ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
__________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"13" жовтня 2014 р.Справа № 916/3008/14

За позовом: Товариства з обмеженою
відповідальністю "СКВО";

До відповідача: Одеської міської ради;

Про розірвання договору оренди
земельної ділянки

Суддя Оборотова О.Ю.

Представники

Від позивача: Шумахер А.Е. - довіреність
від 18.09.14р.; Андрюшин О .С. - довіреність
від 27.06.14р.

Від відповідача: не з'явився;

СУТЬ СПОРУ: Товариство з обмеженою
відповідальністю "СКВО" звернулось до
господарського суду Одеської області з
позовною заявою до Одеської міської
ради про розірвання договору оренди
земельної ділянки загальною площею 8302
кв. м. за адресою м. Одеса, вул. Генуезька
1, кадастровий номер :24:003:0048,
укладений 27 грудня 2004 року між
Товариством з обмеженою
відповідальністю "СКВО" (ЄДРПОУ: 1982116) та
Одеською міською радою було укладено
договір оренди земельної ділянки,
посвідчений приватним нотаріусом
Одеського міського нотаріального
округу ОСОБА_3 реєстраційним номером
3208, зареєстрований в Одеському
міському управлінні ОРФ ЦДЗК, про що у
державному реєстрі земель вчинено
запис від 15 лютого 2005 року за № 54.

Ухвалою господарського суду Одеської
області від 31.07.2014 року, було порушено
провадження у справі № 916/3008/14.

Ухвалою господарського суду Одеської
області від 15.08.2014р. розгляд справи
відкладено на 17.09.2014р.

У зв'язку з тим, що суддя Оборотова О.Ю. з
17.09.2014р. перебувала на лікарняному
судове засідання не відбулось.

Ухвалою господарського суду Одеської
області від 22.09.2014 року призначено
розгляд справи на 29.09.2014р. о 11.20.

У судовому засіданні 29.09.2014 року
представник позивача надав клопотання,
в якому просить суд продовжити строк
розгляду справи на п'ятнадцять днів.

Ухвалою господарського суду Одеської
області від 29.09.2014р. клопотання
позивача про продовження строку
розгляду справи на пятнадцять днів -
задоволено. Строк розгляду справи №
916/3008/14 продовжено до 15.10.2014 р.

13.10.2014р. до господарського суду
Одеської області від представника
позивача надійшли письмові пояснення.

Представник відповідача у судові
засідання не з'явився, відзив на
позовну заяву та витребувані судом
документи не надав, відповідач свого
права на захист не використав, хоч і
повідомлявся про час та місце
проведення судового засідання
належним чином шляхом надіслання ухвал
суду на юридичну адресу, у зв'язку з чим
справа розглядається за наявними в ній
матеріалами на підставі ст. 75 ГПК
України.

У судовому засіданні 13.10.2014р. після
виходу судді з нарадчої кімнати було
оголошено вступну та резолютивну
частини рішення.

Розглянувши матеріали справи,
заслухавши пояснення представників
позивача, суд встановив наступне:

27 грудня 2004 року між Товариством з
обмеженою відповідальністю "СКВО"
(Орендар) та Одеською міською радою
(Орендодавець) було укладено договір
оренди земельної ділянки, посвідчений
приватним нотаріусом Одеського
міського нотаріального округу ОСОБА_3
за реєстраційним номером 3208,
зареєстрований в Одеському міському
управлінні ОРФ ЦДЗК, лр ощо у
державному реєстрі земель вчинено
запис від 15 лютого 2005 року за № 54,
відповідно до умов договору
Орендодавець передає, а Орендар
приймає у строкове платне користування
земельну ділянку загальною площею 8302
кв. м. за адресою м. Одеса, вул. Генуезька
1, кадастровий номер :24:003:0048 для
будівництва, експлуатації та
обслуговування багатоповерхового
офісно-жилого комплексу терміном на 49
років.

20 березня 2008 року розпорядженням
Приморської районної адміністрації
Одеської міської ради № 362 було
затверджено акт державної приймальної
комісії про прийняття в експлуатацію
закінченого будівництвом об'єкту -
багатоповерхового офісно-житлового
комплексу з двоповерховим підземним
паркінгом, який розташований за
адресою: м. Одеса, зул. Генуезька 1.

17 жовтня 2008 року Виконавчим комітетом
Одеської міської ради було
зареєстровано Об'єднання
співвласників багатоквартирного
будинку "АРК ПАЛАС" ().

В жовтні 2008 року відповідно до Порядку
передачі житлового комплексу або його
частини з балансу на баланс,
затвердженого постановою Кабінету
Міністрів України від 11 жовтня 2002 року
№ 1521 комісією у складі Голови
правління ОСББ "АРК ПАЛАС", директора
ТОВ „СКВО" та директора обслуговуючої
організації ТОВ "РОСТЕКС-КО" згідно
акту приймання житлового комплексу або
його частини з балансу на баланс,
офісно-житловий комплекс було передано
на баланс ОСББ "АРК ПАЛАС".

Таким чином після отримання на баланс
офісно-житлового комплексу,
розташованого на земельній ділянці,
договір оренди якої був укладений між
сторонами, землекористувачем є ОСББ
"АРК ПАЛАС", яке здійснює управління
житловим комплексом власний розсуд.

Позивач зазначає, що неодноразово на
протязі останніх років звертався до
відповідача з пропозицією про
приппинення договору оренди
зазначеної земельної ділянки та
вказував, що збудований
офісно-житловий комплекс був переданий
на баланс ОСББ "АРК ПАЛАС" та позивач не
використовує земельну ділянку. В
березні 2014 року позивачем було
направлено листа на адресу
Департаменту комунальної власності
Одеської міської ради з пропозицією
про припинення договору оренди
земельної ділянки, але всі листи
позивача залишились без відповіді.
Враховуючи те, що фактичне
користування земельною ділянкою та
зведеним на ній офісно-житловим
комплексом здійснює новий
балансоутривмувач - ОСББ "АРК ПАЛАС",
здійснення розрахунків за договором
оренди фактично здійснюється ОСББ АРК
ПАЛАС" шляхом компенсації витрат з
орендної плати позивачу,
законодавством та умовами договору
передбачено можливість дострокового
розірвання договору оренди за рішенням
суду на вимогу однієї із сторін
договору.

Враховуючи вищевикладене, Товариство з
обмеженою відповідальністю "СКВО"
звернулося до господарського суду
Одеської області з відповідною
позовною заявою.

Дослідивши матеріали справи та
заслухавши пояснення представників
позивача, проаналізувавши наявні у
справі докази у сукупності та давши їх
відповідну правову оцінку, суд дійшов
наступних висновків:

Відповідно до ст.1 ГПК України,
підприємства, установи, організації,
інші юридичні особи (у тому числі
іноземні), громадяни, які здійснюють
підприємницьку діяльність без
створення юридичної особи і в
установленому порядку набули статусу
суб'єкта підприємницької діяльності
(далі - підприємства та організації),
мають право звертатися до
господарського суду згідно з
встановленою підвідомчістю
господарських справ за захистом своїх
порушених або оспорюваних прав і
охоронюваних законом інтересів, а
також для вжиття передбачених цим
Кодексом заходів, спрямованих на
запобігання правопорушенням.

Завданням суду при здійсненні
правосуддя, в силу ст.2 Закону України
"Про судоустрій та статус суддів" є,
зокрема, захист гарантованих
Конституцією України та законами прав
і законних інтересів держави,
юридичних осіб та фізичних
осіб-підприємців.

Встановивши наявність у особи, яка
звернулася з позовом, суб'єктивного
матеріального права або охоронюваного
законом інтересу, на захист яких подано
позов, суд з'ясовує наявність чи
відсутність факту порушення або
оспорення і відповідно ухвалює рішення
про захист порушеного права або
відмовляє позивачу у захисті,
встановивши безпідставність та
необґрунтованість заявлених вимог.

Розпорядження своїм правом на захист є
диспозитивною нормою цивільного
законодавства, яке полягає у наданні
особі, яка вважає свої права
порушеними, невизнаними або
оспорюваними, можливості застосувати
способи захисту, визначені законом або
договором.

Так, предметом позову є
матеріально-правова вимога позивача до
відповідача, а підставою - посилання на
належне йому право, юридичні факти, що
призвели до порушення цього права, та
правове обґрунтування необхідності
його захисту.

Як встановлено судом, позовні вимоги
Департамента комунальної власності
Одеської міської ради ґрунтуються на
факті порушення відповідачем умов
договору оренди в частині страхування
орендованого приміщення, а також
відсутності охоронного договору.

Оцінюючи заявлені позивачем вимоги,
суд зазначає наступне.

Відповідно до ст.175 ГК України
майново-господарськими визнаються
цивільно-правові зобов'язання, що
виникають між учасниками
господарських відносин при здійсненні
господарської діяльності, в силу яких
зобов'язана сторона повинна вчинити
певну господарську дію на користь
другої сторони або утриматися від
певної дії, а управлена сторона має
право вимагати від зобов'язаної
сторони виконання її обов'язку.

Майнові зобов'язання, які виникають між
учасниками господарських відносин,
регулюються Цивільним кодексом
України з урахуванням особливостей,
передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 1 ст. 283 Господарського
кодексу України за договором оренди
одна сторона (орендодавець) передає
другій стороні (орендареві) за плату на
певний строк у користування майно для
здійснення господарської діяльності.

Як свідчать матеріали справи, 27 грудня
2004 року між Товариством з обмеженою
відповідальністю "СКВО" (Орендар) та
Одеською міською радою (Орендодавець)
було укладено договір оренди земельної
ділянки, посвідчений приватним
нотаріусом Одеського міського
нотаріального округу ОСОБА_3 за
реєстраційним номером 3208,
зареєстрований в Одеському міському
управлінні ОРФ ЦДЗК, лр ощо у
державному реєстрі земель вчинено
запис від 15 лютого 2005 року за № 54,
відповідно до умов договору
Орендодавець передає, а Орендар
приймає у строкове платне користування
земельну ділянку загальною площею 8302
кв. м. за адресою м. Одеса, вул. Генуезька
1, кадастровий номер :24:003:0048 для
будівництва, експлуатації та
обслуговування багатоповерхового
офісно-жилого комплексу терміном на 49
років.

20 березня 2008 року розпорядженням
Приморської районної адміністрації
Одеської міської ради № 362 було
затверджено акт державної приймальної
комісії про прийняття в експлуатацію
закінченого будівництвом об'єкту -
багатоповерхового офісно-житлового
комплексу з двоповерховим підземним
паркінгом, який розташований за
адресою: м. Одеса, зул. Генуезька 1.

17 жовтня 2008 року Виконавчим комітетом
Одеської міської ради було
зареєстровано Об'єднання
співвласників багатоквартирного
будинку "АРК ПАЛАС" ().

В жовтні 2008 року відповідно до Порядку
передачі житлового комплексу або його
частини з балансу на баланс,
затвердженого постановою Кабінету
Міністрів України від 11 жовтня 2002 року
№ 1521 комісією у складі Голови
правління ОСББ "АРК ПАЛАС", директора
ТОВ „СКВО" та директора обслуговуючої
організації ТОВ "РОСТЕКС-КО" згідно
акту приймання житлового комплексу або
його частини з балансу на баланс,
офісно-житловий комплекс було передано
на баланс ОСББ "АРК ПАЛАС".

Згідно ст. 1 Закону України "Про
Об'єднання співвласників
багатоквартирного будинку житлтловий
комплекс - єдиний комплекс нерухомого
майна, що утворений земельною ділянкою
в становлених межах, розміщеним на ній
жилим багатоквартирним будинком або
його частиною ізом із спорудами та
інженерними мережами, які утворюють
цілісний майновий комплекс.

Відповідно до п. 2.2. договору оренди
земельної ділянки від 27.12.2004р., цей
договір може бути достроково
розірваний за взаємною згодою сторін.
На вимогу однієї із сторін договір може
бути достроково розірваний за рішенням
суду у разі виконання сторонами їх
обов'язків, передбачених Законом
України "Про оренду землі", цим говором,
у разі випадкового знищення чи
пошкодження об'єкта оренди, яке суттєво
перешкоджає передбаченому договором
використанню земельної ділянки, а
також на підставах, визначених
Земельним кодексом України та іншими
законами України.

Пунктами "а", "є" ч. 1 ст. 141 ЗК України
визначено, що підставами припинення
права користування земельною ділянкою
є, у тому числі, добровільна відмова від
права користування земельною ділянкою
та набуття іншою особою права
власності на жилий будинок, будівлю або
споруду, які розташовані на земельній
ділянці.

Договір оренди землі припиняється у
тому числі у разі набуття права
власності на житловий будинок, будівлю
або споруду, що розташовані на
орендованій іншою особою земельній
ділянці. На вимогу однієї із сторін
договір оренди може бути достроково
розірваний за рішенням суду в порядку,
встановленому законом (ч.ч. 1, 3 ст. 31
Закону України "Про оренду землі").

Згідно ч. 3 ст. 42 ЗК України порядок
використання земельних ділянок, на
яких розташовані "багатоквартирні жилі
будинки, а також належні до них будівлі,
споруди та прибудинкові території
визначається співвласниками.

Таким чином після отримання на баланс
офісно-житлового комплексу,
розташованого на земельній ділянці,
договір оренди якої був укладений між
сторонами, землекористувачем є ОСББ
"АРК ПАЛАС", яке здійснює управління
житловим комплексом власний розсуд.

З огляду на положення ст. ст. 24 та 25
Закону України від 6 жовтня 1998 р. N 161-ХІV
"Про оренду землі" припинення
орендарем господарської діяльності з
безпосереднього використання
орендованої земельної ділянки та
передача третім особам функцій з її
обробітку й плати орендної плати
орендодавцю виходить за межі
господарської діяльності, яку може
здійснювати орендар без погодження з
орендодавцем, і є підставою для
розірвання договору оренди земельної
ділянки за ст. 32 зазначеного Закону.
Вказана правова позиція, висловлена
Верховним судом України в постанові
від 19 березня 2014 року (справа N 6-15цс14).

За таких обставин, враховуючи фактичне
користування земельною ділянкою та
зведеним на ній офісно-житловим
комплексом здійснює новий
балансоутривмувач - ОСББ "АРК ПАЛАС",
здійснення розрахунків за договором
оренди фактично здійснюється ОСББ АРК
ПАЛАС" шляхом компенсації витрат з
орендної плати позивачу,
законодавством та умовами договору
передбачено можливість дострокового
розірвання договору оренди за рішенням
суду на вимогу однієї із сторін
договору.

Статтею 188 ГК України визначено порядок
зміни та, розірвання господарських
договорів, а саме: Сторона договору, яка
вважає за необхідне змінити або
розірвати договір, повинна надіслати
пропозиції про це другій стороні за
договором. Сторона договору, яка
одерзісала пропозщію про зміну чи
розірвання договору, у двадцятиденнип
строк після одержання пропозиції
повідомляє другу сторону про
результати її розгляду.

У разі якщо сторони не досягли згоди
щодо зміни (розірвання) договору або у
разі неодержання відповіді у
встановлений строк з урахуванням часу
поштового обігу, заінтересована
сторона має право передати спір на
вирішення суду.

Так, ТОВ "СКВО", відповідно до вказаного
порядку було зроблено пропозицію щодо
розірвання договору оренди земельної
ділянки, але відповідь не було
отримано.

Крім того ч.і.ст. 181 ЦК України
встановлено, якщо сторона, яка одержала
протокол розбіжностей щодо умов
договору, заснованого на державному
замовленні або такого, укладення якого
с обов'язковим для сторін на підставі
закону, або сторона - виконавець за
договором, що в установленому порядку
визнаний монополістом на певному ринку
товарів (робіт, послуг), яка одержала
протокол розбіжностей, не передасть у
зазначений двадцятиденний строк до
суду розбіжності, що залишилися
неврегульованими, то пропозиції другої
сторони вважаються прийнятими.

Відсутність заперечень на отриману
пропозицію щодо розірвання договору
оренди с підставою вважати прийнятою
дану пропозицію.

Відповідно до ст.33 Господарського
процесуального кодексу України кожна
сторона повинна довести ті обставини,
на які вона посилається як на підставу
своїх вимог і заперечень.

Статтею 32 Господарського
процесуального кодексу України
визначено, що доказами у справі є
будь-які фактичні дані, на підставі
яких господарський суд у визначеному
законом порядку встановлює наявність
чи відсутність обставин, на яких
ґрунтуються вимоги і заперечення
сторін, а також інші обставини, які
мають значення для правильного
вирішення господарського спору.

Згідно ст.43 Господарського
процесуального кодексу України
господарський суд оцінює докази за
своїм внутрішнім переконанням, що
ґрунтується на всебічному, повному і
об'єктивному розгляді в судовому
процесі всіх обставин справи в їх
сукупності, керуючись законом.

Враховуючи вищевикладене, оцінюючи
докази у справі в їх сукупності,
законодавство, що регулює спірні
правовідносини, суд дійшов висновку, що
позовні вимоги підлягають задоволенню
у повному обсязі, як обґрунтовані,
підтверджені належними доказами та
наявними матеріалами справи.

Витрати по сплаті судового збору
віднести за рахунок відповідача,
згідно ст. ст. 44, 49 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 32, 33, 44-49, 50, 75 ст.ст. 82- 85
Господарського процесуального кодексу
України, суд, -

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги - задовольнити.

2. Розірвати договір оренди земельної
ділянки загальною площею 8302 кв. м. за
адресою м. Одеса, вул. Генуезька 1,
кадастровий номер :24:003:0048,
укладений 27 грудня 2004 року між
Товариством з обмеженою
відповідальністю "СКВО" (ЄДРПОУ: 1982116,
65009, м. Одеса, вул. Генуезька, 1А) та
Одеською міською радою (65004, м. Одеса, пл.
Думська, 1) посвідчений приватним
нотаріусом Одеського міського
нотаріального округу ОСОБА_3
реєстраційним номером 3208,
зареєстрований в Одеському міському
управлінні ОРФ ЦДЗК, про що у
державному реєстрі земель вчинено
запис від 15 лютого 2005 року за № 54.

3. Стягнути з Одеської міської ради (65004,
м. Одеса, пл. Думська, 1) на користь
Товариства з обмеженою
відповідальністю "СКВО" (ЄДРПОУ: 1982116,
65009, м. Одеса, вул. Генуезька, 1А) - 1218 грн.
судовий збір.

Рішення суду може бути оскаржено
протягом 10-денног0о строку з моменту
складання повного тексту.

Рішення господарського суду набирає
законної сили після закінчення
10-денного строку з дня його підписання,
якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги
рішення, якщо його не скасовано,
набирає законної сили після розгляду
справи Одеським апеляційним
господарським судом.

Повний текст рішення складено 20.10.2014
року.

Суддя
О.Ю. Оборотова