ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
________________________________________________________________________
_____________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" жовтня 2014 р.Справа № 916/1047/14Одеський
апеляційний господарський суд у складі
колегії суддів:

головуючого судді: Величко Т.А.,

суддів Жеков В.І., Таран С.В.

при секретарі: Альошиній Г.М.

за участю представників сторін:

від прокуратури - Вергін Д.С.;

від відповідача - (Біляївської районної
державної адміністрації Одеської
області) - не з'явився;

від відповідача (Товариства з
обмеженою відповідальністю „Арагон")-
Асаупенко Ю.С.;

від третьої особи - не з'явився;

розглянувши у відкритому судовому
засіданні апеляційну скаргу

Заступника прокурора Одеської області

на рішення господарського суду
Одеської області від 11.08.2014р.

у справі № 916/1047/14

за позовом: Заступника прокурора
Одеської області

до відповідачів:

1) Біляївської районної державної
адміністрації Одеської області

2) Товариства з обмеженою
відповідальністю „Арагон"

за участю третьої особи, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору на
стороні позивача: Біляївської районної
ради

про визнання недійсним договору оренди
земельної ділянки та зобов'язання
повернути земельну ділянку

ВСТАНОВИВ:

Заступник прокурора Одеської області
звернувся із позовом до Біляївської
РДА Одеської області, ТОВ „Арагон",
третя особа, яка не заявляє самостійних
вимог на предмет спору на стороні
позивача: Біляївська районна рада, про
визнання недійсним договору оренди
земельної ділянки, кадастровий номер
:001:0141, розташованої на території
Біляївської міської та Яськівської
сільської ради, загальною площею 4,8996га,
який укладено між ТОВ „Арагон" та
Біляївською районною державною
адміністрацією Одеської області
26.09.2007р.; повернення до земель запасу
Біляївської міської та Яськівської
сільської ради вказаної земельної
ділянки.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що в
порушення вимог ч.1 ст. 21 ЗУ „Про оренду
землі" (в редакції, чинній на момент
виникнення спірних правовідносин)
технічна документація з
нормативно-грошової оцінки зазначеної
земельної ділянки на розгляд до
Біляївської районної ради не
надавалася, останньої не
затверджувалася, що підтверджується
листом Управління Держземагенства у
Біляївському районі Одеської області
від 04.02.2014р. №01-05-11/569 та листом
архівного відділу Біляївської райради
від 08.02.2014р. №1843/1, а відтак спірний
договір оренди земельної ділянки
підлягає визнанню недійсним на
підставі ст. 203, 215 ЦК України із
застосуванням передбачених ст. 216 ЦК
України наслідків його недійсності
шляхом повернення земельної ділянки,
що є об'єктом оренди, до земель запасу
Біляївської міської та Яськівської
сільських рад.

При цьому, прокурор, звертаючись із
позовною заявою самостійно, послався
на те, що органом, який уповноважений
державою здійснювати відповідні
функції у спірних правовідносинах, є
Біляївська РДА, якою самою порушені
вимоги діючого законодавства при
укладенні спірного договору оренди
земельної ділянки.

У відзиві на позовну заяву ТОВ
„Арагон" з позовними вимогами не
погодилося, вважає їх необґрунтованим
та такими, що не підлягають
задоволенню. ТОВ „Арагон" виконало всі
вимоги діючого законодавства щодо
порядку відведення земельних ділянок
та укладення договору оренди землі:
отримано дозвіл на відвід земельних
ділянок на території Біляївської
міської ради та Яськівської сільської
ради (рішення №312-111 від 30.03.2007р. та
рішення №41/V від 27.10.2006р.); отримано
дозвіл на розробку проекту відведення
земельної ділянки (розпорядження
Біляївської РДА №572/2007 від 11.05.2007р.);
проект відведення отримав позитивний
Висновок державної землевпорядної
експертизи від 27.06.2007р. №357-07;
розпорядженням №870/2007 від 02.07.2007р.
Біляївська РДА затвердила проект
відведення земельних ділянок та надала
ТОВ „Арагон" в дострокову оренду
терміном на 35 років земельні ділянки
загальною площею 30,193 га.

Спірний договір оренди відповідно до
ст.. 15 ЗУ „Про оренду землі" містить всі
істотні умови, має всі невід'ємні
частини договору оренди землі. Для
визначення розміру орендної плати ТОВ
„Арагон" замовило у ТОВ „Інагро"
Технічну документацію з нормативної
грошової оцінки земельних ділянок
несільськогосподарського призначення,
яка була розроблена останнім і пройшла
державну експертизу, а тому розмір
орендної плати, вказаний в договорі
оренди, відповідає нормам діючого
законодавства.

Рішенням господарського суду Одеської
області від 11.08.2014р. (головуючий суддя -
Горячук Н.О., судді - Гуляк Г.І.,
Щавинська Ю.М.) в позові відмовлено у
повному обсязі.

Судове рішення мотивоване тим, що чинне
законодавство не пов'язує дійсність
договору оренди землі із наявністю або
відсутністю затвердженої у
встановленому порядку технічної
документації з нормативно-грошової
оцінки земель; також це не є істотною
умовою договору оренди землі,
відсутність якої може свідчити про
недотримання відповідачами вимог
чинного законодавства при укладенні
спірного договору оренди землі.

ТОВ „Арагон" сплачує орендну плату
розраховану відповідно до технічної
документації про нормативно-грошову
оцінку, яка пройшла державну
експертизу землевпорядної
документації та отримала позитивний
висновок.

В апеляційній скарзі, не погоджуючись з
висновками суду, заступник прокурора
Одеської області просить рішення
господарського суду Одеської області
від 11.08.2014р. у справі №916/1047/14 скасувати,
прийняти нове рішення, яким
задовольнити позовні вимоги
заступника прокурора в повному обсязі.

Доводи скаржника ґрунтуються на
допущених господарським судом
порушеннях норм матеріального та
процесуального права, при цьому
наведені скаржником доводи аналогічні
тим, що містяться в позовній заяві, а
саме: спірний договір укладено без
розробленої та затвердженої у
встановленому законом порядку
нормативно-грошової оцінки земельної
ділянки, на підставі якої визначається
розмір орендної плати, що є
обов'язковою умовою при укладенні
договору оренди землі.

Колегія суддів, перевіривши наявні
матеріали справи (фактичні обставини
справи) на предмет правильності їх
юридичної оцінки господарським судом
та заслухавши пояснення присутніх в
засіданні представників сторін, дійшла
висновку, що апеляційна скарга
задоволенню не підлягає, виходячи з
такого.

На підставі рішення Яськівської
сільської ради Одеської ради №41/V від
27.10.2006р. та рішення Біляївської міської
ради №312-111 від 30.03.2007р. ТОВ „Арагон"
отримано дозвіл на вибір земельних
ділянок на території Яськівської
сільської ради та Біляївської міської
ради для експлуатації гідротехнічних
споруд, благоустрою, а також
розташування оздоровчо - спортивного
комплексу з надання послуг, пов'язаних
з розведенням та ловлею риби і дичини
за рахунок земель запасу відповідних
рад.

Розпорядженням Біляївської РДА №393/2007
та №394/2077 від 10.04.2007р. надано дозвіл ТОВ
„Арагон" на збір матеріалів
попереднього погодження по вибору
земельної ділянки пл. 20,380га. за рахунок
земель запасу Яськівської сільської
ради та земельної ділянки пл. 15,72 га за
рахунок земель запасу Біляївської
міської ради.

11.05.2007р. Біляївською РДА прийнято
розпорядження №527/2007, яким затверджено
акт вибору земельної ділянки пл. 30,123га
із земель водного фонду, що перебувають
в запасі Яськівської сільської ради та
Біляївської міської ради (в тому числі
пл.. 9,813 на території Біляївської
міської ради; 20,380га на території
Яськівської сільської ради, а також
надано ТОВ „Арагон" дозвіл на розробку
проекту відведення в оренду вказаної
земельної ділянки пл.. 30,123га.

Проект із землеустрою щодо відведення
земельних ділянок ТОВ „Арагон" в
довгострокову оренду строком на 35
років для експлуатації гідротехнічних
споруд, благоустрою, а також
розташування оздоровчо-спортивного
комплексу з надання послуг пов'язаних
із розведенням та ловлею риби і дичини,
для обслуговування жителів
територіальної громади району на
території Біляївської міської ради та
Яськівської сільської ради було
розроблено ТОВ „Інагро" на замовлення
ТОВ „Арагон" на підставі укладеного
договору №14-4/ V від 14.05.2007р.

Державну експертизу землевпорядної
документації землевпорядної
документації проведено Управлінням
державної експертизи землевпорядної
документації та ліцензування
Державного агентства земельних
ресурсів України, за результатами якої
отримано Висновок державної
експертизи землевпорядної
документації від 27.06.2007 №357-07,
відповідно до якого вказаний проект в
цілому відповідає вимогам чинного
законодавства України, встановленими
правилами і нормам, оцінюється
позитивно, зауваження відсутні.

Розпорядженням Біляївської РДА
Одеської області від 02.07.2007р. №170/2007
затверджено проект землеустрою щодо
відведення земельних ділянок ТОВ
„Арагон", надано в довгострокову
оренду терміном на 35 років земельні
ділянки загальною площею 30,123га, в тому
числі і передане за спірним договором.

Як свідчать матеріали справи і про це
зазначено господарським судом, ТОВ
„Арагон" також було замовлено та
розроблено технічну документацію з
нормативно-грошової оцінки вказаних
земельних ділянок. Технічна
документація з нормативно-грошової
оцінки земельних ділянок також пройшли
державну експертизу, що
підтверджується Висновком державної
експертизи землевпорядної
документації №А 456 від 10.09.2007р. Відділом
земельних ресурсів у Біляївському
районі Одеської області складено витяг
з технічної документації про
нормативну грошову оцінку земельних
ділянок, що передавалися в оренду ТОВ
„Арагон".

26.09.2007р. між Біляївської РДА та ТОВ
„Арагон" укладено договір оренди
землі, зареєстрований у Біляївському
райвідділі Одеської регіональної
філії ДП „Центр державного земельного
кадастру" 03.10.2007р. за №04.07.516.00044.
Відповідно до п.2 договору в оренду ТОВ
„Арагон" із земель запасу на території
Біляївської міської ради (за межами
населеного пункту) передано земельні
ділянки з кадастровим номером
:01:001:0141 пл. 4,8996га., в тому числі,
інших відкритих земель без рослинного
покрову або з незначним рослинним
покровом - 4,8996га.

Відповідно до п. 4 договору нормативна
грошова оцінка земельної ділянки на
момент будівництва становить 213072,89грн.

Нормативна грошова оцінка земельної
ділянки після завершення будівництва
становить 665832,09 грн.

Відповідно до п. 8 договору орендна
плата встановлена в розмірі 3% від
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки.

Визначена сторонами в спірному
договорі орендна плата розрахована на
підставі вказаної нормативно-грошової
оцінки землі, по якій була проведена
державна експертиза.

Підставою для визнання недійсним
спірного договору оренди земельної
ділянки прокурор зазначає
незатвердження Біляївською районною
радою технічної документації з
нормативно-грошової оцінки земельної
ділянки, тоді як згідно із приписами
частини 2 статті 23 Закону України "Про
оцінку земель" (в редакції, чинній на
момент виникнення спірних
правовідносин) технічна документація з
нормативної грошової оцінки земельних
ділянок, розташованих за межами
населених пунктів, затверджується
районними радами.

З огляду на встановлені обставини
судова колегія зазначає наступне.

Відповідно до частини другої статті 792
Цивільного кодексу України відносини
щодо найму (оренди) земельної ділянки
регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються
відносини, пов'язані з орендою землі, є
Закон України "Про оренду землі".

Так, згідно положень статті 13 Закону
України "Про оренду землі" договір
оренди землі - це договір, за яким
орендодавець зобов'язаний за плату
передати орендареві земельну ділянку у
володіння і користування на певний
строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства.

Згідно зі статтею 15 Закону України "Про
оренду землі" (у редакції, яка була
чинною на момент укладення спірного
договору) істотними умовами договору
оренди землі є: об'єкт оренди (місце
розташування та розмір земельної
ділянки); строк дії договору оренди;
орендна плата із зазначенням її
розміру, індексації, форм платежу,
строків, порядку її внесення і
перегляду та відповідальності за її
несплату; умови використання та
цільове призначення земельної ділянки,
яка передається в оренду; умови
збереження стану об'єкта оренди; умови
і строки передачі земельної ділянки
орендарю; умови повернення земельної
ділянки орендодавцеві; існуючі
обмеження (обтяження) щодо
використання земельної ділянки;
визначення сторони, яка несе ризик
випадкового пошкодження або знищення
об'єкта оренди чи його частини;
відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди землі
однієї з істотних умов, передбачених
цією статтею, а також порушення вимог
статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є
підставою для відмови в державній
реєстрації договору оренди, а також для
визнання договору недійсним
відповідно до закону. За згодою сторін
у договорі оренди землі можуть
зазначатися інші умови, зокрема
якісний стан земельних угідь, порядок
виконання зобов'язань сторін, порядок
страхування об'єкта оренди, порядок
відшкодування витрат на здійснення
заходів щодо охорони і поліпшення
об'єкта оренди, проведення
меліоративних робіт, а також обставини,
що можуть вплинути на зміну або
припинення дії договору оренди, тощо.

Невід'ємною частиною договору оренди
землі є: план або схема земельної
ділянки, яка передається в оренду;
кадастровий план земельної ділянки з
відображенням обмежень (обтяжень) у її
використанні та встановлених
земельних сервітутів; акт визначення
меж земельної ділянки в натурі (на
місцевості); акт приймання-передачі
об'єкта оренди; проект відведення
земельної ділянки у випадках,
передбачених цим Законом. У разі якщо
договором оренди землі передбачається
здійснити заходи, спрямовані на
охорону та поліпшення об'єкта оренди,
до договору додається угода щодо
відшкодування орендарю витрат на такі
заходи.

Із змісту спірного договору оренди
землі вбачається, що відповідачі
дійшли згоди відносно всіх
вищенаведених істотних умов договору
оренди землі, які передбачені частиною
першою статті 15 Закону України "Про
оренду землі" (у редакції, чинній на
момент укладення спірного договору), а
також договір містить усі невід'ємні
частини договору, що, в свою чергу,
свідчить про відсутність підстав для
застосування до спірних правовідносин
частини другої цієї статті щодо
визнання договору оренди землі
недійсним.

Натомість, незатвердження Біляївською
районною радою технічної документації
з нормативно-грошової оцінки земельних
ділянок (у тому числі спірної земельної
ділянки) не має своїм наслідком
визнання договору оренди недійсним з
цієї підстави з огляду на наступне.

Як вбачається із матеріалів справи та
зазначено вище по тексту цієї
постанови, у відповідності до статті 21
Закону України "Про оцінку земель"
розроблена ТОВ "ІНАГРО" технічна
документація з нормативно-грошової
оцінки земельних ділянок пройшла
державну експертизу, за результатом
якої складено висновок державної
експертизи землевпорядної
документації №А456 від 10.09.2007р.

При цьому статтями 18, 23 Закону України
"Про оцінку земель" передбачено, що дані
про нормативну грошову оцінку окремої
земельної ділянки оформляються як
витяг з технічної документації з
нормативної грошової оцінки земель,
який видається центральним органом
виконавчої влади, що реалізує державну
політику у сфері земельних відносин.

Відділом земельних ресурсів у
Біляївському районі Одеської області
Головного управління земельних
ресурсів у Одеській області
виготовлено витяг з технічної
документації про нормативну грошову
оцінку земельних ділянок, що
передавались в оренду відповідачу - ТОВ
"АРАГОН", в якому вказано розмір
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки.

Тобто, дані про нормативну грошову
оцінку окремої земельної ділянки, які
використовуються при розрахунку
розміру орендної плати, викладаються у
відповідному витягу, що видається
відповідним державним органом.

Підсумовуючи вищенаведене, судова
колегія зазначає, що за умови наявності
висновку державної експертизи
технічної документації з
нормативно-грошової оцінки земельних
ділянок (у тому числі спірної земельної
ділянки) та витягу з технічної
документації про нормативну грошову
оцінку земельних ділянок, виготовленим
Відділом земельних ресурсів у
Біляївському районі Одеської області,
не затвердження Біляївською районною
радою цієї технічної документації не
має своїм наслідком її недійсність, а,
відтак, підстави для визнання договору
оренди недійсним відсутні.

Між тим, з матеріалів справи також
вбачається, що на виконання вимог
статті 18 Закону України "Про оцінку
земель" щодо проведення
нормативно-грошової оцінки земельних
ділянок несільськогосподарського
призначення за межами населених
пунктів не рідше ніж один раз на
7-10років, ТОВ "АРАГОН" замовило нову
технічну документацію на земельну
ділянку, що передана йому в оренду на
підставі спірного договору, отримало
витяг із державного земельного
кадастру, тобто вчиняє всі дії,
направлені на затвердження нової
нормативно-технічної документації
відповідно до вимог чинного
законодавства.

Також апеляційна інстанція вважає за
необхідне зазначити таке.

Відповідно до ст. 19 Конституції
України, органи державної влади та
органи місцевого самоврядування, їх
посадові особи зобов'язані діяти лише
на підставі, в межах повноважень та у
спосіб, що передбачені
Конституцією та законами України.

Згідно з ч. 1 ст.21 Цивільного кодексу
України, суд визнає незаконним та
скасовує правовий акт індивідуальної
дії, виданий органом державної влади,
органом влади Автономної Республіки
Крим або органом місцевого
самоврядування, якщо він суперечить
актам цивільного законодавства і
порушує цивільні права або інтереси.

Пунктом 2.24 постанови Пленуму Вищого
господарського суду України № 6 від
17.05.2011р. "Про деякі питання практики
розгляду справ у спорах, що виникають з
земельних відносин" встановлено,
що для правильного вирішення спору про
визнання недійсним договору оренди
суттєве значення має з'ясування
правового режиму спірної земельної
ділянки та дотримання сторонами
порядку передачі її в оренду згідно з
вимогами статей 84, 118, 123, 124 ЗК
України з урахуванням необхідності
у певних випадках дотримання порядку
її вилучення. З огляду на це судам
потрібно встановлювати наявність у
відповідної ради повноважень для
вирішення питання щодо затвердження
проекту відведення і передачі спірної
земельної ділянки в оренду, а отже й
дійсність укладеного договору, що
оспорюється.

З огляду на це судам необхідно
враховувати, що оскільки договір
оренди укладається на виконання
рішення органу місцевого
самоврядування чи виконавчої влади, то
без скасування таких рішень у
встановленому законом порядку
відсутні правові підстави для визнання
відповідних договорів недійсними з
підстав відсутності повноважень у
відповідної місцевої ради чи органу
виконавчої влади на затвердження
проекту відведення та передачі спірної
земельної ділянки в оренду.

Оскільки право оренди спірної
земельної ділянки виникло на підставі
розпорядження Біляївської районної
державної адміністрації №870/2007 від
02.07.2007 р. щодо якого судом не
встановлено його незаконність, то
Договір оренди земельної ділянки від
26.09.2007 р. є таким, що не порушує вимоги
ст. 6 Закону України "Про оренду землі",
у зв'язку з чим є дійсним.

Доводи прокурора про незатвердження
Біляївською районною радою технічної
документації з нормативно - грошової
оцінки земель, в т.ч. спірної земельної
ділянки (кадастровий номер №
:01:001:1310), на підставі якої
розрахована орендна плата за вказаним
договором судовою колегією не
приймаються, оскільки, чинне
законодавство не пов'язує дійсність
договору оренди землі із наявністю або
відсутністю затвердженої у
встановленому законом порядку
технічної документації з нормативно -
грошової оцінки земель, також це не
було істотною умовою договору оренди
землі, відсутність якої не може
свідчити про недотримання
відповідачами вимог чинного
законодавства при укладенні спірного
договору оренди землі.

Крім того, згідно положень ст. 18 Закону
України "Про оцінку земель" нормативно
- грошова оцінка розташованих
земельних ділянок
несільськогосподарського призначення
за межами населених пунктів
проводиться не рідше ніж один раз на 7-10
років.

Із врахуванням викладеного, рішення
господарського суду є таким, що
відповідає вимогам чинного
законодавства та обставинам справи,
підстави, передбачені ст.. 104 ГПК
України для зміни чи скасування
рішення суду в матеріалах справи і
доводах апеляційної скарги - відсутні.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 103-105 ГПК України,

суд постановив:

Апеляційну скаргу заступника
прокурора Одеської області залишити
без задоволення, рішення
господарського суду Одеської області
від 11.08.2014р.

у справі № 916/1047/14 - без змін.

Постанова в порядку ст. 105 ГПК України
набирає законної сили з дня її
прийняття.

Постанова апеляційної інстанції може
бути оскаржена у касаційному порядку
до Вищого господарського суду України.

Повний текст складено та підписано
20.10.2014 року.

Головуючий суддя
Т.А. Величко

Суддя
В.І. Жеков

Суддя
С.В. Таран