ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 жовтня 2014 року Справа № 906/395/14 Вищий
господарський суд України у складі
колегії суддів:

головуючого суддіОстапенка
М.І.,суддіКондратової І.Д.
(доповідач),суддіСтратієнко Л.В.,за
участю представників сторін від
позивача не з'явився;від відповідача
Салко І.О.;від третьої особине
з'явився;розглянувши у відкритому
судовому засіданні касаційну скаргу
Житлово-будівельного кооперативу
"Полісся"на рішення Господарського
суду Житомирської області від 12.06.2014
року та постановуРівненського
апеляційного господарського суду від
28.08.2014 рокуу справі№ 906/395/14
Господарського суду Житомирської
областіза позовомПриватного
підприємства
"Прем'єр-Дент"доЖитлово-будівельного
кооперативу "Полісся"за участю третьої
особи, яка не заявляє самостійних вимог
на предмет спору на стороні позивача -
Комунальної установи по експлуатації
адмінбудинків Житомирської обласної
радипророзірвання договору № 15 від
01.11.2010 рокуВСТАНОВИВ:

У липні 2013 року Приватне підприємство
"Прем'єр-Дент" (надалі - ПП "Прем'єр-Дент",
позивач) звернулося до суду з позовом, в
якому, посилаючись на те, що внаслідок
зміни балансоутримувача приміщення,
яке орендує позивач, відбулася істотна
зміна обставин, якими сторони
керувались при укладенні договору про
дольову участь в експлуатаційних
витратах № 15 від 01.11.2010 року, просило на
підставі ст. 652 ЦК України достроково
розірвати договір у судовому порядку.

Відповідач позов не визнавав,
посилаючись на необґрунтованість та
безпідставність позовних вимог.

Рішенням Господарського суду
Житомирської області від 12.06.2014 року
(суддя Давидюк В.К.), залишеним без змін
постановою Рівненського апеляційного
господарського суду від 28.08.2014 року
(судді: Мамченко Ю.А., Дужич С.П., Саврій
В.А.), позов задоволено повністю.

В касаційній скарзі та доповненнях до
неї відповідач, посилаючись на
порушення судами першої та апеляційної
інстанцій норм матеріального права (ст.
24 Житлового кодексу України) та
процесуального права (ст.ст. 32, 34, 43
Господарського процесуального кодексу
(надалі - ГПК України), а також на
неповноту встановлення обставин
справи, просить скасувати прийняті у
справі судові рішення та прийняти нове
рішення, яким в позові відмовити
повністю.

Заслухавши доповідь судді-доповідача
та пояснення представника відповідача,
розглянувши та обговоривши доводи
касаційної скарги, перевіривши
правильність застосування
господарськими судами попередніх
інстанцій норм матеріального та
процесуального права, Вищий
господарський суд України дійшов
висновку, що касаційну скаргу слід
задовольнити частково з таких підстав.

У справі, яка переглядається, суди
встановили, що згідно договору оренди
від 02.08.2010 року, укладеного з
Житомирською орендною
виробничо-комерційною фірмою
"Побутрадіотехніка" позивач орендував
частину приміщення на 1-му поверсі
будівлі по вул. Хлібній, 25 у м. Житомирі.

Одночасно, 01.11.2010 року між позивачем
(замовник) та відповідачем
(балансоутримувач) був укладений
договір № 15 про дольову участь в
експлуатаційних витратах, відповідно
до якого позивач прийняв дольову
участь у витратах відповідача на
утримання внутрішьобудинкоих мереж
будинку № 25, що знаходиться на вул.
Хлібна в м. Житомирі, і зобов'язувався
відшкодувати відповідачу витрати на:
експлуатаційні витрати, вивіз сміття
та прибирання території.

Суди з'ясували, що 15.10.2011 року майно, яке
орендує позивач, на підставі рішення 4-ї
сесії 6 скликання Житомирської
обласної ради від 17.03.2011 року № 88 було
передано за актом на баланс третьої
особи - Комунальної установи по
експлуатації адмінбудинків
Житомирської обласної ради (надалі -
третя особа), в зв'язку з прийняттям
рішення не продовжувати договір оренди
цілісного майнового комплексу
"Побутрадіотехніка" з Житомирською
орендною виробничо-комерційною фірмою
"Побутрадіотехніка".

В зв'язку зі зміною балансоутримувача
приміщення на 1-му поверсі будівлі по
вул. Хлібній, 25 у м. Житомирі, позивач та
Комунальне підприємство "Агенція з
питань регіонального розвитку"
Житомирської обласної ради уклали
договори оренди цього нерухомого майна
№ 359 від 08.08.2012 року та № 610 від 01.08.2013
року.

Крім того, суди встановили, що 02.01.2013
року між Комунальною установою по
експлуатації адмінбудинків
Житомирської обласної ради та
позивачем був укладений договір №
194-ек/25х про відшкодування витрат за
надані експлуатаційні та комунальні
послуги орендованого індивідуально
визначеного нерухомого майна, що
перебуває у спільній власності
територіальних громад сіл, селищ, міст
області, відповідно до умов якого третя
особа забезпечує надання послуг з
утримання будинків і прибудинкових
територій та комунальних послуг для
частини приміщень у будинку за адресою:
м. Житомир, вул. Хлібна, 25, а позивач за
надані послуги проводить оплату згідно
наведених в договорі розрахунків.

Ухвалюючи рішення про розірвання
спірного договору договір № 15 про
дольову участь в експлуатаційних
витратах від 01.10.2010 року, суд першої
інстанції, з яким погодився й
апеляційний суд, виходив з того, зміна
істотних умов договору про дольову
участь в експлуатаційних витратах, а
саме: зміна балансоутримувача
орендованого майна, є достатньою
підставою для розірвання цього
договору відповідно до ч. 2 ст. 652 ЦК
України.

Однак з висновком судів попередніх
інстанцій не можна погодитись із таких
підстав.

Стаття 652 ЦК України, на підставі якої
пред'явлено цей позов, передбачає
можливість розірвання договору у
зв'язку з істотною зміною обставин,
якими сторони керувалися при укладенні
договору. Зміна обставин є істотною,
якщо вони змінилися настільки, що, якби
сторони могли це передбачити, вони не
уклали б договір або уклали б його на
інших умовах.

Розірвання договору з цієї підстави на
вимогу заінтересованої сторони в
судовому порядку можливе за наявності
одночасно чотирьох умов, зазначених у
ч. 2 ст. 652 ЦК України, а саме:

1) в момент укладення договору сторони
керувались тим, що така зміна обставин
не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами,
які заінтересована сторона не могла
усунути після їх виникнення при всій
турботливості та обачності, які від неї
вимагалися;

3) виконання договору порушило б
співвідношення майнових інтересів
сторін і позбавило б заінтересовану
сторону того, на що вона розраховувала
при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового
обороту не випливає, що ризик зміни
обставин несе заінтересована сторона.

Отже, закон пов'язує можливість
розірвання договору безпосередньо не з
наявністю зміни істотних умов
договору, а зі зміною тих чи інших
обставин, і з тим, що такі зміни
обставин можна назвати "істотними". За
відсутності суттєвості зміни обставин,
тобто за незначної зміни обставин,
підстави для розірвання договору
відсутні. По-друге, навіть за умови
встановлення оціночного факту -
"істотності зміни обставин", суд при
вирішенні питання на предмет
можливості задоволення вимоги
заінтересованої сторони відповідно до
ч. 2 ст. 652 ЦК України має встановити
також існування одночасно чотирьох
умов, які є додатковими критеріями
визначення ускладнень у виконанні
договору.

Всупереч цим вимогам закону підставою
для розірвання договору суд визначив
не зміну обставин, а зміну "істотних
умов договору". Поняття "істотні зміни
обставин" (ч. 2 ст. 652 ЦК України) та "зміна
істотних умов договору" (ч. 1 ст. 638 ЦК
України) не є тотожними. В
мотивувальній частині суд не навів
жодного доводу щодо підстав
кваліфікації визначених позивачем
змінених обставин як істотними, а також
не з'ясував наявність чотирьох умов для
розірвання укладеного договору, хоча й
керувався ст. 652 цього Кодексу.

При цьому, при вирішенні спору питання
про розірвання договору суд не дав
жодної правової оцінки доводам
відповідача про те, що як до укладення
позивачем договору оренди нерухомого
майна від 08.08.2012 року № 359 з новим
орендодавцем - КП "Агенція з питань
регіонального розвитку" Житомирської
обласної ради , так і після укладення
цього договору, на балансі ЖБК "Полісся"
значиться цілісна споруда
багатоповерхового житлового будинку
за адресою : м. Житомир, вул. Хлібна, 25. І
ця обставина є незмінною.

Апеляційний суд на зазначені обставини
уваги також не звернув, порушення
допущені судом першої інстанції не
виправив.

Враховуючи викладене, судові рішення
не можна визнати законними та
обґрунтованими, тому вони підлягають
скасуванню з підстав, передбачених ч. 1
ст. 11110 ГПК України, а справа -
передається на новий розгляд до суду
першої інстанції згідно п. 3 ст. 1119 цього
Кодексу, оскільки суди припустився
порушень не лише норм матеріального
права (ч. 2 ст. 652 ЦК України), але й норм
процесуального права (ст. 43 ГПК України
щодо здійснення всебічного, повного і
об'єктивного розгляду в судовому
процесі всіх обставин справи в їх
сукупності), які унеможливили
встановлення фактичних обставин, що
мають значення для правильного
вирішення справи.

Під час нового розгляду господарському
суду першої інстанції необхідно
врахувати викладене, всебічно і повно
з'ясувати і перевірити всі фактичні
обставини справи, об'єктивно оцінити
докази, що мають юридичне значення для
її розгляду і вирішення спору по суті,
встановити дійсні права та обов'язки
сторін і, в залежності від
встановленого, правильно застосувати
норми матеріального права, що
регулюють спірні правовідносини, та
ухвалити законне і обґрунтоване судове
рішення.

Керуючись ст. ст. 49, 1115, 1117, п. 3 ст. 1119, ст.
ст. 11110 - 11112 Господарського
процесуального кодексу України, Вищий
господарський суд України

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Житлово-будівельного
кооперативу "Полісся" задовольнити
частково.

Постанову Рівненського апеляційного
господарського суду від 28.08.2014 року та
рішення Господарського суду
Житомирської області від 12.06.2014 року у
справі № 906/395/14 скасувати.

Справу передати на новий розгляд до
Господарського суду Житомирської
області.

Головуючий суддя Остапенко М.І.Суддя
Кондратова І.Д.СуддяСтратієнко Л.В.