номер провадження справи 2/63/14
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14.10.2014
Справа № 908/3016/14

Суддя Мойсеєнко Т.В., розглянувши у
відкритому судовому засіданні справу

за позовом Бердянської міської ради, м.
Бердянськ, Запорізька область,

до відповідача: Приватного
акціонерного товариства
"Приазовкурорт", м. Бердянськ,
Запорізька область,

про внесення змін в договір оренди
земельної ділянки,

за участю представників сторін:

від позивача - Божков А.І., довіреність
№ 01-3119/40 від 27.05.2014 р.;

від відповідача - Корхова Н.М.,
довіреність б/н від 03.01.2014 р.

ВСТАНОВИВ:

До господарського суду Запорізької
області звернулась Бердянська міська
рада з позовом до Приватного
акціонерного товариства
"Приазовкурорт" про внесення змін в
договір оренди землі від 17.01.2004р., а
саме: в пункті 3 договору замість слів "у
розмірі 1% від її нормативної грошової
оцінки" читати "у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки",
доповнити договір розділом "Інші права
та обов'язки сторін" наступного змісту
"Розмір річної орендної плати за
земельну ділянку є несталим. У разі
річної орендної плати за земельну
ділянку відповідно до вимог чинного
законодавства, розмір орендної плати
земельної ділянки змінюватиметься без
внесення змін та доповнень до цього
договору".

В обґрунтування позовних вимог позивач
зазначає, що 17.01.2004р. між Бердянською
міською радою та Приватним акціонерним
товариством "Приазовкурорт" було
укладено договір оренди землі, яка
знаходиться у м. Бердянськ по вул.
Макарова, 61, площею 1,8127 га. Законами
України "Про Державний бюджет України
на 2008 рік" та "Про внесення змін до
деяких законодавчих актів України" від
03.06.2008р. №309-VI було внесено зміни в
частині встановлення розміру орендної
плати за земельні ділянки, які
перебувають у державній або
комунальній власності та визначено
мінімальний розмір орендної плати на
рівні трикратного розміру земельного
податку. Виконавчий комітет
Бердянської міської ради листом від
25.03.2008р. №471 запропонував ПрАТ
"Приазовкурорт" укласти додаткову
угоду до діючого договору оренди землі
у частині зміни розміру орендної плати.
З боку останнього ніяких дій
направлених на реєстрацію угоди не
здійснено, тому Бердянська міська рада
звернулася до суду з даним позовом.

Позов заявлено на підставі ст. ст. 651, 654
Цивільного кодексу України, ст. ст. 15, 18,
30 Закону України "Про оренду землі".

Ухвалою господарського суду від
26.08.2014р. прийнято позовну заяву до
розгляду, порушено провадження у
справі, присвоєно справі номер
провадження 2/63/14 та призначено розгляд
справи на 18.09.2014р.

Від відповідача 16.09.2014р. надійшов
відзив на позовну заяву, в якому він
просить відмовити позивачу в позовних
вимогах щодо доповнення договору
розділом "Інші права та обов'язки
сторін", оскільки вважає, що умови
даного розділу порушують права
відповідача. Щодо збільшення орендної
плати за земельну ділянку до 3% від її
нормативної грошової оцінки,
відповідач зазначає, що відповідна
додаткова угода підписана сторонами,
проте Державна реєстраційна служба
України відмовила у державній
реєстрації прав та їх обтяжень на
зазначену земельну ділянку.

Ухвалою від 18.09.2014р. відкладено розгляд
справи на 14.10.2014 р. у зв'язку з неявкою
представників сторін та невиконанням
сторонами вимог ухвали суду в повному
обсязі.

Представник позивача в судовому
засіданні 14.10.2014 р. підтримав заявлені
позовні вимоги.

Представник відповідача в судовому
засіданні 14.10.2014 р. погодився із
позовними вимогами в частині внесення
змін у п. 3 договору щодо розміру
орендної плати. Проти внесення змін до
розділу «Інші права та обов'язки
сторін" заперечив.

В судовому засіданні 14.10.2014 р. судом
оголошено вступну та резолютивну
частини рішення.

Розглянувши матеріали справи,
заслухавши пояснення представників
позивача, судом встановлено наступне.

17.01.2004 р. Бердянською міською радою
(орендодавець, позивач) та Закритим
акціонерним товариством
«Приазовкурорт» (орендар, відповідач)
укладено договір оренди земельної
ділянки, за умовами пункту 1 якого
орендодавець передає, а орендар
приймає в оренду земельну ділянку
площею 1,8127 га, розташовану в м.
Бердянську по вул. Макарова, 61 для
обслуговування санаторію «Азов».

Термін дії договору встановлено з
01.01.2004 р. до 01.12.2008 р. (п. 2 договору).

У п. 10 договору також визначено, що цей
договір набуває чинності після його
підписання сторонами та державної
реєстрації у Бердянській міській раді.

Договір зареєстрований в Книзі записів
державної реєстрації договорів оренди
землі 23.01.2004 р. за № 2509.

Отже, умови договору оренди земельної
ділянки є чинними на час розгляду
справи судом.

В п. 3 договору визначено, що орендна
плата вноситься орендарем у грошовій
формі щомісяця до 30 числа місяця,
наступного за звітним, на рахунок
орендодавця: місцевий бюджет, м.
Бердянськ 13050200, рахунок № 0011, , код платежу 13050200 в
Управлінні державного казначейства у
Запорізькій області, МФО 813015. Строки
внесення орендної плати є несталими і
змінюються згідно з Законом України
«Про державний бюджет».

Розмір орендної плати:

- річна орендна плата за земельну
ділянку встановлюється у розмірі 1%
(одного відсотку) від її нормативної
грошової оцінки;

- нормативна грошова оцінка земельної
ділянки згідно з довідкою Бердянського
міського управління земельних
ресурсів № 53/004 від 15.01.2004 р. складає
3785,927 (три мільйони сімсот вісімдесят
п'ять тисяч дев'ятсот двадцять сім)
гривень 24 копійки.

Розмір нормативної грошової оцінки є
несталим і змінюється у зв'язку з
проведенням її щорічної індексації та
на підставі інших вимог діючого
законодавства. У зв'язку з проведенням
щорічної індексації грошової оцінки
земельної ділянки, розмір орендної
плати земельної ділянки
змінюватиметься без внесення змін та
доповнень до цього договору. Умови
цього договору про розмір орендної
плати можуть переглядатися виключно за
згодою сторін шляхом внесення змін до
цього договору. За згодою сторін розмір
орендної плати може бути переглянутий,
зокрема, у випадку збільшення розмірів
земельного податку. У випадку
необхідності зміни орендної плати
сторона-ініціатор інформує другу
сторону не пізніше ніж за 3 місяці.

11.12.2008 р. Бердянською міською радою
прийнято рішення № 9 "Про затвердження
Переліку розмірів орендної плати за
земельні ділянки в м. Бердянську», яким
визначено орендну плату за земельні
ділянки пляжів та набережних у розмірі
3% від грошової оцінки.

У зв'язку з прийняттям даного рішення
Бердянська міська рада неодноразово
зверталась до ЗАТ «Приазовкурорт» із
пропозиціями щодо підписання
додаткової угоди про внесення змін у
договір оренди земельної ділянки та
надіслала проект відповідної
додаткової угоди (листи від 23.03.2011 р. №
05-1529/31, від 09.09.2011 р. № 03-4951/31, від 28.09.2010 р.
№ 6240).

ЗАТ «Приазовкурорт» змінило свою назву
на Приватне акціонерне товариство
«Приазовкурорт», що підтверджується
його статутом.

Як вбачається з матеріалів справи,
рішенням Бердянської міської ради від
07.07.2011р. № 44 «Про передачу в оренду
земельних ділянок», у зв'язку з листом
Приватного акціонерного товариства
«Приазовкурорт» від 13.04.2011 р. № 02/489,
внесено зміни до договору оренди землі
від 17.01.2004 р. реєстраційний № 2509, а саме:
замість слів «Закрите акціонерне
товариство «Приазовкурорт» читати:
«Приватне акціонерне товариство
«Приазовкурорт», та до розділу
«Предмет договору», абзац 4, замість
слів «для обслуговування санаторію
«Азов» читати: «для обслуговування
будівель та споруд».

На підставі даного рішення Бердянської
міської ради сторонами була підписана
додаткова угода від 17.12.2013 р. до
договору оренди землі, згідно з якою
сторони домовились внести зміни до
абзацу 2 розділу 3 договору оренди землі
«Орендна плата» наступного змісту:
«Річна орендна плата вноситься
орендарем у грошовій формі в розмірі 3%
(трьох відсотків) від нормативної
грошової оцінки» і далі за текстом.
Також викладено абзац 1 розділу 1
«Предмет договору» в наступній
редакції: «Орендодавець передає, а
орендар приймає в оренду земельну
ділянку площею 1,8127 га (кадастровий
номер :08:003:0784), розташовану в м.
Бердянську по вул. Макарова, 61. Крім
того, доповнено договір наступним
розділом: «Умови передачі у заставу та
внесення до статутного фонду права
оренди земельної ділянки», згідно з
пунктом 1 якого право оренди земельної
ділянки не може передаватися у заставу
та вноситися до статутного фонду.

Додатковою угодою передбачено, що вона
набирає чинності з моменту її
державної реєстрації.

Як встановлено судом, на момент
розгляду справи державну реєстрацію
додаткової угоди від 17.12.2013 р. не
проведено.

Суд зазначає, що за приписами ч. 2 ст. 180
Господарського кодексу України,
господарський договір вважається
укладеним, якщо між сторонами у
передбачених законом порядку та формі
досягнуто згоди щодо усіх його
істотних умов.

Відповідно до ч. 1 ст. 654 Цивільного
кодексу України зміна або розірвання
договору вчиняється в такій самій
формі, що й договір, що змінюється або
розривається, якщо інше не встановлено
договором або законом чи не випливає із
звичаїв ділового обороту.

Статтею 126 Земельного кодексу України
передбачено, що право власності,
користування земельною ділянкою
оформлюється відповідно до Закону
України "Про державну реєстрацію
речових прав на нерухоме майно та їх
обтяжень".

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону
України "Про державну реєстрацію
речових прав на нерухоме майно та їх
обтяжень" обов'язковій державній
реєстрації підлягає, зокрема, право
оренди земельної ділянки.

Оскільки додаткова угода від 17.12.2013 р.
про внесення змін до договору оренди
землі, у встановленому порядку не
зареєстрована, вона є неукладеною,
оскільки сторонами не досягнуто згоди
щодо її умов у передбаченій законом
формі.

Статтею 30 Закону України "Про оренду
землі", який є спеціальним законом для
регулювання спірних правовідносин
сторін, передбачено, що зміна умов
договору оренди землі здійснюється за
взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору оренди землі спір вирішується
у судовому порядку.

Відповідно до ст. 188 Господарського
кодексу України зміна та розірвання
господарських договорів в
односторонньому порядку не
допускаються, якщо інше не передбачено
законом або договором. Сторона
договору, яка вважає за необхідне
змінити або розірвати договір, повинна
надіслати пропозиції про це другій
стороні за договором. Сторона договору,
яка одержала пропозицію про зміну чи
розірвання договору, у двадцятиденний
строк після одержання пропозиції
повідомляє другу сторону про
результати її розгляду. У разі якщо
сторони не досягли згоди щодо зміни
(розірвання) договору або у разі
неодержання відповіді у встановлений
строк з урахуванням часу поштового
обігу, заінтересована сторона має
право передати спір на вирішення суду.
Якщо судовим рішенням договір змінено
або розірвано, договір вважається
зміненим або розірваним з дня набрання
чинності даним рішенням, якщо іншого
строку набрання чинності не
встановлено за рішенням суду.

Частиною 1 статі 2 Закону України "Про
оренду землі" встановлено, що
відносини, пов'язані з орендою землі,
регулюються Земельним кодексом
України, Цивільним кодексом України,
цим Законом, законами України, іншими
нормативно-правовими актами,
прийнятими відповідно до них, а також
договором оренди землі.

Відповідно до ч. 1 ст. 651 Цивільного
кодексу України зміна або розірвання
договору допускається лише за згодою
сторін, якщо інше не встановлено
договором або законом.

У ч. 2 ст. 23 Закону України "Про оренду
землі" закріплено, що орендна плата за
земельні ділянки, що перебувають у
власності фізичних та юридичних осіб,
переглядається за згодою сторін.

Пунктом 3 договору оренди землі
передбачено, що розмір орендної плати
може переглядатися за угодою сторін,
зокрема, у випадку збільшення розмірів
земельного податку.

Відповідно до ч. 2 ст. 21 Закону України
"Про оренду землі" розмір, форма і
строки внесення орендної плати на
землю встановлюються за згодою сторін
у договорі оренди (крім строків
внесення орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності, які встановлюються
відповідно до Податкового кодексу
України).

Як визначено у пп. 14.1.136 п. 14.1 ст. 14
Податкового кодексу України, орендна
плата за земельні ділянки державної і
комунальної власності - обов'язковий
платіж, який орендар вносить
орендодавцеві за користування
земельною ділянкою (далі у розділі XIII -
орендна плата).

Виходячи з положень пп. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14
Податкового кодексу України, орендна
плата, поряд із земельним податком, є
формою плати за землю, яку згідно з пп.
9.1.10 п. 9.1 ст. 9 Податкового кодексу
України віднесено до
загальнодержавних податків.

Відповідно до пп. 270.1.1 п. 270.1 ст. 270
Податкового кодексу України об'єктом
оподаткування за цим податком є
земельні ділянки, які перебувають у
власності або користуванні.

Базою оподаткування згідно з пп. 271.1.1 п.
271.1 ст. 271 Податкового кодексу України є
нормативна грошова оцінка земельних
ділянок з урахуванням коефіцієнта
індексації, визначеного відповідно до
порядку, встановленого цим розділом.

За приписами пп. 288.5.1 п. 288.5 ст. 288
Податкового кодексу України розмір
орендної плати встановлюється у
договорі оренди, але річна сума платежу
не може бути меншою:

- для земель сільськогосподарського
призначення - розміру земельного
податку, що встановлюється цим
розділом;

- для інших категорій земель -
трикратного розміру земельного
податку, що встановлюється цим
розділом.

Відповідно до п. 274.1 ст. 274 Податкового
кодексу України ставка податку за
земельні ділянки, нормативну грошову
оцінку яких проведено, встановлюється
у розмірі 1 відсотка від їх нормативної
грошової оцінки, за винятком земельних
ділянок, зазначених у статтях 272, 273, 276
цього Кодексу.

Таким чином, орендна плата за земельні
ділянки державної і комунальної
власності є загальнодержавним
податком, мінімальний граничний розмір
якого регулюється Податковим кодексом
України. Зокрема, розмір річної
орендної плати для земельних ділянок
несільськогосподарського призначення
не може бути меншим 3-х відсотків від
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки.

У той же час, вирішення відповідно до
закону питань регулювання земельних
відносин, а також затвердження
конкретних ставок земельного податку
відповідно до Податкового кодексу
України віднесено пунктом 35 частини 1
статті 26 Закону України "Про місцеве
самоврядування в Україні" до
виключеної компетенції сільської,
селищної, міської рад, яка реалізується
шляхом прийняття відповідних рішень на
пленарних засіданнях ради.

За приписами ч. ч. 1, 2 ст. 18, ч. 2 ст. 20
Закону України "Про оцінку земель"
нормативна грошова оцінка земельних
ділянок проводиться відповідно до
державних стандартів, норм, правил, а
також інших нормативно-правових актів
на землях усіх категорій та форм
власності. Нормативна грошова оцінка
земельних ділянок, розташованих у
межах населених пунктів незалежно від
їх цільового призначення проводиться
не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Дані про нормативну грошову оцінку
окремої земельної ділянки
оформляються як витяг з технічної
документації з нормативної грошової
оцінки земель.

Частинами 1, 3 статті 23 Закону України
"Про оцінку земель" встановлено, що
технічна документація з бонітування
ґрунтів, економічної оцінки земель та
нормативної грошової оцінки земельних
ділянок у межах населених пунктів
затверджується відповідною сільською,
селищною, міською радою.

Витяг з технічної документації про
нормативну грошову оцінку окремої
земельної ділянки видається
центральним органом виконавчої влади,
що реалізує державну політику у сфері
земельних відносин.

Виходячи з наведених положень
законодавства, затвердження
нормативної грошової оцінки землі,
ставок земельного податку та розміру
орендної плати відноситься до
виключної компетенції відповідної
місцевої ради. При цьому, мінімальний
граничний розмір орендної плати
залежить від розміру земельного
податку, який, у свою чергу,
обчислюється від нормативної грошової
оцінки землі.

Нормативна грошова оцінка земельної
ділянки не змінилась і згідно з
довідкою Бердянського міського
управління земельних ресурсів № 53/004
від 15.01.2004 р. складає 3785,927 (три мільйони
сімсот вісімдесят п'ять тисяч дев'ятсот
двадцять сім) гривень 24 копійки, про що
зазначено в розділі 3 договору.

Рішенням Бердянської міської ради від
11.12.2008 р. № 9 "Про затвердження Переліку
розмірів орендної плати за земельні
ділянки в м. Бердянську" встановлено
розмір орендної плати за земельні
ділянки пляжів та набережної до 3% від
нормативної грошової оцінки землі, що
відповідає вимогам п. 274.1 ст. 274
Податкового кодексу України.

Згідно з ч. 1 ст. 144 Конституції України
органи місцевого самоврядування в
межах повноважень, визначених законом,
приймають рішення, які є обов'язковими
до виконання на відповідній території.

Рішення Запорізької міської ради від
11.12.2008 р. № 9 "Про затвердження Переліку
розмірів орендної плати за земельні
ділянки в м. Бердянську" не визнавалось
недійсним в судовому порядку та є
чинним.

Нормами чинного законодавства
передбачено можливість зміни умов
договору за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у випадках,
встановлених договором або законом.
Оскільки нормами чинного
законодавства передбачено можливість
зміни умов договору за рішенням суду на
вимогу однієї із сторін у випадках,
встановлених договором або законом, а
орендна плата за земельні ділянки
державної та комунальної власності є
регульованою ціною, суд вважає, що
законодавча зміна граничного розміру
цієї плати є підставою для перегляду
розміру орендної плати, встановленої
умовами договору.

Враховуючи встановлені судом
обставини, позовні вимоги про внесення
змін до розділу 3 договору оренди землі
в частині розміру орендної плати
підлягають задоволенню. При цьому, суд
зауважує, що договором не передбачено
номерних пунктів. Пункту 3 розділу 3
договору, до якого позивач просить
внести зміни, відповідає абзац 2
розділу 3 договору оренди землі. Тому
зміни щодо розміру орендної плати
підлягають внесенню в запропонованій
позивачем редакції до абзацу 2 розділу 3
договору.

Також позивачем заявлено вимоги про
доповнення договору оренди землі
розділом "Інші права та обов'язки
сторін" наступного змісту: "Розмір
річної орендної плати за земельну
ділянку є несталим. У разі зміни річної
орендної плати за земельну ділянку
відповідно до вимог чинного
законодавства, розмір орендної плати
земельної ділянки змінюватиметься без
внесення змін та доповнень до цього
договору". Такі вимоги позивача суд
вважає безпідставними та такими, що не
підлягають задоволенню, виходячи з
наступного.

Статтею 30 Закону України "Про оренду
землі" передбачено, що зміна умов
договору оренди землі здійснюється за
взаємною згодою сторін. У разі незгоди
щодо зміни умов договору оренди землі
спір вирішується в судовому порядку.

Згідно з ч. 1 ст. 87 Господарського
кодексу України спори, що виникають при
укладанні господарських договорів за
державним замовленням, або договорів,
укладення яких є обов'язковим на
підставі закону та в інших випадках,
встановлених законом, розглядаються
судом. Інші переддоговірні спори
можуть бути предметом розгляду суду у
разі якщо це передбачено угодою сторін
або якщо сторони зобов'язані укласти
певний господарський договір на
підставі укладеного між ними
попереднього договору.

Частиною 1 статті 651 Цивільного кодексу
України передбачено, що зміна або
розірвання договору допускається лише
за згодою сторін, якщо інше не
встановлено договором або законом.

За умовами розділу 3 договору внесення
змін до договору потребує взаємної
згоди обох сторін. Запропоновані
позивачем умови розділу договору "Інші
права та обов'язки сторін" не
передбачені нормами законодавства та
не є обов'язковими для відповідача ні в
силу вимог закону, ні за умовами
договору.

Враховуючи викладене, позовна вимога
про доповнення договору розділом "Інші
права та обов'язки сторін" не
відповідає вимогам законодавства, є
необґрунтованою та не підлягає
задоволенню.

Відповідно до 49 ГПК України судовий
збір за розгляд позовної заяви
покладається на сторін пропорційно
задоволених позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 49, 82-85 Господарського
процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Внести зміни до договору оренди землі,
укладеного між Бердянською міською
радою та Приватним акціонерним
товариством «Приазовкурорт» від 17.01.2004
р., зареєстрованого у Бердянському
районному відділі Запорізької
регіональної філії ДП «Центр ДЗК при
Держкомземі України» 23.01.2004 р. за № 2509
наступного змісту: в абзаці 2 розділу 3
договору «Орендна палата» замість слів
«у розмірі 1% (одного відсотка) від її
нормативної грошової оцінки» читати:
«у розмірі 3% (трьох відсотків) від її
нормативної грошової оцінки» і далі
читати за текстом.

Стягнути з Приватного акціонерного
товариства "Приазовкурорт" (вул.
Котляревського/Волкова, 12/24, м.
Бердянськ, Запорізька область, 71100, ) на користь Бердянської
міської ради (пл. І Бердянської ради, 2,
м. Бердянськ, Запорізька область, 71112,
) витрати зі сплати
судового збору в сумі 609,00 грн. (шістсот
дев'ять грн. 00 коп.).

Видати наказ.

В задоволенні іншої частини позову
відмовити.

Суддя
Т.В.Мойсеєнко

Рішення оформлено та підписано 20.10.2014р.

і набирає законної сили після
закінчення

десятиденного строку з дня його
підписання.