ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"13" жовтня 2014 р.
Справа № 922/672/14

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Слободін М.М., суддя
Барбашова С.В. , суддя Гребенюк Н. В.

при секретарі Томіній І.В.

за участю представників сторін:

позивача - Настусенка Д.Д. за
довіреністю № 08-11/5964/2-13 від 30.12.14 р.

відповідача - ОСОБА_2 особисто, паспорт
серії МК № 735933

третя особа - не з'явився

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в приміщенні Харківського
апеляційного господарського суду
апеляційну скаргу позивача (вх. №
1775Х/3-11) на рішення господарського суду
Харківської області від 12.06.2014 р. у
справі № 922/672/14

за позовом Харківської міської ради, м.
Харків

третя особа, яка не заявляє самостійних
вимог на предмет спору на стороні
позивача - Департамент земельних
відносин Харківської міської ради, м.
Харків

до ФОП ОСОБА_2, м. Харків

про внесення змін до договору оренди

ВСТАНОВИЛА:

В лютому 2014 р. Харківська міська рада
звернулась до господарського суду
Харківської області із позовною заявою
до фізичної особи-підприємця ОСОБА_2. У
позовній заяві позивач просив суд
внести зміни до договору оренди землі
від 15.04.2004 р. № 6356/04 шляхом визнання
договору про зміну до вказаного
договору оренди землі укладеним у
редакції, викладеної у позовній заяві
та стягнути з фізичної
особи-підприємця ОСОБА_2 на користь
Харківської міської ради витрати по
сплаті судового збору у розмірі 1218,00
грн. В обґрунтування позовних вимог
посилався на 13, 144 Конституції України,
ст.ст. 12, 93, 125, 126, 189 та п.12 Перехідних
положень Земельного кодексу України,
ст.ст. 15, 30 Закону України "Про оренду
землі", ст.ст. 5, 13, 15, 21 Закону України
"Про оцінку земель", ст.ст. 629, 649, 651, 653, 654,
792 ЦК України, ст.ст. 179, 188, 193 ГК України.

Рішенням господарського суду
Харківської області від 12.06.2014 р. по
справі № 922/672/14 (головуючий суддя
Хотенець П.В., судді Аюпова Р.М.,
Жигалкін І.П.) в позові відмовлено.

Позивач з рішенням господарського суду
першої інстанції не погодився,
звернувся до Харківського
апеляційного господарського суду з
апеляційною скаргою, в якій просить
зазначене рішення скасувати та
прийняти нове, яким задовольнити позов
повністю. Судові витрати покласти на
відповідача.

В апеляційній скарзі позивач
посилається на порушення судом першої
інстанції норм матеріального права,
зокрема, ст. 144 Конституції України,
ст.ст. 632, 651, 652 Цивільного кодексу
України, ст.188 ГК України, ст.ст. 21, 30
Закону України "Про оренду землі", ст.ст.
274, 289 Податкового кодексу України.
Також скаржник вказує, що сторонами
договору визначено можливість
збільшення розміру орендної плати, а
орендна плата за земельні ділянки
державної та комунальної власності є
регульованою ціною, тому вчинена у
встановленому чинним порядком зміна
граничного розміру цієї плати є
підставою для перегляду розміру
орендної плати, встановленої умовами
договору.

Ухвалою Харківського апеляційного
господарського суду від 04.07.2014 р.
апеляційну скаргу позивача було
прийнято до провадження та призначено
до розгляду на 13.08.2014 р., запропоновано
надати суду апеляційної інстанції
відповідачу та третій особі - відзиви
на апеляційну скаргу з посиланням на
відповідні норми чинного
законодавства в обґрунтування своєї
позиції по справі та докази на
підтвердження своїх заперечень, а
позивачу - письмові пояснення з
посиланням на відповідні норми чинного
законодавства в обґрунтування своєї
позиції по справі та докази на
підтвердження фактів, викладених в
апеляційній скарзі.

05.08.2014 р. за вх. № 6311 відповідачем було
надано відзив на апеляційну скаргу, в
якому зазначив, що вважає рішення
місцевого господарського суду
законним та обґрунтованим, в силу чого
просить залишити його без змін.

В судовому засіданні 13.08.2014 р. колегією
суддів оголошено про перерву у
розгляді справи до 27.08.2014 р.

20.08.2014 р. за вх. № 6843 відповідачем було
надано доповнення до відзиву, в якому
він підтримав вимоги, викладені у
відзиві на апеляційну скаргу.

27.08.2014 р. за вх. № 7053 позивачем було
надано для залучення до матеріалів
справи копій постанов ВГСУ по справам
№№ 922/533/14, 922/538/14 в обґрунтування своєї
позиції по справі.

27.08.2014 р. за вх. № 7032 відповідачем було
надано для залучення до матеріалів
справи копію постанови ВГСУ по справі
№ 922/538/14 в обґрунтування своєї позиції
по справі.

27.08.2014 р. колегією суддів оголошено про
перерву у розгляді справи до 13.10.2014 р.

10.10.2014 р. за вх. № 8852 відповідачем надані
додаткові заперечення на апеляційну
скаргу.

В судове засідання, призначене на 13.10.2014
р. представник третьої особи не
з'явився, причину неявки не повідомив,
будь-яких письмових клопотань (в т.ч. і
про відкладення розгляду справи) не
заявляв.

Враховуючи належне повідомлення
третьої особи про час та місце
засідання суду, відсутність будь-яких
клопотань, колегія суддів вважає за
можливе розглянути апеляційну скаргу
позивача за відсутності представника
третьої особи, за наявними у матеріалах
справи доказами.

Дослідивши матеріали справи, а також
викладені у апеляційній скарзі доводи
сторони, заслухавши у судовому
засіданні пояснення представників
позивача та відповідача, перевіривши
правильність застосування
господарським судом першої інстанції
норм матеріального та процесуального
права, а також повноту встановлення
обставин справи та відповідність їх
наданим доказам, та повторно
розглянувши справу в порядку ст. 101 ГПК
України, колегія суддів вважає, що
апеляційна скарга позивача підлягає
частковому задоволенню, а зазначене
рішення господарського суду
Харківської області підлягає
частковому скасуванню, виходячи з
наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, на
підставі рішення 19 сесії Харківської
міської ради 24 скликання від 25.02.2004р. №
18/04 "Про надання юридичним та фізичним
особам земельних ділянок для
будівництва (реконструкції) та
подальшої експлуатації об'єктів" між
Харківською міською радою (позивач) та
Суб'єктом підприємницької
діяльності-фізичною особою ОСОБА_2
(відповідач) укладено договір оренди
землі від 15.04.2004р., що зареєстрований у
Харківській регіональній філії
Державного підприємства "Центр
державного земельного кадастру при
Державному комітеті України по
земельних ресурсах" в книзі записів
державної реєстрації договорів оренди
землі (книга №4) від 15.04.2004р. за № 6356/04.

Відповідно до п.п. 1.1, 1.2 договору,
відповідачу передано в оренду земельну
ділянку за адресою: АДРЕСА_1, загальною
площею 0,1508га. Земельна ділянка
надається в оренду строком до 01.01.2029
року для будівництва магазину
непродовольчих товарів (але не пізніше
прийняття об'єкта до експлуатації) та
її подальшої експлуатації.

Згідно до п. 2.1 договору орендна плата
за земельну ділянку вноситься
орендарем у грошовій формі на рахунок
Державного казначейства у Харківській
області.

Пунктом 2.2 договору встановлено, що
розмір орендної плати

- на період будівництва об'єкта
встановлюється у розмірі 432,23 грн. по
31.12.2004, з 01.01.2005р. по 31.12.2005р. - 576,31грн., з
01.01.2006 по 01.02.2006 р. -848,45 грн.

- на період експлуатації у розмірі з
01.02.2006р. по 31.12.2006р. - 3253,23грн., з 01.01.2007 -
4714,83грн.

В пункті 2.4 договору зазначено, що
орендна плата збільшується при зміні
розміру земельного податку відповідно
до законодавства України, при цьому
сторони укладають додаткову угоду, яка
є невід'ємною частиною цього договору
оренди.

04.10.2006 між позивачем та відповідачем
укладено додаткову угоду, якою внесено
зміни до розділу 2 "Плата за землю" та
викладено пункти 2.1, 2.2, 2.4 в новій
редакції.

Так, згідно п. 2.1 договору орендна плата
за земельну ділянку вноситься
орендарем щомісячно у грошовій формі
на рахунок Державного казначейства у
Харківській області.

Новою редакцією п. 2.2 договору
встановлено, що нормативна грошова
оцінка земельної ділянки на період
будівництва об'єкту (з 01.01.2006р.)
становить 272374грн. Нормативна грошова
оцінка земельної ділянки на період
експлуатації об'єкту (з 01.02.2006р.)
становить 1361868грн.

Розмір орендної плати в місяць на
період будівництва об'єкту становить з
01.01.2006р.: 878,18грн. Розмір орендної плати в
місяць на період експлуатації об'єкту
становить з 01.02.2006р.: 3367,22грн., з 01.01.2007р.:
4880,03грн.

Також, даної додатковою угодою сторони
доповнили розділ 2 договору пунктом 2.7,
згідно якого розмір орендної плати
переглядається у разі: а) зміни умов
господарювання, передбачених
договором; б) зміни розмірів земельного
податку; в) підвищення цін, тарифів; г)
внаслідок інфляції - щорічно;
погіршення стану орендованої
земельної ділянки не з вини орендаря,
що підтверджено документами; д) в інших
випадках, передбачених законом.

Згідно з пп. а) п. 3.1.2 договору
орендодавець має право вносити зміни в
розділ 2 цього договору щодо розміру і
строків внесення плати за землю в разі
зміни ставки земельного податку в
законодавчому порядку.

У відповідності до п. 4.1 договору зміна
умов договору оренди землі можлива за
взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору оренди, спір вирішується в
судовому порядку.

Згідно з рішенням Харківської міської
ради від 03.07.2013р. № 1209/13 "Про
затвердження технічної документації з
нормативної грошової оцінки земель м.
Харкова станом на 01.01.2013 року",
рішеннями Харківської міської ради від
25.09.2013р. № 1269/13 "Про затвердження
"Порядку впровадження нормативної
грошової оцінки земель м. Харкова
станом на 01.01.2013 року" та рішенням №960/12
від 29.12.2012р., яким затверджено порядок
оформлення договорів оренди землі у
м.Харкові, змінюється базова вартість 1
кв.м. земель м. Харкова та
запроваджується новий порядок
визначення розміру орендної плати за
користування земельними ділянками.

Так, рішенням Харківської міської ради
"Про затвердження технічної
документації з нормативної грошової
оцінки земель м. Харкова станом на
01.01.2013 року" від 03.07.2013р. № 1209/13
затверджено базову вартість одного
квадратного метра земель міста Харкова
у сумі 291,18 грн., яка отримана на
підставі витрат на освоєння і
облаштування території міста станом на
01.01.2013р. та підлягає в подальшому
індексації в порядку, встановленому
законодавством України.

Також встановлено, що плата за землю на
підставі даних "Технічної документації
з нормативної грошової оцінки земель
міста Харкова станом на 01.01.2013р."
вводиться в дію з 01 січня 2014 року.

Рішенням Харківської міської ради від
25.09.2013р. № 1269/13 "Про затвердження
"Порядку впровадження нормативної
грошової оцінки земель міста Харкова
станом на 01.01.2013р." встановлено, що плата
за землю на підставі даних "Технічної
документації з нормативної грошової
оцінки земель міста Харкова станом на
01.01.2013р." вводиться в дію з 01.01.2014р.

Департаментом земельних відносин
Харківської міської ради звернувся до
відповідача з листом-пропозицією від
27.11.2013р. № 803/0/30-13, яким направив на
розгляд та підписання три примірника
додаткової угоди до договору оренди
землі від 15.04.2004 №6356/04 та три примірника
розрахунку орендної плати в зв'язку із
зміною розміру орендної плати. Також
листом-пропозицією від 26.11.2013р. №798/0/30-13
запропоновано відповідачеві сплатити
кошти: в розмірі 51,00 грн. державного
мита за проведення державної
реєстрації прав і обмежень та в розмірі
120,00 грн. плати за надання витягу з
Державного реєстру речових прав на
нерухоме майно та внесення до цього
Реєстру змін, а також надати оригінали
платіжних документів до Департаменту
земельних відносин.

Вказані вимоги Виконавчого комітету
Харківської міської ради відповідачем
були проігноровані, у встановлений
термін відповідь на лист-пропозицію до
Харківської міської ради направлено не
було.

Станом на момент звернення позивача до
суду з позовною заявою додаткову угоду
до договору оренди землі між сторонами
не підписано.

Такі обставини, на думку позивача,
свідчать про порушення прав та
охоронюваних законом інтересів
держави і є підставою для їх захисту у
судовому порядку.

Відмовляючи в задоволенні позовних
вимог Харківської міської ради суд
першої інстанції дійшов висновку про
відсутність в матеріалах справи
належних доказів на їх підтвердження.

Колегія суддів дійшла висновку про
скасування рішення суду в частині
відмови у задоволенні позовної вимоги
щодо підвищення орендної плати 129175, 87
грн., виходячи з наступного.

Статтею 13 Закону України «Про оренду
землі» встановлено, що договір оренди
землі - це договір, за яким орендодавець
зобов'язаний за плату передати
орендареві земельну ділянку у
володіння і користування на певний
строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства.

Згідно ст. 15 Закону України "Про оренду
землі" однією із істотних умов договору
оренди землі є орендна плата із
зазначенням її розміру, індексації,
форм платежу, строків, порядку її
внесення і перегляду та
відповідальності за її несплату.

Пунктом 2.4 договору встановлено, що
орендна плата збільшується при зміні
розміру земельного податку відповідно
до законодавства України. Зміна
розміру орендної плати оформлюється
додатковою угодою.

Норма п. 2.4. не містить застережень і
підлягає у кожному випадку збільшення
розміру земельного податку.

Пунктом п. 3.2.1 договору оренди землі
сторони обумовили, що орендодавець має
право вносити зміни до договору щодо
розміру та строків внесення орендної
плати за землю в разі зміни ставки
земельного податку в законодавчому
порядку.

Відповідно до пункту 289.1 ст. 289
Податкового кодексу України для
визначення розміру податку та орендної
плати використовується нормативна
грошова оцінка земельних ділянок.

Згідно зі ст. 13 Закону України "Про
оцінку земель" нормативна грошова
оцінка земельних ділянок проводиться у
разі визначення розміру орендної плати
за земельні ділянки державної та
комунальної власності.

Згідно із ст. 15 цього Закону підставою
для проведення оцінки земель
(бонітування ґрунтів, економічної
оцінки земель та нормативної грошової
оцінки земельних ділянок) є рішення
органу виконавчої влади або органу
місцевого самоврядування.

Статтею 144 Конституції України
передбачено, що органи місцевого
самоврядування в межах повноважень,
визначених законом, приймають рішення,
які є обов'язковими для виконання на
відповідній території.

Відповідно до ст. 73 Закону України "Про
місцеве самоврядування" акти ради,
сільського, селищного, міського голови,
голови районної в місті ради,
виконавчого комітету сільської,
селищної, міської, районної в місті (у
разі її створення) ради, прийняті в
межах наданих їм повноважень, є
обов'язковими для виконання всіма
розташованими на відповідній
території органами виконавчої влади,
об'єднаннями громадян, підприємствами,
установами, організаціями, посадовими
особами, а також громадянами, які
постійно або тимчасово проживають на
відповідній території.

Згідно із п. 3.1., п. 3.2. Порядку
впровадження нормативної грошової
оцінки земель міста Харкова станом на
01.01.2013 р., затвердженого рішенням
Харківської міської ради від 25.09.2013 р.
за №1269/13, зміна нормативної грошової
оцінки земель є підставою для внесення
змін до договору оренди землі. Зміни до
договору оренди землі оформлюються
додатковою угодою.

Відповідно до п. 4.1. договору оренди
землі від 29.01.2008 р., яка кореспондується
із приписами ст. 30 Закону України "Про
оренду землі", зміна умов договору
здійснюється у письмовій формі за
взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору оренди землі спір вирішується
в судовому порядку.

Відповідно до статті 188 Господарського
кодексу України сторона договору, яка
вважає за необхідне змінити або
розірвати договір, повинна надіслати
пропозиції про це другій стороні за
договором.

Сторона договору, яка одержала
пропозицію про зміну чи розірвання
договору, у двадцятиденний строк після
одержання пропозиції повідомляє другу
сторону про результати їх розгляду.

У разі якщо сторони не досягли згоди
щодо зміни (розірвання) договору або у
разі неодержання відповіді у
встановлений строк з урахуванням часу
поштового обігу, заінтересована
сторона має право передати спір на
вирішення суду.

Статтею 651 Цивільного кодексу України
встановлено, що зміна або розірвання
договору допускається лише за згодою
сторін, якщо інше не встановлено
договором або законом. Договір може
бути змінено або розірвано за рішенням
суду на вимогу однієї із сторін у разі
істотного порушення договору другою
стороною та в інших випадках,
встановлених договором або законом.

Враховуючи наведене, для внесення змін
до договору згідно вимог чинного
законодавства необхідна наявність
відповідних рішень міської ради,
витягу з технічної документації про
нормативну грошову оцінку земельної
ділянки, розрахунку розміру орендної
плати, направлення стороні пропозиції.

Рішення Харківської міської ради на
момент розгляду справи в судовому
порядку не скасовані, є чинними.

В матеріалах справи наявні витяг з
технічної документації № 184 та
розрахунок розміру орендної плати
№56/14.

Пропозиція щодо змін умов договору
здійснена позивачем відповідно до
вимог чинного законодавства.

З огляду наведене, колегія суддів
зазначає про безпідставність та
неправомірність висновку
господарського суду щодо відсутності в
матеріалах справи належних доказів на
підтвердження позовних вимог щодо
підвищення орендної плати .

Пропозиція зволікання орендарем
виконання умов договору та рішення
органу місцевого самоврядування
спричинила виникнення обставин,
відповідно до яких розмір орендної
плати за спірним договором не був
приведений до належного рівня.

Таким чином, колегія суддів дійшла
висновку про необхідність визнання
укладеною додаткової угоди до договору
оренди землі від 15.04.2004 р. за № 6356/04
шляхом внесення змін в частині 2 пункту
2 (в редакції запропонованій позивачем)
та визнання укладеною додаткової угоди
до вказаного договору оренди землі в
цій частині. Отже, позовні вимоги в цій
частині є обґрунтованими, законними,
підтвердженими матеріалами справи і
такими, що підлягають задоволенню.

Колегія суддів зазначає про
безпідставність та необґрунтованість
Харківською міською радою позовних
вимог щодо внесення змін в інші пункти
договору оренди землі від 15.04.2004 р. за
№6356, оскільки вони не стосуються
розміру орендної плати, ніяк не
обґрунтовані у змісті позову, не
розглядалися по суті, в зв'язку з чим
позовні вимоги в цій частині
задоволенню не підлягають.

Так, колегія суддів вважає, що
запропонована позивачем редакція
додаткової угоди по своїй правовій
суті представляє собою новий договір
оренди, який іншим чином, аніж договір
сторін від 15.04.2004 р., регулює суттєві
умови договору оренди - порядок
використання земельної ділянки (п.3.1.),
порядок внесення змін до договору (п.
3.4.), порядок повідомлення Орендодавця
про зміну офіційних реквізитів
Орендаря; порядок укладення суборенди
та багато інших умов.

Жодні з перерахованих умов договору
оренди не пов'язані із зміною
нормативної ціни землі та підвищенням
орендної плати і не були узгоджені
сторонами у встановленому законом
порядку (ст. 180 ГК України), тому
прийняття судом рішення про визнання
укладеною додаткової угоди в редакції,
запропонованій позивачем, грубо
суперечить положенням ч. 2,3 ст. 180 ГК
України та ст. 188 ГК України.

Враховуючи вищевикладене, колегія
суддів погоджується з висновком суду
першої інстанції щодо відмови в
задоволенні позовних вимог, який
визнав їх неправомірними та
непідтвердженими матеріалами справи.

Враховуючи вищевикладене колегія
суддів дійшла висновку, що при
прийнятті рішення від 12.06.2014 р. у справі
№ 922/672/14 господарський суд Харківської
області відмовивши у задоволенні
позовних вимог в частині визнання
укладеною додаткову угоду до договору
оренди землі від 15.04.2004 р. шляхом
внесення змін в пункти 1, 2 в редакції,
запропонованій Харківською міською
радою, неповно з'ясував обставини, що
мають значення для справи та прийняв
рішення з порушенням норм
матеріального та процесуального права,
в зв'язку з чим апеляційна скарга
позивача підлягає частковому
задоволенню, а рішення суду першої
інстанції частковому скасуванню.

Керуючись статтями 22, 99, 101, 102, п. 2 статті
103, п. п. 1, 4 ч.1 статті 104, статтею 105
Господарського процесуального кодексу
України, колегія суддів Харківського
апеляційного господарського суду, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Харківської міської
ради, м. Харків на рішення
господарського суду Харківської
області від 12.06.2014 р. у справі № 922/672/14
задовольнити частково.

Рішення господарського суду
Харківської області від 12.06.2014 р. у
справі № 922/672/14 за первісним позовом
скасувати та прийняти нове, яким позов
задовольнити частково.

Визнати укладеною додаткову угоду до
договору оренди землі від 28.10.2013 р.
шляхом внесення змін в частині 2 пункту
2 в наступній редакції:

«Розмір орендної плати за земельну
ділянку згідно з розрахунком № 56/14 від
03.10.2013 р. на рік становить 5,6 % від її
нормативної грошової оцінки і складає
129175,87 грн. (сто двадцять дев'ять тисяч
сто сімдесят п'ять гривень вісімдесят
сім копійок), або в місяць 10764,66 грн.
(десять тисяч шістдесят чотири гривні
шістдесят шість копійок)»

В іншій частині в позові відмовити.

Стягнути з ФОП ОСОБА_2 (код НОМЕР_1) на
користь Харківської міської ради (61003,
м. Харків, пл. Конституції, 7, ) судовий збір в розмірі 1218,00 грн. за
подання позову та 609,00 грн. за подання
апеляційної скарги.

Господарському суду Харківської
області видати наказ.

Повний текст постанови складено 16.10.2014
р.

Головуючий суддя
Слободін М.М.

Суддя
Барбашова С.В.

Суддя
Гребенюк Н. В.