м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел.
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 910/17443/14 09.10.14За позовом
Публічного акціонерного товариства
"Холдингова компанія" «Київміськбуд»

До Київської міської ради

Третя особа, без самостійних вимог на
предмет спору на стороні відповідача
Департамент земельних ресурсів
Виконавчого органу Київської міської
ради (Київської міської державної
адміністрації)

Про розірвання договору

Суддя Борисенко І.І.

Представники:

Від позивача - не з'явився;

Від відповідача - Дорошенко О.С.;

Від третьої особи - Маслянікова В.В.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Позивач звернулося до суду з позовом до
відповідача про розірвання договору
оренди земельної ділянки від 25.11.2009р
укладений між Київською міською радою
та ПАТ «Київміськбуд», який
зареєстрований Головним управлінням
земельних ресурсів виконавчого органу
Київської міської ради (Київської
міської державної адміністрації) про
що зроблено запис від 07.12.2009р. за №63-6-00563
у книзі записів державної реєстрації
договорів.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що
внаслідок завершення будівництва та
передачею будинку у 2-му мікрорайоні
житлового масиву Позняки по вул.
Урлівській, 36-А, житловий будинок 4-В у
Дарницькому районі м. Києва на баланс
експлуатуючій організації, позивач, як
добросовісний орендар земельної
ділянки має право на припинення
(розірвання) договору оренди землі.

Відповідач проти позову заперечив,
вказав, що підстав для припинення
договору оренди земельної ділянки від
17.12.2009 №63-6-00563 шляхом розірвання немає.

Від третьої особи надійшли письмові
пояснення, які долучені судом до
матеріалів справи, в яких третя особа
заперечила проти задоволення позову.

Дослідивши матеріали справи,
заслухавши пояснення представників
відповідача та третьої особи, всебічно
і повно з'ясувавши всі фактичні
обставини, на яких ґрунтується позов та
заперечення проти нього, об'єктивно
оцінивши докази, які мають юридичне
значення для розгляду справи і
вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

Відповідно до рішення Київської
міської ради від 09.07.2009р. № 946/2002 «Про
передачу акціонерному товариству
холдинговій компанії «Київміськбуд»
земельних ділянок для будівництва
житлових будинків та об'єктів
соціально-побутового призначення,
комплексного благоустрою території
для суспільних потреб у 2-му
мікрорайоні житлового масиву Позняки у
Дарницькому районі м. Києва» було
вирішено передати Публічному
акціонерному товариству "Холдингова
компанія" «Київміськбуд» у
короткострокову оренду строком на 5
років земельну ділянку, загальною
площею 3,864.

На підставі зазначеного рішення, 25.11.2009
року між Київською міською радою та
Акціонерним товариством холдинговою
компанією «Київміськбуд», (нова назва -
ПАТ "ХК "Київміськбуд") був укладений
договір оренди земельної ділянки у 2-му
мікрорайоні житлового масиву Позняки у
Дарницькому районі м. Києва» та згідно
з ч. 1 ст. 20 Закону України «Про оренду
землі», зареєстрований Головним
управлінням земельних ресурсів
виконавчого органу Київської міської
ради (Київської міської державної
адміністрації), про що зроблено запис
від 7 грудня 2009 року за №63-6-00563 у книзі
записів державної реєстрації
договорів.

Відповідно до п. 2.2. Договору об'єктом
оренди є земельна ділянка розташована -
2-й мікрорайон житлового масиву Позняки
у Дарницькому районі м. Києва, площею
0,7406 га. з цільовим призначенням для
будівництва житлових будинків та
об'єктів соціально-побутового
призначення, комплексного благоустрою
території для суспільних потреб,
кадастровий №:90:146:0094.

Пунктом 4.2 Договору оренди передбачено,
що річна орендна плата за земельну
ділянку встановлюється розмірі 3
відсотків від її нормативної грошової
оцінки.

Підстави розірвання Договору
передбачено п. 11.4, якими є: взаємна
згода сторін; рішенням суду, в порядку,
встановленому законом; в
односторонньому порядку за
ініціативою Орендодавця.

Згідно з ст. 2 Закону України "Про оренду
землі", відносини, пов'язані з орендою
землі, регулюються Земельним кодексом
України, Цивільним кодексом України,
цим Законом, законами України, іншими
нормативно-правовими актами,
прийнятими відповідно до них, а також
договором оренди землі.

Будівництво житлових будинків у 2-му
мікрорайоні житлового масиву Позняки у
Дарницькому районі м. Києва (житловий
будинок №4-В на вулиці Урлівській, 36-А)
завершено, що підтверджується
сертифікатом відповідності від 21.12.2012
року (КВ 9), який виданий
Інспекцією державного
архітектурно-будівельного контролю у
м. Києві.

У зв'язку із закінченням будівництва і
введенням в експлуатацію житлових
будинків, а також переходу права
власності до мешканців будинків, ПАТ
"ХК "Київміськбуд" направило лист до
Київської міської ради від 24.12.2013 року
№07571/0/2-13 про дострокове розірвання
зазначеного договору.

Департамент земельних ресурсів
виконавчого органу Київської міської
ради (КМДА) листом від 16.01.2014р. №0570223-389
відмовило у задоволені заяви про
дострокове розірвання договору оренди.
Відмову мотивувало тим
балансоутримувач або власник об'єкта
будівництва у 2 мікрорайоні житлового
масиву Позняки (згідно із зазначеними
договорами оренди земельних ділянок)
для оформлення права користування
земельної ділянки, відповідно до
статті 123 Земельного кодексу України та
статті 5 розділу 2 Тимчасового порядку
передачі (надання) земельних ділянок у
користування або у власність із земель
комунальної власності в місті Києві,
затвердженого рішенням Київради від
28.02.2013 №63/9120 звертається до Київської
міської ради через приймальню Київради
з земельних питань із клопотанням про
надання дозволу на розроблення
документації із землеустрою щодо
відведення земельної ділянки в
користування або у власність, а також
вказавши, що Публічне акціонерне
товариство "Холдингова компанія
"Київміськбуд" відповідно до
зазначеного Тимчасового порядку, надає
зацікавленій особі (балансоутримувач
або власник об'єкта будівництва), яка
має намір одержати земельну ділянку в
користування або у власність
нотаріально посвідчену письмова згоду
на вилучення земельної ділянки чи її
частини при формуванні нової земельної
ділянки (у разі необхідності вилучення
земельної ділянки) або припинення
права користування земельною ділянкою.

Відповідно до статті 3 Земельного
кодексу України земельні відносини
регулюються Конституцією України,
Земельним кодексом України, а також
прийнятими відповідно до них
нормативно-правовими актами.

Перелік повноважень Київської міської
ради у галузі земельних відносин
визначено у пунктах "а", "л" статті 9
Земельного кодексу України.

Зокрема, їй належить право за пунктом
"а" розпорядження землями
територіальної громади міста Києва, за
пунктом "б" передачі земельних ділянок
комунальної власності у власність
громадян та юридичних осіб відповідно
до Земельного кодексу України, за
пунктом "в" надання земельних ділянок у
користування із земель комунальної
власності відповідно до Земельного
кодексу України.

На підставі пункту "м" статті 9
Земельного кодексу України, крім
перелічених у попередніх пунктах
повноважень, Київська міська рада має
повноваження вирішувати інші питання у
галузі земельних відносин відповідно
до Закону.

Згідно з пунктом 34 частини 1 статті 26
Закону України "Про місцеве
самоврядування в Україні" вирішення
відповідно до Закону питань
регулювання земельних відносин є
виключною компетенцією пленарних
засідань сільських, селищних, міських
рад, а за пунктом 2 статті 22 Закону
України "Про столицю України -
місто-герой Київ" Київська міська рада
має право визначати особливості
землекористування.

Відповідно до статті 59 Закону України
"Про місцеве самоврядування в Україні"
Київська міська рада в межах своїх
повноважень приймає нормативні та інші
акти у формі рішень.

Статтею 140 Конституції України, ст. 71
Закону України "Про місцеве
самоврядування в Україні" гарантовано
право самостійно реалізовувати
територіальними громадами, органами та
посадовими особами місцевого
самоврядування надані їм повноваження.

Пунктом 5 статті 93 Земельного кодексу
України передбачено, що орендодавцями
земельних ділянок є їх власники або
уповноважені ними особи. Зокрема,
договір оренди землі - це угода сторін
про взаємні зобов'язання, відповідно до
яких орендодавець за плату передає
орендарю у володіння і користування
земельну ділянку для використання на
обумовлений договором строк.

Відповідно до ч. 2 ст. 382 Цивільного
кодексу України власникам квартир у
багатоквартирному житловому будинку
належать на праві спільної сумісної
власності приміщення загального
користування, опорні конструкції
будинку, механічне, електричне,
сантехнічне та інше обладнання за
межами або всередині квартири, яке
обслуговує більше однієї квартири, а
також споруди, будівлі, які призначені
для забезпечення потреб усіх власників
квартир, а також власників нежитлових
приміщень, які розташовані у житловому
будинку.

Згідно зі ст. 120 Земельного кодексу
України якщо жилий будинок, будівля або
споруда розміщені на земельній
ділянці, що перебуває у користуванні,
то в разі набуття права власності на ці
об'єкти до набувача переходить право
користування земельною ділянкою, на
якій вони розміщені, на тих самих
умовах і в тому ж обсязі, що були у
попереднього землекористувача.

Згідно із регламентом розгляду питань
щодо набуття та реалізації права
користування землею в місті Києві,
затвердженого рішенням Київської
міської ради від 15.07.2004 р. № 456/1867, для
оформлення права користування
земельною ділянкою новому власнику
об'єкта нерухомості необхідно
звернутися з клопотанням до Київради з
земельних питань.

Судом встановлено, що на час укладення
Договору та на даний час власником
будинку за адресою по вул. Урлівській,
36-А, житловий будинок №4-В є ПAT ХК
"Київміськбуд".

Факт передачі будинку для
обслуговування іншій юридичній особі
свідчить про припинення права
користування ним, однак доказів того,
що право власності на будинок перейшло
іншій особі суду не надано.

Позивачем не доведено, що він перестав
бути власником будинку за адресою вул.
Урлівській, 36-А, житловий будинок №4-В у
Дарницькому районі м. Києва.

Відповідно до ст. 31 Закону України "Про
оренду землі" договір оренди землі
припиняється в разі: закінчення строку,
на який його було укладено; викупу
земельної ділянки для суспільних
потреб та примусового відчуження
земельної ділянки з мотивів суспільної
необхідності в порядку, встановленому
законом; поєднання в одній особі
власника земельної ділянки та
орендаря; смерті фізичної особи -
орендаря, засудження його до
позбавлення волі та відмови осіб,
зазначених у статті 7 цього Закону, від
виконання укладеного договору оренди
земельної ділянки; ліквідації
юридичної особи - орендаря. Договір
оренди землі припиняється також в
інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути
розірваний за згодою сторін. На вимогу
однієї із сторін договір оренди може
бути достроково розірваний за рішенням
суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в
односторонньому порядку не
допускається, якщо інше не передбачено
законом або цим договором.

Відповідно до п. 3.1 Договору, договір
укладено на 5 років. Вказаний договір
зареєстровано Головним управлінням
земельних ресурсів виконавчого органу
Київської міської ради (Київської
міської державної адміністрації), про
що зроблено запис від 07.12.2009р. за №63-6-00563
у книзі записів державної реєстрації
договорів.

Отже, строк дії договору оренди
земельної ділянки від 07.12.2009 р. №63-6-00563,
спливає 07.12.2014р.

Відповідно до ст. 19 Закону України «Про
оренду землі» після завершення
будівництва та прийняття об'єкта в
експлуатацію добросовісний орендар
земельної ділянки, наданої для потреб
будівництва та обслуговування
відповідного об'єкта, має право на
першочергове укладення договору
оренди землі на строк до 50 років або
припинення дії договору оренди землі.

Порядок припинення договору оренди
землі шляхом його розірвання
встановлений статтею 32 Закону України
"Про оренду землі".

Так, спеціальною нормою (ст. 32 Закону
України «Про оренду землі») визначено,
що на вимогу однієї із сторін договір
оренди землі може бути достроково
розірваний за рішенням суду в разі
невиконання сторонами обов'язків,
передбачених статтями 24 і 25 цього
Закону та умовами договору, в разі
випадкового знищення чи пошкодження
об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає
передбаченому договором використанню
земельної ділянки, а також на
підставах, визначених Земельним
кодексом України та іншими законами
України.

У разі розірвання договору оренди
землі з ініціативи орендаря
орендодавець має право на отримання
орендної плати на землях
сільськогосподарського призначення за
шість місяців, а на землях
несільськогосподарського призначення
- за рік, якщо протягом зазначеного
періоду не надійшло пропозицій від
інших осіб на укладення договору
оренди цієї ж земельної ділянки на тих
самих умовах, за винятком випадків,
коли розірвання договору було
обумовлено невиконанням або
неналежним виконанням орендодавцем
договірних зобов'язань.

Заявляючи позов позивач не посилається
на невиконання відповідачем обов'язків
орендаря, які передбачені статтею 25
Закону України "Про оренду землі".

Пунктом 11.5 договору оренди земельної
ділянки передбачено можливість
дострокового розірвання цього
договору у разі невиконання або
неналежного виконання Орендарем
обов'язків, визначених у п. 5.1, 8.4 цього
договору.

Відповідно до п. 11.6 Договору розірвання
цього Договору не потребує укладення
додаткової угоди. Договір вважається
розірваним з моменту прийняття
Орендодавцем відповідного рішення,
якщо інше не встановлено рішенням.

В силу ст. 188 Господарського кодексу
України зміна та розірвання
господарських договорів в
односторонньому порядку не
допускаються, якщо інше не передбачено
законом або договором. Сторона
договору, яка вважає за необхідне
змінити або розірвати договір, повинна
надіслати пропозиції про це другій
стороні за договором.

Пунктом 8.4 Договору передбачено, що у
випадку, якщо орендар має право
припинити право користування
земельною ділянкою (її частиною), цей
договір розривається за згодою сторін,
або до цього договору вносяться
відповідні зміни з моменту укладення
договору оренди земельної ділянки з
новим власником об'єктів, що відчужені

Згідно зі ст. 651 Цивільного кодексу
України зміна або розірвання договору
допускається лише за згодою сторін,
якщо інше не встановлено договором або
законом. Договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною
договору, коли внаслідок завданої цим
шкоди друга сторона значною мірою
позбавляється того, на що вона
розраховувала при укладенні договору.

Позивачем не доведено підстав для
розірвання Договору оренди внаслідок
його істотного порушення Київською
міською радою.

Відповідно до ст. 652 Цивільного кодексу
України у разі істотної зміни обставин,
якими сторони керувалися при укладенні
договору, договір може бути змінений
або розірваний за згодою сторін, якщо
інше не встановлено договором або не
випливає із суті зобов'язання. Зміна
обставин є істотною, якщо вони
змінилися настільки, що, якби сторони
могли це передбачити, вони не уклали б
договір або уклали б його на інших
умовах. Якщо сторони не досягли згоди
щодо приведення договору у
відповідність з обставинами, які
істотно змінились, або щодо його
розірвання, договір може бути
розірваний, а з підстав, встановлених
частиною четвертою цієї статті, -
змінений за рішенням суду на вимогу
заінтересованої сторони за наявності
одночасно таких умов: в момент
укладення договору сторони виходили з
того, що така зміна обставин не настане;
зміна обставин зумовлена причинами,
які заінтересована сторона не могла
усунути після їх виникнення при всій
турботливості та обачності, які від неї
вимагалися; виконання договору
порушило б співвідношення майнових
інтересів сторін і позбавило б
заінтересовану сторону того, на що вона
розраховувала при укладенні договору;
із суті договору або звичаїв ділового
обороту не випливає, що ризик зміни
обставин несе заінтересована сторона.

Наявність вищевказаних обставин
позивачем також не доведена.

Таким чином, як вбачається, із змісту
позовної заяви, у якості підстав позову
позивач не посилається на обставини,
які виходячи із викладених вище норм
законодавства України, є підставами
розірвання (в тому числі достроково)
укладеного з відповідачем договору
оренди земельної ділянки, зокрема, на
порушення умов цього договору
відповідачем, на порушення Київською
міською радою положень ст. 24 Закону
України «Про оренду землі» або на
істотну зміну обставин, якими позивач
керувався при укладенні договору.

Судом не встановлено ні підстави
дострокового розірвання договору,
визначені ст. 32 Законом України "Про
оренду землі", ані наявності 4 умов,
необхідних для розірвання договору у
встановленому законом порядку,
передбачені ст. 652 ЦК України, а тому
підстав для дострокового розірвання
договору суд не вбачає.

Одночасно суд вказує, що, набувши у
власність нерухоме майно, та отримавши
право на земельної ділянки, необхідну
для обслуговування цього майна,
власник (балансоутримувач) нерухомості
зобов'язаний оформити своє право на
землю у встановленому законом порядку,
тобто звернутися до міської ради із
відповідною заявою про надання дозволу
на розроблення документації із
землеустрою щодо відведення земельної
ділянки в користування або у власність
(ст. ст. 123, 124 ЗК України).

Завершення реконструкції та введення
житлового будинку по вул. Урлівській,
36-А, житловий будинок 4-В в експлуатацію,
відповідно до вищенаведених норм
Закону України «Про оренду землі» та
Цивільного кодексу України не є
підставою для розірвання договору
оренди земельної ділянки.

Також, суд вказує, що відповідно до
договору оренди земельної ділянки
земельна ділянка передавалась
позивачу не тільки для будівництва
житлових будинків, а й для будівництва
об'єктів соціально-побутового
призначення, комплексного благоустрою
території для суспільних потреб.

Зазначені вище обставини в сукупності
є підставою для відмови у задоволенні
позовних вимог про розірвання договору
оренди земельної ділянки.

Відповідно до ст. 49 ГПК України судові
витрати покладаються на позивача.

На підставі викладеного, керуючись
ст.ст. 49, 82-85 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити
повністю.

Рішення набирає законної сили в
порядку, встановленому ст. 85
Господарського процесуального кодексу
України.

Рішення може бути оскаржене в
апеляційному порядку та в строки,
встановлені ст. 93 Господарського
процесуального кодексу України.

Повне рішення складено 20.10.2014

Суддя
І.І. Борисенко