ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 вересня 2014 року Справа №922/531/14

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Бондаренко В.П., суддя
Ільїн О.В., суддя Россолов В.В.

при секретарі Голозубовій О.І.

за участю представників сторін:

позивач - Настусенко Д.Д.;

відповідач - не з'явився

розглянувши у відкритому судовому
засіданні у приміщенні Харківського
апеляційного господарського суду
апеляційну скаргу відповідача (вх.
№2333Х/1-35) на рішення господарського
суду Харківської області від 27 березня
2014 року у справі №922/531/14

за позовом Харківської міської ради, м.
Харків

до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2,
м. Харків

про внесення змін до договору

ВСТАНОВИЛА:

Рішенням господарського суду
Харківської області від 27.03.2014 року по
справі №922/531/14 (суддя Жельне С.Ч.) позов
задоволено повністю. Внесено зміни до
договору оренди землі від 05.07.2005 року за
№88109/05 шляхом визнання укладеною
додаткової угоди до вказаного договору
оренди землі в редакції, викладеній у
резолютивній частині рішення суду.

Відповідач, ФОП ОСОБА_2, не погодився з
зазначеним рішенням, звернувся до
Харківського апеляційного
господарського суду з апеляційною
скаргою, в якій просить скасувати
рішення господарського суду
Харківської області від 27.03.2014 року по
справі №922/531/14 та прийняти нове, яким у
позові відмовити.

У відзиві на апеляційну скаргу
Харківська міська рада зазначила, що
вважає рішення таким, що прийняте з
дотриманням норм чинного
законодавства, при повному з'ясуванні
обставин, що мають значення для справи,
а апеляційну скаргу безпідставною.

У судове засідання відповідач не
з'явився.

Враховуючи те, що учасники процесу
про час та місце розгляду справи були
повідомлені належним чином, судова
колегія приходить до висновку про
можливий розгляд справи за відсутності
відповідача за наявними у справі
матеріалами.

Перевіривши повноту встановлення
судом обставин справи та докази на їх
підтвердження, їх юридичну оцінку та
доводи апеляційної скарги в межах
вимог, передбачених статтею 101
Господарського процесуального Кодексу
України, колегія суддів встановила
наступне.

Позивач - Харківська міська рада,
звернувся до господарського суду з
вимогою про внесення змін до договору
оренди землі від 05.07.2005 р. №88109/05 шляхом
визнання укладеною додаткової угоди до
вказаного договору оренди землі, що був
укладений між ФОП ОСОБА_2 та
Харківською міською радою.

Як встановлено господарським судом та
підтверджується матеріалами справи, На
підставі рішення Харківської міської
ради від 06.10.2004р. №153/04 "Про припинення
та надання у користування земельних
ділянок юридичним та фізичним особам"
та від 22.05.2005р. №30/05 "Про припинення та
надання у користування земельних
ділянок юридичним та фізичним особам"
фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 та
Харківською міською радою договір
оренди землі " 05" липня 2005 року за

№ 88109/05 з строком дії до 01.09.2054 р.

Відповідно до пункту 5 вказаного
Договору нормативна грошова оцінка
земельної ділянки згідно із довідкою
472/05 від 04.03.2005 року становить 7 175 895,00
гривень.

Відповідно до витягу про нормативну
грошову оцінку земельної ділянки №493
від 17.10.13 року нормативна грошова
оцінка земельної ділянки складає 19038564
гривень.

Обчислення розміру орендної плати за
землю здійснюється з урахуванням
індексів інфляції (пункт 10 договору).

Пунктом 11 договору сторонами
визначено, що орендна плата за земельну
ділянку вноситься орендарем
(відповідачем) рівними частками
щомісячно протягом 30 календарних днів,
наступних за останнім календарним днем
звітного (податкового) місяця.

Згідно з пунктом 13 договору оренди
землі від " 05" липня 2005 року за №88109/05
розмір орендної плати переглядається у
разі: а) зміни умов господарювання,
передбачених договором; б) зміни
розмірів земельного податку,
підвищення цін, тарифів; в) внаслідок
інфляції щорічно; г) погіршення стану
орендованої земельної ділянки не з
вини орендаря, що підтверджено
документами; д) в інших випадках
передбачених законом.

Рішенням Харківської міської ради від
03.07.2013р. №1209/13 затверджено технічну
документацію з нормативної грошової
оцінки земель міста Харкова станом на
01.01.2013 р.

Згідно п. 1.1. вказаного рішення
затверджено базову вартість одного
квадратного метра земель міста Харкова
у сумі 291,18 грн., яка отримана на
підставі витрат на освоєння і
облаштування території міста станом на
01.01.2013 та підлягає в подальшому
індексації в порядку, встановленому
законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це
рішення вводиться в дію з моменту
оприлюднення в установленому порядку,
а нормативна грошова оцінка земель
міста Харкова станом на 01.01.2013 р.
застосовується з 01 січня 2014 року.

Попередня вартість 1 кв. м землі у місті
Харкові була визначена станом на 01.01.2007
р. на підставі рішення Харківської
міської ради від 25.12.2007 р. № 335/07 "Про
затвердження технічної документації з
нормативної грошової оцінки земель м.
Харкова станом на 01.01.2007 року", рішень
Харківської міської ради від 27.02.2008
року № 42/08 "Про затвердження "Положення
про впровадження нормативної грошової
оцінки земель м. Харкова станом на
01.01.2007 року" та була введена в дію з
01.03.2008р.

Рішенням Харківської міської ради від
25.09.2013 р. № 1269/13 "Про затвердження
"Порядку впровадження нормативної
грошової оцінки земель міста Харкова
станам на 01.01.2013"" встановлено (п. 2, п. 3),
що плата за землю на підставі даних
"Технічної документації з нормативної
грошової оцінки земель міста Харкова
станом на 01.01.2013" вводиться в дію з
01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі,
пов'язані зі зміною розміру орендної
плати, оформлюються додатковою угодою
до договору оренди землі згідно з
Порядком оформлення договорів оренди
землі у місті Харкові.

Пунктом 5 зазначеного рішення
Департамент земельних відносин
Харківської міської ради зобов'язано
попередити всіх землекористувачів
(орендарів) земельних ділянок,
реєстрація яких у Державному
земельному кадастрі не здійснена, про
необхідність приведення розміру плати
за землю відповідно до вимог чинного
законодавства.

Згідно із п. 2.19 постанови Пленуму ВГС
України від 17.05.2011р. №6 "Про деякі
питання практики розгляду справ у
спорах що виникають із земельних
відносин" у разі прийняття
уповноваженим органом рішення про
внесення змін до ставок орендної плати
за землю та затвердження нових
коефіцієнтів, що використовуються для
розрахунку орендної плати за земельні
ділянки, такі обставини можуть не
братися судом до уваги лише у разі
скасування відповідного рішення
органу виконавчої влади або органу
місцевого самоврядування у
встановленому законом порядку.

Рішенням Харківської міської ради від
29.12.2012р. № 960/12 затверджено Порядок
оформлення договорів оренди землі у
місті Харкові.

Відповідно до пункту 16.4 вказаного
Порядку зміни до договору оренди землі,
пов'язані зі зміною розміру орендної
плати, оформляються додатковою угодою
до договору оренди землі. Розмір
орендної плати, передбачений договором
оренди землі, підлягає перегляду у
випадку, також зміни нормативної
грошової оцінки землі.

05.12.13 року Департаментом земельних
відносин Харківської міської ради
рекомендованим поштовим відправленням
направлено на адресу Відповідача
направлено проект додаткової угоди до
договору оренди землі від " 05" липня 2005
року № 88109/05, разом із
листами-пропозиціями.

Відповідно до пункту 36 вказаного
Договору оренди землі, зміна умов
договору здійснюється у письмовій
формі за взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору спір розв'язується у судовому
порядку.

Законом України "Про внесення змін до
деяких законодавчих актів України" №
309-VI від 03.06.08р. внесені зміни до частин 4,
5 статті 21 Закону України "Про оренду
землі", згідно з якими річна орендна
плата за земельні ділянки, які
перебувають у державній або
комунальній власності, надходить до
відповідних бюджетів, розподіляється і
використовується відповідно до закону
і не може бути меншою:

- для земель сільськогосподарського
призначення розміру земельного
податку, що встановлюється Законом
України "Про плату за землю";

- для інших категорій земель
трикратного розміру земельного
податку, що встановлюється цим законом.

Річна орендна плата за земельні
ділянки, які перебувають у державній
або комунальній власності, не може
перевищувати 12 відсотків їх
нормативної грошової оцінки.

При цьому у разі визначення орендаря на
конкурентних засадах може бути
встановлений більший розмір орендної
плати, ніж зазначений у цій частині.

Вказаний закон набрав чинності з
моменту опублікування 04.06.08 р.

У зв'язку з введенням в дію Податкового
кодексу України з 01.01.11р. Закон України
"Про плату за землю" втратив чинність, а
питання сплати податку на землю та
оплати орендної плати за користування
земельною ділянкою регулюється
виключно цим Кодексом.

Задовольняючи позовні вимоги, суд
попередньої інстанції виходив з того,
що орендна плата за землю визначена у
частині 1 статті 21 Закону України "Про
оренду землі" як платіж, який орендар
вносить орендодавцеві за користування
земельною ділянкою.

Статтею 30 Закону України "Про оренду
землі" передбачено, що зміна умов
договору оренди землі здійснюється за
взаємною згодою сторін.

Оскільки відповідно до частини першої
статті 188 Господарського кодексу
України зміна та розірвання
господарських договорів в
односторонньому порядку не
допускається, внесення змін до
договору оренди землі у разі зміни
ставок орендної плати за землю та
затвердження нових коефіцієнтів
уповноваженим органом повинно
здійснюватися з дотриманням порядку,
визначеного вказаною нормою
зазначеного Кодексу.

У разі не досягнення згоди щодо зміни
умов договору оренди землі спір
вирішується в судовому порядку.

Таким чином, на думку місцевого
господарського суду, нормами чинного
законодавства передбачено можливість
зміни умов договору за рішенням суду на
вимогу однієї із сторін у випадках,
встановлених договором або законом, і
оскільки укладений між сторонами
договір передбачає можливість зміни
розміру орендної плати, а орендна плата
за земельні ділянки державної та
комунальної власності є регульованою
ціною, тому законодавча зміна
граничного розміру цієї плати є
підставою для перегляду розміру
орендної плати, встановленого умовами
договору.

Враховуючи викладене суд першої
інстанції вважав доведеним наявність у
позивача права вимагати від орендаря
приведення договору оренди землі у
відповідність до вимог законодавства
шляхом внесення відповідних змін з
метою усунення порушення сторонами
договору вимог законодавства, а отже, і
задоволення позову.

Втім, судова колегія не може погодитись
з таким висновком місцевого
господарського суду, виходячи з
наступного.

Обчислення розміру орендної плати за
землю здійснюється з урахуванням
індексів інфляції, якщо інше не
передбачено договором оренди.

Згідно п. 288.4 ст. 288 Податкового кодексу
України розмір та умови внесення
орендної плати встановлюються в
договорі оренди між орендодавцем і
орендарем.

У відповідності до статті 30 Закону
України «Про оренду землі», яка
кореспондується зі статтею 651
Цивільного кодексу України, зміна умов
договору оренди землі здійснюється за
взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору оренди землі спір вирішується
в судовому порядку.

Тому, позивач, як орендодавець не має
переважного права в односторонньому
порядку вносити зміни до договору
оренди землі, оскільки це можливо лише
за наявності взаємної згоди орендаря.

Податковим кодексом України, а саме, пп.
14.1.136 ст. 14 Податкового кодексу України
орендна плата за земельні ділянки
державної та комунальної власності - це
обов'язковий платіж, який орендар
вносить орендодавцеві за користування
земельною ділянкою.

Пунктом 289.1 ст. 289 Податкового кодексу
України встановлено, що для визначення
розміру податку та орендної плати
використовується нормативна грошова
оцінка земельних ділянок.

Апелянт зазначає, що нормативну
грошову оцінку земельної ділянки,
переданої орендарю за договором оренди
землі, було проведено Харківською
міською радою, у той час як дані дії
відповідно до положень Податкового
кодексу України мають вчинятися
виключно центральним органом
виконавчої влади з питань земельних
ресурсів, яким згідно Указу Президента
України від 8 квітня 2011 року №445/2011 є
Державне агентство земельних ресурсів
України.

У ст. 15 Закону України «Про оцінку
землі» зазначається, що підставою для
проведення оцінки земель є рішення
органів виконавчої влади або органу
місцевого самоврядування.

У свою чергу, п. 56.21 ст. 56 Податкового
кодексу України закріплено, що у
випадку, коли норма цього Кодексу чи
іншого нормативно-правового акта,
виданого на підставі цього Кодексу, або
коли норми різних законів чи різних
нормативно-правових актів, або коли
норми одного і того ж
нормативно-правового акта суперечать
між собою та припускають неоднозначне
(множинне) трактування прав та
обов'язків платників податків або
контролюючих органів, внаслідок чого є
можливість прийняти рішення на користь
як платника податків, так і
контролюючого органу, рішення
приймається на користь платника
податків.

Згідно положень ч. 2 ст. 632 Цивільного
кодексу України, зміна ціни після
укладання договору допускається лише у
випадках і на умовах, встановлених
договором або законом. У той же час ані
в договорі оренди землі, ані в діючому
законодавстві не передбачена така
підстава зміни ціни, як зміна
нормативної грошової оцінки землі.

Відповідно до ч. 1 ст. 58 Конституції
України закон не має зворотної сили,
тобто діє для тих відносин, які будуть
виникати після його прийняття.

Отже, встановлення нової нормативної
грошової оцінки землі породжує
господарські права та обов'язки за
договорами, які укладатимуться після
її затвердження, і не може
розцінюватися як підстава внесення
змін до вже укладеного договору оренди
землі.

Тобто, для сторін є чинною та
нормативна грошова оцінка землі, яка
була проведена на момент укладення
даного договору оренди землі.

Необхідно зазначити, що ч. 1 ст. 15 Закону
України «Про оренду землі» не
відносить до переліку істотних умов
договору оренди земельної ділянки
нормативну грошову оцінку землі. Отже,
її зміна чи встановлення не призводить
до перегляду істотних умов договору, в
тому числі орендної плати.

У відповідності до ст. 651 ЦК України та
ст. 188 ГК України зміна та розірвання
господарських договорів в
односторонньому порядку не
допускається, якщо інше не передбачено
законом або договором.

Статтею 653 ЦК України встановлено, що
якщо договір змінюється або
розривається у судовому порядку,
зобов'язання змінюється або
припиняється з моменту набрання
рішенням суду про зміну або розірвання
договору законної сили.

Відповідно до ст. 654 ЦК України зміна
або розірвання договору вчиняється в
такій самій формі, що й договір, що
змінюється.

Відповідно до положень ст. 188
Господарського кодексу України
сторона договору, яка вважає за
необхідне змінити або розірвати
договір, повинна надіслати пропозиції
про це другій стороні за договором.
Сторона договору, яка одержала
пропозиції повідомляє другу сторону
про результати її розгляду. У разі, якщо
сторони не досягли згоди щодо зміни
(розірвання) або у разі неодержання
відповіді у встановлений строк,
заінтересована сторона має право
передати спір на вирішення суду.

На підставі рішення XXV сесії
Харківської міської ради IV скликання
від 06.10.2004 р. №153/04 "Про припинення та
надання в користування земельних
ділянок юридичним та фізичним особам»
та XXXIII сесії Харківської міської ради IV
скликання від 22.02.2005 р. №30/05 "Про
припинення та надання в користування
земельних ділянок юридичним та
фізичним особам» між Харківською
міською радою (орендодавець) та
суб"єктом підприємницької діяльності -
фізичною особою ОСОБА_2 (орендар)
укладено договір оренди земельної
ділянки від 5 липня 2005 року. Даний
договір було зареєстровано 04 листопада
2003 року за № 88109/05 у Харківському
регіональному центрі державного
земельного кадастру в книзі записів
державної реєстрації договорів оренди
землі.

В пункті 1.2. договору сторони
встановили, що земельна ділянка
надається в оренду строком до 01.12.2054р.
для експлуатації та обслуговування
нежитлових будівель.

Відповідно до пункту 9 договору плата
за земельну ділянку вноситься
орендарем у грошовій формі на рахунок
Державного казначейства у Харківській
області. Розмір орендної плати в місяць
на земельну ділянку становить: 2005рік
7268,28 грн, 2006 рік 8348,71 грн, з 2007року 9822,07
грн.

Пунктом 10 встановлено, що обчислення
розміру орендної плати за землю
здійснюється з урахуванням індексів
інфляції.

Згідно п.13. договору розмір орендної
плати переглядається у разі: а) зміни
умов господарювання, передбачених
договором, б)зміни розміру земельного
податку, підвищення цін, тарифів,
відповідно до законодавства України, в)
внаслідок інфляції - щорічно, г)
погіршення стану орендованої
земельної ділянки не з вини орендаря,
що підтверджено документами, д) в інших
випадках, передбачених законом.

Рішенням Харківської міської ради від
03.07.2013р. №1209/13 затверджено технічну
документацію з нормативної грошової
оцінки земель міста Харкова станом на
01.01.2013 р. Згідно п. 1.1. вказаного рішення
затверджено базову вартість одного
квадратного метра земель міста Харкова
у сумі 291,18 грн., яка отримана на
підставі витрат на освоєння і
облаштування території міста станом на
01.01.2013 та підлягає в подальшому
індексації в порядку, встановленому
законодавством України. Пунктом 2
рішення встановлено, що це рішення
вводиться в дію з моменту оприлюднення
в установленому порядку, а нормативна
грошова оцінка земель міста Харкова
станом на 01.01.2013 р. застосовується з 01
січня 2014 року.

Рішенням Харківської міської ради від
25.09.2013 р. № 1269/13 "Про затвердження
"Порядку впровадження нормативної
грошової оцінки земель міста Харкова
станам на 01.01.2013" встановлено, що плата
за землю на підставі даних "Технічної
документації з нормативної грошової
оцінки земель міста Харкова станом на
01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014. Зміни до
договорів оренди землі, пов'язані зі
зміною розміру орендної плати,
оформлюються додатковою угодою до
договору оренди землі згідно з
Порядком оформлення договорів оренди
землі; у місті Харкові. Пунктом 5
зазначеного рішення Департамент
земельних відносин Харківської
міської ради зобов'язано попередити
всіх землекористувачів (орендарів)
земельних ділянок, реєстрація яких у
Державному земельному кадастрі не
здійснена, про необхідність приведення
розміру плати за землю відповідно до
вимог чинного законодавства.

Рішенням Харківської міської ради від
29.12.2012р. № 960/12 затверджено Порядок
оформлення договорів оренди землі у
місті Харкові. Відповідно до пункту 16.4
вказаного Порядку зміни до договору
оренди землі, пов'язані зі зміною
розміру орендної плати, оформляються
додатковою угодою до договору оренди
землі. Розмір орендної плати,
передбачений договором оренди землі,
підлягає перегляду у випадку, також
зміни нормативної грошової оцінки
землі.

В оскаржуваному рішенні вказано, що
05.12.2013р. Департаментом земельних
відносин Харківської міської ради
рекомендованим поштовим відправленням
направлено на адресу відповідача
проект додаткової угоди до договору
оренди земельної ділянки №88109/05 від
05.07.2005р., але відповідач запропоновану
додаткову угоду не підписав.

Відповідач вказує, що він не отримував
жодного листа щодо внесення змін до
договору.

Згідно ч. 1 ст.193 ГК України суб'єкти
господарювання та інші учасники
господарських відносин повинні
виконувати господарські зобов'язання
належним чином відповідно до закону,
інших правових актів, договору, а за
відсутності конкретних вимог щодо
виконання зобов'язання - відповідно до
вимог, що у певних умовах звичайно
ставляться.

Норма ст. 30 Закону України "Про оренду
землі" також передбачає, що зміна умов
договору оренди землі здійснюється за
взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору оренди землі спір вирішується
в судовому порядку.

Крім того, відповідно до статті 651
Цивільного кодексу України зміна або
розірвання договору допускається лише
за згодою сторін, якщо інше не
встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом; а також у разі
істотної зміни обставин, якими сторони
керувалися при укладенні договору
(стаття 652 Кодексу).

Частиною 3 статті 653 Цивільного кодексу
України передбачено, що у разі зміни
або розірвання договору зобов'язання
змінюється або припиняється з моменту
досягнення домовленості про зміну або
розірвання договору, якщо інше не
встановлено договором чи не обумовлено
характером його змін. Якщо договір
змінюється або розривається у судовому
порядку, зобов'язання змінюється або
припиняється з моменту набрання
рішенням суду про зміну або розірвання
договору законної сили.

З аналізу вказаної норми вбачається, що
у разі зміни договору у судовому
порядку, зобов'язання змінюються з
моменту набрання рішенням законної
сили.

Вказана норма є імперативною та не
містить будь-яких інших застережень.

Судова колегія вважає, що вимоги
позивача щодо внесення змін до
Договору шляхом підвищення орендної
плати не є підставними і мотивованими,
а тому й не можуть бути задоволені.

Статтею 188 Господарського кодексу
України встановлено, що сторона
договору, яка вважає за необхідне
змінити або розірвати договір, повинна
надіслати пропозиції про це другій
стороні за договором.

Відповідно до вимог ст. 32
Господарського процесуального кодексу
України доказами у справі є будь-які
фактичні дані, на підставі яких
господарський суд у визначеному
законом порядку встановлює наявність
чи відсутність обставин, на яких
ґрунтуються вимоги і заперечення
сторін, а також інші обставини, які
мають значення для правильного
вирішення господарського спору.

У відповідності до статті 33
Господарського процесуального кодексу
України кожна сторона повинна довести
ті обставини, на які вона посилається
як на підставу своїх вимог та
заперечень.

У відповідності до статті 34
Господарського процесуального кодексу
України господарський суд приймає
тільки ті докази, які мають значення
для справи. Обставини справи, які
відповідно до законодавства повинні
бути підтверджені певними засобами
доказування, не можуть
підтверджуватись іншими засобами
доказування.

Втім, позивач посилається на норми, які
містять правила, що регулюють загальні
засади зміни та розірвання договорів,
норм же, що містить прямий припис про
обов'язковість зміни умов договору
оренди землі в частині розміру
орендної плати в разі прийняття
орендодавцем рішення про затвердження
нової нормативної грошової оцінки
оренду земель - позивач не навів.

На підставі викладеного, судова
колегія вважає, що висновки, яких
дійшов місцевий господарський суд є
передчасними у зв'язку з чим, воно
підлягає скасуванню, з прийняттям
нового рішення про відмову у
задоволенні позову, а апеляційна
скарга відповідача - задоволенню.

Керуючись статтями 99, 101, пунктом 2
статті 103, пунктами 1, 4 частини 1 та
статті 104, статтею 105 Господарського
процесуального кодексу України, судова
колегія, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу відповідача
задовольнити.

Рішення господарського суду
Харківської області від 27 березня 2014
року у справі №922/531/14 скасувати та
прийняти нове, яким у задоволенні
позову відмовити повністю.

Повний текст постанови підписаний
29.09.2014 року

Головуючий суддя
Бондаренко В.П.

Суддя
Ільїн О.В.

Суддя
Россолов В.В.