ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
________________________________________________________________________
_____________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"07" жовтня 2014 р.Справа № 916/1735/14Одеський
апеляційний господарський суд у складі
колегії суддів:

головуючого судді: : Величко Т.А.,

суддів: Таран С.В., Туренко В.Б.

при секретарі: Бендерук Є.О.

за участю представників сторін:

від прокуратури - Коломійчук І.О.;

від відповідача (Біляївської районної
державної адміністрації Одеської
області) - не з'явився;

від відповідача (ПП „Тайфун") - Недяк
А.В.;

від третьої особи (Біляївської
районної ради) - не з'явився;

від третьої особи (Управління
Держземагенства у Біляївському районі
Одеської області) - не з'явився;

розглянувши у відкритому судовому
засіданні апеляційні скарги

Заступника прокурора Одеської області

на рішення господарського суду
Одеської області від 28.07.2014р.

у справі № 916/1735/14

за позовом: Заступника Біляївського
прокурора Одеської області

до відповідачів:

1) Біляївської районної державної
адміністрації Одеської області

2) Приватного підприємства „Тайфун"

за участю третіх осіб, які не заявляють
самостійних вимог на предмет спору на
стороні відповідача:

1) Біляївської районної ради

2) Управління Держземагенства у
Біляївському районі Одеської області

про визнання недійсним договору оренди
землі від 18.01.2007 та зобов'язання
повернути земельну ділянку

ВСТАНОВИВ:

Заступник Біляївського прокурора
Одеської області звернувся до
Господарського суду Одеської області з
позовними вимогами до Біляївської
районної державної адміністрації
Одеської області, ПП „Тайфун", третя
особа яка не заявляє самостійних вимог
- Біляївська района рада про визнання
недійсним договору оренди земельної
ділянки (реєстраційний номер (04.07.516.00001),
розташованої на території
Березанської сільської ради за межами
населеного пункту, загальною площею 0,99
га, укладеного між Біляївською
районною державною адміністрацією
Одеської області та ПП "Тайфун" 18.01.2007;
про повернення до земель запасу
Березанської сільської ради земельну
ділянку, розташовану на території
Березанської сільської ради (за межами
населеного пункту), загальною площею
0,99 га, та нормативною вартістю 201 781,79
грн.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що
технічна документація з
нормативно-грошової оцінки зазначеної
земельної ділянки на розгляд до
Біляївської райради не надавалася,
останньою не затверджувалася та
відповідно не має юридичної сили. При
цьому, у п. 4 договору оренди вказано, що
нормативно-грошова оцінка земельної
ділянки на момент будівництва
становить 201781,79 грн. з урахуванням
коефіцієнту індексації.

Оскільки Біляївською РДА, на яку
відповідно до ст. 12 ЗУ „Про місцеві
державні адміністрації " та ст. 122 ЗК
України покладені повноваження щодо
розпорядження земельними ділянками
комунальної власності, самою порушені
вимоги діючого земельного
законодавства при укладенні спірного
договору оренди, прокурор самостійно
звернувся до суду за захистом
інтересів держави.

Ухвалою господарського суду Одеської
області від 13.05.2014р. порушено
провадження у справі за даним позовом.

11.06.2014р. до господарського суду
надійшла заява від ПП „Тайфун" про
залучення до участі у справі в якості
третьої особи, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору на
стороні відповідача - Державний
комітет України по земельних ресурсах
Одеське ГУ земельних ресурсів
Біляївський районний відділ земельних
ресурсів.

Ухвалою господарського суду Одеської
області від 11.06.2014р. залучено до участі
в справі в якості третьої особи, яка не
заявляє самостійних вимог на предмет
спору на стороні відповідача -
Управління Держемагенства у
Біляївському районі Одеської області.

У відзиві на позовну заяву ПП
„Тайфун" позовні вимоги не визнало,
просить застосувати строки позовної
давності і відмовити в повному обсязі у
задоволенні позовних вимог.
Розпорядженням Біляївської РДА від
13.12.2006р. №1988/2006 було затверджено проект
землеустрою щодо відведення земельної
ділянки під розміщення
газонаповнювальної станції зрідженого
газу "Пропан-бутан" у довгострокову
оренду терміном на 49 років для
розміщення газонаповнювальної станції
зрідженого газу на території
Біляївської сільської ради, до проекту
також входила нормативно-грошова
оцінка. Погодження райрадою
нормативної грошової оцінки землі не є
істотною умовою договору, а його
відсутність не може впливати на
законність договору оренди земельної
ділянки.

18.07.2014р. до господарського суду
надійшла письмова пропозиція щодо
заявленого ПП „Тайфун" відзиву на
позовну заяву - від заступника
Біляївського міжрайонного прокурора:

- щодо звернення прокурора в
інтересах держави без зазначення
органу: інтереси держави порушено саме
Біляївською РДА, а тому вона не може
представляти інтереси держави, не може
бути визначена прокурором як орган, на
який державою покладено обов'язок щодо
здійснення конкретних функцій у
правовідносинах, пов'язаних із
захистом інтересів держави; тому із
позовом звернувся прокурор, який набув
статусу позивача;

- ПП „Тайфун" якщо і розроблялася
технічна документація з
нормативно-грошової оцінки спірної
земельної ділянки, проте в порушення
імперативних норм ця технічна
документація з нормативно-грошової
оцінки на розгляд Біляївської райради
не надавалася та відповідно не має
юридичної сили;

- Витяг з технічної документації з
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки не може прийматися як доказ,
оскільки сама технічна документація не
розроблялася і не затверджувалася.
Норми ст. 13, 20, 21, 23 ЗУ „Про оцінку землі",
які вказують на необхідність
затвердження нормативної грошової
оцінки земельних ділянок, не
конфліктують з Земельним Кодексом
України. Технічна документація з
бонітування ґрунтів, економічної
оцінки та нормативної грошової оцінки
земельних ділянок, розташованих за
межами населених пунктів,
затверджується районними радами;

- строк позовної давності не пропущено,
оскільки про факт порушення вимог
земельного законодавства прокуратурі
області стало відомо в квітні 2014р. з
листа Біляївської райради від 15.04.2014
№26-21-133/01-112, листа архівного відділу
Біляївської райради від 15.04.2014 №18-43/9.

18.07.2014р. від заступника Біляївського
міжрайонного прокурора до
господарського суду надійшла уточнена
позовна заява.

Рішенням господарського суду
Одеської області від 28.07.2014р. (суддя
Шаратов Ю.А.) відмовлено в задоволенні
позову в повному обсязі.

Судове рішення мотивоване таким:

- сторонами договору оренди землі
від 18.01.2007 дотримано вимог ст. 15 ЗУ „Про
оренду землі" щодо наявності в ньому
таких суттєвих умов, як розмір орендної
плати, індексація, форми платежу,
строків, порядку її внесення і
перегляду, відповідальності за
несплату;

- 22.12.2006 на замовлення ПП „Тайфун"
ДП „Одеський науково-дослідний та
проектний інститут землеустрою" було
виготовлено нормативну грошову оцінку
землі, що підтверджується Витягом з
технічної документації земельної
ділянки, наданої ПП „Тайфун" в оренду
на 49 років, дані оцінки були внесені до
державного земельного кадастру, на
підставі чого Біляївським райвідділом
земельних ресурсів і видано Витяг і
сторони за договором були позбавлені
можливості впливати на ці події;

- відсутність затвердження
Біляївською районною радою технічної
документації з нормативної грошової
оцінки орендованої земельної ділянки
не є підставою для визнання недійсним
Договору від 18.01.2007р. на підставі ч. 1 ст.
203 ЦК України і ч. 1 ст. 215 ЦК України;

- положення ст. 23 ЗУ „Про оцінку
земель" щодо затвердження райрадами
технічної документації нормативно
грошової оцінки земельних ділянок не є
нормою, що встановлює вимоги до змісту
договору оренди землі, які повинні бути
дотримані його сторонами. Невиконання
цього обов'язку третьою особою, яка не є
стороною договору від 18.01.2007, жодним
чином не впливає на дійсність
правочину;

- прокурором не доведено порушення
інтересів держави та необхідність їх
захисту у зв'язку з укладенням Договору
від 18.01.2007р. та дотримання справедливої
рівноваги між інтересами суспільства
та правами власника у випадку визнання
вказаного договору недійсним;

- положення ст. 256, 257, ч. 1 ст. 261 ЦК
України не підлягають застосуванню,
оскільки судом встановлено, що право
або охоронюваний законом інтерес
позивача - не порушені.

В апеляційній скарзі, не
погоджуючись з висновками суду,
заступник прокурора Одеської області
просить рішення господарського суду
Одеської області від 28.07.2014р. у справі
№916/1735/14 - скасувати, прийняти нове
рішення, яким задовольнити позовні
вимоги.

Доводи скаржника ґрунтуються на
допущених господарським судом
порушеннях норм матеріального права,
зокрема, ст.ст. 215, 216 ЦК України, с. 13, 23 ЗУ
„Про оцінку землі", ст. 21 ЗУ „Про оренду
землі", ст. ст. 4-7, 43 ГПК України.

Визначення розміру орендної плати,
яка є істотною умовою договору,
проводиться на підставі технічної
документації з нормативно-грошової
оцінки земельних ділянок, яка пройшла
державну експертизу та затверджена
рішенням сесії відповідної районної
ради. Затвердження технічної
документації з нормативно-грошової
оцінки земельної ділянки є
обов'язковою умовою легітимності
вказаної технічної документації, що
прямо передбачено ЗУ „Про оцінку
земель".

В даному випадку, при визначенні
розміру орендної плати сторони
керувалися технічною документацією з
нормативно грошової оцінки земельної
ділянки, яка не мала юридичної сили, в
зв'язку з чим розмір орендної плати
визначено незаконно, а відтак, і
договір, укладений на її підставі,
підлягає визнанню недійсним на
підставі ст. 215 ЦК України.

Порушення інтересів держави полягає
в порушенні законодавчо встановленої
процедури передачі земельних ділянок в
оренду, що обґрунтовано в позовній
заяві та не взято до уваги
господарським судом.

Судом першої інстанції безпідставно
не взято до уваги допущені сторонами
спірного договору порушення вимог
земельного законодавства та
передчасно винесено рішення про
відмову у позові.

Колегія суддів, перевіривши наявні
матеріали справи (фактичні обставини
справи) на предмет правильності їх
юридичної оцінки та заслухавши
пояснення присутніх в засіданні
представників сторін, дійшла висновку,
що апеляційна скарга задоволенню не
підлягає, виходячи з такого.

Як свідчать матеріали справи і це
встановлено господарським судом,
13.12.2006р. розпорядженням Біляївської
районної державної адміністрації
затверджено проект землеустрою щодо
відведення земельної ділянки під
розміщення газонаповнювальної станції
зрідженого газу „пропан-бутан" у
дострокову оренду терміном на 49 років
для розміщення газонаповнювальної
станції зрідженого газу на території
Березанської сільської ради, передано
в довгострокову оренду терміном на 49
років ПП „Тайфун" для розміщення
газонаповнювальної станції зрідженого
газу „пропан-бутан" земельну ділянку
загальної площею 0,99га ріллі за рахунок
земель запасу Березанської сільської
ради (за межами населених пунктів).

18.01.2007р. між Біляївською районною
державною адміністрацією Одеської
області (Орендодавець) та ПП "Тайфун"
(Орендар) було укладено Договір оренди
землі, (надалі за текстом - Договір),
згідно якого Орендодавець передав, а
Орендар прийняв у довгострокове платне
користування земельну ділянку
несільськогосподарського призначення,
яка використовується для розміщення
газонаповнювальної станції зрідженого
газу „пропан-бутан" розташована за
адресою: Березанська сільська рада (за
межами населеного пункту) землі запасу
Біляївського району Одеської області.
В оренду передається земельна ділянка
загальною площею 0,99га ріллі, за рахунок
земель запасу Березанської сільської
ради строком на 49 років.

На виконання договору оренди
Біляївською районною державною
адміністрацією було передано, а ПП
„Тайфун" прийнято 0,99га ріллі з земель
запасу Березаньської сільської ради
(за межами населених пунктів) строком
на 49 років.

В процесі експлуатації земельної
ділянки ПП „Тайфун" було збудовано
газонаповнювальну станцію зрідженого
газу „пропан-бутан". На підставі
розпорядження Біляївської районної
державної адміністрації від 11.03.2008р.
№329/2008 було затверджено державний акт
про прийняття в експлуатацію вказаної
будівлі, що розташована на земельній
ділянці площею 9900 кв.м.

Рішенням виконавчого комітету
Березанської сільської ради від
14.04.2008р. присвоєно адресу виробничому
будинку газонаповнювальної станції
зрідженого газу „пропан-бутан":
Одеська область, Біляївський район,
Березанська сільська рада, комплекс
будівель та споруд №8. Рішенням
виконавчого комітету Березанської
сільської ради від 14.04.2008р. визнано
право власності за ПП «Тайфун» на
адміністративну будівлю
насосно-компресорної загальною площею
243 кв.м., що розташована за адресою:
Одеська область, Біляївський район,
Березанська сільська рада, комплекс
будівель та споруд №8.

Відповідно до п.4 договору
нормативно грошова оцінка земельної
ділянки становить 201781,79 грн., орендна
плата вноситься орендарем у грошовій
формі у розмірі 5% від нормативної
грошової оцінки земельної ділянки, що
становить 10089,08грн. в рік.

Технічну документацію з
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки, наданої ПП „Тайфун" в
довгострокову оренду строком на 49
років на території Біляївської
сільської ради Біляївського району
Одеської області, складено ДП
„Одеський науково дослідний та
проектний інститут землеустрою" за
замовленням ПП „Тайфун" (договір №4413
від 22.12.2006р.).

Звертаючись в 2014р. до господарського
суду з позовом про визнання вказаного
договору недійсним, заступник
прокурора посилається на те, що договір
укладено з грубим порушенням вимог
діючого земельного законодавства, а
саме: технічна документація з
бонітування ґрунтів, екологічної
оцінки земель та нормативної грошової
оцінки земельних ділянок, розташованих
за межами населених пунктів,
затверджується райрадами, а вказана
технічна документація, за якою
розрахована орендна плата за даним
договором, на розгляд до Біляївської
райради не надавалася, останньою не
затверджувалася та відповідно не має
юридичної сили.

З огляду на встановлені обставини,
судова колегія зазначає таке.

Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України
відносини щодо найму (оренди) земельної
ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким
регулюються відносини, пов'язані з
орендою землі є ЗУ „Про оренду землі".

Згідно положень ст. 13 цього закону,
договір оренди землі - це договір, за
яким орендодавець зобов'язаний за
плату передати орендареві земельну
ділянку у володіння і користування на
певний строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства.

Згідно зі ст. 15 ЗУ „Про оренду землі" (в
редакції на момент укладення спірного
договору) істотними умовами договору
оренди землі є: об'єкт оренди
(кадастровий номер, місце розташування
та розмір земельної ділянки); строк дії
договору оренди; орендна плата із
зазначенням її розміру, індексації,
форм платежу, строків, порядку її
внесення і перегляду та
відповідальності за її несплату; умови
використання та цільове призначення
земельної ділянки, яка передається в
оренду; умови збереження стану об'єкта
оренди; умови і строки передачі
земельної ділянки орендарю; умови
повернення земельної ділянки
орендодавцеві; існуючі обмеження
(обтяження) щодо використання
земельної ділянки; визначення сторони,
яка несе ризик випадкового пошкодження
або знищення об'єкта оренди чи його
частини; відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди землі
однієї з істотних умов, передбачених
цією статтею, а також порушення вимог
статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є
підставою для відмови в державній
реєстрації договору оренди, а також для
визнання договору недійсним
відповідно до закону.

За згодою сторін у договорі оренди
землі можуть зазначатися інші умови,
зокрема якісний стан земельних угідь,
порядок виконання зобов'язань сторін,
порядок страхування об'єкта оренди,
порядок відшкодування витрат на
здійснення заходів щодо охорони і
поліпшення об'єкта оренди, проведення
меліоративних робіт, а також обставини,
що можуть вплинути на зміну або
припинення дії договору оренди, тощо.

Невід'ємною частиною договору оренди
землі є: план або схема земельної
ділянки, яка передається в оренду;
кадастровий план земельної ділянки з
відображенням обмежень (обтяжень) у її
використанні та встановлених
земельних сервітутів; акт визначення
меж земельної ділянки в натурі (на
місцевості); акт приймання-передачі
об'єкта оренди; проект відведення
земельної ділянки у разі його
розроблення згідно із законом. У разі
якщо договором оренди землі
передбачається здійснити заходи,
спрямовані на охорону та поліпшення
об'єкта оренди, до договору додається
угода щодо відшкодування орендарю
витрат на такі заходи.

Із змісту спірного договору оренди
землі вбачається, що відповідачі
дійшли згоди відносно всіх вказаних
істотних умов договору оренди землі,
які передбачені ч. 1 ст. 15 ЗУ „Про оренду
землі" (в редакції на момент укладення
спірного договору), а також містить усі
невід'ємні частини договору, що
свідчить про відсутність підстав для
застосування до спірних правовідносин
ч. 2 цієї статті щодо визнання договору
оренди недійсним.

Не затвердження Біляївською районною
радою технічної документації з
нормативно грошової оцінки земельних
ділянок (в тому числі спірної земельної
ділянки), не має своїм наслідком
визнання договору оренди землі
недійсним з цієї підстави з огляду на
наступне.

За змістом ч. 1 та 4 ст. 21 ЗУ „Про оренду
землі" (в редакції на момент виникнення
спірних правовідносин) орендна плата
за землю - це платіж, який орендар
вносить орендодавцеві за користування
земельною ділянкою. Річна орендна
плата за земельні ділянки, які
перебувають у державній або
комунальній власності, не може бути
меншою за розмір земельного податку, що
встановлюється ЗУ „Про плату за землю"
та перевищувати 10% їх нормативної
грошової оцінки.

Частиною 1 ст. 13 ЗУ „Про оцінку землі"
визначено випадки обов'язкового
проведення грошової оцінки земельних
ділянок. Так, нормативна грошова оцінка
земельних ділянок проводиться у разі:
визначення розміру земельного податку;
визначення розміру орендної плати за
земельні ділянки державної та
комунальної власності.

Як зазначено в п. 4 спірного договору
оренди землі від 18.01.2007р. нормативна
грошова оцінка земельної ділянки
становить 201781,79грн.; орендна плата (п.8
договору) вноситься орендарем у
грошовій формі в розмірі 5% від
нормативної грошової оцінки земельних
ділянок, що становить 10089,08грн. в рік.

Технічна документація з нормативної
грошової оцінки земельної ділянки,
поданої ПП „Тайфун" в дострокову
оренду строком на 49 років була
розроблена в 2006р. ДП „Одеський
науково-дослідний та проектний
інститут землеустрою".

Відповідно до ст. 18, 13 ЗУ „Про оцінку
землі" дані про нормативну грошову
оцінку окремої земельної ділянки
оформлюються як Витяг з технічної
документації з нормативної грошової
оцінки земель, який видається
центральним органом виконавчої влади,
що реалізує державну політику у сфері
земельних відносин.

Біляївським районним відділом
земельних ресурсів виготовлено Витяг
№6-06-326 від 19.01.2007р. з технічної
документації з нормативної грошової
оцінки земельної ділянки, яка
передавалася в оренду ПП „Тайфун" під
розміщення газонаповнювальної станції
зрідженого газу "пропан-бутан", в якому
вказано розмір нормативної грошової
оцінки земельної ділянки.

Таким чином, за наявності розробленої
технічної документації з нормативної
грошової оцінки земельної ділянки,
наданої ПП „Тайфун" за спірним
договором, Витягу з технічної
документації про нормативну грошову
оцінку вказаної земельної ділянки,
виготовленого відділом земельних
ресурсів, незатвердження Біляївською
райрадою цієї технічної документації
не має своїм наслідком її недійсність,
а, відтак, підставу для визнання
договору оренди землі недійсним.

Як вбачається з матеріалів справи, на
виконання вимог ст. 18 ЗУ „Про оцінку
земель" щодо проведення
нормативно-грошової оцінки земельних
ділянок сільськогосподарського
призначення за межами населених
пунктів не рідше ніж один раз на 7-10
років, ПП „Тайфун" замовило нову
технічну документацію на земельну
ділянку, передану в оренду за спірним
договором оренди (вих. лист №59/2 від
24.07.2014р.), тобто, вчиняє дії, направлені
на затвердження нової
нормативно-технічної документації
відповідно до вимог чинного
законодавства.

Апеляційна інстанція погоджується з
висновком господарського суду про те,
що прокурором, як позивачем, не
доведено порушення відповідачами
інтересів або спричинення шкоди
державі внаслідок укладення ними
спірного договору, в зв'язку з чим у
задоволенні вимог про визнання
договору оренди недійсним і похідної
вимоги про повернення земельної
ділянки слід відмовити.

Судова колегія доходить висновку, що
судом першої інстанції повно та цілком
вірно встановлені обставини справи,
надана їм правильна юридична оцінка,
застосовані вірно норми чинного
законодавства.

Доводи апеляційної скарги не
спростовують висновків суду, а тому
оскаржуване рішення підлягає
залишенню в силі.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 103-105 ГПК України,

суд постановив:

Апеляційну скаргу заступника
прокурора Одеської області залишити
без задоволення, рішення
господарського суду Одеської області
від 28.07.2014р. у справі № 916/1735/14 - без змін.

Постанова в порядку ст. 105 ГПК
України набирає законної сили з дня її
прийняття.

Постанова апеляційної інстанції може
бути оскаржена у касаційному порядку
до Вищого господарського суду України.

Повний текст постанови складено та
підписано 13.10.2014р.

Головуючий суддя
Т.А. Величко

Суддя
С.В. Таран

Суддя
В.Б. Туренко