ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
__________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"09" жовтня 2014 р.Справа № 916/3595/14

За позовом Приватне підприємство
"Галерея";

до відповідача Одеський національний
академічний театр опери та балету

про зобов'язання укласти договір
оренди

Суддя Гуляк Г.І.

Представники:

Від позивача: Цвігну В.В. - за
дорученням;

Від відповідача: Пущина Л.І. - за
дорученням;

СУТЬ СПОРУ: 4 вересня 2014 року за вх.суду
№3663/14 Приватне підприємство „Галерея"
звернулося до господарського суду
Одеської області з позовом до
відповідача Одеського національного
академічного театру опери та балету та
просить зобов'язати «Одеський
національний академічний театр опери
та балету» укласти з Приватним
підприємством «Галерея» договір
оренди нежитлових приміщень,
відповідно до якого «Одеський
національний академічний театр опери
та балету» (Орендодавець) передає, а
Приватне Підприємство «Галерея»
(Орендар) приймає в строкове платне
користування нежитлові приміщення
підвалу загальною площею 127,3 кв.м., що
розташовані у будівлі за адресою: м.
Одеса, пров. Чайковського, 1, вартість
яких згідно з незалежною оцінкою
від 04.03.2008 року становить 1249 741,00 грн. з
метою розміщення їдальні; а також
нежитлові приміщення партера,
загальною площею 63,1 кв.м., вартість яких
згідно з незалежною оцінкою від 28.11.2007
року складає 2 576 644,00 грн. з метою
розміщення буфету - партера, строком на
2 роки 11 місяців з моменту укладення; з
орендною платою за базовий місяць -
лютий 2014 року в розмірі 29 237,44 грн., інші
умови викладені в проекті договору
оренди від 27.02.2014 року.

Ухвалою господарського суду Одеської
області від 5 вересня 2014року порушено
провадження у справі №916/3595/14.

Позивач на позовних вимогах наполягає.

Відповідач проти позовних вимог
заперечує, про що зазначив у відзиві на
позовну заяву.

Розглянувши матеріали справи,
заслухавши представників сторін, суд
встановив:

I квітня 2008 року між Одеським
Національним Академічним театром
Опери та Балету (надалі- відповідач) та
Приватним підприємством «ГАЛЕРЕЯ»
(надалі - позивач) укладено договір
№1 про оренду нежитлового
приміщення, на підставі якого позивач
прийняв в строкове платне користування
нежитлові приміщення підвалу
загальною площею 127,3 кв.м, що
розташовані у будівлі за адресою: м.
Одеса, пров. Чайковського, 1, з метою
розміщення їдальні та приміщення
партеру загальною площею 63,1 кв.м, з
метою розміщення буфету-партеру,
строком дії з 01 травня 2008 і до 31 березня
2011 року. 01.04.2011р. сторони уклали
додатковий договір №2 до договору
оренди нежитлового приміщення №1, яким
продовжено строк дії договору оренди
нежитлового приміщення №1 від 1.04.2008
року, з 1 квітня 2011року до 31 березня
2014року.

Як зазначає позивач, що на протязі
шести років умови договору оренди
позивачем виконувалися в повному
обсязі та належним чином, надавалися
відповідні послуги з харчування на
високому рівні, через що постійно
отримувало подяки від працівників
Театру. 11 лютого 2014року позивач
направив на адресу відповідача лист
вих. №4/02 у якому повідомили про намір
продовжувати орендувати всі
приміщення вказані в договорі та
скористатися своїм переважним правом
на укладення договору оренди
зазначеного нерухомого майна на новий
термін у відповідності до приписів ч. З
ст.17 Закону України «Про оренду
державного та комунального майна».

Позивач зауважив, що звернення
відповідачем були залишені без
розгляду. В подальшому позивач двічі,
а саме: 27.02.2014р. та 21.03.2014р., звертався до
відповідача з заявою про оренду
нерухомого майна: нежитлові приміщення
підвалу загальною площею 127,3 кв.м, що
розташовані у будівлі за адресою: м.
Одеса, пров. Чайковського, 1, з метою
розміщення їдальні; а також
нежитлові приміщення партеру
загальною площею 63,1 кв.м, з метою
розміщення буфету-партеру, до заяв
додавались всі передбачені Законом
України «Про оренду державного та
комунального майна» документи.

Свої вимоги позивач ґрунтує
посилаючись на постанову пленуму ВГСУ
від 29 травня 2013 року N 12 про деякі
питання практики застосування
законодавства про оренду (найм) майна,
визначає, що ст. 285 ГК України, ст. 777 ЦК
України, ч. З ст. 17 Закону України "Про
оренду державного та комунального
майна" наявність у орендаря
передбаченого переважного права, за
інших рівних умов, на укладення
договору оренди на новий строк, якому
відповідає обов'язок орендодавця щодо
укладення такого договору, є підставою
для обов'язкового укладення
відповідного договору оренди згідно із
законом за наявності обставин,
зазначених у відповідних законодавчих
приписах.

Крім того позивача зазначає, що на
виконання вказаних норм Закону
останній неодноразово звертався до
відповідача з листами в яких
висловлював намір скористатися
переважним правом на укладення
договору найму на новий строк. Зокрема,
листом № 7/02 від 27.02.2014 року повторно
направлено пропозицію укласти новий
договір оренди зазначеного вище майна,
до листа було долучено проект договору
оренди нерухомого майна.

Представник позивача у судовому
засіданні повідомив, що у серпні місяці
2014 року стало відомо, про те, що 30 липня
2014 року в газеті „Відомостях
Приватизації №30" було опубліковано
оголошення про проведення Фондом
державного майна України в Одеській
області конкурсу на право укладення
договору оренди їдальні та буфету, що
знаходяться на балансі Одеського
національного академічного театру
опери та балету, при цьому визначено
стартову орендну плату за базовий
місяць червень - 2014 року: Нежитлових
приміщень підвалу площею 128,8 кв.м. - 8 632,71
грн.; Нежитлового приміщення партеру
(перший поверх) площею 69,4 кв.м. -15160,29 грн.
Загальна вартість об'єкту оренди
склала - 23 793,00 грн. В той же час, в
запропонованій позивачем редакції
проекту договору оренди від 27.02.2014 року,
позивачем пропонована орендна плата в
розмірі 29 237,44 грн., що є значно більшою
за стартову ціну, зазначену в
оголошенні про проведення конкурсу,
зауважив позивач.

Звертає увагу суду позивач також на той
факт, що в Відомостях приватизації
опубліковано оголошення про конкурс на
право укладення договору оренди
їдальні та буфету, що знаходяться на
балансі Одеського національного
академічного театру опери та балету, то
можна зробити висновок, що Театр не
збирається використовувати
вищезазначене майно для власних
потреб, а отже згідно п. З ст. 17 Закону
України «Про оренду державного та
комунального майна», ПП «ГАЛЕРЕЯ» має
переважне право на укладення договору
оренди на новий термін.

На підставі вищевикладеного позивач
вважає, що бездіяльність відповідача
щодо укладення договору оренди на
новий термін з відповідачем є
незаконною, оскільки позивач має
переважне право на укладення договору
оренди нежитлових приміщень.

Відповідач проти позовних вимог
заперечує, посилаючись на те, що термін
дії договору оренди нежитлового
приміщення №1 від 01 квітня 2008 року, на
підставі якого позивач користувався
приміщеннями партеру, площею 63,1 кв.м та
підвалу, площею 127,3 кв.м , закінчився 28
лютого 2014 року. Орендодавцем по цим
договором виступав відповідач,
оскільки на момент укладення договору,
увесь цілісний майновий комплекс
Одеського національного академічного
театру опери та балету перебував у
комунальній власності територіальних
громад сіл, селищ міст Одеської
області, в особі Одеської обласної
ради, спеціальний орган якої погодив
передачу приміщень в оренду.

Представник відповідача звертає увагу
суду на те, що у період дії зазначеного
договору оренди, позивач неналежним
чином виконував свої обов'язки
орендаря, а саме: несвоєчасно сплачував
орендну плату, за що театром
систематично нараховувалася пеня,
несвоєчасно страхував орендовані
приміщення, у зв'язку з цим театр
змушений був направляти йому
претензії, крім того відповідно до
листа Головного управління Міндоходів
в Одеській області від 13.02.2014р. за вих. №
397/10/15-32-21-01 використовував орендовані
приміщення не за призначенням.

Відповідач зазначив, що завчасно,
листом від 24 грудня 2013 року за вих. №
02-24/617, відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону
України "Про оренду державного та
комунального майна", повідомив
позивача про припинення договору 28
лютого 2014 року у зв'язку з закінченням
строку, на який його було укладено.

Стосовно звернень позивача щодо
укладення з відповідачем нового
договору оренди, відповідач вказує, що
позивач неодноразово повідомлялося
про те, що на даний момент цілісний
майновий комплекс театру, у якому
розташовані зазначені приміщення, має
статус державного майна, оскільки
розпорядженням Кабінету Міністрів
України від 02 квітня 2008 року № 566-р
переданий у державну власність з
віднесенням його до сфери управління
Міністерства культури України, яке
відповідно до ст.ст. 326, 761 ЦК України,
п.16) ст. 5-1 Закону України "Про
управління об'єктами державної
власності", з цього моменту погоджує
передання будь-яких приміщень театру в
оренду.

Крім того предстаник відповідача
зазначив, що після отримання
повідомлень, позивач подав до
регіонального відділення Фонду
державного майна України в Одеській
області документи, необхідні для
участі в конкурсі на право оренди
зазначених приміщень, та відповідач
вважає, що позивач погодився з тим, що
не має переваженого права на укладення
договору оренди на новий термін.

Втім, позивача не було допущено до
участі в конкурсі, оскільки
Міністерство культури України, яке
відповідно до ст. 9 Закону України "Про
оренду державного та комунального
майна" та ст. 326 ЦК України є органом,
уповноваженим управляти державним
майном, щодо оренди якого оголошувався
конкурс, повідомило орендодавця -
регіональне відділення Фонду
державного майна України в Одеській
області про те, що вважає недоцільним
укладати договір оренди з позивачем.

На думку відповідача позивач пред'явив
позов про зобов'язання відповідача
укласти договір оренди на новий термін
внаслідок помилкового тлумачення
положень Закону України "Про оренду
державного та комунального майна" щодо
змісту переваженого права орендаря та
порядку його реалізації, яке у
дійсності у нього відсутнє, у зв'язку з
чим просить суд у задоволенні позову
відмовити.

Досліджуючи матеріали справи,
аналізуючи норми чинного
законодавства, що стосується суті
спору, суд дійшов наступних висновків.

Згідно ст.326 ЦК України, у державній
власності є майно, у тому числі грошові
кошти, яке належить державі Україна.
Від імені та в інтересах держави
Україна право власності здійснюють
відповідно органи державної
влади.Управління майном, що є у
державній власності, здійснюється
державними органами, а у випадках,
передбачених законом, може
здійснюватися іншими суб'єктами.

Відповідно до ст. 2 Закону України "Про
оренду державного та комунального
майна" (далі Закону) орендою є засноване
на договорі строкове платне
користування майном, необхідним
орендареві для здійснення
підприємницької та іншої діяльності.
Державну політику у сфері оренди
здійснюють: Кабінет Міністрів України,
а також Фонд державного майна України,
його регіональні відділення та
представництва - щодо державного майна.

Стаття 4 Закону передбачає, що об'єктами
оренди є: цілісні майнові комплекси
підприємств, їх структурних
підрозділів (філій, цехів, дільниць).
Цілісним майновим комплексом є
господарський об'єкт з завершеним
циклом виробництва продукції (робіт,
послуг) з наданою йому земельною
ділянкою, на якій він розміщений,
автономними інженерними
комунікаціями, системою
енергопостачання. У разі виділення
цілісного майнового комплексу
структурного підрозділу
підприємства складається
розподільчий баланс.

Згідно ст.5 Закону України "Про оренду
державного та комунального майна"
орендодавцями є Фонд державного майна
України, його регіональні відділення
та представництва - щодо цілісних
майнових комплексів підприємств, їх
структурних підрозділів та нерухомого
майна, а також майна, що не увійшло до
статутного (складеного) капіталу
господарських товариств, створених у
процесі приватизації (корпоратизації),
що є державною власністю.

Фізичні та юридичні особи, які
бажають укласти договір оренди,
направляють заяву, проект договору
оренди, а також інші документи згідно
з переліком, що визначається Фондом
державного майна України (п.1 ст.9
Закону України "Про оренду державного
та комунального майна").

Як вбачається з матеріалів справи, а
саме з протоколу №234 від 2 вересня 2014
року засідання конкурсної комісії з
метою формування списку учасників для
участі у конкурсі на право укладення
договору оренди державного нерухомого
майна регіонального відділення Фонду
державного майна України в Одеській
області, яке обліковується на балансі
Одеського національного академічного
театру опери та балету від 2 вересня 2014
року, в пункті 3 порядку денного
зазначено: директор Одеського
національного академічного театру
опери та балету Бабіч Н.М. виступила з
пропозицією не допускати до участі у
конкурсі ПП „Галерея" у зв'язку із
відмовою в укладенні договору оренди
на підставі листа Міністерства
культури України від 29.05.2014 року за
№81/15-3.1/20-14, яке в свою чергу вважає
недоцільним укладення договору оренди
з ПП „Галерея".

Суд вважає цілком обгрунтованими
заперечення Відповідача в частині
відсутності підстав укладення
договору оренди державного майна на
час подачі позовної заяви у зв'язку з
тим , що відповідачу було відмовлено в
участі у конкурсі.

Позивача не було допущено до участі в
конкурсі, оскільки Міністерство
культури України, яке відповідно до ст.
9 Закону України "Про оренду державного
та комунального майна" та ст. 326 ЦК
України є органом, уповноваженим
управляти державним майном, щодо
оренди якого оголошувався конкурс,
повідомило орендодавця - регіональне
відділення Фонду державного майна
України в Одеській області про те, що
вважає недоцільним укладати договір
оренди з позивачем

З огляду на викладене, оцінюючи докази
у справі в їх сукупності,
законодавство, що регулює спірні
правовідносини, суд дійшов висновку, що
позовні вимоги про зобов'язання
Одеський національний академічний
театр опери та балету укласти з
Приватним підприємством „Галерея"
договір оренди нежитлових приміщень,
відповідно до якого «Одеський
національний академічний театр опери
та балету» (Орендодавець) передає, а
Приватне Підприємство «Галерея»
(Орендар) приймає в строкове платне
користування нежитлові приміщення
підвалу загальною площею 127,3 кв.м., що
розташовані у будівлі за адресою: м.
Одеса, пров. Чайковського, 1, вартість
яких згідно з незалежною оцінкою
від 04.03.2008 року становить 1249 741,00 грн. з
метою розміщення їдальні; а також
нежитлові приміщення партера,
загальною площею 63,1 кв.м., вартість яких
згідно з незалежною оцінкою від 28.11.2007
року складає 2 576 644,00 грн. з метою
розміщення буфету - партера, строком на
2 роки 11 місяців з моменту укладення; з
орендною платою за базовий місяць -
лютий 2014 року в розмірі 29 237,44 грн., інші
умови викладені в проекті договору
оренди від 27.02.2014 року задоволенню не
підлягають.

Суд доводи позивача не приймає та
звертає увагу останнього на те, що
відповідач листом від 24 грудня 2013 року
за вих. № 02-24/617, за два місяці,
відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону України
"Про оренду державного та комунального
майна", повідомив позивача про
припинення договору 28 лютого 2014 року у
зв'язку з закінченням строку, на який
його було укладено.

Крім того суд не погоджується з
доводами позивача щодо переважного
права на оренду, оскільки на даний
момент цілісний майновий комплекс
театру, у якому розташовані зазначені
приміщення, має статус державного
майна, розпорядженням Кабінету
Міністрів України від 02 квітня 2008 року
№ 566-р переданий у державну власність з
віднесенням його до сфери управління
Міністерства культури України, яке
відповідно до ст.ст. 326, 761 ЦК України,
п.16) ст. 5-1 Закону України "Про
управління об'єктами державної
власності", з цього моменту погоджує
передання будь-яких приміщень театру в
оренду.

Відповідно до ст. 5 Закону України "Про
оренду державного та комунального
майна", орендодавцем, у подальшому
виступатиме не театр, а - регіональне
відділення Фонду державного майна
України в Одеській області, яке буде
визначати орендаря на конкурсних
засадах відповідно до "Порядку
проведення конкурсу на право оренди
державного майна", затв. пост. КМУ від
31.08.2011р. № 906 без застосування механізму
переважного права, яке відповідно до п.2
ст.14 ЦК України на нового орендодавця
не розповсюджується.

Враховуючи наведене, суд вважає вимоги
позивача щодо зобов'язання відповідача
укласти договір оренди на новий термін
безпідставними та такими, що не
підлягають задоволенню.

Витрати по сплаті судового збору слід
віднести за рахунок Позивача, згідно
ст. ст. 44, 49 ГПК України.

На підставі викладеного, керуючись
ст.ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

В позові - відмовити.

Рішення господарського суду може
бути оскаржене шляхом подання
апеляційної скарги до Одеського
апеляційного господарського суду, яка
подається через місцевий
господарський суд протягом 10-денного
строку з моменту складення та
підписання повного тексту рішення.

Повний текст рішення складено та
підписано 13 жовтня 2014 року.

Суддя
Г.І. Гуляк