ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"08" жовтня 2014 р.
Справа № 908/2299/14

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Сіверін В. І., суддя
Терещенко О.І. , суддя Івакіна В.О.

при секретарі Новіковій Ю.В.

за участю представників сторін:

першого позивача - не з'явився,

другого позивача - не з'явився,

відповідача - Цибулевський А.В.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні у приміщенні Харківського
апеляційного господарського суду
апеляційну скаргу відповідача (вх. №2964
З/1-7) на рішення
господарського суду Запорізької
області від 28.08.14 у справі

за позовом

1) Запорізької міської ради, м.
Запоріжжя,

2) Виконавчого комітету Запорізької
міської ради, м. Запоріжжя,

до Страхового товариства з додатковою
відповідальністю "Захід-Резерв" , м.
Коломия,

про внесення змін до договору оренди
землі

ВСТАНОВИЛА:

Позивачі Запорізька міська рада та
Виконавчий комітет Запорізької
міської ради звернулися до
господарського суду запорізької
області з позовом до страхового
товариства з додатковою
відповідальністю "Захід-резерв" про
внесення змін до договору оренди землі.

Рішенням господарського суду
Запорізької області від 28.08.2014 року
(суддя Гандюкова Л.П.) позовні вимоги
задоволено.

Змінено п. 3.1 договору оренди земельної
ділянки від 30.05.2001 р. за № 873, укладеного
між виконавчим комітетом Запорізької
міської ради та Страховим товариством
з додатковою відповідальністю
«Захід-Резерв» (782007, Івано-Франківська
область, м. Коломия, вул. Петлюри,13), щодо
земельної ділянки площею 0,3031 га
(кадастровий номер :05:008:0034), яка
знаходиться за адресою: м. Запоріжжя,
вул. 40 років Радянської України, 39-д для
розташування адміністративної
будівлі, шляхом викладення його в
наступній редакції: «п. 3.1. Орендна
плата вноситься орендарем у грошовій
формі та в розмірі 383 470 грн. 00 коп.
(триста вісімдесят три тисячі
чотириста сімдесят гривень 00 коп.), що
складає 8% від нормативної грошової
оцінки за календарний рік в цінах 2013
року».

Відповідач із вказаним рішенням
місцевого господарського суду не
погодився, звернувся до Харківського
апеляційного господарського суду з
апеляційною скаргою, в якій,
посилаючись на порушення
господарським судом першої інстанції
норм чинного законодавства, просить
рішення скасувати та прийняти нове,
яким відмовити в позові.

Правова позиція відповідача
ґрунтується на тому, що на думку
останнього, для укладення додаткової
угоди до договору оренди земельної
ділянки необхідним є отримання витягу
з Державного земельного кадастру
уповноваженим органом Запорізької
міської ради та реєстрація права
власності територіальної громади на
орендовану земельну ділянку. Укладення
та нотаріальне посвідчення
запропонованої додаткової угоди до
договору оренди земельної ділянки від
04.05.2001 р., можливе в разі надання
документів, необхідних для вчинення
такої нотаріальної дії, за умови
присутності обох сторін правочину для
встановлення їх правоздатності та
дієздатності та волевиявлення і
дійсних намірів щодо вчинення
нотаріальної дії, підписання та
скріплення печатками додаткової угоди.

В судовому засіданні представник
відповідача апеляційну скаргу
підтримав у повному обсязі, просив її
задовольнити.

Представники першого та другого
позивача в судове засідання не
з'явились, причини неявки суду не
повідомили, про дату, час та місце
проведення судового засідання
повідомлялись належним чином. У
письмовому відзиві одноособовий
представник позивачів заперечує проти
доводів апеляційної скарги та просить
залишити її без задоволення.

На думку суду обставини справи
свідчать про наявність у справі
матеріалів достатніх для її розгляду
та ухвалення законного і
обґрунтованого рішення. Крім того, суд
приймає до уваги, що судом сторонам
були створені належні умови для
надання усіх необхідних доказів
(надано достатньо часу для підготовки
до судового засідання, ознайомитись із
матеріалами справи, зняти з них копії,
надати нові докази тощо).

Беручи до уваги, що відповідно до
статті 33 Господарського
процесуального кодексу України
обов'язок доказування і подання
доказів покладено на сторони, суд
згідно за статтею 75 Господарського
процесуального кодексу України
розглядає справу за наявними
матеріалами.

Дослідивши матеріали справи,
проаналізувавши доводи апеляційної
скарги, вислухавши пояснення
представників та перевіривши
правильність застосування місцевим
господарським судом норм
матеріального та процесуального права,
колегія суддів встановила наступне.

24.05.2001р. між виконавчим комітетом
Запорізькою міської ради (орендодавець
за договором, позивач-2 у справі) та
Страховим товариством з додатковою
відповідальністю "Захід-Резерв"
(орендар за договором, відповідач у
справі) був укладений договір оренди
земельної ділянки, відповідно до умов
якого (п.п. 1, 2) орендодавець відповідно
до рішення виконавчого комітету
Запорізької міської ради № 84/8 від
26.02.2001р. передає, а орендар приймає в
оренду на термін до 26.02.2050 року земельну
ділянку загальною площею 0,3031 га, яка
знаходиться за адресою: м. Запоріжжя,
вул. 40 років Радянської України, 39-д, для
розташування адміністративної
будівлі.

Відповідно до п.9.1 договору він набуває
чинності після його підписання
сторонами та нотаріального
посвідчення і підлягає державній
реєстрації у Запорізькому міському
управлінні земельних ресурсів.

Договір посвідчено нотаріально 24.05.2001
р. приватним нотаріусом Запорізького
міського нотаріального округу ОСОБА_3,
зареєстровано в реєстрі за № 1-1259.

Також договір зареєстровано за №873 від
30 травня 2001 року у Книзі записів
державної реєстрації договорів оренди
землі Запорізького міського
управління земельних ресурсів.

Відповідно до реєстраційної картки
земельної ділянки серії АБЕ № 672745 від
27.05.2009 р. вказаній земельній ділянці
присвоєно кадастровий номер 050080034
(а.с.52).

Згідно з п.3.1 договору оренди плата
встановлена за один календарний рік у
розмірі 2977,96 грн. за загальну площу
земельної ділянки і вноситься
орендарем щомісячно в розмірі 1/12
частини від загальної річної орендної
плати на розрахунковий рахунок 2002
в АКБ «Індустріалбанк», МФО 313849, ОКПО
02313795, код 13050200 не пізніше 15 числа
наступного місяця за звітним.

У подальшому між сторонами підписано
та нотаріально посвідчено договори про
внесення змін до договору. Зокрема:

1) Згідно з договором про внесення змін
від 10.06.2008 р., посвідченого
нотаріально 10.06.2008 р. (зареєстровано в
реєстрі за № 1520), орендодавцем
визначено Запорізьку міську раду
(позивач-1); викладено в новій
редакції.п.3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5 договору: «п.3.1
Орендна плата вноситься орендарем у
грошовій формі та розмірі 117 869 грн. 83
коп., що складає 3% від нормативної
грошової оцінки за календарний рік в
цінах 2008 року. П.3.2 Обчислення розміру
орендної плати за земельну ділянку
державної або комунальної власності
здійснюється з урахуванням їх
цільового призначення та коефіцієнтів
індексації, визначених законодавством
України, за затвердженими Кабінетом
Міністрів України формами, що
заповнюється під час укладення або
зміни умов договору чи продовження
його дії. П.3.3 Орендна плата вноситься
щомісячно, рівними частинами протягом
30 календарних днів, наступних за
останнім календарним днем звітного
(податкового) місяця на розрахунковий
рахунок місцевого бюджету
Орджонікідзевського району 0007 в
управлінні Держказначейства у
Орджонікідзевському районі міста
Запоріжжя Головного управління
Держказначейства України в
Запорізькій області, МФО 813015, , код 13050200. п.3.4 Розмір орендної
плати переглядається один раз на рік у
разі: зміни умов господарювання,
передбачених договором оренди
земельної ділянки; зміни розмірів
земельного податку, підвищення цін і
тарифів, зміни коефіцієнтів
індексації, визначених законодавством
України; погіршення стану орендованої
земельної ділянки не з вини орендаря,
що підтверджено документами; прийняття
орендодавцем рішення про збільшення
або зменшення орендної плати; в інших
випадках, передбачених законом.»

2) Відповідно до договору про внесення
змін від 02.04.2009 р., посвідченого
нотаріально 02.04.2009 р. (зареєстровано в
реєстрі за № 614), викладено в новій
редакції.п.3.1 « Орендна плата вноситься
орендарем у грошовій формі та розмірі 47
525 грн. 11 коп., що складає 3% від
нормативної грошової оцінки за
календарний рік в цінах 2009 року із
врахуванням часткового звільнення
орендаря від сплати орендної плати на
2009 рік, згідно з рішень сесій
Запорізької міської ради від 19.11. 2008 р.
№ 6, та Запорізької обласної ради від
27.11.2008 р. № 7».

3) Договором про внесення змін від
16.02.2010 р., посвідченого нотаріально
16.02.2010 р. (зареєстровано в реєстрі за
№485), викладено в новій редакції п.3.1
«Орендна плата вноситься орендарем у
грошовій формі в розмірі 64 708 грн. 83
коп., що складає трикратний розмір
земельного податку за календарний рік
в цінах 2010 року із урахуванням
часткового звільнення орендаря від
сплати орендної плати за 2010 рік згідно
з рішенням Запорізької міської ради
від 19.11.2008 р.№ 6 та Запорізької обласної
ради від 27.11.2008 р. № 7.»

Рішенням Запорізької міської ради від
03.03.2008р. № 79 "Про затвердження
нормативної грошової оцінки земель
міста Запоріжжя" затверджено технічну
документацію з нормативної грошової
оцінки земель м. Запоріжжя, виконану
Українським ДНДІПМ "Дніпромісто";
затверджено базову вартість 1 кв.м
землі у розмірі 190,18 грн. із врахуванням
індексації нормативної грошової
оцінки станом на 01.01.2008 р.; впроваджено
оподаткування земель міста на підставі
нової нормативної грошової оцінки з
01.03.2008р.; визнано рішення Запорізької
міської ради від 15.06.2001р. № 17 "Про
затвердження грошової оцінки земель
міста Запоріжжя таким, що втратило
чинність із моменту впровадження нової
нормативної грошової оцінки (п.п. 1, 3, 7, 8
рішення).

Рішенням позачергової сесії шостого
скликання Запорізької міської ради від
27.07.2011 р. № 16 (із змінами, внесеними
рішенням Запорізької міської ради № 37
від 26.06.2012 р.) було затверджено розміри
орендної плати за земельні ділянки
певного функціонального призначення у
м. Запоріжжя, зокрема, затверджено
коефіцієнт "8", згідно з яким
визначається розмір орендної плати на
земельні ділянки м. Запоріжжя, надані
фінансовим установам, їх підрозділам.

Запорізька міська рада на підставі ст.
188 ГК України звернулася до відповідача
з письмовою пропозицією від 03.10.2013р. за
№ 01/02-21/03013 (а.с.21, 43-45) внести зміни до
договору оренди землі від 30.05.2001р. № 873
шляхом викладення п.3.1 договору у новій
редакції, встановивши орендну плату у
розмірі 383470 грн. 00 коп., що складає
восьмикратний розмір земельного
податку за календарний рік в цінах 2013
року. У пропозиції позивач посилався на
норми Податкового і Цивільного кодексу
України, рішення ради № 16 від 27.07.2011 р.,
№ 37 від 26.06.2012 р. До пропозиції було
додано розрахунок розміру орендної
плати за земельну ділянку, додатковий
договір до договору оренди у 2
примірниках.

На пропозицію відповідачем була надана
письмова відповідь (лист від 30.10.2013 р.
вих. № 570), в якій зазначено, що надана
додаткова угода повинна бути
нотаріально посвідчена, а
запропонована додаткова угода
викладена на простому аркуші паперу,
підписаному міським головою. Вказував,
що укладення та нотаріальне
посвідчення запропонованої до
укладення додаткової угоди можливе
лише в разі надання документів,
необхідних для вчинення такої
нотаріальної дії, за умови присутності
обох сторін правочину для встановлення
їх правоздатності та дієздатності,
волевиявлення та дійсних намірів щодо
вчинення нотаріальної дії, підписання
та скріплення печатками. Враховуючи
викладене, СТзДВ "Захід-Резерв"
звернувся до приватного нотаріуса з
листом про надання консультацій. Після
отримання відповіді нотаріуса СТзДВ
"Захід-Резерв" повідомить Запорізьку
міську раду про порядок, місце та дату
вчинення нотаріальної дії (а.с.48-49).

Відповідно до ст.ст. 651, 652 ЦК України
зміна або розірвання договору
допускається лише за згодою сторін,
якщо інше не встановлено договором або
законом. Договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом; а також у разі
істотної зміни обставин, якими сторони
керувалися при укладенні договору.

При цьому, ч. 3 ст. 653 ЦК України
встановлено, якщо договір змінюється
або розривається у судовому порядку,
зобов'язання змінюється або
припиняється з моменту набрання
рішенням суду про зміну або розірвання
договору законної сили.

До набрання чинності Податковим
кодексом України та на час виникнення
договірних відносин між позивачем і
відповідачем питання стосовно оренди
земельної ділянки та розміру орендної
плати за землю регулювались Законом
України "Про оренду землі" та Законом
України "Про плату за землю".

Статтею 30 Закону України "Про оренду
землі" передбачено, що зміна умов
договору оренди землі здійснюється за
взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення такої згоди спір
вирішується в судовому порядку.

Статтею 1 Закону України "Про оренду
землі" визначено, що оренда землі - це
засноване на договорі строкове платне
володіння і користування земельною
ділянкою, необхідною орендареві для
проведення підприємницької та інших
видів діяльності.

Статтею 206 ЗК України встановлено, що
використання землі в Україні є платним.
Об'єктом плати за землю є земельна
ділянка.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 632 ЦК України
ціна в договорі встановлюється за
домовленістю сторін. У випадках,
встановлених законом, застосовуються
ціни (тарифи, ставки тощо), які
встановлюються або регулюються
уповноваженими органами державної
влади або органами місцевого
самоврядування. Зміна ціни після
укладення договору допускається лише у
випадках і на умовах, встановлених
договором або законом.

Пунктом 7.1 договору оренди сторони
передбачили, що зміна умов договору
можлива за взаємною згодою сторін. У
разі недосягнення згоди щодо зміни
умов договору оренди спір віршується в
судовому порядку. Крім того, пунктом 3.4
договору (в редакції договору про
внесення змін від 10.06.2008 р.) передбачено
перегляд розміру орендної плати один
раз на рік у разі: зміни умов
господарювання, передбачених
договором оренди земельної ділянки;
зміни розмірів земельного податку,
підвищення цін і тарифів, зміни
коефіцієнтів індексації; прийняття
орендодавцем рішення про збільшення
або зменшення орендної плати; в інших
випадках, передбачених законом.

Пунктом 2.19 постанови Пленуму Вищого
господарського суду України від 17.05.2011
року №6 "Про деякі питання практики
розгляду справ у спорах, що виникають
із земельних відносин" визначено, що у
разі прийняття уповноваженим органом
рішення про внесення змін до ставок
орендної плати за землю та
затвердження нових коефіцієнтів, що
використовуються для розрахунку
орендної плати за земельні ділянки,
такі обставини можуть не братися судом
до уваги лише у разі скасування
відповідного рішення органу
виконавчої влади або органу місцевого
самоврядування в установленому
законом порядку. Судам слід
враховувати, що розмір орендної плати
за землю визначається сторонами у
договорі, в тому числі може визначатися
шляхом встановлення відсоткового
відношення до нормативної грошової
оцінки земельної ділянки, що
відповідає чинному законодавству
України, зокрема, приписам частини
першої статті 15, статті 21 Закону
України "Про оренду землі". Оскільки
орендна плата за земельні ділянки
державної та комунальної власності є
регульованою ціною, то законодавча
зміна граничного розміру цієї плати
може бути підставою для перегляду
розміру орендної плати, встановленої
умовами договору. При цьому надсилання
відповідачеві пропозицій щодо
внесення змін до договору оренди є
правом, а не обов'язком позивача, тому
недотримання останнім вимог частини
другої статті 188 ГК України щодо
надсилання іншій стороні пропозицій
про зміну умов договору не позбавляє
його права звернутися до
господарського суду з позовом про
зміну умов договору.

Згідно з ст. 288 Податкового кодексу
України розмір та умови внесення
орендної плати встановлюється у
договорі оренди (ч. 288.4), але річна сума
платежу: не може бути меншою 3 відсотків
нормативної грошової оцінки.

Статтею 274 ПК України встановлено, що
ставка податку за земельні ділянки,
нормативну грошову оцінку яких
проведено, встановлюється у розмірі 1
відсотка від їх нормативної грошової
оцінки, за винятком земельних ділянок,
зазначених у статтях 272, 273, 276 цього
Кодексу.

Відповідно до ст. 276.5. ПК України у разі
надання в оренду земельних ділянок (в
межах населених пунктів), окремих
будівель (споруд) або їх частин
власниками та землекористувачами, у
тому числі зазначеними у пунктах 276.1 та
276.4 цієї статті, іншим суб'єктам,
податок за площі, що надаються в оренду,
обчислюється відповідно до статті 274
цього кодексу від нормативної грошової
оцінки, визначеної з урахуванням
застосування відповідного коефіцієнта
функціонального використання цих площ
залежно від виду економічної
діяльності орендаря, та статті 275 цього
Кодексу.

Статтею 1 Закону України "Про оцінку
земель" визначено, що нормативна
грошова оцінка земельних ділянок -
капіталізований рентний дохід із
земельної ділянки, визначений за
встановленими і затвердженими
нормативами.

Відповідно до ст. 5 зазначеного Закону,
нормативна грошова оцінка земельних
ділянок використовується для
визначення розміру земельного податку,
державного мита при міні, спадкуванні
та даруванні земельних ділянок згідно
із законом, орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності, втрат
сільськогосподарського і
лісогосподарського виробництва, а
також при розробці показників та
механізмів економічного стимулювання
раціонального використання та охорони
земель.

Нормативна грошова оцінка земельних
ділянок проводиться у разі, зокрема,
визначення розміру орендної плати за
земельні ділянки державної та
комунальної власності (ст. 13 Закону).

Стаття 15 Закону визначає підставою для
проведення оцінки земель
(бонітування ґрунтів, економічної
оцінки земель та нормативної грошової
оцінки земельних ділянок) рішення
органу виконавчої влади або органу
місцевого самоврядування.

Нормативна грошова оцінка земельних
ділянок проводиться відповідно до
державних стандартів, норм, правил, а
також інших нормативно-правових актів
на землях усіх категорій та форм
власності. Нормативна грошова оцінка
земельних ділянок проводиться:
розташованих у межах населених пунктів
незалежно від їх цільового призначення
- не рідше ніж один раз на 5-7 років (ст. 18
Закону).

Таким чином, законодавством
передбачено здійснення
нормативно-грошової оцінки
відповідними органами місцевого
самоврядування.

Крім того, відповідно до ст. 60 Закону
України "Промісцеве самоврядування в
Україні" право комунальної власності
на землю належить територіальним
громадам сіл, селищ, міст, районів у
містах, від імені та в інтересах яких
права суб'єкта комунальної власності
здійснюють відповідні ради (ч. 5 ст. 16
Закону України "Про місцеве
самоврядування в Україні"). Згідно з ст.
144 Конституції України органи
місцевого самоврядування в межах
повноважень, визначених законом,
приймають рішення, які є обов'язковими
до виконання на відповідній території.
Рішення Запорізької міської ради від
03.03.2008 р. № 79 "Про затвердження
нормативної грошової оцінки земель
міста Запоріжжя", від 27.07.2011 р. № 16 "Про
затвердження розмірів орендної плати
за земельні ділянки певного
функціонального призначення у м.
Запоріжжя" (із змінами, внесеними
рішенням Запорізької міської ради № 37
від 26.06.2012р.) є чинними, в установленому
законом порядку не скасовані і
недійсними не визнавались, тому
підлягають виконанню.

Згідно ст. 20 Закону України "Про оцінку
земель" за результатами бонітування
ґрунтів, економічної оцінки земель та
нормативної грошової оцінки земельних
ділянок складається технічна
документація, яка затверджується
відповідною радою. Дані про нормативну
грошову оцінку окремої земельної
ділянки оформляються як витяг з
технічної документації з нормативної
грошової оцінки земель.

Беручи до уваги викладене, суд вважає,
що оскільки уповноваженим органом
прийняті відповідні рішення про
затвердження розмірів орендної плати
за земельні ділянки, про затвердження
нормативної грошової оцінки земель,
укладений між сторонами договір оренди
містить умови, при наявності яких
розмір орендної плати підлягає
перегляду, то вимоги про внесення змін
в п. 3.1. «Орендна плата вноситься
орендарем у грошовій формі та в розмірі
383 470 грн. 00 коп. (триста вісімдесят три
тисячі чотириста сімдесят гривень 00
коп.), що складає 8% нормативної грошової
оцінки за календарний рік в цінах 2013
року» є правомірними та
обґрунтованими. При розрахунку розміру
орендної плати взято до уваги
необхідні вихідні дані щодо земельної
ділянки, викладені у Витязі з технічної
документації щодо нормативної
грошової оцінки земельної ділянки,
зокрема, нормативну грошову оцінку
4793374,95 грн. земельної ділянки загальною
площею 0,3031 га, коефіцієнт 8 (а.с.20,46).
Відповідно до ст.2 Закону України "Про
страхування" відповідач є фінансовою
установою.

Щодо доводів апеляційної скарги,
колегія суддів зазначає, що відповідно
до ст. 654 ЦК України зміна або
розірвання договору вчиняється в такій
самій формі, що й договір, що змінюється
або розривається, якщо інше не
встановлено договором або законом чи
не випливає із звичаїв ділового
обороту. Згідно з ч.3, ст. 653 ЦК України,
якщо договір змінюється або
розривається у судовому порядку,
зобов'язання змінюється або
припиняється з моменту набрання
рішенням суду про зміну або розірвання
договору законної сили.

Як правомірно зазначає місцевий
господарський суд - закон не виключає
можливості зміни договору,
посвідченого нотаріально, в судовому
порядку. На підставі викладеного,
посилання відповідача на інші норми
права не спростовує висновків суду.

Враховуючи викладене, колегія суддів
вважає, що місцевий господарський суд
дійшов вірного висновку про
задоволення позовних вимог.

Беручи до уваги всі наведені обставини
в їх сукупності, судова колегія дійшла
висновку, що під час розгляду справи
господарським судом першої інстанції
фактичні обставини справи встановлені
на основі всебічного, повного і
об'єктивного дослідження поданих
доказів, висновки суду відповідають
обставинам справи та їм надана
правильна юридична оцінка, прийняте
рішення відповідає нормам чинного
законодавства та підстав для його
скасування не вбачається.

Керуючись статтями 99, 101, 103, 105
Господарського процесуального кодексу
України, колегія суддів Харківського
апеляційного господарського суду

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу залишити без
задоволення.

Рішення господарського суду
Запорізької області від 28.08.2014 року
залишити без змін.

Дана постанова набирає законної сили з
дня її підписання і може бути оскаржена
протягом 20 днів до Вищого
господарського суду України.

Повний текст постанови складено 13.10.2014
року.

Головуючий суддя
Сіверін В. І.

Суддя
Терещенко О.І.

Суддя
Івакіна В.О.