м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел.
Справа № 910/3055/14 01.10.14
За позовом Товариства з обмеженою
відповідальністю "Центр сприяння
до Товариства з обмеженою
відповідальністю "Затишні озера"
Київської міської ради
про визнання недійсним договору та
визнання права користування земельною
Судді: Васильченко Т.В. (головуючий),
в присутності представників сторін:від
позивача: Павлова А.А., довіреність
№02-12/13 від 02.12.2013;
від відповідача 1: Хапко Ю.Б.,
довіреність б/н від 09.04.2014;
від відповідача 2: Дорошенко О.С.,
довіреність №225-КР-973 від 11.09.2014.
Суть спору: Товариство з обмеженою
відповідальністю «Центр сприяння
підприємництву» звернулося до
господарського суду міста Києва з
позовом до Товариства з обмеженою
відповідальністю «Затишні озера» та
Київської міської ради про, з
урахуванням заяви про зміну предмету
позову, яка прийнята судом, визнання
недійсним з моменту укладення договору
про інвестування будівництва від
02.02.2010, укладеного між Товариством з
обмеженою відповідальністю "Центр
сприяння підприємництву" і Товариством
з обмеженою відповідальністю "Затишні
озера" та визнання за Товариством з
обмеженою відповідальністю "Центр
сприяння підприємництву" право
користування земельною ділянкою за
адресою бульвар Кольцова, 7-А у
Святошинському районі м.Києва
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що
укладений між позивачем та
відповідачем-1 договір про
інвестування будівництва суперечить
вимогам Цивільного кодексу України,
Земельного кодексу України та Закону
України «Про оренду землі», у зв'язку з
чим він підлягає визнанню недійсним з
моменту укладення. При цьому, позивач
зазначив, що внаслідок укладення
оспорюваного договору він втратив
право оренди земельною ділянкою, а
відповідач-1 набув таке право
користування землею на підставі
судового рішення у господарській
справі № 44/347, не виконавши своїх
зобов'язань за спірним договором в
частині фінансування будівництва
торговельно-розважального комплексу.
Ухвалою господарського суду міста
Києва від 28.02.2014 порушено провадження у
справі №910/3055/14 та призначено справу до
11.04.2014 позивач через відділ діловодства
суду подав додаткові пояснення по
справі, в яких вказав, що факт переходу
права оренди від позивача до
відповідача-1 встановлено рішенням
суду, а тому має преюдиційне значення
та на момент укладення оспорюваного
договору про інвестування будівництва
мав місце факт здійснення позивачем у
справі функцій власника землі, що
знаходиться у комунальній власності, а
саме факт розпорядження землею шляхом
надання відповідачеві -1 права оренди
землі. Однак, чинним законодавством
передбачено, що способом волевиявлення
органу місцевого самоврядування, який
здійснює право власності від імені
відповідної територіальної громади
щодо регулювання земельних відносин, є
прийняття сесією міської ради
відповідного рішення, проте, при
передачі відповідачеві -1 в оренду
земельної ділянки, наданої у
користування позивачеві Київською
міською радою, відповідне рішення не
Також, 11.04.2014 позивач через відділ
діловодства суду подав клопотання про
залучення до участі у справі третіх
осіб, які не заявляють самостійних
вимог на предмет спору, а саме:
Департамент земельних ресурсів
виконавчого органу Київської міської
ради (Київської міської державної
адміністрації), Головне управління
Держземагенства у м.Києві та
Реєстраційну службу Головного
управління юстиції у місті Києві.
14.04.2014 відповідач-1 через відділ
діловодства суду подав відзив на
позовну заяву, в якому заперечив проти
позовних вимог з підстав їх
необгрунтованості та вказав, що строк
позовної давності щодо вимоги про
визнання недійсним цього договору
сплив 03.02.2013 року, що є підставою для
відмови у задоволенні позову. Крім
того, відповідач вказує, що звернення
позивача до Київської міської ради з
листом від 08.04.2010 та проектом угоди щодо
внесення змін до договору оренди
земельної ділянки слід вважати
зовнішнім вираженням волі позивача та
відповідача - 1, яка була спрямована на
бажання змінити правовідносини.
25.04.2014 позивач через відділ діловодства
суду подав заперечення на відзив
відповідача - 1, в якому вказав, що
твердження останнього про те, що на
момент звернення до орендодавця
існувала воля орендаря щодо внесення
відповідних змін до договору оренди
земельної ділянки жодним чином не
спростовує той факт, що передача в
такий спосіб права оренди на земельну
ділянку суперечила законодавству,
оскільки перехід права користування
(оренди) на земельну ділянку шляхом
передачі права оренди від позивача до
відповідача - 1, передбачений договором
про інвестування суперечить чинному
законодавству щодо підстав та порядку
набуття будь-якою особою права
користування (оренди) землею. Також,
позивач наголосив на тому, що була
відсутньою і його відмова від права
користування земельною ділянкою, що
підтверджує неправомірність переходу
права користування (оренди) земельною
ділянкою до відповідача - 1 без її
вилучення у позивача в порядку,
передбаченому ст. 141 Земельного кодексу
В судовому засіданні 28.04.2014 у зв'язку зі
складністю справи, суд дійшов висновку
про призначення колегіального
розгляду даної справи.
Розпорядженням В.о. Голови
господарського суду міста Києва від
28.04.2014 призначено колегіальний розгляд
справи № 910/3055/14 в наступному складі
суду: Головуючий суддя: Васильченко
Т.В., судді: Любченко М.О., Марченко О.В.
Ухвалою господарського суду міста
Києва від 28.04.2014 справу № 910/3055/14
прийнято до провадження колегією
суддів у складі: Головуючий суддя:
Васильченко Т.В., судді: Любченко М.О.,
Марченко О.В. та призначено до розгляду.
Розпорядженням Голови господарського
суду міста Києва від 27.06.2014 справу
№910/3055/14 передано на розгляд колегії
суддів у складі: Головуючий суддя:
Ломака В.С., судді Грєхова О.А., Любченко
М.О. в зв'язку з перебуванням судді
Васильченко Т.В. (головуючий) на
лікарняному та судді Марченко О.В. у
Ухвалою господарського суду міста
Києва від 27.06.2014 справу №910/3055/14
прийнято до провадження колегією
суддів у складі: Головуючий суддя
Ломака В.С., судді: Грєхова О.А.,
Любченко М.О. та призначено до розгляду.
Розпорядженням Голови господарського
суду міста Києва від 04.08.2014 справу
№910/3055/14 передано на розгляд колегії
суддів у складі: Головуючий суддя:
Васильченко Т.В., судді Марченко
О.В., Любченко М.О. в зв'язку з виходом
судді Васильченко Т.В. з лікарняного та
перебуванням судді Грєхової О.А. у
Ухвалою господарського суду міста
Києва від 04.08.2014 справу №910/3055/14
прийнято до провадження колегією
суддів у складі: Головуючий суддя:
Васильченко Т.В., судді Марченко О.В.
Любченко М.О. та призначено до розгляду.
18.09.2014 позивач через відділ діловодства
суду подав додаткові пояснення, в яких
зазначив, що за змістом ст. 235
Цивільного кодексу України сторонами
укладено удаваний правочин, оскільки
укладаючи оспорюваний договір та
узгоджуючи умову про передачу права
користування земельною ділянкою
відповідачу-1, сторони фактично змінили
підстави та порядок набуття особою
права користування землею, яка
перебуває у державній та комунальній
власності, всупереч земельному
законодавству. Так, чинним на дату
укладення оспорюваного договору
законодавством було передбачено, що
необхідною передумовою укладення
договору оренди землі (передача в
користування іншій особі від власника)
має бути згода власника земельної
ділянки, що оформляється відповідним
рішенням, втім, відповідач-2 своєї згоди
на передачу земельної ділянки
відповідачу-1 не надавав і відповідного
рішення не приймав.

19.09.2014 позивач через відділ діловодства
суду подав додаткові пояснення, в яких
зазначив, що на момент укладення
оспорюваного договору директор ТОВ
«Центр сприяння підприємництву»
ОСОБА_8 був одночасно і єдиним
учасником відповідача-1 - Товариства з
обмеженою відповідальністю «Затишні
озера», що свідчить про те, що укладаючи
договір про інвестування будівництва
ОСОБА_8 від імені позивача діяв у
власних інтересах з метою незаконної
передачі права оренди земельної
ділянки на користь відповідача-1, а
відтак, на думку позивача, оспорюваний
договір укладений внаслідок
зловмисної домовленості представника
однієї сторони з другою стороною.

В судовому засіданні 29.09.2014 відповідно
до ст. 77 ГПК України оголошено перерву
до 01.10.2014.

01.10.2014 позивач через відділ діловодства
суду подав додаткові пояснення по
справі, в яких вказав, що між ТОВ «Центр
сприяння підприємництву» та ТОВ
«Затишні озера» жодних інших
інвестиційних договорів на
будівництво
торговельно-розважального, офісного
комплексу за адресою бульвар Кольцова,
7А у Святошинському районі м.Києва крім
спірного не укладалося. Також позивач
зазначає, що ТОВ «Затишні озера» жодних
дій щодо будівництва
торговельно-розважального, офісного
комплексу за адресою бульвар Кольцова,
7А у Святошинському районі м.Києва не
вчинено, що також свідчить про
удаваність оспорюваного договору.

Також, 01.10.2014 відповідач-1 через відділ
діловодства суду подав письмові
пояснення по справі, в яких вказав, що
відповідач-1 користується спірною
земельною ділянкою на підставі угоди
про внесення змін до договору оренди
земельної ділянки від 01.06.2010, яка
укладена рішенням господарського суду
міста Києва від 01.06.2010 №44/347, яке
залишено в силі постановою Вищого
господарського суду України від 29.03.2011,
а отже, навіть у випадку визнання
недійсним інвестиційного договору в
судовому порядку до спірних
правовідносин не може бути застосовано
правові наслідки недійсності
правочину у вигляді визнання за
позивачем права користування спірною
земельною ділянкою, тому що це право у
відповідача - 1 виникло на підставі
рішення суду, а не на підставі спірного
інвестиційного договору.

При цьому, 01.10.2014 відповідач-1 через
відділ діловодства суду подав заяву
про відкладення розгляду справи для
надання відповідачу-1 часу для надання
суду документів та інформації.

Розглянувши в судовому засіданні 01.10.2014
заяву відповідача-1 про відкладення
розгляду справи, суд дійшов висновку
про відмову в її задоволенні у зв'язку з
необґрунтованістю та виходячи з того,
що враховуючи процесуальні строки
розгляду спору, встановлені ст. 69 ГПК
України, відсутня можливість
відкладення розгляду справи.

Також за результатами розгляду в
судовому засіданні 01.10.2014 поданої
позивачем заяви про залучення до
участі у справі третіх осіб, які не
заявляють самостійних вимог на предмет
спору, суд дійшов висновку про відмову
в її задоволенні, у зв'язку з її
необґрунтованістю.

Представник позивача в судовому
засіданні 01.10.2014 підтримав позовні
вимоги в повному обсязі, просив їх
задовольнити.

Представники відповідачів судовому
засіданні 01.10.2014 проти позовних вимог
заперечили в повному обсязі, просили
відмовити в позові.

В судовому засіданні 01.10.2014 оголошено
вступну та резолютивну частини
рішення.

Розглянувши подані документи і
матеріали, заслухавши пояснення
представників сторін, які приймали
участь у розгляді справи, з'ясувавши
фактичні обставини, на яких
ґрунтується позов, та оцінивши докази,
які мають значення для розгляду справи
і вирішення спору по суті,
господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

02.08.2007 між Київською міською радою
(орендодавець) та ТОВ «Центр сприяння
підприємництву" (орендар) укладено
договір оренди земельної ділянки (далі
- договір оренди), який зареєстровано
Головним управлінням земельних
ресурсів виконавчого органу Київради
(КМДА), про що зроблено запис від 08.08.2007
за № 75-6-00354 у книзі записів державної
реєстрації договорів.

Відповідно до п. 1.1 договору оренди
відповідач-2 на підставі рішення
Київської міської ради від 21.12.2006 № 447/504
за актом приймання-передачі передає, а
позивач приймає в оренду (строкове
платне користування) земельну ділянку,
визначену цим договором.

Пунктом 2.1 договору оренди передбачено,
що об'єктом оренди є земельна ділянка з
наступними характеристиками: місце
розташування - бульвар Кольцова, 7-а у
Святошинському районі м. Києва; розмір -
12389 кв. м; цільове призначення - для
будівництва, експлуатації та
обслуговування
торговельно-розважального, офісного
комплексу з підземними паркінгом;
кадастровий номер - :75:221:0015 (далі -
спірна земельна ділянка).

На виконання умов даного договору на
підставі акту приймання-передачі
земельної ділянки від 08.08.2007 позивач
прийняв в орендне користування спірну
земельну ділянку, а отже набув прав та
обов'язків орендаря.

02.02.2010 між ТОВ «Центр сприяння
підприємництву» (сторона-1) та ТОВ
«Затишні озера» (сторона-2) було
укладено договір про інвестування
будівництва (далі - оспорюваний(а)
договір, угода), предметом якого є
будівництво з наступною експлуатацією
торгівельно-розважального, офісного
комплексу з підземним паркінгом на
бульварі Кольцова, 7-а у Святошинському
районі м. Києва.

За умовами п. 1.2 договору, сторона-2
взяла на себе зобов'язання повністю
здійснювати фінансування будівництва
з наступною експлуатацією
торговельно-розважального, офісного
комплексу з підземним паркінгом на
бульварі Кольцова, 7-а у Святошинському
районі м. Києва. При цьому, в пункті 2.1
договору сторони встановили, що після
введення в експлуатацію
торговельно-розважального, офісного
комплексу з підземним паркінгом на
бульварі Кольцова, 7-а у Святошинському
районі м. Києва право власності на
нього переходить стороні-2.

За умовами п. 9.1 оспорюваний договір
набуває чинності з моменту його
підписання і діє до повного виконання
сторонами своїх зобов'язань за цим
договором.

В квітні 2010 року ТОВ «Центр сприяння
підприємництву» та ТОВ «Затишні озера»
звернулись з спільним листом до
Київської міської ради, з проханням
підписати угоду до договору оренди
земельної ділянки від 08.08.2007 № 75-6-00354
про заміну орендаря спірної земельної
ділянки на підставі ст. 30 Закону
України «Про оренду землі», за якою
зміна умов договору оренди землі
здійснюється за взаємною згодою
сторін, оскільки між ними укладено
інвестиційний договір на будівництво
за рахунок ТОВ «Затишні озера»
торгівельно-розважального, офісного
комплексу на вказаній земельній
ділянці, яким передбачено заміну
сторони у зазначеному договорі оренди
з ТОВ «Центр сприяння підприємництву»
на ТОВ «Затишні озера».

Рішенням господарського суду міста
Києва від 01.06.2010 у справі № 44/347
задоволено повністю позов Товариства з
обмеженою відповідальністю «Затишні
озера» до Київської міської ради,
Головного управління земельних
ресурсів виконавчого органу Київської
міської ради (Київської міської
державної адміністрації), третя особа
Товариство з обмеженою
відповідальністю «Центр сприяння
підприємництву» про зобов'язання
вчинити дії та вирішено вважати
укладеною угоду до договору оренди
земельної ділянки від 08.08.2007 №75-6-00354, в
редакції, яка підписана Товариством з
обмеженою відповідальністю «Затишні
озера», про внесення змін до договору
оренди земельної ділянки від 08.08.2007 №
75-6-00354.

При цьому, задовольняючи вказаний
позов, суд дійшов висновку, що саме на
підставі договору про інвестування
будівництва від 02.02.2010 та листа від
08.04.2010 ТОВ «Затишні озера» набуло прав
та обов'язків орендаря спірної
земельної ділянки замість Товариства з
обмеженою відповідальністю «Центр
сприяння підприємництву» - позивача у
даній справі.

Визнана в судовому порядку укладеною
угода про внесення змін до договору
оренди земельної ділянки від 08.08.2007
№75-6-00354 була зареєстрована Головним
управлінням земельних ресурсів
виконавчого органу Київської міської
ради (Київської міської державної
адміністрації) у книзі записів
державної реєстрації договорів 24
червня 2011 року за №75-6-00520, а отже
відповідно до вимог ст.125 Земельного
кодексу України набрала чинності з
дати її державної реєстрації.

В свою чергу, позивач, посилаючись на
те, що оспорюваний договір про
інвестування будівництва від 02.02.2010 є
удаваним правочином, оскільки вчинений
для приховання договору оренди землі,
звернувся до суду з позовом про
визнання його недійсним та визнання за
ним права користування спірною
земельною ділянкою, так як вказаний
договір суперечить вимогам ч. 1 ст. 203
Цивільного кодексу України, ст.ст. 12, 83,
93, 116, 124 Земельного кодексу України, ст.16
Закону України «Про оренду землі» та
укладений внаслідок зловмисної
домовленості директора ТОВ «Центр
сприяння підприємництву» ОСОБА_8,
єдиного учасника відповідача-1 -
Товариства з обмеженою
відповідальністю «Затишні озера».

Відповідач -1 же заперечив проти позову
з підстав того, що оспорюваний договір,
укладений у цілковитій відповідності
до вимог чинного на той час
законодавства та заявив про
застосування строків позовної
давності.

Оцінюючи подані сторонами докази за
своїм внутрішнім переконанням, що
ґрунтується на всебічному, повному і
об'єктивному розгляді в судовому
засіданні всіх обставин справи в їх
сукупності, суд вважає, що вимоги
позивача підлягають задоволенню з
наступних підстав.

Загальні підстави визнання недійсними
правочинів і настання відповідних
наслідків встановлені ст.ст. 215, 216 ЦК
України.

Так, відповідно до ч. 1 та ч. 3 ст. 215 ЦК
України підставою недійсності
правочину є недодержання в момент
вчинення правочину стороною
(сторонами) вимог, які встановлені
ч. ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу,
відповідно до яких, зміст правочину не
може суперечити цьому Кодексу, іншим
актам цивільного законодавства, а
також моральним засадам суспільства;
особа, яка вчиняє правочин, повинна
мати необхідний обсяг цивільної
дієздатності; волевиявлення учасника
правочину має бути вільним і
відповідати його внутрішній волі;
правочин має бути спрямований на
реальне настання правових наслідків,
що обумовлені ним.

Вирішуючи спори про визнання угод
недійсними, господарський суд повинен
встановити наявність тих обставин, з
якими закон пов'язує визнання угод
недійсними і настання відповідних
наслідків, а саме: відповідність змісту
угод вимогам закону; додержання
встановленої форми угоди;
правоздатність сторін за угодою; у чому
конкретно полягає неправомірність дій
сторони та інші обставини, що мають
значення для правильного вирішення
спору.

Таким чином, для визнання недійсним в
судовому порядку правочину
(господарського зобов'язання)
необхідно встановити, що правочин не
відповідає вимогам закону, або ж його
сторонами (стороною) при укладенні було
порушено господарську компетенцію.

02.02.2010 між ТОВ «Центр сприяння
підприємництву» та ТОВ «Затишні
озера» було укладено договір про
інвестування будівництва, предметом
якого визначено будівництво з
наступною експлуатацією
торгівельно-розважального, офісного
комплексу з підземним паркінгом на
бульварі Кольцова, 7-а у Святошинському
районі м. Києва.

Статтею 1 Закону України "Про
інвестиційну діяльність" визначено, що
інвестиціями є всі види майнових та
інтелектуальних цінностей, що
вкладаються в об'єкти підприємницької
та інших видів діяльності, в результаті
якої створюється прибуток (доход) або
досягається соціальний ефект.

Такими цінностями можуть бути:

кошти, цільові банківські вклади, паї,
акції та інші цінні папери (крім
векселів);

рухоме та нерухоме майно (будинки,
споруди, устаткування та інші
матеріальні цінності);

майнові права інтелектуальної
власності;

сукупність технічних, технологічних,
комерційних та інших знань, оформлених
у вигляді технічної документації,
навиків та виробничого досвіду,
необхідних для організації того чи
іншого виду виробництва, але не
запатентованих ("ноу-хау");

права користування землею, водою,
ресурсами, будинками, спорудами,
обладнанням, а також інші майнові
права;

інші цінності.

Об'єктами інвестиційної діяльності,
відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону України
"Про інвестиційну діяльність" (в
редакції чинній на дату укладання
інвестиційного договору), можуть бути
будь-яке майно, в тому числі основні
фонди і оборотні кошти в усіх галузях
та сферах народного господарства,
цінні папери, цільові грошові вклади,
науково-технічна продукція,
інтелектуальні цінності, інші об'єкти
власності, а також майнові права.

При цьому, майнове право, що є предметом
інвестиційного договору, - це
обумовлене право набуття в майбутньому
прав власності на нерухоме майно (право
під відкладальною умовою), яке виникає
тоді, коли виконані певні, але не всі
правові передумови, що є необхідними й
достатніми для набуття речового права.

Як зазначалося вище, предметом
оспорюваного договору сторони
визначили будівництво з наступною
експлуатацією
торговельно-розважального, офісного
комплексу з підземним паркінгом на
земельній ділянці, яка передана в
оренду позивачу, за адресою: бульвар
Кольцова, 7-а у Святошинському районі м.
Києва, при цьому, відповідач-1
зобов'язався повністю фінансувати
вказане будівництво.

Втім, жодних доказів на підтвердження
виконання відповідачем - 1 зобов'язань з
фінансування будівництва, як і
здійснення самого будівництва об'єкта
нерухомості, що є предметом
інвестиційного договору з дати його
укладення і до звернення позивача із
даним позовом до суду сторонами суду не
надано.

При цьому, судом не приймається до
уваги в якості доказу виконання
оспорюваного договору зі сторони
відповідача-1 надана останнім
«Концепція житлового комплексу з
підземним паркінгом із розміщенням
приміщень торгівельного центру та
офісів «Затишні озера» на бульварі
Кольцова 7-а у Святошинському районі м.
Києва» в підтвердження створення та
будівництва об'єкту нерухомості, який є
об'єктом інвестування, оскільки,
будь-яких реальних дій, як-то залучення
грошових коштів, укладання договору
підряду на капітальне будівництво,
отримання відповідних дозволів і
погоджень від органів державної влади
та місцевого самоврядування
відповідач-1 протягом дії оспорюваного
договору не здійснював. До того ж,
спірна земельна ділянка передавалась
відповідачем-2 під будівництво
торговельно-розважального, офісного
комплексу з підземним паркінгом, а не
під житлову забудову, що також
спростовує доводи відповідача-1 про
підготовку до цільового використання
спірної земельної ділянки.

В свою чергу, укладення оспорюваного
інвестиційного договору стало
підставою для звернення позивача та
відповідача-1 до відповідача-2 із
пропозицією про внесення змін до
договору оренди від 02.08.2007 шляхом
подачі спільної заяви від 08.04.2010 та
проекту відповідної угоди щодо заміни
орендаря спірної земельної ділянки з
позивача на відповідача-1.

Згідно ч.4 ст. 213 ЦК України при
тлумаченні правочину (визначення
справжньої волі особи, яка вчинила
правочин) враховується, зокрема,
подальша поведінка сторін договору та
інші обставини, що мають істотне
значення.

Отже, факт укладення між позивачем та
відповідачем-1 договору про
інвестування будівництва 02.02.2010 та
подальші дії сторін даного договору
щодо подачі спільної заяви від 08.04.2010 до
Київської міської ради, в якій
погоджено перехід права оренди
земельної ділянки до відповідача-1 як і
бездіяльність останнього щодо
виконання зобов'язань з інвестування в
об'єкт інвестицій
(торговельно-розважальний, офісний
комплекс з підземним паркінгом на
бульварі Кольцова, 7-а у Святошинському
районі м. Києва), свідчить про
досягнення домовленості між ТОВ «Центр
сприяння підприємництву» та ТОВ
«Затишні озера» щодо передачі
останньому права оренди земельної
ділянки на підставі оспорюваного
договору без відповідного
волевиявлення власника.

Відповідно до ст. 235 ЦК України удаваним
є правочин, який вчинено сторонами для
приховання іншого правочину, який вони
насправді вчинили. Якщо буде
встановлено, що правочин був вчинений
сторонами для приховування іншого
правочину, який вони насправді вчинили,
відносини сторін регулюються
правилами щодо правочину, який вони
насправді вчинили.

За змістом п. 25 постанови Пленуму
Верховного Суду України від 06.11.2009 №9
«Про судову практику розгляду
цивільних справ про визнання
правочинів недійсними» за удаваним
правочином сторони умисно оформляють
один правочин, але між ними насправді
встановлюються інші правовідносини. На
відміну від фіктивного правочину, за
удаваним правочином права та обов'язки
сторін виникають, але не ті, що
випливають зі змісту правочину.
Встановивши під час розгляду справи, що
правочин вчинено з метою приховати
інший правочин, суд на підставі ст.235 ЦК
України має визнати, що сторонами
вчинено саме цей правочин, та вирішити
спір із застосуванням норм, що
регулюють цей правочин.

Враховуючи встановлені вище обставини
справи та норми законодавства, суд
дійшов висновку, що оспорюваний
правочин є удаваним, так як поведінка
сторін договору свідчить про те, що
фактично волевиявлення сторін під час
його підписання було спрямовано на
укладення саме договору оренди землі,
яка знаходиться в комунальній
власності.

Порядок набуття права оренди земельної
ділянки регулюється Земельним
кодексом України (ЗК України), Законом
України «Про оренду землі», Цивільним
кодексом України (ЦК України) та не може
бути змінений за волевиявленням та
домовленістю сторін цивільної угоди.

Так, згідно ст.1 Закону України «Про
оренду землі» оренда землі - це
засноване на договорі строкове платне
володіння і користування земельною
ділянкою, необхідною орендареві для
проведення підприємницької та інших
видів діяльності.

Відповідно до ч. 1 ст. 6 вказаного Закону
орендарі набувають права оренди
земельної ділянки на підставах і в
порядку, передбачених Земельним
кодексом України, Цивільним кодексом
України, цим та іншими законами України
і договором оренди землі.

Частиною 5 ст.116 ЗК України визначено, що
надання у користування земельної
ділянки, що перебуває у власності або у
користуванні, провадиться після
вилучення (викупу) її в порядку,
передбаченому цим Кодексом.

При цьому, ст.16 Закону України «Про
оренду землі» встановлено, що
укладення договору оренди земельної
ділянки із земель державної або
комунальної власності здійснюється на
підставі рішення відповідного органу
виконавчої влади або органу місцевого
самоврядування - орендодавця,
прийнятого у порядку, передбаченому
Земельним кодексом України, або за
результатами аукціону.

Отже, законодавчими актами (в редакції
чинній на момент виникнення спірних
правовідносин) був чітко
регламентований порядок набуття права
на землю та передачі її у користування
(оренду), а спосіб передачі права оренди
на спірну земельну ділянку від
позивача до відповідача-1, який було
узгоджено сторонами в договорі про
інвестування будівництва та у їх
спільній заяві від 08.04.2010 на виконання
цього договору, суперечить чинному на
той час законодавству.

Так, як вбачається з матеріалів справи,
на підставі рішення Київської міської
ради від 21.12.2006 №447/504 «Про передачу
товариству з обмеженою
відповідальністю «Центр сприяння
підприємництву» земельної ділянки для
будівництва, експлуатації та
обслуговування
торговельно-розважального, офісного
комплексу з підземним паркінгом на
бульварі Кольцова, 7-А у Святошинському
районі м. Києва» позивачу було надано в
оренду земельну ділянку за вказаною
вище адресою.

На виконання вказаного рішення
Київської міської ради між ТОВ «Центр
сприяння підприємництву» та Київською
міською радою було укладено договір
оренди земельної ділянки, який
зареєстрований Головним управлінням
земельних ресурсів виконавчого органу
Київської міської ради (Київської
міської державної адміністрації) 08.08.2007
за №75-6-00354 у книзі записів державної
реєстрації договорів та земельна
ділянка передана позивачу (як
орендареві) згідно акту
приймання-передачі земельної ділянки
від 08.08.2007.

Таким чином, на момент укладення
договору про інвестування будівництва
та досягнення між сторонами
домовленості щодо переходу права
оренди на земельну ділянку за адресою
бульвар Кольцова, 7-А у Святошинському
районі м. Києва від позивача до
відповідача-1, мав місце факт
здійснення позивачем у справі
повноважень власника землі, яка
знаходиться у комунальній власності, а
саме факт розпорядження землею шляхом
надання відповідачеві-1 права оренди
землі.

Втім, ст. 13 Конституції України
визначено, що земля, її надра,
атмосферне повітря, водні та інші
природні ресурси, які знаходяться в
межах території України, природні
ресурси її континентального шельфу,
виключної (морської) економічної зони є
об'єктами права власності українського
народу. Від імені українського народу
права власника здійснюють органи
державної влади та органи місцевого
самоврядування в межах, визначених
Конституцією України.

Відповідно до ст. 83 ЗК України землі,
які належать на праві власності
територіальним громадам сіл, селищ,
міст, є комунальною власністю.

Згідно ст. 317 ЦК України власникові
належать права володіння, користування
та розпоряджання своїм майном.

Власник володіє, користується,
розпоряджається своїм майном на
власний розсуд (ст.319 ЦК України).

Статтею 116 ЗК України закріплено, що
громадяни та юридичні особи набувають
права власності та права користування
земельними ділянками із земель
державної або комунальної власності за
рішенням органів виконавчої влади або
органів місцевого самоврядування в
межах їх повноважень, визначених цим
Кодексом, або за результатами аукціону.

Нормами ч. 1 ст. 124 ЗК України також
встановлено, що передача земельних
ділянок, що перебувають у державній або
комунальній власності, здійснюється на
підставі рішення відповідного органу
виконавчої влади або органу місцевого
самоврядування шляхом укладення
договору оренди земельної ділянки.

При цьому, статтею 8-1 Закону України
«Про оренду землі» (в редакції, чинній
на момент укладення оспорюваного
договору) було встановлено що право на
оренду земельної ділянки державної або
комунальної власності не може бути
відчужено її орендарем іншим особам,
внесено до статутного фонду, передано у
заставу.

Згідно ст. 12 ЗК України розпорядження
землями територіальних громад,
надання земельних ділянок у
користування із земель комунальної
власності відповідно до вказаного
Кодексу, вилучення земельних ділянок
із земель комунальної власності
відповідно до цього Кодексу та
здійснення контролю за використанням
та охороною земель комунальної
власності, додержанням земельного та
екологічного законодавства належить
до повноважень сільських, селищних,
міських рад у галузі земельних
відносин на території сіл, селищ, міст.

При цьому, пунктом 34 статті 26 Закону
України «Про місцеве самоврядування в
Україні» встановлено, що питання
регулювання земельних відносин (у тому
числі надання земельної ділянки в
оренду) вирішується виключно на
пленарному засіданні сільської,
селищної, міської ради.

Отже, необхідною передумовою укладення
договору оренди землі (передачі права
користування землею) певній особі
визначено згоду власника земельної
ділянки передати земельну ділянку в
оренду і отримання такої згоди
орендарем має оформлюватися рішенням
орендодавця про надання земельної
ділянки в оренду, а договори та рішення
(дії) інших осіб щодо розпорядження
земельною ділянкою, яка перебуває у
комунальній власності, є порушенням
виключного, передбаченого
Конституцією України, права органу
місцевого самоврядування на
здійснення права власності, зокрема,
розпорядження землею.

В той час як, Київською міською радою
(відповідачем-2) не приймалось рішення
про передачу земельної ділянки за
адресою бульвар Кольцова, 7-А у
Святошинському районі м. Києва в
користування відповідачу-1.

Слід відзначити і те, що відповідно до
ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України до
особи, яка набула право власності на
житловий будинок, будівлю або споруду,
переходить право власності або право
користування земельною ділянкою, на
якій розташоване відповідне нерухоме
майно, без зміни її цільового
призначення, в обсязі та на умовах,
встановлених для попереднього
землевласника (землекористувача).

Отже, виникнення права власності на
об'єкт нерухомості не є підставою для
автоматичного виникнення права
власності чи укладення договору оренди
земельної ділянки.

Реєстрація права власності на будівлю
і споруду автоматично не тягне
переходу права користування земельною
ділянкою під нею, оскільки в наведених
вище нормах цивільного та земельного
законодавства йдеться про перехід
права власності на землю при переході
права власності на об'єкт нерухомості
на підставі договору відчуження.

Разом з тим, виникнення права власності
на об'єкт нерухомості не на підставі
договору відчуження не тягне
безумовного переходу права власності
на земельну ділянку під об'єктом
нерухомості, а потребує, в цьому
випадку, окремого договірно-правового
регулювання шляхом укладення
відповідних цивільно-правових угод між
власником земельної ділянки і
власником споруди в установленому
порядку. При цьому, закон не встановлює
обов'язковість укладення з вказаних
підстав договору оренди земельної
ділянки, на якій розташований цей
об'єкт, однак передбачає переважне
право власника об'єкта на ділянку, на
якій цей об'єкт розташований.

Отже, правочини, що тягнуть перехід
права власності на об'єкт нерухомості,
водночас є підставою для переходу
права на землю, проте оформлення такого
права в будь-якому випадку
здійснюється у встановленому законом
порядку.

З огляду на вище викладене, суд дійшов
висновку, що оспорюваний договір про
інвестування будівництва суперечить
вимогам ч.1 ст.203, ст.317 та ст.319
Цивільного кодексу України, ст.ст. 12, 83,
93, 116, 124 Земельного кодексу України, ст.16
Закону України «Про оренду землі», що є
підставою для визнання його недійсним
з моменту укладення.

При цьому, судом також враховано, що
спірний договір від 02.02.2010 та спільна
заява ТОВ «Центр сприяння
підприємництву» і ТОВ «Затишні озера»
від 08.04.2010, зі сторони позивача були
підписані ОСОБА_8, який згідно
протоколу загальних зборів учасників
ТОВ «Центр сприяння підприємництву»
від 27.10.2009 №12 був призначений на посаду
генерального директора ТОВ «Центр
сприяння підприємництву».

Одночасно, станом на дату підписання
оспорюваного договору ОСОБА_8 був
єдиним засновником ТОВ «Затишні
озера», що підтверджується витягами з
Єдиного державного реєстру юридичних
осіб та фізичних осіб-підприємців
станом на 02.02.2010, які долучені до
матеріалів справи.

В той час, як відповідно до ч. 3 ст. 238 ЦК
України представник не може вчиняти
правочин від імені особи, яку він
представляє, у своїх інтересах або в
інтересах іншої особи, представником
якої він одночасно є, за винятком
комерційного представництва, а також
щодо інших осіб встановлених законом.

Частиною 3 ст. 92 ЦК України закріплено,
що особа, яка відповідно до установчих
документів юридичної особи виступає
від її імені, зобов'язана діяти в
інтересах юридичної особи,
добросовісно, розумно та не
перевищувати своїх повноважень.

Тоді як, укладання договору про
інвестування будівництва від імені
позивача ОСОБА_8, який одночасно був
єдиним учасником ТОВ «Затишні озера» з
порушенням закону призвело до
позбавлення позивача права орендного
користування спірною земельною
ділянкою та може свідчити про
наявність зловмисної домоленості.

Так, за визначенням, наведеним у
постанові пленуму Вищого
господарського суду України від 29
травня 2013 року № 11 "Про деякі питання
визнання правочинів (господарських
договорів) недійсними", зловмисна
домовленість - це умисна змова
представника однієї сторони правочину
з другою стороною, внаслідок чого
настають несприятливі наслідки для
особи, від імені якої вчинено правочин.
У визнанні правочину недійсним з
відповідної підстави доведенню
підлягає не наявність волі довірителя
на вчинення правочину, а існування
умислу представника, який усвідомлює
факт вчинення правочину всупереч
інтересам довірителя, передбачає
настання невигідних для останнього
наслідків та бажає чи свідомо допускає
їх настання. Наслідком такого визнання,
крім загальних наслідків, визначених
статтею 216 ЦК України, є виникнення у
довірителя права вимагати від свого
представника і другої сторони, зокрема,
солідарного відшкодування збитків.

За таких обставин, суд дійшов висновку
про задоволення позовних вимог в
частині визнання недійсним договору
про інвестування будівництва від 02.02.2010
з моменту його укладення.

Підлягають задоволенню і вимоги
позивача в частині визнання його права
користування спірною земельною
ділянкою, оскільки визнання правочину
недійсним пов'язане з анулюванням
майнових наслідків його вчинення, а
тому, враховуючи, що оспорюваний
договір, який став підставою для
набуття відповідачем-1 прав орендаря на
спірну земельну ділянку є недійсним,
тобто не породжує для сторін будь-яких
правових наслідків, суд дійшов
висновку, що позивач не втратив своє
право користування спірною земельною
ділянкою, яке він набув у встановленому
законодавством порядку за умовами
договору оренди, що був укладений із
відповідачем-2 на підставі рішення
останнього, а його право підлягає
захисту в порядку ст. 27 Закону України
«Про оренду землі», оскільки не
визнається відповідачами.

Втім, суд зауважує, що вказане право
позивача підлягає офоромленню у
встановленому чинним законодавством
порядку.

Згідно ст. 43 Господарського
процесуального кодексу України
судочинство у господарських судах
здійснюється на засадах змагальності.
Сторони та інші особи, які беруть
участь у справі, обґрунтовують свої
вимоги і заперечення поданими суду
доказами.

Зокрема, в силу вимог ст. ст. 33, 34
цього Кодексу кожна сторона повинна
довести ті обставини, на які вона
посилається як на підставу своїх вимог
та заперечень. Докази подаються
сторонами та іншими учасниками
судового процесу. Обставини справи, які
відповідно до законодавства повинні
бути підтверджені певними засобами
доказування, не можуть
підтверджуватися іншими засобами
доказування.

Відповідачі під час розгляду справи не
надали суду належних та допустимих
доказів, які б спростовували заявлені
позовні вимоги, а твердження
відповідача-1 про пропуск позивачем
строку позовної давності, судом
відхиляються, оскільки момент передачі
відповідачеві- 1 права оренди земельною
ділянкою виник з 24.06.2011, так як саме
24.06.2011 було зареєстровано додаткову
угоду до договору оренди земельної
ділянки від 08.08.2007 №75-6-00354, яка
передбачала заміну сторони у договорі
оренди з ТОВ «Центр сприяння
підприємництву» на ТОВ «Затишні
озера», що була укладена рішенням
господарського суду міста Києва від
01.06.2010 по справі №44/347, а відтак на думку
суду перебіг позовної давності про
визнання недійсним договору про
інвестування будівництва починається
саме з 24.06.2011.

Відтак, оскільки позов поданий до суду
26.02.2014, суд приходить до висновку, що ТОВ
«Центр сприяння підприємництву»
відповідно до норм ст.ст. 257, 260, 261 ЦК
України строк звернення до суду із
позовом про визнання недійсним
договору про інвестування будівництва
не пропущено, тому підстави для
задоволення заяви відповідача-1 про
застосування строків позовної
давності відсутні.

З урахуванням вищевикладеного,
оцінивши подані сторонами докази за
своїм внутрішнім переконанням, що
ґрунтується на повному, всебічному і
об'єктивному розгляді в судовому
засіданні всіх обставин справи в їх
сукупності, суд дійшов висновку про
наявність правових підстав для
задоволення позовних вимог в повному
обсязі, з покладенням витрат по сплаті
судового збору на відповідача-1, як
винну особу відповідно до ст. 49
Господарського процесуального кодексу
України.

Керуючись ст.ст. 43, 32, 33, 34, 43, 44,
49, 82-85 Господарського процесуального
кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Визнати недійсним з моменту
укладення договір про інвестування
будівництва від 02.02.2010, укладений між
Товариством з обмеженою
відповідальністю «Центр сприяння
підприємництву» і Товариством з
обмеженою відповідальністю «Затишні
озера».

3. Визнати за Товариством з обмеженою
відповідальністю «Центр сприяння
підприємництву» право користування
земельною ділянкою за адресою: бульвар
Кольцова, 7-А у Святошинському районі м.
Києва, кадастровий номер :75:221:0015.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою
відповідальністю «Затишні озера» (03115,
м. Київ, проспект Перемоги, 136, к. 34,
ідентифікаційний код 35417256) на користь
Товариства з обмеженою
відповідальністю «Центр сприяння
підприємництву» (04070, м. Київ, вул.
Борисоглібська, 16А/1, ідентифікаційний
код 32594921) 2436 (дві тисячі чотириста
тридцять шість) грн. 00 коп. судового
збору, видати наказ позивачу після
набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає
законної сили після закінчення строку
подання апеляційної скарги, якщо
апеляційну скаргу не було подано. У
разі подання апеляційної скарги
рішення, якщо його не скасовано,
набирає законної сили після розгляду
справи апеляційним господарським
судом.

Повне рішення складено 01.10.2014.

Головуючий суддя

Т.В.Васильченко

Судді

М.О.Любченко

О.В.Марченко