ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
__________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"09" жовтня 2014 р.Справа № 916/3002/14

за позовом Заступника прокурора
Приморського району м. Одеси в
інтересах держави в особі Одеської
міської ради

до відповідача Закритого акціонерного
товариства «Бі-Джі Ріелті»

за участю третьої особи, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору на
стороні позивача Одеське міське
управління земельних ресурсів
Одеської міської ради

про внесення змін до договору

Суддя Власова С.Г.

Представники:

Від прокуора: Доброжан Н.І.( на підставі
посвідчення); Незовибатько О.В. (на
підставі посвідчення)

Від позивача: Динту В.А.(за
довіреністю); Моджук І.О. (за
довіреністю)

Від відповідача: Фурса В.М.(за
довіреністю);

За участю третьої особи: Польщіна
Т.Л.(за довіреністю);

У судовому засіданні приймали участь:

Від прокуора: Доброжан Н.І.(за
довіреністю);

Від позивача: Динту В.А.(за
довіреністю);Моджук І.О. (за
довіреністю)

Від відповідача: не з'явився

За участю третьої особи: не з'явився

Суть спору: 29.07.2014р. за вх.№3063/14
Заступника прокурора Приморського
району м. Одеси в інтересах держави в
особі Одеської міської ради (далі ОМР)
звернувся до господарського суду
Одеської області з позовом до ЗАТ
«Бі-Джі Ріелті», в якому просить суд
внести зміни до Договору оренди землі
від 28.10.2004р., зареєстрованого в
Одеському міському управлінні ОРФЦДЗК
від 14.12.2004р. за №06, викласти п.4.1. у
наступній редакції: «Орендна плата за
земельну ділянку площею 1164 кв.м
розрахована у розмірі 3% від
пормативної грошової оцінки цієї
земельної ділянки та складає 164 001,08
грн. (з урахуванням індексації за 2013р.).
Орендна плата вноситься Орендарем у
грошовій безготівковій формі».

Підставою звернення позивача з
позовною заявою є відмова відповідача
у добровільному порядку внести зміни
до Договору оренди землі від 28.10.2004р. у
зв'язку з зміною нормативно грошової
оцінки землі, що призвело до зміни
розміру орендної плати за Договором.

Ухвалою суду від 30.07.2014р. порушено
провадження у справі та присвоєно
№916/3002/14.

12.08.2014р за за вх. № 21235/14
господарський суд Одеської області
одержав відзив, відповідно до якого
відповідач просить суд відмовити
позивачу у задоволенні позову, при
цьому відповідач зазначає, що
посилання Прокуратури на ст. 632
Цивільного кодексу України щодо ціни в
договорі, яка встановлюється за
домовленістю сторін, а у випадках,
встановлених законом, застосовуються
ціни (тарифи, ставки тощо), які
встановлюються або регулюються
уповноваженими органами державної
влади або органами місцевого
самоврядування не стосується поняття
орендної плати як платіжа за
користування земельною ділянкою. Також
у договорі відсутній пункт у редакції,
на яку посилається Прокуратура щодо
розміру орендної плати, яка
переглядається у разі зміни розміру
земельного податку, підвищення цін,
тарифів, зміни коефіцієнтів
індексації, визначених законодавством
та в інших випадках. Положення
Податкового кодексу України, який
вступив у силу 01.01.2011р., на які
посилається Прокуратура, не мають
застосовуватись до договорів, які були
укладені до такого вступу. На думку
відповідача, Положення Господарського
кодексу України на підставі ст. 188 якого
позивачем було надіслано відповідачу
лист-пропозицію щодо внесення змін до
Договору оренди земельної ділянки, на
які також посилається Прокуратура, не
можуть застосовуватись до даних
правовідносин, оскільки згідно з ст. 4
Господарського кодексу України
земельні відносини не є предметом
регулювання цього кодексу.Твердження
Прокуратури щодо перегляду орендної
плати у разі зміни розміру земельного
податку (п.4.4. Договору) не відповідає
дійсності, у зв'язку з тим, що
відповідно до п. 4.4. Договору
передбачено право Орендодавця
вимагати збільшення орендної плати
тільки у випадку збільшення розміру
земельного податку відповідно до
законодавства України. Крім того
відповідач посилається на приписи ст.
23 ЗУ «Про оренду землі» в частині того,
що орендна плата за земельні ділянки,
що перебувають у власності фізичних та
юридичних осіб, переглядаються тільки
за згодою сторін, а не на вимогу однієї
із сторін та ін.

22.09.2014р. за вх. № 2-4063/14 відповідач
звернувся до господарського суду
Одеської області з клопотанням про
зупинення провадження у справі №916/3002/14
у зв'язку з відкриттям провадження у
справі №815/4956/14 за адміністративним
позовом ТОВ «Бі-Джі Ріелті» до
Управління Держземагенства у м. Одесі
Одеської області про визнання дій
незаконними та скасування Витягу з
технічної документації про нормативну
грошову оцінку земельної ділянки.

Розглянувши у судовому засіданні
вищезазначене клопотання, суд дійшов
висновку про відмову у його
задоволенні, у зв'язку з його
необґрунтованістю та недоведеністю
неможливості розгляду даної справи до
вирішення справи №815/4956/14.

Ухвалою суду від 25.09.2014р. строк
вирішення спору по справі продовжено
на 15 днів у зв'язку з задоволенням
відповідного клопотання представника
відповідача.

У судовому засіданні від 09.10.2014р.
представник позивача надав заяву у
порядку ст. 25 ГПК України, відповідно до
якої просить суд замінити ЗАТ «Бі-Джі
Ріелті» його правонаступником ТОВ
«Бі-Джі Ріелті».

Суд, розглянувши вищезазначену заяву,
дійшов висновку про її задоволення, про
що винесено відповідну ухвалу.

Позивач позовні вимоги підтримує з
підстав, які викладені у позові та
просить суд внести зміни до Договору
оренди землі від 28.10.2004р.,
зареєстрованого в Одеському міському
управлінні ОРФЦДЗК від 14.12.2004р. за
№06, викласти п.4.1. у наступній
редакції: «Орендна плата за земельну
ділянку площею 1164 кв.м розрахована у
розмірі 3% від пормативної грошової
оцінки цієї земельної ділянки та
складає 164 001,08 грн. (з урахуванням
індексації за 2013р.). Орендна плата
вноситься Орендарем у грошовій
безготівковій формі.

Відповідач заперечує проти позову з
підстав, які викладені у відзиві та
просить суд відмовити позивачу у цого
задоволенні.

У судовому засіданні від 09.10.2014р. за
участю представників прокуратури та
позивача оголошено вступну та
резолютивну частини рішення на
підставі ст. 85 Господарського
процесуального кодексу України.

Розглянувши матеріали справи,
заслухавши представників прокуратури
та позивача, суд встановив наступне:

28.10.2004р. між Одеською міською радою
(надалі - Орендодавець) та ЗАТ «Бі-Джі
Ріелті» (надалі - Орендар) укладено
Договір оренди землі №2145, згідно з яким
Орендодавець на підставі ЗУ «Про
оренду землі» та рішення ОМР №1778-ХХІV
від 26.09.2003р. надає, а Орендар приймає у
строкове, платне володіння,
користування земельну ділянку площею
1164 кв.м, що знаходиться у м. Одесі,
Приморському р-ні, вул. Велика
Арнаутська, 53, згідно з планом
земельної ділянки, який є невідємною
частиною договору (п. 1.1. Договору).

В оренду передасться земельна
ділянка загальною площею 1164 кв. м, у
тому числі угіддя:

- під капітальною трьох і більше
поверхова - 352 кв. м;

- під спорудами - 2 кв. м.

- під проїздами, проходами та
площадками - 810 кв.м. (п. 2.1. Договору)

На земельній ділянці розташовані
будівлі та споруди, які належать ЗАТ
„Бі-Джі Ріелті" на підставі договору
купівлі - продажу від 07.08.2002р. Відомості
про об'єкти інженерної інфраструктури -
відсутні (п. 2.2. Договору).

Нормативна грошова оцінка
земельної ділянки становить: 2461964 (два
мільйони чотириста шістдесят одна
тисяча дев'ятсот шістдесят чотири)
гривні 76 коп. (п. 2.3. Договору).

Договір укладено терміном: на 50 років,
для експлуатації та обслуговування
адміністративної будівлі (п.3.1.
Договору).

Орендна плата вноситься орендарем у
грошовій безготівковій формі, у
розмірі:

- за земельну ділянку площею 1164 кв.м: 27,5 *
1164 =32 010 грн. на рік. Де 27,5 - ставка
орендної плати за 1 кв.м. земельної
ділянки на рік (п. 4.1. Договору).

Обчислення розміру орендної плати за
землю здійснюється відповідно до
„Положення про порядок розрахунку
плази за користування земельними
ділянками і за часткову участь у
землекористуванні в м. Одесі",
затвердженого рішенням Одеської
міської ради №702 - XXIII від 29.02.2000 року та
рішень Одеської міської ради №1709 - ХХШ
від 31.10.2000р. і № 1061 - XXIV від 26.03.2003р.;
Постанови Кабінету Міністрів України
від 12.05.2000р. № „Про проведення
індексації грошової оцінки земель" (п.
4.2. Договору).

Орендна плата, вноситься за базовий
податковий період, який дорівнює
календарному місяцю, щомісяця на
протязі 30 календарних днів, слідуючи за
останнім календарним днем звітнього
місяця на: Банк -УДК в Одеській області,
МФО 828011, на рахунок Одержувача - ВДК у м.
Одесі, , місцевий бюджет
Приморського району № 0008, код
бюджетної класифікації 13050200. Орендна
плата, враховуючи невиплачену,
підлягає індексації відповідно до
Постанови Кабінету Міністрів України
від 12.05.2000р. №783 "Про проведення
індексації грошової оцінки земель" (п.
4.3. Договору).

Орендар не звільняється від
орендної плати і сплачує її незалежно
від результатів його господарської
діяльності. Умови цього договору щодо
розміру орендної плати можуть бути
змінені за згодою обох сторін, шляхом
укладання відповідних угод, які мають
бути нотаріально посвідчені та будуть
невід'ємними частинами цього договору.
Орендодавець має право вимагати
збільшення орендної плати у випадку
збільшення відповідно до законів
України розміру земельного податку (п.
4.4. Договору).

У разі невнесення орендної плати у
строки, визначені цим договорам,
справляється пеня у розмірі подвійної
облікової ставки Національного банку
України від суми прострочених платежів
за кожен день просрочки. Пеня
перераховується орендарем на рахунок,
зазначений в п.4.3.цього договору (п. 4.6.
договору).

Земельна ділянка передається в
оренду закритому акціонерному
товариству Бі-Джі Ріелті", для
експлуатації та обслуговування
адміністративної будівлі (п. 5.1.
Договору)

Категорія земель за основним
цільовим призначенням: - землі житлової
та громадської забудови (п. 5.2.
Договору).

Передача земельної ділянки в
оренду здійснюється без розробки
проекту відведення (п. 6.1. Договору).

Передача земельної ділянки орендарю
здійснюється у 3-х денний термін після
державної реєстрації цього договору за
актом приимання-передачі (п. 6.3.
Договору).

Зміна умов договору здійснюється у
письмовій формі за взаємною згодою
сторін (п. 12.1. Договору).

Цей договір набирає чинності після
підписання сторонами та його
державної реєстрації (п. 14.1. Договору).

На виконання вимог даного Договору
ОМР передав ЗАТ „Бі-Джі Ріелті", а
останній прийняв у строкове, платне
володіння, користування земельну
ділянку площею 1164 кв.м, що знаходиться у
м. Одесі, Приморському р-ні, вул. Велика
Арнаутська, 53, що підтверджується актом
прийому-передачі земельної ділянки від
14.12.2004р.

Рішенням ОМР №41- VI від 28.12.2010р. „Про
затвердження технічної документації з
нормативної грошової оцінки земель м.
Одеси" затверджено технічну
документацію з нормативної грошової
оцінки земель міста Одеси. Введено в
дію затверджену пунктом 1 цього рішення
нормативну грошову оцінку земель міста
Одеси з 01.01.2011 року, крім випадків,
визначених у пункті 3 цього рішення.
Введено в дію затверджену пунктом 1
цього рішення нормативну грошову
оцінку земель міста Одеси для
розрахунку річної орендної плати і
плати за дольову участь у
землекористуванні з 01.01.2012 року.
Протягом 2011 року при розрахунках
річної орендної плати і плати за
дольову участь у землекористуванні
застосовувати дані з грошової оцінки
земель міста, затвердженої рішенням
Одеської міської ради від 09.12.1999 року
№438-III «Про затвердження проекту
«Грошова оцінка земель м. Одеси».
Доручено Одеському міському
управлінню земельних ресурсів
Одеської міської ради при підготовці
договорів оренди земельних ділянок для
затвердження Одеською міською радою
застосовувати договірну річну орендну
плату у розмірі від 3 до 12 відсотків,
відповідно до цільового призначення
земельних ділянок.

Рішенням №1267-VI від 20.09.2011р. „Про
затвердження фіксованих відсотків при
визначенні ставок орендної плати за
земельні ділянки в м. Одесі"
затверджено фіксовані відсотки при
визначені орендної плати за землі
міста Одеси відповідно до технічної
документації з нормативної грошової
оцінки земель м. Одеси, затвердженої
рішенням Одеської міської ради від
28.12.2010р. №41-VІ, що наводяться у додатку
до цього рішення. Введено в дію
затверджені пунктом 1 цього рішення
фіксовані відсотки орендної плати за
землі міста Одеси з 20.09.2011 року.
Доручено Одеському міському
управлінню земельних ресурсів
Одеської міської ради при підготовці
договорів оренди земельних ділянок з
20.09.2011 року застосовувати затверджені
пунктом 1 цього рішення фіксовані
відсотки орендної плати за землі міста
Одеси. Одеському міському управлінню
земельних ресурсів Одеської міської
ради доручено вжити заходи щодо
внесення відповідних змін в договори
оренди земельних ділянок.

22.10.2013р. позивач звернувся до
відповідача з пропозицією про внесення
змін до Договору ( у порядку ст.188
Господарського кодексу України) з
метою приведення у відповідність до
норм чинного законодавства України
даного Договору у зв'язку з прийняттям
ОМР рішення від 19.02.2013р. №2968-VI „Про
внесення змін до Договору в частині
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки та розміру орендної плати".
Згідно з розрахунком розміру орендної
плати за земельну ділянку станом на
03.10.2013р. розмір орендної плати
становить 164 001,08 грн. на рік. Також ОМР
разом із пропозицією надіслало до
відповідача Проект договору про
внесення змін до договору оренди землі,
зареєстрованого в Одеському міському
управлінні ОРФЦДЗК від 14.12.2004р. за
№06, у якому п.2.3. виклала у
наступній редакції: «Нормативна
грошова оцінка земельної ділянки
площею 1164 кв.м становить 5 466 702,72
грн., згідно витягу з технічної
документації про нормативну грошову
оцінку земельної ділянки м. Одеси від
30.09.2013р.№117/П (наявний у матеріалах
справи), складеного управлінням
Держземагенства у м. Одесі, Одеської
області»; п. 4.1. - «Орендна плата за
земельну ділянку площею 1164 кв.м
розрахована у розмірі 3% від
пормативної грошової оцінки цієї
земельної ділянки та складає 164 001,08
грн. (з урахуванням індексації за 2013р.).
Орендна плата вноситься Орендарем у
грошовій безготівковій формі».

Рішенням Загальних зборів
учасників ТОВ «Бі-Джі Ріелті» (протокол
від 04.06.2014р.) затверджено Статут ТОВ
«Бі-Джі Ріелті», відповідно до п.1.1.
якого ТОВ «Бі-Джі Ріелті» створено
шляхом перетворення ЗАТ «Бі-Джі
Ріелті» у товариство з обмеженою
відповідальністю та є його повним та
універсальним правонаступником всіх
прав та зобов'язань реорганізованого
ЗАТ «Бі-Джі Ріелті» в т.ч., але не
обмежуючись, власником нерухомого та
рухомого майна зазначеного Товариства.

Однак, як зазначає позивач,
відповідач відмовляється у
добровільному порядку вносити зміни
до Договору оренди.

Досліджуючи матеріали справи,
аналізуючи норми чинного
законодавства, що стосується суті
спору, суд дійшов наступних висновків.

Як вище встановлено господарським
судом, предметом спору у даній справі є
внесення змін у договір оренди
земельної ділянки щодо зміни розміру
орендної плати, який укладений між
позивачем (орендодавець) і
відповідачем (орендар) 08.10.2004р., та
згідно з яким, позивач надав
відповідачу у строкове, платне
володіння, користування земельну
ділянку площею 1164 кв.м, що знаходиться у
м. Одесі, Приморському р-ні, вул. Велика
Арнаутська, 53, згідно з планом
земельної ділянки на підставі ЗУ «Про
оренду землі» та рішення ОМР №1778-ХХІV
від 26.09.2003р. терміном: на 50 років, для
експлуатації та обслуговування
адміністративної будівлі та
встановлено орендну плату за земельну
ділянку площею 1164 кв.м: 27,5 * 1164 =32 010 грн.
на рік при нормативній грошовій оцінці
земельної ділянки у розмірі 2461964,76 грн.

Відповідно до ч.2 ст.651 ЦК України
договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором.

Умовами укладеного між сторонами
договору оренди землі встановлено, що
Орендодавець має право вимагати
збільшення орендної плати у випадку
збільшення відповідно до законів
України розміру земельного податку.

Як вище встановлено господарським
судом вимога позивача про внесення
змін у договір оренди землі щодо
розмірів орендної плати ґрунтується на
відповідному рішенні ОМР №41- VI від
28.12.2010р. „Про затвердження технічної
документації з нормативної грошової
оцінки земель м. Одеси" та рішенні ОМР
№1267-VI від 20.09.2011р. „Про затвердження
фіксованих відсотків при визначенні
ставок орендної плати за земельні
ділянки в м. Одесі"та рекомендовано
відповідачу внести зміни до договору
оренди землі з ОМР.

Відповідно до ст.5 Закону України „Про
оцінку земель", нормативна грошова
оцінка земельних ділянок
використовується в т.ч. для визначення
розміру орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності, а згідно з вимогами ст.23
вказаного Закону України технічна
документація з нормативної оцінки
земельних ділянок у межах населених
пунктів затверджується відповідною
сільською, селищною, міською радою.
Витяг з технічної документації про
нормативну грошову оцінку окремої
земельної ділянки видається
відповідним органом виконавчої влади з
питань земельних ресурсів.

Згідно з вимогами ст.93 Земельного
кодексу України право оренди земельної
ділянки - це засноване на договорі
строкове платне володіння і
користування земельною ділянкою,
необхідною орендареві для провадження
підприємницької та іншої діяльності.
Орендодавцями земельних ділянок є їх
власники або уповноважені ними особи.
Відносини пов'язані з орендою землі,
регулюються законом.

У ст.1 Закону України „Про оренду
землі", встановлено, що оренда землі -
це засноване на договорі строкове
платне володіння і користування
земельною ділянкою, необхідною
орендареві для проведення
підприємницької та інших видів
діяльності.

Відповідно до вимог ст.21 Закону
України „Про оренду землі" орендна
плата за землю - це платіж, який орендар
вносить орендареві за користування
земельною ділянкою. Розмір, форма і
строки внесення орендної плати за
землю встановлюється за згодою сторін
у договорі оренди (крім строків
внесення орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності, які встановлюються
відповідно до Податкового кодексу
України).

У ст.288 Податкового кодексу України
встановлено, що підставою для
нарахування орендної плати за земельну
ділянку є договір оренди такої
земельної ділянки. Платником орендної
плати є орендар земельної ділянки, а
розмір та умови внесення орендної
плати встановлюються у договорі оренди
між орендодавцем (власником) і
орендарем.

Відповідно до ст. 33 Господарського
процесуального кодексу України кожна
сторона повинна довести ті обставини,
на які вона посилається як на підставу
своїх вимог і заперечень. Докази
подаються сторонами та іншими
учасниками судового процесу.

Статтею 32 Господарського
процесуального кодексу України
визначено, що доказами у справі є
будь-які фактичні дані, на підставі
яких господарський суд у визначеному
законом порядку встановлює наявність
чи відсутність обставин, на яких
ґрунтуються вимоги і заперечення
сторін, а також інші обставини, які
мають значення для правильного
вирішення господарського спору.

Згідно зі ст. 43 Господарського
процесуального кодексу України
господарський суд оцінює докази за
своїм внутрішнім переконанням, що
ґрунтується на всебічному, повному і
об'єктивному розгляді в судовому
процесі всіх обставин справи в їх
сукупності, керуючись законом.

Враховуючи вищевикладене, оцінюючи
докази у справі в їх сукупності,
законодавство, що регулює спірні
правовідносини, суд дійшов висновку ,
що позовні вимоги обґрунтовані,
підтверджені належними доказамиі та
підлягають задоволенню.

Витрати по сплаті судового збору
покладаються на відповідача, згідно
ст. ст. 44, 49 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 44, 49, ст.ст. 82- 85
Господарського процесуального кодексу
України, суд, -

В И Р І Ш И В:

1.Позов задовольнити.

2. Внести зміни до Договору оренди
землі від 28.10.2004р., зареєстрованого в
Одеському міському управлінні ОРФЦДЗК
від 14.12.2004р. за №06, викласти п.4.1. у
наступній редакції: „Орендна плата за
земельну ділянку площею 1164 кв.м
розрахована у розмірі 3% від
пормативної грошової оцінки цієї
земельної ділянки та складає 164 001,08
грн. (з урахуванням індексації за 2013р.).
Орендна плата вноситься Орендарем у
грошовій безготівковій формі".

3.Стягнути з Товариства з обмеженою
відповідальністю „Бі-Джі Ріелті" (65098,
м. Одеса, вул. Боженка,19-В, ) на користь Державного бюджету
України (р/р 3008, одержувач ГУДКС
України в Одеській області, , банк одержувача ГУДКС України в
Одеській області, МФО 828011, код
бюджетної класифікації 22030001, код
ЄДРПОУ господарського суду Одеської
області 03499997) судовий збір в сумі 1218
(одна тисяча двісті вісімнадцять) грн. 00
коп.

Наказ видати після набрання рішенням
законної сили.

Рішення господарського суду може бути
оскаржене шляхом подання апеляційної
скарги до Одеського апеляційного
господарського суду, яка подається
через місцевий господарський суд
протягом 10-денного строку з моменту
складення та підписання повного тексту
рішення.

Рішення господарського суду набирає
законної сили після закінчення строку
на подання апеляційної скарги, якщо не
буде подано апеляційну скаргу. У разі
подання апеляційної скарги рішення,
якщо його не скасовано, набирає
законної сили після розгляду справи
апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено 15 жовтня
2014 року.

Суддя
С.Г. Власова