ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
________________________________________________________________________
_____________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" вересня 2014 р.Справа № 916/2473/14Одеський
апеляційний господарський суд у складі
колегії суддів:

головуючого судді Л.В. Поліщук,

суддів С.В. Таран, В.Б. Туренко,

при секретарі судового засідання - І.М.
Станковій,

за участю представників сторін:

від позивача: Є.В. Ляшан, О.К. Соболєва,

від відповідачів:

1)Управління обласної ради з майнових
відносин: О.М. Продан, Д.В. Кутафін,

2)ТОВ "ЕСІМЕР-ОПТІКС": Ю.С. Сабліна,

3)Реєстраційної служби Одеського
міського управління юстиції: не
з'явився,

від третьої особи: І.О. Бондаренко,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні апеляційні скарги
Товариства з обмеженою
відповідальністю "ЕСІМЕР-ОПТІКС",
Одеської обласної ради, Управління
обласної ради з майнових відносин

на рішення господарського суду
Одеської області від 07.08.2014р.

у справі № 916/2473/14

за позовом Товариства з обмеженою
відповідальністю "ПОІСК-НІКА"

до відповідачів:

1)Управління обласної ради з майнових
відносин;

2)Товариства з обмеженою
відповідальністю "ЕСІМЕР-ОПТІКС";

3)Реєстраційної служби Одеського
міського управління юстиції

за участю третьої особи, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору, на
стороні відповідача - Одеської
обласної ради

про визнання недійсними договорів
купівлі-продажу та скасування
державної реєстрації,

встановив:

Товариство з обмеженою
відповідальністю "ПОІСК-НІКА"
звернулося з позовом до Управління
обласної ради з майнових відносин, за
участю третіх осіб, які не заявляють
самостійних вимог на предмет спору, на
стороні відповідача - Одеської
обласної ради, Товариства з обмеженою
відповідальністю "ЕКСІМЕР-ОПТІКС" та
Реєстраційної служби Одеського
міського управління юстиції, про:

-визнання недійсним договору
купівлі-продажу, укладеного 06.12.2012р. між
ТОВ "ЕКСІМЕР-ОПТІКС" і Управлінням
обласної ради з майнових відносин щодо
383/1000 частин нежитлової будівлі під
№42-А по вул. Балківській в м.Одесі та
скасування державної реєстрації
зазначеного договору в Державному
реєстрі речових прав на нерухоме майно;

-визнання недійсним договору
купівлі-продажу, укладеного 23.12.2013р. між
ТОВ "ЕКСІМЕР-ОПТІКС" і Управлінням
обласної ради з майнових відносин щодо
51/1000 частин нежитлової будівлі під №42-А
по вул. Балківській в м.Одесі та
скасування державної реєстрації
зазначеного договору в Державному
реєстрі речових прав на нерухоме майно.

В обґрунтування заявлених вимог
позивач послався на те, що за
результатами аукціонів з продажу
частки Одеської обласної ради у
нежитловій будівлі у м.Одесі по
вул.Балківській, 42-А, Управлінням
обласної ради з майнових відносин
укладено з переможцем аукціонів - ТОВ
"ЕКСІМЕР-ОПТІКС" договори
купівлі-продажу майна від 06.12.2012р. та
від 23.12.2013р., відповідно до яких
останнім набуто у власність, зокрема,
нежитлові приміщення першого поверху
площею 73кв.м., дві частини технічного
поверху, два ліфти загальною площею
370,6кв.м., а також сходи до технічного
поверху цієї будівлі загальною площею
34,8кв.м., орендарем яких є ТОВ
"ПОІСК-НІКА" та у відношенні яких
позивач неодноразово звертався до
Управління обласної ради з майнових
відносин із заявою про їх приватизацію
шляхом викупу. Проте Управлінням
обласної ради з майнових відносин
здійснено продаж вказаного майна через
аукціон, що є порушенням вимог Закону
України "Про приватизацію державного
майна", відповідно до приписів якого
орендар має право на викуп
орендованого майна. Тим більше, що з 2003
року ТОВ "ПОІСК-НІКА" як орендар
неодноразово здійснювало погоджену з
орендодавцем повну реконструкцію
ліфтів та встановлювало нове
обладнання, зокрема, двічі 15.10.2008р. та
05.10.2013р. проводило капітальний ремонт
ліфтів, на загальну суму 208 470,00грн.
Окрім того, як на ще одну підставу для
визнання договорів недійсними, позивач
послався на порушення його прав як
співвласника спірного майна.
Обґрунтовуючи позовні вимоги в цій
частині, ТОВ "ПОІСК-НІКА" зазначило, що
на підставі договорів купівлі-продажу
товариством отримано у власність
приміщення шостого, сьомого та
восьмого поверхів будівлі,
розташованої по вул.Балківській, 42-А, та
оформлено відповідні свідоцтва про
право власності. Натомість передані у
власність ТОВ "ЕКСІМЕР-ОПТІКС" сходи 1-6
та 8 поверхів, а також технічний поверх
і підвальні приміщення будівлі №42-А по
вул.Балківській в м.Одесі є спільною
власністю всіх власників приміщень,
оскільки зазначені частини будівлі
призначені для її обслуговування, є
неподільним майном, а тому не можуть
бути відчужені.

Ухвалою суду від 17.07.2014р. змінено
процесуальний статус третіх осіб на
стороні відповідача, які не заявляють
самостійних вимог на предмет спору -
ТОВ "ЕКСІМЕР-ОПТІКС" та Реєстраційної
служби Одеського міського управління
юстиції, та визначено їх відповідачами
у справі.

Рішенням господарського суду Одеської
області від 07.08.2014р. позов задоволено на
підставі статей 203, 215 Цивільного
кодексу України, статті 26 Закону
України "Про державну реєстрацію
речових прав на нерухоме майно та їх
обтяжень". Приймаючи рішення суд,
пославшись на те, що у чинному
законодавстві України відсутні норми,
які б регулювати правовідносини
власників нежитлових приміщень, що
знаходяться у одній нежитловій будівлі
та здійснюють спільне користування
деякими приміщеннями у цій будівлі, її
конструктивними елементами (дах,
прибудинкова територія, ліфти тощо),
застосував до спірних правовідносин за
аналогією закону норми Закону України
"Про об'єднання співвласників
багатоквартирного будинку", відповідно
до приписів статей 1, 19 якого неподільне
майно (тобто неподільна частина
житлового комплексу, яка складається з
частини допоміжних приміщень,
конструктивних елементів будинку,
технічного обладнання будинку, що
забезпечують належне функціонування
жилого будинку) перебуває у спільній
сумісній власності і не підлягає
відчуженню.

Не погодившись з рішенням суду, ТОВ
"ЕСІМЕР-ОПТІКС", Одеська обласна рада,
Управління обласної ради з майнових
відносин звернулися із апеляційними
скаргами, в яких просили рішення
скасувати, у задоволенні позову
відмовити.

ТОВ "ЕСІМЕР-ОПТІКС" у своїй апеляційній
скарзі зазначило, що судом не враховано
того, що позивач не виконав вимоги
Закону України "Про приватизацію
державного майна", Закону України "Про
приватизацію невеликих державних
підприємств (малу приватизацію)" щодо
процедури ініціювання приватизації
шляхом викупу. Щодо права позивача на
викуп майна скаржник зазначив, що у
відповідності до статті 18-2 Закону
України "Про приватизацію невеликих
державних підприємств (малу
приватизацію)" орендар одержує право на
викуп орендованого майна, якщо
орендарем за згодою орендодавця за
рахунок власних коштів здійснено
поліпшення орендованого майна, яке
неможливо відокремити від
відповідного об'єкта без завдання йому
шкоди, в розмірі не менш як 25% ринкової
вартості майна, за яким воно було
передано в оренду. Проте позивачем не
надано суду належних доказів
поліпшення орендованого майна. Крім
того, договором оренди від 28.04.2012р. не
передбачалося умов придбання
орендованого майна для орендаря у разі
його приватизації. Також апелянтом
зазначено, що позивач не є
співвласником нерухомої будівлі по
вул.Балківській, 42-А у м.Одесі, а є
окремим власником об'єктів
індивідуально-визначеного майна, що
розташоване по вул.Балківській 42-В,
вул.Балківській 42-Г, вул.Балківській
42-Д, у зв'язку з чим застосування
аналогії закону щодо співвласності є
недопустимим. Висновок суду про
безпідставність посилань ТОВ
"ЕСІМЕР-ОПТІКС" на пропуск позивачем
місячного строку, встановленого для
подання заяви про визнання угод
недійсними з дати проведення аукціону,
не ґрунтується на вимогах статті 20
Закону України "Про приватизацію
невеликих державних підприємств (малу
приватизацію)". На думку ТОВ
"ЕКСІМЕР-ОПТІКС" оспорювані договори
були укладені у повній відповідності
до норм чинного законодавства України,
відповідають принципам максимального
наповнення обласного бюджету та
ефективного використання комунального
майна.

Апеляційна скарга Одеської обласної
ради мотивована тим, що при прийнятті
рішення про задоволення позову поза
увагою суду залишено свідоцтво про
право власності від 20.04.2000р. №007405
територіальних громад Одеської
області в особі Одеської обласної ради
на відповідні об'єкти нерухомості, у
зв'язку з чим суд дійшов помилкового
висновку про застосування до спірних
правовідносин за аналогією норм Закону
України "Про об'єднання співвласників
багатоквартирного будинку" щодо
перебування спірних об'єктів на праві
спільної власності. При цьому скаржник
вказує на те, що саме такого висновку
дійшов Одеський апеляційний
господарський суд у постанові від
07.09.2010р. у справі №20-30/113-09-2954, проте
всупереч статті 35 Господарського
процесуального кодексу України судом
першої інстанції не враховано
встановлені у вказаній справі факти.
Крім того, у ТОВ "ПОІСК-НІКА" відсутнє
майно, що належить йому на праві
власності у будівлі, розташованій за
адресою: м.Одеса, вул.Балківська, 42-А, а,
відтак, останнє не є співвласником
будівлі у розумінні статті 335
Цивільного кодексу України. Також
скаржником зазначено про неправильно
обраний позивачем спосіб захисту
порушеного права та про зловживання
ним своїми правами.

Управління обласної ради з майнових
відносин в обґрунтування вимог
апеляційної скарги послалось на те, що
у позивача виникло право власності
лише на придбане ним майно за
договорами купівлі-продажу, тоді як
будь-яких відносин спільної власності
між територіальними громадами області
і ТОВ "ПОІСК-НІКА" не виникло. В
порушення вимог статті 35
Господарського процесуального кодексу
України судом не враховано факти,
встановлені постановою Одеського
апеляційного господарського суду від
07.09.2010р. у справі №20-30/113-09-2954, відносно
того, що технічний поверх нежитлової
будівлі, що розташована за адресою:
м.Одеса, вул.Балківська, 42-А, належить
територіальним громадам Одеської
області в особі Одеської обласної ради
і складається, зокрема, з двох сходових
клітин, а тому є недоречним посилання
за аналогією закону на норми Закону
України "Про об'єднання співвласників
багатоквартирного будинку". Причому,
неврахування місцевим господарським
судом вказаної постанови з підстав
того, що у справі №20-30/113-09-2954
розглядався спір між управлінням та
ТОВ "ПОІСК-НІКА" як між орендодавцем та
орендарем, а не як між співвласниками, є
помилковим, оскільки чинне
законодавство не ставить доведеність
обставин, встановлених рішенням суду у
справі між тими ж сторонами, в
залежність від виду правовідносин, що
виникли між ними, та правового статусу
цих осіб. Крім того, судом не враховано
того, що позивачем невірно обраний
спосіб захисту прав, на чому
управлінням неодноразово
наголошувалось, оскільки використання
механізму, передбаченого статтею 215
Цивільного кодексу України, є
зобов'язальним способом захисту прав і
в даному випадку є неприпустимим. Також
рішенням суду не встановлено, яким
чином співвідноситься задоволення
позовних вимог і захист прав позивача.

ТОВ "ПОІСК-НІКА" у відзивах на
апеляційні скарги ТОВ "ЕСІМЕР-ОПТІКС",
Одеської обласної ради і Управління
обласної ради з майнових відносин
просили рішення суду залишити без змін,
а апеляційні скарги - без задоволення,
посилаючись на їх безпідставність.

Заслухавши представників сторін,
дослідивши матеріали справи, доводи
апеляційних скарг, перевіривши
правильність застосування місцевим
господарським судом норм
матеріального і процесуального права,
апеляційна інстанція встановила
наступне.

Як пояснено Одеською обласною радою та
Управлінням обласної ради з майнових
відносин, будівля по вул.Балківській,
42-А у м.Одесі перейшла до власності
територіальних громад області у 1991-1993
роках під час роздержавлення
загальнодержавного майна. Приміщення
вказаної будівлі поступово
відчужувались шляхом приватизації, і
після укладення у 1990-2000 роках декількох
договорів з відчуження майна, 20.04.2000р.
виконкомом Одеської міської ради
видано свідоцтво про право власності
територіальних громад Одеської
області в особі Одеської обласної ради
на частку, що належала обласній раді на
відповідну дату (т.1 а.с.124). Відповідно
до вказаного свідоцтва на момент його
видачі територіальним громадам
області належало 767/1000 частки вказаного
об'єкту. Протягом 2000-2011 років
приміщення будівлі продовжували
відчужуватись (що також відображено на
зворотньому боці вказаного свідоцтва),
у тому числі й позивачу.

Так, матеріали справи свідчать про те,
що ТОВ "ПОІСК-НІКА" є власником нежилих
приміщень шостого поверху загальною
площею 783,8 кв.м, що розташовані у
будівлі №42Д по вул. Балківській у
м.Одесі, що підтверджується свідоцтвом
про право власності серії САА №429955,
виданим 25.06.2004р. виконавчим комітетом
Одеської міської ради на підставі
розпорядження Суворовської районної
адміністрації Одеської міської ради
№719р від 07.06.2004р. (замість договору
купівлі-продажу, посвідченого
приватним нотаріусом 11.06.2003р. за №3543,
зареєстрованого ОМБТІ та РОН 22.07.2003р.,
відповідно до якого ТОВ "ПОІСК-НІКА"
придбало у Управління обласної ради з
питань використання майна та
приватизації 8/100 нежилої будівлі №42-А,
що знаходиться у м.Одесі по
вул.Балківській, а саме приміщення УІ
поверху загальною площею 783,8 кв.м.), та
витягом з Державного реєстру речових
прав на нерухоме майно про реєстрацію
прав та їх обтяжень від 12.05.2014р. за
№21458409 (т.1 а.с.22-23, т.2 а.с.164-169).

Відповідно до свідоцтва про право
власності серії САА №429956, виданого
виконавчим комітетом Одеської міської
ради 25.06.2004р. на підставі розпорядження
Суворовської районної адміністрації
Одеської міської ради №719р від 07.06.2004р.
(замість договору купівлі-продажу,
посвідченого приватним нотаріусом
06.11.1998р. за №1-3817, зареєстрованого ОМБТІ
та РОН 23.06.1999р., згідно якого ТОВ
"ПОІСК-НІКА" придбало у Управління
обласної ради у справах майна та
інвестицій 9/100 нежилої будівлі №42-А, що
знаходиться у м.Одесі по
вул..Балківській, а саме приміщення
сьомого поверху загальною площею
821,5кв.м), ТОВ "ПОІСК-НІКА" є власником
нежилих приміщень сьомого поверху
загальною площею 821,5 кв.м, що
розташовані у будівлі №42Г по вул.
Балківській у м.Одесі (т.1 а.с.24, т.2
а.с.171-174). Зазначене також
підтверджується витягом з Державного
реєстру речових прав на нерухоме майно
про реєстрацію прав та їх обтяжень від
12.05.2014р. за №21457479 (т.1 а.с.25).

Згідно із свідоцтвом про право
власності серії САА №429953, виданим
виконавчим комітетом Одеської міської
ради 25.06.2004р. на підставі розпорядження
Суворовської районної адміністрації
Одеської міської ради №719р від 07.06.2004р.
(замість договору купівлі-продажу,
посвідченого приватним нотаріусом
24.07.2001р. за №4823, зареєстрованого ОМБТІ
та РОН 30.07.2001р., відповідно до якого ТОВ
"ПОІСК-НІКА" придбало у Управління
обласної ради у справах майна 81/1000
нежилої будівлі №42-А, що знаходиться у
м.Одесі по вул. Балківській, а саме
приміщення восьмого поверху загальною
площею 784,0 кв.м.), ТОВ "ПОІСК-НІКА" є
власником нежилих приміщень восьмого
поверху загальною площею 784,0 кв.м, що
розташовані у будівлі №42В по вул.
Балківській у м. Одесі (т.1 а.с.26, т.2
а.с.176-180). Зазначене також
підтверджується витягом з Державного
реєстру речових прав на нерухоме майно
про реєстрацію прав та їх обтяжень від
12.05.2014р. за №21456489 (т.1 а.с.27).

Всі зазначені приміщення, що належать
позивачу на праві власності,
знаходяться в одній і тій самій
будівлі, що має адресу: м.Одеса, вул.
Балківська, 42-А, а присвоєння ним
самостійних поштових адрес відбулося у
зв'язку із виділенням кожного
придбаного у власність об'єкта у
окремий об'єкт нерухомості.

Поряд з цим, починаючи з 2003 року позивач
користувався нежитловими приміщеннями
у будівлі по вул.Балківській, 42-А у
м.Одесі на умовах оренди.

Так, 29.12.2003р. між Управлінням обласної
ради з питань використання майна та
приватизації (орендодавцем) та ТОВ
"ПОІСК-НІКА" (орендарем) укладено
договір оренди майна, згідно якого
орендодавець передає, а орендар
приймає в строкове платне користування
1-й поверх, 2 ліфти, дві частини
технічного поверху, будівлю
трансформаторної підстанції, що
розташовані у будівлі за адресою:
м.Одеса, вул. Балківська, 42-А, з метою
розташування виробництва (т.1 а.с. 39-41).
Строк дії договору - до 31.12.2008р. Об'єкт
оренди переданий орендарю за актом
приймання-передачі 29.12.2003р. (т.1 а.с.43).
Додатковими угодами до цього договору
його строк дії було продовжено до
30.04.2012р.

В подальшому, 28.04. 2012р. між Управлінням
обласної ради з майнових відносин
(орендодавцем) та ТОВ "ПОІСК-НІКА"
(орендарем) укладено договір оренди
майна, згідно якого орендодавець
передає, а орендар приймає у строкове
платне користування нежитлові
приміщення першого поверху площею 73,0
кв.м, дві частини технічного поверху
площею 297,6 кв.м, сходи технічного
поверху площею 34,6 кв.м, 2 ліфти цієї ж
будівлі, які розташовані за адресою:
м.Одеса, вул. Балківська, 42-А, з метою
розміщення складів (т.1 а.с.28-29). Об'єкт
оренди переданий орендарю за актом
приймання-передачі 30.04.2012р. (т.1 а.с.30).
Строк дії договору - з 01.05.2012р. по 31.03.2015р.

Рішенням Одеської обласної ради від
10.09.2010р. №1199-У "Про внесення доповнень
до Переліку об'єктів спільної
власності територіальних громад
області, що підлягають приватизації"
вирішено доповнити перелік пунктом 6,
відповідно до якого нежитлові
приміщення будівлі, загальною площею
4120,6 кв.м, за адресою: м.Одеса, вул.
Балківська, 42-А, підлягали продажу на
аукціоні (т.1 а.с.207).

06.12.2012р. між Управлінням обласної ради з
майнових відносин (продавцем) та ТОВ
"ЕКСІМЕР-ОПТІКС" (покупцем) укладено
договір купівлі-продажу майна спільної
власності територіальних громад сіл,
селищ та міст області шляхом продажу на
аукціоні, відповідно до умов якого
продавець зобов'язався передати у
власність покупця 383/1000 частин
нежитлової будівлі під №42-А по вул.
Балківській у м.Одесі, загальною площею
4066,6 кв.м, у тому числі: приміщення
підвалу, коридори, сходові клітки,
підсобні приміщення, туалети,
вмивальні, ліфт, вентиляційну камеру,
вентиляційну шахту тощо. Відповідно до
пунктів 1.4, 1.5 договору об'єкт
приватизації продано за результатами
аукціону. Договір посвідчений
нотаріально та зареєстрований у
встановленому порядку (т.1 а.с.208-210).

Рішенням Одеської обласної ради від
04.07.2013р. № 861-VI "Про внесення змін до
Переліку об'єктів спільної власності
територіальних громад області, що
підлягають приватизації" перелік
доповнено пунктом 16, згідно із яким
продажу на аукціоні підлягала частка
обласної ради в нежитловій будівлі,
розташованій за адресою: м. Одеса,
вул.Балківська, 42-а (т.1 а.с.211).

23.12.2013р. між Управлінням обласної ради з
майнових відносин (продавцем) та ТОВ
"ЕКСІМЕР-ОПТІКС" (покупцем) укладено
договір купівлі-продажу майна спільної
власності територіальних громад сіл,
селищ та міст області шляхом продажу на
аукціоні, згідно із яким продавець
зобов'язався передати у власність
покупця 51/1000 частин нежитлової будівлі
під №42-А по вул. Балківській у м.Одесі,
загальною площею 543,0 кв.м, та 2 ліфти -
вантажний та пасажирський. Відповідно
до п.п. 1.4, 1.5 договору об'єкт
приватизації продано за результатами
аукціону. Договір посвідчений
нотаріально та зареєстрований у
встановленому порядку (т.1 а.с.212-214).

Як на підставу для визнання недійсними
договорів від 06.12.2012р. та від 23.12.2013р.,
укладених за результатами аукціонів,
позивач посилається на неправильно
обраний спосіб приватизації (аукціон
замість викупу орендарем орендованого
ним майна), а також на те, що такі
елементи будівлі як технічний поверх,
ліфти, сходи є спільною сумісною
власністю співвласників будівлі і не
підлягають відчуженню.

З огляду на встановлені обставини
судова колегія зазначає наступне.

Вичерпний перелік способів
приватизації державного майна
визначено статтею 15 Закону України "Про
приватизацію державного майна" (№2163-12),
статтею 3 Закону України "Про
приватизацію невеликих державних
підприємств (малу приватизацію)"
(№2171-12).

Одним із способів приватизації
державного майна є викуп його за
договором оренди.

Згідно зі статтею 12 Закону України "Про
приватизацію державного майна"
ініціатива щодо приватизації певного
об'єкта може виходити як від органів
приватизації, так і від покупців, що
визнаються такими відповідно до статті
8 Закону.

У рішенні Конституційного Суду
України від 13.12.2000р. у справі N 1-16/2000
зазначено, що положення частин першої,
третьої статті 7 Закону про малу
приватизацію (№2171-12) щодо ініціативи
покупців про включення відповідного
майна до переліку об'єктів, що
підлягають приватизації, треба
розуміти як право покупця пропонувати
проведення приватизації конкретного
об'єкта малої приватизації у вказаний
ним спосіб, зокрема, шляхом викупу.
Пропозиція покупця щодо способу
приватизації підлягає розгляду у
визначений законом строк, але вона не є
обов'язковою для органів, які
визначають або затверджують переліки
об'єктів малої приватизації, за
винятком випадків, передбачених
статтею 11 Закону про малу приватизацію
(№2171-12) та іншими законами.

Статтею 11 Закону України "Про
приватизацію невеликих державних
підприємств (малу приватизацію)"
передбачено, що викуп застосовується
щодо об'єктів малої приватизації, які
не продано на аукціоні, за конкурсом, а
також у разі, якщо право покупця на
викуп об'єкта передбачено
законодавчими актами. Покупець, який
став власником об'єкта і не скористався
на момент його приватизації правом
викупу будівлі (споруди, нежитлового
приміщення) у межах займаної таким
об'єктом площі, має право викупити
відповідну будівлю (споруду, нежитлове
приміщення), якщо це не заборонено
законодавчими актами.

Статтею 18-2 вказаного Закону
передбачено право пріоритетного
викупу орендарем орендованого
державного майна (будівлі, споруди,
приміщення) після прийняття
відповідного рішення про приватизацію
за умови здійснення орендарем за
рахунок власних коштів за згодою
орендодавця невідокремленого
поліпшення орендованого майна
вартістю не менше 25% ринкової вартості
майна, за яким воно було передано в
оренду, визначеної суб'єктом оціночної
діяльності - суб'єктом господарювання
для цілей оренди майна.

У пункті 9.1. Інформаційного листа
Вищого арбітражного суду України від
25.04.2001 N 01-8/500 "Про деякі питання практики
застосування у вирішенні спорів
законодавства про приватизацію
державного майна" (із змінами)
зазначено, що відповідно до частини
дев'ятої статті 17 Закону (№2163-12) орендар
має право на викуп об'єкта оренди, якщо
це було передбачено договором оренди,
укладеним до набрання чинності Законом
України "Про оренду державного та
комунального майна" (№2269-12). Якщо ж
договір оренди укладено після набрання
чинності цим Законом або в договорі,
укладеному до набрання ним чинності, не
передбачено викуп об'єкта оренди,
приватизація такого об'єкта
здійснюється відповідно до чинного
законодавства (стаття 25 Закону України
"Про оренду державного та комунального
майна").

Таким чином, приватизація майна шляхом
викупу застосовується лише у випадках,
передбачених чинним законодавством
про приватизацію (статті 11, 18-2 Закону
України "Про приватизацію невеликих
державних підприємств (малу
приватизацію)", стаття 17 Закону України
"Про приватизацію державного майна").

Матеріали справи свідчать про те, що
позивач неодноразово звертався до
Управління обласної ради з майнових
відносин з листами від 13.07.2007р. №82, від
17.08.2008р. №161, від 07.08.2008р. №162, від 01.09.2008р.
№174 стосовно приватизації
орендованого майна (т.1 а.с.62-64,67).
Управління обласної ради з майнових
відносин листами від 17.08.2007р. №05-01/1928,
від 05.09.2008р. №01-03/2481, від 08.10.2008р. №01-03/3000
повідомляло позивача про те, що обласна
рада не приймала рішення щодо
включення приміщень до переліку
об'єктів, що підлягають приватизації, а
у разі прийняття такого рішення ТОВ
"ПОІСК-НІКА" матиме можливість на
загальних підставах взяти участь у
конкурсі щодо приватизації
комунального майна, оскільки право
викупу має лише орендар, який здійснив
відповідні поліпшення орендованого
майна (т.1 а.с.65,66,68).

Позивачем в якості доказів поліпшення
орендованого майна надано договори від
15.10.2008р. та від 05.10.2013р. про ремонт
ліфтів, які були об'єктом оренди згідно
договору від 29.12.2003р. та договору від
28.04.2012р., та платіжні доручення від
18.11.2008р. №7504, від 15.12.2008р. №7592, від
16.12.2013р. №13221 на загальну суму 208 470,00грн.
(т.1 а.с.57-61).

Однак матеріали справи не містять
відомостей щодо погодження
Управлінням обласної ради з майнових
відносин здійснення відповідного
поліпшення орендованого майна, а також
того, що вартість зазначених поліпшень
орендованого майна складає не менше 25%
ринкової вартості майна, за яким воно
було передано в оренду.

Між іншим, за оспорюваними договорами
від 06.12.2012р. та від 23.12.2013р. ТОВ
"ЕКСІМЕР-ОПТІКС" набуто також і таке
майно, що не перебувало в оренді
позивача, а тому в останнього відсутні
підстави стверджувати про його право
на викуп цього майна.

За таких обставин, матеріалами справи
не підтверджено того, що позивач має
право на приватизацію орендованого ним
майна шляхом викупу, а, відтак, Одеська
обласна рада як орган, який затверджує
переліки об'єктів малої приватизації,
визначивши спосіб приватизації майна,
що є об'єктом оспорюваних договорів,
шляхом проведення аукціону, діяла у
відповідності до приписів Закону
України "Про приватизацію невеликих
державних підприємств (малу
приватизацію)", яким одним із способів
приватизації визначено продаж майна на
аукціоні.

Також позивачем, в якості ще однієї
підстави для визнання недійсними
договорів купівлі-продажу від 06.12.2012р.
та від 23.12.2013р., зазначено те, що до
складу нерухомості, яке відчужено ТОВ
"ЕКСІМЕР-ОПТІКС", входить неподільне
майно (у тому числі сходи 1-6 та 8
поверхів, технічний поверх, підвальні
приміщення), яке відповідно до Закону
України "Про об'єднання співвласників
багатоквартирного будинку" є об'єктом
спільної сумісної власності
співвласників будівлі, розташованої по
вул.Балківській, 42-А, і не підлягає
відчуженню.

Однак такі твердження позивача є
помилковими, оскільки право власності
на частку обласної ради, стосовно якої
проводились аукціони,
підтверджувалося свідоцтвом про право
власності від 20.04.2000р. №007405 та
технічним паспортом, у зв'язку з чим
Одеська обласна рада, як власник майна,
мала право розпорядитися ним шляхом
включення цього майна до переліку
об'єктів, що підлягають приватизації,
та в подальшому здійснити продаж на
аукціонах, за результатами яких
укладено оспорювані договори
купівлі-продажу з переможцем торгів -
ТОВ "ЕКСІМЕР-ОПТІКС".

Слід зазначити, що питання щодо
користування сходами до технічного
поверху вже було предметом судового
розгляду у справі № 20-30/113-09-2954 за
позовом Управління обласної ради з
майнових відносин до ТОВ "Поіск-Ніка".
Обставини справи були пов'язані з
необхідністю внесення змін до
укладеного між управлінням та ТОВ
"ПОІСК-НІКА" договору оренди щодо
включення до орендованої площі сходів
техповерху та збільшення у зв'язку з
цим розміру орендної плати.

Переглядаючи справу в апеляційному
порядку, Одеський апеляційний
господарський суд у постанові від
07.09.2010р. зазначив, що суд, виходячи з
наявних у матеріалах справи свідоцтва
про право власності від 20 квітня 2000р. №
007405 та технічного паспорту вважає
встановленим той факт, що технічний
поверх нежитлової будівлі, що
розташована за адресою м. Одеса
вул.Балківська 42-а, належить на праві
власності територіальним громадам
Одеської області в особі Одеської
обласної ради і складається з трьох
приміщень площею 8,7кв.м., 152,8кв.м. та
64,1кв.м., а також 2-х сходових клітин
площею 18,3кв.м та 16,5кв.м.

При цьому в постанові зазначено, що
апеляційний господарський суд,
виходячи з доведеності матеріалами
справи права власності на сходові
клітини до технічного поверху
нежитлової будівлі, що розташована за
адресою: м.Одеса, вул. Балківська 42-а,
вважає в даному випадку недоречним
посилання суду першої інстанції за
аналогією закону на норми Закону
України "Про об'єднання співвласників
багатоквартирного будинку".

Отже, факт належності права власності
на технічний поверх та сходи саме
територіальним громадам області в
особі Одеської обласної ради, а не
співвласникам будівлі, є встановленим
у рішенні господарського суду у справі,
в яких брали участь ті ж самі сторони, а
тому не підлягає доказуванню знову у
даній справі в порядку статті 35
Господарського процесуального кодексу
України.

Окремо слід зазначити, що ТОВ
"ПОІСК-НІКА", укладаючи відповідні
договори оренди щодо користування
техповерхом та ліфтами, погоджувалось
з тим, що вони знаходяться у власності
обласної ради, а не співвласників
будинку, і користуючись ними
одноособово протягом більш ніж 10 років
не вбачало порушень прав інших
власників приміщень будівлі.

Крім того, позивач, взявши участь у
аукціоні, проведеному 18.10.2013р., на тих
самих умовах, що і інші учасники,
погодився з його умовами, зокрема, з
переліком майна, яке відчужується, та
його статусом.

Апеляційна інстанція відхиляє доводи
ТОВ "ЕКСІМЕР-ОПТІКС" стосовно того, що
Управління облради з майнових відносин
при укладенні спірних договорів
купівлі-продажу порушило чинне
законодавство, оскільки не попередило
покупця, що приміщення, які продаються,
знаходяться в оренді позивача на
підставі договору оренди від 28.04.2012р.,
виходячи із наступного.

Відповідно до ч.2 ст.26 Закону України
"Про оренду державного та комунального
майна" та пукту 9.4 вищевказаного
договору оренди майна дія останнього
припиняється в разі приватизації
об'єкта оренди орендарем (за участю
орендаря). Враховуючи, що ТОВ
"ЕКСІМЕР-ОПТІКС" приймало участь у
приватизації (аукціоні) орендованого
майна, то дія договору оренди
припинилася, а тому право позивача як
орендаря не порушено.

Підсумовуючи вищевикладене,
апеляційна інстанція доходить
висновку про те, що, виходячи з підстав
заявленого позову, укладені між
Управлінням обласної ради з майнових
відносин та ТОВ "ЕКСІМЕР-ОПТІКС"
договори купівлі-продажу від 06.12.2012р. та
від 23.12.2013р. відповідають встановленим
статтею 203 Цивільного кодексу України
загальним вимогам, додержання яких є
необхідним для чинності правочину, а
тому відсутні передбачені статтею 215
Цивільного кодексу України підстави
для визнання їх недійсними.

Стосовно строків позовної давності,
заявленої ТОВ "ЕКСІМЕР-ОПТІКС" у
відзиві на позов (за вх.№19943 від
31.07.2014р.), з посиланням на встановлений
частиною 2 статті 20 Закону України "Про
приватизацію невеликих державних
підприємств (малу приватизацію)"
місячний строк для подання заяви про
визнання угод недійсними з дати
проведення аукціону, судова колегія
зазначає, що за змістом частини першої
статті 261 Цивільного кодексу України
позовна давність застосовується лише
за наявності порушення права особи.
Отже, перш ніж застосовувати позовну
давність, господарський суд повинен
з'ясувати та зазначити в судовому
рішенні, чи порушене право або
охоронюваний законом інтерес позивача,
за захистом якого той звернувся до
суду. У разі коли такі право чи інтерес
не порушені, суд відмовляє в позові з
підстав його необґрунтованості. Таку
правову позицію наведено в пункті 2.2.
постанови пленуму Вищого
господарського суду України "Про деякі
питання практики застосування
позовної давності у вирішенні
господарських спорів" від 29.05.2013р. №10.

Вищевикладене не враховано місцевим
господарським судом при прийнятті
рішення, у зв'язку з чим його слід
скасувати, відмовивши у позові з
підстав необґрунтованості.

Керуючись ст.ст. 99, 103 - 105 Господарського
процесуального кодексу

України, суд -

постановив:

1. Апеляційні скарги задовольнити.

2. Рішення господарського суду Одеської
області від 07.08.2014р. у справі №916/2473/14
скасувати, в позові відмовити.

3. Стягнути з ТОВ " ПОІСК-НІКА" за
апеляційний перегляд справи на
користь:

- ТОВ "ЕКСІМЕР-ОПТІКС" судовий збір
в сумі 1218 грн.;

- Одеської обласної ради судовий
збір в сумі 1218 грн.;

- Управління обласної ради з
майнових відносин судовий збір в сумі

1218 грн.

Доручити господарському суду Одеської
області видати відповідні накази.

Постанова апеляційної інстанції
набирає законної сили з дня її
прийняття і може бути оскаржена в
касаційному порядку до Вищого
господарського суду України протягом
двадцяти днів з дня набрання постанови
законної сили.

Повний текст постанови підписано
30.09.2014р.

Головуючий суддя
Л.В. Поліщук

Суддя
С.В. Таран

Суддя
В.Б. Туренко