ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
________________________________________________________________________
_____________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"18" вересня 2014 р.Справа № 916/1050/14Одеський
апеляційний господарський суд у складі
колегії суддів:

головуючого судді Л.В. Поліщук,

суддів С.В. Таран, В.Б. Туренко,

при секретарі судового засідання - І.М.
Станковій,

за участю представників сторін:

від прокуратури: не з'явився,

від Біляївської районної державної
адміністрації: не з'явився,

від ТОВ "АРАГОН": Ю.С. Асауленко,

від Біляївської районної ради: не
з'явився,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні апеляційну скаргу
заступника прокурора Одеської області

на рішення господарського суду
Одеської області від 14.07.2014р.

у справі № 916/1050/14

за позовом заступника прокурора
Одеської області

до відповідачів:1)Біляївської районної
державної адміністрації;

2)Товариства з обмеженою
відповідальністю "АРАГОН";

за участю третьої особи, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору, на
стороні відповідачів - Біляївської
районної ради

про визнання недійсним договору оренди
земельної ділянки та зобов'язання
повернути земельну ділянку,

встановив:

Заступник прокурора Одеської області
звернувся з позовом в інтересах
держави до Біляївської районної
державної адміністрації, Товариства з
обмеженою відповідальністю "АРАГОН", за
участю третьої особи, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору, на
стороні відповідачів - Біляївської
районної ради про:

-визнання недійсним укладеного 26.09.2007р.
між відповідачами договору оренди
земельної ділянки загальною площею
0,2198га під кадастровим номером
:01:001:0142 і нормативною вартістю 29
869,76грн., розташованої на території
Біляївської міської ради та
Яськівської сільської ради;

-повернення до земель запасу
Біляївської міської ради та
Яськівської сільської ради
вищевказаної земельної ділянки.

Позовні вимоги мотивовані тим, що в
порушення вимог частин 1, 4 статті 21
Закону України "Про оренду землі" (в
редакції, чинній на момент виникнення
спірних правовідносин), статей 13, 20, 21, 23
Закону України "Про оцінку земель" (в
редакції, чинній на момент виникнення
спірних правовідносин) технічна
документація з нормативно-грошової
оцінки зазначеної земельної ділянки на
розгляд до Біляївської районної ради
не надавалась, останньою не
затверджувалась, що підтверджується
листом Управління Держземагенства у
Біляївському районі Одеської області
від 04.02.2014р. № 01-05-11/569 та листом
архівного відділу Біляївської
районної ради Одеської області від
08.02.2014р. № 18-43/1, а, відтак, спірний
договір підлягає визнанню недійсним на
підставі статей 203, 215 Цивільного
кодексу України із застосуванням
передбачених статтею 216 Цивільного
кодексу України наслідків його
недійсності шляхом повернення
земельної ділянки, що є об'єктом оренди,
до земель запасу Біляївської міської
ради та Яськівської сільської ради.

При цьому прокурор, звертаючись із
даною позовною заявою в інтересах
держави як позивач, послався на те, що
органом, який уповноважений
здійснювати відповідні функції у
спірних правовідносинах, є Біляївська
районна державна адміністрація, якою
самою порушені вимоги діючого
законодавства при укладенні спірного
договору оренди земельної ділянки.

Рішенням господарського суду Одеської
області від 14.07.2014р. у задоволенні
позову відмовлено з мотивів його
необґрунтованості та недоведеністю
прокурором, як позивачем, порушення
інтересів або спричинення шкоди
державі. Відмовляючи у задоволенні
позовних вимог, суд зазначив, що ТОВ
"АРАГОН" сплачує орендну плату,
виходячи з нормативно-грошової оцінки,
що розрахована відповідно до технічної
документації про нормативно-грошову
оцінку, яка пройшла державну
експертизу землевпорядної
документації та отримала позитивний
висновок.

Не погодившись з рішенням суду,
заступник прокурора Одеської області
звернувся із апеляційною скаргою, в
якій просив рішення скасувати, позов
задовольнити, посилаючись на порушення
судом норм матеріального та
процесуального права. Скаржник у своїй
апеляційній скарзі навів доводи,
аналогічні тим, що містяться в позовній
заяві, зазначивши, що спірний договір
укладено без розробленої та
затвердженої у встановленому законом
порядку нормативно-грошової оцінки
земельної ділянки, на підставі якої
визначається розмір орендної плати, що
є обов'язковою умовою при укладенні
договору оренди земельної ділянки.

Заслухавши представника відповідача,
дослідивши матеріали справи, доводи
апеляційної скарги, перевіривши
правильність застосування місцевим
господарським судом норм
матеріального і процесуального права,
апеляційна інстанція встановила
наступне.

На підставі рішень Яськівської
сільської ради Біляївського району
Одеської області №41/У від 27.10.2006р. та
Біляївської міської ради Одеської
області №312-11 від 30.03.2007р. ТОВ "АРАГОН"
отримано дозвіл на вибір земельних
ділянок на території Яськівської
сільської ради та Біляївської міської
ради для експлуатації гідротехнічних
споруд, благоустрою, а також
розташування оздоровчо-спортивного
комплексу з надання послуг, пов'язаних
з розведенням та ловлею риби і дичини
за рахунок земель запасу відповідних
рад (т.1 а.с.53, 54).

Розпорядженнями Біляївської
райдержадміністрації №393/2007 та №394/2007
від 10.04.2007р. надано дозвіл ТОВ "АРАГОН"
на збір матеріалів попереднього
погодження по вибору земельної ділянки
площею 20,380га за рахунок земель запасу
Яськівської сільської ради та
земельної ділянки площею15,72га за
рахунок земель запасу Біляївської
міської ради (т.2 а.с.56,57).

11.05.2007р. Біляївською районною державною
адміністрацією прийнято розпорядження
№572/2007, яким затверджено акт вибору
земельної ділянки площею 30,123га із
земель водного фонду, що перебувають в
запасі Яськівської сільської ради та
Біляївської міської ради (у тому числі
площею 9,813га на території Біляївської
міської ради і площею 20,380га на
території Яськівської сільської ради),
а також дозволено ТОВ "АРАГОН" розробку
проекту відведення в оренду
вищевказаної земельної ділянки (т.1
а.с.58).

Проект із землеустрою щодо відведення
земельних ділянок ТОВ "АРАГОН" в
довгострокову оренду строком на 35
років для експлуатації гідротехнічних
споруд, благоустрою, а також
розташування оздоровчо-спортивного
комплексу з наданням послуг, пов'язаних
із розведенням та ловлею риби і дичини,
для обслуговування жителів
територіальної громади району на
території Біляївської міської ради та
Яськівської сільської ради було
розроблено ТОВ "ІНАГРО" за замовленням
ТОВ "АРАГОН" на підставі укладеного
договору № 14-4/V від 14.05.2007р. (т.1 а.с.66-130).

Державну експертизу землевпорядної
документації проведено Управлінням
державної експертизи землевпорядної
документації та ліцензування
Державного агентства земельних
ресурсів України, за результатами
проведення якої складено висновок
державної експертизи землевпорядної
документації від 27.06.2007р. №357-07,
відповідно до якого поданий на
експертизу проект із землеустрою щодо
відведення земельних ділянок ТОВ
"АРАГОН" в довгострокову оренду в
цілому відповідає вимогам чинного
законодавства України, встановленим
нормам і правилам, оцінюється
позитивно, зауваження відсутні (а.с.177).

Розпорядженням Біляївської районної
державної адміністрації Одеської
області від 02.07.2007р. №170/2007 затверджено
проект землеустрою щодо відведення
земельних ділянок ТОВ "АРАГОН", а також
надано останньому в довгострокову
оренду терміном на 35 років земельні
ділянки загальною площею 30,123га, в тому
числі й передана за спірним договором
(т.1 а.с.59).

Поряд із зазначеним судом встановлено,
що відповідачем, ТОВ "АРАГОН", також
замовлено та розроблено технічну
документацію з нормативно-грошової
оцінки вищевказаних земельних ділянок
(т.1 а.с. 132-204). Вказана технічна
документація з нормативно-грошової
оцінки земельних ділянок пройшла
державну експертизу, що
підтверджується висновком державної
експертизи землевпорядної
документації № А456 від 10.09.2007р. (т.1 а.с
205). Відділом земельних ресурсів у
Біляївському районі Одеської області
Головного управління земельних
ресурсів у Одеській області складено
витяг з технічної документації про
нормативну грошову оцінку земельних
ділянок, що передавались в оренду
відповідачу - ТОВ "АРАГОН" (т.1 а.с.159).

26.09.2007р. між Біляївською районною
державною адміністрацією та
Товариством з обмеженою
відповідальністю "Арагон" укладено
договір оренди земельної ділянки, який
зареєстрований в Біляївському
районному відділі Одеської
регіональної філії ДП "Центр
державного земельного кадастру"
03.10.2007р. за №04.07.516.00045, та, відповідно до
умов якого, в оренду відповідачу
передано земельну ділянку загальною
площею 0,2198га, під кадастровим номером
:01:001:0142, розташовану на території
Біляївської міської ради за межами
населеного пункту (т.1 а.с.35-38).

Відповідно до пункту 4 договору
нормативно-грошова оцінка земельної
ділянки на момент будівництва
становить 9 558,62грн., з урахуванням
коефіцієнту індексації.
Нормативно-грошова оцінка земельної
ділянки після завершення будівництва
становить 29 869,76грн., з урахуванням
індексації.

У пункті 8 договору сторони узгодили
орендну плату у розмірі 3% від
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки.

Як з'ясовано місцевим господарським
судом та підтверджено апеляційною
інстанцією, визначена сторонами у
спірному договорі орендна плата
розрахована саме на підставі
вищевказаної нормативно-грошової
оцінки землі, по якій була проведена
державна експертиза.

Підставою для визнання недійсним
спірного договору оренди земельної
ділянки прокурор зазначає
незатвердження Біляївською районною
радою технічної документації з
нормативно-грошової оцінки земельної
ділянки, тоді як згідно із приписами
частини 2 статті 23 Закону України "Про
оцінку земель" (в редакції, чинній на
момент виникнення спірних
правовідносин) технічна документація з
нормативної грошової оцінки земельних
ділянок, розташованих за межами
населених пунктів, затверджується
районними радами.

З огляду на встановлені обставини
судова колегія зазначає наступне.

Відповідно до частини другої статті 792
Цивільного кодексу України відносини
щодо найму (оренди) земельної ділянки
регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються
відносини, пов'язані з орендою землі, є
Закон України "Про оренду землі".

Так, згідно положень статті 13 Закону
України "Про оренду землі" договір
оренди землі - це договір, за яким
орендодавець зобов'язаний за плату
передати орендареві земельну ділянку у
володіння і користування на певний
строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства.

Згідно зі статтею 15 Закону України "Про
оренду землі" (у редакції, яка була
чинною на момент укладення спірного
договору) істотними умовами договору
оренди землі є: об'єкт оренди (місце
розташування та розмір земельної
ділянки); строк дії договору оренди;
орендна плата із зазначенням її
розміру, індексації, форм платежу,
строків, порядку її внесення і
перегляду та відповідальності за її
несплату; умови використання та
цільове призначення земельної ділянки,
яка передається в оренду; умови
збереження стану об'єкта оренди; умови
і строки передачі земельної ділянки
орендарю; умови повернення земельної
ділянки орендодавцеві; існуючі
обмеження (обтяження) щодо
використання земельної ділянки;
визначення сторони, яка несе ризик
випадкового пошкодження або знищення
об'єкта оренди чи його частини;
відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди землі
однієї з істотних умов, передбачених
цією статтею, а також порушення вимог
статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є
підставою для відмови в державній
реєстрації договору оренди, а також для
визнання договору недійсним
відповідно до закону. За згодою сторін
у договорі оренди землі можуть
зазначатися інші умови, зокрема
якісний стан земельних угідь, порядок
виконання зобов'язань сторін, порядок
страхування об'єкта оренди, порядок
відшкодування витрат на здійснення
заходів щодо охорони і поліпшення
об'єкта оренди, проведення
меліоративних робіт, а також обставини,
що можуть вплинути на зміну або
припинення дії договору оренди, тощо.

Невід'ємною частиною договору оренди
землі є: план або схема земельної
ділянки, яка передається в оренду;
кадастровий план земельної ділянки з
відображенням обмежень (обтяжень) у її
використанні та встановлених
земельних сервітутів; акт визначення
меж земельної ділянки в натурі (на
місцевості); акт приймання-передачі
об'єкта оренди; проект відведення
земельної ділянки у випадках,
передбачених цим Законом. У разі якщо
договором оренди землі передбачається
здійснити заходи, спрямовані на
охорону та поліпшення об'єкта оренди,
до договору додається угода щодо
відшкодування орендарю витрат на такі
заходи.

Із змісту спірного договору оренди
землі вбачається, що відповідачі
дійшли згоди відносно всіх
вищенаведених істотних умов договору
оренди землі, які передбачені частиною
першою статті 15 Закону України "Про
оренду землі" (у редакції, чинній на
момент укладення спірного договору), а
також договір містить усі невід'ємні
частини договору, що, в свою чергу,
свідчить про відсутність підстав для
застосування до спірних правовідносин
частини другої цієї статті щодо
визнання договору оренди землі
недійсним.

Натомість, незатвердження Біляївською
районною радою технічної документації
з нормативно-грошової оцінки земельних
ділянок (у тому числі спірної земельної
ділянки) не має своїм наслідком
визнання договору оренди недійсним з
цієї підстави з огляду на наступне.

Як вбачається із матеріалів справи та
зазначено вище по тексту цієї
постанови, у відповідності до статті 21
Закону України "Про оцінку земель"
розроблена ТОВ "ІНАГРО" технічна
документація з нормативно-грошової
оцінки земельних ділянок пройшла
державну експертизу, за результатом
якої складено висновок державної
експертизи землевпорядної
документації №А456 від 10.09.2007р.

При цьому статтями 18, 23 Закону України
"Про оцінку земель" передбачено, що дані
про нормативну грошову оцінку окремої
земельної ділянки оформляються як
витяг з технічної документації з
нормативної грошової оцінки земель,
який видається центральним органом
виконавчої влади, що реалізує державну
політику у сфері земельних відносин.

Відділом земельних ресурсів у
Біляївському районі Одеської області
Головного управління земельних
ресурсів у Одеській області
виготовлено витяг з технічної
документації про нормативну грошову
оцінку земельних ділянок, що
передавались в оренду відповідачу - ТОВ
"АРАГОН", в якому вказано розмір
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки.

Тобто, дані про нормативну грошову
оцінку окремої земельної ділянки, які
використовуються при розрахунку
розміру орендної плати, викладаються у
відповідному витягу, що видається
відповідним державним органом.

Підсумовуючи вищенаведене, судова
колегія зазначає, що за умови наявності
висновку державної експертизи
технічної документації з
нормативно-грошової оцінки земельних
ділянок (у тому числі спірної земельної
ділянки) та витягу з технічної
документації про нормативну грошову
оцінку земельних ділянок, виготовленим
Відділом земельних ресурсів у
Біляївському районі Одеської області,
незатвердження Біляївською районною
радою цієї технічної документації не
має своїм наслідком її недійсність, а,
відтак, підстави для визнання договору
оренди недійсним відсутні.

Між тим, з матеріалів справи також
вбачається, що на виконання вимог
статті 18 Закону України "Про оцінку
земель" щодо проведення
нормативно-грошової оцінки земельних
ділянок несільськогосподарського
призначення за межами населених
пунктів не рідше ніж один раз на
7-10років, ТОВ "АРАГОН" замовило нову
технічну документацію на земельну
ділянку, що передана йому в оренду на
підставі спірного договору, отримало
витяг із державного земельного
кадастру, тобто вчиняє всі дії,
направлені на затвердження нової
нормативно-технічної документації
відповідно до вимог чинного
законодавства.

Таким чином, апеляційна інстанція
погоджується з висновком місцевого
господарського суду про те, що
прокурором, як позивачем, не доведено
порушення відповідачами інтересів або
спричинення шкоди державі внаслідок
укладення ними спірного договору, у
зв'язку з чим у задоволенні вимоги про
визнання договору недійсним і похідної
вимоги про повернення земельної
ділянки слід відмовити.

За таких обставин рішення суду слід
залишити без змін, а апеляційну скаргу -
без задоволення.

Керуючись ст.ст. 99, 103, 105 Господарського
процесуального кодексу

України, суд -

постановив:

Рішення господарського суду Одеської
області від 14.07.2014р. у справі №916/1050/14
залишити без змін, а апеляційну скаргу -
без задоволення.

Постанова апеляційної інстанції
набирає законної сили з дня її
прийняття і може бути оскаржена в
касаційному порядку до Вищого
господарського суду України протягом
двадцяти днів з дня набрання постанови
законної сили.

Повний текст постанови підписано
23.09.2014р.

Головуючий суддя
Л.В. Поліщук

Суддя
С.В. Таран

Суддя
В.Б. Туренко