ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"09" вересня 2014 р.
Справа № 911/2698/14

За позовом Інституту педагогіки
Національної Академії педагогічних
наук України

до відповідача Товариства з
обмеженою відповідальністю
«Армада-КВО»

про розірвання
договору оренди

Суддя А.Р. Ейвазова

Представники:

від позивача - Вайдич А.В. (довіреність
б/н від 27.05.2014), Сугоняко А. А.
(довіреність б/н від 27.05.2014);

від відповідача - не з'явився

СУТЬ СПОРУ: Інститут педагогіки
Національної Академії педагогічних
наук України (далі - Інститут
педагогіки НАПН України) звернувся до
господарського суду Київської області
з позовом до Товариства з обмеженою
відповідальністю "Армада - КВО" (далі -
ТОВ "Армада-КВО") про розірвання
договору від 17.03.2012 оренди цілісного
майнового комплексу, що належить до
державної власності, який укладено
сторонами.

В обґрунтування заявлених вимог,
позивач посилається на порушення
відповідачем умов вказаного договору в
частині:

- сплати орендної плати за використання
нежитлових приміщень у встановлений
договором строк за період з березня 2012
року по березень 2014 року та внесення
завдатку;

- страхування орендованого майна та
надання платіжних доручень про сплату
страхових премій;

- укладання договору про відшкодування
витрат на утримання приміщень і
комунальних послуг;

- надання можливості перевірки стану
та цільового використання
орендованого майна (а.с.2-16).

Відповідач у справі - ТОВ «Армада-КВО» у
відзиві позовні вимоги відхиляє та
вважає їх необґрунтованими,
посилаючись на те, що ним виконувались
зобов'язання за договором, а саме:

- сплата орендної плати
здійснювалась на інший, ніж вказано у
договорі рахунок, оскільки сплачені на
такий рахунок платежі повернуті
банківською установою з відміткою про
необхідність уточнення реквізитів;

- відповідач не отримав офіційної
відповіді від позивача на який рахунок
потрібно сплачувати орендну плату;

- здійснено страхуванням об'єкта
оренди;

- посилання позивача на те, що
представник відповідача запрошувався
для укладення договору про
відшкодування витрат на утримання
приміщень і комунальних споруд не
відповідають дійсності; від позивача
не надходило пропозиції про укладення
відповідного договору;

- відповідач не перешкоджав
позивачу у доступі до орендованого
майна; товариство не отримувало
офіційних звернень щодо забезпечення
доступу до об'єкта оренди;

- твердження про те, що товариство
не зверталось з проханням надати
дозвіл на проведення ремонту
орендованих приміщень не заслуговує на
увагу та спростовується листом
Інституту педагогіки НАПН України від
17.03.2012 (а.с.191-193).

Розгляд даної справи по суті розпочато
в судовому засіданні 08.08.2014, у якому
оголошувалась перерва до 22.08.2014, про що
повідомлено в судовому засіданні
представників сторін, у т.ч.
відповідача, що підтверджується
підписом на повідомленні про
оголошення перерви (а.с.189). Разом з тим,
в судове засідання 22.08.2014 представник
відповідача не з'явився.

При цьому, 22.08.2014 від відповідача
надійшло клопотання про відкладення
розгляду справи, у зв'язку з
неможливістю надання доказів.
Враховуючи неявку представника
відповідача та його клопотання, в
судовому засіданні оголошено перерву
до 09.09.2014 та за клопотанням позивача
витребувані відповідні докази у
установі банку (а.с.238-239).

В судове засіданні 09.09.2014 представник
відповідача не з'явився і судом
продовжено розгляд справи за його
відсутності з наступних підстав:

- відповідачу відомо про розгляд справи
в суді і представником відповідача
надано пояснення по суті спору, відзив
на позов та докази в судових
засіданнях;

- копія ухвали про оголошення перерви в
судовому засіданні від 22.08.2014 розміщена
у Єдиному державному реєстрі судових
рішень 26.08.2014 та зареєстрована за
№40241642, що підтверджується відповідним
повідомленням від 27.08.2014;

- строк вирішення спору, який
продовжено судом на 15 днів майже сплив.

В судовому засіданні представники
позивача підтримали заявлені вимоги,
представник відповідача щодо
заявлених вимог заперечував та просив
у задоволенні позову відмовити.

Дослідивши зібрані у справі докази,
заслухавши пояснення представників
сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

17.03.2012 між сторонами у даній справі -
Інститутом педагогіки НАПН України та
ТОВ «Армада-КВО» укладено договір
оренди цілісного майнового комплексу,
що належить до державної власності
посвідчений нотаріально та
зареєстрований у реєстрі за № 107 (далі -
договір оренди) (а.с.36-37).

Відповідно до умов укладеного
сторонами договору, відповідачу у
справі - ТОВ «Армада-КВО» передається у
строкове платне користування цілісний
майновий комплекс, що є державною
власністю - нежитлове приміщення (далі -
майно) площею 2290кв.м (нежитлові
приміщення, які складаються з груп
нежилих приміщень №№61, 63а, 64, 65 та
приміщень місць спільного
користування (сходи та ін.) №№ XXI, XXIa, XXVI,
XXVIII, XL, XLII), які розташовані на 1, 2, 3, 4 та 5
поверхах п'ятиповерхового будинку за
адресою: м. Київ, вул. Богдана
Хмельницького, 10. Об'єкт оренди
перебуває на балансі Інституту
педагогіки НАПН України; вартість
відповідного об'єкту визначена згідно
зі звітом про оцінку незалежного
оцінювача УТБ «Національні ресурси»
(сертифікат суб'єкта оціночної
діяльності № 9441/10 від 18 березня 2010 року)
на 30 листопада 2011 року та становить
6564950,00грн, у тому числі ПДВ 1094158грн (п. 1.1
договору).

Майно передається в оренду з метою
використання його під офісний центр (п.
1.2 договору).

Відповідно до п. 1.3 договору стан майна
на момент укладення договору потребує
ремонту, про що зазначається в акті
приймання-передавання орендодавця і
орендаря.

Зазначений договір укладено на строк з
17 березня 2012 року до 17 березня 2061 року
включно (п. 10.1 договору).

Пунктом 10.3 договору визначено, що зміни
до умов цього договору або його
розірвання допускаються за взаємною
згодою сторін

Відповідно до п. 10.6 договору чинність
цього договору припиняється внаслідок,
зокрема, достроково за згодою сторін
або за рішенням суду.

Відповідне майно, яка є об'єктом оренди
за вказаним договором, передано
відповідачу за актом прийому-передачі
від 17.03.2012 (а.с.38), у якому відображено, що
приміщення які передаються в оренду
потребують ремонту.

Предметом спору у даній справі є право
позивача вимагати розірвання
відповідного договору оренди з підстав
порушення відповідачем взятих на себе
зобов'язань за цим договором.

Заявлені вимоги є обгрунтованими з
наступних підстав.

Так, загальні підстави зміни та
розірвання договору визначені ст.651 ЦК
України, відповідно до якої договір
може бути змінено або розірвано за
рішенням суду на вимогу однієї із
сторін у разі істотного порушення
договору другою стороною та в інших
випадках, встановлених договором або
законом.

Істотним є таке порушення стороною
договору, коли внаслідок завданої цим
шкоди друга сторона значною мірою
позбавляється того, на що вона
розраховувала при укладенні договору.

Згідно ч. 3 ст. 26 Закону України «Про
оренду державного та комунального
майна» (норми якого підлягають
застосуванню до спірних правовідносин,
оскільки об'єктом оренди є державне
майно), договір оренди може бути
розірвано за погодженням сторін; на
вимогу однієї із сторін договір оренди
може бути достроково розірвано за
рішенням суду у разі невиконання
сторонами своїх зобов'язань та з інших
підстав, передбачених законодавчими
актами України.

Відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону України
«Про оренду державного та комунального
майна» істотними умовами договору
оренди є, зокрема, орендна плата з
урахуванням її індексації.

В обґрунтування заявлених вимог,
позивач посилається на порушення
відповідачем зобов'язань щодо сплати
орендної плати у встановлений
договором строк за період з березня 2012
року по березень 2014 року.

Так, як встановлено умовами договору,
орендна плата визначається на підставі
Методики розрахунку орендної плати,
затвердженої постановою Кабінету
Міністрів України від року 1995 № 786 (зі
змінами) (далі - Методика розрахунку) і
становить з ПДВ за перший місяць оренди
98 474,25грн (п.3.1 договору).

При цьому, договором визначено, що
орендна плата за кожний наступний
місяць визначається шляхом
коригування орендної плати за
попередній місяць на індекс інфляції
за наступний місяць (п. 3.3 договору).
Також, умовами договору передбачено, що
протягом місяця після підписання
договору відповідач зобов'язується
внести завдаток, передбачений
договором (пп.3.8,5.3 договору).

Як вказано у п. 3.6 договору, орендна
плата перераховується орендодавцю
щомісячно не пізніше 15 числа місяця (п.
3.6 договору); згідно п. 5.4 договору
орендар зобов'язаний щомісячно й у
повному обсязі сплачувати орендну
плату до 15 числа за попередній місяць
відповідно до виставлених рахунків.

Проте, за твердженням позивача,
відповідачем не сплачувалась оренда
плата за договором оренди починаючи з
17.03.2012 до цього часу.

Заперечуючи проти доводів позивача,
відповідачем у відзиві зазначено, що
ним перераховано позивачу завдаток -
орендний платіж за базовий (перший)
місяць, який повернуто банківською
установою позивача з відміткою
«уточнити реквізити отримувача». У
подальшому, як пояснив відповідач, ним
здійснювалась сплата орендних
платежів на рахунок, який уточнено у
телефонному режимі позивачем, при
цьому, доказів сплати орендних
платежів та завдатку відповідачем не
надано з посиланням на труднощі в
отриманні таких доказів, у зв'язку із
знаходженням відділення ПАТ
"Райффайзен Банк Аваль", через яке
здійснювалось перерахування орендної
плати, на окупованій території.

За клопотанням позивача, судом
витребувано відповідну інформацію у
ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» ухвалою
суду від 22.08.2014 (а.с.238-240). Як вбачається з
наданої інформації у відповідному
банку товариству відкрито три поточних
рахунки. З виписки з рахунку
відповідача (а.с.246-248) вбачається, що ТОВ
«Армада-КВО» перераховувало кошти у
сумі 118 169,10грн 13.04.2012, 20.04.2012 та 03.05.2014
отримувачу - позивачу у справі, проте
всі платежі повернуті на рахунок
відповідача, у зв'язку з необхідністю
уточнення реквізитів рахунку; з інших
рахунків перерахувань грошових коштів
у період з 17.03.2012 по 22.08.2014 на користь
позивача не здійснювалось, як свідчить
відповідь ПАТ "Райффайзен Банк Аваль"
(а.с.246).

Інших доказів сплати орендних платежів
за договором оренди відповідачем суду
не надано. Також відповідачем не надано
доказів внесення суми орендної плати
на депозит нотаріуса в рахунок
виконання зобов'язань за договором; не
надано доказів сплати орендних
платежів за відповідний період і під
час розгляду справи в суді.

Лист про уточнення платіжних
реквізитів для сплати орендної плати
направлено відповідачем позивачу, як
вказує відповідач, 07.05.2014, разом з тим,
копії відповідного листа відповідачем
суду не надано. Окрім того, позивачем
направлено відповідачу вимогу про
сплату завдатку та орендної плати
(а.с.59-61, 74-81), що підтверджується
товарно-транспортною накладною
№5 від 23.04.2014. Вказані вимоги
містять реквізити рахунку, на який
потрібно перераховувати відповідні
платежі, однак, до прийняття рішення у
даній справі судом відповідних доказів
не надано.

Окрім того, підставою розірвання
договору оренди позивач вказує
порушення відповідачем зобов'язань за
договором в частині виконання п.5.10
договору, а саме щодо страхування
об'єкта оренди.

Так, відповідно до п. 5.10 договору,
орендар зобов'язаний на протязі місяця
після укладення цього договору
застрахувати орендоване майно не
менше, ніж на його вартість за звітом
про оцінку/актом оцінки на користь
орендодавця, який несе ризик
випадкової загибелі чи пошкодження
об'єкту оренди, у порядку, визначеному
законодавством, і надати орендодавцю
копії страхового полісу і платіжного
доручення; постійно поновлювати
договір страхування таким чином, щоб
увесь строк оренди майно було
застрахованим.

Відповідачем у підтвердження
виконання зобов'язань за договором у
відповідній частині надано суду копії
договорів добровільного страхування
майна № 0274528 від 12.04.2012, № 0278558 від 12.04.2013
та № 0284828 від 12.04.2014 (а.с.194-226).

Однак, за умовами вказаних договорів,
які укладені відповідачем з ПрАТ
"Страхова група "ТАС", вони набирають
чинності з дати, що зазначена у п.12
договорів як дата початку строку дії
договорів за умови сплати
страхувальником страховикові у
повному обсязі до цієї дати страхової
премії. Разом з тим, докази сплати
страхової премії надані лише за
договором №А0274528 від 12.04.2012 (а.с.233-234),
строк чинності якого сплив 12.04.2013 (п.12
такого договору, а.с.194-205). Отже, інші
вказані договори страхування не
набрали чинності і об'єкт оренди
фактично застрахований не був.

Доводи позивача про те, що відповідач
ухиляється від укладання договору про
відшкодування витрат на утримання
приміщень і комунальних послуг судом
не приймаються до уваги з огляду на те,
що позивачем не доведено того факту, що
ним направлявся відповідачу проект
відповідного договору, який відповідач
відмовився укласти.

Крім того, позивачем надано суду копії
вимог, адресованих відповідачу, № 320, 321,
322, 323, 324, 326 (а.с.59-82) про:

- перерахування завдатку у сумі 118
169,10грн в строк до 25.04.2014;

- надання позивачу усіх договорів
страхування орендованого майна та
платіжних доручень про сплату
страхових премій за весь час оренди
цілісного майнового комплексу;

- укладення, з позивачем договору про
відшкодування витрат на утримання
приміщень і комунальних послуг;

- забезпечення працівникам позивача
доступу до об'єкта оренди;

- надання позивачу актуальних
реквізитів ТОВ «Армада-КВО»;

- погашення заборгованості ТОВ
«Армада-КВО» перед позивачем у
загальній сумі 3 065 622,83грн.

Зазначені вимоги направлені
відповідачу, як вбачається з
товарно-транспортної накладної
№5 та отримані ним (а.с.83). Доказів
у спростування відповідного факту
відповідачем не надано.

Рішенням Конституційного Суду України
від 09.07.2002 N 15-рп/2002 (справа про досудове
врегулювання спорів) визначено, що
положення частини другої статті 124
Конституції України стосовно
поширення юрисдикції судів на всі
правовідносини, що виникають у державі,
необхідно розуміти так, що право особи
(громадянина України, іноземця, особи
без громадянства, юридичної особи) на
звернення до суду за вирішенням спору
не може бути обмежене законом, іншими
нормативно-правовими актами.
Встановлення законом або договором
досудового врегулювання спору за
волевиявленням суб'єктів
правовідносин не є обмеженням
юрисдикції судів і права на судовий
захист.

Отже, недотримання позивачем вимог ч.2
ст.188 ГК України щодо обов'язку
надсилання іншій стороні пропозицій
про розірвання договору в разі
виникнення такої необхідності не
позбавляє позивача права звернутися за
захистом порушеного права шляхом
вчинення прямого позову до відповідача
про розірвання договору (див. постанову
Верховного Суду України від 17.06.2008 N
8/32пд, п.2 Інформаційного листа ВГСУ від
13.08.2008 N 01-8/482 "Про деякі питання
застосування норм Господарського
процесуального кодексу України,
порушені у доповідних записках про
роботу господарських судів у першому
півріччі 2008 року" , п.4 Інформаційного
листа ВГСУ від 15.01.2010р. №01-08/12 "Про деякі
питання практики застосування у
вирішенні спорів окремих норм
процесуального права", п.5
Інформаційного листа Вищого
господарського суду України від
21.11.2011р. №01-06/1624/2011 «Про практику
застосування Вищим господарським
судом України у розгляді справ окремих
норм матеріального права»).

Відповідна правова позиція Верховного
Суду України, в силу ст.11128 ГПК України,
а також ч. 3 ст. 82 ГПК України, яка
зобов'язує господарський суд, при
обранні правової норми, що підлягатиме
застосуванню до спірних правовідносин,
враховувати висновки Верховного Суду
України, які викладені у рішеннях,
прийнятих за результатами розгляду
заяв про перегляд судового рішення з
підстави, передбаченої п. 1 ч.1 ст. 11116 ГПК
України, є обов'язковою для суду.

За таких обставин, враховуючи не
внесення відповідачем орендної плати
за договором оренди протягом більше
двох років, не виконання зобов'язань з
страхування об'єкту оренди після 12.04.2013,
суд вважає, що відповідачем допущені
істотні порушення умов договору, що
позбавляють позивача на отримання
того, на що він розраховував при
укладенні договору, у зв'язку з чим
заявлені вимоги підлягають
задоволенню.

Відповідно до ст. 49 ГПК України, судові
витрати, понесені позивачем у зв'язку з
оплатою позову судовим збором,
підлягають відшкодуванню позивачу за
рахунок відповідача, у розмірі 1218,00грн.

В судовому засіданні оголошена вступна
та резолютивна частини рішення; повне
рішення складено 16.09.2014.

Керуючись ст. ст. 49, 82-84, 85
Господарського процесуального кодексу
України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Розірвати договір оренди цілісного
майнового комплексу, що належить до
державної власності б/н від 17.03.2012,
посвідчений приватним нотаріусом
Київського міського нотаріального
округу ОСОБА_6, запис № 107, укладений між
Інститутом педагогіки Національної
академії педагогічних наук України та
Товариством з обмеженою
відповідальністю «Армада-КВО».

3. Стягнути з Товариства з обмеженою
відповідальністю «Армада-КВО» на
користь Інституту педагогіки
Національної академії педагогічних
наук України 1218,00рн. в рахунок
відшкодування витрат, понесених на
оплату позову судовим збором.

4. Наказ видати після набрання рішенням
законної сили.

Суддя
Ейвазова А.Р.