ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
__________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"08" вересня 2014 р.Справа № 916/2851/14

Господарський суд Одеської області у
складі:

Суддя

Зайцев Ю.О.

при секретарі судового засідання

Ошарін Д.С.

За участю представників сторін:

Від позивача: не з'явився;

Від відповідача: Крупицька Г.О.
(довіреність №45 від 14.08.2014 р.);

розглянувши у відкритому судовому
засіданні справу за позовом
товариства з обмеженою
відповідальністю «Ізмаїльська
виробничо-комерційна фірма «ІСТР» до
відповідача Ізмаїльської міської ради
про розірвання договору оренди, суд -

ВСТАНОВИВ:

Суть спору: Господарським судом
Одеської області розглядається справа
№916/2851/14 за позовом товариства з
обмеженою відповідальністю
«Ізмаїльська виробничо-комерційна
фірма «ІСТР» до відповідача
Ізмаїльської міської ради про
розірвання договору оренди. Відповідно
до поданої заяви позивач просить суд
розірвати укладений 03.03.2005 р. між
відкритим акціонерним товариством
«виробничо-комерційна фірма «ІСТР» та
Ізмаїльською міською радою договір
оренди земельної ділянки
несільськогосподарського призначення
загальною площею 3,5740 га, розташованої
за адресою: м. Ізмаїл, вул. Гагаріна, 56,
зареєстрований в Одеській
регіональній філії ДП «Центр
державного земельного кадастру» 11.04.2005
р.

Ухвалою судді господарського суду
Одеської області Зайцева Ю.О. від 21.07.2014
р. за вказаним позовом порушено
провадження з призначенням справи до
розгляду у відкритому судовому
засіданні.

04.08.2014 р. відповідачем подано відзив на
позовну заяву, відповідно до змісту
якого Ізмаїльська міська рада проти
поданого позову заперечувала в повному
обсязі.

08.09.2014 р. у судовому засіданні після
повернення з нарадчої кімнати було
проголошено вступну та резолютивну
частини рішення суду в порядку статті
85 ГПК України.

Розглянувши у відкритому судовому
засіданні матеріали справи, суд
встановив:

Встановлено, що 03.03.2005 р. на підставі
рішення Ізмаїльської міської ради №
885-ІV від 24.01.2005 р. між Ізмаїльською
міською радою та ВАТ «Ізмаїльська
виробничо-комерційна фірма «Істр»
(правонаступником якого є позивач) був
укладений договір оренди земельної
ділянки площею 3,5740 га, яка знаходиться
у м. Ізмаїлі по вул. Гагаріна, 56 (договір
зареєстрований в Одеській
регіональній філії ДП «Центр
державного земельного кадастру», про
що у Державному реєстрі землі вчинено
запис 11.04.2005 р. за № 39) строком на 49
років. На зазначеній земельній ділянці
розташовується цілісний майновий
комплекс виробничого призначення, який
належить на праві приватної власності
ТОВ «Ізмаїльська виробничо-комерційна
фірма «Істр».

Відповідно до п.4 Договору, нормативна
грошова оцінка земельної ділянки
становить 2 117 952 грн. та орендна плата
становить 1.25% від грошової оцінки землі
в рік з щорічним збільшенням на 0.05%. 1
квітня 2008 року між сторонами була
підписана додаткова угода, згідно якої
нормативна грошова оцінка землі
становить 2 191 934 грн., а орендна плата
становить 3.4% від грошової оцінки.

Відкрите акціонерне товариство
«Ізмаїльська виробничо-комерційна
фірма «Істр» було перетворено у
товариство з обмеженою
відповідальністю «Ізмаїльська
виробничо-комерційна фірма «Істр»,
запис про створення якого був внесений
до

Рішенням Ізмаїльської міської ради від
06.06.2012р. 2141- VI була затверджена нова
нормативна грошова оцінка земель м.
Ізмаїл, яка відповідно до п. 6 рішення
вводиться в дію з 01.01.2013р.

Згідно з витягом з технічної
документації про нормативну грошову
оцінку , грошова оцінка орендованої
позивачем земельної ділянки
кадастровий номер 39 загальною
площею 3,5740 га, яка знаходиться у м.
Ізмаїлі по вул. Гагаріна, 56, складає 8 261
301,00 грн., що на 6,06 млн. грн.. більше від
попередньої. У зв'язку з цим, розмір
орендної плати для позивача
збільшується до 280 884,23 грн., що у 4 рази
більше попередньої.

24.05.2013 року виконавчим комітетом
Ізмаїльської міської ради до ТОВ «ІВКФ
«Істр» направлено пропозицію за
вих.№01/13-1244 укласти угоду про внесення
змін до договору оренди земельної
ділянки в частині орендної плати, на що
останнє листом за вих.№73 від 20.06.2013 року
відмовилося від укладання угоди,
мотивуючи тим, що укладання угоди
суперечить інтересам та унеможливлює
подальшу господарську діяльність
підприємства та сплата орендної плати
в розмірі 280 тис. грн. в рік для
підприємства є збитковою.

30.08.2013р. заступник Ізмаїльського
міжрайонного прокурора в інтересах
держави в особі Ізмаїльської міської
ради звернувся з позовною заявою № 3632/13
до Товариства з обмеженою
відповідальністю «Ізмаїльська
виробничо-комерційна фірма «Істр» про
внесення змін до договору оренди
земельної ділянки.

Так, 06.07.2014р. господарським судом
Одеської області було винесене рішення
по справі № 916/2339/13, яким суд повності
задовольнив вимоги заступника
Ізмаїльського міжрайонного прокурора.

Позивач вказує, що з огляду на ті
обставини, що орендована позивачем
земельна ділянка в розмірі 3,5740 га
частково використовується і сплата
орендної плати в розмірі 280 тис. грн. в
рік для підприємства є збитковою,
позивач звернувся 08.07.2014 року до
Ізмаїльської міської ради з
пропозицією про розірвання договору
оренди земельної ділянки, але
відповіді ТОВ «ІВКФ «Істр» не отримало.

З наведених підстав позивач ТОВ «ІВКФ
«Істр» звернулось до господарського
суду Одеської області з відповідним
позовом, просив суд розірвати
укладений між відкритим акціонерним
товариством «виробничо-комерційна
фірма «ІСТР» та Ізмаїльською міською
радою договір оренди земельної ділянки
несільськогосподарського призначення
загальною площею 3,5740 га, розташованої
за адресою: м. Ізмаїл, вул. Гагаріна, 56,
зареєстрований в Одеській
регіональній філії ДП «Центр
державного земельного кадастру» 11.04.2005
р.

Відповідач проти позову заперечував, в
обґрунтування заперечень зазначив, що
орендар в момент укладення договору не
міг не передбачити, що така зміна
обставин, як зміна розмірів орендної
плати, не настане. З наведених підстав
відповідач вважає посилання позивача
на ст. 652 ЦК України безпідставними та
таким, що не відповідають обставинам
справи, оскільки ТОВ «Ізмаїльська
виробничо-комерційна фірма «Істр»
посилаючись на ст.652 ЦК України не
надало до суду жодних доказів стосовно
наявності одночасно чотирьох умов,
визначених ч. 2 ст. 652 ЦК.

Проаналізувавши наявні у справі докази
та надавши їм правову оцінку, суд
дійшов наступних висновків.

Відповідно до приписів ст. 526
Цивільного кодексу України та
тотожних умов ст. 193 Господарського
кодексу України, зобов'язання має
виконуватись належним чином
відповідно до умов договору та вимог
цього Кодексу, інших актів цивільного
законодавства; за відсутності таких
умов та вимог - відповідно до звичаїв
ділового обороту або інших вимог, що
звичайно ставляться.

Відповідно до ч. 1 ст. 11 ЦК України
цивільні права та обов'язки виникають
із дій осіб, що передбачені актами
цивільного законодавства, а також із
дій осіб, що не передбачені цими актами,
але за аналогією породжують цивільні
права та обов'язки.

Судом встановлено, що правовідносини
між сторонами склались на підставі
укладеного 03.03.2005 р. між відкритим
акціонерним товариством
«виробничо-комерційна фірма «ІСТР» та
Ізмаїльською міською радою договору
оренди земельної ділянки
несільськогосподарського призначення
загальною площею 3,5740 га, розташованої
за адресою: м. Ізмаїл, вул. Гагаріна, 56,
зареєстрований в Одеській
регіональній філії ДП «Центр
державного земельного кадастру» 11.04.2005
р.

За приписами ст. 93 ЗК України право
оренди земельної ділянки - це засноване
на договорі строкове платне володіння
і користування земельною ділянкою,
необхідною орендареві для провадження
підприємницької та іншої діяльності.

Згідно ст. 13 ЗУ «Про оренду землі»
договір оренди землі - це договір, за
яким орендодавець зобов'язаний за
плату передати орендареві земельну
ділянку у володіння і користування на
певний строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства.

Статтею 628 ЦК України встановлено, що
зміст договору становлять умови
(пункти), визначені на розсуд сторін і
погоджені ними, та умови, які є
обов'язковими відповідно до актів
цивільного законодавства. Сторони
мають право укласти договір, в якому
містяться елементи різних договорів
(змішаний договір). До відносин сторін у
змішаному договорі застосовуються у
відповідних частинах положення актів
цивільного законодавства про договори,
елементи яких містяться у змішаному
договорі, якщо інше не встановлено
договором або не випливає із суті
змішаного договору.

Однією з істотних умов договору оренди,
відповідно до ст.15 Закону України "Про
оренду землі", є орендна плата із
зазначенням її розміру, індексації,
форм платежу, строків, порядку її
внесення і перегляду та
відповідальності за її несплату.

Згідно частин 2, 3 ст.21 Закону України
"Про оренду землі", розмір, форма і
строки внесення орендної плати за
землю встановлюються за згодою сторін
у договорі оренди (крім строків
внесення орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності, які встановлюються
відповідно до Податкового кодексу
України). Обчислення розміру орендної
плати за землю здійснюється з
урахуванням індексів інфляції, якщо
інше не передбачено договором оренди.

Як встановлено ч.1 ст.632 Цивільного
кодексу України, ціна в договорі
встановлюється за домовленістю сторін.
У випадках, встановлених законом,
застосовуються ціни (тарифи, ставки
тощо), які встановлюються або
регулюються уповноваженими органами
державної влади або органами місцевого
самоврядування.

Зміна або розірвання договору
допускається лише за згодою сторін,
якщо інше не встановлено договором або
законом (ч.1 ст.651 ЦК України).

Згідно ст.288 Податкового кодексу
України, підставою для нарахування
орендної плати за земельну ділянку є
договір оренди такої земельної
ділянки, у якому і визначаються розмір
та умови внесення орендної плати.

Пунктом 11 договору, п. 4.2 угоди про
внесення змін у договір оренди
земельної ділянки сторони визначили,
що розмір орендної плати щорічно
переглядається в односторонньому
порядку на протязі 2-х місяців з моменту
прийняття відповідного рішення, з
письмовим попередженням орендаря у
випадках підвищення цін, тарифів тощо,
у тому числі інфляційних процесів;
збільшення розміру ставки земельного
податку; в інших випадках, передбачених
законодавством України.

Відповідно до ст.289 Податкового
кодексу України, для визначення
розміру податку та орендної плати
використовується нормативна грошова
оцінка земельних ділянок.

Частинами 1, 2 статті 18 Закону України
"Про оцінку земель", в редакції, що діяла
на час виникнення спірних
правовідносин, встановлено, що
нормативна грошова оцінка земельних
ділянок проводиться відповідно до
державних стандартів, норм, правил, а
також інших нормативно-правових актів
на землях усіх категорій та форм
власності. Нормативна грошова оцінка
земельних ділянок, розташованих у
межах населених пунктів незалежно від
їх цільового призначення проводиться
не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Відповідно до ст. 30 Закону України «Про
оренду землі» зміна умов договору
оренди землі здійснюється за взаємною
згодою сторін. У разі недосягнення
згоди щодо зміни умов договору оренди
землі спір вирішується в судовому
порядку.

Згідно з ч. 1 ст. 649 Цивільного кодексу
України у разі виникнення
розбіжностей при внесенні змін до
договору, заінтересована сторона має
право передати спір на вирішення суду.

Статтею 188 Господарського кодексу
України регулюється порядок зміни та
розірвання господарських договорів і
передбачено право заінтересованої
сторони передати спір на вирішення
суду у разі, якщо сторони договору не
досягли згоди щодо зміни (розірвання)
договору або у разі неодержання
відповіді у встановлений строк з
урахуванням часу поштового обігу,
заінтересована сторона має право
передати спір на вирішення суду.

Спірним договором передбачено, що
зміна умов договору здійснюється у
письмовій формі за взаємною згодою
сторін. У разі недосягнення згоди щодо
зміни умов договору спір розв'язується
в судовому порядку.

Таким чином, у випадку недосягнення
згоди щодо зміни умов договору оренди
землі, позивач вправі звернутися з
відповідним позовом до суду, оскільки
нормами чинного законодавства
передбачено можливість зміни умов
договору за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у випадках
встановлених договором або законом.

Проте, позивач звернувся до суду з
даним позовом про розірвання договору
оренди землі від 03.03.2005 р., а не про
внесення змін у зазначений договір, з
огляду на що суд зазначає наступне.

Згідно з ст. 651 Цивільного кодексу
України зміна або розірвання договору
допускається лише за згодою сторін,
якщо інше не встановлено договором або
законом. Договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом. Істотним є таке
порушення стороною договору, коли
внаслідок завданої цим шкоди друга
сторона значною мірою позбавляється
того, на що вона розраховувала при
укладенні договору.

Відповідно до розділу 33 договору від
03.03.2005 р. сторони домовились, що:

- дія договору припиняється у разі:
закінчення строку, на який його було
укладено; придбання відповідачем
земельної ділянки у власність; викупу
земельної ділянки для суспільних
потреб або примусового відчуження
земельної ділянки з мотивів суспільної
необхідності в порядку, встановленому
законом;ліквідації юридичної особи
орендаря.

- дія договору припиняється шляхом його
розірвання за: взаємною згодою сторін;
рішенням суду на вимогу однієї із
сторін унаслідок невиконання другою
стороною обов'язків, передбачених
договором, та внаслідок випадкового
знищення, пошкодження орендованої
земельної ділянки, яке істотно
перешкоджає її використанню; інших
підстав, визначених законом;

Відповідно до ст. 141 Земельного кодексу
України підставами припинення права
користування земельною ділянкою є:
добровільна відмова від права
користування земельною ділянкою;
вилучення земельної ділянки у
випадках, передбачених цим Кодексом;
припинення діяльності релігійних
організацій, державних чи комунальних
підприємств, установ та організацій;
використання земельної ділянки
способами, які суперечать екологічним
вимогам; використання земельної
ділянки не за цільовим призначенням;
систематична несплата земельного
податку або орендної плати; набуття
іншою особою права власності на жилий
будинок, будівлю або споруду, які
розташовані на земельній ділянці;
використання земельної ділянки у
спосіб, що суперечить вимогам охорони
культурної спадщини.

Зазначений у ст. 141 Земельного кодексу
України перелік є вичерпним, тобто
інші юридичні факти не можуть
розглядатися як підстава припинення
права користування земельною ділянкою.

Статтею 143 Земельного кодексу України
передбачено, що примусове припинення
прав на земельну ділянку здійснюється
у судовому порядку у разі: використання
земельної ділянки не за цільовим
призначенням; не усунення допущених
порушень законодавства (забруднення
земель радіоактивними і хімічними
речовинами, відходами, стічними водами,
забруднення земель
бактеріально-паразитичними і
карантинно-шкідливими організмами,
засмічення земель забороненими
рослинами, пошкодження і знищення
родючого шару ґрунту, об'єктів
інженерної інфраструктури
меліоративних систем, порушення
встановленого режиму використання
земель, що особливо охороняються, а
також використання земель способами,
які завдають шкоди здоров'ю населення)
в строки, встановлені вказівками
(приписами) центрального органу
виконавчої влади, що реалізує державну
політику у сфері здійснення державного
нагляду (контролю) в агропромисловому
комплексі; конфіскації земельної
ділянки; примусового відчуження
земельної ділянки з мотивів суспільної
необхідності; примусового звернення
стягнень на земельну ділянку по
зобов'язаннях власника цієї земельної
ділянки; невідчуження земельної
ділянки іноземними особами та особами
без громадянства у встановлений строк
у випадках, визначених цим Кодексом.

Згідно зі ст. 31 Закону України «Про
оренду землі» договір оренди землі
може бути розірваний за згодою
сторін. На вимогу однієї із
сторін договір оренди може бути
достроково розірваний за рішенням суду
в порядку, встановленому законом.
Розірвання договору оренди землі в
односторонньому порядку не
допускається, якщо інше не передбачено
законом або цим договором.

Отже, відповідно до вищезазначених
норм чинного законодавства, розірвання
договору оренди в судовому порядку
може бути здійснено тільки у
встановленому законом порядку.

Відповідно до ст. 32 Закону України «Про
оренду землі» на вимогу однієї із
сторін договір оренди землі може бути
достроково розірваний за рішенням суду
в разі невиконання сторонами
обов'язків, передбачених, статтями 24 і 25
цього закону та умовами договору в разі
випадкового знищення чи пошкодження
об'єкта оренди, яке істотно
перешкоджає передбаченому договором
використанню земельної ділянки, а
також на підставах, визначених
Земельним кодексом України та іншими
законами України.

Пунктом 2.20 Постанови Пленуму Вищого
господарського суду України від 17.05.2011
р. № 6 «Про деякі питання практики
розгляду справ у спорах, що виникають
із земельних відносин» передбачено, що
у вирішенні спорів про розірвання
договору оренди земельної ділянки
судам слід враховувати, що відповідно
до статті 32 Закону України «Про оренду
землі» на вимогу однієї із сторін
договір оренди землі може бути
достроково розірваний за рішенням суду
в разі невиконання сторонами
обов'язків, передбачених умовами
договору, та з підстав, визначених
статтями 24 і 25 Закону України «Про
оренду землі», у разі випадкового
знищення чи пошкодження об'єкта оренди,
яке істотно перешкоджає передбаченому
договором використанню земельної
ділянки, а також з підстав, визначених
Земельним кодексом України та іншими
законами України.

Проаналізувавши вищезазначені
положення законодавства, суд дійшов
висновку, що позивачем не було
здійснено передбачених законом дій по
внесенню змін до договору, а також не
було заявлено про добровільну відмову
від користування земельною ділянкою.

Таким чином, суд приходить до висновку,
що позивачем належними та допустимими
доказами не доведено підстав, які
передбачені законом та договором для
розірвання договору оренди земельної
ділянки від 03.03.2005 р. в судовому порядку.

Решту доводів і поданих сторонами
доказів, відхилення яких не
обґрунтовано вище, суд відхиляє як
такі, що не мають значення для
вирішення спору.

Відповідно до вимог ст.ст. 32, 33
Господарського процесуального кодексу
України, кожна сторона повинна довести
ті обставини, на які вона посилається
як на підставу своїх вимог і
заперечень. Докази подаються сторонами
та іншими учасниками судового процесу.
При цьому, доказами у справі є будь-які
фактичні дані, на підставі яких
господарський суд у визначеному
законом порядку встановлює наявність
чи відсутність обставин, на яких
ґрунтуються вимоги і заперечення
сторін, а також інші обставини, які
мають значення для правильного
вирішення господарського спору.

Рішення прийнято на підставі наданих
сторонами доказів, оскільки згідно із
ст.33, 38 Господарського процесуального
кодексу України кожна сторона: повинна
довести ті обставини, на які вона
посилається як на підставу своїх вимог
і заперечень; самостійно визначити і
надати суду ті докази на підтвердження
своїх доводів, які вважає необхідними,
належними і достатніми. Докази
витребовуються судом у ході розгляду
справи лише у разі подання
відповідного клопотання - на суд не
покладено обов'язку вказувати стороні,
які докази вона повинна подати на
підтвердження свої вимог чи
заперечень, або проводити розшук тих чи
інших доказів з власної ініціативи.

За при приписами ст. 43 ГПК України
господарський суд оцінює докази за
своїм внутрішнім переконанням, що
ґрунтується на всебічному, повному і
об'єктивному розгляді в судовому
процесі всіх обставин справи в їх
сукупності, керуючись законом.

При цьому суд приймає до уваги строк
розгляду справи, достатність часу у
будь-якої із сторін для надання доказів
на підтвердження власних доводів, для
спростування обставин чи доводів
протилежної сторони та для подання
суду клопотання про витребування таких
доказів у інших осіб.

Керуючись ст.ст. 32,33,34,38,43,44,49,82-85
Господарського процесуального кодексу
України, суд, -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову товариства з
обмеженою відповідальністю
«Ізмаїльська виробничо-комерційна
фірма «ІСТР» до відповідача
Ізмаїльської міської ради про
розірвання договору оренди - відмовити.

Рішення господарського суду може бути
оскаржене шляхом подання апеляційної
скарги до Одеського апеляційного
господарського суду, яка подається
через місцевий господарський суд
протягом 10-денного строку з моменту
складення та підписання повного тексту
рішення. Рішення господарського суду
набирає законної сили після закінчення
строку на подання апеляційної скарги,
якщо не буде подано апеляційну скаргу.
У разі подання апеляційної скарги
рішення, якщо його не скасовано,
набирає законної сили після розгляду
справи апеляційним господарським
судом.

Повний текст
складено та підписано 15.09.2014 р.

Суддя
Ю.О. Зайцев