КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" вересня 2014 р. Справа№ 910/12925/14

Київський апеляційний господарський
суд у складі колегії суддів:

головуючого: Шевченка Е.О.

суддів: Алданової С.О.

Зеленіна В.О.

при секретарі
Грабінській Г.В.

За участю представників:

від позивача: Абакумова А.С.

від відповідача 1: Сажієнко І.О.

від відповідача 2: Сажієнко І.О.

Розглянувши у відкритому судовому
засіданні

апеляційну скаргу Товариства з
обмеженою відповідальністю
«Науково-дослідна установа КВАНТ М»

на рішення Господарського суду міста
Києва від 17.07.2014р.

у справі №910/12925/14 (суддя Мандриченко
О.В.)

за позовом Товариства з обмеженою
відповідальністю «Науково-дослідна
установа КВАНТ М»

до 1. Київського
квартирно-експлуатаційного управління
Зброних сил України

2. Головного
квартирно-експлуатаційного управління
Збройних сил України

про внесення змін до договору оренди

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою
відповідальністю «Науково-дослідна
установа КВАНТ М» звернулося до
Господарського суду міста Києва з
позовом до Київського
квартирно-експлуатаційного управління
Збройних сил України, Головного
квартирно-експлуатаційного управління
Збройних сил України про зобов»язання
відповідача 1 внести зміни до договорів
оренди №1/ККЕУ нерухомого військового
майна, розташованого в Київському
гарнізоні за адресою: м. Київ, вул.
Медова, 5, військове містечко №268, інв.
№4 та №2/ККЕУ нерухомого військового
майна, розташованого в Київському
гарнізоні за адресою: м. Київ, вул.
Медова, 5, військове містечко №268, інв.
№7, а саме викласти п. 1.3. даних
договорів в наступній редакції:
назване в п. 1.1. нерухоме майно
орендодавець передає орендарю для
використання під науково-дослідну
установу; зобов»язати відповідача 2
надати дозвіл відповідачеві 1 на
внесення змін до п. 1.3. договорів оренди
№1/ККЕУ нерухомого військового майна,
розташованого в Київському гарнізоні
за адресою: м. Київ, вул. Медова, 5,
військове містечко №268, інв. №4 та
№2/ККЕУ нерухомого військового майна,
розташованого в Київському гарнізоні
за адресою: м. Київ, вул. Медова, 5,
військове містечко №268, інв. №7, а також
про стягнення з відповідачев судових
витрат.

Рішенням Господарського суду міста
Києва від 17.07.2014р. у задоволенні позову
відмовлено повністю.

Не погодившись з вищевказаним
рішенням, Товариство з обмеженою
відповідальністю «Науково-дослідна
установа КВАНТ М» звернулось до
Київського апеляційного
господарського суду з апеляційною
скаргою та просить скасувати рішення
суду від 17.07.2014р. та прийняти нове, яким
задовольнити позовні вимоги.

Апеляційна скарга мотивована
порушенням судом першої інстанції
матеріального та процесуального права.
При цьому скаржник, посилаючись на ст.
651 Цивільного кодексу України, вважає,
що є правомірним та можливим внести
зміни до договорів оренди стосовно
цільового використання об»єктів
оренди.

Відповідач 1 - Київське
квартирно-експлуатаційне управління
Збройних сил України, надало письмовий
відзив на апеляційну скаргу, за яким
просить відмовити у задоволенні
апеляційної скарги, як такої, яка є
безпідставною та необгрунтованою.
Відповідач 1 зазначає, що всупереч
вимогам ст. 33 ГПК України позивачем не
надано доказів наявності обставин, з
які в силу вимог закону дають підстави
для зміни договорів оренди.

Ухвалою Київського апеляційного
господарського суду від 11.08.2014р.
апеляційну скаргу Товариства з
обмеженою відповідальністю
«Науково-дослідна установа КВАНТ М»
прийнято до провадження та призначено
розгляд справи на 22.09.2014р.

Розглянувши доводи апеляційної скарги,
перевіривши матеріали справи,
дослідивши докази, проаналізувавши
правильність застосування судом
першої інстанції норм законодавства,
Київський апеляційний господарський
суд вважає, що апеляційна скарга не
підлягає задоволенню з наступних
підстав.

25 березня 2010р. між Київським
квартирно-експлуатаційним
управлінням, як орендодавцем, та
Товариством з обмеженою
відповідальністю «Науково-дослідна
установа КВАНТ М», як орендарем, був
укладений Договір оренди №1/ККЕУ
нерухомого військового майна,
розташованого в Київському гарніхоні
за адресою: м. Київ, вул. Медова, 5,
військове містечко №268, інв. №4, за
умовами якого орендодавець передає, а
орендар приймає в строкове платне
користування нерухоме військове майно
- нежитлове приміщення загальною
площею 1008,0 кв.м., що знаходиться на
балансі Київського КЕУ, розташоване за
адресою: м. Київ, вул. Медова, 5,
військове містечко №268, інв. №4,
вартість якого визначена на 30.09.2009р. за
незалежною оцінкою та становить згідно
акту оцінки 3 352 361,00 грн.

Згідно з п. 1.3. цього Договору оренди
нерухоме майно орендодавець передає
орендарю для використання під склад.

Згідно з п. 2.2. Договору передача майна в
оренду не тягне за собою виникнення в
орендаря права власності на це майно.
Власником майна залишається держава, а
орендар користується ним протягом
строку оренди. На момент укладання
Договору відсутні права будь-яких
третіх осіб на майно, що передається в
оренду.

В пунктах 3.1., 3.2. та 3.3. Договору оренди
вказано про те, що орендна плата
визначається на підставі Методики
розрахунку і порядку використання
плати за оренду держанвого майна,
затвердженої Постановою Кабінету
Міністрів України від 04.10.1995р. №786 і
становить без ПДВ за базовий місяць
оренди - жовтень 2009р. 33 825,32 грн.
Керуючись порядком та умовами
проведення конкурсів на право
укладання договорів оренди
військового майна, затвердженого
наказом Фонду державного майна України
від 26.07.2000р. №1549/241 (із змінами), та
Протоколом засідання конкурсної
комісії від 14.01.2010р. №2 розмір орендної
плати встановлюється на умовах,
запропонованих орендарем 33 900,00 грн. без
ПДВ за базовий місяць жовтень 2009р.
Орендна плата за перший місяць оренди -
березень 2010р. визначається шляхом
коригування безової орендної плати на
індекси інфляції за період з
наступного за базовим до першого
місяця оренди. Нарахування ПДВ на суму
орендної плати здійснюється у порядку,
визначеному законодавством. Орендна
плата за кожний наступний місяць
визначаєтсья шляхом коригування
орендної плати за попередній місяць на
індекс інфляції за наступний місяць.

Згідно з п. 3.6. Договору оренди орендна
плата у розмірі 100% перераховується
орендарем до спеціального фонду
державного бюджету на спеціальний
реєстраційний рахунок щомісячно не
пізніше 15 числа місяця наступного за
звітнім. Зайва сума орендної плати, що
надійшла до державного бюджету від
орендаря підлягає заліку в рахунок
подальших платежів.

У відповідності до п. 10.1. Договору
оренди цей Договір укладено строком до
трьох років, що діє з 25 березня 2010р. до 24
березня 2013р. включно.

20 травня 2013р. позивач та відповідач 1
уклали Додатковий договір №6д/ККЕУ/2013
до Договору оренди №1/ККЕУ від 25.03.2010р.
нерухомого військового майна,
розташованого в гарнізоні міста Києва
за адресою: м. Київ, вул. Медова, 5,
військове містечко №268, інв. №4. Цим
Додатковим договором сторони внесли
зміни в пункти основного Договору та
виклали їх в новій редакції, зокрема
пункти 1.1., 3.1, 3.11., 6.3., 8.6., 10.1., 10.6, 10.7, 10.8.,
10.11.

Так, згідно п. 1.1. Договору оренди в
редакції Додаткового договору від
20.05.2013р. орендодавець передає, а орендар
приймає в строкове платне користування
нерухоме військове майно - нежитлові
приміщення загальною площею 703,8 кв.м. в
будівлі інв. №4, військового містечка
№268, що знаходиться на балансі
Київського КЕУ, розташоване за адресою:
м. Київ, вул. Медова, 5, військове
містечко №268, вартість якого визначена
на 31.03.2013р. за незалежною оцінкою та
становить згідно акту оцінки від
10.03.2013р. 2 612 484,5 грн.

Згідно п. 10.1. Договору оренди в редакції
Додаткового договору від 20.05.2013р. цей
Договір укладено з 25.03.2013р. по 26.02.2016р.
(два роки і одинадцять місяців).

Також 25.03.2010р. між Київським
квартирно-експлуатаційним
управлінням, як орендодавцем, та
Товариством з обмеженою
відповідальністю «Науково-дослідна
установа КВАНТ М», як орендарем, був
укладений Договір оренди №2/ККЕУ
нерухомого військового майна,
розташованого в Київському гарнізоні
за адресою: м. Київ, вул. Медова, 5,
військове містечко №268, інв. №7, за
умовами якого орендодавець передає, а
орендар приймає в строкове платне
користування нерухоме військове майно
- нежитлове приміщення загальною
площею 1 274,0 кв.м., що знаходиться на
балансі Київського
квартирно-експлуатаційного
управління, розташоване за адресою: м.
Київ, вул. Медова, 5, військове містечко
№268, інв. №7, вартість якого визначена
на 30.09.2009р. за незалежною оцінкою та
становить згідно акту оцінки 3 094 792,00
грн.

Згідно з п. 1.3. Договору оренди №2/ККЕУ
назване в п. 1.1. нерухоме майно
орендодавець передає орендарю для
використання під склад.

У відповідності до п. 2.2. Договору
оренди №2/ККЕУ передача майна в оренду
не тягне за собою виникнення в орендаря
права власності на це майно. Власником
майна залишається держава, а орендар
користується ним протягом строку
оренди. На момент укладання Договору
відсутні права будь-яких третіх осіб на
майно, що передається в оренду.

Статтею 3 Договору оренди №2/ККЕУ
визначені умови щодо орендної плати.
Так, в цій статті вказується, що орендна
плата визначається на підставі
Методики розрахунку і порядку
використання плати за оренду
державного майна, затвердженої
Постановою Кабінету Міністрів України
від 04.10.1995р. №786 і становить без ПДВ за
базовий місяць оренди - жовтень 2009р. 31
226,45 грн. Керуючись порядком та умовами
проведення конкурсів на право
укладання договорів оренди
військового майна, затвердженого
наказом Фонду державного майна України
від 26.07.2000р. №1549/241, та Протоколом
засідання конкурсної комісії від
14.01.2010р. №2, розмір орендної плати
встановлюється на умовах,
запропонованих орендарем, 31 300,00 грн.
без ПДВ за базовий місяць жовтень 2009р.
Орендна плата за перший місяць оренди -
березень 2010р. визначається шляхом
коригування базової орендної плати на
індекси інфляції за період з
наступного за базовим до першого
місяця оренди. Нарахування ПДВ на суму
орендної плати здійснюється у порядку,
визначеному законодавством. Орендна
плата за кожний наступний місяць
визначається шляхом коригування
орендної плати за попередній місяць на
індекс інфляції за наступний місяць.
Орендна плата у розмірі 100%
перераховується орендарем до
спеціального фонду державного бюджету
на спеціальний реєстраційний рахунок
Київського КЕУ щомісячно не пізніше 15
числа місяця наступного за звітнім.

Згідно з п. 10.1. Договору оренди №2/ККЕУ
цей Договір укладено строком до трьох
років, що діє з 25.03.2010р. до 24.03.2013р.
включно.

20 травня 2013р. позивач та відповідач 1
уклали Додатковий договір №7д/ККЕУ/2013
до Договору оренди №2/ККЕУ від 25.03.2010р.
нерухомого військового майна,
розташованого в гарнізоні міста Києва
за адресою: м. Київ, вул. Медова, 5,
військове містечко №268, інв. №7.

Цим Додатковим договором сторони
внесли зміни та виклали в новій
редакції умови основного Договору, а
саме п. 1.1., 3.1., 3.11., 6.3., 8.6., 10.1., 10.6., 10.7., 10.8.,
10.11. Договору.

Так, в п. 1.1. Договору оренди №2/ККЕУ в
редакції Додаткового договору від
20.05.2013р. зазначили, що орендодавець
передає, а орендар приймає в строкове
платне користування нерухоме
військове майно - нежитлові приміщення
загальною площею 788 кв.м. в будівлі інв.
№7, військове містечко №268, що
знаходиться на балансі Київського КЕУ,
розташоване за адресою: м. Київ, вул.
Медова, 5, військове містечко №268,
вартість якого визначена на 31.03.2013р. за
незалежною оцінкою та становить згідно
акту оцінки від 10.03.2013р. 2 043 607,10 грн. (без
ПДВ).

Згідно з п. 10.1. Договору оренди №2/ККЕУ в
редакції Додаткового договору від
20.05.2013р. цей Договір укладено з 25.03.2013р.
по 26.02.2016р. (два роки і одинадцять
місяців).

Предметом розгляду у даній справі є
вимоги про зобов'язання внести зміни до
договорів оренди, а саме в п. 1.3. цих
договорів стосовно зміни цільового
використання нерухомого майна,
переданого в оренду. Заявляючи вимоги,
позивач, в тому числі, посилається на
положення ч. 1 ст. 652 Цивільного кодексу
України.

Так, порядок зміни та розірвання
господарських договорів визначається
статтею 188 Господарського кодексу
України. Згідно цієї статті зміна та
розірвання господарських договорів в
односторонньому порядку не
допускаються, якщо інше не передбачено
законом або договором. Сторона
договору, яка вважає за необхідне
змінити або розірвати договір, повинна
надіслати пропозиції про це другій
стороні за договором. Сторона договору,
яка одержала пропозицію про зміну чи
розірвання договору, у двадцяти денний
строк після одержання пропозиції
повідомляє другу сторону про
результати її розгляду. У разі якщо
сторони не досягли згоди щодо зміни
(розірвання) договору або у разі
неодержання відповіді у встановлений
строк з урахуванням часу поштового
обігу, заінтересована сторона має
право передати спір на вирішення суду.

Як встановлено вище, нерухоме
військове майно, яке є предметом оренди
згідно Договору оренди №1/ККЕУ від
25.03.2010р. та Договору оренди №2/ККЕУ від
25.03.2010р., було передано позивачеві в
оренду для використання під склад.

Згідно Протоколу №9 загальних зборів
учасників ТОВ «КВАНТ М» від 29.03.2013р.
вирішено змінити основний вид
діяльності позивача та затвердити як
основний вид діяльності «72.11.
Дослідження й експериментальні
розробки у сфері біотехнологій».

Довідкою АА №869031 з Єдиного державного
реєстру підприємств та організацій
України від 19.04.2013р. підтверджується, що
основним видом діяльності позивача за
КВЕД-2010 на даний час є дослідження й
експериментальні розробки у сфері
біотехнологій.

Листом від 05.06.2013р. за №2013/05/06 позивач
звернувся до відповідача 1 з проханням
внести зміни до договорів оренди, у
зв'язку із зміною основного напрямку
діяльності позивача.

На цей лист відповідач 1 надав
відповідь, згідно з якою повідомив про
те, що ним опрацьовано лист позивача та
направлено запит на прийняття рішення
до Головного
квартирно-експлуатаційного управління
Збройних сил України.

Листом №303/3/6/376 від 15.04.2014р. Головне
квартирно-експлуатаційне управління
Збройних сил України повідомило
позивача, що зміна цільового
використання об'єкта оренди за діючим
договором, орендар за яким визначався
шляхом конкурсного відбору, є
порушенням умов конкурсу. Також
відповідач 2 у цьому листі зазначає, що
позивача було визнано переможцем на
право укладення договорів оренди за
результатами конкурсів, проведених
Київським КЕУ (протоколи №1, 2 від
14.01.2010р.), в умовах яких було чітко
зазначено напрямок (цільове
використання) оренди нерухомого
військового майна - під склад.

Крім того, згідно з п. 11 та п. 23 додатку
№2 до Методики розрахунку орендної
плати за державне майно та пропорції
її розподілу, затвердженої постановою
Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р.
№786, орендна ставка за розміщення
складів становить 15% від експертної
вартості майна. Орендна ставка за
розміщення науково-дослідних установ,
крім бюджетних, становить 3% від
експертної вартості майна.

Також в матеріалах справи знаходиться
лист Регіонального відділення Фонду
державного майна України по м. Києву
№30-04/4753 від 26.04.2013р., в якому
повідомляється про те, що згідно листа
Фонду державного майна України №10-16-10768
від 13.08.2010р. зміна напрямку
використання об'єкта оренди за діючим
договором оренди є можливою лише після
подовження основного терміну дії
договору. В інших випадках це буде
спотворення результатів конкурсу на
право укладення договору оренди,
оскільки ставить в нерівні умови тих,
хто міг би взяти участь у конкурсі.

В листі від 28.04.2010р. №10-16-5039 Фонд
державного майна України надав
роз'яснення, що відповідно до Порядку
проведення конкурсу на право оренди
державного майна, затвердженого
наказом ФДМУ від 13.10.2004р. №2149 та
зареєстрованого в Міністерстві
юстиції України 03.11.2004р. за №1405/10004 (на
цей час Порядок проведення конкурсу на
право оренди державного майна,
затвердженого постановою Кабінету
Міністрів України від 31.08.2011р. №906),
однією з умов конкурсу є ефективне
використання об'єкта оренди за
цільовим призначенням. Пропозиції
учасників конкурсу і умови договору,
укладеного з переможцем конкурсу,
мають відповідати умовам конкурсу.

У відповідності до ч. 1 ст. 652 Цивільного
кодексу України у разі істотної зміни
обставин, якими сторони керувалися при
укладенні договору, договір може бути
змінений або розірваний за згодою
сторін, якщо інше не встановлено
договором або не випливає із суті
зобов'язання. Зміна обставин є
істотною, якщо вони змінилися
настільки, що, якби сторони могли це
передбачити, вони не уклали б договір
або уклали б його на інших умовах.

Норма ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу
України визначає, що якщо сторони не
досягли згоди щодо приведення договору
у відповідність з обставинами, які
істотно змінились, або щодо його
розірвання, договір може бути
розірваний, а з підстав, встановлених
частиною четвертою цієї статті, -
змінений за рішенням суду на вимогу
заінтересованої сторони за наявності
одночасно таких умов:

1) в моменті укладення договору сторони
виходили з того, що така зміна обставин
не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами,
які заінтересована сторона не могла
усунути після їх виникнення при всій
турботливості та обачності, які від неї
вимагалися;

3) виконання договору порушило б
співвідношення майнових інтересів
сторін і позбавило б заінтересовану
сторону того, на що вона розраховувала
при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового
обороту не випливає, що ризик зміни
обставин несе заінтересована сторона.

В ч. 4 ст. 652 Цивільного кодексу України
вказано, що зміна договору у зв'язку з
істотною зміною обставин допускається
за рішенням суду у виняткових випадках,
коли розірвання договору суперечить
суспільним інтересам або потягне для
сторін шкоду, яка значно перевищує
затрати, необхідні для виконання
договору на умовах, змінених судом.

Таким чином, якщо сторони не досягли
згоди щодо приведення договору у
відповідність до обставин, які істотно
змінились, то договір може бути
розірваний, а у виняткових випадках
змінений за рішенням суду. Крім
названих в ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу
України чотирьох умов, за яких можливе
розірвання договору, для його зміни
додатково необхідна ще одна з умов, а
саме розірвання договору суперечить
суспільним інтересам або потягне для
сторін шкоду, яка значно перевищує
затрати, необхідні для виконання
договору на умовах, змінених судом.

Отже, для того щоби в суду були підстави
змінити умови договору, з огляду на
істотну зміну обставин, сторона, яка
заявляє позов, має довести належними
засобами доказування одночасну
наявність чотирьох умов, визначених в
ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України, а
також доказати, що цей випадок є
винятковим.

У відповідності до ч. 1 ст. 33 ГПК України
кожна сторона повинна довести ті
обставини, на які вона посилається як
на підставу своїх вимог і заперечень.

Стаття 129 Конституції України
відносить до основних засад
судочинства змагальність сторін, яка,
зокрема, проявляється в тому, що, і
встановлено нормою ч. 1 ст. 33 ГПК
України. Розподіл тягаря доказування
визначається предметом спору. За
загальним правилом обов'язок (тягар)
доказування певних обставин
покладається на особу, яка посилається
на ці обставини. При цьому доказування
полягає не лише в поданні особами
доказів, а й у доведенні їх
переконливості.

Згідно з ч. 2 ст. 34 ГПК України обставини
справи, які відповідно до
законодавства повинні бути
підтверджені певними засобами
доказування, не можуть
підтверджуватись іншими засобами
доказування.

Частина 2 ст. 34 ГПК України містить
відомий процесуальному праву принцип
допустимості доказів (засобів
доказування). Допустимість доказів
означає, що у випадках, передбачених
нормами матеріального права, певні
обставини повинні підтверджуватися
певними засобами доказування або певні
обставини не можуть підтверджуватися
певними засобами доказування.

Позивачем не наведено та не доведено
наявність обставин, з якими закон
пов'язує можливість у судовому порядку
внести зміни в договір у зв'язку з
істотною зміною обставин.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 102, п. 1 ч. 1 ст. 103, ст.
105, 106 ГПК України, Київський
апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з
обмеженою відповідальністю
«Науково-дослідна установа КВАНТ М»
залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста
Києва від 17.07.2014р. у справі №910/12925/14
залишити без змін.

3. Справу №910/12925/14 повернути до
Господарського суду міста Києва.

4. Постанова набирає законної сили з дня
її прийняття і може бути оскаржена до
Вищого господарського суду України
протягом двадцяти днів з дня її
прийняття.

Головуючий суддя
Е.О. Шевченко

Судді
С.О. Алданова

В.О. Зеленін