ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

« 04» вересня 2014 р.
Справа №922/1206/14

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Лакіза В.В., суддя
Бородіна Л.І., суддя Здоровко Л.М.,

при секретарі Передрій Г.С.,

за участю представників:

позивача - Багліков В.С., за довіреністю
№08-11/621/2-14 від 18.08.2014 року;

відповідача - Прокопченко С.В. за
довіреністю б/н від 14.01.2014 року;

розглянувши у відкритому судовому
засіданні у приміщенні Харківського
апеляційного господарського суду
апеляційну скаргу позивача -
Харківської міської ради, м.Харків
(вх.№1788Х/2) на рішення господарського
суду Харківської області від 16.06.2014
року по справі №922/1206/14,

за позовом Харківської міської ради,
м.Харків,

до Товариства з обмеженою
відповідальністю «Інститут
Харківпроект», м.Харків,

про внесення змін до договору оренди,-

ВСТАНОВИЛА:

31.03.2014 року Харківська міська рада
звернулася до господарського суду
Харківської області із позовом до
Товариства з обмеженою
відповідальністю «Інститут
Харківпроект» про внесення змін до
договору оренди землі від 20.03.2008 року
№41, шляхом визнання договору про
зміну до вказаного договору оренди
землі укладеним у редакції, викладеній
у позовній заяві.

Рішенням господарського суду
Харківської області від 16.06.2014 року по
справі №922/1206/14 (суддя Бринцев О.В.) у
задоволені позову відмовлено повністю.

Позивач з вказаним рішенням суду
першої інстанції не погодився та
звернувся до Харківського
апеляційного господарського суду з
апеляційною скаргою, в якій,
посилаючись на порушення місцевим
господарським судом при прийнятті
рішення норм матеріального та
процесуального права, просить
скасувати рішення господарського суду
Харківської області від 16.06.2014 року та
прийняти нове судове рішення, яким
позов задовольнити повністю.

В обґрунтування апеляційної скарги
апелянт зазначає, що збільшення
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки, яка перебуває у користуванні
відповідача призводить до збільшення
розміру земельного податку, який
складає 1% від нормативної грошової
оцінки земельної ділянки. Так, розмір
земельного податку на момент укладення
спірного договору складав 1% від
нормативної грошової оцінки землі
вказаної у пункті 5 договору та
дорівнював 95579,90 грн. на рік. На момент
подання позову нормативна грошова
оцінка земельної ділянки відповідно до
витягу з технічної документації №931
від 30.10.2013 року становить 26299925,00
гривень, земельний податок збільшився
та складає відповідно 262999,25 грн. на рік.
Апелянт вказує, що відповідно до
підпункту «б» пункту 13 договору оренди
землі зареєстрованого 20.03.2008 року
№41 розмір орендної плати
переглядається при зміні розмірів
земельного податку, підвищення цін,
тарифів.

На думку скаржника, нормами чинного
законодавства передбачено можливість
зміни і умов договору за рішенням суду
на вимогу однієї із сторін у випадках,
встановлених договором або законом, і
оскільки укладений між сторонами
договір передбачає можливість зміни
розміру орендної плати, а орендна плата
за земельні ділянки державної та
комунальної власності є регульованою
ціною, тому зміна нормативної грошової
оцінки земельної ділянки є підставою
для перегляду розміру орендної плати,
встановленого умовами договору.

Суд першої інстанції не дослідив тієї
обставини, що сторонами в договорі
зазначено можливість збільшення
розміру орендної плати, а орендна плата
за земельні ділянки державної та
комунальної власності є регульованою
ціною, то вчинена у встановленому
чинним порядку зміна граничного
розміру цієї плати (ставки) є підставою
для перегляду розміру орендної плати,
встановленої умовами договору.

Скаржник вказує, що відповідно до
пункту 6.1. Положення про порядок
визначення розміру орендної плати,
плати за суперфіцій, земельний
сервітут при наданні земельних ділянок
у платне користування в місті Харкові,
рішенням сесії Харківської міської від
27.02.2008 року №41/08, із наступними змінами
розмір орендної плати, встановлений
договорами оренди, у тому числі
договорами тимчасового користування
на умовах оренди, укладеними до
набрання чинності цього Положення,
підлягає перерахунку.

Ухвалою Харківського апеляційного
господарського суду від 07.07.2014 року, з
урахуванням ухвали суду від 30.07.2014 року,
апеляційну скаргу Харківської міської
ради прийнято до провадження та
призначено до розгляду.

28.08.2014 року відповідач надав через
канцелярію суду відзив на апеляційну
скаргу (вх.№7061), в якому просить рішення
господарського суду Харківської
області від 16.06.2014 року по справі
№922/1206/14 залишити без змін, а апеляційну
скаргу позивача - без задоволення.

В обґрунтування своєї позиції по
справі відповідач зазначає, що суд
першої інстанції дійшов
обґрунтованого та правомірного
висновку про відсутність підстав для
внесення змін до спірного договору
оренди, оскільки такі дії не
передбачені чинним законодавством.

У судовому засіданні 04.09.2014 року
представник апелянта підтримав доводи
та вимоги апеляційної скарги у повному
обсязі та просив її задовольнити.

Представник відповідача проти позиції
апелянта заперечував з підстав,
викладених у його відзиві.

Розглянувши матеріали справи, а також
викладені в апеляційній скарзі та
відзиві на неї доводи, перевіривши
правильність застосування судом
першої інстанції норм матеріального та
процесуального права, а також повноту
встановлених обставин справи та
відповідність їх наданим доказам,
заслухавши пояснення представників
сторін та повторно розглянувши справу
в порядку ст. 101 Господарського
процесуального кодексу України,
колегія суддів Харківського
апеляційного господарського суду
встановила наступне.

Як свідчать матеріали справи, на
підставі рішення Харківської міської
ради від 04.07.2007 року №140/7 «Про
припинення та надання юридичним та
фізичним особам у користування
земельних ділянок для експлуатації та
обслуговування будівель і споруд» між
Харківською міською радою
(орендодавець) та ТОВ «Інститут
Харківпроект» (орендар) укладено
договір оренди землі від 13.02.2008 року.
Даний договір зареєстровано 20.03.2008 року
за №41 у Харківській регіональній
філії Державного підприємства «Центр
державного земельного кадастру при
Державному комітеті України по
земельних ресурсах».

Відповідно до п. 5 вказаного договру
нормативна грошова оцінка земельної
ділянки становить 9557990,00 гривень.

Рішенням Харківської міської ради від
03.07.2013 року №1209/13 затверджено технічну
документацію з нормативної грошової
оцінки земель міста Харкова станом на
01.01.2013 року.

Згідно п. 1.1. вказаного рішення
затверджено базову вартість одного
квадратного метра земель міста Харкова
у сумі 291,18 грн., яка отримана на
підставі витрат на освоєння і
облаштування території міста станом на
01.01.2013 та підлягає в подальшому
індексації в порядку, встановленому
законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це
рішення вводиться в дію з моменту
оприлюднення в установленому порядку,
а нормативна грошова оцінка земель
міста Харкова станом на 01.01.2013 року
застосовується з 01 січня 2014 року.

Попередня вартість 1 кв.м землі у місті
Харкові була визначена станом на 01.01.2007
року на підставі рішення Харківської
міської ради від 25.12.2007 року № 335/07 «Про
затвердження технічної документації з
нормативної грошової оцінки земель м.
Харкова станом на 01.01.2007 року», рішень
Харківської міської ради від 27.02.2008
року №42/08 «Про затвердження «Положення
про впровадження нормативної грошової
оцінки земель м. Харкова станом на
01.01.2007 року» та була введена в дію з
01.03.2008 року.

Рішенням Харківської міської ради від
25.09.2013 року №1269/13 «Про затвердження
«Порядку впровадження нормативної
грошової оцінки земель міста Харкова
станам на 01.01.2013» встановлено (п. 2, п. 3),
що плата за землю на підставі даних
«Технічної документації з нормативної
грошової оцінки земель міста Харкова
станом на 01.01.2013» вводиться в дію з
01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі,
пов'язані зі зміною розміру орендної
плати, оформлюються додатковою угодою
до договору оренди землі згідно з
Порядком оформлення договорів оренди
землі у місті Харкові.

Пунктом 5 даного рішення Департамент
земельних відносин Харківської
міської ради зобов'язано попередити
всіх землекористувачів (орендарів)
земельних ділянок, реєстрація яких у
Державному земельному кадастрі не
здійснена, про необхідність приведення
розміру плати за землю відповідно до
вимог чинного законодавства.

Рішенням Харківської міської ради від
29.12.2012 року №960/12 затверджено Порядок
оформлення договорів оренди землі у
місті Харкові.

Відповідно до пункту 16.4 вказаного
Порядку зміни до договору оренди землі,
пов'язані зі зміною розміру орендної
плати, оформляються додатковою угодою
до договору оренди землі. Розмір
орендної плати, передбачений договором
оренди землі, підлягає перегляду у
випадку, також зміни нормативної
грошової оцінки землі.

04.12.2013 року Департаментом земельних
відносин Харківської міської ради
рекомендованим поштовим відправленням
направлено на адресу відповідача
проект додаткової угоди до договору
оренди землі №41 від 20.03.2008 року,
але відповідач додаткову угоду не
підписав.

Відповідно до пункту 35 договору оренди
землі, зміна умов договору
здійснюється у письмовій формі за
взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору спір розв'язується у судовому
порядку.

З урахуванням наведених обставин
позивач, посилаючись на норми на 13, 144
Конституції України, ст.ст. 12, 93, 125, 126, 189
та п.12 Перехідних положень Земельного
кодексу України, ст.ст. 15, 30 Закону
України «Про оренду землі», ст.ст. 5, 13, 15,
21 Закону України «Про оцінку земель»,
ст.ст. 629, 649, 651, 653, 654, 792 Цивільного
кодексу України, ст.ст. 179, 188, 193
Господарського кодексу України,
звернувся до суду з позовом у даній
справі, в якому просив суд прийняти
рішення, яким внести зміни до договору
оренди землі від 20.03.2008 року №41,
шляхом визнання договору про зміну до
вказаного договору оренди землі
укладеним у редакції, викладеній у
позовній заяві.

Вирішуючи даний господарський спір суд
першої інстанції, виходячи з положень
ст.ст. 6, 627, 629, 651 Цивільного кодексу
України, ст.ст. 88, 193 Господарського
кодексу України, ст. 30 Закону України
«Про оренду землі», які містять правила
та регулюють загальні засади зміни та
розірвання договорів, загальні засади
відносин пов'язаних з платою на землю,
встановив, що позивач під час укладення
спірного договору оренди землі будучи
вільним у обранні його умов самостійно
погодив розмір орендної плати у
договорі, строк дії договору, тоді як
зміна умов договору оренди можлива
лише у двох випадках: або за
добровільною згодою сторін, або
примусово у разі, якщо такий обов'язок
внести зміни прямо передбачений
законом або договором.

Суд першої інстанції дійшов висновку,
що жодна з норм вказаних позивачем (у
тому числі норми Податкового кодексу
України) не містить прямого припису про
обов'язковість саме зміни умов
договору оренди землі протягом його
виконання в частині розміру орендної
плати в разі прийняття орендодавцем
рішення про затвердження нової
нормативної грошової оцінки переданих
в оренду земель; позивачем не доведено
обставин, на які він посилається, як на
підставу своїх позовних вимог
(існування обов'язку відповідача щодо
укладення спірної додаткової угоди про
зміну розміру орендної плати за
договором оренди землі) та не доведено
відповідність пропонованої додаткової
угоди вимогам Закону.

Вказані висновки зроблені судом першої
інстанції виходячи з того, що
відсутність «зміни нормативної
грошової оцінки землі» в переліку
підстав перегляду розміру орендної
плати визначеному в п.13 чинної редакції
договору, є доказом того, що на момент
звернення позивача із позовом, зміна
нормативної грошової оцінки землі не є
підставою для зміни розміру орендної
плати. Крім того, суд вважав, що
пропонуючи умови договору, котрих
немає у типовому договорі оренди землі,
який затверджений постановою Кабінету
Міністрів України від 30.03.2004 року №220
«Про затвердження Типового договору
оренди землі», позивач фактично
просить не конкретизувати, а змінити і
доповнити умови типового договору, що
прямо суперечить забороні на відступ
від умов типового договору,
встановленій приписами Цивільного
кодексу України та ч.4 ст.179
Господарського кодексу України.

Надаючи в процесі апеляційного
перегляду оцінку обставинам справи з
урахуванням підстав та предмету
позову, колегія суддів погоджується з
висновком господарського суду першої
інстанції що позовні вимоги не
підлягають задоволенню, зважаючи на
наступні підстави.

Згідно зі статтею 1 Закону України «Про
оренду землі» відносини, пов'язані з
орендою землі, регулюються Земельним
кодексом України, Цивільним кодексом
України, цим Законом, законами України,
іншими нормативно-правовими актами,
прийнятими відповідно до них, а також
договором оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України
«Про оренду землі» договір оренди
землі - це договір за яким орендодавець
зобов'язаний за плату передати
орендареві земельну ділянку у
володіння і користування на певний
строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства.

Відповідно до статті 21 Закону України
«Про оренду землі» орендна плата за
землю - це платіж, який орендар вносить
орендодавцеві за користування
земельною ділянкою. Розмір, форма і
строки внесення орендної плати за
землю встановлюються за згодою сторін
у договорі оренди (крім строків
внесення орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності, які встановлюються
відповідно до Податкового кодексу
України).

Обчислення розміру орендної плати за
землю здійснюється з урахуванням
індексів інфляції, якщо інше не
передбачено договором оренди.

Згідно п.3 ч.1 ст. 3 Цивільного кодексу
України однією із загальних засад
цивільного законодавства є свобода
договору.

Статтею 627 Цивільного кодексу України
(свобода договору) встановлено, що
відповідно до статті 6 цього Кодексу
сторони є вільними в укладенні
договору, виборі контрагента та
визначенні умов договору з урахуванням
вимог цього Кодексу, інших актів
цивільного законодавства, звичаїв
ділового обороту, вимог розумності та
справедливості.

Свобода договору означає право
громадян або юридичних осіб вступати
чи утримуватися від вступу у будь-які
договірні відносини. Свобода договору
проявляється також у можливості
наданій сторонам за взаємною згодою
визначати умови такого договору,
змінювати ці умови також за взаємною
згодою або утримуватись від пропозицій
про їх зміну.

У відповідності до ст. 629 Цивільного
кодексу України договір є обов'язковим
для виконання сторонами. Згідно ст.ст.
525, 526 Цивільного кодексу України
одностороння відмова від зобов'язання
або одностороння зміна його умов не
допускається, якщо інше не встановлено
договором або законом.

Частиною 1 статті 651 Цивільного кодексу
України передбачено, що зміна або
розірвання договору допускається лише
за згодою сторін, якщо інше не
встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом.

Згідно зі статтею 30 Закону України «Про
оренду землі» зміна умов договору
оренди землі здійснюється за взаємною
згодою сторін. У разі недосягнення
згоди щодо зміни умов договору оренди
землі спір вирішується в судовому
порядку.

Статтею 632 Цивільного кодексу України
передбачено, що ціна в договорі
встановлюється за домовленістю
сторін.

У випадках, встановлених законом,
застосовуються ціни (тарифи, ставки
тощо), які встановлюються
уповноваженими органами державної
влади або органами місцевого
самоврядування.

Зміна ціни після укладення договору
допускається лише у випадках і на
умовах, встановлених договором або
законом.

Статтею 652 Цивільного кодексу України
передбачено, що у разі істотної зміни
обставин, якими сторони керувалися при
укладенні договору, договір може бути
змінений або розірваний за згодою
сторін, якщо інше не встановлено
договором або не випливає із суті
зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони
змінилися настільки, що, якби сторони
могли це передбачити, вони не уклали б
договір або уклали б його на інших
умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо
приведення договору у відповідність з
обставинами, які істотно змінились, або
щодо його розірвання, договір може бути
розірваний, а з підстав, встановлених
частиною четвертою цієї статті, -
змінений за рішенням суду на вимогу
заінтересованої сторони за наявності
одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони
виходили з того, що така зміна обставин
не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами,
які заінтересована сторона не могла
усунути після їх виникнення при всій
турботливості та обачності, які від неї
вимагалися;

3) виконання договору порушило б
співвідношення майнових інтересів
сторін і позбавило б заінтересовану
сторону того, на що вона розраховувала
при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового
обороту не випливає, що ризик зміни
обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв'язку з істотною
зміною обставин допускається за
рішенням суду у виняткових випадках,
коли розірвання договору суперечить
суспільним інтересам або потягне для
сторін шкоду, яка значно перевищує
затрати, необхідні для виконання
договору на умовах, змінених судом.

Зважаючи на наведені норми, підставою
для внесення змін до договору оренди
землі за рішенням суду на вимогу однієї
із сторін є або істотне порушення умов
договору, або наявність відповідного
застереження в договорі щодо
відповідних підстав для його зміни чи
прямої вказівки в законі про
необхідність внесення змін, або
істотна зміна обставин, якими сторони
керувалися при укладенні договору за
одночасної наявності передбачених у ч.
2 статті 652 Цивільного кодексу України
умов.

На будь які порушення умов договору
позивач, ані в позовній заяві, ані в
апеляційній скарзі, не посилався.

Згідно з пунктом 13 договору оренди
землі розмір орендної плати
переглядається у разі: а) зміни умов
господарювання, передбачених
договором; б) зміни розмірів земельного
податку, підвищення цін, тарифів; в)
внаслідок інфляції щорічно; г)
погіршення стану орендованої
земельної ділянки не з вини орендаря,
що підтверджено документами; д) в інших
випадках передбачених законом.

Отже, договором оренди землі не
передбачено такої підстави для
внесення змін до договору, як зміна
нормативної грошової оцінки земель.

Норми права, на які посилався позивач:
ст.ст.11, 626, 651, 653, 654 Цивільного кодексу
України, ст.ст. 15, 179, 188 Господарського
кодексу України, ст.ст. 2, 13, 15, 18 Закону
України «Про оцінку земель», ст. 30
Закону України «Про оренду землі» та
інші, містять правила, котрі регулюють
загальні засади зміни та розірвання
договорів, загальні засади відносин
пов'язаних із платою за землю. Однак,
жодна з норм, вказаних позивачем, не
містить прямого припису про
обов'язковість зміни умов договору
оренди землі в частині розміру
орендної плати в разі прийняття
орендодавцем рішення про затвердження
нової нормативної грошової оцінки
переданих в оренду земель.

Так само немає таких приписів про
обов'язкову зміну розміру орендної
плати і в нормах Податкового кодексу
України, на які також посилався
позивач.

Законом України «Про внесення змін до
деяких законодавчих актів України»
№309-VІ від 03.06.2008 року внесено зміни до ч.
4 ст. 21 Закону України «Про оренду
землі», згідно із якою річна орендна
плата за земельні ділянки, які
перебувають у державній або
комунальній власності, надходить до
відповідних бюджетів, розподіляється і
використовується відповідно до закону
і не може бути меншою: для земель
сільськогосподарського призначення -
розміру земельного податку, а для інших
категорій земель - трикратного розміру
земельного податку, що встановлюється
Законом України «Про плату за землю».
Річна орендна плата за земельні
ділянки, які перебувають у державній
або комунальній власності, не може
перевищувати 12% їх нормативної
грошової оцінки.

У зв'язку із введенням в дію
Податкового кодексу України з 01.01.2011
року Закон України «Про плату за землю»
втратив чинність згідно частини 2
Прикінцевих положень Кодексу.

Статтями 288, 289 Податкового кодексу
України передбачено, що розмір
орендної плати встановлюється у
договорі оренди з урахуванням
нормативної грошової оцінки (річна
сума платежу не може бути меншою 3
відсотків нормативної грошової оцінки
та не може перевищувати 12 відсотків
нормативної грошової оцінки). Проте,
наведене правило стосується саме
встановлення розміру орендної плати, а
не її зміни, тобто ці норми
застосовуються під час укладання
договору, а не протягом його виконання,
що має місце в спірних правовідносинах.

Стаття 289 Податкового кодексу України,
яка передбачає індексацію нормативної
грошової оцінки земель також не
містить жодного припису, який би давав
підстави для висновку про те, що
індексація нормативної грошової
оцінки автоматично означає
необхідність збільшення розміру
орендної плати пропорційно збільшенню
розміру нормативної оцінки землі.
Взагалі, жодною з норм Податкового
кодексу не передбачено обов'язку
вносити зміни в договір у разі, якщо
після його укладення змінився розмір
нормативної грошової оцінки.

У пункті 2.19. постанови пленуму Вищого
господарського суду України «Про деякі
питання практики розгляду справ у
спорах, що виникають із земельних
відносин» від 17.05.2011 року №6 роз'яснено,
що оскільки орендна плата за земельні
ділянки державної та комунальної
власності є регульованою ціною, то
законодавча зміна граничного розміру
цієї плати може бути підставою для
перегляду розміру орендної плати,
встановленої умовами договору.

Таким чином, сторони в договорі
підставою для зміни орендної плати
визначили збільшення ставок
земельного податку згідно зі змінами у
діючому законодавстві, тобто коли
визначена у договорі орендна плата є
нижчою за встановлений законом її
граничний розмір.

Зміна органом місцевого
самоврядування нормативної грошової
оцінки землі не є законодавчою зміною
граничного розміру орендної плати, а
встановлений умовами договору оренди
землі від 13.02.2008 року розмір орендної
плати не є нижчим за встановлений її
граничний розмір.

Посилання позивача на те, що нормативна
грошова оцінка є підставою для
розрахунку земельного податку і таким
чином, хоча б опосередковано, -
підставою для зміни орендної плати,
колегія суддів не приймає до уваги,
оскільки позивач не надав доказів
збільшення розміру земельного податку.

До того ж, відсутність документально
підтверджених даних про розмір
земельного податку, котрий існував на
час укладення договору, роблять
неможливим порівняння первісного і
теперішнього розмірів земельного
податку, та, в підсумку, унеможливлюють
висновок про його, податку, зростання.
За таких обставин підстави для
застосування п.13 договору і для
висновку про наявність підстав для
перегляду розміру орендної плати,
наразі відсутні.

Такі обставини, з урахуванням
конституційних гарантій прав і свобод
та загальних засад цивільного
законодавства, унеможливлюють
примушення відповідача до укладення
додаткової угоди, з умовами якої він не
згоден та обов'язковість укладення
якої законодавством не передбачена.

Типова форма договору оренди землі,
затверджена відповідно до статті 14
Закону України «Про оренду землі»
постановою Кабінету Міністрів України
від 03.03.2004 року №220 також не передбачає
такої підстави для внесення змін до
договору як зміна нормативної грошової
оцінки землі.

Згідно зі статтею 1 Закону України «Про
оцінку земель» - нормативна грошова
оцінка земельних ділянок -
капіталізований рентний дохід із
земельної ділянки, визначений за
встановленими і затвердженими
нормативами.

Відповідно до абз. 5 ст. 5 Закону України
«Про оцінку земель», нормативна
грошова оцінка земельних ділянок
використовується для визначення
розміру земельного податку та орендної
плати за земельні ділянки державної і
комунальної власності.

Згідно зі ст. 18 Закону України «Про
оцінку земель» нормативна грошова
оцінка земельних ділянок, розташованих
у межах населених пунктів незалежно
від їх цільового призначення,
проводиться не рідше ніж один раз у 5 - 7
років.

Статтею 15 Закону України «Про оцінку
земель» передбачено, що підставою для
проведення оцінки земель є рішення
органу виконавчої влади або органу
місцевого самоврядування.

Частиною 2 статті 20 Закону України «Про
оцінку земель» передбачено, що дані про
нормативну грошову оцінку окремої
земельної ділянки оформляються як
витяг з технічної документації з
нормативної грошової оцінки земель.

Зміна грошової оцінки землі не є
істотною зміною обставин, якими
сторони керувалися при укладенні
договору та які відповідно до положень
статті 652 Цивільного кодексу України
можуть бути підставою для внесення
змін до нього, оскільки статтею 13
Закону України «Про оренду землі»
передбачено обов'язкове проведення
нормативної грошової оцінки земельних
ділянок, розташованих у межах
населених пунктів незалежно від їх
цільового призначення не рідше ніж
один раз на 5-7 років, а тому сторони при
укладенні договору не виходили з її
постійного розміру.

Згідно з ч. 3 статті 179 Господарського
кодексу України укладення
господарського договору є обов'язковим
для сторін, якщо він заснований на
державному замовленні, виконання якого
є обов'язком для суб'єкта
господарювання у випадках,
передбачених законом, або існує пряма
вказівка закону щодо обов'язковості
укладення договору для певних
категорій суб'єктів господарювання чи
органів державної влади або місцевого
самоврядування.

За змістом наведених норм права
передумовою для зміни умов договору
оренди землі є наявність взаємної
згоди сторін.

Умовами договору оренди землі від
13.02.2008 року сторони не погодили права
позивача на внесення змін до нього в
частині збільшення розміру орендної
плати в односторонньому порядку на
підставі відповідного рішення органу
місцевого самоврядування за
відсутності законодавчої зміни ставок
земельного податку, що свідчить про
безпідставність позовних вимог про
внесення змін у договір за рішенням
суду.

Крім того, позивачем також не доведено,
що в даному разі мають місце або зміна
умов господарювання, або зміна
розмірів земельного податку,
підвищення цін, тарифів тощо.

Підтверджуючи правомірність висновків
суду першої інстанції про
невідповідність спірної додаткової
угоди вимогам Закону, колегія суддів
враховує також те, що умови, які позивач
просить суд змінити, відносяться не
тільки до тих, зміна яких допускається
пунктом 13 відповідного договору оренди
землі, а саме пункт 9 «розмір орендної
плати», а й до інших пунктів, зміна яких
ні пунктом 13, ні іншими пунктами
договору або Закону не передбачена.

Так позивач просив суд змінити пункт 2
договору, додавши кадастровий номер
земельної ділянки, хоча довідки з
земельного кадастру, яка б
підтверджувала присвоєння саме цій
земельній ділянці саме цього номеру
позивач не надав.

Позивач також просив суд змінити пункт
5 договору збільшивши ставку орендної
плати з 3% до 4,8% від нормативної оцінки
землі. При цьому жодних нормативно
обґрунтованих пояснень та доказів з
яких причин відповідач зобов'язаний
погодитись із новою збільшеною більш
ніж у два рази ставкою орендної плати,
або з яких причин (на підставі яких саме
правових норм) суд може зобов'язати
відповідача сплачувати орендну плату
за новою ставкою (4,8% замість 3%) позивач
не наводить.

Таке збільшення ставки орендної плати
з 3% до 4,8% від нормативної грошової
оцінки землі є істотною зміною умов
договору. Разом з тим, підставами для
такої зміни позивач вказує не істотну
зміну об'єктивних обставин, котрі не
залежать від волі сторін договору (що
було б допустимо в разі зміни умов
договору в порядку ст.652 ЦК України), а
рішення однієї зі сторін договору -
позивача Харківської міської ради,
котра в односторонньому порядку
затвердила нові ставки орендної плати
у місті Харкові, вже після укладення
спірного договору оренди землі.

Разом з тим позивач доказів того, що
відповідач під час укладення договору
був згоден на ставку 4,8%, яка є більшою
ніж обумовлена у самому тексті
договору (3%), не надав. Доказів згоди
позивача на укладення договору оренди
даної земельної ділянки за ставкою 4,8%
(або іншою) немає. Немає також доказав
того, що ця ставка орендної плати не є
фіксованою і відповідач погодився з
можливістю її зміни позивачем в
односторонньому порядку. З урахуванням
цього, колегія суддів вважає, що
обумовлена договором ставка орендної
плати була прийнята в договорі, як
гранично прийнятна для відповідача.
Підстав вважати, що відповідачем були
заздалегідь погоджені будь-які зміни
умов договору в гіршу для нього
сторону, немає.

Відповідно до п. 2.4 Положення про
порядок визначення розмірів орендної
плати при укладанні договорів оренди
землі в м. Харкові, затверджене
рішенням 19 сесії 5 скликання
Харківської міської ради від 27.02.2008
року №41/08 річна орендна плата (О) за
земельну ділянку розраховується за
формулою:

O = Ц*Б*К1*К2, де: Ц нормативна грошова
оцінка земельної ділянки, грн.; Б єдина
для м.Харкова базова ставка орендної
плати (частка одиниці); К1 - коефіцієнт,
який враховує наявність складних
інженерно-геологічних умов земельної
ділянки, визначається згідно з
додатком до цього Положення; К2 -
коефіцієнт, який враховує розмір
земельної ділянки, визначається згідно
з додатком до цього Положення.

Відповідно до п.2.5 даного Положення
розмір поточної базової ставки
орендної плати (Б), визначений
відповідно до наведених вихідних
даних, становить 0,08.

Внаслідок того, що термін оренди є
значним ( перевищує 25 років) позивач
застосовує знижку, у вигляді 60% від
базової ставки для визначення ставки
орендної плати безпосередньо для
даного випадку, а саме 8%*60%/100%= 4,8%.

Пункт 13 договору оренди визначає, що
підставою для перегляду розміру
орендної плати є підвищення тарифів.

Тариф - система ставок оплати за
виробничі і не виробничі послуги, які
надаються населенню, компаніями,
організаціями, фірмами і установами.

Отже, єдина для м.Харкова базова ставка
орендної плати є тарифом.

Положення про порядок визначення
розмірів орендної плати при укладанні
договорів оренди землі в м. Харкові,
затверджене рішенням 19 сесії 5
скликання Харківської міської ради від
27.02.2008 року №41/08 вступило в силу 01.03.2008
року.

Спірний договір оренди було укладено
13.02.2008 року, однак набрав силу з моменту
його державної реєстрації - з 20.03.2008
року.

Матеріалами справи підтверджується, що
спірний договір оренди землі укладений
сторонами вже після набрання чинності
вказаного Положення, і встановлена
ставка орендної плати є погодженою
сторонами умовою договору.

При цьому колегія суддів зазначає, що
зазначене Положення регулює
визначення розміру орендної плати саме
при укладенні договорів оренди землі.

Згідно зі статтею 1 Закону України «Про
оренду землі» відносини, пов'язані з
орендою землі, регулюються Земельним
кодексом України, Цивільним кодексом
України, цим Законом, законами України,
іншими нормативно-правовими актами,
прийнятими відповідно до них, а також
договором оренди землі.

Частина 2 ст. 4 Цивільного кодексу
України визначає, що основним актом
цивільного законодавства України є
Цивільний кодекс України. Крім того, ст.
4 Цивільного кодексу України
встановлює систему цивільного
законодавства України до якої не
входять акти органів місцевого
самоврядування. Отже, акти Харківської
міської ради, зокрема рішення 26 сесії
Харківської міської ради 6 скликання
від 25.09.2013 року №1269/13 не можуть собою
змінювати цивільне законодавство
України.

З наведено вбачається, що положення
рішення 26 сесії Харківської міської
ради 6 скликання від 25.09.2013 року №1269/13
«Про затвердження «Порядку
впровадження нормативної грошової
оцінки земель міста Харкова станом на
01.01.2013» не можуть вважатись підставою
для внесення змін до договору оренди
землі в розумінні ч. 1 ст. 651 Цивільного
кодексу України, а посилання позивача
на даний акт є безпідставним.

Крім того, вищевказане Положення не
підлягає застосувати до спірного
договору оренди, зокрема, відповідно до
п. 3 рішення 26 сесії Харківської міської
ради 6 скликання від 25.09.2013 №1269/13 «Про
затвердження «Порядку впровадження
нормативної грошової оцінки земель
міста Харкова станом на 01.01.2013»
встановлює, що зміни до договорів
оренди землі, пов'язані зі зміною
розміру орендної плати, оформлюються
додатковою угодою до договору оренди
землі згідно з Порядком оформлення
договорів оренди землі у місті Харкові.

Таким чином, вказане рішення містить у
собі імперативне посилання на інший
нормативний документ, який визначає
яким органом чи установою, в який
спосіб, в якій формі та в якому порядку
відбувається оформлення додаткової
угоди до договору оренди землі, яка
пов'язана із зміною розміру орендної
плати.

Таким документом відповідно до рішення
26 сесії Харківської міської ради 6
скликання від 25.09.2013 року №1269/13 є
Порядок оформлення договорів оренди
землі у місті Харкові.

Отже, зважаючи на імперативний
характер, норми п. З рішення 26 сесії
Харківської міської ради 6 скликання
від 25.09.2013 року №1269/13 «Про затвердження
«Порядку впровадження нормативної
грошової оцінки земель міста Харкова
станом на 01.01.2013» укладення додаткової
угоди до договору оренди про зміну
розміру орендної плати у зв'язку із
впровадженням нової нормативної
грошової оцінки землі у м. Харкові
станом на 01.01.2013 року здійснюється
виключно і лише у відповідності до
Порядку оформлення договорів оренди
землі у місті Харкові, що затверджений
рішенням 21 сесії Харківської міської
ради 6 скликання від 19.12.2012. № 960/12, і який
діє на сьогодні.

Це підтверджується і тим,що в тексті
спірної додаткової угоди та позовної
заяви Департамент земельних відносин
та Харківська міська рада посилається
на рішення Харківської міської ради
від 19.12.2012 року №960/12 як на підставу
укладення додаткової угоди до договору
оренди землі.

Однак, згідно з п.29 Порядку оформлення
договорів землі у місті Харкові,
затвердженого рішенням Харківської
міської ради від 19.12.2012 року №960/12, цей
Порядок не поширюється на договори
оренди землі (додаткові угоди) та угоди
про розірвання договорів оренди землі,
які були підписані міським головою до
набрання чинності даним Порядком.

Вказаний порядок оформлення договорів
оренди набрав чинності з 01.01.2013 року.

Відповідно до п. 42 договору оренди цей
договір набирає чинності після
підписання сторонами та його державної
реєстрації.

Договір оренди землі між ТОВ «Інститут
Харківпроект» та Харківською міською
зареєстровано 20.03.2008 року, а отже до
набрання чинності Порядку
затвердженого рішенням Харківської
міської ради від 19.12.2012 року №960/12.

Таким чином, дія Порядку оформлення
договорів землі у місті Харкові,
затвердженого рішенням Харківської
міської ради від 19.12.2012 року №960/12 не
поширюється на договір оренди від
20.03.2008 року, та він не може бути
застосований до вказаних
правовідносин оренди.

На теперішній час, актами Харківської
міської ради не визначено порядок
оформлення та укладання додаткових
угод до договорів оренди землі, які
були укладені до 01.01.2013 року, тобто до
набрання чинності Порядку оформлення
договорів землі у місті Харкові,
затвердженого рішенням Харківської
міської ради від 19.12.2012 року №960/12.
Зважаючи на відсутність Порядку
оформлення договорів оренди землі в
місті Харкові, який би діяв стосовно
договорів оренди укладених до 01.01.2013
року застосування рішення 26 сесії
Харківської міської ради 6 скликання
від 25.09.2013 року №1269/13 «Про затвердження
«Порядку впровадження нормативної
грошової оцінки земель міста Харкова
станом на 01.01.2013» до спірних
правовідносин оренди землі є
неможливим та незаконним.

Таким чином, суд першої інстанції
дійшов обгрунтованого висновку про
відмову в задоволенні позовних вимог.

Посилання позивача на те, що орендна
плата за землю державної та
комунальної власності є регульованою
ціною не спростовують наведеного
висновку, адже державне регулювання
розміру орендної плати, як зазначалось
вище, здійснюється на стадії укладання
договору, а не на стадії його виконання.
Ні Закон України «Про ціни та
ціноутворення», ні Господарський
кодекс України (ст.191, зокрема) не
передбачають можливості зміни в
односторонньому порядку цін у вже
укладених договорах в обхід загального
порядку змін умов договору,
встановленого ч.1 ст.651 Цивільного
кодексу України, ст. 188 Господарського
кодексу України.

На неможливість органів місцевого
самоврядування скасовувати свої
попередні рішення, вносити в
односторонньому порядку до них зміни,
які погіршують становище інших
учасників відносин, вказує
Конституційний Суд України в рішенні
від 16.04.2009 року №7рп/2009, де зокрема
зазначається, що в Конституції України
закріплено принцип, за яким права і
свободи людини та їх гарантії
визначають зміст і спрямованість
діяльності держави, яка відповідає
перед людиною за свою діяльність
(стаття 3). Органи місцевого
самоврядування є відповідальними за
свою діяльність перед юридичними і
фізичними особами (стаття 74 Закону).
Таким чином, органи місцевого
самоврядування не можуть скасовувати
свої попередні рішення, вносити до них
зміни, якщо відповідно до приписів цих
рішень виникли правовідносини,
пов'язані з реалізацією певних
суб'єктивних прав та охоронюваних
законом інтересів, і суб'єкти цих
правовідносин заперечують проти їх
зміни чи припинення. Це є «гарантією
стабільності суспільних відносин» між
органами місцевого самоврядування і
громадянами, породжуючи у громадян
впевненість у тому, що їхнє існуюче
становище не буде погіршене прийняттям
більш пізнього рішення.

Не надано до суду належного правового
обґрунтування позовних вимог щодо
зміни п.13 договору якими позивач
просить доповнити перелік підстав для
зміни орендної плати такою підставою
як, «зміна нормативної грошової оцінки
землі».

Аналогічно пропоновані позивачем
зміни до п.28 договору оренди не
обґрунтовані жодними посиланнями на
норми права та докази.

Тобто, в даному випадку позивач просив
суд врегулювати в договорі відносини,
які вже врегульовані нормативними
актами, при чому просить зробити це у
інший спосіб, ніж це передбачено цими
актами, що є неприпустимими з огляду на
положення ч.2 ст.6 Цивільного кодексу
України, згідно якої сторони мають
право врегулювати у договорі, який
передбачений актами цивільного
законодавства, свої відносини, які не
врегульовані цими актами.

У відповідності до ч.4 ст.179
Господарського України при укладенні
господарських договорів сторони
можуть визначати зміст договору на
основі, в т.ч. типового договору,
затвердженого Кабінетом Міністрів
України, чи у випадках, передбачених
законом, іншим органом державної влади,
коли сторони не можуть відступати від
змісту типового договору, але мають
право конкретизувати його умови.
Конкретизувати умови означає
визначити ті умови договору, які мають
змінюваний характер в залежності від
конкретних умов відповідних
правовідносин (стосовно договору
оренди земельної ділянки, наприклад, це
місцезнаходження, цільове призначення,
площа та якісні характеристики земель,
перелік, характеристика і стан
лінійних споруд, інших об'єктів
інфраструктури, у тому числі доріг,
наявність обмежень, ставка та розмір
орендної плати, строк дії договору
тощо).

Типова форма договору оренди землі,
затверджена відповідно до статті 14
Закону України «Про оренду землі»
постановою Кабінету Міністрів України
від 03.03.2004 року №220 також не передбачає
такої підстави для внесення змін до
договору як зміна нормативної грошової
оцінки землі.

Таким чином, позивач пропонує умови
договору, котрих немає у типовому
договорі оренди землі, який
затверджений Постановою Кабінету
Міністрів України від 30.03.2004 року N220
«Про затвердження Типового договору
оренди землі», чим фактично змінює та
доповнює умови типового договору, що
прямо суперечить забороні на відступ
від умов типового договору,
встановлений приписами Цивільного
кодексу України та ч.4 ст.179
Господарського кодексу України.

Відсутність «зміни нормативної
грошової оцінки землі» в переліку
підстав перегляду розміру орендної
плати визначеному в п.13 чинної редакції
договору, може свідчити як додатковий
доказ того, що на момент звернення
позивача із позовом, зміна нормативної
грошової оцінки землі не є підставою
для зміни розміру орендної плати,
інакше потреба в доповненні
відповідного переліку цією додатковою
підставою у позивача не виникла б.

Відповідно до ч. 1 ст. 59 Закону України
«Про місцеве самоврядування в Україні»
Харківська міська рада, як суб'єкт
владних повноважень, реалізує останні
шляхом прийняття рішень.

Також, рада може виступати, як учасник
цивільних правовідносин шляхом
укладання різного виду угод.

В цих відносинах рада відповідно до
положень статті 169 Цивільного кодексу
України діє на рівних засадах з іншими
учасниками.

Уклавши договір оренди земельної
ділянки оренди землі від 13.02.2008 року,
Харківська міська рада набула статусу
сторони договору та взяла на себе
зобов'язання за договором оренди
земельної ділянки, погодивши
відповідний розмір орендної плати,
змінити який за відсутності
передбачених умовами договору та
законом підстав для цього, рада на
виконання Положення має змогу лише як
учасник цивільно-правових та
господарських правовідносин шляхом
укладання нової угоди, або шляхом
внесення змін до раніш укладеного
договору оренди земельної ділянки за
взаємною згодою з відповідачем.

Колегія суддів вважає, що висновок суду
першої інстанції про неможливість
односторонньої зміни умов договору
внаслідок зміни нормативної оцінки
землі відповідає принципам
справедливості, добросовісності та
розумності цивільного законодавства,
принципам свободи договору (ст. 3
Цивільного кодексу України), принципам
свободи підприємницької діяльності у
межах, визначених законом; заборони
незаконного втручання органів
державної влади та органів місцевого
самоврядування, їх посадових осіб у
господарські відносини (ст. 6
Господарського кодексу України),
оскільки позивач під час укладення
спірного договору оренди землі будучи
вільним у обранні його умов самостійно
погодив і розмір орендної плати у
договорі і строк дії договору.

За таких обставин, у зв'язку з
відсутністю передбачених
законодавством та умовами договору
оренди землі від 13.02.2008 року підстав для
зобов'язання укласти додаткову угоду
до цього договору про зміну розміру
орендної плати без відповідного
волевиявлення відповідача, а також
зважаючи на те, що спірним договором
оренди землі чи законом зміна
нормативної грошової оцінки землі не
передбачена, як підстава для внесення
змін до договору, та в доданій до позову
додатковій угоді наведено зміни до
договору за відсутності підстав,
встановлених договором чи законом,
висновок господарського суду першої
про відмову в позові колегія визнає
правомірним та обґрунтованим.

Таким чином, апеляційна скарга є
необґрунтованою і не може бути
підставою для скасування
оскаржуваного рішення по даній справі.
При прийнятті рішення місцевий
господарський суд забезпечив
дотримання вимог чинного
законодавства щодо всебічного, повного
та об'єктивного дослідження усіх
фактичних обставин справи та дав
належну правову оцінку наявним у
матеріалах справи доказам, тому
рішення господарського суду
Харківської області від 16.06.2014 року по
справі №922/1206/14 слід залишити без змін,
а апеляційну скаргу - без задоволення.

Враховуючи, що апеляційний
господарський суд дійшов висновку про
відмову у задоволенні апеляційної
скарги, витрати апелянта по сплаті
судового збору за подання апеляційної
скарги не підлягають відшкодуванню.

Керуючись ст. ст. 33, 49, 91, 99, 101, п.1 ст. 103,
ст. 105 Господарського процесуального
кодексу України, колегія суддів
Харківського апеляційного
господарського суду,-

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Харківської міської
ради залишити без задоволення.

Рішення господарського суду
Харківської області від 16.06.2014 року по
справі №922/1206/14 залишити без змін.

Повний текст постанови складено 08
вересня 2014 року.

Головуючий суддя
Лакіза В.В.

Суддя
Бородіна Л.І.

Суддя
Здоровко Л.М.