ЛЬВІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
________________________________________________________________________
_________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"09" вересня 2014 р.
Справа № 914/3543/13

Львівський апеляційний господарський
суд в складі колегії:

Головуючого судді
Дубник О.П.

Суддів
Матущака О.І.

Скрипчук О.С.

при секретарі
Швець О.В.

розглянув апеляційну скаргу Першого
заступника прокурора Західного
регіону України з нагляду за
додержанням законів у воєнній сфері
вих. №03/2-479вих-13 від 09.12.2013 року (вх.
№05-05/2801/13 від 17.12.2013 року)

на рішення Господарського суду
Львівської області від 29.11.2013 року

у справі №914/3543/13 (суддя Березяк Н.Є.)

за позовом Львівського прокурора з
нагляду за додержанням законів у
воєнній сфері Західного регіону
України в інтересах держави в особі
Міністерства оборони України в особі
Квартирно-експлуатаційного відділу м.
Львова

до Приватного підприємства
науково-виробнича фірма «Інформаційні
ділові системи та сервіс-плюс», м. Львів

про розірвання договору оренди та
стягнення 58998, 37 грн.

За участю представників:

від позивачів: Безушко О.І. (довіреності
в матеріалах справи);

від відповідача: Василишин О.С.
(довіреність в матеріалах справи);

від прокуратури: Марушій О.А. -
посвідчення № 025356.

Судом роз'яснено права та обов'язки,
передбачені ст.ст. 20, 22, 29
Господарського процесуального кодексу
України (надалі -ГПК України).

Відводів складу суду в порядку ст.20 ГПК
України не заявлялось. Заяв про
технічну фіксацію судового процесу від
учасників судового процесу не
надходило, у зв'язку з чим хід судового
засідання фіксується у протоколі.

Причини відкладення та зупинення
розгляду справи викладені у
відповідних ухвалах Львівського
апеляційного господарського суду.
Строк розгляду спору продовжувався
судом.

Рішенням Господарського суду
Львівської області від 29.11.2013 року
(суддя Березяк Н.Є.) у цій справі
відмовлено у задоволенні позовних
вимог Львівського прокурора з нагляду
за додержанням законів у воєнній сфері
Західного регіону України в інтересах
держави в особі Міністерства оборони
України в особі
Квартирно-експлуатаційного відділу м.
Львова до Приватного підприємства
науково-виробнича фірма «Інформаційні
ділові системи та сервіс-плюс» про
розірвання договору оренди № 5 від
01.10.2001р. та стягнення 58998, 37 грн.

Місцевий господарський суд на підставі
ст. ст. 11, 509, 525, 526, 759, 760, ч. 3 ст. 778
Цивільного кодексу України (далі - ЦК
України) та ст. ст. 193, 203, 283, 286
Господарського кодексу України (далі -
ГК України), зробив висновок про те, що
орендар має право на зарахування
вартості зроблених покращень
орендованого майна (що є невід'ємним
поліпшенням об'єкта оренди) в рахунок
орендних платежів. Підтвердженням
цього, на думку суду, є те, що Приватне
підприємство науково-виробнича фірма
«Інформаційні ділові системи та
сервіс-плюс» перед здійсненням ремонту
орендованого приміщення, звернулось до
Квартирно-експлуатаційного відділу м.
Львова із заявою № 3/1 від 28.04.2009 року з
проханням надати дозвіл на його
здійснення, і 30.04.2009 року такий дозвіл
орендодавцем надано орендарю.

Перший заступник прокурора Західного
регіону України з нагляду за
додержанням законів у воєнній сфері не
погодився з рішенням місцевого
господарського суду та оскаржив його в
апеляційному порядку.

Прокурор вважає, що відповідачем у
відзиві на позовну заяву пред'явлено по
суті зустрічну позовну вимогу про
зарахування в рахунок погашення
заборгованості з орендної плати витрат
пов'язаних з проведенням ремонту
орендованого майна, до моменту
звернення з позовною заявою в місцевий
господарський суд, відповідачем не
вчинялось жодних дій, які би свідчили
про його намір вирішити питання
зарахування в рахунок погашення
заборгованості, витрат пов'язаних з
проведеним ремонтом. Апелянт вважає,
що, оскільки, такі вимоги заявлені не до
початку розгляду справи по суті і саме
зарахування орендної плати внаслідок
ремонту об'єкта оренди ані договором,
ані додатками до нього не передбачені,
то такий до уваги судом братися не може.
Крім того, в апеляційній скарзі
наголошується на тому, що орендодавцем
надавався дозвіл на проведення
поточного та капітального ремонту
орендованого майна за власні кошти
відповідача як орендаря.

У відзиві на апеляційну скаргу
Приватне підприємство
науково-виробнича фірма «Інформаційні
ділові системи та сервіс-плюс» доводи
апеляційної скарги заперечує та
зазначає, що апелянт необґрунтовано
вважає, що зарахування вартості
поліпшення орендованого майна в
рахунок орендної плати можливе лише у
випадку, якщо це передбачено договором
оренди, оскільки таке право закріплене
за ним нормою закону. Крім того,
відповідач зазначає, що санітарний,
поточний ремонт орендованого майна не
потребує звернення до орендодавця із
дозволом на його проведення, оскільки,
такий, визначений обов'язком орендаря
відповідно до п. 5.6. додаткового
договору оренди № 5-1/КЕВ від 16.03.2009р.

Позивачі, передбаченим ст. 96 ГПК
України правом не скористалися та
письмового відзиву на апеляційну
скаргу прокурора не подали.

Колегія суддів Львівського
апеляційного господарського суду,
керуючись нормами ст. 101 ГПК України
щодо меж перегляду справи в
апеляційній інстанції, вважає, що є
можливим прийняти за наслідками
розгляду апеляційної скарги постанову
в даному судовому засіданні.

Вивчивши матеріали справи в
сукупності з апеляційною скаргою та
відзивом на неї, заслухавши думку
прокурора та представників сторін,
оцінивши зібрані по справі докази,
взявши до уваги висновки експерта по
даній справі та дослідивши фактичні
обставини у справі, колегія суддів
прийшла до висновку про відсутність
підстав для задоволення апеляційної
скарги, при цьому, судова колегія
Львівського апеляційного
господарського суду встановила
наступні обставини та керувалася
такими мотивами.

Згідно зі статтею 626 ЦК України
договором є домовленість двох або
більше сторін, спрямована на
встановлення, зміну або припинення
цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до ст. 759 ЦК України за
договором найму (оренди) наймодавець
передає або зобов'язаний передати
наймачеві майно у користування за
плату на певний строк.

01 жовтня 2001 року між Будинком офіцерів
Західного оперативного командування (в
подальшому орендодавця змінено на
Квартирно-експлуатаційний відділ м.
Львова) та ТзОВ НВФ «ІДС сервіс-плюс»
(правонаступником якого виступає
відповідач) укладено договір №5 оренди
нежитлових приміщень будинку офіцерів,
згідно п. 1.1 якого орендодавець передає,
а орендар приймає в строкове платне
користування на весь термін дії цього
договору нежитлове невід'ємне
приміщення Будинку офіцерів, що
розташоване за адресою: м. Львів, вул.
Театральна, 22 площею 146, 7 м. кв. для
забезпечення статутної діяльності:
офіс і кафе-бар. (Додаткові договори від
16.03.2009р. № 5-1/2011/КЕВ; від 01.04.2009р. №
5-2/2009/КЕВ; від 01.09.2011р. № 5-3/2011/КЕВ; від
02.10.2011р. № 5-4/2011/КЕВ; від 03.01.2013р. №
5-5/2012/КЕВ).

Пунктом 11.5. зазначеного договору
визначено, що всі зміни та доповнення,
додатки та угоди до нього повинні бути
складені в письмовій формі та
підписані обома сторонами.

Площа орендованого майна складає
згідно останніх змін 170, 3 кв. м., з яких:
кафе, в якому здійснюється продаж
товарів підакцизної групи займає 45 кв.
м.; а 125, 3 кв. м. також кафе, в якому не
здійснюється продаж товарів
підакцизної групи. Згідно договору в
редакції від 02.10.2011р., термін дії
договору визначено до 30.09.2014р.

Пунктом 5.3. зазначеного договору
визначено обов'язок орендаря своєчасно
та у повному обсязі сплачувати орендну
плату.

Орендна плата, встановлена без ПДВ за
базовий місяць (червень 2012 року) на
рівні 8 783, 47 грн. за результатами
конкурсу (домовленості) з урахуванням
моніторингу орендної плати на
аналогічних об'єктах оренди, але не
нижче орендної плати визначеної на
підставі Методики розрахунку орендної
плати за державне майно та пропорції її
розподілу, затвердженої постановою КМУ
від 04.10.1995 № 786 (зі змінами) (далі -
Методика), яка становить без ПДВ за
базовий місяць розрахунку (червень 2012
року) 8 728, 85 грн. (п. 3.1. в редакції
Договору від 03.01.2013р.)

Сторони також погодили умови, при яких
настає право орендодавця вимагати
дострокове розірвання договору (п. 10.6.1.
в редакції Договору від 02.10.2011р.),
зокрема: якщо орендар не вніс плати
протягом 3 місяців з дня закінчення
строку платежу; не робить поточний та
інші види ремонтів орендованого майна
згідно з умовами договору.

В позовній заяві стоїть вимога про
стягнення заборгованості по орендній
платі в розмірі 55 909, 28 грн. за період з
лютого по серпень 2013р., земельного
податку 67, 04 грн. (п. 5.15. Договору в
редакції від 02.10.2011р.); пені в розмірі 750,
31 грн. за період з 10 червня по 12 серпня
2013р.; штрафу в розмірі 2271, 74 грн. (5% від
заборгованості (п. п. 3.7 ; 3.8 Договору в
цій же редакції).

Місцевий господарський суд прийняв
рішення про відмову в позові на
підставі ч. 3 ст. 778 ЦК України, якою
визначено, якщо поліпшення речі
зроблено за згодою наймодавця, наймач
має право на відшкодування вартості
необхідних витрат або на зарахування
їх вартості в рахунок плати за
користування річчю з врахуванням ст. 601
ЦК України, оскільки відповідач 15 та 16
листопада 2013р. (до прийняття рішення
судом) звернувся до позивача із заявою
про зарахування вартості понесених
витрат на покращення орендованого
майна в рахунок орендної плати, беручи
до уваги аудиторський висновок від
21.08.2009р., яким зафіксовано факт
здійснення невід'ємних поліпшень в
розмірі 393 518, 40 грн.

Зі справи вбачається, що відповідач
28.04.2009р. звертався із заявою № 34 до
позивача з проханням надати дозвіл на
проведення поточного та частково
капітального ремонту орендованого
приміщення.

30 квітня 2009р. за вих. № 882/а позивач
дозволив відповідачу проведення
поточного та частково капітального
ремонту орендованого приміщення за
власний рахунок та погодив
проектно-кошторисну документацію на
суму вкладу 427 520 грн.

На час звернення відповідача до
позивача за отриманням згоди на ремонт
орендованого майна діяла редакція
договору № 5-1/КЕВ від 16.03.2009р. Цим
договором визначено, що для отримання
такої згоди орендар подає заяву. Форма
ж згоди орендодавця не визначена ні
договором, ні законом.

Згідно дефектного акту від 04.03.2009р.
комісія погодила кошторисно-проектну
документацію орендарю та надала згоду
на виконання реконструкції і
капітального ремонту орендованого
приміщення за власні кошти орендаря.

Відповідно до п. 5.6. договору № 5-1/КЕВ
від 16.03.2009р. (редакція договору, чинна на
час погодження ремонту та його
проведення), своєчасне здійснення за
власний рахунок капітального,
поточного та інших видів ремонтів
орендованого майна є обов'язком
орендаря. Ця умова договору не
розглядається як дозвіл здійснення
поліпшень орендованого майна і не
тягне за собою зобов'язання
орендодавця щодо компенсації вартості
поліпшень.

Положення пункту 6.3. зазначеного
договору визначають право орендаря за
письмового дозволу орендодавця за
рахунок власних коштів здійснювати
реконструкцію, технічне переоснащення,
поліпшення орендованого майна.

В апеляційній скарзі прокурор
зазначає, що так як ні умовами договору
ні у додаткових угодах до нього не
передбачено можливості зарахування
орендної плати внаслідок ремонту
об'єкта оренди, то таке їх зарахування
здійснити не можна, однак судова
колегія з такими доводами апелянта
погодитися не може, оскільки
відповідно до ч. 1 ст. 203 Цивільного
кодексу України зміст правочину не
може суперечити цьому Кодексу, іншим
актам цивільного законодавства, а
також інтересам держави і суспільства,
його моральним засадам.

Згідно пункту 1 частини 2 та пункту 1
частини 3 статті 776 ЦК України
капітальний ремонт речі, переданої у
найм, провадиться наймодавцем за його
рахунок, якщо інше не встановлено
договором або законом. Якщо
наймодавець не провів капітального
ремонту речі, що перешкоджає її
використанню відповідно до
призначення та умов договору, наймач
має право відремонтувати річ,
зарахувавши вартість ремонту в рахунок
плати за користування річчю, або
вимагати відшкодування вартості
ремонту.

Стаття 18-1 Закону України «Про оренду
державного та комунального майна»
визначає, що поточний ремонт майна,
переданого в оренду, проводиться
орендарем за його рахунок, якщо інше не
встановлено договором, а капітальний
ремонт майна, переданого в оренду,
проводиться орендодавцем або іншим
балансоутримувачем цього майна за його
рахунок, якщо інше не встановлено
договором. Якщо орендодавець або інший
балансоутримувач майна, переданого в
оренду, не здійснив капітального
ремонту майна і це перешкоджає його
використанню відповідно до
призначення та умов договору, орендар,
зокрема, має право відремонтувати
майно, зарахувавши вартість ремонту в
рахунок орендної плати, або вимагати
відшкодування вартості ремонту.

Статтею 778 ЦК України передбачено, що
наймач може поліпшити річ, яка є
предметом договору найму, лише за
згодою наймодавця. Якщо поліпшення
речі зроблено за згодою наймодавця,
наймач має право на відшкодування
вартості необхідних витрат або на
зарахування їх вартості в рахунок
плати за користування річчю. Якщо
наймач без згоди наймодавця зробив
поліпшення, які не можна відокремити
без шкоди для речі, він не має права на
відшкодування їх вартості.

Таким чином, наведені норми закону
закріплюють право наймача на
відшкодування вартості понесених
витрат або на зарахування їх вартості в
рахунок орендної плати за користування
річчю, якщо поліпшення речі зроблено
орендарем за згодою наймодавця. При
цьому вибір способу відшкодування
залишається за орендарем, який
здійснив поліпшення речі.

25 серпня 2009 року КЕВ м. Львів отримано
лист № 9 від 21.08.2009р. в якому ПП НВФ «ІДС
сервіс-плюс» повідомило такого про
закінчення ремонту в орендованих
нежитлових приміщеннях площею 160, 39 кв.
м. будівлі № 1 військового містечка № 55.

Після здійснення ремонту орендованого
приміщення, згідно вимог керівних
документів БТІ утворені ніші та
прибрані перегородки, здійснені під
час ремонту, віднесено до корисної
площі орендованого приміщення, у
зв'язку із чим його площа збільшилась
на 9, 91 кв. м. (тепер складає 170, 3 кв. м.).

Такі обставини зумовили укладення між
сторонами ще одного додаткового
договору № 5-3/2011/КЕВ від 01.09.2011р., згідно
п. 1 якого площа нерухомого військового
майна - нежитлових приміщень, що
знаходиться на балансі
Квартирно-експлуатаційного відділу м.
Львова, розташоване за адресою: м.
Львів, вул. Театральна, 22 визначена у 170,
3 кв. м.

З матеріалів справи вбачається,
що під час розгляду даної справи
Господарським судом Львівської
області, зокрема 18.11.2013р., ПП НВФ «ІДС
Сервіс-Плюс» звернулось до
Квартирно-експлуатаційного відділу м.
Львова з заявою від 15.11.2013р. про
зарахування вартості понесених витрат
на покращення орендованого майна в
рахунок орендної плати.

Статтею 202 ГК України визначено,
однією із підстав припинення
зобов'язання є зарахування зустрічної
однорідної вимоги.

Судова колегія звертає увагу на те, що
апелянтом не вірно зроблено висновки
про те, що заява про зарахування
зустрічних однорідних вимог
відповідача є по своїй суті зустрічною
позовною вимогою до відповідача.

Частина 3 ст. 203 ГК України, містить
положення, згідно якого господарське
зобов'язання припиняється зрахуванням
зустрічної однорідної вимоги, строк
якої настав або строк якої не
зазначений чи визначений моментом
витребування. Для зарахування
достатньо заяви однієї сторони.

У відповідності до норм ст.ст. 600,
601 ЦК України зобов'язання припиняється
за згодою сторін внаслідок передання
боржником кредиторові відступного
(грошей, іншого майна тощо). Розмір,
строки й порядок передання відступного
встановлюються сторонами. Зобов'язання
припиняється зарахуванням зустрічних
однорідних вимог, строк виконання яких
настав, а також вимог, строк виконання
яких не встановлений або визначений
моментом пред'явлення вимоги.
Зарахування зустрічних вимог може
здійснюватися за заявою однієї із
сторін.

Отже, з огляду на викладені норми
законодавства та враховуючи наявні у
матеріалах справи докази, судова
колегія зазначає, що орендар має право
на зарахування вартості здійснених
невід'ємних поліпшень орендованого
майна в рахунок плати за користування
річчю, оскільки такі поліпшення
зроблені за згодою орендодавця і
орендар, дотримуючись вимог закону, з
метою зарахування їх вартості
орендодавцем, звернувся до останнього
із відповідною заявою 18.11.2013р.. Закон не
забороняє подавати таку заяву до
прийняття рішення судом.

З метою вирішення питань, чи є
здійснені позивачем роботи
поліпшенням орендованого майна, та яка
їх вартість, Львівський апеляційний
господарський суд ухвалою від 27.02.2014р.
для роз'яснення питань, що виникли при
вирішенні даної справи і потребують
спеціальних знань (в даному випадку
визначення поліпшенням орендованого
майна внаслідок проведеного ремонту,
що не може бути відокремлене від нього
(майна) без його пошкодження та
розмежування вартості частково
капітального та поточного ремонтів),
призначено судову будівельно-технічну
експертизу.

Відповідно до висновку експерта № 032/14
від 24.06.2014р. вартість витрат Приватного
підприємства науково-виробничої фірми
«Інформаційні ділові системи та
сервіс-плюс» на ремонт орендованого
майна - нежитлових приміщень, загальною
площею 170, 3 кв. м., розташованих на
території військового містечка № 55 в
будівлі № 1 за адресою: м. Льві, вул.
Театральна, 22 в період з квітня по
липень 2009 року становить 326435 грн.
(триста двадцять тисяч чотириста
тридцять п'ять грн.). В ході проведеного
ремонту були виконані роботи, частина
яких відноситься до капітального, а
частина до поточного ремонтів.
Результати проведеного ремонту є
невід'ємним поліпшенням
вищезазначених нежитлових приміщень,
що не може бути відокремлене від них
без пошкодження досліджуваних
нежитлових приміщень.

З поданого судовим експертом
доповнення до висновку № 032/14 від
24.06.2014р. будівельно-технічної
експертизи по справі № 914/3543
вбачається, що вартість витрат
Приватного підприємства
науково-виробничої фірми
«Інформаційні ділові системи та
сервіс-плюс» на ремонт орендованого
майна - нежитлових приміщень загальною
площею 170, 3 кв. м., розташованих на
території військового містечка № 55 в
будівлі № 1 за адресою: м. Львів, вул.
Театральна, 22 в період з квітня по
липень 2009 року становить 326435 грн.
(триста двадцять шість тисяч чотириста
тридцять п'ять грн.). З них вартість
капітальних ремонтно-будівельних
робіт становить 315 805 грн. (триста
п'ятнадцять тисяч вісімсот п'ять грн.), а
вартість поточних складає 10630 грн.
(десять тисяч шістсот тридцять грн.).

Таким чином, позовні вимоги
Львівського прокурора з нагляду за
додержанням законів у воєнній сфері
Західного регіону України в інтересах
держави в особі Міністерства оборони
України в особі
Квартирно-експлуатаційного відділу м.
Львова про стягнення заборгованості з
Приватного підприємства НВФ
«Інформаційні ділові системи та
сервіс-плюс» є безпідставним.

Щодо вимоги позивача про розірвання
договору оренди № 5 від 01.10.2001р., то
судова колегія зазначає, що вони також
безпідставні в силу ст. 202 ГК України та
ст. 601 ЦК України, якими визначено, що
зобов'язання припиняється
зарахуванням зустрічних однорідних
вимог. Заперечення позивача щодо цього
не перешкоджає такому зарахуванню за
заявою однієї із сторін.

Відповідно до ч. 3 та ч. 4 ст. 15 Закону
України «Про судову експертизу» від
25.02.1994р. № 4038-ХІІ витрати на проведення
судових експертиз науково-дослідними
установами Міністерства юстиції
України, зокрема, у господарських
справах відшкодовуються в порядку,
передбаченому чинним законодавством.

Якщо спір виник внаслідок неправильних
дій сторони, господарський суд має
право покласти на неї судовий збір
незалежно від результатів вирішення
спору (ч. 2 ст. 49 ГПК України).

Судова колегія вважає, що витрати в
сумі 4800 грн. за проведення судової
експертизи слід покласти на
відповідача, оскільки він звернувся із
заявою про зарахування зустрічних
однорідних вимог під час судового
розгляду спору.

З врахуванням викладеного, в
задоволенні апеляційної скарги слід
відмовити, а оскаржуване рішення
залишити без змін.

Керуючись ст.ст. 103, 105 ГПК України,
Львівський апеляційний господарський
суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу залишити без
задоволення, а рішення Господарського
суду Львівської області від 29.11.2013р. у
цій справі без змін.

2. Витрати в сумі 4800 грн. за проведення
судової експертизи покласти на ПП НВФ
«Інформаційні ділові системи
сервіс-плюс».

3. Постанова набирає законної сили з дня
її прийняття і може бути оскаржена в
касаційному порядку згідно з Розділом
ХІІ-І Господарського процесуального
кодексу України.

Повний текст постанови складено та
підписано 15.09.2014 р.

Головуючий суддя
Дубник О.П.

Суддя
Матущак О.І.

Суддя
Скрипчук О.С.