номер провадження справи 8/107/14
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17.09.2014
Справа № 908/3014/14

За позовом Бердянської міської ради
(71112, Запорізька область, м.Бердянськ,
пл.. І Бердянської ради, 2)

до відповідача Приватного
акціонерного товариства
«Приазовкурорт» (71100, Запорізька
область, м. Бердянську, вул..
Котляревського/Волкова, 12/24)

про внесення змін до договору оренди
землі від 17.01.2004 р., зареєстрованого
23.01.2004 р. за № 2542 (земельна ділянка у м.
Бердянськ, вул.. Котляревського, 18,
площею 4,6103 га)

Суддя І. А.
Попова

Представники:

Позивача - Дороз В.Ю., дов. № 01-3932/40 від
01.07.2014 р.

Відповідача - не з'явився

Заявлено позовні вимоги про внесення
змін до договору оренди землі від
17.01.2004р., зареєстрованого 23.01.2004 р. за №
2542 (земельна ділянка у м. Бердянськ,
вул.. Котляревського, 18, площею 4,6103 га).

Вступну та резолютивну частини рішення
оголошено в засіданні 17.09.2014 р.

Позивач підтримує вимоги з підстав,
викладених у позові. В обґрунтування
вимог зазначає, що 17.01.2004 р. Бердянською
міською радою та ЗАТ «Приазовкурорт»
укладено договір оренди землі, яка
знаходиться у м.Бердянськ по вул.
Котляревського, 18, площею 4,6103 га. Термін
дії договору згідно розділу 2
встановлено до 01.12.2028 р. Відповідно до
розділу 3 договору орендна плата
вноситься орендарем у грошовій формі у
розмірі 1% від її нормативної грошової
оцінки. Розмір орендної плати
переглядається, зокрема, у випадках
передбачених законом. З урахуванням
внесення змін до чинного законодавства
України щодо встановлення розміру
орендної плати за земельні ділянки, які
перебувають у державній та комунальній
власності, визначено мінімальний
розмір орендної плати за землі
державної та комунальної власності на
рівні трикратного розміру земельного
податку. Відповідно до ст.. 7 Закону
України "Про плату за землю" ставки
земельного податку з земель, грошову
оцінку яких встановлено,
встановлюються у розмірі одного
відсотка від їх грошової оцінки.
Пунктом 5 рішення Бердянської міської
ради від 11.12.2008 р. "Про затвердження
Переліку розмірів орендної плати за
землю в м. Бердянськ" зазначено:
Орендарям земельних ділянок м.
Бердянська, розмір орендної плати яких
не відповідає вимогам Закону України
"Про внесення змін до деяких
законодавчих актів" від 03.06.2008 р., тобто
менший трикратного розміру земельного
податку, до 01.01.2009 р. укласти додаткові
угоди до договору оренди землі щодо
приведення розміру орендної плати за
землю до вимог Закону". Відповідачу
неодноразово направлялися додаткові
угоди до договору оренди землі від
17.01.2004 р., зареєстрованого у державному
реєстрі земель 23.01.2004 р. за № 2542. Листом
від 14.11.2010 р. № 1462 управління
Держкомзему у місті Бердянськ
повідомило, що угоди від ЗАТ
«Приазовкурорт» на державній
реєстрації відсутні. Листом від 06.11.2013
р. № 02/3-17/729 реєстраційна служба
Бердянського МРУЮ Запорізької області
повідомила, що ПрАТ «Приазовкурорт» не
подавало заяви про реєстрацію права
оренди землі. Згідно акту Управління
Держземагенства у Бердянському районі
«Про проведення службової перевірки»
від 06.11.2013 р. додаткові угоди до
договорів оренди землі узгоджені та
підписані ПрАТ «Приазовкурорт» та
Бердянською міської радою в липні 2011 р.,
але не зареєстровані. Не укладення
відповідачем додаткової угоди до
договору оренди землі від 17.01.2004 р.
призводить до значних втрат місцевого
бюджету. Позивач у відповідності до
ст.ст. 651, 654 ЦК України та ст.. 15, 18, 30,
Закону України «Про оренду землі»
просить внести зміни до договору
оренди землі від 17.01.2004 р.
(зареєстрованого 23.01.2004 р. за № 2542)
наступного змісту: в пункті 3 договору
«Орендна плата» замість слів «у
розмірі 1% від її нормативної грошової
оцінки читати «у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки», а також
доповнити договір розділом «Інші права
та обов'язки сторін» наступного змісту:
«Розмір річної орендної плати за
земельну ділянку є несталим. У разі
зміни річної орендної плати за
земельну ділянку відповідно до вимог
чинного законодавства, розмір орендної
плати земельної ділянки
змінюватиметься без внесення змін та
доповнень до цього договору.».

Відповідач свого представника в судове
засідання не направив, про причини не
явки суд не сповістив. Про час та місце
розгляду справи відповідач
повідомлений належним чином. У відзиві
на позовну заяву, наданому суду,
відповідач заявлені позовні вимоги
визнав частково. В обґрунтування
заперечень вказує, що відповідач
вживав всіх можливих заходів щодо
збільшення розміру орендної плати до 3
відсотків від нормативної грошової
оцінки земельної ділянки, а ситуація
незареєстрованості додаткових угод до
договорів оренди земельних ділянок
виникла не з вини відповідача.
Постановами Запорізького окружного
адміністративного суду по справі №
808/7165/13-а від 03.10.2013 р. та
Дніпропетровського апеляційного
адміністративного суду по справі №
0870/11398/12 від 12.12.2013 р. встановлено, що
ситуація з несплати збільшеного
розміру орендної плати склалася з
протиправної бездіяльності Управління
Держземагенства у Бердянському районі
Запорізької області. Тобто, відповідач
не уникав укладання додаткової угоди
та її реєстрації, а додавав зусиль щодо
врегулювання відносин між орендарем та
орендодавцем. Щодо позовних вимог про
доповнення договору розділом «Інші
права та обов'язки сторін» відповідач
зазначає, що редакцію позивача вважає
протизаконною та такою, що порушує
вимоги ч. 1 ст. 651 ЦК України, та ст. ст. 21,
30 Закону України «Про оренду землі».

Оскільки всі учасники судового процесу
належним чином повідомлені про час та
місце розгляду, проте відповідач не
скористався своїми правами,
передбаченими статтею 22 ГПК України,
участь в засіданні суду (як і інші
права, передбачені статті 22 ГПК
України) є правом, а не обов'язком
сторони, суд дійшов висновку про
можливість розгляду позовної заяви по
суті в судовому засіданні 17.09.2014 року за
відсутності представника відповідача.

Згідно ст. 75 ГПК України справу
розглянуто за наявними матеріалами,
які суд визнав достатніми для
вирішення спору по суті.

Заслухавши представника позивача,
вивчивши матеріали справи, суд
встановив:

17 січня 2004 року Бердянською міською
радою (орендодавець, позивач по справі)
та Закритим акціонерним товариством
«Приазовкурорт» (правонаступником
якого є відповідач по даній справі,
орендар) укладено договір оренди землі
за умовами якого орендодавець передає,
а орендар приймає в оренду земельну
ділянку площею 4,6103 га для
обслуговування корпусів № 3, № 4 та
їдальні санаторію «Бердянськ»,
розташовану в м. Бердянську по вул.
Котляревського, 18, строком до 01.12.2028 р.
Договір зареєстрований в Книзі записів
договорів оренди землі 23.01.2004 р. за № 2542.

Відповідно до розділу 3 договору
орендна плата вноситься орендарем у
грошовій формі щорічна орендна плата
за земельну ділянку встановлюється у
розмірі 1% від її нормативної грошової
оцінки. Нормативна грошова оцінка
земельної ділянки, згідно з довідкою
Бердянського міського управління
земельних ресурсів № 62/004 від 16.01.2004 р.
складає 7967311 грн. 13 коп. За згодою сторін
розмір орендної плати може бути
переглянутий у випадках: зміни умов
господарювання та функціонального
використання, передбачених договором;
підвищення цін, тарифів тощо;
погіршення стану орендованої
земельної ділянки не з вини орендаря;
збільшення розмірів ставки земельного
податку; в інших випадках, передбачених
законодавчими актами України.

Як встановлено, 11.12.2008 р. сесією
Бердянської міської ради ІV скликання
прийнято рішення № 9 "Про затвердження
Переліку розмірів орендної плати за
земельні ділянки в м.Бердянську".
Відповідно до прийнятого Переліку
розмір орендної плати за використання
земельної ділянки, зокрема
відповідачем, встановлено в розмірі 3%
від грошової оцінки земельної ділянки.

Позивач вважає, що з метою приведення
договірних відносин з відповідачем у
відповідність до вимог діючого
законодавства необхідно внести зміни
до договору в частині розрахунку
розміру орендної плати, якою
встановити, що орендна плата вноситься
в розмірі 3% від грошової оцінки.

Згідно ст. 632 ЦК України ціна в договорі
встановлюється за домовленістю сторін.
У випадках, встановлених законом,
застосовуються ціни (тарифи, ставки
тощо), які встановлюються або
регулюються уповноваженими органами
державної влади або органами місцевого
самоврядування.

Статтею 21 Закону України "Про оренду
землі" визначено, що орендна плата за
землю - це платіж, який орендар вносить
орендодавцеві за користування
земельною ділянкою. Розмір, форма і
строки внесення орендної плати за
землю встановлюються за згодою сторін
у договорі оренди (крім строків
внесення орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності, які встановлюються
відповідно до Податкового кодексу
України).

Зміна умов договору оренди землі
здійснюється за взаємною згодою
сторін. У разі недосягнення згоди щодо
зміни умов договору оренди землі спір
вирішується в судовому порядку (ст. 30
Закону України "Про оренду землі").

Податковим кодексом України визначено,
що плата за землю зараховується до
відповідних місцевих бюджетів у
порядку, визначеному Бюджетним
кодексом України для плати за землю (ст.
290 ПК України); розмір орендної плати
встановлюється у договорі оренди, але
річна сума платежу не може бути меншою:
для земель сільськогосподарського
призначення - розміру земельного
податку, що встановлюється цим
розділом; для інших категорій земель -
трикратного розміру земельного
податку, що встановлюється цим
розділом; (ст. 288 ПК України). Ставка
податку за земельні ділянки,
нормативну грошову оцінку яких
проведено, встановлюється у розмірі 1
відсотка від їх нормативної грошової
оцінки (ст. 274 ПК України).

Відповідно до ст. 201 Земельного кодексу
України грошова оцінка земельних
ділянок проводиться за методикою, яка
затверджується Кабінетом Міністрів
України.

Правові засади проведення оцінки
земель, в тому числі грошової, визначає
Закон України «Про оцінку земель».
Законом встановлено, що нормативна
грошова оцінка використовується для
визначення розміру земельного податку,
державного мита при міні, спадкуванні
та даруванні земельних ділянок згідно
із законом, орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності, втрат
сільськогосподарського і
лісогосподарського виробництва, а
також при розробці показників та
механізмів економічного стимулювання
раціонального використання та охорони
земель. Нормативна грошова оцінка
земельних ділянок проводиться
відповідно до державних стандартів,
норм, правил, а також інших
нормативно-правових актів на землях
усіх категорій та форм власності.
Нормативна грошова оцінка земельних
ділянок проводиться: розташованих у
межах населених пунктів незалежно від
їх цільового призначення - не рідше ніж
один раз на 5-7 років; розташованих за
межами населених пунктів земельних
ділянок сільськогосподарського
призначення - не рідше ніж один раз на 5-7
років, а несільськогосподарського
призначення - не рідше ніж один раз на
7-10 років. Нормативна грошова оцінка
земельних ділянок проводиться
юридичними особами, які отримали
ліцензії на проведення робіт із
землеустрою. Статтею 15 Закону
визначено, що підставою для проведення
оцінки земель (бонітування ґрунтів,
економічної оцінки земель та
нормативної грошової оцінки земельних
ділянок) є рішення органу виконавчої
влади або органу місцевого
самоврядування.

Статтею 25 Закону України «Про місцеве
самоврядування в Україні» встановлено,
що сільські, селищні, міські ради
правомочні розглядати і вирішувати
питання, віднесені Конституцією
України, цим та іншими законами до їх
відання.

Відповідно до ст. 59 вказаного Закону
рада в межах повноважень приймає
нормативні та інші акти у формі рішень,
які згідно до ст. 144 Конституції України
є обов'язковими до виконання на
відповідній території та
оприлюднюються у встановленому
законом порядку.

Як вбачається, в договорі оренди від
17.01.2004 року передбачено випадки, за
наявності яких розмір орендної плати
підлягає перегляду, а саме: зміна умов
господарювання та функціонального
використання, передбачених договором;
підвищення цін, тарифів тощо;
погіршення стану орендованої
земельної ділянки не з вини орендаря;
збільшення розмірів ставки земельного
податку; в інших випадках, передбачених
законодавчими актами України.

Оскільки нормами чинного
законодавства передбачено можливість
зміни умов договору за рішенням суду на
вимогу однієї із сторін у випадках,
встановлених договором або законом, а
орендна плата за земельні ділянки
державної та комунальної власності є
регульованою ціною, суд вважає, що
законодавча зміна граничного розміру
цієї плати є підставою для перегляду
розміру орендної плати, встановленої
умовами договору.

Відповідної правової позиції
дотримується і Верховний Суд України в
своїй постанові від 06.12.2010 року у справі
№ 2-1/10068-2008.

Відповідно до ст. 274 Податкового
кодексу України ставка податку за
земельні ділянки, нормативну грошову
оцінку яких проведено, встановлюється
у розмірі 1 відсотка від їх нормативної
грошової оцінки, за винятком земельних
ділянок, зазначених у статтях 272, 273, 276 і
278 цього Кодексу. Згідно ст. 288
Податкового кодексу України розмір
орендної плати встановлюється у
договорі оренди, але річна сума платежу
не може бути меншою: для земель
сільськогосподарського призначення -
розміру земельного податку, що
встановлюється цим розділом; для інших
категорій земель - трикратного розміру
земельного податку, що встановлюється
цим розділом.

У разі прийняття уповноваженим органом
рішення про внесення змін до ставок
орендної плати за землю та
затвердження нових коефіцієнтів, що
використовуються для розрахунку
орендної плати за земельні ділянки,
такі обставини можуть не братися судом
до уваги лише у разі скасування
відповідного рішення органу
виконавчої влади або органу місцевого
самоврядування в установленому
законом порядку. Відповідно до ч. 2 ст.188
Господарського кодексу України
сторона договору, яка вважає за
необхідне змінити або розірвати
договір, повинна надіслати пропозиції
про це другій стороні за договором.
Сторона договору, яка одержала
пропозицію про зміну чи розірвання
договору, у двадцятиденний строк після
одержання пропозиції повідомляє другу
сторону про результати її розгляду (ч. 3
ст. 188 Господарського кодексу України).
Частиною 4 ст. 188 Господарського кодексу
України передбачено, що у разі якщо
сторони не досягли згоди щодо зміни
(розірвання) договору або у разі
неодержання відповіді у встановлений
строк з урахуванням часу поштового
обігу, заінтересована сторона має
право передати спір на вирішення суду.

Відповідно до частини другої статті 124
Конституції України юрисдикція судів
поширюється на всі правовідносини, що
виникають у державі. Як зазначено в
резолютивній частині рішення
Конституційного Суду України від 09.07.2002
р. у справі щодо офіційного тлумачення
ч. 2 ст. 124 Конституції України (справа
про досудове врегулювання спорів),
положення ч. 2 ст. 124 Конституції України
щодо поширення юрисдикції судів на всі
правовідносини, що виникають у державі
в аспекті конституційного звернення
необхідно розуміти так, що право особи
на звернення до суду за вирішенням
спору не може бути обмежене законом,
іншими нормативно-правовими актами. За
таких обставин недотримання сторонами
вимог частити 2 ст. 188 ГК України щодо
обов'язку надсилання іншій стороні
пропозицій про зміну чи розірвання
договору, у разі виникнення такої
необхідності, не позбавляє позивача
права звернутися за захистом
порушеного права шляхом вчиненням
прямого позову до відповідача про
внесення змін до договору.

Матеріалами справи підтверджено факт
звернення позивачем до відповідача з
пропозицією про внесення змін до
спірного договору оренди.

Відповідно до частини першої статті 188
ГК України зміна та розірвання
господарських договорів в
односторонньому порядку не
допускається, внесення змін до
договору оренди землі у разі зміни
ставок орендної плати за землю та
затвердження нових коефіцієнтів
уповноваженим органом повинно
здійснюватися з дотриманням порядку,
визначеного цією статтею ГК України.
Оскільки орендна плата за земельні
ділянки державної та комунальної
власності є регульованою ціною, то
законодавча зміна граничного розміру
цієї плати є підставою для перегляду
розміру орендної плати, встановленої
умовами договору.

При цьому згідно з частиною третьою
статті 653 ЦК України якщо договір
змінюється або розривається в судовому
порядку, зобов'язання змінюється або
припиняється з моменту набрання
рішенням суду про зміну або розірвання
договору законної сили.

Таким чином, оскільки судом
встановлено, що рішення № 9 від 11.12.2008 р.
«Про затвердження Переліку розмірів
орендної плати за земельні ділянки в
м.Бердянську» прийнято уповноваженим
органом, договір оренди містить умови,
при наявності яких розмір орендної
плати підлягає перегляду, вимоги про
внесення змін в договір оренди землі
від 17.01.2004 р. щодо встановлення орендної
плати в розмірі 3% від її нормативної
грошової оцінки підлягають
задоволенню.

Також позивачем заявлено вимоги про
доповнення договору оренди землі
розділом "Інші права та обов'язки
сторін" наступного змісту: "Розмір
річної орендної плати за земельну
ділянку не є сталим. У разі зміни річної
орендної плати за земельну ділянку
відповідно до вимог чинного
законодавства, розмір орендної плати
земельної ділянки змінюватиметься без
внесення змін та доповнень до цього
договору". Такі вимоги позивача суд
вважає безпідставними та такими, що не
підлягають задоволенню, виходячи з
наступного: статтею 30 Закону України
"Про оренду землі" передбачено, що зміна
умов договору оренди землі
здійснюється за взаємною згодою
сторін. У разі незгоди щодо зміни умов
договору оренди землі спір вирішується
в судовому порядку. Таким чином,
оскільки внесення змін до договору
потребує взаємного узгодження їх
сторонами, запропонований Бердянською
міською радою пункт договору
суперечить умовам договору та приписам
діючого законодавства.

Доводи відповідача щодо вживання ним
всіх заходів для реєстрації прав та
обтяжень на земельну ділянку за
договором оренди земельної ділянки від
17.01.2004 р. суд вважає такими, що не
заслуговують на увагу, оскільки як
вбачається з рішення № 10730198 від 07.02.2014
р. державним реєстратором відмовлено у
державній реєстрації іншого речового
права оренди земельної ділянки
внаслідок невідповідності поданих
документів вимогам, встановленим
діючим законодавством.

Позовні вимоги задовольняються
частково.

Судові витрати покладаються на сторін
пропорційно задоволеним вимогам.

На підставі викладеного, ст. 188 ГК
України, ст.ст. 651, 653 ЦК України, Закону
України "Про плату за землю", Закону
України "Про оренду землі", керуючись
ст.ст. 49, 75, 82-84 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити частково.

Внести зміни в розділ 3 договору оренди
землі, укладеного Бердянською міською
радою та Приватним акціонерним
товариством "Приазовкурорт" 17.01.2004 р.
(зареєстрований 23.01.2004 р. № 2542),
встановивши, що орендна плата
вноситься орендарем у грошовій формі в
розмірі 3% від її нормативної грошової
оцінки.

В іншій частині позову відмовити.

Стягнути з Приватного акціонерного
товариства "Приазовкурорт" (71100
Запорізька область, м.Бердянську, вул.
Котляревського/Волкова, 12/24, ) на користь Бердянської міської
ради (71100, Запорізька область,
м.Бердянськ, пл.. І Бердянської ради, 2,
) 609 грн. судових витрат.
Видати наказ.

Суддя
І.А. Попова

Повне рішення складено 22 вересня 2014
року.