ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 вересня 2014 року
Справа № 925/1386/14

Господарський суд Черкаської області в
складі: головуючого - судді Спаських
Н.М. з секретарем судового засідання
Волна С.В., за участю представників
сторін:

від позивача: Житнікова Т.А. за
довіреністю;

від відповідача: ОСОБА_2 - за
довіреністю;

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в м. Черкаси справу за

позовом Черкаської міської ради до
фізичної особи-суб"єкта
підприємницької діяльності ОСОБА_3

про внесення змін до договору

ВСТАНОВИВ:

Заявлено позов про внесення змін до
договору оренди землі від 13 січня 2006
року, укладеного між Черкаською
міською радою та приватним підприємцем
ОСОБА_3, який зареєстрований у
Черкаській регіональній філії ДП
"Центр ДЗК при держкомземі України" 23
березня 2006 року, на умовах Черкаської
міської ради, а саме:

- по всьому тексту договору оренди
змінити назву орендаря з приватного
підприємця ОСОБА_3 на фізичну
особу-підприємця ОСОБА_3 у відповідних
відмінках.

- пункт 2.4 договору викласти в
наступній редакції:

"Нормативна грошова оцінка земельної
ділянки становить:

1 255 848,44 (один мільйон двісті п'ятдесят
поять тисяч вісімсот сорок вісім ) грн.
44 коп. - землі промисловості".

- пункт 4.1 договору викласти в наступній
редакції:

"Річна орендна плата за користування
земельною ділянкою по АДРЕСА_1
встановлюється:

З 17.05.2011 року у розмірі 4% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 50 234,00 ( п'ятдесят тисяч двісті
тридцять чотири ) грн. - землі
промисловості.

З 13.09.2011 року у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 37 675,00 ( тридцять сім тисяч
шістсот сімдесят п'ять ) грн. - землі
промисловості.

З 01.01.2012 року у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 37 675,00 ( тридцять сім тисяч
шістсот сімдесят п'ять ) грн. - землі
промисловості.

З 01.01.2013 року у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 37 675,00 ( тридцять сім тисяч
шістсот сімдесят п'ять ) грн. - землі
промисловості".

З 01.04.2014 року у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 37 675,00 ( тридцять сім тисяч
шістсот сімдесят п'ять ) грн. - землі
промисловості".

- пункт 4.2 договору викласти в наступній
редакції:

"Обчислення розміру грошової оцінки та
орендної плати за земельну ділянку
здійснюється з урахуванням її
цільового призначення,
функціонального використання та
коефіцієнтів індексації, визначених
законодавством.

В разі проведення щорічної індексації
нормативної грошової оцінки землі,
внесення інших змін на підставі вимог
діючого законодавства, а також в разі
будь-яких змін Черкаською міською
радою розмірів орендної плати та
нормативної грошової оцінки, що діють
в м. Черкаси, розмір грошової оцінки
земельної ділянки та розмір щорічної
орендної плати змінюватиметься без
змін та доповнень до цього договору".

В судовому засіданні представник
позивача позовні вимоги підтримав та
просить суд задовольнити їх повністю.

Відповідач визнав позовні вимоги лише
в частині внесення змін до п. 4.1.
договору у виді встановлення орендної
плати за користування земельною
ділянкою в розмірі 3% від її
нормативно-грошової оцінки без
зазначення дати, з якої ці зміни
набирають чинності.

Заслухавши доводи та пояснення
представників сторін, суд вважає, що
позовні вимоги підлягають до
часткового задоволення, виходячи з
наступного.

У відповідності до ст. 33 ГПК
України кожна сторона повинна довести
ті обставини, на які вона посилається
як на підставу своїх вимог та
заперечень.

24.11.2005 року Черкаською міською
радою було прийнято рішення № 8-800 (а.с.8)
про надання відповідачу земельної
ділянки в оренду по АДРЕСА_1.

13 січня 2006 року між Черкаською
міською радою та підприємцем ОСОБА_3
було укладено договір оренди землі (а.с.
21), у відповідності до якого позивач
(Орендодавець) на підставі рішення
Черкаської міської ради від 24.11.2005 року
№ 8-800 надав, а відповідач (Орендар)
прийняв у строкове платне користування
земельну ділянку площею 4774 кв. м. по
АДРЕСА_1 під підприємство із
виготовлення заготовок для
сантехнічних систем.

Договір оренди землі від 13.01.2006
зареєстрований в Черкаській
регіональній філії державного
підприємства "Центр державного
земельного кадастру при Держкомземі
України", про що в Державному реєстрі
земель вчинено запис від 23.03.2006 р. за №
49.

Договір між сторонами
виконується. Доказів його розірвання
чи визнання недійсним сторонами у
справу не надано.

Відповідно до п. 4.1. сторонами
врегульовано, що за оренду земельної
ділянки орендар сплачує орендну плату
у грошовій формі. Крім того визначено
розрахунок орендної плати на період
реконструкції та будівництва з 24.11.2005
року по 24.11.2008 року та не пізніше
введення в експлуатацію об'єкта в
розмірі 1% від її грошової оцінки. При
подальшому використанні розмір
орендної плати встановлюється в
розмірі 1% від її грошової оцінки і
становить 4512,00 грн.

Пунктом 4.2. Договору передбачено,
що обчислення розміру орендної плати
за землю здійснюється з урахуванням
індексів інфляції. Розмір грошової
оцінки та орендної плати за земельну
ділянку не є сталим і змінюється в
зв'язку з проведенням її щорічної
індексації та внесенням змін на
підставі вимог діючого законодавства.
В таких випадках розмір грошової
оцінки земельної ділянки та розмір
щорічної орендної плати
змінюватиметься без внесення змін та
доповнень до цього договору.

Згідно з п. 4.3. Договору орендна
плата вноситься орендарем щомісячно на
р/р 0002 код 13050200 в Управлінні
Державного казначейства в Черкаській
області МФО 854018 ОКПО 22809222.

Відповідно до п. 4.5. Договору умови
цього договору про розмір орендної
плати можуть переглядатися також у
випадках і з моменту:

- зміни цільового призначення та (або)
функціонального використання
земельної ділянки або її частини;

- зміни розміру земельного податку;

- погіршення стану орендованої
земельної ділянки не з вини Орендаря;

- невиконання Орендодавцем обов'язків
щодо повідомлення Орендаря про права
третіх осіб на орендовану земельну
ділянку, якщо це спричинило перешкоди в
користуванні орендованою земельною
ділянкою;

- будь-якої зміни розміру орендної
плати, крім випадків передбачених п. 4.2.
цього договору;

- в інших випадках, передбачених
законодавчими актами України.

В таких випадках у встановленому
порядку вносяться зміни до цього
договору.

Доказів визнання недійсним
договору оренди землі від 13.01.2006 року
сторонами суду не подано.

У відповідності до частини 1
статті 15 Закону України "Про оренду
землі" істотними умовами договору
оренди землі є: об'єкт оренди (місце
розташування та розмір земельної
ділянки); строк дії договору оренди;
орендна плата із зазначенням її
розміру, індексації, форм платежу,
строків, порядку її внесення і
перегляду та відповідальності за її
несплату; умови використання та
цільове призначення земельної ділянки,
яка передається в оренду; умови
збереження стану об'єкта оренди; умови
і строки передачі земельної ділянки
орендарю; умови повернення земельної
ділянки орендодавцеві; існуючі
обмеження (обтяження) щодо
використання земельної ділянки;
визначення сторони, яка несе ризик
випадкового пошкодження або знищення
об'єкта оренди чи його частини;
відповідальність сторін; умови
передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки.

Згідно з ч.2 ст. 21 Закону України
"Про оренду землі" розмір, форма і
строки внесення орендної плати за
землю встановлюються за згодою сторін
у договорі оренди, крім строків
внесення орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності, які встановлюються
відповідно до Податкового кодексу
України.

Відповідно до ст. 288.5 та 288.5.1.
Податкового кодексу України розмір
орендної плати встановлюється у
договорі оренди, але річна сума платежу
не може бути меншою 3 відсотків
нормативної грошової оцінки.

13 травня 2010 р. з метою приведення
розміру орендної плати у відповідність
до вимог чинного законодавства у
зв'язку з внесенням змін до Закону
України "Про оренду землі", Черкаською
міською радою було прийнято рішення
№5-657 "Про плату за оренду землі", згідно
з яким ставка орендної плати була
встановлена в розмірі 3% від
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки (додаток до рішення).

Рішенням Черкаської міської ради
від 13.05.2010 № 5-656 «Про затвердження
показників грошової оцінки земель м.
Черкаси» були змінені показники
грошової оцінки земель в м. Черкаси,
зокрема базова вартість одного
квадратного метра земельної ділянки
земель в м. Черкаси була встановлена в
розмірі 127,28 грн. Рішення набрало
законної сили з 17.05.2011 року з прийняттям
ухвали Київським апеляційним
адміністративним судом від 17.05.2011 р. у
справі № 2-а-791/11/2316.

Відповідно до довідки з
інформацією щодо нормативної грошової
оцінки земельних ділянок від 28.09.2012
року 01-09/6487 (а.с. 15), грошова оцінка
ділянки, якою користується відповідач,
становить 1 255 848,44 грн. (із розрахунку --
263,06 грн. /за кв.м. х 4 774 кв.м.).

Частиною 2 ст. 18 Закону України
«Про оцінку земель» встановлено, що
нормативна грошова оцінка земельних
ділянок проводиться: розташованих у
межах населених пунктів незалежно від
їх цільового призначення - не рідше ніж
один раз на 5 - 7 років; розташованих за
межами населених пунктів земельних
ділянок сільськогосподарського
призначення - не рідше ніж один раз на 5-7
років, а несільськогосподарського
призначення - не рідше ніж один раз на 7 -
10 років. Приписами ст. 23 вказаного
Закону встановлено, що технічна
документація з грошової оцінки
земельних ділянок у межах населених
пунктів затверджується відповідною
сільською, селищною, міською радою.

Відповідно до ч. 2 ст. 20 Закону
України «Про оцінку земель» дані про
нормативну оцінку окремої земельної
ділянки оформляються як витяг з
технічної документації грошової
оцінки земель.

Сторони у договорі від 13.01.2006 року
погодили у пункті 4.2, що обчислення
розміру орендної плати на землю
здійснюється з урахуванням індексів
інфляції. Розмір грошової оцінки та
орендної плати не є сталим і змінюється
в зв'язку з проведенням її щорічної
індексації та внесенням змін на
підставі вимог діючого законодавства.
В таких випадках розмір грошової
оцінки земельної ділянки та розмір
щорічної орендної плати
змінюватиметься без змін та доповнень,
до цього договору.

Частиною 1 ст. 59 Закону України
«Про місцеве самоврядування в Україні»
визначено, що рада в межах своїх
повноважень приймає нормативні та інші
акти у формі рішень. Відповідно до
частини першої статті 79 цього ж Закону,
акти ради, прийняті в межах наданих їм
повноважень, є обов'язковими для
виконання всіма розташованими на
відповідній території органами
виконавчої влади, об'єднаннями
громадян, підприємствами, установами
та організаціями, посадовими особами, а
також громадянами, які постійно
проживають на відповідній території.

Відносини між сторонами
врегульовані договором оренди землі
від 13.01.2006 року. Зобов'язання між
сторонами повинні виконуватися
належним чином та у відповідності до
умов договору. Одностороння відмова
від виконання договору не
допускається.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 651
Цивільного кодексу України (далі - ЦК
України) зміна або розірвання договору
допускається лише за згодою сторін,
якщо інше не встановлено договором або
законом; договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом.

Оскільки умови договору про
розмір нормативної грошової оцінки
земельної ділянки та річної орендної
плати за користування земельною
ділянкою є істотними, то позивач має
право наполягати на внесенні змін до
цих умов договору в зв'язку із
внесенням змін до чинного
законодавства з приводу вихідних даних
для обрахунку розміру орендної плати
за землю.

Таким чином, до договору між
сторонами підлягають внесенню зміни
щодо встановлення нової нормативної
грошової оцінки земельної ділянки в
сумі 1255848,44 грн., як істотної умови
договору. Заперечень проти зміни п. 2.4.
договору у відповідача немає.

Згідно з постановою Пленуму
Вищого господарського суду України від
17.05.2011 №6 «Про деякі питання практики
розгляду справ, що виникають із
земельних відносин» розмір орендної
плати за землю визначається сторонами
у договорі, в тому числі може
визначатися шляхом встановлення
відсоткового відношення до
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки, що відповідає чинному
законодавству України, зокрема,
приписам частини першої статті 15,
статті 21 Закону України "Про оренду
землі".

Статтею 30 Закону України "Про
оренду землі" передбачено, що зміна
умов договору оренди землі
здійснюється за взаємною згодою
сторін. У разі недосягнення згоди щодо
зміни умов договору оренди землі спір
вирішується в судовому порядку.
Оскільки орендна плата за земельні
ділянки державної та комунальної
власності є регульованою ціною, то
законодавча зміна граничного розміру
цієї плати може бути підставою для
перегляду розміру орендної плати,
встановленої умовами договору.

Суд погоджується із доводами
позивача в частині того, що надсилання
відповідачеві пропозицій щодо
внесення змін до договору оренди є
правом, а не обов'язком позивача і
обов'язкове досудове врегулювання
спору у даній категорії справ не
вимагається згідно вимог ГПК України.

Тому недотримання позивачем
вимог частини другої статті 188 ГК
України щодо надсилання іншій стороні
пропозицій про зміну умов договору не
позбавляє його права звернутися до
господарського суду з позовом про
зміну умов договору.

Отже, нормами чинного
законодавства передбачена можливість
зміни умов договору за рішенням суду на
вимогу однієї із сторін у випадках,
встановлених договором або законом.
Оскільки сторонами в договорі оренди
передбачена можливість збільшення
розміру орендної плати (пункт 4.2.
договору), а орендна плата за земельні
ділянки державної або комунальної
власності є регульованою, тому
законодавча зміна граничного розміру
цієї плати є підставою для перегляду
розміру орендної плати, встановленої
умовами договору.

Однак позивач просить внести
зміни до умов договору із вказівкою
розміру річної орендної плати за вже
минулі річні періоди з 17.05.2011 року ( в
розмірі 4% від нормативної грошової
оцінки), з 13.09.2011 року, з 01.01.2012 року, з
01.01.2013 року та з 01.04.2014 року ( в розмірі
3%).

Відповідач не заперечує проти
встановлення у договорі 3% розміру
річної орендної плати, однак заперечив
проти внесення змін до договору, які
стосуються 2011-2013 років, оскільки
вважає, що тим самим дія змін до
договору буде поширена на минулі
періоди, що суперечить законодавству
та порушить права відповідача.

Оскільки у відповідності до ч. 3
ст. 653 ЦК України якщо договір
змінюється або розривається у судовому
порядку, то зобов'язання змінюється або
припиняється з моменту набрання
рішенням суду про зміну або розірвання
договору законної сили, суд вважає, що
внесення змін до договору оренди землі
між сторонам з приводу розміру річної
орендної плати за вже минулі періоди
2011-2013 років є не можливим. При цьому
суд виходить з такого:

- згідно п. 4.1. договору оренди
землі з листопада 2008 року і по даний
час, а також і до часу набрання судовим
рішенням законної сили щодо внесення
змін до цього пункту, розмір річної
орендної плати для відповідача складає
1% від її нормативної грошової оцінки.

- оскільки запропоновані зміни до
договору стосуються встановлення
іншого розміру річної орендної плати
за вже минулі періоди 2011-2013 років, то
при задоволенні позову виникне
ситуація, що для одного і того же
періоду у договорі оренди будуть
встановлені два види розміру річної
орендної плати -- 1% ( по діючому
договору з 2008 року по сьогоднішній
день) та 3% ( по внесених змінах для
періоду 2011 року по 2013-2014 рік, тобто за
частину того ж самого періоду), що є
неприпустимим.

Таким чином, до п. 4.1. договору в
частині встановлення нового розміру
орендної плати можуть бути внесені
зміни лише про про 3% від нормативної
грошової оцінки земельної ділянки, з
умовою набрання чинності цих змін
тільки з моменту набрання судовим
рішенням законної сили.

Даний розмір орендної плати
відповідає чинним змінам у
законодавстві та рішенням Черкаської
міської ради, які позивачем надані у
справу.

Щодо запропонованих змін до п. 4.2.
договору оренди землі між сторонами то
суд вважає, що чинна редакція цього
пункту у договорі і без змін до цього
пункту дозволяє обчислювати розмір
грошової оцінки та орендної плати за
земельну ділянку з урахуванням її
цільового призначення,
функціонального використання та
коефіцієнтів індексації, визначених
законодавством та будь-яких змін
розмірів орендної плати та нормативної
грошової оцінки, що діють в м. Черкаси.
З тексту договору вбачається, що даний
пункт містить нині чинну умову про те,
що розмір грошової оцінки не є сталим і
змінюється з урахуванням змін у
чинному законодавстві, тобто в тому
числі і щодо порядку обрахунку цих
показників.

Позивач не вказав суду норму
чинного законодавства, чи обов'язкову
до врахування сторонами обставину, яка
б вимагала внесення змін до п. 4.2.
договору оренди між сторонами саме у
редакції, запропонованій позивачем.

В частині внесення змін до
договору щодо правильного визначення
назви орендаря у виді "фізичної
особи-підприємця" замість "приватного
підприємця", то суд вважає, що позивач
не довів вимогу законодавства для
внесення таких змін. Вказана у договорі
організаційна форма здійснення
фізичною особою підприємницької
діяльності у виді "приватного
підприємця" не має принципового
значення, оскільки прямо не заборонена
до використання цього позначення у
документації, стосунках між сторонами
та при оподаткуванні, а тому не
потребує внесення змін через рішення
суду.

На підставі викладеного, позовні
вимоги підлягають до задоволення лише
в частині внесення змін до п. 2.4. щодо
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки та щодо внесення змін в п. 4.1. до
договору оренди між сторонами щодо
встановлення річного розміру орендної
плати за земельну ділянку, якою
користується відповідач у розмірі 3%
від її нормативної оцінки лише з дати
набрання рішенням законної сили про
внесення цієї зміни.

В решті вимог у задоволенні
позову слід відмовити повністю.

На підставі ст. 49 ГПК України, при
частковому задоволенні позову судові
витрати суд покладає на сторони
порівну, а тому з відповідача на
користь позивача слід стягнути лише
609,00 грн. на відшкодування судового
збору.

Керуючись ст. 49,82-85 ГПК України, -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Внести зміни до договору
оренди землі від 13 січня 2006 року,
укладеного між Черкаською міською
радою та приватним підприємцем ОСОБА_3
Геннадієвичем, який зареєстрований у
Черкаській регіональній філії ДП
"Центр ДЗК при держкомземі України" 23
березня 2006 року за № 49, а саме:

Пункт 2.4 договору викласти в
наступній редакції:

"Нормативна грошова оцінка
земельної ділянки становить:

- 1 255 848,44 (один мільйон двісті п'ятдесят
п'ять тисяч вісімсот сорок вісім ) грн. 44
коп. - землі промисловості".

Пункт 4.1. договору викласти в
наступній редакції:

"Річна орендна плата за
користування земельною ділянкою по
АДРЕСА_1 встановлюється в розмірі 3% від
її нормативної грошової оцінки, що
становить 37 675,00 ( тридцять сім тисяч
шістсот сімдесят п'ять ) грн. - землі
промисловості, з моменту набрання
судовим рішенням у справі № 925/1386/14
законної сили".

В решті вимог у задоволенні
позову відмовити повністю.

3. Стягнути з фізичної
особи-суб"єкта підприємницької
діяльності ОСОБА_3 (ідентифікаційний
номер НОМЕР_1, АДРЕСА_2) на користь
Черкаської міської ради,
ідентифікаційний код 25212542, м. Черкаси,
вул. Б. Вишневецького, 36 - 609,00 грн. на
відшкодування судового збору.

Наказ видати.

Рішення може бути оскаржено до
Київського апеляційного
господарського суду протягом 10 днів.

Суддя
Н.М. Спаських