ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.09.14р. Справа № 904/2081/13

За позовом: Дніпродзержинської міської
ради Дніпропетровської області,
м. Дніпродзержинськ

До: Товариства з обмеженою
відповідальністю «Реал Бізнес 2004», м.
Дніпродзержинськ

Про: внесення змін до договору оренди
земельної ділянки

Суддя Васильєв
О.Ю.

ПРЕДСТАВНИКИ:

Від позивача: Єрмоленко М.М. ( дов.
№01-14/4606 вих. від 15.07.14р.);

Від відповідача: Мартюшев Д.М.
(директор, протокол №1 від 15.01.10р.).

СУТЬ СПОРУ:

Дніпродзержинська міська рада (
позивач ) з урахуванням уточнень
позовних вимог (а.с.116-117) звернулась до
ТОВ «Реал Бізнес 2004» ( відповідач ) з
позовом про внесення змін до п.2.3, п.4.1
договору оренди земельної ділянки від
12.10.2010р. № 11530 ( укладеного між
Дніпродзержинською міською радою та
ТОВ «Реал Бізнес 2004») шляхом викладення
п.2.3 договору в наступній редакції : « п.
2.3. Нормативна грошова оцінка
земельної ділянки станом на 06.08.2014р.
становить 451 022, 58 грн.» та п. 4.1 в
наступній редакції : « п.4.1 Орендна
плата вноситься «Орендарем» виключно у
грошовій формі на рахунок місцевого
бюджету у розмірі 13 530, 68 грн/рік без ПДВ,
яка визначається відповідно ст. 288
Податкового кодексу України». Позовні
вимоги обґрунтовані посиланням на
зміну законодавства, що регламентує
порядок та розмір орендної плати за
землю, а саме набранням чинності з
01.01.2011р. Податкового кодексу України.

ТОВ «Реал Бізнес 2004» (відповідач)
проти задоволення позовних вимог
заперечував з наступних підстав:
позивачем не надано доказів
направлення на адресу відповідача
пропозиції щодо зміни договору оренди
земельної ділянки від 12.10.10р.; позовна
заява не містить підпису міського
голови - Сафронова С.О., а тому
господарський суд повинен залишити
вищезазначену позовну заяву без
розгляду; договором оренди земельної
ділянки не передбачена така підстава
для перегляду орендної плати за землю,
як зміна (чи встановлення) грошової
оцінки; договір оренди земельної
ділянки не зареєстрований в Управлінні
Держкомзему у м. Дніпродзержинську,
оскільки договір оренди земельної
ділянки не має державної реєстрації,
він не має юридичної сили, тобто права
та обов'язки , до встановлення яких
прагнули учасники такого правочину ,
можуть виникнути тільки після
виконання вимог закону про його
державну реєстрацію. Позивач
безпідставно заявив позовні вимоги
про зобов'язання відповідача
здійснити державну реєстрацію
правочину (договору оренди земельної
ділянки) , оскільки це суперечить
загальним засадам цивільного
законодавства - свободі договору (ст.3
ЦК України).

Одночасно відповідач звернувся
до суду з клопотанням про зупинення
провадження у справі №904/2081/13 до часу
розгляду Заводським районним судом м.
Дніпродзержинська адміністративної
справи №208/3199/13 за позовом ТОВ «Реал
Бізнес 2004» до Дніпродзержинської
міської ради про визнання рішення
Дніпродзержинської міської ради від
15.12.10р. №07-02/VI - не чинним; та до часу
розгляду Дніпропетровським окружним
адміністративним судом
адміністративної справи №804/6014/13-а за
адміністративним позовом ТОВ «Реал
Бізнес 2004» до відділу Держземагенства
у м. Дніпродзержинськ про визнання
витягу з технічної документації про
нормативну грошову оцінку земельної
ділянки від 03.11.2011р. №7311 , який був
наданий Управлінням Держкомзему у
м.
Дніпродзержинськ, протиправним та його
скасування. Клопотання обґрунтоване
посиланням на неможливість розгляду
господарським судом Дніпропетровської
області справи №904/2081/13 до часу
набрання чинності рішенням у
пов'язаних справах №208/3199/13 та
№804/6014/13-а. Представник позивача у
судовому засіданні 16.05.13р. заперечував
проти задоволення вищезазначеного
клопотання відповідача.

Ухвалою суду від 16.05.13р. було
зупинено провадження у справі
№904/2081/13 до часу набрання чинності
рішенням у адміністративній справі
№208/3199/13, що розглядається Заводським
районним судом м.
Дніпродзержинська, та до часу набрання
чинності рішенням у адміністративній
справі №804/6014/13-а, що розглядається
Дніпропетровським окружним
адміністративним судом; та зобов'язано
сторін повідомити суд про усунення
обставин, що зумовили зупинення
провадження у справі.

Як вбачається з наданих
сторонами доказів: ухвалою
Заводського районного суду м.
Дніпродзержинська від 24.10.13р. у
адміністративній справі №208/3199/13
залишено без розгляду
адміністративний позов ТОВ «Реал
Бізнес 2004» до Дніпродзержинської
міської ради про визнання рішення не
чинним. Також ухвалою
Дніпропетровського окружного
адміністративного суду від 26.06.13р.
(залишеною без змін ухвалою ДААС від
03.12.13р.) у справі №804/6014/13-а залишено
без розгляду адміністративний позов
ТОВ «Реал Бізнес 2004» до Відділу
Держземагенства у м. Дніпродзержинськ
Дніпропетровської області про
зобов'язання вчинити певні дії. У
зв'язку з чим ухвалою суду від 28.07.14р.
поновлено з 07.08.14р. провадження у
справі №904/2081/13 та розгляд справи було
призначено на 07.08.14р.

Під час судових засідань 07.08.14р. та
04.09.14р. позивач наполягав на
задоволенні його уточних позовних
вимог, а відповідач просив в задоволені
позову відмовити та надав доповнення
до відзиву на позов (а.с.114), в яких
звертав увагу суду на те, що договір
оренди земельної ділянки не має
державної реєстрації, а тому він не має
юридичної сили , тобто права та
обов'язки , до установлення яких
прагнули учасники такого правочину,
можуть виникнути тільки після
виконання вимог закону про його
державну реєстрацію.

По справі було оголошено перерву
з 07.08.14р. по 04.09.14р.

Заслухавши пояснення представників
сторін, дослідивши матеріали справи,
господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

12.10.2010р. між Дніпродзержинською
міською радою (орендодавець) та ТОВ
«Реал Бізнес 2004» (орендар) укладено
договір оренди земельної ділянки № 11530
, згідно з умовами якого орендодавець
надав, а орендар приймав у строкове (до
30.08.20р.), платне користування земельну
ділянку несільськогосподарського
призначення, що знаходиться за
адресою: вул. Кірова, 18-Б/5-А, м.
Дніпродзержинськ. Підставою для
надання земельної ділянки в оренду є
рішення Дніпродзержинської міської
ради від 30.08.2010 № 1019-54/V ( п.1.2 договору).

Пунктами 2.1, 2.2 договору
передбачено, що в оренду передається
земельна ділянка загальною площею 0,1751
га для розміщення промислового
корпусу; цільове використання
земельної ділянки за українським
класифікатором : землі підприємств
іншої промисловості (1.10.5.). Відповідно
до п.2.3 договору нормативна грошова
оцінка земельної ділянки станом на
26.07.2010 становить 254 402,79 грн.

Однією із істотних умов цього
договору є обов'язок орендаря (
відповідача ) сплачувати на користь
орендодавця ( позивача ) плату за
користування земельною ділянкою в
сумі 10 176,12 грн./ рік без ПДВ,
що становить 848,01 грн/міс. без ПДВ (п.4.1.
договору). Орендна плата сплачується за
базовий податковий (звітний) період,
який дорівнює календарному місяцю,
щомісячно протягом 30 календарних днів,
наступних за останнім календарним днем
звітного (податкового) періоду; з дати
реєстрації цього договору орендар
сплачує орендну плату, зазначену в п.4.1
цього договору.( п.4.3. договору).

Розрахунок орендної плати було
здійснено відповідно до вимог Закону
України «Про оренду землі» в редакції
станом на той час. Відповідно до
вказаного Закону орендна плата за
користування земельними ділянками ,
які знаходяться в державній чи
комунальній власності, не може бути
менша ніж розмір земельного податку,
який встановлений Законом України
«Про плату за землю». Пунктом 4.4.
договору передбачено, що розмір
орендної плати переглядається у
випадках і з моменту: зміни умов
господарювання, передбачених
договором; зміни розмірів ставки
земельного податку, підвищення цін і
тарифів, зміни коефіцієнтів
індексації, визначених законодавством;
погіршення стану орендованої
земельної ділянки не з вини орендаря,
що підтверджено документами; в інших
випадках, передбачених законодавчими
актами України ( а.с. 9-10).

З 01.01.2011 року набув чинності
Податковий кодекс України. Статтею 288
Податкового кодексу України
встановлено, що підставою для
нарахування орендної плати за земельну
ділянку є договір оренди такої
земельної ділянки. Згідно з пунктом
288.4., підпунктами 288.5.1., 288.5.2. пункту 288.5.
статті 288 Податкового кодексу України
розмір та умови внесення орендної
плати встановлюються у договорі оренди
між орендодавцем (власником) і
орендарем. Розмір орендної плати
встановлюється у договорі оренди, але
річна сума платежу не може бути меншою:
для земель сільськогосподарського
призначення - розміру земельного
податку, що встановлюється цим
розділом, для інших категорій земель -
трикратного розміру земельного
податку, що встановлюється цим
розділом, та не може перевищувати: а)
для земельних ділянок, наданих для
розміщення, будівництва,
обслуговування та експлуатації
об'єктів енергетики, які виробляють
електричну енергію з відновлюваних
джерел енергії, включаючи технологічну
інфраструктуру таких об'єктів
(виробничі приміщення, бази,
розподільчі пункти (пристрої),
електричні підстанції, електричні
мережі), - 3 відсотки нормативної
грошової оцінки; б) для земельних
ділянок, які перебувають у державній
або комунальній власності та надані
для будівництва та/або експлуатації
аеродромів - чотирикратний розмір
земельного податку, що встановлюється
цим розділом; в) для інших земельних
ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків
нормативної грошової оцінки.

Законом України «Про внесення змін
до деяких законодавчих актів України у
зв'язку з прийняттям Податкового
кодексу України» від 02.12.2010р. № 2756-VI,
який набрав чинності з дня набрання
чинності Податковим кодексом України,
до частини другої ст. 21 Закону України
«Про оренду землі» внесені зміни, в
силу яких розмір, форма і строки
внесення орендної плати за землю
встановлюються за згодою сторін у
договорі оренди (крім строків внесення
орендної плати за земельні ділянки
державної та комунальної власності,
які встановлюються відповідно до
Податкового кодексу України).

Таким чином, Податковий кодекс
України встановлює не конкретний
розмір орендної плати за землю, який
має бути зазначений у договорі оренди,
а лише порядок її визначення та
граничні розміри орендної плати.

Приписами ст. 144 Конституції України
передбачено, що органи місцевого
самоврядування в межах повноважень,
визначених законом, приймають рішення,
які є обов'язковими до виконання на
відповідній території. У разі
прийняття відповідним органом рішення
про внесення змін щодо ставок орендної
плати за користування земельними
ділянками, такі обставини можуть бути
не взяті судом до уваги лише у разі
скасування такого рішення органу
місцевого самоврядування у
встановленому законом порядку (п. 2.19
постанови пленуму Вищого
господарського суду України від
17.05.2011р. № 6 «Про деякі питання практики
розгляду справ у спорах, що виникають
із земельних відносин» з подальшими
змінами).

На підставі вищезазначених
приписів Податкового кодексу України
Дніпродзержинська міська рада 15.12.2010р.
прийняла рішення № 07-02/VI «Про
затвердження нормативно грошової
оцінки земель міста Дніпродзержинськ
», в якому ( поміж-іншим ) затверджено
технічну документацію з нормативної
грошової оцінки земель міста
Дніпродзержинськ із застосуванням
базової вартості 1 кв.м в розмірі 202,37
грн. та введено в дію з 01.07.2011р. Пунктом
3.1. цього рішення передбачена
необхідність одержання
землекористувачами в Управлінні
Дежкомзему у м. Дніпродзержинську
Дніпропетровської області довідок про
визначення нормативної грошової
оцінки земельних ділянок , які
знаходяться в їх користуванні
(власності) та надання їх до
Управління земельних відносин
міської ради для підготовки
документів щодо перегляду річної
орендної плати в чинних договорах
оренди земельних ділянок. (а.с.17).
Рішенням Дніпродзержинської міської
ради від 12.07.13р. № 842-38/VI затверджено
технічну документацію з нормативно
грошової оцінки земель м.
Дніпродзержинська із застосуванням
базової вартості 1 кв.м. в розмірі 199,64
грн. та введено її в дію з 01.01.14 р. ( а.с.118 )
.Це рішення було офіційно оприлюднено
в інформаційно-аналітичному
щотижневику Дніпродзержинської
міської ради «Відомості» - 13.07.14р.
(а.с.119).

Відповідно до витягу № 1/04-2750 від
15.08.14 р. з технічної документації про
нормативну грошову оцінку земельної
ділянки ( наданого Відділом
Держземагенства у м.
Дніпродзержинську Дніпропетровської
області ) станом на 15.08.14р. нормативна
грошова оцінка земельної ділянки,
яку займає відповідач за договором
оренди земельної ділянки від 12.10.10р.,
становить 451 022.58 грн. ( а.с. 127)

Позивач вважає, що прийняття нового
законодавства, яким внесено зміни щодо
розміру орендної плати за земельні
ділянки, які перебувають у державній
або комунальній власності та
наявність відповідного рішення
Дніпродзержинської міської ради є
підставою для внесення змін до
договору оренди земельної ділянки від
12.10.10р.

Відносини, пов'язані з орендою землі,
регулюються Земельним, Податковим та
Цивільним кодексами України, іншими
законами України та
нормативно-правовими актами,
прийнятими відповідно до них, а також
договором оренди землі. Сторони в
договорі не можуть відступити від
положень актів цивільного
законодавства, якщо в цих актах прямо
зазначено про це, а також у разі, якщо
обов'язковість для сторін положень
актів цивільного законодавства
випливає з їх змісту або із суті
відносин між сторонами (ст. 6 Цивільного
кодексу України).Відповідно до змісту
статей 759 та 762 Цивільного кодексу
України, законом можуть бути
передбачені особливості укладання та
виконання договору найму (оренди), і
договором або законом може бути
встановлено періодичний перегляд,
зміну (індексацію) розміру плати за
користування майном . Відповідно до ст.
21 Закону України «Про оренду землі»
розмір, форма і строки внесення
орендної плати за землю встановлюються
за згодою сторін у договорі оренди
(крім строків внесення орендної плати
за земельні ділянки державної та
комунальної власності, які
встановлюються відповідно до
Податкового кодексу України. Згідно ст.
15 Закону України «Про оренду землі»
орендна плата із зазначенням її
розміру, індексації, форм платежу,
строків, порядку її внесення і
перегляду та відповідальності за її
несплату є однією із суттєвих умов
договору оренди.

Зміна умов договору оренди
здійснюється у письмовій формі за
взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору спір розглядається у судовому
порядку (ст. 30 Закону України «Про
оренду землі»). Відповідно до ст. 654
Цивільного кодексу України зміна умов
договору вчинюється в такій самій
формі, що й договір, що змінюється, якщо
інше не встановлено договором, законом
чи не випливає із звичаїв ділового
обороту. Згідно до частини другої
статті 651 Цивільного кодексу України
договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом.

Частиною 3 ст. 653 Цивільного кодексу
України передбачено, що у разі зміни
або розірвання договору зобов'язання
змінюється або припиняється з моменту
досягнення домовленості про зміну або
розірвання договору, якщо інше не
встановлено договором чи не обумовлено
характером його зміни. Якщо договір
змінюється або розривається у судовому
порядку, зобов'язання змінюється або
припиняється з моменту набрання
рішенням суду про зміну або розірвання
договору законної сили.

Враховуючи, що має місце зміна
законодавства щодо визначення розміру
орендної плати за користування
земельними ділянками та прийняття
рішення Дніпродзержинської міської
ради №842-38 VI від 12.07.13р. , суд вважає
обґрунтованими та правомірними
твердження позивача про необхідність
приведення договору у відповідність до
вимог ст.288 Податкового кодексу України
.

Одночасно слід враховувати наступне : у
відповідності до статті 13 Закону
України «Про оренду землі» договір
оренди землі - це договір, за яким
орендодавець зобов'язаний за плату
передати орендареві земельну ділянку у
володіння і користування на певний
строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства.

Згідно п. 1 ст. 210 Цивільного кодексу
України правочин підлягає державній
реєстрації лише у випадках,
встановлених законом. Такий правочин є
вчиненим з момент його державної
реєстрації.

За приписами статей 18 Закону України
«Про оренду землі» укладений договір
оренди землі підлягає державній
реєстрації та набирає чинності після
його державної реєстрації.

Пунктом 3.3. рішення
Дніпродзержинської міської ради від
30.08.2010 р. № 1019-54/V міська рада зобов'язала
землекористувачів звернутися до
відповідного органу для здійснення
державної реєстрації договору оренди
земельної ділянки відповідно до вимог
чинного законодавства.

Договір оренди земельної ділянки
несільськогосподарського призначення
№ 11530 від 12.10.2010 р. , укладений між
Дніпродзержинською міською радою та
ТОВ «Реал Бізнес 2004», не є
зареєстрованим в Управлінні
Держкомзему у м. Дніпродзержинськ (
договір оренди не містить відмітки про
його державну реєстрацію в Книзі
записів державної реєстрації
договорів оренди землі ). Отже,
державна реєстрація вказаного
договору оренди землі в установленому
порядку не проведена, що також
підтверджується поясненнями обох
сторін.

За правилами частини 3 статті 640
Цивільного кодексу України договір,
який підлягає нотаріальному
посвідченню або державній реєстрації,
є укладеним з моменту його
нотаріального посвідчення або
державної реєстрації, а в разі
необхідності і нотаріального
посвідчення, і державної реєстрації - з
моменту державної реєстрації.

Положеннями пункту 8 постанови Пленуму
Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009
року «Про судову практику розгляду
цивільних справ про визнання
правочинів недійсними» встановлено, що
згідно із статтями 210 та 640 ЦК не є
вчиненим також правочин у разі
нездійснення його державної
реєстрації, якщо правочин підлягає
такій реєстрації.

Відповідно абзацу 4 п. 2.6. Постанови
Пленуму Вищого господарського суду
України від 29.05.2013 року № 11 «Про деякі
питання визнання правочиніі
(господарських договорів) недійсними»
не вважаються вчиненим правочин (
укладеним господарський договір ), за
яким не здійснено державну реєстрацію,
коли для його вчинення така реєстрація
необхідна, оскільки за її відсутності,
договір в будь-якому разі не вважається
укладеним.

Оскільки договір оренди землі № 11530 від
12.10.2010 р. зазначений у позові, не має
державної реєстрації, він не має
юридичної сили, тобто є неукладеним.

Зміна умов договору оренди
здійснюється у письмовій формі за
взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору спір розглядається у судовому
порядку (ст. 30 Закону України «Про
оренду землі»).

Договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом; а також у разі
істотної зміни обставин, якими сторони
керувалися при укладенні договору (ст.
652 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ст. 654 Цивільного кодексу
України зміна умов договору вчинюється
в такій самій формі, що й договір, що
змінюється, якщо інше не встановлено
договором, законом чи не випливає із
звичаїв ділового обороту.

Наведені приписи чинного
законодавства передбачають можливість
внесення змін до умов договору оренди,
який є укладеним.

Враховуючи наведене, та приймаючи до
уваги те, що договір оренди землі № 11530
від 12.10.2010 р. , не має юридичної сили, суд
приходить до висновку , що відсутні
підстави для внесення до нього
відповідних змін; а тому в задоволенні
уточнених позовних вимог слід
відмовити.

На підставі вищевикладеного,
керуючись вимогами ст.ст.210, 640, 652, 654,
651,653 ЦК України; ст.ст. 33, 49, 82 -85 ГПК
України , господарський суд ,-

ВИРІШИВ :

В задоволенні позовних вимог
відмовити у повному обсязі, судові
витрати по справі покласти на позивача.

Суддя
Васильєв О.Ю.

04.09.14р.