ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"09" вересня 2014 р.
Справа № 922/1915/14

Колегія суддів у складі: головуючий
суддя Істоміна О.А., суддя Барбашова
С.В., суддя Білецька А.М.

при секретарі Полубояриній Н.В.

за участю представників:

позивача - Баглікова В.С. дов. №
08-11/2667/2-14 від 04.08.2014 року

відповідача - ОСОБА_2, дов. № 1174 від
18.06.2014 р.

ОСОБА_3 (особисто)

розглянувши у відкритому судовому
засіданні у приміщенні Харківського
апеляційного господарського суду
апеляційну Фізичної особи-підприємця
ОСОБА_3, м. Харків (вх. №1816 Х/3) на рішення
господарського суду Харківської
області від 23.06.14 у справі № 922/1915/14

за позовом Харківської міської ради,
м. Харків

до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3, м.
Харків

про внесення змін до договору

ВСТАНОВИЛА:

Позивач, Харківська міська рада,
звернувся до господарського суду
Харківської області з позовною заявою
до відповідача - Фізичної особи -
підприємця ОСОБА_3, в якій просив суд
внести зміни до договору оренди від
30.07.2004 р. №7925/04, укладений між позивачем
та відповідачем, шляхом визнання
укладеною додаткової угоди до
вказаного договору оренди в редакції,
яка викладена у позовній заяві.

Рішенням господарського суду
Харківської області від 23 червня 2014
року по справі № 922/1915/14 (суддя
Светлічний Ю.В.) позов задоволено.
Внесено зміни до договору оренди від
30.07.2004 р. №7925/04 шляхом визнання
укладеною додаткової угоди до
вказаного договору оренди в редакції,
яка викладена позивачем. Стягнуто з
Фізичної особи - підприємця ОСОБА_3
(АДРЕСА_1, код НОМЕР_1) на користь
Харківської міської ради (61002, м. Харків,
м-н Конституції, 7, р/р 2986 ГУДКСУ у
Харківській області, МФО 851011, ) судовий збір у розмірі 1
218,00 грн.

Відповідач з рішенням суду не
погодився, звернувся з апеляційною
скаргою, в якій посилаючись на
порушення судом першої інстанції норм
матеріального та процесуального права,
просить оскаржуване рішення скасувати
та прийняти нове рішення, яким в
задоволенні позову відмовити.

В обґрунтування викладених вимог
відповідач зазначає про відсутність
правових підстав для внесення змін до
договору оренди, посилаючись на те, що
нормами чинного законодавства, зокрема
Законом України «Про оренду землі»,
Законом України «Про оцінку земель»,
Податковим кодексом України не
визначено, що зміна грошової оцінки
землі є підставою для перегляду
орендної плати за землю. При цьому
відповідач вважає, що у відповідності
до ст. 13 Закону України «Про оцінку
земель», нормативна грошова оцінка
земельних ділянок проводиться у разі
визначення розміру орендної плати за
земельні ділянки, а ні у разі перегляду
орендної плати за землю. Крім того, на
думку заявника, Порядок оформлення
договорів оренди землі у м. Харкові,
затверджений рішенням Харківської
міської ради від 29.12.2012 р. № 960/12, на який
посилається позивач та суд в своєму
рішенні, є виключно рішенням органу
місцевого самоврядування, але не
законом.

Ухвалою Харківського апеляційного
господарського суду від 17.07.2014 р. за
клопотанням відповідача розгляд
апеляційної скарги відкладено на 29.07.2014
р.

25.07.2014 р. відповідач надав додаткові
пояснення по справі, в яких зазначив
про відсутність в даному випадку
правових підстав для перегляду розміру
орендної плати в зв'язку зі зміною
нормативної грошової оцінки землі,
тому вважає, що судом першої інстанції
неправильно застосовані норми
матеріального права, що на думку
відповідача, є підставою для
скасування рішення господарського
суду Харківської області від 23.06.2014 р.

Ухвалами Харківського апеляційного
господарського суду від 29.07.2014 р. та від
14.08.2014 р. розгляд справи відкладався.

Позивач відзив на апеляційну скаргу не
надав, в судовому засіданні його
представник з наведеними відповідачем
доводами не погоджується, просить
залишити апеляційну скаргу без
задоволення, оскаржуване рішення - без
змін.

Дослідивши матеріали справи, повторно
розглянувши справу відповідно до вимог
статті 101 Господарського
процесуального кодексу України,
проаналізувавши доводи апеляційної
скарги та відзиву на неї, вислухавши
пояснення представників сторін,
перевіривши повноту встановлення
місцевим господарським судом обставин,
що мають значення для справи та
правильність застосування норм
матеріального і процесуального права,
колегія суддів дійшла висновку, що
апеляційна скарга задоволенню не
підлягає, виходячи з наступного.

Як свідчать матеріали справи, на
підставі рішення Харківської міської
ради від 30.04.2003 р. №107/03 "Про припинення
та надання у користування земельних
ділянок юридичним та фізичним особам
для експлуатації та обслуговування
будівель і споруд" Харківською міською
радою укладено наступний договір
оренди землі: №7925/04 від 30.07.2004 р. із
терміном дії до 01.01.2025 р. Об'єктом оренди
за зазначеним договором є земельна
ділянка, що знаходиться за адресою:
АДРЕСА_2 загальною площею 0,0890 га;
кадастровий номер :07:047:003;
функціональне призначення земельної
ділянки: землі комерційного
використання.

Відповідно до пункту 5 вказаного
договору нормативна грошова оцінка
земельної ділянки на період
будівництва згідно з довідкою № 1257/04
від 10.06.2004р. становить 722560 грн.

Рішенням Харківської міської ради від
03.07.2013р. №1209/13 затверджено технічну
документацію з нормативної грошової
оцінки земель міста Харкова станом на
01.01.2013 р.

Згідно п. 1.1. вказаного рішення
затверджено базову вартість одного
квадратного метра земель міста Харкова
у сумі 291,18 грн., яка отримана на
підставі витрат на освоєння і
облаштування території міста станом на
01.01.2013 та підлягає в подальшому
індексації в порядку, встановленому
законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це
рішення вводиться в дію з моменту
оприлюднення в установленому порядку,
а нормативна грошова оцінка земель
міста Харкова станом на 01.01.2013 р.
застосовується з 01 січня 2014 року.

Попередня вартість 1 кв. м землі у місті
Харкові була визначена станом на 01.01.2007
р. на підставі рішення Харківської
міської ради від 25.12.2007 р. № 335/07 "Про
затвердження технічної документації з
нормативної грошової оцінки земель м.
Харкова станом на 01.01.2007 року", рішень
Харківської міської ради від 27.02.2008
року № 42/08 "Про затвердження "Положення
про впровадження нормативної грошової
оцінки земель м. Харкова станом на
01.01.2007 року" та була введена в дію з
01.03.2008р.

Рішенням Харківської міської ради від
25.09.2013 р. № 1269/13 "Про затвердження
"Порядку впровадження нормативної
грошової оцінки земель міста Харкова
станам на 01.01.2013" (а.с.37, т. 1) встановлено
(п. 2, п. 3), що плата за землю на підставі
даних "Технічної документації з
нормативної грошової оцінки земель
міста Харкова станом на 01.01.2013"
вводиться в дію з 01.01.2014. Зміни до
договорів оренди землі, пов'язані зі
зміною розміру орендної плати,
оформлюються додатковою угодою до
договору оренди землі згідно з
Порядком оформлення договорів оренди
землі у місті Харкові.

Пунктом 5 даного рішення Департамент
земельних відносин Харківської
міської ради зобов'язано попередити
всіх землекористувачів (орендарів)
земельних ділянок, реєстрація яких у
Державному земельному кадастрі не
здійснена, про необхідність приведення
розміру плати за землю відповідно до
вимог чинного законодавства.

Рішенням Харківської міської ради від
29.12.2012р. № 960/12 затверджено Порядок
оформлення договорів оренди землі у
місті Харкові.

Відповідно до пункту 16.4 вказаного
Порядку зміни до договору оренди землі,
пов'язані зі зміною розміру орендної
плати, оформляються додатковою угодою
до договору оренди землі. Розмір
орендної плати, передбачений договором
оренди землі, підлягає перегляду у
випадку, також зміни нормативної
грошової оцінки землі.

Відповідно до витягу про нормативну
грошову оцінку земельної ділянки № 247
від 24.09.2013 року (а.с.27) нормативна
грошова оцінка земельної ділянки
складає 1428601,00 грн.

У відповідності до вищевказаних
положень рішень Харківської міської
ради Департаментом земельних відносин
було також виконано розрахунок розміру
орендної плати за земельну ділянку
комунальної власності станом на 01.01.2013
р.

Різниця в розмірі орендної плати на
рік, що підлягає сплаті Харківській
міській раді за користування
зазначеною земельною ділянкою, згідно
із визначеним у договорі розміром
орендної плати та даних розрахунку
розміру орендної плати згідно із
нормативною грошовою оцінкою землі, що
введена в дію з 01.01.2014 р., становить:
розмір орендної плати на рік за
договором оренди - 34827,36 грн.; розмір
орендної плати на рік згідно
нормативної грошової оцінки земель
міста Харкова станом на 01.01.13 р. - 120 002,48
грн., різниця на рік складає 85 175,12 грн.

На підставі вказаних документів
Департаментом земельних відносин
Харківської міської ради підготовлено
проект додаткової угоди до договору
оренди землі від 25.11.2013 р., який разом з
листами-пропозиціями від 07.12.2013 р. №
1048/0/30-13 та від 07.12.2013 р. № 1068/0/30-13
рекомендованим поштовим відправленням
направлено на адресу відповідача та
отримано останнім (а.с. 28-32).

Відповідно до пункту 36 вказаного
договору оренди землі, зміна умов
договору здійснюється у письмовій
формі за взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору спір розв'язується у судовому
порядку.

З урахуванням наведених обставин
позивач, посилаючись на норми на 13, 144
Конституції України, ст.ст. 12, 93, 125, 126, 189
та п.12 Перехідних положень Земельного
кодексу України, ст.ст. 15, 30 Закону
України "Про оренду землі", ст.ст. 5, 13, 15,
21 Закону України "Про оцінку земель",
ст.ст. 629, 649, 651, 653, 654, 792 ЦК України, ст.ст.
179, 188, 193 ГК України, звернувся до суду із
даним позовом, в якому просив суд
прийняти рішення, яким внести зміни до
договору оренди землі від 30.07.2004р. №
7925/04, шляхом визнання договору про
зміну до вказаного договору оренди
землі укладеним у редакції, викладеній
у позовній заяві.

Беручи до уваги викладені позивачем
обставини, суд першої інстанції
встановив, що розмір орендної плати за
землю, яку сплачує відповідач по
договору оренди землі від 30.07.2004р. №
7925/04 не відповідає положенням пункту
289.1 ст. 289 Податкового кодексу України
та вищезазначеним рішенням міської
ради, а ухилення орендаря від
підписання додаткової угоди до
договору оренди землі завдає значних
збитків територіальній громаді міста
Харкова у вигляді неодержаного доходу
за користування земельною ділянкою
комунальної власності. Таким чином, суд
першої інстанції дійшов висновку, що
для приведення розміру орендної плати
у відповідність з вимогами діючого
законодавства в укладений між
позивачем та відповідачем договір
оренди землі повинні бути внесені
відповідні зміни стосовно розміру
орендної плати та вартості нормативної
грошової оцінки земельної ділянки
шляхом укладання додаткової угоди до
договору оренди землі, як то
передбачено Порядком оформлення
договорів оренди землі у місті Харкові.

Враховуючи вищенаведене, керуючись
ст.ст. 651, 653, 64 Цивільного кодексу
України, ст. 188 Господарського кодексу
України, а також зважаючи на те, що
відповідач ухиляється від укладання
додаткової угоди до договору оренди
землі стосовно зміни розміру орендної
плати, але розмір нормативної грошової
оцінки змінився, а відповідно до цього
і орендна плата, що є однією з істотних
умов договору, суд першої інстанції
визнав позовні вимоги обґрунтованими,
підтвердженими матеріалами справи та
такими, що підлягають задоволенню.

Надаючи в процесі апеляційного
перегляду оцінку обставинам справи з
урахуванням підстав та предмету
позову, колегія суддів погоджується з
висновком господарського суду першої
інстанції про наявність правових
підстав для задоволення позовних
вимог, виходячи з наступного.

Згідно зі статтею 1 Закону України "Про
оренду землі" відносини, пов'язані з
орендою землі, регулюються Земельним
кодексом України, Цивільним кодексом
України, цим Законом, законами
України, іншими нормативно-правовими
актами, прийнятими відповідно до них, а
також договором оренди землі.

За приписами статті 11 Цивільного
кодексу України цивільні права та
обов'язки виникають із дій осіб, що
передбачені актами цивільного
законодавства, а також із дій осіб, що
не передбачені цими актами, але за
аналогією породжують цивільні права та
обов'язки. Підставами виникнення
цивільних прав та обов'язків, зокрема, є
договори та інші правочини.

Згідно з частиною 1 статті 628 вказаного
Кодексу зміст договору становлять
умови (пункти), визначені на розсуд
сторін і погоджені ними, та умови, які є
обов'язковими відповідно до актів
цивільного законодавства.

Відповідно до статей 651, 652 Цивільного
кодексу України зміна договору
допускається лише за згодою сторін,
якщо інше не встановлено договором або
законом. Зокрема, договір може бути
змінено або розірвано за рішенням суду
на вимогу однієї із сторін у разі
істотного порушення договору другою
стороною та в інших випадках,
встановлених договором або законом; а
також у разі істотної зміни обставин,
якими сторони керувалися при укладенні
договору.

Статтею 632 Цивільного кодексу України
передбачено застосування у
встановлених законом випадках цін
(тарифів, ставок тощо), які
встановлюються або регулюються
уповноваженими органами державної
влади або органами місцевого
самоврядування. При цьому зміна ціни
після укладення договору допускається
лише у випадках і на умовах,
встановлених договором або законом.

Статтею 654 Цивільного кодексу України
унормовано, що зміна договору
вчиняється в такій самій формі, що й
договір, який змінюється, якщо інше не
встановлено договором або законом чи
не випливає зі звичаїв ділового
обороту.

Відповідно до статті 2 Закону України
"Про оренду землі" відносини, пов'язані
з орендою землі, регулюються Земельним
кодексом України, Цивільним кодексом
України, цим Законом, законами України,
іншими нормативно-правовими актами,
прийнятими відповідно до них, а також
договором оренди землі.

За приписами статей 126, 206 Земельного
кодексу України використання землі в
Україні є платним, оренда землі
оформляється договором, який
реєструється відповідно до закону.

Як визначено статтею 15 Закону України
"Про оренду землі" однією з істотних
умов договору оренди землі є орендна
плата. За приписами статті 13 Закону
України "Про оренду землі" договір
оренди землі - це договір, за яким
орендодавець зобов'язаний за плату
передати орендареві земельну ділянку у
володіння і користування на певний
строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства.

Згідно зі статтею 21 Закону України "Про
оренду землі", орендна плата за землю -
це платіж, який орендар вносить
орендодавцеві за користування
земельною ділянкою. Розмір, форма і
строки внесення орендної плати за
землю встановлюються за згодою сторін
у договорі оренди (крім строків
внесення орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності, які встановлюються
відповідно до Податкового кодексу
України).

Законом України "Про внесення змін до
деяких законодавчих актів України" №
309-VI від 03.06.08р. внесені зміни до частин 4,
5 статті 21 Закону України "Про оренду
землі", згідно з якими річна орендна
плата за земельні ділянки, які
перебувають у державній або
комунальній власності, надходить до
відповідних бюджетів, розподіляється і
використовується відповідно до закону
і не може бути меншою:

- для земель сільськогосподарського
призначення розміру земельного
податку, що встановлюється Законом
України "Про плату за землю";

- для інших категорій земель
трикратного розміру земельного
податку, що встановлюється цим законом.

Річна орендна плата за земельні
ділянки, які перебувають у державній
або комунальній власності, не може
перевищувати 12 відсотків їх
нормативної грошової оцінки. При цьому
у разі визначення орендаря на
конкурентних засадах може бути
встановлений більший розмір орендної
плати, ніж зазначений у цій частині.
Вказаний закон набрав чинності з
моменту опублікування 04.06.08р.

У зв'язку з введенням в дію Податкового
кодексу України з 01.01.11р. Закон України
"Про плату за землю" втратив чинність, а
питання сплати податку на землю та
оплати орендної плати за користування
земельною ділянкою регулюється
виключно цим Кодексом.

Згідно статті 288 Податкового кодексу
України розмір та умови внесення
орендної плати встановлюються у
договорі оренди між орендодавцем
(власником) і орендарем. Розмір
орендної плати встановлюється у
договорі оренди, але річна сума платежу
не може бути меншою: - для земель
сільськогосподарського призначення
розміру земельного податку, що
встановлюється цим розділом; - для
інших категорій земель трикратного
розміру земельного податку, що
встановлюється цим розділом.

Мінімальний розмір річної орендної
плати за земельні ділянки, які
перебувають у державній або
комунальній власності, передбачений
Податковим кодексом України, що діє на
час вирішення спору, повністю
відповідає мінімальному розміру
річної орендної плати, який
передбачала стаття 21 Закону України
"Про оренду землі", в редакції, що діяв
до 01.01.2011 р.

За приписами статей 13, 15 Закону України
"Про оцінку земель" нормативна грошова
оцінка земельних ділянок проводиться,
зокрема, у разі визначення розміру
орендної плати за земельні ділянки
державної та комунальної власності.
Підставою проведення нормативної
грошової оцінки земельних ділянок є
рішення органу виконавчої влади або
органу місцевого самоврядування.

Відповідно до статті 18 Закону України
"Про оцінку земель" нормативна грошова
оцінка земельних ділянок проводиться у
межах населених пунктів незалежно від
їх цільового призначення - не рідше ніж
один раз на 5 - 7 років.

Статтею 30 Закону України "Про оренду
землі" передбачено, що зміна умов
договору оренди землі здійснюється за
взаємною згодою сторін. У разі не
досягнення згоди щодо зміни умов
договору оренди землі спір вирішується
в судовому порядку.

Отже, чинним законодавством
передбачено можливість зміни умов
договору оренди землі за рішенням суду
на вимогу однієї із сторін у випадках,
встановлених договором або законом.

Конституція України (ст.144) встановлює,
що органи місцевого самоврядування в
межах повноважень, визначених законом,
приймають рішення, які є обов'язковими
до виконання на відповідній території.

Закон України "Про місцеве
самоврядування в Україні" відповідно
до Конституції України визначає
систему та гарантії місцевого
самоврядування в Україні, засади
організації та діяльності, правового
статусу і відповідальності органів та
посадових осіб місцевого
самоврядування.

Положеннями ч. 1 ст. 73 Закону України
"Про місцеве самоврядування в Україні"
передбачено, що акти ради, сільського,
селищного, міського голови, голови
районної в місті ради, виконавчого
комітету сільської, селищної, міської,
районної у місті (у разі її створення)
ради, прийняті в межах наданих їм
повноважень, є обов'язковими для
виконання всіма розташованими на
відповідній території органами
виконавчої влади, об'єднаннями
громадян, підприємствами, установами
та організаціями, посадовими особами, а
також громадянами, які постійно або
тимчасово проживають на відповідній
території.

Згідно із п. 2.19 постанови пленуму
Вищого господарського суду України від
17.05.2011 р. 2 № 6 «Про деякі питання
практики розгляду справ у
господарських судах, що виникають із
земельних відносин», у разі прийняття
уповноваженим органом рішення про
внесення змін до ставок орендної плати
за землю та затвердження нових
коефіцієнтів, що використовуються для
розрахунку орендної плати за земельні
ділянки, такі обставини можуть не
братися судом до уваги лише у разі
скасування відповідного рішення
органу виконавчої влади або органу
місцевого самоврядування у
встановленому законом порядку.

Рішенням Харківської міської ради від
25.09.2013 р. № 1269/13 "Про затвердження
"Порядку впровадження нормативної
грошової оцінки земель міста Харкова
станам на 01.01.2013" встановлено (п. 2, п. 3),
що плата за землю на підставі даних
"Технічної документації з нормативної
грошової оцінки земель міста Харкова
станом на 01.01.2013" вводиться в дію з
01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі,
пов'язані зі зміною розміру орендної
плати, оформлюються додатковою угодою
до договору оренди землі згідно з
Порядком оформлення договорів оренди
землі у місті Харкові.

Пунктом 5 даного рішення Департамент
земельних відносин Харківської
міської ради зобов'язано попередити
всіх землекористувачів (орендарів)
земельних ділянок, реєстрація яких у
Державному земельному кадастрі не
здійснена, про необхідність приведення
розміру плати за землю відповідно до
вимог чинного законодавства.

Рішенням Харківської міської ради від
29.12.2012р. № 960/12, яке прийнято Харківською
міською радою в межах наданих їй
повноважень та є обов'язковими в силу
закону, затверджено Порядок оформлення
договорів оренди землі у місті Харкові.

Відповідно до пункту 16.4 вказаного
Порядку зміни до договору оренди землі,
пов'язані зі зміною розміру орендної
плати, оформляються додатковою угодою
до договору оренди землі. Розмір
орендної плати, передбачений договором
оренди землі, підлягає перегляду у
випадку, також зміни нормативної
грошової оцінки землі.

Оскільки, як зазначалось вище
укладений між сторонами договір
передбачає можливість зміни розміру
орендної плати, а орендна плата за
земельні ділянки державної та
комунальної власності є регульованою
ціною, отже законодавча зміна
граничного розміру цієї плати є
підставою для перегляду розміру
орендної плати, встановленого умовами
договору.

Водночас, дослідивши інші умови
запропонованої до укладення позивачем
додаткової угоди та розмір орендної
плати, колегія суддів визнає їх такими,
що відповідають вимогам законодавства.

Таким чином, висновок суду першої
інстанції про наявність підстав для
задоволення позову щодо внесення змін
до договору оренди в редакції позивача
ґрунтується на укладеному між
сторонами договорі та вимогах закону.

Не може бути підставою для скасування
постанови у справі твердження
скаржника про те, що зміна нормативно
грошової оцінки землі не є підставою
для внесення змін до вже укладеного
договору, адже нормативно грошова
оцінка земельних ділянок не залежить
від волевиявлення сторін договору
оренди землі, а є способом регулювання
державою плати за користування землею
при цьому, зміна нормативної грошової
оцінки земельних ділянок є передумовою
зміни розміру орендної плати.

Вказане відповідає позиції викладеній
також в постанові Вищого
господарського суду України від 03.07.2014
р. у справі № 922/533/14.

На підставі викладеного колегія суддів
приходить до висновку про те, що
позивачем доведено наявність обставин,
з якими закон пов'язує можливість
примусового внесення зміни у спірний
договір, та правові підстави існування
обов'язку відповідача щодо укладення
спірної додаткової угоди про зміну
розміру орендної плати за договором
оренди землі, а також відповідність
пропонованої додаткової угоди вимогам
Закону.

Виходячи з викладеного, колегія
суддів дійшла висновку, що доводи
апеляційної скарги не спростовують
висновку господарського суду першої
інстанції про наявність підстав для
задоволення позовних вимог, у зв'язку з
чим оскаржуване рішення підлягає
залишенню без змін.

Зважаючи на наведене, керуючись
статтями 33, 43, 99, 101, п. 1 статті 103, статтею
105 Господарського процесуального
кодексу України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Харківської міської
ради залишити без задоволення.

Рішення господарського суду
Харківської області від 23.06.14 у справі
№ 922/1915/14 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня
її прийняття та може бути оскаржена в
касаційному порядку до Вищого
господарського суду України протягом
двадцяти днів.

Повний текст постанови складено та
підписано 10.09.2014 р.

Головуючий суддя
Істоміна О.А.

Суддя
Барбашова С.В.

Суддя
Білецька А.М.