ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
________________________________________________________________________
_____________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"26" серпня 2014 р. Справа № 916/1848/14Одеський
апеляційний господарський суд у складі
колегії суддів:

головуючого судді С.В. Таран,

суддів: Т.А. Величко, А.І. Ярош

при секретарі судового засідання Г.М.
Альошиній,

за участю представників:

від прокуратури - М.В. Новацький,
посвідчення №013385 від 01.12.2012;

від позивача - І.О. Моджук, довіреність
№146/исх-гс від 18.06.2014;

від відповідача - Д.М. Писаренко,
довіреність б/н від 05.05.2014

від третьої особи - Т.Л. Польщіна,
довіреність №01-36/44 від 15.01.2014;

розглянувши апеляційну скаргу
товариства з обмеженою
відповідальністю „Мавекс"

на рішення Господарського суду
Одеської області від 07.07.2014

у справі №916/1848/14

за позовом: заступника прокурора м.
Одеси в інтересах держави в особі
Одеської міської ради

до відповідача: товариства з обмеженою
відповідальністю „Мавекс"

за участю третьої особи, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору, на
стороні позивача: Департаменту
комунальної власності Одеської
міської ради

про внесення змін до договору

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду
Одеської області від 07.07.2014 у справі
№916/1848/14 (суддя О.В. Цісельський)
позовні вимоги задоволено повністю:
внесено зміни до договору оренди землі
від 30.03.2005, зареєстрованого в Одеській
регіональній філії ДП "Центр ДЗК", про
що у Державному реєстрі земель вчинено
запис від 10.11.2005 за №65, яким
Одеською міською радою передано
товариству з обмеженою
відповідальністю "Мавекс" терміном на 50
років у строкове, платне користування
земельну ділянку загальною площею 3442
кв.м, що знаходиться за адресою: м.
Одеса, вул. 25-ї Чапаївської дивізії, 6,
для експлуатації обслуговування
автозаправної станції; викладено пункт
2.3 даного договору у наступній
редакції: "Нормативна грошова оцінка
земельної ділянки площею 3442 кв.м
становить 7076166,86 грн згідно витягу з
технічної документації про нормативну
грошову оцінку земельної ділянки від
10.10.2013 №428/К, складеного Управлінням
Держземагенства у м. Одесі Одеської
області"; викладено пункт 4.1 договору у
наступній редакції: "Орендна плата за
земельну ділянку загальною площею 3442
кв.м розрахована у розмірі 5% від
нормативної грошової оцінки цієї
земельної ділянки та складає 353 808,34 грн
на рік".

Не погодившись з прийнятим
рішенням, товариство з обмеженою
відповідальністю „Мавекс" (далі -ТОВ
«Мавекс») звернулось з апеляційною
скаргою, в якій просить рішення
Господарського суду Одеської області
від 07.07.2014 у справі №916/1848/14 скасувати та
прийняти нове, яким відмовити у
задоволені позову, посилаючись на
порушення судом норм матеріального
права.

У судовому засіданні 26.08.2014
представник відповідача апеляційну
скаргу підтримав; представники
прокуратури, позивача та третьої особи
проти її задоволення висловили
заперечення.

Заслухавши пояснення
представників прокуратури, сторін та
третьої особи,
обговоривши доводи апеляційної
скарги, перевіривши наявні матеріали
справи на предмет правильності
застосування місцевим господарським
судом норм матеріального та
процесуального права, судова колегія
дійшла наступних висновків.

30.03.2005 між Одеською міською радою
("орендодавець") та ТОВ „Мавекс"
("орендар") укладено договір оренди
землі (далі-договір від 30.03.2005), за
умовами якого орендодавець на підставі
рішення Одеської міської ради №2245-XXIV
від 04.02.2004 надав, а орендар прийняв у
строкове платне володіння,
користування земельну ділянку,
загальною площею 4672 кв.м, що
знаходиться у м. Одесі, Київському
районі, вул. 25-ої Чапаївської дивізії, 6,
згідно з планом земельної ділянки, який
є невід'ємною частиною договору
(а.с.21-25).

Даний договір посвідчений
нотаріально приватним нотаріусом
Одеського міського нотаріально округу
та зареєстрований у Одеському міському
управлінні ОРФ ЦДЗК, про що у
Державному реєстрі земель вчинено
запис від 10.11.2005 №65.

Зазначена земельна ділянка
загальною площею 4672 кв.м, надається у
володіння і користування орендаря, а
саме: земельна ділянка площею 3442 кв.м
терміном на 50 років для експлуатації та
обслуговування автозаправної станції;
земельна ділянка, площею 1230 кв.м,
терміном на 5 років для благоустрою
прилеглої території (пункт 3.1 договору
від 30.03.2005).

Пунктом 2.3 договору від 30.03.2005
передбачено, що нормативна грошова
оцінка земельної ділянки площею 4672 кв.м
становить 3191341,96 грн.

Відповідно до пункту 4.1 договору
від 30.03.2005 орендна плата вноситься
орендарем у грошовій безготівковій
формі у розмірі: за земельну ділянку,
площею 3442 кв.м: 51,92*3442=178708,64 грн на рік, де
51,92-ставка орендної плати за 1 кв.м
земельної ділянки на рік; за земельну
ділянку, площею 1230 кв.м: 1,73*1230=2127,90 грн на
рік, де 1,73 - ставка орендної плати за 1
кв.м на рік.

Обчислення розміру орендної
плати за землю здійснюється відповідно
до „Положення про порядок розрахунку
плати за користування земельними
ділянками і за часткову участь у
землекористуванні в м. Одесі",
затвердженого рішенням Одеської
міської ради № 702-XXIII від 29.02.2000 та
рішень Одеської міської ради №1709- XXIII
від 31.10.2000, №1061-XXIY від 26.03.2003 і 1310- XXIY від
11.07.2003; постанови Кабінету Міністрів
України від 12.05.2000 №783 „Про проведення
індексації грошової оцінки земель".
Орендна плата, враховуючи невиплачену,
підлягає індексації відповідно до
постанови Кабінету Міністрів України
від 12.05.2000р. №783 „Про проведення
індексації грошової оцінки земель"
(пункти 4.2, 4.3 договору від 30.03.2005).

Положеннями пункту 4.4 вказаного
договору передбачено, що умови цього
договору щодо розміру орендної плати
можуть бути змінені за згодою обох
сторін, шляхом укладання відповідних
угод, які мають бути нотаріально
посвідчені та будуть невід'ємними
частинами договору.

Сторонами у даному пункті
договору також узгоджено, що
орендодавець має право вимагати
збільшення орендної плати у випадку
збільшення відповідно до законів
України розміру земельного податку.

За актом від 20.11.2005 орендована
земельна ділянка площею 0,4672 га,
розташована у м. Одесі по вул. 25-ї
Чапаївської дивізії, 6, передана від
орендодавця орендареві.

Рішенням Одеської міської ради
№41-VI від 28.12.2010 затверджено технічну
документацію з нормативної грошової
оцінки земель м. Одеси та введено її в
дію з 01.01.2011. До зазначеного рішення в
подальшому були внесені зміни рішенням
Одеської міської ради від №1268-VI від
20.09.2011, згідно яких вирішено ввести в
дію затверджену нормативну грошову
оцінку земель міста Одеси для
розрахунку річної орендної плати з
20.09.2011 (а.с. 127-128).

20.09.2011 Одеською міською радою
прийнято рішення №1267-VI, яким
затверджено фіксовані відсотки при
визначені орендної плати за землі м.
Одеси відповідно до технічної
документації з нормативної грошової
оцінки земель м. Одеси, затвердженої
рішенням Одеської міської ради від
28.12.2010 №41-VI, що наводяться у додатку до
цього рішення, при цьому вирішено
ввести в дію фіксовані відсотки
орендної плати за землі м. Одеси з
20.09.2011. Пунктом 4 вказаного рішення
зобов'язано Одеське міське управління
земельних ресурсів Одеської міської
ради вжити заходів щодо внесення
відповідних змін в договори оренди
земельних ділянок (а.с. 129).

Департамент комунальної
власності Одеської міської ради, що є
правонаступником Одеського міського
управління земельних ресурсів
Одеської міської ради, з врахуванням
рішень Одеської міської ради від 28.12.2010
№41-VІ, від 20.09.2011 №1268-VІ, від 20.09.2011 №1267-VІ
звернувся до відповідача з пропозицією
внести зміни до укладеного договору
оренди землі від 30.03.2005 в частині
розміру нормативної грошової оцінки
земельної ділянки та розміру орендної
плати (а.с. 32-34), яка залишена була
відповідачем без задоволення.

Відповідно до статті 525
Цивільного кодексу України
одностороння відмова від зобов'язання
або одностороння зміна його умов не
допускається, якщо інше не встановлено
договором або законом.

Аналогічне положення закріплено
в частині першій статті 188
Господарського кодексу України.

Згідно з положеннями статей 651, 652
Цивільного кодексу України зміна або
розірвання договору допускається лише
за згодою сторін, якщо інше не
встановлено договором або законом.
Зокрема, договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом, а також у разі
істотної зміни обставин, якими сторони
керувалися при укладенні договору.

Цивільний кодекс України у
частинах першій, другій статті 632
передбачає застосування у
встановлених законом випадках цін
(тарифів, ставок тощо), які
встановлюються або регулюються
уповноваженими органами державної
влади або органами місцевого
самоврядування. При цьому зміна ціни
після укладення договору допускається
лише у випадках і на умовах,
встановлених договором або законом.

Орендна плата за землю визначена
у частині першій статті 21 Закону
України "Про оренду землі" як платіж,
який орендар вносить орендодавцеві за
користування земельною ділянкою.

Законом України "Про внесення
змін до деяких законодавчих актів
України" №309-VI від 03.06.2008 внесені зміни
до частин четвертої, п'ятої статті 21
Закону України "Про оренду землі",
згідно з якими річна орендна плата за
земельні ділянки, які перебувають у
державній або комунальній власності,
надходить до відповідних бюджетів,
розподіляється і використовується
відповідно до закону і не може бути
меншою: для земель
сільськогосподарського призначення -
розміру земельного податку, що
встановлюється Законом України "Про
плату за землю"; для інших категорій
земель - трикратного розміру
земельного податку, що встановлюється
цим законом. Річна орендна плата за
земельні ділянки, які перебувають у
державній або комунальній власності,
не може перевищувати 12 відсотків їх
нормативної грошової оцінки. При цьому
у разі визначення орендаря на
конкурентних засадах може бути
встановлений більший розмір орендної
плати, ніж зазначений у цій частині.
Вказаний Закон набрав чинності з
моменту опублікування 04.06.2008.

У зв'язку з введенням в дію
Податкового кодексу України з 01.01.2011
Закон України "Про плату за землю"
втратив чинність, а питання сплати
податку на землю та оплати орендної
плати за користування земельною
ділянкою регулюється виключно цим
Кодексом, згідно зі статтею 288 якого
розмір орендної плати встановлюється у
договорі оренди, але річна сума платежу
не може бути меншою: для земель
сільськогосподарського призначення -
розміру земельного податку, що
встановлюється цим розділом; для інших
категорій земель -трикратного розміру
земельного податку, що встановлюється
цим розділом; не може перевищувати: а)
для земельних ділянок, наданих для
розміщення, будівництва,
обслуговування та експлуатації
об'єктів енергетики, які виробляють
електричну енергію з відновлюваних
джерел енергії, включаючи технологічну
інфраструктуру таких об'єктів
(виробничі приміщення, бази,
розподільчі пункти (пристрої),
електричні підстанції, електричні
мережі), - 3 відсотки нормативної
грошової оцінки; б) для інших земельних
ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків
нормативної грошової оцінки.

Правові засади грошової оцінки
земельних ділянок здійснюється
відповідно до положень Земельного
кодексу України, Закону України "Про
оцінку земель", інших
нормативно-правових актів, прийнятих
відповідно до них.

Відповідно до частини другої статті 201
Земельного кодексу України залежно від
призначення та порядку проведення
грошова оцінка земельних ділянок може
бути нормативною і експертною.

Із змісту частини третьої вказаної
вище статті, статей 5, 13 Закону України
"Про оцінку земель" вбачається, що
обов'язкова нормативна грошова оцінка
земельних ділянок проводиться,
зокрема, для визначення розміру
земельного податку, а також орендної
плати за земельні ділянки державної та
комунальної власності.

Нормативна грошова оцінка земельних
ділянок - капіталізований рентний
дохід із земельної ділянки, визначений
за встановленими і затвердженими
нормативами (стаття 1 Закону України
"Про оцінку земель").

В силу статті 18 Закону України "Про
оцінку земель" нормативна грошова
оцінка земельних ділянок
проводиться відповідно до державних
стандартів, норм, правил, а також
інших нормативно-правових актів на
землях усіх категорій та форм
власності. Нормативна грошова оцінка
земельних ділянок проводиться:
розташованих у межах населених
пунктів незалежно від їх цільового
призначення - не рідше ніж один раз на 5-7
років; розташованих за межами
населених пунктів земельних ділянок
сільськогосподарського призначення -
не рідше ніж один раз на 5-7 років, а
несільськогосподарського призначення
- не рідше ніж один раз на 7-10 років. За
результатами бонітування ґрунтів,
економічної оцінки земель та
нормативної грошової оцінки
земельних ділянок складається
технічна документація.

Дані про нормативну грошову оцінку
окремої земельної ділянки
оформляються як витяг з технічної
документації з нормативної грошової
оцінки земель. Технічна документація з
бонітування ґрунтів, економічної
оцінки земель, нормативної грошової
оцінки земельних ділянок, а також
звіти з експертної грошової оцінки
земельних ділянок державної та
комунальної власності у разі їх
продажу підлягають державній
експертизі відповідно до закону.
Технічна документація з бонітування
ґрунтів, економічної оцінки земель
та нормативної грошової оцінки
земельних ділянок у межах населених
пунктів затверджується відповідною
сільською, селищною, міською радою.
Витяг з технічної документації про
нормативну грошову оцінку окремої
земельної ділянки видається
центральним органом виконавчої влади,
що реалізує державну політику у сфері
земельних відносин (статті 20, 21, 23
Закону України "Про оцінку земель").

Згідно з витягом з технічної
документації про нормативну грошову
оцінку земельної ділянки №428/к від
10.10.2013, площею 3442 кв.м, що була передана в
тимчасове користування ТОВ "Мавекс",
нормативна грошова оцінка вказаної
земельної ділянки становить 7076166,86 грн
(а.с.30).

Відповідно до частини другої статті 21
Закону України „Про оренду землі"
розмір, форма і строки внесення
орендної плати за землю встановлюються
за згодою сторін у договорі оренди,
крім строків внесення орендної плати
за земельні ділянки державної та
комунальної власності, які
встановлюються відповідно до
Податкового кодексу України.

Статтею 144 Конституції України
передбачено, що органи місцевого
самоврядування в межах повноважень,
визначених законом, приймають рішення,
які є обов'язковими до виконання на
відповідній території.

І тому у разі прийняття відповідною
радою рішення про внесення змін щодо
ставок орендної плати за земельні
ділянки, затвердження нових
коефіцієнтів, що використовуються для
розрахунку орендної плати за земельні
ділянки чи затвердження нової
нормативної грошової оцінки землі,
такі обставини можуть бути не взяті до
уваги лише у разі скасування такого
рішення органу місцевого
самоврядування у встановленому
законом порядку .

Саме такої правової позиції
дотримується Вищий господарський суд
України, зокрема в пункті 2.19 постанови
пленуму Вищого господарського суду
України від 17.05.2011р. №6 „Про деякі
питання практики розгляду справ у
спорах, що виникають із земельних
відносин".

Рішення Одеської міської ради
№41-VI від 28.12.2010, №1268- VI від 20.09.2011, №1267-VI
від 20.09.2011 є чинними, відповідачем не
оскаржувані та підлягають виконанню.
Рішення органу місцевого
самоврядування, яким затверджено
технічну документацію з нормативної
грошової оцінки переданої в оренду
відповідачеві земельної ділянки,
недійсним або незаконним також не
визнано.

Місцевий господарський суд
вказані обставини з'ясував та
підставно звернув увагу на те, що
сторонами в договорі оренди землі від
30.03.2005 передбачена можливість зміни
розміру орендної плати, а орендна плата
за земельну ділянку державної та
комунальної власності є регульованою
ціною, тому законодавча зміна розміру
цієї плати, що визначається у
відсотковому відношенні до
нормативної грошової оцінки землі, є
підставою для перегляду розміру
орендної плати, встановленої умовами
договору.

Аналогічну правову позицію
викладено в зазначеному вище пункті
постанови пленуму Вищого
господарського суду України від 17.05.2011
№6 „Про деякі питання практики
розгляду справ у спорах, що виникають
із земельних відносин", а також в
постановах Верховного Суду України від
06.12.2010 №2-1/10068-2008, від 23.05.2011 №7/105-10(30/234-09),
від 04.07.2011 №41/81ПД.

Враховуючи викладені вище
обставини, зважаючи на положення
названих правових норм, умов договору
від 30.03.2005, колегія суддів апеляційного
господарського суду дійшла висновку
про наявність підстав для внесення до
спірного договору змін щодо розміру
орендної плати, який обрахований
виходячи з нормативної грошової оцінки
земельної ділянки, з метою приведення
цього договору у відповідність до
вимог чинного законодавства.

За таких обставин, рішення
Господарського суду Одеської області
від 07.07.2014 прийнято з урахуванням всіх
обставин справи та без порушення норм
матеріального і процесуального права,
у зв'язку з чим оскаржене рішення слід
залишити без змін, апеляційну скаргу -
без задоволення.

Твердження скаржника про те, що
Департамент комунальної власності
Одеської міської ради не має права
вчиняти дії, пов'язані з підготовкою
внесення змін до договору оренди від
30.03.2005, до уваги колегією суддів не
приймаються, оскільки саме на Одеське
міське управління земельних ресурсів
Одеської міської ради,
правонаступником якого відповідно до
пункту 1.1 Положення про Департамент
комунальної власності Одеської
міської ради, затвердженого рішенням
Одеської міської ради від 19.02.2013 №2752- VI
(а.с. 120-124) є третя особа, пунктом 4
рішення Одеської міської ради від
20.09.2011 №1267- VI було покладено вжиття
заходів щодо внесення відповідних змін
в договори оренди земельних ділянок.

Інші доводи апеляційної скарги не
спростовують викладених вище
висновків.

Витрати по сплаті судового збору
у відповідності до положень статті 49
Господарського процесуального кодексу
України покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 49, 99, 101, 103, 105
Господарського процесуального кодексу
України, Одеський апеляційний
господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу товариства з
обмеженою відповідальністю „Мавекс"
залишити без задоволення, рішення
Господарського суду Одеської області
від 07.07.2014 у справі №916/1848/14 - без змін.

Постанова набирає законної сили з
дня її прийняття і може бути оскаржена
у касаційному порядку.

Повний текст постанови складено
та підписано 28.08.2014.

Головуючий суддя
С.В. Таран

Суддя
Т.А. Величко

Суддя
А.І. Ярош