номер провадження справи 20/41/14
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12.08.2014
Справа № 908/2013/14

За позовом Департаменту комунальної
власності та приватизації Запорізької
міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр.
Леніна, 206; фактична адреса: 69037, м.
Запоріжжя, вул. 40 років
Радянської України, 60"б")

до відповідача: Фізичної
особи-підприємця ОСОБА_1 (69063,
АДРЕСА_1)

про стягнення заборгованості з
орендної плати в сумі 13636,40 грн.,
розірвання договору оренди № 1631/13 від
22.05.2006 р., виселення з нежитлового
приміщення

Суддя Гандюкова Л.П.

Представники сторін:

Від позивача - Сипко І.А. (дов. №
23/01/01-10 від 05.02.2014 р.);

Від відповідача - ОСОБА_1 (особисто,
паспорт НОМЕР_1)

СУТНІСТЬ СПОРУ:

Заявлений позов про стягнення з
відповідача заборгованості з орендної
плати в сумі 12629,94 грн. за період з
серпня (14 днів) 2010 р. по березень 2014 р.,
розірвання договору оренди № 1631/13 від
22.05.2006 р., зобов'язання відповідача
звільнити нежитлове приміщення шляхом
виселення.

Ухвалою господарського суду
Запорізької області від 13.06.2014 р.
позовну заяву прийнято до розгляду,
порушено провадження у справі № 908/2013/14,
справі присвоєно номер провадження
20/41/14, справу призначено до розгляду на
01.07.2014 р. На підставі ст. 77 ГПК
України розгляд справи відкладався на
16.07.2014 р., потім на 07.08.2014 р. У судовому
засіданні 07.08.2014 р. оголошувалась
перерва до 12.08.2014 р.

12.08.2014 р. справу розглянуто, оголошено
вступну та резолютивну частини
рішення.

16.07.2014 р. від позивача надійшла письмова
заява від 11.07.2014 р. вих. № 38/02-02 про
збільшення розміру позовних вимог,
якою позивач збільшив період
нарахування та суму заборгованості з
орендної плати. Просить суд стягнути з
відповідача на користь місцевого
бюджету Орджонікідзевського району
суму 13636,40 грн. заборгованості з
орендної плати за період з серпня 2010 р.
(14 днів) по червень 2014 р.; розірвати
договір оренди № 1631/13 від 22.05.2006 р.;
зобов'язати відповідача звільнити на
користь позивача нежитлове приміщення
загальною площею 20,67 кв.м, яке
розташоване в АДРЕСА_2, шляхом
виселення із зазначеного приміщення.

Копія заяви направлена відповідачу, що
підтверджується фіскальним чеком № 4240
та описом вкладення до цінного листа
від 14.07.2014 р. (а.с. 53-54).

Заява в порядку ст. 22 ГПК України
прийнята судом до розгляду.

Крім того, 12.08.2014 р. позивач надав заяву,
згідно з якою у зв'язку зі сплатою
відповідачем 05.08.2014 р. суми 4000 грн.
заборгованості, зменшує розмір
позовних вимог до 9 636,40 грн., в іншій
частині позовних вимог вимоги залишає
незмінними.

Заява прийнята судом до розгляду.

Представник позивача підтримав
позовні вимоги, викладені в позовній
заяві, з урахуванням заяви про
збільшення та зменшення розміру
позовних вимог. Позов обґрунтовано ст.
17, ч. 3 ст.18, ст. 19, п. 3 ст. 26, п. 1 ст. 27 Закону
України "Про оренду державного та
комунального майна", ст.ст. 526, ч. 1 ст. 530,
ст. 679, п. 1 ст. 770, ч. 1 ст. 762, п. 1 ст. 785 ЦК
України, ст. 193 ГК України, рішеннями
Запорізької міської ради № 6 від 18.02.2011
р. «Про структуру виконавчих органів
Запорізької міської ради, загальну
чисельність складу Запорізької
міської ради та їх виконавчих органів»,
№ 20 від 06.04.2011 р. «Про передачу
департаменту комунальної власності та
приватизації Запорізької міської ради
окремих повноважень щодо управління
об'єктами права комунальної власності
територіальної громади м. Запоріжжя» №
5 від 27.04.2012 р. «Про припинення
діяльності підприємств шляхом
приєднання», № 6 від 25.07.2012 р. «Про
затвердження передавальних актів та
визначення розміру статутного
капіталу міського комунального
підприємства «Основаніє».

Відповідач 16.07.2014 р. та 05.08.2014 р. надав
письмові заяви, в яких зазначено про
визнання відповідачем позовних вимог у
повному обсязі, а також про сплату 4 000
грн. заборгованості. Просить договір
оренди не розривати, пояснюючи
виникнення заборгованості
нестабільним фінансовим станом.
Зобов'язується щомісячно погашати
поточні платежі та заборгованість із
орендної плати, просить розстрочити
заборгованість на строк 12 місяців.

Розглянувши матеріали справи,
вислухавши пояснення представника
позивача та відповідача, суд

ВСТАНОВИВ:

На підставі рішення виконавчого
комітету Запорізької міської ради №
1073/31 від 23.03.2006 р. між Управлінням
житлового господарства Запорізької
міської ради (орендодавець за
договором), КП "Виробниче
ремонтно-експлуатаційне житлове
об'єднання № 13" (балансоутримувач за
договором) та приватним підприємцем
ОСОБА_1 22.05.2006 р. був підписаний договір
№ 1631/13 оренди нежитлового підвального
приміщення загальною площею 20,67 кв.м за
адресою: АДРЕСА_2 (вбудоване в цоколь
3-поверхового житлового будинку), що
значиться на балансі КП "ВРЕЖО № 13".
Приміщення передається в оренду під
підсобні приміщення магазину (п.п. 1.1, 1.2
договору).

Відповідно до п. 1.4 договору він
вважається укладеним із моменту
досягнення домовленості з усіх
істотних його умов та підписання
тексту договору. Вступ орендаря у
користування нежитловим приміщенням
настає одночасно з підписанням
договору та акту прийому-передачі
вказаного нежитлового приміщення,
підписаного з балансоутримувачем (п.
2.1). Договір діє з 22.05.2006 р. до 22.05.2011 р. (п.
11.1 договору).

Згідно з актом приймання-передачі від
22.05.2006 р. зазначене нежитлове
приміщення було передане
балансоутримувачем (КП "ВРЕЖО № 13»)
орендарю (ПП ОСОБА_1.).

Додатковою угодою № б/н від 01.06.2011 р.
сторонами внесено зміни стосовно
заміни сторони в договорі оренди № 1631/13
від 22.05.2006 р., а саме: орендодавця з
Управління житлового господарства
Запорізької міської ради на
Департамент комунальної власності та
приватизації Запорізької міської ради.
Зазначено, що з дати підписання цієї
додаткової угоди Департамент
комунальної власності та приватизації
Запорізької міської ради приймає на
себе всі права (в тому числі права
вимоги), обов'язки та відповідальність
орендодавця за договором оренди, що
належали Управлінню житлового
господарства Запорізької міської ради.

Відповідно до додаткової угоди № б/н
від 31.05.2007 р. розмір орендної плати
орендованого приміщення за травень 2007
р. дорівнює 225,93 грн. Розмір платежу за
неповний місяць оренди визначається з
поденного розрахунку місячної
орендної плати. Орендна плата за кожний
наступний місяць перераховується
орендарем самостійно, шляхом
коригування розміру місячної орендної
плати на індекс інфляції попереднього
місяця до місцевого бюджету м.
Запоріжжя, щомісячно не пізніше 20 числа
поточного місяця.

Додатковою угодою № б/н від 01.12.2011 р.
змінено розмір орендної плати,
відповідно, сторони встановили, що
орендна плата за грудень 2011 р.
становить 304,94 грн. х Іінф. грудня.
Розмір платежу за неповний місяць
оренди визначається з поденного
розрахунку місячної орендної плати.
Орендна плата за кожний наступний
місяць перераховується орендарем
самостійно, шляхом коригування розміру
місячної орендної плати за попередній
місяць на індекс інфляції за наступний
місяць до місцевого бюджету м.
Запоріжжя, щомісячно до 10 числа місяця,
наступного за тим, що підлягає оплаті.

Балансоутримувач приміщення (КП
«Основаніє») направляв/вручав під
розписку відповідачу претензії, копії
яких долучено до матеріалів справи (а.с.
56-60), згідно з якими вимагав сплатити
заборгованість із орендної плати,
повідомляв про можливість
дострокового розірвання договору
оренди № 1631/31 в разі непогашення
заборгованості та звільнення
приміщення.

Проаналізувавши норми чинного
законодавства, оцінивши докази та
вислухавши пояснення представника
позивача та відповідача, суд вважає
позовні вимоги такими, що задоволенню
не підлягають на наступних підставах.

Приписами ч. 1 ст. 13, ч.ч. 1, 2 ст. 14
Цивільного кодексу України
встановлено, що цивільні права особа
здійснює у межах, наданих їй договором
або актами цивільного законодавства.
Цивільні обов'язки виконуються у межах,
встановлених договором або актом
цивільного законодавства. Особа не
може бути примушена до дій, вчинення
яких не є обов'язковим для неї.

Статтями 11, 509 ЦК України
встановлено, що підставою виникнення
зобов'язань (цивільних прав та
обов'язків) є, зокрема, договір.
Зобов'язанням є правовідношення, в
якому одна сторона (боржник)
зобов'язана вчинити на користь другої
сторони (кредитора) певну дію (передати
майно, виконати роботу, надати послугу,
сплатити гроші тощо) або утриматися від
певної дії, а кредитор має право
вимагати від боржника виконання його
обов'язку. Підстави виникнення
господарських зобов'язань встановлені
також ст. 174 ГК України.

Із матеріалів справи, зокрема, умов
договору оренди № 1631/31, акту прийому -
передачі від 22.05.2006 р. слідує, що
нежитлове приміщення площею 20,67 кв.м,
яке передане в оренду приватному
підприємцю ОСОБА_1, вбудоване в цоколь
3-поверхового житлового будинку за
адресою: АДРЕСА_2. Тобто, зазначене
нежитлове приміщення є складовою
частиною житлового будинку та,
відповідно, є нерухомим майном.
Зазначене в судовому засіданні
підтвердили позивач та відповідач.

За своєю правовою природою договір
оренди від 22.05.2006 р. є договором оренди
комунального майна, оскільки майно
(нежитлове підвальне приміщення по
АДРЕСА_2) є комунальним майном.
Відповідно, правовідносини сторін
регулюються також Законом України «Про
оренду державного та комунального
майна» (далі - Закон).

У пункті 11.1 договору встановлено,
що договір діє з 22.05.2006 р. до 22.05.2011 р.,
тобто п'ять років. Взаємовідносини
сторін, не врегульовані цим договором,
регламентуються чинним законодавством
(п. 11.9 договору).

Відповідно до ст. 17 даного Закону у разі
відсутності заяви однієї із сторін про
припинення або зміну умов договору
оренди протягом одного місяця після
закінчення терміну дії договору він
вважається продовженим на той самий
термін і на тих самих умовах, які були
передбачені договором. Аналогічний
припис міститься в ст. 764 ЦК.

Представник позивача та відповідач у
судовому засіданні пояснили, що жодна
із сторін договору з заявами про
припинення договору не зверталася,
відповідач на теперішній час
користується приміщенням.

Відповідно до приписів ст. 204 ЦК
України правочин є правомірним, якщо
його недійсність прямо не встановлена
законом або якщо він не визнаний судом
недійсним.

Приписами ч.ч. 1, 4 ст. 203 ЦК України
передбачено, що зміст правочину не може
суперечити цьому Кодексу, іншим актам
цивільного законодавства, а також
моральним засадам суспільства.
Правочин має вчинятися у формі,
встановленій законом.

Згідно з ч. 1 ст. 639 ЦК договір може бути
укладений у будь-якій формі, якщо
вимоги щодо форми договору не
встановлені законом.

Відповідно до постанови Пленуму Вищого
господарського суду України від 29.05.2013
р. № 11 «Про деякі питання визнання
правочинів (господарських договорів)
недійсними» відповідність чи
невідповідність правочину вимогам
закону має оцінюватися господарським
судом стосовно законодавства, яке
діяло на момент вчинення правочину. У
разі коли після такого вчинення набрав
чинності акт законодавства, норми
якого інакше регулюють правовідносини,
ніж ті, що діяли в момент вчинення
правочину, то норми такого акта, якщо
він не має зворотної сили,
застосовуються до прав та обов'язків
сторін, які виникли з моменту набрання
ним чинності.

Таким чином, при розгляді спору судом
застосовуються норми законодавства,
які діяли на момент вчинення
(підписання) договору оренди від 22.05.2006
р.

Частиною 2 ст. 793 ЦК України (в
редакції, яка була чинна на момент
підписання договору) встановлено, що
договір найму будівлі або іншої
капітальної споруди (їх окремої
частини) строком на один рік і більше
підлягає нотаріальному посвідченню.
Крім того, згідно з ст. 794 цього Кодексу
договір найму будівлі або іншої
капітальної споруди (їх окремої
частини), укладений на строк не менше
одного року, підлягає державній
реєстрації.

Таким чином, законом встановлено
вимоги щодо форми договору оренди
будівлі або іншої капітальної споруди
(їх окремої частини) - нотаріальна, та
передбачено обов'язкову державну
реєстрацію договору.

Однак, договір оренди № 1631/13 від
22.05.2006 р., за яким позивач просить
стягнути заборгованість з орендної
плати та який просить розірвати,
підписаний сторонами у простій
письмовій формі, доказів його
державної реєстрації також не надано.

Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України (в
редакції, станом на день укладення
договору оренди № 1631/13) договір, який
підлягає нотаріальному посвідченню
або державній реєстрації, є укладеним
з моменту його нотаріального
посвідчення або державної реєстрації,
а в разі необхідності і нотаріального
посвідчення, і державної реєстрації -
з моменту державної реєстрації.

Приписами ст. 220 ЦК України встановлено,
що у разі недодержання сторонами
вимоги закону про нотаріальне
посвідчення договору такий договір є
нікчемним. Якщо сторони домовилися
щодо усіх істотних умов договору, що
підтверджується письмовими доказами, і
відбулося повне або часткове виконання
договору, але одна із сторін ухилилася
від його нотаріального посвідчення,
суд може визнати такий договір
дійсним. У цьому разі наступне
нотаріальне посвідчення договору не
вимагається.

Доказів визнання судом дійсним
договору оренди сторони не надали.

Більш того, постановою Пленуму
Вищого господарського суду України від
29.05.2013 р. № 12 «Про деякі питання
практики застосування законодавства
про оренду (найм) майна» роз'яснено, що
відповідні приписи ч. 2 ст. 220 ЦК не
застосовуються до правочинів, які
підлягали і нотаріальному посвідченню,
і державній реєстрації, оскільки
момент вчинення таких правочинів
відповідно до ст.ст. 210, 640 ЦК
пов'язувався з державною реєстрацією;
відповідні правочини не є укладеними і
не створюють прав та обов'язків для
сторін

Відповідно до ч. 2 ст. 215 ЦК України
недійсним є правочин, якщо його
недійсність встановлена законом
(нікчемний правочин). У цьому разі
визнання такого правочину недійсним
судом не вимагається.

За змістом даної статті нікчемний
правочин є недійсним незалежно від
наявності чи відсутності відповідного
рішення суду. Сторони нікчемного
правочину не зобов'язані виконувати
його умови. Нікчемний правочин
вважається таким з моменту його
вчинення, тобто не вважається вчиненим.

Відповідно до постанови Пленуму Вищого
господарського суду України від 29.05.2013
р. № 11 «Про деякі питання визнання
правочинів (господарських договорів)
недійсними» якщо дії сторін свідчать
про те, що оспорюваний договір фактично
було укладено, суд має розглянути по
суті питання щодо відповідності його
вимогам закону; це правило не
стосується випадків, коли для вчинення
правочину необхідні його державна
реєстрація або нотаріальне
посвідчення, оскільки за відсутності
відповідної реєстрації чи посвідчення
договір в будь-якому разі не вважається
укладеним.

Питання щодо правових наслідків
недійсності правочину регулює ст. 216 ЦК
України, згідно з якою, зокрема,
недійсний правочин не створює
юридичних наслідків, крім тих, що
пов'язані з його недійсністю.

Враховуючи викладене вище, те, що
договір оренди від 22.05.2006 р. № 1631/13 не
був посвідчений нотаріально, відсутня
державна реєстрація договору, даний
договір є недійсним (нікчемним) на
підставі закону, не створив юридичних
наслідків (виникнення зобов'язань
сторін), крім тих, що пов'язані з його
недійсністю.

При цьому суд вважає за необхідне
також зазначити, що відповідно до ст. 236
ЦК України нікчемний правочин або
правочин, визнаний судом недійсним, є
недійсним з моменту його вчинення. Якщо
за недійсним правочином права та
обов'язки передбачалися лише на
майбутнє, можливість настання їх у
майбутньому припиняється.

Із змісту наведених вище норм
законодавства слідує, що нікчемний
правочин (у тому числі договір оренди)
не є юридичним фактом цивільного права
і не породжує будь-яких прав та
обов'язків. У зв'язку з цим, він є
недійсним з моменту вчинення.

Відповідно до ст.ст. 15, 16 Цивільного
кодексу України кожна особа має право
на захист свого цивільного права у разі
його порушення, невизнання або
оспорювання. Способами захисту
цивільних прав та інтересів судом,
зокрема, є визнання права; припинення
дії, яка порушує право; відновлення
становища, яке існувало до порушення;
примусове виконання обов'язку в натурі;
відшкодування збитків та інші способи
відшкодування майнової шкоди. Згідно з
ст. 20 ЦК України право на захист особа
здійснює на свій розсуд.

Відповідно до ст. 11 ЦК України
цивільні права та обов'язки виникають
із дій осіб, що передбачені актами
цивільного законодавства, а також із
дій осіб, що не передбачені цивільними
актами, але за аналогією породжують
цивільні права та обов'язки. Підставами
виникнення цивільних прав та
обов'язків, зокрема, є: договори та інші
правочини. Цивільні права та обов'язки
можуть виникати безпосередньо з актів
цивільного законодавства.

Згідно з ст. 13 цього Кодексу
цивільна права особа здійснює у межах,
наданих їй договором або актами
цивільного законодавства.

Позивач просить стягнути з відповідача
заборгованість по орендній платі в
сумі 9636,40 грн., яка виникла за договором
№ 1631/13 від 22.05.2006 р., розірвати договір
оренди № 1631/13 від 22.05.2006 р. та
зобов'язати відповідача звільнити
орендоване приміщення на підставі ст.
785 ЦК України, Закону України "Про
оренду державного та комунального
майна", тобто як правовий наслідок
припинення договору оренди (найму)
внаслідок розірвання.

Оскільки судом встановлена
нікчемність (недійсність) договору,
розірвати можливо лише договір, який є
чинним, а заявлена до стягнення сума
9636,40 грн. визначена як заборгованість
по орендній платі на підставі договору,
який є недійсним з моменту вчинення (не
вважається укладеним), позовні вимоги
про стягнення цієї суми із визначеною
правовою природою та розірвання
договору задоволенню не підлягають.
Відповідно, відмовляється в
задоволенні позовної вимоги про
зобов'язання відповідача звільнити
нежитлове приміщення шляхом виселення.

Крім того, в частині позовних
вимог про зобов'язання відповідача
звільнити нежитлове приміщення шляхом
виселення, суд вважає за необхідне
додатково зазначити наступне.
Враховуючи приписи ст.ст. 22, 83 ГПК
України, право змінити предмет або
підставу позову до початку розгляду
справи по суті має лише позивач. Суд не
може виходити за межі позовних вимог,
оскільки відсутнє відповідне
клопотання позивача. Позивачем
заявлена позовна вимога немайнового
характеру зобов'язати вчинити певні
дії (звільнити приміщення) і саме із
вказаної ним підстави позову сплачено
по цій вимозі судовий збір немайнового
характеру. Судом встановлено, що
вказаний у підставі позову договір
оренди не міг бути підставою для
користування відповідачем підвальним
приміщенням загальною площею 20,67 кв.м
за адресою: АДРЕСА_2. Однак, з
урахуванням конкретних обставин
справи суд не вбачає підстав для
застосування з власної ініціативи
правових наслідків встановлення
нікчемності договору (застосувати
реституцію) в порядку ст. 216 ЦК України
(майнові позовні вимоги) чи інших
підстав. При цьому суд бере до уваги, що
у резолютивній частині позовної заяви
немає індивідуальних ознак майна та
його вартості (вказано лише нежитлове
підвальне приміщення загальною площею
20,67 кв.м., яке розташоване за адресою:
АДРЕСА_2), не вказано ідентифікуючих
ознак і в акті приймання - передачі.
Технічної документації (паспорт) не
надано. Саме приміщення є підвальним і
розташоване у 3-поверховому житловому
будинку. Відповідач пояснила, що на
момент підписання договору оренди вона
була власником квартири (приміщення), в
якому розташований магазин, а спірне
приміщення необхідно було їй для
використання під підсобні приміщення
магазину, про що і зазначено в договорі.
Враховуючи ці обставини, а також
рішення Конституційного Суду України у
справі № 1-2/2004 від 02.03.2004 р. (справа про
права співвласників на допоміжні
приміщення багатоквартирних будинків),
суд вважає, що вирішення питання про
застосування реституції (повернення
приміщення) неможливо у даному спорі, а
потребує окремого дослідження та
доказуванню із витребуванням
додаткових доказів та можливого
залучення до участі у справі інших
третіх осіб.

На підставі викладеного, в задоволенні
позову відмовляється повністю з
підстав, викладених вище. Позивач не
позбавлений права обрати інших спосіб
захисту своїх прав і звернутися до суду
в іншому позовному провадженні.

Судовий збір згідно з ст. 49 ГПК України
покладається на позивача.

Керуючись ст.ст. 22, 49, 82 - 85
Господарського процесуального кодексу
України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити
повністю.

Повне рішення складено 18 серпня 2014 р.

Суддя
Л.П. Гандюкова

Рішення господарського суду
набирає законної сили після закінчення
десятиденного строку з дати його
повного складення (дня підписання).