ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" серпня 2014 р.
Справа № 922/1904/14

Колегія суддів у складі: головуючий
суддя Черленяк М.І., суддя Івакіна В.О.,
суддя Тихий П.В.

при секретарі Новіковій Ю.В.

за участю представників:

позивача - не з'явився

відповідача - ОСОБА_1 (особисто)

розглянувши у відкритому судовому
засіданні у приміщенні Харківського
апеляційного господарського суду
апеляційну скаргу відповідача
(вх.№1964Х/1-8) на рішення господарського
суду Харківської області від 07 липня 2014
року у справі

за позовом Харківської міської ради, м.
Харків

до Суб'єкта підприємницької діяльності
- фізичної особи ОСОБА_1, м. Харків

про внесення змін до договору

ВСТАНОВИЛА:

Позивач звернувся до господарського
суду Харківської області з позовом, в
якому просив внести зміни до договору
оренди землі від 09.08.2005 р. за №69117/05
шляхом визнання укладеною додаткової
угоди до вказаного договору у наданій
редакції.

Рішенням господарського суду
Харківської області від 07.07.2014 р. у
справі №922/1904/14 (суддя Светлічного Ю.В.)
позов задоволено.

Відповідач з рішенням господарського
суду першої інстанції не погодився,
звернувся до Харківського
апеляційного господарського суду з
апеляційною скаргою, вважаючи, що
рішення прийнято з порушенням норм
матеріального та процесуального права.
Просить рішення господарського суду
скасувати та прийняти нове рішення,
яким в задоволенні позову відмовити.

Позивач свого представника в судове
засідання не направив, про причини
неприбуття не повідомив, хоча про час
та місце проведення судового засідання
повідомлений належним чином, про що
свідчить наявне в матеріалах справи
зворотне повідомлення про вручення
поштового відправлення.

Колегія суддів вважає, що нез'явлення в
судове засідання представника
Харківської міської ради не
перешкоджає розгляду справи, тому
справа розглядається відповідно до
статті 75 Господарського
процесуального кодексу України за
наявними в справі матеріалами.

Дослідивши матеріали справи,
проаналізувавши доводи апеляційної
скарги, вислухавши у судовому
засіданні пояснення відповідача,
перевіривши повноту встановлення
місцевим господарським судом обставин,
що мають значення для справи,
правильність застосування норм
матеріального та процесуального права,
колегія суддів Харківського
апеляційного господарського суду
встановила наступне.

Як свідчать матеріали справи, на
підставі рішення Харківської міської
ради від 12.12.2003 р. за №269/03 "Про
припинення та надання у користування
земельних ділянок юридичним та
фізичним особам для експлуатації та
обслуговування будівель і споруд" між
Харківською міською радою
(орендодавець) та СПДФО ОСОБА_1 (орендар)
29.12.2005 р. укладений договір оренди
землі, зареєстрований за №14,
відповідно до умов якого відповідачу в
оренду надано земельну ділянку
несільськогосподарського призначення
- землі транспорту, загальною площею
0,3739 га, яка знаходиться за адресою:
АДРЕСА_1 (а. с. 15-19).

Пунктом 5 договору сторонами визначено,
що нормативна грошова оцінка: на період
будівництва згідно з довідкою №3222/05
від 31.10.2005 р. становить 503638,00 грн.; на
період експлуатації згідно з довідкою
№3221/05 від 31.10.2005 р. - 2518189,00 грн.;

В п. 8 договору сторони погодили строк
дії договору до 01.12.2006 р. на період
будівництва, але не пізніше прийняття
об'єкту до експлуатації, до 01.12.2030 р. на
період експлуатації, але не пізніше
початку реконструкції вулиць.

Розмір орендної плати визначений
сторонами у п. 9 договору.

Згідно з п. 13 договору оренди землі,
розмір орендної плати переглядається у
разі: а) зміни умов господарювання,
передбачених договором; б) зміни
розмірів земельного податку,
підвищення цін, тарифів; в) внаслідок
інфляції щорічно; г) погіршення стану
орендованої земельної ділянки не з
вини орендаря, що підтверджено
документами; д) в інших випадках
передбачених законом.

У відповідності до п. 36 договору зміна
умов договору здійснюється у письмовій
формі за взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору спір розв'язується у судовому
порядку.

Рішенням Харківської міської ради від
03.07.2013 р. за №1209/13, затверджено технічну
документацію з нормативної грошової
оцінки земель міста Харкова станом на
01.01.2013 р.

Згідно з п. 1.1. рішення затверджено
базову вартість одного квадратного
метра земель міста Харкова у сумі 291,18
грн., яка отримана на підставі витрат на
освоєння і облаштування території
міста станом на 01.01.2013 р. та підлягає в
подальшому індексації в порядку,
встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що
нормативна грошова оцінка земель міста
Харкова станом на 01.01.2013 р.
застосовується з 01.01.2014 р.

Рішенням Харківської міської ради від
25.09.2013 р. за №1269/13 "Про затвердження
"Порядку впровадження нормативної
грошової оцінки земель міста Харкова
станам на 01.01.2013 р." встановлено (п. 2, п. 3),
що плата за землю на підставі даних
"Технічної документації з нормативної
грошової оцінки земель міста Харкова
станом на 01.01.2013 р." вводиться в дію з
01.01.2014 р. Зміни до договорів оренди
землі, пов'язані зі зміною розміру
орендної плати, оформлюються
додатковою угодою до договору оренди
землі згідно з Порядком оформлення
договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 зазначеного рішення
Департамент земельних відносин
Харківської міської ради зобов'язано
попередити всіх землекористувачів
(орендарів) земельних ділянок,
реєстрація яких у Державному
земельному кадастрі не здійснена, про
необхідність приведення розміру плати
за землю у відповідність до вимог
чинного законодавства.

Порядок оформлення договорів оренди
землі у місті Харкові, затверджений
рішенням Харківської міської ради від
29.12.2012 р. за № 960/12.

Відповідно до п. 16.4 цього Порядку зміни
до договору оренди землі, пов'язані зі
зміною розміру орендної плати,
оформлюються додатковою угодою до
договору оренди землі. Розмір орендної
плати, передбачений договором оренди
землі, підлягає перегляду у випадку,
зокрема зміни нормативної грошової
оцінки землі.

Згідно витягу про нормативну грошову
оцінку земельної ділянки №643 від 30.10.2013
р. нормативна грошова оцінка земельної
ділянки площею 3193 кв. м. складає 6692432,00
грн. (а. с. 27).

Департаментом земельних відносин
Харківської міської ради 07.12.2013 р.
рекомендованим поштовим відправленням
на адресу відповідача направлено лист
пропозицію №1017/0/30-13 про необхідність
розгляду та підписання додаткової
угоди до договору оренди землі №14
від 29.12.2005 р. (а. с. 28).

Відповідач додаткову угоду не
підписав, що стало підставою для
звернення Харківської міської ради до
господарського суду Харківської
області з позовом про внесення змін до
договору оренди землі.

Задовольняючи позовні вимоги суд
першої інстанції дійшов висновку про
їх обґрунтованість та підтвердженість
матеріалами справи.

Колегія суддів не погоджується з
висновком місцевого господарського
суду з наступних підстав.

За приписами статті 11 Цивільного
кодексу України, цивільні права та
обов'язки виникають із дій осіб, що
передбачені актами цивільного
законодавства, а також із дій осіб, що
не передбачені цими актами, але за
аналогією породжують цивільні права та
обов'язки. Підставами виникнення
цивільних прав та обов'язків, зокрема, є
договори та інші правочини.

Згідно з п. 3 ч. 1 ст. 3 Цивільного кодексу
України однією із загальних засад
цивільного законодавства є свобода
договору.

Статтею 627 Цивільного кодексу України
встановлено, що відповідно до статті 6
цього Кодексу сторони є вільними в
укладенні договору, виборі контрагента
та визначенні умов договору з
урахуванням вимог цього Кодексу, інших
актів цивільного законодавства,
звичаїв ділового обороту, вимог
розумності та справедливості.

У відповідності до ст. 629 Цивільного
кодексу України, договір є обов'язковим
для виконання сторонами. Згідно ст.ст.
525, 526 Цивільного кодексу України
одностороння відмова від зобов'язання
або одностороння зміна його умов не
допускається, якщо інше не встановлено
договором або законом.

Згідно з ч. 1 ст. 193 Господарського
кодексу України, суб'єкти
господарювання та інші учасники
господарських відносин повинні
виконувати господарські зобов'язання
належним чином відповідно до закону,
інших правових актів, договору, а за
відсутності конкретних вимог щодо
виконання зобов'язання - відповідно до
вимог, що у певних умовах звичайно
ставляться.

Відповідно до ч. 1 ст. 651 Цивільного
кодексу України, зміна або розірвання
договору допускається лише за згодою
сторін, якщо інше не встановлено
договором або законом. Із цими
положеннями кореспондується норма ч. 1.
ст. 188 Господарського кодексу України.

Стаття 30 Закону України "Про оренду
землі" передбачає, що зміна умов
договору оренди землі здійснюється за
взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору оренди землі спір вирішується
в судовому порядку.

Порядок зміни та розірвання договору
визначено частинами 2-5 ст.188
Господарського кодексу України.

Тобто, зазначені норми права
встановлюють правило, згідно з яким
зміна договору можлива лише у двох
випадках: або добровільно за згодою
сторін, або примусово у разі, якщо
обов'язок внести зміни прямо
передбачений законом або договором.

Проте позивачем не надано доказів
існування обов'язку відповідача
укласти спірну додаткову угоду до
договору оренди землі.

Норми чинного законодавства, на які
позивач посилається в обґрунтування
позову (ст.ст. 629, 649, 651, 653, 654, 792
Цивільного кодексу України, ст.ст. 179, 188,
193 Господарського кодексу України,
ст.ст.5, 13,15, 21 Закону України "Про оцінку
земель", ст. ст.15,30 Закону України "Про
оренду землі" та інші) містять правила,
які регулюють загальні засади зміни та
розірвання договорів, загальні засади
відносин пов'язаних із платою за землю.
Жодна з цих норм не містить прямого
припису про обов'язковість зміни умов
договору оренди землі в частині
розміру орендної плати в разі
прийняття орендодавцем рішення про
затвердження нової нормативної
грошової оцінки переданих в оренду
земель.

Статтею 652 Цивільного кодексу України
передбачено, що у разі істотної зміни
обставин, якими сторони керувалися при
укладенні договору, договір може бути
змінений або розірваний за згодою
сторін, якщо інше не встановлено
договором або не випливає із суті
зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони
змінилися настільки, що, якби сторони
могли це передбачити, вони не уклали б
договір або уклали б його на інших
умовах.

Тобто, підставою для внесення змін до
договору оренди землі за рішенням суду
на вимогу однієї із сторін є або
істотне порушення умов договору, або
наявність відповідного застереження в
договорі щодо відповідних підстав для
його зміни чи прямої вказівки в законі
про необхідність внесення змін, або
істотна зміна обставин, якими сторони
керувалися при укладенні договору за
одночасної наявності передбачених у ч.
2 статті 652 Цивільного кодексу України
умов.

На будь-які порушення умов договору
позивач в підставах позову не
посилався.

Пунктом 13 договору оренди сторони
обумовили перелік випадків за настання
яких переглядається розмір орендної
плати.

Наведений перелік випадків носить
вичерпний характер. Такої підстави, як
зміна нормативної грошової оцінки
землі в ньому не передбачено. До "іншого
випадку, передбаченого законом" це
також не відноситься, оскільки, як
зазначалося вище, Законом не
передбачено зміну нормативної
грошової оцінки землі в якості
обов'язкової підстави для зміни
розміру орендної плати за землю.

Позивачем також не доведено, що в
даному випадку мають місце або зміна
умов господарювання, або зміна
розмірів земельного податку,
підвищення цін, тарифів тощо.

Тобто, підстави для застосування змін
за переліком, зазначеним у п. 13 договору
щодо перегляду розміру орендної плати,
відсутні.

Так само відсутні такі приписи і в
нормах Податкового кодексу України.

При цьому, колегія суддів зазначає, що
дійсно статтями 288, 289 Податкового
кодексу України передбачено, що розмір
орендної плати встановлюється у
договорі оренди з урахуванням
нормативної грошової оцінки (річна
сума платежу не може бути меншою 3
відсотків нормативної грошової оцінки
та не може перевищувати 12 відсотків
нормативної грошової оцінки). Проте,
наведене правило стосується саме
встановлення розміру орендної плати, а
не її зміни, тобто ці норми
застосовуються під час укладання
договору, а не протягом його виконання,
що має місце в спірних правовідносинах.

Сторони в договорі підставою для зміни
орендної плати визначили збільшення
ставок земельного податку згідно зі
змінами у діючому законодавстві, тобто
коли визначена у договорі орендна
плата є нижчою за встановлений законом
її граничний розмір.

Зміна органом місцевого
самоврядування нормативної грошової
оцінки землі не є законодавчою зміною
граничного розміру орендної плати, а
встановлений умовами спірного
договору розмір орендної плати не є
нижчим за встановлений її граничний
розмір.

В матеріалах справи відсутні докази
збільшення розміру земельного податку.

До того ж, відсутність документально
підтверджених даних про розмір
земельного податку, котрий існував на
час укладення договору, роблять
неможливим порівняння первісного і
сучасного розмірів земельного податку,
та, в підсумку, унеможливлюють висновок
про його, податку, зростання. За таких
обставин підстави для застосування п.13
договору і для висновку про наявність
підстав для перегляду розміру орендної
плати, наразі відсутні.

Такі обставини, з урахуванням
конституційних гарантій прав і свобод
та загальних засад цивільного
законодавства, унеможливлюють
примушення відповідача до укладення
додаткової угоди, з умовами якої він не
згоден та обов'язковість укладення
якої законодавством не передбачена.

Позивачем також не доведено, що в
даному разі мають місце або зміна умов
господарювання, або зміна розмірів
земельного податку, підвищення цін,
тарифів тощо.

Окрім цього наведена у позові
додаткова угода містить положення щодо
зміни інших пунктів договору оренди
землі від 29.12.2005 р., крім п. 13
відповідного договору оренди землі,
зокрема:

- пункту 2 договору, додавши кадастровий
номер земельної ділянки.

- пункту 9 договору збільшивши розмір
орендної плати: згідно з розрахунком №
31/14 від 30.10.2013 р., яка на рік становить 5,6 %
від її нормативної грошової оцінки і
складає 374776,19 грн. або в місяць 31231,35 грн.

Проте збільшення ставки орендної плати
від нормативної грошової оцінки землі
є істотною зміною умов договору.
Підставами для такої зміни позивач
зазначає не істотну зміну об'єктивних
обставин, які не залежать від волі
сторін договору, а рішення однієї зі
сторін договору - Харківської міської
ради, яка в односторонньому порядку
затвердила нові ставки орендної плати
у місті Харкові, вже після укладення
спірного договору оренди землі.

Крім того, позивач не надав доказів
того, що відповідач під час укладення
договору згоден на ставку 5,6 %, що не
відповідає змісту обумовленому у
самому тексті договору. Доказів згоди
відповідача на укладення договору
оренди даної земельної ділянки за
вказаними ставками (або іншими) немає.

Також відсутні докази того, що
зазначена ставка орендної плати не є
фіксованою і відповідач погодився з
можливістю її зміни позивачем в
односторонньому порядку.

З урахуванням викладеного, колегія
суддів приходить до висновку про те, що
обумовлена договором ставка орендної
плати була прийнята в договорі, як
гранично прийнятна для відповідача. .

Також позивач просив змінити п. п. 5, 13, 28
договору.

Однак, нормативних обґрунтувань та
доказів з яких причин відповідач
зобов'язаний погодитись із новою
збільшеною більш ніж у два рази ставкою
орендної плати, або з яких причин суд
може зобов'язати відповідача
сплачувати орендну плату за новою
ставкою позивач не наводить.

Посилання позивача на те, що орендна
плата за землю державної та
комунальної власності є регульованою
ціною не спростовують наведеного
висновку, оскільки державне
регулювання розміру орендної плати, як
зазначено вище, здійснюється на стадії
укладання договору, а не на стадії його
виконання. Закон України "Про ціни та
ціноутворення", ст. 191 Господарського
кодексу України, не передбачають
можливості зміни в односторонньому
порядку цін у вже укладених договорах в
обхід загального порядку змін умов
договору, встановленого ч. 1 ст. 651
Цивільного кодексу України, ст. 188
Господарського кодексу України.

На неможливості органів місцевого
самоврядування скасовувати свої
попередні рішення, вносити в
односторонньому порядку до них зміни,
які погіршують становище інших
учасників відносин, зазначає
Конституційний Суд України в рішенні
від 16.04.2009 р. № 7рп/2009, в якому
зазначається, що в Конституції України
закріплено принцип, за яким права і
свободи людини та їх гарантії
визначають зміст і спрямованість
діяльності держави, яка відповідає
перед людиною за свою діяльність
(стаття 3). Органи місцевого
самоврядування є відповідальними за
свою діяльність перед юридичними і
фізичними особами (стаття 74 Закону).

Таким чином, органи місцевого
самоврядування не можуть скасовувати
свої попередні рішення, вносити до них
зміни, якщо відповідно до приписів цих
рішень виникли правовідносини,
пов'язані з реалізацією певних
суб'єктивних прав та охоронюваних
законом інтересів, і суб'єкти цих
правовідносин заперечують проти їх
зміни чи припинення. Це є "гарантією
стабільності суспільних відносин" між
органами місцевого самоврядування і
громадянами, породжуючи у громадян
впевненість у тому, що їхнє існуюче
становище не буде погіршене прийняттям
більш пізнього рішення.

Відсутні в позовній заяві також
обґрунтування позовних вимог щодо
зміни п.13 договору якими позивач
просить доповнити перелік підстав для
зміни орендної плати такою додатковою
підставою як, "зміна нормативної
грошової оцінки землі".

Тотожньо пропоновані позивачем зміни
до п. 28 договору оренди не обґрунтовані
жодними посиланнями на норми права.

Відповідно до ч. 4 ст. 179 Господарського
кодексу України, при укладенні
господарських договорів сторони
можуть визначати зміст договору на
основі, в т.ч. типового договору,
затвердженого Кабінетом Міністрів
України, чи у випадках, передбачених
законом, іншим органом державної влади,
коли сторони не можуть відступати від
змісту типового договору, але мають
право конкретизувати його умови.

В даному ж випадку позивач, пропонуючи
умови договору, яких немає у типовому
договорі оренди землі, який
затверджений Постановою КМУ від 30.03.2004
р. за №220 "Про затвердження Типового
договору оренди землі", просить не
конкретизувати, а змінити і доповнити
умови типового договору, що суперечить
забороні на відступ від умов типового
договору, встановленій ч. 2 ст.6
Цивільного кодексу України та ч. 4 ст. 179
Господарського кодексу України.

Так, зокрема, в типовому договорі
оренди землі у переліку підстав для
перегляду розміру орендної плати,
відсутні запропоновані позивачем у
спірній додатковій угоді умови щодо
зміни розміру орендної плати у разі
зміни нормативної грошової оцінки
землі..

Відсутність зміни нормативної
грошової оцінки землі в переліку
підстав перегляду розміру орендної
плати визначеному в п. 13 договору є
додатковим доказом того, що на момент
звернення позивача із позовом зміна
нормативної грошової оцінки землі не
була підставою для зміни розміру
орендної плати.

Пропозиція доповнити умови договору
пунктом 28, який передбачає спосіб
захисту права тотожний тому, з яким
позивач вже звернувся з позовом до
суду, також свідчить про юридичну
неспроможність заявлених позовних
вимог.

З огляду на наведене, колегія суддів
вважає, що позовні вимоги про внесення
змін до договору оренди землі
задоволенню не підлягають, оскільки
законодавча зміна нормативної
грошової оцінки землі не може бути
підставою для зміни розміру орендної
плати в односторонньому порядку,
оскільки це не погоджено сторонами у
договорі.

Аналогічну правову позицію висловив
Верховний Суд України в постанові від
20.08.2013 р у справі № 3-21 гс 13.

Враховуючи вищевикладене колегія
суддів дійшла висновку, що при
прийнятті рішення від 07.07.2014 р. у справі
№922/1904/14 господарський суд Харківської
області неповно з'ясував обставини, що
мають значення для справи та прийняв
рішення з порушенням норм
матеріального та процесуального права,
в зв'язку з чим апеляційна скарга СПДФО
ОСОБА_1 підлягає задоволенню, а рішення
суду першої інстанції скасуванню.

Керуючись статтями 22, 99, 101, 102, п. 2 статті
103, п. п. 1, 4 ч.1 статті 104, статтею 105
Господарського процесуального кодексу
України, колегія суддів Харківського
апеляційного господарського суду, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу відповідача
задовольнити.

Рішення господарського суду
Харківської області від 07.07.2014 р. у
справі №922/1904/14, скасувати та прийняти
нове, яким в позові відмовити.

Повна постанова складена 19.08.2014 р.

Головуючий суддя
Черленяк М.І.

Суддя
Івакіна В.О.

Суддя
Тихий П.В.