ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 серпня 2014 року Справа № 906/779/13

Вищий господарський суд України у
складі колегії суддів:

Рогач Л.І. - головуючого, Бакуліної С.В.,
Коробенка Г.П.розглянувши у відкритому
судовому засіданні касаційну
скаргуТовариства з обмеженою
відповідальністю "Офіс Хаус"на
постановуРівненського апеляційного
господарського суду від 01.04.2014 у
справі№ 906/779/13 Господарського суду
Житомирської областіза
позовомЖитомирської міської
радидоТовариства з обмеженою
відповідальністю "Офіс
Хаус"провнесення змін до договору
оренди земельної ділянкиза участю
представників: позивачаКоваль О.О. -
дов. від 25.03.2014;відповідачане з'явився
(про час і місце судового засідання
повідомлені належно);

ВСТАНОВИВ:

Житомирська міська рада звернулася до
господарського суду з позовом про
внесення змін до пункту 3 та пункту 5
договору оренди земельної ділянки від
14.03.2006, укладеного між Житомирською
міською радою та Закритим акціонерним
товариством "Офіс Хаус", виклавши їх в
наступній редакції: "п.3 Нормативна
грошова оцінка земельної ділянки
становить 1625911,59 грн."; "п.5 Орендна плата
вноситься орендарем у грошовій формі,
розмір якої становить 77230,80 грн. в рік.
Коефіцієнт співвідношення орендної
плати до земельного податку при цьому
становить 4,750".

Заявою від 27.06.2013 № 21/5031 позивач уточнив
позовні вимоги та просив внести зміни
до пунктів 3, 5, договору оренди
земельної ділянки від 27.02.2006,
укладеного між Житомирською міською
радою та Товариством з обмеженою
відповідальністю "Офіс Хаус", виклавши
їх в наступній редакції: "пункт 3
Нормативна грошова оцінка земельної
ділянки становить -1625911,59 грн." та "пункт
5 Орендна плата вноситься орендарем у
грошовій формі, розмір якої становить
77230,80 грн. в рік; Коєфіцієнт
співвідношення орендної плати до
земельного податку при цьому становить
"4,750".

Позовні вимоги вмотивовані приписами
статей 15, 18, 23 Закону України "Про оцінку
земель", статей 632, 651, 653, 759, 762 Цивільного
кодексу України, наявністю підстав для
внесення змін до договору оренди від
14.03.2006, у зв'язку зі зміною граничного
розміру орендної плати за земельну
ділянку.

Ухвалою Господарського суду
Житомирської області від 02.07.2013
замінено неналежного відповідача у
справі - Закрите акціонерне товариство
"Офіс Хаус" на належного - Товариство з
обмеженою відповідальністю "Офіс Хаус".

Рішенням Господарського суду
Житомирської області від 17.02.2014 (суддя
Гансецький В.П.) позов задоволено;
внесено зміни до пунктів 3, 5, договору
оренди земельної ділянки від 27.02.2006,
укладеного між Житомирською міською
радою та Товариством з обмеженою
відповідальністю "Офіс Хаус",
зареєстрованого 14.03.2006, виклавши їх в
наступній редакції: "п.3 Нормативна
грошова оцінка земельної ділянки
становить - 1625911 грн. 59 коп." та "п.5
Орендна плата вноситься орендарем у
грошовій формі, розмір якої становить
77230 грн. 80 коп. в рік; Коєфіцієнт
співвідношення орендної плати до
земельного податку при цьому становить
"4,750"; стягнуто з відповідача в доход
державного бюджету України 1147 грн.
судового збору.

Постановою Рівненського апеляційного
господарського суду від 01.04.2014
(судді:Грязнов В.В. - головуючий,
Філіпова Т.Л., Мельник О.В.) рішення
місцевого господарського суду
залишено без змін з мотивів його
законності та обґрунтованості.

Не погоджуючись з висновками
господарських судів попередніх
інстанцій, Товариство з обмеженою
відповідальністю "Офіс Хаус" подало до
Вищого господарського суду України
касаційну скаргу, в якій просить
скасувати рішення та постанову в даній
справі, направивши справу на новий
розгляд до місцевого господарського
суду.

Касаційну скаргу вмотивовано доводами
про невірне застосування судами норм
матеріального та процесуального права,
а саме, статей 18, 20 Земельного кодексу
України, статті 18 Закону України "Про
оцінку земель". Скаржник вважає невірно
визначеними розміри нормативної
грошової оцінки та відповідно орендної
плати, оскільки статтею 19 Земельного
кодексу України, не передбачено такої
категорії земельних ділянок, як "іншого
комерційного використання", що
зазначено в укладеному сторонами
договорі оренди земельної ділянки;
відтак суди неповно з'ясували усі
обставини справи щодо розрахунку
нормативно грошової оцінки земельної
ділянки, як підстави для зміни умов
договору земельної ділянки.

Позивач у судовому засіданні та у
відзиві відхилив доводи касаційної
скарги, зазначивши про законність та
обґрунтованість судових рішень.

Відповідач не скористався правом на
участь представників у судовому
засіданні.

Заслухавши доповідь судді - доповідача,
пояснення представника позивача,
присутнього у судовому засіданні,
перевіривши наявні матеріали справи на
предмет правильності юридичної оцінки
обставин справи та повноти їх
встановлення в судовому рішенні,
колегія суддів вважає, що касаційна
скарга не підлягає задоволенню з таких
підстав.

Переглядаючи у касаційному порядку
судові рішення, касаційна інстанція на
підставі встановлених фактичних
обставин справи перевіряє
застосування судом першої чи
апеляційної інстанцій норм
матеріального та процесуального права.
Касаційна інстанція не має права
встановлювати або вважати доведеними
обставини, що не були встановлені у
рішенні або постанові господарського
суду чи відхилені ним, вирішувати
питання про достовірність того чи
іншого доказу, про перевагу одних
доказів над іншими, збирати нові докази
або додатково перевіряти докази.

Як вбачається з матеріалів справи та
встановлено господарськими судами
попередніх інстанцій, Житомирська
міська рада (орендодавець) та Закрите
акціонерне товариство "Офіс
Хаус"(орендар) 27.02.2006 уклали договір
оренди земельної ділянки, згідно з
пунктами 1, 2 якого орендодавець на
підставі рішення 28 сесії Житомирської
міської ради 4 скликання від 09.12.2005 №584
надав, а орендар прийняв у строкове
платне користування земельну ділянку
загальною площею 0,1369 га. для іншої
комерційної діяльності за адресою: м.
Житомир, вул. Київська 79.

Відповідно до пунктів 3, 5, 11 цього
договору цільове призначення
земельної ділянки - для іншої
комерційної діяльності; нормативна
грошова оцінка земельної ділянки
становить - 37078,27 грн.; орендна плата у
розмірі 10489,88 грн. в рік вноситься
орендарем у грошовій формі.

Згідно з пунктом 8 Договору, розмір
орендної плати щорічно переглядається
у разі: зміни умов господарювання,
передбачених договором; зміни розмірів
земельного податку, підвищення цін,
тарифів, у тому числі внаслідок
інфляції; погіршення стану орендованої
земельної ділянки не з вини орендаря,
що підтверджено документами; в інших
випадках, передбачених законом.

Судами встановлено, що земельна
ділянка, загальною площею 0,1369 га., яка
розташована за адресою: м. Житомир, вул.
Київська, 79 передана Відповідачеві у
фактичне користування за актом
приймання-передачі від 14.03.2006 і
перебуває в користуванні останнього.

Рішенням Житомирської міської ради від
05.09.2007 № 369 затверджено матеріали
коригування технічної документації з
нормативної грошової оцінки земельних
ділянок міста Житомира.

На підставі матеріалів коригування
технічної документації з нормативної
грошової оцінки земельних ділянок
міста Житомира рішенням Житомирської
міської ради від 21.11.2007 № 456 введено в
дію нові розміри плати за землю для
юридичних та фізичних осіб суб'єктів
підприємницької діяльності з 01.01.2008.

Житомирська міська рада 24.01.2013 прийняла
рішення № 498 "Про затвердження нових
розмірів річної орендної плати та
приведення у відповідність договорів
оренди земельних ділянок
несільськогосподарського
призначення".

Пунктом 1.17 Додатку до зазначеного
рішення міська рада затвердила нові
розміри нормативної грошової оцінки та
орендованої плати за використання
земельними ділянками на умовах оренди
в м. Житомирі, зокрема -
землекористувачеві ЗАТ "Офіс Хаус"
(договір оренди земельної ділянки
площею 0,1369 га по вул. Київській, 79 від
14.03.2006р. №49); нормативна грошова
оцінка становить 1625911,59 грн.; орендна
плата становить 77 230,80 грн. в рік;
коефіцієнт співвідношення орендної
плати до земельного податку при цьому
становить 4,750.

Суди дослідили, що пропозиції погодити
внесення змін до Договору оренди в
частині нормативної грошової оцінки
землі та розміру орендної плати,
підписати і надіслати орендодавцю
примірники додаткової угоди, залишені
відповідачем без відповіді та без
задоволення.

Згідно з витягом з Єдиного державного
реєстру юридичних осіб та фізичних
осіб-підприємців №384274 від 23.05.2013, за
рішенням власників Закрите акціонерне
товариство "Офіс Хаус" 23.03.2011 припинило
свою діяльність та створено нове
підприємство яке є правонаступником -
Товариство з обмеженою
відповідальністю "Офіс Хаус".

Задовольняючи позовні вимоги,
господарські суди попередніх
інстанцій зазначили, що сторони в
договорі передбачили можливість
внесення змін до договору, а обумовлена
законодавча зміна граничного розміру
орендної плати, яка є регульованою, є
підставою для перегляду попередньо
встановленого договором розміру
орендної плати.

Судова колегія зазначає, що відповідно
до статті 13 Закону України "Про оренду
землі" договір оренди землі - це
договір, за яким орендодавець
зобов'язаний за плату передати
орендареві земельну ділянку у
володіння і користування на певний
строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства. Згідно зі
статтею 632 Цивільного кодексу України
ціна в договорі встановлюється за
домовленістю сторін. У визначених
законом випадках застосовуються ціни
(тарифи, ставки тощо), які
встановлюються або регулюються
уповноваженими органами державної
влади або органами місцевого
самоврядування.

Розмір орендної плати за землю
визначається сторонами у договорі, в
тому числі може визначатися шляхом
встановлення відсоткового відношення
до нормативної грошової оцінки
земельної ділянки, що відповідає
чинному законодавству України,
зокрема, приписам частини першої
статті 15, статті 21 Закону України "Про
оренду землі".

Також за підпунктом 14.1.147 пункту 14.1
статті 14 Податкового кодексу України
плата за землю - загальнодержавний
податок, який справляється у формі
земельного податку та орендної плати
за земельні ділянки державної і
комунальної власності. Згідно з
пунктами 288.1, 288.4 статті 288 Податкового
кодексу України підставою для
нарахування орендної плати за земельну
ділянку є договір оренди такої
земельної ділянки. Розмір та умови
внесення орендної плати
встановлюються у договорі оренди між
орендодавцем (власником) і орендарем.
Підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті 288
Податкового кодексу України (в
редакції, що діяла на момент подання
позовної заяви, прийняття рішення
судом першої інстанції) визначено, що
розмір орендної плати встановлюється у
договорі оренди, але річна сума платежу
не може бути меншою: для земель
сільськогосподарського призначення -
розміру земельного податку, що
встановлюється цим розділом; для інших
категорій земель - трикратного розміру
земельного податку, що встановлюється
цим розділом.

Відповідно до пункту 274.1 статті 274
Податкового кодексу України ставка
податку за земельні ділянки,
нормативну грошову оцінку яких
проведено, встановлюється у розмірі 1
відсотка від їх нормативної грошової
оцінки, за винятком земельних ділянок,
зазначених у статтях 272, 273, 276 цього
Кодексу.

Виходячи з аналізу зазначених
законодавчих приписів, орендна плата
за користування земельними ділянками
державної та комунальної власності є
регульованою ціною, яка розраховується
від нормативної грошової оцінки
земель, а її розмір встановлюється в
договорі.

За частиною 2 статті 18 Закону України
"Про оцінку земель" нормативна грошова
оцінка земельних ділянок, розташованих
у межах населених пунктів, незалежно
від їх цільового призначення,
проводиться не рідше, ніж один раз на 5-7
років; частинами 1, 2 статті 20 Закону
України "Про оцінку земель" визначено,
що за результатами бонітування
ґрунтів, економічної оцінки земель та
нормативної грошової оцінки земельних
ділянок складається технічна
документація, а за результатами
проведення експертної грошової оцінки
земельних ділянок складається звіт.
Дані про нормативну грошову оцінку
окремої земельної ділянки
оформляються як витяг з технічної
документації з нормативної грошової
оцінки земель.

Згідно з пунктом 34 статті 26 Закону
України "Про місцеве самоврядування"
виключно на пленарних засіданнях
сільської, селищної, міської ради
вирішуються відповідно до закону
питання регулювання земельних
відносин. Частиною 1 статті 73 Закону
України "Про місцеве самоврядування"
передбачено, що акти ради, сільського,
селищного, міського голови, голови
районної в місті ради, виконавчого
комітету сільської, селищної, міської,
районної у місті (у разі її створення)
ради, прийняті в межах наданих їм
повноважень, є обов'язковими для
виконання всіма розташованими на
відповідній території органами
виконавчої влади, об'єднаннями
громадян, підприємствами, установами
та організаціями, посадовими особами, а
також громадянами, які постійно або
тимчасово проживають на відповідній
території.

Реалізовуючи виключні повноваження в
земельних правовідносинах,
Житомирська міська рада 24.01.2013
прийняла рішення № 498 "Про
затвердження нових розмірів річної
орендної плати та приведення у
відповідність договорів оренди
земельних ділянок
несільськогосподарського
призначення", яким здійснила
регулювання земельних відносин,
змінивши нормативну грошову оцінка,
яка становить 1625911,59 грн.; орендну плату
- 77 230,80 грн. в рік; коефіцієнт
співвідношення орендної плати до
земельного податку - 4,750... Докази
скасування та/або визнання недійсним у
встановленому законом порядку рішення
Житомирської міської ради від 24.01.2013
відсутні.

За статтею 30 Закону України "Про оренду
землі" зміна умов договору оренди землі
здійснюється за взаємною згодою
сторін. У разі недосягнення згоди щодо
зміни умов договору оренди землі спір
вирішується в судовому порядку.

Статтею 651 Цивільного кодексу України
встановлено, що зміна або розірвання
договору допускається лише за згодою
сторін, якщо інше не встановлено
договором або законом. Договір може
бути змінено або розірвано за рішенням
суду на вимогу однієї із сторін у разі
істотного порушення договору другою
стороною та в інших випадках,
встановлених договором або законом.

Таким чином, оскільки нормами
законодавства передбачена можливість
зміни умов договору за рішенням суду на
вимогу однієї із сторін у випадках
встановлених договором або законом, а
орендна плата за земельні ділянки
державної та комунальної власності є
регульованою ціною, яка, до того ж за
умовами договору оренди підлягає
перегляду у разі зміни розмірів
земельного податку, підвищення цін і
тарифів, зміни коефіцієнтів
індексації, визначених законодавством,
прийняття орендодавцем рішення про
збільшення або зменшення орендної
плати, колегія суддів погоджується з
висновками господарських судів
попередніх інстанцій, що зміна
граничного розміру орендної плати
внаслідок зміни коефіцієнту є
підставою для перегляду розміру
орендної плати, встановленої умовами
договору, з внесенням до договору
відповідних змін.

Судова колегія також зазначає, що при
обчисленні нормативної грошової
оцінки земельної ділянки і, відповідно,
належного розміру орендної плати, суди
виходили з даних розрахунку визначення
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки ЗАТ "Офіс Хаус", наданих
Комунальним підприємством
"Житомирський міський центр земельних
відносин" Житомирської міської ради.

Механізм нормативної грошової оцінки
земельних ділянок
сільськогосподарського призначення та
населених пунктів передбачений
Порядком нормативної грошової оцінки
земель сільськогосподарського
призначення та населених пунктів,
затвердженим наказом Державного
комітету України по земельних
ресурсах, Міністерства аграрної
політики України, Міністерства
будівництва, архітектури та
житлово-комунального господарства
України, Української академії аграрних
наук від 27.01.2006 №18/15/21/11.

Пунктом 3.3 даного Порядку визначено
формулу, за якою встановлюється
нормативна грошова оцінка одного
квадратного метра земельної ділянки
населених пунктів. При цьому, вказана
оцінка залежить, зокрема, і від
коефіцієнту, який характеризує
функціональне використання земельної
ділянки (під житлову та громадську
забудову, для промисловості,
транспорту тощо).

Доводів та доказів на підтвердження
невідповідності здійсненого
розрахунку невідповідним вихідним
даним чи механізму здійснення
розрахунку, вимогам зазначеного вище
Порядку матеріали справи та касаційна
скарга не містять; відповідач
помилково ототожнив цільове
призначення земель за статтями 18, 20
Закону України з вихідними даними, на
підставі яких обчислюється нормативна
грошова оцінка.

Рішення є законним тоді, коли суд,
виконавши всі вимоги процесуального
законодавства і всебічно перевіривши
обставини, вирішив справу у
відповідності з нормами матеріального
права, що підлягають застосуванню до
даних правовідносин. Обґрунтованим
визнається рішення, в якому повно
відображені обставини, які мають
значення для даної справи, висновки
суду про встановлені обставини і
правові наслідки є вичерпними,
відповідають дійсності і
підтверджуються достовірними
доказами, дослідженими в судовому
засіданні. Перевіривши у відповідності
до частини 2 статті 111 5 Господарського
процесуального кодексу України
юридичну оцінку обставин справи та
повноту їх встановлення у постанові
апеляційного та рішенні місцевого
господарського суду, колегія суддів
дійшла висновків про те, що
господарські суди, розглядаючи справу
відповідно до положень статей 43, 101, 105
Господарського процесуального кодексу
України, розглянули всебічно, повно та
об'єктивно в судовому процесі всі
істотні обставини справи в їх
сукупності, належним чином
проаналізували правовідносини, що
виникли та існували між сторонами,
надали оцінку наявним у справі доказам
згідно з вимогами статей 32-34
Господарського процесуального кодексу
України, вірно застосували норми
матеріального та процесуального права.

Доводи касаційної скарги не
ґрунтуються на вірному застосуванні
норм процесуального права, суперечать
матеріалам справи та положенням
матеріального права; підстав для
скасування судових рішень з мотивів,
наведених у касаційній скарзі, не
вбачається.

На підставі викладеного, керуючись
статтями 1115, 1117, пунктом 1 статті 1119
Господарського процесуального кодексу
України, Вищий господарський суд
України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з
обмеженою відповідальністю "Офіс Хаус"
залишити без задоволення.

Постанову Рівненського апеляційного
господарського суду від 01.04.2014 у справі
№ 906/779/13 Господарського суду
Житомирської області та рішення
Господарського суду Житомирської
області від 17.02.2014 залишити без змін.

Головуючий
Л. Рогач

Судді
С. Бакуліна

Г. Коробенко