ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"19" серпня 2014 р.
Справа № 922/675/14

Колегія суддів у складі: головуючий
суддя Черленяк М.І., суддя Бондаренко
В.П. , суддя Камишева Л.М.

при секретарі Ворона В.С.,

за участю представників:

позивача - Настусенко Д.Д.

відповідача - Філатов С.М., Смольнікова
О.М.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в приміщенні Харківського
апеляційного господарського суду
апеляційну скаргу відповідача (вх.
№1991Х/1-12) на рішення господарського
суду Харківської області від 15 квітня
2014 року у справі №922/675/14

за позовом Харківської міської ради, м.
Харків

до Товариства з обмеженою
відповідальністю "Інтерхіл", м. Харків,

про внесення змін до договору,

ВСТАНОВИЛА:

В лютому 2014 року Харківська міська рада
звернулася до господарського суду
Харківської області з позовною заявою
до Товариства з обмеженою
відповідальністю "Інтерхіл", в якій
просила внести зміни до договору
оренди землі від 16.11.2006 року №99
шляхом визнання договору про зміну до
вказаного договору оренди землі
укладеним в запропонованій позивачем
редакції.

Рішенням господарського суду
Харківської області від 15 квітня 2014
року у справі №922/675/14 (суддя Аюпова Р.М.)
позов задоволено повністю. Внесено
зміни до договору оренди землі від
16.11.2006 р. року №99, шляхом визнання
укладеною додаткової угоди до
вказаного договору оренди землі у
редакції, запропонованій позивачем.
Стягнуто з Товариства з обмеженою
відповідальністю "Інтерхіл" на користь
Харківської міської ради судовий збір
у розмірі 1218,00 грн.

Відповідач з рішенням місцевого
господарського суду не погодився та
подав до Харківського апеляційного
господарського суду апеляційну скаргу,
в якій просить рішення господарського
суду Харківської області від 15 квітня
2014 року у справі №922/675/14 скасувати та
прийняти нове рішення, яким відмовити у
задоволенні позовних вимог.

В обґрунтування апеляційної скарги
відповідач посилається на те, що
рішення суду першої інстанції прийнято
з порушенням норм матеріального та
процесуального права. Крім того, з
урахуванням письмових пояснень від
18.08.2014 року, позивач зазначає, що
рішення міської ради про затвердження
нової нормативної грошової оцінки
землі та встановлення нових
коефіцієнтів для визначення розміру
орендної плати, не мають зворотної сили
в часі та не поширюються на договір
укладений між позивачем та
відповідачем. До того ж, даним
договором не передбачена така підстава
для перегляду орендної плати за землю,
як зміна грошової оцінки землі.

Позивач письмового відзиву на
апеляційну скаргу відповідача не
надав.

Дослідивши матеріали справи, а також
викладені в апеляційній скарзі доводи
відповідача, перевіривши правильність
застосування господарським судом
першої інстанції норм матеріального та
процесуального права, а також повноту
встановлення обставин справи та
відповідність їх наданим доказам, та
повторно розглянувши справу у
відповідності до вимог статті 101
Господарського процесуального кодексу
України, колегія суддів Харківського
апеляційного господарського суду
дійшла висновку, що апеляційна скарга
відповідача підлягає задоволенню,
зважаючи на наступне.

Як вбачається із матеріалів справи, 16
листопада 2006 року між Харківською
міською радою (орендодавець) та
Товариством з обмеженою
відповідальністю "Інтерхіл" (орендар)
було укладено договір оренди землі,
зареєстрований у Харківській
регіональній філії Державного
підприємства "Центр державного
земельного кадастру при Державному
комітеті України по земельних
ресурсах" 26 грудня 2006 року в Державному
реєстрі земель за №99 (а.с.16-20).

Відповідно до п. 1.1. договору
орендодавець підставі рішення XLIV сесії
Харківської міської ради IV скликання
від 23.12.2005 року № 247/05 "Про надання
юридичним та фізичним особам земельних
ділянок для будівництва
(реконструкції) та подальшої
експлуатації об'єктів" надає, а орендар
приймає в строкове платне користування
земельну ділянку
несільськогосподарського призначення
- землі житлової та громадської
забудови, яка знаходиться за адресою: м.
Харків, вул. Жовтневої революції, буд.
167.

Згідно із п. 2 договору в оренду
передається земельна ділянка
загальною площею 1,1642 га.

Пунктом 5 договору передбачено, що
нормативна грошова оцінка земельної
ділянки на період будівництва
становить 130726 грн., на період
експлуатації - 653632 грн.

У відповідності до п. 8 договір укладено
строком на період будівництва до 01.12.2007
року (але не пізніше прийняття об'єкту
до експлуатації) та на період
експлуатації до 01.12.2030 року.

Рішенням Харківської міської ради від
03.07.2013 р. №1209/13 "Про затвердження
технічної документації з нормативної
грошової оцінки земель м. Харкова
станом на 01.01.2013 року" було затверджено
базову вартість одного квадратного
метра земель міста Харкова у сумі 291,18
грн., яка отримана на підставі витрат на
освоєння і облаштування території
міста станом на 01.01.2013 р. та підлягає в
подальшому індексації в порядку,
встановленому законодавством України.
Встановлено, що нормативна грошова
оцінка земель міста Харкова станом на
01.01.2013 року застосовується з 01 січня 2014
року (а.с.41).

Рішенням Харківської міської ради від
25.09.2013 р. №1269/13 "Про затвердження
порядку впровадження нормативної
грошової оцінки земель міста Харкова
станом на 01.01.2013" встановлено, що плата
за землю на підставі даних «Технічної
документації з нормативної грошової
оцінки земель м. Харкова станом на
01.01.2013 року» вводиться в дію з 01.01.2014
року, а зміни до договорів оренди землі,
пов'язані зі зміною розміру орендної
плати, оформлюються додатковою угодою
до договору оренди землі згідно з
Порядком оформлення договорів оренди
землі у місті Харкові (а.с.39-40).

Пунктом 16.4 Порядку оформлення
договорів оренди землі у місті Харкові
передбачено, що зміни до договору
оренди землі, пов'язані зі зміною
розміру орендної плати, оформляються
додатковою угодою до договору оренди
землі. Розмір орендної плати,
передбачений договором оренди землі,
підлягає перегляду у випадку, також
зміни нормативної грошової оцінки
землі.

Відповідно до ч. 1 ст. 30 Закону України
«Про оренду землі» зміна умов договору
оренди землі здійснюється за взаємною
згодою сторін.

Департамент земельних відносин
Харківської міської ради
листом-пропозицією від 03.12.2013 р. за
№3835/0/225-13 направив ТОВ "Інтерхіл" три
примірника додаткової угоди до
договору оренди землі та три
примірника розрахунку орендної плати в
зв'язку із зміною розміру орендної
плати, які просив підписати, скріпити
печаткою та повернути у двадцятиденний
строк після одержання листа-пропозиції
(а.с.32).

Як стверджує позивач, відповідач
відповіді на вказаний лист-пропозицію
не надав, примірник додаткової угоди не
підписав та не повернув до
Департаменту земельних відносин
Харківської міської ради.

В свою чергу, відповідач вважає, що
рішення міської ради, яким затверджено
нову нормативно грошову оцінку землі
та встановлено нові коефіцієнти для
визначення розміру орендної плати, не
мають зворотної сили в часі та не
поширюються на договір укладений між
позивачем та відповідачем. До того ж,
даним договором не передбачена така
підстава для перегляду орендної плати
за землю, як зміна грошової оцінки
землі

Згідно із ч. 2 ст. 30 Закону України «Про
оренду землі» у разі недосягнення
згоди щодо зміни умов договору оренди
землі спір вирішується в судовому
порядку.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про
оренду землі» договір оренди землі - це
договір, за яким орендодавець
зобов'язаний за плату передати
орендареві земельну ділянку у
володіння і користування на певний
строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства.

Статтею 21 Закону України «Про оренду
землі» передбачено, що орендна плата за
землю - це платіж, який орендар вносить
орендодавцеві за користування
земельною ділянкою. Розмір, форма і
строки внесення орендної плати за
землю встановлюються за згодою сторін
у договорі оренди.

Згідно із п. 9 договору орендна плата за
земельну ділянку вноситься орендарем у
грошовій формі на рахунок Державного
казначейства у Харківській області.
Розмір орендної плати в місяць за
земельну ділянку становить на період
будівництва згідно з довідкою № 3486/06
від 23.06.2006 року: 2006 рік: 421,48 гривень; з 2007
року: 795,25 гривень; на період
експлуатації з 01.12.2007 року - 2342,18 грн.

Умовами укладеного між сторонами
договору оренди землі, а саме пунктом 13,
передбачено, що розмір орендної плати
переглядається у разі: а) зміни умов
господарювання, передбачених
договором; б) зміни розмірів земельного
податку, підвищення цін, тарифів; в)
внаслідок інфляції - щорічно; г)
погіршення стану орендованої
земельної ділянки не з вини орендаря,
що підтверджено документами; д) в інших
випадках, передбачених законом.

Таким чином, сторони в договорі оренди
землі, серед іншого, передбачили
можливість внесення до нього змін щодо
перегляду розміру орендної плати у
випадках передбачених законом.

Відповідно до п. 289.1. ст. 289 Податкового
кодексу України для визначення розміру
податку та орендної плати
використовується нормативна грошова
оцінка земельних ділянок.

Згідно із ч. 1 ст. 13 Закону України «Про
оцінку земель» нормативна грошова
оцінка земельних ділянок проводиться у
разі, зокрема, визначення розміру
орендної плати за земельні ділянки
державної та комунальної власності.

Стаття 1 Закону України «Про оцінку
земель» визначає нормативну грошову
оцінку земельних ділянок як
капіталізований рентний дохід із
земельної ділянки, визначений за
встановленими і затвердженими
нормативами.

У відповідності до ст. 18 Закону України
«Про оцінку земель» нормативна грошова
оцінка земельних ділянок проводиться
відповідно до державних стандартів,
норм, правил, а також інших
нормативно-правових актів на землях
усіх категорій та форм власності.
Нормативна грошова оцінка земельних
ділянок розташованих у межах населених
пунктів незалежно від їх цільового
призначення проводиться не рідше ніж
один раз на 5-7 років.

Попередня вартість 1 кв. м. землі у місті
Харкові була затверджена та введена в
дію з 01.03.2008 року рішеннями Харківської
міської ради від 25.12.2007 р. №335/07 "Про
затвердження технічної документації з
нормативної грошової оцінки земель м.
Харкова станом на 01.01.2007 року" та від
27.02.2008 року №42/08 «Про затвердження
«Положення про впровадження
нормативної грошової оцінки земель м.
Харкова станом на 01.01.2007 року».

Враховуючи норми статті 18 Закону
України «Про оцінку земель», позивач
рішеннями від 03.07.2013 р. №1209/13 "Про
затвердження технічної документації з
нормативної грошової оцінки земель м.
Харкова станом на 01.01.2013 року" та від
25.09.2013 р. №1269/13 "Про затвердження
порядку впровадження нормативної
грошової оцінки земель міста Харкова"
затвердив нову базову вартість одного
квадратного метра земель міста Харкова
та ввів в дію з 01 січня 2014 року нову
плату за землю.

У відповідності до положень статті 144
Конституції України органи місцевого
самоврядування в межах повноважень,
визначених законом, приймають рішення,
які є обов'язковими до виконання на
відповідній території.

Статтею 73 Закону України "Про місцеве
самоврядування" визначено, що акти
ради, сільського, селищного, міського
голови, голови районної в місті ради,
виконавчого комітету сільської,
селищної, міської, районної в місті (у
разі її створення) ради, прийняті в
межах наданих їм повноважень, є
обов'язковими для виконання всіма
розташованими на відповідній
території органами виконавчої влади,
об'єднаннями громадян, підприємствами,
установами, організаціями, посадовими
особами, а також громадянами, які
постійно або тимчасово проживають на
відповідній території.

Згідно із пунктами 34, 35 ч. 1 ст. 26 Закону
України «Про місцеве самоврядування»
до виключної компетенції міської ради
належить вирішення на пленарних
засіданнях питань регулювання
земельних відносин, затвердження
відповідно до закону ставок земельного
податку, розмірів плати за
користування природними ресурсами, що
є у власності відповідних
територіальних громад.

Відповідно до ч. 1 ст. 632 Цивільного
кодексу України ціна в договорі
встановлюється за домовленістю сторін.
У випадках, встановлених законом,
застосовуються ціни (тарифи, ставки
тощо), які встановлюються або
регулюються уповноваженими органами
державної влади або органами місцевого
самоврядування.

Пунктом 2.19. постанови Пленуму Вищого
господарського суду України, від 17.05.2011
р. № 6 "Про деякі питання практики
розгляду справ у спорах, що виникають
із земельних відносин" судам
роз'яснено, що у разі прийняття
уповноваженим органом рішення про
внесення змін щодо ставок орендної
плати за землю та затвердження нових
коефіцієнтів, що використовуються для
розрахунку орендної плати за земельні
ділянки, такі обставини можуть бути не
взяті судом до уваги лише у разі
скасування такого рішення органу
виконавчої влади або органу місцевого
самоврядування в установленому
законом порядку.

Рішення Харківської міської ради від
03.07.2013 р. №1209/13 "Про затвердження
технічної документації з нормативної
грошової оцінки земель м. Харкова
станом на 01.01.2013 року" та від 25.09.2013 р.
№1269/13 "Про затвердження порядку
впровадження нормативної грошової
оцінки земель міста Харкова" станом на
01.01.2013 є чинними на момент розгляду
справи. Доказів їх скасування
матеріали справи не містять.

З аналізу вищенаведених норм
вбачається, що нормативно грошова
оцінка земельних ділянок не залежить
від волевиявлення сторін договору
оренди землі, а є способом регулювання
уповноваженими органами плати за
користування землею.

При цьому, нормативна грошова оцінка
земель є основною для визначення
розміру орендної плати, в зв'язку з чим,
зміна нормативної грошової оцінки
земельної ділянки є підставою для
перегляду розміру орендної плати.

В свою чергу, орендна плата за земельні
ділянки комунальної власності є
регульованою ціною. Тому законодавча
зміна граничного розміру цієї плати є
підставою для перегляду розміру
орендної плати, встановленої умовами
договору.

Такий висновок узгоджується з правовою
позицією викладеною в постанові Вищого
господарського суду України від 03.07.2014
року №922/533/14 та постановах Верховного
суду України від 20.08.2013 року у справі
№5017/781/2012 та від 03.12.2013 року у справі
№5009/3430/12.

З урахуванням вищевказаних обставин
справи та норм чинного законодавства,
колегія суддів дійшла висновку, що
позовні вимоги про внесення змін до
договору оренди землі від 16.11.2006 року
№99 шляхом визнання договору про
зміну до вказаного договору оренди
землі укладеним підлягають
задоволенню.

Проте, колегія суддів вважає, що пункти
13, 14 та 28 д) додаткової угоди до договору
оренди землі від 16.11.2006 року №99, не
підлягають визнанню укладеними, в
зв'язку чим, їх необхідно виключити із
додаткової угоди до договору оренди
землі від 16.11.2006 року №99, оскільки
зазначені пункти не регулюють питання
розміру орендної плати, а
обов'язковість їх внесення в судовому
порядку позивачем не доведено.

Колегія суддів, враховуючи
вищенаведені обставини та норми
чинного законодавства, дійшла висновку
про часткове задоволення апеляційної
скарги відповідача, в зв'язку з чим
рішення господарського суду
Харківської області від 15 квітня 2014
року у справі №922/675/14 підлягає зміні,
оскільки воно прийнято з порушенням
норм матеріального та процесуального
права.

Керуючись статтями 99, 101, пунктом 4
статті 103, пунктом 4 частини 1 статті 104,
статтею 105 Господарського
процесуального кодексу України,
колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу відповідача
задовольнити частково.

Рішення господарського суду
Харківської області від 15 квітня 2014
року у справі №922/675/14 змінити.

Виключити із додаткової угоди до
договору оренди землі від 16.11.2006 року
№99 наступні пункти:

"13. Розмір орендної плати
переглядається у разі:

а) зміни умов господарювання,
передбачених договором;

б) зміни розмірів земельного податку,
підвищення цін і тарифів, зміни
коефіцієнтів індексації, визначених
законодавством;

в) зміни нормативної грошової оцінки;

г) внаслідок інфляції - щорічно;

д) погіршення стану орендованої
земельної ділянки не з вини Орендаря,
що підтверджено документами;

е) в інших випадках, передбачених
законом."

"14. У разі невнесення орендної плати у
строки, визначені законодавством,
справляється пеня згідно діючого
законодавства."

"28. д) в разі ухилення Орендаря від
перерахунку орендної плати при
настанні умов, передбачених п. 13
договору, Орендодавець має право
звернутися до суду для визнання
додаткової угоди до договору оренди
землі укладеною в зміненій редакції."

В решті рішення господарського суду
Харківської області від 15 квітня 2014
року у справі №922/675/14 залишити без змін.

Повна постанова складена 22 серпня 2014
року.

Головуючий суддя
Черленяк М.І.

Суддя
Бондаренко В.П.

Суддя
Камишева Л.М.