ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
________________________________________________________________________
_____________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" серпня 2014 р.Справа № 916/1759/14Одеський
апеляційний господарський суд у складі
колегії суддів:

головуючого судді: Величко Т.А.,

суддів Таран С.В., Ярош А.І.

при секретарі: Альошиній Г.М.

за участю представників сторін:

від позивача - Асташенкова О.І.;

від відповідача - Вовк О.Є.;

від третьої особи - Польщина Т.Л.;

розглянувши апеляційну скаргу
Товариства з обмеженою
відповідальністю „Мажор"

на рішення господарського суду
Одеської області від 18.07.2014р.

у справі № 916/1759/14

за позовом: Одеської міської ради

до відповідача: Товариства з обмеженою
відповідальністю „Мажор"

за участю третьої особи, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору на
стороні позивача: Департаменту
комунальної власності Одеської
міської ради

про внесення змін до договору оренди
землі,

ВСТАНОВИВ:

Одеська міська рада звернулася до
господарського суду Одеської області з
позовними вимогами до Товариства з
обмеженою відповідальністю „Мажор", за
участю третьої особи, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору на
стороні позивача: Департаменту
комунальної власності Одеської
міської ради, про внесення змін до
договору оренди землі від 31.08.2009 року, а
саме, викладення п. 2.3. договору в
наступній редакції: „Нормативна
грошова оцінка земельної ділянки
площею 434 кв. м. становить 1 231 848, 24 грн.
згідно витягу з технічної документації
про нормативну грошову оцінку
земельної ділянки від 23.12.2013 р. № 188/П,
складеного Управлінням
Держземагенства у м. Одесі Одеської
області"; викладення п. 4.1. договору у
наступній редакції: „Орендна плата за
земельну ділянку, загальною площею 434
кв. м., що розташована за адресою: м.
Одеса, південна частина пляжу
„Аркадія", розрахована у розмірі 5 % від
нормативної грошової оцінки цієї
земельної ділянки та складає 61 592,41 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані
затвердженням міською радою нової
грошової оцінки земель м. Одеси, яка
введена в дію з 20.09.2011 року, та
затвердженням фіксованих відсотків
при визначенні ставок орендної плати
за земельні ділянки в м. Одесі.

Надіслана Департаментом комунальної
власності на адресу Товариства з
обмеженою відповідальністю „Мажор"
пропозиція про внесення змін в договір
оренди, разом із повідомленням про час
і місце прийому юридичних осіб з цього
питання, залишена останнім без
відповіді, що і стало підставою для
звернення до господарського суду із
даними вимогами.

Ухвалою господарського суду Одеської
області від 13.05.2014 року порушено
провадження у справі №916/1759/14 за даним
позовом.

Станом на 18.06.2014 року до господарського
суду надійшла заява Департаменту
комунальної власності Одеської
міської ради про вступ у справу (в
порядку ст. 27 Господарського
процесуального кодексу України).

Ухвалою господарського суду Одеської
області від 03.07.2014 року залучено до
участі у справі в якості третьої особи
на стороні позивача, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору -
Департамент комунальної власності
Одеської міської ради.

У відзиві на позовну заяву ТОВ „Мажор"
вважає, що позов про внесення змін в
договір оренди стосовно збільшення
розміру орендної плати не може бути
задоволений, оскільки:

1) позивач не довів наявність
обов'язкових підстав для внесення змін
до Договору за ст. 652 Цивільного кодексу
України;

2) підстави для внесення змін стосовно
ціни у діючий договір законом не
передбачені;

3) позивач не дотримався процедури,
встановленої ст. 188 ГК України.

Також відповідачем 03.07.2014 року надана
заява про застосування позовної
давності (в порядку ст. 267 Цивільного
кодексу України).

28.12.2010 року Одеська міська рада
затвердила технічну документацію з
нормативної грошової оцінки земель м.
Одеси, а тому 28.12.2013 року - останній день
для звернення з позовом (а не 12.05.2014 рік).

В поясненнях до заяви про застосування
строків позовної давності Одеська
міська рада зазначила, що фіксовані
відсотки при визначенні ставок
орендної плати за земельні ділянки
були затверджені лише 20.09.2011 року
рішенням Одеської міської ради № 1267-VI,
витяг з технічної документації про
нормативну грошову оцінку земельної
ділянки, яку орендує відповідач та на
підставі якого можуть бути внесені
зміни у відповідний договір, було
розроблено Управлінням
Держземагенства у м. Одесі лише 23.12.2013
року, що свідчить про те, що Одеської
міською радою не було пропущено строк
на звернення до суду.

Рішенням господарського суду Одеської
області від 18.07.2014р. (суддя Демешин О.А.)
позов задоволено повністю. Внесено
зміни до договору оренди землі від
31.08.2009 року, укладеного між Одеською
міською радою та Товариством з
обмеженою відповідальністю „Мажор",
зареєстрований в Управлінні
Держкомзему у м. Одеса, про що у
Державному реєстрі земель вчинено
запис від 02.09.2010 р. за № 061, яким
Одеською міською радою було передано
ТОВ „Мажор" земельну ділянку площею 434
кв. м., що розташована за адресою: м.
Одеса, південна частина пляжу
„Аркадія", а саме: - викладено п. 2.3.
Договору у наступній редакції:
„Нормативна грошова оцінка земельної
ділянки площею 434 кв. м. становить 1 231 848,
24 грн. згідно витягу з технічної
документації про нормативну грошову
оцінку земельної ділянки від 23.12.2013 р. №
188/П, складеного управлінням
Держземагенства у м. Одесі Одеської
області";- викладено п. 4.1. Договору у
наступній редакції: „Орендна плата за
земельну ділянку, загальною площею 434
кв. м., що розташована за адресою: м.
Одеса, південна частина пляжу
„Аркадія", розрахована у розмірі 5 % від
нормативної грошової оцінки цієї
земельної ділянки та складає 61 592,41 грн.
Стягнуто з Товариства з обмеженою
відповідальністю „Мажор" на користь
Одеської міської ради 1 218 гривень
судового збору.

Судове рішення мотивоване тим, що
внесення змін щодо розміру орендної
плати у договір оренди земельної
ділянки, у зв'язку з прийняттям нової
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки відповідає, як вимогам чинного
законодавства, так і умовам укладеного
між сторонами договору оренди землі.

При укладанні договору сторони дійшли
(п. 4.4.), що умови цього договору щодо
розміру орендної плати можуть бути
змінені за згодою сторін шляхом
укладання відповідних угод, які мають
бути нотаріально посвідчені та будуть
невід'ємними частинами цього договору,
крім випадків: зміни розміру
земельного податку, відповідно до
чинного законодавства України;
коригування „Грошової оцінки земель
міста Одеси", яка затверджується
рішенням ОМР; зміни функціонального
призначення будівлі або її частини. У
цих випадках розмір орендної плати
змінюється орендодавцем.

В апеляційній скарзі, не погоджуючись з
висновками суду, ТОВ „Мажор" просить
рішення господарського суду від 18.07.2014
року по справі №916/1759/14 скасувати,
прийняти нове рішення про відмову у
позові.

Доводи скаржника ґрунтуються на
такому:

1) суд не послався на конкретну норму
законодавства, яка б встановлювала
необхідність внесення змін у діючий
договір оренди землі;

2) внесення змін до діючого договору
регулюється Цивільним кодексом
України, відповідно до приписів ст. 652
якого, неможливо вносити зміни до
договору оренди через відсутність усіх
умов, визначених ч. 2 цієї статті;

3) висновок суду про можливість
внесення змін до договору суперечить п.
4.4 договору та п. 1-1 ч. 1 ст. 80
Господарського процесуального кодексу
України. В даному випадку, Одеська
міська рада, як орендодавець, наділена
всіма повноваженнями для внесення змін
до договору оренди (п. 4.4) самостійно та
без звернення до суду. За змістом п. 4.4
договору, згоди ТОВ „Мажор" або
будь-яких зустрічних змін для зміни
орендної плати з боку відповідача не
вимагається, а тому є підстави вважати,
що відсутній предмет спору;

4) позивач не дотримався процедури,
встановленої ст. 188 Господарського
кодексу України (лист Департаменту
комунальної власності від 13.02.2014 року
№01-13/1077 з пропозицією про внесення змін
до договору оренди, не підтверджує
виконання позивачем обов'язків,
встановлених ст. 188 Господарського
кодексу України);

5) суд невірно визначив початок
перебігу строку позовної давності.

Колегія суддів, перевіривши наявні
матеріали справи (фактичні обставини
справи) на предмет правильності їх
юридичної оцінки господарським судом
та заслухавши пояснення присутніх в
засіданні представників сторін, дійшла
висновку, що апеляційна скарга
задоволенню не підлягає, виходячи з
такого.

Як свідчать матеріали справи і це
встановлено господарським судом,
31.08.2009р. між Одеською міською радою та
ТОВ „Мажор" було укладено договір
оренди земельної ділянки, площею 434 кв.
м., яка розташована за адресою: м. Одеса,
південна частина пляжу „Аркадія"
терміном на 10 років для експлуатації та
обслуговування кафе-бара „Ассоль".

В оренду передана земельна ділянка
площею 434 кв. м., в тому числі по угіддях:
(п. 2.1) - під капітальною забудовою - 140 кв.
м.; - під проїздами, проходами та
площадками - 294 кв. м.

На земельній ділянці розташоване
приміщення бару-кафе «Ассоль», яке
належить ТОВ „Мажор" на підставі
дублікату свідоцтва про право
власності №51 виданого 23.04.2002 року
(дублікат видано 14.04.2008 року).

Відповідно до п. 2.3. договору,
нормативна грошова оцінка земельної
ділянки становить 248 518 грн. 51 коп.,
згідно витягу з технічної документації
про нормативну грошову оцінку
земельної ділянки від 15.11.2006 р. № 326/П.

Згідно п. 4.1. договору, орендна плата за
земельну ділянку площею 434 кв. м.
розрахована у розмірі 12 % від
нормативної грошової оцінки цієї
земельної ділянки та складає 29 822, 22 грн.
на рік, з урахуванням індексації за
2007-2008 роки.

П. 4.4. договору сторони визначили, що
умови цього договору щодо розміру
орендної плати можуть бути змінені за
згодою обох сторін шляхом укладання
відповідних угод, які мають бути
нотаріально посвідчені та будуть
невід'ємними частинами цього договору,
крім випадків:

- зміни розміру земельного податку,
відповідно до чинного законодавства
України;

- коригування „Грошової оцінки земель
міста Одеси", яка затверджується
рішенням Одеської міської ради;

- зміни функціонального призначення
будівлі або її частини.

У цих випадках розмір орендної плати
змінюється Орендодавцем.

П. 12.1 договору передбачено, що зміна
умов договору здійснюється за взаємною
згодою сторін, яка підлягає
обов'язковому нотаріальному
посвідченню. У разі недосягнення згоди
щодо зміни умов договору спір
розв'язується у судовому порядку.

28.12.2010р. Одеською міською радою
прийнято рішення №41-VI „Про
затвердження Технічної документації з
нормативної грошової оцінки земель
міста Одеси", яким затверджено технічну
документацію та введено в дію нову
нормативну грошову оцінку земель міста
Одеси з 01.01.2011 р.

20.09.2011р. Одеською міською радою
прийнято рішення №1268-VI „Про внесення
змін до рішення Одеської міської ради
від 28.09.2010 р. № 41-VI „Про затвердження
Технічної документації з нормативної
грошової оцінки земель міста Одеси",
яким (п. 3) затверджено п. 1 рішення
нормативна грошова оцінка земель міста
Одеси для розрахунку річної орендної
плати вводиться в дію з 20.09.2011 р.

20.09.2011 р. Одеською міською радою
прийнято рішення №1267-VI „Про
затвердження фіксованих відсотків при
визначенні ставок орендної плати за
земельні ділянки в м. Одесі".

Згідно витягу з технічної документації
про нормативну грошову оцінку
земельної ділянки площею 434 кв. м.,
землекористувачем якої є ТОВ „Мажор",
від 23.12.2013р. №188/П, нормативна грошова
оцінка земельної ділянки становить 1 231
848, 24 грн.

13.02.2014р. Департамент комунальної
власності Одеської міської ради
направив на адресу ТОВ „Мажор"
пропозицією про внесення змін до
договору землі (в порядку ст. 188
Господарського кодексу України) з
додатком - проектом додаткового
договору та розрахунком орендної
плати, щодо внесення змін до договору
оренди землі від 31.08.2009 року в частині
зміни нормативної грошової оцінки
земельної ділянки та розміру орендної
плати.

Так як пропозиція залишена ТОВ „Мажор"
без задоволення і відповіді, Одеська
міська рада звернулася до
господарського суду з даним позовом.

Господарський суд, приймаючи рішення
про задоволення позовних вимог,
погоджуючись з доводами позивача,
зазначив, що внесення змін щодо розміру
орендної плати у договір оренди
земельної ділянки, у зв'язку з
проведенням нової нормативної
грошової оцінки земельної ділянки
відповідає, як вимогам чинного
законодавства, так і умовам укладеного
між сторонами договору оренди
земельної ділянки.

З обґрунтованістю висновків суду
погодитися можна.

Законом України "Про внесення змін до
деяких законодавчих актів України" від
3 червня 2008 року за N 309-VI внесено зміни
до ч. ч. 4, 5 ст. 21 Закону України "Про
оренду землі", відповідно до яких річна
орендна плата за земельні ділянки, які
перебувають у державній або
комунальній власності, надходить до
відповідних бюджетів, розподіляється і
використовується відповідно до закону
і не може бути меншою: для земель
сільськогосподарського призначення -
розміру земельного податку, що
встановлюється Законом України "Про
плату за землю"; для інших категорій
земель - трикратного розміру
земельного податку, що встановлюється
Законом України "Про плату за землю".
Річна орендна плата за земельні
ділянки, які перебувають у державній
або комунальній власності, не може
перевищувати 12 відсотків їх
нормативної грошової оцінки. При цьому
у разі визначення орендаря на
конкурентних засадах може бути
встановлений більший розмір орендної
плати, ніж зазначений у цій частині.

У зв'язку із введенням в дію з 1 січня 2011
року Податкового кодексу України
Закон України "Про плату за землю"
втратив чинність (ч. 2 Прикінцевих
положень Податкового кодексу України).

Статтею 288 ПК України встановлено, що
підставою для нарахування орендної
плати за земельну ділянку є договір
оренди такої земельної ділянки. Розмір
орендної плати встановлюється в
договорі оренди, але річна сума платежу
не може бути меншою: для земель
сільськогосподарського призначення -
розміру земельного податку, що
встановлюється цим розділом; для інших
категорій земель - трикратного розміру
земельного податку, що встановлюється
цим розділом, та не може перевищувати:
для земельних ділянок, наданих для
розміщення, будівництва,
обслуговування та експлуатації
об'єктів енергетики, які виробляють
електричну енергію з відновлюваних
джерел енергії, включаючи технологічну
інфраструктуру таких об'єктів
(виробничі приміщення, бази,
розподільчі пункти (пристрої),
електричні підстанції, електричні
мережі), - 3 відсотки нормативної
грошової оцінки; для земельних ділянок,
які перебувають у державній або
комунальній власності та надані для
будівництва та/або експлуатації
аеродромів - чотирикратний розмір
земельного податку, що встановлюється
цим розділом; для інших земельних
ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків
нормативної грошової оцінки.

Отже, встановлення ст. 288 ПК України
граничних розмірів річної орендної
плати за земельну ділянку є підставою
для приведення положень спірного
договору оренди земельної ділянки у
відповідність до вимог закону в
частині визначення розміру орендної
плати.

Проте, відповідних змін до п. 4.4
договору оренди земельної ділянки від
31 серпня 2009 року з метою приведення
його у відповідність до вимог
Податкового кодексу України сторонами
договору не здійснено, факту надання
відповідачем згоди на внесення змін до
договору господарськими судами не
встановлено.

Статтею 30 Закону України "Про оренду
землі" встановлено, що зміна умов
договору оренди землі здійснюється за
взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору оренди землі спір вирішується
в судовому порядку.

Відповідно до ч. 2 ст. 188 ГК України
сторона договору, яка вважає за
необхідне змінити або розірвати
договір, повинна надіслати пропозиції
про це другій стороні за договором.

Рішенням Конституційного Суду України
від 9 липня 2002 року N 15-рп/2002 (справа про
досудове врегулювання спорів)
визначено, що положення ч. 2 ст. 124
Конституції України стосовно
поширення юрисдикції судів на всі
правовідносини, що виникають у державі,
необхідно розуміти так, що право особи
(громадянина України, іноземця, особи
без громадянства, юридичної особи) на
звернення до суду за вирішенням спору
не може бути обмежене законом, іншими
нормативно-правовими актами.
Встановлення законом або договором
досудового врегулювання спору за
волевиявленням суб'єктів
правовідносин не є обмеженням
юрисдикції судів і права на судовий
захист.

Обрання певного засобу правового
захисту, у тому числі і досудового
врегулювання спору, є правом, а не
обов'язком особи, яка добровільно,
виходячи з власних інтересів, його
використовує.

Отже, надсилання відповідачу
пропозицій про внесення змін до
спірного договору оренди є виключно
правом, а не обов'язком позивача, тому
недотримання позивачем вимог ч. 2 ст. 188
ГК України щодо обов'язку надсилання
іншій стороні пропозицій про зміну
умов договору оренди земельної ділянки
не позбавляє його права звернутися до
суду з позовом до відповідача про зміну
умов договору за наявності спору, тобто
відсутності згоди на зміну умов
договору.

При цьому суд першої інстанції вірно
послався на приписи статей 651, 652
Цивільного кодексу України, згідно
яких зміна або розірвання договору
допускається лише за згодою сторін,
якщо інше не встановлено договором або
законом. Зокрема, договір може бути
змінено або розірвано за рішенням суду
на вимогу однієї із сторін у разі
істотного порушення договору другою
стороною та в інших випадках,
встановлених договором або законом; а
також у разі істотної зміни обставин,
якими сторони керувалися при укладенні
договору.

Статтею 632 цього ж Кодексу передбачено
застосування у встановлених законом
випадках цін (тарифів, ставок тощо), які
встановлюються або регулюються
уповноваженими органами державної
влади або органами місцевого
самоврядування. При цьому зміна ціни
після укладення договору допускається
лише у випадках і на умовах,
встановлених договором або законом.

Сторони у договорі не можуть
відступити від положень актів
цивільного законодавства, якщо в цих
актах прямо зазначено про це, а також у
разі, якщо обов'язковість для сторін
положень актів цивільного
законодавства випливає з їх змісту або
із суті відносин між сторонами (ст. 6 ЦК
України).

Орендна плата за землю визначена у
частині 1 статті 21 Закону України "Про
оренду землі" як платіж, який орендар
вносить орендодавцеві за користування
земельною ділянкою. Статтею 30 Закону
України "Про оренду землі" передбачено,
що зміна умов договору оренди землі
здійснюється за взаємною згодою
сторін.

Оскільки відповідно до частини першої
статті 188 Господарського кодексу
України зміна та розірвання
господарських договорів в
односторонньому порядку не
допускається, внесення змін до
договору оренди землі у разі зміни
ставок орендної плати за землю та
затвердження нових коефіцієнтів
уповноваженим органом повинно
здійснюватися з дотриманням порядку,
визначеного вказаною нормою
зазначеного Кодексу. У разі не
досягнення згоди щодо зміни умов
договору оренди землі спір вирішується
в судовому порядку.

Орендна плата за земельні ділянки
державної та комунальної власності є
регульованою ціною, а тому законодавча
зміна граничного розміру цієї плати є
підставою для перегляду розміру
орендної плати, встановленої умовами
договору.

Згідно статті 288 Податкового кодексу
України розмір та умови внесення
орендної плати встановлюються у
договорі оренди між орендодавцем
(власником) і орендарем. Розмір
орендної плати встановлюється у
договорі оренди, але річна сума платежу
не може бути меншою: - для земель
сільськогосподарського призначення -
розміру земельного податку, що
встановлюється цим розділом; - для
інших категорій земель - трикратного
розміру земельного податку, що
встановлюється цим розділом.

Мінімальний розмір річної орендної
плати за земельні ділянки, які
перебувають у державній або
комунальній власності, передбачений
Податковим кодексом України, що діє на
час вирішення спору, повністю
відповідає мінімальному розміру
річної орендної плати, який
передбачала стаття 21 Закону України
"Про оренду землі" (в редакції, що діяв
до 01.01.2011 р.).

Судом першої інстанції встановлено, що
нормами чинного законодавства
передбачено можливість зміни умов
договору за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у випадках,
встановлених договором або законом, і,
оскільки укладений між сторонами
договір передбачає можливість зміни
розміру орендної плати, а орендна плата
за земельні ділянки державної та
комунальної власності є регульованою
ціною, законодавча зміна граничного
розміру цієї плати є підставою для
перегляду розміру орендної плати,
встановленого умовами договору.

Враховуючи викладене та встановлені
судом першої інстанції обставини
справи, колегія суддів вважає
правомірним висновок місцевого
господарського суду щодо наявності
підстав для зміни розміру орендної
плати у договорі через його
невідповідність розміру,
встановленому законом як на момент
виникнення спору між сторонами, так і
на момент його вирішення судами, а
відтак і наявність у позивача права
вимагати від орендаря приведення цього
договору у відповідність до вимог
законодавства шляхом внесення
відповідних змін з метою усунення
порушення сторонами договору вимог
законодавства, обов'язкового для
позивача і відповідача.

Наведеним спростовуються доводи
відповідача про відсутність права
вимоги у позивача щодо приведення умов
договору у відповідність до норм
чинного законодавства.

Дані висновки суду першої інстанції
відповідають вимогам закону,
встановленим судом обставинам і
ґрунтуються на матеріалах справи.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 103-105 ГПК України,

суд
постановив:

Апеляційну скаргу Товариства з
обмеженою відповідальністю „Мажор"
залишити без задоволення, рішення
господарського суду Одеської області
від 18.07.2014 року у справі №916/1759/14 - без
змін.

Постанова в порядку ст. 105 ГПК України
набирає законної сили з дня її
прийняття.

Постанова апеляційної інстанції може
бути оскаржена у касаційному порядку.

Повний текст складено та підписано
26.08.2014 року.

Головуючий суддя
Т.А. Величко

Суддя
С.В. Таран

Суддя
А.І. Ярош