КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"16" липня 2014 р. Справа№ 5011-48/18772-2012

Київський апеляційний господарський
суд у складі колегії суддів:

головуючого: Гончарова С.А.

суддів: Самсіна Р.І.

Шаптали Є.Ю.

при секретарі судового засідання
Климович М.І.

за участю представників:

від прокуратури (міста Києва): Греськів
І.І. посвідчення від 05.09.2012 року,

від прокуратури (Печерського району
міста Києва): не з'явились,

від позивача (відповідач за зустрічним
позовом): Крижний О.О. - представник за
довіреністю №042/1/8-15121 від 21.11.2012 року,

від відповідача (позивач за зустрічним
позовом): не з'явились

розглянувши у відкритому судовому
засіданні апеляційну скаргу
Заступника прокурора міста Києва

на рішення Господарського суду міста
Києва від 05.02.2014 року

у справі № 5011-48/18772-2012 (суддя Босий В.П.)

за позовом Заступника прокурора
Печерського району міста Києва в
інтересах держави в особі Департаменту
комунальної власності міста Києва
виконавчого органу Київської міської
ради (Київської міської державної
адміністрації)

до відповідача: Товариства з обмеженою
відповідальністю "Маріїнський двір"

про розірвання договору та стягнення
944376,00 грн.

за зустрічним позовом: Товариства з
обмеженою відповідальністю
"Маріїнський двір"

до Департаменту комунальної власності
міста Києва виконавчого органу
Київської міської ради (Київської
міської державної адміністрації)

про внесення змін до договору

ВСТАНОВИВ:

Заступник прокурора Печерського
району міста Києва звернувся до
Господарського суду міста Києва з
позовом в інтересах держави в особі
Департаменту комунальної власності
міста Києва виконавчого органу
Київської міської ради (Київської
міської державної адміністрації) до
Товариства з обмеженою
відповідальністю "Маріїнський двір"
про:

1. розірвання договору
купівлі-продажу нежилих приміщень,
укладений 06.07.2012 року між Головним
управлінням комунальної власності м.
Києва виконавчого органу Київської
міської ради (Київської міської
державної адміністрації) та
Товариством з обмеженою
відповідальністю «Маріїнський двір»;

2. стягнення з відповідача на
користь позивача неустойки за
невиконання умов Договору в розмірі
944376,00 грн.

Позовні вимоги Заступника прокурора
були обґрунтовані тим, що відповідач
неналежним чином виконує взяті на себе
грошові зобов'язання по сплаті за
об'єкт приватизації в сумі 4721880,00 грн. за
договором купівлі-продажу нежилих
приміщень від 06.07.2012 р. №64/12, у зв'язку з
чим прокурор вказує на наявність
підстав для розірвання такого договору
та стягнення неустойки у розмірі 944376,00
грн. за неналежне виконання його умов у
відповідності до п. 7.1. договору
купівлі-продажу та ст. 624 Цивільного
кодексу України.

Ухвалою господарського суду міста
Києва від 21.12.2012 р. за наведеним позовом
порушено провадження у справі.

В подальшому, 11.02.2013 року Товариство з
обмеженою відповідальністю
"Маріїнський двір" подало зустрічну
позовну заяву до Департаменту
комунальної власності міста Києва
виконавчого органу Київської міської
ради (Київської міської державної
адміністрації) про внесення змін до
договору.

Від товариства з обмеженою
відповідальністю "Маріїнський двір"
03.02.2014 року надійшли уточнення до
позовних вимог за зустрічною позовною
заявою, в яких останній просить суд
внести зміни до пунктів 2.1 та 2.3
договору №64/12 купівлі-продажу нежилих
приміщень, укладеного між Головним
управлінням комунальної власності м.
Києва виконавчого органу Київської
міської ради (Київської міської
державної адміністрації) та
Товариством з обмеженою
відповідальністю "Маріїнський двір"
від 06.07.2012 р., посвідченого приватним
нотаріусом Київського міського
нотаріального округу ОСОБА_4 та
зареєстрованого в реєстрі правочинів
за № 5087588, виклавши їх у наступній
редакції:

"2.1. Сторони погодили, що сума у розмірі
2096134,69 (два мільйони дев'яносто шість
тисяч сто тридцять чотири) гривень 69
копійок в тому числі податок на додану
вартість у розмірі 349355 (триста сорок
дев'ять тисяч триста п'ятдесят п'ять)
гривень 78 копійок від ціни продажу
Об'єкту вважається сплаченою Покупцем
на дату цього Договору.

Покупець зобов'язаний внести за
придбаний Об'єкт приватизації 2 625 745
(два мільйони шістсот двадцять п'ять
тисяч сімсот сорок п'ять) гривень 31
копійок, в тому числі, податок на
додану вартість 437624 (чотириста
тридцять сім тисяч шістсот двадцять
чотири) гривень 21 копійок, протягом 30
календарних днів з моменту
нотаріального посвідчення цього
Договору."

" 2.3. Розрахунки за Об'єкт приватизації
здійснюються таким чином:

- власні кошти Покупця в сумі 2625745
гривень 31 коп. перераховуються з
рахунку Покупця №0703 в ПАТ "ОТП
Банк", код банку: 300528 код: 37175031 на
рахунок Департаменту комунальної
власності м. Києва виконавчого органу
Київської міської ради (Київської
міської державної адміністрації)
№1052 в Головному Управлінні
Державної казначейської служби
України у м. Києві, код банку 820019, код:
19020407".

Товариство з обмеженою
відповідальністю "Маріїнський двір", в
обґрунтування своїх позовних вимог за
зустрічною позовною заявою
посилається на те, що встановлена в
договорі купівлі-продажу нежилих
приміщень від 06.07.2012 року №64/12 ціна
продажу спірного майна була визначена
без урахування вартості здійснених
Товариством невід'ємних поліпшень, у
зв'язку з чим позивач за зустрічним
позовом зазначає про наявність підстав
для внесення змін до договору в частині
визначення його грошового зобов'язання
по оплаті придбаного за таким
договором майна з урахування вартості
здійснених ним поліпшень.

Ухвалою господарського суду міста
Києва від 11.02.2013 р. наведений зустрічний
позов прийнято до спільного розгляду з
первісним позовом.

Рішенням господарського суду міста
Києва від 05.02.2014 року у справі №
5011-48/18772-2012 (суддя Босий В.П.) в
задоволенні позову Заступника
прокурора Печерського району міста
Києва в інтересах держави в особі
Департаменту комунальної власності
міста Києва виконавчого органу
Київської міської ради (Київської
міської державної адміністрації)
відмовлено повністю; зустрічні позовні
вимоги Товариства з обмеженою
відповідальністю "Маріїнський двір"
задоволено повністю.

Не погодившись з вказаним рішенням,
Заступник прокурора міста Києва
звернувся до Київського апеляційного
господарського суду з апеляційною
скаргою, в якій просить рішення
скасувати та прийняти нове, яким
первісний позов задовольнити та
відмовити у зустрічному позові.

Відповідно до автоматичного розподілу
справ між суддями, апеляційну скаргу
передано на розгляд судді Київського
апеляційного господарського суду
Гончарову С.А.

Ухвалою Київського апеляційного
господарського суду від 14.03.2014 року
колегією судді в у складі: головуючого
судді Гончарова С.А., суддів Смірнової
Л.Г., Тищенко О.В. апеляційну скаргу
Заступника прокурора міста Києва
прийнято до розгляду, розгляд справи
призначено на 02.04.2014 року.

Ухвалою Київського апеляційного
господарського суду від 02.04.2014 року
розгляд апеляційної скарги Заступника
прокурора міста Києва відкладено на
23.04.2014 року.

У зв'язку з перебуванням судді
Смірнової Л.Г. у відпустці,
розпорядженням в.о. голови Київського
апеляційного господарського суду від
23.04.2014 року, для розгляду справи
сформовано колегію суддів у складі
головуючого судді: Гончарова С.А.,
суддів: Тищенко О.В., Чорна Л.В.

Ухвалою Київського апеляційного
господарського суду від 23.04.2014 року
розгляд справи відкладено на 28.05.2014
року.

Ухвалою Київського апеляційного
господарського суду від 28.05.2014 року
розгляд справи відкладено на 18.06.2014
року.

Ухвалою Київського апеляційного
господарського суду від 18.06.2014 року
розгляд справи відкладено на 23.06.2014
року.

У зв'язку з перебуванням судді
Гончарова С.А. у відпустці,
розпорядженням секретаря судової
палати Київського апеляційного
господарського суду від 23.06.2014 року, для
розгляду справи сформовано колегію
суддів у складі головуючого судді:
Шаптала Є.Ю., суддів: Тищенко О.В., Чорна
Л.В.

Ухвалою Київського апеляційного
господарського суду від 23.06.2014 року
апеляційну скаргу прийнято до розгляду
у визначеному складі суду, розгляд
справи призначено на 16.07.2014 року.

У зв'язку з виходом судді Гончарова С.А.
з відпустки, перебуванням судді Чорної
Л.В. у відпустці та участю судді Тищенко
О.В. у розгляді інших справ,
розпорядженням секретаря судової
палати Київського апеляційного
господарського суду від 10.07.2014 року, для
розгляду справи сформовано колегію
суддів у складі головуючого судді:
Гончаров С.А., суддів: Самсіна Р.І.,
Шаптали Є.Ю.

Апеляційна скарга вмотивована тим, що
оскаржуване рішення є незаконним та
підлягає скасуванню на підставі ст. 104
ГПК України. Зокрема, прокурор
стверджує, що висновки суду першої
інстанції ґрунтуються на невірному
застосуванні норм матеріального права,
які регулюють відносини щодо
приватизації комунального майна, та
вимог ЦК України; відповідач та Головне
управління комунальної власності
міста Києва були вільні в укладенні
договору купівлі продажу приміщень,
досягли згоди з усіх істотних умов, у
тому числі погодили ціну об'єкту
продажу.

Також апелянт зазначає, що місцевим
судом незаконно визначено вартість
спірного майна поза приватизаційною
процедурою та безпідставно змінено
умови договору купівлі-продажу щодо
ціни приміщень.

Представник прокуратури Печерського
району міста Києва та відповідач до
судового засідання, що відбулось 16.07.2014
року, не з'явились, хоча були належним
чином повідомлені про дату, час та
місце судового засідання.

Згідно із п.3.9.2 Постанови №18 від 26.12.2011р.
Пленуму Вищого господарського суду
України "Про деякі питання практики
застосування Господарського
процесуального кодексу України судами
першої інстанції" у випадку нез'явлення
в засідання господарського суду
представників обох сторін або однієї з
них справа може бути розглянута без їх
участі, якщо неявка таких
представників не перешкоджає
вирішенню спору.

Судовою колегією встановлено, що
неявка представників прокуратури
Печерського району міста Києва та
відповідача не перешкоджає розгляду
апеляційної скарги за наявними у
справі матеріалами, та, за таких
обставин, розгляд справи за
відсутності вказаних осіб є можливим.

Оцінюючи подані докази за своїм
внутрішнім переконанням, що
ґрунтується на їх безпосередньому,
всебічному, повному і об'єктивному
дослідженні в судовому засіданні з
урахуванням всіх обставин справи в їх
сукупності, та враховуючи їх взаємний
зв'язок, Київський апеляційний
господарський суд вважає що апеляційна
скарга підлягає задоволенню, а рішення
суду першої інстанції скасуванню з
наступних підстав.

Згідно ст. 99 Господарського
процесуального кодексу України
апеляційний господарський суд,
переглядаючи рішення в апеляційному
порядку, користується правами наданими
суду першої інстанції.

Згідно ст.101 Господарського
процесуального кодексу України
господарський суд за наявними у справі
і додатково поданими доказами повторно
розглядає справу. Апеляційний
господарський суд не зв'язаний
доводами апеляційної скарги і
перевіряє законність і
обґрунтованість рішення місцевого
господарського суду у повному обсязі.

Місцевим господарським судом вірно
встановлено та матеріалами справи
підтверджується наступне.

09.07.2010 року між Центральним парком
культури і відпочинку (орендодавець) та
Товариством з обмеженою
відповідальністю "Маріїнський двір"
(орендар) було укладено договір №3 про
передачу майна комунальної власності
територіальної громади міста Києва,
яке передається в оренду, відповідно до
п. 1.1 якого орендодавець на підставі
рішення Київради від 08.07.2010 року №1016/4454
передає, а орендар приймає в оренду
цілісний майновий комплекс
підприємств, його структурний
підрозділ; майно, що не увійшло до
статутних фондів господарських
товариств, створених у процесі
приватизації (корпоратизації); частки у
пакетах акцій або частки у статутних
фондах юридичних осіб з урахуванням
дебіторської та кредиторської
заборгованості, що належать до
комунальної власності територіальної
громади м. Києва; нерухоме майно
(будівлі, споруди, приміщення) та окреме
індивідуально визначене майно за
адресою: вул. М. Грушевського, 3, літ. Ф
для розміщення кафе з реалізацією
горілчаних виробів.

Пунктом 2.1 вказаного договору
визначено, що об'єктом оренди є нежиле
приміщення загальною площею 239,75 кв.м., в
т.ч. на 1 поверсі 239,75 кв.м, а згідно з п. 2.2
- вартість об'єкта оренди згідно із
затвердженим звітом про експертну
(незалежну) оцінку станом на 30.06.2010 року
становить 1515980,00 грн.

Рішенням Київської міської ради від
01.12.2011 року № 754/6990 "Про внесення змін до
рішення Київради від 31.03.2011 року №100/5487
"Про Програму приватизації
комунального майна територіальної
громади міста Києва на 2011-2012 роки" було
прийнято рішення про приватизацію
шляхом викупу Товариством з обмеженою
відповідальністю "Маріїнський двір"
спірного нерухомого майна.

Наказом Головного управління
комунальної власності мміста Києва
виконавчого органу Київської міської
ради (Київської міської державної
адміністрації) №62-2-ПР від 28.04.2012 року
було прийнято рішення про приватизацію
шляхом викупу нежилого будинку площею
239,70 кв.м, який орендується Товариством
з обмеженою відповідальністю
"Маріїнський двір" та перебуває на
балансі Центрального парку культури і
відпочинку за адресою: м. Київ, вул.
Грушевського Михайла, 3 (літера Ф).

06.07.2012 р. між Головним управлінням
комунальної власності м. Києва
виконавчого органу Київської міської
ради (Київської міської державної
адміністрації), правонаступником якого
є Департамент комунальної власності м.
Києва виконавчого органу Київської
міської ради (Київської міської
державної адміністрації), (продавець)
та Товариством з обмеженою
відповідальністю "Маріїнський двір"
(покупець) було укладено договір
купівлі-продажу нежилих приміщень
№64/12, посвідчений приватним нотаріусом
Київського міського нотаріального
округу ОСОБА_4 та зареєстрований в
реєстрі правочинів за № 5087588 (надалі -
Договір).

За змістом п. 1.1 Договору продавець
продав, а покупець купив нежилий
будинок загальною площею 239,70 кв.м, який
розташованих за адресою: м. Київ, вул.
Грушевського Михайла, 3 (літера Ф).
Покупець зобов'язується прийняти
об'єкт приватизації і сплатити ціну
відповідно до умов, що визначені у
цьому договорі та зареєструвати право
власності на об'єкт приватизації в
установленому законодавством порядку.

Пунктом 1.6 Договору визначено, що
згідно з висновком про вартість майна,
що затверджений наказом Головного
управління комунальної власності м.
Києва виконавчого органу Київської
міської ради (Київської міської
державної адміністрації) від 27.06.2012
року №109/3-ПР вартість об'єкта
приватизації становить 3934900,00 грн., крім
того, податок на додану вартість
сплачується в надлишок ціни продажу і
становить 786980,00 грн.

Відповідно до п. 1.7 Договору вказаний у
цьому договорі об'єкт приватизації
продано за 4721880,00 грн.

Згідно з п. 2.1 Договору покупець
зобов'язаний внести за придбаний об'єкт
приватизації 4721880,00 грн., в тому числі
ПДВ 786980,00 грн., протягом 30 календарних
днів з моменту нотаріального
посвідчення договору. Плата за об'єкт
приватизації вноситься на підставі
цього договору.

Пунктом 2.3 Договору визначено, що
розрахунки за об'єкт приватизації
здійснюються таким чином: власні кошти
покупця в сумі 4721880,00 грн.
перераховуються з рахунку покупця на
рахунок Головного управління
комунальної власності м. Києва
виконавчого органу Київської міської
ради (Київської міської державної
адміністрації).

Як вбачається з матеріалів справи,
підставою для визначення ціни продажу
спірного майна був затверджений
наказом Головного управління
комунальної власності м. Києва
виконавчого органу Київської міської
ради (Київської міської державної
адміністрації) від 27.06.2012 за № 109/3-ПР
висновок суб'єкта оціночної діяльності
- ТОВ "Консалтингове підприємство
"Оріяна" про вартість майна - нежилого
будинку, що розташований за адресою: м.
Київ, вул. Грушевського Михайла, 3
(літера Ф), відповідно до якого ринкова
вартість об'єкта оцінки з урахуванням
ПДВ станом на 30.04.2012 р. становить 4721880,00
грн.

Пунктом 7.1. Договору передбачено, що у
разі несплати коштів протягом строку,
зазначеного п. 2.1. Договору, Покупець
сплачує на користь Продавця неустойку
в розмірі 20 відсотків ціни продажу
Об'єкта приватизації. У разі несплати
коштів згідно з договором разом з
неустойкою протягом наступних 30 днів,
договір підлягає розірванню.

Як зазначалось, позовні вимоги
Заступника прокурора Печерського
району міста Києва полягали у:

1. розірванні договору
купівлі-продажу нежилих приміщень,
укладений 06.07.2012 року між Головним
управлінням комунальної власності м.
Києва виконавчого органу Київської
міської ради (Київської міської
державної адміністрації) та
Товариством з обмеженою
відповідальністю «Маріїнський двір»;

2. стягненні з відповідача на
користь позивача неустойки за
невиконання умов Договору в розмірі
944376,00 грн.

Разом з тим, зустрічні позовні вимоги
Товариства з обмеженою
відповідальністю «Маріїнський двір»
полягали у внесенні змін до пунктів 2.1
та 2.3 договору №64/12 купівлі-продажу
нежилих приміщень щодо вартості
об'єкта приватизації.

При цьому, Заступник прокурора
посилався на невиконання Товариством
обов'язку щодо оплати об'єкту
приватизації, що, на його думку, є
підставою для розірвання Договору, а
відповідач за первісним позовом
заперечував проти наявності в нього
обов'язку здійснювати оплату об'єкту
приватизації за визначеною Договором
вартістю викупу, оскільки встановлення
такої ціни Договору відбулося з
порушенням приписів чинного
законодавства України.

Приймаючи рішення про відмову у
задоволенні первісних позовних вимог
Заступника прокурора та задоволення
зустрічних позовних вимог Товариства з
обмеженою відповідальністю
«Маріїнський двір», суд першої
інстанції виходив з того, що визначення
ціни Договору відбулося з порушенням
приписів чинного законодавства
України в частині обов'язкового
врахування вартості невід'ємних
поліпшень орендованого майна,
внаслідок чого ціну проваджу спірного
об'єкту було завищено на суму 2096134,69
грн., а тому підстави для сплати
Товариством грошових коштів у розмірі
4721880,00 грн. були відсутні, а відтак і
відсутні підстави для розірвання
Договору у зв'язку з невиконанням
Товариством його умов, передбачених
пунктами 2.1 та 2.3. Враховуючи наведене,
та зважаючи на звернення ТОВ
«Маріїнський двір» з пропозицією до
відповідача за зустрічним позовом про
внесення відповідних змін до спірного
договору, суд дійшов висновку про
задоволення зустрічних позовних вимог
у даній справі.

Проте, колегія суддів апеляційного
господарського суду не погоджується з
такими висновками, викладеними у
рішенні місцевого господарського суду,
з огляду на наступне.

Згідно до ч. 4 ст. 3 Закону України "Про
приватизацію державного майна"
відчуження майна, що є у комунальній
власності, регулюється положеннями
цього Закону, інших законів з питань
приватизації і здійснюється органами
місцевого самоврядування.

За змістом ч. 1 ст. 8 Закону України "Про
приватизацію невеликих державних
підприємств (малу приватизацію)" з
моменту прийняття рішення про
приватизацію підприємства
здійснюється його підготовка до
приватизації. Підготовка об'єкта малої
приватизації до продажу здійснюється
органами приватизації, які визначають
ціну продажу об'єкта, що підлягає
приватизації шляхом викупу.

У відповідності до ст. 9 Закону України
"Про приватизацію невеликих державних
підприємств (малу приватизацію)" за
рішенням органів приватизації
проводиться інвентаризація майна
об'єкта малої приватизації в порядку,
визначеному Кабінетом Міністрів
України, та оцінка такого об'єкта
відповідно до методики оцінки майна,
затвердженої Кабінетом Міністрів
України. Ціна продажу об'єкта, що
підлягає приватизації шляхом викупу,
та початкова ціна об'єкта малої
приватизації на аукціоні або за
конкурсом встановлюється на підставі
результатів його оцінки.

За змістом п. 66 Методики оцінки майна,
затвердженої постановою Кабінету
Міністрів України від 10.12.2003 р. №1891
(надалі - Методика), для визначення
початкової вартості окремого
індивідуально визначеного майна, що
приватизується шляхом продажу на
аукціоні (конкурсі), застосовується
ринкова вартість, а спеціалізованого
майна, майна спеціального призначення
або спеціальної конструкції -
залишкова вартість заміщення
(відтворення).

Як зазначалось, підставою для
визначення ціни продажу спірного майна
був затверджений наказом Головного
управління комунальної власності м.
Києва виконавчого органу Київської
міської ради (Київської міської
державної адміністрації) від 27.06.2012 за
№ 109/3-ПР висновок суб'єкта оціночної
діяльності - ТОВ "Консалтингове
підприємство "Оріяна" про вартість
майна - нежилого будинку, що
розташований за адресою: м. Київ, вул.
Грушевського Михайла, 3 (літера Ф),
відповідно до якого ринкова вартість
об'єкта оцінки з урахуванням ПДВ станом
на 30.04.2012 р. становить 4721880,00 грн.

Тобто, вартість майна, проданого за
спірним договором, була визначена в
межах приватизаційної процедури
згідно з положеннями законодавства
України.

При цьому, вартість приміщень, щодо
яких було укладено спірний договір,
погоджено та затверджено у
встановленому законом порядку;
відповідачем не було оскаржено дії
органів приватизації щодо визначення
вартості майна, а також висновок
суб'єкта оціночної діяльності про
вартість майна, який був затверджений
наказом Головного управління
комунальної власності м. Києва
виконавчого органу Київської міської
ради (Київської міської державної
адміністрації) від 27.06.2012 за № 109/3-ПР.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 Цивільного
кодексу України договором є
домовленість двох або більше сторін,
спрямована на встановлення, зміну або
припинення цивільних прав та
обов'язків.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу
сторони є вільними в укладенні
договору, виборі контрагента та
визначенні умов договору з урахуванням
вимог цього Кодексу, інших актів
цивільного законодавства, звичаїв
ділового обороту, вимог розумності та
справедливості (ст. 627 Цивільного
кодексу України).

Статтею 628 Цивільного кодексу України
визначено, що зміст договору
становлять умови (пункти), визначені на
розсуд сторін і погоджені ними, та
умови, які є обов'язковими відповідно
до актів цивільного законодавства.

Згідно ст. 638 цього ж кодексу договір є
укладеним, якщо сторони в належній
формі досягли згоди з усіх істотних
умов договору. Істотними умовами
договору є умови про предмет договору,
умови, що визначені законом як істотні
або є необхідними для договорів даного
виду, а також усі ті умови, щодо яких за
заявою хоча б однієї із сторін має бути
досягнуто згоди.

Відповідно до ч. 1 ст. 632 Цивільного
кодексу України ціна в договорі
встановлюється за домовленістю сторін.
У випадках, встановлених законом,
застосовуються ціни (тарифи, ставки
тощо), які встановлюються або
регулюються уповноваженими органами
державної влади або органами місцевого
самоврядування.

Судом встановлено, що при укладенні
спірного договору купівлі-продажу
сторонами було добровільно та на
власний розсуд досягнуто домовленості
щодо всіх його істотних умов. Зокрема,
було досягнуто згоди щодо вартості
майна, що продається, та порядку
розрахунків.

Відповідно до ст.188 Господарського
кодексу України сторона договору, яка
вважає за необхідне змінити або
розірвати договір, повинна надіслати
пропозиції про це другій стороні за
договором.

Сторона договору, яка одержала
пропозицію про зміну чи розірвання
договору, у двадцятиденний строк після
одержання пропозиції повідомляє другу
сторону про результати її розгляду. (п.3
ст. 188 Господарського кодексу України).

Відповідно до матеріалів справи,
позивач за зустрічним позовом листом
від 21.11.2012 року вх.№31564 в порядку статті
188 Господарського кодексу України
звернувся до Головного управління
комунальної власності м. Києва з
пропозицією щодо внесення змін до
Договору.

Листом № 042/10/10-15736 від 04.12.2012 р.
Товариству було відмовлено у внесенні
змін до Договору з огляду на
відсутність належних доказів на
підтвердження факту здійснення
невід'ємних поліпшень придбаного
нерухомого майна.

Тобто, згода щодо зміни договору
сторонами не була досягнута.

Частиною 4 ст. 188 Господарського кодексу
України передбачено, що у разі якщо
сторони не досягли згоди щодо зміни
(розірвання) договору або у разі
неодержання відповіді у встановлений
строк з урахуванням часу поштового
обігу, заінтересована сторона має
право передати спір на вирішення суду.

Статтею 651 Цивільного кодексу України
визначено підстави для зміни або
розірвання договору. Так, зміна або
розірвання договору допускається лише
за згодою сторін, якщо інше не
встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом.

Позивач стверджує про наявність такої
підстави для внесення змін до договору
як істотне порушення договору другою
стороною.

Проте, з матеріалів справи жодним чином
не вбачається, що іншою стороною
спірного договору купівлі-продажу -
Головним управлінням комунальної
власності м. Києва виконавчого органу
Київської міської ради, було якимось
чином порушено умови цього договору,
який було укладено між сторонами
добровільно, на власний розсуд, з
досягненням домовленості щодо всіх
його істотних умов.

Позивач за зустрічним позовом
стверджує про виявлення після
укладення договору обставин, які мали
бути, проте не були враховані
відповідачем при здійсненні оцінки
вартості будівлі.

Проте, з обставин справи та
правовідносин сторін вбачається, що
позивач за зустрічним позовом був
обізнаний про те, що ним були
здійсненні невід'ємні поліпшення до
укладення спірного договору, він був
обізнаний і про визначену експертом
вартість майна та, при укладенні
договору, був згодний з такою вартістю.

З матеріалів справи не вбачається
також, що, укладаючи спірний договір,
позивачем за зустрічним позовом не
було досягнуто згоди з іншою стороною
щодо ціни договору.

Апеляційний суд зауважує, що Цивільним
кодексом України взагалі не
передбачено такої підстави для
внесення змін до договору у судовому
порядку як виявлення після укладення
договору обставин, які мали бути, проте
не були враховані сторонами.

Наразі, частиною 1 статті 652 Цивільного
кодексу України передбачена
можливість зміни договору у зв'язку з
істотною зміною обставин. Так, згідно
наведеної норми, у разі істотної зміни
обставин, якими сторони керувалися при
укладенні договору, договір може бути
змінений або розірваний за згодою
сторін, якщо інше не встановлено
договором або не випливає із суті
зобов'язання. Зміна обставин є
істотною, якщо вони змінилися
настільки, що, якби сторони могли це
передбачити, вони не уклали б договір
або уклали б його на інших умовах.

Відповідно до ч. 2 цієї ж статті
Цивільного кодексу України, якщо
сторони не досягли згоди щодо
приведення договору у відповідність з
обставинами, які істотно змінились, або
щодо його розірвання, договір може бути
розірваний, а з підстав, встановлених
частиною четвертою цієї статті, -
змінений за рішенням суду на вимогу
заінтересованої сторони за наявності
одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони
виходили з того, що така зміна обставин
не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами,
які заінтересована сторона не могла
усунути після їх виникнення при всій
турботливості та обачності, які від неї
вимагалися;

3) виконання договору порушило б
співвідношення майнових інтересів
сторін і позбавило б заінтересовану
сторону того, на що вона розраховувала
при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового
обороту не випливає, що ризик зміни
обставин несе заінтересована сторона.

Відповідно до ч. 4 ст. 652 Цивільного
кодексу України зміна договору у
зв'язку з істотною зміною обставин
допускається за рішенням суду у
виняткових випадках, коли розірвання
договору суперечить суспільним
інтересам або потягне для сторін шкоду,
яка значно перевищує затрати,
необхідні для виконання договору на
умовах, змінених судом.

Тобто, законом встановлено, що договір
може бути змінений за рішенням суду
виключно з підстав, передбачених
частиною четвертою наведеної статті,
за наявності одночасно всіх чотирьох
умов, визначених частиною 2 цієї статті.

В ході розгляду справи судом не
встановлено та позивачем не доведено
наявності одночасно всіх умов,
визначених частиною 2 статті 652
Цивільного кодексу України, які б могли
стати підставою для зміни за рішенням
суду на вимогу однієї сторони спірного
договору купівлі-продажу щодо вартості
проданого об'єкту приватизації.

Як зазначалось, судом встановлено, що
при укладенні спірного договору
купівлі-продажу сторонами було
добровільно та на власний розсуд
досягнуто домовленості щодо всіх його
істотних умов. Зокрема, умови щодо
вартості майна, що продається та
порядку розрахунків.

У даному випадку не вбачається, що
позивач за зустрічним позовом в момент
укладення договору не передбачав
можливості врахування при визначенні
ціни договору вартості здійснених ним
до укладення договору невід'ємних
поліпшень об'єкту, щодо якого було
укладено такий договір.

Як встановлено судом, відповідачем не
було оскаржено дії органів
приватизації щодо визначення вартості
майна, а також висновок суб'єкта
оціночної діяльності про вартість
майна, який був затверджений наказом
Головного управління комунальної
власності м. Києва виконавчого органу
Київської міської ради (Київської
міської державної адміністрації) від
27.06.2012 за № 109/3-ПР.

До того ж, судова колегія зауважує, що
обставини, на які посилається ТОВ
«Маріїнський двір» в обґрунтування
необхідності внесення змін до договору
взагалі не є істотною зміною обставин в
розумінні статті 652 Цивільного кодексу
України, оскільки позивач на момент
укладення договору був обізнаний про
здійснені ним невід'ємні поліпшення
проданого об'єкту, а також про те, що
вартість таких поліпшень не була
врахована при визначенні вартості
майна.

За таких обставин, судова колегія
робить висновок про відсутність
передбачених законодавством підстав
для зміни спірного договору
купівлі-продажу.

Разом з тим, у даному випадку, права
позивача за зустрічним позовом, які, на
його думку, порушені, можуть бути
захищені у інший спосіб.

Так, пунктом 67 Методики передбачено
прийняття відповідного рішення про
компенсацію орендарю вартості
невід'ємних поліпшень.

Згідно з п. 1.1 Порядку оцінки
орендованого нерухомого майна, що
містить невід'ємні поліпшення,
здійснені за час його оренди, під час
приватизації, затвердженого наказом
Фонду державного майна України від
27.02.2004 №377 (надалі - Порядок), він
застосовується для оцінки
орендованого нерухомого майна, що
перебуває у державній та комунальній
власності, щодо якого прийнято рішення
про приватизацію, та компенсацію
орендарю вартості невід'ємних
поліпшень.

Тобто, чинним законодавством
передбачено обов'язковість прийняття
органом приватизації відповідного
рішення про компенсацію орендарю
вартості невід'ємних поліпшень.

У даному випадку, органом приватизації
рішення про компенсацію орендарю
вартості невід'ємних поліпшень не
приймалось.

Пунктом 2.2 Порядку визначено обов'язок
орендаря надати до органу приватизації
перелік підтверджувальних документів
про здійснені ним невід'ємні
поліпшення, а саме: погоджену
орендодавцем проектно-кощторисну
документацію на проведення поліпшень,
підписані замовником і підркдником /
акти виконаних будівельних робіт,
копії документів, що підтверджують *
проведені орендарем розрахунки за
виконані поліпшення орендованого
нерухомого майна, у тому числі придбані
матеріали, конструкції, аудиторський
висновок щодо підтвердження
фінансування здійснених поліпшень
орендованого нерухомого майна за
рахунок коштів орендаря, довідку,
видану орендарем та завірену
аудитором, про суму витрат, понесених
орендарем у зв'язку із здійсненням
поліпшень.

Разом з тим, до укладення спірного
договору купівлі-продажу відповідачем
до органу приватизації не надавались
документи у відповідності до п. 2.2.
Порядку, які б надали можливість
прийняти відповідне рішення про
компенсацію вартості невід'ємних
поліпшень.

З огляду на викладене, позовні вимоги
Товариства з обмеженою
відповідальністю "Маріїнський двір"
про внесення змін до договору є
безпідставними та такими, що
задоволенню не підлягають.

Щодо позовних вимог Заступника
прокурора Печерського району міста
Києва про розірвання договору
купівлі-продажу нежилих приміщень від
06.07.2012 року та стягнення з відповідача
неустойки за невиконання умов Договору
в розмірі 944376,00 грн., судова колегія
зазначає наступне.

Статтями 509, 510 Цивільного кодексу
України передбачено, що зобов'язанням є
правовідношення, в якому одна сторона
(боржник) зобов'язана вчинити на
користь другої сторони (кредитора)
певну дію (передати майно, виконати
роботу, надати послугу, сплатити гроші
тощо) або утриматися від певної дії, а
кредитор має право вимагати від
боржника виконання його обов'язку.

Зобов'язання має ґрунтуватися на
засадах добросовісності, розумності та
справедливості.

Згідно з ст. 599 ЦК України зобов'язання
припиняється виконанням, проведеним
належним чином.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 193
Господарського кодексу України
суб'єкти господарювання та інші
учасники господарських відносин
повинні виконувати господарські
зобов'язання належним чином відповідно
до закону, інших правових актів,
договору, а за відсутності конкретних
вимог щодо виконання зобов'язання -
відповідно до вимог, що у певних умовах
звичайно ставляться. Кожна сторона
повинна вжити усіх заходів, необхідних
для належного виконання нею
зобов'язання, враховуючи інтереси
другої сторони та забезпечення
загальногосподарського інтересу.
Порушення зобов'язань є підставою для
застосування господарських санкцій,
передбачених цим Кодексом, іншими
законами або договором.

Статтею 525 Цивільного кодексу України
встановлено, що зобов'язання повинні
виконуватися належним чином та у
встановлений законом чи договором
строк, однобічна відмова від виконання
зобов'язань не допускається.

Згідно частини 7 статті 193
Господарського кодексу України не
допускаються одностороння відмова від
виконання зобов'язань, крім випадків,
передбачених законом, а також відмова
від виконання або відстрочка виконання
з мотиву, що зобов'язання другої
сторони за іншим договором не було
виконано належним чином.

Зобов'язання має виконуватися належним
чином відповідно до умов договору та
вимог цього Кодексу, інших актів
цивільного законодавства, а за
відсутності таких умов та вимог -
відповідно до звичаїв ділового обороту
або інших вимог, що звичайно ставляться
(ст. 526 Цивільного кодексу України).

Зобов'язання припиняється виконанням,
проведеним належним чином (ст. 599
Цивільного кодексу України).

Статтею 629 Цивільного кодексу України
встановлено, що договір є обов'язковим
для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 610 Цивільного кодексу
України порушенням зобов'язання є його
невиконання або виконання з порушенням
умов, визначених змістом зобов'язання
(неналежне виконання).

Статтею 611 цього ж кодексу визначено, що
у разі порушення зобов'язання настають
правові наслідки, встановлені
договором або законом, зокрема,
припинення зобов'язання внаслідок
односторонньої відмови від
зобов'язання, якщо це встановлено
договором або законом, або розірвання
договору.

Статтею 651 Цивільного кодексу
України визначено, що договір може
бути розірвано за рішенням суду на
вимоги однієї із сторін у разу
істотного порушення договору другою
стороною.

Істотним є таке порушення стороною
договору, коли внаслідок завданої цим
шкоди друга сторона значною мірою
позбавляється того, на що вона
розраховувала при укладенні договору.

Як встановлено судом, відповідачем не
виконано свої зобов'язання за умовами
спірного договору щодо сплати за об'єкт
приватизації ціну відповідно до умов,
що визначені у цьому договорі.

З аналізу положень спірного договору
купівлі-продажу та його правової
природи вбачається, що, укладаючи
спірний договір, продавець
розраховував на отримання від покупця
оплати за проданий об'єкт, та внаслідок
порушень відповідачем своїх
зобов'язань, продавець був позбавлений
можливості отримати таку оплату.

При цьому, судом враховано, що
Товариством з обмеженою
відповідальністю "Маріїнський двір" не
було виконано спірний договір щодо
здійснення розрахунків за об'єкт
приватизації в жодній частині, тобто,
не було сплачено жодну суму за
укладеним договором, в тому числі в
розмірі, яка, на думку ТОВ "Маріїнський
двір", повинна бути сплачена з
урахуванням здійснених ним поліпшень.

На підставі викладеного, апеляційний
суд робить висновок про те, що
невиконання ТОВ "Маріїнський двір
своїх зобов'язань за умовами спірного
договору щодо здійснення оплати за
об'єкт продажу, є істотним порушенням
умов договору.

Таким чином, порушення відповідачем
своїх зобов'язань за договором
купівлі-продажу нежитлових приміщень,
укладеним 06.07.2012 р., є підставою для
розірвання договору.

Пунктом 7.1. Договору передбачено, що у
разі несплати коштів протягом строку,
зазначеного п. 2.1. Договору, Покупець
сплачує на користь Продавця неустойку
в розмірі 20 відсотків ціни продажу
Об'єкта приватизації.

Відповідно до ст. 546 Цивільного кодексу
України виконання зобов'язання може
забезпечуватися, зокрема, неустойкою.

Згідно ст. 549 цього ж кодексу неустойкою
(штрафом, пенею) є грошова сума або інше
майно, які боржник повинен передати
кредиторові у разі порушення боржником
зобов'язання.

Статтею 611 Цивільного кодексу України
передбачено, що у разі порушення
зобов'язання настають правові
наслідки, встановлені договором або
законом, зокрема, сплата неустойки.

З огляду на таке, судова колегія робить
висновок про те, що у відповідача
наявний обов'язок щодо сплати на
користь позивача неустойки в розмірі
944376,00 грн. за невиконання умов договору
купівлі-продажу нежитлових приміщень,
укладеного 06.07.2012 р.

Враховуючи викладене, позовні вимоги
Заступника прокурора Печерського
району міста Києва в інтересах держави
в особі Департаменту комунальної
власності міста Києва виконавчого
органу Київської міської ради
(Київської міської державної
адміністрації) є обґрунтованими та
такими, що підлягають задоволенню в
повному обсязі.

Відповідно до ч. 1 ст. 104 Господарського
процесуального кодексу України,
підставами для скасування або зміни
рішення місцевого господарського суду
є, зокрема, невідповідність висновків,
викладених у рішенні місцевого
господарського суду, обставинам
справи, порушення або неправильне
застосування норм матеріального права.
(п.п. 3, 4).

З огляду на викладені вище обставини, з
урахуванням положень п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 104
Господарського процесуального кодексу
України, колегія апеляційного суду
дійшла висновку, що рішення
господарського суду міста Києва від
05.02.2014 року у справі № 5011-48/18772-2012
підлягає скасуванню з прийняттям
нового рішення про задоволення
первісних позовних вимог заступника
прокурора Печерського району міста
Києва та відмову в задоволенні
зустрічних позовних вимог "Маріїнський
двір". Апеляційна скарга Заступника
прокурора міста Києва підлягає
задоволенню в позовному обсязі.

Вирішуючи питання розподілу судових
витрат апеляційний суд враховує
наступне.

Згідно пп. 1, 2 п. 2 ч. 2 ст. 4 Закону України
"Про судовий збір" ставки судового
збору за подання до господарського
суду позовної заяви немайнового
характеру встановлюються у таких
розмірах: 1 розмір мінімальної
заробітної плати, за подання позовної
заяви майнового характеру: 2 відсотки
ціни позову, але не менше 1,5 розміру
мінімальної заробітної плати та не
більше 60 розмірів мінімальних
заробітних плат.

При цьому, частиною першою ст.4
названого Закону визначено, що судовий
збір справляється у відповідному
розмірі від мінімальної заробітної
плати у місячному розмірі,
встановленої законом станом на 1 січня
календарного року, в якому відповідна
заява або скарга подається до суду, - у
відсотковому співвідношенні до ціни
позову та у фіксованому розмірі.

Згідно зі статтею 13 Закону України "Про
державний бюджет на 2012 рік" встановлено
розмір мінімальної заробітної плати з 1
січня 2012р. в розмірі 1073 грн.

Звертаючись в 2012 році з даним позовом
до суду, прокурором заявлено 2 вимоги:
вимогу немайнового характеру - про
розірвання договору, вимогу майнового
характеру - про стягнення 944376,00 грн.

За таких обставин, сума судового збору,
що підлягає сплаті за подання даного
позову прокурора, поданого в 2012 року,
складає: за вимогу майнового характеру
- в сумі 18887,52 грн., за вимогу немайнового
характеру - 1073 грн., загалом - 19960,52 грн.

Оскільки, відповідно до п. 11 ч. 1 ст. 5
Закону України "Про судовий збір"
органи прокуратури при здійсненні
своїх повноважень звільняються від
сплати судового збору, та судовий збір
при поданні позову прокурора не був
сплачений, то відповідна сума судового
збору підлягає стягненню з Товариства
з обмеженою відповідальністю
"Маріїнський двір" в дохід державного
бюджету України.

Судовий збір за подання зустрічного
позову про внесення змін до договору в
сумі 1073,00 покладається на позивача за
зустрічним позовом - Товариство з
обмеженою відповідальністю
"Маріїнський двір".

Відповідно до п. 2.4. статті 4 Закону
України «Про судовий збір» за подання
до господарського суду апеляційної
скарги на рішення суду встановлені
ставки судового збору, зокрема, 50
відсотків ставки, що підлягає сплаті
при поданні позовної заяви.

Рішення у даній справі прийнято щодо:

1. вимоги немайнового характеру за
первісним позовом - про розірвання
договору,

2. вимоги майнового характеру за
первісним позовом - про стягнення 944376,00
грн.,

3. вимоги немайнового характеру за
зустрічним позовом - про внесення змін
до договору.

Апеляційна скарга була подана щодо
всіх вимог, щодо якого прийнято
рішення.

Згідно зі статтею 8 Закону України "Про
державний бюджет на 2014 рік" встановлено
розмір мінімальної заробітної плати з 1
січня 2014р. в розмірі 1218,00 грн.

За таких обставин, з огляду на вимоги
апеляційної скарги, яка в повному
обсязі задоволена судом, сума судового
збору, що підлягала сплаті за подання
даної апеляційної скарги, поданої в 2014
році, складає 10661,76 грн., а саме: за
вимогу майнового характеру - в розмірі
9443,76 грн., за вимоги немайнового
характеру - по 609,00 грн. за кожну.

Відповідно до п. 11 ч. 1 ст. 5 Закону
України "Про судовий збір" органи
прокуратури - при здійсненні своїх
повноважень звільняються від сплати
судового збору.

Оскільки, з огляду на наведене, при
поданні апеляційної скарги, судовий
збір не був сплачений жодною особою, то
відповідна сума судового збору
підлягає стягненню з Товариства з
обмеженою відповідальністю
"Маріїнський двір" в дохід державного
бюджету України.

Керуючись ст.ст. 49, 99, 101-105
Господарського процесуального кодексу
України, Київський апеляційний
господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Заступника
прокурора міста Києва на рішення
господарського суду міста Києва від
05.02.2014 року у справі № 5011-48/18772-2012 -
задовольнити.

2. Рішення господарського суду міста
Києва від 05.02.2014 року у справі №
5011-48/18772-2012 - скасувати.

3. Прийняти нове рішення у справі, яким:

Позовні вимоги Заступника прокурора
Печерського району міста Києва в
інтересах держави в особі Департаменту
комунальної власності міста Києва
виконавчого органу Київської міської
ради (Київської міської державної
адміністрації) - задовольнити.

Розірвати договір купівлі-продажу
нежитлових приміщень, укладений 06.07.2012
р. між Головним управлінням
комунальної власності м. Києва
виконавчого органу Київської міської
ради (Київської міської державної
адміністрації) та Товариством з
обмеженою відповідальністю
"Маріїнський двір", посвідчений
приватним нотаріусом Київського
міського нотаріального округу ОСОБА_4
та зареєстрований в реєстрі правочинів
за № 5087588.

Стягнути з Товариства з обмеженою
відповідальністю "Маріїнський двір" на
користь Департаменту комунальної
власності міста Києва виконавчого
органу Київської міської ради
(Київської міської державної
адміністрації) неустойку за
невиконання умов договору в розмірі
944376,00 грн.

У задоволенні зустрічних позовних
вимог Товариства з обмеженою
відповідальністю "Маріїнський двір" -
відмовити.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою
відповідальністю "Маріїнський двір" на
користь Державного бюджету України
судовий збір за подання позовної заяви
в розмірі 19960,52 грн. та судовий збір за
подання апеляційної скарги в розмірі
10661,76 грн.

5. Доручити Господарському суду міста
Києва видати наказ.

6. Постанова може бути оскаржена
протягом двадцяти днів до Вищого
господарського суду України.

Головуючий суддя
С.А. Гончаров

Судді
Р.І. Самсін

Є.Ю. Шаптала