ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 липня 2014 року Справа № 910/1112/14 Вищий
господарський суд України у складі
колегії суддів:

головуючого Кота
О.В.суддівКочерової Н.О. (доповідач),
Саранюка В.І.,розглянувши касаційну
скаргу товариства з обмеженою
відповідальністю
"Інвестиційно-інжинірингова група
Логос-Інвест"на постановуКиївського
апеляційного господарського суду від
05.06.2014у справі№ 910/1112/14 господарського
суду міста Києва за позовомтовариства
з обмеженою відповідальністю
"Інвестиційно-інжинірингова група
Логос-Інвест"дотовариства з обмеженою
відповідальністю
"Господарник"простягнення 1 565 654, 82 грн.
та за зустрічним позовом товариства з
обмеженою відповідальністю
"Господарник"дотовариства з обмеженою
відповідальністю
"Інвестиційно-інжинірингова група
Логос-Інвест"пророзірвання договору
орендиза участю представників сторін:

від позивача: не з'явилися

від відповідача: Спасибко А.В., дов. від
07.06.2012

ВСТАНОВИВ:

У січні 2014 року товариство з обмеженою
відповідальністю "Господарник"
звернулося до господарського суду з
позовом до товариства з обмеженою
відповідальністю "Господарник" про
стягнення 1 565 654, 82 грн., з яких: 1 467 256, 35
грн. - сума основного боргу за укладеним
між сторонами договором оренди № 20/08
від 30.01.2008, 41 818, 80 грн. - сума трьох
відсотків річних та 56 579, 67 грн. - сума
пені.

Позовні вимоги обґрунтовані
невиконанням відповідачем договірних
зобов'язань зі сплати орендної плати за
збільшеною позивачем орендною ставкою
та експлуатаційних витрат в
підвищеному розмірі, у зв'язку з чим, на
думку позивача, у відповідача виникла
заборгованості з орендної плати у
розмірі 859 249,73 грн. та за експлуатаційні
витрати в сумі 608 006,62 грн.

18.02.2014 товариство з обмеженою
відповідальністю "Господарник"
звернулося до господарського суду із
зустрічною позовною заявою до
Товариства з обмеженою
відповідальністю
"Інвестиційно-інжинірингова група
Логос-Інвест" про розірвання договору
оренди № 20/08 від 30.01.2008.

Зустрічні позовні вимоги обґрунтовані
неможливістю використання позивачем
за зустрічним позовом орендованих
приміщень за призначенням, оскільки
будівля багатофункціонального центру
"Вавілон-1", в якій знаходяться
орендовані відповідачем приміщення,
всупереч вимог чинного законодавства
України, не введена відповідачем за
зустрічним позовом в експлуатацію з
одержанням відповідного сертифікату,
про що ТОВ "Господарник" не знав на
момент укладення спірного договору та
що відповідно до п. 1 ст. 784 ЦК України є
підставою для його розірвання.

Рішенням господарського суду міста
Києва від 05.03.2014 (суддя Якименко М.М.) в
задоволенні первісного позову
відмовлено повністю. Зустрічний позов
задоволено повністю. Розірвано договір
оренди № 20/08 від 30.01.2008, укладений між
ТОВ "Інвестиційно-інжинірингова група
Логос-Інвест" та ТОВ "Господарник".
Стягнуто з ТОВ
"Інвестиційно-інжинірингова група
Логос-Інвест" на користь ТОВ
"Господарник" 1 218,00 грн. судового збору.

Відмовляючи у задоволенні первісних
позовних вимог, місцевий господарський
суд виходив з того, що підстави для
стягнення з відповідача
заборгованості, яка виникла у зв'язку з
підвищенням позивачем вартості
орендної плати та експлуатаційних
витрат, відсутні, оскільки відповідні
зміни щодо розміру орендної ставки та
експлуатаційних витрат до договору
оренди шляхом підписання Додаткової
угоди, як того вимагають умови договору
оренди та вимоги закону, не вносились,
позивач з пропозицією внесення змін до
договору оренди в порядку
встановленому чинним законодавством
до відповідача не звертався, проект
додаткової угоди відповідачу не
направляв.

Задовольняючи зустрічні позовні
вимоги, суд визнав доведеними
обставини експлуатації орендованих
ТОВ "Господарник" приміщень всупереч
вимог чинного законодавства, без
введення будівлі
багатофункціонального центру
"Вавілон-1", в якій знаходяться такі
приміщення, в експлуатацію та всупереч
припису Інспекції ДАБК у
Дніпропетровській області від 31.08.2011,
що за висновком суду, унеможливлює
подальше використання орендарем
приміщень для цілей, передбачених
спірним договором (здійснення торгової
діяльності) та є підставою для його
розірвання, оскільки подальше
використання орендованих приміщень
без належних дозвільних документів на
будівництво та реконструкцію, без
сертифікату про готовність будівлі до
експлуатації представляє загрозу
життю працівників ТОВ "Господарник" та
відвідувачів багатофункціонального
центру "Вавілон-1".

Постановою Київського апеляційного
господарського суду від 05.06.2014 (колегія
суддів у складі: Авдеєв П.В. -
головуючий, Куксов В.В., Яковлєв М.Л.)
апеляційну скаргу ТОВ
"Інвестиційно-інжинірингова група
Логос-Інвест" залишено без задоволення,
а рішення господарського суду міста
Києва від 05.03.2014 - без змін з тих же
підстав.

В касаційній скарзі товариство з
обмеженою відповідальністю
"Інвестиційно-інжинірингова група
Логос-Інвест" просить рішення
місцевого та постанову апеляційного
господарського суду скасувати та
прийняти нове рішення, яким первісний
позов задовольнити повністю, а у
задоволення зустрічного позову
відмовити, посилаючись на порушення та
неправильне застосування судами
попередніх інстанцій норм
матеріального та процесуального права.

Заслухавши пояснення представника
відповідача за первісним позовом,
перевіривши повноту встановлених
судом обставин справи та їх юридичну
оцінку, Вищий господарський суд
України вважає, що касаційна скарга не
підлягає задоволенню виходячи з
наступного.

Зі змісту ст.1117 Господарського
процесуального кодексу України
вбачається, що завданням
господарського суду касаційної
інстанції є перевірка застосування
судом першої чи апеляційної інстанції
норм матеріального та процесуального
права на підставі встановлених судами
фактичних обставин справи.

Як встановлено господарськими судами
попередніх інстанцій та
підтверджується наявними в матеріалах
справи доказами, 30.01.2008 між товариством
з обмеженою відповідальністю
"Інвестиційно-інжинірингова група
Логос-Інвест" (орендодавець) та
товариством з обмеженою
відповідальністю "Господарник"
(орендар) укладено договір оренди № 20/08,
відповідно до умов якого орендодавець
зобов'язався передати орендарю в
тимчасове платне користування для
здійснення торгівельної діяльності
приміщення, що знаходиться в будівлі
багатофункціонального центру
"Вавілон-1", розташованого за адресою: м.
Дніпропетровськ, вул. Маршала
Малиновського, 2, а орендар зобов'язався
прийняти, оплатити користування і
повернути приміщення орендодавцю на
умовах, визначених цим договором.

Відповідно до п. 2.1., 2.3. договору
приміщення представляє собою частину
будинку, що знаходиться на першому
поверсі Торговельного центру, в літ. А-1
поз. 1-47, 216-219а, в літ. А5-7 прим. 32 поз. 1-9,
прим. 34 поз. 1-4, в літ. А6-7, прим. 42 поз. 1-11,
прим. 44 поз. 1-8. Площа переданого в
оренду приміщення складає 3260,20 м.кв.

Строк оренди приміщення за цим
договором складає 9 років (п. 3.1.
договору).

Згідно з п. 7.1. договору орендар
зобов'язаний виплачувати орендодавцю
орендну плату у розмірах і в строки, що
визначається цим договором. Орендна
ставка за цим договором складає 75,75 грн.
(з урахуванням ПДВ) за 1 кв.м. (п. 7.1.3.
договору).

Відповідно до п. 7.2. договору орендна
плата вноситься орендарем у наступному
порядку:

- гарантійний платіж в сумі 251 111, 25 грн.
(з ПДВ), перерахований орендарем за
попереднім договором оренди,
посвідченим 20.02.2007 приватним
нотаріусом Дніпропетровського
міського нотаріального округу ОСОБА_8
та зареєстрованим в реєстрі за № 672,
зараховується орендодавцем в рахунок
орендної плати за останній місяць
оренди;

- орендна плата - вноситься орендарем
щомісяця авансом не пізніше 20-го числа
місяця, що передує місяцю, за який
здійснюється оплата.

Згідно з п.п.7.4, 7.4.4. договору сторони
прийшли до згоди, що на п'ятий рік
строку оренди орендодавець має право
переглянути та збільшити орендну
ставку, але не більше ніж на 10 %.

Відповідно до п.7.6.1. договору орендар
зобов'язаний щомісяця компенсувати
орендодавцю експлуатаційні витрати, що
складаються з:

- адміністративно-господарських витрат
на утримання і експлуатацію загальних
площ Торговельного центру;

- витрат на охорону загальних площ
Торговельного центру і території, що
прилягає;

- витрат на прибирання місць загального
користування Торговельного центру і
території, що прилягає;

- витрат на дератизацію і вивіз
побутових відходів із загальних площ
Торговельного центру;

- витрат на освітлення місць загального
користування Торговельного центру,
фасаду (крім освітлення рекламоносіїв)
і території, що прилягає;

- витрат на обслуговування, поточний
ремонт загальних площ та інженерних
систем, що стосуються загальних площ
Торговельного центру;

- ремонт центрального опалення,
водопроводу, каналізації, доріг, що
прилягають до будівлі, автомобільних
паркувань, що прилягають до будівлі,
ліфтів;

- витрат на благоустрій території, що
прилягає до будівлі.

Вартість експлуатаційних витрат
дорівнює 2,53 грн. (з ПДВ), що на день
укладання договору складає еквівалент
0,5 доларів США за 1 кв.м. орендованої
площі. Орендар оплачує експлуатаційні
витрати в той же строк, що й орендну
плату, відповідно до п. 7.2. договору.

Згідно з п. 7.6.2. договору збільшення
розміру експлуатаційних витрат
залежить від збільшення тарифів на
енергоносії, вартості комунальних
послуг, офіційного підвищення розміру
мінімальної заробітної плати в
Україні. У випадку підвищення
зростання зазначених показників
орендодавець має право збільшити
розмір експлуатаційних витрат
пропорційно їх збільшенню, про що
письмово повідомляє орендаря.

На виконання умов договору оренди
30.01.2008 орендодавець передав, а орендар
прийняв приміщення в оренду, що
підтверджується підписаним між
сторонами актом передання-приймання
приміщення від 30.01.2008.

Листом № 63/В1 від 06.04.2012 позивач за
первісним позовом, керуючись п.п.7.4.4 та
7.6.2. договору, повідомив відповідача за
первісним позовом про підвищення
вартості експлуатаційних витрат та
орендної ставки.

Відповідно до п. 7.8. договору орендна
плата, відшкодування витрат, пов'язаних
із забезпеченням приміщення
електричною енергією, тепло-,
водопостачанням, а також інші платежі,
передбачені цим договором,
перераховуються на поточний рахунок
орендодавця, вказаний в цьому договорі.

Однак, відповідач за первісним позовом
протягом періоду з квітня 2012 року по
січень 2014 сплачував орендну плату та
експлуатаційні витрати не в повному
обсязі (без урахування збільшеної
позивачем вартості орендної плати та
експлуатаційних витрат), у зв'язку з
чим, на думку позивача, у відповідача за
первісним позовом перед позивачем за
первісним позовом виникла
заборгованість в розмірі 1 467 256,35 грн., з
яких: 859 249,73 грн. - сума заборгованості з
орендної плати та 608 006,62 грн. - сума
заборгованості за експлуатаційні
витрати, стягнення якої, а також сум
трьох відсотків річних (41 818, 80 грн.) і
пені (56 579, 67 грн.) є предметом спору у
даній справі (за первісним позовними
вимогам).

Згідно з ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу
України зміна або розірвання договору
допускається лише за згодою сторін,
якщо інше не встановлено договором або
законом

Відповідно до ст. 654 ЦК України зміна
або розірвання договору вчиняється в
такій самій формі, що й договір, що
змінюється або розривається, якщо інше
не встановлено договором або законом
чи не випливає із звичаїв ділового
обороту.

Останнім абзацом пункту 7.4. договору
оренди № 20/08 від 30.01.2008 визначено, що
передбачені цим пунктом можливі зміни
розміру орендної плати проводяться
тільки на підставі обґрунтованого
письмового повідомлення орендодавця й
оформлюються додатковою угодою сторін.

Пунктом 12.1. договору сторони погодили,
що будь-які зміни і доповнення до цього
Договору дійсні, якщо вони здійснені в
письмовій формі, підписані
уповноваженими представниками сторін,
підписи яких скріплені печатками
сторін, нотаріально посвідчені і
пройшли державну реєстрацію.

Як встановлено судами попередніх
інстанцій договір оренди № 20/08 від
30.01.2008 укладено між сторонами у справі в
письмовій форми та посвідчено
приватним нотаріусом
Дніпропетровського міського
нотаріального округу ОСОБА_8

Відповідно до п.п. 7.1., 7.2. глави 1 "Основні
правила посвідчення правочинів"
розділу 2 "Порядок вчинення окремих
видів нотаріальних дій" Порядку
вчинення нотаріальних дій нотаріусами
України, затвердженого наказом
Міністерства юстиції України № 296/5 від
22.02.2012, договір сторін про зміну або
розірвання нотаріально посвідченого
договору здійснюється шляхом
складання окремого договору. Договір
про зміну або розірвання договору
підписується сторонами і
посвідчується нотаріусом. На всіх
наданих нотаріусу примірниках
основного договору проставляється
відмітка про його зміну або розірвання,
у якій зазначаються номер за реєстром
та дата посвідчення договору про зміну
або розірвання, проставляється
нотаріусом підпис і скріплюється його
печаткою.

Врахувавши наведені норми чинного
законодавства та умови укладеного між
сторонами договору оренди № 20/08 від
30.01.2008, суди попередніх інстанцій
дійшли вірного висновку, що зміни до
зазначеного договору щодо розміру
орендної ставки та експлуатаційних
витрат повинні бути внесені шляхом
підписання Додаткової угоди до
договору, посвідченої нотаріально.

Однак, як встановлено судами
попередніх інстанцій та
підтверджується матеріалами справи,
позивач за зустрічним позовом не
звертався до відповідача за зустрічним
позовом з пропозицією про внесення
змін до договору оренди № 20/08 від 30.01.2008
в порядку встановленому чинним
законодавством та умовами договору
оренди, проект додаткової угоди,
підписаний і скріплений печаткою
позивача, про внесення змін до договору
оренди № 20/08 від 30.01.2008, відповідачу не
направляв. Докази укладення між
сторонами у справі будь-яких інших
договорів про зміну розміру ставки
орендної плати та експлуатаційних
витрат за користування приміщенням, що
є предметом договору оренди № 20/08, в
матеріалах справи відсутні.

З огляду на викладене, колегія суддів
погоджується з висновками судів
попередніх інстанцій щодо відсутності
у позивача підстав для стягнення з
відповідача заборгованості, яка
виникла у зв'язку з підвищенням
позивачем вартості орендної плати та
експлуатаційних витрат, а також сум
трьох відсотків річних та пені,
оскільки стягнення вказаних сум є
правовим наслідком наявності та
стягнення основного боргу, а тому за
відсутності підстав для такого не
можуть бути задоволені.

Крім того, звертаючись із зустрічними
позовом товариство з обмеженою
відповідальністю "Господарник" просило
розірвати договір оренди № 20/08 від
30.01.2008, посилаючись на порушення
відповідачем за зустрічним позовом
умов договору оренди в частині
передачі в користування ТОВ
"Господарник" приміщень, експлуатація
яких заборонена та які, не відповідають
своєму призначенню, оскільки всупереч
вимог чинного законодавства України
будівля багатофункціонального центру
"Вавілон-1", в якій знаходяться
орендовані приміщення, не введена в
експлуатацію з одержанням
відповідного сертифікату, про що
позивач за зустрічним позовом не знав
на момент укладення спірного договору.

Відповідно до загального правила,
визначеного ст. 651 ЦК України, зміна або
розірвання договору допускається лише
за згодою сторін, якщо інше не
встановлене договором або законом.

Право наймача вимагати за певних умов
дострокового розірвання договору
найму передбачено нормами ст. 784 ЦК
України.

Відповідно до п.1 ч.1 ст.784 ЦК України
наймач має право вимагати розірвання
договору найму, якщо наймодавець
передав у користування річ, якість якої
не відповідає умовам договору та
призначенню речі.

Відповідно до ч. 1 ст. 773 ЦК України
наймач зобов'язаний користуватися
річчю відповідно до її призначення та
умов договору.

Згідно з п.п. 1.1., 6.1.1. договору оренди
приміщення, що знаходяться в будівлі
багатофункціонального центру
"Вавілон-1", були надані орендарю
(позивачу за зустрічним позовом) для
здійснення торгівельної діяльності,
для розміщення супермаркету "Фуршет",
які орендар має використовувати
виключно для здійснення господарської
діяльності, дозволеної законодавством
України.

Як встановлено судами попередніх
інстанцій, Дніпропетровським окружним
адміністративним судом в постанові від
27.03.2012 у справі №2а/0470/15001/11 встановлено
факт експлуатації
багатофункціонального центру
"Вавілон-1" товариством з обмеженою
відповідальністю
"Інвестиційно-інжинірингова група
Логос-Інвест" без здійснення
відповідної процедури введення в
експлуатацію об'єкта закінченого
будівництвом згідно вимог чинного
законодавства, про що головним
державним інспектором інспекції ДАБК у
Дніпропетровській області складено
акт, на підставі якого Інспекцією ДАБК
у Дніпропетровській області винесено
припис від 31.08.2011, яким приписано
зупинити експлуатацію об'єкта
багатофункціональний центр "Вавілон-1"
з 31.08.2011 у зв'язку з порушенням ст. 39
Закону України "Про регулювання
містобудівної діяльності" та який у
добровільному порядку ТОВ
"Інвестиційно-інжинірингова група
Логос-Інвест" не виконано.

Відповідно до ч. 8 ст. 39 Закону України
"Про регулювання містобудівної
діяльності" експлуатація закінчених
будівництвом об'єктів, не прийнятих
(якщо таке прийняття передбачено
законодавством) в експлуатацію,
забороняється.

Врахувавши викладене, суди попередніх
інстанцій дійшли вірного висновку, що
позивач за зустрічним позовом
експлуатує орендовані приміщення
багатофункціонального центру
"Вавілон-1" за адресою: м.
Дніпропетровськ, вул. Маршала
Малиновського, 2, всупереч вимог
чинного законодавства України, без
введення відповідачем за зустрічним
позовом зазначеного об'єкту в
експлуатацію з одержанням
відповідного сертифікату, та всупереч
припису Інспекції ДАБК у
Дніпропетровській області від 31.08.2011,
що унеможливлює подальше використання
орендарем приміщень для цілей,
передбачених спірним договором
(здійснення торгової діяльності) та є
підставою для його розірвання,
оскільки подальше використання
орендованих приміщень без належних
дозвільних документів на будівництво
та реконструкцію, без сертифікату про
готовність будівлі до експлуатації
представляє загрозу життю працівників
ТОВ "Господарник" та відвідувачів
багатофункціонального центру
"Вавілон-1".

При цьому, колегія суддів не бере до
уваги посилання скаржника в касаційній
скарзі на сертифікат відповідності
закінченого будівництвом об'єкта серії
ІУ № 17, оскільки такий сертифікат
стосується частини приміщень
багатофункціонального центру
"Вавілон-1", у зв'язку з чим неможливо
дійти висновку, що він засвідчує
відповідність об'єкту проектній
документації та підтверджує
готовність до експлуатації саме
орендованих позивачем за зустрічним
позовом приміщень. Крім того, в
матеріалах справи відсутні докази
включення на підставі зазначеного
сертифікату даних про такий об'єкт до
державної статистичної звітності та
оформлення права власності на нього, як
того вимагають положення ч. 9 ст. 39
Закону України "Про регулювання
містобудівної діяльності" та п.п. 14, 16
Порядку прийняття в експлуатацію
закінчених будівництвом об'єктів,
затвердженого постановою КМУ 461 від
13.04.2011.

Врахувавши викладене, суди попередніх
інстанцій дійшли вірного висновку про
наявність підстав для задоволення
зустрічного позову. Рішення
господарського суду першої інстанції
та постанова апеляційного
господарського суду відповідають
вимогам закону, прийняті з дотриманням
норм матеріального та процесуального
права, а посилання скаржника на
порушення та неправильне застосування
норм матеріального та процесуального
права при винесенні оскаржуваних
рішення та постанови не знайшли свого
підтвердження, в зв'язку з чим підстав
для зміни чи скасування зазначених
судових актів колегія суддів не вбачає.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119, 11111
Господарського процесуального кодексу
України, Вищий господарський суд
України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу товариства з
обмеженою відповідальністю
"Інвестиційно-інжинірингова група
Логос-Інвест" залишити без задоволення,
а постанову Київського апеляційного
господарського суду від 05.06.2014 у справі
№ 910/1112/14 - без змін.

Головуючий
О. Кот

Судді
Н. Кочерова

В. Саранюк