ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"29" липня 2014 р.
Справа № 922/1429/14

Колегія суддів у складі: головуючий
суддя Істоміна О.А., суддя Білецька А.М.,
суддя Гончар Т. В.

при секретарі Полубояриній Н.В.

за участю представників:

позивача - Макарцев С.В. дов. № 08-11/5945/13
від 30.12.2013 року

відповідача - Шевченко Д.С. дов. б/н
17.03.2014 року

розглянувши у відкритому судовому
засіданні у приміщенні Харківського
апеляційного господарського суду
апеляційну скаргу Харківської міської
ради, м. Харків (вх. №1746 Х/3) на рішення
господарського суду Харківської
області від 10.06.14 у справі № 922/1429/14

за позовом Харківської міської ради,
м. Харків

до Приватного підприємства "Терем", м.
Харків

про внесення змін до договору

ВСТАНОВИЛА:

Позивач, Харківська міська рада,
звернувся до господарського суду
Харківської області з позовом про
внесення змін до договору оренди землі
від 01.12.2004 р. за №63225/04 шляхом визнання
укладеною додаткової угоди, а також
просив суд стягнути з Приватного
підприємства "Терем" судовий збір за
подання позовної заяви.

Рішенням господарського суду
Харківської області від 10 червня 2014
року по справі № 922/1429/14 (суддя Жигалкін
І.П.) в позові відмовлено.

Позивач з рішенням суду не погодився,
звернувся з апеляційною скаргою, в якій
посилаючись на порушення судом першої
інстанції норм матеріального та
процесуального права, просить
оскаржуване рішення скасувати та
прийняти нове рішення, яким позов
задовольнити у повному обсязі.

Позивач в обґрунтування викладених
вимог зазначає про те, що суд першої
інстанції невірно застосував норми
матеріального права та дійшов
помилкового висновку зокрема про те, що
витяг № 357/14 від 22.10.2013 р. виданий
Управлінням Держземагенства у м.
Харкові не відповідає об'єктивній
дійсності та складений з порушенням
нормативно-правових актів. Крім того,
позивач, посилаючись на Порядок
впровадження нормативної грошової
оцінки земель м. Харкова станом на
01.01.2013 р., затвердженого рішенням
Харківської міської ради від 25.09.2013 р. №
1269/13, вказує на відсутність у нього
обов'язку направляти витяги з
нормативної грошової оцінки земель
орендарям. Позивач зазначає, що
відповідач не надав доказів виконання
рішення сесії Харківської міської
ради, а також не надав до суду іншого
витягу з нормативної грошової оцінки
земельної ділянки орендованої
відповідачем, який він мав отримати на
виконання рішення сесії Харківської
міської ради від 25.09.2013 р. № 1269/13. Також,
позивач вважає помилковим висновок
суду першої інстанції про неналежне
оформлення додаткової угоди у зв'язку з
відсутністю у суду доказів
затвердження додаткової угоди до
договору оренди землі директором
юридичного департаменту.

Ухвалою Харківського апеляційного
господарського суду від 15.07.2014 р. за
клопотанням відповідача розгляд
апеляційної скарги відкладено на 29.07.2014
р.

Відповідач у відзиві на апеляційну
скаргу з наведеними позивачем доводами
не погоджується, просить залишити
апеляційну скаргу без задоволення,
оскаржуване рішення - без змін.
Відповідач зокрема зазначає про те, що
позивач обґрунтовує свої вимоги
нормативно-правовими актами, що
набрали чинності після укладання
договору оренди між сторонами, тому
вважає, що зміна розміру орендної плати
можлива лише за згодою сторін, тоді як
згоди на внесення змін до договору
оренди землі з боку орендаря не має.
Крім того, відповідач посилається на
відсутність встановленого законом
обов'язку переглядати розмір орендної
плати в разі зміни порядку нормативної
грошової оцінки землі, а також
відсутність в договорі підстав для
зміни розмірe орендної плати.

Дослідивши матеріали справи,
повторно розглянувши справу
відповідно до вимог статті 101
Господарського процесуального кодексу
України, проаналізувавши доводи
апеляційної скарги та відзиву на неї,
вислухавши пояснення представників
сторін, перевіривши повноту
встановлення місцевим господарським
судом обставин, що мають значення для
справи та правильність застосування
норм матеріального і процесуального
права, колегія суддів дійшла висновку,
що апеляційна скарга задоволенню не
підлягає, виходячи з наступного.

Як свідчать матеріали справи, 01.12.2004 р.
на підставі рішення Харківської
міської ради від 25.02.2004 р. № 18/04 "Про
надання юридичним та фізичним особам у
користування земельних ділянок для
будівництва (реконструкції) та
подальшої експлуатації об'єктів" між
Харківською міською радою
(орендодавець) та ПП "Терем" (орендар)
був укладений договір оренди земельної
ділянки від 01.12.2004 р., який
зареєстрований у Харківській
регіональній філії Державного
підприємства "Центр державного
земельного кадастру при Державному
комітеті України по земельних
ресурсах" в книзі записів державної
реєстрації договорів оренди землі
(книга № 4) від 01 грудня 2004 року за №
63225/04.

Пунктом 8 договору оренди земельної
ділянки № 63225/04 від 01.12.2004 року
передбачено, що земельна ділянка
надається в оренду строком до 01.12.2028 р.
для будівництва торговельного
комплексу (але не пізніше здачі об'єкту
до експлуатації) та для експлуатації
цього комплексу.

Відповідно до п. 5 договору оренди
земельної ділянки № 63225/04 від 01.12.2004
року нормативна грошова оцінка
земельної ділянки на період
експлуатації згідно із довідкою № 2171/04
від 01.09.2004 року становить 1322766 гривень.

Відповідно до п. 9 договору оренди
земельної ділянки № 63225/04 від 01.12.2004
року розмір орендної платив місяць за
земельну ділянку становить на період
експлуатації з 2007 року 4739,91 гривень .

Рішенням Харківської міської ради від
03.07.2013р. №1209/13 затверджено технічну
документацію з нормативної грошової
оцінки земель міста Харкова станом на
01.01.2013 р.

Згідно п. 1.1. вказаного рішення
затверджено базову вартість одного
квадратного метра земель міста Харкова
у сумі 291,18 грн., яка отримана на
підставі витрат на освоєння і
облаштування території міста станом на
01.01.2013 та підлягає в подальшому
індексації в порядку, встановленому
законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це
рішення вводиться в дію з моменту
оприлюднення в установленому порядку,
а нормативна грошова оцінка земель
міста Харкова станом на 01.01.2013 р.
застосовується з 01 січня 2014 року.

Попередня вартість 1 кв. м землі у місті
Харкові була визначена станом на 01.01.2007
р. на підставі рішення Харківської
міської ради від 25.12.2007 р. № 335/07 "Про
затвердження технічної документації з
нормативної грошової оцінки земель м.
Харкова станом на 01.01.2007 року", рішень
Харківської міської ради від 27.02.2008
року № 42/08 "Про затвердження "Положення
про впровадження нормативної грошової
оцінки земель м. Харкова станом на
01.01.2007 року" та була введена в дію з
01.03.2008р.

Рішенням Харківської міської ради від
25.09.2013 р. № 1269/13 "Про затвердження
"Порядку впровадження нормативної
грошової оцінки земель міста Харкова
станам на 01.01.2013" встановлено (п. 2, п. 3),
що плата за землю на підставі даних
"Технічної документації з нормативної
грошової оцінки земель міста Харкова
станом на 01.01.2013" вводиться в дію з
01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі,
пов'язані зі зміною розміру орендної
плати, оформлюються додатковою угодою
до договору оренди землі згідно з
Порядком оформлення договорів оренди
землі у місті Харкові.

Пунктом 5 даного рішення Департамент
земельних відносин Харківської
міської ради зобов'язано попередити
всіх землекористувачів (орендарів)
земельних ділянок, реєстрація яких у
Державному земельному кадастрі не
здійснена, про необхідність приведення
розміру плати за землю відповідно до
вимог чинного законодавства.

Рішенням Харківської міської ради від
29.12.2012р. № 960/12 затверджено Порядок
оформлення договорів оренди землі у
місті Харкові.

Відповідно до пункту 16.4 вказаного
Порядку зміни до договору оренди землі,
пов'язані зі зміною розміру орендної
плати, оформляються додатковою угодою
до договору оренди землі. Розмір
орендної плати, передбачений договором
оренди землі, підлягає перегляду у
випадку, також зміни нормативної
грошової оцінки землі.

Відповідно до витягу про нормативну
грошову оцінку земельної ділянки № 320
від 17.10.2013 року нормативна грошова
оцінка земельної ділянки складає 3 167 943
грн.

04 грудня 2013 року Департаментом
земельних відносин Харківської
міської ради рекомендованим поштовим
відправленням направлено на адресу
відповідача проект додаткової угоди до
договору оренди землі, але відповідач
додаткову угоду не підписав.

Відповідно до пункту 36 вказаного
договору оренди землі, зміна умов
договору здійснюється у письмовій
формі за взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору спір розв'язується у судовому
порядку.

З урахуванням наведених обставин
позивач, посилаючись на норми на 13, 144
Конституції України, ст.ст. 12, 93, 125, 126, 189
та п.12 Перехідних положень Земельного
кодексу України, ст.ст. 15, 30 Закону
України "Про оренду землі", ст.ст. 5, 13, 15,
21 Закону України "Про оцінку земель",
ст.ст. 629, 649, 651, 653, 654, 792 ЦК України, ст.ст.
179, 188, 193 ГК України, звернувся до суду із
даним позовом, в якому просив суд
прийняти рішення, яким внести зміни до
договору оренди землі № 63225/04 від 01.12.2004
р., шляхом визнання договору про зміну
до вказаного договору оренди землі
укладеним у редакції, викладеній у
позовній заяві.

Вирішуючи даний господарський спір суд
першої інстанції, виходив зокрема з
обставин, за якими встановив, що в
матеріалах справи відсутні докази
направлення позивачем відповідачу
витягу № 320 від 17.10.2013 р. з технічної
документації про нормативну грошову
оцінку земельної ділянки, а також
відсутній акт обстеження спірної
земельної ділянки № 216/14 від 25.01.2014 р., що
є порушенням п.п. 1.1., 3.1 Порядку
впровадження нормативної грошової
оцінки земель міста Харкова станом на
01.01.2013 р., затвердженого рішенням
Харківської міської ради від 25.09.2013 р. №
1269/13. Крім того, судом встановлено
неправомірне застосування
коефіцієнтів, які характеризують
функціональне використання земельної
ділянки (Кф) Порядку нормативної
грошової оцінки земель
сільськогосподарського призначення та
населених пунктів, затвердженим
сумісним наказом Державного комітету
України по земельних ресурсах.
Міністерства аграрної політики
України. Міністерства будівництва,
архітектури та житлово-комунального
господарства України, Української
академії аграрних наук від 27.01.2006 №18/15/21
/11. Таким чином, суд першої інстанції
дійшов висновку про те, що витяг
Управління Держземагентства у м.
Харкові Харківської області № 320 про
нормативну грошову оцінку земельної
ділянки складено неправомірно, тому
даний витяг не може братися судом до
уваги, а нормативна грошова оцінка
земельної ділянки площею 1055 кв.м. за
адресою: м. Харків, вул. Двадцять
Третього Серпня, 34, у сумі 3167943,00 грн. не
може бути застосована для визначення
розміру орендної плати, яка була
викладена позивачем у додатковій угоді
до вказаного договору оренди земельної
ділянки. Крім того, суд першої
інстанції послався на порушення
позивачем вимог п. 16.4. Порядку
оформлення договорів оренди землі у м.
Харкові.

Відмовляючи в задоволенні позовних
вимог, суд першої інстанції, виходячи з
положень ст.ст. 6, 627, 629, 651 ЦК України,
ст.ст. 179, 180 ГК України, ст. 30 Закону
України «Про оренду землі», які містять
правила та регулюють загальні засади
зміни та розірвання договорів,
загальні засади відносин пов'язаних зі
сплатою на землю, встановив
відсутність передбачених
законодавством та умовами договору
підстав для зобов'язання укласти
додаткову угоду до договору без
відповідного волевиявлення
відповідача. Крім того, суд першої
інстанції вважав, що такого способу
захисту як визнання укладеною
додаткової угоди чи договору не
передбачено нормами ст. 16 Цивільного
кодексу України та ст. 20 Господарського
кодексу України.

З урахуванням викладеного суд першої
інстанції відмовив в задоволенні
позовних вимог за їх безпідставністю
та невідповідністю нормам закону.

Надаючи в процесі апеляційного
перегляду оцінку обставинам справи з
урахуванням підстав та предмету
позову, колегія суддів погоджується з
висновком господарського суду першої
інстанції, що позовні вимоги не
підлягають задоволенню, зважаючи на
наступні підстави.

Згідно зі статтею 1 Закону України "Про
оренду землі" відносини, пов'язані з
орендою землі, регулюються Земельним
кодексом України, Цивільним кодексом
України, цим Законом, законами
України, іншими нормативно-правовими
актами, прийнятими відповідно до них, а
також договором оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України
"Про оренду землі" договір оренди
землі-це договір за яким орендодавець
зобов'язаний за плату передати
орендареві земельну ділянку у
володіння і користування на певний
строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства.

Відповідно до статті 21 Закону України
"Про оренду землі" орендна плата за
землю -це платіж, який орендар вносить
орендодавцеві за користування
земельною ділянкою. Розмір, форма і
строки внесення орендної плати за
землю встановлюються за згодою сторін
у договорі оренди (крім строків
внесення орендної плати за
земельні ділянки державної та
комунальної власності, які
встановлюються відповідно до
Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за
землю здійснюється з урахуванням
індексів інфляції, якщо інше не
передбачено договором оренди.

Предметом даного господарського спору
є вимога позивача про внесення змін до
договору оренди землі від 01.12.2004 р. №
63225/04, шляхом визнання укладеною
додаткової угоди до вказаного договору
оренди землі у редакції, викладеній у
позовній заяві. Позов обґрунтований
посиланням на норми ст.ст. 12, 93, 125, 126, 189
та п.12 Перехідних положень Земельного
кодексу України, ст.ст. 15, 30 Закону
України "Про оренду землі", ст.ст. 5, 13, 15,
21 Закону України "Про оцінку земель",
ст.ст. 629, 649, 651, 653, 654, 792 ЦК України, ст.ст.
179, 188, 193 ГК України.

Як свідчать матеріали справи, між
Харківською міською радою
(орендодавець) та Товариством з
обмеженою відповідальністю
"Прогрес-Авто" (орендар) виникли
правовідносини згідно договору оренди
землі від 01.12.2004 року, який було
укладено на підставі рішення
Харківської міської ради від 25.02.2004 р. №
18/04 "Про надання юридичним та фізичним
особам у користування земельних
ділянок для будівництва
(реконструкції) та подальшої
експлуатації об'єктів".

В пункті 8 договору сторони у тому числі
погодили, що земельна ділянка
надається в оренду строком до 01.12.2028 р.
для будівництва торговельного
комплексу (але не пізніше здачі об'єкту
до експлуатації) та для експлуатації
цього комплексу.

Згідно п.3 ч.1 ст. 3 ЦК України однією із
загальних засад цивільного
законодавства є свобода договору.
Статтею 627 ЦК України (свобода договору)
встановлено наступне. Відповідно до
статті 6 цього Кодексу сторони є
вільними в укладенні договору, виборі
контрагента та визначенні умов
договору з урахуванням вимог цього
Кодексу, інших актів цивільного
законодавства, звичаїв ділового
обороту, вимог розумності та
справедливості.

Свобода договору означає право
громадян або юридичних осіб вступати
чи утримуватися від вступу у будь-які
договірні відносини. Свобода договору
проявляється також у можливості
наданій сторонам за взаємною згодою
визначати умови такого договору,
змінювати ці умови також за взаємною
згодою або утримуватись від пропозицій
про їх зміну.

У відповідності до ст. 629 ЦК України
договір є обов'язковим для виконання
сторонами. Згідно ст.ст. 525, 526 ЦК України
одностороння відмова від зобов'язання
або одностороння зміна його умов не
допускається, якщо інше не встановлено
договором або законом.

Згідно ч.1 ст. 193 ГК України суб'єкти
господарювання та інші учасники
господарських відносин повинні
виконувати господарські зобов'язання
належним чином відповідно до закону,
інших правових актів, договору, а за
відсутності конкретних вимог щодо
виконання зобов'язання - відповідно до
вимог, що у певних умовах звичайно
ставляться.

Відповідно до пункту 5 вказаного
договору нормативна грошова оцінка
земельної ділянки на період
експлуатації згідно із довідкою № 2171/04
від 01.09.2004 року становить 1322766 грн.

Відповідно до п. 9 договору оренди
земельної ділянки № 63225/04 від 01.12.2004
року розмір орендної платив місяць за
земельну ділянку становить на період
експлуатації з 2007 року 4739,91 грн.

П. 10 договору передбачено, що
обчислення орендної плати за землю
здійснюється з урахуванням індексу
інфляції.

Статтею 632 Цивільного кодексу України
передбачено, що ціна в договорі
встановлюється за домовленістю
сторін.

У випадках, встановлених законом,
застосовуються ціни (тарифи, ставки
тощо), які встановлюються
уповноваженими органами державної
влади або органами місцевого
самоврядування.

Зміна ціни після укладення договору
допускається лише у випадках і на
умовах, встановлених договором або
законом.

Статтею 652 Цивільного кодексу України
передбачено, що у разі істотної зміни
обставин, якими сторони керувалися при
укладенні договору, договір може бути
змінений або розірваний за згодою
сторін, якщо інше не встановлено
договором або не випливає із суті
зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони
змінилися настільки, що, якби сторони
могли це передбачити, вони не уклали б
договір або уклали б його на інших
умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо
приведення договору у відповідність з
обставинами, які істотно змінились, або
щодо його розірвання, договір може бути
розірваний, а з підстав, встановлених
частиною четвертою цієї статті, -
змінений за рішенням суду на вимогу
заінтересованої сторони за наявності
одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони
виходили з того, що така зміна обставин
не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами,
які заінтересована сторона не могла
усунути після їх виникнення при всій
турботливості та обачності, які від неї
вимагалися;

3) виконання договору порушило б
співвідношення майнових інтересів
сторін і позбавило б заінтересовану
сторону того, на що вона розраховувала
при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового
обороту не випливає, що ризик зміни
обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв'язку з істотною
зміною обставин допускається за
рішенням суду у виняткових випадках,
коли розірвання договору суперечить
суспільним інтересам або потягне для
сторін шкоду, яка значно перевищує
затрати, необхідні для виконання
договору на умовах, змінених судом.

Зважаючи на наведені норми, підставою
для внесення змін до договору оренди
землі за рішенням суду на вимогу однієї
із сторін є або істотне порушення умов
договору, або наявність відповідного
застереження в договорі щодо
відповідних підстав для його зміни чи
прямої вказівки в законі про
необхідність внесення змін, або
істотна зміна обставин, якими сторони
керувалися при укладенні договору за
одночасної наявності передбачених у ч.
2 статті 652 Цивільного кодексу України
умов.

На будь які порушення умов договору
позивач в підставах позову не
посилався.

Так, згідно з пунктом 13 договору оренди
землі розмір орендної плати
переглядається у разі: а) зміни умов
господарювання, передбачених
договором; б) зміни розмірів земельного
податку, підвищення цін, тарифів; в)
внаслідок інфляції щорічно; г)
погіршення стану орендованої
земельної ділянки не з вини орендаря,
що підтверджено документами; д) в інших
випадках передбачених законом.

Отже, договором оренди землі не
передбачено такої підстави для
внесення змін до договору, як зміна
нормативної грошової оцінки земель.

Слід зазначити, що норми права, на які
посилається позивач у позові (ст.ст.11,
626, 651, 653, 654 ЦК України, ст.ст. 15, 179, 188 ГК
України, ст.ст. 2, 13, 15, 18 Закону України
"Про оцінку земель", ст. 30 Закону України
"Про оренду землі" та інші) містять
правила, котрі регулюють загальні
засади зміни та розірвання договорів,
загальні засади відносин пов'язаних із
платою за землю. Однак, жодна з норм,
вказаних позивачем, не містить прямого
припису про обов'язковість зміни умов
договору оренди землі в частині
розміру орендної плати в разі
прийняття орендодавцем рішення про
затвердження нової нормативної
грошової оцінки переданих в оренду
земель.

Так само немає таких приписів про
обов'язкову зміну розміру орендної
плати і в нормах Податкового кодексу
України, на які також посилається
позивач.

При цьому, колегія суддів зазначає, що
дійсно статтями 288, 289 Податкового
кодексу України передбачено, що розмір
орендної плати встановлюється у
договорі оренди з урахуванням
нормативної грошової оцінки (річна
сума платежу не може бути меншою 3
відсотків нормативної грошової оцінки
та не може перевищувати 12 відсотків
нормативної грошової оцінки). Проте,
наведене правило стосується саме
встановлення розміру орендної плати, а
не її зміни, тобто ці норми
застосовуються під час укладання
договору, а не протягом його виконання,
що має місце в спірних правовідносинах.

Стаття 289 ПК України, яка передбачає
індексацію нормативної грошової
оцінки земель також не містить жодного
припису, який би давав підстави для
висновку про те, що індексація
нормативної грошової оцінки
автоматично означає необхідність
збільшення розміру орендної плати
пропорційно збільшенню розміру
нормативної оцінки землі. Взагалі,
жодною з норм Податкового кодексу не
передбачено обов'язку вносити зміни в
договір у разі, якщо після його
укладення змінився розмір нормативної
грошової оцінки.

В пункті 2.19. Постанови Пленуму Вищого
господарського суду України "Про деякі
питання практики розгляду справ у
спорах, що виникають із земельних
відносин" від 17 травня 2011 року № 6
роз'яснено, що оскільки орендна плата
за земельні ділянки державної та
комунальної власності є регульованою
ціною, то законодавча зміна граничного
розміру цієї плати може бути підставою
для перегляду розміру орендної плати,
встановленої умовами договору.

Таким чином сторони в договорі
підставою для зміни орендної плати
визначили збільшення ставок
земельного податку згідно зі змінами у
діючому законодавстві, тобто коли
визначена у договорі орендна плата є
нижчою за встановлений законом її
граничний розмір.

Зміна органом місцевого
самоврядування нормативної грошової
оцінки землі не є законодавчою зміною
граничного розміру орендної плати, а
встановлений умовами договору оренди
землі від 01.12.2004 р. розмір орендної
плати не є нижчим за встановлений її
граничний розмір.

Отже, посилання позивача на те, що
нормативна грошова оцінка є підставою
для розрахунку земельного податку і
таким чином, хоча б опосередковано, -
підставою для зміни орендної плати, суд
не може прийняти до уваги, оскільки
позивач не надав доказів збільшення
розміру земельного податку.

До того ж, відсутність документально
підтверджених даних про розмір
земельного податку, котрий існував на
час укладення договору, роблять
неможливим порівняння первісного і
сучасного розмірів земельного податку,
та, в підсумку, унеможливлюють висновок
про його, податку, зростання. За таких
обставин підстави для застосування п.13
договору і для висновку про наявність
підстав для перегляду розміру орендної
плати, наразі відсутні.

Такі обставини, з урахуванням
конституційних гарантій прав і свобод
та загальних засад цивільного
законодавства, унеможливлюють
примушення відповідача до укладення
додаткової угоди, з умовами якої він не
згоден та обов'язковість укладення
якої законодавством не передбачена.

При цьому суд зауважує, що раніше, в
первісній редакції Закону України "Про
оренду землі" в ньому містилося правило
згідно якого у разі збільшення
відповідно до законів України розміру
земельного податку орендодавець мав
право вимагати збільшення орендної
плати, якщо інше не передбачено умовами
договору оренди (ч.3 ст.21). Проте, Законом
України від 23 грудня 2004 року N 2285-IV це
правило було скасоване.

Зараз же навпаки, положеннями ч.1 ст. 23
Закону України "Про оренду землі"
встановлено, що, орендна плата за
земельні ділянки, що перебувають у
власності фізичних та юридичних осіб,
переглядається за згодою сторін.
Згідно ч. 2 ст. 284 Господарського кодексу
України умови договору оренди
зберігають свою силу на весь строк дії
договору, а також у разі якщо після його
укладення законодавством встановлено
правила, що погіршують становище
орендаря.

Спірним договором також не
передбачено, що договір оренди землі
може бути змінений без згоди сторін у
разі збільшення нормативної грошової
оцінки землі.

Так, передбачений пунктом 13 договору
перелік випадків за настання яких
переглядається розмір орендної плати
носить вичерпний характер. Такої
підстави, як зміна нормативної
грошової оцінки землі в ньому не
передбачено. До "іншого випадку,
передбаченого законом" це також не
відноситься, оскільки, як зазначалось
вище, Законом також не передбачено
зміну нормативної грошової оцінки
землі в якості обов'язкової підстави
для зміни розміру орендної плати за
землю.

До речі, колегія суддів звертає увагу,
що Верховний Суд України постановою
від 20.08.2013р. визнав обґрунтованими
вимоги позивача про збільшення
орендної плати у зв'язку зі збільшенням
нормативної грошової оцінки землі.
Верховний Суд України прийшов до
такого висновку на підставі пункту 3.4.
договору оренди земельної ділянки від
29.05.2003р., укладеного між Запорізькою
міською радою та ПАТ "Запорізький
абразивний комбінат", яким було
визначено, що "орендна плата підлягає
індексації відповідно до індексації
грошової оцінки земель згідно з чинним
законодавством". Тобто, в наведеному
прикладі збільшення нормативної
грошової оцінки землі було дійсно
передбачено відповідним договором в
якості підстави для збільшення розміру
орендної плати. Отже, вказаною
постановою від 29.05.2003р. Верховний Суд
України підтвердив, що дійсно, як це
прямо передбачено нормами ч.1 ст. 651 ЦК
України та ч.1. ст.188 ГК України, зміна
умов договору без згоди сторін
допускається, але лише у двох випадках -
коли це прямо встановлено Законом, або
договором. Наразі ж на, на відміну від
наведеного прецеденту, в даному
випадку такі підстави відсутні.

Таким чином, всупереч вимог ст. 4-3 та ст.
33 ГПК України позивач не надав доказів
на підтвердження наявності підстав
зміни розміру орендної плати з числа
тих, що названі у пункті 13 спірного
договору.

Так позивачем також не доведено, що в
даному разі мають місце або зміна умов
господарювання, або зміна розмірів
земельного податку, підвищення цін,
тарифів тощо.

Підтверджуючи правомірність висновків
суду першої інстанції про
невідповідність спірної додаткової
угоди вимогам Закону, колегія суддів
враховує також те, що умови, які позивач
просить суд змінити, відносяться не
тільки до тих, зміна яких допускається
пунктом 13 відповідного договору оренди
землі, а саме пункт 9 "розмір орендної
плати", а й до інших пунктів, зміна яких
ні пунктом 13, ні іншими пунктами
договору або Закону не передбачена.

Так позивач просив суд змінити пункт 2
договору, додавши кадастровий номер
земельної ділянки, хоча довідки з
земельного кадастру, яка б
підтверджувала присвоєння саме цій
земельній ділянці саме цього номеру
позивач не надав.

Позивач також просив суд змінити пункт
9 договору збільшивши ставку орендної
плати від нормативної грошової оцінки
землі. При цьому жодних нормативно
обґрунтованих пояснень та доказів з
яких причин відповідач зобов'язаний
погодитись із новою збільшеною більш
ніж у два рази ставкою орендної плати,
або з яких причин (на підставі яких саме
правових норм) суд може зобов'язати
відповідача сплачувати орендну плату
за новою ставкою (5,6%) позивач не
наводить.

Таке збільшення ставки орендної плати
є істотною зміною умов договору. Разом
з тим, підставами для такої зміни
позивач вказує не істотну зміну
об'єктивних обставин, котрі не залежать
від волі сторін договору (що було б
допустимо в разі зміни умов договору в
порядку ст.652 ЦК України), а рішення
однієї зі сторін договору - позивача
Харківської міської ради, котра в
односторонньому порядку затвердила
нові ставки орендної плати у місті
Харкові, вже після укладення спірного
договору оренди землі.

Такі обставини, з урахуванням
законодавчої заборони на односторонню
зміну умов договору (ч.1 ст.651 ЦК України)
також свідчать про неспроможність
вимог позивача у даній справі.

Також, колегія суддів звертає увагу, що
державне регулювання розміру орендної
плати здійснюється на стадії укладання
договору, а не на стадії його виконання.
Ні Закон України "Про ціни та
ціноутворення", ні Господарський
кодекс України (ст.191, зокрема) не
передбачають можливості зміни в
односторонньому порядку цін у вже
укладених договорах в обхід загального
порядку змін умов договору,
встановленого ч.1 ст.651 ЦК України, ст. 188
ГК України.

На неможливість органів місцевого
самоврядування скасовувати свої
попередні рішення, вносити в
односторонньому порядку до них, які
погіршують становище інших учасників
відносин, вказує Конституційний Суд
України в рішенні від 16.04.2009р. №7рп/2009,
де зокрема зазначається, що в
Конституції України закріплено
принцип, за яким права і свободи людини
та їх гарантії визначають зміст і
спрямованість діяльності держави, яка
відповідає перед людиною за свою
діяльність (стаття 3). Органи місцевого
самоврядування є відповідальними за
свою діяльність перед юридичними і
фізичними особами (стаття 74 Закону).
Таким чином, органи місцевого
самоврядування не можуть скасовувати
свої попередні рішення, вносити до них
зміни, якщо відповідно до приписів цих
рішень виникли правовідносини,
пов'язані з реалізацією певних
суб'єктивних прав та охоронюваних
законом інтересів, і суб'єкти цих
правовідносин заперечують проти їх
зміни чи припинення. Це є "гарантією
стабільності суспільних відносин" між
органами місцевого самоврядування і
громадянами, породжуючи у громадян
впевненість у тому, що їхнє існуюче
становище не буде погіршене прийняттям
більш пізнього рішення.

Також, позивач не надав до суду
належного правового обґрунтування
позовних вимог щодо зміни п.13 договору
якими позивач просить доповнити
перелік підстав для зміни орендної
плати такою підставою як, "зміна
нормативної грошової оцінки землі".

Аналогічно пропоновані позивачем
зміни до п.28 договору оренди не
обґрунтовані жодними посиланнями на
норми права та докази.

Тобто, в даному випадку позивач просить
суд врегулювати в договорі відносини,
які вже врегульовані нормативними
актами, при чому просить зробити це у
інший спосіб, ніж це передбачено цими
актами, що є неприпустимими з огляду на
положення ч.2 ст.6 ЦК України, згідно
якої сторони мають право врегулювати у
договорі, який передбачений актами
цивільного законодавства, свої
відносини, які не врегульовані цими
актами.

У відповідності до ч.4 ст.179 ГК України
при укладенні господарських договорів
сторони можуть визначати зміст
договору на основі, в т.ч. типового
договору, затвердженого Кабінетом
Міністрів України, чи у випадках,
передбачених законом, іншим органом
державної влади, коли сторони не можуть
відступати від змісту типового
договору, але мають право
конкретизувати його умови.
Конкретизувати умови означає
визначити ті умови договору, які мають
змінюваний характер в залежності від
конкретних умов відповідних
правовідносин (стосовно договору
оренди земельної ділянки, наприклад, це
місцезнаходження, цільове призначення,
площа та якісні характеристики земель,
перелік, характеристика і стан
лінійних споруд, інших об'єктів
інфраструктури, у тому числі доріг,
наявність обмежень, ставка та розмір
орендної плати, строк дії договору
тощо).

Типова форма договору оренди землі,
затверджена відповідно до статті 14
Закону України "Про оренду землі"
постановою Кабінету Міністрів України
від 03.03.2004 р. № 220, яка також не
передбачає такої підстави для внесення
змін до договору як зміна нормативної
грошової оцінки землі.

Таким чином, позивач пропонує умови
договору, котрих немає у типовому
договорі оренди землі, який
затверджений Постановою Кабінету
Міністрів України від 30.03.2004р. N 220 "Про
затвердження Типового договору оренди
землі", чим фактично просить не
конкретизувати, а змінити і доповнити
умови типового договору, що прямо
суперечить забороні на відступ від
умов типового договору, встановленій
ч.2 ст. ЦК України та ч.4 ст.179 ГК України.

Отже, відповідність таких пропонованих
позивачем умов договору типовому
договору оренди землі, затвердженому
самим позивачем, Харківською міською
радою, не може бути прийняте до уваги,
оскільки рішення органів місцевого
самоврядування не можуть суперечити
нормативним актам центральних органів
державної влади.

Відсутність "зміни нормативної
грошової оцінки землі" в переліку
підстав перегляду розміру орендної
плати визначеному в п.13 чинної редакції
договору, до речі, є додатковим доказом
того, що наразі, на момент звернення
позивача із позовом, зміна нормативної
грошової оцінки землі не є підставою
для зміни розміру орендної плати. В
іншому разі, потреби б в доповненні
відповідного переліку цією додатковою
підставою у позивача не виникало б.

Відповідно до ч. 1 ст. 59 Закону України
"Про місцеве самоврядування в Україні"
Харківська міська рада, як суб'єкт
владних повноважень, реалізує останні
шляхом прийняття рішень.

Також, рада може виступати, як учасник
цивільних правовідносин шляхом
укладання різного виду угод.

В цих відносинах рада відповідно до
положень статті 169 Цивільного кодексу
України діє на рівних засадах з іншими
учасниками.

Уклавши договір оренди земельної
ділянки оренди землі від 01.12.2004 р.,
Харківська міська рада набула статусу
сторони договору та взяла на себе
зобов'язання за договором оренди
земельної ділянки, погодивши
відповідний розмір орендної плати,
змінити який за відсутності
передбачених умовами договору та
законом підстав для цього, рада має
змогу лише як учасник
цивільно-правових та господарських
правовідносин шляхом укладання нової
угоди, або шляхом внесення змін до
раніш укладеного договору оренди
земельної ділянки за взаємною згодою з
відповідачем.

Аналогічно намагання позивача
доповнити умови договору пунктом 28 д,
який передбачає спосіб захисту права
тотожній тому, з яким позивач вже (за
відсутності таких змін) звернувся з
позовом до суду свідчить про юридичну
неспроможність заявлених позовних
вимог.

Колегія суддів вважає, що висновок суду
першої інстанції про неможливість
односторонньої зміни умов договору
внаслідок зміни нормативної оцінки
землі відповідає принципам
справедливості, добросовісності та
розумності цивільного законодавства,
принципам свободи договору (ст. 3 ЦК
України), принципам свободи
підприємницької діяльності у межах,
визначених законом; заборони
незаконного втручання органів
державної влади та органів місцевого
самоврядування, їх посадових осіб у
господарські відносини (ст.6 ГК
України), оскільки позивач під час
укладення спірного договору оренди
землі будучи вільним у обранні його
умов самостійно погодив і розмір
орендної плати у договорі і строк дії
договору.

На підставі викладеного колегія суддів
приходить до висновку про те, що
позивачем не доведено обставин, з якими
закон пов'язує можливість примусового
внесення зміни у спірний договір, тобто
не доведено ані існування обов'язку
відповідача щодо укладення спірної
додаткової угоди про зміну розміру
орендної плати за договором оренди
землі, ані відповідності пропонованої
додаткової угоди вимогам Закону.

Конституція України (ст.19) встановлює,
що правовий порядок в Україні
ґрунтується на засадах, відповідно до
яких ніхто не може бути примушений
робити те, що не передбачено
законодавством.

За таких обставин, у зв'язку з
відсутністю передбачених
законодавством та умовами договору
оренди землі від 01.12.2004 р. підстав для
зобов'язання укласти додаткову угоду
до договору про зміну розміру орендної
плати без відповідного волевиявлення
відповідача, висновок господарського
суду першої про відмову в позові
колегія визнає правомірним та
обґрунтованим.

Наведені позивачем доводи про те, що
суд першої інстанції невірно
застосував норми матеріального права
та дійшов помилкового висновку зокрема
про те, що витяг № 357/14 від 22.10.2013 р.
виданий Управлінням Держземагенства у
м. Харкові не відповідає об'єктивній
дійсності та складений з порушенням
нормативно-правових, а також доводи
позивача щодо застосування
коефіцієнтів, які характеризують
функціональне використання земельної
ділянки (Кф), та оформлення додаткової
угоди, не впливають на правомірність
вирішення даного спору по суті,
оскільки в будь-якому випадку
позивачем не доведено наявності
правових підстав для задоволення
позовних вимог, зважаючи на те, що
спірним договором оренди землі чи
законом зміна нормативної грошової
оцінки землі не передбачена, як
підстава для внесення змін до договору,
та в доданій до позову додатковій
угоді наведено зміни до договору за
відсутності підстав, встановлених
договором чи законом.

Виходячи з викладеного, колегія суддів
дійшла висновку, що доводи апеляційної
скарги не спростовують висновку
господарського суду першої інстанції
про відсутність підстав для
задоволення позовних вимог, у зв'язку з
чим оскаржуване рішення підлягає
залишенню без змін.

Зважаючи на наведене, керуючись
статтями 33, 43, 99, 101, п. 1 статті 103, статтею
105 Господарського процесуального
кодексу України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Харківської міської
ради залишити без задоволення.

Рішення господарського суду
Харківської області від 10.06.14 у справі
№ 922/1429/14 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня
її прийняття та може бути оскаржена в
касаційному порядку до Вищого
господарського суду України протягом
двадцяти днів.

Повний текст постанови складено та
підписано 01.08.2014 р.

Головуючий суддя
Істоміна О.А.

Суддя
Білецька А.М.

Суддя
Гончар Т. В.