КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"08" липня 2014 р. Справа№ 910/4029/14

Київський апеляційний господарський
суд у складі колегії суддів:

головуючого: Власова Ю.Л.

суддів: Станіка С.Р.

Хрипуна О.О.

при секретарі судового засідання Вага
В.В.

за участю представників:

від позивача 1: Нікулова І.В.,

від позивача 2: Вовк Н.П.,

від відповідача: Лисенко Л.В.,

розглянувши апеляційну скаргу
Пенсійного фонду України та
Національної академії педагогічних
наук України на рішення Господарського
суду міста Києва від 12.05.2014р. у справі
№910/4029/14 (суддя Ягічева Н.І.)

за позовом Пенсійного фонду України -
Позивач 1

та Національної академії педагогічних
наук України - Позивач 2

до Київської міської ради

про визнання припиненим шляхом
розірвання Договору оренди земельної
ділянки

ВСТАНОВИВ:

Позивачі звернулись до господарського
суду міста Києва з позовною заявою до
Відповідача про визнання припиненим
шляхом розірвання договору оренди
земельної ділянки розміром 0,4234 га за
адресою вул. Бастіонна, 9 у Печерському
районі м. Києва, який зареєстровано
Головним управлінням земельних
ресурсів виконавчого органу Київської
міської ради (Київської міської
державної адміністрації) 03.09.08р. за
№82-6-00517 з 15.10.13р.

Рішенням господарського суду міста
Києва від 12.05.14р. у справі №910/4029/14 у
задоволенні позовних вимог Позивачів
відмовлено.

Рішення обґрунтовано тим, що судом не
встановлено: ні підстави дострокового
розірвання договору, визначені ст.32
Закону України «Про оренду землі», ні
наявність 4 умов, необхідних для
розірвання договору у встановленому
законом порядку, передбаченому ст.652
Цивільного кодексу України, тому,
позовні вимоги про визнання припиненим
шляхом розірвання договору є
необґрунтованими та не відповідають
нормам чинного законодавства. Також,
факт ліквідації одного з орендарів не
може свідчити про неможливість
виконання Позивачами умов договору
оренди. Позивачі не позбавлені
можливості залучити іншого інвестора
для реконструкції з надбудовою
адміністративного будинку та
будівництва офісного комплексу з
об'єктами обслуговування та паркінгом.

Не погодившись з винесеним рішенням,
Позивачі звернулись до Київського
апеляційного господарського суду з
апеляційною скаргою, в якій просили
скасувати рішення господарського суду
міста Києва від 12.05.14р. у даній справі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що
суд неповно дослідив обставини справи
та прийшов до помилкового висновку, що
відсутня істотна зміна обставин та
немає підстав для розірвання договору.

Ухвалою Київського апеляційного
господарського суду від 04.06.14р.
апеляційну скаргу прийнято до
провадження, розгляд справи
призначений на 24.06.14р. У судовому
засіданні 24.06.14р. розгляд скарги
відкладався на 08.07.14р.

Розглянувши у судовому засіданні
апеляційну скаргу, заслухавши
пояснення Сторін, дослідивши матеріали
справи та зібрані у ній докази, суд
встановив.

04.09.06р. між Позивачами та ТОВ "Спілка
будівництва нерухомості №1» був
укладений Інвестиційний договір №04-09.

Відповідно до п.2. та п.2.2.
Інвестиційного договору предметом
цього договору є реконструкція з
надбудовою адміністративного будинку
та будівництво офісного комплексу з
об'єктами обслуговування та паркінгом
за рахунок коштів інвестора з набуттям
права власності на об'єкт інвестування
інвестором та Позивачами в частинах,
порядку та у строки, визначені цим
договором. Відповідно до умов цього
договору Позивачі доручають Інвестору,
а Інвестор зобов'язується вчиняти від
імені Позивачів усі дії, пов'язані із
розробкою, узгодженням та
затвердженням проектно-кошторисної
документації, реконструкцією,
будівництвом та введенням об'єкту
інвестування в експлуатацію.

Відповідно до п.4.2.1. Інвестиційного
договору з моменту підписання цього
договору товариство з обмеженою
відповідальністю «Спілка будівництва
нерухомості №1» зобов'язалось
забезпечити фінансування
Інвестиційного проекту в повному
обсязі відповідно до умов цього
договору самостійно або шляхом
залучення субінвесторів.

24.05.07р. рішенням Відповідача «Про
передачу Академії педагогічних наук
України, Пенсійному фонду України,
товариству з обмеженою
відповідальністю «Спілка будівництва
нерухомості №1» земельної ділянки для
реконструкції з надбудовою
адміністративного будинку та
будівництва офісного комплексу з
об'єктами обслуговування та паркінгом
на вул. Бастіонній, 9 у Печерському
районі м. Києва» затверджено проект
землеустрою щодо відведення земельної
ділянки Академії педагогічних наук
України, Пенсійному фонду України,
товариству з обмеженою
відповідальністю «Спілка будівництва
нерухомості №1» для реконструкції з
надбудовою адміністративного будинку
та будівництва офісного комплексу з
об'єктами обслуговування та паркінгом
на вул. Бастіонній, 9 у Печерському
районі м. Києва; передано Академії
педагогічних наук України, Пенсійному
фонду України, товариству з обмеженою
відповідальністю «Спілка будівництва
нерухомості №1», за умови виконання п.3
цього рішення, у спільну довгострокову
оренду на 10 років земельну ділянку
площею 0,4234 га для реконструкції з
надбудовою адміністративного будинку
та будівництва офісного комплексу з
об'єктами обслуговування та паркінгом
на вул. Бастіонній, 9 у Печерському
районі м. Києва за рахунок земельної
ділянки, право користування якою
посвідчується державними актами на
право постійного користування
земельними ділянками від 10.03.06р.
№02-9-00063, №02-9-00064 відповідно до рішення
Київської міської ради від 06.10.05р.
№127/3591 «Про надання Пенсійному фонду
України та Академії педагогічних наук
України земельної ділянки для
експлуатації та обслуговування
адміністративного будинку на вул.
Бастіонній, 9 у Печерському районі м.
Києва».

На підставі зазначеного рішення
Відповідача між Відповідачем,
Позивачами та товариством з обмеженою
відповідальністю «Спілка будівництва
нерухомості №1» було укладено договір
оренди земельної ділянки розміром
0,4234га за адресою вул. Бастіонна, 9 у
Печерському районі м. Києва.

03.09.08р. договір зареєстрований Головним
управлінням земельних ресурсів
виконавчого органу Київської міської
ради (Київської міської державної
адміністрації) у книзі записів
державної реєстрації договорів за
№82-6-00517.

Згідно з п.2.1 договору об'єктом оренди
відповідно до цього договору є
земельна ділянка, цільове призначення -
для реконструкції з надбудовою
адміністративного будинку та
будівництва офісного комплексу з
об'єктами та паркінгом.

Відповідно до п.3.1. договору договір
укладено на 10 років. Згідно з п.11.3.
договору договір оренди припиняється в
разі ліквідації юридичних осіб -
орендарів.

Відповідно до п.11.4. договору договір
може бути розірваний за взаємною
згодою сторін; за рішенням суду в
порядку встановленому законодавством.

19.08.13р. між Позивачами була укладена
додаткова угода про розірвання
Інвестиційного договору №04/09 від
04.09.06р., відповідно до якої у зв'язку з
припиненням юридичної особи
товариства з обмеженою
відповідальністю «Спілка будівництва
нерухомості №1» з причини визнання її
банкрутом, що була однією із сторін за
Інвестиційним договором №04/09 від
04.09.06р., а також ураховуючи, що
товариство з обмеженою
відповідальністю «Спілка будівництва
нерухомості №1» не приступило до
виконання обов'язків, покладених на
нього Інвестиційним договором у період
його дії сторони цією додатковою
угодою до Інвестиційного договору
сторони дійшли згоди вважати договір
розірваним.

Відповідно до Довідки з Єдиного
державного реєстру юридичних та
фізичних осіб-підприємців від 11.09.13р.
ТОВ "Спілка будівництва нерухомості №1"
припинено як юридичну особу.

24.09.13р. Позивачі звернулися з листом до
Відповідача з пропозицією визнати
припиненим шляхом розірвання договір
оренди земельної ділянки, про що
укласти додаткову угоду, оскільки
відповідно до ст.31 Закону України "Про
оренду землі" та п.11.3 договору оренди
земельної ділянки від 03.09.08р. №82-6-00517
передбачено, що договір оренди
припиняється у разі ліквідації особи
Орендаря. Разом з листом Відповідачеві
направлений екземпляр додаткової
угоди, проте пропозиція Позивачів була
залишена Відповідачем без задоволення.

30.10.13р. департамент земельних ресурсів
виконавчого органу Київської міської
ради (Київської міської державної
адміністрації) направив на адресу
Позивачів лист, в якому зазначив що
даний договір може бути розірвано за
згодою сторін при переоформленні
відповідного права на землю
балансоутримувачем об'єктів
нерухомості.

Оцінюючи подані сторонами докази за
своїм внутрішнім переконанням, що
ґрунтується на всебічному, повному і
об'єктивному розгляді в судовому
засіданні всіх обставин справи в їх
сукупності, та враховуючи, що кожна
сторона повинна довести ті обставини,
на які вона посилається як на підставу
своїх вимог і заперечень, суд вважає, що
апеляційна скарга Позивачів підлягає
задоволенню з наступних підстав.

Предметом позову у даній справі є
розірвання договору оренди земельної
ділянки розміром 0,4234 га за адресою вул.
Бастіонна, 9 у Печерському районі м.
Києва, укладеного між Відповідачем,
Позивачами та ТОВ «Спілка будівництва
нерухомості №1», з підстав припинення
ТОВ «Спілка будівництва нерухомості
№1», як сторони договору, та істотної
зміни обставин.

Відповідно до ст.1 Господарського
процесуального кодексу України
юридичні особи мають право звертатись
до господарського суду згідно з
встановленою підвідомчістю
господарських справ за захистом своїх
порушених або оспорюваних прав і
охоронюваних законом інтересів.

Згідно з ст.188 Господарського кодексу
України розірвання господарських
договорів в односторонньому порядку не
допускаються, якщо інше не передбачено
законом або договором. Сторона
договору, яка вважає за необхідне
розірвати договір, повинна надіслати
пропозиції про це другій стороні за
договором. Сторона договору, яка
одержала пропозицію про розірвання
договору, у двадцятиденний строк після
одержання пропозиції повідомляє другу
сторону про результати її розгляду.

Відповідно до ст.651 Цивільного кодексу
України розірвання договору
допускається лише за згодою сторін,
якщо інше не встановлено договором або
законом.

Згідно з ст.652 Цивільного кодексу
України у разі істотної зміни обставин,
якими сторони керувалися при укладенні
договору, договір може бути розірваний
за згодою сторін. Зміна обставин є
істотною, якщо вони змінилися
настільки, що, якби сторони могли це
передбачити, вони не уклали б договір
або уклали б його на інших умовах. Якщо
сторони не досягли згоди щодо
розірвання договору, останній може
бути розірваний за рішенням суду на
вимогу заінтересованої сторони за
наявності одночасно таких умов: 1) в
момент укладення договору сторони
виходили з того, що така зміна обставин
не настане; 2) зміна обставин зумовлена
причинами, які заінтересована сторона
не могла усунути після їх виникнення
при всій турботливості та обачності,
які від неї вимагалися; 3) виконання
договору порушило б співвідношення
майнових інтересів сторін і позбавило
б заінтересовану сторону того, на що
вона розраховувала при укладенні
договору; 4) із суті договору або
звичаїв ділового обороту не випливає,
що ризик зміни обставин несе
заінтересована сторона. У разі
розірвання договору внаслідок
істотної зміни обставин суд, на вимогу
будь-якої із сторін, визначає наслідки
розірвання договору виходячи з
необхідності справедливого розподілу
між сторонами витрат, понесених ними у
зв'язку з виконанням цього договору.

Відповідно до ст.653 Цивільного кодексу
України у разі розірвання договору
зобов'язання сторін припиняються.

З наведених норм права вбачається, що
укладений Сторонами спірний договір
може бути розірваний за рішенням суду з
підстав істотної зміни обставин у разі
наявності сукупності наступних умов: 1)
в момент укладення спірного договору
Сторони виходили з того, що така зміна
обставин не настане; 2) зміна обставин
зумовлена причинами, які Позивачі не
могли усунути після їх виникнення при
всій турботливості та обачності, які
від них вимагалися; 3) виконання
спірного договору порушило б
співвідношення майнових інтересів
Сторін і позбавило б Позивачів того, на
що вони розраховували при укладенні
договору; 4) із суті спірного договору
або звичаїв ділового обороту не
випливає, що ризик зміни обставин
несуть Позивачі.

Як встановлено судом, земельна ділянка
площею 0,4234 га по вул. Бастіонній, 9 у
Печерському районі м. Києва
знаходилась у постійному користуванні
Позивачів для експлуатації та
обслуговування адміністративного
будинку. У 2006 році між Позивачами та ТОВ
"Спілка будівництва нерухомості №1»
був укладений інвестиційний договір,
яким його сторони домовились
реконструювати даний адміністративний
будинок та побудувати офісний комплекс
з об'єктами обслуговування та
паркінгом за рахунок коштів ТОВ "Спілка
будівництва нерухомості №1» з набуттям
сторонами договору прав власності на
реконструйований та побудований
об'єкти у визначених договором
частинах. З метою реалізації вказаного
інвестиційного договору Позивачі
звернулись до Відповідача, який 24.05.07р.
прийняв рішення про припинення права
постійного користування Позивачів
вказаною земельною ділянкою та надання
цієї земельної ділянки Позивачам та
ТОВ «Спілка будівництва нерухомості
№1» у спільну довгострокову оренду для
реконструкції з надбудовою
адміністративного будинку та
будівництва офісного комплексу з
об'єктами обслуговування та паркінгом.
На підставі вказаного рішення
Позивачами, ТОВ «Спілка будівництва
нерухомості №1» та Відповідачем був
укладений спірний договір оренди
земельної ділянки для реконструкції з
надбудовою адміністративного будинку
та будівництва офісного комплексу з
об'єктами та паркінгом. В подальшому
ТОВ «Спілка будівництва нерухомості
№1» було припинено як юридичну особу,
внаслідок чого інвестиційний договір
був Позивачами розірваний в зв'язку з
припиненням та відсутністю інвестора
цього договору.

З наведеного вбачається, що спірний
договір оренди землі був укладений
Позивачами за наявності обставин,
згідно з якими інвестор ТОВ "Спілка
будівництва нерухомості №1»
зобов'язався за власні кошти
реконструювати адміністративний
будинок Позивачів та побудувати
офісний комплекс на земельній ділянці,
яка знаходилась в постійному
користуванні Позивачів, з подальшим
отриманням Позивачами прав власності
на 30% об'єкту інвестування. В подальшому
дані обставини змінились в зв'язку з
ліквідацією інвестора ТОВ "Спілка
будівництва нерухомості №1». При цьому,
в момент укладення спірного договору
Позивачі виходили з того, що ТОВ "Спілка
будівництва нерухомості №1» не буде
ліквідовано. Припинення ТОВ "Спілка
будівництва нерухомості №1» було
зумовлено причинами, які не залежали
від Позивачів. Виконання спірного
договору оренди землі після припинення
ТОВ "Спілка будівництва нерухомості
№1» порушує співвідношення майнових
інтересів Позивачів та позбавляє їх
того, на що вони розраховували при
укладенні цього договору, оскільки
останні зобов'язані користуватись
земельною ділянкою та сплачувати за це
орендну плату для реконструкції з
надбудовою адміністративного будинку
та будівництва офісного комплексу, які
не будуть реконструюватись та
будуватись з причин ліквідації ТОВ
"Спілка будівництва нерухомості №1» та
розірвання інвестиційного договору. Із
суті спірного договору оренди землі не
вбачається, що ризик вказаної зміни
обставин повинні нести Позивачі.

За вказаних обставин, апеляційний суд
вважає, що висновки місцевого суду про
відсутність умов, необхідних для
розірвання договору, передбачених у
ст.652 Цивільного кодексу України, не
відповідають обставинам справи, тому
рішення суду підлягає скасуванню, а
позов Позивачів задоволенню.

Керуючись ст.49, 99, 101-105 Господарського
процесуального кодексу України,
Київський апеляційний господарський
суд,

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Пенсійного фонду
України та Національної академії
педагогічних наук України на рішення
Господарського суду міста Києва від
12.05.2014р. у справі №910/4029/14 задовольнити.

2. Рішення Господарського суду міста
Києва від 12.05.2014р. у справі №910/4029/14
скасувати.

3. Прийняти нове рішення, яким позов
задовольнити.

4. Розірвати договір оренди земельної
ділянки, розміром 0,4234 га, за адресою
вул. Бастіонна, 9 у Печерському районі м.
Києва, укладений між Київською міською
радою (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, код
22883141), Пенсійним фондом України (01601, м.
Київ, вул. Бастіонна, 9; код 00035323),
Академією педагогічних наук України
(04053, м. Київ, вул. Артема, 52-А, код 00046077) та
Товариством з обмеженою
відповідальністю «Спілка будівництва
нерухомості №1» (03022, м. Київ, вул. В.
Васильківська, 94; код 33098975) та
зареєстрований Головним управлінням
земельних ресурсів виконавчого органу
Київської міської ради (Київської
міської державної адміністрації)
03.09.2008р. за №82-6-00517.

5. Стягнути з Київської міської ради
(01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, код 22883141)
на користь Національної академії
педагогічних наук України (04053, м. Київ,
вул. Артема, 52-А, код 00046077) судовий збір
за розгляд апеляційної скарги в сумі 609
(шістсот дев'ять) грн. 00 коп.

6. Стягнути з Київської міської ради
(01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, код 22883141)
на користь Національної академії
педагогічних наук України (04053, м. Київ,
вул. Артема, 52-А, код 00046077) судовий збір
за розгляд позовної заяви в сумі 1218
(одна тисяча двісті вісімнадцять) грн. 00
коп.

Повний текст постанови складено
10.07.2014р.

Головуючий суддя
Ю.Л. Власов

Судді
С.Р. Станік

О.О. Хрипун