ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 липня 2014 року
Справа № 925/951/14

Господарський суд Черкаської області у
складі головуючого судді Васяновича
А.В.,

секретар судового засідання - Гень С.Г.,

за участю представників сторін:

від позивача - Літовкіна Л.В. -
представник за довіреністю,

від відповідача - Боксер І.Ю. -
представник за довіреністю,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні справу

за позовом Черкаської міської ради,
м. Черкаси

до публічного акціонерного
товариства "Азот", м. Черкаси

про внесення змін до
договору,-

ВСТАНОВИВ:

До господарського суду Черкаської
області з позовом звернулася
Черкаської міська рада до публічного
акціонерного товариства "Азот" про
внесення змін до договору оренди землі
від 03 грудня 2004 року укладеного між
сторонами, виклавши його у наступній
редакції:

- по всьому тексту договору оренди
змінити назву орендаря з "відкритого
акціонерного товариства "Азот" на
"публічне акціонерне товариство "Азот"
у відповідних відмінках;

- "п. 2.4. Нормативна грошова оцінка
земельної ділянки становить 768 495,20
(сімсот шістдесят вісім тисяч
чотириста дев'яносто п'ять) грн. 20 коп. -
землі житлової забудови";

- "п. 4.1. Річна орендна плата за
користування земельною ділянкою по
вул. Калініна, 43 встановлюється:

З 17.05.2011 року у розмірі 1% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 7 685,00 (сім тисяч шістсот
вісімдесят п'ять) грн. землі житлової
забудови.

З 13.09.2011 року у розмірі 1% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 7 685,00 (сім тисяч шістсот
вісімдесят п'ять) грн. землі житлової
забудови.

З 01.01.2012 року у розмірі 1% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 7 685,00 (сім тисяч шістсот
вісімдесят п'ять) грн. землі житлової
забудови.

З 01.01.2013 року у розмірі 1% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 7 685,00 (сім тисяч шістсот
вісімдесят п'ять) грн. землі житлової
забудови.

З 01.04.2014 року у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 23 055,00 (двадцять три тисячі
п'ятдесят п'ять) грн. землі житлової
забудови.".

"підпункт 4.2. Обчислення розміру
грошової оцінки та орендної плати за
земельну ділянку здійснюєтьсяз
урахуванням її цільового призначення,
функціонального використання та
коефіцієнтів індексації, визначених
законодавством.

В разі проведення щорічної індексації
нормативної грошової оцінки землі,
внесення інших змін на підставі вимог
діючого законодавства, а також в разі
будь-яких змін Черкаською міською
радою розмірів орендної плати та
нормативної грошової оцінки, що діють в
м. Черкаси, розмір грошової оцінки
земельної ділянки та розмір щорічної
орендної плати змінюватиметься без
внесення змін та доповнень до цього
договору.".

Ухвалою господарського суду
Черкаської області від 05 червня 2014 року
було порушено провадження у справі та
призначено розгляд справи на 24 червня
2014 року.

В судовому засіданні, яке відбулося 24
червня 2014 року, на підставі ст. 77 ГПК
України було оголошено перерву до 01
липня 2014 року на 15 год. 00 хв.

Представник позивача в судовому
засіданні позовні вимоги підтримав та
просив суд позов задовольнити
повністю.

Представник відповідача в
судовому засіданні проти позову
заперечував, з підстав викладених у
відзиві на позовну заяву від 24 червня
2014 року №501-06/256 та зазначав, що орендна
плата в договорі оренди не підлягає
автоматичній зміні лише на підставі
рішення Черкаської міської ради,
оскільки це є порушенням вимог ст. ст. 21,
30 Закону України "Про оренду землі", ч. ч.
1, 2 ст. 651 ЦК України та ст. 188 ГК України.

Крім того відповідач вважає, що з
моменту укладення договору оренди
землі по даний час не мала місце жодна з
підстав визначених п. 4.5. договору
оренди землі для перегляду розмірів
орендної плати (дану обставину
встановлено рішенням господарського
суду Черкаської області від 11
листопада 2008 року у справі №04/4756.
Відповідач вважає, що вказана
обставина підлягає застосуванню в
даній справі в порядку ст. 35 ГПК
України).

Також позивач просив суд застосувати
строк позовної давності до вимоги
позивача про збільшення розміру
орендної плати, починаючи з 17 травня 2011
року, оскільки строк позовної давності
стосовно цієї вимоги закінчився 18
травня 2014 року.

Відповідач заперечував також проти
викладення п. 4.2. договору оренди у
запропонованій позивачем редакції,
оскільки фактично позивач хоче
передбачити можливість зміни умов
договору оренди в односторонньому
порядку без будь - якого погодження
таких змін з відповідачем. Така вимога
є недійсною (нікчемною) в силу закону,
оскільки суперечить ч. 3 ст. 203 ЦК
України

Посилання позивача на довідку
управління Держземагентства у
Черкаському районі Черкаської області
від 05 вересня 2013 року №01-09/5452 як на
розрахунок нормативної грошової
оцінки земельної ділянки, на думку
відповідача, є безпідставним, так як
зазначений в довідці розрахунок
зроблений станом на 01 січня 2013 року,
хоча в позовних вимогах позивач
охоплює період з 17 травня 2011 року по 01
квітня 2014 року.

Також відповідач зауважував, що
твердження позивача про те, що не
отримував відповіді на пропозицію про
внесення змін до договору є
безпідставним, оскільки відповідь була
направлена, якою були відхилені
запропоновані позивачем зміни, що
підтверджується списком згрупованих
поштових відправлень.

В зв'язку з чим відповідач просив
суд у задоволенні позовних вимог в
частині викладення в новій редакції
пунктів 2.4., 4.1. та 4.2. договору оренди
землі відмовити.

В судовому засіданні, яке відбулося 01
липня 2014 року згідно ст. 85 ГПК України
було оголошено вступну та резолютивну
частини судового рішення зі справи
№925/951/14.

Розглянувши матеріали справи,
заслухавши пояснення представників
сторін, а також дослідивши докази, що
містяться в матеріалах справи, суд
вважає, що позовні вимоги підлягають
частковому задоволенню, виходячи з
наступного:

Як вбачається з матеріалів справи, та
було встановлено господарським судом
під час її розгляду, 03 грудня 2004 року
між Черкаською міською радою
(орендодавець) та відкритим
акціонерним товариством "Азот"
(найменування відповідача в подальшому
у відповідності з вимогами п. 5 розділу
XVII Прикінцевих та перехідних положень
Закону України "Про акціонерні
товариства" було змінено на публічне
акціонерне товариство "Азот", що
підтверджується випискою із Єдиного
державного реєстру юридичних осіб та
фізичних осіб-підприємців) (орендар)
було укладено договір оренди землі.

Згідно умов п. 1.1. вищевказаного
договору орендодавець на підставі
рішення Черкаської міської ради від 05
жовтня 2004 року №7-35 зобов'язався надати,
а орендар - прийняти в строкове платне
користування земельну ділянку площею
2420 кв.м. під гуртожиток №1 по вул.
Калініна, 43, що за цільовим
призначенням відноситься до категорії
земель житлової та громадської
забудови.

При укладенні договору нормативна
грошова оцінка земельної ділянки
становила 319 488 грн. 00 коп. (п. 2.4.
договору).

Згідно п. 4.1. договору за оренду
земельної ділянки орендар сплачує
орендну плату у грошовій формі.

Розрахунок орендної плати:

- грошова оцінка земельної ділянки
площею 2420 кв.м. під гуртожиток №1 по вул.
Калініна, 43, згідно з довідкою
Черкаського міського управління
земельних ресурсів від 18 жовтня 2004 року
№627-гр.-2004, на час укладення цього
договору складає 319 488 грн.;

- річна орендна плата за земельну
ділянку площею 2420 кв.м. під гуртожиток
№1 по вул. Калініна, 43, згідно
розрахунку орендної плати Черкаського
міського управління земельних
ресурсів від 20 жовтня 2004 року №1507-25-01,
встановлюється у розмірі 1% від її
грошової оцінки і на час укладення
цього договору становить 3 195 грн.

Договір оренди землі зареєстрований 05
січня 2005 року у Черкаській
регіональної філії державного
підприємства "Центр державного
земельного кадастру" при Держкомземі
України за №13.

Договір укладено до 05 жовтня 2053 року (п.
3.1. договору).

Пунктом 4.2. договору визначено, що
обчислення розміру орендної плати за
землю здійснюється з урахуванням
індексів інфляції. Розмір грошової
оцінки та орендної плати не є сталим і
змінюється в зв'язку з проведенням її
щорічної індексації та внесенням змін
на підставі вимог діючого
законодавства. В таких випадках розмір
грошової оцінки земельної ділянки та
розмір щорічної орендної плати
змінюватиметься без внесення змін та
доповнень до цього договору.

Зміна умов договору здійснюється у
письмовій формі за взаємною згодою
сторін. У разі недосягнення згоди щодо
зміни умов договору спір вирішується в
судовому порядку (п. 12.1. договору).

18 лютого 2014 року позивач направив на
адресу відповідача пропозицію щодо
внесення змін до договору оренди землі.

Однак листом від 12 березня 2014 року
№500-06/16-875 відповідач відхилив
запропоновані позивачем зміни (а.с.14).

Статтею 30 Закону України "Про оренду
землі" встановлено, що зміна умов
договору оренди землі здійснюється за
взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору оренди землі спір вирішується
в судовому порядку.

Відповідно до ч. 2 ст. 188 Господарського
кодексу України сторона договору, яка
вважає за необхідне змінити або
розірвати договір, повинна надіслати
пропозиції про це другій стороні за
договором.

Рішенням Конституційного Суду України
від 9 липня 2002 року N 15-рп/2002 (справа про
досудове врегулювання спорів)
визначено, що положення ч. 2 ст. 124
Конституції України стосовно
поширення юрисдикції судів на всі
правовідносини, що виникають у державі,
необхідно розуміти так, що право особи
(громадянина України, іноземця, особи
без громадянства, юридичної особи) на
звернення до суду за вирішенням спору
не може бути обмежене законом, іншими
нормативно-правовими актами.
Встановлення законом або договором
досудового врегулювання спору за
волевиявленням суб'єктів
правовідносин не є обмеженням
юрисдикції судів і права на судовий
захист.

Обрання певного засобу правового
захисту, у тому числі і досудового
врегулювання спору, є правом, а не
обов'язком особи, яка добровільно,
виходячи з власних інтересів, його
використовує.

Отже, надсилання відповідачу
пропозицій про внесення змін до
спірного договору оренди є виключно
правом, а не обов'язком позивача, тому
недотримання позивачем вимог ч. 2 ст. 188
Господарського кодексу України щодо
обов'язку надсилання іншій стороні
пропозицій про зміну умов договору
оренди земельної ділянки не позбавляє
його права звернутися до суду з позовом
до відповідача про зміну умов договору
за наявності спору, тобто відсутності
згоди на зміну умов договору.

Аналогічний висновок також міститься в
п.2.19 постанови Пленуму Вищого
господарського суду України від 17
травня 2011 року, № 6 "Про деякі питання
практики розгляду справ у спорах, що
виникають із земельних відносин".

Як зазначалося вище, відповідач
відхилив пропозицію позивача на
внесення запропонованих останнім змін
до договору оренди землі від 03 грудня
2004 року, у зв'язку з чим і виник даний
спір.

Вимога позивача про заміну по усьому
тексту договору від 03 грудня 2004 року
найменування орендаря з відкритого
акціонерного товариства "Азот" на
публічне акціонерне товариство "Азот" у
відповідних відмінках відповідає
фактичним обставинам зміни орендарем
свого найменування та не заперечується
відповідачем, тому підлягає
задоволенню.

Судом встановлено, що рішенням
Черкаської міської ради від 13 травня 2010
року №5-656 "Про затвердження показників
грошової оцінки земель м. Черкаси"
затверджено базову вартість одного
кв.м. земельної ділянки земель м.
Черкаси в розмірі 127,48 грн. Дане рішення
є чинним.

Згідно ст. 144 Конституції України
органи місцевого самоврядування в
межах повноважень, визначених законом,
приймають рішення, які є обов'язковими
до виконання на відповідній території.

Відповідно до ст. 206 Земельного кодексу
України використання землі в Україні є
платним. Об'єктом плати за землю є
земельна ділянка.

Плата за землю справляється відповідно
до закону.

Частиною 1 статті 15 Закону України "Про
оренду землі" визначено, що однією з
істотних умов договору оренди землі є
орендна плата із зазначенням її
розміру, індексації, форм платежу,
строків, порядку її внесення і
перегляду та відповідальності за її
несплату.

Згідно ч. ч. 1-3 ст. 21 Закону України "Про
оренду землі" орендна плата за землю -
це платіж, який орендар вносить
орендодавцеві за користування
земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення
орендної плати за землю встановлюються
за згодою сторін у договорі оренди
(крім строків внесення орендної плати
за земельні ділянки державної та
комунальної власності, які
встановлюються відповідно до
Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за
землю здійснюється з урахуванням
індексів інфляції, якщо інше не
передбачено договором оренди.

Положеннями ст. 1 Закону України "Про
оцінку земель" встановлено, що
нормативною грошовою оцінкою
земельних ділянок є капіталізований
рентний дохід із земельної ділянки,
визначений за встановленими і
затвердженими нормативами.

Аналогічне за змістом поняття
закріплене і в п. 14.1.125 ст.14 Податкового
кодексу України, проте передбачено, що
капіталізований рентний дохід із
земельної ділянки, визначається
відповідним центральним органом
виконавчої влади з питань земельних
ресурсів (в редакції станом на день
набрання чинності рішенням Черкаської
міської ради від 13 травня 2010 року №5-656).

Суб'єктами оціночної діяльності у
сфері оцінки земель є органи
виконавчої влади та органи місцевого
самоврядування, які здійснюють
управління у сфері оцінки земель, а
також юридичні та фізичні особи,
зацікавлені у проведенні оцінки
земельних ділянок (стаття 6 Закону
України "Про оцінку земель").

Статтею 12 Закону України "Про оцінку
земель" визначено, що
нормативно-методичне регулювання
оцінки земель здійснюється у
відповідних нормативно-правових актах,
що встановлюють порядок проведення
оцінки земель, організації і виконання
землеоціночних робіт, склад і зміст
технічної документації та звітів з
експертної грошової оцінки земельних
ділянок, вимоги до них, порядок їх
виконання. Нормативно-правові акти з
проведення оцінки земель, які
розробляються з урахуванням вимог
положень національних стандартів,
затверджуються Кабінетом Міністрів
України.

Згідно ч. ч. 1, 2 ст. 20 Закону України "Про
оцінку земель" за результатами
бонітування ґрунтів, економічної
оцінки земель та нормативної грошової
оцінки земельних ділянок складається
технічна документація, а за
результатами проведення експертної
грошової оцінки земельних ділянок
складається звіт.

Дані про нормативну грошову оцінку
окремої земельної ділянки
оформляються як витяг з технічної
документації з нормативної грошової
оцінки земель.

Пункт 288.5 ст. 285 Податкового кодексу
України в редакції Закону України від 27
березня 2014 року №1166-VII "Про запобігання
фінансової катастрофи та створення
передумов для економічного зростання в
Україні" передбачає, що розмір орендної
плати встановлюється у договорі
оренди, але річна сума платежу:

288.5.1. не може бути меншою 3 відсотків
нормативної грошової оцінки;

288.5.2. не може перевищувати:

а) для земельних ділянок, наданих для
розміщення, будівництва,
обслуговування та експлуатації
об'єктів енергетики, які виробляють
електричну енергію з відновлюваних
джерел енергії, включаючи технологічну
інфраструктуру таких об'єктів
(виробничі приміщення, бази,
розподільчі пункти (пристрої),
електричні підстанції, електричні
мережі), - 3 відсотки нормативної
грошової оцінки;

б) для земельних ділянок, які
перебувають у державній або
комунальній власності та надані для
будівництва та/або експлуатації
аеродромів - чотирикратний розмір
земельного податку, що встановлюється
цим розділом;

в) для інших земельних ділянок, наданих
в оренду, - 12 відсотків нормативної
грошової оцінки;

288.5.3. може бути більшою граничного
розміру орендної плати, ніж зазначений
у підпункті 288.5.2, у разі визначення
орендаря на конкурентних засадах.

Підставою для проведення оцінки земель
(бонітування ґрунтів, економічної
оцінки земель та нормативної грошової
оцінки земельних ділянок) є рішення
органу виконавчої влади або органу
місцевого самоврядування (ч. 1 ст. 15
Закону України "Про оцінку земель").

Відповідно до ст. 18 вказаного Закону
нормативна грошова оцінка земельних
ділянок проводиться відповідно до
державних стандартів, норм, правил, а
також інших нормативно-правових актів
на землях усіх категорій та форм
власності.

Нормативна грошова оцінка земельних
ділянок проводиться:

розташованих у межах населених пунктів
незалежно від їх цільового призначення
- не рідше ніж один раз на 5 - 7 років;

розташованих за межами населених
пунктів земельних ділянок
сільськогосподарського призначення -
не рідше ніж один раз на 5 - 7 років, а
несільськогосподарського призначення
- не рідше ніж один раз на 7 - 10 років.

Згідно ч. 1 ст. 23 Закону України "Про
оцінку земель" технічна документація з
бонітування ґрунтів, економічної
оцінки земель та нормативної грошової
оцінки земельних ділянок у межах
населених пунктів затверджується
відповідною сільською, селищною,
міською радою.

Частиною 2 ст. 23 Закону України "Про
оренду землі" орендна плата за земельні
ділянки, що перебувають у власності
фізичних та юридичних осіб,
переглядається за згодою сторін.

Стаття 30 вищевказаного Закону
передбачає, що зміна умов договору
оренди землі здійснюється за взаємною
згодою сторін.

У разі недосягнення згоди щодо зміни
умов договору оренди землі спір
вирішується в судовому порядку.

Порядок внесення змін до господарських
договорів регулюється нормами ст. 188 ГК
України умовами якої визначено, що
сторона договору, яка вважає за
необхідне змінити або розірвати
договір, повинна надіслати пропозиції
про це другій стороні за договором.

Сторона договору, яка одержала
пропозицію про зміну чи розірвання
договору, у двадцятиденний строк після
одержання пропозиції повідомляє другу
сторону про результати її розгляду.

У разі якщо сторони не досягли згоди
щодо зміни (розірвання) договору або у
разі неодержання відповіді у
встановлений строк з урахуванням часу
поштового обігу, заінтересована
сторона має право передати спір на
вирішення суду.

Як зазначалося вище, відповідач листом
від 12 березня 2014 року за №500-06/16-875
відмовився вносити до умов договору
оренди землі зміни запропоновані
позивачем.

Зміна або розірвання договору
вчиняється в такій самій формі, що й
договір, що змінюється або
розривається, якщо інше не встановлено
договором або законом чи не випливає із
звичаїв ділового обороту (ст. 654 ЦК
України).

Як вказувалося вище, позивач просив суд
встановити новий розмір річної
орендної плати за користування
земельною ділянкою з 17 травня 2011 року, з
13 вересня 2011 року, з 01 січня 2012 року, з 01
січня 2013 року та з 01 квітня 2014 року.

Згідно ч. 3 ст. 631 ЦК України сторони
можуть встановити, що умови договору
застосовуються до відносин між ними,
які виникли до його укладення.

Тобто саме сторони за взаємною згодою
можуть встановити що умови договору
застосовуються до відносин між ними,
які виникли до укладення договору, а
якщо договір змінюється в судовому
порядку, то з урахуванням положень ст.
653 ЦК України, зобов'язання змінюється з
моменту набрання рішенням суду
законної сили.

Зі змісту редакції п. 4.1. договору
(запропонованої позивачем) вбачається,
що останній фактично поставив питання
про зміну річної орендної плати з 17
травня 2011 року, надавши його умовам
зворотної сили, проте сторонами не
досягнуто згоди щодо цього питання, а
отже, така вимога суперечить приписам
ст. 653 ЦК України та ст. 188 ГК України.

Відповідно до ч.1 ст. 632 ЦК України ціна в
договорі встановлюється за
домовленістю сторін.

У випадках, встановлених законом,
застосовуються ціни (тарифи, ставки
тощо), які встановлюються або
регулюються уповноваженими органами
державної влади або органами місцевого
самоврядування.

Таким чином, оскільки нормативна
грошова оцінка земельної ділянки, якою
користується відповідач затверджена
Черкаською міською радою, а також в
зв'язку з тим, що сторони договору від 03
грудня 2004 року не дійшли згоди щодо
річного розміру орендної плати, суд
вважає за необхідне умови пункту 2.4.
договору оренди землі викласти в
редакції запропонованій позивачем, а
також зазначити, що річна орендна плата
за користування земельною ділянкою по
вул. Калініна, 43 встановлюється у
розмірі 3% від її нормативної грошової
оцінки, що становить 23 055,00 (двадцять три
тисячі п'ятдесят п'ять) грн. землі
житлової забудови.

Вимога про внесення змін до підпункту
4.2 договору оренди задоволенню не
підлягає, оскільки позивач в
обґрунтування вказаної вимоги не навів
ніяких доводів.

Господарські витрати підлягають
розподілу між сторонами відповідно до
вимог ст. 49 ГПК України.

В пункті 4.1. постанови Пленуму Вищого
господарського суду України від 21
лютого 2013 року, № 7 "Про деякі питання
практики застосування розділу VI
Господарського процесуального кодексу
України" вказано, що судовий збір у
справах зі спорів, що виникають при
укладанні, зміні та розірванні
договорів, покладається на сторону, яка
безпідставно ухиляється від прийняття
обґрунтованих пропозицій другої
сторони. Якщо розбіжності між
сторонами вирішено частково на користь
однієї із сторін і частково на користь
другої сторони, то витрати, пов'язані зі
сплатою судового збору, розподіляються
між обома сторонами з урахуванням
кількості та змісту прийнятих
господарським судом пропозицій кожної
із сторін (зокрема, у залежності від
кількості пунктів спірного договору,
прийнятих судом у редакції позивача і
відповідача).

Якщо пропорції задоволення позовних
вимог точно визначити неможливо
(зокрема, при частковому задоволенні
позову немайнового характеру), то
судові витрати розподіляються між
сторонами порівну.

На підставі викладеного, та керуючись
ст. 49, ст. ст. 82-85 ГПК України суд, -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Внести до договору оренди землі
від 03 грудня 2004 року укладеного між
Черкаською міською радою та публічним
акціонерним товариством "Азот", який
зареєстрований у Черкаській
регіональної філії державного
підприємства "Центр державного
земельного кадастру" при Держкомземі
України 05 січня 2005 року за №13
наступні зміни:

- по всьому тексту договору оренди
землі змінити назву орендаря з
"відкритого акціонерного товариства
"Азот" на "публічне акціонерне
товариство "Азот" у відповідних
відмінках;

- "п. 2.4. договору викласти в такій
редакції: "Нормативна грошова оцінка
земельної ділянки становить 768 495,20
(сімсот шістдесят вісім тисяч
чотириста дев'яносто п'ять) грн. 20 коп. -
землі житлової забудови";

- " п. 4.1. договору викласти в такій
редакції: "Річна орендна плата за
користування земельною ділянкою по
вул. Калініна, 43 встановлюється у
розмірі 3% від її нормативної грошової
оцінки, що становить 23 055,00 (двадцять три
тисячі п'ятдесят п'ять) грн. землі
житлової забудови.";

3. В решті вимог - в позові
відмовити.

4. Стягнути з публічного
акціонерного товариства "Азот", вул.
Першотравнева, 72, м. Черкаси,
ідентифікаційний код 00203826 на користь
Черкаської міської ради, вул. Б.
Вишневецького, 36, м. Черкаси,
ідентифікаційний код 25212542 - 609 грн. 00
коп. витрат на сплату судового збору.

Видати відповідний наказ після
набрання рішення законної сили.

Рішення може бути оскаржено до
Київського апеляційного
господарського суду в порядку та
строки передбачені розділом ХІІ ГПК
України.

Повне рішення складено 07 липня 2014 року.

Суддя
А.В.Васянович