ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 липня 2014 року
Справа № 925/853/14

Господарський суд Черкаської області в
складі головуючого - судді Довганя К.І.,
при секретарі Олексенко Т.В. за участю:
позивача - Луговського О.С. за
довіреністю, відповідача - не з'явились,
розглянувши у відкритому судовому
засіданні в м. Черкаси справу за
позовом Черкаської міської ради до
міської громадської організації
«Футбольний клуб «Макс» про внесення
змін до договору

ВСТАНОВИВ:

Заявлено позов про внесення
змін до договору оренди земельної
ділянки, укладеного сторонами. В
обґрунтування позовних вимог позивач
вказав, що відповідач в добровільному
порядку відмовляється внести зміни в
договір оренди земельної ділянки, що
стосуються зміни розміру орендної
плати. Таке збільшення викликане
зміною грошової оцінки земельної
ділянки та вимогами Податкового
кодексу України. Позивач просить
внести до договору наступні зміни:

- пункт 5 договору викласти в
наступній редакції:

Нормативна грошова оцінка земельної
ділянки, згідно витягу з технічної
документації про нормативну грошову
оцінку земельної ділянки від 10.12.2012 №
1515 становить:

- 2 791 000,00 (два мільйона сімсот
дев'яносто одна тисяча) грн. - землі
громадського призначення;

- п. 9 договору викласти в наступній
редакції:

«За оренду земельної ділянки орендар
сплачує орендну плату у грошовій формі.

Річна орендна плата за користування
земельною ділянкою по вул. Героїв
Дніпра навпроти гімназії № 31
встановлюється:

З 17.05.2011 року у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 83 730,00 (вісімдесят три тисячі
сімсот тридцять) грн. землі
громадського призначення.

З 13.09.2011 року у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 83 730,00 (вісімдесят три тисячі
сімсот тридцять) грн. землі
громадського призначення.

З 01.01.2012 року у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 83 730,00 (вісімдесят три тисячі
сімсот тридцять) грн. землі
громадського призначення.

З 01.01.2013 року у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 83 730,00 (вісімдесят три тисячі
сімсот тридцять) грн. землі
громадського призначення.

З 01.01.2014 року у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 83 730,00 (вісімдесят три тисячі
сімсот тридцять) грн. землі
громадського призначення.»

В разі використання земельної ділянки
з порушенням земельного законодавства
або умов договору оренди землі, в тому
числі при перевищенні термінів
освоєння земельної ділянки, орендна
плата становить 12% від нормативної
грошової оцінки земельної ділянки.
Орендар сплачує орендну плату у
вказаному розмірі за весь період часу з
моменту вчинення порушення або його
виявлення (якщо момент вчинення
встановити неможливо) і до моменту його
усунення.».

В обґрунтування позову позивач вказав
на необхідність приведення умов
договору оренди землі від 29.12.2007 року в
частині передбачених ним нормативної
грошової оцінки орендованої земельної
ділянки і розміру орендної плати за
землю у відповідність з вимогами
рішення Черкаської міської ради від
13.05.2010 № 5-656 «Про затвердження
показників грошової оцінки земель м.
Черкаси» і Податкового кодексу
України.

Відповідач, був належним чином
повідомлений про час і місце
проведення судового засідання. Однак
свого представника в судове засідання
повторно не направив, про причини
неявки суд не повідомив, відзиву на
позов не подав.

Суд вважає можливим розглянути справу
за відсутністю відповідача за наявними
матеріалами в порядку ст. 75 ГПК України.

Представник позивача позов у судовому
засіданні підтримав з підстав,
викладених у ньому.

Дослідивши наявні у справі докази,
заслухавши пояснення представника
позивача, суд встановив наступне.

20 грудня 2007 року четверта сесія
Черкаської міської ради прийняла
рішення № 4-279 «Про надання міській
громадській організації «Футбольний
клуб «Макс» земельної ділянки в оренду
по вул. Героїв Дніпра навпроти гімназії
№ 31».

Цим рішенням Черкаська міська рада
вирішила: затвердити проект відведення
земельної ділянки міській громадській
організації «Футбольний клуб «Макс» по
вул. Героїв Дніпра напроти гімназії №
31; надати міській громадській
організації «Футбольний клуб «Макс»
земельну ділянку площею 20000 кв.м. по вул.
Героїв Дніпра напроти гімназії № 31 в
оренду на 49 років (без права передачі її
в суборенду) під розташування та
подальшу експлуатацію спортивного
комплексу за рахунок земель Черкаської
міської ради, при умові виконання вимог
висновку Державного управління
екології та природних ресурсів в
Черкаській області від 25 липня 2007 року
№ 648 та Черкаського регіонального
управління водних ресурсів від 13.09.2007
року № 640; віднести земельну ділянку за
основним цільовим призначенням до
земель рекреаційного призначення та
земель водного фонду (прибережна
захисна смуга), а за функціональним
використанням: на періо будівництва -
до категорії земель, зайнятих поточним
та відведених під майбутнє
будівництво; після ззавершення
будівництва - до земель громадського
призначення.

29 грудня 2007 року Черкаська міська рада,
як орендодавець, і міська громадська
організація «Футбольний клуб «Макс»,
як орендар, уклали договір оренди землі
(далі - договір від 29.12.2007 року), згідно з
яким орендодавець на підставі рішення
Черкаської міської ради від 20.12.2007 року
№ 4-279 надав орендарю, а останній
прийняв в оренду строком на 49 років
земельну ділянку площею 20000 кв.м. під
розташування та подальшу експлуатацію
спортивного комплексу по вул. Героїв
Дніпра навпроти гімназії № 31 у м.
Черкаси.

Пункти 5, 9 договору від 29.12.2007 року
сторони виклали в такій редакції:

« 5 Нормативна грошова оцінка земельної
ділянки згідно витягу з технічної
документації про нормативну гршову
оцінку земельної ділянки управління
земельних ресурсів у місті Черкаси
Черкаської області № 1142-гр.-2007 від
29.12.2007 року становить:

на період нормативного терміну
будівництва з 20.12.2007 року по 20.06.2010 року
згідно довідки приватного
підприємства «ВКФ «Бурхан» № 52 від
24.12.2007 року - 1 046 200,00 (один мільйон сорок
шість тисяч двісті) грн.;

землі громадського призначення - 1 464
800,00 (один мільйон чотириста шістдесят
чотири тисячі вісімсот) грн.».

« 9 За оренду земельної ділянки орендар
сплачує орендну плату у грошовій формі.

Річна орендна плата за користування
земельною ділянкою встановлюється:

- на період нормативного терміну
будівництва з 20.12.2007 року по 20.06.2010 року
згідно довідки приватного
підприємства «ВКФ «Бурхан» № 52 від
24.12.2007 року у розмірі 2% від її
нормативної грошової оцінки і на час
укладання договору становив 20 924,00
(двадцять тисяч дев'ятсот двадцять
чотири) грн.;

- після завершення будівництва, але не
пізніше введення об'єкта в
експлуатацію (землі громадського
призначення) у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки і на час
укладення договору становить 43 944,00
(сорок три тисячі дев'ятсот сорок
чотири) грн.

У разі використання земельної ділянки
з порушенням земельного законодавства
або договору оренди землі, в тому числі
при перевищенні термінів освоєння
земельної ділянки, орендна плата
становить 10% від нормативної грошової
оцінки земельної ділянки. Орендар
сплачує орендну плату у вказаному
розмірі за весь період часу з моменту
вчинення порушення, або його виявлення
(якщо момент вчинення порушення
встановити не можливо) і до моменту
його усунення.»

У п. 36 договору від 29.12.2007 року його
сторони встановили, що зміна умов
договору здійснюється у письмовій
формі за взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору спір розв'язується у судовому
порядку.

На час укладення договору від 29.12.2007
року ст. 21 Закону України «Про оренду
землі» передбачала, що річна орендна
плата за земельні ділянки, які
перебувають у державній або
комунальній власності, надходить до
відповідних бюджетів, розподіляється і
використовується відповідно до закону
і не може бути меншою за розмір
земельного податку, що встановлюється
Законом України «Про плату за землю»,
та перевищувати 10 відсотків їх
нормативної грошової оцінки. У разі
визначення орендаря на конкурентних
засадах може бути встановлений більший
розмір орендної плати.

Отже, встановлений договором від 29.12.2007
року розмір орендної плати за землю на
час його укладення не суперечив
вимогам ст. 21 Закону України «Про
оренду землі».

15 лютого 2008 року договір від 29.12.2007 року
був зареєстрований у Черкаській
регіональній філії ДП «Центр ДЗК при
Держкомземі України», про що у
Державному реєстрі земель вчинено
запис за № 55.

Рішенням Черкаської міської ради від
13.05.2010 № 5-656 «Про затвердження
показників грошової оцінки земель м.
Черкаси» була затверджена нова базова
вартість одного квадратного метра
земельної ділянки земель м. Черкаси в
розмірі 127,48 грн., у зв'язку з чим
нормативна грошова оцінка орендованої
за договором від 29.12.2007 року земельної
ділянки по вул. Героїв Дніпра навпроти
гімназії № 31 у м. Черкаси площею 20000
(двадцять тисяч) кв.м. склала 2 791 000,00 (два
мільйона сімсот дев'яносто одна тисяча)
грн., що підтверджується витягом № 1515
від 12.12.2012 року з технічної
документації про нормативну грошову
оцінку земельної ділянки.

Пункт 288.5 ст. 285 Податкового кодексу
України в редакції Закону України від
27.03.2014 р. № 1166-VII «Про запобігання
фінансової катастрофи та створення
передумов для економічного зростання в
Україні» передбачає, що розмір
орендної плати встановлюється у
договорі оренди, але річна сума
платежу:

288.5.1. не може бути меншою 3 відсотків
нормативної грошової оцінки;

288.5.2. не може перевищувати:

а) для земельних ділянок, наданих для
розміщення, будівництва,
обслуговування та експлуатації
об'єктів енергетики, які виробляють
електричну енергію з відновлюваних
джерел енергії, включаючи технологічну
інфраструктуру таких об'єктів
(виробничі приміщення, бази,
розподільчі пункти (пристрої),
електричні підстанції, електричні
мережі), - 3 відсотки нормативної
грошової оцінки;

б) для земельних ділянок, які
перебувають у державній або
комунальній власності та надані для
будівництва та/або експлуатації
аеродромів - чотирикратний розмір
земельного податку, що встановлюється
цим розділом;

в) для інших земельних ділянок, наданих
в оренду, - 12 відсотків нормативної
грошової оцінки;

288.5.3. може бути більшою граничного
розміру орендної плати, ніж зазначений
у підпункті 288.5.2, у разі визначення
орендаря на конкурентних засадах.

Статтею 30 Закону України «Про оренду
землі» встановлено, що зміна умов
договору оренди землі здійснюється за
взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору оренди землі спір вирішується
в судовому порядку.

Відповідно до ч. 2 ст. 188 Господарського
кодексу України сторона договору, яка
вважає за необхідне змінити або
розірвати договір, повинна надіслати
пропозиції про це другій стороні за
договором.

Рішенням Конституційного Суду України
від 9 липня 2002 року N 15-рп/2002 (справа про
досудове врегулювання спорів)
визначено, що положення ч. 2 ст. 124
Конституції України стосовно
поширення юрисдикції судів на всі
правовідносини, що виникають у державі,
необхідно розуміти так, що право особи
(громадянина України, іноземця, особи
без громадянства, юридичної особи) на
звернення до суду за вирішенням спору
не може бути обмежене законом, іншими
нормативно-правовими актами.
Встановлення законом або договором
досудового врегулювання спору за
волевиявленням суб'єктів
правовідносин не є обмеженням
юрисдикції судів і права на судовий
захист.

Обрання певного засобу правового
захисту, у тому числі і досудового
врегулювання спору, є правом, а не
обов'язком особи, яка добровільно,
виходячи з власних інтересів, його
використовує.

Отже, надсилання відповідачу
пропозицій про внесення змін до
спірного договору оренди є виключно
правом, а не обов'язком позивача, тому
недотримання позивачем вимог ч. 2 ст. 188
Господарського кодексу України щодо
обов'язку надсилання іншій стороні
пропозицій про зміну умов договору
оренди земельної ділянки не позбавляє
його права звернутися до суду з позовом
до відповідача про зміну умов договору
за наявності спору, тобто відсутності
згоди на зміну умов договору.

Сторони в досудовому порядку згоди на
внесення запропонованих позивачем у
позові змін до договору від 29.12.2007 року
не досягли, у зв'язку з чим і виник даний
спір.

Згідно з частиною 1 статті 15 Закону
України «Про оренду землі» однією з
істотних умов договору оренди землі є
орендна плата із зазначенням її
розміру, індексації, форм платежу,
строків, порядку її внесення і
перегляду та відповідальності за її
несплату.

За змістом частин 1, 2 статті 21 Закону
України «Про оренду землі» розмір,
форма і строки внесення орендної плати
за землю встановлюються за згодою
сторін у договорі оренди (крім строків
внесення орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності, які встановлюються
відповідно до Податкового кодексу
України).

Відповідно до частини 1 статті 632
Цивільного кодексу України ціна в
договорі встановлюється за
домовленістю сторін. У випадках,
визначених законом, застосовуються
ціни (тарифи, ставки тощо), які
встановлюються або регулюються
уповноваженими органами державної
влади або органами місцевого
самоврядування.

Як уже зазначалося вище згідно з п. 288.5.1
ст. 285 Податкового кодексу що розмір
орендної плати встановлюється у
договорі оренди, але річна сума платежу
не може бути меншою 3 відсотків
нормативної грошової оцінки.

Пунктом 289.1 ст. 289 Податкового кодексу
України встановлено, що для визначення
розміру податку та орендної плати
використовується нормативна грошова
оцінка земельних ділянок.

Частиною 2 ст. 18 Закону України «Про
оцінку земель» встановлено, що
нормативна грошова оцінка земельних
ділянок проводиться: розташованих у
межах населених пунктів незалежно від
їх цільового призначення - не рідше ніж
один раз на 5 - 7 років; розташованих за
межами населених пунктів земельних
ділянок сільськогосподарського
призначення - не рідше ніж один раз на 5 -
7 років, а несільськогосподарського
призначення - не рідше ніж один раз на 7 -
10 років.

Відповідно до ч. 2 ст. 20 Закону України
«Про оцінку земель» дані про
нормативну грошову оцінку окремої
земельної ділянки оформляються як
витяг з технічної документації з
нормативної грошової оцінки земель.

Згідно з ст. 23 Закону України «Про
оцінку земель» технічна документація з
нормативної грошової оцінки земельних
ділянок у межах населених пунктів
затверджується відповідною сільською,
селищною, міською радою.

Відповідно до вимог статті 144
Конституції України органи місцевого
самоврядування в межах повноважень,
визначених законом, приймають рішення,
які є обов'язковими до виконання на
відповідній території.

Згідно з пунктами 34, 35 частини 1 статті 26
Закону України «Про місцеве
самоврядування» до виключної
компетенції міської ради належить
вирішення на пленарних засіданнях
питань регулювання земельних відносин;
затвердження відповідно до закону
ставок земельного податку, розмірів
плати за користування природними
ресурсами, що є у власності відповідних
територіальних громад.

Таким чином, нормативна грошова оцінка
землі та встановлений договором оренди
землі розмір орендної плати, який має
відповідати встановленим Податковим
кодексом України граничним розмірам
орендної плати за землю, є основою для
визначення конкретної суми орендної
плати за землю, тому зміна нормативної
грошової оцінки земельної ділянки на
підставі Закону України «Про оцінку
земель» та зміна законодавчо
встановлених граничних розмірів
орендної плати за землю є підставою для
внесення відповідних змін до договору
оренди землі.

Згідно з ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу
України якщо договір змінюється або
розривається у судовому порядку,
зобов'язання змінюється або
припиняється з моменту набрання
рішенням суду про зміну або розірвання
договору законної сили.

Частиною 5 ст. 188 Господарського кодексу
України передбачено, що якщо судовим
рішенням договір змінено, договір
вважається зміненим з дня набрання
чинності даним рішенням, якщо іншого
строку набрання чинності не
встановлено за рішенням суду.

З огляду на викладені вище обставини,
господарський суд прийшов до висновку,
що вимога позивача про внесення змін до
пункту 5 договору від 29.12.2007 року
підлягає задоволенню повністю, а до
пункту 9 цього договору лише в частині
встановлення орендної плати за
користування земельною ділянкою у
розмірі 3% від її нормативної грошової
оцінки, що становить 83 730,00 грн.,
без зазначення дати, з якої ці зміни
набирають чинності.

Стосовно вимоги позивача про
викладення другої частини п. 9 договору
оренди земельної ділянки в редакції:

«В разі використання земельної ділянки
з порушенням земельного законодавства
або умов договору оренди землі, в тому
числі при перевищенні термінів
освоєння земельної ділянки, орендна
плата становить 12% від нормативної
грошової оцінки земельної ділянки.
Орендар сплачує орендну плату у
вказаному розмірі за весь період часу з
моменту вчинення порушення або його
виявлення (якщо момент вчинення
встановити неможливо) і до моменту його
усунення.», суд встановив наступне.

Згідно статті 651 Цивільного кодексу
України, зміна або розірвання договору
допускається лише за згодою сторін,
якщо інше не встановлено договором або
законом; договір може бути змінено чи
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї зі сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом.

У разі істотної зміни обставин, якими
сторони керувалися при укладенні
договору, та у разі недосягнення
сторонами згоди щодо приведення
договору у відповідність зі істотно
зміненими обставинами, договір може
бути розірваний, а з підстав,
передбачених частиною 4 статті 652
Цивільного кодексу України, - змінений
за рішенням суду на вимогу
заінтересованої сторони за наявності
одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони
виходили з того, що така зміна обставин
не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами,
які заінтересована сторона не могла
усунути після їх виникнення при всій
турботливості та обачності, які від неї
вимагалися;

3) виконання договору порушило б
співвідношення майнових інтересів
сторін і позбавило б заінтересовану
сторону того, на що вона розраховувала
при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового
обороту не випливає, що ризик зміни
обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв'язку з істотною
зміною обставин допускається за
рішенням суду у виняткових випадках,
коли розірвання договору суперечить
суспільним інтересам або потягне для
сторін шкоду, яка значно перевищує
затрати, необхідні для виконання
договору на умовах, змінених судом.

Тобто, заінтересована сторона повинна
довести належними та допустимими
доказами, що в момент укладення
договору сторони виходили з того, що
така зміна обставин не настане,
відсутня вина заінтересованої сторони
у неможливості усунення причин, що
призвели до зміни обставин.

Водночас обов'язковою умовою прийняття
судового рішення про зміну договору з
огляду на істотну зміну обставин є
також наявність підстав, передбачених
частиною 4 статті 652 Цивільного кодексу
України: зміна договору у зв'язку з
істотною зміною обставин допускається
за рішенням суду у виняткових випадках,
коли розірвання договору суперечить
суспільним інтересам, або потягне для
сторін шкоду, яка значно перевищує
затрати, необхідні для виконання
договору на умовах, змінених судом.

Таким чином внесення змін до договору
здійснюється судом не за умови
з'ясування додержання стороною
процедурного порядку запропонування
змін за, а в разі наявності відповідних
підстав, передбачених законодавством.

В обґрунтування вимоги про внесення
змін до другої частини пункту 9
договору від 29.12.2007 року позивач ні у
позові ні у судовому засіданні не
привів доводів в обґрунтування таких
змін, тому господарський суд не вбачає
підстав для задоволення цієї вимоги.

За таких обставин позов підлягає
задоволенню лише в такій частині вимог:

про викладення пункту 5 договору в
наступній редакції:

«Нормативна грошова оцінка земельної
ділянки, згідно витягу з технічної
документації про нормативну грошову
оцінку земельної ділянки від 10.12.2012 №
1515 становить:

- 2 791 000,00 (два мільйона сімсот
дев'яносто одна тисяча) грн. - землі
громадського призначення».

про викладення першої частини пункту 9
договору в наступній редакції:

«Річна орендна плата за користування
земельною ділянкою по вул. Героїв
Дніпра навпроти гімназії № 31
встановлюється у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 83 730,00 (вісімдесят три тисячі
сімсот тридцять) грн. землі
громадського призначення.».

Відповідно до ст. 49 Господарського
процесуального кодексу України
пропорційно розміру задоволених
позовних вимог позивачу за рахунок
відповідача підлягає відшкодуванню 609
грн. витрат на сплату судового збору.

На підставі викладеного, керуючись
ст.ст. 49, 82-85 Господарського
процесуального кодексу України,
господарський суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Внести до укладеного між Черкаською
міською радою та міською громадською
організацією «Футбольний клуб «Макс»
договору оренди землі від 29.12.2007 року,
зареєстрованого 15.02.2008 року у
Черкаській регіональній філії ДП
«Центр ДЗК при Держкомземі України» за
№ 55, такі зміни:

- пункт 5 договору викласти в наступній
редакції:

«Нормативна грошова оцінка земельної
ділянки, згідно витягу з технічної
документації про нормативну грошову
оцінку земельної ділянки від 10.12.2012 №
1515 становить:

- 2 791 000,00 (два мільйона сімсот
дев'яносто одна тисяча) грн. - землі
громадського призначення».

- першу частину пункту 9 договору
викласти в наступній редакції:

«Річна орендна плата за користування
земельною ділянкою по вул. Героїв
Дніпра навпроти гімназії № 31
встановлюється у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 83 730,00 (вісімдесят три тисячі
сімсот тридцять) грн. землі
громадського призначення.».

Стягнути з міської громадської
організації «Футбольний клуб «Макс»
(вул. Смілянська, 142/3, м.
Черкаси, 18000, ідентифікаційний код 26490036)
на користь Черкаської міської ради в
особі департаменту архітектури,
містобудування та інспектування ( вул.
Б. Вишневецького, 36, м. Черкаси, 18000,
ідентифікаційний код 38715770) 609 грн.
витрат на сплату судового збору.

В решті позову відмовити.

Рішення може бути оскаржене до
Київського апеляційного
господарського суду.

Повне рішення складено 07.07.2014 р.

СУДДЯ
К.І. Довгань