ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 липня 2014 року
Справа № 925/1000/14

Господарський суд Черкаської області в
складі головуючого - судді Довганя К.І.,
при секретарі Олексенко Т.В. за участю:
позивача - Луговського О.С. за
довіреністю, відповідача - Боксер І.Ю.
за довіреністю, розглянувши у
відкритому судовому засіданні в м.
Черкаси справу за позовом Черкаської
міської ради до публічного
акціонерного товариства «Азот» про
внесення змін до договору

ВСТАНОВИВ:

Заявлено позов про внесення
змін до договору оренди земельної
ділянки, укладеного сторонами. В
обґрунтування позовних вимог позивач
вказав, що відповідач в добровільному
порядку відмовляється внести зміни в
договір оренди земельної ділянки, що
стосуються зміни розміру орендної
плати. Таке збільшення викликане
зміною грошової оцінки земельної
ділянки та вимогами Податкового
кодексу України. Позивач просить
внести до договору наступні зміни:

- по всьому тексту договору
оренди змінити назву орендаря з
«відкрите акціонерне товариство
«Азот» на «публічне акціонерне
товариство «Азот» у відповідних
відмінках.

- пункт 2.4. договору викласти в
наступній редакції:

Нормативна грошова оцінка земельної
ділянки становить:

- 2 169 222,60 (два мільйона сто
шістдесят дев'ять тисяч двісті
двадцять дві) грн. 60 коп. - за 0,8724 земель
громадського призначення;

- п. 4.1. договору викласти в наступній
редакції:

«Річна орендна плата за користування
земельною ділянкою по вул. Калініна, 40
встановлюється:

З 17.05.2011 року у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 65 077,00 (шістдесят п'ять тисяч
сімдесят сім) грн. землі громадського
призначення.

З 13.09.2011 року у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 65 077,00 (шістдесят п'ять тисяч
сімдесят сім) грн. землі громадського
призначення.

З 01.01.2012 року у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 65 077,00 (шістдесят п'ять тисяч
сімдесят сім) грн. землі громадського
призначення.

З 01.01.2013 року у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 65 077,00 (шістдесят п'ять тисяч
сімдесят сім) грн. землі громадського
призначення.

З 01.01.2014 року у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 65 077,00 (шістдесят п'ять тисяч
сімдесят сім) грн. землі громадського
призначення.»

- підпункт 4.2. договору викласти в
наступній редакції:

«Обчислення розміру грошової оцінки та
орендної плати за земельну ділянку
здійснюється з урахуванням її
цільового призначення,
функціонального використання та
коефіцієнтів індексації, визначених
законодавством.

В разі проведення щорічної індексації
нормативної грошової оцінки землі,
внесення інших змін на підставі вимог
діючого законодавства, а також в разі
будь-яких змін Черкаською міською
радою розмірів орендної плати та
нормативної грошової оцінки, що діють в
м. Черкаси, розмір грошової оцінки
земельної ділянки та розмір щорічної
орендної плати змінюватиметься без
внесення змін та доповнень до цього
договору».

У судовому засіданні представник
позивача позов підтримав.

Відповідач у відзиві на позов та його
представник у судовому засіданні проти
позову заперечив, в частині вимог про
викладення в запропонованій позивачем
редакції пунктів 2.4, 4.1 і 4.2 договору з
мотивів його необґрунтованості і
недоказанності, та заявив про
застосування судом строку позовної
давності до вимоги позивача про
внесення змін до договору в частині
встановлення з 17.05.2011 року нової,
більшої у порівнянні з встановленою
договором, орендної плати за землю.

Суд заслухавши представників сторін та
дослідивши наявні у справі докази
встановив наступне.

05 жовтня 2004 року сьома сесія Черкаської
міської ради прийняла рішення № 7-27
«Про надання відкритому акціонерному
товариству «Азот» земельної ділянки в
оренду по вул. Калініна, 40».

Цим рішенням Черкаська міська рада
вирішила: затвердити технічну
документацію із землеустрою щодо
складання документа, що посвідчує
право на земельну ділянку відкритому
акціонерному товариству «Азот» по вул.
Калініна, 40; надати відкритому
акціонерному товариству «Азот»
земельну ділянку площею 8813 кв.м. по вул.
Калініна, 40 в оренду на 49 років (без
права передачі її в суборенду), під
дошкільний навчально-виховний заклад
№ 47, з них: на земельній ділянці площею
119 кв. м. укласти угоду з ВАТ
«Черкасиобленерго» щодо проїзду та
проходу до доріг загального
користування; віднести земельну
ділянку за основним цільовим
призначенням до земель житлової та
громадської забудови, а за
функціональним використанням - до
категорії земель громадського
призначення.

03 грудня 2004 року Черкаська міська рада,
як орендодавець, і відкрите акціонерне
товариство «Азот», як орендар, уклали
договір оренди землі (далі - договір від
03.12.2004 року), згідно з яким орендодавець
на підставі рішення Черкаської міської
ради від 05.10.2004 року № 7-27 надав
орендарю, а останній прийняв в оренду
терміном до 05.10.2053 року земельну
ділянку площею 8813 кв.м. під дошкільний
навчально-виховний заклад № 47 по вул.
Калініна, 40 у м. Черкаси.

Пункти 2.4, 4.1 та 4.2 договору від 03.12.2004
року сторони виклали в такій редакції:

«2.4. Нормативна грошова оцінка
земельної ділянки становить 867 199
(вісімсот шістдесят сім тисяч сто
дев'яносто дев'ять) гривень.».

«4.1. За оренду земельної ділянки
орендар сплачує орендну плату у
грошовій формі.

Розрахунок орендної плати:

- грошова оцінка земельної ділянки під
дошкільний навчально-виховний заклад
№ 47 площею 8813 (вісім тисяч вісімсот
тринадцять) кв.м. по вул. Калініна, 40,
згідно з довідкою Черкаського міського
управління земельних ресурсів від
19.10.2004 року № 638-гр.-2004, на час укладання
цього договору складає 867 199 (вісімсот
шістдесят сім тисяч сто дев'яносто
дев'ять) гривень.

- річна орендна плата за земельну
ділянку площею 8813 (вісім тисяч вісімсот
тринадцять) кв.м. по вул. Калініна, 40 під
дошкільний навчально-виховний заклад
№ 47, згідно розрахунку орендної плати
Черкаського міського управління
земельних ресурсів від 20.04.2004 року №
1507-25-01, встановлюється у розмірі 1% від
її грошової оцінки і на час укладання
цього договору становить 8 672 (вісім
тисяч шістсот сімдесят два) гривень.»

« 4.2. Обчислення розміру орендної
плати за землю здійснюється з
урахуванням індексів інфляції. Розмір
грошової оцінки та орендної плати не є
сталим і змінюється в зв'язку з
проведенням її щорічної індексації та
внесенням змін на підставі вимог
діючого законодавства. В таких
випадках розмір грошової оцінки
земельної ділянки та розмір щорічної
орендної плати змінюватиметься без
внесення змін та доповнень до цього
договору.»

У п.12 договору від 03.12.2004 року його
сторони встановили, що зміна умов
договору здійснюється у письмовій
формі за взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору спір розв'язується у судовому
порядку.

На час укладення договору від 03.12.2004
року ст. 21 Закону України «Про оренду
землі» передбачала, що річна орендна
плата за земельні ділянки, які
перебувають у державній або
комунальній власності, надходить до
відповідних бюджетів, розподіляється і
використовується відповідно до закону
і не може перевищувати 10 відсотків їх
нормативної грошової оцінки. У разі
визначення орендаря на конкурентних
засадах може бути встановлений більший
розмір орендної плати.

Отже, встановлений договором від 03.12.2004
року розмір орендної плати за землю на
час його укладення не суперечив
вимогам ст. 21 Закону України «Про
оренду землі».

05 січня 2005 року договір від 03.12.2004 року
був зареєстрований у Черкаській
регіональній філії ДП "Центр ДЗК при
Держкомземі України", про що у
Державному реєстрі земель вчинено
запис за № 11.

В подальшому відкрите акціонерне
товариство «Азот» у відповідності з
вимогами п. 5 розділу XVII Прикінцеві та
перехідні положення Закону України
«Про акціонерні товариства» змінило
своє найменування на публічне
акціонерне товариство «Азот», що
підтверджується випискою із Єдиного
державного реєстру юридичних осіб та
фізичних осіб-підприємців.

Рішенням Черкаської міської ради від
13.05.2010 № 5-656 «Про затвердження
показників грошової оцінки земель м.
Черкаси» була затверджена нова базова
вартість одного квадратного метра
земельної ділянки земель м. Черкаси в
розмірі 127,48 грн., у зв'язку з чим
нормативна грошова оцінка орендованої
за договором від 03.12.2004 року земельної
ділянки по вул. Калініна, 40 у м. Черкаси
площею 8813 (вісім тисяч вісімсот
тринадцять) кв.м. склала 2 169 222,60 (два
мільйона сто шістдесят дев'ять тисяч
двісті двадцять дві) грн., що
підтверджується довідкою управління
Держземагенства у Черкаському районі
Черкаської області від 05.09.2013 року №
01-09/5452.

Пункт 288.5 ст. 285 Податкового кодексу
України в редакції Закону України від
27.03.2014 р. № 1166-VII «Про запобігання
фінансової катастрофи та створення
передумов для економічного зростання в
Україні» передбачає, що розмір
орендної плати встановлюється у
договорі оренди, але річна сума
платежу:

288.5.1. не може бути меншою 3 відсотків
нормативної грошової оцінки;

288.5.2. не може перевищувати:

а) для земельних ділянок, наданих для
розміщення, будівництва,
обслуговування та експлуатації
об'єктів енергетики, які виробляють
електричну енергію з відновлюваних
джерел енергії, включаючи технологічну
інфраструктуру таких об'єктів
(виробничі приміщення, бази,
розподільчі пункти (пристрої),
електричні підстанції, електричні
мережі), - 3 відсотки нормативної
грошової оцінки;

б) для земельних ділянок, які
перебувають у державній або
комунальній власності та надані для
будівництва та/або експлуатації
аеродромів - чотирикратний розмір
земельного податку, що встановлюється
цим розділом;

в) для інших земельних ділянок, наданих
в оренду, - 12 відсотків нормативної
грошової оцінки;

288.5.3. може бути більшою граничного
розміру орендної плати, ніж зазначений
у підпункті 288.5.2, у разі визначення
орендаря на конкурентних засадах.

Статтею 30 Закону України «Про оренду
землі» встановлено, що зміна умов
договору оренди землі здійснюється за
взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору оренди землі спір вирішується
в судовому порядку.

Відповідно до ч. 2 ст. 188 Господарського
кодексу України сторона договору, яка
вважає за необхідне змінити або
розірвати договір, повинна надіслати
пропозиції про це другій стороні за
договором.

Рішенням Конституційного Суду України
від 9 липня 2002 року N 15-рп/2002 (справа про
досудове врегулювання спорів)
визначено, що положення ч. 2 ст. 124
Конституції України стосовно
поширення юрисдикції судів на всі
правовідносини, що виникають у державі,
необхідно розуміти так, що право особи
(громадянина України, іноземця, особи
без громадянства, юридичної особи) на
звернення до суду за вирішенням спору
не може бути обмежене законом, іншими
нормативно-правовими актами.
Встановлення законом або договором
досудового врегулювання спору за
волевиявленням суб'єктів
правовідносин не є обмеженням
юрисдикції судів і права на судовий
захист.

Обрання певного засобу правового
захисту, у тому числі і досудового
врегулювання спору, є правом, а не
обов'язком особи, яка добровільно,
виходячи з власних інтересів, його
використовує.

Отже, надсилання відповідачу
пропозицій про внесення змін до
спірного договору оренди є виключно
правом, а не обов'язком позивача, тому
недотримання позивачем вимог ч. 2 ст. 188
Господарського кодексу України щодо
обов'язку надсилання іншій стороні
пропозицій про зміну умов договору
оренди земельної ділянки не позбавляє
його права звернутися до суду з позовом
до відповідача про зміну умов договору
за наявності спору, тобто відсутності
згоди на зміну умов договору.

Сторони в досудовому порядку згоди на
внесення запропонованих позивачем у
позові змін до договору від 03.12.2004 року
не досягли, у зв'язку з чим і виник даний
спір.

Вимога позивача про заміну по усьому
тексту договору від 03.12.2004 року
найменування орендаря з відкритого
акціонерного товариства «АЗОТ» на
публічне акціонерне товариство «Азот»
у відповідних відмінках відповідає
фактичним обставинам зміни орендарем
свого найменування та не заперечується
відповідачем, тому підлягає
задоволенню.

Згідно з частиною 1 статті 15 Закону
України «Про оренду землі» однією з
істотних умов договору оренди землі є
орендна плата із зазначенням її
розміру, індексації, форм платежу,
строків, порядку її внесення і
перегляду та відповідальності за її
несплату.

За змістом частин 1, 2 статті 21 Закону
України «Про оренду землі» розмір,
форма і строки внесення орендної плати
за землю встановлюються за згодою
сторін у договорі оренди (крім строків
внесення орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності, які встановлюються
відповідно до Податкового кодексу
України).

Відповідно до частини 1 статті 632
Цивільного кодексу України ціна в
договорі встановлюється за
домовленістю сторін. У випадках,
визначених законом, застосовуються
ціни (тарифи, ставки тощо), які
встановлюються або регулюються
уповноваженими органами державної
влади або органами місцевого
самоврядування.

Як уже зазначалося вище згідно з п. 288.5.1
ст. 285 Податкового кодексу що розмір
орендної плати встановлюється у
договорі оренди, але річна сума платежу
не може бути меншою 3 відсотків
нормативної грошової оцінки.

Пунктом 289.1 ст. 289 Податкового кодексу
України встановлено, що для визначення
розміру податку та орендної плати
використовується нормативна грошова
оцінка земельних ділянок.

Частиною 2 ст. 18 Закону України «Про
оцінку земель» встановлено, що
нормативна грошова оцінка земельних
ділянок проводиться: розташованих у
межах населених пунктів незалежно від
їх цільового призначення - не рідше ніж
один раз на 5 - 7 років; розташованих за
межами населених пунктів земельних
ділянок сільськогосподарського
призначення - не рідше ніж один раз на 5 -
7 років, а несільськогосподарського
призначення - не рідше ніж один раз на 7 -
10 років.

Відповідно до ч. 2 ст. 20 Закону України
«Про оцінку земель» дані про
нормативну грошову оцінку окремої
земельної ділянки оформляються як
витяг з технічної документації з
нормативної грошової оцінки земель.

Згідно з ст. 23 Закону України «Про
оцінку земель» технічна документація з
нормативної грошової оцінки земельних
ділянок у межах населених пунктів
затверджується відповідною сільською,
селищною, міською радою.

Відповідно до вимог статті 144
Конституції України органи місцевого
самоврядування в межах повноважень,
визначених законом, приймають рішення,
які є обов'язковими до виконання на
відповідній території.

Згідно з пунктами 34, 35 частини 1 статті 26
Закону України «Про місцеве
самоврядування» до виключної
компетенції міської ради належить
вирішення на пленарних засіданнях
питань регулювання земельних відносин;
затвердження відповідно до закону
ставок земельного податку, розмірів
плати за користування природними
ресурсами, що є у власності відповідних
територіальних громад.

Таким чином, нормативна грошова оцінка
землі та встановлений договором оренди
землі розмір орендної плати, який має
відповідати встановленим Податковим
кодексом України граничним розмірам
орендної плати за землю, є основою для
визначення конкретної суми орендної
плати за землю, тому зміна нормативної
грошової оцінки земельної ділянки на
підставі Закону України «Про оцінку
земель» та зміна законодавчо
встановлених граничних розмірів
орендної плати за землю є підставою для
внесення відповідних змін до договору
оренди землі.

Згідно з ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу
України якщо договір змінюється або
розривається у судовому порядку,
зобов'язання змінюється або
припиняється з моменту набрання
рішенням суду про зміну або розірвання
договору законної сили.

Частиною 5 ст. 188 Господарського кодексу
України передбачено, що якщо судовим
рішенням договір змінено, договір
вважається зміненим з дня набрання
чинності даним рішенням, якщо іншого
строку набрання чинності не
встановлено за рішенням суду.

З огляду на викладені вище обставини,
господарський суд прийшов до висновку,
що вимога позивача про внесення змін до
пункту 2.4 договору від 03.12.2004 року
підлягає задоволенню повністю, а до
пункту 4.1 цього договору лише в частині
встановлення орендної плати за
користування земельною ділянкою у
розмірі 3% від її нормативної грошової
оцінки, що становить 65 077 грн.,
без зазначення дати, з якої ці зміни
набирають чинності.

В обґрунтування вимоги про внесення
змін до пункту 4.2 договору від 03.12.2004
року позивач ні у позові ні у судовому
засіданні не привів ніяких доводів,
тому господарський суд не вбачає
підстав для задоволення цієї вимоги.

За таких обставин позов підлягає
задоволенню лише в такій частині вимог:

про заміну по усьому тексту договору
найменування орендаря з відкритого
акціонерного товариства «АЗОТ» на
публічне акціонерне товариство «Азот»
у відповідних відмінках;

про викладення пункту 2.4 договору в
наступній редакції:

«Нормативна грошова оцінка земельної
ділянки становить 2 169 222,60 (два мільйона
сто шістдесят дев'ять тисяч двісті
двадцять дві) грн. 60 коп. - за 0,8724 га
земель громадського призначення».

про викладення пункту 4.1. договору в
наступній редакції:

«Річна орендна плата за користування
земельною ділянкою по вул. Калініна, 40
встановлюється у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 65 077 (шістдесят п'ять тисяч
сімдесят сім) грн. землі громадського
призначення.».

Відповідно до ст. 49 Господарського
процесуального кодексу України
пропорційно розміру задоволених
позовних вимог позивачу за рахунок
відповідача підлягає відшкодуванню 609
грн. витрат на сплату судового збору.

На підставі викладеного, керуючись
ст.ст. 49, 82-85 Господарського
процесуального кодексу України,
господарський суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Внести до укладеного між Черкаською
міською радою та публічним акціонерним
товариством «Азот» договору оренди
землі від 03.12.2004 року, зареєстрованого
05.01.2005 року у Черкаській регіональній
філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі
України» за № 11, такі зміни:

по усьому тексту договору замінити
найменування орендаря з відкритого
акціонерного товариства «АЗОТ» на
публічне акціонерне товариство «Азот»
у відповідних відмінках;

- пункт 2.4 договору викласти в наступній
редакції:

«Нормативна грошова оцінка земельної
ділянки становить 2 169 222,60 (два мільйона
сто шістдесят дев'ять тисяч двісті
двадцять дві) грн. 60 коп. - за 0,8724 земель
громадського призначення».

- пункт 4.1. договору викласти в
наступній редакції:

«Річна орендна плата за користування
земельною ділянкою по вул. Калініна, 40
встановлюється у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 65 077 (шістдесят п'ять тисяч
сімдесят сім) грн. землі громадського
призначення.».

Стягнути з публічного акціонерного
товариства «Азот»
(вул. Першотравнева, буд. 72, м. Черкаси,
18014, ідентифікаційний код 00203826) на
користь Черкаської міської ради в
особі департаменту архітектури,
містобудування та інспектування ( вул.
Б. Вишневецького, 36, м. Черкаси, 18000,
ідентифікаційний код 38715770) 609 грн.
витрат на сплату судового збору.

В решті позову відмовити.

Рішення може бути оскаржене до
Київського апеляційного
господарського суду.

Повне рішення складено 07.07.2014 р.

СУДДЯ
К.І. Довгань