ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 липня 2014 року
Справа № 925/866/14

Господарський суд Черкаської області в
складі: головуючого - судді Спаських
Н.М. з секретарем судового засідання
Волна С.В., за участю представників
сторін:

від позивача: Житнікова Т.А. - за
довіреністю;

від відповідача: не з'явився;

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в м. Черкаси справу за
позовом Черкаської міської ради до
товариства з обмеженою
відповідальністю "Черкаська
універсальна база-2001" про внесення
змін до договору

ВСТАНОВИВ:

Заявлено позов про внесення змін до
договору оренди землі від 29 березня 2004
року, укладеного між Черкаською
міською радою та товариством з
обмеженою відповідальністю "Черкаська
універсальна база -2001" , який
зареєстрований у Черкаській
регіональній філії ДП "Центр ДЗК при
держкомземі України" 09 червня 2004 року
за № 756, на умовах Черкаської міської
ради, а саме:

Пункт 2.4 договору позивач просить
викласти в наступній редакції:

"Нормативна грошова оцінка
земельної ділянки, згідно витягу з
технічної документації про нормативну
грошову оцінку земельної ділянки від
31.10.2013 № 636 становить:

- 1 834 453,25 (один мільйон вісімсот
тридцять чотири тисячі чотириста
п'ятдесят три ) грн. 25 коп. - землі
промисловості".

Пункт 4.1 договору викласти в наступній
редакції:

"Річна орендна плата за
користування земельною ділянкою по
вул. Молоткова, 85 встановлюється:

З 17.05.2011 року у розмірі 4% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 73 378,00 ( сімдесят три тисячі
триста сімдесят вісім ) грн. - землі
промисловості.

З 13.09.2011 року у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 55 034,00 ( п'ятдесят п'ять тисяч
тридцять чотири ) грн. - землі
промисловості.

З 01.01.2012 року у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 55 034,00 (п'ятдесят п'ять тисяч
тридцять чотири) грн. - землі
промисловості.

З 01.01.2013 року у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 55 034,00 ( п'ятдесят п'ять тисяч
тридцять чотири ) грн. - землі
промисловості".

Підпункт 4.2 договору викласти в
наступній редакції:

"Обчислення розміру грошової оцінки та
орендної плати за земельну ділянку
здійснюється з урахуванням її
цільового призначення,
функціонального використання та
коефіцієнтів індексації, визначених
законодавством.

В разі проведення щорічної індексації
нормативної грошової оцінки землі,
внесення інших змін на підставі вимог
діючого законодавства, а також в разі
будь-яких змін Черкаською міською
радою розмірів орендної плати та
нормативної грошової оцінки, що діють
в м. Черкаси, розмір грошової оцінки
земельної ділянки та розмір щорічної
орендної плати змінюватиметься без
змін та доповнень до цього договору".

В судовому засіданні представник
позивача позовні вимоги підтримав та
просить суд їх задовольнити. Одночасно
позивач уточнив, що перше речення п. 4.1.
договору між сторонами про те, що "За
оренду земельної ділянки орендар
сплачує орендну плату у грошовій формі"
- у тексті договору залишається без
змін.

Відповідач, будучи належним чином
повідомленим про час і місце розгляду
справи, свого представника в останнє
судове засідання не направив,
заперечень проти позову суду не надав.

Суд вважає за можливе розгляд справи
провести за відсутності представника
відповідача в порядку ст. 75 ГПК
України.

У відповідності до ст. 33 ГПК
України кожна сторона повинна довести
ті обставини, на які вона посилається
як на підставу своїх вимог та
заперечень.

Заслухавши доводи та пояснення
представника позивача, дослідивши
наявні в справі документи, суд вважає,
що позов підлягає до повного
задоволення, виходячи з наступного:

11 червня 2003 року Черкаською міською
радою було прийнято рішення № 3-447 ( а.с.
9) про надання товариству з обмеженою
відповідальністю "Черкаська
універсальна база -2001" земельної
ділянки в оренду площею 6277 кв.м. по вул.
Молоткова, 85 в оренду на 49 років під
майновий комплекс за рахунок
землекористувача відкритого
акціонерного товариства
"Черкасибудматеріали" та зобов'язано
товариство з обмеженою
відповідальністю "Черкаська
універсальна база - 2001" протягом одного
місяця після одержання рішення укласти
договір оренди землі з Черкаською
міською радою, посвідчити нотаріально
за власні кошти та зареєструвати його у
Черкаському міському управлінні
земельних ресурсів у книзі записів
державної реєстрації договорів оренди
землі.

29 березня 2004 року між Черкаською
міською радою та товариством з
обмеженою відповідальністю "Черкаська
універсальна база -2001" було укладено
договір оренди землі ( АЕС. 10-12) у
відповідності до якого позивач
(Орендодавець) на підставі рішення
Черкаської міської ради від 11.06.2003 р. №
3-447 надав, а відповідач (Орендар)
прийняв у строкове платне користування
земельну ділянку площею 6277 (шість
тисяч двісті сімдесят сім) кв. м. під
майновий комплекс за рахунок земель
землекористування відкритого
акціонерного товариства
"Черкасибудматеріали" , що за цільовим
призначенням відноситься до категорії
земель промисловості, яка знаходиться
за адресою: м. Черкаси, вул. Молоткова, 85
( п. 1.1 договору).

Договір оренди землі від 29.03.2004
зареєстрований в Черкаській
регіональній філії державного
підприємства "Центр державного
земельного кадастру при Держкомземі
України", про що в Державному реєстрі
земель вчинено запис від 09.06.2004 р. за №
756.

06 березня 2004 року між сторонами по
справі було підписано акт приймання
передачі земельної ділянки ( АЕС. 15).

Відповідно до п. 4.1. Договору за оренду
земельної ділянки орендар сплачує
орендну плату у грошовій формі.

Розрахунок орендної плати:

- грошова оцінка земельної
ділянки 6 277 (шість тисяч двісті
сімдесят сім) кв. м. під майновий
комплекс по вул. Молоткова, 85 згідно з
довідкою Черкаського міського
управління земельних ресурсів від
23.03.2004 р. № 226-гр 2004 р. на час укладення
цього договору становить 730392,0 ( сімсот
тридцять тисяч триста дев'яносто дві )
грн.

- річна орендна плата за земельну
ділянку площею 6277 (шість тисяч двісті
сімдесят сім) кв. м. під майновий
комплекс по вул. Молоткова, 85
встановлюється в розмірі 1 % від її
грошової оцінки і на час укладення
цього договору становить 7304 грн. ( сім
тисяч триста чотири грн.).

Пунктом 4.2. Договору передбачено, що
обчислення розміру орендної плати за
землю здійснюється з урахуванням
індексів інфляції. Розмір грошової
оцінки та орендної плати за земельну
ділянку не є сталим і змінюється в
зв'язку з проведенням її щорічної
індексації та внесенням змін на
підставі вимог діючого законодавства.
В таких випадках розмір грошової
оцінки земельної ділянки та розмір
щорічної орендної плати
змінюватиметься без внесення змін та
доповнень до цього договору.

Згідно з п. 4.3. Договору орендна плата
вноситься орендарем щомісячно на р/р
0002 код 13050200 в Управлінні
Державного казначейства в Черкаській
області МФО 854018 ОКПО 22809222.

Відповідно до п. 4.5. Договору умови
цього договору про розмір орендної
плати можуть переглядатися також у
випадках і з моменту:

- зміни цільового призначення та (або)
функціонального використання
земельної ділянки або її частини;

- зміни розміру земельного податку;

- погіршення стану орендованої
земельної ділянки не з вини Орендаря;

- невиконання Орендодавцем обов'язків
щодо повідомлення Орендаря про права
третіх осіб на орендовану земельну
ділянку, якщо це спричинило перешкоди в
користуванні орендованою земельною
ділянкою;

- будь-якої зміни розміру орендної
плати, крім випадків передбачених п. 4.2.
цього договору;

- в інших випадках, передбачених
законодавчими актами України.

В таких випадках у встановленому
порядку вносяться зміни до цього
договору.

Доказів визнання недійсним договору
оренди землі від 29.03.2004 року сторонами
суду не подано.

У відповідності до частини 1 статті 15
Закону України "Про оренду землі"
істотними умовами договору оренди
землі є: об'єкт оренди (місце
розташування та розмір земельної
ділянки); строк дії договору оренди;
орендна плата із зазначенням її
розміру, індексації, форм платежу,
строків, порядку її внесення і
перегляду та відповідальності за її
несплату; умови використання та
цільове призначення земельної ділянки,
яка передається в оренду; умови
збереження стану об'єкта оренди; умови
і строки передачі земельної ділянки
орендарю; умови повернення земельної
ділянки орендодавцеві; існуючі
обмеження (обтяження) щодо
використання земельної ділянки;
визначення сторони, яка несе ризик
випадкового пошкодження або знищення
об'єкта оренди чи його частини;
відповідальність сторін; умови
передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки.

Згідно з ч.2 ст. 21 Закону України "Про
оренду землі" розмір, форма і строки
внесення орендної плати за землю
встановлюються за згодою сторін у
договорі оренди, крім строків внесення
орендної плати за земельні ділянки
державної та комунальної власності,
які встановлюються відповідно до
Податкового кодексу України.

Відповідно до ст. 288.5 Податкового
кодексу України річна орендна плата за
земельні ділянки, які перебувають у
державній або комунальній власності,
не може перевищувати 12 відсотків їх
нормативної грошової оцінки. При цьому
у разі визначення орендаря на
конкурентних засадах може бути
встановлений більший розмір орендної
плати, ніж зазначений у цій частині.

Розмір орендної плати встановлюється у
договорі оренди та не може бути меншим:

- для земель сільськогосподарського
призначення - розміру земельного
податку, що встановлюється цим
розділом;

- для інших категорій земель -
трикратного розміру земельного
податку, що встановлюється цим
розділом.

13 травня 2010 р. з метою приведення
розміру орендної плати у відповідність
до вимог чинного законодавства, у
зв'язку з внесенням змін до Закону
України "Про оренду землі", Черкаською
міською радою було прийнято рішення
№5-657 "Про плату за оренду землі", згідно
з яким ставка орендної плати була
встановлена в розмірі 3% від
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки.

Рішенням Черкаської міської ради від
13.05.2010 № 5-656 «Про затвердження
показників грошової оцінки земель м.
Черкаси» змінені показники грошової
оцінки земель в м. Черкаси, зокрема
базова вартість одного квадратного
метра земельної ділянки земель в м.
Черкаси була встановлена в розмірі 127,28
грн. Рішення набрало законної сили з
17.05.2011 року з прийняттям ухвали
Київським апеляційним
адміністративним судом від 17.05.2011 р. у
справі № 2-а-791/11/2316.

Відповідно до витягу № 636 з технічної
документації про нормативну грошову
оцінку земельної ділянки, грошова
оцінка ділянки, якою користується
відповідач, становить 1 834 453,25 грн.
(а.с.16).

Частиною 2 ст. 18 Закону України «Про
оцінку земель» встановлено, що
нормативна грошова оцінка земельних
ділянок проводиться: розташованих у
межах населених пунктів незалежно від
їх цільового призначення - не рідше ніж
один раз на 5 - 7 років; розташованих за
межами населених пунктів земельних
ділянок сільськогосподарського
призначення - не рідше ніж один раз на 5-7
років, а несільськогосподарського
призначення - не рідше ніж один раз на 7 -
10 років. Приписами ст. 23 вказаного
Закону встановлено, що технічна
документація з грошової оцінки
земельних ділянок у межах населених
пунктів затверджується відповідною
сільською, селищною, міською радою.

Відповідно до ч. 2 ст. 20 Закону України
«Про оцінку земель» дані про
нормативну оцінку окремої земельної
ділянки оформляються як витяг з
технічної документації грошової
оцінки земель.

Сторони договору від 29.03.2004 погодили у
п. 4.2 догорвору оренди землі, що
обчислення розміру орендної плати на
землю здійснюється з урахуванням
індексів інфляції. Розмір грошової
оцінки та орендної плати не є сталим і
змінюється в зв'язку з проведенням її
щорічної індексації та внесенням змін
на підставі вимог діючого
законодавства. В таких випадках розмір
грошової оцінки земельної ділянки та
розмір щорічної орендної плати
змінюватиметься без змін та доповнень,
до цього договору.

Отже, Законом України «Про оцінку
земель» передбачено періодичне
здійснення нормативно-грошової оцінки
земель. Така оцінка була здійснена у
встановленому законом порядку, що
підтверджується рішенням Черкаської
міської ради від 13.05.2010 № 5-656 «Про
затвердження показників грошової
оцінки земель м. Черкаси» та із
технічної документації про нормативну
грошову оцінку орендованої
відповідачем земельної ділянки, що є
предметом договору.

Таким чином, сторони у договорі від
29.03.2004 погодили порядок здійснення
розрахунку орендної плати з
врахуванням індексів інфляції та змін
нормативної грошової оцінки протягом
дії договору, тому, починаючи з 17.05.2011 -
дата введення в дію рішення Черкаської
міської ради від 13.05.2010 №5-656 «Про
затвердження показників грошової
оцінки земель м. Черкаси» суму орендної
плати за землю відповідач має
визначати виходячи із нової
нормативної грошової оцінки
орендованої ним земельної ділянки
згідно з новим витягом технічної
документації про її нормативну грошову
оцінку.

Частиною 1 ст. 59 Закону України «Про
місцеве самоврядування в Україні»
визначено, що рада в межах своїх
повноважень приймає нормативні та інші
акти у формі рішень. Відповідно до
частини першої статті 79 цього ж Закону,
акти ради, прийняті в межах наданих їм
повноважень, є обов'язковими для
виконання всіма розташованими на
відповідній території органами
виконавчої влади, об'єднаннями
громадян, підприємствами, установами
та організаціями, посадовими особами, а
також громадянами, які постійно
проживають на відповідній території.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 651 Цивільного
кодексу України (далі - ЦК України)
зміна або розірвання договору
допускається лише за згодою сторін,
якщо інше не встановлено договором або
законом; договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом.

Оскільки умови договору про розмір
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки та річної орендної плати за
користування земельною ділянкою є
істотними, то позивач має право
наполягати на внесенні змін до цих умов
договору в зв'язку із внесенням змін до
чинного законодавства з приводу
обрахунку розміру орендної плати за
землю.

Згідно з постановою Пленуму Вищого
господарського суду України від 17.05.2011
№6 «Про деякі питання практики
розгляду справ, що виникають із
земельних відносин» розмір орендної
плати за землю визначається сторонами
у договорі, в тому числі може
визначатися шляхом встановлення
відсоткового відношення до
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки, що відповідає чинному
законодавству України, зокрема,
приписам частини першої статті 15,
статті 21 Закону України "Про оренду
землі".

Статтею 30 Закону України "Про оренду
землі" передбачено, що зміна умов
договору оренди землі здійснюється за
взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору оренди землі спір вирішується
в судовому порядку. Оскільки орендна
плата за земельні ділянки державної та
комунальної власності є регульованою
ціною, то законодавча зміна граничного
розміру цієї плати може бути підставою
для перегляду розміру орендної плати,
встановленої умовами договору.

Суд погоджується із доводами позивача
в частині того, що надсилання
відповідачеві пропозицій щодо
внесення змін до договору оренди є
правом, а не обов'язком позивача і
обов'язкове досудове врегулювання
спору у даній категорії справ не
вимагається згідно вимог ГПК України.

Тому недотримання позивачем вимог
частини другої статті 188 ГК України
щодо надсилання іншій стороні
пропозицій про зміну умов договору не
позбавляє його права звернутися до
господарського суду з позовом про
зміну умов договору.

Отже, нормами чинного законодавства
передбачена можливість зміни умов
договору за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у випадках,
встановлених договором або законом.
Оскільки сторонами в договорі оренди
передбачена можливість збільшення
розміру орендної плати (пункт 4.2.
договору), а орендна плата за земельні
ділянки державної або комунальної
власності є регульованою, тому
законодавча зміна граничного розміру
цієї плати є підставою для перегляду
розміру орендної плати, встановленої
умовами договору.

Таким чином, господарський суд дійшов
до висновку про наявність правових
підстав для внесення змін до договору
оренди земельної ділянки в частині
встановлення орендної плати у розмірі 4
та 3% відсотків від нової нормативної
грошової оцінки.

Оскільки обов'язковим до виконання
рішенням Черкаської міської ради від
13.05.2010 № 5-656 «Про затвердження
показників грошової оцінки земель м.
Черкаси», затверджено нову грошову
оцінку землі, то визначення нового
розміру орендної плати (виходячи з
нормативної грошової оцінки
орендованої відповідачем землі у
розмірі 1834453,25 грн., відповідає вимогам
ст. 288 (п. 288.5) Податкового кодексу
України. Отже, річний розмір орендної
плати за орендовані відповідачем
земельні ділянки повинен складати 55
034,00 грн. (1834453,25 грн. х 3% = 55 034,00 грн.).

Позивач також має право наполягати на
внесенні змін до договору між
сторонами в частині встановлення з
17.05.2011 року плати за користування
земельною ділянкою в розмірі 4% від її
нормативної грошової оцінки, оскільки
такий розмір орендної плати був
встановлений для інших земель
промисловості на підставі рішення
Черкаської міської ради від 22.04.2008 року
№ 4-385.

Встановлення позивачем у
запропонованих змінах до договору
оренди конкретних періодів та розмірів
річної орендної плати полегшить
розрахунки між сторонами та не порушує
прав сторін.

Запропоновані нові умови п. 4.2. договору
оренди землі між сторонами щодо
обчислення розміру грошової оцінки та
орендної плати за землю в залежності
від її цільового призначення,
функціонального використання та
коефіцієнтів індексації, а також про
можливість подальшої зміни розміру
щорічної орендної плати без внесення
змін до договору - відповідають діючим
нормам чинного законодавства.

Суд відхиляє заперечення відповідача
проти позову про те, що він має намір
змінити функціональне використання
земельної ділянки через звернення до
Черкаської міської ради, що вплине на
розмір орендної плати за договором між
сторонами. Дана обставина відповідачем
ще не реалізована, а тому не має
значення для справи.

Правомірність своїх позовних вимог
позивач довів зібраними у справі
доказами та обґрунтував нормами
чинного законодавства, а тому позов
підлягає до повного задоволення.

На підставі ст. 49 ГПК України з
відповідача на користь позивача слід
також стягнути 1 218,00 грн. на
відшкодування судового збору.

Керуючись ст. 49,82-85 ГПК України, -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Внести зміни до договору
оренди землі від 29 березня 2004 року
укладеного між Черкаською міською
радою та товариством з обмеженою
відповідальністю "Черкаська
універсальна база -2001" , який
зареєстрований у Черкаській
регіональній філії ДП "Центр ДЗК при
держкомземі України" 09 червня 2004 року
за № 756 , а саме:

Пункт 2.4 договору викласти в
наступній редакції:

"Нормативна грошова оцінка
земельної ділянки, згідно витягу з
технічної документації про нормативну
грошову оцінку земельної ділянки від
31.10.2013 № 636 становить:

- 1 834 453,25 (один мільйон вісімсот
тридцять чотири тисячі чотириста
п'ятдесят три ) грн. 25 коп. - землі
промисловості".

Пункт 4.1 договору викласти в
наступній редакції:

"Річна орендна плата за користування
земельною ділянкою по вул. Молоткова, 85
встановлюється:

З 17.05.2011 року у розмірі 4% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 73 378,00 ( сімдесят три тисячі
триста сімдесят вісім ) грн. - землі
промисловості.

З 13.09.2011 року у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 55 034,00 ( п'ятдесят п'ять тисяч
тридцять чотири ) грн. - землі
промисловості.

З 01.01.2012 року у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 55 034,00 (п'ятдесят п'ять тисяч
тридцять чотири) грн. - землі
промисловості.

З 01.01.2013 року у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 55 034,00 ( п'ятдесят п'ять тисяч
тридцять чотири ) грн. - землі
промисловості".

Підпункт 4.2 договору викласти в
наступній редакції:

"Обчислення розміру грошової оцінки та
орендної плати за земельну ділянку
здійснюється з урахуванням її
цільового призначення,
функціонального використання та
коефіцієнтів індексації, визначених
законодавством.

В разі проведення щорічної індексації
нормативної грошової оцінки землі,
внесення інших змін на підставі вимог
діючого законодавства, а також в разі
будь-яких змін Черкаською міською
радою розмірів орендної плати та
нормативної грошової оцінки, що діють
в м. Черкаси, розмір грошової оцінки
земельної ділянки та розмір щорічної
орендної плати змінюватиметься без
внесення змін та доповнень до цього
договору".

3. Стягнути з товариства з обмеженою
відповідальністю "Черкаська
універсальна база - 2001" ,
ідентифікаційний код 31333361, м. Черкаси,
вул. Молоткова, 85 на користь Черкаської
міської ради, ідентифікаційний код
25212542, м. Черкаси, вул. Б. Вишневецького, 36
- 1 218,00 грн. судового збору.

Наказ видати.

Рішення може бути оскаржено до
Київського апеляційного
господарського суду протягом 10 днів.

Повне рішення складено 14 липня 2014 року.

Суддя
Н.М. Спаських