ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 липня 2014 року Справа № 905/346/14

Вищий господарський суд України у
складі колегії суддів:

Т. Дроботової - головуючого Н.
Волковицької Л. Рогач за участю
представників:позивачане з'явилися
(про час і місце судового засідання
повідомлено належно)відповідачане
з'явилися (про час і місце судового
засідання повідомлено
належно)розглянувши у відкритому
судовому засіданні касаційну скаргу
Товариства з обмеженою
відповідальністю "БіК" на постановувід
23.04.2014 р. Донецького апеляційного
господарського судуу справі№ 905/346/14
господарського суду Донецької
областіза позовомТовариства з
обмеженою відповідальністю "БіК"до
Донецької міської радипророзірвання
договору оренди землі В С Т А Н О В И В :

У січні 2014 р. ТОВ "БіК" звернулось до
господарського суду Донецької області
з позовом до Донецької міської ради про
розірвання договору оренди земельної
ділянки від 24.10.2001 р., укладеного між
Виконавчим комітетом Донецької
міської ради та ТОВ "Бік",
зареєстрованого у Книзі записів
державної реєстрації договорів оренди
землі від 13.11.2001 р. за № А/3-115, з
посиланням на приписи статей 651, 652, 653
Цивільного кодексу України та
положення постанови Пленуму Вищого
господарського суду України "Про деякі
питання практики застосування
законодавства про оренду (найм) майна "
№ 12 від 29.05.2013 р.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що
09.09.2013 р. рішенням господарського суду
Донецької області внесені зміни до
договору оренди землі, укладеного між
сторонами в частині розміру орендної
плати, яка збільшена в чотири рази, з
чим позивач не погоджувався та вважає
істотним порушенням умов договору з
боку відповідача, оскільки вказані
зміни договору внесені не за вільним
волевиявленням сторін. Позивач не має
фінансових можливостей сплачувати
таку орендну плату, а такі умови
договору є для товариства економічно
не вигідними, що стало наслідком
направлення Донецькій міській раді
претензії про розірвання договору, яка
залишена без задоволення, що, в свою
чергу, стало підставою для звернення до
суду з посиланням на приписи статті 652
Цивільного кодексу України у зв'язку з
істотною зміною обставин.

У відзиві на позовну заяву Донецька
міська рада просила відмовити у її
задоволенні вказуючи на
безпідставність посилань позивача на
те, що збільшення розміру орендної
плати є істотною зміною обставин,
згідно зі статтею 652 Цивільного кодексу
України, яку позивач не міг передбачити
при укладенні договору, оскільки
пунктом 3.4 укладеного між сторонами
договору передбачено підстави
перегляду орендної плати, вказуючи
також на невідповідність таких доводів
приписам статті 21 Закону України "Про
оренду землі", нормам Закону України
"Про оцінку земель" та положенням
Податкового кодексу України.

Рішенням господарського суду
Донецької області від 03.03.2014 р. (суддя
Бокова Ю.В.) у задоволенні позовних
вимог відмовлено.

Мотивуючи рішення суд першої інстанції
дійшов висновку щодо недоведеності та
необґрунтованості позовних вимог.

За апеляційною скаргою ТОВ "БіК"
Донецький апеляційний господарський
суд (судді: Будко Н.В., М'ясищев А.М, Сгара
Е.В.), переглянувши рішення
господарського суду Донецької області
від 03.03.2014 р. в апеляційному порядку,
постановою від 23.04.2014 р. залишив його
без змін з тих же підстав.

ТОВ "БіК" подало до Вищого
господарського суду України касаційну
скаргу, в якій просить судові рішення у
даній справі скасувати та прийняти
нове рішення, яким задовольнити
позовні вимоги товариства про
розірвання договору оренди землі,
обґрунтовуючи доводи касаційної
скарги порушенням судами норм
матеріального та процесуального права,
а саме статей 627, 638, 651, 652, 653 Цивільного
кодексу України.

Скаржник вважає помилковим висновок
судів стосовно того, що збільшення
орендної плати за земельну ділянку у
чотири рази не є істотним порушенням
умов договору з боку Донецької міської
ради, оскільки такі зміни до договору
внесені не за вільним волевиявленням
двох сторін та не відповідають вимогам
розумності та справедливості.

Заявник касаційної скарги також
вважає, що суди дійшли
необґрунтованого висновку про
недоведеність позивачем істотність
обставин для розірвання договору,
передбачених статтею 652 Цивільного
кодексу України.

При цьому, на думку скаржника,
відмовляючи у задоволенні позовних
вимог порушили права ТОВ "БіК" на вільне
укладення договору, вибір контрагентів
та визначення умов договору,
зобов'язавши товариство сплачувати
неймовірно високу орендну плату за
земельну ділянку, на якій розташований
об'єкт нерухомості, належний позивачу
на праві приватної власності,
позбавивши позивача можливості
сплачувати земельний податок, а не
орендну плату за землю.

Заслухавши доповідь судді - доповідача,
перевіривши наявні матеріали справи на
предмет правильності юридичної оцінки
обставин справи та повноти їх
встановлення судами першої та
апеляційної інстанції, колегія суддів
вважає, що касаційна скарга не підлягає
задоволенню з таких підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та
встановлено судами першої та
апеляційної інстанції, 24.10.2001 р. між
Донецькою міською радою (орендодавець)
та ТОВ "БіК" (орендар) укладено договір
оренди земельної ділянки № А/3-115 від
24.10.01 р., за умовами якого орендодавець
надає, а орендар приймає в строкове
платне користування земельну ділянку,
що знаходиться на території
Калінінського району м. Донецька по
вулиці Лабутенка, 8, площею 7600,0 кв. м., із
земель запасу міської ради для
реконструкції будинку колишнього
дитячого садку № 17 під офіс, на термін
до 27.12.2015 р., із встановленням
переважного права орендаря після
закінчення договору на його поновлення
на новий термін, за умови письмового
повідомлення про це не пізніше, ніж за
два місяці до закінчення строку дії
договору.

У розділі 3 сторони погодили умови щодо
орендної плата та передбачили, що
розмір орендної плати переглядається
щорічно у випадках і з моменту: - зміни
умов господарювання, передбачених
договором; підвищення цін, тарифів
тощо, внаслідок інфляційних процесів;
збільшення розмірів ставки земельного
податку; в інших випадках,
передбаченими законодавчими актами
України (пункт 3.4 договору).

Згідно з пунктом 4.2.2 договору, яким
встановлені права та обов'язки
орендаря, передбачено, що орендар
зобов'язаний в разі збільшення
розмірів ставки земельного податку
внести відповідні зміни до договору.

Зміни умов договору або внесення
доповнень до нього можливі тільки за
згодою сторін. Усі зміни та доповнення
до цього договору здійснюються в
письмовій формі, оформлюються у
вигляді додаткової угоди, яка стає
невід'ємною частиною цього договору.

26.02.2003 р. між Донецькою міською радою та
ТОВ "БіК", у відповідності до рішень
виконкому Донецької міської ради від
28.08.2002 р. № 384 "Про затвердження грошової
оцінки земельних ділянок м. Донецька"
та від 18.12.2002 р. № 643 "Про орендну плату
за землю в м. Донецьку", була укладена
додаткова угода про внесення змін до
договору оренди землі в частині пункту
1.3 розділу 1 щодо встановлення грошової
оцінки земельної ділянки у розмірі 2 596
869,61 грн. та в частині пункту 3.1 щодо
розміру орендної плати та порядку її
сплати, а також доповнено пункт 4.2 2.
договору стосовно встановлення
обов'язку орендаря самостійно
коригувати розмір орендної плати з
урахуванням коефіцієнту індексації
грошової оцінки землі (а.с. 41-43).

Як вбачається з матеріалів справи та
встановлено судами, рішенням
господарського суду Донецької області
від 09.09.2013 р. у справі № 905/4080/13,
залишеним без змін постановою
Донецького апеляційного
господарського суду від 14.10.2013 р. та
постановою Вищого господарського суду
України від 10.12.2013 р., внесені зміни до
договору оренди земельної ділянки від
24.10.2001 р., укладеного між Донецькою
міською радою та ТОВ "БіК" в частині
викладення пунктів 1.3 та 3.1 умов
договору в новій редакції щодо
грошової оцінки земельної ділянки та
розміру і порядку сплати орендної
плати за землю.

Як вбачається з матеріалів справи,
предметом спору у даній справі є вимога
ТОВ "біК" про розірвання договору
оренди земельної ділянки від 24.10.2001 р., з
посиланням, на приписи статей 651, 652, 653
Цивільного кодексу України, з огляду на
збільшення орендної плати в чотири
рази, що є істотним порушенням умов
договору з боку міської ради, оскільки
вказані зміни договору внесені не за
вільним волевиявленням сторін, а також
з підстав істотної зміни обставин,
оскільки в момент укладення спірного
договору товариство виходило, що таке
збільшення орендної плати не настане
інакше позивач відмовився від
укладення цього договору, істотне
збільшення орендної плати призвело до
порушення співвідношення майнових
інтересів сторін.

За приписами статті 11 Цивільного
кодексу України цивільні права та
обов'язки виникають із дій осіб, що
передбачені актами цивільного
законодавства, а також із дій осіб, що
не передбачені цими актами, але за
аналогією породжують цивільні права та
обов'язки. Підставами виникнення
цивільних прав та обов'язків, зокрема, є
договори та інші правочини.

Згідно зі статтями 628 та 629 вказаного
Кодексу зміст договору становлять
умови (пункти), визначені на розсуд
сторін і погоджені ними, та умови, які є
обов'язковими відповідно до актів
цивільного законодавства. Договір є
обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до приписів статті 525
Цивільного кодексу України,
одностороння відмова від зобов'язання
або одностороння зміна його умов не
допускається, якщо інше не встановлено
договором або законом.

Статтею 651 Цивільного кодексу України
визначені підстави для зміни або
розірвання договору та пунктами 1, 2
вказаної норми передбачено, що зміна
або розірвання договору допускається
лише за згодою сторін, якщо інше не
встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною
договору, коли внаслідок завданої цим
шкоди друга сторона значною мірою
позбавляється того, на що вона
розраховувала при укладенні договору.

При цьому сторона, яка ставить питання
про розірвання чи зміну договору, має
довести наявність порушення договору
та наявність шкоди, завданої цим
порушенням другою стороною.

Відповідно до частин 3, 4 статті 31 Закону
України "Про оренду землі", договір
оренди землі може бути розірваний за
згодою сторін. На вимогу однієї із
сторін договір оренди може бути
достроково розірваний за рішенням суду
в порядку, встановленому законом.
Розірвання договору оренди землі в
односторонньому порядку не
допускається, якщо інше не передбачено
законом або цим договором.

У вирішенні спорів про розірвання
договору оренди земельної ділянки
необхідним є врахування, що відповідно
до статті 32 Закону України "Про оренду
землі" на вимогу однієї із сторін
договір оренди землі може бути
достроково розірваний за рішенням суду
в разі невиконання сторонами
обов'язків, передбачених умовами
договору, та з підстав, визначених
статтями 24 і 25 Закону України "Про
оренду землі", у разі випадкового
знищення чи пошкодження об'єкта оренди,
яке істотно перешкоджає передбаченому
договором використанню земельної
ділянки, а також з підстав, визначених
Земельним кодексом України та іншими
законами України.

При цьому, статтею 652 Цивільного
кодексу України встановлені підстави
та порядок зміни або розірвання
договору у зв'язку з істотною зміною
обставин, якою встановлено, що у разі
істотної зміни обставин, якими сторони
керувалися при укладенні договору,
договір може бути змінений або
розірваний за згодою сторін, якщо інше
не встановлено договором або не
випливає із суті зобов'язання.

Частиною 2 статті 652 вказаного Кодексу
встановлено, якщо сторони не досягли
згоди щодо приведення договору у
відповідність з обставинами, які
істотно змінились, або щодо його
розірвання, договір може бути
розірваний, а з підстав, встановлених
частиною четвертою цієї статті,
змінений за рішенням суду на вимогу
заінтересованої сторони за наявності
одночасно таких умов: 1) в момент
укладення договору сторони виходили з
того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами,
які заінтересована сторона не могла
усунути після їх виникнення при всій
турботливості та обачності, які від неї
вимагалися; 3) виконання договору
порушило б співвідношення майнових
інтересів сторін і позбавило б
заінтересовану сторону того, на що вона
розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового
обороту не випливає, що ризик зміни
обставин несе заінтересована сторона.

Зі змісту вказаної норми вбачається, що
укладаючи договір сторони
розраховують на його належне виконання
і досягнення поставлених ним цілей.
Проте, в ході виконання договору можуть
виявлятися обставини, які не могли бути
враховані сторонами при укладенні
договору, але істотно впливають на
інтереси однієї чи обох сторін. При
укладенні договору та визначені його
умов сторони повинні розумно оцінювати
ті обставини, при яких він буде
виконуватися.

Закон пов'язує можливість розірвання
договору безпосередньо не з наявністю
істотної зміни обставин, а з наявністю
чотирьох умов, визначених частиною 2
статті 652 Цивільного кодексу України,
при істотній зміні обставин.

За приписами чинного законодавства,
при вирішенні спорів про розірвання
договорів з підстав, передбачених
статтею 652 Цивільного кодексу України,
необхідним є з'ясування питань
стосовно доведення у чому саме
обставини, якими сторони керувалися
при укладенні договору та як саме
змінились і чому зміна обставин є
істотною. Вимагаючи розірвання
договору на цій підставі, позивач з
урахуванням положень процесуального
законодавства щодо обов'язку
доказування повинен довести, зокрема,
впевненість сторін у момент укладення
договору в тому, що така зміна обставин
не настане.

При цьому, при вирішенні спорів,
пов'язаних із розірванням договорів в
порядку статті 651 Цивільного кодексу
України встановленню потребують
обставини стосовно істотного
порушення стороною умов цього
договору, тобто є відмінними від
обставин, встановлення яких є
обов'язковим при вирішенні спору про
розірвання договору на підставі статті
652 Цивільного кодексу України щодо
істотної зміни обставин.

Проте, як вбачається з матеріалів
справи, ані судом першої, ані судом
апеляційної інстанції, за наявними у
матеріалах справи доказами, не було
встановлено відповідних обставин,
визначених приписами статей 651, 652
Цивільного кодексу України та статті 32
Закону України "Про оренду землі" для
розірвання спірного договору оренди
землі.

Беручи до уваги викладене, колегія
суддів вважає, що рішення та постанова
у даній справі, якими відмовлено у
задоволенні позовних вимог ТОВ "БіК",
підлягають залишенню без змін, з
мотивів, викладених у цій постанові, а
доводи касаційної скарги колегія
суддів вважає такими, що не
відповідають приписам чинного
законодавства.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119, 11110, 11111
Господарського процесуального кодексу
України, Вищий господарський суд
України,

П О С Т А Н О В И В :

Постанову Донецького апеляційного
господарського суду від 23.04.2014 р. у
справі № 905/346/14 та рішення
господарського суду Донецької області
від 03.03.2014 р. залишити без змін, а
касаційну скаргу без задоволення.

Головуючий суддя
Т. Дроботова

Судді:
Н. Волковицька

Л. Рогач