ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" липня 2014 р.
Справа № 922/1210/14

Колегія суддів у складі: головуючий
суддя

Здоровко Л.М., суддя Плахов О.В., суддя
Шутенко І.А.,

при секретарі - Лисокобилка А.Ю.

за участю представників:

позивача - Багліков В.С. за довіреністю
від 18.02.2014р. №08-11/621/2-14;

відповідача - Дитиненко А.В. за
довіреністю від 30.12.2013р. №953,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні у приміщенні Харківського
апеляційного господарського суду
апеляційну скаргу Товариства з
обмеженою відповідальністю "Епіцентр
К", м. Київ, (вх. 1530Х/2), на рішення
господарського суду Харківської
області від 21.05.2014р. у справі №922/1210/14

за позовом Харківської міської ради, м.
Харків,

до відповідача Товариства з обмеженою
відповідальністю "Епіцентр К",

про внесення змін до договору

ВСТАНОВИЛА:

Рішенням господарського суду
Харківської області від 21.05.2014р. (суддя
Ліпчанська В.В.) позов задоволено
повністю; внесено зміни до договору
оренди землі від 19.04.2006р. №03
шляхом визнання укладеної додаткової
угоди до вказаного договору оренди
землі.

Рішення місцевого суду мотивоване тим,
що відповідач ухиляється від укладання
додаткової угоди до договору оренди
землі щодо зміни розміру орендної
плати, але розмір нормативної грошової
оцінки змінився, а відповідно до цього
і орендна плата, що є однією з істотних
умов договору.

Товариство з обмеженою
відповідальністю "Епіцентр К" з
рішенням суду першої інстанції не
погодилось, звернулось до Харківського
апеляційного господарського суду з
апеляційною скаргою, в якій просить
скасувати рішення господарського суду
Харківської області від 21.05.2014р. по
справі №922/1210/14 та прийняти нове
рішення, яким відмовити позивачу -
Харківській міській раді в задоволенні
позовних вимог щодо внесення змін до
договору оренди землі від 19.04.2006р.
№3.

В обґрунтування апеляційної скарги
відповідач посилається на те, що
нормативна грошова оцінка землі була
затверджена після укладення договору
оренди землі, щодо якого заявлена
позовна вимога Харківською міською
радою про фактично підвищення розміру
орендної плати. Крім того, грошова
оцінка землі передує укладенню
договорів оренди, а тому затвердження
нормативної грошової оцінки землі
породжує правові наслідки стосовно
договорів оренди, що укладатимуться в
майбутньому.

Розпорядженням голови суду від 14.07.2014р.
у зв'язку з відпусткою судді Білоусової
Я.О. сформовано колегію судів у складі:
головуючого судді Здоровко Л.М., судді
Плахова О.В., судді Шутенко І.А.

У судовому засіданні 14.07.2014р.
представник відповідача підтримав
вимоги, викладені в апеляційній скарзі
та просив її задовольнити, рішення
місцевого господарського суду
скасувати.

Представник позивача заперечував
проти задоволення апеляційної скарги
та просив рішення господарського суду
першої інстанції залишити без змін.

Розглянувши матеріали справи,
перевіривши повноту встановлення
судом першої інстанції обставин справи
та доказів на їх підтвердження, колегія
суддів Харківського апеляційного
господарського суду встановила
наступне.

19.04.2006р. між Харківською міською радою
Харківської області (орендодавцем) та
Товариством з обмеженою
відповідальністю «Епіцентр К»
(орендарем) укладено договір оренди
землі.

Відповідно до п. 1 даного договору
орендодавець на підставі рішення 41
сесії Харківської міської ради 4
скликання від 14.10.2005р. №196/05 "Про надання
юридичним та фізичним особам земельних
ділянок для будівництва
(реконструкції) та подальшої
експлуатації об'єктів" надає, а орендар
приймає в строкове платне користування
земельну ділянку
сільськогосподарського призначення,
яка знаходиться м. Харків, вул.
Архітекторів (в районі вул. Межевої
(перспективна)).

Пунктом 2 договору визначено, що
об'єктом договору є земельна ділянка
площею 4,0462 га, кадастровим номером
:14:011:0002.

Пунктом 5 встановлено, що нормативно
грошова оцінка земельної ділянки
складає на період будівництва згідно з
довідкою №1554/06 від 20.03.2006р. - 3505188 грн.; на
період експлуатації згідно з довідкою
№1555/06 від 20.03.2006р. - 17525939 грн.

Згідно з п. 8 договір укладено строком
на період будівництва до 01.12.2007р. (але не
пізніше прийняття об'єкту до
експлуатації), на період експлуатації
до 01.07.2030р.

Відповідно до розділу «Орендна плата»,
орендна плата за земельну ділянку
вноситься орендарем у грошовій формі
на рахунок Державного казначейства у
Харківській області. Розмір орендної
плати в місяць за земельну ділянку
становить: на період будівництва 2006
рік: 9892,52 грн., з 2007 року: 18665,13 грн., на
період експлуатації з 01.12.2007р.: 56521,15грн.

Крім того, в цьому розділі зазначено, що
розмір орендної плати переглядається у
разі: зміни умов господарювання; зміни
розмірі земельного податку, підвищення
цін, тарифів; внаслідок інфляції -
щорічно; погіршення стану орендованої
земельної ділянки не з вини орендаря,
що підтверджено документами; в інших
випадках, передбачених законом.

Рішенням Харківської міської ради від
03.07.2013 р. №1209/13 затверджено технічну
документацію з нормативної грошової
оцінки земель міста Харкова станом на
01.01.2013 р. (а.с. 44)

Згідно з п. 1.1. вказаного рішення
затверджено базову вартість одного
квадратного метра земель міста Харкова
у сумі 291,18 грн., яка отримана на
підставі витрат на освоєння і
облаштування території міста станом на
01.01.2013 р. та підлягає в подальшому
індексації в порядку, встановленому
законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це
рішення вводиться в дію з моменту
оприлюднення в установленому порядку,
а нормативна грошова оцінка земель
міста Харкова станом на 01.01.2013 р.
застосовується з 01.01.2014 року.

Попередня вартість 1 квадратного метру
землі у місті Харкові була визначена
станом на 01.01.2007 р. на підставі рішення
Харківської міської ради від 25.12.2007 р. №
335/07 "Про затвердження технічної
документації з нормативної грошової
оцінки земель м. Харкова станом на
01.01.2007 року", рішень Харківської міської
ради від 27.02.2008 року 42/08 "Про
затвердження "Положення про
впровадження нормативної грошової
оцінки земель м. Харкова станом на
01.01.2007 року" та була введена в дію з
01.03.2008 р.

Рішенням Харківської міської ради від
25.09.2013 р. № 1269/13 "Про затвердження
"Порядку впровадження нормативної
грошової оцінки земель міста Харкова
станом на 01.01.2013 р." встановлено (п. 2, п. 3),
що плата за землю на підставі даних
"Технічної документації з нормативної
грошової оцінки земель міста Харкова
станом на 01.01.2013 р." вводиться в дію з
01.01.2014 р. Зміни до договорів оренди
землі, пов'язані зі зміною розміру
орендної плати, оформлюються
додатковою угодою до договору оренди
землі згідно з Порядком оформлення
договорів оренди землі у місті Харкові
(а.с. 40).

Пунктом 5 зазначеного рішення
Департамент земельних відносин
Харківської міської ради зобов'язано
попередити всіх землекористувачів
(орендарів) земельних ділянок,
реєстрація яких у Державному
земельному кадастрі не здійснена, про
необхідність приведення розміру плати
за землю відповідно до вимог чинного
законодавства.

Порядок оформлення договорів оренди
землі у місті Харкові, затверджений
рішенням Харківської міської ради від
29.12.12 № 960/12, і згідно з пунктом 16.4 цього
Порядку зміни до договору оренди землі,
пов'язані зі зміною розміру орендної
плати, оформляються додатковою угодою
до договору оренди землі. Розмір
орендної плати, передбачений договором
оренди землі, підлягає перегляду у
випадку, зокрема зміни нормативної
грошової оцінки землі. Як установлено
господарським судом першої інстанції,
у зв'язку зі зміною нормативної
грошової оцінки землі.

На виконання вищезазначених рішень
Департаментом земельних відносин
підготовлено проект додаткової угоди
до договору оренди землі від 19.04.2006р.,
який разом із листами-пропозиціями від
04.12.013р. №3953/0/225-13 (а.с. 30) та від 06.12.2013р.
№4147/0/225-13 (а.с. 31) направлено на адресу
відповідача.

Вказані законні вимоги виконавчого
органу Харківської міської ради
відповідачем було проігноровано, у
встановлений термін відповідь на
лист-пропозицію до Харківської міської
ради направлено не було.

У зв'язку з вищевикладеним Харківська
міська рада звернулась до
господарського суду Харківської
області з позовом про внесення змін до
договору оренди землі від 19.06.2006р.
шляхом визнання укладеної додаткової
угоди до вказаного договору оренди в
редакції, зазначеній у позовній заяві,
з підстав зміни розміру орендної плати
на підставі чинного законодавства
через прийняття органом місцевого
самоврядування відповідного рішення.

21.05.2014р. господарським судом
Харківської області позов задоволено з
підстав, зазначених вище.

Перевіривши матеріали справи,
правильність їх юридичної оцінки та
застосування господарським судом
першої інстанції норм матеріального та
процесуального права, колегія суддів
Харківського апеляційного
господарського суду вважає, що
апеляційна скарга не підлягає
задоволенню з огляду на наступне.

За приписами статті 11 Цивільного
кодексу України цивільні права та
обов'язки виникають із дій осіб, що
передбачені актами цивільного
законодавства, а також із дій осіб, що
не передбачені цими актами, але за
аналогією породжують цивільні права та
обов'язки. Підставами виникнення
цивільних прав та обов'язків, зокрема, є
договори та інші правочини.

Згідно з частиною 1 статті 628 вказаного
Кодексу зміст договору становлять
умови (пункти), визначені на розсуд
сторін і погоджені ними, та умови, які є
обов'язковими відповідно до актів
цивільного законодавства.

Відповідно до статей 651, 652 Цивільного
кодексу України зміна договору
допускається лише за згодою сторін,
якщо інше не встановлено договором або
законом.

Зокрема, договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом; а також у разі
істотної зміни обставин, якими сторони
керувалися при укладенні договору.

Статтею 632 Цивільного кодексу України
передбачено застосування у
встановлених законом випадках цін
(тарифів, ставок тощо), які
встановлюються або регулюються
уповноваженими органами державної
влади або органами місцевого
самоврядування. При цьому зміна ціни
після укладення договору допускається
лише у випадках і на умовах,
встановлених договором або законом.

Статтею 654 Цивільного кодексу України
унормовано, що зміна договору
вчиняється в такій самій формі, що й
договір, який змінюється, якщо інше не
встановлено договором або законом чи
не випливає зі звичаїв ділового
обороту.

Відповідно до статті 2 Закону України
"Про оренду землі" відносини, пов'язані
з орендою землі, регулюються Земельним
кодексом України, Цивільним кодексом
України, цим Законом, законами України,
іншими нормативно-правовими актами,
прийнятими відповідно до них, а також
договором оренди землі.

На підставі ст. 1 Закону України "Про
оренду землі", оренда землі - це
засноване на договорі строкове платне
володіння і користування земельною
ділянкою, необхідною орендареві для
проведення підприємницької та інших
видів діяльності.

Згідно зі ст. 3 Закону України "Про
оренду землі", об'єктами оренди є
земельні ділянки, що перебувають у
власності громадян, юридичних осіб,
комунальній або державній власності.

Відповідно до ст. 6 Закону України "Про
оренду землі", орендарі набувають права
оренди земельної ділянки на підставах
і в порядку, передбачених Земельним
кодексом України, Цивільним кодексом
України, цим та іншими законами України
і договором оренди землі.

За приписами статей 126, 206 Земельного
кодексу України використання землі в
Україні є платним, оренда землі
оформляється договором, який
реєструється відповідно до закону.

Статтею 13 Закону України "Про оренду
землі", встановлено, що договір оренди
землі - це договір, за яким орендодавець
зобов'язаний за плату передати
орендареві земельну ділянку у
володіння і користування на певний
строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства.

Як визначено статтею 15 Закону України
"Про оренду землі" однією з істотних
умов договору оренди землі є орендна
плата.

З 01.01.2011 набрав чинності Податковий
кодекс України, відповідно до ст.288
якого підставою для нарахування
орендної плати за земельну ділянку є
договір оренди такої земельної
ділянки.

Згідно зі статтею 287 Податкового
кодексу власники землі та
землекористувачі сплачують плату за
землю з дня виникнення права власності
або права користування земельною
ділянкою.

Згідно зі статтею 21 Закону України "Про
оренду землі", орендна плата за землю -
це платіж, який орендар вносить
орендодавцеві за користування
земельною ділянкою. Розмір, форма і
строки внесення орендної плати за
землю встановлюються за згодою сторін
у договорі оренди (крім строків
внесення орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності, які встановлюються
відповідно до Податкового кодексу
України).

Розмір орендної плати за земельні
ділянки встановлюється у договорі
оренди, але річна сума платежу не може
бути меншою для земель
сільськогосподарського призначення -
розміру земельного податку, що
встановлюється цим розділом; для інших
категорій земель - трикратного розміру
земельного податку, що встановлюється
цим розділом, а також не може
перевищувати для земельних ділянок,
наданих для розміщення, будівництва,
обслуговування та експлуатації
об'єктів енергетики, які виробляють
електричну енергію з відновлюваних
джерел енергії, включаючи технологічну
інфраструктуру таких об'єктів
(виробничі приміщення, бази,
розподільчі пункти (пристрої),
електричні підстанції, електричні
мережі), - 3 відсотки нормативної
грошової оцінки; для інших земельних
ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків
нормативної грошової оцінки
(ст.ст.288.5-288.5.2 Податкового кодексу
України).

Згідно з ст. 30 Закону України "Про
оренду землі", зміна умов договору
оренди землі здійснюється за взаємною
згодою сторін.

У разі недосягнення згоди щодо зміни
умов договору оренди землі спір
вирішується в судовому порядку.

На підставі п. 13 договору оренди землі
розмір орендної плати переглядається у
тому числі в інших випадках,
передбачених законом.

Відповідно до пункту 289.1 ст. 289
Податкового кодексу України, для
визначення розміру податку та орендної
плати використовується нормативна
грошова оцінка земельних ділянок.

За приписами статей 13, 15 Закону України
"Про оцінку земель" нормативна грошова
оцінка земельних ділянок проводиться,
зокрема, у разі визначення розміру
орендної плати за земельні ділянки
державної та комунальної власності.
Підставою проведення нормативної
грошової оцінки земельних ділянок є
рішення органу виконавчої влади або
органу місцевого самоврядування.

Відповідно до статті 18 Закону України
"Про оцінку земель" нормативна грошова
оцінка земельних ділянок проводиться у
межах населених пунктів незалежно від
їх цільового призначення - не рідше ніж
один раз на 5 - 7 років.

Управління Держземагентства у м.
Харкові Харківської області надає
інформацію про нормативну грошову
оцінку окремої земельної ділянки у
формі витягу з технічної документації
про нормативну грошову оцінку
земельної ділянки згідно з чинним
законодавством.

Відповідно до п. 3.1., п. 3.2. зазначеного
Порядку зміна нормативної грошової
оцінки земель є підставою для внесення
змін до договору оренди землі. Зміни до
договору оренди землі оформлюються
додатковою угодою. Підготовка
додаткової угоди здійснюється
Департаментом земельних відносин
відповідно до Порядку укладання
договорів оренди землі у м. Харкові.

Отже, чинним законодавством
передбачено можливість зміни умов
договору оренди землі за рішенням суду
на вимогу однієї із сторін у випадках,
встановлених договором або законом.

Як встановлено господарським судом
першої інстанції, орендна плата за
земельні ділянки державної та
комунальної власності є регульованою
ціною, то законодавча зміна граничного
розміру цієї плати визначена підставою
для перегляду розміру орендної плати,
встановленої умовами договору.

А також, місцевий господарський суд
дійшов до висновку, з чим погоджується
апеляційний господарський суд, що
умови запропонованої до укладення
позивачем додаткової угоди та розмір
орендної плати і визнали їх такими, що
відповідають вимогам законодавства.

Таким чином, є наявність підстав для
задоволення позову щодо внесення змін
до договору оренди в частині зміни
розміру орендної плати на підставі
рішення органу місцевого
самоврядування ґрунтується на
укладеному між сторонами договорі та
вимогах закону.

Різниця в розмірі орендної плати на
рік, що підлягає сплаті Харківській
міській раді за користування
зазначеною земельною ділянкою, згідно
із визначеним у договорі розміром
орендної плати та даних розрахунку
розміру орендної плати згідно із
нормативною грошовою оцінкою землі, що
введена в дію з 01.01.2014 р., становить:
розмір орендної плати на рік за
договором оренди - 678 253,8 грн.; розмір
орендної плати на рік згідно
нормативної грошової оцінки земель
міста Харкова станом на 01.01.13 р. складає
1 965 847,92 грн., різниця на рік складає 1 287
594,12 грн.

Таким чином розмір орендної плати за
землю, яку сплачує відповідач по
зазначеному договору не відповідає
положенням пункту 289.1 ст. 289 Податкового
кодексу України та вищевказаним
рішенням Харківської міської ради.

Ухилення Орендаря від підписання
додаткової угоди до договору оренди
землі завдає значних збитків
територіальній громаді міста Харкова у
вигляді неодержаного доходу за
користування земельною ділянкою
комунальної власності.

Щодо доводу скаржника про те, що право
ініціювати внесення змін до договору
оренди землі в частині зміни розміру
орендної плати належить місцевій раді
і має здійснюватися шляхом прийняття
відповідних рішень, за відсутності
такого рішення встановити волю
орендодавця щодо внесення змін до
договору неможливо. Однак, дане
твердження не відповідає вимогам
закону, оскільки, правові засади
проведення оцінки земель визначені
Законом України "Про оцінку земель",
який є спеціальним Законом у
регулюванні процедури оцінки земель.
Не може бути підставою для скасування
рішення у справі і твердження
скаржника про те, що зміна нормативно
грошової оцінки землі не є підставою
для внесення змін до вже укладеного
договору, адже нормативно грошова
оцінка земельних ділянок не залежить
від волевиявлення сторін договору
оренди землі, а є способом регулювання
державою плати за користування землею
при цьому, зміна нормативної грошової
оцінки земельних ділянок є передумовою
зміни розміру орендної плати.

Колегія суддів вважає висновок
господарського суду першої інстанцій
законним та обґрунтованим, оскільки
нормами чинного законодавства
передбачена можливість зміни умов
договору за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у випадках,
встановлених договором або законом, а
сторонами в договорі оренди
передбачена можливість збільшення
розміру орендної плати, при цьому,
орендна плата за земельні ділянки
державної та комунальної власності є
регульованою, тому законодавча зміна
граничного розміру цієї плати є
підставою для перегляду розміру
орендної плати, встановленої умовами
договору.

З огляду на вищевикладене, колегія
суддів прийшла до висновку, що рішення
господарського суду Харківської
області залишити без змін, апеляційну
скаргу Товариства з обмеженою
відповідальністю "Епіцентр К" залишити
без задоволення.

Вирішуючи питання розподілу судових
витрат суд керується ст. 49 ГПК України.
Судовий збір покладається: у спорах, що
виникають при укладанні, зміні та
розірванні договорів, - на сторону, яка
безпідставно ухиляється від прийняття
пропозицій іншої сторони, або на
обидві сторони, якщо господарським
судом відхилено частину пропозицій
кожної із сторін. Суми, які підлягають
сплаті за проведення судової
експертизи, послуги перекладача,
адвоката та інші витрати, пов'язані з
розглядом справи, покладаються: при
задоволенні позову - на відповідача;
при відмові в позові - на позивача; при
частковому задоволенні позову - на
обидві сторони пропорційно розміру
задоволених позовних вимог. Таким
чином судові витрати у даній справі
покладаються на відповідача, з вини
якого спір доведено до суду.

Керуючись ст.ст. 49, 99, 101, 102, п.1 ч.1 ст.103,
ст.105 Господарського процесуального
кодексу України, колегія суддів
Харківського апеляційного
господарського суду

ПОСТАНОВИЛА :

Апеляційну скаргу Товариства з
обмеженою відповідальністю "Епіцентр
К", м. Київ, залишити без задоволення.

Рішення господарського суду
Харківської області від 21.05.2014р. у
справі № 922/1210/14 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня
її прийняття та може бути оскаржена у
касаційному порядку протягом двадцяти
днів до Вищого господарського суду
України.

Повний текст постанови складений
15.07.2014р.

Головуючий суддя
Л.М. Здоровко

Суддя
О.В. Плахов

Суддя
І.А. Шутенко