ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
__________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"18" липня 2014 р.Справа № 916/1759/14

За позовом: Одеської міської ради

До відповідача: Товариства з обмеженою
відповідальністю „Мажор"

третя особа на стороні позивача, яка не
заявляє самостійних вимог на предмет
спору: Департамент комунальної
власності Одеської міської ради

про внесення змін до договору оренди
землі

Суддя
Демешин О.А.

Представники:

від позивача: Асташенкова О.І - за
довіреністю;

від відповідача: Вовк О.Є. - за
довіреністю;

від третьої особи: Польщіна Т. Л. - за
довіреністю;

СУТЬ СПОРУ: Одеська міської ради (далі -
позивач) звернулась до господарського
суду Одеської області з позовом до
Товариства з обмеженою
відповідальністю „Мажор" (далі -
відповідач) про внесення змін до
договору оренди землі від 31.08.2009 року;
зареєстрованого в Управлінні
Держкомзему у м. Одеса, про що у
Державному реєстрі земель вчинено
запис від 02.09.2010 р. за № 061, яким
Одеською міською радою було передано
ТОВ „Мажор" земельну ділянку площею 434
кв.м., що розташована за адресою: м.
Одеса, південна частина пляжу
„Аркадія", а саме:

- викласти п. 2.3. Договору у
наступній редакції: „Нормативна
грошова оцінка земельної ділянки
площею 434 кв.м. становить 1 231 848, 24 грн.
згідно витягу з технічної документації
про нормативну грошову оцінку
земельної ділянки від 23.12.2013 р. № 188/П,
складеного управлінням
Держземагенства у м. Одесі Одеської
області";

- викласти п. 4.1. Договору у
наступній редакції: „Орендна плата за
земельну ділянку, загальною площею 434
кв.м., що розташована за адресою: м.
Одеса, південна частина пляжу
„Аркадія", розрахована у розмірі 5 % від
нормативної грошової оцінки цієї
земельної ділянки та складає 61 592,41 грн.

03.07.2014р. суд залучив до участі у справі,
в якості третьої особи на стороні
позивача, яка не заявляє самостійних
вимог на предмет спору: Департамент
комунальної власності Одеської
міської ради.

Відповідач позов не визнав, з підстав,
викладених у відзиві на позов від
18.06.2014р.

Крім того, відповідач звернувся до суду
із заявою про застосування строків
позовної давності, в порядку ст. 267 ЦК
України.

В С Т А Н О В И В :

31.08.2009 р. між Позивачем (Орендодавець) та
Відповідачем (Орендар) було укладено
договір оренди земельної ділянки,
площею 434 кв.м., яка розташована за
адресою: м. Одеса, південна частина
пляжу „Аркадія" терміном на 10 років для
експлуатації та обслуговування
кафе-бара „Ассоль", згідно з планом
земельної ділянки, який є невід'ємною
частиною договору.

Договір посвідчено приватним
нотаріусом Одеського міського
нотаріального округу та зареєстровано
в Управлінні Держкомзему у м. Одеса, про
що у Державному реєстрі земель вчинено
запис від 02.09.2010 р. за № 61.

Відповідно до умов цього договору,
орендодавець на підставі Закону
України „Про оренду землі" та рішення
Одеської міської ради № 2860-V від 16.04.2008
р. надав, а орендар прийняв у строкове,
платне користування земельну ділянку,
площею 434 кв.м., південна частина пляжу
„Аркадія" для експлуатації та
обслуговування кафе-бара „Ассоль",
згідно з планом земельної ділянки, який
є невід'ємною частиною договору (п.1.1
вказаного договору).

У п. 2.1. договору встановлено, що в
оренду передається земельна ділянка,
загальною площею 434 кв.м., у тому числі
по угіддях:

- під капітальною забудовою - 140
кв.м.;

- під проїздами, проходами та
площадками - 294 кв.м.

Пунктом 2.3. договору визначено, що
нормативна грошова оцінка земельної
ділянки становить 248518 грн. 51 коп., з
урахуванням індексації за 2007-2008 роки,
згідно довідки - витягу з технічної
документації про нормативну грошову
оцінку земельної ділянки від 15.11.2006 р. №
326/П, складеної Одеським міським
управлінням земельних ресурсів
Державного комітету України по
земельних ресурсах.

У розділі 4 договору, п.4.1., встановлені
умови щодо орендної плати, а саме, що
орендна плата за земельну ділянку,
площею 434 кв.м., розрахована у розмірі 12 %
від нормативної грошової оцінки
земельної ділянки та складає -29 822, 22
грн. на рік, з урахуванням індексації за
2007-2008 роки.

Згідно п. 4.2. Договору розмір орендної
плати встановлюється за домовленістю
сторін згідно рішення Одеської міської
ради № 4247-УІ від 15.07.2005 р., у
відповідності до розрахунку розміру
орендної плати та може збільшуватися
Одеською міською радою в межах,
передбачених законодавством, в
залежності від збільшення ринкової
вартості земельної ділянки, яка
знаходиться у користуванні.

П. 4.3., 4.4. Договору встановлено, що
орендна плата вноситься за базовий
податковий період, який дорівнює
календарному місяцю, щомісяця на
протязі 30 календарних днів, слідуючих
за останнім календарним днем звітного
місяця на: Банк - ГУДКУ в Одеській
області, МФО 828011, , на
рахунок одержувача - УДК у м. Одесі,
місцевий бюджет Приморського району №
0008, код бюджетної класифікації
13050200. Орендна плата, враховуючи
невиплачену, підлягає індексації
відповідно до чинного законодавства.
Орендар не звільняється від орендної
плати і сплачує її незалежно від
результатів його господарської
діяльності. Умови цього договору щодо
розміру орендної плати можуть бути
змінені за згодою обох сторін, шляхом
укладання відповідних угод, які мають
бути нотаріально посвідчені та будуть
невід'ємними частинами цього договору,
крім випадків: зміни розміру
земельного податку, відповідно до
чинного законодавства України;
коригування „Грошової оцінки земель
міста Одеси", яка затверджується
рішенням ОМР; зміни функціонального
призначення будівлі або її частини. У
цих випадках розмір орендної плати
змінюється Орендодавцем.

Позивач просить суд внести змін до
договору оренди землі від 31.08.2009 року,
посилаючись на те, що 28.12.2010р. Одеською
міською радою було прийнято рішення №
41 -VI „Про затвердження Технічної
документації з нормативної грошової
оцінки земель міста Одеси", яким
затверджено технічну документацію з
нормативної грошової оцінки земель
міста Одеси (п. 1), введено в дію
нормативну грошову оцінку земель міста
Одеси з 01.01.2011 р., крім випадків,
визначених у п. 3 цього рішення (п. 2),
введено в дію нормативну грошову
оцінку земель міста Одеси для
розрахунку річної орендної плати і
плати за дольову участь у
землекористуванні з 01.01 2011 р. (п. 3).

20.09.2011р. Одеською міською радою було
прийнято рішення № 1268-VI „Про внесення
змін до рішення Одеської міської ради
від 28.09.2010 р. № 41-VI „Про затвердження
Технічної документації з нормативної
грошової оцінки земель міста Одеси",
яким п. 3 рішення викладений в такій
редакції „Ввести в дію затверджену
пунктом 1 цього рішення нормативну
грошову оцінку земель міста Одеси для
розрахунку річної орендної плати з
20.09.2011 р."

20.09.2011 р. Одеською міською радою було
прийнято рішення № 1267-VI „Про
затвердження фіксованих відсотків при
визначенні ставок орендної плати за
земельні ділянки в м. Одесі".

Згідно витягу з технічної документації
про нормативну грошову оцінку
земельної ділянки м. Одеси від 23.12.2013 р.
№ 188/П, який розроблено Управлінням
Держземагентства у м. Одесі Одеської
області, нормативна грошова оцінка
земельної ділянки, що розташована за
адресою м. Одеса, південна частина
пляжу „Аркадія", площею 434 кв.м. та
землекористувачем якої є ТОВ „Мажор"
становить 1 231 848, 24 грн.

В подальшому, Департамент комунальної
власності Одеської міської ради
звернувся до ТОВ „Мажор" з пропозицією
від 13.02.2014 р. № 01-13/1074 про внесення змін
до вищезазначеного договору оренди
земельної ділянки в частині розміру
орендної плати.

Департаментом комунальної власності
Одеської міської ради відповідно до
форми, затвердженої Постановою
Кабінету Міністрів України, було
здійснено розрахунок розміру орендної
плати за земельну ділянку площею 434
кв.м. за адресою: м. Одеса, південна
частина пляжу „Аркадія" на 29.01.2014 р. в
сумі 483 269, 16 грн.

Відповідно до Положення про
Департамент комунальної власності
Одеської міської ради, яке затверджено
рішенням Одеської міської ради від 2752-VI
от 19.02.2013 р., Департамент комунальної
власності Одеської міської ради є
виконавчим органом Одеської міської
ради і здійснює такі функції, як
оформлення договорів оренди землі
після прийняття відповідних рішень
міською радою, попередній розрахунок
ставок орендної плати за землю та її
розміру, підготовка та підпис
протоколів узгодження договірної
орендної плати за землю.

В свою чергу, Відповідач, розрахунок
орендної плати за земельну ділянку не
підписав та не надіслав відповідь про
результат розгляду пропозиції щодо
внесення змін у договір оренди.

Відповідач позов не визнав, зазначивши
у відзиві на позов, що на його думку:
позивач не довів наявність
обов'язкових підстав для внесення змін
до Договору за ст. 652 ЦК України;
підстави для внесення змін стосовно
ціни у діючий договір законом не
передбачені; позивач не дотримався
процедури, встановленої ст. 188 ГК
України.

Крім того, відповідач звернувся до суду
із заявою про застосування строків
позовної давності.

Заслухавши пояснення сторін та
дослідивши матеріали справи, суд
вважає, що позов підлягає задоволенню,
виходячи з наступного:

Статтею 206 Земельного кодексу України
встановлено, що використання землі в
Україні є платним.

Згідно з вимогами ст. 963 ЗК України,
право оренди земельної ділянки - це
засноване на договорі строкове платне
володіння і користування земельною
ділянкою, необхідною орендареві для
провадження підприємницької та іншої
діяльності. Орендодавцями земельних
ділянок є їх власники або уповноважені
ними особи.

У ст. 1 Закону України „Про оренду
землі" також встановлено, що оренда
землі - це засноване на договорі
строкове платне володіння і
користування земельною ділянкою,
необхідною орендареві для провадження
підприємницької та інших видів
діяльності.

Відповідно до вимог ст. 21 Закону
України „Про оренду землі" орендна
плата за землю - це платіж, який орендар
вносить орендодавцеві за користування
земельною ділянкою. Розмір, форма і
строки внесення орендної плати за
землю встановлюються за згодою сторін
у договорі оренди (крім строків
внесення орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності, які встановлюються
відповідно до Податкового кодексу
України).

У ст. ст. 5, 13, 15, 18, 20, 23 Закону України
„Про оцінку земель" встановлено, що
нормативна грошова оцінка земельних
ділянок використовується для
визначення розміру орендної плати за
земельні ділянки державної та
комунальної власності. Нормативна
грошова оцінка земельних ділянок
проводиться у разі визначення розміру
орендної плати за земельні ділянки
державної та комунальної власності.
Підставою для проведення оцінки земель
є рішення органу виконавчої влади або
органу виконавчої влади або органу
місцевого самоврядування. Нормативна
грошова оцінка земельних ділянок,
розташованих у межах населених пунктів
незалежно від їх цільового призначення
проводиться не рідше ніж один раз на 5-7
років. За результатами нормативної
грошової оцінки земельних ділянок
складається технічна документація.
Дані про нормативну грошову оцінку
окремої земельної ділянки
оформлюються як витяг з технічної
документації з нормативної грошової
оцінки земель. Технічна документація з
нормативної грошової оцінки земельних
ділянок у межах населених пунктів
затверджується відповідною сільською,
селищною, міською радою. Витяг з
технічної документації про нормативну
грошову оцінку окремої земельної
ділянки видається відповідним органом
виконавчої влади з питань земельних
ресурсів.

Статтею 288 Податкового кодексу України
встановлено, що підставою для
нарахування орендної плати за земельну
ділянку є договір оренди такої
земельної ділянки. Платником орендної
плати є орендар земельної ділянки, а
розмір та умови внесення орендної
плати встановлюються у договорі оренди
між орендодавцем (власником) і
орендарем. Розмір орендної плати
встановлюється у договорі оренди, але
річна сума платежу не може бути меншою
трикратного розміру земельного
податку та не може перевищувати 12%
нормативної грошової оцінки.

Ставка податку за земельні ділянки,
нормативну грошову оцінку яких
проведено, встановлюється у розмірі 1
відсотка від їх нормативної грошової
оцінки, за винятком земельних ділянок,
зазначених у статтях 272, 273, 276 цього
Кодексу.

Таким чином, суд вважає, що внесення
змін щодо розміру орендної плати у
договір оренди земельної ділянки, у
зв'язку з проведенням нової
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки відповідає, як вимогам чинного
законодавства, так і умовам укладеного
між сторонами договору оренди
земельної ділянки.

Відповідно до ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна
або розірвання договору допускається
лише за згодою сторін, якщо інше не
встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 188 ГК України зміна та
розірвання господарських договорів в
односторонньому порядку не
допускаються, якщо інше не передбачено
законом або договором. Сторона
договору, яка вважає за необхідно
змінити або розірвати договір, повинна
надіслати пропозиції про це другій
стороні за договором. Сторона договору,
яка одержала пропозицію про зміну чи
розірвання договору, у двадцятиденний
строк після одержання пропозиції
повідомляє другу сторону про
результати її розгляду. У разі якщо
сторони не досягли згоди щодо зміни
(розірвання) договору або у разі
неодержання відповіді у встановлений
строк з урахуванням часу поштового
обігу, заінтересована сторона має
право передати спір на вирішення суду.
Якщо судовим рішенням договір змінено
або розірвано, договір вважається
зміненим або розірваним з дня набрання
чинності даним рішенням, якщо іншого
строку набрання чинності не
встановлено за рішенням суду.

Статтею 632 ЦК України визначено, що ціна
в договорі встановлюється за
домовленістю сторін. У випадках,
встановлених законом, застосовуються
ціни (тарифи, ставки тощо), які
встановлюються або регулюються
уповноваженими органами державної
влади.

Згідно п. 2.19 Постанови Пленуму Вищого
господарського суду України від 17.05.2011
р. № 6 „Про деякі питання практики
розгляду спорів, що виникають із
земельних відносин" у разі прийняття
уповноваженим органом рішення про
внесення змін до ставок орендної плати
за землю та затвердження нових
коефіцієнтів, що використовуються для
розрахунку орендної плати за земельні
ділянки, такі обставини можуть не
братися судом до уваги лише у разі
скасування відповідного рішення
органу виконавчої влади або органу
місцевого самоврядування в
установленому законом порядку.

Також, відповідно до Постанови Пленуму
Вищого господарського суду України від
17.05.2011 р. № 6 „Про деякі питання
практики розгляду спорів, що виникають
із земельних відносин", органи
виконавчої влади або органи місцевого
самоврядування у правовідносинах щодо
розпорядження земельними ділянками
державної та комунальної власності
(наданні земельних ділянок громадянам
та юридичним особам у власність або в
користування, відчуженні земельних
ділянок державної або комунальної
власності, укладенні, зміні, розірванні
договорів купівлі-продажу, ренти,
оренди земельної ділянки та інших
договорів щодо земельних ділянок,
встановленні сервітуту, суперфіцію,
емфітевзису, в тому числі прийнятті
державними органами та органами
місцевого самоврядування відповідних
рішень) діють як органи, через які
держава або територіальна громада
реалізують повноваження власника
земельних ділянок.

Крім того, однією із загальних засад
цивільного законодавства України є
свобода договору, відповідно ст. 3 ЦК
України.

Згідно п. 1, ч. 2 ст. 11 ЦК України
підставами виникнення цивільних прав
та обов'язків, зокрема, є договори та
інші правочини.

Відповідно ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст
договору становлять умови (пункти),
визначені на розсуд сторін і погоджені
ними, та умови, які є обов'язковими
відповідно до актів цивільного
законодавства.

Договір є обов'язковим для виконання
сторонами, відповідно до ст. 629 ЦК
України.

Аналогічні положення містить і ГК
України.

Як було зазначено, сторонами при
укладанні Договору було досягнути
згоди, згідно п. 4.4. Договору, що умови
цього договору щодо розміру орендної
плати можуть бути змінені за згодою
обох сторін, шляхом укладання
відповідних угод, які мають бути
нотаріально посвідчені та будуть
невід'ємними частинами цього договору,
крім випадків: зміни розміру
земельного податку, відповідно до
чинного законодавства України;
коригування „Грошової оцінки земель
міста Одеси", яка затверджується
рішенням ОМР; зміни функціонального
призначення будівлі або її частини. У
цих випадках розмір орендної плати
змінюється Орендодавцем.

З огляду на викладене, суд робить
висновок, що позивач правомірно
вимагає внести зміни до договору
оренди землі від 31.08.2009 року;
зареєстрованого в Управлінні
Держкомзему у м. Одеса, про що у
Державному реєстрі земель вчинено
запис від 02.09.2010 р. за № 061, яким
Одеською міською радою було передано
ТОВ „Мажор" земельну ділянку площею 434
кв.м., що розташована за адресою: м.
Одеса, південна частина пляжу
„Аркадія", а саме:

- викласти п. 2.3. Договору у
наступній редакції: „Нормативна
грошова оцінка земельної ділянки
площею 434 кв.м. становить 1 231 848, 24 грн.
згідно витягу з технічної документації
про нормативну грошову оцінку
земельної ділянки від 23.12.2013 р. № 188/П,
складеного управлінням
Держземагенства у м. Одесі Одеської
області";

- викласти п. 4.1. Договору у
наступній редакції: „Орендна плата за
земельну ділянку, загальною площею 434
кв.м., що розташована за адресою: м.
Одеса, південна частина пляжу
„Аркадія", розрахована у розмірі 5 % від
нормативної грошової оцінки цієї
земельної ділянки та складає 61 592,41 грн.

Щодо заяви відповідача про
застосування строків позовної
давності, суд зазначає наступне.

У своїй заяві Позивач обґрунтовує
початок перебігу строку днем прийняття
Одеською міською радою рішення від
28.12.2010 р. № 41-УІ.

Проте, слід зауважити, що внести зміни в
договір оренди земельної ділянки лише
на підставі зазначеного рішення
неможливо, оскільки фіксовані відсотки
при визначенні ставок орендної плати
за земельні ділянки були затверджені
лише 20.09.2011 р. (рішенням Одеської
міської ради № 1267-УІ).

Таким чином, до 2011 року Одеська міська
рада була позбавлена можливості
вносити відповідні зміни в діючі
договори оренди земельних ділянок.

Крім того, витяг з технічної
документації про нормативно грошову
оцінку земельної ділянки, яку орендує
Позивач, на підставі якого можуть бути
внесені зміни у відповідний договір,
було розроблено Управлінням
Держземагенства у м. Одесі Одеської
області лише 23.12.2013 р.

Отже, суд не вбачає підстав, для
задоволення заяви відповідача щодо
застосування строків позовної
давності.

З огляду на викладене, позов
підлягає задоволенню з покладенням на
відповідача витрат по сплаті судового
збору.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 ГПК України,
суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Внести зміни до договору оренди
землі від 31.08.2009 року, укладеного між

Одеською міською радою (65004, м. Одеса, пл.
Думська, 1, код - 26597691) та Товариством з
обмеженою відповідальністю
„Мажор"(65000, м. Одеса, вул.
Пантелеймонівська, 5, код - 22480710);
зареєстрований в Управлінні
Держкомзему у м. Одеса, про що у
Державному реєстрі земель вчинено
запис від 02.09.2010 р. за № 061, яким
Одеською міською радою було передано
ТОВ „Мажор" земельну ділянку площею 434
кв.м., що розташована за адресою: м.
Одеса, південна частина пляжу
„Аркадія", а саме:

- викласти п. 2.3. Договору у
наступній редакції: „Нормативна
грошова оцінка земельної ділянки
площею 434 кв.м. становить 1 231 848, 24 грн.
згідно витягу з технічної документації
про нормативну грошову оцінку
земельної ділянки від 23.12.2013 р. № 188/П,
складеного управлінням
Держземагенства у м. Одесі Одеської
області";

- викласти п. 4.1. Договору у
наступній редакції: „Орендна плата за
земельну

ділянку, загальною площею 434 кв.м.,
що розташована за адресою: м. Одеса,
південна

частина пляжу „Аркадія",
розрахована у розмірі 5 % від
нормативної грошової оцінки

цієї земельної ділянки та
складає 61 592,41 грн.

3. Стягнути з Товариства з
обмеженою відповідальністю
„Мажор"(65000, м. Одеса, вул.
Пантелеймонівська, 5, код - 22480710) на
користь Одеської міської ради (65004, м.
Одеса, пл. Думська, 1, код - 26597691): 1218
гривень судового збору.

Рішення суду набирає законної сили в
порядку ст..85 ГПК України.

Накази видати після набрання рішенням
законної сили.

Повне рішення складено 21.07.2014р.

Суддя
Демешин О.А.