м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел.
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 910/1891/14 20.06.14

За позовомТовариства з обмеженою
відповідальністю «Призма Бета»до1.
Приватного акціонерного товариства
«Дніпровська пристань» 2. Товариства з
обмеженою відповідальністю
«Стілф»провизнання недійсним договору
купівлі-продажу та визнання права
власності

Судді Васильченко Т.В. (головуючий)

Бойко Р.В.

Босий В.П.

в присутності представників сторін:

від позивача:Козлова Д.Д., довіреність
б/н від 08.01.2014;від відповідача 1:не
з'явилися;від відповідача 2:не
з'явилися.

Суть спору: Товариство з обмеженою
відповідальністю «Призма Бета»
звернулося до господарського суду
міста Києва із позовом до Приватного
акціонерного товариства «Дніпровська
пристань» та Товариства з обмеженою
відповідальністю «Стілф», з
урахуванням заяви про зміну предмету
позову, яка прийнята ухвалою суду від
22.04.2014, про визнання недійсним договору
купівлі-продажу, визнання права
власності на об'єкт незавершеного
будівництва - багаторівневий паркінг,
який знаходиться за адресою: м. Київ, пр.
Генерала Ватутіна, 2-т, ІІ черга (літ. К1),
готовністю 26%.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що
укладений 10.08.2012 між ПАТ «Дніпровська
пристань» та ТОВ «Стілф» договір
купівлі-продажу об'єкта незавершеного
будівництва не відповідає вимогам
чинного законодавства, оскільки
укладений відповідачем 1 без згоди
позивача, як інвестора даного об'єкту,
що порушує його права та законні
інтереси.

Ухвалою господарського суду міста
Києва від 10.02.2014 порушено провадження у
справі №910/1891/14 та призначено справу до
розгляду.

24.03.2014 відповідачем 1 подано відзив на
позовну заяву, в якому ПАТ «Дніпровська
пристань» вказує на безпідставність
відчуження попереднім керівництвом
товариства спірного об'єкту
незавершеного будівництва на користь
відповідача 2, а також на
неправомірність проведення заліку
зустрічних вимог, оскільки доказів
наявності заборгованості у ПАТ
«Дніпровська пристань» перед ТОВ
«Стілф» немає.

Також, 24.03.2014 від відповідача 2 надійшов
відзив на позовну заяву, в якому
відповідач 2 проти задоволення
позовних вимог заперечує повністю,
оскільки оспорюваний договір ніяким
чином не порушує права та законні
інтереси позивача з огляду на те, що він
ніколи не був власником спірного майна
та не мав майнових прав на нього.

Ухвалою господарського суду міста
Києва від 07.04.2014 продовжено строк
вирішення спору у справі № 910/1891/14 на
п'ятнадцять днів, розгляд справи
відкладено на 22.04.2014.

В судовому засіданні 22.04.2014, в зв'язку зі
складністю справи, суд дійшов висновку
про призначення колегіального
розгляду даної справи.

Розпорядженням Голови господарського
суду міста Києва від 22.04.2014 призначено
колегіальний розгляд справи № 910/1891/14 в
наступному складі суду: Головуючий
суддя: Васильченко Т.В., судді: Босий
В.П., Бойко Р.В.

Ухвалою господарського суду міста
Києва від 22.04.2014 справу № 910/1891/14
прийнято до провадження колегією
суддів у складі: Головуючий суддя:
Васильченко Т.В., судді: Босий В.П.,
Бойко Р.В. та призначено до розгляду.

12.06.2014 позивач через відділ діловодства
суду подав пояснення, в яких вказав, що
відповідно до умов інвестиційного
договору (в редакції додаткової угоди
від 20.08.2012) до завершення будівництва,
прийняття об'єкта в експлуатацію та
його передачі позивачу за актом
приймання-передачі, майнові права на
проектну та робочу документацію
відносно будівництва об'єкту
інвестування, на використані в процесі
будівництва матеріали та обладнання,
на всі результати виконаних робіт, в
тому числі і на незавершений
будівництвом об'єкт інвестування в
цілому або його частини, належить
позивачу, отже відповідач-1 не мав права
для продажу паркингу як складової
частини об'єкта інвестування за
договором купівлі-продажу об'єкта
незавершеного будівництва від 10.08.2012 і
реєстрації свого права власності на
паркинг. Крім того, позивач вказує на
те, що жодні розрахунки між сторонами
оспорюваного договору не проводились,
право власності на продане майно до
відповідача-2 не перейшло, тому
відсутня необхідність для
застосування наслідків недійсності
правочину щодо повернення сторонами
правочину того, що було одержано на
його виконання.

В судовому засіданні 20.06.2014 представник
позивача вимоги викладені в позовній
заяві підтримав, просив задовольнити.

Відповідачі в судове засідання 20.06.2014
своїх представників не направили, про
причини неявки суду не повідомили, хоча
про час та місце проведення судового
засідання повідомлені своєчасно та
належним чином.

Відповідно до п. 3.9 Постанови Пленуму
Вищого господарського суду України № 18
від 26.12.2011 р. "Про деякі питання практики
застосування Господарського
процесуального кодексу України судами
першої інстанції" розпочинаючи судовий
розгляд, суддя має встановити, чи
повідомлені про час і місце цього
розгляду особи, які беруть участь у
справі, але не з'явилися у засідання.

Особи, які беруть участь у справі,
вважаються повідомленими про час і
місце розгляду судом справи у разі
виконання останнім вимог частини
першої статті 64 та статті 87 ГПК.

За змістом цієї норми, зокрема, в разі
якщо ухвалу про порушення провадження
у справі було надіслано за належною
адресою (тобто повідомленою суду
стороною, а в разі ненадання суду
відповідної інформації - адресою,
зазначеною в Єдиному державному
реєстрі юридичних осіб та фізичних
осіб - підприємців), і не повернуто
підприємством зв'язку або повернуто з
посиланням на відсутність (вибуття)
адресата, відмову від одержання,
закінчення строку зберігання
поштового відправлення тощо, то
вважається, що адресат повідомлений
про час і місце розгляду справи судом.

У випадку нез'явлення в засідання
господарського суду представників
обох сторін або однієї з них справа
може бути розглянута без їх участі,
якщо неявка таких представників не
перешкоджає вирішенню спору.

Зважаючи на те, що неявка представників
відповідачів не перешкоджає
всебічному, повному та об'єктивному
розгляду всіх обставин справи, суд
вважає за можливе розглянути справу за
наявними в ній матеріалами.

При цьому, оскільки суд відкладав
розгляд справи, надаючи можливість
учасникам судового процесу
реалізувати свої процесуальні права на
представництво інтересів у суді та
подання доказів в обґрунтування своїх
вимог та заперечень, суд, враховуючи
процесуальні строки розгляду спору,
встановлені ст. 69 ГПК України, не
знаходить підстав для чергового
відкладення розгляду справи.

В судовому засіданні 20.06.2014 оголошено
вступну та резолютивну частини
рішення.

Розглянувши подані документи і
матеріали, заслухавши пояснення
представника позивача, який приймав
участь у судовому засіданні, з'ясувавши
фактичні обставини, на яких
ґрунтується позов, та оцінивши докази,
які мають значення для розгляду справи
і вирішення спору по суті,
господарський суд міста Києва,-

ВСТАНОВИВ:

15.05.2002 між Київською міською радою
(орендодавець) та Закритим акціонерним
товариством «Дніпровська пристань»,
після зміни найменування - ПАТ
«Дніпровська пристань», (орендар)
укладено договір оренди земельної
ділянки, за змістом якого орендар на
підставі рішення Київської міської
ради від 27.12.2001 №178/1612 передає, а орендар
приймає в оренду строком на 25 років
земельні ділянки (кадастрові номери
66016003, 66016011) загальною площею 179100,0 кв.м
на просп. Генерала Ватутіна у
Дніпровському р-ні м. Києва для
будівництва, подальшої експлуатації та
обслуговування житлових будинків з
об'єктами соціально-культурного та
побутового призначення в межах, які
перенесені у натуру (на місцевість) і
зазначені на планах, що є невід'ємною
частиною цього договору.

10.08.2007 між Закритим акціонерним
товариством «Дніпровська пристань»,
після зміни найменування - ПАТ
«Дніпровська пристань», (замовник) та
ТОВ «Призма Бета» (інвестор) було
укладено інвестиційний договір
№ДИ-10/08, предметом якого є
інвестування інвестором будівництва
другої черги торгово-розважального
центру по просп. Генерала Ватутіна в м.
Києві.

Пунктом 2.1 Інвестиційного договору
визначено, що об'єктом інвестування по
договору є друга черга будівництва, яка
включає в себе: будівництво
трьохповерхового
торгово-розважального центру,
початковою загальною площею 96907 кв.м
(п.п. 2.1.1) та будівництво інженерних
мереж та споруджень, благоустрою,
берегоукріплення, необхідних для
другої черги (п.п. 2.1.2).

За змістом п. 6.1 Інвестиційного
договору інвестор зобов'язується
здійснювати повне фінансування
будівництва та передбачені договором
платежі в порядку, в строк та на умовах,
передбачених даним договором.

Додатковою угодою від 04.09.2008 сторонами
було внесено зміни до п. 6.3
Інвестиційного договору та погоджено,
що орієнтовна ціна договору становить
610275090,00 грн., що еквівалентно 125822132,65 дол.
США по курсу НБУ, що діє на момент
підписання даної додаткової угоди, а
також викладено графік внесення
інвестицій у новій редакції.

Пунктом 7.3 Інвестиційного договору в
редакції додаткової угоди від 20.08.2012
визначено, що інвестор набуває право
власності на об'єкт після завершення
будівництва та прийняття об'єкта в
експлуатацію, з моменту передачі
об'єкта замовником інвестору по акту
приймання-передачі в порядку,
передбаченому в п. 7.6 договору. До
завершення будівництва, прийняття
об'єкту в експлуатацію та його передачі
інвестору по акту приймання-передачі
майнові права на проектну та робочу
документацію відносно будівництва
об'єкту, на використані в процесі
будівництва матеріали та обладнання,
на всі результати виконаних
будівельних робіт, в тому числі і на
незавершений будівництвом об'єкт в
цілому або його частини, належать
інвестору.

16.03.2010 погоджено акт готовності об'єкту
до експлуатації, а саме будівництва
торговельно-розважального центру в
складі другої черги проекту
будівництва житлових будинків з
об'єктами соціально-культурного та
побутового призначення, транспортної
розв'язки і тягової підстанції на
просп. Генерала Ватутіна у
Дніпровському та Деснянському районі
м. Києва, загальною площею 66810,1 кв.м.

12.05.2010 Інспекцією державного
архітектурно-будівельного контролю у
м. Киві було видано сертифікат
відповідності серія КВ №000165, яким
засвідчено відповідність закінченого
будівництвом об'єкта ІІ черги
будівництва торгово-розважального
центру загальною площею 66810,1 кв.м.

10.08.2012 між ПАТ «Дніпровська пристань»
(продавець) та ТОВ «Стілф» (покупець)
було укладено договір купівлі-продажу
об'єкта незавершеного будівництва,
посвідчений приватним нотаріусом
Київського міського нотаріального
округу ОСОБА_5 за реєстровим номером
№2177, відповідно до умов якого
продавець зобов'язується продати
об'єкт незавершеного будівництва -
багаторівневий паркінг, який
знаходиться за адресою: м. Київ, просп.
Генерала Ватутіна, 2-т, ІІ черга (літ. К1),
готовністю 26% (багаторівневий паркінг),
на користь покупця, а покупець
зобов'язується прийняти
багаторівневий паркінг та сплатити
ціну, що зазначена у п. 2.1 цього
договору, а саме 17757018,46 грн.

Згідно з п. 1.2 договору багаторівневий
паркінг належить продавцю на підставі
договору оренди земельної ділянки,
посвідченого 15.05.2002 приватним
нотаріусом Київського міського
нотаріального округу ОСОБА_6 за
реєстровим №4297 (зареєстрований
Київським міським управлінням
земельних ресурсів, запис у Книзі
записів державної реєстрації
договорів №66-6-00055 від 10.07.2002 р.), дозволу
на виконання будівельних робіт №0285-ДН,
виданого Інспекцією державного
архітектурно-будівельного контролю у
м. Києві 21.04.2008 р., витягу з наказу №396,
виданого Виконавчим органом Київської
міської ради (Київської міської
державної адміністрації) Головним
управлінням містобудування та
архітектури 03.08.2012 р., зареєстрованих
Комунальним підприємством «Київське
міське бюро технічної інвентаризації
та реєстрації права власності на
об'єкти нерухомого майна» 06.08.2012 р. в
книзі: 236п-84, номер запису: 10982-П,
реєстраційний номер 37307835, відповідно
до Витягу про державну реєстрацію прав
№35070768, виданого Комунальним
підприємством «Київське міське бюро
технічної інвентаризації та
реєстрації права власності на об'єкти
нерухомого майна» 06.08.2012 р.

Пунктом 1.3 договору передбачено, що
багаторівневий паркінг розташований
на земельній ділянці площею 179100,0 кв.м,
кадастрові номери 66016003, 66016011, за
адресою: м. Київ, просп. Генерала
Ватутіна, 2.

За змістом п. 2.3 договору сторони
погодили, що частина ціни
багаторівневого паркінгу в розмірі
17757018,46 грн. сплачується шляхом
зарахування зустрічних взаємних
грошових вимог між ними, а саме: ціни
багаторівневого паркінгу в розмірі
17757018,46 грн. та частини грошових вимог
продавця до покупця за договором
генерального підряду №СТ-01 від 14.09.2007 в
розмірі 17757018,46 грн.

Спір у справі виник у зв'язку з тим, що
на думку позивача договір укладений
між відповідачами з порушенням норм
законодавства, а тому існують підстави
для визнання його недійсним.

Згідно із частиною 1 статті 215
Цивільного кодексу України підставою
недійсності правочину є недодержання в
момент вчинення правочину стороною
(сторонами) вимог, які встановлені
частинами першою - третьою, п'ятою та
шостою статті 203 цього Кодексу.

Зокрема, за приписами частин 1-5 статті
203 Цивільного кодексу України зміст
правочину не може суперечити цьому
Кодексу, іншим актам цивільного
законодавства, а також інтересам
держави і суспільства, його моральним
засадам; особа, яка вчиняє правочин,
повинна мати необхідний обсяг
цивільної дієздатності; волевиявлення
учасника правочину має бути вільним і
відповідати його внутрішній волі;
правочин має вчинятися у формі,
встановленій законом; правочин має
бути спрямований на реальне настання
правових наслідків, що обумовлені ним.

При цьому, згідно з п. 5 постанови
Пленуму Верховного Суду України №9 від
06.11.2009 р. «Про судову практику розгляду
цивільних справ про визнання
правочинів недійсними» відповідно до
статей 215 та 216 ЦК вимога про визнання
оспорюваного правочину недійсним та
про застосування наслідків його
недійсності, а також вимога про
застосування наслідків недійсності
нікчемного правочину може бути
заявлена як однією зі сторін правочину,
так і іншою заінтересованою особою,
права та законні інтереси якої
порушено вчиненням правочину.

Пунктом 2.10 постанови Пленуму Вищого
господарського суду України №11 від
29.05.2013 «Про деякі питання визнання
правочинів (господарських договорів)
недійсними» також визначено, що крім
учасників правочину (сторін за
договором), а в передбачених законом
випадках - прокурора, державних та
інших органів позивачем у справі може
бути будь-яке підприємство, установа,
організація, а також фізична особа, чиї
права та охоронювані законом інтереси
порушує цей правочин.

Таким чином, заявляючи позов про
визнання недійсним договору, позивач
має довести наявність тих обставин, з
якими закон пов'язує визнання угод
недійсними і настанням відповідних
наслідків, а у випадку якщо позов
заявляється не стороною оспорюваного
правочину - наявність порушеного права
такої особи.

В даному випадку, підставою для
недійсності договору позивач вказує на
те, що відповідачем 1 було відчужено
спірне майно - багаторівневий паркінг,
який знаходиться за адресою: м. Київ,
просп. Генерала Ватутіна, 2-т, ІІ черга
(літ. К1), готовністю 26%, яке є предметом
Інвестиційного договору та оплачене
позивачем, без його згоди як інвестора
за Інвестиційним договором.

Як вбачається із матеріалів справи,
об'єктом інвестування за Інвестиційним
договором була друга черга
будівництва, яка включає в себе:
будівництво трьохповерхового
торгово-розважального центру,
початковою загальною площею 96907 кв.м та
будівництво інженерних мереж та
споруджень, благоустрою,
берегоукріплення, необхідних для
другої черги (п. 1.1 Інвестиційного
договору).

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 29 Закону
України «Про планування і забудову
територій» (чинного, на початок
здійснення будівництва спірного
об'єкту) дозвіл на виконання
будівельних робіт - це документ, що
засвідчує право забудовника та
підрядника на виконання будівельних
робіт, підключення об'єкта будівництва
до інженерних мереж та споруд, видачу
ордерів на проведення земляних робіт.
Дозвіл на виконання будівельних робіт
надається інспекціями державного
архітектурно-будівельного контролю,
які ведуть реєстр наданих дозволів.

Будівництво торговельно-розважального
центру в складі другої черги
розпочалося на підставі дозволу на
виконання будівельних робіт №0285-ДН,
виданого Інспекцією державного
архітектурно-будівельного контролю у
м. Києві 21.04.2008 р.

При цьому, п. 1.2 договору про сплату
пайового внеску від 16.03.2007 №228,
укладеного між Головним управлінням
економіки та інвестицій виконавчого
органу Київської міської ради (КМДА) та
ЗАТ «Дніпровська пристань», в редакції
додаткової угоди №1, передбачена
сплата забудовником пайового внеску у
зв'язку з будівництвом житлових
будинків з об'єктами
соціально-культурного і побутового
призначення, транспортної розв'язки і
тягової підстанції на просп. Генерала
Ватутіна у Дніпровському та
Деснянських р-нах м. Києва, зокрема, ІІ
черги будівництва:
торговельно-розважального центру
загальною площею 96907,0 кв.м (в тому числі:
торговельні приміщення - 40907,0 кв.м,
ресторани - 880,0 кв.м, кафе - 1557,7 кв.м, бари
- 1098,0 кв.м, фітнес-центр - 6011,8
кв.м, боулінг - 1990,7 кв.м, басейн - 869,0 кв.м,
дитячі ігрові кімнати - 540,7 кв.м,
кінотеатри - 7622,5 кв.м, ігорні заклади -
2438,7 кв.м, пожежне депо - 589,6 кв.м,
трансформаторна підстанція - 151,1 кв.м,
паркінг - 32094,20 кв.м, дахові котельні - 156,0
кв.м).

Отже, невід'ємною частиною будівництва
об'єкту інвестування ІІ черги за
Інвестиційним договором, на
будівництво якого Інспекцією
державного архітектурно-будівельного
контролю виданий дозвіл №0285-ДН від
21.04.2008 та покладено на забудовника
сплату пайового внеску, був визначений
паркінг загальною початковою площею 32
094,20 кв.м.

Вказане спростовує твердження
відповідача 2 про те, що багаторівневий
паркінг, який знаходиться за адресою: м.
Київ, просп. Генерала Ватутіна, 2-т, не
був віднесений до будівництва
торгово-розважального центру ІІ черги,
яку проінвестував позивач.

Більш того, пункти оспорюваного
договору містять посилання на те, що
відчужуваний об'єкт незавершеного
будівництва - багаторівневий паркінг,
який знаходиться за адресою: м. Київ,
просп. Генерала Ватутіна, 2-т, (літ. К1),
готовністю 26%, відносився саме до ІІ
черги будівництва
торгово-розважального центру, а однією
із підстав для відчуження ПАТ
«Дніпровська пристань» такого
паркінгу був дозвіл Інспекції
державного архітектурно-будівельного
контролю виданий дозвіл №0285-ДН від
21.04.2008.

Із матеріалів справи вбачається, що
16.03.2010 було погоджено акт готовності
об'єкту до експлуатації, а саме
будівництва торговельно-розважального
центру в складі другої черги проекту
будівництва житлових будинків з
об'єктами соціально-культурного та
побутового призначення, транспортної
розв'язки і тягової підстанції на
просп. Генерала Ватутіна у
Дніпровському та Деснянському районі
м. Києва, загальною площею 66810,1 кв.м.,
будівництво якого здійснювалося на
підставі дозволу №0285-ДН від 21.04.2008, який
був однією із підстав і будівництва
паркінгу, який відчужений за
оспорюваним договором.

Відповідно до ч.ч. 1-3 ст. 30-1 Закону
України «Про планування і забудову
територій» (чинного, на момент
завершення будівництва спірного
об'єкту нерухомості) прийняття в
експлуатацію закінчених будівництвом
об'єктів здійснюється на підставі
сертифіката відповідності, який
видається інспекціями державного
архітектурно-будівельного контролю.
Сертифікат відповідності - документ, що
засвідчує відповідність закінченого
будівництвом об'єкта проектній
документації, державним будівельним
нормам, стандартам і правилам. Для
одержання сертифіката відповідності
замовник або уповноважена ним особа
подає до інспекції державного
архітектурно-будівельного контролю,
яка надала дозвіл на виконання
будівельних робіт, письмову заяву, до
якої додаються: проектна документація
на будівництво об'єкта, погоджена та
затверджена в установленому
законодавством порядку; акт готовності
об'єкта до експлуатації, підписаний
генпроектувальною та генпідрядною
організаціями, субпідрядними
організаціями, що здійснювали
будівництво, генпроектувальною
організацією, замовником, страховою
компанією (якщо об'єкт застрахований).

12.05.2010 Інспекцією державного
архітектурно-будівельного контролю у
м. Киві був виданий сертифікат
відповідності серія КВ №000165, яким
засвідчено відповідність закінченого
будівництвом об'єкта ІІ черги
будівництва лише
торгово-розважального центру
загальною площею 66810,1 кв.м., в той час як
предметом інвестиційного договору був
не лише торгівельно-розважальний
центр, а й будівництво інженерних мереж
та споруджень, благоустрою,
берегоукріплення, необхідних для
другої черги, до складу яких, як
встановлено вище, входить і спірний
паркінг.

Жодних належних доказів в спростування
викладеного відповідачі під час
розгляду справи суду не надали.

Таким чином, будівництво
торговельно-розважального центру
згідно з умовами Інвестиційного
договору було завершене, за
виключенням будівництва спірного
обєкту - багаторівневого паркінгу, який
знаходиться за адресою: м. Київ, просп.
Генерала Ватутіна, 2-т, (літ. К1).

Відповідно до ч. 3 ст. 2 Закону України
«Про інвестиційну діяльність»
інвестиційна діяльність
забезпечується шляхом реалізації
інвестиційних проектів і проведення
операцій з корпоративними правами та
іншими видами майнових та
інтелектуальних цінностей.

Частинами 1 та 2 статті 9 вказаного
Закону визначено, що основним правовим
документом, який регулює
взаємовідносини між суб'єктами
інвестиційної діяльності, є договір
(угода). Укладання договорів, вибір
партнерів, визначення зобов'язань,
будь-яких інших умов господарських
взаємовідносин, що не суперечать
законодавству України, є виключною
компетенцією суб'єктів інвестиційної
діяльності.

За змістом ч. 2 ст. 5 Закону України «Про
інвестиційну діяльність» інвестори -
суб'єкти інвестиційної діяльності, які
приймають рішення про вкладення
власних, позичкових і залучених
майнових та інтелектуальних цінностей
в об'єкти інвестування. Інвестори
можуть виступати в ролі вкладників,
кредиторів, покупців, а також
виконувати функції будь-якого учасника
інвестиційної діяльності.

Інвестор має право володіти,
користуватися і розпоряджатися
об'єктами та результатами інвестицій,
включаючи реінвестиції та торговельні
операції на території України,
відповідно до законодавчих актів
України (ч.5 ст.7 Закону України "Про
інвестиційну діяльність").

Тобто, приписами чинного законодавства
України визначено, що виключно
інвестор як вкладник матеріальних
цінностей в об'єкт інвестування має
право володіти, користуватися і
розпоряджатися об'єктами та
результатами інвестицій.

Аналогічну правову позицію викладено у
постановах Вищого господарського суду
України №7/141-пд-10 від 19.06.2012 та №32/147 від
29.07.2010.

Із матеріалів справи (актом готовності
об'єкта до експлуатації від 16.03.2010 р.)
вбачається, що вартість об'єкта
будівництва за затвердженою проектною
документацією до Інвестиційного
договору становила 669571851,00 грн.

Банківськими виписками з рахунку
позивача підтверджується, що ТОВ
«Призма Бета» на виконання умов
Інвестиційного договору здійснило
фінансування об'єкта будівництва ІІ
черги торгово-розважального центру на
суму більш як 500000000,00 грн.

За змістом ст. 331 Цивільного кодексу
України право власності на нову річ,
яка виготовлена (створена) особою,
набувається нею, якщо інше не
встановлено договором або законом.
Особа, яка виготовила (створила) річ зі
своїх матеріалів на підставі договору,
є власником цієї речі. Право власності
на новостворене нерухоме майно
(житлові будинки, будівлі, споруди тощо)
виникає з моменту завершення
будівництва (створення майна). Якщо
договором або законом передбачено
прийняття нерухомого майна до
експлуатації, право власності виникає
з моменту його прийняття до
експлуатації. Якщо право власності на
нерухоме майно відповідно до закону
підлягає державній реєстрації, право
власності виникає з моменту державної
реєстрації. До завершення будівництва
(створення майна) особа вважається
власником матеріалів, обладнання тощо,
які були використані в процесі цього
будівництва (створення майна). У разі
необхідності особа, зазначена в абзаці
першому цієї частини, може укласти
договір щодо об'єкта незавершеного
будівництва, право власності на який
реєструється органом, що здійснює
державну реєстрацію прав на нерухоме
майно на підставі документів, що
підтверджують право власності або
користування земельною ділянкою для
створення об'єкта нерухомого майна,
дозволу на виконання будівельних
робіт, а також документів, що містять
опис об'єкта незавершеного
будівництва.

При цьому, відповідно до ст. 190
Цивільного кодексу України майном як
особливим об'єктом вважаються окрема
річ, сукупність речей, а також майнові
права та обов'язки.

Майнові права є неспоживчою річчю та
визначаються речовими правами.

Стаття 3 Закону України «Про оцінку
майна, майнових прав та професійну
оціночну діяльність в Україні» дає
визначення поняття «майнові права»,
які можуть оцінюватися, як будь-які
права, пов'язані з майном, відмінні від
права власності, у тому числі права, які
є складовими частинами права власності
(права володіння, розпорядження,
користування), а також інші специфічні
права (права на провадження діяльності,
використання природних ресурсів тощо)
та права вимоги.

Майнові права на нерухомість, що є
об'єктом будівництва (інвестування), не
є речовими правами на чуже майно, тому
що об'єктом цих прав не є «чуже майно», а
також не є правом власності, оскільки
об'єкт будівництва (інвестування) не
існує на момент інвестування.

Отже, майнове право, яке можна
визначити як «право очікування», є
складовою частиною майна як об'єкта
цивільних прав. Майнове право - це
обмежене речове право, за яким власник
цього права наділений певними, але не
всіма правами власника майна, та яке
засвідчує правомочність його власника
отримати право власності на нерухоме
майно чи інше речове право на
відповідне майно в майбутньому.

Зважаючи на вказане правило та ч. 3 ст. 331
Цивільного кодексу України, згідно
якої до завершення будівництва
(створення майна) особа вважається
власником матеріалів, обладнання тощо,
які були використані в процесі цього
будівництва (створення майна), у
сукупності із легальним визначенням
майнових прав за ч. 2 ст. 3 Закону України
«Про оцінку майна, майнових прав та
професійну оціночну діяльність в
Україні» потенційне набуття особою,
якій до завершення будівництва
належать будівельні матеріали, набути
право власності на новостворену річ,
суд кваліфікує як майнове право на
відповідний об'єкт.

Матеріалами справи підтверджується, що
позивач здійснив фінансування
будівництва торговельно-розважального
центру в складі другої черги, в тому
числі спірного паркінгу, що
знаходиться на просп. Генерала
Ватутіна у Дніпровському районі м.
Києва, що підтверджується банківськими
виписками з рахунку позивача.

Отже, позивач, як інвестор виконав
грошове зобов'язання за Інвестиційним
договором, сплативши вартість об'єкту
будівництва (як прийнятого в
експлуатацію, так і незавершеного
будівництвом об'єкта - паркінгу), тобто
вчинив дії, спрямовані на виникнення
юридичних фактів, необхідних і
достатніх для отримання права вимоги
переходу права власності на об'єкт
будівництва або набуття майнових прав
на цей об'єкт.

Однак, незважаючи на це, згідно умов
оспорюваного договору замовник
будівництва - ПАТ «Дніпровська
пристань» як продавцем було відчужено
спірний об'єкт інвестування
(багаторівневий паркінг, який
знаходиться за адресою: м. Київ, просп.
Генерала Ватутіна, 2-т, ІІ черга (літ. К1),
готовністю 26%) на користь ТОВ «Стілф».

За змістом ст. 655 Цивільного кодексу
України за договором купівлі-продажу
одна сторона (продавець) передає або
зобов'язується передати майно (товар) у
власність другій стороні (покупцеві), а
покупець приймає або зобов'язується
прийняти майно (товар) і сплатити за
нього певну грошову суму.

Згідно зі ст. 658 Цивільного кодексу
України право продажу товару, крім
випадків примусового продажу та інших
випадків, встановлених законом,
належить власникові товару. Якщо
продавець товару не є його власником,
покупець набуває право власності лише
у випадку, якщо власник не має права
вимагати його повернення.

Відповідно до ч. 1 ст. 202 Цивільного
кодексу України, правочином є дія
особи, спрямована на набуття, зміну або
припинення цивільних прав та
обов'язків.

Статтею 203 Цивільного кодексу України
встановлено загальні вимоги,
додержання яких є необхідним для
чинності правочину, зокрема: зміст
правочину не може суперечити цьому
Кодексу, іншим актам цивільного
законодавства, а також інтересам
держави і суспільства, його моральним
засадам; особа, яка вчиняє правочин,
повинна мати необхідний обсяг
цивільної дієздатності; волевиявлення
учасника правочину має бути вільним і
відповідати його внутрішній волі;
правочин має вчинятися у формі,
встановленій законом; правочин має
бути спрямований на реальне настання
правових наслідків, що обумовлені ним;
правочин, що вчиняється батьками
(усиновлювачами), не може суперечити
правам та інтересам їхніх малолітніх,
неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

В той же час, укладаючи з ТОВ «Стілф»
оспорюваний договір купівлі-продажу
об'єкта незавершеного будівництва, ПАТ
«Дніпровська пристань» не отримало у
визначеному законом порядку згоди
інвестора як вкладника матеріальних
цінностей (в даному випадку - грошових
коштів) в об'єкт інвестування, не
зважаючи на те, що ч. 5 ст.7 Закону
України "Про інвестиційну діяльність"
встановлено, що право володіння,
користування і розпорядження об'єктами
та результатами інвестицій, включаючи
реінвестиції та торговельні операції
на території України, відповідно до
законодавчих актів України належить
інвестору.

Відтак, з урахуванням вищевикладеного,
положень ст.ст. 331, 358 Цивільного кодексу
України та Закону України «Про
інвестиційну діяльність» суд
приходить до висновку, що укладаючи з
ТОВ «Стілф» договір купівлі-продажу
об'єкта незавершеного будівництва,
який виступав об'єктом інвестування за
Інвестиційним договором, ПАТ
«Дніпровська пристань» мало отримати
згоду ТОВ «Призма Бета» як інвестора на
таке відчуження.

Аналогічна позиція стосовно
необхідності отримання замовником
згоди інвестора на розпорядження
об'єктом інвестування міститься в
постановах Верхового Суду України від
15.05.2013 у справі №6-36цс-13, від 25.09.2013 р. у
справі №6-70цс13, від 04.09.2013 у справі
№6-72цс/13.

Відповідно до п. 2 Постанови Пленуму
Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 р.
«Про судову практику розгляду
цивільних справ про визнання
правочинів недійсними» зміст
правочину не може суперечити
Цивільному кодексу України, іншим
законам України, які приймаються
відповідно до Конституції України та
Цивільного кодексу України,
міжнародним договорам, згода на
обов'язковість яких надана Верховною
Радою України, актам Президента
України, постановам Кабінету Міністрів
України, актам інших органів державної
влади України, органів влади
Автономної Республіки Крим у випадках
і в межах, встановлених Конституцією
України та законом, а також моральним
засадам суспільства. Зміст правочину
не повинен суперечити положенням також
інших, крім актів цивільного
законодавства, нормативно-правових
актів, прийнятих відповідно до
Конституції України.

Підставою недійсності правочину є
недодержання в момент вчинення
правочину стороною (сторонами) вимог,
які встановлені частинами
першою-третьою, п'ятою та шостою статті
203 цього Кодексу (ч. 1 ст. 215 Цивільного
кодексу України).

Таким чином, відповідно до положень
чинного законодавства України,
визнання правочину недійсним
ставиться в залежність від його
відповідності вимогам чинного
законодавства та актам органів
державної влади.

З огляду на вищевикладене, оскільки
спірний договір було укладено зі
сторони ПАТ «Дніпровська пристань» без
погодження з ТОВ «Призма Бета», як
інвестора, він згідно ч. 2 ст. 203
Цивільного кодексу України є недійсним
на підставі ч. 1 ст. 215 Цивільного
кодексу України.

При цьому, укладення відповідачами
оспорюваного договору свідчить про
наявність порушеного права ТОВ «Призма
Бета», оскільки розпорядження
майновими правами на об'єкт
інвестування будь-ким, крім особи
інвестора або без його згоди, порушує
його право як інвестора за
Інвестиційним договором володіти,
користуватися і розпоряджатися
об'єктами та результатами інвестицій,
право на що набув позивач здійснивши
перерахування коштів в рамках
інвестиційного договору.

За таких обставин, суд вважає позовні
вимоги ТОВ «Призма Бета» про визнання
недійсним договору купівлі-продажу
правомірними та обґрунтованими.

При цьому, оскільки замовник укладаючи
спірний договір фактично вчинив дії
щодо не визнання за позивачем його
майнових прав на даний об'єкт,
позивачем заявлено вимогу про визнання
за ним права власності на об'єкт
незавершеного будівництва -
багаторівневий паркінг, який
знаходиться за адресою: м. Київ, пр.
Генерала Ватутіна, 2-т, ІІ черга (літ. К1),
готовністю 26%.

Згідно зі ст. 1 Господарського
процесуального кодексу України
підприємства, установи, організації,
інші юридичні особи (у тому числі
іноземні), громадяни, які здійснюють
підприємницьку діяльність без
створення юридичної особи і в
установленому порядку набули статусу
суб'єкта підприємницької діяльності,
мають право звертатися до
господарського суду згідно з
встановленою підвідомчістю
господарських справ за захистом своїх
порушених або оспорюваних прав і
охоронюваних законом інтересів.

Відповідно до ст. 2 Господарського
процесуального кодексу України
господарський суд порушує провадження
у справі за позовами, зокрема,
підприємств та організацій, які
звертаються до господарського суду за
захистом своїх прав та охоронюваних
законом інтересів.

Статтею 20 Господарського кодексу
України передбачено, що кожний суб'єкт
господарювання та споживач має право
на захист своїх прав і законних
інтересів.

Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу
України кожна особа має право на
захист свого цивільного права у разі
його порушення, невизнання або
оспорювання.

Загальний перелік способів захисту
цивільних прав та інтересів визначений
в ст.16 Цивільного кодексу України,
відповідно до ч. 2 якої суд може
захистити цивільне право або інтерес
іншим способом, що встановлений
договором або законом.

Відповідно до ст. 392 Цивільного кодексу
України встановлено, що власник майна
може пред'явити позов про визнання його
права власності, якщо це право
оспорюється або не визнається іншою
особою, а також у разі втрати ним
документа, який засвідчує його право
власності.

Виходячи зі змісту даної правової
норми право на звернення до суду з
позовом про захист речових прав на
майно встановлюється за позивачем,
коли у інших осіб виникають сумніви у
належності йому цього майна, та
створюється неможливість реалізації
позивачем свого права у зв'язку з
наявністю таких сумнівів чи втратою
належних правовстановлюючих
документів на майно. Тобто, у позивача є
право власності на певне майно і має
місце факт оспорювання належного
позивачу права.

Приймаючи до уваги встановлені судом
обставини справи, виходячи з аналізу
положень чинного законодавства
України щодо порядку набуття та
реалізації права власності,
господарський суд дійшов висновку, що у
позивача наявне право власності на
майнові права на об'єкт незавершеного
будівництва - багаторівневий паркінг,
який знаходиться за адресою: м. Київ, пр.
Генерала Ватутіна, 2-т, ІІ черга (літ. К1),
готовністю 26%, які (майнові права)
останній бажає трансформувати в право
власності на об'єкт незавершеного
будівництва.

При цьому, відчуження ПАТ «Дніпровська
пристань» на користь відповідача 2
об'єкту незавершеного будівництва
свідчить, по-перше, про небажання
замовника виконувати умови
Інвестиційного договору про введення
спірного об'єкту в експлуатацію, а,
по-друге, про позбавлення відповідача
права вимоги переходу права власності
на об'єкт будівництва або набуття
майнових прав на цей об'єкт, що свідчить
про наявність достатніх та необхідних
підстав для захисту права власності
позивача в порядку ст. 392 Цивільного
кодексу України.

При цьому, редакція ч. 3 ст. 331 Цивільного
кодексу України безпосередньо
передбачає можливість вчинення угод
відносно об'єктів незавершеного
будівництва, із вказівкою про те, що
право власності реєструється органом,
що здійснює державну реєстрацію прав
на нерухоме майно на підставі
документів, що підтверджують право
власності або користування земельною
ділянкою для створення об'єкта
нерухомого майна, дозволу на виконання
будівельних робіт, а також документів,
що містять опис об'єкта незавершеного
будівництва.

Відповідно до ч. 3 ст. 3 Закону України
«Про запобігання впливу світової
фінансової кризи на розвиток
будівельної галузі та житлового
будівництва» суб'єктам господарської
діяльності, що здійснюють будівництво
(забудовникам), дозволяється проводити
державну реєстрацію права власності в
бюро технічної інвентаризації на
об'єкти незавершеного будівництва та
їх частини з метою подальшого продажу
чи передачі в іпотеку.

За таких обставин, суд вважає за
можливе задовольнити вимогу позивача
про визнання за ним права власності на
об'єкт незавершеного будівництва -
багаторівневий паркінг, який
знаходиться за адресою: м. Київ, пр.
Генерала Ватутіна, 2-т, ІІ черга (літ. К1),
готовністю 26%, право вимоги на який
набув позивач у зв'язку з укладенням
інвестиційного договору та
здійсненням відповідних інвестицій.

Відповідно до вимог ст. 49
Господарського процесуального кодексу
України судові витрати покладаються на
відповідачів, оскільки як відповідач 1
(замовник будівництва), так і
відповідач 2 (підрядник) знали про
існування інвестора (позивача) та
необхідності передачі йому права
власності на спірний об'єкт
нерухомості.

Керуючись ст.ст. 43, 32, 33, 34, 43, 44, 49, 82-85
Господарського процесуального кодексу
України, суд -

ВИРІШИВ:

1. Позов Товариства з обмеженою
відповідальністю «Призма Бета»
задовольнити повністю.

2. Визнати недійсним договір
купівлі-продажу об'єкта незавершеного
будівництва від 10.08.2012р., укладений між
Приватним акціонерним товариством
«Дніпровська пристань» та Товариством
з обмеженою відповідальністю «Стілф»,
посвідчений 10.08.2012 приватним
нотаріусом Київського міського
нотаріального округу ОСОБА_5 за
реєстровим номером №2177.

3. Визнати за Товариством з обмеженою
відповідальністю «Призма Бета» (02660, м.
Київ, просп. Генерала Ватутіна, 2-т;
ідентифікаційний код 34001316) право
власності на об'єкт незавершеного
будівництва - багаторівневий паркінг,
який знаходиться за адресою: м. Київ, пр.
Генерала Ватутіна, 2-т, ІІ черга (літ. К1),
готовністю 26%.

4. Стягнути з Приватного акціонерного
товариства «Дніпровська пристань» (01032,
м. Київ, бул. Тараса Шевченка, 33, пов. 13;
ідентифікаційний код 30605029) на користь
Товариства з обмеженою
відповідальністю «Призма Бета» (02660, м.
Київ, просп. Генерала Ватутіна, 2-т;
ідентифікаційний код 34001316) судовий
збір у розмірі 37 149 (тридцять сім тисяч
сто сорок дев'ять) грн. 00 коп., видати
наказ, після набрання рішенням суду
законної сили.

5. Стягнути з Товариства з обмеженою
відповідальністю «Стілф» (01032, м. Київ,
бул. Тараса Шевченка, 33, пов. 13;
ідентифікаційний код 35033679) на користь
Товариства з обмеженою
відповідальністю «Призма Бета» (02660, м.
Київ, просп. Генерала Ватутіна, 2-т;
ідентифікаційний код 34001316) судовий
збір у розмірі 37 149 (тридцять сім тисяч
сто сорок дев'ять) грн. 00 коп., видати
наказ після набрання рішенням суду
законної сили.

Рішення господарського суду набирає
законної сили після закінчення строку
подання апеляційної скарги, якщо
апеляційну скаргу не було подано. У
разі подання апеляційної скарги
рішення, якщо його не скасовано,
набирає законної сили після розгляду
справи апеляційним господарським
судом.

Повне рішення складено 20.06.2014.

Головуючий суддя
Т.В. Васильченко

Судді
Р.В. Бойко

В.П. Босий