КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" червня 2014 р. Справа№ 910/22678/13

Київський апеляційний господарський
суд у складі колегії суддів:

головуючого: Новікова М.М.

суддів: Зубець Л.П.

Чорної Л.В.

за участю представників

від позивача: Власов С.В. -
дов. №9 від 01.10.2013

від відповідача: Жежера С.А. -
керівник

від третьої особи: не з'явився

розглянувши у відкритому судовому
засіданні

апеляційну скаргу Приватного
підприємства „АІС Україна"

на рішення господарського суду
міста Києва

від 19.12.2013 (суддя Сівакова
В.В.)

у справі №910/22678/13

за позовом Комунального
підприємства „Дирекція з управління
та

обслуговування житлового
фонду" Деснянського району м. Києва

до Приватного
підприємства „АІС Україна"

третя особа Деснянська районна в м.
Києві державна адміністрація

про розірвання договору
оренди №157-0193 від 03.12.2012 та

зобов'язання звільнити
приміщення

ВСТАНОВИВ:

На розгляд господарського суду міста
Києва були передані позовні вимоги
Комунального підприємства „Дирекція з
управління та обслуговування
житлового фонду" Деснянського району м.
Києва (надалі - позивач, КП „Дирекція")
до Приватного підприємства „АІС
Україна" (надалі - відповідач, ПП „АІС
Україна") про розірвання договору
оренди №157-0193 від 03.12.2012 та зобов'язання
звільнити приміщення.

Рішенням господарського суду міста
Києва від 19.12.2013 у справі №910/22678/13 позов
задоволено повністю, розірвано договір
про передачу майна територіальної
громади міста Києва в оренду № 157-0193 від
03.12.2012 та зобов'язано Приватне
підприємство „АІС Україна" звільнити
орендоване приміщення за адресою: м.
Київ, вул. Братиславська, 14-б, загальною
площею 247 кв. м., а також повернути
приміщення за актом приймання-передачі
Комунальному підприємству „Дирекція з
управління та обслуговування
житлового фонду" Деснянського району м.
Києва.

Не погоджуючись з вказаним рішенням
суду, Приватне підприємство „АІС
Україна" звернулося до Київського
апеляційного господарського суду з
апеляційною скаргою, в якій просить
скасувати рішення господарського суду
міста Києва від 19.12.2013 у справі №910/22678/13
та прийняти нове рішення, яким
відмовити в задоволенні позовних вимог
Комунального підприємства „Дирекція з
управління та обслуговування
житлового фонду" Деснянського району м.
Києва в повному обсязі.

Вимоги та доводи апеляційної скарги
відповідача мотивовані тим, що рішення
суду першої інстанції прийняте з
порушенням норм матеріального та
процесуального права. Зокрема, апелянт
зазначає, що йому не було вручено
підписаний орендарем та
балансоутримувачем примірник
договору. Відповідач стверджує, що його
не було повідомлено про необхідність
страхувати орендоване майно, а також
позивачем не було надано відповіді на
звернення орендаря щодо зміни
цільового призначення. Крім того,
скаржник звертає увагу, що попередній
договір оренди вказаного приміщення,
який був підписаний між відповідачем,
як орендарем, та Комунальним
підприємством „Ватутінськінвестбуд",
як орендодавцем, не містив умов щодо
страхування орендованого майна.

Ухвалою Київського апеляційного
господарського суду від 19.05.2014 до
участі у справі в якості третьої особи,
яка не заявляє самостійних вимог на
стороні позивача, залучено Деснянську
районну в м. Києві державну
адміністрацію.

17.06.2014 від відповідача надійшло
клопотання про зупинення провадження у
справі до вирішення пов'язаної з нею
справи №910/11062/14 за позовом Приватного
підприємства „АІС Україна" до
Комунального підприємства „Дирекція з
управління та обслуговування
житлового фонду" Деснянського району м.
Києва та Деснянської районної в м.
Києві державної адміністрації про
визнання недійсним договору оренди.

Розглянувши дане клопотання, колегія
суддів дійшла висновку про відсутність
підстав для зупинення провадження у
справі, оскільки розгляд справи
№910/11062/14 не перешкоджає розгляду даної
справи, так як провадження у справі
№910/11062/14 було порушено 10.06.2014, тобто
після прийняття судом першої інстанції
рішення у справі №910/22678/13. При цьому
обставини, що виникли після прийняття
рішення судом першої інстанції не
можуть впливати на суть цього рішення.

Представник відповідача у судовому
засіданні 23.06.2014 підтримав апеляційну
скаргу та просив її задовольнити.

Позивач проти задоволення апеляційної
скарги заперечує, вважає рішення
законним та обґрунтованим та просить
залишити його без змін.

Третя особа у судове засідання 23.06.2014 не
з'явилася, 13.04.2014 надіслала письмові
пояснення, у яких заперечувала проти
доводів апеляційної скарги та просила
залишити її без задоволення, а також
просила здійснювати розгляд без участі
представника Деснянської районної в м.
Києві державної адміністрації.

Перевіривши матеріали справи,
проаналізувавши на підставі
встановлених фактичних обставин
справи правильність застосування
судом першої інстанції норм
законодавства, колегія встановила
наступне.

03.12.2012 між Деснянською районною в м.
Києві державною адміністрацією, як
орендодавцем, та Приватним
підприємством „АІС Україна", як
орендарем, а також Комунальним
підприємством „Дирекція з управління
та обслуговування житлового фонду
Деснянської районної у м. Києві ради",
найменування якого змінено на
Комунальне підприємство „Дирекція з
управління та обслуговування
житлового фонду" Деснянського району м.
Києва (балансоутримувач) підписано
договір про передачу майна
територіальної громади міста Києва в
оренду №157-0193 (надалі - договір),
відповідно до положень пункту 1.1 якого
орендодавець передає, а орендар
приймає в оренду нерухоме майно
(нежитлові приміщення), що належить до
комунальної власності територіальної
громади міста Києва, яке знаходиться за
адресою: м. Київ, вул. Братиславська, 14-б
для виробництва продуктів харчування.

Згідно з п. 2.1. договору об'єктом є
приміщення загальною площею 247 кв. м.

Пунктом 9.1. договору сторонами
встановлено, що договір є укладеним з
моменту підсипання його сторонами і
діє з 01.10.2012 до 31.12.2014.

Обґрунтовуючи свої позовні вимоги,
позивач зазначав, що відповідач в
порушення умов договору використовує
приміщення не за цільовим
призначенням, вказаним в договорі, а
також не застрахував об'єкт оренди, що є
істотними порушеннями умов договору та
підставою для його розірвання і
звільнення орендованих приміщень.

Стаття 610 Цивільного кодексу України
визначає що порушенням зобов'язання є
його невиконання або виконання з
порушенням умов, визначених змістом
зобов'язання (неналежне виконання).

Згідно ч. 3 ст. 26 Закону України „Про
оренду державного та комунального
майна" договір оренди може бути
розірвано за погодженням сторін. На
вимогу однієї із сторін договір оренди
може бути достроково розірвано за
рішенням суду у разі невиконання
сторонами своїх зобов'язань та з інших
підстав, передбачених законодавчими
актами України.

Відповідно до п. 6.7. договору при
невиконання або порушенні однією із
сторін умов цього договору та з інших
підстав, передбачених законодавчими
актами України, договір може бути
розірваний достроково на вимогу однієї
із сторін за рішенням суду.

Пунктом 9.6. договору передбачено, що на
вимогу однієї із сторін договір може
бути достроково розірвано за рішенням
суду, господарського суду у разі
невиконання сторонами своїх
зобов'язань та з інших підстав,
передбачених законодавчими актами
України.

Статтею 18 Закону України „Про оренду
державного та комунального майна" за
договором оренди орендаря може бути
зобов'язано використовувати об'єкт
оренди за цільовим призначенням
відповідно до профілю виробничої
діяльності підприємства, майно якого
передано в оренду, та виробляти
продукцію в обсягах, необхідних для
задоволення потреб регіону. Орендар
зобов'язаний використовувати та
зберігати орендоване майно відповідно
до умов договору, запобігати його
пошкодженню, псуванню.

Згідно п. 8.3. договору об'єкт оренди
повинен використовуватися орендарем
тільки за цільовим призначенням,
обумовленим п. 1.1. цього договору, а саме
для виробництва продуктів харчування.

Положеннями пункту 5.1. договору
передбачено право орендодавця та
балансоутримувача проводити
необхідний огляд та перевірку
виконання орендарем умов договору. В
процесі перевірки виконання умов
договору оренди може бути здійснена
фото або відео фіксація стану та умов
використання об'єкта оренди.

Місцевим господарським судом
встановлено, що комісією у складі
представників балансоутримувача за
результатами обстеження орендованого
приміщення встановлено, що приміщення
використовується не за призначенням, а
саме використовується під пошив та
ремонт одягу, про що складено
відповідний акт від 11.10.2013 року.

За таких обставин суд першої інстанції
дійшов висновку, що матеріали справи
містять докази порушення відповідачем
договірних зобов'язань щодо
використання орендованого приміщення
за цільовим призначенням.

Крім того, відповідно до умовами п. 4.11.
договору орендар зобов'язаний протягом
місяця, починаючи з дати укладення
договору, застрахувати об'єкт оренди на
користь балансоутримувача на весь
строк дії договору оренди від вогневих
ризиків, ризиків стихійних явищ та
інших майнових ризиків на суму не
менше, ніж експертна вартість об'єкта
оренди. Орендар зобов'язаний надати
орендодавцю та балансоутримувачу
копію договору страхування (страхового
полісу) та копії платіжних доручень про
сплату страхових платежів.

Стаття 10 Закону України „Про оренду
державного та комунального майна"
визначає, що страхування орендарем
взятого ним в оренду майна є істотною
умовою договору оренди.

Матеріали справи не містять доказів в
підтвердження укладення відповідачем
договору страхування орендованого
майна.

Враховуючи викладене, місцевий
господарський суд дійшов висновку, що
використання орендованого приміщення
не за цільовим призначенням, а також не
здійснення страхування орендованого
майна є істотними порушеннями договору
оренди, у зв'язку із чим позовні вимоги
позивача про розірвання договору
визнаються судом обґрунтованими та
такими, що підлягають задоволенню. Крім
того, суд першої інстанції вказав, що з
розірванням договору відповідач
втрачає статус орендаря і, оскільки
інших доказів щодо підтвердження права
користування спірним приміщенням
немає, то вимога позивача про
звільнення приміщень підлягає
задоволенню.

Однак колегія суддів не погоджується
із вказаними висновками місцевого
господарського суду, виходячи із
наступного.

Згідно з п. 2 ст. 11 Цивільного кодексу
України підставами виникнення
цивільних прав та обов'язків, зокрема, є
договори та інші правочини.

Відповідно до ст. 193 Господарського
кодексу України, суб'єкти
господарювання та інші учасники
господарських відносин повинні
виконувати господарські зобов'язання
належним чином відповідно до закону,
інших правових актів, договору, а за
відсутності конкретних вимог щодо
виконання зобов'язання - відповідно до
вимог, що у певних умовах звичайно
ставляться. До виконання господарських
договорів застосовуються відповідні
положення Цивільного кодексу України з
урахуванням особливостей,
передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу
України зобов'язання має виконуватись
належним чином відповідно до умов
договору та вимог цього Кодексу, інших
актів цивільного законодавства, а за
відсутності таких умов та
вимог-відповідно до звичаїв ділового
обороту або інших вимог, що звичайно
ставляться.

Одностороння відмова від зобов'язання
або одностороння зміна його умов не
допускається, якщо інше не встановлено
договором або законом (ст. 525 ЦК України)

За приписами ст. 765 Цивільного кодексу
України наймодавець зобов'язаний
передати наймачеві майно у
користування негайно або у строк
встановлений договором найму.

Пунктом 4.1. договору передбачено, що
орендодавець зобов'язаний протягом 10
календарних днів з моменту підписання
цього договору з додатками передати, а
орендар прийняти по акту
приймання-передачі об'єкт оренди. Акт
приймання-передачі об'єкта оренди
підписується відповідним
орендодавцем, орендарем та
балансоутримувачем. У разі відмови
орендаря від підписання акта
приймання-передачі договір припиняє
свою дію.

Враховуючи вказані положення договору,
колегія суддів вважає помилковими
висновки суду першої інстанції про те,
що факт передачі та відповідно
прийняття відповідачем нежитлового
приміщення за адресою: м. Київ, вул.
Братиславська, 14-б, загальною площею 247
кв. м. за договором підтверджується
актом приймання-передачі від 01.10.2012
року.

З цього приводу, суд апеляційної
інстанції зазначає, що із акту
прийому-передачі №07 від 01.10.2012
вбачається, що він підписаний не на
підставі договору, а на виконання
розпорядження Деснянської районної у
місті Києві державної адміністрації
№379 від 18.07.2012 та №442 від 23.08.2012 між
балансоутримувачем - КП „Дирекція" та
користувачем - ПП „АІС Україна", в той
час як згідно положень договору акт
прийому-передачі приміщення має бути
тристороннім та підписуватися
орендарем, орендодавцем та
балансоутримавачем протягом 10
календарних днів з моменту підписання
цього договору.

При цьому, важливою обставиною є
підписання акту прийому-передачі
приміщення саме орендодавцем, а не
балансоутримувачем, оскільки
сторонами договору оренди (найму) в
силу положень статті 759 ЦК України є
саме орендодавець (наймодавець) та
орендар (наймач), тоді як
балансоутримувач є лише учасником
орендних відносин як особа, на балансі
якої знаходиться об'єкт оренди та яка,
при цьому, не є власником майна, що
передається в оренду.

Доказів звернення орендодавця -
Деснянської РДА до відповідача про
підписання відповідного акту
прийому-передачі приміщення за
договором, а також доказів відмови
відповідача від підписання такого акту
матеріали справи не містять.

Таким чином, оскільки об'єкт оренди не
був переданий орендодавцем
відповідачеві на умовах та в порядку
договору оренди №157-0193 від 03.12.2012, є
підстави вважати, що сторони не
приступили до виконання вказаного
договору.

При цьому, колегія суддів звертає увагу
на те, що стосовно приміщення за
адресою: м. Київ, вул. Братиславська, 14-б,
загальною площею 247 кв. м., між
відповідачем, як орендарем, та
Комунальним підприємством
„Ватутінськінвестбуд" 01.01.2010 був
укладений інший договір оренди №0193
строк дії якого згідно змін від 12.08.2010
до цього договору був продовжений до
31.12.2014 року.

Однак, беручи до уваги розпорядження
Деснянської районної у місті Києві
державної адміністрації №379 від 18.07.2012,
яким нежитлова будівля по вул.
Братиславська, 14-б у м. Києві була
закріплена на праві господарського
відання за КП „Дирекція" та яким
зобов'язано КП „Ватутінськінвестбуд"
та КП „Дирекція" здійснити відповідні
організаційно правові дії, колегія
суддів приходить до висновку, що
договір оренди №0193 від 01.01.2010 в силу
положень статті 607 ЦК України припинив
свою дію у зв'язку із неможливістю його
виконання.

Таким чином, оскільки сторони фактично
не приступили до виконання договору
оренди №157-0193 від 03.12.2012, а договір
оренди №0193 від 01.01.2010 припинив свою дію
у зв'язку із зміною балансоутримувача
орендованого приміщення, відповідач
здійснював фактичне користування
приміщенням, яке було передане йому на
за актом прийому-передачі №07 від 01.10.2012
на виконання розпоряджень Деснянської
РДА в м.Києві, а не на підставі
відповідного договору. При цьому,
здійснюючи оплату за користування цим
приміщення відповідач у платіжних
документах, копії яких надані
сторонами у справі, вказував
призначення платежу як „за фактичне
використання приміщення" не
посилаючись на жоден із договорів.

За таких обставин, висновки суду першої
інстанції про використання
орендованого приміщення не за цільовим
призначенням та порушення
відповідачем умов договору щодо
страхування орендованого майна є
передчасними, оскільки сторони
фактично не приступили до виконання
договору №157-0193 від 03.12.2012 року. При
цьому, момент виникнення у відповідача
обов'язку страхувати орендоване майно
та використовувати його за цільовим
призначенням безпосередньо пов'язаний
із моментом передачі (отримання)
приміщення в оренду саме на підставі
договору та початком виконання умов
цього договору сторонами.

Таким чином, місцевий господарський
суд, приймаючи оскаржуване рішення,
дійшов неправильного висновку щодо
задоволення позовних вимог про
розірвання договору оренди №157-0193 від
03.12.2012, у зв'язку із істотним порушенням
умов договору.

За таких обставин, позовні вимоги про
зобов'язання відповідача звільнити
приміщення також не можуть бути
задоволені, оскільки між сторонами
наявний договір оренди цього
приміщення №157-0193 строком дії до 31.12.2014,
за умови виконання положень якого щодо
передачі майна за актом
прийому-передачі та користування цим
майном у порядку, визначеному
договором, у відповідача наявні
правові підстави займати вказане
приміщення.

Враховуючи викладене, колегія суддів
приходить до висновку, що апеляційна
скарга Приватного підприємства „АІС
Україна" підлягає задоволення, а
рішення господарського суду міста
Києва від 19.12.2013 у справі №910/22678/13 має
бути скасоване із прийняттям нового
рішення про відмову у задоволенні
позовних вимог.

Відповідно до ст. 49 Господарського
процесуального кодексу України,
витрати по сплаті судового збору за
розгляд апеляційної скарги
покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 33, 49, 99, 101, 103, 105
Господарського процесуального кодексу
України, Київський апеляційний
господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Приватного
підприємства „АІС Україна"
задовольнити.

Рішення господарського суду міста
Києва від 19.12.2013 у справі №910/22678/13
скасувати.

Прийняти нове рішення, яким у
задоволенні позовних вимог відмовити.

Стягнути з Комунального підприємства
„Дирекція з управління та
обслуговування житлового фонду"
Деснянського району м. Києва (м. Київ,
вул. Закревського, 15, ) на
користь Приватного підприємства „АІС
Україна" (м. Київ, вул. Милославська, 5,
кв. 317, ) 1218 (одну тисячу
двісті вісімнадцять) грн. 00 коп.
судового збору за подання апеляційної
скарги.

Видачу наказу доручити господарському
суду м. Києва.

Матеріали справи №910/22678/13 повернути до
господарського суду м. Києва.

Постанова набирає законної сили з
моменту її проголошення та може бути
оскаржена до касаційного суду у
встановленому законом порядку.

Головуючий суддя
М.М. Новіков

Судді
Л.П. Зубець

Л.В. Чорна