РІВНЕНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 червня 2014 року
Справа № 906/25/14

Рівненський апеляційний господарський
суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Бучинська Г.Б., суддя
Філіпова Т.Л. , суддя Василишин А.Р.

при секретарі Мухомеджанов Д.Ю.

за участю представників сторін:

від позивача: Паламарчук О.А. (дов. №
33/02-14 від 06.02.2014р.)

від відповідача - Федосюк І.О.
(дов.№340/12 від 02.06.2014р.)

від третіх осіб: Войналович Л.А.
(директор)

Латешевич А.А. (дов №
р-5-21/815 від 24.06.14 р.)

Пасічник О.М. (дов. №р-5-22/188
від 06.03.2014р.)

від прокурора: Марщівська О.П. (посв.
№019161 від 30.09.13р.)

розглянувши апеляційні скарги
Житомирської обласної ради та КП
"Агенція з питань регіонального
розвитку" Житомирської обласної ради
на рішення господарського суду
Житомирської області від 24.03.14 р. у
справі № 906/25/14 (суддя Сікорська Н.А.)

за позовом Товариства з обмеженою
відповідальністю "Фаворит Девелопмент
Компані"

до Комунального підприємства "Агенція
з питань регіонального розвитку"
Житомирської обласної ради

за участю третіх осіб без самостійних
вимог на предмет спору на стороні
відповідача

1) Житомирська обласна рада (м. Житомир)

2) КП "Обласний лікувально - оздоровчий
реабілітаційний центр "Полісся"

за участю прокуратури м. Житомир

про визнання договору оренди №1 від
28.02.2013р. недійсним

ВСТАНОВИВ:

ТОВ "Фаворит Девелопмент Компані"
(надалі - позивач) звернулось в
господарський суд Житомирської
області з позовною заявою (т. 1, а.с. 2-7) до
КП "Агенція з питань регіонального
розвитку" Житомирської міської ради
(надалі -відповідач), в якій просить
визнати недійсним договір оренди №1
цілісного майнового комплексу
Комунального підприємства "Обласний
лікувально-оздоровчий реабілітаційний
центр "Полісся" Житомирської обласної
ради, що перебуває у спільній власності
територіальних громад сіл, селищ, міст
області від 28.02.2013р.

Ухвалою від 21.01.14 р. залучено до участі у
справі в якості третьої особи без
самостійних вимог на предмет спору на
стороні відповідача КП "Обласний
лікувально-оздоровчий реабілітаційний
центр "Полісся" та Житомирську обласну
раду.

Прокурор м. Житомира вступив у справу
згідно заяви від 19.02.14р.

Рішенням господарського суду
Житомирської області від 24.03.14 р. (т. 2,
а.с. 117-121) позов задоволено.

В обґрунтування свого рішення суд
першої інстанції вказав, що договір
оренди № 1 цілісного майнового
комплексу від 28.02.13 р. суперечить нормам
чинного законодавства, а тому є
недійсним.

Суд першої інстанції дійшов висновку,
що цілісний майновий комплекс КП
"Обласний лікувально-оздоровчий
реабілітаційний центр "Полісся" не є
об'єктом оренди за договором від 28.02.13 р.

Не погоджуючись із винесеним рішенням
суду першої інстанції, відповідач
звернувся з апеляційною скаргою (т. 2,
а.с. 160-164) до Рівненського апеляційного
господарського суду, в якій просить
рішення господарського суду
Житомирської області від 24.03.14 року у
даній справі скасувати та прийняти
нове, яким в позові відмовити.

Апеляційну скаргу відповідач
обґрунтовує тим, що предметом договору
оренди є цілісний майновий комплекс,
який розташований на земельній
ділянці, що належить орендодавцю на
підставі договору оренди земельної
ділянки від 28.07.03 р., який на момент
укладення оскаржуваного договору, був
чинний. При підписанні оскаржуваного
договору, сторони дійшли згоди з усіх
істотних умов договору, а відтак
відсутні правові підстави для визнання
його недійсним.

Крім того, не погоджуючись з винесеним
рішенням суду першої інстанції,
Житомирська обласна рада звернувся із
апеляційною скаргою, в якій просить
його скасувати та відмовити в
задоволенні позову (т. 2, а.с. 184-191).

Обґрунтовуючи свої вимоги, третя особа
посилається на порушення
господарським судом Рівненської
області норм матеріального та
процесуального права.

Зокрема, апелянт зазначає, що судом
неповно з'ясовані обставини справи, що
призвело до неправильного висновку
суду.

КП "Обласний лікувально-оздоровчий
реабілітаційний центр "Полісся"
Житомирської обласної ради та прокурор
у справі у відзивах на апеляційну
скаргу просили скасувати оскаржуване
рішення і прийняти нове рішення, яким
відмовити у задоволені позовних вимог.

КП "Обласний лікувально-оздоровчий
реабілітаційний центр "Полісся"
Житомирської обласної ради звернув
увагу на те, що позивачу було передано
цілісний майновий комплекс, який є
предметом оренди.

Прокурор стверджує, що ЗУ "Про оренду
державного та комунального майна" не
передбачено такого обов'язку як
оформлення права користування
земельною ділянкою, на якій
знаходиться об'єкт оренди.

Представник позивача у відзиві на
апеляційну скаргу, а також його
повноважний представник в судовому
засіданні, проти апеляційної скарги
заперечив, оскільки вважає, що
посилання скаржника, викладені в
апеляційній скарзі, є безпідставними
та необґрунтованими.

Позивач вважає, що розрахунок річної
орендної плати є розрахунком орендної
плати за оренду майна, який
передбачений за оренду іншого, крім
нерухомого майна та нерухомого майна, а
не цілісного майнового комплексу або
земельних ділянок.

Позивач звертає увагу на те, що після
укладення договору оренди, він
звертався до Житомирської міської ради
про надання згоди на розробку
документації на отримання земельної
ділянки в оренду.

Водночас міська рада повідомила, що
рішенням від 07.12.12 № 472 припинено термін
дії договору оренди від 28.07.03р. з
обласним лікувально-оздоровчим
реабілітаційним центром "Полісся" та
вилучена земельна ділянка площею 4,1478
га.

Заслухавши пояснення представників
позивача, відповідача, третьої особи,
розглянувши матеріали та обставини
справи, апеляційну скаргу, відзиви на
апеляційну скаргу, перевіривши
юридичну оцінку обставин справи та
повноту їх встановлення, дослідивши
правильність застосування місцевим
господарським судом при винесенні
рішення норм матеріального та
процесуального права, колегія суддів
Рівненського апеляційного
господарського суду дійшла висновку,
що апеляційну скаргу слід задоволити, а
оскаржуване скасувати, виходячи з
наступного.

Як встановлено судом першої інстанцій
та вбачається з матеріалів справи
згідно Свідоцтва про право власності
(т. 2, а.с. 19) Територіальна громада сіл,
селищ, міст Житомирської області
являється власником майнового
комплексу пансіонату з лікуванням
"Полісся", який в цілому складається з
об'єктів нерухомого майна згідно
інвентарної справи № 6811.

Рішенням Житомирської обласної ради
№269 від 08.09.2011р. (т. 1, а.с. 85-86) із
врахуванням змін внесених рішенням №735
від 22.11.2012р. (т. 1, а.с. 87):

- надано дозвіл на передачу в оренду
цілісного майнового комплексу
Комунального підприємства "Обласний
лікувально-оздоровчий реабілітаційний
центр "Полісся" Житомирської обласної
ради.

- орендодавцем цілісного майнового
комплексу комунального підприємства
"Обласний лікувально-оздоровчий
реабілітаційний центр "Полісся"
Житомирської обласної ради визначено
Комунальне підприємство "Агенція з
питань регіонального розвитку"
Житомирської обласної ради;

- директора КП "Агенція з питань
регіонального розвитку" Житомирської
обласної ради зобов'язано укласти
договір оренди цілісного майнового
комплексу КП "Обласний
лікувально-оздоровчий реабілітаційний
центр "Полісся" з орендною платою,
встановленою відповідно до Методики
розрахунку орендної плати за оренду
майна, що є спільною власністю
територіальних громад сіл, селищних,
міст області, затвердженої рішенням
обласної ради від 15.12.2011р. №333.

На виконання вказаного рішення, 28.02.2013р.
між Комунальним підприємством "Агенція
з питань регіонального розвитку"
Житомирської обласної ради
(орендодавець) та Товариством з
обмеженою відповідальністю "Фаворит
Девелопмент Компані" (орендар) укладено
договір оренди №1 цілісного майнового
комплексу комунального підприємства
"Обласний лікувально-оздоровчий
реабілітаційний центр "Полісся"
Житомирської обласної ради, що
перебуває у спільній власності
територіальних громад сіл, селищ, міст
області (т. 1, а.с. 11-13).

Відповідно до п. 1.1 Договору
орендодавець передав, а орендар
прийняв в строкове платне користування
цілісний майновий комплекс
комунального підприємства "Обласний
лікувально-оздоровчий реабілітаційний
центр "Полісся" Житомирської обласної
ради за адресою: м. Житомир, провулок
Оздоровчий, 7, на земельній ділянці,
розмір якої складає 4,1478 га, що
перебуває у спільній власності
територіальних громад сіл, селищ, міст
області (підприємство), склад і
вартість якого визначено відповідно до
акта оцінки, протоколу про результати
інвентаризації та передавального
балансу підприємства, складеного
станом на 31.08.12, становить 5466709,00 грн.,
без ПДВ, у тому числі: основні фонди за
залишковою вартістю 5466709,00 грн., без ПДВ.

Орендна плата визначена на підставі
Методики розрахунку орендної плати,
затвердженої Житомирською обласною
радою і становить за базовий місяць
розрахунку січень 2013р. становить
45601,05грн. (без ПДВ) (п. 3.1 договору).

Згідно акта приймання-передачі від
28.02.2013 р., який є додатком № 3 до договору
(т. 1, а.с. 15), складеного за участю сторін
та балансоутримувача - КП "ОЛОРЦ
"Полісся", балансоутримувач передав
орендарю цілісний майновий комплекс
комунального підприємства "Обласний
лікувально-оздоровчий реабілітаційний
центр "Полісся" Житомирської обласної
ради за адресою: м. Житомир, провулок
Оздоровчий, 7.

В акті зазначено, що стан орендованого
майна незадовільний (згідно дефектного
акту).

Згідно Звіту експерта ОСОБА_7 від 16.06.2013
р. про проведення технічного
обстеження будівельних конструкцій та
інженерних мереж об'єкта: будівля
обласного лікувально-оздоровчого
реабілітаційного центру "Полісся"
клуб-їдальня, корпус № 2, корпус № 3 по
пров. Оздоровчому, 7, замовником якого
був позивач, встановлено незадовільний
стан будівельних конструкцій та
рекомендовано провести комплекс робіт,
направлених на усунення дефектів і
пошкоджень (т. 1, а.с.17-28).

Пунктом 5.6 Договору встановлено, що
орендар зобов'язується своєчасно
здійснювати капітальний, поточний та
інші види ремонтів орендованого майна
підприємства.

Відповідно до п. 6.3 Договору, орендар
має право з дозволу обласної ради та
згідно з встановленим порядком,
проводити за власний рахунок
невід'ємні поліпшення орендованого
майна, що перебуває у спільній
власності територіальних громад сіл,
селищ, міст області.

На звернення позивача про надання
дозволу на здійснення поліпшень
орендованого майна, Житомирська
міська рада листом від 20.09.2013 р.
повідомила, що постійна комісія
обласної ради з питань бюджету і
комунальної власності, залишила
вказане звернення без задоволення (а.с.
76 т.1).

17.09.2013р. ТОВ "Фаворит Девелопмент
Компані" на адресу КП "Агенція з питань
регіонального розвитку" направлено
лист №140/09 щодо дострокового
припинення договору оренди ЦМК (т. 1, а.с.
108.

Рішенням Житомирської обласної ради
№1045 від 19.11.2013р. (т. 1, а.с. 90-91) надано
дозвіл на дострокове розірвання, за
згодою сторін, договору оренди
цілісного майнового комплексу КП
"Обласний лікувально-оздоровчий
реабілітаційний центр "Полісся"
Житомирської обласної ради, укладеного
між комунальним підприємством "Агенція
з питань регіонального розвитку"
Житомирської обласної ради та TOB
"Фаворит Девелопмент Компані"; доручено
КП "Агенція з питань регіонального
розвитку" Житомирської обласної ради,
КП "Обласний лікувально-оздоровчий
реабілітаційний центр "Полісся"
Житомирської обласної ради вжити
заходів, щодо повернення цілісного
майнового комплексу з оренди в порядку,
встановленому чинним законодавством
України.

Листом від 25.11.2013р. відповідач просив до
27.11.13 р. направити представника
позивача для участі у комісії з
повернення балансоутримувачу
орендованого майна (т. 1, а.с. 89).

З матеріалів справи вбачається, що
листом від 29.04.13 р. позивач звернувся до
міського голови з вимогою надати
дозвіл на розробку необхідної
документації для отримання земельної
ділянки в оренду м. Житомир, пров.
Оздоровчий, 7 на період дії договору
оренди майнового комплексу.

Листом від 27.05.13 р. (т. 1, а.с. 104) міський
голова звернувся до голови
Житомирської обласної ради з вимогою
підтвердити згоду Житомирської
обласної ради, щодо відведення
земельної ділянки у користування на
умовах оренди ТОВ "Фаворит Девелопмент
Компані".

Як вбачається з матеріалів справи,
Житомирський обласний голова листом
від 14.06.13 р. (т. 1, а.с. 105) повідомив, що
постійною комісією обласної ради з
питань бюджету та комунальної
власності запропоновано внести зміни у
договір оренди земельної ділянки від
28.07.03 р. за адресою м. Житомир, пров.
Оздоровчий, 7, змінивши орендаря на
правонаступника - ТОВ "Фаворит
Девелопмент Компані" на термін дії
договору оренди цілісного майнового
комплексу, не змінюючи інших умов
договору оренди землі, у т.ч. терміну
його дії.

Крім того, 21.10.13 р. на адресу
Житомирської міської ради надійшло
звернення позивача, щодо дозволу на
розробку проекту землеустрою щодо
відведення земельної ділянки по пров.
Оздоровчий, 7 м. Житомир, на якій
знаходиться цілісний майновий
комплекс ОЛОРЦ "Полісся".

Враховуючи викладене, Житомирська
міська рада звернулась до Житомирської
обласної ради з листом від 21.10.13 р. про
надання згоди щодо відведення
земельної ділянки у користування на
умовах оренди позивача.

Листом від 06.11.13 р. заступник голови
обласної ради повідомив, що 30.10.13 р. на
засіданні постійної комісії обласної
ради з питань бюджету і комунальної
власності погоджено розірвати Договір
оренди цілісного майнового комплексу.

Як вбачається з матеріалів справи, ТОВ
"Фаворит Девелопмент Компані"
звернулось в суд з позовом про визнання
договору оренди цілісного майнового
комплексу комунального підприємства
"Обласний лікувально-оздоровчий
реабілітаційний центр "Полісся" від
28.02.2013р. недійсним, обґрунтовуючи
позовні вимоги тим, що в оренду
передавався не ЦМК, а комплекс будівель
без земельної ділянки; відповідач ввів
в оману позивача щодо обставин, що
мають істотне значення, а саме:
передано майно в неналежному стані, що
унеможливило його використання; не
надано дозвіл на реконструкцію об'єкту,
що виключає використання об'єкту
оренди за цільовим призначенням.

Аналізуючи встановлені обставини
справи, Рівненський апеляційний
господарський суд вважає за необхідне
враховувати наступні положення
чинного законодавства України.

Організаційні відносини, пов'язані з
передачею в оренду майна державних
підприємств та організацій,
підприємств, заснованих на майні, що
належить Автономній Республіці Крим
або перебуває у комунальній власності
(далі - підприємства), їх структурних
підрозділів; майнові відносини між
орендодавцями та орендарями щодо
господарського використання
державного майна, майна, що належить
Автономній Республіці Крим або
перебуває у комунальній власності,
визначаються Законом України "Про
оренду державного та комунального
майна", який покликаний забезпечити
підвищення ефективності використання
державного та комунального майна
шляхом передачі його в оренду фізичним
та юридичним особам.

Відповідно до ст. 3 названого вище
Закону, відносини щодо оренди
державного майна, майна, що належить
Автономній Республіці Крим або
перебуває у комунальній власності,
регулюються договором оренди, цим
Законом та іншими нормативно-правовими
актами.

Підстави визнання договору недійсним
визначені ст.. 215 ЦК України. Пунктами 1, 2
ст. 203 ЦК України визначено, що зміст
правочину не може суперечити цьому
кодексу, іншим актам цивільного
законодавства, а також моральним
засадам суспільства. Особа, яка вчиняє
правочин, повинна мати необхідний
обсяг цивільної дієздатності.

Водночас, підставою недійсності
правочину є недодержання в момент
вчинення правочину стороною
(сторонами) вимог, які встановлені
частинами першою - третьою, п'ятою та
шостою статті 203 цього кодексу.

Відповідно п. 2.1 Постанови Пленуму
Вищого господарського суду України №11
від 29.05.20123р. „Про деякі питання
визнання правочинів (господарських
договорів) недійсними", вирішуючи спори
про визнання правочинів (господарських
договорів) недійсними, господарський
суд повинен встановити наявність
фактичних обставин, з якими закон
пов'язує визнання таких правочинів
(господарських договорів) недійсними
на момент їх вчинення (укладення) і
настання відповідних наслідків, та в
разі задоволення позовних вимог
зазначати в судовому рішенні, в чому
конкретно полягає неправомірність дій
сторони та яким нормам законодавства
не відповідає оспорюваний правочин.

Згідно п. 4 Постанови Пленуму
Верховного суду України № 9 від 06.11.09р.,
судам відповідно до статті 215 ЦК
необхідно розмежовувати види
недійсності правочинів: нікчемні
правочини - якщо їх недійсність
встановлена законом (частина перша
статті 219, частина перша статті 220,
частина перша статті 224 тощо), та
оспорювані - якщо їх недійсність прямо
не встановлена законом, але одна із
сторін або інша заінтересована особа
заперечує їх дійсність на підставах,
встановлених законом (частина друга
статті 222, частина друга статті 223,
частина перша статті 225 ЦК тощо).
Нікчемний правочин є недійсним через
невідповідність його вимогам закону
та не потребує визнання його таким
судом. Оспорюваний правочин може бути
визнаний недійсним лише за рішенням
суду.

Враховуючи вказане, суд звертає увагу
на те, що в силу ст.ст. 203, 215 ЦК України
підставою недійсності правочину є
недодержання в момент вчинення
правочину стороною (сторонами) вимог,
щодо відповідності змісту правочину ЦК
України, іншим актам цивільного
законодавства, а також інтересам
держави і суспільства, його моральним
засадам.

Відповідно до ч.1 ст. 626 ЦК України
договором є домовленість двох або
більше сторін, спрямована на
встановлення, зміну або припинення
цивільних прав та обов'язків.

Частиною 1 ст. 628 ЦК України передбачено,
що зміст договору становлять умови
(пункти), визначені на розсуд сторін і
погоджені ними, та умови, які є
обов'язковими відповідно до актів
цивільного законодавства.

Статтею 638 цього Кодексу встановлено,
що договір є укладеним, якщо сторони в
належній формі досягли згоди з усіх
істотних умов договору. При цьому,
істотними умовами договору є умови про
предмет договору, умови, що визначені
законом як істотні або є необхідними
для даного виду договору, а також усі ті
умови, щодо яких за заявою хоча б однієї
із сторін має бути досягнуто згоди.
Договір укладається шляхом пропозиції
однієї сторони укласти договір (оферти)
і прийняття пропозиції (акцепту) другою
стороною.

Аналогічне положення закріплено в ст.
180 Господарського кодексу України,
відповідно до якої господарський
договір вважається укладеним, якщо між
сторонами у передбачених законом
порядку та формі досягнуто згоди щодо
усіх його істотних умов. Істотними є
умови, визнані такими за законом чи
необхідні для договорів даного виду, а
також умови, щодо яких на вимогу однієї
із сторін повинна бути досягнута згода.
При укладенні господарського договору
сторони зобов'язані у будь-якому разі
погодити предмет, ціну та строк дії
договору.

Дослідивши зміст оскаржуваного
договору, колегія суддів констатує, що
сторонами при підписанні договору
досягнуто згоди, щодо всіх істотних
умов договору, а саме: ціни, строку дії
договору та предмету.

Як вбачається з Договору та акта
приймання - передачі до нього,
предметом договору є цілісний майновий
комплекс комунального підприємства
"Обласний лікувально-оздоровчий
реабілітаційний центр "Полісся"
Житомирської обласної ради за адресою:
м. Житомир, провулок Оздоровчий, 7 на
земельній ділянці, розмір якої складає
4,1478 га.

При цьому, суд констатує, що ні в акті
прийму - передачі, ні в оскаржуваному
Договорі, не зазначено, що в оренду
передається земельна ділянка за
вказаною адресою. загальною площею 4,1478
га. Однак вбачається, що предметом
оскаржуваного договору є цілісний
майновий комплекс за адресою: м.
Житомир, провулок Оздоровчий, 7, що лише
знаходиться на земельній ділянці,
розмір якої складає 4,1478 га, жодні умови,
щодо передачі вказаної земельної
ділянки позивачу, в договору відсутні.

Згідно ч. 1 ст. 191 ЦК України
підприємство є єдиним майновим
комплексом, що використовується для
здійснення підприємницької
діяльності.

До складу підприємства як єдиного
майнового комплексу входять усі види
майна, призначені для його діяльності,
включаючи земельні ділянки, будівлі,
споруди, устаткування, інвентар,
сировину, продукцію, права вимоги,
борги, а також право на торговельну
марку або інше позначення та інші
права, якщо інше не встановлено
договором або законом (ч. 2 ст. 191 ЦК
України).

Національним стандартом № 1 "Загальні
засади оцінки майна і майнових прав",
затвердженим Постановою Кабінету
Міністрів України від 10.09.2003 № 1440,
передбачено, що цілісними майновими
комплексами є об'єкти, сукупність
активів яких дає змогу провадити певну
господарську діяльність. Цілісними
майновими комплексами є підприємства,
а також їх структурні підрозділи (цехи,
виробництва, дільниці тощо), які можуть
бути виділені в установленому порядку
в самостійні об'єкти з подальшим
складанням відповідного балансу і
можуть бути зареєстровані як
самостійні суб'єкти господарської
діяльності.

Аналогічне визначення цілісного
майнового комплексу закріплено
Положенням про порядок віднесення
майна до такого, що включається до
складу цілісного майнового комплексу
державного підприємства, затвердженим
наказом Фонду державного майна України
від 29.12.2010 № 1954, зареєстрованим в
Міністерстві юстиції України 24.01.2011 за
№ 109/18847. Наведеним положенням цілісний
майновий комплекс визначено як об'єкт,
сукупність активів якого забезпечує
провадження окремої діяльності, що
визначає загальнодержавне значення
лідприємства, на постійній і
регулярній основі.

Згідно з ч. 1 ст. 4 Закону України "Про
оренду державного та комунального
майна" об'єктами оренди за цим Законом
є, зокрема, цілісні майнові комплекси
підприємств, їх структурних
підрозділів (філій, цехів, дільниць).
Цілісним майновим комплексом є
господарський об'єкт з завершеним
циклом виробництва продукції (робіт,
послуг) з наданою йому земельною
ділянкою, на якій він розмішений,
автономними інженерними
комунікаціями, системою
енергопостачання.

Як вбачається з матеріалів справи, а
саме з додатку № 4 до Договору, позивач
прийняв в оренду: будівлі та споруди,
корпус №1, корпус №2, клуб - їдальня, дім
дерев'яний, склад цегляний, склад
цегляний, пральня, овочесховище,
огорожа кам'яна і металева, спортивне
містечко, огорожа внутрішня,
теплотраса і каналізація, асфальт
території, основні засоби, автомобіль
ЗІЛ-130 (державний номерний знак 56-75 ЖИП),
автомобіль ЗАЗ-1102 (державний номерний
знак 24-46 ІОА), автомобіль ГАЗ-2411
(державний номерний знак 001-36 ВА), що в
сукупності складає цілісний майновий
комплекс підприємства.

Вищевказаний перелік відповідає
відомостям, вказаним в
Інвентаризаційному описі основних
засобів КП "ОЛОРЦ "Полісся" по формі №
інв-1 станом на 31.08.2012 р. (а.с. 50, т.2).

Крім того, апеляційний суд звертає
увагу на те, що земельна ділянка, на
якій розташований цілісний майновий
комплекс комунального підприємства
"Обласний лікувально-оздоровчий
реабілітаційний центр "Полісся"
Житомирської обласної ради за адресою:
м. Житомир, провулок Оздоровчий, 7,
належить до комунальної власності
територіальної громади міста Житомира,
та передана в користування КП "ОЛОРЦ
"Полісся" на підставі договору оренди
земельної ділянки від 28.07.2003 року,
укладеним між Житомирською міською
радою та Обласним
лікувально-оздоровчим реабілітаційним
центром "Полісся" строком до 28.07.2028 року
(т.1 а.с. 149).

Згідно розділу1 даного договору
Житомирська міська рада надає, а КП
"ОЛОРЦ "Полісся" приймає в строкове,
платне володіння і користування
земельну ділянку площею 4,1478 га, яка
знаходиться за адресою м. Житомир, пров.
Оздоровчий, 7, винесена в натурі в
установленому законом порядку.

Будь-які зміни чи доповнення до
вказаного договору оренди земельної
ділянки не вносилися, в тому числі і
щодо її площі.

Крім того, в матеріалах справи відсутні
будь-які докази на підтвердження того,
що договір оренди землі площею 4,1478 га
розірваний або визнано недійсним.

Апеляційний суд звертає увагу не те, що
відповідно до п. 1.2 оскаржуваного
договору оренди цілісного майнового
комплексу, після укладення цього
Договору Орендар приєднує до свого
майна Підприємство в установленому
порядку.

Відповідно до п. 1.3 Договору, орендар
виступає правонаступником усіх прав та
обов'язків реорганізованого
підприємства.

Відповідно до ст.. 15 Закону України "Про
оренду державного і комунального
майна" орендар стає правонаступником
прав та обов'язків підприємства
відповідно до договору.

Судом першої інстанції визначено, що
позивач мав стати правонаступником
прав та обов'язків по договору оренди
землі, яка перебувала в оренді КП "ОЛОРЦ
"Полісся". Водночас судом не враховано,
що відносини оренди землі, навіть при
правонаступництві, потребують
відповідного переоформлення.

Матеріалами справи доведено, що
Житомирською обласною радою
підтверджено згоду щодо відведення
земельної ділянки позивачу, так
постійною комісією обласної ради з
питань бюджету та комунальної
власності запропоновано внести зміни у
договір оренди земельної ділянки від
28.07.03 р. за адресою м. Житомир, пров.
Оздоровчий, 7, змінивши орендаря на
правонаступника - ТОВ "Фаворит
Девелопмент Компані" на термін дії
договору оренди цілісного майнового
комплексу, не змінюючи інших умов
договору оренди землі, у т.ч. терміну
його дії (т. 1, а.с. 105).

Апеляційний суд критично оцінює
висновок суду першої інстанції щодо
невідповідності розміру земельної
ділянки за даними технічної
документації (а.с. 52 т.2), оскільки єдиною
правою підставою, яка надає право на
користування земельною ділянкою
відповідачу 2 в даному випадку є
договір оренди землі. Розмір земельної
ділянки є істотною умовою даного виду
договорів. Відсутність змін в частині
розміру земельної ділянки до договору
оренди від 28.07.2003р. робить неспроможним
висновок першої інстанції щодо дійсної
площі землі. Крім того, в матеріалах
справи відсутні докази затвердження
даної технічної документації
документації із землеустрою в
установленому законом порядку.

А відтак, даний документ не може
слугувати доказом невідповідності
переданого за спірним договором
об'єкта цілісному майновому комплексу.

Враховуючи вказане, колегія суддів
приходить до висновку, що позивачу
надано згоду на право користування
земельною ділянкою на умовах договору
оренди від 28.07.2003 р., як правонаступнику
усіх прав та обов'язків КП "ОЛОРЦ
"Полісся" Житомирської обласної ради.
Однак, позивач не вжив всіх заходів для
оформлення даного права за собою.

Крім того, колегія суддів звертає
увагу, що земельна ділянка у м. Житомир,
пров. Оздоровчий, 7, на якій
розташований цілісний майновий
комплекс не була об'єктом оренди
оскаржуваного договору, оскільки
перебувала на праві користування у
відповідача 2.

Крім того, частиною 3 ст. 283 ГК України
визначено, що об'єктом оренди, зокрема,
можуть бути державні та комунальні
підприємства або їх структурні
підрозділи як цілісні майнові
комплекси, тобто господарські об'єкти
із завершеним циклом виробництва
продукції (робіт, послуг),
відокремленою земельною ділянкою, на
якій розміщений об'єкт, та автономними
інженерними комунікаціями і системою
енергопостачання.

Враховуючи наведене, апеляційний суд
приходить до висновку, що позивач та
відповідач при підписанні
оскаржуваного договору, дійшли згоди,
що об'єктом оренди є цілісний майновий
комплекс Комунального підприємства
"Обласний лікувально-оздоровчий
реабілітаційний центр "Полісся"
Житомирської обласної ради, який є
предметом оскаржуваного Договору.

Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону
України "Про оренду державного та
комунального майна", орендна плата з
урахуванням індексації є істотною
умовою договору.

Дослідивши докази, наявні в матеріалах
справи, апеляційний суд приходить до
висновку, що при укладенні Договору
оренди цілісного майнового комплексу,
сторони дійшли згоди, щодо істотної
умови, як ціна договору, оскільки.

Пунктом 3.1 Договору передбачено, що
орендна плата визначається на підставі
Методики розрахунку орендної плати,
затвердженої Житомирською обласною
радою і становить за базовий місяць
розрахунку січень 2013р. становить
45601,05грн. (без ПДВ).

Відповідно до ч. 2 ст. 19 Закону України
"Про оренду державного та комунального
майна", Методика розрахунку орендної
плати та пропорції її розподілу між
відповідним бюджетом, орендодавцем і
балансоутримувачем визначаються
органами, уповноваженими Верховною
Радою Автономної Республіки Крим (для
об'єктів, що належать Автономній
Республіці Крим), та органами місцевого
самоврядування (для об'єктів, що
перебувають у комунальній власності)
на тих самих методологічних засадах, як
і для об'єктів, що перебувають у
державній власності.

Пунктом 5 Методики розрахунку орендної
плати за державне майно та пропорції її
розподілу, затвердженої постановою
Кабінету Міністрів України від 4 жовтня
1995 року № 786, передбачена формула за
якою визначається розмір річної
орендної плати за цілісні майнові
комплекси державних підприємств (Опл
=(Воз + Внм) х Сор.ц/100, де Опл - розмір
річної орендної плати, грн.; Воз -
вартість основних засобів за
незалежною оцінкою на час оцінки
об'єкта оренди, гривень; Внм - вартість
нематеріальних активів за незалежною
оцінкою на час оцінки об'єкта оренди,
гривень; Сор.ц - орендна ставка за
використання цілісних майнових
комплексів державних підприємств).

Аналогічна формула розрахунку
встановлена п. 2.4 Методики розрахунку
орендної плати за оренду майна, що є
спільною власністю територіальних
громад сіл, селищ, міст області та
пропорцій її розподілу, затвердженої
рішенням Житомирської обласної ради
№333 від 15.12.11.

З метою визначення вартості цілісного
майнового комплексу КП ОЛОРЦ "Полісся"
Житомирської обласної ради,
розпорядженням голови Житомирської
обласної ради №28 від 23.08.12 створено
відповідну комісію з оцінки майна.

Вказаною комісією, відповідно до
Методики оцінки вартості об'єктів
оренди, затвердженої постановою
Кабінету Міністрів України від 10
серпня 1995 р. N 629, визначено оціночну
вартість цілісного майнового
комплексу КП "ОЛОРЦ "Полісся"
Житомирської обласної ради, про що
складено відповідний акт (т. 3, а.с. 10-11).

Вказаний акт оцінки, рішення комісії не
оспорювалися, є чинними.

Як вбачається з акта оцінки цілісного
майнового комплексу КП "ОЛОРЦ "Полісся"
Житомирської обласної ради, вартість
основних засобів ЦМК становить 5466709, 00
грн., вартість нематеріальних активів -
0.

Відповідно до Додатку 1 до Методики
розрахунку орендної плати за оренду
майна, що є спільною власністю
територіальних громад сіл, селищ, міст
області та пропорцій її розподілу,
затвердженої рішенням Житомирської
обласної ради №333 від 15.12.11, оренда
ставка, що підлягає застосування за
використання КП "ОЛОРЦ "Полісся"
Житомирської обласної ради, становить
10%.

Як вбачається з матеріалів справи, за
вказаною вище формулою розрахунку
орендної плати було здійснено
розрахунок розміру орендної плати за
цілісний майновий комплекс КП "ОЛОРЦ
"Полісся" Житомирської обласної ради на
підставі даних акта оцінки цілісного
майнового комплексу, відповідно до
чинного законодавства України.

Дослідивши зміст оскаржуваного
Договору, колегія суддів констатує той
факт, що орендна плата була визначена
та погоджена позивачем та
відповідачем. При цьому, в матеріалах
справи, відсутні будь-які докази на
підтвердження того, що сторони, зокрема
позивач, мали зауваження чи
заперечення, щодо розміру чи
розрахунку орендної плати при
підписанні та виконанні договору.

При цьому, висновок суду, що предметом
спірного договору не є цілісний
майновий комплекс, оскільки
відповідачем 1 при розрахунку орендної
плати не враховано вартість
користування земельною ділянкою, є
помилковим.

А відтак, колегія суддів приходить до
висновку, що твердження господарського
суду першої інстанції про те, що
фактично розрахунок орендної плати є
розрахунком орендної плати за оренду
іншого, крім нерухомого майна та
нерухомого майна не відповідає
обставинам справи.

Крім того, апеляційний суд констатує,
що відповідно до ч. 2 ст. 19 Закону
України "Про оренду державного та
комунального майна", пропорції
розподілу орендної плати між
відповідним бюджетом, орендодавцем і
балансоутримувачем визначаються
органами місцевого самоврядування для
об'єктів, що перебувають у комунальній
власності. Житомирська обласна рада, як
орган місцевого самоврядування, яка
затверджувала вищевказану Методику
мала право встановлювати конкретні
пропорції розподілу орендної плати за
оренду цілісного майнового комплексу
комунального підприємства "Обласний
лікувально-оздоровчий реабілітаційний
центр "Полісся" Житомирської обласної
ради. Вказане тішення відповідає
вимогам Законів України "Про оренду
державного та комунального майна", "Про
місцеве самоврядування в Україні" та
встановлює пропорції розподілу
орендної плати для конкретного
цілісного майнового комплексу.

Також апеляційний суд вважає
помилковим висновок щодо орендодавця
майна, яким по відношенню до об'єкта
оренди за спірним договором є КП
"Агенція з питань регіонального
розвитку" Житомирської обласної ради,
яке є орендодавцем нерухомого майна , а
не ЦМК. Компетенція щодо визначення
орендодавців майна, що є спільною
власністю територіальної громади
належить відповідачу 1, а тому в межах
наданої компетенції рішенням від
22.11.12р. № 735 визначив орендодавцем
цілісного майнового комплексу
комунального підприємства "Обласний
лікувально-оздоровчий центр "Полісся"
Житомирської обласної ради -
Комунальне підприємство "Агенція з
питань регіонального розвитку"
Житомирської обласної ради (а.с. 87).

Зі змісту оскаржуваного договору
вбачається, що договір укладено
строком на 2 роки 11 місяців, що діє з
28.11.13 р. по 27.01.16 р. включно (п.10.1), тобто
при укладені договору оренди цілісного
майнового комплексу, позивач та
відповідач дійшли згоди, щодо істотної
умови - строку дії договору.

Враховуючи вказане, колегія суддів
приходить до висновку, що в ході
розгляду справи судом не встановлено
невідповідності оспорюваного
правочину вимогам чинного
законодавства, які ставляться до
такого виду договорів, а відтак колегія
суду дійшла висновку про відсутність
підстав для задоволення позову про
визнання договору оренди недійсним.

При цьому судом враховано, що
оспорюваний договір укладено на
підставі Рішенням Житомирської
обласної ради № 269 від 08.09.2011р. "Про
передачу в оренду цілісного майнового
комплексу КП "Обласний
лікувально-оздоровчий реабілітаційний
центр "Полісся" Житомирської обласної
ради (т. 1, а.с. 85-86) із врахуванням змін
внесених рішенням №735 від 22.11.2012р. "Про
внесення змін до рішення обласної ради
від 08.09.11 р. № 269" (т. 1, а.с. 87), на виконання
якого, сторони уклали договір оренди
цілісного майнового комплексу.

Вказані рішення є чинними та в судовому
порядку не оскаржувалось.

Щодо тверджень позивача про наявність
помилки та обману при укладені
договору оренди від 28.02.2013 р. суд
зазначає наступне.

Пунктами 3.9, 3.10 Постанови Пленуму
Вищого господарського суду України
"Про деякі питання визнання правочинів
(господарських договорів) недійсними"
роз'яснено, що під помилкою слід
розуміти таке неправильне сприйняття
стороною правочину предмета чи інших
істотних умов останнього, що вплинуло
на її волевиявлення, за відсутності
якого можна вважати, що правочин не
було б вчинено. Помилка повинна мати
істотне значення, зачіпати природу
правочину або такі якості його
предмета, які значно знижують
можливість його використання за
призначенням. При цьому істотною
вважається така помилка, наслідки якої
неможливо усунути або їх усунення
вимагає значних витрат від особи, що
помилилася, - з урахуванням її
майнового становища, характеру
діяльності тощо. Обставини, з приводу
яких помилилася особа, мають бути
наявними на час вчинення правочину.

Обов'язок доведення відповідних
обставин покладається на позивача.

Під обманом слід розуміти умисне
введення в оману представника
підприємства, установи, організації
або фізичної особи, що вчинила
правочин, шляхом повідомлення
відомостей, які не відповідають
дійсності, або замовчування обставин,
що мали істотне значення для правочину
(наприклад, ненадання технічної чи
іншої документації, в якій описуються
властивості речі).

У вирішенні спорів про визнання
правочинів недійсними на підставі
статей 230 - 233 ЦК України господарські
суди повинні мати на увазі, що
відповідні вимоги можуть бути
задоволені за умови доведеності
позивачем фактів обману, насильства,
погрози, зловмисної домовленості
представника однієї сторони з другою
стороною, тяжких обставин і наявності
їх безпосереднього зв'язку з
волевиявленням другої сторони щодо
вчинення правочину.

Враховуючи вказане, колегія суддів
погоджується з висновком
господарського суду першої інстанції,
про недоведеність позивачем обставин
пов'язаних з помилкою чи обманом при
укладенні договору, а відтак не бере їх
до уваги.

Крім того, доводи позивача про те, що
відповідачем передано майно в
неналежному стані, що унеможливило
його використання; не надано дозвіл на
реконструкцію об'єкту, що виключає
використання об'єкту оренди за
цільовим призначенням не є підставами
для визнання оскаржуваного договору
недійсним.

Враховуючи вказане, колегія
апеляційного суду приходить до
висновку, що позовні вимоги позивача
про визнання недійсним договору оренди
цілісного майнового комплексу
необґрунтовані, не підтверджені
належними та допустимими доказами, а
тому задоволенню не підлягають.

А відтак, господарський суд першої
інстанції неповно з'ясував обставини,
що мають значення для справи, а тому
помилково дійшов до висновків, які не
відповідають обставинам справи. За
таких обставин, апеляційний суд
скасовує оскаржуване рішення
господарського суду Житомирської
області.

Судові витрати зі сплати судового
збору за розгляд апеляційної скарги
покладаються на позивача згідно ст. 49
ГПК.

На підставі викладеного, керуючись ст.
ст. 99, 101, 103 - 106 Господарського
процесуального кодексу України,
Рівненський апеляційний господарський
суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Житомирської
обласної ради на рішення
господарського суду Житомирської
області від 24.03.14 р. у справі № 906/25/14
задовлити.

Апеляційну скаргу КП "Агенція з питань
регіонального розвитку" Житомирської
обласної ради на рішення
господарського суду Житомирської
області від 24.03.14 р. у справі № 906/25/14
задовлити.

Рішення господарського суду
Житомирської області від 24.03.14 р. у
справі № 906/25/14 скасувати.

Прийняти нове рішення. В позові
відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою
відповідальністю "Фаворит Девелопмент
Компані" (10025, м. Житомир, вул. Вітрука, 6,
код 377119480) на користь Комунального
підприємства "Агенція з питань
регіонального розвитку Житомирської
обласної ради (10014, м. Житомир, м-н С.П.
Корольова, 12, код 32744337) 609 грн. судового
збору.

Стягнути з Товариства з обмеженою
відповідальністю "Фаворит Девелопмент
Компані" (10025, м. Житомир, вул. Вітрука, 6,
код 377119480) на Житомирської обласної
ради ( 10014, м. Житомир, м-н С.П.Корольова, 1)
609 грн. судового збору.

Постанова набирає законної сили з дня
її прийняття.

Постанову апеляційної інстанції може
бути оскаржено у касаційному порядку
протягом двадцяти днів з дня набрання
постановою апеляційного
господарського суду законної сили.

Справу №906/25/14 повернути
господарському суду Житомирської
області.

Головуючий суддя
Бучинська Г.Б.

Суддя
Філіпова Т.Л.