ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 червня 2014 року Справа № 910/23242/13

Вищий господарський суд України у
складі колегії суддів:

Плюшка І.А. - головуючого,

Дунаєвської Н.Г.

Кролевець О.А.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні касаційну

скаргу Компанії "ЕСТЕР УАН
ЕНТЕРПРАЙЗЕС ЛІМІТЕД" ("ESTER ONE
ENTERPRISESLIMITED")

на постанову Київського апеляційного
господарського суду від 27 березня 2014
року

та на рішення господарського суду
міста Києва від 31 січня 2014

у справі № 910/23242/13

господарського суду міста Києва

за позовом Компанії "ЕСТЕР УАН
ЕНТЕРПРАЙЗЕС ЛІМІТЕД" ("ESTER ONE
ENTERPRISESLIMITED")

до Товариства з обмеженою
відповідальністю "СТАН КАПІТАЛ"

про звернення стягнення на
предмет іпотеки,-

за участю представників

позивача - Сташків К.І.

відповідача - Корнієнко Т.Ю.

ВСТАНОВИВ:

Позивач Компанія "Естер Уан
Ентерпрайзес Лімітед" звернулась до
господарського суду міста Києва з
позовом до ТОВ "Стан Капітал" про
звернення стягнення на предмет
іпотеки.

Рішенням господарського суду міста
Києва від 31 січня 2014 року (суддя
Шкурдова Л.М.) залишеним без змін
постановою Київського апеляційного
господарського суду від 27 березня 2014
року (судді Шапран В.В., Андрієнко В.В.,
Буравльов С.І.) в задоволенні позовних
вимог відмовлено.

Не погоджуючись з вищезазначеними
рішенням та постановою Компанія "ЕСТЕР
УАН ЕНТЕРПРАЙЗЕС ЛІМІТЕД" ("ESTER ONE
ENTERPRISESLIMITED") звернулась до Вищого
господарського суду України з
касаційною скаргою в якій просить
рішення господарського суду міста
Києва від 31 січня 2014 року та постанову
Київського апеляційного
господарського суду від 27 березня 2014
року скасувати та прийняти нове
рішення, яким позовні вимоги
задовольнити повністю.

В обґрунтування зазначених вимог
заявник касаційної скарги посилається
на неправильне застосування судом
першої та апеляційної інстанцій норм
матеріального та процесуального права.

Колегія суддів, обговоривши доводи
касаційної скарги, перевіривши
матеріали справи, перевіривши юридичну
оцінку обставин справи та повноту їх
встановлення, дослідивши правильність
застосування господарськими судами
першої та апеляційної інстанцій норм
процесуального права, вважає, що
касаційна скарга підлягає частковому
задоволенню з огляду на наступне.

Судами попередніх інстанцій
встановлено, що 27 серпня 2009 року між
Компанією "ESTER ONE ENTERPRISES LIMITED" та
Товариством з обмеженою
відповідальністю "Стан Капітал" був
укладений контракт № 1/К про надання
кредиту.

Відповідно до з п. 1.1. кредитного
договору, кредитор надає позичальнику
кредит в сумі 500000 дол. США на строк 30
років з цільовим призначенням: для
придбання позичальником у власність за
договором купівлі-продажу офісних
нежитлових приміщень загальною площею
не менше 500 ( п'ятсот ) кв. м у будівлі
офісного центру в центральній частині
м. Києва за ціною, що не перевищує 4000000
грн. (з урахуванням податку на додану
вартість) з метою подальшого
використання у статутній діяльності
відповідача, а відповідач
зобов'язується сплачувати відсотки за
користування отриманим кредитом та
повернути кредит в порядку і строки,
визначені кредитним договором.

Відповідно до п.п. 1.2 кредитного
договору, за користування кредитом у
межах встановленого строку відповідач
щоквартально сплачує кредитору
фіксовану відсоткову ставку в розмірі 5
% річних.

25 вересня 2009 року Головним управлінням
Національного банку України по м. Києву
і Київській області було видане
реєстраційне свідоцтво № 11597, яким
засвідчується реєстрація контракту
про надання кредиту від 27 серпня 2009
року № 1/К.

На виконання п. 2.1. кредитного договору
08 жовтня 2009 року позивач перерахував
відповідачу грошові кошти в розмірі
500000 доларів США, що підтверджується
банківською випискою від 08 жовтня 2009
року про перерахування коштів.

Відповідно до п. 3.1. кредитного договору
кредит надається на строк 30 років з
моменту фактичного надходження коштів
на банківський рахунок позичальника.
День надходження коштів на банківський
рахунок позичальника є першим днем
користування кредитом.

Згідно із п. 5.2. кредитного договору цей
контракт може бути припинений
достроково за наявності взаємної згоди
сторін або у випадках, прямо
передбачених чинним законодавством
України або цим контрактом.

Відповідно до п. 5.3. кредитного договору
у випадку дострокового припинення дії
цього контракту, сума кредиту у повному
обсязі підлягає поверненню кредитору в
строки, встановлені цим контрактом, але
у будь-якому випадку, не пізніше 7 (сім)
календарних днів від моменту такого
дострокового припинення, якщо інший
строк не буде встановлено цим
контрактом.

Згідно із п. 7.1. кредитного договору
сторони погодили, що з метою
забезпечення виконання зобов'язань
позичальника перед кредитором за цим
контрактом щодо повернення кредиту,
сплати процентів та неустойки,
позичальник укладає з кредитором
іпотечний договір щодо застави об'єкту
нерухомого майна, який буде придбаний
позичальником у власність за кошти,
залучені за цим контрактом.

06 жовтня 2009 року відповідачем було
придбано нежилі приміщення на підставі
договорів купівлі - продажу, зокрема:

- договір купівлі-продажу нежилих
приміщень адміністративного будинку
№№ 1, 2 (групи приміщень № 5) (літера Б),
які розташовані в м. Києві по
Киянівському провулку, 7 а, від 06 жовтня
2009 року, між ЗАТ "ПОЛАР-Україна" та ТОВ
"СТАН КАПІТАЛ;

- договір купівлі-продажу нежилих
приміщень адміністративного будинку з
№ 1 по № 5 (групи приміщень № 6) (літера
Б), які розташовані в м. Києві,
Киянівський пров. № 7а, від 06 жовтня 2009
року, між ЗАТ "Центр реклами і сприяння
міжнародному співробітництву" та ТОВ
"СТАН КАПІТАЛ";

- договір купівлі-продажу машиномісця
№ 13 (літера Б), яке розташоване в м.
Києві, Киянівський пров. № 7а, між ЗАТ
"Центр реклами і сприяння міжнародному
співробітництву" та ТОВ "СТАН КАПІТАЛ"
від 06 жовтня 2009 року;

- договір купівлі-продажу машиномісця
№ 14 (літера Б), яке розташоване в м.
Києві, Киянівський пров. № 7а, між ЗАТ
"Центр реклами і сприяння міжнародному
співробітництву" та ТОВ "СТАН КАПІТАЛ"
від 06 жовтня 2009 року.

На виконання п. 7 кредитного договору, з
метою забезпечення виконання
зобов'язань відповідача перед
позивачем між сторонами 08 грудня 2009
року були укладені договори іпотеки
нежитлових приміщень.

При укладенні іпотечних договорів
сторони керувались нормами
матеріального права України, зокрема,
Цивільного кодексу України, Закону
України "Про заставу" від 02 жовтня 1992
року № 2654, Закону України "Про іпотеку"
від 05 червня 2003 року.

Позивач, звертаючись з позовом до суду
свої вимоги мотивував тим, що
відповідно до п.2.5 іпотечних договорів,
іпотекодержатель має право
достроково стягнути наданий під
забезпечення іпотекою кредит, відсотки
за користування при настанні
якої-небудь із умов, передбачених п.2.2.
цих договорів, а також на підставі ст. 12
Закону України "Про іпотеку", згідно з
якою передбачено право
іпотекодержателя у разі порушення
іпотекодавцем обов'язків, встановлених
іпотечним договором, вимагати
дострокового виконання основного
зобов'язання, а в разі його невиконання
- звернути стягнення на предмет
іпотеки.

Відповідно до п.п. 2.7.3. та 2.7.4. іпотечних
договорів відповідач зобов'язався не
здійснювати реконструкцію, перебудову,
перепланування майна без відповідного
письмового дозволу позивача, не
передавати його в оренду.

Позивач зазначає, що відповідач
здійснював ремонт нежитлових
приміщень без погодження з позивачем
та передавав офісні приміщення в
оренду.

На підтвердження зазначеного позивач
надав суду першої інстанції акт
перевірки майна, що є предметом іпотеки
від 21 липня 2011 року, складений його
представниками, постанову Окружного
адміністративного суду м. Києва від 21
лютого 2012 року у справі № 2а-264/12/2670 за
позовом ТОВ "СТАН КАПІТАЛ" до Інспекції
Державного архітектурно - будівельного
контролю у м. Києві про скасування
постанови №101/11 від 09 листопада 2011 року,
якою зафіксовано користування офісним
приміщенням без введення його в
експлуатацію.

Позивач стверджує, що вищезазначені
обставини є істотним порушенням прав
іпотекодержателя, оскільки можуть
позбавити позивача задовольнити свої
вимоги за рахунок майна, переданого в
іпотеку.

Згідно з положеннями частини 1 статті 73
ЗУ "Про міжнародне приватне право",
іноземні юридичні особи мають право
звертатися до судів України для
захисту своїх прав, свобод та
інтересів.

Статтею 1 і ст. 123 Господарського
процесуального кодексу України,
іноземні юридичні особи мають право
звертатися до господарського суду
згідно з встановленою підвідомчістю
господарських справ за захистом своїх
порушених прав, а також мають такі самі
процесуальні права і обов'язки, що і
суб'єкти господарювання України.

Відповідно до п. 1 ч. 1 статті 77 ЗУ "Про
міжнародне приватне право",
підсудність судам України є виключною
у справах з іноземним елементом,
зокрема, якщо нерухоме майно щодо якого
виник спір, знаходиться на території
України.

Відповідно до п. 2.5 іпотечних договорів,
іпотекодержатель має право достроково
стягнути наданий під забезпечення
іпотекою кредит, відсотки при настанні
якої-небудь із умов, передбачених п. 2.2.
цих договорів.

Відповідно до частини 3 статті 9 ЗУ "Про
іпотеку", іпотекодавець має право
відчужувати предмет іпотеки чи
передавати предмет іпотеки в оренду
виключно на підставі згоди
іпотекодержателя.

Обов'язки іпотекодавця щодо порядку
використання майна викладені в п. 2.7
договору іпотеки, зокрема п.п. 2.7.3. - не
здійснювати реконструкцію,
перебудову, перепланування майна без
відповідного письмового дозволу
іпотекодержателя, п.п. 2.7.4 - не
передавати майно в оренду без
письмового дозволу іпотекодержателя.

Як зазначалося вище, однією з підстав
для звернення з даним позовом позивача
до господарського суду м. Києва було
порушення відповідачем п. 2.7 договорів
іпотеки, зокрема не передавати майно в
оренду без письмового дозволу
іпотекодержателя.

На підтвердження зазначеного
порушення, позивачем складено акт
перевірки нерухомого майна, що є
предметом іпотеки, яким підтверджено
факт передання майна в оренду, а саме
нежитлових приміщень
адміністративного будинку №1,2 в м.
Києві по пров. Киянівському,7а третім
особам.

Позивачем факт передачі відповідачем
майна в оренду третім особам
підтверджується копією фотографії
стенду, що знаходиться на першому
поверсі адміністративного будинку №1,2
в м. Києві по пров. Киянівському,7а, з
якого вбачається, що на другому поверсі
будівлі знаходяться 2 юридичні особи:
відповідач та ТОВ Ліра Сапр"

Крім того, на підтвердження
зазначеного факту, позивачем суду
першої інстанції був наданий витяг з
Єдиного державного реєстру юридичних
осіб та фізичних осіб-підприємців за №
18052945 від 29.01.2014 року, з якого вбачається,
що ТОВ "Ліра Сапр" знаходиться за
адресою: м. Київ, пров. Киянівський,7а.

Суди попередніх інстанцій відмовляючи
у задоволенні позовних вимог
зазначили, що надані позивачем докази є
недостатніми та недопустимим.

Зокрема, суди зазначили, що з умов
контракту про надання кредиту,
вбачається, що кредитор надає
позичальнику кредит в сумі 500000 дол. США
на строк 30 років з цільовим
призначенням: придбання позичальником
у власність за договором
купівлі-продажу офісних нежитлових
приміщень загальною площею не менше 500
кв.м. у будівлі офісного центру і
центральній частині м. Києва за ціною,
що не перевищує 4000000 грн. з метою
подальшого використання у статутній
діяльності позичальника.

У відповідності до п.2.2.31 Статуту ТОВ
"Стан капітал" предметом діяльності
відповідача в Україні та за її межами,
серед іншого, є купівля та перепродаж
власного нерухомого майна - нежитлових
та житлових будівель, земельних
ділянок; здавання в оренду власної
житлової та нежитлової нерухомості;
здавання в оренду земельних ділянок;
управління від імені власника житловою
та нежитловою нерухомістю, виконання
комплексу послуг із забезпечення
функціонування житлового та
нежитлового нерухомого майна.

Однак, суди попередніх інстанцій не
врахували, що договір - документ, що
фіксує угоду сторін про встановлення
будь-яких відносин і регулює ці
відносини. Так відповідач був вільний у
виборі підписання договору та
добровільно прийняв на себе договірні
зобов'язання та погодився з умовами
договору без будь-яких зауважень.

Відповідно до частини 2 ст. 586
Цивільного кодексу України
заставодавець має право, зокрема,
передавати предмет застави в
користування іншій особі лише за
згодою заставодержателя, якщо інше не
встановлено договором.

Згідно із положеннями ст. 9 Закону
України «Про іпотеку» іпотекодавець
має право виключно на підставі згоди
іпотекодержателя передавати предмет
іпотеки в оренду.

У відповідності до п. 1.13 іпотечних
договорів з моменту набрання чинності
цим договором, іпотекодавець має право
відчужувати, передавати в наступну
іпотеку, оренду, лізинг, у спільну
діяльність, у позичку іншим особам
майно (предмет іпотеки), або іншим чином
розпоряджатися майном тільки за
письмовою згодою іпотекодержателя.

Згідно із п.п. 2.7.4 іпотечних договорів
іпотекодавець прийняв на себе
зобов'язання не відчужувати майно
(предмет іпотеки) у будь-який спосіб та
не обтяжувати його зобов'язаннями з
боку третіх осіб, зокрема не передавати
його в оренду, без отримання
попередньої письмової згоди на це від
іпотекодержателя.

Отже, відповідно до положень
законодавства та умов іпотечних
договорів наявність попередньої
письмової згоди іпотекодержателя на
передачу іпотекодавцем предмету
іпотеки в користування (оренду) іншій
особі є обов'язковою.

Судами попередніх інстанцій
встановлено на підставі доказів, які
містяться в матеріалах справи, а
відповідачем не спростовано, факт
передання в оренду іншій особі - ТОВ
«Ліра Сапр» нерухомого майна, що є
предметом іпотеки, а саме нежитлових
приміщень в м. Києві по пров.
Киянівському, 7а.

Разом з тим, судами не було досліджено
питання чи була надана позивачем
попередня письмова згода відповідачу
на передання предмету іпотеки в оренду
іншій особі.

Посилання судів на обізнаність
позивача під час укладення кредитного
договору та іпотечних договорів щодо
предмету статутної діяльності
відповідача, де серед іншого є здавання
в оренду власного нерухомого майна,
суперечить положенням ст. 9 Закону
України «Про іпотеку» та п.1.13, п.п. 2.7.4
іпотечного договору, у відповідності
із якими має бути письмова згода
іпотекодержателя на передачу
іпотекодавцем в оренду саме предмету
іпотеки.

Крім того, як зазначалося вище,
відповідно до п. п. 2.7.3 іпотечних
договорів іпотекодавець також
зобов'язався не здійснювати
реконструкцію, перебудову,
перепланування майна (предмету
іпотеки) без відповідного письмового
дозволу іпотекодержателя.

Судами попередніх інстанцій
встановлено факт проведення
будівельних (ремонтних) робіт в
нежитлових приміщеннях. Однак,
відмовляючи в задоволені позову,
судами не було повно та всебічно надано
правову оцінку доказам, що містяться в
матеріалах справи, та свідчать про
характер проведених будівельних
(ремонтних) робіт. Так, поза увагою
суддів залишились факти, встановлені в
актах перевірки майна, а також надані
відповідачем докази - дозвіл на
перепланування нежитлових приміщень
від 20.12.10 №008/339 та декларації про
початок виконання будівельних робіт.

До того ж, при наявності факту
проведення будівельних робіт в
нежитлових приміщеннях, які є
предметом іпотеки, суди не
досліджували питання щодо отримання
відповідачем письмового дозволу
позивача на проведення таких робіт, як
цього вимагає п. п. 2.7.3 іпотечних
договорів.

Відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу
України договір є обов'язковим для
виконання сторонами.

Згідно із ст. 526 Цивільного кодексу
України зобов'язання має виконуватися
належним чином відповідно до умов
договору та вимог цього Кодексу, інших
актів цивільного законодавства, а за
відсутності таких умов та вимог -
відповідно до звичаїв ділового обороту
або інших вимог, що звичайно
ставляться.

Відповідно до ст. 12 Закону України «Про
іпотеку» у разі порушення
іпотекодавцем обов'язків, встановлених
іпотечним договором, іпотекодержатель
має право вимагати дострокового
виконання основного зобов'язання, а в
разі його невиконання - звернути
стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до положень п. п. 2.2.1 у
випадку невиконання іпотекодавцем
зобов'язань за цим та/або за кредитним
договором іпотекодержатель має право
достроково звернути стягнення на майно
незалежно від настання термінів
виконання будь-якого із зобов'язань за
цим та/або за кредитним договором в
порядку, передбаченому розділом 3 цього
Договору.

Встановлення факту порушення
відповідачем обов'язків, передбачених
іпотечними договорами, у тому числі п.
1.13, п. п. 2.7.3 та п. п. 2.7.4. іпотечних
договорів, є підставою для
дострокового виконання основного
зобов'язання та звернення стягнення на
предмет іпотеки.

Наведене свідчить про те, що
господарськими судами не вжито заходів
для всебічного, повного і об'єктивного
розгляду справи, тому рішення
визнаються такими, що прийняті за
неповно з'ясованими обставинами
справи, які мають суттєве значення для
правильного вирішення господарського
спору.

Оскільки передбачені процесуальним
законом межі перегляду справи у
касаційній інстанції не дають їй права
встановлювати або вважати доведеними
обставини, що не були встановлені у
рішенні суду чи відхилені ним,
вирішувати питання про достовірність
того чи іншого доказу, про перевагу
одних доказів над іншими, збирати нові
докази або додатково перевіряти
докази, рішення та постанова у справі
підлягають скасуванню, а справа
-направленню на новий розгляд до
місцевого господарського суду.

Під час нового розгляду справи
господарському суду слід з'ясувати чи
була надана позивачем попередня
письмова згода відповідачу на
передання предмету іпотеки в оренду
іншій особі.

Судам також слід дослідити акти
перевірки майна, а також надані
відповідачем докази, а саме дозвіл на
перепланування нежитлових приміщень
від 20.12.10 №008/339 та декларації про
початок виконання будівельних робіт.

У випадку підтвердження факту
проведення будівельних робіт в
нежитлових приміщеннях, які є
предметом іпотеки, судам необхідно
дослідити питання щодо отримання
відповідачем письмового дозволу
позивача на проведення таких робіт, як
цього вимагає п. п. 2.7.3 іпотечних
договорів.

Під час нового розгляду справи
господарському суду слід приймати до
уваги викладене у цій постанові, вжити
всі передбачені законом засоби для
всебічного, повного і об'єктивного
встановлення обставин справи, прав і
обов'язків сторін і в залежності від
встановленого та у відповідності з
чинним законодавством вирішити спір.

На підставі наведеного вище та
керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119, 11110, 11111
Господарського процесуального кодексу
України, Вищий господарський суд
України,

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Компанії "ЕСТЕР
УАН ЕНТЕРПРАЙЗЕС ЛІМІТЕД" ("ESTER ONE
ENTERPRISESLIMITED") задовольнити частково.

2. Постанову Київського
апеляційного господарського суду від 27
березня 2014 року та господарського суду
міста Києва від 31 січня 2014 скасувати.

3. Справу № 910/23242/13 передати на
новий розгляд до господарського суду
міста Києва.

Головуючий суддя
І. А. Плюшко

Судді
Н. Г. Дунаєвська

О. А. Кролевець