ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
__________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"16" червня 2014 р.Справа № 916/1460/14

Господарський суд Одеської області

У складі судді Желєзної С.П.

Секретаря судових засідань Князєвій
К.Р.

За участю представників сторін:

Від позивача: Попова Н.О. за
довіреністю № 26 від 10.02.2014р.

Від відповідача: не з`явився.

Розглянувши у відкритому судовому
засіданні справу за позовом
Ізмаїльської міської ради до
товариства з обмеженою
відповідальністю „Мрія" про внесення
змін до договору оренди землі, -

ВСТАНОВИВ:

Ізмаїльська міська рада звернулась до
господарського суду Одеської області з
позовом до товариства з обмеженою
відповідальністю „Мрія" (далі по
тексту - ТОВ „Мрія") про внесення змін
до договору оренди земельної ділянки
від 14.03.2005р., укладеного між сторонами
по справі та зареєстрованого у
Ізмаїльській міській філії державного
підприємства „Одеський регіональний
центр державного земельного кадастру"
21.07.2005р. за № 70, предметом якого є
земельна ділянка площею 0,1968 га,
розташована за адресою: м. Ізмаїл,
Болградське шосе, 18, із викладенням
пунктів договору, що стосуються
орендної плати, в наступних редакціях:
п. 4 „Нормативна грошова оцінка
земельної ділянки складає 985 672,80 грн.";
п. 8 „За користування земельною
ділянкою Орендар сплачує Орендодавцю
орендну плату в розмірі 3% від
нормативної грошової оцінки землі в
рік. Податок на додану вартість
оплачується Орендарем у відповідності
з чинним законодавством України"; п. 10
„Всі розрахунки за договором оренди
земельної ділянки здійснюються в
грошовій формі (безготівковій) шляхом
перерахування Орендарем суми орендної
плати на розрахунковий рахунок бюджету
м. Ізмаїл". Позовні вимоги обґрунтовані
необхідністю приведення у
відповідність до чинного
законодавства умов спірного договору з
питань, які стосуються визначення
розміру та порядку внесення орендної
плати, яка є регульованою ціною, у
зв'язку із зміною нормативної грошової
оцінки орендованої земельної ділянки
та мінімально визначеної законом
ставки даного платежу.

Відповідач повністю заперечує проти
позову, наголошуючи на тому, що
відповідно до ст. 58 Конституції України
закони та інші нормативно-правові акти
не мають зворотної сили у часі, у
зв'язку з чим, збільшення ставок
земельного податку та збільшення
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки під час строку дії договору не
можуть бути підставою для перегляду
розміру орендної плати.

Дослідивши матеріали справи,
заслухавши доводи та пояснення
представника позивача, суд встановив
наступне.

14.03.2005р. між Ізмаїльською міською радою
(Орендодавець) та ТОВ „Мрія" (Орендар)
було укладено договір оренди земельної
ділянки, який 21.07.2005р. було
зареєстровано у Ізмаїльській міській
філії державного підприємства
„Одеський регіональний центр
державного земельного кадастру"
21.07.2005р. за № 70 (далі по тексту -
договір оренди від 21.07.2005р. № 70), у
відповідності до п.п. 1 - 3, 7 якого
Орендодавець на підставі рішення
Ізмаїльської міської ради від 24.01.2005р.
№ 882-IV надає, а Орендар приймає в
строкове платне користування земельну
ділянку несільськогосподарського
призначення, яка знаходиться в місті
Ізмаїлі, вул. Болградське шосе, 18. В
оренду передається земельна ділянка
загальною площею 0,1968 га. На земельній
ділянці знаходяться об'єкти нерухомого
майна, що належать Орендарю. Договір
укладено на 49 /сорок дев'ять/ років.

Згідно з п.п. 4, 8 - 10 договору оренди від
21.07.2005р. № 70 нормативна грошова
оцінка земельної ділянки становить 240
923 грн. Орендна плата вноситься
Орендарем в розмірі 1,25% від грошової
оцінки землі в рік з щорічним
збільшенням на 0,05%, податок на додану
вартість оплачується Орендарем у
відповідності з чинним законодавством
України. Обчислення розміру орендної
плати за землю здійснюється з
урахуванням індексів інфляції. Орендна
плата вноситься щомісячно не пізніше 20
числа наступного місяця на р/р 0014
МФО 828011, ОКПО 23214695, банк УДК в Одеській
області, отримувач ВДК у Ізмаїльському
районі.

При цьому, згідно з п. 11 договору оренди
від 21.07.2005р. № 70 розмір орендної
плати переглядається один раз у два
роки у разі: зміни умов господарювання,
передбачених договором; зміни розмірів
земельного податку, підвищення цін,
тарифів, у тому числі внаслідок
інфляції; погіршення стану орендної
земельної ділянки не з вини Орендаря,
що підтверджено документами; в інших
випадках, передбачених законом.

Як вбачається із матеріалів справи,
рішенням Ізмаїльської міської ради від
06.06.2012р. за № 2141-VI „Про затвердження
нормативної грошової оцінки земель м.
Ізмаїл" було затверджено нормативну
грошову оцінку земель міста Ізмаїл
Одеської області, затверджено базову
вартість одного квадратного метра
земель міста Ізмаїл в розмірі 124,80 грн.
Вказану нормативну грошову оцінку
земель міста Ізмаїл було введено в дію
з 01.01.2013р. Пунктом 10 вказаного рішення
передбачено забезпечення застосування
нормативної грошової оцінки земель
міста для визначення розміру
земельного податку, втрат
сільськогосподарського і
лісогосподарського виробництва, при
укладенні договорів оренди земельних
ділянок та при перегляді річної
орендної плати за землю в діючих
договорах.

В свою чергу, на підставі рішення
Ізмаїльської міської ради від 31.01.2013р.
№ 2796-VI було встановлено орендну плату в
розмірі 3 відсотків від нормативної
грошової оцінки землі для суб'єктів
господарювання, з якими Ізмаїльською
міською радою укладено договори оренди
землі, розмір орендної плати за якими
менший 3 відсотків від нормативної
грошової оцінки землі.

На виконання вищезазначених
рішень, у зв'язку із збільшенням
нормативної грошової оцінки
орендованої відповідачем земельної
ділянки та збільшенням ставок
земельного податку, Ізмаїльською
міською радою було надіслано ТОВ
„Мрія" пропозицію, викладену у листі
від 17.05.2013р. за № 01/13-1145, про укладення
угоди про внесення змін до договору
оренди від 21.07.2005р. № 70. В якості
додатку до вказаного листа на адресу
відповідача було надіслано три
примірники відповідної угоди про
внесення змін до спірного договору.

За результатами розгляду
вказаної пропозиції ТОВ „Мрія"
відмовилось від укладення
вищезазначеної угоди, посилаючись на
положення ст. 58 Конституції України, у
відповідності до якої закони та інші
нормативно-правові акти не мають
зворотної сили у часі, у зв'язку з чим,
збільшення ставок земельного податку
та збільшення нормативної грошової
оцінки земельної ділянки під час
строку дії договору не можуть бути
підставою для перегляду розміру
орендної плати.

У зв'язку із відмовою відповідача від
досудового врегулювання спору з
приводу внесення змін до договору
оренди від 21.07.2005р. № 70 з питань
визначення розміру орендної плати,
Ізмаїльська міська рада була змушена
звернутись до суду із даним позовом,
згідно якого позивач просить суд
внести зміни до вищезазначеного
договору шляхом викладення пунктів
договору, що стосуються орендної плати,
в наступних редакціях: п. 4 „Нормативна
грошова оцінка земельної ділянки
складає 985 672,80 грн."; п. 8 „За
користування земельною ділянкою
Орендар сплачує Орендодавцю орендну
плату в розмірі 3% від нормативної
грошової оцінки землі в рік. Податок на
додану вартість оплачується Орендарем
у відповідності з чинним
законодавством України"; п. 10 „Всі
розрахунки за договором оренди
земельної ділянки здійснюються в
грошовій формі (безготівковій) шляхом
перерахування Орендарем суми орендної
плати на розрахунковий рахунок бюджету
м. Ізмаїл".

Вирішуючи питання про наявність
підстав для внесення змін до спірного
договору оренди землі, суд виходить із
наступного.

Відповідно до ч.ч. 1, 8 ст. 93 Земельного
кодексу України право оренди земельної
ділянки - це засноване на договорі
строкове платне володіння і
користування земельною ділянкою,
необхідною орендареві для провадження
підприємницької та іншої діяльності.
Відносини, пов'язані з орендою землі,
регулюються законом.

Згідно зі ст. 1 Закону України „Про
оренду землі" від 6 жовтня 1998 року161-XIV (з
наступними змінами та доповненнями)
орендою землі є засноване на договорі
строкове платне володіння і
користування земельною ділянкою,
необхідною орендареві для проведення
підприємницької та інших видів
діяльності.

У відповідності до статті 96 Земельного
кодексу України землекористувачі
зобов'язані своєчасно сплачувати
земельний податок або орендну плату.

Згідно з частиною 1 статті 15 Закону "Про
оренду землі" (в редакції, чинній на час
укладення спірного договору оренди
землі) однією з істотних умов договору
оренди землі є орендна плата із
зазначенням її розміру, індексації,
форм платежу, строків, порядку її
внесення і перегляду та
відповідальності за її несплату.

В свою чергу, відповідно до частини 1
статті 632 ЦК України ціна в договорі
встановлюється за домовленістю сторін.
У випадках, визначених законом,
застосовуються ціни (тарифи, ставки
тощо), які встановлюються або
регулюються уповноваженими органами
державної влади або органами місцевого
самоврядування.

За змістом частин 1, 2 статті 21 Закону
України "Про оренду землі" орендна
плата за землю - це платіж, який орендар
вносить орендодавцеві за користування
земельною ділянкою. Розмір, форма і
строки внесення орендної плати за
землю встановлюються за згодою сторін
у договорі оренди (крім строків
внесення орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності, які встановлюються
відповідно до Податкового кодексу
України).

Відповідно до п.п. 288.1, 288.5 ст. 288
Податкового кодексу України підставою
для нарахування орендної плати за
земельну ділянку є договір оренди
такої земельної ділянки. Розмір
орендної плати встановлюється у
договорі оренди, але річна сума платежу
не може бути меншою 3 відсотків
нормативної грошової оцінки.

При цьому, згідно зі ст. 5 Закону України
„Про оцінку земель" від 11 грудня 2003
року N 1378-IV (з наступними змінами та
доповненнями) нормативна грошова
оцінка земельних ділянок
використовується для визначення
розміру земельного податку, державного
мита при міні, спадкуванні та даруванні
земельних ділянок згідно із законом,
орендної плати за земельні ділянки
державної та комунальної власності,
втрат сільськогосподарського і
лісогосподарського виробництва,
вартості земельних ділянок площею
понад 50 гектарів для розміщення
відкритих спортивних і
фізкультурно-оздоровчих споруд, а
також при розробці показників та
механізмів економічного стимулювання
раціонального використання та охорони
земель.

Відповідно до вимог статті 144
Конституції України органи місцевого
самоврядування в межах повноважень,
визначених законом, приймають рішення,
які є обов'язковими до виконання на
відповідній території.

Згідно з пунктом 34 частини 1 статті 26
Закону України "Про місцеве
самоврядування" до виключної
компетенції міської ради належить
вирішення на пленарних засіданнях
питань регулювання земельних відносин.
При цьому, ч. 1 ст. 23 Закону України „Про
оцінку земель" передбачено, що технічна
документація з бонітування ґрунтів,
економічної оцінки земель та
нормативної грошової оцінки земельних
ділянок у межах населених пунктів
затверджується відповідною сільською,
селищною, міською радою.

Підсумовуючи вищевикладені положення
чинного законодавства, господарський
суд доходить висновку, що орендна плата
за земельні ділянки державної та
комунальної власності є регульованою
ціною відповідного договору оренди,
визначення якої перебуває у прямій
залежності від розміру нормативної
грошової оцінки орендованої ділянки та
визначених законом мінімальних ставок
даного платежу.

Таким чином, нормативна грошова оцінка
земель є основою для визначення
розміру орендної плати, а зміна
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки та мінімально граничного
розміру орендної плати за землю є
підставою для перегляду розміру цього
орендного платежу.

Слід зазначити, що аналогічна правова
природа даного платежу була закріплена
у попередній редакції ст. 21 Закону
України „Про оренду землі", чинній на
час укладення договору оренди від
21.07.2005р. № 70, якою було
передбачено, що річна орендна плата за
земельні ділянки, які перебувають у
державній або комунальній власності,
надходить до відповідних бюджетів,
розподіляється і використовується
відповідно до закону і не може бути
меншою за розмір земельного податку, що
встановлюється Законом України "Про
плату за землю", та перевищувати 10
відсотків їх нормативної грошової
оцінки.

Як було зазначено вище по тексту,
рішенням Ізмаїльської міської ради від
06.06.2012р. за № 2141-VI було затверджено
нормативну грошову оцінку земель міста
Ізмаїл Одеської області, а пунктом 10
вказаного рішення передбачено
забезпечення застосування нормативної
грошової оцінки земель міста для
визначення розміру земельного податку,
втрат сільськогосподарського і
лісогосподарського виробництва, при
укладенні договорів оренди земельних
ділянок та при перегляді річної
орендної плати за землю в діючих
договорах.

При цьому, як вбачається із матеріалів
справи, відповідно до Витягу з
технічної документації про нормативну
грошову оцінку земельної ділянки,
виданого 21.02.2014р. Відділом
Держземагентства у м. Ізмаїл Одеської
області, нормативна грошова оцінка
земельної ділянки площею 0,1968 га,
розташованої за адресою: м. Ізмаїл, вул.
Болградське шосе, 18 яка
використовується ТОВ „Мрія", складає 985
672,80 грн.

В той же час, на момент укладення
спірного договору оренди, нормативна
грошова оцінка орендованої земельної
ділянки складала 240 923,00 грн., що є значно
меншим ніж нова нормативна грошова
оцінка цієї ділянки, затверджена в
установленому порядку та введена в дію
з 01.01.2013р.

В свою чергу, на підставі рішення
Ізмаїльської міської ради від 31.01.2013р.
№ 2796-VI було встановлено орендну плату в
розмірі 3 відсотків від нормативної
грошової оцінки землі для суб'єктів
господарювання, з якими Ізмаїльською
міською радою укладено договори оренди
землі, розмір орендної плати за якими
менший 3 відсотків від нормативної
грошової оцінки землі.

При цьому, у чинній редакції договору
оренди від 21.07.2005р. № 70
передбачено, що орендна плата терміном
на рік складає 1,25% від грошової оцінки
землі, що також є значно меншим ніж
законодавчо мінімально закріплений на
теперішній час рівень цього платежу.

Відповідно до статті 651 ЦК України
зміна або розірвання договору
допускається лише за згодою сторін,
якщо інше не встановлено договором або
законом.

Статтею 30 Закону України "Про оренду
землі" передбачено, що зміна умов
договору оренди землі здійснюється за
взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення такої згоди спір
вирішується в судовому порядку.

Згідно з п. 11 договору оренди від
21.07.2005р. № 70 розмір орендної плати
переглядається один раз у два роки у
разі: зміни умов господарювання,
передбачених договором; зміни розмірів
земельного податку, підвищення цін,
тарифів, у тому числі внаслідок
інфляції; погіршення стану орендної
земельної ділянки не з вини Орендаря,
що підтверджено документами; в інших
випадках, передбачених законом.

Отже, нормами чинного законодавства
передбачено можливість зміни умов
договору за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у випадках
встановлених договором або законом.
Приймаючи до уваги, що сторонами в
договорі оренди від 21.07.2005р. № 70
передбачена можливість зміни розміру
орендної плати, а також враховуючи, що
орендна плата за земельні ділянки
державної та комунальної власності є
регульованою ціною і законодавча зміна
граничного розміру цієї плати є
підставою для перегляду розміру
орендної плати, встановленої умовами
вищезазначеного договору, суд доходить
висновку, що з моменту ухвалення
вищезазначених рішень у галузі
земельних відносин у Ізмаїльської
міської ради виникло передбачене
законом право вимагати внесення змін
до укладеного із відповідачем договору
оренди з питань корегування розміру
орендної плати.

При цьому, перевіривши правомірність
вимог Ізмаїльської міської ради з
питань визначення щодо викладення п.п.
4, 8, 10 договору оренди від 21.07.2005р. №
70 у запропонованих позивачем
редакціях, господарський суд визнає
правомірним запропонований до зміни
зміст цих умов договору з питань
внесення орендної плати та доходить
висновку про наявність правових
підстав для внесення змін до
вищезазначеного договору шляхом
викладення пунктів договору, що
стосуються орендної плати, в наступних
редакціях: п. 4 „Нормативна грошова
оцінка земельної ділянки складає 985 672,80
грн."; п. 8 „За користування земельною
ділянкою Орендар сплачує Орендодавцю
орендну плату в розмірі 3% від
нормативної грошової оцінки землі в
рік. Податок на додану вартість
оплачується Орендарем у відповідності
з чинним законодавством України"; п. 10
„Всі розрахунки за договором оренди
земельної ділянки здійснюються в
грошовій формі (безготівковій) шляхом
перерахування Орендарем суми орендної
плати на розрахунковий рахунок бюджету
м. Ізмаїл".

При цьому, суд відзначає, що зміна п. 10
спірного договору шляхом визначення
виключно грошового способу розрахунку
за користування землею та визначення
одержувачем плати місцевий бюджет м.
Ізмаїл відповідає як положенням
Бюджетного кодексу України, так і
змісту ст. 22 Закону України „Про оренду
землі", який визначає виключно грошовий
спосіб плати за земельні ділянки
державної та комунальної власності. В
той же час, внесення змін до інших
пунктів договору цілком правомірно
стосується виключно зміни
закріпленого у договорі розміру
нормативної грошової оцінки
орендованої ділянки та річної ставки
плати за землю.

Викладене свідчить про
обґрунтованість заявлених позовних
вимог та про наявність підстав для їх
задоволення.

З огляду на викладені обставини, судом
відхиляються заперечення відповідача
проти позову, обґрунтовані посиланням
на положення ст. 58 Конституції України,
оскільки, в даному випадку,
застосування зміненого розміру
орендної плати відповідно до ст. 654 ЦК
України здійснюється на майбутнє, з
моменту набрання чинності даним
судовим рішенням, без зворотної дії у
часі. Суд звертає увагу ТОВ „Мрія", що у
спірних правовідносинах діють
регульовані ціни, у зв'язку з чим, з
моменту набрання чинності
відповідними актами, якими вказані
ціни змінюються, правомірним є
застосування саме змінених
регульованих цін.

Правова позиція, застосована судом під
час розгляду даної справи, знайшла своє
відображення в обов'язкових до
застосування постановах Верховного
Суду України від 23.05.2011р. по справі №
7/105-10 (30/234-09), від 20.08.2013р. по справі №
5009/3430/12, від 03.12.2013р. по справі № 5009/3430/12,
ухвалених з мотивів неоднакового
застосування норм матеріального права,
а також у п. 2.19 постанови пленуму Вищого
господарського суду України від
17.05.2011р. № 6 „Про деякі питання практики
розгляду справ у спорах, що виникають
із земельних відносин" (з наступними
змінами та доповненнями).

Підсумовуючи вищезазначене,
відповідно до ст.ст. 93, 96 Земельного
кодексу України, ст.ст. 1, 15, 21, 30 Закону
України „Про оренду землі" від 6 жовтня
1998 року161-XIV (з наступними змінами та
доповненнями), ст. 288 Податкового
кодексу України, ст.ст. 5, 23 Закону
України „Про оцінку земель" від 11
грудня 2003 року N 1378-IV (з наступними
змінами та доповненнями), ст. 144
Конституції України, ст. 26 Закону
України „Про місцеве самоврядування",
ст. 632, 651 ЦК України, суд доходить
висновку щодо необхідності
задоволення заявлених позовних вимог у
повному обсязі, у зв'язку з чим, до
договору оренди від 21.07.2005р. № 70
слід внести зміни шляхом викладенням
пунктів договору, що стосуються
орендної плати, в наступних редакціях:
п. 4 „Нормативна грошова оцінка
земельної ділянки складає 985 672,80 грн.";
п. 8 „За користування земельною
ділянкою Орендар сплачує Орендодавцю
орендну плату в розмірі 3% від
нормативної грошової оцінки землі в
рік. Податок на додану вартість
оплачується Орендарем у відповідності
з чинним законодавством України"; п. 10
„Всі розрахунки за договором оренди
земельної ділянки здійснюються в
грошовій формі (безготівковій) шляхом
перерахування Орендарем суми орендної
плати на розрахунковий рахунок бюджету
м. Ізмаїл".

Судові витрати зі сплати судового
збору покладаються на відповідача
відповідно до ст.ст. 44, 49 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 93, 96 Земельного кодексу
України, ст.ст. 1, 15, 21, 30 Закону України
„Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 року
161-XIV (з наступними змінами та
доповненнями), ст. 288 Податкового
кодексу України, ст.ст. 5, 23 Закону
України „Про оцінку земель" від 11
грудня 2003 року N 1378-IV (з наступними
змінами та доповненнями), ст. 144
Конституції України, ст. 26 Закону
України „Про місцеве самоврядування",
ст. 632, 651 ЦК України, ст. ст. 32, 33, 43, 44, 49, 75,
82-85 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Внести зміни до договору оренди
земельної ділянки від 14.03.2005р.,
укладеного між Ізмаїльською міською
радою та товариством з обмеженою
відповідальністю „Мрія" та
зареєстрованого у Ізмаїльській
міській філії державного підприємства
„Одеський регіональний центр
державного земельного кадастру"
21.07.2005р. за № 70, предметом якого є
земельна ділянка площею 0,1968 га,
розташована за адресою: м. Ізмаїл,
Болградське шосе, 18, із викладенням
пунктів договору, що стосуються
орендної плати, в наступних редакціях:

- п. 4 „Нормативна грошова оцінка
земельної ділянки складає 985 672,80 грн.";

- п. 8 „За користування земельною
ділянкою Орендар сплачує Орендодавцю
орендну плату в розмірі 3% від
нормативної грошової оцінки землі в
рік. Податок на додану вартість
оплачується Орендарем у відповідності
з чинним законодавством України";

- п. 10 „Всі розрахунки за договором
оренди земельної ділянки здійснюються
в грошовій формі (безготівковій) шляхом
перерахування Орендарем суми орендної
плати на розрахунковий рахунок бюджету
м. Ізмаїл".

3. Стягнути з товариства з
обмеженою відповідальністю „Мрія"
/Одеська область, м. Ізмаїл, вул.
Болградська, 15, / на
користь Ізмаїльської міської ради /68600,
Одеська область, м. Ізмаїл, пр. Суворова,
62, / судовий збір в сумі 1
218 грн. 00 коп. /одна тисяча двісті
вісімнадцять грн. 00 коп./. Наказ видати.

Рішення набирає законної сили в
порядку, передбаченому ст. 85 ГПК
України.

Наказ видати після набрання рішенням
законної сили.

Відповідно до ст. ст. 91, 93 ГПК України
сторони у справі, прокурор, треті особи,
особи, які не брали участь у справі,
якщо господарський суд вирішив питання
про їх права та обов'язки, мають право
подати апеляційну скаргу на рішення
місцевого господарського суду, яке не
набрало законної сили. Апеляційна
скарга подається на рішення місцевого
господарського суду протягом десяти
днів з дня його оголошення місцевим
господарським судом. У разі якщо в
судовому засіданні було оголошено лише
вступну та резолютивну частину
рішення, зазначений строк обчислюється
з дня підписання рішення, оформленого
відповідно до статті 84 цього Кодексу.

Повний текст рішення підписано 23.06.2014р.

Суддя
С.П. Желєзна