ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 липня 2014 року Справа № 913/101/14

Вищий господарський суд України у
складі колегії суддів:

головуючого Грейц
К.В.суддів:Бакуліної С.В., Глос О.І.,
розглянувши у відкритому судовому
засіданні касаційну скаргу ПАТ
"Український комунальний банк"на
постановуДонецького апеляційного
господарського суду від 23.04.2014у
справі№913/101/14 господарського суду
Луганської областіза
позовомСєвєродонецької міської
радидоПАТ "Український комунальний
банк"провнесення змін до договору
оренди землі

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду
Луганської області від 11.03.2014 у справі
№913/101/14 (суддя Середа А.П.) позов
задоволено частково; зобов'язано
внести зміни до договору оренди землі,
укладеного між Сєвєродонецькою
міською радою (орендодавець) та ПАТ
"Український комунальний банк"
(орендар) 16.09.2004, у простій письмовій
формі, державна реєстрація від 27.09.2004
№263, предметом якого є земельна ділянка
площею 0,5036га, надана в оренду терміном
на 25 років під нежитлову будівлю з
господарськими спорудами, що
знаходиться за адресою: м.
Сєвєродонецьк, вул. Паризької Комуни, 21,
квартал 45, а саме:

пункт 5 розділу "Об'єкт оренди" змінити
на: "5.Нормативна грошова оцінка
земельної ділянки кадастровий №
:06:005:0022 становить: 3136471,16 гривень";

пункт 9 розділу "Орендна плата" змінити
на: "9.Орендна плата вноситься
"Орендарем" самостійно у грошовій формі
в розмірі 313647,12 гривень на рік";

пункт 11 розділу "Орендна плата" змінити
на: "11.Орендна плата вноситься
щомісячно в розмірі 26137,26 гривень,
протягом 30 календарних днів, наступних
за останнім календарним днем звітного
місяця".

Відповідно до приписів ст.ст. 125-126
Земельного кодексу України та ст. 4
Закону України від 01.07.2004 №1952-ІУ "Про
державну реєстрацію речових прав на
нерухоме майно та їх обтяжень" зміни у
праві оренди земельної ділянки, про які
йдеться у пункті 2 цього рішення,
підлягають державній реєстрації.

Постановою Донецького апеляційного
господарського суду від 23.04.2014 у справі
№913/101/14 (судді: Будко Н.В., М'ясищев А.М.,
Сгара Е.В.) рішення господарського суду
Луганської області від 11.03.2014 у справі
№913/101/14 частково змінено; підпункти 2.2
та 2.3 резолютивної частини рішення
викладено в наступній редакції:

"пункт 9 розділу "Орендна плата" змінити
на: " 9. Орендна плата вноситься
орендарем самостійно у грошовій формі
в розмірі 282282,40грн. на рік";

"пункт 11 розділу "Орендна плата" змінити
на: " 11. Орендна плата вноситься
щомісячно в розмірі 23523,53грн., протягом
30 календарних днів, наступних за
останнім календарним днем звітного
місяця".

В іншій частині рішення залишено без
змін.

У касаційній скарзі ПАТ „Укркомунбанк"
просить скасувати рішення
господарського суду Луганської
області від 11.03.2014 у справі №913/101/14 та
постанову Донецького апеляційного
господарського суду від 23.04.2014 у справі
№913/101/14 та прийняти нове рішення про
відмову у задоволенні позову,
посилаючись на порушення судами норм
матеріального та процесуального права,
зокрема, ст.4 Господарського
процесуального кодексу України, п.2.19
Постанови Пленуму Вищого
господарського суду України від 17.05.2011
№6 "Про деякі питання практики розгляду
справ у спорах, що виникають із
земельних відносин", оскільки рішення
судів ґрунтуються на рішенні
Сєвєродонецької міської ради №431 від
29.03.2011 "Про затвердження нормативної
грошової оцінки земель населених
пунктів міста Сєвєродонецьк, селища
Синецький, селища Павлоград, селища
Лісова Дача, села Воєводівка", яке
скасовано постановою Сєвєродонецького
міського суду Луганської області від
03.08.2012 (яка була залишена в силі ухвалою
Вищого адміністративного суду України
від 01.04.2014 у справі №2а/1227/380/2012).

Позивач і відповідач не скористалися
своїм процесуальним правом на участь
своїх представників у судовому
засіданні касаційної інстанції.

Перевіривши матеріали справи,
правильність застосування
господарськими судами норм
матеріального та процесуального права,
колегія суддів Вищого господарського
суду України дійшла висновку, що
касаційна скарга підлягає частковому
задоволенню з наступних підстав.

Господарськими судами першої та
апеляційної інстанцій встановлено
наступне.

16.09.2004 між Сєвєродонецькою міською
радою (орендодавцем) і Акціонерним
банком "Український комунальний банк"
(орендарем) було укладено договір №263
оренди землі, відповідно до п.1 якого
орендодавець на підставі рішення сесії
Сєвєродонецької міської ради за №1460
від 19.08.2004 надає, а орендар приймає в
строкове платне користування земельну
ділянку - землі комерційного
використання (під нежитлову будівлю з
господарськими спорудами), яка
знаходиться за адресою:
м.Сєвєродонецьк, вул. Паризької Комуни,
21, квартал 45.

Згідно з п.2 договору в оренду
передається земельна ділянка
загальною площею 0,5036га, у тому числі:
забудовані землі (землі комерційного
використання) - 0,5036га.

Відповідно до п.3 договору на земельній
ділянці знаходяться об'єкти нерухомого
майна: адміністративна будівля банку,
гаражі, господарські споруди та намети,
а також інші об'єкти інфраструктури: -
зелені насадження, проїзди, проходи та
площадки.

Згідно з п.5 договору нормативна
грошова оцінка земельної ділянки
становить 1390338,88грн.

Відповідно до п.8 договору його
укладено на 25 років строком по 15.09.2029
включно, починаючи з дати державної
реєстрації договору оренди.

Згідно з п.9 договору орендна плата
вноситься орендарем самостійно у
грошовій формі та розмірі 17379,24грн. на
рік.

Відповідно до п.10 договору обчислення
розміру орендної плати за землю
здійснюється без урахування індексів
інфляції.

Відповідно до п.11 договору орендна
плата вноситься у такі строки:
щомісячно в розмірі 1448,27грн. протягом 30
календарних днів, наступних за
останнім календарним днем звітного
місяця.

Згідно з п.12 договору розмір орендної
плати переглядається при зміні
індексації грошової оцінки земельної
ділянки у разі: зміни розмірів
земельного податку, підвищення цін,
тарифів, у тому числі внаслідок
інфляції; погіршення стану орендованої
земельної ділянки не з вини орендаря,
що підтверджено документами; в інших
випадках, передбачених законом.

Відповідно до п.35 договору зміна умов
договору здійснюється у письмовій
формі за взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору спір розв'язується у судовому
порядку.

За актом передачі-прийняття земельної
ділянки в натурі від 27.09.2004 об'єкт
оренди було передано відповідачу.

Рішенням Сєвєродонецької міської ради
№1978 від 06.03.2008 "Про затвердження
коефіцієнтів орендної плати за
земельні ділянки, яка передаються в
оренду з земель міської ради" було
затверджено з 01.01.2008 коефіцієнти
орендної плати за земельні ділянки, які
передаються в оренду з земель міської
ради згідно з додатком №1, зокрема,
згідно з п.31 Додатку 1 до вказаного
рішення коефіцієнт орендної плати за
земельні ділянки банківських та
кредитно-фінансових закладів
встановлено у розмірі 10%.

Рішенням Сєвєродонецької міської ради
№431 від 29.03.2011 „Про затвердження
нормативної грошової оцінки земель
населених пунктів міста Сєвєродонецьк,
селища Синецький, селища Павлоград,
селища Лісова Дача, села Воєводівка",
було затверджено нормативну грошову
оцінку земель зазначених міст і селищ;
встановлено базову вартість 1кв.м.
землі - 179,74грн., яка складається з
середньої базової вартості землі,
розрахованої станом на 01.01.2008 у розмірі
147,33грн./кв.м. і враховує коефіцієнти
індексації нормативної грошової
оцінки земель: за 2008 рік - 1,152, за 2009 рік -
1,059, за 2010 рік - 1,00 (п.2 рішення).

Відповідно до п.3 вказаного рішення
воно вводиться в дію з 01.07.2011.

Пунктом 5 рішення передбачено надати
пільги за землекористування орендарям
земельних ділянок, наданих в оренду
Сєвєродонецькою міською радою,
частково звільнивши їх від сплати
орендної плати за рахунок коштів, що
зараховуються до міського бюджету
м.Сєвєродонецьк, зменшивши орендну
плату.

Відповідно до п.5.4 рішення орендна
плата зменшується на 10% від суми
орендної плати, яка зараховується до
міського бюджету м.Сєвєродонецьк, з
01.01.2014; з 01.01.2015 - орендна плата за землю
нараховується та сплачується в повному
обсязі.

Відповідно до витягу з технічної
документації про нормативну грошову
оцінку земельної ділянки №832-с від
05.09.2013 середня вартість наданої
відповідачу земельної ділянки
становить 147,33грн./кв.м., а, виходячи з
загальної її площі - 5036,00кв.м,
нормативна грошова оцінка земельної
ділянки під забудовою складає 3136471,16
грн.

У зв'язку з ухиленням відповідача від
внесення відповідних змін до договору
оренди, Сєвєродонецька міська рада
звернулася до господарського суду
Луганської області з позовом до ПАТ
„Український комунальний банк" про
внесення змін до договору оренди
земельної ділянки №263 від 16.09.2004 за
адресою Луганська обл.,
м.Сєвєродонецьк, вул. Федоренка, 21
квартал 45 загальною площею 0,5036га, а
саме: п.5 розділу "Об'єкт оренди" змінити
на : нормативна грошова оцінка
земельної ділянки кадастровий
№:06:005:0022 становить 3136471,16грн.; п.9
розділу "Орендна плата" змінити на :
орендна плата вноситься орендарем
самостійно у грошовій формі з 01.07.2011 в
розмірі 313647,12грн. на рік; п.11 розділу
"Орендна плата" змінити на: орендна
плата вноситься щомісячно з 01.07.2011 в
розмірі 26137,26грн. протягом 30
календарних днів, наступних за
останнім календарним днем звітного
місяця.

Частково задовольняючи позов в частині
внесення змін до п.п. 5, 9, 11 договору
оренди землі №263 від 16.09.2004 щодо
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки, розміру орендної плати на рік
та розміру щомісячної орендної плати,
господарський суд першої інстанції
виходив з наявності підстав для
внесення змін до договору оренди землі
у зв'язку з встановленням рішенням
Сєвєродонецької міської ради від 06.03.2008
№1978 нових коефіцієнтів орендної плати
та затвердженням рішенням
Сєвєродонецької міської ради від 29.03.2011
№431 нормативної грошової оцінки земель
населених пунктів м.Сєвєродонецьк,
селища Синецький, селища Павлоград,
селища Лісова Дача, села Воєводівка; та
відсутності підстав для внесення змін
до п.9, 11 договору щодо зміни розміру
орендної плати з 01.07.2011, оскільки це
суперечить нормам ч.3 ст.632 Цивільного
кодексу України (згідно з якими зміна
ціни в договорі після його виконання не
допускається).

Частково змінюючи рішення
господарського суду першої інстанції
щодо розміру орендної плати на рік та
розміру щомісячної орендної плати,
господарський суд апеляційної
інстанції виходив з того, що
запропонована позивачем редакція
пунктів 9 та 11 спірного договору не
враховує пільги, передбачені пунктом 5
рішення Сєвєродонецької міської ради
№431 від 29.03.2011, щодо зменшення орендної
плати на 10% від суми орендної плати, яка
зараховується до міського бюджету
м.Сєвєродонецьк, з 01.01.2014.

Висновки господарських судів першої та
апеляційної інстанцій щодо наявності
підстав для часткового задоволення
позову у частині внесення змін до п.п.5,
9, 11 договору оренди щодо зміни
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки та розміру річної та
щомісячної орендної плати є законними
і обґрунтованими з огляду на наступне.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про
оренду землі" договір оренди землі - це
договір, за яким орендодавець
зобов'язаний за плату передати
орендареві земельну ділянку у
володіння і користування на певний
строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства.

За п. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 Податкового
кодексу України плата за землю -
загальнодержавний податок, який
справляється у формі земельного
податку та орендної плати за земельні
ділянки державної і комунальної
власності.

Згідно з п. п. 288.1, 288.4 ст. 288 Податкового
кодексу України підставою для
нарахування орендної плати за земельну
ділянку є договір оренди такої
земельної ділянки; розмір та умови
внесення орендної плати
встановлюються у договорі оренди між
орендодавцем (власником) і орендарем.

Підпунктом 288.5.1 п. 288.5 ст. 288 Податкового
кодексу України визначено, що розмір
орендної плати встановлюється у
договорі оренди, але річна сума платежу
не може бути меншою: для земель
сільськогосподарського призначення -
розміру земельного податку, що
встановлюється цим розділом; для інших
категорій земель - трикратного розміру
земельного податку, що встановлюється
цим розділом.

Відповідно до п. 274.1 ст. 274 Податкового
кодексу України ставка податку за
земельні ділянки, нормативну грошову
оцінку яких проведено, встановлюється
у розмірі 1 відсотка від їх нормативної
грошової оцінки, за винятком земельних
ділянок, зазначених у статтях 272, 273, 276
цього Кодексу.

Згідно зі ст.632 Цивільного кодексу
України ціна в договорі встановлюється
за домовленістю сторін; у визначених
законом випадках застосовуються ціни
(тарифи, ставки тощо), які
встановлюються або регулюються
уповноваженими органами державної
влади або органами місцевого
самоврядування.

Розмір орендної плати за землю
визначається сторонами у договорі, в
тому числі може визначатися шляхом
встановлення відсоткового відношення
до нормативної грошової оцінки
земельної ділянки, що відповідає
чинному законодавству України,
зокрема, приписам частини першої
статті 15, статті 21 Закону України "Про
оренду землі".

Виходячи з аналізу зазначених
законодавчих приписів, орендна плата
за користування земельними ділянками
державної та комунальної власності є
регульованою ціною, яка розраховується
від нормативної грошової оцінки
земель, а її розмір встановлюється в
договорі.

Відповідно до ч.2 ст.18 Закону України
"Про оцінку земель" нормативна грошова
оцінка земельних ділянок, розташованих
у межах населених пунктів, незалежно
від їх цільового призначення,
проводиться не рідше ніж один раз на 5-7
років.

Частинами 1, 2 ст. 20 Закону України "Про
оцінку земель" визначено, що за
результатами бонітування ґрунтів,
економічної оцінки земель та
нормативної грошової оцінки земельних
ділянок складається технічна
документація, а за результатами
проведення експертної грошової оцінки
земельних ділянок складається звіт.
Дані про нормативну грошову оцінку
окремої земельної ділянки
оформляються як витяг з технічної
документації з нормативної грошової
оцінки земель.

Згідно з п. 34 ст. 26 Закону України "Про
місцеве самоврядування" виключно на
пленарних засіданнях сільської,
селищної, міської ради вирішуються
відповідно до закону питання
регулювання земельних відносин.

Відповідно до ч.1 ст.73 Закону України
"Про місцеве самоврядування" акти ради,
сільського, селищного, міського голови,
голови районної в місті ради,
виконавчого комітету сільської,
селищної, міської, районної у місті (у
разі її створення) ради, прийняті в
межах наданих їм повноважень, є
обов'язковими для виконання всіма
розташованими на відповідній
території органами виконавчої влади,
об'єднаннями громадян, підприємствами,
установами та організаціями,
посадовими особами, а також
громадянами, які постійно або
тимчасово проживають на відповідній
території.

Отже, реалізовуючи виключні
повноваження в земельних
правовідносинах, Сєвєродонецька
міськрада прийняла рішення №1978 від
06.03.2008 "Про затвердження коефіцієнтів
орендної плати за земельні ділянки, яка
передаються в оренду з земель міської
ради" та рішення №431 від 29.03.2011, яким з
01.07.2011 встановила базову вартість 1кв.м.
землі в розмірі 179,74грн. (яка
складається з середньої базової
вартості землі, розрахованої станом на
01.01.2008 у розмірі 147,33грн./кв.м. і враховує
коефіцієнти індексації нормативної
грошової оцінки земель: за 2008 рік - 1,152;
за 2009 рік - 1,059; за 2010 рік - 1,00).

Згідно зі ст. 30 Закону України "Про
оренду землі" зміна умов договору
оренди землі здійснюється за взаємною
згодою сторін; у разі недосягнення
згоди щодо зміни умов договору оренди
землі спір вирішується в судовому
порядку.

Відповідно до ст.651 Цивільного кодексу
України зміна або розірвання договору
допускається лише за згодою сторін,
якщо інше не встановлено договором або
законом. Договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом.

Таким чином, оскільки нормами чинного
законодавства передбачена можливість
зміни умов договору за рішенням суду на
вимогу однієї із сторін у випадках,
встановлених договором або законом, а
орендна плата за земельні ділянки
державної та комунальної власності є
регульованою ціною, яка, до того ж
відповідно до п.12 договору оренди землі
від 16.09.2004 підлягає перегляду при зміні
індексації грошової оцінки земельної
ділянки (у разі зміни розмірів
земельного податку, підвищення цін,
тарифів, у тому числі внаслідок
інфляції), колегія суддів погоджується
з висновками господарських судів про
те, що зміна нормативної грошової
оцінки земель міста Сєвєродонецьк та
зміна коефіцієнтів орендної плати є
підставою для перегляду розміру
орендної плати, встановленої умовами
договору.

Що стосується висновків
господарського суду апеляційної
інстанції про необхідність при
визначенні нового розміру орендної
плати враховувати пільги, передбачені
п.5 рішення Сєвєродонецької міської
ради №431 від 29.03.2011, слід зазначити, що
визначивши розмір орендної плати з
врахуванням пільг, апеляційний
господарський суд фактично змінив
коефіцієнт орендної плати, визначений
чинним рішенням Сєвєродонецької
міської ради від 06.03.2008 №1978, яке
відповідно до ст.73 Закону України "Про
місцеве самоврядування" є обов'язковим
для виконання всіма розташованими на
відповідній території органами
виконавчої влади, об'єднаннями
громадян, підприємствами, установами
та організаціями, посадовими особами, а
також громадянами, які постійно або
тимчасово проживають на відповідній
території.

З огляду на викладене, підстав для
зміни рішення господарського суду
першої інстанції у апеляційного
господарського суду не було.

Стосовно доводів касаційної скарги про
те, що рішення господарських судів
ґрунтуються на рішенні
Сєвєродонецької міської ради №431 від
29.03.2011 (яке скасовано постановою
Сєвєродонецького міського суду
Луганської області від 03.08.2012,
залишеною в силі ухвалою Вищого
адміністративного суду України від
01.04.2014 у справі №2а/1227/380/2012) та подання
відповідачем до касаційної інстанції
нових доказів (зокрема ухвали Вищого
адміністративного суду України від
01.04.2014 у справі №2а/1227/380/2012), слід
зазначити, що відповідно до ст.111-7
Господарського процесуального кодексу
України, переглядаючи у касаційному
порядку судові рішення, касаційна
інстанція на підставі встановлених
фактичних обставин справи перевіряє
застосування судом першої чи
апеляційної інстанції норм
матеріального і процесуального права;
при цьому касаційна інстанція не має
права встановлювати або вважати
доведеними обставини, що не були
встановлені у рішенні або постанові
господарського суду чи відхилені ним,
вирішувати питання про достовірність
того чи іншого доказу, про перевагу
одних доказів над іншими, збирати нові
докази або додатково перевіряти
докази.

За таких обставин висновки
господарського суду першої інстанції
відповідають вимогам чинного
законодавства і фактичним обставинам
справи, у зв'язку з чим підстав для його
зміни у апеляційного господарського
суду не було.

Враховуючи викладене, керуючись ст.ст.
111-5, 111-7, п. 6 ст. 111-9, ст.ст. 111-10, 111-11
Господарського процесуального кодексу
України, Вищий господарський суд
України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ПАТ "Український
комунальний банк" на постанову
Донецького апеляційного
господарського суду від 23.04.2014 у справі
№913/101/14 задовольнити частково.

Постанову Донецького апеляційного
господарського суду від 23.04.2014 у справі
№913/101/14 скасувати, а рішення
господарського суду Луганської
області від 11.03.2014 у справі №913/101/14
залишити в силі.

Головуючий
К. Грейц

Судді:
С. Бакуліна

О. Глос