ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 червня 2014 року Справа № 914/3882/13

Вищий господарський суд України у
складі колегії суддів:

Т. Дроботової - головуючого Н.
Волковицької Л. Рогач за участю
представників:позивачане з'явилися
(про час і місце судового засідання
повідомлено належно)відповідачане
з'явилися (про час і місце судового
засідання повідомлено
належно)розглянувши у відкритому
судовому засіданні касаційну скаргу
Товариства з додатковою
відповідальністю "Львівський маяк"на
постановувід 25.02.2014 р. Львівського
апеляційного господарського судуу
справі№ 914/3882/13 господарського суду
Львівської областіза
позовомТовариства з додатковою
відповідальністю "Львівський маяк"до
Львівської міської ради пророзірвання
договору оренди землі від 07.04.2006 р. В С Т
А Н О В И В :

У жовтні 2013 р. Товариство з додатковою
відповідальністю "Львівський маяк"
(далі - товариство "Львівський маяк")
звернулось до господарського суду
Львівської області з позовом до
Львівської міської ради про розірвання
договору оренди земельної ділянки у м.
Львові по вул. Промислова, 27, укладеного
між сторонами 07.04.2006 р., посилаючись на
приписи статті 652 Цивільного кодексу
України.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що у
пункті 5 договору, згідно із додатковою
угодою, укладеною між сторонами 17.04.2008
р., нормативна грошова оцінка землі
встановлена у розмірі 6 862 0165,22 грн., а
річна орендна плата складає 205 860,49 грн.

Проте, 18.06.2009 р. Львівською міською
радою було прийнято ухвалу № 2712 "Про
затвердження нормативної грошової
оцінки земель м. Львова", якою з 01.01.2011 р.
введено нову грошову оцінку земель, що
підлягає обов'язковому застосуванню і
згідно з витягом з технічної
документації про нормативну грошову
оцінку земельної ділянки по вул.
Промисловій, 27 нормативна оцінка
вказаної земельної ділянки визначена у
розмірі 25 451 202,83 грн., тобто річна
орендна плата за земельну ділянку,
передану позивачу у користування,
збільшується у 7,23 рази в порівнянні із
первинною.

Позивач зазначав, що таке підвищення
орендної плати є для товариства
економічно недоцільним, і якби позивач
міг передбачити таке суттєве
підвищення, він не укладав би цей
договір, або укладав його на інших
умовах, на меншу площу земельної
ділянки, що, на його думку, є підставою
для розірвання договору оренди землі в
порядку статті 652 Цивільного кодексу
України, пропозиція про що залишена
Львівською міською радою без
задоволення, що стало підставою для
звернення до суду.

Львівська міська рада заперечуючи
проти позову вказувала на те, що при
укладенні спірного договору оренди
земельної ділянки ціна в договорі
встановлювалась на підставі
нормативної грошової оцінки земель м.
Львова, затвердженої ухвалою
Львівської міської ради № 210 від 29.04.1999
р., а ухвалою Львівської міської ради №
2712 від 16.08.2009 р. було затверджено нову
нормативно грошову оцінку землі. При
цьому, міською радою прийнято рід
рішень, спрямованих на зменшення
фінансового тиску на підприємства,
зокрема, прийнято ухвалу № 37 від 16.12.2010
р. "Про порядок застосування
відкоригованої нормативної грошової
оцінки земель Львова", якою передбачені
пільги за землекористування орендарям
земельних ділянок, шляхом часткового
звільнення орендарів від сплати
орендної плати за рахунок коштів, що
нараховуються до міського бюджету
міста, із зменшенням орендної плати на
40 % у 2011 році, на 30 % у 2012 році, на 20 % у 2013
році та 10 % у 2014 році.

Проте, як вказував відповідач,
позивачем не надано доказів звернень
до Львівської міської ради з проханням
зменшення орендної плати або
застосування до нього наявних пільг
щодо сплати орендної плати, а
розірвання договору оренди землі,
наданої позивачу, не звільнить
останнього від дії нормативної
грошової оцінки земель м. Львова,
затвердженої ухвалою від 18.06.2009 р. № 2712.

Рішенням господарського суду
Львівської області від 02.12.2013 р. (суддя
Березняк Н.Є.) позовні вимоги
задоволені, розірваний укладений між
Львівською міською радою та
Товариством з додатковою
відповідальністю "Львівський Маяк"
договір оренди земельної ділянки у м.
Львові по вул. Промислова, 27,
кадастровий номер :04:003:0014 від
07.04.2006 р. за № ІІІ-527, про що в книзі
записів реєстрації договорів оренди
землі ІІІ-2 вчинено запис та
зареєстровано у Львівському міському
відділі Львівської регіональної філії
Центру ДКЗ, про що у Державному реєстрі
земель вчинено запис від 19.06.2006 р. за №
04:06:438:01381, кн.04-4.

Мотивуючи рішення суд першої інстанції
дійшов висновку, що в даному випадку
дії позивача щодо звернення до міської
ради та подання позову в даній справі,
спрямовані на виконання вимог статті 141
Земельного кодексу України та статті 32
Закону України "Про оренду землі" щодо
добровільної відмови від користування
спірною земельною ділянкою, у зв'язку
із істотною зміною умов договору
оренди. Крім того, судом
зазначено, що у встановленому законом
порядку, Львівська міська рада не
позбавлена права на укладення договору
оренди земельної ділянки зайнятої під
нерухомістю в розмірі та на умовах,
погоджених сторонами у встановленому
порядку.

За апеляційною скаргою Львівської
міської ради Львівський апеляційний
господарського суду (судді: Кравчук
Н.М., Гнатюк Н.М., Мирутенко О.Л.)
переглянувши рішення господарського
суду Львівської області від 02.12.2013 р. в
апеляційному порядку, постановою від
25.02.2014 р. скасував його, прийняв нове
рішення, яким у задоволенні позовних
вимог відмовив повністю.

Суд апеляційної інстанції, виходячи з
приписів статті 652 Цивільного кодексу
України, дійшов висновку щодо
недоведеності позивачем наявності
чотирьох умов, визначених частиною 2
вказаної норми, вказавши, що укладаючи
спірний договір на 10 років, позивач
знав про обов'язковість проведення
нормативно грошової оцінки земельних
ділянок згідно умов договору оренди
землі від 07.04.2006 р.

Товариство "Львівський маяк" подало до
Вищого господарського суду України
касаційну скаргу, в якій просить
скасувати постанову Львівського
апеляційного господарського суду від
25.02.2014 р. у даній справі, а рішення
господарського суду Львівської
області від 02.12.2013 р. залишити в силі,
обґрунтовуючи доводи касаційної
скарги неправильним застосуванням
апеляційним судом норм матеріального
права, посилаючись на приписи статей 598,
651, 652, 653 Цивільного кодексу України та
статтю 32 Закону України "Про оренду
землі", а також положення статті 93 та
пункту "а" статті 141 Земельного кодексу
України, вказуючи на дотримання
позивачем порядку досудового
врегулювання даного спору, який виник
внаслідок збільшення розміру річної
орендної плати за земельну ділянку, у
зв'язку із збільшення нормативної
грошової оцінки земельної ділянки у 7,23
рази від попередньої, що є істотною
зміною обставин та підставою для
розірвання укладеного між сторонами
договору оренди землі.

Заслухавши доповідь судді - доповідача,
перевіривши наявні матеріали справи на
предмет правильності застосування
судами норм матеріального та
процесуального права, колегія суддів
вважає, що касаційна скарга підлягає
задоволенню частково з наступних
підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та
встановлено судами першої та
апеляційної інстанції, 07.04.2006 р. між
Львівською міською радою
(Орендодавець) та Товариством з
додатковою відповідальністю
"Львівський маяк" (Орендар) було
укладено договір оренди землі,
відповідно до умов якого в оренду на 10
років строком до 17.11.2015 р., орендодавцю
передана земельна ділянка кадастровий
номер :04:003:0014 загальною площею 2,6431
га, яка знаходиться у м. Львові на вул.
Промисловій, 27 для обслуговування
будівель і споруд.

Відповідно до пункту 5 договору
нормативна грошова оцінка земельної
ділянки становить 6 673 563,19 грн. та
орендна плата становить 105 597,13 грн. в
рік.

17.04.2008 р. між Львівською міською радою
та ТзДВ "Львівський маяк" була
підписана додаткова угода, пунктом 5
якої визначено, що нормативна грошова
оцінка землі становить 6 862 016,22 грн., а
орендна плата становить 205 860,49 грн. (а.с.
23).

18.06.2009 р. Львівською міською радою було
прийнято ухвалу № 2712 "Про затвердження
нормативно грошової оцінки земель м.
Львова", згідно з якою з 01.01.2011 року
введено нову грошову оцінку земель м.
Львова, що підлягає обов'язковому
застосуванню.

Судами встановлено, що згідно з витягом
з технічної документації про
нормативну грошову оцінку, грошова
оцінка орендованої позивачем
земельної ділянки складає 25 451 202,83 грн.,
у зв'язку з чим розмір орендної плати
становить 763 536,08 грн. в рік, що у 7,23 рази
більше попередньої.

03.04.2013 р. юридична фірма "Любістська
компанія Зошія" в інтересах товариства
"Львівський маяк" направила відповідь
на вимогу - повідомлення Львівської
міської ради від 20.03.2013 р. про внесення
змін до договору, у якій повідомила про
недоцільність внесення змін до
договору оренди землі від 07.04.2006 р. та
просила вважати вказану відповідь як
пропозицію про розірвання договору
оренди землі (а.с. 12-13).

23.04.2013 р. Львівською міською радою у
відповіді на вказаний лист
повідомлено, що пропозицію про
розірвання договору оренди землі від
07.04.2006 р. може бути винесено на розгляд
Львівської міської ради, як
уповноваженого органу, лише на
підставі відповідного звернення
товариства "Львівський маяк" та при
умові виконання пункту 39 вказаного
договору (а.с. 15).

14.05.2013 р. товариство "Львівський маяк"
направило до Львівської міської ради
офіційну пропозицію про розірвання
договору оренди землі від 07.04.2006 р. у
зв'язку з істотним збільшенням
нормативної грошової оцінки землі (а.с.
16), у відповідь на яку Департаментом
містобудування Львівської міської
ради листом від 27.06.2013 р. було
повідомлено орендаря про наявність
ухвал міської ради яким встановлені
відповіді пільги для
землекористувачів та вказано про
можливість отримання інформації за
вказаними у листі адресами
уповноважених органів та посадових
осіб (а.с. 17), а у додатковому листі від
22.07.2013 р. на пропозицію товариства
"Львівський маяк" про розірвання
договору оренди землі, Департаментом
було повідомлено позивача про
неможливість розірвання договору у
зв'язку з перебуванням на земельній
ділянці нерухомого майна товариства
(а.с. 18).

Як вбачається з матеріалів справи,
предметом спору у даній справі є вимога
товариства "Львівський маяк" про
розірвання договору оренди землі від
07.04.2006 р. на підставі статті 652
Цивільного кодексу України, з огляду на
встановлення нормативної грошової
оцінки земельної ділянки у розмірі, за
яким річна орендна плата перевищує
попередній розмір у 7,23 рази, що є
істотною зміною обставин, на яку
позивач не розраховував при укладенні
договору.

Частиною 1 статті 652 Цивільного кодексу
України передбачено, що у разі істотної
зміни обставин, якими сторони
керувалися при укладенні договору,
договір може бути змінений або
розірваний за згодою сторін, якщо інше
не встановлено договором або не
випливає із суті зобов'язання.

Частиною 2 статті 652 вказаного Кодексу
встановлено, якщо сторони не досягли
згоди щодо приведення договору у
відповідність з обставинами, які
істотно змінились, або щодо його
розірвання, договір може бути
розірваний, а з підстав, встановлених
частиною четвертою цієї статті,
змінений за рішенням суду на вимогу
заінтересованої сторони за наявності
одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони
виходили з того, що така зміна обставин
не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами,
які заінтересована сторона не могла
усунути після їх виникнення при всій
турботливості та обачності, які від неї
вимагалися;

3) виконання договору порушило б
співвідношення майнових інтересів
сторін і позбавило б заінтересовану
сторону того, на що вона розраховувала
при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового
обороту не випливає, що ризик зміни
обставин несе заінтересована сторона.

Зі змісту вказаної норми вбачається, що
укладаючи договір сторони
розраховують на його належне виконання
і досягнення поставлених ним цілей.
Проте, в ході виконання договору можуть
виявлятися обставини, які не могли бути
враховані сторонами при укладенні
договору, але істотно впливають на
інтереси однієї чи обох сторін. При
укладенні договору та визначені його
умов сторони повинні розумно оцінювати
ті обставини, при яких він буде
виконуватися.

Інтереси сторін можуть порушуватися
будь - якою зміною обставин, що
виникають у ході виконання договору,
проте, лише істотна зміна обставин
визнається підставою для вимоги про
зміну чи розірвання договору.

Зміна обставин вважається істотною,
тільки якщо вони змінилися настільки,
що, якби сторони могли це передбачити,
вони не уклали б договір або уклали б
його на інших умовах.

При цьому, закон пов'язує можливість
розірвання договору безпосередньо не з
наявністю істотної зміни обставин, а з
наявністю чотирьох умов, визначених
частиною 2 статті 652 Цивільного кодексу
України, при істотній зміні обставин.

Відмовляючи у задоволенні позовних
вимог суд апеляційної інстанції дійшов
висновку, що позивач не довів наявність
істотних обставин, які відповідно до
вимог частини 2 статті 652 Цивільного
кодексу України, можуть бути підставою
для розірвання договору оренди землі,
укладеного між сторонами 07.04.2006 р.,
оскільки позивач, укладаючи договір на
10 років, знав про обов'язковість
проведення нормативно грошової оцінки
земельних ділянок згідно умов договору
та приписів чинного законодавства.

Проте, колегія суддів вважає за
необхідно зазначити, що учасники
цивільних правовідносин за власним
розсудом, вступають у договірні
відносини, виходячи із певних обставин
господарювання, і тим самим вибирають
ті чи інші засоби реалізації своїх
інтересів, якими є суб'єктивні цивільні
права та кореспондуючи їм обов'язків.
Договором або виходячи із суті
зобов'язання може бути передбачено і
відповідно випливати, що зміна
обставин була передбачуваною, названі
зміни охоплювалися ризиками, що були
взяті на себе за договором стороною
його виконання.

При вирішенні спорів про розірвання
договорів з підстав, передбачених
статтею 652 Цивільного кодексу України,
необхідним є з'ясування питань
стосовно доведення у чому саме
обставини, якими сторони керувалися
при укладенні договору та як саме
змінились і чому зміна обставин є
істотною. Вимагаючи розірвання
договору на цій підставі, позивач з
урахуванням положень процесуального
законодавства щодо обов'язку
доказування повинен довести, зокрема,
впевненість сторін у момент укладення
договору в тому, що така зміна обставин
не настане.

Одночасно наявність чотирьох умов,
перелічених у частині 2 статті 652
Цивільного кодексу України, зважаючи
на конкретну ситуацію, акцентує увагу
на тому, яким чином виконання договору
порушує співвідношення майнових
інтересів сторін і позбавляє
заінтересовану сторону того, на що вона
розраховувала при укладенні договору.

Проте, як вбачається зі змісту
постанови суду апеляційної інстанції,
вказавши на недоведеність позивачем
наявності чотирьох умов, визначених
частиною 2 статті 652 Цивільного кодексу
України, суд апеляційної інстанції
обмежився лише відображенням у
постанові вказаної норми
матеріального права, не навівши при
цьому правового обґрунтування свого
висновку, на підставі надання оцінки
всім доводам сторін та встановлення
фактичних обставин справи, із
викладенням у судовому рішенні
відповідних висновків суду.

Разом з цим, задовольняючи позовні
вимоги про розірвання договору оренди
землі, суд першої інстанції,
посилаючись, зокрема, на пункт а) статті
141 Земельного кодексу України дійшов
висновку, що дії позивача щодо
звернення до міської ради та подання
позову в даній справі спрямовані на
виконання вказаної норми права щодо
добровільної відмови від користування
спірною земельною ділянкою, у зв'язку
із істотною зміною умов договору
оренди.

Проте, судова колегія вважає за
необхідне зазначити, що статтею 141
Земельного кодексу України визначені
підстави припинення права
користування земельною ділянкою,
зокрема, добровільна відмова від права
користування земельною ділянкою,
механізм якої передбачений у статті 142
вказаного Кодексу, в той час, як статтею
652 Цивільного кодексу України
встановлений порядок та підстави
припинення зобов'язань сторін за
договором шляхом його розірвання у
зв'язку з істотною зміною обставин.

Статтею 43 Господарського
процесуального кодексу України
встановлено, що господарський суд
оцінює докази за своїм внутрішнім
переконанням, що ґрунтується на
всебічному, повному і об'єктивному
розгляді в судовому процесі всіх
обставин справи в їх сукупності,
керуючись законом. Ніякі докази не
мають для господарського суду
заздалегідь встановленої сили.
Визнання однією стороною фактичних
даних і обставин, якими інша сторона
обґрунтовує свої вимоги або
заперечення, для господарського суду
не є обов'язковим.

Оскільки в силу статті 1117
Господарського процесуального кодексу
України, касаційна інстанція не має
права встановлювати або вважати
доведеними обставини, що не були
встановлені у рішенні або постанові
господарського суду чи відхилені ним,
вирішувати питання про достовірність
того чи іншого доказу, про перевагу
одних доказів над іншими, збирати нові
докази або додатково перевіряти
докази, судові рішення у даній справі
підлягають скасуванню, а справа -
направленню на новий розгляд до
господарського суду Львівської
області.

При новому розгляді справи судам
необхідно врахувати викладене,
всебічно і повно перевірити доводи, на
яких ґрунтуються вимоги та заперечення
сторін, і в залежності від встановлених
обставин вирішити спір у відповідності
з нормами матеріального права, що
підлягають застосуванню до даних
правовідносин.

Керуючись статтями 43, 1117, пунктом 3
статті 1119, статтями 11110, 11111
Господарського процесуального
кодексу України, Вищий господарський
суд України,

П О С Т А Н О В И В :

Постанову Львівського апеляційного
господарського суду від 25.02.2014 р. у
справі № 914/3882/13 та рішення
господарського суду Львівської
області від 02.12.2013 р. скасувати, справу
направити на новий розгляд до
господарського суду Львівської
області.

Касаційну скаргу задовольнити
частково.

Головуючий суддя
Т. Дроботова

Судді:
Н. Волковицька

Л. Рогач