ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 червня 2014 року Справа № 926/952/13

Вищий господарський суд України у
складі колегії: головуючого, судді
Кузьменка М.В., суддів Васищака І.М.,
Студенця В.І., за участю представника
позивача І. Олексюк (дов. від 07.04.2014),
розглянувши у відкритому судовому
засіданні касаційну скаргу
Чернівецької обласної ради на
постанову Львівського апеляційного
господарського суду від 26 лютого 2014
року у справі № 926/952/13 за позовом
Чернівецької обласної ради до фізичної
особи-підприємця ОСОБА_2 про розірвання
договору, повернення майна та
стягнення

УСТАНОВИВ: У вересні 2013 року
Чернівецька обласна рада звернулася до
Господарського суду Чернівецької
області з позовом до фізичної
особи-підприємця ОСОБА_2 про розірвання
договору від 1 вересня 2001 року оренди
нежитлових приміщень, повернення
підвального приміщення по АДРЕСА_1 та
стягнення 42 044 грн 42 коп. заборгованості
по сплаті орендної плати, 255 грн 67 коп.
річних і 1 225 грн 67 коп. пені з підстав
неналежного виконання умов договору
оренди.

Відповідач позов не визнав,
посилаючись на наслідки поліпшення
орендарем майна в період його оренди.

Рішенням Господарського суду
Чернівецької області від 11 листопада
2013 року (суддя М. Гурин) позов
задоволено.

Постановою Львівського апеляційного
господарського суду від 26 лютого 2014
року рішення скасовано та в позові
відмовлено з мотивів безпідставності
вимог.

Чернівецька обласна рада просить
постанову скасувати з підстав
неправильного застосування
господарським судом статті 193
Господарського кодексу України, статей
525, 526, 610, 651, 782, 785 Цивільного кодексу
України, статей 26, 27 Закону України "Про
оренду державного та комунального
майна", статей 16, 105 Господарського
процесуального кодексу України та
залишити в силі рішення.

Сторони були повідомлені про час і
місце судового засідання, проте
фізична особа-підприємець ОСОБА_2 право
на подання відзиву на касаційну скаргу
не використав і його представник у
судове засідання не з'явився.

Колегія суддів вважає, що касаційна
скарга підлягає задоволенню частково з
таких підстав.

Господарськими судами встановлено, що 1
вересня 2001 року сторони уклали договір
оренди нежитлового приміщення (далі -
договір), на умовах якого позивач
(орендодавець) передав, а відповідач
(орендар) прийняв в оренду для
розміщення кафе нерухоме майно -
підвальне приміщення
чотирьохповерхової будівлі загальною
площею 378, 6 м2 і вартістю 763 265 грн,
розміщене за адресою: АДРЕСА_1.

Сторони неодноразово вносили зміни до
договору шляхом укладення додаткових
угод, зокрема відповідно до договору в
редакції від 31 травня 2012 року термін
його дії встановлений до 1 червня 2014
року (пункт 6.2 договору), розмір
місячної орендної плати складає 10 453
грн 50 коп.(пункт 3.1 договору); відповідно
до пункту 3.3 договору в редакції від 1
січня 2011 року на орендаря покладено
обов'язок щомісячно до тридцятого
числа самостійно нараховувати та
сплачувати орендну плату.

Умовами договору в редакції від 1
листопада 2005 року сторони погодили, що
орендодавець зобов'язаний
зараховувати кошти, витрачені
орендарем на здійснення невід'ємних
поліпшень орендованого приміщення, на
підставі погодження та надання
підтверджуючих документів, відповідно
до пункту 5.2.8. цього договору, у рахунок
майбутніх розрахунків (у т. ч. за викуп
орендованого приміщення) між орендарем
та орендодавцем (пункт 5.1.2). Про бажання
та спосіб здійснення заліку коштів,
витрачених орендарем на здійснення
невід'ємних поліпшень, орендар
зобов'язується письмово повідомити
орендодавця з наданням наступних
документів: погодженої орендодавцем
проектної документації на проведення
поліпшень орендованого нерухомого
майна; підтверджуючі фінансові
документи про проведення невід'ємних
поліпшень орендованого нерухомого
майна; аудиторського висновку щодо
підтвердження фінансування орендарем
здійснених поліпшень орендованого
нерухомого майна; довідки про загальну
суму витрат, понесених орендарем у
зв'язку з здійсненням поліпшень (пункт
5.2.8).

Позивач вважає, що у відповідача
відсутнє право, встановлене статтею 778
Цивільного кодексу України зарахувати
вартість необхідних витрат у рахунок
плати за користування об'єктом оренди,
з підстав неузгодженості сторонами їх
розміру та відсутності затвердженої
орендодавцем проектної документації і
несплата орендної плати за період з
квітня по липень 2013 року в розмірі 42 044
грн 42 коп. спричинила звернення
позивача до суду.

Задовольняючи позов, місцевий
господарський суд виходив з того, що
відповідачем порушені норми
законодавства та умови договору оренди
щодо сплати орендної плати.

Апеляційний господарський суд,
урахувавши додатково подані
відповідачем докази, дійшов висновків,
що відповідач у повному обсязі виконав
умови пунктів 5.1.2 і 5.2.8 договору та
відмовив у позові з тих мотивів, що
орендар має право на зарахування
вартості поліпшення орендованого
майна в рахунок орендної плати.

Колегія суддів вважає, що висновки
господарських судів не ґрунтуються на
матеріалах справи.

У липні 2011 року орендар звернувся до
орендодавця з клопотанням розглянути
питання про виконання умов пункту 5.1.2.
договору і депутатською комісією
Чернівецької обласної ради
встановлено, що на проведення за
власний рахунок невід'ємних поліпшень
в орендованому приміщенні орендарем
виконані роботи на загальну суму 796 706
грн та рекомендовано розглянути
вказану довідку на засіданні постійної
комісії і зарахувати вказані грошові
кошти відповідно до договору (довідка
комісії від 22 грудня 2011 року).

Постійною комісією з питань
приватизації та управління об'єктами
спільної власності територіальних
громад сіл, селищ, міст області
Чернівецької обласної ради зазначену
довідку взято до відома і вирішено
провести незалежну експертизу (оцінку)
наданих матеріалів з метою
встановлення переліку робіт, які
можуть бути визначені як невід'ємні
поліпшення та їх вартості (висновок
комісії від 7 травня 2012 року).
Експертним будівельно-технічним
дослідженням було встановлено, що
загальна вартість робіт, які можуть
бути визначені як невід'ємні
поліпшення становить 535 006 грн 12 коп.
(висновок № 1007 від 9 серпня 2012 року).

Аудиторським висновком від 10 червня 2011
року про фактичні результати
погодження процедур за наслідками
проведеного операційного аудиту щодо
об'ємів виконаних робіт та джерел їх
фінансування по невід'ємному
поліпшенню в орендованому приміщені
встановлено, що сума витрат складає 1 157
933 грн 62 коп.

Виконання вимог пункту 5.2.8. договору
відповідач також доводить висновком
постійної комісії з питань
приватизації та управління об'єктами
спільної власності територіальних
громад сіл, селищ, міст Чернівецької
обласної ради від 22 лютого 2006 року про
надання згоди проведення за власні
кошти невід'ємних поліпшень
орендованого нежитлового приміщення;
проектом на виконання невід'ємних
поліпшень (замовлення 3/2005). також
стверджує, що передав орендодавцю акт
виконаних робіт, довідку про загальну
суму витрат, копії фінансових
документів.

Пунктом 5.1.2. договору передбачено, що
залік коштів, які орендар витратив на
здійснення невід'ємних поліпшень
орендованого приміщення, може бути
здійснений при розрахунках по орендній
платі чи викупі об'єкта оренди. За
змістом пункту 5.2.8. договору обов'язок
орендодавця здійснити залік коштів
виникає не лише за бажанням орендаря,
але й у разі письмового повідомлення
про спосіб здійснення такого заліку.

З тексту листа від 21 липня 2011 року, який
орендар передав орендодавцю не
вбачається, у який саме спосіб має були
здійснений такий залік. Водночас у
листопаді ц. р. орендар звернувся з
пропозицією внести об'єкт оренди в
перелік приватизації на перше півріччя
2012 року, чим виконати розділ п'ятий
договору.

Не надання господарськими судами
правової оцінки цим обставинам справи
позбавляє суд касаційної інстанції
надати належну правову оцінку рішенню
та постанові, у зв'язку з чим судові
акти в даній справі підлягають
скасуванню, а справа передачі на новий
розгляд, при якому господарському суду
слід встановити дійсні права та
обов'язки сторін і залежно від
установленого ухвалити відповідне
рішення.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119, 11111
Господарського процесуального кодексу
України, суд

ПОСТАНОВИВ: Касаційну скаргу
Чернівецької обласної ради
задовольнити частково.

Рішення Господарського суду
Чернівецької області від 11 листопада
2013 року та постанову Львівського
апеляційного господарського суду від 26
лютого 2014 року у справі № 926/952/13
скасувати, справу передати на новий
розгляд до господарського суду
Чернівецької області.

Головуючий, суддя М. В. Кузьменко Суддя
І. М. Васищак Суддя В. І. Студенець