донецький апеляційний господарський
суд
Постанова

Іменем України

04.06.2014 справа №905/8383/13

Донецький апеляційний господарський
суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: суддів при
секретарі:Геза Т.Д. Будко Н.В., Кододовї
О.В. Гайворонській Ю.Р.

за участю представників сторін: від
позивача: від відповідача: розглянувши
у відкритому судовому засіданні
апеляційну скаргу ОСОБА_5, ліквідатор;
не з'явився; Публічного акціонерного
товариства «Всеукраїнський
акціонерний банк» м.Київна рішення
господарського суду Донецької
областівід01.04.2014р. по справі№905/8383/13
(головуючий суддя Уханьова О.О., суддя
Осадча А.М., суддя Сич Ю.В.) за
позовомПублічного акціонерного
товариства «Трест по будівництву та
реконструкції автомобільних шляхів
«ДОНБАСШЛЯХБУД» м.Донецькдо
відповідача проПублічного
акціонерного товариства
«Всеукраїнський акціонерний банк»
м.Київ визнання недійсним договору
іпотеки №3 від 08.05.2009р.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду
Донецької області від 01.04.2014р. у справі
№905/8383/13 задоволено позовні вимоги
Публічного акціонерного товариства
"Трест по будівництву та реконструкції
автомобільних шляхів "ДОНБАСШЛЯХБУД"
м.Донецьк (далі скорочено - ПАТ "ТРЕСТ
"ДОНБАСШЛЯХБУД") до Публічного
акціонерного товариства
"Всеукраїнський Акціонерний Банк"
м.Київ (далі скорочено - ПАТ
«Всеукраїнський Акціонерний Банк») про
визнання недійсним договору іпотеки №3
від 08.05.2009р.

Визнано недійсним укладений між ПАТ
«Всеукраїнський Акціонерний Банк» та
ПАТ "ТРЕСТ "ДОНБАСШЛЯХБУД" договір
іпотеки №3 від 08.05.2009р., посвідчений
приватним нотаріусом Донецького
міського нотаріального округу ОСОБА_7
08.05.2009р. за №2482.

Рішення господарського суду Донецької
області від 01.04.2014р. у справі №905/8383/13
мотивоване тим, що після остаточного
підтвердження обсягу замовлення
управителем не увійшли до переліку
об'єктів інвестування, закріплені за
довірителями, наступні квартири та
машиномісця: квартири №№10, 11, 14а, 16, 18, 19,
2, 20, 22, 26, 27, 3, 30, 31, 4, 41, 43, 44, 47, 48, 52, 57, 58, 7, 9;
машиномісця №№10, 14, 14а, 18, 24, 24а, 25, 25а, 26,
26а, 28, 28а, 29, 29а, 30, 30а, 43, 5, 5а, 6, 7, 8, 9; офіс
№2. Недобудована будівля
багатоповерхового житлового будинку,
розташованого за адресою: м. Донецьк,
вул. Набережна, буд.137"а" не могла бути
предметом іпотечного договору,
оскільки до переліку об'єктів
інвестування зазначені вище квартири
не увійшли.

Суд першої інстанції встановив, що
договір іпотеки №3 від 08.05.2009р. укладено
без згоди майбутніх власників квартир
у будівлі багатоповерхового житлового
будинку, розташованого за адресою:
м.Донецьк, вул. Набережна, буд.137"а".
Договір іпотеки, який укладено без
згоди довірителів є недійсним у силу
ст. ст. 203, 215 Цивільного кодексу України,
як такий, що укладений з порушенням
вимог ч. 2 ст. 583 зазначеного Кодексу та
ст. 5 Закону України "Про іпотеку" (у
редакції, яка була чинною на час
укладення спірного договору іпотеки).

Господарський суд Донецької області
дійшов висновку про поважність причин
пропуску ПАТ "ТРЕСТ "ДОНБАСШЛЯХБУД"
строків позовної давності при
зверненні з позовними вимогами про
визнання недійсним договору іпотеки №3
від 08.05.2009р., у зв'язку з чим у
задоволенні заяви ПАТ «Всеукраїнський
Акціонерний Банк» про застосування
строків позовної давності відмовлено.

ПАТ «Всеукраїнський Акціонерний Банк»
звернулось до Донецького апеляційного
господарського суду з апеляційною
скаргою, в якій просить скасувати
рішення господарського суду Донецької
області від 01.04.2014р. у справі №905/8383/13 та
прийняти нове рішення по справі, яким
відмовити у задоволенні позовних вимог
ПАТ "ТРЕСТ "ДОНБАСШЛЯХБУД" до ПАТ
«Всеукраїнський Акціонерний Банк» у
повному обсязі.

Скаржник вважає, що оскаржуване
рішення господарського суду Донецької
області від 01.04.2014р. у справі №905/8383/13
прийнято з порушенням норм
матеріального та процесуального права,
з неповним з'ясуванням обставин, що
мають значення для справи.

Доводи апеляційної скарги ПАТ
«Всеукраїнський Акціонерний Банк»
ґрунтує тим, що на момент укладання
спірного договору іпотеки №3 від
08.05.2009р. позивач належним чином
підтвердив наявність права власності
на предмет іпотеки - об'єкт
незавершеного будівництва -
недобудовану будівлю
багатоповерхового житлового будинку,
розташованого за адресою: м.Донецьк,
вул.Набережна, буд.137"а". На момент
укладення спірного договору ПАТ «Трест
«Донбасшляхбуд» був єдиним власником
предмета іпотека та міг передавати
його в іпотеку.

Апелянт вважає, що судом першої
інстанції помилково не застосовано
строк позовної давності по справі
№905/8383/13, оскільки дійсність спірної
угоди була оскаржена керівником ПАТ
"ТРЕСТ "ДОНБАСШЛЯХБУД" розпорядником
майна Шарим А.М. після спливу строку
позовної давності. Скаржник вважає, що
в матеріалах справи відсутні докази
поважності причин пропуску позивачем
строку позовної давності за
правовідносинами, що виникли між
сторонами на підставі договору іпотеки
№3 від 08.05.2009р.

У відзиві на апеляційну скаргу ПАТ
"ТРЕСТ "ДОНБАСШЛЯХБУД" просить
апеляційну скаргу ПАТ «Всеукраїнський
Акціонерний Банк» залишити без
задоволення, рішення господарського
суду Донецької області від 01.04.2014р. у
справі №905/8383/13 - без змін.

Позивач посилається на те, що договір
іпотеки №3 від 08.05.2009р. суперечить
приписам ст.5 Закону України «Про
іпотеку», оскільки предметом іпотеки
за вказаною угодою є об'єкт
незавершеного будівництва, на який
іпотекодавець не набуває право
власності в майбутньому. Об'єкт
незавершеного будівництва у межах
Фонду фінансування будівництва може
бути предметом іпотеки виключно для
забезпечення зобов'язань забудовника
зі спорудження об'єкту будівництва, а
не для забезпечення власних
зобов'язань забудовника за кредитною
угодою.

ПАТ "ТРЕСТ "ДОНБАСШЛЯХБУД" зазначає, що
багатоквартирний житловий будинок не є
об'єктом права власності, оскільки
складається з окремих складових
(квартир, нежитлових приміщень, тощо),
які виступають самостійними окремими
об'єктами права власності.

Враховуючи те, що 19.09.2012р. виконання
обов'язків керівника ПАТ "ТРЕСТ
"ДОНБАСШЛЯХБУД" було покладено на
розпорядника майна Шарого А.М., який є
незалежною особою та зобов'язаний в
силу законодавства про банкрутство
здійснювати заходи щодо захисту майна
боржника - порушене право позивача
підлягає захисту. Судом першої
інстанції обґрунтовано не застосовано
наслідки пропуску строку позовної
давності під час вирішення справи
№905/8383/13 у зв'язку з поважністю причин
пропуску наведеного строку.

Статтею 99 Господарського
процесуального кодексу України
встановлено, що в апеляційній
інстанції справи переглядаються за
правилами розгляду цих справ у першій
інстанції з урахуванням особливостей,
передбачених у цьому розділі.
Апеляційний господарський суд,
переглядаючи рішення в апеляційному
порядку, користується правами,
наданими суду першої інстанції.

26.05.2014р. до Донецького апеляційного
господарського суду від ПАТ
«Всеукраїнський Акціонерний Банк»
надійшло клопотання про участь в
судовому засіданні в режимі
відеоконференції у зв'язку зі значною
відстанню, яку необхідно долати
представнику відповідача для прибуття
до зали судового засідання Донецького
апеляційного господарського суду,
нестабільною економічною ситуацією в
регіоні розміщення суду, з метою
економії коштів та забезпечення
оперативності господарського
судочинства. Відповідач просить
винести ухвалу про участь ПАТ
«Всеукраїнський Акціонерний Банк» у
судовому засіданні 04.06.2014р. у режимі
відеоконференції, доручити Київському
апеляційному господарському суду
забезпечити участь у судовому
засіданні 04.06.2014р. у режимі
відеоконференції ПАТ «Всеукраїнський
Акціонерний Банк», копію винесеної
судом ухвали за результатами розгляду
даного клопотання направити
представнику відповідача у
встановлені процесуальні строки.

Враховуючи те, що наведене клопотання
надійшло до Донецького апеляційного
господарського суду 26.05.2014р.,
головуючий суддя по справі перебував у
черговій відпустці з 05.05.2014р. по 02.06.2014р.,
справу №905/8383/13 призначено до розгляду
на 04.06.2014р. - клопотання відповідача про
участь в судовому засіданні в режимі
відеоконференції не може бути
розглянуто судовою колегією
апеляційної інстанції до дати
призначеного судового засідання
відповідно до встановлених
Господарським процесуальним кодексом
України строків. Зазначене клопотання
розглядається в судовому засіданні
апеляційної інстанції 04.06.2014р.

Представник відповідача в судове
засідання апеляційної інстанції
04.06.2014р. не з'явився. Відповідно до
статті 98 Господарського
процесуального кодексу України про час
і місце судового засідання сторін було
повідомлено належним чином.

Згідно приписів ст.77 Господарського
процесуального кодексу України,
господарський суд відкладає в межах
строків встановлених ст.69 цього
кодексу, розгляд справи, коли за
якихось обставин спір не може бути
вирішено в даному засіданні.

З огляду на те, що явка представників
сторін не визначалась апеляційною
інстанцією обов'язковою, в апеляційній
скарзі заявник посилається на наявні в
матеріалах справи документи та не
наводить обставин, які б не
досліджувались судом першої інстанції,
в наведеному клопотанні не посилається
на необхідність надання додаткових
документів - судова колегія Донецького
апеляційного господарського суду
вважає за можливе розглянути
апеляційну скаргу без участі
представника відповідача, відповідно
до ст.101 Господарського процесуального
кодексу України за наявними в справі
матеріалами, оскільки їх достатньо для
правильної юридичної кваліфікації
спірних правовідносин, у зв'язку з чим
відсутні підстави для відкладення
розгляду справи та задоволення
клопотання заявника апеляційної
скарги про участь в судовому засіданні
в режимі відеоконференції. Спір
підлягає вирішенню в судовому
засіданні 04.06.2014р.

Відповідно до ст.101 Господарського
процесуального кодексу України, у
процесі перегляду справи апеляційний
господарський суд за наявними у справі
і додатково поданими доказами повторно
розглядає справу. Додаткові докази
приймаються судом, якщо заявник
обґрунтував неможливість їх подання
суду першої інстанції з причин, що не
залежали від нього. Апеляційний
господарський суд не зв'язаний
доводами апеляційної скарги і
перевіряє законність і
обґрунтованість рішення місцевого
господарського суду у повному обсязі.

Відповідно до ст.81-1 Господарського
процесуального кодексу України, в
судовому засіданні апеляційної
інстанції складено протокол.

Дослідивши докази матеріалів справи та
правильність застосування судом
першої інстанції норм матеріального та
процесуального права при прийнятті
оскаржуваного рішення, судова колегія
апеляційної інстанції встановила
наступне.

27.11.2013р. ПАТ "ТРЕСТ "ДОНБАСШЛЯХБУД"
звернулось до господарського суду
Донецької області з позовом до ПАТ
«Всеукраїнський Акціонерний Банк» про
визнання недійсним договору іпотеки №3
від 08.05.2009р., укладеного між ПАТ "ТРЕСТ
"ДОНБАСШЛЯХБУД" та ПАТ «Всеукраїнський
Акціонерний Банк», посвідченого
приватним нотаріусом Донецького
міського нотаріального округу ОСОБА_7
та зареєстрованим у реєстрі за №2482.

В обґрунтування позовних вимог позивач
посилається на той факт, що документи,
визначені в п.1.6. договору іпотеки №3
від 08.05.2009р. не встановлюють право
власності іпотекодавця ПАТ "Трест
"ДОНБАСШЛЯХБУД" на предмет іпотеки -
об'єкт незавершеного будівництва і
виникнення права власності в
майбутньому всупереч приписам ч.1,3 ст.5
Закону України "Про іпотеку" та
ст.ст.2,5,9,13,14,15,19 Закону України "Про
фінансово-кредитні механізми і
управління майном при будівництві
житла та операціях з нерухомістю".

Позивач посилається на те, що
забудовник - ПАТ "ТРЕСТ "ДОНБАСШЛЯХБУД",
який споруджує об'єкт будівництва в
межах Фонду фінансування будівництва
за замовленням довірителів, а також за
рахунок внесених довірителями
грошових коштів - не набуває право
власності на об'єкт будівництва,
оскільки відповідно до договору про
спорудження такого об'єкту, згідно
приписів Закону України "Про
фінансово-кредитні механізми і
управління майном при будівництві
житла та операціях з нерухомістю" та
ст.876 Цивільного кодексу України - право
власності на результат будівельних
робіт - об'єкти інвестування, як
складової частини об'єкта будівництва
виникає у довірителів ФФБ, які
виступають установниками Фонду
(замовниками будівництва).

Позивач зазначає, що ПАТ "ТРЕСТ
"ДОНБАСШЛЯХБУД", як забудовник Фонду
фінансування будівництва, не мав
правових підстав для набуття права
власності на об'єкт незавершеного
будівництва ані на момент укладення
спірного договору іпотеки, ані в
майбутньому після завершення його
будівництва. Законом України "Про
фінансово-кредитні механізми і
управління майном при будівництві
житла та операціях з нерухомістю" не
встановлено право забудовника - ПАТ
"ТРЕСТ "ДОНБАСШЛЯХБУД" самостійно
розпоряджуватись об'єктом будівництва,
що споруджується за рахунок коштів
довірителів Фонду фінансування
будівництва.

На підтвердження позовних вимог
позивачем надано копію договору оренди
земельної ділянки від 15.10.2007р. з
додатками, договору генерального
підряду на капітальне будівництво
№13-03/12 від 03.12.2007р. з додатками, правил
фонду фінансування будівництва виду "а"
"Престижне житло", договору про
спорудження №07-Ф/08 від 01.08.2008р. з
додатками, кредитного договору №2 від
23.01.2008р., договору іпотеки №3 від
08.05.2009р., процесуальних документів
господарського суду Донецької області
у справі №42/167б про банкрутство
підприємства позивача, інформаційної
довідки з Державного реєстру речових
прав на нерухоме майно.

11.12.2013р. до господарського суду
Донецької області від відповідача
надійшла заява про застосування строку
позовної давності, в якій ПАТ
"Всеукраїнський Акціонерний Банк"
вказує на те, що позивачу стало відомо
про порушення його права з моменту
укладення договору іпотеки №3, а саме -
08.05.2009р., у зв'язку з чим, строк позовної
давності сплинув 08.05.2012р. (т.2, сторінки
справи 174-175).

Згідно ст.256 Цивільного кодексу
України, позовна давність - це строк, у
межах якого особа може звернутися до
суду з вимогою про захист свого
цивільного права або інтересу. За ст.257
Цивільного кодексу України загальна
позовна давність встановлюється
тривалістю у три роки.

Відповідно до ст. 261 Цивільного кодексу
України перебіг позовної давності
починається від дня, коли особа
довідалася або могла довідатися про
порушення свого права, або про особу,
яка його порушила.

Стаття 267 Цивільного кодексу України
встановлює, що заява про захист
цивільного права або інтересу має бути
прийнята судом до розгляду незалежно
від спливу позовної давності. Позовна
давність застосовується судом лише за
заявою сторони у спорі, зробленою до
винесення ним рішення. Сплив позовної
давності, про застосування якої
заявлено стороною у спорі, є підставою
для відмови у позові.

Якщо суд визнає поважними причини
пропущення позовної давності, порушене
право підлягає захисту.

Як вбачається з матеріалів справи,
18.11.2010р. відносно позивача порушена
справа про банкрутство №42/176Б. Ухвалою
суду першої інстанції від 29.11.2010р.
введено процедуру розпорядження
майном ПАТ "ТРЕСТ "ДОНБАСШЛЯХБУД".

Ухвалою господарського суду Донецької
області від 19.09.2012р. відсторонено
голову правління ОСОБА_6 від посади
керівника боржника у зв'язку з
неналежним виконанням ним своїх
обов'язків, виконання обов'язків
керівника ПАТ "ТРЕСТ "ДОНБАСШЛЯХБУД"
покладено на розпорядника майна
арбітражного керуючого Шарого А.М.

Представник ПАТ "ТРЕСТ "ДОНБАСШЛЯХБУД"
на підставі довіреності від 01.03.2013р.,
виданої керівником боржника Шарим А.М.,
звернувся до господарського суду
Донецької області з позовом про
визнання недійсним договору іпотеки №3
від 08.05.2009р.

За положеннями Закону України «Про
відновлення платоспроможності
боржника або визнання його банкрутом»
арбітражний керуючий має особливий
статус у справі про банкрутство та є
незалежною особою по відношенню до
боржника та кредиторів, яка зобов'язана
діяти в інтересах усіх учасників
провадження у справі про банкрутство, в
тому числі здійснювати заходи щодо
захисту майна боржника.

Право на ознайомлення з документацією
підприємства та право на звернення до
суду за захистом порушуваних прав
підприємства внаслідок укладення
цивільно-правових договорів, що
суперечать приписам актів цивільного
законодавства набуто розпорядником
майна ПАТ "ТРЕСТ "ДОНБАСШЛЯХБУД"
арбітражним керуючим Шарим А.М. з дати
покладення на нього виконання
обов'язків керівника ПАТ "ТРЕСТ
"ДОНБАСШЛЯХБУД" ухвалою господарського
суду Донецької області, а саме - з
19.09.2012р.

Відсторонення керівника позивача
відбулося саме через неналежне
виконання посадових обов'язків, в тому
числі обов'язків щодо надання
арбітражному керуючому можливості
ознайомитись з документами фінансової
звітності та господарської діяльності
підприємства, що встановлено ухвалою
господарського суду Донецької області
від 19.09.2012р. по справі №42/167Б.

Суд апеляційної інстанції дійшов
висновку, що саме з 19.09.2012р. арбітражний
керуючий Шарий А.М. отримав можливість
ознайомитися з
фінансово-господарською документацією
позивача та дізнатися про факт
укладення спірного договору іпотеки №3
від 08.05.2009р. Тому, строк пропуску
позовної давності на оскарження
наведеної угоди пропущено з поважних
причин.

Предметом спору по справі №905/8383/13 є
вимога ПАТ "ТРЕСТ "ДОНБАСШЛЯХБУД" про
визнання недійсним договору іпотеки №3
від 08.05.2009р. відповідно до ч.1,3 ст.5
Закону України "Про іпотеку" та
ст.ст.2,5,9,13,14,15,19 Закону України "Про
фінансово-кредитні механізми і
управління майном при будівництві
житла та операціях з нерухомістю".

Підставою зазначено відсутність за
умовами договору іпотеки №3 від 08.05.2009р.
документів, які встановлюють
виникнення права власності позивача на
предмет іпотеки - об'єкт незавершеного
будівництва в майбутньому та
неможливість передавання предмету
іпотеки за відсутністю факту виділення
в натурі та реєстрації права власності
на майно - частини об'єкта нерухомого
майна як на окремий об'єкт нерухомості.

23.01.2008р. між Відкритим акціонерним
товариством "Всеукраїнський
акціонерний банк" (правонаступником
якого є відповідач - ПАТ
«Всеукраїнський Акціонерний Банк») та
Відкритим акціонерним товариством
"Трест будівництву та реконструкції
автомобільних шляхів "ДОНБАСШЛЯХБУД"
(правонаступником якого є позивач - ПАТ
"ТРЕСТ "ДОНБАСШЛЯХБУД") укладено
кредитний договір №2 (т.1, сторінки
справи 104-108).

Відповідно до умов кредитного договору
№2 від 23.01.2008р. (з урахуванням змін,
внесених до нього додатковими угодами),
ПАТ «Всеукраїнський Акціонерний Банк»
надано ПАТ "ТРЕСТ "ДОНБАСШЛЯХБУД" у
тимчасове користування на умовах
забезпеченості, повернення,
строковості, платності та цільового
характеру використання грошові кошти
на умовах, визначених цим договором та
додатковими угодами до нього, що
складають невід'ємну частину договору,
у формі поновлювальної кредитної лінії
з максимальним лімітом в сумі
25625200,00грн. з процентною ставкою 15%
річних та з кінцевим терміном
погашення кредиту позичальником -
29.05.2009р. Кредит надано на фінансування
будівництва 16-ти поверхового
58-квартирного житлового будинку з
паркінгом за адресою: м. Донецьк, вул.
Набережна у Ворошиловському районі з
врахуванням витрат, які виникають в
процесі будівництва.

01.02.2008р. між позивачем та відповідачем
укладено договір про спорудження
№07-Ф/08 (т.1, сторінки справи 71-75). Згідно
п.п. 2.1., 2.2. договору про спорудження
№07-Ф/08 від 01.08.2008р., забудовник - ПАТ
"ТРЕСТ "ДОНБАСШЛЯХБУД" споруджує та
вводить в експлуатацію об'єкт
будівництва та передає об'єкти
інвестування довірителям ФФБ у
встановлені строки та на умовах
договору і правил ФФБ, а ПАТ
«Всеукраїнський Акціонерний Банк»
засновує ФФБ та замовляє від імені
своїх довірителів необхідну кількість
об'єктів інвестування і відповідну
кількість вимірних одиниць об'єкта
будівництва. ПАТ «Всеукраїнський
Акціонерний Банк» забезпечує
фінансування об'єкта будівництва в
межах залучених коштів ФФБ, за
виключенням коштів оперативного
резерву, на умовах договору та правил
ФФБ виду "А" "Престижне житло" (договору).

В наведеній угоді застосовуються
терміни в такому значенні: об'єкт
будівництва - 16-поверховий житловий
будинок з паркінгом по вул.Набережній
Ворошиловського району м.Донецька,
загальною площею - 10906,10кв.м., з якої
загальна житлова площа складає -
1654,40кв.м. (у тому числі паркомісця -
1555,20кв.м., котельня - 49,30кв.м., насосна -
49,90кв.м.), трансформаторна підстанція -
82,80кв.м., площа сходово-ліфтових холів
та коридорів складає - 983,5кв.м. Об'єкт
інвестування - квартира та/або
приміщення соціально-побутового
призначення в об'єкті будівництва, яке
після завершення будівництва стає
окремим майном. Довіритель - юридична
або фізична особа, яка передає майно
Управителю - ПАТ «Всеукраїнський
Акціонерний Банк» в довірчу власність
на підставі договору про участь у Фонді
фінансування будівництва виду «А»
«Престижне житло» (далі скорочено -
ФФБ).

Відповідно до п.2.5. договору про
спорудження №07-Ф/08 від 01.08.2008р.,
власником об'єкту будівництва до
моменту його передачі об'єднанню
співвласників, або експлуатуючій
організації разом з необхідної
технічною документацією є ПАТ "ТРЕСТ
"ДОНБАСШЛЯХБУД".

П.7.1. договору про спорудження №07-Ф/08
від 01.08.2008р. встановлено, що для
забезпечення виконання зобов'язань ПАТ
"ТРЕСТ "ДОНБАСШЛЯХБУД" між сторонами у
письмовій формі укладається та
нотаріально посвідчується іпотечний
договір.

08.05.2009р., в якості забезпечення
виконання зобов'язання за кредитним
договором №2 від 23.01.2008р., між позивачем
та відповідачем укладено договір
іпотеки №3, згідно якого ПАТ "ТРЕСТ
"ДОНБАСШЛЯХБУД" передав в іпотеку, а ПАТ
«Всеукраїнський Акціонерний Банк»
прийняв в іпотеку предмет іпотеки (т.1,
сторінки справи 117-122). До наведеної
угоди в подальшому вносились зміни
договором про внесення змін №01 (т.1.,
сторінки справи 122-123).

Згідно умов договору іпотеки №3 від
08.05.2009р., предметом іпотеки є об'єкт
незавершеного будівництва -
недобудована будівля
багатоповерхового житлового будинку,
розташованого за адресою: м.Донецьк,
вул.Набережна, буд.137"а". Відповідно
висновку від 06.04.2009р. відсоток
готовності недобудованої будівлі
багатоповерхового житлового будинку
літ.А-16 складає 64%. Після завершення
будівництва вищезазначеного житлового
будинку - збудований житловий будинок
залишається бути предметом іпотеки на
умовах цього договору. Право
користування земельною ділянкою
підтверджується договором оренди
земельної ділянки, що укладений між ПАТ
"ТРЕСТ "ДОНБАСШЛЯХБУД" (орендар) та
Виконавчим комітетом Донецької
міської ради (орендодавець),
посвідченим 15.10.2007р. ОСОБА_8, приватним
нотаріусом Донецького міського
нотаріального округу по реєстру №2729,
зареєстрованим у Донецькій міській
раді 16.10.2007р. за №4/704 та в книзі записів
державної реєстрації договорів оренди
землі, про що вчинено запис 05.11.2007р. за
№28.

Вартість предмету іпотеки, за умовами
наведеної угоди, згідно зі звітом про
незалежну оцінку від 30.04.2009р.,
складеного суб'єктом оціночної
діяльності ТОВ "ДПЕО" (сертифікат №8443/09
від 31.03.2009р.), становить 39400611,00грн.

П.1.6. договору іпотеки №3 від 08.05.2009р.
містить перелік, яким підтверджується
право власності на предмет іпотеки, а
саме:

- рішенням виконавчого комітету
Донецької міської Ради №600/9 від 19.09.2007р.
про надання ПАТ "ТРЕСТ "ДОНБАСШЛЯХБУД" в
оренду земельної ділянки для
будівництва та подальшої експлуатації
будівлі багатоповерхового житлового
будинку по вул. Набережній у
Ворошиловському районі;

- договором оренди земельної ділянки,
посвідченим 15.10.2007р. ОСОБА_8, приватним
нотаріусом Донецького міського
нотаріального округу по реєстру №2729,
зареєстрованим у Донецькій міській
раді 16.10.2007р. за №4/704 та в книзі записів
державної реєстрації договорів оренди
землі, про що вчинено запис 05.11.2007р. за
№28;

- дозволом на виконання будівельних
робіт №09/229 від 10.03.2009р. зі строком дії
до 30.03.2010р., наданим Інспекцією
державного архітектурно-будівельного
контролю м. Донецька; рішенням №94/2
виконкому Ворошиловської районної в м.
Донецьку ради від 16.03.2009р.
Зареєстрованих БТІ м. Донецька 24.04.2009р.
в Реєстрі прав власності на нерухоме
майно за реєстраційним №27130538, номер
запису 11130 в книзі 34в;

- витягом про реєстрацію права
власності на нерухоме майно №22572116 від
24.04.2009р., виданим КП БТІ м. Донецька;
витягом з реєстру прав власності на
нерухоме майно №22572255 від 24.04.2009р.,
виданим КП БТІ м.Донецька;

- комплексним експертним висновком
№1419/2 від 10.09.2007р., що наданий Донецькою
обласною службою Української
державної інвестиційної експертизи
"Доноблінвестекспертиза"; висновком
Головного управління містобудування і
архітектури Донецької міської ради
№01/14-5010 від 13.09.2007р. про узгодження
проектної документації; договором
генерального підряду на капітальне
будівництво №12-03/13 від 03.12.2007р.,
укладений між іпотекодавцем та ТОВ
"ЮРТ-ІНДАСТРІ".

Відповідно до п. 6.2. договору іпотеки №3
від 08.05.2009р., іпотека припиняється у
разі, визнання цього договору
недійсним.

Договір іпотеки №3 від 08.05.2009р.
посвідчено приватним нотаріусом
Донецького міського нотаріального
округу ОСОБА_7 08.05.2009р. по реєстру №2482.

Згідно статті 583 Цивільного кодексу
України, заставодавцем може бути
боржник або третя особа (майновий
поручитель). Заставодавцем може бути
власник речі або особа, якій належить
майнове право, а також особа, якій
власник речі або особа, якій належить
майнове право, передали річ або майнове
право з правом їх застави. Застава
права на чужу річ здійснюється за
згодою власника цієї речі, якщо для
відчуження цього права відповідно до
договору або закону потрібна згода
власника.

Відповідно до ст.1 Закону України «Про
іпотеку» (в редакції на дату укладення
спірної угоди), іпотека - вид
забезпечення виконання зобов'язання
нерухомим майном, що залишається у
володінні і користуванні іпотекодавця,
згідно з яким іпотекодержатель має
право в разі невиконання боржником
забезпеченого іпотекою зобов'язання
одержати задоволення своїх вимог за
рахунок предмета іпотеки переважно
перед іншими кредиторами цього
боржника у порядку, встановленому цим
Законом.

Згідно ч. 1 ст.5 Закону України «Про
іпотеку» (в редакції на дату укладення
спірної угоди), предметом іпотеки
можуть бути один або декілька об'єктів
нерухомого майна за таких умов:
нерухоме майно належить іпотекодавцю
на праві власності або на праві
господарського відання, якщо
іпотекодавцем є державне або
комунальне підприємство, установа чи
організація; нерухоме майно може бути
відчужене іпотекодавцем і на нього
відповідно до законодавства може бути
звернене стягнення; нерухоме майно
зареєстроване у встановленому законом
порядку як окремий виділений у натурі
об'єкт права власності, якщо інше не
встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки може бути об'єкт
незавершеного будівництва, майнові
права на нього, інше нерухоме майно, яке
стане власністю іпотекодавця після
укладення іпотечного договору, за
умови, що іпотекодавець може
документально підтвердити право на
набуте ним у власність відповідне
нерухоме майно у майбутньому.
Обтяження такого нерухомого майна
іпотекою підлягає державній
реєстрації у встановленому законом
порядку незалежно від того, хто є
власником такого майна на час
укладення іпотечного договору.

Матеріалами справи не підтверджено
право ПАТ "ТРЕСТ "ДОНБАСШЛЯХБУД" на
набуття в майбутньому права власності
на предмет іпотеки за договором
іпотеки №3 від 08.05.2009р. - об'єкт
незавершеного будівництва -
недобудовану будівлю
багатоповерхового житлового будинку,
розташованого за адресою: м.Донецьк,
вул.Набережна, буд.137"а".

Згідно ч.1 та ч.2 ст.9 Закону України "Про
фінансово-кредитні механізми і
управління майном при будівництві
житла та операціях з нерухомістю" (в
редакції чинній станом на момент
укладення договору) управитель укладає
із забудовником договір, за яким
забудовник зобов'язується збудувати
один або декілька об'єктів будівництва,
ввести їх в експлуатацію в
установленому законодавством порядку
та передати об'єкти інвестування
установникам цього фонду у строки та на
умовах, визначених цим Законом,
Правилами фонду та договором
управління майном, а управитель
зобов'язується здійснювати
фінансування будівництва цих об'єктів
будівництва на умовах договору.

Договір між забудовником та
управителем ФФБ має обов'язково
містити зобов'язання забудовника після
закінчення будівництва передати
об'єкти інвестування у власність
довірителям ФФБ на умовах цього Закону
та Правил ФФБ.

Закон України "Про фінансово-кредитні
механізми і управління майном при
будівництві житла та операціях з
нерухомістю" не встановлює підстав
набуття забудовником права власності
на об'єкт будівництва в майбутньому,
після завершення його спорудження та
введення в експлуатацію.

В результаті спорудження об'єкту
будівництва в межах ФФБ право
власності у майбутньому набувають
довірителі на об'єкти інвестування
(квартири, машиномісця, офіси),
розташовані в об'єкті будівництва. При
цьому сам Об'єкт будівництва
(багатоквартирний житловий будинок) за
результатом закінчення спорудження не
стає власністю забудовника, оскільки
відповідно до ч.13 ст. 19 Закону про
фінансово-кредитні механізми
Забудовник зобов'язаний передати
завершений будівництвом житловий
будинок на баланс власнику або
експлуатуючій організації або
Об'єднанню співвласників
багатоквартирного будинку.

Відповідно до статті 876 Цивільного
кодексу України, власником об'єкта
будівництва або результату інших
будівельних робіт є замовник, якщо інше
не передбачено договором.

За умовами договору про спорудження
№07-Ф/08 від 01.08.2008р. ПАТ "ТРЕСТ
"ДОНБАСШЛЯХБУД" є власником об'єкту
будівництва лише до моменту його
передачі об'єднанню співвласників, або
експлуатуючій організації разом з
необхідної технічною документацією.

Згідно Акту готовності об'єкта до
експлуатації від 04.10.2010р. та
Сертифікату відповідності від 18.10.2010р.
реєстраційний №ДЦ000654, ПАТ "ТРЕСТ
"ДОНБАСШЛЯХБУД" закінчено будівництво
багатоповерхового житлового будинку,
розташованого за адресою: м. Донецьк,
вул. Набережна, буд.137"а" (т.1, сторінки
справи 99-101).

За актом приймання-передачі житлового
комплексу з балансу на баланс для
подальшої експлуатації від 20.01.2011р. ПАТ
"ТРЕСТ "ДОНБАСШЛЯХБУД" передало на
баланс Об'єднання співвласників
багатоквартирного будинку "Уютний дом"
активи житлового комплексу за адресою:
м. Донецьк, вул. Набережна, буд.137"а".

Враховуючи викладене, договір іпотеки
№3 від 08.05.2009р. суперечить приписам ст.5
Закону України «Про іпотеку», оскільки
в іпотеку переданий об'єкт
незавершеного будівництва, який не
стане власністю іпотекодавця після
укладення іпотечного договору. Право
на набуття ПАТ "ТРЕСТ "ДОНБАСШЛЯХБУД" у
власність багатоквартирного будинку у
майбутньому документально не
підтверджена.

За умовами договору іпотеки №3 від
08.05.2009р. предметом іпотеки визначено
цілу недобудовану будівлі, а після
завершення будівництва - цілий
збудований житловий будинок.

При цьому, багатоповерховий житловий
будинок не є самостійним об'єктом права
власності, внаслідок чого не може
виступати предметом іпотеки.

Відповідно до ст. 380 Цивільного кодексу
України житловим будинком є будівля
капітального типу, споруджена з
дотриманням вимог, встановлених
законом, іншими нормативно-правовими
актами, і призначена для постійного у
ній проживання.

Інструкція про порядок проведення
технічної інвентаризації об'єктів
нерухомого майна, затвердженої наказом
Державного комітету будівництва,
архітектури та житлової політики
України від 24 травня 2001 р. №127 (у
редакції на момент укладення Договору
іпотеки), встановлює перелік об'єктів,
що підлягають технічній
інвентаризації, та вирізняє
багатоквартирні житлові будинки та
одноквартирні (садибні) житлові
будинки.

Згідно п.2.1 Інструкції про порядок
проведення технічної інвентаризації
об'єктів нерухомого майна житлові
будинки квартирного типу поділяються
на малоповерхові (1 - 4 поверхи) та
багатоповерхові (5 поверхів та вище).
Багатоповерхові житлові будинки є
багатоквартирними. При цьому, квартири,
секції, поверхи тощо є елементами
квартирних житлових будинків.

Відповідно до статті 382 Цивільного
кодексу України, квартирою є
ізольоване помешкання в житловому
будинку, призначене та придатне для
постійного у ньому проживання.
Власникам квартири у дво- або
багатоквартирному житловому будинку
належать на праві спільної сумісної
власності приміщення загального
користування, опорні конструкції
будинку, механічне, електричне,
сантехнічне та інше обладнання за
межами або всередині квартири, яке
обслуговує більше однієї квартири, а
також споруди, будівлі, які призначені
для забезпечення потреб усіх власників
квартир, а також власників нежитлових
приміщень, які розташовані у житловому
будинку.

У розумінні ст.ст.380, 382 Цивільного
кодексу України багатоквартирний
житловий будинок не є об'єктом права
власності, оскільки його окремі
елементи - квартири - є самостійними
об'єктами нерухомого майна і об'єктами
права власності, призначеними для
постійного в них проживання.

Згідно ч.2 ст.5 Закону України «Про
іпотеку» (в редакції на дату укладення
спірної угоди), частина об'єкта
нерухомого майна може бути предметом
іпотеки лише після її виділення в
натурі і реєстрації права власності на
неї як на окремий об'єкт нерухомості,
якщо інше не встановлено цим Законом.

Відповідно до ч.14 ст.19 Закону України
"Про фінансово-кредитні механізми і
управління майном при будівництві
житла та операціях з нерухомістю" (в
редакції чинній станом на момент
укладення договору) після оформлення
права власності на об'єкти
інвестування, які не увійшли до
остаточно підтвердженого обсягу
замовлення на будівництво за цим
об'єктом будівництва, забудовник
здійснює продаж об'єктів інвестування
самостійно або через управителя ФФБ.

Так, після остаточного підтвердження
обсягу замовлення управителем, не
увійшли до переліку об'єктів
інвестування, закріплених за
довірителями, наступні квартири та
машиномісця: квартири №№10, 11, 14а, 16, 18, 19,
2, 20, 22, 26, 27, 3, 30, 31, 4, 41, 43, 44, 47, 48, 52, 57, 58, 7, 9;
машиномісця №№10, 14, 14а, 18, 24, 24а, 25, 25а, 26,
26а, 28, 28а, 29, 29а, 30, 30а, 43, 5, 5а, 6, 7, 8, 9; офіс
№2.

В матеріалах справи відсутні докази
оформлення позивачем права власності
на наведені квартири та машиномісця, як
на окремий об'єкт нерухомості. В
іпотеку за спірним іпотечним договором
було передано частину об'єкта
нерухомого майна, яка не може бути
виділена в натурі і на яку не було
зареєстроване право власності, як на
окремий об'єкт нерухомості.

Відповідно до ч.1 ст.6 Закону України
"Про іпотеку" майно, що є у спільній
власності, може бути передане в іпотеку
лише за нотаріально посвідченою згодою
усіх співвласників. Співвласник
нерухомого майна має право передати в
іпотеку свою частку в спільному майні
без згоди інших співвласників за умови
виділення її в натурі та реєстрації
права власності на неї як на окремий
об'єкт нерухомості.

Враховуючи викладене, недобудована
будівля багатоповерхового житлового
будинку, розташованого за адресою:
м.Донецьк, вул. Набережна, буд.137"а" не
могла бути предметом іпотечного
договору №3 від 08.05.2009р., оскільки була
передана в іпотеку без згоди
довірителів за договорами про участь у
Фонді фінансування будівництва виду "А"
"Престижне житло.

Аналогічна правова позиція викладена у
постановах Верховного суду України від
30.01.2013р., 25.09.2013р., 15.05.2013р.

В апеляційній скарзі ПАТ
«Всеукраїнський Акціонерний Банк»
зазначає, що на момент укладення
спірного договору жоден об'єкт
інвестування ще не був закріплений за
конкретними довірителями ФФБ, отже ПАТ
«Трест «Донбасшляхбуд» був єдиним
власником предмета іпотека (та міг
безперешкодно передавати його в
іпотеку.

Проте колегія суддів відзначає, що
спірний договір укладено в період дії
договору про спорудження №07/-Ф/08 від
01.08.2008, вчиненого між цими ж сторонами,
за умовами якого об'єкт будівництва
створюється у межах ФФБ.

Тобто, на момент укладення договору
іпотеки №3 від 08.05.2009р. правовідносини
сторін вже регулювалися Законом
України «Про фінансово-кредитні
механізми і управління майном при
будівництві житла та операціях з
нерухомістю", приписи якого є
обов'язковими для сторін та мали бути
дотримані при укладенні спірного
Договору іпотеки.

Крім того, колегія суддів зазначає, що
забезпечення власних кредитних
зобов'язань позивача за рахунок об'єкту
будівництва, фінансування якого
здійснюється за рахунок коштів
довірителів у межах ФФБ також
суперечить Закону України «Про
фінансово-кредитні механізми і
управління майном при будівництві
житла та операціях з нерухомістю».

Відповідно до статті 215 Цивільного
Кодексу України підставою недійсності
правочину є недодержання в момент
вчинення правочину стороною
(сторонами) вимог, які встановлені
частинами першою - третьою, п'ятою та
шостою ст.203 Цивільного Кодексу
України, а саме: зміст правочину не може
суперечити цьому Кодексу, іншим актам
цивільного законодавства, а також
моральним засадам суспільства; особа,
яка вчиняє правочин, повинна мати
необхідний обсяг цивільної
дієздатності; волевиявлення учасника
правочину має бути вільним і
відповідати його внутрішній волі;
правочин має бути спрямований на
реальне настання правових наслідків,
що обумовлені ним.

Якщо недійсність правочину прямо не
встановлена законом, але одна із сторін
або інша заінтересована особа
заперечує його дійсність на підставах,
встановлених законом, такий правочин
може бути визнаний судом недійсним
(оспорюваний правочин).

З огляду на вказане, судова колегія
апеляційної інстанції погоджується з
висновком суду першої інстанції про
доведеність належним чином та
підтвердження матеріалами справи
позовних вимог. Доводи заявника
апеляційної скарги не приймаються
судовою колегією Донецького
апеляційного господарського суду, тому
як вони не спростовують висновки суду
першої інстанції.

Апеляційна скарга Публічного
акціонерного товариства
«Всеукраїнський Акціонерний Банк»
м.Київ підлягає залишенню без
задоволення, рішення господарського
суду Донецької області від 01.04.2014р. у
справі №905/8383/13 підлягає залишенню без
змін.

Керуючись статтями 99, 101, 102, 103, 105
Господарського процесуального кодексу
України, Донецькій апеляційний
господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Публічного
акціонерного товариства
«Всеукраїнський акціонерний банк»
м.Київ на рішення господарського суду
Донецької області від 01.04.2014р. у справі
№905/8383/13 - залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Донецької
області від 01.04.2014р. у справі №905/8383/13-
залишити без змін.

Постанова апеляційної інстанції
набирає законної сили з дня її
прийняття.

Постанову апеляційної інстанції може
бути оскаржено до Вищого
господарського суду України у
касаційному порядку через Донецький
апеляційний господарський суд
протягом 20 днів.

Головуючий:
Т.Д. Геза

Судді:
Н.В.
Будко

О.В. Кододова

Надруковано: 6 прим.

1. позивачу

1. відповідачу

1. у справу

2. ДАГС

1. господарському суду