ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
__________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" червня 2014 р.Справа № 916/1242/14

За позовом: Фізичної особи - підприємця
ОСОБА_1

до відповідача: Ізмаїльської міської
ради

про розірвання договору оренди
земельної ділянки

Суддя
Степанова Л.В.

Представники:

Від позивача: ОСОБА_2 за довіреністю

Від відповідача: Самусєва О.М. за
довіреністю

Суть спору: про розірвання договору
оренди земельної ділянки

У судовому засіданні від 15.05.2014р.
оголошено перерву до 29.05.2014р.
відповідно до ст. 77 Господарського
процесуального кодексу України.

У судовому засіданні від 29.05.2014р.
оголошено перерву до 12.06.2014р.
відповідно до ст. 77 Господарського
процесуального кодексу України.

Фізична особа - підприємець ОСОБА_1
звернувся до господарського суду
Одеської області з позовною заявою до
Ізмаїльської міської ради про
розірвання договору оренди земельної
ділянки, укладеного 29 січня 2004 року між
сторонами по справі та зареєстрованого
в Державному підприємстві "Одеський
регіональний центр державного
земельного кадастру" 16 лютого 2004 року
за № 69.

Ухвалою господарського суду Одеської
області від 01.04.2014р. порушено
провадження у справі № 916/1242/14.

У судовому засіданні від 17.04.2014р.
представником відповідача було надано
відзив на позовну заяву № 08/24-856 від
16.04.2014р. (вх. № 10003/14 від 17.04.2014р.)
відповідно до якого відповідач проти
позову заперечує.

У судовому засіданні від 15.05.2014р.
представником відповідача були надані
доповнення до відзиву № 08/24-1015 від
12.05.2014р. (вх. № 12526/14 від 15.05.2014р.).

Також, у судовому засіданні від 15.05.2014р.
представником позивача було надано
супровідний лист разом з додатками до
нього (вх. № 12525/14 від 15.05.2014р.)
відповідно до якого представником
також повідомлено, що Фізична особа -
підприємець ОСОБА_1 перебуває в процесі
припинення підприємницької діяльності
з 18.02.2014р.

У судовому засіданні від 29.05.2014р.
представником відповідача було надано
клопотання про продовження строку
розгляду справи № 916/1242/14 на 15 днів (вх.
№ 2-2153/14 від 29.05.2014р.), а також письмові
пояснення по справі № 08/24-1116 від 21.05.2014р.
(вх. № 13895/14 від 29.05.2014р.).

Ухвалою господарського суду Одеської
області від 29.05.2014р. строк розгляду
справи № 916/1242/14 було продовжено до
15.06.2014р.

Розглянув матеріали справи, заслухавши
представників сторін, суд встановив:

29 січня 2004 року між Ізмаїльською
міською радою (Орендодавець) та
Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1
(Орендар) було укладено договір оренди
земельної ділянки (надалі - договір від
29.01.2004р.) відповідно до п. 1.1 якого
Орендодавець на підставі рішення
Ізмаїльської міської ради від "21"
листопада 2003 оку № 449-ХХІV надає, а
Орендар приймає в строкове платне
користування земельну ділянку, яка
знаходиться в АДРЕСА_1 і вказана на
плані тимчасового землекористування.
Земельна ділянка виділена в натурі (на
місцевості) у встановленому законом
порядку. В оренду передається земельна
ділянка площею 6,3026 га згідно з планом
землекористування, що додається.

Згідно з п. 2.1 договору від 29.01.2004р.
земельна ділянка передається в оренду
для- не сільськогосподарського ви
користування - для розміщення і
експлуатації основних, підсобних і
допоміжних будівель та споруд
(промислова база).

Пунктом 2.2 договору від 29.01.2004р.
передбачено, що договір укладається на
термін 15 (п'ятнадцять) років і набуває
чинності з моменту його підписання
сторонами, нотаріального посвідчення
та державної реєстрації в Державному
підприємстві "Одеський регіональний
центр державного земельного кадастру".
По закінченню терміну договору Орендар
має переважне право на поновлення
договору на новий термін. У цьому разі
зацікавлена сторона повинна
повідомити письмово другу сторону про
бажання щодо продовження дії договору
на новий термін не пізніше, ніж за два
місяці до його закінчення. Умови цього
договору зберігають свою чинність на
строк його дії у випадку, коли після
набуття чинності договору,
законодавством встановлені інші
правила, ніж передбачені договором.

Відповідно до п. 2.4 договору від 29.01.2004р.
у разі припинення або розірвання
договору Орендар зобов'язаний
повернути Орендодавцеві земельну
ділянку у стані, не гіршому у
порівнянні з тим, у якому він одержав її
в оренду.

Згідно з окремими положеннями розділу 4
договору від 29.01.2004р., сторони
обумовили, що підставою розірвання
договору є: невиконання Орендарем
обов'язків передбачених цим договором;
взаємна згода сторін; добровільна
відмова Орендаря від орендної
земельної ділянки або припинення
діяльності Орендаря. В разі
відсутності взаємної згоди сторін щодо
змін умов цього договору, його
дострокового розірвання на вимогу
заінтересованої сторони, ці питання
вирішуються у судовому порядку.

Цей договір набуває чинності після
його підписання сторонами,
нотаріального посвідчення та
державної реєстрації в Державному
підприємстві "Одеський регіональний
центр державного земельного кадастру"
(п. 8.1.договоур від 29.01.2004р.).

14.02.2014р. Фізична особа - підприємець
ОСОБА_1 звернувся до міського голови із
заявою про розірвання договору оренди
земельної ділянки, що знаходиться за
адресою: АДРЕСА_2 від 29.01.2004р. з 14.02.2014р. в
зв'язку з припиненням своєї
підприємницької діяльності з
посиланням при цьому на абзацом 10
пункту 4 договору від 29.01.2004р.

Листом № 15/01-13-452 від 11.03.2014р. виконавчий
комітет Ізмаїльської міської ради
повідомив Фізичній особі - підприємцю
ОСОБА_1 що на земельній ділянці за
адресою: АДРЕСА_2 та яка є предметом
договору від 29.01.2004р., знаходяться
об'єкти нерухомого майна, в зв'язку з
чим для розгляду питання по суті,
необхідно звільнити земельну ділянку
та надати до виконавчого комітету
Ізмаїльської міської ради матеріали,
які підтверджують факт звільнення
зазначеної земельної ділянки.

Враховуючи вищенаведене, Фізична особа
- підприємець ОСОБА_1 звернувся до
господарського суду Одеської області з
позовною заявою до Ізмаїльської
міської ради про розірвання договору
оренди земельної ділянки, укладеного 29
січня 2004 року між Ізмаїльською міською
радою та Фізичною особою - підприємцем
ОСОБА_1 та зареєстрованого в Державному
підприємстві "Одеський регіональний
центр державного земельного кадастру"
16 лютого 2004 року за № 69.

В обґрунтування позовних вимог позивач
посилається на приписи ч. 2 ст. 652
Цивільного кодексу України,
Податкового кодексу України, ст. 24
Закону України "Про оренду землі", а
також на положення розділу 4,
укладеного між сторонами по справі
договору від 29.01.2004р.

Також позивач вказує, що посилання
відповідача у листі № 15/01-13-452 від
11.03.2014р., як на підставу в відмові
надання згоди на розірвання договору
той факт, що позивач зобов'язаний
спочатку надати докази на
підтвердження факту звільнення
земельної ділянки є незаконним та
суперечить вимогам договору.

Крім того, позивач зазначає, що
останній перебуває в процесі
припинення підприємницької діяльності
з 18.02.2014р., а також що рішенням
господарського суду Одеської області
від 18.02.2014р. по справі № 916/2342/13 внесені
зміни до договору оренди земельної
ділянки від 29.01.2004 р. шляхом викладення
абзаців 1 і 3 пункту 2.3 договору в
наступній редакції: абзац перший п. 2.3 -
„За користування земельною ділянкою
орендар сплачує орендодавцю орендну
плату в розмірі - 3% від нормативної
грошової оцінки землі в рік"; абзац
третій п. 2.3 - „Всі розрахунки за
договором оренди земельної ділянки
здійснюються в грошовій формі
(безготівковій) шляхом перерахування
орендарем суми орендної плати на
розрахунковий рахунок бюджету м.
Ізмаїл", що в свою чергу, збільшило
розмір орендної плати за договором
майже в три рази.

Відповідач - Ізмаїльська міська рада
проти позовних вимог заперечує з
підстав, викладених у відзиві на
позовну заяву № 08/24-856 від 16.04.2014р. (вх. №
10003/14 від 17.04.2014р.), у доповненнях до
відзиву № 08/24-1015 від 12.05.2014р. (вх. № 12526/14
від 15.05.2014р.), а також письмових
поясненнях по справі № 08/24-1116 від
21.05.2014р. (вх. № 13895/14 від 29.05.2014р.). Так,
відповідач зазначає, що у з візку з тим,
що на земельній ділянці знаходяться
об'єкти нерухомого майна, які належать
ОСОБА_1, відповідно до договору
купівлі-продажу нерухомого майна від
26.03.2003р., то договір оренди земельної
ділянки від 29.01.2004р., зареєстрований в
Державному підприємстві "Одеський
регіональний центр державного
земельного кадастру", про що у книзі
записів державної реєстрації
договорів оренди землі внесено запис
№ 69 від 16 лютого 2004 року, не може бути
розірваний. Також відповідач вказує, що
позивачем не доведено чим саме
Ізмаїльська міська рада порушила або
не виконала своїх обов'язків договору
оренди землі, передбачених ст. 24 Закону
України "Про оренду землі".

Також відповідач вказує, що посилання
позивача на положення розділу 4,
укладеного між сторонами по справі
договору від 29.01.2004р., як на підставу для
розірвання вказаного договору в
односторонньому порядку є без
підставними, оскільки цим пунктом
договору сторони узгодили лише право
орендаря на ініціативу розірвання
договору оренди землі, а не підстави
для розірвання договору.

Щодо перебування позивача у процесі
припинення підприємницької діяльності
відповідач звертає увагу суду на той
факт, що фізична особа позбавляється
статусу підприємця з дати внесення до
Єдиного державного реєстру запису про
державну реєстрацію припинення
підприємницької діяльності фізичної
особи - підприємця, проте на цей час
доказів наявності такого запису по
справі не надано.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про
оренду землі" оренда землі - це
засноване на договорі строкове платне
володіння і користування земельною
ділянкою, необхідною орендареві для
проведення підприємницької та інших
видів діяльності.

Статтею 13 Закону України "Про оренду
землі" передбачено, що договір оренди
землі - це договір, за яким орендодавець
зобов'язаний за плату передати
орендареві земельну ділянку у
володіння і користування на певний
строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства.

Частинами 4, 5 ст. 31 Закону України "Про
оренду землі" передбачено, що договір
оренди землі може бути розірваний за
згодою сторін. На вимогу однієї із
сторін договір оренди може бути
достроково розірваний за рішенням суду
в порядку, встановленому законом.
Розірвання договору оренди землі в
односторонньому порядку не
допускається, якщо інше не передбачено
законом або цим договором.

Відповідно до ст. 525 Цивільного кодексу
України одностороння відмова від
зобов'язання або одностороння зміна
його умов не допускається, якщо інше не
встановлено договором або законом.

Згідно зі ст. 188 Господарського кодексу
України зміна та розірвання
господарських договорів в
односторонньому порядку не
допускаються, якщо інше не передбачено
законом або договором. Сторона
договору, яка вважає за необхідне
змінити або розірвати договір, повинна
надіслати пропозиції про це другій
стороні за договором. Сторона договору,
яка одержала пропозицію про зміну чи
розірвання договору, у двадцятиденний
строк після одержання пропозиції
повідомляє другу сторону про
результати її розгляду. У разі якщо
сторони не досягли згоди щодо зміни
(розірвання) договору або у разі
неодержання відповіді у встановлений
строк з урахуванням часу поштового
обігу, заінтересована сторона має
право передати спір на вирішення суду.
Якщо судовим рішенням договір змінено
або розірвано, договір вважається
зміненим або розірваним з дня набрання
чинності даним рішенням, якщо іншого
строку набрання чинності не
встановлено за рішенням суду.

До того ж статтею 30 Закону України "Про
оренду землі" передбачено, що зміна
умов договору оренди землі
здійснюється за взаємною згодою
сторін. У разі недосягнення згоди щодо
зміни умов договору оренди землі спір
вирішується в судовому порядку.

У відповідності з положеннями ч. 1, 2 ст.
651 Цивільного кодексу України зміна або
розірвання договору допускається лише
за згодою сторін, якщо інше не
встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом.

Так, відповідно до окремих положень
розділу 4 договору від 29.01.2004р., сторони
обумовили, що підставою розірвання
договору є: невиконання Орендарем
обов'язків передбачених цим договором;
взаємна згода сторін; добровільна
відмова Орендаря від орендної
земельної ділянки або припинення
діяльності Орендаря. В разі
відсутності взаємної згоди сторін щодо
змін умов цього договору, його
дострокового розірвання на вимогу
заінтересованої сторони, ці питання
вирішуються у судовому порядку.

Як вбачається з матеріалів справи,
рішенням господарського суду Одеської
області від 18.02.2014р. по справі № 916/2342/13
внесені зміни до договору оренди
земельної ділянки, укладеного 29.01.2004 р.
між Ізмаїльською міською радою
Одеської області та фізичною
особою-підприємцем ОСОБА_1 щодо оренди
земельної ділянки площею 6,3026 га, що
знаходиться у АДРЕСА_1 який
зареєстрований ДП „Одеський
регіональний центр державного
земельного кадастру", про що у книзі
записів державної реєстрації
договорів оренди землі вчинено запис
від 16 лютого 2004 року за № 69, шляхом
викладення абзаців 1 і 3 пункту 2.3
договору в наступній редакції: абзац
перший п. 2.3 - „За користування
земельною ділянкою орендар сплачує
орендодавцю орендну плату в розмірі - 3%
від нормативної грошової оцінки землі
в рік"; абзац третій п. 2.3 - „Всі
розрахунки за договором оренди
земельної ділянки здійснюються в
грошовій формі (безготівковій) шляхом
перерахування орендарем суми орендної
плати на розрахунковий рахунок бюджету
м. Ізмаїл".

Відповідно до ч. 1 статті 652 Цивільного
кодексу України у разі істотної зміни
обставин, якими сторони керувалися при
укладенні договору, договір може бути
змінений або розірваний за згодою
сторін, якщо інше не встановлено
договором або не випливає із суті
зобов'язання. Зміна обставин є
істотною, якщо вони змінилися
настільки, що, якби сторони могли це
передбачити, вони не уклали б договір
або уклали б його на інших умовах.

В силу приписів ч. 2 ст. 652 Цивільного
кодексу України, якщо сторони не
досягли згоди щодо приведення договору
у відповідність з обставинами, які
істотно змінились, або щодо його
розірвання, договір може бути
розірваний, а з підстав, встановлених
частиною четвертою цієї статті, -
змінений за рішенням суду на вимогу
заінтересованої сторони за наявності
одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони
виходили з того, що така зміна обставин
не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами,
які заінтересована сторона не могла
усунути після їх виникнення при всій
турботливості та обачності, які від неї
вимагалися;

3) виконання договору порушило б
співвідношення майнових інтересів
сторін і позбавило б заінтересовану
сторону того, на що вона розраховувала
при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового
обороту не випливає, що ризик зміни
обставин несе заінтересована сторона.

У разі розірвання договору внаслідок
істотної зміни обставин суд, на вимогу
будь-якої із сторін, визначає наслідки
розірвання договору виходячи з
необхідності справедливого розподілу
між сторонами витрат, понесених ними у
зв'язку з виконанням цього договору.
Зміна договору у зв'язку з істотною
зміною обставин допускається за
рішенням суду у виняткових випадках,
коли розірвання договору суперечить
суспільним інтересам або потягне для
сторін шкоду, яка значно перевищує
затрати, необхідні для виконання
договору на умовах, змінених судом.

Так, виходячи з положень ч. 2 ст. 652
Цивільного кодексу України, існування
одночасно умов є необхідним для
встановлення ускладнень у виконанні,
достатніх для розірвання або зміни
договору.

Так, рішенням господарського суду
Одеської області від 18.02.2014р. по справі
№ 916/2342/13, залишеним без змін постановою
Одеського апеляційного господарського
суду від 13.05.2014р., встановлено, що першою
умовою визначено те, що в момент
укладення договору сторони виходили з
того, що така зміна обставин не настане.
У відповідності до даної умови, події,
що викликали ускладнення у виконанні
договору, і які можна назвати "істотною
зміною обставин" повинні мати місце або
стати відомими сторонам
(заінтересованій стороні) після
укладення договору. Другою умовою є
зміна обставин, яка зумовлена
причинами, що заінтересована сторона
не могла усунути після їх виникнення
при всій турботливості та обачності,
які від неї вимагаються. Іншими словами
мова йде про те, що події, які
викликають ускладнення, не могли
стороною бути розумно прийняті до
уваги. Третя умова - виконання договору
порушило б співвідношення майнових
інтересів сторін і позбавило б
заінтересовану сторону того, на що вона
розраховувала б при укладенні
договору. Мова йде про зменшення
цінності отримуваного стороною за
договором, включаючи випадки коли
виконання взагалі більш не має ніякої
цінності для сторони, що отримує
виконання. Зменшення цінності
отримуваного стороною за договором
відбувається у випадку, коли суттєво
змінюється договірна рівновага у силу
істотного підвищення вартості
виконуваного або у силу зменшення
отримуваного стороною за договором.
Слід зазначити, що поняття "істотні
зміни обставин" або іншими словами
"ускладнення" виконанні договору мають
значення лише у відношенні ще не
здійсненного виконання і не мають
правового значення для виконання, яке
вже відбулося. Істотна зміна обставин
як правило має правове значення для
договорів коли їх укладення не
збігається з виконанням, а дія договору
та виконання має бути довго триваючою у
порівняні із договорами, які
виконуються у момент їх укладення.
Четвертою умовою є те, що із суті
договору або звичаїв ділового обороту
не випливає, що ризик зміни обставин
несе заінтересована сторона. Виходячи
із змісту названої умови, випадки
ускладнення у виконанні договору не
можуть мати місця, якщо потерпіла
сторона прийняла на себе ризик зміни
обставин. Прийняття на себе ризику
зміни обставин не обов'язково повинно
бути прямо відображено у договорі,
такий висновок може слідувати із
самого характеру та змісту
зобов'язання.

Відповідно до ст. 654 Цивільного кодексу
України зміна або розірвання договору
вчиняється в такій самій формі, що й
договір, що змінюється або
розривається, якщо інше не встановлено
договором або законом чи не випливає із
звичаїв ділового обороту.

Отже, виходячи з аналізу положень
спірного договору оренди, сторонами
було досягнута домовленість про
розірвання договору шляхом
добровільної відмови Орендаря від
орендної земельної ділянки.

Відтак, умови договору оренди не
виключають можливість розірвання
договору шляхом, крім іншого,
добровільної відмови Орендаря від
орендної земельної ділянки. При цьому
слід зазначити, що відбулась істотна
зміна обставин, якими сторони
керувались при укладенні договору, а
саме було змінено розмір орендної
плати. У випадку, якби сторони могли
передбачити інший розмір орендної
плати, то вони б уклали договір на інших
умовах, тобто передбачили більшу суму
орендної плати. Зміна обставин
зумовлена причинами, які позивач як
заінтересований орендодавець не міг
усунути після їх виникнення при всій
турботливості та обачності, які від
нього вимагалися, оскільки порядок
розрахунку та ставки податку за оренду
земель встановлено законом. Виконання
договору на умовах, що передбачені у
діючому договорі, порушує
співвідношення майнових інтересів і
позбавляє орендаря того, на що він
розраховував при укладенні договору.

Відтак, судом на підставі ретельної
правової оцінки умов укладеного між
сторонами договору та інших доказів по
справі встановлено наявність обставин,
з якими закон пов'язує можливість
розірвання спірного договору оренди за
рішенням суду згідно ч. 2 статті 652
Цивільного кодексу України.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 Господарського
процесуального кодексу України
доказами у справі є будь-які фактичні
дані, на підставі яких господарський
суд у визначеному законом порядку
встановлює наявність чи відсутність
обставин, на яких ґрунтуються вимоги і
заперечення сторін, а також інші
обставини, які мають значення для
правильного вирішення господарського
спору. Згідно ст. 33 Господарського
процесуального кодексу України кожна
сторона повинна довести ті обставини,
на які вона посилається як на
підставу своїх вимог і заперечень.

У відповідності до ст. 43 Господарського
процесуального кодексу України
господарський суд оцінює докази за
своїм внутрішнім переконанням, що
ґрунтується на всебічному, повному і
об'єктивному розгляді в судовому
процесі всіх обставин справи в їх
сукупності, керуючись законом. Ніякі
докази не мають для господарського
суду заздалегідь встановленої сили.
Визнання однією стороною фактичних
даних і обставин, якими інша сторона
обґрунтовує свої вимоги або
заперечення, для господарського суду
не є обов'язковим.

За таких обставин, приймаючи до уваги
вищенаведене, з огляду на зазначені
приписи законодавства та з урахуванням
наявних в матеріалах справи доказів,
суд дійшов висновку про задоволення
позовних вимог Фізичної особи -
підприємця ОСОБА_1 про розірвання
договору оренди земельної ділянки,
укладеного 29 січня 2004 року між
Ізмаїльською міською радою та Фізичною
особою - підприємцем ОСОБА_1 та
зареєстрованого в Державному
підприємстві "Одеський регіональний
центр державного земельного кадастру"
16 лютого 2004 року за № 69.

Судові витрати покладаються на
відповідача, відповідно до ст. 49
Господарського процесуального кодексу
України, а також положень п. 4.1
постанови Пленуму Вищого
господарського суду України "Про деякі
питання практики застосування розділу
VI Господарського процесуального
кодексу України" № 7 від 21.02.2013р. згідно
з якими, судовий збір у справах зі
спорів, що виникають при укладанні,
зміні та розірванні договорів,
покладається на сторону, яка
безпідставно ухиляється від прийняття
обґрунтованих пропозицій другої
сторони.

Керуючись ст.ст. 32, 33, 43, 44, 49, 82- 85
Господарського процесуального кодексу
України, суд, -

В И Р І Ш И В:

1. Позов Фізичної особи -
підприємця ОСОБА_1 задовольнити.

2. Розірвати договір оренди земельної
ділянки, укладений 29 січня 2004 року між
Ізмаїльською міською радою та Фізичною
особою - підприємцем ОСОБА_1 та
зареєстрованого в Державному
підприємстві "Одеський регіональний
центр державного земельного кадастру"
16 лютого 2004 року за № 69.

3. Стягнути з Ізмаїльської міської
ради (68600, Одеська область, м. Ізмаїл, пр.
Суворова, 62, ) на користь
Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1
(АДРЕСА_3, ідентифікаційний номер
НОМЕР_1) судовий збір у розмірі 1 218 (одна
тисяча двісті вісімнадцять) грн.

Рішення господарського суду набирає
законної сили в порядку ст. 85
Господарського процесуального кодексу
України, та може бути оскаржено у
встановленому законом порядку.

Повне рішення складено 17.06.2014 року

Суддя

Степанова Л.В.