ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛУГАНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
________________________________________________________________________
_____________ ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
РІШЕННЯ

27 травня 2014 року
Справа № 913/1190/14

Провадження №9пд/913/1190/14

розглянувши матеріали справи за
позовом Фізичної особи - підприємця
ОСОБА_1, м. Алчевськ Луганської області

до Управління економіки, ринкових
відносин та інвестицій Алчевської
міської ради, м. Алчевськ Луганської
області

про визнання договору оренди частково
недійсним

суддя Ворожцов А.Г.,

секретар судового засідання Берещенко
Н.Ю.

в присутності представників:

від позивача - ОСОБА_2, дов. № 623 від 08.05.14,

від відповідача - Говорова О.О., дов. №
6/01-06-1418 від 20.04.11

в с т а н о в и в:

суть спору: позивач, підприємець
ОСОБА_1, звернувся з позовною заявою, в
якій просить визнати недійсними пп. 11.9
п. 11 та пп. 12.3 п. 12 договору оренди
нерухомого майна, що належить до
комунальної власності територіальної
громади м. Алчевська № 560 від 08.09.10,
укладеного між позивачем та
відповідачем.

Доводи позивача полягають у
наступному.

8 вересня 2010 року між позивачем
(орендар) та відповідачем
(орендодавець) був укладений договір
оренди нерухомого майна, що належить до
комунальної власності територіальної
громади м. Алчевська, № 560, згідно з п. 1.1
якого відповідач надає, а позивач
приймає в строкове платне користування
вбудоване нежитлове приміщення
ресторан "Металург", площею 751,2 кв. м, яке
розташоване за адресою: АДРЕСА_1.

Посилаючись на положення ч. 1 ст. 203 ЦК
України, згідно з якими зміст правочину
не може суперечити цьому кодексу, іншим
актам законодавства, а також моральним
засадам суспільства, та ч. 3 ст. 778 ЦК
України, згідно з якими якщо поліпшення
речі зроблені за згодою наймодавця,
наймач має право на відшкодування
вартості необхідних витрат або на
зарахування їх вартості в рахунок
плати за користування річчю, позивач
вважає, що ці підпункти договору не
відповідають нормам закону та порушує
принципи справедливості та розумності.

Відповідач, Управління економіки,
ринкових відносин та інвестицій
Алчевської міської ради, відзивом на
позовну заяву за № 6/01-74-е з позовом не
погоджується та просить залишити його
без задоволення, виходячи з такого.

Спірний договір був укладений строком
на 35 місяців, власником майна, що
передано в оренду, є територіальна
громада міста Алчевська в особі
міської ради.

Відповідач посилається на положення ч.
2 ст. 10 Закону України «Про оренду
державного та комунального майна»
(далі - Закон про оренду), згідно з якими
укладений сторонами договір оренди в
частині істотних умов повинен
відповідати типовому договору оренди
відповідного майна.

Рішенням Алчевської міськради від 23.08.07
№ 21/4 Про затвердження Порядку передачі
в оренду комунального майна, що
належить територіальній громаді м.
Алчевська був розроблений та
затверджений типовий договір оренди,
при цьому, пп. 12.3 п. 12 спірного договору
в повній мірі відповідає цьому
типовому договору, тому не суперечить
закону.

Крім того, відповідач посилається на ч.
2 ст. 27 Закону про оренду, згідно з якою
якщо орендар за рахунок власних
коштів здійснив за згодою орендодавця
поліпшення орендованого майна, які
неможливо відокремити від майна без
заподіяння йому шкоди, орендодавець
зобов'язаний компенсувати йому
зазначені кошти в межах збільшення в
результаті цих поліпшень вартості
орендованого майна, визначеної в
установленому законодавством порядку,
яке відбулося в результаті таких
поліпшень, якщо інше не визначено
договором оренди.

До того ж, вважає відповідач, позивачем
пропущений строк позовної давності,
оскільки дія спірного договору
закінчилась 8 вересня 2013 року.

Оцінивши матеріали справи, вислухавши
доводи учасників судового процесу, суд
дійшов наступного висновку.

Судом встановлено, що 8 вересня 2010 року
між позивачем (орендар) та відповідачем
(орендодавець) був укладений договір
оренди нерухомого майна, що належить до
комунальної власності територіальної
громади м. Алчевська, № 560 з додатковими
угодами до нього (а.с. 11 - 18), згідно з п. 1.1
якого відповідач надає, а позивач
приймає в строкове платне користування
вбудоване нежитлове приміщення
ресторан "Металург", площею 751,2 кв. м, яке
розташоване за адресою: АДРЕСА_1.

Підпунктом 11.9 пункту 11 цього договору
встановлено, що вартість поліпшень
орендованого майна, які неможливо
відокремити від цього майна без
заподіяння йому шкоди, здійснених
орендарем під час дії цього договору за
рахунок власних коштів та за письмовим
дозволом орендодавця
(невідокремлювані поліпшення),
визнаються власністю територіальної
громади м. Алчевська та компенсації не
підлягає.

Згідно з підпунктом 12.3 пункту 12
договору при розірванні договору
оренди невід'ємні поліпшення
визнаються власністю орендодавця і
відшкодуванню не підлягають.

Відповідач звернувся з цим позовом,
оскільки вважає, що ці умови договору
не відповідають закону.

Щодо строку позовної давності.

Додатковою угодою № 4 від 29.11.13 до
спірного договору сторони визначили,
що договір оренди діє до 31 грудня 2013
року.

За правилом ст. 257 ЦК України загальна
позовна давність встановлюється у три
роки, а ч. 2 ст. 258 щодо позовної давності
в один рік до спірних відносин не
застосовується, тому суд не
погоджується з доводами відповідача
про пропуск відповідачем позовної
давності.

Щодо суті спору.

Спірні відносини регулюються
Конституцією України, нормами гл. 58 ЦК
України, параграфом 5 гл. 30 ГК України та
спеціальними нормами Закону про
оренду.

Відповідно до ч.ч. 1 - 3 ст. 778 ЦК України:

1. Наймач може поліпшити річ, яка є
предметом договору найму, лише за
згодою наймодавця.

2. Якщо поліпшення можуть бути
відокремлені від речі без її
пошкодження, наймач має право на їх
вилучення.

3. Якщо поліпшення речі зроблено за
згодою наймодавця, наймач має право на
відшкодування вартості необхідних
витрат або на зарахування їх вартості в
рахунок плати за користування річчю.

Відповідно до ч. 2 ст. 27 Закону про
оренду, якщо орендар за рахунок
власних коштів здійснив за згодою
орендодавця поліпшення орендованого
майна, які неможливо відокремити
від майна без заподіяння йому шкоди,
орендодавець зобов'язаний
компенсувати йому зазначені кошти в
межах збільшення в результаті цих
поліпшень вартості орендованого майна,
визначеної в установленому
законодавством порядку, яке відбулося
в результаті таких поліпшень, якщо
інше не визначено договором оренди.

Таким чином, законодавець у
спеціальному законі надав право
орендарю відшкодовувати вартість
здійснених з дозволу орендодавця
поліпшень орендованого майна за умови,
що таке право буде узгоджене договором
оренди.

Обов'язок орендодавця компенсувати
такі поліпшення також має бути
передбачений договором.

Оскільки згідно з ч. 2 ст. 10 Закону про
оренду типові договори оренди майна,
що перебуває у комунальній власності,
мають затверджуватися органами
місцевого самоврядування, рішенням
Алчевської міськради від 23.08.07 № 21/4
було затверджено Типовий договір
оренди нерухомого (окремого
індивідуально визначеного) майна, що
належить до комунальної власності
територіальної громади м. Алчевська
(додаток 4).

Вказаний типовий договір містить
положення, згідно з яким при розірванні
договору оренди невід'ємні поліпшення
визнаються власністю орендодавця і
відшкодуванню не підлягають, однак не
містить положення щодо компенсації
поліпшень під час дії договору,
оскільки спірний договір не було
розірвано.

Виходячи з цих обставин, суд вважає, що
відносини між сторонами стосовно
відшкодування вартості поліпшень
орендованого майна за письмовим
дозволом орендодавця мають бути
врегульовані виключно укладеним
договором, тобто умовою пп. 11.9 п. 11
спірного договору, який не суперечить
положенню ч. 2 ст. 27 Закону про оренду, а
тому не може бути визнаний судом
недійсним.

Щодо умови пп. 12.3 п. 12 спірного договору,
то ця умова відповідає і положенню ч. 2
ст. 27 Закону про оренду, і Типовому
договору оренди нерухомого (окремого
індивідуально визначеного) майна, що
належить до комунальної власності
територіальної громади м. Алчевська,
затв. рішенням Алчевської міськради
від 23.08.07 № 21/4, яке на час вирішення
цього спору не скасоване та є чинним й
обов'язковим для сторін.

За таких обставин суд не вбачає підстав
для задоволення позову.

Виходячи з фактичних обставин,
керуючись ст.ст. 47-1, 49, 82, 84, 85 ГПК
України, суд

в и р і ш и в:

1. У задоволенні позову підприємця
ОСОБА_1 відмовити.

2. Судові витрати покласти на позивача.

Рішення господарського суду набирає
законної сили після закінчення строку
на подання апеляційної скарги, якщо
апеляційну скаргу не було подано. У
разі подання апеляційної скарги
рішення, якщо його не скасовано,
набирає законної сили після розгляду
справи апеляційним судом.

Повний текст рішення складено і
підписано 27.05.2014.

Суддя
А. Г. Ворожцов