ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 травня 2014 року Справа № 910/19067/13

Вищий господарський суд України у
складі колегії суддів:

Сибіги О.М. -
головуючого,

Волковицької
Н.О.

Костенко Т. Ф.,

розглянувши матеріали касаційної
скарги Дочірнього підприємства
"Строй-Маркет Груп"на
постановуКиївського апеляційного
господарського суду від 04.02.2014у
справіГосподарського суду міста
Києваза первісним позовом ТОВ "Фінанс
Гарант"до Дочірнього підприємства
"Строй-Маркет Груп"простягнення 286 686,56
грн.та за зустрічним позовомДочірнього
підприємства "Строй-Маркет Груп"доТОВ
"Фінанс Гарант"пророзірвання договору
орендив судовому засіданні взяли
участь представники:

позивача: Жук Ю.В. (дов. від 21.10.13 № 32),

відповідача: Сук О.В. (дов. від 07.10.13),

ВСТАНОВИВ:

Рішенням від 12.11.2013 р. господарського
суду міста Києва первісний позов
задоволено, з ДП "Строй-Маркет Груп" на
користь ТОВ "Фінанс Гарант" стягнуто
244728, 64 грн. боргу по орендній платі, 4190, 31
грн. пені, 36795, 55 грн. штрафу, 972, 06 грн.
річних та 5733, 73 грн. витрат по сплаті
судового збору. Зустрічний позов
задоволено частково, розірвано договір
оренди від 27.08.2007 р., проведено розподіл
судових витрат.

Постановою від 04.02.2014 р. Київського
апеляційного господарського суду
вказане вище рішення в частині
задоволення зустрічного позову
скасовано, прийнято нове рішення, яким
в позові відмовлено, в решті судове
рішення залишено без змін.

Не погоджуючись з судовими
рішеннями, ДП "Строй-Маркет Груп"
звернулося до Вищого господарського
суду України з касаційною скаргою і
просить скасувати рішення
господарського суду м. Києва в частині
задоволення первісного позову та
постанову Київського апеляційного
господарського суду як прийняті з
порушенням норм матеріального та
процесуального права, прийняти нове
рішення, яким в задоволенні первісного
позову відмовити.

Колегія суддів, приймаючи до уваги
межі перегляду справи в касаційній
інстанції, проаналізувавши на підставі
фактичних обставин справи
застосування норм матеріального та
процесуального права при винесенні
оспорюваних судових актів, знаходить
необхідним касаційну скаргу залишити
без задоволення.

Як було встановлено судами попередніх
інстанцій, які приймали рішення у даній
справі, відповідно до умов договору
оренди від 27.08.2007 р., укладеного між ТОВ
"Фінанс Гарант" та ДП "Строй-Маркет
груп", останнім прийнято у строкове
платне користування цілісну нежитлову
будівлю (їдальня) загальною площею 5089,3
м2, в тому числі: приміщень на першому
поверсі будівлі - 1738,5 м2, приміщень на
другому поверсі будівлі - 1783,5 м2,
приміщень цокольного поверху будівлі -
1567,3 м2 по вул. Робоча, 66 у м. Херсоні.

Пунктом 1.5 встановлено, що протягом
всього строку оренди орендарю
надається право користування
земельною ділянкою, на якій
розташована будівля.

Пунктом 1.6. договору передбачено, що
будівля буде використовуватись
орендарем для здійснення оптової та/чи
роздрібної торгівлі продовольчими
товарами, виробами народного
споживання та товарами широкого
вжитку, а також для складування
товарів, надання соціально-побутових
послуг населенню, організації пунктів
харчування, для здійснення діяльності
з переробки продовольчих товарів у
фабрикати та напівфабрикати і
розміщення офісів.

Згідно п. 2.1. договору будівля
передається орендарю протягом 75
календарних днів після укладення цього
договору, за актом приймання-передачі
№1, в якому сторони зазначають площу
будівлі, технічні характеристики, її
стан на момент передачі, перелік
внутрішніх мереж та/чи устаткування (в
тому числі дахова котельня,
вантажопідйомні механізми), покази
лічильників та стан пломб на них.

Строк оренди будівлі становить 10 років
та починається з моменту підписання
сторонами акту приймання-передачі (п.
1.4. договору).

Строк дії договору - з моменту
підписання уповноваженими
представниками, нотаріального
посвідчення та моменту державної
реєстрації і до 20.12.2017 р. (п. 6.1. договору).

Відповідно до п. 3.3.4. договору
орендодавець зобов'язався не пізніше 5
числа місяця, наступного за звітним,
надавати орендарю рахунки на оплату
орендної плати та відшкодування
орендарем вартості спожитих
комунальних послуг, до моменту
підписання орендарем прямих договорів
з постачальниками таких послуг, а також
акт наданих послуг з оренди та акт
розрахунку спожитих комунальних
послуг.

Згідно п.3.2.11 договору встановлено
зобов'язання орендаря провести за свій
рахунок необхідні ремонтні роботи
будівлі протягом 8 місяців з моменту її
передачі за актом приймання-передачі.

Орендар зобов'язався вчасно і в повному
обсязі сплачувати орендодавцю орендну
плату (з урахуванням індексації) та
відшкодувати вартість використаних
ресурсів згідно показників
лічильників (спожитих послуг) згідно
виставлених рахунків протягом 5
банківських днів з моменту виставлення
рахунку, доки орендар не укладе прямі
договори з відповідними
службами/організаціями на надання
відповідних послуг/ресурсів (п. 3.2.8.
договору). Відповідно до п. 4.1. договору
орендар виплачує орендодавцю місячну
орендну плату за користування будівлею
в наступних розмірах:

а) з моменту підписання акта
приймання-передачі, впродовж перших
восьми місяців, в розмірі 28913,58 грн.

б) за дев'ятий та наступні, до
закінчення строку оренди, місяці в
розмірі 77102,89 грн.

Пунктом 4.1.1. встановлено, що відповідно
до ст. 284 Господарського кодексу
України орендна плата, зазначена у п. 4.1.
даного договору, підлягає щомісячній
індексації шляхом множення величини
орендної плати, зазначеної в п. 4.1.
даного договору, на коефіцієнт
індексації (Кі), який розраховується за
наступною формулою:

Кі = К1хК2 … Кn,

Де Кі - коефіцієнт індексації

К1 - коефіцієнт інфляції за перший
місяць оренди

К2 - коефіцієнт інфляції а другий місяць
оренди

Кn - коефіцієнт інфляції за звітний
місяць оренди.

Згідно п. 4.3. договору протягом п'яти
банківських днів з моменту
нотаріального оформлення договору
орендар перераховує орендодавцю
орендну плату за два перші місяці
оренди в сумі 57827,16 грн. Починаючи з
третього місяця оренди за даним
договором орендна плата сплачується на
підставі наданого орендодавцем
рахунку в безготівковому порядку на
поточний рахунок орендодавця не
пізніше 20 числа місяця, наступного за
звітним.

Відповідно до п. 5.2 договору у кожному
випадку несвоєчасного та/або не в
повному обсязі перерахування орендної
плати з вини орендаря, він сплачує
орендодавцю пеню в розмірі 0,1 % від суми
заборгованості за кожний день
прострочення, але не більше подвійної
облікової ставки НБУ, що діяла у період,
за який сплачується пені, а в разі
прострочення перерахування орендної
плати більше, ніж на 20 календарних днів
- також штраф в розмірі 10% від розміру
місячної орендної плати.

Пунктом 8.5 договору передбачено
можливість його дострокового
розірвання за ініціативою орендаря у
разі, якщо будівля в силу незалежних
від нього обставин виявиться у стані не
придатному для подальшого
використання.

Орендовані відповідачем приміщення
було передано йому за актом
приймання-передачі від 26.12.2007 р.

07.08.2013 р., 09.09.2013 р., 07.10.2013 р. позивачем
були виставлені відповідачу
рахунки-фактури № СФ-0000015 від 07.08.2013 за
послуги оренди за липень 2013 року на
суму 123226,91 грн., № СФ-0000018 від 09.09.2013 за
послуги оренди за серпень 2013 року на
суму 122364,32 грн., № СФ-0000020 від 07.10.2013 за
послуги оренди за вересень 2013 року на
суму 122364,32 грн. Надіслання вказаних
рахунків-фактур підтверджується
наявними в матеріалах справи описами
вкладень у цінний лист від 08.08.2013, від
09.09.2013 та від 09.10.2013.

Звертаючись з позовом у даній справі
ТОВ "Фінанс Гарант" послався на те, що
відповідач в порушення умов договору
за липень, серпень та вересень 2013 року
не сплатив орендну плату, в зв'язку з
чим у нього утворилась заборгованість
в сумі 244728,64 грн.

Зустрічний позов ДП "Строй-Маркет
Груп" обґрунтовано тим, що ТОВ "Фінанс
Гарант" не виконало свого обов'язку
щодо зміни цільового призначення
земельної ділянки по вул. Робоча, 66 у м.
Херсоні, що унеможливило отримання
дозволу Державною
архітектурно-будівельною інспекцією
на виконання робіт із реконструкції
будівлі під торговий комплекс та стало
причиною зупинення робіт, і відповідно,
призвело до неможливості
використовувати об'єкт оренди згідно з
умовами договору оренди, що є підставою
для розірвання спірного договору
відповідно до п.8.5 договору, ст.ст. 652, 784
ЦК України.

З врахуванням встановленого
судами факту несплати відповідачем
орендної плати з липня по вересень 2013
року на суму 244728,64 грн., приписів ст.ст.
525, 526, 549, 610, 612, 625, 629, 759, 762 ЦК України,
ст.ст. 193, 216, 218, 230, 232, 343 ГК України
правомірним є висновок судів про
стягнення з відповідача
заборгованості, передбачених п. 5.2
договору штрафу та пені, а також
інфляційних та річних.

При цьому судами обґрунтовано не
взято до уваги посилання відповідача
на те, що цільове призначення
нежитлової будівлі - "їдальня" не
відповідає меті оренди, а також те, що
не виконання позивачем обов'язку щодо
зміни цільового призначення земельної
ділянки унеможливило отримання
дозволу Державної
архітектурно-будівельною інспекції на
виконання робіт та стало причиною для
зупинення ним робіт, і відповідно,
призвело до неможливості
використовувати об'єкт оренди згідно з
умовами договору оренди, оскільки
спірний договір оренди не передбачає
обов'язку ТОВ "Фінанс Гарант"
здійснювати зміну цільового
призначення земельної ділянки, на якій
розміщено будівлю, що орендується. В
той же час, договором відповідачу
надано право користування земельною
ділянкою, на якій розташована будівля,
а також встановлено обов'язок орендаря
провести за свій рахунок необхідні
ремонтні роботи будівлі протягом 8
місяців з моменту її передачі за актом
приймання-передачі.

В частині зустрічного позову судами
встановлено, що розпорядженням
Херсонської міської ради №1266р від
04.12.2007 ТОВ "Фінанс Гарант" надано дозвіл
з реконструкції власної нежитлової
будівлі (їдальні) під торгівельний
комплекс "Фуршет" на власній земельній
ділянці по вул. Робочій, 66.

Пунктом 2.2. даного розпорядження ТОВ
"Фінанс Гарант" зобов'язано до початку
проектування виконати проект
розподілу території промислового
призначення та змінити цільове
призначення земельної ділянки згідно з
метою використання.

01.02.2008 між орендарем та Товариством з
обмеженою відповідальністю
"Будівельна компанія "Гарант-сервіс"
було укладено договір підряду № 38-П за
умовами якого останній взяв на себе
зобов'язання виконати
будівельно-ремонтні роботи на об'єкті
будівництва за адресою: м. Херсон, вул.
Робоча, 66.

Листом від 22.12.2008 р. № 654/1189 підрядник
повідомив орендаря про те, що за
відсутності перепрофілювання
цільового призначення забудови і
земельної ділянки підрядна
організація не зможе ввести об'єкт в
експлуатацію у зв'язку з чим зняв з себе
відповідальність за подальшу
реконструкцію.

Листом від 26.09.2008 р. № 66 ТОВ "Фінанс
Гарант" проінформовано ДП "Строй-Маркет
Груп" про те, що договір оренди від
27.08.2007 р. не містить вимог щодо обов'язку
ТОВ "Фінанс Гарант" змінити цільове
призначення земельної ділянки, на якій
розташована будівля, яка є предметом
договору оренди. Проте, з урахуванням
дружніх відносин підприємств, ТОВ
"Фінанс Гарант" здійснює дії з метою
зміни цільового призначення земельної
ділянки - під розміщення торгівельного
комплексу; оформлення знаходиться на
стадії отримання попереднього
висновку Управління архітектури та
містобудівного виконавчого комітету
Херсонської міської ради, оскільки
передпроектна пропозиція по
реконструкції будівлі їдальні в
торгівельний комплекс було надано
підприємством "Строй-Маркет Груп" лише
в серпні 2008 р.

29.07.2010 р. ТОВ "Фінанс Гарант" отримано
державний акт на право власності на
земельну ділянку площею 0,2295 га,
розташовану по вул. Робоча, 66 у м.
Херсоні, із зміненим цільовим
призначенням - під торгівельний
комплекс.

Судами встановлено, що ДП "Строй-Маркет
Груп" неодноразово листами від 13.07.2012 р.
№22/02 та від 19.08.2013 р. № 74 пропонував ТОВ
"Фінанс Гарант" розірвати договір з
посиланням на неможливість
забезпечення всіх видів діяльності в
орендованому об'єкті згідно п. 1.6.
договору, що спричиняє збитковість
підприємству та фінансову
неспроможність.

Листами від 07.08.2012 №21 та від 20.09.2013 та №
28 ТОВ "Фінанс Гарант" відхилено
пропозиції ДП "Строй-Маркет Груп" щодо
розірвання договору оренди, з
посиланням на те, що збитковість
підприємства згідно чинного
законодавства не є підставою для
розірвання договору.

Колегія суддів Вищого
господарського суду України вважає, що
судом апеляційної інстанції в даному
випадку правомірно взято до уваги
положення п.5.3 постанови пленуму Вищого
господарського суду України від 29.05.2013
р. №12 "Про деякі питання практики
застосування законодавства про оренду
(найм) майна", відповідно до якого
комерційний ризик сторін договору не
може вважатися підставами для зміни
або розірвання договору оренди (найму)
або для невиконання зобов'язань за ним.

При цьому судом вірно зауважено, що
неспроможність ДП "Строй-Маркет Груп"
організувати господарську діяльність
у орендованому приміщенні, на що
посилався останній, є його комерційним
ризиком і відповідно не є підставою для
невиконання його зобов'язань за
договором.

Окрім того, позивачем за зустрічним
позовом не доведено факту істотного
порушення з боку відповідача умов
спірного договору, яке передбачено ст.
651 ЦК України в якості підстави для
розірвання договору в судовому
порядку, а також наявність одночасно
усіх чотирьох умов, визначених ст. 652 ЦК
України.

З врахуванням зазначеного вище
вмотивованим є висновок апеляційного
господарського суду про відмову в
задоволенні зустрічного позову.

З огляду на вказане, постанову
Київського апеляційного
господарського суду прийнято при
правильному застосуванні норм
матеріального та процесуального права
і підстави для їх скасування відсутні.

Враховуючи викладене, керуючись ст.ст.
1115, 1117, 1119, 11111 ГПК України, Вищий
господарський суд України

ПОСТАНОВИВ :

Касаційну скаргу залишити без
задоволення.

Постанову від 04.02.2014 р. Київського
апеляційного господарського суду у
справі № 910/19067/13 залишити без змін.

Головуючий
Сибіга О.М.

Судді
Волковицька Н.О.

Костенко Т.Ф.