ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
________________________________________________________________________
_____________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"13" травня 2014 р.Справа № 916/2342/13Одеський
апеляційний господарський суд у складі
колегії суддів: головуючого судді
Мишкіної М.А.,

суддів Будішевської Л.О., Жекова В.І.

(склад судової колегії сформований
розпорядженням голови суду №461 від
27.03.2014р., змінений розпорядженням в.о.
голови суду №205 від 08.05.2014р.)

при секретарі судового засідання
Бєлянкіній Г.Є.

за участю представників сторін:

від ФОП ОСОБА_1 - не з'явився;

від Ізмаїльської міської ради - Попова
Н.О. - за довіреністю;

від прокуратури - Коломійчук І.О. -
прокурор відділу прокуратури Одеської
області

Розглянувши у відкритому судовому
засіданні апеляційну скаргу
Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1

на рішення господарського суду
Одеської області від 18 лютого 2014 року

по справі №916/2342/13

за позовом Заступника Ізмаїльського
міжрайонного прокурора в інтересах
держави в особі Ізмаїльської міської
ради

до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1

про внесення змін до договору оренди
земельної ділянки

Сторони належним чином повідомлені про
дату, час та місце розгляду апеляційної
скарги.

В судовому засіданні 13.05.2014р. згідно ст.
85 ГПК України оголошено вступну та
резолютивну частини постанови.

встановив:

03.09.2013р. заступник Ізмаїльського
міжрайонного прокурора звернувся до
господарського суду Одеської області з
позовом в інтересах держави в особі
Ізмаїльської міської ради до Фізичної
особи-підприємця ОСОБА_1 (надалі
відповідач, ФОП ОСОБА_1), в якому просив
суд внести зміни до договору оренди
земельної ділянки від 29.01.2004р.,
укладеного між Ізмаїльською міською
радою та ФОП ОСОБА_1 щодо оренди
земельної ділянки площею 6,3026га, яка
знаходиться у АДРЕСА_1, зареєстрованого
в Ізмаїльській міській філії ДП
«Одеський регіональний центр
державного земельного кадастру», про
що у книзі записів державної
реєстрації договорів оренди землі
вчинено запис від 16.02.2004р. за №69, в
частині порядку визначення
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки, зміни її розміру, розміру
орендної плати та порядку її сплати.

В обґрунтування позовних вимог
прокурор зазначив, що 29.01.2004р. між
Ізмаїльською міською радою та ФОП
ОСОБА_1 був укладений вищезазначений
договір оренди земельної ділянки.
Розмір орендної плати за договором
оренди складає 1,2% від нормативної
грошової оцінки земельної ділянки за
рік із щорічним збільшенням на 0,05%.
Наразі розмір орендної плати, яка
сплачується відповідачем є меншим, ніж
встановлено нормами п.п.288.5.1. п.288.5 ст.288
Податкового кодексу України. Рішенням
Ізмаїльської міської ради від 06.06.2012р.
№2141-VI була затверджена нормативна
грошова оцінка земель міста Ізмаїл
Одеської області, яка відповідно до п.6
цього рішення вводиться в дію з 01.01.2013р.
та на теперішній час грошова оцінка
земельної ділянки становить 9631633грн.
Також рішенням Ізмаїльської міської
ради від 31.01.2013р. №2796-VІ «Про
встановлення розміру орендної плати
для суб'єктів господарської
діяльності, з якими укладено договори
оренди землі, розмір орендної плати за
якими менший трьох відсотків від
нормативної грошової оцінки землі»
встановлено орендну плату в розмірі 3%
від нормативної грошової оцінки землі
для суб'єктів господарювання, з якими
Ізмаїльською міською радою укладено
договори оренди землі, розмір орендної
плати за якими менший 3% від нормативної
грошової оцінки землі. Таким чином, у
договір від 29.01.2004р. щодо оренди
земельної ділянки по АДРЕСА_1,
необхідно внести зміни в частині
розміру орендної плати з огляду на
розмір грошової оцінки земельної
ділянки. 15.02.2013р. відвідачу була
направлена пропозиція про укладення
угоди про внесення змін до договору
оренди земельної ділянки, проте
відповідь від ФОП ОСОБА_1 отримана не
була.

З посиланням на норми ст.ст.632, 654, 15,16, ч.3
ст.653 ЦК України, ст.5 ЗУ «Про оцінку
земель», ст.30 ЗУ «Про оренду землі»,
ст.188 ГК України, ст.1, п.5 ст.16 ЗУ «Про
місцеве самоврядування в Україні»,
ст.ст.140,142,143,145 Конституції України, ст.80
ЗК України заступник Ізмаїльського
міжрайонного прокурора просив суд
задовольнити позовні вимоги у повному
обсязі.

29.09.2013р, 16.10.2013р. та 27.01.2014р. прокурор
подав суду першої інстанції уточнення
до позову, та в остаточній редакції
позовних вимог просив суд: - внести
зміни до спірного договору оренди
земельної ділянки від 29.01.2004р. щодо
оренди земельної ділянки площею 6,3026га,
яка знаходиться у АДРЕСА_1, шляхом
викладення відповідних пунктів
договору стосовно розміру орендної
плати і порядку її внесення в наступній
редакції:- абзац перший п.2.3 - „За
користування земельною ділянкою
орендар сплачує орендодавцю орендну
плату в розмірі - 3% від нормативної
грошової оцінки землі в рік";

- абзац третій п.2.3 - „Всі розрахунки за
договором оренди земельної ділянки
здійснюються в грошовій формі
(безготівковій) шляхом перерахування
орендарем суми орендної плати на
розрахунковий рахунок бюджету м.
Ізмаїл".

Рішенням господарського суду Одеської
області від 18.02.2014р. (головуючий суддя
Петров В.С., судді: Щавинська Ю.М.,
Оборотова Ю.О.) позовні вимоги
Заступника Ізмаїльського міжрайонного
прокурора в інтересах держави в особі
Ізмаїльської міської ради до ФОП
ОСОБА_1 про внесення змін до договору
оренди земельної ділянки задоволено -
внесено зміни до договору оренди
земельної ділянки, укладеного 29.01.2004р.
між Ізмаїльською міськрадою Одеської
області та ФОП ОСОБА_1 щодо оренди
земельної ділянки площею 6,3026га, що
знаходиться у АДРЕСА_1, який
зареєстрований ДП „Одеський
регіональний центр державного
земельного кадастру", про що у книзі
записів державної реєстрації
договорів оренди землі вчинено запис
від 16.02.2004р. за №69, шляхом викладення
абзаців 1 і 3 пункту 2.3 договору в
наступній редакції:

- абзац перший п. 2.3 - „За
користування земельною ділянкою
орендар сплачує орендодавцю орендну
плату в розмірі - 3% від нормативної
грошової оцінки землі в рік";

- абзац третій п. 2.3 - „Всі
розрахунки за договором оренди
земельної ділянки здійснюються в
грошовій формі (безготівковій) шляхом
перерахування орендарем суми орендної
плати на розрахунковий рахунок бюджету
м. Ізмаїл". Стягнуто з ФОП ОСОБА_1 на
користь державного бюджету судовий
збір в сумі 1147грн.

Рішення суду вмотивовано посиланнями
на норми ст.ст.1,13,30 ЗУ «Про оренду
землі», ч.1 ст.175, ст. 188,ч.1 ст.193, ч.1 ст.283
ГК України, ст.509, ч.1 ст.626, ст.759, 525,526,629,
ч.ч.1,2 ст.651,ст.632, ч.ч.1,2 ст.652,654 ЦК України,
п.288.4 ст.288, п.п.288.5.1 п.288.5 ст.288, п.271.1.2 ст.271
ПК України та вмотивовано тим, що
пунктом 2.3 спірного договору оренди
передбачено можливість зміни розміру
орендної плати у випадках підвищення
цін, тарифів тощо, у тому числі
внаслідок інфляційних процесів, та
збільшення розміру ставки земельного
податку, а також в інших випадках,
передбачених законом. Судом
встановлено, що Ізмаїльською
міськрадою було прийнято рішення від
31.01.2013р. №2796-VІ «Про встановлення
розміру орендної плати для суб'єктів
господарської діяльності, з якими
укладено договори оренди землі, розмір
орендної плати за якими менший трьох
відсотків від нормативної грошової
оцінки землі», в п.1 якого було
встановлено орендну плату в розмірі 3%
від нормативної грошової оцінки землі
для суб'єктів господарювання, з якими
Ізмаїльською міською радою укладено
договори оренди землі, розмір орендної
плати за якими менший 3% від нормативної
грошової оцінки землі. Рішенням
Ізмаїльської міськради від 06.06.2012р.
№2141-VI була затверджена нормативна
грошова оцінка земель міста Ізмаїл
Одеської області, яка для земельної
ділянки по АДРЕСА_1 станом на 01.01.2013р.
складає 9631633грн. згідно витягу з
технічної документації про нормативну
грошову оцінку станом на 01.01.2013р. Листом
№01/13-405 ФОП ОСОБА_1 15.02.2013р. була
направлена пропозиція про укладення
угоди про внесення змін до договору
оренди земельної ділянки разом з
проектом вказаної угоди, проте
пропозиція була залишена відповідачем
без реагування.

Виходячи з аналізу положень спірного
договору оренди, сторонами було
досягнута домовленість про зміну умов
договору, яка здійснюється у письмовій
формі за взаємною згодою сторін. Зміни
та доповнення, що пропонуються внести,
розглядаються протягом 20 днів з дати їх
подання до розгляду іншій стороні.
Відтак, умови договору оренди не
виключають можливість зміни суми
орендної плати через зміну
законодавством мінімального розміру
орендної плати, виходячи з
встановленого законом розміру
земельного податку для відповідної
категорії земель. При цьому місцевий
господарський суд зазначив, що
відбулась істотна зміна обставин,
якими сторони керувались при укладенні
договору, а саме було змінено розмір
земельного податку. У випадку, якби
сторони могли передбачити інший розмір
орендної плати, то вони б уклали
договір на інших умовах, тобто
передбачили більшу суму орендної
плати. Зміна обставин зумовлена
причинами, які позивач як
заінтересований орендодавець не міг
усунути після їх виникнення при всій
турботливості та обачності, які від
нього вимагалися, оскільки порядок
розрахунку та ставки податку за оренду
земель встановлено законом. Виконання
договору на умовах, що передбачені у
діючому договорі, порушує
співвідношення майнових інтересів і
позбавляє орендодавця того, на що він
розраховував при укладенні договору, а
саме отримання орендної плати у
розмірі, не нижче вставленого
мінімального розміру орендної плати та
ставки податку за оренду земельної
ділянки. В спірному договорі не
передбачено, що ризик зміни обставин
несе орендодавець.

Суд першої інстанції зазначив, що на
підставі ретельної правової оцінки
умов укладеного між сторонами договору
та інших доказів по справі встановлено
наявність обставин, з якими закон
пов'язує можливість зміни умов
спірного договору оренди за рішенням
суду згідно ч. 2 ст.652 ЦК України.
Враховуючи те, що розмір орендної плати
за землю законодавчо було змінено, а
умовами договору оренди передбачена
можливість зміни розміру орендної
плати, яка є регульованою ціною
відносно земельних ділянок державної
та комунальної власності, відповідно
така законодавча зміна граничного
розміру цієї плати є підставою для
перегляду умов цього договору в
частині розміру орендної плати.

Не погодившись з рішенням
господарського суду першої інстанції,
ФОП ОСОБА_1 звернувся до Одеського
апеляційного господарського суду із
апеляційною скаргою, в якій просить
скасувати оскаржене рішення суду від
18.02.2014р. та прийняти нове, яким
відмовити у задоволенні позову у
повному обсязі.

В обґрунтування вимог апеляційної
скарги ФОП ОСОБА_1 зазначає, що
оскаржене рішення є незаконним та
необґрунтованим, у зв'язку з порушенням
норм матеріального та процесуального
права, неповним з'ясуванням обставин,
що мають значення для справи,
невідповідністю висновків, викладених
у рішенні місцевого господарського
суду, обставинам справи; підлягає
скасуванню з наступних підстав:

- п.288.4 ст.288 ПК України та рішення
Ізмаїльської міської ради від 31.01.2013р.
ніяким чином не підтверджують факт
порушення співвідношення майнових
інтересів, а лише встановлюють розмір
орендної плати у розмірі 3% та розмір
податку на землю (у розмірі 1%). В той же
час, позивачем по справі не було надано
жодних доказів (розрахунків, тощо) на
підтвердження того, що даними
нормативними актами було порушено
його майнові інтереси;

- Податковий кодекс України встановлює
не конкретний розмір орендної плати за
землю, який має бути зазначений у
договорі оренди, а лише порядок її
визначення та граничні розміри
орендної плати. Запропонована
прокурором редакція п.2.3 договору не
містить конкретного розміру орендних
платежів та встановлює розмір
орендної плати у мінімальному розмірі,
що встановлюється ПК України, який
також конкретного розміру орендних
платежів не встановлює;

- запропонована редакція п.2.3 договору
не містить істотних умов договору
оренди земельної ділянки щодо
зазначення розміру орендної плати, що
суперечить ч.1 ст.15, ст.21 ЗУ «Про оренду
землі», ст.ст.628,638 ЦК України, ст.180 ГК
України та мало бути підставою для
відмови у задоволенні позовних вимог.
Аналогічна правова позиція викладена у
Постановах Вищого господарського суду
від 28.08.2012р. у справі №23/5005/1357/2012 та від
23.03.2013р. у справі №28/5005/7707/2011.

Ухвалою Одеського апеляційного
господарського суду від 28.03.2014р.
відновлено ФОП ОСОБА_1 пропущений
строк на подання апеляційної скарги,
прийнято останню до провадження та
призначено її до розгляду.

14.04.2014р. В.о. Ізмаїльського міжрайонного
прокурора подав суду апеляційної
інстанції відзив на апеляційну скаргу,
в якому просив відмовити у її
задоволенні.

В засіданні суду апеляційної
інстанції представники прокуратури та
Ізмаїльської міської ради
заперечували проти доводів та вимог
апеляційної скарги з підстав
законності та обґрунтованості
оскарженого рішення.

ФОП ОСОБА_1 свого представника в
засідання суду апеляційної інстанції
не направив.

Перевіривши матеріали справи,
заслухавши пояснення представників
прокуратури та позивача, обговоривши
доводи апеляційної скарги, колегія
суддів не вбачає підстав для її
задоволення виходячи з наступного.

Судом першої інстанції встановлено та
підтверджено в ході апеляційного
розгляду справи, що ОСОБА_1
зареєстрований як фізична
особа-підприємець 31.01.2003р., та є
власником 27/32 частини будівель та
споруд площею 2960,4 кв.м, розташованих в
АДРЕСА_1 на підставі договору
купівлі-продажу №Н-1001 від 26.03.2003 р.,
укладеного між ОСОБА_1 та ВАТ
«Одесоблбуд».

21.11.2003р., за результатами розгляду
клопотання ФОП ОСОБА_1, Ізмаїльською
міською радою було прийнято рішення
№449-ХХIV «Про надання в довгострокову
оренду строком на 15 років приватному
підприємцю ОСОБА_1 земельної ділянки по
АДРЕСА_1», припинено ТОВ «Одесоблбуд»
право користування земельної ділянкою
площею 6,3026га по АДРЕСА_1, надано ФОП
ОСОБА_1 в довгострокову оренду строком
на 15 років земельну ділянку за
зазначеною адресою площею 6,3026га із
земель промисловості для розміщення та
експлуатації основних, підсобних та
допоміжних будівель та споруд
(промислова база).

29.01.2004р. між Ізмаїльською міською радою
(орендодавець) та фізичною
особою-підприємцем ОСОБА_1 (орендар)
було укладено договір оренди земельної
ділянки (надалі - Договір оренди),
відповідно до умов якого Ізмаїльська
міська рада як орендодавець надає, а
відповідач як орендар приймає в
строкове платне користування земельну
ділянку, яка знаходиться в АДРЕСА_1,
площею 6,3026га (п.1.1). В п.2.1 договору
зазначено, що земельна ділянка
передається в оренду для
несільськогосподарського
використовування - для розміщення і
експлуатації основних, підсобних і
допоміжних будівель та споруд
(промислова база).

Відповідно до п.2.3 Договору оренди
орендна плата вноситься орендарем в
розмірі 1,2% вартості земельної ділянки
в рік з щорічним збільшенням на 0,05%.
Податок на додану вартість оплачується
орендарем окремо відповідно до чинного
законодавства України. Грошова плата
вноситься щомісячно на поточний
рахунок власника землі - розрахунковий
рахунок в УДК у Одеській області,
отримувач ВДК в Ізмаїльському районі.
При цьому орендна плата справляється
також і у випадках, якщо орендар з
поважних причин тимчасово не
використовує земельну ділянку за
умовами договору. Розмір орендної
плати щорічно переглядається в
односторонньому порядку на протязі 2-х
місяців з моменту прийняття
відповідного рішення, з письмовим
попередженням орендаря у випадках:
підвищення цін, тарифів тощо, у тому
числі внаслідок інфляційних процесів;
збільшення розміру ставки земельного
податку; в інших випадках, передбачених
законодавством України.

Згідно із п.4 Договору оренди сторони
домовились, що зміна умов договору
можлива за взаємною згодою сторін.
Будь-які зміни або доповнення до цього
договору здійснюються у письмовій
формі, а у разі недосягнення згоди щодо
зміни умов договору це питання
вирішується у судовому порядку.

За умовами пунктів 2.2 і 8.1 Договору
оренди він укладений терміном на 15
років і набув чинності з моменту його
підписання сторонами, нотаріального
посвідчення та державної реєстрації в
ДП «Одеський регіональний центр
державного земельного кадастру».

Договір оренди був нотаріально
посвідчений приватним нотаріусом
Ізмаїльського міського нотаріального
округу ОСОБА_5 та зареєстрований у ДП
«Одеський регіональний центр
державного земельного кадастру», про
що у книзі записів державної
реєстрації договорів оренди землі
вчинено запис від 16.02.2004р. за №69.

Відповідно до ст.1 ЗУ «Про оренду землі»
оренда землі - це засноване на договорі
строкове платне володіння і
користування земельною ділянкою,
необхідною орендареві для проведення
підприємницької та інших видів
діяльності.

Згідно із ч.1 ст.175 ГК України
майново-господарськими визнаються
цивільно-правові зобов'язання, що
виникають між учасниками
господарських відносин при здійсненні
господарської діяльності, в силу яких
зобов'язана сторона повинна вчинити
певну господарську дію на користь
другої сторони або утриматися від
певної дії, а управнена сторона має
право вимагати від зобов'язаної
сторони виконання її обов'язку. Майнові
зобов'язання, які виникають між
учасниками господарських відносин,
регулюються Цивільним кодексом
України з урахуванням особливостей,
передбачених цим Кодексом.

31.01.2013р. Ізмаїльською міською радою
було прийнято рішення № 2796-VІ «Про
встановлення розміру орендної плати
для суб'єктів господарської
діяльності, з якими укладено договори
оренди землі, розмір орендної плати за
якими менший трьох відсотків від
нормативної грошової оцінки землі»,
пунктом 1 якого було встановлено
орендну плату в розмірі 3% від
нормативної грошової оцінки землі для
суб'єктів господарювання, з якими
Ізмаїльською міською радою укладено
договори оренди землі, розмір орендної
плати за якими менший 3% від нормативної
грошової оцінки землі.

Рішенням Ізмаїльської міської ради
від 06.06.2012 р. № 2141-VI була затверджена
нормативна грошова оцінка земель міста
Ізмаїл Одеської області, яка
відповідно до п. 6 цього рішення
вводиться в дію з 01.01.2013р. Згідно витягу
з технічної документації про
нормативну грошову оцінку земельної
ділянки у АДРЕСА_1, станом на 01.01.2013р.
встановлено, що нормативна грошова
оцінка земельної ділянки складає 9631633
грн.

У зв'язку з прийняттям вищезазначених
рішень, Ізмаїльською міською радою
15.02.2013р. був направлений лист №01/13-405
ФОП ОСОБА_1 з пропозицією про
укладення угоди про внесення змін до
договору оренди земельної ділянки
разом з проектом вищевказаної угоди.

Проте ФОП ОСОБА_1 не відреагував на
пропозицію про укладення угоди про
внесення змін до договору оренди
земельної ділянки від 24.01.2004р.

Відповідно до ст.188 ГК України зміна та
розірвання господарських договорів в
односторонньому порядку не
допускаються, якщо інше не передбачено
законом або договором. Сторона
договору, яка вважає за необхідне
змінити або розірвати договір, повинна
надіслати пропозиції про це другій
стороні за договором. Сторона договору,
яка одержала пропозицію про зміну чи
розірвання договору, у двадцятиденний
строк після одержання пропозиції
повідомляє другу сторону про
результати її розгляду. У разі якщо
сторони не досягли згоди щодо зміни
(розірвання) договору або у разі
неодержання відповіді у встановлений
строк з урахуванням часу поштового
обігу, заінтересована сторона має
право передати спір на вирішення суду.
Якщо судовим рішенням договір змінено
або розірвано, договір вважається
зміненим або розірваним з дня набрання
чинності даним рішенням, якщо іншого
строку набрання чинності не
встановлено за рішенням суду.

Статтею 30 ЗУ «Про оренду землі»
передбачено, що зміна умов договору
оренди землі здійснюється за взаємною
згодою сторін. У разі недосягнення
згоди щодо зміни умов договору оренди
землі спір вирішується в судовому
порядку.

Відповідно до ч.1,2 ст.651 ЦК України
зміна або розірвання договору
допускається лише за згодою сторін,
якщо інше не встановлено договором або
законом. Договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом.

Згідно із ч.ч.1-3 ст.632 ЦК України ціна в
договорі встановлюється за
домовленістю сторін. У випадках,
встановлених законом, застосовуються
ціни (тарифи, ставки тощо), які
встановлюються або регулюються
уповноваженими органами державної
влади або органами місцевого
самоврядування. Зміна ціни після
укладення договору допускається лише у
випадках і на умовах, встановлених
договором або законом.

З 01 січня 2011 року набрав чинності
Податковий кодекс України від 02.12.2010р.
№2755-VІ, яким встановлені ставки
орендної плати.

Законом України «Про внесення змін до
деяких законодавчих актів України у
зв'язку з прийняттям Податкового
кодексу України» від 02.12.2010р. №2756-VІ
було внесено зміни до ст.21 ЗУ «Про
оренду землі», у зв'язку з чим частини 1
та 2 вказаної статті ЗУ «Про оренду
землі» були викладена у такій редакції:
«Орендна плата за землю - це платіж,
який орендар вносить орендодавцеві за
користування земельною ділянкою.
Розмір, форма і строки внесення
орендної плати за землю встановлюються
за згодою сторін у договорі оренди
(крім строків внесення орендної плати
за земельні ділянки державної та
комунальної власності, які
встановлюються відповідно до
Податкового кодексу України)».

У зв'язку з набранням чинності з 01.01.2011р.
Податкового кодексу України втратив
чинність ЗУ «Про плату за землю».

Відповідно до п.288.4 ст.288 розділу XIII
«Плата за землю» Податкового кодексу
України розмір та умови внесення
орендної плати встановлюються в
договорі оренди між орендодавцем
(власником) і орендарем.

Підпунктом 288.5.1 п.288.5 ст.288 ПК України
визначено, що розмір орендної плати
встановлюється у договорі оренди, але
річна сума платежу не може бути меншою:
для земель сільськогосподарського
призначення - розміру земельного
податку, що встановлюється цим
розділом; для інших категорій земель -
трикратного розміру земельного
податку, що встановлюється цим
розділом.

Відповідно до п.289.1. ст.289 ПК України для
визначення розміру податку та орендної
плати використовується нормативна
грошова оцінка земельних ділянок.

Відповідно до п. 271.1.2. ст. 271 Податкового
кодексу України базою оподаткування є
площа земельних ділянок.

Згідно п.274.1 ст.274 Податкового кодексу
України ставка податку за земельні
ділянки, нормативну грошову оцінку
яких проведено, встановлюється у
розмірі 1 відсотка від їх нормативної
грошової оцінки, за винятком земельних
ділянок, зазначених у статтях 272, 273, 276,278
цього Кодексу (в редакції, чинній на
момент направлення Ізмаїльською
міською радою пропозиції про внесення
змін до договору оренди).

Таким чином, відповідно до норм
ст.ст.274,288 ПК України розмір орендної
плати з 01.01.2013р. для ФОП ОСОБА_1 як
орендаря земельної ділянки
несільськогосподарського або іншого
призначення згідно із ст.ст.272,273,276,278 ПК
України не може бути меншим ніж
трикратний розмір земельного податку,
обчисленого виходячи із нормативної
грошової оцінки земельної ділянки.

Згідно витягу з технічної документації
про нормативну грошову оцінку станом
на 01.01.2013р. нормативна грошова оцінка
спірної земельної ділянки (землі
промисловості), що розташована у
АДРЕСА_1, площею 65026кв.м., складає
9631633грн.

Проте, відповідно до п.2.3 Договору
оренди орендна плата вноситься
орендарем в розмірі 1,2% вартості
земельної ділянки в рік з щорічним
збільшенням на 0,05%, в той час як розмір
орендної плати з урахуванням вимог
чинного законодавства (з моменту
набрання чинності Податковим кодексом
України - 01.01.2011р.) має складати 3% від
нормативної грошової оцінки землі в
рік.

Відповідно до ст.654 ЦК України зміна або
розірвання договору вчиняється в такій
самій формі, що й договір, що змінюється
або розривається, якщо інше не
встановлено договором або законом чи
не випливає із звичаїв ділового
обороту.

Відповідно до роз'яснень, які містяться
у п.п.2.18, 2.19 Постанови Пленуму Вищого
господарського суду України №6 від
17.05.2011р. «Про деякі питання практики
розгляду справ у спорах, що виникають
із земельних відносин» вирішення
спорів про внесення змін до договору
пов'язане із застосуванням положення
частини першої статті 626 ЦК України,
відповідно до якої договір є
узгодженим волевиявленням двох або
більше сторін, і тому суд не може
зобов'язати іншу сторону договору
внести зміни до нього. Отже,
зацікавлена сторона у випадках,
передбачених законом, може просити суд
про внесення зміни до договору згідно з
рішенням суду, а не про зобов'язання
відповідача внести такі зміни до
договору. У разі прийняття
уповноваженим органом рішення про
внесення змін до ставок орендної плати
за землю та затвердження нових
коефіцієнтів, що використовуються для
розрахунку орендної плати за земельні
ділянки, такі обставини можуть не
братися судом до уваги лише у разі
скасування відповідного рішення
органу виконавчої влади або органу
місцевого самоврядування в
установленому законом порядку. Згідно
зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі
встановлюється за домовленістю сторін.
У визначених законом випадках
застосовуються ціни (тарифи, ставки
тощо), які встановлюються або
регулюються уповноваженими органами
державної влади або органами місцевого
самоврядування. Судам слід
враховувати, що розмір орендної плати
за землю визначається сторонами у
договорі, в тому числі може визначатися
шляхом встановлення відсоткового
відношення до нормативної грошової
оцінки земельної ділянки, що
відповідає чинному законодавству
України, зокрема, приписам частини
першої статті 15, статті 21 Закону
України "Про оренду землі".

Статтею 30 Закону України "Про оренду
землі" передбачено, що зміна умов
договору оренди землі здійснюється за
взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору оренди землі спір вирішується
в судовому порядку. Оскільки орендна
плата за земельні ділянки державної та
комунальної власності є регульованою
ціною, то законодавча зміна граничного
розміру цієї плати може бути підставою
для перегляду розміру орендної плати,
встановленої умовами договору. При
цьому надсилання відповідачеві
пропозицій щодо внесення змін до
договору оренди є правом, а не
обов'язком позивача, тому недотримання
останнім вимог частини другої статті 188
ГК України щодо надсилання іншій
стороні пропозицій про зміну умов
договору не позбавляє його права
звернутися до господарського суду з
позовом про зміну умов договору. При
цьому згідно з частиною третьою статті
653 ЦК України якщо договір змінюється
або розривається в судовому порядку,
зобов'язання змінюється або
припиняється з моменту набрання
рішенням суду про зміну або розірвання
договору законної сили.

Відповідно до ст.21 ЗУ «Про оренду
землі» (чинна редакція) орендна плата
за землю - це платіж, який орендар
вносить орендодавцеві за користування
земельною ділянкою. Розмір, форма і
строки внесення орендної плати за
землю встановлюються за згодою сторін
у договорі оренди (крім строків
внесення орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності, які встановлюються
відповідно до Податкового кодексу
України). Обчислення розміру орендної
плати за землю здійснюється з
урахуванням індексів інфляції, якщо
інше не передбачено договором оренди. У
разі визнання у судовому порядку
договору оренди землі недійсним
отримана орендодавцем орендна плата за
фактичний строк оренди землі не
повертається.

Згідно ст.30 ЗУ «Про оренду землі» Зміна
умов договору оренди землі
здійснюється за взаємною згодою
сторін. У разі недосягнення згоди щодо
зміни умов договору оренди землі спір
вирішується в судовому порядку.

Відповідно до ст.35 ЗУ «Про оренду
землі» спори, пов'язані з орендою землі,
вирішуються у судовому порядку.

Згідно із положеннями абз.1 ч.2 ст.651 ЦК
України договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом.

Суд першої інстанції помилково
застосував до спірних правовідносин
положення ст.652 ЦК України, оскільки
законодавча зміна граничного розміру
орендної плати (плати за землю), що
сталася у зв'язку із змінами в
законодавстві (набранням чинності
Податковим кодексом України та втратою
чинності ЗУ «Про плату за землю») не
підпадає під правове регулювання норм
ч.ч.1,2 ст.652 ЦК України, позаяк є іншим
випадком, встановленим законом, у разі
настання якого договір змінюється за
рішенням суду на вимогу однієї із
сторін відповідно до абз.1 ч.2 ст.651 ЦК
України.

Незважаючи на неправильне
застосування норм матеріального права
(ст.652 ЦК України) до спірних
правовідносин, суд першої інстанції
ухвалив обґрунтоване та правильне
рішення по суті спору та на законних
підставах задовольнив позов прокурора.

Доводи апеляційної скарги ФОП ОСОБА_1 в
тій частині, що запропонована редакція
п.2.3 договору не містить істотних умов
договору оренди земельної ділянки щодо
зазначення розміру орендної плати
колегія суддів відхиляє, оскільки такі
мотиви не можуть вважатися підставою
для відмови у задоволенні позовних
вимог прокурора, адже спосіб
визначення конкретного розміру
орендної плати та бази його обчислення
з урахуванням внесених за рішенням
суду змін до договору оренди земельної
ділянки свідчить лише про можливість
виникнення нового спору у разі
недосягнення сторонами договору згоди
стосовно визначення розміру орендної
плати за ініціативою зацікавленої
сторони, у тому числі ФОП ОСОБА_1 як
орендаря.

Відповідно до абз.4 ч.1 ст.15 ЗУ «Про
оренду землі» (в редакції Закону
України від 07.07.2011р. №3613-VI, чинній з
01.01.2013р.) істотними умовами договору
оренди землі є, зокрема, об'єкт оренди
(кадастровий номер, місце розташування
та розмір земельної ділянки), орендна
плата із зазначенням її розміру,
індексації, форм платежу, строків,
порядку її внесення і перегляду та
відповідальності за її несплату.

Відповідно до ч.2 ст.15 ЗУ «Про оренду
землі» відсутність у договорі оренди
землі однієї з істотних умов,
передбачених цією статтею, а також
порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього
Закону є підставою для відмови в
державній реєстрації договору оренди,
а також для визнання договору
недійсним відповідно до закону.

Доводи апеляційної скарги зводяться
до фактичного оспорення скаржником
дійсності договору оренди від 29.01.2004р.
вже з врахуванням внесених за
пропозицією Ізмаїльської міської ради
змін в п.2.3. договору оренди з підстав
незазначення в договорі розміру
орендної плати всупереч положенням ч.1
ст.15 ЗУ «Про оренду землі».

Така позиція є юридично неспроможною,
оскільки до набрання чинності змінами
до договору, внесеними за рішенням
суду, ствердження про суперечність
закону нової редакції п.2.3. договору
оренди вимогам ч.1 ст.15 ЗУ «Про оренду
землі» є передчасними. Крім того, для
таких стверджень існують процесуальні
шляхи оформлення: подання зустрічного
позову до суду першої інстанції в
порядку ст.60 ГПК України або доведення
до відома суду першої інстанції такої
позиції з вимогою застосування судом
повноважень згідно з п.1 ч.1 ст.83 ГПК
України.

Як роз'яснив Пленум Вищого
господарського суду в своїй постанові
№6 від 17.05.2011р. «Про деякі питання
практики розгляду справ у спорах, що
виникають із земельних відносин»,
визначення розміру орендної плати у
відсотковому відношенні до
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки відповідає чинному
законодавству України.

Разом з цим, суд апеляційної інстанції
звертає увагу прокурора та сторін
спору на необхідність усунення
невизначеності нормативної грошової
оцінки спірної земельної ділянки у
договорі оренди від 29.01.2004р. з внесеними
до нього оскаржуваним рішенням суду
змінами, позаяк в договорі наразі не
зазначена діюча з 01.01.2013р. грошова
оцінка відповідно до Витягу з
технічної документації станом на
01.01.2013р. (а.с.22) - 9631633грн., а п.8.3. договору
в чинній редакції відсилає до
попередньої довідки про грошову оцінку
земельної ділянки (яка є додатком до
договору в редакції станом на момент
його укладення та в матеріалах справи
відсутня).

Посилання ФОП ОСОБА_1 в апеляційній
скарзі на іншу правову позицію (про
відсутність підстав для задоволення
позову у зв'язку з відсутністю істотних
умов договору оренди), яка викладена в
постановах Вищого господарського суду
по справах №23/5005/1357/2012 та №28/5005/7707/2011,
колегія суддів відхиляє, оскільки у
відповідності до положень ст.111-28 ГПК
України лише рішення Верховного суду
України, прийняте за наслідками
розгляду заяви про перегляд судового
рішення з мотивів неоднакового
застосування судом (судами) касаційної
інстанції одних і тих самих норм
матеріального права у подібних
правовідносинах, є обов'язковим для
всіх судів України.

Суд апеляційної інстанції вважає, що
наразі відсутні визначені законом
підстави для відмови у позові про
внесення запропонованих позивачем
змін до договору оренди земельної
ділянки від 29.01.2004р. у зв'язку із
набранням чинності змінами в
законодавстві та прийняттям
Ізмаїльською міською радою
відповідних рішень.

На підставі вищевикладеного, колегія
суддів дійшла висновку, що оскаржуване
рішення господарського суду Одеської
області від 18.02.2014р. відповідає
обставинам справи та нормам чинного
законодавства, що є підставою для
залишення рішення без змін.

Керуючись ст.ст.99,101-103, 105 ГПК України,
колегія суддів ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу залишити без
задоволення.

Рішення господарського суду Одеської
області від 18.02.2014р. залишити без змін.

Постанова в порядку ст.105 ГПК України
набирає законної сили з дня її
прийняття.

Постанова суду апеляційної інстанції
може бути оскаржена у касаційному
порядку до Вищого господарського суду
України.

Повний текст постанови складено 19.05
.2014р.

Головуючий суддя
Мишкіна М.А.

Суддя
Будішевська Л.О.

Суддя
Жеков В.І.