ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21.05.2014 року
Справа № 6/5005/8193/2012

Дніпропетровський апеляційний
господарський суд у складі колегії
суддів:

головуючого судді Чохи Л.В.
(доповідача),

суддів: Антоніка С.Г, Чимбар Л.О.

при секретарі судового засідання
Ревковій Г.О.

Зміна складу судової колегії
відбулася на підставі розпорядження
секретаря судової палати Кузнецової
І.Л. від 21.05.2014 року.

за участю прокурора та представників
сторін:

прокурор: Пахучин М.Б, посвідчення
№014722 від 22.01.2013 року;

від позивача: Лисак В.І, начальник
відділу по обліку комунального майна
та житлової площі, розпорядження №842-к
від 01.11.13 року;

від відповідача: Гринівський С.М,
арбітражний керуючий, посвідчення
НОМЕР_1 від 25.04.13 року;

від третьої особи: Сакідон А.О,
представник, довіреність №3054/15/1 від
29.07.13 року.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні апеляційну скаргу першого
заступника прокурора м.
Дніпропетровська на рішення
господарського суду Дніпропетровської
області від 06.12.2012 року у справі №
6/5005/8193/2012

за позовом відділу по обліку
комунального майна та житлової площі
Павлоградської міської ради, м.
Павлоград, Дніпропетровська область

до товариства з обмеженою
відповідальністю "Науково-виробниче
об`єднання "ПРОДИС", м. Дніпропетровськ

третя особа, яка не заявляє самостійних
вимог на предмет спору на стороні
відповідача - державна іпотечна
установа, м. Київ

про розірвання договору
купівлі-продажу та зобов'язання
повернути майно, -

ВСТАНОВИВ:

У вересні 2012 року відділ по обліку
комунального майна та житлової площі
Павлоградської міської ради звернувся
в господарський суд Дніпропетровської
області до товариства з обмеженою
відповідальністю "Науково-виробниче
об`єднання "ПРОДИС" з позовом про
розірвання договору купівлі-продажу
об'єкта незавершеного будівництва 9-ти
поверхового житлового будинку (1 поверх
не входить до складу об'єкту),
розташованого за адресою: м. Павлоград,
вул. Можайського, будівельний номер 8-8а,
посвідчений 27.07.2006 року приватним
нотаріусом Дніпропетровського
міського нотаріального округу ОСОБА_6 в
реєстрі за № 2572, та про зобов'язання
відповідача повернути у комунальну
власність територіальної громади
міста Павлограда об'єкт незавершеного
будівництва 9-ти поверховий житловий
будинок, розташований за адресою: м.
Павлоград, вул. Можайського, 2а, у
складі: блок секції № 1 (літера А за
генпланом) на рівні 5-го поверху та блок
секції № 2 на рівні 9-го поверху з
огорожею (літера № 1 за генпланом), до
складу об'єкту не входить перший
поверх. Позовні вимоги
обґрунтовувались тим, що 27.07.2006 року
між фондом комунального майна
Павлоградської міської ради,
правонаступником якого є позивач, та
товариством з обмеженою
відповідальністю "Науково-виробниче
об`єднання "ПРОДИС" було укладено
договір купівлі-продажу об'єкта
незавершеного будівництва,
розташованого за адресою: м. Павлоград,
вул. Можайського, № 8-8а. Об'єкт
складався з 9-ти поверхового та 5-ти
поверхового блоку. Акт передачі об'єкту
підписано 01.12.2006 року. Пунктом 5.3
договору визначено, що покупець об'єкта
незавершеного будівництва: товариство
з обмеженою відповідальністю
"Науково-виробниче об`єднання "ПРОДИС"
зобов'язаний завершити будівництво
об'єкта протягом 1,5 року з дня
підписання акту прийому-передачі, у
разі виникнення необхідності строк
завершення будівництва може бути
продовжено за попередньою
домовленістю сторін договору.
Додатковою угодою від 17.12.2007 року до
вказаного договору строк завершення
будівництва був продовжений до 01.12.2009
року, а додатковою угодою від 26.11.2009
року строк добудови продовжено до
01.12.2010 року. На теперішній час
незавершене будівництво недобудоване.
Рішенням виконавчого комітету
Павлоградської міської ради від 28.03.2012
року № 218 відповідачу відмовлено в
продовженні терміну будівництва.
Пунктом 7.4 договору встановлено, що при
невиконанні покупцем умов договору
продавець має право розірвати цей
договір відповідно до чинного
законодавства. Пунктом 11.3 договору
передбачено, що у разі невиконання
однією із сторін договору він може
бути змінений або розірваний на
вимогу другої сторони за рішенням
суду або господарського суду, а об'єкт
повернений до комунальної власності.
Відповідно до частини 5 статті 27 Закону
України "Про приватизацію державного
майна" на вимогу однієї із сторін
договір купівлі-продажу може бути
розірвано або визнано недійсним за
рішенням суду в разі невиконання іншою
стороною зобов'язань, передбачених
договором купівлі-продажу, у визначені
строки. Відповідно до частини 8 статті
23 Закону України "Про приватизацію
невеликих державних підприємств (малу
приватизацію)" органи приватизації
здійснюють контроль за виконанням
покупцем умов договору
купівлі-продажу, а у разі їх
невиконання застосовують санкції,
передбачені чинним законодавством, та
можуть у встановленому порядку
порушувати питання про розірвання
договору. Позов заявлено на підставі
статей 530, 611, 651 Цивільного кодексу
України, частини 5 статті 27 Закону
України "Про приватизацію державного
майна", частини 8 статті 23 Закону
України "Про приватизацію невеликих
державних підприємств (малу
приватизацію)", статей 188, 193
Господарського кодексу України. (а.с. 3-8,
т.1)

Рішенням господарського суду
Дніпропетровської області від 06.12.2012
року у задоволенні позову відмовлено.
Рішення мотивоване тим, що виконанню
умов договору перешкоджало відкриття
провадження про банкрутство
відповідача. Крім того, процедурою
санації передбачено добудування
об'єкту та передачу його в комунальну
власність. На думку суду, таке рішення
буде сприяти завершенню будівництва з
метою виконання постанови Кабінету
Міністрів України від 05.08.2009 року за №
832 "Про забезпечення житлом окремих
категорій громадян, які відповідно до
законодавства потребують поліпшення
житлових умов". (а.с. 90-94,т.1)

Ухвалою Дніпропетровського
апеляційного господарського суду від
11.12.2013 року порушено провадження з
перегляду в апеляційному порядку
рішення господарського суду
Дніпропетровської області від 06.12.2012
року за апеляційною скаргою першого
заступника прокурора м.
Дніпропетровська, де поставлено
питання про скасування зазначеного
рішення господарського суду та
прийняття нового рішення про
задоволення позову. Посилання зроблені
на порушення статей 526, 530, 610, 611, 617, 629, 631,
651 Цивільного кодексу України. При
цьому прокурор вказував на те, що
судом при винесенні рішення не взято
до уваги, що відповідачем порушено
істотні умови договору, що є
підставою для його розірвання. (а.с.
108-114, т.1)

Ухвалою Дніпропетровського
апеляційного господарського суду від
15.01.2014 року залучено до участі у справі
в якості третьої особи, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору на
стороні відповідача - Державну
іпотечну установу.(а.с. 164)

Заслухавши доповідь судді-доповідача,
пояснення прокурора та представника
відділу по обліку комунального майна
та житлової площі Павлоградської
міської ради, які підтримали доводи
апеляційної скарги та просили її
задовольнити, представників
товариства з обмеженою
відповідальністю "Науково-виробниче
об`єднання "ПРОДИС" та державної
іпотечної установи, які заперечували
проти цього, і перевіривши матеріали
справи і рішення, яке прийняте судом в
процесі її розгляду, колегія суддів
вважає, що апеляційна скарга підлягає
задоволенню на таких підставах.

Апеляційною інстанцією встановлено
слідуюче:

27.07.2006 року між фондом комунального
майна Павлоградської міської ради та
товариством з обмеженою
відповідальністю "Науково-виробниче
об`єднання "ПРОДИС" було укладено
договір про купівлю-продаж об'єкта
незавершеного будівництва - 9-ти
поверхового житлового будинку(1 поверх
не входить у склад об'єкту),
розташованого за адресою: м. Павлоград,
вул. Можайського, будівельний номер №
8-8а.

В пункті 1.1 цього договору передбачено,
що продавець зобов'язується передати у
власність покупцю об'єкт незавершеного
будівництва - 9-ти поверховий житловий
будинок, розташований за адресою: м.
Павлоград, вул. Можайського,
будівельний номер № 8-8а, у складі: блок
секції № 1 (літера А за генпланом) на
рівні 5-го поверху та блок секції № 2 на
рівні 9-го поверху з огорожею (літера № 1
за генпланом), до складу об'єкту не
входить перший поверх. Загальна площа
за наружними обмірами - 704,8 кв.м.

Відповідно до пункту 1.3 зазначеного
договору вартість об'єкта
незавершеного будівництва складає 1 575
494,40 грн, зазначений об'єкт був
проданий за 510 000 грн.

Згідно пункту 1.2 договору право
власності на незавершене будівництво
покупець набуває за умови сплати в
повному обсязі ціни об'єкта, що
встановлена за цим договором,
підписання акта приймання-передачі
між представником органу
приватизації та покупцем (на підставі
статті 12 Закону України "Про
особливості приватизації об'єктів
незавершеного будівництва").

Відповідно до вимог пункту 5.3 договору
відповідач був зобов'язаний завершити
будівництво протягом 1,5 року з дня
підписання акта приймання-передачі.

Пунктом 5.4 договору заборонено
відчуження об'єкта до моменту вводу
його в експлуатацію.

Згідно пункту 7.4 договору при
невиконанні покупцем умов договору
продавець має право розірвати цей
договір відповідно до чинного
законодавства.

Згідно з пунктом 11.3 договору у разі
невиконання однієї із сторін умов
цього договору він може бути змінений
або розірваний на вимогу другої
сторони за рішенням суду або
господарського суду, а об'єкт
повернений до комунальної власності.

Договір нотаріально посвідчений 27.07.2006
року та зареєстрований в реєстрі за №
2572.

01.12.2006 року за актом приймання-передачі
об'єкт незавершеного будівництва був
переданий відповідачеві. (а.с. 19)

Додатковою угодою від 17.12.2007 року
внесено зміни до пункту 5.3 договору,
якими строк завершення будівництва
продовжено до 3 років з дня підписання
акту прийому-передачі. (а.с. 21)

26.11.2009 року сторони уклали до договору
додаткову угоду № 2, якою внесли зміни
до пункту 5.3 договору і продовжили
строк завершення будівництва до 4
років з моменту підписання акту
приймання-передачі.(а.с. 22)

Ухвалою господарського суду
Дніпропетровської області від 18.02.2010
року у справі № Б26/16-10 відносно
відповідача порушено провадження про
банкрутство, введено мораторій на
задоволення вимог кредиторів.

Ухвалою господарського суду
Дніпропетровської області від 05.07.2012
року у цій справі введена процедура
санації.

Постановою господарського суду
Дніпропетровської області від 17.10.2013
року у справі № Б26/16-10 товариство з
обмеженою відповідальністю
"Науково-виробниче об`єднання "ПРОДИС"
визнано банкрутом. Ліквідатором
призначено Гринівського С.М.

24.09.2012 року відділ по обліку
комунального майна та житлової площі
Павлоградської міської ради, який є
правонаступником Фонду комунального
майна Павлоградської міської ради,
звернувся до господарського суду
Дніпропетровської області з позовом
до товариства з обмеженою
відповідальністю "Науково-виробниче
об`єднання "ПРОДИС" про розірвання
договору та повернення об'єкта
приватизації.

Залишаючи без задоволення позовні
вимоги відділу по обліку комунального
майна та житлової площі Павлоградської
міської ради, суд першої інстанції
залишив поза увагою норми
спеціального законодавства, яке
регулює дані правовідносини.

Так, в статті 19 Закону "Про особливості
приватизації об'єктів незавершеного
будівництва" вказується на те, що
обов'язковими умовами приватизації
об'єктів незавершеного будівництва,
крім продажу під розбирання, є
встановлення строку будівництва
об'єкта незавершеного будівництва,
забезпечення вимог екологічної
безпеки, охорони навколишнього
природного середовища під час добудови
та подальшого введення в експлуатацію
об'єкта приватизації. У разі
неможливості завершення будівництва в
установлені строки за наявності
відповідних обґрунтувань строки
завершення будівництва можуть бути
змінені за рішенням органу
приватизації та органу місцевого
самоврядування, про що укладається
додатковий договір.У разі невиконання
умов, зазначених у цій статті, договір
купівлі-продажу підлягає розірванню в
установленому законодавством
порядку.При цьому покупець, з яким
розірвано договір купівлі-продажу,
повертає об'єкт приватизації у
державну власність за актом
приймання-передачі, а також
відшкодовує державі збитки, завдані
невиконанням умов договору.

В частині 5 статті 27 Закону "Про
приватизацію державного майна" також
закріплені положення про те, що договір
купівлі-продажу може бути розірвано за
рішенням суду на вимогу однієї із
сторін в разі невиконання іншою
стороною зобов'язань, передбачених
договором купівлі-продажу, у визначені
строки, а на підставі частини 9 цієї
статті приватизований об'єкт підлягає
поверненню у державну власність у разі
розірвання договору купівлі-продажу в
судовому порядку.

Аналогічні положення закріплені в
частині 2 статті 651 Цивільного кодексу
України.

Частина 1 статті 19 Закону "Про
особливості приватизації об'єктів
незавершеного будівництва" містить
пряму вказівку про те, що у разі
неможливості завершення будівництва в
установлені строки відтермінування
цих строків повинно бути документально
обґрунтоване.

Згідно статей 526, 530 Цивільного кодексу
України зобов'язання має виконуватися
відповідно до умов договору і у строк
встановлений договором.

Статті 611 ,614, частини 2 статті 651
Цивільного кодексу України, статті 218
Господарського кодексу України
передбачають, що відповідальність за
порушення господарського зобов'язання
у вигляді розірвання договору настає
за умови встановлення вини порушника.

Частиною 2 статті 614 Цивільного
кодексу України та частиною 2 статті 218
Господарського кодексу України на
відповідача покладається обов'язок
довести, що ним вжито всіх заходів для
недопущення правопорушення.

За умовами договору купівлі-продажу
незавершеного будівництва від 27.07.2006
року відповідач був зобов'язаний
завершити будівництво об'єкта
приватизації протягом півтора року з
дня підписання акту
приймання-передачі. Акт
приймання-передачі приватизованого
майна підписано сторонами 01.12.2006 року.
Тобто, за умовами договору в первісній
редакції будівництво житлового
будинку повинно бути завершено 01.06.2008
року.

В додатковій угоді від 17.12.2007 року фонд
комунального майна Павлоградської
міської ради та товариство з обмеженою
відповідальністю "Науково-виробниче
об`єднання "ПРОДИС" визначили новий:
трирічний строк завершення
будівництва, тобто, до 01.12.2009 року, а
додатковою угодою від 26.11.2009 року -
чотирьохрічний строк будівництва,
тобто, до 01.12.2010 року. Однак, ці умови
відповідач знову не виконав.

Судом першої інстанції не зроблено
правової оцінки дій (бездіяльності)
відповідача щодо невиконання умов
договору купівлі-продажу, виходячи із
наведеного вище законодавства.

Відповідачем в своїх поясненнях не
вказано жодних заходів, які ним вжито
на недопущення правопорушення, не
послався на наявність таких обставин і
суд в своєму рішенні. Банкрутство
відповідача, на яке послався суд, як на
єдину підставу для відмови в позові,
свідчить, скоріше, про наявність вини
відповідача, а не про її відсутність.

Так, частиною 2 статті 27 Закону України
"Про приватизацію державного майна"
передбачено, що невиконання умов
договору купівлі-продажу в зв'язку з
банкрутством підприємства, до якого
було передано приватизований об'єкт, є
виключною умовою для розірвання
договору купівлі-продажу.

Як вбачається із матеріалів справи,
відповідач мав достатні грошові кошти
для здійснення будівництва. Так, ним
були заключені договори кредитування
з публічним акціонерним товариством
"Комерційний банк"Земельний капітал" та
публічним акціонерним товариством
"Місто банк" в особі його
Дніпропетровської філії.

01.09.2009 року між товариством з обмеженою
відповідальністю "Науково-виробниче
об`єднання "ПРОДИС" та державною
іпотечною установою був укладений
договір відчуження майнових прав на
об'єкт незавершеного будівництва. На
виконання взятих на себе зобов'язань
за цією угодою державною іпотечною
установою на рахунок товариства з
обмеженою відповідальністю
"Науково-виробниче об`єднання "ПРОДИС"
були перераховані грошові кошти на
завершення будівництва у сумі 7 765 401,20
грн.

Однак, відповідач в п'ятиповерховому
блоці ніяких будівельних робіт
взагалі не виконував, а в
дев'ятиповерховому блоці в порушення
даного договору та проектної
документації надбудував ще десятий та
одинадцятий поверхи, оздоблювальні
роботи залишились невиконаними.

Правовідносини між сторонами за
спірним договором регулюються
вимогами Закону України "Про
приватизацію державного майна", норми
якого щодо укладення, розірвання умов
договору купівлі-продажу об'єкта
приватизації є спеціальними, а тому
мають приорітет перед загальними
нормами цивільного законодавства.

За приписами частини 1 статті 27 Закону
України "Про приватизацію державного
майна" на вимогу однієї із сторін
договір купівлі-продажу може бути
розірвано за рішенням суду у разі
невиконання будь-яких умов цього
договору.

За таких обставин, апеляційна скарга
першого заступника прокурора м.
Дніпропетровська підлягає
задоволенню.

Керуючись статтями 99, 101, 103, 104, 105
Господарського процесуального кодексу
України, Дніпропетровський
апеляційний господарський суд, -

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу першого заступника
прокурора м. Дніпропетровська
задовольнити.

Рішення господарського суду
Дніпропетровської області від 06.12.2012
року у справі № 6/5005/8193/2012 скасувати.

Позов задовольнити.

Розірвати договір купівлі-продажу
об'єкта незавершеного будівництва 9-ти
поверхового житлового будинку (1 поверх
не входить до складу об'єкту),
розташованого за адресою: м. Павлоград,
вул. Можайського, будівельний номер 8-8а,
посвідчений 27.07.2006 року приватним
нотаріусом Дніпропетровського
міського нотаріального округу ОСОБА_6 в
реєстрі за № 2572.

Зобов'язати товариство з обмеженою
відповідальністю "Науково-виробниче
об`єднання "ПРОДИС" (49000, м.
Дніпропетровськ, вул. Верхня, 7, ) повернути у комунальну
власність територіальної громади
міста Павлограда об'єкт незавершеного
будівництва - 9-ти поверховий житловий
будинок, розташований за адресою: м.
Павлоград, вул. Можайського, 2а, у
складі: блок секції № 1 (літера А за
генпланом) на рівні 5-го поверху та блок
секції № 2 на рівні 9-го поверху з
огорожею (літера № 1 за генпланом), до
складу об'єкту не входить перший
поверх.

Стягнути з товариства з обмеженою
відповідальністю "Науково-виробниче
об`єднання "ПРОДИС" (49000, м.
Дніпропетровськ, вул. Верхня, 7, ) на користь відділу по
обліку комунального майна та житлової
площі Павлоградської міської ради (51400,
Дніпропетровська область, м. Павлоград,
вул. Леніна, 95, ) витрати
на сплату судового збору у сумі 10 200
(десять тисяч двісті ) гривень та на
користь державного бюджету (Управління
Державної казначейської служби
України у Бабушкінському районі м.
Дніпропетровська Дніпропетровської
області, , банк ГУ ДКСУ у
Дніпропетровській області, м.
Дніпропетровська, МФО 805012, р/р 2004,
код класифікації доходів бюджету 22030001)
судовий збір за розгляд апеляційної
скарги у сумі 5 100 (п'ять тисяч сто)
гривень.

Видачу наказів доручити
господарському суду Дніпропетровської
області.

Постанова набирає законної сили з
дня її прийняття та може бути оскаржена
в касаційному порядку протягом
двадцяти днів до Вищого господарського
суду України.

Повний текст постанови
виготовлено та підписано 26.05.2014 року.

Головуючий
Л.В. Чоха

Судді:
С.Г. Антонік

Л.О. Чимбар