номер провадження справи 18/36/14
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15.05.2014
справа № 908/1269/14

за позовом Запорізької міської ради
(69105, місто Запоріжжя, проспект Леніна,
206)

до відповідача: товариства з обмеженою
відповідальністю «Восток» (03110 м. Київ,
вулиця Солом'янська, 11)

про внесення змін до договору оренди
землі

Суддя Носівець В.В.

Представники сторін:

від позивача: Михайловський А.С.,
довіреність № 01-38/01770 від 12.07.2012 р.,
паспорт серії НОМЕР_1 від 08.06.2004 р.;

від відповідача: Дряхлов Є.О.,
довіреність № 207 від 04.12.2013 р., паспорт
серії НОМЕР_2 від 12.08.2002 р.;

В господарський суд Запорізької
області 15.04.2014 року звернулася
Запорізька міська рада з позовом до
товариства з обмеженою
відповідальністю «Восток» про
внесення змін в пункти 5 та 9 договору
оренди землі від 03.02.2009 р. за № 10,
укладеного Запорізькою міською радою
та ТОВ «Восток», виклавши їх такій
редакції: « 5. Нормативна грошова оцінка
земельної ділянки становить: 2904033,30 грн.
(два мільйони дев'ятсот чотири тисячі
тридцять три грн. 30 коп.) в цінах 2013
року»; « 9. Орендна плата вноситься
орендарем у грошовій формі та в розмірі
174241,99 грн., що складає шестикратний
розмір земельного податку за
календарний рік в цінах 2013 року». В
обґрунтування заявлених вимог позивач
посилався на статі 632, 651, 652 ЦК України,
ст.ст. 21, 30 Закону України "Про оренду
землі", ст.ст. 274, 288.1, 288.5 Податкового
кодексу України, статті 18, 20 Закону
України «Про оцінку землі», ст.ст. 10, 26, 59
Закону України «Про місцеве
самоврядування в Україні».

Ухвалою суду від 16.04.2014 р. порушено
провадження у справі № 908/1269/14. Справі
присвоєно номер провадження 18/36/14,
судове засідання призначено на 15.05.2014 р.
Розгляд справи здійснювався без
застосування технічних засобів
фіксації судового процесу та
завершений в судовому засіданні 15.05.2014
р., судом оголошено вступну та
резолютивну частини рішення.

Представник позивача в судовому
засіданні підтримав заявлені позовні
вимоги з підстав, що зазначені в позові,
на вимоги суду надав документи, які
залучені до матеріалів справи.
Підставою для звернення з позовом
зазначив прийняття Запорізькою
міською радою рішення № 37 від 26.06.2012 р.
«Про внесення змін до рішення міської
ради від 27.07.2011 р. № 16 «Про затвердження
розмірів орендної плати за земельні
ділянки певного функціонального
призначення у місті Запоріжжі», згідно
з яким встановлено нові коефіцієнти,
відповідно до яких визначається розмір
орендної плати. Для земельних ділянок,
наданих для розташування
автозаправних станцій встановлено
коефіцієнт 6. З урахуванням зазначеного
та приймаючи до уваги норми чинного
законодавства сторони правочину
повинні внести відповідні зміни до
договору оренди землі.

Представник відповідача проти позову
заперечував, мотивуючи тим, що
позивачем не надано належних доказів
направлення на його адресу пропозиції
про внесення змін до договору. Також
відповідач вказав, що розрахунок
орендної плати зроблено на базі іншої
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки, ніж та, що затверджена
рішенням № 79 від 03.03.2008 р.

Заслухавши представників сторін,
вивчивши матеріали справи, суд

ВСТАНОВИВ:

Запорізька міська рада (орендодавець,
позивач у справі) та товариство з
обмеженою відповідальністю «Восток»
(орендар, відповідач у справі) 01.12.2008 р.
уклали договір оренди землі (надалі -
договір).

Згідно з п. 1, 2, 5 договору орендодавець,
відповідно до рішення двадцять сьомої
сесії п'ятого скликання Запорізької
міської ради № 61/2 від 19.11.2008 р. надає, а
орендар приймає в строкове платне
користування земельну ділянку
загальною площею 0,2874 га, нормативна
грошова оцінка якої становить 2380333,02
грн., для розташування
автозаправочного комплексу, яка
знаходиться в місті Запоріжжя, на
перехресті Північного шосе-Південного
шосе.

Відповідно до п. 8 договору, договір
укладено на десять років.

Пунктами 9-11 договору встановлено, що
орендна плата вноситься орендарем у
грошовій формі та в розмірі 14282,34 грн. на
протязі строку будівництва об'єкту, у
розмірі 71410,00 грн. з дня введення об'єкту
до експлуатації, що складає 3% від
нормативної грошової оцінки за
календарний рік в цінах 2008 року.
Обчислення розміру орендної плати за
земельну ділянку державної або
комунальної власності здійснюється з
урахуванням їх цільового призначення
та коефіцієнтів індексації, визначених
законодавством, за затвердженими
Кабінетом Міністрів України формами,
що заповнюються під час укладання або
зміни умов договору оренди чи
продовження його дії. Орендна плата
вноситься щомісячно рівними частинами
протягом 30 календарних днів, наступних
за останнім календарним днем звітного
(податкового) місяця на розрахунковий
рахунок місцевого бюджету
Орджонікідзевського району 0007 в
управлінні Держказначейства у місті
Запоріжжя Головного управління
Держказначейства України в
Запорізькій області, МФО 813015, , код 13050200.

Відповідно до п. 12 договору розмір
орендної плати переглядається один раз
на рік у разі: зміни умов
господарювання, передбачених
договором оренди землі; зміни розмірів
земельного податку, підвищення цін і
тарифів, зміни коефіцієнтів
індексації, визначених законодавством;
погіршення стану орендованої
земельної ділянки не з вини орендаря,
що підтверджено документами; прийняття
орендодавцем рішення про збільшення
або зменшення орендної плати; в інших
випадках, передбачених законом.

Згідно п. 19 договору передача земельних
ділянок орендарю здійснюється на
умовах, що визначені у договорі, за
актом прийому-передачі земельної
ділянки, який підписується сторонами і
є невід'ємним додатком до договору.
Передача земельної ділянки орендарю
здійснюється в п'ятиденний термін
після державної реєстрації цього
договору за актом її прийому-передачі.

Договір оренди землі зареєстровано у
Запорізькій регіональній філії
Державного підприємства "Центр
державного земельного кадастру при
Державному комітеті України по
земельних ресурсах", про що у
Державному реєстрі земель вчинено
запис від 03.02.2009 р. за № 10.

Факт передачі позивачем в оренду
відповідачу земельної ділянки
кадастровий №:05:016:0035 загальною
площею 0,2874 га, яка знаходиться за
адресою: місто Запоріжжя, на перехресті
Північного шосе-Південного шосе,
підтверджується актом
приймання-передачі земельних ділянок
від 03.02.2009 р., який підписано і скріплено
печатками позивача і відповідача.

Зазначений договір в установленому
Законом порядку сторонами не
оскаржувався, не визнавався недійним,
його дія не припинилася, отже, умови
договору оренди землі є чинними.

Відповідно до статті 13 Закону України
"Про оренду землі", договір оренди землі
- це договір, за яким орендодавець
зобов'язаний за плату передати
орендареві земельну ділянку у
володіння і користування на певний
строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства.

Згідно ст. 15 Закону України "Про оренду
землі" істотними умовами договору
оренди землі, зокрема, є орендна плата
із зазначенням її розміру, індексації,
форм платежу, строків, порядку її
внесення і перегляду та
відповідальності за її несплату.

Відповідно до ч. 2 ст. 21 Закону України
"Про оренду землі" розмір, форма і
строки внесення орендної плати на
землю встановлюються за згодою сторін
у договорі оренди (крім строків
внесення орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності, які встановлюються
відповідно до Податкового кодексу
України).

Як визначено у пп. 14.1.136 Податкового
кодексу України, орендна плата за
земельні ділянки державної і
комунальної власності - обов'язковий
платіж, який орендар вносить
орендодавцеві за користування
земельною ділянкою (далі у розділі XIII -
орендна плата).

Відповідно до пп. 14.1.147 Податкового
кодексу України, плата за землю -
загальнодержавний податок, який
справляється у формі земельного
податку та орендної плати за земельні
ділянки державної і комунальної
власності.

Згідно з пп. 270.1.1 Податкового кодексу
України об'єктом оподаткування є
земельні ділянки, які перебувають у
власності або користуванні.

Базою оподаткування відповідно до пп.
271.1.1 Податкового кодексу України є
нормативна грошова оцінка земельних
ділянок з урахуванням коефіцієнта
індексації, визначеного відповідно до
порядку, встановленого цим розділом.

Згідно з п. 271.2 Податкового кодексу
України рішення рад щодо нормативної
грошової оцінки земельних ділянок
офіційно оприлюднюється відповідним
органом місцевого самоврядування до 15
липня року, що передує бюджетному
періоду, в якому планується
застосування нормативної грошової
оцінки земель або змін (плановий
період). В іншому разі норми
відповідних рішень застосовуються не
раніше початку бюджетного періоду, що
настає за плановим періодом.

Підпунктом 288.5.1 Податкового кодексу
України зазначено, що розмір орендної
плати встановлюється у договорі
оренди, але річна сума платежу не може
бути меншою:

- для земель сільськогосподарського
призначення - розміру земельного
податку, що встановлюється цим
розділом;

- для інших категорій земель -
трикратного розміру земельного
податку, що встановлюється цим
розділом.

Відповідно до п. 274.1 Податкового
кодексу України ставка податку за
земельні ділянки, нормативну грошову
оцінку яких проведено, встановлюється
у розмірі 1 відсотка від їх нормативної
грошової оцінки, за винятком земельних
ділянок, зазначених у статтях 272, 273, 276
цього Кодексу.

Враховуючи вищевикладене, орендна
плата за земельні ділянки державної і
комунальної власності є
загальнодержавним податком,
мінімальний граничний розмір якого
регулюється Податковим кодексом
України. Зокрема, розмір річної
орендної плати для земельних ділянок
несільськогосподарського призначення
не може бути меншим 3-х відсотків від
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки.

За приписами ч. ч.1, 3 ст. 18, ч. 1 ст. 20
Закону України «Про оцінку земель»
нормативна грошова оцінка земельних
ділянок проводиться відповідно до
державних стандартів, норм, правил, а
також інших нормативно-правових актів
на землях усіх категорій та форм
власності. Нормативна грошова оцінка
земельних ділянок, розташованих у
межах населених пунктів незалежно від
їх цільового призначення проводиться
не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Нормативна грошова оцінка земельних
ділянок проводиться юридичними
особами, які є розробниками
документації із землеустрою
відповідно до Закону України "Про
землеустрій".

За результатами бонітування ґрунтів,
економічної оцінки земель та
нормативної грошової оцінки земельних
ділянок складається технічна
документація.

Частинами 1, 3 статті 23 Закону України
«Про оцінку земель» встановлено, що
технічна документація з бонітування
ґрунтів, економічної оцінки земель та
нормативної грошової оцінки земельних
ділянок у межах населених пунктів
затверджується відповідною сільською,
селищною, міською радою.

Витяг з технічної документації про
нормативну грошову оцінку окремої
земельної ділянки видається
центральним органом виконавчої влади,
що реалізує державну політику у сфері
земельних відносин.

Аналіз зазначеного свідчить про те, що
нормативна грошова оцінка земельних
ділянок не залежить від волевиявлення
сторін договору оренди землі, а є
способом регулювання державою плати за
користування землею. Зміна нормативної
грошової оцінки земельних ділянок не
може ототожнюватися як зміна розміру
орендної плати, а є лише її передумовою.

В той же час, вирішення відповідно до
закону питань регулювання земельних
відносин, а також затвердження
конкретних ставок земельного податку
відповідно до Податкового кодексу
України віднесено пунктом 35 частини 1
статті 26 Закону України "Про місцеве
самоврядування в Україні" до
виключеної компетенції сільської,
селищної, міської рад, яка реалізується
шляхом прийняття відповідних рішень на
пленарних засіданнях ради.

На вимогу ст. 59 Закону України "Про
місцеве самоврядування в Україні"
міська рада в межах своїх повноважень
приймає нормативні та інші акти у формі
рішень, які згідно до Конституції
України є обов'язковими до виконання на
відповідній території.

Виходячи з наведених положень
законодавства, затвердження
нормативної грошової оцінки землі,
ставок земельного податку та розміру
орендної плати відноситься до
виключної компетенції відповідної
місцевої ради. При цьому, мінімальний
граничний розмір орендної плати
залежить від розміру земельного
податку, який, у свою чергу,
обчислюється від нормативної грошової
оцінки землі.

Рішенням Запорізької міської ради від
03.03.2008 р. № 79 "Про затвердження
нормативної грошової оцінки земель
міста Запоріжжя" було затверджено
технічну документацію з нормативної
грошової оцінки земель міста
Запоріжжя, виконану українським ДНДІПМ
"Дніпромісто", затверджено базову
вартість 1 кв.м. землі у розмірі 190,18 грн.
із врахуванням індексації нормативної
грошової оцінки станом на 01.01.2008 р.,
значення коефіцієнтів
місцерозташування та впливу локальних
факторів, а також впроваджено
оподаткування земель міста на підставі
нової нормативної грошової оцінки.

Сторони доказів скасування, зміни та
доповнення рішення Запорізької
міської ради від 03.03.2008 р. № 79 суду не
надали.

Запорізькою міською радою 27.07.2011 р.
прийнято рішення № 16 "Про затвердження
розмірів орендної плати за земельні
ділянки певного функціонального
призначення у місті Запоріжжя", згідно
з яким встановлено коефіцієнти,
відповідно до яких визначається розмір
орендної плати.

Запорізькою міською радою 26.06.2012 р.
прийняте рішення № 37 "Про внесення змін
до рішення міської ради від 27.07.2011 № 16
"Про затвердження розмірів орендної
плати за земельні ділянки певного
функціонального призначення у місті
Запоріжжя", яким затверджено
коефіцієнт "К", згідно якого
визначається розмір орендної плати,
для земельних ділянок, наданих для
розташування автозаправних станцій,
газових автозаправних станцій, в
розмірі 6.

Вказане рішення № 37 було оприлюднене
та набрало чинності 01.01.2013 р.

Головним управлінням Держземагенства
у Запорізькій області надано витяг
щодо нормативної грошової оцінки
земельної ділянки, яка є предметом
укладеного між сторонами договору
оренди землі. Відповідно до цього
витягу станом на 28.02.2013 р. нормативна
грошова оцінка земельної ділянки
кадастровий номер :05:016:0035 на
перехресті Північного шосе -
Південного шосе у м. Запоріжжя складає
2904033,30 грн. (ар.с. 29)

Таким чином, розмір земельного податку
складає 29040,33 грн. (1% від нормативної
грошової оцінки), а орендна плата для
вказаної земельної ділянки складає
174241,99 грн. 2904033,30 грн. х 1% х 6, де 6-
коефіцієнт "К", згідно якого
визначається розмір орендної плати.

У зв'язку з прийняттям вищевказаного
рішення, Запорізька міська рада 28.09.2013
р. звернулась до товариства з обмеженою
відповідальністю "Восток" з
пропозицією № 01/02-32/02625 про внесення
змін до договору оренди землі від 01.12.2008
р. за № 10 шляхом викладення пункту
5 договору та п. 9 договору у відповідних
редакціях. До пропозиції було додано
розрахунок нового розміру орендної
плати та проект додаткового договору.

Отже, запропоновані відповідачу для
внесення змін у договір розміри
нормативної грошової оцінки землі та
орендної плати відповідають вимогам
чинного законодавства та рішенням
Запорізької міської ради від 03.03.2008 р. №
79, від 26.06.2012 р. № 37.

Проте, пропозиція позивача залишена
відповідачем без задоволення, станом
на час звернення з позовною заявою до
суду, відповідачем не здійснено
заходів щодо внесення запропонованих
змін до договору. Додаткову угоду також
не укладено.

Відповідно до ст. 181 Господарського
процесуального кодексу України особи,
які одержали пропозицію про зміну чи
розірвання договору, відповідають на
неї не пізніше 20 днів після одержання
пропозиції. У разі недосягнення згоди
щодо зміни чи розірвання договору, а
також у разі неодержання відповіді у
встановлений строк з урахуванням часу
поштового обігу, заінтересована
сторона має право передати спір на
вирішення суду.

Аналогічні приписи містяться й в п. 32
договору: зміна умов договору
здійснюється у письмовій формі за
взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору спір розглядається у судовому
порядку.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Цивільного
кодексу України кожна особа має право
на захист свого цивільного права у разі
його порушення, невизнання або
оспорювання.

Відповідно до приписів ст. 651
Цивільного кодексу України, зміна або
розірвання договору допускається лише
за згодою сторін, якщо інше не
встановлено договором або законом.

Статтею 654 Цивільного кодексу України
передбачено, що зміна або розірвання
договору вчинюється в такій самій
формі, що й договір, який змінюється або
розривається, якщо інше не встановлено
договором або законом чи не випливає зі
звичаїв ділового обороту.

Згідно зі ст. 188 Господарського кодексу
України, зміна господарських договорів
в односторонньому порядку не
допускається, якщо інше не передбачено
законом або договором. Сторона
договору, яка вважає за необхідне
змінити або розірвати договір, повинна
надіслати пропозиції про це другій
стороні за договором. Сторона договору,
яка одержала пропозицію про зміну або
розірвання договору, у двадцятиденний
строк після одержання пропозиції
повідомляє другу сторону про
результати її розгляду. У разі якщо
сторони не досягли згоди щодо зміни
(розірвання) договору або у разі
неодержання відповіді у встановлений
строк з урахуванням часу поштового
обігу, заінтересована сторона має
право передати спір на вирішення суду.

Пунктом 2.19. Постанови Пленуму Вищого
господарського суду України від 17
травня 2011 р. № 6 "Про деякі питання
практики розгляду справ у спорах, що
виникають із земельних відносин"
встановлено, що у разі прийняття
уповноваженим органом рішення про
внесення змін до ставок орендної плати
за землю та затвердження нових
коефіцієнтів, що використовуються для
розрахунку орендної плати за земельні
ділянки, такі обставини можуть не
братися судом до уваги лише у разі
скасування відповідного рішення
органу виконавчої влади або органу
місцевого самоврядування в
установленому законом порядку.

Згідно зі статтею 632 Цивільного кодексу
України ціна в договорі встановлюється
за домовленістю сторін. У визначених
законом випадках застосовуються ціни
(тарифи, ставки тощо), які
встановлюються або регулюються
уповноваженими органами державної
влади або органами місцевого
самоврядування. У разі не досягнення
згоди щодо зміни умов договору оренди
землі спір вирішується в судовому
порядку.

Таким чином, нормами чинного
законодавства передбачено можливість
зміни умов договору за рішенням суду на
вимогу однієї із сторін у випадках,
встановлених договором або законом.

Крім того, сторонами в договорі оренди
передбачена можливість перегляду
орендної плати у разі прийняття
орендодавцем рішення про збільшення
орендної плати, а оскільки орендна
плата за земельні ділянки державної та
комунальної власності є регульованою
ціною, то зміна розміру цієї плати є
підставою для перегляду розміру
орендної плати, встановленої умовами
договору.

Враховуючи викладене, суд дійшов
висновку, що позовні вимоги є
обґрунтованими, доведеними, тому
підлягають задоволенню повністю у
запропонованій позивачем редакції.

Заперечення відповідача щодо не
надсилання позивачем на його адресу
пропозиції про внесення змін до
договору оренди (з поіменним переліком
вкладеного у поштове відправлення) суд
вважає хибними виходячи з наступного:

Рішенням Конституційного Суду України
№ 15-рп/2002 від 09.07.2002 р. по справі 1-2/2002
встановлено наступне: "Обов'язкове
досудове врегулювання спорів, яке
виключає можливість прийняття
позовної заяви до розгляду і
здійснення за нею правосуддя, порушує
право особи на судовий захист».

Таким чином, обрання певного засобу
правового захисту, у тому числі і
досудового врегулювання спору, є
правом, а не обов'язком особи, яка
добровільно, виходячи з власних
інтересів, його використовує.
Встановлення законом обов'язкового
досудового врегулювання спору обмежує
можливість реалізації права на судовий
захист.

Виходячи з наведеного недотримання
вимог частини другої статті 188
Господарського кодексу України щодо
обов'язку надсилання іншій стороні
пропозицій про зміну або розірвання
договору, у разі виникнення такої
необхідності, не позбавляє особу права
звернутися за захистом порушеного
права шляхом вчинення прямого позову
до контрагента про зміну або
розірвання оспорюваного договору.

Аналогічна правова позиція викладена в
Інформаційному листі Вищого
господарського суду України від 06.08.2008
р. № 01-8/471 (п. 1), в Інформаційному листі
Вищого господарського суду України від
21.11.2011 року за № 01-06/1624/2011 (п. 5), в
Інформаційному листі Вищого
господарського суду України від 15.01.2010
р. № 01-08/12 (пункт 4) в постанові Вищого
господарського суду України від 29.03.2011
р. N 22/110 та Постанові Верховного Суду
України від 01.12.2009 р. № 50/101-08.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна
сторона повинна довести ті обставини,
на які вона посилається як на підставу
своїх вимог і заперечень. При цьому,
докази подаються сторонами та іншими
учасниками судового процесу.

Відповідач не надав суду доказів, які б
спростовували позицію позивача.

Відповідно до ст. 49 ГПК України, судовий
збір покладається на відповідача.

Керуючись ст.ст. 22, 33, 44, 82-85
Господарського процесуального кодексу
України, суд, -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Внести зміни в пункти 5 та 9
договору оренди землі від 01.12.2008 р., що
укладений Запорізькою міською радою та
товариством з обмеженою
відповідальністю «Восток» і
зареєстрований у Запорізькій
регіональній філії Державного
підприємства "Центр державного
земельного кадастру при Державному
комітеті України по земельних
ресурсах", про що у Державному реєстрі
земель вчинено запис від 03.02.2009 р. за №
10, щодо земельної ділянки площею
0,2874 га, яка знаходиться за адресою: м.
Запоріжжя, на перехресті Північного
шосе - Південного шосе, для
розташування автозаправного
комплексу, виклавши їх в наступній
редакції: « 5. Нормативна грошова оцінка
земельної ділянки становить: 2904033,30 грн.
(два мільйони дев'ятсот чотири тисячі
тридцять три грн. 30 коп.) в цінах 2013
року»; « 9. Орендна плата вноситься
орендарем у грошовій формі та в розмірі
174241,99 грн. (сто сімдесят чотири тисячі
двісті сорок одна грн. 99 коп.), що
складає шестикратний розмір
земельного податку за календарний рік
в цінах 2013 року».

3. Стягнути з товариства з
обмеженою відповідальністю «Восток»
(03110, місто Київ, вул. Солом'янська, 11, ) на користь Запорізької
міської ради (69105, місто Запоріжжя, пр.
Леніна, буд. 206, ідентифікаційний код
04053915, р/р 4816 в ГУДКСУ у Запорізькій
області, отримувач: виконавчий комітет
Запорізької міської ради, , МФО 813015, ОКПО 02140892) 1218,00 грн. (одну
тисячу двісті вісімнадцять грн. 00 коп.)
судового збору. Видати наказ.

Суддя
В.В.
Носівець

Відповідно до ч. 5 ст. 85 ГПК України
рішення господарського суду набирає
законної сили після закінчення строку
подання апеляційної скарги, якщо
апеляційну скаргу не було подано. У
разі подання апеляційної скарги
рішення, якщо його не скасовано,
набирає законної сили після розгляду
справи апеляційним судом.

Рішення оформлено і підписано, згідно
із вимогами ст. 84 ГПК України, 19 травня
2014 р.