номер провадження справи 8/36/14
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.05.2014
Справа № 908/962/14

за позовом прокурора
Орджонікідзевського району
м.Запоріжжя в інтересах держави в особі
органу, уповноваженого здійснювати
відповідні функції в спірних
правовідносинах - позивач - Запорізька
міська рада (69105, м. Запоріжжя, пр.
Леніна, 206)

до відповідача Фізичної особи -
підприємця ОСОБА_3 (АДРЕСА_1)

Третя особа, яка не заявляє самостійних
вимог на предмет спору, на стороні
позивача - Міське комунальне
підприємство "Основаніє" (69095, м.
Запоріжжя, вул. Українська, 29-а)

про зобов'язання повернути нежитлове
приміщення за адресою АДРЕСА_2, що
знаходиться на балансі МКП "Основаніє",
балансовою вартістю 25732грн.

та за зустрічним позовом Фізичної
особи - підприємця ОСОБА_3 (АДРЕСА_1)

до відповідача Запорізької міської
ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Леніна, 206)

про визнання дійсним договору оренди
нежитлового приміщення від 28.02.2005 р. та
додаткових угод до нього

Суддя І. А. Попова

Представники:

Запорізької міської ради - Фанін П.В.,
дов. № 01/02-17/01514 від 21.05.2014 р.

ФО-П ОСОБА_3 - ОСОБА_5, дов. № 689325 від
23.04.2014 р.

ОСОБА_3

МПК «Основаніє» - Кузнєцова Ю.В., дов. №
186 від 08.01.2014 р.

Прокурор - Красних О.О., посв. № 013462 від
03.12.2012 р.

Заявлено позовні вимоги за первісним
позовом про зобов'язання повернути
нежитлове приміщення за адресою
АДРЕСА_2, що знаходиться на балансі МКП
"Основаніє", балансовою вартістю 25732грн.
та за зустрічним позовом про визнання
дійсним договору оренди нежитлового
приміщення від 28.02.2005 р. та додаткових
угод до нього.

Розгляд справи, призначений на 23.04.2014 р.,
відкладався до 13.05.2014 р., 22.05.2014р.

Ухвалою суду від 13.05.2014 р. прийнято до
спільного розгляду зустрічний позов
Фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 до
Запорізької міської ради про визнання
дійсним договору оренди нежитлового
приміщення від 28.02.2005 р. та додаткових
угод до нього.

Вступну та резолютивну частини рішення
оголошено в засіданні 22.05.2014 р.

Прокурор та позивач за первісним
позовом - Запорізька міська рада -
підтримують вимоги з підстав,
викладених у позові, відповідно до
ст.ст. 215, 1212, 1213 ЦК України. В
обґрунтування вимог вказують, що в ході
проведення прокуратурою району
перевірки стану законності при
використанні суб'єктами
господарювання об'єктів комунальної
власності виявлено порушення вимог
чинного законодавства. Встановлено, що
Управління житлового господарства
Запорізької міської ради, КП «ВРЕЖО №
1» (балансоутримувач) та ПП ОСОБА_3 28.02.2005
р. уклали договір оренди нежитлового
приміщення № 1229/1. Відповідно до п. 1.1.
договору орендодавець передає, а
орендар приймає в строкове платне
користування нежитлове приміщення
загальною площею 58 кв. за адресою
АДРЕСА_2, що знаходить на балансі КП
«ВРЕЖО № 1». Об'єкт оренди передано
орендарю 28.02.2005 р. Прокурор вказує, що
державна реєстрація та нотаріальне
посвідчення договору оренди № 1229/1 від
28.02.2005 р. у встановленому порядку не
проводилися, додаткові угоди до
договору також укладені у простій
письмовій формі. Таким чином, договір
оренди нежитлового приміщення № 1229/1
від 28.02.2005 р. є недійсним (нікчемним) на
підставі закону, не створив юридичних
наслідків (виникнення зобов'язань
сторін), крім тих, що пов'язані з його
недійсністю. Нежитлове приміщення за
адресою АДРЕСА_2 використовується
відповідачем без жодних правових
підстав. Прокурор просить зобов'язати
ФОП ОСОБА_3 повернути територіальній
громаді в особі Запорізької міської
ради нежитлове приміщення за адресою
АДРЕСА_2, що знаходиться на балансі МКП
"Основаніє", балансовою вартістю 25732грн.

Позивач - Запорізька міська рада -
підтримав позовні вимоги, про що надав
суду відповідні пояснення представник
в судовому засіданні.

Відповідач за первісним позовом ФОП
ОСОБА_3 письмовий відзив на первісний
позов не надав, заявлені позовні вимоги
не визнав, про що заявив в судовому
засіданні.

ФОП ОСОБА_3 до початку розгляду
господарським судом справи по суті
звернувся з зустрічним позовом до
Запорізької міської ради з вимогами
про визнання дійсним договору оренди
нежитлового приміщення від 28.02.2005 р. та
додаткових угод до нього. Зустрічна
позовна заява прийнята до спільного
розгляду з первісним позовом, про що
винесено ухвалу від 13.05.2014 р.

Позивач за зустрічним позовом - ФОП
ОСОБА_3 - підтримує вимоги з підстав,
викладених у зустрічному позові. В
обґрунтування вимог вказує, що на
підставі рішення № 62/26 Запорізького
міськвиконкому від 28.02.2005 р. ним та
Управлінням житлового господарства
Запорізької міської ради укладено
договір оренди нежитлового приміщення
- частини підвалу будинку АДРЕСА_2
площею 58 кв.м. Договір діяв з 28.02.2005 р. по
27.02.2008 р., а потім строк його дії
продовжувався. В момент укладення
спірного договору оренди нежитлового
приміщення було передбачено всі
суттєві умови. В подальшому до договору
вносилися зміни, в тому числі і
продовжувалася його дія. Вказаний
договір в частині істотних умов
відповідає нормам глави 58 ЦК України,
ст.. 284 ГК України та ст.. 10 Закону
України «Про оренду державного і
комунального майна» і відповідає
змісту типового договору. Умовами
укладеного договору оренди не
передбачено нотаріальне посвідчення
та реєстрація договору. Позивач за
зустрічним позовом вказує, що протягом
дії договірних відносин ним належним
чином виконувалися умови договору
оренди. А саме, згідно умов договору
оренди були укладені договори на
виготовлення технічної документації
та реєстрації об'єкту в БТІ, договору
про постачання комунальних послуг з КП
«Водоканал», ВАТ «Запоріжжяобленерго»,
договір з КП «ВРЕЖО № 9» про участь у
витратах, пов'язаних з управлінням і
утриманням житлового фонду та
прибудинкової території,
здійснювалася плата за користування
орендованим приміщенням. Також,
вподальшому за дозволом власника
значно покращено стан об'єкту оренди та
здійснено відповідний ремонт та
проведені такі дії покращення
орендованого майна, які неможливо
відокремити від приміщення без
заподіяння йому шкоди. Також вказує, що
в лютому 2012 р. звертався до відповідача
та до Департаменту комунальної
власності та приватизації Запорізької
міської ради з проханням посвідчити
нотаріально договір оренди, отримав
відповідь, що кошторисом не
передбачено видатків на нотаріальне
посвідчення договорів оренди
нежитлових приміщень. Відповідь від
Запорізької міської ради на пропозицію
нотаріально оформити вищевказаний
договір не отримано. Оскільки спірний
договір оренди нежитлового приміщення
від 28.02.2005 р. містить усі істотні умови,
виконання договору фактично
продовжується позивач за зустрічним
позовом просить визнати дійсним
договір оренди нежитлового приміщення
від 28.02.2005 р. та додаткові угоди до нього
з посиланням на ст.. 203, 220, 638, 793 ЦК
України.

Відповідач за зустрічним позовом -
Запорізька міська рада - вважає позовні
вимоги, заявлені до нього,
безпідставними, у відзиві на
зустрічний позов вказує, що приписи
частини другої ст.. 220 ЦК України не
застосовуються до правочинів, які
підлягали і нотаріальному посвідченню
і державній реєстрації, оскільки
момент вчинення таких правочинів
відповідно до ст.. 210 та 640 ЦК України (у
редакції, чинній до 01.01.2013 р.)
пов'язувався з державною реєстрацією,
відповідні правочини не є укладеними і
не створюють прав та обов'язків для
сторін. Оскільки договір оренди
нежитлового приміщення № 1229/1 від 28.05.2005
р. підлягав не лише нотаріальному
посвідченню, а й державній реєстрації,
відповідач за зустрічним позовом
вважає, що правові підстави для
визнання договору дійсним відсутні.

Третя особа, яка не заявляє самостійних
вимог на предмет спору на стороні
позивача - МКП «Основаніє» - письмові
пояснення на позов суду не надала,
заявлені позовні вимоги за первісним
позовом представник підтримав у
судовому засіданні.

В судовому засіданні 22.05.2014 р. ФОП
ОСОБА_3 заявлено клопотання про надання
дозволу журналісту Інтернет-каналу
застосовувати фото та відеозйомку ходу
судового процесу по даній справі з
використанням спеціальної апаратури
відповідно до Закону України «Про
інформацію» та Закону України «Про
засоби масової інформації». Судом
дозволено провести відеозйомку
вступної частини судового засідання.
ФОП ОСОБА_3 в судовому засіданні
відмовився від дозволеного формату
фіксації.

Відповідно до ст.. 81-1 ГПК України
здійснювалася фіксація судового
процесу за допомогою технічних засобів
звукозапису.

Заслухавши прокурора та представників,
дослідивши наявні матеріали, суд
встановив:

28 лютого 2005 року Управлінням житлового
господарства Запорізької міської ради
(орендодавець), КП «Виробниче
ремонтно-експлуатаційне житлове
об'єднання № 1» (балансоутримувач) та
Приватним підприємцем ОСОБА_3 (орендар)
укладено договір № 1229/1 оренди
нежитлового приміщення, відповідно п.
1.1 якого орендодавець на підставі
рішення виконавчого комітету
Запорізької міської ради від 28.02.2005 р.
за № 62/26 зобов'язався передати, а
орендар прийняти в строкове платне
користування нежитлове приміщення
загальною площею 58 кв.м. за адресою
АДРЕСА_2, що значиться на балансі КП
«ВРЕЖО № 1» Дане нежитлове приміщення
вбудоване в підвал 5-ти поверхового
житлового будинку відповідно до плану
з інвентарної справи доданого до
експертної оцінки.

Згідно п. 1.2 договору оренди приміщення
передається в оренду для організації
клуба дозвілля дітей та юнацтва в
позаурочний час та розміщення
громадської організації учасників
бойових дій, а також для створення
інформаційного центру соціальної
допомоги населенню.

27 квітня 2012 р. Запорізькою міською
радою прийнято рішення № 5 "Про
припинення діяльності підприємств
шляхом приєднання", яким вирішено
припинити діяльність низки
комунальних підприємств, в тому числі
Комунального підприємства "Виробниче
ремонтно-експлуатаційне житлове
об'єднання № 6", шляхом їх приєднання до
Міського комунального підприємства
"ОСНОВАНІЄ". Цим же рішенням
Запорізької міської ради встановлено,
що Міське комунальне підприємство
"ОСНОВАНІЄ" є повним правонаступником
комунальних підприємств, в тому числі
КП "ВРЕЖО № 1", до нього переходять все
майно, майнові та немайнові права та
обов'язки.

Строк дії договору передбачено п. 11.1 та
встановлено з 28.02.2005 р. до 27.02.2008 р.
Договір діяв в редакції додаткових
угод № 1 від 28.02.2005 р., № 2 від 30.04.2009 р., № 3
від 19.02.2010 р. № 4 від 06.04.2010 р., б/н від
14.05.2012 р. На підставі рішення
виконавчого комітету Запорізької
міської ради від 25.03.2009 р. № 107/34
встановлено строк дії договору оренди
від 28.02.2005 р. № 1229/1 з 28.02.2005 р. по 27.02.2013 р.,
про що підписано додаткову угоду № 2
від 30.04.2009 р. У фактичне користування
нежитлове приміщення по АДРЕСА_2
передано орендарю 28.02.2005 р. за актом
прийому-передачі нежитлового
приміщення.

Зазначений договір оренди складено та
підписано сторонами у простій
письмовій формі.

Відповідно до ч.1 ст.202 Цивільного
кодексу України правочином є дія особи,
спрямована на набуття, зміну або
припинення цивільних прав та
обов'язків.

Частиною 3 ст.6 Цивільного кодексу
України передбачено, що сторони в
договорі не можуть відступити від
положень актів цивільного
законодавства, якщо в цих актах прямо
вказано про це, а також у разі, якщо
обов'язковість для сторін положень
актів цивільного законодавства
випливає з їх змісту або суті
правовідносин сторін.

Відповідно до частини шостої статті 283
Господарського кодексу України до
відносин оренди застосовуються
відповідні положення Цивільного
кодексу України з урахуванням
особливостей, передбачених цим
Кодексом.

Сферу орендних відносин, предметом
яких є найм (оренда) будівлі або іншої
капітальної споруди, незалежно від
форми власності орендного майна,
врегульовано §4 Глави 58 Цивільного
кодексу України.

Відповідно до п. 2.8 Постанови Пленуму
Вищого господарського суду України від
29.05.2013 р. № 12 «Про деякі питання
практики застосування законодавства
про оренду (найм) майна» у вирішенні
спорів щодо визнання дійсним або
недійсним договору оренди необхідно
враховувати вимоги статей 220, 640, 759, 760, 794
ЦК України, статей 7 - 10, 12 Закону України
"Про оренду державного та комунального
майна" (у редакціях, чинних на момент
виникнення спірних правовідносин).

Згідно з преамбулою Закону України "Про
оренду державного та комунального
майна" від 10.04.1992 р. цей Закон покликаний
забезпечити підвищення ефективності
використання державного та
комунального майна шляхом передачі
його в оренду фізичним та юридичним
особам. Статтею 1 зазначеного Закону
встановлено відносини, які регулює цей
Закон, до яких відносяться
організаційні відносини, пов'язані з
передачею в оренду майна, майнові
відносини між орендодавцями та
орендарями. Щодо форми договору найму
будівлі або іншої капітальної споруди
(їх окремої частини), то вказаним
Законом вона до його предмету
регулювання не віднесена. Так само не є
предметом регулювання зазначеним
Законом порядок державної реєстрації
правочинів.

Згідно з ч.2 ст.793 та ст.794 Цивільного
кодексу України (в редакції, чинній
станом на 28.02.2005 р. на момент укладення
договору) договір найму будівлі або
іншої капітальної споруди (їх окремої
частини) строком на один рік і більше
підлягає нотаріальному посвідченню.
Договір найму будівлі або іншої
капітальної споруди (їх окремої
частини), укладений на строк не менше
одного року, підлягає державній
реєстрації.

Статтею 220 ЦК України встановлено, що у
разі недодержання сторонами вимоги
закону про нотаріальне посвідчення
договору такий договір є нікчемним.

Якщо сторони домовилися щодо усіх
істотних умов договору, що
підтверджується письмовими доказами, і
відбулося повне або часткове виконання
договору, але одна із сторін ухилилася
від його нотаріального посвідчення,
суд може визнати такий договір дійсним.
У цьому разі наступне нотаріальне
посвідчення договору не вимагається,
(ч. 2 ст. 220 ЦК України).

Частиною 3 ст.640 Цивільного кодексу
України встановлено, що договір, який
підлягає нотаріальному посвідченню
або державній реєстрації, є укладеним з
моменту його нотаріального
посвідчення або державної реєстрації,
а в разі необхідності і нотаріального
посвідчення, і державної реєстрації - з
моменту державної реєстрації.

Згідно ч.1 ст.210 Цивільного кодексу
України правочин підлягає державній
реєстрації лише у випадках,
встановлених законом. Такий правочин є
вчиненим з моменту його державної
реєстрації.

Аналіз змісту ст. 210 ЦК України дає
змогу дійти висновку, що цивільні права
і обов'язки у сторін такого правочинну
можуть виникати тільки з моменту його
реєстрації. При недотриманні вимоги
стосовно реєстрації правочину, у тих
випадках, коли така реєстрація визнана
законом обов'язковою, такий правочин
вважається неукладеним, а отже не має
юридичної сили і не може породжувати
для його суб'єктів бажаного правового
результату і відповідних прав.
Наслідком нікчемного правочину є,
зокрема, відсутність у його сторін
обов'язку виконувати умови такого
правочину, навіть якщо він не
визнавався судом недійсним. У таких
випадках суд визначає своїм рішенням
правові наслідки такої недійсності
(нікчемності).

Отже, правила ст. 220 ЦК України не
поширюються на правочини, які
підлягають нотаріальному посвідченню
та державній реєстрації, оскільки
момент вчинення таких правочинів
відповідно до статей 210, 640 ЦК України
пов'язується з державною реєстрацією,
тому вони є неукладеними і такими, що не
породжують для сторін права та
обов'язки.

Суд зазначає, що чинним законодавством
України не передбачена можливість
визнання судом правочину дійсним у
разі недодержання сторонами вимог
закону про його обов'язкову державну
реєстрацію. Матеріалами справи
доведено, що договір оренди від 28.02.2005 р.
укладений на строк більше одного року
без додержання сторонами вимог закону
щодо обов'язкової його нотаріальної
форми та державної реєстрації, що
відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України
свідчить про його нікчемність.
Оскільки судом встановлено, що договір
оренди від 28.02.2005 р., за яким строк
оренди встановлено більше одного року
(період дії договору з 28.02.2005 р. по 27.02.2008
р.) не може бути визнаний дійсним на
підставі ст. 220 ЦК України, в
задоволенні зустрічних позовних вимог
про визнання дійсним договору оренди №
1229/1 від 28.02.2005 р. та додаткових угод до
нього відмовляється.

Зазначену правову позицію викладено в
Постанові Пленуму Верховного Суду
України від 06.11.2009 №9 "Про судову
практику розгляду цивільних справ про
визнання правочинів недійсними". Крім
того, правова позиція щодо
необхідності нотаріального
посвідчення та державної реєстрації
договору оренди комунального майна,
укладеного на строк, що перевищує
максимальний строк встановлений
законом, згідно ч.2 ст.793 ЦК України та
ст.794 ЦК України (в редакції на час
виникнення спірних відносин)
підтверджується також судовою
практикою Верховного Суду України
(постанова Верховного Суду України від
18.04.2011 року у справі №2-17/604-2009).

Стосовно доводів позивача за
зустрічним позовом щодо ухилення
Запорізької міської ради від
нотаріального посвідчення договору
оренди № 1229/1, при тому, що орендарем
належним чином виконувалися умови
договору щодо внесення платежів,
укладення договорів про надання
комунальних послуг та поліпшення стану
орендованого приміщення, суд зазначає,
що ФОП ОСОБА_3, як суб'єкт
підприємницької діяльності, мав знати
загальновідомі норми права про
необхідність нотаріального
посвідчення і державної реєстрації
договору оренди нежитлового
приміщення. Оскільки судом встановлено
підстави, з якими законом пов'язує
нікчемність укладеного правочину, то
обставини щодо виконання умов такого
правочину не потребують дослідження в
даному судовому розгляді та можуть
бути предметом дослідження за
наявності спірних питань між сторонами
в порядку, передбаченому чинним
законодавством.

Відповідно до ст.. 1212 ЦК України, з
посиланням на приписи якої заявлено
первісний позов, особа, яка набула
майно або зберегла його у себе за
рахунок іншої особи (потерпілого) без
достатньої правової підстави
(безпідставно набуте майно),
зобов'язана повернути потерпілому це
майно. Особа зобов'язана повернути
майно і тоді, коли підстава, на якій
воно було набуте, згодом відпала.
Положення цієї глави застосовуються
також до вимог про: 1) повернення
виконаного за недійсним правочином; 2)
витребування майна власником із
чужого незаконного володіння; 3)
повернення виконаного однією із сторін
у зобов'язанні; 4) відшкодування шкоди
особою, яка незаконно набула майно або
зберегла його у себе за рахунок іншої
особи.

Спірне нежитлове приміщення
цокольного поверху будівлі літ. А-5 в
будинку АДРЕСА_2 зареєстровано за
територіальною громадою м.Запоріжжя в
особі Запорізької міської ради, що
підтверджується Свідоцтвом про право
власності від 25.12.2012 р. В зазначеному
свідоцтві вказано, що згідно рішення
виконавчого комітету Запорізької
міської ради від 30.11.2012 р. № 448/34 35/100
частин нежитлового приміщення № 36
цокольного поверху літ. А-5 складають:
кімнати № 6, № 8 та туалет № 7.

Оскільки договір № 1229/1 оренди
нежитлового приміщення від 28.02.2005 р. є
нікчемним, він не створює правових
наслідків, у зв'язку з чим, правові
підстави знаходження відповідача у
спірному нежитловому приміщенні
відсутні. Внаслідок встановленого
вимоги про зобов'язання відповідача
повернути власнику нежитлове
приміщення. за адресою: АДРЕСА_2, є
обґрунтованими та такими, що
підлягають задоволенню.

Первісні позовні вимоги
задовольняються з зазначених підстав.

В задоволенні зустрічних позовних
вимог відмовляється.

Судові витрати відносяться на ФОП
ОСОБА_3

На підставі викладеного, ст. ст. 208, 210, 215,
220, 640, 793, 794 ЦК України, керуючись ст.ст.
49, 82-84 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги прокурора
Орджонікідзевського району
м.Запоріжжя в інтересах держави в особі
Запорізької міської ради до
відповідача Фізичної особи -
підприємця ОСОБА_3 задовольнити.

Зобов'язати Фізичну особу - підприємця
ОСОБА_3 (АДРЕСА_1, реєстраційний номер
облікової картки фізичної особи -
платника податків НОМЕР_1) на користь
Запорізької міської ради (м.Запоріжжя,
пр. Леніна, 206, ) повернути
нежитлове приміщення № 36 (складається
із кімнат № 6, № 7, № 8) цокольного
поверху будівлі літ. А-5 в будинку
АДРЕСА_2. В разі добровільного
невиконання видати наказ.

В задоволенні зустрічного позову ФОП
ОСОБА_3 до Запорізької міської ради про
визнання дійсним договору № 1229/1 оренди
нежитлового приміщення від 28.02.2005 р. та
додаткових угод до нього відмовити.

Стягнути з Фізичної особи - підприємця
ОСОБА_3 (АДРЕСА_1, реєстраційний номер
облікової картки фізичної особи -
платника податків НОМЕР_1) в доход
державного бюджету України (Одержувач:
УДКСУ у м. Запоріжжя
(Орджонікідзевський район), 22030001, Банк
одержувача: УДКСУ у м. Запоріжжя
(Орджонікідзевський район), МФО: 813015,
Код , № рахунку 3007) 1218
(одна тисяча двісті вісімнадцять) грн.
судового збору. Видати наказ.

Повне рішення складено 27 травня 2014
року.

Суддя
І.А. Попова