ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
__________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"28" квітня 2014 р.Справа № 916/484/14

Господарський суд Одеської області

У складі судді Желєзної С.П.

Секретаря судових засідань Князєвої
К.Р.

За участю представників сторін:

Від позивача: ОСОБА_2 за довіреністю №
294 від 18.03.2014р.

Від відповідача: Сосновська Л.Б. за
довіреністю від 28.04.2014р., Деренько О.І.
за довіреністю від 24.02.2014р.

Розглянувши у відкритому судовому
засіданні справу за позовом фізичної
особи - підприємця ОСОБА_5 до об'єднання
співвласників багатоквартирного
будинку „Квітка" про усунення перешкод
у користуванні майном, -

ВСТАНОВИВ:

Фізична особа - підприємець ОСОБА_5
(далі по тексту - ОСОБА_5) звернулась до
господарського суду Одеської області з
позовом до об'єднання співвласників
багатоквартирного будинку „Квітка"
(далі по тексту - ОСББ „Квітка") про
зобов'язання демонтувати автоматичні
ворота, які знаходяться на прилеглій
території будинку, розташованого за
адресою: АДРЕСА_1. В обґрунтування
заявлених позовних вимог ОСОБА_5
посилається на позбавлення її
можливості належним чином здійснювати
господарську діяльність із
використанням орендованого
нежитлового приміщення за адресою:
АДРЕСА_1, в якості салону краси через
обмеження вільного доступу
відвідувачів до вказаного салону
внаслідок встановлення відповідачем
вищезазначених автоматичних воріт.
Крім того, позивач наголошує на тому, що
встановлення спірних автоматичних
воріт також веде до порушення приписів
земельного законодавства.

Відповідач повністю заперечує проти
позову, наголошуючи на його
безпідставності та необґрунтованості.

Дослідивши матеріали справи,
заслухавши доводи та пояснення
учасників судового процесу, суд
встановив наступне.

01.12.2013р. між фізичною
особою-підприємцем ОСОБА_6
(Орендодавець) та ОСОБА_5 (Орендар) було
укладено договір оренди приміщення, у
відповідності до п.п. 1.1, 1.2, 1.5 якого
Орендодавець передає Орендарю
приміщення загальною площею 184,4 кв.м. за
адресою: АДРЕСА_1, яке належить
Орендодавцю на праві приватної
власності. Строк оренди встановлюється
з 01.12.2013р. по 01.12.2014р., протягом якого
оренда плата залишається фіксованою в
розмірі 9 600,00 грн. Орендоване
приміщення передається Орендарю для
розміщення салону краси.

Згідно зі ст.ст. 759, 760 ЦК України за
договором найму (оренди) наймодавець
передає або зобов'язується передати
наймачеві майно у користування за
плату на певний строк. Предметом
договору найму може бути річ, яка
визначена індивідуальними ознаками і
яка зберігає свій первісний вигляд при
неодноразовому використанні
(неспоживна річ).

За твердженням ОСОБА_5, після прийняття
в оренду нежитлового приміщення
загальною площею 184,4 кв.м. за адресою:
АДРЕСА_1, вказаний об'єкт нерухомості
використовується нею у власній
господарській діяльності як салон
краси. Проте ОСОБА_5 вважає, що
можливість повноцінного здійснення
нею власної господарської діяльності є
обмеженою внаслідок протиправних дій
відповідача, які полягають у
встановленні спірних воріт, наслідком
чого є ускладнення вільного доступу
відвідувачів до вказаного салону.

З посиланням на положення ст.ст. 317 - 319,
321, 386, 391, 396 ЦК України, ст. 134 ГК України
ОСОБА_5 вважає, що вона як орендар
приміщення загальною площею 184,4 кв.м. за
адресою: АДРЕСА_1, наділена
правомочностями власника щодо захисту
речових прав на вказане майно, зокрема
може вимагати усунення перешкод у
здійсненні нею права володіння та
користування вказаним приміщенням у
вигляді встановлення з боку ОСББ
„Квітка" спірних автоматичних воріт,
що й зумовило пред'явлення даного
позову.

В свою чергу, як було встановлено судом
під час розгляду даної справи,
мешканцями житлового будинку АДРЕСА_1,
було створено ОСББ «Квітка» на базі
вказаного житлового комплексу для
забезпечення власних інтересів,
пов'язаних із експлуатацією житлового
будинку.

Як вбачається із матеріалів справи,
рішенням загальних зборів власників
квартир та нежитлових приміщень
будинку АДРЕСА_1, оформленим протоколом
№ 4 від 22.01.2011р., було доручено правлінню
ОСББ «Квітка» вирішувати питання про
встановлення наявних забірних секцій з
боку училища, про встановлення камер
відео спостереження, а також про
встановлення фасадного паркану з боку
АДРЕСА_1.

Відповідно до листа від 29.07.2011р. за вих..
№ 01-11/1698, Київською районною
адміністрацією Одеської міської ради
було надано ОСББ «Квітка» згоду на
благоустрій за власний рахунок
огородження прибудинкової території
по АДРЕСА_1 з дотриманням встановлених
адміністрацією обмежень, зокрема з
обов'язковим отриманням відповідного
дозволу Інспекції з благоустрою міста
Одеської міської ради.

В свою чергу, листом від 30.08.2011р. за №
01-01/2373, Інспекцією з благоустрою міста
Одеської міської ради було надано ОСББ
«Квітка» дозвіл на встановлення
тимчасового огородження
вищезазначеної прибудинкової
території (до проведення реконструкції
району, зміни цільового призначення
прибудинкової території або її
ділянок, інших рішень, затверджених
Одеською міською радою або Одеським
міськвиконкомом, які стосуються
утримання будинку та його прилеглої
території), незважаючи на відсутність
ОСББ «Квітка» правовстановлюючих
документів на відповідну земельну
ділянку прибудинкової території.

В подальшому, рішенням правління ОСББ
«Квітка», оформленим протоколом № 11
від 12.08.2011р., яке було прийнято на
виконання рішення загальних зборів
квартир та нежитлових приміщень від
22.01.2011р., було затверджено кошторис
видатків на будівництво огородження з
елементами благоустрою на
прибудинковій території ОСББ «Квітка»
вдовж АДРЕСА_1, а також встановлено
разовий цільовий внесок на будівництво
фасадного паркану з елементами
благоустрою з кожної квартири та
офісного приміщення в розмірі 400 грн.

Крім того, на підставі рішення
правління ОСББ «Квітка», оформленого
протоколом № 5/10 від 01.10.2012р., було
вирішено укласти із СПД ОСОБА_7 договір
на виконання робіт із організації та
встановлення додаткових секцій
паркану, огородження паркінгу, ремонту
розсувних воріт та виготовленню
додаткових розсувних воріт на
прибудинковій території будинку.

За поясненнями представників
відповідача, на виконання
вищезазначених рішень органів
управління ОСББ «Квітка», на
прибудинковій території за адресою: м.
Одеса, АДРЕСА_1, були встановлені
автоматичні розсувні ворота № 2, два
пульти для розкриття/закриття яких
були вручені особисто ОСОБА_5 як
орендарю нежитлового офісного
приміщення АДРЕСА_1 у вказаному
житловому будинку.

Згідно зі ст.ст. 1, 2 Закону України «Про
об'єднання співвласників
багатоквартирного будинку» від 29
листопада 2001 року N 2866-III (з наступними
змінами та доповненнями; далі по тексту
- Закон України «Про об'єднання
співвласників багатоквартирного
будинку») об'єднанням співвласників
багатоквартирного будинку (далі -
об'єднання) є юридична особа, створена
власниками для сприяння використанню
їхнього власного майна та управління,
утримання і використання неподільного
та загального майна. Житловим
комплексом є єдиний комплекс
нерухомого майна, що утворений
земельною ділянкою в установлених
межах, розміщеним на ній жилим
багатоквартирним будинком або його
частиною разом із спорудами та
інженерними мережами, які утворюють
цілісний майновий комплекс.
Прибудинкова територія - це територія
навколо багатоквартирного будинку,
визначена актом на право власності чи
користування земельною ділянкою і
призначена для обслуговування
багатоквартирного будинку.

Крім того, згідно зі ст. 1 вказаного
Закону, неподільне майно - це
неподільна частина житлового
комплексу, яка складається з частини
допоміжних приміщень, конструктивних
елементів будинку, технічного
обладнання будинку, що забезпечують
належне функціонування жилого будинку.
Технічне обладнання багатоквартирного
будинку - інженерні комунікації та
технічні пристрої, які необхідні для
забезпечення санітарно-гігієнічних
умов та безпечної експлуатації квартир
(загальні будинкові мережі тепло-,
водо-, газо-, електропостачання,
бойлерні та елеваторні вузли,
обладнання протипожежної безпеки,
вентиляційні канали та канали для
димовидалення, обладнання ліфтів,
центральних розподільних щитів
електропостачання, елеваторних вузлів,
а також елементи благоустрою
території).

В силу положень ст. 2 Закону України
«Про об'єднання співвласників
багатоквартирного будинку» цим
Законом врегульовано зокрема
відносини суб'єктів права власності
щодо користування та розпорядження
нерухомим майном у об'єднанні,
асоціації; відносини між об'єднаннями і
господарюючими суб'єктами.

Відповідно до ст. 4 Закону України «Про
об'єднання співвласників
багатоквартирного будинку» об'єднання
створюється для забезпечення і захисту
прав його членів та дотримання їхніх
обов'язків, належного утримання та
використання неподільного і
загального майна, забезпечення
своєчасного надходження коштів для
сплати всіх платежів, передбачених
законодавством та статутними
документами. Основна діяльність
об'єднання полягає у здійсненні
функцій, що забезпечують реалізацію
прав власників приміщень на володіння
та користування спільним майном членів
об'єднання, належне утримання будинку
та прибудинкової території, сприяння
членам об'єднання в отриманні
житлово-комунальних та інших послуг
належної якості за обгрунтованими
цінами та виконання ними своїх
зобов'язань, пов'язаних з діяльністю
об'єднання.

З огляду на вищенаведені положення
закону, суд зазначає, що встановлення
спірних автоматичних воріт на
прибудинковій території за адресою: м.
Одеса, АДРЕСА_1, є способом здійснення
власниками квартир та нежитлових
приміщень у вказаному житловому
будинку повноважень щодо управління
житловим комплексом через створене на
базі останнього (житлового комплексу)
ОСББ «Квітка». Таким чином, суд
доходить висновку, що встановлення
вказаних воріт є дією, яка вчиняється
за волевиявленням та в інтересах
власників квартир та нежитлових
приміщень в будинку № 6/1, розташованому
за вищезазначеною адресою.

Як вбачається із матеріалів справи,
позивач є орендарем офісного
приміщення АДРЕСА_1, на базі якого
створене ОСББ «Квітка», у зв'язку з чим,
чинне законодавство встановлює певні
обмеження щодо укладення та виконання
договорів оренди такому будинку. Так,
згідно ч.ч. 1, 8 ст. 26 Закону України «Про
об'єднання співвласників
багатоквартирного будинку» власник
приміщення у багатоквартирному
будинку, в якому створене об'єднання,
може здати його в оренду для проживання
фізичній особі або для здійснення
господарської, підприємницької та
іншої не забороненої законом
діяльності фізичній або юридичній
особі, якщо така діяльність не
суперечить встановленим нормам
використання приміщень у жилих
будинках та не завдає шкоди інтересам
власників (користувачів) і
навколишньому середовищу. Не
допускається передача в оренду жилого
чи нежилого приміщення для ведення
господарської, підприємницької та
іншої діяльності, якщо це буде
суперечити інтересам або обмежувати
права інших власників (користувачів)
приміщень.

Наведені положення Закону України «Про
об'єднання співвласників
багатоквартирного будинку» цілком
кореспондуються із положеннями
Цивільного кодексу України, якими
регламентовано загальні засади
судового захисту прав та охоронюваних
законом інтересів будь-якої особи. Так,
відповідно до ст.ст. 15, 16 ЦК України
кожна особа має право на захист свого
цивільного права у разі його порушення,
невизнання або оспорювання. Кожна
особа має право на захист свого
інтересу, який не суперечить загальним
засадам цивільного законодавства.
Кожна особа має право звернутися до
суду за захистом свого особистого
немайнового або майнового права та
інтересу. Способами захисту цивільних
прав та інтересів можуть бути:
припинення дії, яка порушує право;
відновлення становища, яке існувало до
порушення. Суд може відмовити у захисті
цивільного права та інтересу особи в
разі порушення нею положень частин
другої - п'ятої статті 13 цього Кодексу.

В свою чергу, ч.ч. 1 - 3 ст. 13 ЦК України
передбачено, що цивільні права особа
здійснює у межах, наданих їй договором
або актами цивільного законодавства.
При здійсненні своїх прав особа
зобов'язана утримуватися від дій, які
могли б порушити права інших осіб,
завдати шкоди довкіллю або культурній
спадщині. Не допускаються дії особи, що
вчиняються з наміром завдати шкоди
іншій особі, а також зловживання правом
в інших формах.

З огляду на вищенаведені положення
чинного законодавства, суд зазначає, що
звернення одного із орендарів
приміщення у житловому будинку, на базі
якого створене ОСББ «Квітка», до суду
із вимогами, направленими на демонтаж
спірних автоматичних воріт,
встановлених об'єднанням за
волевиявленням та в інтересах
власників квартир та нежитлових
приміщень в будинку АДРЕСА_1, є
перевищенням меж здійснення цивільних
прав, встановлених як ст. 13 ЦК України,
так і ст. 26 Закону України «Про
об'єднання співвласників
багатоквартирного будинку», оскільки
демонтаж цих воріт, обґрунтований
посиланням на формальне порушення прав
ОСОБА_5 на вільне здійснення
господарської діяльності із
використанням орендованого майна та на
порушення речових прав користувача
приміщення, призведе до порушення прав
більшості власників квартир та
приміщень у вищезазначеному житловому
будинку.

Таким чином, суд доходить висновку про
відсутність у ОСОБА_5 права вимагати
покладення на ОСББ «Квітка» обов'язку
демонтувати автоматичні ворота, які
знаходяться на прилеглій території
будинку, розташованого за адресою:
АДРЕСА_1.

Судом відхиляються посилання позивача
на той факт, що внаслідок встановлення
спірних автоматичних воріт ОСББ
«Квітка» було порушено вимоги
земельного законодавства у вигляді
самовільного використання земельної
ділянки комунальної власності, межі
якої в натурі не були встановлені,
оскільки позивачем не доведено
існування у нього будь-яких майнових
прав на земельну ділянку, на якій
розташовані вказані автоматичні
ворота. Навіть у випадку, якщо з боку
ОСББ «Квітка» було допущено порушення
земельного законодавства, наслідком
чого є самовільне використання земель
комунальної власності, такі дії можуть
порушувати інтереси власника такої
ділянки, яким є відповідна
територіальна громада, однак не
позивача по справі. Суд зазначає, що
ОСОБА_5 не є особою, яка відповідно до
закону наділена повноваженнями щодо
розпорядження землями комунальної
власності та здійснення контролю щодо
їх використання, у зв'язку з чим,
позивач від свого імені не вправі
вимагати захисту в судовому порядку
прав та інтересів органів із
відповідними повноваженнями.

У зв'язку з викладеним, судом
відхиляються посилання ОСОБА_5 на
порушення відповідачем вимог
земельного законодавства як на
підставу для покладення на ОСББ
«Квітка» обов'язку здійснити демонтаж
спірних автоматичних воріт.

Підсумовуючи всі вищевикладені
обставини, керуючись ст.ст. 1, 2, 4, 26
Закону України «Про об'єднання
співвласників багатоквартирного
будинку» від 29 листопада 2001 року N 2866-III
(з наступними змінами та доповненнями),
ст.ст. 13, 15, 16, 759, 760 ЦК України суд
доходить висновку про необхідність
відмови ОСОБА_5 у задоволенні
пред'явленого нею позову.

Судові витрати зі сплати судового
збору відповідно до ст.ст. 44, 49 ГПК
України покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 1, 2, 4, 26 Закону України
«Про об'єднання співвласників
багатоквартирного будинку» від 29
листопада 2001 року N 2866-III (з наступними
змінами та доповненнями), ст.ст. 13, 15, 16,
759, 760 ЦК України, ст. ст. 32, 33, 43, 44, 49, 82-85
ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1. В позові відмовити.

Рішення набирає законної сили в
порядку, передбаченому ст. 85 ГПК
України.

Відповідно до ст. ст. 91, 93 ГПК України
сторони у справі, прокурор, треті особи,
особи, які не брали участь у справі,
якщо господарський суд вирішив питання
про їх права та обов'язки, мають право
подати апеляційну скаргу на рішення
місцевого господарського суду, яке не
набрало законної сили. Апеляційна
скарга подається на рішення місцевого
господарського суду протягом десяти
днів з дня його оголошення місцевим
господарським судом. У разі якщо в
судовому засіданні було оголошено лише
вступну та резолютивну частину
рішення, зазначений строк обчислюється
з дня підписання рішення, оформленого
відповідно до статті 84 цього Кодексу.

Повний текст рішення підписано 06.05.2014р.

Суддя
С.П. Желєзна