номер провадження справи 34/31/14
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14.05.2014
Справа № 908/1276/14

Господарський суд Запорізької області
у складі судді Науменка А.О., при
секретарі Яровенко Г.В.

за участю представників: від позивача -
Михайловський А.С., довіреність №
01-38/01770 від 12.07.2012 р.; від відповідача - не
з'явився.

Розглянув в судовому засіданні
матеріали справи № 908/1276/14

за позовом: Запорізької міської ради
(69105, м. Запоріжжя, пр. Леніна, буд. 206,
скорочено ЗМР);

до відповідача: Товариства з обмеженою
відповідальністю "Арсенал-Сіті" (01001, м.
Київ, пров. Музейний, буд. 4, офіс 1,
скорочено ТОВ "Арсенал-Сіті");

про внесення змін до договору оренди
земельної ділянки.

Сутність спору:

Запорізькою міською радою заявлено
позовні вимоги до ТОВ "Арсенал-Сіті" про
внесення змін до договору оренди землі
від 24.07.2007 р. за № 91. Позивач
просить змінити п. 5 договору оренди
землі від 24.07.2007 р. за № 91,
укладеного між Запорізькою міською
радою та Товариством з обмеженою
відповідальністю "Арсенал-Сіті" площею
0,5353 га, яка знаходиться в районі
перехрещення вул. Лермонтова та
Прибережної автомагістралі в м.
Запоріжжя для розташування
громадсько-торгівельного комплексу,
виклавши його в такій редакції: "5.
Нормативна грошова оцінка земельної
ділянки становить: 6569576,31 грн. в цінах 2013
року" та внести зміни до п. 9 договору
оренди землі від 24.07.2007 р. за № 91,
укладеного між Запорізькою міською
радою та Товариством з обмеженою
відповідальністю "Арсенал-Сіті" площею
0,5353 га, яка знаходиться в районі
перехрещення вул. Лермонтова та
Прибережної автомагістралі в м.
Запоріжжя для розташування
громадсько-торгівельного комплексу,
виклавши його в такій редакції,
виклавши його в такій редакції: " 9.
Орендна плата вноситься орендарем у
грошовій формі та в розмірі 197087,28 грн.,
що складає трикратний розмір
земельного податку за календарний рік
в цінах 2013 року".

Ухвалою господарського суду
Запорізької області від 16.04.2014 р.
позовна заява прийнята до розгляду,
порушено провадження у справі № 908/1276/14,
якій присвоєно номер провадження 34/31/14,
справу до розгляду в засіданні
господарського суду призначено на
28.04.2014 р. В судовому засіданні 28.04.2014 р.,
на підставі ст. 77 ГПК України, судом
оголошена перерва до 14.05.2014 р.

Позовні вимоги мотивовані тим, що у
зв'язку зі зміною нормативної грошової
оцінки орендованої відповідачем
земельної ділянки та прийняттям
рішення Запорізькою міською радою щодо
затвердження розмірів орендної плати
за земельні ділянки певного
призначення, нормативна грошова оцінка
орендованої земельної ділянки
становить 6569576,31 грн. в цінах 2013 року, а
річна орендна плата за орендовану ТОВ
"Арсенал-Сіті" земельну ділянку
становить 197087,28 грн., що складає
трикратний розмір земельного податку
за календарний рік в цінах 2013 року.
Зазначені обставини зумовили
необхідність внесення змін до пунктів 5
і 9 Договору оренди землі від 24.07.2007 р.,
у зв'язку з чим позивачем було
направлено на адресу відповідача
відповідний лист про приведення умов
договору оренди землі у відповідність
до вимог чинного законодавства
України, від вчинення яких відповідач
ухиляється. Обґрунтовуючи позовні
вимоги, Запорізька міська рада
посилається на ст. 142, 144 Конституції
України, ст. ст. 632, 651, 652 ЦК України, ст.
ст. 1, 2, 54, 57, 84 ГПК України, ст. 188 ГК
України, ст. ст. 274, 288.1, 288.5 Податкового
кодексу України, ст. ст. 18, 20 ЗУ "Про
оцінку землі", ст. ст. 21, 30 ЗУ "Про оренду
землі", ст. ст. 10, 26, 59 ЗУ "Про місцеве
самоврядування в Україні".

Представник позивача в судовому
засіданні висловився в підтримку
заявленого позову.

Представник відповідача в судовому
засіданні підтримала позицію,
викладену у відзиві на позовну заяву,
проти задоволення позову заперечила.

ТОВ "Арсенал-Сіті", відповідач по
справі, у відзиві на позовну заяву, який
надійшов на адресу господарського суду
Запорізької області 28.04.2014 р., зазначає,
що 09.04.2013 р. відповідачем отримано від
ЗМР пропозицію про внесення змін до
договору оренди земельної ділянки.
10.04.2013 р. ТОВ "Арсенал-Сіті" надало
відповідь на пропозицію ЗМР, в якій
повідомляло про неможливість
виконання вимог підписання додаткової
угоди до договору оренди земельної
ділянки для його подальшої реєстрації
у зв'язку з тим, що це буде суперечити
ст. 654 ЦК України. Разом з тим, ТОВ
"Арсенал-Сіті" повідомило про вчинені
ним дії, спрямовані на укладання
додаткової угоди до договору оренди
земельної ділянки, а саме звернення до
органів Державного земельного
кадастру для підготовки документів,
необхідних для укладання та
нотаріального посвідчення додаткової
угоди до договору оренди земельної
ділянки. Запорізькою міською радою
право власності на земельну ділянку,
площею 0,5353 га, кадастровий номер
:05:003:0062, якою ТОВ "Арсенал-Сіті"
володіє на підставі договору оренди
від 20.06.2007 р., та укладення додаткової
угоди до якого є предметом даного
спору, не було та не є зареєстрованим у
Державному реєстрі речових прав на
нерухоме майно. Без здійснення такої
реєстрації речових прав, укладення
нотаріально посвідченої додаткової
угоди до договору оренди земельної
ділянки, про внесення змін до якого
Запорізька міська рада звернулася до
суду, є неможливим. 14 квітня 2014 року ТОВ
"Арсенал-Сіті" звернулося до
Запорізької міської ради з проханням
здійснити таку реєстрацію та надати
сприяння з прискорення процесу
укладення додаткової угоди, але станом
на сьогодні жодної відповіді від
Запорізької міської ради ТОВ
"Арсенал-Сіті" не отримало. ТОВ
«Арсенал-Сіті», як добросовісний
орендар вчинило всі дії, для укладення
нотаріально посвідченої додаткової
угоди, як того вимагає ст. 654 ЦК України,
але в наслідок помилок, штучного
затягування та відмови в
співробітництві з боку органів
Держземагенства та Запорізької
міської ради, процес отримання
документів, необхідних для
нотаріального посвідчення ще й досі не
завершено. За таких обставин, на момент
подання позовної заяви у Запорізької
міської ради був відсутній предмет
спору, тому відповідач просить
відмовити у задоволенні позову.

За заявою представників учасників
процесу, розгляд справи здійснювався
без застосування засобів фіксації
судового процесу.

У відповідності до ст. 85 ГПК України в
судовому засіданні було оголошено
вступну та резолютивну частини
рішення.

Розглянувши матеріали справи та
вислухавши пояснення представників
учасників процесу, суд

ВСТАНОВИВ:

20.06.2007 р. між Запорізькою міською радою
(Орендодавець, позивач) та Товариством
з обмеженою відповідальністю
"Арсенал-Сіті" (Орендар, відповідач)
оформлено договір оренди землі, який
24.07.2007 р. зареєстрований у Запорізькій
регіональній філії Державного
підприємства "Центр державного
земельного кадастру при Державному
комітеті України по земельних
ресурсах", про що у державному реєстрі
земель вчинено запис № 91 (далі -
договір оренди землі).

Відповідно до п. 1 договору оренди
землі, орендодавець, відповідно до
рішення дванадцятої сесії п'ятого
скликання Запорізької міської ради №
34/154 від "28" квітня 2007 р., надає, а орендар
приймає в строкове платне користування
земельну ділянку для розташування
громадсько - торгівельного комплексу,
яка знаходиться: м. Запоріжжя, в районі
перехрещення вул. Лєрмонтова та
Прибережної автомагістралі.

Пунктами 2-7 договору оренди землі
передбачено, що в оренду передається
земельна ділянка загальною площею 0,5353
га. На земельній ділянці знаходяться
об'єкти нерухомого майна: вільна від
забудови, інші об'єкти інфраструктури
відсутні. Земельна ділянка вільна від
забудови. Нормативна грошова оцінка
земельної ділянки становить: 3 284 065 грн.
50 коп. (в цінах 2007 року). Земельна
ділянка, яка передається в оренду, не
має недоліків, що можуть перешкоджати
її ефективному використанню. Інші
особливості об'єкта оренди, які можуть
вплинути на орендні відносини
відсутні.

Згідно п. п. 9, 11 договору оренди землі,
орендна плата вноситься орендарем у
грошовій формі та в розмірі: 65681 грн. 31
коп., що складає 2 % від нормативної
грошової оцінки за календарний рік в
цінах 2007 року. Орендна плата вноситься
щомісячно рівними частинами протягом 30
календарних днів, наступних за
останнім календарним днем звітного
(податкового) місяця на розрахунковий
рахунок місцевого бюджету
Орджонікідзевського району 0007 в
управлінні Держказначейства у місті
Запоріжжі Головного управління
Держказначейства України в
Запорізькій області, МФО 813015, ЕДРПОУ
34677145. код 13050200.

За умовами п. 12 договору оренди землі,
розмір орендної плати переглядається
один раз на рік, зокрема, у разі зміни
розмірів земельного податку,
підвищення цін і тарифів, зміни
коефіцієнтів індексації, визначених
законодавством.

Договір укладається на сорок дев'ять
років (п. 8 договору оренди землі).

Згідно п. 32 договору оренди землі, зміна
умов договору здійснюється у письмовій
формі за взаємною згодою сторін. У разі
недосягання згоди щодо змін умов
договору спір розглядається у судовому
порядку.

Факт передачі позивачем в оренду
відповідачу земельної ділянки
кадастровий номер :05:003:0062
загальною площею 0,5353 га, яка
знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, в
районі перехрещення вул. Лермонтова та
Прибережної автомагістралі, земельна
ділянка вільна від забудови, у стані
придатному для розташування
громадсько - торгівельного комплексу,
що підтверджується актом
прийому-передачі земельної ділянки за
договором оренди землі від 24.07.2007 р. (т. 1
а.с. 20).

26.06.2012 р. Запорізькою міською радою
прийнято рішення № 37 "Про внесення змін
до рішення міської ради № 16 від 27.07.2011 р.
"Про затвердження розмірів орендної
плати за земельні ділянки певного
функціонального призначення у м.
Запоріжжя", згідно з яким розмір
орендної плати за всі земельні ділянки
м. Запоріжжя, крім пунктів, наведених
нижче розповсюджується коефіцієнт 3.

Рішення № 37 було оприлюднене 24.07.2012 р. в
газеті "Січ".

У подальшому, Запорізька міська рада,
на підставі ст. 188 Господарського
кодексу України, звернулася до ТОВ
"Арсенал-Сіті" з письмовою пропозицією
від 03.04.2013 р. за № Ѕ-21/00963 "Про внесення
змін до договору оренди землі".

Проаналізувавши фактичні обставини
справи, оцінивши представлені докази,
суд вважає, що позов підлягає
задоволенню виходячи з наступного.

Правовідносини сторін є
господарськими.

Відповідно до ст. ст. 651, 652 ЦК України,
зміна або розірвання договору
допускається лише за згодою сторін,
якщо інше не встановлено договором або
законом. Зокрема, договір може бути
змінено або розірвано за рішенням суду
на вимогу однієї із сторін у разі
істотного порушення договору другою
стороною та в інших випадках,
встановлених договором або законом, а
також у разі істотної зміни обставин,
якими сторони керувалися при укладенні
договору.

Статтею 632 ЦК України, передбачено
застосування у встановлених законом
випадках цін (тарифів, ставок тощо), які
встановлюються або регулюються
уповноваженими органами державної
влади або органами місцевого
самоврядування. При цьому зміна ціни
після укладення договору допускається
лише у випадках і на умовах,
встановлених договором або законом.

Пунктом 12 Договору сторони узгодили, що
розмір орендної плати переглядається
один раз на рік, зокрема, у разі зміни
розмірів земельного податку,
підвищення цін, тарифів, у тому числі
внаслідок інфляції.

Згідно ч. 8 ст. 93 Земельного кодексу
України, відносини, пов'язані з орендою
землі, регулюються законом.

Відповідно до статті 13 Закону України
"Про оренду землі" договір оренди землі
- це договір, за яким орендодавець
зобов'язаний за плату передати
орендареві земельну ділянку у
володіння і користування на певний
строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства. Істотними
умовами договору оренди землі, зокрема,
є орендна плата із призначенням її
розміру, індексації, форм платежу,
строків, порядку її внесення і
перегляду та відповідальності за її
несплату (стаття 15 Закону).

За положеннями частин 1 та 2 статті 21
Закону України "Про оренду землі" від
06.10.1998 р. № 161-XIV, орендна плата за землю -
це платіж, який орендар вносить
орендодавцеві за користування
земельною ділянкою. Розмір, форма і
строки внесення орендної плати за
землю встановлюються за згодою сторін
у договорі оренди (крім строків
внесення орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності, які встановлюються
відповідно до Податкового кодексу
України).

Орендна плата за земельні ділянки
державної і комунальної власності - це
обов'язковий платіж, який орендар
вносить орендодавцеві за користування
земельною ділянкою (п. 14.1, 136 ст. 14
Податкового кодексу України).

П. 288.4 - 288.5.1 ст. 288 Податкового кодексу
України передбачено, що розмір
орендної плати встановлюється в
договорі оренди, але річна сума платежу
не може бути меншою: для земель
сільськогосподарського призначення -
розміру земельного податку, що
встановлюється цим розділом; для інших
категорій земель - трикратного розміру
земельного податку, що встановлюється
цим розділом.

Згідно ст. 274 Податкового кодексу
України, ставка податку за земельні
ділянки, нормативну грошову оцінку
яких проведено, встановлюється у
розмірі 1 відсотка від нормативної
грошової оцінки, за винятком земельних
ділянок, зазначених у статтях 273, 276 і 278
цього Кодексу.

Нормативна грошова оцінка земельних
ділянок проводиться відповідно до
державних стандартів, норм, правил, а
також інших нормативно-правових актів
на землях усіх категорії та форм
власності (ст. 18 Закону України "Про
оцінку земель").

Нормативна грошова оцінка є складовою
земельного податку, який
встановлюється у відсотковому
відношенні до неї та в розмірі якого
визначена орендна плата у договорі,
укладеному між сторонами, а тому у разі
зміни нормативної грошової оцінки
земельної ділянки змінюється
відповідно і розмір земельного
податку.

Відповідно до ст. 59 Закону України "Про
місцеве самоврядування" рада в своїх
положеннях приймає нормативні та інші
акти у формі рішень, які згідно до
Конституції України є обов'язковим до
виконання на відповідній території та
встановлюються у встановленому
законом порядку.

Земельна ділянка, яка передана
відповідачу в оренду пройшла
нормативну оцінку і на час звернення до
суду із позовом складає відповідно
даних Головного управління
Держземагенства у Запорізькій області
6569576,31 грн., який підтверджується
витягом з технічної документації щодо
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки від 15.03.2013 р. (а.с. 24).

Рішенням № 37 "Про внесення змін до
рішення міської ради № 16 від 27.07.2011 "Про
затвердження розмірів орендної плати
за земельні ділянки певного
функціонального призначення у м.
Запоріжжя", встановлено, що розмір
орендної плати за всі земельні ділянки
м. Запоріжжя, крім пунктів, наведених
нижче в даному рішенні
розповсюджується коефіцієнт 3.

Відповідно до проведеного розрахунку
розмір орендної плати становить 197087,28
грн., що складає трикратний розмір
земельного податку за календарний рік
в цінах 2013 року.

Законом визначено, що зміна розміру
грошової оцінки землі має наслідком
зміну земельного податку щодо
відповідних земельних ділянок, а тому
наявні передбачені договором умови,
при яких його зміна є обов'язковою для
сторін.

Зміна розміру нормативної грошової
оцінки земельної ділянки автоматично
змінює розмір орендної плати.

Відповідно до ч. 1, ч. 2 ст. 632 Цивільного
Кодексу України у випадках,
встановлених законом, застосовуються
ціни (тарифи, ставки тощо), які
встановлюються або регулюються
уповноваженими органами державної
влади або органами місцевого
самоврядування. Зміна ціни після
укладення договору допускається лише у
випадках і на умовах, встановлених
договором або законом.

Сторони у пункті 12 договору оренди
передбачили, що розмір орендної плати
переглядається один раз на рік у разі:
зміни умов господарювання,
передбачених договором оренди землі;
зміни розмірів земельного податку,
підвищення цін і тарифів, зміни
коефіцієнтів індексації, визначених
законодавством; погіршення стану
орендованої земельної ділянки не з
вини орендаря, що підтверджується
документами; прийняття орендодавцем
рішення про збільшення або зменшення
орендної плати; в інших випадках ,
передбачених законом.

Відповідно до ст. 651 ЦК України договір
може бути змінено за рішенням суду на
вимогу однієї із сторін у разі
істотного порушення договору другою
стороною та в інших випадках,
встановлених договором або законом.

Відповідно до ст. 30 Закону України "Про
оренду землі" зміна умов договору
оренди землі здійснюється за взаємною
згодою сторін.

У разі недосягнення згоди щодо зміни
умов договору оренди землі спір
вирішується в судовому порядку.

Отже, нормами чинного законодавства
передбачено можливість зміни умов
договору за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у випадках
встановлених договором або законом.
Оскільки сторонами в договорі оренди
передбачена можливість внесення змін
до договору, а орендна плата за
земельні ділянки державної та
комунальної власності є регульованою
ціною, тому законодавча зміна
граничного розміру цієї плати є
підставою для перегляду розміру
орендної плати, встановленої умовами
договору.

Аналогічного висновку дійшов
Верховний Суд України у постанові від
06.12.2010 р. у справі № 2-1/10068-2008.

Стосовно твердження відповідача про
невиконання позивачем приписів
законодавства щодо обов'язкової
реєстрації права власності на земельну
ділянку комунальної власності, що
унеможливлює нотаріальне посвідчення
та державну реєстрацію додаткової
угоди до Договору, суд зазначає
наступне.

Відповідно до ч.3 ст. 653 Цивільного
кодексу України у разі зміни або
розірвання договору зобов'язання
змінюється або припиняється з моменту
досягнення домовленості про зміну або
розірвання договору, якщо інше не
встановлено договором чи не обумовлено
характером його зміни. Якщо договір
змінюється або розривається у судовому
порядку, зобов'язання змінюється або
припиняється з моменту набрання
рішенням суду про зміну або розірвання
договору законної сили.

Згідно п. 5 ч. 1 ст. 19 Закону України "Про
державну реєстрацію речових прав на
нерухоме майно та їх обтяжень",
державна реєстрація прав проводиться
на підставі, зокрема, рішень судів, що
набрали законної сили.

Частиною 4 статті 4-1 зазначеного Закону
встановлено, що при поновленні або
внесенні змін до договорів суперфіцію,
емфітевзису, сервітуту, оренди
земельних ділянок державної чи
комунальної власності, право держави
чи територіальної громади на які не
зареєстровано відповідно до цього
Закону, державна реєстрація права
власності здійснюється одночасно з
державною реєстрацією права
користування (сервітут), права
користування земельною ділянкою для
сільськогосподарських потреб
(емфітевзис), права забудови земельної
ділянки (суперфіцій), права оренди
земельної ділянки.

Тобто, набрання рішенням суду законної
сили є окремою підставою для державної
реєстрації як права власності, так і
похідного від нього права, оскільки
суд, під час розгляду відповідної
справи, оцінює всі докази за своїм
внутрішнім переконанням, що
ґрунтується на всебічному, повному і
об'єктивному розгляді в судовому
процесі всіх обставин справи в їх
сукупності, керуючись законом (ст. 43 ГПК
України).

Таким чином, позовні вимоги підлягають
задоволенню.

Відповідно до ст. ст. 44, 49 ГПК України
судові витрати покладаються на
відповідача.

Керуючись ст. ст. 44, 49, 82-85
Господарського процесуального кодексу
України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Внести зміни до п. 5 договору оренди
землі від 24.07.2007 р. за № 91,
укладеного між Запорізькою міською
радою та Товариством з обмеженою
відповідальністю "Арсенал-Сіті" площею
0,5353 га, яка знаходиться в районі
перехрещення вул. Лермонтова та
Прибережної автомагістралі в м.
Запоріжжя для розташування
громадсько-торгівельного комплексу,
виклавши його в такій редакції: "5.
Нормативна грошова оцінка земельної
ділянки становить: 6569576 (шість
мільйонів п'ятсот шістдесят дев'ять
тисяч п'ятсот сімдесят шість) 31 коп. в
цінах 2013 року".

Внести зміни до п. 9 договору оренди
землі від 24.07.2007 р. за № 91,
укладеного між Запорізькою міською
радою та Товариством з обмеженою
відповідальністю "Арсенал-Сіті" площею
0,5353 га, яка знаходиться в районі
перехрещення вул. Лермонтова та
Прибережної автомагістралі в м.
Запоріжжя для розташування
громадсько-торгівельного комплексу,
виклавши його в такій редакції,
виклавши його в такій редакції: " 9.
Орендна плата вноситься орендарем у
грошовій формі та в розмірі 197087 (сто
дев'яносто сім тисяч вісімдесят сім)
грн. 28 коп., що складає трикратний
розмір земельного податку за
календарний рік в цінах 2013 року".

Стягнути з Товариства з обмеженою
відповідальністю "Арсенал-Сіті" (01001, м.
Київ, пров. Музейний, буд. 4, офіс 1,
ідентифікаційний код юридичної особи:
34067555) на користь Запорізької міської
ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Леніна, буд.
206, ідентифікаційний код юридичної
особи: 04053915) 1218 (одна тисяча двісті
вісімнадцять) грн. судового збору.

Наказ видати після набрання рішенням
законної сили.

Повний текст рішення складено 15.05.2014 р.

Суддя
А.О. Науменко