ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24.04.2014 року Справа №
904/8186/13

Дніпропетровський апеляційний
господарський суд у складі колегії
суддів:

головуючого судді: Прокопенко А.Є.
(доповідач)

суддів: Дмитренко А.К., Крутовських В.І.

при секретарі судового засідання:
Однорог О.В.

за участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1, представник,
довіреність №188 від 19.03.14;

від регіонального відділення Фонду
державного майна України по
Дніпропетровській області: Кайнога Я.О.
представник, довіреність №01 від 13.01.14;

від Нікопольського технікуму
Національної металургійної академії
України: Рубанов В.М. директор, наказ
№71-1-к від 26.01.12;

представник третьої особи у судове
засідання не з'явився, про час та місце
розгляду справи повідомлений належним
чином;

розглянувши у відкритому судовому
засіданні апеляційну скаргу фізичної
особи-підприємця ОСОБА_4, м.Нікополь на
рішення господарського суду
Дніпропетровської області від 08.01.2014р.
у справі №904/8186/13

за позовом фізичної особи-підприємця
ОСОБА_4, м.Нікополь

до відповідача-1 регіонального
відділення Фонду державного майна
України по Дніпропетровській області,
м.Дніпропетровськ

відповідача-2 Нікопольського технікуму
Національної металургійної академії
України, м.Нікополь

третя особа, яка не заявляє самостійних
вимог на предмет спору, на стороні
відповідачів Міністерство освіти та
науки України, м.Київ

про зобов'язання продовжити договір
оренди нерухомого майна, що належить до
державної власності, №12/02-4028-ОД на
наступний термін згідно з п.10.1
договору,

ВСТАНОВИВ:

У жовтні 2013р. фізична особа-підприємець
ОСОБА_4 звернулася до господарського
суду Дніпропетровської області з
позовом про зобов'язання регіонального
відділення Фонду державного майна
України по Дніпропетровській області
продовжити договір оренди нерухомого
майна, що належить до державної
власності, №12/02-4028-ОД на наступний
термін згідно з пунктом 10.1, а саме на
наступні 2 роки і 11 місяців починаючи з
11 травня 2013р.

Ухвалою господарського суду від
19.12.2013р. до участі у справі в якості
третьої особи без самостійних вимог на
предмет спору на стороні відповідача
залучено Міністерство освіти та науки
України, м.Київ.

Рішенням господарського суду
Дніпропетровської області від 08.01.2014р.
у справі №904/8186/13 (суддя Панна С.П.) у
задоволенні позовних вимог відмовлено.

Рішення суду мотивовано приписами
ст.ст.763,764 Цивільного кодексу України,
ст.284 Господарського кодексу України,
ст.ст.11,17 Закону України «Про оренду
державного та комунального майна». При
цьому суд, встановивши що договір є
припиненим 10.05.2013р., відмовив у
задоволенні позовних вимог, оскільки
законодавцем встановлено умову
обов'язкового проведення переоцінки
об'єкта оренди як підстави для
поновлення договору оренди державного
та комунального майна, остання оцінка
якого є застарілою, тому що була
зроблена більш як три роки тому.

Не погодившись із вказаним рішенням,
фізична особа-підприємець ОСОБА_4
звернулася до Дніпропетровського
апеляційного господарського суду з
апеляційною скаргою, в якій просить
скасувати рішення господарського суду
та прийняти нове, яким задовольнити
позовні вимоги, посилаючись на
неправильне застосування
господарським судом норм
матеріального права та
невідповідність висновків суду
обставинам справи.

У відзивах на апеляційну скаргу
регіональне відділення Фонду
державного майна України по
Дніпропетровській області та
Нікопольський технікум Національної
металургійної академії України
просять у задоволенні апеляційної
скарги відмовити (а.с.138-141,155).

У письмових поясненнях Міністерство
освіти і науки України заперечує проти
задоволення апеляційної скарги та
просить залишити рішення
господарського суду без змін.

Перевіривши законність та
обґрунтованість рішення
господарського суду, дослідивши та
проаналізувавши матеріали справи,
вислухав пояснення представників
позивача та відповідачів, перевіривши
доводи апеляційної скарги, колегія
суддів вважає, що оскаржуване рішення
підлягає залишенню без змін виходячи з
наступного.

11.06.2010р. між регіональним відділенням
Фонду державного майна України по
Дніпропетровській області, як
орендодавцем, та фізичною
особою-підприємцем ОСОБА_4, як
орендарем, було укладено договір
оренди нерухомого майна, що належить до
державної власності, №12/02-4028-ОД, за
умовами п.1.1 якого орендодавець
передає, а орендар приймає у строкове
платне користування державне окреме
нерухоме майно - нежитлове вбудоване
приміщення площею 10,4 кв.м, розміщене за
адресою: АДРЕСА_1, на першому поверсі
чотириповерхового будинку, що
перебуває на балансі Нікопольського
технікуму НМетАУ (балансоутримувач),
вартість якого визначена згідно зі
звітом про оцінку на 04.01.2010р. і
становить за незалежною оцінкою 33150
грн.

Відповідно до п.1.2 договору майно
передається в оренду з метою
розміщення буфету у навчальному
закладі без підакцизної групи товарів;
використання орендованого державного
майна не за призначенням
забороняється.

Пунктом 2.1 договору передбачено, що
орендар вступає у строкове платне
користування державним майном у
термін, зазначений у договорі, але не
раніше дати підписання сторонами цього
договору (у разі оренди нерухомого
майна на строк не менше ніж три роки - не
раніше дати державної реєстрації
договору) та акту приймання-передачі
майна.

Згідно з п.2.2 договору передача в оренду
не тягне за собою виникнення у орендаря
права власності на це майно; власником
орендованого майна залишається
держава, а орендар користується ним
протягом строку оренди.

Орендна плата визначається на підставі
Методики розрахунку орендної плати,
затвердженої постановою Кабінету
Міністрів України від 04.10.1995р. №786 (зі
змінами), або за результатами конкурсу
на право оренди державного майна і
становить без ПДВ за базовий місяць
розрахунку (останній місяць, за який є
інформація про індекс інфляції) -
травень 2010 року 115,66 грн.; орендна плата
за перший місяць оренди - червень 2010
року визначається шляхом коригування
орендної плати за базовий місяць на
індекси інфляції за червень 2010 року
(п.3.1 договору).

Відповідно до п.3.3 договору орендна
плата за кожний наступний місяць
визначається шляхом коригування
орендної плати за попередній місяць на
індекс інфляції за наступний місяць.

У пункті 3.6 договору сторони
визначили,що орендна плата
перераховується до державного бюджету
та балансоутримувачу у співвідношенні:

- 50% до державного бюджету по місцю
реєстрації орендаря у податковій
інспекції на рахунки, відкриті
відділенням казначейства, у розмірі 57,83
грн.

- 50% балансоутримувачу, у розмірі 55,83
грн. щомісяця не пізніше 15 числа,
наступного за звітним, відповідно до
пропорцій розподілу, установлених
Кабінетом Міністрів України і чинних
на кінець звітного періоду, за який
здійснюється платіж.

Пунктом 5.2 договору передбачено, що
орендар зобов'язаний у разі наміру
продовжити строк дії договору оренди,
зобов'язаний не пізніше ніж за місяць
до закінчення терміну дії договору
оренди подати орендодавцю про це заяву
з документами щодо виконання умов
договору оренди (дозвіл пожежників,
копія договору страхування державного
майна, платіжні доручення про сплату
страхового платежу тощо).

За умовами п.7.4 договору орендодавець
зобов'язаний письмово повідомити
орендаря та балансоутримувача не
пізніше, ніж за 30 діб про свій намір
щодо завершення, припинення або
розірвання даного договору.

Даний договір укладено строком на 2
роки 11 місяців, що діє з 11.06.2010 року до
10.05.2013 року включно. У разі відсутності
заяви однієї із сторін про припинення
або зміну умов договору оренди
протягом одного місяця після
закінчення терміну дії договору,
повній оплаті за договором і при
наданні інформації щодо виконання умов
цього договору, а саме: наявності
договору страхування, дозволу або
декларації наданої органами
державного пожежного нагляду, договір,
за заявою орендаря, щодо продовження
терміну дії, наданою відповідно до п.5.20,
може бути продовжений на тих самих
умовах, які передбачені у договорі (п.10.1
договору).

Відповідно до п. 10.5 договору договір
припиняє дію у разі невиконання
орендарем взятого на себе зобов'язання
щодо страхування орендованого майна
протягом одного місяця з дати
укладення договору та зобов'язання
щодо отримання дозволу або декларації
органами державного пожежного нагляду.

Договір оренди укладено на підставі
листа Міністерства освіти та науки
України від 30.03.2010р., яким останній
надав згоду на укладення договору
оренди частини приміщення учбового
корпусу загальною площею 10,4 кв.м, що
перебуває на балансі Нікопольського
технікуму Національної металургійної
академії. У вказаному листі
Міністерство освіти та науки України
зазначило, що продовження строку дії
договору оренди може бути здійснено за
умови погодження його з Міністерством
(а.с.50).

Згідно акту приймання-передачі від
11.06.2010р. позивач передав відповідачу у
строкове платне користування
нежитлове вбудоване приміщення площею
10,4 кв.м, вартістю, за незалежним
експертним звітом станом на 04.01.2010р., 33150
грн. (а.с.19).

У позовній заяві позивач зазначає, що
відповідачі порушили право позивача,
як орендаря, на подальше користування
об'єктом нерухомого майна за договором
оренди нерухомого майна, що належить до
державної власності № 12/02-4028-ОД на
наступні 2 роки і 11 місяців, оскільки в
порушення ст.17 Закону України "Про
оренду державного та комунального
майна" звернень від органу управління -
Міністерства освіти і науки, молоді та
спорту України щодо необхідності
використання орендованого позивачем
майна для власних потреб не надходило.
При цьому позивач належним чином
виконує свої зобов'язання за договором
оренди.

Відповідно до ст.759 Цивільного кодексу
України за договором найму (оренди)
наймодавець передає або зобов'язується
передати наймачеві майно у
користування за плату на певний строк.

Частиною 1 статті 763 Цивільного кодексу
України передбачено, що договір найму
(оренди) укладається на строк,
встановлений договором.

Якщо наймач продовжує користуватися
майном після закінчення строку
договору найму, то, за відсутності
заперечень наймодавця протягом одного
місяця, договір вважається поновленим
на строк, який був раніше встановлений
договором (стаття 764 Цивільного кодексу
України).

Строк договору оренди визначається за
погодженням сторін. У разі відсутності
заяви однієї із сторін про припинення
або зміну умов договору оренди
протягом одного місяця після
закінчення строку дії договору він
вважається продовженим на такий самий
строк і на тих самих умовах, які були
передбачені договором (ч.4 ст.284
Господарського кодексу України).

Згідно частин 2,3 статті 17 Закону
України "Про оренду державного та
комунального майна" у разі відсутності
заяви однієї із сторін про припинення
або зміну умов договору оренди
протягом одного місяця після
закінчення терміну дії договору він
вважається продовженим на той самий
термін і на тих самих умовах, які були
передбачені договором. Після
закінчення терміну договору оренди
орендар, який належним чином виконував
свої обов'язки за договором, має
переважне право, за інших рівних умов,
на укладення договору оренди на новий
термін, крім випадків, якщо орендоване
майно необхідне для потреб його
власника. У разі якщо власник має намір
використовувати зазначене майно для
власних потреб, він повинен письмово
попередити про це орендаря не пізніше
ніж за три місяці до закінчення терміну
договору.

З матеріалів справи вбачається, що
позивач з метою подальшої пролонгації
договору оренди звертався до
регіонального відділення Фонду
державного майна України по
Дніпропетровській області із заявою
від 03.04.2013р. та листом від 23.04.2013р. з
пропозицією продовжити вказаний
договір (а.с.28, 31-32).

Регіональне відділення Фонду
державного майна України по
Дніпропетровській області у відповідь
на таку пропозицію листами від 10.04.2013р.
№18-02-02141, від 26.04.2013р. №16-02-02538 повідомило
позивача про необхідність надання
пакету документів для пролонгації
вказаного договору та проведення
оцінки орендного майна (а.с.29-30, 33-34).

Одночасно у листі від 10.04.2013р. №18-02-02141
регіональне відділення Фонду
державного майна України по
Дніпропетровській області повідомило
орендаря про те, що у разі ненадання ФОП
ОСОБА_4 вищезазначених документів,
вважати цей лист попередженням про
припинення договору оренди від 11.06.2010р.
№12/02-4028-ОД та запропонувало терміново
повернути об'єкт оренди
балансоутримувачу за актом
приймання-передачі.

В подальшому, листом від 01.06.2013р.
№18-03-03327 регіональне відділення Фонду
державного майна України по
Дніпропетровській області повідомило
орендаря про припинення терміну дії
договору оренди №12/02-4028-ОД від 11.06.2010р. з
10.05.2013р. у зв'язку із закінченням строку,
на який його було укладено, та про
необхідність повернути об'єкт оренди
балансоутримувачу (а.с.35-36, 102-103).

У вказаному листі орендодавець
зауважив, що листом від 23.04.2013 року
№1/11-7462 Міністерство освіти та науки
України, як орган управління
державного майна, та листом від 16.05.2013р.
№360 Нікопольський технікум НМетАУ, як
балансоутримувач, відмовили в
можливості пролонгації договору
оренди від 11.06.2010р. №12/02-4028-ОД (а.с.35-36,
102-103).

Регіональним відділенням Фонду
державного майна України по
Дніпропетровській області надано до
матеріалів справи листи Міністерства
освіти та науки України, в яких останнє
не надає згоди на продовження терміну
дії договору оренди і наполягає
припинити дію договору (а.с.53,55).

Пунктом 4.1 постанови пленуму Вищого
господарського суду №12 від 29.05.2013р. "Про
деякі питання практики застосування
законодавства про оренду (найм) майна"
регламентовано, що зі змісту статей 759,
763 і 764 Цивільного кодексу України,
частини другої статті 291
Господарського кодексу України,
частини другої статті 17 та частини
другої статті 26 Закону України "Про
оренду державного та комунального
майна" вбачається, що після закінчення
строку договору оренди він може бути
продовжений на такий самий строк, на
який цей договір укладався, за умови,
якщо проти цього не заперечує
орендодавець.

Відтак якщо на дату закінчення строку
договору оренди і протягом місяця
після закінчення цього строку мали
місце заперечення орендодавця щодо
поновлення договору на новий строк, то
такий договір припиняється.

Як зазначено вище, регіональне
відділення Фонду державного майна
України по Дніпропетровській області
листами від 10.04.2013 року №18-02-02141, від
26.04.2013 року №16-02-02538 повідомило орендаря
про необхідність надання довідки
балансоутримувача для проведення
оцінки майна, про припинення терміну
дії договору оренди, необхідність
повернути об'єкт оренди
балансоутримувачу.

Як встановлено господарським судом,
попередня оцінка орендованого майна
була проведена 04.01.2010 року - перед
укладенням сторонами договору оренди
від 11.06.2010 року, тобто більш трьох років
тому.

Відповідно до ч.2 ст.11 Закону України
"Про оренду державного та комунального
майна" оцінка об'єкта оренди передує
укладенню договору оренди. У разі якщо
на момент продовження дії договору
оренди остання оцінка об'єкта оренди
була зроблена більш як три роки тому,
для продовження (поновлення) договору
оренди провадиться оцінка об'єкта
оренди.

Тобто законодавцем встановлено умову
обов'язкового проведення переоцінки
об'єкта оренди як підстави для
поновлення договору оренди державного
та комунального майна, остання оцінка
якого є застарілою, оскільки була
зроблена більш як три роки тому.

Згідно з п.п.2,6,15,16 Методики оцінки
об'єктів оренди, затвердженої
постановою Кабінету Міністрів України
від 10.08.1995р. №629, оцінка обов'язково
проводиться перед укладенням договору
оренди та перед продовженням
(поновленням) договору оренди у разі,
коли на момент продовження дії такого
договору остання оцінка об'єкта оренди
була проведена більш як три роки тому.
Оцінка цілісного майнового комплексу
підприємства, його структурного
підрозділу проводиться у такій
послідовності: укладення договору про
проведення незалежної оцінки майна;
проведення незалежної оцінки основних
засобів, довгострокових біологічних
активів, інших необоротних
матеріальних активів, нематеріальних
активів, оборотних матеріальних
засобів (запасів) відповідно до
положень (національних стандартів)
оцінки майна; рецензування звіту про
оцінку майна; відображення результатів
незалежної оцінки в бухгалтерському
обліку підприємства (у разі проведення
оцінки з метою укладення договору
оренди - з подальшим складенням
передавального балансу); проведення
стандартизованої оцінки цілісного
майнового комплексу на підставі даних
передавального балансу з урахуванням
аудиторського висновку і складення
акта встановленого зразка;
рецензування і затвердження акта
оцінки цілісного майнового комплексу.
Оцінка цілісного майнового комплексу
підприємства, його структурного
підрозділу здійснюється у 45-денний
строк з дня затвердження протоколу про
результати інвентаризації та
завершується складанням акта
встановленого зразка. Акт оцінки
цілісного майнового комплексу
підприємства, його структурного
підрозділу, що передається в оренду,
затверджується керівником
відповідного органу, визначеного у
абзацах другому і третьому статті 5
Закону України "Про оренду державного
та комунального майна".

Аналогічна правова позиція викладена у
постанові Вищого господарського суду
України від 29.10.2013 року у справі №
5023/5888/12.

Отже, враховуючи встановлені вище
обставини, господарським судом
правомірно зроблено висновок про те, що
про договір оренди є припиненим 10.05.2013
року.

Щодо доводів скаржника, що останній був
добропорядним орендарем і своєчасно
виконував всі умови договору оренди, у
тому у відповідності до ч.3 ст.17 Закону
України «Про оренду державного та
комунального майна» має переважне
право на укладення договору оренди на
новий термін, то судова колегія
зазначає наступне.

Поняття переважного права орендаря
означає надання йому переваги
орендодавцем у разі наявності
пропозицій інших господарюючих
суб'єктів, що містять умови, рівні з
умовами особи, яка наділена переважним
правом. При цьому для набуття
переважного права на укладення
договору на новий термін недостатнім є
належне виконання орендарем своїх
обов'язків за попереднім договором
оренди, оскільки іншими передумовами
для реалізації такого права
законодавство чітко визначає
необхідність досягнення сторонами
домовленості щодо умов нового договору
та рівність умов (пропозицій) особи, яка
наділена переважним правом, з умовами
(пропозиціями) іншого претендента на
оренду.

З матеріалів справи не вбачаються як
існування іншого претендента на оренду
спірного майна, так і досягнення
домовленості сторонами щодо умов
договору як підстави для набуття
орендарем переважного права на
укладення договору на новий термін.

Сторонами не досягнуто згоди по таким
істотним умовам договору оренди, як
об'єкт оренди (склад і вартість майна з
урахуванням її індексації) та орендна
плата, оскільки оцінка об'єкта оренди
відсутня, а орендна плата
розраховується у пропорційному
співвідношенні до вартості об'єкта
оренди (Методика розрахунку орендної
плати за державне майно та пропорції її
розподілу, затверджена постановою
Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р.
№786), що в свою чергу є підставою для
припинення переважного права орендаря
на укладення договору оренди на новий
термін.

Також в апеляційній скарзі скаржник,
посилаючись на ч.3 ст.17 Закону України
«Про оренду державного та комунального
майна», якою передбачено, у разі якщо
власник має намір використовувати
зазначене майно для власних потреб, він
повинен письмово попередити про це
орендаря не пізніше ніж за три місяці
до закінчення терміну договору,
зазначає, що до нього, як орендаря, не
надходило звернень від Міністерства
освіти і науки України про те, що
орендоване майно необхідно для потреб
власника.

Зазначені доводи скаржника є
безпідставними, оскільки Законом
України «Про оренду державного та
комунального майна» таке письмове
попередження ставиться в залежність
від умови - якщо власник має намір
використовувати зазначене майно для
власних потреб.

Доказів наміру Міністерства освіти і
науки України використовувати спірне
майно для власних потреб матеріали
справи не містять, у зв'язку з чим
підстави попередження про це орендаря
за три місяці до закінчення строку дії
договору відсутні.

Відсутність такого письмового
попередження до орендаря жодним чином
не впливає на досягнення між сторонами
згоди з усіх істотних умов договору
оренди для його укладання на новий
термін.

Таким чином, висновки господарського
суду відповідають матеріалам і
обставинам справи, а доводи скаржника,
викладені в апеляційній скарзі, не
спростовують таких висновків.

Враховуючи вищевикладене, підстави для
скасування рішення господарського
суду, які передбачені статтею 104
Господарського процесуального кодексу
України, відсутні.

Судовий збір за перегляд справи по
апеляційній скарзі покладається на
скаржника відповідно до приписів
статті 49 Господарського
процесуального кодексу України.

На підставі викладеного та керуючись
статтями 49, 101-103,105 Господарського
процесуального кодексу України, суд -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу фізичної
особи-підприємця ОСОБА_4, м.Нікополь
залишити без задоволення.

Рішення господарського суду
Дніпропетровської області від 08.01.2014р.
у справі №904/8186/13 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня
її прийняття і може бути оскаржена в
касаційному порядку протягом двадцяти
днів до Вищого господарського суду
України.

Повний текст постанови підписаний
28.04.2014р.

Головуючий суддя
А.Є. Прокопенко

Суддя
А.К.Дмитренко

Суддя
В.І.Крутовських