ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

29.04.14р. Справа № 904/1163/14

За позовом Фізичної особи-підприємеця
ОСОБА_1, м. Кривий Ріг

до Криворізької міської ради, м. Кривий
Ріг

про визнання недійсним договору

Суддя Мартинюк С.В.

Представники:

від позивача: не з'явився

від відповідача: не з'явився;

СУТЬ СПОРУ:

Фізична особа-підприємець ОСОБА_1, м.
Кривий Ріг звернувся до господарського
суду Дніпропетровської області з
позовом до Криворізької міської ради,
м. Кривий Ріг про визнання недійсним
договору оренди земельної ділянки.

Позивач в обґрунтування позовних вимог
посилається на те, що спірний договір
оренди земельної ділянки не відповідає
вимогам ст. 215 Цивільного кодексу
України", ст. 15 Закону України
«Про оренду землі», в умовах договору
відсутні істотні умови, а також він не
відповідає положенням ст. 42 Земельного
кодексу.

Відповідач надав відзив на позов, в
задоволенні позовних вимог просить
відмовити з посиланням на те, що
позивачем не надано доказів вжиття
заходів досудового врегулювання спору,
крім того, відмови у припиненні чи
розірванні спірного договору не
надано, тому вважає, що звернення
позивача до суду є передчасним.

У судовому засіданні 18.03.2014 року
оголошувалась перерва до 25.03.2014 року.

Ухвалою господарського суду від 15.04.2014
року строк вирішення спору продовжено
до 12.05.2014 року.

Клопотання про здійснення технічної
фіксації судового процесу не
заявлялось.

Згідно зі ст. 75 Господарського
процесуального кодексу України справу
розглянуто за наявними в ній
матеріалами.

У порядку ст. 85 Господарського
процесуального кодексу України у
судовому засіданні 29.04.2014 року
оголошено вступну та резолютивну
частини рішення.

Розглянувши матеріали справи,
оцінивши надані докази в їх сукупності,
суд, -

В С Т А Н О
В И В :

Між фізичною особою - підприємцем
ОСОБА_1 (далі-позивач) та Криворізькою
міською радою (далі -відповідач) 06.02.2007
року було укладено договір оренди
земельної ділянки.

Відповідно до п. 1.1. договору,
орендодавець на підставі рішення
міської ради від 25.10.2006 року №505 надає, а
орендар приймає в строкове платне
користування земельну ділянку
прибудинкової території житлового
будинку відповідно до частки власності
у житловому будинку для розміщення
вбудованих офісу та складу, яка
знаходиться на АДРЕСА_1.

Згідно з п. 2 договору, в оренду
передається земельна ділянка
загальною площею 0,022 га.

Кадастровий номер земельної ділянки:
:06:237:0005 (п. 3 договору).

Договір укладено на 10 років (п.5
договору).

Заслухавши пояснення
представників сторін, дослідивши
матеріали справи та надавши оцінку
доказам у справі суд вважає, що позовні
вимоги підлягають задоволенню з огляду
на наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону
України «Про оренду землі» істотними
умовами договору оренди землі є об'єкт
оренди (кадастровий номер, місце
розташування та розмір земельної
ділянки); строк дії договору оренди;
орендна плата із зазначенням її
розміру, індексації, форм платежу,
строків, порядку її внесення і
перегляду та відповідальності за її
несплату; умови використання та
цільове призначення земельної ділянки,
яка передається в оренду; умови
збереження стану об'єкта оренди; умови
і строки передачі земельної ділянки
орендарю; умови повернення земельної
ділянки орендодавцеві; існуючі
обмеження (обтяження) щодо
використання земельної ділянки;
визначення сторони, яка несе ризик
випадкового пошкодження або знищення
об'єкта оренди чи його частини;
відповідальність сторін; умови
передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки.

Частиною 2 зазначеної статті
встановлено, що відсутність у договорі
оренди землі однієї з істотних умов,
передбачених цією статтею, а також
порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього
Закону є підставою для відмови в
державній реєстрації договору оренди,
а також для визнання договору
недійсним відповідно до закону.

Частиною 4 зазначеної статті
невід'ємною частиною договору оренди
землі є: план або схема земельної
ділянки, яка передається в оренду;
кадастровий план земельної ділянки з
відображенням обмежень (обтяжень) у її
використанні та встановлених
земельних сервітутів; акт визначення
меж земельної ділянки в натурі (на
місцевості); акт приймання-передачі
об'єкта оренди; проект відведення
земельної ділянки у разі його
розроблення згідно із законом.

Згідно із ч. 1 ст. 215 ЦК України
підставою недійсності правочину є
недодержання в момент вчинення
правочину стороною (сторонами) вимог,
які встановлені частинами першою,
третьою, п'ятою та шостою статті 203
цього Кодексу.

Зміст правочину не може
суперечити цьому Кодексу, іншим актам
цивільного законодавства, а також
моральним засадам суспільства (ч. 1 ст.
203 ЦК України).

Також, статтею 79 Земельного
кодексу України (далі - Кодекс) поняття
земельної ділянки, а саме: земельна
ділянка - це частина поверхні з
установленими межами, певним місцем
розташування, з визначеними щодо неї
правами.

Відповідно до статті 79-1 Кодексу
формування земельної ділянки у
визначенні земельної ділянки як
об'єкта цивільних прав. Формування
земельної ділянки передбачає
визначення її площі, меж та інформації
про неї до Державного земельного
кадастру.

Формування земельних ділянок
здійснюється: у порядку відведення
земельних ділянок із земель державної
та комунальної власності; шляхом
поділу чи об'єднання раніше
сформованих земельних ділянок; шляхом
визначення меж земельних ділянок
державної чи комунальної власності за
проектами землеустрою щодо
впорядкування територій населених
пунктів. Сформовані земельні ділянки
підлягають державній реєстрації у
Державному земельному кадастрі.
Земельна ділянка вважається
сформованою з моменту присвоєння їй
кадастрового номера.

Формування земельних ділянок (крім
випадків, визначених у частинах шостій
- сьомій цієї статті) здійснюється за
проектами землеустрою щодо відведення
земельних ділянок.

Відповідно до статті 42 Земельного
кодексу України, земельні ділянки на
яких розташовані багатоквартирні жилі
будинки, а також належні до них будівлі,
споруди та прибудинкові території
державної або комунальної власності,
надаються в постійне користування
підприємствам, установам і
організаціям, які здійснюють
управління цими будинками. У разі
приватизації громадянами
багатоквартирного жилого будинку
відповідна земельна ділянка може
передаватися безоплатно у власність
або надаватись у користування
об'єднанню власників.

Порядок використання земельних
ділянок, на яких розташовані
багатоквартирні жилі будинки, а також
належні до них будівлі, споруди та
прибудинкові території, визначається
співвласниками.Розміри та
конфігурація земельних ділянок, на
яких розташовані багатоквартирні жилі
будинки, а також належні до них будівлі,
споруди та прибудинкові території,
визначаються на підставі проектів
розподілу території кварталу,
мікрорайону та відповідної
землевпорядної документації.

Статтею 1 Закону України «Про
об'єднання співвласників
багатоквартирного будинку»
встановлено, що житловий комплекс -
єдиний комплекс нерухомого майна, що
утворений земельною ділянкою в
установлених межах, розміщеним на ній
жилим багатоквартирним будинком або
його частиною разом із спорудами та
інженерними мережами, які утворюють
цілісний майновий комплекс.

Враховуючи вищенаведене, надати в
оренду або у власність землю під
окремим приміщенням багатоповерхового
будинку неможливо, оскільки не можливо
створити об'єкт земельних відносин -
земельну ділянку, не порушуючи єдиний
комплекс нерухомого майна - виділити
приміщення будинку як на окрему
будівлю та надати йому окрему адресу,
яка необхідна для визначення місця
розташування земельної ділянки як
складова поняття «земельна ділянка».

Слід зазначити, що частина (частка)
земельної ділянки не може бути об'єктом
оренди землі, оскільки відповідно до
статті 3 Закону України «Про оренду
землі», об'єктом оренди є земельні
ділянки, що перебувають у власності
громадян, юридичних осіб, комунальній
та державній власності, а отже,
укладання договору оренди землі
можливе лише на земельну ділянку із
зазначенням у ньому всіх часток, що
належать до неї та відповідно всіх
орендарів.

У разі, якщо нежиле приміщення в
багатоповерховому житловому будинку
викуплене, то власник такого
приміщення є платником земельного
податку, який справляється відповідно
до п. 287.8 ст. 287 Податкового кодексу
України, яким встановлено, що власник
нежитлового приміщення (його частини) у
багатоквартирному жилому будинку
сплачує до бюджету податок за площі під
такими приміщеннями (їх частинами) з
урахуванням пропорційної частки
прибудинкової території з дати
державної реєстрації права власності
на нерухоме майно».

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України,
підставою недійсності правочину є
недодержання в момент вчинення
правочину стороною (сторонами) вимог,
які встановлені частинами першою -
третьої, п'ятою, шостою ст. 203 ЦК України.

Недійсним є правочин, якщо його
недійсність встановлена законом
(нікчемний правочин). У цьому разі
визнання такого правочину недійсним
судом не вимагається. У випадках,
встановлених цим Кодексом, нікчемний
правочин може бути визнаний судом
дійсним. Якщо недійсність правочину
прямо не встановлена законом, але одна
із сторін або інша заінтересована
особа заперечує його дійсність на
підставах, встановлених законом, такий
правочин може бути визнаний судом
недійсним (оспорюваний правочин).

Статтею 203 ЦК України встановлено, що
зміст правочину не може суперечити
цьому Кодексу, іншим актам цивільного
законодавства, а також інтересам
держави і суспільства, його моральним
засадам. Особа, яка вчиняє правочин,
повинна мати необхідний обсяг
цивільної дієздатності. Волевиявлення
учасника правочину має бути вільним і
відповідати його внутрішній волі.
Правочин має вчинятися у формі,
встановленій законом. Правочин має
бути спрямований на реальне настання
правових наслідків, що обумовлені ним.
Правочин, що вчиняється батьками
(усиновлювачами), не може суперечити
правам та інтересам їхніх малолітніх,
неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Як вбачається з матеріалів справи,
спірна земельна ділянка є часткою
прибудинкової території
багатоквартирного жилого будинку, в
якому знаходиться приміщення НОМЕР_2 і
НОМЕР_3 у будинку АДРЕСА_1, власником
якого є позивач.

Наявність у населених пунктах
земельних ділянок багатоквартирної
забудови викликає певну специфіку
правового регулювання використання
цих земель.

Прибудинкова територія являє собою
територію навколо багатоквартирного
будинку, визначену актом на право
власності чи користування земельною
ділянкою і призначену для
обслуговування багатоквартирного
будинку.

Статтею 42 Земельного кодексу України
встановлено, що земельні ділянки, на
яких розташовані багатоквартирні жилі
будинки, а також належні до них будівлі,
споруди та прибудинкові території
державної або комунальної власності,
надаються в постійне користування
підприємствам, установам і
організаціям, які здійснюють
управління цими будинками.

У разі приватизації громадянами
багатоквартирного жилого будинку
відповідна земельна ділянка може
передаватися безоплатно у власність
або надаватись у користування
об'єднанню власників.

Порядок використання земельних
ділянок, на яких розташовані
багатоквартирні жилі будинки, а також
належні до них будівлі, споруди та
прибудинкові території, визначається
співвласниками.

Розміри та конфігурація земельних
ділянок, на яких розташовані
багатоквартирні жилі будинки, а також
належні до них будівлі, споруди та
прибудинкові території, визначаються
на підставі проектів розподілу
території кварталу, мікрорайону та
відповідної землевпорядної
документації.

З огляду на вищенаведені норми
земельного законодавства,
прибудинкові території (земельні
ділянки) надаються в користування або
передаються у власність відповідними
органами місцевого самоврядування
об'єднанням власників будинків.
Суб'єктами права власності
(користування) на земельні (ділянки
прибудинкових територій виступають
об'єднання власників
багатоквартирних житлових; допоміжних
та нежитлових приміщень, у тому числі
вбудовано-прибудованих,
багатоквартирних жилих будинків.

З урахуванням викладеного,
передання у користування одному
власнику приміщення багатоквартирного
жилого будинку частки прибудинкової
території протирічить нормам
земельного законодавства, оскільки
законодавство передбачає надання
таких земельних ділянок у постійне
користування лише тим організаціям,
які здійснюють управління
багатоквартирними будинками, або
надаватися у користування або
передаватися безоплатно у власність
об'єднанню власників..

Як вбачається з даних офіційного
інтернет-сайту http://map.land.gov.ua/kadastrova-karta
(роздруківка з якого міститься в
матеріалах справи) за кадастровим
номером :06:237:005 значиться
земельна ділянка площею 0,8801 га, а не 0,022
га, як зазначено в договорі оренди
земельної ділянки від 06.02.2007 року. Так
само в додатках до спірного договору
оренди містяться план встановлених
меж, план розташування лише всієї
земельної ділянки загальною площею
8801,54 кв.м. (прибудинкова територія
житлового будинку по АДРЕСА_1), а
вказані документи щодо земельної
ділянки позивача розміром 0,022 га
відсутні.

Таким чином, суд доходить
висновку про відсутність окремої
сформованої земельної ділянки
розміром 0,022 га., яка є об'єктом оренди
за спірним договором. Відсутність у
договорі оренди землі хоча б однієї з
істотних умов, передбачених ч. 1 ст.15
Закону України «Про оренду землі»,
зокрема, об'єкту оренди, є підставою для
визнання недійсним таких договорів
оренди відповідно до ч.2 ст. 215 ЦК
України.

За таких обставин, позовні вимоги
підлягають задоволенню.

Відповідно до ч. 2 ст. 49 Господарського
процесуального кодексу України якщо
спір виник внаслідок неправильних дій
сторони, господарський суд має право
покласти на неї судовий збір незалежно
від результатів вирішення спору.

Таким чином, судовий збір стягується з
відповідача.

Керуючись ст.ст. 1, 33, 34, 49, 82-85,115-116
Господарського процесуального кодексу
України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди
земельної ділянки, укладений 06.02.2007р.
між фізичною особою - підприємцем
ОСОБА_1 та Криворізькою міською радою,
зареєстрований у Криворізькому
відділі Дніпропетровської
регіональної філії ДП «Центр
державного земельного кадастру»
02.03.2007 р. за № 86.

Стягнути з Криворізької міської
ради (50101, м. Кривий Ріг, пл. Радянська, 1
) на користь фізичної
особи - підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_2,
ідентифікаційний номер НОМЕР_1) судовий
збір в розмірі 1218 грн. (одна тисяча
двісті вісімнадцять гривень).

Наказ видати після набрання рішенням
законної сили.

Рішення суду набирає законної сили
після закінчення десятиденного строку
з дня його підписання і може бути
оскарженим протягом цього строку до
Дніпропетровського апеляційного
господарського суду.

Повне рішення складено 30.04.2014 року.

Суддя С.В. Мартинюк