м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б
У Х В А Л А

Справа № 910/11167/13 23.04.2014за заявою
ліквідатора товариства з обмеженою
відповідальністю "Філ Гуд-Україна"
арбітражного керуючого Косякевича С.О.

про визнання недійсним договору
купівлі-продажу 1/2 частини будівлі
спортивно-оздоровчого комплексу від
04.10.2012 року укладеного між ТОВ "Філ
Гуд-Україна" та ПП "Центр регіонального
розвитку"

За заявою Публічного акціонерного
товариства Дочірній банк "Сбербанку
Росії"

до Товариства з обмеженою
відповідальністю "Філ Гуд-Україна"

Суддя
Мандичев Д.В.

Представники сторін:

від заявника:Ключнікова І.М.від
боржника: не з'явились ліквідатор:
Косякевич С.О.від ПАТ «АК
Київводоканал»: Корнієнко Л.О.від ПП
«Центр регіонального розвитку»: Тараба
Н.В.від ОСОБА_5:ОСОБА_6

Обставини справи:

На розгляді господарського суду міста
Києва знаходиться справа №910/11167/13 за
заявою Публічного акціонерного
товариства Дочірній банк "Сбербанку
Росії" до Товариства з обмеженою
відповідальністю "Філ Гуд-Україна" про
визнання банкрутом.

Постановою Господарського суду м.
Києва від 04.11.2013 товариство з обмеженою
відповідальністю "Філ Гуд-Україна"
визнано банкрутом, відкрито
ліквідаційну процедуру, ліквідатором
банкрута призначено арбітражного
керуючого Косякевича С.О.

До Господарського суду м. Києва
надійшла заява ліквідатора товариства
з обмеженою відповідальністю "Філ
Гуд-Україна" арбітражного керуючого
Косякевича С.О. про визнання недійсним
договору купівлі-продажу 1/2 частини
будівлі спортивно-оздоровчого
комплексу від 04.10.2012 року укладеного
між ТОВ "Філ Гуд-Україна" та ПП "Центр
регіонального розвитку".

Ухвалою Господарського суду м. Києва
від 05.03.2014 заяву ліквідатора товариства
з обмеженою відповідальністю "Філ
Гуд-Україна" арбітражного керуючого
Косякевича С.О. визнання недійсним
договору купівлі-продажу 1/2 частини
будівлі спортивно-оздоровчого
комплексу від 04.10.2012 року укладеного
між ТОВ "Філ Гуд-Україна" та ПП "Центр
регіонального розвитку" прийнято в
межах провадження у справі №910/11167/13 про
банкрутство товариства з обмеженою
відповідальністю "Філ Гуд-Україна" та
призначено розгляд справи у судовому
засіданні на 24.03.2014.

20.03.2014 до Господарського суду м. Києва
надійшли відзиви Публічного
акціонерного товариства Дочірній банк
"Сбербанку Росії", ПП "Центр
регіонального розвитку" та ПАТ "АК
"Київводоканал" на заяву про визнання
недійним договору купівлі-продажу 1/2
частини будівлі спортивно-оздоровчого
комплексу від 04.10.2012 року укладеного
між ТОВ "Філ Гуд-Україна" та ПП "Центр
регіонального розвитку".

Ухвалою господарського суду міста
Києва від 24.03.2014р. відкладено розгляд
справи у судовому засіданні на 09.04.2014р.

09.04.2014р. до господарського суду міста
Києва від ліквідатора товариства з
обмеженою відповідальністю "Філ
Гуд-Україна" арбітражного керуючого
Косякевича С.О. надійшло клопотання про
відкладення розгляду справи.

Ухвалою Господарського суду м. Києва
від 09.04.2014 відкладено розгляд справи у
судовому засіданні на 23.04.2014.

У судовому засіданні, що відбулось
23.04.2014. судом розглянуто заяву
ліквідатора товариства з обмеженою
відповідальністю "Філ Гуд-Україна"
арбітражного керуючого Косякевича С.О.
визнання недійсним договору
купівлі-продажу 1/2 частини будівлі
спортивно-оздоровчого комплексу від
04.10.2012 року укладеного між ТОВ "Філ
Гуд-Україна" та ПП "Центр регіонального
розвитку".

Підставою для визнання оскаржуваного
договору недійсним у відповідності до
ст. 20 Закону України «Про відновлення
платоспроможності боржника або
визнання його банкрутом», як вважає
ліквідатор, є те, що ТОВ «Філ - Гуд
Україна» здійснило відчуження 1/2
частини будівлі спортивно-оздоровчого
комплексу, загальною площею 3903,4 кв. м.,
яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 за
ціною нижче ринкової і в момент, коли
майна боржника було недостатньо для
задоволення вимог кредиторів. Так, як
зазначає ліквідатор, відчудження Ѕ
будівлі здійснено за 12 189 325,00грн.(з ПДВ)
тобто по 6245,50грн/м2. Вартість будівлі
спортивного оздоровчого комплексу
визначена суб'єктом оціночної
діяльності -товариством з обмеженою
відповідальністю «Консалтингова
компанія «Бі.ЕФ.Сі».

Після реалізації вказаного об'єкту і
направлення отриманих коштів на
погашення частини кредиторської
заборгованості-у боржника залишилась
кредиторська заборгованість на рівні
понад 79,8 млн. грн. Вказана сума
підтверджується заявленими в
процедурі банкрутства вимогами
конкурсних кредиторів і затвердженим
господарським судом реєстром вимог
кредиторів

Тобто,як зазначає ліквідатор,
непогашеною залишилась кредиторська
заборгованість в розмірі понад 76%.

Як вважає арбітражний керуючий
Косякевич С.О., вартість реалізації
об'єкту значно занижена та зазначає, що
дане твердження підтверджується
наявними ринковими цінами на
аналогічні приміщення в м. Києві.

Крім того, на замовлення арбітражного
керуючого Косякевича С. О. суб'єктом
оціночної діяльності ПП
"Апстрім-Експерт" (, 03151, м.
Київ, вул. Донецька, 5) проведено
рецензування звіту, виконаного ТОВ
"Консалтингова компанія "БІ.Еф.Сі" про
експертну оцінку ринкової вартості
спірного нерухомого майна (дата
підписання рецензії 10.02.2014).

Відповідно до висновків Рецензії, під
час проведення оцінки, результати якої
викладено у вищезазначеному звіті
зазначено, що звіт про експертну
оцінку ринкової вартості нежитлової
нерухомості, що виконаний суб'єктом
оціночної діяльності -ТОВ
«Консалтингова компанія «Бі.Еф.Сі»
виконано з порушенням вимог проведення
оцінки і він класифікується за ознакою
четвертого абзацу пункту 67
Національного стандарту №1 як такий, що
не повною мірою відповідає вимогам
нормативно-правових актів з оцінки
майна і має значні недоліки, що
вплинули на достовірність оцінки. Крім
того також зазначено, що вартість
об'єкту, визначена ТОВ «Консалтингова
компанія «Бі.Еф.Сі» не повинна була
використовуватись під час реалізації
майна, оскільки метою оцінки було
визначення вартості для прийняття
управлінських приміщень в той час, як
метою оцінки мало бути визначення
вартості для реалізації об'єкту.

Таким чином, виходячи з викладеного,
ліквідатор вважає, що сукупність
вижчеперелічених обставин свідчать
про те, що боржником здійснено
відчудження майна за цінами нижчими
від ринкових.

Суд, дослідивши подані докази,
заслухавши пояснення присутніх
учасників провадження у справі,
прийшов до висновку про
необґрунтованість заяви ліквідатора,
виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 20 Закону України «Про
відновлення платоспроможності
боржника або визнання його банкрутом»
правочини (договори), які були вчинені
боржником протягом року, що передував
порушенню справи про банкрутство,
можуть бути визнані недійсними, якщо,
зокрема, боржника здійснив відчудження
майна за цінами нижчими від ринкових.

Частиною 1 ст. З Закону України «Про
оцінку майна, майнових прав та
професійну оціночну діяльність в
Україні», передбачено, що оцінка майна,
майнових прав (далі - оцінка майна) - це
процес визначення їх вартості на дату
оцінки за процедурою, встановленою
нормативно-правовими актами,
зазначеними в статті 9 цього Закону
(далі - нормативно-правові акти з оцінки
майна), і є результатом практичної
діяльності суб'єкта оціночної
діяльності.

Необхідність проведення оцінки майна
на момент укладення оскаржуваного
договору визначалася Постановою
Кабінету Міністрів України від 26
жовтня 2011 року № 1103 «Деякі питання
визначення оціночної вартості
нерухомості та об'єктів незавершеного
будівництва, що продаються
(обмінюються)».

З урахуванням зазначених вимог,
визначення ціни предмету
оскаржуваного договору здійснювалось
на підставі проведеної на момент
продажу майна оцінки, що
підтверджується звітом про оцінку
майна, виконаним ТОВ «Консалтингова
компанія «Бі.Еф.Сі».

Крім того, як зазначив у своїх
поясненнях представник ПП «Центр
регіонального розвитку», на звіт
оцінювача було складено Рецензію
Товариством з обмеженою
відповідальністю «Незалежна експертна
компанія «Правий берег», згідно якої
звіт оцінювача було визнано таким, що
відповідає всім вимогам чинного
законодавства України та є придатним
для прийняття на його підставі
майнових рішень.

На підставі даних звіту про оцінку
майна, відчуження Ѕ будівлі
спортивно-оздоровчого комплексу було
здійснено за 12 189 325,00 гривень (з ПДВ).

Відповідно до ч.2 ст.32 Закону «Про
оцінку майна, майнових прав та
професійну оціночну діяльність в
Україні», оцінювачі та суб'єкти
оціночної діяльності - суб'єкти
господарювання несуть
відповідальність за невиконання або
неналежне виконання умов договору,
зокрема за недостовірність чи
необ'єктивність оцінки майна,
відповідно до умов договору та закону.
Згідно ст. 33 Закону, спори, пов'язані з
оцінкою майна, майнових прав,
вирішуються в судовому порядку.

З наведеного слід зробити висновок, що
оскільки чинне законодавство
передбачає необхідність встановлення
ціни продажу об'єкта на підставі
експертної оцінки, оскарження
визначеної в такий спосіб ціни повинно
здійснюватись на підставі доказів, а
саме:

- оскарження в судовому порядку
звіту про оцінку майна, на підставі
якого відбулась купівля-продаж майна;

- встановлення в судовому порядку
факту порушення оцінювачем чинного
законодавства України при проведенні
оцінки предмету оскаржуваного
договору.

Натомість, ліквідатор посилається на
обставини, які не можуть розглядатись
судом в якості доказів у розумінні
статей 33, 34 ГПК України, а саме: власні
міркування щодо цін на нерухомість;
альтернативну рецензію на звіт
оцінювача, яка не може ані заміняти, ані
спростовувати проведену оцінку, ані
встановлювати, чи виявлені порушення
(якщо такі мали місце) вплинули на
неправильне визначення ціни об'єкту
відчуження; посилання на факти
порушення оцінювачем законодавства
про оцінку, які не мають жодного
відношення до оскаржуваного договору.

Так, посилаючись на копії оголошень,
ліквідатор стверджує, що середня
вартість аналогічних приміщень
становить 12 000 грн. за кв.м., тоді як
продаж здійснено за ціною по 6 245, 50 грн.
за кв.м. Однак, суд зазначає, що ціни
ліквідатором наводяться на момент
складання позовної заяви (2013 рік), а не
на момент укладення оскаржуваного
договору.

Отже, суд не може прийняти, в якості
обґрунтування заяви, посилання
ліквідатора на ціни на «аналогічні»
об'єкти, адже будівля, як зазначив
представник ПП «Центр регіонального
розвитку», має ряд специфічних
характеристик, які могли бути
ефективно враховані при визначені ціни
лише на підставі оцінки, проведеної
професіоналом.

Аналіз зауважень, висловлених
рецензентом, який за дорученням
ліквідатора провів рецензію звіту про
оцінку будівлі, дозволяє зробити
висновок, що рецензентом не виявлено
порушень, на підставі яких можна було б
ставити під сумнів результати оцінки,
проведеної ТОВ «Консалтингова
компанія «Бі.Еф.Сі», а також не
спростував оцінку ринкової вартості
спірного нерухомого майна.

Так, на думку рецензента, термінологія
звіту не відповідає вимогам п. 38
Національного стандарту № 1 «Загальні
засади оцінки майна і майнових прав»,
затвердженого Постановою КМУ від 10.09.2003
№ 1440, відповідно до якого основними
методичними підходами при визначенні
вартості нерухомого майна є витратний,
дохідний, порівняльний, тоді як у звіті
наведено витратний, аналогів продаж та
потенціальних прибутків. Однак
використана термінологія по суті
відповідає вимогам п.38 Національного
стандарту № 1, оскільки методи
«аналогів продаж» та «потенційних
прибутків» по суті є порівняльним та
дохідним методом, відповідно.

Припущенням видається твердження
рецензента про те, що оцінювач, в
порушення п.52 Національного стандарту
№ 1, не проаналізував всі інформаційні
джерела, пов'язані з об'єктом оцінки,
тенденції на ринку подібного майна,
інформацію про угоди щодо подібного
майна, та іншу істотну інформацію.

Висуваючи подібне зауваження
рецензент мав зазначити, які саме
інформаційні джерела, важливі з точки
зору проведення саме цієї оцінки, не
були проаналізовані та/або враховані
оцінювачем. Однак рецензент цього не
вказує.

Не є порушенням п.п.11 та 56 Національного
стандарту № 1, проведення оцінки з
метою визначення вартості для
прийняття управлінських рішень.
Відповідно до вказаних пунктів, мета
оцінки впливає на обрання виду
вартості, що визначається, а необхідним
пунктом звіту про оцінку є мета оцінки.

Згідно п.11 Національного стандарту № 1,
оцінка проводиться із застосуванням
бази, що відповідає ринковій вартості
або неринковим видам вартості. Вибір
бази оцінки передує укладанню договору
на проведення оцінки майна. Вибір бази
оцінки залежить від мети, з якою
проводиться оцінка майна, його
особливостей, а також нормативних
вимог. У разі коли у
нормативно-правових актах з оцінки
майна, договорі на проведення оцінки
майна або ухвалі суду не зазначається
вид вартості, який повинен бути
визначений у результаті оцінки,
визначається ринкова вартість.

Відповідно до звіту, оцінювачем була
визначена ринкова вартість, отже,
незалежно від мети, вартість майна була
визначена та, що необхідна і для його
продажу і для оцінки договору з точки
зору ст.20 ЗУ «Про відновлення
платоспроможності боржника або
визнання його банкрутом».

З огляду викладеного можна зробити
висновок, що рецензентом не
обґрунтовано наявність порушень при
проведенні оцінки будівлі, яка є
предметом продажу за оскаржуваним
договором.

Крім того, слід звернути увагу, що у
загальному висновку рецензент зробив
висновок про те, що оцінка «може
використовуватись з метою, визначеною
у звіті, після виправлення недоліків».
Отже, надана ліквідатором рецензія не
може бути підставою для висновку про
заниження ринкової ціни будівлі,
проданої за оскаржуваним договором.

Що стосується тверджень про
непрофесійність оцінювача, який
проводив оцінку, то вказані твердження
ліквідатора, як вже було зазначено,
взагалі не мають відношення до
предмету спору.

Той факт, що у 22.10.2012 року сертифікат
оцінювача було анульовано жодним чином
не впливає на дійсність звіту про
оцінку, яка була проведена до
анулювання сертифікату (договір
купівлі-продажу укладено 04 жовтня 2012
року).

Відповідно до ст. 33 ГПК України, кожна
сторона повинна довести ті обставини,
на які вона посилається як на підставу
своїх вимог і заперечень. Докази
подаються сторонами та іншими
учасниками судового процесу.

Згідно ст. 34 ГПК України, господарський
суд приймає тільки ті докази, які мають
значення для справи. Обставини справи,
які відповідно до законодавства
повинні бути підтверджені певними
засобами доказування, не можуть
підтверджуватись іншими засобами
доказування.

Як вбачається, ліквідатор у своїй заяві
не довів існування зазначених підстав
недійсності оскаржуваного правочину.

З огляду на викладене, суд відмовляє
ліквідатору товариства з обмеженою
відповідальністю "Філ Гуд-Україна"
арбітражному керуючому Косякевичу С.О.
у задоволенні заяви про визнання
недійсним договору купівлі-продажу 1/2
частини будівлі спортивно-оздоровчого
комплексу від 04.10.2012 року укладеного
між ТОВ "Філ Гуд-Україна" та ПП "Центр
регіонального розвитку".

Що стосується забезпечення позову
шляхом накладення арешту спірне майно,
суд зазначає наступне.

Врховуючи те, що ліквідатору
відмовлено в задоволенні заяви про
визнання недійсним договору
купівлі-продажу 1/2 частини будівлі
спортивно-оздоровчого комплексу від
04.10.2012 року укладеного між ТОВ "Філ
Гуд-Україна" та ПП "Центр регіонального
розвитку", а також те, що заявником не
наведено жодних мотивів необхідності
накладення арешту на спірне майно та не
подано суду доказів на підтвердження
можливості ухилення останнього від
виконання судового рішення, отже,
доводи заявника щодо необхідності
вжиття заходів до забезпечення позову
не є обґрунтованими, а тому відповідна
заява задоволенню не підлягає.

Керуючись ст. 20 Закону України "Про
відновлення платоспроможності
боржника або визнання його банкрутом",
ст. ст.33, 34, 86 Господарського
процесуального кодексу України,
господарський суд міста Києва, -

УХВАЛИВ:

1.Відмовити ліквідатору товариства з
обмеженою відповідальністю "Філ
Гуд-Україна" арбітражному керуючому
Косякевичу С.О. у задоволенні заяви про
визнання недійсним договору
купівлі-продажу 1/2 частини будівлі
спортивно-оздоровчого комплексу від
04.10.2012 року укладеного між ТОВ "Філ
Гуд-Україна" та ПП "Центр регіонального
розвитку".

2. Копію ухвали направити учасникам
провадження у справі та ПП "Центр
регіонального розвитку".

Суддя
Д.В. Мандичев