ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
________________________________________________________________________
_____________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"15" травня 2014 р.Справа № 916/2807/13Одеський
апеляційний господарський суд у складі
колегії суддів:

головуючого судді В.Б. Туренко

суддів Л.В. Поліщук, Л.В. Лавриненко (на
підставі розпорядження голови суду від
14.05.2014 р. № 233)

при секретарі судового засідання: І.М.
Станковій

за участю представників сторін:

від позивача - В.В. Смітюх

від відповідача - С.М. Теличко, І.Б.
Гудима

розглянувши у відкритому судовому
засіданні апеляційну скаргу
Департаменту комунальної власності
Одеської міської ради

на рішення господарського суду
Одеської області від 03.02.2014 року

у справі № 916/2807/13

за позовом Департаменту комунальної
власності Одеської міської ради

до Товариства з обмеженою
відповідальністю «АРКАДА»

про розірвання договору оренди,
виселення та стягнення 42 865,96 грн.

ВСТАНОВИВ:

В жовті 2013 року Департамент
комунальної власності Одеської
міської ради звернувся до місцевого
господарського суду з позовом до
Товариства з обмеженою
відповідальністю «АРКАДА» про:

- розірвання договору оренди
нежитлового приміщення від 16.01.02 р. №
302/200, укладеного між позивачем та
відповідачем;

- виселення відповідача з першого
поверху нежитлового приміщення,
загальною площею 354,4 кв.м., що
розташоване за адресою: м. Одеса, вул.
Варненська, 1 та передання зазначеного
приміщення позивачу;

- стягнення з відповідача на користь
позивача заборгованості з орендної
плати в сумі 40445,82 грн. та пені в розмірі
2420,14 грн. (а.с. 2-5).

Позовні вимоги обґрунтовані
недобросовісним виконанням
відповідачем умов договору оренди та
порушенням вимог чинного
законодавства.

ТОВ «АРКАДА» у відзиві на позов
зазначило про його необґрунтованість
(а.с. 88-90).

Рішенням господарського суду Одеської
області від 03.02.14 р. (суддя Щавинська
Ю.М.), оформленим відповідно до вимог ст.
84 ГПК України 08.02.14р., позов задоволено
частково, стягнуто з відповідача на
користь позивача заборгованість з
орендної плати у сумі 40445,82 грн., пеню у
сумі 2420,14 грн. та судовий збір у сумі
4014,50 грн., в решті позову відмовлено (а.с.
118-123).

Не погодившись з вищезазначеним
рішенням, Департамент комунальної
власності Одеської міської ради 27.03.14 р.
звернувся з апеляційною скаргою, в якій
просив його змінити, позовні вимоги
задовольнити в повному обсязі, судові
витрати покласти на відповідача,
посилаючись на порушення судом норм
процесуального та матеріального права
(а.с. 138-141).

Одночасно скаржником заявлено
клопотання про поновлення пропущеного
процесуального строку на апеляційне
оскарження, яке ухвалою Одеського
апеляційного господарського суду від
04.04.14 р. задоволено, а скаргу прийнято до
провадження (а.с. 134-135).

У відзиві на апеляційну скаргу
відповідач зазначив про законність
судового рішення щодо відмови у
задоволенні позову про розірвання
договору оренди та виселення, у зв'язку
з чим просив рішення суду в цій частині
залишити без змін, щодо задоволення
позовних вимог про стягнення
заборгованості по орендній платі та
пені, то в цій частині з рішенням не
згоден, просив у задоволенні цих вимог
відмовити на підставі ст. 617 ЦК України
про що прийняте нове рішення. До
відзиву надав документи для
спростування доводів, викладених
скаржником в апеляційній скарзі (а.с.
165-177).

Заслухавши представників сторін,
дослідивши матеріали справи,
перевіривши правильність застосування
судом першої інстанції норм
матеріального та процесуального права,
судова колегія зазначає наступне.

16.01.02 р. між Представництвом по
управлінню комунальною власністю
міськради (Орендодавець) та ТОВ
«АРКАДА» (Орендар) укладено договір
оренди нежитлового приміщення № 302/200,
згідно пунктів 1.1., 1.2. якого
Орендодавець передав, а Орендар
прийняв у строкове платне користування
нежитлове приміщення першого поверху,
загальною площею 354,4 кв.м., що
розташоване за адресою: м. Одеса, вул.
Варненська, 1 під розміщення піцерії
строком до 17.12.03р. (а.с. 13-14).

Відповідно до пунктів 2.1., 2.2. цього
договору орендна плата визначається на
підставі ст. 19 Закону України «Про
оренду державного та комунального
майна» та рішення сесії Одеської
міської ради від 31.10.00 р. № 1665-XXIII «Про
оренду комунального майна, що є
власністю територіальної громади
міста Одеси». За орендоване приміщення
Орендар зобов'язався сплачувати
орендну плату відповідно до
розрахунку, приведеного у додатку 1 до
договору, що становить за перший місяць
після підписання договору оренди 1282,97
грн. (без урахування податку на додану
вартість та індексу інфляції). Розмір
орендної плати за кожний наступний
місяць визначається шляхом
коригування розміру орендної плати за
минулий місяць на щомісячний індекс
інфляції, що друкується Мінстатом
України.

Пунктами 2.4., 2.5. вказаного договору
встановлено, що Орендар вносить
орендну плату щомісячно до 15-го числа
поточного місяця, незалежно від
результатів його господарської
діяльності. За повідомленням
Орендодавця розмір орендної плати
змінюється у випадках зміни методики
її розрахунку, цін і тарифів, та в інших
випадках, передбачених законодавчими
актами України та рішеннями міської
ради з дня їх вступу у законну силу.

Додатковим погодженням від 01.09.02р. № 1
до даного договору змінено профіль
використання орендованого нежитлового
приміщення - під розміщення піцерії та
бару, визначено орендну плату з 01.09.02 р.
у сумі 1653,66 грн. (з урахуванням податку
на додану вартість та індексу інфляції)
(а.с.16).

Додатковим погодженнями від 26.03.04р. № 2
строк дії договору продовжено до
25.03.05р., орендна плата з 01.03.04р. склала
всього за перший місяць 2716,95 грн. (з
урахуванням податку на додану вартість
та індексу інфляції) (а.с.17).

В подальшому, додатковими погодженнями
від 30.01.06р., від 06.07.07р. № 5 строк дії
договору продовжено до 06.09.07р. включно
(а.с. 18,19).

Рішенням Одеської міської ради від
04.07.07 р. № 1404-V до переліку об'єктів
комунальної власності територіальної
громади м. Одеси, що підлягають
приватизації у 2007 р. внесено приміщення
1-го поверху площею 354,4 кв.м., що
знаходиться за адресою: м. Одеса, вул.
Варненська, 1, спосіб продажу - аукціон
(а.с. 98-99).

Рішенням Одеської міської ради від
22.01.10 р. № 4961-V внесені зміни в рішення
ОМР від 04.07.07 р., а саме змінено спосіб
продажу вказаного приміщення на «викуп
орендарем за грошові кошти» (а.с. 96-97).

Рішенням Одеської міської ради від
31.01.11 р. № 273-VI змінено найменування
Представництва по управлінню
комунальною власністю Одеської
міської ради на Департамент
комунальної власності Одеської
міської ради (пункт 4.1.) (а.с. 20-23).

Як вбачається з матеріалів справи, ТОВ
«АРКАДА» листами від 05.09.12 р. № 01-14/5586,
від 23.10.12 р. № 01-14/6625 пропонувало
Департаменту комунальної власності
Одеської міської ради укласти
додаткове погодження про продовження
строку дії договору оренди нежитлового
приміщення від 16.01.02р. №302/200 на 5 років
(а.с. 105-110), проте позивач відповіді на ці
листи не надав.

Матеріали справи не містять доказів
направлення позивачем на адресу
відповідача заяв про припинення умов
договору, лише 13.06.13 р. позивач
звернувся з пропозицією за вих. № 01-13/3987
до відповідача оплатити
заборгованість з орендної плати в сумі
20219,95 грн. та пеню в сумі 1667,57 грн.,
здійснити фактичну передачу
нежитлового приміщення співробітникам
позивача з підписанням акту
приймання-передачі в строк до 13.07.13 р.,
але про припинення або зміну умов
договору в цій пропозиції не зазначено
(а.с. 32-33).

Відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону України
«Про оренду державного та комунального
майна» (із змінами) у разі відсутності
заяви однієї із сторін про припинення
або зміну умов договору оренди
протягом одного місяця після
закінчення терміну дії договору він
вважається продовженим на той самий
термін і на тих самих умовах, які були
передбачені договором.

Таким чином, договір оренди № 302/200 від
16.01.02 р. з урахуванням додаткових
погоджень до нього є діючим, про що
також свідчать заявлені позовні вимоги
про його розірвання на підставі ч. 2 ст.
651 ЦК України, ст. 26 Закону України «Про
оренду державного та комунального
майна» з причини утворення
заборгованості по орендній платі

Частиною 3 ст. 26 Закону України «Про
оренду державного та комунального
майна» передбачено, що за рішенням суду
на вимогу однієї із сторін договір
оренди може бути розірвано достроково
у разі невиконання сторонами своїх
зобов'язань та з інших підстав,
передбачених законодавчими актами
України.

Підстави для розірвання договору
встановлені ст. 651 Цивільного кодексу
України, згідно якої договір може бути
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом. При цьому,
істотним є таке порушення стороною
договору, коли внаслідок завданої цим
шкоди друга сторона значною мірою
позбавляється того, на що вона
розраховувала при укладенні договору.

Як вбачається з матеріалів справи,
єдиним порушенням договору з боку
відповідача є затримка та внесення
орендної плати не в повному обсязі,
згідно розрахунку позивача
заборгованість в сумі 40445,82 грн. виникла
за період з листопада 2012 р. по жовтень
2013 р., що є істотним порушенням договору
(а.с. 31).

Відмовляючи у задоволенні позову про
розірвання договору оренди та
виселення, суд першої інстанції
прийняв до уваги обставини,
встановлені рішенням господарського
суду Одеської області від 31.05.12 р.,
залишеним без змін постановою
Одеського апеляційного господарського
суду від 24.07.12р. у справі № 6-24/17-3922-2011 за
позовом Департаменту комунальної
власності ОМР до ТОВ «АРКАДА» про
розірвання договору оренди
нежитлового приміщення від 16.01.02 р. №
302/200, виселення та стягнення коштів, а
саме: розпорядження Київської районної
адміністрації Одеської міської ради
від 27.12.99р. № 2170, яким затверджений
робочий проект реконструкції
орендованого приміщення, кошторис на
проведення будівельних робіт в розмірі
211680 грн. та надана згода на проведення
будівельних робіт. Орендарем з дозволу
Орендодавця за власні кошти здійснено
реконструкцію та капітальний ремонт
орендованих приміщень, введено їх в
експлуатацію, про що 26.10.03 р. державною
технічною комісією складено акт про
готовність об'єкта до експлуатації.
Крім того, ТОВ «АРКАДА» були
перераховані значні кошти на розвиток
територіальної громади м. Одеси, у сумі
260000 грн., сплата проводилася через
Державний комітет зв'язку України,
квитанціями від 02.01.11 р. б/н на суму 80 000
грн.; від 08.02.11 р. № 791/25 на суму 40000
грн.; від 04.09.09 р. № 40/28 на суму 20000грн.;
від 03.09.09 р. № 39/28-15 на суму 40000 грн.; від
12.09.09 р. № 811/25/12 на суму 20000 грн.; від 06.08.09
р. № 791/25 на суму 25000 грн.; від 09.03.09 р. №
794/25-2 на суму 35000 грн. (а.с. 91-95, 178-183).

Відповідно до ч. 3 ст. 35 ГПК України
обставини встановлені рішенням суду у
господарський, цивільній або
адміністративній справі, що набрало
законної сили, крім встановлених
рішенням третейського суду, не
доказуються при розгляді інших справ, у
яких беруть участь ті самі особи або
особа, щодо якої встановлено ці
обставини.

Судова колегія, вважає цілком
обґрунтованим висновок суду першої
інстанції стосовного того, що загальна
сума коштів, яка інвестована
відповідачем на поліпшення стану
орендованого приміщення та
перерахована на розвиток
територіальної громади м. Одеси, значно
перевищує заявлену позивачем до
стягнення суму заборгованості по
орендній платі, а тому не можна вважати,
що несплата відповідачем орендної
плати в повному обсязі значною мірою
позбавила Орендодавця того, на що він
розраховував при укладенні договору,
що в свою чергу не є істотним
порушенням умов договору Орендарем в
розумінні ст. 651 ЦК України.

Відповідно до ст. 3 ЦК України
загальними засадами цивільного
законодавства є: справедливість,
добросовісність та розумність.

Розірвання спірного договору, за яким
відсутні негативні наслідки для
позивача не може вважатися
справедливим.

Посилання скаржника на те, що
замовником робочого проекту з
реконструкції спірного приміщення
було АТЗТ «АРКАДА», акт про виконання
робіт по прокладці кабелю від 17.02.00 р.
підписувався директором АТЗТ «АРКАДА»,
саме останньому надавався висновок СЄС
№ 734 від 09.12.99 р. щодо узгодження
проведення реконструкції, лист
Представництва по управлінню
комунальною власністю № 4679 від 04.06.99 р.
про надання дозволу на реконструкцію,
відповідно до Статуту ТОВ «АРКАДА»,
зареєстрованого 08.06.01 р. останнє не є
правонаступником АТЗТ «АРКАДА», а тому
суд безпідставно послався на факти
встановлені при вирішенні справи №
6-24/17-3922-2011, не приймаються судовою
колегією до уваги, оскільки ТОВ
«АРКАДА» створено за рішенням зборів
учасників, оформленим протоколом № 1
від 25.05.01 р. (а.с. 151-157), дата державної
реєстрації 08.06.01 р. (а.с. 59). За актом
приймання - передачі від 15.06.01 р. АТЗТ
«АРКАДА» передало безоплатно ТОВ
«АРКАДА» для виконання будівельних
робіт по реконструкції нежитлового
приміщення по вул. Варненській, 1,
документи згідно переліку: копія
розпорядження Київської
райдержадміністрації № 2170 від 27.12.99 р.;
проектно - кошторисну документацію;
технічний паспорт на зазначені
приміщення від 09.02.99 р.; акт виконаних
робіт та кошторис затрат на прокладку
кабеля від 17.02.00 р. (а.с. 145-146). В акті
державної технічної комісії про
готовність закінченого будівництвом
об'єкта до експлуатації від 26.10.03 р.
замовником зазначено ТОВ «АРКАДА» (а.с.
169). Таким чином, ТОВ «АРКАДА» є
правонаступником за договором, який
був укладений раніше 17.12.98 р. за № 302/200
на це саме приміщення між Київською
райдержадміністрацією та ЗАТ «АРКАДА».

При розгляді даного спору встановлено,
що неповнота та несвоєчасна сплата
орендної плати викликана неможливістю
здійснювати господарську діяльність у
спірному приміщенні з вини позивача,
про що свідчать:

- судові справи за позовами
Представництва по управлінню
комунальною власністю до ТОВ «АРКАДА»
про виселення (№ 30/7-09-160); про внесення
змін до договору оренди (№ 20/234-09-6277); про
розірвання договору оренди, виселення,
стягнення 34895,42 грн. (№6-24/17-3922-2011) (а.с.
91-95, 178-194);

- неможливість виконання рішення
міської ради від 22.01.10 р. щодо
приватизації спірного приміщення
шляхом викупу, оскільки рішенням
Одеської міської ради від 15.07.05 р. № 4216-IV
надано згоду КП «Одестепкомуненерго»
на отримання від ВАТ КБ «Надра»
кредитної лінії на загальну суму 12500000,00
грн. строком на 2 роки, визначено
предмет іпотеки до якого також входить
нежитлове приміщення 1-го поверху
загальною площею 353,9 кв.м., яке
розташовано за адресою: м. Одеса, вул.
Варненська, 1 (а.с. 111-114). 15.09.05 р. між ВАТ
КБ «Надра» та Територіальною громадою
м. Одеси в особі Одеської міської ради
укладено іпотечний договір, згідно
якого предметом іпотеки є нежитлове
приміщення № 501, що розташоване за
адресою: м. Одеса, вул. Варненська, буд. 1
та в цілому складається з нежилого
приміщення 1-го поверху, № 501, загальною
площею 353,9 кв.м. (а.с. 100-104);

- спірне приміщення закрито з червня 2012
р., але відповідач продовжує сплачувати
орендну плату, хоча і допускає
прострочку платежів.

Задовольняючи позовні вимоги в частині
стягнення заборгованості з орендної
плати та пені, місцевий господарський
суд виходив зі слідуючого.

Відповідно до ст. 175 Господарського
кодексу України майнові зобов'язання,
які виникають між учасниками
господарських відносин, регулюються
Цивільним кодексом України з
урахуванням особливостей,
передбачених цим Кодексом.

Спірний договір за своєю правовою
природою відноситься до договорів
найму, різновидом якого є оренда.

Пунктами 1, 2 ст. 762 Цивільного кодексу
України, встановлено, що за
користування майном з наймача
справляється плата, розмір якої
встановлюється договором найму. Плата
за користування майном вноситься
щомісячно, якщо інше не встановлено
договором.

Об'єктом оренди за спірним договором є
комунальне майно, а тому до спірних
правовідносин застосовуються також
норми Закону України «Про оренду
державного та комунального майна»,
який в свою чергу є спеціальним законом
у сфері використання державного та
комунального майна на умовах оренди.

Згідно ч. 3 ст. 18 Закону України «Про
оренду державного та комунального
майна» орендар зобов'язаний вносити
орендну плату своєчасно і у повному
обсязі.

За змістом ч. 7 ст. 180 Господарського
кодексу України господарські
зобов'язання, що виникли на основі
договору, існують впродовж його строку.

Відповідно до ч. 2 ст. 509 Цивільного
кодексу України зобов'язання виникають
з підстав, встановлених статтею 11 цього
Кодексу, у т.ч. із договорів.

Статтею 629 цього Кодексу, встановлено,
що договір є обов'язковим для виконання
сторонами.

Зобов'язання в свою чергу, згідно вимог
ст. ст. 525, 526 ЦК України, має
виконуватись належним чином
відповідно до умов договору та вимог
цього Кодексу. Одностороння відмова
від виконання зобов'язання або
одностороння зміна його умов не
допускається.

Пунктами 1, 2 ст. 193 ГК України,
передбачено, що суб'єкти
господарювання та інші учасники
господарських відносин повинні
виконувати господарські зобов'язання
належним чином відповідно до закону,
інших правових актів, договору, а за
відсутності конкретних вимог щодо
виконання зобов'язання - відповідно до
вимог, що у певних умовах звичайно
ставляться. До виконання господарських
договорів застосовуються відповідні
положення Цивільного кодексу України з
урахуванням особливостей,
передбачених цим Кодексом. Кожна
сторона повинна вжити усіх заходів,
необхідних для належного виконання нею
зобов'язання, враховуючи інтереси
другої сторони та забезпечення
загальногосподарського інтересу.
Порушення зобов'язань є підставою для
застосування господарських санкцій,
передбачених цим Кодексом, іншими
законами або договором.

Згідно п. 5.2. спірного договору за
несвоєчасне внесення орендної плати
Орендар сплачує пеню у розмірі
подвійної облікової ставки
Національного банку України, що діяла у
період, за який сплачується пеня, від
суми простроченого платежу за кожен
день прострочки.

Частиною 3 ст. 549 ЦК України, визначено,
що пенею є неустойка, що обчислюється у
відсотках від суми несвоєчасно
виконаного грошового зобов'язання за
кожен день прострочення виконання.

Відповідно до ст. 611 Цивільного кодексу
України у разі порушення зобов'язання
настають правові наслідки, встановлені
договором або законом.

За приписами частини першої статті 230
Господарського кодексу України
штрафними санкціями у цьому Кодексі
визнаються господарські санкції у
вигляді грошової суми (неустойка,
штраф, пеня), яку учасник господарських
відносин зобов'язаний сплатити у разі
порушення ним правил здійснення
господарської діяльності, невиконання
або неналежного виконання
господарського зобов'язання.

Як свідчать матеріали справи, ТОВ
«АРКАДА» всупереч умовам спірного
договору оренди несвоєчасно та не в
повному обсязі сплачувало орендну
плату, у зв'язку з чим у період з 01.11.12р.
по 31.10.13р. у останнього утворилась
заборгованість в сумі 40445,82 грн. та пеня
в сумі 2420,14 грн., згідно розрахунку,
наданого позивачем (а.с. 31).

Судова колегія, перевіривши зазначений
розрахунок, погоджується з висновком
суду першої інстанції щодо задоволення
позовних вимог про стягнення з
відповідача на користь позивача
заборгованість з орендної плати в сумі
40445,82 грн. та пеню в розмірі 2420,14 грн.,
оскільки докази сплати останнім
зазначених сум матеріали справи не
містять.

Разом з тим, слід зазначити, що період
за який утворилась заборгованість по
орендній платі визначений позивачем
невірно.

Згідно розрахунку позивача,
заборгованість в сумі 40445, 82 грн.
виникла за період квітень 2013р. - 100,30
грн., з травня по жовтень 2013 р. - 40345,52 грн.
(а.с. 31). Але зазначене не впливає на
суми, нараховані позивачем як
заборгованість по орендній платі, так і
пені.

З огляду на наведене, судова колегія не
приймає до уваги посилання відповідача
на ст. 617 ЦК України і не вбачає підстав
для скасування судового рішення.

Керуючись ст. ст. 99, 103, 105 ГПК України,
суд

ПОСТАНОВИВ:

Рішення господарського суду Одеської
області від 03.02.2014 року у справі №
916/2807/13 залишити без змін, а апеляційну
скаргу - без задоволення.

Постанова апеляційної інстанції
набирає законної сили з дня її
прийняття і може бути оскаржена в
касаційному порядку до Вищого
господарського суду України протягом
двадцяти днів з дня набрання постанови
законної сили.

Повний текст постанови складено 19.05.2014
р.

Головуючий суддя
В.Б. Туренко

Суддя
Л.В. Поліщук

Суддя
Л.В. Лавриненко