ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

15 травня 2014 р.
Справа № 903/198/14за позовом товариства з
обмеженою відповідальністю
"Освіта-Плюс", м. Луцьк

до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1,
с.Баківці, Луцького району

про визнання недійсним договору оренди
приміщень бази екологічної
лабораторії від 05.03.2012р.

Суддя Якушева І.О.,

при
секретарі судового засідання Хомич О.В.

за участю представників:

від позивача: Болотський О.В. (дов. б/н
від 05.05.2014р.), Гончар О.М. (дов. б/н від
07.05.2014р.),

від відповідача: ОСОБА_4 (дов. б/н від
19.02.2014р.)

В судовому засіданні з 07.05.2014р. по
15.05.2014р. було оголошено перерву.

Суть спору: позивач в позовній
заяві просить визнати недійсним
договір оренди приміщень бази
екологічної лабораторії від 05.03.2012р.

На обґрунтування позовних вимог
посилається на таке:

- відповідно до ст.761 Цивільного
кодексу України право передання майна
у найм має власник речі або особа, якій
належать майнові права. Наймодавцем
може бути також особа, уповноважена на
укладення договору найму. На момент
укладення договору оренди ТзОВ
"Освіта-Плюс" не мало права власності на
нерухоме майно. В Реєстрі прав
власності на нерухоме майно та в
Державному реєстрі речових прав на
нерухоме майно відсутні відомості про
предмет оренди як про об'єкт нерухомого
майна, як і відсутні відомості про
належність будь-яких речових прав на
предмет оренди будь-яким іншим особам.
За таких умов ТзОВ "Освіта-Плюс", не
будучи власником предмета оренди (чи
особою, якій належать майнові права), не
мало права розпоряджатися ним, в тому
числі, укладати оспорюваний договір
оренди;

- відповідно до ч.1 ст.762 Цивільного
кодексу України за користування майном
з наймача справляється плата, розмір
якої встановлюється договором найму.
Відповідно до ч.ч.1, 3 ст.286
Господарського кодексу України
орендна плата - фіксований платіж, який
орендар сплачує орендодавцю незалежно
від наслідків своєї господарської
діяльності. Розмір орендної плати може
бути змінений за погодженням сторін, а
також в інших випадках, передбачених
законодавством. Орендна плата
встановлюється у грошовій формі.
Залежно від специфіки виробничої
діяльності орендаря орендна плата за
згодою сторін може встановлюватися в
натуральній або грошово-натуральній
формі. Узгоджена сторонами в п.4.1. умова
щодо орендної плати у вигляді 25%
чистого доходу, отриманого орендарем в
результаті підприємницької діяльності
на орендованій базі відпочинку,
суперечить приписам ст.286
Господарського кодексу України.
Недійсність п.4.1. договору оренди, в
якому закріплена істотна умова про
оренду плату, зумовлює недійсність
договору оренди в цілому, оскільки не
можна припустити, що цей правочин був
би вчинений без включення умови про
орендну плату.

Представник відповідача в судовому
засіданні 26.03.2014р. у задоволенні позову
просив відмовити, посилаючись на його
безпідставність .

Представник позивача заявив
клопотання про витребування від
Шацького районного управління юстиції
відомості про те, чи було зареєстровано
за ТзОВ «Освіта-Плюс» право власності
на приміщення бази відпочинку, яке
знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, а саме:
трьохповерхова будівля на 9 номерів;
двоповерхова будівля на 5 номерів та
їдальня; дерев'яна будівля лазні;
дерев'яна будівля-вагончик для
обслуговуючого персоналу;
двоповерхова дерев'яна будівля з
складськими приміщеннями.

З метою повного з'ясування фактичних
обставин справи клопотання судом було
задоволено, ухвалою суду від 26.03.2014р.
розгляд справи відкладено на 09.04.2014р.,
ухвалено звернутися із запитом до
Шацького районного управління юстиції

У зв'язку із повторним зверненням до
реєстраційної служби Шацького
районного управління юстиції ухвалою
суду від 09.04.2014р. розгляд справи
відкладено на 24.04.2014р.

У зв'язку із неотриманням відповіді від
реєстраційної служби Шацького
районного управління юстиції,
необхідністю витребування додаткових
пояснень і доказів ухвалою суду від
24.04.2014. розгляд справи відкладено на
07.05.2014р.

За клопотанням представника позивача в
судовому засіданні з 07.05.2014р. по 15.05.2014р.
було оголошено перерву для
ознайомлення з матеріалами справи та
зняття копій документів.

15.05.2014р. представник позивача через
канцелярію суду подав:

- уточнення до позовної заяви, в якому
посилається на те, що 12.01.2011 року було
укладено договір оренди між ТзОВ
«Освіта-Плюс» і підприємцем ОСОБА_5
Згідно з умовами договору та на
підставі акту прийому-передачі
приміщення за адресою: АДРЕСА_1, були
передані у тимчасове платне
користування підприємцю ОСОБА_5

У зв'язку з цим позивач вважає, що
договір від 05.03.2012 року, укладений між
ТзОВ «Освіта-Плюс» і фізичною особою -
підприємцем ОСОБА_1, не спрямований на
реальне настання правових наслідків,
що обумовлені ним, що відповідно до п.5
ст.203 Цивільного кодексу України є
підставою для визнання його недійсним;

- клопотання про залучення третьою
особою, яка не заявляє самостійних
вимог на предмет спору, фізичної особи -
підприємця ОСОБА_5, посилаючись на те,
що рішення у справі №903/198/14 впливатиме
на його права і обв'язки.

В судовому засіданні 15.05.2014р.
представники позивача уточнення до
позовної заяви і клопотання про
залучення третьою особою, яка не
заявляє самостійних вимог на предмет
спору, фізичної особи - підприємця
ОСОБА_5, підтримали, просили їх
задовольнити.

Як роз'яснив Пленум Вищого
господарського суду України в п.3.11.
постанови №18 від 26.12.2011р. «Про деякі
питання практики застосування
Господарського процесуального кодексу
України судами першої інстанції» ГПК,
зокрема статтею 22 цього Кодексу, не
передбачено права позивача на подання
заяв (клопотань) про "доповнення" або
"уточнення" позовних вимог, або
заявлення "додаткових" позовних вимог і
т.п. Тому в разі надходження до
господарського суду однієї із
зазначених заяв (клопотань) останній,
виходячи з її змісту, а також змісту
раніше поданої позовної заяви та
конкретних обставин справи, повинен
розцінювати її як: подання іншого (ще
одного) позову, чи збільшення або
зменшення розміру позовних вимог, чи
об'єднання позовних вимог, чи зміну
предмета або підстав позову.

Виходячи із змісту позовної заяви і
уточнення до позовної заяви, суд
розцінює уточнення до позовної заяви
як доповнення позову новими
обставинами при збереженні в ньому
первісних обставин, що відповідно до
абзацу 7 п.3.12. цієї ж постанови не
вважається зміною підстав позову.

За таких обставин судом прийнято до
розгляду уточнення до позовної заяви.

Щодо залучення третьої особи, то в
абзаці 5 п.1.6. постанови Пленуму Вищого
господарського суду України №18 від
26.12.2011р. «Про деякі питання практики
застосування Господарського
процесуального кодексу України судами
першої інстанції» роз'яснено, що у
вирішенні відповідного питання суд має
з'ясовувати, чи буде у зв'язку з
прийняттям судового рішення з даної
справи таку особу наділено новими
правами чи покладено на неї нові
обов'язки, або змінено її наявні права
та/або обов'язки, або позбавлено певних
прав та/або обов'язків у майбутньому.

Наділення фізичної особи - підприємця
ОСОБА_5 новими правами, покладення на
нього нових обов'язків, зміна наявних
права та/або обов'язків, позбавлення
певних прав та/або обов'язків у
майбутньому у зв'язку з прийняттям
судового рішення з даної справи
позивачем не обґрунтовано та не
доведено.

Відповідно до ст.27 ГПК України треті
особи, які не заявляють самостійних
вимог на предмет спору, можуть вступити
у справу на стороні позивача або
відповідача до прийняття рішення
господарським судом, якщо рішення з
господарського спору може вплинути на
їх права або обов'язки щодо однієї із
сторін.

Оскільки вплив рішення господарського
суду зі спору, що виник між сторонами у
справі щодо визнання недійсним
договору від 05.03.2012р., на права і
обов'язки фізичної особи - підприємця
ОСОБА_5 не доведено, клопотання ТзОВ
«Освіта-Плюс» про залучення фізичної
особи - підприємця ОСОБА_5 до участі у
розгляді справи третьою особою, яка не
заявляє самостійних вимог на предмет
спору, до задоволення не підлягає.

Дослідивши матеріали справи,
заслухавши пояснення представників
сторін, господарський суд

в с т а н о в и в:

05.03.2012 року між ТзОВ «Освіта-Плюс» як
орендодавцем в особі директора Гнатюка
Б.А., який діяв на підставі Статуту
товариства, фізичною особою -
підприємцем ОСОБА_1 як орендарем було
укладено договір оренди приміщень бази
екологічної лабораторії.

Згідно з п.п.1.1., 1.2., 1.4., 2.1., 3.1., 7.1.
договору орендодавець передає, а
орендар бере у тимчасове платне
користування приміщення бази
відпочинку на земельній ділянці
площею 2 499 метрів квадратних, у складі:
трьохповерхова будівля на 9 номерів;
двохповерхова будівля на 5 номерів та
їдальня; дерев'яна будівля лазні;
дерев'яна будівля-вагончик для
обслуговуючого персоналу;
двохповерхова дерев'яна будівля з
складськими приміщеннями.

Адреса, за якою знаходяться приміщення:
АДРЕСА_1.

Приміщення здаються в оренду з майном
згідно з переліком, який підписується
сторонами та є додатком до договору.

Метою оренди є використання приміщення
для надання послуг в сфері туризму та
відпочинку.

Приміщення повинні бути передані
орендодавцем та прийняті орендарем
протягом 10 днів з моменту підписання
договору.

Договір діє з 05.03.2012 року до 15.10.2014 року.

Додатками до договору є перелік
будівель та майна, що знаходиться на
території бази екологічної
лабораторії (а.с.11), акт
приймання-передачі матеріальних
цінностей (а.с.12).

На виконання умов договору позивач як
орендодавець 05.03.2012р. передав
відповідачу як орендарю у тимчасове
платне користування (оренду) базу
відпочинку на земельній ділянці
площею 2499 м.кв., що підтверджується
актом прийому-передачі від 05.03.2012 року
(а.с.87).

Згідно з актом прийому-передачі від
05.03.2012 року (а.с.12) орендодавець передав
орендарю у тимчасове користування
товарно-матеріальні цінності
екологічної лабораторії.

03.03.2014 року ТзОВ «Освіта-Плюс»
звернулось до господарського суду з
позовом про визнання недійсним
договору оренди від 05.03.2012 року.

Вимога позивача про визнання недійсним
договору оренди від 05.03.2012 року до
задоволення не підлягає.

Статтею 215 Цивільного кодексу
України визначено, що підставою
недійсності правочину є недодержання в
момент вчинення правочину стороною
(сторонами) вимог, які встановлені
частинами першою - третьою, п'ятою та
шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо
недійсність правочину прямо не
встановлена законом, але одна із сторін
або інша заінтересована особа
заперечує його дійсність на підставах,
встановлених законом, такий правочин
може бути визнаний судом недійсним
(оспорюваний правочин).

Відповідно до ст. 203 Цивільного
кодексу України зміст правочину не
може суперечити цьому Кодексу, іншим
актам цивільного законодавства, а
також інтересам держави і суспільства,
його моральним засадам.

Особа, яка вчиняє правочин,
повинна мати необхідний обсяг
цивільної дієздатності.

Волевиявлення учасника правочину
має бути вільним і відповідати його
внутрішній волі.

Правочин має вчинятися у формі,
встановленій законом.

Правочин має бути спрямований на
реальне настання правових наслідків,
що обумовлені ним.

У відповідності із ст.761 Цивільного
кодексу України право передання майна
у найм має власник речі або особа, якій
належать майнові права. Наймодавцем
може бути також особа, уповноважена на
укладення договору найму.

Судом встановлено, що рішенням
Світязької сільської ради №20/18 від
22.10.2007р. ТзОВ «Освіта-Плюс» було
передано в оренду терміном на 10 років
земельну ділянку загальною площею 0,25
га для будівництва та обслуговування
екологічної лабораторії та зобов'язано
ТзОВ «Освіта-Плюс» використовувати
земельну ділянку за цільовим
призначенням.

22.02.2011 року між Світязькою сільською
радою як продавцем і ТзОВ
«Освіта-Плюс» як покупцем було
укладено договір купівлі-продажу,
згідно з умовами якого продавець
передає у приватну власність покупця
земельну ділянку площею 2499 м.кв.

Згідно з п.п.1.3., 1.5. договору на
земельній ділянці розташоване
нерухоме майно, яке належить на праві
приватної власності покупцю; цільове
призначення земельної ділянки - для
обслуговування екологічної
лабораторії.

30.05.2011р. за підписом голови Світязької
сільської ради та начальника
управління Держкомзему у Шацькому
районі ТзОВ «Освіта-Плюс» видано
Державний акт на право власності на
земельну ділянку площею 0,2499 га, цільове
призначення якої - для обслуговування
екологічної лабораторії.

Таким чином, аналіз наявних в
матеріалах справи документів, а саме:
договір від 05.03.2012р., перелік будівель
та майна, що знаходяться на території
бази екологічної лабораторії, від
05.03.2012р., акт приймання-передачі
матеріальних цінностей від 05.03.2012р.,
договір від 22.02.2011р. дають підстави для
висновку про те, що фактично в оренду
відповідачу було передано будівлі бази
екологічної лабораторії для
використання їх для надання послуг в
сфері туризму та відпочинку.

Згідно із копією Свідоцтва про право
власності на нерухоме майно серії САС
№867400 (а.с.23) ТзОВ «Освіта-Плюс» є
власником приміщення екологічної
лабораторії площею 260 кв.м., що
знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, згідно
із копією Свідоцтва про право
власності на нерухоме майно (а.с.24) -
власником господарської споруди Б-2, що
знаходиться за цією ж адресою.

Про належність майна, яке передається в
оренду, орендодавцю - ТзОВ
«Освіта-Плюс», зазначено і в самому
тексті договору оренди від 05.03.2012 року.

В преамбулі договору зазначено про те,
що директор Гнатюк Б.А., укладаючи від
імені ТзОВ «Освіта-Плюс» договір, діє
на підставі Статуту товариства,
свідоцтва про право власності на
нерухоме майно серії САС №867400.

Наведеним спростовуються доводи
позивача про відсутність у нього права
власності на предмет оренди та права
ним розпоряджатися.

Однією із підстав позову позивач також
зазначає те, що узгоджена сторонами в
п.4.1. договору умова щодо орендної плати
у вигляді 25% чистого доходу, отриманого
орендарем в результаті
підприємницької діяльності на
орендованій базі відпочинку,
суперечить приписам ст.286
Господарського кодексу України.

Також посилається на те, що недійсність
п.4.1. договору оренди, в якому
закріплена істотна умова про оренду
плату, зумовлює недійсність договору
оренди в цілому, оскільки не можна
припустити, що цей правочин був би
вчинений без включення умови про
орендну плату.

Відповідно до ч.1 ст. 762 Цивільного
кодексу України за користування майном
з наймача справляється плата, розмір
якої встановлюється договором найму.

Згідно з ч.ч.1, 3 ст.286 Господарського
кодексу України орендна плата -
фіксований платіж, який орендар
сплачує орендодавцю незалежно від
наслідків своєї господарської
діяльності. Розмір орендної плати може
бути змінений за погодженням сторін, а
також в інших випадках, передбачених
законодавством.

Орендна плата встановлюється у
грошовій формі. Залежно від специфіки
виробничої діяльності орендаря
орендна плата за згодою сторін може
встановлюватися в натуральній або
грошово-натуральній формі.

Пунктом 4.1. договору, укладеного між
сторонами у справі, передбачено, що
розмір орендної плати складає 25%
чистого доходу, отриманого орендарем в
результаті підприємницької діяльності
на орендованій базі відпочинку. Розмір
відсотка орендної плати є фіксованим
на весь термін дії договору та зміні не
підлягає. Розмір орендної плати
розраховується згідно записів доходів
та витрат орендаря.

Для чіткого обрахунку розміру орендної
плати у чіткій відповідності до п.4.1
договору оренди відповідачем вівся
журнал реєстрації проживання.

Так, згідно з реєстром проплат за
проживання за період з 01.06.2012 року по
06.07.2012 року підприємцем ОСОБА_1 від
надання послуг було отримано 17850 грн.
(валовий прибуток).

Але для підготовки орендованих
приміщень до сезону відпочинку
підприємцем ОСОБА_1 були понесені
витрати за договором підряду на роботи
з косметичного ремонту житлових
будівель, будівництву літніх душових
та літньої кухні, пуску та налагодження
системи водопостачання та
водовідведення бази відпочинку.

Згідно з актом прийому-передачі
виконаних робіт загальна вартість
робіт склала 5 500 грн. Понесені затрати в
сумі 5 500 грн. підтверджуються
видатковими касовими ордерами.

Таким чином, чистий дохід підприємця
ОСОБА_1 за вищевказаний період склав 12350
грн. (17850 - 5500).

Згідно з п.4.1 договору оренди орендна
плата складає 25% від чистого доходу
орендаря: 12350 грн. х 25 % = 3 087 грн.

Підприємцем ОСОБА_1 09.07.2012 року було
оплачено за оренду на рахунок ТзОВ
«Освіта-плюс» в Волинському ГРУ ПАТ КБ
«Приватбанк» 3000 грн., що
підтверджується банківською
квитанцією в якій чітко видно, що
оплата здійснюється згідно з договором
оренди. Оплата ТзОВ «Освіта -
плюс» була належним чином прийнята.

Наведений розрахунок дозволяє дійти
висновку про те, що плата за оренду
відповідачем нежитлового приміщення
визначається у фіксованій грошовій
формі, що не суперечить ст. 286
Господарського кодексу України.

Крім цього, аналіз змісту п.4.2. договору
дозволяє дійти висновку про грошову
форму плати за оренду, оскільки в цьому
пункті йдеться про безготівковий
порядок розрахунку.

До того ж норма ч.1 статті 762 Цивільного
кодексу України не містить заборони
встановлення плати у формі відсотку
від отриманого прибутку.

Судом в процесі розгляду справи
встановлено факт виконання сторонами
умов договору від 05.03.2012 року, передачу
приміщень позивачем, їх прийняття
відповідачем, перерахування
відповідачем плати за оренду,
прийняття її позивачем, наведених
фактів позивачем не спростовано.

А тому доводи позивача про те, що
договір від 05.03.2012 року, укладений між
ТзОВ «Освіта-Плюс» і фізичною особою -
підприємцем ОСОБА_1, не був спрямований
на реальне настання правових
наслідків, що обумовлені ним, не
приймаються судом до уваги.

За наведених обставин вимога
позивача про визнання недійсним
договору оренди від 05.03.2012 року до
задоволення не підлягає.

Керуючись ч.ч.1, 3 ст.286
Господарського кодексу України, ст.ст.
215, 203, 761, ч.1 ст. 762 Цивільного кодексу
України, ст.ст. 44, 49, ст.ст. 82 - 85
Господарського процесуального кодексу
України, господарський суд

в и р і ш и в :

у задоволенні позову відмовити.

Повне рішення складено: 19.05.2014р.

Суддя
І. О. Якушева