ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
________________________________________________________________________
_____________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"17" квітня 2014 р.Справа № 916/2346/13Одеський
апеляційний господарський суд у складі
колегії суддів:

головуючого судді Л.В. Поліщук,

суддів С.В. Таран, В.Б. Туренко,

при секретарі судового засідання - Г.М.
Альошиній,

за участю представників сторін:

від прокуратури: І.О. Коломійчук,

від позивача: О.М. Самусєва,

від відповідача: ОСОБА_5,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні апеляційну скаргу фізичної
особи підприємця ОСОБА_4

на рішення господарського суду
Одеської області від 04.02.2014р.

у справі № 916/2346/13

за позовом заступника Ізмаїльського
міжрайонного прокурора в інтересах
держави в особі Ізмаїльської міської
ради

до фізичної особи підприємця ОСОБА_4

про внесення змін до договору оренди
земельної ділянки,

встановив:

Заступник Ізмаїльського міжрайонного
прокурора звернувся з позовом та
уточненням до нього в інтересах
держави в особі Ізмаїльської міської
ради до фізичної особи - підприємця
ОСОБА_4 про внесення змін до укладеного
між сторонами договору оренди
земельної ділянки від 03.09.2007р.,
зареєстрованого у Ізмаїльській
міській філії Державного підприємства
"Одеський регіональний центр
державного земельного кадастру", про що
у книзі записів державної реєстрації
договорів оренди землі вчинено запис
від 27.12.2007р. за №52, в частині
встановлення розміру орендної плати за
використання земельної ділянки
загальною площею 0,3950га, розташованої
по АДРЕСА_1, виклавши пункти договору в
наступних редакціях:

п.2.2.-"Нормативна грошова оцінка
земельної ділянки складає 2 962
066грн.";

п.4.2.-"За користування земельною
ділянкою Орендар сплачує Орендодавцю
орендну плату в розмірі - 3% від
нормативної грошової оцінки землі в
рік";

п.4.5.-"Всі розрахунки за договором
оренди земельної ділянки здійснюються
в грошовій (безготівковій) формі шляхом
перерахування Орендарем суми орендної
плати на розрахунковий рахунок бюджету
м.Ізмаїл".

Позовні вимоги мотивовані
законодавчою зміною розміру орендної
плати за земельні ділянки державної та
комунальної власності та необхідністю
внесення у зв'язку з цим відповідних
змін до укладеного між сторонами
договору оренди землі.

Рішенням господарського суду Одеської
області від 04.02.2014р. позовні вимоги
задоволено у повному обсязі з огляду на
те, що зміна чинного законодавства є
істотною зміною обставин, з якими закон
пов'язує можливість зміни спірного
договору оренди за рішенням суду в
порядку статті 652 Цивільного кодексу
України.

Не погодившись з рішенням суду,
відповідач звернувся із апеляційною
скаргою, в якій просив рішення
скасувати, у задоволенні позову
відмовити, посилаючись на порушення
судом норм матеріального та
процесуального права; неповне
з'ясування обставин, що мають значення
для справи; недоведеність обставин, що
мають значення для справи, які місцевий
господарський суд визнав
встановленими; невідповідність
висновків, викладених у рішенні
місцевого господарського суду,
обставинам справи. В обґрунтування
вимог апеляційної скарги скаржник
послався на те, що спірним договором
або чинним законодавством не
передбачена можливість внесення змін у
зв'язку із зміною нормативної грошової
оцінки земельної ділянки. Також
апелянтом зазначено, що господарським
судом не встановлено обставин, які б
підтверджували наявність в сукупності
чотирьох умов, з якими закон пов'язує
можливість зміни спірного договору
оренди за рішенням суду в порядку
статті 652 Цивільного кодексу України.

17.04.2014р. в судовому засіданні
апеляційної інстанції представником
Ізмаїльської міської ради було
заявлено клопотання про залучення до
матеріалів справи додаткових доказів,
що свідчать про надання відповідачу
відділом Держземагенства у м.Миколаєві
неправильного витягу з технічної
документації про нормативну грошову
оцінку землі. Вказане клопотання
задоволено.

Заслухавши представників сторін ,
дослідивши матеріали справи, доводи
апеляційної скарги, перевіривши
правильність застосування місцевим
господарським судом норм
матеріального і процесуального права,
апеляційна інстанція встановила
наступне.

03.09.2007р. між Ізмаїльською міською радою
(орендодавцем) та фізичною особою -
підприємцем ОСОБА_4 (орендарем)
укладено договір оренди землі,
зареєстрований у Ізмаїльській міській
філії Державного підприємства
"Одеський регіональний центр
державного земельного кадастру", про що
у книзі записів державної реєстрації
договорів оренди землі вчинено запис
від 27.12.2007р. за №52, відповідно до
умов якого відповідачу на підставі
рішення Ізмаїльської міської ради від
29.08.2006р. за №185-V передано в оренду
строком на 49 років земельну ділянку
несільськогосподарського призначення
площею 0,3950га, розташовану по АДРЕСА_1
(а.с.14, 101-105).

У пункті 1.2. договору зазначено, що
земельна ділянка, яка є об'єктом оренди
за цим договором, належить до категорії
земель за основним цільовим
призначенням іншої комерційної
діяльності (код Українського
класифікатора цільового використання
землі 1.11.6), надається в оренду для
розміщення та експлуатації цеху по
виробництву меблів.

У розділі 4 договору сторонами
врегульований розмір та порядок сплати
орендної плати.

Пунктом 4.1 зазначеного договору
визначено, що орендна плата за передану
в оренду земельну ділянку
встановлюється виходячи з оплати за
рік. За користування земельною
ділянкою орендар сплачу орендодавцю
орендну плату у наступному розмірі - 2,05%
від нормативної грошової оцінки
земельної ділянки за рік із щорічним
збільшенням на 0,05% (пункт 4.2 договору).

Згідно із пунктом 4.4 договору орендна
плата вноситься щомісяця орендарем не
пізніше 20 числа кожного місяця,
наступного за звітним. Всі розрахунки
за договором здійснюються в грошовій
формі (безготівковій) шляхом
перерахування орендарем суми орендної
плати на наступний рахунок за
вказаними в договорі реквізитами (п. 4.5
договору).

В пункті 4.9 договору передбачено, що
умови цього договору щодо розміру
орендної плати можуть бути змінені за
згодою обох сторін шляхом внесення
змін в договір у вигляді додаткової
угоди (договору про внесення змін), яка
після підписання та нотаріального
посвідчення стає невід'ємною частиною
цього договору, в наступних випадках:
зміни умов господарювання для
орендаря; зміни розмірів земельного
податку, у тому числі внаслідок
інфляції; погіршення стану орендованої
земельної ділянки не з вини орендаря; в
інших випадках, прямо передбачених
законом.

У відповідності до пункту 11.1 договору
зміна умов договору здійснюється у
письмовій формі за взаємною згодою
сторін. Зміни і доповнення, що
пропонується внести, розглядаються
протягом 20 днів з дати їх подання до
розгляду іншій стороні. Зміни та
доповнення до договору оформлюються у
тій самій формі, в якій оформлено цей
договір.

31.01.2013р. Ізмаїльською міською радою
прийнято рішення № 2796-VІ "Про
встановлення розміру орендної плати
для суб'єктів господарської
діяльності, з якими укладено договори
оренди землі, розмір орендної плати за
якими менший трьох відсотків від
нормативної грошової оцінки землі",
відповідно до пункту 1 якого
встановлено орендну плату в розмірі 3%
від нормативної грошової оцінки землі
для суб'єктів господарювання, з якими
Ізмаїльською міською радою укладено
договори оренди землі, розмір орендної
плати за якими менший 3% від нормативної
грошової оцінки землі (а.с. 19).

Рішенням Ізмаїльської міської ради від
06.06.2012р. №2141-VI затверджено нормативну
грошову оцінку земель міста Ізмаїл
Одеської області, яка відповідно до
пункту 6 цього рішення вводиться в дію з
01.01.2013р. (а.с.172).

Як вбачається із наявного в матеріалах
справи витягу з технічної документації
про нормативну грошову оцінку
земельної ділянки від 23.05.2013р. №28-02-08/1124,
виготовленим відділом Держкомзему у
м.Ізмаїл Одеської області, станом на
01.01.2013р. нормативна грошова оцінка
земельної ділянки, орендарем якої є ФОП
ОСОБА_4, становить 2 962 066грн. (а.с.15).

В порядку статті 188 Господарського
кодексу України Ізмаїльська міська
рада 15.02.2013р. звернулася до ФОП ОСОБА_4 з
письмовою пропозицією щодо внесення
змін до договору оренди від 03.09.2007р. в
частині встановлення розміру орендної
плати у розмірі 3% від нормативної
грошової оцінки орендованої земельної
ділянки, додавши проект додаткової
угоди в трьох екземплярах (а.с. 11).
Згідно поштового повідомлення, копія
якого міститься в матеріалах справи,
пропозицію отримано відповідачем
19.07.2013р. (а.с.12).

У зв'язку з відмовою відповідача внести
зміни до договору оренди земельної
ділянки спір передано на вирішення до
господарського суду.

Статтею 632 Цивільного кодексу України
передбачено, що ціна в договорі
встановлюється за домовленістю сторін.
У випадках, встановлених законом,
застосовуються ціни (тарифи, ставки
тощо), які встановлюються або
регулюються уповноваженими органами
державної влади або органами місцевого
самоврядування.

Законом України "Про внесення змін до
деяких законодавчих актів України у
зв'язку з прийняттям Податкового
кодексу України" № 2756- VІ від 02.12.2010 р.
внесено зміни до статті 21 Закону
України "Про оренду землі", у зв'язку з
чим частина 2 цієї статті викладена у
такій редакції: "Розмір, форма і строки
внесення орендної плати за землю
встановлюються за згодою сторін у
договорі оренди (крім строків внесення
орендної плати за земельні ділянки
державної та комунальної власності,
які встановлюються відповідно до
Податкового кодексу України)".

Пунктом 288.5. статті 288 Податкового
кодексу України передбачено, що розмір
орендної плати встановлюється у
договорі оренди, але річна сума платежу
не може бути меншою:

- для земель сільськогосподарського
призначення - розміру земельного
податку, що встановлюється цим
розділом;

- для інших категорій земель -
трикратного розміру земельного
податку, що встановлюється цим
розділом.

Відповідно до пункту 274.1 статті 274
Податкового Кодексу України ставка
податку за земельні ділянки,
нормативну грошову оцінку яких
проведено, встановлюється у розмірі 1
відсотка від їх нормативної грошової
оцінки, за винятком земельних ділянок,
зазначених у статтях 272, 273, 276 і 278 цього
Кодексу.

Згідно із статтею 30 Закону України "Про
оренду землі" зміна умов договору
оренди землі здійснюється за взаємною
згодою сторін. У разі недосягнення
згоди щодо зміни умов договору оренди
землі спір вирішується у судовому
порядку.

Відповідно до статті 651 Цивільного
кодексу України зміна або розірвання
договору допускається за згодою
сторін, якщо інше не встановлено
договором або законом. Договір може
бути змінено або розірвано за рішенням
суду на вимогу однієї із сторін у разі
істотного порушення умов договору
другою стороною та в інших випадках,
встановлених законом або договором; а
також у разі істотної зміни обставин,
якими сторони керувалися при укладенні
договору (стаття 652 Цивільного кодексу
України).

Так, в силу приписів частини 2 статті 652
Цивільного кодексу України якщо
сторони не досягли згоди щодо
приведення договору у відповідність з
обставинами, які істотно змінились, або
щодо його розірвання, договір може бути
розірваний, а з підстав, встановлених
частиною четвертою цієї статті, -
змінений за рішенням суду на вимогу
заінтересованої сторони за наявності
одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони
виходили з того, що така зміна обставин
не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами,
які заінтересована сторона не могла
усунути після їх виникнення при всій
турботливості та обачності, які від неї
вимагалися;

3) виконання договору порушило б
співвідношення майнових інтересів
сторін і позбавило б заінтересовану
сторону того, на що вона розраховувала
при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового
обороту не випливає, що ризик зміни
обставин несе заінтересована сторона.

Апеляційна інстанція погоджується з
висновком місцевого суду про те, що
виходячи з аналізу положень спірного
договору оренди, сторонами досягнуто
домовленість про зміну умов договору,
яка здійснюється у письмовій формі за
взаємною згодою сторін. Пунктом 4.9.
договору передбачена можливість
збільшення розміру орендної плати у
зв'язку із зміною розміру земельного
податку. При цьому відбулась істотна
зміна обставин, якими сторони
керувались при укладенні договору. У
випадку, якби сторони могли
передбачити інший розмір орендної
плати, то вони б уклали договір на інших
умовах, тобто передбачили більшу суму
орендної плати. Зміна обставин
зумовлена причинами, які позивач як
заінтересований орендодавець не міг
усунути після їх виникнення при всій
турботливості та обачності, які від
нього вимагалися, оскільки порядок
розрахунку та ставки податку за оренду
земель встановлено законом. Виконання
договору на умовах, що передбачені у
діючому договорі, порушує
співвідношення майнових інтересів і
позбавляє орендодавця того, на що він
розраховував при укладенні договору, а
саме отримання орендної плати у
розмірі, не нижче вставленого
мінімального розміру орендної плати та
ставки податку за оренду земельної
ділянки. Тим більш такі обставини
обумовлюють тривалість строку дії
договору (49 років). Також в спірному
договорі не передбачено, що ризик зміни
обставин несе орендодавець.

Отже, нормами чинного законодавства
передбачена можливість зміни умов
договору за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у випадках,
встановлених договором або законом.
Оскільки сторонами в договорі оренди
передбачена можливість збільшення
розміру орендної плати (пункт 4.9.
договору), а орендна плата за земельні
ділянки державної або комунальної
власності є регульованою ціною, тому
законодавча зміна граничного розміру
цієї плати є підставою для перегляду
розміру орендної плати, встановленої
умовами договору.

Крім того, у разі прийняття
уповноваженим органом рішення про
внесення змін до ставок орендної плати
за землю та затвердження нових
коефіцієнтів, що використовуються для
розрахунку орендної плати за земельні
ділянки, такі обставини можуть не
братися судом до уваги лише у разі
скасування відповідного рішення
органу виконавчої влади або органу
місцевого самоврядування в
установленому законом порядку (пункт
2.15. постанови пленуму Вищого
господарського суду України від
17.05.2013р. №6 "Про деякі питання практики
розгляду справ у спорах, що виникають
із земельних відносин").

Доводи скаржника про те, що спірним
договором або чинним законодавством не
передбачена можливість внесення змін у
зв'язку із зміною нормативної грошової
оцінки земельної ділянки, є
безпідставними, оскільки у
відповідності до пункту 274.1 статті 274,
пункту 288.5. статті 288 Податкового
кодексу України розрахунок розміру
орендної плати здійснюється в
залежності від встановленого законом
розміру земельного податку, що
становить 1 відсоток від нормативної
грошової оцінки земельної ділянки,
нормативну грошову оцінку якої
проведено.

Твердження апелянта стосовно
відсутності наявності чотирьох умов в
їх сукупності, з якими закон пов'язує
можливість зміни спірного договору
оренди за рішенням суду в порядку
статті 652 Цивільного кодексу України,
спростовуються вищенаведеним.

Таким чином, приймаючи рішення про
задоволення позову щодо внесення змін
до договору оренди земельної ділянки в
частині встановлення орендної плати у
розмірі 3% від нормативної грошової
оцінки спірної земельної ділянки,
господарський суд першої інстанції
всебічно, повно та об'єктивно дослідив
матеріали справи в їх сукупності, дав
вірну юридичну оцінку обставинам
справи та прийняв рішення, яке
відповідає вимогам закону та
обставинам справи.

За таких обставин рішення суду слід
залишити без змін, а апеляційну скаргу -
без задоволення.

Керуючись ст.ст. 99, 103, 105 Господарського
процесуального кодексу

України, суд -

постановив:

Рішення господарського Одеської
області суду від 04.02.2014р. у справі
№916/2346/13 залишити без змін, а апеляційну
скаргу - без задоволення.

Постанова апеляційної інстанції
набирає законної сили з дня її
прийняття і може бути оскаржена в
касаційному порядку до Вищого
господарського суду України протягом
двадцяти днів з дня набрання постанови
законної сили.

Повний текст постанови підписано
18.04.2014р.

Головуючий суддя
Л.В. Поліщук

Суддя
С.В. Таран

Суддя
В.Б. Туренко