ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
тел. /0552/ 49-31-78
Веб сторінка : ks.arbitr.gov.ua/sud5024/
________________________________________________________________________
________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

14 квітня 2014 р.
Справа № 923/158/14

Господарський суд Херсонської області
у складі судді Пінтеліної Т.Г. при
секретарі Довгань О.І., розглянувши у
відкритому судовому засіданні справу

за позовом Фізичної особи - підприємця
ОСОБА_1 м. Херсон

до Херсонської міської ради м. Херсона

про визнання недійсним договору оренди
земельної ділянки

За участю представників сторін :

від позивача - ОСОБА_2-дов. б/н від
31.01.2014р.

від відповідача - Тонкошкуренко В.Г.-
дов. № 9-125-9/21 від 04.03.2014р

в с т а н о в и в:

Фізична особа - підприємець ОСОБА_1
звернувся до господарського суду
Херсонської області із заявою про
визнання недійсним договору оренди
земельної ділянки з моменту його
вчинення.

20 грудня 2011 року між позивачем та
відповідачем було укладено договір
оренди земельної ділянки
несільськогосподарського призначення
під адміністративні будівлі та
складські приміщення, яка знаходиться
у АДРЕСА_1. загальною площею 0,2079 га. із
земель наданих в постійне користування
фармацевтичній фабриці (код за ).

Позивач вважає, що Відповідач навмисно
вніс до оспорюваного договору
неправдиві відомості про відсутність
обмежень (обтяжень) та прав третіх осіб
на зазначену земельну ділянку (п.26
договору), а також не зазначив
особливостей об'єкта оренди, які можуть
вплинути на орендні відносини (п.7
договору). Відсутність у договорі
оренди землі однієї з істотних умов (п.26
договору), на думку Позивача, є
підставою для визнання договору
недійсним, згідно ст. 1 5 Закону України
«Про оренду землі» № 435-ІУ від 16 січня
2003 р., ч. 5 ст. 203. ч. 1 ст. 215 Цивільного
кодексу України.

За переконанням Позивача, відповідач
протиправно передав позивачу право
користування земельною ділянкою, яка
належить фармацевтичній фабриці, без
відома постійного землекористувача.
Згода постійного землекористувача на
вилучення вказаної земельної ділянки
та надання її в оренду позивачу
відсутня. Тобто, позивач переконаний,
що оспорюваний договір оренди
земельної ділянки не був спрямований
на реальне настання правових
наслідків, що обумовлені ним, а тому,
згідно ст. 234 Цивільного кодексу
України, він є фіктивним.

Провадження у справі порушено ухвалою
від 14 лютого 2014р., яка направлена
сторонам рекомендованим листом з
повідомленням про вручення. Матеріали
справи містять належні і беззаперечні
докази вручення ухвали від 14 лютого
2014р. сторонам.

Проте з невідомих причин Відповідач не
направив свого представника для участі
у розгляді справи, не надав письмового
відзиву по суті позову та витребуваних
судом документів, що було підставою
для відкладення розгляду справи.

Крім того, від Позивача в судове
засідання прибув гр. ОСОБА_2 Проте
відповідно до частини 5 ст. 28
Господарського процесуального кодексу
України громадяни можуть вести свої
справи в господарському суді особисто
або через представника, повноваження
якого підтверджуються нотаріально
посвідченою довіреністю. Такої
нотаріально посвідченої довіреності
на представництво фізичної особи -
підприємця ОСОБА_1 гр. ОСОБА_2 суду не
надав.

Суд не залучав до участі у справі в
якості третьої особи колишнього
користувача спірної земельної ділянки
- фармацевтичну фабрику, оскільки
відповідно до наданого Відповідачем
Витягу з Єдиного державного реєстру
юридичних осіб та фізичних
осіб-підприємців ЗАТ Херсонська
фармацевтична фабрика як юридична
особа припинена рішенням
Херсонського окружного
адміністративного суду від 05.12.2012р. №
2-а-3800/12/2170.

В судове засідання 14 квітня 2014р. гр.
ОСОБА_2 не надав суду довіреності, яка б
відповідала вимогам частини 5 ст. 28
Господарського процесуального кодексу
України

Відповідно до ст. 33 ГПК України, кожна
сторона повинна довести ті обставини,
на які вона посилається як на підставу
своїх вимог і заперечень.

Херсонська міська рада проти позову
заперечує та вважає його таким, що не
відповідає нормам закону та
ґрунтується на хибному тлумаченні
вимог законодавства, що вбачається у
наступному.

ФОП ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом
про визнання недійсним договору оренди
земельної ділянки, що розташована за
адресою: АДРЕСА_1. Позовні вимоги
мотивовані тим, що 20.12.2011р. між
позивачем та відповідачем укладено
договір оренди, разом із тим, позивач
вважає, відповідачем до договору
внесені неправдиві відомості, а саме
земельна ділянка, що надана в оренду
позивачу знаходиться у постійному
користування фармацевтичної компанії.

Проте з твердженням позивача
відповідач не згоден, оскільки,
відповідно до пункту 2, а також 2.11
рішення Херсонської міської ради від
21.08.2008 № 921 «Про затвердження проектів
землеустрою та технічної
документації...» затверджено проект
землеустрою ФОП ОСОБА_1, а також (п.2.11)
зазначено: «вилучити із земель, наданих
у постійне користування
фармацевтичній фабриці, земельну
ділянку, площею 0, 2079 га, по АДРЕСА_1, та
надати її в оренду ПП ОСОБА_1.

Пунктом 4 рішення міської ради від
26.08.2011 № 331 внесено зміни до п. 2.11
рішення міської ради від 21.08.2008 № 921
стосовно строку оренди замість
«строком на 1 рік» зазначено на 5 років.
На підставі вказаного рішення міської
ради із позивачем 20.12.2011 укладено
договір оренди земельної ділянки, що
зареєстрований 04.07.2012р.

Таким чином, посилання позивача на
недійсність вказаного договору є
таким, що не відповідає вимогам закону,
оскільки Херсонська міськрада як
власник земельної ділянки вилучила її
із земель, що знаходилися у
користування фармацевтичної компанії,
та, керуючись статтями 12,93,120,123,125,126,149,186
Земельного кодексу України, п. 34 статті
26 Закону України «Про місцеве
самоврядування в Україні» прийняла
рішення щодо надання земельної ділянки
в оренду позивачу.

У разі, якщо позивач не має у подальшому
бажання орендувати надану йому у
користування земельну ділянку, він має
право звернутися до міської ради із
клопотання щодо дострокового
розірвання договору.

Окрім того, відповідно до постанови
пленуму Вищого господарського суду від
29.05.2013 № 11 «Про деякі питання визнання
правочинів (господарських договорів)
недійсними», за загальним правилом
невиконання чи неналежне виконання
правочину не тягне за собою правових
наслідків у вигляді визнання правочину
недійсним. У такому разі
заінтересована сторона має право
вимагати розірвання договору або
застосування інших передбачених
законом наслідків, а не визнання
правочину недійсним.

Відповідно до ч. 1 ст. 377 Цивільного
кодексу України та ч. 2 ст. 120 Земельного
кодексу України, якщо житловий будинок,
будівля або споруда розміщені на
земельній ділянці, наданій у
користування, то у разі їх відчуження
до набувача переходить право
користування тією частиною земельної
ділянки, на якій вони розміщені, та
частиною ділянки, яка необхідна для їх
обслуговування. Що і було зроблено
позивачем, оскільки він був власником
об'єкту нерухомості, що розташований на
земельній ділянці.

У відповідності до ст. 125 Земельного
кодексу України право власності та
право постійного користування на
земельну ділянку виникає після
одержання її власником або
користувачем документа, що посвідчує
право власності чи право постійного
користування земельною ділянкою, та
його державної реєстрації.

Згідно ст. 126 Земельного кодексу
України, право оренди землі
оформляється договором, який
реєструється відповідно до закону та
виникає після укладення договору
оренди і його державної реєстрації.

Порядок надання у користування
земельних ділянок встановлений ст.ст.
123-126 Земельного кодексу України, ст. 16
Закону України «Про оренду землі».

Окрім того, позивач знав про той факт,
що земельна ділянка, що надана йому в
оренду вилучена із користування
фармацевтичної компанії, оскільки як
підписував договір оренди, так і бачив
рішення міської ради, в якому це все
зазначено. Таким чином, намагання
позивача визнати недійсним договір має
одну мету, уникнути відповідальності
за цим договором, оскільки з липня 2012
року позивач за вказану земельну
ділянку не сплачує, та має
заборгованість.

Дослідивши матеріали справи,
заслухавши представників сторін, суд
дійшов висновку про безпідставність
вимог позивача. При цьому суд врахував
наступне.

Предметом спору у даній справі є
визнання недійсним договору від 20
грудня 2011р. оренди земельної ділянки
несільськогосподарського призначення
під адміністративні будівлі та
складські приміщення, яка знаходиться
у м. Херсоні по вул.Червонофлотській,
20, загальною площею 0,2079 га. із земель
наданих в постійне користування
фармацевтичній фабриці. Підставами
заявлення такого позову, на думку
Позивача, є відсутність у договорі
істотних умов та фіктивність договору
оренди, як такого, що укладався без
намірів настання правових наслідків,
що обумовлені ним.

Статтею 203 Цивільного Кодексу України
встановлено загальні вимоги,
додержання яких є необхідними для
чинності правочину. Із змісту
зазначеної статті випливає, що
правочин є дійсним, якщо він відповідає
загальним умовам дійсності правочину,
до яких, зокрема, треба віднести:
законність змісту правочину. наявність
у особи, яка вчиняє правочин.
необхідного обсягу цивільної
дієздатності; вільне волевиявлення
учасника правочину та його
відповідність внутрішній волі:
відповідність форми вчинення
правочину вимогам законодавства: його
спрямованість на реальне настання
правових наслідків, що ним обумовлені.
Правочин є чинним, якщо він не
суперечить ЦК України, іншим актам
цивільного законодавства та моральним
засадам суспільства.

Частиною першою статті 215 ЦК України
встановлено, що підставою недійсності
правочину є недодержання в момент
вчинення правочину стороною
(сторонами) вимог, які встановлені
частинами першою-третьою, п'ятою та
шостою статті 203 ЦК України.

Частиною 2 ст. 203 ЦК України визначено,
що особа, яка вчиняє правочин. повинна
мати необхідний обсяг цивільної
дієздатності. Відповідно до ч.3 ст. 203 ЦК
України волевиявлення учасника
правочину має були вільним і
відповідати його внутрішній волі.

Правочин, який вчиняє юридична особа.
підписується особами. уповноваженими
на це її установчими документами,
довіреністю, законом або іншими актами
цивільного законодавства, та
скріплюється печаткою.

Відповідно до п. п. 1. 2 постанови Пленуму
Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009р.
„Про судову практику розгляду
цивільних справ про визнання
правочинів недійсними7", вирішуючи
спори про визнання угод недійсними,
суди, залежно від предмета і підстав
позову, повинні застосовувати норми
матеріального права, якими регулюються
відповідні відносини, та на підставі
цих норм вирішувати справи. Судам
необхідно враховувати, що відповідно
до статей 4, 10, 203 ЦК України зміст
правочину не може суперечити
Цивільному Кодексу, іншим законам
України, які приймаються відповідно до
Конституції України, міжнародним
договорам, згода на обов'язковість яких
надана Верховною Радою України, актам
Президента України, постановам
Кабінету Міністрів України, актам
інших органів державної влади України,
органів влади Автономної Республіки
Крим у випадках, в межах, встановлених
Конституцією України та законом, а
також моральним засадам суспільства.
Суд встановив, що договір оренди
земельної ділянки підписаний
повноважними особами, з дотриманням
вимог, встановлених ст.ст. 4, 10, 203 ЦК
України.

Крім того, відповідно до статті 377 ЦК
України до особи, яка придбала житловий
будинок, будівлю або споруду,
переходить право власності на земельну
ділянку, на якій вони розміщені, без
зміни її цільового призначення, у
розмірах, встановлених договором.

Якщо договором про відчуження
житлового будинку, будівлі або споруди
розмір земельної ділянки не
визначений, до набувача переходить
право власності на ту частину
земельної ділянки, яка зайнята
житловим будинком, будівлею або
спорудою, та на частину земельної
ділянки, яка є необхідною для їх
обслуговування.

Якщо житловий будинок, будівля або
споруда розміщені на земельній
ділянці, наданій у користування, то у
разі їх відчуження до набувача
переходить право користування тією
частиною земельної ділянки, на якій
вони розміщені, та частиною ділянки,
яка необхідна для їх обслуговування.

Статтею 120 Земельного кодексу України
встановлено, що у разі набуття права
власності на жилий будинок, будівлю або
споруду, що перебувають у власності,
користуванні іншої особи, припиняється
право власності, право користування
земельною ділянкою, на якій
розташовані ці об'єкти. До особи, яка
набула право власності на жилий
будинок, будівлю або споруду, розміщені
на земельній ділянці, що перебуває у
власності іншої особи, переходить
право власності на земельну ділянку
або її частину, на якій вони розміщені,
без зміни її цільового призначення.
Якщо жилий будинок, будівля або споруда
розміщені на земельній ділянці, що
перебуває у користуванні, то в разі
набуття права власності на ці об'єкти
до набувача переходить право
користування земельною ділянкою, на
якій вони розміщені, на тих самих
умовах і в тому ж обсязі, що були у
попереднього землекористувача.

Отже, з виникненням права власності на
будівлю чи споруду до власника
переходить право власності або право
користування земельною ділянкою на
якій розташована належна йому на праві
власності будівля чи споруда.

Господарським судом встановлено, що на
підставі договору купівлі - продажу від
10.01.2002р. власником цілісного майнового
комплексу Херсонської обласної
фармацевтичної фабрики, до складу
якого входять будівлі та споруди,
розташовані за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.15)
став громадянин ОСОБА_1

В подальшому громадянин ОСОБА_1 набув
статусу підприємця, що підтверджується
свідоцтвом про державну реєстрацію
фізичної особи-підприємця від 15.02.2002р.
(а.с.10).

Отже, на підставі ст. 377 ЦК України та
ст. 120 Земельного кодексу України до
ФОП ОСОБА_1 перейшло право користування
земельною ділянкою, на якій розміщені
придбані об'єкти нерухомості , як до
особи, яка набула право власності на
жилий будинок, будівлю або споруду,
розміщені на земельній ділянці, що
перебувала у власності іншої особи.

Статтею 16 Закону України "Про оренду
землі" встановлено, що укладення
договору оренди земельної ділянки із
земель державної або комунальної
власності здійснюється на підставі
рішення відповідного органу
виконавчої влади або органу місцевого
самоврядування - орендодавця,
прийнятого у порядку, передбаченому
Земельним кодексом України, або за
результатами аукціону.

Відповідно до ст. 124 ЗК України передача
в оренду земельних ділянок, що
перебувають у державній або
комунальній власності, здійснюється на
підставі рішення відповідного органу
виконавчої влади або органу місцевого
самоврядування чи договору
купівлі-продажу права оренди земельної
ділянки (у разі продажу права оренди)
шляхом укладення договору оренди
земельної ділянки.

Передача в оренду земельних ділянок, що
перебувають у державній або
комунальній власності, здійснюється за
результатами проведення земельних
торгів, крім випадків, встановлених
частинами другою, третьою статті 134
цього Кодексу. ч.2 ст. 124 ЗК України)

Частиною 2 ст. 134 ЗК України встановлено,
що не підлягають продажу на
конкурентних засадах (земельних
торгах) земельні ділянки державної чи
комунальної власності або права на них,
зокрема, у разі розташування на
земельних ділянках об'єктів
нерухомого майна (будівель, споруд), що
перебувають у власності фізичних або
юридичних осіб.

Частиною 3 ст. 124 ЗК України встановлено,
передача в оренду земельних ділянок,
що перебувають у державній або
комунальній власності, громадянам,
юридичним особам, визначеним частинами
другою, третьою статті 134 цього кодексу,
здійснюється в порядку, встановленому
статтею 123 цього Кодексу.

Частиною 1 ст. 123 ЗК України встановлено,
що надання земельних ділянок
державної або комунальної власності у
користування здійснюється на підставі
рішень органів виконавчої влади або
органів місцевого самоврядування.
Рішення зазначених органів
приймається на підставі проектів
землеустрою щодо відведення земельних
ділянок.

Особа, зацікавлена в одержанні у
користування земельної ділянки із
земель державної або комунальної
власності за проектом землеустрою щодо
її відведення, звертається з
клопотанням про надання дозволу на
його розробку до відповідної міської,
селищної, міської, районної, обласної
ради, Кабінету Міністрів України, Ради
міністрів Автономної Республіки Крим,
місцевої державної адміністрації. (ч.2
ст. 123 ЗК України).

Відповідний орган виконавчої влади або
орган місцевого самоврядування в межах
їх повноважень у місячний строк
розглядає клопотання і дає дозвіл на
розроблення проекту землеустрою щодо
відведення земельної ділянки або надає
мотивовану відмову у його наданні. ( ч.3
ст. 123 ЗК України).

Розроблений проект землеустрою щодо
відведення земельної ділянки
подається Комісії з розгляду питань,
пов'язаних з погодженням документації
із землеустрою. Комісія протягом трьох
тижнів з дня одержання проекту надає
відповідному органу виконавчої влади
чи органу місцевого самоврядування
свій висновок щодо погодження проекту
або відмови у його погодженні. (ч.4 ст. 123
ЗК України).

Відповідний орган виконавчої влади або
орган місцевого самоврядування у
двотижневий строк з дня отримання
проекту землеустрою щодо відведення
земельної ділянки, а в разі
необхідності здійснення обов'язкової
державної експертизи землевпорядної
документації згідно із законом -
після отримання позитивного висновку
експертизи.

Порядок укладення оспорюваного
договору оренди земельної ділянки
сторонами було дотримано, що
підтверджується наданими Відповідачем
документами - копією рішення
Херсонської міської ради від 21.08.2008р. №
921 «Про затвердження проектів
землеустрою та технічної документації
із землеустрою, вилучення, надання в
оренду, визнання такими, що втратили
чинність, деяких пунктів рішень
міської ради та її виконкому, внесення
змін до пунктів рішень міської ради ».
Пунктом 2.11 зазначеного рішення
вилучено із земель, наданих у постійне
користування фармацевтичній фабриці,
земельну ділянку, площею 0.2079 га по
АДРЕСА_1, та надано її в оренду строком
на 1 рік приватному підприємцю ОСОБА_1,
під адміністративні будівлі та
складські приміщення, за умови
укладення угоди про відшкодування
збитків за фактичне використання
земельної ділянки з моменту укладення
договору купівлі-продажу (мається на
увазі договір купівлі - продажу від
10.01.2002р., оскільки весь час ФОП
користувався земельною ділянкою
безоплатно).

До спірних правовідносин необхідно
застосовувати положення Закону
України „Про оренду землі" від 08.09.1999
року N 1019-ХІУ (зі змінами та
доповненнями).

За приписами ст. 15 Закону істотними
умовами договору оренди землі є:

- об'єкт оренди (кадастровий номер,
місце розташування та розмір земельної
ділянки);

- строк дії договору оренди;

- орендна плата із зазначенням її
розміру, індексації, форм платежу,
строків, порядку її внесення і
перегляду та відповідальності за її
несплату;

- умови використання та цільове
призначення земельної ділянки, яка
передається в оренду;

- умови збереження стану об'єкта оренди;

- умови і строки передачі земельної
ділянки орендарю;

- умови повернення земельної ділянки
орендодавцеві;

- існуючі обмеження (обтяження) щодо
використання земельної ділянки;

- визначення сторони, яка несе ризик
випадкового пошкодження або знищення
об'єкта оренди чи його частини;

- відповідальність сторін;

- умови передачі у заставу та внесення
до статутного фонду права оренди
земельної ділянки.

За згодою сторін у договорі оренди
землі можуть зазначатися інші умови,
зокрема якісний стан земельних угідь,
порядок виконання зобов'язань сторін,
порядок страхування об'єкта оренди,
порядок відшкодування витрат на
здійснення заходів щодо охорони і
поліпшення об'єкта оренди, проведення
меліоративних робіт, а також обставини,
що можуть вплинути на зміну або
припинення дії договору оренди, тощо.

Згідно з ч. 4 ст. 15 Закону України "Про
оренду землі" невід'ємною частиною
договору оренди землі є:

- план або схема земельної ділянки, яка
передається в оренду;

- кадастровий план земельної ділянки з
відображенням обмежень (обтяжень) у її
використанні та встановлених
земельних сервітутів;

- акт визначення меж земельної ділянки
в натурі (на місцевості);

- акт приймання-передачі об'єкта оренди;

- проект відведення земельної ділянки
у разі його розроблення згідно із
законом.

У разі якщо договором оренди землі
передбачається здійснити заходи,
спрямовані на охорону та поліпшення
об'єкта оренди, до договору додається
угода щодо відшкодування орендарю
витрат на такі заходи.

Відсутність у договорі оренди землі
однієї з істотних умов, передбачених
цією статтею, а також порушення вимог
статей 4-6, 11,17, 19 цього Закону є
підставою для відмови в державній
реєстрації договору оренди, а також для
визнання договору недійсним
відповідно до закону.

Проаналізувавши наведену норму та
спірний договір, суд дійшов висновку,
що сторонами виконано в повному
обсязі наведені умови, отже підстави
для визнання договору оренди земельної
ділянки недійсним з цих підстав
відсутні.

Відповідно до ст.234 ЦК України
фіктивним є право чин, який вчинено без
наміру створення правових наслідків,
які обумовлювалися цим правочином.
Наявні у справі документи та пояснення
сторін свідчать, що сторони мали намір
та дійсно уклали саме договір оренди
земельної ділянки, з усіма
притаманними наслідками договору
оренди земельної ділянки. Невиконання
або неналежне виконання сторонами
кладеного договору не є підставою для
визнання його недійсним.

Сторони у судових засіданнях
стверджували, що незважаючи на те, що
Позивач став власником нерухомого
майна у 2002р., оспорюваний договір
оренди земельної ділянки від 20.12.2011р. є
першим та єдиним договором оренди
земельної ділянки між сторонами, був
підписаний лише 20.12.2011р., а
зареєстрований у встановленому
порядку лише 04.07.2012р.

Також Позивач пояснив і не заперечував
того факту, що за весь час користування
земельною ділянкою з 2002р., ніяких
платежів до бюджету за користування
земельною ділянкою протягом майже 10
років не здійснював. Отже, матеріали
справи свідчать лише про те, що сам
позивач не мав наміру виконувати свої
зобов'язання за укладеним договором
оренди земельної ділянки та своєчасно
вносити оренду плату, оскільки дійсно
не вносив орендної плати та не надав
доказів сплати земельного податку.

Разом з тим і відповідач не вживав
заходів щодо контролю своєчасної
державної реєстрації укладеного
договору оренди земельної ділянки, не
надав доказів заявлення відповідачем
або державною податковою інспекцією
позовів про стягнення заборгованості з
орендної плати та земельного податку
за спірним договором.

Такі дії відповідача мають наслідком
неотримання територіальною громадою
м.Херсона законних платежів.

Після оголошеної судом до 14 год.00.хв.
перерви вступна та резолютивна частини
прийнятого рішення проголошені судом
у судовому засіданні.

На підставі викладеного, керуючись ст.
15 Законом України «Про оренду землі»,
ст.ст. 93, 120, 124 Земельного кодексу
України, ст.ст.203, 215, 234 Цивільного
кодексу України, ст. ст. 44 - 49, 82-85
Господарського процесуального
кодексу України, суд

в и р і ш и в:

Повністю відмовити у задоволенні
позову фізичної особи-підприємця
ОСОБА_1 ( м. Херсон) до Херсонської
міської ради (м. Херсон) про визнання
недійсним договору оренди земельної
ділянки несільськогосподарського
призначення під адміністративні
будівлі та складські приміщення, яка
знаходиться у АДРЕСА_1, загальною
площею 0,2079 га. із земель наданих в
постійне користування фармацевтичній
фабриці () з підстав
фіктивності та відсутності у договорі
необхідних істотних умов.

Суддя
Т.Г. Пінтеліна

Повне рішення складено 15.04.2014р.