ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"01" квітня 2014 р.
Справа № 911/3870/13

Розглянувши матеріали справи за
позовом Фастівського міжрайонного
прокурора Київської області в
інтересах держави в особі Державного
підприємства «Дослідне господарство
Фастівське» Національної академії
аграрних наук, м.Фастів

до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1,
м.Фастів

про стягнення 14880,50 грн.

Суддя А.Ю.Кошик

Представники:

Від позивача: Нагорний С.Л.

Від відповідача: ОСОБА_1, ОСОБА_3

Від прокуратури: Біньковська А.В.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

До Господарського суду Київської
області надійшла позовна заява
Фастівського міжрайонного прокурора
Київської області в інтересах держави
в особі Державного підприємства
«Дослідне господарство Фастівське»
Національної академії аграрних наук
(далі - позивач) до Фізичної
особи-підприємця ОСОБА_1 (далі -
відповідач) про стягнення 14880,50 грн.

Провадження у справі №911/3870/13 порушено
відповідно до ухвали суду від 13.01.2014
року та призначено справу до розгляду
на 28.01.2014 року.

Позивач та прокурор, належним чином
повідомлені про час і місце розгляду
спору, у судове засіданні 28.01.2014 року
без поважних причин не з'явились, про
причини неявки суд не повідомили,
вимоги ухвали суду не виконали.

Від Фастівської міжнародної
прокуратури Київської області 27.01.2014
року до господарського суду Київської
області надійшли пояснення на
виконання вимог ухвали суду.

Представник відповідача у судовому
засіданні 28.01.2014 року подав клопотання
про відкладення розгляду справи.
Розгляд справи відкладався на 13.02.2014
року.

Позивач, належним чином повідомлений
про час і місце розгляду спору, у судове
засідання 13.02.2014 року без поважних
причин не з'явився, про причини неявки
суд не повідомив.

Від представника відповідача до
господарського суду 12.02.2014 року
надійшло клопотання про відкладення
розгляду справи. Розгляд справи
відкладався на 27.02.2014 року.

Відповідач, належним чином
повідомлений про час і місце розгляду
спору, у судове засідання 27.02.2014 року не
з'явився. Розгляд справи відкладався на
18.03.2014 року.

У судовому засіданні 18.03.2014 року
представником відповідача подано
письмові заперечення на позовну заяву.
Розгляд справи відкладався до 01.04.2914
року.

Крім того, представник відповідача у
судовому засіданні 18.03.2014 року подав
заяву про продовження строку розгляду
справи, передбаченого ч. 1 ст. 69 ГПК
України. Строк розгляду справи
закінчується 13.03.2014 року. Враховуючи
складність справи та необхідність
більш детального вивчення матеріалів
справи, суд дійшов висновку про
задоволення клопотання відповідача та
продовження строку розгляду спору.

В судовому засіданні 01.04.2014 року
позивач та прокуратура позовні вимоги
підтримали, відповідач проти позову
заперечував.

Розглянувши матеріал справи,
заслухавши пояснення представників
сторін та дослідивши надані сторонами
докази, судом встановлено наступне.

01.08.2011 року між Державним підприємством
«Дослідне господарство Фастівське»
Національної академії аграрних наук
(далі - ДП «Дослідне господарство
Фастівське» НААН) в особі директора
Воробієвського Олексія Григоровича
(Орендодавця) та фізичною
особою-підприємец ОСОБА_1 (Орендар)
укладено Договір оренди
індивідуального визначеного
нерухомого майна, що належить до
державної власності (далі - Договір).

Відповідно до п. п. 1.1. зазначеного
Договору Орендодавець (позивач)
передає, а Орендар (відповідач) приймає
в строкове платне користування окреме
індивідуально визначене майно -
нерухоме майно нежитлове приміщення
плодопакувального пункту загальною
площею 432,0 м. кв. розміщене за адресою:
АДРЕСА_1, що знаходйться на балансі
позивача - ДП «Дослідне господарство
Фастівське» НААН, вартість якого
визначена згідно зі звітом про оцінку і
становить за експертною оцінкою станом
на 31.07.2011 року 249000,00 грн.

Згідно п. п. 1.2. Договору майно
передається в оренду для проведення
ремонту техніки.

Підпунктом 3.1. Договору передбачено, що
орендна плата визначається на підставі
ст. 21 Закону України «Про оренду
державного та комунального майна» і
становить, за погодженням сторін, без
ПДВ за базовий місяць оренди (серпень
2011 року) - 1660,00 грн.

Підпунктом 3.3. Договору передбачено, що
орендна плата за кожний наступний
місяць визначається шляхом
коригування орендної плати за
попередній місяць на індекс інфляції
за наступний місяць.

Підпунктом 3.5. Договору передбачено, що
орендна плата в повному обсязі
перераховується ДП «Дослідне
господарство Фастівське» НААН
щомісячно не пізніше 10 числа місяця
наступного за звітним місяцем.

Згідно з п. 10 Договору передбачено, що
Договір укладено строком на 1 рік, що
діє з 01.08.2011 року до 31.07.2012 року (п. п. 10.1.
Договору).

Відповідно до Акту приймання-передачі
орендованого майна від 01.08.2011
Орендодавець передав, а Орендар
прийняв у строкове платне користування
нежитлове приміщення
плодопакувального пункту площею 432,0 м.
кв., що знадиться на балансі ДП
«Дослідне господарство Фастівське»
НААН.

01.01.2012 року між Державним підприємством
«Дослідне господарство Фастівське»
Національної академії аграрних наук
(далі - ДП «Дослідне господарство
Фастівське» НААН) в особі директора
Воробієвського Олексія Григоровича
(Орендодавця) та фізичною особою -
підприємец ОСОБА_1 (Орендар) укладено
новий Договір №3 оренди
індивідуального визначеного
нерухомого майна, що належить до
державної власності. Відповідно до п. п.
1.1. зазначеного Договору Орендодавець
(позивач) передає, а Орендар
(відповідач) приймає в строкове платне
користування окреме індивідуально
визначене майно - нерухоме майно
нежитлове приміщення
плодопакувального пункту загальною
площею 432,0 м. кв. розміщене за адресою:
АДРЕСА_1, що знаходиться на балансі ДП
«Дослідне господарство Фастівське»
НААН, вартість якого визначена згідно
зі звітом про оцінку і становить за
експертною оцінкою станом на 31.07.2011
року 249000,00 грн. Орендна плата
залишається не змінною.

04.10.2013 року між сторонами підписано
Додаткову угоду № 1 до Договору оренди
№ 3 від 01.01.2012 року, якою припинено
Договір оренди № 3 від 01.01.2012 року. Проте
орендна плата у повному обсязі не
сплачена та за ФОП ОСОБА_1 (Орендарем)
рахується заборгованість по орендній
платі у сумі 12986 грн. та штраф у сумі 1894,50
грн.

Відповідно до розрахунку
заборгованості згідно договорів
оренди №8 від 01.08.2011 року та №3 від 01.01.2012
року станом на 01.09.2013 року загальна
заборгованість відповідача - ФОП
ОСОБА_1 складає 14880,50 грн.

Часткова сплата Орендарем орендної
плати підтверджується виписками по
рахунку з банку від 20.12.2012 року, від
05.10.2012 року, від 07.08.2012 року, від 20.07.2012
року, від 13.04.2012 року, від 31.05.2013 року,
прибутковим касовим ордером № 24 від
02.04.2012 року, прибутковим касовим
ордером № 31 від 06.04.2012 року, прибутковим
касовим ордером № 72 від 27.07.2012 року,
прибутковим касовим ордером № 35 від
15.06.2013 року, прибутковим касовим
ордером № 39 від 19.04.2013 року, платіжним
дорученням від 24.09.2013 року.

Позивачем - ДП «Дослідне господарство
Фастівське» НААН на адресу відповідача
надсилалися листи та акти акти
звіряння взаємних розрахунків за
період з 01.08.2011 року по 31.12.2011 року, за
період з 01.01.2012 року по 31.12.2012 року, за
період з 01.01.2013 року по 31.07.2013 року та
пред'являлись рахунки №10 від 01.08.2013
року та №11 від 01.08.2013 року. Однак, зі
слів позивача відповідачем не
вчинялись дії по погашенню
заборгованості. Тому, позивач вважає,
що ФОП ОСОБА_1 порушено умови договорів,
не сплачено орендну плату за
користування приміщенням, у
добровільному порядку вимоги ДП
«Дослідне господарство Фастівське»
НААН

Враховуючи зазначене Фастівський
міжрайонний прокурор в інтересах
держави в особі ДП «Дослідне
господарство Фастівське» НААН просить
суд стягнути з відповідача - ФОП ОСОБА_1
заборгованість з орендної плати у сумі
12986 грн. та штраф у сумі 1894,50 грн.

З наданих представником відповідача
заперечень на позов вбачається, що
відповідач - ФОП ОСОБА_1 звернувся до
позивача ДП «Дослідне господарство
Фастівське» НААН із заявою про
зарахування витрат на здійснення
невід'ємних поліпшень орендованого
державного майна в рахунок орендної
плати.

Заяву ФОП ОСОБА_1 від 12.12.2011 року було
погоджено позивачем на підставі
Порядку надання орендарю згоди
орендодавця державного майна на
здійснення невід'ємних поліпшень
орендованого державного майна,
затвердженого наказом Фонду
державного майна України від 03 жовтня
2006 року № 1523.

Даною заявою позивач дозволив
відповідачеві провести капітальні
ремонтні роботи нежитлового
приміщення плодопакувального пункту
(невід'ємні поліпшення орендованого
державного майна), розміщеного за
адресою: АДРЕСА_1. Вартість ремонтних
робіт відповідно до кошторису складає
200980 грн. 08 коп. Частину коштів,
витрачених відповідачем на проведення
капітального ремонту, тобто
невід'ємних поліпшень орендованого
державного майна, а саме 94528 грн. 00 коп.
зараховано до орендної плати.

01.01.2012 року між позивачем та
відповідачем було укладено новий
договір № З оренди індивідуально
визначеного нерухомого майна, що
належить до державної власності.
Договір укладено з того ж предмету, що і
договір № 8 від 01 серпня 2011. Орендна
плата залишається незмінною Строк дії
договору згідно п. 10 складає 1 рік тобто
до 31.12.2012 року, п.п. 10 4 передбачає, що в
разі відсутності заяви однієї з
сторони про припинення або зміну цього
Договору після закінчення його
чинності протягом місяця, договір
вважається продовженим на той самий
термін і на тих самих умовах, які були
передбачені цим Договором.

04.10.2013 року між позивачем та
відповідачем було підписано додаткову
угоду №1 до договору № 3 від 01.01.2012 року,
якою припинено договір № 3.

Однак позивачем не було повернуто суму
витрачену відповідачем на невідємні
поліпшення, що були проведені на
об'єкті нерухомого майна під час
капітального ремонту.

Відповідно до заяви від 12.12.2011 року
погодженої директором державного
підприємства «Дослідного господарства
Фастівське» НААН сума невідєних
поліпшень складає 200980 грн 08 коп. з яких
94528 грн. 00 коп. зараховано до орендної
плати

Згідно ч.3 ст.778 Цивільного кодексу
України, якщо поліпшення речі зроблено
за згодою наймодавця, наймач має право
на відшкодування вартості необхідних
витрат або на зарахування їх вартості в
рахунок плати за користування річчю.

Відповідно до п.2 ч.2 ст.27 Закону України
«Про оренду державного та комунального
майна» якщо орендар за рахунок власних
коштів здійснив за згодою орендодавця
поліпшення орендованого майна, які
неможливо відокремити від майна без
заподіяння йому шкоди, орендодавець
зобов'язаний компенсувати йому
зазначені кошти в межах збільшення в
результаті цих поліпшень вартості
орендованого майна, визначеної в
установленому законодавством порядку,
яке відбулося в результаті таких
поліпшень, якщо інше не визначено
договором оренди.

Представник відповідача посилається
на те, що укладений між сторонами
договір оренди з огляду на ст.174
Господарського кодексу України, ст.11
Цивільного кодексу України, є
підставою для виникнення у його сторін
прав та обов'язків, визначених ним.

Частиною 3 статті 23 Закону України «Про
оренду державного та комунального
майна» передбачено, що орендар має
право за погодженням з орендодавцем,
якщо інше не передбачено договором
оренди, за рахунок власних коштів
здійснювати реконструкцію, технічне
переоснащення, поліпшення
орендованого майна.

Відповідно до ч.2 ст.776 Цивільного
кодексу України, капітальний ремонт
речі, переданої у найм, провадиться
наймодавцем за його рахунок, якщо інше
не встановлено договором або законом.
Якщо наймодавець не провів
капітального ремонту речі, що
перешкоджає її використанню
відповідно до призначення та умов
договору, наймач має право:
відремонтувати річ, зарахувавши
вартість ремонту в рахунок плати за
користування річчю, або вимагати
відшкодування вартості ремонту;
вимагати розірвання договору та
відшкодування збитків.

Крім того, представник відповідача
зазначає, що позивачем надано платіжні
доручення, однак при розрахунку
заборгованості по орендній платі
позивач їх не врахував, а саме: платіжні
доручення від 06.04.2012 року на 800 грн. 00
коп., 02.04.2012 року на 800 грн. 00 коп. та за
15.06.2013 року на 1000 грн. 00 коп.

Представник відповідача вважає, що
позивач погодив зарахувати частину
коштів витрачених відповідачем на
проведення капітального ремонту у сумі
94258 грн. 00 коп., що значно перевищує суму
позову, тому, позовні вимоги вважає
необгрунтованими та такими, що не
підлягають задоволенню.

Згідно наданих письмових та усних
пояснень прокурор вважає, що вказана
заява від 12.12.2011 року про погодження
проведення капітального ремонту не є
підставою для зарахування частини
коштів до орендної плати та доказом
виконання зазначених у ній невід'ємних
поліпшень, оскільки для здійснення
невід'ємних поліпшень орендованого
майна, орендар повинен надати певний
пакет документів, а не обмежуватися
заявою (погодженням) та кошторисом.

Згідно п. п. 4.3 Договору (2011 року) та п. п.
4. 4. Договору (2012 року) для отримання
згоди Орендодавця на здійснення
поліпшень Орендар подає заяву і
матеріали згідно з Порядком надання
орендарю згоди орендодавця державного
майна на здійснення невід'ємних
поліпшень орендованого державного
майна, затвердженим наказом Фонду
державного майна України від 03.10.2006
року № 1523.

Так, відповідно до Порядку надання
орендарю згоди орендодавця державного
майна на здійснення невід'ємних
поліпшень орендованого державного
майна, затвердженого наказом Фонду
державного майна України від 03.10.2006
року № 1523 (далі Порядок) для розгляду
питання про надання згоди орендарю на
здійснення невід'ємних поліпшень
орендованого державного майна орендар
подає заяву та такий пакет документів:
1) опис передбачуваних поліпшень і
кошторис витрат на їх проведення; 2)
інформацію про доцільність здійснення
поліпшень орендованого майна; 3)
приписи органів пожежного нагляду,
охорони праці; 4) довідку
балансоутримувача про вартість об'єкта
оренди згідно з даними бухгалтерського
обліку на початок поточного року; 5)
завірену копію проектно-кошторисної
документації, якщо інше не встановлено
договором оренди; 6) звіт за
результатами експертизи кошторисної
частини проектної документації на
здійснення невід'ємних поліпшень.

Крім того, згідно п. 7 Порядку згода на
здійснення поліпшень надається у формі
листа орендодавця орендарю, у якому
міститься погодження на поліпшення
орендованого майна. У листі вказується
на необхідність першочергового
використання амортизаційних
відрахувань на орендоване майно для
здійснення поліпшень, які збільшують
вартість орендованого державного
майна.

Вартість нерухомого майна нежитлового
приміщення плодопакувального пункту
загальною площею 432, 0 м. кв., що
розміщене за адресою: АДРЕСА_1,
відповідно до звіту про експертну
оцінку вартості станом на 31.07.2011 року
становить 249000 грн., вартість проведених
робіт складає 200980 грн., тобто вартість
приміщення повинна збільшитися майже у
двічі.

Натомість, на час пред'явлення позову
вартість орендованого приміщення не
збільшилася. Додаткової експертної
оцінки не проведено.

Згідно п. 9 Порядку після здійснення
дозволених орендарю невід'ємних
поліпшень орендар надає інформацію
орендодавцю про завершення виконання
робіт з поданням копій, підписаних
замовником і підрядником актів
приймання виконаних робіт та
документів, що підтверджують оплату
зазначених робіт.

Прокуратура зазначає, що акт виконаних
робіт та докази, що підтверджують
оплату зазначених робіт, на час
пред'явлення позову, як у відповідача
та і у директора ДП «Дослідне
господарство Фастівське» НААН
відсутні, що виключає зарахування
вартості відповідних робіт в рахунок
погашення орендної плати.

Однак, умовами Порядку, зокрема, п. 7,
передбачено процедуру, у відповідності
до якої орендареві для здійснення
поліпшень орендованого майна
достатньо отримати згоду орендодавця
на проведення невідєних поліпшень, яка
оформляється листом. Решта вимог
Порядку стосується процедури
прийняття орендодавця відповідного
рішення, і недотримання такої
процедури орендодавцем, жодним чином
не впливає на права та інтереси
орендаря.

Враховуючи, що орендарем надано
відповідачу згоду на проведення
капітального ремонту приміщення у
визначеній п. 7 Порядку формі, така
згода в розумінні п. 10.8 Договору оренди
№ 3 від 01.01.2012 року та норм чинного
законодавства, є підставою для
здійснення невід'ємних поліпшень,
вартість яких підлягає компенсації.

Крім того, ч 3 статті 23 Закону України
«Про оренду державного та комунального
майна» передбачено, що орендар має
право за погодженням з орендодавцем,
якщо інше не передбачено договором
оренди, за рахунок власних коштів
здійснювати реконструкцію, технічне
переоснащення, поліпшення
орендованого майна. Вказане погодження
Відповідач отримав, що і не
заперечується самим позивачем, не
заперечується і факт проведення
ремонтних робіт витрачена сума
погоджено сторонами становила 200980 грн.
08 коп. з яких 94528 грн. 00 коп. зараховано
до орендної плати

На підтвердження чого, відповідач
посилається на висновок про оцінку
майна станом на 31.07.2011 року, що складає -
249000грн. 00 коп. та довідку №75 позивача
від 20.09.2013 року, що балансова вартість
збільшилась до 328597 грн. 00 коп.

Частину витрачених коштів, а саме 94528
грн. 00 коп. на проведення невід'ємних
поліпшень орендованого майна позивач
погодив зарахувати до орендної плати,
цей факт також не заперечується
позивачем.

Згідно ч.3 ст.778 Цивільного кодексу
України, якщо поліпшення речі зроблено
за згодою наймодавця, наймач має право
на відшкодування вартості необхідних
витрат або на зарахування їх вартості в
рахунок плати за користування річчю. ч.2
ст.776 Цивільного кодексу України,
капітальний ремонт речі, переданої у
найм, провадиться наймодавцем за його
рахунок, якщо інше не встановлено
договором або законом. Якщо
наймодавець не провів капітального
ремонту речі, що перешкоджає її
використанню відповідно до
призначення та умов договору, наймач
має право: відремонтувати річ,
зарахувавши вартість ремонту в рахунок
плати за користування річчю, або
вимагати відшкодування вартості
ремонту.

Основними тезами заперечень позивача
щодо зарахування даної суми до
орендної плати є недотримання Порядку
відповідачем при отриманні погодження
на проведення ремонтних робіт, однак як
вже зазначалось, орендар отримав згоду
орендодавця у передбачений Порядком
спосіб. Основним завданням Порядку є
процедура отримання погодження і таке
погодження позивач надав відповідачу.
Обов'язковим до виконання є Закон
України «Про оренду державного та
комунального майна» відповідно до п.2
ч.2 ст.27 якого, якщо орендар за рахунок
власних коштів здійснив за згодою
орендодавця поліпшення орендованого
майна, які неможливо відокремити від
майна без заподіяння йому шкоди,
орендодавець зобов'язаний
компенсувати йому зазначені кошти в
межах збільшення в результаті цих
поліпшень вартості орендованого майна,
визначеної в установленому
законодавством порядку, яке відбулося
в результаті таких поліпшень, якщо інше
не визначено договором оренди.

Крім того, дії відповідача та позивача
не суперечать ні вищенаведеному Закону
ні Порядку. Відповідач отримав
погодження на проведення невід'ємних
поліпшень орендованого майна, провів
їх, позивач погодив зарахувати частину
вказаних у заяві коштів в рахунок
орендної плати.

Враховуючи статус сторін, характер
правовідносин між ними, останні
(правовідносини) регулюються
насамперед відповідними положеннями
Господарського і Цивільного кодексів
України, Закону України «Про оренду
державного та комунального майна» та
умовами укладених договорів,
зазначених у описовій частині цього
рішення.

Посилання прокуратури на недотримання
сторонами договору оренди Порядку щодо
надання згоди на ремонт орендованого
майна, насамперед стосуються
орендодавця, в частині, що стосується
орендаря, спростовані в ході розгляду
спору, і в будь-якому випадку не
спростовують факту здійснення
відповідачем невід'ємних поліпшень
орендованого майна за згодою
орендодавця та їх вартості, а також
погодження зарахування вартості
відповідних поліпшень в рахунок
орендної плати.

З урахуванням викладеного та
встановлених судом на підставі наявних
в матеріалах справи документів,
здійснені за погодженням із позивачем
поліпшення орендованого майна в межах
орендних правовідносин за Договорами
оренди №3 від 01.08.2011 року та №3 від 01.01.2012
року є належними правовими підставами
для виникнення у позивача грошового
зобовязання з відшкодування
відповідачеві вартості означених
поліпшень.

Відповідно до висновку про оцінку
майна від 31.07.2011 року ринкова вартість
об'єкту станом на 31.07.2011 року становить
249000,00 без урахування ПДВ.

Відповідно до статті 27 Закону України
«Про оренду державного та комунального
майна», якщо орендар за рахунок власних
коштів здійснив за згодою орендодавця
поліпшення орендованого майна, які
неможливо відокремити від майна без
заподіяння йому шкоди, орендодавець
зобов'язаний компенсувати йому
зазначені кошти.

При цьому, необхідності одержання
згоди на проведення поліпшень від
будь-яких інших осіб, крім орендодавця:
власників майна, їх представників,
тощо, закон не встановлює.

З огляду на вищевикладене, вказані
невід'ємні поліпшення орендованого
майна здійснені відповідачем -
Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 на
підставі письмової згоди орендодавця,
підтверджені документально,
ідентифіковані згідно з законом, а тому
на підставі Закону України «Про оренду
державного та комунального майна» та
умов договору витрати на них
підлягають компенсації з боку
орендодавця.

Відповідно до ст. 601 Цивільного кодексу
України зобов'язання припиняється
зарахуванням зустрічних однорідних
вимог, строк виконання яких настав, а
також вимог, строк виконання яких не
встановлений або визначений моментом
пред'явлення вимоги. Зарахування
зустрічних вимог може здійснюватися за
заявою однієї із сторін.

Таким чином, враховуючи встановлені
судом обставини щодо погодження
орендодавцем зарахування вартості
здійснених орендарем невід'ємних
поліпшень орендованого майна на суму
94258 грн. 00 коп. в рахунок орендної плати,
що значно перевищує заявлену до
стягнення суму заборгованості з
орендної плати, позовні вимоги про
стягнення з відповідача орендної плати
у сумі 12986,00 грн. та штрафу у сумі 1894,50
грн. задоволенню не підлягають.

Відповідно до ст. 33 Господарського
процесуального кодексу України кожна
сторона повинна довести ті обставини,
на які вона посилається як на підстави
своїх вимог і заперечень.

Керуючись ст. ст. 33, 49, 82-85
Господарського процесуального кодексу
України, господарський суд Київської
області, -

ВИРІШИВ:

В позові відмовити повністю.

Суддя
Кошик А.Ю.

дата підписання 11.04.2014 р.