ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 березня 2014 року Справа № 919/870/13

Вищий господарський суд України у
складі колегії суддів:

Ткаченко Н.Г. - головуючого, Катеринчук
Л.Й., Коробенка Г.П.
(доповідач)розглянувши матеріали
касаційної скаргитовариства з
обмеженою відповідальністю "Доріс"на
постановуСевастопольського
апеляційного господарського суду від
23.01.2014р.у справігосподарського суду м.
Севастополяза позовомФонду
комунального майна Севастопольської
міської ради дотовариства з обмеженою
відповідальністю "Доріс" про
спонукання внести зміни в договір
оренди за участю представників
сторін:

позивача: не з'явився,

відповідача: не з'явився

ВСТАНОВИВ:

Фонд комунального майна
Севастопольської міської Ради
звернувся до господарського суду міста
Севастополя із позовом до ТОВ "Доріс"
про спонукання внести зміни в договір
оренди №32-00 нерухомого майна від
17.01.2000р., виклавши пункти договору у
наступній редакції, запропонованій
позивачем:

Преамбулу Договору викласти в
наступній редакції:

"Фонд комунального майна
Севастопольської міської Ради, в особі
Голови Фролова Станіслава
Анатолійовича, діючого на підставі
Положення, в подальшому Орендодавець, з
одної сторони, та товариство з
обмеженою відповідальністю "Доріс" в
особі директора Шпилейко І.В. діючого
на підставі Статуту, що іменується в
подальшому Орендар, з іншої сторони,
керуючись Законом України "Про оренду
державного та комунального майна", у
відповідності з наказом голови ФКМ №1083
від 07.11.2007р. наказом голови ФКМ №01-03/1166
від 29.09.2011р., рішенням господарського
суду міста Севастополя від 24.11.2011р.,
справа №5020-1580/2011, внесли наступні зміни
до договору оренди;".

Пункт 1.1. договору викласти у
наступній редакції:

"1.1. з метою ефективного
використання комунального майна та
досягнення найвищих результатів
господарської діяльності Орендодавець
передає, а Орендар приймає в оренду
майно - вбудовані нежитлові приміщення
магазину будівельних матеріалів із
складськими приміщеннями загальною
площею 263,2 кв.м., розташовані за адресою:
вул. Адм. Октябрьського,9 та перебувають
на балансі КП "РЕП-17" (далі іменується -
Майно) для використання під магазин
непродовольчих товарів,
виробничо-складські приміщення.

Вартість Майна становить згідно
незалежної оцінки станом на 01.05.2011р. -
790310,00 (сімсот дев'яносто тисяч триста
десять) грн. у тому числі ПДВ 20% - 131718
грн., вартість майна без врахування ПДВ
- 658592,00 (шістсот п'ятдесят вісім тисяч
п'ятсот дев'яносто дві) грн.".

Пункт 3.1. договору викласти у
наступній редакції:

"3.1. Розмір орендної плати
визначається у відповідності з
рішенням Севастопольської міської
Ради №1617 від 13.03.2007р. "Про розрахунок
орендної плати за оренду майна, що є
власністю територіальної громади м.
Севастополя, та пропорціях
розподілення плати за оренду майна, що
є власністю територіальної громади
міста Севастополя" та складає 104298,75 (сто
чотири тисячі двісті дев'яносто вісім
грн. 75 коп.) грн. на рік. Орендна плата
визначена, виходячи з орендної ставки
18%, 15% від вартості (незалежної оцінки)
майна, що передається в оренду станом
на 01.05.2011р.

Орендна плата на травень 2013р.
становить 8672,76 грн. (без ПДВ) (із
застосуванням індексу інфляції станом
на травень 2013) за місяць оренди та
перераховується Орендарем щомісячно
не пізніше 20 числа поточного місяця на
рахунок: місцевий бюджет м. Севастополя
р/р 0001 в ГУДК СУ м. Севастополя, МФО
824509, ОКПО 38022717, код платежу 22080400.

Розмір орендної плати за кожен
наступний місяць визначається шляхом
корегування розміру місячної орендної
плати за попередній місяць на індекс
інфляції, що відповідає попередньому.

Амортизаційні відрахування та
вартість послуг Орендодавця не
включаються у орендну плату. В оренду
плату не включені витрати на
комунальні та експлуатаційні послуги,
а також сума компенсації витрат
балансоутримувача на оплату за
користування земельною ділянкою".

Пункт 9.1. договору викласти у
наступній редакції:

" 9.1. Даний договір діє до 06.02.2022
року (рішення господарського суду
міста Севастополя від 24.11.2011, справа
№5020-1580/2011)".

Позовні вимоги із посиланням на
ст.651 Цивільного кодексу України, ст. 188
Господарського кодексу України, ч. 3 ст.
118 Закону України "Про державний бюджет
на 2007 рік", Постанову Кабінету
Міністрів України №961 від 14.09.2011р. "Про
внесення змін у постанову Кабінету
Міністрів України від 10.08.1995р. №629 та
від 05.10.1995р. №786", наказ голови Фонду
комунального майна Севастопольської
міської Ради №01-03/1166 від 29.09.2011, п.3.2
договору оренди №32-00 нерухомого майна
від 17.01.2000р., мотивовані тим, що внесені
зміни до Методики розрахунку орендної
плати, визначеної для розрахунку
розміру орендної плати за користування
державним майном, а також збільшення
строку договору оренди та зміна об'єкта
оренди є підставою для перегляду умов
договору оренди №32-00 від 17.01.2000р. у
відповідних частинах, зазначених у
позові.

Рішенням господарського суду м.
Севастополя від 02.12.2013р. у справі
№919/870/13, залишеним без змін постановою
Севастопольського апеляційного
господарського суду від 23.01.2014р., позов
задоволено частково, а саме: змінено
умови укладеного між Фондом
комунального майна Севастопольської
міської Ради (99011, м. Севастополь, вул.
Луначарського,5, ідентифікаційний код
25750044) та ТОВ "Доріс" (99011, м. Севастополь,
вул. Кулакова,70, ідентифікаційний код
20716812) договору оренди №32-00 від 17.01.2000,
виклавши пункти договору у новій
редакції:

2.1. Викласти преамбулу договору в
наступній редакції:

"Фонд комунального майна
Севастопольської міської Ради, в особі
Голови Фролова Станіслава
Анатолійовича, діючого на підставі
Положення, в подальшому Орендодавець, з
одної сторони, та товариство з
обмеженою відповідальністю "Доріс" в
особі директора Шпилейко І.В. діючого
на підставі Статуту, що іменується в
подальшому Орендар, з іншої сторони,
керуючись Законом України "Про оренду
державного та комунального майна", у
відповідності з наказом голови ФКМ №1083
від 07.11.2007 наказом голови ФКМ №01-03/1166
від 29.09.2011, рішенням господарського
суду міста Севастополя від 24.11.2011,
справа №5020-1580/2011".

2.2. Пункт 1.1. договору викласти у
наступній редакції:

"1.1. з метою ефективного
використання комунального майна та
досягнення найвищих результатів
господарської діяльності Орендодавець
передає, а Орендар приймає в оренду
майно - вбудовані нежитлові приміщення
магазину будівельних матеріалів із
складськими приміщеннями загальною
площею 263,2 кв.м., розташовані за адресою:
вул. Адм. Октябрьського,9 та перебувають
на балансі КП "РЕП-17" (далі іменується -
Майно) для використання під магазин
непродовольчих товарів,
виробничо-складські приміщення.

Вартість Майна становить згідно
незалежної оцінки від 01.05.2011 - 790310,00
(сімсот дев'яносто тисяч триста десять)
грн. у тому числі ПДВ 20% - 131718 грн.,
вартість майна без врахування ПДВ -
658592,00 (шістсот п'ятдесят вісім тисяч
п'ятсот дев'яносто дві) грн.".

2.3. Пункт 3.1. договору викласти у
наступній редакції:

"3.1. Розмір орендної плати
визначається у відповідності з
рішенням Севастопольської міської
Ради №1617 від 13.03.2007 "Про розрахунок
орендної плати за оренду майна, що є
власністю територіальної громади м.
Севастополя, та пропорціях
розподілення плати за оренду майна, що
є власністю територіальної громади
міста Севастополя" та складає 104298,75 (сто
чотири тисячі двісті дев'яносто вісім
грн. 75 коп.) грн. на рік. Орендна плата
визначена, виходячи з орендної ставки
18%, 15% від вартості (незалежної оцінки)
майна, що передається в оренду.

Орендна плата становить 8672,76 грн.
(без ПДВ) за місяць оренди та
перераховується Орендарем щомісячно
не пізніше 20 числа поточного місяця на
рахунок: місцевий бюджет м. Севастополя
р/р 0001 в ГУДК СУ м. Севастополя, МФО
824509, ОКПО 38022717, код платежу 22080400.

Розмір орендної плати за кожен
наступний місяць визначається шляхом
корегування розміру місячної орендної
плати за попередній місяць на індекс
інфляції, що відповідає попередньому.

Амортизаційні відрахування та
вартість послуг Орендодавця не
включаються у орендну плату. В оренду
плату не включені витрати на
комунальні та експлуатаційні послуги,
а також сума компенсації витрат
балансоутримувача на оплату за
користування земельною ділянкою".

2.4. Пункт 9.1. договору викласти у
наступній редакції:

"9.1. Даний договір діє до 06.02.2022 року
(рішення господарського суду міста
Севастополя від 24.11.2011, справа
№5020-1580/2011)".

В задоволенні решти позовних вимог
відмовлено.

Не погоджуючись з прийнятими
рішенням та постановою, ТОВ "Доріс"
звернулась з касаційною скаргою до
Вищого господарського суду України, в
якій просить постанову скасувати, а
рішення суду першої інстанції змінити,
виклавши резолютивну частину рішення в
такій редакції:

"Провадження у справі припинити в
частині позовних вимог, викладених у п.3
позову (п.2 ст. 80 ГПК України).

Змінити договір оренди нерухомого
майна №32-00 від 17.01.2000р. в редакції
позову позивача відповідно до
редакції, викладеної в п.1, частково п.2
(тільки щодо абз.1 п.1.1. договору оренди
нерухомого майна №32-00 від 17.01.2000р.) і п.4
позову.

В іншій частині позову відмовити".

Зазначена касаційна скарга
мотивована порушенням судом першої та
апеляційної інстанції норм
процесуального та матеріального права.

Колегія суддів, приймаючи до уваги
межі перегляду справи в касаційній
інстанції, проаналізувавши на підставі
фактичних обставин справи
застосування норм матеріального та
процесуального права при винесенні
оспорюваних судових актів, знаходить
необхідним касаційну скаргу залишити
без задоволення, враховуючи наступне.

Як вбачається з матеріалів справи,
магазин будівельних матеріалів площею
263,2 кв.м. по вул. Адмірала Октябрського,
9, міста Севастополя, є комунальною
власністю громади міста Севастополя,
що підтверджує свідоцтво про право
власності та документи інвентарної
справи.

17.01.2000р. між Управлінням
майном міста Севастополя міської
державної адміністрації
(орендодавцем), та ТОВ "Доріс" (орендар),
в письмовій формі укладений договір
оренди нерухомого майна - вбудованого
приміщення площею 255,6 кв.м., розташоване
в м. Севастополі, вул. Адм. Октябрського,
9 (надалі - Договір оренди).

17.01.2000р. об'єкт оренди
передано від орендодавця орендарю.

До цього договору вносилися
зміни:

06.02.2002р. за згодою сторін
щодо оцінки вартості майна та суми
орендної плати;

05.08.2002р. за згодою сторін
щодо оцінки вартості майна, розміру (10 %
- магазин, 9 % - склад від вартості об'єкта
оренди) та суми орендної плати (магазин
- 1178,50 грн., 8.320,10 грн. - склад);

за рішенням господарського
суду м. Севастополя від 24.11.2011р. у справі
№ 5020-1580/2011 щодо строку дії договору - до
06.02.2022р.

Судом встановлено, що 26.01.2010р.
рішенням Севастопольської міської
ради №9128 затверджено Положення про
Фонд комунального майна
Севастопольської міської ради, за
пунктами 2, 4 та 10.23 якого Фонд є
виконавчим органом ради з управління
майном, яке відноситься до
комунального майна територіальної
громади міста Севастополя, та
правонаступником - Управління з питань
майна комунальної власності
Севастопольської міської державної
адміністрації по договорам оренди
комунального майна та
взаємовідносинам, які пов'язані з їх
виконанням; виступає орендодавцем
комунального майна.

Згідно п. 3.1 Договору оренди розмір
орендної плати визначений на підставі
Методики розрахунку використання
орендної плати за оренду державного
майна, затвердженої Кабінетом
Міністрів України.

У разі зміни діючих цін,
тарифів, методики розрахунку орендної
плати та інших випадках, передбачених
діючим законодавством України, розмір
орендної плати може бути переглянуто
на вимогу однієї з сторін (п.3.2 Договору
оренди).

01.06.2013р. орендодавець
запропонував орендарю змінити умови
договору через зміну методики
розрахунку орендної плати.

На час укладення сторонами
договору оренди комунального майна
діяла Методика розрахунку і порядок
використання плати за оренду
державного майна, затверджена
постановою Кабінету Міністрів України
№ 786 від 04.10.1995р. (з змінами на 17.01.2000р.).

20.09.2011р. була опублікована в
газеті "Урядовий кур'єр", 2011 N 172 та
набрала чинності постанова Кабінету
Міністрів України від 14.09.2011р. N 961, якою
внесені зміни до вказаної Методики.
Зокрема, змінена назва на - Методика
розрахунку орендної плати за державне
майно та пропорції її розподілу, та
додаток 2 до Методики, за яким підвищені
ставки орендної плати, в тому числі за
використання орендарем нерухомого
майна за цільовим призначенням -
розміщення магазину непродовольчих
товарів встановлена ставка 18 %, складів
- 15 %. А по договору з внесеними
сторонами змінами ставка орендної
плати складає: 10 % - магазин, 9 % - склад
від вартості об'єкта оренди в 104230 грн.
станом на 15.02.2002р.

З акту оцінки об'єкту оренди,
здійсненої суб'єктом оціночної
діяльності ОСОБА_7 за замовленням
орендаря, станом на 04.05.2011р. ринкова
вартість нерухомого майна (яке
передано в оренду) складає 799310 грн..
Однак змін до договору оренди щодо
вартості об'єкта оренди в сумі 799310 грн.
не вносилося, чого сторони не
оспорюють.

Відповідно до ч. 1 ст. 651
Цивільного кодексу України та ч. 1 ст. 188
Господарського кодексу України зміна
договору допускається лише за згодою
сторін, якщо інше не встановлено
договором або законом.

Згідно ст. 652 Цивільного кодексу
України встановлює: у разі істотної
зміни обставин, якими сторони
керувалися при укладенні договору,
договір може бути змінений за згодою
сторін, якщо інше не встановлено
договором або не випливає із суті
зобов'язання; зміна обставин є
істотною, якщо вони змінилися
настільки, що, якби сторони могли це
передбачити, вони не уклали б договір
або уклали б його на інших умовах. Якщо
сторони не досягли згоди щодо
приведення договору у відповідність з
обставинами, які істотно змінились,
договір може бути змінений за рішенням
суду на вимогу заінтересованої сторони
за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення
договору сторони виходили з того, що
така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена
причинами, які заінтересована сторона
не могла усунути після їх виникнення
при всій турботливості та обачності,
які від неї вимагалися;

3) виконання договору
порушило б співвідношення майнових
інтересів сторін і позбавило б
заінтересовану сторону того, на що вона
розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або
звичаїв ділового обороту не випливає,
що ризик зміни обставин несе
заінтересована сторона;

Зміна договору у зв'язку з
істотною зміною обставин допускається
за рішенням суду у виняткових випадках,
коли розірвання договору суперечить
суспільним інтересам або потягне для
сторін шкоду, яка значно перевищує
затрати, необхідні для виконання
договору на умовах, змінених судом (ч.4
ст. 652 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ч. 2 ст. 21 Закону
України "Про оренду державного та
комунального майна" (в редакції Закону
України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР з змінами на
час виникнення спору та вирішення його
судом першої інстанції) розмір
орендної плати може бути змінено на
вимогу однієї з сторін, якщо з
незалежних від них обставин істотно
змінився стан об'єкта оренди, а також в
інших випадках, встановлених
законодавчими актами України.

Як було зазначено змінилася
методика розрахунку орендної плати
комунального майна, що є істотною
зміною обставин, якими сторони
керувалися при укладенні договору.

На виконання положень ст. 188
Господарського кодексу України,
орендодавець пропонував орендарю
зміну умов договору, але позитивну
відповідь не отримав.

Розірвання Договору оренди, як
встановлено судом апеляційної
інстанції, суперечить суспільним
інтересам та може потягнути для сторін
шкоду, яка значно перевищує затрати,
необхідні для виконання договору на
умовах, змінених судом; в момент
укладення договору сторони виходили з
того, що зміна методики обставин не
настане; підвищення ставок орендної
плати орендодавець не може усунути; не
зміна розміру орендної плати порушить
майнові права орендодавця на отримання
законодавче встановленого розміру
орендної плати; із суті договору не
випливає, що ризик зміни обставин несе
орендодавець.

За таких обставин, оскільки постановою
Кабінету Міністрів України від 14.09.2011р.
N 961 було внесено зміни до Методики
розрахунку і порядку використання
плати за оренду державного майна,
затвердженої постановою Кабінету
Міністрів України № 786 від 04.10.1995р., а п.
3.2 Договору оренди передбачена
можливість перегляду розміру орендної
плати на вимогу однієї із сторін у разі
зміни методики розрахунку орендної
плати, а також враховуючи положення ч.3
ст. 653 Цивільного кодексу України,
висновок господарського суду першої та
апеляційної інстанції про часткове
задоволення позову, колегія визнає
правомірним та обґрунтованим.

Посилання ТОВ "Доріс" на те, що вже
такий спір розглядався господарським
судом та було відмовлено у позові про
збільшення орендної плати, а тому по
цій справі провадження підлягало
припиненню, колегією суддів до уваги не
приймається, оскільки постановою
Севастопольського апеляційного
господарського суду від 04.10.2010р. у
справі № 5020-11/105, господарський суд
вирішив спір між тими ж сторонами, але з
інших підстав та відносно іншого
предмету.

З огляду на викладене, доводи
касаційної скарги не спростовують
висновків, викладених в оскаржуваних
рішенні та постанові, і не можуть бути
підставою для їх зміни чи скасування,
оскільки вони відповідають чинному
законодавству України та обставинам
справи.

Керуючись ст. 1115, 1117, 1118, 1119 -11111
Господарського процесуального кодексу
України, Вищий господарський суд
України, -

ПОСТАНОВИВ:

В задоволенні касаційної скарги
відмовити.

Постанову Севастопольського
апеляційного господарського суду від
23.01.2014р. у справі № 919/870/13 залишити без
змін.

Головуючий суддя :
Н.Г. Ткаченко

Судді:
Л.Й. Катеринчук

Г.П. Коробенко