ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"31" березня 2014 р. Справа № 926/1160/13.

За позовом Прокурора м. Чернівці в
інтересах держави в особі Чернівецької
міської ради

до відповідача - фізичної особи -
підприємця ОСОБА_1 м. Чернівці

про виконання зобов'язання за
договором оренди землі та стягнення
заборгованості в сумі 41 141,16 грн.

та за зустрічним позовом фізичної
особи - підприємця ОСОБА_1 м. Чернівці

до Чернівецької міської ради

про визнання недійсним частини
договору оренди землі

Суддя М.І.Ніколаєв

Представники:

від позивача - Х.Лелюк, дов. від 19.11.2013
року

від прокурора - Нараєвська А.

від відповідача - не з'явився

СУТЬ СПОРУ: Прокурор м. Чернівці в
інтересах держави в особі Чернівецької
міської ради звернувся з позовом про
стягнення з фізичної особи - підприємця
ОСОБА_1 39746,92 грн. заборгованості по
сплаті одноразового внеску на розвиток
соціально-культурної інфраструктури м.
Чернівці, обов'язок зі сплати якого
передбачений договором оренди землі
№7246 від 22.06.2011 року, в тому числі 32493, 14
грн. основного боргу та 7253,78 грн. пені за
період з 10.07.2013 року по 03.10.2013 року.

В обґрунтування позовних вимог
прокурор посилається на те, що в
порушення взятих на себе зобов'язань (п.
11.1 договору оренди землі №7246 від 22.06.2011
року, далі - договір) відповідач у
повному обсязі не сплатив одноразовий
внесок на розвиток соціально -
культурної інфраструктури м.
Чернівців, що призвело до виникнення
боргу та зумовило нарахування пені за
несвоєчасну сплату одноразового
внеску в порядку, передбаченому п. 12.4
вищевказаного договору оренди землі).

Ухвалою суду від 13.11.2013 року порушено
провадження у справі, судове засідання
призначено на 26.11.2013 року за участю
представників сторін.

Ухвалою суду від 26.11.2013 року у зв'язку з
неявкою відповідача розгляд справи
відкладено на 10.12.2013 року.

Ухвалою суду від 10.12.2013 року задоволено
заяву про збільшення позовних вимог до
41141,16 грн., у т. ч. 36750,15 грн. основного
боргу і 4 391,01 грн. пені та у зв'язку з
повторною неявкою відповідача розгляд
справи відкладено на 24.12.2013 року.

Ухвалою суду від 24.12.2013 року прийнято до
розгляду зустрічний позов про визнання
недійсним частини договору оренди
землі від №7246 від 22.06.2011 року, а саме
пунктів 11.1, 12.4 та додатку №2, якими
передбачено зобов'язання ОСОБА_1
сплатити одноразовий внесок на
розвиток соціально - культурної
інфраструктури м. Чернівців.

В обґрунтування зустрічного позову
ОСОБА_1 посилається на те, що жодною
нормою чинного законодавства, у т.ч. і
Законом України «Про оренду землі», не
передбачено здійснення будь-яких
внесків на розвиток
соціально-культурної інфраструктури
міста в разі укладення договору оренди
землі.

Чернівецька міська рада проти
задоволення зустрічного позову
заперечує, обґрунтовуючи це тим, що
спірними пунктами договору оренди
землі сторони на основі вільного
волевиявлення врегулювали відносини,
які не передбачені актами
законодавства, але відповідають
загальним засадам цивільного
законодавства.

Ухвалою суду від 09.01.2014 року зупинено
провадження у справі до вирішення
справи №926/742/13, а ухвалою суду від 11.03.2014
року провадження у справі поновлено та
призначено судовий розгляд на 21.03.2014
року.

Ухвалою суду від 21.03.2014 року розгляд
справи відкладено на 31.03.2014 року у
зв'язку з неявкою відповідача.

27.03.2014 року від відповідача надійшов
відзив на позов, в якому останній проти
задоволення первісного позову
заперечив, аргументуючи це тим, що
положення пунктів 11.1 та 12.4 договору
оренди землі не відповідають вимогам
закону, а відтак повинні бути визнані
недійсними, що зумовлює неможливість
задоволення первісного позову. Крім
того, відповідач просить суд
розглянути справу без його участі.

Присутні у судовому засіданні прокурор
та представник позивача первісні
позовні вимоги підтримали у повному
обсязі, а у задоволенні зустрічного
позову просили суд відмовити.

Розглянувши подані документи,
з'ясувавши фактичні обставини справи,
суд -

ВСТАНОВИВ:

Як вбачається з Свідоцтва про державну
реєстрацію від 13.01.2004 року ОСОБА_1 (далі -
відповідач) зареєстрована як фізична
особа-підприємець.

На підставі договору купівлі-продажу
частини приміщення від 17.06.2010 року
відповідач придбав нежилу будівлю
АДРЕСА_1.

Рішенням 8 сесії VІ скликання
Чернівецької міської ради від 28.04.2011
року №157 відповідачу надано земельну
ділянку по АДРЕСА_1 площею 0,1086 га в
оренду для обслуговування будівлі на 10
років та зобов'язано сплатити кошти в
еквіваленті орендної плати на розвиток
інфраструктури м. Чернівців з 17.06.2010
року за фактичне користування
земельною ділянкою. (пункти 18 та 18.2
рішення).

22.06.2011 року між сторонами укладено
договір оренди землі №7246,
зареєстрований управлінням
Держкомзему у м. Чернівцях 09.07.2012 року
за №01, відповідно до умов якого
Чернівецька міська рада (Орендодавець)
на підставі рішення 8 сесії VІ скликання
Чернівецької міської ради від 28.04.2011
року №157 надала, а підприємець ОСОБА_1
(Орендар) прийняла в строкове платне
користування земельну ділянку для
обслуговування будівлі, яка
знаходиться в АДРЕСА_1 (пункт 1.1
договору).

Згідно пунктів 2.1. та 2.3. договору в
оренду передано земельну ділянку
загальною площею 0,1086 га, нормативно
грошова оцінка згідно витягу з
технічної документації якої становить
2592271,00 грн., економіко-планувальна зона
№89.

Пунктом 3.1 договору передбачено, що він
укладений строком на десять років і діє
до 22.06.2021 року.

Річна орендна плата визначається
відповідно до чинного законодавства,
розрахована згідно з додатком №1 цього
договору та за повний рік оренди
становить 116652,21 грн. Орендна плата
щорічно індексується у відповідності з
чинним законодавством України, орендар
щорічно станом на 1 січня поточного
року проводить перерахунок річної
орендної плати (пункти 4.1, 4.3 договору).

Пунктом 4.4. договору передбачено, що
орендна плата вноситься орендарем
рівними частинами в строк до 30 числа
місяця за звітним.

Відповідно до пункту 11.1. договору
оренди орендар сплачує одноразовий
внесок в сумі 118205,15 грн. на розвиток
соціально-культурної інфраструктури м.
Чернівців (цільовий фонд
соціально-економічного розвитку
міста). Орендар сплачує одноразовий
внесок протягом одного року після
державної реєстрації цього договору.

Пунктом 12.4. договору передбачено, що в
разі несвоєчасної сплати одноразового
внеску на розвиток
соціально-культурної інфраструктури м.
Чернівців в термін, визначений цим
договором, нараховується пеня в
розмірі 0,1% (відсотка) від нарахованої
суми внеску за кожен день прострочення
платежу, включаючи день оплати.

Додаток № 2 до договору, який
відповідно до пункту 13.4 договору є його
невід'ємною частиною, містить
складений та підписаний в
односторонньому порядку
представниками відповідача розрахунок
одноразового внеску на розвиток
соціально-культурної інфраструктури м.
Чернівців на суму 118205,15 грн. за період з
17.06.2010 року по 21.06.2011 року та дублює
передбачене пунктом 11.1 договору
зобов'язання позивача сплатити
одноразовий внесок на розвиток
соціально-культурної інфраструктури м.
Чернівців.

Актом прийому-передачі земельної
ділянки на місцевості від 22.06.2011 року
сторони засвідчили передачу орендарю в
оренду земельну ділянку по АДРЕСА_1 в м.
Чернівці.

Згідно пункту 4.9 Положення «Про оренду
та порядок розрахунку орендної плати
за земельну ділянку у м. Чернівцях»,
затвердженого Рішенням 33 сесії міської
ради V скликання 23.10.2008 року №715, орендар
сплачує одноразовий внесок на розвиток
інженерно-транспортної та соціальної
інфраструктури міста за фактичне
користування земельної ділянки з дати
прийняття рішення сесії про надання
йому дозволу на складання проекту
відведення земельної ділянки в оренду
за рахунок земель запасу міста до дати
укладення Договору оренди землі.

Пунктом 4.10 вищевказаного положення (з
урахуванням змін, що внесені Рішенням 22
сесії міської ради VІ скликання від
29.03.2012 року №467) передбачено, що при
переході права власності на будівлю
або споруду одноразовий внесок
справляється з дня виникнення права
власності на будівлю або споруду до
дати укладення договору оренди землі,
якщо інше не передбачено рішенням
міської ради.

На виконання п. 1.3 рішення Виконавчого
комітету Чернівецької міської ради від
25.10.2011 року №680/18 між Чернівецькою
міською радою та фізичною особою -
підприємцем ОСОБА_1 укладено договір
про пайову участь у розвитку
інфраструктури м. Чернівців,
відповідно до п. 1.1 якого замовник
(відповідач по справі) зобов'язується
взяти участь у розвитку інфраструктури
міста при здійсненні реконструкції під
ресторан, пивний бар, офісні приміщення
на АДРЕСА_1.

При цьому, пайовий внесок в сумі 21810,10
грн. підлягає сплаті до 30.11.2012 року (п. 2.3
та 2.4 договору про пайову участь).

Як вбачається з матеріалів справи,
пайовий внесок в сумі 21 810,10 грн.
відповідачем сплачено у повному обсязі
(квитанція від 03.12.2012 року).

05.06.2013 року та 13.08.2013 року Департамент
містобудівного комплексу та земельних
відносин звертався до відповідача з
претензіями про сплату одноразового
внеску на розвиток
соціально-культурної інфраструктури м.
Чернівців в сумі 118205,15 грн.

Як вбачається з листа Фінансового
управління Чернівецької міської ради
від 27.11.2013 року №10/03-11/2133 30.08.2013 року до
міського бюджету м. Чернівці надійшли
кошти, сплачені відповідачем, а саме
4257,01 грн. пені та 81200 грн. внеску на
розвиток соціально-культурної
інфраструктури.

Статтею 120 Земельного кодексу України
(у редакції чинній на момент укладення
договору оренди земельної ділянки)
передбачено, що у разі набуття права
власності на жилий будинок, будівлю або
споруду, що перебувають у власності,
користуванні іншої особи, припиняється
право власності, право користування
земельною ділянкою, на якій
розташовані ці об'єкти. До особи, яка
набула право власності на жилий
будинок, будівлю або споруду, розміщені
на земельній ділянці, що перебуває у
власності іншої особи, переходить
право власності на земельну ділянку
або її частину, на якій вони розміщені,
без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда
розміщені на земельній ділянці, що
перебуває у користуванні, то в разі
набуття права власності на ці об'єкти
до набувача переходить право
користування земельною ділянкою, на
якій вони розміщені, на тих самих
умовах і в тому ж обсязі, що були у
попереднього землекористувача.

Відповідно до ст.1 Закону України "Про
оренду землі" (у редакції чинній на
момент укладення договору оренди
земельної ділянки) оренда землі - це
засноване на договорі строкове платне
володіння і користування земельною
ділянкою, необхідною орендареві для
проведення підприємницької та інших
видів діяльності. Відносини, пов'язані
з орендою землі, регулюються Земельним
кодексом України, Цивільним кодексом
України, цим Законом, законами України,
іншими нормативно-правовими актами,
прийнятими відповідно до них, а також
договором оренди землі.

Договір оренди землі - це договір, за
яким орендодавець зобов'язаний за
плату передати орендареві земельну
ділянку у володіння і користування на
певний строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства (ст. 13 Закону
України "Про оренду землі").

Згідно ст.15 Закону України "Про оренду
землі" (у редакції чинній на момент
укладення договору оренди земельної
ділянки) істотними умовами договору
оренди землі є: об'єкт оренди
(кадастровий номер, місце розташування
та розмір земельної ділянки); строк дії
договору оренди; орендна плата із
зазначенням її розміру, індексації,
форм платежу, строків, порядку її
внесення і перегляду та
відповідальності за її несплату; умови
використання та цільове призначення
земельної ділянки, яка передається в
оренду; умови збереження стану об'єкта
оренди; умови і строки передачі
земельної ділянки орендарю; умови
повернення земельної ділянки
орендодавцеві; існуючі обмеження
(обтяження) щодо використання
земельної ділянки; визначення сторони,
яка несе ризик випадкового пошкодження
або знищення об'єкта оренди чи його
частини; відповідальність сторін.
Відсутність у договорі оренди землі
однієї з істотних умов, передбачених
цією статтею, а також порушення вимог
статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є
підставою для відмови в державній
реєстрації договору оренди, а також для
визнання договору недійсним
відповідно до закону.

За згодою сторін у договорі оренди
землі можуть зазначатися інші умови,
зокрема якісний стан земельних угідь,
порядок виконання зобов'язань сторін,
порядок страхування об'єкта оренди,
порядок відшкодування витрат на
здійснення заходів щодо охорони і
поліпшення об'єкта оренди, проведення
меліоративних робіт, а також обставини,
що можуть вплинути на зміну або
припинення дії договору оренди, тощо.

Згідно положень ст. 204 Цивільного
кодексу України правочин є
правомірним, якщо його недійсність
прямо не встановлена законом або якщо
він не визнаний судом недійсним.

Визнання договору недійсним є одним із
способів захисту, який застосовується
судом у випадках та порядку,
визначеному цивільним законодавством.

Загальні підстави визнання недійсними
угод і настання відповідних наслідків
встановлені статтями 215, 216 Цивільного
кодексу України.

Відповідно до приписів ст. 215
Цивільного кодексу України підставою
недійсності правочину є недодержання в
момент вчинення правочину сторонами
вимог, які встановлені частинами
першою - третьою, п'ятою та шостою
статті 203 цього Кодексу; а саме: зміст
правочину не може суперечити цьому
Кодексу, іншим актам цивільного
законодавства, а також інтересам
держави і суспільства, його моральним
засадам; особа, яка вчиняє правочин,
повинна мати необхідний обсяг
цивільної дієздатності; волевиявлення
учасника правочину має бути вільним і
відповідати його внутрішній волі,
правочин має бути спрямований на
реальне настання правових наслідків,
що обумовлені ним. Зміст правочину
складають як права та обов'язки, про
набуття, зміну, припинення яких
домовилися учасники правочину.

Відповідно до ч.1 ст. 207 Господарського
кодексу України господарське
зобов'язання, що не відповідає вимогам
закону, або вчинено з метою, яка
завідомо суперечить інтересам держави
і суспільства, або укладено учасниками
господарських відносин з порушенням
хоча б одним з них господарської
компетенції (спеціальної
правосуб'єктності), може бути на вимогу
однієї із сторін, або відповідного
органу державної влади визнано судом
недійсним повністю або в частині.

Недійсний правочин не створює
юридичних наслідків, крім тих, що
пов'язані з його недійсністю (ст. 216
Цивільного кодексу України).

Відповідно до ст.217 Цивільного кодексу
України недійсність окремої частини
правочину не має наслідком недійсності
інших його частин і правочину в цілому,
якщо можна припустити, що правочин був
вчинений і без включення в нього
недійсної частини.

Нікчемний правочин або правочин,
визнаний судом недійсним, є недійсним з
моменту його вчинення (ст. 236 Цивільного
кодексу України).

За змістом ст. 627 Цивільного кодексу
України відповідно до ст. 6 цього
Кодексу сторони є вільними в укладенні
договору, виборі контрагента та
визначенні умов договору з урахуванням
вимог цього Кодексу, інших актів
цивільного законодавства, звичаїв
ділового обороту, вимог розумності та
справедливості.

Так, ст. 6 Цивільного кодексу України
визначено, що сторони мають право
укласти договір, який не передбачений
актами цивільного законодавства, але
відповідає загальним засадам
цивільного законодавства. Сторони
мають право врегулювати у договорі,
який передбачений актами цивільного
законодавства, свої відносини, які не
врегульовані цими актами. Сторони в
договорі можуть відступити від
положень актів цивільного
законодавства і врегулювати свої
відносини на власний розсуд. Сторони в
договорі не можуть відступити від
положень актів цивільного
законодавства, якщо в цих актах прямо
вказано про це, а також у разі, якщо
обов'язковість для сторін положень
актів цивільного законодавства
випливає з їх змісту або із суті
відносин між сторонами.

У свою чергу, Закон України «Про оренду
землі», як і інші закони та
нормативно-правові акти, не
передбачають здійснення одноразових
або будь-яких інших внесків на розвиток
інженерно-транспортної та соціальної
інфраструктури міста в разі укладання
договорів оренди землі.

Більш того, ст. 120 Земельного кодексу
України гарантує безумовне право
власника будівлі на користування
земельною ділянкою, на якій
знаходиться нерухомість.

При цьому, лише Законом України «Про
регулювання містобудівної діяльності»
(надалі - Закон) передбачено випадок
обов'язкової сплати внеску на розвиток
інфраструктури міста.

Зокрема, замовник, який має намір щодо
забудови земельної ділянки у
відповідному населеному пункті,
зобов'язаний взяти участь у створенні і
розвитку інженерно-транспортної та
соціальної інфраструктури населеного
пункту, крім випадків, передбачених
частиною четвертою цієї статті (ч.2 ст. 40
Закону).

Порядок залучення, розрахунку розміру
і використання коштів пайової участі у
розвитку інфраструктури населеного
пункту встановлюють органи місцевого
самоврядування відповідно до Закону
України «Про регулювання
містобудівної діяльності» (надалі -
Закон), що визначено ч. 1 ст.40
вищевказаного Закону.

Відповідно до ч. 6 ст.40 встановлені
граничні розміри пайової участі у
розвитку інфраструктури населеного
пункту.

Чернівецька міська рада, укладаючи
спірний договір, діяла на підставі,
зокрема, Положення про оренду та
порядок розрахунку орендної плати за
земельні ділянки у м. Чернівцях,
затвердженого рішенням 33 сесії
Чернівецької міської ради V скликання
від 23.10.2008 р. №715, про що зазначено в
преамбулі Договору.

Пунктом 4.9 згаданого Положення
визначено, що орендар сплачує
одноразовий внесок на розвиток
інженерно-транспортної та соціальної
інфраструктури міста за фактичне
користування земельною ділянкою з дати
прийняття рішення сесії про надання
йому дозволу на складання проекту
відведення земельної ділянки в оренду
за рахунок земель запасу міста до дати
укладання договору оренди землі, що
суперечить вимогам Закону, який
передбачає обов'язок сплати
вищевказаного внеску лише при забудові
земельної ділянки у відповідному
населеному пункті.

Крім цього, відповідно до п.п.2,6 розділу
V «Прикінцеві положення» Закону закони
та інші нормативно-правові акти,
прийняті до набрання чинності цим
Законом, діють у частині, що не
суперечить цьому Закону, а будь-які
рішення органів місцевого
самоврядування про надання замовником
будівництва будь-яких послуг, передачу
активів у будь-якій формі (матеріальній
чи нематеріальній), передачу частини
(відсоткової частки) площ прийнятих в
експлуатацію об'єктів містобудування,
крім пайової участі відповідно до
цього Закону, прийняті до набрання
чинності цим Законом, підлягають
приведенню у відповідність із цим
Законом.

Таким чином, п.11.1 договору, яким
встановлено зобов'язання щодо сплати
одноразового внеску на розвиток
соціально-культурної інфраструктури м.
Чернівців та п. 12.4 договору, що
передбачає відповідальність за
своєчасну несплату вищевказаного
внеску, не відповідають вимогам
зазначених норм Закону, у зв'язку з чим
підлягають визнанню недійсними.

При цьому суд також враховує, що
відповідно до ч.2 ст.4 ГПК України суд не
застосовує акти державних та інших
органів, якщо ці акти не відповідають
законодавству України, у зв'язку з чим
відхиляються посилання відповідача на
обов'язковість норм Положення про
оренду та порядок розрахунку орендної
плати за земельні ділянки у м.
Чернівцях, затвердженого рішенням 33
сесії Чернівецької міської ради V
скликання від 23.10.2008 р. №715.

В цій площині та з урахуванням того, що
користування (оренда) землі в Україні є
платним, суд зазначає, що сторони не
були позбавлені можливості
врегулювати окремою угодою чи
додатковою угодою до даного договору
питання оплати за фактичне
землекористування земельною ділянкою,
на якій розташовано нерухоме майно
відповідача за період з моменту
виникнення права власності на
нерухомість до дати проведення
державної реєстрації договору оренди
земельної ділянки.

Більш того, навіть в разі відсутності
такої угоди, позивач не позбавлений
права звернутись до суду з позовом про
стягнення коштів за фактичне
землекористування земельною ділянкою,
на якій розташовано нерухоме майно
відповідача.

Також, суд звертає увагу на
невідповідність п. 11.1 спірного
договору, що передбачає сплату
одноразового внеску в на розвиток
соціально-культурної інфраструктури м.
Чернівців п. 18.2 рішення 8 сесії VІ
скликання Чернівецької міської ради
від 28.04.2011 року №157, яким на відповідача
покладено обов'язок сплатити кошти
саме за фактичне користування
земельною ділянкою.

У свою чергу, додаток №2 договору, який
відповідно до пункту 13.4 договору є його
невід'ємною частиною та фактично є
розрахунком одноразового внеску на
розвиток соціально-культурної
інфраструктури м. Чернівців, складений
та підписаний лише в односторонньому
порядку представниками відповідача та
скріплений тільки відбитком його
печатки. Це означає, що додаток до
договору не вчинено у формі правочину,
а тому його не може бути визнано
недійсним.

Аналогічну позицію щодо недійсності
пунктів договору оренду землі, якими
передбачено зобов'язання орендаря
сплатити одноразовий внесок на
розвиток соціально-культурної
інфраструктури м. Чернівців та
встановлено відповідальність за його
несвоєчасну сплату висловлено в
Постанові ВГС України від 04.03.2014 року по
справі №926/742/13.

За таких обставин справи у задоволенні
первісного позову, в обґрунтування
якого прокурор та Чернівецька міська
рада посилаються на порушення
відповідачем обов'язку сплатити
одноразовий внесок на розвиток
соціально-культурної інфраструктури м.
Чернівців, слід відмовити, оскільки
пункти 11.1 та 12.4 договору, якими
передбачено вищевказане зобов'язання
та встановлено відповідальність за
його несвоєчасне виконання, визнаються
судом недійсним.

Зустрічний позов слід задовольнити
частково, а судовий збір, пропорційно
задоволеним вимогам, покласти на
Чернівецьку міську раду, з вини якого
спір доведено до суду.

На підставі викладеного, керуючись
ст.ст. 49, 60, 82, 84, 86 Господарського
процесуального кодексу України, суд -

В И Р І Ш И В :

1. У задоволенні первісного позову
відмовити.

2. Зустрічний позов задовольнити
частково.

3. Визнати недійсними пункти 11.1 та
12.4 договору оренди землі №7246 від
22.06.2011року, що укладений між фізичною
особою - підприємцем ОСОБА_1 та
Чернівецькою міською радою.

3. В решті позову відмовити.

4. Стягнути з Чернівецької міської ради
(м. Чернівці, Центральна пл.1 ) на користь фізичної особи -
підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_2 ідент.номер
НОМЕР_1) 764,66 грн. судового збору.

Повне рішення складено та підписано
01.04.2014 року.

Рішення набирає законної сили після
закінчення десятиденного строку,
передбаченого для оскарження, а у разі
подання апеляційної скарги або
внесення апеляційного подання,
рішення, якщо його не скасовано,
набирає законної сили після розгляду
справи апеляційною інстанцією.

Суддя М.І. Ніколаєв