ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

03.03.2014 р.
Справа № 905/346/14

Господарський суд Донецької області у
складі:

Судді Бокової Ю.В., при секретері
судового засідання Д’яковій Ю.Ю.

розглянувши матеріали справи за
позовом: Товариства з обмеженою
відповідальністю "БіК", м. Донецьк

до відповідача: Донецької міської ради,
м. Донецьк

про розірвання договору оренди
земельної ділянки

за участю представників:

від позивача: Розалевич К.К. - за довір.
від 10.07.2013 р. № б/н

від відповідача: Базикіна Я.О. - за
довір. від 02.08.2013 р. № 01/13-3719 вих

СУТЬ СПОРУ:

Позивач, Товариство з обмеженою
відповідальністю "БіК", звернувся до
господарського суду Донецької області
з позовом до Донецької міської ради про
розірвання договору оренди земельної
ділянки.

В обґрунтування позовних вимог позивач
посилався на те, що відповідачем в
односторонньому порядку порушені
умови договору оренди землі, в частині
збільшення вартості орендної плати, що
є істотною зміною обставин, яку позивач
не міг передбачити при укладенні
договору.

Позивач наполягав на задоволенні
позовних вимог в повному обсязі.

Відповідач заперечив проти
задоволення позовних вимог з підстав
викладених у відзиві на позовну заяву.

Суд вважає за можливе розглянути спір в
порядку ст. 75 Господарського
процесуального кодексу України за
наявними в справі матеріалами,
оскільки їх цілком достатньо для
правильної юридичної кваліфікації
спірних правовідносин, а відсутність
належним чином повідомлених
представників сторін у світлі приписів
ст. ст. 4-3, 22, 33 та 77 цього Кодексу
істотним чином не впливає на таку
кваліфікацію і не перешкоджає розгляду
справи.

Розглянувши матеріали справи,
дослідивши обставини спору, доводи
учасників судового процесу суд, -

ВСТАНОВИВ:

24.10.01 р. між Донецькою міською радою, м.
Донецьк (орендодавець) та Товариством з
обмеженою відповідальністю "БіК", м.
Донецьк (орендар) було укладено договір
оренди земельної ділянки №А/3-115 від
24.10.01 р., за умовами якого орендодавець
надає, а орендар приймає в строкове
платне користування земельну ділянку,
що знаходиться на території
Калінінського району м. Донецька по
вулиці Лабутенка, 8, площею 7600,0 кв. м., із
земель запасу міської ради.

Відповідно до п. 2.4 договір укладається
на термін до 27.12.2015 р.

Відповідно до п. 3.1. (з урахуванням угоди
про внесення змін і доповнень до
договору оренди земельної ділянки від
26.02.03 р. грошова оцінка земельної
ділянки становить 2596869,61 грн.

Цим же пунктом передбачено, що орендна
плата вноситься орендарем в грошовому
вигляді у розмірі 38953,04грн. на рік.
Орендна плата вноситься на бюджетний
рахунок місцевого бюджету
Калінінського району м. Донецька, номер
рахунку 0005 в УДК Донецької
області, МФО 834016, код ЗКПО 24165266, код
бюджетної класифікації 13050200, рівними
частинами щомісячно протягом 30
календарних днів, наступних за
останнім календарним днем звітного
(податкового) місяця.

Відповідно до п. 3.4. договору розмір
орендної плати щорічно переглядається
у випадках і з моменту: зміни умов
господарювання, передбачених
договором; підвищення цін, тарифів
тощо, внаслідок інфляційних процесів;
збільшення розмірів ставки земельного
податку; в інших випадках,
передбаченими законодавчими актами
України.

Відповідно до п. 4.1 Договору земельна
ділянка передається в оренду для
реконструкції будинку колишнього
дитячого садку № 17 під офіс по вул.
Лабутенко, 8 в Калінінському районі.

Укладений договір оренди було
підписано представниками сторін,
скріплено їх печатками та посвідчено
приватним нотаріусом Донецького
міського нотаріального округу
ОСОБА_4 (реєстр № 4238).

24.10.01 р. зазначений договір було
зареєстровано у Книзі записів
державної реєстрації договорів оренди
землі від 13.11.01 р. № А/3-115.

Рішенням господарського суду
Донецької області від 09.09.2013 р. у справі

№ 905/4080/13 були внесені зміни до договору
оренди земельної ділянки від 24.10.01 р.,
укладеного між Виконавчим комітетом
Донецької міської ради та Товариством
з обмеженою відповідальністю "БіК", м.
Донецьк, зареєстрованого у Книзі
записів державної реєстрації
договорів оренди землі від 13.11.01 р. за №
А/3-115 в частині викладення
нижчевказаних умов Договору в
наступній редакції, а саме:

Пункт 1.3. розділу 1 Договору викладено в
новій редакції:

" 1.3. Грошова оцінка земельної ділянки
становить 5069462 гривні 06 копійок (п'ять
мільйонів шістдесят дев'ять тисяч
чотириста шістдесят дві гривні 06
копійок)."

Частину 1 та 2 пункту 3.1. розділу 3
Договору викладено в новій редакції:

" 3.1. Орендна плата вноситься орендарем
з моменту реєстрації Договору у
грошовій формі та розмірі 3,0 відсотків
від нормативної грошової оцінки
земельної ділянки у розмірі 152083 гривні
86 копійок (сто п'ятдесят дві тисячі
вісімдесят три гривні 86 копійок) на рік.

Орендна плата вноситься на бюджетний
рахунок місцевого бюджету Калінінське
УК/Калінінський р-н/ 13050200 р/р 0005 в
ГУ ДКСУ у Донецькій області, , МФО 834016, код бюджетної
класифікації 13050200, рівними частинами
щомісячно протягом 30 календарних днів,
наступних за останнім календарним днем
звітного (податкового) місяця".

Судом також встановлено, що на
земельній ділянці, що розташована за
адресою: м. Донецьк, вул.
Лобутенка, 8 загальною площею 7600,00 кв. м.
знаходиться будівля офісу літ. А-2
площею 1542,0 кв.м., будівля офісу літ. В-2
площею 128,4 кв.м., будівля офісу літ. А-2
площею 1542,0 кв.м., загальною площею 1670,4
кв.м. з господарськими спорудами:
вольєр літ. Г, альтанка літ. Д, сарай літ.
Е, огородження № 1-3, замощення, які
належать позивачу на праві приватної
власності, що підтверджується
свідоцтвом про право власності від
18.01.2012 р. № б/н, яке видане на
підставі рішення виконкому
Калінінської районної у м. Донецьку
ради.

Оцінюючи позовні вимоги, суд виходить з
наступного.

За своєю правовою природою договір є
правочином. Водночас, договір є й
основною підставою виникнення
цивільних прав та обов'язків (ст.11
Цивільного кодексу України).

Стаття 640 ЦК України встановлює, що
договір, який підлягає нотаріальному
посвідченню або державній реєстрації,
є укладеним з моменту його
нотаріального посвідчення або
державної реєстрації, а в разі
необхідності і нотаріального
посвідчення, і державної реєстрації - з
моменту державної реєстрації.

Статтею 651 Цивільного кодексу
України визначено, що договір може
бути розірвано за рішенням суду на
вимогу однієї із сторін у разі
істотного порушення договору другою
стороною.

Істотним є таке порушення стороною
договору, коли внаслідок завданої цим
шкоди друга сторона значною мірою
позбавляється того, на що вона
розраховувала при укладенні договору.

Таким чином, законодавством
передбачено, що підставою розірвання
договору є не будь-яке порушення умов
договору і не будь-яке порушення
законодавства, а виключно наявність
таких обставин, які визначені
наведеною частиною другою статті 651
Цивільного кодексу України.

Позивач в обґрунтування позовних
вимог, посилаючись на ст. 651 Цивільного
кодексу України зазначає, що
збільшення орендної плати є істотним
порушенням умов договору саме з боку
відповідача, оскільки внесені не
вільним волевиявленням двох сторін.

Суд з такою позицією позивача не може
погодитись, оскільки з матеріалів
справи вбачається, що збільшення
орендної плати за землю за договором
оренди земельної ділянки від 24.10.2001 р.
відбувалось в зв'язку із збільшенням
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки.

Нормативна грошова оцінка земельних
ділянок проводиться відповідно до
державних стандартів, норм, правил, а
також інших нормативно-правових актів
на землях усіх категорій та форм
власності (ст. 18 Закону України «Про
оцінку земель»).

Відповідно до п. 288.5.-288.5.1. ст. 288
Податкового кодексу України розмір
орендної плати встановлюється в
договорі оренди, але річна сума платежу
не може бути меншою: для земель
сільськогосподарського призначення -
розміру земельного податку, що
встановлюється цим розділом; для інших
категорій земель - трикратного розміру
земельного податку, що встановлюється
цим розділом.

Згідно п. 274.1 ст.274 Податкового кодексу
України, ставка податку за земельні
ділянки, нормативну грошову оцінку
яких проведено, встановлюється у
розмірі 1 відсотка від їх нормативної
грошової оцінки, за винятком земельних
ділянок, зазначених у статтях 272, 273, 276 і
278 цього Кодексу. Згідно ст. 271
Податкового кодексу України базою
оподаткування є нормативна грошова
оцінка земельних ділянок з урахуванням
коефіцієнта індексації, визначеного
відповідно до порядку, встановленого
цим розділом.

Відповідно з п.14.1.125 ст.14 Податкового
кодексу України нормативна грошова
оцінка земельних ділянок - це
капіталізований рентний дохід із
земельної ділянки, визначений
відповідно до законодавства
центральним органом виконавчої влади з
питань земельних ресурсів.

Відповідно до ч.5 ст.5, п.2 ч.1 ст.13 Закону
України "Про оцінку земель" нормативна
грошова оцінка використовується при
визначенні розміру земельного податку,
державного мита при міні, спадкуванні
та даруванні земельних ділянок згідно
із законом, орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності. Нормативна грошова оцінка
земельних ділянок проводиться у разі
визначення розміру орендної плати за
земельні ділянки державної та
комунальної власності.

Порядок проведення нормативної
грошової оцінки земель не рідше ніж
один раз на 5-7 років передбачений ст. 18
Закону України "Про оцінку земель".

Як було зазначено вище, рішенням
господарського суду Донецької області
від 09.09.2013 р. по справі № 905/4080/13
було задоволено позовні вимоги
прокурора міста Донецька в інтересах
держави в особі Донецької міської ради
до товариства з обмеженою
відповідальністю «БІК» про внесення
змін до договору оренди земельної
ділянки та внесені зміни до договору
оренди земельної ділянки від 24.10.2001 р. в
частині викладення п. п. 1.3 та 3.1 умов
договору в новій редакції, які діють на
теперішній час. Постановою Вищого
господарського суду України від 10.12.2013
р. зазначене рішення та постанова
Донецького апеляційного
господарського суду від 14.10.2013 р. було
залишено без змін.

Таким чином, позивачем не доведено
істотного порушення Донецькою міською
радою умов спірного договору.

В свою чергу, статтею 652 Цивільного
кодексу України передбачено, що у разі
істотної зміни обставин, якими сторони
керувалися при укладенні договору,
договір може бути змінений або
розірваний за згодою сторін, якщо інше
не встановлено договором або не
випливає із суті зобов'язання. Зміна
обставин є істотною, якщо вони
змінилися настільки, що, якби сторони
могли це передбачити, вони не уклали б
договір або уклали б його на інших
умовах. Якщо сторони не досягли згоди
щодо приведення договору у
відповідність з обставинами, які
істотно змінились, або щодо його
розірвання, договір може бути
розірваний, а з підстав, встановлених
частиною четвертою цієї статті, -
змінений за рішенням суду на вимогу
заінтересованої сторони за наявності
одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони
виходили з того, що така зміна обставин
не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами,
які заінтересована сторона не могла
усунути після їх виникнення при всій
турботливості та обачності, які від неї
вимагалися;

3) виконання договору порушило б
співвідношення майнових інтересів
сторін і позбавило б заінтересовану
сторону того, на що вона розраховувала
при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового
обороту не випливає, що ризик зміни
обставин несе заінтересована сторона.

Проте, з матеріалів справи вбачається,
що сторони при укладенні договору
дійшли згоди щодо перегляду орендної
плати у випадках: зміни умов
господарювання, передбачених
договором; підвищення цін, тарифів
тощо, внаслідок інфляційних процесів;
збільшення розмірів ставки земельного
податку; в інших випадках,
передбаченими законодавчими актами
України, що відобразили у пункті 3.4
договору.

Крім того, відповідно до п. 4.1. договору
орендодавець має право вимагати від
орендаря збільшення орендної плати у
разі збільшення відповідно до
законодавства України розмірів
земельного податку та з інших мотивів
визначених у п. 3.1 цього договору.

Тобто, при укладенні договору оренди
земельної ділянки від 24.10.2001 р. сторони
визначили умови перегляду орендної
плати, передбачені п. 3.1 договору. Таким
чином, на момент укладення договору
позивач усвідомлював, що така
обставина у вигляді збільшення
орендної плати може настати.

Крім того, як зазначалось вище, на
земельній ділянці, що розташована за
адресою: м. Донецьк, вул.
Лобутенка, 8 загальною площею 7600,00 кв. м.
знаходиться будівля офісу літ. А-2
площею 1542,0 кв. м., будівля офісу літ. В-2
площею 128,4 кв. м., будівля офісу літ. А-2
площею 1542,0 кв. м., загальною площею 1670,4
кв. м. з господарськими спорудами:
вольєр літ. Г, альтанка літ. Д, сарай літ.
Е, огородження № 1-3, замощення, які
належать позивачу на праві приватної
власності.

Таким чином, позивач не навів обставин,
з якими законодавець пов'язує
розірвання договору в судовому
порядку.

Виходячи з вищевикладеного, суд вважає,
позовні вимоги Товариства з обмеженою
відповідальністю „БіК", м. Донецьк до
Донецької міської ради, м. Донецьк про
розірвання договору оренди земельної
ділянки, такими, що не підлягають
задоволенню.

Судові витрати підлягають віднесенню
на позивача в порядку, що передбачений
ч.2 ст.49 Господарського процесуального
кодексу України.

Керуючись ст.ст. 22, 33, 43, 49, 82-85 ГПК
України, суд, -

ВИРІШИВ:

Відмовити в задоволенні позовних вимог
Товариства з обмеженою
відповідальністю „БіК", м. Донецьк до
Донецької міської ради, м. Донецьк про
розірвання договору оренди земельної
ділянки.

В судовому засідання оголошено вступну
та резолютивні частини рішення.

Повний текст рішення підписаний 11.03.2014
р.

Рішення може бути оскаржено в
Донецький апеляційний господарський
суд згідно розділу XII ГПК України.

Суддя
Ю.В. Бокова