ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25.03.2014 року Справа №
904/8311/13

Дніпропетровський апеляційний
господарський суд у складі колегії
суддів:

головуючого судді Прокопенко А.Є.
(доповідач)

суддів: Дмитренко А.К., Крутовських В.І.
(зміна складу судової колегії
відбулася на підставі розпорядження
секретаря судової палати Кузнецової
І.Л. від 21.03.2014р.)

при секретарі судового засідання:
Однорог О.В.

за участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_2 представник,
довіреність №1613 від 17.10.13;

від відповідача: Пасько А.О.
представник, довіреність № б/н від
07.10.13;

розглянувши у відкритому судовому
засіданні апеляційну скаргу
товариства з обмеженою
відповідальністю "АСТА",
м.Дніпропетровськ на рішення
господарського суду Дніпропетровської
області від 19.11.2013р. у справі №904/8311/13

за позовом фізичної особи-підприємця
ОСОБА_4, м.Дніпропетровськ

до товариства з обмеженою
відповідальністю "АСТА",
м.Дніпропетровськ

про стягнення 19 183,20 грн.

за зустрічним позовом товариства з
обмеженою відповідальністю "АСТА",
м.Дніпропетровськ

до фізичної особи-підприємця ОСОБА_4,
м.Дніпропетровськ

про стягнення 12 788,80 грн.

ВСТАНОВИВ:

У відповідності до статті 77
Господарського процесуального кодексу
України по справі оголошувалась
перерва до 25.03.2014р.

Фізична особа - підприємець ОСОБА_4
звернувся до господарського суду
Дніпропетровської області з позовом
про стягнення з товариства з обмеженою
відповідальністю "АСТА" безпідставно
отриманих коштів у сумі 19 183,20 грн. за
договором №1/Пр/А-27 оренди нежитлового
приміщення від 19.07.2013р.

Відповідачем до початку розгляду
справи по суті була подана зустрічна
позовна заява про стягнення з позивача
неустойки у сумі 12 778,80 грн. за
дострокове розірвання договору
відповідно до п.6.3.3.1 договору оренди.

Рішенням господарського суду
Дніпропетровської області від 19.11.2013р.
у справі №904/8311/13 (суддя Золотарьова
Я.С.) первісний позов задоволено у
повному обсязі. Стягнуто з товариства з
обмеженою відповідальністю "АСТА" на
користь фізичної особи-підприємця
ОСОБА_4 безпідставно отримані грошові
кошти у сумі 19 183,20 грн. В задоволенні
зустрічного позову відмовлено.

Задовольняючи позовні вимоги за
первісним позовом, господарський суд у
своєму рішенні дійшов до висновку про
те, що договір оренди є неукладеним,
оскільки: договір не містить
відомостей щодо вартості об'єкту
оренди з урахуванням її індексації; у
договорі оренди відсутня істотна умова
- об'єкт оренди; сторони не надали суду
доказів дотримання ними при укладанні
договору вимог ст.ст.793,794 Цивільного
кодексу України; Також господарським
судом встановлено, що товариство
обмеженою відповідальністю "АСТА" на
момент укладання договору оренду не
було власником об'єкту оренди, у зв'язку
з чим відповідно до ч.1 ст.761 Цивільного
кодексу України у останнього не було
правових підстав для укладання такого
договору.

Відмовляючи у задоволенні позовних
вимог за зустрічним позовом,
господарський суд зазначив, що
оскільки договір оренди є неукладеним,
то такий договір не може породжувати
прав та обов'язків, зокрема, виплати
орендодавцю неустойки за дострокове
розірвання договору.

Не погодившись з зазначеним рішенням
суду, товариство з обмеженою
відповідальністю "АСТА" звернулось до
Дніпропетровського апеляційного
господарського суду з апеляційною
скаргою, в якій просить суд скасувати
рішення господарського суду повністю і
прийняти нове рішення, яким у
задоволенні первісного позову
відмовити у повному обсязі та
зустрічний позов задовольнити в
повному обсязі, посилаючись на
неправомірне застосування судом норм
матеріального права та неповне
з'ясування обставин, які мають значення
для справи.

У відзиві на апеляційну скаргу
представник фізичної особи-підприємця
ОСОБА_4 просить залишити рішення
господарського суду без змін (а.с.58-61).

Перевіривши законність та
обґрунтованість рішення
господарського суду, дослідивши та
проаналізувавши матеріали справи,
вислухав пояснення присутніх у судових
засіданнях представників сторін,
перевіривши доводи апеляційної скарги,
колегія суддів вважає, що рішення
господарського суду підлягає
залишенню без змін, виходячи з
наступного.

19.06.2013р. між товариством з обмеженою
відповідальністю „АСТА" (орендодавець)
та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4
(орендар) був укладений договір №
1/Пр/А-27 оренди нежитлового приміщення.

Відповідно до пункту 1.1 договору
орендодавець передає, а орендар
приймає у термінове платне
користування (оренду) частину
нежитлового приміщення загальною
площею 8 кв.м. у торговому центрі,
розташованому за адресою: АДРЕСА_1

Згідно з пунктом 6.1 договору даний
договір оренди вступає в силу з моменту
його підписання сторонами. Строк
оренди обчислюється з моменту
підписання акту прийому-передачі
об'єкта оренди та діє до 31.08.2016 року.

Пунктом 2.4 договору встановлено, що
орендар у строк до 27.06.2013 року вносить
на розрахунковий рахунок орендодавця
суму у розмірі 19 183,20 грн., у т.ч. ПДВ, яка
враховується до даного договору
наступним чином:

- 6 394,40 грн., у т.ч. ПДВ - орендна плата за
перший календарний місяць, починаючи з
дати підписання акту про відкриття
об'єкту оренди для відвідувачів;

- 12 778,80 грн., у т.ч. ПДВ - є завдатком, який
у випадку порушення або невиконання
(неналежного виконання) орендарем
своїх зобов'язань за даним договором, у
тому числі прострочення оплати
орендарем будь-яких платежів за даним
договором, відмова орендаря від оренди,
поверненню не підлягає. Крім того,
орендодавець має право витребувати у
орендаря виконання усіх своїх
фінансових та інших зобов'язань в
незалежності від суми утриманого
завдатку. При належному виконанні
орендарем своїх зобов'язань за даним
договором платіж буде зарахований
наступним чином: 6 394,40 грн., у т.ч. ПДВ,
зараховується в рахунок оплати за
останній місяць оренди при закінченні
договору оренди; 6 394,40 грн., у т.ч. ПДВ,
підлягає поверненню орендарю за
закінченням строку дії договору оренди
після виконання усіх фінансових
зобов'язань за даним договором, у тому
числі сплати штрафу та пені.

На виконання умов договору фізична
особа-підприємець ОСОБА_4 перерахував
на розрахунковий рахунок товариства з
обмеженою відповідальністю „АСТА" 19
183,20 грн., що підтверджується
квитанціями від 26.06.2013р. (а.с.21-22).

Фізична особа-підприємець ОСОБА_4 у
позовній заяві зазначає, що договір
оренди є неукладеним, оскільки в ньому
не визначено вартості об'єкту оренди з
урахуванням її індексації, як це
передбачено ч.1 ст.284 Господарського
кодексу України, у зв'язку з чим грошові
кошти у сумі 19 183,20 грн. набуті
відповідачем без достатніх правових
підстав.

Господарський суд, з посиланням на
приписи ч.1 ст.638 Цивільного кодексу
України, ч.1 ст.284 Господарського
кодексу України, у мотивувальній
частині рішення дійшов до висновку, що
договір не містить відомостей щодо
вартості об'єкту оренди з урахуванням
її індексації, у договорі відсутня
істотна умова - об'єкт оренди, у зв'язку
з чим договір є неукладеним.

Однак, колегія суддів не може
погодитися з таким висновком
господарського суду з огляду на таке.

На спірні правовідносини, які виникли
між сторонами стосовно оренди
нерухомого майна, поширюється дія норм
Цивільного кодексу України.

Відповідно до ст.ст.6,627 Цивільного
кодексу України сторони вільні в
укладенні договору, виборі контрагента
та визначенні умов договору з
урахуванням вимог цього Кодексу, інших
актів цивільного законодавства,
звичаїв ділового обороту, вимог
розумності та справедливості.

Згідно зі ст.628 цього Кодексу зміст
договору становлять умови (пункти),
визначені на розсуд сторін і погоджені
ними, та умови, які є обов'язковими
відповідно до актів цивільного
законодавства.

Водночас, передбачені ст.284
Господарського кодексу України
істотні умови договору оренди (склад і
вартість майна з урахуванням
індексації, порядок використання
амортизаційних відрахувань,
відновлення орендованого майна та
умови його повернення або викупу тощо),
не є обов'язковими для недержавних
(некомунальних) господарюючих
суб'єктів.

Колегія враховує, що норми глави 58
(найм) Цивільного кодексу України не
передбачають таких обов'язкових
істотних умов договору оренди
нерухомого майна, як-от: вартість майна
з урахуванням індексації, порядок
використання амортизаційних
відрахувань, відновлення орендованого
майна та умови його повернення або
викупу, недосягнення згоди по яким (в
даному випадку щодо вартості майна з
урахуванням індексації) стало
підставою для визнання господарським
судом договору оренди неукладеним.

Враховуючи наведене вище, апеляційна
інстанція вважає помилковим
застосування господарським судом до
спірних орендних правовідносин за
участю недержавних (некомунальних)
господарюючих суб'єктів вимог ст.284
Господарського кодексу України
України.

Колегія судів також не приймає до уваги
помилкові посилання господарського
суду на те, що необхідність переважного
(перед нормами Цивільного кодексу
України) застосування положень ст.284
Господарського кодексу України до
відносин оренди приватного майна
випливає з вимог ч.2 ст.9 цього Кодексу, з
огляду на наступне.

Відповідно до ч.1 ст.1 та ч.2 ст.14
Цивільного кодексу України цивільним
законодавством регулюються особисті
немайнові та майнові відносини
(цивільні відносини), засновані на
юридичній рівності, вільному
волевиявленні, майновій самостійності
їх учасників. Особа не може бути
примушена до дій, вчинення яких не є
обов'язковим для неї.

Згідно з ч.3 ст.180 Господарського
кодексу України при укладенні
господарського договору сторони
зобов'язані у будь-якому разі погодити
предмет, ціну та строк дії договору.

Таким чином, виходячи з системного
аналізу змісту ч.1 ст.1 та ч.2 ст.14
Цивільного кодексу України та ч.3 ст.180
Господарського кодексу України
позивач (орендодавець) та відповідач
(орендар) не можуть бути примушені до
визначення в договорі оренди інших
істотних умов, передбачених ст.284
Господарського кодексу України та
притаманних відносинам оренди
державного чи комунального майна (ч.1
ст.10 Закону України "Про оренду
державного та комунального майна").

Пунктом 7.8 договору сторони узгодили,
що на відносини, які регулюються цим
договором оренди, не розповсюджуються
норми Закону України "Про оренду
державного та комунального майна".

Приписи чинного Цивільного кодексу
України не відносять до обов'язкових
істотних умов договору оренди такі
умови як: вартість майна з урахуванням
індексації, порядок використання
амортизаційних відрахувань,
відновлення орендованого майна та
умови його повернення або викупу.

Крім того, пунктом 2.6 постанови пленуму
Вищого господарського суду України від
29.05.2013р. №12 «Про деякі питання практики
застосування законодавства про оренду
(найм) майна» встановлено, що
відповідно до статті 638 Цивільного
кодексу України договір вважається
укладеним, коли між сторонами
досягнуто згоди з усіх істотних умов.
Вичерпного переліку умов, істотних для
договорів оренди (найму), Цивільний
кодекс України і Господарський кодекс
України не містять. Однак за змістом
статей 759-762 Цивільного кодексу України
слід дійти висновку, що істотними для
даного виду договорів є умови про
предмет договору, плату за
користування майном та строк такого
користування.

Поряд з цим, дослідивши п.6.1 договору
оренди, судова колегія погоджується з
висновком господарського суду про те,
що спірний договір є неукладеним.

Згідно зі статтею 793 Цивільного кодексу
України договір найму будівлі або
іншої капітальної споруди (їх окремої
частини) укладається у письмовій формі.
Договір найму будівлі або іншої
капітальної споруди (їх окремої
частини) строком на три роки і більше
підлягає нотаріальному посвідченню.

Відповідно до статті 794 Цивільного
кодексу України договір найму будівлі
або іншої капітальної споруди (їх
окремої частини), укладений на строк не
менше ніж на три роки, підлягає
державній реєстрації.

Статтею 795 Цивільного кодексу України
встановлено, що передання наймачеві
будівлі або іншої капітальної споруди
(їх окремої частини) оформляється
відповідним документом (актом), який
підписується сторонами договору. З
цього моменту починається обчислення
строку договору найму, якщо інше не
встановлено договором.

У пункті 6.1 договору вказано: «Даний
договір оренди вступає у силу з моменту
його підписання сторонами. Строк
оренди обчислюється з моменту
підписання акту прийому-передачі
об'єкта оренди та діє до 31.08.2016 року».

Оскільки сторони передбачили строк дії
договору понад 3 роки (з 19.06.2013р. по
31.08.2016р.), відповідно цей договір
підлягав нотаріальному посвідченню та
державній реєстрації згідно ст.ст.793,794
Цивільного кодексу України.

Докази дотримання сторонами при
укладанні договору вимог ст.ст.793, 794
Цивільного кодексу України у
матеріалах справи відсутні та не
надавались судам обох інстанцій.

У пункті 2.6 постанови пленуму Вищого
господарського суду України №11 від
29.05.2013 року "Про деякі питання визнання
правочинів (господарських договорів)
недійсними" вказано, що зокрема, не
вважаються вчиненими правочини
(укладеними господарські договори), в
яких (за якими): відсутні передбачені
законом умови, необхідні для їх
укладення (не досягнуто згоди за всіма
істотними для даного правочину
умовами); не передано майно, якщо
відповідно до законодавства необхідна
його передача; не здійснено державну
реєстрацію або нотаріальне
посвідчення, необхідні для його
вчинення, тощо. Водночас господарським
судам необхідно враховувати таке.
Визначення договору як неукладеного
може мати місце на стадії укладення
договору, а не за наслідками виконання
його сторонами. Отже, якщо дії сторін
свідчать про те, що оспорюваний договір
фактично було укладено, суд має
розглянути по суті питання щодо
відповідності його вимогам закону; це
правило не стосується випадків, коли
для вчинення правочину необхідні його
державна реєстрація або нотаріальне
посвідчення, оскільки за відсутності
відповідної реєстрації чи посвідчення
договір в будь-якому разі не вважається
укладеним. Сама лише відсутність у
договорі тієї чи іншої істотної умови
(умов) може свідчити про його
неукладення, а не про недійсність (якщо
інше прямо не передбачено законом,
як-от частиною другою статті 15 Закону
України "Про оренду землі"). При цьому
позовна вимога про визнання правочину
неукладеним не відповідає
передбаченим законом способам захисту
цивільних прав та охоронюваних законом
інтересів, і тому в задоволенні
відповідної вимоги має бути
відмовлено; в такому разі можуть
заявлятися вимоги, передбачені главою
83 Цивільного кодексу України.

Отже, оскільки договір оренди є
неукладеним, то такий договір не може
породжувати прав та обов'язків у
сторін.

У відповідності з частиною 1 статті 1212
Цивільного кодексу України особа, яка
набула майно або зберегла його у себе
за рахунок іншої особи (потерпілого)
без достатньої правової підстави
(безпідставно набуте майно),
зобов'язана повернути потерпілому це
майно. Особа зобов'язана повернути
майно і тоді, коли підстава, на якій
воно було набуте, згодом відпала.

Враховуючи наведене, судова колегія
погоджується з висновком
господарського суду про стягнення з
товариства з обмеженою
відповідальністю "АСТА" на користь
фізичної особи-підприємця ОСОБА_4
безпідставно отриманих грошових
коштів у сумі 19 183,20 грн.

Доводи скаржника про те, що станом на
19.06.2013р. товариство з обмеженою
відповідальністю "АСТА" орендувало
земельну ділянку під об'єктом
будівництва - торгівельний центр за
адресою: АДРЕСА_1 та мало дозвіл на
будівництво, тому, керуючись своїм
правом відповідно до ст.331 Цивільного
кодексу України, уклало договір, не
приймаються до уваги судовою колегією
з огляду на наступне.

Статтею 331 Цивільного кодексу України
передбачено, що право власності на нову
річ, яка виготовлена (створена) особою,
набувається нею, якщо інше не
встановлено договором або законом.
Особа, яка виготовила (створила) річ зі
своїх матеріалів на підставі договору,
є власником цієї речі.

Право власності на новостворене
нерухоме майно (житлові будинки,
будівлі, споруди тощо) виникає з
моменту завершення будівництва
(створення майна). Якщо договором або
законом передбачено прийняття
нерухомого майна до експлуатації,
право власності виникає з моменту його
прийняття до експлуатації. Якщо право
власності на нерухоме майно відповідно
до закону підлягає державній
реєстрації, право власності виникає з
моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва (створення
майна) особа вважається власником
матеріалів, обладнання тощо, які були
використані в процесі цього
будівництва (створення майна).

У разі необхідності особа, зазначена в
абзаці першому цієї частини, може
укласти договір щодо об'єкта
незавершеного будівництва, право
власності на який реєструється
органом, що здійснює державну
реєстрацію прав на нерухоме майно на
підставі документів, що підтверджують
право власності або користування
земельною ділянкою для створення
об'єкта нерухомого майна, дозволу на
виконання будівельних робіт, а також
документів, що містять опис об'єкта
незавершеного будівництва.

Судова колегія зазначає, що приписами
наведеної статті не визначено право
особи укладати щодо об'єкта
незавершеного будівництва саме
договір оренди. Крім того, частиною 1
статті 761 Цивільного кодексу України
чітко визначено, що право передання
майна у найм має власник речі або особа,
якій належать майнові права.

Отже, з урахуванням того, що відповідно
до Свідоцтва про право власності на
нерухоме майно право приватної
власності на громадсько-торгівельний
комплекс, який розташований за адресою:
АДРЕСА_1, зареєстровано за товариством
з обмеженою відповідальністю "АСТА"
лише 14.08.2013р., у товариства з обмеженою
відповідальністю "АСТА" було відсутнє
право на укладання 19.06.2013р. спірного
договору оренди в розумінні приписів
статті 761 Цивільного кодексу України.

Стосовно позовних вимог за зустрічною
позовною заявою слід зазначити
наступне.

Матеріалами справи підтверджено, що
фізична особа-підприємець ОСОБА_4
звертався 04.09.2013р. до товариства з
обмеженою відповідальністю "АСТА" із
заявою про розірвання спірного
договору оренди (а.с.29).

Листом від 11.10.2013р. товариство з
обмеженою відповідальністю "АСТА"
повідомило фізичну особу-підприємця
ОСОБА_4, що не заперечує проти
дострокового розірвання договору,
однак завдаток у сумі 12 778,80 грн.
залишається у розпорядженні
товариства та відповідно до пункту 6.3.3.1
договору просить фізичну
особу-підприємця ОСОБА_4 виплатити
неустойку у сумі 19 183,20 грн. (а.с.30,31).

Згідно пункту 6.3.3.1 договору, якщо
стороною-ініціатором розірвання
договору виступає орендар та
повідомляє орендодавця менш ніж за три
календарних місяці до передбачуваної
дати розірвання, то завдаток, сплачений
відповідно п.2.4 договору, залишається в
розпорядженні орендодавця і
поверненню не підлягає. Крім того,
орендар сплачує орендодавцю неустойку
в розмірі щомісячної орендної плати,
помноженої на кількість місяців, які
складають різницю між тримісячним
строком та кількістю повних місяців, за
які орендар попередив про дострокове
розірвання договору.

Вказані обставини були підставою для
звернення товариства з обмеженою
відповідальністю "АСТА" із зустрічною
позовною заявою, в якій останнє просило
стягнути з фізичної особи-підприємця
ОСОБА_4 неустойку у сумі 12 778,80 грн.
(орендна плата за два місяці - 6394,40
грн.+6394,40 грн.)

Оскільки, як встановлено вище, договір
оренди є неукладеним, тому такий
договір не може породжувати прав та
обов'язків, в тому числі виплати
орендодавцю неустойки в розмірі
щомісячної орендної плати, помноженої
на кількість місяців, які складають
різницю між тримісячним строком та
кількістю повних місяців, за які
орендар попередив про дострокове
розірвання договору.

Враховуючи наведене, колегія суддів
погоджується з висновком
господарського суду про відсутність
підстав для задоволення зустрічних
позовних вимог.

Таким чином, викладені у резолютивній
частині рішення висновки
господарського суду відповідають
матеріалам і обставинам справи, а
доводи товариства з обмеженою
відповідальністю "АСТА", викладені в
апеляційній скарзі, не спростовують
таких висновків.

З огляду на вищевказане, підстави для
скасування рішення господарського
суду, які передбачені статтею 104
Господарського процесуального кодексу
України, відсутні.

Судовий збір за перегляд справи по
апеляційній скарзі покладається на
скаржника відповідно до приписів
статті 49 Господарського
процесуального кодексу України.

На підставі викладеного та керуючись
статтями 49, 101-103, 105 Господарського
процесуального кодексу України, суд -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу товариства з
обмеженою відповідальністю товариства
з обмеженою відповідальністю "АСТА"
залишити без задоволення.

Рішення господарського суду
Дніпропетровської області від 19.11.2013р.
у справі №904/8311/13 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня
її прийняття і може бути оскаржена в
касаційному порядку протягом двадцяти
днів до Вищого господарського суду
України.

Повний текст постанови підписаний
26.03.2014р.

Головуючий суддя
А.Є. Прокопенко

Суддя
А.К.Дмитренко

Суддя
В.І.Крутовських