ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 березня 2014 року
Справа № 925/383/14

Господарський суд Черкаської області в
складі: головуючого судді Чевгуза О.В.,
при секретарі судового засідання
Олійник І.С., за участю представників:

від позивача: Стойко А.Ю. - представник
за довіреністю,

від відповідача: Шепель Я.Я. - керівник,
Остахов В.В. - за посадою,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні у приміщенні господарського
суду Черкаської області у м. Черкаси
справу за позовом Черкаської міської
ради

до товариства з обмеженою
відповідальністю «Причал-ЯВАМ», м.
Черкаси

про внесення змін до договору оренди
землі,

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до господарського
суду з позовом до відповідача у якому
просить судовим рішенням внести зміни
до договору оренди землі від 20.03.2006,
який зареєстрований у Черкаській
регіональній філії ДП «Центр ДЗК при
Держкомземі України» 17 квітня 2006 року
за №30, на умовах Черкаської
міської ради, пункт 4.1 договору
викласти в такій редакції: «річна
орендна плата за користування
земельною ділянкою по вул. Набережній 83
та вул. Набережній, 83/1 в м. Черкаси
встановлюється у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 105496 (сто п'ять тисяч
чотириста дев'яносто шість) грн. - землі
транспорту, зв'язку»..

В обґрунтування вимог позивач
посилається на внесення змін у
земельне законодавство, а саме Закону
України "Про оренду землі", Податкового
кодексу України та прийняття у зв'язку
з цим Черкаською міською радою рішення
№5-657 «Про плату за оренду землі», яким
ставка орендної плати встановлена в
розмірі 3% від нормативної грошової
оцінки землі, та рішення Черкаської
міської ради від 13.05.2010 №5-656 «Про
затвердження показників грошової
оцінки земель м. Черкаси», яким змінені
показники грошової оцінки земель в м.
Черкаси, зокрема базова вартість
одного квадратного. Позивач просить
внести зміни в п.4.1 договору та
встановити розмір орендної плати 3% від
нормативної грошової оцінки землі.

Представник позивача вимоги підтримав
та просить позов задовольнити
повністю.

Відповідач у письмовому відзиві на
позов та його керівник і представник у
судовому засіданні позовні вимоги
заперечили повністю. Вважають, що всі
зміни до договору можуть бути внесені
лише за взаємною згодою сторін, а такої
згоди відповідач не надавав, тому
позивачем порушено порядок внесення
змін до договору, відповідач сплачує
орендну плату за землю у розмірі, який
відповідає вимогам чинного
законодавства.

У судовому засіданні згідно з ст. 85
Господарського процесуального кодексу
України було оголошено вступну та
резолютивну частини судового рішення.

Суд, дослідивши додані до позову
матеріали та заслухавши доводи
представників сторін встановив
наступне.

31.01.2006 р. Черкаською міською радою було
прийнято рішення №9-40 про надання
товариству з обмеженою
відповідальністю «Причал-ЯВАМ»
(відповідач) земельної ділянки
загальною площею 27387 кв. м. по вулиці
набережній, 83 та вулиці Набережній, 83/1 у
місті Черкаси в оренду на 49 років, для
експлуатації та обслуговування
частини існуючого причалу №2 за
рахунок землекористування товариства
з обмеженою відповідальністю
«Ремпобутсервіс». Земельна ділянка за
функціональним користуванням
віднесена до категорії земель
транспорту.

20.03.2006 між сторонами було укладено
договір оренди, згідно з умовами якого
позивач у даній справі (орендодавець)
надав, а відповідач (орендар) прийняв в
строкове платне користування земельну
ділянку загальною площею 27387 кв. м. по
вулиці набережній, 83 та вулиці
Набережній, 83/1 у місті Черкаси під
існуючі нежитлові будівлі та дамбу.

Договір оренди землі від 20.03.2006
зареєстрований Черкаською
регіональною філією державного
підприємства "Центр державного
земельного кадастру при Держкомземі
України", про що в Державному реєстрі
земель вчинено запис від 17.04.2006 р. за
№30.

Відповідно до п. 4.1. Договору за оренду
земельної ділянки орендар сплачує
орендну плату у грошовій формі.
Розрахунок орендної плати:

- грошова оцінка земельних ділянок під
частину існуючог7о причалу №2 згідно з
витягом №173 - гр.. - 2006 від 21.02.2006 з
технічної документації з нормативної
грошової оцінки земель м. Черкаси на
час складання цього договору скаладає:
по вул. Набережній, 83/1 площею209, 53 кв. м. -
7269, 0 грн., по вул. Набережній, 83 площею
27177, 73 кв.м. - 942795, 0 грн.

Річна орендна плата за земельні
ділянки встановлюється: за земельну
ділянку по вул. Набережній, 83/1 у
розмірі 0, 03% від її грошової оцінки і на
час укладання цього договору становить
2, 0 грн., за земельну ділянку по вул.
Набережній, 83 встановлюється у розмірі
0, 03% від її грошової оцінки і на час
укладання цього договору становить 283, 0
грн.

- річна орендна плата за земельну
ділянку площею 7300 кв.м. під існуючі
складські будівлі та приміщення по вул.
Смілянській, 177 встановлюються у
розмірі 2,3 відсотки від її грошової
оцінки і на час укладання цього
договору становить 33 623,00 грн.

Пунктом 4.2. Договору передбачено, що
обчислення розміру орендної плати за
землю здійснюється з урахуванням
індексів інфляції. Розмір грошової
оцінки та орендної плати за земельну
ділянку не є сталим і змінюється в
зв'язку з проведенням її щорічної
індексації та внесенням змін на
підставі вимог діючого законодавства.
В таких випадках розмір грошової
оцінки земельної ділянки та розмір
щорічної орендної плати
змінюватиметься без внесення змін та
доповнень до цього договору.

Згідно з п. 4.3. Договору орендна плата
вноситься орендарем щомісячно до 30
числа наступного за звітним. Орендар
бере на себе обов'язок уточнення зміни
розмірів орендної плати та банківських
реквізитів через фінансові та
податкові органи на місцях.

Відповідно до п. 4.5. Договору умови
цього договору про розмір орендної
плати можуть переглядатися також у
випадках і з моменту:

- зміни цільового призначення та (або)
функціонального використання
земельної ділянки або її частини;

- зміни розміру земельного податку;
погіршення стану орендованої
земельної ділянки не з вини орендаря;

- невиконання орендодавцем обов'язків
щодо повідомлення орендаря про права
третіх осіб на орендовану земельну
ділянку, якщо це спричинило перешкоди в
користуванні орендованою земельною
ділянкою;

- будь-якої зміни розміру орендної
плати, крім випадків передбачених п. 4.2.
цього договору;

- в інших випадках, передбачених
законодавчими актами України.

В таких випадках у встановленому
порядку вносяться зміни до цього
договору.

У відповідності до частини 1 статті 15
Закону України "Про оренду землі"
істотними умовами договору оренди
землі є: об'єкт оренди (місце
розташування та розмір земельної
ділянки); строк дії договору оренди;
орендна плата із зазначенням її
розміру, індексації, форм платежу,
строків, порядку її внесення і
перегляду та відповідальності за її
несплату; умови використання та
цільове призначення земельної ділянки,
яка передається в оренду; умови
збереження стану об'єкта оренди; умови
і строки передачі земельної ділянки
орендарю; умови повернення земельної
ділянки орендодавцеві; існуючі
обмеження (обтяження) щодо
використання земельної ділянки;
визначення сторони, яка несе ризик
випадкового пошкодження або знищення
об'єкта оренди чи його частини;
відповідальність сторін; умови
передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки.

Згідно з частиною 2 статті 21 Закону
України "Про оренду землі" розмір, форма
і строки внесення орендної плати за
землю встановлюються за згодою сторін
у договорі оренди, крім строків
внесення орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності, які встановлюються
відповідно до Податкового кодексу
України.

Відповідно до ст. 288.5 Податкового
кодексу України річна орендна плата за
земельні ділянки, які перебувають у
державній або комунальній власності,
не може перевищувати 12 відсотків їх
нормативної грошової оцінки. При цьому
у разі визначення орендаря на
конкурентних засадах може бути
встановлений більший розмір орендної
плати, ніж зазначений у цій частині.

Розмір орендної плати встановлюється у
договорі оренди та не може бути меншою:

- для земель сільськогосподарського
призначення - розміру земельного
податку, що встановлюється цим
розділом;

- для інших категорій земель -
трикратного розміру земельного
податку, що встановлюється цим
розділом.

13.05.2010 р. з метою приведення розміру
орендної плати у відповідність до
вимог чинного законодавства, у зв'язку
з внесенням змін до Закону України "Про
оренду землі", Черкаською міською радою
було прийнято рішення №5-657 "Про плату
за оренду землі", згідно з яким ставка
орендної плати була встановлена в
розмірі 3% від нормативної грошової
оцінки земельної ділянки.

Рішенням Черкаської міської ради від
13.05.2010 №5-656 «Про затвердження
показників грошової оцінки земель м.
Черкаси» змінені показники грошової
оцінки земель в м. Черкаси, зокрема
базова вартість одного квадратного
метра земельної ділянки земель в м.
Черкаси була встановлена в розмірі 127, 28
грн.

Відповідно до витягу від 23.02.2012 №131 з
технічної документації про нормативну
грошову оцінку земельної ділянки,
грошова оцінка ділянки, якою
користується відповідач, становить
3516524 грн. 18 коп. а отже місячний розмір
орендної плати виходячи із чотирьох
відсотків від грошової оцінки землі
становить 8791 грн. 31 коп. (3516524 грн. 18 коп.
х 3% : 12 = 8791 грн. 31 коп.).

Частиною 2 ст. 18 Закону України «Про
оцінку земель» встановлено, що
нормативна грошова оцінка земельних
ділянок проводиться: розташованих у
межах населених пунктів незалежно від
їх цільового призначення - не рідше ніж
один раз на 5 - 7 років; розташованих за
межами населених пунктів земельних
ділянок сільськогосподарського
призначення - не рідше ніж один раз на 5-7
років, а несільськогосподарського
призначення - не рідше ніж один раз на 7 -
10 років. Приписами ст. 23 вказаного
Закону встановлено, що технічна
документація з грошової оцінки
земельних ділянок у межах населених
пунктів затверджується відповідною
сільською, селищною, міською радою.

Відповідно до ч. 2 ст. 20 Закону України
«Про оцінку земель» дані про
нормативну оцінку окремої земельної
ділянки оформляються як витяг з
технічної документації грошової
оцінки земель.

Сторони договору від 20.03.2006 погодили у
п. 4.2 останнього, що обчислення розміру
орендної плати на землю здійснюється з
урахуванням індексів інфляції. Розмір
грошової оцінки та орендної плати не є
сталим і змінюється в зв'язку з
проведенням її щорічної індексації та
внесенням змін на підставі вимог
діючого законодавства. В таких
випадках розмір грошової оцінки
земельної ділянки та розмір щорічної
орендної плати змінюватиметься без
змін та доповнень, до цього договору.

Отже, Законом України «Про оцінку
земель» передбачено періодичне
здійснення нормативно-грошової оцінки
земель. Така оцінка була здійснена у
встановленому законом порядку, що
підтверджується рішенням Черкаської
міської ради від 13.05.2010 №5-656 «Про
затвердження показників грошової
оцінки земель м. Черкаси» та із
технічної документації про нормативну
грошову оцінку орендованої
відповідачем земельної ділянки, що є
предметом договору.

Таким чином, сторони у договорі від
20.03.2006 погодили порядок здійснення
розрахунку орендної плати з
врахуванням індексів інфляції та хмін
нормативної грошової оцінки протягом
дії договору, тому, починаючи з 17.05.2011 -
дата введення в дію рішення Черкаської
міської ради від 13.05.2010 №5-656 «Про
затвердження показників грошової
оцінки земель м. Черкаси» суму орендної
плати за землю відповідач має
визначати виходячи із нової
нормативної грошової оцінки
орендованої ним земельної ділянки
згідно з новим витягом технічної
документації про її нормативну грошову
оцінку.

Частиною 1 ст. 59 Закону України «Про
місцеве самоврядування в Україні»
визначено, що рада в межах своїх
повноважень приймає нормативні та інші
акти у формі рішень. Відповідно до
частини першої статті 79 цього ж Закону,
акти ради, прийняті в межах наданих їм
повноважень, є обов'язковими для
виконання всіма розташованими на
відповідній території органами
виконавчої влади, об'єднаннями
громадян, підприємствами, установами
та організаціями, посадовими особами, а
також громадянами, які постійно
проживають на відповідній території.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 651 Цивільного
кодексу України (далі - ЦК України)
зміна або розірвання договору
допускається лише за згодою сторін,
якщо інше не встановлено договором або
законом; договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом.

Статтею 652 ЦК України передбачено, що у
разі істотної зміни обставин, якими
сторони керувались при укладанні
договору, останній може бути змінений
за згодою сторін. Зміна обставин є
істотною, якщо вони змінились
настільки, що якби сторони могли це
передбачити, вони не уклали б його на
інших умовах.

Відповідно до ст. 654 ЦК України зміна
умов договору вчиняється в такій самій
формі, що й договір.

Згідно з постановою Пленуму Вищого
господарського суду України від 17.05.2011
№6 «Про деякі питання практики
розгляду справ, що виникають із
земельних відносин» розмір орендної
плати за землю визначається сторонами
у договорі, в тому числі може
визначатися шляхом встановлення
відсоткового відношення до
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки, що відповідає чинному
законодавству України, зокрема,
приписам частини першої статті 15,
статті 21 Закону України "Про оренду
землі".

Статтею 30 Закону України "Про оренду
землі" передбачено, що зміна умов
договору оренди землі здійснюється за
взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору оренди землі спір вирішується
в судовому порядку. Оскільки орендна
плата за земельні ділянки державної та
комунальної власності є регульованою
ціною, то законодавча зміна граничного
розміру цієї плати може бути підставою
для перегляду розміру орендної плати,
встановленої умовами договору. При
цьому надсилання відповідачеві
пропозицій щодо внесення змін до
договору оренди є правом, а не
обов'язком позивача, тому недотримання
останнім вимог частини другої статті 188
ГК України щодо надсилання іншій
стороні пропозицій про зміну умов
договору не позбавляє його права
звернутися до господарського суду з
позовом про зміну умов договору за
наявності спору (тобто за відсутності
згоди відповідача на зміну умов
договору)".

Судом встановлено, що Договором
сторони передбачили право позивача
звертатися до відповідача з вимогами
про перегляд розміру орендної плати у
випадках, передбачених договором або
законом. Проте наявність права певної
ініціативи не може ототожнюватись з
правом зміни розміру орендної плати,
встановленого договором, в
односторонньому порядку.

Отже, нормами чинного законодавства
передбачена можливість зміни умов
договору за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у випадках,
встановлених договором або законом.
Оскільки сторонами в договорі оренди
передбачена можливість збільшення
розміру орендної плати (пункт 4.2.
договору), а орендна плата за земельні
ділянки державної або комунальної
власності є регульованою ціною, тому
законодавча зміна граничного розміру
цієї плати є підставою для перегляду
розміру орендної плати, встановленої
умовами договору.

Таким чином, господарський суд дійшов
до висновку про наявність правових
підстав для внесення змін до договору
оренди земельної ділянки в частині
встановлення орендної плати у розмірі
3% відсотків від нової нормативної
грошової оцінки.

Оскільки обов'язковим до виконання
Черкаської міської ради від 13.05.2010 №5-656
«Про затвердження показників грошової
оцінки земель м. Черкаси», затверджено
нову грошову оцінку землі, тому
визначення нового розміру орендної
плати (виходячи з нормативної грошової
оцінки орендованої відповідачем землі
у розмірі 3516524 грн. 18 коп.) відповідає
вимогам ст. 288 (п. 288.5) Податкового
кодексу України. Отже, річний розмір
орендної плати за орендовані
відповідачем земельні ділянки повинен
складати 105495, 70 грн. (3516524 грн. 18 коп. х 3% =
105495, 70 грн.).

Аналогічна правова позиція зазначена у
Постанові Вищого господарського суду
України від 17.12.2013 у справі №914/2067/13.

Керуючись ст.ст. 49, 82, 84 ГПК України,
господарський суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Внести зміни до договору оренди
землі від 20 березня 2006, укладений між
Черкаською міською радою, вул. Б.
Вишневецького, 36, м. Черкаси, 18000,
ідентифікаційний код 25212542, та
товариством з обмеженою
відповідальністю «Причал-ЯВАМ»,
ідентифікаційний код 33828001, який
зареєстрований у Черкаській
регіональній філії ДП «Центр ДЗК при
Держкомземі України» 17 квітня 2006 року
за №30, на умовах Черкаської
міської ради, пункт 4.1 договору
викласти в такій редакції: «річна
орендна плата за користування
земельною ділянкою по вул. Набережній 83
та вул. Набережній, 83/1 в м. Черкаси
встановлюється у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки, що
становить 105495, 70 грн. - землі транспорту,
зв'язку».

Стягнути з товариства з обмеженою
відповідальністю «Причал-ЯВАМ», вул.
Конєва, 9, кв. 131, м. Черкаси, 18029,
ідентифікаційний код 33828001, на користь
Черкаської міської ради, вул. Б.
Вишневецького, 36, м. Черкаси, 18000,
ідентифікаційний код 25212542, 1218 грн.
витрат зі сплати судового збору.

Рішення може бути оскаржене до
Київського апеляційного
господарського суду через
господарський суд Черкаської області.

Повне рішення підписане суддею 26.03.2014.

Суддя
О.В. Чевгуз