ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

11.03.2014
Справа № 905/7783/13

Господарський суд Донецької області у
складі судді Величко Н.В.

при секретарі судового засідання
Ляшенко О.І.

за участю представників

від позивача: Тутов Д.С. - довіреність №
102 від 11.09.2013р.

від відповідача: не з"явились

розглянувши у відкритому судовому
засіданні матеріали справи

за позовною заявою: Регіонального
відділення Фонду державного майна
України по Донецькій області, м.
Донецьк

до відповідача: Товариства з обмеженою
відповідальністю «Жилагрострой», м.
Донецььк

про: внесення змін до договору оренди

СУТЬ СПОРУ:

Регіональне відділення Фонду
державного майна України по Донецькій
області звернулось до господарського
суду з позовом до Товариства з
обмеженою відповідальністю
«Жилагрострой» про зміну договору
оренди від 01.01.1999р. № 320/99 шляхом
викладення пунктів 3.1, 3.7 договору в
редакції договору № 5 про внесення змін
до договору оренди від 01.01.1999р. № 320/99, а
також доповнення його текстом
наступного змісту:

1) Річна орендна ставка за
використання цілісного майнового
комплексу з 20.09.2011р. по 30.01.2012р. включно
встановлюється на рівні 10% від вартості
орендованого цілісного майнового
комплексу. Відповідні зміни
відображаються у розрахунку орендної
плати, що є невід'ємною і складовою
частиною договору оренди.

2) Пункт 3.1 розділу 3 «Орендна плата»
доповнити текстом наступного змісту:

«Орендна плата з 20 вересня 2011р. по 30
січня 2012р. включно визначається на
підставі Методики розрахунку орендної
плати за державне майно та пропорції її
розподілу, затвердженої Постановою КМУ
від 04.10.1995р. № 786 (зі змінами), і
становить за базовий місяць - серпень
2011р. - 7455,38 грн. Відповідні зміни
відображені у розрахунку орендної
плати, що є додатком № 4 до договору
оренди від 01.01.1999р. № 320/99

Орендна плата, за вересень 2011р. складає
4153,98 грн. (розрахунок наведено у додатку
№ 4 до договору оренди від 01.01.1999р. №
320/99).

Орендна плата, за жовтень 2011р.
визначається шляхом коригування
орендної плати за базовий місяць
(серпень 2011р.) на індекси інфляції за
вересень 2011р., жовтень 2011р.»

3) Розділ 3 «Орендна плата»
доповнити пунктом 3.7, викладеним у
наступній редакції:

« 3.7 Різниця по сплаті орендної плати за
період з 20.09.2011р. по 30.01.2012р. включно яка
складає 22691,37 грн. (розрахунок наведено
у додатку № 5 до договору оренди від
01.01.1999р. № 320/99) та виникла внаслідок
зміни орендної ставки, сплачується
орендарем протягом місяця після
підписання договору про внесення змін
№ 5».

4) Розрахунок орендної плати
викласти у додатку № 4 та у додатку № 5
до договору оренди від 01.01.1999р. № 320/99,
який є його невід'ємною частиною та
додаються до договору про внесення
змін № 5.

Позов мотивовано тим, що у зв'язку зі
зміною орендних ставок за використання
цілісних майнових комплексів
державних підприємств відповідно до
Методики розрахунку орендної плати за
державне майно та пропорції її
розподілу у редакції постанови
Кабінету Міністрів України від 14.09.2011р.
№ 961 «Про внесення змін до постанов
Кабінету Міністрів України від 10
серпня1995року № 629 і від 04 жовтня 1995 року
№ 786», листом від 18.07.2013р. № 11-06-02-08758
Регіональне відділення Фонду
державного майна України по Донецькій
області звернулось до відповідача з
вимогою щодо невідкладного внесення
відповідних змін до договору оренди
від 01.01.1999р. № 320/99 та направив два
примірника договору № 5 про внесення
змін до договору оренди 01.01.1999р. № 320/99.
Відповідач листом від 30.08.2013р. № 137
відмовився від підписання вказаного
договору, що зумовило звернення до суду
з цим позовом.

Нормативно позовні вимоги
обґрунтовані статтями 526, 610, 759, 762
Цивільного кодексу України, статтями
188, 286 Господарського кодексу України,
статтями 10, 11, 18 Закону України «Про
оренду державного та комунального
майна», пунктом 5 Методики розрахунку
орендної плати за державне майно та
пропорції розподілу, затвердженої
постановою КМУ від 04.10.1995р. № 786.

На підтвердження позовних вимог надано
суду договір оренди від 01.01.1999р. № 320/99 з
додатками та додатковими угодами, акти
прийому-передачі державного майна,
договір купівлі-продажу оборотних
матеріальних засобів від 18.09.2001р. з
додатковими угодами, акти оцінки
вартості державного майна, договори
про внесення змін до договору оренди
від 01.01.1999р. № 320/99, вимогу від 18.07.2013р. №
11-06-02-08758 з додатками, лист-відповідь від
30.08.2013р. № 137, статутні документи, копії
яких долучено до матеріалів справи.

Відповідач проти задоволення позовних
вимог заперечив, посилаючись на їх
необґрунтованість та безпідставність.
Відповідач зауважує, що в даний час
укладення спірного договору з
врегулюванням правовідносин за період
2011-2012 рр. є неможливим, оскільки на
момент звернення з вимогою внести
зміни у договір оренди у липні 2012 року
(по спливу майже року з прийняття змін
до Методики) у Товариства з обмеженою
відповідальністю «Жилагрострой» були
відсутні кредиторські зобов'язання
перед позивачем за вказаний період, а
згоду на внесення змін до договору в
запропонованому позивачем варіанті
призведе до виникнення кредиторських
зобов'язань і порушення строків їх
погашення, і як наслідок, до
нарахування штрафних санкцій.

На підтвердження заперечень надано
суду договір оренди від 01.01.1999р. № 320/99 з
додатками та додатковими угодами, акти
прийому-передачі державного майна,
договір купівлі-продажу оборотних
матеріальних засобів від 18.09.2001р. з
додатковими угодами, акти оцінки
вартості державного майна, договори
про внесення змін до договору оренди
від 01.01.1999р. № 320/99, вимогу від 18.07.2013р. №
11-06-02-08758 з додатками, статутні
документи, копії яких долучено до
матеріалів справи.

Склад суду змінювався. Розпорядженням
голови господарського суду Донецької
області від 14.01.2014р. справу № 905/7783/13
передано на розгляд судді Величко Н.В.

Розгляд справи відкладався та
оголошувалась перерва з 11.02.2014р. по
25.02.2014р., з 25.02.2014р. по 11.03.2014р. згідно
статті 77 ГПК України.

У судовому засіданні, що відбулось
25.02.2014р., позивач підтримав позовні
вимоги.

Відповідач свого представника у судове
засідання не направив, про дату, час та
місце розгляду справи повідомлений
належним чином.

Суд вважає, що наявних у справі
документів достатньо для вирішення
спору, явка сторін у засідання не була
визнана обов"язковою, тому справа
розглядається за наявними матеріалами
без участі відповідача.

Дослідивши матеріали справи,
заслухавши доводи сторін, суд виходить
з наступного.

З матеріалів справи вбачається та не
заперечується сторонами, що 01.01.1999 р.
між позивачем, як орендодавцем, та
відповідачем, як орендарем, укладено
договір оренди № 320/11. Предметом цього
договору є тимчасове, платне
користування цілісним майновим
комплексом - житлово-експлуатаційна
ділянка «Донецьксільбуд» корпорації
«Украгропромстрой», склад і вартість
якого визначено згідно акту оцінки та
передавальним балансом станом на
01.12.98р., вартість якого складає 3032062,37
грн.

Пунктом 6.1 договору (з урахуванням
договорів № 2 від 10.12.2004р., № 3 від
28.12.2007р.) встановлено строк його дії з
01.01.1999р. по 01.01.2012р.

Предмет оренди було передано
відповідачу за актом
приймання-передачі.

Договором № 4 від 31.01.2012р. сторонами
викладено договір оренди від 01.01.1999р. №
320/99 в новій редакції.

Предметом оренди за договором від
01.01.1999р. № 320/99 в редакції договору № 4
від 31.01.2012р. є строкове платне
користування цілісним майновим
комплексом - ЖЕД «Донецьксільбуд»,
ідентифікаційний , що
знаходиться за адресою: 83055, м. Донецьк,
вул. 50-річчя СРСР, буд. 142, склад і
вартість якого визначено згідно з
результатами інвентаризації,
відповідно до передавального балансу
станом на 30.11.2011р. та акту оцінки
підприємства, складеного станом на
30.11.2011р., що є додатком до цього
договору. Вартість підприємства
становить 8.836.764,41 грн.

У пункті 10.1 сторони встановили строк
дії договору з 01.01.1999р. по 01.01.2012р. За
взаємною згодою сторін, вираженою
шляхом підписання цього договору № 4
про несення змін до договору оренди від
01.01.1999р. № 320/99, строк дії договору
продовжено до 1 січня 2017 року включно.

Зі змісту приписів статті 1, частини
другої статті 9, частини другої статті
759, частини третьої статті 760 Цивільного
кодексу України та частини другої
статті 4, частини шостої статті 283
Господарського кодексу України
випливає, що Цивільний кодекс України
встановлені загальні положення про
найм (оренду), а особливості
регулювання майнових правовідносини,
які виникають між суб'єктами
господарювання і пов'язані з
укладенням, виконанням та припиненням
договорів оренди, передбачені
Господарським кодексом України. Отже,
якщо останній не містить таких
особливостей, то застосовуються
відповідні положення Цивільного
кодексу України.

З урахуванням частини другої статті 287
ГК України передача в оренду цілісних
майнових комплексів, які належать до
державного сектора економіки або є
комунальною власністю, регулюється
Законом України "Про оренду державного
та комунального майна".

Згідно статті 2 Закону України «Про
оренду державного та комунального
майна», статті 283 Господарського
кодексу України та частини першої
статті 759 Цивільного кодексу України
орендою є засноване на договорі
строкове платне користування майном,
необхідним орендареві для здійснення
підприємницької та іншої діяльності.

Згідно зі ст. 629 Цивільного кодексу
України договір є обов'язковим для
виконання сторонами.

Згідно частини другої статті 640
Цивільного кодексу України, якщо
відповідно до акта цивільного
законодавства для укладення договору
необхідні також передання майна або
вчинення іншої дії, договір є укладеним
з моменту передання відповідного майна
або вчинення певної дії.

Передання наймачеві будівлі або іншої
капітальної споруди (їх окремої
частини) оформляється відповідним
документом (актом), який підписується
сторонами договору. З цього моменту
починається обчислення строку
договору найму, якщо інше не
встановлено договором (ч.1 ст. 795
Цивільного кодексу України).

31.01.2012р. позивач передав, а відповідач
прийняв у строкове платне користування
об'єкт оренди за відповідним актом
приймання-передачі.

Положеннями статей 19, 21 Закону України
"Про оренду державного та комунального
майна" передбачено, що орендар за
користування об'єктом оренди вносить
орендну плату незалежно від наслідків
господарської діяльності. Методика
розрахунку та порядок використання
орендної плати визначаються для
об'єктів, що перебувають у державній
власності, Кабінетом Міністрів
України. Розмір орендної плати може
бути змінений за погодженням сторін,
якщо з незалежних від них обставин
істотно змінився стан об'єкта оренди, а
також в інших випадках, встановлених
законодавчими актами України.

З матеріалів справи вбачається, що
сторони у пункті 3.1 договору оренди у
редакції договору № 4 від 31.01.2012р.
встановили, що орендна плата визначена
на підставі Методики розрахунку
орендної плати за державне майно та
пропорції її розподілу, затвердженої
постановою КМУ від 04.10.1995р. № 786 (зі
змінами та доповненнями), і становить
без ПДВ за базовий місяць розрахунку
(грудень 2011 року) - 19899,95 грн. нарахування
ПДВ на суму орендної плати
здійснюється у порядку, визначеному
чинним законодавством України.

Орендна плата за перший місяць оренди
січень 2012р. визначається шляхом
коригування орендної плати за базовий
місяць (грудень 2011р.) на індекс інфляції
за січень 2012 року.

Орендна плата за кожний наступний
місяць визначається шляхом
коригування орендної плати за
попередній місяць на індекс інфляції
за наступний місяць (п.3.2 договору)

Орендна плата у розмірі 100%
перераховується до Державного бюджету
щомісяця не пізніше 15 числа місяця,
наступного за звітним (п.3.3 договору)

Згідно пункту 3.4 договору, розмір
орендної плати переглядається на
вимогу однієї із сторін у разі зміни
методики її розрахунку, змін
централізованих цін і тарифів та в
інших випадках, передбачених чинним
законодавством.

Матеріали справи свідчать, що листом
від 18.07.2013р. № 11-06-02-08758 Регіональне
відділення Фонду державного майна
України по Донецькій області
звернулось до відповідача з вимогою
щодо невідкладного внесення
відповідних змін до договору оренди
від 01.01.1999р. № 320/99 та направив два
примірника договору № 5 про внесення
змін до договору оренди 01.01.1999р. № 320/99.

За умовами проекту договору № 5 про
внесення змін до договору оренди
01.01.1999р. № 320/99, річна орендна ставка за
використання цілісного майнового
комплексу з 20.09.2011р. по 30.01.2012р. включно
встановлюється на рівні 10% від вартості
орендованого цілісного майнового
комплексу. Відповідні зміни
відображаються у розрахунку орендної
плати, що є невід'ємною і складовою
частиною договору оренди (п.1).

Пункт 3.1 розділу 3 «Орендна плата»
пропонується доповнити текстом
наступного змісту:

«Орендна плата з 20 вересня 2011р. по 30
січня 2012р. включно визначається на
підставі Методики розрахунку орендної
плати за державне майно та пропорції її
розподілу, затвердженої Постановою КМУ
від 04.10.1995р. № 786 (зі змінами), і
становить за базовий місяць - серпень
2011р. - 7455,38 грн. Відповідні зміни
відображені у розрахунку орендної
плати, що є додатком № 4 до договору
оренди від 01.01.1999р. № 320/99

Орендна плата, за вересень 2011р. складає
4153,98 грн. (розрахунок наведено у додатку
№ 4 до договору оренди від 01.01.1999р. №
320/99).

Орендна плата, за жовтень 2011р.
визначається шляхом коригування
орендної плати за базовий місяць
(серпень 2011р.) на індекси інфляції за
вересень 2011р., жовтень 2011р.» (п. 2 проекту
договору № 5)

Розділ 3 «Орендна плата» пропонується
доповнити пунктом 3.7, викладеним у
наступній редакції:

« 3.7 Різниця по сплаті орендної плати за
період з 20.09.2011р. по 30.01.2012р. включно яка
складає 22691,37 грн. (розрахунок наведено
у додатку № 5 до договору оренди від
01.01.1999р. № 320/99) та виникла внаслідок
зміни орендної ставки, сплачується
орендарем протягом місяця після
підписання договору про внесення змін
№ 5» (п.3 проекту договору № 5).

Розрахунок орендної плати викласти у
додатку № 4 та у додатку № 5 до договору
оренди від 01.01.1999р. № 320/99, який є його
невід'ємною частиною та додаються до
договору про внесення змін № 5 (п.5
проекту договору № 5).

Відповідач листом від 30.08.2013р. № 137
відмовився від підписання вказаного
договору, що зумовило звернення до суду
з цим позовом.

Відповідно до ч. 3 статті 762 ЦК України
договором або законом може бути
встановлено періодичний перегляд,
зміну (індексацію) розміру плати за
користування майном.

Спори про внесення змін до договору
оренди (найму) у зв'язку із
запровадженням нових тарифів, ставок
орендної плати (в т. ч. внесенням змін до
відповідних методик) мають
вирішуватися з урахуванням вимог
приписів статті 632 ЦК України та
частини другої статті 21 Закону "Про
оренду державного та комунального
майна", згідно з якими розмір орендної
плати в договорі встановлюється за
домовленістю сторін і може бути
змінено за погодженням сторін або у
випадках та на умовах, встановлених
законом (п. 3.2. постанови Пленуму Вищого
господарського суду України від 29.05.2013
№ 12 «Про деякі питання практики
застосування законодавства про оренду
(найм) майна»).

Відповідно до ч. 2 ст. 19 Закону України
"Про оренду державного та комунального
майна", методика розрахунку орендної
плати для об'єктів, що перебувають у
державній власності, визначається
Кабінетом Міністрів України. Дана
методика встановлена постановою
Кабінету Міністрів України "Про
Методику розрахунку орендної плати за
державне майно та пропорції її
розподілу" від 04.10.1995 № 786

Постановою Кабінету Міністрів України
від 14.09.2011 № 961 "Про внесення змін до
постанов Кабінету Міністрів України
від 10.08.1995 № 629 і від 04.10.1995 № 786" змінено
орендні ставки за використання
нерухомого державного майна.

Саме на виконання цієї постанови
позивач звернувся до відповідача з
проектом договору № 5, в якому містився
новий розрахунок орендної плати.

Відповідно до частини першої ст. 651 ЦК
України зміна або розірвання договору
допускається лише за згодою сторін,
якщо інше не встановлено договором або
законом.

Договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом.

Зміна або розірвання договору
вчиняється в такій самій формі, що й
договір, що змінюється або
розривається, якщо інше не встановлено
договором або законом чи не випливає із
звичаїв ділового обороту (ст. 654 ЦК
України).

Згідно статті 632 Цивільного кодексу
України ціна в договорі встановлюється
за домовленістю сторін. У випадках,
установлених законом, застосовуються
ціни (тарифи, ставки тощо), які
встановлюються або регулюються
уповноваженими органами державної
влади чи органами місцевого
самоврядування. Зміна ціни після
укладення договору допускається лише у
випадках і на умовах, встановлених
договором або законом.

Отже, нормами чинного законодавства
передбачена можливість зміни умов
договору за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у випадках,
встановлених договором або законом.

Оскільки сторонами в договорі оренди
передбачена можливість перегляду
розміру орендної плати у разі зміни
методики її розрахунку, а орендна плата
за майно державної та комунальної
власності є регульованою ціною, тому
законодавча зміна розміру цієї плати є
підставою для перегляду розміру
орендної плати, встановленої умовами
договору (аналогічна правова позиція
викладена у постанові Верховного Суду
України від 20.08.2013р. №5017/781/2012).

Отже, позивачем правомірно ініційовано
питання щодо перегляду розміру
орендної плати за договором № 320/99 від
01.01.1999р.

В той же час, доданий до проекту
договору про зміни проект Розрахунку
орендної плати передбачає при
визначенні розміру орендних платежів
використання у формулах розрахунку
відомостей про вартість об'єкту оренди
за стандартизованою оцінкою станом на
31.08.2004р.

Між тим, відповідно до Методики
розрахунку орендної плати за державне
майно та пропозиції її розподілу в
редакції від 14.09.2011р. (далі - Методика)
розмір річної орендної плати за
цілісні майнові комплекси державних
підприємств визначається за формулою
Опл = (Воз + Внм) х Сор.ц /100, де Воз -
вартість основних засобів за
незалежною оцінкою на час оцінки
об'єкта оренди, гривень; Внм - вартість
нематеріальних активів за незалежною
оцінкою на час оцінки об'єкта оренди,
гривень; Сор.ц - орендна ставка за
використання цілісних майнових
комплексів державних підприємств.
Пунктом 8 Методики передбачено, що
результати незалежної оцінки є чинними
протягом 6 місяців від дати, якщо інший
термін не передбачено у звіті з
незалежної оцінки.

Таким чином, розмір орендної плати у
запропонованому проекті змін,
визначений на підставі вартості
об'єкта оренди за стандартизованою
оцінкою станом на 31.08.2004р.. є
необґрунтованим через невідповідність
діючому законодавству, що регламентує
визначення розміру орендної плати.

Разом з тим суд враховує, що частиною
третьою статті 632 ЦК України
встановлено, що зміна ціни в договорі
після його виконання не допускається.

Положення запропонованого проекту
договору № 5 про зміни передбачають
збільшення розміру орендної плати з 20
вересня 2011р. по 30 січня 2012р.

Як з'ясовано судом у засіданні та не
заперечується позивачем, відповідач
оплачував орендну плату протягом
2011-2012рр. на умовах та у строки,
встановлені договором від 01.01.1999р. №
320/99 з урахуванням подальших змін.
Жодних вимог щодо неналежного
виконання зобов'язань відповідачем
позивач не висував.

Отже, грошові зобов'язання орендаря в
цій частині вже відсутні через
припинення належним виконанням в
порядку ст. 599 Цивільного кодексу
України та ч.1 ст. 202 Господарського
кодексу України.

Як вже зазначалось, частиною третьою
статті 632 ЦК України встановлено, що
зміна ціни в договорі після його
виконання не допускається, що
унеможливлює зміну розміру зобов'язань
у період, за який зобов'язання є
виконаними. Таким чином, положення
спірного проекту договору в частині, що
передбачає зміну орендної плати
відносно вже сплаченого періоду, не
відповідають приписам закону.

Відповідно до ст.32 Господарського
процесуального кодексу України
доказами у справі є будь-які фактичні
дані, на підставі яких господарський
суд у визначеному законом порядку
встановлює наявність чи відсутність
обставин, на яких ґрунтуються вимоги і
заперечення сторін, а також інші
обставини, які мають значення для
правильного вирішення господарського
спору. За змістом статей 33 і 34
Господарського процесуального кодексу
України кожна сторона повинна довести
ті обставини, на які вона посилається,
як на підставу своїх вимог.

Відповідно до ст.43 Господарського
процесуального кодексу України,
господарський суд оцінює докази за
своїм внутрішнім переконанням, що
ґрунтується на всебічному, повному і
об'єктивному розгляді в судовому
процесі всіх обставин справи в їх
сукупності, керуючись законом.

З огляду на встановлені судом
обставини та норми чинного
законодавства суд дійшов висновку про
відмову в задоволенні позовних вимог.

Судові витрати покладаються на
позивача згідно ст. 49 Господарського
процесуального кодексу України.

Керуючись ст.ст. 32-34, 44, 49, 82-85
Господарського процесуального кодексу
України, суд

ВИРІШИВ:

В задоволенні позовних вимог
відмовити.

Рішення набирає законної сили через
десять днів з моменту проголошення
(підписання) і може бути оскаржене до
Донецького апеляційного
господарського суду в порядку
передбаченому розділом XII
Господарського процесуального кодексу
України.

Повний текст рішення підписано 11.03.2014р.

Суддя
Н.В. Величко

Надруковано 3 прим.:

1 - у справу

1 - позивачу

1 - відповідачу