ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"11" лютого 2014 р.
Справа № 920/442/13

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Бондаренко В.П., суддя
Ільїн О.В., суддя Россолов В.В.

при секретарі Голозубовій О.І.

за участю прокуратури - Кондратюк Н.А.,
посвідчення № 023324 від 03.12.2013 року

за участю представників сторін:

позивача - Петренко Н.А., за довіреністю
б/н від 01.02.2014 року (після перерви не
з'явився)

відповідача - не з'явився

розглянувши у відкритому судовому
засіданні у приміщенні Харківського
апеляційного господарського суду
апеляційну скаргу прокурора в
інтересах держави в особі Сумської
міської ради (вх. № 3562 П/1-42) на рішення
господарського суду Сумської області
від 18.04.2013 року у справі № 920/442/13

за позовом Товариства з обмеженою
відповідальністю "Сервіс-Маркет", м.
Суми,

до Сумської міської ради, м. Суми,

про внесення змін до договору оренди
земельної ділянки,

ВСТАНОВИЛА:

ТОВ « Сервіс-Маркет» звернулось до
господарського суду із позовною заявою
до Сумської міської ради про внесення
змін до договору оренди земельної
ділянки від 27 липня 2005 року, укладеного
між Товариством з обмеженою
відповідальністю «Сервіс-Маркет» та
Сумською міською радою розташованої
між вул. Харківською, просп. ім. М. Лушпи,
вул. Д.Коротченка, площею 15,5960 га, на
умовах, поданих позивачем (викладених у
проекті угоди про внесення змін та
доповнень до договору оренди земельної
ділянки).

Рішенням Господарського суду Сумської
області від 18.04.2013 року у справі №920/442/13
(суддя Левченко П.І.) позов задоволено.
Вирішено внести зміни до договору
оренди земельної ділянки від 27 липня
2005 року, укладеного між Товариством з
обмеженою відповідальністю " Сервіс -
Маркет" та Сумською міською радою
щодо оренди земельної ділянки в м.
Суми між вул. Харківською, просп. ім.
М.Лушпи, вул. Д.Коротченка площею 15,5960 га
на умовах поданого Товариством з
обмеженою відповідальністю
"Сервіс-Маркет" проекту угоди про
внесення змін та доповнень до
договору оренди земельної ділянки,
який знаходиться в матеріалах даної
справи. Стягнуто з Сумської міської
ради на користь Товариства з
обмеженою відповідальністю
"Сервіс-Маркет" витрати по сплаті
судового збору в сумі 1147 грн. 00 коп.

Прокурор, не погоджуючись із рішенням
суду першої інстанції, подав до
Харківського апеляційного
господарського суду апеляційну скаргу
в якій, з урахуванням доповнення (від
14.01.2014 року вх. 291) просить скасувати
рішення господарського суду Сумської
області від 18.04.2013 року у справі № 920/442/13
та прийняти нове рішення про відмову в
задоволенні позовних вимог в повному
обсязі. В обґрунтування апеляційної
скарги прокурор посилається на
порушення судом норм матеріального та
процесуального права при прийнятті
оскаржуваного рішення.

Зокрема зазначає, що договір оренди
земельної ділянки було змінено не з
моменту набрання рішенням суду
законної сили, а з 01.01.2012 року, тобто за
період до виникнення спірних
правовідносин

Вказує на те, що договором оренди
земельної ділянки, укладеного між
сторонами, не передбачено такого права
для орендаря, як звільнення від
внесення орендної плати.

Ухвалою Харківського апеляційного
господарського суду від 27.11.2013 року
апеляційну скаргу прокурора прийнято
до провадження та призначено її до
розгляду на 11.12.2014 року.

Сумська міська рада у відзиві на
апеляційну скаргу (від 10.11.2013 року
вх.11867) зазначила, що оскаржене рішення
не ґрунтується на всебічному, повному і
об'єктивному розгляді в судовому
процесі всіх обставин справи в їх
сукупності і прийнято без дотриманням
норм матеріального і процесуального
права. На цій підставі просить рішення
господарського суду Сумської області
від 18.04.2013 року скасувати, а апеляційну
скаргу прокурора задовольнити.

Вказує на те, що у технічний
документації із землеустрою щодо
складання документів, що посвідчують
право на земельну ділянку позивача
для будівництва житлової, соціальної
інфраструктури за адресою: м. Суми,
між вул. Харківською, просп. ім. М. Лушпи
та вул. Д. Коротченка, не були
встановлені обмеження на земельну
ділянку та не включені такі відомості
про обмеження у використанні даної
земельної ділянки до Державного
земельного кадастру.

Позивач у запереченні на апеляційну
скаргу (від 11.12.2013 року вх. 11942) та в
доповненні до заперечення проти
апеляційної скарги (від 15.01.2014 року вх.
364 та від 29.01.2014 року вх. 872) просить
рішення господарського суду першої
інстанції залишити без змін, а
апеляційну скаргу без задоволення,
посилаючись на дотримання
господарським судом Сумської області
приписів чинного законодавства,
зокрема норм матеріального та
процесуального права.

Зазначає, що суд першої інстанції
правомірно застосував положення ч. 6 ст.
762 ЦК України та звільнив позивача від
сплати орендної плати за весь час,
протягом якого земельна ділянка не
може бути використана для будівництва
житлової соціальної інфраструктури за
період з 01.01.2012 року по момент
затвердження Сумської міською радою
нового генерального та детального
плану території м. Суми.

Відповідачем надано клопотання (від
05.02.2014 року вх. 1029), в якому просить
розглядати апеляційну скаргу без
представника Сумської міської ради

Ухвалою Харківського апеляційного
господарського суду від 11.12.2013 року у
зв'язку із неявкою в судове засідання
представника відповідача розгляд
справи було відкладено на 15.01.2014 року на
10:30 год. та продовжено строк розгляду
справи на п'ятнадцять днів.

Ухвалою Харківського апеляційного
господарського суду від 15.01.2014 року
клопотання відповідача та відповідача
про продовження строку розгляду справи
на 15 днів задоволено. Клопотання
позивача про відкладення розгляду
справи задоволено. Відкладено розгляд
справи на 10.02.2014 року.

Керуючись ст. 77 ГПК України в судовому
засідання 10.02.2014 року оголошено перерву
до 11.02.2014 року.

В судовому засіданні, яке відбулося
11.02.2014 року, прокурор підтримав доводи
викладені у апеляційній скарзі, та
просив суд скасувати рішення
господарського суду Сумської області
від 18.04.2013 року у справі № 920/442/13 та
прийняти нове рішення про відмову в
задоволенні позовних вимог в повному
обсязі

Розглянувши матеріали справи,
заслухавши пояснення прокурора та
представника позивача, дослідивши
доводи апеляційної скарги в межах
вимог, передбачених ст. 101
Господарського процесуального кодексу
України, перевіривши повноту
встановлення судом першої інстанції
обставин справи та доказів на їх
підтвердження, а також правильність
застосування судом першої інстанції
норм матеріального та процесуального
права, колегія суддів Харківського
апеляційного господарського суду
встановила наступне.

З матеріалів справи вбачається, що 27
липня 2005 року між Сумською міською
радою (далі-Орендодавець) та ТОВ
«Сервіс - Маркет» (далі-Орендар)
укладено договір оренди земельної
ділянки (далі-Договір), який
посвідчений приватним нотаріусом
Сумського міського нотаріального
округу 27.07.2007 року за № 3752 та
зареєстрований Сумським міським
відділом Сумської регіональної філії
ДП «Центр державного земельного
кадастру при Держкомземі України, про,
що у Книзі записів державної
реєстрації договорів оренди 05.08.2005
року здійснено запис № 3.

Відповідно п. 1.1. Договору орендодавець
на підставі рішення Сумської міської
ради від 20.07.2005 року №1329-МР «Про надання
в оренду, вилучення, продовження
терміну оренди земельних ділянок
підприємствам, установам, організаціям
і підприємцям та внесення змін до
рішень Сумської міської ради» надає, а
орендар прийняв земельну ділянку, що
знаходиться в м. Суми, між вул.
Харківською, просп. ім. М. Лушпи, вул. Д.
Коротченка.

Цільове призначення земельної ділянки
- під будівництво житлової соціальної
інфраструктури.

Категорія земель, згідно з Земельним
Кодексом України - землі житлової
соціальної інфраструктури.

В оренду передається земельна ділянка
загальною площею загальною площею 15,5960
га.

Орендодавець гарантує, що зазначена
земельна ділянка на момент укладення
договору іншій особі не продана, не
подарована, не відчужена іншим
способом, не знаходиться в іпотеці, в
спорі та під заставою не перебуває, не
обмежена правами третіх осіб та не
обмежена недоліками щодо її
використання. (п.1.1 Договору)

Пунктом 2.1 Договору передбачено, що
земельна ділянка надається в оренду
для будівництва житлової соціальної
інфраструктури.

Договір укладений терміном до 20.07.2015
року (п.2.2 Договору).

Зміна умов договору можлива за
взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору спір вирішується в судовому
порядку (п.6.1 Договору).

Факт передачі в оренду земельної
ділянки підтверджується підписаним
між сторонами актом приймання-передачі
від 27.07.2005 року за № 3752.

Для отримання містобудівних умов та
обмежень для проектування об'єкта
будівництва на орендованій земельній
ділянці між вул. Харківською, просп. ім.
М. Лушпи, вул. Д. Коротченка площею 15,5960
га. позивач листом від 20 грудня 2011 року
№ 20/12 звернувся до Управління
архітектури та містобудування
Сумської міської ради.

Управління архітектури та
містобудування Сумської міської ради
02.10.2012 року надало позивачу відповідь,
якою відмовило ТОВ "Сервіс - Маркет" у
наданні містобудівних умов та
обмежень, посилаючись на відсутність
затвердженого в установленому чинним
законодавством порядку детального
плану території, зазначивши, що
надання містобудівних умов та
обмежень забудов земельної ділянки
можливе лише після розроблення та
затвердження детального плану
території .

24.12.2012 року ТОВ "Сервіс - Маркет"
звернулось листом за № 24/12 до Голови
Сумської міської ради для розгляду,
підписану та скріплену печаткою угоду
про внесення змін та доповнень до
договору оренди земельної ділянки від
27 липня 2005 року укладеного між ТОВ
"Сервіс - Маркет" та Сумською міською
радою, якою передбачено, що розділ 3
Договору доповнено словами наступного
змісту: Орендар звільняється від
сплати орендної плати за весь час,
протягом якого земельна ділянка не
може бути ним використана для
будівництва житлової соціальної
інфраструктури за період з 1 січня 2012
року по момент затвердження Сумською
міською радою детального плану
території м. Суми.

Відповідь на вищевказане звернення ТОВ
"Сервіс - Маркет" у встановлений строк
Сумською міською радою не надано.
Підготовчі роботи для здійснення
забудови орендної земельної ділянки
позивач не розпочав, не отримав
дозвільні і архітектурно-планові
документацію.

Додаткову угоду до договору оренди
земельної ділянки відповідачем не
підписано, що й стало підставою для
звернення позивача до суду з позовом.

Місцевий господарський суд, ухвалюючи
спірне рішення, дійшов висновку про те,
що орендована земельна ділянка має не
обумовлені договором оренди земельної
ділянки недоліки, які перешкоджають її
використанню за функціональним
призначенням, а саме: відсутній
детальний план території, у зв'язку з
цим задовольнив позов позивача.

Колегія суддів не погоджується з
висновком місцевого господарського
суду, вважає його не обґрунтованим та
таким, що не відповідає нормам чинного
законодавства. Така позиція
ґрунтується на наступному.

Статтею 116 Земельного кодексу України
визначено, що громадяни та юридичні
особи набувають права власності та
права користування земельними
ділянками із земель державної або
комунальної власності за рішенням
органів виконавчої влади або органів
місцевого самоврядування в межах їх
повноважень, визначених цим Кодексом.

В силу ст. 124 ЗК України, передача в
оренду земельних ділянок, що
перебувають у державній або
комунальній власності, здійснюється на
підставі рішення відповідного органу
виконавчої влади або органу місцевого
самоврядування шляхом укладання
договору оренди земельної ділянки.

Оренда землі - це засноване на договорі
строкове платне володіння і
користування земельною ділянкою,
необхідною орендареві для проведення
підприємницької та інших видів
діяльності (ст.1 Закону України «Про
оренду землі»).

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про
оренду землі», договір оренди землі - це
договір, за яким орендодавець
зобов'язаний за плату передати
орендареві земельну ділянку у
володіння і користування на певний
строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди
землі, зокрема, є орендна плата (ст. 15
Закону України "Про оренду землі").

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про
оренду землі» орендна плата за землю -
це платіж, який орендар вносить
орендодавцеві за користування
земельної ділянки. Розмір, форма і
строки внесення орендної плати за
землю встановлюється за згодою сторін
у договорі оренди (крім строків
внесення орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності, які встановлюються
відповідно до Податкового кодексу
України)

Статтею 30 Закону України «Про оренду
землі» передбачено, що зміна умов
договору оренди землі здійснюється за
взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору оренди землі спір вирішується
в судовому порядку.

Згідно із ст. 651 ЦК України, зміна або
розірвання договору допускається лише
за згодою сторін, якщо інше не
встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом. Істотним є таке
порушення стороною договору, коли
внаслідок завданої цим шкоди друга
сторона значною мірою позбавляється
того, на що вона розраховувала при
укладенні договору.

Відповідно до ст. 652 ЦК України, у разі
істотної зміни обставин, якими сторони
керувалися при укладенні договору,
договір може бути змінений або
розірваний за згодою сторін, якщо інше
не встановлено договором або не
випливає із суті зобов'язання. Зміна
обставин є істотною, якщо вони
змінилися настільки, що, якби сторони
могли це передбачити, вони не уклали б
договір або уклали б його на інших
умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо
приведення договору у відповідність з
обставинами, які істотно змінились, або
щодо його розірвання, договір може бути
розірваний, а з підстав, встановлених
частиною четвертою цієї статті, -
змінений за рішенням суду на вимогу
заінтересованої сторони за наявності
одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони
виходили з того, що така зміна обставин
не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами,
які заінтересована сторона не могла
усунути після їх виникнення при всій
турботливості та обачності, які від неї
вимагалися;

3) виконання договору порушило б
співвідношення майнових інтересів
сторін і позбавило б заінтересовану
сторону того, на що вона розраховувала
при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового
обороту не випливає, що ризик зміни
обставин несе заінтересована сторона.

Таким чином, нормами законодавства
передбачена можливість зміни умов
договору за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у випадках,
встановлених договором або законом (з
підстав, передбачених ст.ст. 651, 652
Цивільного кодексу України).

Позивач, як на підставу для внесення
змін до спірного договору оренди
земельної ділянки, посилається на те,
що використання ним земельною ділянкою
для будівництва (за призначенням)
перешкоджає відсутність детального
плану території.

Судовою колегією не приймаються до
уваги зазначені обставини з огляду на
те, що позивачем не доведена наявність
одночасно всіх передбачених ст. 652 ЦК
України умов, з якими закон пов'язує
можливість внесення змін до вказаного
договору в судовому порядку.

Крім того, ст. 1 Закону України «Про
регулювання містобудівної
діяльності», генеральний план
населеного пункту - це містобудівна
документація, що визначає принципові
вирішення розвитку, планування,
забудови та іншого використання
території населеного пункту.

Генеральний план населеного пункту є
основним видом містобудівної
документації на місцевому рівні,
призначеної для обґрунтування
довгострокової стратегії планування
та забудови території населеного
пункту. На підставі затвердженого
генерального плану населеного пункту
розробляється план
земельно-господарського устрою, який
після його затвердження стає
невід'ємною частиною генерального
плану.

У складі генерального плану або як
окрема містобудівна документація може
розроблятися план зонування території
цього населеного пункту (ч. 1 ст. 17
вказаного Закону).

Тобто виходячи з наведеного
вбачається, що наявність або
відсутність детального плану
території населеного пункту
характеризує не земельну ділянку, а
стан розроблення містобудівної
документації, та не є свідченням
недоліків земельної ділянки.

Крім того, статтею 36 Закону України
«Про оренду землі», встановлено, що
орендодавець несе відповідальність за
недоліки переданої в оренду земельної
ділянки, що не були передбачені
договором оренди і перешкоджають
використанню земельної ділянки за
договором, а орендар має право на
зменшення орендної плати або
відшкодуванню витрат на усунення таких
недоліків.

Однак, Закон України «Про регулювання
містобудівної діяльності», яким
встановлена обов'язкова розробка плану
зонування або плану детального плану
території, набув чинності 12.03.2011 року,

Зазначене вказує на неможливість
передбачення договором таких умов,
оскільки договір оренди земельної
ділянки зареєстрований у Сумському
міському відділі Сумської
регіональної філії ДП «Центр ДЗК»
05.08.2005 року, а згідно з вимогами діючого
на час укладення договору
законодавства вимога щодо
обов'язкового розроблення плану
території та плану зонування території
законодавчо не була оформлена.

Також самим договором оренди не
передбачено звільнення орендаря від
внесення орендної плати в повному
обсязі, а посилання на п. 5.1 Договору на
обов'язок відшкодувати орендареві
витрати на усунення не обумовлених
Орендодавцем у договорі оренди
недоліків земельної ділянки, які
суттєво перешкоджають передбаченому
цим договором використанню земельної
ділянки не може розглядатися в
контексті повноти внесення орендної
плати за користування нею.

Таким чином вказане обґрунтовано
свідчить, що господарським судом
зроблений невірний висновок про
можливість застосування вимог ст. 36
Закону України «Про оренду землі» та ч.
6 ст. 762 Цивільного кодексу України щодо
можливості звільнення орендаря від
плати за користування майном, оскільки
відсутність детального плану
території не є недоліком земельної
ділянки, який перешкоджає її
використання за функціональним
призначенням.

Відповідно до ч. 3 ст. 653 Цивільного
кодексу України, якщо договір
змінюється або розривається в судовому
порядку, зобов'язання змінюється або
припиняється з моменту набрання
рішення суду про зміну або розірвання
договору законної сили.

Тобто рішенням суду, яке виразилося у
звільнення орендаря від сплати
орендної плати за період до
постановлення рішення, судом
необґрунтовано та протиправно
здійснено регулювання земельних
відносин за минулий період, а не з
моменту прийняття рішення суду.

Таким чином, господарським судом
прийнято рішення, яким у порушення
вимог цивільного законодавства
зобов'язання ТОВ «Серві - Маркет» по
внесенню орендної плати за
користування земельною ділянкою на
підставі договору оренди змінено не з
моменту набрання рішення суду законної
сили, а з 01.01.2012 року, тобто за період до
виникнення спірних правовідносин.

Згідно статті 33 Господарського
процесуального кодексу України кожна
сторона повинна довести ті
обставини, на які вона
посилається як на підставу своїх вимог
і заперечень. Докази подаються
сторонами та іншими учасниками
судового процесу.

Доводи апеляційної скарги
спростовують висновків суду.

На підставі викладеного колегія суддів
вважає, що рішення господарського суду
Сумської області від 18.04.2013 року у
справі № 920/442/13 прийняте при не
належному з'ясуванні обставин, що мають
значення для справи та не у
відповідності до норм матеріального і
процесуального права і наявні підстави
для його скасування, в зв'язку з чим,
апеляційна скарга прокурора підлягає
задоволенню.

Керуючись статтями 22, 85, 99, 101, пунктом 2
статті 103, пункт 1 , 4 статті 104 статтею 105
Господарського процесуального кодексу
України колегія суддів Харківського
апеляційного господарського суду, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу прокурора
задовольнити.

Рішення господарського суду Сумської
області від 18 квітня 2013 року у справі
№920/442/13 скасувати.

Прийняти нове рішення.

В позові відмовити.

Постанова може бути оскаржена до
Вищого господарського суду України
протягом двадцяти днів з дня набрання
судовим рішенням апеляційного
господарського суду законної сили.

Повний текст складено 17.02.2014 року

Головуючий суддя
Бондаренко В.П.

Суддя
Ільїн О.В.

Суддя
Россолов В.В.