ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" березня 2014 р.Справа № 916/128/14

Господарський суд Одеської області у
складі:

судді В.С.
Петрова

при секретарі Л.Е.
Кришиневській

за участю представників:

від позивача - не з'явився,

від відповідача - Сердюк А.О.,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні справу за позовом
Авангардівської селищної ради
Овідіопольського району Одеської
області до Товариства з обмеженою
відповідальністю „Науково-виробниче
об'єднання „Одеський біотехнологічний
інститут" про внесення змін до договору
оренди земельної ділянки, -

ВСТАНОВИВ:

В засіданні суду 24.02.2014 р. оголошувалась
перерва до 12.03.2014 р. в порядку ч. 3 ст. 77
Господарського процесуального кодексу
України.

Авангардівська селищна рада
Овідіопольського району Одеської
області звернулась до господарського
суду Одеської області з позовною
заявою до Товариства з обмеженою
відповідальністю „Науково-виробниче
об'єднання „Одеський біотехнологічний
інститут" про внесення змін до договору
оренди земельної ділянки від 31.05.2005 р.,
укладеного між Авангардівською
селищною радою Овідіопольського
району Одеської області та ТОВ
„НВО„Одеський біотехнологічний
інститут", шляхом викладення ч. 1 ст. 4
договору оренди земельної ділянки в
наступній редакції: „Встановити з
01.01.2012 р. ТОВ „НВО„Одеський
біотехнологічний інститут" орендну
плату за земельну ділянку загальною
площею 4,44 га величиною 3% від
нормативної грошової оцінки, що
становить 12 706 640,64 грн. в сумі 31767,09 грн. в
місяць, або 381 205,08 грн. в рік". Позовні
вимоги обґрунтовані наступним.

31.05.2005 р. між Авангардівською селищною
радою Овідіопольського району
Одеської області та ТОВ
„Науково-виробниче об'єднання
„Одеський біотехнологічний інститут",
на виконання рішення Авангардівської
селищної ради Овідіопольського району
Одеської області від 09.11.2004 р. № 499,
укладено договір оренди земельної
ділянки, відповідно до умов якого
орендодавець передав, а орендар
прийняв у довгострокову оренду
(строком на 10 років) земельну ділянку
загальною площею 4,44 га, розташовану за
адресою смт. Авангард, вул. Ангарська, 3.

Як вказує позивач, земельну ділянку
передано орендарю для обслуговування
будівель та споруд виробничої
експериментальної бази. Договір оренди
зареєстрований Овідіопольський
районним відділом Одеської
регіональної філії ДП „Центр
державного земельного кадастру" у
Книзі записів державної реєстрації
07.06.2005 р. за № 06. На дату укладення
договору оренди нормативна грошова
оцінка земельної ділянки становила 595
132,27 грн.

Наразі позивач зазначив, що 06.10.2011 р.
Авангардівською селищною радою
Овідіопольського району Одеської
області прийнято рішення № 277 „Про
затвердження технічної документації з
нормативної грошової оцінки земель
смт. Авангард Авангардівської селищної
ради Овідіопольського району Одеської
області на загальній площі 1057 га".
Відповідно до п. 2 рішення № 277
затверджена нормативна-грошова оцінка
застосовується з 01.01.2012 р.

Відповідно до п. 4.4 договору оренди
земельної ділянки від 31.05.2005 р. розмір
орендної плати переглядається у разі
зміни розмірів земельного податку,
підвищення цін, тарифів, зміни
коефіцієнтів індексації, визначених
законодавством.

Так, позивач посилається на ст. 623
Цивільного кодексу України, якою
передбачено застосування встановлених
законом випадках цін (тарифів, ставок
тощо), які встановлюються або
регулюються уповноваженими органами
державної влади або органами місцевого
самоврядування. При цьому зміна ціни
після укладення договору допускається
у випадках і на умовах, встановлених
договором або законом.

При цьому відповідно до п. 274.1 ст. 274
Податкового кодексу України ставка
земельного податку за земельні
ділянки, нормативну грошову оцінку
яких проведено, встановлюється у
розмірі 1% від їх нормативної грошової
оцінки, за винятком земельних ділянок,
зазначених у ст. ст. 272,273,276 Податкового
кодексу України. Відповідно до п. 272.1 ст.
272 Податкового кодексу України ставки
податку за один гектар
сільськогосподарських угідь
встановлюються у відсотках від їх
нормативної грошової оцінки у
наступних розмірах:

- для ріллі, сіножатей та пасовищ -
0,1;

- для багаторічних насаджень - 0,03.

Відповідно до п. 276.1 ст. 276 Податкового
кодексу України податок за земельні
ділянки (в межах населених пунктів),
надані для потреб
сільськогосподарського виробництва,
які зайняті виробничими,
культурно-побутовими, господарськими
та іншими будівлями і спорудами,
справляється в розмірі 3% суми
земельного податку, обчисленого
відповідно до ст.ст. 274, 275 Податкового
кодексу України.

З огляду на викладене, позивач
зазначає, що затвердження нової
нормативної грошової оцінки земель
смт. Авангард призвело до зміни розміру
земельного податку.

Разом з тим позивач вказує, що у зв'язку
із затвердженням в 2011 р.
нормативно-грошової оцінки земель смт.
Авангард, на виконання вимог
законодавства України про порядок
обчислення та перегляду розміру
орендної плати Авангардівською
селищною радою 05.04.2013 р. прийнято
рішення про перегляд розміру орендної
плати за користування ТОВ „НВО
„Одеський біотехнологічний інститут"
земельною ділянкою площею 4,44 га на
підставі договору від 31.05.2005 р., про
встановлення нового розміру орендної
плати в сумі 31 767,09 грн. на місяць (381 205,08
грн. на рік) за договором про внесення
відповідних змін до договору від 31.05.2005
р. шляхом підписання відповідної
додаткової угоди.

За ствердженням позивача, зазначене
рішення та проекти додаткових угод
неодноразово надсилались для
ознайомлення та їх підписання ТОВ „НВО
„Одеський біотехнологічний інститут".
Всі заходи та пропозиції щодо
приведення умов договору оренди землі
від 31.05.2005 р. у відповідність до чинного
законодавства (в частині належного
розміру орендних платежів) ТОВ „НВО
„Одеський біотехнологічний інститут"
були проігноровані.

Таким чином, як вважає позивач, у
договір оренди землі від 31.05.2005 р.
підлягають внесенню зміни в частині
розміру орендної плати. Наразі позивач
вказує, що нормами чинного
законодавства передбачена можливість
зміни умов договору за рішення суду на
вимогу однієї з сторін у випадках,
встановлених договором або законом.

При цьому позивач наголошує, що відмова
відповідача від внесення змін до
договору оренди земельної ділянки від
31.05.2005 р. в частині розміру орендної
плати за земельну ділянку завдає шкоди
комунальній власності територіальної
громади смт. Авангард, розпорядником
якої є Авангардівська селищна рада
Овідіопольського району Одеської
області. Зокрема, позивач посилаючись
на положення ст. 288 Податкового кодексу
України, вказує, що розмір орендної
плати за користування земельною
ділянкою не може бути меншим, від
встановленого нормативно-правовим
актом рівня. В свою чергу визначення
умовами спірного договору орендної
плати в сумі, меншій, ніж передбачено
ст.ст. 274, 276, 288 Податкового кодексу
України, є порушенням чинного
земельного законодавства України, а
триваюче землекористування ТОВ „НВО
„Одеський біотехнологічний інститут"
на умовах оренди на підставі договору
від 31.05.2005 р. за ціною оренди нижчою, ніж
передбачено законодавством, є
порушенням майнових інтересів
Авангардівської селищної ради, що
завдає збитків місцевому бюджету, та
підлягає усуненню з моменту виникнення
цього порушення.

З огляду на положення ч. 3 ст. 653, ч. 3 ст. 631
Цивільного кодексу України, позивач
вказує, що оскільки орендні відносини
між Авангардівською селищною радою та
ТОВ „НВО „Одеський біотехнологічний
інститут" тривають після 01.01.2012 р., тобто
після введення в дію нової нормативної
грошової оцінки земель смт. Авангард,
відповідно усунення порушень
законодавства шляхом внесення змін до
договору оренди земельної ділянки від
31.05.2005 р. про приведення розміру
орендної плати до законодавчо
встановленого рівня повинно бути
здійснено з 01.01.2012 р.

Ухвалою господарського суду Одеської
області від 16.01.2014 р. позовну заяву
Авангардівської селищної ради
Овідіопольського району Одеської
області прийнято до розгляду та
порушено провадження у справі № 916/128/14,
при цьому розгляд справи призначено в
засіданні суду.

Відповідач проти позовних вимог
заперечує з підстав, зазначених у
відзиві на позовну заяву (а.с. 21-23). Так,
відповідач вважає позовні вимоги
необґрунтованими, оскільки діючим
законодавством не передбачено
можливості вносити зміни в договір за
минулий період. Тим більш, як стверджує
відповідач, ТОВ „НВО „Одеський
біотехнологічний інститут" з січня 2013
року сплачує орендну плату, виходячи з
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки 12706640,64 грн., а саме 31767,09 грн. в
місяць або 381205,08 грн. в рік. Тим самим
відповідач стверджує, що ТОВ „НВО
„Одеський біотехнологічний інститут"
належним чином виконує умови
укладеного з позивачем договору
оренди.

Заслухавши пояснення представників
сторін, розглянувши та дослідивши всі
письмові докази, які містяться в
матеріалах справи, господарський суд
дійшов наступних висновків.

31 травня 2005 року між Авангардівською
селищною радою Овідіопольського
району Одеської області (орендодавець)
та ТОВ „Науково-виробниче об'єднання
„Одеський біотехнологічний інститут"
(орендар) було укладено договір оренди
земельної ділянки (а.с. 11-15), відповідно
до п. 1 якого орендодавець передає, а
орендар приймає в довгострокове платне
користування земельну ділянку для
обслуговування будівель і споруд
виробничої експериментальної бази, що
знаходиться на території
Авангардівської селищної ради, в смт.
Авангард, вул. Ангарська, 3,
Овідіопольського району Одеської
області, згідно з рішенням XXIV сесії ІІІ
скликання Авангардівської селищної
ради Овідіопольського району Одеської
області від 09.11.2004 р. за № 499- XXIV.

В п. 2 вказаного договору передбачено,
що в оренду передається земельна
ділянка площею - 4,44 га для
обслуговування будівель і споруд
виробничої експериментальної бази.
Нормативна грошова оцінка земельної
ділянки становить 595 132,27 грн., що
стверджується витягом з технічної
документації, виданою Овідіопольським
районним відділом земельних ресурсів
30.03.2005 р. за № 100/О.

Пунктом 3 зазначеного договору
визначено, що договір укладено
терміном на 10 років. Після закінчення
строку договору орендар має переважне
право поновлення його на новий строк. У
цьому разі орендар повинен не пізніше
ніж за два місяці до закінчення строку
дії договору повідомити письмово
орендодавця про намір продовжити його
дію.

Відповідно до ч. 1 п. 4 договору орендна
плата сплачується орендарем у грошовій
формі. За оренду земельної ділянки
орендар вносить 2200,00 грн. в місяць, або 26
400,00 грн. в рік на розрахунковий рахунок.
Обчислення орендної плати за землю
здійснюється з урахуванням індексів
інфляції (ч. 2 п. 4 договору). Розмір
орендної плати переглядається у разі
(ч. 4 п. 4 договору):

- зміни умов господарювання,
передбачених договором;

- зміни ставок земельного податку,
нормативної ціни земельної ділянки.

- погіршення стану орендованої
земельної ділянки не з вини орендаря,
що підтверджено документами;

- в інших випадках, передбачених
законом.

В разі зміни ставок земельного податку
та нормативної ціни земельної ділянки
орендна плата переглядається та
перераховується, згідно з діючими на
момент перегляду нормами, але не рідше
ніж один раз в три роки. В разі зміни
величини орендної плати укладається
додаткове узгодження до договору.

Згідно п. 5 договору земельна ділянка
передається в оренду за цільовим
призначенням для обслуговування
будівель і споруд виробничої
експериментальної бази. На
користування земельною ділянкою
сервітути та обмеження не встановлені.

За умовами п. 6 договору підставою
передачі земельної ділянки в оренду є
рішення XXIV сесії ІІІ скликання
Авангардівської селищної ради
Овідіопольського району Одеської
області від 09.11.2004 р. за № 499-XXIV. Передача
земельної ділянки орендарю
здійснюється після державної
реєстрації цього договору за актом її
передачі-приймання.

В ч. 1 п. 11 договору визначено, що зміна
умов договору здійснюється у письмовій
формі за взаємною згодою сторін.

Прикінцевими положеннями договору
оренди передбачено, що цей договір
набирає чинності після підписання
сторонами та його державної
реєстрації.

Так, за положеннями ч. 1 ст. 18 Закону
України "Про оренду землі" (в редакції,
що діяла на момент укладення договору)
укладений договір оренди земельної
ділянки підлягає державній реєстрації.

Як вбачається з вказаного договору
оренди, останній було зареєстровано
Овідіопольським районним відділом
Одеської регіональної філії ДП „Центр
державного земельного кадастру" у
Книзі записів державної реєстрації
договорів оренди землі за
реєстраційним № 06 від 07 червня 2005
року.

Між тим, як вказує позивач, на
законодавчому рівні встановлено
розмір орендної плати за землю, якому
не відповідає встановлений у спірному
договорі розмір орендної плати, тобто є
меншим, ніж передбачено чинним
законодавством. Тому зазначені
обставини є підставою для перегляду
розміру орендної плати, що передбачено
умовами спірного договору оренди.

Так, згідно положень ст. 1 Закону
України "Про оренду землі" оренда землі
- це засноване на договорі строкове
платне володіння і користування
земельною ділянкою, необхідною
орендареві для проведення
підприємницької та інших видів
діяльності.

Згідно з частиною 1 статті 175 ГК України
майново-господарськими визнаються
цивільно-правові зобов'язання, що
виникають між учасниками
господарських відносин при здійсненні
господарської діяльності, в силу яких
зобов'язана сторона повинна вчинити
певну господарську дію на користь
другої сторони або утриматися від
певної дії, а управнена сторона має
право вимагати від зобов'язаної
сторони виконання її обов'язку. Майнові
зобов'язання, які виникають між
учасниками господарських відносин,
регулюються Цивільним кодексом
України з урахуванням особливостей,
передбачених цим Кодексом.

Відповідно до статті 509 ЦК України
зобов'язанням є правовідношення, в
якому одна сторона (боржник)
зобов'язана вчинити на користь другої
сторони (кредитора) певну дію або
утриматися від певної дії, а кредитор
має право вимагати від боржника
виконання його обов'язку.

В силу ч. 1 статті 626 Цивільного кодексу
України договором є домовленість двох
або більше сторін, що спрямована на
встановлення, зміну або припинення
цивільних прав та обов'язків.

За договором найму (оренди) наймодавець
передає або зобов'язується передати
наймачеві майно у користування за
плату на певний строк (ст. 759 ЦК України).

В силу ч. 1 ст. 283 ГК України за договором
оренди одна сторона (орендодавець)
передає другій стороні (орендареві) за
плату на певний строк у користування
майно для здійснення господарської
діяльності. Згідно ч. 6 названої статті
до відносин оренди застосовуються
відповідні положення ЦК України з
урахуванням особливостей,
передбачених ГК України.

Крім того, за приписами ст. 13 Закону
України "Про оренду землі" договір
оренди землі - це договір, за яким
орендодавець зобов'язаний за плату
передати орендареві земельну ділянку у
володіння і користування на певний
строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 193 ГК України
суб'єкти господарювання та інші
учасники господарських відносин
повинні виконувати господарські
зобов'язання належним чином відповідно
до закону, інших правових актів,
договору, а за відсутності конкретних
вимог щодо виконання зобов'язання -
відповідно до вимог, що у певних умовах
звичайно ставляться. При цьому до
виконання господарських договорів
застосовуються відповідні положення
ЦК України з урахуванням особливостей,
передбачених ГК України.

Згідно зі ст. 629 Цивільного кодексу
України договір є обов'язковим для
виконання сторонами.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу
України зобов'язання має виконуватися
належним чином відповідно до умов
договору та вимог цього Кодексу, інших
актів цивільного законодавства, а за
відсутності таких умов та вимог -
відповідно до звичаїв ділового обороту
або інших вимог, що звичайно
ставляться. Одностороння відмова від
зобов'язання або одностороння зміна
його умов не допускається, якщо інше не
встановлено договором або законом (ст.
525 ЦК України).

Разом з тим в абз. 4 п. 4 спірного
договору оренди передбачена
можливість перегляду розміру орендної
плати у разі, зокрема, зміни ставок
земельного податку, нормативної ціни
земельної ділянки. При цьому за умовами
абз. 6 вказаного пункту договору у разі
зміни ставок земельного податку та
нормативної ціни земельної ділянки
орендна плата переглядається не рідше
ніж один раз в три роки, до того ж у разі
зміни величини орендної плати
укладається додаткове узгодження до
договору.

У відповідності з положеннями ч. 1, 2 ст.
651 Цивільного кодексу України зміна або
розірвання договору допускається лише
за згодою сторін, якщо інше не
встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом.

Як зазначено позивачем, обставинами,
які стали винятковими для внесення
змін в умови спірного договору, є
затвердження в 2011 році
нормативно-грошової оцінки земель смт.
Авангард, внаслідок чого визначений в
договорі розмір орендної плати значно
нижчий мінімально законодавчо
встановленого розміру орендної плати.

Згідно зі статтею 632 Цивільного кодексу
України ціна в договорі встановлюється
за домовленістю сторін. У випадках,
встановлених законом, застосовуються
ціни (тарифи, ставки тощо), які
встановлюються або регулюються
уповноваженими органами державної
влади або органами місцевого
самоврядування. Зміна ціни після
укладення договору допускається лише у
випадках і на умовах, встановлених
договором або законом.

З 01.01.2011 р. набрав чинності Податковий
кодекс України від 02.12.2010 р. № 2755-VІ, яким
встановлені ставки орендної плати.

Законом України „Про внесення змін до
деяких законодавчих актів України у
зв'язку з прийняттям Податкового
кодексу України" від 02.12.2010 р. № 2756-VІ
було внесено зміни до статті 21 Закону
України „Про оренду землі", у зв'язку з
чим вказана стаття закону була
викладена у такій редакції: „Орендна
плата за землю - це платіж, який орендар
вносить орендодавцеві за користування
земельною ділянкою. Розмір, форма і
строки внесення орендної плати за
землю встановлюються за згодою сторін
у договорі оренди (крім строків
внесення орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності, які встановлюються
відповідно до Податкового кодексу
України)...". При цьому у зв'язку з
набранням чинності з 01.01.2011 р.
Податкового кодексу України втратив
чинність Закон України "Про плату за
землю", на підставі якого була
визначена орендна плата за додатковою
угодою від 10.09.2008 року до спірного
договору оренди.

Так, відповідно до п. 288.4 ст. 288 розділу
XIII „Плата за землю" Податкового
кодексу України розмір та умови
внесення орендної плати
встановлюються в договорі оренди між
орендодавцем (власником) та орендарем.

Відповідно до п. 274.1 ст. 274 Податкового
кодексу України ставка земельного
податку за земельні ділянки,
нормативну грошову оцінку яких
проведено, встановлюється у розмірі 1%
від їх нормативної грошової оцінки, за
винятком земельних ділянок, зазначених
у ст.ст. 272, 273, 276 Податкового кодексу
України. Відповідно до п. 272.1 ст. 272
Податкового кодексу України ставки
податку за один гектар
сільськогосподарських угідь
встановлюються у відсотках від їх
нормативної грошової оцінки у
наступних розмірах:

- для ріллі, сіножатей та пасовищ -
0,1;

- для багаторічних насаджень - 0,03.

Згідно п. 276.1 ст. 276 Податкового кодексу
України податок за земельні ділянки (в
межах населених пунктів), надані для
потреб сільськогосподарського
виробництва, які зайняті виробничими,
культурно-побутовими, господарськими
та іншими будівлями і спорудами,
справляється в розмірі 3% суми
земельного податку, обчисленого
відповідно до ст.ст. 274, 275 Податкового
кодексу України.

Разом з цим згідно з п.п. 288.5.2 п. 288.5 ст. 288
Податкового кодексу України річна сума
орендної плати, яка встановлена в
договорі оренди, не може перевищувати:

- для земельних ділянок, наданих
для розміщення, будівництва,
обслуговування та експлуатації
об'єктів енергетики, які виробляють
електричну енергію з відновлюваних
джерел енергії, включаючи технологічну
інфраструктуру таких об'єктів
(виробничі приміщення, бази,
розподільчі пункти (пристрої),
електричні підстанції, електричні
мережі), - 3 відсотки нормативної
грошової оцінки;

- для інших земельних ділянок,
наданих в оренду, - 12 відсотків
нормативної

грошової оцінки.

Для визначення орендної плати
використовується нормативна грошова
оцінка земельних ділянок. Порядок
індексації нормативної грошової
оцінки земель визначено ст. 289
Податкового кодексу України.

Центральний орган виконавчої влади з
питань земельних ресурсів здійснює
управління у сфері оцінки земель та
земельних ділянок (п. 289.1 ст. 289 ПКУ).
Центральний орган виконавчої влади з
питань земельних ресурсів за індексом
споживчих цін за попередній рік щороку
розраховує величину коефіцієнта
індексації нормативної грошової
оцінки земель, на який індексується
нормативна грошова оцінка
сільськогосподарських угідь, земель
населених пунктів та інших земель
несільськогосподарського призначення
за станом на 1 січня поточного року, що
визначається за формулою: К, = [І - 10] : 100,
де І - індекс споживчих цін за
попередній рік. У разі якщо індекс
споживчих цін не перевищує 110%, такий
індекс застосовується із значенням ПО.
Коефіцієнт індексації нормативної
грошової оцінки земель застосовується
кумулятивно залежно від дати
проведення нормативної грошової
оцінки земель (п. 289.2 ст. 289 ПКУ).
Центральний орган виконавчої влади з
питань земельних ресурсів, Рада
міністрів Автономної Республіки Крим,
обласні, Київська та Севастопольська
міські державні адміністрації не
пізніше 15 січня поточного року
забезпечують інформування
центрального органу державної
податкової служби і власників землі та
землекористувачів про щорічну
індексацію нормативної грошової
оцінки земель (п. 289.3 ст. 289 ПКУ).

06.10.2011 р. Авангардівською селищною
радою Овідіопольського району
Одеської області прийнято рішення № 277
„Про затвердження технічної
документації з нормативної грошової
оцінки земель смт. Авангард
Авангардівської селищної ради
Овідіопольського району Одеської
області на загальній площі 1057 га" (а.с.
16). Відповідно до п. 1 якого було
вирішено затвердити технічну
документацію з нормативної грошової
оцінки земель смт. Авангард
Авангардівської селищної ради
Овідіопольського району Одеської
області на загальній площі 1057 га, з 11
економіко-планувальними зонами, що
становить 2 254 814 172,70 грн., середня базова
вартість 1 кв.м забудованих земель - 251,04
грн. Згідно п. 2 вказаного рішення з
01.01.2012 р. нормативно-грошову оцінку
взяти за основу для прийняття ставок
оподаткування за земельні ділянки в
межах населеного пункту відповідно до
економіко-планувального зонування.

Під час розгляду справи відповідачем
було надано до суду витяг з технічної
документації з нормативної грошової
оцінки земельної ділянки смт. Авангард,
вул. Ангарська, 3, Овідіопольського
району Одеської області (а.с. 26),
відповідно до якого нормативна грошова
оцінка вказаної земельної ділянки
станом на 29.12.2012 р. становить 12706640,64 грн.
В свою чергу з огляду на затверджену
нормативну грошову оцінку спірної
земельної ділянки для експлуатації і
обслуговування будівель і споруд
виробничої експериментальної бази
відповідача відповідно орендна плата
складає 381205,08 грн. (12 706 640,64 грн. х 3%) на
рік, або 31 767,09 грн. - на місяць.

Відтак, з огляду на вказані положення
законодавства, позивач вказує, що
затвердження нової нормативної
грошової оцінки земель смт. Авангард
призвело до зміни розміру земельного
податку.

Таким чином, з огляду на відповідні
зміни у законодавстві України, які
стосуються розміру земельного податку
позивач своїм листом за № 139 від 28.03.2013
р. (а.с. 24) повідомив відповідача, що за
результатами перевірки виконання
Авангардівського селищного бюджету за
2010-2012 рр. Держфінінспекцією в Одеській
області виявлені порушення ст. 274.1 та
288.5.1 Податкового кодексу України, а
саме селищною радою не переглянуто в
сторону збільшення ставки орендної
плати за земельні ділянки надані в
оренду ТОВ „Науково-виробниче
об'єднання „Одеський біотехнологічний
інститут", в результаті чого місцевим
бюджетом недоотримано орендної плати
на загальну суму 346 652,58 грн., чим завдано
селищному бюджету матеріальної шкоди
(збитків) на відповідну суму. У зв'язку з
вказаним позивач просив перерахувати
кошти, що були недоотримані бюджетом
селищної ради та укласти додаткову
угоду до існуючого договору оренди,
проект якої було додано до вказаного
листа.

Також 05.04.2013 р. Авангардівською
селищною радою прийнято рішення про
перегляд розміру орендної плати за
користування ТОВ „НВО „Одеський
біотехнологічний інститут" земельною
ділянкою площею 4,44 га на підставі
договору від 31.05.2005 р., про встановлення
нового розміру орендної плати в сумі 31
767,09 грн. на місяць (381 205,08 грн. на рік) за
договором про внесення відповідних
змін до договору від 31.05.2005 р. шляхом
підписання відповідної додаткової
угоди (а.с. 17), відповідно до п. 1 якої
умови п. 4 договору оренди земельної
ділянки від 31.05.2005 р. підлягають зміні
шляхом викладення вказаного п. 4
договору в такій редакції: „Встановити
ТОВ „Науково-виробниче об'єднання
„Одеський біотехнологічний інститут"
орендну плату за земельну ділянку
загальною площею 4,44 га величиною 3% від
нормативної грошової оцінки, що
становить 12 706 640,64 грн. в сумі 31 767,09 грн.
в місця, або 381 205,08 грн. в рік"; всі інші
пункти і умови договору залишаються
без змін, а угода є невід'ємною частиною
основного договору.

За ствердженнями позивача, зазначене
рішення та проекти додаткових угод
неодноразово надсилались для
ознайомлення та їх підписання ТОВ „НВО
„Одеський біотехнологічний інститут".
Всі заходи та пропозиції щодо
приведення умов договору оренди землі
від 31.05.2005 р. у відповідність до чинного
законодавства (в частині належного
розміру орендних платежів) ТОВ „НВО
„Одеський біотехнологічний інститут"
були проігноровані.

Згідно зі ст. 188 Господарського кодексу
України зміна та розірвання
господарських договорів в
односторонньому порядку не
допускаються, якщо інше не передбачено
законом або договором. Сторона
договору, яка вважає за необхідне
змінити або розірвати договір, повинна
надіслати пропозиції про це другій
стороні за договором. Сторона договору,
яка одержала пропозицію про зміну чи
розірвання договору, у двадцятиденний
строк після одержання пропозиції
повідомляє другу сторону про
результати її розгляду. У разі якщо
сторони не досягли згоди щодо зміни
(розірвання) договору або у разі
неодержання відповіді у встановлений
строк з урахуванням часу поштового
обігу, заінтересована сторона має
право передати спір на вирішення суду.
Якщо судовим рішенням договір змінено
або розірвано, договір вважається
зміненим або розірваним з дня набрання
чинності даним рішенням, якщо іншого
строку набрання чинності не
встановлено за рішенням суду.

Так, як вбачається з матеріалів справи,
ТОВ „Науково-виробниче об'єднання
„Одеський біотехнологічний інститут"
направив позивачу відповідь № 21 від
11.04.2013 р. (а.с. 25), в якій запропонував
позивачу викласти абз. п. 4 договору в
наступній редакції: „Орендна плата
сплачується орендарем у грошовій
формі. За оренду земельної ділянки
орендар вносить з 01.04.2013 р. 3% від
нормативної грошової оцінки, що
становить 12 706 640,64 грн., в сумі 31 767,09 грн.
в місяць, або 381 205,08 грн. в рік", а всі
інші пункти договору залишити без змін.

Між тим в п. 11 спірного договору оренди
зазначено, що зміна умов договору
здійснюється у письмовій формі за
взаємною згодою сторін.

Статтею 30 Закону України "Про оренду
землі" також передбачено, що зміна умов
договору оренди землі здійснюється за
взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору оренди землі спір вирішується
в судовому порядку.

Отже, нормами чинного законодавства
передбачено можливість зміни умов
договору за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у випадках
встановлених договором або законом.

Відповідно до ч. 1 статті 652 Цивільного
кодексу України у разі істотної зміни
обставин, якими сторони керувалися при
укладенні договору, договір може бути
змінений або розірваний за згодою
сторін, якщо інше не встановлено
договором або не випливає із суті
зобов'язання. Зміна обставин є
істотною, якщо вони змінилися
настільки, що, якби сторони могли це
передбачити, вони не уклали б договір
або уклали б його на інших умовах.

В силу приписів ч. 2 ст. 652 Цивільного
кодексу України, якщо сторони не
досягли згоди щодо приведення договору
у відповідність з обставинами, які
істотно змінились, або щодо його
розірвання, договір може бути
розірваний, а з підстав, встановлених
частиною четвертою цієї статті, -
змінений за рішенням суду на вимогу
заінтересованої сторони за наявності
одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони
виходили з того, що така зміна обставин
не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами,
які заінтересована сторона не могла
усунути після їх виникнення при всій
турботливості та обачності, які від неї
вимагалися;

3) виконання договору порушило б
співвідношення майнових інтересів
сторін і позбавило б заінтересовану
сторону того, на що вона розраховувала
при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового
обороту не випливає, що ризик зміни
обставин несе заінтересована сторона.

У разі розірвання договору внаслідок
істотної зміни обставин суд, на вимогу
будь-якої із сторін, визначає наслідки
розірвання договору виходячи з
необхідності справедливого розподілу
між сторонами витрат, понесених ними у
зв'язку з виконанням цього договору.
Зміна договору у зв'язку з істотною
зміною обставин допускається за
рішенням суду у виняткових випадках,
коли розірвання договору суперечить
суспільним інтересам або потягне для
сторін шкоду, яка значно перевищує
затрати, необхідні для виконання
договору на умовах, змінених судом.

Так, виходячи з положень ч. 2 ст. 652 ЦК
України, існування одночасно умов є
необхідним для встановлення
ускладнень у виконанні, достатніх для
розірвання або зміни договору.

Першою умовою визначено те, що в момент
укладення договору сторони виходили з
того, що така зміна обставин не настане.
У відповідності до даної умови, події,
що викликали ускладнення у виконанні
договору, і які можна назвати "істотною
зміною обставин" повинні мати місце або
стати відомими сторонам
(заінтересованій стороні) після
укладення договору. Другою умовою є
зміна обставин, яка зумовлена
причинами, що заінтересована сторона
не могла усунути після їх виникнення
при всій турботливості та обачності,
які від неї вимагаються. Іншими словами
мова йде про те, що події, які
викликають ускладнення, не могли
стороною бути розумно прийняті до
уваги.

Третя умова - виконання договору
порушило б співвідношення майнових
інтересів сторін і позбавило б
заінтересовану сторону того, на що вона
розраховувала б при укладенні
договору. Мова йде про зменшення
цінності отримуваного стороною за
договором, включаючи випадки коли
виконання взагалі більш не має ніякої
цінності для сторони, що отримує
виконання. Зменшення цінності
отримуваного стороною за договором
відбувається у випадку, коли суттєво
змінюється договірна рівновага у силу
істотного підвищення вартості
виконуваного або у силу зменшення
отримуваного стороною за договором.

Слід зазначити, що поняття "істотні
зміни обставин" або іншими словами
"ускладнення" виконанні договору мають
значення лише у відношенні ще не
здійсненного виконання і не мають
правового значення для виконання, яке
вже відбулося.

Істотна зміна обставин як правило має
правове значення для договорів коли їх
укладення не збігається з виконанням, а
дія договору та виконання має бути
довго триваючою у порівняні із
договорами, які виконуються у момент їх
укладення.

Четвертою умовою є те, що із суті
договору або звичаїв ділового обороту
не випливає, що ризик зміни обставин
несе заінтересована сторона. Виходячи
із змісту названої умови, випадки
ускладнення у виконанні договору не
можуть мати місця, якщо потерпіла
сторона прийняла на себе ризик зміни
обставин. Прийняття на себе ризику
зміни обставин не обов'язково повинно
бути прямо відображено у договорі,
такий висновок може слідувати із
самого характеру та змісту
зобов'язання.

Зміна або розірвання договору
вчиняється в такій самій формі, що й
договір, що змінюється або
розривається, якщо інше не встановлено
договором або законом чи не випливає із
звичаїв ділового обороту (ст. 654 ЦК
України).

Виходячи з аналізу положень договору,
сторонами було досягнута домовленість
про зміну умов договору у випадку зміни
розмірів земельного податку та в інших
випадках, визначених у абз. 4 п. 4 цього
договору. Відтак, умови договору оренди
не виключають можливість зміни суми
орендної плати через зміну
законодавством мінімального розміру
орендної плати, виходячи з
встановленого законом розміру
земельного податку для відповідної
категорії земель. При цьому слід
зазначити, що відбулась істотна зміна
обставин, якими сторони керувались при
укладенні договору, а саме було змінено
розмір земельного податку. У випадку,
якби сторони могли передбачити інший
розмір орендної плати, то вони б уклали
договір на інших умовах, тобто
передбачили більшу суму орендної
плати. Зміна обставин зумовлена
причинами, які позивач як
заінтересований орендодавець не міг
усунути після їх виникнення при всій
турботливості та обачності, які від
нього вимагалися, оскільки порядок
розрахунку та ставки податку за оренду
земель встановлено законом. Виконання
договору на умовах, що передбачені у
діючому договорі, порушує
співвідношення майнових інтересів і
позбавляє орендодавця того, на що він
розраховував при укладенні договору, а
саме отримання орендної плати у
розмірі, не нижче вставленого
мінімального розміру орендної плати та
ставки податку за оренду земельної
ділянки. Також в спірному договорі не
передбачено, що ризик зміни обставин
несе орендодавець.

Відтак, судом на підставі ретельної
правової оцінки умов укладеного між
сторонами договору та інших доказів по
справі встановлено наявність обставин,
з якими закон пов'язує можливість зміни
спірного договору оренди за рішенням
суду згідно ч. 2 статті 652 Цивільного
кодексу України.

Таким чином, враховуючи викладене та
те, що розмір орендної плати за землю
законодавчо було змінено, а умовами
договору оренди передбачена
можливість зміни розміру орендної
плати, яка є регульованою ціною
відносно земельних ділянок державної
та комунальної власності, відповідно
така законодавча зміна граничного
розміру цієї плати є підставою для
перегляду умов цього договору в
частині розміру орендної плати.
Аналогічної позиції дотримується
Верховний Суд України в постановах від
27.12.2010 р. № 3-47гс10 та від 20.08.2013 р. №
3-21гс13, які є обов'язковими для суду
згідно положень ст. 111-28 Господарського
процесуального кодексу України.

При цьому слід зазначити, що відповідач
не ставить питання про розірвання
договору, на цьому не наполягає і
позивач. Тим більш слід зазначити, що
ТОВ „НВО „Одеський біотехнологічний
інститут" з січня 2013 року сплачує
орендну плату у розмірі, обчисленому,
виходячи саме з діючої нормативної
грошової оцінки земельної ділянки
12706640,64 грн., а саме 31767,09 грн. в місяць або
381205,08 грн. в рік, що підтверджується
копіями банківських виписок (а.с. 27-42) та
довідкою № 03 від 27.01.2014 р. (а.с. 43), в якій
зазначено, що ТОВ „Науково-виробниче
об'єднання „Одеський біотехнологічний
інститут" здійснював оплату за оренду
земельної ділянки. На думку
відповідача, вказане свідчить про
виконання ним умов спірного договору
належним чином.

Однак, позивач вважає, що оскільки
договірні правовідносини між
сторонами тривають після 01.01.2012 р.,
тобто після введення в дію нової
нормативної грошової оцінки земель
смт. Авангард, усунення порушень
законодавства шляхом внесення змін до
договору оренди земельної ділянки від
31.05.2005 р. про приведення розміру
орендної плати до законодавчо
встановленого рівня, повинно бути
здійснено саме з 01.01.2012 р.

Між тим діючим законодавством не
передбачено можливості вносити зміни в
договір за минулий період.

Також слід зазначити, що згідно з ч. 3 ст.
653 Цивільного кодексу, якщо договір
змінюється або розривається у судовому
порядку, зобов'язання змінюється або
припиняється з моменту набрання
рішенням суду про зміну або розірвання
договору законної сили.

Виходячи з викладеного, зміна умов
договору, за якими зобов'язання сторін
змінюються, у судовому порядку можлива
на майбутнє, а змінені умови договору
набувають чинності саме з моменту
набрання рішенням суду законної сили.
Наразі судом не приймаються до уваги
посилання позивача на положення ч. 3. ст.
631 ЦК України щодо можливості
встановлення сторонами в договорі умов
щодо застосування цього договору до
відносин, які виникли до його
укладення. Вказані положення
застосовуються саме при укладенні
договору на добровільних засадах, а не
при внесення змін в договір у судовому
порядку.

За таких обставин, суд вважає
обґрунтованим внесення змін до
укладеного між позивачем та
відповідачем договору оренди
земельної ділянки від 31.05.2005 р. щодо
встановлення розміру орендної плати з
огляду на діючу нормативну грошову
оцінку спірної земельної ділянки, що
підлягає застосовуванню з моменту
набрання рішенням суду законної сили.

Відповідно до ст. 33 Господарського
процесуального кодексу України кожна
сторона повинна довести ті обставини,
на які вона посилається як на підставу
своїх вимог і заперечень. Докази
подаються сторонами та іншими
учасниками судового процесу.

Згідно зі ст. 43 Господарського
процесуального кодексу України
господарський суд оцінює докази за
своїм внутрішнім переконанням, що
ґрунтується на всебічному, повному і
об'єктивному розгляді в судовому
процесі всіх обставин справи в їх
сукупності, керуючись законом.

Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу
України кожна особа має право на захист
свого цивільного права в разі його
порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно ст. 16 Цивільного кодексу України
кожна особа має право звернутися до
суду за захистом свого особистого
немайнового або майнового права та
інтересу. Способами захисту цивільних
прав та інтересів можуть бути: визнання
права; визнання правочину недійсним;
припинення дії, яка порушує право;
відновлення становища, яке існувало до
порушення; примусове виконання
обов'язку в натурі; зміна
правовідношення; припинення
правовідношення; відшкодування
збитків та інші способи відшкодування
майнової шкоди; відшкодування
моральної (немайнової) шкоди; визнання
незаконними рішення, дій чи
бездіяльності органу державної влади,
органу влади Автономної Республіки
Крим або органу місцевого
самоврядування, їхніх посадових і
службових осіб.

Оцінюючи надані сторонами докази в
сукупності, суд вважає, що позовні
вимоги Авангардівської селищної ради
Овідіопольського району Одеської
області частково обґрунтовані,
відповідають фактичним обставинам
справи та вимогам чинного
законодавства, тому підлягають
частковому задоволенню.

Враховуючи те, що рішення відбулось на
користь позивача, відповідно до ст.ст.
44, 49 Господарського процесуального
кодексу України судові витрати по
сплаті судового збору, понесені
позивачем при подачі позову,
покладаються на відповідача
пропорційно задоволеним вимогам.

Керуючись ст. ст. 32, 33, 43, 44, 49, 82-85
Господарського процесуального кодексу
України, суд -

В И Р І Ш И В:

1. Позов Авангардівської селищної
ради Овідіопольського району Одеської
області до Товариства з обмеженою
відповідальністю „Науково-виробниче
об'єднання „Одеський біотехнологічний
інститут" про внесення змін до договору
оренди земельної ділянки частково
задовольнити.

2. Внести зміни до договору оренди
земельної ділянки, укладеного 31.05.2005 р.
між Авангардівською селищною радою
Овідіопольського району Одеської
області та Товариством з обмеженою
відповідальністю „Науково-виробниче
об'єднання „Одеський біотехнологічний
інститут", який зареєстрований
Овідіопольський районним відділом
Одеської регіональної філії ДП „Центр
державного земельного кадастру" у
Книзі записів державної реєстрації 07
червня 2005 року за № 06, щодо
використання Товариством з обмеженою
відповідальністю „Науково-виробниче
об'єднання „Одеський біотехнологічний
інститут" земельної ділянку площею 4,44
га, що знаходиться у смт. Авангард, вул.
Ангарська, 3, для обслуговування
будівель і споруд виробничої
експериментальної бази, шляхом
викладення ч. 1 п. 4 договору в наступній
редакції: „Встановити ТОВ
„НВО„Одеський біотехнологічний
інститут" орендну плату за земельну
ділянку загальною площею 4,44 га
величиною 3% від нормативної грошової
оцінки, що становить 12 706 640,64 грн. в сумі
31767,09 грн. в місяць, або 381 205,08 грн. в рік".

3. СТЯГНУТИ з Товариства з
обмеженою відповідальністю
„Науково-виробниче об'єднання
„Одеський біотехнологічний інститут"
(67806, Одеська область, Овідіопольський
район, смт. Авангард, вул. Ангарська, 3;
) на користь
Авангардівської селищної ради
Овідіопольського району Одеської
області (67806, Одеська область,
Овідіопольський район, смт. Авангард,
вул. Добрянського, 26; )
судовий збір в сумі 1 218/одна тисяча
двісті вісімнадцять/грн. 00 коп.

Рішення господарського суду може бути
оскаржене шляхом подання апеляційної
скарги до Одеського апеляційного
господарського суду, яка подається
через місцевий господарський суд
протягом 10-денного строку з моменту
складення та підписання повного тексту
рішення.

Рішення господарського суду набирає
законної сили після закінчення строку
на подання апеляційної скарги, якщо не
буде подано апеляційну скаргу. У разі
подання апеляційної скарги рішення,
якщо його не скасовано, набирає
законної сили після розгляду справи
апеляційним господарським судом.

Повний текст рішення складено та
підписано 17.03.2014 р.

Суддя
Петров В.С.