ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

06.03.2014
Справа № 905/9156/13

Господарський суд Донецької області у
складі судді Мальцева М.Ю.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні матеріали справи:

за позовом Регіонального відділення
Фонду державного майна України по
Донецькій області, м. Донецьк

до відповідача: Товариства з обмеженою
відповідальністю "Лемтранс", м. Донецьк

про внесення змін до договору оренди

за участю представників сторін:

від позивача - Тутов Д.С., за
довіреністю № 102 від 11.09.2013

від відповідача- Прусова Я.С., за
довіреністю № 03/14 від 27.12.2013

СУТЬ СПРАВИ:

Регіональне відділення Фонду
Державного майна України по Донецькій
області, м. Донецьк, звернулось
до господарського суду Донецької
області з позовною заявою до
Товариства з обмеженою
відповідальністю "Лемтранс", м. Донецьк
про внесення змін до договору оренди
№2074/2005 від 09.09.2005р.

В обґрунтування своїх вимог позивач
посилається на обов'язковість зміни
договору оренди в частині визначення
розміру орендної плати.

20.01.2014р. відповідачем було надано
відзив на позовну заяву №11 від 15.01.2014р.,
яким проти задоволення позовних вимог
заперечував з огляду на
безпідставність та незаконність
внесення змін до договору оренди щодо
розміру орендної плати. В
підтвердження заперечень надав
додаткові документи для долучення к
матеріалам справи.

04.02.2014р. позивач через канцелярію суду
надав письмові пояснення по справі, в
яких наголошує на обґрунтованості
заявлених позовних вимогах та
наполягає на їх задоволенні в повному
обсязі.

25.02.2013р. позивач надав додаткові
документи для долучення к матеріалам
справи.

Представники позивача та відповідача
клопотання щодо фіксації судового
процесу не заявляли, у зв'язку з чим,
розгляд справи здійснювався без
застосуванням засобів технічної
фіксації судового процесу у
відповідності до статті 81-1
Господарського процесуального кодексу
України.

Розгляд справи відкладався.

Дослідивши матеріали справи,
заслухавши пояснення представників
сторін, господарський суд -,

ВСТАНОВИВ:

09.09.2005р. між позивачем та відповідачем
було укладено договір оренди
№2074/2005(надалі Договір), відповідно до
умов якого Орендодавець (позивач)
передає, а Орендар (відповідач) приймає
в строкове платне користування
нерухоме державне майно - нежитлові
вбудовані приміщення площею 20,6кв.м. та
60,3кв.м., що знаходяться на балансі,
Господарчої служби Донецької
залізниці (надалі - Балансоутримувач), і
розташовані за адресою: м.Донецьк,
вул.Артема,68. Вартість майна визначена
згідно з незалежною оцінкою станом на
31.08.2005р. у сумі 24100,00грн., та вартість
майна визначена згідно з незалежною
оцінкою станом на 30.04.2005р. у сумі
70550,00грн. Майно передається з метою
розміщення офісу. (п.1.1 Договору).

Відповідно до п.10.1 Договору оренди
№2074/2005 від 09.09.2005р. встановлено, що
даний договір укладено стоком на 360
днів, що діє з 09.09.2005р. по 04.09.2006р.

Між позивачем та відповідачем
укладались додаткові угоди з додатками
до договору оренди нерухомого майна
№2074/2005 від 09.09.2005р., що належить до
державної власності.

Крім того, відповідно до ст.764
Цивільного кодексу України, ст.17 Закону
України «Про оренду державного та
комунального майна», п.10.6. договору
оренди строк дії договору неодноразово
було продовжено.

08.09.2010р.сторонами було укладено договір
№4 про внесення змін до договору оренди
№2074/2005 від 09.09.2005р., згідно якого
сторони дійшли до взаємної згоди
продовжити строк дії договору до
14.08.2012р.

13.09.2012р. сторонами було укладено
договір №6 про внесення змін до
договору оренди №2074/2005 від 09.09.2005р.,
згідно якого сторони дійшли до
взаємної згоди продовжити строк дії
договору до 14.09.2012р.

22.11.2012р. сторонами було укладено
договір №7 про внесення змін до
договору оренди №2074/2005 від 09.09.2005р.,
згідно якого сторони дійшли до
взаємної згоди продовжити строк дії
договору до 14.09.2017р.

Договором №5 від 04.01.2012р. про внесення
змін до договору оренди №2074/2005 від
09.09.2005р. сторони погодили застосування
орендної ставки з вересня 2011р. на рівні
18 відсотків.

Як вбачається з матеріалів справи,
позивачем було направлено відповідачу
вимогу №11-06-05-12613 від 03.10.2013р. в порядку
п.3.4 Договору оренди від 09.09.2005р.,
відповідно до якої позивач просив
погодити зміни до договору оренди
стосовно орендної плати у зв'язку з
внесенням змін до Методики розрахунку
орендної плати.

Як зазначає позивач, відповідач не
надав відповідь щодо пропозиції про
внесення змін до договору оренди.

Виходячи з принципу повного,
всебічного та об'єктивного розгляду
всіх обставин справи, суд вважає вимоги
позивача до відповідача такими, що не
підлягають задоволенню, з огляду на
наступне.

Відповідно до ст. 632 Цивільного Кодексу
України передбачено, що ціна в договорі
встановлюється за домовленістю сторін;
у випадках, встановлених законом,
застосовуються ціни (тарифи, ставки
тощо), які встановлюються або
регулюються уповноваженими органами
державної влади або органами місцевого
самоврядування; зміна ціни після
укладення договору допускається лише у
випадках і на умовах, встановлених
договором або законом; зміна ціни в
договорі після його виконання не
допускається.

Відповідно до ст. 759 Цивільного кодексу
України за договором найму (оренди)
наймодавець передає або зобов'язаний
передати наймачеві майно у
користування за плату на певний строк.

Згідно приписів ст. 762 Цивільного
кодексу України за користування майном
з наймача справляється плата, розмір
якої встановлюється договором найму,
плата за користування майном вноситься
щомісячно, якщо інше не встановлено
договором. Договором або законом може
бути встановлено періодичний перегляд,
зміну (індексацію) розміру плати за
користування майном.

Аналогічні приписи містить норма ст. 286
Господарського кодексу України,
відповідно до якої орендна плата - це
фіксований платіж, який орендар
сплачує орендодавцю незалежно від
наслідків своєї господарської
діяльності. Розмір орендної плати може
бути змінений за погодженням сторін, а
також в інших випадках, передбачених
законодавством.

Відповідно до ст. 21 Закону України "Про
оренду державного та комунального
майна" розмір орендної плати може бути
змінено за погодженням сторін; розмір
орендної плати може бути змінено на
вимогу однієї з сторін, якщо з
незалежних від них обставин істотно
змінився стан об'єкта оренди, а також в
інших випадках, встановлених
законодавчими актами України.

Згідно п.3.4 Договору, розмір орендної
плати переглядається на вимогу однієї
із сторін у разі зміни методики її
розрахунку, змін централізованих цін і
тарифів та в інших випадках,
передбачених законодавством.

Статтею 188 Господарського кодексу
України передбачено, що зміна та
розірвання господарських договорів в
односторонньому порядку не
допускаються, якщо інше не передбачено
законом або договором.

За приписами ч. ч. 3, 4 ст. 188
Господарського кодексу України
сторона договору, яка одержала
пропозицію про зміну чи розірвання
договору, у двадцятиденний строк після
одержання пропозиції повідомляє другу
сторону про результати її розгляду. У
разі якщо сторони не досягли згоди щодо
зміни (розірвання) договору або у разі
неодержання відповіді у встановлений
строк з урахуванням часу поштового
обігу, заінтересована сторона має
право передати спір на вирішення суду.

Водночас, згідно зі ст. 651 Цивільного
кодексу України зміна або розірвання
договору допускається лише за згодою
сторін, якщо інше не встановлено
договором або законом. Договір може
бути змінено або розірвано за рішенням
суду на вимогу однієї із сторін у разі
істотного порушення договору другою
стороною та в інших випадках,
встановлених договором або законом.

Відповідно до ст.33 Господарського
процесуального кодексу України кожна
сторона повинна довести ті обставини,
на які вона посилається як на підставу
своїх вимог та заперечень.

Отже, системний аналіз наведених норм
дає підстави для висновку, що внесення
змін до спірного договору можливе за
умови належного доведення позивачем
факту виникнення обставин, з якими
закон та/або договір пов'язує
можливість внесення до нього змін.

Так, в обґрунтування своїх вимог
позивач посилається на те, що
постановою Кабінету Міністрів України
від 14.09.2011р. №961 "Про внесення змін до
постанов Кабінету Міністрів України
від 10.08.1995р. №629, від 04.10.1995 №786"
збільшено розмір орендних ставок при
здійсненні розрахунку орендної плати
за використання цілісних майнових
комплексів державних підприємств.

За змістом п. 3.2. Постанови Пленуму
Вищого господарського суду України
"Про деякі питання практики
застосування законодавства про оренду
(найм) майна" від 29 травня 2013 року №12
спори про внесення змін до договору
оренди (найму) у зв'язку із
запровадженням нових тарифів, ставок
орендної плати (в т. ч. внесенням змін до
відповідних методик) мають
вирішуватися з урахуванням вимог
приписів статті 632 ЦК України та
частини другої статті 21 Закону "Про
оренду державного та комунального
майна", згідно з якими розмір орендної
плати в договорі встановлюється за
домовленістю сторін і може бути
змінено за погодженням сторін або у
випадках та на умовах, встановлених
законом.

Розрахований позивачем розмір
орендної плати проведено з урахуванням
вартості майна, визначеної згідно з
незалежною оцінкою станом на 31.08.2005р. у
сумі 24100,00грн., та вартість майна
визначена згідно з незалежною оцінкою
станом на 30.04.2005р. у сумі 70550,00грн., що
знаходиться на балансі Господарчої
служби Донецької залізниці. Як
вбачається з проекту договору №8 про
внесення змін до Договору оренди
№2074/2005 від 09.09.2005р. розмір орендної
плати змінюється з 20.09.2011р., тобто
відразу після внесення змін до
Методики розрахунку орендної плати за
державне майно та пропорції її
розподілу, затвердженої постановою КМУ
№786 від 04.10.1995р. (надалі - Методика).
Згідно абзацу 2 пункту 8 Методики,
незалежна оцінка вартості об'єкта
оренди повинна враховувати його
місцезнаходження і забезпеченість
інженерними мережами. Результати
незалежної оцінки є чинними протягом 6
місяців від дати оцінки, якщо інший
термін не передбачено у звіті з
незалежної оцінки.

Отже, враховуючи те, що інший термін не
передбачено згідно з незалежною
оцінкою вартості від 31.08.2005р., станом на
20.09.2011р. дані про вартість майна
визначені на підставі вказаного вище
акту від 31.08.2005. є не чинними, тому їх
використання при розрахунку орендної
плати за користування цілісним
майновим комплексом є неправомірним.

Слід також зазначити, що внесення змін
до Договору оренди суперечить
встановленим законодавством
гарантіям, передбачених ч.2 ст.284
Господарського кодексу України та ч.4
ст.10 ЗУ «Про оренду державного та
комунального майна» щодо незмінності
умов договору оренди протягом строку
дії договору, навіть коли після його
укладання законодавством встановлено
правила, які погіршують становище
орендаря.

Вимога позивача щодо внесення змін до
Договору оренди про збільшення розміру
ставки орендної плати, починаючи з
20.09.2011р., тобто за період щодо якого
договір вже є виконаним, є
неправомірною.

У розумінні ст.189 Господарського
кодексу України, орендна плата є ціною
договору оренди. Відповідно до ч.3 ст.632
Цивільного кодексу України, зміна ціни
в договорі після його виконання не
допускається.

Матеріали справи містять докази в
підтвердження виконання відповідачем
зобов'язання за Договором щодо
здійснення орендної плати за період з
вересня 2005р.по серпень 2013р., з боку
позивача не надходило жодних претензій
щодо здійснення ним неналежної
виплати орендної плати, необхідності
зміни її розміру та доплати різниці
щодо вже сплачених платежів на
підставі внесення змін до Методик.
Зазначене свідчить про те, що
відповідач сумлінно виконував умови
договору, а позивач приймав таке
виконання умов договору, як належне,
незважаючи на те, що зміни до Методик,
на які посилається позивач, як на
підставу своїх вимог, набрали чинності
ще у 2011 році.

Тому, положення проекту Договору №8 про
внесення змін до Договору оренди
№2074/2005 від 09.09.2005р. щодо підвищення
розміру орендної ставки, в частині, що
передбачає зміну орендної плати
відносно вже сплаченого періоду, не
відповідає вимогам ч.3ст.632 Цивільного
кодексу України, адже щодо цього
періоду договір є виконаним обома
сторонами, навіть коли після його
укладання законодавством встановлено
правила, які погіршують становище
орендаря.

Закон України «Про оренду державного
та комунального майна» не тільки не
містить вказівку на обов'язковість
змін, але й взагалі прямо не встановлює
можливості перегляду розміру орендної
плати при зміні Методики розрахунку.
Частинами 1,2 ст.12 ЗУ «Про оренду
державного та комунального майна»
закріплено можливість ініціації зміни
орендної плати на вимогу однієї зі
сторін договору, однак серед причин
такої ініціації не вказано зміну
розміру ставок орендної плати в
Методиці розрахунку орендної плати.
Внесення змін до Методики за умовами
п.3.4 Договору оренди є підставою лише
для перегляду сторонами розміру
орендної плати, а не для
безпосереднього внесення змін. Тому,
ініціація змін і перегляд умов
договору - не є безпосереднім внесенням
змін до договору, виходячи з чого
внесення таких змін не є обов'язковим.

У разі зміни або розірвання договору
зобов'язання змінюється або
припиняється з моменту досягнення
домовленості про зміну або розірвання
договору, якщо інше не встановлено
договором чи не обумовлено характером
його зміни. Якщо договір змінюється або
розривається у судовому порядку,
зобов'язання змінюється або
припиняється з моменту набрання
рішенням суду про зміну або розірвання
договору законної сили (ст.653
Цивільного кодексу України).

Сторони не дійшли домовленості щодо
внесення до договору відповідних змін
та у договорі також не закріплено
положень щодо строку, з якого внесення
змін до договору є можливим, а тому,
оскільки зобов'язання змінюються з
моменту набрання рішенням суду
законної сили, внесення змін до
договору оренди з 20.09.2011р. є
неправомірним.

Судові витрати підлягають стягненню в
порядку, що передбачений ст. 49
Господарського процесуального кодексу
України.

Керуючись ст.ст.2, 3, 10, 21 Закону України
"Про оренду державного та комунального
майна", ст.ст.9, 11-16, 202, 509, 530, 546, 549, 550, 598, 599,
610, 611, 612, 626, 629, 632, 653, 759, 761, 762 Цивільного
кодексу України, ст.ст. 20, 67, 188, 189
Господарського кодексу України та
керуючись ст.ст.1, 2, 4-2, 4-3, 4-6, 12, 15, 20, 22, 28,
32-34, 36, 43, 49, 77, 82-85 ГПК України
господарський суд, -

В И Р І Ш И В:

Відмовити у задоволенні позовних вимог
Регіонального відділення Фонду
державного майна України по Донецькій
області, м. Донецьк до Товариства з
обмеженою відповідальністю
«Лемтранс», м.Донецьк, про внесення
змін до договору оренди №2074/2005 від
09.09.2005р.

Рішення суду набирає законної сили
після закінчення десятиденного строку
з дня його прийняття (складання).

Вступну та резолютивну частини рішення
оголошено в судовому засіданні 06.03.2014р.

Повне
рішення складено 11.03.2014 р.

Суддя
М.Ю.
Мальцев

Надруковано 3 примірника:

1 - позивачу;

1- відповідачу;

1- у справу

Вик.Андрєєва М.А.