ЛЬВІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
________________________________________________________________________
_________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"26" лютого 2014 р.
Справа № 926/952/13

Львівський апеляційний господарський
суд у складі колегії суддів:

головуючого - судді
Галушко Н.А.

суддів
Михалюк О.В.

Орищин Г.В.

розглянув апеляційну скаргу фізичної
особи-підприємця Костреби В.В., м.
Чернівці б/н від 21.11.2013р.

на рішення господарського суду
Чернівецької області від 11.11.2013 р.

у справі № 926/952/13

за позовом Чернівецької обласної ради,
м. Чернівці

до відповідача фізичної
особи-підприємця Костреби Василя
Васильовича, м.Чернівці

про розірвання договору оренди,
повернення майна та стягнення
заборгованості 43 525,76 грн.

за участі представників:

від позивача: не з"явився;

від відповідача:.не з»явився

Представникам сторін в попередніх
судових засіданнях роз'яснено права та
обов'язки, передбачені ст. 20, 22 ГПК
України.

Клопотань про здійснення фіксації
судового процесу за допомогою
звукозаписувального технічного
засобу, в порядку ст. 811 ГПК України,
учасниками судового процесу не
заявлено.

Рішенням господарського суду
Чернівецької області від 11.11.2013 р. у
справі № 926/952/13 (суддя М.О. Гурин)
позовні вимоги задоволено в повному
обсязі. Стягнено з ФОП Костреби В.В. на
користь Чернівецької обласної ради
заборгованість по орендній платі в
сумі - 42044,42 грн., три проценти річних від
суми боргу - 255,67 грн., пеню - 1225,67 грн. та
2867,50 грн. судового збору; розірвано
Договір оренди нежитлових приміщень
від 01 вересня 2001 року між Чернівецькою
обласною радою та ФОП Костребою В.В.;
зобов'язано ФОП Костребу В.В. повернути
Чернівецькій обласній раді підвальні
приміщення по вул. Білоусова, 19 в м.
Чернівцях. Відмолено в задоволенні
клопотань про залишення позову без
розгляду та про припинення провадження
у справі.

Рішення місцевого суду мотивано тим,
що між сторонами у справі укладено
договір оренди нерухомого майна від
01.09.2013 року до якого в подальшому
неодноразово вносились зміни і який є
дійсним на даний час; на підставі
вказаного договору оренди відбулась
фактична передача нежитлового
приміщення у користування відповідачу;
визначений розмір орендної плати
відповідає умовам укладеного між
сторонами договору та Положенню про
порядок розрахунку і використання
плати за оренду майна спільної
власності територіальних громад сіл,
селищ, міст області, затвердженого
рішенням 10-ї сесії обласної ради VI
скликання від 31.05.2012 року №54-10/22;
відповідачем не сплачено орендну плату
за період з квітня по липень 2013 року у
розмірі 42044,42 грн.; надана відповідачем
квитанція №186 від 06.11.2013 року про оплату
за оренду на суму 10891,10 грн. не може бути
доказом часткового погашення боргу у
даній справі, оскільки у призначенні
платежу зазначено інший договір
оренди, ніж той, який є предметом даного
спору; відповідачем не надано жодних
доказів у підтвердження здійснення
невід'ємних поліпшень об'єкту оренди,
що є підставою для зарахування
вартості таких поліпшень в рахунок
орендної плати; невиконання однією із
сторін договору його умов є підставою
для розірвання договору у судовому
порядку та повернення об'єкта оренди
власнику.

ФОП Костребою В.В. подано апеляційну
скаргу б/н від 21.11.2013р., в якій просить
рішення господарського суду
Чернівецької області від 11.11.2013р.
скасувати та прийняти нове рішення,
яким у задоволенні позовних вимог
відмовити в повному обсязі,
посилаючись на те, що рішення місцевого
господарського суду є незаконним у
зв'язку з порушеннням судом норм
процесуального права, неправильним
застосуванням норм матеріального
права та постановленим при неповному
з'ясуванні обставин справи.

Чернівецька обласна рада у відзиві на
апеляційну скаргу заперечує проти
доводів відповідача, вважає рішення
місцевого господарського суду таким,
що постановлене з правильним
застосуванням норм матеріального і
процесуального права та з повним
з'ясуванням обставин, які мають
значення для справи, просить залишити
рішення без змін, а апеляційну скаргу
без задоволення.

Розглянувши доводи скаржника,
викладені в апеляційній скарзі,
заслухавши пояснення представників
сторін у судовому засіданні, оцінивши
наявні матеріали справи, додатково
подані докази та рішення суду,
апеляційний суд прийшов до висновку, що
апеляційна скарга підлягає
задоволенню, а судове рішення
місцевого господарського суду
скасуванню з наступних підстав.

Як встановлено судом та
підтверджується матеріалами справи,
між сторонами 01.09.2001 року укладено
договір оренди нежитлового
приміщення, відповідно до умов якого
позивач, як орендодавець, передає, а
відповідач, як орендар, приймає в
оренду нерухоме майно - підвальні
приміщення чотирьохповерхової будівлі
загальною площею 378,6 кв.м, розміщене за
адресою: м.Чернівці, вул.Білоусова,19, що
є на балансі обласної ради. Майно
передається в оренду під розміщення
закладу громадського харчування - кафе,
із здійсненням продажу товарів
підакцизної групи. Вартість майна, яке
передається в оренду, визначено згідно
звіту про оцінку майна і становить
763265,00 грн. 01.09.2001 року між сторонами
підписано акт приймання-передачі
відповідачу в оренду підвальних
приміщень.

До вказаного договору оренди
сторонами неодноразово вносились
зміни шляхом укладення додаткових
договорів від 01.10.2002 року, 01.06.2003 року,
01.04.2004 року, 01.11.2005 року, 01.10.2008 року,
01.02.2009 року, 31.07.2009 року, 01.01.2011 року та
31.05.2012 року.

Відповідно до договору оренди в
редакції від 31.05.2012 року зміни №9,
термін дії вказаного договору
визначено до 01.06.2014 року (п.6.2 договору),
орендна плата відповідно складає 10 453,50
грн. за місяць (п.п.3.1 договору) та
визначена на підставі Положення про
порядок розрахунку і використання
плати за оренду майна спільної
власності територіальних громад сіл,
селищ, міст області, яке затверджене
рішенням 10-ї сесії обласної ради VI
скликання від 31.05.2012 №54-10/22. Доказів
скасування зазначеного Положення чи
визнання його недійсним у
встановленому законом порядку суду не
надано.

Відповідно до п.п.3.3 договору в редакції
від 01.01.2011 року зміни №8, на орендаря
покладено обов'язок щомісячно до 30
числа поточного місяця самостійно
нараховувати та сплачувати орендну
плату у розмірі нарахувань за поточний
місяць. При цьому, розмір орендної
плати за кожен місяць визначається
шляхом коригування розміру орендної
плати за минулий місяць на індекс
інфляції, опублікований у місяці
сплати.

При зверненні до суду із вказаним
позовом, Чернівецька обласна рада
зазначала як одну із підстав позову та
порушення її прав як власника майна -
несвоєчасну оплату відповідачем
орендної плати за період з квітня по
липень 2013 року на загальну суму 42 044,42
грн., в тому числі: за квітень -
10 505,85 грн., за травень - 10505,85 грн., за
червень - 10505,85 грн., за липень - 10 516,36 грн.
З вказаним повністю погодився місцевий
господарський суд, який прийшов до
висновку, що відповідачем недотримано
умов укладеного договору оренди щодо
порядку нарахування та сплати орендної
плати, а також вимог ст.ст. 509, 526, 530, 610, 629
Цивільного кодексу України, яким
врегульовано порядок виконання
договірних зобов'язань між сторонами
договору, та ст. 762 Цивільного кодексу
України, якою встановлено плату за
користування майном.

Місцевим господарським судом визнано
факт порушення відповідачем умов
договору оренди, існування у
відповідача заборгованості по сплаті
орендних платежів у розмірі 42 044,42 грн.,
підставність нарахування на користь
позивача пені та трьох відсотків
річних на вказану суму заборгованості
у відповідності до ч.1 ст.548, ч.1 ст.612, ч.2
ст.625 Цивільного кодексу України, ст.231
Господарського кодексу України, а
також підставність розірвання
договору оренди у відповідності до ч.2
ст.625 Цивільного кодексу України та ч.3
ст.26 Закону України «Про оренду
державного та комунального майна».

При встановленні зазначених фактичних
обставин місцевим судом не прийнято до
уваги доводи відповідача щодо
безпідставності даного спору, оскільки
позивачем не виконано своїх договірних
зобов'язань зарахувати у залік по
орендних платежах вартість здійснених
відповідачем невід'ємних поліпшень
об'єкту оренди, з підстав відсутності
доказів, які б підтверджували факт
виконання робіт, що призвели до
виникнення невід'ємних поліпшень.

Як встановлено судом на підставі
наявних матеріалів справи, сторонами
спірного договору оренди визначено
умовами договору можливість
проведення зарахування в рахунок
орендних платежів здійснених
орендарем невід'ємних поліпшень
об'єкта оренди. Зокрема, у
відповідності до п.п.5.1.2, 5.2.8 договору
оренди в редакції від 01.11.2005 року зміни
№4, орендодавець зобов'язаний
зараховувати кошти, витрачені
орендарем на здійснення невід'ємних
поліпшень орендованого приміщення, на
підставі погодження та надання ним
підтверджуючих документів, відповідно
до пункту 5.2.8. цього Договору, в рахунок
майбутніх розрахунків (у т. ч. за викуп
орендованого приміщення, визначеного у
п. 1.1. цього договору). Про бажання та
спосіб здійснення заліку коштів,
витрачених орендарем на здійснення
невід'ємних поліпшень, орендар
зобов'язується письмово повідомити
орендодавця з наданням наступних
документів: погодженої орендодавцем
проектної документації на проведення
поліпшень орендованого нерухомого
майна; підтверджуючі фінансові
документи про проведення невід'ємних
поліпшень орендованого нерухомого
майна; аудиторського висновку щодо
підтвердження фінансування орендарем
здійснених поліпшень орендованого
нерухомого майна; довідки про загальну
суму витрат, понесених орендарем у
зв'язку з здійсненням поліпшень. Вимог
щодо подання інших документів
орендарем чи встановлення
спеціального порядку розгляду заяви
орендаря щодо зарахування здійснених
невід'ємних поліпшень орендованого
приміщення в рахунок майбутніх
розрахунків (у т. ч. за викуп
орендованого приміщення, визначеного у
п. 1.1. цього договору) між орендарем та
орендодавцем умовами договору не
встановлено.

Судовою колегією в ході розгляду
справи встановлено, що відповідачем
при розгляді справи місцевим судом
надано як доказ довідку тимчасової
депутатської комісії Чернівецької
міської ради від 22.12.20 року, складену за
результатами розгляду звернення та
представлених документів (оригіналів)
ПП Костреби В.В. щодо затвердження та
зарахування невід'ємних поліпшень
орендованого житлового приміщення по
вул.Білоусова.,19 в м.Чернівцях, які
надані згідно рішення постійної
комісії з приватизації та управління
об'єтами спільної власності
територіальних громад сіл, селищ, міст,
області від 22.02.2006 року. Відповідно до
вказаної довідки, депутатською
комісією Чернівецької обласної ради
встановлено, що на проведення за
власний рахунок невід'ємних поліпшень
в орендованому приміщенні орендарем ПП
Костребою В.В. виконано робіт на
загальну суму 796 706,00 грн. та
рекомендовано розглянути вказану
довідку на засіданні постійної комісії
і зарахувати вказані грошові кошти
відповідно до п.5.1.2. згідно змін №4 до
договору оренди від 01.09.2001 року.

Зазначена довідка депутатської
комісії Чернівецької обласної ради від
22.12.2011 року свідчить про наявність у
позивача на час подання позову
інформації та підтверджуючих її
документів щодо проведення
відповідачем в орендованих
приміщеннях робіт, вартість яких
підлягає зарахуванню в рахунок сплати
орендних платежів по договору оренди
від 01.09.2001 року та значно перевищує суму
заборгованості по сплаті орендної
плати за вказаним договором за період з
квітня по липень 2013 року на загальну
суму 42044,42 грн., яка є предметом даного
спору.

Однак, місцевим судом вказане питання
не було досліджено, а саме: не були
дослідженні документи, які були надані
для розгляду депутатській комісії
Чернівецької обласної ради, та стали
основою для оформлення вищевказаної
довідки.

Зокрема, як вбачається з письмових
доказів, наданих відповідачем для
підтвердження інформації викладеної у
довідці депутатської комісії
Чернівецької обласної ради від 22.12.2011
року, які прийняті апеляційним судом у
відповідності до вимог ст.101 ГПК
України для забезпечення повного та
всестороннього з'ясування обставин
даного спору, ФОП Костребою В.В. в
повному обсязі виконано умови п.п.5.1.2,
5.2.8 договору оренди в редакції від
01.11.2005 року зміни №4. Такими письмовими
доказами є:

- проект на виконання невід'ємних
поліпшень ресторану «Радуга» по
вул.Білоусова,19 в м.Чернівці,
розроблений архітектором Пікущенко
О.Л. (державна ліцензія серії АА №1177793) у
2005 році, оригінал якого було оглянуто
колегією Львівського апеляційного
господарського суду в судовому
засіданні, що відбулось 13.02.2014 року;

- висновок постійної комісії з питань
приватизації та управління об'єктами
спільної власності територіальних
громад сіл, селищ, міст області
Чернівецької обласної ради від 22.02.2006
року, згідно якого за розглядом
клопотання ПП Костреби В.В. вирішено
надати згоду на проведення за власні
кошти невід'ємних поліпшень
орендованого нежитлового приміщення
за адресою: вул.Білоусова,19 в
м.Чернівцях відповідно наданої
проектної документації;

- аудиторський висновок про фактичні
результати погодження процедур за
наслідками проведеного операційного
аудиту щобо об'ємів виконаних робіт та
джерел їх фінансування по невід'ємному
поліпшенню в орендованому приміщені за
адресою: вул.Білоусова,19 в м.Чернівці,
орендарем - фізичною
особою-підприємцем Костребою Василем
Васильовичем від 10.06.2011 року,
скерований на адресу Чернівецької
обласної ради з супровідним листом від
14.06.2011 року (отримано позивачем 15.06.2011
року та зареєстровано за вх.№39/1236);

- акти виконаних робіт та довідки про
загальну суму витрат, понесених у
зв'язку із здійсненням невід'ємних
поліпшень, скеровані на адресу
Чернівецької обласної ради з
супровідним листом від 21.07.2011 року
(отримано позивачем 22.07.2011 року і
зареєстровано за вх.№39/1448);

- копії фінансових документів щодо
підтвердження проведення робіт в
орендованих приміщеннях, що пов'язні з
визначенням суми витрат, понесених у
зв'язку із здійсненням невід'ємних
поліпшень, скеровані на адресу
Чернівецької обласної ради з
супровідним листом від 11.10.2011 року, який
отримано позивачем 11.10.2011 року і
зареєстровано за вх.№39/1991.

У кожному із вказаних супровідних
листів, скерованих ФОП Костребою В.В. на
адресу орендодавця зазначалось про
зарахування вартості витрат, понесених
у зв'язку із здійсненням невід'ємних
поліпшень, в рахунок сплати орендних
платежів по спірному договору оренди
та в подальшому в рахунок платежів при
викупі орендованого приміщення.

07.05.2012 року постійною комісію з питань
приватизації та управління об'єктами
спільної власності територіальних
громад сіл, селищ, міст області
Чернівецької обласної ради складено
висновок за результатами розгляду
матеріалів тимчасової комісії від
08.09.2011 року щодо поліпшень орендованого
нежитлового приміщення по
вул.Білоусова,19 в м.Чернівцях, згідно
якого довідку тимчасової комісії від
22.12.2011 року взято до відома та вирішено
провести незалежну експертизу (оцінку)
представлених матеріалів з метою
встановлення переліку робіт, які
можуть бути визначені як невід'ємні
поліпшення та їх вартості.

На виконання вищевказаного рішення
постійною комісію з питань
приватизації та управління об'єктами
спільної власності територіальних
громад сіл, селищ, міст області
Чернівецької обласної ради від 07.05.2012
року СП «Західно-Український
Експертно-Консультаційний Центр»
згідно листа Виконавчого апарату
Чернівецької обласної ради №01-14/39-529
від 30.05.2012 року проведено експертне
будівельно-технічне дослідження, про
що 09.08.2012 року складено висновок №1007.
Згідно вказаного висновку, загальна
вартість робіт, які можуть бути
визначені як невід'ємні поліпшення
згідно з Додатком до Положення про
порядок та умови оренди нерухомого
майна спільної власності
територіальних громад сіл, селищ, міст
області, визначена на підставі
представлених документів ПП Костреба
В.В. по проведенню невід'ємних
поліпшень за адресою: м.Чернівці,
вул.Білоусова,19, визначена станом на їх
проведення, становить 535 006,12 грн. Що
стосується зазначення у згаданому
висновку експертного
будівельно-технічного дослідження від
09.08.2012 року про незатвердження Проекту
на виконання невід'ємних поліпшень
ресторану «Радуга» по вул.Білоусова,19 в
м.Чернівці, то колегія суддів
відноситься до зазначеного критично,
оскільки в матеріалах справи
знаходиться Висновок постійної
комісії з питань приватизації та
управління об'єктами спільної
власності територіальних громад сіл,
селищ, міст області Чернівецької
обласної ради від 22.02.2006 року, якою
надано згоду на проведення робіт
згідно вказаного проекту без жодних
зауважень щодо його невідповідності
вимогам чинного законодавства України.

З врахуванням зазначеного, висновок
місцевого суду щодо відсутності
доказів про виконання відповідачем
робіт в розумінні п.п.5.1.2, 5.2.8 договору
оренди та твердження позивача щодо
відсутності звернення відповідача із
заявою про зарахування вартості
невід'ємних поліпшень, погодження
проектної документації на проведення
поліпшень орендованого нерухомого
майна за адресою: м.Чернівці,
вул.Білоусова,19, та надання іншої
визначеної договором оренди
документації не відповідають
фактичним обставинам справи та
спростовуються наявними вищевказаними
доказами.

Однією із підстав виникнення цивільних
прав та обов'язків відповідно до ст.11
Цивільного кодексу України є договори
та інші правочини. Статтею 626 вказаного
Кодексу визначено, що договором є
домовленість двох або більше сторін,
спрямована на встановлення зміну або
припинення цивільних прав та
обов'язків.

Відповідно до ст.ст. 509, 525, 526, 530
Цивільного кодексу України
зобов'язанням є правовідношення, в
якому одна сторона (боржник)
зобов'язана вчинити на користь другої
сторони (кредитора) певну дію (передати
майно, виконати роботу, надати послугу,
сплатити гроші тощо) або утриматись
від певної дії, а кредитор має право
вимагати від боржника виконання його
обов'язку. Одностороння відмова від
виконання зобов'язання або
одностороння зміна його умов не
допускається, якщо інше не встановлено
законом або договором. Зобов'язання
має виконуватись належним чином
відповідно до умов Цивільного кодексу,
інших актів цивільного Законодавства,
а за відсутності таких умов та вимог -
відповідно до звичаїв ділового обороту
або інших вимог, що звичайно
ставляться. Якщо у зобов'язанні
встановлено строк (термін) його
виконання, то воно підлягає виконанню
у цей строк (термін).

Згідно із ст.610, ч.1 ст.612 Цивільного
кодексу України порушенням
зобов'язання є його невиконання або
виконання з порушенням умов,
визначених змістом зобов'язання
(неналежне виконання). При цьому,
боржник визнається таким, що
прострочив, якщо він не приступив до
виконання зобов'язання або не виконав
його у строк, встановлений договором
або законом. Виконання зобов'язання за
договором у відповідності до ст.ст.546, 549
Цивільного кодексу України може
забезпечуватись, зокрема, неустойкою
(штрафом, пенею), тобто грошовою сумою
або іншим майном, які боржник повинен
передати кредиторові у разі порушення
боржником зобов'язання. При умові
порушення стороною договору грошових
зобов'язань, боржник відповідно до ч.2
ст. 625 Цивільного кодексу України на
вимогу кредитора зобов'язаний сплатити
суму боргу з урахуванням встановленого
індексу інфляції за весь час
прострочення, а також три проценти
річних від простроченої суми, якщо
інший розмір процентів не встановлений
договором або законом.

Договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін відповідно до ч.2 ст. 651
Цивільного кодексу України у разі
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом.

Одним із видів договору є договір найму
(оренди).

Відповідно до ст.ст.759, 762 Цивільного
кодексу України за договором найму
(оренди) наймодавець передає або
зобов'язується передати наймачеві
майно у користування за плату на певний
строк. За користування майном з наймача
справляється плата, розмір якої
встановлюється договором найму. Плата
за користування майном може вноситися
за вибором сторін у грошовій або
натуральній формі. Форма плати за
користування майном встановлюється
договором найму.

Статтею 778 вказаного Кодексу
визначено, що наймач може поліпшити
річ, яка є предметом договору найму,
лише за згодою наймодавця. Якщо
поліпшення речі зроблено за згодою
наймодавця, наймач має право на
відшкодування вартості необхідних
витрат або на зарахування їх вартості
в рахунок плати за користування річчю.
Наймодавець у відповідності до ч.1 ст.782
Цивільного кодексу України має право
відмовитись від договору найму і
вимагати повернення речі, якщо наймач
не вносить плату за користування річчю
протягом трьох місяців підряд. Також ч.
3 ст. 26 Закону України "Про оренду
державного та комунального майна"
передбачено, що на вимогу однієї із
сторін договір може бути достроково
розірваний за взаємною згодою сторін,
рішенням господарського суду у
випадках невиконання іншою стороною
умов цього договору або на інших
підставах, передбачених чинним
законодавством України.

З врахуванням доказів, які досліджені в
судовому засіданні та містяться в
матаріалах справи, норм чинного
законодавства України, якими
врегульовуються правовідносини, що
виникли між сторонами, апеляційним
судом встановлено відсутність підстав
для стягнення з ФОП Костреби В.В. на
користь Чернівецької обласної ради
заборгованості по сплаті орендних
платежів у сумі 42 044,52 грн. на підставі
договору оренди нежитлових приміщень
від 01.09.2001 року (з наступними змінами та
доповненнями), оскільки зазначена сума
орендних платежів за період з квітня по
липень 2013 року не перевищує вартості
невід'ємних поліпшень об'єкта оренди
проведених відповідачем за власний
рахунок, які підлягають зарахуванню в
рахунок орендної плати, що свідчить про
відсутність заборгованості у
відповідача по сплаті орендних
платежів, які є предметом даного спору.

У зв'язку з встановленням факту
відсутності порушення відповідачем
умов договору оренди щодо сплати за
користування орендованим майном,
відсутні також і правові підстави для
застосування до нього штрафних санкцій
у вигляді пені, нарахування 3% річних та
дострокового розірвання договору
оренди, що в свою чергу, є самостійною
правовою підставою для звільнення
займаних орендованих приміщень.

За таких обставин апеляційний суд
прийшов до висновку про те, що місцевий
господарський суд при розгляді спору
не повно з'ясував обставини справи в їх
сукупності, що є підставою для
скасування рішення суду.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 103, 104, 105 ГПК
України, Львівський апеляційний
господарський суд, -

П О С Т А Н О В И В :

1.Апеляційну скаргу фізичної особи
підприємця Костреби Василя
Васильовича, м.Чернівці на рішення
господарського суду Чернівецької
області від 11 листопада 2013 року у
справі № 926/952/13 задоволити.

2.Рішення господарського суду
Чернівецької області від 11 листопада
2013 року у справі № 926/952/13 скасувати.

В позові відмовити.

3.Стягнути з Чернівецької обласної ради
(58000, м.Чернівці, вул. Грушевського, буд.
1, ) на користь фізичної
особи-підприємця Костреби Василя
Васильвича (58000, м.Чернівці, вул.
Достоєвського, 12-Г/5, код ) 1 433,75 грн.
судового збору за розгляд апеляційної
скарги.

Місцевому господарському суду видати
накази.

4.Постанова набирає законної сили
з дня її прийняття та може бути
оскаржена в касаційному порядку.

5.Матеріали справи скеровуються в
господарський суду Чернівецької
області.

Повний текст постанови виготовлено та
підписано 06.03.2014р.

Головуючий-суддя
Галушко Н.А.

суддя
Михалюк О.В.

суддя
Орищин Г.В.