номер провадження справи 15/124/13
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20.02.2014
Справа № 908/4266/13

За позовом Запорізької міської ради,
69105 м. Запоріжжя, пр. Леніна, 206

до відповідача Публічного
акціонерного товариства «Українська
автомобільна корпорація», 01004, м. Київ,
вул. Червоноармійська, буд. 15/2

про внесення змін до договору оренди
землі

Суддя Горохов І.С.

представники:

від позивача: Сосновька А.Ю.,
представник довіреність № 01-38/01772 від
12.07.2012р.

від відповідача: Сидорець А.В.,
представник довіреність № 955 від
06.03.2013р.

Суть спору:

Розглянуто позовну заяву Запорізької
міської ради до відповідача Публічного
акціонерного товариства «Українська
автомобільна корпорація» про внесення
змін до договору оренди землі.

Ухвалою господарського суду від
26.12.2013р. порушено провадження у справі,
її розгляд призначено на 20.01.2014р.
Розгляд справи відкладався, в судовому
засіданні оголошувалась перерва.

В судовому засіданні 20.02.2014р. оголошено
вступну та резолютивну частини
рішення.

Позовні вимоги заявлені з наступних
підстав: за договором оренди земельної
ділянки, укладеному між позивачем та
відповідачем, розмір орендної плати
становить 255 554,60 грн. за календарний рік
в цінах 2008 року. Земельна ділянка, що
передана відповідачу в оренду, пройшла
нормативну грошову оцінку і на час
звернення до суду її ціна становить 6 388
865,24 грн. Згідно чинного законодавства
на даний час нормативна грошова оцінка
становить 8 596 751,96 грн. і розмір орендної
плати повинен становити 515 805,12 грн.
Таким чином, договір оренди землі
підлягає приведенню у відповідність до
вимог законодавства шляхом внесення до
нього відповідних змін, до
теперішнього часу відповідні зміни в
договір оренди не внесені, що стало
підставою для звернення до суду.
Позивач просить внести відповідні
зміни у договір оренди земельної
ділянки.

Відповідач проти позову заперечив з
підстав зазначених у відзиві. Зазначив,
що у відповідності до п. 12 договору, що
передбачає підстави перегляду розміру
орендної плати, отримання «нового»
Витягу не є підставою для перегляду
орендної плати. Також зазначив, що
рішенням Запорізької міської ради № 79
від 03.03.2008р. «Про затвердження
нормативної грошової оцінки земель
міста Запоріжжя», затверджено
Нормативну грошову оцінку земельних
ділянок у м. Запоріжжі. Відповідно до п.
7. рішення впроваджено оподаткування
земель міста на підставі нової
нормативної грошової оцінки з 01.03.2008р.
Відповідно до даного рішення при
укладенні спірного договору оренди
земельної ділянки була проведена
нормативна грошова оцінка земельної
ділянки станом на 01.01.2008р., тобто з
урахуванням та на підставі рішення
міської ради № 79 від 03.03.2008р. Таким
чином, при укладенні договору та
розрахунку орендної плати була
застосована нормативна грошова оцінка
землі, що є дійсною на сьогоднішній
день та не змінною. З моменту
затвердження рішення про нормативно
грошову оцінку земельної ділянки та
отримання розрахунку нормативно
грошової оцінки земельної ділянки
станом на 01.03.2008р. наступне отримання
НГО земельної ділянки повинно
відбуватись у разі затвердження нової
НГО земельної ділянки у м. Запоріжжі з
затвердженням її відповідним рішенням
Запорізької міської ради, або у разі
отримання земельної ділянки вперше.
Таким чином, витяг від 28.02.2013р. вих. №
09-0510/0982 на думку відповідача не
відповідає дійсності, оскільки
нормативно грошова оцінка орендованої
відповідачем проведена під час
укладання договору оренди з
урахуванням рішення міської ради від
03.03.2008р., і наступне отримання НГО
земельної ділянки потрібно проводити
лише після затвердження нової НГО
міста, в іншому випадку НГО земельної
ділянки потрібно лише індексувати, як
того вимагає податковий кодекс
України. Також відповідач зазначив, що
рішенням Запорізької міської ради № 37
від 26.06.2012р., а саме п. 2 передбачено, що -
Зобов'язати орендарів земельних
ділянок, у яких розмір орендної плати,
встановлений в договорі оренди землі,
не відповідає даному рішенню або
розрахований без урахування рішення
міської ради від 03.03.2008 №79 «Про
затвердження нормативної грошової
оцінки земель міста Запоріжжя»,
укласти додаткові угоди на збільшення
орендної плати. Але договір оренди та
розмір НГО земельної ділянки на спірну
земельну ділянку проведено з
урахуванням рішення №79 від 03.03.2008.
Тобто, внесення змін в п. 5 договору
оренди не відповідає як дійсності так і
рішенню міської ради, яке стало
підставою для внесення змін в договір
оренди земельної ділянки. Відносно
внесення змін в п. 9 Договору відповідач
зазначив наступне: відповідно до ч. 3
ст. 5 Цивільного кодексу України, якщо
цивільні відносини виникли раніше і
регулювалися актом цивільного
законодавства, який втратив чинність,
новий акт цивільного законодавства
застосовується до прав та обов'язків,
що виникли з моменту набрання ним
чинності. За таких обставин, відповідач
вважає, що наявність рішення
Запорізької міської ради № 37 від
26.06.2012р. про затвердження коефіцієнтів
орендної плати за земельні ділянки, які
передаються в оренду з земель міської
ради, не є безспірною підставою для
зобов'язання відповідача укласти
додаткову угоду до Договору оренди №
б/н від 29.09.2008р. в редакції міської ради
зі збільшеними розмірами орендної
плати. Просив відмовити в задоволені
позову.

За клопотанням представників сторін
розгляд справи здійснювався без
застосування технічних засобів
фіксування судового процесу.

Вивчивши матеріали справи, заслухавши
пояснення представників сторін суд
встановив наступне.

29.09.2008р. між Запорізькою міською радою
(Позивач) та Публічним акціонерним
товариством «Українська автомобільна
корпорація» (Відповідач) підписано
договір оренди землі.

Відповідно до п. 1 договору
орендодавець, відповідно до рішення
дев'ятнадцятої сесії п'ятого скликання
Запорізької міської ради № 74/2 від
13.02.2008р. надає, а Орендар приймає в
строкове платне користування земельну
ділянку, яка знаходиться за адресою: м.
Запоріжжя, вул. Чубанова, 13, для
розташування автозаправного
комплексу.

Згідно з п. 19 договору передача
земельних ділянок орендарю
здійснюється на умовах, що визначені у
договорі, за актом прийому-передачі
земельної ділянки, який підписується
сторонами і є невід'ємним додатком до
договору. Передача земельних ділянок
орендарю здійснюється в п'ятиденний
термін після державної реєстрації
цього договору за актом її
прийому-передачі.

Відповідно до п. 2 договору в оренду
передається земельна ділянка
загальною площею 0,6676 га, на якій
знаходяться об'єкти нерухомого майна:
будівля кафе та СТО, операторська
орендаря.

Договір зареєстровано у Запорізькій
регіональній філії Державного
підприємства «Центр державного
земельного кадастру при Державному
комітеті України по земельних
ресурсах», про що у Державному реєстрі
земель вчинено запис від 10.11.2008 р. за
№85.

Факт передачі позивачем в оренду
відповідачу земельної ділянки
кадастровий № :03:038:0051 загальною
площею 0,6676 га, яка находиться за
адресою: м. Запоріжжя, вул. Чубанова, 13,
підтверджується актом
приймання-передачі земельної ділянки
від 10.11.2008р., який підписано і скріплено
печатками позивача і відповідача.

Відповідно до п. 8 Договору оренди,
договір укладено до 18.12.2016р.

Пунктом 5 договору передбачено, що
нормативна грошова оцінка земельної
ділянки становить: 6 388 865,24 грн., в цінах
2008 року.

Згідно з п. 9 договору орендна плата
вноситься орендарем у грошовій формі
та в розмірі: 255 554,60 грн., що складає 4%
від нормативної грошової оцінки за
календарний рік в цінах 2008 року.

Відповідно до п. 12 договору розмір
орендної плати переглядається один раз
на рік у разі: зміни умов
господарювання, передбачених
договором оренди землі; зміни розмірів
земельного податку, підвищення цін і
тарифів, зміни коефіцієнтів
індексації, визначених законодавством;
погіршення стану орендованої
земельної ділянки не з вини орендаря,
що підтверджено документами; прийняття
орендодавцем рішення про збільшення
або зменшення орендної плати; в інших
випадках, передбачених законом.

03.03.2008р. Запорізькою міською радою було
прийнято рішення № 79 «Про затвердження
нормативної грошової оцінки земель
міста Запоріжжя», згідно якого
вирішено, зокрема, впровадити
оподаткування земель міста на підставі
нової нормативної грошової оцінки.

Згідно з ст. 18 Закону України «Про
оцінку землі» нормативна грошова
оцінка земельних ділянок, розташованих
у межах населених пунктів незалежно
від їх цільового призначення,
проводиться не рідше ніж один раз на 5 - 7
років.

Таким чином для розрахунку суми
орендної плати за земельну ділянку, що
знаходиться у користуванні
відповідача, застосовується
нормативна грошова оцінка відповідно
до затвердженої технічної
документації 2008 року з урахуванням
індексації.

Відповідно до ст. 288.5 Податкового
кодексу України, розмір орендної плати
встановлюється у договорі, але річна
сума платежу не може бути меншою: для
інших категорій земель - трикратного
розміру земельного податку, що
встановлюється цим розділом.

Відповідно до ст. 142 Конституції
України матеріальною і фінансовою
основою місцевого самоврядування є
зокрема, земля, як власність
територіальної громади міста.

Відповідно до ст. 144 Конституції
України органи місцевого
самоврядування в межах повноважень,
визначених законом, приймають рішення,
які є обов'язковими до виконання на
відповідній території.

Відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону України
«Про місцеве самоврядування в Україні»
зазначається, що міські ради є органами
місцевого самоврядування, що
представляють відповідні
територіальні громади та здійснюють
від їх імені та в їх інтересах функції і
повноваження місцевого
самоврядування, визначені
Конституцією України, цим та іншими
законами.

Відповідно до п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону
України «Про місцеве самоврядування в
Україні» виключною компетенцією
міської ради є вирішення відповідно до
закону питань регулювання земельних
відносин.

На вимогу ст. 59 Закону України «Про
місцеве самоврядування в Україні»
міська рада в межах своїх повноважень
приймає нормативні та інші акти у формі
рішень, які згідно до Конституції
України є обов'язковими до виконання на
відповідній території.

Запорізькою міською радою 26.06.2012 року
прийняте рішення № 37 «Про внесення
змін до рішення міської ради від 27.07.2011
р. № 16 «Про затвердження розмірів
орендної плати за земельні ділянки
певного функціонального призначення у
місті Запоріжжя», яке є чинним та
обов'язковим до виконання на території
м. Запоріжжя.

Пунктами 2, 3 рішення зобов'язано
орендарів земельних ділянок, у яких
розмір орендної плати, встановлений в
договорі оренди землі, не відповідає
даному рішенню або розрахований без
урахування рішення міської ради від
03.03.2008р. №79 «Про затвердження
нормативної грошової оцінки земель
міста Запоріжжя», укласти додаткові
угоди на збільшення орендної плати.
Доручено управлінню з питань земельних
відносин міської ради провести
претензійно-судову роботу з
орендарями, з якими укладені договори
оренди земельних ділянок, визначених в
пунктах 2, 3, 8, 9, 10 додатку до рішення, з
метою приведення розміру орендної
плати за землю у відповідність до
даного рішення.

Рішенням № 37 встановлено, що для
земельних ділянок, наданих для
розташування автозаправних станцій,
застосовується коефіцієнт 6.

На сьогоднішній день, вказане вище
рішення Запорізької міської ради № 37
від 26.06.2012р. є чинним.

Статтею 20 Закону України «Про оцінку
землі» визначено, що дані про
нормативну грошову оцінку землі
оформлюються, як витяг з технічної
документації з нормативно грошової
оцінки земель.

За даними витягу з технічної
документації щодо нормативної
грошової оцінки земельної ділянки,
наданих Головним управлінням
Держземагентства від 28.02.2013р. № 09-05-10/0982
нормативна грошова оцінка земельної
ділянки кадастровий номер :03:038:0051,
загальною площею 6676,00 га, яка
знаходиться за адресою: м. Запоріжжя,
вул. Чубанова,13, складає 8 596 751,96 грн.

Таким чином, розмір орендної плати за
користування земельною ділянкою по
Договору оренди розраховується: 8 596 751,96
х 1% х 6 = 515 805,12 (грн.), де: 515 805,12 - розмір
орендної плати; 8 596 751,96 х 1% - розмір
земельного податку, визначений згідно
з вимогами Податкового кодексу України
(нормативна грошова оцінка х ставку
податку); 6 - коефіцієнт «К», згідно
якого визначається розмір орендної
плати.

Таким чином, Договір оренди землі
підлягає приведенню у відповідність до
вимог законодавства шляхом внесення до
нього відповідних змін.

Відповідно до ст. ст. 651, 652 Цивільного
кодексу України, зміна або розірвання
договору допускається лише за згодою
сторін, якщо інше не встановлено
договором або законом.

Статтею 30 Закону України «Про оренду
землі» передбачено, що зміна умов
договору оренди землі здійснюється за
взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору оренди землі спір вирішується
у судовому порядку. Аналогічна умова
передбачена п. 32 Договору оренди землі.

Статтею 632 Цивільного кодексу України,
передбачено застосування у
встановлених законом випадках цін
(тарифів, ставок тощо), які
встановлюються або регулюються
уповноваженими органами державної
влади або органами місцевого
самоврядування. При цьому зміна ціни
після укладення договору допускається
лише у випадках і на умовах,
встановлених договором або законом.

В даному випадку, має місце законодавча
зміна граничного розміру орендної
плати за земельні ділянки комунальної
власності, у зв'язку з чим маються
підстави для перегляду розміру
орендної плати, встановленої умовами
договору.

Відповідно до п. 2.19 Постанови Пленуму
Вищого господарського суду України №6
від 17.05.2011 р. «Про деякі питання
практики розгляду справ у спорах, що
виникають із земельних спорів»
визначено, що у разі прийняття
уповноваженим органом рішення про
внесення змін до ставок орендної плати
за землю та затвердження нових
коефіцієнтів, що використовуються для
розрахунку орендної плати за земельні
ділянки, такі обставини можуть не
братися судом до уваги лише в разі
скасування відповідного рішення
органу виконавчої влади або органу
місцевого самоврядування в
установленому законом порядку. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору оренди землі спір вирішується
в судовому порядку.

Відповідно до ст. 188 Господарського
кодексу України сторона договору, яка
вважає за необхідне змінити або
розірвати договір, повинна надіслати
пропозиції про це другій стороні за
договором.

Сторона договору, яка одержала
пропозицію про зміну чи розірвання
договору, у двадцятиденний строк після
одержання пропозиції повідомляє другу
сторону про результати її розгляду. (п. 3
ст. 188 Господарського кодексу України).

Частиною 4 ст. 188 Господарського кодексу
України передбачено, що у разі якщо
сторони не досягли згоди щодо зміни
(розірвання) договору або у разі
неодержання відповіді у встановлений
строк з урахуванням часу поштового
обігу, заінтересована сторона має
право передати спір на вирішення суду.

21.06.2013р. Запорізькою міською радою на
адресу відповідача було направлено
пропозицію № 01/02-21/01984, «Про внесення
змін до договору оренди землі», в якій
відповідачу було запропоновано
викласти в новій редакції п. 9 Договору:
«Орендна плата вноситься орендарем у
грошовій формі та в розмірі 515 805,12 грн.,
що складає шестикратний розмір
земельного податку за календарний рік
в цінах 2013 року».

Вказану пропозицію відповідач отримав
01.07.2013р. На час звернення з позовною
заявою до суду, відповідачем не
здійснено заходів щодо внесення
запропонованих змін до Договору.
Відповідну додаткову угоду також не
укладено.

Матеріалами справи доведено, що
пропозицію щодо зміни умов п. 5 договору
оренди землі, а також п. 9 Договору
оренди землі шляхом укладення
додаткової угоди до нього було
направлено позивачем на адресу
відповідача 21.06.2013р. Відповіді на
пропозицію або заперечення на неї
позивач не отримав.

У разі якщо сторони не досягли
згоди щодо зміни (розірвання)
договору або у разі неодержання
відповіді у встановлений строк з
урахуванням часу поштового обігу,
заінтересована сторона має право
передати спір на вирішення суду (п. 4 ст.
188 ГК України).

Згідно зі статтею 632 Цивільного кодексу
України ціна в договорі встановлюється
за домовленістю сторін. У випадках,
встановлених законом, застосовуються
ціни (тарифи, ставки тощо), які
встановлюються або регулюються
уповноваженими органами державної
влади або органами місцевого
самоврядування.

Відповідно до ст. 274.1 Податкового
кодексу України, ставка податку за
земельні ділянки, нормативну грошову
оцінку яких проведено, встановлюється
у розмірі 1 відсотка від їх нормативної
грошової оцінки.

Статтею 30 Закону України "Про оренду
землі" передбачено, що зміна умов
договору оренди землі здійснюється за
взаємною згодою сторін.

У разі недосягнення згоди щодо зміни
умов договору оренди землі спір
вирішується в судовому порядку.

Отже, нормами чинного законодавства та
умовами договору передбачено
можливість у даному випадку зміни умов
договору за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін.

Відповідно до ст. 144 Конституції
України та ст. 73 Закону України "Про
місцеве самоврядування в України" акти
(рішення), прийняті органами місцевого
самоврядування, є обов'язковими для
виконання на відповідній території.

Відповідно до статті 290 Господарського
кодексу України розмір плати за
користування земельною ділянкою, що є
державною або комунальною власністю,
не може бути нижчим за встановлений
відповідно до закону.

Рішення Запорізької міської ради № 37
від 26.06.2012р. до теперішнього часу не
оскаржене, є чинним і підлягає
виконанню суб'єктами господарювання,
які користуються земельними ділянками
для здійснення підприємницької
діяльності.

У пункті 12 договору оренди земельної
ділянки, укладеного між сторонами
передбачено, що розмір орендної плати
переглядається у разі підвищення цін,
тарифів, в інших випадках, передбачених
законом. За таких обставин позов щодо
внесення змін ставок орендної плати
підлягає задоволенню.

Отже, нормами чинного законодавства
передбачено можливість зміни умов
договору за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у випадках
встановлених договором або законом.
Оскільки сторонами в договорі оренди
передбачена можливість внесення змін
до договору, а орендна плата за
земельні ділянки державної та
комунальної власності є регульованою
ціною, тому законодавча зміна
граничного розміру цієї плати є
підставою для перегляду розміру
орендної плати, встановленої умовами
договору.

Зауваження відповідача на позов суд
вважає безпідставними в силу
викладеного.

З урахуванням підстав зазначених вище,
суд знаходить позовні вимоги про
внесення змін до п. п. 5, 9 договору
оренди земельної ділянки від 29.09.2008р.,
укладеного між Запорізькою міською
радою та Публічним акціонерним
товариством «Українська автомобільна
корпорація», виклавши їх в наступній
редакції: « 5. Нормативна грошова оцінка
земельної ділянки становить: 8 596 751 грн.
96 коп. (в цінах 2013 року)»; « 9. Орендна
плата вноситься орендарем у грошовій
формі та в розмірі 515 805,12 грн. (п'ятсот
п'ятнадцять тисяч вісімсот п'ять грн. 12
коп.), що складає шестикратний розмір
земельного податку за календарний рік
в цінах 2013 року», обґрунтованими та
такими, що підлягають задоволенню.

Судові витрати покладаються на
відповідача.

Керуючись ст. ст. 49, 82-84 Господарського
процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов Запорізької міської ради
до відповідача Публічного
акціонерного товариства «Українська
автомобільна корпорація» про внесення
змін до договору оренди землі
задовольнити.

2. Внести зміни до п. 5 договору
оренди землі від 10.11.2008 р. № 85,
укладеного між Запорізькою міською
радою та публічним акціонерним
товариством «Українська автомобільна
корпорація», виклавши його в такій
редакції: « 5. Нормативна грошова оцінка
земельної ділянки становить: 8 596 751 грн.
96 коп (в цінах 2013 року).

3. Внести змінити до п. 9 договору оренди
землі від 10.11.2008 р. № 85, укладеного
між Запорізькою міською радою та
публічним акціонерним товариством
«Українська автомобільна корпорація»,
виклавши його в такій редакції: « 9.
Орендна плата вноситься орендарем у
грошовій формі та в розмірі 515 805,12 грн.
(п'ятсот п'ятнадцять тисяч вісімсот
п'ять грн. 12 коп), що складає
шестикратний розмір земельного
податку за календарний рік в цінах 2013
року».

4. Стягнути з Публічного акціонерного
товариства «Українська автомобільна
корпорація», (01004, м. Київ, вул.
Червоноармійська, буд. 15/2; ) на користь Запорізької міської
ради (69015, м. Запоріжжя, пр. Леніна, 206, ) 1 147 (одна тисяча сто сорок
сім) грн. 00 коп. судового збору. Видати
наказ.

Суддя
І.С. Горохов

Рішення оформлено та підписано
відповідно до вимог ст. 84
Господарського процесуального кодексу
України 24.02.2014р.