ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 лютого 2014 року справа № 919/1353/13за
позовом Севастопольської міської Ради

(99011, м. Севастополь, вул. Леніна, 3)

до товариства з обмеженою
відповідальністю "Опт-Індустрія"

(99011, м. Севастополь, вул. Адм.
Октябрьського,12)

за участю третьої особи, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору на
стороні позивача Управління з питань
земельних, водних відносин та
містобудування Севастопольської
міської Ради

(99011, м. Севастополь, вул. Леніна,3).

про внесення змін до договору оренди
земельної ділянки

та за зустрічним позовом товариства з
обмеженою відповідальністю
"Опт-Індустрія"

(99011, м. Севастополь, вул. Адм.
Октябрьського,12)

до Севастопольської міської Ради

(99011, м. Севастополь, вул. Леніна, 3)

про внесення змін до договору оренди
земельної ділянки,

головуючий суддя: Щербаков
С.О.

судді: Грицай О.С

Лотова Ю.В.

за участю:

представника позивача за первісним
позовом та третьої особи (Управління з
питань земельних, водних відносин та
містобудування Севастопольської
міської Ради) - Шевченко В.В.,
довіреність №0315/6321 від 30.12.2013 та №07-02/1
від 08.01.2014,

представника відповідача за первісним
позовом - Монько С.В., довіреність №17/1
від 01.03.2013.

Суть спору:

21.11.2013 Севастопольська міська Рада
звернулась до господарського суду
міста Севастополя із позовною заявою
до товариства з обмеженою
відповідальністю "Опт-Індустрія", в
якій просить суд змінити умови
договору оренди земельної ділянки від
15.04.2005, зареєстрованого 29.06.2005 за №298,
укладеного між сторонами, виклавши
пункти договору в наступній редакції:

На підставі рішення Севастопольської
міської Ради від 07.02.2012 №2318 «Про
проведення заходів з введення в дію
нормативної грошової оцінки земель в
адміністративних межах міста
Севастополя» внести в договір оренди
земельної ділянки, площею 1,4965 га,
розташованої по пр. Жовтневої
Революції,48 (згідно довідки УМтаА СМДА
від 07.06.2005 №5-1/1091), наданого для
будівництва та обслуговування
громадсько-торгівельного центру,
укладеного між Севастопольською
міською Радою та товариством з
обмеженою відповідальністю
«Опт-Індустрія», зареєстрований
Севастопольським міським головним
управлінням земельних ресурсів 29.06.2005
№298 у Книзі реєстрації договорів
оренди землі (номенклатурний номер
№4-М-01), внести наступні зміни:

Пункт 2.3. договору викласти у наступній
редакції:

« 2.3. Нормативна грошова оцінка
земельної ділянки з 01.01.2012 року складає:

18623643,20 грн. (вісімнадцять мільйонів
шістсот двадцять три тисячі шістсот
сорок три грн. 20 коп.), що
підтверджується випискою з технічної
документації з нормативної грошової
оцінки земельної ділянки №7-3.1/5,
виданої Головним управлінням
Держкомзему в м. Севастополі 19.01.2012».

Розділ 4 договору викласти у наступній
редакції:

« 4. Оренда плата та порядок розрахунків

4.1. Річна орендна плата за користування
земельною ділянкою встановлюється у
відповідності з Методикою визначення
розмірів орендної плати при укладенні
договорів оренди землі, затвердженої
рішенням міської Ради від 14.10.2003 №1348 (зі
змінами та доповненнями) (далі -
Методика), при цьому

- з 01.01.2012 до 07.02.2012 приймається ставка
орендної плати, що встановлена п.5.1. ст.
288 Податкового кодексу України в
розмірі 3% (трьох відсотків) від
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки;

- з 07.02.2012 - в розмірі 5% (п'яти відсотків)
від нормативної грошової оцінки
земельної ділянки.

4.2. Розрахунок розміру орендної плати
за земельну ділянку здійснюється з
урахуванням його цільового
використання та коефіцієнтів
індексації, визначених законодавством,
за затвердженими Кабінетом Міністрів
України формах, які заповнюються під
час укладення (поновлення) чи зміни
умов договору оренди.

4.3. Величина річної орендної плати за
користування земельною ділянкою
визначається за формулою:

Нормативна грошова оцінка х Ставка
орендної = Сума річної

земельної ділянки (грн.) плати
(%) орендної плати (грн.)

Величина річної орендної плати за
користування земельною ділянкою
згідно з розрахунком складає:

на період з 01.01.2012 до 07.02.2012:

18623643,20 х 0,03 * 2,5 / 366 * 37 = 141203,85 грн.

- на період з 07.02.2012 до 19.06.2012:

18623643,20 * 0,05 * 2,5 (0,12) / 366 * 133 = 812112,97 грн.

- з 19.06.2012:

18623643,20 * 0,05 = 931182,16 грн.».

4.4. Наведений розрахунок величини
річної орендної плати щорічно
корегується згідно з п. 4.6. даного
договору.

4.5. Орендна плата за землю оплачується
орендарем у строки та порядку,
визначених Податковим кодексом
України.

4.6. Нарахування розміру орендної плати
за землю здійснюється з урахуванням
індексів інфляції.

Величина річної орендної плати
підлягає щорічному перерахунку у строк
до 1 лютого поточного року залежно від
щорічно індексованої грошової оцінки
земельної ділянки.

Щорічний розрахунок орендної плати
здійснюється орендарем у
відповідності з умовами даного
договору та вимогами чинного
законодавства та погоджується
орендодавцем.

У разі внесення змін до Методики,
щорічний розрахунок розміру орендної
плати здійснюється відповідно до знову
затвердженої Методики.

4.7. У строк до 20 лютого поточного року
щорічний розрахунок орендної плати,
узгоджений з орендодавцем, надається
орендарем державній податковій
інспекції за місцем розташування
земельної ділянки.

4.8. У разі порушення строків
будівництва на орендованій земельній
ділянці, визначених проектною
документацією, розробленою та
затвердженою у встановленому законом
порядку, та встановлених у договорі
оренди, річна орендна плата до моменту
введення в експлуатацію об'єкта
капітального будівництва,
передбаченого даним договором,
стягуються у трьохкратному розмірі,
але не більш 12% від нормативної
грошової оцінки земельної ділянки.

4.9. Розмір орендної плати
переглядається у випадках:

- зміни умов господарювання,
передбачених договором, у тому числі
зміни цільового використання
земельної ділянки;

- зміни розміру земельного податку,
збільшення цін та тарифів нормативної
грошової оцінки земельної ділянки;

- зміни розмірів ставок орендної плати
за землю, визначених Методикою;

- погіршення стану орендованої
земельної ділянки не з вини орендаря,
що підтверджено актом, складеним за
участю орендодавця;

- в інших випадках, передбачених
законом.

Періодичність перегляду: рішення про
зміни, вказані у пункті 4.9., повинно бути
прийнято до 15 липня року, який передує
бюджетному періоду, в якому планується
застосування таких змін (плановий
період). В іншому випадку, норми
відповідних рішень застосовуються не
раніше початку бюджетного періоду,
який настає за плановим періодом.

4.10. Розмір орендної плати не залежить
від результатів господарської
діяльності орендаря.

4.11. У разі припинення права
користування земельною ділянкою
орендна плата сплачується за фактичний
період перебування земельної ділянки у
користуванні у поточному році.

4.12. За несвоєчасне внесення орендної
плати стягується пеня у розмірі ставки
пені за несвоєчасну сплату земельного
податку відповідно до законодавства
України.

4.13. Контроль за нарахуванням,
перерахуванням до бюджету, стягненням
заборгованості по орендній платі
здійснюється у порядку, передбаченому
Податковим кодексом України."

Пункт 9.1.1 розділу 9 договору доповнити
підпунктом ж) наступного змісту:

"ж) дотримання режиму водоохоронних
зон, прибережних захисних смуг, зон
санітарної охорони, санітарно-захисних
зон, зон особливого режиму
використання земель та територій, які
особливо охороняються. ".

Пункт 9.2.2 розділу 9 договору доповнити
підпунктами н), о), наступного змісту:

"п) у разі переходу права власності на
розташований на земельній ділянці
об'єкт нерухомого майна до іншої особи,
у десятиденний строк надати
Орендодавцю копію документа, який
підтверджує перехід права власності на
об'єкт нерухомого майна (договір
купівлі-продажу, дарування та ін.) та у
найкоротший строк вжити заходів до
оформлення переходу права
користування земельною ділянкою до
набувача об'єкту нерухомого майна,
розташованого на земельній ділянці.".

о) повідомляти Орендодавця про зміну
своїх реквізитів, у тому числі
організаційно-правової форми,
найменування, юридичної адреси та ін., у
десятиденний строк.";

Пункт 12.4 розділу 12 викласти у наступній
редакції:

« 12.4. Орендодавець може відмовитись в
односторонньому порядку від договору
зі звільненням орендодавця від
відповідальності, згідно з Цивільним
кодексом України без укладення
додаткової угоди до даного договору з
моменту прийняття рішення про відмову
від договору у наступних випадках:

- використання орендарем земельної
ділянки не за цільовим призначенням
(використанням);

- використання земельної ділянки з
порушенням екологічних вимог;

- систематичної несплати орендної
плати (протягом 3-х місяців);

- не здійснення щорічного перерахунку
розміру орендної плати за землю у
строк, встановлений даним договором;

- передачі чи відчуження права оренди
третім особам.»

Решта пунктів договору оренди землі,
зареєстрованого Севастопольським
міським головним управлінням
земельних ресурсів 29.06.2005 №298 у Книзі
реєстрації договорів оренди землі
(номенклатурний №4-М-01 )
залишаються незмінними та сторони
підтверджують свої зобов'язання за
ними».

Позовні вимоги мотивовані
невідповідністю умов договору вимогам
законодавства в частині визначення
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки та розміру і порядку її сплати.

Ухвалою суду від 22.11.2013 порушено
провадження у справі та призначено
справу до розгляду в судовому
засіданні на 09.12.2013. Також цією ухвалою
було залучено до участі у справі в
якості третьої особи яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору на
стороні позивача - Управління з питань
земельних, водних відносин та
містобудування Севастопольської
міської Ради.

02.12.0213 представник відповідача через
канцелярію суду надав зустрічну
позовну заяву товариства з обмеженою
відповідальністю "Опт-Індустрія" до
Севастопольської міської Ради про
внесення змін до договору. Позовні
вимоги зустрічного позову мотивовані
невідповідністю вимог первісного
позову, що стосуються зміни ставки
орендної плати, оскільки
нормативно-правові підстави для її
зміни, як встановлено постановою
Окружного адміністративного суду
міста Севастополя у справі №827/2017/13 від
03.09.2013, залишеною без змін судом
апеляційної інстанції, відсутні.

Ухвалою суду від 05.12.2013 зазначена
зустрічна позовна заява була прийнята
до провадження та об'єднана із
первісним позовом.

Відповідно до вимог статті 77
Господарського процесуального кодексу
України розгляд справи відкладався
09.12.2013 на 24.12.2013.

12.12.2012 позивач за зустрічним позовом
надав до суду заяву про зміну підстав
позовних вимог, в якій вже не
посилається на постанову Окружного
адміністративного суду міста
Севастополя у справі №827/2017/13 від 03.09.2013
як на єдину підставу позовних вимог та
вказує, що його вимоги ґрунтуються в
першу чергу на нормах чинного
законодавства, а саме ст.ст. 19, 144
Конституції України, ст.ст. 16, 648, 651, 654
Цивільного кодексу України, ст. 188
Господарського кодексу України, ст.ст.
2, 16, 21, 23, 30 Закону України «Про оренду
землі».

У зазначеній заяві позивач за
зустрічним позовом просить змінити
умови спірного договору оренди
земельної ділянки, шляхом викладення
пунктів Договору у наступній редакції:

На підставі рішення Севастопольської
міської Ради від 18.06.2013 №5764 «Про
внесення змін до договору оренди від
15.04.2005, зареєстрований 29.06.2005 під №298»,
земельної ділянки загальною площею 1,4965
га, розташованої по пр. Жовтневої
Революції,48, переданого для
будівництва та обслуговування
громадсько-торгівельного центру ТОВ
«Опт-Індустрія», внести в договір
оренди земельної ділянки, площею 1,4965
га, розташованої по пр. Жовтневої
Революції,48, наданого для будівництва
та обслуговування
громадсько-торгівельного центру,
укладеного між Севастопольською
міською Радою та товариством з
обмеженою відповідальністю
«Опт-Індустрія», зареєстрований
Севастопольським міським головним
управлінням земельних ресурсів 29.06.2005
№298 у Книзі реєстрації договорів
оренди землі (номенклатурний номер
№4-М-01), наступні зміни:

Пункт 1.1. договору викласти у наступній
редакції:

« 1.1. Орендодавець у відповідності з
рішенням Севастопольської міської
Ради від 19.10.2004 №2388 надає, а орендар
приймає у строкове платне користування
земельну ділянку для будівництва та
обслуговування
громадсько-торгівельного центру з
багатоквартирними житловими будинками
з віднесенням цих земель до категорії
земель житлової та громадської
забудови, яка знаходиться за адресою: м
Севастополь, пр. Жовтневої
Революції,48».

Доповнити пункт 4.1. розділу 4 договору
двома абзацами наступного змісту:

«З моменту набрання чинності цими
змінами в умови Договору до введення
об'єкту в експлуатацію, річна орендна
плата за користування земельною
ділянкою встановлюється у
відповідності з п. 288.5.1 ст. 288
Податкового кодексу України у розмірі:
3% (трьох відсотків) від нормативної
грошової оцінки земельної ділянки;

Після введення об'єкту в експлуатацію,
річна орендна плата за користування
земельною ділянкою: для частини об'єкту
- під багатоквартирними житловими
будинками, встановлюється у
відповідності з Методикою в розмірі:
0,09% (нуль цілих дев`ять десятих
відсотка) від нормативної грошової
оцінки земельної ділянки; для частини
об'єкту - під громадсько-торгівельним
центром, в розмірі: 5% (п'яти відсотків)
від нормативної грошової оцінки
земельної ділянки, пропорційно їх
площі в загальній площі об'єкту».

Пункт 5.2. розділу 5 Договору викласти в
наступній редакції:

« 5.2. Цільове призначення земельної
ділянки - для будівництва та
обслуговування
громадсько-торгівельного центру з
багатоквартирними будинками».

Решта пунктів договору оренди
земельної ділянки, зареєстрованого
Севастопольським міським головним
управлінням земельних ресурсів 29.06.2005
№298 у Книзі реєстрації договорів
оренди землі (номенклатурний №4-М-01)
залишаються незмінними та сторони
підтверджують свої зобов'язання за
ними.»

Ухвалою суду від 24.12.2013 було прийнято до
провадження заяву ТОВ «Опт-Індустрія»
про зміну підстав зустрічного позову
та відкладено розгляд справи на 09.01.2014.

Ухвалою суду від 09.01.2014 було вирішено
здійснювати розгляд зазначеної справи
колегіально, у складі трьох суддів.

Розпорядженням керівника апарату
господарського суду міста Севастополя
№6 від 10.01.2014 на виконання ухвали суду
від 09.01.2014 визначено склад колегії
суддів за допомогою автоматизованої
системи документообігу суду, за
результатом якого у справі №919/1353/13
призначено наступний склад колегії
суддів: головуючий - суддя Щербаков С.О.,
судді - Грицай О.С., Лотова Ю.В.

Ухвалою від 11.01.2014 зазначену справу
прийнято до провадження колегією
суддів у складі: головуючого судді
Щербакова С.О., суддів Грицай О.С.,
Лотової Ю.В. та призначено розгляд
справи в судовому засіданні на 10.02.2014.

В судовому засіданні 10.02.2014
оголошувалась перерва до 20.02.2014.

В судових засіданнях 10.02.2014 та 20.02.2014
представник позивача за первісним
позовом та третьої особи - Управління з
питань земельних, водних відносин та
містобудування Севастопольської
міської Ради підтримала позовні вимоги
у повному обсязі з підстав, викладених
у позові та наполягала на їх
задоволенні, а у задоволені
зустрічного позову просила відмовити з
підстав, викладених у письмовому
відзиві на зустрічну позовну заяву (том
2, а.с. 174-179), в якому зокрема вказувала,
що законодавча зміна граничного
розміру орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності може бути підставою для
перегляду розміру цієї плати,
встановленої умовами договору,
оскільки є регульованою ціною. Також
із посиланням на статтю 188
Господарського кодексу України
вказувала, що внесення змін до п.4.1.
спірного Договору повинно бути
викладене саме у редакції, зазначеній у
первісному позові.

Представник відповідача за первісним
позовом підтримав вимоги зустрічного
позову з урахуванням заяви про зміну
підстав позову (том 2, а.с. 146-155), а проти
задоволення позовних вимог
заперечував, з підстав, викладених у
письмовому відзиві (том 2, а.с. 1-4), в
якому зокрема вказував, що діючим
законодавством України не передбачена
така підстава зміни розміру орендної
плати, як внесення змін до Методики
визначення розмірів орендної плати при
укладенні договорів оренди землі.
Також, представник відповідача
зазначав, що питання правомірності
підвищення ставки орендної плати за
земельну ділянку за Договором до 5%
було предметом розгляду справи
№827/2017/13-а, що перебувала на розгляді в
Окружному адміністративному суді
міста Севастополя, в якій постановою
від 03.09.2013, залишеною без змін
постановою Севастопольського
апеляційного адміністративного суду
від 29.10.2013 визнано протиправним та
скасовано п. 2.2. рішення міської Ради, в
частині викладення п.4.1. Договору в
редакції, відповідно до якої, розмір
річної орендної плати за користування
земельною ділянкою з 07.02.2012 до моменту
державної реєстрації додаткової угоди,
встановлюється у відповідності до
Методики визначення розмірів орендної
плати при укладенні договорів оренди
землі, затвердженої Рішенням
Севастопольської міської Ради від
14.10.2003 №1348 (зі змінами та доповненнями)
в розмірі 5% від нормативної грошової
оцінки земельної ділянки. Крім того
вказував, що договір може бути змінений
на підставі рішення суду лише з
підстав, визначених частиною 4 статті 652
ЦК України, за наявності усіх чотирьох
умов визначених цією статтею, однак
позивачем за первісним позовом не
визначені такі умови та не надано
доказів на підтвердження їх існування.

На підставі ст.85 ГПК України в судовому
засіданні 20.02.2014 проголошено вступну та
резолютивну частини рішення.

Заслухавши представників учасників
судового процесу, розглянувши
матеріали справи, дослідивши наявні у
справі докази, судова колегія

ВСТАНОВИЛА:

15.04.2005 між Севастопольською міською
Радою (Орендодавець) та товариством з
обмеженою відповідальністю
«Опт-Індустрія» (Орендар) укладено
договір оренди земельної ділянки, за
умовами якого Орендодавець відповідно
до рішення Севастопольської міської
Ради №2388 від 19.10.2004 надав, а Орендар
прийняв в строкове платне користування
земельну ділянку для будівництва та
обслуговування
громадсько-торгівельного центру із
віднесенням цих земель до категорії
земель житлової та громадської
забудови, наданих для роздрібної
торгівлі та комерційних послуг,
розташованих в м. Севастополі на пр.
Жовтневої Революції (далі - Договір)
/том 1, а.с.25-33/.

Згідно з пунктом 2.1. Договору в оренду
передається земельна ділянка
загальною площею 1,4965 га.

Пунктом 3.1 Договору визначено, що він
укладений строком на 25 років.

Відповідно до пункту 2.3. Договору в
редакції Додаткової угоди про внесення
змін до договору оренди землі від
06.08.2012, нормативна грошова оцінка
земельної ділянки з 01.01.2012 складає:

18623643,20 грн. (вісімнадцять мільйонів
шістсот двадцять три тисячі шістсот
сорок три грн. 20 коп.), що
підтверджується випискою з технічної
документації з нормативної грошової
оцінки земельної ділянки №7-3.1/5,
виданої Головним управлінням
Держкомзему в м. Севастополі 19.01.2012.

Пунктом 4.1. Договору в редакції
Додаткової угоди про внесення змін до
договору оренди землі від 06.04.2010,
сторони обумовили, що річна орендна
плата за користування земельною
ділянкою встановлюється у
відповідності із Законом України «Про
внесення змін у деякі законодавчі акти
України» від 03.06.2008 №309-VI в розмірі 3%
(трьох відсотків) від нормативної
грошової оцінки земельної ділянки.

Пункт 4.2. Договору в редакції
Додаткової угоди про внесення змін до
договору оренди землі від 06.08.2012
встановлював, що розмір річної
орендної плати за користування
земельною згідно з розрахунком
складає:

на період з 01.01.2012 до 19.06.2012:

18623643,20 * 0,03 * 2,5 / 366 * 170 = 648774,46 грн.

з 19.06.2012:

18623643,20 * 0,03 = 558709,30 грн.

Згідно підпункту г) пункту 9.2.2 Договору,
в редакції Додаткової угоди про
внесення змін до договору оренди землі
від 06.08.2012, орендар зобов'язаний
завершити забудову земельної ділянки,
згідно передбаченому в пункті 5.2
Договору цільовому призначенню в строк
до 07.07.2015.

Актом прийому-передачі земельної
ділянки від 18.04.2005 був засвідчений факт
передання орендованої земельної
ділянки відповідачу (том 1, а.с. 34).

Також, згідно вищевказаної укладеної
між сторонами додаткової угоди від
06.08.2012 про внесення змін до договору
оренди землі, були внесенні зміни до
преамбули договору в частині
керівництва орендаря, замість Шилової
Лариси Михайлівни директором
визначена Плюсова Наталія Прохорівна,
яка діє на підставі Статуту (том 1, а.с.
46-47)

Методикою визначення розмірів
орендної плати при укладенні,
продовженні та поновленні розмірів
орендної плати договорів оренди землі
з урахуванням внесених змін, зокрема
рішенням Севастопольської міської
Ради від 13.02.2008 за № 3701, встановлені
розміри орендної плати (далі -
Методика). (том 1, а.с. 54-59)

20.12.2011 Севастопольською міською Радою
було прийняте рішення № 2163 "Про
затвердження технічної документації з
нормативної грошової оцінки земель в
адміністративних межах міста
Севастополя та введення її в дію" (далі -
Рішення №2163) /том 1, а.с. 60/.

07.02.2012 Севастопольською міською Радою
прийнято рішення №2318 "Про проведення
заходів по введенню в дію нормативної
грошової оцінки земель в
адміністративних межах міста
Севастополя" (далі - Рішення № 2318). /том 1,
а.с. 61/.

На виконання вищевказаного рішення
№2318, Севастопольською міською Радою на
адресу відповідача - товариства з
обмеженою відповідальністю
«Опт-Індустрія» був надісланий проект
додаткової угоди про внесення змін до
Договору оренди земельної ділянки від
15.04.2005, зареєстрованого під №298 (том 1,
а.с. 62-67). Однак, товариство з обмеженою
відповідальністю «Опт-Індустрія» не
повернуло зазначений проект
додаткової угоди та надіслало
зворотного листа від 13.08.2012, в якому
відмовилось із внесенням у спірний
договір запропонованих міською Радою
змін (том 1, а.с. 70-71).

Зазначені обставини і стали підставою
для звернення позивача за первісним
позовом до господарського суду із
даним позовом.

У свою чергу товариство з обмеженою
відповідальністю «Опт-Індустрія» у
зустрічній позовній заяві вказує на те,
що його пропозиція щодо приведення
спірного Договору у відповідності з
рішенням Севастопольської міської
Ради №5764 від 18.06.2013 (без врахування
визнаних протиправними та скасованих
умов такого рішення Окружним
адміністративним судом міста
Севастополя) є обґрунтованим та
законним, а тому відповідач за
зустрічним позовом безпідставно не
прийняв пропозицію по внесенню змін до
існуючих умов договору у вигляді
запропонованої позивачем за
зустрічним позовом додаткової угоди до
цього Договору.

Оцінивши докази за своїм внутрішнім
переконанням, що ґрунтується на
всебічному, повному і об'єктивному
розгляді в судовому процесі всіх
обставин справи суд дійшов наступних
висновків.

Спірні правовідносини сторін виникли
із договору оренди землі, тобто є
земельними правовідносинами, а тому
підпадають під правове регулювання як
загальних норм Цивільного кодексу
України, так і спеціальних норм
Земельного кодексу України,
Податкового кодексу України та Закону
України "Про оренду землі".

Відповідно до частин 1 та 2 статті 16
Цивільного кодексу України (далі - ЦК
України) кожна особа має право
звернутися до суду за захистом свого
особистого немайнового або майнового
права та інтересу. Способами захисту
цивільних прав та інтересів може бути,
зокрема, зміна правовідношення.

Статтею 20 Господарського кодексу
України (далі - ГК України) передбачено,
що держава забезпечує захист прав і
законних інтересів суб'єктів
господарювання та споживачів. Кожний
суб'єкт господарювання та споживач має
право на захист своїх прав і законних
інтересів. Права та законні інтереси
зазначених суб'єктів захищаються
шляхом, у тому числі, установлення,
зміни і припинення господарських
правовідносин. Порядок захисту прав
суб'єктів господарювання та споживачів
визначається цим Кодексом, іншими
законами.

Згідно з частинами 1 та 2 статті 651 ЦК
України зміна або розірвання договору
допускається лише за згодою сторін,
якщо інше не встановлено договором або
законом. Договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом.

За приписами статті 188 ГК України зміна
та розірвання господарських договорів
в односторонньому порядку не
допускаються, якщо інше не передбачено
законом або договором. Сторона
договору, яка вважає за необхідне
змінити або розірвати договір, повинна
надіслати пропозиції про це другій
стороні за договором. Сторона договору,
яка одержала пропозицію про зміну чи
розірвання договору, у двадцятиденний
строк після одержання пропозиції
повідомляє другу сторону про
результати її розгляду. У разі якщо
сторони не досягли згоди щодо зміни
(розірвання) договору або у разі
неодержання відповіді у встановлений
строк з урахуванням часу поштового
обігу, заінтересована сторона має
право передати спір на вирішення суду.

Статтею 30 Закону України "Про оренду
землі" встановлено, що зміна умов
договору оренди землі здійснюється за
взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору оренди землі спір вирішується
в судовому порядку.

Рішенням Конституційного Суду України
від 9 липня 2002 року N 15-рп/2002 (справа про
досудове врегулювання спорів)
визначено, що положення ч. 2 ст. 124
Конституції України стосовно
поширення юрисдикції судів на всі
правовідносини, що виникають у державі,
необхідно розуміти так, що право особи
(громадянина України, іноземця, особи
без громадянства, юридичної особи) на
звернення до суду за вирішенням спору
не може бути обмежене законом, іншими
нормативно-правовими актами.
Встановлення законом або договором
досудового врегулювання спору за
волевиявленням суб'єктів
правовідносин не є обмеженням
юрисдикції судів і права на судовий
захист.

Крім того, згідно пункту 1.3. постанови
Пленуму Вищого господарського суду
України №6 від 17.05.2011 «Про деякі питання
практики розгляду справ у спорах, що
виникають із земельних відносин» (зі
змінами та доповненнями) у порядку
господарського судочинства вирішенню
підлягають такі категорії спорів,
засновані на положеннях статті 319 ЦК
України, глав 27, 29, 33, 34 ЦК України та
глави 15 ГК України, розділів ІІІ-V ЗК
України, зокрема що виникають з
укладення, зміни, розірвання, виконання
договору оренди земельних ділянок.

З урахуванням зазначених норм судова
колегія вважає, що сторони мали право
звернутись до суду із зазначеними
позовами, а обраний ними спосіб захисту
відповідає діючому законодавству.

Відповідно до частини першої статті 93
Земельного кодексу України (далі - ЗК
України) та статті 1 Закону України "Про
оренду землі" право оренди земельної
ділянки - це засноване на договорі
строкове платне володіння і
користування земельною ділянкою,
необхідною орендареві для провадження
підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 13 Закону України "Про оренду
землі" визначено, що договір оренди
землі - це договір, за яким орендодавець
зобов'язаний за плату передати
орендареві земельну ділянку у
володіння і користування на певний
строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди
землі є: об'єкт оренди (кадастровий
номер, місце розташування та розмір
земельної ділянки); строк дії договору
оренди; орендна плата із зазначенням її
розміру, індексації, форм платежу,
строків, порядку її внесення і
перегляду та відповідальності за її
несплату; умови використання та
цільове призначення земельної ділянки,
яка передається в оренду; умови
збереження стану об'єкта оренди; умови
і строки передачі земельної ділянки
орендарю; умови повернення земельної
ділянки орендодавцеві; існуючі
обмеження (обтяження) щодо
використання земельної ділянки;
визначення сторони, яка несе ризик
випадкового пошкодження або знищення
об'єкта оренди чи його частини;
відповідальність сторін; умови
передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки. (частина 1 статті 15
Закону України "Про оренду землі")

Орендна плата за землю - це платіж, який
орендар вносить орендодавцеві за
користування земельною ділянкою.
(частина 1 статті 21 Закону України "Про
оренду землі").

Відповідно до умов договору та вимог
діючого законодавства орендна плата за
землю залежить від нормативної
грошової оцінки землі.

У своїй позовній заяві позивач за
первісним позовом просить суд внести
зміни до пункту 2.3. Договору виклавши
його у наступній редакції:

« 2.3. Нормативна грошова оцінка
земельної ділянки з 01.01.2012 року складає:

18623643,20 грн. (вісімнадцять мільйонів
шістсот двадцять три тисячі шістсот
сорок три грн. 20 коп.), що
підтверджується випискою з технічної
документації з нормативної грошової
оцінки земельної ділянки №7-3.1/5,
виданої Головним управлінням
Держкомзему в м. Севастополі 19.01.2012».

Судова колегія вважає, що вимоги
позивача у цій частині задоволенню не
підлягають з огляду на наступне.

Статтею 1 Закону України "Про оцінку
земель" встановлено, що нормативна
грошова оцінка земельних ділянок -
капіталізований рентний дохід із
земельної ділянки, визначений за
встановленими і затвердженими
нормативами.

Відповідно до частини 5 статті 5 Закону
України "Про оцінку земель" нормативна
грошова оцінка земельних ділянок
використовується для визначення
розміру земельного податку, державного
мита при міні, спадкуванні та даруванні
земельних ділянок згідно із законом,
орендної плати за земельні ділянки
державної та комунальної власності,
втрат сільськогосподарського і
лісогосподарського виробництва,
вартості земельних ділянок площею
понад 50 гектарів для розміщення
відкритих спортивних і
фізкультурно-оздоровчих споруд, а
також при розробці показників та
механізмів економічного стимулювання
раціонального використання та охорони
земель.

Частиною 1 статті 15 цього закону
передбачено, що підставою для
проведення оцінки земель (бонітування
ґрунтів, економічної оцінки земель та
нормативної грошової оцінки земельних
ділянок) є рішення органу виконавчої
влади або органу місцевого
самоврядування.

20.11.2011 року Севастопольською міською
Радою було прийняте рішення № 2163 "Про
затвердження технічної документації з
нормативної грошової оцінки земель в
адміністративних межах міста
Севастополя та введення її в дію".
Згідно із зазначеним рішенням було
затверджено технічну документацію з
нормативної грошової оцінки земель в
адміністративних межах міста
Севастополя, нормативну грошову оцінку
земель в адміністративних межах міста
Севастополя введено в дію з 01.01.2012 року,
Головне управління Держкомзему
України в м. Севастополі зобов'язано
забезпечити надання виписок з
технічної документації з нормативної
грошової оцінки.

Згідно з пунктом 1 рішення
Севастопольської міської Ради № 2318
"Про проведення заходів по введення в
дію нормативної грошової оцінки земель
в адміністративних межах міста
Севастополя" від 07.02.2012 третю особу -
Управління з питань земельних, водних
відносин та містобудування
Севастопольської міської Ради
зобов'язано після надання орендарями
виписок з технічної документації про
нормативну грошову оцінку внести
відповідні зміни в діючи договори.

Підпунктом 9.1.10 пункту 9.1. статті 9
Податкового кодексу України
встановлено, що плата за землю
відноситься до загальнодержавних
податків та зборів.

Відповідно до пункту 271.1. статті 271
Податкового кодексу України в
редакції, що діяла на момент прийняття
рішень Севастопольською міською Радою
№ 2163 та № 2318, базою оподаткування є
нормативна грошова оцінка земельних
ділянок з урахуванням коефіцієнта
індексації, визначеного відповідно до
порядку, встановленого цим розділом.

Пунктом 288.7. статті 288 Податкового
кодексу України передбачено, що
податковий період, порядок обчислення
орендної плати, строк сплати та порядок
її зарахування до бюджетів
застосовується відповідно до вимог
статей 285 - 287 цього розділу.

Згідно з пунктом 285.1. статті 285
Податкового кодексу України базовим
податковим (звітним) періодом для плати
за землю є календарний рік.

Відповідно до пункту 286.2. статті 286
платники плати за землю (крім фізичних
осіб) самостійно обчислюють суму
податку щороку станом на 1 січня і не
пізніше 20 лютого поточного року
подають відповідному органу державної
податкової служби за
місцезнаходженням земельної ділянки
податкову декларацію на поточний рік
за формою, встановленою у порядку,
передбаченому статтею 46 цього Кодексу,
з розбивкою річної суми рівними
частками за місяцями. Подання такої
декларації звільняє від обов'язку
подання щомісячних декларацій. При
поданні першої декларації (фактичного
початку діяльності як платника плати
за землю) разом з нею подається довідка
(витяг) про розмір нормативної грошової
оцінки земельної ділянки, а надалі така
довідка подається у разі затвердження
нової нормативної грошової оцінки
землі.

Враховуючи вищезазначені норми права
та те, що нова нормативна грошова
оцінка землі в адміністративних межах
міста Севастополя введена у дію з 01.01.2012
року, вона повинна діяти для усіх
землекористувачів саме з цієї дати.

У той же час, на виконання вищевказаних
рішень Севастопольської міської Ради
№ 2163 та № 2318, сторонами 06.08.2012 було
укладено додаткову угоду про внесення
змін до спірного договору оренди, яким
зокрема п. 2.3. спірного договору виклали
в новій редакції: «нормативна грошова
оцінка земельної ділянки з 01.01.2012
становить: 18623643,20 грн., що
підтверджується випискою з технічної
документації з нормативної грошової
оцінки земельної ділянки №7-3.1/5,
виданої Головним управлінням
Держкомзему в м. Севастополі 19.01.2012».

Таким чином, оскільки з 01.01.2012 повинна
була діяти нормативна грошова оцінка
яка введена в дію рішенням
Севастопольської міської Ради № 2163
"Про затвердження технічної
документації з нормативної грошової
оцінки земель в адміністративних межах
міста Севастополя та введення її в дію"
від 20.11.2011, тому на виконання цього
рішення, сторонами правомірно була
укладена вищевказана додаткова угода
від 06.08.2012 до спірного договору.

А отже сторонами вже було досягнуто
домовленості з цього питання у
додатковій угоді від 06.08.2012 до спірного
Договору.

Позивачем за первісним позовом була
також заявлена вимога про викладення
пункту 4.1. розділу 4 у новій редакції, а
саме: « 4.1. Річна орендна плата за
користування земельною ділянкою
встановлюється у відповідності з
Методикою визначення розмірів
орендної плати при укладенні договорів
оренди землі, затвердженої рішенням
міської Ради від 14.10.2003 №1348 (зі змінами
та доповненнями) (далі - Методика), при
цьому

- з 01.01.2012 до 07.02.2012 приймається ставка
орендної плати, що встановлена п.5.1. ст.
288 Податкового кодексу України в
розмірі 3% (трьох відсотків) від
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки;

- з 07.02.2012 - в розмірі 5% (п'яти відсотків)
від нормативної грошової оцінки
земельної ділянки.».

Судова колегія вважає, що ця вимога
задоволенню не підлягає, з огляду на
наступне.

Відповідно до статті 206 Земельного
кодексу України використання землі в
Україні є платним. Об'єктом плати за
землю є земельна ділянка. Плата за
землю справляється відповідно до
закону.

Розмір, форма і строки внесення
орендної плати за землю встановлюються
за згодою сторін у договорі оренди
(крім строків внесення орендної плати
за земельні ділянки державної та
комунальної власності, які
встановлюються відповідно до
Податкового кодексу України. (частина 2
статті 21 Закону України "Про оренду
землі")

Підпунктом 9.1.10 пункту 9.1. статті 9
Податкового кодексу України
встановлено, що плата за землю
відноситься до загальнодержавних
податків та зборів.

Відповідно до статті 288 Податкового
кодексу України підставою для
нарахування орендної плати за земельну
ділянку є договір оренди такої
земельної ділянки. Платником орендної
плати є орендар земельної ділянки.
Об'єктом оподаткування є земельна
ділянка, надана в оренду. Розмір та
умови внесення орендної плати
встановлюються у договорі оренди між
орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно зі статтею 274 Податкового
кодексу України ставка податку за
земельні ділянки, нормативну грошову
оцінку яких проведено, встановлюється
у розмірі 1 відсотка від їх нормативної
грошової оцінки, за винятком земельних
ділянок, зазначених у статтях 272, 273, 276
цього Кодексу.

Підпунктами 288.5.1 та 288.5.2 пункту 288.5
статті 288 Податкового кодексу України
передбачено, що розмір орендної плати
встановлюється у договорі оренди, але
річна сума платежу не може бути меншою
трикратного розміру земельного
податку, що встановлюється цим
розділом, тобто трьох відсотків від
нормативної грошової оцінки землі. Не
може перевищувати - 12 відсотків
нормативної грошової оцінки.

Пунктом 4.8 Договору визначено, що
розмір орендної плати переглядається у
випадках: зміни умов господарювання,
передбачених договором; зміни розмірів
земельного податку, підвищення
нормативної грошової оцінки, у тому
числі внаслідок інфляційних процесів;
погіршення стану орендованої
земельної ділянки не з вини орендаря,
що підтверджено актом, складеним з
участю Орендодавця; в інших випадках,
передбачених законом.

Позовні вимоги про внесення змін до п.
4.1 Договору обґрунтовані
невідповідністю умов договору
Методиці.

Судовою колегією встановлено, що
рішенням Севастопольської міської
Ради від 14.10.2003 року за №1348 була
затверджена Методика визначення
розмірів орендної плати при укладенні,
продовженні та поновленні договорів
оренди землі. Відповідно до рішення
Севастопольської міської Ради №3701 від
13.02.2008 (тобто після укладення договору)
був викладений у новий редакції розділ
3 додатку до рішення Ради №1348. Зокрема
розмір орендної плати за земельні
ділянки під багатоквартирний житловий
фонд встановлений у розмірі 0,09%. (а.с. 41)

Пунктом 1.3 рішення Ради №2318 від 07.02.2012
було передбачено, що за результатом
інвентаризації договорів оренди
земельних ділянок необхідно привести
ставки орендної плати до відповідності
з діючим законодавством та Методикою
шляхом внесення відповідних змін у
договори оренди.

Статтею 632 ЦК України передбачено
застосування у встановлених законом
випадках цін (тарифів, ставок тощо), які
встановлюються або регулюються
уповноваженими органами державної
влади або органами місцевого
самоврядування. При цьому зміна ціни
після укладення договору допускається
лише у випадках і на умовах,
встановлених договором або законом.

Сторони у договорі не можуть
відступити від положень актів
цивільного законодавства, якщо в цих
актах прямо зазначено про це, а також у
разі, якщо обов'язковість для сторін
положень актів цивільного
законодавства випливає з їх змісту або
із суті відносин між сторонами (стаття 6
ЦК України).

Відповідно до статті 13 Конституції
України земля, її надра, атмосферне
повітря, водні та інші природні
ресурси, які знаходяться в межах
території України, природні ресурси її
континентального шельфу, виключної
(морської) економічної зони є об'єктами
права власності Українського народу.
Від імені Українського народу права
власника здійснюють органи державної
влади та органи місцевого
самоврядування в межах, визначених
цією Конституцією.

За змістом частин 1, 2 статті 21 Закону
України "Про оренду землі" орендна
плата за землю - це платіж, який орендар
вносить орендодавцеві за користування
земельною ділянкою. Розмір, форма і
строки внесення орендної плати за
землю встановлюються за згодою сторін
у договорі оренди (крім строків
внесення орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності.

Відповідно до частини 1 статті 632 ЦК
України ціна в договорі встановлюється
за домовленістю сторін. У випадках,
визначених законом, застосовуються
ціни (тарифи, ставки тощо), які
встановлюються або регулюються
уповноваженими органами державної
влади або органами місцевого
самоврядування.

Відповідно до вимог статті 144
Конституції України органи місцевого
самоврядування в межах повноважень,
визначених законом, приймають рішення,
які є обов'язковими до виконання на
відповідній території

Згідно зі статтею 26 Закону України "Про
місцеве самоврядування в Україні" до
виключної компетенції міської ради
віднесені питання вирішення
відповідно до закону питань
регулювання земельних відносин та
затвердження ставок земельного
податку відповідно до Податкового
кодексу України.

Частиною 1 статті 73 Закону України "Про
місцеве самоврядування в Україні"
передбачено, що акти ради, сільського,
селищного, міського голови, голови
районної в місті ради, виконавчого
комітету сільської, селищної, міської,
районної у місті (у разі її створення)
ради, прийняті в межах наданих їм
повноважень, є обов'язковими для
виконання всіма розташованими на
відповідній території органами
виконавчої влади, об'єднаннями
громадян, підприємствами, установами
та організаціями, посадовими особами, а
також громадянами, які постійно або
тимчасово проживають на відповідній
території.

Пунктом 2.19 постанови пленуму Вищого
господарського суду України від 17.05.2011
№6 "Про деякі питання практики розгляду
справ у спорах, що виникають із
земельних відносин" (зі змінами та
доповненнями) встановлено, що у разі
прийняття уповноваженим органом
рішення про внесення змін до ставок
орендної плати за землю та
затвердження нових коефіцієнтів, що
використовуються для розрахунку
орендної плати за земельні ділянки,
такі обставини можуть не братися судом
до уваги лише у разі скасування
відповідного рішення органу
виконавчої влади або органу місцевого
самоврядування в установленому
законом порядку.

Як вже зазначалось, рішенням
Севастопольської міської Ради від
14.10.2003 року за №1348 була затверджена
Методика визначення розмірів орендної
плати при укладенні, продовженні та
поновленні договорів оренди землі.
Відповідно до рішення
Севастопольської міської Ради №3701 від
13.02.2008 (тобто після укладення договору)
був викладений у новий редакції розділ
3 додатку до рішення Ради №1348. Зокрема
розмір орендної плати за земельні
ділянки під багатоквартирний житловий
фонд встановлений у розмірі 0,09%.

Пунктом 4.8 договору сторони встановили,
що розмір орендної плати
переглядається, зокрема, у випадках
зміни розмірів земельного податку,
підвищення нормативної грошової
оцінки земельної ділянки, у тому числі
внаслідок інфляції та індексації, а
також в інших випадках, передбачених
законом.

Згідно п. 2.9 постанови Пленуму Вищого
господарського суду України від 17.05.2011
№ 6 «Про деякі питання практики
розгляду справ у спорах, що виникають
із земельних відносин», судам слід
враховувати, що розмір орендної плати
за землю визначається сторонами у
договорі, в тому числі може визначатися
шляхом встановлення відсоткового
відношення до нормативної грошової
оцінки земельної ділянки, що
відповідає чинному законодавству
України, зокрема приписам частини
першої статті 15, статті 21 Закону
України "Про оренду землі".

Статтею 30 Закону України "Про оренду
землі" передбачено, що зміна умов
договору оренди землі здійснюється за
взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору оренди землі спір вирішується
в судовому порядку. Оскільки орендна
плата за земельні ділянки державної та
комунальної власності є регульованою
ціною, то законодавча зміна граничного
розміру цієї плати може бути підставою
для перегляду розміру орендної плати,
встановленої умовами договору.

Таким чином, нормативна грошова оцінка
земель є основою для визначення
розміру орендної плати, а зміна
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки є підставою для перегляду
розміру орендної плати.

Однак, 18.06.2013 рішенням XI сесії
Севастопольської міської Ради №5764 про
внесення змін в договір оренди від
15.04.2005, зареєстрований 29.06.2005 під №298,
земельної ділянки загальною площею 1,4965
га, розташованого по пр. Жовтневої
Революції,48, переданого для
будівництва та обслуговування
громадсько-торгівельного центру ТОВ
«Опт-Індустрія» серед іншого було
вирішено Пункт 4.1. Договору викласти в
наступній редакції: «Річна орендна
плата за користування земельною
ділянкою:

- з 07.02.2012 до моменту державної
реєстрації даної додаткової угоди,
встановлюється у відповідності з
Методикою визначення розмірів
орендної плати при укладенні договорів
оренди землі, затвердженої рішенням
міської Ради від 14.10.2003 №1348 (зі змінами
та доповненнями) (далі - Методика) в
розмірі: 5% (п'яти відсотків) від
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки;

- з моменту державної реєстрації даної
додаткової угоди до введення об'єкту в
експлуатацію, встановлюється у
відповідності з п.5.1. ст. 288 Податкового
кодексу України в розмірі 3% (трьох
відсотків) від нормативної грошової
оцінки земельної ділянки;

- після введення в експлуатацію, для
частини об'єкту - під
багатоквартирними житловими
будинками, встановлюється у
відповідності з Методикою в розмірі:
0,09% від нормативної грошової оцінки
земельної ділянки, для частини об'єкту
під громадсько-торгівельним центром, в
розмірі% 5% (п'яти відсотків) від
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки, пропорційно площі в загальній
площі об'єкту».

Як вбачається з матеріалів справи,
рішенням Окружного адміністративного
суду міста Севастополя від 03.09.2013,
залишеним без змін ухвалою
Севастопольського апеляційного
адміністративного суду від 29.10.2013,
абзац 1 пункту 2.2 рішенням XI сесії
Севастопольської міської Ради №5764 від
18.06.2013 про внесення змін в договір
оренди від 15.04.2005 було визнано
протиправним і скасовано (а.с. 95-102).

З матеріалів справи також вбачається,
що ухвалою Вищого адміністративного
суду України від 02.12.2013 у справі
К/800/59689/13 серед іншого було зупинено
виконання постанови та ухвали судів
попередніх інстанцій (а.с. 159).

Втім, на думку колегії суддів,
викладення абзацу 1 пункту 2.2. рішення XI
сесії Севастопольської міської Ради
№5764 від 18.06.2013 про внесення змін в
договір оренди від 15.04.2005 у відповідній
редакції не відповідає вимогам статті
30 Закону України «Про оренду землі» та
позивачем за первісним позовом не
надано суду законодавчого
обґрунтування застосування нового
розміру орендної плати саме з 07.02.2012.

Крім цього, після набрання чинності
рішенням Севастопольської міської
Ради від 07.02.2012 №2318, за ініціативою
позивача за первісним позовом, між
сторонами була укладена додаткова
угода від 06.08.2012 про внесення змін до
спірного договору, відповідно до якої
будь яких змін, передбачених
прийняттям вказаного рішенням
Севастопольської міської Ради від
07.02.2012 щодо розміру нормативної ставки
орендної плати за землю, до договору
внесено не було.

Також колегія суддів враховує приписи
частини 2 статті 4 Господарського
процесуального кодексу України, згідно
якої господарський суд не застосовує
акти державних та інших органів, якщо
такі акти не відповідають
законодавству України.

А тому в даному випадку, оскільки
Севастопольською міською Радою
рішенням №5764 від 18.06.2013 було вирішено
внести зміни до спірного Договору,
зокрема у пункт 4.1. Договору, які за
розмірами орендних ставок
відрізняються від позовних вимог, за
виключенням абзацу 1 п. 2.2. Рішення, який
не відповідає чинному законодавству, а
тому на думку колегії суддів відсутні
підстави для зміни розміру орендної
плати у Договорі в запропонованій
позивачем редакції, яка викладена саме
у позовних вимогах.

Вимоги позивача за первісним позовом
про внесення змін у спірний Договір
шляхом викладення пункт 4.3 (в діючій
редакції договору - пункт 4.2) у
відповідній редакції також є
необґрунтованими та такими, що
задоволенню не підлягають, оскільки
позивачем не доведено обґрунтованість
перерахунку орендної плати за
попередні періоди.

У той же час, рішенням XI сесії
Севастопольської міської Ради №5764 від
18.06.2013 про внесення змін в договір
оренди від 15.04.2005, зареєстрований 29.06.2005
під №298, земельної ділянки загальною
площею 1,4965 га, розташованого по пр.
Жовтневої Революції,48, переданого для
будівництва та обслуговування
громадсько-торгівельного центру ТОВ
«Опт-Індустрія» серед іншого було
вирішено абзаци 2-3 пункту 4.1. Договору
викласти в наступній редакції: «До
введення об'єкту в експлуатацію, річна
орендна плата за користування
земельною ділянкою встановлюється у
відповідності з п. 288.5.1 ст. 288
Податкового кодексу України у розмірі:
3% (трьох відсотків) від нормативної
грошової оцінки земельної ділянки;
Після введення об'єкту в експлуатацію,
річна орендна плата за користування
земельною ділянкою: для частини об'єкту
- під багатоквартирними житловими
будинками, встановлюється у
відповідності з Методикою в розмірі:
0,09% (нуль цілих дев`ять десятих
відсотка) від нормативної грошової
оцінки земельної ділянки; для частини
об'єкту - під громадсько-торгівельним
центром, в розмірі: 5% (п'яти відсотків)
від нормативної грошової оцінки
земельної ділянки, пропорційно їх
площі в загальній площі об'єкту».

Згідно ч. 1 статті 144 Конституції
України, органи місцевого
самоврядування в межах повноважень,
визначених законом, приймають рішення,
які є обов'язковими для виконання на
відповідній території.

Частина 1 статті 73 Закону України «Про
місцеве самоврядування» серед іншого
закріплює, що акти ради, прийняті в
межах наданих їм повноважень, є
обов'язковими для виконання всіма
розташованими на відповідній
території підприємствами, установами
та організаціями.

Тому, позовні вимоги за зустрічним
позовом у частині встановлення в
Договорі розміру орендної плати до
введення об'єкту в експлуатацію у
відповідності з п. 288.5.1 ст. 288
Податкового кодексу України у розмірі:
3% (трьох відсотків) від нормативної
грошової оцінки земельної ділянки та
після введення об'єкту в експлуатацію:
для частини об'єкту - під
багатоквартирними житловими будинками
в розмірі: 0,09% від нормативної грошової
оцінки земельної ділянки; для частини
об'єкту - під громадсько-торгівельним
центром, в розмірі: 5% від нормативної
грошової оцінки земельної ділянки,
пропорційно їх площі в загальній площі
об'єкту є обґрунтованими, оскільки
зазначене не суперечить п. 2.2. рішення XI
сесії Севастопольської міської Ради
№5764 від 18.06.2013 про внесення змін в
договір оренди від 15.04.2005, яке є
обов'язковим для виконання (за
виключенням першого абзацу п. 2.2. цього
рішення), в зв'язку із чим підлягають
задоволенню.

У той же час суд вважає, що існуючий
пункт 4.1 Договору необхідно не
доповнювати відповідними абзацами,
про які йдеться у зустрічному позові, а
саме змінювати, оскільки чинна на час
розгляду справи редакція пункту 4.1
Договору в редакції Додаткової угоди
про внесення змін до договору оренди
землі від 06.04.2010, встановлює що «Річна
орендна плата за користування
земельною ділянкою встановлюється у
відповідності із Законом України «Про
внесення змін у деякі законодавчі акти
України» від 03.06.2008 №309-VI в розмірі 3%
(трьох відсотків) від нормативної
грошової оцінки земельної ділянки», а
отже потребує саме зміни, а не
доповнення.

Також, суд не погоджується із
необхідністю внесення у редакцію
пункту 4.1 Договору формулювання «з
моменту набрання чинності цих змін в
умови Договору» та воно має бути
виключено з остаточної редакції, з
наступних підстав.

Відповідно до частини третьої статті 653
ЦК України у разі зміни або розірвання
договору зобов'язання змінюється або
припиняється з моменту досягнення
домовленості про зміну або розірвання
договору, якщо інше не встановлено
договором чи не обумовлено характером
його зміни. Якщо договір змінюється або
розривається у судовому порядку,
зобов'язання змінюється або
припиняється з моменту набрання
рішенням суду про зміну або розірвання
договору законної сили.

Отже, законом встановлено, що новий
розмір орендної плати застосовується
саме з моменту набрання даним судовим
рішенням законної сили, що відповідає
висновкам, викладеним у пункті 2.19
постанови Пленуму Вищого
господарського суду України від 17.05.2011
№ 6 "Про деякі питання практики
розгляду справ у спорах, що виникають
із земельних відносин" (зі змінами та
доповненнями).

Крім цього, з огляду на наявність
рішення XI сесії Севастопольської
міської Ради №5764 від 18.06.2013 про
внесення змін в Договір, з аналогічних
підстав підлягають задоволенню вимоги
зустрічного позову про викладення п.1.1.
Договору щодо предмету договору та п.
5.1. Договору в частині уточнення
функціонального використання
земельної ділянки.

Що стосується первісних позовних вимог
щодо змін до пунктів 4.2., 4.4.-4.13,
доповнення пункту 9.1.1. підпунктом ж) та
пункту 9.2.2 підпунктами н), о), слід
зазначити таке.

Відповідно до статей 626, 627 Цивільного
кодексу України договором є
домовленість двох або більше сторін,
спрямована на встановлення, зміну або
припинення цивільних прав та
обов'язків. Відповідно до статті 6 цього
Кодексу сторони є вільними в укладенні
договору, виборі контрагента та
визначенні умов договору з урахуванням
вимог цього Кодексу, інших актів
цивільного законодавства, звичаїв
ділового обороту, вимог розумності та
справедливості.

Статтею 179 Господарського кодексу
України встановлено, що
майново-господарські зобов'язання, які
виникають між суб'єктами
господарювання або між суб'єктами
господарювання і негосподарюючими
суб'єктами - юридичними особами на
підставі господарських договорів, є
господарсько-договірними
зобов'язаннями. При укладенні
господарських договорів сторони
можуть визначати зміст договору на
основі: вільного волевиявлення, коли
сторони мають право погоджувати на
свій розсуд будь-які умови договору, що
не суперечать законодавству;
примірного договору, рекомендованого
органом управління суб'єктам
господарювання для використання при
укладенні ними договорів, коли сторони
мають право за взаємною згодою
змінювати окремі умови, передбачені
примірним договором, або доповнювати
його зміст; типового договору,
затвердженого Кабінетом Міністрів
України, чи у випадках, передбачених
законом, іншим органом державної влади,
коли сторони не можуть відступати від
змісту типового договору, але мають
право конкретизувати його умови;
договору приєднання, запропонованого
однією стороною для інших можливих
суб'єктів, коли ці суб'єкти у разі
вступу в договір не мають права
наполягати на зміні його змісту.
Господарські договори укладаються за
правилами, встановленими Цивільним
кодексом України з урахуванням
особливостей, передбачених цим
Кодексом, іншими нормативно-правовими
актами щодо окремих видів договорів.

Відповідно до пунктів 1.1., 1.3. та 1.5
рішення Ради №2318 управління було
зобов'язано:

- після надання орендарями виписок з
технічної документації про нормативну
грошову оцінку, затвердженою рішенням
Севастопольської міської Ради №2163 від
20.12.2011, внести відповідні зміни до
діючого договору оренди земельних
ділянок (п. 1.1);

- за результатом інвентаризації
договорів оренди земельних ділянок
необхідно привести ставки орендної
плати до відповідності з діючим
законодавством та Методикою шляхом
внесення відповідних змін у договори
оренди (п.1.3);

- направити на адресу орендарів
пропозиції про намір внести зміни до
договорів земельних ділянок (п.1.5.).

Згідно з рішенням Ради № 4308 було
вирішено внести в Договір зміни, а саме
пункт 4.1 Договору викласти в новій
редакції.

Таким чином, Севастопольською міською
Радою були прийняті рішення щодо
внесення змін лише до пунктів 2.3. та 4.1
Договору. Рішення щодо внесення змін до
інших пунктів договору не приймалось.

До того ж, передбачені законом
підстави, в силу яких внесення вказаних
змін до умов договору було б
обов'язковим, відсутні.

13.09.2011 року Севастопольською міською
Радою прийняте рішення «Про внесення
змін до рішення Севастопольської
міської Ради №1343 від 14.10.2003 року «Про
затвердження Положення про порядок
передачі в оренду земельних ділянок
несільськогосподарського
призначення», яким був затверджений
примірний договір оренди земельної
ділянки. Але, цим рішенням не
вирішувалось питання щодо приведення
діючих договорів до відповідності із
затвердженим примірним договором.

Позивач за первісним позовом також
просив суд викласти пункт 12.4 розділу 12
у наступній редакції:

« 12.4. Орендодавець може відмовитись в
односторонньому порядку від договору
зі звільненням орендодавця від
відповідальності, згідно з Цивільним
кодексом України без укладення
додаткової угоди до даного договору з
моменту прийняття рішення про відмову
від договору у наступних випадках:

- використання орендарем земельної
ділянки не за цільовим призначенням
(використанням);

- використання земельної ділянки з
порушенням екологічних вимог;

- систематичної несплати орендної
плати (протягом 3-х місяців);

- не здійснення щорічного перерахунку
розміру орендної плати за землю у
строк, встановлений даним договором;

- передачі чи відчуження права оренди
третім особам.».

Згідно зі статтею 31 Закону України «Про
оренду» договір оренди землі
припиняється в разі: закінчення строку,
на який його було укладено; викупу
земельної ділянки для суспільних
потреб та примусового відчуження
земельної ділянки з мотивів суспільної
необхідності в порядку, встановленому
законом; поєднання в одній особі
власника земельної ділянки та
орендаря; смерті фізичної особи -
орендаря, засудження його до
позбавлення волі та відмови осіб,
зазначених у статті 7 цього Закону, від
виконання укладеного договору оренди
земельної ділянки; ліквідації
юридичної особи - орендаря; відчуження
права оренди земельної ділянки
заставодержателем; набуття права
власності на житловий будинок, будівлю
або споруду, що розташовані на
орендованій іншою особою земельній
ділянці; припинення дії договору,
укладеного в рамках
державно-приватного партнерства (щодо
договорів оренди землі, укладених у
рамках такого партнерства). Договір
оренди землі припиняється також в
інших випадках, передбачених законом.
Договір оренди землі може бути
розірваний за згодою сторін. На вимогу
однієї із сторін договір оренди може
бути достроково розірваний за рішенням
суду в порядку, встановленому законом.
Розірвання договору оренди землі в
односторонньому порядку не
допускається, якщо інше не передбачено
законом або цим договором.

Вищезазначений пункт договору не
відповідає статті 31 Закону України
«Про оренду землі», а тому, позовна
вимога щодо включення його до Договору
задоволенню не підлягає.

Крім цього, у п.2 зустрічних позовних
вимог позивач за зустрічним позовом
також просить суд змінити умови
Договору та, зокрема, внести наступні
зміни: «На підставі рішення
Севастопольської міської Ради від
18.06.2013 №5764 «Про внесення змін у договір
оренди від 15.04.2005, зареєстрований 29.06.2005
під №298 земельної ділянки, площею 1,4965
га, розташованої по пр. Жовтневої
Революції, наданої для будівництва та
обслуговування
громадсько-торгівельного центру ТОВ
«Опт-Індустрія»» внести в договір
оренди земельної ділянки, площею 1,4965
га, розташованої по пр. Жовтневої
Революції,48, наданого для будівництва
та обслуговування
громадсько-торгівельного центру,
укладеного між Севастопольською
міською Радою та товариством з
обмеженою відповідальністю
«Опт-Індустрія», зареєстрований
Севастопольським міським головним
управлінням земельних ресурсів 29.06.2005
№298 у Книзі реєстрації договорів
оренди землі (номенклатурний номер
№4-М-01), наступні зміни»

Що стосується зазначених зустрічних
позовних вимог в яких йдеться фактично
про внесення змін до преамбули
Договору в частині зазначення підстав
внесення змін до Договору, то судова
колегія вважає, що зазначені зміни не
змінюють обсяг прав та обов'язків
сторін за існуючим договором, а тому
внесення зазначених змін не вплине на
зміну зобов'язань сторін за цим
договором. Крім цього, зазначені зміни
стосуються укладення саме додаткової
угоди, а не внесення змін до існуючого
Договору. Таким чином, суд вважає, що
зустрічні позовні вимоги у цій частині
задоволенню не підлягають.

Аналогічної позиції дотримується суд
щодо підпункту 4 пункту 2 зустрічних
позовних вимог, в якому йдеться про те
що інші пункти Договору залишаються
без змін та сторони підтверджують свої
зобов'язання за ними, та не вбачає
підстав для включення його у існуючу
редакцію Договору.

З урахуванням зазначених вище обставин
у судової колегії відсутні підстави
для задоволення первісного позову, а
зустрічний позов в свою чергу є таким,
що підлягає задоволенню частково.

Відповідно до статті 49 Господарського
процесуального кодексу України
судовий збір покладається у спорах, що
виникають при укладанні, зміні та
розірванні договорів, - на сторону, яка
безпідставно ухиляється від прийняття
пропозицій іншої сторони, або на обидві
сторони, якщо господарським судом
відхилено частину пропозицій кожної із
сторін.

У пункті 4.1. постанови Пленуму Вищого
господарського суду України від 21.02.2013
№ 7 "Про деякі питання практики
застосування розділу VI Господарського
процесуального кодексу України"
встановлено, що судовий збір у справах
зі спорів, що виникають при укладанні,
зміні та розірванні договорів,
покладається на сторону, яка
безпідставно ухиляється від прийняття
обґрунтованих пропозицій другої
сторони.

Таким чином, оскільки в задоволенні
первісного позову відмовлено повністю,
а зустрічний позов задоволено
частково, судовий збір підлягає
стягненню з відповідача за зустрічним
позовом на користь позивача за
зустрічним позовом пропорційно
задоволеним вимогам.

Керуючись статтями 32, 33, 34, 49, 75, 82, 84, 85
Господарського процесуального кодексу
України, судова колегія -

В И Р І Ш И ЛА:

1. У задоволенні первісного позову
Севастопольської міської Ради
відмовити повністю.

2. Зустрічний позов товариства з
обмеженою відповідальністю
«Опт-Індустрія» задовольнити частково.

3. Змінити умови договору оренди
земельної ділянки від 15.04.2005,
зареєстрованого Севастопольським
міським головним управлінням
земельних ресурсів від 29.06.2005 під №298,
укладеного між Севастопольською
міською Радою та товариством з
обмеженою відповідальністю
«Опт-Індустрія», виклавши пункти
договору у наступній редакції:

3.1. Пункт 1.1. розділу 1 договору викласти
в наступній редакції:

«Орендодавець у відповідності з
рішенням Севастопольської міської
Ради від 19.10.2004 №2388 надає, а орендар
приймає у строкове платне користування
земельну ділянку для будівництва та
обслуговування
громадсько-торгівельного центру з
багатоквартирними житловими будинками
з віднесенням цих земель до категорії
земель житлової та громадської
забудови, яка знаходиться за адресою: м
Севастополь, пр. Жовтневої
Революції,48».

3.2. Пункт 4.1. договору викласти в
наступній редакції:

«До введення об'єкту в експлуатацію,
річна орендна плата за користування
земельною ділянкою встановлюється у
відповідності з п. 288.5.1 ст. 288
Податкового кодексу України у розмірі:
3% (трьох відсотків) від нормативної
грошової оцінки земельної ділянки;

Після введення об'єкту в експлуатацію,
річна орендна плата за користування
земельною ділянкою: для частини об'єкту
- під багатоквартирними житловими
будинками, встановлюється у
відповідності з Методикою визначення
розмірів орендної плати при укладенні
договорів оренди землі, затвердженої
рішенням міської Ради від 14.10.2003 №1348 (зі
змінами та доповненнями) в розмірі: 0,09%
(нуль цілих дев`ять десятих відсотка)
від нормативної грошової оцінки
земельної ділянки; для частини об'єкту -
під громадсько-торгівельним центром, в
розмірі: 5% (п'яти відсотків) від
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки, пропорційно їх площі в
загальній площі об'єкту».

3.3. Пункт 5.2. договору викласти у
наступній редакції:

«Цільове призначення земельної
ділянки - для будівництва та
обслуговування
громадсько-торгівельного центру з
багатоквартирними будинками».

4. Стягнути з Севастопольської міської
Ради (вул. Леніна, 3, м. Севастополь, 99011,
ідентифікаційний код 24872845) на користь
товариства з обмеженою
відповідальністю «Опт-Індустрія» (99011,
м. Севастополь, вул. Адм.
Октябрьського,12, ) судовий
збір у розмірі 860,25 грн. (вісімсот
шістдесят грн. 25 коп.).

5. В задоволенні решти зустрічних
позовних вимог відмовити.

Видати наказ після набрання рішенням
суду законної сили.

Рішення оформлено відповідно

до вимог статті 84 ГПК України

і підписано 25.02.2013.

Головуючий суддя
С.О.
Щербаков

Суддя
О.С.
Грицай

Суддя
Ю.В.
Лотова

919/1353/13/4035/14