ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД АВТОНОМНОЇ
РІШЕННЯ

20.02.2014 Справа № 901/277/14за
позовом фізичної особи - підприємця
Бушуєва Михайла Анатолійовича

(вул. Холода, 2, м. Старий Крим,
Кіровський район, АР Крим, 97345)

до Насипнівської сільської ради м.
Феодосії

(вул. Першотравнева, 10, с. Насипне, м.
Феодосія, АР Крим, 98180)

про розірвання договору оренди

Суддя Радвановська Ю.А.

Представники сторін:

Від позивача: Бостаніді Зураб
Олександрович, представник,
довіреність № 70 від 24.01.2014, ФОП Бушуєв
М.А.;

Від відповідача: Нестерова Ольга
Владленівна, представник, довіреність
б/н від 03.02.2014, Насипнівська селищна
рада.

Суть спору: Фізична особа -
підприємець Бушуєв Михайло
Анатолійович звернувся до
господарського суду АР Крим з позовною
заявою до Насипнівської селищної ради
та просить суд розірвати договір
оренди землі від 11 червня 2007 року,
укладений між сторонами у справі.

У якості підстав для розірвання
договору оренди позивач визначив
істотну зміну умов договору, зокрема,
значне збільшення розміру орендної
плати в результаті введення в дію нової
нормативної грошової оцінки земель
Насипнівської сільської ради. Свої
вимоги він обґрунтував посиланнями на
статтю 15 Закону України «Про оренду
землі» та статтю 79 Земельного кодексу
України.

Представник позивача позовні вимоги
підтримав в повному обсязі та просив
суд їх задовольнити.

Представник відповідача проти
задоволення позову заперечував,
посилаючись на те, що зміна розміру
орендної плати не є достатньою
підставою для розірвання договору.

Розгляд справи відкладався в порядку
статті 77 Господарського
процесуального кодексу України.

Згідно зі статтями 20, 22, 81-1
Господарського процесуального кодексу
України в судовому засіданні
представникам сторін роз'яснені
процесуальні права та обов'язки.

За клопотанням представників сторін
відповідно до статті 10 Конституції
України, статті 12 Закону України «Про
судоустрій та статус суддів»,
пояснення та клопотання по справі
надавалися ними російською мовою.

Розглянувши матеріали справи,
дослідивши представлені докази,
заслухавши пояснення представників
сторін, суд -

встановив:

На підставі рішення 16 сесії 5 скликання
Насипнівської сільської ради № 372 від 30
травня 2006 року фізичній
особі-підприємцю Бушуєву Михайлу
Анатолійовичу надано в оренду земельну
ділянку, яка знаходиться за адресою: м.
Феодосія, с. Сонячне, вул. Центральна,
буд. 2 (приміщення 1), кадастровий номер 01
116 929:00:02:001:0023, площею 0.0444 га. (а.с. 17).

11 червня 2007 року між Насипнівською
сільською радою (орендодавець) та
фізичною особою - підприємцем Бушуєвим
Михайлом Анатолійовичем (орендар)
укладений договір оренди землі,
зареєстрований в книзі записів
державної реєстрації договорів оренди
землі за № 13 від 18.10.2007 (а.с. 9-13).

Відповідно до пункту 1 договору
орендодавець надає, а орендар приймає в
строкове платне користування земельну
ділянку для будівництва та
обслуговування магазина, яка
знаходиться в с. Сонячне, вул.
Центральна, буд. 2 (приміщення 1).

Пунктом 2 договору встановлено, що в
оренду передається земельна ділянка
кадастровий номер 01 116 929:00:02:001:0023,
загальною площею 0.0444 га, у тому числі по
угіддях: забудовані землі (34), за
рахунок земель не переданих у
власність або постійне використання,
вхідних в категорію земель житлової та
суспільної забудови, у тому числі по
угіддях: забудовані землі (34), землі
комерційного використання (42).

Згідно з пунктом 5 договору нормативна
грошова оцінка земельної ділянки
становить 8071.92 грн..

Договір укладено на 49 років. Після
закінчення строку договору орендар має
переважне право поновлення його на
новий строк. У цьому разі орендар
повинен не пізніше за 30 днів до
закінчення строку дії договору
повідомити письмово орендодавця про
намір продовжити його дію (пункт 8
договору).

Відповідно до пункту 9 договору орендна
плата вноситься у грошовій формі у
розмірі 1238.76 грн. на рік, за місяць 103.23
грн..

Обчислення розміру орендної плати за
землю здійснюється з урахуванням
індексів інфляції (пункт 10 договору).

Пунктом 11 договору встановлено, що
орендна плата вноситься рівними
частинами щомісячно до 30 числа
наступного за звітним місяцем на
рахунок місцевого бюджету з коду
бюджетної класифікації: «Орендна плата
з юридичних (фізичних) осіб».

Згідно з пунктом 12 договору розмір
орендної плати переглядається в
порядку, встановленому законодавством
України.

Земельна ділянка передається в оренду:
для будівництва та обслуговування
торговельного павільона (пункт 14
договору).

Відповідно до пункту 33 договору зміна
умов договору здійснюється у письмовій
формі за взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору, спір розв'язується у судовому
порядку.

Пунктом 35 договору визначено, що дія
договору припиняється шляхом його
розірвання, зокрема, за рішенням суду
на вимогу однієї із сторін у наслідок
невиконання другою стороною
обов'язків, передбачених договору, та
внаслідок випадкового знищення,
пошкодження орендованих земельних
ділянок, яке істотно перешкоджає їх
використанню, а також з інших підстав,
визначених законом.

У пункті 42 договору визначено, що цей
договір набирає чинності після
підписання сторонами та його державної
реєстрації.

Актом приймання - передачі від 18 жовтня
2007 року до договору оренди землі
фізичній особі-підприємцю Бушуєву
Михайлу Анатолійовичу було передано в
оренду вказану земельну ділянку (а.с.
15).

Рішенням Насипнівської сільської ради
44 сесії 5 скликання «Про затвердження
нормативної грошової оцінюй земель сіл
Сонячне, Піонерське, Південне
Насипнівської сільської ради» від 27
лютого 2009 року № 940 затверджено
технічну документацію по нормативній
грошовій оцінці земель сіл Сонячне,
Піонерське, Південне, та введено в дію
нову нормативну грошову оцінку земель
Насипнівської сільської ради з 01
березня 2009 року по 01 березня 2019 року.

Рішенням Насипнівської сільської ради
«Про внесення змін в рішення № 767 від 29
серпня 2008 року 36 сесії 5 скликання» від
03 лютого 2009 року № 938 встановлено
розмір орендної плати за земельні
ділянки комерційного використання у
межах с. Сонячне у розмірі 7 % їх
нормативної грошової оцінки.

Рішенням Насипнівської сільської ради
36 сесії 5 скликання «Про введення
ставок орендної плати за землю» від 29
серпня 2008 року № 767 було встановлено
розмір річної орендної плати за
земельні ділянки, які надаються в
оренду.

Рішенням господарського суду
Автономної Республіки Крим від 27
травня 2013 року у справі № 901/1207/13, яке
набуло законної сили, внесено зміни до
договору оренди земельної ділянки від
11 червня 2007 року, укладеного між
Насипнівською сільською радою та ФОП
Бушуевим М.А. (а.с. 39-44).

Так, вказаним рішенням було внесено
зміни до пункту 5 договору шляхом
викладення його наступним чином:
«нормативна грошова оцінка земельної
ділянки становить 144 059.80 грн.».

Також було внесено змін до пункту 9
договору. Його викладено у наступній
редакції: «Орендна плата вноситься
орендарем у грошовій формі з
урахуванням процентів
нормативно-грошової оцінки земельної
ділянки в розмірі 10 084.18 грн. на рік.»

Посилаючись на суттєву зміну умов
договору, на яку він не розраховував та
не міг передбачати, позивач звернувся
до Насипнівської сільської ради із
пропозицією вх. № П68/2-16/2-11 від 19
листопада 2013 року про розірвання
договору оренди землі (а.с. 22).

Проте, рішенням 44 сесії 6 скликання
Насипнівської сільської ради від 29
листопада 2013 року фізичній особі -
підприємцю Бушуєву М. А. було
відмовлено у розірванні договору
оренди землі від 11 червня 2007 року (а.с.
24).

Викладене з'явилося підставою для
звернення фізичної особи - підприємця
Бушуєва Михайла Анатолійовича до
господарського суду АР Крим із даним
позовом.

Розглянувши матеріали справи,
дослідивши представлені докази,
заслухавши пояснення представників
сторін, суд визнав позовні вимоги
такими, що підлягають задоволенню, з
наступних підстав.

Оскільки спірні правовідносини
виникли у зв'язку з істотною зміною
умов договору оренди землі та вимогами
позивача про його розірвання, то вони
регулюються положеннями Податкового
кодексу України, § 3 глави 58 Цивільного
кодексу України з урахуванням
особливостей, передбачених § 5 глави 30
Господарського кодексу України.

Як вже зазначалося, 11 червня 2007 року між
Насипнівською сільською радою
(орендодавець) та фізичною особою -
підприємцем Бушуєвим Михайлом
Анатолійовичем (орендар) укладений
договір оренди землі, зареєстрований в
книзі записів державної реєстрації
договорів оренди землі за № 13 від
18.10.2007, відповідно до пункту 1 договору
орендодавець надає, а орендар приймає в
строкове платне користування земельну
ділянку для будівництва та
обслуговування магазина, яка
знаходиться в с. Сонячне, вул.
Центральна, буд. 2 (приміщення 1) (а.с. 9-13).

В обґрунтування вимог про наявність
підстав для дострокового розірвання
договору позивач посилався на істотну
зміну умов договору, зокрема, значне
збільшення розміру орендної плати.

Відповідно до статті 792 Цивільного
кодексу України за договором найму
(оренди) земельної ділянки наймодавець
зобов'язується передати наймачеві
земельну ділянку на встановлений
договором строк у володіння та
користування за плату. Земельна
ділянка може передаватись у найм разом
із насадженнями, будівлями, спорудами,
водоймами, які знаходяться на ній, або
без них. Відносини щодо найму (оренди)
земельної ділянки регулюються законом.

Частиною другою статті 632 Цивільного
кодексу України обумовлено, що зміна
ціни після укладення договору
допускається лише у випадках і на
умовах, встановлених договором або
законом.

Ціна є однією із найважливіших умов
відплатного договору. Сторони мають
право встановлювати ціну в договорі на
власний розсуд. В окремих випадках,
визначених законом, в договорах
застосовуються ціни, що встановлені
або регулюються уповноваженими на те
органами. Тобто держава або
уповноважені нею органи можуть
встановлювати фіксовані ціни у вигляді
граничного рівня цін або рівня
рентабельності тощо.

Відповідно до статті 652 Цивільного
кодексу України у разі істотної зміни
обставин, якими сторони керувалися при
укладенні договору, договір може бути
змінений або розірваний за згодою
сторін, якщо інше не встановлено
договором або не випливає із суті
зобов'язання. Зміна обставин є
істотною, якщо вони змінилися
настільки, що, якби сторони могли це
передбачити, вони не уклали б договір
або уклали б його на інших умовах. Якщо
сторони не досягли згоди щодо
приведення договору у відповідність з
обставинами, які істотно змінились, або
щодо його розірвання, договір може бути
розірваний, а з підстав, встановлених
частиною четвертою цієї статті, -
змінений за рішенням суду на вимогу
заінтересованої сторони за наявності
одночасно таких умов: 1) в момент
укладення договору сторони виходили з
того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами,
які заінтересована сторона не могла
усунути після їх виникнення при всій
турботливості та обачності, які від неї
вимагалися; 3) виконання договору
порушило б співвідношення майнових
інтересів сторін і позбавило б
заінтересовану сторону того, на що вона
розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового
обороту не випливає, що ризик зміни
обставин несе заінтересована сторона.

Учасники цивільних правовідносин за
власним розсудом вступають у договірні
відносини, виходячи із певних обставин
свого життя або господарювання, і тим
самим вибирають ті чи інші засоби
реалізації своїх інтересів, якими є
суб'єктивні цивільні права та
кореспондуючи їм обов'язків. У разі
зміни цих обставин, що були наявними
при укладенні договору, та погодженню
його змісту, названі особи не мають
бути заручниками вибраних же ними
засобів реалізації інтересів. У разі
зміни обставин, якими сторони
керувалися при укладені договору,
законодавець надає перевагу
можливості сторін самостійно вирішити
питання про зміну змісту договору у
зв'язку із істотною зміною обставин
(приведення його змісту у
відповідність до нових обставин, які
сторони не передбачали) або про його
розірвання, якщо інше не встановлено
договором або не випливає із суті
обставин.

Зміна обставин, що призвела до
«ускладнень» у виконанні договору, не
завжди дає можливість за згодою сторін
розірвати або змінити договір. Така
зміна обставин має бути дійсно
«істотною».

Частина 1 статті 652 Цивільного кодексу
України дає визначення свого розуміння
«істотності зміни обставин», а саме
передбачається, що зміна обставин є
істотною, якщо вони змінилися
настільки, що якби сторони могли це
передбачати, вони не уклали б договір
або уклали б його на інших умовах.

Так, позивач посилається саме на таки
обставини та наполягає на презумпції
свободи воли сторін при укладенні
договору, яку встановлює стаття 627
Цивільного кодексу України.

Його представник стверджує, що
збільшення розміру орендної плати у
більше, ніж десятикратному розміри,
позбавило договір його економічної
привабливості для орендаря та він
втратив до нього комерційний інтерес.

Так, дослідивши матеріали справи, суд
дійшов висновку, що з внесенням змін за
рішенням суду до змісту договору в
частині збільшення розміру орендної
плати, дійсно відбулась істотна зміна
умов договору, оскільки після
перерахунку орендної плати за новою
нормативною грошовою оцінкою, розмір
орендної плати склав 10 084.40 грн. на рік,
тоді як при укладанні договору оренди
землі сторонами було визначено, що
орендна плата на рік складає 1 238.76 грн..

Таким чином, розмір орендної плати було
збільшено в 10 разів, що, на думку суду, є
істотною зміною обставин, які значним
чином впливають на майнові інтереси
орендаря, та які він не міг передбачити
під час укладення договору оренди
землі.

Статтею 627 Цивільного кодексу України
встановлено, що відповідно до статті 6
цього Кодексу сторони є вільними в
укладенні договору, виборі контрагента
та визначенні умов договору з
урахуванням вимог цього Кодексу, інших
актів цивільного законодавства,
звичаїв ділового обороту, вимог
розумності та справедливості.

Так, враховуючи вищевикладене, суд
визнав обґрунтованими доводи позивача
про наявність підстав для розірвання
договору.

При цьому, суд зауважує про хибність
тверджень представника відповідача
про те, що договір не може бути
розірваний, оскільки на вказаній
земельній ділянці розташований об'єкт
нерухомості, належній позивачу,
оскільки, по-перше, участь у договорі є
правом, а не обов'язком сторони, а,
по-друге, площа землі, що необхідна для
використання під об'єкт нерухомості,
менше, ніж та, що визначена у договорі
оренди, що підтверджується змістом
рішення Насипнівської сільської ради
№ 828 від 29.11.2013 року, де позивачу
пропонується звернутися до ради із
пропозицією щодо укладення додаткової
угоди до договору оренди з метою зміни
площі оренди.

Крім того, оренда є одним із способів,
що надають право користування або
іншого розпорядження землею, та особа
не може бути обмежена у своєму праві
щодо його вибору.

Так, з огляду на вимоги статі 651
Цивільного кодексу України, суд визнає
вимоги позивача про розірвання
договору оренди землі від 11 червня 2007
року такими, що підлягають задоволенню.

Відповідно до вимог статті 49
Господарського процесуального кодексу
України судові витрати відносяться на
відповідача.

У судовому засіданні були оголошені
вступна та резолютивна частини
рішення. Повне рішення складено 24
лютого 2014 року.

На підставі викладеного, керуючись
статтями 49, 75, 82-85 Господарського
процесуального Кодексу України, суд

вирішив:

1. Позов задовольнити в повному
обсязі.

2. Розірвати договір оренди землі
від 11 червня 2007 року, укладений між
Насипнівською сільською радою м.
Феодосії (вул. Першотравнева, 10, с.
Насипне, м. Феодосія, АР Крим, 98180, ) та фізичною особою - підприємцем
Бушуєвим Михайлом Анатолійовичем (вул.
Холода, 2, м. Старий Крим, Кіровський
район, АР Крим, 97345, ідентифікаційний
номер ), зареєстрований
Феодосійським міським відділом
Кримської регіональної філії ДП «Центр
державного земельного кадастру при
Деркомземі України», про що у
державному реєстрі земель вчинено
запис від 18 жовтня 2007 року № 13.

3. Стягнути з Насипнівської
сільської ради м. Феодосії (вул.
Першотравнева, 10, с. Насипне, м.
Феодосія, АР Крим, 98180,
шляхом безспірного списання з рахунків
виконавчого комітету Насипнівської
сільської ради м. Феодосії) на користь
фізичної особи - підприємця Бушуєва
Михайла Анатолійовича (вул. Холода, 2, м.
Старий Крим, Кіровський район, АР Крим,
97345, ідентифікаційний номер ) 1219.00
грн. судового збору.

4. Видати наказ після набрання
рішенням законної сили.

Суддя Ю.А.
Радвановська