ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 лютого 2014 року справа № 919/886/13

За позовом Севастопольської міської
Ради

(вул. Леніна, 3, м. Севастополь, 99011)

до товариства з обмеженою
відповідальністю «Амфора»

(вул. Промислова, 7-А, м. Севастополь, 99040),

за участю третьої особи, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору на
стороні позивача - Управління з питань
земельних, водних відносин та
містобудування
Севастопольської міської Ради

(вул. Леніна, 3, м. Севастополь, 99011),

про внесення змін в договір оренди
земельної ділянки.

Суддя Архипенко О.М.

За участю представників учасників
судового процесу:

від Севастопольської міської Ради -
Шевченко В.В., довіреність від 30.12.2013
№03-15/6321;

від товариства з обмеженою
відповідальністю «Амфора» - Антонов
О.В., довіреність № б/н від 27.12.2013;

від Управління з питань земельних,
водних відносин та містобудування
Севастопольської міської Ради -
Шевченко В.В., довіреність від 08.01.2014
№07-02/1.

Севастопольська міська Рада (далі -
позивач) звернулась до господарського
суду міста Севастополя (далі - суд) з
позовом до товариства з обмеженою
відповідальністю «Амфора» (далі -
відповідач, ТОВ «Амфора») про внесення
змін до договору оренди земельної
ділянки від 08.06.2007, зареєстрованого
18.06.2007 під номером 29, укладеного
між позивачем та відповідачем,
виклавши пункти договору у наступній
редакції:

На підставі вимоги
Контрольно-ревізійного управління у
Закарпатській області від 25.08.2011
№07-08-6-14/5418, постанови Окружного
адміністративного суду міста
Севастополя від 24.04.2012, ухвали
Севастопольського апеляційного
адміністративного суду від 20.08.2012 у
справі №2а-2984/11/2770, рішень
Севастопольської міської Ради від
20.12.2011 №2163 «Про затвердження технічної
документації з нормативної грошової
оцінки земель в адміністративних межах
міста Севастополя», від 07.02.2012 №2318 «Про
проведення заходів по введенню в дію
нормативної грошової оцінки земель в
адміністративних межах міста
Севастополя», внести в договір оренди
земельної ділянки загальною площею 0,3527
га, розташованої за адресою: м.
Севастополь, Кулікове поле, 7, переданої
для будівництва та обслуговування
торгівельного комплексу, укладеного
між Севастопольською міською Радою та
ТОВ «Амфора», зареєстрованого
Севастопольською міською філією ДП
«Центр Державного земельного кадастру
при Державному комітеті України по
земельним ресурсам» 18.06.2007 під №29
в Державному реєстрі земель, наступні
зміни:

1. Пункт 2.3 договору викласти у
наступній редакції:

« 2.3. Нормативна грошова оцінка
земельної ділянки до 01.01.2012,
підтверджена витягами з технічної
документації про нормативну грошову
оцінку земельної ділянки №507/1, №506/1,
виданими Севастопольським міським
Головним управлінням земельних
ресурсів 29.03.2007 року, з урахуванням
коефіцієнтів індексації, складає:

- на 2009 рік:

а) на період будівництва

631623 х 1,028 х 1,152 = 748003,33 грн (сімсот сорок
вісім тисяч три гривні 33 копійки);

б) на період експлуатації

31581113 х 1,028 х 1,152 = 3740014,27 грн (три мільйони
сімсот сорок тисяч чотириста гривень 27
копійок);

- на 2010 рік:

а) на період будівництва

631623 х 1,028 х 1,152 х 1,059 = 792135,52 грн (сімсот
дев'яносто дві тисячі сто тридцять
п'ять гривень 52 копійки);

б) на період експлуатації

3158113 х 1,028 х 1,152 х 1,059 = 3960675,11 грн (три
мільйони дев'ятсот шістдесят тисяч
шістсот сімдесят п'ять гривень 11
копійок);

- на 2011 рік:

а) на період будівництва

631623 х 1,028 х 1,152 х 1,059 х 1,0 = 792135,52 грн
(сімсот дев'яносто дві тисячі сто
тридцять п'ять гривень 52 копійки);

б) на період експлуатації

3158113 х 1,028 х 1,152 х 1,059 = 3960675,11 грн (три
мільйони дев'ятсот шістдесят тисяч
шістсот сімдесят п'ять гривень 11
копійок);

При цьому нормативна грошова оцінка
земельної ділянки для періоду
будівництва приймається до уваги з
14.04.2010, але не довше, ніж до 14.04.2011, у
відповідності з рішенням
Севастопольської міської Ради від
14.04.2010 №10134. Нормативна грошова оцінка
для подальшого періоду приймається до
уваги з моменту введення в
експлуатацію об'єкта будівництва, але
не пізніше ніж з 14.04.2011 року.

Нормативна грошова оцінка земельної
ділянки з 01.01.2012 року складає:

5263130,48 грн (п'ять мільйонів двісті
шістдесят три тисячі сто тридцять
гривень 48 копійок), що підтверджується
витягом з технічної документації про
нормативну грошову оцінку земельної
ділянки №1199-3.1/5, виданим Головним
управлінням Держкомзему у м.
Севастополі від 17.02.2012 року».

2. Розділ 3 договору викласти у
наступній редакції:

« 3. Строк дії договору

3.1. Договір укладений строком на 25
років.

3.2. По закінченню строку, на який був
укладений договір оренди земельної
ділянки, Орендар, який належним чином
виконує зобов'язання у відповідності з
умовами договору, має переважне право
перед іншими особами на укладення
договору оренди на новий строк
(поновлення договору оренди землі).

3.3. Орендар, який має намір скористатися
переважним правом на укладення
договору оренди землі на новий строк,
зобов'язаний повідомити про це
Орендодавця у встановленому порядку не
пізніше, ніж за два місяця до спливу
строку договору оренди землі.

3.4. При поновленні договору оренди
землі його умови можуть бути змінені. У
випадку недосягнення домовленості
відносно орендної плати та інших
істотних умов договору переважне право
Орендаря на укладення договору оренди
землі припиняється.».

3. Розділ 4 договору викласти у
наступній редакції:

« 4. Орендна плата та порядок
розрахунків

4.1. На виконання вимоги
Контрольно-ревізійного управління в
Закарпатській області від 25.08.2011
№07-08-6-14/5418, постанови Окружного
адміністративного суду м. Севастополя
від 24.04.2012 та ухвали Севастопольського
апеляційного адміністративного суду
від 20.08.2012 по справі №2а-2984/11/2770, річна
орендна плата за користування
земельною ділянкою з 01.01.2009 року
встановлюється згідно з Методикою
визначення розмірів орендної плати при
укладенні договорів оренди землі,
затвердженої рішенням міської Ради від
14.10.2003 №1348 (зі змінами та доповненнями)
(далі - Методика) у розмірі 5% (трьох з
половиною відсотків) від нормативної
грошової оцінки земельної ділянки.

4.2. Розрахунок розміру орендної плати
за земельну ділянку здійснюється з
урахуванням його цільового
використання та коефіцієнтів
індексації, визначених законодавством,
за затвердженими Кабінетом Міністрів
України формами, які заповнюються під
час укладення (поновлення) чи зміни
умов договору оренди.

4.3. Величина річної орендної плати за
користування земельною ділянкою
визначається за формулою:

Нормативна грошова оцінка х Ставку
орендної = Сума річної

земельної ділянки (грн) плати
(%) орендної плати (грн)

Величина річної орендної плати за
користування земельною ділянкою
згідно з розрахунком складає:

- на 2009 рік:

до 08.06.2009

748003,33 х 0,05 х 365 х 158 = 16189,66 грн.

з 08.06.2,27 х 0,12 (0,05 х 2,5) :365 х 207 = 254525,90 грн.

- на 2010 рік:

до 14.04.2,11 х 0,12 (0,05 х 2,5) : 365 х 103 = 134120,40 грн.

з 14.04.2010

792135,52 х 0,05 :365 х 262 = 28430,07 грн.

- на 2011 рік:

до 14.04.2011

792135,52 х 0,05 : 365 х 103 = 11176,71 грн.

з 14.04.2,11 х 0,12 (0,05 х 2,5) : 365 х 262 = 341160,62 грн.

на 2012 рік:

5263130,48 х 0,12 (0,05 х 2,5) = 631575,66 грн.

4.4. Наведений розрахунок величини
річної орендної плати щорічно
корегується згідно з п. 4.6 цього
договору.

4.5. Орендна плата за землю сплачується
Орендарем у строки та порядку, які
визначені Податковим кодексом України.

4.6. Нарахування розміру орендної плати
за землю здійснюється з урахуванням
індексів інфляції.

Величина річної орендної плати
підлягає щорічному перерахунку у строк
до 1 лютого поточного року залежно від
щорічно індексованої грошової оцінки
земельної ділянки.

Щорічний розрахунок орендної плати
здійснюється Орендарем згідно з
умовами цього договору та вимогами
чинного законодавства та погоджується
Орендодавцем.

У разі внесення змін до Методики,
щорічний розрахунок розміру орендної
плати здійснюється у відповідності зі
знов затвердженою Методикою.

4.7. У строк до 20 лютого поточного року
щорічний розрахунок орендної плати,
узгоджений з Орендодавцем, надається
Орендарем державній податковій
інспекції за місцем розташування
земельної ділянки.

4.8. У випадку порушення строків
освоєння (забудови) орендованої
земельної ділянки, встановлених
проектною документацією, розробленою
та затвердженою в установленому
порядку, річна орендна плата до моменту
введення в експлуатацію об'єкту
капітального будівництва,
передбаченого даним договором,
стягується у трьохкратному розмірі,
але не більше 12% від нормативної
грошової оцінки земельної ділянки.

4.9. Розмір орендної плати
переглядається у випадках:

- зміни умов господарювання,
передбачених договором, у тому числі
зміни цільового використання
земельної ділянки;

- зміни розміру земельного податку,
збільшення цін та тарифів, нормативної
грошової оцінки земельної ділянки;

- зміни розмірів ставок орендної плати
за землю, визначених Методикою;

- погіршення стану орендованої
земельної ділянки не з вини Орендаря,
що підтверджено актом, складеним за
участю Орендодавця;

- в інших випадках, передбачених
законом.

Періодичність перегляду: рішення про
зміни, які вказані у пункті 4.9, повинно
бути прийнято до 15 липня року, що
передує бюджетному періоду, в якому
планується застосування таких змін
(плановий період). В іншому випадку,
норми відповідних рішень
застосовуються не раніше початку
бюджетного періоду, який настає за
плановим періодом.

4.10. Розмір орендної плати не залежить
від результатів господарської
діяльності Орендаря.

4.11. У разі припинення права
користування земельною ділянкою
орендна плата сплачується за фактичний
період перебування земельної ділянки у
користуванні у поточному році.

4.12. За несвоєчасне внесення орендної
плати стягується пеня у розмірі ставки
пені за несвоєчасну сплату земельного
податку відповідно до законодавства
України.

4.13. Контроль за нарахуванням,
перерахуванням до бюджету, стягненням
заборгованості по орендній платі
здійснюється у порядку, передбаченому
Податковим кодексом України.»

4. Пункт 9.1.1 розділу 9 договору доповнити
підпунктом ж) наступного змісту:

«ж) дотримання режиму водоохоронних
зон, прибережних захисних смуг зон
санітарної охорони, санітарно-захисних
зон, зон особового режиму використання
земель та територій, які особливо
охороняються».

5. Підпункт б) пункту 9.2.2 розділу 9
договору викласти у наступній
редакції:

«б) виконувати зобов'язання
землекористувача відповідно до умов
цього договору, Земельного кодексу
України, Податковим кодексом України.».

6. Підпункт м) пункту 9.2.2 розділу 9
викласти у наступній редакції:

«м) повідомляти Орендодавця про зміну
своїх реквізитів, у тому числі
організаційно-правової форми,
найменування, юридичної адреси та ін., у
десятиденний строк».

7. Пункт 9.2.2 розділу 9 договору доповнити
підпунктам н), о) наступного змісту:

«н) дотримуватись режиму користування
земельною ділянкою таким чином, щоб це
не приносило шкоди іншим
землекористувачам, стану
навколишнього середовища, об'єктам
історико-культурного призначення;

о) у разі переходу права власності на
розташований на земельній ділянці
об'єкт нерухомого майна до іншої особи,
у десятиденний строк надати
Орендодавцю копію документу, що
підтверджує перехід права власності на
об'єкт нерухомого майна (договору
купівлі-продажу, дарування та ін.) та у
найкоротший строк прийняти заходи до
оформлення переходу права
користування земельною ділянкою
набувачу об'єкта нерухомого майна,
розташованого на земельній ділянці.»

8. Пункт 12.4 розділу 12 викласти в
наступній редакції:

« 12.4. Орендодавець може відмовитись в
односторонньому порядку від договору
зі звільненням Орендодавця від
відповідальності, згідно з Цивільним
кодексом України, без укладення
додаткової угоди до даного договору, з
моменту прийняття рішення про відмову
від договору, у наступних випадках:

- використання Орендарем земельної
ділянки не за цільовим призначенням
(використанням);

- використання земельної ділянки з
порушенням екологічних вимог;

- систематичної несплати орендної
плати (протягом трьох місяців);

- не здійснення щорічного перерахунку
розміру орендної плати за землю у
строк, встановлений даним договором;

- порушення строків будівництва,
встановлених даним договором, без
згоди Орендодавця;

- передачі або відчуження права оренди
третім особам.»;

9. «Решта пунктів договору оренди землі,
зареєстрованого Севастопольською
міською філією ДП «Центр державного
земельного кадастру при Державному
комітеті України по земельних
ресурсах» 18.06.2007 під №29 у
Державному реєстрі земель, залишаються
незмінними та сторони підтверджують
свої зобов'язання за ними.».

Позовні вимоги Севастопольської
міської Ради, із посиланням на статтю 18
Закону України «Про оцінку земель»,
статті 4, 21-23, 30 Закону України «Про
оренду землі», статтю 206 Земельного
кодексу України, статті 20, 175, 188
Господарського кодексу України, статті
203, 626, 627, 631, 632, 651, 652 Цивільного кодексу
України, статті 9, 274, 288 Податкового
кодексу України, статті 26, 59, 73 Закону
України «Про місцеве самоврядування в
Україні» та інші нормативно-правові
акти, вмотивовані невідповідністю умов
укладеного між сторонами договору
оренди земельної ділянки вимогам
законодавства в частині визначення
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки, яка є об'єктом оренди за
договором, а також в частині розміру і
порядку сплати орендної плати. Також,
позивач вказує на невідповідність
змісту договору оренди земельної
ділянки новій редакції Примірного
договору оренди земельної ділянки,
затвердженого ним у 2011 році /арк.с.3-23/.

Ухвалою суду від 01.08.2013 позовна заява
Севастопольської міської Ради
прийнята до розгляду та порушено
провадження у справі №919/886/13 (суддя
Грицай О.С.). Цією ж ухвалою суд залучив
до участі у справі третю особу, яка не
заявляє самостійних вимог на предмет
спору на стороні позивача - Управління
з питань земельних, водних відносин та
містобудування Севастопольської
міської Ради (далі - третя особа).

23.09.2013 позивач звернувся до суду з
клопотанням про уточнення позовних
вимог (вх.№10882/13), згідно з яким
повідомив про допущену ним технічну
описку у прохальній частині позову та
просить замість невірних слів у
проекті пункту 4.1 договору - «(трьох з
половиною відсотків)» вважати вірними
слова - «(п'яти відсотків)» /арк.с.150/.

Ухвалою суду від 19.12.2013 справу №919/886/13
прийнято до провадження суддею
Архипенко О.М.

У судовому засіданні, яке відбулось
23.01.2014, судом було оголошено перерву до
13.02.2014.

Представник позивача в судовому
засіданні позовні вимоги підтримав у
повному обсязі та наполягав на їх
задоволенні з мотивів, викладених у
позовній заяві та у додаткових
письмових поясненнях до позову. Так,
зокрема, представник вказує, що 13.02.2008
Севастопольською міською Радою
внесені зміни до Методики визначення
розмірів орендної плати при укладенні
договорів оренди землі, а саме
встановлені нові ставки орендної плати
за земельні ділянки, 20.11.2011 прийняте
рішення «Про затвердження технічної
документації з нормативної грошової
оцінки земель в адміністративних межах
міста Севастополя та введення її в
дію», а 07.02.2012 - рішення №2318 «Про
проведення заходів по введенню в дію
нормативної грошової оцінки земель в
адміністративних межах міста
Севастополя». Ці рішення відповідно до
вимог Податкового кодексу України,
законів України «Про оренду землі»,
«Про оцінку землі» та «Про місцеве
самоврядування» є підставою для
внесення змін до договору оренди
земельної ділянки (пункти 2.3, 4.1, 4.2). Крім
того, у зв'язку із законодавчими
змінами та затвердженням позивачем у
новій редакції Примірного договору
оренди земельної ділянки (рішення від
13.09.2011 №1326), існують законні підстави
для внесення змін і до інших пунктів
договору.

Представник відповідача проти
задоволення вимог Севастопольської
міської Ради заперечив з підстав,
викладених у відзиві на позовну заяву,
зокрема, вказавши на неправомірність
вимог позивача щодо зміни розміру
орендної ставки та здійснення
перерахунку орендної плати за минулі
періоди строку дії договору оренди
земельної ділянки, а також взагалі
відсутність передбачених законом
підстав, в силу яких внесення таких
змін було б обов'язковим /арк.с.111-114/.

Розглянувши матеріали справи,
дослідивши надані докази, заслухавши
пояснення представників сторін, суд

В С Т А Н О В И В:

08.06.2007 між Севастопольською міською
Радою (Орендодавець) та ТОВ «Амфора»
(Орендар) укладено договір оренди
земельної ділянки (далі - Договір)
/арк.с. 25-34/.

Договір зареєстрований у
Севастопольській міській філії
Державного підприємства «Центр
Державного земельного кадастру при
Державному комітеті України по
земельних ресурсах», про що у
Державному реєстрі земель вчинено
запис від 18.06.2007 за №29.

12.05.2010 між сторонами була укладена
додаткова угода про внесення змін до
Договору, відповідно до якої деякі
пункти Договору викладені в новій
редакції (далі - Додаткова угода) /арк.с.
39-42/.

Додаткова угода зареєстрована у
Севастопольській міській філії
Державного підприємства «Центр
Державного земельного кадастру при
Державному комітеті України по
земельних ресурсах», про що у
Державному реєстрі земель вчинено
запис від 18.05.2010 за №94.

За умовами пункту 1.1 Договору
Орендодавець згідно з рішенням
Севастопольської міської Ради №1114 від
13.12.2006 надає, а Орендар приймає в
строкове платне користування земельну
ділянку для будівництва та
обслуговування торгівельного
комплексу, з віднесенням цих земель до
категорії земель житлової та
громадської забудови, яка знаходиться:
м. Севастополь, вул. Кулікове поле, 7.
Адреса уточнена на підставі довідки
управління містобудування та
архітектури Севастопольської МДА від
05.02.2007 №408/5-2.

Згідно з пунктом 2.1 Договору в оренду
передається земельна ділянка
загальною площею 0,3527 га.

Пунктом 2.3 Договору (в редакції
Додаткової угоди) сторони встановили,
що нормативна грошова оцінка земельної
ділянки з урахуванням коефіцієнту
індексації нормативної грошової
оцінки земель за 2007-2009 роки складає:

а) на період будівництва:

631623 х 1,028 х 1,152 х 1,059 = 792135,52 грн (сімсот
дев'яносто дві тисячі сто тридцять
п'ять гривень п'ятдесят дві копійки), що
підтверджується витягом з технічної
документації про нормативну грошову
оцінку земельної ділянки №507/1, виданим
Севастопольським міським головним
управлінням земельних ресурсів 29.03.2007;

б) на період експлуатації:

3158113 х 1,028 х 1,152 х 1,059 = 3960675,11 грн (три
мільйони дев'ятсот шістдесят тисяч
шістсот сімдесят п'ять гривень
одинадцять копійок), що
підтверджується витягом з технічної
документації про нормативну грошову
оцінку земельної ділянки №506/1, виданим
Севастопольським міським головним
управлінням земельних ресурсів 29.03.2007.

Як убачається з пункту 3.1 Договору, цей
Договір укладено строком на 25 років.

Відповідно до пункту 4.1 Договору (в
редакції Додаткової угоди) річна
орендна плата за користування
земельною ділянкою встановлюється
згідно із Законом України «Про
внесення змін в деякі законодавчі акти
України» від 03.06.2008 №309-VI в розмірі 3%
(трьох відсотків) від нормативної
грошової оцінки земельної ділянки.

Пунктом 4.2 Договору (в редакції
Додаткової угоди) передбачено, що
величина річної орендної плати за
користування земельною ділянкою
складає:

а) на період будівництва:

792135,52 грн х 0,03 = 23764,07 грн;

б) на період експлуатації:

3960675,11 х 0,03 = 118820,25 грн.

При цьому нормативна грошова оцінка
земельної ділянки для періоду
будівництва приймається до уваги з 14
квітня 2010 року, але не довше, ніж до
14.04.2011 (на підставі рішення міської Ради
від 14.04.2010 №10134). Нормативна грошова
оцінка для наступного періоду
приймається з моменту введення в
експлуатацію об'єкта будівництва, але
не пізніше 14.04.2011 (на підставі рішення
міської Ради від 14.04.2010 №10134).

При цьому строк будівництва підлягає
уточненню після надання до
Севастопольської міської Ради
належним чином затвердженої проектної
документації для уточнення строків
будівництва шляхом внесення
відповідних змін до договору оренди
земельної ділянки (на підставі
підпункту 2.2 рішення міської Ради від
14.04.2010 №10134).

Актом приймання-передачі земельної
ділянки від 08.06.2007 був засвідчений факт
передання орендованої земельної
ділянки відповідачу /арк.с. 38/.

Вимогою Контрольно-ревізійного
управління України в Закарпатській
області від 25.08.2011 №07-08-614/5418 на підставі
проведеної планової ревізії
фінансово-господарської діяльності
Управління з питань земельних, водних
відносин та містобудування
Севастопольської міської Ради за
період з 01.01.2009 по 30.06.2011, якою
встановлено окремі порушення, зокрема,
заниження ставок орендної плати за
надані в оренду земельні ділянки,
зобов'язано третю особу внести зміни до
договорів оренди земельних ділянок в
частині підвищення розміру орендної
плати та провести претензійно-позовну
роботу щодо відшкодування орендарями
сум недоотриманої місцевим бюджетом
орендної плати з 01.01.2009.

13.09.2011 рішенням Севастопольської
міської Ради № 1326 внесено зміни до
рішення від 14.10.2003 № 1343 «Про
затвердження Положення про порядок
передачі в оренду земельних ділянок
несільськогосподарського
призначення» та затверджено у новій
редакції Примірний договір оренди
земельної ділянки (додаток № 2).

20.12.2011 позивачем прийнято рішення № 2163
«Про затвердження технічної
документації з нормативної грошової
оцінки земель в адміністративних межах
міста Севастополя та введення її в
дію».

07.02.2012 Севастопольською міською Радою
прийнято рішення № 2318 «Про проведення
заходів по введення в дію нормативної
грошової оцінки земель в
адміністративних межах міста
Севастополя», яким вирішено після
надання орендарям витягів з технічної
документації про нормативну грошову
оцінку, затвердженої рішенням
Севастопольської міської Ради від
20.12.2011 № 2163, внести відповідні зміни у
діючі договори оренди земельних
ділянок, спрямувати на адреси
орендарів пропозиції про намір внести
зміни в договори оренди земельних
ділянок.

На виконання зазначених вимоги
контрольно-ревізійного органу та
рішень Севастопольської міської Ради,
з метою приведення Договору у
відповідність з діючим законодавством
та Примірним договором оренди
земельної ділянки, листом від 21.02.2013
№03-15/983 позивачем на адресу відповідача
був направлений проект додаткової
угоди про внесення змін у Договір
/арк.с. 45-51/. Однак, ТОВ «Амфора» з
проектом додаткової угоди не
погодилось в частині зміни ставок та
сум орендної плати за 2009-2012 роки та
погодилось розглянути в рамках
укладеного договору та діючого
законодавства запропоновані позивачем
зміни починаючи з 2013 року, про що
повідомило останнього листом від 03.03.2013
№4 /арк.с.57/.

Зазначені обставини і стали причиною
звернення Севастопольської міської
Ради з даним позовом до господарського
суду.

Спірні правовідносини сторін виникли
із договору оренди землі, тобто є
земельними правовідносинами, а тому
підпадають під правове регулювання як
загальних норм Цивільного кодексу
України (далі - ЦК України) та
Господарського кодексу України (далі -
ГК України), так і спеціальних норм
Земельного кодексу України,
Податкового кодексу України, законів
України «Про оренду землі» та «Про
оцінку земель».

Статтею 13 Конституції України
проголошено, що земля є об'єктом права
власності Українського народу. Від
імені Українського народу права
власника здійснюють органи державної
влади та органи місцевого
самоврядування в межах, визначених
Конституцією.

Відповідно до частини другої статті 4
Закону України «Про оренду землі»
орендодавцями земельних ділянок, що
перебувають у комунальній власності, є
сільські, селищні, міські ради в межах
повноважень, визначених законом.

Виходячи зі змісту статті 12 Земельного
кодексу України розпорядження землями
територіальної громади міста
Севастополя належить до повноважень
Севастопольської міської Ради.

Як установлено судом, між
сторонами укладено договір оренди
землі, який не розірвано, не визнано
недійсним та є чинним на теперішній
час.

Відповідно до частини першої статті 93
Земельного кодексу України та статті 1
Закону України «Про оренду землі»
право оренди земельної ділянки - це
засноване на договорі строкове платне
володіння і користування земельною
ділянкою, необхідною орендареві для
провадження підприємницької та іншої
діяльності.

Згідно зі статтею 206 Земельного
кодексу України використання землі в
Україні є платним. Об'єктом плати за
землю є земельна ділянка. Плата за
землю справляється відповідно до
закону.

Згідно з вимогами статті 21 Закону
України «Про оренду землі» орендна
плата за землю це платіж, який орендар
вносить орендодавцеві за користування
земельною ділянкою. Розмір, форма і
строки внесення орендної плати за
землю встановлюються за згодою сторін
у договорі оренди (крім строків
внесення орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності, які встановлюються
відповідно до Податкового кодексу
України).

За приписами підпункту 9.1.10 пункту
9.1 статті 9 та підпункту 14.1.147 пункту 14.1
статті 14 Податкового кодексу України
орендна плата за земельні ділянки
державної і комунальної власності є
загальнодержавним податком.

Пунктом 288.1 статті 288 Податкового
кодексу України визначено, що
підставою для нарахування орендної
плати за земельну ділянку є договір
оренди такої земельної ділянки.

Платником орендної плати є
орендар земельної ділянки, об'єктом
оподаткування є земельна ділянка,
надана в оренду (пункти 288.2, 288.3 статті 288
Податкового кодексу України).

Відповідно до пункту 288.5 статті 288
Податкового кодексу України розмір
орендної плати встановлюється у
договорі оренди, але річна сума платежу
не може бути меншою: для земель
сільськогосподарського призначення -
розміру земельного податку, що
встановлюється розділом ХІІІ цього
Кодексу; для інших категорій земель -
трикратного розміру земельного
податку, що встановлюється розділом
ХІІІ Кодексу.

При цьому, статтею 271 Податкового
кодексу України визначено, що базою
оподаткування плати за землю є
нормативна грошова оцінка земельних
ділянок з урахуванням коефіцієнта
індексації, визначеного відповідно до
порядку, встановленого розділом ХІІІ
цього Кодексу; а у разі якщо нормативну
грошову оцінку не проведено - площа
земельних ділянок.

Згідно з підпунктом 14.1.125 пункту 14.1
статті 14 Податкового кодексу України
нормативна грошова оцінка земельних
ділянок для цілей розділу XIII цього
Кодексу - капіталізований рентний
дохід із земельної ділянки, визначений
відповідно до законодавства
центральним органом виконавчої влади,
що реалізує державну політику у сфері
земельних відносин.

Правові засади проведення оцінки
земель в Україні визначено Законом
України «Про оцінку земель»,
відповідно до абзацу 5 статті 5 якого
нормативна грошова оцінка земельних
ділянок використовується, зокрема, для
визначення розміру земельного податку
та орендної плати за земельні ділянки
державної і комунальної власності.

Суб'єктами оціночної діяльності у
сфері оцінки земель є органи
виконавчої влади та органи місцевого
самоврядування, які здійснюють
управління у сфері оцінки земель, а
також юридичні та фізичні особи,
заінтересовані у проведенні оцінки
земельних ділянок. Підставою для
проведення нормативної грошової
оцінки земель є рішення органу
виконавчої влади або органу місцевого
самоврядування (статті 6, 15 Закону
України «Про оцінку земель»).

За приписами статті 18 Закону України
«Про оцінку земель» нормативна грошова
оцінка земельних ділянок, розташованих
у межах населених пунктів незалежно
від їх цільового призначення,
проводиться не рідше ніж один раз на 5 - 7
років.

Відповідно до частин першої та третьої
статті 23 Закону України «Про оцінку
земель» технічна документація з
нормативної грошової оцінки земельних
ділянок у межах населених пунктів
затверджується відповідною сільською,
селищною і міською радою. Витяг з
технічної документації про нормативну
грошову оцінку окремої земельної
ділянки видається відповідним органом
виконавчої влади з питань земельних
ресурсів.

20.12.2011 Севастопольською міською Радою
було прийняте рішення № 2163 «Про
затвердження технічної документації з
нормативної грошової оцінки земель в
адміністративних межах міста
Севастополя та введення її в дію» (далі
- Рішення №2163). Згідно із зазначеним
рішенням було затверджено нову
технічну документацію з нормативної
грошової оцінки земель в
адміністративних межах міста
Севастополя та введено її в дію з 01.01.2012.

Згідно з витягом №1199-3.1/5 від 17.02.2012 з
технічної документації, нормативна
грошова оцінка земельної ділянки
площею 3527,00 кв.м. за адресою: м.
Севастополь, вул. Кулікове поле, 7, яка
передана в оренду відповідачу для
будівництва та обслуговування
торгівельного комплексу, встановлена у
розмірі 5263130,48 грн /арк.с.182/.

Відповідно до наданих позивачем
розрахунків розміру орендної плати за
2012 та 2013 роки, з 01.01.2012 ТОВ «Амфора»
сплачує орендну плату виходячи з
нормативної грошової оцінки землі саме
у розмірі 5263130,48 грн. Таким чином, з
01.01.2012 фактично діє та виконується
відповідачем положення щодо нової
нормативної грошової оцінки.

Також, судом встановлено, що рішенням
Севастопольської міської Ради №1348 від
14.10.2003 була затверджена Методика
визначення розмірів орендної плати при
укладенні договорів оренди землі (далі
- Методика).

Відповідно до рішення
Севастопольської міської Ради від
13.02.2008 № 3701 (далі - Рішення №3701) був
викладений у новій редакції розділ 3
додатку до Рішення №1348, за яким,
зокрема, розмір орендної плати за
земельні ділянки, на яких розташовані
торгівельні комплекси та інші об'єкти
комерційного призначення,
встановлений у розмірі 5% від
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки.

Пунктами 1.3, 1.4 рішення
Севастопольської міської Ради від
07.02.2012 № 2318 «Про проведення заходів по
введення в дію нормативної грошової
оцінки земель в адміністративних межах
міста Севастополя» Управління з питань
земельних, водних відносин та
містобудування Севастопольської
міської Ради за результатами
інвентаризації договорів оренди
земельних ділянок зобов'язано привести
ставки орендної плати у відповідність
з діючим законодавством та «Методикою
визначення розмірів орендної плати при
укладенні договорів оренди землі»,
шляхом внесення відповідних змін у
договори оренди (без винесення
окремого рішення сесії
Севастопольської міської Ради по
кожному з орендарів).

Згідно зі статтею 26 Закону України «Про
місцеве самоврядування в Україні» до
виключної компетенції міської ради
віднесені питання вирішення
відповідно до закону питань
регулювання земельних відносин та
затвердження ставок земельного
податку відповідно до Податкового
кодексу України.

Частиною першою статті 73 Закону
України «Про місцеве самоврядування в
Україні» передбачено, що акти ради,
сільського, селищного, міського голови,
голови районної в місті ради,
виконавчого комітету сільської,
селищної, міської, районної у місті (у
разі її створення) ради, прийняті в
межах наданих їм повноважень, є
обов'язковими для виконання всіма
розташованими на відповідній
території органами виконавчої влади,
об'єднаннями громадян, підприємствами,
установами та організаціями,
посадовими особами, а також
громадянами, які постійно або
тимчасово проживають на відповідній
території.

Відповідно до вимог статті 144
Конституції України органи місцевого
самоврядування в межах повноважень,
визначених законом, приймають рішення,
які є обов'язковими до виконання на
відповідній території.

Відомості щодо скасування або визнання
недійсними в установленому законом
порядку наведених вище по тексту
рішень Севастопольської міської Ради
на день звернення останньої з позовом
до суду в матеріалах справи відсутні, а
тому згідно з вимогами Конституції та
законодавства України ці рішення
позивача були обов'язковими для
виконання на території міста
Севастополя на час виникнення даного
спору.

За приписами статті 651 ЦК України зміна
договору допускається лише за згодою
сторін, якщо інше не встановлено
договором або законом. Договір може
бути змінено за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом.

Пунктом 4.8 Договору сторони
встановили, що розмір орендної плати
переглядається, зокрема, у випадках
зміни розмірів земельного податку,
підвищення нормативної грошової
оцінки земельної ділянки, у тому числі
внаслідок інфляції та індексації, а
також в інших випадках, передбачених
законом.

Статтею 30 Закону України «Про оренду
землі» передбачено, що зміна умов
договору оренди землі здійснюється за
взаємною згодою сторін. У разі
недосягнення згоди щодо зміни умов
договору оренди землі спір вирішується
в судовому порядку.

З урахуванням викладеного, оскільки
нормами чинного законодавства
передбачено можливість зміни умов
договору оренди землі за рішенням суду
на вимогу однієї із сторін у випадках,
встановлених договором або законом, а
орендна плата за земельні ділянки
державної та комунальної власності є
регульованою ціною, суд визнає
правомірними вимоги позивача щодо
зміни у Договорі розміру нормативної
грошової оцінки орендованої земельної
ділянки (пункт 2.3) та ставки орендної
плати (пункт 4.1).

Водночас, як вбачається зі змісту
позовної заяви, такий розмір орендної
плати у відсотках від нормативної
грошової оцінки земельної ділянки
позивач просить застосовувати з 01.01.2009,
але при цьому без будь-якого
законодавчого обґрунтування
застосування нової ціни договору саме
з цієї дати.

Відповідно до частини третьої статті 653
ЦК України у разі зміни або розірвання
договору зобов'язання змінюється або
припиняється з моменту досягнення
домовленості про зміну або розірвання
договору, якщо інше не встановлено
договором чи не обумовлено характером
його зміни. Якщо договір змінюється або
розривається у судовому порядку,
зобов'язання змінюється або
припиняється з моменту набрання
рішенням суду про зміну або розірвання
договору законної сили.

З урахуванням наведеної правової
норми, новий розмір орендної плати
(згідно зі зміненим пунктом 4.1 Договору)
повинен застосовуватись саме з моменту
набрання даним судовим рішенням
законної сили, що відповідає висновкам,
викладеним у пункті 2.19 постанови
пленуму Вищого господарського суду
України від 17.05.2011 № 6 «Про деякі
питання практики розгляду справ у
спорах, що виникають із земельних
відносин» (зі змінами та доповненнями).

За таких обставин, у частині позовних
вимог щодо встановлення нового розміру
орендної плати за минулі періоди
строку дії Договору має бути
відмовлено.

Також, суд вважає безпідставним
посилання у пункті 4.1 Договору, що зміни
вносяться «На виконання вимоги
Контрольно-ревізійного управління в
Закарпатській області від 25.08.2011
№07-08-6-14/5418, постанови Окружного
адміністративного суду м. Севастополя
від 24.04.2012 та ухвали Севастопольського
апеляційного адміністративного суду
від 20.08.2012 по справі №2а-2984/11/2770 …»,
оскільки вказані вимога
контрольно-ревізійного органу та
судові рішення жодним чином не
стосуються відповідача, не можуть
впливати на його права та обов'язки, а
тому не можуть бути підставою для
внесення змін до Договору.

Таким чином, позовні вимоги, якими
передбачено зміну редакції пунктів 2.3
та 4.1 Договору, підлягають задоволенню
частково, а саме шляхом викладення цих
пунктів у наступних редакціях:

пункт 2.3 - « 2.3. Нормативна грошова
оцінка земельної ділянки з 01.01.2012 року
складає 5263130,48 грн (п'ять мільйонів
двісті шістдесят три тисячі сто
тридцять гривень 48 копійок), що
підтверджується витягом з технічної
документації про нормативну грошову
оцінку земельної ділянки №1199-3.1/5,
виданим Головним управлінням
Держкомзему у м. Севастополі від 17.02.2012
року.»;

пункт 4.1 - « 4.1. Річна орендна плата за
користування земельною ділянкою
встановлюється у розмірі 5% (п'яти
відсотків) від нормативної грошової
оцінки земельної ділянки.».

Вимога позивача щодо викладення у
новій редакції пункту 4.3 Договору (в
діючій редакції Договору - пункт 4.2)
також підлягає задоволенню частково, а
саме у такій редакції: «Величина річної
орендної плати за користування
земельною ділянкою визначається за
формулою:

Нормативна грошова оцінка х Ставку
орендної = Сума річної

земельної ділянки (грн.) плати
(%) орендної плати (грн.)», з огляду
на наступне.

Згідно з пунктом 2.3 Методики розмір
річної орендної плати визначається в
залежності від цільового призначення
земельної ділянки та інших факторів у
відсотках від нормативної грошової
оцінки земельної ділянки. Такий
принцип визначення річної орендної
плати за землю відповідає статтям 274,
285-288 Податкового кодексу України. Таким
чином, формула визначення річної
орендної плати, що передбачена у
першому абзаці проекту пункту 4.3
Договору відповідає вимогам діючого
законодавства, а тому позовні вимоги
саме у цій частині є правомірними.

Разом з тим, позивачем знов вказується
розрахунок орендної плати за минулі
періоди строку дії Договору (з 01.01.2009),
що ним ніяк не обґрунтовано та не
відповідає положенням статті 653 ЦК
України, а тому суд вважає вимоги
позивача про внесення цих змін до
договору неправомірними та такими, що
не підлягають задоволенню.

Щодо позовних вимог про внесення змін
до преамбули договору суд вважає за
необхідне зазначити, що у преамбулі
Договору наводяться установчі дані та
реквізити сторін. Зміст преамбули
Договору не змінює обсягу прав та
обов'язків сторін, а тому внесення змін
щодо осіб, які представляють сторін, та
відомостей про їх юридичні адреси і
ідентифікаційні коди є правом сторін
договору.

Враховуючи зазначене, суд вважає,
що позовні вимоги в частині внесення
змін до преамбули договору за
відсутності на це згоди відповідача
задоволенню не підлягають.

Щодо іншої частини позовних вимог
Севастопольської міської Ради про
внесення змін до Договору, а саме до
розділу 3, пунктів 4.2, 4.4-4.13, пункту 9.1.1
(доповнення підпунктом «ж»), пункту 9.2.2
(підпункти «б», «м»), пункту 9.2.2
(доповнення підпунктами «н», «о»),
пункту 12.4, суд дійшов наступних
висновків.

Внесення зазначених змін у Договір
обґрунтовано змінами в чинному
законодавстві та прийняттям у зв'язку з
цим позивачем 13.09.2011 рішення №1326 «Про
внесення змін до рішення
Севастопольської міської Ради №1343 від
14.10.2003 «Про затвердження Положення про
порядок передачі в оренду земельних
ділянок несільськогосподарського
призначення», яким був затверджений
Примірний договір оренди земельної
ділянки в новій редакції (додаток №2).

Відповідно до частини четвертої статті
179 ГК України при укладенні
господарських договорів сторони
можуть визначати зміст договору на
основі, зокрема, примірного договору,
рекомендованого органом управління
суб'єктам господарювання для
використання при укладенні ними
договорів, коли сторони мають право за
взаємною згодою змінювати окремі
умови, передбачені примірним
договором, або доповнювати його зміст.

Проте, суд зазначає, що Примірний
договір оренди земельних ділянок у
новій редакції був затверджений
позивачем вже після укладення
сторонами спірного договору оренди
землі, а відтак немає правових підстав
для внесення до Договору умов
Примірного договору оренди земельної
ділянки, проти яких відповідач
заперечує.

До того ж, за загальним правилом
будь-яка законодавча норма є
обов'язковою для учасників цивільних
правовідносин незалежно від її
безпосереднього відображення у
відповідному правочині, тобто не
внесення сторонами договору оренди
землі змін до його умов в частині, що
встановлюються у законодавчому
порядку, не звільняє сторін від
обов'язку їх виконання.

Відтак, позовні вимоги
Севастопольської міської Ради про
зміну умов договору оренди земельної
ділянки, які не стосуються визначення
розміру та порядку сплати орендної
плати, і проти яких заперечує
відповідач, за висновком суду, не
відповідають положенням статті 652
Цивільного кодексу України щодо
підстав для внесення змін до чинного
договору.

За приписами статей 33, 34 Господарського
процесуального кодексу України кожна
сторона повинна довести ті обставини,
на які вона посилається як на підставу
своїх вимог і заперечень. Докази
подаються сторонами та іншими
учасниками судового процесу. Обставини
справи, які відповідно до
законодавства повинні бути
підтверджені певними засобами
доказування, не можуть
підтверджуватись іншими засобами
доказування.

Таким чином, суд визнає, що позивачем не
доведено передбачених законом підстав,
в силу яких внесення змін до розділу 3,
пунктів 4.2, 4.4-4.13, пункту 9.1.1 (доповнення
підпунктом «ж»), пункту 9.2.2 (підпункти
«б», «м»), пункту 9.2.2 (доповнення
підпунктами «н», «о»), пункту 12.4
Договору було б обов'язковим, а тому ця
частина позову не може бути задоволена
судом.

Згідно зі статтею 49 Господарського
процесуального кодексу України у
спорах, що виникають при зміні
договорів судовий збір покладається на
обидві сторони, якщо господарським
судом відхилено частину пропозицій
кожної із сторін.

Враховуючи, що позов задоволений судом
частково, суд вважає за доцільне
покласти сплачений позивачем судовий
збір на обидві сторони у рівних частках
та стягнути з ТОВ «Амфора» на
користь Севастопольської міської Ради
витрати зі сплати судового збору у
розмірі 573,50 грн.

На підставі вищевикладеного, керуючись
статтями 32-34, 43, 44, 49, 82, 84, 85
Господарського процесуального кодексу
України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов Севастопольської міської Ради
до товариства з обмеженою
відповідальністю «Амфора» про
внесення змін в договір оренди
земельної ділянки, - задовольнити
частково.

2. Змінити умови укладеного між
Севастопольською міською Радою (вул.
Леніна, 3, м. Севастополь, 99001;
ідентифікаційний код 24872845) та
товариством з обмеженою
відповідальністю «Амфора» (вул.
Промислова, 7-А, м. Севастополь, 99040;
ідентифікаційний код 32141186) договору
оренди земельної ділянки від 08.06.2007,
зареєстрованого у Севастопольській
міській філії Державного підприємства
«Центр Державного земельного кадастру
при Державному комітеті України по
земельних ресурсах», про що у
Державному реєстрі земель вчинено
запис від 18.06.2007 за №29, а саме:

Пункт 2.3 договору викласти у наступній
редакції:

« 2.3. Нормативна грошова оцінка
земельної ділянки з 01.01.2012 року складає
5263130,48 грн (п'ять мільйонів двісті
шістдесят три тисячі сто тридцять
гривень 48 копійок), що
підтверджується витягом з технічної
документації про нормативну грошову
оцінку земельної ділянки №1199-3.1/5,
виданим Головним управлінням
Держкомзему у м. Севастополі
від 17.02.2012 року.»;

Пункт 4.1 договору викласти у наступній
редакції:

« 4.1. Річна орендна плата за
користування земельною ділянкою
встановлюється у розмірі 5% (п'яти
відсотків) від нормативної грошової
оцінки земельної ділянки.»;

Пункт 4.2 договору викласти у наступній
редакції:

«Величина річної орендної плати за
користування земельною ділянкою
визначається за формулою:

Нормативна грошова оцінка х Ставку
орендної = Сума річної

земельної ділянки (грн.) плати
(%) орендної плати (грн.)».

3. В іншій частині позову
Севастопольської міської Ради
відмовити.

4. Стягнути з товариства з обмеженою
відповідальністю «Амфора»
(вул. Промислова, 7-А, м. Севастополь,
99040; ідентифікаційний код 32141186) на
користь Севастопольської міської Ради
(вул. Леніна, 3, м. Севастополь, 99011;
ідентифікаційний код 24872845) витрати по
сплаті судового збору у розмірі 573,50 грн
(п'ятсот сімдесят три грн 50 коп.).

Повне рішення складено 18.02.2014.

Суддя
О.М.Архипенко

919/886/13/3725/14