ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"27" лютого 2014 р. Справа № 926/235/14.

За позовом фізичної особи-підприємця
ОСОБА_1, м.Чернівці

до Квартирно-експлуатаційного відділу
м.Чернівці, м. Чернівці

про зобов'язання зарахувати кошти

Суддя Дутка В.В.

за участю представників:

від позивача - не з'явився

від відповідача - Мойса Я.І.,
довіреність від 15.01.2014р.

СУТЬ СПОРУ: фізична особа - підприємець
ОСОБА_1 звернувся з позовом до КЕВ м.
Чернівці про зобов'язання зарахувати
на користь позивача кошти, надміру
сплачені у вигляді орендної плати в
загальній сумі 175 032,50 грн., в рахунок
майбутніх орендних платежів за
договором №81/2012 від 19.11.2012р. оренди
нерухомого військового майна,
розташованого в Чернівецькому
гарнізоні за адресою АДРЕСА_1 -
нежитлові вбудовані приміщення
підвалу площею 643,5 кв. м.

В обґрунтування позовних вимог
зроблені посилання на неможливість
використання позивачем об'єкта оренди
за цільовим призначенням в період
проведення ним ремонтних робіт з
19.11.2012р. по 01.10.2013р., при цьому позивач
сплатив відповідачу орендні платежі в
цьому періоді у розмірі 175 032,50 грн. На
вимогу позивача про повернення
сплачених коштів або проведення їх
зарахування в рахунок майбутніх
орендних платежів відповідача не
відреагував, у зв'язку з чим позивач
просить захистити порушене право,
керуючись част. 1 ст.767, част. 6 ст.762 ЦК
України.

Ухвалою господарського суду
Чернівецької області від 14.02.2014р.
порушено провадження у справі та
призначено судове засідання на 27.02.2014р.

Позивач подав 27.02.2014р. через канцелярію
господарського суду Чернівецької
області клопотання від 26.02.2014р. про
розгляд справи без його участі, позовні
вимоги підтримує у повному обсязі.

Через канцелярію суду також надійшов
27.02.2014р. відзив від 24.02.2013р. на позовну
заяву, де відповідач просить відмовити
у задоволенні позову. Відповідач
зазначає, що посилання позивача на ту
обставину, що його не було повідомлено
про наявність істотних недоліків не
відповідає дійсності у зв'язку з тим, що
позивачем підписано акт
приймання-передачі нерухомого
військового майна від 19.11.2012р. Крім
цього, позивач ознайомлений ще 05.07.2012р.
про стан об'єкта оренди при підписанні
акту інвентаризації нерухомого
військового майна. Щодо проведення
ремонтних робіт, то відповідач не надав
жодних документів про проведені
роботи, доказів отримання дозволу на
проведення капітального ремонту, а
відтак зарахування сплачених коштів за
оренду в рахунок майбутніх орендних
платежів є неможливим.

У судове засідання представник
позивача не з'явився, а представник
відповідача заперечував проти
обґрунтованості позовних вимог з
підстав, викладених у відзиві.

Розглянувши матеріали справи, оцінивши
докази, суд встановив таке.

19 листопада 2012 року між
Квартирно-експлуатаційним відділом м.
Чернівці (Орендодавець) та фізичною
особою підприємцем ОСОБА_1 (Орендар)
укладений договір №81/2012 оренди
нерухомого військового майна,
розташованого в Чернівецькому
гарнізоні за адресою АДРЕСА_1 -
нежитлові вбудовані приміщення
підвалу площею 643,5 кв.м.

Нежитлове приміщення, що передано в
оренду, належить державі в особі
Міністерства оборони України в
управління західного територіального
квартирно-експлуатаційного управління
в оперативному управління
квартирно-експлуатаційного відділу
м.Чернівці, згідно витягу про державну
реєстрацію прав від 10.12.2011р.

Відповідно до п.2.1. Договору орендар
вступає у строкове платне користування
майном у термін, указаний у Договорі,
але не раніше дати підписання
Сторонами цього Договору та акта
приймання-передачі майна.

Договір укладено строком на 2 роки і 11
місяців, що діє з 19.11.2012р. по 19.10.2015р.
включно (п.10.1 Договору).

Згідно до акту приймання-передачі
нерухомого військового майна від
19.11.2012р., встановлено що приміщення
знаходиться в незадовільному стані, та
для можливості подальшої експлуатації
потребують проведення капітального
ремонту.

Необхідність проведення капітального
ремонту (реконструкції)
підтверджується наступними актами
обстеження, інвентаризації,
фотофіксації, висновком відділу
охорони культурної спадщини м.
Чернівці, а також надання в подальшому
дозволу орендодавцем щодо проведення
робіт для приведення орендованого
приміщення в стан, придатний для
використання згідно умов договору.

Згідно п.5.7. Договору Орендар
зобов'язується своєчасно здійснювати
за власний рахунок капітальний,
поточний та інші види ремонтів
орендованого майна.

З матеріалів справи вбачається про
проведення орендарем в період з 19.11.2012р.
по 01.10.2013р. ремонтних робіт нежитлових
приміщень підвалу.

Статтею 9 Закону України „Про
архітектурну діяльність" зазначено, що
будівництво (нове будівництво,
реконструкція, реставрація,
капітальний ремонт) здійснюється у
порядку, визначеному Законом України
"Про регулювання містобудівної
діяльності".

Таким чином, правові та організаційні
основи містобудівної діяльності
визначено Законом України „Про
регулювання містобудівної діяльності"
(далі - Закон).

Статтею 26 Закону встановлено, що
проектування та будівництво об'єктів
здійснюється у такому порядку:
отримання вихідних даних; розроблення
проектної документації та проведення
її експертизи; виконання підготовчих
та будівельних робіт; прийняття в
експлуатацію закінчених будівництвом
об'єктів;

Відповідно до Статті 29 Закону
містобудівні умови та обмеження
надаються відповідними спеціально
уповноваженими органами
містобудування га архітектури.

Статтею 32 Закону визначеного
віднесення об'єкта будівництва до тієї
чи іншої категорії складності
здійснюється проектною організацією і
замовником будівництва. Стаття 31
Закону вимагає: проекти будівництва,
які належать до V категорій складності
підлягають обов'язковій експертизі.
Враховуючи, що об'єкт оренди у
встановленому Законом порядку
віднесено до V категорії складності,
проект реконструкції позивачем
наданий для проведення обов'язкової
експертизи.

Стаття 34 Закону надає право на
виконання будівельних робіт після
видачі замовнику органом державного
архітектурно-будівельного контролю
дозволу на виконання будівельних робіт
- щодо об'єктів будівництва що належать
до V категорій складності.

У зв'язку з тривалими процедурами
отримання відповідних дозволів та
погоджень у державних органах, які були
необхідні для початку проведення
робіт, період з часу укладення договору
оренди, тобто з 19.11.2012 р. і на момент
отримання дозволу на виконання робіт
становить більше 6 місяців.

Стаття 39 Закону встановлює, що
прийняття в експлуатацію закінчених
будівництвом об'єктів, що належать до IV
і V категорій складності, здійснюється
на підставі акта готовності об'єкта до
експлуатації шляхом видачі органами
державного архітектурно-будівельного
контролю сертифіката. Акт готовності
об'єкта до експлуатації підписується
замовником, генеральним
проектувальником. Датою прийняття в
експлуатацію закінченого будівництвом
об'єкта є дата видачі сертифіката.
Зазначеною статтею Закону
забороняється експлуатація закінчених
будівництвом об'єктів, не прийнятих в
експлуатацію, що унеможливлює
використання об'єкту оренди до здачі
його в експлуатацію та отримання
сертифіката.

Сертифікат серії ІУ № 82, який
підтверджує готовність об'єкта оренди
до експлуатації, виданий 01.10.2013р. і з
цього позивач отримав можливість
використовувати об'єкт згідно умов
Договору.

Орендна плата, згідно п.3.1. Договору,
встановлена без ПДВ за базовий місяць
(квітень 2012р.) на рівні 14150,00 грн. за
результатами конкурсу (домовленості) з
урахуванням моніторингу орендної
плати на аналогічних об'єктах оренди,
але не нижче орендної плати, визначеної
на підставі Методики розрахунку
орендної плати за державне майно та
пропорції її розподілу, затвердженої
постановою Кабінету Міністрів України
від 04.10.1995р. №786, яка становить без ПДВ
за базовий місяць розрахунку (квітень
2012р.) 14132,15 грн. (Додаток №5). Розмір
орендної плати за перший місяць оренди
визначається шляхом коригування
розміру орендної плати за базовий
місяць на індекси інфляції за період з
першого числа наступного за базовим
місяця до останнього числа першого
місяця оренди.

Починаючи з 19.11.2012р. до 01.10.2013р.
позивачем сплачено орендних платежів
на загальну суму 175 032,50 грн., що
підтверджується платіжними
дорученнями від 15.01.2013р. №1, №2, від
11.02.2013р. №6, від 06.03.2013р. №9, від 27.03.2013р.
№13, від 22.04.2013р. №15, від 24.05.2013р. №17, від
21.06.2013р. №22, від 23.07.2013р. №23, від 16.08.2013р.
№26, від 21.09.2013р. №22, актом звірки
взаємних розрахунків від 01.10.2013р.

Позивач звернувся до відповідача
листом від 07.12.2012 р. з вимогою звільнити
на час проведення необхідних ремонтних
робіт (реконструкції) від сплати
орендних платежів та компенсації
земельного податку.

Листом від 16.10.2013р. позивач звернувся до
відповідача з вимогою повернути
сплачені кошти у повному обсязі або
провести їх зарахування в рахунок
майбутніх орендних платежів.

Однак, відповідач відповіді позивачеві
не надав.

Вказаний договір є підставою для
виникнення у його сторін господарських
зобов'язань, а саме
майново-господарських зобов'язань,
згідно ст.ст.173, 174, 175 ГК України, ст.ст.11,
202, 509, 629 ЦК України, і є обов'язковим для
виконання сторонами.

Відповідно до ч.1 ст.759 ЦК України за
договором найму (оренди) наймодавець
передає або зобов'язується передати
наймачеві майно у користування за
плату на певний строк. Аналогічні норми
містяться в положеннях п.1 ст.283
Господарського кодексу України.

Згідно з ч.1 ст.763 ЦК України договір
найму укладається на строк,
встановлений договором.

Відповідно до ч.1 ст.773 ЦК України наймач
зобов'язаний користуватися річчю
відповідно до її призначення та умов
договору.

Наведеному кореспондуються обов'язок
наймодавця передати наймачеві річ у
комплекті і у стані, що відповідають
умовам договору найму та її
призначенню (ч.І ст.767 ЦК України).

Згідно част. 6 ст.762 ЦК України наймач
звільняється від плати за весь час,
протягом якого майно не могло бути
використане ним через обставини, за які
він не відповідає.

Пунктом 3.11. Договору встановлено, що
зайва сума орендної плати, що надійшла
до державного бюджету від орендаря
підлягає заліку в рахунок подальших
платежів.

Таким чином, наведеною нормою
Цивільного кодексу України визначено
підставу для звільнення наймача від
орендної плати, а відповідним пунктом
Договору - порядок зарахування таких
платежів, що фактично перераховані.

Відповідно до ст. 15 ЦК України, кожна
особа має право на захист свого
цивільного права у разі його порушення,
невизнання або оспорювання у спосіб,
передбачений ст. 16 ЦК України. Суд може
захистити цивільне право або інтерес
іншим способом, що встановлений
договором або законом.

Пунктом 16 Методики розрахунку орендної
плати за державне майно та пропорції її
розподілу, затвердженої постановою
Кабінету Мікстів України від 04.10.1995р.
№786, передбачено, що суми орендної
плати, зайво перераховані до бюджету
або орендодавцеві, зараховуються в
рахунок наступних платежів або
повертаються платникові в 5-денний
термін від дня одержання його
письмової заяви.

Враховуючи те, що позивач в період з
19.11.2012р. по 30.09.2013р. не мав можливості
використовувати орендоване майно
через обставини, за які він не
відповідає, а саме передання в оренду
приміщення в незадовільному стані, що
потребувало капітального ремонту, то
здійсненні ним платежі у вказаний
період у сумі 175032,50 грн. є надміру
сплаченою сумою, що підлягає
зарахуванню в рахунок майбутніх
орендних платежів.

При цьому, суд вважає за необхідне
зазначити, що в силу приписів ст. 43
Господарського процесуального кодексу
України, господарський суд оцінює
докази за своїм переконанням, яке
ґрунтується на всебічному, повному і
об'єктивному розгляді всіх обставин
справи в їх сукупності, керуючись
законом, відтак, висновок про наявність
або відсутність підстав для
задоволення позову залежить, зокрема,
від встановлення факту порушення
наявного у позивача права, природи
такого права, особи, що це право
порушила, та можливості захисту
порушеного права обраним позивачем
способом.

У процесі розгляду справи відповідачем
у відповідності до ст. 33 Господарського
процесуального кодексу України не було
надано суду жодних належних та
допустимих доказів, що спростовували б
позовні вимоги.

Отже, вимоги позивача до відповідача
про зарахування коштів, надміру
сплачених у вигляді орендної плати в
загальній сумі 175 032,50 грн., в рахунок
майбутніх орендних платежів є
законними і обґрунтованими, та такими,
що підлягають задоволенню у повному
обсязі.

Згідно статті 526 Цивільного кодексу
України зобов'язання має виконуватися
належним чином відповідно до умов
договору та вимог цього Кодексу, інших
актів цивільного законодавства, а за
відсутності таких умов та вимог -
відповідно до звичаїв ділового обороту
або інших вимог, що звичайно
ставляться.

У зв'язку з задоволенням позову судові
витрати покладаються на відповідача.

На підставі викладеного, керуючись
ст.ст. 49, 82-85 Господарського
процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В :

1.Позов задовольнити.

2.Зобов'язати
Квартирно-експлуатаційний відділ
м.Чернівці (м.Чернівці, вул. Українська,
43, ) зарахувати на
користь фізичної особи-підприємця
ОСОБА_1 (АДРЕСА_2, ідентифікаційний
номер НОМЕР_1) кошти, надміру сплачені у
вигляді орендної плати в загальній
сумі 175 032,50 грн., в рахунок майбутніх
орендних платежів за договором №81/2012
від 19.11.2012р. оренди нерухомого
військового майна, розташованого в
Чернівецькому гарнізоні за адресою
АДРЕСА_1 - нежитлові вбудовані
приміщення підвалу площею 643,5 кв. м.

3.Стягнути з
Квартирно-експлуатаційного відділу
м.Чернівці (м.Чернівці, вул. Українська,
43, ) на користь фізичної
особи-підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_2,
ідентифікаційний номер НОМЕР_1) судовий
збір 3500,65 грн.

Повне рішення складено і підписано
27.02.2014р.

Суддя
В.В.Дутка