СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 лютого 2014 року Справа № 901/2093/13
Севастопольський апеляційний
господарський суд у складі колегії
суддів:

головуючого судді
Воронцової Н.В.,

суддів
Проценко О.І.,

Заплава Л.М.,

за участю представників сторін:

представник позивача: Вітренко
Олександр Григорович, довіреність №
02/01-09 від 13.01.14р. - Національна спілка
письменників України;

представник відповідача: не з'явився -
ТОВ "Кворум";

представник третьої особи: Борисенко
Ігор Всеволодович, довіреність б/н від
16.12.13р. - Коктебельська селищна рада;

розглянувши апеляційну скаргу
Товариства з обмеженою
відповідальністю "Кворум" на рішення
господарського суду Автономної
Республіки Крим (головуючий суддя
Іллічов.М.М., судді: Колосова Г.Г.,
Радвановська Ю.А.) від 22 жовтня 2013 року у
справі № 901/2093/13

за позовом Національної спілки
письменників України

до Товариства з обмеженою
відповідальністю "Кворум"

третя особа Коктебельська селищна
рада

про визнання недійсним договору
суборенди землі;

за позовом третьої особи
Коктебельської селищної ради

про визнання частково недійсним
положення пункту 26 договору суборенди
землі від 16.05.2006р.

ВСТАНОВИВ:

Національна спілка письменників
України звернулась до Господарського
суду Автономної Республіки Крим з
позовною заявою до Товариства з
обмеженою відповідальністю "Кворум"
про визнання недійсним договору
суборенди землі від 16.05.2006.

Ухвалою господарського суду АР Крим
від 26.06.2013р. залучено до участі у справі
в якості третьої особи, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору на
стороні позивача - Коктебельську
селищну раду.

Також, третя особа Коктебельська
селищна рада звернулась з позовною
заявою до Національної спілки
письменників України, до Товариства з
обмеженою відповідальністю "Кворум"
про визнання частково недійсним
положення пункту 26 договору суборенди
землі від 16.05.2006.

Рішенням господарського суду
Автономної Республіки Крим від 22.10.2013
по справі №901/2093/13 у позові
Національної спілки письменників
України відмовлено. Позов
Коктебельської селищної ради
задоволено: визнано частково недійсним
пункту 26 Договору суборенди від 16.05.2006.
Вирішено питання щодо розподілу
судових витрат.

Відмовляючи в задоволенні позову
Національної спілки письменників
України місцевий господарський суд
виходив із пропуску позивачем строку
позовної давності для звернення до
суду з вимогами щодо визнання
недійсним договору суборенди від
16.05.2006р.

Задовольняючи позов Коктебельської
селищної ради суд першої інстанції
зазначив, що положення пункту 26
договору суборенди землі від
16.05.2006р.суперечать вимогам статті 8
Закону України «Про оренду землі» та не
відповідають умовам договору землі №19
від 03.03.2006р., в частині набуття ТОВ
"Кворум" права власності та
користування нерухомим майном, що
порушує права та законні інтереси ради,
як власника переданої у суборенду
земельної ділянки.

Не погодившись із прийнятим рішенням
ТОВ "Кворум", звернулось до
Севастопольського апеляційного
господарського суду із апеляційною
скаргою, в якій просить оскаржуване
рішення скасувати в частині
задоволення позовних вимог третьої
особи Коктебельської селищної ради та
ухвалити в цій частині нове рішення про
відмову у позові.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що
закріплені у спірному пункті 26
договору суборенди положення щодо
права суборендаря на забудову
земельної ділянки кореспондуються із
нормами законодавства яке регулює дані
правовідносини сторін, а саме ст. ст. 331,
377 ЦК України, главою 16 Земельного
кодексу України. Також, ТОВ "Кворум"
посилається на пропуск Коктебельською
селищною радою строку позовної
давності на звернення з даним позовом
до суду, оскільки про порушення своїх
прав остання могла довідатися ще у 2006
році погоджуючи технічну документацію
із землеустрою щодо оформлення
договору суборенди.

Ухвалою Севастопольського
апеляційного господарського суду від 18
листопада 2013 року апеляційну скаргу
ТОВ "Кворум" прийнято до провадження та
призначено до розгляду колегією суддів
у складі: головуючий суддя Воронцова Н.
В., судді Котлярова О. Л., Проценко О. І.

Розпорядженням В. о. секретаря судової
палати Севастопольського апеляційного
господарського суду від 12 грудня 2013
року, в зв'язку з відпусткою, суддю
Котлярову О. Л. замінено у складі
колегії на суддю Заплаву Л. М.

З огляду на зміну складу колегії
суддів, двохмісячний строк розгляду
апеляційної скарги у справі №901/2093/13
почався заново, а саме з 12 грудня 2013
року (п. 3.8 постанови Пленуму Вищого
господарського суду України від 26
грудня 2011 року №18 "Про деякі питання
практики застосування Господарського
процесуального кодексу України судами
першої інстанції").

23 грудня 2013 року у виконання запиту
суду від 16.12.2013р. за №977-53043 Архівний
відділ Феодосійської міської ради
представив необхідні документи.

В судовому засіданні, 06 лютого 2014 року,
представник позивача та третьої особи
проти задоволення апеляційної скарги
заперечували, а також позивач просив
долучити до матеріалів справи статутні
документи Національної спілки
письменників України.

Відповідач в судове засідання не
з'явився, про причини неявки суд не
повідомив, про час та місце розгляду
справи повідомлявся належним чином,
ухвалою суду від 23.01.2014р.

Враховуючи, що відповідно до частини 2
статті 101 Господарського
процесуального кодексу України
апеляційний господарський суд не
зв'язаний доводами апеляційної скарги
і перевіряє законність і
обґрунтованість рішення місцевого
господарського суду у повному обсязі,
судова колегія визнала можливим
розглянути апеляційну скаргу за
відсутності представника відповідача,
враховуючи що його відсутність ніяким
чином не перешкоджає її розгляду.

Повторно розглянувши матеріали справи
в порядку статті 101 Господарського
процесуального кодексу України, судова
колегія встановила наступне.

Як вбачається із матеріалів справи та
встановлено місцевим господарським
судом, 03 березня 2006 року, на підставі
рішення 61 сесії 4 скликання
Коктебельської селищної ради від 02.03.2006
№4495, між Коктебельською селищною радою
(Орендодавець) та Національною спілкою
письменників України (Орендар)
укладений договір оренди землі №19,
відповідно до умов якого орендодавець
надає, а орендар приймає в строкове
платне користування земельні ділянки
(цільове призначення - для
рекреаційного використання), які
знаходяться за адресою: Автономна
Республіка Крим, місто Феодосія, селище
міського типу Коктебель, вул. Леніна,
будинок 110, загальною площею 7,9551 га.

Земельні ділянки передаються в оренду
для обслуговування будівель та споруд
будинку творчості письменників
«Коктибель» (пункт 13 договору).

Також, в пункту 26 договору оренди від
03.03.2006р. закріплено право орендаря
передавати земельну ділянку в
суборенду на термін дії договору
оренди з умовою дотримання вимог ст. 8
Закону України "Про оренду землі".

Договір укладено на термін - з моменту
державної реєстрації договору до 02
березня 2055 року (пункт 6 договору).

Вказаний договір пройшов державну
реєстрацію 07.04.2006р. про що зроблений
запис у Державному реєстрі земель за
№29 (а. с. 12).

16 травня 2006 року між Національною
спілкою письменників України (Орендар)
та Товариством з
обмеженою відповідальністю «Кворум»
(Суборендар) укладений Договір
суборенди землі ( аркуш справи
13-18).

На підставі Договору оренди землі від
03.03.2006р. та рішення 61 сесії 4 скликання
Коктебельської селищної ради від
02.03.2006р. №4495 орендар надає, а суборендар
приймає в строкове платне користування
земельну ділянку площею 1,1283 га для
рекреаційного використання, яка
знаходиться за адресою: АР Крим, місто
Феодосія, селище міського типу
Коктебель, вул. Леніна, 10. Вказана
ділянка є часткою земельної ділянки №1
загальною площею 7,8811 га кадастровий
номер 010010964, згідно договору
оренди землі від 03.03.2006 р. (пункт 1
Договору).

Відповідно до пункту 3 Договору
суборенди, на земельній ділянці
знаходиться об'єкти нерухомості майна,
які передані в орендне користування
Суборендарю за Договором оренди
нерухомого майна від 16.05.2006.

Згідно пункту 13 договору суборенди
земельна ділянка передається в оренду
для обслуговування будівель та споруд
будинку творчості письменників
«Коктибель».

Пунктом 26 вказаного Договору
передбачено, що суборендар земельних
ділянок має право:

- самостійно господарювати на
землі з дотриманням умов договору
суборенди землі;

- за письмовою згодою Орендаря
будувати, в установленому
законодавством порядку виробничі,
культурно - побутові та інші будівлі і
споруди та закладати багаторічні
насадження.

Будь - які капітальні споруди, будинки,
будівлі та інша нерухомість,
побудовані Суборендарем на
земельній ділянці, включаючи об'єкти,
незавершені будівництвом (якщо
вартість такого незавершеного
будівництва за вимогою Суборендаря не
була компенсована Орендарем як
невід'ємні поліпшення земельної
ділянки) за лишаються його власністю.
Після припинення чи розірвання цього
Договору Орендодавець та / або Орендар
забезпечить Суборендарю належні умови
та доступ для безперешкодної
експлуатації та використання таких
споруд, будинків, будівель та іншої
нерухомості Суборендаря, розташованої
на земельній ділянці, шляхом
встановлення відповідного сервітуту,
продажу земельної ділянки у власність
суборендаря або іншим чином за
домовленістю Сторін;

- отримувати продукцію і доходи;

- здійснювати в установленому
законодавством порядку за письмовою
згодою орендаря будівництво
водогосподарських споруд та
меліоративних систем.

Відповідно до пункту 6 договору
суборенди, договір укладено на період
дії договору оренди нерухомого майна
від 16.05.2006р. з моменту державної
реєстрації договору, але не більше
строку дії договору оренди землі від
03.03.2006р.

Договір суборенди також пройшов
державну реєстрацію 13.03.2006р., про що в
Державному реєстрі земель зроблений
запис за №20.

Однак, на думку позивача, при укладенні
договору суборенди від 16.05.2006р. зміст
зазначеного договору, а саме пункт 26,
суперечив положенням статті 8
Закону України «Про оренду землі», що є
підставою для визнання вказаного
договору недійсним відповідно до ч.1 ст.
215 Цивільного кодексу України, згідно
якої підставою недійсності правочину є
недодержання в момент вчинення
правочину стороною (сторонами) вимог,
що встановлені частинами
першою-третьою, п'ятою та шостою ст. 203
Цивільного кодексу України.

Проаналізувавши правильність
застосування судом першої інстанції
норм матеріального та процесуального
права, обговоривши доводи апеляційної
скарги, вислухавши присутніх в
судовому засіданні представників
сторін, колегія суддів
Севастопольського апеляційного
господарського суду вважає, що
апеляційна скарга підлягає
задоволенню з наступних підстав.

Отже, предметом даного спору є визнання
недійсним пункту договору суборенди,
який передбачає можливість здійснення
суборендарем будівництва об'єктів
нерухомості на земельній ділянці та
порядку набуття права власності на них.

Згідно ст. 6 ЦК України, сторони мають
право укласти договір, який не
передбачений актами цивільного
законодавства, але відповідає
загальним засадам цивільного
законодавства. Сторони мають право
врегулювати у договорі, який
передбачений актами цивільного
законодавства, свої відносини, які не
врегульовані цими актами. Сторони в
договорі можуть відступити від
положень актів цивільного
законодавства і врегулювати свої
відносини на власний розсуд.

Частиною 1 статті 202 ЦК України
передбачено, що правочином є дія особи,
спрямована на набуття зміну або
припинення цивільних прав та
обов'язків.

Відповідно до ч.1 ст. 215 Цивільного
кодексу України підставою недійсності
правочину є недодержання в момент
вчинення правочину стороною
(сторонами) вимог, які встановлені
частинами першою - третьою, п'ятою та
шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з ч.1 ст.203 Цивільного кодексу
України зміст правочину не може
суперечити цьому Кодексу, іншим актам
цивільного законодавства, а також
інтересам держави і суспільства, його
моральним засадам.

Вирішуючи спори про визнання угод
недійсними, господарський суд повинен
встановити наявність тих обставин, з
якими закон пов'язує визнання угод
недійсними і настання відповідних
наслідків, а саме: відповідність змісту
угод вимогам закону; додержання
встановленої форми угоди;
правоздатність сторін за угодою; у чому
конкретно полягає неправомірність дій
сторони та інші обставини, що мають
значення для правильного вирішення
спору (абз. 3 п. 1 роз'яснень Вищого
арбітражного суду України "Про деякі
питання практики вирішення спорів,
пов'язаних з визнанням угод
недійсними").

Отже, з наведених норм випливає, що для
визнання недійсним у судовому порядку
правочину (господарського
зобов'язання) необхідно встановити, що
правочин не відповідає вимогам закону,
або ж його сторонами (стороною) при
укладенні було порушено господарську
компетенцію.

Згідно з частиною першою статті 93
Земельного кодексу України та статті 1
Закону України "Про оренду землі" право
оренди земельної ділянки - це засноване
на договорі строкове платне володіння
і користування земельною ділянкою,
необхідною орендареві для провадження
підприємницької та іншої діяльності.

Договір оренди землі згідно зі статтею
13 Закону України "Про оренду землі" - це
договір, за яким орендодавець
зобов'язаний за плату передати
орендареві земельну ділянку у
володіння і користування на певний
строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства. В силу
статей 18, 20 цього Закону укладений
договір оренди землі підлягає
державній реєстрації і набирає
чинності після такої реєстрації.

Відповідно до частини четвертої статті
93 Земельного кодексу України
орендована земельна ділянка або її
частина може за згодою орендодавця
передаватись орендарем у володіння та
користування іншій особі (суборенда).

Положення статті 8 Закону України «Про
оренду землі», визначають, що
орендована земельна ділянка або її
частина може передаватися орендарем у
суборенду без зміни цільового
призначення, якщо це передбачено
договором оренди або за письмовою
згодою орендодавця. Умови договору
суборенди земельної ділянки повинні
обмежуватися умовами договору оренди
земельної ділянки і не суперечити йому.

Судова колегія зазначає, що ані зі
змісту позову, ані змісту спірного
пункту 26 договору суборенди земельної
ділянки не вбачається в чому саме його
умови не відповідають умовами
основного договору оренди земельної
ділянки від 03.03.2006р. або йому
суперечать. Також, суд першої інстанції
не встановив та не дослідив вказані
обставини справи щодо невідповідності
спірного пункту договору суборенди
умовам основного договору оренди та ст.
8 ЗУ "Про оренду землі".

Так, цільове призначення земельної
ділянки при передачі її в суборенду ТОВ
«Кворум» залишилося незмінним - для
рекреаційного використання (УКЦВЗ -
1.17), що закріплено в пунктах 14 договорів
суборенди землі від16.05.2006р. та оренди
землі від 03.03.2006р.

Зі змісту пункту 26 договору оренди
землі від 03.03.2006р. вбачається, що
сторони узгодили право орендаря за
письмовою згодою будувати, в
установленому законодавством порядку
виробничі, культурно - побутові та інші
будівлі і споруди та закладати
багаторічні насадження; отримувати
продукцію і доходи; здійснювати в
установленому законодавством порядку
за письмовою згодою орендаря
будівництво водогосподарських
споруд та меліоративних систем.

Аналогічні права орендаря щодо
забудови земельної ділянки закріплені
й в пункті 26 спірного договору
суборенди землі від від 16.05.2006р.

Водночас, сторони доповнили спірний
пункт 26 договору суборенди землі
від16.05.2006р. наступним змістом: «Будь -
які капітальні споруди, будинки,
будівлі та інша нерухомість,
побудовані Суборендарем на
земельній ділянці, включаючи об'єкти,
незавершені будівництвом (якщо
вартість такого незавершеного
будівництва за вимогою Суборендаря не
була компенсована Орендарем як
невід'ємні поліпшення земельної
ділянки) залишаються його власністю.
Після припинення чи розірвання цього
Договору Орендодавець та / або Орендар
забезпечить Суборендарю належні умови
та доступ для безперешкодної
експлуатації та використання таких
споруд, будинків, будівель та іншої
нерухомості Суборендаря, розташованої
на земельній ділянці, шляхом
встановлення відповідного сервітуту,
продажу земельної ділянки у власність
суборендаря або іншим чином за
домовленістю Сторін».

Саме вказане доповнення позивач вважає
таким, що суперечить умовам основного
договору оренди землі від 03.03.2006р., що є
неприпустимим в силу статті 8 Закону
України «Про оренду землі».

Проте, судова колегія вважає таке
твердження позивача помилковим,
оскільки вказаним доповненням сторони
конкретизували порядок набуття
суборендарем права власності на
збудоване ним майно, який закріплений
нормами чинного законодавства, зокрема
в статтях 331, 377 ЦК України, главою 16
Земельного кодексу України та є
обов'язковими для сторін незалежно від
їх наявності в умовах договору.

Тобто фактично, вказаний пункт жодним
чином не суперечить умовам основного
договору, а тільки розкриває наслідки
для сторін договору у випадку настання
необхідності вирішення питань, які
стосуються права орендаря на збудоване
ним майно.

В будь - якому випадку, у разі
здійснення суборендарем будівництва
на орендованій земельній ділянці, його
право на збудовану річ, є захищеним
нормами чинного законодавства, яке
регулює такі правовідносини, а тому
наявність чи відсутність спірної умови
пункту 26 договору суборенди землі, не
позбавляє останнього права на це майно.

При цьому, судова колегія не приймає
посилання позивача на те, що у разі
виконання спірних умов договору
останній втратить право користування
земельною ділянкою, з огляду на те, що
як пунктом 26 договору оренди від
03.03.2006р. так і пунктом 26 договору
суборенди землі від 16.05.2006р.,
передбачено право орендаря тільки за
згодою орендодавця здійснювати
будівництво на земельній ділянці.
Таким чином, право Коктебельської
селищної ради на надання згоди на
здійснення дій по забудові спірної
земельної ділянки є непорушним та
незмінним, і спірний пункт 26 договору
суборенди ніяким чином не змінює цих
прав ради.

З огляду на вищевикладене, судова
колегія дійшла до висновку про
відсутність підстав для задоволення
позову Коктебельської селищної ради,
оскільки останньою не доведено в чому
саме полягає невідповідність спірного
пункту 26 договору суборенди землі
умовам договору оренди землі від
03.03.2006р., а тому скасовує рішенням
місцевого господарського суду в
частині задоволення позовних вимог,
приймає в цій частині нове рішення про
відмову в позові Коктебельської
селищної ради.

З цих же підстав не підлягає
задоволенню і позов Національної
спілки письменників України, а відтак є
помилковим висновок місцевого
господарського суду щодо відмови в
позові з підстав спливу строку
позовної давності на звернення з
позовом до суду.

При цьому, колегія суддів зазначає, що
правила про позовну давність мають
застосовуватися лише тоді, коли буде
доведено існування у позивача
суб'єктивного права, за захистом якого
він звернувся. У випадках відсутності
такого права або коли воно не порушено,
в позові має бути відмовлено не з
причин пропуску строку позовної
давності, а в зв'язку з
необґрунтованістю самої вимоги.

В даному випадку, підставою для відмови
в позові є саме відсутність підстав для
задоволення позову.

Крім того, судова колегія також вважає
за необхідне звернути увагу на
порушення місцевим господарським
судом норм процесуального права при
прийнятті позовної заяви третьої особи
у справі - Коктебельської селищної
ради, яке виразилося в неправильному
застосуванні норм статті 26 ГПК України,
а саме прийнявши позовну заяву ради до
розгляду, не було здійснено факт
прийняття вступу Коктебельської
селищної ради як третьої особи вже з
самостійними вимогами. Вказані
обставини підвереджуються усіма
процесуальними документами суду, в
яких Коктебельська селищна рада
вказана тільки як третя особа.

Таким чином, під час вирішення спору,
місцевим господарським судом було
неповно з'ясовано усі обставини справи
та невірно застосовані норми
матеріального і процесуального права,
а тому апеляційна скарга ТОВ «Кворум»
підлягає задоволенню, а оспорювань
рішення частковому скасуванню.

Керуючись статтями 99, 101, 103 (пунктом 2) 103,
(пунктами 1, 4) 104, 105 Господарського
процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з
обмеженою відповідальністю "Кворум"
задовольнити.

2. Рішення господарського суду АР Крим
від 22 жовтня 2013 року у справі №
901/2093/13 в частині задоволення позову
Коктебельської селищної ради та
стягнення судових витрат - скасувати.

Прийняти в цій частині нове рішення:

"В задоволені позову Коктебельської
селищної ради про визнання частково
недійсним положення пункту 26 договору
суборенди землі від 16.05.2006р. -
відмовити".

3. В іншій частині рішення залишити без
змін.

Головуючий суддя
Н.В. Воронцова

Судді
О.І. Проценко

Л.М. Заплава