ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ
======================================================================
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 лютого 2014 року
Справа № 915/2263/13

за позовом Миколаївської міської ради
(54001, м. Миколаїв, вул. Адміральська, 20)

до товариства з обмеженою
відповідальністю "Інтершоу" (54017, м.
Миколаїв, вул. Севастопольська, 3)

про внесення змін до договору оренди
землі

Суддя Алексєєв А.П.

Представники сторін:

від позивача - Вітюк А.Є., дов.
№2267/02.02.01-22/01/14/13 від 16.10.2013 р.

від відповідача - Філевський Р.М., дов.
№7 від 26.03.2012 р.

суть спору: позивач звернувся до
господарського суду із позовом з
проханням внести за рішенням суду
зміни до договору оренди земельної
ділянки, який був укладений між
позивачем та відповідачем у 2005 році.
Свої позовні вимоги позивач
обґрунтував тим, що з 01.01.2011 року набрав
чинності Податковий кодекс України, ст.
288 якого було встановлено мінімальний
розмір орендної плати та визначено, що
річна сума платежу не може бути меншою
трикратного розміру земельного
податку. Так як відповідно до ст. 274.1.
Податкового кодексу України ставка
податку за земельні ділянки нормативно
грошову оцінку яких проведено
встановлюється у розмірі 1 % від їх
нормативної грошової оцінки то
мінімальний розмір орендної плати
дорівнюватиме 3% від нормативної
грошової оцінки. Таким чином, позивач
просить внести зміни до договору з
огляду на те, що розмір діючої орендної
плати був погоджений сторонами на
рівні 0,02 % від її нормативної грошової
оцінки на рік. Можливість внесення змін
до договору позивач обґрунтував,
посилаючись на ч. 1 ст. 652 ЦК України,
відповідно до якої у разі істотної
зміни обставин, якими сторони
керувалися при укладенні договору,
договір може бути змінений або
розірваний за згодою сторін, якщо інше
не встановлено договором або не
випливає із суті зобов'язання. Позивач
вважає, що обставини змінилися істотно
у зв'язку із зміною мінімального
розміру орендної плати на
законодавчому рівні - а саме прийнятим
Податковим кодексом України.

Відповідач надав відзив на
позовну заяву, у якому просив у позові
відмовити повністю, у зв'язку із його
необґрунтованістю, свої доводи виклав
у письмовому відзиві.

За результатами розгляду справи
судом 06.02.2014 року було оголошено
вступну та резолютивну частини
рішення.

Розглянувши справу, суд

ВСТАНОВИВ:

27.12.2004 року Миколаївської міською
радою було прийняте рішення №28/23,
відповідно до якого відповідачу було
передано в оренду строком до 31.12.2050 року
земельну ділянку площею 83290 кв. м для
обслуговування парку ім. Петровського
по вул. Сиваської Дивізії, 5-а у м.
Миколаєві.

03.03.2005 року між позивачем та
відповідачем був підписаний договір
оренди землі, який пройшов державну
реєстрацію у Миколаївській
регіональній філії ДП "Центр ДЗК" 25.07.2005
року за № 68.

За актом приймання передачі
земельну ділянку 25.07.2005 року було
передано у користування відповідачеві.

Згідно укладеного договору
оренди землі від 25.07.2005 року він діє до
31.12.2050 року.

Відповідно до п. 4.1. договору за
оренду земельної ділянки орендар
сплачує орендну плату у грошовій формі.

Пунктом 4.2. договору встановлено
розмір орендної плати - річна орендна
плата за земельну ділянку
встановлюється у розмірі 0,02% від її
нормативної грошової оцінки, яка на
дату укладення договору становила 7711821
грн. 10 коп.

У п. 4.3. договору сторонами
погоджено, що розмір нормативної
грошової оцінки не є сталим і
змінюється у зв'язку з проведенням її
щорічної індексації та внесенням змін
на підставі вимог діючого
законодавства й інших нормативних
документів. Розмір нормативної
грошової оцінки земельної ділянки
змінюватиметься без внесення змін та
доповнень до цього договору.

У п. 4.6. договору сторони погодили,
що умови договору про розмір орендної
плати можуть переглядатися за згодою
сторін, шляхом внесення змін у вигляді
додаткової угоди, що буде невід'ємною
частиною цього договору та нотаріально
посвідченою. Аналогічні умови сторони
виклали у пункті 12.1. договору.

01.01.2011 року набув чинності
Податковий кодекс України, яким
встановлюється мінімальний розмір
орендної плати за користування
земельними ділянками комунальної
форми власності.

Статтею 288.5.1 Податкового кодексу
України встановлено мінімальний
розмір орендної плати та визначено, що
річна сума платежу не може бути меншою:

- для земель
сільськогосподарського призначення -
розміру земельного податку;

- для інших категорій земель -
трикратного розміру земельного
податку.

Відповідно до ст. 271.1.1.
Податкового кодексу України базою
оподаткування є нормативна грошова
оцінка земельних ділянок з урахуванням
коефіцієнта індексації визначеного
відповідно до порядку, встановленого
цим розділом.

Статтею 289.1. Податкового кодексу
України встановлено, що для визначення
розміру податку та орендної плати
використовується нормативна грошова
оцінка земельних ділянок.

Відповідно до ст. 274.1. ставка
податку за земельні ділянки,
нормативну грошову оцінку яких
проведено встановлюється у розмірі 1 %
від їх нормативної грошової оцінки, за
винятком земельних ділянок, зазначених
у ст. ст. 272, 273, 276 цього кодексу.

Отже. виходячи з норм Податкового
кодексу України мінімальний розмір
річної орендної плати за користування
земельними ділянками комунальної
форми власності дорівнює 3 розмірам
земельного податку, або відповідно до
ст. 274.1. Податкового кодексу - 3% від їх
нормативної грошової оцінки.

У зв'язку із набранням чинності
Податковим кодексом України
Миколаївською міською радою було
прийняте рішення №6/33 від 09.06.2011 року
"Про затвердження порядку визначення
розміру орендної плати".

Так, зазначеним рішенням
Миколаївська міська рада дозволила
управлінню земельних ресурсів ради
переглянути умови договорів оренди
землі про розмір орендної плати,
укладених до прийняття цього рішення,
згідно з Порядком визначення розміру
орендної плати за користування землею,
у разі згоди орендаря.

22.08.2011 року позивачем на адресу
відповідача було направлено листа щодо
необхідності внесення змін до договору
оренди землі внаслідок збільшення
мінімального розміру річної орендної
плати Податковим кодексом України.
Одночасно з листом позивач направив
відповідачеві примірник договору про
зміни до договору оренди землі щодо
викладення п. 4.2. договору оренди землі
в іншій редакції а саме "річна орендна
плата за земельну ділянку
встановлюється у розмірі 3% від її
нормативної грошової оцінки".

Згідно поштового повідомлення
наданого позивачем відповідач отримав
пропозицію щодо внесення змін до
договору оренди землі 26.08.2011 року.

У зв'язку із тим, що відповіді на
лист про внесення змін до договору
оренди землі позивач не отримав він
звернувся до суду із позовом про
вирішення питання про внесення змін до
договору в судовому порядку.

Розглянувши позовну вимогу
позивача про внесення змін до договору
оренди землі суд вважає її такою, що не
підлягає задоволенню з огляду на
наступне.

Як зазначалося вище договір
оренди земельної ділянки було
підписано сторонами 03.03.2005 року, а його
державну реєстрацію проведено 25.07.2005
року.

У договорі оренди сторони
погодили розмір орендної плати, а саме,
що річна орендна плата за земельну
ділянку встановлюється у розмірі 0,02%
від її нормативної грошової оцінки, яка
на дату укладення договору становила
7711821 грн. 10 коп.

При цьому, сторонами було
обумовлено, що розмір нормативної
грошової оцінки не є сталим і
змінюється, у зв'язку з проведенням її
щорічної індексації та внесенням змін
на підставі вимог діючого
законодавства й інших нормативних
документів. Тобто, при збільшенні
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки у зв'язку з проведенням її
щорічної індексації та внесенням змін
на підставі вимог діючого
законодавства й інших нормативних
документів автоматично
змінюватиметься і річна орендна плата
за користування землею.

Відповідно до ст. 21 Закону України
«Про оренду землі» орендна плата за
землю - це платіж, який орендар вносить
орендодавцеві за користування
земельною ділянкою. Розмір, форма і
строки внесення орендної плати за
землю встановлюються за згодою сторін
у договорі оренди (крім строків
внесення орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності, які встановлюються
відповідно до Податкового кодексу
України). Обчислення розміру орендної
плати за землю здійснюється з
урахуванням індексів інфляції, якщо
інше не передбачено договором оренди.

Згідно із ст. 30 Закону України "Про
оренду землі" зміна умов договору
оренди землі здійснюється за взаємною
згодою сторін. У разі недосягнення
згоди щодо зміни умов договору оренди
землі спір вирішується в судовому
порядку.

Відповідно до ч. 1 ст. 651 ЦК України
зміна або розірвання договору
допускається лише за згодою сторін,
якщо інше не встановлено договором або
законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 632 ЦК України
ціна в договорі встановлюється за
домовленістю сторін. У випадках,
встановлених законом, застосовуються
ціни (тарифи, ставки тощо), які
встановлюються або регулюються
уповноваженими органами державної
влади або органами місцевого
самоврядування.

Тобто, виходячи з положень
частини 1 ст. 632 ЦК України на момент
укладення договору сторони при
визначенні ціни договору зобов'язані
застосувати ціни, які встановлюються
або регулюються уповноваженими
органами державної влади або органами
місцевого самоврядування, у випадках
встановлених законом.

У частині другій ст. 632 ЦК України
вже йдеться мова про те, що зміна ціни
після укладення договору допускається
лише у випадках і на умовах,
встановлених договором або законом.

Тобто, сторони можуть змінити
ціну за договором у випадках і на
умовах встановлених договором (п. 4.6.
договору п. 12.1. договору) або у випадках
і на умовах встановлених законом.
Вказане кореспондується із приписами
ч. 1 ст. 651 ЦК України.

У зв'язку із тим, що сторони не
досягли згоди внести зміни до договору
за взаємною згодою, то позивач вправі
прохати суд внести зміни до договору у
випадках передбачених законом.

Так, позивач послався на те, що
законом, а саме ч. 1 ст. 652 Цивільного
кодексу України передбачено
можливість зміни договору при
погодженні сторін у разі істотної
зміни обставин, якими сторони
керувалися при укладенні договору,
якщо інше не встановлено договором або
не випливає із суті зобов'язання.

Як вбачається із змісту ч. 1 ст. 652
Цивільного кодексу України цією нормою
регулюється питання зміни договору у
разі істотної зміни обставин за умови
взаємної згоди сторін.

Проте, при відмові відповідача
внести зміни до договору оренди землі
за взаємним погодженням сторін позивач
при зверненні до суду за наявності, як
на його думку, факту істотної зміни
обставин повинен був керуватися
вимогами ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу
України.

Так, частиною 2 ст. 652 ЦК України
передбачено наступне: якщо сторони не
досягли згоди щодо приведення договору
у відповідність з обставинами, які
істотно змінились, або щодо його
розірвання, договір може бути
розірваний, а з підстав, встановлених
частиною четвертою цієї статті, -
змінений за рішенням суду на вимогу
заінтересованої сторони за наявності
одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору
сторони виходили з того, що така зміна
обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена
причинами, які заінтересована сторона
не могла усунути після їх виникнення
при всій турботливості та обачності,
які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б
співвідношення майнових інтересів
сторін і позбавило б заінтересовану
сторону того, на що вона розраховувала
при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв
ділового обороту не випливає, що ризик
зміни обставин несе заінтересована
сторона.

У частині 4 ст. 652 Цивільного
кодексу України закріплено, що зміна
договору у зв'язку з істотною зміною
обставин допускається за рішенням суду
у виняткових випадках, коли розірвання
договору суперечить суспільним
інтересам або потягне для сторін шкоду,
яка значно перевищує затрати,
необхідні для виконання договору на
умовах, змінених судом.

Згідно висновків Верховного суду
України, викладених у рішеннях,
прийнятих за результатами розгляду
заяв про перегляд судового рішення з
підстави, передбаченої п. 1 ч.1 ст. 111-16
ГПК України за І півріччя 2012 року, при
вирішенні спорів про укладення, зміну,
розірвання договорів суди зобов'язані
враховувати, що у разі якщо
заінтересована особа не довела
одночасної наявності чотирьох умов,
визначених у ч. 2 ст. 652 ЦК України,
підстав для розірвання спірного
договору оренди немає (постанова
Верховного суду України від 27.02.2012 року
у справі № 3-9гс12).

Отже, звертаючись з вимогою про
зміну договору оренди землі за
рішенням суду позивач зобов'язаний був
довести належними та допустимими
доказами одночасну наявність усіх
чотирьох умов, визначених у ч. 2 ст. 652 ЦК
України.

Як вбачається із змісту позовної
заяви істотною зміною обставин позивач
зазначив зміни у законодавстві, а саме
набрання з 01.01.2011 року чинності
Податковим кодексом України, згідно
якого змінилася мінімальна річна
орендна плата за користування землею
комунальної форми власності.

При цьому, суд погоджується із
позицією відповідача, що в момент
укладення договору сторони могли
передбачити зміну мінімального
розміру орендної плати на
законодавчому рівні, передбачивши в
договорі відповідну умову про зміну
позивачем в односторонньому порядку
розміру річної орендної плати
внаслідок збільшення її мінімального
та максимального розміру на
законодавчому рівні. При укладанні
договору сторони не могли не прийняти
до уваги те, що на законодавчому рівні
не відбудеться збільшення
мінімального розміру річної орендної
плати за землю, або зміна методики її
обрахунку, оскільки це не залежить від
їхньої волі.

Підсумовуючи вказане у
попередньому абзаці - відсутня умова,
яка передбачена у п.п. 1 ч. 2 ст. 652 ЦК
України.

Також позивачем не було надано
доказів наявності умов зазначених у п.
3, 4 ч. 2 ст. 652 ЦК України, а саме:

3) виконання договору порушило б
співвідношення майнових інтересів
сторін і позбавило б заінтересовану
сторону того, на що вона розраховувала
при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв
ділового обороту не випливає, що ризик
зміни обставин несе заінтересована
сторона.

Виходячи з положень ч. 2 ст. 4-3 та ч.
1 ст. 33 ГПК України позивачем не
доведено перед судом наявність у
сукупності умов, передбачених у ч. 2 ст.
652 ЦК України для зміни умов договору в
судовому порядку.

Крім того, суд, виходячи з
положень ч. 2 ст. 632 та ч. 1 ст. 651 ЦК
України щодо можливості зміни
договору, в тому числі ціни договору за
відсутності згоди однієї з сторін у
випадках передбачених законом, вважає
за необхідне зазначити, що у
Податковому кодексі України відсутні
вимоги щодо обов'язкового перегляду
розміру річної орендної плати за
договорами оренди землі, які були
укладені до дати набрання чинності
кодексом та по яких річна орендна плата
менше від встановленої ст. 288 кодексу.

Керуючись ст. ст. 44-49, 82-85 ГПК
України, суд

ВИРІШИВ:

У позові відмовити повністю.

Рішення може бути оскаржене в
апеляційному порядку.

Повний текст рішення складено та
підписано 12.02.2014 року.

Суддя
А.П. Алексєєв