ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
__________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"20" січня 2014 р.Справа № 916/3078/13

За позовом: Управління майна та
інвестицій Теплодарської міської ради
Одеської області

до відповідача: Головного управління
юстиції в Одеській області

про розірвання договору оренди

Суддя
Малярчук І.А.

В судових засіданнях приймали участь
представники сторін:

від позивача: Рашкован О.О., довіреність
№01-08/404 від 25.09.2013р.

від відповідача: Касянова О.В.,
довіреність №03-7745 від 13.05.2013р.

В судовому засіданні 20.01.2014 р. приймали
участь представники сторін:

від позивача: Рашкован О.О., довіреність
№01-08/404 від 25.09.2013р.

від відповідача: Касянова О.В.,
довіреність №03-7745 від 13.05.2013р.

СУТЬ СПОРУ: про розірвання договору
оренди майна, що належить до
комунальної власності територіальної
громади м. Теплодар, №38/2011 від 18.09.2011р.,
укладений між Управлінням майна та
інвестицій Теплодарської міської ради
Одеської області та Головним
управлінням юстиції в Одеській
області.

Позивач на заявлених позовних вимогах
наполягає, надав пояснення від 25.11.2013р.
за вх.№36047/13, додаткові пояснення від
08.01.2014р. за вх.№110/14, в їх обґрунтування
зазначає, що 18.10.2011р. між позивачем та
відповідачем було укладено договір
оренди комунального майна. Відповідно
до названого договору метою оренди є
розміщення Теплодарського міського
управління юстиції, виконавчої служби
та державної реєстраційної служби. У
відповідності до п.4.1. договору від
18.10.2011р. сторони узгодили, що
використання об'єкта оренди не за
цільовим призначенням, визначеним
умовами договору, надає орендодавцю
право розірвати цей договір без згоди
орендаря, шляхом надсилання останньому
відповідного повідомлення. Однак,
всупереч договору від 18.10.2011р. у
орендованих приміщеннях розташовано
державний нотаріальний архів, та не
розташовуються Теплодарське міське
управління юстиції, виконавча служба
та державна реєстраційна служба, що
призвело до неможливості отримання
населенням міста Теплодар
адміністративних послуг від вказаних
служб, отже, позивач за таких дій
відповідача істотно позбавлений того,
на що розраховував при укладанні цього
договору. Як слідує із позовної заяви,
метою позивача при укладенні спірного
правочину було забезпечення
доступності діяльності управління
юстиції та його органів для жителів м.
Теплодар в обмін на низьку орендну
плату за орендовані приміщення. Крім
того, орендар в порушення умов п.п.4.5., 5.3.
договору оренди без згоди орендодавця
та інших служб демонтував систему
опалення орендованого будинку, чим
наніс шкоду орендованому майну та
залишив без опалення інших орендарів,
що орендують приміщення у цьому ж
будинку. З підстав порушення орендарем
умов спірного договору позивав
звернувся до відповідача з пропозицією
про дострокове розірвання договору, на
що отримав відмову, що і стало
підставою для звернення до суду із
даним позовом про захист прав та
охоронюваних законом інтересів.

25.11.2013р. за вх.№36049/13 позивач подав до
суду заяву про зміну підстав позову та
визначив їх несплатою відповідачем
орендної плати з моменту укладення
договору.

Відповідач позовні вимоги не визнає,
подав до суду відзив на позов від
25.11.2013р. за вх.№36048/13, додаткові
заперечення від 16.12.2014р. за вх.№38149/13, де
відмічає, що положеннями спірного
договору передбачено, що частина
приміщення передається для виконання
завдань, покладених на органи та
установи юстиції. На сьогоднішній день
у орендованих приміщеннях знаходиться
філія Одеського державного
нотаріального архіву, керівництво,
матеріально-технічне, кадрове та
організаційне забезпечення якого
здійснюється ГУЮ в Одеській області
відповідно до Наказу МУЮ №870/5 від
18.05.2009р. Крім того, у 2012 році відбулась
реорганізація установ юстиції та
Теплодарське МУЮ Одеської області
реорганізоване шляхом злиття із
Великомихайлівським РУЮ в Одеській
області, розташованим у смт. Велка
Михайлівка, що стало підставою для
розміщення у орендованому приміщенні
державного архіву, який тісно
співпрацює із населенням міста
Теплодар. Разом з цим, орган ДВС та
реєстраційна служба здійснюють прийом
громадян в спірних приміщеннях.
Одночасно, відповідач повідомив, що не
здійснював демонтаж опалювальної
системи. Отже, на думку відповідача ним
не допускалось істотних порушень умов
спірного договору, не відбувалось
використання об'єкту не за цільовим
призначенням, вчасно та у повному
обсязі сплачувалась орендна плата.

16.12.2013р. за вх.38148/13 позивач подав до суду
клопотання про надання відповідачем
копії договору, укладеного з
підприємством, що надає послуги
теплопостачання на території
м.Теплодар, яке судом було задоволено.

Клопотання відповідача від 29.11.2013р. за
вх.№36562/13, від 16.12.2013р. за вх.№38146/13 про
долучення документів до матеріалів
справи було судом задоволено.

Ухвалою суду від 08.01.2014р., за
клопотанням сторін від 08.01.2014р. за
вх.№2-9/14, згідно ч.3 ст.69 ГПК України,
строк розгляду справи продовжено до
22.01.2014р.

Розглянувши наявні в матеріалах справи
документи, заслухавши доводи
представників сторін, суд встановив
наступне:

18.10.2011р. між Управлінням майна та
інвестицій Теплодарської міської ради
Одеської області (орендодавець) та ГУЮ
в Одеській області (орендар) було
укладено договір №38/2011, за умовами
якого орендодавець передає, а орендар
приймає у строкове платне користування
об'єкт оренди, що належить до
комунальної власності територіальної
громади м. Теплодара і знаходиться на
балансі управління майна та
інвестицій: частина нежитлових
приміщень загальною площею 167,5кв.м. на
1-му поверсі будинку Комбінату
побутового обслуговування за адресою:
м. Теплодар, вул. Комунальна,3. Ціль
використання майна: розміщення
Теплодарського міського управління
юстиції, виконавчої служби та
державної реєстраційної служби (п.1.1.
договору).

За умовами п.3.1. договору №38/2011 від
18.10.2011р. орендна плата за користування
об'єктом оренди перераховується
орендарем на вказаний орендодавцем в
розділі 10 бюджетний рахунок раз на рік
(але не пізніше 10 днів після кожного
року оренди) та складає на момент
укладення договору 1грн./рік.

Відповідно до п.п.4.1., 4.5. договору №38/2011
від 18.10.2011р. орендар зобов'язався
використовувати орендоване майно
відповідно до його призначення та умов
цього договору, своєчасно й у повному
обсязі сплачувати орендну плату та
здійснювати платежі, які вказані у п.3.6.
цього договору. Якщо орендар
використовує майно не за цільовим
призначенням, визначеним цим
договором, орендодавець має право
розірвати цей договір без згоди
орендаря, надіславши йому попередження
про розірвання договору. Також, орендар
зобов'язався забезпечувати збереження
орендованого майна, запобігати його
пошкодженню і псуванню, тримати майно в
порядку, передбаченому санітарними
нормами та правилами пожежної безпеки,
підтримувати орендоване майно в
належному стані, не гіршому ніж на
момент передачі його в оренду, з
врахуванням нормального фізичного
зносу, здійснювати заходи
протипожежної безпеки. Орендар несе
відповідальність за дотримання правил
експлуатації майна.

У п.п.5.1., 5.3. договору №38/2011 від 18.10.2011р.
сторони передбачили, що орендар має
право використовувати орендоване
майно відповідно до призначення та
умов цього договору і самостійно
здійснювати господарчу діяльність в
межах, визначених статутними
документами, діючим законодавством
України та цим договором. Тільки за
письмовою згодою орендодавця, орендар
має право здійснювати за власний
рахунок реконструкцію, розширення,
технічне переозброєння, поточний або
інші види ремонтів майна, що
орендується, але ця умова не тягне за
собою зобов'язання орендодавця щодо
компенсації вартості будь-яких
поліпшень або ремонтів.

Згідно п.9.1. договору №38/2011 від 18.10.2011р.
цей договір укладено строком на 2 роки 11
місяців, він діє до 01.10.2014р.

На виконання умов договору №38/2011 від
18.10.2011р. позивач передав відповідачу
об'єкт оренди обумовлений договором,
згідно акту приймання-передачі від
01.11.2011р.

Орендоване відповідачем майно
належить до комунальної власності
територіальної громади м. Теплодар
згідно розпорядження Одеської
обласної ради №46/Р-97 від 31.10.1997р.

Листом від 26.07.203р. №07/18-1061 позивач
запропонував відповідачу достроково
розірвати договір №38/2011 від 18.10.2011р. з
підстав порушення відповідачем
цільового використання об'єкта оренди
та демонтажу опалювальної системи.

Згідно листа ГУЮ в Одеській області
№03-13-077/20682-03-18 від 21.08.2013р. відповідач
відхилив пропозицію позивача щодо
розірвання спірного правочину, з
підстав відсутності з його боку
порушень умов цього договору.

Розпорядженням Теплодарської міської
ради Одеської області №213 від 29.08.2013р.
«Про створення комісії для з'ясування
факту використання ГУЮ в Одеській
області орендованого майна за цільовим
призначенням», наказом №40 від 14.11.2013р.
«Про створення комісії для з'ясування
факту використання орендованого майна
за цільовим призначенням» створено
відповідні комісії, за результатами
дій яких було складено акти від 13.09.2013р.,
від 18.11.2013р., від 20.11.2013р., в яких
зафіксовано що в орендованому
приміщенні фактично знаходиться Філія
Одеського державного нотаріального
архіву у м. Теплодар, натомість,
установи, зазначені в договорі, в
приміщенні не знаходяться, а також в
частині приміщень розміщено складське
приміщення для зберігання вже
використаної документації, переданої з
районних нотаріальних округів
Одеської області.

Із листа ТОВ «Теплодаренерго» №03/01-199
від 02.09.2013р. вбачається, що у
орендованому відповідачем приміщенні
демонтовані опалювальні прилади,
послуги з опалення відповідачу не
надавались у зв'язку з демонтажем
опалювального приладу, заборгованість
за спожите теплопостачання відсутня. В
підтвердження викладеного у листі
подано копію акту від 26.11.2012р.

Відповідач проти викладеного в листі
ТОВ «Теплодаренерго» №03/01-199 від
02.09.2013р. заперечує, з підстав чого подав
до матеріалів справи лист, адресований
та переданий ТОВ «Теплодаренерго» з
проханням провести повторний огляд
стану системи опалення в спірному
приміщенні. Доказів реагування з боку
ТОВ «Теплодаренерго» та/або
проведення огляду на вимогу орендаря
суду не надано.

Натомість відповідач на підтвердження
споживання ним у орендованому
приміщенні послуг з теплопостачання
подав до суду договори, укладені з ТОВ
„Теплодаренерго" від 06.03.2009р., від
28.08.2012р. та додаткові угоди до них.

Крім того, з акту ТОВ „Теплодаренерго"
від 15.01.2014р. вбачається, що опалювальна
система в орендованих приміщеннях
відновлена та функціонує нормально,
порушень в роботі системи не має.

Із листа ТОВ „Теплодаренерго" №06/01-09
від 20.01.2014р. вбачається, що проект
договору №20/13-Т від 01.10.2013р. на
споживання послуг теплопостачання
відповідачем не підписаний та
товариству не повернутий, рахунки за
теплоенергію за жовтень, листопад,
грудень орендарем не оплачені.

Відповідно до довідок Фінансового
управління виконкому Теплодарської
міської ради №380 від 22.11.2013р.,
Управління майна та інвестицій
Теплодарської міської ради Одеської
області №01-08/504 від 22.11.2013р. за період з
18.10.2011р. по 22.11.2013р. орендна плата за
користування орендованим за договором
№38/2011 від 18.10.2011р. майном від ГУЮ в
Одеській області не надходила.

На підтвердження сплати орендної плати
відповідач надав копію квитанції №3912
від 22.11., із якої не вбачається рік, у
якому проведено оплату, однак,
інформаційний лист ГУЮ в Одеській
області свідчить, що оплату оренди
фактично проведено 22.11.2013р. Також,
відповідач надав акт від 20.11.2013р., яким
зафіксував відсутність демонтажу
системи опалення.

Між тим, згідно листа Фінансового
управління Виконкому Теплодарської
міської ради №417 від 13.12.2013р. від
відповідача 25.11.2013р. надішли кошти в
сумі 3 грн. в рахунок сплати орендної
плати за договором №38/2011 від 18.10.2011р.

Згідно наказів МУЮ №1326/5 від 07.09.2012р.
«Про реорганізацію деяких
територіальних управлінь юстиції
Одеської області», №1666/5 від 12.11.2012р.
«Про реорганізацію та утворення
відділів ДВС окремих територіальних
управлінь юстиції Одеської області»
зокрема, реорганізовано шляхом злиття
Біляївське районне і Теплодарське
міське управління юстиції Одеської
області, правонаступниками яких
визначено Біляївське міськрайонне
управління юстиції в Одеській області,
відповідно утворено Відділ ДВС
Біляївського РУЮ в Одеській області.

Відповідно до Наказу МУЮ №1717/5 від
22.11.2012р. «Про реорганізацію та
перейменування реєстраційних служб та
відділів державної реєстрації актів
цивільного стану окремих
територіальних управлінь юстиції
Одеської області», зокрема, утворено
реєстраційну службу Біляївського
міськрайонного управління юстиції в
Одеській області, реорганізувавши
шляхом злиття реєстраційну службу
Біляївського РУЮ та реєстраційну
службу Теплодарського МУЮ Одеської
області.

Наказом ГУЮ в Одеській області №264/03-12
від 28.05.2013р. «Про затвердження
Положення про філію Одеського
державного нотаріального архіву в м.
Теплодар» затверджено відповідне
Положення, згідно якого філія почала
працювати з 03.06.2013р.

На підтвердження надання ВДВС
Біляївським МУЮ в Одеській області
адміністративних послуг відповідач
надав суду розпорядження №1 від 04.03.2013р.
„Про затвердження графіку особистого
прийому громадян" та відповідний
графік.

Проаналізувавши наявні в матеріалах
справи документи, подані сторонами та
викладені їх правові позиції, суд
вважає заявлені позивачем позовні
вимоги такими, що не підлягають
задоволенню з огляду на наступні
положення законодавства.

Засадами чинного Цивільного кодексу
України в редакції від 16.01.03 р.
передбачено, що кожна особа має право
на захист свого цивільного права у разі
його порушення, невизнання або
оспорювання. Кожна особа має право на
захист свого інтересу, який не
суперечить загальним засадам
цивільного законодавства. (ст. 15 ЦК
України).

Згідно ч.1 ст.759 Цивільного кодексу
України за договором найму (оренди)
наймодавець передає або зобов'язується
передати наймачеві майно у
користування за плату на певний строк.

За користування майном з наймача
справляється плата, розмір якої
встановлюється договором найму. Якщо
розмір плати не встановлений
договором, він визначається з
урахуванням споживчої якості речі та
інших обставин, які мають істотне
значення (ч.1 ст.762 Цивільний кодекс
України).

Положеннями ч.1 ст.530 ЦК України
передбачено, що якщо у зобов'язанні
встановлений строк (термін) його
виконання, то воно підлягає виконанню у
цей строк (термін).

Згідно ст.ст. 525, 526 Цивільного кодексу
України зобов'язання мають
виконуватися належним чином
відповідно до умов договору та
Цивільного кодексу України, інших
актів цивільного законодавства, а при
відсутності таких умов та вимог -
відповідно до звичаїв ділового обороту
або інших вимог, що звичайно
ставляться. Одностороння відмова від
зобов'язання або одностороння зміна
його умов не допускається.

Відповідно до ч.2 ст.651 ЦК України
договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом. Істотним є таке
порушення стороною договору, коли
внаслідок завданої цим шкоди друга
сторона значною мірою позбавляється
того, на що вона розраховувала при
укладенні договору.

Так, у постанові Верховного суду
України від 08.05.2012р. по справі №5021/966/2011
у аналогічних спірних правовідносинах
викладено правову позицію, із якої
вбачається, що істотне порушення
орендарем (наймачем) такої умови
договору оренди державного
(комунального) майна, як внесення
орендної плати, є достатньою правовою
підставою для дострокового розірвання
договору оренди в судовому порядку та
повернення орендованого майна
орендодавцю (наймодавцю).

Згідно ч.1 ст.10 Закону України «Про
оренду державного та комунального
майна» істотними умовами договору
оренди є: об'єкт оренди (склад і
вартість майна з урахуванням її
індексації); термін, на який
укладається договір оренди; орендна
плата з урахуванням її індексації;
порядок використання амортизаційних
відрахувань, якщо їх нарахування
передбачено законодавством;
відновлення орендованого майна та
умови його повернення; виконання
зобов'язань; забезпечення виконання
зобов'язань - неустойка (штраф, пеня),
порука, завдаток, гарантія тощо;
порядок здійснення орендодавцем
контролю за станом об'єкта оренди;
відповідальність сторін;
страхування орендарем взятого ним в
оренду майна; обов'язки сторін щодо
забезпечення пожежної безпеки
орендованого майна.

Суд, дослідивши договір №38/2011 від
18.10.2011р. та правовідносини сторін, що
склались по ньому, встановив, що мало
місце прострочення відповідачем
строку сплати орендної плати, отже,
мало місце порушення відповідачем
зобов'язання, але воно не носить
істотний характер, оскільки розмір
орендної плати складає 1 грн. на рік, що
не спричинило позбавлення в значній
мірі позивача того, на що він
розраховував при укладенні договору, а
подальша оплата відповідачем
орендного платежу взагалі спростувала
позицію міськради про існування
обставин порушення зобов'язань за
договором.

Крім того, не знайшли свого
підтвердження доводи позивача
стосовно того, що мало місце демонтаж
опалювальної системи у орендованому
приміщенні, оскільки позивач уклав із
ТОВ „Теплодаренерго" договори на
теплопостачання від 06.03.2009р., від
28.08.2012р., здійснив оплату за спожиту
теплову енергію, а відповідно до акта
ТОВ „Теплодаренерго" від 20.11.2013р. та
акта від 15.01.2014р. відсутні пошкодження
опалювальної системи в орендованому
приміщенні. При цьому, позиція позивача
щодо залишення без опалення інших
орендарів, що орендують приміщення в
цьому будинку, не доведена належними
доказами. Звідси, доводи Управління
майна та інвестицій Теплодарської
міської ради в Одеській області щодо
порушення ГУЮ в Одеській області умов
п.п.4.5., 5.3. договору №38/2011 від 18.10.2011р.,
шляхом демонтування системи опалення
та внаслідок цього спричинення шкоди
орендованому майну, не відповідають
дійсності.

Так, вище проаналізовані судом докази
підтверджують той факт що не мало місце
зміна цільового використання об'єкта
оренди, оскільки представники
Теплодарського міського управління
юстиції, виконавчої служби та
державної реєстраційної служби ведуть
прийом громадян згідно затверджених
графіків, а також в орендованому
приміщенні розташовано державний
нотаріальний архів, який входить до
складу Головного управління юстиції в
Одеській області. Отже, таким чином,
відповідачем забезпечено доступність
діяльності управління юстиції та його
органів для жителів м.Теплодар, що, як
стверджує позивач, але не
прослідковується із тексту договору,
стало умовою укладення спірного
договору із передбаченням низької
орендної плати для орендаря за
орендовані приміщення.

З огляду на викладене, позивач не довів
суду істотність порушення
відповідачем умов спірного договору, з
підстав чого відсутні підстави для
задоволення позову про його
розірвання.

Згідно ст.32 ГПК України доказами у
справі є будь-які фактичні дані, на
підставі яких господарський суд у
визначеному законом порядку
встановлює наявність чи відсутність
обставин, на яких ґрунтуються вимоги і
заперечення сторін, а також інші
обставини, які мають значення для
правильного вирішення господарського
спору.

Статтею 33 ГПК України передбачено, що
кожна сторона повинна довести ті
обставини, на які вона посилається як
на підставу своїх вимог і заперечень.

Господарський суд оцінює докази за
своїм внутрішнім переконанням, що
ґрунтується на всебічному, повному і
об'єктивному розгляді в судовому
процесі всіх обставин справи в їх
сукупності, керуючись законом (ст.43 ГПК
України).

Враховуючи вищевикладені обставини
справи, положення чинного
законодавства, суд вбачає недоведеними
фактичними даними та необґрунтованими
заявлені позовні вимоги Управління
майна та інвестицій Теплодарської
міської ради Одеської області з огляду
на що відмовляє у їх задоволенні у
повній мірі.

Згідно ст. 49 ГПК України витрати по
оплаті судового збору в сумі 1147грн.
відносяться за рахунок позивача.

Керуючись ст. ст. 44, 49, ст.ст.82- 85 ГПК
України суд, -

ВИРІШИВ:

1. Відмовити у задоволенні позову
позивача повністю.

Рішення господарського суду набирає
законної сили згідно зі ст. 85 ГПК
України, після закінчення строку
подання апеляційної скарги, якщо
апеляційну скаргу не було подано.

Повний текст рішення складено 24.01.2014р.

Суддя
Малярчук І.А.