ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД АВТОНОМНОЇ
РІШЕННЯ

14.01.2014Справа № 901/3787/13за позовом
Товариства з обмеженою
відповідальністю «Мегаоптторг»

до Ялтинської міської ради

про визнання недійсними договорів
оренди землі

Суддя С.С.
Потопальський

Представники сторін:

Від позивача - Тітов В.О., довіреність №
1 від 10.06.2013, предст.;

Від відповідача - Нізамутдінов М.І.,
довіреність № 02.11-07/477 від 13.06.2013,
представник;

СУТЬ СПОРУ:

Товариство з обмеженою
відповідальністю «Мегаоптторг»
звернулось до Господарського суду
Автономної Республіки Крим з позовною
заявою до Ялтинської міської ради, в
якій позивач просить:

- визнати недійсним договір оренди
земельної ділянки загальною площею 0,2000
га, яка розташована за адресою:
Автономна Республіка Крим, м. Ялта, в
районі дому 51 по вул.
Сеченова, кадастровий номер
:01:021:0181, укладений між Ялтинською
міською радою і ТОВ «Мегаогітторг»
26.06.2009; та зареєстрований Кримською
регіональною філією державного
підприємства «Центр державного
земельного кадастру» 01.10.2009 за №
89, з моменту укладення договору;

- визнати недійсним договір оренди
земельної ділянки загальною площею 0,2542
га, яка розташована за адресою:
Автономна Республіка Крим, м. Ялта, вул.
Сеченова, 51, кадастровий номер
:01:021:0180, укладений між Ялтинською
міською радою і ТОВ «Мегаоптторг»
26.06.2009 та зареєстрований Кримською
регіональною філією державного
підприємства «Центр державного
земельного кадастру» 01.10.2009 за №
88, з моменту укладення договору;

- визнати недійсним договір оренди
земельної ділянки загальною площею
0,1400 га, яка розташована за адресою:
Автономна Республіка Крим, м. Ялта, вул.
Соснова, 9, кадастровий номер
:01:021:0182, укладений між Ялтинською
міською радою і ТОВ «Мегаоптторг»
26.06.2009, та зареєстрований Кримською
регіональною філією державного
підприємства «Центр державного
земельного кадастру» 01.10.2009 за №
91, з моменту укладення договору;

- визнати недійсним договір оренди
земельної ділянки загальною площею
0,1107 га, яка розташована за адресою:
Автономна Республіка Крим, м. Ялта, вул.
Соснова, 11, кадастровий номер
:01:021:0183, укладений між Ялтинською
міською радою і ТОВ «Мегаоптторг»
26.06.2009- та зареєстрований Кримською
регіональною філією державного
підприємства «Центр державного
земельного кадастру» 01.10.2009 за №
93, з моменту укладення договору;

- визнати недійсним договір оренди
земельної ділянки загальною площею
площею 0,1138 га, яка розташована за
адресою: Автономна Республіка Крим, м.
Ялта, вул. Соснова, 13, кадастровий номер
:01:021:0185, укладений між Ялтинською
міською радою і ТОВ «Мегаоптторг»
25.06.2009 та зареєстрований Кримською
регіональною філією державного
підприємства «Центр державного
земельного кадастру» 01.10.2009 за
№ 94, з моменту укладення
договору;

- визнати недійсним договір оренди
земельної ділянки загальною площею
площею 0,1200 га, яка розташована за
адресою: Автономна Республіка Крим, м.
Ялта, вул. Соснова, 21, кадастровий номер
:01:021:0187, укладений між Ялтинською
міською радою і ТОВ «Мегаоптторг»
25.06.2009» та зареєстрований Кримською
регіональною філією державного
підприємства «Центр державного
земельного кадастру» 01.10.2009 за
№ 92, з моменту укладення
договору;

- визнати недійсним договір оренди
земельної ділянки загальною площею
площею 0,3440 га, яка розташована за
адресою: Автономна Республіка Крим, м.
Ялта, вул. Соснова, 30, кадастровий номер
:01:021:0186, укладений між Ялтинською
міською радою і ТОВ «Мегаоптторг»
25.06.2009 та зареєстрований Кримською
регіональною філією державного
підприємства «Центр державного
земельного кадастру» 01.10.2009 за
№ 87, з моменту укладення
договору;

- визнати недійсним договір оренди
земельної ділянки загальною площею
0,2460 га, яка розташована за адресою:
Автономна Республіка Крим, м. Ялта, вул.
Соснова, 38, кадастровий номер
:01:021:0184, укладений між Ялтинською
міською радою і ТОВ «Мегаоптторг»
26.06.2009 та зареєстрований Кримською
регіональною філією державного
підприємства «Центр державного
земельного кадастру» 01.10.2009 за
№ 90, з моменту укладення
договору.

У справі оголошувалась перерва в
порядку ст.77 Господарського
процесуального кодексу України

Розглянувши матеріали справи,
заслухавши пояснення представників
сторін, суд

ВСТАНОВИВ :

06.06.2007 року між TOB «Мегаоптторг» і
Ялтинською міською радою укладено
інвестиційний договір №2/07 на
реалізацію інвестиційного проекту
«Реконструкція аварійного житлового
фонду в мікрорайоні «Чайна гора» у м.
Ялта».

Відповідно до умов Інвестиційного
договору інвестор зобов'язаний укласти
договори оренди на відповідні
земельні ділянки, для можливості
реалізації інвестиційного проекту .

В додатку №3 до інвестиційного
договору був затверджений попередній
перелік мешканців підлягаючих
переселенню з житлового фонду, в
кількості близько 260 чоловік. Тобто,
фактично орендарю передавалися в
довгострокову оренду земельні ділянки
прибудинкових територій, на яких
розташовані житлові будинки, в яких
проживають громадяни, та вказані
будинки знаходяться на балансі
районних експлуатаційних організацій
(РЕО) м. Ялта.

Рішеннями 17-ої сесії 5-го скликання
Ялтинської міської ради від 11.06.2008
затверджено проекти землеустрою та
передано ТОВ «Мегаоптторг» в оренду
строком на 49 років земельні ділянки:

- площею 0,2000 га, яка розташована за
адресою: Автономна Республіка Крим, м.
Ялта, в районі дому 51 по вул. Сеченова,
кадастровий номер :01:021:0181, із
земель Ялтинської міської ради -
«Землі, не передані у власність не
представлені у користування в межах
населеного пункту» (строка 12.3, шифр 96
форми 6-зем.), в тому числі по угіддям
площею 0,2000га - «Забудовані землі», у т.ч.
«одно і двохповерхова житлова
забудова» (гр.34,36 форми 6-зем.), для
будівництва та обслуговування
стартової багатоповерхової,
багатофункціональної житлової
будівлі, на землях Ялтинської міської
ради, (код КВЦПЗ - 1.13.2.- «Житлової
забудови і комерційного
використання»),

- площею 0,2542 га, яка розташована за
адресою: Автономна Республіка Крим, м.
Ялта, вул. Сеченова, 51, кадастровий
номер :01:021:0180, із земель
Ялтинської міської ради - «Землі, не
передані у власність не представлені у
користування в межах неселеного
пункту» (строка 12.3, шифр 96 форми 6-зем.), в
тому числі по угіддям - «Забудовані
землі», у т.ч. «одно і двохповерхова
житлова забудова» (гр.34,36 форми 6- зем.),
(код КВЦПЗ - 1.13.2.- «Житлової забудови і
комерційного використання»), з
цільовим призначенням для
реконструкції аварійного житлового
фонду, забудови та обслуговування
багатоповерхової,
багатофункціональної житлової
будівлі,

- площею 0.1400 га, яка розташована за
адресою: Автономна Республіка Крим, м.
Ялта, вул. Соснова, 9, кадастровий номер
:01:021:0182, із земель Ялтинської
міської ради - «Землі, не передані у
власність не представлені у
користування в межах населенного
пункту» (строка 12.3, шифр 96 форми 6-зем.), в
тому числі по угіддям - «Забудовані
землі», у т.ч. «одно і двохповерхова
житлова забудова» (гр.34,36 форми 6- зем.),
(код КВІДГІЗ - 1.13.2,- «Житлової забудови і
комерційного використання»), з
цільовим призначенням для
реконструкції аварійного житлового
фонду, забудови та обслуговування
багатоповерхової ,
багатофункціональної житлової
будівлі,

- площею 0,1107 га, яка розташована за
адресою: Автономна Республіка Крим, м.
Ялта, вул. Соснова, 11, кадастровий номер
:01:021:0183, із земель Ялтинської
міської ради - «Землі, не передані у
власність не представлені у
користування в межах населеного
пункту» (строка 12.3, шифр 96 форми 6-зем.), в
тому числі по угіддям - «Забудовані
землі», у т.ч. «одно і двохповерхова
житлова забудова» (гр.34,36 форми 6- зем.).
(код КВІДГІЗ - 1.13.2,- «Житлової забудови і
комерційного використання»), з
цільовим призначенням для
реконструкції аварійного житлового
фонду, забудови та обслуговування
багатоповерхової ,
багатофункціональної житлової
будівлі,

- площею 0,1138 га, яка розташована за
адресою: Автономна Республіка Крим, м.
Ялта, вул. Соснова, 13, кадастровий номер
:01:021:0185, із земель Ялтинської
міської ради - «Землі, не передані у
власність не представлені у
користування в межах населеного
пункту» (строка 12.3, шифр 96 форми 6-зем.), в
тому числі по угіддям - «Забудовані
землі», у т.ч. «трьох і більше поверхова
житлова забудова» (гр.34,36 форми 6- зем.),
(код КВЦПЗ - 1.13.2,- «Житлової забудови і
комерційного використання»), з
цільовим призначенням для
реконструкції аварійного житлового
фонду, забудови та обслуговування
багатоповерхової ,
багатофункціональної житлової
будівлі,

- площею 0,1200 га, яка розташована за
адресою: Автономна Республіка Крим, м.
Ялта, вул. Соснова, 21, кадастровий номер
:01:021:0187, із земель Ялтинської
міської ради - «Землі, не передані у
власність не представлені у
користування в межах населеного
пункту» (строка 12.3, шифр 96 форми 6-зем.), в
тому числі по угіддям - «Забудовані
землі», у т.ч. «трьох і більше поверхова
житлова забудова» (гр.34,36 форми 6- зем.),
(код КВЦПЗ - 1.13.2,- «Житлової забудови і
комерційного використання»), з цілевим
призначенням для реконструкції
аварійного житлового фонду, забудови
та обслуговання багатоповерхової .
багатофункціональної житлової
будівлі,

- площею 0,3440 га, яка розташована за
адресою: Автономна Республіка Крим, м.
Ялта, вул. Соснова, ЗО, кадастровий
номер :01:021:0186, із земель
Ялтинської міської ради - «Землі, не
передані у власність не представлені у
користування в межах населеного
пункту» (строка 12.3, шифр 96 форми 6-зем.), в
тому числі по угіддям - «Забудовані
землі», у г.ч. «трьох і більше поверхова
житлова забудова» (гр.34,36 форми 6- зем.),
(код КВЦПЗ - 1.13.2,- «Житлової забудови і
комерційного використання»), з
цільовим призначенням для
реконструкції аварійного житлового
фонду, забудови та обслуговання
багатоповерхової,
багатофункціональної житлової
будівлі,

- площею 0,2460 га, яка розташована за
адресою: Автономна Республіка Крим, м.
Ялта, вул. Соснова, 38, кадастровий номер
:01:021:0184, із земель Ялтинської
міської ради - «Землі, не передані у
власність не представлені у
користування в межах населеного
пункту» (строка 12.3, шифр 96 форми 6-зем.), в
тому числі по угіддям - «Забудовані
землі», у т.ч. «трьох і більше поверхова
житлова забудова» (гр.34,36 форми 6- зем.),
(код КВЦПЗ - 1.13.2,- «Житлової забудови і
комерційного використання»), з
цільовим призначенням для
реконструкції аварійного житлового
фонду, забудови та обслуговування
багатоповерхової ,
багатофункціональної житлової
будівлі.

В подальшому 25-26 червня 2009 року на
виконання вказаних рішень між
Ялтинською міською радою
(Орендодавець) та ТОВ «Мегаоптторг»
(Орендар) підписано вісім договорів
оренди земельних ділянок із
відповідними додатками до них (далі -
Договори), відповідно до п. 1.1 яких
Орендодавець надає, а Орендар приймає в
оренду земельні ділянки (відповідно до
Українського класифікатора цільового
використання землі - УКЦВЗ): «Житлової
забудови і комерційного
використання»», код - 1.13.2.

Відповідно до п. 16.1. Договори вступають
в силу після їх підписання сторонами та
державної реєстрації в Кримській
регіональній філії Державного
підприємства «Центр державного
земельного кадастру» при Держкомземі
України.

Договори зареєстровані в Кримській
регіональній філії Державного
підприємства «Центр державного
земельного кадастру» при Держкомземі
України в державному реєстрі земель,
про що зроблений відповідний запис від
01.10.2009 року.

Позивач вважає, що спірні договори
оренди земельних не відповідають
вимогам ст. 215 Цивільного кодексу
України", ст. 15 Закону України «Про
оренду землі», та в умовах договорів
відсутні істотні умови зокрема, умови
передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки. В додаткових
поясненнях позивач також зазначив про
невідповідність спірних договорів
положенням ст.ст. 42, 89 Земельного
кодексу, щодо порушення права
користування земельними ділянками
організації, яка здійснює управління
цими будинками, та прав співвласників
житлових будинків.

Наведені обставини, на думку
позивача, є підставою для визнання
спірних договорів недійсними.

Заслухавши пояснення
представників сторін, дослідивши
матеріали справи та надавши оцінку
доказам у справі суд вважає, що позовні
вимоги підлягають задоволенню з огляду
на наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону
України «Про оренду землі» істотними
умовами договору оренди землі є об'єкт
оренди (місце розташування та розмір
земельної ділянки); строк дії договору
оренди; орендна плата із зазначенням її
розміру, індексації, форм платежу,
строків, порядку її внесення та
відповідальності за її несплату; умови
використання та цільове призначення
земельної ділянки, яка передається в
оренду; умови збереження стану об'єкта
оренди; умови і строки передачі
земельної ділянки орендарю; умови
повернення земельної ділянки
орендодавцеві; існуючі обмеження
(обтяження) щодо використання
земельної ділянки; визначення сторони,
яка несе ризик випадкового пошкодження
або знищення об'єкта оренди чи частини;
відповідальність сторін; умови
передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки.

Частиною 2 зазначеної статті
встановлено, що відсутність у договорі
оренди землі однієї з істотних умов,
передбачених цією статтею, а також
порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього
Закону є підставою для відмови в
державній реєстрації договору оренди,
а також для визнання договору
недійсним відповідно до закону.

Згідно із ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою
недійсності правочину є недодержання в
момент вчинення правочину стороною
(сторонами) вимог, які встановлені
частинами першою, третьою, п'ятою та
шостою статті 203 цього Кодексу.

Зміст правочину не може суперечити
цьому Кодексу, іншим актам цивільного
законодавства, а також моральним
засадам суспільства (ч. 1 ст. 203 ЦК
України).

Отже, відсутність у договорі оренди
землі хоча б однієї з істотних умов,
передбачених ч. 1 ст.15 Закону України
«Про оренду землі», зокрема, умови
передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки, є підставою для
визнання недійсним таких договорів
оренди відповідно до ч.2 ст. 215 ЦК
України. Аналогічна правова позиція
викладена у постанові Верховного Суду
України від 18.07.2012 по справі № 6-77цс12.

Окрім того, відповідно до ч. 1 ст. 42
Земельного кодексу України земельні
ділянки, на яких розташовані
багатоквартирні жилі будинки, а також
належні до них будівлі, споруди та
прибудинкові території державної або
комунальної власності, надаються в
постійне користування підприємствам,
установам і організаціям, які
здійснюють управління цими будинками.

Частиною 2 ст. 42 Земельного кодексу
України передбачено, що порядок
використання земельних ділянок, на
яких розташовані багатоквартирні жилі
будинки, а також належні до них будівлі,
споруди та прибудинкові території,
визначається співвласниками.

Відповідно підпункту «в» ч. 1 ст. 89
Земельного кодексу України у спільній
сумісній власності перебувають
земельні ділянки співвласників
житлового будинку.

Отже, згідно статей 42 та 89 Земельного
кодексу України визначено два
можливих користувача земельною
ділянкою під житловим
багатоквартирним будинком - це
співвласники житлового будинку або
організації, які здійснюють управління
цими будинками.

Проте, в порушення вищенаведених
норм законодавства, згідно спірних
договорів фактично передано в
довгострокову оренду на 49 років
земельні ділянки прибудинкових
територій, на яких розташовані житлові
будинки, в яких проживають громадяни,
та вказані будинки знаходяться на
балансі районних експлуатаційних
організацій (РЕО) м. Ялта, чим порушенні
як права експлуатаційної організації
на обслуговування будинків та
прибудинкових територій так і права
співвласників будинків на
розпорядження земельною ділянкою в
результаті створення об'єднання
співвласників житлового будинку.

Наведені обставини в їх сукупності є
підставою для визнання спірних
договорів недійсними відповідно до ст.
207 Господарського кодексу України, ст.215
Цивільного кодексу України.

Доводи відповідача щодо пропуску
строків позовної давності суд
відхиляє, з огляду на наступне.

Відповідно до ст. 256 ЦК України
позовна давність - це строк, у межах
якого особа може звернутися до суду з
вимогою про захист свого цивільного
права або інтересу.

Згідно ст. 257 ЦК України загальна
позовна давність встановлюється
тривалістю у три роки.

Статтею 261 ЦК України встановлено,
що перебіг позовної давності
починається від дня, коли особа
довідалася або могла довідатися про
порушення свого права або про особу,
яка його порушила.

Оскільки позивачеві, не було відомо
про вищенаведені порушення при
укладенні спірних договорів та про
порушення права користування
земельними ділянками співвласників
житлового будинку та організації, яка
здійснює управління цими будинками, то
строк позовної давності позивачем не
пропущений.

За таких обставин, позовні вимоги
підлягають задоволенню.

Судовий збір суд відносить на
відповідача згідно ст. 49
Господарського процесуального кодексу
України.

У судовому засіданні оголошено
вступну та резолютивну частини
рішення, повне рішення складено 17.01.2014.

Керуючись ст.ст. 49, 82-85 Господарського
процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1.Позов задовольнити.

2. Визнати недійсним договір оренди
земельної ділянки загальною площею 0,2000
га, яка розташована за адресою:
Автономна Республіка Крим, м. Ялта, в
районі дому 51 по вул. Сеченова,
кадастровий номер :01:021:0181,
укладений між Ялтинською міською радою
і ТОВ «Мегаогітторг» 26.06.2009; та
зареєстрований Кримською регіональною
філією державного підприємства «Центр
державного земельного кадастру» 01.10.2009
за № 89, з моменту укладення
договору.

3. Визнати недійсним договір оренди
земельної ділянки загальною площею 0,2542
га, яка розташована за адресою:
Автономна Республіка Крим, м. Ялта, вул.
Сеченова, 51, кадастровий номер
:01:021:0180, укладений між Ялтинською
міською радою і ТОВ «Мегаоптторг»
26.06.2009 та зареєстрований Кримською
регіональною філією державного
підприємства «Центр державного
земельного кадастру» 01.10.2009 за
№ 88, з моменту укладення
договору.

4. Визнати недійсним договір оренди
земельної ділянки загальною площею
0,1400 га, яка розташована за адресою:
Автономна Республіка Крим, м. Ялта, вул.
Соснова, 9, кадастровий номер
:01:021:0182, укладений між Ялтинською
міською радою і ТОВ «Мегаоптторг»
26.06.2009, та зареєстрований Кримською
регіональною філією державного
підприємства «Центр державного
земельного кадастру» 01.10.2009 за №
91, з моменту укладення договору.

5. Визнати недійсним договір оренди
земельної ділянки загальною площею
площею 0,1107 га, яка розташована за
адресою: Автономна Республіка Крим, м.
Ялта, вул. Соснова, 11, кадастровий номер
:01:021:0183, укладений між Ялтинською
міською радою і ТОВ «Мегаоптторг»
26.06.2009- та зареєстрований Кримською
регіональною філією державного
підприємства «Центр державного
земельного кадастру» 01.10.2009 за
№ 93, з моменту укладення
договору.

6. Визнати недійсним договір оренди
земельної ділянки загальною площею
площею 0,1138 га, яка розташована за
адресою: Автономна Республіка Крим, м.
Ялта, вул. Соснова, 13, кадастровий номер
:01:021:0185, укладений між Ялтинською
міською радою і ТОВ «Мегаоптторг»
25.06.2009 та зареєстрований Кримською
регіональною філією державного
підприємства «Центр державного
земельного кадастру» 01.10.2009 за
№ 94, з моменту укладення
договору.

7. Визнати недійсним договір оренди
земельної ділянки загальною площею
площею 0,1200 га, яка розташована за
адресою: Автономна Республіка Крим, м.
Ялта, вул. Соснова, 21, кадастровий номер
:01:021:0187, укладений між Ялтинською
міською радою і ТОВ «Мегаоптторг»
25.06.2009» та зареєстрований Кримською
регіональною філією державного
підприємства «Центр державного
земельного кадастру» 01.10.2009 за
№ 92, з моменту укладення
договору.

8. Визнати недійсним договір оренди
земельної ділянки загальною площею
площею 0,3440 га, яка розташована за
адресою: Автономна Республіка Крим, м.
Ялта, вул. Соснова, 30, кадастровий номер
:01:021:0186, укладений між Ялтинською
міською радою і ТОВ «Мегаоптторг»
25.06.2009 та зареєстрований Кримською
регіональною філією державного
підприємства «Центр державного
земельного кадастру» 01.10.2009 за
№ 87, з моменту укладення
договору.

9. Визнати недійсним договір оренди
земельної ділянки загальною площею
0,2460 га, яка розташована за адресою:
Автономна Республіка Крим, м. Ялта, вул.
Соснова, 38, кадастровий номер
:01:021:0184, укладений між Ялтинською
міською радою і ТОВ «Мегаоптторг»
26.06.2009 та зареєстрований Кримською
регіональною філією державного
підприємства «Центр державного
земельного кадастру» 01.10.2009 за
№ 90, з моменту укладення
договору.

10. Стягнути з Ялтинської міської ради,
(плоша Радянська, 1, м.Ялта,
ідентифікаційний код ) на користь
Товариства з обмеженою
відповідальністю «Мегаоптторг»,
(вул.Київська, 31, м.Сімферополь,
ідентифікаційний код 34636182) 9176,00 грн.
судового збору.

Наказ видати після вступу рішення в
законну чинність.

Суддя С.С.
Потопальський