ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 січня 2014 року Справа № 914/1967/13

Вищий господарський суд України у
складі колегії суддів:

головуючого Грейц
К.В.суддів:Бакуліної С.В., Глос О.І.,
розглянувши у відкритому судовому
засіданні касаційну скаргу ТОВ
"Футбольний клуб "Львів"на
постановуЛьвівського апеляційного
господарського суду від 12.11.2013р.у
справі№914/1967/13 господарського суду
Львівської областіза
позовомУправління комунальної
власності департаменту економічної
політики Львівської міської радидоТОВ
"Футбольний клуб "Львів",за
участютретьої особи, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору на
стороні позивача: Львівська міська
рада,пророзірвання договору оренди
№3-7139-9 нерухомого майна (будівель,
споруд, приміщень) з додатком
№3-7139-9(Д-10), укладеного між Управлінням
комунальної власності департаменту
економічної політики Львівської
міської ради та товариством з
обмеженою відповідальністю
"Футбольний клуб "Львів" нежитлових
приміщень стадіону "Сокіл", загальною
площею 2108,4 кв.м., а саме: нежитлових
будівель, що позначені в технічній
документації під літерами "Г-1", площею
830,7кв.м., "Д-1", "Д'-1" площею 152,7кв.м., "Е-2"
площею 11,6кв.м., "Є-1", "Є'-1" площею 223,4 кв.м.,
"Ж-1" площею 884,6 кв.м., " 2Е-1" площею 5,4кв.м.,
які розташовані за адресою: м.Львів,
вул.Патона, буд.1

у судовому засіданні взяли участь
представники:

від позивача : не з'явилися;

від відповідача : не з'явилися;

від третьої особи : Шмотолос О.П. (дов.
№1-7 вих.-68 від 03.09.2013р.);

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду
Львівської області від 05.08.2013р. у справі
№914/1967/13 (суддя Станько Л.Л.), залишеним
без змін постановою Львівського
апеляційного господарського суду від
12.11.2013р. (судді: Матущак О.І., Дубник О.П.,
Скрипчук О.С.) позов задоволено
повністю; розірвано договір оренди
№3-7139-9 нерухомого майна (будівель,
споруд, приміщень) з додатком
№3-7139-9(Д-10), укладений між Управлінням
комунальної власності департаменту
економічної політики Львівської
міської ради та ТОВ "Футбольний клуб
"Львів" на нежитлові приміщення
стадіону "Сокіл" загальною площею 2108,4
кв.м., а саме: нежитлові будівлі, що
позначені в технічній документації під
літерами "Г-1", площею 830,7 кв.м., "Д-1", "Д'-1"
площею 152,7 кв.м., "Е-2" площею 11,6 кв.м., "Є-1",
"Є'-1" площею 223,4 кв.м., "Ж-1" площею 884,6 кв.м.,
" 2Е-1" площею 5,4 кв.м., які розташовані за
адресою: м. Львів, вул. Патона, буд.1.

У касаційній скарзі ТОВ "Футбольний
клуб "Львів" просить скасувати рішення
господарського суду Львівської
області від 05.08.2013р. та постанову
Львівського апеляційного
господарського суду від 12.11.2013р. у
справі №914/1967/13 і прийняти нове рішення,
яким в задоволенні позову відмовити,
посилаючись на порушення
господарськими судами норм
матеріального та процесуального права,
зокрема, ст.ст. 34, 35, 43 Господарського
процесуального кодексу України,
оскільки: по-перше, в основу висновків
про демонтаж відповідачем будівель
покладено лише акт перевірки від
30.10.2012р., здійсненої представниками
позивача в односторонньому порядку без
повідомлення відповідача про
проведення перевірки, в якому
зазначено про задовільний технічний
стан об'єкта; по-друге, в матеріалах
справи відсутній технічний паспорт на
будівлі, без наявності якого неможливо
встановити які саме будівлі мають бути
згідно з технічним паспортом БТІ;
по-третє, згідно з актом перевірки від
30.10.2012р. перевірка супроводжувалась
фотофіксацією, однак в матеріалах
справи відсутня будь-яка фотофіксація;
по-четверте, до повноважень позивача не
входить здійснення контролю за
будівельними та подібними роботами,
оскільки такий контроль здійснюється
органами Державного
архітектурно-будівельного контролю.

Позивач і відповідач не скористалися
своїм процесуальним правом на участь
своїх представників в судовому
засіданні суду касаційної інстанції.

Заслухавши у відкритому судовому
засіданні пояснення представника
третьої особи, перевіривши матеріали
справи, правильність застосування
господарськими судами норм
матеріального та процесуального права,
повноту встановлення обставин справи
та правильність їх юридичної оцінки
господарськими судами першої та
апеляційної інстанцій, колегія суддів
Вищого господарського суду України
дійшла висновку, що касаційна скарга
підлягає частковому задоволенню з
наступних підстав.

Господарськими судами першої та
апеляційної інстанцій встановлено
наступне.

28.04.2009р. між Управлінням комунальної
власності департаменту економічної
політики Львівської міської ради та
ТОВ "Футбольний клуб "Львів" укладено
договір оренди №3-7139-9 нерухомого майна
(будівель, споруд, приміщень), згідно з
п. 1.1 якого (з врахуванням змін, що були
внесені договором №3-7139-9 (Д-10) від
02.08.2010р.) управління комунальної
власності департаменту економічної
політики Львівської міської ради
(орендодавець) відповідно до ухвал
Львівської міської ради 10-ї сесії 5-го
скликання від 10.07.2008р. за №1945, 11-ї сесії
5-го скликання від 06.11.2008р. за №2207, 12-ї
сесії 5-го скликання від 05.03.2009р. за №2441
та 17-ї сесії 5-го скликання від 03.06.2010р.
за №3578 на умовах, визначених цим
договором зобов'язується передати, а
ТОВ "Футбольний клуб "Львів" (орендар)
прийняти в строкове платне
користування нерухоме майно -
нежитлові приміщення стадіону "Сокіл"
загальною площею 2108,4кв.м., а саме:
нежитлові будівлі, що позначені в
технічній документації під літерами
"Г-1" площею 830,7кв.м., "Д-1", "Д-1" площею
152,7кв.м., "Е-2" площею 11,6кв.м., "Є-1", "Є-1"
площею 223,4кв.м., "Ж-1" площею 884,6кв.м., "2Е-1"
площею 5,4кв.м., які розташовані за
адресою: м. Львів, вул. Патона, буд. 1, що
знаходиться на балансі ДП ЛДЗ "Лорта"
(балансоутримувач) і належить
територіальній громаді міста Львова в
особі Львівської міської ради на праві
комунальної власності.

Згідно з п. 1.2 договору технічна
характеристика об'єкта оренди
наводиться в технічних паспортах ОКП
ЛОР "БТІ та ЕО" від 26.09.2008р. та від 28.01.2009р.

Згідно з п.п. 3.1-3.4 договору
приймання-передачі об'єкта оренди
здійснюється орендарем та
орендодавцем в особі
балансоутримувача і оформлюється
актом приймання-передачі; сторони
домовились, що передача об'єкта оренди
по акту приймання-передачі проводиться
протягом 5 (п'яти) днів від дати
підписання цього договору, для чого
попередньо орендодавець в особі
балансоутримувача повинен звільнити
об'єкт оренди та підготувати його до
передачі орендареві; при передачі
об'єкта оренди складається акт
приймання-передачі, який підписується
орендарем та орендодавцем в особі
балансоутримувача; об'єкт оренди
вважається переданим в оренду з
моменту підписання акту
приймання-передачі.

Відповідно до п. 4.1 договору термін дії
цього договору оренди визначений на 10
років з 28.04.2009р. до 28.04.2019р. включно.

Згідно з п. 4.6 договору у разі
припинення або розірвання договору
покращення об'єкта оренди, здійснені
орендарем за рахунок власних коштів,
які можна відокремити від об'єкта
оренди не завдаючи йому шкоди,
визнаються власністю орендаря, а
невідокремлені поліпшення - власністю
орендодавця.

Відповідно до п. 4.8 договору чинність
цього договору припиняється внаслідок:
закінчення строку, на який його було
укладено; приватизації об'єкта оренди
орендарем; загибелі об'єкта оренди;
дострокового розірвання за взаємною
згодою сторін або за рішенням суду,
господарського суду; невиконанням
орендарем вимог, передбачених у пункті
12.3.3 договору; банкрутства орендаря та в
інших випадках, прямо передбачених
чинним законодавством України.

Згідно з п. 6.5 договору орендодавець має
право контролювати наявність і стан,
напрямки та ефективність використання
об'єкта, переданого в оренду за даним
договором, здійснювати перевірку
дотримання орендарем умов цього
договору.

Відповідно до п. 6.6 договору
орендодавець має право достроково
розірвати договір за наявності
підстав, передбачених чинним
законодавством України.

Згідно з п. 6.7 договору орендодавець має
право виступати з ініціативою щодо
внесення змін до цього договору або
його розірвання в разі погіршення
стану об'єкта оренди внаслідок
невиконання або неналежного виконання
умов договору.

Відповідно до п. 7.3 договору орендар
зобов'язаний використовувати та
зберігати об'єкт оренди відповідно до
умов договору, утримувати об'єкт оренди
у повній справності та нести всі
необхідні витрати по його
експлуатації.

Згідно з п. 7.7 договору орендар
зобов'язаний підтримувати територію,
прилеглу до об'єкта оренди та
закріплену земельну ділянку в
належному санітарному стані.

Відповідно до п. 7.18 договору орендар
зобов'язаний упорядкувати територію,
прилеглу до об'єкта оренди.

Згідно з п. 11.1 договору даний договір
розірванню в односторонньому порядку
не підлягає, за винятком випадків,
передбачених у підпункті 12.3.3 договору.

Відповідно до п. 12.3.3 договору
невиконання істотних умов, зазначених
у підпунктах 12.3.1 і 12.3.2 є підставою для
розірвання договору оренди Львівською
міською радою в особі орендодавця в
односторонньому порядку.

Згідно з п. 12.3.1 договору орендар
зобов'язується безкоштовно надавати за
зверненням Львівської міської ради та
(або) виконавчих органів споруди
стадіону "Сокіл" для потреб
територіальної громади м. Львова.

Відповідно до п. 12.3.2 договору орендарю
забороняється відчужувати зазначене
майно або змінювати його цільове
призначення.

02.08.2010 р. між сторонами було укладено
договір №3-7139-9 (Д-10) про внесення змін до
договору оренди №З-7139-9 нерухомого
майна (будівель, споруд, приміщень) за
адресою м. Львів, вул. Патона,1,
посвідченого приватним нотаріусом
Львівського міського нотаріального
округу Попович Г.І. 28.04.2009р. за №632 у
зв'язку з долученням до об'єкта оренди
нежитлових приміщень 1-го поверху, яким
були внесені зміни до п.п. 1.1, 1.2, 1.3
зазначеного договору оренди (а.с. 12).

30.10.2012р. працівниками Управління
комунальної власності проведено
перевірку та обстеження нежитлових
приміщень, розташованих за адресою: м.
Львів, вул. Патона, 1, які відповідно до
договору оренди №З-7139-9 від 28.04.2009р.
орендує ТОВ "Футбольний клуб "Львів", за
наслідками якої складено акт
проведення перевірки №1287-нп/12 від
30.10.2012р., в якому встановлено, що на
момент обстеження технічний стан
об'єкта задовільний, нежитлові будівлі
під літерою Ж-1 площею 884,6кв.м., під
літерою Е-2 площею 11,6кв.м., під літерою
Д-1, Д'-1 площею 152,7кв.м. знесені, до
приміщень під літерою Є-1, Є'-1 площею
223,4кв.м. на момент обстеження доступ був
відсутній, доступ до приміщення під літ
2Е-1 був відсутній (а.с. 13).

Вважаючи, що наведені в акті перевірки
від 30.10.2012р. порушення є підставою для
дострокового розірвання договору
оренди, Управління комунальної
власності департаменту економічної
політики Львівської міської ради
звернулося до господарського суду
Львівської області з позовом до ТОВ
"Футбольний клуб "Львів" про розірвання
вказаного договору з додатком
№3-7139-9(Д-10), обґрунтовуючи позовні
вимоги нормами ч. 2 ст. 651, ст.ст. 773, 783
Цивільного кодексу України.

Задовольняючи позовні вимоги,
господарські суди виходили з того, що
відповідачем порушено істотні умови
договору оренди в частині невиконання
п.п. 7.1, 7.3, 7.4, 7.7, 12.3.2 договору, що
встановлено в акті перевірки від
30.10.2012р. №1287-нп/12, і є підставою для
дострокового розірвання договору
оренди згідно з ч. 2 ст. 651, ст.ст. 773, 783
Цивільного кодексу України.

Залишаючи без змін рішення
господарського суду першої інстанції,
апеляційний господарський суд в
підтвердження висновків про наявність
підстав для дострокового розірвання
договору послався на порушення
відповідачем умов договору,
встановлені іншим актом перевірки -
актом комісії, утвореної для перевірки
виконання умов договору оренди від
28.04.2009р. №З-7139-9 (із змінами та
доповненнями), укладеного між
управлінням комунальної власності
департаменту економічної політики та
товариством з обмеженою
відповідальністю "Футбольний клуб
"Львів" про надання у довгострокову
оренду нежитлових приміщень стадіону
"Сокіл" на вул. Є Патона, 1, від 11.04.2013р.

Однак, зазначені висновки
господарських судів не є такими, що
ґрунтуються на правильному
застосуванні норм матеріального та
процесуального права та всебічному,
повному та об'єктивному розгляді в
судовому процесі всіх обставин справи
в їх сукупності, керуючись законом, як
це передбачено ст. 43 Господарського
процесуального кодексу України з
огляду на наступне.

Предметом позову є дострокове
розірвання договору оренди №З-7139-9 у
зв'язку з порушенням відповідачем умов
договору оренди, зафіксованих в акті
перевірки від 30.10.2012р.

Слід зазначити, що вирішивши
господарський спір по суті,
господарські суди першої та
апеляційної інстанцій не дослідили
підстави та нормативне обґрунтування
позову, не надали належної оцінки
наявним у справі доказам.

Підстава позову - це фактичні
обставини, на яких ґрунтуються вимоги
позивача.

Позовні вимоги обґрунтовано
порушенням відповідачем умов договору
оренди, встановленим актом перевірки
від 30.10.2012р., проведеної представниками
позивача, зокрема, демонтажем частини
будівель під літ. Д-1, Д'-1, Е-2, Ж-1, що не
відповідає технічній документації.

Однак, в матеріалах справи відсутні як
технічні паспорти БТІ, передбачені п. 1.2
договору оренди, так і акт
приймання-передачі об'єкта в оренду,
передбачений п.п. 3.1-3.4 договору, у
зв'язку з чим судами не було
встановлено, які саме будівлі мають
бути згідно з технічною документацією
і які будівлі фактично було передано в
оренду відповідачу.

Крім того, пославшись в обґрунтування
висновків про наявність підстав для
задоволення позову на порушення
відповідачем істотних умов,
передбачених п. 12.3.2 договору оренди
(яким передбачено заборону орендарю
відчужувати орендоване майно або
змінювати його цільове призначення),
господарські суди не звернули уваги, що
актом перевірки від 30.10.2012р.
відповідних порушень зафіксовано не
було.

Також, пославшись в обґрунтування
висновків про наявність підстав для
задоволення позову одночасно на норми
ч. 2 ст. 651, ст.ст. 653, 773 та 783 Цивільного
кодексу України (які містять різні
підстави для розірвання договору),
господарські суди не зазначили які
саме норми Цивільного кодексу стали
підставою для дострокового розірвання
договору оренди №3-7139-9 від 28.04.2009р.

Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу
України зміна або розірвання договору
допускається лише за згодою сторін,
якщо інше не встановлено договором або
законом; договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом; істотним є таке
порушення стороною договору, коли
внаслідок завданої цим шкоди друга
сторона значною мірою позбавляється
того, на що вона розраховувала при
укладенні договору.

Відповідно до ст. 783 Цивільного кодексу
України наймодавець має право вимагати
розірвання договору найму, якщо: 1)
наймач користується річчю всупереч
договору або призначенню речі; 2) наймач
без дозволу наймодавця передав річ у
користування іншій особі; 3) наймач
своєю недбалою поведінкою створює
загрозу пошкодження речі; 4) наймач не
приступив до проведення капітального
ремонту речі, якщо обов'язок проведення
капітального ремонту був покладений на
наймача.

Якщо наймач користується річчю,
переданою йому у найм, не за її
призначенням або з порушенням умов
договору найму, наймодавець має право
вимагати розірвання договору та
відшкодування збитків (ч. 2 ст. 773
Цивільного кодексу України).

З огляду на викладене, для правильного
вирішення спору судам слід уточнити
підстави та нормативне обґрунтування
позову.

Крім того, слід зазначити, що висновки
господарського суду першої інстанції
ґрунтуються на порушеннях,
встановлених у акті перевірки від
30.10.2012р., тоді як висновки апеляційного
господарського суду ґрунтуються на
іншому доказі - акті комісії, утвореної
для перевірки виконання умов договору
оренди від 28.04.2009р. №З-7139-9 (із змінами та
доповненнями), укладеного між
управлінням комунальної власності
департаменту економічної політики та
товариством з обмеженою
відповідальністю "Футбольний клуб
"Львів" про надання у довгострокову
оренду нежитлових приміщень стадіону
"Сокіл" на вул. Є Патона, 1, від 11.04.2013р.,
хоч позовні вимоги було обґрунтовано
лише порушенням умов договору,
встановленим актом перевірки від
30.10.2012р.

Викладене свідчить, що судами зроблено
висновки при неповно встановлених
обставинах справи.

Відповідно до частини першої статті 4-7
ГПК судове рішення приймається за
результатами обговорення усіх
обставин справи, а частиною першою
статті 43 названого Кодексу передбачено
всебічний, повний і об'єктивний розгляд
в судовому процесі всіх обставин
справи в їх сукупності. Недодержання
судом першої або апеляційної інстанції
цих норм процесуального права, якщо
воно унеможливило встановлення
фактичних обставин, які мають значення
для правильного вирішення спору, є
підставою для скасування судового
рішення з передачею справи на новий
розгляд до відповідного суду (пункт 3
частини першої статті 111-9 ГПК), оскільки
касаційна інстанція не має права сама
встановлювати або вважати доведеними
обставини, що не були встановлені у
рішенні або постанові місцевого чи
апеляційного господарського суду чи
відхилені ним, вирішувати питання про
достовірність того чи іншого доказу,
про перевагу одних доказів над іншими,
збирати нові докази або додатково
перевіряти докази.

У зв'язку з наведеним та врахуванням
меж повноважень касаційної інстанції,
встановлених ч. 2 ст. 111-5 та ст. 111-7
Господарського процесуального кодексу
України, постановлені у справі судові
рішення підлягають скасуванню, а
справа - передачі на новий розгляд до
господарського суду першої інстанції

Під час нового розгляду справи суду
першої інстанції слід взяти до уваги
викладене у зазначеній постанові,
вжити всі передбачені чинним
законодавством засоби для всебічного,
повного та об'єктивного встановлення
обставин справи, прав та обов'язків
сторін і, в залежності від
встановленого та у відповідності з
вимогами закону вирішити спір.

Враховуючи викладене, керуючись ст.ст.
111-5, 111-7, п. 3 ст. 111-9, ст.ст. 111-10, 111-11
Господарського процесуального кодексу
України, Вищий господарський суд
України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ТОВ "Футбольний клуб
"Львів" на постанову Львівського
апеляційного господарського суду від
12.11.2013р. у справі №914/1967/13 задовольнити
частково.

Постанову Львівського апеляційного
господарського суду від 12.11.2013р. у
справі №914/1967/13 та рішення
господарського суду Львівської
області від 05.08.2013р. у справі №914/1967/13
скасувати, а справу передати на новий
розгляд до господарського суду
Львівської області.

Головуючий
К. Грейц

Судді:
С. Бакуліна

О. Глос