ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________
УХВАЛА

"02" грудня 2013 р.Справа № 16/5025/879/12

Господарський суд Хмельницької області у колегіальному складі:

головуючий суддя Магера В.В., суддя Муха М.Є., суддя Радченя Д.І., розглянувши матеріали

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю „Браво, м. Хмельницький

до Хмельницької міської ради, м. Хмельницький

про визнання за Товариством з обмеженою відповідальністю „Браво права власності на частину цілісного майнового комплексу кінотеатру „Сілістра у розмірі 38,8%, а за Хмельницькою міською радою - 61,2%.

За участю представників сторін:

від позивача: не прибув;

від відповідача: ОСОБА_1 за довіреністю № 02-15-542 від 14.04.2011 р.

Ухвала виноситься 02.12.2013р., оскільки в засіданні 26.11.2013р. оголошувалась перерва.

Суть спору: Позивач звернувся до суду із позовом, згідно якого просить визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю „Браво право власності на частину цілісного майнового комплексу кінотеатру „Сілістра у розмірі 38,8%, а за Хмельницькою міською радою - 61,2%, посилаючись на доводи, викладені у позовній заяві.

Представник позивача в засідання суду 02.12.2013р. не прибув, проте в засіданні 26.11.2013р. позивач позовні вимоги підтримав та надав суду такі докази: витяг з рішення №16 від 19.09.2001 р., рішення №365 від 24.05.2001 р., викопіровку згідно рішення №365, № 761-А, рішення №749 від 27.09.2001 р., рішення №13 від 15.01.2004 р., рішення №1464 від 26.12.2007 р., викопіровку згідно рішення №1464, рішення №748 від 23.07.2009 р., додаток до рішення №748, викопіровку згідно рішення №748, рішення №1015 від 12.08.2010 р., витяг з рішення №834 від 10.11.2006 р., викопіровку згідно рішення №834, рішення №562 від 25.08.2005 р., витяг з рішення №744 від 12.10.2006 р., викопіровку згідно рішення №744, витяг з рішення №24 від 25.11.2009 р. Дані документи оглянуті судом та долучені до матеріалів справи.

Представник відповідача в засідання суду 02.12.2013р. прибув, у направленому суду письмовому відзиві від 26.11.2013р. повідомив про те, що згідно із п.3 ст.773 ЦК України, наймач (орендар) має право змінювати стан речі, переданої у найм (оренду), лише за згодою наймодавця (орендодавця).

Вказує, що рішенням виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 27.09.2001 р. №749 було надано дозвіл ПП „Браво на будівництво приміщення більярдного залу (добудова до існуючого кінотеатру „Сілістра) по вулиці Свободи, 1А з видачею архітектурно-планувального завдання та технічних умов на земельній ділянці площею 240 кв.м з влаштуванням проходу в кінотеатр „Сілістра і передачею його в комунальну власність. Рішенням міської ради від 31.12.2012 р. №75 поновлено термін дії договору оренди землі.

Рішенням виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 22.11.2001 р. №981 надано дозвіл ПП „Браво на реконструкцію глядацького залу кінотеатру „Сілістра в орендованому приміщенні по вул. Свободи, 1А під конференц-зал та приміщень для проведення культурних, спортивних та розважальних заходів. Виданий сертифікат відповідності №ХМ 001002 від 15.10.2010р. ДАБК у Хмельницькій області про відповідність закінченого будівництвом об'єкта конференц-зал та приміщення для проведення культурних, спортивних та розважальних заходів (реконструкція) проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правилам.

Посилається на те, що здійснена реконструкція глядацького залу під конференц-зал та приміщення для проведення культурних, спортивних та розважальних заходів не призвела до створення нової речі. Реконструйоване приміщення не змінило свого статусу, воно як було частиною будівлі цілісного майнового комплексу, так і залишається частиною будівлі після реконструкції.

При цьому, рішенням виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 10.10.2002р. №868 надано дозвіл приватному підприємству „Браво під добудову приміщення кухні кінотеатру „Сілістра по вул. Свободи, 1А. Оформлено право власності на добудову приміщення кухні кінотеатру „Сілістра загальною площею 243,7кв.м - свідоцтво про право власності від 12.05.2008р. серія САВ №627845 (рішення від 08.05.2008 р. №532). Також оформлено право власності на приміщення кухні-бару загальною площею 83,0кв.м - свідоцтво про право власності від 19.04.20101 р. (рішення від 12.04.2001 р. №286).

Вказує також, що рішенням Хмельницької міської ради від 26.06.2007р. №59 припинено право користування земельною ділянкою комунальному підприємству кінотеатр „Сілістра по вул. Свободи, 1А площею 63 кв.м. та погоджено розташування об'єкта містобудування та надано згоду на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ „Браво під добудову другого та третього поверху для розширення спортивно-оздоровчого комплексу та мансардного поверху для влаштування дитячого кінотеатру та ігрових кімнат площею 260 кв.м. Договір оренди землі від 12.12.2012 р. №00217 терміном дії до 10.08.2014 р. під добудову другого та третього поверху для розширення спортивно-оздоровчого комплексу та мансардного поверху для влаштування дитячого кінотеатру та ігрових кімнат.

Рішенням виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 12.07.2007 р. №765 було надано дозвіл товариству з обмеженою відповідальністю „Браво під добудову другого та третього поверху для розширення спортивно-оздоровчого комплексу та мансардного поверху для влаштування дитячого кінотеатру та ігрових кімнат по вул. Свободи,1А з видачею архітектурно-планувальних завдань та технічних умов.

Рішенням виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 26.12.2007 р. №1464 надано дозвіл товариству з обмеженою відповідальністю „Браво на реконструкцію та капітальний ремонт орендованої частини кінотеатру „Сілістра під кафе, бар та фойє кінотеатру з видачею архітектурно-планувального завдання.

Рішенням виконкому Хмельницької міської ради від 23.07.2009 р. №748 надано дозвіл товариству з обмеженою відповідальністю „Браво на видачу містобудівних умов та обмежень на побудовану без дозволу виконавчого комітету добудову до існуючого кінотеатру „Сілістра - перший поверх - плавальний басейн, четвертий і п'ятий поверхи - готель та технічний поверх по вул. Свободи, 1 А.

Відповідач посилається на те, що згідно п.1 ст.778 ЦК України наймач (орендар) може поліпшити річ, яка є предметом договору найму (оренди), лише за згодою наймодавця (орендодавця). Одночасно з нормами Закону України „Про оренду державного та комунального майна орендар має право здійснювати поліпшення орендованого майна за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди.

Оскільки згода орендодавця на проведення поліпшень орендованого цілісного майнового комплексу - кінотеатру „Сілістра надавалася не на всі поліпшення, тому зроблені позивачем поліпшення суперечать вимогам ст.ст.773, 778 Цивільного кодексу України.

Згідно ч.2 абз.3 ст.27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Відповідно до вимог ст.ст.16, 46, 60 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування, є зокрема, рухоме і нерухоме майно, що є у комунальній власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах. Від імені та в інтересах територіальних громад право суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради, які проводять свою роботу сесійно.

При цьому, саме органи місцевого самоврядування відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі можуть вирішити питання їхнього відчуження. Відчуження зазначеного майна здійснюється лише за рішенням власника. Відповідно до ст.60 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні об'єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб'єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом.

Враховуючи викладене, позивач просить позовні вимоги про визнання права власності на частину цілісного майнового комплексу - кінотеатру „Сілістра по вул. Свободи, 1-А, залишити без задоволення.

Крім того, відповідачем було подано письмове зауваження від 26.11.2013р. до висновку судової експертизи, згідно якого відповідач вказує, що судовим експертом при проведенні експертизи було зроблено оцінку не цілісного майнового комплексу кінотеатру „Сілістра, а лише будівлі кінотеатру, розташованої по вул. Свободи,1А в м. Хмельницькому, що не відповідає поставленим питанням.

В обгрунтування цього експертом було зазначено, (с.7 висновку) що згідно з актом на списання від 22.10.2007 року товариством з обмеженою відповідальністю "Браво" з балансу списані цінності - малоцінний інвентар в кількості 11 позицій; згідно з актом на списання основних засобів від 22.10.2007 року списані з балансу ТОВ "Браво" основні засоби: механізм передекранного занавісу 1К, занавіс, екран 17,2*17,62; згідно з актом на списання основних засобів від 31.08.2007 року списані з балансу ТОВ "Браво" основні засоби: крісла театральні (1987 року випуску). Експертом зроблено висновок, що станом на час проведення дослідження на балансі ТОВ "Браво" знаходиться будівля кінотеатру балансовою вартістю 737074,50 грн., тому в подальших розрахунках вартості орендованого ЦМК визначається вартість будівлі кінотеатру.

Відповідач стверджує, що експертом не було враховано, що списання зазначеного майна товариством з обмеженою відповідальністю "Браво" з балансу є безпідставним, оскільки договором оренди це не передбачено та власником орендованого ЦМК кінотеатру „Сілістра дозволи на списання вищезазначеного майна не надавались.

Крім того, не враховано ще 3 позиції основних засобів, акти на списання яких відсутні: крісла театральні (1988 року випуску), електрокотел, кондиціонер. Також експертом не взято до уваги рішення господарського суду Хмельницької області від 18.03.2009 року (справа № 20/4799) за позовом виконавчого комітету Хмельницької міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю „Браво про спонукання ТОВ „Браво підписати зміни та доповнення до договору оренди №2 від 20.06.2000 року в редакції від 17.10.2007 року, згідно з яким внесено зміни до договору оренди ЦМК кінотеатру „Сілістра.

Вказані зміни внесені в договір за результатами переоцінки будівлі, яка відноситься до першої групи основних фондів ЦМК кінотеатру „Сілістра, що була проведена на виконання рішення виконавчого комітету від 14.06.2007 року №680 „Про проведення переоцінки цілісних майнових комплексів міської комунальної власності, переданих в оренду. За результатами переоцінки комісією було підготовлено зміни до акту оцінки ЦМК кінотеатру „Сілістра станом на 17.10.2007 року. Вартість основних засобів та малоцінного інвентарі, які вказуються експертом як списані, з вартості цілісного майнового комплексу не виключалась.

Як зазначає експерт (с.30-31 висновку), відповідно до Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 року №1891, під час визначення ринкової вартості цілісного майнового комплексу, переданого в оренду, до вартості державної частки включаються амортизаційні відрахування на орендоване майно, не використані на дату оцінки, кошти державного цільового фінансування та державних цільових надходжень, вартість майна, що придбане за рахунок амортизаційних відрахувань на орендовані необоротні активи та коштів від продажу орендованого майна. Порядок визначення відсоткового співвідношення державної частки та частки орендаря у ринковій вартості цілісного майнового комплексу, переданого в оренду, встановлюється Фондом державного майна.

На сьогодні такий Порядок затверджено наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 року № 376, проте відповідач стверджує, що судовим експертом при виконанні судової будівельно-технічної експертизи вказаний Порядок не дотримано.

Відповідач вказує, що фактично експертом визначена лише вартість будівлі кінотеатру „Сілістра та не визначена вартість іншого майна цілісного майнового комплексу, а також не враховані амортизаційні відрахування на орендоване майно, не використані на дату оцінки, та вартість майна, що придбане за рахунок амортизаційних відрахувань на орендовані необоротні активи, які повинні включатись до комунальної частки ЦМК кінотеатру „Сілістра, в результаті чого співвідношення комунальної частки і частки орендаря у ринковій вартості цілісного майнового комплексу, переданого в оренду, не визначено, а також не визначено вартість зазначених часток в грошовому вираженні.

Стосовно Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за-час його оренди, під час приватизації, який затверджений наказом ФДК4У від 27.02.2004 року №377, яким керувався судовий експерт (с.8, 19, 31, 45 висновку), відповідач вказує на таке.

Пунктом 2.2 вказаного Порядку визначено перелік підтверджу вальних документів про здійснені орендарем поліпшення, одним з яких є погоджена орендодавцем проектно-кошторисна документація на проведення поліпшень. Як вказує експерт (с. 15 висновку), вищенаведені документи наявні в матеріалах справи, тому експерт приходить до позитивного висновку про ідентифікацію поліпшень орендованого нерухомого майна та підтверджує факт відповідності наявних поліпшень орендовані нерухомого майна наданим підтверджувальним документам про напрями та обсяги витрат на їх здійснення.

Відповідач стверджує, що висновок судового експерта не відповідає дійсності, оскільки виконавчим комітетом Хмельницької міської ради, який є орендодавцем цілісного майнового комплексу кінотеатру „Сілістра, проектно-кошторисна документація на проведення поліпшень майна не погоджувалась, зазначена документація в матеріалах справи відсутня.

Також, відповідач звертає увагу на те, що висновок судового експерта містить ряд помилок в частині розрахунку вартості будівлі кінотеатру по вул. Свободи, 1А, не містить повних розрахунків та пояснень до застосованих даних.

Так, при розрахунку вартості за витратним підходом до розрахункових таблиць оціночної вартості (с. 21, 35 висновку) не надано пояснень стосовно застосованих коефіцієнтів та визначення обсягу приміщень будівлі кінотеатру; с.22 висновку - при розрахунку ставки капіталізації безризикова ставка прийнята на рівні 11% (рівень інфляції - 3%), на с.24 висновку - безризикова ставка 7% (рівень інфляції -2%); с.24-25, 37 висновку - експертом описано ризики володіння нерухомістю, а саме, 4 види ризиків в розрахунку ставки капіталізації (таблиця 1, таблиця 8) застосовано 5 видів ризиків; с. 26-28, 33-40 висновку - при визначенні орендної ставки в описовій частині експерт зазначає один розмір поправок, в таблиці 3, 10 застосовує інші розміри поправок; с.27 висновку - коефіцієнт недозавантаження прийнято 1, с. 29 - в таблиці 4 застосовано коефіцієнт 0,95; с.39 висновку - коефіцієнт недозавантаження прийнято 1, с. 40 - в таблиці 11 застосовано коефіцієнт 0,95.

Із врахуванням вищевикладеного, відповідачем подано письмове клопотання від 02.12.2013р., відповідно до якого просить суд викликати в судове засідання судового експерта Київського науково-дослідного інституту судових експертиз ОСОБА_2 для дачі пояснень щодо складеного судовим експертом висновку щодо поданих відповідачем заперечень.

Розглянувши клопотання представника відповідача про виклик судового експерта, суд вважає таке клопотання обґрунтованим та таким, що підлягає задоволенню, зважаючи на необхідність участі судового експерта та надання останнім мотивованих пояснень щодо висновку експертизи.

Судом в даному випадку приймається до уваги, що в силу ч.1, 3 ст.31 ГПК України в судовому процесі може брати участь судовий експерт. Судовий експерт зобовязаний за ухвалою господарського суду з`явитись на його виклик і дати мотивований висновок щодо поставлених йому питань. Висновок робиться в письмовій формі.

За таких обставин, відповідно до ст.31 ГПК України, суд вважає за необхідне викликати судового експерта Київського науково-дослідного інституту судових експертиз ОСОБА_2 (вул. Герцена, 10 офіс 9, м. Хмельницький, 29013) в судове засідання для розяснення складеного ним висновку судової будівельно-технічної експертизи від 16.10.2013р. №342/343/13-42.

У разі неможливості участі експерта в судовому засіданні на призначену дату, зобовязати експерта надати суду письмове пояснення щодо поданих відповідачем заперечень.

У разі невиконання вимог суду щодо участі судового експерта в засіданні суду та ненадання останнім письмових пояснень, повідомити суду про причини такого невиконання.

Враховуючи неявку в судове засідання представника позивача та необхідність виклику до суду судового експерта для подання ним мотивованих пояснень для повного та всебічного вирішення спору, розгляд справи підлягає відкладенню на іншу дату згідно із п.п.1, 2 ч.1 ст. 77, ст. 31 ГПК України.

Керуючись ст. 31, п.п.1,2 ч.1 ст. 77, ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, СУД, -

У Х В А Л И В :

Розгляд справи №16/5025/879/12 відкласти на 11:30 "16" грудня 2013 р.

В порядку ст.31 ГПК України викликати в судове засідання судового експерта Київського науково-дослідного інституту судових експертиз ОСОБА_2 (вул. Герцена, 10 офіс 9, м.Хмельницький, 29013) для розяснення складеного ним висновку судової будівельно-технічної експертизи від 16.10.2013р. №342/343/13-42.

Судовому експерту ОСОБА_2 надати суду письмові пояснення щодо того, що:

1) судовим експертом зроблено оцінку не цілісного майнового комплексу кінотеатру „Сілістра, а лише будівлі кінотеатру, розташованої по вул. Свободи,1А в м. Хмельницькому;

2) у висновку не враховано, що виконавчим комітетом Хмельницької міської ради, який є орендодавцем цілісного майнового комплексу кінотеатру „Сілістра, проектно-кошторисна документація на проведення поліпшень майна не погоджувалась, зазначена документація в матеріалах справи відсутня;

3) при розрахунку вартості за витратним підходом до розрахункових таблиць оціночної вартості (с. 21, 35 висновку) не надано пояснень стосовно застосованих коефіцієнтів та визначення обсягу приміщень будівлі кінотеатру; с.22 висновку - при розрахунку ставки капіталізації безризикова ставка прийнята на рівні 11% (рівень інфляції - 3%), на с.24 висновку - безризикова ставка 7% (рівень інфляції -2%); с.24-25, 37 висновку - експертом описано ризики володіння нерухомістю, а саме, 4 види ризиків в розрахунку ставки капіталізації (таблиця 1, таблиця 8) застосовано 5 видів ризиків; с. 26-28, 33-40 висновку - при визначенні орендної ставки в описовій частині експерт зазначає один розмір поправок, в таблиці 3, 10 застосовує інші розміри поправок; с.27 висновку - коефіцієнт недозавантаження прийнято 1, с. 29 - в таблиці 4 застосовано коефіцієнт 0,95; с.39 висновку - коефіцієнт недозавантаження прийнято 1, с. 40 - в таблиці 11 застосовано коефіцієнт 0,95.

Позивачу надати суду документи, що стосуються проведених позивачем реконструкцій, добудов щодо кінотеатру „Сілістра (дозволи, реєстраційну та технічну документацію тощо).

Засідання відбудеться в приміщенні господарського суду Хмельницької області за адресою: м.Хмельницький, Майдан Незалежності, 1, к.316.

Головуючий суддя В.В. Магера

Суддя М.Є. Муха

Суддя Д.І. Радченя

Віддрук. 3 прим. :

1 - до справи

2 - позивачу (вул. Свободи, 1А, м. Хмельницький, 29000) - проста кореспонд.

3-судовому експерту ОСОБА_2 (вул. Герцена, 10 офіс 9, м. Хмельницький, 29013) - проста кореспонд.