ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________
УХВАЛА

"16" грудня 2013 р.Справа № 16/5025/879/12

Господарський суд Хмельницької області у колегіальному складі:

головуючий суддя Магера В.В., суддя Муха М.Є., суддя Радченя Д.І., розглянувши матеріали

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю „Браво, м. Хмельницький

до Хмельницької міської ради, м. Хмельницький

про визнання за Товариством з обмеженою відповідальністю „Браво права власності на частину цілісного майнового комплексу кінотеатру „Сілістра у розмірі 38,8%, а за Хмельницькою міською радою - 61,2%.

За участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1 за довіреністю ;

від відповідача: ОСОБА_2 за довіреністю № 02-15-542 від 14.04.2011 р.

Суть спору: Позивач звернувся до суду із позовом, згідно якого просить визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю „Браво право власності на частину цілісного майнового комплексу кінотеатру „Сілістра у розмірі 38,8%, а за Хмельницькою міською радою - 61,2%, посилаючись на доводи, викладені у позовній заяві.

Ухвалою суду від 02.12.2013 р. в порядку ст.31 ГПК України за клопотанням відповідача в судове засідання викликано судового експерта Київського науково-дослідного інституту судових експертиз ОСОБА_3 для розяснення складеного ним висновку судової будівельно-технічної експертизи від 16.10.2013р. №342/343/13-42.

16.12.2013 р. на адресу суду від судового експерта ОСОБА_3 надійшла заява, відповідно до якої останній повідомляє суду про неможливість участі у судовому засіданні у звязку із хворобою.

Крім того, на виконання вимог ухвали суду від 02.12.2013 р. судовим експертом ОСОБА_3 через канцелярію суду надано письмові пояснення щодо складеного ним висновку судової будівельно-технічної експертизи від 16.10.2013р. №342/343/13-42 відповідно до яких експерт надав наступні розяснення.

Щодо першого питання, судовий експерт зазначає, що відповідно до Дослідницької частини стор.3 Висновку об'єктом дослідження є цілісний майновий комплекс кінотеатр „Сілістра по вул. Свободи ,1 А в м. Хмельницькому.

Об'єкти оцінки у формі цілісного майнового комплексу - це об'єкти, сукупність яких дає можливість проводити визначену господарську діяльність. Цілісними майновими комплексами є підприємства, а також їхні структурні підрозділи (цехи, виробництва, ділянки і т.д.), що можуть бути виділені у встановленому порядку в самостійні об'єкти з подальшим складанням відповідного балансу і можуть бути зареєстровані як самостійні суб'єкти господарської діяльності

В даному випадку об'єктом, є будівля кінотеатру у який здійснює господарську діяльність ТОВ „Браво.

„Методика оцінки майна, затверджена Постановою Кабінету Міністрів України № 1891 від 10.12.2003 р. передбачає, що ця Методика застосовується для проведення оцінки майна у таких випадках: виділення або визначення часток майна у спільному майні, в якому є державна (комунальна) частка;

Крім того, як зазначає судовий експер, у цій Методиці наведені нижче поняття вживаються у такому значенні: невід'ємні поліпшення орендованого майна - здійснені орендарем заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості.

Судовим експертом у поясненнях зазначені особливості оцінки цілісних майнових комплексів, відповідно до п.75 - основною базою оцінки, що застосовується, є ринкова вартість.

Відповідно до п.11 Національного стандарту № 3 „Оцінка цілісних майнових комплексів, (затверджений Постановою Кабінету Міністрів України № 1655 від 29.11.2006 р.) - оцінка активів та зобов'язань на дату оцінки проводиться з урахуванням таких особливостей: необоротні активи в частині основних засобів, нематеріальних активів, незавершеного будівництва, довгострокових фінансових вкладень оцінюються з використанням бази оцінки, що відповідає ринковій вартості або неринковим видам вартості, вибір та визначення яких здійснюються відповідно до вимог національних стандартів.

Відповідно до п 6. з метою проведення оцінки цілісного майнового комплексу необхідно здійснити:

- аналіз організаційно-правової форми підприємства, цілісний майновий комплекс якого оцінюється;

- ознайомлення та аналіз ринку продукції (товарів, робіт, послуг) цілісного майнового комплексу в обсязі, достатньому для формування уявлення про обсяг та сегментацію такого ринку, поточної частки ринку продукції (товарів, робіт, послуг) цілісного майнового комплексу, перспектив діяльності підприємства, цілісний майновий комплекс якого оцінюється, на відповідному ринку для оцінки коректності припущень, зроблених під час підготовки прогнозу діяльності оцінюваного цілісного майнового комплексу;

- аналіз правових засад провадження господарської діяльності підприємства, цілісний майновий комплекс якого оцінюється, зокрема ліцензування, квотування, застосування механізмів ціноутворення на ринку відповідної продукції (товарів, робіт, послуг), наявність державної підтримки або обмежень, антимонопольні та екологічні вимоги, система оподаткування;

- аналіз його фінансово-господарської діяльності, майнового та фінансового стану на дату оцінки та за період, що передує цій даті;

- підготовку обґрунтованих прогнозу діяльності підприємства, цілісний майновий комплекс якого оцінюється, за основними показниками виробництва та реалізації продукції, фінансового і майнового стану та прогнозу потреби такого підприємства в інвестиціях з визначенням джерел фінансування.

Як зазначає експерт, отримані висновки за результатами проведених аналізів покладаються в основу припущень, що використовуються під час проведення оцінки.

При цьому, майновий (витратний) підхід застосовується для визначення ринкової вартості цілісного майнового комплексу у разі, коли саме зазначений підхід відбиває типову логіку потенційних покупців, яка ґрунтується на усталеній практиці, зокрема під час оцінки цілісного майнового комплексу, ринкова вартість якого визначається поточною вартістю ймовірного результату ліквідації зазначеного майнового комплексу.

Основним методом майнового підходу до оцінки цілісного майнового комплексу є метод накопичення активів. Оцінювачами може застосовуватися метод поточної вартості ймовірного результату ліквідації цілісного майнового комплексу, а також інші методи майнового підходу, доцільність застосування яких у конкретній ситуації необхідно обґрунтувати.

Метод накопичення активів полягає у визначенні чистої вартості активів цілісного майнового комплексу.

Чиста вартість активів цілісного майнового комплексу визначається як різниця між вартістю активів та вартістю його зобов'язань, визначених на дату оцінки відповідно до вимог пункту 11 цього Стандарту.

Вимоги Національного стандарту № 1 „Загальні засади оцінки майна і майнових прав (Постанова Кабінету Міністрів України № 1440 від 10.09.2003 р.), передбачають, зокрема, що проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється: ознайомлення з об'єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладення якої проводиться оцінка; визначення бази оцінки; подання замовнику пропозицій стосовно істотних умов договору на проведення оцінки.

При цьому, незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності:

укладення договору на проведення оцінки;

ознайомлення з об'єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки;

ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів;

вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування;

узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів;

складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об'єкта оцінки на дату оцінки;

Оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов'язані з об'єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки.

Залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки оцінювач повинен:

зібрати та проаналізувати всі істотні відомості про об'єкт оцінки, зокрема вихідні дані про його правовий статус, відомості про склад, технічні та інші характеристики, інформацію про стан ринку стосовно об'єкта оцінки та подібного майна, відомості про економічні характеристики об'єкта оцінки (прогнозовані та фактичні доходи і витрати від використання об'єкта оцінки, у тому числі від його найбільш ефективного використання та існуючого використання);

проаналізувати існуючий стан використання об'єкта оцінки та визначити умови його найбільш ефективного використання;

зібрати необхідну інформацію для обґрунтування ставки капіталізації та (або) ставки дисконту;

визначити правові обмеження щодо об'єкта оцінки та врахувати їх вплив на вартість об'єкта оцінки;

обґрунтувати застосування методичних підходів, методів та оціночних процедур, у разі потреби - застосування спеціальних методів оцінки та оціночних процедур (комбінування кількох методичних підходів або методів).

З урахуванням вищенавеного, експерт прийшов до висновку, що станом на час проведення дослідження з індетифікованих та фізично наявних основних засобів переданих в оренду ТЗоВ „Браво згідно Акту передачі майна (стор.26.т.1), на балансі ТЗоВ „Браво, знаходиться лише будівля кінотеатру, введена в експлуатацію в 1976 році балансової вартістю 737074,5 грн. Тому в подальших розрахунках вартості орендованого Цілісного майнового комплексу-кінотеатру „Сілістра по вул. Свободи, 1-А в м.Хмельницькому, визначалась вартість будівлі кінотеатру, розташованої по вул. Свободи, 1-А в м.Хмельницькому, як окреме індивідуально визначене майно-об'єкт оцінки у матеріальній формі за витратним та доходним методичними підходами, з урахуванням вимог Національного стандарту № 1 „Загальні засади оцінки майна і майнових прав (Постанова Кабінету Міністрів України № 1440 від 10.09.2003 р.).

Щодо другого питання судовий експерт у своїх поясненнях заначив наступне.

Відповідно до рішення Хмельницької міської ради від 22.11.2001 року ПП „Браво, надано дозвіл на реконструкцію глядацького залу кінотеатру „Сілістра в орендованому приміщенні по вул. Свободи ,1А під конференц-зал та приміщень для проведення спортивних та розважальних заходів, що є підставою для виготовлення проектно-кошторисної документації.

Відповідно до Сертифіката відповідності № ХМ 001002 виданого Інспекією ДАБК у Хмельницькій області від 15 жовтня 2010 року засвідчено відповідність закінченого будівництвом об'єкта коференц-зала та приміщення для проведення культурних, спортивних та розважальних заходів (реконструкція) в м.Хмельницькому , вул. Свободи, 1А загальною площею 978,1 кв.м.

Згідно поставлених питань в ухвалі суду від 26.12.2012 року на вирішення експертизи, питання стосовно погодження проектно-кошторисної та іншої документації не ставилось та відповідно експертом, не досліджувалось.

По третьому питанню судовим експертом вказано наступне.

При визначені ринкової вартості орендованого Цілісного майнового комплексу-кінотеатру „Сілістра по вул. Свободи, 1-А в м. Хмельницькому, експертом застосовано витратний та доходний методичні підходи. В результаті вищепроведених розрахунків отримані наступні результати вартості об'єкта оцінки:

за витратним підходом - 6 618 235 грн.

за дохідним підходом - 5 340 221 грн.

З метою обґрунтування остаточного висновку про вартість об'єкта оцінки, результати оцінки, отримані із застосуванням різних методичних підходів, зіставляються шляхом аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка. Для визначення ринкової вартості враховується принцип найбільш раціонального та ефективного використання об'єкта дослідження.

Застосовані методичні підходи мають свої переваги і недоліки, які аналізуються за наступними ознаками: можливість визначення дійсних намірів потенційного покупця і продавця; тип, якість, кількість інформації, використаних для аналізу; потенційна здатність використаних підходів враховувати кон'юнктурні коливання; здатність враховувати специфічні особливості об'єктів, які впливають на їх вартість, такі як місце розташування, рейтинг, потенційна дохідність.

Кожний, із використаних для розрахунку підходів, має свої критерії ймовірності.

Таким чином, експертом прийнято до остаточних висновків вартість Об'єкта дослідження, яка розрахована в рамках доходного підходу. Витратний підхід наведено у Висновку в якості інформаційно-довідкового.

При цьому в розрахунковій таблиці (стор. 21, 35) експертом застосовано наступні коефіцієнти:

К пер. - коефіцієнт перерахунку цін з цін 1969 року в ціни 1984 року відповідно до ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 11 мая 1983 г. N 94 ГОСУДАРСТВЕННЬІЙ КОМИТЕТ СССР ПО ОСОБА_4 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНДЕКСОВ ИЗМЕНЕНИЯ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЬІХ РАБОТ И ТЕРРИТОРИАЛЬНЬІХ КОЗФФИЦИЕНТОВ К НИМ ДЛЯ ПЕРЕСЧЕТА СВОДНЬІХ СМЕТНЬІХ РАСЧЕТОВ (СВОДНЬІХ СМЕТ) СТРОЕК

К р.- індекс зміни ринкової вартості БМР станом на 01.07.2012 року, без урахування ПДВ), згідно листа Міністерства регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ України від 17.07.2012 р. №7/15-11715;

Кі - коефіцієнт інфляції на дату оцінки

V- будівельний обсяг будівлі відповідно до даних технічного паспорту на приміщення виданий Хмельницьким БТІ.

Окрім цього, прийнята відмінність у без рискових ставках капіталізації при визначенні вартості права користування земельною ділянкою та земельними поліпшеннями земельної ділянки (стор.24-27,37, 26-28) в даному випадку - будівля кінотеатру, базується на тому ,що термін експлуатації земельної ділянки не обмежений у часі . Для полішень земельної ділянки (будівля кінотеатру) наявні обмеження експлуатації у часі з відповідними додатковими ризиками .

Ступінь недозавантаження у розрахунковій частині в таблицях прийнято з коефіцієнтом 0,95. При цьому експерт зазначає, що в описовій частині 1 - технічна опечатка .

Вимоги Національного стандарту № 1 „Загальні засади оцінки майна і майнових прав (Постанова Кабінету Міністрів України № 1440 від 10.09.2003 р.), передбачають, зокрема, що основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). Вибір методів оцінки при цьому залежить від наявності інформації щодо очікуваних (прогнозованих) доходів від використання об'єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню.

За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які ґрунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо.

Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та (або) очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та обґрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання.

Метод прямої капіталізації доходу застосовується у разі, коли прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується у часі. Капіталізація чистого операційного доходу здійснюється шляхом ділення його на ставку капіталізації.

Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо. Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропонування) зазначеного майна або шляхом їх комбінування.

Судовий експерт зазначає, що враховуючи вище зазначене, в розрахункових таблицях були застосовані основні коефіцієнти коригування орендних ставок для подібного майна (приміщень) за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками.

Представник позивача в засідання суду 16.12.2013 р. прибув.

Представник відповідача в засідання суду 16.12.201 р. прибув, у звязку із неприбуттям в засідання суду судового експерта заявив усне клопотання про повторний його виклик.

Розглянувши клопотання представника відповідача про повторний виклик судового експерта, суд вважає таке клопотання обґрунтованим та таким, що підлягає задоволенню, зважаючи на необхідність участі судового експерта та надання останнім мотивованих пояснень щодо висновку експертизи.

Судом в даному випадку приймається до уваги, що в силу ч.1, 3 ст.31 ГПК України в судовому процесі може брати участь судовий експерт. Судовий експерт зобовязаний за ухвалою господарського суду з`явитись на його виклик і дати мотивований висновок щодо поставлених йому питань. Висновок робиться в письмовій формі.

За таких обставин, відповідно до ст.31 ГПК України, суд вважає за необхідне повторно викликати судового експерта Київського науково-дослідного інституту судових експертиз ОСОБА_3 (вул. Герцена, 10 офіс 9, м. Хмельницький, 29013) в судове засідання для розяснення складеного ним висновку судової будівельно-технічної експертизи від 16.10.2013р. №342/343/13-42.

У разі неможливості участі експерта в судовому засіданні на призначену дату, повідомити суду про причини його неприбуття.

Враховуючи необхідність виклику до суду судового експерта для подання ним мотивованих пояснень для повного та всебічного вирішення спору, неподанням витребуваних доказів та необхідністю витребування нових доказів розгляд справи підлягає відкладенню на іншу дату згідно із п.п.2,3 ч.1 ст. 77, ст.31 ГПК України.

Керуючись ст. 31, п.2,3 ч.1 ст. 77, ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, СУД, -

У Х В А Л И В :

Розгляд справи № 16/5025/879/12 відкласти на 16:00 "23" грудня 2013 р.

В порядку ст.31 ГПК України повторно викликати в судове засідання судового експерта Київського науково-дослідного інституту судових експертиз ОСОБА_3 (вул. Герцена, 10 офіс 9, м. Хмельницький, 29013) для розяснення складеного ним висновку судової будівельно-технічної експертизи від 16.10.2013 р. №342/343/13-42.

Позивачу та відповідачу подати суду письмову позицію з нормативно-правовим обгрунтуванням стосовно наданих судовим експертом письмових пояснень щодо складеного ним висновку судової будівельно-технічної експертизи від 16.10.2013р. №342/343/13-42.

Позивачу надати (повторно) суду документи, що стосуються проведених позивачем реконструкцій, добудов щодо кінотеатру „Сілістра (дозволи, реєстраційну та технічну документацію тощо).

Засідання відбудеться в приміщенні господарського суду Хмельницької області за адресою: м.Хмельницький, Майдан Незалежності, 1, к.316.

Головуючий суддя В.В. Магера

Суддя М.Є. Муха

Суддя Д.І. Радченя

Віддрук. 2 прим. :

1 - до справи

2 - судовому експерту ОСОБА_3 (вул. Герцена, 10 офіс 9, м. Хмельницький, 29013) - проста кореспонд.