ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД РІВНЕНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"11" лютого 2013 р. Справа № 5019/556/12

За позовом приватного підприємства фірми «Інтерекопласт»

до - товариства з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_1 Буд»

- обєднання співвласників багатоквартирного будинку № 2 б по вул. Струтинської, м. Рівне «Сонячна домівка»

про визнання правочину недійсним

суддя Гудзенко Я.О.

Представники:

від позивача: ОСОБА_2 (дов. від 18.01.2013 р. № 20)

від ОСББ «Сонячна домівка» - ОСОБА_3 (дов. від 09.02.12 б/н)

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Приватне підприємство фірма «Інтерекопласт» (далі Позивач) звернулося до господарського суду Рівненської області з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_1 Буд» (далі Відповідач-1, ТОВ «ОСОБА_1 Буд») та обєднання співвласників багатоквартирного будинку № 2 б по вул. Струтинської, м. Рівне «Сонячна домівка» (далі Відповідач-2, ОСББ «Сонячна домівка») з позовом про визнання недійсним акту приймання-передачі житлового комплексу, розташованого за адресою: м. Рівне, вул. Струтинської, 2б, підписаного між Відповідачем-1 та Відповідачем-2 від 1 грудня 2010 року. В процесі розгляду справи судом встановлено, що акт датовано 01.11.2010 року, що підтверджується оригіналом акту, який судом було оглянуто.

Ухвалою господарського суду Рівненської області від 6 червня 2012 року припинено провадження у справі на підставі п.1 ч. 1 ст. 80 ГПК України.

Постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 16 липня 2012 року ухвалу господарського суду Рівненської області від 6 червня 2012 року скасовано, справу направлено до господарського суду Рівненської області для розгляду по суті.

Постановою Вищого господарського суду України від 13 вересня 2012 року касаційну скаргу залишено без задоволення, постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 16 липня 2012 року - без змін.

Ухвалою господарського суду Рівненської області від 26 листопада 2012 року справу прийнято до провадження та призначено до розгляду на 5 грудня 2012 року.

4 грудня 2012 року через канцелярію суду Відповідачем-2 подано клопотання про відкладення розгляду справи, яке задоволене судом.

Ухвалою господарського суду Рівненської області від 5 грудня 2012 року розгляд справи було відкладено на 18 грудня 2012 року.

18 грудня 2012 року через канцелярію суду Відповідачем-2 подано відзив на позовну заяву з якого вбачається, що Відповідач-2 позов не визнає та просить відмовити в його задоволенні з підстав, викладених у відзиві, з відзиву вбачається, що повна назва відповідача-2: обєднання співвласників багатоквартирного будинку № 2 б по вул. Струтинської, м. Рівне «Сонячна домівка».

18 грудня 2012 року через канцелярію суду Відповідачем-1 подано клопотання про відкладення розгляду справи, яке судом задоволене.

Ухвалою господарського суду Рівненської області від 18 грудня 2012 року розгляд справи відкладено на 23 січня 2012 року.

В судовому засідання 23 січня 2012 року Позивач підтримав позовні вимоги в повному обсязі.

Позивачем 23 січня 2013 року подано пояснення по суті спору від 21.01.2013 року № 26 та заяву про уточнення позовних вимог в якій він просить визнати недійсним правочин з моменту вчинення правочину щодо приймання-передачі житлового комплексу або його частини за адресою: м. Рівне, вул. Струтинської, 2 б з балансу на баланс, який оформлений актом приймання-передачі від 01.11.2010 року між ТОВ «ОСОБА_1 буд» та ОСББ «Сонячна домівка» (т. 2 а.с. 126).

В судовому засіданні 11.02.2013 року представник позивача підтримав позовні вимоги, зазначивши, що повна назва відповідача -2: обєднання співвласників багатоквартирного будинку № 2 б по вул. Струтинської, м. Рівне «Сонячна домівка», представник ТОВ «ОСОБА_1 Буд» вказав, що власником земельної ділянки на якій розташовано житловий комплекс є ТОВ «Рівнепромсантехмонтаж», до введення будинку в експлуатацію будівельні матеріали обліковувались на балансі відповідача-1.

На виконання вимог ст. 81-1 ГПК України складено протоколи судових засідань, які долучено до матеріалів справи.

Відповідно до ст. 82 ГПК України рішення у даній справі прийнято у нарадчій кімнаті за результатами оцінки доказів, поданих позивачем та витребуваних судом.

У судовому засіданні 11.02.13 р. відповідно до ст. 85 ГПК України судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно зясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, господарський суд Рівненської області,

ВСТАНОВИВ:

На підставі рішення загальних зборів членів ОСББ «Сонячна домівка» від 27.10.2010 між Відповідачами у справі 1 грудня 2010 року було складено, підписано і скріплено відтисками печаток акт приймання-передачі житлового комплексу, що знаходиться за адресою м. Рівне, вул. Струтинської 2б, переданий з балансу ТОВ «ОСОБА_1 Буд» (Відповідача-1) на баланс ОСББ «Сонячна домівка» (Відповідача-2).

Позивач, посилається на ту обставину, що він є власником і балансоутримувачем частини квартир у розмірі 61,8% житлового комплексу, оскільки згідно актів прийому передачі нерухомого майна від 01.04.2009 р. по договору комісії №20-08-Ст2А від 20.08.2007 р. та від 01.04.2009 р. за договором комісії № 19-12-Ст2А від 19.12.2007 р. Відповідачем-1 було передано та прийнято Позивачем 39 квартир в житловому комплексі в м. Рівне, по вул. М. Струтинської, 2б. Вважає, що дії відповідачів з приймання-передачі всього будинку, тобто, розпорядження частиною майна без його згоди, здійснені з порушенням ст. 11 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного житлового будинку», Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс (далі Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 № 1521, що і стало підставою для звернення Позивача до господарського суду Рівненської області з позовом про визнання недійсним з моменту вчинення правочину, оформленого актом приймання-передачі від 01.12.2010 р, вимоги якого обґрунтовані приписами ст. ст. 202, 317, 321 ЦК України.

Уточнивши позовні вимоги позивач просить визнати недійсним правочин з моменту вчинення правочину щодо приймання-передачі житлового комплексу або його частини за адресою: м. Рівне, вул. Струтинської, 2 б з балансу на баланс, який оформлений актом приймання-передачі від 01.11.2010 року між ТОВ «ОСОБА_1 буд» та ОСББ «Сонячна домівка» (т. 2 а.с. 126).

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» балансоутримувач будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд (далі - балансоутримувач) - власник або юридична особа, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію згідно з законом.

За змістом вказаної норми Закону, власник приміщення, будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд (далі - власник) - фізична або юридична особа, якій належить право володіння, користування та розпоряджання приміщенням, будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, зареєстроване у встановленому законом порядку.

У позовній заяві Позивач не розмежовує понять «житловий комплекс» та «квартира».

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку» житловий комплекс - єдиний комплекс нерухомого майна, що утворений земельною ділянкою в установлених межах, розміщеним на ній жилим багатоквартирним будинком або його частиною разом із спорудами та інженерними мережами, які утворюють цілісний майновий комплекс.

Поняття «житловий комплекс» є обширним та включає в себе допоміжні приміщення багатоквартирного будинку сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення; загальне майно - частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених у статуті обєднання (кладові, гаражі, в тому числі підземні, майстерні тощо); неподільне майно - неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку.

Згідно ч. 1 ст. 382 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання.

За умовами договорів комісії Відповідач-1 (комісіонер) за дорученням Позивача (комітента) зобовязався створити нерухоме майно та організувати будівництво квартир, перелік яких наведено в договорах, а також вчинити правочин з метою організації будівництва, введення в експлуатацію нерухомості та підготовки документації для оформлення права власності комітента на обєкти нерухомості в органі місцевого самоврядування (т. 1 а.с. 57, 59).

Отже, набувши за договорами комісії № 20-08-Ст2А від 20.08.2007 р., № 19-12-Ст2А від 19.12.2007р. згідно актів прийому-передачі нерухомого майна від 01.10.2009 р. нерухоме майно, що складається із квартир в житловому будинку № 2б по вул. Струтинської у м. Рівне та зареєструвавши на них право власності в установленому законом порядку, Позивач став власником зазначених квартир, однак, не балансоутримувачем всього житлового комплексу або його частини.

Відповідно до ст. 385 ЦК України власники квартир для забезпечення експлуатації багатоквартирного житлового будинку, користування квартирами та спільним майном будинку можуть створювати об'єднання співвласників квартир (житла).

Як вбачається з матеріалів справи, 25.03.2010 року Установчими зборами засновників ОСББ № 2 Б по вул. Струтинської, м. Рівне було прийняте рішення про створення ОСББ "Сонячна домівка". 02.07.2010 року об'єднання було зареєстроване як юридична особа.

Вказане встановлене також рішенням господарського суду Рівненської області від 10.04.2012 року у справі № 5019/194/12 за позовом ОСББ "Сонячна домівка" до ПП фірми «Інтерекопласт», що згідно ст. 35 Господарського процесуального кодексу України (далі ГПК України) не потребує додаткового доведення.

27 жовтня 2010 року загальні збори членів ОСББ "Сонячна домівка" відповідно до ч. 8 ст. 10, ст. 11, ст. 12 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", п.п. 4.5, 5.5 статуту ОСББ вирішили прийняти на свій баланс житловий комплекс, визначили форму управління неподільним та загальним майном житлового комплексу - через статутні органи об'єднання, що підтверджується протоколом загальних зборів копію якого містять матеріали справи і оригінал якого було оглянуто судом. (т. 2 а.с. 15-17).

Судом встановлено, що рішення загальних зборів ОСББ в судовому порядку не оскаржено.

Згідно ст. 10 Закону України «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку» рішення загальних зборів може бути оскаржено в судовому порядку.

1 листопада 2010 року ОСББ "Сонячна домівка" прийняло весь житловий комплекс від попереднього балансоутримувача ТОВ "ОСОБА_1 Буд" (т. 1 а.с. 8-9).

Згідно технічного паспорту будинку загальна площа квартир, які перебувають у власності відповідача в б. № 2 б по вул. Струтинської у м. Рівне становить 3 092,1 м2, що складає 46,82% загальної площі приміщень будинку й 61,8% сукупної площі усіх квартир будинку. Власником квартир № № 1, 6, 7, 9-14, 17, 19, 20, 22, 27, 28, 31-34, 37-40, 42-56, 60 у будинку є ППФ "Інтерекопласт".

Судом встановлено, що з метою належного утримання та обслуговування житлового будинку № 2 б по вул. Струтинської у м. Рівне та прибудинкової території ОСББ "Сонячна домівка" уклало договори з відповідними суб'єктами господарювання.

Тобто, є помилковим твердження Позивача відносно того, що укладаючи правочин у формі акту прийому-передачі від 01.11.2010р. Відповідачами в порушення його прав зазначено, що весь житловий комплекс передається з балансу Відповідача-1 на баланс Відповідача-2 в кількості 60 квартир, оскільки згідно акту з балансу на баланс передавався саме весь житловий комплекс, до якого входить 60 квартир, а не безпосередньо 60 квартир в житловому будинку.

Враховуючи той факт, що житловий комплекс - єдиний комплекс нерухомого майна, в акті приймання-передачі житлового комплексу з балансу на баланс в таких графах як, зокрема, «Загальна площа будинку», «Житлова площа квартир», «Загальна площа квартир», «Кількість квартир у будинку» повинні зазначатись дані щодо всіх квартир, незалежно від того в чиїй власності вони перебувають.

Крім того, форма вказаного акту приймання-передачі житлового комплексу з балансу на баланс чітко встановлена Порядком передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс.

Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс регулює процедуру передачі житлового комплексу на баланс обєднання співвласників багатоквартирного будинку, а також житлового комплексу або його частини на баланс іншої юридичної особи, статут якої передбачає можливість провадження такої діяльності, з балансу колишнього балансоутримувача.

Статут Позивача не передбачає можливість такого прийняття.

За змістом п. 5 Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс передача житлового комплексу або його частини з балансу на баланс проводиться разом з планом земельної ділянки, технічним паспортом будинку та відповідною технічною документацією (інвентарна справа, акт прийняття в експлуатацію, плани зовнішніх мереж, тощо) у двомісячний термін після надходження відповідного звернення від обєднання.

Доказів, які б підтверджували статус Позивача як балансоутримувача всього житлового комплексу позивачем суду надано не було.

Таким чином, суд дійшов висновку про те, що Позивач набув право власності на квартири в житловому будинку № 2б по вул. Струтинської у м. Рівне, отримав свідоцтво на право власності в установленому законом порядку, однак не є балансоутримовачем житлового комплексу чи його частини (т. 1 а.с. 61-137).

Судом встановлено, що власником земельної ділянки на якій розташовано житловий комплекс є ТОВ «Рівнепромсантехмонтаж», житловий комплекс було введено в експлуатацію ТОВ «ОСОБА_1 Буд» 22.08.2008 року (т. 2 а.с. 142-144).

Згідно з статтею 11 Закону України Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку об'єднання після набуття статусу юридичної особи може, зокрема, прийняти на власний баланс весь житловий комплекс, за договором з попереднім власником залишити його балансоутримувачем усього житлового комплексу або його частини тощо. Житловим комплексом у розумінні статті 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" є не тільки квартири, а єдиний комплекс нерухомого майна, що утворений земельною ділянкою в установлених межах, розміщеним на ній жилим багатоквартирним будинком разом із спорудами та інженерними мережами.

Відповідно до Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс вирішення питання про прийняття житлового комплексу на баланс об'єднання, про залишення житлового комплексу або його частини на балансі попереднього балансоутримувача (за умови укладення з ним відповідного договору) та про передачу житлового комплексу або його частини на баланс іншої юридичної особи належить до компетенції загальних зборів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Пунктами 2 та 5 Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс передбачено, що передача житлового комплексу на баланс об'єднання співвласників багатоквартирного будинку відбувається разом з планом земельної ділянки, технічним паспортом будинку та відповідною технічною документацією (інвентарна справа, акт прийняття в експлуатацію, плани зовнішніх мереж тощо) після прийняття загальними зборами об'єднання співвласників багатоквартирного будинку відповідного рішення та у двомісячний термін після надходження відповідного звернення від об'єднання.

Цей Порядок встановлює процедуру такої передачі на баланс об'єднання співвласників багатоквартирного будинку як житлових комплексів, що перебували на балансах ЖЕКів та інших організацій, так і новозбудованих житлових комплексів.

Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" і зазначений Порядок пов'язують передачу на баланс об'єднання співвласників багатоквартирного будинку житлових комплексів тільки з прийняттям об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку відповідного рішення, встановлюють обов'язковість такої передачі.

Порядком передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс передбачено, що для приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс утворюється відповідна комісія. У разі прийняття рішення про передачу житлового комплексу на баланс об'єднання утворюється комісія у складі представників попереднього балансоутримувача та об'єднання, а у разі прийняття рішення про передачу житлового комплексу або його частини на баланс іншої юридичної особи, статут якої передбачає можливість провадження такої діяльності, - у складі представників попереднього балансоутримувача, юридичної особи, на баланс якої передається майно, та об'єднання.

Таким чином, зі змісту зазначених норм законодавства вбачається можливість об'єднання співвласників багатоквартирного будинку прийняти на власний баланс весь житловий комплекс за умови прийняття про це рішення загальними зборами об'єднання, а відповідне рішення породжує у попереднього балансоутримувача обов'язок передати зазначене майно з балансу на баланс у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Судом встановлено, що позивач виступав замовником будівництва квартир, однак саме відповідач-1 здійснював дії з прийняття будинку в експлуатацію, тобто, ніс відповідальність за його експлуатацію згідно із законом.

Доводи позивача про те, що він мав бути повідомлений про таку передачу житлового комплексу суд відхиляє як необґрунтовані, оскільки позивачем не наведено будь-яких доводів та доказів у спростування встановлених судами вказаних вище обставин справи та, відповідно, обов'язку відповідача-2 передати зазначений будинок на баланс відповідача-1 тільки за наявності згоди позивача.

На думку позивача предметом даного спору є питання захисту права власності, однак судом не встановлено факту порушення права власності позивача на користування квартирами та приміщеннями, що перебуваються у спільній сумісній власності власників квартир вказаного житлового комплексу, при цьому суд встановив балансоутримувача житлового комплексу на момент складання акту, тобто особу, яка вела бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законодавством звітність, а також забезпечувала управління цим майном і несла відповідальність за його експлуатацію. Відтак, судом встановлено, що особою, яка здійснювала вказані дії на момент складання акту було ТОВ «ОСОБА_1 Буд».

Крім того, згідно п.п. 3.1 договорів комісії позивач зобовязався не пізніше як за 10 днів до дня введення будинку в експлуатацію спільно з іншими особами створити та повністю зареєструвати у компетентному органі обєднання співвласників багатоквартирного будинку з метою прийняття будинку на баланс кондомініуму як першого балансоутримувача та укладення відповідних правочинів.

Позивачем не надано суду доказів неможливості виконання вказаних умов договорів.

З матеріалів справи вбачається, що будинок введено в експлуатацію в серпні 2008 року, а ОСББ «Сонячна домівка» зареєстровано розпорядженням міського голови м. Рівне 02.07.2010 року.

Таким чином суд дійшов висновку про те, що відповідачами було дотримано положення Порядку щодо передачі житлового комплексу з балансу на баланс .

Порядком не передбачено обовязкової згоди Позивача на передачу такого житлового комплексу від попереднього балансоутримувача до особи, яка набуває статусу балансоутримувача, а вирішення питання щодо передачі на баланс житлового комплексу залежить виключно від прийнятого зборами Обєднання відповідного рішення.

Як вже було вказано вище, згідно ст. 11 вказаного Закону обєднання після набуття статусу юридичної особи може прийняти на власний баланс весь житловий комплекс, укласти договір з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає можливість здійснення такої діяльності, про передачу їй на баланс усього житлового комплексу або його частини.

Позивач не є членом ОСББ «Сонячна домівка». В силу частин 8-10 ст. 6 Закону України «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку», кожний власник на установчих зборах має один голос, незалежно від площі та кількості квартир або приміщень, що перебувають у його власності. Рішення приймається шляхом поіменного голосування. Рішення оформлюється особистим підписом кожного, хто проголосував, у протоколі із зазначенням результату голосування («за» чи «проти»). Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менше двох третин присутніх осіб, які мають право голосу.

Відповідно до ч. 2 ст. 382 ЦК України власникам квартири в двох або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб всіх власників квартир, а також нежитлових приміщень, які розташовані в житловому будинку.

Згідно ст. 385 ЦК України власники квартир для забезпечення експлуатації багатоквартирного житлового будинку, користування квартирами та спільним майном житлового будинку можуть створювати обєднання власників квартир.

Обєднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону.

Саме з таких підстав власниками квартир житлового будинку № 2 б по вул. Струтинської у м. Рівне було створено ОСББ «Сонячна домівка», державна реєстрація якого проведена в установленому законом порядку 02.07.2010 р., про що видано Свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи серії А01 № 539424.

Згідно п. 3.1 Статуту ОСББ «Сонячна домівка» майно обєднання складається з неподільного та загального майна.

До неподільного майна, що перебуває у спільній сумісній власності належить: частина допоміжних приміщень, конструктивних елементів, технічного обладнання будинку, які не можуть бути поділені між власниками будинку та без яких не може бути належного утримання будинку і прибудинкової території.

Таким чином, судом встановлено, що право позивача на користування вказаною спільною частковою власністю не порушене.

Метою створення ОСББ «Сонячна домівка» є забезпечення захисту його членів та дотримання ними обовязків щодо належного утримання та використання неподільного і загального майна житлового комплексу, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Відповідно до ч. 4 ст. 4 Закону України «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку» основна діяльність обєднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів обєднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам обєднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобовязань, повязаних з діяльністю обєднання. При цьому, приписи статей 11, 16 наведеного нормативного акту визначають, що обєднання після набуття статусу юридичної особи, зокрема, може прийняти на власний баланс весь житловий комплекс.

Отже, прийняття ОСББ «Сонячна домівка» на баланс житлового комплексу за адресою: м. Рівне, вул. Струтинської, 2 Б від попереднього балансотримувача ТОВ «ОСОБА_1 Буд» є реалізацією співвласниками багатоквартирного будинку своїх прав щодо утримання та використання неподільного й загального майна та жодним чином не порушує права власності Позивача на частину квартир у вказаному житловому комплексі та права позивача на користування спільною сумісною власністю.

Враховуючи викладене, докази надані Позивачем на підтвердження заявлених вимог, заслухавши пояснення сторін по справі, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.

Відповідно ст. 49 ГПК України судові витрати покладаються на позивача.

Керуючись статтями 32, 33, 43, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Приватному підприємству фірмі «Інтерекопласт» в позові відмовити.

Повний текст рішення підписано 15.02.2013 року.

Суддя Гудзенко Я.О.