ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

10.04.2013 Справа № 920/266/13-г

Господарський суд Сумської області, у складі судді Левченко П.І., при секретарі судового засідання Чижик С.Ю., розглянув матеріали справи

№ 920/266/13-г

за позовом Публічного акціонерного товариства «Сумбуд» , м. Суми

до відповідача : Сумської міської ради, м. Суми

про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки .

Представники :

позивача - Дмитренко В.В., довіреність б/н від 01.05.2012 року ;

відповідача - Базіль Р.В., довіреність № 2686/02.02.02-17 від 25.12.2012 року.

Суть спору : позивач у своїй позовній заяві просить суд вважати укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 16 березня 2006 року по АДРЕСА_1-В, площею 0,2728 га на умовах , поданих ним.

До позовної заяви позивачем доданий його проект угоди від 24 вересня 2012 року про припинення договору оренди земельної ділянки від 16 березня 2006 року, в якому позивачем пропонується відповідачеві розірвати договір оренди земельної ділянки по АДРЕСА_1,1-В , площею 0,2728 га від 16 березня 2006 року та вважати договір припиненим з 30 січня 2012 року.

Свою позовну вимогу позивач обґрунтовує тим, що земельна ділянка надавалась йому відповідачем в оренду під будівництво житла і на даний час збудована позивачем будівля продана фізичним особам, а згідно статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності га житловий будинок, будівлю або споруду що розташовані на орендованій земельній ділянці іншою особою.

Крім того позивач посилається на ст. 120 Земельного кодексу України, якою передбачено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку,будівлі або споруди.

Позивач посилається також на частину третю статті 7 Закону України «Про оренду землі» , згідно якої до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

В обґрунтування своєї позовної вимоги позивач посилається ще на частину першу статті 377 ЦК України в якій зазначено, що до особи, яка набула право власності на жилий будинок (крім багатоквартирного),будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без змін її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) .

Відповідач у своєму відзиві на позовну заяву заперечує проти задоволення позовних вимог, оскільки ні договір оренди земельної ділянки від 16.03.2006 року, ні чинне законодавство на передбачають автоматичного припинення договору оренди земельної ділянки у разі переходу права власності на нерухоме майно, розташоване на орендованій земельній ділянці, до нових власників.

Відповідач звертає увагу суду на те, що відповідно до ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача, але у даному випадку це неможливо, оскільки позивачем продано чотири житлових будинку про чотирьом окремим договорам купівлі-продажу різним особам, до яких не може перейти право користування земельною ділянкою на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що встановлені для позивача в договорі оренди земельної ділянки від 16.03.2006 року та як у нового власника будинку має бути певна земельна ділянка, певного розміру з певними межами та окремим кадастровим номером. До жодного з власників чотирьох житлових будинків, передбачених у позивача, розташованих на орендованій останнім земельній ділянці, не може перейти право користування земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому є обсязі, що були у попереднього землекористувача (позивача), зазначив у своєму виступі в судовому засіданні представник відповідача.

Крім того, відповідач звертає увагу суду на те, що згідно ч.2 ст. 377 ЦК України, розмір та кадастровий номер земельної ділянки є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду (крім багатоквартирних будинків).

Господарський суд ухвалою від 04.04.2013 року зобов'язав позивача, керуючись ст. 65 ГПК України, подати засвідчені копії документів, якими змінено об'єкт будівництва з малоповерхового зблокованого житлового будинку з мансардою, м. Суми, АДРЕСА_1, загальною площею квартир 1 499,9 кв.м., житлова площа 411,1 кв.м., 4 квартири (все це визначено в сертифікаті відповідності № СМ 000724 від 31.12.2010 року ) на чотири різних об'єкти, зареєстрованих як окремі чотири будинки за чотирма різними адресами : 1) житловий будинок з надвірними будівлями та спорудами, загальною площею 444,6 кв.м. за адресою: м. Суми, АДРЕСА_1, будинок 3-1 , розташований на земельній ділянці загальною площею 0,2728 га, кадастровий номер якої НОМЕР_2; 2) житловий будинок з надвірними та побутовими будівлями, загальною площею 438,9 кв.м., за адресою : м. Суми, АДРЕСА_1, будинок 3-2, розташований на земельній ділянці Сумської міської ради (площа (розмір) якої в договорі купівлі - продажу житлового будинку не зазначена), кадастровий номер якої НОМЕР_2; 3) житловий будинок з надвірними та побутовими будівлями загальною площею 444,3 кв.м. за адресою : м. Суми, АДРЕСА_1, будинок 3-3, розташований на земельній ділянці Сумської міської ради (розмір ділянки не визначений), кадастровий номер якої НОМЕР_2 ; 4) житловий будинок з надвірними та побутовими будівлями загальною площею 446,1 кв.м. за адресою : м. Суми, АДРЕСА_1, будинок 3-4, розташований на земельній ділянці Сумської міської ради (розмір ділянки не визначений), кадастровий номер якої НОМЕР_2.

Тією ж ухвалою було зобов'язано позивача подати суду в строк до 09.04.2013 року письмове пояснення стосовно того, до якої саме особи (набувача будинку чи будівель) у даному випадку перейшло право користування земельною площею 0,2728 га, кадастровий номер якої

НОМЕР_2, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були ( і на даний час є) у позивача за договором оренди земельної ділянки від 16.03.2006 року ( адреса земельної ділянки : м. Суми, АДРЕСА_1) ; засвідчену копію технічного паспорту на малоповерховий зблокований житловий будинок з мансардою , м. Суми, АДРЕСА_1, загальна площа будинку 1773,9 кв.м., загальна площа квартир 14 99,9 кв.м. , житлова площа 411,1 кв.м., 4 квартири ; засвідчену копію акту готовності об'єкта до експлуатації від 30 грудня 2010 року.

Зміст ухвали був оголошений суддею в судовому засіданні 04.04.2013 року присутнім представникам позивача та було запропоновано отримати копію ухвали відразу після судового засідання, однак представники позивача копії ухвали не отримали, що не звільняє позивача від її виконання .

Позивач ухилився від вчинення дій, покладених на нього господарським судом ухвалою від 04.04.2013, не подав жодного з витребуваних судом документів, а подав лише письмові пояснення б/н від 05.03.2013 року ( вх. № 4756 від 08.04.2013 року ) .

У своїх письмових поясненнях від 05.03.2013 року (на їх другій сторінці) позивач пояснює суду, що ним було відчужено 100 % будівлі - малоповерхового зблокованого житлового будинку з мансардою , м. Суми, АДРЕСА_1 , 1-В, загальною площею 1 773,9 кв.м. шляхом продажу однієї речі (будинку) частинами і власником будинку є декілька осіб, які володіють будинком на праві спільної часткової власності. А на третій сторінці тих же пояснень позивач стверджує, що будівля фактично складається з чотирьох приватних будинків , які є самостійними об'єктами цивільно-правових відносин .

Позивач послався у своїх поясненнях на ч. 4 ст. 120 ЗК України, якою визначено, що у разі набуття права власності на жилий будинок , будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди. Згідно з ч. 6 ст. 120 ЗК України , істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти. У договорах купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями і спорудами (будинку № 3-1, будинку № 3-2, будинку № 3-3, будинку № 3-4 по АДРЕСА_1 у м. Суми) зазначено кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_2. Вказаний кадастровий номер також зазначений у кадастровому плані до договору оренди земельної ділянки площею 0,2728 га по АДРЕСА_1, укладеному між позивачем та відповідачем 16.03.2006 року.

На думку позивача, відповідно до ч.4 ст. 120 ЗК України, до нових власників будівлі перейшло право на земельну ділянку за кадастровим номером НОМЕР_2, при цьому право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди і позивач у своїх письмових поясненнях визначив розмір часток тієї земельної ділянки з кадастровим номером НОМЕР_2 площею 0,2728 га для співвласників будинку по АДРЕСА_1 в м. Суми загальна площа 1773,9 кв.м., а саме :

1) для ОСОБА_3 та ОСОБА_4 - право на частку земельної ділянки розміром 638,795 кв.м.;

2) для ОСОБА_5 - право на частку земельної ділянки розміром 638,333 кв.м.;

3) для ОСОБА_6, - право на частку земельної ділянки розміром 686,102 кв.м. ;

4) для ОСОБА_7 - право на земельну ділянку розміром 675,028 кв.м.

На підставі вищевикладеного позивач просить суд задовольнити його позовну вимогу.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд встановив :

16 березня 2006 року між сторонами укладено договір оренди земельної ділянки в м. Суми по АДРЕСА_1 , площею 0,2728 га, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_2.

Договір зареєстрований в Сумському міському реєстраційному відділенні Сумської регіональної філії Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» , про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 11 квітня 2006 року за № 39.

Земельна ділянка надана відповідачем позивачеві в оренду під будівництво зблокованих котеджів, згідно з Українським класифікатором цільового використання - землі громадського призначення .

Договір укладено терміном до 22 лютого 2016 року.

Земельна ділянка виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку і передана відповідачем позивачеві по акту прийому - передачі .

Як свідчить подана позивачем суду копія сертифікату відповідності № СМ 000724 від 31 грудня 2010 року, Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Сумській області засвідчено відповідність закінченого будівництвом об'єкта - малоповерховий зблокований житловий будинок з мансардою , м. Суми , АДРЕСА_1,1-В, загальна площа будинку 1 773,9 кв.м., загальна площа квартир 1499,9 кв.м., житлова площа 411,1 кв.м., 4 квартири-проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил та підтверджено його готовність до експлуатації. Замовник об'єкта будівництва ВАТ «Сумбуд» , ( на даний час це ПАТ «Сумбуд» - позивач). Сертифікат відповідності виданий на підставі акта готовності об'єкта до експлуатації від 30 грудня 2010 року.

Тобто позивач побудував на орендованій ним за договором від 16 березня 2006 року земельній ділянці, кадастровий номер НОМЕР_2, площею 0,2728 га в м. Суми по АДРЕСА_1-В малоповерховий зблокований житловий будинок з мансардою загальною площею 1773,9 кв.м., який складається з 4 квартир загальною площею 1499,9 кв.м., житловою площею 411,1 кв.м. і 30 грудня 2010 року цей чотириквартирний будинок був прийнятий до експлуатації, про що свідчить копія сертифікату відповідності № СМ 000724 від 31 грудня 2010 року.

Згідно ст. ст. 331, 876 ЦК України, позивач як замовник об'єкта будівництва (чотириквартирного житлового будинку по АДРЕСА_1-В) набув право власності на цей об'єкт будівництва, який знаходиться на правомірно орендованій ним же земельній ділянці кадастровий номер НОМЕР_2 площею 0,2728 га.

Як свідчать надані позивачем до справи копії чотирьох договорів купівлі - продажу житлових будинків з надвірними будівлями та спорудами від 29 грудня 2011 року, на підставі рішення Виконавчого комітету Сумської міської ради від 15.11.2011 року № 728 позивачеві були видані 24.11.2011 року чотири свідоцтва про право власності на нерухоме майно (на чотири окремих житлових будинки з надвірними будівлями та спорудами в м. Суми по АДРЕСА_1, будинок № 3-1, будинок № 3-2, будинок № 3-3, будинок № 3-4, які разом розташовані на одній і тій же земельній ділянці загальною площею 0,2728 га, кадастровий номер якої НОМЕР_2, що знаходиться в оренді у позивача за договором оренди земельної ділянки від 16 березня 2006 року). Позивач зареєстрував за собою на підставі свідоцтв про право власності в КП «Сумське МБТІ» право власності на вищезгадані чотири житлових будинки в період з 3 по 5 грудня 2011 року і 29.12.2011 року склав з п'ятьма покупцями чотири договори купівлі-продажу житлових будинків № 3-1, №3-2, № 3-3, № 3-4 по АДРЕСА_1 в м. Суми з надвірними будівлями та спорудами (а.с.27-34). Таким чином позивач набув право власності на чотири окремих житлових будинки і склав чотири окремих договори про їх продаж.

Договори купівлі-продажу житлових будинків з надвірними будівлями та спорудами від 29 грудня 2011 року нотаріально посвідчені, однак згідно ч.1 ст.638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або необхідними для договорів даного виду.

Частиною 2 статті 377 ЦК України визначено, що розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків).

Частиною 6 статті 120 ЗК України визначено, що істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти. Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

За вищевикладених обставин договори купівлі-продажу житлових будинків № 3-1 № 3-2, № 3-3, № 3-4 по АДРЕСА_1 в м. Суми з надвірними будівлями та спорудами від 29 грудня 2011 року, складені позивачем (продавцем) з покупцями - ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7 є неукладеними , оскільки перед укладенням цих договорів, які передбачають набуття права власності на житлові будинки з надвірними та побутовими будівлями , що пов'язане з переходом до покупців права на певні частини земельної ділянки кадастровий НОМЕР_2, загальною площею 0,2728 га, обов'язково має здійснюватися видділення певних частин згаданої однієї земельної ділянки в чотири окремі земельні ділянки та присвоєння їм окремих кадастрових номерів.

Жоден з вищезгаданих чотирьох договорів купівлі-продажу від 29 грудня 2011 року не містить розміру та кадастрового номеру саме тієї земельної ділянки (відповідної частини земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_2, загальною площею 0,2728 га , що знаходиться в оренді у позивача та на якій розташовані всі чотири житлових будинки з надвірними будівлям та спорудами), право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на кожний з житлових будинків : будинок № 3-1, будинок № 3-2, будинок № 3-3, будинок № 3-4 по АДРЕСА_1 в м. Суми.

Неукладені договори купівлі-продажу житлових будинків від 29 грудня 2011 року не породжують тих наслідків , на які розраховували сторони тих договорів, зокрема в частині переходу права користування на певну земельну ділянку, певного розміру з певним кадастровим номером, з певними межами від від позивача (орендаря земельної дулівки загальною площею 0,2728 га з кадастровим номером НОМЕР_2) до покупців житлових будинків, оскільки їм не було виділено відповідних частин тієї ділянки в окремі земельні ділянки та не було присвоєно окремих кадастрових номерів.

Безпідставними та необґрунтованими є твердження позивача в додаткових письмових поясненнях, поданих суду 08.04.2013 року , що позивачем було здійснено відчуження однієї речі ( будинку № !-В по АДРЕСА_1 у м. Суми) частинами і власниками будинку є декілька осіб, які володіють будинком на праві спільної часткової власності, а відтак право на земельну ділянку загальною площею 0,2728 га визначається пропорційно до часток осіб у праві власності будинку.

Позивач отримав свідоцтва на право власності на чотири окремих житлових будинки за №№ 3-14,3-2,3-3,3-4 по АДРЕСА_1 у м. Суми, які розташовані на одній земельній ділянці площею 0,2728 га , що знаходиться в його оренді, і дії щодо відчуження цих будинків здійснював окремо по кожному з цих будинків, склавши чотири договори з різними покупцями - майбутніми власниками цих будинків як окремих об'єктів нерухомості, окремих об'єктів права приватної власності.

У зв'язку з тим, що права на користування всією земельною ділянкою загальною площею 0,2728, кадастровий номер НОМЕР_2, по АДРЕСА_1 ,1-В в м. Суми не перейшло від позивача в обсязі та на умовах, встановлених для нього, до жодного з покупців житлових будинків по АДРЕСА_1, 3-1, 3-2, 3-3, 3-4, а певні розміри окремих земельних ділянок з присвоєнням їм окремих кадастрових номерів не визначені в договорах купівлі-продажу житлових будинків, оскільки не були виділені відповідні частини вищезгаданої земельної ділянки площею 0,2728 га в окремі земельні ділянки, в задоволенні позовної вимоги у даній справі позивачеві має бути відмовлено повністю у зв'язку з її безпідставністю та необґрунтованістю.

Згідно ст. 49 ГПК України , судові витрати у даній справі покладаються на позивача .

Згідно п. 5 ст. 83 ГПК України, за ухилення від вчинення дій, покладених господарським судом на позивача (невиконання вимог ухвали суду від 04.04.2013 року щодо надання суду витребуваних останнім матеріалів), підлягає стягненню з позивача в доход Державного бюджету України штраф у розмірі 850 грн.

На підставі всього вищевикладеного, керуючись ст. ст. 16, 331, 377, 638, 876 ЦК України , ст. 120 ЗК України , ст. ст. 33, 34, 43, 49, 82-85 ГПК України, господарський суд

ВИРІШИВ :

1.В задоволенні позову відмовити .

2.Стягнути з Публічного акціонерного товариства «Сумбуд» ( 400011, м. Суми, вул. Петропавлівська,86; ідентифікаційний код 14017843) в доход Державного бюджету (код доходу 21081100, отримувач Держбюджет м. Суми, ідентифікаційний код 37970593, МФО837013 ГУДКУ в Сумській області , р/р 0002) штраф у сумі 850,00 грн., згідно п. 5 ст. 83 ГПК України за ухилення від вчинення дій, покладених господарським судом на сторону.

Повне рішення складено 15.04.2013 року .

СУДДЯ П.І.ЛЕВЧЕНКО