ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ
Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98
_________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"23" грудня 2013 р.Справа № 16/5025/879/12

Господарський суд Хмельницької
області у колегіальному складі:

головуючий суддя Магера В.В., суддя Муха
М.Є., суддя Радченя Д.І., розглянувши
матеріали

За позовом Товариства з обмеженою
відповідальністю „Браво", м.
Хмельницький

до Хмельницької міської ради, м.
Хмельницький

про визнання за Товариством з
обмеженою відповідальністю „Браво"
права власності на частину цілісного
майнового комплексу кінотеатру
„Сілістра" у розмірі 38,8%, за
Хмельницькою міською радою - 61,2%

За участю представників сторін:

від позивача: Лучковський В.В. - за
довіреністю від 06.12.2013 р.;

від відповідача: Демчук Л.Г. - за
довіреністю № 02-15-542 від 14.04.2011 р.;

за участю - Марченков Г.Г. - судовий
експерт

В судовому засіданні 23.12.2013р. оголошено
вступну та резолютивну частини рішення
згідно ст.85 ГПК України.

Суть спору: Позивач звернувся до
суду із позовом, згідно якого просить
визнати за ТОВ „Браво" право власності
на частину цілісного майнового
комплексу кінотеатру „Сілістра" у
розмірі 38,8%, а за Хмельницькою міською
радою - 61,2%, посилаючись на доводи,
викладені у позовній заяві.

В обґрунтування позову позивач
посилається на те, що 20.06.2000р. між ТОВ
„Браво" та Виконавчим комітетом
Хмельницької міської ради було
укладено договір оренди комунального
майна №2 зі змінами та доповненнями від
16.11.2000р., від 12.03.2002р., від 10.02.2004р., від
28.08.2005р., від 08.09.2010р. та внесеними
змінами згідно рішення господарського
суду Хмельницької області від 18.03.2009р.
№20/4799.

На підставі Акту передачі майна з
балансу кінотеатру „Сілістра" станом
на 26.05.2000р. позивачу передано цілісний
майновий комплекс-кінотеатр
„Сілістра" за адресою: вул. Свободи, 1-А,
м. Хмельницький, загальною площею 1389
м.кв. Пунктом 5.3. договору оренди
передбачено право орендаря з дозволу
орендодавця, проводити реконструкцію
орендованого майна, технічне
переозброєння, що зумовлює підвищення
його вартості.

При цьому, 22.11.2001р. рішенням виконавчого
комітету Хмельницької міської ради
№981, зі змінами внесеними рішенням
виконкому Хмельницької міської ради
від 26.02.2004р. №92-А, надано дозвіл ТОВ
„Браво" на реконструкцію глядацького
залу кінотеатру „Сілістра" в
орендованому приміщенні по вул.
Свободи, 1-А, під конференц-зал та
приміщень для проведення культурних,
спортивних та розважальних заходів.

Позивач на підставі наданого
відповідачем дозволу та дозволу на
виконання будівельних робіт, виданого
Інспекцією державного
архітектурно-будівельного контролю №30
від 30.05.2002р., здійснив реконструкцію
глядацького залу кінотеатру
„Сілістра" під конференц-зал та
приміщення для проведення культурних,
спортивних та розважальних заходів.

Актом готовності об'єкта до
експлуатації №ХМ001002 від 15.10.2010р. нове
приміщення - „конференц-зал та
приміщення для проведення культурних,
спортивних та розважальних заходів"
прийнято до експлуатації та видано
Державною інспекцією
архітектурно-будівельного контролю
Сертифікат відповідності об'єкта
проектній документації, вимогам
державних стандартів, будівельним
нормам і правилам. Загальна площа
приміщення складає 978,1 м. кв.

Позивач стверджує, що виконані ТОВ
„Браво" ремонтно-будівельні роботи з
поліпшення та переобладнання об'єкта
оренди зроблені за згодою орендодавця,
є невід'ємними поліпшеннями, які якісно
і функціонально змінили об'єкт оренди
(змінено з кінотеатру на конференц-зал
та інші приміщення для проведення
культурних, спортивних та розважальних
заходів), значно покращили технічний
стан та підвищили його вартість.

Положеннями ч.3 ст.73 ЦК України
визначено, що наймач має право
змінювати стан речі, переданої йому у
найом, лише за згодою наймодавця. Також
згідно ч.1 ст.778 ЦК України наймач може
поліпшити річ, яка є предметом договору
найму, лише за згодою наймодавця. Ч.4
ст.778 ЦК України визначено, що якщо в
результаті поліпшення, зробленого за
згодою наймодавця, створена нова річ,
наймач стає її співвласником. Частка
наймача у праві власності відповідає
вартості його витрат. Норми вказаної
вище статті кореспондуються з ч.4 ст.23
Закону України „Про оренду державного
та комунального майна".

З огляду на Акт готовності об'єкта до
експлуатації №ХМ001002 від 15.10.2010р. та
Сертифіката відповідності №001002 від
15.10.2010р. вбачається, що позивачем в
результаті реконструкції глядацького
залу цілісного майнового
комплексу-кінотеатру „Сілістра" було
створено нову річ з іншим
функціональним призначенням, якісними
і кількісними характеристиками, яким є
конференц зал та інші приміщення для
проведення культурних, спортивних та
розважальних заходів загальною площею
- 978,10 м.кв.

21.10.2010р. позивач звернувся із заявою №111
до Хмельницької міської ради із
проханням оформити право власності,
видати свідоцтво про державну
реєстрацію права власності на
приміщення, на яку отримано відповідь
відповідача за №12-4627-02-08(8198/01-15) від
25.11.2010р. про неможливість розгляду
заяви ТОВ „Браво" про оформлення права
власності на приміщення в силу
відсутності договору оренди земельної
ділянки на яких вони розміщені, а також
у зв'язку з деякими неточностями в
документації, а саме: рішенням
виконавчого комітету від 22.11.2001 №981 ТОВ
"Браво" надавався дозвіл на
реконструкцію орендованого приміщення
під конференц-зал та інші приміщення
для проведення культурних, спортивних
та розважальних заходів, а
сертифікатом відповідності від 15.10.2010р.
прийнято в експлуатацію конференц
приміщення для проведення культурних,
спортивних та розважальних заходів.

Позивач вважає безпідставним
посилання відповідача на відсутність у
позивача права на оренду або
користування земельною ділянкою,
оскільки згідно п.1 ст.4 Закону України
„Про оренду державного та
комунального майна" цілісним майновим
комплексом є господарський об'єкт з
завершеним циклом виробництва
продукції (робіт, послуг) з наданою йому
земельною ділянкою, на якій він
розміщений, автономними інженерними
комунікаціями, системою
енергопостачання.

Отже, земельна ділянка являється
невід'ємною складовою цілісного
майнового комплексу-кінотеатру
„Сілістра", що підтверджується
Державним актом на право постійного
користування землею площею 0,20 га.
(після вилучень - 0,1537 га.) ІІ-ХМ №001319
виданий кінотеатру „Сілістра", вул.
Свободи, 1-А.

Виправивши неточності в
документації на приміщення, позивач
звернувся до відповідача із заявою №138
від 24.12.2010р. створити комісію для
визначення частки ТОВ „Браво" у праві
спільної власності на новостворені
приміщення та здійснити оцінку
вказаних приміщень. Відповідач
відмовився вчинити зазначені вище дії
у зв'язку з відсутністю законних
підстав, повідомивши про це у листі від
02.02.2011р. №12-5671-02-08.

Позивач вказав, що ТОВ „Браво"
здійснило незалежну експертну оцінку
реконструйованого ЦМКК „Сілістра" з
метою визначення відсоткового
співвідношення частки територіальної
громади міста та частки орендаря у
ринковій вартості об'єкта. Згідно звіту
№87 від 23.05.2011 року виконаного ТОВ
„Центр незалежної оцінки „Проскурів
експерт" частка позивача становить
1 255 381,00 грн. або 38,8 %. Також на
вказаний звіт було здійснено рецензію
Гільдією оцінювачів України від
30.06.2011р. Рецензент вказує, що звіт у
цілому відповідає вимогам
нормативно-правових актів з оцінки
майна, але має незначні недоліки, що не
вплинули на достовірність оцінки.

07.07.2011р. позивач повторно звернувся до
Хмельницької міської ради з вимогою
оформити свідоцтво про право спільної
часткової власності на
реконструйований цілісний майновий
комплекс-кінотеатр „Сілістра" з
часткою в розмірі 38,8 % на ТОВ „Браво",
проте листом від 28.07.2011р.
№12-3120-02-08(5921/01-15) відповідач повідомив
про неможливість розгляду даного
питання на засіданні виконавчого
комітету Хмельницької міської ради.

Відповідач проти позову
заперечує, обґрунтовуючи тим, що згідно
із п.3 ст.773 ЦК України, наймач (орендар)
має право змінювати стан речі,
переданої у найм (оренду), лише за
згодою наймодавця (орендодавця).
(Відзив на позов від 26.11.2013 р.).

Вказує, що рішенням виконавчого
комітету Хмельницької міської ради від
27.09.2001 р. №749 було надано дозвіл ПП
„Браво" на будівництво приміщення
більярдного залу (добудова до
існуючого кінотеатру „Сілістра") по
вулиці Свободи, 1А з видачею
архітектурно-планувального завдання
та технічних умов на земельній ділянці
площею 240 кв.м з влаштуванням проходу в
кінотеатр „Сілістра" і передачею його
в комунальну власність. Рішенням
міської ради від 31.12.2012 р. №75 поновлено
термін дії договору оренди землі.

Рішенням виконавчого комітету
Хмельницької міської ради від 22.11.2001 р.
№981 надано дозвіл ПП „Браво" на
реконструкцію глядацького залу
кінотеатру „Сілістра" в орендованому
приміщенні по вул. Свободи, 1А під
конференц-зал та приміщень для
проведення культурних, спортивних та
розважальних заходів. Виданий
сертифікат відповідності №ХМ 001002 від
15.10.2010р. ДАБК у Хмельницькій області про
відповідність закінченого
будівництвом об'єкта конференц-зал та
приміщення для проведення культурних,
спортивних та розважальних заходів
(реконструкція) проектній
документації, вимогам державних
стандартів, будівельних норм і
правилам.

Посилається на те, що здійснена
реконструкція глядацького залу під
конференц-зал та приміщення для
проведення культурних, спортивних та
розважальних заходів не призвела до
створення нової речі. Реконструйоване
приміщення не змінило свого статусу,
воно як було частиною будівлі
цілісного майнового комплексу, так і
залишається частиною будівлі після
реконструкції.

При цьому, рішенням виконавчого
комітету Хмельницької міської ради від
10.10.2002р. №868 надано дозвіл приватному
підприємству „Браво" під добудову
приміщення кухні кінотеатру
„Сілістра" по вул. Свободи, 1А.
Оформлено право власності на добудову
приміщення кухні кінотеатру
„Сілістра" загальною площею 243,7кв.м -
свідоцтво про право власності від
12.05.2008р. серія САВ №627845 (рішення від
08.05.2008 р. №532). Також оформлено право
власності на приміщення кухні-бару
загальною площею 83,0кв.м - свідоцтво про
право власності від 19.04.20101 р. (рішення
від 12.04.2001 р. №286).

Вказує також, що рішенням
Хмельницької міської ради від 26.06.2007р.
№59 припинено право користування
земельною ділянкою комунальному
підприємству кінотеатр „Сілістра" по
вул. Свободи, 1А площею 63 кв.м. та
погоджено розташування об'єкта
містобудування та надано згоду на
розробку проекту землеустрою щодо
відведення земельної ділянки ТОВ
„Браво" під добудову другого та
третього поверху для розширення
спортивно-оздоровчого комплексу та
мансардного поверху для влаштування
дитячого кінотеатру та ігрових кімнат
площею 260 кв.м. Договір оренди землі від
12.12.2012 р. №00217 терміном дії до
10.08.2014 р. під добудову другого та
третього поверху для розширення
спортивно-оздоровчого комплексу та
мансардного поверху для влаштування
дитячого кінотеатру та ігрових кімнат.

Рішенням виконавчого комітету
Хмельницької міської ради від 12.07.2007 р.
№765 було надано дозвіл ТОВ „Браво" під
добудову другого та третього поверху
для розширення спортивно-оздоровчого
комплексу та мансардного поверху для
влаштування дитячого кінотеатру та
ігрових кімнат по вул. Свободи,1А з
видачею архітектурно-планувальних
завдань та технічних умов.

Рішенням виконавчого комітету
Хмельницької міської ради від 26.12.2007 р.
№1464 надано дозвіл товариству з
обмеженою відповідальністю „Браво" на
реконструкцію та капітальний ремонт
орендованої частини кінотеатру
„Сілістра" під кафе, бар та фойє
кінотеатру з видачею
архітектурно-планувального завдання.

Рішенням виконкому
Хмельницької міської ради від 23.07.2009 р.
№748 надано дозвіл товариству з
обмеженою відповідальністю „Браво" на
видачу містобудівних умов та обмежень
на побудовану без дозволу виконавчого
комітету добудову до існуючого
кінотеатру „Сілістра" - перший поверх -
плавальний басейн, четвертий і п'ятий
поверхи - готель та технічний поверх по
вул. Свободи, 1 А.

Відповідач посилається на те, що
згідно ч.1 ст.778 ЦК України наймач
(орендар) може поліпшити річ, яка є
предметом договору найму (оренди), лише
за згодою наймодавця (орендодавця).
Одночасно з нормами Закону України
„Про оренду державного та
комунального майна" орендар має право
здійснювати поліпшення орендованого
майна за погодженням з орендодавцем,
якщо інше не передбачено договором
оренди.

Оскільки згода орендодавця на
проведення поліпшень орендованого
цілісного майнового комплексу -
кінотеатру „Сілістра" надавалася не на
всі поліпшення, тому зроблені
позивачем поліпшення суперечать
вимогам ст.ст.773, 778 Цивільного кодексу
України.

Згідно ч.2 абз.3 ст.27 Закону
України „Про оренду державного та
комунального майна" вартість
поліпшень орендованого майна,
зроблених орендарем без згоди
орендодавця, які не можна відокремити
без шкоди для майна, компенсації не
підлягає.

Відповідно до вимог ст.ст.16, 46, 60
Закону України „Про місцеве
самоврядування в Україні" матеріальною
і фінансовою основою місцевого
самоврядування, є зокрема, рухоме і
нерухоме майно, що є у комунальній
власності територіальних громад сіл,
селищ, міст, районів у містах. Від імені
та в інтересах територіальних громад
право суб'єкта комунальної власності
здійснюють відповідні ради, які
проводять свою роботу сесійно.

При цьому, саме органи місцевого
самоврядування відповідно до закону
здійснюють правомочності щодо
володіння, користування та
розпорядження об'єктами права
комунальної власності, в тому числі
можуть вирішити питання їхнього
відчуження. Відчуження зазначеного
майна здійснюється лише за рішенням
власника. Відповідно до ст.60 Закону
України „Про місцеве самоврядування в
Україні" об'єкти права комунальної
власності не можуть бути вилучені у
територіальних громад і передані іншим
суб'єктам права власності без згоди
безпосередньо територіальної громади
або відповідного рішення ради чи
уповноваженого нею органу, за винятком
випадків, передбачених законом.

Враховуючи викладене, позивач
просить позовні вимоги про визнання
права власності на частину цілісного
майнового комплексу - кінотеатру
„Сілістра" по вул. Свободи, 1-А, залишити
без задоволення.

Ухвалою суду від 26.12.2012р.
задоволено клопотання позивача про
зупинення провадження у справі та
призначення судової експертизи,
проведення якої просить доручено
Київському науково-дослідному
інституту судових експертиз.

На адресу господарського суду
Хмельницької області 23.10.2013р. Київським
науково-дослідним інститутом судових
експертиз направлено Висновок судової
будівельно-технічної експертизи від
16.10.2013р. №342/343/13-42. У зв'язку із чим,
ухвалою від 24.10.2013р. провадження по
справі №16/5025/879/12 було поновлено,
призначено судове засідання в
колегіальному складі: головуючий суддя
Магера В.В., суддя Муха М.Є., суддя
Радченя Д.І., згідно розпорядження №727/13
від 23.10.2013р.

26.11.2013р. відповідачем подано
письмове зауваження до висновку
судової експертизи, згідно якого
відповідач вказує, що судовим
експертом при проведенні експертизи
було зроблено оцінку не цілісного
майнового комплексу - кінотеатру
„Сілістра", а лише будівлі кінотеатру,
розташованої по вул. Свободи,1А в м.
Хмельницькому, що не відповідає
поставленим питанням.

В обґрунтування цього експертом
було зазначено, (с.7 висновку) що згідно
з актом на списання від 22.10.2007 року ТОВ
„Браво" з балансу списані цінності -
малоцінний інвентар в кількості 11
позицій; згідно з актом на списання
основних засобів від 22.10.2007 року
списані з балансу ТОВ „Браво" основні
засоби: механізм передекранного
занавісу 1К, занавіс, екран 17,2*17,62;
згідно з актом на списання основних
засобів від 31.08.2007 року списані з
балансу ТОВ "Браво" основні засоби:
крісла театральні (1987 року випуску).
Експертом зроблено висновок, що станом
на час проведення дослідження на
балансі ТОВ "Браво" знаходиться будівля
кінотеатру балансовою вартістю 737074,50
грн., тому в подальших розрахунках
вартості орендованого ЦМК
визначається вартість будівлі
кінотеатру.

Відповідач стверджує, що
експертом не було враховано, що
списання зазначеного майна ТОВ „Браво"
з балансу є безпідставним, оскільки
договором оренди це не передбачено та
власником орендованого ЦМК кінотеатру
„Сілістра" дозволи на списання
вищезазначеного майна не надавались.

Крім того, не враховано ще 3
позиції основних засобів, акти на
списання яких відсутні: крісла
театральні (1988 року випуску),
електрокотел, кондиціонер. Також
експертом не взято до уваги рішення
господарського суду Хмельницької
області від 18.03.2009 року (справа № 20/4799)
за позовом виконавчого комітету
Хмельницької міської ради до ТОВ
„Браво" про спонукання ТОВ „Браво"
підписати зміни та доповнення до
договору оренди №2 від 20.06.2000 року в
редакції від 17.10.2007 року, згідно з яким
внесено зміни до договору оренди ЦМК
кінотеатру „Сілістра".

Вказані зміни внесені в договір
за результатами переоцінки будівлі,
яка відноситься до першої групи
основних фондів ЦМК кінотеатру
„Сілістра", що була проведена на
виконання рішення виконавчого
комітету від 14.06.2007 року №680 „Про
проведення переоцінки цілісних
майнових комплексів міської
комунальної власності, переданих в
оренду". За результатами переоцінки
комісією було підготовлено зміни до
акту оцінки ЦМК кінотеатру „Сілістра"
станом на 17.10.2007 року. Вартість основних
засобів та малоцінного інвентарі, які
вказуються експертом як списані, з
вартості цілісного майнового
комплексу не виключалась.

Як зазначає експерт (с.30-31
висновку), відповідно до Методики
оцінки майна, затвердженої постановою
Кабінету Міністрів України від 10.12.2003
року №1891, під час визначення ринкової
вартості цілісного майнового
комплексу, переданого в оренду, до
вартості державної частки включаються
амортизаційні відрахування на
орендоване майно, не використані на
дату оцінки, кошти державного
цільового фінансування та державних
цільових надходжень, вартість майна, що
придбане за рахунок амортизаційних
відрахувань на орендовані необоротні
активи та коштів від продажу
орендованого майна. Порядок визначення
відсоткового співвідношення державної
частки та частки орендаря у ринковій
вартості цілісного майнового
комплексу, переданого в оренду,
встановлюється Фондом державного
майна.

На сьогодні такий Порядок
затверджено наказом Фонду державного
майна України від 27.02.2004 року № 376, проте
відповідач стверджує, що судовим
експертом при виконанні судової
будівельно-технічної експертизи
вказаний Порядок не дотримано.

Відповідач вказує, що фактично
експертом визначена лише вартість
будівлі кінотеатру „Сілістра" та не
визначена вартість іншого майна
цілісного майнового комплексу, а також
не враховані амортизаційні
відрахування на орендоване майно, не
використані на дату оцінки, та вартість
майна, що придбане за рахунок
амортизаційних відрахувань на
орендовані необоротні активи, які
повинні включатись до комунальної
частки ЦМК кінотеатру „Сілістра", в
результаті чого співвідношення
комунальної частки і частки орендаря у
ринковій вартості цілісного майнового
комплексу, переданого в оренду, не
визначено, а також не визначено
вартість зазначених часток в грошовому
вираженні.

Стосовно Порядку оцінки
орендованого нерухомого майна, що
містить невід'ємні поліпшення,
здійснені за-час його оренди, під час
приватизації, який затверджений
наказом ФДК4У від 27.02.2004 року №377, яким
керувався судовий експерт (с.8, 19, 31, 45
висновку), відповідач вказує на таке.

Пунктом 2.2 вказаного Порядку
визначено перелік підтверджу вальних
документів про здійснені орендарем
поліпшення, одним з яких є погоджена
орендодавцем проектно-кошторисна
документація на проведення поліпшень.
Як вказує експерт (с.15 висновку),
вищенаведені документи наявні в
матеріалах справи, тому експерт
приходить до позитивного висновку про
ідентифікацію поліпшень орендованого
нерухомого майна та підтверджує факт
відповідності наявних поліпшень
орендовані нерухомого майна наданим
підтверджувальним документам про
напрями та обсяги витрат на їх
здійснення.

Відповідач стверджує, що висновок
судового експерта не відповідає
дійсності, оскільки виконавчим
комітетом Хмельницької міської ради,
який є орендодавцем цілісного
майнового комплексу кінотеатру
„Сілістра", проектно-кошторисна
документація на проведення поліпшень
майна не погоджувалась, зазначена
документація в матеріалах справи
відсутня.

Також, відповідач звертає увагу
на те, що висновок судового експерта
містить ряд помилок в частині
розрахунку вартості будівлі
кінотеатру по вул. Свободи, 1А, не
містить повних розрахунків та пояснень
до застосованих даних.

Представник позивача в засідання суду
23.12.2013р. прибув, на задоволенні позовних
вимог, з підстав викладених у позові,
наполягав.

Представник відповідача в засідання
суду 23.12.2013р. прибув, подав додаткові
письмові пояснення по справі від
23.12.2013р. в яких зазначає, що будівля -
будь-яка незалежна споруда, в якій
знаходиться одне житло або більше,
кімнати або інші приміщення, покрита
дахом, має зовнішні та внутрішні стіни
від підлоги до даху й призначена для
проживання людей, або для
сільськогосподарської, торговельної,
промислової, культурної діяльності,
або для надання послуг.

Цілісний майновий комплекс -
господарський об'єкт із завершеним
циклом виробництва продукції (робіт,
послуг). Цілісними майновими
комплексами можуть бути структурні
підрозділи підприємств (цехи,
виробництва, дільниці тощо), які
виділяються в установленому порядку в
самостійні об'єкти приватизації з
подальшим складанням розподільного
балансу.

Відповідно ст.331 Цивільного кодексу
України нову річ можна створити коли
нерухоме майно, будівлі та споруди, а в
цілісному майновому комплексі взагалі
неможливо.

Крім того, після кожної проведеної
реконструкції ТОВ „Браво" оформляло
право власності на об'єкт
реконструкції на одиницю, у зв'язку з
чим це не може бути складовою цілісного
майнового комплексу.

Рішенням Хмельницької міської ради від
21.06.2000р. №17 було вирішено припинити
терміном на 5 років діяльність
державного комунального підприємства
кінотеатр „Сілістра" по вул. Свободи, 1А
шляхом його приєднання до ПП „Браво".

Рішенням виконавчого комітету
Хмельницької міської ради від 25.05.2000 р.
№385 було передано в оренду цілісний
майновий комплекс кінотеатр
„Сілістра" по вул. Свободи, 1А площею 1389
кв.м ПП „Браво". На виконання вказаного
рішення було укладено договір оренди
№2 від 20.06.2000р. по 20.06.2005р., відповідно до
якого було передано в оренду цілісний
майновий комплекс кінотеатру
„Сілістра" з метою створення
культурно-просвітницького та
спортивного комплексу з видів спорту
(більярд, бодібілдинг, фітнес).
Договором про внесення змін до
договору №2 від 20.06.2000 р. від 28.08.2005 р.
термін дії договору оренди продовжено
до 28.08.2010 р.

На виконання рішення Хмельницької
міської ради від 08.09.2010 р. №88 було
продовжено строк дії договору з 08.09.2010р.
по 08.09.2020р.

При продовженні строку дії договору
оренди ні Хмельницька міська рада, ні
виконавчий комітет Хмельницької
міської ради не змінювали статус
орендованого майна.

Враховуючи викладене, відповідач
просить позовні вимоги ТОВ „Браво" до
Хмельницької міської ради про визнання
права власності на частину цілісного
майнового комплексу - кінотеатру
„Сілістра" по вул. Свободи, 1-А залишити
без задоволення.

В письмових поясненнях від
16.12.2013р. та в судовому засіданні 23.12.2013р.
судовий експерт Марченков Г.Г. надав
наступні роз'яснення.

Щодо першого питання, судовий
експерт зазначає, що відповідно до
Дослідницької частини стор.3

Висновку об'єктом дослідження є
цілісний майновий комплекс кінотеатр
„Сілістра" по вул.Свободи ,1 А в м.
Хмельницькому.

Об'єкти оцінки у формі цілісного
майнового комплексу - це об'єкти,
сукупність яких дає можливість
проводити визначену господарську
діяльність. Цілісними майновими
комплексами є підприємства, а також
їхні структурні підрозділи (цехи,
виробництва, ділянки і т.д.), що можуть
бути виділені у встановленому порядку
в самостійні об'єкти з подальшим
складанням відповідного балансу і
можуть бути зареєстровані як
самостійні суб'єкти господарської
діяльності. В даному випадку об'єктом, є
будівля кінотеатру у який здійснює
господарську діяльність ТОВ „Браво".

„Методика оцінки майна",
затверджена Постановою Кабінету
Міністрів України №1891 від 10.12.2003 р.
передбачає, що ця Методика
застосовується для проведення оцінки
майна у таких випадках: виділення або
визначення часток майна у спільному
майні, в якому є державна (комунальна)
частка.

Крім того, як зазначає судовий
експерт, у цій Методиці наведені нижче
поняття вживаються у такому значенні:
невід'ємні поліпшення орендованого
майна - здійснені орендарем заходи,
спрямовані на покращення фізичного
(технічного) стану орендованого майна
та (або) його споживчих якостей,
відокремлення яких призведе до
зменшення його ринкової вартості.
Судовим експертом у поясненнях
зазначені особливості оцінки цілісних
майнових комплексів, відповідно до п.75 -
основною базою оцінки, що
застосовується, є ринкова вартість.

Відповідно до п.11 Національного
стандарту №3 „Оцінка цілісних
майнових комплексів", (затверджений
Постановою Кабінету Міністрів України
№ 1655 від 29.11.2006 р.) - оцінка активів та
зобов'язань на дату оцінки проводиться
з урахуванням таких особливостей:
необоротні активи в частині основних
засобів, нематеріальних активів,
незавершеного будівництва,
довгострокових фінансових вкладень
оцінюються з використанням бази
оцінки, що відповідає ринковій
вартості або неринковим видам
вартості, вибір та визначення яких
здійснюються відповідно до вимог
національних стандартів.

Відповідно до п 6. з метою
проведення оцінки цілісного майнового
комплексу необхідно здійснити: аналіз
організаційно-правової форми
підприємства, цілісний майновий
комплекс якого оцінюється;
ознайомлення та аналіз ринку продукції
(товарів, робіт, послуг) цілісного
майнового комплексу в обсязі,
достатньому для формування уявлення
про обсяг та сегментацію такого ринку,
поточної частки ринку продукції
(товарів, робіт, послуг) цілісного
майнового комплексу, перспектив
діяльності підприємства, цілісний
майновий комплекс якого оцінюється, на
відповідному ринку для оцінки
коректності припущень, зроблених під
час підготовки прогнозу діяльності
оцінюваного цілісного майнового
комплексу; аналіз правових засад
провадження господарської діяльності
підприємства, цілісний майновий
комплекс якого оцінюється, зокрема
ліцензування, квотування, застосування
механізмів ціноутворення на ринку
відповідної продукції (товарів, робіт,
послуг), наявність державної підтримки
або обмежень, антимонопольні та
екологічні вимоги, система
оподаткування; аналіз його
фінансово-господарської діяльності,
майнового та фінансового стану на дату
оцінки та за період, що передує цій
даті; підготовку обґрунтованих
прогнозу діяльності підприємства,
цілісний майновий комплекс якого
оцінюється, за основними показниками
виробництва та реалізації продукції,
фінансового і майнового стану та
прогнозу потреби такого підприємства в
інвестиціях з визначенням джерел
фінансування.

Як зазначає експерт, отримані
висновки за результатами проведених
аналізів покладаються в основу
припущень, що використовуються під час
проведення оцінки.

При цьому, майновий (витратний)
підхід застосовується для визначення
ринкової вартості цілісного майнового
комплексу у разі, коли саме зазначений
підхід відбиває типову логіку
потенційних покупців, яка ґрунтується
на усталеній практиці, зокрема під час
оцінки цілісного майнового комплексу,
ринкова вартість якого визначається
поточною вартістю ймовірного
результату ліквідації зазначеного
майнового комплексу.

Основним методом майнового
підходу до оцінки цілісного майнового
комплексу є метод накопичення активів.
Оцінювачами може застосовуватися
метод поточної вартості ймовірного
результату ліквідації цілісного
майнового комплексу, а також інші
методи майнового підходу, доцільність
застосування яких у конкретній
ситуації необхідно обґрунтувати.

Метод накопичення активів полягає у
визначенні чистої вартості активів
цілісного майнового комплексу.

Чиста вартість активів цілісного
майнового комплексу визначається як
різниця між вартістю активів та
вартістю його зобов'язань, визначених
на дату оцінки відповідно до вимог
пункту 11 цього Стандарту.

Вимоги Національного стандарту № 1
„Загальні засади оцінки майна і
майнових прав" (Постанова Кабінету
Міністрів України № 1440 від 10.09.2003 р.),
передбачають, зокрема, що проведенню
незалежної оцінки майна передує
підготовчий етап, на якому
здійснюється: ознайомлення з об'єктом
оцінки, характерними умовами угоди, для
укладення якої проводиться оцінка;
визначення бази оцінки; подання
замовнику пропозицій стосовно
істотних умов договору на проведення
оцінки.

При цьому, незалежна оцінка майна
проводиться у такій послідовності:
укладення договору на проведення
оцінки; ознайомлення з об'єктом оцінки,
збирання та оброблення вихідних даних
та іншої інформації, необхідної для
проведення оцінки; ідентифікація
об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав,
аналіз можливих обмежень та
застережень, які можуть супроводжувати
процедуру проведення оцінки та
використання її результатів; вибір
необхідних методичних підходів,
методів та оціночних процедур, що
найбільш повно відповідають меті
оцінки та обраній базі, визначеним у
договорі на проведення оцінки, та їх
застосування; узгодження результатів
оцінки, отриманих із застосуванням
різних методичних підходів; складання
звіту про оцінку майна та висновку про
вартість об'єкта оцінки на дату оцінки.

З урахуванням вищенаведеного,
експерт прийшов до висновку, що станом
на час проведення дослідження з
індентифікованих та фізично наявних
основних засобів переданих в оренду
ТЗВ „Браво" згідно Акту передачі майна
(стор.26.т.1), на балансі ТОВ „Браво",
знаходиться лише будівля кінотеатру,
введена в експлуатацію в 1976 році
балансової вартістю 737074,5 грн. Тому в
подальших розрахунках вартості
орендованого цілісного майнового
комплексу-кінотеатру „Сілістра" по
вул. Свободи, 1-А в м. Хмельницькому,
визначалась вартість будівлі
кінотеатру, розташованої по вул.
Свободи, 1-А в м. Хмельницькому, як
окреме індивідуально визначене
майно-об'єкт оцінки у матеріальній
формі за витратним та доходним
методичними підходами, з урахуванням
вимог Національного стандарту № 1
„Загальні засади оцінки майна і
майнових прав" (Постанова Кабінету
Міністрів України № 1440 від 10.09.2003 р.).

Щодо другого питання судовий
експерт у своїх поясненнях зазначив
наступне.

Відповідно до рішення
Хмельницької міської ради від 22.11.2001
року ПП „Браво", надано дозвіл на
реконструкцію глядацького залу
кінотеатру „Сілістра" в орендованому
приміщенні по вул. Свободи, 1А під
конференц-зал та приміщень для
проведення спортивних та розважальних
заходів, що є підставою для
виготовлення проектно-кошторисної
документації.

Відповідно до Сертифіката
відповідності №ХМ 001002 виданого
Інспекцією ДАБК у Хмельницькій області
від 15 жовтня 2010 року засвідчено
відповідність закінченого
будівництвом об'єкта - конференц-зала
та приміщення для проведення
культурних, спортивних та розважальних
заходів (реконструкція) в м.
Хмельницькому, вул. Свободи, 1А
загальною площею 978,1 кв.м.

Згідно поставлених питань в ухвалі
суду від 26.12.2012 року на вирішення
експертизи, питання стосовно
погодження проектно-кошторисної та
іншої документації не ставилось та
відповідно експертом, не
досліджувалось.

По третьому питанню судовим
експертом вказано наступне.

При визначені ринкової вартості
орендованого Цілісного майнового
комплексу-кінотеатру „Сілістра" по
вул. Свободи, 1-А в м. Хмельницькому,
експертом застосовано витратний та
доходний методичні підходи. В
результаті вищепроведених розрахунків
отримані наступні результати вартості
об'єкта оцінки: за витратним підходом - 6
618 235 грн., за дохідним підходом - 5 340 221
грн.

З метою обґрунтування остаточного
висновку про вартість об'єкта оцінки,
результати оцінки, отримані із
застосуванням різних методичних
підходів, зіставляються шляхом аналізу
впливу принципів оцінки, які є
визначальними для мети, з якою
проводиться оцінка. Для визначення
ринкової вартості враховується
принцип найбільш раціонального та
ефективного використання об'єкта
дослідження.

Застосовані методичні підходи
мають свої переваги і недоліки, які
аналізуються за наступними ознаками:
можливість визначення дійсних намірів
потенційного покупця і продавця; тип,
якість, кількість інформації,
використаних для аналізу; потенційна
здатність використаних підходів
враховувати кон'юнктурні коливання;
здатність враховувати специфічні
особливості об'єктів, які впливають на
їх вартість, такі як місце
розташування, рейтинг, потенційна
дохідність.

Кожний, із використаних для
розрахунку підходів, має свої критерії
ймовірності.

Таким чином, експертом прийнято до
остаточних висновків вартість Об'єкта
дослідження, яка розрахована в рамках
доходного підходу. Витратний підхід
наведено у Висновку в якості
інформаційно-довідкового.

При цьому в розрахунковій таблиці
(стор. 21, 35) експертом застосовано
наступні коефіцієнти:

К пер. - коефіцієнт перерахунку цін з
цін 1969 року в ціни 1984 року відповідно до
ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 11 мая 1983 г. №94
ГОСУДАРСТВЕННЬІЙ КОМИТЕТ СССР ПО ДЕЛАМ
СТРОИТЕЛЬСТВА ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНДЕКСОВ
ИЗМЕНЕНИЯ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ
СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЬІХ РАБОТ И
ТЕРРИТОРИАЛЬНЬІХ КОЗФФИЦИЕНТОВ К НИМ
ДЛЯ ПЕРЕСЧЕТА СВОДНЬІХ СМЕТНЬІХ
РАСЧЕТОВ (СВОДНЬІХ СМЕТ) СТРОЕК

К р.- індекс зміни ринкової вартості БМР
станом на 01.07.2012 року, без урахування
ПДВ), згідно листа Міністерства
регіонального розвитку, будівництва та
ЖКГ України від 17.07.2012 р. №7/15-11715; Кі -
коефіцієнт інфляції на дату оцінки, V-
будівельний обсяг будівлі відповідно
до даних технічного паспорту на
приміщення виданий Хмельницьким БТІ.

Окрім цього, прийнята відмінність
у без рискових ставках капіталізації
при визначенні вартості права
користування земельною ділянкою та
земельними поліпшеннями земельної
ділянки (стор.24-27,37, 26-28) в даному випадку
- будівля кінотеатру, базується на тому
,що термін експлуатації земельної
ділянки не обмежений у часі . Для
поліпшень земельної ділянки (будівля
кінотеатру) наявні обмеження
експлуатації у часі з відповідними
додатковими ризиками .

Ступінь недозавантаження у
розрахунковій частині в таблицях
прийнято з коефіцієнтом 0,95.

Вимоги Національного стандарту №
1 „Загальні засади оцінки майна і
майнових прав" (Постанова Кабінету
Міністрів України № 1440 від 10.09.2003 р.),
передбачають, зокрема, що основними
методами дохідного підходу є пряма
капіталізація доходу та непряма
капіталізація доходу (дисконтування
грошового потоку). Вибір методів оцінки
при цьому залежить від наявності
інформації щодо очікуваних
(прогнозованих) доходів від
використання об'єкта оцінки,
стабільності їх отримання, мети оцінки,
а також виду вартості, що підлягає
визначенню.

За допомогою дохідного підходу
визначається ринкова вартість та
інвестиційна вартість, а також інші
види вартості, які ґрунтуються на
принципі корисності, зокрема
ліквідаційна вартість, вартість
ліквідації тощо.

Інформаційними джерелами для
застосування дохідного підходу є
відомості про фактичні та (або)
очікувані доходи та витрати об'єкта
оцінки або подібного майна. Оцінювач
прогнозує та обґрунтовує обсяги
доходів та витрат від сучасного
використання об'єкта оцінки, якщо воно
є найбільш ефективним, або від
можливого найбільш ефективного
використання, якщо воно відрізняється
від існуючого використання.

Метод прямої капіталізації доходу
застосовується у разі, коли
прогнозується постійний за величиною
та рівний у проміжках періоду
прогнозування чистий операційний
дохід, отримання якого не обмежується у
часі. Капіталізація чистого
операційного доходу здійснюється
шляхом ділення його на ставку
капіталізації.

Основними елементами порівняння є
характеристики подібного майна за
місцем його розташування, фізичними та
функціональними ознаками, умовами
продажу тощо. Коригування вартості
подібного майна здійснюється шляхом
додавання або вирахування грошової
суми із застосуванням коефіцієнта
(відсотка) до ціни продажу
(пропонування) зазначеного майна або
шляхом їх комбінування.

Судовий експерт зазначає, що
враховуючи вище зазначене, в
розрахункових таблицях були
застосовані основні коефіцієнти
коригування орендних ставок для
подібного майна (приміщень) за місцем
його розташування, фізичними та
функціональними ознаками. За таких
обставин, показники та розрахунки,
викладені у висновку, вважає
правильними та мотивованими.

Розглядом матеріалів справи
встановлено:

Товариство з обмеженою
відповідальністю „Браво", м.
Хмельницький як юридична особа
зареєстроване виконкомом Хмельницької
міської ради 22.04.2002р., про що видано
свідоцтво про державну реєстрацію
№248435 серія А00, включено до Єдиного
реєстру юридичних осіб та фізичних
осіб-підприємців згідно довідки
статистики №1276 від 30.07.2010р.

24.12.1998р. кінотеатру „Сілістра" за №001319
серія ІІ-ХМ видано Державний акт на
право постійного користування землею
площею 0,20 га на підставі рішення
виконкому Хмельницької міської ради
від 24.12.1998р. №763 (зареєстровано в Книзі
записів держаних актів за №ХМ890 від
11.01.1999р.).

25.05.2000р. Виконавчим комітетом
Хмельницької міської ради прийнято
рішення №385, яким вирішено передати в
оренду ПП „Браво" цілісний майновий
комплекс кінотеатр „Сілістра" по
вул.Свободи, 1А, для створення
культурно-просвітницького та
спортивного комплексу.

На виконання вищезазначеного
рішення, 16.11.2000р. між сторонами укладено
договір №2 оренди комунального майна.

Згідно п.п.1.1 договору
визначено, що орендодавець (Виконавчий
комітет Хмельницької міської ради)
передає, а орендар (ПП „Браво", в
подальшому ТОВ „Браво") приймає в
строкове платне володіння та
користування цілісний майновий
комплекс кінотеатр „Сілістра", що
знаходиться у комунальній власності
Хмельницької міської ради, вартість
якого визначена відповідно до Акта
оцінки, складеного станом на 25.06.2000р. і
становить 529 925,12 грн. В тому числі:
основні фонди за балансовою вартістю 753
174,88грн., основні фонди за залишковою
вартістю 529 234,55грн., нематеріальні
активи за залишковою вартістю 690,77грн.

З дозволу орендодавця орендар має
право проводити реконструкцію
орендованого майна, технічне
переозброєння, що зумовлює підвищення
його вартості. Приватизувати
орендоване майно в порядку,
визначеному чинним законодавством.
(П.5.3, 5.5 договору).

Згідно п.9.1 договір діє з 20.06.2000р.
до 20.06.2005р.

В подальшому, до вказаного вище
договору було внесено зміни шляхом
укладення договорів від 16.11.2000р., від
12.03.2002р., від 10.02.2004р., від 28.08.2005р., від
08.09.2010р. та внесеними змінами згідно
рішення господарського суду
Хмельницької області від 18.03.2009р. №20/4799.

При цьому, договором від 08.09.2010р. про
внесення змін до договору №2 від
20.06.2000р. розділ „Строк дії та умови
зміни, розірвання договору викладено в
наступній редакції: „Цей договір діє з
08 вересня 2010р. до 08 вересня 2020р.".

Крім того до договору №2 від
20.06.2000р. було внесено зміни згідно
рішення господарського суду
Хмельницької області від 18.03.2009р. по
справі №20/4799.

На підставі Акту передачі майна з
балансу кінотеатру „Сілістра" станом
на 26.05.2000р. позивачу передано цілісний
майновий комплекс-кінотеатр
„Сілістра" за адресою: вул. Свободи, 1-А,
м. Хмельницький, загальною площею 1389
м.кв.

22.11.2001р. рішенням виконавчого комітету
Хмельницької міської ради №981, зі
змінами внесеними рішенням виконкому
Хмельницької міської ради від 26.02.2004р.
№92-А, надано дозвіл ТОВ „Браво" на
реконструкцію глядацького залу
кінотеатру „Сілістра" в орендованому
приміщенні по вул. Свободи, 1-А, під
конференц-зал та приміщень для
проведення культурних, спортивних та
розважальних заходів.

На підставі прийнятих відповідачем
рішень, Інспекцією державного
архітектурно-будівельного контролю
позивачу видано дозвіл №30 від 30.05.2002р.
на виконання будівельних робіт під
конференц-зал та приміщень для
проведення культурних, спортивних та
розважальних заходів, а також дозвіл
№0567 від 08.10.2010р. на виконання
будівельних робіт з реконструкції
глядацького залу кінотеатру
„Сілістра" під конференц-зал та інші
приміщення по вул.Свободи, 1А в
м.Хмельницькому.

Актом готовності об'єкта до
експлуатації №ХМ001002 від 15.10.2010р. -
„конференц-зал та приміщення для
проведення культурних, спортивних та
розважальних заходів" прийнято до
експлуатації та Державною інспекцією
архітектурно-будівельного контролю
видано Сертифікат відповідності
об'єкта проектній документації,
вимогам державних стандартів,
будівельним нормам і правилам.
Загальна площа приміщення складає 978,1
м. кв.

Актами від 22.10.2007р., за участю
представників Управляння культури і
туризму Хмельницької міської ради,
кінотеатру „Сілістра" із ТОВ „Браво"
списано основні засоби на загальну
суму 2 940,17 грн. (з урахуванням зносу).

Рішеннями Хмельницької міської ради
№365 від 04.05.2001р. та №16 від 19.09.2001р.
позивачу погоджено місця розташування
об'єктів містобудування на будівництво
приміщення більярдного залу (добудова
до існуючого кінотеатру „Сілістра" по
вул.Свободи, 1А площею 240 м кв.

Рішенням Хмельницької міської ради №749
від 27.09.2001р. ПП „Браво" надано дозвіл
на будівництво приміщення більярдного
залу (добудова до існуючого кінотеатру
„Сілістра" по вул.Свободи, 1А) на
земельній ділянці площею 240 м кв. з
влаштуванням проходу в кінотеатр
„Сілістра" і передачею його в
комунальну власність міста,
відновленням огороджувальних
конструкцій стіни між вестибулем
кінотеатру та більярдним залом після
закінчення договору оренди приміщення
та демонтажем гранітних плит і
бордюрів і передачею їх відділу
культури.

Інспекцією Державного
архітектурно-будівельного контролю у
Хмельницькій області ТОВ „Браво"
видані дозволи на виконання
будівельних робіт №30 від 30.05.2002р., №0567
від 08.10.2010р. на реконструкцію
глядацького залу кінотеатру
„Сілістра" під конференц-зал та інші
приміщення по вул. Свободи,1-А в м.
Хмельницькому.

Згідно договорів підряду, укладених
між ТОВ „Браво" як замовником та ТОВ
„Мегафон 2007" як підрядником, від
01.10.2007р. та №147 від 28.12.2007р., позивачем
відповідно до проектно-кошторисної
документації було проведено ремонтні
роботи по реконструкції глядацького
залу кінотеатру „Сілістра" під
конференц-зал та інші приміщення на
загальну суму 1 535 414,00 грн., що
підтверджується також актами
приймання виконаних підрядних робіт за
груднь 2007р. на суму 578 000,00 грн.,
за січень 2008р. на суму 957 414,00 грн.

Розрахунки за проведені роботи
здісненні позивачем на загальну суму 1
560 00,00 грн. Відповідно до платіжних
доручень №1355 від 26.12.2007р., №1360 від
27.12.2007р., №47 від 14.01.2008р., №56 від 17.01.2008р.,
№62 від 18.01.2008р.

Згідно Акту готовності об'єкта до
експлуатації від 15.10.2010р. за підписом
комісії було встановлено про
закінчення будівництва
конференц-приміщення для проведення
культурних, спортивних та розважальних
заходів ТОВ „Браво" та готовність до
експлуатації, підтверджено
Сертифікатом відповідності від 15.10.2010р.
№ХМ001002.

Рішенням Хмельницької міської ради №562
від 25.08.2005р. ТОВ „Браво" було продовжено
строк оренди цілісного майнового
комплексу кінотеатру „Сілістра" по
вул.Свободи, 1А загальною площею 1 389 м
кв. на термін - 5 років.

Рішенням Хмельницької міської ради №744
від 12.10.2006р. позивачу надано дозвіл на
реконструкцію даху орендованого
приміщення цілісного майнового
комплексу кінотеатру „Сілістра" по
вул. Свободи, 1А з капітальним ремонтом.

Рішенням Хмельницької міської ради №834
від 10.11.2006р. ТОВ „Браво" надано дозвіл
на надбудову 2-го поверху з легких
конструкцій над приміщенням
кінотеатру „Сілістра" під більярдний
зал по вул. Свободи, 1А в м.
Хмельницькому.

Рішенням Хмельницької міської ради
№1464 від 26.12.2007р. ТОВ „Браво" надано
дозвіл на реконструкцію та капітальний
ремонт орендованої частини кінотеатру
„Сілістра" під кафе, бар, та фойє
кінотеатру по вул.Свободи, 1А з видачею
архітектурно-планувального завдання.

Рішенням Хмельницької міської ради №748
від 23.07.2009р. надано дозвіл ТОВ „Браво"
на видачу містобудівних умов та
обмежень на побудовану без дозволу
виконавчого комітету добудову до
існуючого кінотеатру „Сілістра" -
перший поверх-плавальний басейн,
четвертий і п'ятий поверхи - готель та
технічний поверх по вул. Свободи, 1А.

Відповідно до витягу із рішення
Хмельницької міської ради №24 від
25.11.2009р. ТОВ „Браво" поновлено договір
оренди земельної ділянки на 3 роки.

Рішенням Хмельницької міської ради
№1015 від 12.08.2010р. ТОВ „Браво" продовжено
строк оренди цілісного майнового
комплексу кінотеатру „Сілістра" по
вул.Свободи, 1А загальною площею 1 389 м
кв. балансовою вартістю 4 666 697,08грн.,
залишковою вартістю 2 276 140,73 грн.,
строком на 5 років під
культурно-просвітницький та
спортивний комплекс.

Згідно з реєстру прав власності на
нерухоме майно за ТОВ „Браво"
зареєстровано на праві приватної
власності приміщення кухні-бару площею
83 м кв. по вул. Свободи, 1А у
м.Хмельницькому .

21.10.2010р. позивач звернувся із заявою №111
до Хмельницької міської ради із
проханням оформити право власності,
видати свідоцтво про державну
реєстрацію права власності на
приміщення, на яку отримано відповідь
відповідача за №12-4627-02-08(8198/01-15) від
25.11.2010р. про неможливість розгляду
заяви ТОВ „Браво" про оформлення права
власності на приміщення в силу
відсутності договору оренди земельної
ділянки на яких вони розміщені, а також
у зв'язку із деякими неточностями в
документації.

Виправивши неточності в
документації на приміщення, позивач
звернувся до відповідача із заявою №138
від 24.12.2010р. про створення комісії для
визначення частки ТОВ „Браво" у праві
спільної власності на новостворені
приміщення та здійснити оцінку
вказаних приміщень.

Натомість листом від 02.02.2011р. №12-5671-02-08
відповідач відмовився вчинити
зазначені вище дії у зв'язку з
відсутністю законних підстав.

За наслідками проведеної судової
будівельно-технічної експертизи від
16.10.2013р. №342/343/13-42 встановлено:

1) вартість орендованого
Цілісного майнового
комплексу-кінотеатру „Сілістра" по
вул.Свободи,1-А в м. Хмельницькому на
дату дослідження становить - 6 234 178
грн.;

2) вартість і розмір частки
орендаря ТОВ „Браво" орендованого
Цілісного май нового комплексу -
кінотеатру „Сілістра" у відсотковому
вираженні стано вить - 24% , в грошовому
виражені становить 1 498 184 гри. (без ПДВ);

3) вартість і розмір частки
орендованого Цілісного майнового
комплексу - кі нотеатру „Сілістра", що
належить Хмельницькій міській раді у
відсотковому вираженні становить 76% , в
грошовому виражені 4 735 994 грн. (без ПДВ);

4) в результаті виконаних
позивачем ремонтно-будівельних робіт
(реконструк ції), функціональне
призначення майна - Цілісного
майнового комплексу-кінотеатру
„Сілістра" по вул. Свободи, 1-А в м.
Хмельницькому, змінилось частково.

5) за висновком експерта, в результаті
виконан ня орендарем ТОВ „Браво"
ремонтно-будівельних робіт
(реконструкції) будівлі кінотеатру
„Сілістра" під конференц-зал та
приміщення для про ведення культурних,
спортивних та розважальних заходів (по
Проекту ре конструкції ), нова річ була
створена.

6) виконані позивачем поліпшення,
щодо орендованого майна - Цілісного
майнового комплексу-кінотеатру
„Сілістра" по вул. Свободи, 1-А в м.
Хмельницькому, є невід'ємними.

За вищевказаних обставин позивач
звернувся до суду із позовом про
визнання за Товариством з обмеженою
відповідальністю „Браво" права
власності на частину цілісного
майнового комплексу кінотеатру
„Сілістра" у розмірі 38,8%, за
Хмельницькою міською радою - 61,2%.

Аналізуючи надані докази,
оцінюючи їх у сукупності, судом
приймається до уваги таке:

Частиною 1 ст.1 Господарського
процесуального кодексу України
визначено, що підприємства, установи,
організації, інші юридичні особи (у
тому числі іноземні), громадяни, які
здійснюють підприємницьку діяльність
без створення юридичної особи і в
установленому порядку набули статусу
суб'єкта підприємницької діяльності
(далі - підприємства та організації),
мають право звертатися до
господарського суду згідно з
встановленою підвідомчістю
господарських справ за захистом своїх
порушених або оспорюваних прав і
охоронюваних законом інтересів, а
також для вжиття передбачених цим
Кодексом заходів, спрямованих на
запобігання правопорушенням.

Статтею 11 Цивільного кодексу України
передбачено, що цивільні права та
обов'язки виникають із дій осіб, що
передбачені актами цивільного
законодавства, а також із дій осіб, що
не передбачені цими актами, але за
аналогією породжують цивільні права та
обов'язки.

Згідно п.1 ст.16 Цивільного кодексу
України - кожна особа має право
звернутися до суду за захистом свого
особистого немайнового або майнового
права та інтересу. Одним же зі способів
захисту цивільного права в силу ст.16
Цивільного кодексу України є визнання
права.

Відповідно до ст.316 Цивільного кодексу
України правом власності є право особи
на річ (майно), яке вона здійснює
відповідно до закону за своєю волею,
незалежно від волі інших осіб.

Статтею 392 ЦК України передбачено, що
власник майна може пред'явити позов про
визнання його права власності, якщо це
право оспорюється або не визнається
іншою особою, а також у разі втрати ним
документа, який засвідчує його право
власності.

Судом враховується, що підставою для
звернення з позовом до суду не є втрата
позивачем документів, які б
засвідчували його права власності на
об'єкти нерухомості.

Позов про визнання права власності - це
позадоговірна вимога власника майна
про констатацію перед третіми особами
факту приналежності позивачу права
власності на спірне майно, не з'єднане з
конкретними вимогами про повернення
майна чи усунення інших перешкод. Позов
про визнання права власності є
речово-правовим, вимоги котрого
звернені до суду який повинен
підтвердити наявність у позивача права
власності на спірне майно, а не
встановити його. Об'єктом цього позову
є усунення невизначеності відносин
права власності позивача щодо
індивідуально визначеного майна.

Підставою позову є обставини, що
підтверджують наявність у позивача
права власності. Умовами задоволення
позову про визнання права власності на
майно є наявність у позивача доказів на
підтвердження в судовому порядку факту
приналежності йому спірного майна на
праві власності. Такими доказами
можуть бути правовстановлюючі
документи, а також будь-які інші докази,
що підтверджують приналежність
позивачеві спірного майна.

Із матеріалів справи слідує, що
позивач, обґрунтовуючи своє право
власності на частку в майні Цілісного
май нового комплексу - кінотеатру
„Сілістра" по вул. Свободи,1-А м.
Хмельницький, посилається на вимоги ч.4
ст.778 ЦК України та ч.4 ст.23 Закону
України „Про оренду державного та
комунального майна", згідно вимог яких -
якщо в результаті поліпшення,
зробленого за згодою наймодавця,
створена нова річ, наймач стає її
співвласником.

В ході вирішення даного спору судом
встановлено, що між орендодавцем
(виконавчий комітетом Хмельницької
міської ради) та орендарем (ТОВ
„Браво") укладено договір оренди
комунального майна від 16.11.2000р. №2,
відповідно до якого ТОВ „Браво отримав
в строкове платне володіння та
користування цілісний майновий
комплекс кінотеатр „Сілістра", що
знаходиться у комунальній власності
Хмельницької міської ради.

При цьому, п.5.3 та п.5.5 вказаного
договору сторони передбачили, що з
дозволу орендодавця орендар має право
проводити реконструкцію орендованого
майна, технічне переозброєння, що
зумовлює підвищення його вартості, а
також приватизувати орендоване майно в
порядку, визначеному чинним
законодавством. Строк дії договору
було продовжено за рішенням
Хмельницької міської ради №1015 від
12.08.2010р. на 5 років.

За наслідками розгляду справи судом
встановлено (підтверджується також
Висновком судової
будівельно-технічної експертизи від
16.10.2013р. №342/343/13-42), що позивачем в період
дії договору оренди були проведені
ремонтно-будівельні роботи (реконструк
ція), в результаті виконання яких
функціональне призначення майна -
Цілісного майнового
комплексу-кінотеатру „Сілістра" по
вул. Свободи, 1-А в м. Хмельницькому,
змінилось частково. За результатами
виконаних ТОВ „Браво"
ремонтно-будівельних робіт
(реконструкції) будівлі кінотеатру
„Сілістра" під конференц-зал та
приміщення для про ведення культурних,
спортивних та розважальних заходів (по
Проекту ре конструкції ) була створена
нова річ. При цьому, виконані позивачем
поліпшення щодо орендованого майна -
Цілісного майнового
комплексу-кінотеатру „Сілістра" по
вул. Свободи, 1-А в м.Хмельницькому, є
невід'ємними.

Судом приймається до уваги, що
Хмельницькою міською радою у
встановленому порядку надавались
відповідні дозволи, а саме:

- погоджено місця розташування об'єктів
містобудування на будівництво
приміщення більярдного залу - добудова
до існуючого кінотеатру „Сілістра" по
вул.Свободи, 1А площею 240 м кв (рішення
Хмельницької міської ради №365 від
04.05.2001р. та №16 від 19.09.2001р.);

- дозвіл на будівництво приміщення
більярдного залу - добудова до
існуючого кінотеатру „Сілістра" по
вул.Свободи, 1А, із влаштуванням проходу
в кінотеатр „Сілістра" (рішення
Хмельницької міської ради №749 від
27.09.2001р.);

- дозвіл на реконструкцію даху
орендованого приміщення цілісного
майнового комплексу кінотеатру
„Сілістра" по вул. Свободи, 1А з
капітальним ремонтом (рішення
Хмельницької міської ради №744 від
12.10.2006р.);

- дозвіл на надбудову 2-го поверху з
легких конструкцій над приміщенням
кінотеатру „Сілістра" під більярдний
зал по вул. Свободи, 1А в м.
Хмельницькому (рішення Хмельницької
міської ради №834 від 10.11.2006р.);

- дозвіл на реконструкцію та
капітальний ремонт орендованої
частини кінотеатру „Сілістра" під
кафе, бар, та фойє кінотеатру по вул.
Свободи, 1А (рішення Хмельницької
міської ради №1464 від 26.12.2007р.);

- дозвіл на видачу містобудівних умов
та обмежень на добудову до існуючого
кінотеатру „Сілістра" - перший
поверх-плавальний басейн, четвертий і
п'ятий поверхи - готель та технічний
поверх по вул. Свободи, 1А (рішення
Хмельницької міської ради №748 від
23.07.2009р.

Враховуючи вищенаведене, доводи
відповідача про відсутність згоди на
проведені позивачем ремонтні роботи та
роботи по реконструкції цілісного
майнового комплексу-кінотеатру
„Сілістра" по вул. Свободи, 1-А в м.
Хмельницькому, суд вважає
безпідставними та необґрунтованими.

Згідно ч.3 ст.773 ЦК України передбачає,
що наймач має право змінювати стан
речі, переданої йому у найм, лише за
згодою наймодавця.

Наймач може поліпшити річ, яка є
предметом договору найму, лише за
згодою наймодавця. Якщо поліпшення
можуть бути відокремлені від речі без
її пошкодження, наймач має право на їх
вилучення. Якщо поліпшення речі
зроблено за згодою наймодавця, наймач
має право на відшкодування вартості
необхідних витрат або на зарахування
їх вартості в рахунок плати за
користування річчю.

Якщо в результаті поліпшення,
зробленого за згодою наймодавця,
створена нова річ, наймач стає її
співвласником. Частка наймача у праві
власності відповідає вартості його
витрат на поліпшення речі, якщо інше не
встановлено договором або законом. (ч.
1-4 ст. 778 ЦК України).

Згідно п.3,4 ст. 23 Закону України „Про
оренду державного та комунального
майна" від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (із мінами та
доповненнями) передбачено, що орендар
має право за погодженням з
орендодавцем, якщо інше не передбачено
договором оренди, за рахунок власних
коштів здійснювати реконструкцію,
технічне переоснащення, поліпшення
орендованого майна.

Якщо в результаті поліпшення,
зробленого орендарем за згодою
орендодавця, створена нова річ, орендар
стає її власником у частині необхідних
витрат на поліпшення, якщо інше не
передбачено договором оренди.

Судом приймаються до уваги доводи
позивача щодо того, що останнім як
орендарем в період дії договору оренди
комунального майна від 16.11.2000р. №2,
строк дії якого продовжено до 08.09.2020р.
згідно договору від 08.09.2010р.,
здійснювались поліпшення переданого в
оренду цілісного майнового
комплексу-кінотеатру „Сілістра" по
вул. Свободи, 1-А в м. Хмельницькому, за
згодою орендодавця, і частина цих
поліпшень пропорційно становить 24%, в
результаті чого була створена нова річ.

Дана позиція узгоджується із
висновками судової експертизи
(Висновок від 07.12.2012р. №3891/12-22),
проведеної в ході вирішення даної
справи, за результатами якої було
встановлено, що проведені позивачем
поліпшення є невід`ємними від об'єкта і
їх відокремлення призведе до зменшення
їх ринкової вартості. В результаті
проведеної реконструкції з добудовою
було створено нову річ.

Враховуючи положення статей 328, 331, 392 та
пункт 4 статті 778 Цивільного кодексу
України та беручи до уваги те, що ремонт
та реконструкція орендованих
приміщень були здійснені позивачем за
власні кошти відповідно до актів
виконаних робіт, що також підтверджено
висновком судової експертизи, за
згодою орендодавця та із зміною
цільових призначень приміщень, суд
приймає позицію позивача як
правомірною.

Судом також враховується, що право
власності на частку в майні цілісного
майнового комплексу на новостворену
річ, суд вважає порушеним та таким, що
потребує захисту.

Посилання відповідача на те, що
виділення частки в майні цілісного
майнового комплексу після його
перебудови та реконструкції, є
неможливим, судом до уваги не
приймається, оскільки ніякими доводами
не підтверджено.

Судом в даному випадку враховується, що
правові підстави створення нової речі
внаслідок проведених орендарем
поліпшень в силу ч. 4 ст.778 ЦК України та
ч.4 ст. 23 Закону України „Про оренду
державного та комунального майна", не
ставляться в залежність від того, чи є
таке майно цілісним майновим
комплексом. Натомість, висновком
судової експертизи при визначенні
відповідної частки враховувались
показники того, що орендоване майно є
цілісним майновим комплексом. Дане
підтверджується позицією по справі
№16/5025/536/12, яка викладена у постанові
Рівненського апеляційного
господарського суду від 04.04.2013р.,
стосовно виділення частки в майні
комплексу будівель після проведених
орендарем поліпшень.

Судом враховується, що в силу ч.4 ст.778 ЦК
України, якщо в результаті поліпшення,
зробленого за згодою наймодавця,
створена нова річ, наймач стає її
співвласником. Частка наймача у праві
власності відповідає вартості його
витрат на поліпшення речі, якщо інше не
встановлено договором або законом.

Статтею 392 Цивільного кодексу України
передбачено, що власник майна може
пред'явити позов про визнання його
права власності, якщо це право
оспорюється або не визнається іншою
особою, а також у разі втрати ним
документа, який засвідчує його право
власності.

В статті 331 Цивільного кодексу України
визначено, що право власності на нову
річ, яка виготовлена (створена) особою,
набувається нею, якщо інше не
встановлено договором або законом.
Особа, яка виготовила (створила) річ зі
своїх матеріалів на підставі договору,
є власником цієї речі. Право власності
на новостворене нерухоме майно
(житлові будинки, будівлі, споруди тощо)
виникає з моменту завершення
будівництва (створення майна). Якщо
договором або законом передбачено
прийняття нерухомого майна до
експлуатації, право власності виникає
з моменту його прийняття до
експлуатації. Якщо право власності на
нерухоме майно відповідно до закону
підлягає державній реєстрації, право
власності виникає з моменту державної
реєстрації.

Аналогічної правової позиції щодо
таких категорій спорів дотримується
Вищий господарський суд України у
постановах від 02.11.2011р. по справі
№14/127-2073(1/4-254), від 14.02.2012р. по справі
№7/37-07(1045-6/40) та від 28.02.2012р. по справі
№25/12-10, від 24.07.2013р. по справі №16/5025/536/12.

Висновок судового експерта оцінюється
судом із врахуванням вимог ст.43 ГПК
України, відповідно до якої
господарський суд оцінює докази за
своїм внутрішнім переконанням, що
ґрунтується на всебічному, повному і
об'єктивному розгляді в судовому
процесі усіх обставин справи в їх
сукупності, керуючись законом. Ніякі
докази не мають для господарського
суду заздалегідь встановленої сили.
Натомість, доводів та доказів на
спростування зазначеного, суду не
подано.

За приписами статті 32 Господарського
процесуального кодексу України
доказами у справі є будь-які фактичні
дані, на підставі яких господарський
суд, у визначеному законом порядку,
встановлює наявність чи відсутність
обставин, на яких ґрунтуються вимоги і
заперечення сторін, а також інші
обставини, які мають значення для
правильного вирішення господарського
спору.

Згідно зі статтею 34 Господарського
процесуального кодексу України
господарський суд приймає тільки ті
докази, які мають значення для справи;
обставини справи, які відповідно до
законодавства повинні бути
підтверджені певними засобами
доказування, не можуть
підтверджуватись іншими засобами
доказування.

Відповідно до статті 33 Господарського
процесуального кодексу України кожна
сторона повинна довести ті обставини,
на які вона посилається як на підставу
своїх вимог і заперечень. Доказування
полягає не лише в поданні особами
доказів, а й у доведенні їх
переконливості. Отже, обов'язок
доказування певних обставин
покладається на особу, яка посилається
на ці обставини.

Із врахуванням вищенаведеного, суд
вважає позовні вимоги правомірними та
такими, що підлягають частковому
задоволенню, а саме щодо визнання за
позивачем права власності на частину
цілісного майнового комплексу
кінотеатру „Сілістра" м. Хмельницький,
вул. Свободи, 1-А у розмірі 24%.

В решті позову вимоги позивача суд
вважає необґрунтованими та
недоведеними, також із врахуванням
того, що заявлені, в тому числі, в
інтересах відповідача, що суперечить
вимогам ст.1 ГПК України. Тому в цій
частині позову необхідно відмовити.

У зв'язку із частковим задоволенням
позову відповідно до вимог ст.ст.44, 49
ГПК України судові витрати по справі
покладаються на відповідача
пропорційно задоволених позовних
вимог.

Керуючись ст.ст.1, 12, 33, 34, 41, 43, 44, 49, 82, 84, 85,
115, 116 Господарського процесуального
кодексу України, СУД -

ВИРІШИВ:

Позов Товариства з обмеженою
відповідальністю „Браво", м.
Хмельницький до Хмельницької міської
ради, м. Хмельницький про визнання за
Товариством з обмеженою
відповідальністю „Браво" права
власності на частину цілісного
майнового комплексу кінотеатру
„Сілістра" у розмірі 38,8%, за
Хмельницькою міською радою - 61,2%
задовольнити частково .

Визнати за Товариством з
обмеженою відповідальністю „Браво"
(29000, м. Хмельницький, вул. Свободи, 1А,
) право власності на
частину цілісного майнового комплексу
кінотеатру „Сілістра" м. Хмельницький,
вул. Свободи, 1-А у розмірі 24%.

Стягнути із Хмельницької міської ради
(29000, м. Хмельницький, вул. Гагаріна,3, ) на користь Товариства з
обмеженою відповідальністю „Браво"
(29000, м. Хмельницький, вул. Свободи,1А, ) 12 554,00 грн. (дванадцять
тисяч п'ятсот п'ятдесят чотири гривні 00
коп.) витрат по оплаті судового збору, 7
075,20 грн. (сім тисяч сімдесят п'ять
гривень 20 коп.) витрат по оплаті за
проведення судової експертизи.

Видати наказ.

У решті позову Товариства з обмеженою
відповідальністю „Браво", м.
Хмельницький відмовити.

Повне рішення складено 27.12.2013р.

Головуючий суддя
В.В. Магера

Суддя
М.Є. Муха

Суддя
Д.І. Радченя

Віддруковано 1 прим.:

1-до матеріалів справи