донецький апеляційний господарський суд
Постанова

Іменем України

24.12.2012 р. справа №40/186пд

Донецький апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Головуючого судді (доповідача): Будко Н.В.

Суддів: Манжур В.В., Мясищева А.М.

Секретар: Прожерін О.О.

За участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1 по дов.;

від відповідачів: не зявились.

Розглянувши у судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Маркомпрод», м. Маріуполь Донецької області

на рішення господарського суду Донецької області від 06.11.2012р. (повний текст від 09.11.2012р.) у справі №40/186пд (суддя Попков Д.О.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Хозяюшка», м. Маріуполь Донецької області

до відповідачів: 1) Товариства з обмеженою відповідальністю «Маркомпрод», м. Маріуполь Донецької області, 2) Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2, м. Маріуполь Донецької області

про визнання за позивачем переважного права купівлі нежитлової будівлі №16/118, розташованої по вулиці 60 років СРСР в місті Маріуполі, яка складається із нежитлової будівлі літ.А-1, тамбура літ.а-1, прибудови літ.а2-1, майданчиків а1, а3, а4, а6, а7 загальною площею 1 228,5кв.м., переведення на позивача прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу даної нежитлової будівлі від 29.12.2007р., укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю «Маркомпрод»та Фізичною особою ОСОБА_2, посвідченим 29.12.2007р. приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області ОСОБА_3 та зареєстрованим за №5185.

ВСТАНОВИВ:

Позивач, Товариство з обмеженою відповідальністю «Хозяюшка», м. Маріуполь Донецької області, звернувся до господарського суду Донецької області з позовом до відповідачів, 1) Товариства з обмеженою відповідальністю «Маркомпрод», м. Маріуполь Донецької області, 2) Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2, м. Маріуполь Донецької області, про визнання привілейованого права купівлі та переведення на позивача прав та обовязків покупця. Рішенням від 12.10.2010р. (залишеним без змін з інших мотивів постановою Донецького апеляційного господарського суду від 16.05.2012р.) у справі №40/186пд господарський суд відмовив заявнику у задоволенні позову, проте постановою Вищого господарського суду України від 10.07.2012р. зазначені судові акти було скасовано, справу передано на новий розгляд до господарського суду Донецької області.

В ході нового розгляду справи заявою від 17.08.2012р. позивач в порядку ст. 22 ГПК України змінив предмет позову та просив суд визнати за ТОВ «Хозяюшка»переважне право купівлі нежитлової будівлі №16/118, розташованої по вулиці 60 років СРСР в місті Маріуполі, яка складається із нежитлової будівлі літ.А-1, тамбура літ.а-1, прибудови літ.а2-1, майданчиків а1, а3, а4, а6, а7 загальною площею 1 228,5кв.м., а також перевести на ТОВ «Хозяюшка»права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу даної нежитлової будівлі від 29.12.2007р., укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю «Маркомпрод»та Фізичною особою ОСОБА_2, посвідченим 29.12.2007р. приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області ОСОБА_3 та зареєстрованим за №5185.

Рішенням від 06.11.2012р. за результатами нового розгляду справи №40/186пд господарський суд Донецької області змінені позовні вимоги задовольнив у повному обсязі, обґрунтувавши свій висновок приписами ст. 777 ЦК України, умовами договору оренди від 24.01.2005р., а також наявністю факту існуючого порушення прав та законних інтересів позивача, які згідно чинного законодавства підлягають захисту.

Відповідач-1, Товариство з обмеженою відповідальністю «Маркомпрод», м. Маріуполь Донецької області, з винесеним рішенням не погодився та звернувся до Донецького апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду першої інстанції скасувати та у задоволенні позову відмовити.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги заявник посилається на те, що положення ч.2 ст. 777 ЦК України нерозривно повязано і виникає за умови належного виконання орендарем своїх обовязків за договором оренди. Вказана стаття не передбачає безумовного права орендаря на привілейоване придбання найманого приміщення. Крім того, за висновком скаржника, поняття «привілеєве право» ні Господарський, ні Цивільний кодекси України не містять. Враховуючи, що за весь час дії договору оренди позивач неналежним чином виконував взяти на себе обовязки зі сплати орендної плати, не здійснював поточний та капітальний ремонт, що підтверджується судовими рішеннями у справі №17/118пд, заявник апеляційної скарги вважає, що приписи ст. 777 ЦК України на дані правовідносини не поширюються.

Крім того, відповідач-1 ставить під сумнів внесення позивачем на депозитний рахунок суду відповідної суми для переведення на нього прав та обовязків покупця за договором, оскільки вважає внесення вказаної суми ОСОБА_4 та ОСОБА_5, а не безпосередньо ТОВ «Хозяюшка», неналежним підтвердженням зарахування грошових коштів на рахунок депозиту суду у справі.

Також, за висновком апелянта, у справі №40/186пд взагалі відсутній предмет спору, оскільки спірний договір купівлі-продажу від 29.12.2007р. укладений не між ТОВ «Маркомпрод»і ФОП ОСОБА_2, а між ТОВ «Маркомпрод»і фізичною особою ОСОБА_2, який на даний час припинив свою дію і право власності на спірний обєкт нерухомості належить ТОВ «Маркомпрод»на законних підставах.

Вищевикладене, на думку скаржника, є підставою для скасування незаконного та необґрунтованого рішення суду першої інстанції.

У відзиві на апеляційну скаргу позивач вважає викладені в ній доводи необґрунтованими, у звязку з чим просить залишити рішення суду першої інстанції без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Представники відповідачів у судове засідання не зявились з невідомих підстав, про час та місце його проведення були повідомлені належним чином. Враховуючи, що ухвалою про порушення апеляційного провадження від 03.12.2012р. явка представників сторін не визнавалась обовязковою, судова колегія вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу за відсутності представників відповідачів за наявними у справі матеріалами.

Судовий процес в апеляційній інстанції фіксувався за допомогою технічних засобів фіксації в порядку, передбаченому ст. 81-1 ГПК України.

Відповідно до ст. 101 ГПК України, у процесі розгляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі доказами повторно розглядає справу. Апеляційний господарський суд не звязаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Заслухавши пояснення представника позивача, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши юридичну оцінку обставин справи, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, 24.01.2005р. між Закритим акціонерним товариством «Маркомпрод»(орендодавцем), правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Маркомпрод», та Товариством з обмеженою відповідальністю «Хозяюшка»(орендарем) було укладено договір оренди нежитлового приміщення, загальною площею 1209кв.м., розташованого у місті Маріуполі, по вулиці 60 років СРСР у будинку номер 16/118, для використання його під розміщення об'єкту торгівлі.

24.01.2005р. договір оренди посвідчено приватним нотаріусом Маріупольського нотаріального округу ОСОБА_6 та зареєстровано в реєстрі за № 207.

На виконання умов договору 08.02.2005р. сторонами складено та підписано акт прийому-передачі нежитлового приміщення.

Пунктом 3.1. договору оренди передбачено, що за користування приміщенням з орендаря щомісяця стягується орендна плата у розмірі 25000грн.

За змістом п.4.1. договору оренди орендодавець прийняв зобов`язання, зокрема: повідомити орендаря про права третіх осіб у відношенні об'єкта оренди; у разі продажу цього нежитлового приміщення інформувати про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до здійснення угоди.

Орендар, в свою чергу, зобов'язався, зокрема, у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження, повернути орендодавцю об'єкт оренди протягом одного місяця за актом передачі (п. 4.3. договору оренди).

Відповідно до п.4.6. договору, орендар має право на привілеєве перед іншими особами право викупити орендоване приміщення у разі його продажу.

Строк дії даного договору встановлений з 24.01.2005р. до 24.01.2015р. (п.7.1 договору оренди). У разі відчуження орендованого нежитлового приміщення, договір оренди припиняється (п.7.4 договору оренди).

З матеріалів справи вбачається, що в період з 2005 по 2007 роки орендодавець неодноразово звертався до орендаря з претензіями щодо сплати заборгованості за договором оренди. Листом №09/1958 від 29.10.2007р. ТОВ «Маркомпрод»повідомив ТОВ «Хозяюшка»про намір продати орендоване останнім приміщення та просив терміново погасити заборгованість у розмірі 31 437,93грн., проте докази направлення вказаного листа або отримання його ТОВ «Хозяюшка» в матеріалах справи відсутні.

Крім того, 26.07.2007р. комісією зі співробітників ТОВ «Маркомпрод» було складено акт за результатами огляду обєкту оренди, зі змісту якого вбачається про проведення реконструкції всередині приміщення та необхідність здійснення поточного ремонту. Доказів попереднього повідомлення орендаря про здійснення такої перевірки, його обізнаність про її проведення та результати, або доказів подальшого надсилання примірника акту на адресу позивача матеріали справи не містять, про що вірно зазначено судом першої інстанції.

Згідно з матеріалами справи, 29.12.2007р. Товариство з обмеженою відповідальністю «Маркомпрод»(продавець) та громадянка ОСОБА_2 (покупець) уклали договір купівлі-продажу нежитлової будівлі, відповідно до якого продавець зобов'язався передати, а покупець, - прийняти у власність нежитлову будівлю номер 16/118, розташовану по вул. 60 років СРСР у м. Маріуполі, яка має наступні характеристики: нежитлова будівля літ. А-1, тамбур літ. а-1, прибудова літ. а2-1, майданчики а1,а3,а4,а6,а7 загальною площею 1228,5кв.м, та сплатити за нього певну грошову суму. Договір 29.12.2007р. посвідчено приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області ОСОБА_7, та зареєстровано в реєстрі за № 5185.

За змістом передавального акту від 01.08.2008р., продавець передав покупцю у власність нежитлову будівлю та технічну документацію, що є предметом договору купівлі-продажу від 29.12.2007р.

20.06.2009р. відповідач-2, посилаючись на придбання спірного нерухомого майна, звертався до позивача з вимогою звільнити орендоване приміщення та передати його за актом приймання-передачі новому власнику.

Проте в подальшому, 26.08.2010р. ТОВ «Маркомпрод»(продавець) та ОСОБА_2 (покупець) уклали договір про розірвання договору купівлі-продажу від 29.12.2007р. (визнаний недійсним постановою Донецького апеляційного господарського суду від 21.09.2011р. у справі №13/98пд), з 27.08.2010р. право власності на спірне майно зареєстровано за ТОВ «Маркомпрод».

Враховуючи викладене і посилаючись на те, що ТОВ «Маркомпрод»в порушення п.п.«е»п.4.1. та п.п.«б»п.4.6. договору оренди від 24.01.2005р. уклав договір купівлі-продажу майна з ОСОБА_2 без дотримання привілейованого права ТОВ «Хозяюшка»на викуп цієї будівлі, позивач звернувся до господарського суду Донецької області з відповідним позовом (з урахуванням заяви про зміну позовних вимог від 17.08.2012р.).

Як вже зазначалось вище, господарський суд заявлені позовні вимоги задовольнив у повному обсязі.

Оцінюючи правильність застосування місцевим господарським судом норм чинного законодавства, судова колегія погоджується з таким висновком з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України та ст. 526 Цивільного кодексу України зобовязання мають виконуватися належним чином відповідно до умов закону, інших правових актів, договору, а за відсутністю таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. За вимогами ст. 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобовязання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 629 ЦК України визначено, що договір є обовязковим для виконання сторонами.

В матеріалах справи відсутні докази того, що позивачу було запропоновано придбати спірне орендоване майно, а також докази того, що позивачу направлялось повідомлення про його продаж.

В постанові Донецького апеляційного господарського суду від 10.05.2011р. у справі №32/142пн, залишеною без змін постановою Вищого господарського суду України від 13.07.2011р. у справі №32/142пн, встановлено, що до моменту продажу ТОВ «Маркомпрод»нерухомого майна за договором купівлі-продажу від 29.12.2007р., договір оренди не розривався, об'єкт оренди до повернення не вимагався; про припинення договору оренди у зв'язку з продажем орендар орендодавцем не повідомлявся. В свою чергу, законність договору від 26.08.2010р. в межах справи №32/142пн не оцінювалась, але був встановлений факт чинності договору оренди від 24.01.2005р. і наявності у ТОВ «Хозяюшка»правових підстав для використання відповідного майна.

Крім того, рішенням господарського суду Донецької області від 06.03.2012р. у справі №41/138пн, яким було задоволено позовні вимоги ТОВ «Хозяюшка»до ТОВ «Маркомпрод», за участю третьої особи ОСОБА_2, про усунення перешкод в користуванні орендованою нежитловою будівлею за адресою: м. Маріуполь, вул. 60 років СРСР, 16/118 шляхом зобовязання відповідача звільнити приміщення та вселення до нього позивача, також встановлено факт порушення прав ТОВ «Хозяюшка»як орендаря з боку ТОВ «Маркомпрод»як орендодавця і власника майна.

Виходячи з приписів ст.124 Конституції України, ч.2 ст.13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів», ч.2 ст.35 ГПК України, якщо договір та обставини його укладення, виконання були предметом дослідження по одній справі між тими ж сторонами, за результатом розгляду якої винесено рішення, що набрало законної сили, то суд не має знов розглядати обставини його укладення та виконання. Судова колегія приймає до уваги встановлені в межах справ №32/142пн та №41/138пн обставини.

За таких обставин судова колегія вважає, що відповідач-1 в порушення приписів ст.777 ЦК України та п.4.6. договору оренди від 24.01.2005р. уклав договір купівлі-продажу майна від 29.12.2007р. з ОСОБА_2 без дотримання переважного права позивача на викуп цих приміщень, за умови, що переважне право на придбання спірного майна наявне у позивача виключно в силу статусу орендаря та не залежить від виконання ним своїх обовязків за договором оренди, про що вірно зазначено судом першої інстанції. В свою чергу, права орендодавця в даному випадку компенсовані встановленим законодавством та договором оренди правом останнього вимагати розірвання договору оренди в разі порушення його умов з боку позивача і припинення в такий спосіб його статусу орендаря спірного майна.

На думку судової колегії, місцевим господарським судом правомірно не прийняті до уваги посилання відповідача-2 на факт припинення дії договору оренди від 24.01.2005р. в силу відчуження обєкту нерухомості на користь відповідача-2, з огляду на встановлені в межах розгляду справ №№32/142пн, 41/138пн обставини.

Щодо розбіжностей у площі спірного обєкту нерухомості, який передавався позивачу за договором оренди від 24.01.2005р., та який в подальшому було відчужено відповідачем-1 на користь відповідача-2, судова колегія зазначає, що згідно наявних в матеріалах справи даних та пояснень МКП «Маріупольське БТІ», за рахунок часткового демонтажу внутрішніх перегородок загальна площа будівлі збільшилась, однак обєктом за вищевказаними договорами є одна і та сама нежитлова будівля.

За змістом ст. 1 ГПК України та ст.ст. 15,16 ЦК України застосування судом певного способу судового захисту вимагає наявності (доведеності належними у розумінні ст.34 Господарського процесуального кодексу України доказами) сукупності наступних умов: наявності у позивача певного субєктивного права/інтересу; порушення цього права/інтересу з боку відповідача; адекватність (з точки зору визначеності законом та відповідності суті порушення і спроможності його усунути) обраного способу судового захисту. Відсутність (недоведеність) хоча б однієї із вказаних умов унеможливлює задоволення позову.

Враховуючи викладене, за умови наявності доказів порушення відповідачами встановленого договором оренди права позивача у справі, судова колегія вважає вимоги про визнання за ТОВ «Хозяюшка»переважного права купівлі нежитлової будівлі №16/118, розташованої по вулиці 60 років СРСР в місті Маріуполі, яка складається із нежитлової будівлі літ.А-1, тамбура літ.а-1, прибудови літ.а2-1, майданчиків а1, а3, а4, а6, а7 загальною площею 1 228,5кв.м., обґрунтованими, доведеними та такими, що підлягають задоволенню. В свою чергу, як вірно зазначено судом першої інстанції, визнання такого права не призводить до відновлення порушеного права та інтересу позивача, що зумовлює необхідність застосування до спірних правовідносин за аналогією приписів ст. 362 ЦК України шляхом переведення на позивача прав і обовязків покупця за укладеним між відповідачами договором купівлі-продажу майна від 29.12.2007р.

Стосовно посилань відповідача-1 на перебування позивача в процедурі банкрутства в межах справи №5006/5/29б/2012, порушеній 28.04.2012р., апеляційний господарський суд погоджується, що вказаний факт жодною мірою не впливає на можливість здійснення судового захисту порушеного 29.12.2007р. права в межах розглядуваної справи. В свою чергу, як вірно зазначено господарським судом, факт внесення позивачем у відповідності до вимог ст.362 Цивільного кодексу України на депозитний рахунок суду коштів в сумі, необхідній для оплати обєкту купівлі-продажу на користь відповідача-1 за умовами спірного договору, у повній мірі гарантує дотримання майнових інтересів останнього безвідносно до степені платоспроможності покупця.

З огляду на наведене, колегія суддів апеляційної інстанції дійшла висновку, що відповідно до вимог ст. 43 ГПК України, рішення господарського суду Донецької області від 06.11.2012р. у справі №40/186пд ґрунтується на всебічному, повному та обєктивному розгляді обставин справи, які мають суттєве значення для вирішення спору, відповідає нормам матеріального та процесуального права, тому рішення господарського суду слід залишити без змін.

Натомість доводи апеляційної скарги висновків суду першої інстанції не спростовують, тому не можуть бути прийняті судовою колегією до уваги. Щодо посилань скаржника на неналежне підтвердження зарахування грошових коштів на рахунок депозиту суду у справі, судова колегія зазначає, що вони мають характер необґрунтованих припущень та спростовуються наявними в матеріалах справи доказами.

Приймаючи до уваги викладене, керуючись ст. 99, ст.101, ст.102, ст.103, ст.105 ГПК України, Донецький апеляційний господарський суд,-

П О С Т А Н О В И В:

Рішення господарського суду Донецької області від 06.11.2012р. (повний текст від 09.11.2012р.) у справі №40/186пд залишити без змін.

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Маркомпрод», м. Маріуполь Донецької області, на рішення господарського суду Донецької області від 06.11.2012р. (повний текст від 09.11.2012р.) у справі №40/186пд залишити без задоволення.

Головуючий суддя (доповідач): Н.В. Будко

Судді: В.В. Манжур

ОСОБА_8

Надруковано примірників-6

1-у справу

1-позивачу

2-відповідачам

1-господарському суду

1-ДАГС