донецький апеляційний господарський суд
Постанова

Іменем України

07.05.2012 р. справа №32/205пд

Донецький апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Головуючого судді (доповідача): Будко Н.В.

Суддів: Манжур В.В., Москальової І.В.

Секретар: Прожерін О.О.

За участю представників сторін:

від прокуратури: ОСОБА_1

від позивача за первісним позовом: ОСОБА_2 по дов.;

від відповідача за первісним позовом: ОСОБА_3 по дов.

Розглянув у судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «СІД-2005», м. Донецьк

на рішення господарського суду Донецької області від 15.03.2012р. (повний текст від 20.03.2012р.) у справі №32/205пд (головуючий суддя Сковородіна О.М., судді Демідова П.В., Гриник М.М.)

за позовом Прокурора м. Донецька в інтересах держави в особі Донецької міської ради, м. Донецьк

до Товариства з обмеженою відповідальністю «СІД-2005», м. Донецьк

про визнання частково недійсними пунктів 4, 8 договору про внесення змін та доповнень до договору оренди земельної ділянки

а також за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «СІД-2005», м. Донецьк

до Донецької міської ради, м. Донецьк

про визнання договору частково недійсним

ВСТАНОВИВ:

Прокурор м. Донецька звернувся до господарського суду Донецької області з позовом в інтересах держави в особі Донецької міської ради, м. Донецьк, до Товариства з обмеженою відповідальністю «СІД-2005», м. Донецьк, про визнання частково недійними положень п.4 договору від 09.08.11р. про внесення змін та доповнень в договір оренди земельної ділянки від 27.01.09р., укладеного між Донецькою міською радою та ТОВ «СІД-2005», в частині визначення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, кадастровий номер :00:021:0222 з 01.01.2010р. до 19.10.2011р. в розмірі 1 348 800,31грн. за рік, а також про визнання частково недійними положень п.8 договору від 09.08.11р. про внесення змін та доповнень в договір оренди земельної ділянки від 27.01.09р., укладеного між Донецькою міською радою та ТОВ «СІД-2005», в частині визначення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, кадастровий номер :00:021:0222 з 01.01.2010р. до 19.10.2011р. в розмірі 1 348 800,31грн. за рік.

12.12.2011р. до господарського суду надійшла зустрічна позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю «СІД-2005»до Донецької міської ради про визнання частково недійсним з 14.01.2010р. договору від 27.01.2009р. про оренду земельної ділянки з кадастровим номером :00:021:0222 (реєстраційний номер 17 від 20.02.2009р. у книзі записів державної реєстрації землі Донецького міського відділу регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України», а саме: по пункту 4 в частині грошової оцінки зазначеної земельної ділянки в сумі 3 940 157,94грн. з 14.01.2010р., по пункту 8 в частині визначення орендної плати в сумі 157 606,32грн. з 14.01.2010р.

Ухвалою від 13.12.2012р. господарський суд Донецької області на підставі ст. 60 ГПК України прийняв вищевказану зустрічну позовну заяву до розгляду разом із первісним позовом.

Крім того, 05.03.2012р. до господарського суду Донецької області надійшли доповнення прокурора до позовної заяви №1509вих-12 від 05.03.2012р., в яких останній посилався на те, що при визначенні розміру орендної плати була фактично здійснена зміна призначення земельної ділянки, що надана в користування, чого договором не передбачено, як на додаткову підставу для визнання п.п.4, 8 договору від 09.08.11р. недійсними через те, що їх зміст істотно порушує інтереси держави в особі Донецької міської ради у вигляді зменшення обсягу надходження коштів до бюджету.

Рішенням від 15.03.2012р. у справі №32/205пд господарський суд Донецької області первісні позовні вимоги задовольнив посилаючись на те, що при укладенні договору від 09.08.2011р. про внесення змін в договір оренди земельної ділянки від 27.01.2009р. сторонами не було дотримано законодавчо встановленої процедури внесення таких змін без вирішення питання щодо зміни розміру орендної плати на пленарному засіданні міської ради, що є виключною компетенцією органу місцевого самоврядування щодо вирішення даного питання. Крім того, суд першої інстанції звернув увагу на той факт, що у довідці про коефіцієнт функціонального призначення спірної земельної ділянки останній визначений в розмірі 0,5% - для будівництва торгівельно-розважального комплексу, що не може бути підставою для внесення змін в договір оренди земельної ділянки з огляду на те, що в матеріалах справи відсутні документи на підтвердження наявності на час видачі такої довідки ТОВ «СІД-2005»розпочатого на спірній земельній ділянці будівництва торгівельно-розважального комплексу. У задоволенні зустрічних позовних вимог суд відмовив у повному обсязі з посиланням на те, що позивач за зустрічним позовом при укладанні договору був обізнаний про всі його істотні умови, та доказів в обґрунтування того, що останній помилявся та/або не був обізнаний щодо обставин, які мають істотне значення (нормативна грошова оцінка земельної ділянки та коефіцієнти функціонального використання землі в залежності від періодів), або доказів в підтвердження істотної зміни обставин, якими сторони керувались при укладанні договору, в момент укладання договору, до матеріалів справи не надав.

Не погодившись з прийнятим рішенням, відповідач за первісним позовом, ТОВ «СІД-2005», звернувся до Донецького апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення місцевого господарського суду скасувати та прийняти нове рішення про відмову у задоволенні первісного позову та задоволення у повному обсязі зустрічного позову.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги заявник посилається на те, що зміною договору в частині зменшення орендної плати не було порушено законних інтересів територіальної громади, а отже висновок господарського суду про задоволення вимог прокурора є незаконним та таким, що не відповідає матеріалам та обставинам справи. Крім того, скаржник зазначає, що в момент укладення договору 27.01.2009р. його пункти в частині визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки на 2010 рік та зміну орендної плати на 2010 рік не відповідали ст. 2 Закону України «Про плату за землю». Таким чином, на думку заявника апеляційної скарги, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню як незаконне із прийняттям нового рішення.

Судовий процес в апеляційній інстанції фіксувався за допомогою технічних засобів фіксації в порядку, передбаченому ст. 81-1 ГПК України.

Відповідно до ст. 101 ГПК України, у процесі розгляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі доказами повторно розглядає справу. Апеляційний господарський суд не звязаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Заслухавши пояснення прокурора та представників сторін, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши юридичну оцінку обставин справи, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, рішенням Донецької міської ради від 19.09.2008р. №23/208 було вирішено передати Товариству з обмеженою відповідальністю «СІД-2005»в оренду строком на 5 років земельну ділянку (кадастровий номер :00:021:0222) площею 0,3486га, в тому числі 0,1385га у межах червоних ліній, для будівництва та подальшої експлуатації будинку торгово-розважального центру з офісними приміщеннями та гостьовими автостоянками із земель житлової та громадської забудови міської ради по проспекту Дзержинського в Калінінському районі.

На підставі означеного рішення 27.01.2009р. між Донецькою міською радою (орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю «СІД-2005»(орендарем) було укладено договір оренди земельної ділянки (зареєстрований у Донецькій міській раді 02.02.209р. за №5/697 та у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, про що вчинено запис 20.02.2009р. №17), за умовами якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення (кадастровий номер :00:021:0222) для будівництва та подальшої експлуатації будинку торговельно-розважального центру з офісними приміщеннями та гостьовими автостоянками, яка знаходиться на території Калінінського району м. Донецька по пр. Дзержинського.

Згідно п.п. 2,3 вказаного договору, в оренду передається вільна від забудови земельна ділянка загальною площею 3486кв.м.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :00:021:0222 становить: до 14.01.2010р. 788031,59грн., з 14.01.2010р. 3940157,94грн. у відповідності з довідкою №Ю-32482/2009 про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданою 14.01.2009р. управлінням Держкомзему у м. Донецьку Донецької області (п.4 договору).

Термін дії договору сторони встановили у п.7 договору до 19.09.2013р.

Відповідно до п.8 договору, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в розмірі 4,0 відсотка від нормативної грошової оцінки і становить: до 14 січня 2010 року 31521,26грн. на рік, з 14 січня 2010року 157606,32грн. на рік.

Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами (п. 9 договору).

Згідно п. 11 договору, розмір орендної плати переглядається раз на рік у разі: зміни розмірів земельного податку і орендної плати, грошової оцінки землі, індексації; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законодавством.

Крім того, п. 14 договору встановлено, що цільове призначення земельної ділянки (код використання згідно з УКЦВЗ 1.11 землі комерційного призначення, КВЕД 70.11.1 організація будівництва обєктів нерухомості для продажу чи здавання в оренду): землі житлової та громадської забудови міської ради.

Зазначена земельна ділянка була передана відповідачу за актом про передачу та прийом 20.02.2009р.

З матеріалів справи також вбачається, що листом №2 від 14.06.2011р. ТОВ «СІД-2005»зверталось до Управління Держкомзему в Донецькій області з проханням підготувати нормативну грошову оцінку земельної ділянки загальною площею 3486,0кв.м., яка розташована за адресою: м. Донецьк, пр. Дзержинського для будівництва торгівельно розважального комплексу, на 2011 рік з коефіцієнтом функціонального використання 0,5%.

Управлінням Держкомзему в Донецькій області була виготовлена довідка від 20.06.2011р. про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (кадастровий номер :00:021:0222), функціонального використання землі, що зайняті поточним будівництвом (будівництво торговельнорозважального центру).

Проте, в матеріалах справи відсутні докази наявності розпочатого будівництва на спірній земельній ділянці.

В подальшому, 09.08.2011р. між Донецькою міською радою (орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю «СІД 2005»(орендарем) був укладений договір про внесення змін та доповнень в договір оренди земельної ділянки, за умовами якого відповідно до рішення Донецької міської ради від 23.07.2009 р. №35/37 «Про нормативну грошову оцінку земель міста Донецька», листа Держкомзему України від 11.01.2010р. №641/22/6-10 «Про коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2009 рік», листа Держкомзему України від 11.01.2011р. № 344/22/6-11, Податкового кодексу України, ст. ст. 15, 33 Закону України «Про оренду землі», до пунктів, зокрема, 4 та 8 договору оренди земельної ділянки від 27.01.2009р. були внесені наступні зміни: пункт 4 викладений у такій редакції «нормативна грошова оцінка земельної ділянки, кадастровий номер :00:021:0222, становить: з 01 січня 2010 року до 31 грудня 2011р. 1348800,31грн., після 31 грудня 2011р. 6744001,54грн. у відповідності з довідками №05-19-32482 про нормативно грошову оцінку земельної ділянки, виготовленими 30 січня 2010р. та 20 червня 2011р. управлінням Держкомзему у м. Донецьку Донецької області»; пункт 8 «орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 4,0 відсотка від нормативної грошової оцінки і становить: з 01 січня 2010р. до 31 грудня 2011р. 53952,01грн. на рік, після 31 грудня 2011року 269760,06грн. на рік».

Разом з цим, при проведенні Прокуратурою м. Донецька перевірки дотримання вимог чинного законодавства в частині повноти та своєчасності виконання договірних зобовязань по сплаті орендної плати за користування земельною ділянкою площею 3486кв.м., розташованої по пр. Дзержинського в Калінінському районі м. Донецька, було встановлено факт укладання договору від 09.08.2011р. з недотриманням встановленого порядку укладання таких договорів без відповідного рішення міської ради, а також факт зменшення вказаним договором розміру зобовязань за податковий період 2010р., який вже сплинув.

Посилаючись на те, що зміст пунктів 4,8 договору від 09.08.2011р. про внесення змін в договір оренди земельної ділянки від 27.01.2009р., суперечить положенням ст. 632 ЦК України, ст.ст. 285, 288 Податкового кодексу України, наголошуючи, що правочин укладений без прийняття відповідного рішення орендодавця та його умови істотно порушують інтереси держави в особі Донецької міської ради у вигляді зменшення обсягу надходження коштів до бюджету, прокурор звернувся до господарського суду з вимогами про визнання частково недійсними зазначених пунктів договору від 09.08.2011р.

Як вже зазначалось вище, місцевий господарський суд такі вимоги прокурора задовольнив.

Судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 204 ЦК України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

За статтею 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, тобто, зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства, особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, волевиявлення учасника правочину має бути вільним та відповідати його внутрішній волі, правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до Розяснення Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики вирішення спорів, повязаних з визнанням угод недійсними»від 12.03.1999р. №02-5/111 (зі змінами та доповненнями) угода може бути визнана недійсною лише з підстав і за наслідками, передбаченими законом; у кожній справі про визнання угоди недійсною суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон повязує визнання угоди недійсною. Отже, вирішуючи спори про визнання угод недійсними, господарський суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон повязує визнання угод недійсними і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту угод вимогам закону; додержання встановленої форми угоди; правоздатність сторін за угодою; у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та інші обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 13 цього ж закону передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Таким чином, правовідносини щодо оренди землі полягають у оплатному користуванні земельною ділянкою на умовах, передбачених договором. Такі правовідносини (і зобовязання щодо оплатної передачі і зобовязання щодо користування і сплати орендної плати) виникають між орендодавцем і орендарем одночасно в момент укладання договору оренди.

Згідно п. 34, 35 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються такі питання: вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин; затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

Отже, положення вказаних норм законів визначають, що передумовою пропозицій щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки має бути ухвалення рішення міської ради про врегулювання вказаного читання у земельних відносинах за договорами оренди.

Таким чином, недотримання процедури укладання спірного договору від 09.08.2011р. про внесення змін в договір оренди земельної ділянки від 27.01.2009р., свідчить про відсутність належних правових підстав, якими мали керуватись сторони при укладанні спірного договору від 09.08.2011р. про внесення змін в договір оренди земельної ділянки від 27.01.2009р., щодо розміру орендної плати за земельну ділянку, яка розташована по пр. Дзержинського в Калінінському районі міста Донецька, про що вірно зазначено судом першої інстанції.

Крім того, суд першої інстанції обґрунтовано зазначив, що довідка управління Держкомзему та визначений в ній коефіцієнт функціонального використання - 0,5% для будівництва торгівельнорозважального комплексу, не може бути підставою для внесення змін в договір оренди земельної ділянки, з огляду на те, що в матеріалах справи відсутні документи та підтвердження наявності на спірній земельній ділянці на час видачі довідки ТОВ «Сід-2005»розпочатого будівництва торговельнорозважального комплексу.

За вказаних обставин, судова колегія дійшла висновку про часткову невідповідність спірних пунктів договору від 09.08.2011р. вимогам чинного законодавства, у звязку з чим вважає позовні вимоги прокурора обґрунтованими, доведеними та такими, що підлягають задоволенню.

Разом з цим, стосовно зустрічних позовних вимог ТОВ «СІД-2005», колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.

Статтею 11 ЦК України передбачено, що підставами виникнення цивільних прав та обовязків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Статтею 759 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Як вірно зазначено місцевим господарським судом, при підписанні договору оренди земельної ділянки від 27.01.2009р. сторони дійшли згоди, що орендна плата за користування земельною ділянкою до 14.01.2010р. складає 31521,26грн. на рік, а з 14.01.2010р. 157606,32грн. на рік. Таке волевиявлення не суперечить вимогам діючого законодавства.

Крім того, зазначена домовленість обґрунтовувалась метою використання земельної ділянки, про що була складена довідка Управлінням Держкомзему у місті Донецьку та Донецької області №Ю-3248/2009, згідно з якої нормативна грошова оцінка земельної ділянки, кадастровий номер :00:021:0222, становить: до 14 січня 2010 року 788031,59грн., з 14 січня 2010 року 3940157,94грн.

При цьому, визначення коефіцієнтів за цією довідкою стосувалось цільового функціонального використання земельної ділянки у відповідні періоди часу.

Тобто, позивач за зустрічним позовом був обізнаний про всі істотні умови договору (як-то розмір, форма та строки внесення орендної плати), що спростовує відповідні посилання останнього в апеляційній скарзі.

За таких обставин, оскільки матеріалами справи спростовуються твердження, що ТОВ «СІД-2005» помилялось та/або не було обізнано щодо обставин, які мають істотне значення (нормативна грошова оцінка земельної ділянки та коефіцієнти функціонального використання землі в залежності від періодів), або про істотну зміну обставин, якими сторони керувались при укладанні спірного договору, в момент укладання спірного договору, судова колегія дійшла висновку про безпідставність заявлених зустрічних позовних вимог та відмову у їх задоволенні.

Доводи заявника в апеляційній скарзі про порушення місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права при винесенні спірного рішення не знайшли свого підтвердження.

Таким чином, аналізуючи вищенаведені норми чинного законодавства та встановлені обставини справи, апеляційний господарський суд вважає, що відповідно до вимог ст. 43 ГПК України, рішення господарського суду Донецької області від 15.03.2012р. у справі №32/205пд ґрунтується на всебічному, повному та обєктивному розгляді матеріалів та обставин справи, відповідає нормам матеріального та процесуального права, тому рішення господарського суду слід залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Судові витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги згідно ст.49 ГПК України підлягають віднесенню на скаржника.

Приймаючи до уваги викладене, керуючись ст. 99, ст.101, ст.102, ст.103, ст.105 ГПК України, Донецький апеляційний господарський суд,-

П О С Т А Н О В И В:

Рішення господарського суду Донецької області від 15.03.2012р. (повний текст від 20.03.2012р.) у справі №32/205пд залишити без змін.

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «СІД-2005», м. Донецьк, на рішення господарського суду Донецької області від 15.03.2012р. (повний текст від 20.03.2012р.) у справі №32/205пд залишити без задоволення.

Головуючий суддя (доповідач): Н.В. Будко

Судді: В.В. Манжур

ОСОБА_4

Надруковано примірників 7

1-у справу

1-позивачу

1-відповідачу

2-прокуратурі

1-господарському суду

1-ДАГС