донецький апеляційний господарський суд
Постанова

Іменем України

29.10.2012 р. справа №5009/2939/12

Донецький апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Головуючого судді (доповідача): Будко Н.В.

Суддів: Москальової І.В., Мясищева А.М.

Секретар: Прожерін О.О.

За участю представників сторін:

від прокуратури: ОСОБА_1 за посвідченням;

від позивача: не зявився;

від відповідача: ОСОБА_2 по дов.;

від третьої особи: не зявився.

Розглянувши у судовому засіданні апеляційну скаргу Першого заступника прокурора міста Запоріжжя в інтересах держави в особі Запорізької міської ради, м. Запоріжжя

на рішення господарського суду Запорізької області від 25.09.2012р. (повний текст від 01.10.2012р.) у справі №5009/2939/12 (суддя Гандюкова Л.П.)

за позовом Першого заступника прокурора міста Запоріжжя в інтересах держави в особі Запорізької міської ради, м. Запоріжжя

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Преміумбудінвест», м. Запоріжжя

за участю третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Державної інспекції сільського господарства в Запорізькій області, м. Запоріжжя

про розірвання договору оренди земельної ділянки та зобовязання повернути земельну ділянку на умовах, визначених договором

ВСТАНОВИВ:

Перший заступник прокурора міста Запоріжжя звернувся до господарського суду Запорізької області в інтересах держави в особі Запорізької міської ради, м. Запоріжжя, з позовом до відповідача, Товариства з обмеженою відповідальністю «Преміумбудінвест», м. Запоріжжя, за участю третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Державної інспекції сільського господарства в Запорізькій області, м. Запоріжжя, про розірвання договору оренди земельної ділянки площею 5,3293га, укладеного 05.12.2008р. між Запорізькою міською радою та ТОВ «Преміумбудінвест», зареєстрованого за №88 від 21.04.2009р. у ЗРФ ДП «Центр ДЗК при Держомземі», а також про зобовязання ТОВ «Преміумбудінвест»повернути земельну ділянку на умовах, визначених договором.

Рішенням від 25.09.2012р. господарський суд Запорізької області у задоволенні позову відмовив з посиланням на те, що по-перше, спірним договором не встановлено граничного терміну забудови, а отже безпідставним є твердження про порушення відповідачем вимог земельного законодавства внаслідок невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням. Крім того, суд першої інстанції виявив порушення в акті Державної інспекції сільського господарства у Запорізькій області від 27.07.2012р. №56, у звязку з чим не прийняв його до уваги у якості підстави для розірвання спірного договору оренди землі. Таким чином, прийнявши до уваги наявні в матеріалах справи докази належного виконання відповідачем договірних обовязків в частині внесення орендної плати за землю, господарський суд дійшов висновку про недоведеність матеріалами справи факту істотного порушення відповідачем умов договору оренди землі, а отже про безпідставність заявлених позовних вимог.

Не погодившись з прийнятим рішенням, Перший заступник прокурора міста Запоріжжя звернувся до Донецького апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду першої інстанції скасувати та позовні вимоги задовольнити.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги заявник посилається на те, що місцевий господарський суд дійшов безпідставного висновку про відсутність доказів порушення відповідачем умов договору, оскільки умовами договору було визначено обовязок орендаря приступити до використання земельної ділянки у строки, встановлені договором, використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення та умов договору оренди землі, дотримуючись при цьому вимог чинного земельного законодавства, державних і місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі, використовувати земельну ділянку, не допускаючи погіршення екологічної обстановки на території в результаті своєї діяльності, здійснювати комплекс заходів щодо охорони земель. Проте, на думку скаржника, матеріалами справи підтверджений факт невиконання відповідачем взятих на себе за договором обовязків, а саме факт невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням, факт відсутності будівництва на спірній земельній ділянці, а також факт наявності на ній побутового сміття. Таким чином, за твердженням скаржника, Запорізька міська рада позбавляється того, на що розраховувала при укладанні договору оренди виконання програми з розвитку будівництва обєктів соціального призначення, а отже такий договір оренди землі підлягає достроковому розірванню. Крім того, прокурор в апеляційній скарзі посилається на приписи ст. 32 ЗУ «Про оренду землі», ст. 416 ЦК України, яка встановлює таку підставу для припинення права користування земельною ділянкою для забудови як невикористання її для забудови протягом трьох років підряд.

Вищевикладене, на думку заявника, є підставою для скасування незаконного та необґрунтованого рішення суду першої інстанції.

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач вважає викладені в ній доводи необґрунтованими, у звязку з чим просить рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Представники позивача та третьої особи у судове засідання не зявились з невідомих підстав, про час та місце його проведення були повідомлені належним чином. Враховуючи, що ухвалою про порушення апеляційного провадження від 18.10.2012р. явка представників сторін не визнавалась обовязковою, судова колегія вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу за відсутності вказаних представників за наявними у справі матеріалами.

Судовий процес в апеляційній інстанції фіксувався за допомогою технічних засобів фіксації в порядку, передбаченому ст. 81-1 ГПК України.

Відповідно до ст. 101 ГПК України, у процесі розгляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі доказами повторно розглядає справу. Апеляційний господарський суд не звязаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Заслухавши пояснення прокурора та представника відповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши юридичну оцінку обставин справи, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

З матеріалів справи вбачається, що рішенням Запорізької міської ради №62/5 від 24.09.2008р. Товариству з обмеженою відповідальністю «Преміумбудінвест»було затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки по трасі Харків-Сімферополь (в районі вул. Складської) для розташування багатофункціонального торгівельно-виставкового та логістичного комплексу, а також передано в оренду терміном на 10 років вказаному підприємству зазначену земельну ділянку (кадастровий номер :03:030:0161) загальною площею 5,3293га (землі комерційного використання).

На підставі вказаного рішення, 05.12.2008р. між Запорізькою міською радою (орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Преміумбудінвест»(орендарем) було укладено договір оренди землі (зареєстрований у Запорізькій регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі», про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 21.04.2009р. за №88), за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку площею 5,3293га (землі житлової та громадської забудови), яка знаходиться у м. Запоріжжя, траса Харків-Сімферополь (в районі вул. Складської), для розташування багатофункціонального торгівельно-виставкового та логістичного комплексу.

Строк дії договору сторони визначили у 10 років (п. 8 договору).

Пунктом 30 договору сторони встановили, що орендар зобовязаний, зокрема, приступати до використання земельної ділянки у строки, встановлені договором оренди, зареєстрованим у встановленому законом порядку, використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення та умов договору оренди землі, дотримуючись при цьому вимог чинного земельного законодавства, державних та місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі, здійснювати комплекс заходів щодо охорони земель, збереження і поліпшення родючості ґрунтів та поліпшення інших корисних властивостей землі.

Дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін або рішенням суду на вимогу однієї зі сторін внаслідок невиконання другою стороною обовязків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (п. 34 договору).

Розірвання договору в односторонньому порядку допускається у разі невнесення орендарем орендної плати протягом 3 місяців, а також використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням (п. 35 договору).

Відповідно до п. 20 договору, після припинення його дії орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Зазначена земельна ділянка у стані, придатному для розташування багатофункціонального торгівельно-виставкового та логістичного комплексу, була передана відповідачу за актом прийому-передачі від 21.04.2009р.

В подальшому додатковими угодами від 24.04.2009р., 10.08.2009р., 24.02.2010р., 24.08.2010р. сторони вносили зміни до договору оренди землі від 21.04.2009р. №88 в частині розміру орендної плати, а також збільшення терміну дії договору до 49 років.

Разом з цим, на вимогу прокуратури, 27.07.2012р. старшим державним інспектором Державної інспекції сільського господарства в Запорізькій області було проведено перевірку дотримання вимог земельного законодавства, за результатами якої складено акт №56, яким зафіксовано наступне: земельна ділянка, надана рішенням сесії Запорізької міської ради від 24.09.2008р. №62/5 «Про передачу в оренду ТОВ «Преміумбудінвест»земельної ділянки по трасі Харків-Сімферополь (землі житлової та громадської забудови) в районі вул. Складської для розташування багатофункціонального торговельно-виставкового та логістичного комплексу»строком на 10 років площею 5,3293га. Договір оренди зареєстровано за №88 від 21.04.2009р. На момент проведення перевірки земельна ділянка не забудована, не використовується, уявляє собою суцільну смугу, засаджену деревами, вздовж траси Харків-Сімферополь, на частинах ділянки наявне побутове сміття.

Згідно позначки на обороті, копія зазначеного акта була направлена відповідачу поштою 30.07.2012р.

В матеріалах справи також наявний лист Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області №7/8-1-710-07 від 01.08.2012р., згідно якого ТОВ «Преміумбудінвест»за документами дозвільного характеру на будівництво з 2008 по теперішній час до інспекції не зверталось.

Враховуючи викладене, посилаючись на те, що невжиття орендарем заходів, спрямованих на будівництво обєкту, зокрема, затвердження проектно-кошторисної документації та подальше будівництво і введення обєкта в експлуатацію, та використання вищевказаної землі не за цільовим призначенням, призводить до численних збитків місцевого бюджету у вигляді недоотримання орендної плати, а також на невиконання орендарем обовязків щодо охорони земель, що є фактично порушенням законодавства в частині використання землі за цільовим призначенням та порушує гарантоване Конституцією України право територіальної громади в особі Запорізької міської ради на вільну реалізацію права власності на землю, Перший заступник прокурора міста Запоріжжя звернувся до господарського суду Запорізької області з позовом про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки.

Як вже зазначалось вище, суд першої інстанції у задоволенні позову відмовив у повному обсязі.

Оцінюючи правильність застосування місцевим господарським судом норм чинного законодавства, судова колегія погоджується з таким висновком з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України, ст.1 Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Згідно ст. 126 Земельного кодексу України, оренда землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі»встановлено, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У відповідності до ст. 31 вказаного Закону, договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Згідно ст. 32 зазначеного Закону, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. У разі невиконання орендарем обов'язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки (ст. 34 Закону України «Про оренду землі»).

В обґрунтування вимог про розірвання спірного договору оренди та повернення земельної ділянки прокурор та позивач посилаються на невиконання відповідачем умов договору оренди, а саме невикористання орендарем земельної ділянки за цільовим призначенням (не проведення робіт по будівництву багатофункціонального торгівельно-виставкового та логістичного комплексу), що є фактично порушенням законодавства в частині використання землі за цільовим призначенням, а також нездійснення комплексу заходів щодо охорони земель, збереження і поліпшення родючості ґрунтів та поліпшення інших корисних властивостей землі.

Однак, судова колегія вважає за необхідне звернути увагу заявників на те, що умовами спірного договору оренди землі від 05.12.2008р. (п. 35) передбачена така підстава для його розірвання в односторонньому порядку як використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням. Ні умовами договору, ні умовами чинного законодавства не передбачена відповідальність орендаря у вигляді дострокового розірвання договору оренди за невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням.

Отже, підставою для розірвання договору оренди є саме факт використання землі не за цільовим призначенням, а не невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням. Оскільки актом №56 від 27.07.2012р. перевірки дотримання вимог земельного законодавства лише закріплено, що земельна ділянка не забудована, не використовується, уявляє собою суцільну смугу, засаджену деревами, на частинах якої наявне побутове сміття, судова колегія дійшла висновку, що факту використання відповідачем землі не за цільовим призначенням матеріалами справи не підтверджено.

Крім того, апеляційний господарський суд вважає за необхідне зазначити, що ні у рішенні Запорізької міської ради №62/5 від 24.09.2008р., яким спірну земельну ділянку було передано відповідачу в оренду строком на 10 років, ні у спірному договорі та додаткових угодах до нього, не зазначено граничного терміну забудови земельної ділянки. З огляду на викладене, оскільки в матеріалах справи відсутні докази порушення відповідачем граничних термінів забудови земельної ділянки, відсутні правові підстави для встановлення факту невиконання вимог орендаря щодо використання спірної земельної ділянки за цільовим призначенням. Засмічення ж земельної ділянки є підставою для притягнення відповідача до відповідальності у встановленому законом порядку, проте, з огляду на приписи ст. 144 Земельного кодексу України, не може бути підставою для дострокового припинення права відповідача на користування спірною земельною ділянкою.

Інших обґрунтувань порушення відповідачем умов договору прокурором та позивачем не надано, за умови, що в матеріалах справи також містяться докази здійснення останнім заходів для підготовки до розробки проекту та отримання дозволу на проектування обєкта будівництва. А саме, в матеріалах справи наявні договір на виконання проектних робіт №88/12 від 27.04.2012р., договір №0364_01 від 14.05.2012р. на надання послуг зі збору вихідних даних по спірній земельній ділянці, що були укладені до подачі прокурором позову до суду, та, на думку судової колегії, є стадіями будівництва, а отже твердження заявників про доведеність факту невикористання відповідачем спірної земельної ділянки за цільовим призначенням є безпідставними і необґрунтованими.

Судова колегія також погоджується із висновком суду першої інстанції в частині недотримання спеціалістом Державної інспекції сільського господарства в Запорізькій області приписів Порядку планування та проведення перевірок з питань здійснення державного контролю за використанням та охороною земель, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах №32 від 12.12.2003р., а саме не зазначення в акті обставин і суті порушення відповідачем вимог земельного законодавства, неповідомлення землекористувача про проведення перевірки, та відсутність доказів направлення акта №56 від 27.07.2012р. на адресу відповідача або вручення його копії нарочно.

Крім того, підстави та порядок примусового припинення права користування земельною ділянкою встановлено ст.ст. 143-144 Земельного кодексу України. Згідно вказаних норм, у разі виявлення порушення земельного законодавства, державний інспектор по використанню та охороні земель складає протокол про порушення та видає особі, яка допустила порушення, вказівку про його усунення у 30-денний строк. Якщо особа, яка допустила порушення земельного законодавства, не виконала протягом зазначеного строку вказівки державного інспектора щодо припинення порушення земельного законодавства, державний інспектор відповідно до закону накладає на таку особу адміністративне стягнення та повторно видає вказівку про припинення правопорушення чи усунення його наслідків у 30-денний строк. У разі не усунення порушення земельного законодавства у вказаний термін державний інспектор по використанню та охороні земель звертається до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про припинення права користування земельною ділянкою.

Однак, в матеріалах справи відсутні докази складання по відношенню до відповідача вказаного пакету документів та здійснення відповідних заходів щодо примусового усунення виявлених порушень земельного законодавства. Акт перевірки №56 від 27.07.2012р. не є у розумінні вищевказаних приписів земельного законодавства єдиною підставою для примусового припинення права ТОВ «Преміумбудінвест»на користування спірною земельною ділянкою.

Так, статтею 152 Земельного кодексу України передбачено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Згідно ч. 2 статті 651 Цивільного кодексу України, договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін в разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Враховуючи, що матеріали справи не містять доказів істотного порушення відповідачем умов договору оренди землі, натомість містять докази здійснення останнім заходів по підготовці до забудови спірної ділянки, а також докази здійснення ним сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, посилання прокурора та позивача на ст. 651 ЦК України у якості підстави для розірвання договору судова колегія також до уваги не приймає.

Враховуючи викладене, позовні вимоги в частині розірвання договору оренди земельної ділянки від 05.12.2008р. (державна реєстрація від 21.04.2009р. №88), укладеного між Запорізькою міською радою та ТОВ «Преміумбудінвест», є необґрунтованими, недоведеними та такими, що задоволенню не підлягають.

За таких обставин, за умови відсутності підстав для розірвання договору, є безпідставною і вимога прокурора про повернення відповідачем спірної земельної ділянки на умовах, визначених договором.

З огляду на наведене, колегія суддів апеляційної інстанції дійшла висновку, що відповідно до вимог ст. 43 ГПК України, рішення господарського суду Запорізької області від 25.09.2012р. у справі №5009/2939/12 ґрунтується на всебічному, повному та обєктивному розгляді обставин справи, які мають суттєве значення для вирішення спору, відповідає нормам матеріального та процесуального права, тому підстави для його зміни або скасування відсутні.

Водночас, судова колегія не приймає до уваги посилань прокурора в апеляційній скарзі на приписи ст. 416 Цивільного кодексу України в частині визначення такої підстави для припинення права користування земельною ділянкою для забудови як невикористання її для забудови протягом трьох років підряд, оскільки положення законодавства про суперфіцій не підлягають застосуванню до правовідносин оренди, бо договір суперфіцію має особливу правову природу, відмінну від договору оренди.

До того ж, пунктом 2.21 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011р. №6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин»визначено, що суди мають правові підстави для задоволення вимог про розірвання договору оренди на підставі статті 32 Закону України «Про оренду землі» у разі встановлення, що земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, визначеним умовами договору. Підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням, а не наприклад, невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Факту використання відповідачем землі не за цільовим призначенням матеріалами справи не підтверджено, а отже доводи скаржника не можуть бути прийняті судовою колегією, тому підстав для задоволення апеляційної скарги не вбачається.

Приймаючи до уваги викладене, керуючись ст. 99, ст.101, ст.102, ст.103, ст.105 ГПК України, Донецький апеляційний господарський суд,-

П О С Т А Н О В И В:

Рішення господарського суду Запорізької області від 25.09.2012р. (повний текст від 01.10.2012р.) у справі №5009/2939/12 - залишити без змін.

Апеляційну скаргу Першого заступника прокурора міста Запоріжжя в інтересах держави в особі Запорізької міської ради, м. Запоріжжя, на рішення господарського суду Запорізької області від 25.09.2012р. (повний текст від 01.10.2012р.) у справі №5009/2939/12залишити без задоволення.

Головуючий суддя (доповідач): Н.В. Будко

Судді: І.В. Москальова

ОСОБА_3

Надруковано примірників 8

1-у справу

1-позивачу

1-відповідачу

1-третій особі

2-прокуратурі

1-господарському суду

1-ДАГС