ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД РІВНЕНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"17" липня 2012 р. Справа № 11/166

За позовом Колективного малого підприємства "Софія"

до відповідачів 1. Рівненської міської ради

2. Управління комунальною власністю Рівненської міської ради

3. Головного Управління Державної казначейської служби України в Рівненський області

про тлумачення договору оренди та відшкодування 354 000 грн. 00 коп. вартості витрат на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна,

Суддя Торчинюк В.Г.

В судовому засіданні приймали участь:

від позивача - не з'явився;

від відповідачів - 1) ОСОБА_1 (довір.№08-10823 від 30.07.2010р.);

2) ОСОБА_2 (довір.№08-1005 від 14.11.2011р);

3) не з'явився.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Позивач - Колективне мале підприємство "Софія", звернувся до господарського суду Рівненської області з позовом, в якому просить винести рішення про тлумачення п.7.5 договору оренди нежитлового приміщення перукарні за адресою: м.Рівне, вул.Соборна,61 та стягнення з Відповідача-1 у сумі 354 000 грн. понесених витрат на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що у липні - серпні 2007 року КМП Софія" здійснені невід`ємні поліпшення орендованого приміщення на вимогу Відповідача-1 із залученням для їх здійснення коштів третьої особи. Розмір (обсяг) цих поліпшень ідентифікований 16 листопада 2007 року Відповідачем-1 в особі УКБ виконкому міської ради шляхом оцінки вартості будівельно-монтажних робіт та складання Висновку про розмір (обсяг) невід`ємних поліпшень шляхом співвідношення витрат на поліпшення до вартості приміщення.

Згідно Висновку Позивачем виконані будівельно-монтажні роботи, частина з яких визначена невід`ємними поліпшеннями приміщення об`єкта: облицювання фасаду будівлі природним каменем, улаштування монолітних залізобетонних фундаментів, монтаж алюмінієвих вікон тощо. Розмір витрат Позивача на здійснення невід`ємних поліпшень встановлено у обсязі 52% від балансової вартості приміщення ( балансова вартість орендованого майна є ринковою, оскільки, в силу закону, для цілей орендної плати обліковується по балансу тільки ринкова вартість).

Відповідачі заперечують своє зобов`язання відшкодувати Позивачу понесені ним витрати на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна посиланням на неоспорену Позивачем дійсність умови договору оренди від 24 липня 2006 року в редакції п.7.5., яким встановлено, що вартість поліпшень орендованого приміщення, зроблених за згодою орендодавця за рахунок власних коштів, які не можуть бути відокремлені без пошкодження конструктивних елементів приміщення, переходять у власність орендодавця безоплатно.

На думку позивача така позиція Відповідачів свідчить про порушення права Позивача на відшкодування витрат, понесених ним на здійснення таких поліпшень та є наслідком суб`єктивного тлумачення Відповідачами умови договору, передбаченої його п.7.5, що є його правом, передбаченим ст.213 ЦК України.

Позивач вважає, що зазначена обставина є підставою для застосування тлумачення змісту цієї умови судом.

Просить суд постановити рішення про тлумачення п. 7.5 Договору оренди нежитлового приміщення від 24 липня 2006 року на предмет передбачення його текстом

- відмови Позивача від передбаченого ч.3 ст.778 ЦК України права вимагати відшкодування вартості витрат на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна з дозволу Орендодавця;

- звільнення Відповідача від передбаченого цією ж нормою закону обов`язку відшкодувати Позивачу вартість витрат на здійснення останнім з його дозволу невід`ємних поліпшень орендованого майна;

- cтягнути із Відповідача-1 на користь Позивача вартість понесених ним витрат на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна у частковій сумі 354 000 гривень 00 коп.

Ухвалою господарського суду Рівненської області від 12.10.10 року порушено провадження у справі № 11/166.

Ухвалою суду від 01.11.2010 р. господарським судом залучено до участі у справі в якості відповідача Головне управління Державного казначейства у Рівненській області.

Ухвалою від 12.11.2010 р. господарський суд прийняв до розгляду заяву Позивача про збільшення розміру позовних вимог відповідно до якої позивач просив стягнути солідарно із відповідачів - 1,2 через відповідача-3 вартість понесених ним витрат на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна, належного Відповідачам 1, 2 в сумі 747 807 грн. 84 коп.

Відповідно до ухвали від 19.11.2010 р. господарський суд визнав поважними причини пропущення КМП "Софія" календарного строку позовної давності для звернення до суду із вимогою про відшкодування витрат на поліпшення орендованої майна - належного Відповідачам-1,2 приміщення перукарні по вул.Соборній, 61 у м.Рівне, що є предметом цього спору.

Ухвалою суду від 19.11.2010 р. зупинено провадження у справі № 11/166 до отримання висновку експерта.

Суддею Павлюк І.Ю. ухвалою господарського суду від 15 травня 2012 року поновлено провадження по справі № 11/166, розгляд справи призначено на 06 червня 2012 р.

Розпорядженням в.о. керівника апарату суду від 05 червня 2012 року № 146/2012 в зв'язку з тимчасовою втратою працездатності судді Павлюк І.Ю та на підставі пунктів 3.1.12 -3.1.13 Положення про автоматизовану систему документообігу суду призначений повторний автоматичний розподіл справи № 11/166, згідно до якого дана справа передана на розгляд судді Торчинюку В.Г.

02 липня 2012 року позивача через канцелярію господарського суду подав заяву про зменшення розміру позовних вимог, відповідно до якої просить стягнути солідарно з відповідачів 1,2 через Відповідача- 3 на користь Позивача вартість понесених ним витрат на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, належного Відповідачам -1,2 (нежитлового приміщення перукарні по вул.Соборній,61 у м.Рівне) в сумі 116 000 грн. та судові витрати.

У судове засідання 17 липня 2012 року представник позивача не з`явився, про дату, час та місце судового розгляду повідомлений належним чином (а.с.35 т.2).

Відповідачі - Рівненська міська Рада та Управління комунальною власністю Рівненської міської ради проти позову заперечили з підстав, зазначених у відзивах. Зокрема, зазначають, що так як у підписаному та нотаріально посвідченому договорі оренди №1692 від 14.07.2006 є пункт про перехід у власність орендодавця безоплатно здійснених поліпшень орендарем за згодою орендодавця, то і право на їх відшкодування у позивача не виникає. Отже відсутність підстав для відшкодування понесених витрат врегульована як Цивільним кодексом України, так і умовами договору.

Окрім того зазначають, що, ч. 2 ст. 759 ЦК України чітко передбачає, що законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Такі особливості передбачені ст. 27 Закону України Про оренду державного та комунального майна, яка вказує, що ... орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Так як договором оренди передбачено, що вартість здійснених невід'ємних поліпшень переходить у власність орендодавця безкоштовно, підстави для відшкодування їх орендарю відсутні.

Також відповідачі - 1,2 зазначають, що неможливість компенсації здійснених невід'ємних поліпшень підтверджує висновок № 1029 судової експертизи по справі з якого убачається, що позивач не має можливості підтвердити заявлену ним суму відшкодування вартості необхідних втрат (невід'ємних поліпшень) та можливість відшкодування невід'ємних поліпшень в цілому.

Виходячи з вищезазначеного вважають позов необгрунтованим і таким, що не підлягає задоволенню.

Відповідач - Головне Управління Державної казначейської служби України у Рівненській області письмового відзиву на позов суду не надав, його представник у судове засідання 17 липня 2012 року не з`явився.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно зясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, обєктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

24.07.2006р. між управлінням комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради та КМП Софія укладено договір оренди нежитлового приміщення, відповідно умов якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення першого поверху по вул.Соборній, 61 в м.Рівне, загальною площею 143,7кв.м., для розміщення перукарні.

Строк дії договору встановлено з 21.07.2006р. по 21.07.2007р. При відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору протягом місяця після закінчення терміну його дії, він вважається продовженим на той же самий строк і на тих же самих умовах, які були передбачені договором (п.п. 2.1.-2.2. договору).

Договір оренди підписано повноважними представниками та скріплено відбитками печаток сторін, а також посвідчено приватним нотаріусом ОСОБА_3 24.07.2006р. та зареєстровано за №1912.

Пунктом 7.5. договору встановлено, що вартість поліпшень орендованого приміщення, зроблених за згодою орендодавця за рахунок власних коштів, які не можуть бути відокремлені без пошкодження конструктивних елементів приміщення, переходять у власність орендодавця безоплатно.

Зміст та поняття положень вказаного пункту і просить розтлумачити позивач.

Відповідно до частини 1 ст. 637 Цивільного кодексу України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до ст. 213 цього Кодексу. Правила тлумачення змісту правочину визначені в частинах 3 та 4 ст. 213 Цивільного кодексу України, згідно яких при тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів. Якщо буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів не дає змоги з`ясувати зміст окремих частин правочину, їхній зміст встановлюється порівнянням відповідної частини правочину зі змістом інших його частин, усім його змістом, намірами сторін. Якщо за правилами, встановленими частиною 3 цієї статті, немає можливості визначити справжню волю особи, яка вчинила правочин, до уваги беруться мета правочину, зміст попередніх переговорів, усталена практика відносин між сторонами, звичаї ділового обороту, подальша поведінка сторін, текст типового договору та інші обставини, що мають істотне значення.

Отже, підставою для застосування такого правового інституту як тлумачення змісту угоди має бути наявність спору між сторонами угоди щодо її змісту, невизначеність і незрозумілість буквального значення слів, понять і термінів тексту всієї угоди або її частини, що не дає змоги з'ясувати дійсний зміст угоди або її частини, а волевиявлення сторони правочину не дозволяє однозначно встановити її намір, тобто потребує встановлення справжньої волі, вираженої при вчиненні правочину, та відповідності волі та волевиявлення.

З огляду на викладене, тлумаченню підлягає зміст угоди або її частина у способи, встановлені статтею 213 Цивільного кодексу України, тобто, тлумаченням правочину є встановлення його змісту відповідно до волевиявлення сторін при його укладенні, усунення неясностей та суперечностей у трактуванні його положень. Відповідно, тлумачення не може створювати, натомість тільки роз'яснювати вже існуючі умови угоди.

За змістом частини 2 статті 35 ГПК України слідує, що факти, встановлені рішенням господарського суду (іншого органу, який вирішує господарські спори), за винятком встановлених рішенням третейського суду, під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони.

Судом встановлено, що постановою Львівського апеляційного господарського суду від 01.10.2009 року у справі № 11/81, залишеною без змін Постановою ВГСУ у справі № 11/81 від 13.01.2010 р., відмовлено у позові колективного малого підприємства Софія про визнання недійсним пункту 7.5. договору оренди нежитлового приміщення від 24.07.2006р., укладеного між позивачем та управлінням комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради.

У вказаній постанові Львівського апеляційного господарського суду зазначено:

Отже, відповідно до принципу свободи договору, сторони договору на власний розсуд визначають його зміст і формують його конкретні умови, якщо тільки зміст якої-небудь умови імперативно не визначений законом чи іншими правовими актами.

Відповідно до ст.778 ЦК України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

З аналізу даної статті вбачається, що право наймача на компенсацію витрат, пов'язаних із внесенням поліпшень орендованого майна має диспозитивний характер, що означає, що сторони в договорі можуть відступити від її змісту і врегулювати відносини на власний розсуд, тобто, в договорі сторони можуть передбачити і безоплатну передачу поліпшень або часткову компенсацію їх наймодавцем.

Оспорюваним пунктом 7.5. договору визначено, що вартість поліпшень орендованого приміщення, зроблені за згодою орендодавця за рахунок власних коштів, які не можуть бути відокремлені без пошкодження конструктивних елементів приміщення, переходить у власність орендодавця безоплатно.

Судова колегія вважає, що п.7.5. договору включений до тексту угоди за взаємною згодою сторін, договір укладений з додержанням ст. 203 ЦК України, у зв'язку з чим підстав для визнання недійсним його умов, не вбачається..

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ст. 6 Цивільного кодексу України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства; сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами; сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Ст. 627 Цивільного кодексу України встановлено, що відповідно до ст.6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв діловою обороту, вимог розумності та справедливості.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст. 628 Цивільного кодексу України).

Дослідивши зміст договору оренди № 1692 від 17.07.2006 року суд дійшов висновку, що сторони, укладаючи договір оренди чітко виразили своє волевиявлення щодо пункту 7.5 та інших його умов і жодних передумов для різного тлумачення вказаного пункту не вбачається.

Враховуючи викладене господарський суд не знаходить будь-яких незрозумілих слів та понять, або термінів, які не дають змоги з'ясувати дійсні наміри сторін, що є необхідною умовою за ст. 213 Цивільного кодексу України, а тому позовні вимоги про тлумачення п.7.5 договору оренди задоволенню не підлягають.

Стосовно позовної вимоги про стягнення солідарно із відповідачів - 1,2 через відповідача-3 вартості понесених позивачем витрат на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна, належного Відповідачам 1, 2 в сумі 116 000 грн. 00 коп. суд зазначає наступне.

Відповідно до п. 5.2. договору оренди нежитлового приміщення орендар зобов`язується без письмової згоди орендодавця не перебудовувати і не переобладнувати орендоване приміщення.

Відповідно до ухвали суду від 19 листопада 2010 року по справі № 11/166 призначено судову будівельно-технічну експертизу.

29 лютого 2012 року судовим експертом складено висновок № 1029 у якому зазначено, що підтверджуючих документів, наданих КМП Софія, для ідентифікації невід'ємних поліпшень приміщення площею 143,7 м.кв. в будинку № 61 по вул.Соборній у м. Рівне у відповідності до п.2.2. Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 27 лютого 2004 р. № 377 є недостатньо; відсутнє рішення про приватизацію та компенсацію орендарю вартості невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря; орендодавець (в особі начальника управління комунальною власністю ОСОБА_4В.), в письмовій формі погодила кошторисну документацію на проведення поліпшень нежитлових приміщень (площею 143,7кв.м.) в будинку №61 по вул. Соборній у м. Рівне на суму 151 315,00 грн.

В матеріалах справи (стор.27 т.1) знаходиться Попередній кошторис на невід'ємні покращення приміщення за адресою м. Рівне, вул. Соборна,61 на суму 151 315,0грн. Попередній кошторис на суму 151 315,00 грн., підписаний начальником УКБ міськвиконкому ОСОБА_5, погоджений директором КП Софія ОСОБА_6 та затверджений начальником управління комунальною власністю ОСОБА_4

Іншої, погодженої орендарем проектно-кошторисної документації на невід'ємні поліпшення орендованого приміщення позивачем суду не надано.

З вищенаведеного слідує, що Орендодавець в письмовій формі погодив кошторисну документацію на проведення поліпшень нежитлових приміщень площею 143,7кв.м. в будинку №61 по вул. Соборній у м. Рівне на суму151 315,0грн.

Суд зазначає, що позивачем не надано документів, що підтверджують проведені ним розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі за придбані матеріали, конструкції тощо; аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря; відсутня довідка, видана орендарем та завірена аудитором, про суму витрат, понесених орендарем у зв'язку із здійсненням поліпшень.

Відповідно до частин 1, 2 статті 193 ГК України, суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання -відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов'язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.

За змістом статті 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ч.1 ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Як слідує з ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно з ч. 2 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна" орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Отже, судом досліджено, що ч. 2 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна" щодо здійснення компенсації невід'ємних поліпшень є відсилочною нормою до укладеного між сторонами Договору, тобто при виникненні питання про компенсацію невід'ємних поліпшень сторони повинні керуватися Договором оренди від 24.07.2006, а саме п.7.5. Договору в якому сторони визначили, що вартість поліпшень орендованого приміщення, зроблених за згодою орендодавця за рахунок власних коштів, які не можуть бути відокремлені без пошкодження конструктивних елементів приміщення, переходять у власність орендодавця безоплатно.

Відповідно до статті 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Згідно статті 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Таким чином, за результатами розгляду справи суд прийшов до висновку що у відповідачів відсутні будь-які правові підстави для компенсації позивачу вартості понесених ним витрат на здійснення невід'ємних поліпшень, а позивачем не надано належних, допустимих та достатніх доказів на підтвердження своїх позовних вимог, а тому позовні вимоги не підлягають задоволенню.

У відповідності до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 49, 82-84 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено 17 липня 2012 року

Суддя В.Г.Торчинюк