ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД РІВНЕНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

"31" січня 2012 р. Справа № 5019/166/11

за позовом: Квартирно - експлуатаційного відділу м. Рівне

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "Автосервіс-М"

за участю Військового прокурора Рівненського гарнізону

про розірвання договору оренди та звільнення нежитлового приміщення

Суддя Войтюк В.Р.

Представники:

Від позивача : представник ОСОБА_1 довіреність № 53 від 13.01.11р.

Від відповідача : представник не з'явився

Від органу прокуратури : ОСОБА_2

СУТЬ СПОРУ: Квартирно-експлуатаційний відділ м. Рівне звернувся до господарського суду Рівненської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Автосервіс-М" про розірвання Договору оренди нерухомого військового майна, розташованого за адресою: м. Рівне, вул. Бахарєва, 22 від 20.10.2006 р. та звільнення нежитлового приміщення. В обґрунтування вимог зазначає, що відповідач починаючи з моменту укладення Договору оренди не виконував належним чином умови договору щодо вчасної сплати орендних платежів, що є істотним порушенням договору, оскільки позивач значною мірою позбавлений того, на що розраховував при укладенні договору оренди. Вважає, що вказана обставина є підставою для розірвання договору в судовому порядку. Крім того, позивач просить суд за наслідками розірвання Договору оренди зобовязати відповідача звільнити орендоване приміщення.

22.02.2011 р. для представництва інтересів держави у справу №5019/166/11 вступив військовий прокурор Рівненського гарнізону.

Через канцелярію суду від відповідача надійшло клопотання про зупинення провадження у справі №5019/166/11 у звязку з тим, що в провадженні господарського суду Рівненської області знаходиться справа за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Автосервіс-М" до Квартирно-експлуатаційного відділу м. Рівне про зарахування вартості поліпшень до орендної плати. Відповідач вважає, що дана справа повязана зі справою №5019/166/11. Однак, хоча справи між собою повязані, в даному випадку подання вищезгаданого позову не перешкоджає вирішенню по суті справи №5019/166/11 за позовом Квартирно-експлуатаційного відділу м. Рівне до Товариства з обмеженою відповідальністю "Автосервіс-М" про розірвання Договору оренди нерухомого військового майна. Тому клопотання відповідача не підлягає до задоволення.

Крім того, закінчується строк розгляду спору у справі №5019/166/11, що передбачений ст.69 ГПК України.

В судовому засіданні 14 червня 2011 року представник позивача позовні вимоги підтримав в повному обсязі. Просить позов задоволити.

Представник відповідача в судові засідання не з'явився, відзиву на позов не подав, вимог не заперечив. Про дату, час і місце розгляду справи повідомлений судом належним чином, що підтверджується поштовим повідомленням про вручення кореспонденції адресату. Суд зазначає, що відповідачу було надано достатньо часу для реалізації своїх процесуальних прав та обов'язків.

За таких обставин суд прийшов до висновку про можливість розгляду справи відповідно до ст. 75 ГПК України за наявними у ній матеріалами.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представника позивача, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

20 жовтня 2006 року між Міністерством оборони України в особі начальника Квартирно-експлуатаційного відділу м. Рівне (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Автосервіс-М" (Орендар) було укладено Договір оренди нерухомого військового майна, розташованого за адресою: м. Рівне, вул.Бахарєва, 22. Відповідно до предмету останнього Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нерухоме військове майно - будівлю майстерні інвентарний № 59, літера «А-1»площею 1698,5 кв.м., що знаходиться на балансі та обліковується в КЕВ м. Рівне, розташоване за адресою: м. Рівне, вул.Бахарєва, 22, вартість якого визначена на 27.06.2006 р. за експертною оцінкою та становить згідно акту оцінки 885150 грн.

ОСОБА_3 п.п.3.1.-3.3. Договору орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої КМУ, за результатами конкурсу та за домовленістю сторін і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (грудень 2005 року) 18387 грн. Орендна плата за перший місяць оренди визначається шляхом коригування базової орендної плати на індекси інфляції за період з базового до першого місяця оренди. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Орендна плата у розмірі 100% перераховується Орендарем до спеціального фонду державного бюджету на спеціальний реєстраційний рахунок Орендодавця в територіальному органі Державного казначейства щомісячно не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним.

Відповідно до п.5.2. Договору Орендар зобовязаний своєчасної в повному обсязі сплачувати орендну плату. Понад орендну плату за нерухоме майно Орендар повинен сплачувати щомісячно фактичні комунальні та загальноексплуатаційні витрати на його утримання (п.5.10. Договору).

Умовами пункту 8.2. Договору оренди визначено, що Орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього Договору або його розірвання в разі погіршення стану орендованого майна внаслідок невиконання або неналежного виконання його умов Орендарем.

Строк дії договору встановлено за домовленістю сторін до 20.10.2016 р.

Договір підписано уповноваженими представниками Квартирно-експлуатаційного відділу м. Рівне та Товариства з обмеженою відповідальністю "Автосервіс-М" та скріплено відбитками печаток сторін.

ОСОБА_3 прийому-передачі позивач здав, а відповідач прийняв нежилі приміщення будівлі інв..№59 у в/м №3, м. Рівне, вул.Бахарєва, буд.22 (а.с.20).

Відповідач свої зобов'язання по сплаті орендної плати та комунальних платежів належним чином не виконував. Внаслідок чого у останнього виникла заборгованість перед позивачем по сплаті орендної плати у розмірі 320 396,78 грн. Вказана обставина підтверджується наявним у матеріалах справи актом звірки взаєморозрахунків (а.с.63).

Тому Квартирно-експлуатаційним відділом м. Рівне на адресу відповідача було надіслано пропозицію вих. №1728 від 15.12.2010 р., у якій запропоновано ТзОВ «Автосервіс-М»зявитися до позивача для розірвання Договору оренди від 20.10.2006 р. та повернути орендоване майно (а.с.34). Відповідь на дану пропозицію позивача у матеріалах справи відсутня.

За умовами ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст. 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Статтею 526 ЦК України встановлено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За умовами ч.1 ст.759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобовязується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до ст. 193 Господарського Кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Частиною 4 статті 188 Господарського кодексу України визначено, що у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Частина 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Підстава позову - це фактичні обставини, на яких ґрунтується вимога позивача.

Як на підставу своїх позовних вимог у тексті позовної заяви позивач посилається на пункти 9.2. та 10.4. Договору від 20.10.2006 р. та ст. 188 ГК України, ст. 651 ЦК України.

Основною підставою для задоволення позову про розірвання договору оренди позивачем визначено тривале невиконання Орендарем своїх договірних зобов'язань по внесенню орендної плати та наявність заборгованості відповідача по орендній платі станом на момент пред'явлення позову, що не заперечується орендарем.

ОСОБА_3 з ч. 3 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

При цьому, суд констатує, що, виходячи з предмету договору, норма частини 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у спірних правовідносинах є спеціальною по відношенню до норми ст. 783 ЦК України, якою встановлені підстави для розірвання договору на вимогу наймодавця, отже, систематичне невиконання відповідачем своїх зобов'язань у вигляді щомісячної недоплати орендних платежів відноситься до підстав дострокового розірвання договору.

Позовні вимоги ґрунтуються саме на нормі ч. 2 ст. 651 ЦК України, яка передбачає, що договір може змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Тобто, саме такі інші випадки і підстави встановлені нормою ст. 783 ЦК України.

Отже, з метою правильного вирішення спору у справі суду слід встановити обставини, на які посилався позивач як на підставу своїх вимог, а саме - істотність порушення відповідачем своїх зобов'язань за договором.

З цього приводу суд зазначає таке.

На момент подання позову про розірвання договору оренди нерухомого військового майна за актом звірки взаєморозрахунків № К1-0000002 від 04 01 2011 року заборгованість відповідача перед позивачем становила, за період з 08.11.2010 року по 29.12.2010 рік, в сумі 320396 грн. 78 коп.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється відповідно до критерію, що встановлений абзацом другим вищенаведеної норми закону. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Також критерієм істотного порушення закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому, мається на увазі не лише грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

На підставі викладеного, необхідно дійти до висновку, що оскільки відповідач не сплачував орендну плату, то позивач був значною мірою позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору.

Так, заборгованість з орендної плати позбавила можливості позивача провести оплату за спожиті комунальні послуги, яка станом на 01.02.2011 року становила 45,404 тис. грн., а станом на 01.01.2012 року становить 864,388 тис. грн.

Більше того, неповне виконання відповідачем взятих на себе зобов'язань (несплата орендної плати), створило недоїмку до Державного бюджету України у розмірі 320396 грн. 78 коп. ( згідно п. 3.3 Договору орендна плата перераховується орендарем до спеціального фонду державного бюджету на спеціальний реєстраційний рахунок Орендодавця в територіальному органі Державного казначейства), що є істотними порушення договору, у розумінні ст. 651 Цивільного кодексу України.

Заборгованість з орендної плати є юридичним фактом, з яким вимога ч. 2 ст. 651 ЦК України пов'язує виникнення у орендодавця права вимагати дострокового розірвання договору.

Крім того, відповідно до ч. 2 п. 13 Роз'яснення президії Вищого арбітражного суду України від 25.05.2000 № 02-5/237 "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" підставою для розірвання договору може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов'язань, передбачених статтею 18 Закону або договором оренди.

Пунктом 14 вказаного роз'яснення визначено, що однією з істотних умов договору оренди є орендна плата, яка встановлюється, як правило, у грошовій формі.

До того ж відповідач і в подальшому не сплачував орендну плату, а тому рішенням суду від 17.01.2012 р. на користь позивача з нього стягнуто уже 733 817,66 грн. заборгованості по орендній платі (справа № 5019/682/11).

Відповідно до ст.ст. 33, 34, 43 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності, сторони та інші особи, які беруть участь у справі, обґрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 49, 82-84 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов задоволити.

Розірвати договір оренди майна від 20.10.06 р. між Квартирно - експлуатаційним відділом м.Рівне та Товариством з обмеженою відповідальністю "Автосервіс-М".

Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Автосервіс-М" (01333, м.Рівне, вуд.Бахарєва,22, ідентифікаційний код 33871937) звільнити будівлю майстерні інвентарний номер №59 літера А площею 1698,5 кв.м. у м.Рівне по вул.Бахерєва,22,

Стягнути з Товариством з обмеженою відповідальністю "Автосервіс- М" (01333, м.Рівне, вуд.Бахарєва,22, ідентифікаційний код 33871937) на користь Квартирно- експлуатаційного відділу м.Рівне (33001, м.Рівне, вул.Чернишова,8, код 08005801) - 85 (вісімдесят п'ять) грн.00 коп. державного мита та 236 (двісті тридцять шість) грн.00 коп. витрат на інформаційно -технічне забезпечення судового процесу.

Суддя Войтюк В.Р.

Повний текст рішення складений: " 02" лютого 2012 року