ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12.05.2011 р. Справа №18/625/11

за позовом Фізичної особи -підприємця ОСОБА_1, АДРЕСА_1, 36010

до Відкритого акціонерного товариства Універсал Банкв особі Полтавського відділення № 1 Відкритого акціонерного товариства Універсал Банк, вул. Фрунзе, 12, м. Полтава, 36000

за участю третіх осіб, що не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:

1. Фізична особа -підприємець ОСОБА_2, АДРЕСА_2, 36002

2. Фізична особа -підприємець ОСОБА_3, АДРЕСА_3, 36002

3. Фізична особа -підприємець ОСОБА_4, АДРЕСА_4, 36010

про розірвання договору оренди, усунення перешкод в користуванні нежитловим приміщенням та повернення орендованого нежитлового приміщення

Суддя Тимченко Б.П.

Секретар судового засідання Скок І.А.

Представники:

від позивача: ОСОБА_5 паспорт серія КН 346931 від 24.04.97 p.

ОСОБА_6, посвідчення водія ВІВ 018701

від відповідача: ОСОБА_7 дов. №1243 ГО від 11. 05.2011р.

від третьої особи 1: не з'явився

від третьої особи 2: не з'явився

від третьої особи 3: не з'явився

В судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення відповідно до ст. 85 ГПК України.

СУТЬ СПОРУ: Розглядається позовна заява Фізичної особи -підприємця ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства Універсал Банкв особі Полтавського відділення № 1 ПАТ Універсал Банк, в якій позивач просить суд:

- розірвати договір оренди від 07.04.2008р., посвідчений ОСОБА_8 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі за № 2648, укладений між Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2, Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 та Відкритим акціонерним товариством Універсал Банк.

- усунути перешкоди в користуванні нежитловим приміщенням, зобов'язавши відповідача привести нежитлове приміщення (магазин), що розташоване на першому поверсі житлового будинку, за адресою: 36000 м. Полтава, вуй. Котляревського, 10, загальною площею 176,3 (сто вісімдесят шість цілих та три десятих) кв. м. у первісний стан, що існував на момент укладених договору оренди від 07.04.2008 p., посвідчений ОСОБА_8 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі за № 2648 та згідно з технічною документацією, виготовленою Колективним підприємством Полтавське бюро технічної і інвентаризації Інвентаризатор 09 березня 2006 року.

- зобов'язати відповідача повернути орендоване ним нежитлове приміщення (магазин), що розташоване на першому поверсі житлового будинку, розташованого за адресою: 36000 м. Полтава, вул. Котляревського, 10, загальною площею 176,3 (сто сімдесят шість цілих та три десятих) кв. м. згідно із технічною документацією, виготовленою Колективним підприємством Полтавське бюро технічної інвентаризації Інвентаризатор 09 березня 2006 року, а саме: 12 - тепло генераторна площею 6,0 кв. м.; 13- кабінет площею 6,0 кв. м.; 14 - кабінет площею 8,9 кв. м.; 15 - електрощитова площею 4,2 кв. м.; 17 - тамбур площею 1,7 кв. м.; 18 - частина торгової зали 132,0 кв.м.

Заявою від 22.04.2011 p., поданої до суду 26.04.2011 р. позивач уточнила позовні вимоги та просила стягнути з відповідача на користь Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 суму орендної плати відповідно до договору від 07.04.2008 p., зареєстрованого в реєстрі за № 2648 за період з 12.06.2009 р. по 31.12.2009 p., яка становить 266 673,94 грн. В іншій частині позовні вимоги залишала без змін.

Суд прийняв заяву про уточнення позовних вимог від 22.04.2011 р. для сумісного розгляду з первісним позовом, оскільки додаткова позовна вимога про стягнення заборгованості по орендній платі зв'язана з раніше заявленими позовними вимогами підставою виникнення та поданими доказами, тобто пред'явлена із дотриманням ст. 58 ГПК України.

Відповідач у відзиві на позовну заяву проти позову заперечує, посилаючись на припинення дії договору. Зазначає, що 16.03.2009 р. орендодавцям вручено повідомлення про розірвання договору оренди з 11.06.2009 р. Також, відповідач вказує, що 30.06.2009 р. приміщення повернуте орендарю на підставі акту прийому-передачі та не використовується з 30.06.2009 р. Крім того, відповідач стверджує, що Банк проводив ремонтні роботи відповідно до ст. 773 ч. З ЦК України, п. 4.1 Договору оренди за письмовим погодженням з орендодавцями.

У запереченнях від 05.05.2011 р., вих. № 1327-юд відповідач просить також відмовити в прийнятті до розгляду заяви про уточнення позовних вимоги від 22.04.2011 p., посилаюсь на те, що дана заява по суті є заявою про зміну підстав та предмету позову, та її розгляд на етапі перебування справи на новому розгляді є недопустимим.

У клопотанні № 7721д від 10.05.11р. відповідач просить направити вказану справу на розгляд до належного суду-господарського суду м. Києва. Клопотання судом відхиляється, оскільки предметом розгляду даного спору є розірвання договору оренди та усунення перешкод в користуванні майном -нежитловим приміщенням. Відповідно до ч.2 ст. 16 ГПК України Справи у спорах про право власності на майно або про витребування майна з чужого незаконного володіння чи про усунення перешкод у користуванні майном розглядаються господарським судом за місцезнаходженням майна.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши наявні докази, заслухавши представників сторін, суд встановив:

Фізичної особа-підприємець ОСОБА_1 (позивач) разом з ФО-П ОСОБА_2 (третя особа - 2) взяли в оренду у ФО-П ОСОБА_4 (третя особа - 3) та ФО-П ОСОБА_9 (третя особа -1) частину нежитлового приміщення (магазин) на першому поверсі житлового будинку, розташованого за адресою: 36000, м. Полтава, вул. Котляревського, 10, загальною площею 176,3 (сто сімдесят шість цілих та три десятих) кв. м. згідно із технічною документацією, виготовленою Колективним підприємством Полтавське бюро технічної інвентаризації Інвентаризатор 09 березня 2006 року, а саме: 16 -тамбур площею 3,7 кв. м.; 18- частина торгової зали 172 кв. м.

Як вбачається з матеріалів справи, приміщенням, що було взято позивачем та третьою особою - 2 в оренду, володіють на праві приватної власності в рівних частках по 1/2 третя особа -1 та третя особа - 3.

Цього ж дня (07.04.2008 року) позивачем та третьою особою - 2 було передано відповідачу, а останній прийняв фактично в суборенду згідно договору оренди від 07.04.2008 року зареєстрований в реєстрі за № 2648 на весь строк оренди, тобто до 07.04.2013 року, нежитлове приміщення (магазин) на першому поверсі житлового будинку, розташованого за адресою: 36000, м..Полтава, вул. Котляревського 10, загальною площею 176,3 (сто сімдесят шість цілих та три десятих) кв. м згідно із технічною документацією, виготовленою Колективним підприємством Полтавське бюро технічної інвентаризації Інвентаризатор 09 березня 2006 року, а саме: 9-коридор площею 15,7 кв. м.; 10 - вбиральня площею 3,0 кв. м.; 12 - тепло генераторна площею 6,0 кв. м.; 13 - кабінет площею 6,0 кв. м.; 14 - кабінет площею 8,9 кв. м.; 15 - електрощитова площею 4,2 кв. м. 17 - тамбур площею 1,7 кв. м.; 18 - частина торгової зали 132,0 кв. м. (додатки № 13,14).

16.03.2009 року відповідач надав позивачу та третій особі - 2 письмове повідомлення вих. № 1117 від 12.03.2009 року про розірвання Договору оренди в односторонньому порядку за ініціативою відповідача з 11.06.2009 року відповідно до пункту 8.3. Договору оренди. В своєму листі відповідач повідомив позивача та третю особу - 2, про те що вони повинні були оперативно вирішити питання, пов'язані з поверненням нерухомого майна з оренди, а саме: забезпечити прийняття орендованого майна та підписання Акту приймання - передачі (повернення) майна.

Позивачем та третьою особою-2 згоди на дострокове розірвання Договору оренди не надавалося, крім того умовами Договору оренди, а саме пунктом 8.3. передбачено, що орендар має право розірвати договір оренди в односторонньому порядку в будь - який час шляхом надання письмового повідомлення Орендодавцями за три календарні місяці до бажаної дати такого розірвання. Але, відповідачем вказана умова Договору оренди дотримана не була, повідомлення про розірвання Договору оренди в односторонньому порядку з 11.03.2009 року, як було вказано вище вручили позивачу лише 16.03.2009 року, тобто менше ніж за три місяці.

Відповідно до ч. 1 ст. 188 ГК України, ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.

Згідно з п. 8.3. Договору оренди від 07.04.2008 p., зареєстрованому в реєстрі за № 2648, Орендар має право розірвати Договір оренди в односторонньому порядку в будь-який час шляхом письмового повідомлення Орендодавцям за три календарні місяці до бажаної дати такого розірвання.

Умовою розірвання договору оренди в односторонньому порядку є письмове повідомлення Орендодавців за три календарні місяці до бажаної дати такого розірвання, чого відповідачем зроблено не було, оскільки повідомлення від 12.03.2009 р. № 1117 про розірвання Договору оренди з 11.06.2009 р. було вручено позивачу та третій особі -2 лише 16.03.2009 р.

Як зазначає позивач, вона не надавала згоди на дострокове припинення дії договору та відмовила відповідачам у підписані актів приймання - передачі майна від 30.06.2009 року.

Відповідно до ч. 2 ст. 795 ЦК України повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Пунктом 2.3. Договору оренди від 07.04.2008 р. (суборенди) передбачено, що після закінчення строку оренди або в разі дострокового припинення орендних відносин орендар повертає приміщення орендодавцям у стані, не гіршому від того, в якому приміщення перебували на дати отримання їх у користування.

За загальними правилами договір може бути припинено у разі його розірвання. Частиною 2 ст. 795 ЦК України визначено, що датою припинення договору найму (оренди) є дата повернення наймачем (орендарем) майна, що оформлюється відповідним актом.

З матеріалів справи вбачається, що між 30.06.2009 р. ФО-П ОСОБА_9 та відповідачем було підписано акт повернення (передачі) приміщення, яке розташоване за адресою: м. Полтава, вул. Котляревського, 10, проте ФО-П ОСОБА_9 не є орендодавцем (стороною) по договору оренди від 07.04.2008 р. (суборенди), а є співвласником орендованого приміщення згідно з свідоцтвом про право власності на нерухоме майно від 22.03.2006 р. (а.с. 23).

За таких обставин, суд дійшов до висновку щодо правомірності заявлення позивачем вимог, а саме: розірвання договору оренди від 07.04.2008 p., зареєстрованого в реєстрі за № 2648 та укладеного між ФО-П ОСОБА_2, ФО-П ОСОБА_1 та Відкритим акціонерним товариством Універсал Банк та щодо зобов'язання відповідача повернути орендоване ним нежитлове приміщення (магазин), що розташоване на першому поверсі житлового будинку, розташованого за адресою: 36000 м. Полтава, вул. Котляревського, 10, загальною площею 176,3 (сто сімдесят шість цілих та три десятих) кв. м. згідно із технічною документацією, виготовленою Колективним підприємством Полтавське бюро технічної інвентаризації Інвентаризатор 09 березня 2006 року, а саме: 12 - тепло генераторна площею 6,0 кв. м.; 13- кабінет площею 6,0 кв. м.; 14 - кабінет площею 8,9 кв. м.; 15 -електрощитова площею 4,2 кв. м.; 17 - тамбур площею 1,7 кв. м.; 18 - частина торгової зали 132,0 кв.м. За період оренди відповідач здійснив ремонтні роботи в орендованому приміщені у вигляді повного перепланування приміщення.

Пунктом 4.1. Договору оренди від 07.04.2008 р. (суборенди) встановлено, що орендар може за власний рахунок перепланувати, вдосконалювати та іншим чином переробляти приміщення для цілей оренди, аби приміщення влаштовували орендаря, включаючи встановлення в приміщеннях об'єктів необхідних для отримання банківської ліцензії та будь-яких погоджень Національного банку України. При цьому, будь-яке постійне та структурне покращення, реконструкція, перепланування або вдосконалення приміщень, що здійснюється орендарем, потребує попередньої письмової згоди з боку орендодавців, і у такій згоді не може бути безпідставно відмовлено.

Згідно з п. 4.2. Договору оренди від 07.04.2008 р. (суборенди) орендодавці мають за запитом орендаря у найкоротші строки надавати власні узгодження, а у випадку необхідності -невідкладно звертатися до відповідних органів та установ за отриманням дозволів та погоджень, що можуть бути необхідні для здійснення зазначених у цьому договорі ремонтних робіт. Орендар зобов'язується відшкодувати витрати орендодавців, пов'язані з одержанням таких дозволів та погоджень на підставі рахунків -фактур, виставлених орендодавцями. Про необхідність отримання орендодавцями будь-яких дозволів чи узгоджень орендар повідомляє орендодавців завчасно, як правило, відразі після отримання їх письмової згоди на проведення ремонтних робіт.

Разом з тим, після закінчення строку оренди або в разі дострокового припинення орендних відносин, орендар повертає приміщення орендодавцям у стані, не гіршому від того, в якому приміщення перебували на дати отримання їх у користування.

Відповідачем в орендованому приміщенні самовільно виконано демонтаж перегородок, змінено існуюче водо забезпечення та встановлено нові сантехнічні прилади, проведено заміну внутрішніх електромереж та систем освітлення, а також встановлено нові перегородки з цегли, чим порушено Постанову Кабінету Міністрів України № 923 від 08.10.2008 p., адже виконані відповідачем роботи в нежитловому приміщенні є переплануванням та реконструкцією і вимагають погодження на вводу в експлуатацію в установленому законодавством порядку.

Актом від 02.10.2009р. відповідач визнав, що в приміщенні виконано перепланування, знесення перегородок, повна реконструкція, встановлено нові перегородки та конструкції з цегли з армуванням.

Відповідно до ч. 1 ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог -відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ч. 1 ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Наявність в орендованому приміщенні елементів самочинного перепланування (будівництва) погіршують його стан та можливість використання за цільовим призначенням у порівнянні із станом, в якому це приміщення було передано відповідачу в суборенду.

За таких обставин, суд дійшов висновку, що відповідач зобов'язаний усунути перешкоди позивачу в користуванні нежитловим приміщенням шляхом приведення нежитлового приміщення (магазину), що розташований на першому поверсі житлового будинку, за адресою: 36000 м. Полтава, вул. Котляревського, 10, загальною площею 176,3 (сто сімдесят шість цілих та три десятих) кв. м. у первісний стан, що існував на момент укладення договору оренди від 07.04.2008 p., посвідчений ОСОБА_8 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі за № 2648 та згідно з технічною документацією, виготовленою Колективним підприємством Полтавське бюро технічної інвентаризації Інвентаризатор. 09 березня 2006 року.

Згідно з пп. 3.3. п. 3 Договору оренди від 07.04.2008 р. (суборенди) починаючи з третього місяця строку оренди щомісячна Орендна становить суму у гривнях, яка дорівнюватиме еквіваленту 7 114,00 (сім тисяч сто чотирнадцять) Євро згідно з офіційним обмінним курсом української гривні до Євро, встановленим Національним банком України на дату виставленого рахунку Орендодавцями.

Згідно з пп. 3.4. п. 3 Договору оренди від 07.04.2008 р. (суборенди) усі суми по Орендній платі, належні до сплати орендодавцям за цим Договором, мають бути сплачені у гривнях.

Орендар сплачує щомісячні орендну плату шляхом банківського переказу на рахунки Орендодавців, які визначено в цьому Договорі або на інші рахунки Орендодавців, про які Орендодавця можуть повідомити Орендаря у письмовій формі принаймні за 5 календарних днів.

Згідно з пп. 3.6. п. 3 Договору оренди від 07.04.2008 р. (суборенди) усі суми Орендної плати, а також інших платежів, що підлягають до сплати Орендарем на користь Орендодавців згідно з цим Договором, розподіляться між Орендодавцями у рівних частинах.

Згідно з пп. 2.3. п. 2 Договору оренди від 07.04.2008 р. (суборенди) з моменту підписання Акту приймання-передачі (повернення) Приміщень, як зазначено у цій Статті Договору, припиняється нарахування Орендної плати та інших платежів.

Платежі по орендній платі виконувались відповідачем належним чином до 11.06.2009 p., але з 12.06.2009 р. до теперішнього часу відповідач орендну плату не сплачує, внаслідок чого у останнього виникла перед позивачем заборгованість, розмір якої згідно з наданим розрахунком складає 266 673,94 грн.

Користуючись своїм правом позивачем вимагає з відповідача стягнення заборгованості по орендній платі за період з 12.06.2009 р. по 31.12.2009 р.

Відповідно до ч. 1 ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Відповідно до ч. 5 ст. 762 ЦК України плата за користування майном вносить щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Оскільки станом на 31.12.2009 р. договір оренди від 07.04.2008 р. (суборенди) не був припиненим (відсутній акт повернення майна), суд визнає нарахування заборгованості по орендній платі в сумі 266 673,94 грн. обґрунтованим, а вимог про її стягнення з відповідача на користь позивача такою, що підлягає задоволенню.

На підставі вищевикладеного суд дійшов до висновку про задоволення позову в повному обсязі.

Керуючись ст.ст. 32-33,43,49, 82-85 ГПК України, суд,

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити в повному обсязі.

Розірвати договір оренди від 07.04.2008р., посвідчений ОСОБА_8 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі за № 2648, укладений між Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2, Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 та Відкритим акціонерним товариством Універсал Банк.

Усунути перешкоди в користуванні нежитловим приміщенням, зобов'язавши Публічне акціонерне товариство Універсал Банк(01001, м. Київ, вул. Автозаводська, буд. 54/19, ) в особі Полтавського відділення № 1 Публічного акціонерного товариства Універсал Банк(36000, м. Полтава, вул. Фрунзе, 12, 2) привести нежитлове приміщення (магазин), що розташоване на першому поверсі житлового будинку, за адресою: 36000 м. Полтава, вул. Котляревського, 10, загальною площею 176,3 (сто сімдесят шість цілих та три десятих) кв. м. у первісний стан, що існував на момент укладення договору оренди від 07.04.2008 p., посвідчений ОСОБА_8 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі за № 2648 та згідно з технічною документацією, виготовленою Колективним підприємством Полтавське бюро технічної інвентаризації Інвентаризатор 09 березня 2006 року.

Зобов'язати Публічне акціонерне товариство Універсал Банк(01001, м. Київ, вул. Автозаводська, буд. 54/19, ) в особі Полтавського відділення № 1 Публічного акціонерного товариства Універсал Банк(36000, м. Полтава, вул. Фрунзе, 12, 2) повернути Фізичної особі -підприємцю ОСОБА_1 (36010, АДРЕСА_5, ідентифікаційний код НОМЕР_1) орендоване нежитлове приміщення (магазин), що розташоване на першому поверсі житлового будинку, розташованого за адресою: 36000 м. Полтава, вул. Котляревського, 10 загальною площею 176,3 (сто сімдесят шість цілих та три десятих) кв. м. згідно із технічною документацією, виготовленою Колективним підприємством Полтавське бюро технічної інвентаризації Інвентаризатор 09 березня 2006 року, а саме: 12 - тепло генераторна площею 6,0 кв. м.; 13- кабінет площею 6,0 кв. м.; 14 - кабінет площею 8,9 кв. м.; 15 - електрощитова площею 4,2 кв. м.; 17 - тамбур площею 1,7 кв. м.; 18 - частина торгової зали 132,0 кв. м.

Стягнути з Публічного акціонерного товариства Універсал Банк (01001, м. Київ, вул. Автозаводська, буд. 54/19, ) в особі Полтавського відділення № 1 Публічного акціонерного товариства Універсал Банк(36000, м. Полтава, вул. Фрунзе, 12, 2) на користь Фізичної особи -підприємця ОСОБА_1 (36010, АДРЕСА_5, ідентифікаційний код НОМЕР_1) заборгованість по орендній платі в сумі 266 673,94 грн.

Стягнути з Публічного акціонерного товариства Універсал Банк(01001, м. Київ, вул. Автозаводська, буд. 54/19, ) в особі Полтавського відділення № 1 Публічного акціонерного товариства Універсал Банк(36000, м. Полтава, вул. Фрунзе, 12, 2) на користь Фізичної особи -підприємця ОСОБА_1 (36010, АДРЕСА_5, ідентифікаційний код НОМЕР_1) витрати по сплаті державного мита в сумі 85,00 грн. та 2 666,74 грн., витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в сумі 236,00 грн.

Суддя Тимченко Б.П.

Повний текст рішення підписано:16.05.2011 р. о 10.00