ЛЬВІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08.11.11 Справа № 16/45/5022-938/2011

Львівський апеляційний господарський суд в складі колегії

головуючого - судді Гнатюк Г.М.

суддів - Кравчук Н.М.

- ОСОБА_1

розглянув апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_2, м.Підволочиськ, Тернопільської області від 23.09.2011р.

на рішення господарського суду Тернопільської області від 13.09.2011р.

у справі № 16/45/5022-938/2011

за позовом Волочиського комунального підприємства житлово-експлуатаційна контора, м.Волочиськ, Хмельницької області

до відповідача: фізичної особи-підприємця ОСОБА_2, м.Підволочиськ, Тернопільської області

про розірвання договору оренди №10 від 31.07.2008р. та виселення субєкта підприємницької діяльності фізичну особу підприємця ОСОБА_2 з орендованого приміщення загальною площею 37 м. кв., яке розташоване за адресою: вул..Слави,5, м.Волочиськ, Хмельницької області

за участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_3 - представник

від відповідача: ОСОБА_2 - підприємець

Представникам сторін розяснено їх права та обовязки, передбачені ст.22 ГПК України.

Клопотання про технічну фіксацію судового процесу не поступало, заяв про відвід суддів не надходило.

Встановив :

Рішенням господарського суду Тернопільської області від 13.09.2011р. у справі №16/45/5022-938/2011 (суддя Хома С.О.) позовні вимоги Волочиського комунального підприємства житлово-експлуатаційна контора задоволено повністю, розірвано договір оренди №10 від 31.07.2008 року нежитлового приміщення загальною площею 37 м. кв., яке розташоване за адресою: вул.Слави,5, м.Волочиськ, Хмельницької області, виселено суб'єкта підприємницької діяльності - фізичну особу ОСОБА_2 з нежитлового приміщення загальною площею 37 м. кв., яке розташоване за адресою: вул.Слави,5, м.Волочиськ, Хмельницької області. Крім цього стягнено з фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 на користь позивача 85грн. державного мита, 236грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Рішення суду мотивоване тим, що відповідач не виконав взяті на себе зобов'язання згідно Договору №10 від 31.07.2008 року оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності щодо: сплати орендної плати; використання орендованого майна відповідно до умов даного Договору (під аптечний заклад); здійснення ремонту орендованого приміщення, що, у відповідності до п.8.4. розділу 8 названого Договору є підставою для дострокового розірвання договору оренди. Оскільки пунктом 5.7. розділу 5 Договору передбачено, що у разі припинення або розірвання договору в 10-ти денний термін «Орендар»зобовязується повернути «Орендодавцю»орендоване майно у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, вимоги позивача щодо виселення відповідача із займаних ним нежитлових приміщень загальною площею 37 м. кв., за адресою: вул.Слави,5, м.Волочиськ, Хмельницької області підставні.

Не погоджуюсь із зазначеним рішенням, суб'єкт підприємницької діяльності - фізична особа ОСОБА_2 оскаржив його в апеляційному порядку, оскільки вважає, що воно прийняте з порушенням норм матеріального права, так як місцевим господарським судом не враховано всіх обставин по справі та мотивовано рішення фактами, які визнано встановленими за відсутності належних та допустимих доказів, а також судом порушено норми процесуального права, так як спір було розглянуто за відсутності представника відповідача, який клопотав про відкладення розгляду справи.

Письмовий відзив на апеляційну скаргу не надходив. Однак, в судовому засіданні представник Волочиського комунального підприємства житлово-експлуатаційна контора спростовує доводи скаржника та зазначає про законність та обґрунтованість рішення місцевого суду, у звязку з чим просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення залишити без змін.

Розглянувши матеріали справи, оцінивши докази, заслухавши пояснення представників сторін, колегія суддів прийшла до висновку, що апеляційну скаргу слід задоволити, а рішення господарського суду Тернопільської області від 13.09.2011р. у справі №16/45/5022-938/2011 скасувати, враховуючи наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 31.07.2008 року між Волочиським ЖЕК, в подальшому іменований «Орендодавець», з одного боку та приватним підприємцем ОСОБА_2, в подальшому іменований «Орендар»укладено договір оренди №10, згідно п.1.1. р.1 якого «Орендодавець»передає, а «Орендар»приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно нежитлове приміщення площею 37,0 кв.м., що розміщене за адресою: вул.Слави,5 в м.Волочиську на першому поверсі будинку, що знаходиться на балансі Волочиського КП ЖЕК. Майно передається в оренду з метою під аптечний заклад терміном з 01 серпня 2008 року по 31 грудня 2012 року.

Обєкт оренди передано відповідачу по акту прийому-передачі від 31.07.2008 року.

У відповідності до п.3.7. розділу 3 Договору відповідач зобов'язувався перераховувати орендну плату щомісячно в терміни до 25 числа поточного місяця з урахуванням індексу інфляції за попередній місяць. Також пунктом 3.2.Договору сторони передбачили, що експлуатаційні витрати по утриманню приміщення сплачуються окремо від орендної плати займаної площі згідно розрахунків «Орендодавця»або самостійно укладених угод з відповідними організаціями. Як вбачається із банківських виписок з рахунку позивача, відповідач проводив оплату згідно виставлених позивачем рахунків, що і вказувалось відповідачем в призначеннях платежу.

Пунктом 3.1. р.3 Договору сторони визначили суму орендної плати за перший місяць оренди - 533 грн. 65 коп. (без врахування індексу інфляції за липень; орендна плата за перший місяць оренди, що підлягає до оплати корегується на індекс інфляції за липень).

Згідно п.9.2. Договору зміни і доповнення або розірвання цього договору допускаються за умов, визначених цим договором.

Згідно п.9.5. договору чинність цього договору припиняється внаслідок:

- невиконання «Орендарем»обовязків, зазначених в пункті 3.7.,5.4,5.5. цього договору;

- закінчення строку на який його було укладено;

- приватизації орендованого майна «Орендарем»;

- загибелі орендованого майна;

- достроково за згодою сторін або за рішенням господарського суду;

- банкрутства "Орендаря" та в інших випадках, прямо передбачених чинним законодавством України.

До договору оренди укладені Додатки про внесення змін з 01.01.2009 року та з 01.01.2010 року, якими вносилися зміни щодо орендної плати та витрат на утримання будинків та при будинкових територій.

Згідно п.п.5.2, 5.4, 5.5 договору "Орендар" зобов'язувався використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов договору, виконуючи заходи щодо дотримання спокою, безпечних і шкідливих умов проживання мешканців поруч з приміщенням, переданим в оренду; забезпечити ефективне використання та збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню; протягом місяця після укладення цього договору застрахувати орендоване майно.

Вимоги щодо дострокового розірвання договору оренди та виселення орендаря позивач обґрунтовує тим, що згідно ч. 2 ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Зокрема, відповідно до ч. 1 ст. 782 ЦК України, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. Аналогічна норма передбачена п.3.9 договору оренди. Крім цього, позивач зазначає, що відповідачем в порушення п.п.5.2, 5.4, 5.5. договору, використовується орендоване майно не за призначенням, не вживаються заходи щодо збереження орендованого майна та не здійснено страхування орендованого майна, що у відповідності до п.9.5 договору є підставою для його дострокового припинення, у звязку з чим, 25.05.2011 р. на адресу відповідача надіслано лист № 297 щодо пропозиції достроково розірвати договір оренди за згодою сторін (т.1, а.с.16).

В обґрунтування своїх позовних вимог позивач посилається також на те, що станом на 25.05.2011р. заборгованість становила 7567 грн. 80 коп. за період з грудня 2010 року по травень 2011 року. Щодо порушення інших умов договору, позивач посилається на ОСОБА_4 обстеження нежитлового приміщення по вул.Слави,5 м.Волочиськ, щодо виконання умов договору №10 від 31 серпня 2008 року, який складено 13.10.2010 року комісією позивача в складі головного інженера ОСОБА_5, майстра ОСОБА_6, інженера по охороні праці ОСОБА_4, юрисконсульта ОСОБА_3 в якому зазначено, що приміщення постійно зачинене, жодних ремонтних робіт не проводилося, приміщення не опалюється, внаслідок чого в прилеглих до нього квартирах з'явився грибок, в зимовий період промерзають суміжні стіни, про що підтверджують сусіди: кв.№4 - ОСОБА_7, кв.№ 7 - ОСОБА_8, кв.№9 - ОСОБА_9 Крім цього посилається на ОСОБА_4 складений 09.02.2011 року комісією позивача в складі гол.інженера ОСОБА_10, майстра ОСОБА_6, юрисконсульта ОСОБА_3 про те, що приміщення по вул.Слави,5, яке орендує ПП ОСОБА_2 не використовується за призначенням з 31.07.2008 року; ремонтні роботи не проводились, двері і вікна не ущільнені, приміщення не обігрівається, що призвело до пошкодження стін в суміжних квартирах №4,8; при огляді кв.№8 встановлено, що стіни в кімнатах на висоті приблизно 1 м від підлоги зруйновані грибком, штукатурка повністю обсипалась; в кв.№4 мешканцями був проведений ремонт, стіни шпакльовані; при огляді квартири встановлено, що стіни почорніли, вкрились цвіллю; з боку мешканців кв.№7 постійно надходять скарги, що в орендованому приміщенні, яке знаходиться під їх квартирою не підтримується належний температурний режим на протязі тривалого часу, що призводить до проникнення холоду через підлогу. Акт складено в присутності мешканців квартири №7 ОСОБА_8, квартири №8 ОСОБА_9

У відповідності до ст.32 ГПК України, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору. Згідно ст.ст.33, 34 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, а обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Як вбачається з розрахунку заборгованості, долученого до заяви про уточнення позовних вимог від 22.07.2011р. (т.1, а.с.78) відповідачем здійснювалася часткова оплата орендної плати. Зокрема, станом на 01 липням 2011 року, заборгованість саме по орендній платі склала 2473 грн. 66 коп., що менше суми двох місячних орендних плат. За рахунками самого позивача, орендна плата за травень 2011 року склала 1260 грн. 88 коп., а за червень 2011 року 1264 грн. 82 коп. Крім цього, до 08 липня 2011р., тобто до моменту порушення провадження у справі, відповідачем було повністю погашено заборгованість по орендній платі, що підтверджується позивачем та платіжними документами, долученими до матеріалів справи.

У відповідності до ст. 11 Цивільного кодексу України та ст. 174 Господарського кодексу України договір є підставою для виникнення цивільних прав і обов'язків (господарських зобов'язань).

Згідно з приписами ст. 509 Цивільного кодексу України, зобов'язання є правовідношенням, у якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь іншої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші), чи утриматися від виконання певних дій, а інша сторона має право вимагати виконання такого обов'язку.

Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватись належним чином, згідно із умовами договору та вимогами Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що зазвичай ставляться.

Відповідно до ч.1 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Частина 1 ст. 286 Господарського кодексу зазначає, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Згідно ч.4 ст.286 Господарського кодексу строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Як підтверджується матеріалами справи, станом на день винесення рішення заборгованість відповідача перед позивачем по орендній платі та експлуатаційних витратах відсутня. Крім цього з долучених до матеріалів справи розрахунків позовних вимог (т.1 а.с.78, 119, т.2 а.с.11) не вбачається, що відповідач не сплачував орендну плату та експлуатаційні витрати протягом шести місяців, як стверджує позивач, а отже відсутні докази повної несплати орендної плати протягом трьох місяців підряд на момент подання позову.

Посилання позивача на ОСОБА_4 обстежень від 13.10.2010 року та від 09.02.2011 року як доказ того, що відповідачем порушувалися умови п.п.5.2,5.4,5.5 договору колегією суддів відхиляються, оскільки такі акти не є належними доказами, так як складені за відсутності відповідача, або його представника. Крім цього в матеріалах справи відсутні будь-які докази, що підтверджують використання даного приміщення в інших цілях.

Зобов'язання щодо страхування майна не є підставою для розірвання договору в судовому порядку, так як це не передбачено нормами законодавства, а тому посилання позивача на цю обставину судом апеляційної інстанції також відхиляється. При цьому слід зазначити, що ця обставина спростовується долученими до матеріалів справи Договорами добровільного страхування № від 02.06.2009р. та №4 від 08.07.2011р.

Зважаючи на викладене, а також на ту обставину, що відповідач тривалий час користується орендованим приміщенням, колегія суддів погоджується з доводами скаржника про те, що відсутні правові підстави для розірвання договору оренди, у звязку з чим, в цій частині рішення господарського суду Тернопільської області слід скасувати і в позові відмовити. Зважаючи, що вимоги про виселення є похідною, в цій частині позову слід також відмовити.

Відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України стороні, на користь якої відбулося рішення, друга сторона відшкодовує витрати по сплаті державного мита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 101,103-105 ГПК України Львівський апеляційний господарський суд,-

Постановив:

1. Апеляційну скаргу суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_2 задоволити.

2. Рішення господарського суду Тернопільської області від 13.09.2011р. у справі №16/45/5022-938/2011 скасувати. Прийняти нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити повністю.

3. Стягнути з Волочиського комунального підприємства житлово-експлуатаційна контора на користь суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_2 94,00грн. державного мита за розгляд справи судом апеляційної інстанції.

4. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку.

5. Матеріали справи повернути в господарський суд Тернопільської області.

Головуючий суддя Гнатюк Г.М.

Суддя Кравчук Н.М.

Суддя Мирутенко О.Л.

Повний текст постанови

виготовлено 11.11.2011р.