РІВНЕНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"28" лютого 2011 р. Справа № 12/21/95

Рівненський апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючого судді Тимошенко О.М.

судді Савченко Г.І. ,

судді Грязнов В.В.

при секретарі Новак Р.А.

за участю представників сторін:

від позивача - ОСОБА_1

від відповідача 1- ОСОБА_2

від відповідача 2 - ОСОБА_3

від третьої особи - не з'явився

від органу прокуратури - не з'явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Рівненського апеляційного господарського суду апеляційні скарги відповідачів ОСОБА_4 комунального майна ОСОБА_5 міської ради та ОСОБА_5 міської ради на рішення господарського суду Хмельницької області від 02.11.10 р. у справі № 12/21/95

за позовом Фізична особа-підприємець ОСОБА_6

до ОСОБА_4 комунального майна ОСОБА_5 міської ради

до ОСОБА_5 міської ради

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів:

- ОСОБА_5 БТІ

за участю Прокуратури м. Хмельницького

про визнання недійсним договору купівлі-продажу

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Хмельницької області від 02.11.2010 року у справі № 12/21/95 (суддя Шпак В.О.) задоволено позов фізичної особи-підприємця ОСОБА_6 до ОСОБА_4 комунального майна ОСОБА_5 міської ради, третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів ОСОБА_5 БТІ, за участю прокуратури м. Хмельницького про визнання недійсним договору купівлі-продажу. Визнано недійсним договір купівлі-продажу від 26.09.2008 р. нежитлового приміщення за адресою: м. Хмельницький, вул.. Свободи, 16, загальною площею 330 кв.м., укладений між ОСОБА_4 комунального майна ОСОБА_5 міської ради та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_6. Стягнуто з ОСОБА_4 комунального майна ОСОБА_5 міської ради на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_6 85,00 грн. витрат по сплаті державного мита та 118,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. В позові до ОСОБА_5 міської ради про визнання недійсним договору купівлі-продажу відмовлено. Рішення мотивоване тим, що згідно висновку експертного дослідження, на час укладення договору купівлі-продажу площа нежитлового приміщення, зазначена в договорі, не відповідала дійсній площі (занижена на 15 кв.м.). Таким чином договір було укладено в порушення вимог Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств».

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, відповідачі ОСОБА_4 комунального майна ОСОБА_5 міської ради та ОСОБА_5 міська рада подали апеляційні скарги, у яких просять останнє скасувати з викладених у скаргах підстав та прийняти новий судовий акт, яким в позові відмовити.

Зокрема, ОСОБА_4 комунального майна ОСОБА_5 міської ради у поданій скарзі зазначає, що суд дійшов неправильного висновку стосовно невідповідності площі нежитлового приміщення на момент його продажу, оскільки перебудова приміщення могла відбутися після укладення договору.

ОСОБА_5 міська рада у своїй скарзі вказує, що судом не було надано оцінки тому факту, що рішенням виконавчого комітету ОСОБА_5 міської ради № 214 від 20.03.2006 р. нежитлове приміщення загальною площею 330 кв.м по вул. Соборній, 16 було передано в оренду фізичній особі -підприємцю ОСОБА_6 На підставі вказаного рішення між управлінням комунального майна та фізичною особою - підприємця ОСОБА_6 був укладений договір оренди вказаного приміщення. Технічний паспорт від 10.04.2006 р. був виготовлений на замовлення фізичної особи - підприємця ОСОБА_6, який отримав вказане приміщення в оренду, і підтверджував, що саме нежитлове приміщення загальною площею 330 кв.м по вул. Соборній, 16 було передано йому в оренду. Крім того, вказаний технічний паспорт із відміткою Хмельницького бюро технічної інвентаризації про те, що станом на 19.11.2007 р. на день обстеження змін не виявлено, був поданий фізичною особою - підприємцем ОСОБА_6 до управління комунального майна ОСОБА_5 міської ради разом із заявою від 25.12.2007 р. про включення нежитлового приміщення загальною площею 330,00 кв.м по вул. Соборній, 16 до переліку об'єктів, які підлягають приватизації шляхом викупу. Він і був підставою для зазначення площі в рішенні сесії міської ради № 7 від 30.01.2008р., яким було включено нежитлове приміщення загальною площею 330,00 кв.м по вул. Соборній, 16 до переліку об'єктів, які підлягають приватизації шляхом викупу. У своїй заяві ОСОБА_6 також зазначив, що площа приміщення, яке він просить включити до переліку об'єктів, які підлягають приватизації шляхом викупу, становить саме 330,00 кв.м.

Судом не було взято до уваги, що свідоцтво про право власності від 29.06.2006 р., згідно з яким за територіальною громадою міста Хмельницького в особі ОСОБА_5 міської ради на праві власності зареєстровано нежитлове приміщення загальною площею 330 кв.м по вул. Соборній, 16 було основним документом, на підставі якого ОСОБА_5 міська рада проводила відчудження нежитлового приміщення по вул. Соборній, 16 також видане на нежитлове приміщення загальною площею 330 кв.м. Оскільки саме свідоцтво про право власності, а не технічний паспорт є правовстановлюючим документом. Вказане свідоцтво ніким не оспорювалося і не скасовувалося і є на сьогоднішній день дійсним. Таким чином, договір купівлі - продажу від 26.09.2008 р. укладався на підставі свідоцтва про право власності від 29.06.2006 р. та технічного паспорта від 10.04.2006 р. із відміткою Хмельницького бюро технічної інвентаризації про те, що станом на 19.11.2007 р. на день обстеження змін не виявлено, а не на підставі технічного паспорта, на який посилається заявник, як на підставу для визнання недійсним договору купівлі-продажу недійсним, який виготовлений лише 20.01.2010 р., тобто вже після укладання договору купівлі - продажу від 26.09.2008 р.

В судовому засіданні представники скаржників підтримали викладені в апеляційних скаргах обставини та просять їх задоволити, а рішення суду першої інстанції скасувати.

Позивач у відзиві на апеляційні скарги вважає доводи скаржників безпідставними та необгрунтованими. Відзначає, що на момент вчинення правочину відповідач, як і позивач керувавалися площею визначеною в технічному паспорті від 10.04.2006 року. Проте даний технічний паспорт із замірами, які в ньому викладені не відповідали фактичній площі приміщення яке продавалось, і це було встановлене в січні 2010 року при повторному обмірі БТІ. Крім того при проведенні обмірів експертом площа приміщення, ще виявилась більшою ніж заміри БТІ. На цій підставі сторони припустились помилки відносно площі приміщення, а з цього слідує і її вартість. При тому, що дане приміщення не розширювалось і залишилось по внутрішніх стінах, яке було при замірах 2006 року та на момент укладання договору, тобто в межах фундаменту закладено при будівництві, тому розширення площ відбулось не за рахунок самовільного будівництва даного приміщення позивачем, а неправильного заміру комунального підприємства і зокрема БТІ. Крім того ні відповідачами ні БТІ не встановлено, що позивач самостійно добудовував площу приміщення, а тому твердження про це є безпідставним. Площа збільшилась за рахунок того, що ширина приміщення була занижена і становила 10.80 м. згідно технічного паспорту 2006 року, а вона була 11.51 м., як встановлене при замірах 2010 році. Таким чином більше 15 кв.м нерухомості не враховано при приватизації даного об'єкту, не визначено його вартість. Якщо враховувати вартість визначено договором, то вартість не врахованого приміщення становить 67333 гривень. Територіальній громаді м. Хмельницького надано було неправдиві відомості відносно розмірів та площі даного приміщення, а з того випливає занижена вартість даного приміщення. Відтак, вчиняючи правочин управління комунального майна ОСОБА_5 міської Ради помилилося щодо істотних умов договору і зокрема площі та вартості, ці дві істотні умови договору мають істотне значення.

Представники третьої особи та прокуратури в судове засідання не з'явились, письмових пояснень не подали, про причини неявки суд не повідомили.

Зважаючи, що явка представників в судове засідання обов'язковою не вимагалась та додаткові докази від сторін не витребовувались, колегія суддів прийшла до висновку про можливість розгляду апеляційних скарг за наявними у справі матеріалами без участі представників третьої особи та прокуратури.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши наявні в ній докази та наведені в апеляційних скаргах підстави для скасування рішення, колегія суддів Рівненського апеляційного господарського суду прийшла до висновку про залишення рішення господарського суду Хмельницької області від 02.11.2010 року у справі № 12/21/95 без змін, а апеляційні скарги відповідачів без задоволення виходячи з наступного.

З матеріалів справи вбачається, що на виконання рішення шістнадцятої сесії ОСОБА_5 міської ради від 30.01.2008 року № 7 „Про затвердження переліку обєктів міської комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу, розглянувши висновок про вартість нежитлового приміщення загальною площею 330,0 кв.м на вул. Соборній, 16, в м. Хмельницькому, наданий Товариством з обмеженою відповідальністю „Творчо-виробниче обєднання „Орфей та затверджений наказом управління комунального майна від 02.04.2008 року № 41, керуючись Законами України „Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію), „Про податок на додану вартість, виконавчий комітет міської ради рішенням від 24.04.2008 року № 488 „Про приватизацію нежитлового приміщення на вул. Соборній, 16, в м. Хмельницькому шляхом викупу фізичною особою - підприємцем ОСОБА_6М. вирішив погодитись із затвердженим наказом управління комунального майна від 02.04.2008 року № 41 висновком про вартість нежитлового приміщення загальною площею 330,0 кв.м на вул. Соборній, 16 в м. Хмельницькому, згідно з яким ринкова вартість нежитлового приміщення з поліпшеннями без ПДВ становить 1393278 грн., ринкова вартість невідємних поліпшень нежитлового приміщення (частка орендаря) без ПДВ - 158824 грн., ринкова вартість комунальної частки нежитлового приміщення без ПДВ - 1234454 грн., ПДВ - 246890,80 грн., ринкова вартість комунальної частки нежитлового приміщення з ПДВ - 1481344,80 грн.; управлінню комунального майна укласти з фізичною особою - підприємцем ОСОБА_6 договір купівлі-продажу нежитлового приміщення загальною площею 330,0 кв.м на вул. Соборній, 16 в м. Хмельницькому вартістю 1481344,80 грн., в тому числі ПДВ - 246890,80 грн., відповідно до Закону України „Про податок на додану вартість.

26.09.2008 року між Територіальною громадою м. Хмельницького в особі ОСОБА_5 міської ради, від імені якої діє управління комунального майна ОСОБА_5 міської ради та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_6 укладено договір купівлі-продажу.

За умовами договору продавець зобовязався передати у власність покупцю нежитлове приміщення загальною площею 330,0 кв.м., яке знаходиться за адресою: 29000, м. Хмельницький, вул. Соборна, 16, а покупець зобовязується прийняти вказаний обєкт, сплатити ціну відповідно до умов, що визначені в цьому договорі, та здійснити реєстрацію обєкта в Хмельницькому бюро технічної інвентаризації.

Обєкт включений до переліку об'єктів міської комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу, затвердженого рішенням шістнадцятої сесії ОСОБА_5 міської ради від 30.01.2008 року № 7.

Згідно з висновком про вартість нежитлового приміщення загальною площею 330,0 кв.м на вул. Соборній, 16 в м. Хмельницькому, затвердженим наказом управління комунального майна ОСОБА_5 міської ради від 02.04.2008 року № 41, та рішенням виконкому від 24.04.2008 року № 488 ринкова вартість нежитлового приміщення з поліпшеннями без ПДВ становить 1 393 278 грн., ринкова вартість невідємних поліпшень нежитлового приміщення (частка орендаря) без ПДВ 158 824 грн., ринкова вартість комунальної частки нежитлового приміщення без ПДВ 1 234 454 грн., ПДВ 246 890,80 грн., ринкова вартість комунальної частки нежитлового приміщення з ПДВ 1 481 344,80 грн. Указаний в цьому договорі обєкт продано за 1 481 344,80 грн., в тому числі ПДВ 246 890,80 грн. Даний договір нотаріально посвідчений.

18 січня 2010 року позивач звернувся до БТІ м. Хмельницького провести повторну інвентаризацію та визначити фактичну площу підвального приміщення. Проведеним замірами БТІ від 20.01.2010 року шляхом виготовлення нового технічного паспорту встановлено, що дійсно площа приміщення не відповідає площі, яка вказана в технічному паспорті, в договорі купівлі-продажу, в акті оцінки майна і в інших документах поданих до ОСОБА_5 міської Ради. Тобто, 20 січня 2010 року внаслідок проведеної інвентаризації встановлено, що площа нежитлового приміщення, яке знаходиться за адресою м. Хмельницький, вул. Соборна, 16, має площу 345 кв. м., що на 15 кв.м. більше, як зазначено в договорі купівлі-продажу від 26.09.2008 року.

У відповідності до п. 1.3 договору вартість нежитлового приміщення 330.0 кв.м становить 1 481 344,80 гривень в тому числі ПДВ, без врахування 15 кв.м.

Таким чином, 15 кв.м нерухомості не враховано при приватизації даного об'єкту, не визначено його вартість (вартість не врахованої частини приміщення становить 67 333 гривень, в тому числі ПДВ).

Колегія суддів відзначає, що з наявних у матеріалах справи доказів, а саме: висновку експертного дослідження № 978с/010 та поданих на вимогу суду першої інстанції пояснень експерта до вказаного висновку вбачається, що основними причинами невідповідності розрахованих площ в техпаспортах БТІ на „Нежитлові підвальні приміщення виконаних в 2006 р. та 2010 р. є некоректні, помилкові виміри сторін приміщення №ІУ, а також проведені роботи по знесенню перегородок і частково внутрішніх стін. Зокрема, відхилення площі приміщень в плані Техпаспорта 2006 р. і розрахунків виконаного Експертом в 2010 р. виникло по наступним причинам: приміщення №1 площею 50,7 м.кв. збільшилось до 60,6 м.кв. за рахунок об'єднання з приміщенням №1 -4,8 м.кв., площі основи перегородки -0,68 м.кв., площі основи прорізаного пройому „А-1,1 м.кв., помилки в підрахунку (-3,32 м.кв.), (50,7+4,8+0,68+1,1+3,32)=60,6 м.кв.; приміщення №2 площею 5,8 м.кв. зменшилась до 5,6 м.кв. в межах допуску; приміщення №3 площею 119,8 м.кв. збільшилось до 131,1 м.кв. за рахунок прорізаних пройомів "А", "Б"-2,7 м.кв., помилки в підрахунку (-8,6 м.кв.) (119,8+1,1 + 1,6+8,6 м.кв.)=131,1 м.кв.; приміщення № 4 площею 47,2 м.кв. р, збільшилась до 65,7 м.кв. за рахунок об'єднання з приміщенням №У -1,7 м.кв., приміщенням №УІІ -15,3 м.кв., розібраних перегородок -0,36 м.кв. та 0,82 м.кв., площі основи прорізаного пройому "Б" в поперечній стіні 1,6 м.кв., помилки в підрахунку (+1,28 м.кв.), (47,2+1,7+15,3+0,36+0,82+1,6-1,28 )=65,7 м.кв. приміщення №5 площею 13,3 м.кв. в межах допуску; приміщення №6 площею 2,5 м.кв. без змін; приміщення №7 площею 13,3 м.кв. в межах допуску; приміщення №8 площею 2,2 м.кв. без змін; приміщення №9 площею 19,2 м.кв. р, збільшилась до 24,7 м.кв. за рахунок об'єднання з приміщенням №ХІУ -3,4 м.кв., площі основи розібраної перегородки - 1,3 м.кв., помилки в підрахунку (-0,8 м,кв.), (19,2+3,4+1,3+0,8)=24,7 м.кв. приміщення №10 площею 30,5 м.кв. в межах допуску.

Загальна площа збільшення приміщень за рахунок площі основи перегородок і пройомів становить (-8,56) м.кв.

Загальна площа збільшення приміщень за рахунок неточності вимірів та підрахунків становить (-11,04) м.кв.

Тобто площа, визначена в Техпаспорті 2006 року, який було взято за основу при укладені договору була занижена.

Відтак, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду що, наявні у справі докази підтверджують доводи позивача про невідповідність площі нежитлового приміщення, визначеної на момент укладення договору купівлі-продажу від 26.09.2008 р. Фактично, 15 кв.м нерухомості при приватизації об'єкту не враховано при визначенні ринкової вартості майна та безоплатно передано покупцю.

У відповідності до ст.12 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств ціна продажу обєкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, визначається шляхом проведення незалежної оцінки. Не допускається безоплатна передача у власність будівель (споруд, приміщень), крім випадків, передбачених чинним законодавством.

Відповідно до частин 1 та 3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

За приписами статті 203 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

З огляду на викладене, позовні вимоги фізичної особи-підприємця ОСОБА_6 до ОСОБА_4 комунального майна ОСОБА_5 міської Ради про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 26.09.2008р. нежитлового приміщення за адресою: м. Хмельницький, вул. Свободи, 16, загальною площею 330 кв.м. обгрунтовані і підлягають задоволенню.

Разом з цим колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що в позові фізичної особи-підприємця ОСОБА_6 до ОСОБА_5 міської Ради про визнання недійсним договору купівлі-продажу належить відмовити, оскільки стороною (продавцем) в договорі купівлі продажу виступало ОСОБА_4 комунального майна, а не ОСОБА_5 міська Рада.

Зважаючи на вищевказане, колегія суддів Рівненського апеляційного господарського суду вважає, що рішення господарського суду Хмельницької області від 02.11.2010 року відповідає матеріалам справи, грунтується на чинному законодавстві і підстав для скасування немає. Наведені в апеляційних скаргах доводи не спростовують висновків суду першої інстанції, а тому в їх задоволенні слід відмовити.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 103, 105 ГПК України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

1. В задоволенні апеляційних скарг ОСОБА_4 комінального майна ОСОБА_5 міської ради від 11.11.2010 р. № 915 та ОСОБА_5 міської ради від 09.11.2010 р. № 02-15-3498 відмовити.

2. Рішення господарського суду Хмельницької області від 02.11.2010 року у справі № 12/21/95 залишити без змін.

3. Постанова може бути оскаржена в касаційному порядку.

4. Матеріали справи скеровуються в господарський суд Хмельницької області.

Головуючий суддя Тимошенко О.М.

Суддя Савченко Г.І.

Суддя Грязнов В.В.