ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД РІВНЕНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

"01" листопада 2011 р. Справа № 5019/2085/11

за позовом ОСОБА_1 обласна спілка споживчих товариств

до відповідача ОСОБА_1 міська рада

про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення в сумі 11 281 грн. 85 коп.

Суддя Качур А.М.

Представники:

Від позивача : ОСОБА_2 (довіреність №16-07 від 28.04.2011);

Від відповідача : ОСОБА_3 (довіреність № 08-1878 від 31.12.2010);

Статті 20, 22, 91, 107 Господарського процесуального кодексу України роз'яснені.

Відводи з підстав, передбачених статтею 20 ГПК України, відсутні.

Протокол судового засідання складено відповідно до статті 811 ГПК України.

В судовому засіданні оголошувалася перерва з 11 жовтня 2011 року до 01 листопада 2011 року.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ :

Позивач звернувся в господарський суд з позовом до відповідача в якому просить розірвати договір оренди земельної ділянки від 01.10.2004 укладений сторонами. Посилаючись на ст.1212 Цивільного кодексу України, просить стягнути з відповідача 11281,85 грн. надмірно сплачених коштів по оплаті за користування земельною ділянкою за період з 2007 року. Свої вимоги позивач обгрунтовує тим, що згідно п.15 договору земельну ділянку було взято в оренду для реконструкції дитячого садка, що належав позивачу, під житловий будинок. Згідно договору купівлі-продажу від 01.02.2007 позивачем продано вказане приміщення громадянам ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, відповідно до них перейшло право користування змельною ділянкою. Оскільки ОСОБА_1 облспоживспілка не є власником об'єкта нерухомого майна розташованого на орендованій земельній ділянці, а відповідачем залишено без задоволення заяву позивача про розірвання договору, позивач на підставі ст.188 Господарського кодексу України, ст.120 Земельного кодексу України, ст.7 Закону України "Про оренду землі", звернувся до суду з позовом для захисту своїх прав.

Зазначає, що фактичне користування земельною ділянкою позивач не здійснює з часу продажу об'єкту нерухомого майна розташованого на ній, а відповідно до положень ст.1212 Цивільного кодексу України, особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи без достатньої правової підстави зобов'язана його повернути; особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава на якій воно набуте згодом відпала.

Відповідач з підстав зазначених у відзиві на позов (а.с.29-33) просить в позові відмовити, оскільки позивачем не надано доказів того, що наявні всі умови для одностороннього розірвання договору оренди земельної ділянки у звязку зі зміною істотних обставин, наведені у ст.652 Цивільного кодексу України. Відповідно до протокольних доручень, поданих під час 1 пленарного засідання 2 сесії ОСОБА_1 міської ради 5 січня 2011 року, доручено при підготовці проектів рішень ОСОБА_1 міської ради про припинення права користування земельними ділянками одночасно вносити в них пункти щодо передачі вилучених з користування земельних ділянок в оренду відповідним землекористувачам - власникам (користувачам) розташованих на цих ділянках об'єктів. Управлінням земельних відносин виконавчого комітету ОСОБА_1 міської ради підготовлено проект рішення "Про припинення права оренди та передачу в оренду земельної ділянки на вул.Шопена, 11/13", що стосуватиметься саме оспорюваних відносин. Крім цього вказує на виключну компетенцію міських рад у вирішенні відповідно до закону питань регулювання земельних відносин. Наголошує також, що обов'язок щодо сплати орендної плати припиняється тільки після розірвання договору оренди земельної ділянки. В судовому засіданні представник відповідача підтримав свої заперечення проти позову.

Заслухавши пояснення представників сторін, оцінивши наявні в матеріалах справи та досліджені в судовому засіданні докази за своїм внутрішнім переконанням, що грунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, суд прийшов до висновку, що позов підлягає частковому задоволенню.

При винесенні рішення суд

ВСТАНОВИВ

01 жовтня 2004 року між ОСОБА_1 міською радою (Орендодавець) та ОСОБА_1 обласною спілкою споживчих товариств (Орендар) було укладено Договір оренди земельної ділянки площею 2500 кв.м., яка знаходиться в м. Рівне, вул. Шопена, 11, посвідчений приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу ОСОБА_8 та зареєстрований в реєстрі нотаріальних дій за № 2912 (далі-договір). Договір зареєстровано ОСОБА_1 регіональною філією Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України", за п.1 якого у відповідності до ст.ст. 93, 124 Земельного кодексу України. Орендодавець - ОСОБА_1 міська рада, згідно рішення ОСОБА_1 міської ради, двадцять перша сесія третього скликання № 953 від 07.07.2004 року передає, а Орендар - ОСОБА_1 обласна спілка споживчих товариств, приймає в оренду земельну ділянку, яка знаходиться в м. Рівне, вул. Шопена, 11 (а.с.8-10).

Відповідно до п. 2 договору, в оренду передається земельна ділянка площею 2500 кв.м.

На земельній ділянці знаходиться об'єкт нерухомого майна: дитячий садочок, що знаходиться в стадії реконструкції під житловий будинок (п. 3 договору). Пунктом 8 договору встановлено, що договір укладено на 10 (десять) років.

Відповідно до п. 15 договору земельна ділянка передається в оренду для реконструкції дитячого садка під житловий будинок.

Згідно п.36 договору, його дія припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

За п.37 договору, розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається. Умови розірвання договору в односторонньому порядку є підстави, передбачені чинним законодавством України.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору (п.38 договору).

Актом приймання-передачі земельної ділянки в оренду від 01.10.2004 відповідач передав, а позивач прийняв земельну ділянку площею 2500 кв.м. по вул. Шопена, 11 (а.с.11).

01 лютого 2007 року ОСОБА_1 обласною спілкою споживчих товариств (Продавець) та ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_9, ОСОБА_7 (Покупці) укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення - будівлі дитсадка, загальною площею 748,0 кв.м., що знаходиться в м. Рівне, вул. Шопена, 11/13 (одинадцять/тринадцять). Договір посвідчено приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу ОСОБА_8 (а.с.12).

Відповідно до п. 4.1.4. зазначеного договору купівлі-продажу Продавець зобов'язаний звільнити вказану будівлю до 10 лютого 2007 року.

02.12.2009 на адресу ОСОБА_1 міської ради було направлено листа та нотаріально посвідчену заяву від 03 вересня 2009 року про надання згоди на вилучення зазначеної земельної ділянки та розірвання договору оренди від 01 жовтня 2004 року (а.с.13).

05 липня 2010 року ОСОБА_1 обласна спілка споживчих товариств звернулася з листом (вих.№ 16-346/20) до міського голови м.Рівне та просила посприяти у вирішенні питання розірвання вищезазначеного договору від 01.10.2004 року (а.с.16).

19.07.2010 на адресу ОСОБА_1 облспоживспілки надійшов лист (від 15.07.2010 року № 01-08/446) з Управління земельних відносин виконавчого комітету ОСОБА_1 міської ради, згідно якого Управлінням підготовлено проект рішення ОСОБА_1 міської ради щодо припинення права оренди земельної ділянки на вул. Шопена, 11, м.Рівне Рівненській обласній спілці споживчих товариств (а.с.17).

26.11.2010 позивачем було подано лист ОСОБА_1 міській раді (вих.№ 16-632/04) на ім'я міського голови ОСОБА_10 з проханням повідомити про результати розгляду підготовленого Управлінням земельних відносин виконавчого комітету ОСОБА_1 міської ради проекту рішення ОСОБА_1 міської ради щодо припинення права оренди земельної ділянки на вул. Шопена, 11, м. Рівне (а.с.18).

10.01.2011 на адресу ОСОБА_1 облспоживспілки надійшов лист (від 30.12.2010 року № 01-08/818) з Управління земельних відносин виконавчого комітету ОСОБА_1 міської ради, згідно якого Управлінням підготовлено проект рішення ОСОБА_1 міської ради щодо припинення права оренди земельної ділянки по вул. Шопена, 11, м. Рівне (а.с.19).

Станом на час подання позовної заяви та судового розгляду справи рішення щодо розірвання договору від 01 жовтня 2004 року оренди земельної ділянки по вул. Шопена, 11, м.Рівне відповідачем не прийнято.

Відповідно до ч. 1 ст. 93 Земельного Кодексу України, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Аналогічна норма закріплена ст. 1 Закону України Про оренду землі.

Відповідно до ст. 2 Закону України "Про оренду землі", відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 6 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 Цивільного кодексу України).

Згідно ч.2 ст. 120 Земельного Кодексу України, у випадку, якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Відповідно до статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Таким чином позивач фактично позбавлений прав землекористувача встановлених ст.95 Земельного Кодексу України, проте продовжує нести обовязки землекористувача визначені ст.96 Земельного Кодексу України і при невиконанні вимог земельного законодавства новими власником приміщень будівлі розташованої на орендованій земельній ділянці, відповідальність нестиме позивач, як зареєстрований користувач - орендар даної земельної ділянки.

Частиною 2 статті 188 ГК України визначено, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Відповідно до ч. 4 ст. 188 ГК України, у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Оскільки нові власники приміщення не вчинили ніяких дій по оформленню права користування земельною ділянкою під придбаним ними приміщенням, а пропозиція позивача про розірвання договору оренди, викладена у заяві від 03 вересня 2009 року, залишена відповідачем без задоволення, позивач обгрунтовано звернувся до суду за захистом своїх порушених прав та інтересів.

Пунктом 36 договору передбачено, що дію договору може бути припинено шляхом розірвання за рішенням на вимогу однієї із сторін з підстав визначених законом.

За положеннями ч.3 ст. 31 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Відповідно до ч.1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Зокрема частинами 1, 2 ст. 652 Цивільного кодексу України, передбачено:

1. У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

2. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після

їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б

заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе

заінтересована сторона.

З врахуванням встановлених судом обставин суд прийшов до висновку, що відчуження нежитлового приміщення - будівлі дитсадка, загальною площею 748,0 кв.м., що знаходиться в м. Рівне, вул. Шопена, 11/13, для проведення реконструкції якого під житловий будинок було укладено договір оренди, є зміною таких істотних обставин оскільки :

- в момент укладення договору оренди земельної ділянки, переданої в оренду для реконструкції дитячого садка, що знаходиться на цій ділянці під житловий будинок, позивач не міг передбачити те, що в майбутньому, до моменту припинення терміну дії договору, у нього виникне необхідність продати вищевказане приміщення, про що свідчить сам факт укладення договору саме на 10 років;

- при всій турботливості та обачності, позивач не може усунути тих юридичних наслідків, що виникають на підставі законодавства внаслідок відчудження нежитлового приміщення, а саме автоматичний перехід права користування земельною ділянкою (ст. 120 Земельного кодексу України);

- з огляду на те, що автоматичний перехід права користування земельною ділянкою не тягне за собою припинення дії договору оренди земельної ділянки, сам факт переходу права користування земельною ділянкою до іншої особи, відсутність закріпленого законом автоматичного переходу до нових власників приміщення, які фактично здійснюють користування земельною ділянкою, обов'язку, по здійсненню орендної плати (як того вимагає ст. 206 ЗК України) - порушує співвідношення майнових інтересів сторін і позбавляє позивача того, на що останній розраховував, а саме здійснювати право користування земельною ділянкою, а не оплату орендної плати за не користування останньою.

- з суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, те що ризик зміни даних обставин повинен нести позивач.

Заперечення відповідача викладені у відзиві на позов та підтримані у судовому засіданні судом відхиляються, оскільки право на припинення договору шляхом його розірвання перебачене п.36 договору, ст.32 Закону України "Про оренду землі" та ч.2 ст.652 Цивільного кодексу України, що в свою чергу ніяким чином не впливає на реалізацію відповідачем своїх повноважень закріплених ст.26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні".

Спори про поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають в результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, вирішуються в судовому порядку (ч.2 ст.77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні").

З врахуванням викладеного, позовна вимога про розірвання договору оренди земельної ділянки від 01.10.2004 є обгрунтованою і підлягає задовленню.

Щодо вимог позивача про стягнення з відповідача 11281,85 грн. надмірно сплачених коштів по оплаті за користування земельною ділянкою за період з 2007 року суд зазначає наступне.

Статтею 11 Цивільного кодексу України встановлено, що підставами виникнення цивільних прав та обовязків, зокрема є договори та інші правочини.

Відповідно до ст.509 Цивільного кодексу України, - зобовязанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобовязана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматись від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обовязку.

Зобовязання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ст. 526 ЦК України).

Відповідно до ст.626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків, а його укладення повязується з досягненням між ними у належній формі згоди з усіх істотних умов (ч.1 ст.638 Цивільного кодексу України).

Частиною 3 ст.180 Господарського кодексу України закріплено, що при укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ч.1 ст.759 Цивільного кодексу України).

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (ч.1 ст.792 Цивільного кодексу України).

За приписами ст.13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (ч.1 ст.21 Закону України "Про оренду землі").

Згідно приписів ст.1212 Цивільного кодексу України, особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала (ч.1). Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події (ч.2).

Предметом регулювання вказаної норми закону є відносини, які виникають у звязку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і які не врегульовані спеціальними нормами права. Зі змісту цієї норми вбачається, що особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи без достатньої правової підстави, зобов'язана повернути потерпілому це майно.

Для виникнення зобовязання з безпідставного збагачення необхідна наявність таких умов: збільшення або зберігання майна однією стороною з одночасним зменшенням його в іншої сторони, та відсутність правової підстави для придбання. Відсутність правової підстави для придбання означає, що набувач збагатився за рахунок потерпілого без підстав, встановлених законом чи договором.

Отримання за встановлених судом обставин справи відповідачем коштів, сплачених позивачем, не може вважатись безпідставним набуттям майна.

Кошти набуті відповідачем без достатньої правової підстави, як про це зазначає позивач в позовній заяві, не є такими оскільки вони були сплачені на виконання умов договору укладеного між позивачем та відповідачем, розмір отриманих відповідачем коштів повністю відповідає умовам договору.

Суд зауважує, що на момент звернення позивача до суду із вимогою повернути йому майно (кошти), як безпідставно набуте, та набуте на підставі, яка згодом відпала, договір оренди, на підставі якого позивачем здійснювалась плата за користування земельною ділянкою, не припинив свою дію, не був розірваний і виконувався сторонами. А тому, підстава (договірні відносини за договором оренди земельної ділянки) - не може вважатись такою, що відпала.

Враховуючи наявність на час звернення до суду договірних відносин між позивачем та відповідачем суд дійшов висновку про достатні правові підстави отримання відповідачем спірних грошових коштів. Позивач не довів, що за його рахунок відповідач безпідставно набув зазначені кошти, а відтак не довів що йому, як потерпілому, ці кошти підлягають поверненню.

З огляду на викладене, суд вважає, що вимоги позивача про стягнення з відповідача 11281,85 грн. є безпідставними, а тому в їх задоволенні суд відмовляє.

У відповідності до положень ст.49 Господарського процесуального кодексу України позовні вимоги підлягають задоволенню частково з покладенням на відповідача витрат на оплату державного мита та інформаційно-технічного забезпечення судового процесу пропорційно задоволеним вимогам.

Враховуючи викладене, керуючись ст.49, 82-85 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задоволити частково.

2. Розірвати договір оренди земельної ділянки від 01 жовтня 2004 року укладений між ОСОБА_1 міською радою (Орендодавець) та ОСОБА_1 обласною спілкою споживчих товариств (Орендар).

3. Стягнути з ОСОБА_1 міської ради (33028 м.Рівне, вул.Соборна, буд. 12А, код 34847334) на користь ОСОБА_1 обласної спілки споживчих товариств (33028 м.Рівне, вул. Чорновола, 13, код 01764128) - 85 грн. витрат по сплаті держмита та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

4. В задоволенні вимог про стягнення 11281,85 грн. відмовити.

5. Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Суддя Качур А.М.

підписано "02" листопада 2011 р.