Господарський суд
Житомирської області
_________________________________________
______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Від "21" вересня 2011 р. Справа № 5/5007/24/11

Господарський суд Житомирської області у складі:

Судді Ляхевич А.А.

при секретарі Воробйовій Т.А.

за участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1, довіреність від 16.06.2011 р.,

від відповідача: ОСОБА_2, довіреність б/н від 28.12.2010 р.,

ОСОБА_3 - директор,

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 (м.Житомир)

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Термінал" (м. Житомир)

про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 25.10.2005р.

Позивач звернувся до господарського суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 25.10.2005р., укладеного з відповідачем, з підстав, викладених у позовній заяві.

Позивачем також подано додаткові пояснення на відзив на позовну заяву (а.с.47-50).

Позивач зазначає, що рішенням Корольовського районного суду м.Житомира від 18.12.2009р. у справі №2-3695/09 встановлено факт наявності істотних недоліків приміщення, які ускладнюють його використання, інформацію щодо яких було приховано відповідачем при укладенні оспорюваного правочину. Крім того, зазначив, що ні в договорі купівлі-продажу, ні в справі БТІ немає жодного слова щодо розміщення в придбаному приміщенні комунікацій - водопровідних, каналізаційних та електричних мереж, які обслуговують весь будинок. При огляді приміщення наявність таких істотних недоліків встановити було неможливо, оскільки здійснений ремонт та розміщені гіпсокартонові конструкції і перегородки приховували ці обставини.

В ході розгляду справи позивачем надано для огляду інвентаризаційну справу №16951 на приміщення по вул. Л.Толстого, 30 в м. Житомирі та оригінал договору купівлі-продажу вказаного приміщення від 25.10.2005р.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримала в повному обсязі.

Представник позивача в засіданні суду зазначила, що правовою підставою даного позову є положення ст.230 ЦК України - оспорюваний позивачем правочин має бути визнаний недійсним як такий, що вчинений під впливом обману. Зазначає, що в інвентаризаційній справі, виготовленій на замовлення попереднього власника приміщення - ТОВ "Термінал", не зазначено про наявність істотних недоліків. Вважає, що на сьогоднішній день передане приміщення містить істотні недоліки та обтяжене правами третіх осіб - співвласників дев"ятиповерхового будинку, в якому розміщене спірне підвальне приміщення. Вважає, що вказані недоліки суттєво знижують вартість і можливість використання даного приміщення. Вказує також, що підвальне приміщення взагалі не може бути відокремлене від будинку, оскільки забезпечує життедіяльність всього будинку. Також, представник заперечує доводи відповідача щодо пропуску позивачем строку позовної давності для звернення з даним позовом до суду, оскільки у відповідності до положень чинного Цивільного кодексу України, до позовів про визнання недійсним правочину, вчиненого під впливом обману, застосовується позовна давність у п'ять років. Представник вважає, що відновлення порушеного права позивача неможливе без застосування двосторонньої реституції при визнанні оспорюваного правочину недійсним.

Відповідач позов не визнає, з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву (а.с.26-28). Відповідачем також подано заяву про застосування строків позовної давності (а.с.29). Відповідач вважає безпідставним посилання на рішення Корольовського районного суду від 18.12.2009 р., оскільки дане рішення не є преюдиціальним для вирішення даного спору, оскільки відповідач не приймав участь у зазначеній справі та не є стороною договору, визнаного вказаним рішенням недійсним. Також, відповідач, з посиланням на п.4 ч.2 ст.258 Цивільного кодексу України, зазначає про пропуск позивачем строку позовної давності.

Представник відповідача в засіданні суду заперечив проти доводів позовної заяви та просить відмовити у задоволенні позову.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

25 жовтня 2005 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Термінал" та підприємцем ОСОБА_4 укладено договір купівлі-продажу приміщення, за яким Товариство з обмеженою відповідальністю "Термінал" передало у власність, а підприємець ОСОБА_4 прийняв у власність приміщення підвалу, літ."А", залізобетонне, що знаходиться в місті Житомирі по вул.Льва Толстого, 30.

Позивач звернувся до суду з даним позовом і просить суд визнати недійсним вказаний договір купівлі-продажу приміщення, посилаючись на те, що відповідач незаконно, під впливом обману передав йому об'єкт оренди, приховавши від нього як покупця, істотні недоліки придбаного приміщення, а саме, розміщення в даному приміщенні комунікацій - водопровідних, каналізаційних та електричних мереж, які обслуговують весь будинок. Наявність таких істотних недоліків при огляді приміщення та укладенні договору встановити було неможливо, оскільки відповідачем було здійснено ремонт із застосуванням гіпсокартонових конструкцій і перегородок, що приховувало ці обставини.

Слід зазначити, що судом не приймаються до уваги доводи відповідача про пропуск позивачем строку позовної давності, оскільки у відповідності до ст.258 Цивільного кодексу України, яка встановлює спеціальну позовну давність, передбачено, що для окремих видів вимог законом може встановлюватися спеціальна позовна давність: скорочена або більш тривала порівняно із загальною позовною давністю (ч.1 ст.258 ЦК України). В ч.3 ст.258 Цивільного кодексу україни чітко визначено, що до вимог про визнання недійсним правочину, вчиненого під впливом насильства або обману застосовується позовна давність у п'ять років.

Оскільки вимоги позивача у даній справі саме про визнання недійсним правочину, вчиненого під впливом обману, та враховуючи, що законом прямо передбачено спеціальну позовну давність для такої вимоги нормою ч.3 ст.258 ЦК УкраЇни, а також зважаючи на початок перебігу позовної давності в розумінні ст.261 ЦК України відповідно до обставин справи, суд дійшов висновку, що строк звернення з даним позовом позивачем не пропущено, а тому заява ТОВ "Термінал" про застосування строків позовної давності та відмову у позові з підстав її пропуску не підлягає задоволенню, розгляд справи здійснюється по суті позовних вимог.

Розглядаючи питання про обгрунтованість позовних вимог, господарський суд враховує наступне.

У відповідності до п.4.1. договору, представник продавця гарантує, що предмет цього договору до укладення договору нікому іншому не відчужений, в спорі та під заставою, в т.ч. податковою не перебуває, правами третіх осіб як в Україні, так і за її межами не обтяжений, не внесений до статутного капіталу господарських товариств, прихованих недоліків не має. Загальні збори учасників ТОВ "Термінал" дали згоду на відчуження зазначеного в цьому договорі приміщення.

Посилання представника позивача на права третіх осіб - співвласників житлового будинку, в якому розміщене дане приміщення, не підтверджені жодним доказом. Натомість, з матеріалів справи та зі змісту договору вбачається, що відсутність прав третіх осіб на придбане позивачем приміщення була перевірена та встановлена приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу ОСОБА_5 при укладенні договору купівлі-продажу приміщення від 25.10.2005 р. та його посвідченні, що знайшло своє відображення у пунктах 1.3., 1.4. договору.

Твердження представника позивача про те, що підвальне приміщення взагалі не може бути відокремлене, оскільки забезпечує життєдіяльність всього багатоквартирного будинку, не приймається судом до уваги, поскільки згідно наявної у справі інвентаризаційної справи (а.с.17-22), придбане позивачем приміщення підвалу, літ"А", що знаходиться за адресою м.Житомир, вул.Толстого,30, є відокремленим приміщенням і право власності на дане приміщення до укладення оспорюваного договору належало ТОВ "Термінал", а не співвласникам будинку. Слід зазначити також, що обставина, на яку посилається представник позивача, - що підвальне приміщення багатоквартирного будинку забезпечує життєдіяльність всього будинку, мала бути врахована позивачем під час укладення договору купівлі-продажу приміщення підвалу, проте, такі посилання позивача не є фактами, які доводять обгрунтованість заявленого позову.

Крім того, безпідставним є посилання позивача на те, що в інвентаризаційній справі, виготовленій на замовлення попереднього власника приміщення - ТОВ "Термінал", не зазначено про наявність істотних недоліків - розміщення комунікаційних мереж, хоча такі мережі, за посиланням позивача на ч.2 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об"єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Держбуду №127, підлягають технічній інвентаризації, що не було вчинено відповідачем. Так, ні нормою, на яку послався представник позивача, ні будь-якою іншою нормою чинного законодавства, не передбачено обов"язку власника приміщення інвентаризувати комунікаційні мережі, розміщені в приміщенні. Крім того, згідно доводів самого представника позивача, такі мережі (у разі їх наявності) є власністю співвласників будинку.

Відповідно до п.1.5 договору, покупець свідчить, що він володіє достатньою інформацією про відчужуване нежитлове приміщення, задоволений його якісним станом, встановленим шляхом внутрішнього огляду до укладення цього договору. будь-яких недоліків або дефектів, що перешкоджали б використанню зазначеного нерухомого майна за призначенням, на момент його огляду покупцем не виявлено.

Згідно п.4.2.,4.3. договору, продавець та покупець стверджують, що однаково розуміють значення і умови цього договору та його правові наслідки; договір спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; їх волевиявлення є вільним і відповідає їх внутрішній волі; договір не носить характеру фіктивного та удаваного правочину; договір не вчинений під впливом тяжкої для продавця обставини і на вкрай невигідних для нього умовах; ціна продажу відповідає їх дійсним намірам; представник продавця та покупець також стверджують, що не обмежені в праві укладати правочини, не визнані у встановленому порядку недієздатними повністю або частково, не страждають на захворювання, що перешкоджають усвідомленню ними суті цього договору.

В пункті 7.2. договору зазначено, що учасники правочину стверджують, що зміст цього договору та зміст зазначених в пункті 7.1. статтей Цивільного кодексу України (ст.ст.182-215-220,225,228-236,257,258,261,668) та Сімейного кодексу України, їм зрозумілий, питань, які залишилися б нез"ясованими і незрозумілими для них, немає.

Вирішуючи спір про визнання договору недійсним, господарський суд має встановити наявність тих обставин, з якими закон повязує визнання договору (його частини) недійсним і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту договору вимогам закону, додержання встановленої форми договору; правоздатність сторін за договором; у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони тощо.

Загальні підстави визнання недійсними правочину і настання відповідних наслідків встановлені статтями 215, 216 Цивільного кодексу України.

Так, відповідно до частин 1 та 3 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу, відповідно до яких, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства , а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Відповідно до ст.230 Цивільного кодексу України, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним.

Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.

При цьому, обманом є умисне введення в оману представника підприємства, установи, організації, що уклала угоду, шляхом повідомлення відомостей, які не відповідають дійсності.

Зі змісту ч.1 ст.229 Цивільного кодексу вбачається, що істотне значення мають обставини щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням.

Правочин, вчинений під впливом обману, належить до правочинів з вадами волі, оскільки у сторони, яка діяла під впливом обману, внутрішня воля сформувалася невірно під впливом хибних відомостей про обставини правочину, спричинених діями інших осіб.

Під обманом слід розуміти навмисне введення в оману однією стороною правочину іншої сторони з метою вчинення правочину. Обман - це певні винні, навмисні дії сторони, яка намагається запевнити іншу сторону про такі властивості й наслідки правочину, які насправді наступити не можуть. При обмані наслідки правочину, що вчиняється, є відомими й бажаними для однієї зі сторін. Встановлення наявності умислу у недобросовісної сторони ввести в оману другу сторону, щоб спонукати її до укладення правочину є неодмінною умовою кваліфікації недійсності правочину за ст.230 ЦК України. Сам по собі факт продажу речі з недоліками, не зазначеними в договорі і про які продавець не знав, не дає покупцю право вимагати визнання договору недійсним. За таких обставин покупець може звертатися з позовом про розірвання договору, про застосування інших санкцій.

Обман може стосуватися насамперед як елементів та обставин самого правочину, що мають істотне значення (природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей речі, які значно знижують її цінність або унеможливлюють використання за цільовим призначенням, так і обставин, що знаходяться за межами елементів правочину, в тому числі мотиву й мети правочину. Якщо б покупець знав вказані обставини, договір не був би укладений.

Обман може відбуватися як у вигляді активної поведінки або повідомлення про будь-які обставини, яких насправді немає (повідомлення недостовірних відомостей про предмет договору, надання підробних документів про право власності на продавану річ, про право на вчинення такого правочину), так і у вигляді свідомого замовчування обставин, які можуть перешкодити укладенню правочину.

Загальним наслідком визнання недійсним правочину, укладеного внаслідок обману, є двостороння реституція, яка здійснюється за правилами ст.216 Цивільного кодексу України.

У відповідності до ст.32 Господарського процесуального кодексу України, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Відповідно до ч.1 ст.36 ГПК України, письмовими доказами є документи i матеріали, які містять дані про обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.

У відповідності до ст.43 ГПК України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом; визнання однією стороною фактичних даних і обставин, якими інша сторона обґрунтовує свої вимоги або заперечення, для господарського суду не є обов'язковим.

Статтею 33 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

При цьому, згідно ст.34 ГПК України, господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Предметом доказування у даній справі є факт вчинення оспорюваного правочину під впливом обману, а саме:

- наявність обставин, які мають істотне значення (істотних недоліків), на момент укладення правочину;

- те, що наявність таких обставин на момент укладення договору могла перешкодити вчиненню правочину;

- факт замовчування відповідачем існування таких обставин;

- наявність умислу у відповідача ввести в оману позивача, щоб спонукати останнього до укладення правочину.

Суд враховує, що позивачем не доведено у встановленому порядку належними доказами жодної із вищезазначеного переліку обставин, що потребують доказування у даній справі.

Щодо посилання позивача на рішення Корольовського районного суду м.Житомира від 18.12.2009 р. у справі №2-3695/09, яким, за твердженням позивача, встановлено факт наявності істотних недоліків придбаного позивачем у відповідача приміщення, суд враховує наступне.

Вказаним рішенням за результатами розгляду цивільної справи за позовом ОСОБА_6, ОСОБА_7 до ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу недійсним - позов задоволено та визнано недійсним договір купівлі-продажу підвального приміщення за адресою: м.Житомир, вул.Льва Толстого,30, укладений 14.06.2006 року між ОСОБА_6, ОСОБА_7 та ОСОБА_4; зобов"язано сторони повернути одна одній все отримане за цим договором- відповідача повернути позивачам кошти, а позивачів - повернути придбане приміщення.

У відповідності до ст.35 Господарського процесуального кодексу України, в якій визначено підстави звільнення від доказування, рішення суду з цивільної справи, що набрало законної сили, є обов'язковим для господарського суду щодо фактів, які встановлені судом і мають значення для вирішення спору.

Дійсно, вказане вище рішення стосується того ж приміщення, яке було продано відповідачем позивачу.

Разом з тим, зміст рішення Корольовського районного суду м.Житомира від 18.12.2009 р. у справі №2-3695/09 (а.с.12-13) свідчить про те, що суд прийшов до висновку про обгрунтованість вимог позивачів на підставі того, що відповідач (ОСОБА_4А.) в судовому засіданні визнав позов в цілому та зокрема, той факт, що не повідомив позивачам про аварійний стан водопровідних та каналізаційних комунікацій, що знаходяться в проданому приміщенні - посилаючись на ч.1 ст.61 ЦПК України, суд дійшов висновку, що вказані обставини не потребують доказування.

Та обставина, що як зафіксовано у вищеназваному рішенні, ОСОБА_4 визнав, що не повідомив покупців, яким він продав приміщення приміщення за адресою: м.Житомир, вул.Льва Толстого,30, про аварійний стан водопровідних та каналізаційних комунікацій, що знаходяться в цьому приміщенні, не може свідчити про те, що СПД ОСОБА_4 не було відомо про ці обставини як на час укладення договору про відчуження цього приміщення, так і про його придбання у відповідача в даній справі.

Таким чином, жодного з фактів, які мали б бути доведені позивачем у даній справі, не встановлено рішенням Корольовського районного суду м.Житомира від 18.12.2009 р. у справі №2-3695/09, на яке посилається позивач.

За таких обставин, позивачем не доведено обґрунтованість позовних вимог та наявність підстав для їх задоволення, у позові господарський суд відмовляє.

Судові витрати позивачу відшкодуванню не підлягають.

Керуючись ст.ст.49, 82 - 85 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

В позові відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили відповідно до ст.85 Господарського процесуального кодексу України.

Суддя Ляхевич А.А.

Повний текст рішення підписано 23.09.2011 р.

віддрук.прим.:

1 - до справи

2 - позивачу (прост.)

3 - відповідачу (прост.)