ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"19" квітня 2011 р. Справа № 15/158-10

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Черленяк М.І., суддя Івакіна В.О. , суддя Медуниця О.Є.

при секретарі Криворученко О.І.

за участю представників сторін:

позивача ОСОБА_1 (довіреність б/н від 01.01.2008 р.)

3-ої особи не зявився

відповідача - ОСОБА_2 (довіреність № 2489/05.01-09 від 03.11.2010 р.)

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргупозивача (вх. № 1319С/1-38) на рішення господарського суду Сумської області від 15.02.11 у справі № 15/158-10

за позовом Приватного підприємства "Алмаз", м. Суми

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Товариства з обмеженою відповідальністю "ХОТЕЙ КО", м. Суми

до Сумської міської ради, м. Суми

про визнання припиненим договору оренди земельної ділянки

ВСТАНОВИЛА:

Позивач, ПП "Алмаз", звернувся до господарського суду Сумської області з позовом, в якому просив суд визнати припиненим договір оренди земельної ділянки № 3755 від 27.07.2005 р., укладений між позивачем та Сумською міською радою з 18.12.2009 р.

Рішенням господарського суду Сумської області від 15.02.2011 р. по справі № 15/158-10 (суддя Зражевський Ю.О.) в задоволенні позовних вимог відмовлено.

Позивач, ПП "Алмаз", з рішенням місцевого господарського суду не погодився, звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, зазначає, що рішення суду прийняте при неповному зясуванні всіх обставин справи та з порушенням норм діючого законодавства. Просить рішення господарського суду Сумської області від 15.02.11 у справі № 15/158-10 скасувати та прийняти нове, яким позов задовольнити.

Обґрунтовуючи свою апеляційну скаргу позивач посилається на те, що в нього припинено право користування земельною ділянкою, оскільки нежитлове приміщення, яке розташоване на ній відчужено позивачем на підставі договору купівлі продажу та відповідно до діючого законодавства, договір оренди землі припиняється у звязку з набуттям іншою особою права власності на будівлю, які розташовані на такій земельній ділянці.

Відповідач, Сумська міська рада, у відзиві на апеляційну скаргу позивача зазначає, що рішення суду є законним та обґрунтованим, прийнятим при повному зясуванні всіх обставин справи. Просить рішення господарського суду Сумської області від 15.02.11 у справі № 15/158-10 залишити без змін.

Третя особа, ТОВ "ХОТЕЙ КО", відзив на апеляційну скаргу не надала, в судове засідання не зявилась про причини неприбуття не повідомила, хоча належним чином повідомлена про час та місце судового засідання, про що свідчить повідомлення про вручення поштового відправлення (а.с. 105).

Дослідивши матеріали справи, заслухавши в судовому засіданні представників сторін, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду встановила наступне.

Як свідчать матеріали справи, 27.07.2005 р. Сумською міською радою (орендодавець) та ПП "Алмаз" (орендар) укладено договір оренди землі, який нотаріально посвідчений та зареєстрований в реєстрі за № 3755 та зареєстрований в Сумській філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомзему України», про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис 05.08.2005 р. № 94.

Відповідно до п. 1.1 договору орендодавець на підставі рішення Сумської міської ради від 05.07.2005 р. № 1267-МР «Про надання в оренду земельних ділянок підприємствам, установам, організаціям і підприємцям та внесення змін до рішень Сумської міської ради»надає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Привокзальная, 5/1, загальною площею 0,2100 га, строком до 05.07.2020 р. (п. 2.2. договору).

Відповідно до п. 2.1 договору земельна ділянка надається в оренду під будівництво кафе та залу гральних автоматів.

Факт передачі земельної ділянки загальною площею 0,2100 га за адресою: м. Суми, вул. Привокзальная, 5/1 підтверджується актом прийому передачі обєкта оренди, підписаний сторонами по договору.

15.12.2009 р. ПП "Алмаз" (продавець) та ТОВ "ХОТЕЙ КО" (покупець) укладено договір купівлі - продажу нежитлового приміщення, який нотаріально посвідчений та зареєстровано в реєстрі за № 1785.

Відповідно до п. 1.1. продавець передав у власність (продав) покупцю, а покупець прийняв у власність нежитлове приміщення, а саме: кафе та зал гральних автоматів з замощенням, під літ А-2, цегла загальною площею 1034,3 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Привокзальна, 5/1, на неприватизованій земельній ділянці, наданій продавцю в користування на умовах оренди, згідно договору оренди земельної ділянки, посвідченого 27.07.2005 р. за № 3755 приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу ОСОБА_3

Право власності на обєкт переходить до покупця з моменту підписання, нотаріального посвідчення та державної реєстрації даного договору.

Згідно витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно (яке знаходиться в матеріалах справи) право власності на нежитлове приміщення, кафе та зал гральних автоматів з замощенням яке знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Привокзальна, 5/1 зареєстроване за ТОВ "ХОТЕЙ КО" на підставі договору купівлі продажу від 15.12.2009 р. (а.с. 18).

Рішенням Сумської міської ради V скликання XLIII сесії від 26.05.2010 р. № 3779-МР «Про припинення та перехід права користування земельними ділянками»було вирішено припинити право користування ПП "Алмаз" земельною ділянкою площею 0,2100 га, яка знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Привокзальна, 5/1 на підставі договору купівлі продажу нерухомого майна від 15.12.2009 р. між ПП "Алмаз" та ТОВ "ХОТЕЙ КО" (а.с. 19 зворотна сторона).

Разом з тим, Сумська міська рада надсилає позивачу проект договору про розірвання договору оренди земельної ділянки від 27 липня 2005 року № 3755. в пункті „1якого зазначає,що договоір розривається з нашої взаємної згоди та згідно з рішенняСумської міської ради. Згідно п. 3 проекту договору - обовязки сторін за договором оренди земельної ділянки припиняються з моменту державної реєстрації цього договору (п. 3 договору).

Позивач вважає такі положення договору незаконними та несправедливими, тому зверненувся до суду з вимогою визнати припиненим договір оренди земельної ділянки № 3755 від 27.07.2005 р., укладений між позивачем та Сумською міською радою з 18.12.2009 р.

Колегія суддів ,вивчивши матеріали справи, дійшла висновку що вимога позивача є законною, обґрунтованою, підтвердженою належними та допустимими доказами та підлягає задоволенню з наступних підстав.

Частиною 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі»встановлено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Згідно п. 7 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Статтею 141 Земельного кодексу України також передбачено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Відповідно до ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти.

Отже, нормами чинного законодавства передбачено, що в разі набуття права власності на будівлю іншою особою, у відчужувача припиняється право користування земельною ділянкою, на якій розташований обєкт нерухомості; договір оренди земельної ділянки припиняється для попереднього орендаря договором про відчуження нерухомого майна.

Враховуючи, що за договором купівлі-продажу нежитлового приміщення від 15.12.2009 р. власником нежитлового приміщення, є ТОВ "ХОТЕЙ КО", то у ПП "Алмаз" припинено право користування земельною ділянкою загальною площею 0,2100 га за вище вказанною адресою, відповідно до наведених норм матеріального права.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог місцевий суд посилався на те, що виникнення права власності на обєкти нерухомості не на підставі договору відчуження не тягне безумовного переходу права власності на земельну ділянку під обєктом нерухомості, а потребує окремого договірного врегулювання.

Судова колегія не погоджується з даним доводами суду, з наступних підстав.

По перше договір купівлі продажу за своєю правовою природою є договором про відчуження, по друге підстави набуття права на земельну ділянку набувача за договором купівлі продажу нерухомості майна не є предметом дослідження по даному спору і тому не є належним правовим обґрунтуванням висновків суду першої інстанції.

Не відповідає дійсності висновок суду першої інстанції, що на момент відчуження майна позивачем законодавство не містило положень про припинення договору оренди внаслідок зміни власника нерухомого майна, адже зміни до Закону Україи „Про оренду землі набрали чинності 10 грудня 2009року (За законом України „ Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю від 05.11.2009р. №1702-VI),тоді як договір укладено позивачем і покупцем нерухомості 15 грудня 2009року, тобто після набрання чинності даними законом.

У звязку із змінами правового регулювання питання припинення договору оренди землі внаслідок відчуження орендатором нерухомого майна,розміщеного на орендованій земельній ділянці, змінилися функції міської ради. Замість рішення про згоду на розірвання договору оренди має бути прийняте рішення - констатація про припинення договору оренди землі з дати відчуження нерухомого майна.

За таких обставин положення проекту договору про розірвання договору оренди земельної ділянки щодо припинення зобовязань з момену державної реєстрації договору про розірвання договору оренди не відповідають вимогам ч.3 ;ч.7ст.31 Закону України Про оренду земл, ст.ст.120; 141 Земельного кодексу України.

Питання щодо наявності заборгованості по орендній платі або збитків має вирішуватися окремо, в тому числі в судовому порядку. Крім того набувач нерухомого майна та власник земельної длянки, на якій дане майно занаходиться, не позбавлені права укласти новий договір з врахуванням положень ч.3 ст.631 ЦК України.

Суд першої інстанції не врахував, що час, з якого договір оренди земельної ділянки є припиненим , закріплено в частині 3 ст. 7 Закону України „ Про оренду землі з набранням чинності договору про набуття права власності на будівлю, споруду її новим власником.

Крім того, рішення суду зводиться до аналізу підстав виникнення у нового власника нерухомого майна прав на земельну ділянку в звязку з набуттям ним права власності на таке майно, а не до зясування підстав припинення договору оренди земельної ділянки в звязку з набуттям іншою особою права власності на нерухоме майно, про що і був поданий позов.

В своєму рішення суд першої інстанції зазначає, що припинення договору оренди земельної ділянки передбачає процедуру, визначену законодавством: прийняття рішення сторонами про припинення договору; підписання додаткової угоди про припинення договору чи в певних випадках настання юридичного факту; реєстрація припинення договору у державному земельному кадастрі передбачає підготовку відповідної землевпорядної документації (підготовку та перевірку обмінних файлів заповнення реєстраційних карток, здійснення реєстрації); підписання акту прийому передачі від орендаря до орендодавця (сторінка 3 абз 7 рішення).

Разом з тим, в рішенні також зазначено, що перелік, згідно якого припиняється договір оренди, є вичерпним та законом не передбачено жодних процедур для припинення договору оренди, на відміну від розірвання договору.

Таким чином, в оскаржуваному рішенні не міститься єдиної думки щодо наявності чи відсутності процедури припинення договору оренди, крім того, перелік, згідно якого припиняється договір оренди не є вичерпним, оскільки ч.2 ст. 31 Закону України «Про оренду землі»містить положення про те, що договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

На підставі викладеного, колегія суддів дійшла висновку, що рішення господарського суду Сумської області від 15.02.11 у справі № 15/158-10 прийняте при неповному зясуванні всіх обставин, що мають значення для справи та з порушенням норм матеріального права, в звязку з чим, рішення підлягає скасуванню, а апеляційна скарга позивача задоволенню.

Відповідно до ст.ст. 44 та 49 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті державного мита за подання позову та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 99, 101, п. 2 ст. 103, п. п. 1, 4 ч. 1 ст. 104, ст. 105 ГПК України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду , -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу позивача на рішення господарського суду Сумської області від 15.02.11 у справі № 15/158-10 задовольнити.

Рішення господарського суду Сумської області від 15.02.11 у справі № 15/158-10 скасувати та прийняти нове, яким позов задовольнити.

Визнати припиненим договір оренди земельної ділянки від 27 липня 2005 року № 3755, укладений між Приватним підприємством "Алмаз" та Сумською міською радою - з 18 грудня 2009 року.

Стягнути з Сумської міської ради (40030, м. Суми, пл.. Незалежності, 2) на користь Приватного підприємства "Алмаз" (40030, АДРЕСА_1) 127 грн. 50 коп. державного мита та 236 грн. витрат на інформаційно технічне забезпечення судового процесу.

Головуючий суддя Черленяк М.І.

Суддя Івакіна В.О.

Суддя Медуниця О.Є.

Повний текст постанови по справі № 15/158-10 підписано 26.04.2011 р.