РІВНЕНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

"11" березня 2011 р. Справа № 14/1388-10

Рівненський апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючий суддя Петухов М.Г.

суддя Бригінець Л.М.

суддя Демидюк О.О.

при секретарі судового засідання Водоп'ян О.В.

розглянувши апеляційну скаргу відповідача ОСОБА_1 акціонерного товариства "Октант" на рішення господарського суду Хмельницької області від 18.10.10 р.

у справі № 14/1388-10 (суддя Гладюк Ю. В. )

за позовом Управління комунального майна Хмельницької міської ради м. Хмельницький, Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності м. Хмельницький

до відповідача ОСОБА_1 акціонерного товариства "Октант"

про розірвання договору оренди, виселення з нежитлового приміщення та передачу його балансоутримувачу

та за зустрічним позовом ОСОБА_1 акціонерного товариства "Октант" м.Хмельницький

до Управління комунального майна Хмельницької міської ради м. Хмельницький,

до Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності м. Хмельницький

про зобов'язання відповідачів зарахувати вартість проведеного ЗАТ "Октант" капітального ремонту нежитлового приміщення в будинку № 50 по вул. Кам'янецькій у м. Хмельницький у сумі 157828 грн. в рахунок орендної плати

за участю представників сторін:

позивача за первісним позовом - Управління комунального майна Хмельницької міської ради: не з'явився

позивача за первісним позовом - Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності: ОСОБА_2

відповідача за первісним позовом - ЗАТ "Октант": ОСОБА_3

ВСТАНОВИВ:

21.07.2010 року Управління комунального майна Хмельницької міської ради та міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності звернулись до господарського суду Хмельницької області із позовом до закритого акціонерного товариства "Октант" про розірвання договору оренди та виселення з нежитлового приміщення по вул. Кам'янецькій, 50, м. Хмельницький, про передачу нежитлового приміщення по вул. Кам'янецькій, 50 площею 228,4 кв.м Балансоутримувачу - МКП по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності та площею 235,3 кв.м Балансоутримувачу - ЖЕК № 1.

01.09.2010 року відповідач звернувся із зустрічним позовом до Управління комунального майна Хмельницької міської ради, міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності про зобовязання зарахувати вартість проведеного капітального ремонту першого поверху нежитлового приміщення в будинку № 50 по вул. Кам'янецькій, м. Хмельницький у сумі 157828 в рахунок орендної плати.

04.10.10р. міським комунальним підприємством було подано відзив на зустрічний позов ЗАТ "Октант". Відповідач за зустрічним позовом стверджує, посилаючись на норми чинного законодавства, що підстав для зарахування вартості поліпшень орендованого майна по вул. Кам'янецькій, 50 в рахунок орендної плати міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності немає, тому просить залишити позовну заяву ЗАТ "Октант" без задоволення.

Рішенням господарського суду Хмельницької області від 18.10.2010 р. первісний позов задоволено. Розірвано договір оренди нежитлового приміщення, розташованого в м. Хмельницький по вул. Кам'янецькій, 50, площею 463,7 кв.м., в т. ч. підвал 235,3 кв.м від 26.11.2007р., укладений між ОСОБА_1 акціонерним товариством "Октант та Управлінням комунального майна Хмельницької міської ради та міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності. Зобовязано відповідача звільнити вказане приміщення та передати його міському комунальному підприємству по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності. У задоволенні зустрічного позову відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано наступним. Враховуючи положення ч. 3 ст.285 ГК України, ст.ст. 18, 25, 26 "Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а також той факт, що у порушення договору оренди від 26.11.2007 року у відповідача наявна заборгованість по сплаті орендної плати в сумі 110137,780 грн., що є порушенням істотних умов договору і як наслідок - підставою для дострокового розірвання договору оренди нежитлового приміщення, площею 463,7 кв.м. по вул. Кам'янецькій, 50 в м. Хмельницький та виселення відповідача з нежитлового приміщення, передачу його балансоутримувачу.

Вирішуючи спір за зустрічним позовом, суд виходив з того, що ЗАТ "Октант" не доведено належними і допустимими доказами наявність підстав, передбачених законом та договором оренди від 26.11.07р., для зарахування вартості капітального ремонту нежитлового приміщення, площею 463,7 кв.м. по вул. Кам'янецькій, 50 в рахунок орендної плати.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, ЗАТ "Октант" звернулось із апеляційною скаргою, в якій просить рішення господарського суду Хмельницької області від 18.10.2010 року скасувати, зустрічний позов ЗАТ "Октант" задоволити та зобов'язати Управління комунального майна Хмельницької міської ради та міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності зарахувати вартість проведеного ЗАТ «Октант»капітального ремонту першого поверху нежитлового приміщення в будинку № 50 по вул. Кам'янецькій, 50 в місті Хмельницькому у сумі 157828 грн. в рахунок орендної плати.

Апеляційну скаргу обгрунтовано тим, що судом першої інстанції неправильно застосовано норми процесуального права щодо прийняття судового рішення за результатами обговорення усіх обставин справи та стосовно всебічного, повного та об'єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності. Апелянт зазначає, що згідно рішення виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 26.10.2006 року № 801 було змінено цільове призначення об'єкта оренди, зокрема, визначено, що останній має використовуватись під магазин, кафетерій та склад, що зумовило необхідність проведення капітального ремонту для його використання згідно цільового призначення. Поряд з тим, скаржник вважає, що судом необґрунтовано не було взято до ували лист № 89 від 11.02.2008 року, оскільки саме згідно рішення сесії Хмельницької міської ради приміщення, що знаходиться у комунальній власності, передається в оренду тому чи іншому суб'єкту господарювання, так як власником майна є територіальна громада міста Хмельницького, а управлінню комунального майна дається доручення укласти відповідний договір оренди в межах повноважень, які визначені відповідним Положенням, на підставі якого діє Управління комунального майна Хмельницької міської ради. Апелянтом вказано, що судом не досліджувалось питання про те, хто із сторін згідно умов договору оренди, зобов'язаний проводити капітальний ремонт орендованого приміщення та згідно якого нормативно-правового акту кошторисний розрахунок вартості проведеного капітального ремонту потребує погодження орендодавця. Звірка розрахунків не проводилась, а відповідний акт не підписувався представниками сторін, тому вважає, що позивачі за первісним позовом не довели факт наявності заборгованості по орендній платі.

Управлінням комунального майна Хмельницької міської ради було подано відзив на апеляційну скаргу, у якому останнє просило залишити рішення господарського суду Хмельницької області від 18 жовтня 2010 року без змін, а апеляційну скаргу ЗАТ "Октант" без задоволення. У відзиві вказує, що під час дії договору оренди від 26.11.2007 року ЗАТ "Октант" не виконує умови щодо своєчасної сплати орендної плати. Звернення ЗАТ "Октант" від 11.02.2008 року за № 98 про відшкодування вартості проведення капітального ремонту або зарахування його в рахунок орендної плати до управління комунального майна не надходило. На підставі звернення ЗАТ "Октант" від 18.01.2007 р. № 29 про надання дозволу на проведення капітального ремонту в орендованих приміщеннях було проведено обстеження, яким встановлено, що приміщення по вул. Кам'янецькій, 50 у м. Хмельницькому не потребує капітального ремонту; частина орендованого приміщення по вул. Кам'янецькій, 50 (І поверх) також не потребує капітального ремонту. Ремонтні роботи приміщення були здійснені ЗАТ "Октант" без згоди орендодавця - управління комунального майна, проектно-кошторисна документація орендодавцем не погоджувалась, у зв'язку з чим відсутні підстави для відшкодування вартості ремонтних робіт або зарахування їх вартості в рахунок орендної плати.

Міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності у відзиві на апеляційну скаргу зазначило, що протягом дії договору оренди орендарем постійно порушувалися умови договору щодо своєчасної сплати орендної плати та оплати її в повному обсязі, з зв'язку з чим отримувачем коштів неодноразово надсилалися претензії та вимоги про оплату заборгованості (листи №318/в від 07.08.2009 року та № 619/в від 20.01.2010 року). Крім того, у зверненні від 01.02.10р. вих. лист № 43 ЗАТ "Октант" жодних посилань на проведення капітального ремонту та зарахування його вартості в рахунок орендної плати не було. Ремонтні роботи приміщення по вул. Кам'янецькій, 50 були здійснені ЗАТ "Октант" без згоди орендодавця - управління комунального майна та отримувача коштів - міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, проектно-кошторисна документація не погоджувалась. Діючий договір оренди не передбачає умов та порядок зарахування вартості проведеного ремонту в рахунок орендної плати, ремонтні роботи здійснювалися в термін, коли міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності не було стороною договору, отже не пов'язане будь-якими правами та обов'язками з апелянтом. Враховуючи зазначене, просить залишити рішення господарського суду Хмельницької області від 18.10.2010 року без змін, апеляційну скаргу ЗАТ "Октант" без задоволення.

Згідно протоколу судового засідання від 14.02.11р. по справі № 14/1388-10 Рівненським апеляційним господарським судом було оголошено перерву до 10 год. 15 хв. 11 березня 2011 року. Сторони по справі були належним чином повідомлені про дату та місце судового засідання, що підтверджується розпискою-заявою (а.с. 171).

У судовому засіданні відповідач за первісним позовом просив задоволити апеляційну скаргу, з підстав викладених у ній, скасувати рішення господарського суду Хмельницької області від 18.10.2010 року та задоволити зустрічний позов.

Представник позивача, міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, в судовому засіданні проти доводів апеляційної скарги заперечив, просив рішення суду першої інстанції залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення з підстав, викладених у письмових відзивах.

Представник позивача, Управління комунального майна Хмельницької міської ради, в судове засідання не з'явився, був належним чином повідомлений про дату та місце судового засідання, що підтверджується вищевказаною розпискою-заявою.

Враховуючи приписи ст.101 ГПК України про межі перегляду справ в апеляційній інстанції, той факт, що сторони були належним чином та своєчасно повідомлені про дату, час та місце судового засідання, про що свідчать наявні у матеріалах справи докази (а.с. 171), колегія суддів визнала за можливе здійснювати розгляд апеляційної скарги за відсутності одного із представників позивачів.

Розглянувши апеляційну скаргу, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення місцевим господарським судом, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Рівненського апеляційного господарського суду вважає, що рішення господарського суду Хмельницької області від 18.10.2010 року у справі № 14/1388-10 слід залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення, виходячи з наступного.

З матеріалів справи вбачається , що 26 листопада 2007 року між сторонами укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності відповідно до п.1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення площею 463,7кв.м., в т.ч. підвал 235,3кв.м., розміщене за адресою м. Хмельницький, вул.Камянецька,50, що знаходиться на балансі ЖЕК-1 під магазин продовольчих товарів строком з 26.11.2007р. по 26.10.2010р. (далі в постанові - договір) (а. с. 11-13).

Пунктом 2.1 договору передбачено, що орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний в договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передачі майна з балансоутримувачем.

26.11.2007 року підписано акт приймання-передачі, відповідно до якого ЗАТ "Октант" прийняв орендоване приміщення по вул. Камянецька,50, загальною площею 463,7 кв.м. Під час приймання-передачі встановлено, що приміщення знаходиться в задовільному стані і придатне для використання (а. с. 15).

Відповідно до додаткової угоди від 01.07.2008 року про внесення змін до договору від 26.11.2007 року, на виконання рішення вісімнадцятої сесії Хмельницької міської ради № 25 від 28.05.2008 року, змінено отримувача коштів з управління житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради на міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (а. с. 10).

Пунктом 3 договору визначено розмір та порядок сплати орендної плати, зокрема, відповідно до п.3.3. орендна плата перераховується отримувачу коштів щомісяця не пізніше 25 числа поточного місяця на обумовлений договором рахунок.

Згідно наданого позивачами розрахунку (а.с.9), ЗАТ "Октант" допущена заборгованість за розрахунками по орендній платі, яка станом на 16.07.10 року становить 86586, 38 грн., при цьому відповідно до п. 9.4 договору несвоєчасна сплата орендної плати вважається підставою для дострокового розірвання договору.

У свою чергу, апелянт зазначає, що звірка розрахунків між сторонами не проводилась, тому факт наявності заборгованості по орендній платі не доведений.

Як вбачається із розрахунку заборгованості по орендній платі та відшкодуванню земельного податку, станом на 16.07.10 року відповідач здійснив чотири платежі по сплаті орендної плати та один платіж по сплаті відшкодування земельного податку (а.с. 9).

Враховуючи, що договором не передбачено вимоги щодо проведення взаємозвірки розрахунків між сторонами, позивачем 2 надано детальний розрахунок заборгованості, а відповідачем доказів оплати орендної плати у встановленому розмірі не подано, отже місцевим господарським судом вірно встановлено, що своїх зобовязань по сплаті орендної плати в обумовлений договором строк та розмір ЗАТ "Октант" не виконало.

Аналізуючи встановлені обставини справи, колегія суддів враховує наступні положення чинного законодавства України.

Відповідно до ст. 193 ГК України, ст. 526 ЦК України, суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобовязання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобовязання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Згідно ч. 7 ст. 193 ГК України, ст. 525 ЦК України, одностороння відмова від зобовязання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 651 ЦК України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом; договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Обовязок своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату встановлений ч.3 ст.285 ГК України та ч.3 ст.18.Закону України „Про оренду державного та комунального майна та визначений п.5.4. договору оренди від 26.11.2007р.

Матеріалами справи підтверджується наявність у відповідача заборгованості по сплаті орендної плати станом на 16.07.10р. в сумі 86586,38 грн. Доказів щодо її погашення відповідачем суду не надано.

Пунктом 9.4 договору встановлено, що в разі несвоєчасної сплати орендної плати, орендодавець або отримувач коштів мають право дострокового розірвати договір оренди.

У разі припинення або розірвання договору у 10-ти денний термін орендар зобовязується повернути балансоутримувачу майно у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати балансоутримувачу збитки у разі погіршення стану або втрати орендованого майна з вини орендаря (п. 5.9 договору).

Виходячи з викладеного вище, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції щодо правомірності вимог позивачів про дострокове розірвання договору оренди, виселення відповідача з нежитлового приміщення та передачу його балансоутримувачу, внаслідок порушення ЗАТ «Октант»істотної умови договору щодо сплати орендної плати у строки, визначені договором.

Водночас, Рівненський апеляційний господарський суд погоджується із обгрунтованістю висновку суду першої інстанції щодо вирішення спору за зустрічним позовом, виходячи з наступного.

Положеннями п. 3 ст. 773, ст. 776 ЦК України та п. 6.3 договору передбачено, що обовязковою умовою проведення капітального ремонту орендованого приміщення є наявність згоди наймодавця (орендодавця).

З матеріалів справи вбачається, що ЗАТ «Октант»ні від орендодавця, ні від отримувача коштів не отримав, а зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва приміщення позивачами не погоджений, що є очевидним із доданих до позовної заяви ЗАТ „Октант копій. Крім того, відповідно до копії акту від 31.01.2007р. обстеження орендованого приміщення майна по вул.Камянецькій,50, проведеного представниками управління комунального майна, встановлено, що приміщення знаходиться в доброму стані та не потребує капітального ремонту.

З огляду на зазначене, висновок місцевого суду про відмову в задоволенні зустрічного позову є цілком обгрунтованим та таким, що відповідає вимогам чинного законодавства України.

Доводи апелянта про те, що до спірних правовідносин слід застосувати положення ст. 18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" відхиляються апеляційним судом, зважаючи на наступне.

Вказаним законом визначено, що якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту.

Однією із загальних засад цивільного законодавства є свобода договору (п. 3 ст. 3 ЦК України).

Згідно ст. 6 ЦК України, сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Відповідно до пункту 6.3. договору, орендар має право вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переобладнання та капітальний ремонт за погодженням орендодавця та отримувача коштів.

Пунктом 7.3. договору передбачено, що орендодавець зобов'язується забезпечити відшкодування орендарю вартості зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, за наявності погодження орендодавця та отримувача коштів на такі поліпшення в межах суми приросту вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень.

Оскільки, такі погодження відсутні, то відповідно позовні вимоги позивача за зустрічним позовом є безпідставними.

Актом від 31.01.2007р. обстеження орендованого приміщення майна по вул. Камянецькій,50, проведеного представниками управління комунального майна, встановлено, що приміщення знаходиться в доброму стані та не потребує капітального ремонту (а.с. 79). Апеляційний господарський суд бере до уваги той факт, що відповідачем не оспорювався вказаний акт обстеження.

Крім того, в матеріалах справи відсутні докази, які підтверджують факт проведення капітального ремонту орендованого приміщення ЗАТ "Октант" та його вартість, як то договір підряду, акти виконаних робіт, оплату цих робіт, оскільки наданий ЗАТ "Октант" локальний кошторис, дефектний акт та зведений кошторисний розрахунок вказують лише на перелік робіт та їх вартість, але не підтверджують факт їх виконання, а також складені односторонньо ЗАТ "Октант".

Клопотання представника ЗАТ "Октант" про залучення до матеріалів справи звіту про оцінку орендованого приміщення, складеного у 2006 році, відхилено судом на підставі ч.1 ст. 101 ГПК України, оскільки апелянтом належним чином не обгрунтовано неможливість подачі такого звіту в суді першої інстанції.

У зв'язку із викладеним, виходячи із встановлених обставин справи та відповідності рішення місцевого суду нормам закону, колегія суддів Рівненського апеляційного господарського суду погоджується із висновок господарського суду Хмельницької області щодо відсутності підстав для зарахування вартості капітального ремонту приміщення будинку по вул. Камянецькій, 50 в м. Хмельницькому в рахунок орендної плати, а тому в задоволенні зустрічного позову слід відмовити.

З приводу інших доводів скаржника, викладених ним в апеляційній скарзі, то суд апеляційної інстанції вважає їх безпідставними, документально необґрунтованими, такими, що не базуються на законодавстві, що регулює дані правовідносини, належним чином досліджені судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення, а відтак скаржник, в порушення вимог ст. 33 ГПК України, не довів тих обставин, на які він посилаються як на підставу своїх вимог та заперечень.

Рівненський апеляційний господарський суд вважає, що суд першої інстанції повно зясував обставини справи і дав їм правильну юридичну оцінку. Порушень чи неправильного застосування норм матеріального чи процесуального права при розгляді спору судом першої інстанції, судом апеляційної інстанції не встановлено, тому мотиви, з яких подана апеляційна скарга не можуть бути підставою для скасування прийнятого у справі рішення, а наведені в ній доводи не спростовують висновків суду.

Враховуючи викладене, судова колегія приходить до висновку, що рішення господарського суду Хмельницької області від 18.10.2010 р. є обґрунтованим та законним, а тому його слід залишити без змін.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Рівненський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Рішення господарського суду Хмельницької області від 18.10.2010 року по справі № 14/1388-10 залишити без змін, апеляційну скаргу ОСОБА_1 акціонерного товариства "Октант" - без задоволення.

2. Матеріали справи № 14/1388-10 направити в господарський суд Хмельницької області.

Головуючий суддя Петухов М.Г.

Суддя Бригінець Л.М.

Суддя Демидюк О.О.