ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________
УХВАЛА

"26" травня 2010 р.Справа № 18/200-10

за позовом заступника прокурора м. Хмельницького в інтересах держави в особі управління комунального майна Хмельницької міської ради м. Хмельницький, міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності м. Хмельницький

до приватного підприємства „Центр розвитку особистості „Перлинка м. Хмельницький

про стягнення 19077,93грн., розірвання договору оренди, зобовязання звільнити орендоване приміщення та передати його балансоутримувачу

та за зустрічним позовом Приватного підприємства „Центр розвитку особистості „Перлинка м. Хмельницький

до Управління комунального майна Хмельницької міської ради м. Хмельницький, міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності м. Хмельницький

про зарахування вартості капітального ремонту в рахунок орендної плати

Суддя Саврій В.А.

Представники сторін:

Позивача : ОСОБА_1Є - представник за довіреністю №652/в від 05.02.10р.

ОСОБА_2 - представник за довіреністю №774/в від 07.04.10р.

Відповідача : ОСОБА_3 - представник за довіреністю №004-10 від 19.02.10р.

ОСОБА_4 - директор підприємства.

ОСОБА_5 участю від прокуратури: ОСОБА_5- помічник прокурора м. Хмельницького

З оголошенням перерви.

СУТЬ СПОРУ: в позовній заяві прокурор в інтересах держави в особі позивача просить суд: стягнути з відповідача на рахунок міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності 19077,93грн. заборгованості по орендній платі; розірвати договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності від 10.03.2009р. та зобов'язати відповідача звільнити орендоване приміщення по вул. Грушевського, 74/1 площею 44,6 кв.м. та передати приміщення балансоутримувачу - житлово-експлуатаційній конторі №2.

Представники позивачів та прокуратури в судовому засіданні позовні вимоги підтримали та наполягали на їх задоволенні.

Представники відповідача в судовому засіданні проти позову заперечили.

У поданому відзиві на позов відповідач зазначив, що позов є безпідставним, незаконний та не підлягає до задоволення. Свої заперечення обґрунтовує тим, що за результатами конкурсу, проведеного 20.01.2009р., ПП „Центр розвитку особистості „Перлинка стало переможцем конкурсу, щодо оренди нежитлового приміщення загальною площею 44,6 кв. м по вул. Грушевського 74/1.

У ч. 2 п. 1.1. договору зазначалося, що майно передається в оренду для надання послуг з розвитку, виховання, навчання та оздоровлення дітей дошкільного та молодшого шкільного віку. Цілком природно, що враховуючи особливості використання наданого приміщення, воно повинно відповідати всім технічним та санітарним нормам, які пред'являються до таких приміщень. Але, передане приміщення не відповідало технічним та санітарним нормам, що дозволяло би належним чином використовувати його згідно статуту підприємства та договору оренди. У приміщенні були відсутні системи водопостачання та водовідведення, система електропостачання, та ін. Відповідач з цього приводу звертався до начальника управління комунального майна Хмельницької міської ради, а також до балансоутримувача приміщення - начальника ЖЕК № 2. Відповіді від ЖЕК №2 не було отримано.

Враховуючи той факт, що частина приміщення повинна була використовуватися як службова квартира ЖЕК № 2, за домовленістю з начальником ЖЕК №2 підведення води та каналізації повинно було бути здійснено ЖЕК №2 ще у 1-му кварталі 2009 року. Непридатність орендованого приміщення для здійснення діяльності відповідно до договору оренди підтверджується ОСОБА_5 обстеження приміщень від 25.05.2009р., в якому, зокрема зазначається, що: - перекриття - дерев'яне, оштукатурене - вогке, дранка прогнила, штукатурка відпадає штукатурка стін і перегородок уражена грибком, відшаровується і відпадає. Підлога дощана наявні прогини та просідання, місцями зломи окремих дощок. Опалювальна піч зруйнована. Дверні коробки і віконні рами пошкоджені, розхитані, деревина уражена гнилизною. Відсутні системи водопостачання, каналізації, електропостачання.

Весь період з моменту приймання приміщення директор відповідача намагалася спонукати керівництво ЖЕК №2 виконати роботи по підключенню водопостачання та влаштування каналізації.

Але, труби були прокладені лише наприкінці жовтня 2009, однак підключення до водопостачання не відбулося і до цього часу.

26.05.2009р. підприємство направило лист начальнику управління комунального майна № 006-09 з проханням розглянути можливість укласти додаткову угоду до договору оренди про звільнення від орендної плати на термін, коли приміщення фактично не може використовуватися згідно договору оренди. На це звернення був отриманий лист №611 від 25.06.2009р., в якому, зокрема, зазначалося, що відповідно до ст. 19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

ПП „Центр розвитку особистості „Перлинка не розпочало свою господарську діяльність, та не розпочало надавати послуги вартісного характеру, що мають цінову визначеність саме завдяки відсутності належних умов для здійснення такої діяльності. З огляду на фактичну відсутність статутної господарської діяльності підприємства з незалежних від нього причин, відсутні і наслідки неіснуючої господарської діяльності.

Відповідно до ч. 4 ст. 13 Закону України „Про оренду державного та комунального майна орендодавець зобов'язаний передати орендарю об'єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна, і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я.

На чергове звернення директора ПП „Центр розвитку особистості „Перлинка до управління комунального майна був отриманий лист №607 від 24.06.2009р., в якому, зокрема, зазначалося, що питання було розглянуто на засіданні постійної комісії з питань приватизації та використання майна територіальної громади міста, яка прийняла рішення погодити надання дозволу на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого приміщення по вул. Грушевського 74/1.

Призначення орендованого майна було чітко вказано у ч. 2 п. 1.1. договору оренди, та орендодавець знав про наявні недоліки майна, які унеможливлюють початок його використання у розумний термін. Численні звернення до Хмельницької міської адміністрації та до начальника ЖЕК №2 свідчать про те, що намагання якнайшвидше скоротити термін доведення приміщення до стану, який відповідав би всім належним технічним та санітарним нормам для приміщень такого типу.

Відповідно до ч. 3 ст. 18-1 Закону України „Про оренду державного та комунального майна якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право: відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Таким чином, ПП „Центр розвитку особистості „Перлинка за рахунок власних коштів засновника виконало капітальний ремонт орендованого приміщення.

Також, відповідно до ч. 6 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Вищевикладені обставини свідчать про наявність обставин, через які орендоване майно не могло використовуватися належним чином, та про підстави для звільнення від орендної плати на цей час. На підставі вищенаведеного просить у позові відмовити.

Представником відповідача у судовому засіданні 19.03.2010 р. подана зустрічна позовна заява приватного підприємства „Центр розвитку особистості „Перлинка м. Хмельницький до управління комунального майна Хмельницької міської ради м. Хмельницький, міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності м. Хмельницький про зарахування вартості капітального ремонту в рахунок орендної плати в сумі 31046,56 грн.

Ухвалою суду від 22.03.2010 р. зустрічна позовна заява прийнята для спільного розгляду з первісним позовом в межах провадження у справі №18/200-10.

В обґрунтування зустрічних позовних вимог ПП „Центр розвитку особистості „Перлинка посилається на такі обставини: за результатами конкурсу, проведеного 20.01.2009 р. ПП „Центр розвитку особистості „Перлинка став переможцем конкурсу, щодо оренди нежитлового приміщення загальною площею 44,6 кв.м по вул. Грушевського 74/1 (протокол № 2 від 20.01.2009 р.). Приміщення були здані в оренду у вкрай поганому стані - не підключеними до систем водопостачання та водовідведення, відсутніми системами газо- та електропостачання, стіни, стеля та підлога потребували капітального ремонту. Вказані недоліки документально підтверджені актом приймання-передачі від 10.03.2009 р. та актом обстеження приміщень по вул. Грушевського, 74/1 від 25.05.2009 р.

Про відсутність систем водопостачання та водовідведення Підприємству було відомо ще до проведення конкурсу і це питання піднімалось під час підготовки приміщень до конкурсу. ОСОБА_5 погодженням з Хмельницьким міськвиконкомом частина приміщень була відведена під службову квартиру ЖЕК № 2, який в свою чергу зобов'язався провести системи водопостачання та водовідведення. Підтвердженням цього додаткового узгодження є фактично виконана робота з прокладення водопостачання та водовідведення, яке частково виконано ЖЕК №2. Незважаючи на те, що приміщення здані в оренду з 10 березня 2009 року, водопровідні труби були прокладені лише наприкінці жовтня 2009 р., однак підключення не відбулось і до цього часу. На лист № 016-09 від 27.11.2009 р. з проханням повідомити дату підключення води відповідь від начальника ЖЕК № 2 не отримана.

Про відсутність електропостачання в орендованих приміщеннях було невідомо та орендодавцем про це орендаря не повідомлено. Намагання вирішити питання про підключення орендованих приміщень до електромережі вже після проведення конкурсу і перед підписанням договору оренди - були марними. Управління комунального майна самоусунулося від цієї роботи та ця робота була переадресована до начальника ЖЕК № 2, а начальник ЖЕК № 2 переадресував вирішення цього питання до Хмельницької РЕМ. Таким чином, підключення орендованих приміщень електроенергії відбувається власними силами Центру розвитку особистості „Перлинка.

В даному випадку, з боку відповідачів є ознаки порушення ст. 13, п. 4 Закону України „Про оренду державного та комунального майна, яка передбачає обов'язок орендодавця передати орендарю об'єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна.

Відповідно до ст. 10 п. 1 Закону України „Про оренду державного та комунального майна - істотним умовам договору об'єкт оренди відповідає, але, за вищевказаною ст. 13 цього Закону, вони мають відповідати ще і призначенню об'єкту оренди.

Через стан орендованого приміщення, яке потребує капітального ремонту, та за відсутності комунікацій, це приміщення не може бути використане за призначенням, вказаним ПП „Центр розвитку особистості „Перлинка при поданні документів на конкурс, а саме: розвиток, виховання, навчання та оздоровлення дітей дошкільного та молодшого шкільного віку.

Відповідно до ст. 13, п. 4 Закону України „Про оренду державного та комунального майна орендодавець зобов'язаний „...повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, які йому відомі.... Такого повідомлення з боку орендодавця на адресу орендаря не надходило.

Відповідно до ст. 762, п. 6 ЦК України, „...наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Саме такими обставинами в даному випадку є повна відсутність комунікацій і небажання з боку орендодавця привести або сприяти приведенню приміщення до належного стану, цільове призначення якого зазначено у договорі оренди.

Саме через відсутність комунікацій - водопостачання, каналізації, електрозабезпечення, газопостачання - приміщення не може бути належно відремонтовані та використовуватись за призначенням.

При підписанні договору оренди, засновник підприємства, керуючись п. 3 ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна, намагалась внести зміни, які би враховували дійсний стан орендованих приміщень, але їй було повідомлено, що цей договір є типовим та має бути підписаний без внесення будь-яких змін та виправлень.

В судовому за сіданні 20.04.2010 р. представники позивача проти зустрічного позову заперечили. У письмовому відзиві на зустрічну позовну заяву звертають увагу суду на те, що з об'єктом оренди приватне підприємство „Центр розвитку особистості „Перлинка було попередньо ознайомлене та претензій до технічного стану приміщення не було, що підтверджується заявою від 16.01.2009 р. за № 001, яка надавалась до конкурсної комісії по визначенню орендарів приміщення.

Згідно статті 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна однією з істотних умов договору оренди є орендна плата з урахуванням її індексації. Відповідно до ст. 19 вищевказаного закону орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Згідно з п. 5.3. договору оренди орендар зобов'язується сплачувати орендну плату щомісяця в повному обсязі. Договором оренди від 10.03.2009 року, укладеним між управлінням комунального майна Хмельницької міської ради, приватним підприємством „Центр розвитку особистості „Перлинка, міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, не передбачено звільнення від орендної плати на період проведення ремонту або реконструкції.

Пунктом 6.2 договору оренди від 10.03.2009 р., що орендар має право за погодженням орендодавця та отримувача коштів вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переобладнання та капітальний ремонт. На даний час здійснення поліпшень нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), що належить до міської комунальної власності відбувається відповідно до Порядку надання орендарю нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), що належить до комунальної власності територіальної громади м. Хмельницького, згоди на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна, затвердженого рішенням двадцять другої сесії Хмельницької міської ради від 17.12.2008 року № 19. Ремонтні роботи приміщення по вул. Грушевського, 74/1 площею 44,6 кв.м були здійснені ПП „Центр розвитку особистості „Перлинка з порушенням вимог п. 6.2 договору оренди та вказаного Порядку.

Крім того, умовами конкурсу та п. 7.3 договору оренди від 10.03.2009 р. передбачено, що у разі проведення орендарем поліпшень та реконструкції орендованого майна (пристосування до своїх потреб) за власний рахунок на підставі дозволу Орендодавця, Орендодавець не відшкодовує понесені витрати. Заявник - приватне підприємство „Центр розвитку особистості „Перлинка з умовами конкурсу було згідне, що підтверджується заявою від 16.01.2009 р. № 001.

На підставі викладеного, просять позовні вимоги по зустрічному позову приватного підприємства „Центр розвитку особистості „Перлинка залишити без задоволення.

21 травня 2010р. на адресу суду від позивачів за первісним позовом управління комунального майна Хмельницької міської ради м. Хмельницький, міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності м. Хмельницький надійшло в порядку ст.22 ГПК України уточнення позовних вимог.

В поданому уточнені позивачі зокрема зазначають, що станом на 17.05.2010 р. за відповідачем рахується заборгованість по орендній платі за оренду нежитлового приміщення комунальної власності по вул. Грушевського, 74/1, в сумі 32005,25 грн. за період з квітня 2009 року по травень 2010 рік (без нарахування за травень 2010 року).

Пунктом 3.5 договору оренди від 10.03.2009 р. передбачено, що орендна плата перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі 1 (одного) відсотка від суми заборгованості з урахуванням індексації за кожний день прострочення, включаючи день оплати. Розмір нарахованої пені становить 13487,66 грн.

Враховуючи подане уточнення позовних вимог, позивачів за первісним позовом просять суд стягнути з приватного підприємства "Центр розвитку особистості "Перлинка" на рахунок міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (отримувача коштів по договору) заборгованість в загальній сумі 45492,91 грн., із них 32005,25 грн. заборгованості по орендній платі, 13487,66 грн. пені., розірвати договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності від 10.03.2009 р. та зобов'язати приватне підприємство "Центр розвитку особистості "Перлинка" звільнити орендоване приміщення по вул. Грушевського, 74/1 площею 44,6 кв.м. та передати приміщення балансоутримувачу житлово - експлуатаційній конторі № 2.

Оскільки дане уточнення подано з дотриманням норм чинного законодавства, тому судом приймається.

Керуючись ст.ст. 77, 86 Господарського процесуального кодексу України, суд -

У Х В А Л И В:

Розгляд справи №18/200-10 відкласти на 10 год. 30 хв. 07 червня 2010 року.

Визнати явку повноважних представників сторін та прокуратури в судове засідання обов'язковою.

Суддя В.А. Саврій

віддрук. 5 прим. 1. до справи, 2. позивачу, 3. відповідачу, 4, 5 - прокуратурі