ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
УХВАЛА

"13" липня 2010 р.Справа № 16/15/1086

За позовом Комунального підприємства „Славутське житлово-комунальне об'єднання, м. Славута

до Товариства з обмеженою відповідальністю „Крупець-Будінвест-С, с. Крупець Славутського району Хмельницької області

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні первісного позивача Виконавчого комітету Славутської міської ради, м. Славута.

про стягнення 48 395,75 грн. заборгованості по орендній платі.

та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю „Крупець-Будінвест-С, с.Крупець Славутського району Хмельницької області

до Комунального підприємства „Славутське житлове-комунальне об'єднання, м. Славута

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Приватного підприємства „Південь, м. Славута

про стягнення заборгованості за проведення капітального ремонту орендованих приміщень у розмірі 47 418,86 грн. в рахунок заборгованості ТОВ „Крупець-Будінвест-С перед КП „Славутське житлово-комунальне об'єднання за орендну плату за договором оренди приміщення №28 від 02.06.2008р.

Суддя В. В. Магера

Представників сторін:

Від первісного позивача: ОСОБА_1 за довіреністю №1 від 14.01.2009р.;

Від первісного відповідача: ОСОБА_2 за довіреністю від 17.08.2009 р.;

Від 3-ої особи за первісним позовом: ОСОБА_3 представник за довіреністю;

Від 3-ої особи за зустрічним позовом: ОСОБА_4 керівник.

Суть спору: Позивач звернувся з позовом, з врахуванням заяви про збільшення розміру позовних вимог від 16.02.2010 p., про стягнення з відповідача 48 395,75 грн. заборгованості по орендній платі згідно договору оренди №28 від 02.06.2008 р.

У поданому суду зустрічному позові первісний відповідач (позивач за зустрічним позовом) із врахуванням уточнення зустрічних позовних вимог, які прийняті судом, просить стягнути з відповідача 47 418,86 грн., в тому числі 43 436,40 грн. основного боргу, 2 997,11 грн. інфляційних витрат та 985,35 грн. 3% річних, як заборгованість за проведення ТОВ „Крупець-Будінвест-С капітального ремонту орендованого приміщення за договором № 28 від 02.06.2008р.

Представник первісного відповідача у поданому суду письмовому поясненні по суті поданої зустрічної позовної заяви повідомив наступне: Згідно ч.1 ст.767 ЦК України „наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. Відповідно до п.1.2. Договору №28 призначенням Об'єкта оренди є використання нежитлової будівлі котельні „під цех для виготовлення медичних перев'язочних матеріалів. На момент складання ОСОБА_5 приймання-передачі Об'єкта оренди (надалі ОСОБА_5) приміщення котельні не відповідало нормам виробництва медичних матеріалів та більшу частину зазначеного приміщення займали не демонтовані на той час старі опалювальні котли. Отже ОСОБА_5, всупереч ч.1 ст.767 ЦК України передав в оренду непридатне для використання за призначенням приміщення.

Згідно ч.3 ст.776 ЦК України „якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту.

На момент укладання Договору №28 та ОСОБА_5, а саме 02.06.2008р. ОСОБА_5 та Орендар обумовили наступне: після демонтажу старих опалювальних котлів, Орендар з дозволу ОСОБА_5 здійснить капітальний ремонт орендованого приміщення для подальшого його використання за призначенням, оскільки на момент передачі приміщення його використання було неможливим.

Цю домовленість було зазначено при укладанні Договору №28 оренди приміщення котельні. Так, відповідно до п. 6.2. Договору № 28 „Орендар має право обладнати Об'єкт оренди за власні кошти, з дозволу ОСОБА_5 вносити зміни до Об'єкта оренди, проводи його реконструкцію, технічне переобладнання, що зумовлює підвищенню його вартості, а ОСОБА_5, в свою чергу, відповідно до п. 7.3. Договору № 28 „зобов'язується відшкодувати Орендарю вартість зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень Об'єкта оренди за наявності дозволу ОСОБА_5 на такі поліпшення.

В силу ст.11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.

Відповідно до статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Правочини можуть „бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами. Односторонній правочин може створювати обов'язки лише для особи, яка його вчинила. Односторонній правочин може створювати обов'язки для інших осіб лише у випадках, встановлених законом, або за домовленістю з цими особами.

Первісним відповідачем подано письмове пояснення директора ТОВ „Крупець-Будінвест-С, в якому останній повідомив суду наступне: 02.06.2008 р. між КП „Славутське житлово-комунальне об'єднання (надалі-орендодавець), в особі начальника ОСОБА_6, з одного боку, та ТОВ „Крупець-Будінвест-С, в особі директора ОСОБА_7 (надалі - Орендар), з іншого боку було укладено Договір №28 оренди приміщення, що належить до комунальної власності.

02.06.2008 р. підписано ОСОБА_5 приймання-передачі об'єкта оренди (надалі -ОСОБА_5), а саме нежитлової будівлі котельні загальною площею 569,5 кв.м., яка розташована за адресою: вул. Ізяславська,19а, м.Славута, Хмельницька обл. На час складання ОСОБА_5 орендоване приміщення не відповідало цільовому призначенню оренди, а саме використанню „під цех для виготовлення медичних перев'язочних матеріалів. В приміщенні знаходилися старі неробочі опалювальні котли, які займали практично всю площу приміщення. На час складання Договору №28 та ОСОБА_5, в особі начальника ОСОБА_6, зобов'язався звільнити приміщення від зазначених котлів. Проте цього не зробив і ТОВ „Крупець-Будінвест-С, як Орендар, не могло використовувати об'єкт оренди відповідно до умов договору та цільового призначення. На мої неодноразові звернення до начальника КП „Славутське житлово-комунальне об'єднання ОСОБА_6 прибрати котли з приміщення котельні він відповідав тільки обіцянками це зробити.

Лише у вересні 2008 р. ОСОБА_5 розпочав роботи по демонтажу котлів, які закінчилися в грудні 2008 р. Під час вказаних робіт Орендар клопотав щодо непроведення демонтажу електропроводки і водопровідних труби, щоб це не погіршило якість об'єкту оренди. Проте всупереч вимогам Орендаря електропроводку і водопровідні труби було демонтовано, а при демонтажі котлів пошкоджено скло на вікнах, а також пошкоджено дах. В результаті демонтажу котлів в приміщенні залишилося значна кількість будівельного сміття, яке ОСОБА_5 не вивіз. Все це вимагало проведення капітального ремонту приміщення для підготовки його до використання за цільовим призначенням.

З цією метою Орендар звернувся до виконавчого комітету Славутської міської ради Хмельницької області щодо надання йому, як Орендарю, дозволу на проведення капітального ремонту будівлі котельні по вул. Ізяславській, 19-а, на що отримала рішення від 29.12.2008 р. №631 про надання такого дозволу. Також була узгоджена ціна капітального ремонту будівлі котельні - 337 024,8 грн.

Після отримання рішення про надання дозволу на проведення капітального ремонту Орендар та Замовник, 15.01.2009 р. уклали Договір підряду з ПП „Південь, в особі директора ОСОБА_8 (надалі -ОСОБА_9) на проведення робіт по ремонту приміщення орендованої мною котельні.

Зі слів первісного відповідача, найперше, що зобовязувався виконати ОСОБА_9 - це вивезти будівельне сміття з приміщення від демонтажу котлів, що склало в об'ємі близько 145 тон, після чого здійснили інші роботи зазначені в ОСОБА_9 приймання виконаних підрядних робіт на загальну суму 43 436,40 грн.

Після виконання першої частини ремонтних робіт і підписання між Замовником та ОСОБА_9 приймання виконаних підрядних робіт за квітень 2009 року, перший надав локальний кошторис на підпис до виконавчого комітету Славутської міської ради Хмельницької області, а також до КП „Славутське житлово-комунальне об'єднання. Проте, як стверджує первісний відповідач, вказаний акт приймання виконаних робіт йому підписувати відмовилися нічим не аргументуючи, після чого він звернувся до міського Голови м. Славути із листом про зарахування вартості виконаних ремонтних робіт котельні в рахунок орендної плати за це приміщення, що передбачено як нормами цивільного законодавства так і Договором №28. Однак, зі слів первісного відповідача на вказаний лист відповіді він не отримав і зарахування не здійснив. Тому, відповідач був змушений розірвати Договір №28 оренди приміщення котельні.

Представник позивача за первісним позовом у письмовому запереченні від 08.06.10 р. на заяву відповідача за первісним позовом про уточнення зустрічних позовних вимог, в якій повідомив суду наступне:

Відповідно до п. 6.2. укладеного між сторонами договору оренди №28 від 2 червня 2008 року, орендар має право обладнати об'єкт оренди з дозволу орендодавця, проте зі слів первісного позивача, жодного дозволу він не надавав. Більше того, орендар ніколи не звертався за таким дозволом до Славутського ЖКО.

На виконання Закону України „Про планування і забудову територій орендар звернувся до виконавчого комітету Славутської міської ради, як до органу владних повноважень, для отримання дозволу на проведення капітального ремонту орендованого приміщення, про що було винесено рішення №631 від 29.12.2008 р.

Проте, зі слів первісного позивача, процедуру отримання дозволу належним чином, не продовжив, а затвердження кошторису на проведення капітального ремонту орендованого приміщення від ВК Славутської міської ради не отримав. Посилання на заяву з резолюцією міського голови, яка адресована першому заступнику і містить текст: „ОСОБА_10 Прошу розглянути не обґрунтовує той факт, що орендарем таким чином отримано дозвіл на зарахування виконаних робіт в рахунок орендної плати.

Вказує, що капітальний ремонт будівлі - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає заміну, відновлення та модернізацію конструкцій і обладнання будівель, в зв'язку із їх фізичною зношеністю та руйнуванням. За твердженням первісного позивача, орендарем не здійснено будь-яких робіт, які можна було б назвати капітальним ремонтом, виконано лише мурування стін окремими місцями у невеликих розмірах.

Вищевказане, на думку КП „Славутське ЖКО, підтверджується також актом обстеження компетентних представників виконкому Славутської міської ради.

Крім того, орендар, стверджуючи, що ним проведено капітальний ремонт орендованого приміщення, посилається на основний документ - ОСОБА_9 приймання виконаних підрядних робіт за квітень 2009 року, за яким підрядні роботи виконало приватне підприємство „Південь, а прийняло - ТОВ „Крупець-Будінвест-С, але для зарахування виконаних будь-яких поліпшень орендованого приміщення, роботи повинен був прийняти чи погодити орендодавець.

Заперечуючи твердження позивача про те, що 07.09.2009 р. під час складення акту повернення об'єкту оренди у зв'язку із розірванням договору № 28 від 02.06.2008 р., орендар вимагав скласти ще й акт про факт виконаних робіт, слід зазначити, що орендар лише вказав на вивезення сміття, та пояснив причину відсутності дверей, інших засобів і обладнання, які передавалися разом з приміщенням, тобто про проведені роботи не говорилося, оскільки вони фактично не здійснювалися.

Позивач за зустрічним позовом вказує на те, що орендодавець передав йому в оренду непридатне для використання за призначенням приміщення, проте, відповідно до п.3 ст. 767 наймач (орендар) зобов'язаний у присутності орендаря перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передавання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані. Орендар брав в оренду приміщення котельні, про це був належним чином повідомлений, про що підписав акт приймання-передачі приміщення при укладенні договору.

В актах від 04.03.2008 р., 11.07.2008 р., 16.07.2008 р., 16.07.2008 р. зазначено повний перелік обладнання та основних засобів, які було демонтовано в орендованому приміщенні. По переліку відсутня електропроводка і водопровідні труби. Однак, орендар у своєму поясненні стверджує, що їх було демонтовано орендодавцем, дане твердження не відповідає дійсності, оскільки вказане обладнання було демонтовано в зв'язку із недотриманням орендарем обов'язку, відповідно до п.5.3. Договору щодо забезпечення збереження об'єкта оренди. Таким чином, на думку первісного позивача, орендар безпідставно вимагає стягнути на його користь суми проведеного капітального ремонту в орендованому приміщенні.

Оскільки спірним питанням по даній справі є визначення вартості капітального ремонту орендованих приміщень, їх обєму відповідно до акту виконаних робіт за квітень 2009 р. для їх зарахування по сплаті орендних платежів, суд із власної ініціативи вважає за необхідне відповідно до ст.41 та призначити по справі судову будівельно-технічну експертизу, оскільки при вирішенні спору виникла потреба у розясненні питань, що потребують спеціальних знань, а провадження у справі, відповідно до п.1 ч.2 ст.79 ГПК України зупинити.

Представники позивача та відповідача, а також третіх осіб в засіданні суду 13.07.2010р. не заперечили проти призначення судової експертизи, при постановці питань на вирішення експертизи покладаються на думку суду.

Враховуючи викладене, суд вважає за доцільне проведення судової експертизи доручити Київському науково-дослідному інституту судових експертиз.

Керуючись ст.ст. 41, 79, 86 Господарського процесуального кодексу України, СУД -

У Х В А Л И В :

Провадження у справі № 16/15/1086 зупинити.

Призначити по справі судову будівельно-технічну експертизу. Проведення експертизи доручити Київському науково-дослідному інституту судових експертиз (03680, м. Київ-680, вул. Смоленська,6.).

На розгляд експертизи поставити наступні питання:

1. Чи підтверджується документально та нормативно вартість проведених будівельних робіт ТОВ „Крупець-Будінвест-С в сумі 43 436,40 грн. по ремонту орендованого приміщення котельні по вул. Ізяславська,19-а в м. Славута.

2. Яка фактична вартість та обсяги проведених капітальних робіт по ремонту котельні по вул. Ізяславська,19-а в м. Славута.

У разі необхідності висвітлити інші питання, які виникають у ході проведення експертизи.

Зобовязати позивача та відповідача за первісним позовом надати експерту оригінали первинних бухгалтерських, платіжних та інших документів, а відповідача (ТОВ „Крупець-Будінвест-С) також акти виконаних робіт, кошториси, товарно-транспортні накладні та інші первинні документи на підтвердження проведення робіт по ремонту котельні вул. Ізяславська,19-а в м. Славута.

Зобовязати сторін забезпечити експерту належні умови для проведення експертизи, а ТОВ „Крупець-Будінвест-С с. Крупець Славутського району - оплатити проведення експертизи не пізніше 10 днів з моменту вимоги, докази про оплату та висновок експертизи надати суду.

Зобовязати третіх осіб (виконавчий комітет Славутської міської ради, м. Славута, ПП „Південь, м. Славута) сприяти експерту у проведенні судової експертизи та на вимогу експерта надати необхідні для проведення експертизи документи та матеріали.

Попередити позивача та відповідача про можливість, в разі невиконання вимог суду, притягнення до передбаченої чинним законодавством відповідальності.

Попередити експерта про передбачену ст.ст. 384, 385 Кримінального Кодексу України кримінальну відповідальність за дачу завідомо неправдивих висновків або відмову експерта від виконання покладених обовязків.

Матеріали справи №16/15/1086 надіслати до Київського науково-дослідного інституту судових експертиз м. Київ (03680, м. Київ-680, вул. Смоленська,6.).

Зобовязати Київський науково-дослідний інститут судових експертиз (03680, м. Київ-680, вул. Смоленська,6.) повідомити суд про закінчення проведення експертизи, а експертний висновок направити на адресу суду разом з матеріалами справи .

Копію ухвали надіслати сторонам, третім особам Київському науково-дослідному інституту судових експертиз (03680, м. Київ-680, вул. Смоленська,6.).

Суддя В.В. Магера

Віддрук. 6 прим.:

1-до матеріалів справи;

2-позивачу;

3-відповідачу; 4-5-третім особам; 6-КНІДСЕ