РІШЕННЯ

"23" грудня 2010 р.Справа № 18/40-727

Господарський суд Тернопільської області у складі судді Охотницької Н.В.

Розглянув справу:

за позовом Департаменту економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради вул. Коперника, 1, м. Тернопіль

до відповідача ОСОБА_1 підприємства "Торговий дім Тернопіль" вул. Поліська, 14, м. Тернопіль

про дострокове розірвання договору оренди № 3206 від 01.03.1999 р. нежитлового приміщення комунальної власності за адресою: м. Тернопіль, бульвар Т.Шевченка, 23, площею 501,8 м2; зобов'язання приватного підприємства "Торговий дім Тернопіль" звільнити нежитлове приміщення комунальної власності по бульвару Т.Шевченка, 23, площею 501,8 м2 та передати по акту департаменту економіки, підприємництва та управління комунальним майном.

За участю представників:

Позивача: ОСОБА_2

Відповідача: ОСОБА_3

В судовому засіданні учасникам судового процесу розяснено процесуальні права та обовязки, передбачені статтями 20, 22, 81-1 ГПК України. Технічна фіксація судового процесу не здійснюється.

Суть справи: Департамент економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради звернувся до господарського суду Тернопільської області з позовом до відповідача приватного підприємства "Торговий дім Тернопіль" про дострокове розірвання договору оренди № 3206 від 01.03.1999 р. нежитлового приміщення комунальної власності за адресою: м. Тернопіль, бульвар Т.Шевченка, 23, площею 501,8 м2; зобов'язання приватного підприємства "Торговий дім Тернопіль" звільнити нежитлове приміщення комунальної власності по бульвару Т.Шевченка, 23, площею 501,8 м2 та передати по акту департаменту економіки, підприємництва та управління комунальним майном.

В обґрунтування своїх позовних вимог позивач посилається на те, що відповідач всупереч умовам договору оренди нежитлових приміщень комунальної власності № 3206 від 01.03.1999 р. та нормам чинного законодавства передав орендоване ним майно в користування іншій особі без відповідного дозволу, крім того, допустив заборгованість по орендній платі в розмірі 172 155,52 грн., що є підставами для дострокового розірвання даного договору.

Ухвалою господарського суду Тернопільської області від 12.08.2010р., згідно ч. 1 ст. 79 ГПК України, провадження у даній справі було зупинено до вирішення повязаної з нею справи № 6/15-233 за позовом: ОСОБА_1 підприємства "Торговий дім Тернопіль" до відповідача: Департаменту економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради про зобовязання зарахувати сплачені кошти.

Ухвалою господарського суду від 25.10.2010 р. провадження у справі №18/40-727 поновлено оскільки відсутні обставини, які зумовили її зупинення. А саме, 08.09.2010 р. Львівським апеляційним господарським судом прийнято постанову по справі № 6/15-233, згідно якої рішення господарського суду Тернопільської області від 07.05.2010 р. по цій же справі залишено без змін.

Представник позивача в судовому засіданні підтримав позовні вимоги повністю та просить суд позов задоволити.

Відповідач у відзиві на позовну заяву та його представник в судовому засіданні проти позовних вимог заперечив, посилаючись на те, що з часу укладення договору оренди цільове призначення орендованого обєкту не змінювалось та орендований обєкт використовується відповідачем відповідно до умов договору, що підтверджується дозволом на право розміщення обєкту торгівлі за реєстраційним номером 209 від 09.06.2005р., виданий відповідачу в тому, що йому дозволяється здійснювати роздрібну торгівлю продовольчими товарами в магазині за адресою м.Тернопіль, бульвар Шевченка,23. Крім того, доказом здійснення торгівельної діяльності в орендованому обєкті є ліцензія на право здійснення відповідачем роздрібної торгівлі тютюновими виробами та ліцензія на право здійснення роздрібної торгівлі алкогольними напоями, а також доказом цільового використання обєкта є також звіт про використання реєстраторів розрахункових операцій та книг обліку розрахункових операцій за вересень 2010 року. Крім того зазначає, що відповідачем було зроблено капітальний ремонт у орендованому приміщенні та згідно зведеного кошторисного розрахунку вартості будівництва, складеного в поточних цінах станом на 11.12.2009р., вартість витрат відповідача на капітальний ремонт та поліпшення становить 951 402,00 грн., а тому вважає, що відповідач має всі підстави для зарахування вартості ремонту в рахунок орендної плати за орендований обєкт.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд встановив наступне:

Згідно ст.ст. 1, 2 Господарського процесуального кодексу України право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів мають підприємства, установи, організації, інші юридичні особи (у тому числі іноземні), громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність і в установленому порядку набули статусу субєкта підприємницької діяльності.

Пунктом 2 статті 20 Господарського Кодексу України встановлено, що кожний субєкт господарювання має право на захист своїх прав і законних інтересів. Права та законні інтереси зазначених субєктів захищаються, зокрема, установленням, зміною і припиненням господарських правовідносин.

Стаття 16 Цивільного Кодексу України також визначає, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, а також визначає способи захисту цивільних прав та інтересів, одним з яких є припинення дії, що порушує право.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Позивач у справі визначив предметом позову дострокове розірвання договору оренди № 3206 від 01.03.1999 р. нежитлового приміщення комунальної власності за адресою: м. Тернопіль, бульвар Т.Шевченка, 23, площею 501,8 м2; зобов'язання приватного підприємства "Торговий дім Тернопіль" звільнити нежитлове приміщення комунальної власності по бульвару Т.Шевченка, 23, площею 501,8 м2 та передати по акту департаменту економіки, підприємництва та управління комунальним майном.

Як вбачається з матеріалів справи, 01 березня 1999 року між управлінням економіки Тернопільської міської ради, м. Тернопіль та приватним підприємством "Торговий дім Тернопіль", м. Тернопіль було укладено Договір оренди нежитлових приміщень комунальної власності № 3206, згідно умов якого Орендодавець ( позивач по справі ) передає, а Орендар ( відповідач по справі ) приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення комунальної власності за адресою, м. Тернопіль, бульвар Т. Шевченка 23, площею 501,8 кв. м, що знаходяться на балансі міської ради для використання відповідно під магазин.

Як встановлено постановою Вищого господарського суду від 27.10.2009р. по справі № 12/156-2938(10/194-3487(14/85-2390) договір оренди визнано пролонгованим до 27.11.2011р.

В силу ст.35 ГПК України факти, встановлені рішенням господарського суду під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні спорів, в яких беруть участь ті самі сторони.

Відтак, обставини, встановлені постановою від 27.10.2009 р. по справі №12/156-2938(10/194-3487(14/85-2390) мають приюдиційне значення під час розгляду даної справи.

Згідно умов договору №3206 від 01.03.1999р. Орендар зобовязується використовувати орендоване майно відповідно до його призначення, та своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату(п.4.1, 4.3). Пунктом 3.1 договору встановлено, що орендна плата за кожний наступний місяць перераховується орендарем на рахунок Орендодавця не пізніше 15 числа наступного місяця із урахуванням щомісячного коефіцієнту інфляції.

Пунктом 3.5 договору передбачено, що несплата орендної плати протягом трьох місяців з дня закінчення терміну платежу(15 наступного місяця) є підставою для дострокового розірвання договору оренди на вимогу орендодавця, при цьому з Орендаря стягується заборгована сума орендної плати з врахуванням пені за кожен день прострочення.

Права Орендаря передбачені розділом 5 договору, відповідно до якого орендар має право здійснювати господарську діяльність в межах визначених статутом, з дозволу Орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості та з письмового дозволу Орендодавця здавати в суборенду фізичним та юридичним особам орендовані приміщення.

Пунктом 7.2 договору передбачено право Орендодавця виступати з ініціативою щодо внесення змін у договір оренди або його розірвання у разі погіршення стану орендованого майна внаслідок його неналежного використання або невиконання умов договору.

Отже, господарські зобовязання виникли між сторонами на підставі договору № 3206 від 01.03.1999р., який за своєю правовою природою згідно ст. 759 ЦК України є договором найму (оренди), відповідно до якого наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

У відповідності до п. 6 статті 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного Кодексу України з врахуванням особливостей, передбачених ГК України.

Згідно положень ст. 317 ЦК України власникові належить право володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Одним із видів захисту права власності є право власника вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (ст. 391 ЦК України).

Відповідно до п. 5 ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Правовідносини сторін, що випливають з оренди комунального майна, регулюються Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (з відповідними змінами та доповненнями).

Відповідно до положень статей 525, 526, 530 Цивільного кодексу України зобовязання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору, у встановлений строк (термін) його виконання та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, одностороння відмова від виконання зобовязання або одностороння зміна його умов не допускається.

Як вбачається з матеріалів справи, всупереч згаданих приписів закону, положень укладеного між сторонами договору відповідач вчасно не виконував покладених на нього зобовязань щодо повної сплати орендної плати, у звязку з чим як стверджує позивач та свідчать матеріали справи, має заборгованість станом 20.04.2010р. в сумі 172 155,52 грн. за період дії договору, що становить понад три місяці.

Направлена позивачем на адресу відповідача вимога на оплату заборгованості № 248-у від 12.02.2010р. залишена останнім без відповіді та задоволення.

Згідно з ч.3 ст.18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобовязаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Відповідно до ч.3 ст.26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобовязань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Зазначена норма закону не передбачає обов'язковість розірвання договору оренди в разі порушення орендарем зобов'язань за договором, а надає можливість її застосування в залежності від конкретних обставин справи.

Втім, відповідно до частин 1, 3 ст.291 Господарського кодексу України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу

Статтею 783 Цивільного кодексу України встановлено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

- наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

- наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

- наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

- наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Вказаний перелік підстав для розірвання договору найму на вимогу орендодавця є вичерпним та розширеному тлумаченню не підлягає.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач в якості однієї із підстав для розірвання договору оренди зазначає систематичне порушення орендарем умови договору щодо строку внесення орендних платежів.

В той же час, невиконання умов договору щодо внесення орендних платежів не може бути підставою його розірвання в судовому порядку.

Посилання позивача на ст.651 Цивільного кодексу України, як на підставу розірвання в судовому порядку договору у зв'язку з несплатою орендних платежів, є також необґрунтованим, оскільки ч.3 цієї статті, так само як і ст.782 цього Кодексу встановлює для таких випадків право на односторонню відмову від договору.

Суд враховує, що наведеної правової позиції дотримується Верховний Суд України при здійсненні касаційного перегляду судових рішень у справах, пов'язаних з розірванням договорів оренди (постанова ВСУ від 22.02.2005 у справі №34/400).

Відмова від правочину вчиняється у такій самій формі, в якій було вчинено правочин (ч. 3 ст. 214 ЦК України).

З матеріалів справи не вбачається, судом не встановлено та позивачем не доведено направлення відповідачу (орендарю) та одержання останнім на підставі ч.2 ст.782 ЦК України повідомлення наймодавця про відмову від договору у зв'язку з невнесенням орендної плати протягом трьох місяців підряд.

У відповідності до ст.773. Цивільного кодексу України наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Статтею 783 Цивільного кодексу України передбачено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, зокрема, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі.

Контроль за використанням майна, переданого в оренду (крім іншого окремого індивідуально визначеного майна), покладається на органи, які відповідно до цього Закону здійснюють державну політику у сфері оренди (ст. 32 Закону № 2269-XII).

У позовній заяві позивач посилається на те, що відповідач всупереч нормам законодавства та умовам договору без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі, на підтвердження зазначеного позивачем додано лист від 07.05.2009 року в якому зазначено,що проведеною Тернопільським МВ УМВС України в Тернопільській області перевіркою було виявлено, що в продуктовому магазині "Світоч" по бульвару Т.Шевченка,23 здійснює діяльність ПП "Продторг-Тернопіль" і магазин працює без дозволу на розміщення обєкта торгівлі, припис прокурора м.Тернополя від 27.10.2009 року, про те, що проведеною прокуратурою м.Тернополя перевіркою встановлено, що орендоване приміщення використовується ПП "Продторг-Тернопіль". Також, акт комісії комісією, створеної за розпорядженням міського голови від 16.09.2009р. №278 в якому встановлено факт здійснення торгівлі алкоголем та тютюновими виробами в даному приміщенні ОСОБА_1 підприємством "Продторг-Тернопіль" та довідку ДПА в Тернопільській обл. відповідно до якої господарську діяльність в приміщенні здійснює ПП "Продторг-Тернопіль" на підставі торгового патенту на право здійснення торговельної діяльності № 868335 від 01.08.2008р., ліцензії на право здійснення роздрібної торгівлі алкогольними напоями АВ № 863281 від 15.09.2008р. та ліцензії на право здійснення роздрібної торгівлі тютюновими виробами АВ № 863623 від 15.09.2008р.

Втім, суд зазначає, що станом на час розгляду справи відповідачем подано суду копії ліцензій на право здійснення роздрібної торгівлі тютюновими виробами та алкогольними напоями виданих 22.09.2010р. приватному підприємству "Торговий дім Тернопіль", дозвіл на право розміщення обєкту торгівлі за реєстраційним номером 209 від 09.06.2005р., виданий відповідачу в тому, що йому дозволяється здійснювати роздрібну торгівлю продовольчими товарами в магазині за адресою м.Тернопіль, бульвар Шевченка,23 а також звіт про використання реєстраторів розрахункових операцій та книг обліку розрахункових операцій за вересень 2010 року, що спростовує твердження позивача, про те що відповідач користується річчю всупереч умов договору.

Будь-яких інших доказів на спростування доводів відповідача чи на підтвердження позовних вимог позивачем не подано та судом не встановлено.

Згідно вимог ст. ст. 32, 33 ГПК України, доказами у справі є будь які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень.

За таких обставин, оцінивши зібрані докази, суд прийшов до висновку, що позовні вимоги не підлягають до задоволення, оскільки не підтверджені належними і допустимими доказами та нормами законодавства.

На підставі наведеного, керуючись статтями 1, 2, 22, 33, 44, 49, 82, 84 ГПК України господарський суд,

ВИРІШИВ:

1. В позові відмовити.

Сторони вправі подати апеляційну скаргу, а прокурор внести апеляційне подання на рішення місцевого господарського суду, яке не набрало законної сили протягом десяти днів з дня його підписання 27 "грудня" 2010 р., через місцевий господарський суд.

Суддя Н.В. Охотницька