ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
================================================================================================================================================
УХВАЛА

від "17" лютого 2010 р. по справі № 04/166-42

Господарський суд Волинської області, розглянувши матеріали по справі

за первісним

за позовом Відділу по управлінню майном комунальної власності виконавчого комітету Ковельської міської ради

до ОСОБА_1 Альбертівни

про стягнення 16 190,90 грн.

за зустрічним

позовом ОСОБА_1 Альбертівни

до Відділу по управлінню майном комунальної власності виконавчого комітету Ковельської міської ради

про визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення №462 від 04.07.2008р.

Суддя: Філатова С.Т.

ПРЕДСТАВНИКИ:

від Відділу по управлінню майном комунальної власності виконавчого комітету Ковельської міської ради: ОСОБА_2В, дов. №1 від 05.01.2010р.

від ОСОБА_1 Альбертівни: ОСОБА_3 - підприємець

СУТЬ СПОРУ:

Відділ по управлінню майном комунальної власності виконавчого комітету Ковельської міської ради звернувся з позовом до ОСОБА_1 Альбертівни про стягнення 16 190,90грн., в т.ч. 15 080,18грн. заборгованості по орендній платі за період з листопада 2008р. по червень 2009р. згідно договору оренди №462 від 04.07.2008р. та 1 110,72грн. пені за період з 13.01.2009р. по 05.07.2009р. згідно з п.8.1 договору.

Позовні вимоги обгрунтовує наступним:

04.07.2008 року між Відділом по управлінню майном комунальної власності виконавчого комітету Ковельської міської ради (Орендодавець) і підприємцем ОСОБА_3 (Орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення № 462 (надалі - Договір), згідно якого підприємцю ОСОБА_3 було передано в строкове платне користування частину нежитлового приміщення загальною площею 37,95 кв.м. розміщене на третьому поверсі будівлі універмагу по вул.Незалежності, 134 в м.Ковель.

05.07.2009 року дія вказаного вище Договору закінчилась. 06.07.2009 року в зв'язку із закінченням терміну дії Договору оренди підприємцем ОСОБА_3 орендоване згідно Договору приміщення було передано (повернуто) Відділу по управлінню майном комунальної власності виконавчого комітету Ковельської міської ради за актом приймання-передачі (додається).

Згідно п.3.5 Договору, на момент передачі приміщення Орендар зобов'язаний провести повний розрахунок за орендними платежами.

Однак, після закінчення терміну дії Договору та повернення орендованого приміщення, по даний час підприємець ОСОБА_3 за використання наданого їй згідно Договору нежитлового приміщення орендної плати не сплатила.

Відповідач звертається з зустрічною позовною заявою (вх. №01-31/3235 від 25.12.2009р.) до Відділу по управлінню майном комунальної власності виконавчого комітету Ковельської міської ради про визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення №462 від 04.07.2008р.

Зустрічні позовні вимоги обгрунтовує наступним:

Як слідує з п.1.1 спірного договору підставою його укладання були результати конкурсу на право оренди частини приміщення, оформлені протоколом від 03.07.2008. Конкурс на право оренди проведений згідно оголошення в газеті «Вісті Ковельщини» від 03.06.2008. Відповідно до інформації даній в оголошенні на конкурс виставлялась по Лоту №1 частина нежитлового приміщення третього поверху площею 12,7 кв.м. будівлі «Універмагу» за адресою м.Ковель, вул..Незалежності,134 та по Лоту № 2 площею 27,5 кв.м.

Відповідно до протоколу № 1 конкурсу на право оренди частини нежитлового приміщення від 03.07.2008 переможцем конкурсу по Лоту № 2 визнана ОСОБА_3 В даному протоколі об'єктом оренди вказано Лот № 1 з площею 27,5 кв.м., що суперечить інформації, зазначеній в оголошенні. Водночас, на підставі результатів даного конкурсу укладено договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 37,95 кв.м., що не відповідає площі приміщень, зазначених в Лоті № 1 і Лоті № 2.

Конкурсні пропозиції від 27.06.2008 ОСОБА_3 подавалися по Лоту №2.

Крім того, учасниками конкурсу від 03.07.2008 були фізичні особи, в тому числі, ОСОБА_3, а договір оренди нежитлового приміщення за результатами конкурсу укладений з підприємцем ОСОБА_3 З цього слідує, що підставою укладання договору, як це зазначено в пункті 1.1, не могли бути результати конкурсу, оформленого протоколом від 03.07.2008, оскільки зазначений договір суперечить умовам конкурсу.

Частиною 1 ст.7 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», зокрема, передбачено, що орендодавець може оголосити конкурс на право оренди майна у порядку, встановленому ч.7 ст.9 цього Закону.

Законом України «Про державний бюджет України на 2008 рік» надання в оренду комунального майна проводиться виключно на конкурсних засадах.

Крім того, розрахунок орендної плати встановлений постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786, якою затверджена Методика розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна (далі Методика).

Відповідно до зазначеної Методики орендна плата розраховується, виходячи з вартості об'єкта оренди та орендної ставки, що в свою чергу визначається з метою використання майна. Податок на додану вартість (далі ПДВ) не є складовою частиною орендної плати. Ні вказана Методика, а ні Закон України «Про оренду державного та комунального майна» не містить такої норми.

З протоколу конкурсу на право оренди частини приміщення від 03.07.2008 вбачається, що орендна плата запропонована ОСОБА_3 в розмірі 1600,00 грн. без ПДВ, тобто сам конкурсант в конкурсних пропозиціях пропонував розмір орендної плати без ПДВ, тому визначення суми орендної плати по договору оренди суперечить Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та Методиці. Зазначені правові позиції викладені в постанові Вищого Господарського суду України від 10.06.2008 № 13/515-пн-07.

В силу ч.1 ст.207 Господарського Кодексу України господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам Закону, або вчинено з метою, яка завідома суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

Крім того, відділом по управлінню майном в порушення п.2 Методики завищено розмір місячної орендної плати, оскільки її визначено на конкурсних засадах.

Договір оренди нежитлового приміщення від 04.07.2008 № 462 суперечить Закону України «Про оренду державного та комунального майна» і Методиці та укладений з порушенням правил спеціальної правосуб'єктності, тому відповідно до викладеного та керуючись ст.ст. 203,207,215 Цивільного Кодексу України, ст.ст. 1,22,33,43 Господарського процесуального Кодексу України, -

Долучає до зустрічної позовної заяви свідоцтво про державну реєстрацію суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_3, договір оренди, оголошення про конкурс, конкурсні пропозиції.

Статтею 60 ГПК України передбачено, що відповідач має право до прийняття рішення зі спору подати до позивача зустрічний позов для спільного розгляду з первісним позовом. Зустрічний позов повинен бути взаємно пов'язаний з первісним.

Зважаючи на те, що вимоги по первісному позову грунтуються на договорі, який є предметом зустрічного позову, господарський суд приймає зустрічний позов для спільного розгляду з первісним позовом.

Відділ по управлінню майном комунальної власності виконкому Ковельської міської ради у відзиві №2 від 08.01.2010р. на зустрічну позову заяву підприємця ОСОБА_3, позов заперечує, виходячи з наступного:

Вся інформація про об'єкт конкурсу згідно відомостей вказаних в оголошенні про проведення конкурсу (копія публікації з газети додається) стосується саме лоту № 2, і далі в самому протоколі вказуються учасники конкурсу саме по лоту № 2, тобто в протоколі було допущено лише описку щодо вказівки на номер лоту. При цьому підприємець ОСОБА_3 подавала конкурсні пропозиціє саме по лоту № 2.

Щодо вказівки позивача на невідповідність площі орендованого приміщення, на яке згідно із результатами конкурсу отримала право оренди підприємець ОСОБА_3 (площа 27,5 кв.м) площі приміщення переданого їй згідно укладеного на підставі результатів конкурсу договору оренди нежитлового приміщення № 462 від 04.07.2008 р. (площа 37, 95 кв.м) пояснює, що в п. 4.7 оголошення про конкурс на право оренди вказувалось на те, що до корисної площі (площа 27,5 кв.м на яку саме оголошувався конкурс) додається площа загального користування в процентному співвідношенні. Відповідно, ця площа загального користування в процентному співвідношенні для підприємця ОСОБА_3 склала 10,45 кв.м. З цим розрахунком додаткової площі загального користування позивач погодилась, уклавши договір оренди нежитлового приміщення № 462 від 04.07.2008 р. на площу 37,95 кв.м. При цьому звертає увагу на те, що додаткова орендна плата за додаткову площу загального користування 10,45 кв.м. порахована по 8 (вісім) грн. за один кв.м (згідно Методики розрахунку плати за оренду майна, що належить територіальній громаді м.Ковеля). Відповідно разом склалася сума орендної плати 1683, 60 грн. (згідно результатів конкурсу 1600 грн. + (10,45 кв.м X 8 грн. = 83,60 грн.). На цю суму позивач також відповідно погодилась, підписавши вказаний вище договір оренди.

Однією із вимог для участі у конкурсі на право оренди частини нежитлового приміщення по вул.Незалежності, 134 до учасників конкурсу фізичних осіб було вказано обов'язковість подання свідоцтва про реєстрацію фізичної особи як суб'єкта підприємницької діяльності (п.п.5.2.4. умов конкурсу зазначених в оголошенні про проведення конкурсу, яке було опубліковано в газеті "Вісті Ковельщини").

Щодо встановлення розміру орендної плати в договорі оренди, то згідно п. 4.10 Положення про проведення конкурсу на право оренди майна територіальної громади м.Ковеля (затверджене п.1.2 рішення Ковельської міської ради від 26.12.2006 р. № 13/4 "Про оренду майна територіальної громади м.Ковеля"), - за результатами конкурсу з переможцем конкурсу орендодавець укладає договір оренди. До умов договору оренди включаються орендна плата в розмірі, запропонованому переможцем конкурсу.

Зауважує і на тому, що конкурс (його результати) на право оренди частини нежитлового приміщення по лоту № 2 від 03.07.2008 р., на підставі якого був укладений оскаржуваний позивачем договір, на даний час у визначеному законодавством порядку недійсним не визнаний. Також, позивач до січня 2009 р. справно виконувала обов'язок орендаря по оплаті орендної плати в розмірах і порядку, що визначені договором. Припинивши сплачувати орендну плату, орендоване приміщення позивач повернула лише після закінчення строку договору оренди 06.07.2009 р. (строк договору оренди закінчився 05.07.2009 р.).

Просить у задоволенні зустрічного позову відмовити.

Долучає до відзиву копію заяви підприємця ОСОБА_3 від 27.06.2008 р., копію конкурсних пропозицій по лоту № 2 від 27.06.2008 р., копії звітів суб'єкта малого підприємництва-фізичної особи- платника єдиного податку (два примірники), копію свідоцтва про державну реєстрацію фізичної особи підприємця ОСОБА_3, копію протоколу № 1 конкурсу на право оренди частини приміщення по лоту № 2 від 03.07.2008 р., копію публікації з газети "Вісті Ковельщини" щодо оголошення конкурсу, копію рішення Ковельської міської ради від 26.12.2006 р. № 13/4 з додатками № 1, 2, 4.

ОСОБА_1 Альбертівна у додаткових поясненнях зазначає, що згідно з п.6.3 Договору оренди нежитлового приміщення № 462, укладеного 04.07.2008, орендодавець - Відділ по управлінню майном комунальної власності виконавчого комітету Ковельської міської ради зобов'язувався не вчиняти дій, які б перешкоджали орендарю користуватись орендованим приміщенням на умовах договору.

Предмет договору оренди - частина нежитлового приміщення площею 37,95 кв.м., розміщене на третьому поверсі «Універмагу» в м.Ковелі, вул.Незалежності,134 передане було мені для використання в господарській діяльності для торгівлі непродовольчими товарами.

Відповідно до ст.13 ч.4 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендодавець зобов'язаний передати орендарю об'єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають умовам договору оренди та призначенню майна, і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним.

Однак, отримане в платне строкове користування майно не відповідало його призначенню, про що не було проінформовано орендодавця.

Наявність металевих воріт, розташованих на третьому поверсі «Універмагу», унеможливлювала використання нерухомого майна за цільовим призначенням як така, що обмежувала доступ до торгової зали.

23.07.2008 підприємець звернулась до Ковельського міського голови із відповідною заявою стосовно дозволу на демонтаж металевої загорожі.

01.08.2008 отримано відповідь за підписом міського голови про дозвіл на проведення демонтажу металевих воріт та забезпечення вчинення зазначених дій працівниками РЖКП №1.

В серпні металева огорожа власними силами була демонтована. Однак, здійснювати свою підприємницьку діяльність вона не мала змоги і в подальшому, оскільки замість демонтованої металевої огорожі орендарем ОСОБА_4 (суміжне орендоване приміщення) було самовільно (за відсутності належного контролю за власним нерухомим майном з боку орендодавця) встановлено пластикову стіну, яка заважала доступу потенційних покупців до торгового місця та безперешкодному огляду товару.

13.08.2008р. заявою, зареєстрованою за № М-187611 до відома Ковельського міського голову було доведено про встановлення пластикової загорожі.

На підставі заяви працівниками відділу по управлінню майном комунальної власності було здійснено обстеження, факт самовільного встановлення стіни підприємцем-орендарем ОСОБА_4 підтвердився.

09.09.2008р. стіну було демонтовано. Проте, замість демонтованої стіни ОСОБА_4 самовільно було встановлено іншу.

В лютому - березні 2009 року було здійснено ремонт торгової площі об'єкта оренди на загальну суму 4548,00 грн.

04.03.2009р. відбулось звернення до Ковельського міського голови із пропозицією зарахувати суму, витрачену на ремонт приміщення, в рахунок орендної плати та розглянути питання щодо можливості звільнення від орендної плати за березень 2009 року, оскільки торговий відділ був закритим. У цій же заяві вкотре було привернуто увагу на тій обставині, що продовжують мати місце незручності, пов'язані із встановленням підприємцем ОСОБА_4 перегородки, яка унеможливлює вільний доступ покупців до торгового місця.

Пропозиція залишилась без задоволення.

06.04.2009р. відбулось звернення до Ковельського міського голови із письмовим попередженням про намір стосовно розірвання договору з 01.03.2009року, оскільки приміщення було звільнено і не використовувалось.

Оскільки згоди орендодавця на розірвання договору не було надано, 13.05.2009р. вона вкотре звернулась із проханням створити належні умови для використання орендованого приміщення за цільовим призначенням у відповідності до умов договору.

21.05.2009р. отримала відповідь за № М-694/2, в якій виконавчий комітет проінформував про те, що вважає питання вирішеним по суті і заяви розглядатись не будуть.

Таким чином від моменту укладення договору оренди (04.07.2008) використовувати орендоване майно за призначенням не мала змоги,у зв'язку з чим не лише не отримала доходів, а й понесла суттєві збитки.

Вважає за доцільне здійснити зарахування однорідних вимог позивача стосовно стягнення заборгованості по орендній платі та пені з вимогами про звільнення від орендної плати за період, коли у зв'язку з бездіяльністю позивача орендоване майно не використовувалось за призначенням, а також на суму здійснених при ремонті поліпшень орендованого майна.

Долучає до пояснень копії заяви від 23.07.2008 та відповіді від 01.08.2008 № М-1878, заяви від 13.08.2008 та відповіді від 08.09.2008 № М-1878/1, заяви від 04.03.2009 та відповіді від 17.03.2009 № М-694, заяви від 06.04.2009 та відповіді від 05.05.2009 № М-694/Іп, заяви від 13.05.2009 та відповіді від 21.05.2009 № М-694/2, угоди про ремонтно-будівельні роботи, локального кошторису на ремонт приміщення, підсумкової відомості ресурсів, розрахунку загально виробничих витрат по акту, акту приймання виконаних робіт, дефектного акту, товарних та фіскальних чеків та фотознімки торгового місця.

Відділ по управлінню майном комунальної власності виконавчого комітету Ковельської міської ради звертається до суду з клопотанням, погодженим з відповідачем, про відкладення розгляду спору та продовження строку вирішення спору на більш тривалий термін для підготовки пояснень по суті додаткових пояснень відповідача від 14.02.2010р., отриманих безпосередньо в судовому засіданні.

Враховуючи викладене, розглянути спір в даному судовому засіданні неможливо.

Господарський суд відповідно до ч.3 ст.77 ГПК України відкладає розгляд спору у разі необхідності витребування додаткових доказів по справі.

Господарський суд, керуючись ст.69, ч. 3 ст.77, ст.86 ГПК України, -

ухвалив:

1. Продовжити строк розгляду справи за клопотанням позивача від 17.02.2010р., погодженим з відповідачем.

2. Розгляд справи відкласти на 07.04.2010року на 12:00 год.

3. Представити суду:

3.1. Відділу по управлінню майном комунальної власності виконавчого комітету Ковельської міської ради: пояснення по суті додаткових пояснень відповідача від 14.02.2010р., пояснення щодо виконання листа №М-8/78 від 01.08.2008р.

4. Явку повноважних представників сторін в судове засідання визнати обовязковою.

Сторонам надіслати ухвалу суду рекомендованим листом з повідомленням.

Суд попереджає сторони, що в силу ст.4-5 ГПК України невиконання вимог ухвали суду тягне відповідальність, встановлену цим Кодексом та іншими законами України.

Ухвала надсилається сторонам рекомендованим листом. У разі неподання відповідачем витребуваних судом документів та неявки в судове засідання спір буде розглянуто за наявними в справі матеріалами згідно ст.75 ГПК України.

Суддя Філатова С. Т.