ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 листопада 2008 р.

№
2-925/08

Вищий господарський
суд України у складі колегії суддів:

головуючий суддя
:            Першиков Є.В.

суддів:                                   Данилова Т.Б., Ходаківська І.П.

розглянувши  матеріали касаційної скарги

Маріупольської міської ради

на
постанову

Донецького
апеляційного господарського суду від 11.08.2008р.

у
справі  господарського суду

№2-925/08
Донецької області

за
позовом

Маріупольської
міської ради

до
третя особа

1)
суб'єкта підприємницької діяльностіОСОБА_1 2) регіонального відділення Фонду
державного майна України по Донецькій області суб'єкт підприємницької
діяльності ОСОБА_2

про
за участю  представників
сторін: позивача - відповідача 1- відповідача 2- третьої
особи -

визнання  недійсним договору купівлі-продажу від
27.04.2005р. № 3043 ОСОБА_3. дов. № 047-76 від 09.04.2008 не з'явився не
з'явився не з'явився

Розпорядженням
№ 02-12.2/526 від 19.11.2008р. у зв'язку із поверненням судді Першикова Є.В. з
відрядження змінено склад колегії суддів у справі №2-925/08, призначеної до
розгляду у складі:  головуючий суддя  Ходаківська І.П., судді Данилова Т.Б.,
Муравйов О.В., утворено колегію суддів у постійному складі: головуючий
суддя  Першиков Є.В., судді Данилова
Т.Б., Ходаківська І.П.

В С Т А Н О В И В:

У
лютому 2008 року господарський суд Донецької області прийняв до провадження справу
за позовом Маріупольської міської ради до суб'єкта підприємницької
діяльностіОСОБА_1 та Регіонального відділення Фонду державного майна України в
Донецькій області, третя особа -суб'єкт підприємницької діяльності ОСОБА_2, яка
надійшла  з Жовтневого районного суду м.
Маріуполя, оскільки у відповідності із ст.12 Господарського процесуального
кодексу України спори з приватизації майна, крім спорів з приватизації
державного житлового фонду, підвідомчі господарським судам.

Позовні
вимоги Маріупольської міської ради до суб'єкта підприємницької
діяльностіОСОБА_1 та Регіонального відділення Фонду державного майна України в
Донецькій області (з урахуванням уточнень позовних вимог)  про визнання Договору купівлі-продажу від
27.04.2005 № 3043, укладеного між Регіональним відділенням ФДМУ по Донецькій
області іОСОБА_1. на об'єкт незавершеного будівництва -житловий будинок № 2 за
адресою м. Маріуполь, вул. Іртишська незаконним та недійсним, мотивовані тим,
що земельна ділянка знаходиться у власності територіальної громади
Маріупольської міської Ради та була продана на земельному аукціоні 27.02.2006
третій особі - СПД ОСОБА_2

Рішенням
господарського суду Донецької області від 26.05.2008 ( суддя Ушенко Л.В.),
залишеним без змін Постановою Донецького апеляційного господарського суду від
11.08.2008 ( головуючого судді Кулябякіна О.С., суддів Волкова Р.В.,
Запорощенка  М.Д.) в задоволенні позовних
вимог відмовлено.

Судові
рішення обґрунтовані тим, що під час продажу спірних об'єктів незавершеного
будівництва Регіональним відділенням Фонду державного майна України в Донецькій
області було дотримано вимоги Закону України " Про особливості
приватизації об'єктів незавершеного будівництва".

Не
погоджуючись із судовими рішеннями, Маріупольська міська Рада звернулась до
Вищого господарського суду України із касаційною скаргою, в якій посилається на
порушення норм матеріального та процесуального права, просить судові рішення по
справі скасувати та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити,
судові витрати покласти на відповідачів.

В
обґрунтування касаційної скарги
Маріупольська міська Рада посилається на право міськради розпоряджатись
земельною ділянкою; підставою для проведення аукціону з продажу землі зазначає
заключення Маріупольського міського управління земельних ресурсів про те, що
земельна ділянка вільна від забудови, а предмет купівлі-продажу оспорюваного
договору не існує, тому договір купівлі-продажу незавершеного будівництва є
неукладеним.

Заслухавши
присутнього в судовому засіданні представника позивача, перевіривши наявні
матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та
повноти їх встановлення в рішенні і постанові, колегія суддів вважає, що
касаційна скарга не підлягає задоволенню.

Переглядаючи
у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі
встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи
апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права.

Судами
попередніх інстанцій встановлено і це підтверджується матеріалами справи, що
Рішенням виконкому Маріупольської міської Ради № 398/7 від 07.12.1989
Азовському морському пароплавству були відведені земельні ділянки площею 3,7га
по вул. Амурській для будівництва 3-5 поверхового житлового будинку, площею
0,95га по вул. Іртишська для будівництва 3-5 поверхового житлового будинку,
площею 0,6га по пер. Новоросійському для будівництва 5 поверхового житлового
будинку та площею 1га по вул. Іртишська для будівництва котельної.

„Азовське
морське пароплавство" мало намір здійснювати будівництво 6-10 поверхового
будинку 87квартирного житлового будинку № 2 по вул. Іртишська, м.Маріуполь в
1995р - 1997р за рахунок підприємства, однак будівництво не завершило.

Згідно
наказу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області
№ 407 від 31.03.2004 відділом малої приватизації та об'єктів незавершеного
будівництва була розпочата робота з приватизації об'єкту незавершеного
будівництва - житлового будинку № 2, розташованого за адресою: м. Маріуполь,
вул. Іртишська, що знаходився на балансі ОП „Азовське морське
пароплавство". Спосіб приватизації об'єктів незавершеного будівництва був
визначений - аукціон під розбирання.

31.10.2004
була проведена інвентаризація придбаних для об'єкта незавершеного будівництва
матеріалів, виробів, конструкцій, завезених на будівельний майданчик і не
використаних для будівництва 6-10 поверхового 87-ми квартирного житлового
будинку № 2, за адресою: м. Маріуполь, вул. Іртишська, представниками
балансоутримувача „Азовське морське пароплавство", якою було встановлено,
що на будівельному майданчику матеріалів, виробів, конструкцій, завезених і не
використаних для будівництва не встановлено.

10.11.2004
Регіональним відділенням ФДМУ по Донецькій області та балансоутримувачем
об'єкту незавершеного будівництва ОП „Азовське морське пароплавство" був
здійснений огляд будівельного майданчику і визначений технічний стан
розташованого на ньому об'єкту незавершеного будівництва, а також відповідність
виконаних в натурі конструкцій і робіт, передбачених проектною документацією.
При обстеженні було встановлено, що виконані земляні роботи, укладена бетонна
підготовка під залізобетонний ростверк і процент готовності фундаменту 50%, а
технічний стан об'єкту визначений - 1,5%.

На
виконання наказу Регіонального відділення Фонду державного майна України по
Донецькій області від 18.04.2005 № 405 був проведений аукціон. Згідно протоколу
аукціону від 19.04.2005 переможцем став суб'єкт підприємницької діяльності
ОСОБА_1 , який отримав право на придбання об'єкту по ціні 3113,60грн.

22.04.2005
Наказом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій
області був затверджений протокол аукціону №1 від 19.04.2005 з продажу об'єкту
незавершеного будівництва - житлового будинку № 2, розташованого по вул.
Іртишська, м. Маріуполь, що знаходився на балансі ОП „Азовське морське
пароплавство".

27.04.2005р
між Регіональним відділенням Фонду Державного майна України у Донецькій області
та ОСОБА_1 був укладений договір купівлі - продажу незавершеного будівництва -
житлового будинку № 2, який розташований за адресою: 87500 м. Маріуполь, вул.
Іртишська, що знаходився на балансі ОП „Азовське морське пароплавство".
Ціна об'єкту була встановлена згідно із протоколом проведення аукціону № 1 від
19.04.2005  з продажу об'єкта незавершеного
будівництва, який затверджено наказом начальника регіонального відділення ФДМУ
№ 457 від 22.04.2005р і складала 3013,60грн. Згідно п.3.2.Договору передача
об'єкту посвідчується актом прийому - передачі.

За
умовами договору покупець був зобов'язаний завершити будівництво та ввести
об'єкт в експлуатацію протягом п'яти років від дати нотаріального посвідчення
договору купівлі - продажу та в річний термін з моменту підписання договору
підготувати документи та здійснити відповідні дії щодо переоформлення права
забудовника на об'єкт. Крім того, п.5.2 була передбачена заборона відчуження
об'єкта та земельної ділянки, на якій він розташований до моменту здійснення
покупцем повних розрахунків за придбаний об'єкт, завершення будівництва та
вводу в експлуатацію.

Даний
договір був укладений в письмовій формі, посвідчений нотаріусом Маріупольського
міського нотаріального округу Донецької області 27.04.2005 за реєстраційним №
4427.

24.0б.2005
сторонами договору був складений акт приймання - передачі об'єкту незавершеного
будівництва у відповідності із договором купівлі - продажу від 26.04.2005,
посвідченого нотаріально .

Розрахунки
по договору купівлі - продажу були здійсненні шляхом перерахування грошових
коштів за платіжними дорученнями №1 від 06.05.2005р.502,27грн., від
26.05.2005р. 1255,67грн., №7 від 24.06.2005 981,66грн. з рахунку,відкритого в
банку на відповідача як СПД - фізичну особу.

Виконком
Маріупольської міськради повідомив сторін договору купівлі - продажу листом №
05-668-03 від 30.05.2005, що зазначений договір відповідно до п.7 ст.23 Закону
України „Про приватизацію невеликих державних підприємств"  зареєстровано 27.05.2005 за № 85.

Регіональним
відділенням Фонду державного майна України у Донецькій області було видане
свідоцтво про власність на об'єкт незавершеного будівництва - житловий будинок
№ 2, розташований за адресою: вул. Іртишська, м. Маріуполь, що знаходився на
балансі ОП „Азовське морське пароплавство" під реєстраційним № 2882 від
13.07.2005р.

21.02.2007
ОСОБА_1звернувся із заявою до начальника КП „Міськархбюро" про надання
йому викопіювання з генплану міста для завершення будівництва житлового будинку
№ 2 по вул. Іртишська м. Маріуполя. Листом від 28.02.2007р.№6/66 відповідачу
направлена відповідь, що земельна ділянка по вул. Іртишській надана СПД ОСОБА_2
згідно рішення Маріупольської міської ради від 20.02.2007р №5/9-1403.

Статтею
415 Цивільного кодексу України передбачено, що особа, до якої перейшло право
власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на
тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди).

Судами
встановлено, що СПДОСОБА_1. придбав у власність об'єкт незавершеного
будівництва, розташований на земельній ділянці, яка рішенням виконкому
Маріупольської міської ради № 397/7 від 07.12.1989 була надана ОП „Азовське
морське пароплавство" у користування під забудову.

13.08.2007р
ОСОБА_1звернувся до Міського голови м. Маріуполя із заявою про надання дозволу
на оформлення права користування земельною ділянкою, розробку проекту відводу
землі, а також про надання дозволу на проектування та подальше завершення
будівництва без зміни цільового призначення.

Рішенням
Маріупольської міської ради № 5/9-1403 від 20.02.2007 про надання земельної
ділянки по вул. Іртишська м. Маріуполь ПП ОСОБА_2, був затверджений проект з
відводу земельної ділянки із земель запасів житлової забудови в оренду строком
на 10 років площею 4,0000га для будівництва та обслуговування житлового будинку
в багатоквартирних домах по вул. Іртишська приватному підприємцю ОСОБА_2,
оскільки Маріупольська міська Рада вважала спірну земельну ділянку вільною від
забудови.

Таким
чином, суди попередніх інстанцій встановили, що предметом позову є  приватизація об'єкта незавершеного
будівництва.

Закон
України від 14.09.2000 "Про особливості приватизації об'єктів
незавершеного будівництва" з наступними змінами та доповненнями визначив
особливості  приватизації об'єктів
незавершеного будівництва, що перебувають у державній власності, включаючи
законсервовані об'єкти, а також за ініціативою органів, уповноважених управляти
відповідним державним майном, об'єктів незавершеного будівництва, що
утримуються на балансах підприємств, які не підлягають приватизації.

У
відповідності із цим Законом покупцями об'єктів незавершеного будівництва можуть
бути, зокрема, громадяни України, які можуть придбати разом з об'єктами
незавершеного будівництва земельні ділянки, відведені в установленому порядку
під забудову.

Рішення
про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва приймається Фондом державного
майна України, його регіональними відділеннями на підставі переліку об'єктів,
що підлягають приватизації.

Ст. 6
Закону "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного
будівництва" встановлює способи приватизації об'єктів незавершеного
будівництва, серед яких передбачено, зокрема,продаж на аукціоні, за конкурсом,
продаж під розбирання.

Вартість
об'єкта незавершеного будівництва для продажу на аукціоні, за конкурсом, під
розбирання або шляхом викупу визначається на підставі  даних балансу без урахування суми індексації
вартості об'єкта незавершеного будівництва, обчисленої за індексами,
встановленими Державним комітетом статистики України, а у разі відсутності
документів початкова вартість (ціна продажу) можуть визначатись шляхом
проведення незалежної оцінки.

Ст.15
цього Закону регулює приватизацію об'єкта незавершеного будівництва під
розбирання,  якою встановлено, що
продаж  об'єктів незавершеного
будівництва під розбирання може бути визначений органом приватизації як
самостійний спосіб приватизації без попередніх пропозицій для продажу іншими
способами. Ціна продажу об'єкта незавершеного будівництва в разі його продажу
під розбирання за рішенням органу приватизації може визначатися шляхом
проведення незалежної оцінки.

Покупець,
який придбав об'єкт незавершеного будівництва під розбирання, за бажанням, може
придбати земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, тільки під
забудову.

Статтею
11 Закону України „Про особливості приватизації об'єктів незавершеного
будівництва" визначено, що порядок укладення договорів купівлі - продажу
об'єктів незавершеного будівництва визначається законодавством. Відповідно до
ст.23 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств"
договори купівлі - продажу державного майна підлягає нотаріальному посвідченню,
державній реєстрації відповідною місцевою Радою.

Відповідно
до ст.640 Цивільного кодексу України договір, який підлягає нотаріальному
посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального
посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального
посвідчення і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Відповідно
до ст.12 Закону України „Про особливості приватизації об'єктів незавершеного
будівництва" представник органу приватизації та покупець об'єкта
незавершеного будівництва в п'ятиденний строк після сплати повної вартості
придбаного об'єкта незавершеного будівництва, а в разі надання розстрочки
платежу - 50 відсотків (для об'єктів незавершеного будівництва житлового
призначення - ЗО відсотків) вартості цього об'єкта, підписують акт
приймання-передачі об'єкта незавершеного будівництва.

Право
власності на об'єкт незавершеного будівництва виникає у покупця з моменту
державної реєстрації договору купівлі-продажу.

Суди
попередніх інстанцій встановили, що СПДОСОБА_1. набув право власності на
спірний об'єкт незавершеного будівництва після підписання акту приймання -
передачі об'єкту, тобто 24.06.2005.

Стаття
215 Цивільного кодексу України встановлює, що підставою недійсності
правочину  є недодержання в момент
вчинення правочину стороною ( сторонами) вимог, які встановлені частинами
першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Судами
попередніх інстанцій під час розгляду справи не встановлено підстав,
передбачених ст.203 та 215 Цивільного кодексу України, для визнання
оспорюваного договору недійсним.

Рішенням
районного суду м. Маріуполя від 27.04.2007р у справі №2-111/07 за позовом
Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області
доОСОБА_1. про розірвання договору купівлі - продажу від 27.04.2005р № 4427 в
задоволенні позову було відмовлено, оскільки позивач Регіональне відділення
ФДМУ по Донецькій області не обґрунтував, в чому саме полягає
невиконанняОСОБА_1. умов договору та які саме дїї він повинен був виконати за
договором і не виконав. Ухвалою Апеляційного суду Донецької області від
26.09.2007 зазначене Рішення від 27.04.2007 залишено в силі.

Крім
того, Постановою Донецького окружного адміністративного суду  від 19.09.2007 у адміністративній справі №
2а-920/07 за позовом СПДОСОБА_1 до Маріупольського міського управління
земельних ресурсів визнано незаконною бездіяльність Маріупольського міського
управління земельних ресурсів у формі відсутності належного інформування
Маріупольської міськради про  фактичну наявність
об'єкту незавершеного будівництва, який є власністю СПД ОСОБА_1. на земельній
ділянці, яка розташована за адресою : м. Маріуполь, перехрестя вул. Іртишської
та вул. Ялтинської.

Адміністративний
суд зазначив, що СПДОСОБА_1. придбав у власність об'єкт незавершеного
будівництва, розташований на земельній ділянці, яка рішенням виконкому
Маріупольської міської ради № 397/7 від 07.12.1989 була надана ОП „Азовське
морське пароплавство" у користування під забудову, що свідчить про
наявність уОСОБА_1. гарантованого частиною 3 ст.415 Цивільного кодексу України,
частиною 1 ст.120 Земельного кодексу України права на набуття у користування
земельної ділянки у спосіб укладення договору оренди.

Постанова
Донецького окружного адміністративного суду мотивована тим, що зазначене право
СПДОСОБА_1. було порушене внаслідок незаконної бездіяльності Маріупольського
міського управління земельних ресурсів, в результаті якої була відчужена на
користь фізичної особи ОСОБА_2 спірна земельна ділянка.

На
підставі викладеного колегія суддів Вищого господарського суду України вважає,
що судами першої та апеляційної інстанцій було повно та всебічно з'ясовано
обставини, що мають значення для справи, надано їм належну правову оцінку та
прийнято судові рішення з дотриманням норм матеріального та процесуального
права, що дає підстави залишити їх без змін.

Статтею
1117 Господарського процесуального кодексу України
передбачено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна
інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє
застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і
процесуального права.

Касаційна
інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не
були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним,
вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних
доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази, а
доводи касаційної скарги зводяться до переоцінки доказів.

Враховуючи
наведене та керуючись ст.ст.1115, 1117, 1119,
11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий
господарський суд України, -

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну
скаргу Маріупольської міської ради залишити без задоволення.

Постанову
Донецького апеляційного господарського суду від 11.08.2008р. у справі №
2-925/08 залишити без змін.

Головуючий
Є. Першиков

Судді
Т. Данилова

І.
Ходаківська