ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

10.10.08

Справа № 9/321-08.

За
позовом: Прокурора Сумської області в інтересах держави в особі                       Управління майном
комунальної власті  Сумської міської
ради, м. Суми

До  відповідача: Суб'єкта підприємницької
діяльності -фізичної особи

ОСОБА_1, м. Суми

Третя
особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:

Олександрівська
гімназія Сумської міської ради

Про
дострокове розірвання договору оренди нежитлового приміщення.

СУДДЯ ЛУЩИК М.С.

Представники
сторін:

від
позивача :      Чепік В.І.

від
відповідача :  ОСОБА_1, ОСОБА_2

третя
особа:      Гончаренко В.М. (директор
Олександрівської гімназії)

Кучменко С.В.

прокурор:             Передерій І.Г.

Суть
спору: прокурор просить суд достроково розірвати  договір оренди № УКМ -0048 від 05.09.2005
року зі змінами № 1 від 13.01.2006 року нежитлового приміщення у будинку
АДРЕСА_1, укладений між управлінням комунального майна та приватизації Сумської
міської ради та підприємцем ОСОБА_1 та зобов'язати ОСОБА_1  звільнити орендоване нежитлове приміщення
площею 304 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1.

В судове засідання представник  позивача подав  додаткові письмові пояснення відповідно до
яких просить суд врахувати, що  15  жовтня 2008
року комісією у складі  представника
управління  майна комунальної   власності,
прокуратури   Сумської   області,
комунальної   установи
«Олександрівська гімназія Сумської міської ради Сумської області» та депутата
Сумської міської ради було проведено огляд нежитлових приміщень, що розміщенні
за  адресою:   АДРЕСА_1.
Під  час  огляду
було встановлено, що робота дитячої їдальні не відновлена. За
результатами огляду комісією було складено та надано на ознайомлення
Відповідачу акт огляду нежитлового приміщення від 15.10.2008 року. Даний акт
Відповідач підписувати відмовився.

Відповідач
згідно відзиву зазначає, що на сьогоднішній день умови Договору оренди
виконуються в повному обсязі, орендоване приміщення знаходиться в
належному  стані  і використовується за призначенням, яке вказане
в Договорі оренди за № УКМ -0048 від 05.09.2005 року зі змінами № 1 від
13.01.2006 року.

Крім
цього, відповідачем було надано в судове засідання додаткові заперечення,  щодо акту
перевірки виконання умов Договору оренди від 21.05.2008р. Відповідно до
даних пояснень, відповідач зазначає, що
посилання позивача   на   Акт
перевірки   виконання   умов
договору   оренди нежитлового   приміщення
від   21.05.2008   року є неправомірним та необґрунтованим,
оскільки в Акті йшлося про те, що  протягом
дії Договору відповідачем  не
виконувались умови Договору, а саме не виконувався п.6.2.5., тобто
заборгованість по орендній платі погашена в повному обсязі несвоєчасно. Однак,
як стверджує відповідач орендна плата сплачується своєчасно у визначені строки
та в повному обсязі.   Крім цього,
відповідач просить суд врахувати, що у зміні № 1 до Договору оренди нежитлового
приміщення № УКМ-0048 від 05.09.2005 р. зазначається, що здійснювати
реконструкцію, технічне переоснащення та поліпшення об'єкта оренди можливо
тільки при наявності письмової згоди Орендодавця. Так, листом № 1908/01-08 від
14.02.2006 року ПП ОСОБА_1 було надано згоду на поліпшення орендованого майна
за умови, якщо буде виготовлена проектна документація та погоджена з
управлінням архітектури та містобудування Сумської міської ради, органами
пожежного та санітарного нагляду, іншими заінтересованими службами міста.
Прокурор посилається на лист від 22.05.2008 року, що дозвільна документація не
надавалася ПП ОСОБА_1, але згідно результатів перевірки щодо законності
проведення підприємцем ОСОБА_1 будівельних робіт у будинку №3 по вул. Троїцькій
Інспекцією державної архітектурно - будівельного контролю у Сумській області
вих.. №846 від 17.07.2008 року (в справі) встановлено, що перепланування та
ремонт не відноситься до робіт з будівництва, для яких надається дозвіл на
виконання будівельних робіт. Посилаючись на Наказ Держбуду України 05.12.200
року № 273, зареєстровано в Міністерстві Юстиції України 25.12.2000 року за №
945/5166.

Згідно
листів вих. № 88/05-08, № 89/05-08, № 90/05-08, № 91/05-08, № 92/05-08, від
22.05.2008 року було повідомлено Директора Олександрійської гімназії,
начальника управління майна комунальної власності Сумської міської ради,
Начальника управління освіти і науки Сумської міської ради, Начальника МНС
Сумського відділу, в.о. головного державного лікаря м. Суми, щодо закриття
їдальні з метою розробки проектно-кошторисної документації та узгодження її з
відповідними органами та для проведення ремонтних робіт, пов'язаних із
поліпшенням орендованого майна з 22 травня 2008 року.

04
вересня 2008 року надано висновок № 191 та погодження ескізного проекту та
лист-погодження Сумського міського відділу головного управління МНС України в
Сумській області № 4036 від 08.09.2008 року. Зважаючи на викладене, відповідач
вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, оскільки на сьогоднішній
день умови договору виконуються в повному обсязі, орендоване приміщення
знаходиться в належному стані, згадане приміщення використовується за
призначенням вказаному в договорі оренди.

Третя
особа згідно письмових  пояснень по
справі позовні вимоги прокурора підтримує в повному обсязі. При цьому в судове
засідання 16.10.2008р. представником 3-ї особи було надано додаткові письмові
пояснення, відповідно до якого
зазначено, що 15 жовтня 2008 року було проведено огляд нежитлового
приміщення, розташованого у будинку № 3 по вул. Дзержинського, площею 304,0 кв.
м, яке передане в оренду ПП ОСОБА_1 на підставі договору від 05.09.2005р. зі
зміною № 1 від 23.01.2006р. для розміщення дитячої їдальні. Під час обстеження
встановлено, що зазначене приміщення не використовується за цільовим
призначенням, дитяча їдальня з 22.05.2008р. по 15.10.2008р. не працює. Разом з
тим, на момент огляду, частина орендованого приміщення використовувалась під
розміщення м'ясного цеху (взагалі не за цільовим призначенням). На момент
огляду в приміщенні здійснювалась переробка м'яса та його подальший вивіз.
Приймаючи до уваги викладені обставини, третя особа по даній справі -
Олександрівська гімназія Сумської області вважає, що відповідач - підприємець
ОСОБА_1 грубо порушує умови договору оренди від 05.09.2005р. №УММ-0048 з
урахуванням зміни № 1 від 23.01.2006р., що є підставою для його дострокового
розірвання.

Розглянувши
матеріали справи,  суд встановив
наступне:

Відповідно до ст. 287 Господарського кодексу
України та ст. 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»
орендодавцями майна,   що   перебуває
у   комунальній   власності,
є   відповідні   органи, уповноважені органами місцевого
самоврядування управляти таким майном.

Згідно
п. п. 2.7, 2.12 Положення про управління майна комунальної власності Сумської
міської ради, затвердженого рішенням Сумської міської ради №333-МР від 27
грудня 2006 року, до власних повноважень управління відноситься укладення
договорів користування майном комунальної власності у встановленому порядку,
передача майна комунальної власності, у тому числі нерухомого, в оренду,
здійснення функції Орендодавця.

Пунктом
1.7. Положення встановлено, що управління майна комунальної власності є
правонаступником управління комунального майна та приватизації Сумської міської
ради по всім майновим та немайновим правам та обов'язкам.

05
вересня 2005 року між управлінням майна та приватизації Сумської міської ради
та приватним підприємцем ОСОБА_1 укладено договір оренди нежитлового приміщення
№УКМ-0048, за яким відповідач отримав у строкове платне користування (оренду)
нежитлове приміщення площею 142,7 кв. м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1.

Право
на оренду відповідач набув на підставі розпорядження міського голови міста Суми
№614-Р від 02.08.04.

В
подальшому, 23 січня 2006 року , у зв'язку з рішеннями Сумської міської ради
від 26.10.05 №1421 - МР та від 30.11.05 №1468 - МР, до Договору було укладено
Зміну №1, відповідно до якої об'єктом оренди є нежитлове приміщення площею 304
кв.м. у підвалі будинку №3 по вул. Дзержинського в м. Суми. Строк дії договору
встановлений пунктом 10.1 з 23 січня 2006 року по 23 грудня 2006 року.

При
цьому, позивач просить суд врахувати, що вищезазначений договір оренди зі
змінами №1 від 23 січня 2006 року діє і на
даний час, оскільки ч.4 ст. 284 ГК України передбачено, що строк
договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви
однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного
місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий
самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Вищезазначене також передбачено ст. 764 Цивільного кодексу України.

В
обґрунтування своєї  позиції по даній
справі  позивач  посилається на те, що протягом дії  зазначеного Договору умови даного Договору
відповідачем належним чином не виконувались.

Так,
в п.п 6.1.2., 6.2.9. Зміни №1 до Договору оренди нежитлового приміщення №
УКМ-0048 від 05.09.05 зазначається, що здійснювати реконструкцію, технічне
переоснащення та поліпшення Об'єкта оренди можливо тільки при наявності
письмової згоди Орендодавця.

Листом
від 14.02.06 управлінням комунального майна та приватизації Сумської міської
ради надавалась згода приватному підприємцю ОСОБА_1 на поліпшення орендованого
майна за умови, що до початку їх проведення буде підготовлена проектна
документація, погоджена з управлінням архітектури та містобудування Сумської
міської ради, органами пожежного та санітарного нагляду, іншими
заінтересованими службами міста. Згідно інформації управління архітектури та
містобудування Сумської міської ради від 22.05.08 дозвільні документи на
проведення будівельних робіт в приміщенні по вул. Дзержинського, З ПП ОСОБА_1
не  надавалися. За таких обставин
письмова згода орендодавця на поліпшення орендованого майна відповідачу не
надана. Тому, відповідно до п. 10.4 договору вартість поліпшень об'єкта оренди,
зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можуть бути відокремленими
від нього інакше, як із завданням  йому
шкоди, компенсації не підлягає. Ці поліпшення є власністю орендодавця.

Разом з тим,  позивач просить врахувати, що   Сумська класична гімназія є пам'яткою
архітектури місцевого значення   -   Комплексом
споруд   Олександрівської   чоловічої гімназії, взятої на облік рішенням
Сумського обласного виконавчого комітету № 45 від 22.02.84 та № 276 від
18.09.85.

Відповідно
до ч.З ст. 24 Закону України «Про охорону культурної спадщини» та п. 6.3.
Охоронного договору на пам'ятку культурної спадщини, укладеного між Сумською
міською інспекцією по охороні і використанню пам'яток архітектури та
містобудування м. Суми та відповідачем - приватним підприємцем ОСОБА_1 щодо
охорони частини вказаної пам'ятки архітектури, забороняється змінювати
призначення пам'ятки, її частин та елементів, переробляти її як ззовні, так і
всередині без дозволу відповідного органу охорони культурної спадщини.

27.05.2008р.
заступником начальника Управління архітектури та містобудування  Сумської міської ради Бондаренком О.О. з
виходом на місце було встановлено факт влаштування перегородок та дверного
отвору в підвальному приміщенні, яке орендує відповідач. На час перевірки
погоджена у встановленому порядку проектна документація відсутня.

Окрім
цього, відповідачем були порушені вимоги п. 6.2.4. Зміни №1 до Договору оренди
від 23.01.2006р. щодо страхування протягом 10 діб з моменту укладення договору
за рахунок власних коштів об'єкт оренди на користь орендодавця. Договір
добровільного страхування майна укладений лише 21.05.2008р.

Пунктом
6.2.6 договору передбачено, що об'єкт оренди необхідно привести в належний
стан, який відповідатиме протипожежним та санітарним вимогам, постійно
підтримувати його. Відповідність стану об'єкта оренди протипожежним та
санітарним вимогам повинна бути узгоджена з відповідними службами міста.

Проте,
23.05.2008р. Сумською міською санітарно - епідеміологічною станцією проведено
санітарно - гігієнічне обстеження об'єкта в присутності ОСОБА_1, за
результатами якого складено відповідний акт із зазначенням  ряду
порушень.   У  зв'язку
з   цим   складено
протокол   про порушення  санітарних
норм та постановою  від  26.05.2008р.
на відповідача накладено штраф.

Крім цього, 22.05.2008р.
головним   державним,   інспектором з пожежного нагляду було
винесено постанову №185 про заборону подальшої експлуатації 13 приміщень  шкільної їдальні ПП ОСОБА_1 за адресою:
АДРЕСА_1 з 09.06.2008р., яку направлено відповідачу рекомендованим листом у
зв'язку з відмовою в її отриманні.

В   порушення
п.   6.2.14.   орендарем
не   укладено   договір
оренди земельної ділянки, на якій розташований об'єкт оренди.

Враховуючи   грубі
порушення   відповідачем   своїх
зобов'язань   за договором   оренди, позивач просить задовольнити позовні
вимоги щодо дострокового розірвання Договору оренди  нежитлового приміщення №УКМ-0048 від 05.09.05
зі змінами.

Суд,
оцінивши надані позивачем документи та докази по справі дійшов висновку, що
вимоги позивача  підлягають задоволенню в
повному обсязі, виходячи з наступного:

На
підставі Договору оренди від 05.09.2005р. зі Змінами №1 від 23.01.2006р.  до нього, відповідачу - Приватному підприємцю
ОСОБА_1  було передано у строкове платне  користування нежитлове приміщення площею 304
кв.м., яке розташоване за адресою: м.Суми, вул.Дзержинського, 3, для розміщення
дитячої їдальні.

Відповідно
до статті 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»
істотною умовою договору оренди є виконання зобов'язань по договору оренди.

Пунктом
2 статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»
передбачено, що орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване
майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.

14.02.2006р.  управлінням майна комунальної власності
Сумської міської ради було надано згоду ПП ОСОБА_1 на проведення поліпшень
вищезазначеного орендованого приміщення
за умови виготовлення проекту на проведення  робіт, пов?язаних з поліпшенням майна, і
узгодити його з управлінням архітектури та містобудування Сумської міської
ради, органами пожежного та санітарного нагляду, іншими зацікавленими службами
міста.

22.05.2008р.
головним державним інспектором з пожежного нагляду було винесено постанову №185
про заборону подальшої експлуатації 13 приміщень шкільної їдальні ПП ОСОБА_1

23.05.2008р.
Сумською міською СЕС було проведено санітарно-гігієнічне обстеження, за
результатами якого складено  відповідний
протокол про порушення санітарних норм та постановою від 26.05.2008р. на
відповідача було накладено штраф.

Крім
цього, як свідчить з матеріалів справи, 15
жовтня 2008  року комісією у
складі  представника управління  майна комунальної   власності,
прокуратури   Сумської   області,
комунальної   установи «Олександрівська
гімназія Сумської міської ради Сумської області» та депутата Сумської міської
ради було проведено огляд нежитлових приміщень, що розміщенні за  адресою:
АДРЕСА_1.

Під  час
огляду   було встановлено, що
зазначене приміщення не використовується за цільовим призначенням, дитяча
їдальня школи з 22.05.2008р. по 15.10.2008р. не працює. Разом з тим, на момент
огляду перевіркою  було встановлено, що
частина орендованого приміщення використовувалось  відповідачем - ПП ОСОБА_1 під розміщення
м'ясного цеху (взагалі не за цільовим призначенням). При цьому, на момент
огляду в приміщенні здійснювалась переробка м'яса та його подальший вивіз,
тобто м'ясні вироби що знаходились у даному нежитловому приміщення не
використовувались  позивачем для
функціонування дитячої їдальні.

Аналогічний
акт щодо нецільового використання відповідачем вищезазначеного орендованого
приміщення був складений 23.10.2007р. (в справі), що підтверджує систематичний
характер використання орендарем приміщення не за цільовим призначенням.

Відповідач  виклав свою думку в письмовому вигляді яку
викладено в Акті від 15.10.2008р, зазначаючи,
що дитяча їдальня не працює так як справа про розірвання договору оренди
знаходиться в Господарському суді Сумської області та погоджується документації
на відкриття їдальні з Сумською міської санітарно-епідеміологічною станцією.

При
цьому, слід зазначити, що у відповідності
до п.1 укладеного між Управлінням майна комунальної власності Сумської
міської ради (Орендодавець) та ПП ОСОБА_1 (Орендар) Договору оренди від
05.09.2005р. №УММ-0048 з урахуванням змін №1 від 23.01.2006р., орендодавець
передає, а орендар  приймає у строкове
платне користування  (в оренду) на умовах
визначених договором, нежитлове приміщення у будинку №3 за адресою: м.Суми,
вул.Дзержинського, площею 304,0 кв.м. за цільовим призначенням - для розміщення
дитячої їдальні.

Пунктом
6.2.1. Договору  оренди передбачено
обов?язок  орендаря (відповідача - ПП
ОСОБА_1)  використовувати об?єкт  оренди тільки за цільовим призначенням.

Станом
на 15 жовтня 2008 року договір оренди діє. Термін дії договору оренди
встановлено до 23 грудня 2008 року.

Ст.
526  ЦК України передбачено, що
зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та ЦК
України та у встановлений договором або законом строк.

Однак
вищезазначені обставини свідчать про невиконання відповідачем ПП ОСОБА_1
своїх  зобов'язання по договору оренди в
частині використання приміщення за цільовим призначенням. При цьому, обов'язки,
які покладені договором на Управління майна комунальної власності виконуються
позивачем у повному обсязі.

Позиція
Відповідача стосовно не відновлення роботи дитячої їдальні з підстав розгляду
відповідної справи у господарському  суді
фактично унеможливлює надання послуг харчування дітям комунальної установи
«Олександрівська гімназія Сумської міської ради Сумської області».

Пункт
7 статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування України» зазначає, що
майнові операції, які здійснюються органами місцевого самоврядування з
об'єктами права комунальної власності, не повинні ослаблювати економічних основ
місцевого самоврядування зменшувати обсяг та погіршувати умови надання послуг
населенню.

Суд
приймає до уваги позицію позивача, який зазначає про те, що приймаючи рішення
про передачу майна комунальної власності територіальної громади міста Суми в
оренду управління майна комунальної власності та приватизації Сумської міської
ради, правонаступником якого є управління майна комунальної власності ставило
за мету забезпечити якісне та безперебійне харчування дітей комунальної
установи «Олександрівська гімназія Сумської міської ради Сумської області»
сподіваючись, що орендар буде використовувати данні приміщення лише за цільовим
призначенням - розміщення дитячої їдальні.

Стаття
610 ЦК України передбачає, що порушенням зобов'язання є його невиконання або
виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне
виконання).

Відповідно
до статті 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові
наслідки у вигляді припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від
зобов'язання або розірвання договору.

Пункт
3 статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» На
вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за
рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань
та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Крім
цього, пунктом 13 роз'яснення Вищого арбітражного суду України «Про деякі
питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та
комунального майна» N 02-5/237 від 25 квітня 2000 року передбачено , що :
Одностороння відмова від договору оренди не допускається. Однак на вимогу
однієї із сторін цей договір може бути достроково розірвано за погодженням
сторін, а за наявності спору - за рішенням господарського суду. Підставою для
розірвання договору може бути належним чином доведене невиконання орендарем
хоча б одного з його зобов'язань, передбачених статтею 18 Закону України «Про
оренду державного та комунального майна» або договором оренди.

Відповідачем  не надано до суду доказів того, що  умови Договору  оренди від 05.09.2005р. №УММ-0048 з
урахуванням змін №1 від 23.01.2006р. виконуються ним в повному обсязі, а також
не доведено факт використання
нежитлового приміщення яке було передано в оренду  за цільовим призначенням. Матеріалами справи,
зокрема  Актом огляду нежитлових
приміщень від 15.10.2008р.,
підтверджується факт невиконання відповідачем своїх зобов'язань за
вищевказаним Договором. Згідно п.7.1.2. Договору оренди    №УММ-0048 з урахуванням змін №1 від
23.01.2006р., орендодавець має право вимагати
від орендаря дострокового розірвання договору у разі невиконання ним  своїх обов'язків по Договору.

З
урахуванням вищезазначеного, суд вважає, що вимоги прокурора заявліне в
інтересах держави  в особі Управління
майна комунальної власності щодо дострокового розірвання  договору оренди № УКМ -0048 від 05.09.2005
року зі змінами № 1 від 13.01.2006 року нежитлового приміщення у будинку
АДРЕСА_1, укладений між управлінням комунального майна та приватизації Сумської
міської ради та підприємцем ОСОБА_1 та відносно зобов'язання відповідача - ПП
ОСОБА_1  звільнити орендоване нежитлове
приміщення площею 304 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 є правомірними, обґрунтованими
і, відповідно підлягають задоволенню.

Враховуючи
вищевикладене, керуючись ст. ст. 44, 49,82-84 Господарського процесуального
кодексу  України,  суд  -

ВИРІШИВ:

1.      Позовні вимоги  задовольнити в повному обсязі.

2.   Достроково розірвати договір оренди
№УКМ-0048 від 05.09.2005р. (зі змінами №1 від 23.01.2006р.) нежитлового
приміщення у будинку №3 по вул. Дзержинського в м. Суми, укладеного між
Управлінням комунального майна та приватизації Сумської міської ради та приватним
підприємцем  ОСОБА_1.

3.  Зобов'язати ОСОБА_1 звільнити орендоване
нежитлове приміщення площею 304 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1.

Суддя
ЛУЩИК М.С.

Повний
текст рішення підписано  21.10.2008р
.