ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 листопада 2008 р.

№ 13/2/08

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючий суддя : Першиков Є.В.

суддів: Данилова Т.Б., Ходаківська І.П.

розглянувши матеріали касаційної скарги

головного управління економіки Миколаївської обласної державної адміністрації

на постанову

Одеського апеляційного господарського суду від 05.08.2008р.

у справі

господарського суду

№13/2/08

Миколаївської області

за позовом

головного управління економіки Миколаївської обласної державної адміністрації

до

про

та за зустрічним позовом

до

фермерського господарства "Швець"

розірвання договору купівлі-продажу

фермерського господарства "Швець"

головного управління економіки Миколаївської обласної державної адміністрації

про

за участю представників сторін:

позивача -

відповідача -

спонукання внесення змін до договору купівлі-продажу

Швець Д.О. –керівник ФГ

пр. Кравченко Ю.В. –дов. №579/11-0543 від 24.1108р.

В С Т А Н О В И В:

У лютому 2008 року головне управління економіки Миколаївської обласної державної адміністрації звернулось до господарського суду Миколаївської області з позовом до фермерського господарства "Швець" про розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва від 27.06.2002р. №2 та повернення об'єкта незавершеного будівництва у спільну власність територіальних громад Миколаївської області.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач не виконав умов договору, а саме не своєчасно сплатив вартість предмету договору та не добудував у встановлений договором строк об'єкт незавершеного будівництва.

11.03.2008р. фермерське господарство "Швець" звернулось до господарського суду Миколаївської області з зустрічним позовом до головного управління економіки Миколаївської обласної державної адміністрації про спонукання внесення змін до договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва від 27.06.2002р. №2 та встановити строк добудови об'єкта незавершеного будівництва 10 років.

13.05.2008р. головне управління економіки Миколаївської обласної державної адміністрації звернулось до господарського суду Миколаївської області з доповненнями до позовних вимог, де зазначило, що, крім невиконання умов договору, викладених у позовній заяві, відповідачем не виконано умови, передбачені п.5.5 договору, щодо зобов'язань покупця зареєструвати цей договір у Миколаївській районній раді у 30-денний термін з моменту його нотаріального посвідчення, і протягом місяця після цього надати продавцю копію свідоцтва про реєстрацію договору.

Рішенням господарського суду Миколаївської області від 13.05.2008р. (суддя Коваль С.М.) позовні вимоги за первісним позовом задоволено, розірвано договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва від 27.06.2002р. №2, укладений між фермерським господарством "Швець" та головним управлінням економіки Миколаївської обласної державної адміністрації та зобов'язано фермерське господарство "Швець" повернути об'єкт незавершеного будівництва "Обласна психіатрична лікарня" у спільну власність територіальних громад Миколаївської області. У задоволені зустрічних позовних вимог фермерського господарства "Швець" щодо спонукання головного управління економіки до внесення змін до договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва від 27.06.2002р. №2 відмовлено у повному обсязі.

Рішення господарського суду першої інстанції в частині задоволення первісного позову вмотивоване тим, що позивачем обґрунтовано та доведено невиконання умов договору, укладеного з відповідачем, на які позивач посилався як на підставу своїх позовних вимог, а в частині відмови задоволення зустрічного позову тим, що відповідач в силу ст.ст.33, 34 ГПК України не довів, що ним вживалися заходи щодо зміни умов договору в частині терміну виконання свого обов'язку у встановленому п.5.8 Договору порядку.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, фермерське господарство "Швець" звернулось до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій посилаючись на неправильне застосування норм матеріального та процесуального права, просило скасувати рішення суду першої інстанції та прийняти нове рішення, яким у первісному позові відмовити, а зустрічні позовні вимоги задовольнити.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 05.08.2008р. (судді Андрєєва Е.І., Мацюра П.Ф., Ліпчанська Н.В.) рішення суду першої інстанції скасовано та прийнято нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог по первісному позову відмовлено, а позовні вимоги за зустрічним позовом задоволено у повному обсязі, внесено зміни до п.5.4 договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва №2 від 27 червня 2002 року, укладеного між головним управлінням економіки Миколаївської облдержадміністрації та фермерським господарством "Швець", викладено його в наступній редакції: "Добудувати об'єкт незавершеного будівництва без збереження профілю протягом 10 років з моменту підписання акту прийому-передачі від 29.07.2002р.".

Постанова суду апеляційної інстанції вмотивована тим, що посилання позивача по первісному позову на те, що строк дії договору купівлі-продажу закінчився, а тому неможливо вносити до нього зміни є необґрунтованими, оскільки даний договір не містить окремої умови щодо його дії. Вимоги пункту 5.4 договору ще не виконані з обставин, не залежних від покупця, а позивач за зустрічним позовом після укладення договору оренди звертався до головного управління економіки з пропозицією про внесення змін до договору купівлі-продажу щодо продовження терміну добудови об'єкту, але відповіді не отримав.

Не погоджуючись з постановою суду апеляційної інстанції, головне управління економіки Миколаївської обласної державної адміністрації звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій посилаючись на порушення судом апеляційної інстанції норм матеріального права, просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги за первісним позовом і відмовити у задоволенні зустрічних позовних вимог в повному обсязі.

Касаційна скарга обґрунтована порушенням судом апеляційної інстанції приписів ст.19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва", якою встановлено, що строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір. Чинним законодавством не передбачено внесення судом змін стосовно зобов'язань, строк виконання яких вже сплинув.

В судовому засіданні представник скаржника змінив касаційні вимоги та просив скасувати постанову суду апеляційної інстанції, а рішення суду першої інстанції залишити в силі, оскільки воно є обґрунтованим та таким, що прийняте з дотриманням і правильним застосуванням норм матеріального та процесуального права.

У запереченнях на касаційну скаргу фермерське господарство "Швець" проти доводів касаційної скарги заперечує, посилається на приписи ч.3 ст.125 Земельного кодексу України, якою забороняється приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж в натурі, одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації.

Щодо внесення змін у договорі в частині строку добудови незавершеного будівництва, то фермерське господарство "Швець" посилається на неодноразові звернення до Головного управління економіки, на які відповідь не отримана.

Заслухавши присутніх у судовому засіданні представників сторін, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в рішенні та постанові, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права.

Судами попередніх інстанцій встановлено і це підтверджується матеріалами справи, що          на підставі рішень Миколаївської обласної ради від 11.01.2002р. №5 "Про перелік об'єктів, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст Миколаївської області, які не підлягають приватизації (відчуженню) та які підлягають приватизації (відчуженню) у 2002 році", а також рішення від 29.03.2002р. №6 "Про внесення змін і доповнень до Переліку об'єктів, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст Миколаївської області, які підлягають приватизації (відчуженню) у 2002 році", головному управлінню економіки Миколаївської облдержадміністрації було доручено здійснити відчуження майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Миколаївської області, зокрема, об'єкту незавершеного будівництва Обласної психіатричної лікарні.

Відповідно до договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва від 27.06.2002р. №2 фермерське господарство "Швець" придбало на аукціоні майно, а саме, об'єкт незавершеного будівництва за 102 200,00грн. Даний договір купівлі-продажу 27.06.2002р. посвідчено приватним нотаріусом, підписано сторонами у його присутності.

Розділом 5 договору покупець - фермерське господарство брало на себе зобов'язання, серед яких:

- п.5.1. Виконувати належним чином у встановлені терміни та в повному обсязі умови договору.

- п.5.2. У встановлені договором терміни сплатити вартість об'єкту продажу.

- п.5.4. Добудувати об'єкт незавершеного будівництва без збереження профілю протягом п'яти років з моменту підписання акту приймання-передачі.

- п.5.5 Зареєструвати цей договір в 30-денний термін з моменту його нотаріального посвідчення у Миколаївській районній раді. Протягом тижня після проведення реєстрації цього договору у відповідному органі місцевої ради, покупець зобов'язаний надати продавцю копію свідоцтва про реєстрацію договору купівлі-продажу.

Розділом 2 сторони домовились про порядок розрахунків за придбаний об'єкт, а саме, покупець зобов'язувався внести 102 200,00грн. в такому порядку: 50%, тобто, 51 100 грн., протягом 30 днів з моменту нотаріального посвідчення договору, а на другу половину вартості об'єкту покупцю надається розстрочка платежу на 3 роки, рахуючи від дати нотаріального посвідчення договору, через кожні три місяці рівними долями у розмірі 4 258,34грн. При цьому, при кожному черговому внеску його сума збільшується пропорційно індексам інфляції, які визначаються Держкомстатом України щомісячно.

Розділом 3 передбачені умови передачі об'єкта незавершеного будівництва (майна) –у 5-денний термін після сплати покупцем 50 відсотків ціни продажу об'єкту.

24 липня 2002 року відповідачем перерахована половина вартості об'єкту, а 29 липня 2002 року на підставі акту приймання-передачі покупець прийняв об'єкт нерухомого майна.

Судом першої інстанції встановлено, що відповідач не виконав свої обов'язки за договором, а саме не сплатив повної вартості майна відповідно до умов пункту 5.2 договору в обумовлений договором строк - останній платіж за майно відповідачем здійснено лише 18.05.2007р. замість 27.06.2005р., не добудував об'єкт незавершеного будівництва без збереження профілю протягом п'яти років з моменту підписання акту приймання-передачі, що підтверджується відповідними актами обстеження стану об'єкту приватизації від 01.08.2006р. та 06.08.2007р.

Згідно з актом приймання-передачі проданого майна від 29 липня 2002 року позивач передав, а відповідач прийняв проданий за договором об'єкта незавершеного будівництва "Обласна психіатрична лікарня", який знаходиться за адресою: с. Сливине Миколаївського району Миколаївської області, до складу якого входять: головний корпус, лікувально-трудові майстерні, господарський корпус, овочесховище, дві прохідні, трансформаторна підстанція, станція лікувального газопостачання.

До акта приймання-передачі проданого майна був доданий акт приймання-передачі проектно-кошторисної документації на об'єкт незавершеного будівництва "Обласна психіатрична лікарня" від 29.07.2002р., згідно з яким відповідачу була передана проектно-кошторисна документація на об'єкт незавершеного будівництва.

Судом першої інстанції також встановлено, що у встановлений договором термін (протягом п'яти років з моменту підписання акту приймання-передачі, тобто до 29 липня 2007 року) відповідач не добудував об'єкт незавершеного будівництва.

Відповідно до статей 526, 530 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином та у встановлені строки відповідно до умов договору.

Згідно із п.7.6 договору у разі невиконання покупцем будь-якої з умов договору продавець має право на розірвання цього договору у встановленому порядку, стягнення завданих збитків та повернення об'єкта у власність продавця (спільну власність територіальних громад області).

Відповідно до п.11.3 договору у разі невиконання однією із сторін умов цього договору він може бути розірваний на вимогу другої сторони за рішенням господарського суду.

Оскільки фермерське господарство "Швець" не виконало свого обов'язку, передбаченого п.5.4 договору, щодо добудування об'єкту незавершеного будівництва протягом п'яти років з моменту підписання акту приймання-передачі, враховуючи приписи ст.188 Господарського кодексу України та ч.1 ст.651 Цивільного кодексу України, листом від 20.11.2007р. №807/19-8/03 позивач звернувся до відповідача з пропозицією розірвати договір та повернути об'єкт незавершеного будівництва до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Миколаївської області, проте відповіді не отримав.

Окрім того, судом першої інстанції було встановлено, що відповідач по первісному позові не виконав своїх обов'язків, передбачених п.5.5 договору щодо реєстрації договору у Миколаївській районній раді в 30-денний строк з моменту його нотаріального посвідчення та оплати повної вартості за придбаний об'єкт.

Враховуючи встановлені обставини, суд першої інстанції дійшов висновку про необхідність задоволення позовних вимог за первісним позовом та відмовити у задоволенні зустрічних позовних вимог в повному обсязі, оскільки фермерським господарством "Швець" були істотно порушені зобов'язання, передбачені договором купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва від 27.06.2002р. №2, а тому головне управління економіки Миколаївської обласної державної адміністрації обґрунтовано звернулось з позовом до господарського суду.

Суд апеляційної інстанції з таким висновком суду першої інстанції не погодився зазначивши, що за приписами ч.3 ст.125 ЗК України приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що оформлення земельної ділянки під об'єктом приватизації Миколаївською райдержадміністрацією виконано пізніше за строк, встановлений для закінчення будівництва.

Так, пунктом 5.4 договору покупця зобов'язано добудувати об'єкт незавершеного будівництва без збереження профілю протягом 5 років з моменту підписання акту приймання-передачі, тобто до 29 липня 2007 року, а договір оренди землі, який є одночасно підставою для будівництва об'єкта незавершеного будівництва укладено лише 01.10.2007р.

За таких підстав суд апеляційної інстанції дійшов помилкового висновку, що задовольняючи первісний позов і відмовляючи у задоволенні зустрічного позову, незважаючи на письмові доводи відповідача про те, що він не міг приступити до будівництва об'єкту приватизації, так-як Миколаївська райдержадміністрація ухилялась від укладання договору оренди землі і підписала такий договір лише 01.10.2007 року, місцевий суд не надав ніякої правової оцінки суттєвим доводам відповідача, як і залишив без уваги вимоги земельного законодавства, яким також регулюються дані правовідносини.

Стаття 19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" від 14.09.2000р. з наступними змінами і доповненнями встановлює, що обов'язковими умовами приватизації об'єкта незавершеного будівництва, є: встановлення строку завершення будівництва об'єкта незавершеного будівництва; заборона відчуження об'єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, до завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію. У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.

Аналогічні приписи містить і укладений 27.02.2002р. сторонами Договір№2 купівлі-продажу.

Листом б/н від 21 серпня 2007 року фермерське господарство "Швець" звернулось до голови райдержадміністрації з проханням розглянути та підписати договір оренди земельної ділянки після закінчення встановленого договором п'ятирічного терміну який, сплинув 29.07.2007р.

В матеріалах справи відсутні відомості про прийняття органом приватизації та органом місцевого самоврядування рішень про зміну строків завершення будівництва.

Щодо висновків суду апеляційної інстанції про відповідальність відповідача у разі порушення терміну сплати передбачених п.6.2 договору, за умов визначених п.п.2.1 та 2.2 цього ж договору, а саме, покупець сплачує продавцю пеню в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, встановленої на цей період, та нарахованої на суму прострочених платежів за кожний прострочений день по дату сплати включно, то судом першої інстанції правомірно застосовано п.7.6 договору, оскільки відповідно до вказаного пункту, у разі невиконання покупцем будь-якої з умов договору продавець має право на розірвання цього договору у встановленому порядку, стягнення завданих збитків та повернення об'єкта у власність продавця (спільну власність територіальних громад області), яким і скористався позивач за первісним позовом звернувшись до господарського суду.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що покупець не зареєстрував договір купівлі-продажу у Миколаївській районній раді і дана обставина не є суттєвою, оскільки така реєстрація виключена Законом №997-У(997-16) від 27.04.2007р., але відповідно до чинного законодавства закон не має зворотної сили, і тому на правовідносини, які виникли до прийняття закону, поширюється закон, який діяв на момент виникнення таких правовідносин.

Щодо розгляду справи в суді першої інстанції за відсутності представника фермерського господарства "Швець", то господарським судом зазначено, що фермерське господарство "Швець" повідомлене належним чином про час та місце судового засідання, у судове засідання не з'явився, надіслав на адресу суду клопотання про відкладення розгляду справи.

Дане клопотання судом першої інстанції не було задоволено, оскільки представляти інтереси юридичної особи може будь-яка особа за дорученням керівника цієї юридичної особи або керівник підприємства. Також суд зазначив, що, відповідно до ст.77 Господарського процесуального кодексу України, відсутність представника сторони є підставою для відкладення розгляду справи лише у випадку, коли явка сторін була визнана судом обов'язковою. Суд не визнавав явку сторін обов'язковою, тому підстави, у відповідності до ст.77 Господарського процесуального кодексу України, для відкладення розгляду справи, відсутні. Крім того, відповідач вдруге не з'являється у судове засідання, чим, на думку суду, намагається затягнути розгляд справи.

Про день, час і місце розгляду справи всі учасники процесу були належним чином повідомлені, але відповідач в судове засідання не з'явився та не скористалися своїм правом на участь в розгляді справи.

Справа неодноразово відкладалась розглядом по суті у господарському суді, в апеляційній інстанції представник фермерського господарства "Швець" також участі не приймав.

Статтею 1117 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

За результатами перевірки у касаційному порядку встановлено, що фактичні обставини, які входять до предмету доказування у цій справі, з'ясовані судами попередніх інстанцій з достатньою повнотою, однак, переглядаючи в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції апеляційною інстанцією неправильно застосовано норми матеріального права, у зв'язку з чим суд касаційної інстанції дійшов висновку про необхідність скасування постанови суду апеляційної інстанції та залишення в силі рішення суду першої інстанції.

Враховуючи наведене, та керуючись ст.ст.1115, 1117, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України, -

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу головного управління економіки Миколаївської обласної державної адміністрації задовольнити.

Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 05.08.2008р. у справі №13/2/08 у справі №13/2/08 скасувати.

Рішення господарського суду Миколаївської області від 13.05.2008р. у справі №13/2/08 залишити в силі.

Головуючий                                                   Є. Першиков

Судді                                                             Т. Данилова

І. Ходаківська