ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10.11.2008 р.

Справа 16/389-46/152

За позовом

Фізичної особи –підприємця Фаренюк Наталії Сергіївни

до

Приватного вищого навчального закладну “Європейський університет”

про

стягнення 27 085,00 грн.

Суддя Шабунін С.В.

Представники:

від позивача

не з’явився

від відповідача

Гончарова М.В.—представник за довіреністю від 01.09.2008 р. № 80/в2-08

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

У жовтні 2007 року позивач звернувся до суду з позовом про стягнення з відповідача 17 895,00 грн. неустойки в розмірі трьохмісячної плати за неможливість здати знищене приміщення в оренду через одностороннє розірвання відповідачем (орендарем) договору оренди, 596,50 грн. неустойки в розмірі 10 % місячної орендної плати за невиконання зобов’язань, передбачених договором та 8 206,00 грн. витрат на опалення приміщення.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 19.12.2007 р. у справі № 16/389, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 02.04.2008 р. фізичній особі –підприємцю Фаренюк Н.С. відмовлено у задоволенні позову до Приватного вищого навчального закладу “Європейський університет”.

Постановою Вищого господарського суду України від 04.09.2008 р. рішення Господарського суду міста Києва від 19.12.2007 р. та постанову Київського апеляційного господарського суду від 02.04.2008 р. у справі № 16/389 скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

За резолюцією Заступника голови Господарського суду міста Києва справу № 16/389 передано на новий розгляд судді Шабуніну С.В.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 19.09.2008 р. справу № 16/389 прийнято до свого провадження суддею Шабуніним С.В., присвоєно № 16/389-46/152 та призначено до розгляду на 08.10.2008 р.

08.10.2008 р. представник позивача надав клопотання про залучення додаткових документів по справі, відповідно до якого позовні вимоги доповнено, шляхом заявлення до стягнення 10 910,00 грн. боргу, що були позичені у фізичної особи –підприємця Фаренюк Н.С. директором Тернопільської філії відповідача відповідно до приєднаних розписок.

У зв’язку з неприбуттям в судове засідання представника відповідача та неналежне виконання представником позивача вимог суду, 08.10.2008 р. розгляд справи було відкладено на 20.10.2008 р.

20.10.2008 р. представник відповідача подала суду письмові пояснення та усно клопотала про зобов’язання відповідача надати розрахунок ціни позову.

Ухвалою від 20.10.2008 р. позивача зобов’язано суду надати нормативно обґрунтований детальний розрахунок ціни позову з врахуванням умов договору та вимог законодавства.

03.11.2008 р. позивачем подано суду розрахунок ціни позову від 29.10.2008 р., згідно з яким заявленими до стягнення є 32 509,32 грн. боргу, а саме:

- 17 895,00 грн. орендна плата за 3 місяці;

- 3 390,16 грн. сплачені позивачем комунальні послуги;

- 10 910,00 грн. борг по розпискам;

- 314,16 грн. витрати на відрядження представника позивача.

В ході розгляду спору по суті представник позивача підтримав заявлені вимоги та, відповідно до розрахунку від 29.10.2008 р., просив стягнути з відповідача 32 509,32 грн., посилаючись на протиправність відмови Приватного вищого навчального закладу “Європейський університет” від укладеного сторонами 18.06.2002 р. договору оренди.

Як вбачається з пояснень позивача, законодавчо, заявлені вимоги мотивовані ст. 825 Цивільного кодексу України.

Представник відповідача проти позову заперечував повністю, вважаючи вимоги фізичної особи –підприємця Фаренюк Н.С. необґрунтованими та не підтвердженими належними доказами, так як орендна плата за договором від 18.06.2002 р. та витрати на ремонт сплачені Приватним вищим навчальним закладом “Європейський університет” повністю.

Як вище вказувалося первинно заявленими позивачем буио вимоги про стягнення з відповідача 17 895,00 грн. неустойки в розмірі 3-х місячної орендної плати в порядку ст. 825 Цивільного кодексу України, 596,50 грн. неустойки за порушення зобов’язань відповідно до п. 10.3 договору та 8 206,00 грн. витрат на опалення приміщення.

Клопотанням від 06.10.2008 р. позивачем внесено доповнення до позову, яким збільшено позовні вимоги, шляхом заявлення до стягнення 10 910,00 грн. боргу за розписками директора Тернопільської філії відповідача. Крім того, подаючи на вимогу суду розрахунок ціни позову від 29.10.2008 р., позивач вказує, що витрати на опалення, які слід стягнути з відповідача, складають 3 390,61 грн., а витрати на відрядження представника —314,16 грн.

Відповідно до ч. 4 ст. 22 Господарського процесуального кодексу України позивач вправі до прийняття рішення по справі змінити підставу або предмет позову, збільшити розмір позовних вимог за умови дотримання встановленого порядку досудового врегулювання спору у випадках, передбачених статтею 5 цього Кодексу, в цій частині, відмовитись від позову або зменшити розмір позовних вимог.

Аналіз клопотань та письмового розрахунку позивача слід вважати зменшенням позовних вимог (відмова від стягнення 596,50 грн. неустойки, зменшення розміру комунальних платежів з 8 206,00 грн. до 3 390,61 грн.), що розглядаються судом в межах провадження у справі № 16/389-46/152 по суті в порядку ч. 4 ст. 22 Господарського процесуального кодексу України.

Разом з тим, вимоги про стягнення боргу за розписками, виконаними від імені директора Тернопільської філії Приватного вищого навчального закладу “Європейський університет”, що заявлені в клопотанні про залучення доказів від 06.10.2008 р., не приймаються судом до розгляду в межах провадження у справі № 16/389-46/152, як такі, що не пов’язані з первісно заявленими, і якими, фактично, позивач змінює предмет та підстави позову.

03.11.2008 р. в судовому засіданні оголошено перерву для виготовлення повного тексту рішення у справі.

У засідання, призначене на 10.11.2008 р., представник позивача не з’явився, надіславши заяву з викладенням поважності причин свого неприбуття.

Дослідивши матеріали справи, оглянувши оригінали копій документів, що знаходяться у матеріалах справи, заслухавши пояснення представників, всебічно і повно з’ясувавши всі фактичні дані, на яких ґрунтується позов, об’єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд —

ВСТАНОВИВ:

18.06.2002 р. позивачем в якості орендодавця та відокремленим підрозділом відповідача у м. Тернополі в якості орендаря укладено договір оренди, за умовами якого орендодавець здає належне йому на праві власності окремо стояче житлове приміщення з гаражами (будинок) та прилеглу до нього територію за адресою: м. Тернопіль, вул. Довженка, 15 загальною площею 682,2 кв.м., а орендар приймає в орендне користування вказане майно для проживання та обслуговування житлових приміщень.

Згідно з п. 1.1 угоди сторін розмір орендної плати без врахування податку на додану вартість за 1 кв.м. житлового приміщення загальною площею 511 кв.м. складає 10,00 грн. в місяць, а за 171 кв.м. підвалу та гаражів —5,00 грн. за кв.м.

Відповідно до п. 3.4, п. 3.5 та п. 3.6 договору оренди передача приміщення в оренду оформлюється актом здачі-приймання і воно вважається переданим з моменту підписання такого акту, разом з яким орендодавець передає орендареві ключі від вхідних дверей орендованого приміщення, всіх кімнат та гаражів.

У п. 4.1 сторони погодили, що термін оренди складає п’ять років з моменту прийняття майна і може бути скорочений лише за згодою сторін (п. 4.2).

У відповідності з п. 5.2 та п. 5.3 договору орендна плата у розмірі, обумовленому в п. 1.1 сплачується орендарем шляхом перерахування грошових коштів на рахунок орендодавця не пізніше п’ятого числа місяця, наступного за орендованим.

Розмір орендної плати переглядається сторонами щорічно за їх спільною згодою у випадку зміни цін та тарифів у зв’язку з інфляційними процесами (п. 5.5).

Надання послуг оренди та здійснення розрахунків за оренду оформлюється сторонами актом приймання-передачі виконаних робіт не пізніше п’ятого числа м’ясця, наступного за звітним (п. 5.6).

Згідно з п. 6.1 договору комунальні послуги оплачуються орендарем самостійно на підставі рахунків відповідних організацій.

Після закінчення терміну оренди, орендар зобов’язаний протягом 10 днів виїхати з орендованого приміщення, підготувати його до передачі та передати його орендодавцю актом здачі-приймання (п 9.1, п. 9.2).

Відповідно до п. 9.3 договору приміщення вважається фактично переданим орендодавцю з моменту підписання акту здачі-приймання. У момент підписання такого акту орендар має передати орендодавцеві ключі від будинку та кімнат (п. 9.4).

Пунктом 9.5 договору встановлено, що приміщення повинно бути передано орендодавцю в стані, якому воно було передано в оренду з врахуванням нормального зносу та проведеними ремонтними роботами.

Відповідно до ст. 626 Цивільного кодексу України договір є підставою для виникнення цивільних прав та обов’язків.

За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності (ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України).

Згідно з ч. 6 ст. 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Частиною 1 ст. 759 Цивільного кодексу України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (ч. 1 ст. 762 Цивільного кодексу України).

За твердженнями позивача, відповідач без попередження у встановлені законодавством строки звільнив орендовані приміщення, та, відповідно, розірвав договір оренди в односторонньому порядку. У зв’язку з чим, посилаючись на ст. 825 Цивільного кодексу України, позивач просить задовольнити його збільшені позовні вимоги.

Статтею 825 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою (ч. 2 ст. 825 Цивільного кодексу України).

З наведених норм законодавства слідує, що договір оренди є одним з видів зобов’язального майнового найму, правовідносини за яким регламентуються загальними нормами зобов’язального права та майнового найму.

Як вбачається з матеріалів справи, 30.07.2004 р. листом № 413/07 відповідач в особі відокремленого підрозділу у м. Тернопіль повідомив позивача про намір достроково розірвати договір оренди від 18.06.2002 р. з 31.08.2004 р. через перешкоди в користуванні приміщенням.

13.09.2004 р. структурним підрозділом відповідача отримано лист позивача, в якому Фаренюк Н.С. просить створити комісію для встановлення об’єму робіт, які необхідно виконати при передачі приміщення з оренди.

15.09.2004 р. представниками позивача та відповідача підписано акт технічного стану приміщення, орендованого відповідачем за договором від 18.06.2002 р., яким встановлено які саме види робіт необхідно провести для приведення приміщення в належний технічний стан для передачі його орендарю та визначено орієнтовну вартість ремонтних робіт, які слід провести. Відповідно до п. 3 акту від 15.09.2004 р. приміщення вважатиметься переданим від орендаря до орендодавця після усунення встановлених недоліків або виплати грошової компенсації в сумі 15 321,00 грн.

29.09.2004 р. сторонами підписано акт приймання-передачі частини орендованого за договором від 18.06.2002 р. приміщення, а саме: цокольного поверху площею 170,5 к.в.м та першого поверху площею 170,9 к.в.м. Вказаним актом встановлено, що передане приміщення приймається орендодавцем в належному технічному стані, а також те, що орендар зобов’язується до 01.10.2004 р. звільнити орендовані приміщення.

30.09.2004 р. представника орендаря за вищевказаним договором складено акт, яким підтверджено вивезення з орендованого приміщення меблів, внутрішнього устаткування, газових котлів та водонагрівного обладнання та передача ключів представнику позивача. У зазначеному акті від 30.09.2004 р. вказано, що представник позивача відмовився від підписання акту прийому-передачі житлового будинку, що передавався за договором від 18.06.2002 р.

29.12.2004 р. позивачем та відповідачем підписано акт прийому-передачі орендованого приміщення, з якого вбачається, що відповідач передав, а позивач прийняв частину орендованого за договором від 18.06.2002 р. приміщення площею 340,8 кв.м. та прилеглу при будинкову територію, ключі від кімнат та будинок. Даним актом сторони підтвердили, що частина приміщень будівлі площею 340,8 кв.м. передається в незадовільному технічному стані, у зв’язку з чим відповідачем перераховано позивачу 15 000,00 грн. в якості компенсації. Крім того, актом від 29.12.2004 р. сторони підтвердили, що з моменту його підписання орендарем повернуто з оренди все приміщення та прибудинкову територію орендодавцю та не мають претензій одна до одної стосовно технічного стану приміщень, а договір оренди від 18.06.2002 р. припинив свою дію.

Також в матеріалах справи наявні копії постанови Київського апеляційного господарського суду у справі № 36/122-35/355 від 03.07.2007 р. за позовом позивача до відповідача про стягнення 12 334,10 грн., в якій апеляційним судом підтверджено факт того, що договір оренди від 18.06.2002 р. припинив свою дію 29.12.2004 р., зважаючи на підписання сторонами акту здачі-приймання орендованого приміщення.

Частиною 2 ст. 35 Господарського процесуального кодексу України визначено, що факти, встановлені рішенням господарського суду (іншого органу, який вирішує господарські спори) під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони.

На цій підставі, розглядаючи даний спір, суд виходить з того, що договір оренди від 18.06.2002 р. припинив свою дію 29.12.2004 р.

Перелічені вище листи й акти позивача та відповідача унеможливлюють наявність підстав вважати, що позивач не був обізнаний у встановлений законодавством строк про намір відповідача припинити дію договору оренди.

Крім того, оскільки копію листа відокремленого структурного підрозділу відповідача у м. Тернопіль № 413/07 від 30.07.2004 р. саме позивачем було приєднано до позовної заяви при зверненні до господарського суду, слід вважати, що позивач був обізнаний з намірами відповідача припинити дії договору оренди від 18.06.2002 р. більш ніж за три місяці від дати припинення дії даного договору. За таких обставин, застосування до спірних правовідносин положень ст. 825 Цивільного кодексу України, якою передбачено право наймодавця на отримання від наймача плати за користування житлом за три місяці в разі звільнення приміщень без попередження, є безпідставним.

Також, матеріалами справи, а саме: судовими актами у справі № 36/122-35/355 та платіжним доручення № 4580 від 29.11.2004 р. стверджується, що за час користування приміщенням до 29.12.2004 р. відповідачем орендна плата сплачена.

У відповідності з ч. ст. 111-12 Господарського процесуального кодексу України вказівки, що містяться у постанові касаційної інстанції, є обов'язковими для суду першої інстанції під час нового розгляду справи.

У постанові від 04.09.2008 р. по справі № 16/389 Вищим господарським судом України вказано, що судами слід було витребувати у позивача докази того, що він намагався, але не зміг здати приміщення в оренду саме з вини відповідача.

На виконання вказаних вимог касаційного інстанції та ухвал у справі № 16/389-46/152 позивачем надано суду лист Тернопільського міжрайонного ремонтно-будівельного управління облпобутрембудтресту від 12.11.2004 р., договір про наміри оренди житлового будинку від 30.09.2004 р., накладну на передачу будівельних матеріалів.

У листі від 12.11.2004 р. зазначено, що Тернопільське міжрайонне ремонтно-будівельне управління облпобутрембудтресту оглянуло приміщення по вул. Довженка, 15 і згодне орендувати оглянуте приміщення, але після проведення капітального ремонту.

З наявної в матеріалах справи копії договору про наміри від 30.09.2004 р. за підписом позивача та директору кооперативу “Обрій” слідує, що вказані особи домовилися про здачу в оренду житлового приміщення по вул. Довженка, 15 у м. Тернопіль терміном у 2 роки та вказали, що приміщення не придатне до експлуатації і потребує капітального ремонту. Згідно з даним договором, в якості завдатку кооператив “Обрій“ безоплатно передав, а позивач прийняв 21 фундаментні блоки і 5 панелей перекриття.

Вивчивши описані вище документи, подані на підтвердження намагання здати спірне приміщення в оренду у строк до припинення дії договору від 18.06.2002 р., суд не приймає їх в якості належних доказів у справі, оскільки у розрахунку ціни позову від 29.10.2008 р. позивач чітко зазначає, що не мав доступу до орендованого відповідачем приміщення, оскільки не мав ключів від нього, до моменту їх передачі, тобто 29.12.2004 р. З наведеного слідує, що не маючи доступу до приміщення, позивач не міг сприяти ймовірним орендодавцям в проведенні його огляду та показувати його.

Щодо вимог позивача про стягнення з відповідача витрат на опалення приміщення у зимовий період за жовтень, листопад та грудень 2004 року в сумі 3 390,61 грн., що складається з нарахованих та сплачених 1 166,16 грн. + 1 825,56 грн. + 275,34 грн. + 123,55 грн., суд вважає за необхідне зазначити наступне:

Відповідно до ст. 162 Житлового кодексу України плата за користування жилим приміщенням в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, встановлюється угодою сторін.

Плата за комунальні послуги береться крім квартирної плати за затвердженими в установленому порядку тарифами.

Строки внесення квартирної плати і плати за комунальні послуги визначаються угодою сторін. Наймач зобов’язаний своєчасно вносити квартирну плату і плату за комунальні послуги.

Як вище вказувалося, п. 6.1 договору оренди від 18.06.2002 р. передбачено, що комунальні послуги оплачуються орендарем самостійно на підставі рахунків відповідних організацій.

Позивачем не надано суду рахунків відповідних організацій, з яких вбачається нарахування відповідачеві або є його відокремленому підрозділу у м. Тернопіль комунальних платежів.

За твердженням представника Тернопільською філією відповідача не укладалися договори з теплопостачальними організаціями на постачання та оплату теплової енергії, а тому такі кошти перераховувалися позивачеві разом з орендною платою. За твердженнями представника відповідача, Приватний вищий навчальний заклад “Європейський університет” не має заборгованості перед позивачем за комунальні послуги.

На підтвердження вимог про стягнення з відповідача комунальних платежів позивачем подано суду рахунки КП “Тернопільміськтеплокомуненерго” від 05.11.2007 р. та 06.11.2007 р., в якості абонента в яких вказано Фаренюк Н.С., об’єкт —вул. Довженка, 15/1.

Дослідивши подані документи, суд не вважає їх належними доказами, що підтверджують заборгованість відповідача по комунальних платежах, оскільки зазначені рахунки виписані абоненту Фаренюк Н.С. по об’єкту № 15/1 по вул. Довженка, тоді як за договором від 18.06.2002 р. в оренду передавався будинок № 15 по вул. Довженка. Крім того, у свідоцтві від 19.03.2001 р. про право власності на житловий будинок вказується, що Фаренюк Н.С. належить житловий будинок № 15 по вул. Довженка у м. Тернополі.

Враховуючи, що позивачем не підтверджено наявність заборгованості відповідача з оплати комунальних послуг в період дії договору від 18.06.2002 р., позовні вимоги в цій частині задоволенню не підлягають.

Згідно з ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Позивач не довів суду обґрунтованості своїх вимог та не підтвердив їх належними доказами.

Зважаючи на все вищевикладене, позовні вимоги про стягнення з відповідача 17 895,00 грн. орендної плати за 3 місяці та 3 390,16 грн. витрат на комунальні послуги задоволенню не підлягають.

Відповідно до ст. 34 Господарського процесуального кодексу України, решта доданих до матеріалів справи доказів до уваги судом не приймаються як такі, що не мають значення для вирішення справи.

Виходячи з вимог ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати, в тому числі витрати на відрядження представника (“командировочні позивачки”) покладаються на позивача.

На підставі наведеного та керуючись ст.ст. 33, 47, 49, 81-85 Господарського процесуального кодексу України, суд —

В И Р І Ш И В:

У позові відмовити повністю.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття.

Суддя                                                              С.В. Шабунін

справа № 16/389-46/152

10.11.08