ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

30.10.08                                                                                           Справа№ 15/212

Справа за позовом: закритого акціонерного товариства “Трускавецькурорт”, м. Трускавець, Львівська область

До відповідача: товариства з обмеженою відповідальністю “Доля”, м. Львів,

про розірвання договору.

Суддя Костів Т.С.

Секретар Ю.Качур

Представники:

від позивача: ХХХХХХХХ–представник

від відповідача: ХХХХХХХХ - представник

Права і обов’язки, передбачені ст.ст. 20, 22 ГПК України, сторонам роз’яснено. У відповідності до ст. 75 ГПК України справа слухається за наявними у ній матеріалами.

Суть спору: Позов заявлено закритим акціонерним товариством “Трускавецькурорт” м. Трускавець, Львівська область, до товариства з обмеженою відповідальністю “Доля”, м. Львів, про розірвання договору оренди №18 від 12.07.2002 р. частини нежитлового приміщення, яка займає площу 2030 кв.м. та розміщена на другому та частково на першому поверхах будівлі в м. Трускавець, вул. Роксолани, 10, укладеного між закритим акціонерним товариством лікувально-оздоровчих закладів “Трускавецькурорт” та товариством з обмеженою відповідальністю “Доля”; зобов’язання товариства з обмеженою відповідальністю “Доля” повернути закритому акціонерному товариству лікувально-оздоровчих закладів “Трускавецькурорт” частину нежитлового приміщення, яка займає площу 2030 кв.м. та розміщена на другому та частково на першому поверхах будівлі в м. Трускавець, вул. Роксолани, 10.

Ухвалою господарського суду Львівської області від 19.06.2008 р. порушено провадження у справі та призначено справу до розгляду на 03.07.2008 р.. Розгляд справи неодноразово відкладався з мотивів, зазначених в ухвалах суду від 03.07.2008 р., 31.07.2008 р., 21.08.2008 р., 02.10.2008 р..

В судових засіданнях представник позивача позов підтримав з мотивів, зазначених у позовній заяві, уточненій позовній заяві, клопотаннях. Ствердив, зокрема, що 12.07.2002 р. між сторонами було укладено оспорюваний договір. Однак, відповідач систематично порушував його умови, зокрема, п. п. 4.1., 1.1. щодо використання орендованого майна виключно за цільовим призначенням, п. 4.9. щодо страхування орендованого майна на користь орендодавця, п. 3.6. щодо вчасної та належної сплати орендної плати, п. 4.12.1. щодо порядку передачі орендованого майна в суборенду. Посилається на недотримання відповідачем правил пожежної безпеки, санітарних норм і правил підприємств громадського харчування, порядку одержання патенту. Ствердив також, що умови договору не відповідають вимогам норм ЦК України та ГК України, а сам договір укладений на умовах, визначених виходячи з тих обставин, які істотно змінились, а саме істотне зростання розміру орендної плати, що позбавляє договір оренди економічної доцільності. Просить позов задовольнити.

В судових засіданнях представник відповідача позов заперечив з мотивів, зазначених у відзиві. Посилається на обов’язковість умов договору для сторін, неможливість відмови від договору в односторонньому порядку. Визнавши лише поодинокі порушення строків сплати орендної плати вважає, що такі не носять системного характеру. Щодо порушення правил пожежної безпеки та санітарних норм і правил ствердив, що такі не стосуються відносин сторін спору, що випливають з оспорюваного договору. Просить у позові відмовити.

Розглянувши матеріали справи у їх сукупності, заслухавши пояснення представників, суд встановив наступне.

Позивачу на праві колективної власності належить цілий об’єкт – будівля їдальні на 1000 місць з резервуаром запасу води (їдальня “Берізка”), розташований за адресою м. Трускавець, вул. Роксолани, 10, що підтверджується свідоцтвом на право власності від 19.05.2000 р.

12.07.2002 р. між позивачем (орендодавець) та відповідачем (орендар) був укладений договір оренди №18, відповідно до п. 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування частину не житлового приміщення загальною площею 2030 кв.м., що знаходиться за адресою м. Трускавець, вул. Роксолани, 10 і розміщене на 2-му і частково на 1-му поверхах, для використання під спортивний клуб з організацією кафе-бару (боулінг, більярд, інше). Орендна плата за перший місяць за 1 кв.м. складає 4 грн. без ПДВ. При цьому, розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається орендодавцем з урахуванням щомісячного індексу інфляції і доводиться до орендаря (п. 3.3.). При цьому, орендар проводить оплату орендних платежів на розрахунковий рахунок орендодавця до 10 числа місяця, що слідує за звітним, на підставі виставлених орендодавцем рахунків. У вказаних щомісячних рахунках орендодавця повинен вказуватись розрахунковий рахунок орендодавця, на який повинна проводитись оплата орендних платежів. Термін між виставленим орендодавцем рахунком на оплату і 10 числом наступного за звітним місяцем (термін сплати) не може бути меншим ніж 5 банківських днів.

Зазначеним положенням договору спростовується посилання позивача на ту обставину, що відповідач несе зобов’язання по вчасній сплаті орендної плати не залежно від дати виставлення рахунків позивачем, оскільки обов’язок доведення до відповідача розміру орендної плати за кожен місяць п. 3.3. договору покладено на позивача. Ця обставина істотно відрізняється від тих, які досліджувались Вищим господарським судом України у справі №14/186, на мотиви постанови якої від 25.08.2005 р. посилається позивач. Крім того, суд звертає увагу позивача на ту обставину, що відповідно до ч. 1 ст. 4 ГПК України господарський суд вирішує господарські спори лише на підставі Конституції України, законодавчих актів України та міжнародних договорів, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України. Постанови судів вищих інстанцій по конкретним справам не визнаються джерелом права України.

Відповідно до п. 3.4. договору, орендарю для приведення у відповідність до вимог Центру відпочинку та розваг, надається право сплачувати 10% орендної плати на протязі трьох місяців з моменту передачі приміщень в оренду. Однак, посилання позивача на ту обставину, що з грудня 2002 р. відповідач був зобов’язаний сплачувати орендну плату у повному розмірі, не заслуговує на увагу як таке, що не враховує досягнутих сторонами домовленостей. Як випливає зі змісту додатку №1 від 11.11.2002 р. до договору оренди від 12.07.2002 р. –Змін та доповнень до Договору оренди від 12 липня 2002 р., вказаний п. 3.4. договору був викладений у новій редакції, а саме, відповідачу було надано право сплачувати 10% орендної плати до 15.02.2003 р.. Крім того, додатком №2 від 15.02.2003 р. до договору оренди від 12.07.2002 р. –Змінами та доповненнями до Договору оренди від 12 липня 2002 р., відповідачу було надано право сплачувати 10% орендної плати до 15.05.2003 р.. Зазначені додатки недійсними не визнавались, доказів зворотнього суду не надано.

Не приймаються до уваги також посилання позивача на неналежне виконання відповідачем обов’язку, передбаченого в п. 4.4. договору щодо повної і вчасної сплати орендної плати, неврахування при платежах індексу інфляції, не зважаючи на часткове визнання факту несвоєчасної оплати відповідачем та матеріали справи, що це підтверджують. З матеріалів справи вбачається, що позивач не звертався із позовом до відповідача щодо стягнення орендної плати чи застосування за це порушення штрафних санкцій. Натомість, як випливає з актів здачі –прийняття робіт (надання послуг), підписаних представниками сторін без зауважень, сторонами щомісячно погоджувався розмір орендної плати та експлуатаційних витрат із констатацією факту відсутності претензій у сторін одна до одної. В світлі вимог ст. 651 ЦК України зазначене свідчить, що сторони не вважали зазначені порушення умов договору істотними та, відповідно, такими, що є підставою для розірвання договору.

За договором відповідач зобов’язався, зокрема, дбайливо поводитись з увіреним йому майном, утримувати його у належному технічному стані, забезпечувати виконання санітарних норм, правил охорони праці та пожежної безпеки (п. 4.2.).

Позивач посилається на лист №544/01 від 11.04.2008 р. головного державного санітарного лікаря м. Трускавця, відповідно до якого за порушення вимог Державних санітарних правил для підприємств громадського харчування було оштрафовано ст. кухаря спортивно-розважального центру “Ого” Храмову О.З. постановою №362 від 10.12.2007 р. на підтвердження порушень своїх обов’язків відповідачем. Однак, як вбачається зі змісту вказаного листа, порушення Державних санітарних правил для підприємств громадського харчування було допущено не відповідачем, а фізичною особою –ст. кухарем Храмовою О.З.. Доказів недотримання санітарних вимог безпосередньо відповідачем суду не надано.

Водночас, як випливає з листа №12/103 від 07.04.2008 р. Трускавецького міського відділу ГУ МНС України в Львівській області, відповідачем було допущено порушення п. 3.7. Правил пожежної безпеки України, оскільки приміщення спортивно-розважального комплексу “Ого” не обладнано системою оповіщення людей на випадок виникнення пожежі. Зазначене додатково підтверджується Приписами на усунення порушення вимог пожежної безпеки Державного пожежного нагляду МНС України від 29.08.2007 р., 14.08.2008 р.. При цьому, доказів усунення виявлених порушень Правил пожежної безпеки України відповідачем суду надано не було. Доказів чи посилань на визнання зазначених приписів такими, що не відповідають вимогам закону, суду не надано.

Відповідно до п. 4.9. договору відповідач зобов’язався застрахувати орендоване майно в місячний термін з дня підписання акту приймання-передачі майна на користь орендодавця на термін дії договору. Акт прийому-передачі майна між сторонами датований 15.08.2002 р.. Однак, як випливає з матеріалів справи, у встановлений строк відповідач орендоване майно на користь орендодавця не застрахував. Крім того, як випливає з договорів страхування майна, страхових полісів, орендоване майно не було застраховано на весь термін дії договору, а страхувалось лише на один рік. Не надано доказів усунення зазначеного порушення умов договору та проведення страхування орендованого майна на весь строк до 01.08.2012 р. (відповідно до п. 7.1. договору) і станом на дату розгляду справи судом.

Водночас, суд не приймає до уваги посилання позивача на те, що договори страхування містили різну вартість застрахованого майна, яка не відповідала дійсній його вартості, оскільки умовами договору оренди №18 від 12.07.2002 р. такі вимоги до договору страхування сторонами обумовлені не були. Відповідно до ч. 2 ст. 14 ЦК України особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов’язковим для неї.

У відповідності до п. п. 4.12.1., 4.12.2. орендар не має права без згоди орендодавця передавати свої обов’язки за договором іншим особам, організаціям, а також передавати орендовані приміщення повністю або частково в суборенду іншій організації (особі) навіть за наявності договору чи угоди на спільну діяльність. Порушення таких умов тягне за собою сплату штрафу в розмірі 25% суми річної орендної плати та розірвання договору оренди. Виключенням із цього правила може бути лише (поряд з основною діяльністю орендаря) суборенда для організації грального бізнесу, якого орендар самостійно не проводить. У цьому випадку орендар зобов’язаний до моменту суборенди письмово сповістити орендаря про юридичні та поштові реквізити суборендаря. Суборенда можлива виключно на безприбутковій основі для орендаря.

З матеріалів справи вбачається та відповідачем визнається, що частина орендованих приміщень була передана відповідачем в суборенду, що підтверджується, зокрема, договором №1-08/2006 від 12.08.2006 р. з приватним підприємством “Портер” та договором №1-03/2007 від 01.03.2007 р. з товариством з обмеженою відповідальністю “Федра”. Зі змісту вказаних договорів випливає, що вони укладені на безприбутковій для орендаря основі для розміщення та організації грального закладу, гральних автоматів, що не суперечить п. 4.12.2. договору оренди №18 від 12.07.2002 р. Водночас, жодного доказу повідомлення позивача у встановленому в п. 4.12.2. договору порядку щодо суборендарів, суду не надано.

Позивач також посилається на використання орендованих приміщень всупереч встановленому договором оренди призначенню. Зазначене твердження доводить змістом актів обстежень, у яких зафіксована наявність вивісок “Казино”, “Нічний клуб” та, відповідно, наявність цих закладів в орендованих приміщеннях. Зазначене посилання відповідач не заперечував.

Однак, таке посилання суд до уваги не приймає, враховуючи зміст самого договору оренди №18 від 12.07.2002 р.. Як вбачається з п. 1.1. приміщення надаються в оренду для використання під спортивний клуб з організацією кафе-бару (боулінг, більярд, інше (невичерпний перелік)), до того ж п. 4.12.2. допускає використання орендованого майна під організацію грального бізнесу. Належних доказів використання відповідачем орендованих приміщень всупереч умовам договору суду не надано.

На приймаються до уваги судом також посилання на порушення відповідачем порядку одержання торгового патенту, оскільки такі відносини безпосередньо не пов’язані із договірними відносинами сторін справи, а закон не передбачає такої підстави для розірвання договору оренди у судовому порядку. Безпідставними є також твердження позивача про невідповідність умов договору оренди нормам ЦК України та ГК України, враховуючи, що на дату укладення вказаного договору на відносини сторін поширювались норми ЦК УРСР, а невідповідність договору актам цивільного законодавства є підставою для недійсності, а не для розірвання договору. Водночас, вимог про визнання договору недійсним суду не заявлялось, належних доказів суперечності договору законодавству, яке діяло на дату його укладення, суду не надано.

Безпідставними є також посилання позивача на неможливість одержання прибутку від надання в оренду майна внаслідок фіксування в договорі розміру орендної плати в умовах істотного зростання цін на нерухомість та, відповідно, орендної плати. Відповідно до ст. 153 ЦК УРСР, договір є укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах, зокрема, щодо орендної плати. При цьому, наявність у даному випадку підстав, передбачених у ч. 2 ст. 652 ЦК України для приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, суду не доведено, враховуючи, що з суті договору та звичаїв ділового обороту щодо договорів оренди випливає, що ризик зміни обставин, що тягнуть зростання розміру орендної плати, несе орендодавець. Умовами договору оренди №18 від 12.07.2002 р. передбачена можливість забезпечення майнових інтересів орендодавця і в цьому випадку - у формі щомісячного врахування при визначенні розміру орендної плати індексу інфляції, що об’єктивно унеможливлює порушення співвідношення майнових інтересів сторін. Бажання збільшити надходження чи можливість встановити у майбутньому вищу орендну плату не визнаються законом достатніми підставами для розірвання чи зміни договору оренди. У відповідності із п. 3.7. договору оренди №18 від 12.07.2002 р., розмір орендної плати на вимогу орендодавця може переглядатись лише у випадку зміни законодавства України щодо оренди майна недержавної форми власності. Такої зміни законодавства не відбулось.

Згідно із ст. 629 ЦК України, договір є обов’язковим для виконання сторонами. Відповідно до ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін лише у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ст. 188 ГК України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або рзірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни розірвання договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Матеріали справи свідчать, що не зважаючи на пропозиції позивача, згоди щодо зміни чи розірвання договору досягнуто не було.

Згідно із ст. 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. У відповідності до ст. 15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права, однак лише у разі його невизнання, оспорювання або порушення.

Враховуючи вищенаведене, оцінивши докази в їх сукупності, керуючись ст. 43 ГПК України, суд прийшов до висновку про наявність в діях відповідача фактів порушень відповідачем умов договору, які є істотними, у зв’язку із чим позов слід задовольнити понвістю. Судові витрати підлягають покладенню на відповідача.

Керуючись ст.ст. 22, 33, 34, 43, 49, 82-85 ГПК України, господарський суд,

ВИРІШИВ:

1.          Позов задовольнити повістю.

2.          Розірвати договір оренди №18 від 12.07.2002 р. частини нежитлового приміщення, яка займає площу 2030 кв.м. та розміщена на другому та частково на першому поверхах будівлі в м. Трускавець, вул. Роксолани, 10, укладеного між закритим акціонерним товариством лікувально-оздоровчих закладів “Трускавецькурорт” та товариством з обмеженою відповідальністю “Доля”.

3.          Зобов’язати товариство з обмеженою відповідальністю “Доля” повернути закритому акціонерному товариству лікувально-оздоровчих закладів “Трускавецькурорт” частину нежитлового приміщення, яка займає площу 2030 кв.м. та розміщена на другому та частково на першому поверхах будівлі в м. Трускавець, вул. Роксолани, 10.

4.          Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю “Доля” (м. Львів, вул. Дністерська, 25) на користь закритого акціонерного товариства лікувально-оздоровчих закладів “Трускавецькурорт” (м. Трускавець, вул. Біласа, 13) 85 грн. державного мита та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

5.          Накази видати у відповідності зі ст. 116 ГПК України.

Суддя                                                                                           Костів Т.С.