ЖИТОМИРСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________
__________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"28" жовтня 2008 р. Справа № 14/4419

Житомирський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Пасічник С.С.

суддів: Вечірка І.О

Гулової А.Г.

при секретарі Жарській І.В. ,

за участю представників сторін:

від позивача: Рудківської Н.В. - представника за довіреністю №135 від 13.02.2008р.,

від відповідача: не з'явився,

розглянувши апеляційну скаргу Приватного підприємства "Імпаєр", м.Хмельницький

на рішення господарського суду Хмельницької області

від "14" серпня 2008 р. у справі № 14/4419 (суддя Гладюк Ю.В.)

за позовом Управління комунального майна Хмельницької міської ради, м.Хмельницький

до Приватного підприємства "Імпаєр", м.Хмельницький

про розірвання договору оренди та виселення з приміщення,

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Хмельницької області від 14.08.2008р. у справі №14/4419 позов Управління комунального майна Хмельницької міської ради (м.Хмельницький) до Приватного підприємства "Імпаєр" (м.Хмельницький) про розірвання договору оренди та виселення з приміщення було задоволено:

- розірвано договір оренди №349 від 18.05.2006р., укладений між Управлінням комунального майна Хмельницької міської ради, Приватним підприємством "Імпаєр" та Управлінням житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради про передачу в оренду нежитлового приміщення площею 101,8 кв.м по вул.Тернопільській, 30/1 у м.Хмельницькому;

- виселено Приватне підприємство "Імпаєр" з приміщення по вул.Тернопільській, 30/1 у м.Хмельницькому, загальною площею 101,8 кв.м та передано його балансоутримувачу - ЖЕК-3;

- стягнуто з Приватного підприємства "Імпаєр" на користь Управління комунального майна Хмельницької міської ради 85,00 грн. витрат з державного мита та 118,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, відповідач звернувся до суду з апеляційною скаргою, в якій просить вказане рішення суду першої інстанції скасувати з наведених у скарзі підстав та прийняти нове рішення, яким в позові відмовити.

Мотивуючи апеляційну скаргу (а.с.27-28), відповідач, зокрема, зазначає, що:

- висновок місцевого господарського суду про порушення відповідачем пунктів 3.3 та 5.2 укладеного між сторонами договору оренди щодо своєчасної (до 25 числа поточного місяця) сплати орендної плати та щодо використання орендованого приміщення відповідно до його призначення та умов договору оренди й відповідно порушення приписів ст.ст.284,285 Господарського кодексу України, ст.773 Цивільного кодексу України та ч.3 ст.18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" є безпідставним, оскільки вказаний висновок суду ґрунтується лише на акті комісійного обстеження нежитлового приміщення по вул.Тернопільській, 30/1 у м.Хмельницькому від 12.06.2008р., зі змісту якого вбачається, що ПП "Імпаєр" частину орендованого нежитлового приміщення було передано в суборенду під стоматологічний кабінет без дозволу виконавчого комітету Хмельницької міської ради, будь-яких інших доказів порушення відповідачем умов договору оренди позивачем надано не було;

- судом першої інстанції безпідставно взято до уваги як доказ порушення відповідачем п.5.2 договору оренди щодо здачі частини нежитлового приміщення в суборенду під стоматологічний кабінет акт комісійного обстеження від 12.06.2008р., поскільки в матеріалах справи відсутні докази того, що ПП "Імпаєр" було ознайомлене із вказаним актом й що комісійне обстеження орендованого приміщення проведене в присутності орендаря або повноважного представника підприємства.

Представник відповідача в засідання суду не з'явився, про причини неявки суд не повідомив.

Враховуючи приписи ст.101 ГПК України про межі перегляду справ в апеляційній інстанції та той факт, що неявка в засідання суду представника відповідача, належним чином та відповідно до законодавства повідомленого про дату, час та місце розгляду справи, про що свідчить повідомлення про вручення поштового відправлення - ухвали Житомирського апеляційного господарського суду від 02.09.2008р. (а.с.32), не перешкоджає перегляду оскарженого судового акту, судова колегія вважає за можливе розглядати апеляційну скаргу за відсутності представника відповідача, позиція якого викладена в апеляційній скарзі.

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу №927 від 12.09.2008р. (а.с.33-34) та його представник в засіданні суду заперечили проти доводів апеляційної скарги, вважаючи рішення суду першої інстанції законним та обґрунтованим, просять залишити його без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Зокрема, у відзиві на апеляційну скаргу позивач зазначає, що в порушення приписів ст.ст.526,651,773,783 ЦК України, ст.284,285 ГК України, ст.ст.18,26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та умов пунктів 3.3,5.4,6.2 договору оренди від 12.02.2008р. ПП "Імпаєр" орендна плата вносилась несвоєчасно та не в повному обсязі, а частину орендованого приміщення було передано в суборенду без погодження з виконкомом Хмельницької міської ради, в зв'язку з чим Управління комунального майна Хмельницької міської ради було змушене звертатись до суду з позовом про розірвання договору оренди.

Заслухавши пояснення представника позивача, розглянувши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши дану судом першої інстанції юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскарженого рішення, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

12.02.2008р. між Управлінням комунального майна Хмельницької міської ради (Орендодавцем), Приватним підприємством "Імпаєр" (Орендарем) та Управлінням житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради (Отримувачем коштів) було укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності (а.с.7-9), відповідно до п.1.1 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення площею 101,8 кв.м., розміщене за адресою: м.Хмельницький, вул.Тернопільська, 30/1, вартість якого встановлена за результатами незалежної оцінки і становить відповідно до звіту про оцінку майна 275286,00 грн. станом на 30.11.2007р.

Отже, об'єктом оренди є приміщення, що належить до комунальної власності, у зв'язку з чим спірні правовідносини регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Згідно вказаного договору майно було передано в оренду під склад з 12.02.2008р. по 18.05.2011р.

Пунктами 3.1-3.2 договору від 12.02.2008р. передбачено, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішеннями міської ради №11 від 28.12.1999р., №18 від 25.04.2007р., №17 від 22.08.2007р., згідно з розрахунком за перший місяць оренди й коригується за кожний наступний місяць на індекс інфляції за попередній місяць.

Відповідно п.3.3 договору оренди орендна плата перераховується Отримувачу коштів до 25 числа поточного місяця на обумовлений договором рахунок.

Згідно п.5.4 Орендар зобов'язаний сплачувати в повному обсязі орендну плату до 25 числа поточного місяця по день фактичної здачі приміщення по акту.

Проте, як вбачається з акту звірки взаєморозрахунків від 22.07.2008р., який можна вважати розрахунком, оскільки він підписаний представниками лише Управління житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради, Приватне підприємство "Імпаєр" не здійснювало орендні платежі на протязі березня-червня 2008р. (а.с.18).

Договором оренди від 12.02.2008р. також було передбачено обов'язок Орендаря забезпечити використання орендованого майна відповідно до його призначення та умов договору оренди (п.5.2).

Відповідно до п.6.2 договору оренди Орендар має право передавати орендоване майно в суборенду з дозволу Орендодавця та згідно з рішенням міськвиконкому відповідно до чинного законодавства. При цьому Орендар зобов'язаний зареєструвати договір про суборенду орендованого приміщення протягом п'яти днів з дня підписання зазначеного договору в Управлінні комунального майна.

Пунктом 9.4 договору передбачено, що в разі неефективного використання майна, використання його не за призначенням, передачі третій особі без дозволу Орендодавця, несвоєчасної сплати орендної плати, як передбачено договором оренди та чинним законодавством України, та в інших випадках порушення умов договору з боку Орендаря, Орендодавець має право достроково розірвати договір оренди.

Вказаний договір було посвідчено приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Оксанюк А.А. й зареєстровано в реєстрі за №1462.

Згідно акту обстеження орендованого приміщення по вул.Тернопільській, 30/1 від 18.12.2007р., складеного комісією у складі начальника управління комунального майна Івашка В.С., головного спеціаліста управління комунального майна Карчевської Н.В., економіста житлово-експлуатаційної контори №3 Москаленко В.І., за наслідками обстеження нежитлового приміщення площею 101,8 кв.м. по вул.Тернопільській, 30/1, яке передано в оренду Приватному підприємству "Імпаєр", було встановлено, що приміщення не використовується з цільовим призначенням, частина приміщення площею 30,3 кв.м. передана в суборенду під стоматологічний кабінет (а.с.17,35).

Аналогічні висновки містяться й в акті від 12.06.2008р., складеному комісією у складі головного спеціаліста управління комунального майна Кутової О.М., головного спеціаліста управління комунального майна Томусяк С.В. та економіста житлово-експлуатаційної контори №3 Москаленко В. І. за результатами обстеження нежитлового приміщення по вул.Тернопільській, 30/1 загальною площею 101,8 кв.м. (а.с.11,36).

23.06.2008р. Управління комунального майна Хмельницької міської ради звернулось до господарського суду Хмельницької області з позовом до Приватного підприємства "Імпаєр" про розірвання договору оренди та виселення відповідача з нежитлового приміщення площею 101,8 кв.м. по вул.Тернопільській, 30/1 у м.Хмельницькому та зобов'язання передати вказане приміщення балансоутримувачу - ЖЕК-3 (а.с.2-3).

Мотивуючи позовну заяву позивач посилається на неналежне виконання ПП "Імпаєр" умов договору щодо сплати орендної плати, а також нецільове використання приміщення й здачу його частини в суборенду без будь-яких погоджень.

Як вже вказувалось в цій постанові, рішенням господарського суду Хмельницької області від 14.08.2008р. (а.с.24) позов було задоволено, з чим також погоджується судова колегія апеляційного господарського суду з огляду на таке.

Як передбачено ст.11 Цивільного кодексу України від 16.01.2003р., який набрав чинності з 01.01.2004р., цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно ст.174 Господарського кодексу України від 16.01.2003р. господарські зобов'язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Відповідно до п.1 ч.2 ст.11, ч.2 ст.509 Цивільного кодексу України та абз.3 ч.2 ст.174 Господарського кодексу України, укладення між сторонами договору є однією з підстав виникнення зобов'язання.

Стаття 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлює, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Як встановлено п.3.3 договору оренди, орендна плата перераховується Отримувачу коштів (Управлінню житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради) до 25 числа поточного місяця на обумовлений договором рахунок.

Згідно статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" внесення орендної плати своєчасно та у повному обсязі є основним обов'язком орендаря.

Обов'язок своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату встановлений також і частиною 3 статті 285 Господарського кодексу України

Обов'язок орендаря сплачувати в повному обсязі орендну плату щомісяця до 25 числа поточного місяця по день фактичної здачі приміщення по акту встановлений і п.5.4 договору оренди від 12.02.2008р.

Відповідно до статті 284 Господарського кодексу України орендна плата є істотною умовою договору оренди.

Статтями 526, 530 Цивільного кодексу України визначено, що зобов'язання має виконуватися належним чином, відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк.

Проте, як свідчать матеріали даної справи, ПП "Імпаєр" свої зобов'язання щодо своєчасного та повного перерахування орендної плати належним чином не виконує.

Даний факт підтверджується, як вже зазначалось, актом звірки взаєморозрахунків від 22.07.2008р. (а.с.18,37), підписаним в.о. начальника УЖКГ та начальником відділу бухобліку та звітності УЖКГ й скріпленим печаткою управління, з якого вбачається, що заборгованість ПП "Імпаєр" перед УЖКГ Хмельницької міської ради станом на 01.07.2008р. становить 16204,83 грн.

Наявність заборгованості по орендній платі підтверджено ПП "Імпаєр" в заяві №11 від 12.08.2008р., адресованій господарському суду Хмельницької області (а.с.19), яка, як зазначив відповідач, буде погашена.

Відповідно до ст.611 ЦК України у разі порушення зобов'язання, яким є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (ст.610 ЦК України), настають правові наслідки, встановлені законом або договором, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Згідно ст.782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Однак, наймодавець (Управління комунального майна Хмельницької міської ради) правом відмови в односторонньому порядку від договору оренди від 12.02.2008р. не скористався.

Відповідно до ч.2 ст.651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно зі статтею 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Згідно з ч.3 ст.291 Господарського кодексу України на вимогу однієї з сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому ст.188 цього Кодексу.

Відповідно до ст.773 Цивільного кодексу України наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору оренди. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Згідно ст.783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі та якщо наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі.

Як вже вказувалось в цій постанові, згідно п.1.1 договору оренди від 12.02.2008р. нежитлове приміщення площею 101,8 кв.м. по вул.Тернопільській, 30/1 в м.Хмельницькому було передано ПП "Імпаєр" в оренду під склад й згідно пунктів 5.2 та 6.2 договору оренди Орендар був зобов'язаний забезпечити використання орендованого майна відповідно до його призначення та умов договору оренди та мав право передавати орендоване майно в суборенду з дозволу Орендодавця та згідно з рішенням міськвиконкому відповідно до чинного законодавства.

Проте, згідно актів обстеження орендованого приміщення по вул.Тернопільській, 30/1 в м.Хмельницькому від 18.12.2007р. (а.с.17,35) та від 12.06.2008р. (а.с.11,36) було встановлено, що орендарем (Приватним підприємством "Імпаєр") орендоване приміщення використовувалось не за цільовим призначенням, частина приміщення площею 30,3 кв.м. була передана в суборенду під стоматологічний кабінет.

Будь-яких доказів на спростування обставин, наведених в актах, ПП "Імпаєр" не представило, його ж посилання в апеляційній скарзі на те, що комісійне обстеження здійснювалось без участі орендаря, не свідчать про недостовірність відомостей, зазначених в актах, складених представниками власника майна та його балансоутримувача.

Проаналізувавши наведені вище приписи законодавства та умови укладеного між сторонами договору оренди від 12.02.2008р. в сукупності з наявними в матеріалах справи доказами, судова колегія приходить до висновку, що позов Управління комунального майна Хмельницької міської ради про розірвання договору оренди та виселення відповідача (ПП"Імпаєр") з орендованого приміщення є обґрунтованим та таким, що підлягає задоволенню.

Враховуючи викладене, рішення господарського суду Хмельницької області від 14.08.2008р. є обґрунтованим та законним, в зв'язку з чим його слід залишити без змін.

Доводи ж апеляційної скарги Приватного підприємства "Імпаєр" з огляду на наведене вище не можуть бути підставою для скасування рішення господарського суду першої інстанції.

Керуючись ст.ст. 101,103,105 Господарського процесуального кодексу України, Житомирський апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Рішення господарського суду Хмельницької області від 14 серпня 2008 року у справі №14/4419 залишити без змін, а апеляційну скаргу Приватного підприємства "Імпаєр", м.Хмельницький - без задоволення.

2. Справу №14/4419 повернути до господарського суду Хмельницької області.

Головуючий суддя Пасічник С.С.

судді:

Вечірко І.О

Гулова А.Г.

Віддрук. 4 прим.:

1 - до справи,

2 - позивачу,

3 - відповідачу,4 - в наряд