ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"03" листопада 2008 р.

Справа № 20/136-08-2475

За позовом: Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради;

До відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю „ВІМАКС –АВТО”;

про розірвання договору оренди, виселення та стягнення 8955,30 грн.

За зустрічним позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю „ВІМАКС –АВТО”;

До відповідача: Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради;

про визнання договору недійсним

Суддя Щавинська Ю.М.

Представники:

від Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради: Торкаєнко О.О. діючий за дов. №01-13/721 від 28.01.2008р.

від Товариства з обмеженою відповідальністю „ВІМАКС –АВТО”: Гузь Г.В., діючий за дов. б/н від 20.08.2008року.

СУТЬ СПОРУ: Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулося до господарського суду Одеської області з позовною заявою, в якій просить розірвати договір оренди №339 від 06.12.2007р, укладений між Представництвом по управлінню комунальною власністю та ТОВ „ВІМАКС-АВТО”, виселити ТОВ „ВІМАКС-АВТО” з нежилого приміщення підвалу, загальною площею 77,2 кв.м., що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Геранієва, 2, та стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „ВІМАКС –АВТО” заборгованість з орендної плати в сумі 8711,95 грн., пеню в сумі 243,35 грн., а також витрати по сплаті державного мита в сумі 187 грн. 00 коп. та витрати на ІТЗ судового процесу в сумі 118 грн. 00 коп.

22.08.2008 року відповідач звернувся з зустрічним позовом (вх. №4891), в якому просить суд визнати недійсним договір оренди нежилого приміщення від 06.12.2007року №339, укладений між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та ТОВ „ВІМАКС – АВТО”, у зв’язку з невідповідністю його змісту нормам чинного законодавства, посилаючись на відсутність у ньому такої істотної умови як об’єкт оренди

В обґрунтування зустрічного позову ТОВ „Вімакс-Авто” зазначає, що провести капітальний ремонт в орендованому приміщенні (м. Одеса, вул. Геранієва, 2) неможливе, оскільки воно постійно затоплюється каналізаційними відходами через ушкодження міського колектора, про що Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради не довело до відома орендаря. Незважаючи на постійні звернення орендаря до комунальних служби міста зі скаргами на неналежний стан об'єкта оренди, та вжиття ними відповідних заходів, ним не вдалося привести його у відповідний стан, при якому його можна використовувати згідно з цільовим призначенням.

При цьому ТОВ „Вімакс-Авто” посилається на лист КП „ЖКС „Вузівський” № 668/02-08, згідно з яким станом на 15.07.2008року течі каналізації немає, але рівень рідини становить приблизно 10 см, які не підлягають відкачці.

Крім того, 12.09.2008 року представник відповідача (ТОВ „ВІМАКС –АВТО) надав відзив на позовну заяву (вх. №18546), в якому визнає позов в частині розірвання договору та заперечує проти позову в частині стягнення орендної плати у зв’язку з неможливістю використання приміщення. Щодо вимог про виселення, відповідач вважає їх необґрунтованими, у зв’язку з його відсутністю у спірному приміщенні. Таким чином, представник відповідача просить суд розірвати договір оренди №339 нежитлового приміщення від 06.12.2007року, а у задоволенні іншої частини позовних вимог Представництву по управлінню комунальної власності Одеської міської ради – відмовити.

У судовому засіданні 15.09.2008року представник позивача надав відзив на зустрічну позовну заяву, в якому просить суд у задоволенні зустрічних позовних вимог ТОВ „ВІМАКС –АВТО” про визнання недійсним договору оренди №339 від 06.12.2007року відмовити у повному обсязі, зазначаючи те, що посилання ТОВ „ВІМАКС –АВТО” про відсутність у договорі істотної умови - об’єкту оренди, не є обґрунтованими, оскільки в п. 1.1 договору вказується, що орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення підвалу, загальною площею 77,2 кв.м., яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Геранієва, 2. Також позивач зазначив, що звернень відповідача на адресу Представництва по управлінню комунальною власність Одеської міської ради з проханням розірвати вищезазначений договір оренди не надходило, а забезпечення збереження об’єкта оренди, проведення поточного та капітального ремонту приміщень, а також запобігання їх пошкодженню і псуванню є, відповідно до п. 4.2 договору оренди, обов’язком орендаря. Тобто, вказані позивачем обставини не є підставами для визнання договору оренди недійсним.

Також у судовому засіданні 15.10.2008року представник позивача надав додаткові пояснення в обґрунтування позовної заяви, в яких зазначає, що сума заявленої до стягнення заборгованості є обґрунтованою, оскільки відповідно до п. 2.4 договору оренди вказаного приміщення, орендна плата вноситься незалежно від результатів господарської діяльності.

Ухвалами суду від 15.10.2008р., прийнятими в порядку ст.38 ГПК України, КП „ЖКС „Вузівський” та КП „Міськканалізація” (Філія „Інфоксводоканал”) були зобов’язані надати відомості щодо можливості використання спірного приміщення та його підтоплення внаслідок несправності міського колектору, на виконання яких судом були отримані відповідні листи від 29.10.2008р. №2894-45 та №1035/02-08.

Представник позивача у судовому засіданні 03.11.2008року первісні позовні вимоги підтримав у повному обсязі, проти зустрічного позову заперечував.

У судовому засіданні 03.11.2008 року представник відповідача надав заяву про відмову від зустрічного позову, та пояснив, що позов Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради в частині розірвання договору та виселення визнає, а в частині стягнення орендної плати просить суд Представництву по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради відмовити, у зв’язку з тим, що орендна плата нарахована безпідставно.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд дійшов висновку про необхідність часткового задоволення первісних позовних вимог, виходячи з наступного:

Як вбачається із матеріалів справи, 06.12.2007р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та ТОВ „ ВІМАКС –АВТО” було укладено договір оренди нежитлового приміщення №339, відповідно до умов якого відповідачу було передано у строкове платне користування та володіння нежиле приміщення підвалу, загальною площею 77,2 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Геранієва, 2.

Відповідно до п. 2.1 договору оренди №339 від 06.12.2007року орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, ст. 118 Закону України „Про державний бюджет України на 2007рік”, Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995року з наступними змінами та доповненнями, та протоколу засідання комісії з проведення конкурсів на право укладання договору оренди будівель (споруд приміщень), які є комунальною власністю територіальної громади міста Одеси від 30.11.2007року.

Відповідно до умов укладеного договору №339 від 06.12.2007р., а саме п.2.4, орендар вносить орендну плату щомісячно до 15-го числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Згідно до п.4.1договору №339 від 06.12.2007р., вказані у п.1.1 приміщення Орендодавцем передаються Орендарю виключно для використання під розміщення продовольчого магазину.

Несплата орендарем плати за користування приміщенням протягом трьох місяців поспіль зумовила звернення Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради з повідомленням від 14.04.2008р. за №01-15/510 про відмову від договору оренди №339 від 06.12.2007р., відповідно до ст.782 ЦК України.

Приймаючи до уваги, що зазначене повідомлення не було отримано орендарем, позивач звернувся з позовом про розірвання договору оренди №339 від 06.12.2007р. у судовому порядку.

Відповідно до ч. 5 ст. 22 ГПК України відповідач має право визнати позов повністю або частково. У цьому разі, згідно зі ст.78 ГПК України, господарський суд приймає рішення про задоволення позову за умови, що дії відповідача не суперечать законодавству або не порушують прав і охоронюваних законом інтересів інших осіб.

Приймаючи до уваги, що відповідачем визнано позовні вимоги в частині розірвання договору оренди №339 від 6.12.2007р., суд доходить висновку про їх задоволення та, відповідно, розірвання спірного договору.

Щодо вимог про виселення ТОВ „Вімакс-Авто” суд зазначає наступне. Відповідно до п. 2 ст. 202 ГК України господарське зобов’язання припиняється, зокрема, у разі його розірвання або визнання недійсним за рішенням суду. Згідно з ч. 1 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов’язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана.

За таких обставин, враховуючи відсутність правових підстав зайняття ТОВ „ВІМАКС–АВТО” нежилого приміщення першого поверху, загальною площею 77,2 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Геранієва, 2, позовні вимоги в частині виселення підлягають задоволенню. Задовольняючи позовні вимоги про виселення, незважаючи на фактичну відсутність відповідача у спірному приміщенні, суд виходить з наступного. Згідно зі ст.795 ЦК України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом приймання-передачі). Таким же документом, згідно з ч.2 зазначеної статті, оформляється повернення наймачем предмета договору. За таких обставин, враховуючи наявність акту приймання-передачі приміщення від 30.11.2007р., приймаючи до уваги, що добровільне виконання рішення про виселення має своєю суттю саме звільнення приміщення шляхом його передання за актом-прийому передачі, а також зважаючи на пояснення представника відповідача, надані у судовому засіданні від 3.11.2008р., в якому він, фактично, визнає позов в частині звільнення приміщення, суд доходить висновку про задоволення первісних позовних вимог в цій частині.

Оцінюючи позовні вимоги Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради про стягнення орендної плати та пені за неналежне виконання договору, суд вважає їх необґрунтованими, з наступних підстав.

Відповідно до п. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Як вбачається з матеріалів справи, а саме листа №2894-15 від 29.10.2008 року, наданого на виконання вимог ухвали господарського суду Одеської області від 15.10.2008 року, філія „Інфоксводоканал” повідомляє, що причиною постійного підтоплення підвального приміщення, при перевищенні рівня заповнення вуличної системи водовідведення є розташування сантехнічних приборів нижче рівня системи міської каналізації, що є порушенням вимог СНіП 02.04.01-85, п. 17.27. Подібне розміщення сантехнічних приборів допустимо за умови влаштування відсікаючої електрофіцірованої задвижки. Крім того, у матеріалах справи міститься лист КП „ЖСК „Вузівський” №1035/02-08 від 29.10.2008р., з якого вбачається, що ТОВ „ВІМАКС –АВТО” раніше та на теперішній час не використовує підвальне приміщення, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Геранієва, 2. На дільниці КП „ЖКС „Вузівський” знаходяться ключі від підвального приміщення будинку №2 по вул. Геранієвій. Додатково КП „ЖКС „Вузівський” повідомляє, що каналізаційні мережі, які розташовані поряд з вказаним підвальним приміщенням, знаходиться в незадовільному технічному стані, при аварійній ситуації (закупорка мереж) каналізаційні стоки находять в підвальне приміщення вказаного будинку, про що на адресу КП „ЖКС „Вузівський” та Київської райадміністрації постійно надходять скарги від мешканців будинку. Відсутність можливості користування приміщенням внаслідок його незадовільного стану підтверджується також іншими наданими відповідачем доказами, а саме: листом КП „ЖКС „Вузівський” від 15.07.2008р., актом - приписом від 15.01.2008р., тощо.

Про невикористання відповідачем спірного приміщення свідчить також акт обстеження від 22.07.2008р. (а.с.31), відповідно до якого представниками орендодавця при неодноразовому обстеженні встановлено, що приміщення орендарем не використовується і доступу до нього немає.

Відповідно до ст.33 ГПК України на кожній із сторін лежить обов’язок доведення обставин, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Дослідивши надані сторонами докази та оцінивши їх у сукупності, суд вважає, що відповідачем належним чином доведений юридичний факт неможливості використання приміщення внаслідок незалежних від нього обставин, з яким ст.762 ЦК України пов’язує настання певних наслідків –звільнення від сплати орендних платежів.

Натомість, позивачем у встановленому порядку не доведено виконання ним обов’язку, передбаченого ст.767 ЦК України, щодо передання речі у стані, що відповідає умовам договору найму та її призначенню –під розміщення продовольчого магазину, оскільки порушення вимог СНіП щодо розміщення сантехнічних приборів, що, виходячи із наданих суду матеріалів, є причиною підтоплення приміщення, за думкою суду, є обставиною, за яку несе відповідальність саме орендодавець.

Судом не приймаються до уваги посилання позивача на те, що орендар не звертався до нього з приводу неможливості користування приміщенням, оскільки, по-перше, контроль за використанням орендарем приміщення є одним із повноважень орендодавця, передбаченим п.3.2 договору, а також положенням про Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, яке безпосередньо кореспондується із наслідками неосвоєння орендарем приміщення (п.7.3 договору), а, по-друге, п.6 ст.762 ЦК України не ставить приписи щодо звільнення від внесення орендної плати в залежність від повідомлення або неповідомлення орендодавця про наявність перешкод у користування майном.

З урахуванням викладеного, суд доходить висновку про відсутність підстав для задоволення позову в частині стягнення орендних платежів, а також пені за прострочення їх внесення.

Щодо зустрічних позовних вимог, заявлених ТОВ „Вімакс-Авто”, суд зазначає наступне.

Відповідно до ст.ст. 22, 78 ГПК України позивач до прийняття рішення по справі може відмовитися від позову, виклавши це у адресованій суду письмовій заяві. Приймаючи до уваги, що у судовому засіданні 03.11.2008р. представник відповідача надав суду заяву про відмову від зустрічного позову, суд приймає зазначену відмову та припиняє в цій частині провадження у справі у відповідності з п.4 ст.80 ГПК України.

За приписами ст.ст. 44, 49 ГПК України, витрати покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 44, 49, п.4 ст.80, ст.ст. 82-85 Господарського процесуального

кодексу України, суд, –

ВИРІШИВ:

1.          Позов задовольнити частково.

2.          Розірвати договір №339 від 06.12.2007р., укладений між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, п/р 1909 в УДК у Одеській області, МФО 328011, ) та ТОВ „ВІМАКС –АВТО” (65010, м. Одеса вул. Фонтанська дорога, буд. 8/3, кв. 13, ідентифікаційний код 33386944).

3.          Виселити ТОВ „ВІМАКС –АВТО” (65010, м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, буд.8/3, кв. 13, ідентифікаційний код 33386944) з нежилого приміщення підвалу, загальною площею 77,2 кв.м., що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Геранієва, 2.

4.          Стягнути з ТОВ „ВІМАКС –АВТО” (65010, м. Одеси вул. Фонтанська дорога, буд. 8/3, кв. 13, ідентифікаційний код 33386944) на користь Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської Ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, п/р 1909 в УДК у Одеській області, МФО 328011, ) –85 /вісімдесят п’ять/ грн. 00 коп. витрати по сплаті державного мита та 59 /п’ятдесят дев’ять/ грн. витрати на ІТЗ судового процесу.

5.          В решті позову відмовити.

6.          В частині зустрічного позову провадження у справі припинити.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 85 ГПК України.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Суддя Щавинська Ю.М.

рішення підписано 6.11.2008р.