ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

справа № 3/272

07.08.08

За позовом Комунального підприємства «Дирекція управління та обслуговування

житлового фонду»

До           Товариства з обмеженою відповідальністю «Севастопольська площа»

Про            розірвання договору оренди та виселення

Суддя Сівакова В.В.

У засіданнях брали участь

Представники:

Від позивача Панова С.А. –по дов. № 5 від 24.04.2008

Білуха В.А. –по дов. № 64 від 18.06.2008

Мойсик М.В. –по дов. № 17 від 09.06.2008

Від відповідача Кривошия А.Є. –по дов. № 019 від 15.04.2008

Відповідно до ст. 77 Господарського процесуального кодексу України в судовому засіданні 29.07.2008 оголошувалась перерва.

СУТЬ СПОРУ:

На розгляд Господарського суду міста Києва передані вимоги Комунального підприємства «Дирекція управління та обслуговування житлового фонду»до Товариства з обмеженою відповідальністю «Севастопольська площа»про розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 248/2001/Голов КЕУ, укладений між Головним квартирно-експлуатаційним управлінням міністерства оборони України та відповідачем, в зв’язку з порушенням умов щодо використання орендованого приміщення за його призначенням; про виселення Товариства з обмеженою відповідальністю «Севастопольська площа»з нежилого приміщення за адресою м. Київ, вул. Авіаконструктора Антонова, 2/32 корпус 4А, загальною площею 466,05 кв. м. та передати вказане приміщення по акту прийому-передачі позивачу.

Відповідач у письмовому відзиві на позов вимоги позивача безпідставними з огляду на наступне. Стаття 26 ЗУ «Про оренду державною та комунального майна»визначає підставами для припинення договору оренди: 1. Одностороння відмова від договору оренди не допускається. 2. Договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об’єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об'єкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем. Жодна з зазначених підстав не може застосовуватись для припинення договору оренди № 248/2001/ГоловКЕУ від 18.10.2001 року та додаткового договору №11д/2007/ГоловКЕУ від 04.06.2007. Згідно зі ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором. Відповідно до ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Згідно з п. 8.1. договору орендодавець має право виступити з ініціативою розірвання договору у разі погіршення стану орендованого майна внаслідок неналежного використання або не виконання умов орендарем. ТОВ «Севастопольська площа»за згодою орендодавця було здійснено капітальний ремонт приміщення, та здійснюється поточний, об'єкт оренди застраховано згідно чинного законодавства України, тому говорити про погіршення стану орендованого майна, як підставу для розірвання договору є неможливим. В позовній заяві позивач вказує на те, що орендар використовує приміщення не за призначенням посилаючись на п. 2.3. договору відповідно до якого приміщення передаються для розміщення магазину продовольчих товарів, кафе, складу. Однак в даному випадку мова йдеться про мету оренди про що свідчить п. 2.4. договору, а не про призначення приміщення. Відповідно до ч.2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору іншою стороною. Істотним вважається таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того на, що вона розраховувала при укладенні договору, тобто йдеться про таке порушення договору однієї з сторін яке спричиняє для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. При цьому сторона, яка ставить питання про розірвання договору мас довести наявність істотного порушений договору та наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною. В даному випадку не має підстав вважати, що використання орендарем вказаного нежитлового приміщення призвела чи може призвести до завдання шкоди орендодавцю. Всі свої обов’язки орендарем виконуються в повному обсязі, а саме: орендна плата вноситься без порушень (до передачі майна у власність до Солом'янської районної у м. Києві державної адміністрації оскільки перестали приходити рахунки за оренду), плата за комунальні платежі здійснюється своєчасно та в повному обсязі. Враховуючи вищенаведене ТОВ «Севастопольська площа»вважає, що не має ніяких правових підстав для дострокового розірвання договору оренди №248/2001/ГоловКЕУ від 01.10.2001 та додаткового договору №11д/2007/ГоловКЕУ від 04.06.2007, оскільки орендарем повністю виконуються всі умови даного договору. На підставі викладеного, в позові просить відмовити.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

01.10.2001 між Головним квартирно-експлуатаційним управлінням міністерства оборони України (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Севастопольська площа»(орендар) було укладено договір № 248/2001/Голов КЕУ оренди державного майна, що знаходиться в управлінні Міністерства оброни України (далі договір)

Відповідно до п. 1.1. договору орендодавець здав, а орендар прийняв в строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 466,05 кв. м. по вул.. Авіаконструктора Антонова, 2/32 корпус 4А вартість якого визначена відповідно до експертного висновку про оцінку майна і становить 480300 грн., що знаходиться на балансі КЕУ.

Згідно п. 2.1. договору момент користування орендованим майном настає одночасно із підписанням сторонами договору акту прийому-передачі вказаного майна (додаток № 2).

Згідно додатку № 2 що є актом прийому-передачі орендодавець передав, а орендар прийняв нежиле приміщення за адресою м. Київ, вул. А.Антонова, 2/32 корпус 4А, загальною площею 466,05 кв. м.

У відповідності до приписів ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»термін, на який укладається договір оренди є істотною умовою договору оренди.

Частина 1 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»визначає, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін.

Відповідно до п. 10.1. договору сторонами встановлений строк його дії з 01.10.2001 по 01.10.2006.

Додатковою угодою було внесено зміни до договору оренди № 248/2001/Голов КЕУ згідно якої термін дії договору було продовжено до 29.12.2009.

На виконання розпорядження Солом’янської районної у місті Києві державної адміністрації № 1196 від 27.06.2007 «Про прийняття до комунальної власності територіальної громади Солом’янського району м. Києва житлових будинків домоуправління № 12 Київського КЕУ Міністерства оборони України наказом Комунального підприємства по утриманню житлового господарства Солом’янського району м. Києва № 326 від 11.10.2007, останнім прийнято на баланс будинок № 2/32 корпус 4А по вул. Авіаконструктора Антонова в м. Києві.

Листом № 344/38 від 30.01.2008 Комунальне підприємство по утриманню житлового господарства Солом’янського району м. Києва було повідомлено відповідача про заміну власника орендованого приміщення.

Солом’янською районною у місті Києві радою № 218 від 19.12.2007 прийнято рішення про утворення Комунального підприємства «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Солом’янської районної у м. Києві ради та про закріплення майна, яке належить до комунальної власності територіальної громади Солом’янської районної м. Києві ради на праві господарського відання за новоствореним підприємством, зокрема будинок № 2/32 корпус 4А по вул. Авіаконструктора Антонова в м. Києві.

Частиною 2 пункту 1 статті 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»встановлено, що в разі переходу права власності до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника.

Пунктом 10.2. договору встановлено, що умови договору зберігають силу протягом всього строку дії даного договору.

Згідно ч. 1 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»за договором оренди орендаря може бути зобов’язано використовувати об’єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону.

Пунктом 5.1. договору орендар зобов’язався використовувати орендоване майно у відповідності з його призначенням та за умовами цього договору визначеним статутом підприємства.

Відповідно до п. 2.3. договору названі в п. 1.1. приміщення передаються орендарю для : 75,40 кв. м. –кафе з використанням товарів підакцизної групи, 215,74 кв. м. –здійснення торгівлі продовольчими товарами підакцизної групи, 174,91 кв. м. –під склад.

05.06.2008 було обстежено приміщення за адресою м. Київ, вул. Авіаконструктора Антонова, 2/32 корпус 4А, загальною площею 466,05 кв. м. і складено відповідний акт.

В результаті проведеної перевірки встановлено, що нежитлове приміщення використовується наступним чином:

116,20 кв. м. –центр «Серагем»(надання оздоровчо-лікувальних послуг);

162,430 кв. м. –ТОВ «Стійл груп»(оптова торгівля меблями, килимовим покриттям, замовлення метало пластикових вікон, кліматичне устаткування, ремонт квартир та офісів);

200,50 кв. м. –підвальне приміщення (доступу не надано).

Під час перевірки комісією було виявлено рекламно-інформаційні листівки центру «Серагем»та ТОВ «Стайл груп»та зафіксовано діяльність останніх у нежитловому приміщенні за адресою: м. Київ, вул. Авіаконструктора Антонова 2/32, корпус 4А фотозйомкою.

Згідно пункту 4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього кодексу застосовуються до тих прав і обов’язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

Відповідно до пункту 9 зазначених положень до договорів, що були укладені до 1 січня 2004 року і продовжують діяти після набрання чинності Цивільним кодексом України, застосовуються правила цього кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання окремих видів незалежно від дати їх укладення.

Згідно зі ст. 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї з сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму в порядку, встановленому ст. 188 ГК України.

Положеннями частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Однією з підстав розірвання договору найму на вимогу наймодавця, передбачених п. 1 ст. 783 Цивільного кодексу України, є користування річчю наймачем всупереч договору або призначення речі.

Згідно п. 1. ст. 773 Цивільного кодексу України наймач зобов’язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Згідно п. 2 ст. 773 Цивільного кодексу України якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Згідно п. 3 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Відповідно ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов’язковим для виконання сторонами.

Матеріалами справи доведено, що відповідач порушив умови договору оренди, а саме використовує приміщення не за призначенням, в зв’язку з чим є підстави для розірвання договору з ініціативи наймодавця .

Як вбачається з матеріалів справи на виконання вимог ст. 188 Господарського процесуального кодексу України орендодавцем на адресу відповідача надіслана пропозиція № 863/57 від 20.06.2008 про розірвання договору оренди № 248/2001/Голов КЕУ від 01.10.2001.

З огляду на наведене вимоги позивача щодо дострокового розірвання договору оренди № 248/2001/Голов КЕУ від 01.10.2001 нежитлового приміщення обґрунтовані та підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»орендою є засноване на договорі, строкове, платне користування майном ... .

З розірванням договору відповідач втрачає статус орендаря і, оскільки інших доказів щодо підтвердження права користування спірними приміщеннями не має, то вимога про виселення відповідача з орендованого приміщення підлягає задоволенню.

Пунктом 2.5. договору передбачено, що у випадку розірвання договору оренди, закінчення терміну його дії або відмови від його продовження орендар повинен повернути орендодавцеві орендоване майно в належному стані, не гіршому ніж на час передачі його в оренду, з урахуванням фізичного зносу. Орендодавець прийняти згідно актом прийому-передачі об’єкт оренди протягом одного місяця.

Згідно з ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Відповідач доказів на спростування обставин, повідомлених позивачем, не надав.

Таким чином, позовні вимоги обґрунтовані та підлягають задоволенню повністю.

Витрати по сплаті державного мита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, підлягають стягненню з відповідача на користь позивача.

Керуючись ст. ст. 49, 82-85 ГПК України,-

В И Р І Ш И В:

1.          Позов задовольнити повністю.

2. Розірвати договір оренди нежилого приміщення № 248/2001/Голов КЕУ укладений між Головним квартирно-експлуатаційним управлінням міністерства оборони України та Товариством з обмеженою відповідальністю «Севастопольська площа».

3. Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю «Севастопольська площа»(м. Київ, вул. Авіаконструктора Антонова, 2/32 корпус 4А, код 31511357) з нежилого приміщення за адресою м. Київ, вул. Авіаконструктора Антонова, 2/32 корпус 4А, загальною площею 466,05 кв. м. та передати вказане приміщення по акту прийому-передачі Комунальному підприємству «Дирекція управління та обслуговування житлового фонду»(м. Київ, вул. Соціалістична, 6, код 35756919) .

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Севастопольська площа»(м. Київ, вул. Авіаконструктора Антонова, 2/32 корпус 4А, код 31511357) на користь Комунального підприємства «Дирекція управління та обслуговування житлового фонду»(м. Київ, вул. Соціалістична, 6, код 35756919) 85 (вісімдесят п’ять) грн. витрат по сплаті державного мита та 118 (сто вісімнадцять) грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Суддя

В.В. Сівакова

Рішення підписано 08.08.2008.