ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24.09.08 Справа № 28/294д/08

Суддя Яцун О.В.

За позовом: Управління житлового господарства Запорізької міської ради, м.Запоріжжя

Позивач-2: Комунальне підприємство “Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об’єднання №3”, м.Запоріжжя

до відповідача: Приватного підприємства “Виробнича фірма “Водолій”, м.Запоріжжя

про розірвання договору оренди №546/03 від 01.08.2003р. нежитлового приміщення площею 97кв.м. в житловому будинку №159 по вул. Чарівній, м.Запоріжжя

Суддя О.В. Яцун

Представники:

від позивача-1: Чайка О.В. –представник на підставі довіреності №01-10/522 від 13.03.2008р.

від позивача-2: Ветушка М.Ю. –представник на підставі довіреності №15-01/1235 від 10.12.2007р.

від відповідача: Кошліченко В.С. –представник на підставі довіреності №01/08-08 від 18.08.2008р.

Заявлені вимоги про розірвання договору оренди №546/03 від 01.08.2003р. нежитлового приміщення площею 97кв.м. в житловому будинку №159 по вул. Чарівній, м.Запоріжжя

Ухвалою суду від 25.07.2008р. порушено провадження у справі № 28/294д/08, судове засідання призначено на 19.08.2008р.

Ухвалою суду від 18.08.2008р. в зв’язку з службовою необхідністю розгляд справи було перенесено на 04.09.2008р.

З метою з’ясування фактичних обставин спору та необхідністю надання додаткових документальних доказів, розгляд справи було відкладено на 24.09.008р., про що сторони повідомлені належним чином.

Розгляд справи продовжено 24.09.2008р.

За клопотанням представників сторін розгляд справи здійснювався без застосування технічних засобів фіксації судового процесу.

Представники позивачів позовні вимоги підтримують в повному обсязі з підстав, викладених у позові. В обґрунтування заявлених вимог посилаються на те, що відповідно до п. 5.1 Договору, Відповідач зобов’язаний використовувати орендоване приміщення виключно за його призначенням, визначеним умовами Договору. Відповідно до актів перевірки технічного стану нежитлового приміщення, яке знаходиться в оренді ПП “ВФ "Водолій" від 31.10.2006 р., 31.01.2008 р., 07.04.2008 р., 27.06.2008 р. вказане нежитлове приміщення Відповідачем не використовується зовсім, про що свідчать запущений зовнішній вигляд приміщення, замок на його вхідних дверях в будній день та денний час. Згідно із п. 3.4, 5.2, 5.3 Договору, в редакції додаткової угоди від 03.11.2003 р., орендар зобов'язаний щомісячно, не пізніше 10 числа поточного місяця, самостійно в повному обсязі перераховувати до місцевого бюджету м. Запоріжжя орендну плату та один раз на півроку проводити з "Балансоутримувачем" звірку розрахунків з орендної плати і підписувати акт звірок. В супереч вимогам п.п. 3.4, 5.2, 5.3 Договору, Відповідач систематично порушує строки внесення орендної плати, що підтверджується інформацією фінансового управління Шевченківської райадміністрації вих. № 659 від 13.06.2008 року, та ухиляється від підписання актів звірок, що направляються на його адресу поштою кожні півроку. Також позивачі посилаються на те, що орендоване нежитлове приміщення (зовнішнє) та прибудинкова територія, що прилягає до орендованого нежитлового приміщення, знаходяться в незадовільному санітарно-технічному стані. Відповідно до п. 5.13 Договору, Відповідач зобов'язаний був на протязі 30 календарних днів, після укладання Договору оренди нежитлового приміщення, укласти договори з постачальниками комунальних послуг та із страховою компанією, на весь строк дії договору оренди, зокрема, передбачивши в договорі страхування захист від усіх ризиків, які можуть призвести до пошкодження чи загибелі об'єкта оренди. Відповідач надав до КП "ВРЕЖО №3" копію страхового сертифікату № 111/2, який посвідчував, що договір страхування №232/2 орендарем був укладений, але всупереч вимогам п. 5.13 Договору оренди, з порушенням строку укладання, а саме 22.10.2003 року. Окрім цього, в страховому сертифікаті було зазначено, що договір страхування укладено не на весь термін дії Договору оренди, а лише строком на 1 рік з 23.10.2003 р. до 22.10.2004 р. Крім цього, вказаним договором страхування нежитлове приміщення було застраховане лише від пожежі, а не від усіх можливих ризиків, як того вимагає Договір. У випадку виникнення такого ризику, як затоплення - нежитлове приміщення зазнає значного пошкодження, яке, можливо, не буде відшкодоване страховою компанією, оскільки на теперішній час Позивачі не володіють інформацією стосовно того, чи застраховане нежитлове приміщення взагалі. Також представниками позивачів було зазначено, що в порушення умов розділу Х Договору оренди до теперішнього часу Відповідачем не виконані обов’язкові роботи з благоустрою території, прилеглої до нежитлового приміщення. За таких обставин, позивачі вважають, що відповідач ухиляється від виконання своїх зобов'язань за Договором оренди № 546/03 від 01.08.2003 року, не виконує вимоги Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Крім того, звертають увагу, що відповідач не надав доступу до орендованого приміщення –що в совію чергу є чиненням перешкод для реалізації позивачами права контролю внутрішнього санітарно-технічного, протипожежного стану приміщення та виконання відповідачем умов договору стосовно його цільового використання, на підставі вищевикладеного, просять позовні вимоги задовольнити, розірвати договір оренди №546/03 від 01.08.2003р.

Представник відповідача проти заявлених позовних вимог заперечує. В обґрунтування заперечень представник позивача посилається на те, що жодна з вказаних позивача обставин не мала місця, а тому відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог. До того ж, звернув увагу суду на те, що відповідно до п.1 ст.26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” передбачено, що одностороння відмова від договору не допускається. На підставі зазначеного, просить в задоволені позовних вимог відмовити.

В судовому засіданні 24.09.2008р. представникам сторін за їх згодою було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Заслухавши представників сторін, вивчивши матеріали справи, суд встановив,

На підставі рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від 29 липня 2003 року за №244/73, між Управлінням житлового господарства Запорізької міської ради (надалі - позивач 1), КП ВРЕЖО №3 (надалі - позивач 2) та Приватним підприємством “Виробнича фірма “Водолій” (надалі - відповідач) був укладений договір №546/03 оренди нежитлового приміщення від 01.08.2003 року.

Відповідно до умов п. 1.1. оскаржуваного договору позивач-1 передав, а ППВФ “Водолій” прийняло в строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 97,0кв.м. за адресою: вул. Чарівна, 159, що знаходиться на балансі КП “ВРЕЖО №3” (Позивача-2).

Пунктом 2.1 договору зазначено, що вступ “орендаря” у користування нежитловим приміщенням настає одночасно з підписанням сторонами Договору та Акту прийому-передачі вказаного нежитлового приміщення, підписаного з “Балансоутримувачем”.

Розділом ІІІ договору сторони узгодили розмір та порядок сплати орендної плати.

Розділом V спірного договору визначені обов’язки відповідача, а саме пунктом 5.2 договору “орендар” зобов’язаний своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату до місцевого бюджету м.Запоріжжя. До того ж в обов’язки відповідача входить здійснення своєчасного поточного ремонту (п.5.4), утримання орендованого приміщення в порядку (п.5.5); за свій рахунок виконувати усі встановлені протипожежні заходи (п.5.6); укладання договорів з Балансоутримувачем, постачальниками комунальних послуг, з страховою компанією (п.5.13).

Зазначений договір був укладений строком на три роки з 01.08.2003р. до 01.08.06р.

На підставі Акту-приймання-передачі від 01.08.2003р. зазначене нежитлове приміщення було передане ва оренду відповідачу.

03.11.2003р. сторони підписали додаткову угоду, якою зазначили, що орендна плата вноситься до місцевого бюджету м.Запоріжжя не пізніше 10 числа поточного місяця.

01.04.2004р. сторонами була підписана наступна додаткова угода, якою сторонами були внесені зміни в розрахунок орендної плати.

Рішенням №358/54 від 28.09.2006р. Виконком Запорізької міської Ради відмовив ПП “ВФ Водолій” в продовжені строку дії договору оренди від 01.08.2003р. №546/03 нежитлового приміщення в будинку №159 по вул. Чарівній.

Разом з тим, суд вважає на необхідне зазначити, що зазначене рішення №358/54 прийнято з порушенням встановлений чинним законодавством строків, що в свою чергу є підставою вважати спірний договір дійсним.

У зв’язку із тим, (як вважать позивачі) відповідачем систематично порушуються умови спірного договору, вимоги Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, позивачі звернулись до суду з позовом про розірвання договору оренди №546/03 від 01.08.2003р.

Згідно зі ст. 1 Господарського процесуального кодексу України, підприємства, установи, організації, інші юридичні особи (у тому числі іноземні), громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і, в установленому порядку, набули статусу суб'єкта підприємницької діяльності (далі - підприємства та організації), мають право звертатися до господарського суду, згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ, за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також для вжиття передбачених цим Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

При вирішенні зазначеного спору, суд повинен виходити з наступного:

Згідно зі ст. 188 ГК України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Згідно з ч. 2 ст.651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно з п. 11.3 договору, договір може бути достроково розірваний за згодою сторін або на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду та у випадках передбачених чинним законодавством.

На момент розгляду справи по суті відповідачем були виконані всі зобов’язання по договору, таким чином, на момент вирішення спору по суті у позивачів відсутня будь-яка шкода, суд не знаходить об’єктивних підстав для розірвання договору оренди №546/03 від 01.08.2003р.

Суд не приймає посилання позивачів на те, що Відповідачем порушуються вимоги п.5.1. договору оренди, а саме нежитлові приміщення не використовуються. Відповідно до вимог ст.18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що за договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням. Відповідно до п.13, Роз'яснення ВАС України «Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" N 02-5/237, 25.05.2000 «підставою для розірвання договору може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов'язань, передбачених статтею 18 Закону. Отже, суд приходить до висновку, що Позивачами не доведено факту нецільового використання орендованих приміщень, що є підставою для дострокового розірвання договору. Сам факт невикористання приміщення не може бути умовою для дострокового розірвання договору оренди у розумінні п.3.ст.26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Також суд спростовує доводи позивачів щодо порушення відповідачем п.3.4, 5.2 договору оренди, а саме несвоєчасність сплати орендної плати, що фактично не відповідає дійсним обставинам справи виходячи з наступного:

По-перше, відповідно до п.3.4. договору передбачено, що орендна плата вноситься на рахунок до 5 числа наступного місяця, відповідно до наданого розрахунку та інформації фінансового управління вбачається, що оплата вноситься до закінчення розрахункового місяця.

По-друге, посилання Позивачів на додаткову угоду від 03.11.2003 року є безпідставним, тому що, на цей час оплата проводиться на підставі рахунків з іншими банківськими реквізитами, що свідчить про припинення чинності додаткової угоди. При цьому рахунки позивачем виставляються в строк до 15 числа місяця, за який проводиться оплата. Докази своєчасної оплати оренди нежитлового приміщення залучені до матеріалів справи.

По-третє, відповідно до вимог п.1. ст. 782 Цивільного кодексу України, передбачено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. Жодного такого порушення Позивачами не доведено, а тому відсутні правові підстави для дострокового припинення договору оренди.

Більш того, відповідно до вимог Закону та ст.783 Цивільного кодексу України, порушення строків розрахунків не є правовою підставою для дострокового припинення договору оренди, а лише невнесення плати протягом 3-х місяців.

Також Позивачі не надали жодних належних доказів порушення відповідачем договірних зобов’язань, передбачених п.п.5.4, 5.5, 5.6 спірного договору.

Наступним порушенням Позивачі вважають порушення п.5.9. договору, яке полягає в утриманні в належному порядку території, що прилягає до орендованого приміщення.

Вказана позиція Позивачів спростовується тим, що 01 серпня 2008 року між Відповідачем та Позивачем 2, було укладено договір про участь у витратах, пов'язаних з управлінням і утриманням житлового фонду та прибудинкової території, відповідно до умов якого, саме Позивач 2 прийняв на себе зобов'язання по утримання при будинкової території, а Відповідач зобов'язання по оплаті даних витрат.

В матеріалах справи містяться платіжні доручення щодо сплати відповідачем зазначених витрат.

Не укладання договорів з постачальниками комунальних послуг та з страховою компанією також не може бути підставою для розірвання договору оренди відповідно до норм ст.783 Цивільного кодексу України, якими передбачений вичерпний перелік підстав для розірвання договору найму (оренди).

До того ж позивачі не були позбавлені права звернення до відповідачів з вимогами про спонукання до виконання умов договору.

Стосовно посилань позивачів на той факт, що відповідач не допускав представників позивачів до нежитлового приміщення для здійснення контролю внутрішнього санітарно-технічного, протипожежного стану приміщення, слід зазначити наступне: позивач в обґрунтування заявленого посилається на листи та телеграми, які адресовані директору ПП “Виробнича фірма “Водолій” - Загорському Ф.С.

Разом з тим, як свідчать надані до суду документи, а саме накази ПП “Виробнича фірма “Водолій” №4-к, керівником (директором) підприємства до 31.07.2008р. був Голубченко В.І., відповідно до наказу №5-к від 01.08.2008р. на посаду виконуючого обов’язки директора було призначено Божий В.Н.

На підставі вищевикладеного, Загорський Ф.С. не є стороною по спірному договору, тобто позивач належних доказів повідомлення відповідача про надання їм доступу до нежитлового приміщення суду не надав.

За таких обставин, суд приходить до висновку, що жодна з вказаних позивачами обставин не може бути підставою для дострокового розірвання договору, а тому відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог.

Посилання позивача на ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, судом до уваги не приймається, оскільки, на момент розгляду спору по суті, відсутні підстави, що вказані в даній статті.

За таких обставин в позові слід відмовити.

Доводи позивачів спростовуються вищевикладеними обставинами.

Судові витрати покласти на позивачів.

Керуючись ст.ст.44,49,ст.ст.82-85 ГПК України, ст.ст.203,782,783, ЦК України, суд,

ВИРІШИВ:

В задоволені позовних вимог відмовити.

Суддя О.В. Яцун

Рішення підписано: 23 жовтня 2008р.