ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ
РІШЕННЯ

Іменем України

23.10.2008

Справа №2-25/9381-2008

За позовом Прокурора м. Ялта, м. Ялта, вул.. Кірова, 18 в інтересахдержави в особі державної інспекції з контролю за використанням та охороною земель АР Крим, м. Сімферополь, вул.. Кечкеметська, 114

До відповідачів 1. Сімеїзської селищної ради, смт Сімеїз, вул.. Зоряна, 2

2. ЗАТ «Систем Кепітал Менеджмент», 83000, м. Донецьк, вул.. Постишева, 117

За участю третьої особи Республіканського комітету з охорони культурної спадщини АР Крим, м. Сімферополь, вул.. Гоголя, 14

Про визнання недійсним рішення та договору купівлі – продажу земельної ділянки

Суддя Копилова О.Ю.

Представники:

Від позивача – не зявився

Від відповідачів – 1. не зявився; 2. Іванова О.І., представник, дов. від 24.09.2007 року

Від третьої особи – Вовк В.Н., представник, дов. від 16.10.2006 року

Прокурор – Кулібаба С.С., посвідчення

Обставини справи:

Прокурор м. Ялта в інтересах держави в особі державної інспекції з контролю за використанням та охороною земель АР Крим звернувся до Гс з позовною заявою до відповідачів - Сімеїзської селищної ради, ЗАТ «Систем Кепітал Менеджмент», третя особа - Республіканський комітет з охорони культурної спадщини АР Крим, просить суд визнати недійсним рішення Сімеїзської селищної ради № 6 від 30.10.2007 року та скасувати його, визнати недійсним договір купівлі – продажу земельної ділянки, площею 3,6466 га, розташованої за адресою: вул.. Паркове шосе, 14а, смт Паркове, м. Ялта (реєстраційний № 373), укладений між Сімеїзською селищною Радою та ЗАТ «Систем Кепітал Менеджмент».

Позовні вимоги мотивовані тим, що оспорювань рішення та договір купівлі – продажу земельної ділянки не відповідають нормам чинного законодавства України, зокрема, ст.. 150 Земельного кодексу України.

Відповідач заперечує проти позовних вимог з мотивів, викладених у відзиві на позовну заяву, просить суд в задоволенні позову відмовити.

За резолюцією Голови Господарського суду АР Крим Луцяка М.І. від 15.10.2008 року справу № 2-21/9381-2008 передано на розгляд судді Господарського суду АР Крим Копиловій О.Ю. у зв’язку з значною завантаженістю судді Господарського суду АР Крим Чонгової С.І.

Ухвалою Господарського суду АР Крим від 15.10.2008 року справу № 2-21/9381-2008 прийнято до провадження судді Господарського суду АР Крим Копилової О.Ю. із привласненням справі № 2-25/9381-2008, справу призначено до слухання на 23.10.2008 року на 12 годину 00 хвилин.

Позивач та відповідач – Сімеїзська селищна рада в судове засідання не з’явились, явку своїх представників в судове засідання не забезпечили, про причини відсутності суду не повідомили. Про дату слухання справи повідомлені належним чином – рекомендованою кореспонденцією.

Відповідач - ЗАТ «Систем Кепітал Менеджмент» заперечує проти позовних вимог з мотивів, викладених у відзиві на позовну заяву, просить суд в задоволенні позову відмовити.

Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін та думку прокурора, суд –

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Сімеїзської селищної ради від 30.10.2007 року за № 6 (а.с. 4) був погоджений звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки несільськогосподарського призначення, площею 3,6466 га, наданого у оренду ЗАТ «Систем Кепітал Менеджмент» для реконструкції та обслуговування комплексного пам’ятнику історії та культури місцевого значення «Новий Кучук – Кой», розташованого за адресою: України, АР Крим, м. Ялта, смт Паркове, вул.. Паркове шосе, 14а.

Пунктом 2 вказаного рішення передбачено продати ЗАТ «Систем Кепітал Менеджмент» земельну ділянку, площею 3,6466 га для реконструкції та обслуговування комплексного пам’ятнику історії та культури місцевого значення «Новий Кучук – Кой», розташований за адресою: Україна, АР Крим, м. Ялта, смт Паркове, вул.. Паркове шосе, 14а.

З урахуванням експертної грошової оцінки земельної ділянки 360,00 грн. за один м.кв. (загальна сума 13127760,00 грн. за земельну ділянку площею 3,6466 га), затверджено продаж земельної ділянки в сумі 14768730 грн. за земельну ділянку, площею 3,6466 з урахуванням вартості 1 кв.м. – 405,00 грн.

Пунктом 3 вищевказаного рішення було доручено Голові Сімеїзської селищної ради укласти договір купівлі – продажу земельної ділянки площею 3,6466 га між Сімеїзською селищною Радою та ЗАТ «Систем Кепітал Менеджмент».

01.11.2007 року між продавцем – Сімеїзською селищною радою та покупцем - ЗАТ «Систем Кепітал Менеджмент», укладений договір купівлі – продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення (а.с. 5-7).

У відповідності до п. 1.1. договору, предметом даного договору є земельна ділянка, площею 3,6466 га, яка знаходиться у покупця у користуванні на підставі договору оренди земельної ділянки, укладеного 02.02.2007 року між продавцем та покупцем, зареєстрованого в Ялтинському відділенні Кримської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» при Держкомземі України про що у Державному реєстрі земель зроблено запис від 03.03.2007 року за № 3 та характеризується на супними ознаками: місце розташування земельної ділянки: Україна, АР Крим, м. Ялта, смт Паркове, вул.. Паркове шосе, 14а; площа земельної ділянки 3,6466 га; цільове призначення земельної ділянки – для реконструкції та обслуговування комплексного пам’ятника історії та культури місцевого значення «Новий Кучук – Кой»; кадастровий номер земельної ділянки :04:001:0162.

У відповідності до п. 1.3. договору, продаж земельної ділянки здійснено способом «викуп» згідно з ч. 2 ст. 127 та ч. 6 ст. 128 Земельного кодексу України.

Згідно до п. 1.5. договору, земельна ділянка, що є предметом цього договору має наступне правове обмеження: охорона зелених насаджень (КОПСЗИЗУ – 1.3); дотримання режиму першої зони СОК шириною 100 м (КОПСЗИЗУ – 1.3); дотримання режиму охоронної зони парку – пам’ятнику «Новий Кучук – Кой» та парку – садиби Жуковського (КОПСЗИЗУ – 1.3).

У відповідності до п. 1.7. договору, на відчужуваній земельній ділянці розташовані: об’єкти нерухомого майна, що належать покупцю на підставі договору купівлі – продажу № 743 від 01.10.2003 року та акту приймання – передачі від 27.10.2003 року, зареєстрованих 27.10.2003 року в реєстрі прав власності на нерухоме майно КП Ялтинське БТІ, реєстраційний номер 3193532 та нерухоме майно: комплексна пам’ятка історії та культури місцевого значення «Новий Кучук - Кой», що належить покупцю на підставі договору купівлі – продажу, посвідченого 16.11.2004 року приватним нотаріусом Ялтинського міського нотаріального округу Сотніковим В.П. по реєстру № 1720 та акту приймання – передачі від 16.11.2004 року, зареєстрованих 16.11.2004 року в реєстрі прав власності на нерухоме майно КП Ялтинське БТІ, реєстраційні номери 4084557 та 4083603.

У відповідності до листа Державної служби з питань національної культурної спадщини вих.. № 22-163/10 від 06.02.2008 року, державною службою з питань національної культурної спадщини повідомлено наступне:

Наказом Міністерства культури та туризму України від 13.12.2007 року № 1669/0/16-07 до Державного реєстру пам’яток України за категорією місцевого значення внесено об’єкт комплексу «Дача Я.Є. Жуковського «Новий Кучук – Кой»» по вул.. Паркове шосе, 14-а у смт Паркове, Ялтинської міської ради АР Крим у складі: «Дачний будинок Я.Є. Жуковського» - пам’ятка історії та монументального мистецтва, «Будинок садівника» - пам’ятка історії та монументального мистецтва, «Парк» - пам’ятка садово – паркового мистецтва. Тобто, згаданий парк є пам’яткою місцевого значення та на нього повною мірою розповсюджується всі вимоги пам’яткоохоронного законодавства України, в тому числі і дія Закону України «Про тимчасову заборону приватизації пам’яток культурної спадщини».

Крім того, у вищевказаному листі зазначено, що парковий ансамбль не може існувати окремо від земельної ділянки, на якій він знаходиться, тому, приймаючи до уваги положення ст.. 79 Земельного кодексу України та ст.. 2 Закону України «Про охорону культурної спадщини», до земельної ділянки, на якій знаходиться парк – пам’ятка, повинні застосовуватись ті ж норми законодавства, що і до парка.

Свої вимоги позивач обґрунтовує тим, що рішення Сімеїзської селищної ради № 6 від 30.10.2007 р. прийняте в порушення ст. 150 Земельного кодексу України, оскільки викуп земельної ділянки не погоджувався з Верховною Радою України. Договір купівлі-продажу земельної ділянки, в свою чергу, укладений з порушенням п. 1. ст. 111 Земельного кодексу України та Закону України «Про тимчасову заборону приватизації пам'яток культурної спадщини» № 2391-ІУ від 01.02.2005 р., оскільки відчуження земельної ділянки було здійснено до узгодження Верховною Радою України Переліку пам'яток культурної спадщини, що не підлягають приватизації.

Так, суд вважає за необхідне зауважити наступне.

01.11.2007 року між ЗАТ «Систем Кепітал Менеджмент» та Сімеїзською селищною радою був укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 3,6466 га, розташованої за адресою: АРК, м. Ялта, смт. Паркове, вул. Паркове шосе, 14А.

23.04.2008 року на підставі укладеного договору купівлі-продажу земельної ділянки ЗАТ «Систем Кепітал Менеджмент» отримало Державний акт на право власності на земельну ділянку.

Цільове призначення земельної ділянки - реконструкція і обслуговування комплексного пам'ятника історії і культури місцевого значення «Новий Кучук-Кой» (код УКЦИЗ - 1.18. «історико-культурного значення»).

На вказаній земельній ділянці розташована комплексна пам'ятка історії та культури місцевого значення «Новий Кучук-Кой», а також низка споруд, що раніш були частиною пансіонату «Криворізький Гірник». Всі ці споруди є власністю ЗАТ «Систем Кепітал Менеджмент».

ЗАТ «Систем Кепітал Менеджмент» є власником нерухомого майна - комплексної пам'ятки історії та культури місцевого значення «Новий Кучук-Кой» на підставі договору купівлі-продажу від 16.11.2004 року, укладеного із Фондом майна Автономної республіки Крим.

Приватизація комплексної пам'ятки «Новий Кучук-Кой», була здійснена в 2004 році на підставі включення даного пам'ятника в Перелік майна, належний Автономній Республіці Крим, що підлягає приватизації в 2004 році, згідно з постановою Верховної Ради Крим від 21.05.2004 року № 947-3/04, тобто, до набуття чинності Закону України «Про тимчасову заборону приватизації пам'яток культурної спадщини» від 01.02.2005 року № 2391-ІУ.

Невід'ємною частиною нерухомого майна - комплексної пам'ятки історії та культури місцевого значення «Новий Кучук-Кой», що є предметом купівлі-продажу, був парк (садово - парковий комплекс), зокрема зелені насадження, сходи (13 одиниць), підпірні стіни, майданчики для відпочинку, доріжки.

Цей юридичний факт був встановлений рішенням Господарського суду АР Крим від 12.07.2005          року у справі № 2-1/8404-2005, а також постановою Вищого господарського суду України від 15.12.2005 року у справі № 2-1/8404-2005.

Зокрема, судом було встановлено, що парк (садово-парковий комплекс) є складовою частиною пам'ятки і увійшов до майна, що було приватизоване у складі нерухомого майна - комплексної пам'ятки історії та культури місцевого значення «Новий Кучук-Кой», на законних підставах.

Земельна ділянка, на якій розташований пам'ятник культурної спадщини, у тому числі і садово-парковий комплекс, не є безпосередньо самим пам'ятником культурної спадщини.

Згідно з п.1 ст. 53 Земельного кодексу України землі, на яких розташовані пам'ятники культурної спадщини, відносяться до земель історико-культурного призначення. Землі історико-культурного призначення мають особливий режим охорони, який гарантує запобігання їх використанню для призначення, не пов'язаного із забезпеченням режиму об'єктів культурної спадщини. Цінність даних земель визначається цінністю розташованих на них об'єктів, із втратою цінності об'єктів культурної спадщини втрачається і цінність земель, на яких вони розташовані.

Тому, відчуження земельної ділянки, на якій розташований пам'ятник культурної спадщини, не може бути обмежене нормами Закону України від 01.02.2005 року № 2391-ІУ «Про тимчасову заборону приватизації пам'яток культурної спадщини», тому що спірна земельна ділянка не є безпосередньо самим пам'ятником культурної спадщини, а лише має особливий режим охорони.

Відповідно до ч.1 ст.150 Земельного кодексу України землі історико-культурного призначення віднесені до особливо цінних земель.

Ч.2 ст.150 Земельного кодексу України визначає цілі і порядок вилучення земельних ділянок особливо цінних земель, що знаходяться в державній або комунальній власності.

Вилучення земельних ділянок - це одна з форм примусового припинення прав на земельну ділянку у зв'язку з державними або суспільними потребами.

Вичерпний перелік цілей, для яких можливе вилучення особливо цінних земель, визначений в ч.2 ст.150 Земельного кодексу України. Це будівництво об'єктів загальнодержавного значення, будівництво і експлуатація лінійних споруд (дорогий, ліній електропередачі і зв'язку, трубопроводів, осушних і зрошувальних каналів, геодезичних пунктів), споруда житла і об'єктів соціально-культурного призначення, будівництво нафтових і газових бурових свердловин і виробничих споруд, пов'язаних з їх експлуатацією.

Продаж земельної ділянки ЗАТ «Систем Кепітал Менеджмент» для реконструкції і обслуговування пам'ятки історії і культури місцевого значення «Новий Кучук-Кой» не є вилученням земельної ділянки і не підпадає під правове регулювання ч. 2 ст.150 Земельного кодексу України.

Так, не відбувається самого факту вилучення земельної ділянки, тобто примусового припинення права на земельну ділянку, земельна ділянка знаходилася в оренді у ЗАТ «Систем Кепітал Менеджмент» і перейшла до нього у власність на підставі договору купівлі-продажу (відповідно до ст.ст. 120, 127, 128 Земельного кодексу України і ст. 377 Цивільного кодексу України) як власника об'єктів нерухомості, що знаходяться на даній земельній ділянці, по-друге, метою продажу земельної ділянки є не державні або суспільні потреби, перелік яких приведений у вищезгаданій ч.2 ст.150 Земельного кодексу України, а реконструкція і обслуговування пам'ятника культурної спадщини, що знаходиться в приватній власності, тобто за земельною ділянкою, переданою у власність ЗАТ «Систем Кепітал Менеджмент», зберігається особливий режим охорони особливо цінних земель, пов'язаний із забезпеченням режиму об'єкту культурної спадщини.

Цей юридичний факт був встановлений постановою Донецького окружного адміністративного суду від 08.02.2008 року, а також ухвалою Донецького апеляційного адміністративного суду від 19.06.2008 року.

Згідно до п. 6 ст.128 Земельного кодексу України підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки є рішення селищної ради.

Відповідне рішення щодо узгодження звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 3,6466 га, розташованої за адресою: Україна, АРК, м. Ялта, смт. Паркове, вул. Паркове шосе, 14А, та ухвалення рішення про продаж ЗАТ «Систем Кепітал Менеджмент» земельної ділянки для реконструкції і обслуговування комплексного пам'ятника історії і культури місцевого значення «Новий Кучук-Кой» було прийнято 30.10.2007 року на 25 сесії 5 скликання Сімеїзської селищної ради (рішення Сімеїзської селищної ради № 6 від 30.10.2007 року).

Постановою Донецького окружного адміністративного суду від 08.02.2008 року було встановлено, що Сімеїзською селищною радою правомірно було прийняте рішення про продаж спірної земельної ділянки та був укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 3,6466 га, розташованої за адресою: АРК, м. Ялта, смт. Паркове, вул. Паркове шосе, 14А.

Відносно звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки, яку позивач вважає таким, що не в повній мірі відповідає вимогам нормативно-правових актів по оцінці майна, слід звернути увагу на той факт, що вищезгадана документація пройшла Державну експертизу землевпорядної документації, про що є позитивний висновок Державного агентства земельних ресурсів України № 87 - 07 від 24 травня 2007 року.

Крім цього, згідно п. 62 Національного стандарту № 1 вищезгаданий звіт про експертну оцінку також отримав позитивну Рецензію на звіт, в якому вказано, що звіт відповідає вимогам нормативно-правових актів по оцінці землі.

Крім того, суд звертає увагу на те, що відповідно до звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки найвірогідніша ринкова вартість земельної ділянки становила 127760 грн., що в рахунку на 1 кв.м. становить 360,00 грн., тоді як рішенням Сімеїзської селищної ради № 6 від 30.10.2007 року була погоджена продаж земельної ділянки в сумі 768730 грн., що в рахунку на 1 кв.м. становить 405,00 грн., тобто різниця між експертною та продажною сумами становила 1640970,00 грн.

Таким чином, з огляду на вищезазначені факти, суд вважає позовні вимоги необгрунтованими та такими, що задоволенню не підлягають.

У судовому засіданні були оголошені вступна та резолютивна частини рішення згідно статті 85 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст рішення складений та підписаний у відповідності до вимог статті 84 Господарського процесуального кодексу України 24.10.2008 року.

З огляду на викладене, керуючись, 82-84, 85 Господарського процесуального Кодексу України, суд –

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову відмовити у повному обсязі.

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки Крим                                        Копилова О.Ю.