Харківський апеляційний господарський суд
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" червня 2008 р.
Справа № 46/75-08

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Бондаренко В.П., судді Камишева Л.М. ,  Лакіза В.В.

при секретарі Ткаченко Н.І.

за
участю представників сторін:

позивача
-ОСОБА_2, за
дорученням від 20.03.2008р.; ОСОБА_3-директора;

відповідача -ОСОБА_1- суб»єкт підприємницької
діяльності-фізична особа;

розглянувши
у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського  апеляційного господарського суду апеляційну
скаргу  відповідача   (вх .№ 1057Х/1-6) на рішення
господарського суду Харківської області від 14 квітня 2008 року  по справі № 46/75-08

за
позовом Об»єднання
співвласників багатоквартирного будинку «Істок», м. Харків

до

суб»єкта
підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1, м. Харків

про
виселення,

встановила:

Рішенням господарського суду Харківської
області від 14 квітня 2008 року  по
справі № 46/75-08 (суддя Ільїн О.В.) задоволено позов Об»єднання співвласників
багатоквартирного будинку «Істок»та виселено СПДФО ОСОБА_1 із нежитлових  приміщень площею 37 кв.м та 22 кв.м, які
знаходяться за адресою: АДРЕСА_1; стягнуто з СПДФО ОСОБА_1 на користь
Об»єднання співвласників багатоквартирного будинку «Істок»державне мито у
розмірі 85 грн та витрати на інформаційно - технічне забезпечення судового
процесу у розмірі 118 грн.

Відповідач  з рішенням суду не погодився , подав
апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та
прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог у повному
обсязі, посилаючись на те, що рішення ухвалене з порушенням  норм
матеріального права;  судом не
застосований строк позовної давності до правовідносин, які виникли внаслідок
укладених між  ним та  Об»єднанням співвласників багатоквартирного
будинку «Істок» договорів оренди нежитлових приміщень від 17 грудня 2003 року,
які  набули чинність з 25 січня 2004 року
та діють до 25 січня 2010 року, та які є предметом спору.

Позивач подав відзив на апеляційну скаргу,
в якому зазначив, що апеляційна скарга є необґрунтованою та просить  рішення суду першої інстанції  залишити без змін, посилаючись на те, що
договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини)
строком  на один рік і більше підлягає
нотаріальному посвідченню. Недотримання нотаріальної форми договору є підставою
для визнання договору нікчемним.

Перевіривши
повноту встановлення судом обставин справи та докази на їх підтвердження, їх
юридичну оцінку та доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених
статтею 101 Господарського процесуального кодексу України, вислухавши
відповідача та представника позивача, колегія суддів встановила наступне.

Позивач
звернувся до господарського суду з позовною заявою про виселення СПДФО ОСОБА_1
з нежитлових приміщень площею 37 кв.м та 22 кв.м , розташованих в
АДРЕСА_1.  Підставами заявленого позову
позивач визначив порушення, які були
допущені при  укладанні договору
оренди на зазначені нежитлові приміщення
між  Об»єднанням співвласників
багатоквартирного будинку «Істок»та СПДФО ОСОБА_1, а саме: договори оренди
нежитлових приміщень були укладені в простій письмовій формі, що суперечить
нормам частини 2 ст. 793 ЦК України, відповідно до якої  договір найму будівлі або іншої капітальної
споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає
нотаріальному посвідченню. Оскільки при укладанні договору були недодержані
вимоги відносно форми договору, то такий договір є нікчемний. Застосовуючи
наслідки нікчемного договору, позивач просив виселити з нежитлових приміщень
відповідача. Крім того, позивач посилається на те, що голова правління
Об»єднання співвласників багатоквартирного будинку «Істок»не мав права здавати
в оренду окремі об»єкти, що перебувають у спільній власності об»єднання,
оскільки таке питання не було предметом розгляду загальних зборів членів
об»єднання.

Відповідно до матеріалів справи 17
грудня 2003 року між Об»єднанням співвласників багатоквартирного будинку
«Істок»Дзержинського району м.Харкова в особі голови правління ОСОБА_4 та СПДФО
ОСОБА_1 були укладені договори оренди нежитлових приміщень площею 22 кв.м  та 37 кв.м , які розташовані в АДРЕСА_1. Відповідно
до п. 5.1. цих договорів  визначений
термін їх дії в межах з 25 січня 2004 року по 25 січня 2010 року (а.с.11.12).

Згідно акту прийому-передачі від 01.02.2004
року СПДФО ОСОБА_1 прийняв в орендне користування вказані приміщення (а.с.13).

Відповідно до ст.. 759 ЦК України за договором
найму (оренди) наймодавець передає або зобов»язується передати наймачеві майно
у користування за плату на певний строк.

Окремим об»єктом нерухомості законодавство
розглядає будівлі, які відносяться до житлового фонду (житлові будинки) .

Відповідно до частини 2 статті 382 ЦК
України власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку
належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального
користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та
інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї
квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх
власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у
житловому будинку.

Відносини між об»єднаннями співвласників
багатоквартирного будинку і господарюючими суб»єктами регулюються  Законом України «Про об»єднання співвласників
багатоквартирного будинку».

Відповідно до ст.. 26 цього Закону у
порядку, передбаченому статутом, правління об»єднання за дорученням загальних
зборів може укласти договір оренди з фізичною або юридичною особою щодо
приміщень, які перебувають у спільній власності членів об»єднання. Предметом
договору оренди жилих та нежилих приміщень для ведення господарської,
підприємницької або іншої не забороненої законом діяльності може бути квартира
чи нежиле приміщення, що розміщені в багатоквартирних будинках, з дотриманням
орендарем державних будівельних, протипожежних, санітарно-гігієнічних та інших
норм, встановлених законодавством.

Відповідно до Статуту Об»єднання
співвласників багатоквартирного будинку «Істок»створено виключно  для обслуговування, ремонту і реконструкції
житлового будинку та утримання прибудинкової
території за кошти членів об»єднання і за рахунок доходів від
господарської діяльності, та фінансової допомоги від добровільних  внесків, отриманих і використаних об»єднанням
відповідно до мети його діяльності (п.1.4). Об»єкти , що перебувають у спільній
власності членів об»єднання , передаються
ними в управління правлінню об»єднання. Правління об»єднання має право
використовувати об»єкти, що перебувають у спільній частковій власності членів
об»єднання, а саме здавати в оренду та інше в порядку, передбаченому Статутом
(п.3.4).

Судом першої інстанції до зазначених
правовідносин були застосовані норми права, які регулюють правовідносини  щодо найму будівлі або іншої капітальної
споруди, а саме частину  2 статті 793 ЦК
України, відповідно до якої  договір
найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на
один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Колегія суддів вважає, що положення ч. 2
ст. 793 ЦК України не підлягають застосуванню, оскільки  правові норми щодо будівель , які відносяться
до житлового фонду (житлові будинки) , а саме таким є будинок АДРЕСА_1,  регулюються главою 59 Цивільного Кодексу
України як майно, що належить співвласникам багатоквартирного житлового
будинку.

Відповідно до ч. 1 ст. 811 ЦК України
договір найму житла укладається у письмовій формі.

Сторонами договорів оренди нежитлових
приміщень дотримані вимоги щодо форми здійснення правочину, а тому підстави для
визнання їх нікчемними відсутні.

Таким чином, відповідач має правові
підстави щодо користування  орендованими
ним  нежитловими приміщеннями площею 22
кв.м  та 37 кв.м , які розташовані в
АДРЕСА_1, а тому позовні вимоги про його виселення є необґрунтованими та
задоволенню не підлягають.

Крім того, в відзиві на апеляційну скаргу
позивач посилається на те, що голова правління Об»єднання співвласників
багатоквартирного будинку «Істок»не мав права здавати в оренду нежитлові
приміщення, що перебувають у спільній власності членів об»єднання,  без відповідного  рішення загальних зборів членів об»єднання.
Разом з тим, ні в суді першої інстанції, ні в суді апеляційної інстанції
ця  обставина позивачем не зазначалась як  підстава для визнання договорів оренди
недійсними, оскільки предметом спору по даній справі було саме виселення
відповідача , а не визнання договору недійсним.

Слід зазначити, що визнання недійсними
договорів  оренди нежитлових приміщень
площею 22 кв.м  та 37 кв.м , які
розташовані в АДРЕСА_1  , було предметом
розгляду іншої справи, що розглядалася господарським судом.  Згідно рішення господарського суду
Харківської області  від 01 листопада
2003 року (рішення набрало чинності) в задоволенні позову  Об»єднання співвласників багатоквартирного
будинку «Істок»до СПДФО ОСОБА_1  про
визнання договорів оренди від 17 грудня 2003 року недійсними було відмовлено.

Враховуючи викладене, судова колегія
вважає, що господарським судом першої інстанції неправильно застосовані норми
матеріального права,  у зв»язку з чим
апеляційна скарга відповідача підлягає задоволенню, а   рішення
господарського суду Харківської області від 14 квітня 2008 року  скасуванню.

Керуючись   ст. ст. 101, 102, п.2 ст. 103, п. 4 ст. 104,
ст. 105 Господарського процесуального кодексу
України,

постановила:

Апеляційну
скаргу задовольнити.

Рішення господарського суду Харківської
області від 14 квітня 2008 року по справі № 46/75-08 скасувати.

В задоволенні позову відмовити.

Головуючий суддя
Бондаренко В.П.

Суддя
Камишева Л.М.

Суддя
Лакіза В.В.