ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

справа № 20/569-3/462-11/41

21.10.08

За позовом

Малого приватного підприємства "Майстер-АС"

до

1) Житомирської обласної ради;

2) Комунального підприємства по експлуатації адмінбудинків Житомирської обласної ради

про

спонукання укласти договір оренди нежилого приміщення

Суддя Смирнова Ю.М.

Представники:

від позивача

Климчук В.П. –представник

від відповідача-1

Савенко І.О. –представник

від відповідача-2

Омельчук О.О. –представник

Рішення прийняте 21.10.2008, оскільки 12.09.2008 та 10.10.2008 в судових засіданнях оголошувалась перерва відповідно до ст. 77 Господарського процесуального кодексу України.

В судовому засіданні 21.10.2008 на підставі ч. 2 ст. 85 ГПК України за згодою представників сторін було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Обставини справи:

У вересні 2006 року Мале приватне підприємство "Майстер-АС" звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом про зобов’язання Житомирську обласну раду та Комунальне підприємство по експлуатації адмінбудинків Житомирської обласної ради укласти договір оренди нежилого приміщення обласної комунальної власності по вул. Хлібній, 19 в м. Житомирі з позивачем на умовах, визначених законодавством України.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 30.01.2007 у справі №20/569, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 12.06.2007, в задоволенні позову відмовлено повністю.

Постановою Вищого господарського суду України від 09.10.2007 вищевказані рішення та постанова у справі №20/569 скасовані, справа №20/569 направлена на новий розгляд.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 01.11.2007 справа прийнята до нового розгляду під №20/569-3/462.

В межах розгляду справи №20/569-3/462 позивач уточнив позовні вимоги та просив визнати за ним право на користування нежилим приміщенням обласної комунальної власності по вул. Хлібній, 19 загальною площею 226,80 кв. м. на підставі договору оренди від 25.10.2000 № 70, укладеного між Малим приватним підприємством "Майстер-АС" та комунальним виробничим житловим ремонтно-експлуатаційним підприємством № 11, оскільки його дія подовжена на той самий строк та на тих самих умовах.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 13.12.2007 у справі №20/456-3/462, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 14.02.2008, в задоволенні позову відмовлено повністю.

Постановою Вищого господарського суду України від 17.06.2008 рішення Господарського суду міста Києва та постанова Київського апеляційного господарського суду у справі №20/569-3/462 скасовані, справа направлена на новий розгляд.

Постанова Вищого господарського суду України від 17.06.2008 мотивована тим, що судами не встановлено та сторонами не доведено направлення позивачу в період з 25.10.2005 по 25.11.2005 заяв Житомирської обласної ради, як нового власника (орендодавця), про припинення договору оренди №70.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 14.07.2008 справа прийнята до нового розгляду під №20/569-3/462-11/41.

В ході нового розгляду справи позивач підтримав позовні вимоги в повному обсязі. Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач вказує, що Договір оренди від 25.10.2005 № 70 не був розірваним та припиненим, а тому відповідно до ст. 764 Цивільного кодексу України, ч. 4 ст. 284 Господарського кодексу України та ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" є пролонгованим на той же самий строк і на тих же умовах.

Відповідач-1 проти позову заперечує та вказує, що чинним законодавством та договором оренди від 25.10.2000 № 70 не передбачено автоматичне поновлення договорів оренди, а реалізація переважного права на поновлення договору оренди, в разі відсутності заперечень з боку сторін, можлива лише за наявності відповідного рішення органу місцевого самоврядування. Пролонгація договору оренди є правом власника - Житомирської обласної ради, а не його обов’язком.

Відповідач-2 проти позову заперечує з підстав, що договір оренди не може бути пролонгований, оскільки укладений з неналежним орендодавцем.

15.09.2008 відповідачем-1 подана заява про винесення окремої ухвали на адресу Міністерства вугільної промисловості України про встановлення факту порушення директором Малого приватного підприємства «Майстер-АС» Рогалем О.К. спеціальних обмежень, передбачених ст. 5 Закону України «Про боротьбу з корупцією»для осіб, уповноважених на виконання функцій держави, і вказання на недопустимість зайняття ним одночасно посади виконуючого обов’язки директора Державного підприємства «Житомирторф»та директора Малого приватного підприємства «Майстер-АС».

У відповідності до ст. 90 Господарського процесуального кодексу України Господарський суд, виявивши при вирішенні господарського спору порушення законності або недоліки в діяльності підприємства, установи, організації, державного чи іншого органу, виносить окрему ухвалу.

Оскільки викладені відповідачем-1 у заяві обставини не стосуються суті спору, який виник між сторонами, заява задоволенню не підлягає.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

25.10.2000 між Виробничим житловим ремонтно-експлуатаційним підприємством №11 (орендодавець) та позивачем було укладено Договір № 70 оренди нежилого приміщення (далі –Договір № 70).

Відповідно до п. 1 Договору № 70 орендодавець передав, а позивач прийняв в орендне користування нежиле приміщення під кафе та пивний бар по вул. Хлібній, 19, загальною площею 226,80 кв. м. на термін, визначений строком дії договору, а саме з 25.10.2000 по 25.10.2005 (п. 25 договору).

Згідно ч. 4 ст. 35 Господарського процесуального кодексу України рішення суду з цивільної справи, що набрало законної сили, є обов’язковим для господарського суду щодо фактів, які встановлені судом і мають значення для вирішення спору.

Рішенням Корольовського районного суду м. Житомира від 20.01.2005 у справі № 2-194, яке набрало законної сили, право власності на приміщення по вул. Лятошинського, 25 (колишня вул. Хлібна №19) загальною площею 226,80 кв. м. було визнано за Житомирською обласною радою (далі –відповідач-1).

Зазначеним рішенням було встановлено, що 22.02.1992 рішенням виконавчого комітету Житомирської обласної ради народних депутатів за № 30 “Про розмежування об’єктів комунальної власності між власністю обласної ради і власністю районних та міських (міст обласного підпорядкування) Рад народних депутатів”, затвердженого рішенням Житомирської обласної ради народних депутатів від 18.03.1992, спірне приміщення було віднесено до майна комунальної власності області. Окрім того, згідно акту приймання-передачі спірне приміщення було залишено у комунальній власності області, до міської комунальної власності не передавалось.

Згідно витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно та витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно територіальна громада села, селища, міста Житомирської області в особі Житомирської обласної ради з 15.06.2005 є власником приміщення по вул. Лятошинського, 25 (колишня вул. Хлібна № 19) загальною площею 257,40 кв. м., право власності на яке виникло на підставі рішення Корольовського районного суду м. Житомира від 20.01.2005, однак з приміткою про помилковість розміру загальної площі 226,80 кв. м., вказаної в рішенні.

Статтею 764 ЦК України передбачені правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору найму. Зокрема, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Аналогічне положення закріплене і в ст. 17 ч. 2 Закону України "Про оренду державного і комунального майна", де вказується, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Заяв про припинення договору у строк, визначений ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного і комунального майна", відповідач-1, як власник спірного приміщення, на адресу позивача не надсилав.

Поряд з цим, підстави вважати, що Договір оренди №70 є продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, відсутні з огляду на наступне.

За своїм змістом поновлення договору - це продовження на новий строк колишнього договору, а не укладення нового.

Закон України "Про оренду державного і комунального майна" не містить вказівок, яким саме чином сторони повинні виявляти свою волю щодо припинення дії договору.

Поряд з цим, відповідно до вимог ст. 291 ГК України та ст. 26 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Строк дії Договору №70 визначений його сторонами з з 25.10.2000 по 25.10.2005 (п. 25 договору).

Відповідно до п. 12 Договору № 70 договір оренди приміщення припиняється після закінчення строку дії або на підставах, передбачених законодавством України. Заявка орендаря на продовження договору оренди приміщення повинна бути надана за два місяці до закінчення строку договору оренди приміщення. Після закінчення строку дії договору оренди він може бути продовжений на новий строк після розгляду міськвиконкомом питання доцільності його продовження і прийняття відповідного розпорядження голови виконкому.

Таким чином, умовами укладеного між сторонами Договору №70 не передбачено автоматичного поновлення строку його дії; реалізація права орендаря на поновлення договору оренди можлива в разі відсутності заперечень з боку сторін та за наявності відповідного рішення органу місцевого самоврядування.

Позивач листом № 217 від 25.06.2005 звернувся до відповідача-1 з питання укладення договору оренди приміщення по вул. Хлібній, 19 в м. Житомирі на новий термін, оскільки позивач протягом 6 років орендував зазначене приміщення.

Листом № р-5-21/700 від 14.07.2005 відповідач-1 повідомив позивача про те, що згідно протоколу засідання робочої комісії для внесення пропозицій щодо вирішення питань передачі в оренду, постійне або тимчасове користування юридичним або фізичним особам об’єктів спільної власності територіальних громад області від 11.07.2005р. №7 головному управлінню економіки облдержадміністрації доручено опрацювати питання щодо приватизації вищезазначеної будівлі.

Відповідно до ч. 4 ст. 9 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” у передачі в оренду об'єктів може бути відмовлено, якщо було прийнято рішення про приватизацію або передприватизаційну підготовку цих об'єктів.

Листом № 5-32/4424 від 01.09.2005 Житомирська обласна державна адміністрація відмовила позивачу у проведенні конкурсу, зазначаючи, що згідно рішення обласної ради від 26.07.2005 №744 Про внесення змін до рішення обласної ради від 25.04.2005р. № 662 “Про приватизацію об’єктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області у 2005 році” передбачено здійснити приватизацію нежилого приміщення під кафе та пивний бар (м. Житомир, вул. Хлібна, 19/25) загальною площею 280,7 кв. м., шляхом продажу на аукціоні, а тому переукладення договору оренди та проведення конкурсу на здобуття права підписання договору оренди зазначеного об’єкту є недоцільним.

Відповідно до ч. 5 ст. 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Згідно з ч. 4 ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" районні та обласні ради від імені територіальних громад сіл, селищ, міст здійснюють управління об'єктами їхньої спільної власності, що задовольняють спільні потреби територіальних громад.

Частиною 5 ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", передбачено повноваження органів місцевого самоврядування, зокрема обласних рад, від імені та в інтересах територіальних громад здавати об'єкти комунальної власності в оренду відповідно до закону.

Відповідно до ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендодавцями, зокрема, є органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Положення ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлюють можливість передачі в оренду нерухомого майна яке перебуває в комунальній власності і площа якого перевищує 20 кв.м. лише з дозволу органу місцевого самоврядування, що здійснює управління майном, а орендодавцями виступають підприємства –балансоутримувачі.

Пунктом 2.2 Статуту Комунального підприємства по експлуатації адмінбудинків Житомирської обласної ради визначено одним з основних напрямків діяльності підприємства –здача в оренду спортивних споруд, приміщень в адмінбудинках та інших будівлях, що знаходяться на балансі підприємства, укладання договорів оренди, здійснення контролю за виконанням умов договорів оренди організаціями та установами, вжиття заходів до ефективного використання приміщень.

Відповідно до положень п. 4.2 Статуту Комунального підприємства по експлуатації адмінбудинків Житомирської обласної ради передача в користування (оренду) майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст області здійснюється з дозволу органу управління майном, а саме Житомирської обласної ради.

Згідно з п. 3 роз’яснень Президії Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 25.05.2000 №02-5/237 господарські суди повинні виходити з того, що статтею 5 Закону в імперативному порядку визначено органи, яким надано право бути орендодавцями.

Підприємства мають право виступати орендодавцями, як правило, тільки щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна площею до 200 кв. м, а для того, щоб підприємство мало право передати в оренду структурний підрозділ (філію, цех, дільницю) або нерухоме майно (будівлю, споруду, приміщення) площею понад 200 кв. м, воно (підприємство) повинно одержати дозвіл Фонду державного майна України, його регіонального відділення, представництва. Якщо майно перебуває у власності Автономної Республіки Крим або у комунальній власності, то такий дозвіл може бути наданий органом, зазначеним в абзаці третьому статті 5 Закону (в даному випадку Житомирською обласною радою).

Враховуючи викладене, Комунальне підприємство по експлуатації адмінбудинків Житомирської обласної ради здійснює повноваження орендодавця майна комунальної власності територіальної громади сіл, селищ, міст Житомирської області тільки за наявності відповідного дозволу Житомирської обласної ради і не наділено повноваженнями самостійно приймати рішення про передачу об’єктів комунальної власності в оренду.

Розпорядженням Житомирської обласної ради від 23.09.2005 № 508 “Про оренду приміщень” надано дозвіл на оренду приміщень у будинках, які перебувають на балансі комунального підприємства по експлуатації адмінбудинків Житомирської обласної ради Малому приватному підприємству "Майстер-АС", а саме приміщення за адресою: вул. Хлібна, 19/25, загальною площею 257,4 кв.м. терміном з 01.09.2005 по 30.11.2005.

01.09.2005 між відповідачем-2 та позивачем укладено Договір № 43 оренди і користування індивідуально визначеного нерухомого майна, що перебуває у спільній власності територіальних громад сіл, селищ, міст області (далі - Договір № 43). Відповідно до зазначеного Договору № 43 орендодавець (відповідач-2) передав, а орендар (позивач) прийняв у строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно - частину будинку за адресою: м. Житомир, вул. Хлібна, 19/25 загальною площею 257,4 кв.м., що знаходиться на балансі відповідача-2 для розміщення бару “Полісся”.

Згідно з п. 7.1 Договору № 43 цей договір укладено на 3 місяці, що діє з 01.09.2005 до 30.11.2005.

Відповідно до п. 2.1 Договору № 43 орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передачі майна.

На виконання п. 2.1 Договору, сторонами підписаний акт приймання-передачі приміщень, який датований 01.09.2005, із зазначенням після підпису сторін дати складення: “21 жовтня 2005 р.”.

Відповідно до п. 7.2 Договору № 43 дія договору може бути продовжена на той самий термін і на тих самих умовах, якщо жодна із сторін за 30 днів після закінчення строку договору письмово не заявила про припинення дії договору чи про переукладення договору на нових умовах.

Наведені обставини свідчать про те, що мала місце не пролонгація Договору №70, а укладення нового договору за новими умовами – Договору №43.

01.12.2005 відповідач-2, який є балансоутримувачем орендованого приміщення, направив позивачу лист про припинення договірних відносин за закінченням терміну дії договору №43.

З письмових пояснень відповідача-1 вбачається, що враховуючи закінчення договору оренди № 43 від 01.09.2005, за рекомендацією постійної комісії обласної ради з питань бюджету і комунальної власності було оголошено конкурс на оренду даного приміщення, в якому запропоновано прийняти участь і позивачеві.

Відповідно до ст. 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

05.07.2006 позивач направив відповідачу-1 пропозицію для участі у конкурсі на право оренди приміщення кафе по вул. Хлібній, 19/25 в м. Житомирі згідно офіційного оголошення в газеті “Житомирщина”.

Переважне право наймача, що встановлене ч. 1 ст. 777 ЦК України, діє тільки при інших рівних умовах. Наймодавець не може бути позбавлений права на проведення конкурсу на укладення договору найму чи аукціону з продажу майна. В ньому може прийняти участь і наймач, але переможець конкурсу чи аукціону має визначатись виключно відповідно до умов конкурсу. Лише за рівних умов, запропонованих наймачем та іншою особою, перевага на укладення договору має бути надана наймачеві, який до цього користувався майном на умовах найму.

Позивач скористався пропозицією прийняти участь у конкурсі, проте запропонував менш вигідні умови оренди, у тому числі по ціни оренди. У зв’язку з наведеним, згідно Протоколу засідання постійної комісії Житомирської обласної ради від 31.07.2006 № 10 переможцем конкурсу на оренду приміщення за адресою: м. Житомир, вул. Лятошинського, 25 (вул. Хлібна, 19/25) визнано ТОВ “Альянс-ігри та розваги”.

Відповідно до ч. 2 ст. 35 Господарського процесуального кодексу України факти, встановлені рішенням господарського суду (іншого органу, який вирішує господарські спори) під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони.

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 23.02.2007 у справі № 14/1461-НМ, яке залишено без змін постановою Житомирського апеляційного господарського суду від 29.01.2008 та постановою Вищого господарського суду України від 29.05.2008 зобов’язано Мале приватне підприємство "Майстер-АС" звільнити приміщення першого та другого поверху бару “Полісся” загальною площею 257,4 кв.м., що знаходиться у будинку за адресою: м. Житомир, вул. Хлібна, 19.

Вказаними судовими рішеннями встановлено, що сторонами по Договору № 43 досягнуто згоди щодо всіх істотних умов договору, які визначені у п. 1 ст. 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” та сторонами вчинено дії на виконання умов зазначеного договору. Також встановлено, що Договір оренди № 43 від 01.09.2005 припинив свою дію у зв’язку з закінченням строку на який його було укладено.

Постановою Житомирського апеляційного господарського суду від 29.01.2008 у справі 14/1461-НМ також встановлено, що міський голова не вправі був давати дозвіл на передачу в оренду приміщень, належних до комунальної власності, як і Виробниче житлове ремонтно-експлуатаційне підприємство № 11 виступати орендодавцем, зміна власника орендованого приміщення по вул. Хлібній,19 у м. Житомирі не відбулась, а тому посилання на ст. 770 Цивільного кодексу України, згідно якої строк дії договору оренди № 70 від 25.10.2000 мав продовжитись, є невірним.

Позивач, взявши участь у конкурсі на право оренди приміщення по вул. Хлібній, 19, в м. Житомирі, погодившись укласти новий договір оренди від 1 вересня 2005 року № 43 фактично погодився, що Договір оренди № 70 припинено на підставі п. 12 вказаного Договору.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Оскільки строк дії Договору № 70 закінчився і не був пролонгований сторонами, натомість, мало місце укладення нового договору, і новий договір оренди №43 припинився у зв’язку із закінченням строку, на який він був укладений, позовні вимоги про визнання за позивачем права користування спірним приміщенням задоволенню не підлягають.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті державного мита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 32, 33, 43, 49, 82-85 ГПК України, Господарський суд міста Києва, -

В И Р І Ш И В:

У позові відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання, оформленого відповідно до ст. 84 ГПК України, та може бути оскаржене в порядку та строки, визначені ГПК України.

Суддя Ю.М. Смирнова

Дата підписання рішення: 11.11.2008.