ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ
РІШЕННЯ

Іменем України

10.11.2008

Справа №2-4/6174-2008

За позовом - Житлово-будівельного кооперативу № 21 «Вчительський», ( 97420, м. Євпаторія, вул. Лугова, 15)

до відповідача – СПД Івушкіної Олени Семенівни, (97400, м. Євпаторія, вул.. Советська, 14, кв.18)

Про розірвання договору оренди та стягнення 3 814,06 грн.

За зустрічною позовною заявою – СПД Івушкіної Олени Семенівни, (97400, м. Євпаторія, вул.. Советська, 14, кв. 18)

До відповідача - Житлово-будівельного кооперативу № 21 «Вчительський», ( 97420, м. Євпаторія, вул. Лугова, 15)

Про стягнення 5 532,08 грн.

Суддя І.К. Бєлоглазова

представники:

Від позивача (відповідача за зустрічної позовною заявою) – не з’явився.

Від відповідача (позивача за зустрічною позовною заявою) – не з’явився

Суть спору:

Житлово-будівельний кооператив №21 «Вчительський», м. Євпаторія, звернувся до господарського суду АР Крим з позовом до суб’єкта підприємницької діяльності Івушкіної О.С., м. Євпаторія, про розірвання договорів оренди, звільнення приміщень та стягнення 3 814,06 грн. боргу, у тому числі 2 601,60 грн. заборгованості з орендної плати, 552,84 грн. пені, 582,20 грн. боргу за опалення, 77,42 грн. боргу за електроенергію.

Заявою від 07.07.2008 р. позивач уточнив позовні вимоги та просив стягнути з СПД Івушкіної О.С. заборгованість з орендної плати в сумі 6 224,52 грн., у тому числі пеню у сумі 2 107,30 грн., збитки, пов’язані з оплатою за СПД Івушкіну О.С. комунальних послуг, у сумі 2 075,85 грн., а також 243,28 грн. пені. Крім того, позивач просив стягнути з відповідача судові витрати, у тому числі оплату послуг адвоката в розмірі 1 500,00 грн. Позовні вимоги мотивовані тим, що 01.10.2006 р. між сторонами було укладено договір оренди нежилих приміщень, розташованих за адресою: м. Євпаторія, вул. Лугова, 15, площею 71 кв.м., а 20.06.2007 р. – договір оренди нежилих приміщень за тією ж адресою площею 37,4 кв.м. Загальна сума орендної плати складала 650,40 грн. у місяць. Оплата за оренду та інші послуги повинна проводитися не пізніше 10-го числа поточного місяця. Крім того, орендар прийняв на себе зобов’язання укласти договори з Євпаторійською РЕС, Виробничим управлінням водопровідно-каналізаційного господарства, орендним підприємством «Єврпаторіятеплокомуненерго» та сплачувати комунальні послуги. З листопада 2007 р. відповідачка припинила оплату оренди, а також комунальних послуг. Відповідно до п. 5.2, 7.1 договорів невнесення передбачених договорами орендних платежів, а також плати за комунальні послуги є підставою для дострокового розірвання договорів оренди в судовому порядку. Заборгованість має бути стягнута з нарахуванням пені за кожен день прострочення. Крім того, позивач вимагає повернення приміщень, переданих за договорами оренди, відповідно до норм ч.1 ст. 785 Цивільного кодексу України та п. 8.1 договорів.

У судовому засіданні 09.10.2008 р. позивач збільшив розмір позовних вимог за рахунок орендної плати за червень-вересень 2008 р. та просить стягнути з СПД Івушкіної 9 523,13 грн. боргу з орендної плати, у тому числі 2 107,30 грн. пені; збитки, пов’язані з оплатою ЖБК-21 послуг з опалення приміщень, які займає СПД Івушкіна, в розмірі 1 512,72 грн., у тому числі 1 269,44 грн. оплати за опалення та 243,88 грн. пені. В частині стягнення 77,42 грн. збитків, пов’язаних з оплатою електроенергії, позивач від позову відмовився.

У судовому засіданні 28.10.2008 р. позивач також відмовився від позовних вимог в частині стягнення збитків в сумі 1 512,72 грн., пов’язаних з оплатою послуг з опалення.

Судом відмова від частини позову прийнята, оскільки це не суперечить законодавству та не порушує прав і охоронюваних законом інтересів інших осіб.

Відповідач письмовий відзив на позов не представив. У судовому засіданні відповідач проти позову заперечує, посилаючись на те, що договір оренди від 20.06.2007 р. не був укладений, оскільки приміщення за актом не передавалося, підприємницька діяльність в цьому приміщенні не здійснюється. Факт наявності боргу за оренду приміщення площею 71 кв.м. за договором від 01.10.2006 р. не заперечує.

Крім того, 28.07.2008 р. СПД Івушкіна О.С. звернулася з зустрічним позовом до ЖБК-21 «Вчительський» про стягнення 4 264,17 грн. надмірно сплаченої орендної плати та комунальних платежів, 1 016,91 грн. вартості ремонту приміщень загального користування, 251,00 грн. вартості товарів, які були придбані ЖБК-21 у рахунок орендної плати, всього 5 532,08 грн.

Заявою від 28.10.2008 р. СПД Івушкіна О.С. уточнила свої позовні вимоги та просить суд стягнути з ЖБК-21 «Вчительський» 3 514,00 грн. надмірно сплачених платежів, в тому числі за оренду приміщення площею 71 кв.м. – 2 130,00 грн., за оренду приміщення площею 37,4 кв.м. – 1 346,40 грн., переплату земельного податку – 37,77 грн. Від решти зустрічних позовних вимог СПД Івушкіна О.С. відмовилася.

Відмова від частини зустрічного позову прийнята судом.

Зустрічні позовні вимоги мотивовані тим, що за договором від 01.10.2006 р. фактично приміщення було передано в користування лише 20.02.2007 р., про що було складено акт. Орендна плата за це приміщення сплачувалася з 01.10.2006 р. Отже, надмірно сплачено 2 130,00 грн. (426 х5). Договір від 20.06.2007 р. на оренду приміщення площею 37,4 кв.м. не вступив в силу, оскільки не підписаний акт приймання-передачі. У цьому приміщенні СПД Івушкіною О.С. було зроблено ремонт, але користуватися ним вона не може, оскільки ЖБК-21 «Вчительський» відмовляється від підписання акта приймання-передачі. За це приміщення було сплачено 1 646,40 грн. Крім того, за невикористані приміщення було необґрунтовано нараховано 37,77 грн. земельного податку, який було сплачено.

ЖБК-21 «Вчительський» зустрічні позовні вимоги не визнав, посилаючись на те, що ключі від приміщення площею 71 кв.м. були передані СПД Івушкіної О.С. одразу після підписання договору, після чого у приміщенні було розпочато ремонт. Від підписання акту прийому-передачі приміщення вона відмовлялася, доки ремонт не було закінчено. Такий акт було підписано 20.02.2007 р. 20.06.2007 р. сторонами було підписано договір оренди нежилого приміщення площею 37,4 кв.м. та акт приймання-передачі приміщення до нього. З урахування викладеного просить у зустрічному позові відмовити.

У судовому засіданні оголошувалися перерви.

Розглянув матеріали справи, дослідивши представлені докази, суд -

ВСТАНОВИВ:

ЖБК-21 «Вчительський» та СПД Івушкіна О.С. 01.10.2006 р. уклали договір оренди нежилих приміщень, що належать ЖБК-21 «Вчительський», площею 71 кв.м. за адресою : м. Євпаторія, вул. Лугова, 15. Договір укладено на строком на п’ять років. Розмір орендної плати встановлено в сумі 426,00 грн.

20.06.2007 р. сторонами було підписано новий договір про оренду нежилого приміщення площею 37,4 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Євпаторія, вул. Лугова, 15, строком на п’ять років. Орендна плата узгоджена сторонами в сумі 224,40 грн. в місяць

Орендовані приміщення є окремою частиною жилого будинку, який відповідно до ст.. 181 Цивільного кодексу України відноситься до нерухомого майна, тобто об’єкта, розташованого на земельної ділянці, переміщення якого є неможливим без його знецінення та зміни призначення.

Правове регулювання договору оренди (найма) будівлі або іншої капітальної споруди (її частини) здійснюється спеціальними правилами, закріпленими в параграфі 4 глави 58 Цивільного кодексу України.

Ч. 2 ст. 793 Цивільного кодексу України (в редакції 2003 р., яка діяла на момент підписання договору оренди від 01.10.2006 р.) містить вимоги до форми договору найма будівель (капітальних споруд) та їх окремих частин: якщо договір укладений строком на один рік та більше, він підлягає нотаріальному посвідченню.

Відповідно до ст.. 209 Цивільного кодексу України нотаріальне посвідчення угоди здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка за законом має право на здійснення такої нотаріальної дії, шляхом здійснення на документі, в якому викладено текст угоди, посвідчувального напису.

Як вбачається з матеріалів справи, сторони уклали 01.10.2006 р. договір оренди окремої частини будівлі площею 71 кв.м. за адресою: м. Євпаторія, вул. Лугова, 15, строком на 5 років. Цей договір нотаріально не посвідчений.

Законом від 20.12.2006 р. №501-Vвнесені зміни до ч. 2 ст. 793 Цивільного кодексу України, згідно з якими вимога щодо нотаріального посвідчення договорів найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремих частин) розповсюджується на договори строком на 3 роки і більше.

Підписаний сторонами 20.06.2007 р. договір оренди нежилого приміщення площею 37,4 кв.м., що є окремою частиною будівлі, розташованою за адресою: м. Євпаторія, вул. Лугова, 15, встановлює строк договору 5 років, тому згідно з вимогами ч. 2 ст. 793 Цивільного кодексу України він теж мав бути нотаріально посвідченим.

В разі недотримання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договора такий договір є нікчемним, що прямо встановлено ч. 1 ст. 220 Цивільного кодексу України.

Отже, зазначені договори як нікчемні мали наслідком, зокрема, відсутність у сторін обов’язку виконувати умови таких право чинів.

Але з матеріалів справи також вбачається, що сторони цих нікчемних договорів частково виконали їх умови, та заявили вимоги, засновані на цих договорах. Тому суд вважає за необхідне визнати ці договори недійсними відповідно до ст.. 215 Цивільного кодексу України, керуючись при цьому правом, наданим п. 1 ст. 83 ЦПК України.

Згідно ч. 1 ст. 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних насідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю.

З урахуванням цього, позовні вимоги ЖБК-21 «Вчительський» про розірвання договорів оренди та стягнення заборгованості за договорами оренди не підлягають задоволенню.

Що стосується вимог за зустрічним позовом СПД Івушкіної О.С. щодо стягнення безпідставно отриманих ЖБК-21 сум орендних платежів, то вони мотивовані тим, що орендар помилково здійснював орендну плату після укладання договорів оренди, але до передачі орендованих приміщень за актами приймання-передачі, які є невід’ємної частиною договорів. Договори оренди визнані судом недійсними, тому посилання на них та на додатки до них як на докази є неправомірним. З пояснень сторін вбачається, що СПД Івушкіна О.С. користувалася як нежилим приміщення площею 71 кв.м., у якому здійснювала підприємницьку діяльність, так і нежилим приміщенням площею 37,4 к.м., оскільки проводила в ньому ремонт та обладнання стелажами. Але доказів, які б свідчили про термін ремонту та обладнання цього приміщення, позивачем за зустрічним позовом не надано.

Відповідно до ст.. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підстави своїх вимог і заперечень.

Враховуючи викладене, зустрічні позовні вимоги теж не підлягають задоволенню.

Судові витрати суд відносить на сторони відповідно до вимог ст.. 44, 49 Господарського процесуального кодексу України.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 44, 49, 82-84 Господарського процесуального кодексу України, суд –

ВИРІШИВ:

1. Визнати недійсним договір оренди нежилого приміщення площею 71 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Євпаторія, вул. Лугова, 15, укладений між ЖБК-21 «Вчительський», (м. Євпаторія, вул. Лугова, 15, ОКПО 22329137, МФО 324010) та СПД Івушкіною О.С., (97400, м. Євпаторія, вул. Советська, 14, кв. 18, ідентифікаційний код ) 01.10.2006 р.

2. Визнати недійсним договір оренди нежилого приміщення площею 37,4 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Євпаторія, вул. Лугова, 15, укладений між ЖБК-21 «Вчительський», (м. Євпаторія, вул. Лугова, 15, ОКПО 22329137, МФО 324010) та СПД Івушкіною О.С., (97400, м. Євпаторія, вул. Советська, 14, кв. 18, ідентифікаційний код ) 20.06.2007 р.

3. В задоволенні позову ЖБК-21 «Вчительський» відмовити.

4. В задоволенні зустрічного позову СПД Івушкіної О.С. відмовити.

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки Крим                                        Білоглазова І.К.