ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Кіровоградської області
РІШЕННЯ

"24" жовтня 2008 р.

Справа № 16/153

Господарський суд Кіровоградської області в складі судді Коротченко Л.С., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу № 16/153

за позовом: Управління приватизації, оренди майна та землі Олександрійської міської ради, м. Олександрія Кіровоградської області

до відповідача: товариства з обмеженою відповідальністю "Тригон", м. Олександрія Кіровоградської області

про дострокове розірвання договору оренди та зобов'язання вчинити певні дії,

Представники:

від позивача - Товпаш Ю.І., довіреність № 823 від 16.09.08 р.;

від відповідача - Остроушко Д.М., керівник.

Фонд комунального майна Олександрійської міської ради звернувся до господарського суду Кіровоградської області з позовною заявою, яка містить наступні вимоги:

- розірвати договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) від 26.04.00 р. № 444;

- виселити з нежитлового приміщення загальною площею 70,0 кв.м. розташоване в м. Олександрія по вул. Першотравнева, 9 товариство з обмеженою відповідальністю "Тригон" та повернути зазначене приміщення за актом прийому-передачі Фонду комунального майна Олександрійської міської ради.

Позовні вимоги позивача обґрунтовані тим, що відповідач порушив умови договору оренди нерухомого майна № 444 від 26.04.2000 р., а саме в 2006 році не застрахував об'єкт оренди та не підписав договір з підприємством, на балансі якого знаходиться об'єкт оренди, на оплату експлуатаційних витрат, які пов'язані з поточним утриманням приміщення (будівлі).

Відповідач позовні вимоги заперечив, подавши відзив. У поданому відзиві відповідач стверджує, що позовні вимоги є необґрунтованими та безпідставними виходячи з наступного. По-перше: 27.03.2006 р. між товариством з обмеженою відповідальністю "Тригон" та КФАТ "Українська пожежно-страхова компанія" укладено договір страхування орендованого майна за № ОМ0186, копія якого була передана Фонду комунального майна Олександрійської міської ради. По-друге: ніяких пропозицій від Балансоутримувача (комунального підприємства "Будинок побуту") щодо укладення угоди на оплату експлуатаційних витрат не було.

5 вересня 2008 року позивач поданим листом № 6/803 від 04.09.2008 р., в зв'язку зі зміною найменування, уточнив позовні вимоги, а саме просить суд:

- на підставі п. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" розірвати договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) від 26.04.00 р. № 444, у зв'язку з невиконанням відповідачем зобов'язань за договором;

- на підставі п. 1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" виселити з нежитлового приміщення загальною площею 70,0 кв.м. розташоване в м. Олександрія по вул. Першотравнева, 9 товариство з обмеженою відповідальністю "Тригон" та повернути зазначене приміщення за актом прийому-передачі Управлінню приватизації, оренди майна та землі Олександрійської міської ради.

В поданих уточненнях позовні вимоги позивача обґрунтовані тим, що: відповідач в 2008 році застрахував об'єкт оренди не на суму його відновної вартості, чим порушив п. 5.12. Договору оренди; не виконав умови п. 5.3. Договору, оскільки не підписав договір з підприємством, на балансі якого знаходиться об'єкт оренди, на оплату експлуатаційних витрат, які пов'язані з поточним утриманням приміщення (будівлі).

Господарський приймає уточнення позивача та розглядає позовні вимоги в редакції від 04.09.2008 р.

Відповідач подав заперечення на уточнення позовних вимог, відповідно до змісту яких вважає вимоги позивача незаконними та необґрунтованими, оскільки: страхування об'єкту оренди мало місце, але страхування проводилось не на відновну вартість об'єкту, в даному випадку має місце неналежне виконання умов договору, а не невиконання умов договору оренди взагалі, що у відповідності до договору оренди від 26.04.2000 р. та ст. 26 Закону України від 10.04.1992 р. № 2269-12 не є підставою для його розірвання; ніяких пропозицій від Балансоутримувача (комунального підприємства "Будинок побуту") щодо укладення угоди на оплату експлуатаційних витрат не було.

Представник відповідача в судовому засіданні 24.10.2008 р. участі не брав, однак про дату, час і місце проведення судового засідання належним чином повідомлений, про що свідчить підпис представника відповідача на повідомленні про наступне судове засіданні у справі № 16/153 (а.с. 125).

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд, встановив наступне.

26 квітня 2000 року між Фондом комунального майна Олександрійської міської ради (далі - Орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю "Тригон" (далі - Орендар або ТОВ "Тригон") укладено договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) за № 444 (далі - Договір, а.с. 13, 14).

Відповідно до умов Договору Орендодавець на підставі рішення виконавчого комітету міської ради від 13.04.2000 р. № 263 передає, а Орендар приймає в оренду нежитлове наземне приміщення, яке знаходиться на ІІІ поверсі будівлі, розташованої за адресою: вул. Першотравнева, 9, загальна площа якого становить 70,0 кв.м. згідно плану (додаток № 1) і знаходиться на балансі комунального підприємства "Будинок побуту" для розміщення офісу. Вартість орендованого майна, визначена відповідно до Акта оцінки вартості індивідуально визначеного майна станом на 01.04.2000 р. становить 22 254,00 грн. (п. 1.1. Договору).

Договір оренди укладений на термін з 16.12.1999 р. по 16.12.2004 р. і вступає в дію з моменту підписання. Не пізніше як за один місяць до закінчення терміну дії договору оренди Орендар повідомляє письмово Орендодавця про бажання продовжити оренду об'єкту або відмовитись від неї (п. 2.1. Договору).

Договір 26.04.2000 р. підписаний повноваженими представниками сторін та скріплений круглими печатками.

Відповідно до довідки Фонду комунального майна Олександрійської міської ради за № 6/635 від 14.07.2008 р. укладений між сторонами Договір, згідно п. 2.1. Договору пролонговано на термін з 16.12.2004 р. по 16.12.2009 р. (а.с. 31).

Враховуючи те, що правовідносини між сторонами виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, однак продовжують існувати після набрання ним чинності, то слід керуватися положеннями саме Цивільного кодексу України.

Укладений між сторонами Договір є договором оренди, правовідносини за яким регулюються Главою 58 Цивільного кодексу України, параграфом 5 Глави 29 Господарського кодексу України та Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Так, стаття 759 Цивільного кодексу передбачає, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується переди наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Як вбачається з матеріалів справи, а саме з копії акту передачі приміщення (будівлі) в оренду від 20.04.2000 р. позивач свої зобов'язання за Договором виконав в повному обсязі (а.с. 15).

Згідно із ст. 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

З огляду на зміст ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Однак Орендар - відповідач у справі, належним чином взяті на себе зобов'язання за Договором не виконав, у зв'язку з чим Орендодавець - позивач у справі, звернувся до господарського суду з даним позовом за захистом порушених прав.

У відповідності до п. 5.3. Договору, узгоджений договір оренди оформлюється у 15-денний термін після прийняття відповідного рішення. Орендар повинен в місячний термін після оформлення Договору оренди підписати договори з відповідними організаціями за користування комунальними послугами та подати копії договорів до Фонду комунального майна:

- комунальним підприємством "Теплокомуненерго";

- підприємством "Олександрійський районні міських електричних мереж";

- виробничим управлінням водопровідно-каналізаційного господарства;

- підприємством, на балансі якого знаходиться об'єкт оренди, на оплату експлуатаційних витрат, які пов'язані з поточним утриманням приміщення (будівлі).

Згідно рішення Олександрійської міської ради від 31.08.2007 р. за № 450 відновлена діяльність державного комунального підприємства "Будинок побуту", зареєстрованого рішенням виконкому від 13.04.1992 р. № 114/1 (а.с. 122).

15.01.2008 року комунальним підприємством "Будинок побуту" направлено лист на адресу ТОВ "Тригон" про те, що згідно рішення Олександрійської міської ради від 31.08.2007 р. за № 450 відновлена діяльність комунального підприємства "Будинок побуту" (далі - КП "Будинок побуту" або Балансоутримувач), яке є балансоутримувачем орендованого ТОВ "Тригон" приміщення. Згідно змісту вказаного листа Балансоутримувач також повідомляв про необхідність укладення Орендарем угоди на експлуатаційні витрати (а.с. 50).

07.03.2008 року Фонд комунального майна Олександрійської міської ради направив на адресу Орендаря лист № 6/216, яким повідомив про відновлення діяльності комунального підприємства "Будинок побуту" та зобов'язав ТОВ "Тригон" в термін до 25.03.2008 р. укласти з Балансоутримувачем договір за користування комунальними послугами (а.с. 52).

Згідно листа КП "Будинок побуту" за № 38 від 10.06.2008 р. Орендодавця повідомлено про відмову ТОВ "Тригон" розглядати та підписувати угоду про відшкодування експлуатаційних та комунальних витрат та несплату їх з 01.11.2007 р. (а.с. 23).

В наданих до суду запереченнях відповідач стверджує, що проект договору на відшкодування експлуатаційних витрат Балансоутримувачем товариству з обмеженою відповідальністю "Тригон" для укладення не надавався (а.с. 103, 104).

Господарський суд вважає безпідставними заперечення відповідача в цій частині, оскільки у відповідності до п. 5.3. Договору, саме Орендар зобов'язувався підписати договір з підприємством, на балансі якого знаходиться об'єкт оренди, на оплату експлуатаційних витрат, які пов'язані з поточним утриманням приміщення (будівлі) та подати копію договору до Фонду комунального майна.

Отже, з огляду на зміст умов Договору оренди, обов'язок укладення договору з Балансоутримувачем на оплату експлуатаційних витрат був покладений на Орендаря, а тому Орендар був зобов'язаний ініціювати питання щодо укладення такого договору. При цьому господарський суд звертає увагу на те, що у випадку недосягнення при укладенні договору згоди з Балансоутримувачем, відповідач не позбавлений був можливості звернутися для вирішення даного питання в судовому порядку. За наданими представником відповідача в судовому засіданні поясненнями, з метою вирішення спірного питання відповідач до суду не звертався .

Доводи відповідача щодо укладення ним договору з приватним підприємством "Стиль-Сервіс" від 01.01.2007 р., не можуть бути прийняті судом як доказ виконання відповідачем п. 5.3. Договору, з огляду на те, що з вересня 2007 року Балансоутримувачем є комунальне підприємство "Будинок побуту", про що відповідачу було достовірно відомо.

Однак доказів укладення з Балансоутримувачем відповідного договору, на виконання умов п. 5.3. Договору відповідачем не надано, в матеріалах справи такі докази відсутні.

Отже, даний факт свідчить про невиконання відповідачем в цій частині умов п. 5.3. Договору, що є підставою для дострокового розірвання договору.

Крім того, відповідач згідно п. 5.12. Договору зобов'язувався в місячний термін з моменту підписання Договору оренди Орендар зобов'язувався застрахувати об'єкт оренди на користь Орендодавця на суму його відновної вартості від таких страхових випадків:

- пожежа;

- дія атмосферних факторів (снігопад, буря, вихор, ураган, злива, град);

- стихійне лихо (землетрус, повінь, обвал);

- аварія інженерних комунікацій (водопровід, газове обладнання, каналізація, тепломережа, електротехнічне обладнання);

- знищення або пошкодження майна в результаті протиправних дій.

Згідно ч. 1 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Частиною 4 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору.

З матеріалів справи вбачається, що позивачем направлено 18.01.2007 р. та 07.03.2008 р. на адресу відповідача листи за № 71 та № 6/216 відповідно, в яких Орендодавець зобов'язував ТОВ "Тригон" виконати умови п. 5.12. Договору, а саме застрахувати об'єкт оренди. Крім того, у вказаних вище листах позивач повідомляв відповідача про те, що в разі не виконання такої вимоги Фонд комунального майна Олександрійської міської ради буде вимушений звернутися до господарського суду (а.с. 21, 22).

17.04.2008 р. відповідач на адресу Орендодавця на виконання умов договору оренди № 444 від 21.04.2000 р. направив черговий договір страхування від 04.04.2008 р. (а.с. 90).

На підтвердження виконання п. 5.12. Договору, відповідачем до суду надано копію договору добровільного страхування майна юридичної особи в оренді б/н від 04.04.2008 р., укладеного між Орендарем та відкритим акціонерним товариством Національної акціонерної страхової компанії "Оранта", згідно умов якого Орендар застрахував орендоване майно на суму 2 704,00 грн. від таких страхових випадків, як: вогонь, стихійні явища, вплив рідини, протиправні дії третіх осіб та наїзд транспортних засобів (а.с. 91).

Однак, наданий відповідачем договір страхування від 04.04.2008 р. не є доказом належного виконання п. 5.12. Договору, оскільки по-перше, всупереч умов п. 1.1. Договору вартість застрахованого майна становить 2 704,00 грн.; по-друге, перелік страхових випадків зазначених у договорі страхування не відповідає п. 5.12. Договору.

До того ж, зі змісту листа Олександрійського районного відділення Національної акціонерної страхової компанії "Оранта" за № 190 від 16.07.2008 р. вбачається, що страхова сума 2 764,00 грн. у договорі страхування від 04.04.2008 року встановлена зі слів страхувальника, тобто Орендаря і відповідача у справі (а.с. 92).

Твердження відповідача про те, що неналежне виконання з боку відповідача умов Договору не є підставою для його розірвання, спростовується наступним.

Згідно ст. 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

У відповідності до змісту ст. 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; зміна умов зобов'язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди.

У відповідності до приписів ч. 2 ст. 650 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

З огляду на зміст абзацу другого п. 13 Роз'яснень президії Вищого арбітражного суду України від 25.05.2000 № 02-5/237 "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (із змінами, внесеними роз'ясненнями президії Вищого господарського суду України від 31.05.2002 № 04-5/609) підставою для розірвання договору може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов'язань, передбачених ст. 18 Закону або договором оренди.

Матеріали справи свідчать про те, що відповідачем, як Орендарем порушено умови Договору, а саме п.п. 5.3. та 5.12 Договору.

З огляду на викладене, позовні вимоги позивача в частині розірвання Договору є обґрунтованими та підлягають задоволенню в повному обсязі.

Крім того, позивач в позовній заяві просить виселити з нежитлового приміщення загальною площею 70,0 кв.м. розташоване в м. Олександрія по вул. Першотравнева, 9 товариство з обмеженою відповідальністю "Тригон" та повернути зазначене приміщення за актом прийому-передачі Управлінню приватизації, оренди майна та землі Олександрійської міської ради.

Згідно ст. 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

У відповідності до приписів ч. 1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

З огляду на зміст п. 10.6. Договору, дія Договору оренди припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об'єкта оренди (за участю Орендаря); загибелі об'єкта оренди; достроково за згодою сторін або за рішенням арбітражного суду; банкрутства Орендаря; ліквідації Орендаря; при невиконанні умов цього договору.

Згідно п. 5.10. Договору у разі припинення Договору оренди Орендар зобов'язується повернути Орендодавцю орендоване приміщення (будівлю) в належному стані, не гіршому ніж на час передачі його в оренду, з урахуванням фізичного зносу згідно з актом прийому-передачі майна в оренду.

Майно вважається поверненим Орендодавцеві з моменту підписання сторонами Акта прийому приміщення (будівлі) від Орендаря (п. 3.2. Договору).

З наданих до суду відповідачем письмових пояснень та заперечень вбачається, що відповідач фактично продовжує використовувати орендоване приміщення.

Таким чином, вимоги позивача в частині повернення об'єкту оренди ґрунтуються на нормах чинного законодавства та підлягають задоволенню в повному обсязі.

Доводи відповідача в частині необхідності застосування судом перебігу строку позовної давності не можуть бути прийняті судом, оскільки виходячи зі змісту ч. 1 ст. 261 Цивільного кодексу України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Враховуючи наявність укладеного відповідачем договору з приватним підприємством "Стиль-Сервіс", а також рішення Олександрійської міської ради від 31.08.2007 р. № 450 та лист КП "Будинок побуту" від 10.06.2008 р. за № 38, такий строк для позивача починається з 10.06.2008 р.

Крім того, послання відповідача на ст.ст. 71, 73 та 75 Цивільного кодексу УССР є безпідставним з огляду на зміст п. 6 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України.

В судовому засіданні 14.10.2008 р. господарським судом на підставі ст. 77 Господарського процесуального кодексу України оголошено перерву до 12:00 год. 24.10.2008 р.

На підставі ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 49, 82-85, 116, 117 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити повністю.

Розірвати договір оренди нерухомого майна за № 444, укладений 26.04.2000 року між Фондом комунального майна Олександрійської міської ради та товариством з обмеженою відповідальністю "Тригон".

Товариству з обмеженою відповідальністю "Тригон" (28000, м. Олександрія, вул. Першотравнева, 9, р/р 8001, МФО 323583 в ОФКБ "Приватбанк", код 24148724) повернути за актом приймання-передачі Управлінню приватизації, оренди майна та землі Олександрійської міської ради (28000, м. Олександрія, пр. Леніна, 59, р/р 1863 УДКУ у Кіровоградській області, МФО 823016, код 302252) нежитлове приміщення загальною площею 70,0 кв.м., розташоване в м. Олександрія, по вул. Першотравнева, 9.

Наказ видати стягувачу після набрання рішенням законної сили.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "Тригон" (28000, м. Олександрія, вул. Першотравнева, 9, р/р 8001, МФО 323583 в ОФКБ "Приватбанк", код 24148724) на користь Управління приватизації, оренди майна та землі Олександрійської міської ради (28000, м. Олександрія, пр. Леніна, 59, р/р 1863 УДКУ у Кіровоградській області, МФО 823016, код 302252) витрати по сплаті державного мита в сумі 85,00 грн. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в сумі 118,00 грн.

Наказ видати стягувачу після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття, а у разі, якщо у судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення, воно набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня підписання рішення, оформленого відповідно до ст. 84 цього Кодексу.

Суддя