СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М      У К Р А Ї Н И

21.08.2008
Справа №  4/312-ПД-08

Господарський суд Херсонської області у складі судді
ОСОБА_4 при секретарі Сокуренко
Л.І., розглянув у відкритому судовому засіданні справу

за позовом
приватного підприємцяОСОБА_1 м. Скадовськ Херсонської області

до      Скадовської міської ради  м. Скадовськ Херсонської області

про
внесення змін до договору

та зустрічний позов

Скадовської міської ради  м. Скадовськ Херсонської області

до    приватного підприємцяОСОБА_1 м.
Скадовськ

Херсонської області

про
розірвання договору

за участю  представників сторін:

від
позивача - приватний підприємець ОСОБА_1, адвокат ОСОБА_2

від
відповідача -  адвокат ОСОБА_3

Відповідно до  розпорядження заступника голови  господарського  суду Херсонської  області Закуріна М.К. № 347 від 28 липня  2008року справа прийнята до  провадження судді ОСОБА_4

Позивач, з  урахуванням
заяви  про  уточнення позовних та зміну підстав
позовних  вимог від 18.08.2008року,
звернувся з  позовом, яким просить внести
зміни до договору оренди комунального майна, укладеного 31 січня 2007 року  між Скадовською міською радою  та приватним підприємцем ОСОБА_1, виклавши
пункти 2.4 та 3.1 договору  в наступній
редакції:

п. 2.4 -вартість майна, що
передається орендарем орендодавцю, визначається на підставі експертної оцінки
і  складає 236.147грн.00коп.;
п. 3.1 -  орендна плата визначається на підставі
Методики, затвердженої рішенням сесії
Скадовської міської  ради від
08.12.2000 року № 185 з урахуванням експертної оцінки  від 25.09.2007 року. Розрахунок орендної
плати є невід'ємною частиною договору. Орендна плата перераховується орендарем
на р/р    НОМЕР_1код платежу НОМЕР_2в УДК
в Херсонській області на пізніше 15 числа наступного за звітним місяця з
урахуванням щомісячного індексу інфляції. Реквізити оплати можуть змінюватися у
разі  централізованих змін державним
казначейством розрахункових рахунків та відповідних кодів.

Зміни до договору  він
просить  внести з 25 вересня 2007
року, посилаючись на  частину  5 статті 188 ГК України та на те, що саме
25.09.2007року ним, з  дозволу орендодавця,  здійснена незалежна оцінка будівлі магазину
«Тавричанка», яка  є  об'єктом оренди за договором від
31.01.2007року, якою  встановлена інша,
ніж  зазначена в договорі, ринкова
вартість  об'єкту оренди.

Підставою  позовних
вимог  позивач зазначає  ч.1 ст.652 ЦК України, ч.5 ст.188 ГК України,
посилаючись  на те, що істотно  змінилися обставини  щодо
ціни об'єкту оренди, якими сторони керувалися при  укладенні договору і якби  він
міг  це  передбачити, то уклав би договір  на інших
умовах.

Відповідач звернувся з  зустрічним позовом  про
розірвання договору оренди від 31 січня 2007 року, посилаючись на
невиконання відповідачем  пунктів 10.1,
10.2, 10.3 та 13.4 договору щодо
забезпечення пожежної  безпеки
орендованого  майна, укладення договору
страхування та  договору на технічне  обслуговування  орендованих
приміщень  з комунальними  службами
міста та неукладення договору оренди
землі, яка  прилягає  до орендованої  будівлі у встановлені договором строки.

Підставою  позовних
вимог він зазначає  ч.2 ст. 651 ЦК
України відповідно до  якої  договір
може бути  змінено або  розірвано
за рішенням  суду  на вимогу однієї  із
сторін у разі істотного
порушення  договору другою  стороною.

Ухвалою  від 29.07.2008року   зустрічний позов прийнято для спільного  розгляду з
первісним.

Відповідач позовні вимоги за  первісним позовом не  визнає, обґрунтовуючи  свої
заперечення  тим, що  проведена з ініціативи позивача експертиза,
якою  визначено  вартість
орендованого  майна  не є
істотною зміною обставин, якими керувалися сторони при укладенні
договору. Експертна оцінка майна, яка проведена за ініціативою  позивача,
здійснена після укладення договору - 25.09.2007 року  і не
була затверджена  рішенням  сесії
Скадовської міської  ради.
Він  вважає, що  оскільки
відповідно до  затвердженої  рішенням
Скадовської  міської  ради № 213 від 29.03.2007 року   Методики, змінилася орендна ставка, яка  була застосована при  укладенні договору, тому  вносити
зміни  в пункт  3.1 договору оренди  необхідно з
урахуванням  нині діючої  Методики.

Позивач не  визнає
позовні вимоги за зустрічним позовом та зазначає, що  ним виконані умови пунктів 10.1, 10.2, 10.3
та 13.4 договору оренди від 31.01.2007року щодо
забезпечення пожежної  безпеки
орендованого  майна, укладення договору
страхування та  договору на технічне  обслуговування  орендованих
приміщень  з комунальними  службами
міста. Він  посилається  на те,
що  ним проведена також
робота  направлена на підготовку до
укладення договору оренди  землі, яка  прилягає
до орендованої  будівлі та
виготовлена  технічна документація, яка  передана
Скадовській міській раді на затвердження ще 18.06.2008року, але ця
документація відповідачем  не
затверджена, тому договір  оренди
землі  не
укладається не  з  його  вини.

Розглянувши матеріали  справи, дослідивши надані до  справи докази, заслухавши представників
сторін, суд  -

в с т а н о в и в:

Між Скадовською міською радою  та приватним підприємцем ОСОБА_1 31 січня
2007 року укладено  нотаріально
посвідчений договір  оренди
комунального  майна. Згідно з  цим договором
орендодавець  (відповідач по  справі) передав в користування орендарю
(позивачу) строком  до 30.06.2016року
комунальне майно - будівлю  магазину
«Тавричанка», яка  розташована в м.
Скадовськ Херсонської  області  по
вул. Гагаріна №80  загальною
площею 291,3 кв.м.

Факт  передачі майна в користування позивача
підтверджується матеріалами  справи  та не
заперечується сторонами.

Пунктом 2.4 договору оренди
встановлена вартість  майна, яке  передавалося в користування позивача  на підставі
експертної  оцінки в сумі
441.103грн.00коп., виходячи  із  якої
визначено  розмір  орендної
плати, яка  відповідно до
розрахунку, що є  невід'ємною  частиною договору оренди від  31.01.2007року та пункту 3.1 договору оренди
встановлена в  розмірі 2.367грн.54коп. на
місяць.

Під
час дії  договору оренди,
комісією, створеною  розпорядженням
міського  голови від  10.08.2007року №154-р здійснено  обстеження
технічного  стану  приміщень
об'єкту оренди та  актом від
14.08.2007року встановлено, що
загальний  технічний стан  магазину
є незадовільним і непридатним для
подальшої  експлуатації  будівлі в такому стані.

Розглянувши звернення позивача  та акт
обстеження будівлі  магазину
«Тавричанка»від  14.08.2007року,
Скадовська міська рада, як  власник
об'єкту оренди,  на 20 сесії  5 скликання прийняла рішення №338 від
31.08.2007року, яким надала  дозвіл  приватному підприємцю ОСОБА_1 на
виготовлення  нової  експертної
оцінки  будівлі магазину
«Тавричанка».

Висновком товарної  біржі «Херсонська обласна товарна біржа»від
25.09.2007року  встановлена  ринкова вартість   магазину «Тавричанка»площею 291,3 кв.м.,
який розташований  в м.Скадовськ
Херсонської  області по  вул. Гагаріна №80   в сумі 236.147грн.00коп.

Регіональне відділення Фонду
державного  майна України по  Херсонській області, відповідно до  звернення
Скадовського  міського  голови
від 03.10.2007року №2-33-806
надало  рецензію від  23.10.2007року на звіт  про
незалежну оцінку зазначеної
будівлі, виконану для розрахунку розміру орендної  плати, яка
листом від 25.10.2007року №02-3767
надіслана голові Скадовської
міської  ради.  Згідно з
цією  рецензією  звіт
відповідає  вимогам  нормативно-правових актів з  оцінки
майна  і може бути  використаний для розрахунку розміру
орендної  плати.

Враховуючи  вищезазначене, позивач, відповідно до  пункту 2 статті 188 ГК України звернувся
до  відповідача з  листом від 31.01.2008року (отриманий
відповідачем 18.02.2008року), яким просив
внести  зміни  в пункти
2.4 та 3.1 договору оренди від
31.01.2007року, зазначивши ними
реальну  вартість  орендованого
майна -236.147грн.00коп. та відповідну оренду плату, виходячи  із
вартості об'єкту оренди. Відповідач відмовився внести  зміни в зазначені пункти договору оренди, про  що
прийняв рішення  №482 від
29.02.2008року, тому відповідно до  ч. 4
статті 188 ГК України   позивач  звернувся до
суду за вирішенням  спору
щодо  внесення змін  в пункти 2.4, 3.1 договору оренди від  31.01.2007року.

Розглядаючи  спір
між  сторонами  за первісним позовом, суд  виходять
із  того, що  відповідно до
ч.1 статті 284 ГК України, статті 10 Закону України «Про  оренду державного  та комунального  майна»
об'єкт  оренди ( склад  і вартість
орендованого  майна) а також  орендна плата є  істотними
умовами  договору оренди майна.
При  цьому, відповідно до  статті 21 закону України «Про  оренду державного  та комунального  майна»розмір
орендної  плати  може бути
змінено як  за погодженням  сторін, так і на вимогу однієї із  сторін, якщо
з  незалежних  від
неї  обставин істотно  змінився
стан  об'єкта оренди, а також  в інших
випадках, встановлених законодавчими
актами  України.

Частина 2 статті 286  ГК України
надає  право  позивачу, як
орендарю, вимагати  зменшення
розміру орендної  плати, якщо  через
обставини, за які він  не  відповідає, змінилися  передбачені договором  умови
господарювання або  істотно  погіршився стан  об'єкта оренди.

Частиною 1
статі 652 ЦК України також
встановлено  підстави  зміни або
розірвання договору. Нею
передбачено, що  у разі
істотної  зміни обставин, якими  сторони
керувалися при  укладенні договору,
договір  може бути  змінений. Зміна  обставин є
істотною, якщо  вони
змінилися  настільки, що  якби
сторони могли це  передбачити,
вони не  уклали б  договір, або
уклали б  його  на інших
умовах.

Яке свідчать  матеріали
справи, при  укладенні договору,
пунктом  2.4  сторони зазначили  його
вартість  в сумі 441.103грн.00коп,
виходячи  із  експертної
оцінки за якою  знос будівлі
становив 28%.

Однак,  матеріали
справи свідчать  про  те, що комісія відповідача, яка  обстежила об'єкт  оренди 14.08.2007року, визнала стан  будівлі незадовільним  і для подальшої  експлуатації
в такому стані непридатним, що
змусило  орендаря   змінити
умови  господарювання,  замовити
проект  реконструкції  та провести
ремонт будівлі з  дозволу орендодавця.
Таким чином, він  поніс непередбачені
витрати, через  істотне  погіршення стану об'єкта оренди з обставин  за які він
не  відповідає.

Як
пояснили  представники позивача в
засіданні суду,  зазначені факти  стали
можливими  через  неповну інформацію  про
технічний стан  будівлі при її
передачі в оренду,   знос якої  відповідно до
оцінки  майна від  25.09.2007року становив фактично  43%, а не
28 %, як  це  було
зазначено  при  визначені вартості майна на момент  укладення договору оренди.  У зв'язку з
цими  обставинами  подальше використання об'єкту оренди
позивачем  стало  можливим лише після проведення  ремонту, що
змусило  його  понести додаткові витрати  на проведення
яких  він  не
розраховував при  підписанні
договору і які відповідно до
наданих  позивачем доказів
становили 165.258грн.00коп.

Стаття 21 Закону України «Про  оренду державного  та комунального   майна»передбачає  перегляд розміру орендної  плати на вимогу однієї із  сторін, у випадку, якщо   з незалежних
від неї обставин  істотно  змінився стан об'єкта оренди.  Аналогічні
підстави  зміни договору
передбачені і частиною 1 статті 652 ЦК України.

З урахуванням   зазначених
норм права, суд  вважає  обґрунтованими  вимоги позивача щодо  внесення змін
з  пункти  2.4 та 3.1 договору оренди  відносно
вартості об'єкту оренди яка
складає 236.147грн.00коп. та
розміру орендної  плати, яка   визначається виходячи  із
експертної  оцінки  майна здійсненої 25.09.2007року та
встановлюється сторонами  на підставі
Методики, затвердженої  рішенням  сесії
Скадовської  міської  ради №185 від 08.12.200року.

Так як  фактичний склад  майна (його
вартість) було встановлено експертною оцінкою від 25.09.2007року, зміни
в договір  оренди  відповідно до
частини 5 статті 188 ГК України
підлягають  внесенню з цієї дати.

Судом відхиляються посилання  відповідача на те, що стан  самого
об'єкту оренди не  змінився, а  незалежна оцінка майна від
25.09.2007року  не  була затверджена рішенням  сесії , оскільки   актом обстеження майна  здійсненим 14.08.2007 року, складеним  комісією за участю відповідача, підтверджено
незадовільний технічний стан  майна та
непридатність  його  до
використання. Оцінка ж  майна
від  25.09.2007року здійснена позивачем
саме на підставі рішення  відповідача,
яким надано   дозвіл на її
проведення з  наступним
підтвердженням  правомірності цієї  оцінки
рецензією регіонального
відділенням  Фонду державного  майна України
по Херсонській області.

Розглядаючи  зустрічні позовні вимоги
про  розірвання договору оренди від 31.01.2007року  суд
виходить  із  наступного.

Частиною 1 статті 193 ГК України
встановлено обов'язок  суб'єктів
господарювання  та інших  учасників господарських  відносин
виконувати  господарські
зобов'язання  належним чином  відповідно до
закону, інших  правових  актів, договору, а за відсутності  конкретних
вимог щодо  виконання
зобов'язання  - відповідно до  вимог, що
звичайно ставляться.

Аналогічні вимоги щодо  виконання зобов'язання відповідно до  умов договору закріплені і в статті 526 ЦК
України.

Звертаючись  з
позовом про  розірвання договору
оренди,  відповідач посилався на
невиконання позивачем істотних  умов
договору встановлених  пунктами 10.1,
10.2, 10.3 та 13.4 договору щодо
забезпечення пожежної  безпеки
орендованого  майна, укладення договору
страхування та  договору на технічне  обслуговування  орендованих
приміщень  з комунальними  службами
міста та неукладення договору оренди
землі, яка  прилягає  до орендованої  будівлі у встановлені договором строки.
Він  зазначає, що відповідно до  ч.2 ст. 651 ЦК України  це є підставою для   розірвання
договору оренди.

Із
умов договору оренди вбачається, що укладаючи  договір
оренди, сторони пунктом 5.5
закріпили за позивачем обов'язок
утримувати   приміщення магазину в
належному  санітарно-технічному  і естетичному стані.

При
цьому пунктом  11.1 договору
встановлено, що  у разі  утримання майна в неналежному санітарно-технічному
та естетичному  стані, який
підтверджується документально  шляхом
складання 2 та більше  актів, (протоколів,
постанов та інше), відповідач, як
орендодавець, має  право
ініціювати розірвання договору  в
односторонньому порядку, шляхом попереднього
письмового  повідомлення  про  це
орендаря відповідно до  норм діючого  законодавства. Документального  підтвердження
звернення до  позивача з  пропозицією
про  розірвання договору
відповідно до  вимог пункту 11.1 договору
оренди та згідно з  порядком  розірвання договорів, встановленим  частиною
2 статті 188 ГК України, відповідач суду не  надав.

Не
надано  ним і будь-яких  актів, протоколів постанов, які б  свідчили про
утримання позивачем майна в неналежному стані та невиконання ним
істотних  умов договору.

Так, відповідно до  пункту 10.1 договору оренди  позивач
зобов'язаний забезпечити
протипожежну безпеку
орендованого  майна. Посилаючись
на відсутність   укладення договору  з
відповідними  підрозділами МНС
України в Скадовському районі, відповідач вважає, що  позивачем не
виконано  умови  договору.

Проте, договором оренди не  встановлено
обов'язок позивача укласти
договір саме з підрозділами МНС України в Скадовському районі. Як  вбачається із
наданих  позивачем доказів,
на  забезпечення протипожежної  безпеки
майна ним  07.02.2008року  укладено
з Південною філією АТ «Українська пожежно-страхова компанія»договір  №031755 на страхування  цивільної
відповідальності  з  метою забезпечення  відшкодування шкоди, яка  може бути
заподіяна життю  здоров'ю  третіх
осіб внаслідок   володіння та
користування майном  приміщення магазину
.

Виконано  позивачем і обов'язок  встановлений пунктом 10.2 договору  оренди
щодо  страхування орендованого  майна шляхом укладення договору
добровільного  страхування  майна
магазину «Тавричанка»від 17.01.2008року №12-23/012423 зі страховою  компанією
«Універсальна».

На
виконання умов пункту 10.3 договору оренди  щодо
укладення  договору про  технічне
обслуговування  орендованого майна
з  комунальними  підприємствами міста, позивачем  були
укладені надані до  матеріалів
справи  договори, а  саме: від 23.03.2006року  з  МКП
«Вікторія»на розміщення твердих
побутових  відходів;  №38 від 18.05.2007року  та № 392
від 07.08.2008року  з  МКП «Очисні споруди»- на очистку  та
збирання стічних  вод  а також на збирання та вивезення твердих  побутових
відходів;  від 08.01.2008року  з
ППОСОБА_5про  надання послуг  на відкачку стічних  вод; від 01.05.2007року з МКП  «Водне
господарство» про  надання
послуг  водопостачання. На  виконання обов'язків за зазначеними  договорами
позивачем надано  до  матеріалів справи  акти
виконаних  робіт та платіжні
документи на оплату вартості зазначених
в договорах послуг.

Пунктом 13.4 договору оренди від
31.01.2007року  позивач зобов'язався  у 9-місячний термін підготувати  усі необхідні документи для укладення
договору оренди землі  яка  прилягає
до  орендованої  будівлі, та зареєструвати  його . На
виконання зазначених  обов'язків
позивачем ще 11.01.2007 року укладено договір №12 з ПП «Землевпорядник»  на виготовлення технічної  документації
для надання в оренду земельної
ділянки  по АДРЕСА_1.
Матеріалами  справи   доведено, що
документація була виготовлена та
18.06.2008року передана  на
затвердження   голові Скадовської  міської
ради. Але станом на день
вирішення спору вона не
затверджена. Пояснити  причини з  яких
подання ПП «Землевпорядник»не
розглядалося, представник відповідача в засіданні суду не  зміг. В той же час  позивачем сплачується земельний податок  на підставі розрахунку відповідача, який
позивач відповідно до  пункту 10.4
договору оренди зобов'язався сплачувати
до  моменту державної  реєстрації
договору оренди землі. Таким чином, відповідачем не  доведено, що
неукладення договору оренди земельної
ділянки  мало  місце з
вини  позивача, а також  того, що
саме  це  є
істотним порушенням  договору
оренди, яким відповідачу було  спричинено
шкоду та не  дозволило  йому отримати
очікуване  при  укладенні договору.

Згідно з  вимогами
ст. 4-3, ст. 33 ГПК України судочинство
в господарських судах
здійснюється на засадах
змагальності. Сторони ,  які
беруть  участь  у справі, обґрунтовують свої  вимоги і заперечення поданими  суду доказами. При  цьому, кожна сторона повинна  довести ті обставини, на які вона посилається
як  на підставу своїх  вимог
і заперечень.

Відповідачем не  надано
обґрунтованих  доказів на
підтвердження  невиконання позивачем
пунктів 10.1, 10.2, 10.3 та 13.4 договору оренди від  31.01.2007року, в порядку  встановленому   пунктом 11.1 договору. Не надано  ним і доказів досудового  врегулювання спору щодо  розірвання договору оренди в порядку,
встановленому пунктом 11.1 договору оренди та ч.2 ст. 188 ГК України шляхом
надіслання  пропозиції  про
розірвання договору позивачу. Не надано
відповідачем і доказів, які б
свідчили  про  істотне
порушення позивачем  умов договору
оренди.

З урахуванням  викладеного правові підстави  розірвання договору оренди відсутні,
тому  зустрічні вимоги відповідача
задоволенню  не  підлягають.

Судові витрати  відповідно до
статті 49  ГПК України відносяться
на відповідача.

В засіданні за згодою  представників сторін  оголошувалася вступна та резолютивна частина
рішення.

З урахуванням  вищезазначених  норм права, керуючись ст.ст. 44, 49, 77,
82-85 ГПК України, суд

В И Р І Ш И В:

1. Позовні
вимоги за первісним позовом
задовольнити.
2. Внести зміни до договору оренди комунального майна, укладеного 31
січня 2007 року  між Скадовською міською
радою  та приватним підприємцем ОСОБА_1,
виклавши пункти 2.4 та 3.1 договору  в
наступній редакції:

п. 2.4 -вартість майна, що
передається орендарем орендодавцю, визначається на підставі експертної оцінки
і  складає 236.147грн.00коп.;
п. 3.1 -  орендна плата визначається на підставі
Методики, затвердженої рішенням сесії
Скадовської міської  ради від
08.12.2000 року № 185 з урахуванням експертної оцінки  від 25.09.2007 року. Розрахунок орендної
плати є невід'ємною частиною договору. Орендна плата перераховується орендарем
на р/р    НОМЕР_1код платежу НОМЕР_2в УДК
в Херсонській області на пізніше 15 числа наступного за звітним місяця з
урахуванням щомісячного індексу інфляції. Реквізити оплати можуть змінюватися у
разі  централізованих змін державним
казначейством розрахункових рахунків та відповідних кодів. Зміни до
договору  набирають чинності з 25 вересня
2007 року.

3. Стягнути з Скадовської міської
ради  м. Скадовськ  вул.Гагаріна, 63 Херсонської області  код НОМЕР_3 (інші реквізити суду
невідомі)  на користь приватного
підприємцяОСОБА_1 АДРЕСА_2 ідентифікаційний номер НОМЕР_4(інші реквізити суду
невідомі) -85грн.00коп. витрат по сплаті
державного мита  та 118грн.00коп.
витрат за інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Наказ   видати
після набрання рішенням законної сили.

4. В задоволенні зустрічних позовних
вимог про розірвання договору  оренди від
31.01.2007 року відмовити.

Суддя
З.І. Ємленінова

Рішення оформлено  відповідно
до

ст.84
ГПК України 27.08.2008року.