ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 жовтня 2008 р.

№ 32/630

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Т. Дроботової - головуючого

Н. Волковицької

Л. Рогач

за участю представників:

позивача

Владимиренко К.В. –довіреність від 05.09.2008 р.

відповідача

Соколова Р.І. –довіреність від 17.01.2008 р.;

Шинкаренко Я.В.–довіреність від 23.09.2008 р.

третьої особи

Безносик А.О. –довіреність від 15.09.2008 р.

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги

- Головного управління комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації);

- Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація"

на постанову

від 15.07.2008 р. Київського апеляційного господарського суду

у справі

№ 32/630 господарського суду м. Києва

за позовом

Товариства з обмеженою відповідальністю "Центральний військовий універмаг"

до

- Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація";

- Головного управління комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

за участю третьої особи

Київської міської ради

про

укладення угоди до договору оренди

В С Т А Н О В И В :

ТОВ "Центральний військовий універмаг" звернулось до господарського суду м. Києва з позовом до КП "Київжитлоспецексплуатація, за участю третіх осіб –Головного управління комунальної власності м. Києва Київської міської державної адміністрації, Київської міської ради про (з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог том 1 а.с. 124-126):

- продовження на 2 роки та 364 дні договору оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) від 18.07.2006 № 10/2334, вважаючи укладеною угоду до договору оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) від 18.07.2006 №10/2334 в редакції, яка була підписана ТОВ "Центральний військовий універмаг" з моменту набрання чинності судового рішення на умовах, визначених цією угодою.

- зобов’язання Головного управління комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) зареєструвати угоду до договору оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) від 18.07.2006 р. № 10/2334 укладену між КП "Київжитлоспецексплуатація" та ТОВ "Центральний військовий універмаг", у встановленому порядку.

Позовні вимоги, з посиланням на статтю 777 Цивільного кодексу України, статті 9, 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" обґрунтовані тим, що позивач за договором оренди нерухомого майна № 10/2334 від 18.07.2006 р. є орендарем нежилого приміщення за адресою: м. Київ, пр-т Перемоги, 17-23 літ. А загальною площею 1783,5 кв.м., строком дії до 14.03.2007 р.

Позивач знаходиться в даному приміщенні, повністю виконує всі умови договору оренди від 18.07.2006 р., зокрема, сплачує орендну плату та інші передбачені договором платежі,

Крім того, позивач вважав, що нарахування плати за користування майном є фактичною згодою на продовження договору оренди.

Разом з цим, відповіді щодо розгляду заяви та доданих до неї документів щодо продовження договору оренди або укладення договору оренди в новій редакції відповідачем надано не було.

У відзиві на позовну заяву КП "Київжитлоспецексплуатація" просило відмовити у задоволенні позовних вимог, посилаючись на те, що вимога позивача укласти з ним угоду про продовження договору оренди суперечить вимогам статті 19 Конституції України, оскільки у КП "Київжитлоспецексплуатація" відповідно до Закону України "Про оренду державного та комунального майна", Порядку передачі майна територіальної громади м. Києва в оренду, затвердженого рішенням Київської міської ради від 28.09.2006 р. № 34/91 та Статуту відсутні повноваження щодо укладення договору оренди та зміни його істотних умов за відсутності згоди власника майна –Київської міської ради.

Київська міська рада просила відмовити у задоволенні позовних вимог, зазначаючи, що 14.03.2007 р. закінчився строк дії спірного договору, а у випадку якщо Київська міська рада не прийняла відповідного рішення та не уповноважила КП "Київжитлоспецексплуатація" на вчинення правочинів щодо оренди майна, то відсутні підстави вважати відповідача орендодавцем майна. Лише Київрада має законне право вирішувати долю будь –якого майнового об’єкта, що перебуває в комунальній власності. Волевиявлення ради на вчинення будь - яких правочинів щодо об’єктів комунальної власності м. Києва полягає в прийнятті спеціального рішення, яке рада не приймала.

В поясненнях Головне управління також просило відмовити у задоволенні позовних вимог посилаючись, зокрема на те, що на звернення позивача від 23.05.2007 р. та на доручення Київської міської ради Головним управлінням було повідомлено позивача листом від 17.07.2007 р. про те, що на час звернення щодо продовження дії договору оренди існує ухвала господарського суду м. Києва від 24.04.2007 р. у справі № 30/164 про заборону Київській міській раді вчиняти будь –які дії щодо приміщень по пр-ту Перемоги, 17-23, у зв’язку з чим не можливо винести питання на сесію Київради про вирішення питання надання в оренду зазначеного приміщення, оскільки відповідно до Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" прийняття рішення та надання в оренду майна комунальної власності м. Києва належить до компетенції Київради. В подальшому, 04.12.2007 р. господарським судом м. Києва була винесена ще одна ухвала якою також заборонено вирішувати питання щодо надання в оренду майна.

Ухвалою господарського суду м. Києва від 21.04.2008 р. виключено Головне управління комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) зі складу третіх осіб та залучено до участі у справі другим відповідачем.

Рішенням господарського суду м. Києва від 23.05.2008 р. (суддя Хрипун О.О.) позовні вимоги задоволені повністю, продовжено на 2 роки та 364 дні договір оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) від 18.07.2006 № 10/2334, вважаючи укладеною угоду до договору оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) від 18.07.2006 № 10/2334 в редакції, яка була підписана ТОВ "Центральний військовий універмаг" з моменту набрання чинності судового рішення на умовах, визначених угодою та зобов'язано Головне управління комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зареєструвати угоду до договору оренди нерухомого майна між КП "Київжитлоспецексплуатація" та ТОВ "Центральний військовий універмаг", у встановленому порядку.

Мотивуючи рішення господарський суд дійшов висновку щодо обґрунтованості позовних вимог, при цьому зазначивши, що відповідачами не надано доказів неналежного виконання позивачем умов договору оренди нежилого приміщення, а також доказів втрати позивачем переважного права на укладення договору оренди.

За апеляційними скаргами КП "Київжитлоспецексплуатація", Київської міської ради та Головного управління комунальної власності м. Києва Київський апеляційний господарський суд (судді: Смірнова Л.Г., Коротун О.М., Попікова О.В.), переглянувши рішення господарського суду м. Києва від 23.05.2008 р. в апеляційному порядку, постановою від 15.07.2008 р. в частині зобов'язання Головного управління комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зареєструвати угоду до договору оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) від 18.07.2006 № 10/2334, укладену між КП "Київжитлоспецексплуатація" та ТОВ "Центральний військовий універмаг" скасував його та прийняв в цій частині нове рішення, яким відмовив у задоволенні позову до Головного управління комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повністю.

В решті рішення господарського суду міста Києва від 23.05.2008 р. залишив без змін.

Скасовуючи рішення в частині зобов'язання Головного управління комунальної власності міста Києва зареєструвати угоду до договору оренди нерухомого майна, суд апеляційної інстанції зазначав, що чинним законодавством не передбачено права, обов'язку чи компетенції Головного управління комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) щодо реєстрації угоди до договору оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) від 18.07.2006 № 10/2334.

Головне управління комунальної власності м. Києва подало до Вищого господарського суду України касаційну скаргу, в якій просить скасувати повністю рішення господарського суду м. Києва від 23.05.2007 р. та частково скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду від 15.07.2008 р. в частині залишення рішення суду першої інстанції без змін, обґрунтовуючи доводи касаційної скарги порушенням та неправильним застосуванням судами норм процесуального та матеріального права.

Скаржник, зокрема, зазначає, що у судових рішеннях відсутні обґрунтування щодо можливості укладення угоди до договору, який припинив свою дію рік назад, не наведено жодної норми чинного законодавства, яка передбачає укладення даної угоди після закінчення строку дії договору.

Судами не взято до уваги те, що на протязі місяця після строку дії договору оренди, як встановлено частиною 2 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»до орендодавця і до власника не надходила заява від орендаря про продовження договору оренди на 2 роки 364 дні та проект угоди.

Крім того, на думку заявника, відсутні докази того, що орендодавець уклав чи укладає договорі оренди на спірні приміщення з іншою юридичною особою.

Скаржник зазначив, що судами законодавчо не обґрунтовано можливість КП "Київжитлоспецексплуатація" на час дії додаткової угоди оренди нежилих приміщень по пр-ту Перемоги, 17-23 виступати орендодавцем, натомість відповідно до Статуту КП "Київжитлоспецексплуатація" має право виступати орендодавцем нежилого фонду комунального майна за наявності відповідного рішення Київради, проте, таке рішення ради про надання в оренду нежилих приміщень ТОВ "Центральний військовий універмаг" чи будь –якій іншій юридичній особі не приймалось.

КП "Київжитлоспецексплуатація" також подало до Вищого господарського суду України касаційну скаргу, в якій просить судові рішення у справі скасувати та прийняти нове рішення, яким повністю відмовити у задоволенні позовних вимог, обґрунтовуючи доводи касаційної скарги порушенням судами норм матеріального та процесуального права, зокрема, статей 19, 144 Конституції України, статті 43 господарського процесуального кодексу України, посилаючись на обставини, аналогічні тим, що викладені у касаційній скарзі Головного управління комунальної власності м. Києва.

Заслухавши доповідь судді –доповідача, пояснення присутніх у судовому засіданні представників сторін, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в рішенні та постанові, колегія суддів вважає, що касаційні скар ги підлягають задоволенню частково з таких підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами першої та апеляційної інстанції, 16.03.2006 р. рішенням Київської міської ради № 214/3305 "Про передачу в користування на умовах оренди нежилих приміщень, продовження термінів договорів оренди нежилих приміщень, надання дозволів на встановлення пільгових ставок оплати та про зміни орендних ставок" відповідно до додатку 1 передано в оренду ТОВ "Центральний військовий універмаг" на 364 дні нежиле приміщення за адресою: проспект Перемоги, 17-23 літ. А.

18.07.2006 на підставі рішення Київської міської ради № 214/3305 від 16.03.2006 р. "Про передачу в користування на умовах оренди нежилих приміщень, продовження термінів договорів оренди нежилих приміщень, надання дозволів на встановлення пільгових ставок оплати та про зміни орендних ставок" між КП "Київжитлоспецексплуатація" (Орендодавець) та ТОВ "Центральний військовий універмаг" (Орендар) був укладений договір № 10/2334 оренди нежилого приміщення за адресою: проспект Перемоги, 17-23 літ. А, строком дії з 18.07.2006 року по 14.03.2007 року.

Відповідно до пункту 9.5 договір припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Сторони погодили у пункті 9.3 договору, що після закінчення строку дії договору, його дія може бути продовжена на підставі рішення Київської міської ради.

14 березня 2007 року закінчився строк чинності договору оренди № 10/2334 від 18.07.2006р.

Крім того, під час розгляду справи судами також було встановлено, що 27.03.2007 (вих. № 30) 12.03.2007 р. позивач звернувся листом № 25 до КП "Київжитлоспецексплуатація" з пропозицією внести зміни до розділу 9 договору № 10/2334 в частині строку дії договору, продовживши до 18.07.2007 р., оскільки договір укладено на 241 день, а не на 364 дні, як передбачено рішенням Київської міської ради № 214/3305 від 16.03.2006 р.

23.03.2007 КП "Київжитлоспецексплуатація" листом № 155/1/05-1850 повідомило позивача про закінчення 14.03.2007 р. дії договору оренди № 10/2334 від 18.07.2006 та просило надати розпорядчі документи для укладення договору оренди, укласти договір оренди або звільнити приміщення.

27.03.2007 (вих. № 30), а також 02.04.2007 (вих. № 33) позивач звернувся до Головного управління комунальної власності міста Києва з клопотанням про винесення на сесію Київської міської ради питання про продовження договору оренди.

Головне управління комунальної власності міста Києва листом від 04.05.2007 р. № 042/11/10-2797 повідомило позивача, що з січня 2007 року передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах (стаття 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік"), та запропонувало позивачу в установленому порядку взяти участь у конкурсах на право оренди у разі їх оголошення.

Оголошення про проведення конкурсу на право оренди нежилого приміщення за адресою: проспект Перемоги, 17-23 літ. А, було опубліковане 30.03.2007 в газеті "Хрещатик".

10.05.2007 р. та 23.05.2007 р. позивач звертався до Київської міської ради та Київської міської державної адміністрації з проханням продовження або укладання в новій редакції договору оренди нежилого приміщення за адресою: проспект Перемоги, 17-23 літ. А, строком на 2 роки 364 дні.

Крім того, 25.06.2007 р. позивач звернувся до Київської міської ради з клопотанням про винесення на засідання сесії міської ради питання про продовження договору оренди.

17.07.2007 р. Головне управління комунальної власності міста Києва листом від 04.05.2007 повідомило позивача, що прийняття рішень щодо надання дозволів на передачу в орендне користування нежилих приміщень комунальної власності територіальної громади м. Києва, а також продовження термінів дії договорів оренди належить до виключної компетенції Київської міської ради. Позивач також було поінформовано, що згідно з ухвалою Господарського суду міста Києва від 24.04.2007 № 30/160 Київської міської раді заборонено вчиняти будь-які дії щодо нежилого приміщення за адресою: проспект Перемоги, 17-23 літ. А.

Суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що орендодавець мав намір і після 14.03.2007 здавати в оренду нежиле приміщення за адресою: проспект Перемоги, 17-23 літ. А. Оскільки зміни умов договору оренди на новий строк орендодавцем не були запропоновані орендарю, суд приходить до висновку, що умови договору оренди на новий строк орендодавцем змінені не були.

Крім того, задовольняючи позовні вимоги судами було зазначено, що відповідачі не надали доказів неналежного виконання позивачем умов договору оренди нежилого приміщення за адресою: проспект Перемоги, 17-23 літ. А та доказів втрати позивачем переважного права на укладання договору оренди нежилого приміщення за адресою: проспект Перемоги, 17-23 літ. А.

Проте, судова колегія вважає такі висновки суду передчасними виходячи з наступного.

Особливості найму окремих видів майна встановлюється Цивільним кодексом України або іншим Законом (пункт 3 статті 760 Кодексу).

Таким законом по відношенню до спірного договору оренди є Закон України "Про оренду державного та комунального майна" № 2269-ХІІ від 10.04.1992 р.

Відповідно до пункту 1 статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За приписами пункту 1 статті 763 вказаного кодексу договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Статтею 764 Цивільного кодексу України встановлено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Стаття 291 Господарського кодексу України вказує, що договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

За приписами частини 2 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди припиняється, зокрема в разі закінчення строку, на який його було укладено.

За приписами статті 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Порядок пролонгації дії договору оренди комунального майна визначений в пункті 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного і комунального майна", відповідно до вимог якої, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах.

Проте, здійснюючи судовий розгляд справи судами першої та апеляційної інстанції не було з'ясовано питання щодо наявності або, навпаки, відсутності заперечень саме власника спірного майна щодо продовження дії договору оренди у відповідності до вимог чинного законодавства.

За приписами статті 287 Господарського кодексу України Орендодавцями щодо державного та комунального майна є: 1) Фонд державного майна України, його регіональні відділення - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке є державною власністю, а також іншого майна у випадках, передбачених законом; 2) органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим або місцевими радами управляти майном, - відповідно щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим або є у комунальній власності; 3) державні (комунальні) підприємства - щодо окремого індивідуально визначеного майна, а з дозволу орендодавців, зазначених у пункті 2 цієї статті, - також щодо цілісних майнових комплексів, їх структурних підрозділів та нерухомого майна.

Крім того, відповідно до частини 1 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров'я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об'єкти, визначені відповідно до закону як об'єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.

Згідно частини 5 статті 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Частиною 5 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування" передбачено, що органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правоможності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Відповідно до пункту 9.3 договору № 10/2334 від 1807.2006 р. після закінчення дії цього договору його дія може бути продовжена на підставі рішення Київської міської ради.

Проте, а ні судом першої, а ні судом апеляційної інстанції не з'ясовувалось питання щодо прийняття або не прийняття радою відповідного рішення, згідно вимог чинного законодавства та умов договору, як не з'ясовувалось й питання щодо відповідних повноважень Управління комунального майна стосовно орендних правовіносин.

Статтею 43 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили. Визнання однією стороною фактичних даних і обставин, якими інша сторона обґрунтовує свої вимоги або заперечення, для господарського суду не є обов'язковим.

Відповідно до роз’яснень Пленуму Верховного суду України, викладених у пункті 1 Постанови від 29.12.1976 № 11 "Про судове рішення", рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши всі обставини справи, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Оскільки передбачені процесуальним законом межі перегляду справи в касаційній інстанції не дають їй права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази, рішення у справі підлягає скасуванню, а справа –направленню на новий розгляд до господарського суду м. Києва.

При новому розгляді справи суду необхідно врахувати викладене, всебічно і повно перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, і в залежності від установлених обставин вирішити спір у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Керуючись статтями 43, 1117, пунктом 3 статті 1119, статтями 11110, 11111, 11112 Господарського процесуального кодексу України Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В :

Рішення господарського суду м. Києва від 23.05.2008 р. та постанову Київського апеляційного господарського суду від 15.07.2008 р. у справі № 32/630 господарського суду міста Києва скасувати, справу направити на новий розгляд до господарського суду міста Києва.

Касаційні скарги Головного управління комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та КП "Київжитлоспецексплуатація" задовольнити частково.

Головуючий суддя Т. Дроботова

Судді Н. Волковицька

Л. Рогач