ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"29" вересня 2008 р.

Справа № 20/162-08-3174

За позовом: Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради;

До відповідача: Приватного підприємства „Черноморочка”;

про внесення змін до договору оренди.

Суддя Щавинська Ю.М.

Представники:

від позивача: Собітнюк Н.О., діючий за дов. №01-13/3044 від 24.03.2008року.

від відповідача: не з’явився;

СУТЬ СПОРУ: Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулося до господарського суду Одеської області з позовною заявою в якій з урахуванням уточнень, просить внести зміни до договору оренди нежитлового приміщення №3089 від 28.11.2001року, укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Приватним підприємством „Черноморочка”, в частині пункту 2.1, 2.2 договору оренди №3089 від 28.11.2208р., та в частині орендної плати, а саме:

Пункт 2.1 викласти у такій редакції: „Орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, ст. 118 Закону України „Про державний бюджет України на 2007рік”, та Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995року №786 (з наступними змінами)".

Абзац перший пункту 2.2 викласти у такій редакції: „За орендоване приміщення орендар, зобов’язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку до договору, яка за січень 2007року складає 14 773,14 грн., без урахування податку на додану вартість на індексу інфляції”.

В уточнених позовних вимогах відповідач посилається та те, що Приватне підприємство „Черноморочка” є суб’єктом малого підприємства, а до суб’єктів малого підприємства застосовується орендна ставка з коефіцієнтом 0,7 (15 (відсоток від експертної вартості приміщення) + 0,7 (коефіцієнт) =10,5). Позивач також просить стягнути з відповідача витрати по сплаті державного мита в сумі 85 грн. та витрати на ІТЗ судового процесу в сумі 118 грн.

В обґрунтування уточнених позовних вимог позивач посилається на те, що відповідно до п. 2.5 договору оренди №3089 від 28.11.2001року за повідомленням орендодавця розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради з дня їх вступу у законну силу. Зазначеними у цьому пункті законодавчими актами позивач вважає ст.118 Закону України „Про державний бюджет України на 2007 рік”, Наказ Фонду Державного майна України від 18.01.2007р. №43 про затвердження порядку перегляду договорів оренди нерухомого державного майна, а також розпорядження Кабінету Міністрів України №301-р від 23.05.2007р.

Відповідач був належним чином повідомлений про час та місце судового засідання, але у судове засідання не з’явився, про поважність причин відсутності не повідомив, відзив на позов не надав, у зв"язку з чим справа розглядається за наявними матеріалами згідно ст. 75 ГПК України.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представника позивача, суд встановив:

28.11.2001р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та ПП „Черноморочка” укладений договір оренди №3089, відповідно до умов якого відповідачу було передано в оренду нежилі приміщення 1-го, 3-го, 4-го поверхів та підвалу, загальною площею 1414,05 кв.м., розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Терешкової, 3/5.

Відповідно до умов п. 2.1 договору №3089 від 28.11.2001року орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” та рішення сесії Одеської міської ради від 31.10.2000р. №1665-XXIII „Про оренду комунального майна, що є власністю територіальної громади міста Одеси”.

Відповідно до умов п. 2.2 договору №3089 від 28.11.2001року за орендоване приміщення орендодавець зобов’язаний сплачувати орендну плату відповідно розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 3141 грн. 65 коп. без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України.

Відповідно до умов п. 2.4 договору оренди нежитлового приміщення №3089 від 28.11.2001року орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Відповідно до умов п. 2.5 договору оренди нежитлового приміщення №3089 від 28.11.2001року за повідомленням орендодавця розмір орендної плати змінюється у випадках зміни розрахунку, цін і тарифів, мінімальних ставок орендної плати, та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради з дня їх вступу у законну силу.

Відповідно до п. 4.1 договору оренди нежитлового приміщення №3089 від 28.11.2001року, вказане п. 1.1 приміщення орендодавцем передається орендарю виключно для використання під ательє.

Крім того, відповідно до умов п. 7.5 договору оренди не житлового приміщення №3089 від 28.11.2001року зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами на протязі 20 днів.

28.11.2001року між Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Приватним підприємством „Черноморочка” укладено погодження №1 (а.с. 12), згідно з яким на підставі методики розрахунку, затвердженої рішенням Одеської міської ради №1665-XXIII від 31.10.2000року “Про оренду комунального майна, що є власністю територіальної громади міста Одеси”, орендна плата за орендоване приміщення, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Терешкової, 3/5, складає 20% від затвердженої орендної ставки на час окупності витрат на капітальний ремонт з 28.11.2001року до 15.04.2003року.

28.11.2003року між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Приватним підприємством „Черноморочка” було укладено додаткове погодження №2 (а.с. 16), згідно з яким була змінена площа орендованого приміщення з „1414,05” кв.м. на „1454,5” кв.м. на підставі технічного паспорту ОМБТІ та РОН від 16.10.2003року. Крім того, на підставі рішення Одеської міської ради від 26.03.2003року за №1054-XXIII „Про оренду комунального майна, що є власністю територіальної громади міста Одеси”, орендна плата за договором №3089 від 28.11.2001року приміщення, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Терешкової, 3/5 з 29.11.2003 року, складає 5430,65 грн.

26.06.2007р. Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулось на адресу Орендаря з пропозицією №01-15/836 (а.с. 14) про внесення змін до договору оренди від 28.11.2001р. в частині перерахунку орендної плати на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995року №786 (зі змінами), починаючи з 01 січня 2007 року, шляхом підписання відповідного додаткового погодження №3 до договору оренди (а.с.15).

Згідно до запропонованого додаткового погодження №3 орендна плата розрахована, виходячи зі ставки від експертної вартості приміщення, встановленої змінами до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року №786, а саме 15% - для розміщення ательє та складає за перший місяць –січень 2007р., з урахуванням податку на додану вартість та індексу інфляції, 25 326,28 грн.

Крім того, під час розгляду справи, 29.08.2008р. Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулось на адресу Орендаря з пропозицією №01-13/9415 (а.с. 52) про внесення змін до договору оренди від 28.11.2001р. в частині перерахунку орендної плати на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995року №786 (зі змінами), починаючи з 01 січня 2007 року, шляхом підписання відповідного додаткового погодження до договору оренди (а.с.51).

Згідно до запропонованого додаткового погодження орендна плата розрахована, виходячи зі ставки від експертної вартості приміщення, встановленої змінами до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року №786, а саме (15 (відсоток від експортної вартості приміщення) + 0,7 (коефіцієнт) +15) - для розміщення ательє та складає за перший місяць –січень 2007р., з урахуванням податку на додану вартість та індексу інфляції, 17 728,76 грн., також позивач у додатковому погоджені просить внести зміни до пункту 2.1 договору оренди №3089, у наступній редакції:"Орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, ст. 118 Закону України „Про державний бюджет України на 2007рік”, та Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995року №786 (з наступними змінами)"., а також змінити абзац перший пункту 2.2 та викласти його у наступній редакції: „За орендоване приміщення орендар, зобов’язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку до договору, яка за січень 2007року складає 14 773,14 грн., без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції”.

Враховуючи відсутність відповіді Приватного підприємства „Черноморочка” на пропозицію підписати додаткове погодження, та вважаючи, що орендна плата за приміщення має бути розрахована відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995року №786, Представництво по управлінню комунальною власністю звернулося до суду із відповідним позовом.

Проаналізувавши надані позивачем докази у сукупності, суд дійшов наступних висновків:

Відповідно до ст.175 ГК України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку. Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Приймаючи до уваги, що майно, яке виступає предметом договору, належить до комунальної власності, до спірних правовідносин застосовуються також норми Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.

Згідно до п. 2 ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Враховуючи, що доказів повідомлення про не продовження строку дії договору, позивач у встановленому законом порядку не надав, договір №3089 від 28.11.2001року є діючим, що також не заперечується представником позивача.

Згідно до ч.2 ст.19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, Методика розрахунку, пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем та порядок використання орендної плати визначаються: Кабінетом Міністрів України - для об'єктів, що перебувають у державній власності; органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності.

Рішенням Одеської міської ради від 26.03.2003року №1054-ХХIV „Про оренду комунального майна, що є власністю територіальної громади м. Одеси”, затверджено ставки орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Одеси.

У відповідності із зазначеним рішенням, відсоток від експертної вартості приміщення, наданого під розміщення промислових підприємств, які використовують орендовані приміщення під виробничу діяльність складає –7% та для підприємств побутового обслуговування населення –4%.

Згідно до ст.10 Закону України, яка повністю відповідає положенням ст.629 ЦК України, умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

Згідно до ст.193 ГК України, яка цілком кореспондується зі ст. 525, 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

Відповідно до умов п. 2.5 договору №3089 від 28.11.2008р. розмір орендної плати змінюється за повідомленням орендодавця плати у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради з дня їх вступу у законну силу.

Посилання позивача на внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року №786, у зв’язку з прийняттям Закону України „Про Державний бюджет України на 2007рік”, не приймається судом до уваги в якості підстави, передбаченої ст.21 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, оскільки відповідно до ст.19 цього Закону Методика розрахунку та порядок використання орендної плати для об'єктів, що перебувають у комунальній власності, визначається органами місцевого самоврядування.

Оцінюючи посилання позивача на розпорядження КМУ від 23.05.2007р. №301-р Про індикативні ставки орендної плати за використання комунального майна, суд зазначає наступне. Як вбачається із змісту зазначеного розпорядження, ним, відповідно до статті 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік", рекомендовано органам місцевого самоврядування застосовувати у 2007 році орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств та нерухомого державного майна, під час визначення розміру орендної плати за комунальне майно.

Разом з тим, прийняття зазначеного розпорядження не зумовлює автоматичне розповсюдження на комунальне майно затверджених КМУ орендних ставок без внесення органом місцевого самоврядування, у даному випадку Одеською міською радою, відповідних змін до нормативних актів, що регулюють відносини, пов’язані з орендою комунального майна.

Не заслуговує на увагу також посилання Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради на Наказ Фонду Державного майна України від 18.01.2007р. №43 про затвердження порядку перегляду договорів оренди нерухомого державного майна, оскільки по-перше, вказаний порядок регулює перегляд договорів оренди державного майна у зв’язку з прийняттям змін до вищезазначеної методики КМУ №786, а по-друге, згідно з п.4 цього порядку, орендодавці мають письмово попередити орендарів не пізніше 28 лютого 2007р., та пропонувати орендарям у додаткових угодах першим місяцем оплати за новими ставками також визначати січень 2007р.

Відповідно до чинного процесуального законодавства, суд розглядає справу в межах заявлених позовних вимог. Процесуальне право змінювати підстави або предмет позову надано ст.22 ГПК України виключно позивачу. Виходячи з наведеного, надаючи правову оцінку вимогам, викладеним у позовній заяві, суд зазначає наступне.

У відповідності до положень ст.188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Як вбачається із матеріалів справи, позивач звернувся до орендаря Приватного підприємства „Черноморочка” з первісною пропозицією про внесення змін до договору оренди 26.06.2007р., додавши при цьому додаткову угоду від цієї ж дати, а з позовом до суду, як свідчить штамп канцелярії (а.с.2), Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулось 28.07.2008р.

За таких обставин, суд вважає, що вимоги про внесення змін до договору оренди з 1.01.2007р. не відповідає принципам цивільного та господарського права, взагалі, та приписам ст.188 ГК України та ст.653 ЦК України, зокрема.

Крім того, як свідчить наданий позивачем розрахунок заборгованості (а.с. 39), відповідачем належним чином виконувався договір в частині сплати орендної плати. При чому, згідно до ч. 3 ст. 632 ЦК України зміна ціни в договорі після його виконання не допускається. За таких обставин, суд доходить висновку про відсутність підстав для внесення змін до договору щодо орендної плати (ціни договору) з 01.01.2007року.

Викладені у додаткових поясненнях, в якості підстави для внесення змін до договору з 1.01.2007р., твердження позивача про те, що моментом початку перебігу шестимісячного терміну, встановленого ст. 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік", є дата прийняття розпорядження КМУ №310-р від 23.05.2007р., не приймаються судом до уваги як необґрунтовані та не підтверджені нормами чинного законодавства.

З урахуванням вищевикладеного, у позові Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради про внесення змін до договору оренди №3089, укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю та Приватним підприємством „Черноморочка”, в частині розрахунку орендної плати з 01 січня 2007 року слід відмовити.

Згідно до ст.49 ГПК України, підстави для покладення на відповідача витрат по сплаті державного мита та ІТЗ судового процесу відсутні.

Керуючись ст.ст. 44, 49,75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд –

ВИРІШИВ:

1. У позові відмовити.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 85 ГПК України.

Суддя Щавинська Ю.М.