ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 жовтня 2008 р.

№ 34-30/333-07-9066

Колегія суддів Вищого господарського суду України у складі:

головуючого:

Першикова Є.В.,

суддів:

Муравйова О.В.,

Ходаківської І.П.

розглянула

касаційну скаргу

представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

(далі –Представництво)

на постанову

Одеського апеляційного господарського суду

від

22.07.08

у справі

№ 34-30/333-07-9066

господарського суду

Одеської області

за позовом

Представництва

до

товариства з обмеженою відповідальністю "БУДМАШ-М" (далі –Товариство)

про

виселення, стягнення орендної плати у сумі

30 962,42 грн. та 2 204,95 грн. пені,

та за зустрічним позовом

Товариства

до

Представництва

про

визнання недійсним пункту додаткового погодження до договору оренди та визнання цього договору таким, що діє до 07.08.2012

В засіданні взяли участь представники:

- Представництва:

Торкаєнко О.О. (за дов. № 01-13/721 від 28.01.08);

- Товариства:

не з'явились.

Ухвалою від 22.09.08 колегії суддів Вищого господарського суду України у складі головуючого –Першикова Є.В., суддів –Данилової Т.Б.,

Муравйова О.В. касаційна скарга Представництва № 01-13/8933 від 20.08.08 була прийнята до провадження та призначена до розгляду у судовому засіданні на 23.10.08, без початку перегляду справи по суті.

У зв'язку з перебуванням судді Данилової Т.Б. у відпустці та виходом з відпустки судді Ходаківської І.П. розпорядженням від 22.10.08 заступника Голови Вищого господарського суду України для розгляду даної справи, призначеної до перегляду на 23.10.08, створено колегію суддів у складі: головуючий –Першиков Є.В., судді –Муравйов О.В., Ходаківська І.П., яка переглядає справу по суті.

Про вказані обставини представника Представництва було повідомлено на початку судового засідання 23.10.08. Відводів складу колегії суддів Вищого господарського суду України, яка переглядає справу в касаційному порядку, не заявлено.

За згодою представника скаржника, відповідно до ч. 2 ст. 85 та ч. 1 ст. 1115 Господарського процесуального кодексу України у судовому засіданні 23.10.08 було оголошено лише вступну та резолютивну частини постанови Вищого господарського суду України.

Рішенням від 18.06.08 господарського суду Одеської області (суддя Фаєр Ю.Г.) позовні вимоги Представництва задоволено частково.

Товариство зобов'язано виселитись з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 511,7 м2, розташованого за адресою: м.Одеса, вул.Будівельна, 3.

З Товариства на користь Представництва стягнуто 85,00 грн. витрат по сплаті державного мита та 69,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

В задоволенні решти позовних вимог Представництву відмовлено.

Зустрічний позов Товариства задоволено частково.

Пункт 3 додаткового погодження № 2 від 28.03.07 до договору оренди № 15/72 від 01.08.02 нежитлового приміщення першого поверху загальною площею 511,7 м2, розташованого за адресою: м.Одеса, вул.Будівельна, 3, укладеного між Представництвом та Товариством –визнано недійсним.

З Представництва на користь Товариства стягнуто 42,50 грн. витрат по сплаті державного мита та 69,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

В задоволенні решти зустрічних позовних вимог Товариству відмовлено.

Вказане рішення мотивовано тим, що матеріалами справи підтверджено, що у відповідності до вимог ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" Представництвом протягом місяця після закінчення строку дії спірного договору оренди було повідомлено Товариство щодо неможливості пролонгації такого договору.

Постановою від 22.07.08 Одеського апеляційного господарського суду (колегія суддів у складі: головуючого –Таценко Н.Б., суддів –Сидоренко М.В., Мишкіної М.А.) апеляційну скаргу Товариства задоволено.

Рішення від 18.06.08 господарського суду Одеської області в частині задоволення первісних позовних вимог Представництва щодо виселення Товариства з нежитлового приміщення першого поверху загальною площею 511,7 м2, розташованого за адресою: м.Одеса, вул.Будівельна, 3, та в частині відхилення зустрічних позовних вимог Товариства щодо визнання договору оренди № 15/72 від 01.08.02 таким, що діє на тих самих умовах до 07.08.2012, скасовано.

В задоволенні первісного позову Представництва в частині виселення Товариства з нежитлового приміщення першого поверху загальною площею 511,7 м2, розташованого за адресою: м.Одеса, вул.Будівельна, 3, відмовлено.

Зустрічний позов Товариства в частині визнання договору оренди № 15/72 від 01.08.02 таким, що діє на тих самих умовах до 07.08.2012, задоволено.

Визнано договір оренди № 15/72 від 01.08.02 таким, що діє на тих самих умовах до 07.08.2012.

В решті рішення від 18.06.08 господарського суду Одеської області залишено без змін.

З Представництва на користь Товариства стягнуто 42,50 грн. витрат за перегляд справи в апеляційному порядку.

При винесенні постанови апеляційний суд прийшов до висновку про те, що прийняття Представництвом плати за користування орендованим приміщенням свідчить про зміну ставлення, висловленого у повідомленні щодо неможливості продовження дії спірного договору.

Не погодившись з рішеннями попередніх судових інстанцій, Представництво звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою в якій просить рішення від 18.06.08 господарського суду Одеської області та постанову від 22.07.08 Одеського апеляційного господарського суду скасувати, та прийняти по справі нове рішення, яким задовольнити вимоги Представництва про виселення Товариства з нежилого приміщення першого поверху, загальною площею 511,7 м2, розташованого за адресою: м.Одеса, вул.Будівельна, 3 та стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 30 962,42 грн. і пені в сумі 2 204,95 грн., та відмовити у задоволенні вимог зустрічного позову Товариства щодо визнання недійсним п. 3 додаткового погодження № 2 від 28.03.07 до договору оренди № 15/72 від 01.08.02 та визнання цього договору таким, що діє на тих самих умовах до 07.08.2012.

Свої вимоги скаржник обґрунтовує тим, що при винесенні оскаржених судових актів було порушено норми матеріального та процесуального права, а саме: ст.ст. 17, 18, ч. 2 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215, ст.ст. 525, 625, 627, 762 Цивільного кодексу України, ч. 2 ст. 291 Господарського кодексу України.

Розглянувши матеріали справи, касаційну скаргу, заслухавши пояснення представника сторони, суддю-доповідача по справі, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла до висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Як встановлено попередніми судовими інстанціями на підставі матеріалів справи, 01.08.02 між Представництвом (Орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю фірмою "ПЛІС" (Орендар) було укладено договір № 15/72 оренди нежитлового приміщення, що є об'єктом комунальної власності територіальної громади м.Одеси (далі –Договір) з строком дії до 07.12.06, яким передано у строкове платне користування нежитлове приміщення 1-го поверху загальною площею 511,7 м2, розташоване за адресою: м.Одеса, вул.Будівельна, 3, з зобов'язанням Орендаря сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до Договору, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 1 194,70 грн. без урахування ПДВ та індексу інфляції, а розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України, щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів господарської діяльності товариства.

Судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, що відповідно до п. 5.2 даного Договору за несвоєчасне внесення орендної плати Орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочки.

Окрім того, встановлено, що у п. 4.10 Договору сторони погодили, що у випадку припинення дії Договору у зв'язку з закінченням строку чи дострокового розірвання договору Орендар сплачує орендну плату по день підписання акта приймання-передачі приміщення.

Також, встановлено, що 28.03.07 Орендодавець та Товариство (Орендар), яке є правонаступником ТОВ "ПЛІС", уклали додаткове погодження № 2 до Договору про зміну назви орендаря і продовження строку дії Договору до 28.09.07 на підставі листа Орендаря № 01-14/13533 від 21.11.06.

Вирішуючи спір попередні судові інстанції встановили, що листом від 16.10.07 № 01-13/11072 Представництво повідомило Товариство про те, що договір оренди № 15/72 від 01.08.02 нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м.Одеса, вул.Будівельна, 3, на новий строк продовжуватися не буде, оскільки відповідно до п. 1.35 рішення Одеської міської ради від 04.07.07 № 1404-V "Про перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади м.Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню у 2007 році, та внесення змін до рішень Одеської міської ради" вказане приміщення підлягає продажу з аукціону, у зв'язку з чим Орендарю було запропоновано строком до 01.11.07 передати приміщення Орендодавцю за актом приймання-передачі, проте Товариство орендоване приміщення на повернуло, та продовжує ним користуватися.

Вважаючи, що Орендар неналежно виконує умови п.п. 2.2, 2.4, 4.7, 5.2 Договору щодо оплати за користування орендованим приміщенням і в зв'язку з закінченням строку дії Договору, Представництво звернулось до господарського суду Одеської області з позовом у даній справі про виселення Товариства з нежитлового приміщення 1-го поверху загальною площею 511,7 м2, що знаходиться за адресою: м.Одеса, вул.Будівельна, 3, та стягнення з Товариства боргу з орендної плати у сумі 30 962,42 грн., а також 2 204,95 грн. пені.

Разом з тим, апеляційним судом встановлено, що в процесі розгляду первісного позову Товариство звернулось до суду з зустрічним позовом про визнання недійсним пункту 3 додаткового погодження № 2 від 28.03.07 до Договору на підставі ст. ст. 207, 215 Цивільного кодексу України, оскільки останній суперечить вимогам ч. 3 ст. 653, ст. 529 Цивільного кодексу України, та п.п. 2.2, 2.4 Договору в редакції від 01.08.02, та визнання Договору таким, що діє на тих самих умовах до 07.08.2012.

Матеріалами справи підтверджено, що протягом жовтня-грудня 2007 року Орендар користувався орендованим приміщенням та сплачував орендну плату, котра перерахована Орендодавцю платіжними дорученнями, та прийнята останнім.

Колегія суддів Вищого господарського суду України враховує, що приписи ст.ст. 13, 41 Конституції України визначають, що від імені Українського народу права власності здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією, і усі суб’єкти права власності рівні перед законом. Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.

Відповідно до ст.ст. 142-145 Конституції України, п. 3 ст. 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до матеріальної основи органів місцевого самоврядування, крім інших об’єктів, належить нерухоме майно, що є у власності територіальних громад, управління яким здійснюють відповідні територіальні громади через органи самоврядування в межах їх повноважень. Права органів самоврядування захищаються у судовому порядку.

За змістом ч.ч. 1, 5 ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, визначене відповідно до закону як об'єкти права комунальної власності, належить територіальним громадам сіл, селищ, міст та районів у містах.

Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правоможності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, визначати в угодах та договорах умови використання об'єктів, що передаються у користування і оренду та ін.

Правові засади організаційних відносин, пов'язаних з передачею в оренду майна, яке, зокрема, перебуває у комунальній власності та майнових відносин між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває у комунальній власності встановлені Законом України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.92 № 2269-XII (далі –Закон).

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

За змістом ст.ст. 10, 19 Закону однією з істотних умов договору оренди є, зокрема, орендна плата (з урахуванням її індексації), яка встановлюється згідно з методикою розрахунку орендної плати. Для об'єктів, що перебувають у державній власності така Методика визначається Кабінетом Міністрів України.

За змістом ст. 21 Закону розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. На вимогу однієї з сторін розмір орендної плати може бути змінено у випадку, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України. Спори з питань зміни орендної плати вирішуються відповідно до чинного законодавства.

Постановою Кабінету Міністрів України від 27.12.06 № 1846 "Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна" встановлено зміни в розмірах орендної ставки за використання нерухомого державного майна.

Приписами ст. 118 Закону України "Про державний бюджет України на 2007 рік" від 19.12.06 № 489-V визначено, що у 2007 році орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми.

Також, колегія суддів Вищого господарського суду України враховує, що згідно приписів п. 2 ст. 26, п. 1 ст. 27 Закону та ст. 291 Господарського кодексу України, договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено, а орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Відповідно до ч. 1 ст. 785 Цивільного кодексу України, у разі припинення договору найму наймач зобов’язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана з урахуванням нормального зносу або у стані, обумовленому у договорі. Якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Разом з тим, колегія суддів Вищого господарського суду України враховує, що ст. 764 Цивільного кодексу України встановлено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Спеціальною нормою ст. 17 Закону передбачено, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.

Юридичний аналіз наведених правових положень свідчить, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Наймодавець, який не бажає продовжувати договір, повинен попередити про це наймача не пізніше одного місяця після закінчення терміну дії договору, після спливу якого договір найму буде вважатися поновленим на новий строк і може бути розірваний лише на загальних підставах.

Колегія суддів Вищого господарського суду України зазначає, що судами першої та апеляційної інстанцій при винесенні рішень по суті спору наведеним правовим положенням юридичного аналізу в контексті спірних правовідносин надано не було, в той час, як у даному випадку необхідно було враховувати вказані норми в комплексі.

На підставі викладеного колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що спір було розглянуто місцевим та апеляційним судами без дослідження в повному обсязі обставин справи та норм чинного законодавства, що є порушенням принципу всебічного, повного і об'єктивного розгляду всіх обставин справи в їх сукупності, що призвело до прийняття рішень з помилковим застосуванням норм права.

Колегія суддів Вищого господарського суду України бере до уваги, що в касаційній скарзі стверджуються факти порушення судами не лише норм матеріального та процесуального права, а також і питання, які стосуються оцінки доказів. Разом з тим, колегія суддів Вищого господарського суду України наголошує, що оцінка доказів, не віднесена до компетенції касаційної інстанції.

Відповідно до роз’яснень Пленуму Верховного Суду України, викладених у п. 1 Постанови від 29.12.76 № 11 "Про судове рішення", рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши всі обставини справи, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Оскільки передбачені процесуальним законом межі перегляду справи в касаційній інстанції не дають їй права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази, всі судові рішення, ухвалені у справі, підлягають скасуванню, а справа направленню на новий розгляд до господарського суду Одеської області.

Під час нового розгляду справи господарському суду слід взяти до уваги викладене в цій постанові, вжити всі передбачені законом засоби для всебічного, повного і об'єктивного встановлення обставин справи, прав і обов'язків сторін і в залежності від встановленого та у відповідності з чинним законодавством вирішити спір.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119, 11110 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Касаційну скаргу представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради № 01-13/8933 від 20.08.08 задовольнити частково.

Рішення від 18.06.08 господарського суду Одеської області та постанову від 22.07.08 Одеського апеляційного господарського суду у справі № 34-30/333-07-9066 господарського суду Одеської області скасувати, а справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Головуючий

Є.Першиков

судді:

О.Муравйов

І.Ходаківська