КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17.06.2008                                                                                           № 4/30

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:          Корсака В.А.

суддів:

За участю представників:

від позивача: Аскеров С.С. – представник за довіреністю,

від відповідача: Підлісний В.О.– представник за довіреністю,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Метагра"

на рішення Господарського суду м.Києва від 02.04.2008

у справі № 4/30

за позовом                               Комунального підприємства Міжнародний аеропорт "Київ" (Жуляни)

до                                                   Товариства з обмеженою відповідальністю "Метагра"

третя особа           Київська міська державна адміністрація

про                                                  розірвання договору оренди

ВСТАНОВИВ:

В грудні 2007 року Комунальне підприємство Міжнароднимй аеропорт “Київ” (Жуляни)

звернулось з позовом про розірвання договору оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади міста Києва, укладеного від 03.08.2006р. № 141-2006 між Комунальним підприємством Міжнародний аеропорт „Київ" (Жуляни) та Товариством з обмеженою відповідальністю „Метагра" на підставі рішення Київради від 30.06.2005 № 464/3040.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач, сплачуючи пільгову ставку орендної плати, що встановлена на період проведення капітального ремонту, не виконав належним чином договір оренди щодо проведення капітального ремонту будівлі. Відповідач використовує об'єкт оренди всупереч договору та цільовому призначенню. Крім того, відповідач сплачує невелику орендну плату, яка не покриває витрати позивача, що пов'язані з утриманням об'єкту оренди.

Заперечуючи проти позову, відповідач посилається на те, що, сплачуючи позивачеві орендну плату, він не може користуватися об'єктом оренди з моменту укладення договору оренди, оскільки позивач перешкоджає у його користуванні, а саме не здійснює самостійно капітальний ремонт об'єкту оренди, не надає дозвіл відповідачу для проведення капітального ремонту. Договором конкретно не передбачено, на кого із сторін покладено обов'язок у проведенні капітального ремонту будівлі, при цьому вважає, що проведення капітального ремонту об'єкту оренди є обов'язком позивача, як наймодавця відповідно до ч. 2 ст. 776 ЦК України.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 02.04.2008 р. у справі № 4/30 позов задоволено. Розірвано Договір оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м.Києва від 03.08.2006р. № 141-2006, укладеного між Комунальним підприємством Міжнародний аеропорт “Київ” (Жуляни) та ТОВ “Метагра”.

Не погоджуючись з рішенням суду, Товариство з обмеженою відповідальністю “Метагра” звернулося з апеляційною скаргою, в якій просить рішення від 02.04.2008 р. скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити в позові, посилаючись на порушення господарським судом норм матеріального та процесуального права, неповне встановлення обставин, що мають значення для справи.

На обґрунтування вимог апеляційної скарги, відповідач посилається, зокрема, на те, що позивач перешкоджає відповідачу у користуванні переданого в оренду приміщення, а саме, не здійснює самостійно капітальний ремонт об”єкту оренди та не надає дозвіл на його проведення.

Позивачем надано відзив на апеляційну скаргу, в якому він просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення місцевого суду- без змін.

Третьою особою не надано відзиву на апеляційну скаргу.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, колегія встановила наступне.

Київською міською державною адміністрацією у квітні 2005 року був проведений конкурс на оренду будівлі колишньої їдальні на проспекті Повітрофлотському, 73, загальною площею 3684,0 кв.м.

Відповідно до п.5.1 Умов проведення Київською міською державною адміністрацією конкурсу на оренду зазначеного приміщення однією із основних умов конкурсу було проведення переможцем - орендарем капітального ремонту будівлі та благоустрою прилеглої території за рахунок власних коштів в нормативні терміни.

За умовами конкурсу переможцю надається пільгова орендна плата у розмірі 15% від встановленої орендної плати саме на час проведення капітального ремонту будівлі, але не більше одного року.

З протоколу № 1 від 26.04.2005р. засідання міської конкурсної комісії з розгляду питань щодо використання нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м.Києва вбачається, що переможцем конкурсу було визнано ТОВ "Метагра", яке запропонувало на той час більший розмір орендної плати 18,00грн. за м за місяць.

У судовому засіданні апеляційної інстанції представник відповідача пояснив, що відповідачу , як переможцю конкурсу на оренду будівлі колишньої їдальні на проспекті Повітрофлотському, 73, були відомі умови конкурсу щодо проведення орендарем капітального ремонту будівлі та благоустрою прилеглої території за рахунок власних коштів, у зв”язку з чим він і сплачував за пільговою ставкою орендну плату у розмірі 15% від встановленої орендної плати.

Викладене свідчить про те, що саме орендар за рахунок власних коштів зобов”язаний проводити капітальний ремонт будівлі.

На виконання умов конкурсу 05.12.2005р. між сторонами був укладений попередній договір № 234-2005 оренди нерухомого майна на нежилий будинок за адресою: м. Київ, проспект ГІовітрофлотський 73. корп. 34, для надання послуг громадського харчування, виробничих і торгово-побутових та розміщення офісу.

За змістом п. 2.4 попереднього договору об'єкт оренди належить до комунальної власності територіальної громади м. Києва і знаходиться на балансі Комунального підприємства "Міжнародний аеропорт "Київ" (Жуляни).

05.12.2005р. за актом приймання-передавання орендована будівля була передана орендарю.

З п. 3.7 договору випливає, що на період проведення капітального ремонту чи переобладнання об'єкту оренди за клопотанням орендаря відповідним рішенням Київради орендарю може бути надана пільгова орендна плата, яка не повинна бути менше витрат орендодавця на утримання об'єкту оренди.

Пунктом 9.1 попереднього договору передбачено, що договір набирає чинності з моменту його підписання і діє 11 місяців до укладення сторонами основного договору оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Києва.

03.08.2006р. між Комунальним підприємством Міжнародний аеропорт “Київ” (Жуляни) і ТОВ "Метагра" був укладений і нотаріально посвідчений договір №141-2006 оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Києва ( далі-Договір).

Зі змісту даного договору вбачається, що він укладений на підставі та відповідно до Рішення Київради від 30.06.2005р. № 464/3040 “ Про передачу в користування на умовах оренди нежилих приміщень, продовження термінів дії договорів оренди нежилих приміщень, надання дозволів на встановлення пільгових ставок оплати та про зміни орендних ставок”.

Згідно з п.1.1. Договору на підставі Рішення Київради від 30.06.2005р. № 464/3040 передано в оренду нежилий будинок за адресою: м. Київ, проспект Повітрофлотський 73, корп. 34, для надання послуг громадського харчування, виробничих і торгово-побутових та розміщення офісу.

Строк дії Договору до 03 серпня 2021 року.

Відповідно до зазначеного Договору 03.08.2006р. за Актом приймання-передавання орендована будівля була передана орендарю, що не оспорюється сторонами.

В даному акті сторони зазначили, що передана в оренду відповідачу будівля потребує капітального ремонту.

Пунктами 7.3 та 7.4 Договору передбачено, що орендар не має права без письмової згоди орендодавця проводити переобладнання, перепланування, ремонт об'єкта оренди, вести будівельні роботи на прибудинковій території. Дозвіл на виконання таких робіт оформляється листом орендодавця, в якому зазначається про надання дозволу, погодження проекту (якщо його наявність передбачена законодавством України), кошторису витрат та термін виконання робіт. Будівельні роботи на об'єкті оренди виконуються тільки на підставі проектно-кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому чинними нормативними актами порядку та при наявності дозволу на ведення будівельних робіт, отриманого в установленому порядку.

В судовому засіданні апеляційної інстанції відповідач стверджував, що він не проводив капітального ремонту у зв”язку з тим, що він вважає, що такий ремонт повинен проводити позивач, як орендодавець, та позивачем не було надано відповідачу дозволу на проведення ремонтних робіт.

Колегія суддів вважає, що такі твердження відповідача є безпідставними, оскільки відповідач є переможцем конкурсу оренди нежилого будинку, а спірний Договір оренди укладався відповідно до умов конкурсу оренди, відповідно до яких відповідач повинен провести капітальний ремонт даного приміщення.

Відповідно до ч.2 ст.18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.

Матеріали справи свідчать про те, що відповідач не проводив капітальний ремонт орендованої будівлі, а всіляко ухилявся від його проведення та покладав обов”язок його проведення на позивача і таким чином не використовує об”єкт оренди за цільовим призначенням ( а.с.87).

З пояснень позивача вбачається, що дозвіл на проведення ремонтних робіт відповідачу не надавався з причин ненадання відповідачем документів, зокрема, проектно-кошторисної документації, передбачених п.7.4 Договору.

Встановлено, що позивач неодноразово письмово надавав згоду ТОВ “Метагра” на розробку проектної документації з подальшим погодженням і затвердженням позивачем та повідомляв про необхідність надати таку документацію. Про це свідчать листи позивача від 19.12.2005р. за № 1.8-959, від 31.10.2006р. за № 19-728/6, від 26.04.2007р. за № 1.7-426 ( а.с.89,90, 101).

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 20.06.2007р. у справі № 20/104 рішення Господарського суду м. Києва від 25.04.2007р. змінено, частково задоволені позовні вимоги ТОВ “Метагра” та зобов”язано Комунальне підприємство Міжнародний аеропорт “Київ” (Жуляни) надати ТОВ “Мета гра” письмовий дозвіл на проведення ремонту покрівлі, відмосток навколо будівлі (Літера А), що знаходиться за адресою: м.Київ, проспект Повітрофлотсьбкий, 73, ремонту та заміни ділянок систем внутрішніх сантехнічних мереж, ремонту вікон.

З даної Постанови вбачається, що неправомірність відмови Комунального підприємства Міжнародний аеропорт “Київ” (Жуляни) надати дозвіл на проведення ремонтних робіт лише з тих мотивів, що ТОВ “Метагра” не підписує додаткову угоду до договору оренди щодо зміни орендної плати.

Колегія суддів зважає на те, що відповідач навіть після прийняття зазначеної Постанови зволікав та відмовлявся від проведення капітального ремонту переданої в оренду будівлі та виготовлення проектно-кошторисної документації, продовжуючи при цьому користуватись пільговою ставкою орендної плати, встановленої на період проведення капітального ремонту ( лист ТОВ “Метагра” на адресу позивача від 03.12.2007р. за № 46).

Договором № 141-2006 від 03.08.2006 сторони погодили, що місячний розмір орендної плати становить 55704,60 грн.

Відповідно до додатку 3 до договору на період проведення капітального ремонту будівлі, але не більше 1 року, орендна плата становить 10026,83 грн.; орендна плата після закінчення капітального ремонту будівлі з урахуванням податку на додану вартість - 66845,52 грн.

Встановлені обставини свідчать про те, що зменшення орендної плати до 15% передбачалося лише на час виконання капітального ремонту приміщення і мало на меті виконання взятого на себе орендарем зобов'язання щодо значного поліпшення орендованого майна.

Тобто, зменшення орендної плати було пов'язане саме з періодом проведення капітального ремонту переданого в оренду приміщення.

Враховуючи те, що капітальний ремонт орендованої будівлі не проводився, колегія суддів вважає, що у відповідача були відсутні правові підстави сплачувати пільгову ставку орендної плати, користуватися в подальшому об'єктом оренди всупереч договору та цільовому призначенню.

Відповідно до п.3.7 договору пільгова орендна плата не повинна бути менше витрат орендодавця на утримання об'єкту оренди.

Встановлено, що на сьогоднішній день орендна плата не покриває витрати орендодавця на утримання об'єкту оренди, у зв”язку з чим позивач несе збитки, пов'язані з утриманням об'єкту оренди.

Відповідно до ст. ст. 525, 526 Цивільного кодексу України зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом .

Згідно зі ст.193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

За приписами ч.1 ст.783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначення речі.

Відповідно до ст.629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно зі ст. 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму в порядку, встановленому ст. 188 ГК України.

В силу ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Як вбачається з матеріалів справи, на виконання вимог ст. 188 Господарського процесуального кодексу України позивачем на адресу відповідача надіслана пропозиція від 23.11.2007р. №1.8.-1166 про розірвання договору оренди № 141-2006 від 03.08.2006.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень

Відповідачем не надано доказів на спростування встановлених судом обставин.

З огляду на наведене, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов до правильного висновку щодо обґрунтованості та доведеності позовних вимог позивача про дострокове розірвання договору оренди № 141-2006 від 03.08.2006р. нерухомого майна, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Повітрофлотський проспект,73 .

Доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції з огляду на вищезазначене.

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю “Метагра” не підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення слід залишити без змін; колегія суддів не вбачає підстав для скасування чи зміни даного рішення.

Місцевим господарським судом правильно дотримані вимоги ст. 49 ГПК України щодо стягнення судових витрат на відповідача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 99, 103, 104, 105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд –

ПОСТАНОВИВ:

1.          Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “Метагра” на рішення Господарського суду м. Києва від 02.04.2008 року залишити без задоволення.

2.          Рішення Господарського суду м. Києва від 02.04.2008 року у справі № 4/30 залишити без змін.

3.          Матеріали справи № 4/30 направити до Господарського суду м. Києва.

Головуючий суддя

Судді