ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

06.06.08 р.                     Справа № 39/84пд

Суддя господарського суду Донецької області Підченко Ю.О.

При секретарі судового засідання Ротар Н.Ю.

Розглянув у відкритому судовому засіданні господарського суду справу

за позовом Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради м. Донецьк

до відповідача приватного підприємства „Візантія” м. Донецьк

за участю: першої третьої особи комунального підприємства „Житлово-експлуатаційна контора № 8 Кіровського району м. Донецька”

другої третьої особи товариства з обмеженою відповідальністю „Текстильник-2005” м.Донецьк

про розірвання договору оренди та повернення майна

за участю:

представників сторін:

від позивача Нікуліна І.О. - юрисконсульт

від відповідача Шинкова В.В. - директор

від першої третьої особи не з’явився

від другої третьої особи не з’явився

Суть спору:

Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради звернулось до господарського суду Донецької області з позовом до приватного підприємства ”Візантія” про розірвання договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади м. Донецька від 25.11.04р. укладеного між Представництвом Фонду Державного майна України в м. Донецьку та приватним підприємством “ Візантія” та зобов’язати останнього повернути об’єкт оренди – нежитлове приміщення загальною площею 183,0 кв.м., розташоване за адресою: м. Донецьк, вул. М. Островського, 20 на адресу Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради.

З’ясувавши фактичні обставини справи, докази на їх підтвердження, надавши правову кваліфікацію відносинам сторін і виходячи з фактів, встановлених у процесі розгляду справи та правову норму, яка підлягає застосуванню, вислухавши доводи представників позивача та відповідача, суд встановив:

Сторін було належним чином повідомлено про час та місце проведення судового засідання, тому судом з урахуванням вимог ст. ст. 42, 43 ГПК України створені всі необхідні умови для вирішення спору на принципах змагальності, рівності учасників процесу перед законом.

У судовому засіданні згідно вимог ст. 77 ГПК України було оголошено перерву без винесення процесуального документа з 02.06.08р. по 06.06.08р. для підготовки повного тексту рішення.

Постановою Вищого господарського суду України від 14.11.07р. по справі №39/84пд рішення господарського суду Донецької області від 18.07.07р. було скасовано, а справу передано на новий розгляд до місцевого господарського суду Донецької області. У постанові було зазначено, що судом першої інстанції не було в установленому порядку досліджено деякі питання, а саме щодо цільового призначення та використання майна, яке є предметом договору оренди, стосовно договору страхування, коли та як його було укладено та порядку внесення орендної плати між сторонами.

Вказівки, що містяться в постанові касаційної інстанції є обов’язковими відповідно до вимог ст. 111–12 ГПК України під час нового розгляду справи.

З урахуванням складності справи клопотань про продовження строку розгляду спору за винятковими обставинами, спір було розглянуто вирішено у більш тривалий строк, ніж встановлено частиною першою статті 69 ГПК України.

Судом прийнято до уваги, що учасниками спірних правовідносин є суб’єкти господарювання відповідно до приписів ст. 55 ГК України.

Представник відповідача позов не визнав, мотивуючи свої заперечення наступними обставинами:

-          договір оренди нежитлового приміщення № 10183 від 25.11.04р. до моменту визнання його дійсним рішенням господарського суду Донецької області від 27.12.06р. вважався нікчемним, тому ніяких прав та обов’язків у його сторін за вказаний період не було;

-          вважає, що представник позивача ухилився від нотаріального посвідчення договору, тому ця угода набула статусу нікчемної та у відповідача не з’явилися ніякі права та обов’язки згідно договору;

-          відповідно до п. 3.3 договору відповідач письмово повідомив позивача, про те, що розрахунок орендної плати буде здійснюватися згідно нової Методики затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 786 від 04.10.95, і ніяких заперечень з цього приводу від позивача не надходило;

-          додаткова угода від 04.12.04р. до договору оренди була ним підписана у тому вигляді, в якому вона була розроблена позивачем, однак позивач повністю змінив зміст п. 1.1 та 3.1 договору оренди від 25.11.04р.

Представник першої третьої особи - комунального підприємства „Житлово-експлуатаційна контора № 8 Кіровського району м. Донецька” в судове засідання з’явився, однак раніше пояснив, що з 01.03.2007 р. житловий фонд, що знаходиться на балансі підприємства з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованості на підставі розпорядження голови Донецької міської ради № 22 від 16.01.2007 р. передано в управління товариству з обмеженою відповідальністю “Текстильник –2005”. Крім того зазначив, що 80% займаного приміщення використовується для дозвілля дітей та юнацтва.

Представник другої третьої особи - товариства з обмеженою відповідальністю „Текстильник-2005” до судового засідання не прибув, однак згідно наданих пояснень вважає за необхідне виключити його із коло учасників по даній справі, оскільки рішення по даній справі не вплине на його права по відношенню до учасників судового процесу.

Матеріали справи свідчать про те, що 25.11.2004 р., між представництвом Фонду державного майна України в м. Донецьку, далі позивач, та приватним підприємством „Візантія”, далі відповідач, було укладено договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади м. Донецька № 10183, відповідно до якого позивач передав, а відповідач прийняв в оренду нежитлове прибудоване приміщення загальною площею 265, 9 кв.м., що розташоване за адресою: м. Донецьк, вул. М. Островського, 20, про що свідчить акт приймання передачі нежитлового приміщення від 25.11.2004 р.

04.09.03р. Донецькою міською радою прийнято рішення № 7/24, згідно якого Управління комунальної власності міської ради перейменоване в Управління комунальних ресурсів міської ради та затверджено Положенням про Управління комунальних ресурсів.

Згідно укладеної між сторонами додаткової угоди від 04.12.2004 р., площа орендованого відповідачем приміщення зменшена до 183 кв.м., а розмір орендної плати складає 2 375 грн. 34 коп. з урахуванням визначення та цільового призначення спірного приміщення.

Відповідно до п. 1.1 договору (з урахуванням додаткової угоди) приміщення передано відповідачеві з метою організації дозвілля дітей та юнацтва.

Пунктом 1.2 договору передбачено, що разом з правом оренди нежитлового приміщення, відповідачу надано право користування земельною ділянкою (його частиною) без виділення на місцевості (в натурі), на якому знаходиться об’єкт оренди площею 116, 74 кв.м.

Рішенням господарського суду від 27.12.2006р. по справі № 12/292пн договір оренди № 10183 від 25.11.2004р. визнаний дійсним з моменту його укладання. Згідно п. 9.1, договір укладений терміном до 25.11.2010 р.

Судом з’ясовано порядок внесення орендних платежів та встановлено, що відповідачем з січня 2006р. не вносилася встановлена сторонами орендна плата, відповідно до договору та додатку до нього від 04. 12. 04р.

Так, за користування об’єктом оренди та земельною ділянкою відповідач, згідно п. 3.1 договору, вносить орендну плату, розрахунок якої проводиться на підставі Методики розрахунку та порядку використання орендної плати за користування майном територіальної громади м. Донецька, затвердженої рішенням виконкому міської ради від 26.11.03р. № 534, щомісячний розмір якої, згідно розрахунку орендної плати складає 426 грн. 42 коп.

Згідно п. 3.3 розмір орендної плати може бути змінений на вимогу однієї із сторін у зв’язку із зміною Методики розрахунку та порядку використання орендної плати, цін, тарифів та в інших випадках, визначених законодавством.

Орендна плата вноситься Орендарем з моменту підписання акту прийому-передачі. Останнім днем сплати оренди являється момент підписання сторонами акту прийому-передачі при поверненні об’єкту оренди Орендодавцю, що передбачено у п. 3.5 договору.

Розрахунок орендної плати визначений сторонами в додатку № 3 до Договору “Розрахунок орендної плати”.

Пунктом 3 ст. 18 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” передбачено, що орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно та у повному обсязі, що також знайшло своє відображення у п. 4.2 договору оренди.

У силу частини першої ст. 193 ГК України суб’єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов’язання належним чином. При цьому, до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

Пунктом 3.5 договору оренди встановлено зобов’язання відповідача по внесенню орендних платежів щомісяця не пізніше 15 числа наступного за звітним.

Суд встановив те, що відповідачем було прострочено внесення орендних платежів за договором оренди на протязі 2-х років, починаючи з листопада 2006р., що є неналежним виконанням істотних умов договору оренди.

Згідно п. 1 ст. 19 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” зазначено, що орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Відповідно до п. 1 ст. 782 ЦК України орендодавець має право відмовитися від договору найма і вимагати повернення речі, якщо орендар не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Для односторонньої відмови від правочину достатньо заяви однієї сторони. Відмову від договору слід відрізняти від розірвання договору. Згідно з частиною третьою статті 653 ЦК України, частиною четвертою статті 188 ГК України договір може бути розірвано або за домовленістю сторін, або на вимогу однієї з сторін за рішенням суду.

Позивач звертався до відповідача з пропозицією від 11.01.07р.за №41-п про розірвання договору відповідно до вимог ст. 188 ГК України, про що свідчить реєстр на відправку поштової кореспонденції від 15.01.07р.

Відповідач пропозицію не прийняв, та повідомив позивача про те, що приміщення використовується за цільовим призначенням, у ньому здійснюється ремонт, а укладений договір страхування відповідає вимогам законодавства.

Згідно п. 4.10 договору на відповідача покладено обов'язок протягом місяця з дня укладання договору застрахувати об'єкт оренди на весь термін дії договору оренди та надати позивачу копію договору страхування.

Договір страхування було укладено відповідачем 15 вересня 2006 року, тобто з порушенням строку встановленого договором. Судом досліджено, що спірне приміщення не було застраховане на час виникнення між сторонами правовідносин (договір оренди укладено 25.11.04р.), тоді як, договір добровільного страхування було укладено приватним підприємством “ Візантія” та закритим акціонерним товариством Страхова компанія “ Кремінь” 15.09.06р., тобто з запізненням. Слід зазначити, що згідно цього договору добровільного страхування, невідомо яке саме майно, за його індивідуально визначеними ознаками підлягало страхуванню та кому воно належить.

Докази у справі підтверджують, що у спірному приміщенні дійсно ведуться ремонтні роботи, крім того в одній із кімнат орендованого приміщення виявлено торгівельне обладнання (стелажі, торгові вітрини, холодильники та інше торгівельне обладнання). Площа, на якій знаходиться торгівельне обладнання займає приблизно 70% від фактичної площі.

В обґрунтування своїх вимог щодо нецільового використання спірного приміщення позивачем представлено довідку виконавчого комітету Кіровського району м. Донецька, з якої вбачається, що у спірному приміщенні, в якому на теперішній час проводиться ремонт, використовується відповідачем. Таким чином, суд дійшов висновку, що будь-яких ознак ведення господарської діяльності, пов’язаної з роздрібною торгівлею на час слухання справи не виявлено.

Стаття 18 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” та п. 1 ст. 773 ЦК України зазначає, що за договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням.

Пунктом 2 ст. 773 ЦК України передбачає, що якщо наймач користується річчю, переданою йому у найом, не за її призначенням, або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору.

Тобто законодавством чітко передбачено розірвання договору у разі користування майном з порушенням його істотних умов в частині цільового використання.

Законодавець зазначає, що за окремі види використання комунального майна нараховується відповідна орендна плата. В разі змін цільового використання комунального майна в сторону, збільшуючи орендну ставку без відповідного узгодження з орендодавцем, таке використання майна веде до збитків територіальної громади та є неналежною поведінкою орендаря.

Отже за користуванням приміщення, як магазин, ставка оренди складає:

-          8% торгівля товарами продовольчої групи;

-          12% торгівля товарами підакцизної групи;

-           15% торгівля товарами продовольчої групи;

-           20% гральні автомати;

-           інше використання (здійснення ремонту) – 15%.

Пунктом 1 ст. 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов’язання настають правові наслідки, встановлені договором у часті припинення договору оренди.

За приписами ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” передбачено, що одностороння відмова від договору оренди не допускається, а договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об'єкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем.

Судом дана належна правова оцінка правовідносинам сторін. Оскільки майно належить державі , то до спірних правовідносин слід застосувати приписи спеціальної норми права передбаченої в Законі України” Про оренду державного та комунального майна”.

Таким чином укладений між сторонами договір є підставою для виникнення у учасників судового процесу відповідно до ГК України господарських зобов’язань, передбачених статтями 173, 174, 175 ГК України (статтями 11, 202, 509 ЦК України) і відповідно до ст. 629 ЦК України є обов’язковим для виконання сторонами.

Пункт 1 ст. 759 ЦК України як загальна норма права визначає, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Стаття 283 ГК України передбачає, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Стаття 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” визначає суттєві умови договору оренди державного та комунального майна без котрих його укладення та виконання неможливий.

Відповідачем не виконані суттєві умови договору оренди, а тому існують всі підстави для його розірвання за законом.

З урахуванням фактичних обставин справи та доказів на їх підтвердження, суд дійшов висновку з урахуванням вказівок зазначених у постанові ВГС України від 14.11.07р., що відповідач свої зобов’язання за договором оренди нерухомого майна (будівлі, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади м. Донецька № 10183 від 25.11.04р., стосовно своєчасного внесення орендної плати, обов’язку застрахувати орендоване майно та використання приміщення за цільовим призначенням, належним чином не виконав, тому позовні вимоги щодо розірвання договору оренди нежитлового приміщення загальною площею 183,0 кв.м., розташованого за адресою: м. Донецьк, вул. Островського, 20 від 25.11.04р. укладеного між представництвом Фонду державного майна України в м. Донецьку - та приватним підприємством “ Візантія” обґрунтовані та підлягають задоволенню.

Витрати по державному миту та забезпеченню судового процесу у цій частині позову покладаються на відповідача згідно ст. ст. 44, 49 ГПК України.

Вимоги позивача щодо зобов’язання приватного підприємства “Візантія” повернути Управлінню комунальних ресурсів Донецької міської ради, майно територіальної громади м. Донецьку – нежитлове приміщення загальної площею 183,0 кв.м., розташоване за адресою: м. Донецьк, вул. М. Островського, 20, також обґрунтовані та підлягають задоволенню.

Витрати по державному миту та забезпеченню судового процесу у цій частині позову покладаються на відповідача згідно ст. ст. 44, 49 ГПК України.

Витрати по державному миту в сумі 42 грн. 50 коп. за подання скарги про перегляд рішення у касаційному порядку покладаються на відповідача – Приватне підприємство “Візантія”.

У зв’язку з тим, що у судовому засіданні за згодою позивача та відповідача було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення згідно частини третьої ст. 85 ГПК України, воно набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання, оформленого згідно статті 84 ГПК України.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 10, 18, 19, 26, 27 закону України “ Про оренду державного та комунального майна”, ст. ст. 611, 629, 759, 773 ЦК України, ст.ст. 20, 55, 188, 283 ГК України, ст. ст. 42, 43, 22, 27, 44, 49, 69, 82, 84, ч. 3 ст. 85, 11112 ГПК України, суд,-

В И Р І Ш И В:

1. Розірвати договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 183,0кв.м., розташованого за адресою: м. Донецьк, вул. Островського, 20 від 25.11.04р. укладений між представництвом Фонду державного майна України в м. Донецьку та приватним підприємством “ Візантія”.

2. Зобов’язати приватне підприємство “Візантія”, 83042, м. Донецьк, вул. Маршальська, 19/1, ід. код. 24651825 повернути Управлінню комунальних ресурсів Донецької міської ради, 83050, м. Донецьк, вул. Артема, 98, ід. код. 33489905 майно територіальної громади м. Донецьку – нежитлове приміщення загальної площею 183,0 кв. м., розташоване за адресою: м. Донецьк, вул.. М. Островського,20, видавши наказ.

3. Стягнути з приватного підприємства” Візантія” 83042, м. Донецьк, вул. Маршальська, 19/1, ід. код. 24651825 на користь:

- держбюджету України державне мито в сумі 85 грн., державне мито в сумі 42 грн. 50 коп. за подання скарги про перегляд рішення у касаційному порядку, видавши наказ та надіславши його для виконання до державної податкової інспекції у Ворошиловському районі м. Донецьку;

- державного бюджету України м. Донецьк, Ворошиловський район, р/р 0004 у ГУ ДКУ у Донецькій області, МФО 834016 ід. код 34686537, код бюджетної класифікації 22050000 збір на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в сумі 118 грн., видавши наказ та надіславши його на виконання до головного управління державного казначейства у Донецької області.

4. Рішення суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання.

Головуючий суддя Підченко Ю.О.

Судді Донець О.Є.

Новікова Р.Г.