ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 липня 2008 р.

№ 4/68

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів :

головуючого

Овечкіна В.Е.,

суддів

Чернова Є.В.,

Цвігун В.Л.,

за участю представників:

позивача

- Шевчук А.С.,

відповідача

- Асман Р.Я.,

третьої особи

- Громов С.М.,

розглянувши у відкритому

судовому засіданні

касаційну скаргу

ТОВ "ІнтерПроІнвест"

на постанову

від 29.05.2008 Київського апеляційного господарського суду

у справі

№4/68

за позовом

КП "Позняки-Інвест"

до

ТОВ "ІнтерПроІнвест"

(третя особа -

- Дарницька районна у м.Києві державна адміністрація)

про

визнання недійсним договору №9 від 25.10.2002

В С Т А Н О В И В :

Рішенням господарського суду м.Києва від 12.03.2008 (суддя Борисенко І.І.) в позові відмовлено у зв’язку з необґрунтованістю позовних вимог.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 29.05.2008 (судді: Отрюх Б.В., Тищенко А.І., Верховець А.А.) рішення скасовано, позов задоволено –на підставі ст.48 ЦК УРСР та ст.152 Земельного кодексу України визнано недійсним укладений між сторонами договір №9 про пайову участь у будівництві об'єкта соціально-побутового призначення від 25.10.2002.

Постанова мотивована обставинами неправомірного укладення оспорюваного договору стосовно будівництва на земельній ділянці без згоди її власника - Київської міської ради, якою не приймалося рішення про надання земельної ділянки в користування.

ТОВ "ІнтерПроІнвест" в поданій касаційній скарзі просить постанову скасувати, рішення залишити без змін, посилаючись на порушення апеляційним судом норм матеріального та процесуального права. Зокрема, скаржник вважає, що апеляційна інстанція не дослідила, не застосувала і не врахувала вимоги Закону України "Про столицю України –місто-герой Київ", Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", рішення Київської міської ради від 11.07.2002 №113/113 про погодження місць розташування об'єктів, рішення Київської міської ради від 11.10.2005 №226/3687 про передачу Дарницькій районній у м.Києві раді земельної ділянки 19-20 в 6-ому мікрорайоні житлового масиву Позняки для будівництва об'єкта соціально-побутового призначення, умови договору резервування земельної ділянки від 07.02.2003, укладеного між Головним управлінням земельних ресурсів КМДА та Дарницькою районною у м.Києві державною адміністрацією. Згода власника - Київської міської ради на проведення будівництва або будь-яких інших дій стосовно спірної земельної ділянки Дарницькій районній у м.Києві державній адміністрації була надана відповідно до п.17 рішення Київської міської ради від 11.07.2002 №113/113 про погодження місць розташування об'єктів. Отже, третя особа не порушувала вимог земельного законодавства, оскільки користування земельною ділянкою не відбулося.

Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет правильності їх юридичної оцінки судом апеляційної інстанції та заслухавши пояснення присутніх у засіданні представників сторін і третьої особи, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає відхиленню, а оскаржувана постанова - залишенню без змін з наступних підстав.

Скасовуючи первісне рішення про відмову в позові та приймаючи нове рішення про задоволення позову, апеляційний господарський суд виходив з того, що :

25.10.2002 року між позивачем та відповідачем у справі було укладено договір №9 про пайову участь у будівництві об’єкту соціально-побутового призначення на ділянках 19-20 мікрорайону 6-А житлового масиву Позняки в Дарницькому районі м.Києва.

Відповідно до пунктів 1.7,2.2,3.1,3.2 договору №9 про пайову участь у будівництві об’єкту соціально-побутового призначення позивач та відповідач домовились здійснювати фінансування та будівництво споруди соціально-побутового призначення загальною площею орієнтовно 2000 кв.м. з вбудовано-прибудованими приміщеннями, розташованої на ділянках 19-20 мікрорайону 6-А житломасиву Позняки в Дарницькому районі м.Києва.

Відповідно до статті 13 Конституції України земля є об’єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією. Статтею 14 Конституції України встановлено, що право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Згідно зі ст.4 Закону України "Про власність" (в редакції чинній на момент укладення позивачем і відповідачем договору № 9) власник на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається належним йому майном. Лише власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону. Він може використовувати майно для здійснення господарської та іншої, не забороненої законом, діяльності, зокрема, передавати його безоплатно або за плату у володіння і користування іншим особам.

Стаття 32 Закону України "Про власність" (в редакції чинній на момент укладення позивачем і відповідачем договору №9) визначає, що суб’єктами права комунальної власності є адміністративно-територіальні одиниці в особі обласних, районних, міських, селищних, сільських Рад народних депутатів. Суб’єктами права державної власності на землю виступають: обласні, районні, міські, селищні, сільські Ради народних депутатів - на землі в межах їх територій, за винятком земель, що перебувають в загальнодержавній власності.

Стаття 55 Закону України "Про власність" (в редакції чинній на момент укладення позивачем і відповідачем договору № 9) вказує, що власник не може бути позбавлений права власності на своє майно, крім випадків, передбачених цим Законом та іншими законодавчими актами України.

Згідно зі ст.78 Земельного кодексу України право власності на землю –це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Стаття 83 Земельного кодексу України визначає, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об’єкти комунальної власності.

Як вбачається з матеріалів справи, земельна ділянка, на якій сторони договору вирішили здійснювати будівництво, на момент укладення оспорюваного договору перебувала у комунальній власності, оскільки належала на праві власності територіальній громаді м.Києва в особі Київської міської ради і не була передана в користування будь-яким іншим особам. 11.10.2005 року Київська міська рада прийняла рішення передати в короткострокову оренду вищевказану земельну ділянку Дарницькій районній в місті Києві раді.

Відповідно до ст.90 Земельного кодексу України власники земельних ділянок мають, зокрема, право споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди. Порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом. Стаття 95 Земельного кодексу України надає право на здійснення будівництва на земельній ділянці також землекористувачам, право землекористування яких оформлене відповідно до Закону. Іншим особам, які не є власниками чи землекористувачами земельної ділянки, чинне законодавство не надає права здійснювати будівництво на цій земельній ділянці.

Відповідно до ст.24 Закону України "Про планування і забудову територій" (в редакції чинній на момент укладення спірного договору №9) фізичні та юридичні особи, які мають намір здійснити будівництво об’єктів містобудування на земельних ділянках, що належать їм на праві власності чи користування, зобов’язані отримати від виконавчих органів відповідних рад, Київської та Севастопольської міської державної адміністрацій, у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами, дозвіл на будівництво об’єкта містобудування. Юридичні особи, заінтересовані в здійсненні будівництва об’єктів містобудування, подають письмову заяву про надання дозволу на будівництво до виконавчого органу відповідної ради або Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації. До заяви додається документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або документ про згоду власника земельної ділянки на забудову цієї ділянки.

Таким чином, право здійснювати будівництво на земельній ділянці має лише власник цієї земельної ділянки або особа, якій ця земельна ділянка передана в користування власником і щодо якої власником надана згода на здійснення на цій земельній ділянці будівництва.

Земельна ділянка, на якій відповідно до договору №9 про пайову участь у будівництві об’єкту соціально-побутового призначення повинно було бути здійснене будівництво, на момент укладення цього договору належала на праві власності територіальній громаді міста Києва і ніяким особам не була передана в користування.

Як зазначалось вище, Київська міська рада, як єдиний законний власник земельної ділянки, на якій відповідно до договору №9 повинно було бути здійснене будівництво, мала право виступати замовником будівництва на цій земельній ділянці.

А відтак, висновок місцевого суду, що сторони договору №9 мали всі повноваження на укладення цього договору, оскільки третя особа передала позивачу функції замовника для здійснення будівництва та затверджувала всі документи, що стосуються проектування будівництва за договором №9, є безпідставним, оскільки Дарницька районна у місті Києві державна адміністрація не була наділена відповідними повноваженнями від власника цієї земельної ділянки.

Договір №9 про пайову участь у будівництві об’єкту соціально-побутового призначення є угодою в розумінні ст.41 Цивільного кодексу УРСР (в редакції чинній на момент укладення договору № 9), оскільки він спрямований на виникнення у позивача та відповідача певних прав та обов’язків, передбачених пунктами 3.1 та 3.2 договору №9.

Відповідно до ст.48 Цивільного кодексу УРСР (в редакції чинній на момент укладення договору №9) недійсною є та угода, яка не відповідає вимогам закону.

З огляду на викладене, договір №9 укладений в порушення вимог ст.ст.13,14 Конституції України, статей 4,32,55 Закону України "Про власність" (в редакції чинній на момент укладення договору), статей 78,83,90 Земельного кодексу України (в редакції чинній на момент укладення договору), оскільки укладений між особами, які не є власниками або користувачами вищевказаної земельної ділянки і не мали згоди власника на здійснення будівництва або здійснення будь-яких інших дій щодо цієї земельної ділянки. Таким чином, договір №9 підлягає визнанню недійсним на підставі ст.48 Цивільного кодексу УРСР (в редакції чинній на момент укладення договору).

Згідно зі статтею 152 Земельного кодексу України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною.

При прийнятті рішення судом першої інстанції не досліджено повноваження особи на укладення договору про пайову участь у будівництві об’єкту соціально-побутового призначення, не встановлено наявності згоди на це власника земельної ділянки.

Колегія погоджується з висновками апеляційного суду з огляду на таке.

Згідно з ч.2 ст.58 ЦК УРСР (чинного на момент укладення оспорюваного договору) якщо угода укладена з метою приховати іншу угоду (удавана угода), то застосовуються правила, що регулюють ту угоду, яку сторони дійсно мали на увазі.

Як встановлено судом, 25.10.2002 року між позивачем та відповідачем у справі було укладено договір №9 про пайову участь у будівництві об’єкту соціально-побутового призначення на земельних ділянках 19-20 мікрорайону 6-А житлового масиву Позняки в Дарницькому районі м.Києва.

Відповідно до пунктів 1.7,2.2,3.1,3.2 договору №9 про пайову участь у будівництві об’єкту соціально-побутового призначення позивач та відповідач домовились здійснювати фінансування та будівництво споруди соціально-побутового призначення загальною площею орієнтовно 2000 кв.м. з вбудовано-прибудованими приміщеннями, розташованої на земельних ділянках 19-20 мікрорайону 6-А житломасиву Позняки в Дарницькому районі м.Києва.

Таким чином, оспорюваний договір містить елементи договору оренди земельної ділянки, що встановлено апеляційним судом та не спростовано сторонами.

Статтею 116 Земельного кодексу України визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

Відповідно до ч.1 ст.124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Згідно зі ст.16 Закону України "Про оренду землі" особа, яка бажає отримати земельну ділянку в оренду із земель державної або комунальної власності, подає заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування за місцем розташування земельної ділянки. Розгляд заяви (клопотання) і надання земельної ділянки в оренду проводяться у порядку, встановленому Земельним кодексом України. У разі згоди орендодавця передати земельну ділянку в оренду сторони укладають договір оренди землі відповідно до вимог цього Закону.

Відповідно до пункту тридцять четвертого статті 26, частини другої статті 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" питання надання земельної ділянки в оренду вирішується на пленарному засіданні ради - сесії, а спори про поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають в результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, вирішуються в судовому порядку.

Таким чином, виходячи з системного аналізу змісту ст.116, ч.1 ст.124 Земельного кодексу України, ст.16 Закону України "Про оренду землі" та п.34 ст.26 ч.2 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" саме наявність рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання земельної ділянки в оренду чинним земельним законодавством визначається в якості обов'язкової передумови подальшого укладення договору оренди земельної ділянки.

Стаття 12 Земельного кодексу України визначає повноваження сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин, до яких, зокрема, належить розпорядження землями територіальних громад; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Судами при розгляді даної справи встановлено, що Київською міською радою на момент укладення оспорюваного договору №9 не приймалося рішення про надання спірної земельної ділянки позивачу, відповідачу або третій особі. Більш того, з матеріалів справи не вбачається та судами не встановлено звернення сторін цього договору до Київської міської ради з клопотанням (заявою) про надання земельної ділянки в порядку, передбаченому ч.3 ст.123 Земельного кодексу України.

З огляду на це не заслуговують на увагу посилання скаржника на рішення Київської міської ради від 11.07.2002 №113/113 про погодження місць розташування об'єктів в обгрунтування згоди Київської міської ради на проведення будівництва або будь-яких інших дій стосовно спірної земельної ділянки Дарницькій районній у м.Києві державній адміністрації, оскільки вказане рішення не є рішенням про надання земельної ділянки в оренду в розумінні ч.1 ст.124 Земельного кодексу України. Так само укладений між Головним управлінням земельних ресурсів КМДА та Дарницькою районною у м.Києві державною адміністрацією договір резервування земельної ділянки від 07.02.2003 не є договором оренди землі в розумінні ст.ст.12,14 Закону України "Про оренду землі" (в редакції від 07.03.2002р., чинній на момент укладення оспорюваного договору), чим спростовуються безпредметні посилання відповідача на цей договір.

Водночас рішення Київської міської ради від 11.10.2005 №226/3687 про передачу Дарницькій районній у м.Києві раді земельної ділянки 19-20 в 6-ому мікрорайоні житлового масиву Позняки для будівництва об'єкта соціально-побутового призначення, на неврахування якого судом також посилається скаржник, взагалі не має зворотної дії до спірних правовідносин, пов'язаних з укладенням договору №9 від 25.10.2002р.

Не мають значення для справи також доводи відповідача щодо відсутності порушення третьою особою вимог земельного законодавства, оскільки оспорюваний договір визнано недійсним з мотивів порушення земельного законодавства сторонами цього договору.

Відповідно до ст.90 Земельного кодексу України власники земельних ділянок мають, зокрема, право споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди. Порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом. Стаття 95 Земельного кодексу України надає право на здійснення будівництва на земельній ділянці також землекористувачам, право землекористування яких оформлене відповідно до Закону. Іншим особам, які не є власниками чи землекористувачами земельної ділянки, чинне законодавство не надає права здійснювати будівництво на цій земельній ділянці.

Відповідно до ст.24 Закону України "Про планування і забудову територій" (в редакції чинній на момент укладення спірного договору №9) фізичні та юридичні особи, які мають намір здійснити будівництво об’єктів містобудування на земельних ділянках, що належать їм на праві власності чи користування, зобов’язані отримати від виконавчих органів відповідних рад, Київської та Севастопольської міської державної адміністрацій, у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами, дозвіл на будівництво об’єкта містобудування. Юридичні особи, заінтересовані в здійсненні будівництва об’єктів містобудування, подають письмову заяву про надання дозволу на будівництво до виконавчого органу відповідної ради або Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації. До заяви додається документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або документ про згоду власника земельної ділянки на забудову цієї ділянки.

Отже, виходячи з системного аналізу змісту ст.ст.90,95 Земельного кодексу України та ст.24 Закону України "Про планування і забудову територій" право здійснювати будівництво на земельній ділянці має лише власник цієї земельної ділянки або особа, якій ця земельна ділянка передана в користування власником і стосовно якої власником надана згода на здійснення на цій земельній ділянці будівництва.

Земельна ділянка, на якій відповідно до договору №9 про пайову участь у будівництві об’єкту соціально-побутового призначення має здійснюватися будівництво, на момент укладення цього договору належала на праві власності територіальній громаді міста Києва і ніяким особам не була передана в користування.

Окрім того, відповідно до ч.3 ст.125 Земельного кодексу України приступати до використання земельної ділянки, в тому числі шляхом будівництва на ній, до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

Таким чином, судом апеляційної інстанції на підставі ретельної правової оцінки умов договору №9 про пайову участь у будівництві об'єкта соціально-побутового призначення від 25.10.2002 та інших наявних у справі доказів в їх сукупності з достовірністю встановлено, а відповідачем не спростовано укладення вказаного договору з порушенням земельного законодавства та прав власника земельної ділянки, а саме оспорюваний договір укладено стосовно будівництва на земельній ділянці без згоди її власника - Київської міської ради, якою не приймалося рішення про надання земельної ділянки в користування сторонам (одній із сторін) договору.

Зважаючи на вищенаведене, колегія не вбачає підстав для скасування оскаржуваної постанови.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст.1115,1117-11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,

ПОСТАНОВИВ:

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 29.05.2008 року у справі №4/68 залишити без змін, а касаційну скаргу ТОВ "ІнтерПроІнвест" - без задоволення.

Головуючий, суддя           В.Овечкін

Судді: Є.Чернов

В.Цвігун