ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"11" червня 2008 р. Справа № 42/88-08

вх. № 3633/4-42

Суддя господарського суду Яризько В.О.

при секретарі судового засідання Ліпчанська В.В.

за участю представників сторін:

позивача - Широковс Д. (дов.), Рахманіна О І. (дов.), Гончар К.В. (дов.) відповідача - Захаров П.В. (дов.)

2-відповідача - Подус М.О. (дов.)

розглянувши справу за позовом ТОВ "Мікаель-ТЕ", м. Харків

до ТОВ ""Будівельник- ХХІ", с. Пісочин

2-відповідач - ВАТ "Харківське автотранспортне підприємство" м.Харків

про визнання недійсним договору

ВСТАНОВИВ:

Позивач просить суд визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 18 грудня 2007 року, укладений між Відкритим акціонерним товариством "Харківське автотранспортне підприємство" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Будівельник - XXI". Об'єктом купівлі-продажу за цим договором є нерухоме майно, яке складається з виробничого корпусу (літ. А-2, площею 1492,9 кв.м.), будівлі трансформаторної підстанції (літ. 3-1, площею 99,6 кв.м.), контрольно-пропускного пункту (літ. Б-1, площею 25,7 кв.м.), механічної майстерні (літ. Е-1, площею 505,9 кв.м.), складу запасних частин (літ. Г-2, площею 168,4 кв.м.), складу (літ. И-1, площею 32,0 кв.м.), будівлі (літ. Д-1, площею 429,8 кв.м.), механічної мийки (літ. Ж-1, площею 121,5 кв.м.), паливно-заправного пункту (літ В-1, площею 39,5 кв.м.) та розташоване за адресою: місто Харків, вул. Плиткова, 2-г.

1-Відповідач ТОВ "Будівельник-ХХІ" проти позову заперечує повністю, свої заперечення виклав у відзиві на позов та усних поясненнях наданих у судовому засіданні.

2-Відповідач - ВАТ "Харківське автотранспортне підприємство" проти позову також заперечує повністю, свої заперечення виклав у відзиві на позов та усних поясненнях наданих у судовому засіданні.

В судовому засіданні05.06.08р. оголошувалась перерва до 11.06.08р.

Позивач в обгрунтування своїх позовних вимог вказує на те, що він є стороною попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу нежитлового будинку з передплатою, укладеного 04.10.2007 року з гр.Широковою В.А., за яким позивач за основним договором має право прийняти нежитлові будівлі (нерухоме майно), що знаходяться за адресою: місто Харків, вул.Плиткова, 2-Г, та здійснив передплату у вигляді авансу в розмірі 1091750,00 (один мільйон дев'яносто одна тисяча сімсот п'ятдесят) гривень. На час укладання попереднього договору таке майно було предметом судового спору між першим його власником ВАТ "Харківське АТП" та останнім - гр.Широковою В.А. Судовими рішеннями 1-ї та 2-ї інстанції право власності на спірне майно було визнано за ВАТ "Харківське АТП", а рішенням Верховного Суду України від 16.04.08р. попередні судові рішення скасовано та ухвалено нове рішення, яким відмовлено в задоволенні позовних вимог ВАТ "Харківське АТП". Таким чином власником спірного нерухомого майна залишилася гр. Широкова В.А. В зв*язку з цим позивач вважає, що у нього на підставі попереднього договору від 04.10.07р. укладеного з гр.Широковою В.А. виникло право на першочергове придбання нерухомого майна, яке і є предметом спірного договору по даній справі.

1-Відповідач в обгрунтування своїх заперечень по суті позову вказує на те, що за загальним правилом частини третьої статті 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ч.2 п.18 Інформаційного листа Вищого господарського суду України від 07.04.2008 N 01-8/211 "Про деякі питання практики застосування норм Цивільного та Господарського кодексів України "ЦК України не дає визначення поняття "заінтересована особа". Тому коло заінтересованих осіб має з'ясовуватись в кожному конкретному випадку в залежності від обставин справи та правових норм, які підлягають застосуванню до спірних правовідносин, якщо інше не встановлено законом. Так, в деяких випадках ЦК України встановлює, за чиїм саме позовом правочин може бути визнаний недійсним (частина друга статті 223, частини перша та друга статті 225).

Позивач не є стороною оспорюванного договору та не навів конкретного посилання на норми закону яким його визнано "заінтересованою особою" та надано право на пред'явлення позову про визнання договору недійсним.

Також 1-відповідач вказує на те, що попередній договір між ТОВ "МІКАЕЛЬ-ТЕ" та Широковою В.А. не був нотаріально посвідчений. Відповідно до ч.1 ст. 635 ЦК України попередній договір укладається у формі встановленій для основного договору, а відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Відповідно до ст. 220 ЦК України у разі недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Таким чином 1-відповідач вважає, що попередній договір між ТОВ "МІКАЕЛЬ-ТЕ" та Широковою В.А. є нікчемним. Відповідно до ч.1 ст.216 ЦК України, нікчемний правочин не створює юридичних наслідків, таким чином будь які правовідносини між ТОВ "МІКАЕЛЬ-ТЕ" та Широковою В.А. відсутні.

2-Відповідач ВАТ "Харківське АТП" надав аналогічні заперечення по суті позову.

Розглянувши матеріали справи, вислухавши представників сторін суд вважає позовні вимоги такими, що не підлягають задоволенню, виходячи з наступного:

Як встановлено судом, предметом даного спору є договір купівлі-продажу між ВАТ "Харківське автотранспортне підприємство" та ТОВ "Будівельник - XXI" від 18 грудня 2007 року. Об'єктом купівлі-продажу за цим договором є нерухоме майно, яке складається з виробничого корпусу (літ. А-2, площею 1492,9 кв.м.), будівлі трансформаторної підстанції (літ. 3-1, площею 99,6 кв.м.), контрольно-пропускного пункту (літ. Б-1, площею 25,7 кв.м.), механічної майстерні (літ. Е-1, площею 505,9 кв.м.), складу запасних частин (літ. Г-2, площею 168,4 кв.м.), складу (літ. И-1, площею 32,0 кв.м.), будівлі (літ. Д-1, площею 429,8 кв.м.), механічної мийки (літ. Ж-1, площею 121,5 кв.м.), паливно-заправного пункту (літ В-1, площею 39,5 кв.м.) (надалі за текстом — нерухоме майно) та розташоване за адресою: місто Харків, вул. Плиткова, 2-г

Даний договір укладався за наступних обставин.

На підставі рішення правління ВАТ "Харківське АТП", оформленого протоколом № 117 від 08 квітня 2003 року за договором купівлі-продажу від 11 квітня 2003 року ВАТ "Харківське АТП" продало нерухоме майно Данильченко В.Ф. Продаж здійснено за 153 606,00 грн.

5 жовтня 2005 року за договором купівлі-продажу Данильченко В.Ф. продав нерухоме майно ТОВ «Автотранспортна колона № 1» за 1 582 200,00 грн.

6 червня 2006 року за договором купівлі-продажу нерухоме майно було продано Широковій В.А. Продаж здійснено за 4 542 866,67 грн.

У листопаді 2006 року ВАТ «Харківське АТП» звернулось до Орджонікідзевського райсуду м.Харкова з позовом до Данильченко В.Ф., ТОВ "Автотранспортна колона №1", Широкової В.А. та ВАТ «ОТР банк», треті особи: приватний нотаріус ХМНО Зубарєв І.Ю., приватний нотаріус ХМНО Лавінда Н.О., приватний нотаріус ХМНО Єрьоменко В.В. про визнання недійсними договорів купівлі-продажу та іпотеки.

Згідно рішення Орджонікідзевського райсуду міста Харкова від 15 червня 2007 року вимоги позивача ВАТ "Харківське АТП" задоволені у повному обсязі.

27 листопада 2007 року апеляційним судом Харківської області винесено ухвалу про відхилення апеляційної скарги відповідачів і залишення рішення суду без змін.

ТОВ «Автотранспортна колона № 1» звернулась до Верховного суду України з касаційною скаргою на рішення Орджонікідзевського районного суду м.Харкова від 15 червня 2007 року та ухвалу апеляційного суду Харківської області від 27 листопада 2007 року. Верховний суд задовольнив клопотання касатора та постановою від 20 грудня 2007 року зупинив виконання рішення Орджонікідзевського райсуду м.Харкова від 15.06.2007 року.

18 грудня 2007 року ВАТ «Харківське АТП» здійснило продаж нерухомого майна Товариству з обмеженою відповідальністю «Будівельник - XXI». Угоду було посвідчено приватним нотаріусом ХМНО Клопотовою Л.Ю. за реєстраційним номером 6722.

16 квітня 2008 року рішенням Колегії суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України були скасовані рішення Орджонікідзевського райсуду м.Харкова від 15 червня 2007 року та ухвалу апеляційного суду Харківської області від 27 листопада 2007 року. Верховним судом України було ухвалене нове рішення, яким у задоволенні позову ВАТ «Харківське АТП» до Данильченко В.Ф., ТОВ "Автотранспортна колона №1", Широкової В.А. та ВАТ «ОТР банк», треті особи: приватний нотаріус ХМНО Зубарєв І.Ю., приватний нотаріус ХМНО Лавінда Н.О., приватний нотаріус ХМНО Єрьоменко В.В. про визнання недійсними договорів купівлі-продажу та іпотеки було відмовлено.

Тобто гр.Широкова В.А. згідно рішення Верховного суду України є добросовісним набувачем нерухомого майна за спірним договором.

Таким чином, станом на день порушення провадження у даній справі власником нерухомого майна за спірним договором є гр.Широкова В.А., яка і має право на звернення до суду про поновлення свого порушеного права власності на нерухоме майно по спірному договору, в зв*язку з чим суд вважає ТОВ "МІКАЕЛЬ-ТЕ" неналежним позивачем по даній справі, оскільки ніякі його права та обов*язки спірним договором не порушено, виходячи з наступного:

04.10.07р. гр.Широкова В.А. уклала попередній договір про укладення договору купівлі-продажу нежитлового будинку з передоплатою з ТОВ "МІКАЕЛЬ-ТЕ", за яким позивач за основним договором має право прийняти нежитлові будівлі (нерухоме майно), що знаходяться за адресою: місто Харків, вул.Плиткова, 2-Г та здійснило передплату у вигляді авансу в розмірі 1091750,00 (один мільйон дев'яносто одна тисяча сімсот п'ятдесят) гривень.

П.2 попереднього договору зазначено, що вказане нерухоме майно належить продавцеві на праві приватної власності. та п.3 зазначено, що дане майно є предметом договору іпотеки, а також предметом судового спору та знаходиться під арештом згідно ухвали суду.

Пунктом 7 попереднього договору встановлено, що основний договір повинен бути укладений не пізніше 4 місяців з моменту ... набрання законної сили рішення суду про розв'язання існуючого судового спору на користь продавця,

Пунктом 9 попереднього договору встановлено, що у разі відмови продавця від продажу нерухомого майна без поважних причин у строк, встановлений цим договором, продавець повертає покупцеві суму одержаного від нього авансу та сплачує пеню в розмірі 100% суми сплаченого за цим договором авансу.

Відповідно до ст.629 ЦК України договір є обов*язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст.635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов*язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Відповідно до ч.1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Відповідно до ч.2 ст.220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Таким чином, на час розгляду даної справи вказаний попередній договір нотаріально не посвідчений, доказів ухилення будь-якою стороною від його нотаріального посвідчення позивачем не надано, та не надано рішення суду про визнання такого договору дійсним.

Відповідно до ч.1 ст.216 ЦК України, нікчемний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов*язані з його недійсністю.

Таким чином на даний час легітимність попереднього договору не підтверджена ні нотаріусом, ні судом.

Крім того, попередній договір створює права та обов*язки тільки для сторін, які його уклали, та він не засвідчує про перехід до покупця права власності на нерухоме майно, та не надає йому ніяких прав щодо користування таким майном, чи правом вимоги щодо примусового вилученню такого майна у продавця, у разі його відмови від продажу, чи права вимоги на повернення його від 3-іх осіб.

Натомість, п.9 попереднього договору передбачено можливість відмови продавця від продажу нерухомого майна ТОВ "МІКАЕЛЬ-ТЕ" з виплатою відповідної неустойки, а не безумовної передачи такого майна саме ТОВ "МІКАЕЛЬ-ТЕ".

На підставі наведеного суд вважає, що у ТОВ "МІКАЕЛЬ-ТЕ" з попереднього договору від 04.10.07р. не виникло прав та обов*язків щодо нерухомого майна, що є предметом спірного договору від 18.12.07р. укладеного між відповідачами, а тому ТОВ "МІКАЕЛЬ-ТЕ" не є власником такого майна, не є стороною по спірному договору, чи заінтересованою особою в тлумаченні ч.3 ст.215 ЦК України, а тому у нього і не має права звертатися до суду з позовом про визнання недійсним договору від 18.12.07р. укладеного між відповідачами. Таке право є у гр.Широкової В.А.

За таких обставин суд не розглядає правомірність та законність укладення та виконання відповідачами спірного договору від 18.12.07р.

Керуючись ст.ст. 32-34, 43, 49, 82-85 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

В задоволенні позовних вимог відмовити.

Суддя Яризько В.О.

Рішення підписано 11.06.2008р.