ЛЬВІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
22.07.08                                                                                           Справа № 6/23
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Львівський апеляційний господарський суд в складі колегії:

Головуючого судді                              Юрченка Я.О.

суддів                                                  Зварич О.В.

Якімець Г.Г.

розглянув апеляційну скаргу Управляння комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської Ради, м.Львів

на рішення Господарського суду Львівської області від 09.06.2008р.

у справі № 6/23

за позовом Управляння комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської Ради, м.Львів

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Трикотекс», м.Львів

про виселення з приміщення за адресою: м.Львів, площа Ринок, 45 загальною площею 258,9 кв.м.

за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Трикотекс», м.Львів

до Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради, м.Львів

про визнання договору № 6837 на оренду нежитлових приміщень за адресою: м.Львів, площа Ринок, 45 загальною площею 258,9 кв.м., укладеного 10.04.1998р. між Управлінням комунального майна Департаменту економічної політики та ресурсів виконавчого комітету Львівської міської ради та ТзОВ «Трикотекс»строком на 10 років, продовженим на той же термін та на тих самих умовах.

За участю представників:

первісного позивача: Ваверчак Б.П.

первісного відповідача: Орач А.С.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Львівської області від 09.06.2008р. у справі № 6/23 відмовлено задоволенні первісного позову Управляння комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської Ради, м.Львів до Товариства з обмеженою відповідальністю «Трикотекс», м.Львів про виселення з приміщення за адресою: м.Львів, площа Ринок, 45 загальною площею 258,9 кв.м., зустрічний позов ТзОВ «Трикотекс»задоволено повністю, визнано договір № 6837 на оренду нежитлових приміщень за адресою: м.Львів, площа Ринок, 45 загальною площею 258,9 кв.м., укладений 10.04.1998р. між Управлінням комунального майна Департаменту економічної політики та ресурсів виконавчого комітету Львівської міської ради та ТзОВ «Трикотекс»строком на 10 років, продовженим на той же термін та на тих самих умовах.

При прийнятті рішення місцевий господарський суд виходив з того, що первісним позивачем не доведена обставина систематичного неналежного виконання орендарем зобов'язань, взятих на себе за договором оренди нежитлового приміщення № 6837; факт неповернення орендодавцем - первісним позивачем відповідачу орендної плати свідчить про виявлення бажання орендодавця щодо продовження між сторонами орендних відносин. Оскільки орендодавець вчинив дії, які свідчать про згоду останнього на пролонгацію цих відносин, підстави для визнання договору таким, що припинив свою дію у зв'язку з закінченням строку його дії відсутні.

Скаржник, первісний позивач у справі, не погоджуючись з рішенням суду, подав апеляційну скаргу та доповнення до апеляційної скарги, просить рішення суду скасувати з підстав невідповідності висновків суду обставинам справи, недоведеності обставин справи, які суд визнав встановленими, порушення норм матеріального та процесуального права, первісний позов задоволити, у зустрічному позові відмовити, з мотивів, викладених в доповненні до апеляційної скарги.

Представник первісного позивача в судовому засіданні вимоги та доводи апеляційної скарги підтримав.

Відповідач у відзиві на апеляційну скаргу та представник відповідача в судовому засіданні проти вимог та доводів апеляційної скарги заперечив, просив рішення суду залишити без змін, а апеляційну скаргу –без задоволення.

Розглянувши доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі, оцінивши наявні матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, апеляційний господарський суд дійшов висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи, 01 квітня 1994р. між Фондом комунального майна міста Львова та Організацією орендарів ППО «Віола»укладено Договір оренди майна № 224, відповідно до якого об’єктом оренди був цілісний майновий комплекс ППО «Віола», пунктом 26.6, якого, орендарю гарантувалось право на викуп об’єкту оренди. Вказаний договір укладено терміном на один рік, закінчувався 31 березня 1995р. Пунктом 4.2. даного договору, орендарю належало право на продовження терміну оренди, передбачене п.п.2,3 сСт.19 Закону України «Про оренду майна державних підприємств та організацій». (Договір додається).

11 травня 1994р. між цими ж сторонами укладено Додаткові Умови до договору оренди № 224 від 1 квітня 1994 року відносно викупу орендованого майна № 224/1, які стали невід’ємною частиною договору оренди майна. Відповідно до Даного Договору орендодавець продав, а орендар купив цілісний майновий комплекс ППО «Віола»пл. Ринок,45, реєстраційний № 02406 від 15.06.1992р.

Склад цілісного майнового комплексу наведено в додатку, який являється частиною Договору оренди. Організація орендарів ППО «Віола»придбала цілісний майновий комплекс за адресою: м. Львів, пл. Ринок,45 і дістала право на приватизацію приміщення в якому воно знаходилося.

В результаті набуття права власності на цілісний майновий комплекс Підприємства побутового обслуговування «Віола»Львівська міська Рада народних депутатів в особі Управління приватизації комунального майна м. Львова видала Організації орендарів Свідоцтво про власність № 140 від 16 листопада 1994р.

22 березня 1995р. Державне підприємство побутового обслуговування трикотажного ательє «Віола»було перереєстроване в Товариство з обмеженою відповідальністю «Трикотекс». Про що органом реєстрації –Галицькою районною Адміністрацією - видано Свідоцтво про перереєстрацію господарського формування. Реєстраційний № 13832104. З 22.03.1995р. ТзОВ «Трикотекс»є повним правонаступником підприємства побутового обслуговування «Віола»та прав та обов’язків Організації орендарів ППО «Віола» по Договору оренди майна № 224 від 01 квітня 1994р. та Додаткових Умов до договору оренди № 224 від 1 квітня 1994р. відносно викупу орендованого майна № 224/1, які стали невід’ємною частиною договору оренди майна.

10 лютого 1998р. між Департаментом економічної політики та ресурсів виконавчого комітету Львівської міської Ради народних депутатів та ТзОВ «Трикотекс»укладено договір купівлі-продажу патенту на право оренди будівлі та видано патент на право оренди приміщення. 10 квітня 1998р. між Управлінням комунального майна департаменту економічної політики та ресурсів виконавчого комітету Львівської міської Ради та ТзОВ «Трикотекс»укладено договір № 6837 на оренду нежитлових приміщень за адресою пл.Ринок,45, площею 258,9 кв.м., строком на 10 років, тобто з 26 лютого 1998р. до 26 лютого 2008р.

Згідно з ухвалами сесії Львівської міської ради від 06.07.2006р. № 94 «Про затвердження структури виконавчих органів Львівської міської ради, загальної чисельності апарату ради та її виконавчих органів, витрат на їх утримання»і від 19.10.2006р. № 219 «Про розмежування повноважень між виконавчими органами Львівської міської ради», рішення виконавчого комітету Львівської міської ради «Про правонаступництво новоутворених виконавчих органів», Управління комунального майна Львівської міської ради реорганізовано в Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради та є повним правонаступником попередника і має статус юридичної особи.

Стаття 5 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)»від 06.03.1992р. № 2171-ХІІ, гарантувала всім Покупцям об’єкту приватизації рівні права на приватизацію об’єктів. У зв’язку з обмеженням щодо викупу приміщень за адресою м.Львів, пл. Ринок,45, які підпадали під категорію «пам’ятка архітектури», законом гарантовано право оренди такої категорії нерухомості. При цьому, строк такої оренди встановлено –не менше як на 10 років.

Крім того, Законом України «Про тимчасову заборону приватизації пам’яток культурної спадщини»від 01.02.2005р. № 2391-ІV встановлено імперативну норму, якою заборонено приватизацію пам’яток культури культурної спадщини до затвердження Верховною Радою України переліку пам’яток культурної спадщини, які не підлягають приватизації. Судом встановлено, що ТзОВ «Трикотекс», до дати вступу зазначеного закону в силу, здійснило дії, які свідчать про реалізацію волевиявлення щодо приватизації спірних приміщень. Отримало висновки Управління охорони історичного середовища Виконавчого комітету Львівської міської Ради на адресу Голови Державної служби охорони культурної спадщини Міністерства культури та мистецтв України від 18.12.2003р. № 06/1851 щодо відчуження спірних приміщень при умові підписання охоронного договору та опрацювання необхідних документів; позитивний висновок Державної служби охорони культурною спадщини Міністерства культурної спадщини України від 26.12.2003р. № 22-139в/20. Враховуючи викладене та опрацювання Верховною Радою України проекту закону України «Про затвердження переліку пам’яток культурної спадщини України, які не підлягають приватизації»і відсутність у ньому посилання на спірні приміщення, апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що не продовження орендних відносин з ТзОВ «Трикотекс», порушить право такого на отримання у власність приміщень, які б мали належати йому після викупу цілісного майнового комплексу організації орендарів ППО «Віола».

Суд дійшов висновку про справедливе покликання позивача за первісним позовом на встановлену Конституцією України непорушність права власності, в тому числі права комунальної власності з огляду на рівність всіх суб’єктів права власності перед законом. Однак, слід зазначити, що оренда, відповідно до ст.759 ЦК України є строкове платне користування, що не припиняє право власника на спірні приміщення. Як вказано в рішенні Виконкому Львівської міської Ради від 31.08.2007р. № 677 –п.1.2, позивач за первісним позовом, у випадку вивільнення спірних приміщень, передасть їх в оренду іншій юридичній особі –Департаменту гуманітарної політики Львівської Міської Ради. Отже, використовувати їх у власних цілях наміру немає. Крім того, п.1 ст.28 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»від 10.04.1992р. № 2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. № 98/95-ВР) передбачено захист права орендаря на майно, одержане за договором оренди, нарівні з захистом, встановленим законодавством щодо захисту права власності. Рішення було прийнято Виконкомом Львівської міської ради під час дії договору оренди № 6837 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) від 10.04.1998р. і не могло тягнути за собою наслідки по вилучення об’єкту для власних потреб. В матеріалах справи відсутні відомості про необхідність використання даного об'єкту територіальною громадою безпосередньо у власних цілях, при цьому Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради, виходячи із змісту покладених на нього завдань, з метою надходження коштів до бюджету міста, повинно вирішувати питання щодо передачі об'єкту нерухомого майна, який є предметом спірного договору, укладеного між сторонами по справі, іншим суб'єктам господарювання. Суд встановив недоведеність наміру орендодавця передати займане товариством приміщення за адресою: м.Львів, пл.Ринок, 45 в оренду іншим особам, в зв’язку з чим слід вважати такими, що не настали передбачені ч.3 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" рівні умови для реалізації переважного права позивача за зустрічним позовом.

Відповідно до вимог ч.3 ст.18 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. № 2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР) орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Так, згідно з п.п.4.1. договору на оренду нежитлового приміщення № 6837 за орендоване приміщення орендар зобов'язувався щомісячно (не пізніше 10 числа місяця за попередній) сплачувати орендну плату. Орендна плата вноситься на протязі всього терміну дії договору.

Відповідно до ст.ст.525, 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу. Одностороння відмова від виконання зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається. В свою чергу, відповідно до ст.610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Але, за твердженням первісного позивача, в порушення вищенаведених умов договору № 6837, вимог ст.ст.525, 526 ЦК України, ч.3 ст.18 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. № 2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. № 98/95-ВР) відповідачем несвоєчасно та не у повному обсязі здійснювалося перерахування орендних платежів.

Однак з наданих відповідачем і досліджених судом банківських виписок, платіжних доручень та квитанцій вбачається, що протягом періоду часу з 07.03.2003р. по 05.06.2008р. ТзОВ «Трикотекс»прострочення по орендних платежах не мало.

Згідно з ст.629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами. Припинення зобов'язання на вимогу однієї із сторін в силу положень ч.2 ст.598 цього Кодексу допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.

Так, відповідно до ст.782 ЦК України наймодавець має право відмовитись від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Позивач за первісним позовом за весь час дії договору, про який йдеться, з позовом про розірвання договору з підстав прострочення орендної плати не звертався, будь-яких інших зауважень щодо неналежного виконання умов договору оренди не висловлював. Доводи первісного позивача про проведення відповідачем самовільного перепланування, до уваги не приймаються з підстав відсутності такої заборони для орендаря в договорі № 6837.

Крім того, судом було оглянуто договір добровільного страхування майна № 40421-171 від 25.02.2008р., який свідчить про належне використання об’єкту оренди і належне виконання умов договору.

24 березня 2008р. ТзОВ «Трикотекс»подало на адресу Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради заяву про впорядкування питань оренди спірних приміщень.

Відповідно до положень ч.2 ст.26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. № 2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. № 98/95-ВР) договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. При цьому, згідно з ч.2 ст.17 цього Закону, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Як було зазначено по тексту рішення вище, останній строк дії договору оренди нежитлового приміщення № 6837 був визначений сторонами до 26 лютого 2008р.

Скаржник –первісний позивач, покликається на те, що ним у встановлений законом строк для здійснення волевиявлення на адресу ТзОВ «Трикотекс»надсилались листи щодо не продовження договору оренди, зокрема Повідомлення про припинення договірних стосунків у зв’язку із закінченням терміну дії договору оренди від 28.01.2008р. № 2302-012, надіслане відповідачу згідно з реєстром вихідної кореспонденції 30.01.2008р. Інших листів та доказів їх надіслання не представив.

В свою чергу, відповідач за первісним позовом стверджує, що повідомлення про припинення відносин оренди ТзОВ «Трикотекс»не отримувало, відповідно належним чином не було повідомлене про наміри орендодавця не пролонговувати термін дії договору оренди.

Як вбачається з наявної у матеріалах справи довідки, виданої Українським державним підприємством поштового зв’язку «Укрпошта»Львівської дирекції Поштамт-центр поштового зв’язку № 1 від 28.03.2008р. № 05-6-187, в період часу з 26.02.2008р. по 27.03.2008р. кореспонденція ТзОВ «Трикотекс»працівниками пошти не вручалась. Листом від 01.04.2008р. № 03-01/04 ДП «Інтергал-Буд»ТзОВ «Фірма «Інтергал», яке є суборендарем спірних приміщень, підтвердило те, що кореспонденція у вищевказаний період на адресу ТзОВ «Трикотекс»не надходила, а тому останньому не передавалась. Відтак, обставина надсилання скаржником листів про припинення договірних відносин є недоведеною.

У відповідності з п.4 ч.3 ст.129 Конституції України та ст.33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона покликається, як на підставу своїх вимог і заперечень. Згідно з ч.2 ст. 4-3 ГПК України, сторони та інші особи, які беруть участь у справі, обґрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами.

Відповідно до ст.17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Дана норма також підтверджена п.2.3 Договору № 6837, укладеного між Орендодавцем та Орендарем. Пунктом.3 ст.17 Закону передбачено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.

Відтак, первісним позивачем не доведена обставина систематичного неналежного виконання орендарем зобов'язань, взятих на себе за договором оренди нежитлового приміщення № 6837.

Факт неповернення відповідачу орендної плати орендодавцем-первісним позивачем свідчить про виявлення бажання останнього щодо продовження між сторонами орендних відносин.

Враховуючи, що орендодавець відмовився від продовження договірних відносин у випадку закінчення строку дії договору оренди, але подальші дії останнього направлені на пролонгацію даних правовідносин, суд не вбачає за правомірне визнавати договір таким, що припинив свою дію у зв'язку з закінченням строку його дії, так як в даному випадку, визначальним моментом при вирішенні спору є дії орендодавця, які свідчать про згоду останнього на пролонгацію цих відносин.

Як зазначалось вище, у разі закінчення строку, на який було укладено договір оренди, за відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, ч.2 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено місячний термін, протягом якого орендодавець або орендар можуть заявити про припинення або зміну умов договору після закінчення його строку, тобто встановлений певний та обов'язковий для виконання порядок припинення або зміни умов договору після закінчення його строку. На думку суду, за усіх умов після закінчення терміну дії договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право продовження договору оренди на новий термін, та має право звернутися до господарського суду із заявою про спонукання орендодавця продовжити дію цього договору на новий термін та про визнання договору з новим орендарем недійсним (п.12 Роз'яснення Вищого господарського суду від 25.05.2000р. № 02-5/237 „Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна”).

Встановлення законодавцем інституту переважного права орендаря на продовження договірних відносин базується на принципах справедливості та розумності, як на загальних засадах цивільного законодавства (ст.3 ЦК України).

Як вбачається з преамбули Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. № 2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. № 98/95-ВР) передача в оренду державного та комунального майна фізичним та юридичним особам покликана забезпечити підвищення ефективності використання вказаного майна.

З огляду на викладене, враховуючи доводи та заперечення сторін, суд не ототожнює правовий інститут пролонгації договору оренди (продовження договору на той же строк та на тих самих умовах), закріпленого ч.2 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та переважне право добросовісного орендаря, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий строк, що, як правило, здійснюється шляхом переукладення договору. Однак, враховуючи той факт, що з 1992р. даний об'єкт знаходиться у користуванні на умовах оренди ТзОВ «Трикотекс», яке, в свою чергу є повним правонаступником організації орендарів ППО «Віола», яке придбало в держави цілісний майновий комплекс за адресою спірного приміщення, а також у зв’язку зі повним спростуванням доводів Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради, твердження про виявлення наміру щодо припинення існуючого договору оренди № 6837 на оренду нежитлових приміщень, апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції про правомірність зустрічних позовних вимог ТзОВ «Трикотекс»про визнання договору оренди нежитлового приміщення № 6837 продовженим та наявності підстав для їх задоволення відповідно до ч.2 ст.16 ЦК України, ч.ч.1,2 ст.17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. № 98/95-ВР) шляхом надання позивачу права користування об'єктом комунальної власності на умовах, передбачених договором оренди нежитлового приміщення № 6837 з урахування всіх додаткових погоджень, які укладалися між сторонами у справі.

Виходячи з того, що зустрічні позовні вимоги ТзОВ «Трикотекс»задоволені судом правомірно, первинні позовні вимоги Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради про виселення відповідача із орендованого ним не житлового приміщення, площею 258,9 кв.м., розташованого за адресою: м.Львів, пл.Ринок, 45 задоволенню не підлягають.

З огляду на викладене в сукупності та враховуючи, що доводами апеляційної скарги правомірності висновків суду першої інстанції щодо відмови у первісному позові та задоволення зустрічного позову, скаржником не спростовано, підстави для скасування рішення суду, встановлені ст.104 ГПК України, та задоволення апеляційної скарги відсутні.

Тому керуючись ст.ст.99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Львівський апеляційний господарський суд-

ПОСТАНОВИВ:

Рішення Господарського суду Львівської області від 09.06.2008р. у справі № 6/23 залишити без змін, а апеляційну скаргу Управляння комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської Ради, м.Львів - без задоволення.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку.

Матеріали справи повернути до місцевого господарського суду.

Головуючий суддя                                                            Юрченко Я.О.

Суддя                                                                                          Зварич О.В.

Суддя                                                                                          Якімець Г.Г.