ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"22" липня 2008 р.

Справа № 16/81-08-2088

Господарський суд Одеської області у складі:

Судді –Желєзної С.П.

Секретаря судових засідань –Курбановій А.Р.

За участю представників сторін:

Від позивача: Пархоменко Є.Г. за дов. №01-13/13761 від 26.12.2007р.;

Від відповідача: не з’явився,

Розглянувши у відкритому судовому засіданні з оголошенням перерви згідно зі ст. 77 ГПК України справу за позовом Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю „МОЛПРОДУКТИ” про внесення змін до договору оренди, -

ВСТАНОВИВ:

Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулось до господарського суду Одеської області з позовною заявою до товариства з обмеженою відповідальністю „МОЛПРОДУКТИ” (далі по тексту –ТОВ „Молпродукти”) про внесення змін з 01.01.2007р. до додатку 1 „Розрахунок орендної плати” до договору оренди нежитлових підвальних приміщень №20/70 від 11.07.2002р., укладеного між сторонами по справі в новій редакції 22.06.2006р. Свої вимоги позивач обґрунтовує дотриманням з боку Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради передбаченого чинним законодавством України порядку внесення змін до договорів оренди комунального нерухомого майна та неправомірною відмовою ТОВ „Молпродукти” в укладенні додаткового погодження до договору оренди нежитлових підвальних приміщень №20/70 в редакції від 22.06.2006р.

У судовому засіданні 21.07.2008р. Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради позовні вимоги були уточненні, у зв’язку з чим позивач просить суд внести зміни до договору №20/70 в редакції від 22.06.2006р. в частині визначення орендної плати шляхом викладення пунктів 2.1, 2.2 та таблиці, зазначеної у розрахунку орендної плати, який є додатком до вищезазначеного договору оренди в наступній редакції: пункт 2.1 викласти у такій редакції: „2.1. Орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, ст. 118 Закону України „Про державний бюджет України на 2007 рік”, та Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. № 786 (з наступними змінами)”, абзац перший пункту 2.2 викласти у такій редакції: „За орендоване приміщення Орендар зобов’язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку до договору, яка за січень 2007 року складає у розмірі 1086 (одна тисяча вісімдесят шість) гривні 23 коп., без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції”; у розрахунку орендної плати, який є додатком до договору оренди від 11.07.2002р. № 20/70 (нова редакція від 22.06.2006р.) таблицю викласти у такій редакції:

Вид

діяльності

Площа, кв.м.

Експертна

вартість приміщення, грн.

Відсотки від експертної

вартості приміщення

Місячна орендна плата за експертною оцінкою, грн.

Індекс інфляції з 01.05.06р.

Місячна орендна плата на 01.01.07., грн.

Магазин продовольчих товарів

95,6

149344

8%

995,63

1,091

1086,23

ПДВ-20%

217,25

Всього:

1303,48

Відповідачем згідно з відзивом, наданим 26.06.2008р., позовні вимоги заперечувалися повністю. При цьому, в обґрунтування своєї позиції відповідач наполягав на рекомендаційному характері вимог ст.118 Закону України „Про Державний бюджет України на 2007 рік” від 19.12. 2006 року N 489-V та неправомірності вимог позивача щодо внесення змін до положень договору оренди в частині зміни розміру орендної плати з 01.01.2007р.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення та доводи представників сторін суд встановив наступне.

22.06.2006р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (Орендодавець) та ТОВ „Молпродукти” (Орендар) був укладений у новій редакції договір оренди нежитлового приміщення №20/70 від 11.07.2002р., відповідно до умов п. 1.1, 1.3 якого Орендодавець передає, а Орендар –приймає у строкове (з 22.06.2006р. до 22.06.2011р.) платне володіння та користування нежитлові приміщення першого поверху та підвалу, загальною площею 95,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Богдана Хмельницького, 3. Вказаний договір оренди був посвідчений у нотаріальному порядку та зареєстрований в реєстрі за № 2463.

Згідно ч. 1 ст. 2 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР з наступними змінами та доповненнями) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до п. 2.1. договору оренди нежитлового приміщення №20/70 в редакції від 22.06.2006р., орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР з наступними змінами та доповненнями) та рішення сесії Одеської міської ради від 09.11.2005 р. № 4840-ІV „Про нову редакцію Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду комунального майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади міста Одеси”.

У відповідності до п. 2.2 договору оренди нежитлового приміщення №20/70 в редакції від 22.06.2006р. за орендоване приміщення Орендар зобов’язувався сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 622 грн. 27коп. без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції.

Згідно з п. 2.5. договору оренди нежитлового приміщення №20/70 в редакції від 22.06.2006р. розмір орендної плати підлягає зміні за повідомленням Орендодавця у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями Одеської міської ради з дня набрання ними законної сили.

Відповідно до положень ст.118 Закону України „Про Державний бюджет України на 2007 рік” від 19.12. 2006 року N 489-V орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. При цьому, договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми. В свою чергу, розпорядженням Кабінету Міністрів України від 23.05.2007 р. N 301-р „Про індикативні ставки орендної плати за використання комунального майна” органам місцевого самоврядування було рекомендовано застосовувати у 2007 році орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств та нерухомого державного майна, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. N 786 (ЗП України, 1996 р., N 2, ст. 57; Офіційний вісник України, 2007 р., N 1, ст. 34), під час визначення розміру орендної плати за комунальне майно, що передається в оренду в містах обласного значення, мм. Києві та Севастополі.

Відповідно до 5 Порядку перегляду договорів оренди нерухомого державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 18 січня 2007 р. N 43 перегляд договорів має бути здійснений шляхом укладення додаткових угод до договорів оренди в строки, передбачені графіком перегляду договорів, розробленим Фондом державного майна України. Єдиним базовим місяцем для розрахунків орендної плати за новими ставками було встановлено січень 2007 року.

Посилаючись на неправомірність, з урахуванням приведених по тексту рішення вище положень діючого законодавства України, відмови відповідача в укладенні додаткового погодження до договору оренди нежитлового приміщення №20/70 в редакції від 22.06.2006р., Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулось до господарського суду Одеської області з позовною заявою про внесення змін з 01.01.2007р. до вказаної угоди та додатку 1 „Розрахунок орендної плати” до договору оренди нежитлових підвальних приміщень №20/70 від 11.07.2002р., укладеного між сторонами по справі в новій редакції 22.06.2006р.

Проаналізувавши наведені положення чинного законодавства України та зміст заявлених Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради позовних вимог та доводів відповідача, суд вважає за необхідне зупинитися на наступному.

Частиною третьою статті 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР з наступними змінами та доповненнями) встановлено загальне правило, згідно з яким прийняті після укладення договору оренди законодавчі акти, які погіршують становище орендаря, не поширюються на взаємовідносини останнього з орендодавцем за раніше укладеним договором. Винятком з цього правила є стаття 21 Закону, згідно з якою розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Як було зазначено по тексту рішення вище, згідно з п. 2.5. договору оренди нежитлового приміщення №20/70 в редакції від 22.06.2006р. розмір орендної плати підлягає зміні за повідомленням Орендодавця у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями Одеської міської ради з дня набрання ними законної сили.

Відповідно до ст.118 Закону України „Про Державний бюджет України на 2007 рік” від 19.12. 2006 року N 489-V було встановлено, що у 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах. Орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Кабінету Міністрів України було надано право затверджувати індикативні ставки орендної плати для державного та комунального майна, яке передається в оренду в містах обласного значення, містах Києві та Севастополі. При цьому, згідно цієї статті Закону України „Про Державний бюджет України на 2007 рік” від 19.12. 2006 року N 489-V договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми.

Розпорядженням Кабінету Міністрів України від 23.05.2007 р. N 301-р „Про індикативні ставки орендної плати за використання комунального майна” органам місцевого самоврядування було рекомендовано застосовувати у 2007 році орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств та нерухомого державного майна, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. N 786 (ЗП України, 1996 р., N 2, ст. 57; Офіційний вісник України, 2007 р., N 1, ст. 34), під час визначення розміру орендної плати за комунальне майно, що передається в оренду в містах обласного значення, мм. Києві та Севастополі.

На виконання ст. 118 Закону України „Про Державний бюджет України на 2007 рік” від 19.12. 2006 року N 489-V наказом Фонду державного майна України від 18 січня 2007 р. N 43 був затверджений Порядок перегляду договорів оренди нерухомого державного майна, дія якого розповсюджується і на договори оренди комунального майна. Відповідно до 5 вказаного Порядку перегляд договорів має бути здійснений шляхом укладення додаткових угод до договорів оренди в строки, передбачені графіком перегляду договорів, розробленим Фондом державного майна України. Єдиним базовим місяцем для розрахунків орендної плати за новими ставками встановити січень 2007 року.

Згідно ч. 3 ст. 762 ЦК України договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Відповідно до вимог ч.6 ст. 283 Господарського кодексу України, до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Порядок зміни та розірвання господарських договорів встановлений ст..188 Господарського кодексу України, якою передбачено, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Як вбачається з матеріалів справи та пояснень представника позивача, вищенаведений законодавчою нормою порядок зміни господарських зобов’язань Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради був дотриманий. 17.07.2007р. позивач звернувся до ТОВ „Молпродукти” з пропозицією № 01-13/7438 про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення №20/70 в редакції від 22.06.2006р. в частині перерахунку орендної плати на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. N 786, починаючи з 01 січня 2007 року, шляхом підписання відповідного додаткового погодження до вказаного договору оренди. Однак, відповідачем вказана пропозиція була залишена без розгляду та задоволення.

При цьому, враховуючи, що зміни, які позивач просить внести до договору оренди нежитлового приміщення №20/70 в редакції від 22.06.2006р., фактично призводять до виникнення у Орендаря зобов’язань з доплати орендних платежів до нового розміру за період з січня 2007 року до теперішнього часу, суд звертає увагу позивача на наступному.

Відповідно до ст. 653 ЦК України у разі зміни договору зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо. У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. При цьому, сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.

Крім того, відповідно ч. 5 ст. 188 ГК України, якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Як вбачається з матеріалів справи, ані договір оренди нежитлового приміщення №20/70 в редакції від 22.06.2006р., ані діюче законодавство України не містять положень якими було б передбачено, що зміна розміру орендної плати спричиняє виникнення у Орендаря зобов’язань зі сплати орендних платежів у новому розмірі за період часу до внесення таких змін. При цьому, суд звертає увагу позивача, що положеннями Порядку перегляду договорів оренди нерухомого державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 18 січня 2007 р. N 43, на який посилається позивач, січень 2007 року визначено єдиним базовим місяцем для розрахунків орендної плати за новими ставками, тобто вказаний місяць приймається до уваги при розрахунку орендної плати з урахуванням індексу інфляції, що ніяким чином не породжує зобов’язання Орендаря зі сплати орендних платежів за минулий час на новими ставками орендної плати.

Приймаючи до уваги викладене, враховуючи наведені вимоги діючого законодавства України, з огляду на дотримання з боку Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради порядку внесення змін до господарських договір, передбаченого ст.188 ГК України, суд доходить висновку про обґрунтованість та правомірність позовних вимог Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради в частині внесення відповідних змін до договору оренди нежитлового приміщення №20/70 в редакції від 22.06.2006р. Однак, враховуючи, що внесення змін до договору №20/70 в редакції від 22.06.2006р. в частині визначення розміру орендних платежів за новими ставками за час, що минув до набрання рішенням господарського суду Одеської області у даній справі, призведе до погіршення становища орендаря, що є недопустимим виходячи з положень ст. 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР з наступними змінами та доповненнями), суд вважає за необхідне зазначити, що вказані зміни набирають чинності з дати набрання судовим рішенням у даній справі законної сили відповідно до вимог ст. 653 ЦК України та ст. 188 ГК України.

При цьому, судом критично оцінюються доводи відповідача щодо неправомірності зміни розміру орендної плати з огляду на рекомендаційний характер розпорядження Кабінету Міністрів України від 23.05.2007 р. N 301-р „Про індикативні ставки орендної плати за використання комунального майна”, з огляду на наведені вище положення ст. 118 Закону України „Про Державний бюджет України на 2007 рік” від 19.12. 2006 року N 489-V , якими чітко передбачено обов’язковість перегляду договорів оренди комунального майна, укладених до 1 січня 2007 року в частині визначення розміру орендної плати відповідно до ринкової вартості орендованого майна.

Таким чином, позовні вимоги Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради до ТОВ „Молпродукти” підлягають задоволенню частково, шляхом внесення змін до договору №20/70 в редакції від 22.06.2006р. в частині визначення орендної плати шляхом викладення пунктів 2.1, 2.2 та таблиці, зазначеної у розрахунку орендної плати, який є додатком до вищезазначеного договору оренди в наступній редакції: пункт 2.1 викласти у такій редакції: „2.1. Орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, ст. 118 Закону України „Про державний бюджет України на 2007 рік”, та Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. № 786 (з наступними змінами)”, абзац перший пункту 2.2 викласти у такій редакції: „За орендоване приміщення Орендар зобов’язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку до договору, яка складає 1086 (одна тисяча вісімдесят шість) гривні 23 коп., без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції”; у розрахунку орендної плати, який є додатком до договору оренди від 11.07.2002р. № 20/70 (нова редакція від 22.06.2006р.) таблицю викласти у такій редакції:

Вид

діяльності

Площа, кв.м.

Експертна

вартість приміщення, грн.

Відсотки від експертної

вартості приміщення

Місячна орендна плата за експертною оцінкою, грн.

Індекс інфляції з 01.05.06р.

Місячна орендна плата, грн.

Магазин продовольчих товарів

95,6

149344

8%

995,63

1,091

1086,23

ПДВ-20%

217,25

Всього:

1303,48

При цьому, враховуючи, що внесення змін до договору №20/70 в редакції від 22.06.2006р. в частині визначення розміру орендних платежів за новими ставками за час, що минув до набрання рішенням господарського суду Одеської області у даній справі, призведе до погіршення становища орендаря, що є недопустимим виходячи з положень ст. 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР з наступними змінами та доповненнями), керуючись ст. 653 ЦК України та ст. 188 ГК України, суд вважає за правомірне у задоволенні позовних вимог Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради в частині внесення наведених вище змін до договору №20/70 в редакції від 22.06.2006р. з 01.01.2007р. відмовити.

Судові витрати по держмиту, витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу слід розподілити згідно зі ст.ст. 44, 49 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1.          Позов задовольнити частково.

2.          Внести наступні зміни до договору оренди нежитлового приміщення №20/70 від 11.07.2002р., укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та товариством з обмеженою відповідальністю „Молпродукти” у новій редакції 22.06.2006р.:

-          пункт 2.1 викласти у такій редакції: „2.1. Орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, ст. 118 Закону України „Про державний бюджет України на 2007 рік”, та Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. № 786 (з наступними змінами)”,

-          абзац першого пункту 2.2 викласти у такій редакції: „За орендоване приміщення Орендар зобов’язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку до договору, яка складає 1086 (одна тисяча вісімдесят шість) гривні 23 коп., без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції.”;

-          у розрахунку орендної плати, який є додатком до договору оренди нежитлового приміщення №20/70 від 11.07.2002р., укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та товариством з обмеженою відповідальністю „Молпродукти” у новій редакції 22.06.2006р. таблицю викласти у такій редакції:

Вид

діяльності

Площа, кв.м.

Експертна

вартість приміщення, грн.

Відсотки від експертної

вартості приміщення

Місячна орендна плата за експертною оцінкою, грн.

Індекс інфляції з 01.05.06р.

Місячна орендна плата, грн.

Магазин продовольчих товарів

95,6

149344

8%

995,63

1,091

1086,23

ПДВ-20%

217,25

Всього:

1303,48

3.          В іншій частині позову відмовити.

4.          Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю „МОЛПРОДУКТИ” /Одеська область, Роздільнянський район, м. Роздільна, вул. 40 років Перемоги, 18, / на користь Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради /65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, р/р 0002 в ГУДКУ в Одеській області, МФО 328011, код ЄДРПОУ 2630255/ 42 грн. 50 коп. /сорок дві грн.. 50 коп./ - державного мита, 59 грн.00коп. /п’ятдесят дев’ять грн.. 00коп. / - витрат на ІТЗ судового процесу.

Наказ видати.

Рішення набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 85 ГПК України.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення підписане 04.08.2008р.

Суддя Желєзна С.П.