ЗАПОРІЗЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

Іменем України

12.06.08 Справа №20/68д/07-8/8д/08

Колегія суддів Запорізького апеляційного господарського суду у складі:

Головуючий суддя Антонік С.Г. судді Шевченко Т. М. , Коробка Н.Д.

Секретар судового засідання: Пересада О.В.

за участю представників:

позивача: Шишманова К.П., протокол №1 від 14.06.04;

відповідача: Переверзєв І.Л., довіреність № 193 від 23.04.08.;

Нєдєлько О.О., довіреність № 196 від 23.04.08 ;

третьої особи: не з’явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Центр Дом», м. Мелітополь Запорізької області,

на рішення господарського суду Запорізької області від 01.02.2008р. по справі №20/68д/07-8/8д/08

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Центр Дом», м. Мелітополь Запорізької області,

до Мелітопольської районної ради, м. Мелітополь Запорізької області,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача – Товариство з обмеженою відповідальністю «Інтер», м. Мелітополь Запорізької області,

про визнання переважного права на укладення договору оренди цілісного майнового комплексу та спонукання до укладення договору оренди на новий строк,

ВСТАНОВИВ:

30.01.2007 року ТОВ «Центр Дом» звернулось до господарського суду Запорізької області з позовом до Мелітопольської районної ради про визнання за Товариством переважного права на укладення договору оренди цілісного майнового комплексу – оздоровчого табору «Чайка», розташованого на узбережжі Молочного лиману Радивонівської сільської ради Якимівського району Запорізької області та зобов’язати відповідача укласти договір оренди цілісного майнового комплексу на новий строк, обґрунтовуючи вимоги приписами ст. 777 ЦК України, ст.ст. 283, 285 ГК України, ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідач проти позову заперечував, мотивуючи тим, що орендарем в період дії договору оренди неналежним чином виконувались його умови, тому позивач не має переважного права на укладення договору оренди на новий строк.

Рішенням господарського суду Запорізької області, залишеним без змін постановою Запорізького апеляційного господарського суду, в позові було відмовлено з наступних підстав: господарський суд дійшов висновку, що договір оренди цілісного майнового комплексу оздоровчого табору «Чайка» є неукладеним, так як не містить усіх істотних умов, необхідних для даного виду договорів; неукладений договір не породжує взаємних прав і обов’язків, отже, не породжує у позивача і переважного права на продовження (укладення) договору на новий строк (том 2, а.с.105, том 3 а.с.79).

Постановою Вищого господарського суду України названі судові рішення скасовано, справу направлено на новий розгляд. ВГСУ не погодився з висновками судів попередніх інстанції ,вказуючи, що суди не прийняли до уваги приписи частини 8 статті 181 ГК України, згідно з якою якщо одна із сторін здійснила фактичні дії щодо його виконання, правові наслідки таких дій визначаються нормами Цивільного кодексу України і послався на приписи ст. 777 ЦК України. Також зазначив, що судами не досліджені обставини, пов’язані з фактичним належним чи неналежним виконанням позивачем умов договору, не в повній мірі з’ясовані обставини, пов’язані із досягненням сторонами згоди з істотних умов договору, зокрема, оцінки та вартості орендованого майна, його індексації (а.с.109 том 3).

За результатами нового розгляду справи господарський суд Запорізької області (Попова І.А.) 01.02.2008 року прийняв рішення про відмову в задоволенні позовну з тих же самих підстав, зазначивши, що договір оренди є неукладеним, тому не породжує у сторін будь-яких прав чи обов’язків; також дійшов висновку, що у зв’язку з укладенням відповідачем договору оренди цілісного майнового комплексу ДОТ «Чайка» з новим орендарем на більш вигідних умовах позивач втратив переважне право на оренду цього майна на новий строк (том 3, а.с.129).

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, ТОВ «Центр Дом» звернулось до Запорізького апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення скасувати, постановити нове рішення, яким визнати за позивачем переважне право на укладення договору оренди на новий строк.

Ухвалою від 28.03.2008 року апеляційна скарга прийнята до розгляду, судове засідання призначено на 24.04.2008. За клопотанням позивача розгляд справи було відкладено на 05.06.2008. Склад колегії суддів змінювався.

На підставі розпорядження голови Запорізького апеляційного господарського суду № 853 від 05.06.2008р. справу №20/68/07-8/8д/08 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючого судді: Антоніка С.Г., суддів Шевченко Т.М. (доповідач), Коробки Н.Д.

В судовому засіданні 05.06.2008 року досліджені всі обставини справи, колегія суддів з власної ініціативи відклала судове засідання на 12.06.2008 року для підготовки постанови у повному обсязі.

В судовому засіданні 12.06.2008 року за клопотанням присутніх представників сторін оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

В апеляційній скарзі позивач, в обґрунтування своїх доводів, посилається на наступне: вважає помилковим висновок господарського суду про неукладеність договору оренди №214, мотивуючи тим, що договір припинив свою дію з 31.12.2006 року, виконаний сторонами у повному обсязі і у сторін немає спору з приводу його виконання. Крім того, вказує, що свої вимоги він будує на положеннях ст. 777 ЦК України, що неправомірно не прийняв до уваги господарський суд при вирішенні спору та не надав цьому відповідну оцінку; на його думку, посилання господарського суду на приписи Закону України «Про оренду державного та комунального майна» є безпідставним.

Вважає, що судом не надано оцінки договору оренди майна ДОТ «Чайка», укладеному відповідачем з іншим орендарем - з ТОВ «Інтер». Вказує, що господарський суд дійшов невірного висновку про втрату ним переважного права на укладення договору оренди на новий строк, так як він належним чином виконував умови договори і був готовий укласти договір оренди майна ДОТ «Чайка» на тих умовах, на яких цей договір укладено з третьою особою – ТОВ « Інтер». Мелітопольська районна рада, стверджує позивач, безпідставно відмовила ТОВ «Центр Дом» у реалізації його переважного права на укладення договору оренди на новий строк.

Представники відповідача в судовому засіданні 05.06.2008 року заперечили проти доводів, викладених в апеляційній скарзі. Стверджують, що позивач неналежним чином виконував умови договору оренди, тому втратив переважне право на укладення договору оренди майна ДОТ «Чайка» на новий строк. Просять рішення господарського суду залишити без змін, апеляційну скаргу - без задоволення.

У відповідності до ст. 99 ГПК України, апеляційний господарський суд, переглядаючи рішення в апеляційному порядку, користується правами, наданими суду першої інстанції.

Згідно зі ст. 101 ГПК України, апеляційний господарський суд не зв’язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність та обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Колегія судів, розглянувши матеріали справи та апеляційної скарги, вислухавши пояснення представників сторін, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування господарським судом норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, знаходить апеляційну скаргу такою, що не підлягає задоволенню в силу наступного.

Як свідчать матеріали справи, 30.12.2005 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Центр Дом» та Мелітопольська районна рада підписали Договір №214 оренди цілісного майнового комплексу – оздоровчого табору «Чайка» (т.1 а.с.9), розташованого на узбережжі Молочного лиману Радивонівської сільської ради Якимівського району Запорізької області, на підставі якого відповідач (орендодавець) передав позивачу (орендарю) в тимчасове користування, з 01 січня 2006 року до 30 грудня 2006 року, цілісний майновий комплекс оздоровчого табору «Чайка», перелік майна та його балансову вартість визначивши у Додатках до договору оренди (т.1 а.с.9).

Вказане майно є комунальною власністю та знаходиться на балансі Мелітопольського районного комунального підприємства «Райсількомунгосп».

16.10.2006 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Центр Дом» надіслало Мелітопольській районній раді лист за №67 з проханням продовжити строк оренди цілісного майнового комплексу - ДОТ «Чайка» на наступний термін (т.1, а.с.19-22).

Листом від 16.10.2006 року №672 районна рада повідомила ТОВ «Центр Дом» про відсутність наміру продовжувати дію договору оренди від 30.12.2005 року №214 (том 1, а.с.22).

18.12.2006 року Мелітопольська районна рада підписала з Товариством з обмеженою відповідальністю «Інтер» Договір №375 оренди цілісного майнового комплексу – оздоровчого табору «Чайка», розташованого на узбережжі Молочного лиману Радивонівської сільської ради Якимівського району Запорізької області, за яким передала майно цілісного майнового комплексу – ДОТ «Чайка» в користування іншому суб’єкту господарювання – ТОВ «Інтер» (т.1, а.с.54).

ТОВ «Центр Дом», вважаючи, що має переважне право на укладення договору оренди майна цілісного майнового комплексу ДОТ «Чайка» на новий строк відповідно до приписів ст. 777 ЦК України, ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» і що це право відповідачем було порушено, звернулось до господарського суду з відповідним позовом, а саме: просить визнати за ним переважне право на укладення на новий строк договору оренди майна цілісного майнового комплексу – оздоровчого табору «Чайка» та зобов’язати Мелітопольську районну раду укласти з ТОВ «Центр Дом» договір оренди майна цілісного майнового комплексу - оздоровчого табору «Чайка» на новий строк (том 1, а.с.3).

Виходячи зі змісту ст.1 ГПК України, підприємства, установи, організації, інші юридичні особи мають право звернутися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів. Стаття 16 ЦК України закріплює наступне: кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу; одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання права. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлені договором або законом.

Стаття 20 ГК України зазначає, що кожний суб’єкт господарювання має право на захист своїх прав та законних інтересів; права та законні інтереси захищаються, в тому числі, шляхом визнання наявності або відсутності прав.

Як свідчать матеріали справи, майно цілісного майнового комплексу – оздоровчого табору «Чайка», яке є предметом договору оренди № 214, перебуває у комунальній власності.

Відповідно до положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна», відносини щодо оренди майна, яке перебуває у комунальній власності, регулюються цим Законом. Даний Закон покликаний забезпечити підвищення ефективності використання державного та комунального майна шляхом передачі його в оренду фізичним та юридичним особам; цей закон регулює відносини, пов’язані з передачею в оренду майна державних підприємств та організацій, комунального майна; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, яке перебуває у комунальної власності.

Отже, до спірних правовідносин господарським судом обґрунтовано застосовані приписи наведеного вище Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідно до п. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», після закінчення терміну дії договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.

Наведені приписи Закону не суперечать нормам ЦК України. Так, відповідно до ст. 777 ЦК України, на яку також посилається позивач в обґрунтування заявлених вимог, наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов’язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Виходячи зі змісту ст. 11 ЦК України однієї з підстав виникнення цивільних прав і обов’язків є договір.

Системний аналіз наведених правових норм свідчить про те, що переважне право на продовження (укладення ) договору оренди на новий строк у орендодавця виникає саме з договору оренди; при цьому необхідною умовою для застосування у правовідносинах між орендодавцем та орендарем положень ст. 777 ЦК України, ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» стосовно реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк є наявність факту належного виконання орендарем своїх обов’язків за договором найму.

Отже, для виникнення прав і обов’язків на підставі договору необхідно, щоб цей договір був укладений відповідно до приписів чинного законодавства.

Загальний порядок укладання договорів закріплений у главі 20 ГК України.

Відповідно до ст. 180 Господарського кодексу України, зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов’язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов’язкові умови договору відповідно до законодавства.

Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

Відповідно до ст. 284 ГК України істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Аналогічні положення містяться у Цивільному Кодексі України. Так, відповідно до приписів ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Згідно зі ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов’язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець) передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Порядок укладення, істотні умови договорів оренди комунального майна, крім того, визначені в Законі України «Про оренду державного та комунального майна».

Згідно зі ст. 10 названого Закону, істотними умовами договору оренди, зокрема, є: об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); орендна плата з урахуванням її індексації.

У статті 11 Закону закріплено, що оцінка об’єкту оренди здійснюється за Методикою, затвердженою кабінетом Міністрів України. Оцінка об’єкта оренди передує укладенню договору оренди.

Господарським судом при розгляді справи встановлено та підтверджено при перегляді справи за апеляційною скаргою, що оцінка об’єкту оренди - цілісного майнового комплексу оздоровчого табору «Чайка» не проводилась. В договорі оренди відсутня така істотна умова, як розмір орендної плати, визначений відповідно до Методики розрахунку, з урахуванням індексації, склад і вартість майна з урахуванням індексації.

В п.1.4 договору №214 вказано, що сторони домовились про розмір орендної плати, яка складає 10 000,00 грн., виходячи з реальних ринкових відносин. Наведене підтверджує невиконання сторонами приписів Закону щодо погодження сторонами при укладенні договору оренди майна комунальної власності всіх істотних умов, які визначені Законом і необхідні для договорів даного виду.

Проаналізувавши умови спірного Договору оренди в контексті додержання сторонами норм діючого законодавства при його укладенні, колегія суддів дійшла висновку, що спірний договір оренди є неукладеним, тобто, таким, що не відбувся.

Виникнення у орендаря переважного права на укладення (продовження) договору оренди на новий строк є наслідком належного виконання орендарем умов договору оренди. Якщо договір оренди є неукладеними, тобто неіснуючим, то не можна стверджувати, що сторонами виконувались умови даного договору. Такий договір не породжує будь-яких бажаних сторонами результатів, незалежно від їх волі, вини, а також незалежно від ступеня виконання сторонами умов такого договору. Неукладений договір не породжує у сторін взаємних прав і обов’язків, в тому числі у орендаря - переважного права на укладення договору оренди на новий строк.

За наведених обставин, господарський суд прийняв обґрунтоване рішення про відмову в визнанні переважного права ТОВ «Центр Дом» на укладення договору оренди на новий строк.

Відсутність між сторонами (позивачем та відповідачем) договірних відносин є правовою підставою для відмови в задоволенні позову про зобов’язання Мелітопольську районну раду на підставі ст. 777 ЦК України укласти договір оренди з ТОВ «Центр Дом» на новий строк.

Таким чином, господарський суд Запорізької області вірно застосував норми матеріального і процесуального права і правильно прийняв рішення про відмову, з заявлених підстав, в задоволенні позовних вимог.

Доводи апеляційної скарги спростовуються вищевикладеним.

Враховуючи вказівки, викладені в Постанові ВГСУ від 09.10.2007 року, колегія суддів дослідила обставини, на які посилається відповідач в обґрунтування своїх доводів щодо неналежно виконання позивачем умов, перелічених у тексті договору № 214, та дійшла висновку про недоведеність факту неналежного виконання орендарем (позивачем у справі) умов, перелічених у договорі №214, виходячи з наступного.

Так, в письмових відзивах відповідач та його представники в судовому засіданні стверджують, що причиною відмови від продовження з ТОВ «Центр Дом» орендних відносин з’явилось суттєве порушення позивачем (орендарем) умов договору оренди № 214, у зв’язку з чим позивач втратив переважне право на укладення договору оренди цілісного майнового комплексу ДОТ «Чайка» на новий строк відповідно до приписів ст. 777 ЦК України.

Такими порушеннями, як вказує відповідач (том 3, а.с.74, 118) , є наступне:

- в порушення п.1.2 договору оренди №214, діти з Мелітопольського району практично не відпочивали у таборі; табір заповнювався замість 140 дітей у зміну на 220-230 дітей, що свідчить про мету орендаря отримати максимальний прибуток; не приймались на роботу у табір працівники освіти району;

- в порушення п.1.5 договору, районна рада не отримувала коштів від реалізації майна;

- в порушення пункту 1.10 договору, не проведено страхування майна;

- наявний факт погіршення стану орендованого майна;

Додатковими причинами, які сприяли прийняттю рішення про не продовження з позивачем орендних відносин, зазначає відповідач, стало також запропонування новим орендарем значно кращих умов оренди табору.

Матеріали справи свідчать, що умови договору оренди (пункти 1.2, 1.5, 1.10, тощо), які за твердженням відповідача нібито порушувалися позивачем, по-перше, містяться у розділі договору «Предмет договору», по – друге, матеріалами справи не доведено порушення орендарем зазначених вище умов.

Навпаки, до матеріалів справи долучено докази в підтвердження того, що в ДОТ «Чайка» відпочивали та оздоровлювалися діти мешканців Мелітопольського району, представники районного відділу освіти, їх діти, діти членів профспілки держустанов, тощо ( том 2, а.с.49-70, том 3, а.с.26-49).

В договорі оренди сторонами не узгоджувалась умова щодо заповнюваності табору. Не можна порушувати умови, які в договорі відсутні.

Разом з тим, слід зазначити, що в матеріалах справи містяться докази в підтвердження забезпечення орендарем у таборі належних умов для відпочинку та оздоровлення дітей. Довідка служби у справах неповнолітніх, відгуки Мелітопольської районної державної адміністрації, Управління молоді та спорту Запорізької облдержадміністрації, довідка Якимівської санепідемстанції, наявність сертифікатів відповідності, тощо.

Як свідчать матеріали справи, умова договору оренди щодо страхування майна позивачем виконувалась, копію договору страхування додано до справи (а.с.54, том 3), що спростовує твердження відповідача про порушення товариством п. 1.10 договору оренди.

Хибним вважає колегія суддів твердження відповідача про порушення товариством п.1.5 договору, що виразилося, на думку відповідача, в неотриманні районною радою коштів від реалізації майна, виходячи з такого:

Відповідач не надав суду доказів в підтвердження того, коли, яке майно реалізовувалось позивачем. Крім того, наведений пункт договору не закріплює обов’язку передавати будь-які грошові кошти районній раді, а лише містить застереження, що кошти, отримані від реалізації майна, яке вибуло, а також всі покращення за рахунок цих коштів, є власністю орендодавця.

Колегія суддів відзначає, що виходячи з матеріалів справи, оздоровій табір «Чайка» знаходився в користування у позивача з 2001 року по грудень 2006 року, однак відповідачем не надано жодного доказу в підтвердження того, що за цей період (за 5 років) ним пред’являлись будь-яких претензій, пов’язаних з користуванням майном оздоровчого табору «Чайка». Навіть відмовляючи позивачу в укладенні з ним договору оренди на новий строк (на 2007 р.), відповідач не обґрунтовував відмову порушенням орендарем умов договору оренди.

Листи за підписом голів декількох сільських рад Мелітопольського району, в яких вказується, що ними не придбавалися путівки в ДОТ «Чайка» за відсутності попиту, не доводить порушення позивачем умов щодо користування зазначеним вище майном комунальної власності.

Таким чином, в процесі розгляду справи в суді спростовані доводи відповідача щодо порушення орендарем (ТОВ «Центр Дом») умов договору оренди №214.

Але встановлені обставини не можуть бути правовою підставою для визнання за позивачем переважного права на укладення договору оренди на новий строк у рамках заявленого ним позову, з огляду на вищенаведене.

Крім того, колегія суддів також вважає за необхідне відзначити, що договір № 375 оренди цілісного майнового комплексу – дитячого оздоровчого табору «Чайка», укладений 18.12.2006 року Мелітопольською районною радою з Товариством з обмеженою відповідальністю «Інтер», як і договір оренди № 214, не містить істотних умов, а саме: не проведено оцінку об’єкту оренди відповідно до Методики, затвердженої Кабінетом Міністрів України. В договорі оренди відсутня така істотна умова, як розмір орендної плати, визначений відповідно до Методики розрахунку, з урахуванням індексації, склад і вартість майна з урахуванням індексації.

В п.1.4 договору №375 (як і в договорі № 214, який є неукладеним) вказано, що сторони домовились про розмір орендної плати, виходячи з реальних ринкових відносин. Наведене підтверджує також невиконання сторонами приписів Закону України «Про оренду державного та комунального майна» щодо погодження сторонами при укладенні договору оренди майна комунальної власності всіх істотних умов, які визначені Законом і необхідні для договорів даного виду.

За наведених обставин посилання відповідача на Договір № 375, як на додаткове обґрунтування в суді підстав відмови в продовженні з позивачем орендних відносин, є неправомірним. Не можна вважати, з огляду на досліджені вище обставини та проаналізовані норми чинного законодавства, що Договір № 375 породив будь-які права та зобов’язання у сторін за цим договором.

З врахуванням всіх обставин справи колегія суддів вважає за необхідне вказати, що позивач не позбавлений можливості захисти свої права та інтереси, але для цього має обрати адекватний спосіб захисту.

Судові витрати, виходячи з приписів ст. 49 ГПК України, покладаються на заявника апеляційної скарги.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 99, 101-105 Господарського процесуального кодексу України, Запорізький апеляційний господарський суд –

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Центр Дом», м. Мелітополь Запорізької області, на рішення господарського суду Запорізької області від 01.02.2008р. по справі № 20/68д/07-8/8д/08 - залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Запорізької області від 01.02.2008р. по справі № 20/68д/07-8/8д/08 - залишити без змін.

Головуючий суддя Антонік С.Г.

судді Шевченко Т. М.

Коробка Н.Д.