КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09.07.2008                                                                                           № 20-9/066-45/99

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:          Капацин Н.В.

суддів:           Калатай Н.Ф.

Пашкіної С.А.

при секретарі:           Заєць Т.М.

За участю представників:

від позивача - Яковлєв А.В. - директор

відповідача –            не з’явився

третьої особи -            не з’явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного підприємства "Агентство нерухомості "Астерія"

на рішення Господарського суду м.Києва від 24.04.2008

у справі № 20-9/066-45/99 (Балац С.В.)

за позовом                               Приватного підприємства "Агентство нерухомості "Астерія"

до                                                   Севастопольської міської ради

третя особа           Фонд комунального майна Севастопольської міської ради

про                                                  визнання права на нерухоме майно

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду міста Києва від 24.04.2008 року у справі№ 20-2/066-45/99 відмовлено Приватному підприємства „Агенція Нерухомості „Астерія” в задоволенні позовних вимог.

Рішення суду першої інстанції ґрунтується на тому, що відповідно до частини 1 статті 778 Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Частина 4 даної статті передбачає, що якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Право наймача (орендаря) на частку в орендованому ним за договором найму, може виникнути виключно за умови надання наймодавцем (орендодавцем) згоди на здійснення наймачем (орендарем) поліпшень орендованого майна. Згідно пункту 4 статті 23 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди. Відповідач та третя особа не давала згоди на здійснення поліпшень орендованого майна.

Не погоджуючись із вказаним рішенням суду, Приватне підприємство „Агенція Нерухомості „Астерія” звернулося з апеляційною скаргою, в якій просить Київський апеляційний господарський суд скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 24.04.08р. у даній справі.

В апеляційній скарзі позивач вказує на те, що суд не вияснив обставин справи, які мають важливе значення для справи. Збільшення балансової вартості нерухомого орендованого майна та зарахування проведених в результаті реконструкції поліпшень на облік балансодержателя формально підтверджує факт згоди орендодавця на проведення реконструкції орендованого майна, у зв’язку з чим у позивача є право, гарантоване частиною 4 статті 778 Цивільного кодексу України в частині визнання за ним статусу співвласника нової створеної речі. У відповідача відсутній акт вводу в експлуатацію вбудованих приміщень і, відповідно, реєстрації за ним права власності на ці приміщення, тому, що у наявності такого права нова створена річ повинна бути облікована в бухгалтерських документах відповідача.

Позивач вважає, що відповідач придбав орендоване приміщення без достатніх правових підстав, тому відповідно до статті 1213 Цивільного кодексу України зобов’язаний повернути потерпілому безпідставно придбане майно в натурі.

Розгляд апеляційної скарги призначено на 25.06.08р.

Розгляд справи № 20-9/066-45/99 відкладався, у зв’язку з неявкою представників сторін.

В судове засідання апеляційної інстанції не з’явилися представники відповідача та третьої особи, заяв, клопотань про неможливість прийняти участь в судовому засіданні не надано.

Враховуючи, що матеріали справи містять докази належного повідомлення учасників судового процесу про дату та час розгляду справи, явка представників у судове засідання не визнана обов’язковою, колегія суддів розглядає апеляційну скаргу за наявними у справі матеріалами у відсутності представників відповідача та третьої особи.

Дослідивши доводи апеляційної скарги, наявні матеріали справи та заслухавши пояснення представника позивача колегія суддів встановила наступне:

Згідно пункту 1.1 договору оренди нерухомого майна № 13-03 від 07.02.03р., укладеного між Управлінням з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації та приватним підприємством „Агенція нерухомості „Астерія”, Управління з питань майна комунальної власності передало, а ПП „Агенція нерухомості „Астерія” прийняло в строкове платне користування нерухоме майно – вбудоване приміщення загальною площею 32,0 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Севастополь, вул. В. Морська, 50. Договір погоджений з Фондом комунального майна Севастопольської міської Ради.

Пунктом 7.1 договору сторони встановили строк дії договору до 29.12.05р. Рішенням Господарського суду міста Севастополя від 06.06.06р. у справі № 20-3/103 відмовлено в задоволенні позовних вимог ТОВ „Агенція нерухомості „Астерія” до Фонду державного майна Севастопольської міської ради про спонукання до укладення договору оренди, оскільки договір оренди є пролонгованим на той самий строк та на тих самих умовах, а тому відсутні підстави для задоволення вимог позивача про спонукання до укладення договору оренди. Постановою Вищого господарського суду України від 15.03.07р. дане рішення залишено без змін.

Відповідно до пункту 4.8 договору оренди, орендар – ПП „Агенція нерухомості „Астерія” зобов’язаний своїми силами і за свій рахунок здійснювати поточний і капітальний ремонт об’єкта оренди, профілактичні огляди і відновлювальні ремонти інженерного обладнання об’єкта оренди, забезпечувати життєздатність об’єкта при обов’язковому погодженні з орендодавцем.

Актом прийому-передачі орендованого майна від 07.02.03р. нежиле приміщення загальною площею 32,0 кв.м., розташоване за адресою: м. Севастополь, вул. В. Морська, 50 Управлінням з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації передано Товариству з обмеженою відповідальністю „Астерія”. В акті міститься висновок комісії, відповідно до якого дане приміщення потребує ремонту.

В висновку від 31.01.03р., складеного ПП „Тарки-Тау” по кошторису, наданого ПП „Агенція нерухомості „Астерія”, яким вживаються заходи щодо капітального ремонту орендованого вбудованого приміщення загальною площею 32,0 кв.м. на першому та другому поверхах жилого будинку за адресою: м. Севастополь”, вул. Велика Морська, 50 на загальну суму 21 478 грн., перелічені види робіт, а саме ремонт штукатурки стелі та стін із зняттям штукатурки (в приміщенні 1 поверху частина стіни не оштукатурена), шпаклівка стін і стелі, заміна віконних та дверних блоків, розбирання старого і облаштування нової плиточної (на 1 поверху) і лінолеумової (на 2 поверху) підлоги, фарбування стін та стелі, облаштування підвісної стелі з гіпсокартону, виконання електромонтажних робіт з заміною силового кабелю, внутрішньої проводки та електроприборів згідно проекту, а також косметичний ремонт місця загального користування (сходової площадки). ПП „Тарки-Тау” зробило висновок, що перелічені у даному кошторисі роботи є необхідними і достатніми для проведення капітального ремонту в вбудованих приміщеннях загальною площею 32,0 кв.м. Зайвих намічених робіт не виявлено.

ПП „Агенція нерухомості „Астерія” в позовній заяві зазначає, що затрати позивача на необхідний ремонт та реконструкцію об’єкта згідно кошторисів і актів прийому-передачі виконаних робіт склали 55 825,20 грн. на ремонтно-будівельні роботи, 8 872 грн. на виконання електромонтажних робіт та 4 939 грн. на проведення сантехнічних робіт. Загальна сума виконаних робіт складає 69 636 грн. Згідно Акта № 244 прийому-передачі робіт по незалежній оцінці, вбудованих приміщень 1 і 2 поверхів, що знаходяться за адресою: м. Севастополь, вул. В Морська, 50, ринкова вартість складає 138 457 грн.

Відповідно до пункту 5.2 договору позивач має право здійснювати реконструкцію, розширення, технічне переобладнання орендованого майна з дозволу орендодавця, яким є Фонд комунального майна Севастопольської міської державної адміністрації.

Позивач звертався до Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації, Фонду комунального майна Севастопольської міської ради за згодою на реконструкцію орендованого приміщення. Така згода надана не була.

Проте, ПП „Агенція нерухомості „Астерія” у 2003-2005 роках здійснена реконструкція орендованого приміщення, що підтверджується договорами підряду і актами приймання позивачем виконаних підрядних робіт, а також актом перевірки цього приміщення від 28.10.03р.

Рішенням Господарського суду міста Севастополя від 24.09.07р. у справі № 20-12/176-2/281 за позовом ТОВ „Агенція нерухомості „Астерія” до Фонду комунального майна Севастопольської міської ради про визнання права на реконструкцію об’єкта оренди, спонукання дати дозвіл на проведення відповідних робіт по реконструкції об’єкта оренди, зробити відповідні дії по здачі об’єкта оренди в експлуатацію відмовлено позивачу в задоволенні позовних вимог. Дане рішення залишено без змін постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 06.11.07р.

ТОВ „Агенція нерухомості „Астерія” звернулося до суду першої інстанції з позовом до Севастопольської міської Ради та Фонду державного майна Севастопольської міської ради про визнання права на нерухоме майно. Позовні вимоги мотивовані тим, що позивач орендував вбудоване приміщення, яке являло собою прохідний під’їзд житлового будинку. Позивач здійснив за власний рахунок його реконструкцію, внаслідок чого створена нова річ, яка придатна для використання в якості нежитлового приміщення для діяльності суб’єкта господарювання. Позивач зазначає, що надав спірному майну нових експлуатаційних якостей, згідно яких вартість об’єкту оренди зросла більш ніж у два рази, тому він має право на визнання за ним права власності на частину об’єкта оренди.

Згідно Положення про Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради, Фонд комунального майна є виконавчим органом Севастопольської міської Ради по управлінню майном комунальної власності територіальної громади міста Севастополя, одним із завдань якого є управління у визначених Радою межах майном комунальної власності. В пункту 2.4 рішення Севастопольської міської Ради від 31.01.06р. № 4657 Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради є правонаступником Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації.

Стаття 23 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” передбачає, що, орендар має право за погодженням орендодавця, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

В частині 1 статті 778 Цивільного кодексу України зазначено про можливість поліпшення наймачем речі, яка є предметом договору найму лише за згодою наймодавця. Частиною 5 цієї статті передбачено, що якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Сторони пунктом 2.6 договору встановили, що всі поліпшення об’єкта оренди, які можуть бути відокремлені без шкоди об’єкту, є власністю орендаря. Вартість поліпшень об’єкта оренди, виконаних орендарем за рахунок власних коштів, які не можуть бути відокремлені від об’єкта без спричинення шкоди об’єкту, відшкодуванню орендарю орендодавцем не підлягають.

Господарським судом міста Севастополя та Севастопольським апеляційним господарським судом у справі № 20-12/176-2/281 встановлено, що ТОВ „Агенція нерухомості „Астерия” має право на проведення реконструкції об’єкта оренди лише за згодою орендодавця. Оскільки така згода на реконструкцію об’єкту позивачем надана не була, підстав для визнання за позивачем права на проведення реконструкції орендованого приміщення не вбачається.

Пункт 2.1. договору оренди містить застереження, що передача майна в оренду не тягне за собою передачу орендарю права власності на це майно.

Відповідно до пункту 15 роз’яснення Вищого господарського суду України № 02-5/237 „Про деякі питання практики застосування Закону України „Про оренду державного та комунального майна” абзац 4 частини 3 статті 23 Закону України (2269-12) надає орендареві право здійснювати за власні кошти реконструкцію, технічне переоснащення чи поліпшення орендованого майна за погодженням з орендодавцем. Вирішуючи спори, пов’язані з використанням орендарем цього права, господарський суд повинен мати на увазі, що згода орендодавця на реконструкцію, переоснащення чи поліпшення орендованого майна має бути втілена у певну документальну форму, якщо ці дії не передбачені у самому договорі.

Пункт 5.2 договору передбачає, що орендар здійснює реконструкцію, розширення, технічне переобладнання орендованого майна з дозволу орендодавця.

В Правилах утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених Наказом Державного комітету з питань житлово-комунального господарства № 76 від 17.05.05р. міститься визначення капітального ремонту, а саме – це комплекс ремонтно-будівельних робіт, пов’язаних з відновленням або поліпшенням експлуатаційних показників будинку, із заміною або відновленням несучих або огороджувальних конструкцій, інженерного обладнання та обладнання протипожежного захисту без зміни будівельних габаритів об’єкта та його техніко-економічних показників.

Згідно договору оренди № 13-03 від 07.02.03р. ПП „Агенція нерухомості „Астерія” прийнято в оренду приміщення загальною площею 32,0 кв.м., розташоване за адресою: м. Севастополь, вул. В.Морська, 50. Згідно акта № 244 від 30.03.06р. прийому-передачі робіт дане приміщення має загальну площу 32,0 кв.м.

В позовній заяві позивач безпідставно вказує, що в результаті виконаних робіт створена нова річ, придатна до використання. Витрати понесені позивачем є витратами для здійснення господарської діяльності позивача.

Закон дозволяє вносити наймачеві в майно такі зміни, які поліпшують його якість, підвищують можливість його використання і матеріальну цінність.

Якщо поліпшення були зроблені наймачем без дозволу наймодавця, але вони віддільні без шкоди для майна і наймодавець не відшкодовує їх вартість, вони можуть бути вилучені наймачем. Вартість поліпшень, зроблених наймачем без дозволу наймодавця і невіддільних від майна, відшкодуванню не підлягає, і ці поліпшення безоплатно переходять наймодавцю. Витрати пов’язані з невідокремлюваними поліпшеннями покладаються на орендаря, оскільки він не вправі був на свій розсуд що-небудь змінювати.

Оскільки в матеріалах справи відсутні докази отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендованого майна, як того вимагають статті 23 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” та 778 Цивільного кодексу України, господарським судом правомірно відмовлено позивачу у визнанні позивача співвласником орендованого майна.

За таких обставин, Київський апеляційний господарський суд вважає, що рішення Господарського суду міста Києва по справі № 20-9/066-45/99 від 24.04.08р. відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам і матеріалам справи, підстав для його скасування не вбачається.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 99, 101-105 Господарського процесуального кодексу, суд,

ПОСТАНОВИВ:

1. Рішення Господарського суду міста Києва по справі № 20-9/066-45/99 від 24.04.08р. залишити без змін, апеляційну скаргу Приватного підприємства „Агенція Нерухомості „Астерія” – без задоволення.

2. Матеріали справи № 20-9/066-45/99 повернути до Господарського суду міста Києва.

Головуючий суддя                                                                      Капацин Н.В.

Судді                                                                                          Калатай Н.Ф.

Пашкіна С.А.

11.07.08 (відправлено)