КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ
УКРАЇНИ

25.03.2008
№ 36/176

Київський апеляційний господарський суд у
складі колегії суддів:

головуючого:          Отрюха  Б.В.

суддів:

при секретарі:

За участю представників:

від позивача від позивача : Зінченко А.Д. -
юрист

від відповідача - ОСОБА_1 -юрист, ОСОБА_2-
юрист

розглянувши у відкритому судовому засіданні
апеляційну скаргу Акціонерне товариство закритого типу
"Виробничо-торгівельна фірма "Глорія"

на рішення Господарського суду м.Києва від
05.10.2007

у справі № 36/176

за позовом                               Акціонерне
товариство закритого типу "Виробничо-торгівельна фірма "Глорія"

до                                                   Суб"єкт підприємницької
діяльності - фізична особа ОСОБА_3

третя особа відповідача

третя особа позивача

про
визнання договору оренди розірваним та виселення із займаного
(орендованого) приміщення

та за
зустрічним позовом Суб"єкта підприємницької діяльності - фізичної особи
ОСОБА_3

до
Акціонерного товариства  закритого типу
"Виробничо-торговівельна фірма "Глорія"

про
усунення перешкод у користуванні майном та стягнення 53 725, 00 грн.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду м.Києва від
05.10.2007 рокуу справі  № 36/176 в
первісному позові відмовлено повністю.

Зустрічний позов задоволено частково.
Рішенням суду зобов»язано АТЗТ типу «Виробничо-торгівельна фірма «Глорія»
усунути перешкоди у користуванні СПД- фізичною особою ОСОБА_3 приміщенням по
вул. Смольній, 9 орендованим на підставі договору оренди виробничого при
міщення бн від 01.08.2002р. Також з позивача на користь відповідача підлягає
стягненню 39 775, 00 грн. безпідставно отриманих коштів, 482,75 грн. державного
мита та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
В задоволенні решти зустрічних позовних вимог відмовлено.

Не
погодившись з прийнятим рішенням, позивач звернувся з апеляційною скаргою,  просить рішення  скасувати, договір оренди б/н від 01.08.02р.
визнати розірваним з моменту отримання відповідачем листа про відмову від
договору та зобов»язати відповідача звільнити орендоване приміщення по вул.
Смольній, 9 в м.Києві, оскільки вважає, що судом порушено норми матеріального
та процесуального права, неповністю з»ясовано обставини, що мають значення для
справи.

В
обґрунтування апеляційної скарги позивач посилається на те, що  відповідач не виконує взяті на себе зобов»язання
по сплаті орендної плати, оскільки позивач листом № 38 від 12.10.2004р.
повідомив відповідача пор збільшення орендної плати до 6000 грн., а відповідач
прийняв її та сплачував орендну плату щомісячно у розмірі 4 500 грн., внаслідок
чого утворилась заборгованість.

Позивач
також зазначає,  що відповідач
використовує площу більшу, ніж передбачено умовами договору, що підтверджується
актом від 05.10.2004р. складеним позивачем.

Крім
того, місцевим судом не було досліджено підстав відключення електроенергії
відповідачу, оскільки позивач вимушений був вжити такі заходи, оскільки
відповідач не укладав договір на енергопостачання об»єкту оренди.

Розглянувши доводи апеляційної скарги,
вислухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи,
колегія  встановила наступне.

01.08.2002 р. між Акціонерним товариством
закритого типу виробничо -торгівельна фірма «Глорія» та Суб'єктом
підприємницької діяльності фізичною особою - ОСОБА_3  укладено договір оренди виробничого
приміщення.

На
підставі даного договору Акціонерне товариство закритого типу виробничо -
торгівельна фірма «Глорія» передало, а Суб'єкт підприємницької діяльності
фізична особа - ОСОБА_3 прийняв в тимчасове орендне користування приміщення
їдальні площею 250 кв. м., розташоване за адресою: м. Київ, вул. Смольна, 9 (п.
1.1 договору).

Пунктом 2.1 сторони визначили, що метою
оренди приміщення є використання його під м'ясопереробне виробництво.

Згідно п.4.3 договору строк його дії був
встановлений сторонами у десять років - з 15.08.2002 р. по 15.08.2012 р.

У відповідності до п. п. 5.1, 5.2
договору Суб'єкт підприємницької діяльності фізична особа - ОСОБА_3
зобов'язався сплачувати орендну плату у розмірі 2750,00 грн. шляхом щомісячного
перерахування її на рахунок Акціонерного товариства закритого типу виробничо -
торгівельна фірма «Глорія» до 10 числа місяця, наступного за звітним.

Пунктом 10.1 договору сторони визначили,
що даний договір припиненню в односторонньому порядку не підлягає за виключенням
грубого порушення умов договору тією чи іншою стороною.

12.10.2004 р. Акціонерне товариство
закритого типу виробничо - торгівельна фірма «Глорія» направило на адресу
Суб'єкта підприємницької діяльності фізичної особи - ОСОБА_3 лист № 38, в якому
до відома останнього доведено про зміни до договору оренди від 01.08.2002 р. в
частині збільшення орендної плати за 250 кв. м. до 6000 грн. щомісяця з
01.10.2004 р.

Листом №112 від 18.11.2005 р. Акціонерне
товариство закритого типу виробничо -торгівельна фірма «Глорія» повідомило
орендаря Суб'єкта підприємницької діяльності фізичної особи - ОСОБА_3  про припинення договору оренди б/н від
01.08.2002 р. у зв'язку із реконструкцією будівлі, де розміщені площі, що орендуються.
У даному листі орендодавець просив Суб'єкта підприємницької діяльності фізичну
особу -ОСОБА_3 до 15.02.2006 р. звільнити орендоване приміщення та передати
його згідно акту прийому-передачі.

30.12.2005 р. Акціонерне товариство
закритого типу виробничо -торгівельна фірма «Глорія» направило на адресу
Суб'єкта підприємницької діяльності фізичної особи - ОСОБА_3 лист № 126, у
якому повідомило  про зміни до договору
оренди в частині площі орендованого приміщення (збільшення до 273,3 кв. м.) та
орендної плати (збільшення до 34,00 грн. за 1 кв. м.).

Акціонерне товариство закритого типу
виробничо - торгівельна фірма «Глорія» направило на адресу Суб'єкта
підприємницької діяльності фізичної особи - ОСОБА_3 для підписання додаткову
угоду від 24.11.2006 р. до договору оренди б/н від 01.08.2002 р., предметом
якої було дострокове розірвання вказаного договору з 25.12.2006 р. Зазначена
додаткова угода не була підписана Суб'єктом підприємницької діяльності фізичною
особою - ОСОБА_3

В листі від 06.02.2007 р. Акціонерне
товариство закритого типу виробничо-торгівельна фірма «Глорія» повідомило
Суб'єкта підприємницької діяльності фізичної особи - ОСОБА_3  про відмову від договору оренди від
01.08.2002 р. у зв'язку із тим, що останній не сплачує орендну плату більше ніж
3 місяці.

Відповідно до ч. 1 ст. 188 Господарського
кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому
порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо
зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений
строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право
передати спір на вирішення суду (п. 4 ст. 188 Господарського кодексу України).

Позивач посилається на порушення
орендарем умов договору оренди щодо внесення орендної плати з липня 2006 року
(ч. 1 ст. 782 ЦК України). Заперечуючи порушення договірних зобов'язань в
односторонньому порядку, відповідач посилається на те, що внаслідок дій
орендодавця він був позбавлений можливості використовувати орендоване
приміщення за призначенням.

Як вбачається з матеріалів справи у
травні 2006 р. Акціонерне товариство закритого типу виробничо - торгівельна
фірма «Глорія» було здійснено відключення орендованого Суб'єктом підприємницької
діяльності -фізичною особою ОСОБА_3 приміщення від подачі електроенергії, про
що останній був повідомлений листом орендодавця від 05.05.2006 р. № 56. Факт
відключення орендодавцем електроенергії підтверджується також наявними у
матеріалах справи актами від 15.05.2006 р., 20.12.2006 р. та 30.05.2007 р., а
також не заперечувався представником Акціонерного товариства закритого типу
виробничо - торгівельна фірма «Глорія» в судовому засіданні.

Колегія погоджується з висновком
місцевого суду, що Суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною особою
ОСОБА_3 належним чином виконувались умови договору від 01.08.2002 р. в частині
здійснення орендної плати. Наведене підтверджується, зокрема, наступними
платіжними дорученнями, копії яких містяться у матеріалах справи:

-    № 18 від 05.02.2004 р. на суму 2750,00 грн.
за січень 2004 року,

-    № 36 від 27.02.2004 р. на суму 2750,0 грн.
за лютий 2004 року,

-    № 52 від 31.03.2004 р. на суму 2750,00 грн.
за березень 2004 року,

-    № 70 від 12.05.2004 р. на суму 2750,00 грн.
за квітень 2004 року,

-    № 92 від 07.06.2004 р. на суму 2750,00 грн.
за травень 2004 року,

-    № 115 від 05.07.2004 р. на суму 2750,00
грн. за червень 2004 року,

-    № 125 від 04.08.2004 р. на суму 275,00 грн.
за липень 2004 року,

-    № 139 від 01.09.2004 р. на суму 2750,00
грн. за серпень 2004 року,

-    № 171 від 01.10.2004 р. на суму 2750,00
грн. за вересень 2004 року,

-    № 187 від 26.10.2004 р. на суму 4500,00
грн. за жовтень 2004 року,

-    № 217 від 01.12.2004 р. на суму 4500,00 грн.
за листопад 2004 року,

-    № 232 від 28.12.2004 р. на суму 4500,00
грн. за грудень 2004 року,

-    № 12 від 26.01.2005 р. на суму 4500,00 грн.
за січень 2005 року,

-    № 23 від 21.02.2005 р. на суму 4500,00 грн.
за лютий 2005 року,

-    № 44 від 09.03.2005 р. на суму 4500,00 грн.
за березень 2005 року,

-    № 50 від 24.03.2005 р. на суму 4500,00 грн.
за квітень 2005 року,

-    № 60 від 13.04.2005 р. на суму 4500,00 грн.
за травень 2005 року,

-    № 78 від 16.05.2005 р. на суму 4500,00 грн.
за червень 2005 року,

-    № 106 від 16.06.2005 р. на суму 4500,00
грн. за липень 2005 року,

-    № 140 від 13.07.2005 р. на суму 4500,00
грн. за серпень 2005 року,

-    № 141 від 13.07.2005 р. на суму 450,00 грн.
за вересень 2005 року,

-    № 173 від 19.09.2005 р. на суму 4500,00
грн. за жовтень 2005 року,

-    № 294 від 20.10.2005 р. на суму 4500,00
грн. за листопад 2005 року,

-    № 115 від 17.11.2005 р. на суму 4500,00
грн. за грудень 2005 року,

-    № 340 від 19.12.2005 р. на суму 4500,00
грн. за січень 2006 року,

-    № 12 від 17.01.2006 р. на суму 5000,00 грн.
за лютий 2006 року,

-    № 28 від 14.02.2006 р. на суму 4000,00 грн.
за березень 2006 року,

-    № 50 від 17.03.2006 р. на суму 4500,00 грн.
за квітень 2006 року,

-    № 68 від 17.04.2006 р. на суму 4500,00 грн.
за травень 2006 року,

-    № 85 від 16.05.2006 р. на суму 4500,00 грн.
за червень 2006 року,

-    № 102 від 14.06.2006 р. на суму 4500,00
грн. за липень 2006 року.

Таким чином за період з 05.02.2004 р. по
14.06.2006 р. Суб'єкт підприємницької діяльності - фізична особа ОСОБА_3
сплатив  на рахунок  Акціонерного
товариства закритого  типу  виробничо-торгівельна фірма
«Виробничо-торговельна фірма «Глорія»
117  225,00  грн. орендної плати за січень 2004 р. -
липень 2006 р.

Відповідно до п. 5.1 договору оренди від
01.08.2002 р. сторони встановили орендну плату у розмірі 2750,00 грн.

Однак, аналізуючи обставини справи,
колегія приходить до висновку, що дії сторін свідчать про те, що вони погодили
зміни до договору оренди щодо підвищення ставки орендної плати з 2 750,00 грн.
до 4500,00 грн., оскільки лист орендодавця від 12.10.2004 року свідчить про
оферту щодо підвищення орендної ставки, а дії орендаря щодо оплати у розмірі
4500,00 грн. свідчить про акцепт даної оферти.

Відповідно до ч. 1 ст. 651 ЦК України
зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не
встановлено договором або законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 526 ЦК України
зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та
вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності
таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог,
що звичайно ставляться.

Згідно ч. 1 ст. 762 ЦК України за
користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється
договором найму.

Отже, за спірний період з січня 2004 р.
по липень 2006 р. Суб'єкт підприємницької діяльності - фізична особа ОСОБА_3
згідно п. 5.1 договору оренди був зобов'язаний сплатити на рахунок Акціонерного
товариства закритого типу виробничо - торгівельна фірма «Виробничо-торговельна
фірма «Глорія» 123750,00 грн. за користування приміщенням.

З наданих суду доказів вбачається, що
Суб'єкт підприємницької діяльності -
фізична особа ОСОБА_3 сплатив у вказаному періоді на рахунок
Акціонерного товариства закритого типу виробничо - торгівельна фірма
«Виробничо-торговельна фірма «Глорія» зазначену суму за оренду приміщення.

З матеріалів справи та пояснень сторін
вбачається, що з липня 2006 р. Суб'єкт підприємницької діяльності-фізична особа
ОСОБА_3 орендну плату на користь Акціонерного товариства закритого типу
виробничо - торгівельна фірма «Виробничо-торговельна фірма «Глорія» не сплачує.

З травня 2006 р. Акціонерне товариство
закритого типу виробничо - торгівельна фірма «Глорія» здійснило відключення
електроенергії у переданих в оренду Суб'єкту підприємницької діяльності -
фізичній особі ОСОБА_3 приміщеннях, внаслідок чого відповідач був позбавлений
можливості здійснювати господарську діяльність та використовувати орендоване
приміщення за призначенням, визначеним у п. 2 договору оренди від 01.08.2002
р., оскільки був перерваний технологічний процес м'ясопереробного виробництва.

В силу ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється
від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через
обставини, за які він не відповідає.

Таким чином оскільки Суб'єкт
підприємницької діяльності - фізична особа ОСОБА_3 внаслідок відключення
електроенергії з травня 2006 р. був об'єктивно позбавлений можливості
використовувати орендоване ним майно, за правилами ч. 6 ст. 762 ЦК України з
вказаного моменту він звільнений від сплати орендної плати за це майно.

З огляду на наведене колегія вважає
безпідставними посилання Акціонерного товариства закритого типу виробничо -
торгівельна фірма «Глорія» на порушення Суб'єктом підприємницької діяльності -
фізичною особою ОСОБА_3 умов п. 5.1 договору та невнесення орендної плати за
користування приміщенням більше трьох місяців.

Колегія погоджується з висновком
місцевого суду щодо визнання дій Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної
особи ОСОБА_3 правомірними, а  вимоги
Акціонерного товариства закритого типу виробничо - торгівельна фірма «Глорія»
про розірвання договору оренди з причини невнесення орендної плати такими,
що  не підлягають задоволенню.

Вимоги позивача про зобов'язання Суб'єкта
підприємницької діяльності - фізичну особу ОСОБА_3 звільнити орендоване
приміщення також не підлягають задоволенню з огляду на чинність договору оренди
від 01.08.2002 р., а отже наявність правових підстав для знаходження вказаного
суб'єкта господарської діяльності у вказаному приміщенні.

Що стосується доводів позивача про те, що
договір слід розірвати з тих причин, що фактично орендар користується
приміщенням, площа якого більша, ніж встановлено договором, то слід зазначити,
що орендодавець не позбавлений права укласти з орендарем договір щодо
користування  приміщенням, площа якого не
входить до спірного договору, або внести зміни до діючого договору, або
виселити орендаря із незаконно займаних приміщень.

Щодо зустрічних позовних вимог Суб'єкта
підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_3 про усунення перешкод у
користуванні орендованим приміщенням по вул. Смольній, 9 у м. Києві колегія
зазначає наступне.

Відповідно до ст. 767 ЦК України
наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що
відповідають умовам договору найму та її призначенню.

Пунктом 2 договору оренди від 01.08.2002
р. сторони визначили, що метою оренди приміщення є використання його в якості
м'ясопереробного виробництва.

Отже, приймаючи приміщення в оренду
Суб'єкт підприємницької діяльності - фізична особа ОСОБА_3 мав намір
використовувати його для здійснення господарської діяльності та розміщення на
цих площах м'ясопереробного виробництва.

Відповідно до ст. 767 ЦК України
наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що
відповідають умовам договору найму та її призначенню. Внаслідок відключення
Акціонерного товариства закритого типу виробничо - торгівельна фірма «Глорія»
електроенергії у орендованих Суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною
особою ОСОБА_3 приміщеннях останній був позбавлений можливості використовувати
приміщення за призначенням. В той же час орендна плата за користування
приміщеннями сплачувалась Суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною
особою ОСОБА_3 належним чином.

Крім того п. 5.3 договору сторони
визначили, що розрахунки за електроенергію здійснюються орендарем разом з
оплатою за оренду приміщення.

Відповідно до ст. 16 ЦК України кожна
особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або
майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів
зокрема, є припинення дії, яка порушує право.

Отже, враховуючи, що орендна плата
сплачувалась Суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною особою ОСОБА_3 у
встановленому договором порядку, суд вважає, що дії Акціонерного товариства
закритого типу виробничо - торгівельна фірма «Глорія» по відключенню
електроенергії у орендованих Суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною
особою ОСОБА_3 приміщеннях є неправомірними, а отже вимоги Суб'єкта
підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_3 про усунення перешкод у
користуванні орендованим приміщенням по вул. Смольній, 9 у м. Києві суд визнає
обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Щодо вимог Суб'єкта підприємницької
діяльності - фізичної особи ОСОБА_3 про стягнення з Акціонерного товариства
закритого типу виробничо-торгівельна фірма «Глорія» надлишково сплачених
коштів, перерахованих в якості орендної плати суд відзначає наступне.

Як вбачається із матеріалів справи і
встановлено судом сторони погодили між собою умову щодо підвищення орендної
ставки з 2750,00 грн. до 4500,00 грн. і орендар добросовісно виконував свої
зобов'язання щодо оплати орендованого приміщення.

Однак, враховуючи ту обставину, що
орендодавець безпідставно відключив від орендованого приміщення електроенергію
за період травень, червень, липень 2006 року, на думку колегії орендар
безпідставно перераховував орендні платежі у сумі 13 500,00 грн.

Таким чином, оскільки Суб'єкт
підприємницької діяльності-фізична особа ОСОБА_3 був позбавлений можливості
використовувати за призначенням орендоване ним приміщення внаслідок відключення
електропостачання і в силу ч. 6 ст. 762 ЦК України був звільнений від орендної
плати, перераховані платіжними дорученнями № 68 від 17.04.2006 р., № 85 від
16.05.2006 р. та № 102 від 14.06.2006 р. грошові кошти на загальну суму
13500,00 грн. підлягають стягненню з Акціонерного товариства закритого типу
виробничо - торгівельна фірма «Глорія» як безпідставно перераховані.

В решті заявлених Суб'єктом підприємницької
діяльності - фізичною особою ОСОБА_3
позовних вимог слід відмовити.

Оцінюючи вищенаведені обставини, колегія
приходить до висновку, що рішення Господарського суду підлягає зміні, у зв'язку
з чим апеляційна скарга  підлягає
частковому задоволенню.

Керуючись ст. 101, 103, 105  ГПК України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Акціонерного товариства
закритого типу «Виробничо-торгівельна фірма «Глорія» на  рішення Господарського суду м.Києва  № 36/176 від 05.10.07р. частково задоволено.

Рішення
Господарського суду м.Києва  від
05.10.2007р. у справі  № 36/176 змінити,
виклавши резолютивну частину рішення в наступній редакції:

“В первісному позові Акціонерного
товариства закритого типу «Виробничо-торговельна фірма «Глорія» до Суб'єкта
підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_3 про визнання договору
оренди розірваним та виселення із займаного (орендованого) приміщення відмовити
повністю.

Зустрічний позов Суб'єкта підприємницької
діяльності - фізичної особи ОСОБА_3 до Акціонерного товариства закритого типу
«Виробничо-торговельна фірма «Глорія» про усунення перешкод у користуванні
майном та стягнення 53725,00 грн. задовольнити частково.

Зобов'язати Акціонерне товариство
закритого типу «Виробничо-торговельна фірма «Глорія» (м. Київ, вул. Смольна, 9,
код 00307632) усунути перешкоди у користуванні Суб'єктом підприємницької
діяльності - фізичною особою ОСОБА_3 (АДРЕСА_1, код НОМЕР_1) приміщенням по
вул. Смольній, 9, орендованим на підставі договору оренди виробничого
приміщення б/н від 01.08.2002 р.

Стягнути з Акціонерного товариства
закритого типу «Виробничо-торговельна фірма «Глорія» (м. Київ, вул. Смольна, 9,
код 00307632) на користь Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи
ОСОБА_3 (АДРЕСА_1, код НОМЕР_1) 13500,00 грн. безпідставно отриманих коштів,
220,00 грн. державного мита та 86,14 грн. витрат на інформаційно-технічне
забезпечення судового процесу.

В задоволенні решти зустрічних позовних
вимог відмовити.

Видати наказ.

Стягнути
з Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_3 (АДРЕСА_1, код
НОМЕР_1) на користь Акціонерного товариства закритого типу
«Виробничо-торговельна фірма «Глорія» (м. Київ, вул. Смольна, 9, код 00307632)
176,88 грн. витрат за подання апеляційної скарги.

Видати
наказ.

Видачу
наказів доручити Господарському суду м.Києва.

Матеріали
справи № 36/176  повернути Господарському
суду м.Києва.

Головуючий суддя

Судді