ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 червня 2008 р.

№ 32/654

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого

суддів

Кота О.В.

Шевчук С.Р. (доповідач),

Барицької Т.Л.

розглянувши

касаційну скаргу

Закритого акціонерного товариства "Комплекс "Либідський"

на постанову

у справі

Київського апеляційного господарського суду

від 05.03.2008р.

№ 32/654

за позовом

до

про

Товариства з обмеженою відповідальністю "Автоград"

Закритого акціонерного товариства "Комплекс "Либідський"

визнання договору оренди укладеним .

В судовому засіданні взяли участь представники:

- позивача: Здоренко С.М. (дов. № б/н від 10.01.2008р.)

- відповідача: Фещенко І.Г. (дов. №12 від 14.01.2008р.)

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до Господарського суду м. Києва з позовом про визнання укладеним Договору оренди нежилих приміщень № 003/12-1 від 03.12.2007 р. у запропонованій позивачем редакції на умовах, викладених в ньому, щодо приміщень, які знаходяться за адресою: м. Київ, вул. М. Грінченка, 18, площею: 630 кв. м. –під зберігання автомобілів, 214 кв. м. –під автосалон, 20 кв. м. –санвузол, 352 кв. м. –площа під стоянку автомобілів, 550 кв. м. –площа під зберігання автомобілів на четвертому поверсі та заборонити відповідачу чинити перешкоди у користуванні майном, яке є об’єктом оренди за Договором оренди нежилих приміщень № 003/12-1 від 03.12.2007 р.

Рішенням господарського суду міста Києва від 25.01.2008р. (суддя Хрипун О.О.) у справі № 32/654 позов задоволено, визнано укладеним договір оренди нежилих приміщень № 003/12-1 від 03.12.2007р. в запропонованій ТОВ "Автоград" редакції на умовах, викладених в ньому, щодо приміщень, які знаходяться за адресою: м. Київ, вул. М.Гінченка,18, площею: 630 кв.м –під зберігання автомобілів, 214 кв.м –під автосалон, 20 кв.м –санвузол, 352 кв.м- площа під стоянку автомобілів, 550 кв.м- площа під зберігання автомобілів на четвертому поверсі. Заборонено чинити перешкоди (здійснювати ТОВ "Автоград" свої права та обов'язки згідно договору оренди нежилих приміщень № 003/12-1 від 03.12.2007р. вільно без перешкод користуватися орендованим майном, мати до нього вільний доступ) ЗАТ "Комплекс "Либідський" в користуванні ТОВ "Автоград" майном, яке є об'єктом оренди нежилих приміщень № 003/12-1 від 03.12.2007р. та знаходиться за адресою: м. Київ, вул. М.Гінченка,18, площею: 630 кв.м –під зберігання автомобілів, 214 кв.м –під автосалон, 20 кв.м –санвузол, 352 кв.м- площа під стоянку автомобілів, 550 кв.м- площа під зберігання автомобілів на четвертому поверсі. Стягнуто з ЗАТ "Комплекс "Либідський" на користь ТОВ "Автоград" 85 грн. державного мита та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 05.03.2008 р. (колегія суддів у складі: головуючого –Зеленіна В.О., суддів Рєпіної Л.О., Синиці О.Ф.) рішення господарського суду міста Києва від 25.01.2008р. у справі № 32/654 залишено без змін.

Закрите акціонерне товариство "Комплекс "Либідський" у своїй касаційній скарзі, поданій до Вищого господарського суду України, посилаючись на те, що судами порушені норми процесуального та матеріального права просить скасувати рішення господарського суду міста Києва від 25.01.2008р. та постанову Київського апеляційного господарського суду від 05.03.2008р. у справі № 32/654 та передати справу на новий розгляд.

Заслухавши суддю-доповідача, представників сторін, перевіривши правильність застосування господарськими судами норм матеріального і процесуального права, юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у рішенні та постанові, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Судом першої інстанції встановлено, що 14.11.2006 р. між ЗАТ “Комплекс “Либідський” та ТОВ “Автоград” був укладений Договір оренди № 001/4-1 про строкове платне користування на умовах оренди нежилих приміщень площею: 630 кв. м. –під зберігання автомобілів, 214 кв. м. –під автосалон, 20 кв. м. –санвузол, 352 кв. м. –додаткова площадка під стоянку автомобілів, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Грінченка, 18.

Згідно ст. 283 Господарського Кодексу України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Орендна плата –це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі (ч. ч. 1, 4 ст. 286 Господарського Кодексу України).

Пізніше до згаданого вище Договору було укладено Додаткову угоду № 2 від 01.10.2007 р. на оренду додаткових 24,40 кв. м. за адресою: м. Київ, вул. Грінченка, 18-А на першому поверсі з орендною платою –366 доларів США з ПДВ та Додаткову угоду № 8 від 26.03.2007 р. на оренду додаткових 550 кв. м. за адресою: м. Київ, вул. Грінченка, 18 на четвертому поверсі з орендною платою 10,00 грн. на місяць до 01.07.2007 р., а потім 1 500 доларів США на місяць.

ТОВ “Автоград” отримало від ЗАТ “Комплекс “Либідський” лист від 13.11.2007 р. за № 537 з повідомленням про підвищення орендної плати за Договором оренди № 001/4-1 від 14.11.2006 р. та подовження договору на нових умовах. Жодних умов та підстав, за яких орендодавець має право збільшувати орендну плату за об’єкт оренди, в Договорі та листі не міститься.

03.12.2007 р. ТОВ “Автоград” до ЗАТ “Комплекс “Либідський” надіслало пропозицію укласти новий договір оренди № 003/12-1. Запропонований Договір оренди містить всі істотні умови щодо такого виду правочину: визначені сторони у договорі, об’єкт оренди, умови передання –повернення об’єкту оренди, орендна плата, строк договору оренди, ремонт, переважні права орендатора, розірвання договору та його припинення.

У відповідь на пропозицію укласти договір оренди, листом від 06.12.2007 р. ЗАТ “Комплекс “Либідський” повідомило, що запропонований договір оренди є невигідний з економічної точки зору (ціна оренди), а тому, не заперечуючи укладення нового договору оренди в редакції позивача, ЗАТ “Комплекс “Либідський” запропонувало ТОВ “Автоград” підвищену орендну плату, яка на думку орендодавця має становити не менше за: 35 у.о./кв.м. (що еквівалентно –176,75 грн.) під автосалон та 10 у.о./кв.м. (що еквівалентно –50,50 грн.) під площадку для автостоянки для авто.

Надані в додатках до позовної заяви листи № 716 від 03.12.2007 р. та № 569 від 06.12.2007 р. підтверджують те, що позивач звернувся до відповідача з пропозицією укласти новий Договір оренди № 003/12-1 від 03.12.2007 р. та отримав відповідь на неї, в якій відповідач не заперечував укладання зазначеного в пропозиції Договору оренди, а лише визначає, що запропонована ціна договору є економічно невигідною для відповідача.

При винесенні рішення господарський суд керувався ч.1 ст. 640 Цивільного Кодексу України де встановлено, що договір є укладеним з моменту одержання відповіді на оферту, тобто листа відповідача № 569 від 06.12.2007 р.

Статті 205-208 та стаття 639 Цивільного Кодексу України визначають форму здійснення правочинів. Відповідно до ст. 218 Цивільного Кодексу України, недодержання сторонами письмової форми правочину, яка встановлена законом, не має наслідком його недійсність, крім випадків, встановлених законом. Тобто, вчинення правочинів щодо яких встановлена письмова форма без додержання такої форми допускається цивільним законодавством.

Крім того, ч. 4 статті 632 Цивільного Кодексу України допускає, що у договорі ціна може бути й не узгоджена, й навіть не визначена взагалі. Згідно абз. 2 п. 1 ст. 762 Цивільного Кодексу України, якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

Таким чином, суди дішли висновку про те, що за всіма істотними умовами договору ЗАТ “Комплекс “Либідський” погодилось на укладання договору оренди № 003/12-1 від 03.12.2007 р., а позивачем було зроблено всі дії щодо належного виконання своїх зобов’язань за Договором № 001/4-1 від 14.11.2006 р., належним чином було подано пропозицію щодо укладання договору оренди № 003/12-1 від 03.12.2007 р. та отримано на неї відповідь, а тому позов ТОВ “Автоград” є обґрунтованим і підлягає задоволенню.

Проте, такий висновок є помилковим, поза як суперечить законам України, які регулюють спірні правовідносини сторін.

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору на інший строк.

Згідно п. 3 ч. 1 цієї статті умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Проте, зазначене суди не врахували, як і не перевірили дотримання сторонами вимог ст. 181 ГК України.

Відповідно до ч.2 ст. 180 ГК України господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

Приписами ч. 3 ст. 180 ГК України встановлено, що при укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

За таких обставин, місцевий господарський суд дійшов не вірного висновку, що оскільки сторони не досягли домовленості про розмір орендної плати, переважне право позивача на укладення договору не припинилось. Апеляційний господарський суд вказану обставину не досліджував та не спростував доводи місцевого господарського суду.

Поза увагою судів залишилося те, що договір оренди № 003/12-1 від 3.12.2007р. встановлює строк оренди з 11.12.2007р. до 10.11.2010 р., тобто три роки, тоді як п. 9.2.7 Статутом ЗАТ "Комплекс "Либідський" надані повноваження голові правління на укладення договорів оренди не більше, як на один рік.

Суди попередніх інстанцій не дослідили, що частина 2 п.3.3 договору оренди № 001/4-1 від 14.11.2006р. надавала можливість орендарю продовжити строк дії зазначеного договору на тих же умовах на 11 місяців чи укласти новий договір. Питання про продовження договору на тих же умовах орендарем не ставилося і матеріали справи не містять заперечень орендодавця на продовження договору оренди на 11 місяців на тих же умовах. Листом № 537 від 13.11.2007р. (арк. справи 41) відповідач повідомив орендаря про підвищення орендної плати за договором оренди № 001/4-1 від 14.11.2006р. з обґрунтуванням того, що підвищилась орендна плата на землю.

Однак суди помилково зазначили, що у вказаному листі не зазначено підстав збільшення орендної плати та безпідставно розцінили його, як пропозицію на подовження договору на нових умовах, оскільки зазначене питання орендодавцем в листі не ставилося.

Вирішуючи спір щодо вимоги позивача про заборону відповідачу чинити перешкоди в користуванні орендованим майном, судові інстанції не дослідили на підставі належних доказів та не з'ясували в чому полягають такі перешкоди, чим припустилися порушень ст. ст. 33, 34 ГПК України.

Таким чином, судами попередніх інстанцій всупереч ст. 43 ГПК України, не було здійснено всебічного, повного та об'єктивного розгляду питання щодо наявності підстав для укладення договору оренди.

Зокрема, згідно ст. 134 ГК України та ст. 314 ЦК України власник володіє, користується та розпоряджається майном на власний розсуд.

Враховуючи, що вказані обставини мають суттєве значення для юридично правильного вирішення спору, судові рішення визнати законними не можна, тому вони підлягають скасуванню, а справа –передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду справи господарському суду першої інстанції необхідно врахувати викладене, всебічно і повно встановити всі фактичні обставини справи на підставі об'єктивної оцінки наявних у ній доказів, з'ясувати дійсні права та обов'язки сторін і, залежно від встановленого, правильно застосувати норми матеріального права, що регулюють спірні правовідносини, та ухвалити законне і обґрунтоване рішення.

Керуючись ст. ст. 1115, 1117 , 1119, 11110, 11111, 11112 Господарського процесуального кодексу України Вищий господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Закритого акціонерного товариства "Комплекс" Либідський" на постанову Київського апеляційного господарського суду від 05.03.2008 р. у справі № 32/654 задовольнити.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 05.03.2008 р. та рішення господарського суду міста Києва від 25.01.2008р. у справі № 32/654 скасувати.

Справу № 32/654 передати на новий розгляд до господарського суду міста Києва в іншому складі суду.

Головуючий                                                              Кот О.В.

С у д д я                                                                                Шевчук С.Р.

С у д д я                                Барицька Т.Л.