ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

№

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Метагра»

До           Комунального підприємства «Міжнародний аеропорт «Київ»

(Жуляни)

Про            стягнення 511 3760,27 грн.

Суддя Сівакова В.В.

Представники:

Від позивача Підлісний В.О. –по дов. № 10 від 10.01.2008

Від відповідача Крестьянінова Л.В. –по дов. № б/н від 22.04.2008

У засіданні брали участь

Відповідно до ст. 77 Господарського процесуального кодексу України в судовому засіданні 05.06.2008 оголошувалась перерва.

СУТЬ СПОРУ:

На розгляд Господарського суду міста Києва передані вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Метагра»про стягнення з Комунального підприємства «Міжнародний аеропорт «Київ»(Жуляни) безпідставно отриманих коштів у розмірі 491 314,59 грн. у вигляді сплаченої орендної плати по договору оренди № 141-2006 від 03.08.2006, однак не використанням позивачем орендованого приміщення в зв’язку з тим, що воно потребує капітального ремонту, та процентів нарахованих за час безпідставного користування коштами у розмірі 20 055,68 грн.

Позивачем 04.06.2008 було подано в порядку ст. 22 Господарського процесуального кодексу України заяву про уточнення та збільшення розміру позовних вимог, в якій заявник просить стягнути з відповідача безпідставно отриманих коштів у розмірі 491 314,59 грн. у вигляді сплаченої орендної плати, 89 031,55 грн. збитків від зміни індексу інфляції та 3% річних в сумі 9 986,39 грн.

Відповідач у письмовому відзиві на позов проти позовних вимог заперечує повністю з огляду на наступне. Київською міською державною адміністрацією у квітні 2005 року був проведений конкурс на оренду будівлі колишньої їдальні на проспекті Повітрофлотському, 73. Однією із основних умов конкурсу було проведення орендарем капітального ремонту будівлі та благоустрою прилеглої території за рахунок власних коштів, а вкладені в поліпшення будинку кошти, є його невід'ємною частиною, відшкодуванню не підлягають. За умовами конкурсу переможцю надається пільгова орендна плата у розмірі 15% від встановленої орендної ставки за 01 кв. м. на час проведення капітального ремонту будівлі, але не більш одного року. Відповідно до протоколу № 1 від 26.04.2005 засідання міської конкурсної комісії переможцем конкурсу було визнано ТОВ «Метагра», яке запропонувало на той час більший розмір орендної плати 18,00грн. за 01 кв. м. за місяць. Згідно рішення Київради від 30.06.2005 № 464/3040 про передачу ТОВ «Метагра»у користування на умовах оренди будівлі КП МА «Київ»(Жуляни), що знаходиться за адресою: Повітрофлотський проспект, 73 був укладений договір оренди нерухомого майна від 03.08.2006. № 141-2006. Договором № 141-2006 від 03.08.2006 сторони погодили, що місячний розмір орендної плати становить 55704,60 грн. Згідно з додатком 3 до договору, на період проведення капітального ремонту будівлі, але не більше 1 року, орендна плата становить 10026,83 грн. Орендна плата після закінчення капітального ремонту будівлі з урахуванням податку на додану вартість - 66845,52 грн. Тобто, зменшення орендної плати до 15% передбачаюся лише на час виконання капітального ремонту приміщення та було пов'язано із тим, що орендар взяв на себе зобов'язання значно поліпшити орендоване майно. Але сплачуючи пільгову ставку орендної плати позивач не проводив капітальний ремонт об'єкту оренди. Пояснення позивача, що капітальний ремонт не проводився з вини КП «Міжнародний аеропорт «Київ»(Жуляни), матеріалами справи не підтверджується, оскільки сам позивач зазначає, що обов'язок проведення капітального ремонту будівлі лежить саме на КП МА «Київ»(Жуляни), а не на ТОВ «Метагра». На ствердження позивача щодо ненадання йому дозволу на капітальний ремонт об'єкту оренди, то слід зазначити, що дозвіл на проведення ремонтних робіт позивачу не надавався через відсутність передбачених п. 7.4 договору документів. На даний час позивач визнає, що капітальний ремонт орендованої будівлі не проводився. Оскільки капітальний ремонт орендованої будівлі не проводився вважає, що у позивача були відсутні правові підстави сплачувати пільгову ставку орендної плати, користуватися в подальшому об'єктом оренди всупереч договору та цільовому призначенню. Також зазначає, що відповідач неодноразово звертався до позивача щодо зміни розміру орендної плати, яка не покриває навіть половину витрат відповідача на утримання об'єкту оренди. Однак, позивач не узгоджує та підписує зміни щодо нової орендної плати, оскаржуючи справедливі, обґрунтовані та законні рішення відповідача до судових органів. Рішенням Господарського суду м. Києва (справа № 4/30) за позовом КП МА «Київ»до ТОВ «Метагра»розірвано договір від 03.08.2006 між КП МА «Київ»(Жуляни) і ТОВ «Метагра»№ 141-2006 оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Києва, нежилого будинку загальною площею 3094 кв. м. за адресою: м. Київ, проспект Повітрофлотський, 73, корп. 34 за користування об'єктом оренди всупереч договору та призначення речі (п. 1 ст. 783 ЦКУ). Позивач не надав суду жодних доказів про надання відповідачу необхідних документів для отримання дозволу на ремонтні роботи, не звертався з червня 2007 року до примусового виконання рішення суду для отримання такого дозволу. На підставі викладеного просить в позові відмовити повністю.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

03 серпня 2006 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Метагра»(орендар) та Комунальним підприємством «Міжнародний аеропорт «Київ»(Жуляни) (орендодавець) було укладено договір № 141-2006 оренди нерухомого майна (нежилих приміщень) комунальної власності територіальної громади міста Києва (далі - договір).

Відповідно до п. 1.1. договору орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 30.06.2005 № 464/3040 передає, а орендар приймає в оренду будівлю їдальні (літера А) за адресою м. Київ, Повітрофлотський проспект, 73 для надання послуг громадського харчування, виробничих і торгово-побутових та розміщення офісу.

Згідно п. 2.1. договору об’єктом оренди є будівля їдальні (літера А) загальною площею 3094,70 кв. м.

Частина 1 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»визначає, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін.

Відповідно до ч.1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Пунктом 9.1 договору встановлено, що договір набирає чинності з моменту підписання і діє до 03.08.2021. Договір 03.08.2006 посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каплуном Ю.В. та зареєстрований за № 4951.

Відповідно до п. 4.1. договору передбачено, що орендодавець зобов’язаний протягом 30 календарних днів з моменту підписання договору з додатком передати, а орендар прийняти по акту приймання-передачі об’єкт оренди.

Пунктом 2.3. договору передбачено, що опис технічного стану об’єкта оренди на дату передачі його орендареві, його склад зазначається в акті приймання-передачі об’єкта оренди, що є невід’ємною частиною договору.

03.08.2006 сторонами складений акт приймання-передачі об’єкта оренди, в якому зазначено, що «нежила будівля потребує капітального ремонту».

Відповідно до висновку № 11991/11992 спеціаліста з будівельно-технічних досліджень Київського науково-дослідного інституту судових експертиз, складеного 09.02.2007 визначено, що «Технічний стан будівлі (літера А} за адресою: м. Київ, Повітрофлотський проспект, 73 в цілому оцінюється як незадовільний. Експлуатація елементів будівлі можлива лише при умові проведення її капітального ремонту (реконструкції). Експлуатаційних пошкоджень, що можуть вплинути на несучу здатність конструктивних елементів, не виявлено. Враховуючи це, на даний час стан несучих конструктивних елементів оцінюється як задовільний. Разом з тим, затримка з проведення ремонту покрівлі приведе до незадовільного стану конструктивних елементів будівлі, в першу чергу - залізобетонних конструкцій покриття».

Відповідно до ч. 2 статті 776 Цивільного кодексу України капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Згідно з ч. 2 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.

Однак, як вбачається з матеріалів справи, відповідачем капітальний ремонт об’єкту оренди не здійснювався.

Відповідно до п. 7.3. договору орендар не має права без письмової згоди орендодавця проводити переобладнання, перепланування, ремонт об’єкта оренди, вести будівельні роботи на прибудинковій території. Дозвіл на виконання таких робіт оформляють листом орендодавця, в якому зазначається про надання дозволу, погодження проекту (якщо його наявність передбачена законодавством України), кошторису витрат та термін на виконання робіт.

Будівельні роботи на об’єкті оренди виконуються тільки на підставі проектно-кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому чинними нормативним актами порядку, та при наявності дозволу на проведення будівельних робіт, отриманого в установленому порядку (п. 7.4. договору).

04.12.2006 позивач звернувся до відповідача з листом № 16, в якому просив на термін виконання технічного обстеження стану будівлі відповідними організаціями та виготовлення проектно-кошторисної документації аби уникнути стану погіршення об’єкту оренди надати товариству письмовий дозвіл на проведення наступних видів робіт: ремонт покрівлі, ремонт відмосток навколо будівлі (об'єкту оренди), ремонт та заміну ділянок систем внутрішніх сантехнічних мереж, ремонт вікон.

Листом від 07.12.2006 відповідач відмовив позивачеві у наданні дозволу на проведення ремонтних робіт на об’єкті оренди, зазначених у листі від 04.12.2006, мотивуючи таку відмову непідписанням позивачем додаткової угоди щодо зміни орендної плати за новою Методикою розрахунку до договору оренди від 03.08.2006.

Позивач з метою виконання умов договору оренди звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом щодо спонукання відповідача надати дозвіл на проведення ремонтних робіт.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 20.06.2007 у справі № 20/104 було встановлено, що відмова відповідача щодо надання дозволу є необґрунтованою та неправомірною, а тому судом було зобов’язано КП МА «Київ»(Жуляни) надати ТОВ «Метагра»письмовий дозвіл на проведення ремонту покрівлі, відмосток навколо будівлі їдальні (літера А), що знаходиться за адресою: м. Київ, Повітрофлотський проспект, 73, ремонту та заміни ділянок систем внутрішніх сантехнічних мереж, ремонту вікон.

Відповідно до ч.5 ст. 124 Конституції України судові рішення ухвалюються судами іменем України і є обов'язковими до виконання на всій території України.

Згідно з ст. 4-5 Господарського процесуального кодексу України господарські суди здійснюють правосуддя шляхом прийняття обов'язкових до виконання на усій території України рішень, ухвал, постанов. Рішення і постанови господарських судів приймаються іменем України.

Матеріали справи свідчать про те, що об’єкт оренди потребує капітального ремонту, а тому не може використовуватися за цільовим призначенням. Відповідач перешкоджає у використанні об’єкту оренди, а саме: самостійно не здійснює капітальний ремонт, а також не надає необхідні дозволи позивачу провести ремонтні роботи, ігноруючи тим самим рішення суду.

Крім того, рішенням Господарського суду міста Києва від 17.03.2008 у справі № 4/30 договір оренди нерухомого майна (нежилих приміщень) комунальної власності територіальної громади міста Києва № 141-2006 від 03.08.2006, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Метагра»та Комунальним підприємством «Міжнародний аеропорт «Київ»(Жуляни) розірвано, так як встановлено, що позивач всупереч умовам договору не використовує орендоване майно.

Таким чином, позивач не може відповідати за обставини, через які об’єкт оренди не може ним використовуватися за призначенням, а тому повинен бути звільнений від сплати орендної плати за договором оренди за весь час, протягом якого не буде здійснено капітальний ремонт об’єкту оренди та цей об’єкт не стане придатним для використання.

У відповідності до п. 1 ст. 762 Цивільного кодексу України з наймача справляється плата, за користування майном, розмір якої встановлюється договором найму.

Згідно п. 5. ст. 762 Цивільного кодексу України плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до п. 3.5. договору орендна плата сплачується орендарем починаючи з дати підписання акту приймання-передачі. Останнім днем сплати орендної плати є дата підписання сторонами акту приймання-передачі поверненні об’єкту оренди орендодавцеві.

Згідно п. 3.6. договору орендна плата сплачується орендарем незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря щомісячно не пізніше 10 числа поточного місяця на рахунок орендодавця.

Відповідно до ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»однією із істотних умов договору оренди та основним обов’язком орендаря є сплата орендних платежів з урахуванням індексу інфляції.

Статтею 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»визначається, що орендар зобов’язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Згідно з вимогами ст. 193 Господарського кодексу України та ст. ст. 525, 526 Цивільного кодексу зобов’язання має виконуватись належним чином у відповідності з умовами договору; одностороння відмова від виконання зобов’язання і одностороння зміна умов не допускається.

Як вбачається з- матеріалів справи, незважаючи на те, що об’єкт оренди позивачем не використовувався, він сплачував відповідачу орендні платежі наступним чином:

16.11.2006

10 026,83 грн.

20.12.2006

10 026,83 грн.

11.01.2007

10 026,83 грн.

07.02.2007

10 026,83 грн.

15.03.2007

10 026,83 грн.

06.04.2007

10 026,83 грн.

30.05.2007

10 026,83 грн.

04.07.2007

10 026,83 грн.

06.07.2007

10 026,83 грн.

13.08.2007

66 845,52 грн.

04.09.2007

66 845,52 грн.

15.11.2007

66 845,52 грн.

23.11.2007

66 845,52 грн.

16.01.2008

66 845,52 грн.

07.03.2008

66 845,52 грн.

Всього позивачем було сплачено відповідачу 491 314,59, 00 гривень.

Відповідно до ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини за які він не відповідає.

Матеріалами справи підтверджено, що відповідач порушив положення чинного законодавства України та умови договору оренди нерухомого майна (нежилих приміщень) комунальної власності територіальної громади міста Києва № 141-2006 від 03.08.2006 в частині проведення капітального об’єкту оренди, в наданні згоди на проведення ремонтних робіт.

Отже, сплачені позивачем орендні платежі відповідно до ч. 6 ст. 762 підлягають поверненню, оскільки Товариство з обмеженою відповідальністю «Метагра»має бути звільнене від сплати орендної плати за час коли об’єкт оренди не був придатним для використання.

Таким чином, позовні вимоги щодо повернення сплачених позивачем відповідачу платежів за оренду приміщення, яке не придатне для використання за цільовим призначенням, в розмірі 491 314,59 грн. обґрунтовані та підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 625 Цивільного кодексу України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання грошового зобов’язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов’язання, на вимогу кредитора зобов’язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Як вбачається з розрахунку позову, наданого позивачем, розмір збитків від зміни індексу інфляції становить 89 031,55 грн. та 3% річних становить 9 986,39 грн. Вимоги позивача в частині стягнення збитків від зміни індексу інфляції та 3% річних обґрунтовані і підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Відповідач доказів на спростування обставин, повідомлених позивачем, не надав.

З огляду на викладене позовні вимоги є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі.

Витрати по сплаті державного мита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, підлягають стягненню з відповідача на користь позивача.

Керуючись ст. ст. 49, 82-85 ГПК України,-

В И Р І Ш И В:

1.          Позов задовольнити повністю.

2. Стягнути з Комунального підприємства «Міжнародний аеропорт «Київ»(Жуляни)(03036 м. Київ, аеропорт, код 01131514) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Метагра»(04054, м. Київ, вул. Тургенівська, 32-а, код 32921955) 491 314 (чотириста дев’яносто одну тисячу триста чотирнадцять) грн. 59 коп. сплаченої орендної плати, 89 031 (вісімдесят дев’ять тисяч тридцять одну) грн. 55 коп. збитків від зміни індексу інфляції, 3% річних в сумі 9 986 (дев’ять тисяч дев’ятсот вісімдесят шість) грн. 39 коп., 5 903 (п’ять тисяч дев’ятсот три) грн. 35 коп. витрат по сплаті державного мита та 118 (сто вісімнадцять) грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Суддя

В.В. Сівакова

Рішення підписано 17.06.2008