ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"23" липня 2008 р.

Справа № 34/45-08-894

за позовом Санаторію "Приморський"

до відповідача Приватного підприємства "ТУР-СК"

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Приморської сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області

про визнання недійсним договору

Суддя Фаєр Ю.Г.

Представники

від позивача: Колмикова Т.О., діюча на підставі довіреності від 07.12.2007р.;

від відповідача: Морару А.А., діючий на підставі довіреності від 01.04.2008р. В судове засідання 23.07.08р. не з’явився;

СУТЬ СПОРУ: Позивач, Санаторій "Приморський", звернувся до суду з позовною заявою та уточненням до неї, в якому просить визнати недійсним договір оренди землі від 07.08.2007р., укладений між територіальною громадою сіл Вільне, Приморське, Косівка, Чабанське, Попаздра, Курортне в особі Приморської сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області та приватним підприємством "ТУР-СК". В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на те, що при укладенні оспорюваного договору оренди землі від 07.08.2007р. не було дотримано процедури отримання в оренду земельної ділянки, яка передбачена Законом України „Про оренду землі”.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 07.03.2008р. порушено провадження у справі №34/45-08-894.

За клопотанням сторін, ухвалою господарського суду Одеської області від 05.05.2008р. строк розгляду справи продовжено по 05.07.2008р. в порядку п.4 ст.69 Господарського процесуального кодексу України.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 04.07.2008р. строк розгляду справи продовжено по 05.08.2008р. в порядку п.3 ст.69 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши матеріали справи суд встановив:

07.08.2007р. між територіальною громадою сіл Вільне, Приморське, Косівка, Чабанське, Попаздра, Курортне в особі Приморської сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області (орендодавець) та приватним підприємством "ТУР-СК" (орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення, із земель рекреаційного призначення загальною площею 0,298га, яка знаходиться в межах населеного пункту села Курортне, Білгород-Дністровського району, Одеської області, по вулиці Садової, під номером 30 та перебуває в розпорядженні Приморської сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області, виділена на місцевості у встановленому законом порядку для обслуговування бази відпочинку „Горняк”.

Пунктом 7 цього договору встановлено, що договір укладено на 49 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно розділу «Орендна плата»орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 639,31грн. на місяць, що складає 7671,71грн. за 1рік і за увесь строк оренди складає 375913,79грн. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Орендна плата вноситься у строки у такі строки: щомісячно не пізніше 30 числа наступного за звітним місяцем на рахунок Приморської сільської ради.

Земельна ділянка передається в оренду для обслуговування бази відпочинку „Горняк”. Цільове призначення земельної ділянки: обслуговування бази відпочинку „Горняк” (п.13, 14 договору оренди землі).

Відповідно до листа Комунального підприємства „Білгород-Дністровське бюро технічної інвентаризації” від 15.05.08р. вих№1018 (вх№9977 від 19.05.2008р.), виданого згідно реєстрових книг реєстрації прав власності на об’єкти нерухомого майна, що належать юридичним та фізичним особам, власником бази відпочинку „Горняк”, розташованої за адресою: Одеська область, білгород-Дністровський район, с.Курортне, вул.Садова №30, значиться Приватне підприємство „ТУР-СК” на підставі свідоцтва про право власності від 20.09.2006р.

Відповідно до п.16 вищезазначеного договору передача земельної ділянки в оренду здійснюється з розробленою технічною документацією, актом її відведення. Підставою розроблення технічної документації земельної ділянки є: рішення сесії сільської ради від 02.08.2007р. №989-V. Організація розроблення технічної документації земельної ділянки і витрати, пов’язані з цим, покладаються на орендаря. Передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 7-ми денний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

Поряд з цим, в матеріалах справи наявне рішення Приморської сільської ради від 02.08.2007р. №988-V «Про затвердження технічної документації з інвентаризації земельної ділянки ПП “ТУР-СК” для обслуговування існуючої бази відпочинку “Горняк” в селі Курортне по вул.Садова,30».

З матеріалів справи вбачається, що передана в оренду земля загальною площею 0,298га, яка знаходиться під самовільно збудованою базою відпочинку “Горняк”, є складовою частиною земельної ділянки, що була надана санаторію “Приморський” у постійне користування згідно державного акту на право постійного користування землею серії І-ОД №004275 загальною площею 150,6279га для обслуговування будівель та споруд санаторію, відповідно до рішення сесії Приморської сільської Ради народних депутатів від 22.08.2000року №343-ХХІІІ.

Факт самочинного будівництва бази відпочинку “Горняк” підтверджується відповіддю на запити Білгород-Дністровської міжрайонного прокурора від Білгород-Дністровської інспекції Державного архітектурно-будівничого контролю від 28.11.2007р. №1394, в якому зазначається, що дозволів на виконання будівельних робіт з будівництва (реконструкції) будівель та споруд бази відпочинку “Горняк” не видавалося.

Згоди приватному підприємству “ТУР-СК” на розміщення будівель та споруд бази відпочинку “Горняк” на землі, що належить санаторію “Приморський” на праві постійного користування санаторієм не видавалося.

Рішень органів державної влади, щодо вилучення земельної ділянки згідно до законодавчих норм передбачених ст.149 Земельного кодексу України, щодо земельної ділянки, що раніше була надана у постійне користування санаторію - не видавалися.

05.02.2005р. вих№3Д Білгород-Дністровським міжрайонним прокурором, за результатами проведеної перевірки додержання земельного та містобудівного законодавства, якою встановлено, що всупереч ст.125 Земельного кодексу України на території санаторію „Приморський” розміщуються сторонні землекористувачі, у т.ч. база відпочинку „Горняк”, які не мають документів, що свідчать про право землекористування, внесено припис про усунення порушень закону, відповідно до якого зобов’язано негайно вжити заходів до вивільнення території санаторію від самовільно побудованих об’єктів, про що письмово повідомити прокуратуру.

Відповідно до акту встановлення в натурі меж земельної ділянки, що надається у довгострокову оренду терміном на 49років приватному підприємству „ТУР-СК” для обслуговування існуючої бази відпочинку „Горняк” за адресою: вул. Садова, 30, с.Курортне, Білгород-Дністровського району, Одеської області за суміжного землекористувача підписався представник бази відпочинку „Смерічка”, при тому, що він не є землекористувачем суміжної земельної ділянки з земельною ділянкою, на якій розташовані будівлі та споруди бази відпочинку „Горняк”. Крім того, з відповіді КП „Білгород-Дністровське БТІ” від 25.12.07р. вих№1622 вбачається, що згідно реєстрових книг реєстрації прав власності на об’єкти нерухомого майна, що належать юридичним та фізичним особам, реєстрація права власності на базу відпочинку „Смерічка”, що розташована в с.Курортне Білгород-Дністровського району Одеської області не проводилася.

Зокрема, постановою Одеського апеляційного господарського суду від 23.10.2007р., яка залишена без змін Постановою Вищого господарського суду України від 22.01.2008р., апеляційну скаргу Санаторію "Приморський" задоволено, рішення господарського суду Одеської області від 11.07.2007р. у справі №26/234-07-4953, порушеній за позовом ТОВ „Електромонтаж-470” до відповідачів: Приморської сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області та Санаторію „Приморський” про припинення права користування санаторієм “Приморський” земельною ділянкою загальною площею 0,2га, розташованою на Будацькій Косі Білгород-Дністровського району Одеської області (с. Курортне) скасовано, в позові відмовлено; стягнуто з ТОВ "Електромонтаж-470" на користь санаторію "Приморський" 42,5грн. держмита за апеляційне провадження.

Отже, земля, на якій розташована база відпочинку „Смерічка” продовжує знаходитися у постійному користуванні санаторію „Приморський” та є належним землекористувачем земельної ділянки відповідно до державного акту на право постійного користування землею, яку в частині займає ПП „ТУР-СК”.

Рішенням Приморської сільської ради від 14.11.2006р. №270-V «Про надання згоди на проведення інвентаризації виготовлення технічної документації на земельну ділянку для обслуговування бази відпочинку «Горняк»ПП «ТУР-СК»надано згоду на проведення інвентаризації та виготовлення технічної документації на земельну ділянку загальною площею 0.31га для обслуговування існуючої бази відпочинку «Горняк»ПП «ТУР-СК»в селі Курортне по вул.Садова,30 в межах населеного пункту, із земель житлової та громадської забудови, раніше наданих у користування; землевпорядній організації при розробці технічної документації передбачити надання земельної ділянки у довгострокову оренду строком на 49років.

Рішенням господарського суду Одеської області від 11.07.2007р. по справі №26/231-07-4950, порушеній за позовом приватного підприємства „ТУР-СК” до відповідачів: Приморської сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області, Санаторію „Приморський” про припинення права користування санаторієм „Приморський” земельною ділянкою загальною площею 0,31га, що розташована в с. Курортне, Білгород-Дністровського району Одеської області, по вул. Садова, 30, позов задоволено, припинено право користування санаторієм “Приморський” земельною ділянкою загальною площею 0,31га, розташованою у с.Курортне, Білгород-Дністровського району, Одеської області по вул.Садова, 30.

18.09.2007р. Санаторій „Приморський” звернувся до господарського суду Одеської області із заявою про перегляд рішення господарського суду Одеської області від 11.07.07р. по справі №26/231-07-4950 за нововиявленими обставинами, у задоволенні якої згідно ухвали господарського суду Одеської області від 15.10.2007р. - відмовлено, а спірне рішення господарського суду Одеської області від 11.07.07р. залишено без змін.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 04.12.2007р., яка залишена без змін постановою Вищого господарського суду України від 02.04.2008р., апеляційні скарги Санаторію "Приморський" задоволено, рішення господарського суду Одеської області від 11.07.2007р. та ухвалу господарського суду Одеської області від 15.10.2007р. по справі №26/231-07-4950 скасовано, у позові приватного підприємства „ТУР-СК” відмовлено.

Посилаючись на те, що при укладенні оспорюваного договору оренди землі від 07.08.2007р. не було дотримано процедури отримання в оренду земельної ділянки, яка передбачена Законом України „Про оренду землі”, а саме, згідно Постанови Кабінету Міністрів України від 26.05.2004р. №677 „Про затвердження Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок” однією з підстав, яка надає можливість не розробляти проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки є наявність визначених меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), яка надається у користування або безоплатно передається у власність без зміни її цільового призначення, в порушення якої при наданні у користування на умовах оренди земельної ділянки 0,298га відповідачу, Приморською сільською радою не зобов’язано орендаря розробити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, оскільки межі земельної ділянки, що надавалася в оренду згідно договору від 07.08.2007р. не визначено на місцевості, а також, в порушення п.9 вищезазначеної Постанови КМУ виконавець не погодив із землевласником або землекористувачем, органом земельних ресурсів, природоохоронним органом, санітарно-епідеміологічною службою, органом містобудування і архітектури та охорони культурної спадщини, після чого проект відведення підлягає обов’язковій землевпорядній експертизі, позивач звернувся до суду з позовною заявою про визнання недійсним договору оренди землі від 07.08.2007р., укладеного між територіальною громадою сіл Вільне, Приморське, Косівка, Чабанське, Попаздра, Курортне в особі Приморської сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області та приватним підприємством "ТУР-СК".

Дослідивши матеріали справи, заслухавши представників сторін, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог з наступних підстав.

Відповідно до приписів ст.ст.13, 41 Конституції України від імені Українського народу права власності здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією, і усі суб’єкти права власності рівні перед законом. Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.

Згідно ст.93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.

Статтею 116 Земельного кодексу України визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

Стаття 12 Земельного кодексу України визначає повноваження сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин, до яких, зокрема, належить розпорядження землями територіальних громад; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

За змістом п.1 ст.124 Земельного кодексу України передача земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальної власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Згідно ст.792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Детальне регулювання відносини найму земельної ділянки отримали в Законі України «Про оренду землі».

Так, згідно ст.13 Закону України «Про оренду землі»договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Закон України «Про оренду землі»(ст.15) встановлює перелік таких істотних умов договору оренди землі: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог ст.ст. 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом.

Відповідно до ч.5 ст.116 Земельного кодексу України надання у користування земельної ділянки, що перебуває у власності або у користуванні, провадиться лише після вилучення (викупу) її в порядку, передбаченому цим Кодексом.

Згідно ч.1 ст.149 названого кодексу земельні ділянки, надані у постійне користування із земель державної та комунальної власності, можуть вилучатися для суспільних та інших потреб за рішенням органів державної влади та органів місцевого самоврядування.

Згідно ч.6 ст.123 Земельного кодексу України проект відведення земельної ділянки погоджується із землекористувачем, органом по земельних ресурсах, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органами архітектури та охорони культурної спадщини і після одержання висновку державної землевпорядної експертизи по об'єктах, які їй підлягають, подається до відповідної державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради, які розглядають його у місячний строк і, в межах своїх повноважень, визначених цим Кодексом, приймають рішення про надання земельної ділянки.

Відповідно до ст.1 Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації»встановлює, що державна експертиза землевпорядної документації (далі - державна експертиза) - це діяльність, метою якої є дослідження, перевірка, аналіз та оцінка об'єктів експертизи на предмет їх відповідності вимогам законодавства, встановленим стандартам, нормам і правилам, а також підготовка обґрунтованих висновків для прийняття рішень щодо об'єктів експертизи.

Відповідності до ст.9 Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації»обов'язковій державній експертизі підлягають проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок.

Згідно ст.35 названого закону результатом проведення державної експертизи є висновок державної експертизи. Якщо об'єкт державної експертизи підготовлений згідно з вимогами законодавства, встановленими стандартами, нормами і правилами, то він позитивно оцінюється та погоджується. Позитивні висновки державної експертизи щодо об'єктів обов'язкової державної експертизи є підставою для прийняття відповідного рішення органами виконавчої влади чи органами місцевого самоврядування, відкриття фінансування робіт з реалізації заходів, передбачених відповідною документацією. Реалізація заходів, передбачених документацією із землеустрою та документацією з оцінки земель, види яких визначені законом, а також матеріалами і документацією державного земельного кадастру щодо об'єктів обов'язкової державної експертизи, без позитивних висновків державної експертизи забороняється.

Висновки державної експертизи після їх затвердження спеціально уповноваженим органом виконавчої влади у сфері державної експертизи є обов'язковими для прийняття до розгляду замовником і врахування при прийнятті відповідного рішення щодо об'єктів державної експертизи.

Однак, проект землеустрою Приватним підприємством "ТУР-СК" не розроблено, обов’язкової державної експертизи всупереч вимог ст.9 Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації», не пройшло та не отримало позитивного висновку експертів.

Також, при укладенні оспорюваного договору оренди землі від 07.08.07р. сторонами не було дотримано процедури отримання в оренду земельної ділянки, передбаченої приписами Закону України „Про оренду землі”, а саме, згідно Постанови Кабінету Міністрів України від 26.05.2004р. №677 „Про затвердження Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок” однією з підстав, яка надає можливість не розробляти проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки є наявність визначених меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), яка надається у користування або безоплатно передається у власність без зміни її цільового призначення.

З зазначеного випливає, що Приморська сільська рада Білгород-Дністровського району Одеської області при наданні у користування на умовах оренди приватному підприємству „ТУР-СК” земельної ділянки площею 0,298га повинна була зобов’язати ПП „ТУР-СК” розробити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, оскільки межі зазначеної земельної ділянки не було визначено на місцевості.

Відповідно до п.9 названої постанови проект відведення земельної ділянки виконавець погоджує із землевласником або землекористувачем, органом земельних ресурсів, природоохоронним органом, санітарно-епідеміологічною службою, органом містобудування і архітектури та охорони культурної спадщини.

Пунктом 10 цієї постанови встановлено, що погоджений проект відведення земельної ділянки підлягає державній експертизі, яка проводиться органом земельних ресурсів відповідно до законодавства.

Згідно п.11 вказаної постанови після одержання позитивного висновку державної експертизи проект відведення земельної ділянки розглядається сільською, селищною, міською радою, районною, Київською та Севастопольською міською держадміністрацією, затверджується ними або в установленому порядку подається до інших органів, до повноважень яких належить надання у користування або передача у власність земельних ділянок.

Вищенаведене свідчить про те, що у разі розроблення ПП „ТУР-СК” проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та, в подальшому, погодженні даного проекту органом земельних ресурсів, стало б відомо, що земельна ділянка, яка надається в оренду, вже знаходиться у постійному користуванні санаторію „Приморський” на підставі державного акту на право постійного користування землею від 12.03.2000р. серії І-ОД №004275 загальною площею 150,6279га.

Відповідно до ст.203 Цивільного кодексу України визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: 1. Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. 2.Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. 3.Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. 4.Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. 5.Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Частиною першою ст.215 Цивільного кодексу України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою ст.203 Цивільного кодексу.

Отже, відповідність змісту правочину Цивільного кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства є однією з необхідних умов визнання останнього дійсним, натомість його суперечність зазначеним вимогам є підставою для визнання такого договору недійсним.

Враховуючи вищевикладене, договір оренди земельної ділянки від 07.08.2007р., укладений між територіальною громадою сіл Вільне, Приморське, Косівка, Чабанське, Попаздра, Курортне в особі Приморської сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області та приватним підприємством "ТУР-СК" слід визнати недійсним на підставі ст.215 Цивільного кодексу України, внаслідок порушення приписів ст.203 Цивільного кодексу України при його укладенні та недотриманні вимог Постанови Кабінету Міністрів України від 26.05.2004р. №677 „Про затвердження Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок”, ст.ст.9, 35 Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації».

За таких обставин, згідно ст.ст.44, 49 Господарського процесуального кодексу України, слід стягнути з відповідача на користь бюджету витрати по сплаті держмита на суму 85грн. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення розгляду справ у судах на суму 118грн.

Керуючись ст.ст.44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1.Позов задовольнити.

2.Визнати недійсним договір оренди землі від 07.08.2007р., укладений між територіальною громадою сіл Вільне, Приморське, Косівка, Чабанське, Попаздра, Курортне в особі Приморської сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області та приватним підприємством "ТУР-СК".

3.Стягнути з Приватного підприємства "ТУР-СК" (код 34302734; 67793, Одеська область, Білгород-Дністровський район, с.Курортне, вул.Садова, б.30) на користь санаторію “Приморський” (67793, Одеська область, Білгород-Дністровський район с. Курортне, ) витрати по сплаті держмита на суму 85/вісімдесят п’ять/грн. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення розгляду справ у судах на суму 118/сто вісімнадцять/грн.

Рішення господарського суду набирає чинності в порядку ст.85 ГПК України.

Наказ видати у порядку ст.116 ГПК України.

Суддя Фаєр Ю.Г.