ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ
РІШЕННЯ

Іменем України

15.07.2008

Справа №2-3/7102-2008

За позовом ТОВ «АРАНТ», м. Донецьк (83056 м. Донецьк, вул.. Коларова, 5)

До відповідача Фонд комунального майна Ялтинської міської Ради, м. Ялта (98600 м. Ялта, пл.. радянська, 1)

Треті особи: 1. Ялтинська міська Рада, м. Ялта (98600 м. Ялта, пл.. Радянська. 1)

2. ТОВ «Кримська консалтингова група», м. Сімферополь (95050 м. Сімферополь, пров. Підпільників, 7)

3. КП «Ялтакомунпроект», м. Ялта (98600, м. Ялта, пров. Кр. Партизан,6)

Про визнання неправомірними дій та визнання недійсними наказу

Суддя Соколова І.О.

П Р Е Д С Т А В Н И К И :

Від позивача – представник Павлова М.А. д/п від 12.05.08р

Від вдповідача – представник Соловьйов А.О. д/п № 02 від 18.03.08р

Від третіх осіб: 1. представник не з’явився

2. директор Заєвський В.Г.

3. представник не з’явився

Обставини справи: Позивач –ТОВ «АРАНТ», м. Донецьк звернувся до Господарського суду АРК з позовом до відповідача – Фонду комунального майна Ялтинської міської ради, м. Ялта, в якому просить визнати противоправними дії Фонду комунального майна Ялтинської міської ради в частині порушення порядку проведення оцінки продажу окремого індивідуально визначеного майна – будівлі та відкритої площадки (літ. А, а1), орендованих ТОВ «Арант», що розташовані за адресою: м. Ялта, вул.. Дзержинського, 21б, а також просить визнати недійсним наказ Фонду комунального майна Ялтинської міської ради № 56 від 29.02.2008р. «Про затвердження висновку експерта про вартість на ціни продажу окремого індивідуально визначеного майна – будівлі та відкритої площадки (літ. А, а1), орендованих ТОВ «Арант», що розташовані за адресою: м. Ялта, вул.. Дзержинського, 21б.

В процесі розгляду справи позивач своєю заявою від 09.07.08 р. уточнив позовні вимоги. Зокрема, позивач просить визнати недійсним наказ Фонду комунального майна Ялтинської міської Ради № 56-п від 29.02.2008 р. «Про затвердження висновку експерта про вартість на ціни продажу окремого індивідуально визначеного майна – будівлі та відкритої площадки (літ. А, а1), орендованих ТОВ «Арант», що розташовані за адресою: м. Ялта, вул.. Дзержинського, 21б», у зв’язку з порушенням порядку проведення оцінки продажу. В частині вимог, викладених у п.1 прохальної частині позову, позивач заявив відмову від позову та просить припинити провадження по справі в цій частині позовних вимог.

В судовому засіданні 15.07.08 р. позивач підтримав уточнені позовні вимоги.

Відповідач уточнені вимоги позивача не визнав за підставами, викладеними у відзиві на позов.

При цьому, відповідач звертає увагу суду на те, що Фондом був дотриманий встановлений строк та порядок затвердження акту оцінки об’єкту приватизації.

Керівник 3-ї особи ТОВ «Кримська консалтингова група» м. Сімферополь вважає, що оцінка вартості спірного об’єкту проводилась у відповідності з діючим законодавством, яким врегульован порядок оцінки нерухомого майна. Висновок оцінщика про незалежну оцінку вартості окремого індивідуального визначеного майна було затверджено Фондом комунального майна Ялтинської міськради 29.02.08 р. Також, керівник ТОВ «Кримська консалтингова група» м. Сімферополь пояснив суду, що дійсно в своєму висновку для визначення ринкової вартості об’єкту оцінки використовував доходний та затратний підходи та вказав, що ринкова вартість об’єкту оцінки у розмірі 1 785960 грн. ( з урахуванням ПДВ) визначена, виходячи із найбільш ефективного використовування вказаних приміщень під торгову функцію, або для організації загального харчування ( круглорічної дії), а майданчика – під розміщення кафе літнього типу.

На думку керівника ТОВ «Кримська консалтингова група» м. Сімферополь, відповідач – Фонд комунального майна АРК Ялтинської міськради міг погодитись з цією оцінкою, а міг не прийняти та не затверджувати своїм наказом.

Розглянувши матеріали справи, додатково представлені документи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:

25.05.2007 р. на засіданні комісії по розгляду умов оренди нерухомості комунальної власності Ялтинської міської ради, яка була утворена на підставі Розпорядження міського голови від 19.04.06 р. № 206-р, було розглянуто клопотання КП «Ялтакомунпроект» Про передачу в оренду ТОВ «Арант», м. Донецьк індивідуально визначеного майна – будівлі площею 684,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Ялта, вул.. Дзержинського, 21б, для використання під склад будматеріалів, виробництва металопластикових та алюміневих конструкцій» ( а.с. 16).

Протоколом № 199/9 від 29.05.07 р. була оформлена рекомендація, згідно з якої було запропоновано виступити орендодавцем - КП «Ялтакомунпроект» та укласти договір оренди з ТОВ «Арант», м. Донецьк на строк 2 роки.

08.06.07 р. голова Фонду комунального майна Ялтинської міськради листом за № 02-11/877 повідомив КП «Ялтакомунпроект» про те, що згідно з Розпорядженням міського голови від 08.06.07 р. № 306-р Фонд комунального майна дає згоду КП «Ялтакомунпроект» укласти договір оренди з ТОВ «Арант» на нерухоме майно, що розташоване в м.Ялта по вул..Дзержинського,21б, загальною площею 684,9 кв.м. на умовах, викладених в протоколі засідання комісії № 119/9 від 25.05.07 р. ( а.с. 20).

Слід відмітити, що в травні 2007 р. експерт ТОВ «Альтернатива – експерт», діючий на підставі Сертифікату суб’єкта оціночної діяльності № 5000/06 від 21.07.06 р., виданого Фондом держмайна України, провів незалежну оцінку ринкової вартості окремої стоячої будівлі, що розташоване в м.Ялта по вул..Дзержинського,21б, загальною площею 684,9 кв.м. та зробив висновок про те, що ринкова вартість об’єкту незалежної експертної оцінки для встановлення розміру орендної плати – окремо стоячої будівлі, що розташоване в м.Ялта по вул..Дзержинського,21б, загальною площею 684,9 кв.м., складає 250900 грн. ( без ПДВ) за станом на 16.05.07 р.

Вказаний висновок 21.05.07 р. був затверджений керівником Фонду комунального майна Ялтинської міськради ( а.с. 21-22). Як вказано в експертному висновку, оцінка цього майна проводилась у відповідності з ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні» від 08.09.01 р., Постанови КМУ № 1554 від 12.10.00 р., а також на підставі Методик та стандартів, прийнятих у мировій практиці оцінки нерухомості та бізнесу.

На підставі вказаних вище документів, 11.06.2007р. між КП «Ялтакомунпроект» та ТОВ «Арант» був укладений договір оренди нерухомого майна №2, відповідно до якого КП «Ялтакомунпроект» (Орендодавець) передав ТОВ «Арант» (Орендар) нерухоме майно, що розташоване в м.Ялта по вул..Дзержинського,21б, загальною площею 684,9 кв.м., вказавши цільове використання майна, : 1поверх-склад будівельних матеріалів, 2 поверх-виробництво металопластикових та алюмінієвих конструкцій ( а.с. 23-29).

До вищевказаного договору також були додані: акт оцінки вартості майна, розмір якого на стан 16.05.2007р. складав 250 900 грн. (додаток №1 до договору); відомість інвентаризації, де первинна вартість вказана - 76 291грн., а залишкова-64 782грн. (додаток №2 до договору); розрахунок орендної платні за перший місяць-12 413грн. (додаток №3 до договору); технічний паспорт (додаток №4 до договору); акт прийому-передачі майна від 11.06.2007р. (додаток №5 до договору); розрахунок плати за користування земельною ділянкою (додаток №6 до договору) (а.с. 30-36).

16.08.2007 р. між сторонами була підписана додаткова угода б/н до договору оренди від 11.06.2007 р.

17.10.2007р. між КП «Ялтакомунпроект» та ТОВ «Арант», Донецьк був укладений договір оренди нерухомого майна №5, відповідно до якого КП «Ялтакомунпроект» (Орендодавець) передав ТОВ «Арант» (Орендар) нерухоме майно - майданчик для контейнерів для збору виробничих відходів, загальною площею 297,1 кв.м. ( а.с. 37-39).

До вищевказаного договору були додані: акт оцінки вартості майна, розмір якого на стан 28.09.2007р. складав 24 000 грн. (додаток №1 до договору) та інші документи.

До зазначеного договору від 17.10.07 р. між сторонами була укладена додаткова угода б/н від 26.11.2007 р., згідно якої орендатору було надано право на приватизацію шляхом викупу об’єкту оренди ( а.с. 40).

Рішенням 14 сесії 5 скликання Ялтинської міської ради за №15 від 11.12.2007р. був затверджений перелік об’єктів комунальної власності, що підлягає приватизації. Згідно додатку № 1 до цього рішення в Перелік об’єктів комунальної власності, що підлягала приватизації шляхом викупу, під № 15 зазначено окремо визначено майно – споруда та відкритий майданчик (літ. А, а1), яке орендує ТОВ «Арант» ( а.с. 9-10).

Таким чином, позивач по дійсній справі отримав право на викуп орендованого майна.

Але, у грудні 2007 р. ТОВ «Кримська консалтингова група» м. Сімферополь виконала роботу по незалежній оцінці вартості спірного майна – будівлі (літ. А) площею 684,9 кв.м., відкритого майданчика ( літ. а1), площею 297,1 кв.м. за адресою: м. Ялта, вул..Дзержинського 21-б на підставі договору № 1005, укладеного з Фондом комунального майна Ялтинської міськради.

Висновок оцінщика про незалежну оцінку вартості майна було затверджено 29.02.2008 р. головою Фонду комунального майна Ялтинської міськради ( а.с. 12).

Із цього висновку вбачається, що оцінщик встановив, що технічний стан будівлі та майданчика можливо охаректезувати як незадовільний та для подальшого використання об’єкту необхідно проведення капітального ремонту.

Далі оцінщиком було вказано, що найбільш ефективне використання спірного приміщення та майданчику - це використання його під торгову функцію, або під організацію загального харчування, а майданчик під розміщення кафе літнього типу.

Ринкова вартість вказаних об’єктів оцінки була встановлена у розмірі 1785960 грн. ( з урахуванням ПДВ).

29.02.2008 р. Фонд комунального майна Ялтинської міської ради прийняв наказ № 56 –П «Про затвердження висновку експерта про вартість на ціни продажу окремого індивідуально визначеного майна – будівлі та відкритої площадки ( літ. А, а1), орендованих ТОВ « Арант», що розташовані за адресою: м. Ялта, вул.. Дзержинського, 21-б» ( а.с. 11).

Як вбачається із позовної заяви, позивач вважає, що проведення оцінки нерухомого майна ( будівлі та відкритого майданчику (літ. А, а1 )), розташованих за адресою: м. Ялта, вул. Дзержинського,21б, що орендовані ТОВ «Арант», були проведені з порушенням вимог діючого законодавства, а саме: був порушений порядок призначення експертної установи та експерта, укладення договору та проведення такої оцінки.

Крим того, своєї заяві про уточнення позовних вимог позивач звертає увагу суду на те, що відповідач при затвердженні висновку експерта ТОВ «Кримська консалтингова група» м. Сімферополь « Про вартість окремого визначеного майна» не взяв до уваги, що це об’єкт 1963 року побудови, мав нульову остатню вартість, не експлуатувався протягом тривалого часу та знаходиться в аварійному стані.

Також позивач вважає, що відповідач не прийняв до уваги, що відповідно до умов договору № 2 від 11.06.07 р. орендоване приміщення повинно було використовуватись за цільовим призначенням, а саме: під склад будівельних матеріалів, виробництва металопластикових, алюмінієвих конструкцій, а майданчик – для контейнерів для збору виробництва відходів( договір № 5 від 17.10.07р.).

Але, в своєму висновку оцінщик - ТОВ «Кримська консалтингова група» м. Сімферополь вказував на те, що для найбільш ефективного використання об’єктів їх необхідно використовувати під організацію громадського харчування та під розміщення кафе літнього типу.

Відповідно до ч.2 ст.20 Закону України «Про приватизацію державного майна», у разі приватизації об'єкта шляхом його викупу вартість об'єкта приватизації визначається шляхом проведення незалежної оцінки.

Проведення незалежної оцінки проводиться відповідно до положень Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» ( надалі Закон).

Згідно зі ст. 10 Закону, оцінка майна проводиться на підставі договору між суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідної експертизи щодо оцінки майна.

Під час укладання органами державної влади та органами місцевого самоврядування договорів на проведення оцінки майна застосовуються обмеження, зазначені в статті 8 цього Закону. Не допускається встановлення інших обмежень щодо участі суб'єктів оціночної діяльності в проведенні оцінки майна, крім тих, що визначені умовами конкурсного відбору відповідно до законодавства.

Статтею 11 зазначеного Закону передбачено форма, порядок, істотні умови договору на проведення оцінки майна.

Судом встановлено, що на підставі наказу Фонду комунального майна Ялтинської міської ради №355-П від 28.12.2007р. між Фондом комунального майна Ялтинської міської ради та ТОВ «Кримська консалтингова група» був укладений договір на проведення робіт по незалежної оцінки вартості нерухомого майна №1005 від 25.01.2008 р.

На підставі цього договору ТОВ «Кримська консалтингова група» була проведена оцінка нерухомого майна - будівлі та майданчика, що розташовані в м. Ялта, вул..Дзержинського,21 б.

Із наданого висновку оцінки ТОВ «Кримська консалтингова група», який був затверджений головою Фонду комунального майна Ялтинської міськради від 29.02.08 р., вбачається, що при оцінки спірного майна було зазначено, що стан будівлі та майданчику незадовільний, необхідний капітальний ремонт, в звіті відображено відсутність комунікацій та інше.

Суд також приймає до уваги, що в договорах оренди від 11.06.07 р., від 17.10.07 р. вказано, що цільове призначення орендованих будівлі та майданчика – виробничі (для використовування під склад будматеріалів, виробництва металоконструкцій, та контейнерів для збору виробничих відходів).

Але, в звіті при визначенні вартості об’єкту доходним методом аналізуються об’єкти нерухомості для використання для організації громадського харчування, торгівлі та під розміщення кафе з літнім майданчиком, які не носять виробничого призначення.

Однак, незважаючи на це, Фонд комунального майна Ялтинської міської ради наказом 56-П від 29.02.2008р затвердив вищевказаний висновок оцінщика про вартість та ціну продажу окремого індивідуально визначеного майна - будівлі та відкритого майданчику (літ. А, а1 ), розташованих за адресою: м. Ялта, вул. Дзержинського,21 б, орендованих ТОВ «Арант», у розмірі 1 785960 грн.

Листом б/н від 03.04.2008р. ТОВ «Арант» звернулось до відповідача з проханням призначити нову незалежну експертну оцінку, так як раніш затверджена вартість майна у poзмірі 1 785960 грн., не відповідає дійсності (а.с. 13).

Крим того, на той час існували інші експертні висновки про оцінку ринкової вартості спірного майна.

Так, вартість нежитлового приміщення площею 684,3 кв.м., визначена експертним шляхом зі станом на травень 2007 р. складала 250900 грн. ( без ПДВ) ( а.с. 21-22), а вартість відкритого майданчика площею 297,1 кв.м., визначена експертним шляхом зі станом на вересень 2007 р., складала 24 000 грн.

Проте, Фонд комунального майна Ялтинської міської ради в своєму листі № 02-11/409 від 18.04.2008р. відмовив в задоволенні клопотання ТОВ «Арант» про призначення нової незалежної експертизи.

Суд вважає, що відповідач – Фонд комунального майна Ялтинської міськради, приймаючи наказ № 56 від 29.02.08 р. «Про затвердження висновку експерта про вартість на ціни продажу окремого індивідуально визначеного майна – будівлі та відкритої площадки ( літ. А, а1), орендованих ТОВ « Арант», що розташовані за адресою: м. Ялта, вул.. Дзержинського, 21-б», не прийняв до уваги ти обставини, що відповідно до умов договорів № 2 від 11.06.07 р. та № 5 від 17.10.07 р. позивач повинен використовувати орендоване майно тільки за цільовим призначенням, а саме: 1 поверх – склад будівельних матеріалів, 2 поверх – виробництво металопластикових та алюмінієвих конструкцій, а майданчик – для контейнерів для збору відходів виробництва (п. 2.1 Договору № 5 від 17.10.07 р.).

Відповідно до цих умов договорів позивач не має права змінювати цільове використання об'єкту не тільки в період дії договору оренди, але, відповідно до Закону України "Про приватизацію державного майна", згідно зі ст. 27 п. 2 до договору купівлі-продажу повинні включатися умови використання майном, передбачені бізнес-планом та планом приватизації. Термін дії, зазначений зобов'язанням, не повинен перевищувати п'ять років.

Але, бізнес-планом ТОВ "Арант" при приватизації спірного майна передбачалась саме використання його під організацію виробництва.

Тому думка експерта, який виходив при оцінці з найбільш ефективного використання об'єкту - під торгову функцію або під організацію громадського харчування (цілорічної дії), а площадки літ а1 – під розміщення кафе літнього типу, є такою, що не відповідала положенням бізнес – плану позивача, умовам договорів оренди та плану приватизації.

При таких обставинах, суд вважає, що уточнені вимоги позивача по даній справі підлягають задоволенню, тому що вони підтверджуються матеріалами справи та засновані на нормах чинного законодавства, а тому наказ Фонду комунального майна Ялтинської міської ради № 56 від 29.02.08 р. слід визнати недійсним.

Суд також вважає можливим прийняти відмову позивача від позову в частині вимог щодо визнання противоправними дії Фонду комунального майна Ялтинської міськради в частині порушення порядку проведення оцінки продажу окремого індивідуально визначеного майна – будівлі та відкритої площадки ( літ. А, а1), орендованих ТОВ «Арант», що розташовані за адресою: м. Ялта, вул. Дзержинського, 21-б, а тому провадження по справі в цій частині припиняє на підставі п. 4 ст. 80 ГПК України.

Заперечення відповідача, викладені у засіданні суду та у відзиві на позов, не можуть бути прийняті судом до уваги, оскільки вони не відповідають матеріалам справи та обставинам, які були встановлені в ході розгляду справи.

Вступна й резолютивна частини рішення оголошені в засіданні суду в присутності представників сторін 15.07.2008 р.

З обліком викладеного, керуючись, п. 4 ст. 80, ст. ст. 82-84 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРIШИВ:

1.          Позов задовольнити частково.

2.          Визнати недійсним наказ Фонду комунального майна Ялтинської міської ради № 56 від 29.02.2008 р. «Про затвердження висновку експерта про вартість на ціни продажу окремого індивідуально визначеного майна – будівлі та відкритої площадки ( літ. А, а1), орендованих ТОВ «Арант», що розташовані за адресою: м. Ялта, вул.. Дзержинського, 21-б».

3.          Припинити провадження по справі в частині вимог щодо визнання противоправними дії Фонду комунального майна Ялтинської міської ради в частині порушення порядку проведення оцінки продажу окремого індивідуально визначеного майна – будівлі та відкритої площадки (літ. А, а1), орендованих ТОВ «Арант», що розташовані за адресою: м. Ялта, вул.. Дзержинського, 21б.

Рішення підписане суддею 17.07.2008 р.

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки Крим                                        Соколова І.А.