ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"15" липня 2008 р.

Справа № 15-11/98-07-2246

Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Бойко Л.І.,

суддів: Величко Т.А., Лавренюк О.Т.

при секретарі судового засідання Арбієві А.А.

за участю представників сторін:

від позивача –Єрмоленко В.П., Сабодаж Р.Б., Соборова Л.Д.

від відповідача – Труш М.О.

розглянувши апеляційну скаргу ПП “О-С-В”

на рішення господарського суду Одеської області від 31.03.2008р.

зі справи № 15-11/98-07-2246

за позовом ТОВ “Южмортранс Сервіс”

до ПП “О-С-В”

про визнання укладеним і дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна

встановив:

ТОВ „ЮЖМОРТРАНС СЕРВІС” у квітні 2007р. звернулось до господарського суду Одеської області з позовом про визнання укладеним між ПП „О-С-В” та ТОВ „ЮЖМОРТРАНС СЕРВІС” договору купівлі-продажу нерухомого майна - будинків та споруд оздоровчого табору „Зірочка”, що знаходиться в с. Грибівка, вул. Грибівська, 5, Овідіопольського району, Одеської області, а також про визнання дійсним цього договору, та визнання за ТОВ „ЮЖМОРТРАНС СЕРВІС” права власності на нерухоме майно - будинки та споруди оздоровчого табору „Зірочка”, а саме: А (1) –прохідна, Б (1) –спальний корпус, В (1) –спальний корпус, Г (1) - клуб –їдальня, Д (1) –гуртожиток, Е (1) –котельна, Ж (1) –прийомне-медичне відділення, З (1) –кафе-бар, 1-8 –спорудження загальною площею 8164,7 кв.м.

Рішенням господарського суду Одеської області від 24.05.2007р. в задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю „Южмортранс Сервіс” відмовлено.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 21.06.2007р. це рішення господарського суду Одеської області від 24.05.2007р. залишено без змін.

Постановою Вищого господарського суду України від 21.11.2007р. постанову Одеського апеляційного господарського суду від 21.06.2007р. та рішення господарського суду Одеської області від 24.05.2007р. скасовані, а справу передано до господарського суду Одеської області на новий розгляд в іншому складі суду. При цьому, скасовуючи судові рішення з передачею на новий розгляд, Вищий господарський суд України зобов'язав суд уточнити позовні вимоги, більш ретельно перевірити доводи сторін, встановити дійсні обставини та прийняти обгрунтоване рішення.

Ухвалою Верховного Суду України від 10.01.2008р. відмовлено у порушенні касаційного провадження з перегляду постанови Вищого господарського суду України від 21.11.2007р.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 03.03.2008р. справу № 11/98-07-2246 прийнято до провадження господарським судом Одеської області із присвоєнням їй № 15-11/98-07-2246.

В ході розгляду справи позивач звернувся до суду з уточненнями до позовної заяви, згідно яких просив визнати укладеним та дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна: будинків та споруд оздоровчого табору „Зірочка”, а саме: А (1) –прохідна, Б (1) –спальний корпус, В (1) –спальний корпус, Г (1) –клуб-їдальня, Д (1) –гуртожиток, Е (1) –котельна, Ж (1) –прийомне-медичне відділення, З (1) –кафе-бар, 1-8 –спорудження, загальною площею 8164,7 кв.м, розташоване в Одеській області, Овідіопольському районі, с. Грибівка, вул. Грибівська, 5, на земельній ділянці 78000 кв.м, між Приватним підприємством „О-С-В” та ТОВ „Южмортранс Сервіс” в редакції договору, наданої позивачем.

В ході розгляду справи місцевим господарським судом представник позивача уточнив позовні вимоги та просив визнати укладеним між Приватним підприємством „О-С-В” та ТОВ „Южмортранс Сервіс” та дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна: будинків та споруд оздоровчого табору „Зірочка”, а саме: А (1) –прохідна, Б (1) –спальний корпус, В (1) –спальний корпус, Г (1) –клуб-їдальня, Д (1) –гуртожиток, Е (1) –котельна, Ж (1) –прийомне-медичне відділення, З (1) –кафе-бар, 1-8 –спорудження, загальною площею 8164,7 кв.м, розташоване на земельній ділянці 78000 кв.м за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, с. Грибівка, вул. Грибівська, 5.

Рішенням господарського суду Одеської області від 31.03.2008р. (суддя Петров В.С.) позовну заяву ТОВ „Южмортранс Сервіс” задоволено, оскільки суд дійшов висновку про обгрунтованість позовних вимог, відповідність їх вимогам чинного законодавства та фактичним обставинам справи. Визнано укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю „Южмортранс Сервіс” та Приватним підприємством „О-С-В” та дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна - будинків та споруд оздоровчого табору „Зірочка”: А (1) –прохідна, Б (1) –спальний корпус, В (1) –спальний корпус, Г (1) –клуб-їдальня, Д (1) –гуртожиток, Е (1) –котельна, Ж (1) –прийомне-медичне відділення, З (1) –кафе-бар, 1-8 –спорудження, загальною площею 8164,7 кв.м., розташованого на земельній ділянці площею 78000 кв.м за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, с. Грибівка, вул. Грибівська, 5.

Не погодившись із прийнятим судом рішенням, ПП "О-С-В" звернулось із апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати та прийняти нове рішення, яким в позові відмовити, посилаючись на невідповідність рішення суду фактичним обставинам справи та нормам матеріального права.

Позивач вважає рішення суду законним та обгрунтованим, таким, що прийняте з врахуванням всіх матеріалів та обставин справи, а апеляційну скаргу - необгрунтованою, і просить залишити її без задоволення, а рішення суду - без змін.

Заслухавши пояснення представників сторін, обговоривши доводи апеляційної скарги та заперечень на неї, перевіривши матеріали справи на предмет правильності їх юридичної оцінки господарським судом, судова колегія дійшла висновку, що рішення господарського суду Одеської області не грунтується на всебічному, повному з'ясуванні всіх обставин, що мають значення для справи, та оцінки доказів, виходячи з такого.

Як правильно встановлено судом, 23.03.2006р. між власником спірного майна - Центральним спеціалізованим будівельним управлінням Міністерства оборони України (Продавець) та ПП "О-С-В" був укладений договір купівлі-продажу об'єктів нерухомого майна - будинки та споруди дитячого оздоровчого табору "Зірочка", а саме: А (1) - Прохідна, Б (1) - Спальний корпус, В (1) - Спальний корпус, Г (1) - Клуб-їдальня, Д (1) - Гуртожиток, Е (1) - Котельна, Ж (1) - Прийомно-медичне відділення, З (1) - кафе-бар; 1-8 - спорудження загальною площею 8164,7 кв.м., розташовані в Одеській області, Овідіопольському районі, с. Грибівка, вул. Грибівська, 5 на земельній ділянці 78000 кв.м. за фактичним використанням. Згідно додаткової угоди до цього договору, право власності на зазначені об'єкти виникає у Покупця з моменту підписання акту прийому-передачі, тобто з 23.03.2006р. ( т. 1, а.с. 15-16, 19).

Право власності ПП "О-С-В" на будинки та споруди дитячого табору "Зірочка" зареєстровано Овідіопольським районним бюро технічної інвентарізації 17.04.2007р. ( т. 1, а.с. 103).

14.03.2007р. між Товариством з обмеженою відповідальністю "Южмортранс Сервіс" та Приватним підприємством "О-С-В" був укладений договір купівлі-продажу, відповідно до умов якого ПП "О-С-В" зобов'язалось продати, а ТОВ "Южмортранс Сервіс" зобов'язалось купити будинки та споруди оздоровчого табору "Зірочка", що знаходиться в с. Грибівка, вул. Грибівська, 5, Овідіопольського р-ну, Одеської області, які належать відповідачу на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Комісаровою С.О. 23.03.2006р. та зареєстрованого у реєстрі за № 1270, та укласти у майбутньому договір купівлі-продажу цієї нерухомості на умовах, встановлених цим договором. При цьому договір купівлі-продажу вказаної нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню (п.2 попереднього договору).

Також в попередньому договорі сторони визначили ціну, за яку здійснюється продаж нерухомого майна, яка складає 5 410 000,00 грн. (п. 3 попереднього договору), та порядок її оплати: 5 400 000,00 грн. - на протязі трьох банківських днів з моменту підписання попереднього договору (п. 4 попереднього договору), решта суми в розмірі 10 000,00 грн. не пізніше 14.06.2007р. (п. 5 попереднього договору). При цьому зміна суми договору, строків продажу та розрахунку можлива лише за згодою сторін.

Крім того, в п. 5 попереднього договору сторонами визначено строк, до якого має бути укладено основний договір купівлі-продажу, а саме: Приватне підприємство "О-С-В" зобов'язується продати та підписати договір купівлі-продажу нерухомості не пізніше 14.06.2007р.

При цьому згідно п. 13 вищевказаного договору зобов'язання сторін за цим договором припиняються за умови укладення основного договору або якщо жодна із сторін не направить іншій стороні пропозицію про його укладення до строку, вказаного в п. 5 попереднього договору.

14.03.2007р. позивач на виконання п. 5 попереднього договору перерахував ПП "О-С-В" 5 400 000,00 грн. в рахунок майбутнього придбання вказаної нерухомості.

17.04.2007р. решту суми - 10 000 грн., а всього - 5 410 000,00 грн. (платіжне доручення №1 від 14.03.2007р., №2 від 17.04.2007р.).

13.06.2007р. ПП"О-С-В" повернуло ТОВ "Южмортранс Сервіс" кошти у сумі 5 410 000,00 грн., що стало підставою для звернення Товариства до суду з вищевказаною позовною заявою.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції дійшов висновку, що сторони за попереднім договором від 14.03.2007р. досягли взаємної домовленості за всіма пунктами договору, ПП "О-С-В" зобов'язалось продати та підписати договір купівлі-продажу не пізніше 14.06.2007р., передбачивши, що зміна суми договору, строків продажу та розрахунку можлива лише за згодою сторін, що 17.04.2007р. позивач повідомив ПП "О-С-В" телеграмою про свій намір укласти основний договір і посвідчити його у нотаріуса та перерахував останньому залишок заборгованості, що договір не було укладено з вини відповідача, який безпідставно ухилився від його укладення, тому такий договір можливо визнати дійсним. Крім того, відповідно до п. 12 попереднього договору від 14.03.2007р., у разі, якщо до строку, вказаного в п. 5 попереднього договору , договір купівлі-продажу не буде укладено та підписано з вини однієї з сторін, постраждала сторона має право вимагати укладення договору купівлі-продажу примусово в судовому порядку, а враховуючи те, що істотні умови були погоджені в попередньому договорі та те, що договір купівлі-продажу не змінює вказані умови, то він підлягає визнанню укладеним.

Судова колегія з висновками суду першої інстанції не погоджується з таких підстав.

Згідно ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Попередній та основний договори є відносно самостійними правочинами, зміст яких не може ототожнюватися. Попередній договір є двостороннім правочином про обіцянку укласти інший договір в майбутньому (основний договір). Тому попередній договір не можна розглядати договором на реальне виконання цього договірного зобов'язання в майбутньому.

У зв'язку з цим слід розрізняти поняття "попередній договір" як підставу виникнення зобов'язання у майбутньому на певних умовах укласти договір та "основний договір" як двосторонній правочин, що укладається на умовах, встановлених попереднім договором.

Крім того, з аналізу ст. 635 ЦК України та ст. 182 ГК України попередній договір характеризується наступними ознаками, які унеможливлюють його ототожнення з основним договором:

- попередній договір - це виключно зобов'язання у майбутньому укласти основний договір на умовах, визначених у попередньому договорі, але не обв'язок виконувати зобов'язання, які будуть передбачені основним договором з моменту підписання попереднього договору;

- у попередньому договорі погоджуються, як правило, усі істотні умови основного договору, які сторони не вправі змінити без обопільної згоди при укладенні основного договору. Проте зазначене не означає, що сторони не вправі при укладенні основного договору у загальному порядку погоджувати й інші істотні умови, без досягнення згоди з яких основний договір не може вважатися укладеним;

- основний договір підлягає укладенню у строк, визначений у попередньому договорі, за ініціативою будь-якої з сторін.

Особливості порядку укладення основного договору передбачено положеннями ч. 3 ст. 635 ЦК України та ч. 3 ст. 182 ГК України, із змісту яких випливає, що одна із сторін, яка уклала попередній договір, повинна надіслати іншій стороні попереднього договору пропозицію укласти основний договір у вигляді проекту основного договору.

Основний договір (укладений на підставі попереднього договору від 14.03.2007р.) може бути укладений тільки в тому випадку, коли одна із сторін надіслала іншій стороні проект основного договору, а інша сторона погодила всі умови договору, які не були визначені та погоджені сторонами при укладенні попереднього договору.

Як свідчить попередній договір, їм визначені саме такі умови договору купівлі-продажу: строк укладення договору купівлі-продажу - до 14.06.2007р., форма укладення - письмова форма з нотаріальним посвідченням; ціна продажу - 5 410 000,00 грн.; порядок розрахунку (п. 4.5 попереднього договору), але між ТОВ "Южмортранс Сервіс" та ПП "О-С-В" не було досягнуто згоди щодо предмету основного договору. Відповідно до ст. 669 Цивільного кодексу України, будівлю, як об'єкт нерухомості, характеризують не тільки прив'язка до земельної ділянки, яка належить власнику будівлі, а також її площа, структурні елементи, функціональне призначення згідно технічної документації тощо. Із попереднього договору від 14.03.2007р. неможливо встановити, чи мова йде про всі види нерухомості або їх окремі види, або їх частину, тоді як із технічного паспорту (реєстровий № 1-16) вбачається які споруди та будівлі конкретно обліковуються за даними БТІ, характеристики будинків та споруд, що знаходяться в с. Грибівка, вул. Грибівська, 5.

Посилання в тексті попереднього договору на договіркупівлі-продажу № 1270 від 23.03.2006р., в якому є перелік усіх споруд і будівель табору "Зірочка", які були придбані відповідачем у Центрального спеціалізованого будівельного управління Міністерства оборони України, не є підставою для невизначення предмету купівлі-продажу основного договору.

Згідно ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України та ч. 2 ст. 182 Господарського кодексу України, попередній договір повинен містити умови, що дозволяють визначити предмет, а також інші істотні умови основного договору.

Таким чином, висновок господарського суду Одеської області про досягнення сторонами згоди щодо усіх істотних умов основного договору купівлі-продажу є необгрунтованим.

Враховуючи те, що перелік нерухомого майна, який є предметом договору купівлі-продажу, сторони в попередньому договорі не визначили, можливість укладання основного договору купівлі-продажу на конкретно визначені об'єкти нерухомості без узгодження проекту основного договору з переліком цих об'єктів відсутня.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції неправильно застосував ст. 220 ЦК України, тому що між сторонами при укладенні попереднього договору не було досягнуто згоди щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу спірного майна.

Крім того, позивач не виконав зобов'язання, передбачені ч. 1 ст. 635 Цивільного кодексу України та ч. 4 ст. 182 Господарського кодексу України щодо надіслання проекту основного договору до спливу строку, встановленого попереднім договором, а згідно ст. 640 ЦК України, договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Ніяких доказів того, що ПП "О-С-В" були отримані два примірники підписаного позивачем договору купівлі-продажу, телеграма з проханням з'явитись до нотаріуса 17.04.2007р. для укладення основного договору, суду не надано, як і не надано доказів того, що до 14.06.2007р. позивач повторно звертався з пропозицією укласти договір.

Судова колегія вважає також помилковими висновки суду, що сторонами вчинено дії, спрямовані на виконання основного зобов'язання, а саме: ТОВ "Южмортранс Сервіс" перераховано 5 410 000,00 грн. на розрахунковий рахунок ПП "О-С-В", а останнє ці гроші прийняло та здійснило передачу Товариству нерухомого майна. Дійсно, ТОВ "Южмортранс Сервіс" перерахувало на рахунок відповідача 5 410 000,00 грн., але це є виконанням умов забезпечення виконання зобов'язань за попереднім договором, а не виконання зобов'язань за основним договором. При цьому позивач фактично не виконав зобов'язання, передбачені ч. 3 ст. 635 ЦК України та ч. 4 ст. 182 ГК України щодо надіслання основного договору до спливу строку, встановлено попереднім договором і відповідач повернув позивачу грошові кошти у розмірі 5 410 000,00 грн. у зв'язку з неукладенням основного договору.

Крім того, суду не надано доказів передачі відповідачем спірного майна позивачу, так як підписання акту прийому-передачі не відбулось, позивачем не надано ніяких доказів, що замовлене позивачем виконання певних робіт здійснювалось з дозволу ПП "О-С-В".

Способи захисту прав сторони за попереднім договором, передбачені ст.ст. 16, 635 ЦК України, ст. 182 ГК України та п. 12 попереднього договору. При цьому способи захисту цивільного права повинні бути передбачені актами цивільного законодавства або договором.

Жодний акт цивільного законодавства та укладений між сторонами попередній договір не передбачають такого способу захисту прав сторони за попереднім договором, як визнання основного договору укладеним у зв'язку із тим, що сторони досягли згоди щодо усіх істотних умов основного договору в попередньому договорі без урахування дотримання вимог закону щодо порядку укладення основного договору та умов задоволення вимог про укладення основного договору в судовому порядку (ч. 3 ст. 182 ГК України), а отже, зазначене унеможливлює задоволення таких позовних вимог в судовому засіданні.

Враховуючи викладене, такий спосіб такий спосіб захисту прав сторони за попереднім договором, як визнання основного договору укладеним у зв'язку із тим, що сторони досягли згоди щодо усіх істотних умов основного договору у попередньому договорі, однак не було дотримано вимоги закону щодо порядку укладення основного договору та умов, за яких договір може бути визнано укладеним в судовому порядку (ч. 3 ст. 182 ГК України), не відповідає чинному законодавству і умовам договору і не є адекватним правам і обов'язкам сторін за попереднім договором.

На підставі вищевикладеного судова колегія вважає, що рішення суду не відповідає вимогам чинного законодавства, тому апеляційна скарга підлягає задоволенню.

Керуючись ст.ст. 101, 103-105 ГПК України, колегія суддів

постановила:

Рішення господарського суду Одеської області від 31.03.2008р. у справі № 15-11/98-07-2246 скасувати, в позові відмовити.

Постанова в порядку ст. 105 Господарського Процесуального Кодексу України набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанова апеляційної інстанції може бути оскаржена у касаційному порядку.

Головуючий суддя                                                   Л.І. Бойко

Судді:                                                              Т.А. Величко

О.Т. Лавренюк