ЗАПОРІЗЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
СУД
ПОСТАНОВА

Іменем України

04.04.08
Справа №20/152д/07

Колегія суддів
Запорізького апеляційного господарського суду у складі:

Головуючий суддя
Мойсеєнко Т. В. судді  Мойсеєнко Т.
В.    , Кричмаржевський В.А.  , Яценко О.М.

секретар судового
засідання

за участю
представників сторін:

від позивача: Власов
Р.В., довіреність № 2369 від 27.11.2007р.; Фанін П.В., довіреність  № 61 від 15.01.2008р.; Матвіїшина О.Є.,
довіреність № 01-17/332 від 29.02.2008р.

від відповідача: Доля
Є.І. за дов.№ 3 від 03.03.2008р.,Єрмоленко О.М.- директор.

від третьої особи-1 на
стороні позивача: Фанін П.В., довіреність № 01-38/99 від 23.01.2008р.

від третьої особи-2 на
стороні позивача: Матвіїшина О.Є., довіреність № 01-17/332 від 14.12.2007р.

від третьої особи на
стороні відповідача: не з'явився;

та за участю прокурора
Толсторебров І.М., посвідчення № 301 від 01.03.2006р.

розглянувши матеріали
справи № 20/152д/07 та апеляційну скаргу Управління комунальної власності
Запорізької міської ради, м.Запоріжжя

на рішення
господарського суду Запорізької області від 31.05.2007р. у справі                        № 20/152д/07

за позовом Управління
комунальної власності Запорізької міської ради, м. Запоріжжя

до відповідача
Товариства з обмеженою відповідальністю «БЛІС», м.Запоріжжя

треті особи, які не
заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Виконавчий
комітет Запорізької міської ради, м.Запоріжжя; Запорізька міська рада,
м.Запоріжжя

про розірвання
договору.

Рішенням
господарського суду Запорізької області від 31.05.2007р. у справі                       № 20/152д/07 (суддя
Гандюкова Л.П.) у задоволенні позову відмовлено. Рішення суду прийнято з
посиланням на ст.ст. 530, 651, 783 ЦК України, ст.ст. 23, 26, 27 Закону України
«Про оренду державного та комунального майна», ч.3 ст.18 Закону України «Про
основи містобудування» та мотивовано тим, що позивач не довів наявність умов,
передбачених у ч.2 ст.651ЦК України, зокрема, того, що відповідачем допущено
істотне порушення своїх зобов'язань за договором.

Позивач не погодився з
вказаним судовим рішенням та оскаржив його до Запорізького апеляційного
господарського суду. В апеляційній скарзі просить скасувати рішення суду першої
інстанції і прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити. Заявник
апеляційної скарги вказує на те, що відповідачем порушуються умови договору
оренди, а саме: орендовані будівлі та споруди комунальної власності
використовуються всупереч цільового призначення орендованого майна, а саме: для
надання послуг громадського харчування. При цьому скаржник наголошує на тому,
що відповідно до рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від
09.03.2000р.            № 75/5 «Про
встановлення охоронної зони навколо історико - культурного центру «Запорізький
дуб» по вул. Тараса Бульби, 14 з забороною діяльності, що шкідливо впливає або
може вплинути на додержання режиму використання земельної ділянки», взагалі
заборонена господарська діяльність, проте відповідачем всупереч названого
рішення здійснюється підприємницька діяльність, в одній будівлі розташоване
кафе, в іншій банкетний зал. Також апелянт зазначає, що судом залишено поза
увагою той факт, що використання об'єкту оренди не за призначенням встановлено
актом перевірки використання комунального майна від 10.05.07р. та у звіті про
незалежну оцінку майна. Але згідно п.5.1 договору відповідач зобов'язався
використовувати об'єкт оренди за його цільовим призначенням, зокрема, стаття 18
Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначає обов'язок
орендаря користуватися об'єктом оренди відповідно до цільового призначення,
який визначений у договорі оренди. Судом не досліджено перспективного плану
створення та розвитку фольклорно-етнографічного комплексу «Запорізький дуб»,
затвердженого управлінням культури Запорізької міської ради. Висновок суду про
те, що акт від 14.03.05р перевірки виконання умов договору оренди не підписаний
відповідачем і не містить відмітки про його отримання, не відповідає дійсності.
Відповідач був ознайомлений з цим актом та надіслав щодо нього інформацію з
запереченнями. У письмових поясненнях від 03.04.2008р. вказано, що цільове
використання об'єкту оренди полягало також у здійсненні заходів з
функціонування історико-культурного центру, зазначених у перспективному плані,
затвердженому Управлінням культури Запорізької міської ради і розробленому
самим відповідачем, який останнім не виконаний. Підтвердженням нецільового
використання орендованого майна є і факт передачі відповідачем орендованих
приміщень без згоди орендодавця в суборенду третій особі під офіс.
Реконструкція першої черги завершено у 2001р., а другої черги завершено у
2005році, що підтверджується перевіркою здійсненою Інспекцією державного
архітектурно-будівельного контролю. При цьому, другою чергою реконструкції є
будівництво каплиці, замовником якого було КП “Управління капітального
будівництва”, яке здійснювало будівництво за виділені бюджетні кошти.
Відповідач будівництво другої черги не здійснював. Тому посилання відповідача
на те, що ним не завершено реконструкцію об'єкту оренди є безпідставними.
Відповідач до теперішнього часу не вносить орендної плати за користування
об'єктом оренди і не ввів об'єкт оренди в експлуатацію, хоча вимога про
введення об'єкту в експлуатацію  була
пред'явлена у акті від 14.03.05р. перевірки умов договору оренди. Представники
у судовому засіданні підтримали вимоги, викладені у апеляційній скарзі,
вказують, що рішення суду прийнято з порушенням норм матеріального права, а
саме: статті 319 ЦК України, статей 526, 773, 783 ЦК України, статей 10, 18, 26
Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та з порушенням
норм процесуального права, щодо належності і оцінки доказів.

Відповідач вважає
рішення суду першої інстанції обґрунтованим, підстав для його скасування не
вбачає. Представник у судовому засіданні підтримав вимоги, викладені у відзиві
на апеляційну скаргу і зазначив, що пунктом 4 рішення виконавчого комітету
Запорізької міської ради № 31/2 від 25.01.2001р. «Про передачу в оренду ТОВ
«БЛІС» майнового комплексу» звільнено ТОВ «БЛІС» від орендної плати за
користування майновим комплексом до часу введення об'єкту в експлуатацію. Разом
з цим, відповідач зазначає, що ні в названому рішенні виконкому, ні в договорі
оренди не встановлено термін здійснення реконструкції та капітального ремонту
будівель та споруд майнового комплексу і термін введення об'єкта в
експлуатацію. Крім того, пунктом 11.2 договору оренди № 772 встановлено, що
орендар звільняється від орендної плати за користування об'єкту оренди на
період проведення капітального ремонту та реконструкції до моменту введення
його в експлуатацію. ТОВ «БЛІС» вважає, що доводи заявника апеляційної скарги про
неналежне використання орендарем орендованих споруд є безпідставними, так як у
вищевказаному рішенні виконкому і договорі оренди окремо розташовані будівлі
кафе та магазин були передані орендареві, саме як кафе та магазин. Відповідач
використовував орендоване майно за призначенням, тобто робив реконструкцію і
капітальний ремонт саме для створення фольклорно-етнографічного комплексу
«Запорізький дуб». Також відповідач зазначає, що позовні вимоги позивача
ґрунтуються не на невиконанні відповідачем своїх договірних зобов'язань, а на
бажанні будь - яким чином достроково розірвати договір оренди та передати його
іншим особам. Таким чином, відповідач вважає, що у апелянта відсутнє право на
вимогу про розірвання спірного договору, оскільки заявник апеляційної скарги не
довів чим порушено його право.

Відзивів на апеляційну
скаргу треті особи не надали. Представники третіх осіб, які не заявляють
самостійні вимоги на стороні позивача, підтримали доводи апеляційної скарги.
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на стороні відповідача, у судове
засідання не з'явилась, про час та місце розгляду спору належним чином
повідомлена. Відповідно до вимог ст. 75 ГПК України справа розглядається за
наявними матеріалами.

Ухвалою Запорізького
апеляційного господарського суду від 17 вересня 2007р. у справі № 20/152д/07
апеляційна скарга позивача була прийнята та призначена до розгляду на
30.10.2007р.

У судовому засіданні,
яке відбулося 30.10.2007р. розгляд справи колегією суддів у порядку статті 77
ГПК України було відкладено на 27.11.2007р.

27.11.2007р. через не
з'явлення у судове засідання представників сторін та витребування додаткових
доказів розгляд справи було відкладено на 21.12.2007р. та 08.02.2008р.

Одночасно,
відповідачем у судовому засіданні 08.02.2008р. було подану заяву про відвід
даної колегії суддів, проте ухвалою голови Запорізького апеляційного
господарського суду від 08.02.2008р. по даній справі вищенаведену заяву ухвалою
голови господарського суду було залишено без задоволення.

Розгляд справи
неодноразово відкладався для витребування необхідних для розгляду справи
документів та залучення до участі у справі третьої особи, яка не заявляє
самостійних вимог на стороні відповідача, ПП ОСОБА_1.

03.04.2008р від
заступника прокурора Запорізької області надійшло до апеляційного суду
повідомлення про вступ прокурора у справу.

Склад колегії суддів
змінювався. Розпорядженням першого заступника голови Запорізького апеляційного
господарського суду № 497 від 04.04.2008р. справу передано для розгляду колегії
суддів у складі: головуючого судді Мойсеєнко Т.В., суддів Кричмаржевський В.А.,
Яценко О.М., якою справа прийнята до провадження. Даною колегією прийнято
постанову у справі.

04.04.2008р. на адресу
Запорізького апеляційного господарського надійшло клопотання від ПП ОСОБА_1, в
якому останній просить відкласти розгляд справи у зв'язку з його тимчасовою
непрацездатністю. Дане клопотання колегією суддів залишено без задоволення,
оскільки третя особа на стороні відповідача не була позбавлена можливості
відповідно до статті 28 ГПК України направити для участі у судовому засіданні
іншу уповноважену особу. Крім того, обставини, які викладені у названому
клопотанні документально нічим не підтверджені.

Разом з цим, колегія
суддів зазначає, що ПП ОСОБА_1 не з'являвся у попередні судові засідання та не
надав витребуваних судом документів, що свідчить про недобросовісне
користування ним своїми процесуальними правами, які визначені статтею 22 ГПК
України.

Відповідач у судовому
засіданні, яке відбулося 04.04.2008р. заперечив проти вступу прокурора до
участі у справі, мотивуючи це тим, що прокурор у суді першої інстанції не брав
участі, а тому вступ його в процес в апеляційній інстанції є неможливим. Також
відповідач заявив клопотання про надання прокурором письмових обґрунтувань необхідності
захисту  інтересів держави у даній
справі.

Дане заперечення та
клопотання, судом апеляційної інстанції відхиляються, так як у розумінні статті
29 ГПК України прокурор має право за своєю ініціативою вступити у справу на
будь-якій стадії її розгляду. При цьому, дана норма не вимагає згоди сторін на
вступ прокурора у справу. Крім того, необхідність захисту інтересів держави у
конкретній справі визначаються прокурором самостійно.

За клопотанням
відповідача здійснювалась фіксація судового процесу за допомо-гою технічних
засобів фіксації судового процесу.

У судовому засіданні,
яке відбулося 04.04.2008р. за згодою представників сторін та третіх осіб,
прокурора було оголошено вступну та резолютивну частину постанови.

Дослідивши матеріали
справи та апеляційну скаргу колегією суддів встановлено, що 20.02.2001р. між
Запорізькою міською радою в особі начальника управління комунальної власності
міської ради (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Бліс»
(орендар) був укладений договір № 772 оренди майнового комплексу історико -
культурного центру «Запорізький дуб», відповідно до умов якого, орендодавець на
підставі рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від 25.01.2001р.
№ 31/2 передав, а орендар прийняв у строкове платне користування майновий
комплекс істори-ко - культурного центру «Запорізький дуб» по вулиці Тараса
Бульби, 14. До об'єкту оренди згідно з паспортом бюро технічної інвентаризації,
виготовленого станом на 11.09.1990р. з реєстрацією поточних змін від
08.12.2000р., включені: окремостояча будівля кафе (літера «А») та магазин
(літера «Б»), з'єднані між собою верандою (літера «б»).

У пункті 1.3 сторонами
узгоджено, що об'єкт оренди
використовується на правах оренди для створення фольклорно -
етнографічного комплексу “700-річний Запорізький дуб”.

Орендна плата за
перший місяць оренди, як встановлено у п.п.3.2 договору оренди, складає
1027,70грн. за перший місяць оренди і перераховується орендарем не пізніше 10
числа поточного місяця.

Однак, у п.11.2
сторони домовились, що орендар звільняється від орендної плати за користування
об'єктом оренди на період проведення капітального ремонту та реконструкції до
моменту введення його в експлуатацію. Термін проведення капітального ремонту та
реконструкції визначається після виконання проекту, розробки кошторису та
визначення обсягу виконуваних робіт і оформлюється шляхом підписання додаткової
угоди.

Згідно п.4.1 договору
амортизаційні відрахування на об'єкт оренди нараховує і залишає у своєму
розпорядженні орендар. Амортизаційні відрахування використовуються на повне
відновлення об'єкту оренди.

Обов'язки орендаря
сторони визначили у розділі 5 договору. За умовами якого, орендар зобов'язався
використовувати об'єкт оренди тільки у відповідності з його цільовим
призначенням та умовами цього договору (п.5.1); своєчасно і в повному обсязі
вносити орендодавцю орендну плату (п.5.2); зберігати об'єкт оренди, запобігати
його пошкодженню та псуванню. Утримувати об'єкт оренди в порядку, передбаченому
санітарними та протипожежними правилами, а також правилами експлуатації
технічного обладнання (п.5.3); здійснити реконструкцію та капітальний ремонт
(поліпшення) об'єкту оренди (п.5.4); виконати капітальний ремонт та
реконструкцію (поліпшення) об'єкта оренди в установленому порядку з письмової
згоди орендодавця, головного управління архітектури і містобудування та
відповідних організацій, що володіють інженерними комунікаціями у даному
районі. Для погодження орендар надає орендодавцю: перелік поліпшень, обсяги
запланованих робіт, проект, кошторис витрат на проведення робіт, пов'язаних з
поліпшенням об'єкту оренди (п.5.5); оформити документи на право користування
земельною ділянкою (п.5.6).

Пунктом 10.1 договору
сторони встановили, що договір діє з 20.02.2001р. по 20.01.2011р.

У п.10.4 договору
передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково
розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами
своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавством України та
цим договором.

23.05.2005р. до договору оренди від
20.02.2001р. №772 сторонами було укладено додаткову угоду, якою внесені зміни у
назву договору та в п. 1.1 розділу 1 "Предмет договору" об'єкт оренди
майновий комплекс історико-культурного центру "Запорізький дуб"
замінено на окремо стоячі будівлі: будівля кафе (літ.А), артзал (літ.Б), кіоск
сувенірів (літ. Б-1) та навіс (літ.Е), які розташовані на території історико -
культурного центру "Запорізький дуб".

Відповідно до свідоцтва про право
власності на нерухоме майно (серія ЯЯЯ №720481), витягу про реєстрацію права
власності на нерухоме майно, виданого Орендним підприємством Запорізьке
міжміське бюро технічної інвентаризації №11623590 від 22.08.2006р., будівля
кафе літ.А, артзал літ.Б, кіоск сувенірів літ.Б-1, що розташовані за адресою:
м.Запоріжжя, вул. Тараса Бульби, буд.14, є власністю територіальної громади
м.Запоріжжя в особі Запорізької міської ради.

14 березня 2005р. комісією, створеною
наказом управління комунальної власності міської ради, проведено перевірку
виконання відповідачем умов договору оренди, якою встановлено, що не оформивши
акт про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта оренди
відповідач використовує орендовані приміщення під кафе, не оформлюючи акт
введення об'єкту в експлуатацію і здійснюючи у орендованих приміщеннях
господарську діяльність, орендар ухиляється від сплати орендної плати. В
орендованих будівлях фольклорно-історико-етнографіческий комплекс не
функціонує.

За наслідками перевірки складено акт, в
якому зазначені вимоги про усунення
виявлених порушень, зокрема, зобов'язано орендаря в термін до
01.05.2005р. надати орендодавцеві копію акта про прийняття в експлуатацію
закінченого будівництвом об'єкта оренди, внести зміни у договір оренди  щодо об'єкту та мети його використання,
сплатити орендну плату до місцевого бюджету з моменту функціонування кафе(з
05.10.01р.), повідомити про суми нарахування амортизаційних відрахувань.

Відповідач не погодився з актом
перевірки від 14.03.05р. направивши першому заступнику  міського голови листа № 13/04/05р від
13.04.05р. (а.с.135, т.1).

Повторною перевіркою  використання орендованого майна  від 10.05.07р. (а.с.56, т.1) також
встановлено, що орендовані приміщення використовуються під кафе, фольклорно -
історично - етнографічний комплекс не функціонує.

Спір про розірвання
договору оренди виник внаслідок того, що позивач вважає, що відповідачем, як
наймачем порушуються умови договору оренди, передбачені п.п.1.3,4.1, 5.1, 5.3,
а саме: орендовані будівлі та споруди комунальної власності використовуються не
за цільовим призначенням, а для надання послуг громадського харчування, з
порушенням санітарних норм і правил та правил пожежної безпеки, відповідач
ухиляється від сплати орендної плати внаслідок не здійснення дій по введенню
об'єктів реконструкції в експлуатацію, порушує ч.3 ст.18 Закону України “Про
основи містобудування” щодо обов'язковості введення об'єкту в експлуатацію,
також порушує ст.23 Закону України “Про оренду державного та комунального
майна” і п.4.1. договору оренди щодо нарахування орендарем амортизаційних
відрахувань та не здійснив незалежну оцінку об'єкту оренди для подальшого
нарахування позивачем орендної плати. Позивач вважаючи наведені обставини
істотним порушенням умов договору оренди, пред'явив позов про розірвання
договору оренди № 772 від 20.02.2001р. на підставі ч.2 ст. 651, ст. 783 ЦК
України та зобов'язання відповідача повернути позивачу об'єкт оренди за
актом-приймання передачі. Вимоги позивача саме з зазначених підстав стали
предметом розгляду суду першої інстанції. Рішенням господарського суду
Запорізької області у задоволенні позовних вимог відмовлено, з чим не погодився
позивач, направивши апеляційну скаргу до Запорізького апеляційного
господарського суду.

Відповідно до статті
99 ГПК України апеляційний господарський суд, переглядаючи рішення в
апеляційному порядку, користується правами, наданими суду першої інстанції.

Згідно статті 101 ГПК
України у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у
справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Апеляційний суд
не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність та
обґрунтованість рішення місцевого суду у повному обсязі.

Колегія суддів,
проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм
матеріального і процесуального права при прийняті оскаржуваного рішення,
знаходить апеляційну скаргу такою, що підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до п.9
Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, який набрав чинності з 01.01.04р.,
до договорів, які були укладені до 01.01.2004р. та продовжують діяти після
набрання чинності Цивільним кодексом України, застосовуються правила цього
Кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів
окремих видів незалежно від дати їх укладення.

Договір оренди
укладений сторонами у 2001р. і продовжує діяти після 01.01.2004р., отже до
спірних правовідносин слід застосовувати норми Цивільного кодексу України та
Господарського кодексу України.

Як зазначалось вище,
відносини сторін за даною справою врегульовано договором оренди № 772 від
20.02.2001р. з урахуванням додаткової угоди до нього від 23.05.2005р.

Об'єктом оренди є
окремо стоячі будівлі; будівля кафе (літ.А), артзал (літ.Б), кіоск сувенірів
(літ.Б-1) та навіс (літ.Е), які розташовані на території історико-культурного
центру «Запорізький дуб». Вказане майно належить до комунальної власності.

Взаємовідносини між
орендодавцями та орендарями щодо користування комунальним майном на час
розгляду спору судом регулюються нормами ГК України  та ЦК України, а також Законом України “Про
оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992 р. (із змінами) №
2269-ХІІ (далі за текстом Закон України “Про оренду державного та комунального
майна”).

Відповідно до ч.3
статті 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” на
вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за
рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань
та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Пунктом 3 статті 291
Господарського кодексу України, що набрав чинності з 01.01.04р., передбачено,
що договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із
сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених
Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку,
встановленому статтею 188 Господарського кодексу України.

Згідно статті 783 ЦК
України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1)
наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без
дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю
недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до
проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального
ремонту був покладений на наймача.

Загальний порядок
розірвання господарських договорів визначений ст.188 ГК України, відповідно до
якої розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не
допускається, якщо інше не передбачено законом чи договором. Сторона, яка
вважає необхідним розірвати договір, повинна направити пропозицію про це другій
стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи
розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції
повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не
досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді
у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона
має право передати спір на вирішення суду.

Як було зазначено
вище, позивач листом № 384 від 13.02.2007р. (а.с34, т.1) направив на адресу
відповідача лист про розірвання договору оренди, який отриманий відповідачем
20.02.07р., про що свідчить підпис керівника на цьому листі. У відповіді           № 2/02-07 від 26.02.07р. відповідач
заперечив проти розірвання договору (а.с.35, т.1).

Враховуючи наведене,
позивачем було дотримано встановлений законом порядок розірвання господарських
договорів.

Стосовно наявності
підстав для розірвання спірного договору, то колегія суддів зазначає наступне.

Згідно статті 651 ЦК
України, на яку посилається позивач в обґрунтування позовних вимог, розірвання
договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором
або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших
випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення
стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною
мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно вказаної статті
ЦК України сторона має право вимагати розірвання договору, також з інших
підстав, що прямо встановлені законом, зокрема, законом, що регулює спірні
правовідносини, а також договором.

У п.п 8.2, 10.4
сторони погодили, що орендодавець може виступати з ініціативою щодо розірвання
договору у разі погіршення стану об'єкту внаслідок його використання не за призначенням
згідно з умовами договору або невиконання умов договору. Також договір може
бути достроково розірваний у разі невиконання зобов'язань та з інших підстав,
передбачених законодавством.

Представники позивача
у судовому засіданні пояснили, що відповідач використовує об'єкт не за
визначеним договором призначенням, а саме не для створення
фольклорно-історико-етнографічного комплексу «700 - річний Запорізький дуб», а
здійснює у цих приміщеннях господарську діяльність з надання послуг
громадського харчування.

Відповідачем не
створено історико-культурного центру, перспективний план створення та розвитку
фольклорно-історико-етнографічного комплексу «700 - річний Запорізький дуб», що
був розроблений самим ТОВ «Бліс» та узгоджений управлінням культури міськвиконкому
Запорізької міської ради 28.03.2003р., не виконується.

Відповідно до
вказаного плану відповідач передбачив функціонування дитячої образотворчої
студії, функціонування постійно діючої вистави народної творчості, магазину
сувенірів, систематичних концертів, вечорів для молоді та творчої інтелігенції,
співпрацю зі школами (в першу чергу СШ 86), вищими навчальними закладами( в
першу чергу з ЗНУ) на договірній основі, узгодження розташування церковної
громади для функціонування церкви та надання приміщення для її роботи. Взяв на
себе зобов'язання щорічно інформувати управління культури Запорізької міської
ради про виконання вказаних планів, а також зобов'язався забезпечити виконання
благоустрою та функціонування зеленого амфітеатру. Вищезазначені заходи
відповідач планував проводити за власний рахунок.

Позивач зазначає, що
саме у здійсненні вказаних заходів і полягало цільове використання орендованих
відповідачем об'єктів. Однак, позивач взяті на себе зобов'язання зі створення
фольклорно-історико-етнографічного комплексу «700 - річний Запорізький дуб» не
виконав, а в орендованих приміщеннях функціонувало кафе.

Дані обставини
підтверджуються актом перевірки від 14.03.2005р. виконання умов договору оренди
№ 772 від 20.02.2001р, затвердженого начальником управління комунальної
власності міської ради, і складений комісією створеною наказом начальника
управління комунальної власності № 12 від 01.02.2005р., а також актом перевірки
від 10.05.2007р. і наданим відповідачем звітом незалежної оцінки від
26.06.2007р. (а.с. 134, т.1).

Доказів використання
орендованого майна для створення фольклорно-історико-етнографічного комплексу
«700- річний Запорізький дуб» відповідач суду не надав, хоча ухвалами
апеляційний суд від відповідача неодноразово вимагав надати докази створення
ним фольклорно-історико-етнографічного комплексу «700 - річний Запорізький
дуб».

За таких обставин,
відповідач не виконав своїх зобов'язань, передбачених п.5.1 договору оренди та
ч.1 ст.773 ЦК України щодо використання об'єкту оренди тільки у відповідності з
його цільовим призначенням та умовами договору, що згідно п.10.4 договору
оренди і ч.2 ст.773 ЦК України є підставою для дострокового розірвання цього
договору.

Крім того, відповідач
без згоди орендодавця за договором № 15/03/07 від 15.03.2007р. передав частину
орендованого майна (приміщення артзалу) в користування третій особі під офіс,
чим також порушив п.6.2 договору оренди. Передання приміщення у суборенду під
офіс також не відповідає цільовому призначенню використання майна, зазначеному
у договорі оренди, а саме: як фольклорно-етнографічний комплекс.

Також відповідно до
вимог п.6.2 договору № 772 від 20.02.2001р., а також ст.774 ЦК України передача
наймачем речі в користування іншій особі можлива тільки з дозволу орендодавця.
З матеріалів справи і пояснень представників сторін слідує, що такого дозволу
орендодавець відповідачу не надавав.

Статтею 783 ЦК України
встановлені спеціальні підстави для розірвання договору найму, які слід
застосовувати до правовідносин сторін за спірним договором.

Так, згідно п.2 ч.1
ст.783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму,
якщо наймач без його дозволу передав річ у користування іншій особі.

Стосовно невиконання
відповідачем зобов'язань щодо сплати орендних платежів, то колегія суддів не
погоджується з висновком суду першої інстанції, що ухилення від сплати орендної
плати не є порушенням умов договору та підставою для його розірвання, бо
ухилення від сплати та несплата цієї плати є різними поняттями.

Колегія суддів з цього
питання зазначає, що суттю ухилення від сплати чи несплата орендної плати є
невнесення передбачених договором оренди платежів за користування  орендованим майном.

Посилання місцевого
господарського суду та відповідача, як на підставу відмови у розірванні
договору, на п.4 рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради                   № 31/2 від 25.01.2001р. про
звільнення ТОВ «Бліс» від орендної плати за користування майновим комплексом до
часу введення об'єкту в експлуатацію та на п.11.2 спірного договору оренди
зроблені без повного та всебічного з'ясування усіх обставин справи, зокрема
порядку та терміну, на який звільнявся відповідач від сплати оренди.

Господарський суд
Запорізької області не надав належної правової оцінки правовідносинам сторін
щодо внесення орендних платежів та правовим підставам звільнення від сплати
орендної плати.

Пункт 4 рішення
Запорізької міської ради № 31/2 від 25.01.2001р. не визначає умов звільнення
від сплати орендних платежів та моменту, з якого відповідач звільняється від
оплати орендної плати.

Цивільні права та
обов'язки сторін з оренди комунального майна, зокрема щодо сплати орендних
платежів, відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального
майна», ст. 759 ЦК України  виникають
саме з договору оренди, бо згідно вказаних законів, оренда визначена як
засноване на договорі строкове платне користування майном.

За умовами п.11.2
спірного договору, орендар звільняється від орендної плати за користування
об'єктом оренди на період проведення капітального ремонту та реконструкції до
моменту введення його в експлуатацію. Термін проведення капітального ремонту та
реконструкції визначається після виконання проекту, розробки кошторису та
визначення обсягу виконуваних робіт і оформлюється шляхом підписання додаткової
угоди.

Оскільки такої
додаткової угоди не укладено сторонами, то термін проведення відповідачем
капітального ремонту, реконструкції та введення об'єкта в експлуатацію
визначається відповідно до вимог ст. 530 ЦК України, а саме: визначається
моментом пред'явлення вимоги кредитором, яку останній може пред'явити у
будь-який час. Боржник повинен виконати свій обов'язок, у такому випадку, у
семиденний термін від дня пред'явлення вимоги.

Управління комунальної
власності Запорізької міської ради у акті перевірки від 14.03.2005р. пред'явило
орендарю вимогу, зокрема, терміном до 01.05.05р. надати орендодавцю копію акту
прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкту оренди.

Вказаний акт перевірки
отриманий відповідачем, про що свідчить лист ТОВ Бліс» за № 13/04/2005р.
(а.с.135, т.1).

Зазначений акт колегія
суддів розцінює як вимогу позивача щодо введення орендованих об'єктів в
експлуатацію та вимогу сплачувати орендні платежі. Тому з моменту отримання
вказаної вимоги у відповідача настав строк виконання зобов'язання щодо введення
орендованих об'єктів в експлуатацію, яке в силу 530 ЦК України, повинно було
бути виконано протягом 7 днів. З матеріалів справи не вбачається, коли
відповідачем отримано акт перевірки від 14.03.2005р., але відповідь на вказаний
акт надана 13.04.2005р., тому у квітні в установленому законом порядку
орендований об'єкт повинен був бути введений в експлуатацію, а у травні
2005року відповідач повинен був вносити орендну плату за орендовані об'єкти.

Однак, орендну плату
відповідач по теперішній час не вносить, мотивуючи це не завершенням
реконструкції другої черги та у зв'язку з цим неможливістю введення в
експлуатацію орендованих об'єктів.

Разом з тим, як
вбачається з матеріалів справи, перша черга будівельних робіт була прийнята в
експлуатацію робочою групою ще 17.12.2001р. (а.с.85, т.2, а.с. 134, т.3). З
акту робочої комісії про приймання в експлуатацію закінчених будівництвом
будівель, споруд, приміщень вбачається, що прийняті були в експлуатацію кафе
«Шинок», артзал «Перун», ізостудія, кіоск для продажу сувенірів, тобто об'єкт,
що знаходяться в користуванні відповідача враховуючи умови додаткової угоди від
23.05.2005р. до спірного договору оренди.

Згідно п. 13 Порядку
прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого постановою
Кабінету Міністрів України № 1243 від 22.09.04р., встановлений обов'язок
відповідача, як замовника, у п'ятиденний строк після підписання акту робочої
комісії звернутися до виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування з
заявою про утворення державної приймальної комісії. Такої заяви в установлений
даною постановою строк і до моменту пред'явлення позову відповідач не надав.

Слід також відмітити,
що дозвіл на виконання будівельних робіт № 395 від 06.12.2001р. виданий
відповідачу Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю строком до
31.03.2002р. (а.с.123, т.3).

Як слідує з акту
перевірки стану об'єктів історико - етнографічного комплексу “Запорізький дуб”
від 28.03.2008р., підписаного начальником Запорізького управління інспекції ДАБК
у Запорізькій області, проектом організації будівництва (шифр.6398.01-00)
передбачено виконання будівельних робіт у строк 6 місяців включаючи підготовчий
період та прийняття об'єктів в експлуатацію.

Посилання відповідача
на те, що на момент подачі позову ним ще не було закінчено реконструкцію
об'єкту другої черги нічим не обґрунтовано.

Разом з тим, другою
чергою проекту реконструкції є будівництво каплиці. Відповідно до рішення
Запорізької міської ради від 31.03.2004р. № 19 “Про делегування функцій Замовника
та одержувача коштів” і рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради
від 26.04.2006р. № 365 “Про використання коштів” замовником будівництва каплиці
виступало комунальне підприємство “Управління капітального будівництва”.
Будівництво каплиці здійснювалось за виділені бюджетні кошти. Роботи з
будівництва  каплиці завершені, що
підтверджується актом робочої комісії про прийняття в експлуатацію закінченого
будівництвом будівлі, споруди, приміщення від 26.04.2006р.

Даний факт
відповідачем не спростовано.

З вищенаведеного
слідує, що відповідач не вводячи об'єкт оренди в експлуатацію, тим самим
недобросовісно перешкоджав настанню моменту виникнення обов'язку з оплати
орендної плати.

Оскільки у п.11.2 договору оренди
сплата орендної плати пов'язана з настанням
певної події, зокрема введенням об'єкту оренди до експлуатації, а
відповідач  недобросовісно перешкоджає
настанню даної обставини, то згідно вимог ч.3 ст.212 ЦК України, дана обставина
вважається такою, що настала.

За таких обставин несплата орендної
плати за договором оренди є істотним порушенням умов договору оренди, а саме:
п.5.2 договору та є підставою для розірвання договору відповідно до положень
ч.2 ст.651 ЦК України, пункту 10.4 договору оренди. Крім того, несплата орендної
плати є підставою для відмови орендодавця від договору оренди.

З огляду на викладене,
колегія суддів вважає, що позовні вимоги про розірвання договору № 772 від
20.02.2001р. є обґрунтованими і підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 27 Закону
України “Про оренду державного та комунального майна” у разі розірвання
договору орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах,
зазначених у договорі оренди.

У пункті 2.4 договору
оренди № 772 від 20.02.2001р. сторони погодили, що  повернення об'єкту оренди здійснюється за
актом приймання-передачі

За таких обставин,
колегія суддів дійшла висновку, що позовні вимоги позивача є обґрунтованими та
підлягають задоволенню, а рішення місцевого господарського суду Запорізької
області скасуванню у зв'язку з неповним з'ясуванням обставин справи.

Судові витрати слід
віднести на відповідача.

Керуючись ст. 49, ст.
ст. 101-105 Господарського процесуального кодексу України, Запорізький
апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу
Управління комунальної власності Запорізької міської ради, Запоріжжя
задовольнити.

Рішення господарського
суду Запорізької області від 31.05.2007р. у справі № 20/152д/07 скасувати.

Позов задовольнити.

Розірвати договір №
772 оренди майнового комплексу історико-культурного центру «Запорізький дуб» по
вул. Тараса Бульби,14, укладений 20.02.2001р. між Управлінням комунальної
власності Запорізької міської ради та товариством з обмеженою відповідальністю
«Бліс».

Зобов'язати товариство з обмеженою
відповідальністю «Бліс» (м.Запоріжжя, вул.Гудименко 11.кв.88 код ЕДРПОУ
23285666) за актом приймання - передачі повернути управлінню комунальної
власності Запорізької міської ради (69105, м.Запоріжжя пр.Леніна,206)
орендоване майно, а саме: окремо стоячі будівлі: будівля кафе (літ.А), артзал
(літ.Б), кіоск сувенірів (літ. Б-1) та навіс (літ.Е), які розташовані на
території історико - культурного центру "Запорізький дуб".

Стягнути з товариства з обмеженою
відповідальністю «Бліс» (м.Запоріжжя, вул. Гудименко 11.кв.88 код ЕДРПОУ
23285666) на користь управління комунальної власності Запорізької міської ради
(69105, м.Запоріжжя пр.Леніна,206) 85 грн. витрат зі сплати державного мита за
розгляд справи у господарському суді Запорізької області.

Стягнути з товариства
з обмеженою відповідальністю «Бліс» (м.Запоріжжя, вул. Гудименко 11.кв.88 код
ЕДРПОУ 23285666) на користь управління комунальної власності Запорізької
міської ради (69105, м.Запоріжжя пр.Леніна,206) 42.50 грн. витрат зі сплати
державного мита за розгляд апеляційної скарги у Запорізькому апеляційному
господарському суді.

Доручити
господарському суду Запорізької області видати відповідні накази.

Головуючий суддя
Мойсеєнко Т. В.

судді
Мойсеєнко Т. В.

Кричмаржевський В.А.  Яценко О.М.