ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"02" червня 2008 р.

Справа № 34/76-08-1421

за позовом Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

до відповідача Партії пенсіонерів України

про внесення змін до договору оренди

Суддя Фаєр Ю.Г.

Представники:

від позивача: Собітнюк Н.О.- головний спеціаліст юридичного відділу, діюча на підставі довіреності від 24.03.2008р. №01-13/3044;

від відповідача: Айрапетян Д.Є., діюча на підставі довіреності від 06.05.08р.;

В судовому засіданні 28.05.2008р. по справі оголошено перерву до 02.06.2008р. до 12год.45хв. в порядку ст.77 Господарського процесуального кодексу України.

СУТЬ СПОРУ: Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулося до господарського суду Одеської області з позовною заявою про внесення змін до договору оренди, в якій просить змінити у додатку 1 до договору оренди нежитлового приміщення №20/80 від 14.09.2006року, укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю та Партією пенсіонерів України, розрахунок орендної плати за період з 29 вересня 2006р. по 01 січня 2007р. та з 01 січня 2007року.

Відповідач проти позовних вимог заперечує з підстав, викладених у відзиві на позов та просить суд відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог.

Розглянувши матеріали справи, суд встановив.

Партія Пенсіонерів України зареєстрована Міністерством юстиції України згідно свідоцтва про реєстрацію політичної партії від 11.11.1999р. №1251, основними цілями якої є сприяння створенню справедливого демократичного суспільства, що грунтується на загальнолюдських цінностях, підвищенню життєвого рівня та добробуту пенсіонерів, соціально незахищених верств населення та участь у виборах та інших політичних заходах.

30.04.2004р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Партією пенсіонерів України укладено договір оренди №20/80, відповідно до умов якого орендодавець зобов’язався передати, а орендар прийняти у строкове платне користування нежитлове приміщення першого та другого поверхів загальною площею 442,5кв.м, розташоване за адресою: вул.Балківська, 14.

Відповідно до умов договору за актом приймання-передачі від 30.04.2004р. відповідачу було передано приміщення загальною площею 442,5кв.м., розташоване за адресою: м.Одеса, вул.Балківська, б.14.

Додатковим погодженням від 15.09.2004р. до договору оренди нежитлового приміщення №20/80 від 30.04.2004р. на підставі п.2 рішення Одеської міської ради №2228-ХХІV від 04.02.2004р. та листа орендаря вх№01-14/4710 від 19.05.2004р. у зв’язку зі збільшенням орендованої площі на 183,2кв.м, з 15.09.2004р. збільшено місячну орендну плату до 1755,9грн.

Додатковим погодженням від 31.03.2005р. до договору оренди нежитлового приміщення №20/80 від 30.04.2004р. змінено п.1.2 договору у частині строку його дії до 01.03.2006р., а також з 31.03.2005р. збільшено місячну орендну плату до 5548,94грн.

Додатковим погодженням від 07.06.2005р. до договору оренди нежитлового приміщення №20/80 від 30.04.2004р. на підставі методики розрахунку, граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади міста Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради №3539-ІV від 28.01.2005р. „Про внесення змін та доповнень до додатку рішення Одеської міської ради від 26.03.2003р. за №1054-ІV „Про оренду комунального майна, що є власністю територіальної громадиміста Одеси”, на підставі рішення Одеської міської ради №2228-ХХІV від 04.02.2004р. (п2, поз.15) „Про виконання протокольного доручення Х сесії Одеської міської ради від 26.03.2003р. по перевірці цільового використання приміщень, що зайняті громадськими та благодійними організаціями” та у зв’язку зі зміною профілю використання –згідно листа орендаря, вх№01-14/4293 від 24.05.2005р. п.1.1 цього договору викладено в наступній редакції: „1.1.Орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м.Одеса, вул.Балківська, 14, першого та другого поверхів, загальною площею 625,7кв.м, на підставі розпорядження міського голови №540-01р від 30.04.2004рю, під розміщення організації та оздоровчого центру”, а також з 24.05.2005р. зменшено місячну орендну плату до 1,20грн.

Додатковим погодженням від 17.02.2006р. до договору оренди нежитлового приміщення №20/80 від 30.04.2004р. змінено п.1.2 цього договору у частині строку його дії до 01.08.2006р.

14.09.2006р. вищевказаний договір було укладено у новій редакції та нотаріально посвідчено.

Пунктом 1.3 термін дії договору оренди у новій редакції встановлено до 01.04.2011р.

Відповідно до п.4.1 зазначеного договору вказане у п.1.1 приміщення передано Орендарю виключно для використання під розміщення організації та оздоровчого центру.

Згідно п.2.1 договору орендна плата визначається на підставі ст.19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, рішення сесії Одеської міської ради від 09.11.2005 року №4840-IV „Про нову редакцію методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади міста Одеси” та рішення сесії Одеської міської ради „Про виконання протокольного доручення Х сесії Одеської міської ради від 26.03.2003р. про перевірку цільового використовування приміщень, зайнятих громадськими та благодійними організаціями” №2228-ХХІV від 04.02.2004р.

За орендоване приміщення Орендар зобов’язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору, що становить 1гривню в рік, без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції, орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності (п.2.2, 2.4).

Відповідно до умов п.2.5 договору, за повідомленням орендодавця розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради з дня їх вступу у законну силу.

07.02.2008р. Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулось на адресу Орендаря з пропозицією №01-15/164 про внесення змін до договору оренди в частині перерахунку орендної плати на виконання ст.118 Закону України „Про державний бюджет України на 2007 рік” на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995року №786 (зі змінами), починаючи з 01 січня 2007 року, шляхом підписання відповідного додаткового погодження до договору оренди.

Відповідно до надісланого на адресу відповідача додаткового погодження від 06.02.08р. до договору оренди №20/80 від 14.09.2006р. орендна плата з 29 вересня 2006р. по 01 січня 2007р. розрахована на підставі методики розрахунку, затвердженої рішенням Одеської міської ради від 09.11.2005року №4840-IV „Про нову редакцію методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади міста Одеси”, виходячи з ставки 15% від експертної вартості приміщення площею 575,7кв.м, і складає за перший місяць –вересень 2006р., з урахуванням податку на додану вартість та індексу інфляції –14580,97грн.

Орендна плата з 01 січня 2007р. розрахована, виходячи з ставки, встановленої змінами до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786, а саме: 3% від експертної вартості приміщення площею 50кв.м та 7% від експертної вартості приміщення площею 575,7кв.м, і складає за перший місяць –січень 2007р., з урахуванням податку на додану вартість та індексу інфляції - 7590,44грн.

Враховуючи, що відповідач не надав відповіді на вищезазначену пропозицію та не підписав додаткове погодження від 06.02.08р. до договору оренди №20/80 від 14.09.2006р., Представництво по управлінню комунальною власністю звернулося до суду із відповідним позовом.

В обґрунтування позову в частині внесення змін у Договір оренди №20/80 щодо перерахунку орендної плати за період з 29 вересня 2006р. по 01 січня 2007р. позивач посилається на п.4.7 рішення Одеської міської ради від 29.09.06р. №378-V «Про пільги по орендній платі політичним партіям, громадським та благодійним організаціям», яким відповідачу відмовлено у встановленні пільгової ставки по орендній платі за орендуєме приміщення.

Стосовно внесення змін у Договір оренди №20/80 щодо перерахунку орендної плати з 01 січня 2007р. позивач посилається на ст.118 Закону України „Про державний бюджет України на 2007 рік”, згідно якої договори оренди державного та комунального майна, укладені до 01 січня 2007р. (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов’язковому перегляду відповідно до встановленої норми. Орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Позивач зазначив, що на виконання зазначеної вище статті Закону наказом Фонду державного майна України від 18.01.2007р. №43 затверджений Порядок перегляду договорів нерухомого державного майна, дія якого розповсюджується на комунальне майно. Згідно п.5 зазначеного Порядку перегляд договорів має бути здійснений шляхом укладення додаткових угод до договорів оренди. Єдиним базовим місяцем для розрахунків орендної плати за новими ставками встановлюється січень 2007р.

Позивач звернув увагу суду на те, що п.4 ст.10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” встановлено загальне правило, згідно якого прийняті після укладання договору оренди законодавчі акти, які погіршують становище орендаря, не поширюється на взаємовідносини сторін за раніше укладеним договором. Але, згідно роз’яснень Вищого господарського суду України у постанові від 31.02.2002р. №04-5/609 винятком з цього правила є ст.21 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, згідно якої збільшення цін та тарифів може бути підставою для відповідної згоди на вимогу однієї із сторін розміру орендної плати, хоча б це і погіршувало фінансове становище орендаря. За таких обставин, позивач вважає, що збільшення цін і тарифів тягне за собою внесення відповідних змін до договору оренди.

За таких обставин, позивач вважає, що наявні всі підстави для внесення змін у Договір оренди №20/80 щодо перерахунку орендної плати на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786 (із змінами), починаючи з 01 січня 2007р.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши представників сторін, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог з огляду на наступне.

Відповідно до ст.175 Господарського кодексу України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку. Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Приймаючи до уваги, що майно, яке виступає предметом договору, належить до комунальної власності, до спірних правовідносин застосовуються також норми Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.

Згідно до ч.2 ст.19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, Методика розрахунку, пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем та порядок використання орендної плати визначаються: Кабінетом Міністрів України - для об'єктів, що перебувають у державній власності; органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності.

Рішенням Одеської міської ради від 09.11.2005р. №4840-ІV „Про нову редакцію Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Одеси” затверджено Методику розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Одеси. Згідно п.8 затвердженої методики, яка є чинною станом на день розгляду справи, розмір плати за оренду нерухомого майна на рік встановлюється у відсотках від експертної вартості цього майна.

Згідно до ст.193 Господарського кодексу України, яка цілком кореспондується зі ст.525, 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

Згідно положень ст.651 Цивільного кодексу України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною 3 ст.762 Цивільного кодексу України визначено, що договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Статтею 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Відповідно до умов п.2.5 договору №№20/80 від 14.09.2006р. (у новій редакції), розмір орендної плати змінюється за повідомленням орендодавця у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради з дня їх вступу у законну силу.

Враховуючи, що доказів внесення відповідних змін до Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м.Одеси, затвердженої Рішенням Одеської міської ради від 09.11.2005 року №4840-ІV, відповідно до положень якої розраховувався розмір орендної плати, позивач у встановленому законом порядку не надав, як не надав і доказів того, що істотно змінився стан об'єкта оренди, суд доходить висновку про відсутність достатніх підстав для зміни умов договору оренди з 01.01.07р.

Посилання позивача на внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року №786, у зв’язку з прийняттям Закону України „Про державний бюджет України на 2007рік”, не приймається судом до уваги в якості підстави, передбаченої ст.21 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, оскільки відповідно до ст.19 цього Закону Методика розрахунку та порядок використання орендної плати для об'єктів, що перебувають у комунальній власності визначається органами місцевого самоврядування.

При цьому, Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна, що затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786 відповідно до ч.2 ст.19 Закону „Про оренду державного та комунального майна”, розроблена з метою створення єдиного організаційно –економічного механізму справляння плати за оренду державного майна та не розповсюджується на комунальне майно.

Зроблене Представництвом витлумачення затвердженого наказом Фонду державного майна України від 18.01.2007р. №43 Порядку перегляду договорів оренди нерухомого державного майна не відповідає його змісту, оскільки предметом регулювання цього Порядку є процедура перегляду договорів оренди нерухомого майна за договорами оренди, укладеними Фондом державного майна України, його регіональними відділеннями і представництвами, а також Фондом майна АР Крим і державними підприємствами. Отже, дія вказаного Порядку не розповсюджується на комунальне майно.

Щодо посилання позивача на розпорядження Кабінету Міністрів України від 23.05.2007р. №301-р Про індикативні ставки орендної плати за використання комунального майна, суд зазначає наступне. Як вбачається із змісту зазначеного розпорядження, ним, відповідно до статті 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік", рекомендовано органам місцевого самоврядування застосовувати у 2007 році орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств та нерухомого державного майна, під час визначення розміру орендної плати за комунальне майно.

Таким чином, прийняття зазначеного розпорядження не зумовлює автоматичне розповсюдження на комунальне майно затверджених КМУ орендних ставок без внесення органом місцевого самоврядування, у даному випадку Одеською міською радою, відповідних змін до нормативних актів, що регулюють відносини, пов’язані з орендою комунального майна.

Згідно до ст.10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, яка повністю відповідає положенням ст.629 Цивільного кодексу України, умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

Крім того, відповідно до ч.2 ст.5 Цивільного кодексу України, акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи.

Додатково слід зазначити, що у відповідності до положень ст.188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Як вбачається із матеріалів справи, позивач звернувся до орендаря з пропозицією про внесення змін до договору оренди 07.02.2008р., додавши при цьому додаткове погодження датоване 06.02.2008р., а з позовом до суду, як свідчить штамп канцелярії, Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулось 07.04.2008р.

За таких обставин, суд вважає, що вимоги про внесення змін до договору оренди за період з 29 вересня 2006р. по 01 січня 2007р. та з 01 січня 2007року не відповідає принципам цивільного та господарського права, взагалі, та приписам ст.188 Господарського кодексу України та ст.653 Цивільного кодексу України, зокрема.

З урахуванням вищевикладеного, у позові Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради про внесення змін у додаток 1 до договору оренди №20/80 від 14.09.2006р., укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю та Партією пенсіонерів України в частині розрахунку орендної плати з 29 вересня 2006р. по 01 січня 2007р. та з 01 січня 2007 року в редакції позивача слід відмовити.

Керуючись ст.ст. 32, 33, 43, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1.          У позові відмовити.

Рішення господарського суду, підписане 06.06.2008р., набирає чинності

в порядку ст.85 ГПК України

Суддя Фаєр Ю.Г.