КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.03.2008                                                                                           № 18/423

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:          Зеленіна В.О.

суддів:           Рєпіної Л.О.

Синиці О.Ф.

при секретарі:           Голюк Н.І.

За участю представників:

Від позивача – Кручиніна К. Є.– по довіреності.

Від відповідача 1 – не з’явився. – по довіреності.

Від відповідача 2 – Кудленко О. П. – по довіреності, Варга О. М. – по довіреності.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного підприємства "Конекс"

на рішення Господарського суду м.Києва від 10.12.2007 р.

у справі № 18/423 (Мандриченко О.В.)

за позовом                               Об"єднання співвласників багатоквартирного будинку "Лермонтова 1"

до                                                   Севастопольської міської Ради

Приватного підприємства "Конекс"

про                                                  визнання недійсним договору оренди земельної ділянки; приведення в первинний стан земельної ділянки по вул.Лермонтова, 1-а в м.Севастополі; визнання права позивача на земельну ділянку.

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до Господарського суду м. Києва з позовом, в якому просить суд визнати недійсним з моменту укладення договір оренди земельної ділянки площею 0,0608 га, яка знаходиться за адресою: м. Севастополь, вул. Лермонтова, 1-а, укладений між Севастопольською міською Радою і ПП “Конекс” 13.05.2004 р., зареєстрований під № 104 04.06.2004 р. в Книзі реєстрації договорів оренди землі (номенклатурний номер 4-М-01); зобов’язати Севастопольську міську Раду і ПП “Конекс” привести земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: м. Севастополь, вул. Лермонтова, 1-а у первинний стан; визнати право ОСББ “Лермонтова 1” на земельну ділянку, що знаходиться в м. Севастополі по вул. Лермонтова, 1-а для обслуговування житлового будинку № 1 по вул. Лермонтова площею 0,0608 га, яка раніше була передана в оренду ПП “Конекс”.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 10.12.2007 р. у справі № 18/423 позов ОСББ “Лермонтова 1” до Севастопольської міської Ради, ПП “Конекс” про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки; приведення в первинний стан земельної ділянки по вул. Лермонтова, 1-а в м. Севастополі; визнання права позивача на земельну ділянку був повністю задоволений.

Не погоджуючись з вказаним рішенням, ПП “Конекс” звернулося з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати, у позові відмовити повністю, оскільки вважає, що воно було прийняте по неповно з’ясованим обставинам з порушенням норм матеріального та процесуального права.

Зокрема, скаржник посилається на те, що, застосувавши ст. 290 Господарського Кодексу України, суд не врахував положення статті 4 цього ж Кодексу, згідно якої земельні відносини не є предметом регулювання Господарського Кодексу України. Скаржник стверджує, що до відносин, що виникли між сторонами слід застосовувати Земельний Кодекс України та Закон України “Про оренду землі”, які є спеціальними нормативними актами, що врегульовують правовідносини стосовно оренди землі.

Скаржник також стверджує, що позивачем не було надано жодного документа, який би підтверджував, що земельна ділянка по вул. Лермонтова, 1-а в м. Севастополі є прибудинковою територією до жилого будинку по вул. Лермонтова, 1 в м. Севастополі, в зв’язку з чим, на думку скаржника, неправомірним є висновок суду першої інстанції про те, що ПП “Конекс”, здійснюючи будівництво на земельній ділянці по вул. Лермонтова, 1-а в м. Севастополі, порушує права позивача на користування згаданою ділянкою;

Земельний Кодекс України не містить норму, яка б дозволяла судовим органам розпоряджатися землями комунальної власності, єдиним органом, що має право визначати в межах м. Севастополя, яка земельна ділянка може бути відведена тій чи іншій юридичній особі, в тому числі під прибудинкову територію, є Севастопольська міська Рада;

позивач не надав суду рішення Севастопольської міської Ради про надання йому на праві постійного користування земельної ділянки по вул. Лермонтова, 1-а в м. Севастополі з цільовим призначенням – для обслуговування жилого будинку № 1 по вул. Лермонтова в м. Севастополі площею 0,0608 га, тому, на думку скаржника, неправомірною є і вимога позивача про приведення земельної ділянки по вул. Лермонтова, 1-а в м. Севастополі в первинний стан;

на думку скаржника, вимога про приведення земельної ділянки в первинний стан може бути заявлена лише Севастопольською міською Радою, оскільки згідно статті 391 Цивільного Кодексу України, власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження майном.

Також у своїй апеляційній скарзі скаржник стверджує, що місцевий господарський суд не врахував положення ст. 79 ГПК України, не зупинив розгляд даної справи до розгляду пов’язаної з нею адміністративної справи № 20-9/174, чим порушив процесуальну норму права та поставив під загрозу підприємницьку діяльність господарюючого суб’єкта – ПП “Конекс”.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 08.02.2008 р. було порушено апеляційне провадження у справі № 18/423, розгляд справи був призначений на 05.03.2008 р.

05.03.2008 р. представник Севастопольської міської Ради у судове засідання не з’явився, про причини своєї неявки суд не повідомив, відзив на апеляційну скаргу не надав.

Згідно ст. 75 ГПК України, справа переглядається за наявними в ній матеріалами.

Дослідивши матеріали справи, розглянувши апеляційну скаргу та відзив позивача на неї, заслухавши пояснення присутніх представників сторін, Київським апеляційним господарським судом встановлено наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 13.05.2004 р. між Севастопольською міською Радою і ПП “Конекс” був укладений договір оренди земельної ділянки для будівництва і обслуговування трьохповерхового житлового будинку з приміщеннями для офісів, яка знаходиться за адресою: м. Севастополь, вул. Лермонтова, 1-а. 04.06.2004 р. цей договір був зареєстрований під № 104 в Книзі реєстрації договорів оренди землі (номенклатурний № 4-М-01).

Згаданий вище договір був укладений на підставі рішення Севастопольської міської Ради № 1439 від 22.10.2003 р. “Про передачу в оренду земельної ділянки в районі вул. Лермонтова площею 0,0608 га для будівництва і обслуговування трьохповерхового житлового будинку з приміщеннями для офісів ПП “Конекс”.

Постановою Господарського суду м. Севастополя від 14.02.2007 р. у справі № 20-9/174 рішення Севастопольської міської Ради № 1439 від 22.10.2003 р. “Про передачу в оренду земельної ділянки в районі вул. Лермонтова площею 0,0608 га для будівництва і обслуговування трьохповерхового житлового будинку з приміщеннями для офісів ПП “Конекс” було визнано протиправним та скасоване.

Ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду від 29.05.2007 р. у справі № 20-9/174 постанова Господарського суду м. Севастополя від 14.02.2007 р. була залишена без змін.

У липні 2006 р. ПП “Конекс” розпочало будівництво на орендованій земельній ділянці. Пунктом 3 згаданого вище рішення Севастопольської міської Ради ПП “Конекс” було зобов’язане протягом трьох місяців з дня ухвалення цього рішення укласти договір оренди земельної ділянки з міською Радою і засвідчити його нотаріально, після чого представити для державної реєстрації в установленому порядку. Однак, як вбачається з матеріалів справи, договір оренди від 13.05.2004 р., зареєстрований під № 104, не був засвідчений нотаріально.

Пунктом 2 статті 290 Господарського Кодексу України встановлено, що оренда земельної ділянки без договору, укладеного в письмовій формі, посвідченого нотаріально та зареєстрованого в установленому законом порядку, не допускається.

Згідно п. 4 ст. 203 Цивільного Кодексу України, правочин має вчиняться у формі, встановленій законом.

На підставі ч. 4 ст. 209 Цивільного Кодексу України, на вимогу фізичної або юридичної особи будь-який правочин з її участю може бути нотаріально посвідчений.

Щодо договору оренди землі між відповідачами від 13.05.2004 р., зареєстрованого під № 104, вимогою про нотаріальне посвідчення правочину є пункт 3 рішення Севастопольської міської Ради № 1439 від 22.10.2003 р. “Про передачу в оренду земельної ділянки в районі вул. Лермонтова площею 0,0608 га для будівництва і обслуговування трьохповерхового житлового будинку з приміщеннями для офісів ПП “Конекс”.

Статтею 59 Закону України “Про місцеве самоврядування” встановлено, що Ради в межах своїх повноважень приймають нормативні і інші акти у формі рішень. Рішення Ради ухвалюються на пленарних засіданнях.

Відповідно до пояснень представника позивача, земельна ділянка, що орендується ПП “Конекс”, знаходиться на території, яка протягом декількох десятиліть була прибудинковою територією жилого будинку № 1 по вул. Лермонтова, була разом з цим будинком обгороджена кам’яним парканом, і використовувалася жителями для відпочинку дітей і дорослих, занять спортом і господарських потреб. Ці обставини підтверджуються витягами з Генерального плану м. Севастополя за 1951 рік, одержаним позивачем в архіві, а також санітарним паспортом Комунального підприємства РЄП-3, на балансі якого житловий будинок № 1 по вул. Лермонтова знаходився до передачі його ОСББ “Лермонтова 1” по акту від 19.04.2006 р. відповідно до наказу Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради від 13.04.2006 р. Згідно з вказаним актом прибудинкова територія житлового комплексу по вул. Лермонтова, 1 складає 1 652,2 кв. м. До початку будівництва ПП “Конекс” на майданчику біля житлового будинку № 1 по вул. Лермонтова були лавки, турнік, споруда для чищення килимів, асфальтове і плиткове покриття, газони, зелені насадження.

Згадані обставини були встановлені судовими рішеннями в адміністративній справі № 20-9/174 Господарським судом м. Севастополя 14.02.2007 р. і Севастопольським апеляційним господарським судом 29.05.2007 р.

На підставі ст. 35 Господарського процесуального кодексу України факти, встановлені рішенням господарського суду під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони.

Згідно п. 2 ст. 382 Цивільного Кодексу України, власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

На підставі ст. 1 Закону України від 19.06.1992 р. № 2482-ХІІ “Про приватизацію державного житлового фонду” приватизація державного житлового фонду – це відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України. Згідно ч. ч. 2, 5 ст. 10 згаданого Закону, власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою. Користування закріпленою за приватизованим будинком прибудинковою територією здійснюється в порядку і на умовах, передбачених Земельним Кодексом України.

Згідно ст. 42 Земельного Кодексу України, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об’єднанню власників. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками. Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації.

Укладений відповідачами договір оренди земельної ділянки суперечить вказаним вище нормам законодавства. Пунктом 1 ст. 203 Цивільного Кодексу України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Статтею 16 Закону України “Про планування і забудову територій” від 20.04.2000 р. № 1699-ІІІ (з подальшими змінами і доповненнями), встановлено, що проект розподілу території – це містобудівна документація, яка розробляється для мікрорайону (кварталу) чи його частини з метою розмежування земельних ділянок. Проектом розподілу території визначаються площі та межі: прибудинкових територій існуючих і запроектованих жилих будинків; земельних ділянок, на яких розміщують громадські споруди та інші об’єкти містобудування; надлишків земельних ділянок, призначених для подальшого спорудження жилих і громадських будинків і споруд та іншого використання (при розподілі території існуючої забудови); територій загального користування; територій обмеженого користування земельною ділянкою, встановленого згідно з договором, рішенням суду або в іншому визначеному законом порядку. Рішення про розроблення та затвердження проектів розподілу території приймаються відповідними радами.

Проект розподілу території є основою для визначення меж земельних ділянок на територіях існуючої забудови для розташування будинків і споруд, розроблення відповідної землевпорядної документації та оформлення в установленому законодавством порядку правовстановлюючих документів власникам, співвласникам, орендарям, а також встановлення меж земельної ділянки в натурі.

При оформленні договору оренди земельної ділянки між відповідачами, в порушення згаданої вище ст. 16 Закону України “Про планування і забудову територій”, проект розподілу територій по вул. Лермонтова не розроблявся і в установленому порядку не затверджувався (що підтверджено листом Прокуратури м. Севастополя на адресу голови ОСББ від 28.12.2006 р. № 07-6-487/06 4813 СК). Цей факт був встановлений судовими рішеннями в адміністративній справі № 20-9/174 Господарським судом м. Севастополя 14.02.2007 р. і Севастопольським апеляційним господарським судом 29.05.2007 р.

На підставі укладеного між відповідачами договору оренди ПП “Конекс” здійснює будівництво на земельній ділянці по вул. Лермонтова, внаслідок чого знищені елементи прибудинкової території (лавки, турнік, кам’яний забор, асфальтове покриття, газони, зелені насадження), співвласниками яких були власники квартир в житловому будинку № 1 по вул. Лермонтова. Вказаними діями відповідачів порушуються права позивача на користування земельною ділянкою площею 0,0608 га, яка знаходиться за адресою: м. Севастополь, вул. Лермонтова, № 1-а.

Статтею 215 Цивільного Кодексу України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою – третьою, п’ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до абз. 2 п. 1 ст. 216 Цивільного Кодексу України, у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов’язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, – відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Відповідно до ст. 4 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” від 29.11.2001 р. № 2866-ІІІ, об’єднання створюється для забезпечення і захисту прав його членів, зокрема, їх права на користування прибудинковою територією, яке не може бути реалізоване у зв’язку із укладенням відповідачами договору оренди земельної ділянки. Згідно п. 2.1 Статуту ОСББ “Лермонтова 1”, метою створення об’єднання є, зокрема, захист прав його членів.

Таким чином, враховуючи вище викладене, місцевий господарський суд обґрунтовано та правомірно задовольнив позовні вимоги ОСББ “Лермонтова 1”.

Необґрунтованим є твердження скаржника про те, що суд в оскаржуваному рішенні помилково застосував статтю 290 Господарського Кодексу України. При цьому колегією береться до уваги наступне.

Згідно ст. 1 Господарського Кодексу України, цей Кодекс визначає основні засади господарювання в Україні і регулює господарські відносини, що виникають у процесі організації та здійснення господарської діяльності між суб’єктами господарювання, а також між цими суб’єктами та іншими учасниками відносин у сфері господарювання.

Статтею 2 Господарського Кодексу України встановлено, що учасниками відносин у сфері господарювання є суб’єкти господарювання, споживачі, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, наділені господарською компетенцією, а також громадяни, громадські та інші організації, які виступають засновниками суб’єктів господарювання чи здійснюють щодо них організаційно-господарські повноваження на основі відносин власності.

Як вбачається з матеріалів справи, спірний договір оренди був укладений між суб’єктом господарювання – ПП “Конекс” та Севастопольською міською Радою. Земельна ділянка була надана з метою будівництва на ній житлового будинку з приміщеннями для офісів.

Таким чином, спірний договір був укладений в сфері господарювання, а тому місцевий господарський суд правомірно застосував норми Господарського Кодексу України, в тому числі й статтю 290 цього Кодексу.

Безпідставним є твердження скаржника про те, що позивачем не було надано жодного документа, який би підтверджував, що земельна ділянка по вул. Лермонтова, 1-а в м. Севастополі є прибудинковою територією до жилого будинку по вул. Лермонтова, 1 в м. Севастополі.

Так, позивачем було надано до матеріалів справи: копії Генерального плану кварталу № 5 м. Севастополя за 1951 р. та топографічний план м. Севастополя за 1949-1956 роки, з яких вбачається що спірна територія була огороджена разом з жилим будинком № 1 по вул. Лермонтова, 1 в м. Севастополь; копію санітарного паспорту з актом комісії від 16.02.1999 р. і складена тоді ж схема території житлового будинку № 1 по вул. Лермонтова, на якій зазначений жилий будинок № 1 з двором, зеленими насадженнями, газонами; акт передачі жилого будинку № 1 по вул. Лермонтова на баланс ОСББ від 19.04.2006 р., зі змісту якого вбачається, що прибудинкова територія жилого комплексу по вул. Лермонтова, 1 складає 1 652,2 кв. м.; розрахунок № 106-16 від 05.06.2006 р. прибудинкової території жилого будинку № 1 по вул. Лермонтова, виконаний Донбаською академією архітектури, з якого вбачається, що площа прибудинкової території жилого будинку № 1 по вул. Лермонтова повинна складати не менше 1 625,2 кв. м.; акт від 16.08.2006 р., який був складений комісією ОСББ та інших жителів будинку, до якого додані фотографії, на яких зображені залишки елементів благоустрою прибудинкової території жилого будинку № 1 по вул. Лермонтова – кам’яного паркана, газонів, лавок, турніка тощо після початку будівництва ПП “Конекс”.

Безпідставним є твердження скаржника про те, що Господарський суд м. Києва в рішенні у справі № 18/423 вийшов за межі своєї компетенції, визнавши право ОССБ “Лермонтова 1” на користування земельною ділянкою і задовольнивши вимогу позивача зобов’язати відповідачів привести спірну земельну ділянку в первинний стан, оскільки, як вбачається зі змісту статті 152 Земельного Кодексу України, захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків; д) застосування інших, передбачених законом, способів.

Що стосується твердження скаржника про те, що місцевий господарський суд не врахував положення ст. 79 ГПК України, не зупинив розгляд даної справи до розгляду пов’язаної з нею адміністративної справи № 20-9/174 за позовом ОСББ “Лермонтова 1” до Севастопольської міської Ради про визнання протиправним та скасування рішення Севастопольської міської Ради від 22.10.2003 р. № 1439, чим порушив процесуальну норму права та поставив під загрозу підприємницьку діяльність господарюючого суб’єкта – ПП “Конекс”, то колегія погоджується з висновком суду першої інстанції, що підстави для такого зупинення, що визначені статтею 79 ГПК України відсутні.

Водночас, колегія звертає увагу скаржника на його право у випадку скасування касаційною інстанцією судових рішень попередніх інстанцій у справі № 20-9/174 звернутися до відповідного суду з проханням переглянути судове рішення за нововиявленими обставинами.

Враховуючи викладене вище, судова колегія вважає, що рішення Господарського суду м. Києва від 10.12.2007 р. у справі № 18/423 відповідає матеріалам справи та чинному законодавству, а тому підстави для його скасування відсутні.

Керуючись ст. ст. 75, 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, –

ПОСТАНОВИВ:

1.          Апеляційну скаргу Приватного підприємства “Конекс” на рішення Господарського суду м. Києва від 10.12.2007 р. у справі № 18/423 – залишити без задоволення.

2.          Рішення Господарського суду м. Києва від 10.12.2007 р. у справі № 18/423 – залишити без змін.

3.          Матеріали справи № 18/423 повернути Господарському суду м. Києва.

Головуючий суддя                                                                      Зеленін В.О.

Судді                                                                                          Рєпіна Л.О.

Синиця О.Ф.

18.03.08 (відправлено)