ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

01.04.08р.

Справа № 14/75-08

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Форта", м. Дніпропетровськ

до Приватного підприємства "Ассая-Строй", м. Дніпропетровськ

про стягнення 24486,62 грн.

За зустрічним позовом Приватного підприємства "Ассая-Строй", м. Дніпропетровськ

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Форта", м. Дніпропетровськ

про стягнення 185 580,00 грн.

Суддя Панна С.П.

Представники:

Від позивача Подолінська Т.П. - юрисконсульт за довіреністю від 03.01.2008 року

Від відповідача Садиленко О.Л. - представник за довіреністю від 13.02.2008 року

СУТЬ СПОРУ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Форта", м. Дніпропетровськ, звернулося до господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Приватного підприємства "Ассая Строй", м. Дніпропетровськ, про розірвання договору оренди № 01/02.07 від 02.07.2007 року та стягнення 24486,62 грн.

21.02.2008 року до суду поступила заява про уточнення та збільшення позовних вимог за № 96юр від 19.02.2008 року, якою позивач уточнює позовні вимоги і просить суд:

- розірвати договір оренди № 01/02.07, укладений 02.07.2007 року;

- виселити відповідача з займаного приміщення;

- повернути приміщення позивачу;

- стягнути 22340,23 грн. - заборгованості по орендній платі, 5596,80 грн. - заборгованості по компенсації вартості експлуатаційних послуг, 6187,07 грн. - пені, 64,22 грн. - 3% річних за прострочення оплати орендної плати, 21,83 грн. - 3% річних за прострочення компенсації експлуатаційних послуг, 491,19 грн. - збитків від інфляції за прострочення оплати орендної плати, 157,91 грн. - за прострочення компенсації вартості експлуатаційних послуг.

07.03.2008 року до суду поступила заява про уточнення та збільшення позовних вимог за № 99юр від 06.03.2008 року, якою позивач збільшує розмір позовних вимог і просить суд:

- розірвати договір оренди № 01/02.07, укладений 02.07.2007 року між позивачем та відповідачем;

- виселити відповідача з займаного приміщення;

- повернути позивачу приміщення;

- стягнути з відповідача 38 242,03 грн. - заборгованості з орендної плати, 8395,20 грн. - заборгованості по компенсації вартості експлуатаційних послуг, 265,39 грн. - пені, 64,22 грн. - 3% річних за прострочення орендної плати, 21,83 грн. - 3% річних за прострочення оплати компенсації експлуатаційних послуг, 491,19 грн. - інфляційних втрат, 157,91 грн. - за прострочення компенсації вартості експлуатаційних послуг, судові витрати.

13.03.2008 року до суду поступила заява про уточнення позовних вимог за № 107юр від 11.03.2008 року, якими позивач просить суд:

- розірвати договір оренди № 01/02.07, укладений 02.07.2007 року між позивачем та відповідачем;

- виселити відповідача з займаного приміщення;

- повернути позивачу приміщення;

- стягнути з відповідача 37 242,03 грн. - заборгованості з орендної плати, 8395,20 грн. - заборгованості по компенсації вартості експлуатаційних послуг, 259,69 грн. - пені, 65,12 грн. - 3% річних за прострочення орендної плати, 21,93 грн. - 3% річних за прострочення оплати компенсації експлуатаційних послуг, 313,27 грн. - інфляційних втрат, 147,40 грн. - за прострочення компенсації вартості експлуатаційних послуг, судові витрати.

01.04.2008 року до суду поступила заява про зменшення розміру позовних вимог за № 139юр від 01.04.2008 року, якими позивач уточнює розмір позовних вимог і просить суд:

- розірвати договір оренди № 01/02/07 від 02.07.2007 року, укладений між позивачем та відповідачем;

- виселити відповідача з займаного приміщення за договором оренди;

- повернути позивачу займане відповідачем приміщення;

- стягнути з відповідача 14578,05 грн. - заборгованості з орендної плати, 8395,20 грн. - заборгованості по компенсації вартості експлуатаційних послуг, 259,69 грн. - пені, 65,12 грн. - 3% річних за прострочення оплати орендної плати, 21,93 грн. - 3% річних за прострочення компенсації експлуатаційних послуг, 313,27 грн. - інфляційних втрат за прострочення оплати орендної плати, 147,40 грн. - за прострочення компенсації вартості експлуатаційних послуг, судових витрат.

Відповідач позовні вимоги не визнає (відзив від 29.02.2008 року), оскільки вважає, що позивачем при розрахунку суми боргу не враховані вимоги ст. 3 Закону України "Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань", ч. 1 ст. 782 Цивільного кодексу України, п. п. 1.1, 4.1 договору оренди (найму) нежитлового приміщення за № 01/02/07 від 02.07.2007 року. Щодо вимог позивача по розірванню договору, то відповідач вважає, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. На момент розгляду справи заборгованість відповідача перед позивачем по орендній платі та компенсації експлуатаційних витрат дорівнює близько половини суми належної до сплати за 1 місяць. заборгованість по комунальних платежах відсутня.

13.03.2008 року, в порядку ст. 60 Господарського процесуального кодексу України, відповідачем подано до суду зустрічну позовну заяву, якою він просить суд стягнути з ТОВ "Форта" 185580,00 грн. - відшкодування вартості витрат на поліпшення об'єкту оренди, судові витрати.

Ухвалою суду від 13.03.2008 року зустрічний позов прийнято для спільного його розгляду з первісним позовом.

14.03.2008 року до суду поступила заява позивача про доповнення позовних вимог, якою він уточнює позовні вимоги і просить суд:

- визнати недійсним п. 7.7 договору оренду (найму) нежитлового приміщення № 01/02/07 від 02.07.2007 року, укладений між ТОВ "Форта" та ПП "Ассая-Строй";

- стягнути 185 580,00 грн. - відшкодування вартості витрат на поліпшення об'єкту оренди, судові витрати.

Відповідач за зустрічним позовом (ТОВ "Форта") з доводами позивача не згодна, оскільки вважає, що він діяв у відповідності з вимогами п. п. 7.6, 7.7 договору оренди (найму) нежитлового приміщення за № 01/02/07 від 02.07.2007 року (аркуш справи 83, т. 2).

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників сторін та дослідивши надані ними докази, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

Згідно зі ст. 77 Господарського процесуального кодексу України, у справі оголошувалась перерва з 29.02.2008 року до 07.03.2008 року, з 07.03.2008 року до 13.03.2008 року, з 13.03.2008 року до 14.03.2008 року, з 14.03.2008 року до 01.04.2008 року.

02 липня 2007 року між позивачем і відповідачем був укладений договір оренди (найму) нежитлового приміщення № 01/02/07, згідно умов якого позивач виступив орендодавцем, а відповідач - орендарем.

Предметом Договору є, згідно пункту 1.1, строкове платне користування частиною нежитлового приміщення загальною площею 233,2 кв. м без урахування місць загального користування, яке розташоване у будівлі за адресою м.Дніпропетровськ, просп. К.Маркса, буд. 27А.

Приміщення, що надане в оренду за договором, належить орендодавцеві на праві власності на підставі свідоцтва на право власності на нерухоме майно серії САВ № 476456, зареєстрованого в електронному реєстрі прав власності на нерухоме майно 25 червня 2007 року.

Згідно акту приймання-передачі приміщення від 02 липня 2007 року, що є додатком № 1 до договору, орендодавець передав, а орендар прийняв приміщення у користування. До підписання договору та цього акту прийому-передачі об’єкт оренди оглянутий орендарем. Істотних недоліків, які перешкоджали б використанню приміщення за призначенням, під час його огляду не було виявлено. Орендар і орендодавець в акті зафіксували, що:

-          приміщення відповідає всім технічним і санітарним нормам та перебуває у стані, придатному для негайної експлуатації його орендарем;

-          орендар претензій до орендодавця відносно якісних характеристик об’єкта оренди не має.

Причиною звернення позивача до суду про розірвання договору та відшкодування збитків є те, що відповідач систематично істотно порушує вимоги розділу 4 договору «Орендна плата та порядок розрахунків». Зокрема, відповідачем порушені вимоги пунктів 4.1, 4.2, 4.3, 4.4 договору.

Згідно пункту 4.3 розділу 4 договору, орендна плата сплачується орендарем у безготівковому порядку шляхом банківського переказу на зазначений нижче поточний рахунок орендодавця не пізніше 5-го числа поточного місяця за попередній місяць, за який здійснюється оплата, на підставі виставленого орендодавцем рахунку-фактури.

Як встановлено в судовому засіданні, виставлені позивачем рахунки відповідач отримав.

Пунктом 4.2 договору передбачено, що орендна плата підлягає нараховуванню з дня підписання сторонами акту прийому-передачі об’єкта оренди орендарю і припиняється з дня підписання акту прийому-передачі об’єкта оренди орендодавцю. За перший місяць оренди орендар зобов’язаний сплатити орендодавцю суму орендної плати не пізніше 10 числа поточного місяця за поточний місяць.

До орендної плати, згідно п. 4.1 договору, не входить компенсація вартості:

-          комунальних послуг, пов’язаних з користуванням об’єктом оренди;

-          експлуатаційних послуг, вартість яких становить 12 гривень за один квадратний метр площі в місяць.

В пункті 4.1 встановлено, що компенсація вартості експлуатаційних послуг нараховується з 136-го календарного дня з моменту підписання попереднього договору, який був укладений 08 травня 2007 року. Таким чином, нарахування компенсації вартості експлуатаційних послуг орендарем орендодавцю почалося з 21 вересня 2007 року. Строк, в який орендар здійснює компенсацію вартості експлуатаційних послуг, договором не встановлений, але орендодавець щомісячно звертався до орендаря з вимогою про компенсацію експлуатаційних послуг, шляхом виставлення рахунків-фактур, де була зазначена сума орендної плати і сума компенсації вартості експлуатаційних послуг. Орендар, згідно статті 530 Цивільного кодексу України, зобов’язаний сплатити орендодавцеві компенсацію вартості експлуатаційних послуг в семиденний строк з моменту пред’явлення вимоги. Вказані рахунки-фактури орендарем оплачувались, про що є посилання в платіжних документах в графі "призначення платежу".

Як встановлено матеріалами справи, протягом всього періоду дії договору оренди, відповідач вчасно оплатив орендну плату і компенсацію вартості експлуатаційних послуг тільки за серпень 2007 року. Станом на 10.03.2008 року заборгованість відповідача становить:

37242,03 грн. - по орендній платі (за грудень 2007 року 8675,59 грн., за січень 2008 року 13574,65 грн., за лютий 2008 року 14901,80 грн.);

8395,20 грн. - по компенсації вартості експлуатаційних послуг (за грудень 2007 року 2798,40 грн., за січень 2008 року 2798,40 грн., за лютий 2008 року 2798,40 грн.), а загалом 45637,23 грн.

01.04.2008 року до суду поступила заява про зменшення розміру позовних вимог за № 139юр від 01.04.2008 року, якими позивач уточнює розмір позовних вимог і просить суд:

- розірвати договір оренди № 01/02/07 від 02.07.2007 року, укладений між позивачем та відповідачем;

- виселити відповідача з займаного приміщення за договором оренди;

- повернути позивачу займане відповідачем приміщення;

- стягнути з відповідача 14578,05 грн. - заборгованості з орендної плати, 8395,20 грн. - заборгованості по компенсації вартості експлуатаційних послуг, 259,69 грн. - пені, 65,12 грн. - 3% річних за прострочення оплати орендної плати, 21,93 грн. - 3% річних за прострочення компенсації експлуатаційних послуг, 313,27 грн. - інфляційних втрат за прострочення оплати орендної плати, 147,40 грн. - за прострочення компенсації вартості експлуатаційних послуг, судових витрат.

Згідно з ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, підставами для зміни або розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін є, в тому числі, істотне порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

З доводами відповідача, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю тільки протягом трьох місяців підряд не можна погодитись, оскільки однією з підстав розірвання договору найму на вимогу наймодавця, передбачених ст. 783 Цивільного кодексу України, є користування річчю наймачем всупереч договору.

Судом встановлено, що сплата відповідачем орендної плати протягом 2007-2008 років не в повному обсязі свідчить про порушення останнім умов договору оренди, а тому вимоги позивача про дострокове розірвання договору оренди, про виселення відповідача із займаного приміщення та про повернення цього приміщення позивачу є обґрунтованими.

Позивач підтвердив доказами, що основним видом його діяльності за КВЕД є роздрібна торгівля фармацевтичними товарами, про що свідчить ліцензія № 154412 від 16.11.2004 року. Позивач був змушений зменшувати обсяг замовлень своїм постачальникам, не в повному обсязі здійснював закупівлю фармацевтичних товарів для продажу через мережу своїх аптек. Так, 06.07.2007 року між позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю «Вента.ЛТД»був укладений договір № 757/1. Предметом договору було постачання товару на умовах попередньої оплати. Позивач не отримав вчасно орендну плату відповідача 10.07.2007 року та 05.11.2007 року, у зв’язку з чим не зміг вчасно оплатити вказаний товар ТОВ «Вента.ЛТД», останній не поставив товар позивачу і відмовився від виконання договору. Ця обставина підтверджується копіями листів ТОВ «Вента.ЛТД»від 10.07.2007 року б/н та від 5.11.2007 року, а також Договором № 757/1.

Крім того, з 03.08.2008 року і на сьогоднішній день будівля, в якій розташоване приміщення (об’єкт оренди) знаходиться в іпотеці згідно з договором іпотеки № PL 07-428/300, що підтверджується витягом з Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна станом на 03.03.2008 року, виданим Приватним нотаріусом Чернишовим С.О.

Також шкода, завдана позивачу, полягає в тому, що позивач розраховував на грошові кошти відповідача, що повинні бути отримані за договором оренди, для сплати іпотекодержателю відсотків і отриманого кредиту за кредитним договором № GR 07-380/300, який був укладений одночасно з договором іпотеки № 07-428/300.

Згідно ст. 12 Закону України «Про іпотеку», у разі порушення іпотекодавцем обов’язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов’язання, а у разі його невиконання –звернути стягнення на предмет іпотеки. Таким чином, несвоєчасне внесення орендної плати відповідачем створює реальну загрозу звернення іпотекодержателем стягнення на предмет іпотеки і загрозу того, що позивач втратить будівлю в цілому.

Розрахунки орендних платежів позивачем здійснені з врахуванням вимог п. 4.1 розділу 4 договору оренди (найму) нежитлового приміщення № 01/02/07 від 02.07.2007 року.

У відповідності з ч. 2 ст. 625 Цивільного кодексу України, боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Як визначено п. 8.3 розділу 8 договору, у випадку прострочення сплати орендної плати за цим договором, орендар сплачує на користь орендодавця пеню в розмірі 1% від суми заборгованості за кожен банківський день прострочення.

Позовні вимоги позивача щодо розірвання договору оренди (найму) нежитлового приміщення за № 01/02/07 від 02.07.2007 року, виселення відповідача і повернення приміщення, а також стягнення основного боргу по орендній платі в розмірі 14 578,05 грн., компенсації вартості експлуатаційних послуг в сумі 8395,20 грн., пені в сумі 259,69 грн. за період з 10.07.2007 року до 30.01.2008 року, 3% річних за прострочення сплати орендної плати в сумі 65,12 грн. за період з 10.07.2007 року до 30.01.2008 року, 3% річних за прострочення оплати компенсації експлуатаційних послуг в сумі 21,93 грн. за період з 06.10.2007 року до 30.01.2008 року, інфляційних втрат за прострочення оплати орендної плати в сумі 313,27 грн. за період липень 2007 року - листопад 2007 року, інфляційних втрат за прострочення оплати компенсації вартості експлуатаційних послуг в сумі 147,40 грн. за період жовтень 2007 року - листопад 2007 року підлягають задоволенню і підтверджуються матеріалами справи.

Судові витрати, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, необхідно покласти на відповідача, оскільки спір виник з його вини.

Зустрічний позов:

Вимоги відповідача за зустрічним позовом і доповненням до нього, а саме стягнення невідокремлених поліпшень в сумі 185 580,00 грн., і визнання недійсним пункту 7.7 договору оренди № 01/02/07 не підлягають задоволенню, виходячи з наступного:

Позивач обґрунтовує свої вимоги тим, що він, на підставі ч. 3 ст. 778 Цивільного кодексу України, має право на відшкодування грошової суми, яку ним було витрачено на проведення оздоблювальних робіт, або зарахування цієї суми в рахунок оплати орендної плати, але пунктом 7.7 договору оренди № 01/02/07 передбачено, що невідокремлені покращення залишаються у власності орендодавця, який купує їх за ціною 1 гривня (в тому числі ПДВ). Таким чином, сторони в договорі узгодили вартість компенсації невідокремлений покращень.

Згідно ст. 627 Цивільного кодексу України, сторони вільні в укладенні договору, виборі контрагента і визначення умов договору з врахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обігу, вимог розумності і справедливості.

Судові витрати, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, необхідно покласти на позивача за зустрічним позовом.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст. ст. 22, 525, 526, 599, 611, 625, 651, ч. 2 ст. 778 Цивільного кодексу України, ст. ст. 44, 49, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги позивача за первісним позовом задовольнити в повному обсязі.

Розірвати договір оренди № 01/02/07 від 02.07.07.2007 року, укладений між ТОВ "Форта" і ПП "Ассая-Строй".

Виселити Приватне підприємство "Ассая-Строй" (вул. Шевченко, буд. 37, к. 10, м. Дніпропетровськ, 49600) з нежитлового приміщення загальною площею 233,2 кв. м, що знаходиться в будівлі за адресою: м. Дніпропетровськ, пр. К.Маркса, буд. 27А.

Повернути нежитлове приміщення загальною площею 233,2 кв. м, що знаходиться в будівлі за адресою: м. Дніпропетровськ, пр. К.Маркса, буд. 27А Товариству з обмеженою відповідальністю "Форта" (вул. Селянській узвіз, 3а, м.Дніпропетровськ, 49600, ).

Стягнути з Приватного підприємця "Ассая-Строй" (вул. Шевченко, буд. 37, к. 10, м. Дніпропетровськ, 49600, р/р 0001 в ДФАТ Індекс банк", МФО 307015, ІПН 34) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Форта" (вул. Селянській узвіз, б. 3а, м. Дніпропетровськ, 49600, , р/р 4307 в філії ЗАТ "ОТП Банк" у м. Дніпропетровську, МФО 307071) 14 578 (чотирнадцять тисяч п'ятсот сімдесят вісім) грн. 05 коп. - основного боргу по орендній платі, 8395 (вісім тисяч триста дев'яносто п'ять) грн. 20 коп. - компенсації вартості експлуатаційних послуг, 259 (двісті п'ятдесят дев'ять) грн. 69 коп. - пені, 65 (шістдесят п'ять) грн. 12 коп. - 3% річних за прострочення сплати орендної плати, 21 (двадцять одна) грн. 93 коп. - 3% річних за прострочення оплати компенсації експлуатаційних послуг, 313 (триста тринадцять) грн. 27 коп. - інфляційних втрат за прострочення оплати орендної плати, 147 (сто сорок сім) грн. 40 коп. - інфляційних втрат за прострочення оплати компенсації вартості експлуатаційних послуг, 464 (чотириста шістдесят чотири) грн. 44 коп. - витрат на держмито за майновим спором, 85 (вісімдесят п'ять) грн. - витрат на держмито за немайновим спором, 118 (сто вісімнадцять) грн. - витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, про що видати наказ.

В задоволенні позовних вимог за зустрічним позовом - відмовити.

Судові витрати покласти на позивача за зустрічним позовом.

Суддя

С.П. Панна