КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15.04.2008                                                                                           № 36/27

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:          Борисенко І.В.

суддів:

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного підприємства "Юридична, консультативно-правова та виробнича фірма "Київ-Хуст"

на рішення Господарського суду м.Києва від 25.02.2008

у справі № 36/27

за позовом                               КП "Київжитлоспецексплуатація"

до                                                   Приватного підприємства "Юридична, консультативно-правова та виробнича фірма "Київ-Хуст"

про                                                  зміну умов договору оренди

за участю представників сторін:

від позивача ЦимбалістВ.В. – дов. № 155/1/11-5027 від 06.09.2007

від відповідача Грабар М.Ф. – дов. № ЮХ-048 від 08.04.2008

ВСТАНОВИВ:

Комунальне підприємство „Київжитлоспецексплуатація” (надалі – позивач) звернулось до Господарського суду м.Києва з позовом (з врахуванням заяви про уточнення позовних вимог № 155/1/11-615 від 04.02.2008) до Приватного підприємства „Юридична консультативно-правова та виробнича фірма „Київ-Хуст” (надалі – відповідач, апелянт) про затвердження п. 1.3 розділу І договору оренди № 11/1950 від 26.10.2201 по вул. Жолудєва, 10-А в редакції КП „Київжитлоспецексплуатація” та п. ІІ.14 розділу ІІ договору оренди № 11/1950 від 26.10.2201 на вул. Жолудєва, 10-А в редакції КП „Київжитлоспецексплуатація”.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 25.02.2008 р. у справі № 36/27:

- позов задоволено частково;

- затверджено п.3.1 розділу 1 договору оренди від 26.10.2001р. №11/1950 нежитлового приміщення в будинку №10-А АН вул. Жолудева в редакції, запропонованій КП “Київжитлоспецексплуатація”, а саме:

“Орендна плата за нежилі приміщення в будинку по вул. Жолудева, 10-А встановлюється у відсотках від вартості майна, визначеної експертним шляхом (але не менше відповідної мінімальної орендної ставки за один квадратний метр у гривнях без ПДВ), і становить 32000 грн. 00 коп. на місяць. Орендна плата за 1 кв.м. на місяць у гривнях згідно з Методикою розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади місті Києва, затвердженої рішенням Київської міської ради від 28.09.2006р. № 34/91, складає 20,00 грн.

Розрахунок орендної плати:

1600,00 кв.м. х 20 грн. = 32 000 грн.,

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом користування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

Додатково до орендної плати нараховується податок на додану вартість у розмірах і порядку, визначених законодавством України, який сплачується орендарем разом з орендною платою.

Орендар вносить орендодавцеві орендну плату незалежно від наслідків своєї господарської діяльності до десятого числа поточного місяця на поточний рахунок КП “Київжитлоспецексплуатація” № 704 у ВАТ КБ “Хрещатик” м. Києва, МФО 300670, код 03366550.

Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством”.

- затверджено п.ІІ.14 розділу ІІ договору оренди від 26.10.2001р. №11/1950 нежилого приміщення в будинку №10 по вул. Жолудева в редакції КП “Київжитлоспецексплуатація”, а саме:

“Орендар зобов’язаний протягом місяця, починаючи з дати укладення договору, застрахувати об’єкт оренди на користь орендодавця на весь строк дії договору оренди від вогневих ризиків, ризиків стихійних явищ та інших майнових ризиків на суму не менше ніж експертна вартість об’єкта оренди”;

- в решті вимог відмовлено;

- стягнуто з Приватного підприємства “Юридична консультативно-правова та виробнича фірма “Київ-Хуст” на користь Комунального підприємства “Київжитлоспецексплуатація” 85,00 грн. витрат по сплаті державного мита та 118,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Рішення місцевого суду про часткове задоволення позовних вимог мотивоване тим, що позивач (який є орендодавцем за договором оренди нежилого приміщення від 26.10.2001р. №11/1950) обґрунтовано звернувся до відповідача (як орендаря) з пропозицією про внесення змін до договору в частині збільшення розміру орендної плати у зв’язку з тим, що рішенням Київської міської ради № 34/91 від 28.09.2006 затверджено Методику розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади міста Києва, відповідно до якої затверджено нові орендні ставки за користування нерухомим майном комунальної власності територіальної громади міста Києва. В задоволенні позовних вимог в частині встановлення початку дії внесених змін до договору з 17.10.2006 судом відмовлено з огляду на те, що відповідно до ст. 85 ГПК рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття.

Не погоджуючись з названим рішенням Господарського суду м.Києва, відповідач звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою № ЮФ-027 від 11.03.2008., у відповідності до якої просить скасувати рішення Господарського суду м. Києва від 25.02.2007 по справі № 36/27 та винести нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог КП „Київжитлоспецексплуатація” повністю та стягнути з позивача на користь відповідача судові витрати, понесені ним у зв’язку з подачею апеляційної скарги.

Апеляційна скарга мотивована тим, що по справі наявні усі підстави, передбачені ч.1 ст.104 ГПК України, для скасування оспорюваного рішення, оскільки воно прийнято місцевим судом за відсутності відповідача, не повідомленого належним чином про час та місце судового засідання, при цьому суд неповно з‘ясував обставини, що мають значення для справи, суд визнав встановленими обставини, які недоведені належними та допустимими доказами, а також виклав у рішенні висновки, які не відповідають обставинам справи. Крім того, апелянт зазначає, що суд порушив норми матеріального права, оскільки відповідачем не було надано згоди позивачу на підвищення орендної плати, а одностороннього підвищення орендної плати чинним законодавством та укладеним сторонами договором не передбачено.

Від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому він просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити в повному обсязі, а рішення Господарського суду м. Києва залишити без змін.

Представник апелянта (відповідача) в судовому засіданні апеляційної інстанції апеляційну скаргу підтримав та просив її задовольнити.

Представники позивача в судовому засідання проти апеляційної скарги заперечували та просили відмовити в її задоволенні.

В судовому засіданні 08.04.2008 судом на підставі ч.3 ст.77 ГПК України оголошувалась перерва до 15.04.2008.

Заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки, перевіривши правильність застосування норм права місцевим господарським судом, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, між Комунальним підприємством „Київжитлоспецексплуатація” (як орендодавцем) та Приватним підприємством „Юридична консультативно-правова та виробнича фірма „Київ-Хуст” (як орендарем) укладено договір оренди нерухомого майна № 11/1950 від 26.10.2001.

У відповідності до умов названого договору орендодавець на підставі рішення Київської міської ради VІІІ сесії ХХІІІ скликання від 05.07.2001 № 433/1410, додаток 1, пункту 28, передає, а орендар приймає в оренду нежиле приміщення (будівлю, споруду), вартість якого визначена експертним шляхом, на вул. Жолудєва, 10-А загальною площею 1600,00 кв.м для розміщення оздоровчо-лікувального центру для жінок та дітей (п.І.1.договору).

Пунктом 1.3 договору № 11/1950 від 26.10.2001 встановлено:

- за користування орендованим приміщенням орендар сплачує орендодавцю орендну плату, місячний розмір якої, на момент початку дії договору, становить 2 132,30 грн.;

- розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається з урахуванням індексу інфляції за поточний місяць;

- орендар вносить орендодавцеві орендну плату на поточний рахунок КП „Київжитлоспецексплуатація” № 704 у ВАТ КБ “Хрещатик” м. Києва, МФО 300670, код 03366550;

- розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством;

- податок на додану вартість сплачується орендарями окремо від орендної плати у розмірах та порядку, встановленому чинним законодавством України;

- орендна плата сплачується орендарем, починаючи з дати фактичного використання об’єкту оренди, згідно акту приймання-передачі.

Строк дії договору встановлений з 05.07.2001 по 05.07.2016 (п. VІ.2 договору №11/1950 від 26.10.2001).

Згідно ату прийому-передачі нежилих приміщень від 01.11.2001 орендоване приміщення площею 1 600,00 кв.м передане відповідачу.

В обґрунтування позовних вимог про внесення до укладеного сторонами договору оренди змін в частині збільшення орендної плати позивач посилається на те, що Київською міською радою було прийнято рішення № 34/91 від 28.09.2006 „Про затвердження порядку передачі майна територіальної громади міста Києва в оренду, Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади міста Києва, Типового договору про оренду майна територіальної громади міста Києва”.

Судова колегія не погоджується з цими доводами позивача та вважає, що позовні вимоги є безпідставними та задоволенню не підлягають з огляду на наступне.

У відповідності до ст.1 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” цей Закон регулює майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Статтею 21 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” передбачено:

- розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін;

- розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України;

- спори з питань зміни орендної плати вирішуються відповідно до чинного законодавства.

Рішенням Київської міської ради № 34/91 від 28.09.2006, яке набрало чинності з моменту його офіційного оприлюднення в газеті „Хрещатик” (випуск № 28 від 17.10.2006), було затверджено Порядок передачі майна територіальної громади міста Києва в оренду, Методику розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади міста Києва та Типовий договір про оренду майна територіальної громади міста Києва.

Пунктом 4 названого рішення встановлено, що відповідно до цього рішення розглядаються заяви (клопотання) щодо передачі майна територіальної громади міста Києва в оренду, не вирішені на момент набрання цим рішенням чинності.

Пунктом 5 рішення № 34/91 від 28.09.2006 передбачено, що відповідно до вимог цього рішення підлягають виконанню рішення про передачу майна територіальної громади міста Києва, прийнятті Київською міською радою, але не виконані на момент набрання цим рішенням чинності.

Таким чином, рішенням Київради № 34/91 від 28.09.2006 не передбачено, що у зв’язку з його прийняттям та затвердженням „Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади міста Києва” підлягають перегляду в частині зміни розміру орендної плати договори оренди комунального майна, що були укладені до набуття чинності даним рішенням.

Крім того, рішення Київради № 34/91 від 28.09.2006 не містить жодних вказівок КП „Київжитлоспецексплуатація” (як балансоутримувачу комунального майна) щодо внесення змін до договорів оренди, укладених з орендарями, яким таке майно було раніше надано в орендне користування.

Як вбачається з договору оренди нерухомого майна № 11/1950 від 26.10.2001, він був укладений сторонами на підставі рішення Київської міської ради VІІІ сесії ХХІІІ скликання від 05.07.2001 № 433/1410, додаток 1, пункту 28, у відповідності до якого Київська міська рада вирішила передати відповідачу в тимчасове користування на умовах оренди нежилий будинок площею 1600,00 кв.м зі ставкою орендної плати 2% та терміном дії договору оренди 15 років.

Позивачем не заперечується, що вказане рішення Київради в частині, що стосується відповідача, не змінено та не скасовано і на даний час є чинним.

За таких обставин безпідставними та необґрунтованими є посилання позивача на те, що його вимоги щодо зміни розміру орендної плати в даному випадку передбачені законодавчими актами України.

Таким чином, судова колегія дійшла висновку про обґрунтованості доводів апелянта щодо помилковості висновків місцевого суду в частині задоволення позовних про зміну розміру орендної плати.

Судова колегія також вважає, що суд першої інстанції безпідставно та необґрунтовано задовольнив позовні вимоги в частині внесення змін до п. ІІ.14 розділу ІІ договору оренди № 11/1950 від 26.10.2001 щодо страхування об’єкта оренди. При цьому судова колегія виходить з наступного.

Позивачем ні в позовній заяві, ні в заяві про уточнення позовних вимог не наведено будь-яких обгрунтувань позовних вимог в цій частині.

В мотивувальній частині оскаржуваного рішення суд першої інстанції також не навів будь-яких підстав, виходячи з яких він задовольнив позовні вимоги в цій частині та затвердив п. ІІ.14 розділу ІІ договору оренди № 11/1950 від 26.10.2001 в редакції позивача.

Судова колегія вважає, що позовні вимоги в цій частині також є безпідставними з огляду на наступне.

Пунктом ІІ.14 договору № 11/1950 від 26.10.2001 встановлено, що орендар зобов’язаний протягом місяця з дня укладання договору оренди застрахувати об’єкт оренди на користь орендодавця на весь термін оренди.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідачем на підставі довідки № 1595 про вартість об’єкта оренди для його страхування, виданої КП „Київжитлоспецексплуатація”, відповідачем було укладено договори страхування, а саме:

- договір № КС.И5-01.15 313 від 20.08.2002 щодо страхування майна підприємства, що надане в оренду на період з 08.10.2002 до 09.10.2003 (а.с. а.с. 196-196);

- договір № КИ/ОМ 10-1/20-1/03-106/1 від 06.10.2003 добровільного страхування орендованого майна по вул. Жолудєва, 10-А, загальною площею 1600,00 кв.м., строком на 2 роки (а.с. а.с. 201-204);

- договір № КИ/ОМ 10-1/20-1/05-49 від 06.10.2005 добровільного страхування орендованого майна по вул. Жолудєва, 10-А, загальною площею 1600,00 кв.м., строком на 11 років, на період до 06.10.2016 року (а.с. а.с. 205-208).

Копії названих договорів наявні в матеріалах справи.

Питання страхування орендованого майна, зокрема, регулюються нормами Закону України „Про страхування”, відповідно до якого при страхуванні майна страхова сума встановлюється в межах вартості майна за цінами і тарифами, що діють на момент укладання договору, якщо інше не передбачено договором страхування (ч.15 ст. 9 названого Закону).

Таким чином, вимоги позивача щодо внесення змін до договору оренди в частині страхування об’єкту оренди на нових умовах є безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню, оскільки не ґрунтуються на нормах чинного законодавства.

Враховуючи усе вищевикладене, апеляційна скарга Приватного підприємства „Юридична консультативно-правова та виробнича фірма „Київ-Хуст” підлягає задоволенню, а рішення Господарського суду м. Києва від 25.02.2008р. у справі № 36/27 – скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

У відповідності до ст. 49 ГПК України при відмові в позові судові витрати, пов’язані з розглядом справи, покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 99, 101-105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд, –

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Приватного підприємства „Юридична консультативно-правова та виробнича фірма „Київ-Хуст” на рішення Господарського суду м. Києва від 25.02.2008р. у справі № 36/27 задовольнити.

2. Рішення Господарського суду м. Києва від 25.02.2008р. у справі № 36/27 за позовом Комунального підприємства „Київжитлоспецексплуатація” до Приватного підприємства „Юридична консультативно-правова та виробнича фірма „Київ-Хуст” скасувати та прийняти нове рішення.

3. В позові відмовити повністю.

4. Стягнути з Комунального підприємства „Київжитлоспецексплуатація” (01034, м. Київ, вул. Володимирська, 51-А, р/р 704 в ВАТ КБ „Хрещатик” у м. Києві, МФО 300670, код 03366500) на користь Приватного підприємства „Юридична консультативно-правова та виробнича фірма „Київ-Хуст” (03134, м. Київ-134, вул. Жолудєва, 10-А, п/р № 2422 в Київській міській філії АКБ „Укрсоцбанк”, МФО 322012, код ЗКПО 14294005) 42 (сорок дві) грн. 50 коп. державного мита та 3 500,00 (три тисячі п’ятсот) грн. витрат на оплату послуг адвоката.

5. Видачу наказу доручити Господарському суду м. Києва.

6. Матеріали справи № 36/27 повернути до Господарського суду м. Києва.

Головуючий суддя

Судді