ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

справа № 32/658

06.02.08

За позовом Закритого акціонерного товариства "Європейський банк раціонального

фінансування"

До Відкритого акціонерного товариства "Державний ощадний банк України"

в особі Шевченківського відділення № 5441

Про розірвання договору оренди

Суддя Хрипун О.О.

Представники:

Від позивача Костянецький М.В. –предст.

Від відповідача Омельченко Р.В. –нач.юр.відд., Кольцов Є.О. –кер.філії

ОБСТАВИНИ СПРАВИ :

Позивач звернувся з позовом про визнання недійсними договору оренди нерухомого майна від 20.05.2002 та додаткової угоди від 19.03.2003, укладених між акціонерним комерційним банком "Донкредитінвест" та Шевченківським відділенням № 5441 ВАТ "Державний ощадний банк України".

Позовні вимоги мотивовані тим, що договір було укладено внаслідок помилки позивача, оскільки на час укладення договору не була проведена незалежна оцінка вартості майна, а позивач помилково вважав, що вартість приміщень 26260,00 грн., тому розрахунок, наведений в додатку 1 до договору оренди нерухомого майна є хибним і таким, що істотно порушує права позивача на отримання належної плати за оренду нежитлового приміщення. Відповідач відмовився від пропозиції позивача змінити умови договору з урахуванням ринкових цін оренди даного приміщення.

Позивач також зазначив, що відповідач не виконав свої зобов'язання за договором щодо страхування переданого у оренду майна.

Відповідач у відзиві на позов, представник відповідача в судовому засіданні позовні вимоги заперечив, посилаючись на їх безпідставність. Відповідач зазначає, що розмір орендної плати не був обумовлений ринковою вартістю об’єкту оренди. Крім того, відповідач вказує, що проведена позивачем експертна оцінка об’єкту оренди не має відношення до вирішення даної справи, оскільки підставою для визнання договору недійсним може бути лише помилка, що мала місце на момент його укладення.

30.01.2008 позивачем подано заяву про зміну позовних вимог, в якій він, посилаючись на неналежне виконання відповідачем своїх зобов’язань щодо страхування об’єкту оренди, просив розірвати договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) від 20.05.2002 та додаткову угоду від 19.03.2003 до договору оренди, укладені між акціонерним комерційним банком "Донкредитінвест" та Шевченківським відділенням № 5441 ВАТ "Державний ощадний банк України".

Відповідач вимоги щодо розірвання договору оренди заперечив, стверджуючи, що об’єкт оренди ним щорічно страхувався від вогневих ризиків та ризиків стихійних явищ.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

20 грудня 2002 року між Закритим акціонерним товариством КБ "Донкредитінвест", правонаступником якого є ЗАТ "Європейський банк раціонального фінансування", (орендодавець) та Шевченківським відділенням № 5441 ВАТ "Державний ощадний банк України" (орендар) був укладений договір оренди приміщення, розташованого за адресою: м. Київ вул. Володимирська, 4, терміном на 10 років, до 19.12.2012.

Відповідно до п. 3.1 договору за користування приміщенням орендар сплачує орендну плату щомісячно, згідно платіжних вимог, які надаються орендодавцем не пізніше 10 числа наступного місяця, в розмірах, визначених в додатку 1 до даного договору, який являється невід'ємною частиною договору.

На час укладання договору сторони погодили місячну орендну плату у розмірі 105,05 грн., в т.ч. ПДВ –17,51грн., розрахувавши її за формулою: Опл.=Вп х Сор, де Вп-вартість орендованого майна; Сор-орендна ставка у відсотках - 4%, та поділивши на 12 місяців.

Розрахунком від 01.04.2005 сторони змінили розмір місячної орендної плати, розрахувавши її виходячи із вартості орендованого майна з урахуванням капітальних інвестицій в розмірі 269056,21 грн. Сторонами була погоджена місячна орендна плата у розмірі 1618,76 грн.

Таким чином, суд приходить до висновку, що за умовами договору розмір орендної плати напряму залежав від вартості орендованого майна.

Провівши у жовтні 2007 року незалежну оцінку зданого в оренду майна, позивач дізнався, що ймовірна величина ринкової вартості об’єкту оцінки без урахування ПДВ складає 5 187 707,00 грн., що по курсу НБУ на дату оцінки еквівалентно 1026873,00 доларів США. Оцінка проводилася на підставі договору № ЭО-0000319 від 24.10.2007, укладеному позивачем з ТОВ "Практика бізнесу" оцінщиком Тевелєвою Р.Р. (сертифікат №00024/Х від 13.06.1998).

08.10.2007 позивач звернувся до відповідача з пропозицією переглянути розмір орендної плати та підписати нову редакцію додатку 1 до договору. Розрахунок виконано згідно з п.8, п.12 Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786. Цим же листом позивач запропонував розірвати договір оренди нерухомого майна та звільнити приміщення у 2-х місячний строк у разі відмови від підписання нової редакції додатку № 1 з розрахунком нового розміру орендної плати за користування приміщенням в сумі 55571,21 грн.

Не погодившись з запропонованою позивачем зміною орендної плати, відповідач листом від 18.10.2007 № 02/138 відмовився від запропонованих позивачем змін додатку 1 до договору та просив встановити рівень орендної плати середній за договорами оренди в Шевченківському районі м. Києва для установ ВАТ "Державний ощадний банк України", тобто 5622,62 грн.

18.12.2007 в доповнення до листа Головного управління ВАТ "Ощадбанк" по м. Києву та Київській області № 02/138 від 18.10.2007, пославшись на попередню домовленість керівників щодо перегляду орендної плати в рамках договору оренди від 20.12.2002, відповідач направив позивачу непідписаний проект розрахунку орендної плати, виходячи з вартості орендованого майна (експертна оцінка) станом на 26.10.2007: 5185707,00 грн. (лист № 5-9/2588 від 14.12.2007). Місячна орендна плата відповідно до цього проекту пропонувалася у розмірі 20742,82 грн., в т. ч. ПДВ 3457,13 грн. Оскільки проект не був підписаний відповідачем, суд не може його вважати пропозицією до зміни умов договору в розумінні ст. 188 ГК України.

На час розгляду спору сторони не дійшли згоди щодо розміру орендної плати, при цьому визнаючи, що вона має бути зміненою.

Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно зі ст. 291 ГК України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Частина 3 ст. 291 ГК України передбачає можливість розірвання договору оренди за згодою сторін та на вимогу однієї із сторін з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Статтею 783 ЦК України передбачено право наймодавця вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Пунктом 5.2 договору від 20.12.2002 сторони погодили, що договір може бути розірваний достроково за згодою сторін після письмового попередження другої сторони не менш як за 2 місяці; при порушенні умов договору, або при невиконанні його додаткових умов; при пошкодженні приміщення чи постановці будинку, в якому воно розташоване, на капітальний ремонт.

19.03.2003 сторони уклали додаткову угоду до договору оренди нерухомого майна від 20.12.2002, доповнивши його пунктом 5.2.1 наступного змісту: 5.2.1 Договір не може бути розірваний достроково на вимогу орендодавця за умови належного виконання орендарем обов’язків за даним договором.

Оскільки додатковою угодою від 19.03.2003 лише вносилися зміни у раніше укладений договір, вимога позивача щодо розірвання даної додаткової угоди є похідною від вимоги розірвати договір оренди.

Пунктом 2.4 договору від 20.12.2002 відповідач зобов’язався застрахувати приміщення згідно з типовим договором страхування на користь орендодавця. Копію договору страхування надати орендодавцю не пізніше 3-х днів з моменту підписання даного договору.

Свої зобов`язання за договором від 20.12.2002 відповідач належним чином не виконав.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України, зобов’язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 Цивільного кодексу України).

Згідно з ст. 193 Господарського кодексу України суб’єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов’язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов’язання –відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Як доказ виконання взятих на себе зобов’язань щодо страхування об’єкту оренди відповідач надав суду договір від 07.11.2003 № 2831/6 страхування від вогневих ризиків та ризиків стихійних явищ на суму 1073778 грн., укладений з Акціонерною страховою компанією "Авіоніка" на 1 рік; договір № 002/11/232 від 09.11.2004 страхування нерухомого орендованого майна на суму 1073778,00 грн., укладений з ЗАТ "Благо" –Страхова компанія" на 1 рік; договір № 015/002/11/252 від 01.11.2005 страхування нерухомого орендованого майна на суму 1073778,00 грн., укладений з ЗАТ "Благо" –Страхова компанія" на 1 рік; договір від 29.11.2006 № 002/015/11/163Н страхування нерухомого орендованого майна на суму 1073778,00 грн., укладений з ЗАТ "Благо" –Страхова компанія" на 1 рік до 05.12.2007; договір № 002/015/01/14Н від 01.02.2008 страхування нерухомого орендованого майна на суму 1073778,00 грн., укладений з ЗАТ "Благо" –Страхова компанія" на 1 рік до 04.04.2008.

Аналіз даних договорів страхування свідчить, що відповідач вперше застрахував орендоване майно лише 07.11.2003, тобто більше ніж через 10 місяців після укладення договору оренди. Крім того, у період звернення позивача з позовом про розірвання договору орендоване майно не було застрахованим. Більш того, сума страхового відшкодування за вказаними договорами, яку позивач мав би отримати у разі настання страхового випадку, не покриває дійсну вартість об’єкту оренди, визначену незалежною оцінкою у розмірі 5187707,00 грн. та визнаною відповідачем у листі № 5-9/2588 від 14.12.2007.

Відповідач у пункті 2.4 договору від 20.12.2002 зобов’язався також копію договору страхування надати орендодавцю (позивачу) не пізніше 3-х днів з моменту підписання договору від 20.12.2002. Відповідач не надав доказів виконання умов договору щодо передачі орендодавцю у 3-денний термін договорів страхування. Як стверджує позивач, копії договорів страхування позивачу відповідачем взагалі не передавалися. Відповідачем ці твердження не спростовані, доказів передачі позивачу копій договорів страхування до суду не надано.

Наведене свідчить про неналежне виконання відповідачем умов договору оренди від 20.12.2002 та істотне порушення умов вказаного договору.

Враховуючи те, що наявні у справі матеріали свідчать про обґрунтованість вимог позивача щодо розірвання договору оренди, позов визнається таким, що підлягає задоволенню.

Державне мито та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України покладаються на відповідача.

Керуючись ст. ст. 32-34, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Розірвати договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) від 20.05.2002 та додаткову угоду від 19.03.2003 до договору оренди, укладені між Акціонерним комерційним банком "Донкредитінвест" (Закрите акціонерне товариство "Європейський банк раціонального фінансування", адреса: 01031, м. Київ, вул. Володимирська/пров. Рильський, 18/2; код 19364584, МФО 380292) та Шевченківським відділенням № 5441 ВАТ "Державний ощадний банк України" (м. Київ, вул. Артема, 32-38; код 02760583, МФО 320445).

Стягнути з Відкритого акціонерного товариства "Державний ощадний банк України" (м. Київ, вул. Артема, 32-38; код 02760583, МФО 320445 з будь-якого рахунку, виявленого державним виконавцем під час здійснення виконавчого провадження) на користь Закритого акціонерного товариства "Європейський банк раціонального фінансування", адреса: 01031, м. Київ, вул. Володимирська/пров. Рильський, 18/2; код 19364584, МФО 380292) 85 (вісімдесят п’ять) грн. 00 коп. державного мита та 118 (сто вісімнадцять) грн. 00 коп. інформаційно-технічного забезпечення судового процесу.

Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання та може бути оскаржене у порядку та строки, визначені Господарським процесуальним кодексом України.

Суддя О.О.Хрипун

Дата підписання рішення: 11.02.2008