ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 квітня 2008 р.

№ 2-13/524.1-2007 (2-8/8994-2005)

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів :

головуючого

Овечкіна В.Е.,

суддів

Чернова Є.В.,

Цвігун В.Л.,

за участю представників сторін:

позивача

- Білак Я.Ю.,

відповідачів

прокуратури

третіх осіб

- Деревянко Ю.В.,

- Івченко О.А.,

- не з'явилися,

розглянувши у відкритому судовому засіданні

касаційну скаргу

ПФ "Азалія"

на постанову

від 22.12.2005 Севастопольського апеляційного господарського суду

у справі

№2-8/8994-2005

за позовом

Санаторія "Червоний маяк" Міністерства охорони здоров'я України

до

(треті особи

за участю прокуратури АР

1.Ялтинського міськвиконкому;

2.ПФ "Азалія"

- КП "Ялтинське БТІ", Фонд майна АР Крим)

Крим

про

та за зустрічним позовом

до

про

визнання частково недійсними рішення від 27.01.2005 №147

та свідоцтва від 08.02.2005 про право власності на нерухоме майно,

спонукання відповідачів до вчинення певних дій

ПФ "Азалія"

1.Ялтинського міськвиконкому;

2.Санаторія "Червоний маяк" Міністерства охорони здоров'я України

визнання права власності на нерухоме майно, визнання недійсним договору оренди від 08.05.2001 №04/2001 та спонукання відповідачів до вчинення певних дій

До початку судового засідання від ПФ "Азалія" надійшли клопотання про відкладення розгляду касаційної скарги та про відмову від частини позовних вимог, які підлягають відхиленню у зв'язку з їх необгрунтованістю.

Водночас за іншим клопотанням ПФ "Азалія" в судовому засіданні касаційної інстанції оголошено повний текст постанови.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду АР Крим від 31.10.2005 (суддя Чумаченко С.А.) в первісному позові відмовлено у зв'язку з необгрунтованістю позовних вимог. Зустрічний позов задоволено –на підставі ст.ст.203,215,331 ЦК України визнано на майбутнє договір оренди від 08.05.2001 №04/2001, укладений між Санаторієм "Червоний маяк" Міністерства охорони здоров'я України та ПФ "Азалія", визнано за ПФ "Азалія" право власності на об'єкти нерухомого майна - кліматопавільон літера "А", загальною площею 423,3кв.м., розташований в місті Ялта, смт. Сімеїз, вул. Володимира Луговського (вул.Морська) 2„г", у складі наступних будов та споруд, а саме на: кліматпавільон, площею 346,32 кв.м.; бетонна площадка при вході до кліматпавільону, площею 34,4 кв.м.; площадка під літню площадку, площею 18,48 кв.м.; площадка над підпірну стінку, площею 8,05кв.м.; площадка над підпірну стінку, площею 16,08 кв.м.; площадка другого ярусу на металоконструкціях, площею 79,2 кв.м. Зобов'язано виконком Ялтинської міськради внести зміни до рішення Виконкому Ялтинської міськради за №147 від 27.01.2005 та свідоцтва про право власності Приватної фірми "Азалія" в цілому на нерухоме майно, виданого виконкомом Ялтинської міськради від 08.02.2005 на об'єкт: кліматпавільон літера "А", будівлю кафе літера "Б", розташований в місті Ялта, смт. Сімеїз, вул. Володимира Луговського (вул. Морська) 2 „г", шляхом вказівки в опису об'єкта кліматпавільон літера "А" замість слів та цифр: "загальною площею 123 кв.м." наступних слів та цифр "загальною площею 423,33 кв.м.".

Рішення мотивоване обставинами створення приватною фірмою "Азалія" нового об'єкта нерухомості в процесі проведення будівельних робіт з поліпшення орендованого майна, що є підставою виникнення у орендаря права власності на спірне майно.

Постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 22.12.2005 (судді: Антонова І.В., Котлярова О.Л., Лисенко В.А.) рішення скасовано, прийнято нове рішення. Первісний позов задоволено частково. Визнано недійсним рішення виконавчого комітету Ялтинської міської ради „Про оформлення права власності на будівлю кафе літера „Б" (площа 35,6 кв.м) та кліматопавільону літера „А" (площа 123 кв.м) по вул.. Луговського, 2 „г" в смт. Сімеїз" за №147 від 27.01.2005 у частині оформлення права власності на кліматопавільон літера „А" по вул.Луговського, 2 „г" в смт. Сімеїз за Приватною фірмою „Азалія". Визнано недійсним свідоцтво про право власності на нерухоме майно на кліматопавільон літера „А" (площа 123 кв.м), будівлю кафе літера „Б" (площа 35,6 кв.м), розташованих в місті Ялта, смт. Сімеїз, вул. Володимира Луговського, 2 „г" видане Приватній фірмі „Азалія" виконавчим комітетом Ялтинської міської ради від 08.02.2005, в частині права власності на кліматопавільон літера „А" по вул. Луговського, 2 „г" в смт. Сімеїз. В частині позовних вимог про спонукання Приватної фірми „Азалія" до повернення державного майна і виконання рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 22.06.2004 по справі № 2-8/4355-2004 у частині звільнення приміщення кліматопавільона літера „А" розташованого по вул. Луговського, 2 „г" в смт.Сімеїз, відмовлено. У зустрічному позові відмовлено повністю. Заходи до забезпечення позову, викладені в ухвалі господарського суду АР Крим від 30.05.2005, скасовано.

Постанова мотивована обставинами відсутності вибуття спірного нерухомого майна з державної власності та недоведеності його набуття у власність приватною фірмою "Азалія" з посиланням на ненадання орендодавцем згоди на вчинення орендарем поліпшення орендованого майна, ненадання приватній фірмі "Азалія" у користування земельної ділянки для розміщення об'єкта містобудування та відсутність одержання орендарем дозволу на будівництво спірного об'єкта.

ПФ "Азалія" в поданій касаційній скарзі просить постанову скасувати, первісне рішення залишити без змін, посилаючись на порушення апеляційним судом ст.ст.12,35,42,43 ГПК України, помилкове незастосування ст.331 ЦК України та водночас застосування норм ст.376 ЦК України, ст.4 Закону України "Про архітектурну діяльність", ст.22 Закону України "Про основи містобудування" та ст.24 Закону України "Про планування і забудову територій", які, на думку скаржника, не підлягали застосуванню до спірних відносин. Зокрема, скаржник вважає, що

Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет правильності їх юридичної оцінки судом апеляційної інстанції та заслухавши пояснення присутніх у засіданні представників позивача, другого відповідача і прокуратури, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає відхиленню, а оскаржувана постанова –частковій зміні з наступних підстав.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та приймаючи нове рішення про часткове задоволення первісного позову та про відмову в зустрічному позові апеляційний господарський суд виходив з того, що:

8 травня 2001 року між Санаторієм "Червоний маяк" Міністерства охорони здоров'я України (далі - Оренцодавець) та Приватною фірмою "Азалія" (далі-Орендар) був укладений договір оренди за №04/2001, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду кліматопавільон літнього типу, розташований навколо скелі „Дива" в смт. Сімеїз, загальною площею 326 кв.м.

Строк дії договору сторонами визначений до 8 травня 2021року.

8 травня 2001 року сторонами був підписаний акт прийому-передачі до договору оренди, відповідно до якого Санаторій "Червоний маяк" здав, а Приватна фірма "Азалія" прийняла у користування орендоване майно.

8 травня 2001 року на 37-ій сесії 23-го скликання Сімеїзської селищної ради було прийнято рішення "Про надання дозволу на збір матеріалів попереднього погодження земельної ділянки на землях комунальної форми власності Сімеїзської селищної ради" за №16, яким дозволено збір попередніх погоджень, вибору та складання проекту відведення земельної ділянки в натурі (на місцевості) Приватною фірмою "Азалія" орієнтовною площею 0,282 га під кліматопавільон в районі пляжної зони біля скелі „Дива".

5 червня 2001 року на 38-ій сесії 23-го скликання Сімеїзської селищної ради було прийнято рішення "Про надання дозволу на складення проектів відведення земельних ділянок організаціям, підприємствам, установам з земель комунальної власності Сімеїзської селищної ради" за № 24, відповідно до якого постановлено дозволити складання проектів відведення вибору та обстеження земельної ділянки Приватною фірмою "Азалія" для обслуговування кліматопавільону в смт. Сімеїз, набережна, орієнтовною площею 0,282 га під кліматопавільон.

4 червня 2002 року між Приватною фірмою "Азалія" (замовник) та Малим підприємством "Моноліт" (підрядник) був укладений договір підряду, відповідно до якого замовник доручає, а підрядник зобов'язується здійснити будівництво кліматопавільону в смт. Сімеїз біля скелі "Дива".

В результаті здійснених будівельних робіт стан орендованого майна значно поліпшився.

27 січня 2005 року виконавчим комітетом Ялтинської міської ради, на підставі висновку Ялтинського бюро технічної інвентаризації, було прийнято рішення "Про оформлення права власності на будівлю кафе літер "Б" та кліматопавільон літер "А" по вул. Луговського, 2 „г" в смт. Сімеїз" за №147, відповідно до якого постановлено оформити право власності на будівлю кафе літер "Б" загальною площею 35,6кв.м. та кліматопавільон літер "А" площею 123 кв.м по вул. Луговського, 2 „г" в смт. Сімеїз на Приватну фірму „Азалія" та видати Приватній фірмі „Азалія" свідоцтво про право власності.

На підставі рішення виконкому Ялтинської міськради за №147 від 27 січня 2005 року Приватній фірмі "Азалія" було видано свідоцтво про право власності на нерухоме майно від 8 лютого 2005 року на кліматопавільон літер "А" (площа 123кв.м.), будівлю кафе літер "Б" (площа 35,6кв.м.), розташовані в місті Ялта, смт. Сімеїз, вул. Володимира Луговського (вул. Морська) ,2 „г" .

Відповідно до витягу з реєстру прав власності за №6445596 від 8 лютого 2005 року, виданого Комунальним підприємством "Ялтинське бюро технічної інвентаризації", за Приватною фірмою „Азалія" на праві власності в цілому зареєстровано кліматопавільон літер "А" (площа 123кв.м.), будівля кафе літер "Б" (площа 35,6кв.м.), розташовані в місті Ялта, смт. Сімеїз, вул. Володимира Луговського (вул. Морська), 2 „г" .

13 квітня 2005 року, на підставі рішення виконавчого комітету Сімеїзької селищної ради № 78 від 29 березня 2005 року позивачем за первісним позовом були отримані свідоцтва про право власності на всі об'єкти, які знаходяться на балансі Санаторія "Червоний маяк", крім спірного об'єкту - кліматопавільону. Власником майна у вказаних свідоцтвах значиться держава в особі Верховної Ради України, форма власності - державна.

Після отримання зазначених свідоцтв Санаторію "Червоний маяк" стало відомо, що рішенням Ялтинської міської ради № 147 від 27.01.05 право власності на переданий в оренду кліматопавільон оформлено на Приватну фірму „Азалія".

Пунктом 30 частини 1 статті 26 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні" визначено, що до виключної компетенції міської ради відноситься прийняття рішень щодо відчуження відповідно до вимог чинного законодавства комунального майна.

Зазначене свідчить про те, що орган місцевого самоврядування, яким є Ялтинський виконком, і який в силу закону не має права розпоряджатися державною власністю, фактично розпорядився державним майном -кліматопавільоном, що знаходиться в місті Ялта, смт. Сімеїз, вул. Володимира Луговського (вул. Морська) 2 „г", визначивши право власності на нього за підприємством приватної форми власності - Приватною фірмою „Азалія".

Задовольняючи зустрічні позовні вимоги щодо визнання за Приватною фірмою „Азалія" права власності на спірний об'єкт, суд першої інстанції виходив з того, що в результаті здійсненних будівельних робіт на орендованому об'єкті Приватною фірмою „Азалія" був створений новий за своїми технічними характеристиками об'єкт нерухомості, що підтверджується висновками будівельно-технічної експертизи, проведеної на підставі ухвали суду від 04 жовтня 2005 року по зазначеній справі.

Разом з тим, згідно зі ст.23 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" передача майна в оренду не припиняє права власності на це майно. Орендареві належить право власності на виготовлену продукцію, в тому числі у незавершеному виробництві, та доход (прибуток), отриманий від орендованого майна, амортизаційні відрахування на майно, що є власністю орендаря, а також на набуте орендарем відповідно до законодавства інше майно. Орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Відповідно до ст.264 Цивільного кодексу УРСР наймодавець зобов'язаний провадити за свій рахунок капітальний ремонт зданого в найом майна, якщо інше не передбачено законом або договором. Невиконання цього обов'язку наймодавцем дає наймачеві право або зробити капітальний ремонт, що передбачений договором чи викликається невідкладною необхідністю, І стягнути з наймодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок найомної плати; або розірвати договір (стаття 270 цього Кодексу) і стягнути збитки, завдані його невиконанням.

Згідно зі статтею 272 Цивільного кодексу УРСР в разі проведеного з дозволу наймодавця поліпшення найнятого майна наймач має право на відшкодування зроблених для цієї мети необхідних витрат, якщо інше не передбачено законом або договором. Зроблені наймачем без дозволу наймодавця поліпшення, якщо їх можна відокремити без шкоди для майна і якщо наймодавець не погодиться відшкодувати їх вартість, можуть бути вилучені наймачем. Вартість поліпшень, які зроблені наймачем без дозволу наймодавця і які не можна відокремити без шкоди для майна, відшкодуванню не підлягає.

Відповідно до пункту 4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України, що вступив в дію з 1 січня 2004, Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

Оскільки між сторонами продовжують існувати права і обов'язки, які виникли у 2001 році, до правовідносин сторін слід застосовувати положення Цивільного кодексу України, що вступив в дію з 01.01.2004р.

Згідно зі статтею 778 Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Суд першої інстанції в рішенні прийшов до висновку про те, що Приватною фірмою „Азалія" проводилися будівельні роботи по поліпшенню орендованого майна, однак та обставина, що Санаторій "Червоний Маяк" як орендодавець, не давав Приватній фірмі „Азалія" згоди на виконання цих робіт, залишилося поза увагою суду.

Перелік викладеного свідчить про те, що право власності в результаті будівельних робіт на спірний об'єкт у Приватної фірми „Азалія" не виникло, у даному випадку мова може йти лише про компенсацію вартості зроблених поліпшень, які не можна відокремити без шкоди від об'єкта нерухомості.

Задовольняючи зустрічні позовні вимоги Приватної фірми „Азалія", господарський суд також виходив с того, що рішенню виконкому Ялтинської міськради за № 147 від 27 січня 2005 року про оформлення права власності на спірне нерухоме майно і відповідному свідоцтву про право власності від 08 лютого 2005 року передували рішення Сімеїзської селищної ради від 08.05.2001 за № 16 „Про надання дозволу на збір матеріалів попереднього погодження земельної ділянки на землях комунальної форми власності Сімеїзської селищної ради" та від 05.06.2001 за № 24 „Про надання дозволу на складення проектів відведення земельних ділянок організаціям, підприємствам, установам з земель комунальної власності Сімеїзської селищної ради", а відповідно до частини 4 статті 24 Закону України „Про планування і забудову територій" у разі прийняття сільською, селищною чи міською радою рішення про надання земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності для розміщення об'єкта містобудування в порядку, визначеному земельним законодавством, зазначене рішення одночасно є дозволом на будівництво цього об'єкта.

Разом з тим, рішення місцевого органу самоврядування про надання Приватній фірмі „Азалія" земельної ділянки для розміщення об'єкту будівництва, у порядку, передбаченому статтею 19 Земельного кодексу України (в редакції від 13.03.1992р.), не приймалося.

Підстави виникнення права користування земельною ділянкою, перелік необхідних документів, які підтверджують таке право, визначалися статтями 22 і 23 Земельного кодексу України (в редакції від 13.03.1992р.), який діяв на час прийняття Симеїзською селищною радою рішень №16 от 08.05.2001 та №24 від 05.06.2001.

Порядок надання у користування земельних ділянок, виникнення права користування ними і перелік документів, що підтверджують таке право, визначені у статтях 123,124,125,126 чинного Земельного кодексу України (в редакції від 25.10.2001 року).

Таким чином, дозволи Сімеїзської селищної ради на складання проекту відведення земельної ділянки в натурі (на місцевості) не давали Приватній фірмі "Азалія" права на виконання будівельних робіт.

Відповідно до статті 24 Закону України „Про планування і забудову територій" фізичні та юридичні особи, які мають намір здійснити будівництво об'єктів містобудування на земельних ділянках, що належать їм на праві власності чи користування, зобов'язані отримати від виконавчих органів відповідних рад, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій, у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами, дозвіл на будівництво об'єкта містобудування (далі - дозвіл на будівництво).

Вказані вимоги чинного законодавства Приватною фірмою „Азалія" при виконанні будівельних робіт дотримані не були.

Викладене надало підстави апеляційному суду для задоволення позовних вимог Санаторія "Червоний маяк" про визнання недійсними зазначених вище рішення виконкому Ялтинської міськради та свідоцтва про право власності на оспорюваний об'єкт майна і для відмови у зустрічних позовних вимогах Приватної фірми „Азалія" про визнання за фірмою права власності на вказаний об'єкт та спонукання виконкому Ялтинської міськради внести зміни в свідоцтво про право власності в цілому на нерухоме майно, видане 08.02.2005 року, шляхом зазначення в опису об'єкту кліматопавільон літ. А , замість слів та цифр: „загальною площею 123,0 кв.м" наступні слова та цифри : „загальною площею 400,0 кв.м".

Суд апеляційної інстанції зазначив, що, хоча оспорюване Санаторієм "Червоний маяк" свідоцтво про право власності само по собі і не є правовстановлюючим документом, тобто актом, спори про визнання недійсними яких з підстав, зазначених законом, підвідомчі господарським судам, а є наслідком рішення виконкому Ялтинської міськради про оформлення права власності на спірну будівлю за Приватною фірмою „Азалія", воно як реєстраційний документ, так само підлягає визнанню недійсним, оскільки наявність такого свідоцтва порушує права і законні інтереси Санаторія „Червоний Маяк".

Суд апеляційної інстанції також визнав необгрунтованими зустрічні позовні вимоги Приватної фірми „Азалія" про визнання недійсним договору оренди кліматопавільону №04/2001 від 08.05.2001, укладеного між сторонами за підставами, вказаними у позовній заяві.

Так, Приватна фірма „Азалія" стверджує, що вказаний договір оренди суперечить закону, оскільки передане за договором майно на момент його передачі в оренду не могло виступати предметом договору оренди.

Погодившись з твердженнями позивача за зустрічним позовом, місцевий господарський суд в рішенні дійшов висновку про те, що в оренду Приватній фірмі „Азалія" було передано майно, яке за своїми технічними характеристиками не відповідало визначенню об'єкту нерухомого майна, оскільки будівля кліматопавільону потребувала капітального ремонту.

Крім того, згідно з висновками суду переданий за договором оренди об'єкт на момент прийняття судового рішення не існував взагалі, а на його місці знаходиться будівля, збудована Приватною фірмою „Азалія", що є власником останньої.

Разом з тим, відповідно до пункту 2.1 договору оренди №04/2001 від 8 травня 2001 року предметом договору є окремо визначене майно: кліматопавільон літнього типу на пляжі біля скелі „Дива" в смт.Сімеїз міста Ялти загальною площею 326 кв.м, вартість якої згідно з інвентарною карткою обліку основних засобів №375 з урахуванням довідки про балансову вартість, на момент укладення договору становить 5608 грн.

З урахуванням того, що переданий в оренду кліматопавільон відповідно до пункту 2.1 договору потребував реконструкції при капітальному ремонті, сторони договору в підпункті 3.3.1 договору визначили, що Приватна фірма „Азалія", як орендар, має право за згодою Санаторію „Червоний маяк", як орендодавця, здійснювати поліпшення майна (включаючи переобладнання, перепланування, капітальний ремонт та інше). Також, відповідно до пункту 5.8 договору всі поліпшення, здійснені орендарем, повинні бути узгодженні з орендодавцем.

Дозвіл на поліпшення об'єкту оренди Санаторій „Червоний маяк" Приватній фірмі „Азалія"" не давав.

Крім того, рішенням господарського суду АР Крим від 22.06.2004 по справі №2-8/4355-2004 суд визнав недійсним на майбутнє договір оренди від 20.03.2003, укладений між тими ж сторонами на той самий об'єкт оренди, зобов'язавши Приватну фірму „Азалія" звільнити приміщення кліматопавільону.

Приймаючи рішення, суд виходив з того, що при укладенні даного договору сторонами були порушені вимоги частини 3 статті 5 Закону України „Про оренду державного та комунального майна", а також частини 2 статті 2 Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна" N 786, затвердженої постановою Кабінету міністрів України від 4 жовтня 1995 р., щодо узгоджень с Фондом державного майна дозволу на передачу державного майка в оренду та орендної плати, тобто договір оренди від 20.03.2003 був визнаний судом недійсним за інших підстав, ніж ті, що зазначені у позовній заяві Приватної фірми "Азалія".

Таким чином, факт передачі в 2003 році в оренду кліматопавільону, тобто, того ж самого об'єкту, що передавався в оренду по оспорюваному договору, встановлено рішенням господарського суду від 22.06.2004 у справі № 2-8/4355-2004.

При цьому, рішення суду по зазначеній справі не містить ніяких посилань на новий об'єкт нерухомості, начебто збудований Приватною фірмою „Азалія".

На підставі викладеного, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про відсутність у суду першої інстанції законних підстав для визнання оспорюваного договору недійсним.

Разом з тим, апеляційний суд визнав необгрунтованими позовні вимоги Санаторія "Червоний маяк" про спонукання Приватної фірми „Азалія" повернути державне майно і виконати рішення господарського суду АР Крим від 22.06.2004 по справі №2-8/4355-2004 в частини звільнення приміщення кліматопавільону.

Як встановлено судом апеляційної інстанції при розгляді справи, відповідач за первісним позовом - Приватна фірма „Азалія", користується майном на законних підставах, згідно з договором оренди від 08.05.2001.

Оскільки апеляційним судом відмовлено Приватній фірмі "Азалія" у визнанні недійсним вказаного договору, у суду відсутні підстави для спонукання Приватної фірми "Азалія" повернути орендоване майно орендодавцеві - Санаторію "Червоний маяк".

Колегія частково погоджується з висновками суду з огляду на таке.

Відповідно до ст.146 ГК України та ст.345 ЦК України державне чи комунальне майно може бути відчужено на користь громадян чи недержавних юридичних осіб і приватизовано цими особами відповідно до закону.

З матеріалів справи не вбачається та судами не встановлено знаходження спірного нерухомого майна протягом 2001-2007рр. в процесі приватизації чи в користуванні ПФ "Азалія" на умовах оренди з правом викупу.

Разом з тим, в матеріалах справи також відсутні відповідні правовстановлюючі документи (договір купівлі-продажу державного майна, договір оренди з правом викупу тощо), які б підтверджували право власності ПФ "Азалія" на спірне майно.

В зв’язку з цим помилковими визнаються посилання суду першої інстанції в обгрунтування підстав для задоволення зустрічного позову на проведену орендарем реконструкцію приміщення кліматопавільону в якості підстави набуття права власності на нього, оскільки чинне законодавство про приватизацію не передбачає таких підстав набуття права власності на державне майно.

Касаційна інстанція погоджується з висновком апеляційного суду про те, що з врахуванням вимог ст.24 Закону України „Про планування і забудову територій” (в первісній редакції від 20.04.2000р., чинній в період проведення будівельних робіт стосовно об'єкта оренди) та ст.ст.19,22,23 чинного на той час Земельного кодексу України (в редакції від 13.03.1992р.), прийняті Симеїзською селищною радою рішення №16 от 08.05.2001 та №24 від 05.06.2001 про надання ПФ "Азалія" дозволів на збір матеріалів попереднього погодження земельної ділянки та на складання проекту відведення земельної ділянки в натурі (на місцевості) не є власне рішеннями про надання відповідачу в користування земельної ділянки для розміщення об'єкта містобудування, а тому не давали орендарю приміщення кліматопавільону права на виконання будівельних робіт.

Наведеним повністю спростовується твердження скаржника про зворотне, яке грунтується на безпідставному ототожненні рішення місцевої ради про надання дозволу на складання проекту відведення земельної ділянки (ч.15 ст.19 Земельного кодексу України в редакції від 13.03.1992р.) та рішення місцевої ради про надання земельної ділянки в користування (ч.16 ст.19 Земельного кодексу України в редакції від 13.03.1992р.).

З цих же підстав не заслуговують на увагу твердження скаржника про порушення судом апеляційної інстанції норм ст.35 ГПК України шляхом неврахування факту виникнення у ПФ "Азалія" права на збір, розробку і підготовку відповідної документації, необхідної для укладення договору оренди земельної ділянки, встановленого постановою господарського суду АР Крим від 31.10.2005 у адміністративній справі №2-8/14254-2005А, оскільки вказане право ПФ "Азалія" не може підміняти собою рішення місцевої ради про надання земельної ділянки в користування в розумінні ч.16 ст.19 Земельного кодексу України (в редакції від 13.03.1992р.), доказів прийняття якого матеріали справи не містять та скаржником не представлено. Таким чином, постановою господарського суду АР Крим від 31.10.2005 у адміністративній справі №2-8/14254-2005А не встановлено фактів, які мають значення для правильного вирішення даного господарського спору та які б спростовували висновки апеляційного суду.

Як встановлено апеляційним судом та не заперечується скаржником, дозвіл на будівництво об'єкта містобудування ним не одержано.

Окрім того, згідно з ч.14 ст.24 Закону України "Про планування і забудову територій" дозвіл на будівництво об'єкта містобудування не дає права на початок виконання будівельних робіт без одержання відповідного дозволу місцевої інспекції державного архітектурно-будівельного контролю.

Відповідно до ст.29 Закону України "Про планування і забудову територій" дозвіл на виконання будівельних робіт надається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю на підставі: проектної документації; документа, що засвідчує право власності чи користування (в тому числі на умовах оренди) земельною ділянкою; угоди про право забудови земельної ділянки; рішення виконавчого органу відповідної ради або місцевої державної адміністрації про дозвіл на будівництво об'єкта містобудування; комплексного висновку державної інвестиційної експертизи; документа про призначення відповідальних виконавців робіт. У разі здійснення реконструкції, реставрації, капітального ремонту об'єктів містобудування для отримання дозволу на виконання зазначених робіт додається копія документа, що посвідчує право власності на будинок чи споруду, або письмової згоди його власника на проведення зазначених робіт.

Здійснення будівельних робіт на об'єктах містобудування без дозволу на виконання будівельних робіт, а також здійснення незазначених у дозволі будівельних робіт вважається самовільним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно з законодавством.

Таким чином, підтвердженням правомірності проведення відповідачем будівельних робіт стосовно об'єкта оренди за договором оренди від 08.05.2001 №04/2001 є наявність дозволу ДАБК на виконання будівельних робіт.

Проте, з матеріалів справи не вбачається, судами не встановлено та скаржником не доведено отримання такого дозволу другим відповідачем або залученим ним до будівництва підрядчиком (МП "Моноліт") за умовами договору підряду від 04.06.2002.

Зважаючи на це, апеляційна інстанція цілком обгрунтовано спростувала висновок суду першої інстанції та доводи другого відповідача про створення ним внаслідок проведення будівельних робіт нового об'єкта нерухомості, доказів введення якого в експлуатацію у встановленому порядку матеріали справи також не містять.

З підстав правильного визначення судом перебудованого об'єкта оренди об'єктом самочинного будівництва (ст.376 ЦК України) колегія відхиляє безпредметні посилання скаржника в обгрунтування своїх заперечень на загальні норми ст.331 ЦК України, які регулюють порядок набуття права власності на новостворене нерухоме майно за умови наявності відведеної для будівництва земельної ділянки, належного дозволу чи проекту та без порушення будівельних норм і правил.

Водночас апеляційна інстанція врахувала положення ст.23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до якої передача майна в оренду не припиняє права власності на це майно. Орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Пунктами 3.3.1 та 5.8 договору оренди №04/2001 від 08.05.2001 встановлено обов'язковість згоди Санаторію „Червоний маяк", як орендодавця, здійснювати поліпшення орендованого майна (включаючи переобладнання, перепланування, капітальний ремонт та інше).

Однак, судом апеляційної інстанції на підставі ретельної правової оцінки наявних у справі в їх сукупності з достовірністю встановлено, а скаржником навіть не спростовується відсутність надання Санаторієм "Червоний маяк" дозволу орендарю на вчинення поліпшення орендованого майна шляхом проведення будівельних робіт щодо його реконструкції, перебудови тощо.

Касаційна інстанція також враховує, що відповідно до ст.778 ЦК України (набрав чинності з 01.01.2004р.) наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Таким чином, чинне цивільне законодавство на відміну від ЦК УРСР в редакції від 18.07.1963р. дійсно передбачає можливість набуття орендарем права спільної власності на нову річ, створену в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця. Проте, в даному випадку судом встановлено відсутність відповідної згоди наймодавця.

Окрім того, враховуючи належність об'єкта оренди до державної власності та виходячи з вимог ст.27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" питання щодо відшкодування вартості вчинених ПФ "Азалія" поліпшень орендованого майна чи їх залишення за собою можуть вирішуватися лише після припинення чи розірвання у встановленому порядку договору оренди №04/2001 від 08.05.2001, чого з матеріалів справи не вбачається.

Разом з тим, порушені з цього приводу питання та можуть бути лише предметом іншого позовного провадження.

Суд першої інстанції помилково визнав недійсним на майбутнє договір оренди №04/2001 від 08.05.2001 з мотивів відсутності існування на момент прийняття судового рішення такої істотної умови договору оренди, як об'єкт оренди, оскільки, по-перше, до позовів про визнання угод недійсними застосовується законодавство, чинне на момент їх укладення, а передача приватній фірмі "Азалія" орендованого майна –кліматопавільйону літнього типу загальною площею 326 кв.м. підтверджується підписаним сторонами актом прийому-передачі від 08.05.2001. По-друге, апеляційним судом в силу вимог ч.2 ст.35 ГПК України враховано факти передачі в оренду в 2003 році того ж самого кліматопавільйону за договором оренди від 20.03.2003, які встановлено рішенням господарського суду АР Крим від 22.06.2004 у справі №2-8/4355-2004 між тими ж сторонами та не підлягають доведенню.

Отже, судом апеляційної інстанції на підставі ретельної правової оцінки наявних у справі та інших доказів по справі в їх сукупності з достовірністю встановлено, а скаржником не заперечується факт відсутності вибуття спірного нерухомого майна з державної власності у встановленому порядку та обумовленої цим відсутності набуття цього майна у власність приватною фірмою "Азалія", як орендарем за договором оренди від 08.05.2001 №04/2001.

Колегія вважає за необхідне також зазначити, що не може прийматися до уваги та не може породжувати правових (процесуальних) наслідків до спірних правовідносин наявна постанова господарського суду АР Крим від 25.01.2007 у даній справі (а.с.162-174 том 4), оскільки прийняття вказаної постанови відбулося помилково з порушенням правил підсудності, а саме за правилами Кодексу адміністративного судочинства України, за наслідками виконання ухвали Вищого адміністративного суду України від 14.11.2006 (а.с.113-118 том 4), якою скасовано рішення господарського суду АР Крим від 31.10.2005 та постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 22.12.2005 з передачею справи на новий розгляд до господарського суду першої інстанції. Адже, постановою судової палати в адміністративних справах Верховного Суду України від 11.12.2007 (а.с.192-193 том 4) скасовано зазначену ухвалу Вищого адміністративного суду України, касаційне провадження у справі закрито, а справу повернуто за належністю до Вищого господарського суду України з посиланням на те, що Вищий адміністративний суд України перевищив свою компетенцію і переглянув у касаційному порядку справу суду господарської юрисдикції.

Разом з тим, касаційна інстанція вбачає підстави для зміни постанови від 22.12.2005 шляхом припинення провадження у справі в частині позовних вимог про визнання частково недійсним свідоцтва від 08.02.2005 про право власності на нерухоме майно у зв'язку з їх непідвідомчістю господарським судам, оскільки оспорюване свідоцтво від 08.02.2005 не є актом державного органу чи іншого органу в розумінні п.1 ч.1 ст.12 ГПК України в редакції, чинній на момент вирішення спору, оскільки, як встановив суд, воно видане саме на виконання рішення Ялтинського міськвиконкому від №147 від 27.01.2005, а тому не є документом, що породжує певні правові наслідки. Відповідним правовстановлюючим документом у даному випадку є вищевказане рішення №147, в разі визнання якого недійсним видане на його підставі свідоцтво підлягає анулюванню.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст.80,1115,1117–11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ПФ "Азалія" відхилити.

Постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 22.12.2005 у справі №2-8/8994-2005 змінити, виклавши підпункт 3 пункту 3 її резолютивної частини в наступній редакції:

"3.Припинити провадження у справі в частині позовних вимог про визнання частково недійсним свідоцтва від 08.02.2005 про право власності на нерухоме майно, виданого приватній фірмі "Азалія" Ялтинським міськвиконкомом".

В решті постанову залишити без змін.

Головуючий, суддя                                                    В.Овечкін

Судді:                                                                                           Є.Чернов

В.Цвігун