ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ
м.Сімферополь, вул.Р.Люксембург/Речна, 29/11, к. 103
РІШЕННЯ

Іменем України

27.03.2008

Справа
№2-15/887-2008

За
позовом Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1 (
АДРЕСА_1, і/к НОМЕР_1)

До
відповідача Фонду комунального майна Сімферопольської міської ради (95000, АР
Крим, м. Сімферополь, вул. Толстого, 15, )

Про
визнання відмови незаконної  та
спонукання укласти договір

Суддя
ГС АР Крим І.А.Іщенко

п р е
д с т а в н и к и:

Від
позивача - ОСОБА_2, довіреність від 01.12.2007 р., у справі.

Від
відповідача - Лисякова М.П., довіреність № 2579/40/01 від 22.10.2007 р., у
справі

Обставини
справи: Суб'єкт підприємницької діяльності - фізична особа ОСОБА_1 звернулась
до Господарського суду Автономної Республіки Крим з позовом до Фонду
комунального майна Сімферопольської міської ради про визнання відмови Фонду
комунального майна Сімферопольської міської ради щодо укладення договору
купівлі-продажу відносно нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м.
Сімферополь, вул. Желябова,37/10, яке віднесено до переліку об'єктів
комунальної власності Сімферопольської міської ради, що підлягають приватизації
з рекомендацією викупу користувачем Суб'єктом підприємницької діяльності -
фізичною особою ОСОБА_1 незаконною, та про спонукання Фонду комунального майна
Сімферопольської міської ради укласти договір купівлі-продажу нежитлового
приміщення, розташованого за адресою: м. Сімферополь, вул. Желябова, 37/10, з
Суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною особою ОСОБА_1.

Позовні
вимоги мотивовані тим, що відповідач, не виконуючи рішення 13-ї сесії V
скликання Сімферопольської міської ради від 27.12.2006 р. № 150 “Про
затвердження Програми приватизації об'єктів комунальної власності
Сімферопольської міської ради на 2007 рік”, порушує норми закону України “Про
приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” та права
Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1 на придбання
спірних приміщень, оскільки безпідставно не здійснює дії відносно їх
приватизації останнім.

Ухвалою
господарського суду від 18.02.2008 р. провадження по справі було зупинено, у
зв'язку з призначенням за клопотанням позивача по справі судової будівельно-технічної
експертизи.

12.03.2007
р. до господарського суду надійшов лист від експертної установи підприємства
“Далекс-експерт”  експерта Гавриленка
Геннадія Івановича з копіями матеріалів справи та висновком судового експерта.

Ухвалою
господарського суду від 13.03.2008 р. провадження у справі було поновлено,
призначене слухання справи.

У
судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав.

Представник
відповідача надав пояснення з урахуванням судової експертизи, в яких проти
висновків судового експерта не заперечує.

Розглянувши
матеріали справи, дослідивши представлені докази, заслухавши пояснення
представників сторін, суд -

ВСТАНОВИВ:

23.05.2005
р. між КП ЖЕО Залізничного району м. Сімферополя (Орендодавець) та Суб'єктом
підприємницької діяльності - фізичною особою ОСОБА_1 (Орендар) був укладений
договір оренди нежитлових приміщень № 159. (а.с. 13-14).

Згідно
пункту 1.1 Договору Орендодавець передає на підставі розпорядження голови
Залізничної районної ради м. Сімферополя № 115 від 11.04.2005 р. «Про передачу
у оренду нежитлового приміщення по вул. Желябова 37/10 (а.с.12), а Орендар
приймає в оренду індивідуальне визначене майно - підвал, розташоване за адресою
вул.. Желябова, 37/10 у м. Сімферополі
для розміщення майстерні по ремонту аудіо - відео апаратури площею 108,8
кв.м.

Строк
дії договору передбачений пунктом 10.1 Договору та становить з 11.04.2005
р.   по 11.03.2006 р.

Згідно
з рішенням Залізничної районної ради м. Сімферополя № 72 від 13.03.2007 р. «Про
продовження договору оренди нежитлового приміщення по вул. Желябова, 37/10» та
додаткової угоди до договору оренди нежитлового приміщення № 159 від 23.05.2005
р. строк дії Договору був продовжений до 10.01.2008 р., нежитлове приміщення
площею 108,8 кв.м. передано позивачу під офіс. (а.с.16-17)

Відповідно
до пункту 5.4. Договору оренди нежитлового приміщення від 23.05.2005 р. орендар
зобов'язаний своєчасно здійснювати капітальний, поточний та інші види ремонту
орендованого приміщення на умовах погодження з орендодавцем, а також при
дозволенні орендодавця вносити зміни у зміст орендований приміщень, проводити
реконструкцію(пункт 6.2. Договору).

Листом
КП ЖЕО Залізничного району м. Сімферополя відносно проведення ремонтних робіт у
орендованому приміщенні за адресою вул. Желябова, 37/10, за рахунок власних
коштів позивача, не заперечує. (а.с. 18)

СПД
ОСОБА_1 з погодження КП ЖЕО Залізничного району м. Сімферополя підрядним
способом  за рахунок власних коштів було
виконано ремонт орендованих приміщень
на загальну суму 21944,40 грн., що підтверджується аудиторським
висновком про джерело фінансування ремонтних робіт по ремонту орендованого
нежилого приміщення за адресою:м. Сімферополь, вул. Желябова, 37/10. (а.с.
19-21).

Таким
чином, ремонтно-будівельні роботи в нежитлових приміщеннях за адресою м.
Сімферополь, вул.. Желябова, 37/10, загальною площею 108,8 кв.м, сплачені за
рахунок коштів орендаря - Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи
ОСОБА_1.

На
підставі рішення 13-ї сесії V скликання Сімферопольської міської Ради від
27.12.2006 р. № 150 "Про затвердження програми приватизації об'єктів
комунальної власності Сімферопольської міської Ради на 2007 рік» затверджений
перелік об'єктів комунальної власності Сімферопольської міської Ради, що
підлягають приватизації, у тому числі: приміщення по вул.. Желябова, 37/10 в м.
Сімферополь, площею 108,8 кв.м шляхом викупу (користувач, заявник - СПД
ОСОБА_1). (а.с. 80-81)

Суд
вважає за необхідне зазначити, що вказане рішення Сімферопольської міської Ради
не оскаржене в установленому законом порядку, не визнане нечинним, не
скасоване, тобто є чинним.

З
огляду на вищевказане рішення Сімферопольської міської Ради, позивач
виконав  необхідні роботи з організації
підготовки необхідного пакету документів для укладення договору купівлі-продажу
вищевказаних приміщень.

Так,
статтею 777 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач, який належно
виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має
переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий
строк. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі
продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її
придбання.

З
матеріалів справи  вбачається, що позивач
звернувся до Фонду комунального майна Сімферопольської міської ради з  заявою про укладення договору купівлі-продажу
нежитлового приміщення, розташованого за адресою : м. Сімферополь, вул..
Желябова, 37/10, яке внесено в перелік об'єктів комунальної власності
Сімферопольської міської ради, яке підлягає приватизації, з рекомендацією
викупу користувачем СПД ОСОБА_1

Однак,
листом № 2676/40/03 від 07.11.2007 р. в укладенні договору купівлі-продажу
орендованого приміщення позивачу було відмовлено. (а.с. 82), що і стало
приводом для звернення Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи
ОСОБА_1 з позовом до суду за захистом свого порушеного права.

Суд
не може погодитись з висновком відповідача стосовно неможливості здійснити
заходи щодо приватизації спірних підвальних приміщень з огляду на наступне.

Відповідно
до статті 25 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”
№2269-ХІІ від 10.04.1992 р. приватизація об'єкта оренди здійснюється   відповідно до чинного законодавства.

Приватизація
державного та комунального майна здійснюється згідно з вимогами Законів України
„Про приватизацію державного майна”, „Про приватизацію невеликих державних
підприємств (малу приватизацію)” та інших нормативних актів, які не суперечать
вимогам названих актів.

Частиною
1 статті 2 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств
(малу приватизацію)” №2171-ХІІ від 06.03.1992 р. передбачено, що об'єктами
малої приватизації є:

-
цілісні майнові комплекси невеликих державних підприємств, віднесених Державною
програмою приватизації до групи А;

-
окреме індивідуально визначене майно;

-
об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти.

Згідно
зі статтею 3 вказаного Закону приватизація об'єктів малої приватизації
здійснюється шляхом: викупу; продажу на аукціоні, за конкурсом.

Відповідно
до статті 4 Закону продавцями об'єктів малої приватизації, що перебувають у
загальнодержавній та комунальній власності, є відповідно: Фонд державного майна
України, його регіональні відділення та представництва; органи приватизації,
створені місцевими Радами.

Згідно
з пунктом 3 Положення про Фонд комунального майна  Сімферопольської міської ради   основними завданнями останнього є здійснення
повноважень власника комунального майна, організація та проведення приватизації
комунального майна, формування, облік, передача в оренду комунального майна
міста Сімферополя..

Покупцями
об'єктів малої приватизації, згідно зі статтею 5 Закону України №2171, можуть
бути фізичні та юридичні особи, які визнаються покупцями відповідно до Закону
України “Про приватизацію майна державних підприємств", тобто громадяни
України, іноземні громадяни, особи без громадянства; юридичні особи,
зареєстровані на території України, крім передбачених частиною третьою цієї
статті; юридичні особи інших держав.

Статтею 7 Закону України №2171-ХІІ
передбачено, що Фонд державного майна України, Верховна Рада Автономної
Республіки Крим, місцеві Ради затверджують за поданням органів приватизації
переліки об'єктів, які перебувають відповідно у загальнодержавній власності,
власності Автономної Республіки Крим та комунальній власності і підлягають:
продажу на аукціоні, за конкурсом. При цьому, включення об'єктів малої
приватизації до переліків, зазначених у частині першій цієї статті,
здійснюється відповідно до Державної та місцевих програм приватизації чи з ініціативи
відповідних органів приватизації або покупців.

Пунктом 4 зазначеної статті
встановлено, що покупці подають до відповідного органу приватизації заяву про
включення підприємства до одного із зазначених у цій статті переліків об'єктів,
що підлягають приватизації. Орган приватизації розглядає подану заяву і в разі
відсутності підстав для відмови у приватизації включає підприємство до
переліків, зазначених у частині першій цієї статті. Результати розгляду не
пізніш як через місяць з дня подання заяви доводяться до заявника у письмовій
формі.

Відмова
у приватизації можлива тільки у випадках, коли:

особа,
яка подала заяву, не може бути визнана покупцем підприємства згідно з цим
Законом;

є
законодавчо встановлене обмеження на приватизацію цього підприємства;

не
затверджено переліків, передбачених частиною першою цієї статті.

Як
вбачається з матеріалів справи, підставою для відмови позивачу в укладенні  договору купівлі-продажу нежитлового
приміщення, розташованого за адресою : м. Сімферополь, вул.. Желябова, 37/10,
стало посилання відповідача на неврегульованість питань правового режиму
власності допоміжних приміщень житлового комплексу, визначення категорій таких
приміщень.

Однак,
вказані посилання не є переконливими.

Так,
резолютивною частиною рішення Конституційного Суду України № 4-рп/2004 від
02.03.2004 р. передбачено, що в аспекті конституційного звернення і
конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2
статті 10 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” треба
розуміти так:

1.1.
Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.)
передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією
ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження
права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій,
зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до
нього.

1.2.
Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником
(співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих
квартир.

1.3.
Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів,
улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно
допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України,
які визначають правовий режим власності.

Отже, вказаним рішенням дано офіційне
тлумачення Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”.

Проте,
статтею 4 Житлового кодексу Української РСР передбачено, що до житлового фонду
не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних,
побутових та інших потреб непромислового характеру.

Таким
чином, враховуючи те, що предметом даного спору є визнання відмови Фонду
комунального майна Сімферопольської міської ради щодо укладення договору
купівлі-продажу відносно нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м.
Сімферополь, вул.. Желябова, 37/10, яке віднесено до переліку об'єктів комунальної
власності Сімферопольської міської ради, що підлягають приватизації з
рекомендацією викупу користувачем СПД ОСОБА_1 незаконним, та спонукання Фонду
комунального майна Сімферопольської міської ради укласти договір
купівлі-продажу нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м.
Сімферополь, вул.. Желябова, 37/10 з Суб'єктом підприємницької діяльності -
фізичної особи ОСОБА_1, Закон України „Про приватизацію державного житлового
фонду”, як і його офіційне тлумачення, не може розповсюджуватись на спірні правовідносини.

Крім того, суд вважає за необхідне
зазначити, що рішення Конституційного Суду України стосується лише тих
нежитлових приміщень, які є допоміжними приміщеннями.

Згідно
зі статтею 1 Закону України „Про об'єднання співвласників багатоквартирного
будинку” №2866-ІІІ від 29.11.2001 р. допоміжні приміщення багатоквартирного
будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та
побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі,
перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери,
горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші
технічні приміщення).

Таким
чином, критерієм віднесення приміщення до допоміжного є призначення вказаного
приміщення для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування
мешканців будинку.

Вказані
висновки суду підтверджуються також Листом Фонду державного майна України
№10-20-1155 від 30.01.2004 р. “Щодо можливості приватизації підвальних
приміщень”.

Так,
вказаним листом передбачено, що відповідно до статті 4 Житлового кодексу
України до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках,
призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового
характеру.

Відповідно
до Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу
приватизацію)” зазначені нежитлові приміщення є окремим індивідуально
визначеним майном і підлягають приватизації, як об'єкти державної власності
групи А.

Вказане
підтверджується також наявним у матеріалах справи висновком судового експерта №
102 від 07.03.2008 р. (а.с. 93-99)

Так,
згідно висновку експерта № 102 від 07.03.2008 р. (судовий експерт Гавриленко
Геннадій Іванович підприємства “Далекс-експерт” (м. Сімферополь, вул. Гагаріна,
14-а) встановлене наступне: об'єкт дослідження - нежитлові приміщення
підвального поверху трьохповерхового житлового будинку не являються допоміжними
приміщеннями житлового будинку, розташованого за адресою: м. Сімферополь, вул..
Желябова, 37/10, та як вони не призначенні для забезпечення експлуатації та
обслуговування житлового будинку та в них не розташоване технічне обладнання
для будинку.

Відповідно
до частини 5 статті 42 Господарського процесуального кодексу України висновок
судового експерта для господарського суду не є обов'язковим і оцінюється
господарським судом за правилами, встановленими статтею 43 цього Кодексу.

Згідно
з частиною 1 статті 43 Господарського процесуального кодексу України  господарський суд оцінює докази за своїм
внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному
розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись
законом..

Статтею
32 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що доказами у
справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у
визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на
яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають
значення для правильного вирішення господарського спору. Ці дані встановлюються
такими засобами: письмовими і речовими доказами, висновками судових експертів;
поясненнями представників сторін та інших осіб, які беруть участь в судовому
процесі. В необхідних випадках на вимогу судді пояснення представників сторін
та інших осіб, які беруть участь в судовому процесі, мають бути викладені
письмово.

Таким
чином, нежитлові приміщення  у підвалі
загальною площею 108,80 кв.м , які розташовані по вул. Желябова, 37/10  в м. Сімферополі, в розумінні норм чинного
законодавства є окремим індивідуально визначеним майном, а тому, згідно з
частиною 1 статті 2 Закону України „Про приватизацію невеликих державних
підприємств (малу приватизацію)” є об'єктом малої приватизації.

Крім
того, суд вважає за необхідне повідомити, що згідно з пунктом 51 Державної
програми приватизації, затвердженої Законом України „Про державну програму
приватизації” №1723-ІІІ від 18.05.2000 р., у разі прийняття рішення про
приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, приміщення)
орендар одержує право на викуп цього майна, якщо орендарем за згодою
орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна,
яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди,
вартістю не менш як 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу)
вартості майна (будівлі, споруди, приміщення). Оцінка вартості об'єкта
приватизації у цьому разі здійснюється із застосуванням експертної оцінки. Таке
ж право одержує орендар у разі прийняття рішення про приватизацію відповідно до
законодавства України.

Матеріали
справи свідчать, що відповідно до звіту про оцінку вартості об'єкту від
12.05.2005 р. ринкова вартість нежитлового підвального приміщення площею 108,8
кв.м., що знаходиться за адресою: м. Сімферополь, вул. Желябова, 37/10, складає
55880,00 грн. (а.с.28-61)

Згідно
з аудиторським висновком по результатам фінансування робіт щодо поліпшення
орендованого приміщення за рахунок коштів орендаря, ринкова вартість виконаних
орендатором невід'ємних поліпшень орендованого підвального приміщення за
адресою: Україна, Автономна Республіка Крим, м. Сімферополь, вул.. Желябова,
37/10, складає 21944,40 грн. (а.с. 19-21)

Відповідно
до довідки КП ЖЕО Залізничного району м. Сімферополя від 01.03.2006 р.
залишкова вартість орендованого приміщення станом на 01.02.2006 р. складає
19513,12 грн. (а.с.77)

Таким
чином, вартість невід'ємних полишень орендованого нежитлового приміщення, що
здійсненні СПД ОСОБА_1 за рахунок власних коштів протягом дії договору оренди
нежитлових приміщень № 150 від 23.05.2005 р. складає більш 25 відсотків від
залишкової вартості нежитлового приміщення.

Стаття
19 Конституції України закріплює, що органи державної влади і органи місцевого
самоврядування зобов'язані діяти тільки на підставах, в межах повноважень і
способів, які передбачені Конституцією і законами України.

Згідно
статті 20 Господарського кодексу України держава забезпечує захист прав і
законних інтересів суб'єктів господарювання та споживачів.

Кожний
суб'єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних
інтересів. Права та законні інтереси зазначених суб'єктів захищаються, зокрема,
шляхом установлення, зміни і припинення господарських правовідносин, іншими
способами, передбаченими законом.

Порядок
захисту прав суб'єктів господарювання та споживачів визначається цим Кодексом,
іншими законами.

Стаття
23 Господарського кодексу України передбачає, що спори про поновлення порушених
прав суб'єктів господарювання та відшкодування завданої їм шкоди внаслідок
рішень, дій чи бездіяльності органів, посадових або службових осіб місцевого
самоврядування при здійсненні ними своїх повноважень вирішуються в судовому
порядку.

Відповідно
до статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого
цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Стаття
16 Цивільного кодексу України передбачає, що кожна особа має право звернутися
до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та
інтересу.

Способами
захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання
правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення
становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов'язку в
натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8)
відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9)
відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення,
дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки
Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд
може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений
договором або законом.

За
таких обставин суд приходить до висновку, що позовні вимоги Суб'єкта
підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1 є обґрунтованими,
підтверджуються матеріалами справи, а тому
підлягають задоволенню.

На
підставі викладеного, керуючись статтями 33, 34, 35, 82-84 Господарського
процесуального кодексу України суд -

ВИРІШИВ:

1.
Позов задовольнити.

2.
Визнати відмову Фонду комунального майна Сімферопольської міської ради щодо
укладення договору купівлі-продажу відносно нежитлових приміщень, розташованих
за адресою: м. Сімферополь, вул.. Желябова, 37/10, загальною площею 108,8 кв.м,
які віднесено до переліку об'єктів комунальної власності Сімферопольської
міської ради, що підлягають приватизації з рекомендацією викупу користувачем
Суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною особою ОСОБА_1 незаконною.

3.
Зобов'язати  Фонд комунального майна
Сімферопольської міської ради укласти договір купівлі-продажу нежитлових
приміщень, розташованих за адресою: м. Сімферополь, вул.. Желябова, 37/10,
загальною площею 108,8 кв.м, з Суб'єктом підприємницької діяльності - фізичної
особи ОСОБА_1.

Суддя
Господарського суду

Автономної Республіки
Крим
Іщенко І.А.