ЛЬВІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

20.02.08                                                                                           Справа № 3/160

Львівський апеляційний господарський суд в складі колегії:

головуючого-судді Д.Новосад

суддів О.Михалюк

Г.Мельник

розглянувши апеляційні скарги Івано-Франківської міської ради, м. Івано-Франківськ, № 809-ю від 19.12.07

та Фонду комунальної власності територіальної громади міста Івано-Франківська, м. Івано-Франківськ, № ФКВ-05/2440 від 20.12.07

на рішення господарського суду Івано-Франківської області від 04.12.07

у справі № 3/160

за позовом: Командитного товариства «Єркович і К», м. Івано-Франківськ

до відповідача-1: Івано-Франківської міської ради, м. Івано-Франківськ

до відповідача-2: Фонду комунальної власності територіальної громади м. Івано-Франківська, м. Івано-Франківськ

про зобов’язання Івано-Франківської міської ради та Фонду комунальної власності територіальної громади м. Івано-Франківська укласти з командитним товариством «Єркович і К»договір купівлі-продажу нежитлового приміщення площею 395, 66 кв.м., що знаходиться на першому, другому поверсі та в підвалі кінотеатру ім. Т.Шевченка по вул. Січових Стрільців, 16 у місті Івано-Франківську

за участю представників сторін:

від позивача: Чекайло В.М. –представник (довіреність № 2 від 31.01.08); Банашкевич В.В. –представник (довіреність № б/н від 15.02.08); Єркович Д. –директор;

від відповідача-1: Буджак В.М. - представник (довіреність № 1059/05-17/07в від 12.07.06);

від відповідача-2: Юсип М.І. (довіреність № ФКВ-05/7 від 03.01.08).

Права та обов’язки, передбачені ст.ст. 22, 28 ГПК України, роз’яснено.

Відводів складу суду не поступило.

В С Т А Н О В И В :

Рішенням господарського суду Івано-Франківської області від 04.12.07у справі № 3/160 (суддя М. Фрич) позов КТ «Єркович і К»задоволено: укладено договір купівлі-продажу шляхом викупу нежитлових приміщень, що знаходяться на першому, другому поверхах та в підвалі будинку на вул. Січових Стрільців, 16 у м.Івано-Франківську в запропонованій позивачем редакції.

Суд мотивував рішення тим, що позивач на виконання умов договору оренди нежитлових приміщень від 19.03.03 за згодою орендодавця, що викладена у листах № ФКВ-02/2502 від 09.10.03, № ФКВ-02/03 від 09.01.04, № ФКВ-02/142 від 13.01.04, № ФКВ-02//476 від 03.02.05, здійснив поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об’єкта без завдання йому шкоди. Вартість таких поліпшень перевищує 25 відсотків залишкової вартості майна, а отже, як зазначає суд першої інстанції, позивач набув право на приватизацію шляхом викупу. Постановою господарського суду Івано-Франківської області від 19.01.07 у справі № А-6/317, визнано нечинним п. 33 рішення Івано-Франківської міської ради від 03.08.06 «Про перелік об’єктів комунальної власності територіальної громади міста Івано-Франківська, які не підлягають приватизації»та зобов’язано Івано-Франківську міську Раду прийняти рішення про включення нежитлових приміщень площею 395, 66 кв. м., що знаходяться на першому, другому поверсі та в підвалі будинку № 16 на вул. Січових Стрільців у м.Івано-Франківську до переліку об’єктів, які підлягають викупу. Позивачем на виконання постанови господарського суду Івано-Франківської області від 19.01.07 надсилались 10.05.07 та 02.07.07 Фонду комунальної власності територіальної громади міста Івано-Франківська примірники проекту договору купівлі-продажу, з пропозицією їх укладення, які містили всі необхідні умови. Проте, відповідачем-2 зазначені проекти договору залишено без задоволення. На підставі наведеного суд першої інстанції дійшов висновку про те, що договір купівлі-продажу підлягає укладенню в редакції, запропонованій позивачем.

З даним рішенням не погоджуються відповідачі у справі - Івано-Франківська міська Рада та Фонд комунальної власності територіальної громади міста Івано-Франківська, оскаржили його в апеляційному порядку з підставнеповноти з’ясування судом обставин, що мають значення для справи, а також порушення господарським судом Івано-Франківської області при його винесенні норм матеріального та процесуального права. На підставі наведеного в апеляційних скаргах відповідачі просять рішення господарського суду Івано-Франківської області від 04.12.07 у справі № 3/160 скасувати, в задоволенні позову КТ «Єрковіч і К»відмовити.

Ухвалою Львівського апеляційного господарського суду від 12.01.08 подані скаржниками матеріали визнано достатніми для прийняття їх до провадження в апеляційній інстанції, розгляд справи призначено на 06.02.08.

Розгляд апеляційних скарг відкладався на 20.02.08 з підстав, викладених в ухвалі Львівського апеляційного господарського суду від 06.02.08.

Позивач –КТ «Єркович і К»з доводами скаржників не погодився з підстав, викладених у запереченні на апеляційну скаргу.

В судових засіданнях представник Івано-Франківської міської Ради посилався на те, що згідно ч. 1 ст. 8 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)»підготовка об’єкта малої приватизації до продажу здійснюється органами приватизації, які визначають ціну продажу об’єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу.

При цьому представник скаржника-1 зазначив, що обставини визначення оцінювача, підстав, термінів проведення оцінки при винесенні оскаржуваного рішення господарським судом Івано-Франківської області не досліджувались.

При цьому скаржник наголосив на Постанові Кабінету Міністрів України від 10.12.03, зазначивши, що у відповідності до даної Постанови державні органи приватизації виступають замовниками оцінки майна, яка проводиться для цілей приватизації.

Згідно п.п. 17,18, 19 вищезазначеної Постанови Кабінету Міністрів України, посилається скаржник, прийняття, погодження та затвердження оцінки майна державними органами приватизації, органами, уповноваженими управляти державним майном, чи виконавчими органами відповідних органів місцевого самоврядування здійснюється на підставі результатів рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна).

Затвердження оцінки майна здійснюється шляхом видання наказу про затвердження акта оцінки майна або скріплення печаткою та підписом керівника державного органу приватизації чи виконавчого органу відповідного органу місцевого самоврядування висновку про вартість майна.

Поряд з цим відповідач-1 зазначив, що 01.02.05 прийнято Закон України «Про тимчасову заборону приватизації пам’яток культурної спадщини», яким заборонено приватизацію пам’яток культурної спадщини, а розташовані в будівлі спірні нежитлові приміщення, є пам’яткою архітектури (відповідно до рішення обласного виконавчого комітету від 26.05.81 № 283), а відтак, господарський суд дійшов помилкового висновку щодо необхідності укладення договору купівлі-продажу.

Відповідач-2 - Фонд комунальної власності територіальної громади міста Івано-Франківська в апеляційній скарзі та доповненні до неї просить рішення скасувати, позивачу в позові відмовити.

В судових засіданнях представник відповідача-2 посилається на те, що місцевий господарський суд дійшов невірного висновку про право позивача на викуп приміщення, оскільки таке право може виникнути лише за умови прийняття рішення про приватизацію, за відсутності такого рішення, право позивача не може наступити; ст. 51 Державної програми приватизації поширюється лише на об’єкти державної форми власності і не може застосовуватись до вирішення спорів щодо приватизації об’єктів комунальної форми власності.

Також представник Фонду комунальної власності територіальної громади міста Івано-Франківська теж звернув увагу на те, що судом не взято до уваги ту обставину, що розпорядженням обласного виконавчого комітету № 238 від 26.05.81 будинок по вул. Січових Стрільців, 16 віднесено до пам’яток архітектури, а відтак, на відчуження спірних нежитлових приміщень необхідне погодження органу охорони культурної спадщини Івано-Франківської ОДА.

Фонд комунальної власності територіальної громади міста Івано-Франківська, крім того, посилався на те, що при проведенні експертної оцінки допущено ряд порушень, які суттєво вплинули на ринкову вартість об’єкта , а саме подано два висновки, які суттєво різняться в сумах. Наголошує скаржник-2 також на тому, що експертом на 44, 0 кв.м. збільшено площу об’єкта приватизації порівняно з площею приміщень, орендованих позивачем. Як підтвердження цьому додано нову експертну оцінку зроблену ТОВ «Ека-захід».

Представник позивача в судових засіданнях підтримав доводи, викладені у запереченні, зазначивши, зокрема,на те, що листами Фонду комунальної власності територіальної громади міста Івано-Франківська № ФКВ-02/2502 від 09.10.03, № ФКВ-02/03 від 09.01.04, № ФКВ-02/142 від 13.01.04, № ФКВ-02//476 від 03.02.05 надано дозвіл на проведення цілого ряду ремонтних робіт. Згідно проведеної незалежної оцінки нежитлових приміщень, що знаходяться по вул. Січових Стрільців, 16 у м. Івано-Франківськ вартість невід’ємних покращень зроблених КТ «Єркович і К»складає 37, 6% або 459 349, 00грн. (без ПДВ) від ринкової вартості цілого об’єкта приватизації. Правильність проведення експертного звіту підтверджено Рецензією звіту про оцінку нежитлових приміщень. Згідно із нею звіт повністю відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на об’єктивність оцінки. Представник позивача підтвердив, що експертом автоматично у розділі 7 були допущені помилки, які були виправлені ще під час розгляду спору господарським судом Івано-Франківської області, однак у самому висновку розрахунки були записані правильно. Щодо суттєвої відмінності в ринковій вартості між експертними звітами Товарної біржі «Захід контракт»та ТОВ «Ека-захід», представник позивача зазначив, що дані експертні висновки були зроблені із застосуванням різних методів оцінки об’єкта. Поряд з цим зауважив, що у редакції договору купівлі-продажу площа нежитлових приміщень по вул. Січових Стрільців, 16 становить 395, 66 кв.м., а відображення 441, 0 кв.м. в експертному звіті не впливає негативно на інтереси територіальної громади міста Івано-Франківська.

Посилання скаржників на те, що не повністю дотримано процедури підготовки об’єкта до приватизації пояснив тим, що Івано-Франківською міською Радою не виконюється Постанова господарського суду Івано-Франківської області від 19.01.07, яка вступила в законну силу, про включення нежитлових приміщень площею 395, 66 кв.м., що знаходяться на першому, другому поверсі та підвалі будинку № 16 по вул. Січових Стрільців у м. Івано-Франківську, до переліку об’єктів, які підлягають викупу. Таким чином, КТ «Єркович і К»був позбавлений належної процедури підготовки об’єкта до приватизації.

Також посилався на те, що занесення об’єкта до памятки архітектури супроводжується занесенням до Реєстру пам’яток місцевого значення, та складається облікова документація. Так, будівля по вул. Січових Стрільців, 16 у м.Івано-Франківську до Державного реєстру нерухомих пам’яток України занесена не була, на дане приміщення відсутня облікова документація, а відповідач не володіє свідоцтвом про реєстрацію об’єкта культурної спадщини як пам’ятки. Більш того, п. 33 рішення Івано-Франківською міської Ради від 03.08.06 «Про перелік об’єктів комунальної власності територіальної громади міста Івано-Франківська, які не підлягають приватизації»визнано нечинним Постановою господарського суду Івано-Франківської області від 19.01.07 у справі № А-6/317.

На підставі наведеного позивач просить апеляційні скарги залишити без задоволення, а рішення господарського суду Івано-Франківської області по справі № А-3/160 залишити без змін, як таке, що відповідає дійсним обставинам, матеріалам справи та грунтується на нормах чинного законодавства.

Розглянувши апеляційну скаргу, дослідивши матеріали справи та наявні в них докази, заслухавши пояснення представників сторін в судових засіданнях, перевіривши правильність застосування господарським судом норм процесуального права, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, а рішення господарського суду Івано-Форанківської області від 04.12.07 у справі № 3/160 слід залишити без змін.

При цьому колегія виходила з наступного.

Як вірно встановлено судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення, 19.03.03 між Івано-Франківським міськвиконкомом та КТ «Єркович і К»укладено договір оренди нежитлових приміщень площею 395, 66 кв. м. розташованих на першому, другому поверхах та в підвалі будівлі за адресою: м.Івано-Франківськ, вул. Січових Стрільців, 16.

Листами Фонду комунальної власності територіальної громади міста Івано-Франківська № ФКВ-02/2502 від 09.10.03, № ФКВ-02/03 від 09.01.04, № ФКВ-02/142 від 13.01.04, № ФКВ-02/476 від 03.02.05 надано дозвіл на проведення цілого ряду ремонтних робіт.

Експертним звітом Товарної біржі «Захід контракт»визначено ринкову вартість невід’ємних покращень, які здійснені товариством, що становлять 459 349, 00 грн. або 37, 6 відсотків вартості майна.

Встановлено судом першої інстанції при розгляді спору також те, що постановою господарського суду Івано-Франківської області від 19.01.07 у справі № А-6/317, визнано нечинним п. 33 рішення Івано-Франківської міської Ради від 03.08.06 «Про перелік об’єктів комунальної власності територіальної громади міста Івано-Франківська, які не підлягають приватизації» та зобов’язано Івано-Франківську міську Раду прийняти рішення про включення нежитлових приміщень площею 395, 66 кв. м., що знаходяться на першому, другому поверсі та в підвалі будинку № 16 на вул. Січових Стрільців у м.Івано-Франківську до переліку об’єктів, які підлягають викупу.

Зазначено в оскаржуваному рішенні також те, що 10.05.07 та 02.07.07 Фонду комунальної власності територіальної громади міста Івано-Франківська позивачем направлялись примірники проекту договору купівлі-продажу спірних приміщень, з пропозицією їх укладення, які містили всі необхідні умови. Однак, запропоновані позивачем проекти договорів Фондом комунальної власності територіальної громади міста Івано-Франківська залишено без задоволення.

Колегія суддів вважає вірним застосування місцевим господарським судом при вирішенні спору п. 51 Закону України «Про Державну програму приватизації на 2000-2002 роки», у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, приміщення) орендар одержує право на викуп цього майна, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об’єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менш як 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, приміщення).

Вірно застосовано судом першої інстанції ч. 4 ст. 3 Закону України «Про приватизацію державного майна», якою встановлено, що відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюються органами місцевого самоврядування.

Відповідно до п. 5 ст. 7 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)»орган приватизації розглядає заяву на приватизацію і в разі відсутності підстав для відмови у приватизації включає до переліків об’єктів, що підлягають приватизації.

На підставі дозволів Фонду комунальної власності територіальної громади міста Івано-Франківська № ФКВ-02/2502 від 09.10.03, № ФКВ-02/03 від 09.01.04, № ФКВ-02/142 від 13.01.04, № ФКВ-02//476 від 03.02.05 позивачем здійснено покращення орендованого майна, що становить більше 25 відсотків, що документально підтверджено експертним звітом Товарної біржі «Захід контракт»та Рецензією на нього.

Постановою господарського суду Івано-Франківської області від 19.01.07 у справі № А-6/317, визнано нечинним п. 33 рішення Івано-Франківської міської Ради від 03.08.06 «Про перелік об’єктів комунальної власності територіальної громади міста Івано-Франківська, які не підлягають приватизації»та зобов’язано Івано-Франківську міську Раду прийняти рішення про включення нежитлових приміщень площею 395, 66 кв. м., що знаходяться на першому, другому поверсі та в підвалі будинку № 16 на вул. Січових Стрільців у м.Івано-Франківську до переліку об’єктів, які підлягають викупу.

На думку колегії суддів Львівського апеляційного господарського суду, здійснення орендарем покращень, які складають 37, 6 відсотків та набрання законної сили постановою господарського суду Івано-Франківської області від 19.01.07, якою зобов’язано Івано-Франківську міську Раду прийняти рішення про включення нежитлових приміщень площею 395.66 кв.м., що знаходяться на першому, другому поверсі та в підвалі будинку № 16 на вул. Січових Стрільців у м.Івано-Франківську до переліку об’єктів, які підлягають викупу, вірно визнано місцевим господарським судом підставами для виникнення у позивача права на викуп.

Згідно зі ст. 12 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)»ініціатива щодо приватизації певного об’єкта може виходити як від органів приватизації певного об’єкта, так і від покупців, що визнаються такими відповідно до ст. 8 Закону. Відмова у приватизації припустима лише з підстав, визначених ч. 3 ст. 12 та абз. 2 ч. 5 ст. 7 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)». У разі ухилення органу приватизації від розгляду заяви про приватизацію особа, заяву якої не розглянуто у встановлений законом строк, не позбавлена права звернутись до господарського суду з відповідною заявою про спонукання державного органу приватизації прийняти належне рішення.

Колегії суддів апеляційної інстанції вважає за необхідне звернути увагу на те, що положення ч. 5 ст. 7 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)»слід розуміти так, що органи приватизації зобов’язані розглянути подані покупцями заяви та, у разі відсутності встановлених цим Законом підстав для відмови у приватизації, включити конкретне підприємство до переліку об’єктів, що підлягають приватизації у встановлений спосіб, або прийняти рішення про відмову в приватизації. Вказана позиція підтверджується листом ВАСУ «Про деякі питання практики застосування у вирішенні спорів законодавства про приватизацію державного майна»№01-8/500 від 25.04.01 із змінами та доповненнями.

Документально підтверджений матеріалами справи (лист № 12) факт повторного звернення 02.07.07 КТ «Єркович і К»до відповідача-2 з пропозицією укласти договір купівлі-продажу нежитлових приміщень та надання примірників проекту договору. Умови направленого відповідачу проекту договору купівлі-продажу нежитлових приміщень, розташованих на першому, другому поверхах та в підвалі будівлі за адресою: м. Івано-Франківськ , вул.Січових Стрільців, 16 загальною площею 395, 66 кв.м., відповідають вимогам чинного законодавства про приватизацію, містять всі істотні умови, необхідні для укладення договору. Повторне звернення позивача відповідачем-2 також залишено без задоволення.

Відповідно до ст. 187 ГК України, спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладання яких є обов’язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду у разі, якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов’язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору.

Укладання договору купівлі-продажу майна є обов’язковим на підставі Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».

Беручи до уваги вірно встановлений господарським судом Івано-Франківської області факт направлення позивачем на адресу відповідача проектів договору купівлі-продажу, а також відсутність підстав для відмови в приватизації, колегія суддів вважає вірним висновок, зроблений судом першої інстанції, про законність та позовних вимог КТ «Єркович і К» в частині зобов’язання укласти договір купівлі-продажу.

Щодо посилань відповідача-2, викладених в апеляційній скарзі та доповненні до неї, то колегія суддів вважаєх їх безпідставними.

Зокрема, ст. 51 Закону України «Про Державну програму приватизації»не суперечить ст. 3 Закону України «Про приватизацію державного майна», відповідно до якої відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюються положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюються органами місцевого самоврядування.

Щодо права на викуп товариством майна, то, беручи до уваги постанову господарського суду Івано-Франківської області від 19.01.07 про включення спірних нежитлових приміщень до переліку об’єктів, що підлягають приватизації, таке виникло у позивача на підставі Закону та документально підтверджено дозволами на проведення ремонтних робіт, та грунтується на факті проведення невід’ємних покращень, що становлять, згідно експерного висновку, 37, 6 відсотків.

Посилання відповідача-2 на експертний звіт ТОВ «Ека-захід»в спростування попереднього експертного висновку в частині ринкової вартості об’єкта приватизації, колегією суддів не може братись до уваги, оскільки вказаний експертний звіт зроблений після прийняття місцевим господарським судом рішення у даній справі, а метою проведення експертного дослідження є визначення орендної плати, що передбачає іншу методику визначення ринкової вартості об’єкта нерухомості.

Щодо помилок, які були виявлені в експертному звіті, а саме в розділі 7 , колегією встановлено, що допущені помилки експертом виправлені під час розгляду справи в господарському суді Івано-Франківської області, а у самому висновку розрахунки були записані правильно. Посилання на те, що експертом було подано новий звіт є безпідставним та не підтверджується документально, оскільки матеріали справи містять один експертний звіт із виправленнями від 22.11.07.

Щодо посилань відповідача-2 на збільшення в експертному звіті площі об’єкту приватизації на 44 кв.м. порівняно з площею приміщень, орендованих позивачем, суд дійшов висновку, що таке збільшення жодним чином не впливає негативно на інтереси територіальної громади міста Івано-Франківська.

Посилання відповідача-1, викладені в апеляційній скарзі, на думку колегії суддів, також на увагу не заслуговують, як такі, що спростовуються постановою господарського суду Івано-Франківської області від 19.01.07 у справі № А-6/317, якою визнано нечинним п.33 рішення Івано-Франківської міської Ради від 03.08.06 «Про перелік об’єктів комунальної власності територіальної громади міста Івано-Франківська, які не підлягають приватизації».

З огляду на викладене, колегія суддів Львівського апеляційного господарського суду дійшла висновку, що рішення господарського суду Івано-Франківської області від 04.12.07 у справі № 3/160 прийняте на підставі матеріалів справи, у відповідності до норм матеріального та процесуального права, посилання скаржників, викладені ними в апеляційних скаргах та доповненнях, належним чином досліджені судом першої інстанції, висновків господарського суду не спростовують, а відтак, не визнаються такими, що можуть бути підставою, у відповідності до ст. 104 ГПК України, для скасування оскаржуваного рішення.

Керуючись ст. ст. 1, 21, 25, 33, 43, 44, 49, 99, 101, 103, 105 ГПК України, Львівський апеляційний господарський суд –

П О С Т А Н О В И В:

1.          Рішення господарського суду Івано-Франківської області від 04.12.07 у справі № 3/160 залишити без змін, в задоволенні апеляційних скарг –відмовити.

2.          Постанову може бути оскаржено у касаційному порядку.

3.          Матеріали справи скеровуються до господарського суду Івано-Франківської області.

Головуючий-суддя Д.Новосад

Суддя О.Михалюк

Суддя Г.Мельник