ЖИТОМИРСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________
__________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"10" червня 2008 р. Справа № 12/8188

Житомирський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді

суддів:

при секретарі ,

за участю представників сторін:

від позивача за первісним позовом: Рудківської Н.В. - представника за довіреністю №135 від 13.02.2008 р.

від відповідача за первісним позовом: Сапрохіна Г.Ю. - директора Малого приватного підприємства "Веста-2",

Рєзнікової В.В. - представника за дорученням

від 18.05.2008 р.

від третьої особи: не з"явився,

розглянувши апеляційну скаргу Управління комунального майна Хмельницької міської

ради, м. Хмельницький

на рішення господарського суду Хмельницької області

від "31" січня 2008 р. у справі № 12/8188 (суддя Шпак В.О.)

за позовом Управління комунального майна Хмельницької міської ради,

м. Хмельницький

до Малого приватного підприємства "Веста-2", м. Хмельницький

за участютретьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору -

Управління житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради,

м. Хмельницький

про виселення з приміщення

та за зустрічним позовом Малого приватного підприємства "Веста-2", м. Хмельницький

до Управління комунального майна Хмельницької міської ради,

м. Хмельницький

про визнання недійсним пункту 10.5 договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності, від 06 березня 2006р., укладеного між Управлінням комунального майна Хмельницької міської ради та приватним малим підприємством „Веста-2”; визнання права користування нежитловим приміщенням площею 67,7кв.м., яке розміщене за адресою: м. Хмельницький, Пр. Миру, 76/1 на умовах договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності, від 06 березня 2006р., укладеного між позивачем та відповідачем, на той же строк і на тих же умовах,

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Хмельницької області від 31.01.2008 р.у справі №12/8188 в позові Управління комунального майна Хмельницької міської ради (м.Хмельницький) до Малого приватного підприємства „Веста-2" (м.Хмельницький) про виселення з нежитлового приміщення по Пр.Миру, 76/1 загальною площею 67,7кв.м. відмовлено.

Зустрічний позов МПП „Веста-2" (м.Хмельницький) до Управління комунального майна Хмельницької міської Ради (м.Хмельницький) про визнання недійсним пункту 10.5 договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності, від 06 березня 2006р., укладеного між Управлінням комунального майна Хмельницької міської ради та МПП „Веста-2"; визнання права користування нежитловим приміщенням площею 67,7кв.м., яке розміщене за адресою: м.Хмельницький, Пр.Миру, 76/1 на умовах договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності, від 06 березня 2006р., укладеного між позивачем та відповідачем, на той же строк і на тих же умовах задоволено.

Визнано недійсним п.10.5 договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності, від 06 березня 2006р., укладеного між Управлінням комунального майна Хмельницької міської ради та МПП „Веста-2".

Визнано право користування нежитловим приміщенням площею 67,7кв.м., яке розміщене за адресою: м. Хмельницький, Пр. Миру, 76/1 на умовах договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності, від 06 березня 2006р., укладеного між Управлінням комунального майна Хмельницької міської Ради, Управлінням житлово-комунального господарства Хмельницької міської Ради та МПП „Веста-2", на той же строк і на тих же умовах.

Стягнуто з Управління комунального майна Хмельницької міської ради (м.Хмельницький, вул.Володимирська, 109, код 26381695) на користь МПП „Веста-2" (м.Хмельницький, Пр.Миру, 76/1 (код 14168803) - 85грн. державного мита.

Не погоджуючись з прийнятим судом першої інстанції рішенням, позивач у справі за первісним позовом подав апеляційну скаргу, в якій просить оскаржене рішення скасувати з підстав, зазначених у скарзі, та прийняти нове рішення, яким задовольнити вимоги первісного позову та відмовити у задоволенні вимог зустрічного позову.

Апеляційну скаргу мотивовано, зокрема тим, що судом першої інстанції неправильно застосовано норми матеріального права, а саме:

- суд виходив з приписів ч.2 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", однак не врахував положення п.10.5 договору оренди від 06.03.2006 р.;

- відповідно до ч.2 ст.26, ч.1 ст.27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ч.2 ст.291 ГК України, п.10.6 договору він припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено; орендар зобов"язаний повернути орендодавцеві об"єкт оренди;

- оскільки договір оренди від 06.03.2006 р. припинив свою дію, у відповідача відсутні правові підстави для подальшого перебування в орендованому приміщенні;

- відповідно до рішення дванадцятої сесії Хмельницької міської ради №11 від 28.12.1999 р. передача в оренду нерухомого майна здійснюється на підставі рішення виконавчого комітету; дозволом на право використання приміщення суб"єктом підприємницької діяльності являється договір оренди;

- пунктом 10.5 договору передбачено, що його дія може бути продовжена лише за заявою орендаря шляхом укладення нового договору на підставі рішення міськвиконкому при умові відсутності заборгованості по орендній платі;

- при підписанні договору оренди від 06.03.2006 р. були відсутні зауваження орендаря (відповідача) відносно п.10.5 ;

- на підставі звернення відповідача виконавчим комітетом Хмельницької міської ради 11.01.2007 р. прийнято рішення за №26 про продовження строку оренди приміщення по пр.Миру,76/1 площею 67,7 кв.м терміном на 3 роки;

- частиною 2 ст.10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що укладений сторонами договір в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна; типовий договір оренди майна, що перебуває у комунальній власності, розробляє та затверджує орган місцевого самоврядування; рішенням виконавчого комітету від 27.08.2003 р. №733 затверджено типовий договір оренди майна, що перебуває у комунальній власності ;

- наданий відповідачу для підписання договір оренди відповідає типовому договору оренди;

- договір оренди приміщення по пр. Миру,76/1 не може вважатись укладеним на новий строк, так як відповідно до ст.638 ЦК України договір вважається укладеним, коли між сторонами досягнуто згоди з усіх істотних умов, а відповідач не погоджувався з розміром орендної плати (ця умова є істотною);

- відповідач зобов"язаний повернути орендоване нежитлове приміщення балансоутримувачу - ЖЕКу №4.

У судовому засіданні представник позивача за первісним позовом апеляційну скаргу підтримав, просив її задовольнити.

Залучена апеляційним судом до участі у справі третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, - Управління житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради у письмовому відзиві від 23.05.2008 р. №15-10-772 на скаргу підтримує її доводи та просить оскаржене рішення скасувати і прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги управління комунального майна. Зазначена особа свого представника в судове засідання не направила.

Представник відповідача за первісним позовом в засіданні суду проти доводів й вимог скарги заперечив, вважаючи оскаржене рішення законним і обґрунтованим, просив залишити його без змін, а скаргу - без задоволення.

Відповідач за первісним позовом не скористався передбаченим ч.1 ст.96 ГПК України правом надіслання письмового відзиву на апеляційну скаргу.

Відповідно до ч.2 ст.96 ГПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення місцевого господарського суду.

Зважаючи на те, що копії ухвали апеляційного суду про призначення судового засідання на 10.06.2008 р. надіслано на адреси сторін й третьої особи рекомендованою кореспонденцією ( що підтверджується копією відповідного реєстру відправки Житомирського апеляційного господарського суду від 25.04.2008 р.), третьою особою копія ухвали отримана ( про що свідчить повідомлення про вручення поштового відправлення), тобто сторони й третя особа належним чином повідомлені про дату, час й місце перегляду справи, апеляційний суд розглянув скаргу без участі представника третьої особи.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального й процесуального права, обговоривши доводи апеляційної скарги, суд вважає, що відсутні підстави для її задоволення з огляду на таке.

Матеріали справи свідчать, що в листопаді 2007 р. Управління комунального майна, м. Хмельницький звернулось з позовом до Малого приватного підприємства "Веста-2", м. Хмельницький ( вказану особу зазначено в якості відповідача ) про виселення з нежитлового приміщення по Пр. Миру, 76/1 загальною площею 67,7кв.м.

В обґрунтування позовних вимог управління посилалось на закінчення дії договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності від 06.02.2006 р. (а.спр.3).

Ухвалою від 05.11.2007 р. господарський суд Хмельницької області прийняв позовну заяву до розгляду та порушив провадження у справі №12/8188 ( а.спр.1 ).

В січні 2008 р. Малим приватним підприємством "Веста-2" подано зустрічний позов до Управління комунального майна Хмельницької міської Ради про визнання права користування нежитловим приміщенням площею 67,7кв.м, яке розміщене за адресою: м. Хмельницький, пр. Миру, 76/1 на умовах договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності від 06.03.2006р., укладеного між позивачем та відповідачем, на той же строк і на тих же умовах (а.спр. 77,78).

21.01.2008р. МПП „Веста-2” подано заяву про збільшення позовних вимог, в якій заявлено вимогу про визнання недійсним пункт 10.5 договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності від 06 березня 2006р., укладеного між Управлінням комунального майна Хмельницької міської ради та МПП „Веста-2” (а.спр.80,81).

Розглянувши по суті вимоги обох позовів у даній справі, своїм рішенням від 31.01.2008 р. господарський суд Хмельницької області ( як вже зазначалось ) в позові Управління комунального майна Хмельницької міської ради (м. Хмельницький) до Малого приватного підприємства „Веста-2" (м. Хмельницький) про виселення з нежитлового приміщення по Пр.Миру, 76/1 загальною площею 67,7кв.м. відмовив.

Зустрічний позов МПП „Веста-2" (м. Хмельницький) до Управління комунального майна Хмельницької міської Ради (м. Хмельницький) задовольнив.

При цьому, місцевий суд зазначив, що жодна із сторін договору протягом усього терміну часу не направляла одна одній повідомлення про бажання припинити договір оренди, термін дії договору оренди не припинився.

Суд також зазначив, що умови п.10.5 договору оренди від 06 березня 2006р. суперечать нормам ч.2 ст.17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” та ч.4 ст. 284 Господарського кодексу України, а позовні вимоги про визнання права користування нежитловим приміщенням на умовах договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, укладеного між позивачем та відповідачем, на той же строк і на тих же умовах, відповідають приписам чинного законодавства (а.спр.88,89).

Апеляційний суд погоджується з рішенням суду першої інстанції, зважаючи на наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 06 березня 2006 року на підставі рішення виконкому №101 від 09.02.2006 р. між Управлінням комунального майна (Орендодавець), Управлінням житлово-комунального господарства (Отримувач коштів) та Малим приватним підприємством „Веста-2” (орендар) укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності ( копія договору міститься на а.спр.8-10, оригінал оглянуто в засіданні апеляційного суду 10.06.2008 р.; копія витягу з рішення виконкому - на а.спр.12 ).

Відповідно до п.1.1 договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно - нежитлове приміщення площею 67,7кв.м, розміщене за адресою : м. Хмельницький, пр.Миру, 76/1.

Строк дії договору встановлено терміном на 11 місяців з 06.03.2006р. по 06.02.2007р.

Пунктом 10.5 договору передбачено, що дія даного договору може бути продовжена лише за заявою Орендаря шляхом укладення нового договору на підставі рішення міськвиконкому при умові відсутності заборгованості по орендній платі.

Пункт 10.6 договору передбачає, що чинність цього договору припиняється внаслідок, зокрема закінчення строку, на який його було укладено.

Оскільки дія договору оренди приміщення по пр. Миру, 76/1 закінчилась 06.02.2007 року, позивач за первісним позовом вважає, що відповідач безпідставно користується приміщенням, у зв"язку з чим просить виселити з вказаного приміщення МПП „Веста-2”.

Відповідно до ст.2 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

У відповідності з ч.ч.1,6 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності; до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Частиною 2 ст. 291 Господарського кодексу України передбачено, що договір оренди припиняється, зокрема у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до ч.4 ст.284 Кодексу строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічна норма міститься в ч.2 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”.

Відповідно до ст.764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Судовою колегією встановлено, що наймач продовжує користуватись майном, а жодна із сторін договору протягом одного місяця не направляла одна одній заяви про бажання припинити договір оренди; наймодавець проти продовження користування майном не заперечував. В матеріалах справи відсутні докази, що свідчать про протилежне.

Натомість, на підставі звернення Малого приватного підприємства "Веста-2" виконавчим комітетом Хмельницької міської ради 11.01.2007р. прийнято рішення за №26 про продовження строку оренди приміщення по пр. Миру, 76/1 площею 67,7 кв.м терміном на 3 роки (копія витягу з рішення міститься на а.спр.13).

Позивачу направлялись рахунки для сплати орендної плати з лютого по грудень 2007року (а.спр.38-59), згідно з якими МПП “Веста-2” проводило оплату, що підтверджується поданими до апеляційного суду копіями платіжних доручень (а.спр. 125-159).

Із копії довідки Управління ЖКГ Хмельницької міської ради від 10.09.2007 р. за №11-507 вбачається, що станом на 08.10.2007 р. заборгованості за оренду приміщення по Просп. Миру, 76/1 немає (а.спр.19).

Зважаючи на викладене, судова колегія дійшла висновку, що договір оренди, укладений на 11 місяців з 06.03.2006р. по 06.02.2007р., продовжено до 06.01.2008 року.

Таким чином, на час звернення до суду (листопад 2007 р. ) договір був чинним.

За таких обставин безпідставним є позовні вимоги Управління комунального майна Хмельницької міської ради до Малого приватного підприємства „Веста-2” про виселення з нежитлового приміщення по Пр. Миру, 76/1 загальною площею 67,7кв.м.

Враховуючи викладене, місцевий господарський суд правомірно відмовив у задоволенні первісного позову.

Позицію Верховного Суду України про те, що договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором, при відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця після закінчення строку його дії, викладено в його постановах від 28.02.2006 р. у справі №1/135-20/51 та від 13.12.2005 р. у справі №2/103.

Щодо вимог зустрічного позову ( місцевий суд правомірно прийняв їх збільшення ) судова колегія вважає за необхідне зазначити таке.

Як вже згадувалось, пунктом 10.5 договору оренди передбачено, що дія даного договору може бути продовжена лише за заявою Орендаря шляхом укладення нового договору на підставі рішення міськвиконкому при умові відсутності заборгованості по орендній платі.

Позивач за зустрічним позовом просить визнати недійсним вищезазначений пункт договору.

Вирішуючи спори про визнання угод недійсними, господарський суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання угод недійсними і настання відповідних наслідків, а саме відповідність змісту угод вимогам закону; додержання встановленої форми угоди, правоздатність сторін за угодою: у чому конкретно полягає неправомірність дії сторони та інші обставини, що мають значення для правильного вирішення спору ( абз.3 п.1 Роз"яснення ВАСУ від 12.03.1999 р. №02-5/111 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов"язаних з визнанням угод недійсними" з подальшими змінами ).

Статтею 627 Цивільного кодексу України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Однак положеннями ч.2 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, ст.764 ЦК України та ч.4 ст.284 Господарського кодексу України встановлено інший порядок продовження та припинення договору оренди.

Отже, на думку апеляційного суду, умови п.10.5 договору оренди від 06 березня 2006р. про те, що дія даного договору може бути продовжена лише за заявою Орендаря шляхом укладання нового договору на під ставі рішення міськвиконкому при умові відсутності заборгованості по орендній платі, суперечать нормам ч.2 ст.17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, ст.764 ЦК України та ч.4 ст. 284 Господарського кодексу України, які є імперативними і не надають сторонам мо жливості змінити їх ( врегулювати їх по іншому) у договорі.

Статтею 16 ЦК України визначено, що способом захисту цивільних прав та інтересів, зокрема є визнання правочину недійсним.

Відповідно до ч.3 ст.215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним ( оспорюваний правочин ).

Судова колегія наголошує, що із положень діючого цивільного законодавства вбачається можливість визнання недійсною окремої частини правочину.

Згідно з ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п"ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною 1 ст.203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Враховуючи, що п.10.5 договору оренди суперечить вимогам цивільного законодавства, судова колегія вважає, що місцевий суд правомірно визнав вказаний пункт договору недійсним, задовольнивши зустрічні позовні вимоги в цій частині.

Слід зазначити, що згідно зі ст.217 ЦК України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Судова колегія вважає, що договір оренди від 06.03.2006 р. був вчинений і без включення п.10.5., визнання недійсним якого не має наслідком недійсності всього договору.

Оскільки, як зазначалось раніше, договір оренди від 06.03.2006 р. вважається поновленим на строк до 06.01.2008 р., правомірним є користування відповідачем за первісним позовом орендованим нежитловим приміщенням на умовах договору від 06.03.2006 р.

Судова колегія наголошує, що в матеріалах справи відсутні докази, які б свідчили про наявність заперечень наймодавця про припинення договору протягом одного місяця після 06.01.2008 р. Отже, і після зазначеної дати договір оренди є чинним з огляду на положення ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ч.4 ст.284 ГК України, ст.764 ЦК України.

В засіданні апеляційного суду 10.06.2008 р. представник відповідача Резнікова В.В. пояснила, що після закінчення терміну дії договору по сьогоднішній час МПП "Веста-2" продовжує користуватися нежитловим приміщенням, що є об"ктом оренди, та належним чином виконувати свої зобов"язання як орендаря: своєчасно та повному обсязі оплачувати рахунки за оренду нежитлового приміщення, які щомісячно виставляє Управління житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради. Представник відповідача також пояснила, що з боку орендодавця (Управління комунального майна Хмельницької міської ради) на адресу орендаря (МПП "Веста-2") не направлялись повідомлення про непролонгацію договору оренди, що відповідно до ст. 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" продовжує дії договору оренди на той же термін часу і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, МПП "Веста-2" підставно 21.01.2008 р. подало зустрічну позовну заяву з вимогою, зокрема про визнання права користування нежитловим приміщенням.

Згідно з приписами п.12 роз"яснення ВГСУ №02-5/237 від 25.05.2000 р. "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі закінчення строку, на який було укладено договір оренди, за відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже, як вже зазначалось, при відсутності заяви про припинення договору, поданої протягом місячного строку після закінчення його строку ( заперечень орендодавця ), договір вважається продовженим .

Судова колегія встановила, що договір оренди від 06.03.2006 р. є продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були ним передбачені.

З огляду на викладене вимоги МПП „Веста-2”( м. Хмельницький ) про визнання права користування нежитловим приміщенням площею 67,7кв.м., яке розміщене за адресою: м. Хмельницький, Пр. Миру, 76/1, на умовах договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності від 06 березня 2006р., укладеного між позивачем та відповідачем, на той же строк і на тих же умовах відповідають вимогам чинного законодавства та підлягають задоволенню.

Такого ж висновку дійшов і суд першої інстанції, з яким не можна не погодитись.

Аналогічною є позиція ВГСУ в аналогічній справі №20-12/145 (постанова від 31.01.2007 р. ).

Підсумовуючи вищезазначене, колегія дійшла висновку, що оскаржене рішення законне і обґрунтоване, відповідає матеріалам справи та вимогам чинного законодавства.

Доводи апеляційної скарги не є переконливими, спростовуються матеріалами справи, а тому скаргу слід залишити без задоволення..

Підстави для скасування рішення відсутні, а тому його слід залишити без змін.

Керуючись ст.ст. 101,103,105 Господарського процесуального кодексу України, Житомирський апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Рішення господарського суду Хмельницької області від 31.01.2008р. у справі №12/8188 залишити без змін, а апеляційну скаргу Управління комунального майна Хмельницької міської ради, м. Хмельницький - без задоволення.

2. Справу №12/8188 повернути до господарського суду Хмельницької області.

Головуючий суддя

судді:

Віддрук. 5 прим.:

------------------------

1 - до справи

2,3 - сторонам

4 - третій особі

5 - в наряд