КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11.03.2008                                                                                           № 36/348

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:          Губенко Н.М.

суддів:           Барицької Т.Л.

Ропій Л.М.

при секретарі:

За участю представників:

від позивача - Колораш В.Т. – завідувач (дов. №31-юк від 08.10.2007);

від відповідача - Саушкіна О.В. – юрисконсульт (дов. №8-УМ від 09.01.2008);

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Адвокатське об"єднання "Юридична консультація Оболонського району м. Києва"

на рішення Господарського суду м.Києва від 10.12.2007

у справі № 36/348 (Трофименко Т.Ю.)

за позовом                               Адвокатське об"єднання "Юридична консультація Оболонського району м. Києва"

до                                                   Управління майном Оболонської районної у м. Києві державної адміністрації

третя особа відповідача

третя особа позивача

про                                                  визнання переважного права на продовження договору оренди та продовження строку дії договору оренди

Ухвалами Київського апеляційного господарського суду від 05.02.2008 та від 04.03.2008 розгляд справи було відкладено на підставі ст. 77 ГПК України.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду м. Києва від 10.12.2007 Адвокатському об’єднанню “Юридична консультація” Оболонського району м. Києва відмовлено в задоволенні позову до Управління майном Оболонської районної у м. Києві державної адміністрації повністю.

Адвокатське об’єднання “Юридична консультація” Оболонського району м. Києва, не погоджуючись із вищевказаним рішенням місцевого господарського суду, звернулося до Київського апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати та винести нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити. Підстави апеляційної скарги обґрунтовуються доводами.

При винесенні оскаржуваного рішення Господарський суд м. Києва неправомірно послався на ст.ст. 764, 785 Цивільного кодексу України, ч. 1 ст. 27 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” та ст. 118 Закону України “Про Державний бюджет України на 2007 рік”, що і призвело до прийняття оскаржуваного рішення, виходячи з наступного.

Посилання суду на ст. 764 ЦК України є помилковим, оскільки дана норма застосовується тоді, коли договір поновлюється (пролонгується), так само як і ст. 785 ЦК України та ч. 1 ст. 27 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, які застосовуються тоді, коли договір оренди припинився, а орендар не бажає його продовжувати та не має на це право.

Відповідно до ч. 3 ст. 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” законодавчі акти, які погіршують становище орендаря, не поширюються на взаємини останнього з орендодавцем за раніше укладеним договором; переважне право на продовження договору оренди передбачено п. 3.5. Договору оренди №1069 від 01.04.2002, а тому ст. 118 Закону України “Про Державний бюджет України на 2007 рік” господарський суд не повинен був застосовувати до даних правовідносин.

Відповідно до ч. 1 ст. 285 ГК України та ч. 3 ст. 17 Закону України “Про Державний бюджет України на 2007 рік”, добросовісний орендар може реалізувати переважне право на продовження строку дії договору оренди в тому разі, коли після його закінчення орендодавець має намір передати об’єкт оренди іншим особам; орендодавець є добросовісним орендарем, орендує спірне майно понад 29 років, сплачує орендну плату, плату за комунальні платежі в повному обсязі та в строк, використовує це приміщення за призначенням; таким чином, належне виконання позивачем умов договору оренди, своєчасна подача заяви про продовження дії договору оренди та намір відповідача передати спірне приміщення іншому орендарю надають позивачу переважне право на продовження договору оренди та умови реалізації цього права.

Відповідач надав відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначає про те, що рішення Господарського суду м. Києва від 10.12.2007 є законним та обґрунтованим і немає підстав для його скасування; позивач неодноразово допускав порушення умов договору оренди, а саме: пп. 1.3, 1.4, оскільки не завжди вчасно та в повному обсязі сплачував оренду плату, що підтверджується наявною в матеріалах справи довідкою; крім того, позивачем грубо порушено пункт 4.10 договору оренди, яким встановлено обов’язок орендаря протягом місяця з дати укладення договору оренди застрахувати об’єкт оренди та надати орендодавцю копію договору страхування та копії платіжних доручень про сплату страхових внесків; надані ж позивачем суду копії договорів страхування не містять вказівок, хто є вигодонабувачем за ними, до договорів не додані страхові платежі, тощо, а тому вважати їх доказом виконання позивачем п. 2.13 договору оренди немає підстав; з урахуванням таких обставин як несвоєчасна оплата позивачем орендних платежів, відсутність договору страхування спірного приміщення, враховуючи вимоги ст. 118 Закону України “Про Державний бюджет України на 2007 рік”, виходячи з того, що позивач був повідомлений відповідачем про проведення конкурсу на право оренди спірного приміщення однак не надав конкурсних пропозицій, немає підстав задовольняти його вимоги; станом на сьогоднішній день, спірне приміщення нікому в оренду не передано.

Згідно з ч. 2 ст. 101 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд не зв’язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

При розгляді апеляційної скарги колегією суддів були заслухані пояснення представників сторін, досліджені наявні матеріали справи та встановлено наступне.

Адвокатське об’єднання “Юридична консультація” Оболонського району м. Києва (надалі – позивач) звернулося до Господарського суду м. Києва із позовом до Управління майном Оболонської районної у м. Києві державної адміністрації (надалі – відповідач) з вимогами: визнати за позивачем переважне право на продовження договору оренди приміщення за адресою: м. Київ, вул. Мате Залки, 8; продовжити строк дії договору оренди спірного приміщення на той же строк і на тих самих умовах (до 30.03.2009).

Господарським судом м. Києва прийнято рішення, яким позивачу відмовлено в задоволенні його позову; мотивоване воно тим, що відповідач в строки передбачені ч. 2 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” попередив позивача про припинення договору оренди та вимагав звільнити та повернути орендоване позивачем майно; у зв’язку із прийняттям Закону України “Про Державний бюджет України на 2007 рік” відповідач своїм листом №04-2142 від 13.08.2007 запропонував позивачу прийняти участь у конкурсі на право оренди комунального майна за адресою: м. Київ, вул. Мате Залки, 8; а тому у суду відсутні підстави для задоволення вимоги позивача визнати за ним переважне право.

Колегія суддів не вбачає підстав для його скасування, виходячи з наступного.

01.04.2002 між Управлінням майном Оболонської районної у м. Києві державної адміністрації, орендодавець за договором, та Адвокатським об’єднанням “Юридична консультація” Оболонського району м. Києва, орендар за договором, укладено договір оренди нежитлового будинку (приміщення) №1069, згідно з п. 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду на умовах цього договору нежиле приміщення в будинку №8 по вул. Мате Залки у м. Києві, загальною площею 98,3 мІ.

Відповідно до ч. 1 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” термін договору оренди визначається за погодженням сторін.

Пунктом 6.2. договору сторони встановили його термін дії з 01.04.2002 по 30.12.2003.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 13.07.2004 у справі №2/147, залишеним без змін постановою Вищого господарського суду України від 02.12.2004 у справі №2/147, договір оренди №1069 продовжено до 29.05.2005. В наступному, вказаний договір був продовжений до 30.06.2007.

Згідно зі ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” договір оренди припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах.

Статтею 764 Цивільного кодексу України також передбачено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Із приписів вищенаведених норм випливає, що орендар може скористатися своїм переважним правом на продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах тільки у разі відсутності заяви орендодавця про закінчення терміну договору, надісланої орендарю в межах встановленого місячного строку після закінчення терміну договору.

Як вбачається з матеріалів справи відповідач своїм листом (заявою) від 11.07.2007 №444-ум попередив позивача про припинення дії договору оренди №1069 30.06.2007, просив звільнити орендоване приміщення та передати його відповідачу по акту (позивач не заперечує отримання вказаної заяви).

Таким чином, колегія суддів приходить до висновку про те, що відповідач належним чином в порядку та строки, передбачені ч. 2 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, попередив позивача про припинення договору оренди №1069, а відтак, вказаний договір оренди припинив свою дію 30.06.2007.

Статтею 118 Закону України “Про Державний бюджет України на 2007 рік” встановлено, що в 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах; договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми.

Згідно з ч. 3 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки має переважене право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.

Відповідно до п. 3.5 договору орендар має право на першочерговий дозвіл на продовження договору оренди в разі належного виконання ним усіх зобов’язань за попереднім договором оренди, крім випадків коли об’єкт оренди потрібний власнику майна для власних потреб.

Із вищенаведеного випливає, що виключно за умови належного виконання своїх договірних зобов’язань орендар може реалізувати, за інших рівних умов на конкурсних засадах, своє переважене право на продовження договору оренди; а тому, оскільки однією із позовних вимог позивача є вимога визнати за ним переважне право на продовження договору оренди, то, відповідно, перш за все, необхідно, встановити чи належним чином позивач виконував свої обов’язки, встановлені договором оренди №1069, що надало б йому переважне право на продовження договору оренди.

Статтею 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” встановлені істотні умови договору оренди, серед яких і страхування орендарем взятого ним в оренду майна.

Пунктом 2.13. договору оренди №1069 закріплений обов’язок орендаря протягом місяця з дня укладення договору оренди застрахувати об’єкт оренди на користь орендодавця на весь термін дії договору оренди та надати орендодавцю копію договору страхування.

Отже, оскільки договір оренди №1069 було укладено 01.04.2002, то відповідно позивач був зобов’язаний укласти договір страхування орендованого ним майна протягом місяця з указаної дати, тобто до 01.05.2002 на весь термін його дії.

Статтею 18 Закону України “Про страхування” у редакції, чинній в період, коли позивач був зобов’язаний застрахувати орендоване ним у відповідача майно (з 01.04.2002 по 01.05.2002) передбачено, що: для укладання договору страхування страхувальник подає страховику письмову заяву за формою, встановленою страховиком, або іншим чином заявляє свій намір укласти договір страхування; факт укладання договору страхування можу посвідчуватися страховим свідоцтвом (полісом, сертифікатом), що є формою договору страхування; договір страхування набирає чинності з моменту внесення першого страхового платежу, якщо інше не передбачено договором страхування.

Із наявної в матеріалах справи копії договору страхування № 346/000749 від 16.04.2002, укладеного між позивачем та страховою компанією “Пан Укрейн” не вбачається, що вказаним договором передбачено інший порядок набуття ним чинності, ніж встановлено ст. 18 Закону України “Про страхування” із чого випливає висновок, що вказаний договір набуває чинності з моменту внесення першого страхового внеску.

Враховуючи вищевикладене, керуючись приписами ст. 38 ГПК України щодо дій суду у разі недостатності поданих доказів, колегія суддів ухвалами від 05.02.2008, 04.03.2008 витребувала від позивача докази виконання умов п. 2.13. договору оренди щодо укладення договору страхування об’єкта оренди, а також докази сплати страхового внеску за договором страхування № 346/000749 від 16.04.2002 (оригінал платіжного документа для огляду у судовому засіданні, та належним чином засвідчену копію – для залучення до матеріалів справи; письмові пояснення з приводу того, на який термін укладений позивачем договір страхування майна №346/000749 (оскільки із наявної в матеріалах справи копії договору не вбачається строк його дії) та щодо визначення вигодонабувача за вказаним договором страхування (оскільки умовами договору оренди передбачено, що вигодонабувачем за договором страхування має бути відповідач).

11.03.2008 позивач із усіх документів, що вимагалися ухвалами від нього, надав лише письмові пояснення до апеляційної скарги, однак в них позивач так і не вказав, на який термін було укладено договір страхування №346/000749 і хто за вказаним договором є вигодонабувачем; доказів сплати страхового внеску за договором страхування №346/000749 позивач не надав.

У судовому засіданні представник позивача пояснив, що доказів сплати страхового внеску по договору страхування №346/000749 у позивача немає, однак, відповідні проплати здійснені ним були; підтвердженням сплати позивачем страхового внеску є зазначення сторонами, під час укладення договору страхування, суми страхового внеску; крім того, на думку представника позивача вказаний договір набув чинності, про що свідчать підписи та печатки сторін на ньому.

Однак із такими твердженнями немає підстав погодитися, оскільки із приписів ст. 18 Закону України “Про страхування” випливає, що укладення договору страхування, про що свідчать підписи та печатки сторін на ньому, не свідчить про набуття ним чинності; як встановлено колегією суддів, договір страхування №346/000749 набуває чинності з моменту внесення страхувальником страхового внеску.

Згідно зі ст. 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Статтею 33 ГПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень; докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Відповідно до ст. 34 ГПК України обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть бути підтверджені іншими засобами доказування.

Виходячи із наведених норм, враховуючи те, що саме Адвокатське об’єднання “Юридична консультація” Оболонського району м. Києва висунуло вимогу визнати за ним переважене право на продовження договору оренди, стверджуючи при цьому, що ним упродовж дії договору оренди №1069 належним чином виконувалися усі договірні зобов’язання, в тому числі і обов’язок застрахувати орендоване ним за вказаним договором оренди майно, тому саме Адвокатське об’єднання “Юридична консультація” Оболонського району м. Києва зобов’язане довести цей факт.

Однак, як встановлено вище, позивачем не доведено належне виконання ним договірних обов’язків, зокрема, страхування об’єкту оренди за договором оренди №1069, оскільки не надано доказів набуття вказаним договором чинності; безпідставними є посилання представника позивача на те, що протягом дії договору оренди №1069 страхового випадку не сталося, оскільки на позивача покладався обов’язок застрахувати орендоване майно не після настання страхового випадку, а протягом місяця з дня укладення договору оренди №1069.

Колегія суддів не приймає до уваги наявну в матеріалах справи копію Акту перевірки дотримання умов договору оренди №1069 від 01.04.2002 як доказ належного виконання позивачем усіх умов договору, оскільки як вбачається із вказаного Акту, його сторонами досліджувалося дотримання позивачем лише такої умови договору як цільове використання орендованого майна, передбачене п. 1.1. договору оренди №1069 від 01.04.2002, а саме: для надання юридичних послуг.

Виходячи із викладеного, колегія суддів приходить до висновку про те, що позивач не довів виконання ним належним чином обов’язків, покладених на нього договором оренди №1069 від 01.04.2002, а тому його вимога визнати за ним переважене право на продовження договору оренди не може бути задоволена, оскільки чинним законодавством передбачено, що лише орендар який належним чином виконує договірні обов’язки має право на переважене право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди.

Стосовно другої вимоги позивача, колегія суддів зазначає, що як встановлено вище, згідно з нормами чинного законодавства (ч. 3 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”) та умовами п. 3.5. договору, лише орендар який належним чином виконував свої обов’язки має переважене право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Оскільки як встановлено судом позивач не довів факту належного виконання ним умов договору оренди №1069, зокрема, щодо страхування об’єкту оренди, а тому у колегії суддів відсутні підстави для задоволення другої вимоги позивача продовжити договір оренди №1069.

Колегія суддів не вбачає підстав погодитися із твердженнями позивача про те, що відповідач своїм листом від 13.08.2007 №04-2142 відмовив позивачу у продовженні договору оренди лише з підстав порушення позивачем строку на подання заяви про бажання продовжувати орендні відносини в майбутньому, передбаченого ст. 777 ЦК України, оскільки, як вбачається із тексту вказаного листа, відповідач не відмовив позивачу у продовженні договору оренди, а повідомив його про те, що у зв’язку із прийняттям Закону України “Про Державний бюджет на 2007 рік” (ст. 118 вказаного закону), державне та комунальне майно передається в оренду виключно на конкурсних засадах, та запропонував позивачу прийняти участь у конкурсі відповідно до оголошень в газеті “Ваша Оболонь”.

Посилання позивача на те, що до даних правовідносин не може бути застосовано ст. 118 Закону України “Про Державний бюджет на 2007 рік”, адже, на думку позивача, ст. 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” передбачено, що після укладення договору оренди законодавчі акти, які погіршують становище орендаря не поширюються на взаємини останнього з орендодавцем за раніше укладеним договором, є безпідставними, оскільки надання в оренду спірного майна в порядку ст. 118 Закону України “Про Державний бюджет на 2007 рік” не поширюється на взаємовідносини позивача та відповідача за раніше укладеним договором, тобто договором оренди №1069 від 01.04.2002, оскільки як встановлено судом даний договір припинив свою дію 30.06.2007.

Крім того, необґрунтованими та такими, що ні на що не впливають є твердження позивача, викладені в поясненнях до апеляційної скарги, про те, що відповідач в межах місячного строку до закінчення дії договору та місячного строку після закінчення строку дії договору не заявив жодних претензій позивачу щодо виконання останнім договірних зобов’язань, оскільки чинним законодавством не передбачено обов’язку орендодавця за місяць до закінчення договору або ж протягом місяця після закінчення договору оренди заявляти претензії орендарю щодо неналежного виконання ним своїх договірних обов’язків.

Враховуючи викладене, колегія суддів не вбачає підстав для скасування рішення місцевого господарського суду від 10.12.2007, оскільки воно прийняте у відповідності до чинного законодавства України, з дотриманням норм матеріального та процесуального права; доводи позивача, викладені в апеляційній скарзі, не можуть бути підставою для його скасування, адже не спростовують висновків господарського суду першої інстанції.

Враховуючи викладене, керуючись ст.ст. 99, 101, п. 1 ст. 103, ст. 105 Господарського процесуального кодексу України, суд –

ПОСТАНОВИВ:

1. Рішення Господарського суду м. Києва від 10.12.2007 у справі № 36/348 залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

2. Матеріали справи № 36/348 повернути до Господарського суду м. Києва.

Головуючий суддя                                                                      Губенко Н.М.

Судді                                                                                          Барицька Т.Л.

Ропій Л.М.

31.03.08 (відправлено)