ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 квітня 2008 р.

№ 20-7/315

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого, судді                    Кузьменка М.В.,

судді                                        Васищака І.М.,

судді                                        Палій В.М.,

розглянувши касаційну скаргу Комунального підприємства Севастопольської міської

Ради "Аррікон"

на рішення господарського суду міста Севастополя від 19-28.11.2007р. та

постанову Севастопольського апеляційного господарського суду

від 10.01.2008р.

у справі №20-7/315

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Спецтерминалстрой"

до            Комунального підприємства Севастопольської міської ради "Аррікон"

3-ті особи 1) Севастопольська міська рада;

2) Фонд комунального майна Севастопольської міської ради

про            визнання за позивачем переважного права на укладання договору оренди та

спонукання відповідача укласти з позивачем договір оренди нерухомого

майна на новий строк –5 років,

за участю представників:

від позивача: Молчанов А.О. (довіреність від 01.10.07),

від відповідача: не з'явився,

від 3-тьої особи 1: не з'явився,

від 3-тьої особи 2: не з'явився,

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Спецтерминалстрой" звернулося до господарського суду міста Севастополя з позовом до Комунального підприємства Севастопольської міської ради "Аррікон" і просило суд визнати за позивачем право на переважне укладання договору оренди та зобов'язати відповідача укласти з позивачем договір оренди нерухомого майна на новий термін –5 років.

До ухвалення рішення по суті заявлених вимог, позивач уточнив позовні вимоги, і просить суд зобов'язати відповідача внести зміни до пункту 7.1. договору оренди нерухомого майна №399 від 20.06.2006р., встановивши термін його дії строком на 5 років, до 23.05.2012 року шляхом підписання протягом 10-ти календарних днів додаткової угоди від 25.10.2007р. до договору оренди №399 від 20.06.2006р. У випадку не підписання відповідачем додаткової угоди від 25.10.2007р. протягом 10-ти календарних днів, просить вважати додаткову угоду від 25.10.2007р. підписаною у редакції позивача (а.с.65-67).

Відповідач, заперечуючи заявлений позов з уточненими вимогами, посилається, зокрема, на те, що оскільки відповідач своїм листом заперечив проти продовження договору оренди нерухомого майна №399 від 20.06.2006р, то вказаний договір є таким, що припинив свою дію, що унеможливлює внесення до нього будь-яких змін. При цьому відповідач зазначає, що його дії відносно виставлення рахунків позивачу за користування спірним об'єктом та прийняття платежів, після закінчення строку дії договору оренди, при наявності заяви орендодавця (відповідача) про припинення строку дії договору, не є доказами наміру орендодавця продовжити договірні відносини з орендарем (позивачем) (а.с.94).

Третя особа у справі –Фонд комунального майна Севастопольської міської ради також заперечує заявлений позов, зазначаючи, що є неможливим внести зміни до договору, строк якого сплинув, оскільки між сторонами відсутні договірні відносини. Одночасно вказує на те, що у орендаря виникає переважне право на укладання договору оренди на новий термін при інших рівних умовах та при умові досягнення згоди між сторонами відносно умов нового договору оренди. У випадку недосягнення згоди сторін відносно умов договору, переважне право орендаря на укладання договору припиняється (а.с.95).

Рішенням господарського суду міста Севастополя від 19-28.11.2007р. (суддя Ілюхіна Г.П.), залишеним без змін постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 10.01.2008р. (головуючий, суддя Гонтарь В.І., судді Борисова Ю.В., Плут В.М.), позовні вимоги задоволено повністю: зобов'язано відповідача внести зміни до пункту 7.1. договору оренди нерухомого майна №399 від 20.06.2006р., укладеного з позивачем, встановивши термін його дії строком на 5 років, - до 23.05.2012р., шляхом підписання протягом 10-ти календарних днів додаткової угоди від 25.10.2007 до договору оренди №399 від 20.06.2006р. У випадку не підписання відповідачем додаткової угоди від 25.10.2007 протягом 10-ти календарних днів, вважати додаткову угоду від 25.10.2007 підписаною у редакції позивача. Зміст додаткової угоди від 25.10.2007р. викладений у резолютивній частині рішення суду першої інстанції.

Вказані рішення та постанова мотивовані тим, що станом на 22.06.2007р. (протягом одного місяця після закінчення строку договору) відсутнє волевиявлення відповідача щодо припинення договору оренди. Відповідач з позовом про виселення позивача з займаного приміщення до суду не звертався, а йшло листування про внесення змін до договору оренди в частині терміну його дії. Після закінчення строку дії договору оренди позивач фактично продовжує користуватись орендованим майном, сплачує орендну плату, а відповідач приймає орендні платежі та веде листування про зміну його умов в частині розміру орендної плати та строку його дії.

Отже, суди двох інстанцій дійшли висновку про те, що договір №399 від 20.06.2006р. є пролонгованим, та підлягає зміні, оскільки позивач мав і має право на його продовження та укладання строком на 5 років на умовах договору №399 від 20.06.2006р. З огляду на те, що відсутні докази оголошення конкурсу та його проведення у місячний строк, позовні вимоги підлягають задоволенню.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції та постановою суду апеляційної інстанції, відповідач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить суд їх скасувати, як такі, що ухвалені з порушенням норм матеріального та процесуального права, та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у касаційній інстанції, обговоривши доводи касаційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом норм матеріального та процесуального права при ухваленні оскаржуваних судових актів, знаходить касаційну скаргу такою, що підлягає задоволенню з таких підстав.

При вирішенні даного спору по суті заявлених вимог, судами двох інстанцій встановлено, що між Управлінням комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації (орендодавець) та позивачем (орендар) було укладено договір оренди №2210 від 10.07.1997р. нежитлового приміщення (будова, споруда) або індивідуально визначене майно: окремо розташоване по вул.6-а Бастіонна, 8 загальною площею 790 кв.м, яке знаходиться на балансі ДКП "Аррікон" для використання під виробничу ділянку, зі строком дії до 09.07.2000р., термін дії якого протоколами узгодження змін до цього договору від 14.11.2003р., від 28.04.2004р. продовжувався відповідно до 14.05.2004р., 27.04.2005р.

01.07.2005р. між відповідачем (орендодавець), як володільцем комунального майна на праві оперативного управління та позивачем (орендар) було укладено новий договір оренди №306 нерухомого майна: комплекс окремо розташованих нежитлових одноповерхових будівель, споруд, загальною площею 2 155 кв.м. по вул. 6-а Бастіонна, 8, яке знаходиться на балансі відповідача, який діє з моменту підписання до 23.05.2006р., та є, згідно пункту 8.3 договору, новою редакцією договору №2210 від 10.07.1997р.

У подальшому, 20.06.2006р. між відповідачем та позивачем укладено новий договір оренди №399 нерухомого майна: комплекс окремо розташованих нежитлових одноповерхових будівель, споруд, загальною площею 2155 кв.м. по вул.6-а Бастіонна, 8, яке знаходиться на балансі відповідача, який є новою редакцією договору №306 від 01.07.2005р., договір діє з моменту підписання до 22.05.2007 (пункти 1.1., 7.1., 8.3 договору).

Відповідно до п.4.9 цього договору, позивач зобов'язаний повернути орендоване майно при припиненні дії цього договору у належному стані з врахуванням його зносу.

Згідно п.7.1 договір оренди діє з моменту його підписання до 22.05.2007р.

Відповідно до п.7.5 договору оренди, його дія припиняється внаслідок, зокрема, закінчення строку оренди, передбаченого договором.

В силу ч.2 ст.291 ГК України, договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Вирішуючи даний спір по суті заявлених вимог, суди двох інстанцій виходили з того, що станом на 22.06.2007р. (протягом одного місяця після закінчення строку договору) відсутнє волевиявлення відповідача щодо припинення договору оренди, а відтак договір оренди №399 від 20.06.2006р. є пролонгованим.

Проте з таким висновком судів погодитись не можна з огляду на таке.

Частиною 2 ст.17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Статтею 765 ЦК України також передбачено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідач листом №39 від 25.05.2007р. (а.с.27) повідомив позивача про те, що договір оренди №399 від 20.06.2006р. припиняє свою дію у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено та запропонував позивачу передати об'єкт оренди по акту приймання-передачі відповідачу, у строк та порядку, визначеному договором.

Відповідно до ч.7 ст.180 ГК України, строком дії господарського договору є час, впродовж якого існують господарські зобов'язання сторін, що виникли на основі цього договору.

Враховуючи наявність заперечення відповідача на продовження дії договору оренди, договір оренди №399 від 20.06.2006р. є таким, що припинив свою дію внаслідок закінчення строку, на який його було укладено, а саме господарські зобов'язання між сторонами, що виникли на підставі вказаного договору оренди, припинилися з 23.05.2007р., що своєю чергою, унеможливлює внесення до нього будь-яких змін чи доповнень.

Доводи судів відносно того, що оскільки позивач фактично продовжує користуватися орендованим майном, сплачує оренду плату, а відповідач приймає орендні платежі та веде листування про зміну умов договору оренди, що, на їх думку, свідчить про підтвердження відповідачем пролонгації договору оренди №399 від 20.06.2006р., колегія суддів вважає помилковими, оскільки статтями 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та 181 Господарського кодексу України встановлений загальний порядок укладання договорів, відповідно до якого, у разі наміру орендувати спірні об'єкти, враховуючи відмову відповідача від пролонгації договору оренди №399 від 20.06.2006р., позивач мав направити відповідачу проект нового договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України.

Відповідно до абз.2 п.3 ст. 9 названого Закону, органи, уповноважені управляти майном, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, розглядають подані матеріали і протягом п'ятнадцяти днів після надходження матеріалів повідомляють підприємство про своє рішення (надання дозволу щодо укладення договору оренди або відмову).

Пунктом 4 цього Закону передбачено, що орендодавець протягом п'яти днів після закінчення терміну погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном, і органом Антимонопольного комітету України, а у випадках, коли заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом п'ятнадцяти днів після дати її реєстрації дає згоду або відмовляє в укладенні договору оренди майна і повідомляє про це заявника.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач листами №43 від 30.05.2007р., №55 від 12.06.2007р. (а.с.28,29) звертався до відповідача з проханням надати документи в орендну комісію міської ради для реалізації переважного права позивача на укладання договору оренди на новий термін –5 років.

23.07.2007р. постійна комісія Севастопольської міської ради, за дорученням міської комісії по оренді комунального майна про розгляд питання продовження строку дії договору оренди нерухомого майна, розташованого за адресою: вул.6-а Бастіонна, 8, орендатор –ТОВ "Спецтерминалстрой", погодилась продовжити договір оренди приміщення на 3 місяці, рекомендувавши в подальшому розглянути питання оренди приміщення на конкурсній основі (а.с.30).

Відповідач направив позивачу для підписання скріплений печаткою проект протоколу узгодження у 4-х примірниках до договору оренди №399 від 20.06.2006р., відповідно до якого новий строк дії договору оренди визначений до 23.08.2007р., тобто на 3 місяці, як було дозволено власником комунального майна (а.с.31-33).

Проте позивач відмовився від підписання вказаних змін, наполягаючи на продовженні строку оренди строком на 5-ть років (а.с.37, 38).

Своєю чергою відповідач листом №637 від 23.08.2007р. повернув без підписання надану позивачем редакцію розбіжностей до протоколу узгодження змін до договору №399 від 20.06.2006р. та повідомив позивача про неможливість укладання договору на новий строк терміном на 5-ть років, оскільки Фонд комунального майна Севастопольської міської ради, уповноважений розпоряджатися комунальною власністю, двічі розглянувши питання щодо продовження договору оренди №399, з метою ефективності використання об'єкта комунальної власності, прийняв рішення про подовження договором строком лише на 3 місяці (а.с.44).

Частиною 3 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.

Відповідно до ст.777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має пережне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. При цьому, умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладання договору припиняється.

Отже, за обставин недосягнення позивачем та відповідачем домовленості щодо такої істотної умови договору оренди як строк його дії, переважне право позивача на укладання договору оренди на новий строк припинилося.

За таких обставин колегія суддів вважає, що висновок судів двох інстанції про наявність правових підстав для задоволення позову про зобов'язання відповідача внести зміни до пункту 7.1. договору оренди нерухомого майна №399 від 20.06.2006р., який припинив свою дію з 23.05.2007р., встановивши строк його дії строком на 5 років, до 23.05.2012 року шляхом підписання протягом 10-ти календарних днів додаткової угоди від 25.10.2007р. до договору оренди №399 від 20.06.2006р., не відповідає вимогам діючого законодавства, що регулюють дані правовідносини, у зв'язку з чим оскаржувані рішення та постанова підлягають скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119 –11111 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

1. Касаційну скаргу Комунального підприємства Севастопольської міської ради "Аррікон" задовольнити.

2. Рішення господарського суду міста Севастополя від 19-28.11.2007р. та постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 10.01.2008р. у справі №20-7/315 скасувати.

3. У задоволенні позову відмовити повністю.

Головуючий, суддя                                                            М.В.Кузьменко

Суддя                                                                                І.М.Васищак

Суддя                                                                                В.М.Палій