донецький апеляційний господарський суд
Постанова

Іменем України

19.05.2008 р.                                                              справа №32/261пд

Донецький апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:

Величко Н.Л.

суддів

Алєєвої І.В. , М'ясищева А.М.

за участю представників сторін:

від позивача:

Вороніна Є.О. -за дов. № 89 від 05ю10ю2007р.

від відповідача 1:

від відповідача 2

не з"явились

Джас І.В. - за до. від 01.04.2006р.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу

Дочірне підприємство "Науково дослідний та проектний інстітут "Донецький ПромбудНДІпроект" "Будівельна компанія "Укрбуд" м.Донецьк

на рішення господарського суду

Донецької області

від

12.03.2008 року

по справі

№32/261пд (Сковородіна О.М.)

за позовом

Регіональне відділення Фонду державного майна України в Донецькій області м.Донецьк

довідповідачів

Державний проектний та науково-дослідний інститут промислового будівництва "ДонпромбудНІІпроект" м.Донецьк

2. Товариства з обмеженою відповідальністю “ТРК Клас”, м. Донецьк

про

визнання договору оренди недійсним

В С Т А Н О В И В:

1.Стислий виклад суті рішення суду

26.07.2004 року Регіональне відділення Фонду державного майна України по Донецькій області звернулося до з позовом до Інституту „Донецький ПромстройНДІпроект”, м. Донецьк, Товариства з обмеженою відповідальністю “ТРК Клас”, м. Донецьк про визнання договору оренди № 52-02 від 01.04.02р. недійсним.

Ухвалою від 27.07.2004р. порушено провадження по справі.

Ухвалами суду від 03.09.2004р., від 11.10.2004р. зупинялось провадження у справі.

Ухвалою від 07.10.2004р. заступник голови суду продовжив строк розгляду справи на один місяць

Ухвалою від 25.01.2005р. провадження у справі поновлено.

Ухвалою суду від 10.02.05р. провадження у справі було зупинено у зв’язку з заміною однієї з сторін її правонаступником внаслідок реорганізації підприємства.

Ухвалою суду від 04.12.2007р. було поновлено провадження та замінений відповідач 1 у справі на його правонаступника - Дочірнє підприємство Науково –дослідний та проектний інститут “Донецький ПромбудНДІпроект” “Будівельна компанія “Укрбуд”.

Рішенням господарського суду від 12.03.2008р. (підписане 17.03.2008р.) у справі № 32/261пд (суддя Сковородіна О.М.) у позові відмовлено.

Рішення мотивоване тим, що позивач не довів суду наявність порушень вимог законодавства, які нібито, на його думку, мали місце при укладанні договору оренди № 52-02 від 01.04.2002р.

Загальний строк розгляду справи склав 3 роки 7 місяців 14 днів.

2. Підстави, з яких порушено питання про перегляд рішення

Дочірнє підприємство Науково –дослідний та проектний інститут “Донецький ПромбудНДІпроект” “Будівельна компанія “Укрбуд” з прийнятим рішенням суду від 12.03.2008р. не погодився та подав апеляційну скаргу в якій просить його скасувати та постановити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.

Апеляційну скаргу мотивує тим, що при винесенні рішення суд першої інстанції не з’ясував обставини справи, що мають значення для справи, не надана правова оцінка заяві відповідача 1, порушені та невірно застосовані норми матеріального та процесуального права, що призвело до винесення судом безпідставного та протизаконного рішення.

Зазначає, що в процесі судового розгляду справи відповідачем 1 була подана заява про визнання позовних вимог, але судом ця заява оцінена критично і не взята до уваги з огляду на те, що ця заява мотивована взагалі іншими підставами ніж позовні вимоги позивача.

При цьому, дослідивши матеріали експертної оцінки будівлі відповідача 1 та матеріали інвентаризаційної справи поверху 12 будівлі відповідача 1, суд дійшов висновку про визначеність об'єкту оренди, але цей висновок є хибним.

Посилається на те, що істотною умовою договору оренди за діючим на той момент Законом України "Про оренду державного та комунального майна" є об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації) орендна плата, однак у пункті 1.1. договору оренди №52-02 нежилого приміщення не визначений об"єкт оренди –окреме індивідуально визначене майно, а лише зазначено, що передається в строкове платне користування нежиле приміщення державного майна площею 183 кв.м., розміщене на 12-м поверсі інженерного корпусу інституту, розрахунок орендної плати за нерухоме майно, що надавалося в оренду відповідачу, з позивачем ні при укладені договору оренди, ні при зміні ставки орендної плати погоджений не був, експертна оцінка, на основі якої визначена вартість об'єкту оренди, також не подана на рецензування, і не рецензована позивачем,тому вважає,що суттєві умови договору оренди не були узгоджені.

Апелянт вважає невірною позицію суду першої інстанції відносно нотаріального посвідчення спірного договору. Зазначає, що на момент укладання (01.04.2002р.) договір оренди не повинен був посвідчуватись нотаріально, але додаткова угода від 01.04.2005р., яка була укладена після 01.01.2004р. повинна бути нотаріально посвідчена.

Відповідно до ч.2 ст.793 ЦКУ договір найму будівлі чи іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на 3 роки та більше підлягає нотаріальному посвідченню та подальшій реєстрації.

Вважає, що якщо ЦКУ передбачено посвідчення договору нотаріально, то і при внесенні змін до договору, який був укладений до 01.01.2004р., такі зміни вже повинні бути посвідчені нотаріально.

14.05.2008р. відповідач 1 надав клопотання про розгляд справи у відсутність його представників, у зв"язку з зайнятістю у іншому судовому процесі.

3.Доводи викладені у відзиві на апеляційну скаргу

Представник Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області м. Донецьк у судовому засіданні зазначив, що розгляд апеляційної скарги залишає на розсуд суду, оскільки вже не контролює це майно.

Відповідач 2, Товариство з обмеженою відповідальністю “ТРК Клас”, м. Донецьк, проти доводів апеляційної скарги заперечував, посилаючись на те, що відповідач-1 не довів обставини, згідно з якими ТОВ "ТРК Клас" орендує не те майно, на яке посилався у наданих ним доказах. Крім цього, договір оренди та акт прийому-передачі до нього був складений та оформлений у 2002 році саме відповідачем-1, таким чином, якщо є якісь недоліки, - це з вина вьгдповьідача-1.

Вважає, що відповідач-1 не довів, що відповідач-2 мав можливість орендувати якісь інші приміщення ніж кімнати № 13 та № 8, загальна площа яких дорівнює 183,0 кв. м, на 12 поверсі будівлі.

Посилається на те, що відповідно до п. 1.1 договору оренди вартість майна визначена: «... згідно з експертною оцінкою і становить на 01.04.2002р. 140 203,62 грн.»

Відповідно до індексації та вартості орендної плати, то це визначено п. 3.1 та 3.2 договору оренди, таким чином, ствердження відповідача-1 про невідповідність цього діючому законодавству не відповідаю дійсності та матеріалам справи.

Вважає ствердження відповідача-1 про те, що договір найму будівлі чи іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на 3 роки та більше підлягає нотаріальному посвідченню та подальшій реєстрації не відповідає дійсності, оскільки договір укладений 01.04.2002р., а відповідно до п.9 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, регулює питання щодо підстав, порядку зміни або розірвання договорів, що були укладені до 01.01.2004р. і продовжують діяти після набрання чинності ЦК України.

4.Апеляційною інстанцією встановлено :

01.04.2002р. між Інститутом "Донецький ПромбудНДІпроект” (правонаступником якого є відповідач 1 - Дочірнє підприємство Науково –дослідного та проектного інституту “Донецький ПромбудНДІпроект” “Будівельна компанія “Укрбуд” м. Донецьк) (орендодавець) та ТОВ "ТРК Клас" (орендар) був укладений договір оренди нежитлового приміщення, що належить до державної власності № 52-02 (т.1,а.с.55-57) за яким орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування окреме нежиле приміщення державного майна площею 183кв.м., яке розміщене за адресою: 83015, м. Донецьк, вул. Артема, 145а на 12 поверсі інженерного корпусу інституту, що знаходиться на балансі Дочірнього підприємства Науково –дослідного та проектного інституту “Донецький ПромбудНДІпроект” “Будівельна компанія “Укрбуд”, вартість якого визначена згідно з експертною оцінкою і становить на 01.04.02р. 140203,62грн.

Згідно пункту 3.1 орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України і становить без ПДВ за квітень 2002р (бузовий) місяць розрахунку – 527грн., 86коп.

У пункті 3.2 договору зазначено, що орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Договір укладений строком на 8 років, що діє з 01.04.2002р. по 31.12.2010р. (п. 10.1 договору).

Розрахунок орендної плати є додатком до договору оренду № 52-02 від 01.04.2002р., який є невід"ємною його частиною, містить розмір місячної орендної плати 527грн.86коп. без ПДВ (т.1,а.с.58). Розрахунок орендної плати був здійснений у відповідності до вимог Постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.95р. № 786 „Про Методики розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна” (з урахуванням змін) та на момент підписання договору орендна ставка складала 4,5% для телерадіокомпаній.

Актом-приймання передачі майна в оренду підтверджується факт передання в оренду приміщення загальною площею 183кв.м за адресою: 83015, м. Донецьк, вул. Артема, 145а (т.1,а.с.59).

Згідно з експертною оцінкою будівлі (т.3,а.с.33-43), що знаходиться за адресою: м. Донецьк, вул. Артема, 145а, складеною станом на 31.12.2001р. за замовленням Інституту "Донецький ПромбудНДІпроект” для визначення вартості будівлі для визначення вартості орендної плати (стор. 1 експертизи), у додатку –витягу з інвентаризаційної справи поверху 12 будівлі площа кімнати № 13 та туалету № 8 складають 180,3кв.м. + 2,7кв.м. =183,00кв.м. Згідно із визначенням вартості всього майна будівлі –7154232,00грн. на всю площу у 9682кв.м. (стор.17 експертизи), вартість 1кв.м. будівлі складає: 7154232,00грн.ч9682кв.м.=738,92грн..

5.Мотиви, з яких виходила апеляційна інстанція при винесенні постанови:

5.1. Щодо доводів апелянта про те, що договір оренди від 01.04.2002р. не містить такі істотні умови, як є об'єкт оренди та орендна плата.

Згідно ст. 10 Закону України від 10.04.1992р. № 2269-ХІІ "Про оренду державного та комунального майна" (у редакції на час укладення договору) визначено, що істотними умовами договору оренди є:

об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

термін, на який укладається договір оренди;

орендна плата з урахуванням її індексації;

порядок використання амортизаційних відрахувань;

відновлення орендованого майна та умови його повернення;

виконання зобов'язань;

відповідальність сторін;

страхування орендарем взятого ним в оренду майна;

обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Як вбачається зі змісту договір оренди № 52-02 від 01.04.2002р. нежитлового приміщення, що належить до державної власності (т.1,а.с.55-57), у п.1 договору визначений об’єкт оренди, який складається з окремого нежитлового приміщення площею 183кв.м. на 12-му поверсі інженерного корпусу Інституту „Донецький ПромстройНДІпроект” м. Донецьк та згідно з експертною оцінкою вартість його становить на 01.04.02р. 140203,62грн.

Узгодження сторонами об’єкту оренди підтверджується експертною оцінкою будівлі, що знаходиться за адресою: м. Донецьк, вул. Артема, 145а, складеною станом на 31.12.2001р. та витягом з інвентаризаційної справи поверху 12 будівлі, де зазначено, що площа кімнати № 13 та туалету № 8 складають 180,3кв.м. + 2,7кв.м. =183,00кв.м.

Також є безпідставними ствердження скаржника про відсутність у договорі оренди істотної умови, як орендна плата з урахуванням її індексації.

З розрахунку орендної плати, який є невід’ємною частиною договору вбачається, що розрахунок орендної плати здійснений у відповідності до вимог Постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.95р. № 786 „Про Методики розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна” та на момент підписання договору орендна ставка складала 4,5% для телерадіокомпаній (т.1, а.с.58).

Також, п. 3.2 договору передбачає, що орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом корегування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Таким чином, судова колегія вважає, що у спірному договорі оренди визначені об’єкт оренди та орендна плата з урахуванням її індексації відповідно до Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

5.2. Щодо доводів апелянта про недотримання нотаріальної форми договору, як це передбачено ч.2 ст.793 ЦК України, який набрав чинності з 01.01.2004р.

Сам апелянт не заперечує того, що на момент укладання договору, законодавством не було встановлено,що такий вид правочинів підлягав обов’язковому нотаріальному посвідченню. .

Дійсно п. 4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України передбачає розповсюдження дії положень ЦК України після набрання ним чинності на певні правовідносини, але, таке розповсюдження стосується прав та обов’язків, які виникли та продовжують існувати після набрання дії Цивільним кодексом України.

Суд першої інстанції правомірно зазначив, що окремі положення Цивільного кодексу України, який набрав чинності з 01.01.2004р., застосовуються не власне до договору, а лише до прав та обов’язків, які виникають за таким договором.

Помилковість доводів апелянта полягає в тому, що він обов’язок нотаріального посвідчення договору, який виникає за законом на момент укладення правочину, ототожнює з обов’язком, який виникає у зв’язку з виконанням вже укладеного договору.

За договором оренди від 01.04.2002р. у сторін не виникало обов’язку нотаріального посвідчення договору, норми ЦК України ,який набрав чинності з 1.01.04р.не мають зворотної дії у часі щодо обов’язку приведення раніш укладених договорів у відповідність до вимог цього кодексу.

За таких підстав, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що спірний договір, укладений між відповідачами 01.04.02р., відповідає ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", п. 1 ст. 284 ГК України, ст. ст. 760-763, 771-773, 776-785 ЦК України.

Враховуючи вищевикладене, керуючись ст.99, ст.101, ст.102, п.1 ст.103, ст.105 Господарського процесуального кодексу України судова колегія, -

П О С Т А Н О В И Л А:

Рішення господарського суду Донецької області від 12.03.2008р. у справі № 32/261пд залишити без змін, а апеляційну скаргу Дочірнього підприємства Науково –дослідного та проектного інституту “Донецький ПромбудНДІпроект” “Будівельна компанія “Укрбуд” м. Донецьк без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Постанову апеляційної інстанції може бути оскаржено до Вищого господарського суду України у касаційному порядку через апеляційний господарський суд.

Головуючий           Н.Л. Величко

Судді:          І.В. Алєєва

А.М. М'ясищев

Постанова підписана 22.05.2008р.

Надруковано: 6 прим.

1. позивачу

2. відповідачу

1 у справу

1 ДАГС

1.господ. суду