ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД _________________________________________________________________________________________
А Н О В А ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ
Справа
№ 16/302-07-8405
Одеський апеляційний господарський суд у
складі колегії суддів:
судді: Колоколова
суддів: Разюк Г.П., Петрова М.С.
секретарі судового засідання: Волощук
участю представників сторін:
Т.В. (довіреність № 490 від 14.06.2006 року)
у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Міського управління
житлово-комунального господарства м. Іллічівська
рішення господарського суду Одеської
області від „06” лютого 2008 року

по
справі № 16/302-07-8405

за
позовом Міського
управління житлово-комунального господарства м. Іллічівська, м. Іллічівськ

до Суб'єкта підприємницької діяльності
-фізичної особи ОСОБА_1, м. Іллічівськ

про
розірвання договору
оренди та виселення

(в судовому засіданні 24.04.2008 року оголошено перерву
до 15.05.2008 року)

В С Т А Н О В И В:

01.11.2007
року Міське управління житлово-комунального господарства        м. Іллічівська (далі по тексту
-позивач) звернулося до господарського суду Одеської області з позовною заявою
до Суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1 про розірвання
договору оренди від 01.07.2006 року та виселення відповідача з нежитлового
приміщення, загальною площею 113,5 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1

Позовні
вимоги мотивовані користуванням відповідачем об'єктом оренди всупереч договору,
що  свідчить про невиконання орендарем
прийнятих на себе за договором зобов'язань та надає міському управлінню
житлово-комунального господарства м. Іллічівська право вимагати розірвання
договору оренди.

Рішенням
господарського суду Одеської області від 06.02.2008 року, яке підписано
22.02.2008 року у справі № 16/302-07-8405 (суддя Желєзна С.П.) в задоволенні
позовних вимог МУЖКГ м. Іллічівська -відмовлено. Такий висновок суду
обґрунтований тими обставинами, що заявлені позовні вимоги є необґрунтованими,
недоведеними відповідно до ст.ст. 32, 33 ГПК України та такими, що не базуються
на законних підставах. Так, в якості підстави для відмови в позові суд вказав
на відсутність вини відповідача в невиконанні умов оскаржуваного договору,
оскільки йому було заборонено проводити роботи з реконструкції та розширенню
літнього бару з майданчиком під магазин промислових товарів, а також відмовлено
в наданні дозволу на виконання будівельних робіт.

Не
погоджуючись із зазначеним вище рішенням місцевого господарського суду, МУЖКГ
м. Іллічівська звернулося до Одеського апеляційного господарського суду з
апеляційною скаргою та додатковими обґрунтуваннями до неї, в якій просить
оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове, яким позов задовольнити. Доводи
та вимоги скаржника ґрунтуються на тому, що суд при прийняті оскаржуваного
рішення неповно та необ'єктивно з'ясував та дослідив обставини та докази, які
мають значення для справи, неправильно застосував та порушив норми
матеріального та процесуального права, а саме приписи Господарського
процесуального кодексу України, Цивільного кодексу України, Закону України „Про
оренду державного та комунального майна”.

Так,
на думку скаржника, місцевий господарський суд неправомірно при вирішенні
справи виходив з публічно-правових відносин, безпідставно не з'ясував факту
погіршення орендованого об'єкту та відхилив складені позивачем акти саме з
цього приводу, не вірно зробив висновок про відсутність у відповідача вини у не
виконанні ним своїх обов'язків за договором.

СПД
ОСОБА_1. надала до суду відзив на апеляційну скаргу, в якому просить залишити
апеляційну скаргу МУЖКГ м. Іллічівська без задоволення, а рішення місцевого
господарського суду без змін, вважаючи його правомірним, обґрунтованим,
відповідаючим вимогам діючого законодавства та матеріалам справи.

Представники
СПД ОСОБА_1. в судове засідання 15.05.2008 року не з'явилися без поважних
причин, хоча були належним чином повідомлений про час та місце слухання справи,
про що свідчить відповідне повідомлення по оголошення 24.04.2008 року перерви
саме до 15.05.2008 року о 10:45. Будь-яких клопотань про відкладання слухання
справи не надходило, а тому колегія суддів вважає за можливе розглянути справи
за відсутністю представників відповідача.

Розглянувши
та перевіривши матеріали справи, апеляційну скаргу та відзив на неї, заслухавши
у судовому засіданні пояснення представника позивача, проаналізувавши на
підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування місцевим
господарським судом норм матеріального та процесуального права, судова колегія
дійшла до наступного.

Як
вбачається з матеріалів справи, 01.07.2006 року між МУЖКГ м. Іллічівська
(Орендодавець) та СПД ОСОБА_1. (Орендар) укладено (оскаржуваний) договір б/н
оренди нежитлового приміщення, відповідно до умов якого Орендодавець передав, а
Орендар прийняв в строкове (до 01.06.2007 року) платне користування нежитлове
приміщення, площею 113,5 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1для
використання під кафе-бар (а.с.9-12).

Згідно
пункту 1.2 Договору, об'єкт Орендодавець передає Орендарю винятково для потреб,
зазначених в договорі. При використанні Орендарем приміщення не по призначенню
Орендодавець має право достроково розірвати договір оренди та стягнути з Орендаря
завдані збитки.

У
разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору
оренди на протязі одного місяця після закінчення строку дії договору, він
вважається продовженим на той же строк та на тих же умовах, які були
передбачені договором (пункт 2.2 Договору), із чого випливає, що договір було
пролонговано сторонами до 01.06.2008 року.

Розділом
5 Договору сторонами встановлені умови припинення договору оренди, зокрема, і
умови дострокового розірвання договору на вимогу Орендодавця у разі порушення
Орендарем умов договору.

Як
встановлено під час розгляду справи, СПД ОСОБА_1. ще з 2003 року, згідно з
умовами договору б/н від 17.07.2003 року, була Орендарем нежитлового приміщення
кафе-бару „Весна”, загальною площею 113,5 кв.м., розташованого за адресою:
АДРЕСА_1(а.с.13-16).

Після
прийняття рішення про реконструкцію об'єкту оренди, СПД ОСОБА_1. звернулася до
органів місцевого самоврядування з метою отримання відповідних дозволів та
узгоджень.

Так,
листом від 13.08.2003 року за № 1027 МУЖКГ м. Іллічівська було надано
відповідачу згода на реконструкцію кафе „Весна” з розширенням орендованої площі
(а.с.71).

Управлінням
архітектури та містобудування Іллічівської міської ради було надано попереднє
погодження за № 013 від 14.08.2003 року місця розташування прибудови до кафе
„Весна” для його розширення та реконструкції літнього бару з майданчиком під
магазин промислових товарів на землях Іллічівської міської ради, загальною
площею 0,030 га на умовах оренди земельної ділянки (а.с.72).

Згідно
витягу з протоколу № 33 постійної комісії з будівництва, врегулюванню земельних
відносин, охорони навколишнього середовища і ЖКГ Іллічівської міської ради 24
скликання від 11.09.2003 року, було вирішено рекомендувати міському голові
дозволити СПД ОСОБА_1. реконструкцію з розширенням кафе-бару „Весна” із
прибудовою магазина промислових товарів по АДРЕСА_1у м. Іллічівську після
узгодження місця розташування (а.с.73).

В
процесі проведення будівельних робіт по реконструкції кафе „Весна”  була виявлена підвищена повзучість ґрунту та
виникла необхідність у внесенні змін до проекту реконструкції об'єкту, що
підтверджується приписом Інспекції архітектурно-будівельного контролю м.
Іллічівська від 17.03.2005 року, яким було заборонено проведення будівельних
робіт до внесення змін до проекту реконструкції (а.с.197).

На
виконання вимог Інспекції архітектурно-будівельного контролю                     м. Іллічівська СПД
ОСОБА_1. було замовлено коригування проекту реконструкції кафе „Весна”.

Висновком  головного державного санітарного лікаря
водного транспорту України за № 03 від 12.01.2005 року було узгоджено проект
реконструкції кафе „Весна” (а.с.75-76).

14.02.2005
року СПД ОСОБА_1. отримано експертний висновок територіального управління
державної інспекції з енергозбереження по Одеській області за №
18-15/0157/05/РП від  про відповідність
об'єкта нормативним актам з питань енергозбереження, яким проект реконструкції
кафе „Весна” був визнаний таким, що відповідає вимогам нормативних актів з
питань енергозбереження та наданий
дозвіл на будівництво та реконструкцію даного об'єкту (а.с.74).

Згідно
висновку державного підприємства Чорноморського експертно-технічного центру з
питань охорони праці щодо проектної документації № 51-01-31-0461.05 від
09.03.2005 року робочий проект реконструкції кафе „Весна” відповідає
нормативним актам з охорони праці та промислової безпеки (а.с.84-86).

У
відповідності з експертним висновком головного управління МНС України в
Одеській області № 46-759 від 12.05.2005 року порушень вимог пожежної безпеки у
відкоригованому робочому проекті „Реконструкція кафе „Весна” по АДРЕСА_1 в м.
Іллічівську” не виявлено (а.с.83).

За
результатами розгляду робочого проекту реконструкції кафе „Весна” Одеською
обласною службою „Укрінвестекспертиза” 06.06.2005 року було надано позитивний
висновок за № 55 (а.с.78-82).

04.07.2005
року між Іллічівською міською радою та СПД ОСОБА_1. був укладений договір
оренди земельної ділянки, відповідно до умов п.п.1, 2, 3, 8, 13 якого
Орендодавець передав, а Орендар прийняв
в строкове (до 12.04.2010 року) платне користування земельну ділянку
несільськогосподарського призначення із земель житлової та  громадської забудови, загальною площею 0,030
га, у тому числі 0,018 га під існуючою забудовою, з метою розташування
прибудови до існуючого кафе „Весна” для його розширення та реконструкції
літнього бару з майданчиком під магазин промислових товарів (а.с.201-205).

Рішенням
виконавчого комітету Іллічівської міської ради № 599 від 15.07.2005 року було
погоджено місце розташування прибудови до кафе „Весна” для його розширення та
реконструкції літнього бару з майданчиком під магазин промислових товарів по
АДРЕСА_1 та СПД ОСОБА_1. надано дозвіл на виконання проектно-вишукувальних
робіт (а.с.77).

На
підставі висновку державного управління екології та природних ресурсів в
Одеській області №4491/03-06-09 від 16.09.2005р. робочому проекту реконструкції
кафе „Весна” надана позитивна оцінка (а.с.87).

Інспекцією
архітектурно-будівельного контролю м. Іллічівська 01.12.2005 року СПД ОСОБА_1.
було надано дозвіл за №270/2 на виконання будівельних робіт (а.с.92).

Згідно
висновку управління архітектури та містобудування Іллічівської міської ради №
013-17-92 від 17.08.2006 року робочий проект реконструкції кафе „Весна” у
скорегованої редакції був узгоджений та 31.08.2006 року зареєстрований у
Інспекції архітектурно-будівельного контролю м. Іллічівська (а.с.96-98).

Оскільки,
дозвіл на виконання будівельних робіт був виданий СПД ОСОБА_1. строком до
30.09.2006 року, остання звернулася до Інспекції архітектурно-будівельного
контролю м. Іллічівська з відповідним проханням про видання їй нового дозволу,
на що отримала лист від 07.12.2006 року за № 013-117, згідно з яким СПД
ОСОБА_1. повідомлено про прийняття виконавчим комітетом Іллічівської міської
ради рішення за № 1433 від 23.11.2006 року „Про заборону СПД ОСОБА_1.
будівництва об'єкта по АДРЕСА_1 в м. Іллічівську”, яким було відмовлено у
продовженні строку на виконання будівельних робіт по реконструкції кафе „Весна”
(а.с.91, 100-101).

Між
тим, як свідчать складені ЖЕУ-2 МУЖКГ м. Іллічівська та комісією останнього
Акти обстеження технічного стану орендованого приміщення від 17.05.2006 року,
від 20.07.2006 року, від 10.10.2006 року, від 14.11.2006 року, від 16.01.2007
року, від 07.02.2007 року, від 16.04.2007 року, від 08.06.2007 року та від
21.08.2007 року СПД ОСОБА_1. на протязі року використовує орендоване приміщення
всупереч його цільового призначення (а.с.17-25).

Так,
із змісту вище зазначених Актів вбачається, що приміщення закрито, вікна
частково розбиті, частково забиті фанерою, в приміщенні знаходиться будівельне
сміття, розбиті та непридатні для використання меблі, відсутнє торгове та інше
обладнання.

Не
використання цього приміщення також підтверджується довідками КП
„Іллічівськтеплокомуненерго” № 4-453 від 27.07.2007 року та КП
„Іллічівськ-водоканал” № 892/06 від 06.06.2007 року (а.с.27-28).

Листом
від 16.10.2007 року за № 631, посилаючись на невиконання умов договору оренди
від 01.07.2006 року, МУЖКГ м. Іллічівська було запропоновано СПД ОСОБА_1.
достроково розірвати договір оренди від 01.07.2006 року та звільнити орендоване
приміщення  в строк до 31.10.2007 року
(а.с.29).

Дане
звернення позивача було залишено СПД ОСОБА_1. без задоволення, що і стало
підставою для звернення МУЖКГ м. Іллічівська до господарського суду Одеської
області з відповідним позовом.

Судова
колегія погоджується з позовними вимогами МУЖКГ м. Іллічівська про розірвання
договору оренди б/н від 01.07.2006 року і виселення відповідача з орендованого
приміщення та вважає неправомірними, безпідставними та необґрунтованими
висновки місцевого господарського суду про відмову в їх задоволення, а тому
оскаржуване рішення підлягає скасуванню, а позовна заява та апеляційна скарга
МУЖКГ м. Іллічівська задоволенню, виходячи з наступного.

Згідно
із пунктом 1 статті 193 Господарського кодексу України, суб'єкти господарювання
та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські
зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів,
договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання
-відповідно до вимог, що у певних умовах ставляться.

Зобов'язання
має виконуватися належним чином відповідно до умов договору, вимог Цивільного
кодексу та інших актів цивільного законодавства, а за відсутністю таких умов та
вимог -відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно
ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його
умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (статті
526, 525 Цивільного кодексу України).

Статтею
283 Господарського кодексу України встановлено, що за договором оренди одна
сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний
строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування
за договором оренди передається індивідуально визначене майно
виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не
втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ). До
відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України
з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (пункти 1-2, 6).

Згідно
з статтею 759 Цивільного кодексу України, за
договором  найму  (оренди) наймодавець передає або
зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний
строк.

У
відповідності до пункту 1 статті 2 Закону України „Про оренду державного та
комунального майна” від 10.04.1992 року № 2269-ХІІ (із змінами та
доповненнями), орендою є засноване на договорі строкове платне користування
майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої
діяльності.

Отже,
як встановлено під час розгляду даної справи, у відповідності із цими нормами
чинного законодавства, між сторонами -МУЖКГ, як Орендодавцем, та СПД ОСОБА_1.,
як Орендарем, склалися правовідносини пов'язані з орендою нежитлового
приміщення, загальною площею 113,5 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1,
про що 01.07.2006 року було укладено відповідний договір.

Між
тим, в процесі виконання сторонами своїх обов'язків по договору від 01.07.2006
року Орендар -СПД ОСОБА_1. -припустилася істотних порушень даного договору та
норм чинного законодавства, а саме орендований об'єкт не використався по
призначенню, що підтверджується складеними позивачем Актами обстеження технічного
стану орендованого приміщення від 17.05.2006 року, від 20.07.2006 року, від
10.10.2006 року, від 14.11.2006 року, від 16.01.2007 року, від 07.02.2007 року,
від 16.04.2007 року, від 08.06.2007 року та від 21.08.2007 року, довідками КП
„Іллічівськтеплокомуненерго” № 4-453 від 27.07.2007 року та КП
„Іллічівськ-водоканал” № 892/06 від 06.06.2007 року та не заперечується самим
відповідачем, але з посиланням на відсутність у нього вини та неможливість
виконання своїх обов'язків у зв'язку з обставинами, що не залежали від нього.

Так,
представник СПД ОСОБА_1. в судовому засіданні 24.04.2008 року послався на те,
що у Орендаря відсутня вина за не виконання своїх обов'язків за договором від
01.07.2006 року в частині не використання за цільовим призначенням об'єкта оренди,
оскільки, по-перше, дозвіл на виконання будівельних робіт на об'єкті оренди був
виданий СПД ОСОБА_1. строком лише до 30.09.2006 року, а, по-друге, перешкодою в
проведенні будь-яких робіт стали погодні умови.

Між
тим, такі доводи СПД ОСОБА_1. судовою колегією не можуть бути прийняті до уваги
та підлягають відхиленню з огляду на те, що дозвіл № 270/2 на виконання
будівельних робіт на орендованому об'єкті був виданий відповідачу Інспекцією
АБК м. Іллічівська ще 01.12.2005 року, тобто майже за 10 місяців (в період з
01.12.2005 року по 30.09.2006 року), включаючи весняний та літній періоди, СПД
ОСОБА_1. навіть не розпочала будь-яких робіт на спірному об'єкті, а лише за
весь цей час провела тільки узгодження робочого проекту.

Частиною
3 статті 291 Господарського кодексу України передбачено, що на вимогу однієї зі
сторін договір оренди може бути достроково розірваний за наявності підстав,
передбачених Цивільним кодексом України.

Відповідно
до статті 783 Цивільного кодексу України, наймодавець має право вимагати
розірвання договору найму, зокрема, якщо наймач користується річчю всупереч
договору або призначенню речі.

Частиною
2 ст. 651 ЦК України передбачено, що договір
може  бути змінено або розірвано
за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного  порушення договору другою стороною та в інших
випадках, встановлених договором або законом.

Також
ч.3 ст.26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”
визначено, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На
вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за
рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх
зобов'язань  та з інших підстав,
передбачених законодавчими актами України.

Таким
чином, не використання за цільовим призначенням об'єкта оренди сприяє
достроковому пошкодженню та руйнуванню орендованого приміщення, а тому цей факт
вказує на наявність вини саме відповідача, оскільки це є порушенням
зобов'язання за договором, із чого випливає наявність правових підстав для дострокового
розірвання договору оренди на підставі ч.3 ст.26 Закону України „Про оренду
державного та комунального майна”, п.3 ст. 291 ГК України, ст.783 та ч.2 ст.
651 ЦК України.

На
підставі викладеного, судова колегія приходить до висновку про правомірність та
обґрунтованість заявлених МУЖКГ м. Іллічівська позовних вимог та вважає, що
позов підлягає задоволенню в повному обсязі, а саме укладений між сторонами
договір оренди від 01.07.2006 року нежитлового приміщення, загальною площею
113,5 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1підлягає розірванню, а СПД
ОСОБА_1. виселенню з цього приміщення.

СПД
ОСОБА_1. ніяких додаткових пояснень та відповідних доказів до суду апеляційної
інстанції не надала, а тому зазначені вище факти під час розгляду даної справи
в суді апеляційної інстанції нічим спростовані не були, а відповідно, в
порушення статті 33 Господарського процесуального кодексу і не були доведені в
повній мірі ті обставини, на які відповідач посилався як на підстави своїх
доводів і заперечень.

За
викладених обставин, колегія суддів дійшла до висновку про безпідставність,
неправомірність та необґрунтованість рішення господарського суду Одеської
області від 06.02.2008 року по справі № 16/302-07-8405, із чого випливає, що
воно не відповідає вимогам чинного законодавства та матеріалам справи, а тому
підлягає скасуванню, а апеляційна скарга МУЖКГ м. Іллічівська -задоволенню.

Відповідно
до статті 49 ГПК України, витрати по сплаті державного мита за розгляд позовної
заяви, апеляційної скарги та витрати на ІТЗ судового процесу покладаються на
відповідача.

Керуючись статтями 49, 99, 101 - 105 Господарського            процесуального кодексу України,
колегія суддів, -

П О С Т А Н О В И Л А:

1.Апеляційну
скаргу Міського управління житлово-комунального господарства м. Іллічівська
задовольнити.

2.Рішення
господарського суду Одеської області від „06” лютого 2008 року по справі №
16/302-07-8405 скасувати.

Позов
задовольнити.

Розірвати
договір оренди нежитлового приміщення б/н від 01.07.2006 року, укладений між
Міським управлінням житлово-комунального господарства                м. Іллічівська (68003, Одеська
область, м. Іллічівськ, вул. Леніна,33) та Суб'єктом підприємницької діяльності
-фізичною особою ОСОБА_1(АДРЕСА_2).

Виселити
Суб'єкта підприємницької діяльності -фізичну особу ОСОБА_1(АДРЕСА_2,
ідентифікаційний код № НОМЕР_1) з нежитлового приміщення загальною площею 113,5
кв.м., що розташоване за адресою: Одеська область, м. Іллічівськ, вул. Леніна,
буд.19/132-Н.

3.Стягнути
з Суб'єкта підприємницької діяльності -фізичну особу ОСОБА_1(АДРЕСА_2,
ідентифікаційний код № НОМЕР_1) на користь Міського управління
житлово-комунального господарства м. Іллічівська (68003, Одеська область, м.
Іллічівськ, вул. Леніна,33, р/р № у ФАБ „Південний” м. Іллічівськ,
МФО 328663, код 03363789) державне мито за розгляд позовної заяви та
апеляційної скарги в сумі 127,50 грн. та 118 грн. витрат на ІТЗ судового
процесу.

4.Видачу
наказів за постановою доручити господарському суду Одеської області.

Постанова
в порядку статті 105 Господарського процесуального кодексу України набирає
законної сили з дня її прийняття.

Постанову
апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку до Вищого
господарського суду України.

Головуючий
суддя
С.І. Колоколов

Суддя
Г.П. Разюк

Суддя
М.С. Петров