СУД
Постанова

Іменем України

04
березня 2008 року

Справа
№ 2-22/16815-2007

Севастопольський
апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого
судді                                                  Антонової
І.В.,

суддів                                                                      Котлярової
О.Л.,

Ткаченка М.І.,

за участю
представників сторін:

позивача: Акуленко Тетяна Валеріївна ,
довіреність №  б/н   від 12.12.07,  товариство з обмеженою відповідальністю
"Інвестбуд";

відповідача: не з'явився, комунальне підприємство
"Ялтажитлоексплуатація";

відповідача: Кісельова Оксана Олександрівна,
довіреність №  1181/КБ   від 29.12.07,  комунальне підприємство "Комбінат
благоустрою";

відповідача: Нагайченко Владислав Сергійович,
довіреність  б/н   від 20.07.07,  товариство з обмеженою відповідальністю
"Глобус";

відповідач: ОСОБА_1, паспорт  НОМЕР_1
від 08.08.03,  физична особа -
підприємець  ОСОБА_1;

відповідача: Подружко Володимир Миколайович,
довіреність №  02.9-0-2/444   від 01.11.07,  Ялтинська міська рада;

відповідача: Соловйов Олексій Олександрович,
довіреність №  12   від 27.09.07,  Фонд комунального майна Ялтинської міської
ради;

розглянувши
апеляційні скарги  товариства з обмеженою відповідальністю
„Глобус”, комунального підприємства "Комбінат благоустрою" та Фонду
комунального майна Ялтинської міської ради на рішення господарського суду
Автономної Республіки Крим (суддя Яковлєв С.В.) від 18 січня 2008 року у справі
№ 2-22/16815-2007

за
позовом           товариства з обмеженою відповідальністю
"Інвестбуд" (вул. Єгорова, 9-307,Сєверодонецьк, Луганська обл.,93400)

до          комунального
підприємства "Ялтажитлоексплуатація" (вул. Дзержинського,
4,Ялта,98612)

комунального
підприємства "Комбінат благоустрою" (пров. Дарсановський,
5,Ялта,98609)

товариства
з обмеженою відповідальністю "Глобус" (Грушевського, 28/2, оф. 43,Київ
21,01021)

физичної
особи - підприємця  ОСОБА_1 (АДРЕСА_1)

Ялтинської
міської ради (пл. Радянська, 1,Ялта,98600)

Фонду
комунального майна Ялтинської міської ради (пл. Радянська, 1,Ялта,98600)

про
визнання додаткових угод до договору недійсними

ВСТАНОВИВ:

Позивач,   товариство з обмеженою відповідальністю
„Інвестбуд”, звернувся до господарського суду Автономної Республіки Крим з позовною
заявою до відповідачів, комунального підприємства „Ялтажитлоексплуатація”,
комунального підприємства „Комбінат благоустрою”, товариства з обмеженою
відповідальністю „Глобус”, суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1.,
Ялтинської міської ради, Фонду комунального майна Ялтинської міської ради, про
визнання недійсними додаткових угод від 23 вересня 2003 року та від 10 січня
2002 року до договору оренди комунального майна, укладеного між Фондом
комунального майна Ялтинської міської ради, комунальним підприємством
„Ялтажитлоексплуатація” та суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_1..

Рішенням  господарського суду  Автономної Республіки Крим від  18 січня 2008 року  у справі № 2-22/16815-2007 (суддя Яковлєв
С.В.)  позов товариства з обмеженою
відповідальністю „Інвестбуд” задоволений.

Додаткову
угоду від 23 вересня 2003 року до договору оренди комунального майна від 10
січня 2003 року між комунальним підприємством „Ялтажитлоексплуатація”,
товариством з обмеженою відповідальністю „Глобус” та суб'єктом підприємницької
діяльності  ОСОБА_1. визнано недійсною на
майбутнє.

Товариство
з обмеженою відповідальністю „Глобус” зобов'язано повернути суб'єкту
підприємницької діяльності ОСОБА_1. домоволодіння загальною площею 1096 кв.м,
розташоване за адресою: АДРЕСА_1, убиральня.

Додаткову
угоду № 3 від 02 березня 2004 року до договору оренди комунального майна № 8
від 10 січня 2002 року визнано недійсною на майбутнє.

Відносно
комунального підприємства „Ялтажитлоексплуатація”  провадження у справі припинено.

Вирішено
питання про розподіл судових витрат.

Не
погодившись з рішенням суду, товариство з обмеженою відповідальністю „Глобус”,
комунальне підприємство „Комбінат благоустрою” та Фонд комунального майна
Ялтинської міської ради звернулись до Севастопольського апеляційного
господарського суду з апеляційними скаргами, в яких просять скасувати  рішення господарського суду Автономної
Республіки Крим  та прийняти нове, яким
відмовити у задоволенні позову.

Ухвалою
Севастопольського апеляційного господарського суду від 20 лютого 2008 року  апеляційні скарги об'єднані в одне
провадження.

Доводи
апеляційної скарги товариства з обмеженою відповідальністю „Глобус”
обґрунтовані неповним з'ясуванням
місцевим господарським судом обставин, що мають значення для справи, а
також порушенням норм матеріального права.

Так,
апелянт, посилаючись на статтю 73 Закону України „Про місцеве самоврядування в
Україні”, стверджує, що розпорядження міської голови Ялтинської міської ради
від  28 липня 2003 року № 237-р про зміну
сторони (орендаря) за договором оренди від 10.01.2002 року з приватного
підприємця  ОСОБА_1. на товариство з
обмеженою відповідальністю „Глобус”, яке стало підставою для укладення
оскаржуваних угод,  було прийняте   в межах її повноважень, відповідно до
чинного законодавства, у зв'язку з чим є законним та обов'язковим для
виконання.

Також,
товариство з обмеженою відповідальністю „Глобус” вважає, що місцевий
господарський суд розглянув  питання про
визнання недійсною додаткової угоди до договору оренди від 10 січня 2002 року
окремо від питання про дійсність або недійсність розпорядження міського голови
Ялтинської міської ради від 28 липня 2003 року № 237-р.

Доводи
апеляційної скарги комунального підприємства „Комбінат благоустрою”
обґрунтовуються порушенням місцевим господарським судом процесуальних та
матеріальних норм права, що, на погляд апелянта, виразилося в наступному.

Так,
як твердить апелянт, судом не були приведені висновки, викладені в рішенні, у
відповідність до приписів статей 796, 797 Цивільного кодексу України, а саме -
визнаючи недійсною додаткову угоду від 02 березня 2004 року суд вказує, що вона
порушує усі норми чинного законодавства з огляду на те, що у ній мова йде про
оренду плату за користування земельною ділянкою, разом з тим, у відповідності
до вказаних правових норм, з орендаря одночасно з правом найму будівлі або
іншої капітальної споруди (їх окремої частини) надається право користування
земельною ділянкою, на якій вони знаходяться ,а також право користування
земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди у розмірі, необхідному
для досягнення мети. Так, задовольняючи позовні вимоги, суд не перевірив, чи
порушило товариство з обмеженою відповідальністю „Глобус” як користувач
земельної ділянки, права позивача.

Також
апелянт зазначає, що судом першої інстанції не було надано належної правової
оцінки тому факту, що постановою Вищого господарського суду України від 16
січня 2008 року у справі № 2-25/17537-2006 рішення господарського суду
Автономної Республіки Крим від 28 листопада 2006 року, на яке посилається суд
при прийнятті рішення у даній справі, скасоване.

Крім
того, комунальне підприємство „Комбінат благоустрою” зазначає, що місцевий
господарський суд, приймаючи рішення у справі, вийшов за межі  позовних вимог, а саме - зобов'язав суб'єакта
підприємницької діяльності ОСОБА_1. повернути домоволодіння загальною площею
1096 кв.м за адресою: АДРЕСА_1, убиральня, тоді як позивач цього не вимагав.

Апелянт,
Фонд комунального майна Ялтинської міської ради стверджує, що у оскаржуваному
рішенні суд вказує, що розпорядження міського голови м. Ялти від 28 липня 2003
року № 237-р не відповідає нормам чинного законодавства, але не обґрунтовує
свій висновок та не вказує, яким саме
нормам воно не відповідає.

Також,
на думку Фонду комунального майна Ялтинської міської ради, заміну орендаря за
договором необхідно проводити згідно з процедурою, передбаченою Законом України
„Про оренду державного та комунального майна”, тоді як вказаним законом для цих
обставин передбачено укладення нових договорів оренди. Матеріалами справи, як
твердить апелянт, підтверджується, що сторони
за договором досягли згоди по всім суттєвим питанням, на підставі чого,
додаткова угода є невід'ємною та легітимною частиною договору.

У
зв'язку із зайнятістю судді Прокопанич Г.К. в іншому судовому засіданні на
підставі розпорядження заступника голови Севастопольського апеляційного
господарського суду, здійснено заміну судді Прокопанич Г.К. на суддю  Ткаченко М.І..

Переглянувши
постанову суду першої інстанції в порядку статті 101 Господарського
процесуального кодексу України, судова колегія встановила наступне.

10
січня 2002 року між Фондом комунального майна Ялтинської міської ради та
суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_1. був укладений договір оренди
комунального майна, згідно з умовами якого суб'єкт підприємницької діяльності
ОСОБА_1. прийняв у строкове платне користування домоволодіння, розташоване за
адресою: АДРЕСА_1 для організації готельного комплексу.

Строк
дії договору  визначений пунктом 5.1 і
складає 50 років, з 10 січня 2002 року по 10 січня 2052 року.

У
відповідності до пунктів 8.3.1, 8.1 статті 8 договору зміни його умов,
доповнення та додатки до нього мають юридичну силу тільки у разі їх письмового
оформлення при підписанні уповноваженими посадовими особами сторін.

22 травня
2002 року на підставі Додаткової угоди № 1 до зазначеного договору, укладеної
між комунальним підприємством „Ялтажитлоексплуатація” та суб'єктом
підприємницької діяльності ОСОБА_1.,  був
змінений орендар за договором: замість Фонду комунального майна Ялтинської
міської ради ним стало комунальне підприємство „Ялтажитлоексплуатація”,
правонаступником якого  є комунальне
підприємство „Комбінат благоустрою”.

Протоколом
№69/33 від 24 липня 2003 року засідання комісії з розгляду умов оренди
нерухомості комунальної власності Ялтинської міської ради та  розпорядженням міського голови Ялтинської
міської ради від 28 липня 2003 року №237-р
було узгоджено заміну сторони за договором оренди від 10 січня 2002 року
з суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1. на товариство з обмеженою
відповідальністю "Глобус" без зміни умов договору оренди та при умові
отримання узгодження Республіканського комітету по охороні культурної спадщини
Автономної Республіки  Крим.

23
вересня 2003 року між комунальним підприємством „Ялтажитлоексплуатація”,
правонаступником якого є комунальне підприємство „Комбінат благоустрою”,
суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_1. та товариством з обмеженою
відповідальністю „Глобус” була укладена додаткова угода до договору оренди
комунального майна від 10 січня 2002 року, згідно з якою орендарем майна було
визначено товариство з обмеженою відповідальністю  „Глобус”.

На
виконання умов договору оренди (з урахуванням додаткової угоди від 23 вересня
2003 року) комунальним підприємством „Ялтажитлоексплуатація”, правонаступником
якого є комунальне підприємство „Комбінат благоустрою”, та товариством з
обмеженою відповідальністю „Глобус” був складений акт приймання-передачі
комунального майна в оренду, згідно з яким товариство з обмеженою відповідальністю
„Глобус” прийняло в оренду будівлі та споруди загальною площею 1096 кв.м.,
розташовані за адресою: АДРЕСА_1, убиральня.

На
виконання розпорядження міського голови Ялтинської міської ради № 13-р від 23
квітня 2004 року та відповідно до наказу Фонду комунального майна Ялтинської
міської ради № 7-П від 29 січня 2004 року між комунальним підприємством
„Ялтажитлоексплуатація”, правонаступником якого є комунальне підприємство
„Комбінат благоустрою”, та товариством з обмеженою відповідальністю „Глобус” 02
березня 2004 року укладено додаткову угоду № 3 до договору оренди № 8 від 10
січня 2002 року, якою внесені зміни до договору оренди.

Так,
були доповнені пункти  7.7 та 7.8, де
зазначалось, що одночасно з передачею майна орендарю у нього виникало право
користування земельною ділянкою, на якій розташоване майно загальною площею
1396, 7 кв.м, право користування земельною ділянкою припинялось одночасно з
припиненням права користування майном.

Вважаючи,
що укладенням додаткових угод до договору оренди від 10 січня 2002 року
порушені права товариства з обмеженою відповідальністю  „Інвестбуд”, останній звернувся до
господарського суду Автономної Республіки Крим із даною позовною заявою.

Дослідивши
матеріали справи, обговоривши доводи апеляційних скарг, судова колегія дійшла
висновку про наявність підстав для їх задоволення у зв'язку з наступним.

Рішення
суду першої інстанції мотивовано порушенням при укладанні спірних додаткових
угод до договору оренди від 10 січня 2002 року вимог спеціального закону
-Закону України "Про оренду державного та комунального майна" в
частині порядку повернення об'єкта оренди орендодавцю та порядку укладання
договору оренди комунального майна з новим орендарем.

За
висновком суду першої інстанції, укладення додаткової угоди про зміну сторін за
договором оренди можливе лише у випадку заміни сторони за договором внаслідок
правонаступництва, або заміни сторони, уповноваженої управляти та
розпоряджатися об'єктом комунального майна.

Оскільки
товариство з обмеженою відповідальністю "Глобус" не є правонаступником
позивача, місцевий господарський суд вважає, що укладення договору із заміною
сторони можливе лише у випадку розірвання попереднього договору оренди та у
встановленому законом порядку укладення нового договору оренди.

Однак,
судова колегія не може погодитися з даним висновком суду першої інстанції
виходячи з наступного.

На
момент укладення договору оренди, тобто 10 січня 2002 року та додаткової угоди
до нього від 23 вересня 2003 року  діяв
Цивільний кодекс УРСР.

На
момент укладення додаткової угоди № 3 від 02 лютого 2004 року та звернення  до суду з позовом  набрали чинності Господарський кодекс України
та Цивільний кодекс України.

Предметом
даного спору є вимога позивача про визнання недійсними на майбутнє додаткових
угод від 23 вересня 2003 року  та 02
лютого 2004 року до договору оренди від 10 січня 2002 року, укладеного між
позивачем та відповідачами, відповідно до яких було змінено особу орендаря на
комунальне підприємство „Ялтажитлоексплуатація” та на товариство з обмеженою
відповідальністю "Глобус".

Оскільки
одна зі спірних додаткових угод укладена у 2003р., тобто до набрання чинності
Цивільним та Господарським кодексами України, то даючи оцінку на предмет її
відповідності закону суду слід було застосовувати норми Цивільного кодексу УРСР
(1963р.), який діяв на момент укладання спірної угоди.

У
зв'язку з цим обґрунтування судом першої інстанції судового рішення нормами
Цивільного кодексу України, який набув чинності з 01 січня 2004 року щодо
додаткової угоди, укладеної 23 вересня 2003 року, є помилковим. Наведене також
стосується й посилання позивача у своїй позовній заяві на положення Цивільного
кодексу України, які визначають підстави та наслідки недійсності  правочинів, укладених з 01 січня 2004 року.

Стосовно
додаткової угоди, укладеної  02 березня
2004 року, у відповідності до пункту 4 Прикінцевих та перехідних положень  Цивільного кодексу України до неї  необхідно застосовувати положення Цивільного
кодексу, який набрав чинності 01 січня 2004 року.

Загальні
підстави визнання недійсними угод і настання відповідних наслідків встановлені
статтею 48 Цивільного кодексу УРСР.

Згідно
з частиною 1 цієї статті недійсною є угода, що не відповідає вимогам закону.
Названою статтею також передбачено особливі наслідки недійсності угод, зокрема,
кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні все одержане за угодою, а
при неможливості повернути одержане в натурі -відшкодувати його вартість у
грошах, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом.

Вирішуючи
спір про визнання додаткової угоди до договору оренди недійсною, необхідно
встановити наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання угод
недійсними і настання  відповідних
наслідків, а саме: відповідність змісту угоди вимогам закону, додержання
встановленої форми угоди; правоздатність сторін за угодою; у чому конкретно
полягає неправомірність дій сторони тощо.

Відповідно
до статті 41 Цивільного кодексу УРСР
угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані  на встановлення, зміну або припинення
цивільних прав або обов'язків. Угоди можуть бути односторонніми і дво- або  багатосторонніми (договори).

Так,
предметом спірних додаткових угод  є
зміна суб'єктного складу договору, а саме - заміна особи орендаря у договорі
оренди комунального майна від 10 січня 2002 року на товариство з обмеженою
відповідальністю "Глобус".

За
загальними положеннями цивільного законодавства заміна осіб у зобов'язанні
пов'язана з тим, що попередні учасники зобов'язань вибувають з цих відносин, а
їх права та  обов'язки у повному обсязі
переходять до суб'єктів, які їх замінюють.
При цьому, заміна осіб у зобов'язанні неможлива лише тоді, коли є
встановлена законом заборона, зокрема, якщо зобов'язання нерозривно пов'язане з
особою кредитора. Заміні боржника може перешкоджати встановлення законом обмежень
змісту спеціальної правоздатності учасників зобов'язань. Відступлення права не
може вести до зміни змісту зобов'язання.

Розділ
8 договору оренди від 10.01.2002 року також надає його сторонам можливість
вносити зміни до договору. Стосовно внесення змін до договору оренди
комунального майна щодо його суб'єктного складу, то суд апеляційної інстанції
дійшов висновку про те, що  можливість
таких змін, хоча й не передбачена нормами Закону України "Про оренду державного
та комунального майна",  прямих посилань
на їх недійсність не містить.

Враховуючи,
що Закон України "Про оренду державного та комунального майна" не
містить заборони щодо заміни особи орендаря у зобов'язанні з  оренди комунального майна, яке не
припинилося, то колегія суддів  вважає,
що дії сторін даного спору, направлені на заміну учасника у договорі оренди
-орендаря, не тягнуть за собою їх недійсність. Одночасно, колегія суддів бере
до уваги й встановлені судом першої інстанції обставини щодо наявності
волевиявлення у всіх сторін при укладанні додаткових угод на реальне настання
правових наслідків. При цьому, також була виявлена згода орендодавця на заміну
особи у зобов'язанні.

Стаття
9 вказаного Закону передбачає, що оренда комунального майна можлива, зокрема, у
разі надання органом, уповноваженим управляти майном, що перебуває у
комунальній власності, відповідного дозволу.

З
матеріалів справи вбачається, що підставами для укладення  спірних угод з'явились  розпорядження міського голови Ялтинської
міської ради  № 237-р від 28.07.2003 року
та № 13-р від 23.04.2004 року, засновані на згоді  Республіканського комітету по охороні
культурної спадщини АР Крим та наказ Фонду комунального майна Ялтинської
міської ради № 7-П від 29 січня 2004 року.

Матеріалами
справи також підтверджується виконання товариством з обмеженою відповідальністю
"Глобус" вимоги щодо отримання згоди Республіканського комітету по
охороні культурної спадщини  Крим.

Також
судова колегія  погоджується з доводами
апелянтів стосовно застосування до даних правовідносин положень статей  796, 797 Цивільного кодексу України.

Так,
у відповідності до статті 796 Цивільного кодексу України одночасно  з
правом  найму  будівлі або іншої капітальної споруди   (їх
окремої   частини)   наймачеві
надається   право користування
земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування
земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному
для досягнення мети найму. Якщо
наймодавець  не  є
власником   земельної   ділянки, вважається,  що
власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права
користування  земельною  ділянкою,
якщо  інше  не встановлено договором наймодавця з
власником земельної ділянки.

Згідно
зі статтею 797 Цивільного кодексу України плата, яка  справляється
з  наймача  будівлі
або  іншої капітальної споруди (їх
окремої частини),  складається з
плати  за користування нею і плати за
користування земельною ділянкою.

Як
вбачається з матеріалів справи, розмір земельної ділянки, наданої  товариству з обмеженою відповідальністю „Глобус”
у користування був визначений 02 березня 2004 року додатковою угодою № 3 до
договору оренди від 10 січня 2002 року, у відповідності до умов якої товариству
з обмеженою відповідальністю „Глобус” було передано у користування земельну
ділянку, на якій  знаходиться орендоване
майно, а також прилеглу земельну ділянку площею 1396, 7 кв.м..

Пунктом
7.7 Договору оренди комунального майна від 10 січня 2002 року (зі змінами та
доповненнями) встановлено, що одночасно з передачею майна орендарю у останнього
виникає право користування земельною ділянкою, на якій знаходиться майно у
розмірі 1396, 7 кв.м..

Таким
чином, судова колегія  вважає
обґрунтованими доводи апелянтів про те, що з 23 вересня 2003 року товариство з
обмеженою відповідальністю „Глобус” є належним орендарем домоволодінь,
розташованих за адресою: АДРЕСА_1, а також про те, що товариство з обмеженою
відповідальністю „Глобус” є належним користувачем земельної ділянки площею 1296
,7 кв., розташованої за цією адресою на підставі умов Договору оренди від 10
січня 2002 року.

Крім
того, судом апеляційної інстанції приймається до уваги, що постановою
Севастопольського апеляційного господарського суду від 31 січня 2007 року у
справі № 2-26/14478-2006 рішення господарського суду Автономної Республіки Крим
від 24 жовтня 2006 року, яким задоволений позов
суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1. про визнання недійсною
додаткової угоди від 22.05.2002 року до договору оренди від 10 січня 2002 року,
скасоване.

Постановою
Вищого господарського суду України від 15 травня 2007 року постанову
Севастопольського апеляційного господарського суду від 31 січня 2007 року у
справі № 2-26/14478-2006 залишено без змін.

Враховуючи
викладене, колегія суддів не вбачає правових підстав для задоволення позовної
заяви товариства з обмеженою відповідальністю „Інвестбуд” у зв'язку з її
необґрунтованістю та відсутністю фактів, які б підтверджували наявність підстав
для визнання недійсними оспорюваних
додаткових угод, що дає підстави для скасування прийнятого у справі
рішення.

Керуючись статтями 99, 101, пунктом 2 статті
103, пунктом 4 частини 1 статті 104, статтею 105  Господарського процесуального кодексу
України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1.
Апеляційні скарги  товариства з обмеженою
відповідальністю „Глобус”, комунального підприємства "Комбінат
благоустрою", Фонду комунального майна Ялтинської міської ради
задовольнити.

2.Рішення
господарського суду Автономної Республіки Крим
від 18 січня 2008 року у справі № 2-22/16815-2007 скасувати.

Прийняти
нове рішення у справі.

У
задоволенні позову відмовити.

Головуючий
суддя
І.В. Антонова

Судді
О.Л. Котлярова

М.І. Ткаченко