ЗАПОРІЗЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
СУД
ПОСТАНОВА

Іменем України

12.03.08
Справа №4/428-пд-07

Колегія суддів
Запорізького апеляційного господарського суду у складі:

Головуючий суддя
Федоров І.О. судді  Федоров І.О.    , Кагітіна Л.П.  , Кричмаржевський В.А.

при секретарі:
Соколові А.А.

за участю
представників сторін:

від позивача -
Трибушина Л.В. (довіреність від 18.01.2008 р. № 31);

від відповідача - не
з'явився;

розглянувши у
відкритому судовому засіданні матеріали справи та  апеляційної скарги

Управління комунальної
власності Херсонської міської ради, м. Херсон,

на рішення
господарського суду Херсонської області від 19.12.2007 р. у справі  № 4/428-ПД-07,

за позовом:  Управління комунальної власності Херсонської
міської ради, м. Херсон,

до відповідача:
Приватного підприємця ОСОБА_1, м. Херсон,

про розірвання
договору та виселення,

ВСТАНОВИВ:

Розпорядженням Голови
Запорізького апеляційного господарського суду № 433 від 11.03.2008 р. справу №
4/428-ПД-07 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя
Федоров І.О. (доповідач), судді: Кагітіна Л.П., Кричмаржевський В.А.

Колегія суддів прийняла справу до
провадження.

За клопотанням
представника позивача судовий процес вівся без фіксації технічними засобами, за
його згодою по закінченні судового засідання 12.03.2008 р. судом оголошено лише
вступну та резолютивну частини постанови.

Рішенням
господарського суду Херсонської області від 19.12.2007 р. у справі  № 4/428-ПД-07 (суддя Ємленінова З.І.) в
задоволенні позовних вимог Управління комунальної власності Херсонської міської
ради до Приватного підприємця ОСОБА_1 про розірвання договору та виселення
відмовлено.

Рішення мотивовано
тим, що позивач звернувся до суду з позовом про дострокове розірвання договору
оренди без дотримання порядку, встановленого статтею 188 ГК України. Крім того,
відповідно до постанови господарського суду Херсонської області від 27.02.2006
р. у справі № 14/192-ПН-07, яка набрала законної сили, у відповідача виникло
право на приватизацію об'єкта оренди, тому підстави для виселення його з
орендованих приміщень відсутні.

Не погодившись з
прийнятим у справі рішенням, позивач звернувся до Запорізького апеляційного
господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення
господарського суду Херсонської області від 19.12.2007 р. у справі  № 4/428-ПД-07 скасувати і прийняти нове
рішення, яким розірвати договір оренди комунального майна міської територіальної
громади від 23.07.2002 р. № 536-с та виселити Приватного підприємця ОСОБА_1 з
орендованих приміщень. Стягнути з відповідача судові витрати по сплаті
державного мита.

Вважає, що при
прийнятті рішення місцевий господарський суд не врахував, що відповідач
неодноразово не виконував свої обов'язки та порушував п. п. 3.2, 5.2 договору
оренди, не надав належної оцінки наданому позивачем розрахунку орендної плати,
з якого вбачається, що за період з 2005 р. до дня розгляду справи в суді
орендна плата сплачувалась позивачем лише п'ять разів, чотири з яких вже після
подання позивачем позову. Вважає, що суд необґрунтовано відхилив як доказ акт
перевірки позивачем об'єкта оренди, яким встановлено, що відповідач передав
об'єкт оренди у суборенду. Крім того, судом не враховано порушення відповідачем
умов договору щодо страхування об'єкта оренди. Посилається на ч. 2 ст. 652 ЦК
України, згідно з якою договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною. На
підставі зазначеного просить суд задовольнити позовні вимоги.

Представник позивача у
судовому засіданні підтримав доводи апеляційної скарги.

Відповідач відзиву на
апеляційну скаргу не надав, свого представника в судове засідання не направив,
про причини неявки суд не повідомив. Про час та місце апеляційного розгляду
справи повідомлений належним чином, про що свідчить оригінал поштового
повідомлення про вручення від 08.02.2008 р., наявний в матеріалах справи.

Колегія суддів дійшла
висновку, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду апеляційної
скарги по суті і розгляд апеляційної скарги можливий без присутності
представника відповідача.

Відповідно до ст. 99
ГПК України апеляційний господарський суд, переглядаючи рішення в апеляційному
порядку, користується правами наданими суду першої інстанції.

Згідно ст. ст. 101,
106 ГПК України у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за
наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу.
Апеляційний суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність
та обґрунтованість ухвали місцевого суду у повному обсязі.

Вивчивши матеріали
справи та апеляційної скарги, вислухавши пояснення представника позивача,
перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального
та процесуального права при винесенні оскаржуваного рішення, колегія суддів
встановила наступне.

19.10.2007 р.
Управління комунальної власності Херсонської міської ради звернулося до
господарського суду Херсонської області з позовом до Приватного підприємця
ОСОБА_1 про розірвання договору оренди комунального майна міської
територіальної громади від  23.07.2002 р.
№ 536-с та виселення Приватного підприємця ОСОБА_1 з орендованих приміщень в
будинку № 9 по пров. Готельному в м. Херсоні.

Як вбачається з
матеріалів справи, на підставі Розпорядження від 01.07.2002 р. № 794-р
Херсонської міської ради Управління комунальної власності Херсонської міської
ради уклало з Приватним підприємцем ОСОБА_1 договір оренди комунального майна
міської територіальної громади від
23.07.2002 р. № 536-с (а.с. 12, 13).

Згідно з п. 1 договору
позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування нежиле
приміщення, що знаходиться на балансі ТОВ “Наш дім” будинку  № 9 по пров. Готельному, загальною площею
204,4 кв.м. для розміщення офісу.

Передача орендованого
приміщення підтверджується актом прийому-передачі від 22.07.2002 р. № 536-с
(а.с. 15).

Згідно з п. 11
договору договір укладається строком з 23.07.2002 р. по 23.07.2005 р.

В подальшому дія
договору оренди пролонгувалася до 23.07.2008 р. на підставі постанови
господарського суду Херсонської області від 27.02.2006 р. у справі №
14/192-ПН-05                          (з
урахуванням ухвали від 14.07.2006 р. про виправлення описки) (а.с. 21-24).

Умовами п. п. 3.1, 3.2
договору сторони узгодили, що орендна плата визначається на підставі Методики
розрахунку та порядку використання орендної плати, затвердженої Кабінетом
Міністрів України, і становить 4369,9 грн. за рік. За перший місяць оренди
орендна плата становить 346,16 грн. і перераховується орендарем Управлінню
комунальної власності не пізніше 15 числа поточного місяця з урахуванням
щомісячного індексу інфляції.

Відповідно до п. 5.2
договору до обов'язків орендаря належить своєчасно і в повному обсязі вносити
до бюджету (орендодавцю) орендну плату.

В обґрунтування
позовних вимог позивач посилається на те, що відповідачем не виконуються
належним чином зобов'язання щодо сплати орендних платежів, у зв'язку з чим борг
відповідача за договором за період з 01.10.2005 р. по 01.10.2007 р. складає
15266,21 грн.

З огляду на
невиконання відповідачем вимог договору щодо сплати орендної плати у повному
обсязі більше трьох місяців поспіль, позивач звернувся до суду із позовом про
розірвання договору оренди. Позовні вимоги ґрунтуються на приписах ст. ст. 16,
327, 651 ЦК України, ст. ст. 218, 283, п. 3 ст. 285 ГК України, ст. ст. 18, 26
Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Колегія суддів
зазначає, що відповідно до ст. ст. 525, 526 ЦК України, одностороння відмова
від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не
встановлено договором або законом. Зобов'язання має виконуватися належним чином
відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного
законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв
ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Аналогічне положення
містить ст. 193 ГК України.

Статтею 629 ЦК України
передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Матеріали справи
свідчать про те, що спірні правовідносини сторін ґрунтуються на договорі, який
за своїм змістом є договором оренди нерухомого майна.

Відповідно до ст. 759
ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується
передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Законом можуть бути
передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Згідно з ч. ч. 1, 5
ст. 762 ЦК України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір
якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься
щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Фактичні обставини
справи свідчать про те, що відповідач не виконував належним чином свої
договірні зобов'язання щодо своєчасного та повного внесення орендної плати за
користування нерухомим майном, переданим йому в оренду.

У порушення умов п. п.
3.2, 5.2  договору, орендар не сплачував
орендодавцю орендну плату за період з 01.10.2005 р. по 01.10.2007 р, внаслідок
чого у відповідача виник борг по орендним платежам.

В силу ст. 611 ЦК
України, у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені
договором або законом, зокрема, розірвання договору.

Згідно з ч. 3 ст. 26
Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, який є спеціальним
законом з питань регулювання відносин оренди державного та комунального  майна, встановлено, що договір оренди може
бути розірвано за погодженням  сторін. На  вимогу
однієї із  сторін договір оренди
може бути достроково розірвано за рішенням суду,  арбітражного суду у разі невиконання
сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими
актами України.

Так, відповідно до ч.
2 ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду
на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною
та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке
порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона
значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні
договору.

Відповідно до ст. 782
ЦК України, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати
повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом
трьох місяців підряд.

З матеріалів справи
вбачається те, що відповідач не вносив орендної плати за користування
нежитловими приміщеннями більше, ніж 3 місяці підряд.

Так, за період з
01.10.2005 р. до 01.10.2007 р. відповідач здійснював оплату за договором оренди
лише один раз - 30.01.2007 р. за весь 2006 рік та за січень-лютий 2007 року, що
призвело до утворення заборгованості з орендної плати та ненадходження
відповідних коштів до місцевого бюджету.

Орендну плату з
березня по листопад 2007 року відповідач здійснив лише після звернення
орендодавця до суду з позовом (19.10.2007 р.), а саме:

-          оплата за березень, квітень, травень
2007 р. здійснена 31.10.2007 р. (а.с. 58, 61, 64);

-          оплата за червень, липень, серпень,
листопад 2007 р. здійснена 02.11.2007 р. (а.с. 58, 60, 63);

-          оплата за вересень 2007 р. здійснена
08.11.2007 р. (а.с. 58, 61);

-          оплата за жовтень 2007 р. здійснена
06.12.2007 р. (а.с. 59, 62).

При цьому відповідач
не сплатив позивачу усю суму заборгованості за договором оренди, а також
нараховану позивачем  відповідно до п.
3.4 договору пеню.

Таким чином,
відповідач істотно порушував умови договору оренди і не сплачував орендну плату
у встановленому договором розмірі та у визначені договором строки. Відповідач
не вносив плату за користування орендованими приміщеннями більше трьох місяців
підряд. Такі дії відповідача позбавили позивача того, на що він розраховував
при укладенні договору.

Крім того,
відповідачем порушено умови п. 5.5 договору оренди щодо страхування
орендованого майна. Відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону України 10.04.1992 р. №
2269-XII “Про оренду державного та комунального майна” страхування орендарем
взятого ним в оренду майна є істотною умовою договору оренди.

До суду першої
інстанції відповідач надав лише один доказ страхування орендованого майна -
договір страхування від 19.07.2007 р. № 0265/1 (а.с. 68-70). Із цього
вбачається, що з початку укладення 23.07.2002 р. договору оренди до 19.07.2007
р. об'єкт оренди був незастрахований.

У зв'язку з істотним
порушенням відповідачем умов договору оренди, позовні вимоги про розірвання
вказаного договору є обґрунтованими і підлягають задоволенню. Договір оренди
від  23.07.2002 р. № 536-с, укладений між
позивачем та відповідачем, слід розірвати.

Відповідачем не
доведено будь-якими доказами відсутність його вини у порушенні взятого на себе
договірного зобов'язання та вжиття всіх залежних від нього заходів щодо
належного виконання умов договору оренди.

Таким чином, позовні
вимоги Управління комунальної власності Херсонської міської ради є
обґрунтованими і підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 785
ЦК України, у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно
повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням
нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

З урахуванням
зазначеного, позовні вимоги про виселення відповідача з орендованих нежитлових
приміщень є правомірними та підлягають задоволенню.

Акт перевірки об'єкту
оренди від 09.08.2007 р., на який посилається позивач в обґрунтування доводів
про передачу відповідачем орендованого майна у суборенду, не приймається
колегією суддів до уваги, оскільки він складений за відсутності представників
відповідача, а тому не може бути належним доказом у справі (а.с. 25).

Колегія суддів вважає,
що право позивача на безпосереднє звернення до суду з позовом про розірвання
договору в силу положень ч. 2 ст. 124 Конституції України не може бути обмежене
дотриманням порядку досудового врегулювання спору.

Так, у п. 3.9.1-1
Роз'ясненням Вищого арбітражного суду України від 02-5/289 від 18.09.97 “Про
деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу
України” визначено, що відповідно до рішення N 15-рп/2002 Конституційного Суду
України  від  09.07.2002
р. у  справі N 1-2/2002  (про
досудове щодо поширення
юрисдикції судів на всі правовідносини, що виникають у державі, в
аспекті конституційного звернення
необхідно  розуміти так, що право
особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства,  юридичної особи) на звернення до суду за
вирішенням спору  не може бути обмежене
законом,  іншими нормативно-правовими
актами. Встановлення законом або договором досудового врегулювання спору  за
волевиявленням суб'єктів правовідносин не є обмеженням юрисдикції судів
і права на судовий захист. Отже з дати оприлюднення зазначеного рішення
Конституційного Суду України місцеві
господарські  суди  мають
у порядку, передбаченому  ГПК
,   приймати   до
свого провадження як позови
з  вимогами,  що
ґрунтуються  на  визнаних претензіях  позивача,
так і  позови,  щодо
вимог яких не подано доказів вжиття заходів досудового врегулювання
спору.

В процесі апеляційного
розгляду колегією суддів встановлено обставини, які свідчать про істотні
порушення відповідачем умов договору, що є підставою для розірвання договору в
судовому порядку на вимогу однієї із сторін, а тому договір оренди слід
розірвати.

Постанова
господарського суду Херсонської області від 27.02.2006 р. у справі №
14/192-ПН-05, якою зобов'язано Фонд комунального майна м. Херсона вчинити дії
по відчуженню шляхом приватизації - викупу на користь Приватного підприємця
ОСОБА_1 орендованого приміщення (а.с. 38-40), не є підставою для невиконання
орендарем своїх обов'язків за договором оренди, оскільки договір є дійсним і
орендар повинен належним чином виконувати покладені на нього договірні
зобов'язання, у т.ч. щодо своєчасного внесення орендної плати та страхування
орендованого майна.

З огляду на викладене,
у зв'язку з неповним з'ясуванням місцевим господарським судом обставин, що
мають значення для справи, що призвело до порушення норм матеріального права,
колегія суддів знаходить підстави для скасування оскаржуваного рішення і
прийняття нового рішення про задоволення позовних вимог.

Відповідно до ст. 49
ГПК України судові витрати по розгляду справи покладаються на відповідача -
Приватного підприємця ОСОБА_1

Керуючись ст. ст. 49,
99, 101, п. 2 ст. 103, п. 1 ч. 1 ст. 104, ст. 105 Господарського процесуального
кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу
Управління комунальної власності Херсонської міської ради,                    м. Херсон, задовольнити.

Рішення господарського
суду Херсонської області від 19.12.2007 р. у справі  № 4/428-ПД-07 скасувати.

Позов задовольнити.

Розірвати договір
оренди комунального майна міської територіальної громади від  23.07.2002 р. № 536-с, укладений між
Управлінням комунальної власності Херсонської міської ради та Приватним
підприємцем ОСОБА_1.

Виселити Приватного
підприємця ОСОБА_1, м. Херсон,                         з орендованих
приміщень в будинку № 9 по пров. Готельному в м. Херсоні. Видати наказ.

Стягнути з Приватного
підприємця ОСОБА_1, м. Херсон, на користь
Управління комунальної власності Херсонської міської ради, м. Херсон, 85
грн. державного мита за подання позовної заяви, 118,00 грн. витрат на інформаційно-технічне
забезпечення судового процесу, 42,50 грн. державного мита за подання
апеляційної скарги. Видати наказ.

Видачу відповідних
наказів з указівкою необхідних реквізитів доручити господарському суду
Херсонської області.

Головуючий суддя
Федоров І.О.

судді
Федоров І.О.

Кагітіна Л.П.
Кричмаржевський В.А.