Господарський суд Чернігівської області
Р І Ш Е Н Н Я

м.Чернігів,пр.Миру,20 Тел.7-99-18

26 лютого 2008 р.                     № 13/55

Позивач:           Закрите акціонерне товариство “Комбінат громадського харчування “Новий Чернігів”

14005 м. Чернігів, вул. П’ятницька, 50

До відповідача:           Товариство з обмеженою відповідальністю

“Спортивно-оздоровчий комплекс “Планета здоров’я”

14005 м. Чернігів, вул. П’ятницька, 50

про розірвання договору оренди

Суддя І.А.Фетисова

Представники сторін:

Від позивача: Коленченко О.О. д.22/01-08 від 12.01.08

Від відповідача: Черненко Н.П. д.б/н від 25.01.06

Рішення приймається після оголошеної 19.02.2008 року перерви в судовому засіданні, відповідно до приписів ст.77 ГПК України.

Позивачем подано позов про розірвання договору оренди № 810 від 08.10.2001 р., посилаючись на приписи ч. 1 п.п. 1, 2 ст. 783 ЦК України.

Відповідач у відзиві на позов повідомив про невизнання позовних вимог, обґрунтовуючи погодженням договору суборенди на невизначений строк з позивачем, переукладенням в подальшому договорів суборенди, проведенням капітального ремонту приміщень, отриманням в кінці грудня 2005 року Ліцензії, відсутністю з січня 2006 року договорів суборенди, використання приміщень особисто відповідачем, здійсненням контролю позивачем за діяльністю відповідача протягом дії договору оренди.

Розглянувши подані матеріали, заслухавши повноважних представників сторін, зясувавши фактичні обставини справи, оцінивши докази, що мають юридичне значення для розгляду справи по суті, господарський суд встановив:

08.10.2001 р. між сторонами укладено договір оренди № 810.

Відповідно до умов договору орендодавець (позивач) передає, а орендар (відповідач) приймає в строкове користування нежилі приміщення за адресою м. Чернігів, вул. П’ятницька, 50, загальною площею орендованих приміщень 200 кв. м, другий поверх.

Згідно п. 7.2 договору орендар має право здавати майно в суборенду зі згоди орендодавця.

Відповідно до п. 10.2 договору даний договір розторгненню в односторонньому порядку не підлягає, крім випадків коли одна із сторін систематично порушує умови даного договору та свої зобов’язання.

Відповідно до п. 4.1 договору строк оренди складає 30 років з моменту приймання орендованих приміщень по акту приймання-передачі.

На підставі укладеного між сторонами договору №810 між позивачем та відповідачем виникли права та обов’язки щодо орендних правовідносин.

Згідно витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно зазначено заявник ЗАТ “Комбінат громадського харчування “Новий Чернігів” тип об’єкта: об’єкти нерухомості адреса об’єкта м. Чернігів, вул. П’ятницька, 50 власники ЗАТ “Комбінат громадського харчування “Новий Чернігів” підстава виникнення права власності договір купівлі-продажу від 23.01.1995 р. між організацією орендаторів орендного підприємства “Чернігівський комбінат громадського харчування “Дружба” та Регіональним відділенням Фонду держмайна по Чернігівській області; ухвала суду 21.03.1995 р. Арбітражний суд Чернігівської області, ухвала суду 14.03.1995 р. постанова про перевірку рішення в порядку нагляду; рішення суду 23.01.1995 р. Арбітражний суд Чернігівської області, опис об’єкта цілісний майновий комплекс загальною площею 5451,4 кв. м.

Предметом спору у даній справі є дострокове розірвання господарського договору оренди №810, що обґрунтовано позивачем порушеннями відповідачем умов договору, а саме відсутністю дозволу власника на передачу орендованих приміщень в суборенду та користування орендованими приміщеннями всупереч договору або призначенню речі.

Відносини сторін виникли до прийняття ЦК та ГК України, але права та обов’язки продовжують існувати після 01.01.2004 року, а тому при розгляді справи слід застосовувати до взаємовідносин сторін норми зазначених кодексів.

За своєю правовою природою укладений між сторонами договорів є договором майнового найму в силу ст.283 ГК України, відповідно до ч.6 ст.283 ГК України до відносин оренди, застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей передбачених ГК України.

Приписами ч.3 ст.291 ГК України встановлено право на розірвання договору за згодою сторін, на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму, в порядку встановленому ст.188 ГК України.

Відповідно до приписів ст.188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Окрім того, ч.2 цієї норми передбачає, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір повинна надіслати пропозиції про це другій стороні, а та в свою чергу у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

Чинним законодавством не передбачено право на одностороннє розірвання договорів, за виключенням ч.3 ст.651 ЦК України або з урахуванням умов договорів, укладених між сторонами. Позивач 12.01.2006 р. листом № 12/01-01 повідомив відповідача саме про те, що з 11.01.06 р. одностороннє розриває договір оренди № 810 від 08.10.2001 р.

Зі змісту вищевказаного листа позивач заявляє про одностороннє розірвання, в зв’язку з тим, що відповідач систематично порушує умови договору, зазначаючи, що таке право передбачене п. 10.2 договору. Позивач по тексту листа просить передати орендовані приміщення і ключі від них 18.01.06 р. по акту приймання-передачі представнику о 14:00 год.; в цей же час зазначає про проведення повної інвентаризація займаних приміщень, запропоновано представнику відповідача прийняти участь в цій інвентаризації. З цього часу розпоряджатися у належних нам приміщеннях будуть лише нові орендатори. Протягом 5 днів ( з 12 по 18 січня цього року), що передбачено п. 8.1 договору оренди, просить вивезти належне відповідачі майно при наявності правовстановлюючих документів на це майно. Заборонив ввіз будь-якого майна, коштів і обладнання в колишні орендовані приміщення з моменту вручення цього листа. Зазначив що в разі відмови передати орендоване приміщення чи відсутності представника буде складно відповідний акт за участю компетентних представників. Окрім того в листі позивач зазначив, що цей лист буде направлений на юридичну адресу відповідача, на адресу директора, особисто вручений директору та іншим посадовим особам, а також розклеєний на вхідних дверях та у колись орендованих приміщеннях.

Відповідач у відповіді на лист повідомив позивача , що припинення дії договору і виселення з орендованого приміщення може бути вирішено лише в судовому порядку, зазначив, що належним чином виконував зобов’язання по договору.

Зі змісту наведеного листа відповідача вбачається, що відповідачем висловлена позиція щодо відсутності будь-яких порушень з його боку умов договору №810.

Таким чином, погодження між сторонами розірвання договору не відбулось, що свідчить про продовження дії договору на строк встановлений сторонами ( до 08.10.2031 року).

13.01.2006 р. складений акт про огляд орендованих приміщень, який підписаний Чайкою О.А., Баріновим В.П. та Чайкою М.Ю. про недопущення в приміщення фітнес - центру за адресою вул. П’ятницька, 50, свідчить про продовження користування саме відповідачем орендованими приміщеннями .

Відповідно до п.10.2 договору №810 зазначено, що договір розірванню в односторонньому порядку не підлягає, окрім випадків, коли одна із сторін систематично порушує умови даного договору та свої зобов’язання. Умови цього пункту договору не містять визначення систематичності порушення, виду порушення та порушення якого зобов’язання сторони передбачили як передумову для одностороннього розірвання договору. Процедура такого одностороннього розірвання сторонами не передбачена ані щодо строків повідомлення, а ні щодо зазначення порушень , їх систематичності тощо.

За таких обставин, наявність систематичного порушення умов договору та порушень своїх зобов’язань може бути підставою для одностороннього розірвання договору №810.

Позивачем направлено відповідачу вищеописаний лист №12/01-01 від 12.01.2006 року , який покладено в підставу заявленого позову як доказ надіслання відповідачу пропозиції про розірвання договору.

Виходячи з загального змісту цивільного та господарського законодавства, враховуючи зміст викладеного листа позивача №12/01-01 від 12.01.2006 року, останній вчинив дію по одностороннєму розірванню договору з 11.01.2006 року в той час як дата листа становить 12.01.2006 року. Лист позивача не містить визначень порушень умов договору з боку відповідача, систематичність їх скоєння, порушення зобов’язань відповідачем, в зв’язку з чим вважати належно зробленою позивачем пропозицію відповідачу щодо одностороннього розірвання договору суд оцінює як недостатньо аргументовану, необґрунтовану, без дотримання розумного та об’єктивного сприйняття процедури розірвання правовідносин найму .

При цьому, правова позиція позивача щодо дострокового розірвання договору №810 базується на ч.1 п.1,2 ст.783 ЦК України.

Так, відповідно до ч.1 п.п.1,2, ст.783 ЦК України передбачено право наймодавця вимагати розірвання договору, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі та наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі.

Таким чином, з урахуванням такої позиції позивача, суду необхідно дослідити порядок користування приміщеннями орендарем та наявність або відсутність договорів суборенди та дозволів орендодавця на передачу приміщень в суборенду, з урахуванням як дати звернення позивача з такою пропозицією так й дати звернення за захистом порушеного права.

18.11.2002 р. між ТОВ “Спортивно-оздоровчий комплекс” Планета здоров’я” та ЧП Чайка Н.А. укладено договір суборенди № 1 найму нежилого приміщення, на якому було зазначено в письмовій формі про згоду орендодавця надати орендарем в суборенду площу 150 м кв.

18.06.2003 р. між ТОВ “Спортивно-оздоровчий комплекс” Планета здоров’я” та ЧП Чайка Н.А. укладено договір суборенди № 1 найму нежилого приміщення зі строком дії до 18.12.2003 року.

18.12.2003 р. між ТОВ “Спортивно-оздоровчий комплекс” Планета здоров’я” та ЧП Чайка Н.А. укладено договір суборенди № 1 найму нежилого приміщення зі строком дії до 18.05.2004 року.

19.05.2004 року між ТОВ “Спортивно-оздоровчий комплекс” Планета здоров’я” та ЧП Чайка Н.А. укладено договір суборенди найму нежилого приміщення зі строком до 31.12.2004 року .

30.12.2004 р. між ТОВ “Спортивно-оздоровчий комплекс” Планета здоров’я” та ЧП Чайка Н.А. укладено договір суборенди № 1 найму нежилого приміщення зі строком дії до 31.12.2005 року.

З договорів суборенди від 18.06.2003 року, 18.12.2003 року, 19.05.2004 року та 30.12.2004 року не вбачається погодження останніх з орендодавцем по договору №810, тобто позивачем по справі, а тому заперечення відповідача судом до уваги не приймаються.

12.01.2006 року позивачем самостійно було підписано договір оренди з ФОП Чайка Н.А. на оренду приміщення під спортивно-оздоровчий комплекс, що свідчить про відсутність станом на 12.01.2006 року правовідносин суборенди між відповідачем та суборендарем Чайкою Н.А.

Такі дії позивача були предметом спору у справі 8/290/30 ( 9/73) та по якому в позові ТОВ СОК „ Планета здоров’я „ до ЗАТ КГХ „Новий Чернігів” та до СПД Чайка Н.А. про визнання договору недійсним було 21.01.2008 року господарським судом Чернігівської області прийнято рішення, яке набрало законної сили. Вказаним рішення в позові було відмовлено з обґрунтуванням того, що укладений між відповідачами (ЗАТ КГХ „Новий Чернігів” та СПД Чайка Н.А) договір оренди від 12.01.2006 року оцінено судом як неукладений.

Таким чином, суд приходить до висновку, що правовідносин піднайму у відповідача з іншими суборендарями станом на 12.01.2006 року не існувало.

Окрім того, як вбачається з рішення господарського суду Чернігівської області по справі 2/49 за позовом ФОП Чайка Н.А., третя особа без самостійних вимог на стороні позивача ЗАТ комбінат громадського харчування „Новий Чернігів” до ТОВ СОК „Планета здоров’я”, Постанови КАГС від 27.02.2007 року , постанови ВГСУ від 04.09.2007 року, позивач був обізнаний про знаходження в орендованих приміщенням відповідачем суборендарів саме до 31.12.2005 року й їх відсутності після цієї дати та обізнаність про висновки апеляційного суду та касаційної судової інстанції про правомірність знаходження відповідача в орендованих приміщеннях.

Починаючи з 01.01.2006 року відповідачем не укладались договори суборенди приміщення, орендовані по договору №810, а самостійно використовувались відповідачем для здійснення господарської діяльності й позивачем не доведено наявність суборендарів ( укладених договорів відповідачем з іншими суборендарями) на момент складання листа 12.01.2006 року та подання позову для захисту своїх інтересів.

Відповідно до п.2 договору №810 сторонами визначено, що орендовані приміщення, надаються для наступної мети: надання фізкультурно-оздоровчих послуг, організація спеціалізованого спортивного залу, організація залу аеробіки, організація масажних кабінетів, надання послуг сауни та басейну, організація бару ( фіто-, протеїнові продукти, холодні закуски, безалкогольні напої, слабоалкогольні напої, харчові добавки), організація лікувально-діагностичної діяльності, організація косметологічного кабінету.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідачем отримана Ліцензія на здійснення господарської діяльності з організації та проведення спортивних занять професіоналів та любителів спорту серії АБ №344555 зі строком дії з 27.12.2005 року по 27.12.2010 року, дозволи на здійснення торгівельної діяльності зі строками з 22.11.2002 року по 26.01.2007 року №№41а,41 управління торгівлі Чернігівської міської ради , а саме бару.

Таким чином, позиція позивача щодо користування приміщеннями всупереч її призначенню є хибною, оскільки відповідачем надано суду наявні Ліцензія на здійснення господарської діяльності організації та проведення спортивних занять професіоналів та любителів спорту серії АБ №344555 та дозволи на здійснення торгівельної діяльністю №№41а,41 управління торгівлі Чернігівської міської ради для роботи фіто-бару, які спростовують твердження позивача.

Посилання позивача на наявність різниці в орендній платі по договору №810 та договорами суборенди не впливає на оцінку обставин щодо наявності систематичних порушень відповідача; використання всупереч договору та здавання в піднайом без дозволу, а тому судом до уваги не приймаються.

З тексту листа №12/01-01 від 12.01.2006 року відповідача не вбачається , що останній є пропозицією про дострокове розірвання договору, в розумінні ст.188 ГК України, в зв’язку з порушеннями відповідача : використання приміщенням всупереч договору оренди №810 та передачею орендованих приміщень іншим суборендарям.

Будь-яких інших чинників, щодо користування відповідачем приміщеннями всупереч призначенню речі, в процесі розгляду справи позивачем не надано.

Приписами ст. 1 ГПК України встановлено, що юридичні особи , громадяни –підприємці мають право звертатись до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів.

За таких обставин, враховуючи , що на час подання позову ( 03.01.2008 року) та на час направлення відповідачу листа ( 12.01.2006 року) відповідачем не здійснювались порушення умов договору , приміщення використовувались за призначенням самим відповідачем , в суборенду приміщення не здавались, а самостійно використовувались відповідачем, суд приходить до висновку, що порушених прав або інтересів позивача не вбачається, що свідчить про відсутність необхідності їх захисту в судовому порядку шляхом дострокового розірвання договору.

А тому, суд приходить до висновку, про необґрунтованість вимог позивача, в зв’язку з чим в позові має бути відмовлено.

Керуючись ст. ст. 3,11,16,651, 774, 783 Цивільного кодексу України, ст.ст.188,291,283 ГК України, ст.ст. 22,33,49,77, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

В позові відмовити повністю.

Суддя                     І.А. Фетисова

Рішення підписано 29.02.2008 року

Суддя І.А.Фетисова