ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 січня 2008 р.

№ 10/207-32/389

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючий суддя

Першиков Є.В.

судді

Данилова Т.Б.

Ходаківська І.П.

розглянув

касаційну скаргу

Управління майном комунальної власності м.Полтави

на

постанову від 24.10.2007 Київського апеляційного господарського суду

у справі

№10/207-32/389 господарського суду м. Києва

за позовом

Управління майном комунальної власності міста Полтави

до

треті особи

Приватного підприємства "Авна Трейдінг"

КП "Полтавське бюро технічної інвентаризації "Інвентаризатор"

Державна служба з питань національної культурної спадщини

Головне управління у справах містобудування та архітектури м. Полтави

Полтавська міська рада

про

Розірвання договору та виселення

За участю представників сторін:

від позивача –Сорока І.М., за довіреністю;

від відповідача –Романова С.М., за довіреністю;

Алешко А.А., за довіреністю;

від третьої особи Полтавської міської ради –Яковлева І.В., за довіреністю;

ВСТАНОВИВ :

Управління майном комунальної власності міста Полтави звернулося до господарського суду Полтавської області з позовом до Приватного підприємства "Авна Трейдінг", треті особи: КП "Полтавське бюро технічної інвентаризації "Інвентаризатор", Державна служба з питань національної культурної спадщини, Головне управління у справах містобудування та архітектури м. Полтави, Полтавська міська рада про розірвання договору купівлі-продажу комунального майна –нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Полтава, вул. Жовтнева, 42 від 28.12.2004 р., виселення приватного підприємства "Авна Трейдінг" з вказаного нежитлового приміщення, припинення права власності за відповідачем на зазначене нежитлове приміщення, а також зобов’язання КП "Полтавське бюро технічної інвентаризації "Інвентаризатор" скасувати державну реєстрацію права приватної власності на нежитлову будівлю.

Ухвалою господарського суду Полтавської області від 31.05.2007 р. справа №10/207 передана за територіальною підсудністю до господарського суду м. Києва.

14 вересня 2005 р. позивач звернувся до господарського суду м. Києва з заявою про зміну предмету позову, в якій просить розірвати договір купівлі-продажу комунального майна –нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Полтава, вул. Жовтнева, 42 від 28.12.2004 р. та зобов’язати Приватне підприємство "Авна Трейдінг" повернути у комунальну власність приватизований по договіру купівлі-продажу комунального майна від 28.12.2004 р. об’єкт –нежитлове приміщення, яке знаходиться за адресою: м.Полтава, вул. Жовтнева, 42.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 14.09.2007 р. у справі №10/207-32/389 позов Управління майном комунальної власності міста Полтави до Приватного підприємства „Авна Трейдінг” за участю третіх осіб КП „Полтавське бюро технічної інвентаризації „Інвентаризатор”, Державної служби з питань національної культурної спадщини, Головного управління у справах містобудування та архітектури м. Полтави, Полтавської міської ради про розірвання договору та виселення задоволено повністю.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 24.10.2007р. рішення Господарського суду м. Києва скасувано та прийнято нове рішення, яким у позові Управління майном комунальної власності міста Полтави –відмовлено повністю.

Управління майном комунальної власності м. Полтави звернулося до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду від 24.10.2007 р., з підстав неправильного застосування норм матеріального та процесуального права, а рішення Господарського суду м. Києва від 14.09.2007р. залишити без змін.

Розглянувши матеріали справи та касаційної скарги, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів зазначає наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, Постановою Ради Міністрів УРСР від 24.08.1963 р. № 970 Кадетський корпус 1840 р. по вул. Жовтнева, 42 у м. Полтава, який є складовою частиною Ансамблю круглої площі м. Полтава, взято під охорону держави як пам'ятку архітектури республіканського значення (охоронний № 577/5).

Згідно з Прикінцевими положеннями Закону України „Про внесення змін до Закону України „Про охорону культурної спадщини”, об'єкти, включені до списків (переліків) пам'яток історії та культури республіканського чи місцевого значення відповідно до Закону УРСР „Про охорону і використання пам'яток історії та культури”, до вирішення питання про їх включення (не виключення) до Державного реєстру нерухомих пам'яток України вважаються пам'ятками відповідно національного чи місцевого значення, тому Кадетський корпус є пам'яткою національного значення.

Постановою Кабінету Міністрів України від 19.08.1992 № 490 „Про реформу системи військової служби” припинено набір курсантів до Полтавського вищого зенітного ракетного командного Червонопрапорного училища імені генерала армії Ватутіна М.В. та ліквідовано училище як заклад.

Рішенням восьмої сесії Полтавської обласної ради четвертого скликання від 15.08.2003 р. „Про прийняття-передачу майна” та рішенням міськвиконкому № 237 від 17.09.2003 р. „Про прийняття до комунальної власності міста будівлі по вул. Жовтневій, 42 та оформлення права комунальної власності” будівлю колишнього кадетського корпусу було передано до комунальної власності м. Полтави.

Рішенням десятої сесії Полтавської міської ради двадцять четвертого скликання від 26.12.2003 р. затверджено Програму приватизації об'єктів комунальної власності на 2004 рік. Рішенням дванадцятої сесії Полтавської міської ради двадцять четвертого скликання від 09.04.2004 р. внесено зміни до Програми приватизації комунальної власності міста Полтави на 2004 рік, яким включено до переліку об'єктів, які підлягають приватизації у 2004 році, об'єкт по вул. Жовтневій, 42.

Рішенням виконавчого комітету Полтавської міської ради від 24.11.2004 р. № 288, затвердженим п'ятнадцятою сесією Полтавської міської ради четвертого скликання від 26.12.2004. надано дозвіл Приватному підприємству „Авна-Трейдінг” на приватизацію шляхом викупу будівлі комунальної власності міста по вул. Жовтневій, 42 площею 12 756,5 кв.м.

Суди попердніх інстанцій встановили, що 28.12.2004 р. між Управлінням майном комунальної власності міста Полтави та Приватним підприємством „Авна-Трейдінг” підписано договір купівлі-продажу комунального майна - нежитлової будівлі за адресою: вул. Жовтнева, 42, посвідчений 28.12.2004 р. приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального округу Медведєвою В.Б., зареєстрований в реєстрі за № 12147.

Відповідно до п. 1.2. вищевказаного договору, Позивач передав у власність відповідача приміщення площею 12 756,5 кв.м.

Пунктом 2 ст. 27 Закону України „Про приватизацію державного майна” передбачено, що до договору купівлі-продажу повинні включатися передбачені планом приватизації зобов'язання або зобов'язання сторін, які були визначені умовами аукціону, конкурсу чи викупу.

Відповідно до п. 3 ст. 23 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)”, до договору включаються зобов'язання сторін, які були визначені умовами аукціону, конкурсу чи викупу, відповідальність та правові наслідки їх невиконання.

Пунктом 2 рішення виконавчого комітету Полтавської міської ради від 24.11.2004 р. № 288 встановлені умови викупу будівлі комунальної власності міста по вул. Жовтневій, 42 шляхом зобов'язання Приватного підприємства „Авна-Трейдінг” здійснити ряд заходів, які були включені до п. 5.2. договору купівлі-продажу комунального майна від 28.12.2004 р.

Відповідно до п. 5.2. Договору Покупець (тобто Відповідач), „зобов'язаний виконувати також такі умови Договору купівлі-продажу:

-          отримати в Головному управлінні у справах містобудування та архітектури проектне завдання та вихідні дані на проектування реставраційно-ремонтних робіт будівлі (протягом місяця після прийняття рішення) та провести реставраційно-ремонтні роботи будівлі (протягом одного року)";

-          оформити охоронний договір згідно з Законом України “Про охорону культурної спадщини” на дану будівлю, яка є пам'ятником архітектури національного значення (протягом місяця після прийняття рішення);

-          виконати роботи по ремонту покрівлі, водопостачанню, водовідведенню, теплопостачанню, збереженню фасаду будівлі;

-          укласти договори на постачання тепла, води, газу та електроенергії з відповідними службами міста;

-          утримувати в належному технічному стані конструктивні елементи об'єкту приватизації, його привабливий зовнішній вид, здійснювати благоустрій прилеглої території;

-          не проводити капітального ремонту, реконструкції, добудови, змін в архітектурі будівель яких розташований об'єкт приватизації, без узгодження проектної документації з головним управлінням архітектури і містобудування та відповідного дозволу на будівництво, отриманого у інспекції ДАБК;

-          в разі відмови централізованого опалення мати альтернативні джерела опалення;

-          забезпечувати необхідні технічні умови експлуатації об'єкту та його інженерних мереж, доступ до комунікацій, які проходять через об'єкт і не стоять на балансі Покупця;

-          взаємодіяти зі структурою цивільної оборони за місцем знаходження об'єкта;

-          обов'язково дотримуватись протипожежних норм, правил техніки безпеки і охорони праці;

-          укласти договір на оренду (викуп) земельної ділянки з управлінням земельних ресурсів;

-          надавати Продавцю необхідні матеріали, відомості, документи щодо виконання умов цього договору.

З матеріалів справи вбачаєтьчся, що Позивач звернувся до суду з позовом про розірвання договору та виселення, який обґрунтовано тим, що Відповідач не виконав умови договору купівлі-продажу комунального майна нежитлового приміщення, яке знаходиться за адресою: м.Полтава, вул. Жовтнева, 42 від 28.12.2004 р., а саме: не отримав проектне завдання та вихідні дані на проектування реставраційно-ремонтних робіт будівлі та не провів реставраційно-ремонтні роботи будівлі; не оформив охоронний договір; не виконав роботи по ремонту покрівлі, водопостачанню, водовідведенню, теплопостачанню, збереженню фасаду будівлі; не уклав договори на постачання тепла, води, газу та електроенергії з відповідними службами міста; не утримував в належному стані конструктивні елементи об'єкту приватизації, не здійснив благоустрій прилеглої території; не уклав договір на оренду земельної ділянки з управлінням земельних ресурсів.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідач виконав умови передбачені п. 5.1 Договору, а саме провів повну оплату та оформив право власності на об'єкт нерухомості.

При цьому, не зміг приступити до робіт з реконструкції та реставрації в зв'язку з тим, що Позивачем до цього часу не виділено земельну ділянку для проведення ремонтно-реставраційних робіт, хоча відповідач звертався до Виконавчого комітету Полтавської міської ради щодо вирішення цього питання своїми листами: вих. № 15 від 20.05.2005 р., вих. № 16 від 24.05. 2006 р., вих. № 27 від 17.05.2006 р., та вих. № 41 від 05.10.2006 р.

Відповідач, відповідно до пункту 7.2 Типових регіональних правил забудови, затверджених наказом Державного комітету України з будівництва та архітектури № 219 від 10.12.2001 р., також звертався до Виконавчого комітету Полтавської міської ради щодо отримання дозволу на проведення реставраційно-ремонтних робіт своїми листами: вих. № 02 від 28.01.2005 р., вих. № 04 від 25.02.2005 р., вих. № 11 від 18.03.2005 р., вих. № 19 від 01.09. 2005 р., вих. № 22 від 17.10.2005 р., та вих. № 23 від 14.02.2006 р. Але зазначені звернення залишитись без відповіді.

Виконавчий комітет Полтавської міської ради порушив вимоги пункту 7.3 Типових регіональних правил забудови, затверджених наказом Державного комітету України з будівництва та архітектури № 219 від 10.12.2001 р., відповідно до яких „відділ містобудування, архітектури та житлово-комунального господарства районної державної адміністрації протягом 15 календарних днів на підставі доручення виконкому готує проект рішення виконавчого органу про дозвіл на реконструкцію, надання замовнику вихідних даних і виконання проектних робіт”.

Також, згідно ст. 23 Закону України «Про охорону культурної спадщини»та п. 3 Порядку укладення охоронних договорів на пам'ятки культурної спадщини, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 28.12.2001 №1768, власники пам'яток чи їхніх частин або уповноважені ними органи, незалежно від форм власності на ці пам'ятки, зобов'язані укласти охоронний договір з органом охорони культурної спадщини, на території якого знаходиться пам'ятка, після погодження його з відповідним центральним органом виконавчої влади у сфері охорони культурної спадщини.

Разом з тим, охоронні договори на пам'ятки архітектури та містобудування, садово-паркового мистецтва, монументального мистецтва (пов'язані з архітектурними пам'ятками, комплексами, ансамблями), і ландшафтні пам'ятки погоджуються з Міністерством будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України (п.2 Постанови Кабінету Міністрів України від 28.12.2001 №1768).

На лист Управління культури і туризму Полтавської облдержадміністрації від 12.10.2006 № 01-09/1344 Державна служба з питань національної культурної спадщини листом від 21.11.2006 № 22-3027/25 повідомила, що повернеться до розгляду питання щодо укладення охоронного договору на пам'ятку архітектури національного значення - приміщення Кадетського корпусу, розташованого по вул. Жовтневій, 42 в м. Полтава після винесення остаточного рішення по справі № 10/207 за позовом Управління майна комунальної власності міста Полтави до Приватного підприємства «Авна-Трейдінг».

Таким чином, звернення Управління майном комунальної власності міста Полтави до суду з позовом розірвання договору з Приватним підприємством "Авна Трейдінг" та виселення останнього зі спірного приміщення фактично перешкоджає належному виконанню відповідачем окремих умов договору, що свідчить про невиконання позивачем пункту 4.1 Договору, який містить положення про обов’язок сприяння іншій стороні у виконанні обов’язків за договором.

З наведеного вбачається, що посилання позивача в обґрунтування позову на те, що позивач не уклав охоронний договір є безпідставним.

Окрім того, Господарським судом Полтавської області на період з 25.05.2005 р. по 16.08.2005 р. було накладено заборону на проведення будь-яких будівельних та ремонтних робіт на території придбаного за Договором об'єкту нерухомості.

Також, відповідно до ст. 659 ЦК України, продавець зобов’язаний попередити покупця про всі права третіх осіб на товар, що продається.

Пунктом 8.1 Договору встановлено, що Продавець (Позивач) гарантує, що об'єкт не є проданим, переданим, заставленим, під арештом не знаходиться, судових справ щодо нього немає.

Однак, як було встановлено судом апеляційної інстанції, частину придбаного об'єкту займав Полтавський державний технічний університет ім. Кондратюка. Для вирішення цього питання Відповідач був змушений звернутися в суд, що також відсунуло початок проведення робіт на значний час.

Таким чином, Виконавчим комітетом Полтавської міської ради було порушено пункт 8.1 Договору, яким було гарантовано, що предмет Договору не є переданим будь-кому.

Беручи до уваги всі вищевикладені обставини в їх сукупності судова колегія приходить до висновку про відсутність підстав для розірвання спірного договору, оскільки відповідач вжив та вживає всіх необхідних заходів для його виконання, а зволікання з виконання окремих умов договору зумовлене неналежним виконанням своїх обов’язків позивачем.

З огляду на вищевикладене колегія суддів приходить до висновку, що оскаржувана постанова апеляційного суду відповідає вимогам матеріального та процесуального права і підстав для її скасування не вбачається.

Відповідно до ст.ст. 85, 111-5 Господарського процесуального кодексу України в судовому засіданні за згодою сторін оголошена вступна та резолютивна частини постанови.

Керуючись, ст.ст. 111-5, 111-9, 111-7, 111-11 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Управління майном комунальної власності м.Полтави залишити без задоволення.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 24.10.2007 р. у справі 10/207-32/389 господарського суду м. Києва залишити без змін.

Головуючий суддя Є. Першиков

Судді Т. Данилова

І. Ходаківська