ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАКАРПАТСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Рішення

26.02.2008
Справа  № 2/8

За позовом приватного підприємця ОСОБА_1, м. Свалява

До
відповідача відкритого
акціонерного товариства „Райффайзен Банк Аваль”, м. Київ в особі Закарпатської
обласної дирекції, м. Ужгород

(назву
відповідача викладено у відповідності до зміни його найменування, підтвердженої
внесенням змін до установчих документів)

Про розірвання договору від 14.06.2005р. оренди
нежитлового приміщення в м. Свалява, вул. Головна, 78 загальною площею
177,1кв.м. та стягнення суми 75125,82грн. завданих збитків (упущеної вигоди)

(позовні вимоги
викладено у відповідності до заяви позивача поданої в порядку вимог статті 22
Господарського процесуального кодексу України щодо їх збільшення),

Суддя О.Ф.
Ремецькі

Представники
сторін:

від позивача
- ОСОБА_2 та ОСОБА_3 -предст.
за дов. від 28.11.07р.

від
відповідача - Пеняк Н.М.
-представник за дорученням від 18.05.07р.

СУТЬ СПОРУ: розірвання договору від 14.06.2005р. оренди
нежитлового приміщення в м. Свалява, вул. Головна, 78 загальною площею
177,1кв.м. та стягнення суми 75125,82грн. завданих збитків (упущеної вигоди).

Представники
позивача просять позовні вимоги задоволити в повному обсязі по мотивах,
викладених у позовній заяві, посилаючись на їх обґрунтованість матеріалами
справи. Зокрема, у підставу своїх доводів вказують на ухилення орендаря від
вчинення відповідних дій, спрямованих на зміну орендної плати, розмір якої б
задовольнив прохання орендодавця, оскільки за період з укладення договору
оренди та до сьогоднішнього часу такий не переглядався та не відповідає вимогам
сьогодення (зросла інфляція та збільшилась вартість нерухомого майна на ринку
нерухомості). Натомість, відповідач безпідставно відмовив у збільшенні розміру
орендної плати до рівня, визначеного орендодавцем. Вважають, що такі дії
відповідача не узгоджуються з загальними принципами добросовісності сторін при
виконанні договірних зобов'язань, а відмову відповідача узгодити рівень
орендної плати з врахуванням наведених обставин такими, що порушують його права
та охоронювані законом інтереси. Просять взяти також до уваги те, що пропозиція
позивача про збільшення розміру орендної плати до рівня, визначеного для оренди
державного та комунального майна за відповідною Методикою, затвердженою
постановою Кабінету Міністрів України, також була відхилена відповідачем з тих
підстав, що предметом даного договору виступає ані державне, ані комунальне
майно, а відтак, регулюватись даними законодавчими нормами не в змозі.

Продовження
рішення господарського суду Закарпатської області від 26.02.2008 року по справі
№2/8

Вважають, що
такими діями відповідача позивачу завдано збитків (упущеної вигоди), що
полягають у неотриманні того, на що орендодавець розраховував при укладенні
договору.

Представник
відповідача заперечує з приводу заявлених позовних вимог в повному обсязі та у
поданому суду письмовому поясненні вказує на відсутність істотних порушень умов
укладеного між сторонами договору оренди та своєчасну сплату орендної плати,
розмір якої був визначений при укладенні договору оренди. Вважають, що за
наведених позивачем обставин відсутні підстави змінювати розмір орендної плати,
оскільки відповідно до статті 632 Цивільного кодексу України ціна у договорі
може бути змінена після укладення договору лише за домовленістю сторін, або
лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом, що в свою
чергу забезпечує стабільність договірних відносин. Відтак, заперечує можливість
орендодавця вимагати збільшення орендної плати, оскільки поданий ним розрахунок
на підставі Методики розрахунків і порядку використання плати за оренду
державного майна розповсюджується тільки на оренду державного чи комунального
майна. Просить також взяти до уваги те, що за умовами договору оренди підставою
для дострокового розірвання договору є порушення однією із сторін умов даного
договору і своїх зобов'язань. Водночас, позивачем існування таких обставин суду
не доведено. Також позивачем заперечується наявність обставин, визначених ч.2
статті 652 ЦК України та їх недоведеність позивачем.

Також заперечує
можливість стягнення суми збитків, оскільки позивачем не доведено належним
чином їх розмір та підставу здійсненого нарахування, тощо, оскільки вважає, що
недосягнення сторонами згоди щодо зміни умов договору, яка полягає у збільшенні
розміру орендної плати, не є порушенням договірних зобов'язань.

Вивчивши
матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд
встановив:

Між сторонами,
а саме приватним підприємцем ОСОБА_1, м. Свалява та Акціонерним
поштово-пенсійним банком „Аваль” в особі заступника керуючого Закарпатським
обласним філіалом, м. Ужгород (правонаступником якого являється ВАТ „Райффайзен
Банк Аваль” в особі Закарпатської обласної дирекції, що підтверджується
протоколом загальних зборів АППБ „Аваль” щодо прийнятого рішення про зміну
найменування товариства №3б-36 від 21.04.2006р., а також п. 1.4 статуту ВАТ
„Райффайзен Банк Аваль” погодженого 06.12.2007р. Національним банком України)
14.06.2005 року було укладено договір оренди нежитлового приміщення загальною
площею 177,1кв.м. зазначеного під літ. А, що знаходиться в м. Свалява, вул.
Головна, 78 та передано у користування відповідачеві за відповідним актом
приймання-передачі, підписаним сторонами 10.03.2005р.

Даний договір у
відповідності до пункту 4.1 договору укладено сторонами строком до 31.12.2010р.
та у визначеному законодавством порядку нотаріально посвідчено укладення даної
угоди та здійснено її державну реєстрацію.

Розділом 5
договору сторонами визначено розмір орендної плати та порядок розрахунків за
оренду майна, згідно умов якого розмір орендної плати за 1кв.м. приміщення
становить 41грн. в місяць. Відповідно до пункту 5.5 договору розмір орендної
плати може бути змінено за погодженням сторін, або у випадках передбачених
чинним законодавством України. За умовами цього ж договору, дострокове
розірвання договору в односторонньому порядку можливе тільки у випадках, коли
одна із сторін порушує умови договору і свої зобов'язання, або при загибелі
об'єкту оренди, якщо така загибель стала внаслідок форс-мажорних обставин.

Продовження
рішення господарського суду Закарпатської області від 26.02.2008 року по справі
№2/8

Зважаючи на те,
що з моменту укладення договору оренди станом на січень 2007 року змінилась
вартість еквівалентного нерухомого майна на ринку нерухомості, збільшено попит
на оренду такого майна та цінові пропозиції, а також з огляду на інфляційні
ризики, орендодавець звернувся до орендаря з пропозицією про внесення змін в
умови договору в частині збільшення розміру орендної плати (лист б/н від
01.02.2007р., б/н від 01.03.2007р. та за №1994 від 27.04.1997р.), в тому числі
з огляду на положення Методики розрахунків і порядку використання плати за
оренду державного майна, за якою позивачем була запропонована мінімальна ставка
орендної плати. Як вбачається з листів відповідача (№1389 від 15.07.2007р.,
№2579 від 17.05.2007р., №1904 від 12.04.2007р. та №2862 від 04.06.2007р.)
останнім було відхилено пропозиції орендодавця щодо збільшення розміру орендної
плати до рівня, зазначеного в пропозиціях.

З огляду на
такі обставини позивач звернувся з вимогою про розірвання договору оренди від
14.06.2005р. з підстав істотної зміни обставин, якими сторони керувались при
укладанні договору, що полягає саме у суттєвому зростанні цін на оренду майна
при відносно стабільному офіційному курсі долару США до національної валюти
України, зміни кон'юнктури на ринку оренди комерційної нерухомості, втрати
орендодавцем доходу від договору оренди. Що ці обставини, в силу їх
об`єктивного характеру, не могли бути передбачені обома сторонами при укладанні
договору, і не могли бути усунуті, після їх виникнення, зацікавленою у тому
стороною, а також, що подальше виконання договору за тих же умов та за
наявності істотно змінившихся обставин порушить співвідношення майнових
інтересів сторін і позбавить позивача того, на що він розраховував при
укладанні цього договору.

Відповідно до
ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувались при
укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін,
якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна
обставин є істотною, якщо вони змінились настільки, що, якби сторони могли це
передбачити, вони не укладали б договір або укладали б його на інших умовах.

Якщо сторони не
досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які
істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з
підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням
суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в
момент укладення договору сторони виходили з того , що така зміна обставин не
настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не
могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від
неї вимагались; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів
сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при
укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає,
що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору
у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових
випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне
за собою шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору
на умовах, змінених судом.

Як випливає з
наведеного, розірвання договору в зв'язку з істотною зміною обставин є
самостійним випадком припинення договірних зобов'язань, метою якого є
необхідність відновлення балансу інтересів сторін договору, який істотним чином
порушений внаслідок неочікуваної зміни зовнішніх обставин, що не залежать від
волевиявлення сторін.

Відповідно до
частин другої, третьої та четвертої статті 188 ГК України сторона договору, яка
вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції
про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка

Продовження
рішення господарського суду Закарпатської області від 26.02.2008 року по справі
№2/8

одержала
пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після
одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.  У разі якщо сторони не досягли згоди щодо
зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений
строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право
передати спір на вирішення суду.

Як вбачається з
матеріалів справи та не заперечується відповідачем, позивачем було надіслано
ряд пропозицій про внесення змін до договору оренди в частині встановлення
розміру орендної плати, а також попереджено про розірвання договору оренди
(лист б/н від 01.03.2007р. та б/н від 01.04.2007р.), які не знайшли свого
позитивного відгуку у відповідача.

Аналізуючи
позицію позивача з приводу заявленого позову, а також заперечення відповідача з
підстав його обґрунтованості, суд констатує наступне.

В даному
випадку спірні правовідносини сторін регулюються нормами Цивільного Кодексу
України,    гл. 53, 58 (§ 1, §  4), Законом України "Про оренду
державного та комунального майна". Останній відповідно ст.4 ЦК України є
також актом цивільного законодавства. В ст.6 ЦК України зазначено, що сторони
мають право врегулювати в договорі, який передбачений актами цивільного
законодавства, свої правовідносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в
договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати
свої відносини на власний розсуд.

Законом України
"Про оренду державного та комунального майна", зокрема, ст.1 ч.3
зазначено, що "оренда майна інших форм власності може регулюватися
положеннями цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором
оренди". Судом встановлено, що у спірному договорі оренди відсутнє інше,
тобто умова, що сторони у своїх правовідносинах не регулюються нормами
зазначеного Закону (пост. ВСУ № 12/330-11/495 від 12.08.2003). Відтак, доводи
відповідача, що дія цього Закону, а відтак і підстави зміни розміру орендної
плати не поширюється на правовідносини сторін є безпідставними. Доводи позивача
стосовно наявності підстав для зміни розміру орендної плати з врахуванням
поданого її розрахунку з огляду на вимоги Методики розрахунків і порядку
використання плати за оренду державного майна доводять, що до спірних відносин
сторін можуть бути застосовані норми даного Закону. Зокрема, це стосується
застосування статті 21 ЗУ „Про оренду державного та комунального майна” -„Зміна
розмірів орендної плати”.  Серед іншого в
статті 21 зазначено, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу
однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених
законодавчими актами України. Інші випадки передбачені статтею 652 ЦК України.

Згідно висновку
експерта -оцінювача (сертифікат суб'єкта оціночної діяльності №3992/05 від
01.08.2005р.) про вартість майна станом на 30.11.2006р., зробленого на підставі
документів позивача, договорів оренди та інше, ринкова вартість нерухомого
майна, що перебуває у користуванні відповідача та являється власністю позивача,
складає суму 1183205грн., а відтак, підтверджує зростання вартості нерухомого
майна на ринку нерухомості та рівень орендної ставки для приміщень,
розташованих по вул. Головній м. Свалява, який
складає 84-100 грн. (або 16,5-20 доларів США) за 1 кв.м на місяць з
врахуванням ПДВ та без врахування експлуатаційних витрат орендодавця та
комунальних послуг.

Сума орендної
плати 83,51грн. за 1кв.м. що пропонує позивач як звичайну для спірного договору
відповідає розміру щомісячної орендної плати за аналогічні приміщення в м.
Свалява протягом 2007 року.

В свою чергу,
неприйняття орендарем пропозиції орендодавця змінити розмір орендної плати за
договором не відповідає цілі для якої він був укладений -отримання прибутку.
Спірний договір оренди порушує співвідношення майнових інтересів сторін і
позбавило позивача того на що він розраховував при укладанні

Продовження
рішення господарського суду Закарпатської області від 26.02.2008 року по справі
№2/8

договору.
Позивач не міг вплинути на події що відбулися на ринку оренди нерухомості
м.Свалява, на зростання цін та на зміни в оподаткуванні.

Із суті
договору оренди не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована
сторона -орендодавець. Відповідно ст.759 ЦК України за договором оренди
наймодавець передає майно у користування за плату на певний строк. Отримана
сума орендної плати повинна надати можливість покрити витрати наймодавця по
утриманню майна і отримати доход.

Відтак, вимога
позивача про розірвання договору оренди є обґрунтованою та підлягає задоволенню
в повному обсязі.

Позивачем також
заявлено вимогу про стягнення з відповідача суми 75125,82грн. завданих збитків
(упущеної вигоди), яка задоволенню не підлягає з огляду на таке.

Згідно вимог
статей 22, 23 та 1166 ЦК України майнова шкода,
завдана неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю  особистим
немайновим правам фізичної або юридичної особи,  а також шкода, завдана майну фізичної або
юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала. При
цьому, для застосування деліктної відповідальності необхідною є наявність
складу правопорушення, а саме: протиправної поведінки (дії чи бездіяльності)
особи; шкідливого результату такої поведінки (шкоди); причинного зв'язку між
протиправною поведінкою і шкодою; вини особи, яка заподіла шкоду. Протиправною
визнається поведінка, яка не відповідає вимогам закону або договору, тягне за
собою порушення (зменшення, обмеження) майнових прав (благ) і законних інтересів
іншої особи і спричинила заподіяння позадоговірної шкоди.

Водночас,
позивачем не доведено наявності протиправної поведінки (дії чи бездіяльності)
відповідача з приводу неузгодження нового розміру орендної плати, що потягло за
собою порушень прав позивача в частині отримання того, на що вона розраховувала
при укладенні договору, оскільки нормами чинного законодавства та умовами
договору ухилення сторони від зміни ціни не визначено її беззаперечного
обов'язку здійснювати такі дії.

На підставі
викладеного, керуючись ст. ст. 44, 49, 82 -85 Господарського процесуального
кодексу України,

СУД ВИРІШИВ:

1. Позов
задоволити частково.

2. Розірвати
договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 177,1кв.м. зазначеного
під літ. А, що знаходиться в м. Свалява, вул. Головна, 78, укладений
14.06.2005р. між приватним підприємцем ОСОБА_1, м. Свалява та Акціонерним
поштово-пенсійним банком „Аваль” в особі заступника керуючого Закарпатським
обласним філіалом, м. Ужгород (правонаступником якого являється ВАТ „Райффайзен
Банк Аваль”, м. Київ в особі Закарпатської обласної дирекції).

3. В
задоволенні решти позовних вимог відмовити.

4. Стягнути з
ВАТ „Райффайзен Банк Аваль”, м. Київ, вул.. Лєскова, 9 () в
особі Закарпатської обласної дирекції на користь приватного підприємця  ОСОБА_1, АДРЕСА_1 (ідент код НОМЕР_1) суму
85грн. у відшкодування витрат по сплаті державного мита та 118грн. витрат на
інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Видати наказ.

Рішення набирає
законної сили в порядку ст. 85 Господарського
процесуального  кодексу  України.

Суддя
О.Ф. Ремецькі