ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД _________________________________________________________________________________________
А Н О В А ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ
Справа
№ 3/275-07-8277
Одеський апеляційний господарський суд у
складі колегії суддів:
головуючого - Величко
суддів: Бойко Л.І.,
при секретарі судового
засідання Арбієві А.А.
за участю представників
від позивача -Собітнюк
від відповідача -ОСОБА_1
розглянувши апеляційну
на рішення господарського суду Одеської
області від 17.01.2008р.
зі справи № 3/275-07-8277
за позовом Представництва по управлінню
комунальною власністю ОМР
Рішенням господарського суду Одеської
області від 17.01.2008р. по справі № 3/275-07-8277(суддя Д'яченко Т.Г.)
задоволено позов з уточненнями Представництва по управлінню комунальною
власністю Одеської міської ради до фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 про
виселення; виселено фізичну особу - підприємця ОСОБА_2 з нежитлового приміщення
підвалу загальною площею 25,8 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул.
Пастера, 46; стягнуто з фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 на користь
Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради
247,53грн. витрат на оплату державного мита та 118грн. - витрат на ІТЗ судового
процесу; стягнуто з Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської
міської ради до державного бюджету України 60,53грн. державного мита.

В
своєму рішенні господарський суд послався на ст. 782 Цивільного кодексу
України, згідно якої орендодавець має право відмовитись від договору оренди та
вимагати повернення орендованого майна, якщо орендар не сплачує орендну плату
вже протягом трьох місяців поспіль, та договір оренди вважається розірваним з
моменту одержання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору
оренди.

Не
погодившись з рішенням суду, фізична особа - підприємець ОСОБА_2 звернувся до
Одеського апеляційного господарського суду із скаргою, в якій просить скасувати
зазначене рішення та прийняти нове, відмовивши у задоволенні позову
Представництву по управлінню комунальною власністю ОМР, посилаючись на
неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального та
процесуального права. Скаржник обґрунтовує свої вимоги не прийняттям судом до
уваги того, що, нібито несплачена орендна плата, на думку позивача, за січень,
лютий та березень 2007року, насправді була сплачена  фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 на
користь ПУКВ ОМР, але, без належних на то правових підстав, повернута останнім
відповідачу (внаслідок неправильного оформлення платіжного документу). Скаржник
вважає, що такі дії з боку позивача, свідчать про односторонню відмову від
зобов'язання та свідчать про порушення ст. 527 ЦК України, згідно якої кредитор
зобов'язаний прийняти виконання зобов'язання.

Від Представництва по управлінню комунальною
власністю Одеської міської ради надійшли заперечення на апеляційну скаргу, в
яких воно просить залишити без змін оскаржуване рішення господарського суду,
вважаючи необґрунтованими доводи, викладені в скарзі. Позивач не заперечує факт
сплати відповідачем заборгованості з орендної плати та пені, але  внаслідок несвоєчасності зазначеної сплати
договір оренди № 77р від 10.01.2005р. все одно має бути припинений.

Заслухавши
суддю-доповідача, пояснення присутніх у судовому засіданні представників
сторін, перевіривши матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку, що
апеляційна скарга  підлягає
задоволенню, виходячи з наступного.

10 січня 2005р. між Представництвом по
управлінню комунальною власністю міськради та приватним підприємцем
ОСОБА_2  був укладений договір  №77р
оренди нежитлового приміщення по вул. Пастера, 46 в м. Одесі підвалу
загальною площею 25,8 кв.м.  під харчовий
блок. Строк дії договору оренди (п. 1.2 договору) встановлено до 06.05.05р. з
правом на його продовження (п 7.7 договору).

Згідно п. 2.2 договору за орендоване
приміщення орендар зобов'язався сплачувати орендну плату в розмірі 137,28 грн.
( без урахування ПДВ та індексу інфляції) щомісячно до 15 числа поточного
місяця.

Станом на 05.07.07р. за даними позивача,
утворилася заборгованість по оплаті орендної плати в сумі 1253,80 грн., на яку
була нарахована пеня в сумі 58,94 грн. відповідно до п. 4.3 договору.

Згідно наданого розрахунку за період з
лютого по липень 2007р. орендна плата не сплачувалася відповідачем.

Вказана обставина стала підставою для
направлення Представництвом на адресу відповідача повідомлень від 30.07.07р.
вих. №01-13/7987 про відмову від договору оренди №77р від 10.01.05р. з вимогою
повернути орендоване приміщення за актом прийому-передачі. При цьому
Представництво послалося на ст. 782 ЦК України, яка дає право наймодавцю
відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не
вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

22.10.07р. Представництво звернулося до
господарського суду Одеської області з вимогою до ФОП ОСОБА_2 про розірвання
договору оренди  № 77р від 10.01.05р.,
виселення ФОП ОСОБА_2 з орендованого приміщення, зобов'язання відповідача
повернути орендоване приміщення по акту приймання-передачі, стягнення
заборгованості з орендної плати в сумі 1895,08 грн., пені -97,74 грн.

Заявою від 18.12.07р. № 01-13/13406 про
уточнення позовних вимог, Представництво просило виселити ПП ОСОБА_2 з
нежитлового приміщення підвалу загальною площею 25,8 кв.м. по вул. Пастера, 46
в м. Одесі, посилаючись на те, що договір оренди припинив свою дію 28.11.07р.,
коли орендар особисто отримав повідомлення про відмову від договору оренди, а
заборгованість по орендній платі і пеня сплачені повністю.

Рішенням господарського суду Одеської
області позовні вимоги були задоволені, ПП ОСОБА_2 виселено із нежитлового
приміщення підвалу загальною площею 25,8 кв.м. по вул. Пастера, 46 в м. Одесі.

При цьому суд виходив з того, що  матеріалами справи доведено факт неналежного
виконання ПП ОСОБА_2 обов'язків по своєчасній сплаті орендної плати. Право
вимагати розірвання договору оренди виникло у позивача ще в квітні 2007р. як
наслідок  несвоєчасного внесення
відповідачем орендної плати за січень, лютий, березень 2007р.

З обґрунтованістю висновків суду
погодитися не можна.

Відповідно до ст. 26 Закону
України "Про оренду державного та комунального майна” одностороння відмова
від договору оренди не допускається.

допусДоговір
оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін
договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі
невиконання сторонами своїх зобов'язань
та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Договір оренди №77 від 10.01.05р.,
чинність якого станом на 30.07.07р. Представництвом  не
заперечувалася, в судовому порядку
розірвано не було.

Посилання на ст.782, 785 ЦК України, як на
підставу для припинення дії договору оренди,
є помилковим, оскільки в даному
випадку Представництво, як орган міської ради, повинне керуватися  положеннями Закону України  "Про оренду державного та комунального
майна" і положеннями ЦК України, які не суперечать нормам  спеціального закону.

Щодо повідомлення від 30.07.07р.
вих.№01-13/7982 про відмову від договору №77 від 10.01.05р., то як зазначає сам
позивач, воно отримано відповідачем не було.

Копія повідомлення, надана представнику
відповідача за довіреністю ОСОБА_3 28.11.07р. під час  розгляду справи в господарському суді, не
може вважатися доказом припинення дії договору, оскільки:

-
ст.782 ЦК України дає наймодавцю право відмовитися від договору оренди і
вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування  річчю протягом 3-х місяців підряд. Але
дострокове розірвання договору вирішується в судовому порядку;

- ч.2
ст.782 ЦК України дає орендодавцю право вимагати дострокового розірвання  договору тільки після письмового  попередження орендавця про необхідність
виконати свої зобов'язання в розумний
строк. Якщо орендар усуне порушення ( в розумний строк), вимога
орендодавця розірвати договір задоволенню не підлягає.

Вказані вимоги ст.782 ЦК України
орендодавцем дотримані не були, а тому
вважати дату 28.11.07р. днем припинення дії договору оренди №77р не має
підстав.

Твердження Представництва про
заборгованість ПП ОСОБА_2 по оплаті орендної плати також спростовується
матеріалами справи.

Як вбачається із ухвали
господарського суду  Одеської області від
28.08.07р. у справі №30/204-07-5923 за позовом
заступника прокурора м. Одеси в інтересах держави в особі Представництва
по  управлінню комунальною власністю
Одеської міської ради до ПП ОСОБА_2 про стягнення заборгованості по  договору оренди нежитлового приміщення  №77р від 10.01.05р. в сумі 1253 грн. 80 коп.
та пені - 56 грн.48 коп., ПП ОСОБА_2 погасив в повному обсязі заборгованість в
даній сумі, що підтверджується квитанціями №3 від 17.04.07р. в сумі 400 грн.
та  №ПН 283272 від 2.08.07р. в сумі 1000
грн.

За таких обставин, станом на день
звернення з даним позовом, підстави для припинення дії договору №77р і
виселення ПП ОСОБА_2 із орендованого приміщення були відсутні.

Повернення Представництвом платіжними
дорученнями №180 від 19.04.07р. та №426 від 6.08.07р.  вказаних вище сум - 400 грн. та  1000 грн. в зв'язку з невірним призначенням
платежу зроблено безпідставно.

Як вбачається із оригіналів квитанції
№3 від 17.04.07р. та №ПН283272 від 2.08.07р. призначення платежу на суму 400
грн. і 1000 грн. - оплата за оренду згідно договору №77р.

Також станом на 7.12.07р.  ПП ОСОБА_2 сплачена заборгованість за оренду
приміщення згідно договору №77р в сумі 2342,15 грн.

Викладене спростовує твердження
позивача про повну несплату орендної плати протягом 3-х місяців, а отже, і
наявність підстав для дострокового розірвання договору оренди.

З урахуванням зазначеного, рішення
господарського суду в даній справі не відповідає фактичним обставинам справи та
чинному законодавству, а мотиви відповідача, з яких подана апеляційна скарга, є
підставою для  його скасування, оскільки
підтверджуються викладеним.

Керуючись
ст.ст.99, 101, 103-105 ГПК України,

колегія
суддів постановила:

Рішення господарського суду Одеської
області від 17.01.08р. у справі №3/275-07-8277 - скасувати, в позові відмовити.

Стягнути з Представництва по
управлінню комунальною власністю Одеської міської ради на користь ФОП ОСОБА_2
124 грн. - держмита за апеляційне провадження.

Доручити господарському суду Одеської
області видати відповідний наказ.

Постанова апеляційної інстанції
набирає чинності з дня прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку
до ВГСУ.

Головуючий суддя
Т.А. Величко

Судді
Л.І.
Бойко

А.М. Жукова