КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26.03.2008                                                                                           № 49/218

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:          Капацин Н.В.

суддів:

при секретарі:

За участю представників:

від позивача: Ганношин О.А. (дов. № 144 від 25.01.2008р.);

від відповідача: Грищенко В.О. (дов. № 010юр-1-333 від 28.02.2008р.), Лисенко І.В. (дов. № 010юр-2-407 від 05.06.2007р.), Базилевський С.Б. (дов. № 010-юр від 14.03.2008р.);

від третьої особи 1: Єфімчук О.В. (дов. № 01-13/931 від 17.12.2007р.), Кирилюк О.Ф. (дов. № 01-13/922 від 13.12.2007р.);

від третьої особи 2: не з’явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Федерації роботодавців України

на рішення Господарського суду м.Києва від 18.01.2008

у справі № 49/218

за позовом                               Фонду державного майна України

до                                                   Федерації роботодавців України

третя особа           Інститут телекомунікацій і глобального інформаційного простору НАН України

третя особа                     Дочірнє підприємство "Проектний інститут "Київський промбудпроект" Державного акціонерного товариства "Укрбуд"

про                                                  розірвання договору, стягнення 260535,15 грн. та виселення

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду м. Києва у справі № 49/218 від 18.01.2008р. частково задоволено позовні вимоги Фонду державного майна України, припинено провадження у справі в частині стягнення заборгованості по сплаті орендної плати у сумі 250 432,54 грн. та пені в розмірі 10 102,61 грн., розірвано договір оренди № 276 індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності від 23.04.2003р., виселено Федерацію роботодавців України з орендованих приміщень, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. М. Коцюбинського, 1 на 4, 5, 6 і 7 поверхах будинку та стягнуто з Федерації роботодавців України в доход Державного бюджету України 85 грн. державного мита.

Рішення суду першої інстанції ґрунтується на тому, що оскільки після звернення Фонду державного майна України до суду, Федерацією роботодавців України погашено свою заборгованість за договором оренди № 276 індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності від 23.04.2003р. то провадження у справі в частині стягнення з Федерації роботодавців України заборгованості по сплаті орендної плати у сумі 250 432,54 грн. та пені в розмірі 10 102,61 грн. підлягає припиненню на підставі пункту 1-1 статті 80 Господарського процесуального кодексу України у зв’язку з відсутністю предмету спору.

Також місцевий господарський суд зазначає, що матеріалами справи підтверджуються факти систематичного невиконання Федерацією роботодавців України взятих на себе зобов’язань за договором оренди № 276 індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності від 23.04.2003р. щодо своєчасної і в повному обсязі сплати орендної плати, а тому, зважаючи на приписи ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України та ч. 3 ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, вимоги Федерації роботодавців України щодо розірвання зазначеного договору є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

На думку Господарського суду м. Києва перепланування Федерацією

роботодавців України приміщень 6 і 7 поверхів орендованої нею будівлі здійснено без необхідних на те дозволів, що унеможливило вчинення щодо цих приміщень будь-яких правочинів щодо яких за законом вимагається нотаріальне посвідчення.

Суд першої інстанції вказує і на те, що в порушення п.п. 1.1, 5.1. договору оренди № 276 індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності від 23.04.2003р. орендовані відповідачем приміщення 7 поверху передані ним в суборенду третім особам без отримання на це необхідної згоди позивача, а також порушено зобов’язання щодо страхування орендованого майна протягом місяця після укладення зазначеного договору, що суперечить п. 5.5. його умов.

Господарський суд м. Києва також вважає, що Федерацією роботодавців України в порушення п. 5.8. договору оренди № 276 індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності від 23.04.2003р., не укладено прямих договорів на надання комунальних послуг.

Враховуючи зазначене вище, місцевий господарський суд визнав обґрунтованими та документально підтвердженими вимоги Фонду державного майна України щодо розірвання договору оренди № 276 індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності від 23.04.2003р. і виселення Федерації роботодавців України з орендованих нею приміщень.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, Федерація роботодавців України звернулась з апеляційною скаргою, в якій просить Київський апеляційний господарський суд скасувати рішення Господарського суду м. Києва по справі № 49/218 від 18.01.2008р. та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог Фонду державного майна України.

В апеляційній скарзі відповідач посилається на те, що факти викладені в позовній заяві Фонду державного майна України, з якими погодився і місцевий господарський суд не відповідають дійсності, оскільки про належне виконання свого зобов’язання щодо страхування орендованого приміщення, на думку апелянта свідчать договори страхування № 03-140/1, № 04-189, № 04-190/1, № 05-137, № 05-138, № 06-68, № 06-69, № 07-211, № 07-212.

Також Федерація роботодавців України зазначає, що вона не мала можливості виконати свої зобов’язання за договором оренди № 276 індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності від 23.04.2003р. з об’єктивних причин, а саме внаслідок того, що члени Федерації роботодавців України – організації роботодавців утримувались сплачувати кошти (членські внески) до остаточного вирішення проблеми навколо реєстрації змін до статуту Федерації роботодавців України.

Апелянт вказує і на те, що на звернення Фонду роботодавців України до комунальних служб міста про укладення прямих договорів на постачання електроенергії, тепла та холодної води, отримані акти відповідних служб щодо неможливості ведення виділеного обліку використання вказаних послуг по окремих поверхах, так як забезпечення відбувається в цілому на всю будівлю. У зв’язку з чим, Федерацією роботодавців України підписаний договір з балансоутримувачем (Проектним інститутом “Промбудпроект”) на відшкодування комунальних послуг, відповідно до якого компенсуються витрати по наданню комунальних послуг пропорційно орендованій площі.

На думку відповідача, місцевим господарським судом не надано належної оцінки тому, що саме позивачем надано згоду на суборенду орендованого приміщення, про що свідчить лист № 10-16-14108 від 05.10.2006р.

Доводи Фонду державного майна України з приводу укладення Федерацією роботодавців України договору суборенди без його згоди, апелянт вважає безпідставними та недоведеними.

Дочірнє підприємство “Проектний інститут “Київський промбудпроект” Державного акціонерного товариства “Укрбуд” надало відзив на апеляційну скаргу, в якому проти доводів апелянта заперечує та просить Київський апеляційний господарський суд залишити без змін рішення Господарського суду м. Києва по справі № 49/218 від 18.01.2008р., а апеляційну скаргу Федерації роботодавців України – без задоволення.

Київський апеляційний господарський суд, ухвалою від 26.02.2008р. прийняв апеляційну скаргу Федерації роботодавців України до розгляду та призначив її розгляд на 05.03.2008р.

Оскільки 05.03.2008р. в судове засідання не з’явились представники Фонду державного майна України та Інституту телекомунікацій і глобального інформаційного простору Національної академії наук України, Київський апеляційний господарський суд, ухвалою від 05.03.2008р. відкладав розгляд апеляційної скарги на 17.03.2008р.

17.03.2008р. в судове засідання апеляційної інстанції також не з’явився представник Інституту телекомунікацій і глобального інформаційного простору Національної академії наук України, в зв’язку з чим, та внаслідок необхідності дослідити додаткові документи, надані представниками сторін, Київський апеляційний господарський суд, ухвалою від 17.03.2008р. відкладав розгляд апеляційної скарги по справі № 49/218 на 26.03.2008р.

26.03.2008р. в судове засідання не з’явився представник Інституту телекомунікацій і глобального інформаційного простору Національної академії наук України.

Враховуючи те, що наявні в матеріалах справи повідомлення про вручення поштового відправлення свідчать про належне повідомлення сторін про дату, час та місце розгляду апеляційної скарги по справі № 49/218, явка представників сторін у судове засідання по розгляду апеляційної скарги не визнана обов’язковою, колегія суддів вважає можливим здійснити перевірку оспорюваного рішення Господарського суду м. Києва за наявними у справі матеріалами без представника Інституту телекомунікацій і глобального інформаційного простору Національної академії наук України.

26.03.2006р. в судовому засіданні представником Дочірнього підприємства “Проектний інститут “Київський промбудпроект” Державного акціонерного товариства “Укрбуд” надано клопотання про відкладення розгляду справи № 49/218.

В обґрунтування свого клопотання третя особа посилалась на те, що внаслідок перебування директора Дочірнього підприємства “Проектний інститут “Київський промбудпроект” Державного акціонерного товариства “Укрбуд” у відряджені, вона позбавлена можливості надати до суду оригінали і належним чином засвідчені копії письмових доказів які свідчать про відсутність проектної документації на проведення робіт з перепланування орендованих приміщень.

Колегія суддів відхилила зазначене клопотання оскільки третьою особою не надано належних доказів перебування директора Дочірнього підприємства “Проектний інститут “Київський промбудпроект” Державного акціонерного товариства “Укрбуд” у відряджені та не доведено неможливості подання доказів.

26.03.2008р. від Фонду державного майна України і Федерації роботодавців України через канцелярію Київського апеляційного господарського суду надійшло клопотання, в якому вказані особи, керуючись ст.ст. 78, 80, 99 Господарського процесуального кодексу України просили Київський апеляційний господарський суд затвердити мирову угоду Фонду державного майна України та Федерації роботодавців України і припинити провадження у справі № 49/218.

До зазначеної заяви Фондом державного майна України та Федерацією роботодавців України надано підписану уповноваженими особами та скріплену їх печатками мирову угоду від 14.03.2008р.

Зі змісту мирової угоди від 14.03.2008р. вбачається, що Федерація роботодавців України відмовляється від своєї апеляційної скарги, а Фонд державного майна України не має претензій до відповідача стосовно сплати заборгованості та поточних платежів по орендній платі.

Також вказаною угодою сторони погодили, що договір оренди № 276 індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності від 23.04.2003р. не розривається, продовжує свою дію відповідно умовам встановлених договором, і відповідно Федерація роботодавців України не виселяється з орендованих приміщень, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. М. Коцюбинського, 1.

Київський апеляційний господарський суд відхилив вказане клопотання, оскільки нормами Господарського процесуального кодексу України не передбачено затвердження апеляційною інстанцією мирових угод.

Розглянувши апеляційну скаргу, наявні матеріали, заслухавши пояснення представників Фонду державного майна України, Федерації роботодавців України та Дочірнього підприємства “Проектний інститут “Київський промбудпроект” Державного акціонерного товариства “Укрбуд”, колегія суддів встановила наступне:

23.04.2003р. між Фондом державного майна України (Орендодавець) та Всеукраїнським об’єднанням організацій роботодавців “Федерація роботодавців України” (Орендар) укладено договір оренди № 276 індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності (надалі – Договір).

Додатковою угодою № 378 від 02.07.2004р. до зазначеного Договору сторони погодили, що Фонд державного майна України передає, а Федерація роботодавців України приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення на 4 і 5 поверхах, загальною площею 1 084,1 кв.м., вартість яких визначена згідно з актом оцінки станом на 28.02.2003р. і становить за незалежною оцінкою 3 453 335,50 грн.; нежитлові приміщення на 6 та 7 поверхах, загальною площею 1 050,4 кв.м., вартість яких визначена згідно з актом оцінки станом на 30.04.2004р. і становить за незалежною оцінкою 3 729 760,32 грн.

Нерухоме майно передається в оренду з метою розміщення Федерації роботодавців України. Передані в оренду Федерації роботодавців України нежитлові приміщення розташовані в будинку за адресою: м. Київ, вул. М. Коцюбинського, 1, та знаходяться на балансі Державного інституту “Київський промбудпроект”.

Фактична передача майна в оренду Федерації роботодавців України підтверджується актами приймання-передачі в оренду нерухомого майна, розташованого за адресою: м. Київ, вул. М. Коцюбинського, 1, від 23.04.2003р. (про передачу нерухомого майна загальною площею 1160,75 кв.м.) і від 02.06.2004р. (про передачу нежитлових приміщень 6 і 7 поверхів загальною площею 1 050,4 кв. м.).

Додатковою угодою № 271 від 03.05.2007р. до Договору сторони встановили, що розмір орендної плати становить за базовий місяць розрахунку січень 2007р. становить 58 928,92 грн.

Відповідно до п. 3.3. Договору орендна плата перераховується до державного бюджету щомісячно не пізніше 12 числа місяця, наступного за звітним, у такому порядку: 70 % - до державного бюджету, 30 % - на поточний рахунок балансоутримувача (Державний інститут “Київський промбудпроект).

Внаслідок неналежного виконання Федерацією роботодавців України своїх зобов’язань щодо сплати орендної плати за Договором, листом № 10-25-16717 від 22.10.2007р. Фонд державного майна України звернувся до Федерації роботодавців України з пропозицією розірвати договір оренди № 276 індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності і сплатити протягом двадцятиденного строку із дня отримання цієї пропозиції суму заборгованості у розмірі 188 221,27 грн. та пеню – 3208,25 грн.

Листом № 010юр-1-790 від 12.11.2007р. Федерація роботодавців України визнала свою заборгованість щодо сплати орендної плати за Договором, однак, зважаючи на фінансову кризу просила Фонд державного майна України не розривати Договір та дозволити Федерації роботодавців України сплатити заборгованість по орендній платі в повному обсязі зі сплатою поточних платежів до 20.12.2007р. врегулювавши таким чином зазначений спір.

30.11.2007р. до Господарського суду м. Києва надійшла позовна заява Фонду державного майна України в якій позивач, з урахуванням заяви про зміну підстав позовних вимог та уточнення до заяви про зміну підстав позовних вимог, просив місцевий господарський суд розірвати договір оренди № 276 індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності від 23.04.2003р., стягнути з Федерації роботодавців України на його користь суму боргу з орендної плати у розмірі 250 432,54 грн. і пеню у розмірі 10 102,61 грн. та виселити Федерацію роботодавців України з орендованого приміщення, що розташоване за адресою: м. Київ, вул. М. Коцюбинського, 1, на 4, 5, 6 і 7 поверхах будинку, яке знаходиться на балансі Дочірнього підприємства “Проектний інститут “Київський промбудпроект” Державного акціонерного товариства “Будівельна компанія “Укрбуд”.

Оспорюваним рішенням Господарського суду м. Києва частково задоволено позовні вимоги Фонду державного майна України, припинено провадження у справі в частині стягнення заборгованості по сплаті орендної плати у сумі 250 432,54 грн. та пені в розмірі 10 102,61 грн., розірвано договір оренди № 276 індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності від 23.04.2003р., виселено Федерацію роботодавців України з орендованих приміщень, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. М. Коцюбинського, 1 на 4, 5, 6 і 7 поверхах будинку та стягнуто з Федерації роботодавців України в доход Державного бюджету України 85 грн. державного мита.

Проте, колегія суддів вважає, що рішення Господарського суду м. Києва у справі № 49/218 підлягає скасуванню, з огляду на наступне:

Як вбачається з матеріалів справи, та не заперечується представниками сторін, платіжними дорученнями № 198 від 03.12.2007р. (т. 1, а.с. 27), № 202 від 03.12.2007р. (т. 1, а.с. 29) Федерація роботодавців України перерахувала Фонду державного майна України 263 177,69 грн. орендної плати згідно договору оренди № 276 індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності від 23.04.2003р., та 10 102,61 грн. пені.

Таким чином, станом на день прийняття місцевим господарським судом оспорюваного рішення, Федерація роботодавців України в повному обсязі виконала свої зобов’язання перед Фондом державного майна України щодо погашення заборгованості за оренду нерухомого майна (будівлі за адресою М. Коцюбинського, 1), та сплати пені.

Згідно з ч. 3 ст.18 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” орендар зобов’язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 зазначеного Закону договір оренди може бути

розірвано за погодженням сторін.

На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов’язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Згідно з частинами 1, 3 ст. 291 Господарського кодексу України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу

Статтею 783 Цивільного кодексу України встановлено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Вказаний перелік підстав для розірвання договору найму на вимогу орендодавця є вичерпним та розширеному тлумаченню не підлягає.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач в якості однієї з підстав для розірвання договору оренди зазначає систематичне порушення орендарем умови договору щодо строку внесення орендних платежів.

В той же час, невиконання умов договору щодо внесення орендних платежів не може бути підставою його розірвання в судовому порядку.

Посилання позивача на ст. 651 Цивільного кодексу України, як на підставу розірвання в судовому порядку договору у зв'язку з несплатою орендних платежів, є також необґрунтованим, оскільки ч. 3 цієї статті, так само як і ст.782 цього Кодексу встановлює для таких випадків право на односторонню відмову від договору.

Київський апеляційний господарський суд також враховує, що наведеної правової позиції дотримується Верховний Суд України при здійсненні касаційного перегляду судових рішень у справах, пов'язаних з розірванням договорів оренди (постанова Верховного Суду України від 22.02.2005р. у справі № 34/400).

Як вбачається з матеріалів справи та не заперечується представниками сторін, Фонд державного майна України не направляв Федерації роботодавців України повідомлення про відмову від Договору у зв’язку з невнесенням орендної плати протягом трьох місяців підряд.

З огляду на зазначене, колегія суддів вважає, що вимоги позивача щодо розірвання Договору внаслідок несплати орендної плати не відповідають способам захисту цивільних прав наймодавця, а тому, за наведених обставин відсутні підстави для його розірвання.

В обґрунтування своїх позовних вимог Фонд державного майна України посилався також на те, що Федерація роботодавців України в порушення п. 5.8. Договору не уклала прямі договори на надання комунальних послуг, що призвело до виникнення заборгованості орендаря по сплаті таких послуг.

Проте, з наявного в матеріалах справи акту розрахункового департаменту ВАТ “АК “Київводоканал” від 10.01.2007р. (т. 2, а.с. 58) вбачається, що технічної можливості встановлення водомірного вузла та укладення договору з ВАТ “АК “Київводоканал” немає. Розрахунки за вказані послуги проводяться Федерацією роботодавців України з ДП “Проектний інститут “Київський промбудпроект “Державного акціонерного товариства “Укрбуд”.

Також актом № 01-01/32 від 10.01.2007р. (т. 2, а.с. 61-62) АЕК “Київенерго” встановлено, що технічної можливості укласти прямий договір на енергопостачання будівлі між Федерацією роботодавців України та АЕК “Київенерго” немає, всі розрахунки здійснюються відповідно до укладеного між Федерацією роботодавців України та ДП “Проектний інститут “Київський промбудпроект “Державного акціонерного товариства “Укрбуд” договору.

Жодних доказів в підтвердження заборгованості відповідача по сплаті вказаних комунальних послуг позивачем не надано.

Позивач також вказував і на те, що відповідач в порушення умов Договору здійснював реконструкцію орендованих приміщень без отримання на це необхідних дозволів орендодавця, без затвердженої проектно-кошторисної документації, відповідних дозволів на проведення будівельних робіт з реконструкції, що призвело до пошкодження орендованого майна, погіршення стану орендованих приміщень та їх непридатності до експлуатації.

Однак, колегія суддів вважає, що позивачем, в порушення норм ст. 33 ГПК України, відповідно до якої кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, не надано належних доказів в підтвердження того, що Федерація роботодавців України в порушення умов Договору здійснювала реконструкцію орендованих приміщень.

Наявна в матеріалах справи копія довідки про перевірку стану та ефективного використання нерухомого майна ВООР “Федерація роботодавців України” за договором оренди № 276 від 23.04.2003р. складена Фондом державного майна України та балансоутримувачем орендованого майна – ДП “Проектний інститут “Київський промбудпроект “Державного акціонерного товариства “Укрбуд” в односторонньому порядку без залучення представника Федерації роботодавців України.

Таким чином, вказана довідка у відповідності до норм ст. 32 ГПК України не може бути належним доказом реконструкції відповідачем орендованих приміщень без отримання на це необхідних дозволів орендодавця, без затвердженої проектно-кошторисної документації, відповідних дозволів на проведення будівельних робіт з реконструкції.

Наявна на 2 сторінці Технічної справи примітка від 19.04.2004р. про те, що загальна площа будівлі по вул. М. Коцюбинського 1, зменшилась на 47,3м2 за рахунок перепланування, не свідчить про те, що вказане перепланування було здійснено саме Федерацією роботодавців під час оренди приміщення.

Оскільки позивачем не надано належних доказів в підтвердження того, що відповідачем приміщення 7 поверху передано в суборенду Всеукраїнській громадській організації “Недержавний аналітичний центр “Інститут Реформ”, то колегія суддів вважає хибним посилання позивача на порушення відповідачем п. 6.2. Договору.

Крім того, до Київського апеляційного господарського суду 26.03.2008р. надано належним чином завірену копію мирової угоди від 14.03.2008р., укладеної між Фондом державного майна України та Федерацією роботодавців України, із якої слідує, що позивач не має претензій до відповідача стосовно сплати заборгованості та поточних платежів по орендній платі, договір оренди № 276 від 23.04.2003р. індивідуально визначеного (нерухомого) майна не розривається і продовжує свою дію відповідно до умов встановлених договором, а відповідач не підлягає виселенню з орендованих приміщень, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. М. Коцюбинського. Згідно з цією мировою угодою відповідач відмовився від апеляційної скарги. Тобто, зважаючи на те, що між позивачем і відповідачем врегульовано спірні питання, які були предметом дослідження в суді першої інстанції, колегія суддів прийшла до висновку про необхідність скасування рішення суду першої інстанції та відмови в позові.

Судові витрати покладаються на сторін в розмірі їх оплати кожною стороною.

За таких обставин, Київський апеляційний господарський суд вважає, що рішення Господарського суду м. Києва по справі № 49/218 від 18.01.2008р. підлягає скасуванню.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 99, 101-106, Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:

1. Задовольнити апеляційну скаргу Федерації роботодавців України на рішення Господарського суду м. Києва у справі № 49/218 від 18.01.2008р.

2. Скасувати рішення Господарського суду м. Києва у справі № 49/218 від 18.01.2008р.

3. В позові відмовити.

4 Повернути до Господарського суду м. Києва матеріали справи № 49/218.

Головуючий суддя

Судді

27.03.08 (відправлено)