ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

17.04.08р.

Справа № 39/109-08

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Дніпро-будмашторг", м.Дніпропетровськ

до Управління комунальної власності Дніпропетровської міської ради, м. Дніпропетровськ

про визнання пунктів договору оренди недійсними

Суддя Ліпинський О.В.

Представники:

від позивача: Медведєв В.О., дов. від 30.01.2008р.

від відповідача: Жукова ЄО., дов. від 08.01.2008р. № 21/3-1

СУТЬ СПОРУ:

Товариство з обмеженою відповідальністю „Дніпро-будмашторг” (надалі Позивач) звернулося з позовною заявою, в якій з рахуванням поданих доповнень та уточнень просить суд визнати недійсним п. 6.1. Договору оренди нерухомого майна № 15-УКВ/07, укладеного між Позивачем та Управлінням комунальної власності Дніпропетровської міської ради (надалі Відповідач) у наступній частині: „Цей обов’язок не розглядається як дозвіл на виконання поліпшень орендованого майна та не несе за собою обов’язки Орендодавця відносно компенсації вартості поліпшень. Створення нової речі при виконанні цього обов’язку забороняється. Вартість ремонту, здійсненого Орендарем за власні кошти, в рахунок орендної плати не зараховується”, а також визнати недійсним п. 5.4. Договору оренди в наступній частині: „Своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонту орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на виконання поліпшень орендованого майна та не несе за собою обов’язок Орендодавця відносно компенсації вартості поліпшень. У разі якщо Орендар подає заяву на погодження Орендодавцем виконання невід’ємних поліпшень орендованого майна, він зобов’язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід’ємних поліпшень. Вартість поточного та/або капітального ремонтів, здійсненого Орендарем за власні кошти, в рахунок орендної плати не зараховується. Витрати Орендаря на проведення поточного/капітального ремонтів відшкодуванню не підлягають”. Позовні вимоги, обґрунтовані тим, що спірні умови договору суперечать абз. 1 п. 6.1. Договору та чинному законодавству України, а саме ст. 778 ЦК України.

Відповідач проти позову заперечує, посилаючись на безпідставність ототожнення Позивачем понять здійснення ремонту речі переданої у найм, та здійснення поліпшень речі переданої в найм. Вважає, що спірні умови договору відповідають нормам Цивільного кодексу України та іншим актам цивільного законодавства, в зв’язку з чим просить суд відмовити в задоволенні позову в повному обсязі.

В судовому засіданні оголошувалася перерва із 20.03.2008 по 07.04.2008, згідно ст. 77 ГПК України.

За згодою представників сторін, в судовому засіданні 17.04.2008 оголошено вступну та резолютивну частини судового рішення, згідно ст. 85 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників, дослідивши подані докази, господарський суд, -

в с т а н о в и в :

17.12.2007 відбулося засідання конкурсної комісії з проведення конкурсів на право оренди об’єктів нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Дніпропетровська.

Згідно доданого до матеріалів справи протоколу № 5, за результатами проведення конкурсу на право оренди об’єкта № 2 –нежитлового приміщення, загальною площею 46,2 кв.м., на 1 поверсі, за адресою: м. Дніпропетровськ, бульвар Слави, 4а, Позивача було визнано переможцем конкурсу у зв’язку з тим, що він запропонував найкращі умови оренди, а саме виконання ремонту орендованого майна на суму 230000 грн. протягом півроку з моменту укладення договору.

19.12.2007 року між сторонами був укладений договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста №15-УКВ/07, відповідно до умов кого Відповідач передав, а Позивач прийняв у строкове платне користування комунальне нерухоме майно –нежитлове вбудоване приміщення площею 46,2 кв.м., розміщене за адресою: м. Дніпропетровськ, бульвар Слави, 4а на першому поверсі одноповерхового будинку, вартість якого, згідно з незалежною оцінкою становить 268360 грн. 00 коп.

Пунктом 6 Договору оренди сторони визначили додаткові обов’язки Орендаря згідно результатів конкурсу на право оренди об’єктів комунального майна, що належать до комунальної власності територіальної громади міста.

Зокрема, згідно п. 6.1. Договору Орендар (Позивач) зобов’язався:

Зробити ремонт орендованого приміщення вартістю не менше 230000 грн. до 19.06.2008 року.

Обов’язок здійснити ремонт не розглядається, як дозвіл на виконання поліпщень орендованого майна та не несе за собою обов’язки Орендодавця відносно компенсації вартості поліпшень.

Створення нової речі при виконанні цього обов’язку забороняється.

Вартість ремонту, здійсненого орендарем за власні кошти, в рахунок орендної плати не зараховуються.

Пунктом 5.4. Договору сторони передбачили обов’язок орендаря своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонту орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на виконання поліпшень орендованого майна та не несе за собою обов’язок Орендодавця відносно компенсації вартості поліпшень.

У разі якщо Орендар подає заяву на погодження Орендодавцем виконання невід’ємних поліпшень орендованого майна, він зобов’язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід’ємних поліпшень.

Вартість поточного та/або капітального ремонтів, здійсненого Орендарем за власні кошти, в рахунок орендної плати не зараховується. Витрати Орендаря на проведення поточного/капітального ремонтів відшкодуванню не підлягають

Як убачається зі змісту техніко-економічного обґрунтування укладення договору оренди (а.с. 54-57), пропозиції якого були враховані конкурсною комісією при визначенні Позивача переможцем конкурсу на право оренди об’єкта № 2 –нежитлового приміщення, загальною площею 46,2 кв.м., на 1 поверсі, за адресою: м. Дніпропетровськ, бульвар Слави, 4а, Позивач пропонував виконання ремонтних робіт наступного складу: ремонт фасаду –фарбування, утеплення; укладання нової плитки перед входом; дизайн—проект ремонту; перепланування (встановлення перегородки в приміщенні площею 33,0 кв.м.); ремонт підлоги; телефонізація; установка (заміна) дверей; фарбування стін; встановлення пластикових вікон, підвіконня та укосів; встановлення решіток на вікна; влаштування підвісної стелі з растровими світильниками; встановлення кондиціонерів; перепланування, обладнання ванної кімнати/санвузла, проведення/заміна всіх необхідних комунікацій; заміна електропроводки, встановлення євророзеток; встановлення інфрачервоних обігрівачів; встановлення охоронної та протипожежної сигналізації, устаткування приміщень вогнегасниками; ремонт крівлі та водостічної системи.

Згідно Наказу Державного комітету статистики України від 15.12.2003 № 444 „Про затвердження форми одноразового статистичного спостереження № 1-амортизація”, витрати, пов'язані з модернізацією, модифікацією, добудовою, дообладнанням, реконструкцією тощо об'єкта основних засобів, у результаті чого збільшуються майбутні економічні вигоди, що первісно очікуються від його використання, відносяться до поліпшення майна.

Зі змісту вищенаведеного техніко-економічного обґрунтування укладення договору оренди, слід дійти висновку, що частина робіт, які має виконати Позивач у відповідності до абз. 1 п. 6.1. Договору оренди, носять характер поліпшення орендованого майна, зокрема, такі роботи як заміна електропроводки, перепланування тощо.

Таким чином, за умов того, що під час укладення договору (абзаці 1 п. 6.1.) сторони передбачили обов’язок Позивача здійснити ремонт орендованого майна, який включає в себе часткове поліпшення цього майна, що фактично свідчить про згоду орендаря на проведення таких робіт, положення абзацу 2 та 3 п. 6.1. Договору, які визначають, що обов’язок здійснити ремонт не розглядається, як дозвіл на виконання поліпщень орендованого майна та не несе за собою обов’язки Орендодавця відносно компенсації вартості поліпшень, та передбачають заборону створення нової речі при виконанні цього обов’язку, суперечать змісту ст. 778 ЦК України.

З тих самих підстав не відповідає змісту ст. 778 ЦК України та підлягає визнанню недійсним друге речення пункту 5.4. Договору оренди, яке також визначає, що обов’язок щодо проведення капітального ремонту (який включає в себе здійснення поліпшення орендованого майна) не розглядається як дозвіл на виконання поліпшеннь орендованого майна та не несе за собою обов’язок Орендодавця відносно компенсації вартості поліпшень.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

За змістом ч. 1 ст. 215 ЦК України, недодержання під час вчинення правочину вимог ч. 1 ст. 203 цього Кодексу є підставою недійсності правочину.

Отже невідповідність змісту абзацу 2, 3 п. 6.1. та другого речення абзацу 1 п. 5.4. Договору оренди змісту ст. 778 ЦК України, є підставою для визнання недійсним договору в зазначеній частині.

Разом із тим, суд не знаходить підстав для визнання недійсним п. 6.1 договору в частині положень абзацу 4, та п. 5.4. в частині абзацу 3, які визначають, що вартість ремонту, здійсненного Орендарем за власні кошти, не зараховується в рахунок орендної плати, оскільки за своїм змістом дані положення договору не суперечить вимогам законодавства та відповідають намірам сторін, зокрема, пропозиції Позивача, яка була здійснена ним для участі у конкурсі на право оренди, та викладена в техніко-економічному обґрунтуванні укладення договору оренди (розділ ІІ Стисла інформація про проект).

Щодо визнання недійсним договору в частині обов’язку Орендаря у разі звернення ним із заявою на погодження виконання невід’ємних поліпшень орендованого майна подати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на проведення цих робіт (абз. 2 п. 5.4.), суд також не знаходить достатніх правових підстав, адже зазначений обов’язок Орендаря слід розглядати в контексті погодження невід’ємних поліпшень, які він має намір виконати понад ті поліпшення, проведення яких є обов’язковим згідно абз. 1 п. 6.1. договору.

На підставі викладеного, з урахуванням встановлених обставин позовні вимоги підлягають задоволенню частково.

Судові витрати у справі покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених вимог.

Керуючись ст.ст. 203, 215, 217, 778 Цивільного кодексу України, ст.ст. 4, 32, 33, 43, 44, 49, 82-85 України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Визнати недійсним п. 6.1. Договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста № 15-УКВ/07, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю „Дніпро-будмашторг” () та Управлінням комунальної власності Дніпропетровської міської ради () в наступній частині: „Цей обов’язок не розглядається як дозвіл на виконання поліпшень орендованого майна та не несе за собою обов’язки Орендодавця відносно компенсації вартості поліпшень. Створення нової речі при виконанні цього обов’язку забороняється”.

Визнати недійсним п. 5.4. Договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста № 15-УКВ/07, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю „Дніпро-будмашторг” () та Управлінням комунальної власності Дніпропетровської міської ради () в наступній частині: „Ця умова договору не розглядається як дозвіл на виконання поліпшень орендованого майна та не несе за собою обов’язок Орендодавця відносно компенсації вартості поліпшень”.

Стягнути з Управління комунальної власності Дніпропетровської міської ради (49000, м. Дніпропетровськ, вул. Мечникова, 6, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю „Дніпро-будмашторг” (49000, м. Дніпропетровськ, вул.. Кутузова, 2А/80, )42 грн. 50 коп. витрат по сплаті державного мита, 59 грн. 00 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, видати накази.

В решті позову відмовити.

Суддя

О.В. Ліпинський

Рішення підписано 17.04.2008