КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.03.2008                                                                                           № 17/491

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:          Капацин Н.В.

суддів:

при секретарі:

За участю представників:

від позивача - Воробйова Н.О. (довір .№ 1 від 08.01.08)

відповідача – 1. Фім Л.В. (довір № 01/16-6051 від 16.08.07)

2. Синявська О.В. (довір. № 2670 від 03.12.07)

3. Кудрявцева Р.М. (довір. № 7/9-312-05/53 від 08.11.06)

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги Шевченківської районної у м. Києві ради, Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради

на рішення Господарського суду м.Києва від 21.01.2008

у справі № 17/491

за позовом                               Товариства з обмеженою відповідальністю "Аріана"

до                                                   Шевченківської районної у м. Києві державної адміністрації

Шевченківської районої у м. Києві ради

Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради

про                                                  зобов"язання продовжити дію договору оренди

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду міста Києва від 21.01.08 у справі № 17/491, частково задоволено позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю „Аріана”, зобов’язано Шевченківську районну у місті Києві раду та Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради продовжити дію договору оренди нежитлових приміщень шляхом переукладення договору оренди на новий строк з Товариством з обмеженою відповідальністю „Аріана”, приміщення першого поверху площею 182,5 кв.м. в будинку № 13/14 по вул. Олени Теліги в місті Києві.

Рішення суду першої інстанції ґрунтується на тому, що згідно з частиною 2 статті 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Орендар, який належним чином виконував свої обов’язки, після закінчення терміну договору оренди має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.

Розпорядженням Шевченківської районної у м. Києві ради від 14.12.06 № 180 „Про переукладення договорів оренди нежитлових приміщень комунальної власності територіальної громади Шевченківського району м. Києва” ТОВ „Аріана” продовжено оренду нежилого приміщення площею 182,5 кв.м. по вул. О.Теліги, 13/14 шляхом переукладення договору оренди на новий строк, а саме до 13.12.07. Судом першої інстанції встановлено, що договір оренди № 1019/6 від 28.11.05, строк дії якого закінчився 20.10.06, не переукладався, але позивач продовжує користуватися орендованим приміщенням і сплачувати орендну плату згідно виставлених Управлінням з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради рахунків.

Суд першої інстанції зазначає, що оскільки позивач є орендарем, що має переважне право на оренду спірного нежитлового приміщення, а орендні відносини між сторонами досі не врегульовані, позивач звернувся до суду з позовом про зобов’язання Шевченківської районної у місті Києві ради продовжити дію договору оренди на новий строк.

Суд вважає безпідставними посилання Шевченківської районної у місті Києві ради на обов’язковість проведення конкурсу на право оренди спірного нежитлового приміщення. Відповідно до статті 118 Закону України „Про державний бюджет України на 2007 рік” та пункт 44.1 рішення Київської міської ради від 28.12.06 № 531/588 „Про державний бюджет міста Києва на 2007 рік” передача в оренду державного та комунального майна в 2007 році здійснюється виключно на конкурсних засадах. Суд вважає, що згідно цієї норми конкурс на право оренди комунального майна має проводитись у тому випадку, якщо строк оренди такого майна закінчився і орендар не скористався переважним правом продовження такого договору.

Стаття 764 Цивільного кодексу України передбачає, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Не погоджуючись із вказаним рішенням суду, Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради та Шевченківська районна у місті Києві рада звернулися з апеляційними скаргами, в яких просять Київський апеляційний господарський суд скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 21.01.08 у справі № 17/491 та прийняти нове, яким відмовити Товариству з обмеженою відповідальністю „Аріана” в задоволенні позовних вимог.

В апеляційній скарзі Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва (далі - Відповідач-3) вказує на те, що суд першої інстанції неповно з’ясував обставини, що мають значення для справи. Пунктом 8.2 договору оренди нежилих приміщень № 1019/6 від 28.11.05, укладеного між Управлінням з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради та Товариством з обмеженою відповідальністю „Аріана”, встановлено строк дії договору оренди, а саме з 28.11.05 по 20.10.06. Стаття 291 Господарського кодексу України, статті 27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна України” передбачають, що термін договору визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які передбачені договором. Управлінням 27.10.06 надіслано позивачу лист № 7/9-300-09/53 про припинення договору оренди в зв’язку з закінченням строку дії договору. Відповідач-3 зазначає, що норма частини 2 статті 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна України” має диспозитивний характер. Істотне значення має зміст заяви, оскільки вона повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди. Оскільки договір оренди закінчився 20.10.06 позивач повинен був звільнити приміщення та передати за актом Управлінню з питань комунального майна, приватизації та підприємництва.

Шевченківська районна у місті Києві рада в апеляційній скарзі зазначає, що відповідно до статей 41, 60 Закону України „Про місцеве самоврядування Шевченківська районна у м. Києві рада є власником комунального майна, та на свій розсуд має право розпоряджатися ним та укладати щодо нього будь-які угоди, які не суперечать закону, в тому числі договори оренди. Шевченківська райрада посилається на роз’яснення Вищого арбітражного суду України від 25.05.2000 р. № 02-5/237 „Про деякі питання практики застосування Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, в якому зазначено, що у випадку якщо орендодавець має використовувати майно для власних потреб, то підстави для задоволення позову про зобов’язання продовжити дію договору оренди відсутні. Управлінням з питань комунального майна, приватизації та підприємництва 29.03.07 надіслано лист № 7/9-088-052/58 з вимогою звільнити орендоване нежиле приміщення по вул. О. Теліги, 13/14, оскільки, воно буде використовуватись під потреби територіальної громади Шевченківського району міста Києва.

Дослідивши доводи апеляційної скарги, наявні матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін колегія суддів встановила наступне:

Рішенням Шевченківської районної у місті Києві ради № 263 від 25.11.03 створено Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у місті Києві ради, яке згідно із пунктом 1.3 Положення виконує функції та повноваження щодо управління комунальним майном, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у місті Києві ради та виступає від імені райради орендодавцем і укладає договори оренди комунального майна району.

На підставі розпорядження Шевченківської районної у місті Києві ради № 223 від 01.11.05 між Шевченківською районною у місті Києві радою в особі Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у місті Києві ради та Товариством з обмеженою відповідальністю „Аріана” укладено договір оренди нежилих приміщень територіальної громади Шевченківського району м. Києва № 1019/6 від 28.11.05. Відповідно до даного договору позивач прийняв у тимчасове платне користування (оренду) нежиле приміщення загальною площею 182,5 кв.м. (перший поверх), яке розташоване за адресою: м. Київ, вул. О.Теліги, 13/14, для використання під магазин непродовольчих товарів.

Пунктом 8.2 договору встановлений строк дії договору з 28.11.05 по 20.10.06. Пункт 8.3 передбачає, що продовження строку дії договору оренди на об’єкт оренди можливе у разі видання нових розпорядчих документів (розпоряджень), тобто в порядку укладення нового договору.

Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва звернулося з листом № 7/9-300-09/53 від 27.10.06 до позивача з вимогою про звільнення орендованого приміщення, у зв’язку з закінченням строку дії договору оренди та зазначає, що продовження орендних відносин можливе лише в разі видання нових розпорядчих документів.

Стаття 764 Цивільного кодексу України встановлює, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Розпорядженням Шевченківської районної у м. Києві ради від 14.12.06 № 180 „Про переукладення договорів оренди нежитлових приміщень комунальної власності територіальної громади Шевченківського району м. Києва” позивачу продовжено оренду нежилого приміщення площею 182,5 кв.м. по вул. О.Теліги, 13/14 шляхом переукладення договору оренди на новий строк, а саме до 13.12.07, що є підтвердженням продовження договірних відносин на новий строк, тобто до 13.12.07.

Разом з тим, Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва 29.03.07 листом № 7/9-088-052/58 повідомило позивача про звільнення орендованого нежилого приміщення по вул. О. Теліги, 13/14, оскільки, воно буде використовуватися для потреб територіальної громади Шевченківського району міста Києва.

Позивач протягом 2007 року орендував спірне приміщення та сплачував орендну плату згідно виставлених Управлінням з питань комунального майна, приватизації та підприємництва рахунків (а.с. 13-25).

Частиною 5 статті 60 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні” передбачено повноваження органів місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад здавати об’єкти права комунальної власності в оренду відповідно до закону.

Згідно з частиною 2 статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Положеннями Закону України „Про оренду державного та комунального майна” передбачено певний порядок надання комунального майна в оренду, який є обов’язковим для виконання органами місцевого самоврядування, які виступають орендодавцями комунального майна.

Відповідно до частини 5 статті 16 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні” від імені та в інтересах територіальних громад права суб’єктів комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Закон України „Про оренду державного та комунального майна” регулює правовідносини, пов’язані з орендою державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності. Відповідно до статті 3 даного Закону ці правовідносини регулюються також нормами Цивільного кодексу України та іншими нормативними актами.

Згідно з частиною 2 статті 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Орендар, який належним чином виконував свої обов’язки, після закінчення терміну договору оренди має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.

Термін дії договору № 1019/6 оренди нежилих приміщень територіальної громади Шевченківського району м. Києва від 28.11.05 встановлений до 20.10.06 та розпорядженням голови Шевченківської районної у м. Києві ради № 180 від 14.12.06 продовжено на новий термін, а саме до 13.12.07.

В матеріалах справи відсутні докази направлення ТОВ „Аріана” Шевченківською районною у місті Києві радою чи Управлінням з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради заяви про припинення договору.

Лист Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва 29.03.07 № 7/9-088-052/58, щодо звільнення у семиденний термін позивачем орендованого нежилого приміщення по вул. О. Теліги, 13/14, оскільки, воно буде використовуватися для потреб територіальної громади Шевченківського району міста Києва правомірно не прийнято до уваги судом першої інстанції тому, що даний лист направлений позивачу під час дії договору оренди.

Відповідно до пункту 12 роз’яснення Вищого арбітражного суду України № 02-5/237 від 25.05.2000 „ Про деякі питання практики застосування Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, частиною другою статті 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” встановлено місячний термін, протягом якого орендодавець або орендар можуть заявити про припинення або зміну умов договору після закінчення його строку. За усіх умов після закінчення терміну дії договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки, має переважне право на продовження договору оренди на новий термін. Належне виконання орендарем договору оренди презюмується, якщо орендодавцем не буде доведено інше. Якщо буде встановлено, що орендодавець має намір використовувати майно для власних потреб, то підстави для задоволення позову про спонукання до продовження дії договору оренди відсутні.

Управлінням з питань комунального майна, приватизації та підприємництва не надано таких доказів. Натомість, Шевченківська районна у м. Києві рада у відзиві на позов посилається на статтю 118 Закону України „Про державний бюджет України на 2007 рік” № 489-V від 19.12.06, якою передбачено, що у 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах, а тому орендар визначається орендодавцем лише на конкурсних засадах. Представник Шевченківської районної у місті Києві ради в судовому засіданні зазначив про намір використання спірного приміщення для власних потреб, але не надав рішення райради чи відповідного розпорядження щодо спірного приміщення.

В матеріалах справи містяться платіжні доручення, які підтверджують належне виконання позивачем своїх обов’язків щодо сплати орендної плати, в рахунках за період з жовтня 2006 року по жовтень 2007 року Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва зазначає, орендна плата згідно договору № 1019/6 від 28.11.05 на оренду приміщення за адресою вул. Теліги, 13/14.

Відповідно до статті 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Керуючись частиною 2 статті 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” та приймаючи до уваги, що термін дії договору оренди № 1019/6 від 28.11.05 закінчився, договір оренди на новий строк на виконання розпорядження Шевченківської районної у м. Києві ради від 14.12.06 № 180 „Про переукладення договорів оренди нежитлових приміщень комунальної власності територіальної громади Шевченківського району м. Києва” з позивачем досі не укладений, позивач продовжує використовувати нежитлове приміщення по вул. О. Теліги, 13/14, суд апеляційної інстанції погоджується з позицією суду першої інстанції та вважає обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню позовні вимоги ТОВ „Аріана” про зобов’язання Шевченківської районної у м. Києві ради продовжити дію договору оренди шляхом переукладення договору на новий строк. Колегія суддів апеляційної інстанції вважає, що рішення Господарського суду міста Києва від 21.01.08 по справі № 17/491 відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам і матеріалам справи, підстав для його скасування не вбачається.

ПОСТАНОВИВ:

1. Рішення Господарського суду міста Києва від 21.01.08 по справі № 17/491 залишити без змін, апеляційні скарги Шевченківської районної у місті Києві ради і Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради – без задоволення.

2. Матеріали справи № 17/491 повернути до Господарського суду міста Києва.

Головуючий суддя

Судді

11.03.08 (відправлено)