КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.03.2008                                                                                           № 30/364

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:          Губенко Н.М.

суддів:

при секретарі:

За участю представників:

від позивача - Вєніков О.Д. – представник (дов. б/н від 25.01.2008);

від відповідача - Підлісний В.О. – представник (дов. №46 від 08.11.2007),

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю „Реал-Контакт”

на рішення Господарського суду м.Києва від 03.12.2007

у справі № 30/364

за позовом                               Товариства з обмеженою відповідальністю „Реал-Контакт”

до                                                   Товариства з обмеженою відповідальністю „Кохан Трейд”

про                                                  розірвання договору орренди

Ухвалами Київського апеляційного господарського суду від 19.02.2008та від 26.02.2008 у справі № 30/364 строк розгляду апеляційної скарги продовжено на підставі ст. ст. 69, 99 ГПК України.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду м. Києва від 03.12.2007 у справі №30/364 у позові Товариства з обмеженою відповідальністю „Реал-Контакт” до Товариства з обмеженою відповідальністю „Кохан Трейд” про розірвання договору оренди відмовлено повністю.

Судове рішення мотивоване тим, що: позивач звернувся з позов до відповідача про розірвання договору оренди № 32/03 від 01.04.2003, укладеного між сторонами, у зв’язку із тим, що відповідач систематично порушує умови договору в частині повної та своєчасної сплати орендної плати та інших платежів за користування орендованим приміщенням, в результаті чого станом на 10.09.2007 існує заборгованість у розмірі 56 373,06 грн.; крім того, позивач зазначає, що відповідач здійснив на свій розсуд перепланування орендованого приміщення, чим порушив умови договору; місцевий господарський суд, оцінивши подані позивачем докази, прийшов до висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, оскільки як вбачається з матеріалів справи та пояснень представників сторін, позивачем відповідно до умов ст. 188 Господарського кодексу України не було надіслано на адресу відповідача пропозиції щодо розірвання договору оренди № 32/03 від 01.04.2003; за таких обставин, судом встановлено, що позивачем не було додержано процедури, передбаченої Господарським кодексом України, щодо розірвання договору оренди № 32/03 від 01.04.2003.

Не погоджуючись з вищезазначеним рішенням, позивач звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 03.12.2007 у справі № 30/364 повністю з підстав неправильного застосування норм матеріального та процесуального права та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

Підстави апеляційної скарги обґрунтовуються наступними доводами.

Заявник посилається на те, що обґрунтовуючи доводи позовної заяви, він посилався на ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, відповідно до якої договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно із ч. 6 ст. 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Таким чином, регулювання відносин оренди нерухомого майна не зводиться лише до Господарського кодексу України, а включає й інші нормативно-правові акти, зокрема, Цивільний кодекс України.

Враховуючи те, що ст. 651 Цивільного кодексу України не передбачає необхідність звернення позивача до відповідача з пропозицією щодо розірвання договору, тому позивач, звернувшись до суду з позовом про розірвання договору оренди на підставі ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, не порушив жодної процедури.

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач заперечує проти доводів позивача, викладених в апеляційній скарзі, та просить оскаржуване рішення залишити без змін, а вимоги апеляційної скарги без задоволення, зважаючи на наступне: відповідач заперечує проти тверджень позивача, що дотримання процедури, визначеної ч. ч. 2, 3 ст. 188 Господарського кодексу України, не є обов’язковою; відповідач посилається на те, що відносини між сторонами, врегульовані договором оренди № 32/03 від 01.04.2003, є майново-господарськими, оскільки виникають в процесі здійснення сторонами господарської діяльності і відносяться до сфери господарювання, а сам договір оренди є господарським договором, з урахуванням зазначеного, норми Господарського кодексу України є спеціальними по відношенню до норм інших нормативно-правових актів, в тому числі і по відношенню до Цивільного кодексу України; відповідач зазначає, що порядок зміни та розірвання господарських договорів врегульований ст. 188 Господарського кодексу України і саме норми цієї статті мають застосовуватися до господарсько-договірних відносин у випадку ініціювання однією із сторін питання про розірвання господарського договору, таким чином, лише у разі не врегулювання договірними сторонами питання про розірвання договору у позасудовому порядку, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду; при цьому, відповідач не заперечує проти того, що іноді затримував сплату орендних платежів, однак, в подальшому сплачував їх разом з відповідними штрафними санкціями та відсотками, передбаченими умовами договору, а отже у позивача відсутні підстави посилатись на ст. 651 Цивільного кодексу України; відповідач заперечує і проти тверджень позивача про здійснення ним перепланування спірного приміщення.

При розгляді апеляційної скарги апеляційним господарським судом були заслухані пояснення представників сторін, досліджені наявні матеріали справи та встановлено наступне.

01.04.2003 між позивачем, за договором орендодавець, та відповідачем, за договором орендар, було укладено договір оренди № 32/03, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове платне користування на умовах оренди частину нежилого приміщення, розташованого у будівлі за адресою: м. Київ, вул. Героїв Космосу, 4, загальною площею 1 000 кв.м.

З матеріалів справи вбачається, що сторонами 20.05.2003 був складений та підписаний акт приймання-передачі приміщення, який відповідно до п. 4.1 договору підтверджує передачу приміщення в оренду орендодавцем орендарю. Відповідно до даного акту орендодавець передав, а орендар прийняв у тимчасове користування нежилі приміщення, розташовані на 3 поверсі в будинку за адресою: м. Київ, вул. Героїв Космосу, 4, загальною площею 959,61 кв.м. (зона 1, 2, 3).

Згодом між сторонами укладались додаткові угоди до договору № 32/03, відповідно до яких змінювалась площа переданих в оренду приміщень.

Відповідно до п. 1.4 договору № 32/03 встановлено строк дії договору до 31.03.2008.

Відповідно до ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Частиною 6 ст. 283 ГК України передбачено, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Вступивши у договірні відносини оренди, сторони тим самим прийняли на себе взаємні права та обов’язки. Серед обов’язків, які закріплені договором за орендодавцем, зокрема, є: передати приміщення; забезпечити доступ до приміщення; забезпечити належний стан будинку і приміщення, наявність і функціонування інженерних систем, включаючи системи водопостачання – гаряча та холодна вода, системи опалення, системи освітлення та енергопостачання та інше (п. 2.1 договору), в свою чергу, серед обов’язків, закріплених за орендарем, є, зокрема: прийняти приміщення; своєчасно та в повному обсязі здійснювати платежі в порядку і строки, передбачені даним договором; використовувати приміщення за призначенням; письмово погоджувати з орендодавцем зміну внутрішнього простору приміщення; мати необхідні дозволи, ліцензії та інші документи, необхідні для здійснення господарської діяльності, наявність яких передбачена чинним законодавством і на вимогу орендодавця надавати належним чином засвідчені копії цих документів (п. 2.2 договору).

Розділом 3 договору № 32/03 сторони погодили види платежів, які підлягають сплаті за цим договором, та порядок здійснення розрахунків між сторонами.

Відповідно до ст. 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 193 Господарського кодексу України закріплено, що суб’єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов’язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов’язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Згідно із ст.ст. 526, 629 ЦК України зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться; договір є обов’язковим для виконання сторонами.

У вересні 2007 року позивач звернувся до Господарського суду м. Києва з позовом до відповідача про розірвання договору оренди № 32/03 від 01.04.2003 на підставі п. 8.4 договору № 32/03 та ч. 2 ст. 651, ст. 783 Цивільного кодексу України у зв’язку з систематичним невиконанням відповідачем умов договору та недотриманням вимог чинного законодавства, а саме: порушення строків оплати орендної плати та інших платежів, передбачених договором (підпункт „б” пункту 2.2.1, пункти 3.9, 3.11 договору); здійснення орендарем перепланування орендованого приміщення без отримання згоди орендодавця (підпункт „е” пункту 2.2.1 договору); ненадання на вимогу орендодавця документів, передбачених підпунктом „л” пункту 2.2.1 договору.

Місцевий господарський суд відмовив у задоволенні даних позовних вимог, оскільки встановив, що позивачем відповідно до умов ст. 188 Господарського кодексу України не було надіслано на адресу відповідача пропозиції щодо розірвання договору оренди № 32/03 від 01.04.2003, а отже не було додержано процедури розірвання господарських договорів.

Апеляційний господарський суд не може погодитися із даним висновком місцевого господарського суду з огляду на наступне.

Згідно із ч. 3 ст.291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін; на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому ст.188 ГК України.

Статтею 651 Цивільного кодексу України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом; договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до п. п. 1, 3 ч. 1 ст. 783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі.

Згідно із пунктом 8.4 договору даний договір може бути розірваний або припинений з підстав, передбачених умовами договору або положеннями чинного законодавства, в тому числі у випадку неналежного виконання зобов’язань сторонами.

Підпунктом 8.5.1 пункту 8.5 договору сторонами погоджено, що даний договір може бути достроково розірваний орендодавцем у випадку ненадходження платежів на рахунок орендодавця впродовж 30 днів.

З матеріалів справи вбачається, що у зв’язку із систематичним порушенням відповідачем договірних зобов’язань по сплаті орендної плати у визначеному порядку та розмірі, позивач, починаючи з червня 2004 року по вересень 2007 року, звертався до відповідача з претензіями сплатити заборгованість по орендній платі (належним чином засвідчені копії претензій наявні в матеріалах справи, а.с. 29-60).

Так, проаналізувавши зміст вказаних претензій, колегія суддів встановили, що окремі з них містять вимогу сплатити суму боргу з урахуванням штрафних санкцій, а в окремих претензіях позивач ставить питання про розірвання договору оренди № 32/03 від 01.04.2003 у випадку несплати заборгованості по орендній платі, а саме: претензії № 3/05 (вих. № 128/05 від 20.09.2005), № 1/06 (вих. № 36/06 від 10.09.2006), № 2/07 (вих. № 396/07 від 16.08.2007). Докази надсилання вказаних претензій (фіскальний чек поштового відділення, опис вкладення у рекомендований лист, повідомлення про вручення поштового відправлення) наявні в матеріалах справи.

Враховуючи те, що сторони, керуючись принципом свободи договору, передбачили можливість розірвання укладеного між ними договору з ініціативи орендодавця у випадку ненадходження орендних платежів на його рахунок впродовж 30 днів, що відповідно до змісту позовних вимог та їх обґрунтування було окремою підставою звернення позивача до суду з позовом про розірвання договору оренди № 32/03, принципове значення має встановлення факту допущення відповідачем несплати орендних платежів впродовж встановленого проміжку часу – 30 днів.

Згідно із ст. 101 ГПК України апеляційний господарський суд не зв’язаний доводами апеляційної скарги (подання) і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Відповідно до частини 2 статті 99 ГПК України апеляційний господарський суд, переглядаючи рішення в апеляційному порядку, користується правами, наданими суду першої інстанції.

Частина 1 ст. 32 ГПК України встановлює, що доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору. Разом з тим, якщо подані сторонами докази є недостатніми, господарський суд зобов’язаний витребувати від підприємств та організацій незалежно від їх участі у справі документи і матеріали, необхідні для вирішення спору, як це передбачено ч. 1 ст. 38 ГПК України.

З метою з’ясування всіх обставин справи апеляційний господарський суд ухвалами від 29.01.2008, від 19.02.2008, від 26.02.2008 у справі № 30/364 зобов’язував сторін надати, зокрема: позивача – розрахунок по орендній платі за договором № 32/03 від 01.04.2003 з посиланням на платіжні документи, починаючи з квітня 2004 року по вересень 2007 року (зазначити, яка сума підлягала сплаті орендарем за кожен місяць, була сплачена (вказати платіжне доручення) та заборгованість); виписки з особового рахунку позивача про надходження орендної плати за вказаний період; відповідача – контррозрахунок суми заборгованості за період з квітня 2004 року по вересень 2007 року (оригінали платіжних доручень на оплату орендної плати для огляду в судовому засіданні, належним чином завірені копії в матеріали справи).

На виконання вимог вказаних ухвал позивач надав інформаційну довідку по розрахунках між сторонами (клопотання від 18.02.2008 про залучення до матеріалів справи додаткових доказів); у судовому засіданні 04.03.2008 на виконання вимог ухвал від 19.02.2008 та від 26.02.2008 позивач уточнив інформацію про стан здійснення розрахунків між сторонами (окремо по здійсненню сплати орендних платежів – довідка № 1 та окремо по сплаті комунальних платежів – довідка № 2) за весь період існування договірних відносин, виклавши таку інформацію у формі таблиці.

Також, у судовому засіданні 04.03.2008 позивач подав виписки з особового рахунку про надходження орендної плати за договором оренди № 32/03 за період з квітня 2004 року по вересень 2007 року. Колегія суддів, оглянувши подані документи, та співставивши інформацію, яка в них міститься, з інформацією, викладеною у довідках № № 1, 2, приходить до висновку, що позивач надав достовірну інформацію про стан взаєморозрахунків між сторонами.

Окремо необхідно зазначити, що представник відповідача у судових засіданнях не заперечував проти інформації, зазначеній у довідках позивача. З наданих пояснень від 12.02.2008 № 12/02-01 вбачається, що відповідач не заперечує проти наявності заборгованості за той чи інший період у кількості днів, вказаних позивачем, однак, зазначив, що він завжди сплачував орендну плату та комунальні платежі разом із штрафними санкціями і відсотками, компенсуючи тим самим позивачу певні незручності.

З приводу посилання відповідача на сплату штрафних санкцій (пені), передбачених умовами договору, та 3% річних відповідно до ст. 625 Цивільного кодексу України, колегія суддів зазначає, що умовами договору № 32/03 не передбачено, що сплата орендарем штрафних санкцій та відсотків, позбавляє орендодавця права звернутись з вимогою про розірвання договору у випадку несплати орендної плати впродовж 30 днів (підпункт 8.5.1 пункту 8.5 договору № 32/03).

Враховуючи те, що з документів, наданих позивачем та проти яких не заперечує відповідач (доказів протилежного відповідно до ст. ст. 33, 34 ГПК України відповідачем не було надано), вбачається, що відповідач допускав прострочку сплати орендної плати більше ніж на 30 календарних днів, що відповідно до підпункту 8.5.1 пункту 8.5 договору № 32/03 є підставою для розірвання договору оренди з ініціативи орендодавця, позивач мав достатні правові підстави звернутись до суду з позовом про розірвання спірного договору.

При цьому, висновок місцевого господарського суду, що позивачем не було надіслано на адресу відповідача пропозиції щодо розірвання договору оренди № 32/03 від 01.04.2003 відповідно до положень ст. 188 Господарського кодексу України, спростовується доказами, наявними в матеріалах справи, а саме чисельними претензіями, в яких позивач ставив питання про розірвання договору у випадку несплати орендної плати.

Таким чином, апеляційний господарський суд, проаналізувавши умови договору оренди та сплату відповідачем орендної плати за спірний період, приходить до висновку , що відповідач порушує істотні умови договору оренди, користується орендованим приміщенням всупереч договору, а тому вимога позивача про розірвання договору з підстав несплати орендної плати відповідно до ст. 651, п. 1 ч. 1 ст. 783 Цивільного кодексу України (наймач користується річчю всупереч договору) підлягає задоволенню. Така ж позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 10.05.2005 у справі № 17/238.

З матеріалів справи вбачається, що позивач звертався з позов про розірвання спірного договору з трьох окремих підстав: 1) порушення строків оплати орендної плати та інших платежів, передбачених договором (підпункт „б” пункту 2.2.1, пункти 3.9, 3.11 договору); 2) здійснення орендарем перепланування орендованого приміщення без отримання згоди орендодавця (підпункт „е” пункту 2.2.1 договору); 3) ненадання на вимогу орендодавця документів, передбачених підпунктом „л” пункту 2.2.1 договору.

Щодо розірвання договору з двох інших підстав (№ № 2, 3), колегія суддів зазначає наступне.

Ухвалами апеляційного господарського суду від 29.01.2008, від 19.02.2008, від 26.02.2008 у справі № 30/364 було зобов’язано сторін надати, зокрема: позивача - докази здійснення відповідачем перепланування орендованого приміщення; докази надсилання (вручення) відповідачу листів б/н від 27.07.2007 та № 386/07 від 16.08.2007; відповідача - письмові пояснення з приводу здійснення перепланування орендованого приміщення; докази надання відповідей на листи позивача від 27.07.2007 та від 16.08.2007 № 386/07 (відповіді та докази їх надсилання позивачу).

На виконання вимог вказаних ухвал суду позивач надав поповерховий план 3 поверху будинку за адресою: м. Київ, вул. Героїв Космосу, 4, а також посилався на наявну в матеріалах справи постанову № 16/1/1918 від 21.06.2004 про застосування запобіжних заходів, складену Заступником головного державного інспектора з пожежного нагляду м. Києва Бочковським С.С., будь-яких інших доказів позивачем не надано. Колегія суддів, враховуючи те, що відповідач заперечує проти здійснення ним перепланування приміщення, не може прийняти до уваги дані документи в якості доказу здійснення перепланування в розумінні ст. 34 ГПК України. Так само, позивач не довів порушення відповідачем підпункту „л” пункту 2.2.1 договору, оскільки не надав доказів надсилання (вручення) відповідачу листів від 27.07.2007 та від 16.08.2007 № 386/07 з відповідною вимогою.

Враховуючи викладене, апеляційний господарський суд приходить до висновку, що спірний договір підлягає розірванню з підстави несплати орендної плати у строки, визначені договором, інші підстави, зазначені позивачем в позові, є недоведеними та не могли б слугувати підставами для розірвання спірного договору.

За таких обставин, прийняте судове рішення свідчить про неповне встановлення судом обставин справи, які мають суттєве значення для справи, що є порушенням вимог ст. 43 Господарського процесуального кодексу України, і тому воно підлягає скасуванню.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 103 - 105 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Рішення Господарського суду міста Києва від 03.12.2007 у справі №30/364 скасувати.

Викласти резолютивну частину рішення в наступній редакції:

„Позов задовольнити повністю. Розірвати договір оренди № 32/03 від 01.04.2003, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю „Реал-Контакт” та Товариством з обмеженою відповідальністю „Кохан Трейд”.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „Кохан Трейд” (01001, вул. Лютеранська, 6 А або 04042, м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 51 Б, 5 поверх; р/р 6011 в АКБ „Укрсоцбанк” м. Києва, МФО 300023; ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю „Реал-Контакт” (03062, м. Київ, пр-т Перемоги, 94/1 або 03148, м. Київ, вул. Героїв Космосу, 4; р/р 8001 в філії „Розрахунковий центр” ПриватБанку м. Києва, МФО 320649; ) 85 грн. державного мита та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.”

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „Кохан Трейд” (01001, вул. Лютеранська, 6 А або 04042, м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 51 Б, 5 поверх; р/р 6011 в АКБ „Укрсоцбанк” м. Києва, МФО 300023; ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю „Реал-Контакт” (03062, м. Київ, пр-т Перемоги, 94/1 або 03148, м. Київ, вул. Героїв Космосу, 4; р/р 8001 в філії „Розрахунковий центр” ПриватБанку м. Києва, МФО 320649; ) 42 грн. 50 коп. витрат по сплаті державного мита за розгляд апеляційної скарги.

Видачу наказу доручити Господарському суду міста Києва.

Матеріали справи № 30/364 повернути до Господарського суду міста Києва.

Головуючий суддя

Судді

13.03.08 (відправлено)