ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ІВАНО-ФРАНКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 січня 2008 р.

Справа № 5/145

за позовом ТзОВ "Арніка", площа Вічевий Майдан, 4 м.Коломия, 76200 (поштова адреса: вул. С.Стрільців, 21, м.Коломия)

до відповідачів: 1) Акціонерного Комерційного Інноваційного Банку "УкрСиббанк", пр. Московський, 60, м.Харків, 61050

2) Івано-Франківського управління Західного регіонального департаменту, вул.Чорновола, 63, м.Івано-Франківськ

про стягнення заборгованості в сумі 28262,08 грн.

за зустрічним позовом Акціонерний Комерційний Інноваційний Банк "УкрСиббанк", пр.Московський, 60, м.Харків

до відповідача: ТзОВ "Арніка, пл.Вічевий Майдан, 4, м.Коломия

про розірвання договору оренди нежитлового приміщення та стягнення вартості проведеного ремонту на суму 71050 грн.

Представники:

Від позивача: Луцак А.О.-представник, (довіреність 14-01/08 від 14.01.08р.)

Від позивача:Киселиця В.М.-директор

Від відповідача: Кондратюк С.К.-начальник управління юрид. департаменту, (довіреність № 541080 від 10.01.08р. )

СУТЬ СПОРУ: заявлено позов про стягнення 28262,08 грн. орендної плати, яку відповідач не сплатив за оренду приміщення за період з березня по червень 2005р. (позовна заява вх. № 5321 від 11.08.2005р.).

Слухання справи було призначено на 13.09.05р.

13 вересня 2005р. до суду поступила зустрічна позовна заява від АКІБ "УкрСиббанк", м.Харків (вх. № 6033 від 13.09.2005р.) про стягнення з ТзОВ "Арніка" 71050 грн. витрат, проведених позивачем на ремонт орендованого приміщення та про розірвання договору оренди.

Відповідач по первинному позову проти нього заперечує, посилаючись на необгрунтованість вимог позивача. При цьому він вказує, що в квітні 2005р. в орендованому приміщенні сталася пожежа, в результаті якої було знищено вхідні двері, чотири вікна, пошкоджено стіни приміщення, датчики охоронно-пожежної сигналізації. Вказує відповідач і на те, що згідно зі ст. 323 ЦК України ризик випадкового знищення чи пошкодження (псування) майна несе його власник, якщо інше не встановлено законом або договором. При цьому відповідач вважає, що обов"язок проведення капремонту покладено на власника майна (ст. 776 ЦК ч.2), а договір не регулює цього питання. На час проведення капремонту наймач звільняється від сплати орендованого майна, а тому вважає, що не повинен платити за даним позовом.

Розглянувши матеріали справи та вислухавши представників сторін, суддя встановив,що 30.12.2004р. АКІБ "УкрСиббанк" в особі Івано-Франківського управління Західного регіонального департаменту був укладений договір оренди нежитлового приміщення по пл.Вічевий Майдан, 4 в м.Коломия площею 114, 7 кв. м. Орендар зобов"язаний вносити орендну плату до 15 числа наступного місяця в сумі 7065 грн. 52 коп. за місяць (п.п. 3.1., 3.2. договору).

Відповідно до п. 3.6. договору - нарахування орендної плати починається з дати підписання обома сторонами акту прийому-передачі приміщення (додаток № 1 до договору). Датою припинення нарахування орендної плати вважається дата підписання обома сторонами акту прийому-передачі приміщення про його повернення від орендаря до орендодавця.

Як вбачається з матеріалів справи акт приймання-передачі приміщення від орендодавця до орендаря підписаний сторонами 30.12.2004р.

Відповідач заплатив за оренду приміщення 14586 грн. 80 коп., що відповідає сплаті за два дні за грудень, січень та лютий місяці. На час заявлення позову сума несплати становила 28262 грн. 08 коп. (березень-червень), а 09.12.05р. позивач збільшив позовні вимоги на 35327 грн. 58 коп. і разом сума позову становила 63589 грн. 66 коп.

13.09.05р. до господарського суду за вх. № 6033 від АКІБ "УкрСиббанк" поступила зустрічна позовна заява про розірвання договору оренди спірного приміщення та стягнення вартості проведеного ремонту спрямованого на поліпшення орендованого приміщення в сумі 71050 грн. Провадження по даній справі порушено 13.09.05р. і справа призначена слуханням на 01.11.2005р.

Відповідач (АКІБ "УкрСиббанк") проти первісного позову про сплату заборгованості з орендної плати заперечує, посилаючись на те, що не користувався спірним приміщенням до дня слухання справи з тих підстав, що в приміщенні виникла пожежа, яка унеможливила його використання за призначенням. Поскільки в відповідності до ст. 776 ЦК України капітальний ремонт речі, переданої в найм (оренду), повинен проводитись орендодавцем, а ТзОВ "Арніка" такого ремонту в п"ятимісячний термін не провела, то банк не вважає за потрібне продовжувати даний договір, так як приміщення втратило для нього інтерес, стягнути з відповідача вартість покращень, які здійснив банк і договір оренди розірвати, що є предметом його зустрічного позову.

В зв"язку за наявністю основного та зустрічного позову з метою встановлення обгрунтованості проведених банком затрат на поліпшення орендованого майна, судом була призначена будівельно-технічна експертиза, з метою якої було визначення вартості будівельних робіт за договором підряду між банком та підприємцем Матехою С.О. (Ухвала суду від 29.12.05р.).

Висновок експерта поступив до суду 03.12.07р. Ухвалою суду від 05.12.07р. слухання справи було призначено на 15.01.08р.

15.01.08р. позивач (ТзОВ "Арніка") подав заяву про збільшення позовних вимог (№ 46 від 15.01.08р.) і просить стягнути з АКІБ "УкрСиббанк" кошти в сумі 58955 грн., які необхідні для проведення ремонту в приміщенні на пл. Вічевий Майдан, 4 в м.Коломия орендодавцю - ТзОВ "Арніка" з метою приведення його в стан, в якому дане приміщення передавалося в оренду за договором та актом прийому-передачі від 30.12.04р. та стягнення орендної плати в сумі 233162, 14 грн.

Відповідач (АКІБ "УкрСиббанк"), заперечуючи проти позову, вказує, що поскільки ТзОВ "Арніка" не провело капітального ремонту приміщення в розумний строк, то банк не може приступити до його оренди і за цей час не повинен сплачувати орендну плату, а тому договір оренди слід розірвати та стягнути з товариства збитки.

Суд не погоджується з твердженнями відповідача, виходячи з слідуючого:

- відповідно до акту про пожежу від 06.04.2005р. - причиною виникнення пожежі в орендованому приміщенні був підпал. В результаті пожежі було знищено (згідно акту) вхідні двері та четверо вікон, пошкоджено стіни приміщення, датчики охоронно-пожежної сигналізації.

Суд погоджується з відповідачем стосовно того, що взаємовідносини сторін в даному випадку підпадають під дію ЦК України.

Згідно зі ст. 776 ЦК - капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем, якщо інше не встановлено договором чи законом. Строк проведення ремонту встановлюється договором або законом. Договором строк проведення капітального ремонту не встановлений, тому, відповідно до ч. 1 п. 3 ст. 776 ЦК України наймач мав право відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту, а також вправі вимагати відшкодування збитків та розірвання договору.

Як вбачається з акту прийому-передачі від 30.12.04р. в приміщенні були проведені мережі електроосвітлення, індивідуальне опалення, об"єкт технічним вимогам відповідав, тріщин, деформацій не виявлено, приміщення було придатне до експлуатації.

В зв"язку з пожежею, що сталась 6 квітня 2005р. орендар (відповідач по справі) повинен був негайно, але не пізніше 10-ти днів з моменту виникнення пожежі - повідомити про це власника (розд. 5 договору п. п. 5.1., 5.2., 5.3., 5.4. договору між сторонами). Таких доказів суду відповідачем не подано. Не подано також і доказів про пропозиції відповідача до позивача стосовно повернення орендованого приміщення по акту-прийому передачі. Представлений ним лист без номера та дати щодо наміру розірвати договір на 8 серпня 2005р. не є доказом про повернення приміщення.

За таких обставин, відповідач повинен сплатити орендну плату по день винесення рішення.

Стосовно стягнення з відповідача витрат на ремонт з метою приведення приміщення в стан необхідний для його нормальної експлуатації, то суд вважає, що позивач не вправі вимагати стягнення суми з відповідача з тих підстав, що він не доказав факту наявності цих витрат і не обгрунтував суму, яка може бути ним затрачена для проведення ремонту в майбутньому.

Вартість експертизи стягнути з сторін порівну.

Враховуючи вищесказане та в відповідності зі ст.ст.124, 129 Конституції України, ст.ст. 653, 654, 768, 776, 778 ЦК України, керуючись ст.ст. 49, 82 - 84 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

позов задоволити частково.

Стягнути з відповідача - АКІБ ""УкрСиббанк", пр. Московський, 60, м.Харків () на користь позивача - ТзОВ "Арніка", пл. Вічевий Майдан, 4, м.Коломия, Івано-Франківська область () - 233162 грн. 14 коп. заборгованості по орендній платі, 2331 грн. 62 коп. держмита та 118 грн. інформаційно-технічних послуг.

Наказ видати позивачу після набрання рішенням законної сили.

В стягненні решти суми відмовити в зв"язку з тим, що позивач на день розгляду справи збитків не поніс.

По зустрічному позову АКІБ "УкрСиббанк" до ТзОВ "Арніка" про розірвання договору оренди нежитлових приміщень та стягнення вартості проведеного ремонту (поліпшення орендованого приміщення) в сумі 71050 грн. відповідач проти позову заперечує, посилаючись на те, що відповідно до п.2.3.4. договору оренди нежитлового приміщення, що укладений сторонами 30.12.04р. орендар зобов"язаний робити поточний ремонт наданого приміщення з заміною зношених і дефектних конструкцій, приладів і комунікацій , а також усувати ушкодження в орендованому приміщенні. Вказує також на те, що не давав згоди на проведення поліпшень, а в договорі оренди вказано, що орендар має право проводити будь-які види поліпшень. Вказує також на те, що у позивача не було договору підряду станом на 31.10.05р. щодо проведення ремонту. Посилається також на те, що посилання позивача на пожежу і необхідність в зв"язку з цим проведення капітального ремонту є необгрутованим в зв"язку з тим, що в результаті пожежі були пошкоджені тільки вхідні двері та чотири вікна, пожежна сигналізація, закоптилися стіни. Роботи, які необхідно провести для усунення наслідків пожежі не відносяться до капітального ремонту.

Розглянувши матеріали справи та вислухавши представників сторін, суддя встановив, що сторони уклали договір оренди нежитлового приміщення від 30.12.2004р. по акту прийому-передачі від 30.12.2004р. ТзОВ "Арніка" нежитлове приміщення по пл. Вічевий Майдан, 4 в м.Коломия. Сторони засвідчили своїми підписами факт передачі приміщення придатного до експлуатації.

06.04.2005р. мала місце пожежа, внаслідок якої було знищено вхідні двері та 4 вікна, пошкоджено стіни приміщення та охоронно-пожежна сигналізація. Причиною пожежі названо підпал. За таких обставин, позивач вважає, що приміщення підлягало капітальному ремонту силами і засобами власника - відповідача по справі.

З метою встановлення розміру втрат позивача в зв"язку з розірванням договору оренди, судом була призначена судова будівельно-технічна експертиза.

Згідно з висновком експертизи № 502 від 09.11.07р. будівля по пл. Вічевий Майдан, 4 в м.Коломия площею 147, 7 кв.м. відповідала будівельним нормам, правил та проекту, що посвідчено актом державної технічної комісії про прийняття об"єкта в експлуатацію.

Експертом виявлено невідповідність (відсутність) на об"єкті зазначених в актах, виконаних робіт елементів будівлі. В зв"язку з цим експерт не зміг встановити вартість виконаних будівельних робіт (переобладнання об"єкту, відновлений ремонт, тощо), виконаних за договором між банком і підприємцем Матехою С.О. (п. 2.3. висновку експерта (дослідницька частина). Проведення ремонту проведено самовільно, так як експерту не надано документів (проектно-кошторисну документацію, кошторисів, актів на сховані роботи і т.д.). З цих підстав не можна було встановити, чи відповідає проектно-кошторисна документація вимогам законодавства, БніП та іншим державним стандартам з питань будівництва. Доказів про прийняття об"єкту в експлуатацію після проведення ремонту експерту не представлено, рівно як їх не представлено і суду. Вартість ремонту (як капітального, так поточного розд. 5 висновку), який необхідно провести в спірній будівлі після пожежі для приведення їх в попередній стан з врахуванням вартості будівельних матеріалів за висновком експерта становить 58955 грн.

Суд вважає, що вимоги позивача щодо відшкодування йому вартості покращень, які він зробив в приміщенні не підлягають стягненню з відповідача з тих підстав, що як вбачається з висновку експерта позивачем не доказано, що роботи, які включені в акти прийомки виконаних робіт є в наявності на спірному об"єкті, а також відсутність проекту, кошторису свідчать про незаконність перебудови, що є підставою для відмови в задоволенні вимоги щодо грошового стягнення.

Крім того, як вказує експертиза - жодних покращень в приміщенні не зроблено, роботи з переобладнання розпочаті та не закінчені. Вчинені позивачем роботи не покращили приміщення, а тільки привели його до руйнування, а тому суд не вбачає підстав для того, щоб стягувати з відповідача вартість затрат, які ніби то понесені позивачем на покращення приміщення. Позивачем не подано суду дозволу відповідача на розкомплектування котла опалення, вилучення розеток, виключателів, сантехнічних приладів, мийки, унітаза, дверного блоку в туалеті і т.д.

Ст. 778 п. 1 ЦК України гласить, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Суд вважає, що позивач не доказав факту поліпшення орендованого приміщення. Також позивач вважає, що після пожежі приміщення потребує капітального ремонту, з чим суд не погоджується, і поскільки власник не робить такого ремонту, то він вимагає розірвання договору і відшкодування йому збитків.

Згідно з ч. 3 ст.653 ЦК України у разі зміни або розірвання договору - зобов"язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється чи розривається в судовому порядку, зобов"язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням про зміну або розірвання договору законної сили.

Сторона може вимагати відшкодування збитків тоді, коли друга сторона допустила істотні порушення цього ж договору. Як вбачається з матеріалів справи - позивач не звертався до відповідача з вимогою усунути недоліки, які виникли внаслідок пожежі. Таких доказів суду не подано, проте позивач міг усунути ці недоліки сам і вимагати відповідача знизити плату за оренду. Пожежа сталася не з вини відповідача, а внаслідок підпалу, тому вини відповідача в нанесенні збитків позивачу немає. Поскільки позивач вважає, що не може використовувати приміщення за призначенням, то його вимога про розірвання договору підлягає до задоволення.

На підставі вищесказаного та у відповідності зі ст. ст. 124, 129 Конституції України, ст.ст. 653, 654, 776, 778 ЦК України, керуючись ст. ст. 49, 82-84 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

позов задоволити частково.

Розірвати договір оренди нежитлового приміщення площею 147,7 кв.м. на Вічевому Майдані, 4 в м.Коломия, укладений між ТзОВ "Арніка" та АКІБ "УкрСиббанк" від 30.12.2004р.

Стягнути з відповідача -ТзОВ "Арніка", пл. Вічевий Майдан, 4, м.Коломия, Івано-Франківська область () на користь позивача- АКІБ "УкрСиббанк", пр. Московський, 60, м.Харків () - 85 грн. держмита.

Наказ видати позивачу після набрання рішенням законної сили.

В стягненні 71050 грн. відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття, у разі, якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину рішення, воно набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня підписання повного рішення, оформленого відповідно до статті 84 Господарського процесуального кодексу України.

рішення підписане 18.01.08

Виготовлено в АС "Діловодство суду"

________________