ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ
РІШЕННЯ

"11" березня 2008 р.

справа № 5020-2/104-5/159-9/010

За позовом Закритого акціонерного товариства „Золотой ключик"

до Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради

про          визнання за ним переважного права на продовження договору оренди № 55-00 від 30.12.1999 на новий строк та зобов’язання відповідача продовжити договір оренди № 55-00 від 30.12.1999 строком на сім років.

суддя Рибіна С. А.

представники сторін:

позивач - Москаленко О.С., довіреність № б/н від 02.04.2007;

відповідач –Михайлова О.Є., довіреність № 47 від 08.01.2008;

Суть спору:

13.03.2007 Закрите акціонерне товариство „Золотой ключик" звернулось до господарського суду міста Севастополя з позовною заявою до Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради про спонукання до укладення договору оренди на той же строк.

Рішенням господарського суду міста Севастополя від 04.05.2007 позов задоволений повністю: Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради зобов’язаний укласти з Закритим акціонерним товариством „Золотой ключик" договір оренди вбудованих нежитлових приміщень, загальною площею 512,5 кв.м., по пр. Нахімова, 12 в місті Севастополі в наданої позивачем редакції, стягнуто з Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради на користь Закритого акціонерного товариства „Золотой ключик" витрати по сплаті державного мита у сумі 85,00 грн. та на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу у сумі 118,00 грн.

Постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 24.07.2007 апеляційна скарга Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради залишена без задоволення, а рішення господарського суду міста Севастополя від 04.05.2007 у справі 20-2/104-5/159 залишено без змін.

Постановою Вищого господарського суду України від 12.12.2007 касаційна скарга Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради – задоволена частково, постанова Севастопольського апеляційного господарського суду від 24.07.2007 та рішення господарського суду міста Севастополя від 04.05.2007 по справі № 20-2/104-5/159 скасовані, а справа повернута на новий розгляд до господарського суду міста Севастополя.

Ухвалою від 11.01.2008 справа прийнята до провадження суддею Рибіною С.А., їй привласнений № 5020-2/104-5/159-9/010.

04.03.2008 позивач надав суду заяву про зміну предмету позову (вх. № 4047), в якому просить визнати за ним переважне право на продовження договору оренди № 55-00 від 30.12.1999 на новий строк та зобов’язати відповідача продовжити договір оренди № 55-00 від 30.12.1999 строком на сім років.

Відповідач надав суду відзив на заяву про зміну предмету позову (вх. № 4359), в якому змінені позовні вимоги вважає необґрунтованими та такими, що протирічать нормам ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, ст. 188 Господарського кодексу України, ст. 651 Цивільного кодексу України.

Розгляд справи відкладався в порядку статті 77 Господарського процесуального кодексу України.

Згідно ст. ст. 20, 22, 81-1 Господарського процесуального кодексу України в судовому засіданні представникам сторін роз'яснені процесуальні права та обов'язки.

За клопотанням сторін, відповідно до статті 10 Конституції України, статті 10 Закону України “Про судоустрій України”, пояснення та клопотання по справі надавалися ними російською мовою.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши представлені докази, суд -

встановив:

30.12.1999 Управління майном міста Севастополя Севастопольської міської державної адміністрації, повноваження якого щодо розпорядження комунальним майном в теперішній час передані Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради, (орендодавець) та Закрите акціонерне товариство “Золотой ключик” (орендар) уклали договір № 55-00 оренди нерухомого майна, а саме: вбудованих нежитлових приміщень, загальною площею 512,5 м2, по пр. Нахімова, 12 в м. Севастополі, строком з 30.12.1999 до 28.10.2006 (далі –Договір).

Об’єкт Договору –комунальне майно, що є власністю територіальної громади міста Севастополя, перебуває на балансовому обліку Державного комунального підприємства “Ремонтно-експлуатаційне підприємство № 3”.

Факт укладення Договору, його дійсності та дії до 28.10.2006 сторонами визнається та не оспорюється. Спірні правовідносини між сторонами щодо оренди зазначених нежитлових приміщень виникли з приводу продовження Договору на новий строк після 28.10.2006.

Відповідач листом від 01.11.2006 за вих.№ 2259 повідомив Позивача про припинення Договору з 28.10.2006 у зв’язку із закінченням строку, на який він був укладений, та звернувся з вимогою передати орендоване майно за актом приймання-передачі в строк, встановлений Договором.

Позивач, згідно змінених позовних вимог, просить визнати за ним переважне право на продовження договору оренди № 55-00 від 30.12.1999 на новий строк та зобов’язати Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради продовжити договір оренди № 55-00 від 30.12.1999 на строк сім років.

Суд вважає позовні вимоги такими, що підлягають задоволенню повністю, виходячи з наступного.

Відповідно до п. 4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України, прийнятого 16.01.2003 та пункту 4 Прикінцевих положень Господарського кодексу України дані кодекси застосовуються до правовідносин, що виникли після набрання ними чинності, тобто після 01.01.2004.

Щодо відносин, які виникли до набрання чинності цими кодексами, положення цих Кодексів застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ними чинності.

Правовідносини між сторонами виникли до 01.01.2004, не припинені в порядку, який встановлений статтями 216-223 Цивільного кодексу Української РСР, тому при розгляді спору суд керується Цивільним кодексом України в редакції 2003 року та Господарським кодексом України.

Відповідно до ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до статті 284 Господарського кодексу України, істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Згідно зі ст. 3 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Протягом семи років орендар належним чином виконував свої зобов'язання за договором. Орендна плата оплачувалася у встановлені терміни в повному обсязі.

Частиною 3 статті 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” передбачено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.

Відповідно до частини першої статті 285 Господарського кодексу України (далі - ГК України) та частини третьої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", орендар може реалізувати надане йому переважне право на продовження строку дії договору оренди в тому разі, коли після його закінчення орендодавець має намір передати об'єкт оренди іншій особі.

Судом встановлено, що відповідач листом від 01.11.2006 за вих.№2259 (а.с. 32), тобто в межах місячного строку після закінчення строку договору, повідомив Позивача про припинення Договору з 28.10.2006 у зв’язку із закінченням строку, на який він був укладений, та звернувся з вимогою передати орендоване майно за актом приймання-передачі в строк, встановлений Договором (пункт 9.6 Договору –три дні).

Після закінчення строку дії договору оренди, позивач фактично продовжує користуватись орендованим майном, сплачує орендну плату, а відповідач приймає плату за користування.

Відповідач з позовом про виселення позивача з займаємого приміщення до суду не звертався, дії щодо звільнення приміщення та проведення конкурсу відповідачем не здійснені.

Зазначене визнається судом як доведеність належними і допустимими доказами обставини продовження користування Позивачем об’єктом Договору після закінчення строку його дії.

Згідно з частиною 7 статті 9 Закону України „Про оренду державного і комунального майна” за наявності заяв про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу (за умови відсутності заяви господарського товариства, створеного членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу) або заяв про оренду нерухомого майна (за умови відсутності заяви бюджетної установи, організації) від двох або більше фізичних чи юридичних осіб орендар визначається орендодавцем на конкурсних засадах.

Відповідно до статті 6 цього Закону орендарями можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства.

Матеріали справи свідчать, що відповідач мав намір передати об’єкт оренди іншим особам на конкурсних умовах, однак дій по проведенню конкурсу в строки, встановлені Порядком передачі в оренду комунального майна, не здійснював.

При цьому подані відповідачем статутні документи свідчать, що орендар є господарським товариством, яке створено членами трудового колективу підприємства та придбало майно в процесі приватизації.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач звертався до відповідача з заявою про продовження строку дії договору оренди, зміну Договору в частині строку його дії, але листом від 25.10.2006 вих.№ 2178 (а.с. 9) він був повідомлений про неможливість вирішення цього питання у зв’язку з організацією конкурсу на оренду вказаного приміщення до його проведення та визначення переможця, та отримав нову пропозицію продовжити дію договору строком до визначення орендатора на конкурсній основі.

Після закінчення строку дії договору позивач продовжував знаходитися у вказаному приміщенні, за що виставлялися рахунки, які він своєчасно сплачував.

Відповідно до ч. 1 ст. 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Аналіз норм цієї статті свідчить про те, що діючим законодавством передбачається можливість продовження договору оренди на новий термін і не вимагається укладення нового договору оренди цього ж майна між цими ж сторонами. При цьому переважного права орендар позбавляється тільки у випадку недосягнення домовленостей між сторонами.

Викладені обставини та надані докази свідчать про те, що відповідач не заперечував проти оренди позивачем майна після закінчення строку дії договору, але на умовах конкурсу.

При цьому відповідач не звернув уваги на те, що майно позивачем було придбано в процесі приватизації.

Статтею 2 Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” встановлено, що будівлі (споруди, приміщення) приватизуються разом з розташованими в них об'єктами приватизації, крім випадків відмови покупця від приватизації будівлі (споруди, приміщення), в якій розташований об'єкт, що приватизується шляхом викупу, або якщо на це немає прямої заборони відповідно Фонду державного майна України, Верховної Ради Автономної Республіки Крим чи місцевої Ради відповідного рівня.

Не можуть бути об'єктами малої приватизації будівлі (споруди, приміщення) або їх окремі частини, які становлять національну, культурну та історичну цінність і перебувають під охороною держави.

За наявності заборони на приватизацію будівлі (споруди, приміщення), в якій розташований об'єкт приватизації, або у разі відмови покупця від приватизації будівлі (споруди, приміщення), в якій розташований об'єкт, що приватизується шляхом викупу, зазначені будівлі (споруди, приміщення) передаються у встановленому порядку власникам приватизованих об'єктів в оренду на строк не менш як десять років.

Приміщення не було приватизовано позивачем у зв’язку із тим, що було включено у перелік об’єктів культурної спадщини, тому, відповідно до вищезазначеної норми позивач має право на оренду цього приміщення на строк не менш як десять років.

Згідно зі статтями 33, 34 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи.

Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Відповідачем не надані докази отримання даної вимоги чинного законодавства.

Матеріали справи дають суду підстави вважати, що пропозиція позивача про зміну його умов, продовження (укладення) договору на новий строк –сім років, на умовах договору № 55-00 від 30.12.1999 не розглянута відповідачем у встановлені законом строки, мала місце нова пропозиція відповідача про зміну умов в частині строку дії договору до визначення орендатора на конкурсній основі.

Між сторонами фактично має місце договірний спір про право, та про внесення змін до договору оренди в частині строку його дії: предметом спору є визнання за позивачем переважного права на продовження договору оренди № 55-00 від 30.12.1999 на новий строк та зобов’язання Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради продовжити договір оренди № 55-00 від 30.12.1999 на строк сім років.

З урахуванням викладеного суд вважає, що договір № 55-00 від 30.12.1999 оренди нерухомого державного майна підлягає зміні, так як позивач мав і має право на переважне право на його продовження строком на сім років на умовах договору № 55-00 від 30.12.1999. Позовні вимоги підлягають задоволенню, так як відсутні докази позитивної реалізації умов конкурсу у встановлені строки.

Право позивача гарантується частиною третьою статті 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, згідно якої після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.

Відповідач не надав доказів неналежного виконання позивачем умов договору.

Правове навантаження частин другої та третьої статті 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” різне за своєю суттю, а отже доказова база ґрунтується в залежності від предмету та підстав заявленого позову.

Тобто, норма зазначеної статті має диспозитивний характер, оскільки не вказує на те, що відповідна вимога про припинення договору оренди має називатися виключно заявою. Така заява може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у даному випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов’язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди.

Аналогічна думка міститься в постановах Верховного Суду України від 22.03.2005 у справі № 1/135-20/51, від 24.05.2005 у справі № 36/237, від 27.12.2005 у справі № 3/84.

Заперечення відповідача в частині того, що не можна внести зміни в договір, що припинив свою дію спростовуються матеріалами справи, наданими доказами та приписами статті 795 Цивільного кодексу України, згідно з якою передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором; повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Поняття „закінчення строку дії” та „припинення дії договору” не є тотожними.

Позивач надав достатньо доказів, що підтверджують його право на переважне право на продовження договору оренди № 55-00 від 30.12.1999 на новий строк та зобов’язання Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради продовжити договір оренди № 55-00 від 30.12.1999 на строк сім років.

Позивач дотримав приписи статті 9 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, статті 641 Цивільного кодексу України, статей 181, 188 Господарського кодексу України, які визначають порядок продовження дії, зміни умов договору або його укладення.

Тому суд визнає позовні вимоги щодо визнання за позивачем переважного права на продовження договору оренди № 55-00 від 30.12.1999 на новий строк та зобов’язання відповідача продовжити договір оренди № 55-00 від 30.12.1999 строком на сім років такими, що підлягають задоволенню.

Відповідно до статей 44, 49 Господарського процесуального кодексу України, суд покладає витрати позивача по сплаті державного мита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу на відповідача.

На підставі викладеного, керуючись статтями 22, 33, 34, 44, 49, 77, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

В И Р І Ш И В :

1.          Позовні вимоги задовольнити повністю.

2.          Визнати за Закритим акціонерним товариством „Золотой ключик” (99011, м.Севастополь, пр. Нахімова, 12, , р/р № 3 в УСБ м. Севастополя, МФО 324195) переважне право на продовження договору оренди вбудованих нежитлових приміщень, загальною площею 512,5 м2, по пр. Нахімова, 12 в м. Севастополі.

3. Зобов’язати Фонд комунального майна Севастопольської міської ради (99011, м.Севастополь, вул. Леніна, 3, код в , р/р 0416 в УДК м. Севастополя, МФО 824509) продовжити на строк сім років договір оренди вбудованих нежитлових приміщень, загальною площею 512,5 м2, по пр. Нахімова, 12 в м. Севастополі № 55-00, який був укладений 30.12.1999 з Закритим акціонерним товариством „Золотой ключик” (99011, м. Севастополь, пр. Нахімова, 12, , р/р № 3 в УСБ м. Севастополя, МФО 324195).

4. Стягнути з Фонду комунального майна Севастопольської міської ради (99011, м. Севастополь, вул. Леніна, 3, код в , р/р 0416 в УДК м. Севастополя, МФО 824509) на користь Закритого акціонерного товариства „Золотой ключик” (99011, м. Севастополь, пр. Нахімова, 12, , р/р № 3 в УСБ м. Севастополя, МФО 324195) витрати по сплаті державного мита в сумі 85,00 грн., та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в сумі 118,00 грн.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Суддя С.А. Рибіна

Рішення оформлено відповідно до вимог ст. 84 Господарського

процесуального кодексу України і підписано 24.03.2008

Розсилка:

1. позивач - ЗАТ „Золотой ключик" (99011, м. Севастополь, пр. Нахімова, б. 12)

2. відповідач –Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради (99011, м.Севастополь, вул. Леніна, б. 3)

3. справа

4. наряд