КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21.08.2008                                                                                           № 31/180

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:          Андрієнка В.В.

суддів:

За участю представників:

від позивача - Ящук О.О.

від відповідача - Розумяк Г.М.

від відповідача 3 - Киселевич О.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги

1.          Шевченківської районної у м. Києві ради

2. Товаристваз обмеженою відповідальністю «Капітал-Буд-Інвест»

на рішення Господарського суду м.Києва від 25.06.2008

у справі № 31/180

за позовом                               Товариства з обмеженою відповідальністю "ТД Альтран-В"

до                                                   Шевченківської районної у м. Києві ради

Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради

Товариства з обмеженою відповідальністю "Капітал-Буд-Інвест"

про                                                  зобов"язання вчинити певні дії та визнання недійсним рішення

за зустрічним позовом Шевченківської районної у м. Києві ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю «ТД Альтран-В»

третя особа Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради

про звільнення нежилого приміщення

ВСТАНОВИВ:

ТОВ «ТД Альтран-В» звернулось до Господарського суду міста Києва із позовною заявою про:

-          визнання за ним права на продовження договору оренди від 01.12.2006 р. № 2009/2 на новий строк,

-          зобов’язання Шевченківську районну у м.Києві раду протягом 15 календарних днів з моменту набрання рішенням суду законної сили продовжити з позивачем договір оренди від 01.12.2006 р. № 2009/2 на новий строк та на тих самих умовах,

-          визнання недійсним рішення конкурсної комісії від 19.11.2007 р. про визнання переможцем конкурсу на право оренди не житлового приміщення першого поверху площею 101,6 кв.м. по вул. Б.Хмельницького/Пирогова, 35,1 в м.Києві ТОВ „Капітал-Буд-Інвест”,

-          визнання недійсним розпорядження Голови Шевченківської районної у м. Києві ради від 05.12.2007 р. № 312 в частині надання приміщення в орендне користування ТОВ „Капітал-Буд-Інвест”,

-          визнання недійсним договору № 653/2 оренди нежилих приміщень територіальної громади Шевченківського району м.Києва від 07.12.2007 р., укладеного між Управлінням з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м.Києві ради та ТОВ „Капітал-Буд-Інвест”.

Шевченківською районною у м. Києві радою було заявлено зустрічний позов до ТОВ „ТД Альтран-В” про зобов’язання Товариства з обмеженою відповідальністю „ТД Альтран-В” звільнити нежиле приміщення першого поверху, площею 101,6 кв.м., розташованого за адресою м.Київ, вул. Б.Хмельницького/Пирогова, 35/1, та передати його за актом приймання-передачі Шевченківській районній у м. Києві раді.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 25.06.2008 р. частково задоволено позовні вимоги ТОВ „ТД Альтран-В”, та визнано за позивачем право на продовження договору оренди від 01.12.2006 р. № 2009/2 на новий строк, зобов’язано Шевченківську районну у м.Києві раду протягом 15 календарних днів з моменту набрання рішенням суду законної сили продовжити з позивачем договір оренди від 01.12.2006 р. № 2009/2 на новий строк та на тих самих умовах, визнано недійсним рішення конкурсної комісії від 19.11.2007 р. про визнання переможцем конкурсу на право оренди не житлового приміщення першого поверху площею 101,6 кв.м. по вул. Б.Хмельницького/Пирогова, 35,1 в м.Києві ТОВ „Капітал-Буд-Інвест”, визнано недійсним розпорядження Голови Шевченківської районної у м.Києві ради від 05.12.2007 р. № 312 в частині надання приміщення в орендне користування ТОВ „Капітал-Буд-Інвест”. В частині позову про визнання недійсним договору № 653/2 оренди нежилих приміщень територіальної громади Шевченківського району м.Києва від 07.12.2007 р., укладеного між Управлінням з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м.Києві ради та ТОВ „Капітал-Буд-Інвест”, позивачу було відмовлено.

В задоволенні зустрічного позову Шевченківської районної у м.Києві ради до ТОВ „ТД Альтран-В” про зобов’язання останнього звільнити орендовані ним приміщення та передати їх за актом прийому-передачі позивачу за зустрічним позовом, було відмовлено.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, Шевченківська районна у м. Києві рада та ТОВ «Капітал-Буд-Інвест» звернулись до Київського апеляційного господарського суду з апеляційними скаргами, в якій просить рішення скасувати в частині задоволення позовних вимог ТОВ «ТД Альтран-В» та відмовити у позові в цій частині, а також задовольнити зустрічний позов Шевченківської районної у м. Києві ради повністю.

Свої вимоги апелянти обґрунтовують тим, що рішення місцевого господарського суду прийняте з неповним з’ясуванням обставин, що мають значення для справи, місцевий господарський суд неправильно застосував та порушив норми процесуального та матеріального права.

Дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів відзначає наступне.

01.12.2006р. між ТОВ «ТД Альтран-В» (орендар) та Відповідачем-2 (орендодавець) було укладено договір № 2009/2 оренди нежилих приміщень територіальної громади Шевченківського району м. Києва, пункт 8.2. якого встановлював строк дії договору з 01.12.2006р. по 16.10.2007р. Відповідно до пункту 8.3. договору, продовження строку дії договору можливо лише у разі видання нових розпорядчих документів (розпорядження), тобто в порядку укладання нового договору . За умовами підпункту 8.4.1. пункту 8.4. договору, договір припиняв свою дію у разі закінчення строку, на який його було укладено.

01.10.2007 р. ТОВ «ТД Альтран-В» звернулося до Відповідача-1 з листом від 01.10.2007р. № 16, в якому просило подовжити термін оренди нежилого приміщення загальною площею 149 кв.м. (перший поверх і підвал) за адресою вул. Б.Хмельницького/ вул.Пирогова,35/1 згідно договору оренди № 2168/2 від 29.12.2006р. та №2009/2 від 01.12.2006р., повідомивши, що приміщення 101,6 кв.м. та 48 кв.м. використовуються за призначенням і заборгованості по орендній платі немає.

31.10.2007 р. Відповідач-2 - Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради, якому відповідно до п.1.3. Положення про Управління делеговані функції управління комунальним майном територіальної громади Шевченківського району м. Києва, надіслав ТОВ «ТД Альтран-В» письмову заяву про припинення терміну дії договору оренди та відмову від його продовження № 7/9-304-606/58, в якій повідомив, що дія договору закінчилася 16.10.2007 р. і на наступний строк продовжуватися не буде. Крім того, в цій заяві Відповідач-2 вимагав звільнити приміщення у 10-денний строк з моменту отримання заяви та повернути Відповідачеві-2 за їх актом приймання-передачі.

Крім заяви про звільнення орендованих приміщень, Відповідач-2 надіслав Позивачу також відповідь на його лист від 01.10.2007р. № 16, в якому вказував, що зазначене приміщення буде передаватися в оренду на конкурсній основі, та зробив Позивачу пропозицію взяти участь у конкурсі і укласти договір оренди приміщення на конкурсній основі, який буде проведено 19.11.2007 р..

19.11.2007 р. було проведено конкурс на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м.Києва, у якому приймав участь і Позивач. За результатами конкурсу комісією з проведення конкурсу було складено протокол засідання комісії № 16, відповідно до якого переможцем конкурсу на право оренди об’єкту оренди було визначено ТОВ „Капітал-Буд-Інвест”, який запропонував найбільший розмір орендної плати.

05.12.2007 р. Шевченківською районною у м.Києві радою було прийнято розпорядження № 312, пунктом 1.4. якого у орендне користування ТОВ „Капітал-Буд-Інвест” шляхом укладення договору оренди було передано приміщення першого поверху, площею 101,6 кв.м. по вул. Б.Хмельницького, 35/1 в м.Києві.

07.12.2007 р. між Управлінням з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві та ТОВ „Капітал-Буд-Інвест” було укладено договір оренди нежилих приміщень територіальної громади Шевченківського району м.Києва, а саме нежилі приміщення першого поверху площею 101,6 кв.м., розташованого за адресою вул. Б.Хмельницького, 35/1 в м.Києві.

Чинним законодавством України встановлено дві підстави виникнення у орендаря права на подальше користування об’єктом оренди після закінчення строку оренди та порядок визначення умов договору оренди в залежності від підстави виникнення права, а саме:

-          продовження строку дії договору на той самий термі і на тих самих умовах, які були передбачені договором, якщо кожна із сторін договору проти цього не заперечує і не подала про це заяву (ч.2.ст.17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст.764 ЦК України);

- переважне право орендаря, за інших рівних умов, на продовження дії договору на новий термін, при цьому умови договору, дія якого продовжується, узгоджуються сторонами. Якщо сторони не досягли згоди, дія договору припиняється (ч.3 ст.17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст.777 ЦК України). Тобто фактично сторонами узгоджуються нові умови оренди і укладається новий договір, а попередні правовідносини припиняються.

Приймаючи до уваги те, що Відповідачем-2, як стороною договору була надана Позивачу письмова заява про припинення дії договору, суд приходить до висновку, що правових підстав для твердження про те, що договір підлягає продовженню на той самий строк та на тих самих умовах, відповідно до ч.2 ст.17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», та ст. 764 ЦК України, не було.

У відповідності до ч.3 ст.17 Закону «Про оренду державного та комунального майна», ст.777 ЦК України, сторони повинні узгодити умови договору, якщо орендар бажає скористатися переважним правом на продовження дії договору.

Суд в Рішенні дійшов обґрунтованого висновку, що продовження дії договору оренди мало здійснюватися в порядку укладання нового договору.

У відповідності до ч.2 ст.180 ГК України, господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами в передбаченому законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду.

Згідно із ч.1 ст.641 ЦК України, пропозиція укласти договір (оферта) має містити істотні умови договору. Позивач в листі від 01.10.2007р. № 16 не указав, на яких саме умовах він бажає продовжити дію договору, а тому зазначений лист не можна вважати належною пропозицією (офертою) щодо продовження дії договору.

Як зазначено у ст.284 ГК України, істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Стаття 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначає наступні істотні умови договору оренди державного та комунального майна: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Стаття 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», яка встановлює порядок укладання договору оренди комунального майна, визначає, що особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору, а також інші документи за встановленим переліком, відповідному орендодавцеві, зазначеному у ст.5 вказаного Закону, а Позивач проекту договору та відповідних документів Відповідачу-2 не надавав, а лист з пропозицією направив не Відповідачу-2, а голові Шевченківської районної у м. Києві ради.

Відповідним орендодавцем, тобто органом, якому делеговані повноваження на укладання договору оренди, є Відповідач-2 - Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради відповідно до п.1.3. , 3.1.10. Положення про вищевказане Управління.

Таким чином судова колегія вважає що лист Позивача від 01.10.2007р. № 16 не може вважатися належною пропозицією (офертою) продовжити дію договору оренди, оскільки він не містить істотних умов договору, зокрема, щодо строку дії та орендної плати, та поданий з порушенням вимог ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

У відповідності до ст.642 ЦК, відповідь особи, який адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною. Якщо особа, яка одержала пропозицію, у межах строку для відповіді, вчинила дію відповідно до вказаних у пропозиції умов договору, яка засвідчує її бажання укласти договір, ця дії є прийняттям пропозиції, якщо інше не встановлено в пропозиції або не встановлено законом.

31.10.2007 р. Відповідач-2, надіславши Позивачу заяву про припинення дії договору, чітко висловив свою позицію щодо відмови в продовжені договору оренди, і такі дії Відповідача-2 суд не може вважати повним і безумовним акцептом пропозиції Позивача «продовжити оренду». У відповіді від 31.10.2007р. на лист Позивача №16 від 01.10.2007р. Відповідач-2 запропонував Позивачу взяти участь у конкурсі і подати заяву на конкурс з пропозицією щодо умов договору оренди приміщення, і Позивач вказану пропозицію прийняв, подавши заяву на конкурс.

Судова колегія не може погодитися з твердженням Позивача про те, що виставлення Відповідачем-2 рахунків за фактичне користування об’єктом оренди є акцептом на пропозицію Позивача. Зазначені рахунки виставлялися Відповідачем-2 за фактичне користування об’єктом оренди, що передбачено вимогами закону та умовами договору оренди.

Крім того, судова колегія вважає, що оскільки Позивач не надав Відповідачу-2 пропозиції щодо істотних умов продовження договору оренди (а такий обов’язок покладається відповідно до вимог діючого законодавства саме на орендаря), сторони не досягли домовленості щодо умов продовження дії договору оренди, і дія договору припинилася.

Разом з тим, судова колегія погоджується з твердженням відповідачів по справі про те, що відповідь Відповідача-2 від 31.10.2008р. на лист Позивача від 01.10.2007р. № 16 була фактично пропозицію взяти участь у конкурсі на укладання нового договору оренди приміщення, тобто укласти договір на конкурсній основі, тобто переважне право Позивача, за інших рівних умов, на укладання договору оренди на новий строк порушено не було.

Позивач на той момент не оскаржував зазначені дії Відповідача-2 та заяву про припинення дії договору, а подав заявку та взяв участь у конкурсі, тобто своїми діями фактично підтвердив прийняття пропозиції Позивача укласти договір на конкурсній основі.

Враховуючи вимоги ч. 1 статті 118. Закону України «Про державний бюджет України на 2007 рік» про те, що у 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах, а також припинення дії Договору оренди від 01.12.2007р. № 2009/2 на приміщення, судова колегія дійшла висновку про те, що у орендодавця були всі законні підстави для призначення конкурсу з метою визначення переможця, який запропонує найбільш вигідні для орендодавця умови оренди приміщення.

Позивач міг реалізувати своє право на укладання договору оренди приміщення на умовах конкурсу, запропонувавши більш вигідні умови для орендодавця.

Окрім того, судова колегія приходить до висновку, що не ґрунтуються на законі також висновки суду про те, що у Відповідача-1 не було передбачених ст.9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» підстав для відмови передачі в оренду приміщення Позивачу, оскільки зазначена стаття не встановлює виключний перелік таких обстав, а визначає, що у передачі в оренду може бути відмовлено також з інших підстав, передбачених законами.

За таких обставин не було законних підстав для задоволення вимог Позивача про визнання за Позивачем права на продовження дії договору оренди та зобов’язання Відповідача-1 у 15 денний строк продовжити дію договору оренди на той самий строк та на тих самих умовах.

Висновки суду про те, що проведення конкурсу було незаконним, оскільки між Позивачем та Відповідачем-2 продовжували існувати орендні відносини щодо приміщення, не ґрунтуються на законі та наявних доказах і суперечать рішенню в частині, якою Відповідача-1 зобов’язано продовжити дію договору оренди.

Окрім того, судова колегія не може погодитися з рішенням суду про відмову в задоволені первісного позову в частині визнання недійсним договору № 653/2 оренди нежилих приміщень територіальної громади Шевченківського району м. Києва» від 07.12.2007р., укладеного між Відповідачем-2 та Відповідачем-3, оскільки при визнанні права Позивача на продовження дії договору оренди приміщення, укладеного між Позивачем та Відповідачем-2, та зобов’язання Відповідача-1 продовжити строк дії договору, таке рішення суду призвело до існування одночасно двох чинних договорів оренди на один об’єкт оренди та до порушення права ТОВ «Капітал-Буд-Інвест» користуватися приміщенням, яке виникло на підставі договору оренди №653/2 від 07.12.2007р., укладеному Відповідачем-2 та ТОВ «Капітал-Буд-Інвест».

Крім того судова колегія дійшла висновку про те, оскаржуваним рішенням суду безпідставно відмовлено в задоволені зустрічної позовної заяви Шевченківської районної у м. Києві ради до ТОВ «ТД Альтран-В» про зобов’язання звільнити приміщення, оскільки дії ТОВ «Альтран-В», яке не бажає звільнити приміщення, порушують права та законні інтереси ТОВ «Капітал-Буд-Інвест» як орендаря за договором оренди №653/2 від 07.12.2007р., який виграв конкурс на право оренди приміщення і внаслідок незаконних дії ТОВ «Альтран-В» позбавлений можливості використовувати об’єкт оренди.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд , -

ПОСТАНОВИВ:

1.          Рішення Господарського суду міста Києва від 25.06.2008р. у справі № 31/180 скасувати частково та прийняти нове рішення.

2.          В задоволенні первісного позову відмовити повністю.

3.          Зустрічний позов задовольнити.

4.          Зобов’язати Товариство з обмеженою відповідальністю „ТД Альтран-В” (м. Київ, вул. Н. Вал, 39, код 33401930) звільнити нежиле приміщення першого поверху, площею 101,6 кв.м., розташоване за адресою м. Київ, вул. Б.Хмельницького/Пирогова, 35/1, та передати його за актом приймання-передачі Шевченківській районній у м. Києві раді (м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 24, код 26077632).

5.          Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „ТД Альтран-В” (м. Київ, вул. Н. Вал, 39, код 33401930) на користь Шевченківської районної у м. Києві ради (м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 24, код 26077632) 85,00 грн. витрат по сплаті держмита та 118,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

6.          Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „ТД Альтран-В” (м. Київ, вул. Н. Вал, 39, код 33401930) на користь Шевченківської районної у м. Києві ради (м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 24, код 26077632) 42,5 грн. державного мита за перегляд рішення в апеляційному порядку.

7.          Товариства з обмеженою відповідальністю „ТД Альтран-В” (м. Київ, вул. Н. Вал, 39, код 33401930) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал-Буд-Інвест» (м. Київ, вул. Артема, 37-41, код 32206395) 42,5 грн. державного мита за перегляд рішення в апеляційному порядку.

8.          Доручити Господарському суду м. Києва видати накази на виконання даної постанови.

Головуючий суддя

Судді

26.08.08 (відправлено)