ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"12" вересня 2008 р.

Справа № 16/109-08-3221

Господарський суд Одеської області у складі:

Судді –Желєзної С.П.

Секретаря судових засідань –Шевченко Г.В.

За участю представників сторін:

Від позивача: Попов П.Р. за дов. №1 від 25.07.2008р.; Руссу С.К. –директор;

Від відповідача: Щербакова Д.С. за дов. №3 від 09.01.2008р,

Розглянувши у відкритому судовому засіданні (з оголошенням перерви згідно ст. 77 ГПК України) справу за позовом малого приватного підприємства „КОНТУР” до Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради про визнання договору пролонгованим, -

ВСТАНОВИВ:

Мале приватне підприємство „КОНТУР” (далі по тексту МПП „КОНТУР”) звернулось до господарського суду Одеської області з позовними вимогами до Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради про визнання за позивачем права користування нежитловим приміщенням площею 107,99 кв.м., розташованим по пр-ту Леніна, 1 у м. Ізмаїлі Одеської області, на умовах договору оренди нерухомого майна, укладеного між сторонами по даній справі 08.10.2001р. на той же термін та на тих же умовах. Свої вимоги у вказаній справі МПП „КОНТУР” обґрунтовує належним виконанням прийнятих на себе за договором оренди нерухомого майна від 08.10.2001р. зобов?язань, використанням спірного приміщення протягом тривалого часу та неповідомленням Орендодавцем позивача про відмову від продовження договірних відносин протягом одного місяця після припинення дії договору оренди, у зв’язку з чим наполягає на наявності у нього права на пролонгацію вказаного договору оренди.

01.09.2008р. позивач звернувся до господарського суду Одеської області з заявою про уточнення позовних вимог, відповідно до якої позовні вимоги були викладені у наступній редакції: продовжити договір оренди від 08.10.2001р., укладений між МПП „КОНТУР” та Фондом комунального майна Ізмаїльської міської ради стосовно оренди приміщення площею 107,99 кв.м., розташованого по пр-ту Леніна, 1 у м. Ізмаїлі Одеської області, строком на п’ять років з 08.10.2006р. до 08.10.2011р. на умовах сплати орендних платежів, передбачених договором оренди від 08.10.2001р.

У судовому засіданні 12.09.2008р. представником позивача було надано заяву про уточнення позовних вимог, за змістом якої позовні вимоги були викладені у наступній редакції: вважати продовженим договір оренди від 08.10.2001р., укладений між МПП „КОНТУР” та Фондом комунального майна Ізмаїльської міської ради стосовно оренди приміщення площею 107,99 кв.м., розташованого по пр-ту Леніна, 1 у м. Ізмаїлі Одеської області, строком на п’ять років з 08.10.2006р. до 08.10.2011р. на умовах сплати орендних платежів, передбачених договором оренди від 08.10.2001р.

Відповідно до ч. 4 ст. 22 ГПК України позивач вправі до прийняття рішення по справі змінити підставу або предмет позову, збільшити розмір позовних вимог, відмовитись від позову або зменшити розмір позовних вимог.

Вищенаведена редакція позовних вимог МПП „КОНТУР” є остаточною, у зв’язку з чим відповідно до ст. 22 ГПК України приймається господарським судом для розгляду по суті викладених в ній вимог.

Відповідачем згідно з відзивом на позов, наданим у судовому засіданні 13.08.2008р. позовні вимоги заперечуються з посиланням на повідомлення позивача про припинення дії договору оренди від 08.10.2001р. у встановлений діючим законодавством строк.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне.

Між Фондом комунального майна Ізмаїльської міської ради (Орендодавець) та МПП „КОНТУР” (Орендар) 08.10.2001р. було укладено договір оренди нерухомого майна, відповідно до умов п. 1.1 якого Орендодавець передає, а Орендар –приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 107,9 кв.м., що перебуває на балансі ЦРЛ та розташоване по пр. Леніна, 1 у м. Ізмаїлі Одеської області. Строк дії договору визначений сторонами у 5 років з 08.10.2001р. до 08.10.2006р.

Згідно ч. 1 ст. 2 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР з наступними змінами та доповненнями) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Умовам п. 7.3 договору оренди від 08.10.2001р. передбачено, що у випадку відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну договору після закінчення його строку протягом місяця, від вважається продовженим на той самий строк та на тих самих умовах, які були в ньому передбачені.

Відповідно до положень ч. 2 ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР) договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. При цьому, згідно ч. 2 ст. 17 цього Закону, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Крім того, положеннями статті 764 ЦК України встановлено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Як було зазначено по тексту рішення вище, останній строк дії договору оренди нежитлового приміщення від 08.10.2001р. був визначений сторонами до 08.10.2006р.

В обґрунтування заявлених вимог позивач наполягає на тих обставинах, що МПП „КОНТУР” тривалий час є орендарем нежитлового приміщення, загальною площею 107,9 кв.м., що розташоване по пр. Леніна, 1 у м. Ізмаїлі Одеської області, належним чином виконує прийняті на себе зобов’язання. При цьому, враховуючи відсутність повідомлення Орендодавця про припинення дії договору оренди від 08.10.2001р., позивач наполягає на продовженні дії вказаного договору відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР з наступними змінами та доповненнями).

В свою чергу, відповідач навпаки наголошує на припиненні дії вказаного договору з 08.10.2006р., у зв’язку з відмовою Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради від його пролонгації.

Враховуючи наведені позиції сторін у даній справі, суд вважає за необхідне зупинитися на дослідженні документів, що, на думку відповідача, підтверджують факт належного повідомлення позивача про відсутність наміру на продовження дії договору нежитлового приміщення від 08.10.2001р., укладеного між сторонами по справі.

В обґрунтування своєї позиції відповідачем було надано суду, зокрема, претензію за вих.№ 4794 від 08.11.2006р., за змістом якої Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради повідомляє позивача про припинення договірних відносин після закінчення строку дії договору оренди від 08.10.2001р. та необхідність звільнення приміщення, у зв’язку з наміром Орендодавця використовувати нежитлове приміщення загальною площею 107,9 кв.м., що перебуває на балансі ЦРЛ та розташоване по пр. Леніна, 1 у м. Ізмаїлі Одеської області для нужд охорони здоров’я.

З огляду на викладене, слід зазначити, що за змістом положень ч. 2 ст. 17 цього Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР), у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. За переконанням суду, встановлений законодавцем обов’язок однієї зі сторін звернутися із заявою про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, кореспондує з правом іншої сторони за договором на отримання такого повідомлення, в протилежному випадку зазначений законодавчий припис втрачає будь-який сенс.

При цьому, судом критично оцінюються повідомлення про вручення поштового відправлення № 63760, яке було надано суду відповідачем на підтвердження отримання вказаної претензії МПП „КОНТУР”, з огляду на наступне. Як вбачається з довідок МПП „КОНТУР” від 13.08.2008р. та 11.09.2008р. гр. Ангелова, яка зазначена у повідомленні, як особа якій вручено рекомендоване поштове відправлення № 63760, станом на 16.11.2006р. (день отримання поштового відправлення) взагалі ніколи не перебувала у трудових відносинах з МПП „КОНТУР”.

Наведене не дозволяє суду оцінювати вказані документи як докази належного повідомлення Фондом комунального майна Ізмаїльської міської ради Орендаря за договором оренди від 08.10.2006р. про припинення його дії та відмову у його пролонгації.

Крім того, судом не приймаються до уваги і надані відповідачем на підтвердження факту обізнаності Орендаря про відсутність наміру Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради продовжувати договірні орендні відносини листи виконавчого комітету Ізмаїльської міської ради за № 17/01-11-63 від 10.02.2006р. та № 17/01-11-3105 від 30.10.2006р., а також лист № 17/01-13-1871 від 03.07.2008р., наданий позивачем, з огляду на наступне.

По-перше, відправником вказаних листів був виконавчий комітет Ізмаїльської міської ради, в той час як Орендодавцем за договором оренди від 08.10.2006р. виступив Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради, що виключає можливість оцінювати вказані документи як докази повідомлення Орендаря про припинення договірних орендних правовідносин у розумінні частини 2 статті 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР).

По-друге, Фондом комунального майна Ізмаїльської міської ради з дотриманням вимог ст.ст. 32, 33 ГПК України не було надано суду жодних доказів отримання позивачем вказаних листів.

Враховуючи наведений аналіз документів, вирішальним моментом при розгляді даного спору є встановлення дійсного наміру Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради щодо проводження дії або припинення договору оренди нерухомого майна, укладеного між сторонами по справі 08.10.2001р., у зв’язку з чим, суд вважає за необхідне докладніше зупинитися на наступному.

Згідно ст.. 18 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР з наступними змінами та доповненнями) за договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню. Орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

У відповідності до умов п.п. 4.2 договору від 08.10.2001р. Орендарем були прийняті на себе зобов’язання щодо використання орендованого приміщення у відповідності умов цього договору. Згідно п. 1.1 договору від 08.10.2001р. нежитлове приміщення загальною площею 107,9 кв.м., що розташоване по пр. Леніна, 1 у м. Ізмаїлі Одеської області, було передане у строкове платне користування з метою розміщення офісу.

За твердженням представника позивача, МПП „КОНТУР” вже тривалий час використовує нежитлове приміщення, загальною площею 107,9 кв.м., що розташоване по пр. Леніна, 1 у м. Ізмаїлі Одеської області, та належним чином виконує прийняті на себе зобов’язання. Як вбачається з матеріалів справи, на протязі всього періоду дії договору оренди від 08.01.2001р. і до подачі цього позову до суду МПП „КОНТУР” своєчасно сплачувало орендні платежі, що підтверджується карткою Орендаря. Доказів, спростовуючих твердження позивача стосовно належного виконання прийнятих на себе зобов’язань за договором оренди від 08.10.2001р., Фондом комунального майна Ізмаїльської міської ради суду надано не було.

Більш того, як вбачається з матеріалів справи та не заперечується відповідачем орендні платежі, що перераховувалися позивачем на виконання умов договору від 08.10.2001р. після спливу строку дії договору Фондом комунального майна Ізмаїльської міської ради повернуті Орендарю не були. За переконанням суду, у разі небажання Орендодавця продовжувати договірні відносини після закінчення строку дії договору оренди, Орендодавець не вправі здійснювати Орендарю нарахування орендних платежів, а у разі їх надходження повинен повертати сплачені орендарем грошові кошти. В свою чергу, плата за фактичне користування орендованим майном після закінчення строку дії договору оренди повинна здійснюватись відповідно до ст. 785 ЦК України.

Крім того, в матеріалах справи є лист Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради за № 1441 від 08.10.2007р., відповідно до якого Орендаря було повідомлено, що з огляду на звернення МПП „КОНТУР” з проханням щодо продовження строку дії договору оренди, відповідачем з метою розгляду вказаного клопотання було оформлено замовлення на проведення оцінки об’єкту оренди та необхідність забезпечення доступу до нежитлового приміщення, що розташоване по пр. Леніна, 1 у м. Ізмаїлі Одеської області.

Підсумовуючи наведене, суд доходить висновку, що, по-перше: відповідачем не доведений факт належного у встановлений законом строк повідомлення Орендаря про припинення дії договору оренди нерухомого майна від 08.10.2001р. По-друге: факт надіслання відповідачу повідомлення про необхідність забезпечення доступу до орендованого приміщення з метою подальшого вирішення питання щодо продовження дії вказаного договору та факт прийняття від Орендаря орендних платежів на протязі всього періоду часу після закінчення строку дії договору оренди судом оцінюється як дії Орендодавця, які свідчать про виявлення бажання останнього щодо продовження між сторонами орендних відносин. За переконанням суду, якщо Орендодавець відмовився від продовження договірних відносин у випадку закінчення строку дії договору оренди, але подальші дії останнього направлені на пролонгацію даних правовідносин, суду не вбачається за правомірне визнавати договір таким, що припинив свою дію у зв’язку з закінченням строку його дії, так як в даному випадку, визначальним моментом при вирішенні спору є дії Орендодавця, які свідчать про згоду останнього на пролонгацію цих відносин. Слід зазначити, що протягом майже двох років після закінчення строку дії договору оренди, Орендар користувався нежитловим приміщенням, загальною площею 107,9 кв.м., що розташоване по пр. Леніна, 1 у м. Ізмаїлі Одеської області, та сплачував орендну плату, при цьому, Орендодавцем жодних дій, спрямованих на повернення об’єкту оренди, вчинено не було.

Як зазначалось вище, у разі закінчення строку, на який було укладено договір оренди, за відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено місячний термін, протягом якого орендодавець або орендар можуть заявити про припинення або зміну умов договору після закінчення його строку, тобто встановлений певний та обов’язковий для виконання порядок припинення або зміни умов договору після закінчення його строку. Незважаючи на ті обставини, що таку заяву заінтересована сторона може також подати і до закінчення строку дії договору оренди, на думку суду, за усіх умов після закінчення терміну дії договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право продовження договору оренди на новий термін. Отже, якщо після закінчення строку дії договору оренди орендодавець передав спірне майно в оренду іншій особі, орендар за попереднім договором має право звернутися до господарського суду із заявою про спонукання орендодавця продовжити дію цього договору на новий термін та про визнання договору з новим орендарем недійсним (п. 12 Роз’яснення Вищого господарського суду від 25.05.2000р. N 02-5/237 „Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна”).

За переконанням суду, встановлення законодавцем інституту переважного право орендаря на продовження договірних відносин базується на принципах справедливості та розумності, як на загальних засадах цивільного законодавства (ст..3 ЦК України).

При цьому, МПП „КОНТУР” висувається вимога вважати продовженим договір оренди від 08.10.2001р., укладений між МПП „КОНТУР” та Фондом комунального майна Ізмаїльської міської ради стосовно оренди приміщення площею 107,99 кв.м., розташованого по пр-ту Леніна, 1 у м. Ізмаїлі Одеської області, строком на п’ять років з 08.10.2006р. до 08.10.2011р. на умовах сплати орендних платежів, передбачених договором оренди від 08.10.2001р. Суд звертає увагу позивача на некоректність з юридичної точки зору викладеної вимоги в приведеній редакції з огляду на той факт, що судом, за результатами вирішення спору, може бути визнано договір пролонгованим, але на тих самих умовах і на той самий строк, які були передбачені договором. Пролонгація може бути визнана судом як факт, який відбувся, при цьому сторони договірних відносин не позбавлені права на внесення в подальшому змін та доповнень до умов договору оренди, у тому числі в частині визначення розміру орендних платежів. У зв’язку з чим, суд звертає увагу позивача, що у даному випадку формулювання „на умовах сплати орендних платежів, передбачених договором оренди від 08.10.2001р.” фактично призведе до фіксування у судовому порядку розміру орендної плати, зазначеного по тексту договору оренди від 08.10.2001р., що є некоректним з юридичної точки зору.

З огляду на викладене, а також той факт, що з 2001 року даний об’єкт знаходиться у користуванні на умовах оренди МПП „КОНТУР” та виявлення бажання Орендодавця щодо продовження між сторонами орендних відносин, суд доходить висновку щодо правомірності позовних вимог МПП „КОНТУР” та наявності підстав для їх задоволення відповідно до ч. 2 ст. 16 ЦК України, ч. 1, 2 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР), у зв’язку з чим слід визнати договір оренди нерухомого майна –нежитлового приміщення площею 107,99 кв.м., розташованого по пр-ту Леніна, 1 у м. Ізмаїлі Одеської області, укладений між сторонами у даній справі 08.01.2001р., пролонгованим на той самий строк і на тих самих умовах.

Судові витрати по держмиту, витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу слід покласти на відповідача згідно зі ст.ст. 44, 49 ГПК України.

Керуючись ч. 2 ст. 16 ЦК України, ч. 1, 2 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР), ст.ст. 22, 32, 33 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1.          Позов задовольнити.

2.          Визнати договір оренди нерухомого майна від 08.10.2001р., укладений між малим приватним підприємством „КОНТУР” та Фондом комунального майна Ізмаїльської міської ради, пролонгованим на той самий строк і на тих самих умовах.

3.          Стягнути з Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради / 68601, Одеська область, м. Ізмаїл, пр. Суворова, 62, п/р 2560 у ВДК Одеської області, МФО 828011, / на користь малого приватного підприємства „КОНТУР” / 68600, Одеська область, м. Ізмаїл, пр. Леніна, 1, п/р 260071181 в ООФ АППБ „Аваль” в м.Одесі, МФО 328351, / 85 грн. /вісімдесят п’ять грн.00 коп./ - держмита; 118 грн. /сто вісімнадцять грн.00 коп./ - витрати на ІТЗ судового процесу.

Наказ видати.

Рішення набирає чинності в порядку, передбаченому ст. 85 ГПК України.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення підписане 12.09.2008р.

Суддя Желєзна С.П.