ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ
РІШЕННЯ

Іменем України

30.09.2008

Справа №2-5/8408-2008

За позовом – ТОВ «Інвестиційна компанія «Стандартінвест», м. Київ

До відповідачів – 1. Товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Микитівський алебастр», м. Донецьк; 2. Товариства з обмеженою відповідальністю «Лівадійські бані», м. Ялта, смт. Лівадія; 3. Комунального підприємства «Ялтинське бюро технічної інвентаризації», м. Ялта

За участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Лівадійської селищної ради, м. Ялта

Про визнання недійсним договору.

Суддя М.П.Гаврилюк

ПРЕ ДСТАВНИКИ:

Від позивача – Власенко В.В. – предст., дов. від 05.02.2008 року.

Від відповідача – 1, 2. не з’явилися; 3. Мельников Ю.О. – предст., дов. від 02.06.2008 року.

Від третьої особи - Денисов Ю.Г. – предст., дов. від 12.06.2008 року.

Сутність спору:

Позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Стандартінвест», м. Київ звернувся до Господарського суду АР Крим з позовом, в якому просить суд визнати недійсним укладений 26 жовтня 2008 року між ТОВ «Торговий дім «Микитівський алебастр» та ТОВ «Лівадійські бані» договір купівлі-продажу будівлі загальною площею 52,2 кв.м., розташованою за адресою: АР Крим, м. Ялта, смт. Курпати, шосе Алупкінське, буд. 8-а (реєстровий № 3336); зобов'язати КП «Ялтинське БТІ» скасувати реєстрацію права власності на будівлю за адресою: АР Крим, м. Ялта, смт. Курпати, шосе Алупкінське, буд 8-а (реєстраційний № 14251306) за Лівадійською селищною радою, ТОВ «Торговий дім «Микитівський алебастр» та ТОВ «Лівадійські бані».

Свої вимоги позивач мотивує тим, що договір, який він просить визнати недійсним має ознаки фіктивного правочину.

Від відповідача - ТОВ «Торговий дім «Микитівський алебастр», м. Донецьк надійшла телеграма, в якій він просить суд справу слуханням відкласти у зв’язку з неможливістю забезпечити явку представника.

Від відповідача - ТОВ «Лівадійські бані», м. Ялта, смт. Лівадія надійшла телеграма, в якій він просить суд справу слуханням відкласти у зв’язку з неможливістю забезпечити явку представника.

Відповідач – КП «Ялтинське БТІ» надав суду відзив на позов та просить суд позивачу відмовити в частині зобов’язання БТІ м. Ялта скасувати реєстрацію права власності на будівлю, розташовану по Алупкінському шосе, 8а, смт. Курпати, м. Ялта.

Третя особа - Лівадійська селищна рада, м. Ялта проти позовних вимог не заперечує за мотивами, що викладені у письмовому пояснення по суті спору.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши представлені докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд -

ВСТАНОВИВ:

26 жовтня 2006 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Микитівський алебастр» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Лівадійські бані» укладений договір купівлі-продажу будівлі, загальною площею 52,2 кв.м., яка знаходиться за адресою: м. Ялта, смт. Курпати, Алупкінське шосе, 8а.

26 жовтня 2006року вказаній договір посвідчений нотаріусом Ялтинського міського нотаріального округу АР Крим Висоцькою І.Я. за № 3336.

Позивач просить суд визнати недійсним укладений 26 жовтня 2008 року між ТОВ «Торговий дім «Микитівський алебастр» та ТОВ «Лівадійські бані» договір купівлі-продажу будівлі загальною площею 52,2 кв.м.

Суд вважає, що позовні вимоги є такими, що підлягають задоволенню, з огляду на наступне:

На підставі договору оренди земельної ділянки від 22.04.2005року укладеного між Лівадійською селищною радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Стандартінвест» у користування позивача перейшла земельна ділянка площею 2,3089 га за адресою: м. Ялта, смт. Курпати, Алупкинське шосе, район домоволодіння № 8.

Частиною першою статті 628 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно ст. ст. 204, 215 Цивільного кодексу України угода (договір), відповідно окремі її частини (умови), є правомірними, якщо їх недійсність прямо не встановлена законом, або якщо вони не визнані судом недійсними. Якщо недійсність угоди прямо не встановлена законом, однак одна із сторін чи інша заінтересована особа оспорює її дійсність на підставах, встановлених законом, така угода (договір), відповідно окремі її частини (умови), можуть бути визнані судом недійсними.

Як убачається з матеріалів справи, право власності Продавця - Товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Микитівський алебастр» на спірну будівлю виникло на підставі рішення суду.

Так, згідно частині 2 ст. 220 Цивільного кодексу України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Виходячи із вимог частині 2 ст. 220 Цивільного кодексу України, рішенням Господарського суду АР Крим від 02.10.2006 року по справі № 2-17/15638-2006 визнаний дійсним договір купівлі-продажу від 18.09.2006 року будівлі загальною площею 52,2кв.м., розташованої за адресою: АР Крим, смт. Курпати, Алупкинське шосе, буд. 8-а, укладений між Лівадійською селищною радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Микитівський алебастр», визнане право власності на вказану вище будівлю за Товариством з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Микитівський алебастр».

Рішення Господарського суду АР Крим від 02.10.2006 року по справі № 2-17/15638-2006 було похідною підставою виникнення права власності на спірну будівлю за ТОВ «Торговий дім «Микитівський алебастр» та було правовстановлюючим документом, згідно якому Бюро технічної реєстрації реєструється право власності на нерухомість.

Згідно додатку № 1 до Положення № 7/5 «Про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно» від 07.02.2002р. нотаріально посвідчені угоди (договори) та цивільно-правового характеру, що передбачають перехід права власності на будинки, будівлі, інші споруди, визначаються у якості правовстановлюваних документів на зазначені об'єкти, що є необхідними для фактичного проведення державної реєстрації прав та, відповідно, їх визначення з цього моменту у якості об'єктів нерухомого майна.

Однак, Вищим господарським судом України від 11 квітня 2007 року рішення Господарського суду АР Крим від 02.10.2006 року по справі № 2-17/15638-2006 було скасоване, матеріали справи були направлені на новий розгляд до суду першої інстанції, де було присвоєно новий номер справи - 2-5/7057.1-2007.

Рішенням Господарського суду АР Крим від 20 травня 2008 року по справі № 2-5/7057.1-2007 в задоволені позову ТОВ «Торговий дім «Микитівський алебастр» про визнання дійсним договору купівлі-продажу та визнання права власності на будівлю за адресою: м. Ялта, смт. Курпати, Алупкінське шосе, 8-а відмовлено у зв'язку з тім, що продавець майна (Лівадійська селищна рада) не є власником майна, а також у зв'язку з тім, що ані Лівадійська селищна рада, ані ТОВ «Торговий дім «Микитівський алебастр», ані ТОВ «Лівадійські бані» не підтвердили суду факт існування будівлі за адресою: м. Ялта, смт. Курпати, вул. Алупкинське шосе, 8а.

Скасовані рішення судів, за якими було визнано право власності на об'єкт за адресою: м.Ялта, смт. Курпати, Алупкінське шосе, 8-а за Лівадійською селищною радою, а потім за ТОВ «Торговий дім «Микитівський алебастр» не є юридичними фактами, тобто не породжують, не змінюють та не зупиняють права та обов'язки сторін у цьому судовому спорі.

Таким чином, Товариство з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Микитівський алебастр» не був власником будівлі за адресою: м. Ялта, смт. Курпати, Алупкинське шосе, 8а, тобто, воно не мало право продавати його Товариству з обмеженою відповідальністю «Лівадійські бані».

У свою чергу Товариство з обмеженою відповідальністю «Лівадійські бані» не мало право формально укладати договір купівлі-продажу будівлі за адресою: м. Ялта, смт. Курпати, Алупкинське шосе, 8а, яка не існувала на дату укладення угоди.

Обставини справи свідчать про те, що при укладені договору купівлі-продажу будівлі від 26 жовтня 2006 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Лівадійські бані» знало про те, що ТОВ «Торговий дім «Микитівський алебастр» не є власником майна та про відсутність об'єкту продажу, що підтверджується витягами з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців від 19.06.2008 року № 1881316 та № 1881256.

Згідно вище зазначеним витягам з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців від 19.06.2008 року № 1881316 та 1881256 Товариство з обмеженою відповідальністю «Лівадійські бані» та Товариство з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Микитівський алебастр» мають спільних засновників, а саме: Приватне підприємство «Углепоставка» та Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Ягуар».

Крім того, положення Договору суперечать (не відповідають) вимогам п.п. 1.2, 1.5, 1.6 п. 1 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002р. № 7/5, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 18.02.2002р. за № 157/6445 (зі змінами та доповненнями), ДБН (державні будівельні норми) А.3.1-3-94 «Прийняття в експлуатацію завершених будівництвом об'єктів. Основні положення»», ст. 203 Цивільного кодексу України (від 16.01.2003 року) та суттєво зачіпають законні інтереси Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Стандартінвест», як сумлінного користувача земельної ділянки, на якій, за ствердженням відповідачів, знаходиться будівля за адресою: м.Ялта, смт. Курпати, Алупкинське шосе, 8-а, у зв'язку з чім відповідно до ст. ст. 203, 215 Цивільного кодексу України підлягають визнанню недійсними в судовому порядку.

Відповідно до ст. 331 Цивільного кодексу України та Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 р. № 7/5, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 18.02.2002 р. за № 157/6445 (надалі - Положення № 7/5) визначення будь-яких будівель та споруд у якості об'єктів нерухомого майна обумовлюється моментом проведення державної реєстрації прав власності на такі об'єкти (тобто до моменту здійснення державної реєстрації прав власності будь-які будівлі або споруди не можуть визначатися інакше, ніж у якості будівельних матеріалів).

Таким чином, у зв'язку зі скасуванням: рішення Ялтинського міського суду від 10.03.2006 року по справі № 2-1374/2006р., Господарського суду АРК від 02.10.2006року справі № 2-17/15638-2006, які визнали право власності на об'єкт продажу за договором купівлі - продажу від 26 жовтня 2006 року поступово за Лівадійською селищною радою, а потім за ТОВ «Торговий дім «Микитівський алебастр», у зв'язку з тим, що ТОВ «Торговий дім «Микитівський алебастр» не є власником відчуженого майна, за відсутністю інших передбачених діючим законодавством України правовстановлюючих документів, реєстрація права власності на будівлю за адресою: м. Ялта, смт. Курпати, шосе Алупкинське, буд. 8-а за Лівадійською селищною радою, ТОВ «Торговий дім «Микитівський алебастр» та ТОВ Лівадійські бані» повинна бути скасована..

Отже, визначення у договорі купівлі-продажу від 26.10.2006 року (реєстровий № 3336) загальною прощею 52,2 кв. м. у якості об'єкта нерухомого майна та, відповідно, реєстрація на підставі цього договору КП «Ялтинське бюро технічної інвентаризації» права власності на нього саме, як нерухомість, з урахуванням твердження відповідачів про входження будівлі саме на земельній ділянки ТОВ «ІК «Стандартінвест», штучно створює підстави для позбавлення позивача права користування часткою земельної ділянки, що безпосередньо порушує законні інтереси позивача.

Згідно п.п. 1.2, п.п. 1.5 п. 1 Положення № 7/5 «Про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно» від 07.02.2002р., воно діє на всієї території країни та є обов'язковим для виконання громадянами, міністерствами, іншими пральними та місцевими органами виконавчої влади і місцевого самоврядування, підприємствами, установами та організаціями незалежно від форми власності. Державна реєстрація прав власності на об'єкти нерухомого майна є обов'язковою. Підпункт 1.6 пункту 1 стеження № 7/5 імперативно встановлює, що державній реєстрації підлягають права власності виключно на ті об'єкти нерухомого майна, будівництво яких завершено і які прийняти в експлуатацію у встановленому порядку, при наявності матеріалів технічної інвентаризації, підготовлених тим БТІ, яке проводить реєстрацію прав власності на ці об'єкти. Не підлягають реєстрації тимчасові споруди, а також споруди, що не пов'язані фундаментом з землею.

Таким чином, для визначення будь-якого об'єкту у якості нерухомого майна та реєстрації права власності особи на нього є необхідним, поряд з іншими, надання документів, що підтверджують здачу об'єкта в експлуатацію у встановленому порядку.

Процедура здачі в експлуатацію завершених будівництвом об'єктів регламентована, зокрема Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 22 вересня 2004 р. N 1243, що діяв на час вчинення відповідачами спірного договору.

Зокрема, введення в експлуатацію будівлі передбачає оформлення відповідного акту державної приймальної комісії, що підлягає затвердженню органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування, що утворив цю комісію, та реєструється в інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, яка видала дозвіл на виконання будівельних робіт.

Таким чином, умови договору від 26.10.2006 року, що визначають предмет купівлі-продажу (будівля) у якості існуючого об'єкта нерухомого майна, суперечать вимогам ст. 179 Цивільного кодексу України, п.п. 1.2, 1.5, 1.6 п. 1 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, який затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 22 вересня 2004 р. № 1243, ч. 3 ст. 331 ЦК України, у зв'язку з чим підлягають визнанню недійсними.

Згідно п. 5 Перехідних положень Закону України від 01.07.2004 р. № 1952-ІУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (зі змінами та доповненнями), п.п. 1.3 п. 1 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно визначається, що до створення єдиної системи органів державної реєстрації, а також до формування Державного реєстру прав у складі державного земельного кадастру реєстрацію об'єктів нерухомого майна здійснюють комунальні підприємства бюро технічної інвентаризації у межах відповідних адміністративно-територіальних одиниць.

Відповідно до ч. 2 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у випадку винесення судом відповідного рішення державна реєстрація прав скасовується.

Отже, здійснення реєстраційних дій щодо об'єктів нерухомого майна або проведення скасування такої реєстрації відповідно до діючого законодавства покладено на відповідні комунальні підприємства «Бюро технічної інвентаризації» в залежності від розташування об'єкта в тій чи іншій місцевості (адміністративно-територіальній одиниці).

Тим самим, суд дійшов висновку, що позовні вимоги є обґрунтованими, підтверджуються матеріалами справи та підлягають задоволенню.

У судовому засіданні оголошена вступна та резолютивна частини рішення. Рішення оформлено у відповідності зі ст. 84 Господарського процесуального кодексу України та підписано 07 жовтня 2008 року.

З огляду на викладене та керуючись ст. ст. 82-84 Господарського процесуального кодексу України, суд-

ВИРІШИВ:

1.          Позов задовольнити.

2.          Визнати недійсним договір купівлі-продажу будівлі загальною площею 52,2 кв.м., розташованої за адресою: АР Крим, м. Ялта, смт. Курпати, шосе Алупкинське, буд. 8-а (реєстровий № 3336) укладений 26 жовтня 2008 року між ТОВ «Торговий дім «Микитівський алебастр» (м. Донецьк, вул. Артема, 58-Б, ) та ТОВ «Лівадійські бані» (м. Донецьк, вул. Артема, 58б , ).

3.          Зобов'язати Комунальне підприємство «Ялтинське БТІ» скасувати реєстрацію права власності на будівлю за адресою: АР Крим, м. Ялта, смт. Курпати, шосе Алупкинське, буд 8-а (реєстраційний № 14251306) за Лівадійською селищною радою, ТОВ «Торговий дім «Микитівський алебастр» та ТОВ «Лівадійські бані».

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки Крим                                        Гаврилюк М.П.