СУД
РІШЕННЯ

Іменем
України

08.07.2008

Справа №2-30/3977-2008

За позовом Джанкойського районного
комунального підприємства «Кіновідєопрокат», м. Джанкой, вул. К.Маркса, 9.

До відповідача Суб'єкта
підприємницької діяльності ОСОБА_1,               АДРЕСА_1.

Про внесення змін у договір оренди.

Суддя Ловягіна Ю.Ю.

П р е д с т а в н и к и:

Від позивача - Рильцов, директор,
рішення Джанкойської районної ради від 22.12.2000р.,  Єрков, представник за дов. від 12.02.08р. у
справі.

Від відповідача - Соколова ,
представник за дов. від 01.02.08р. у справі.

Суть спору: Позивач - Джанкойське
районне комунальне підприємство «Кіновідєопрокат», м. Джанкой звернувся до
господарського суду АРК з позовом до суб'єкта підприємницької діяльності
ОСОБА_1, м. Джанкой про  внесення змін в
договір оренди кінотеатру Орленок в м. Джанкой від 22.08.2005р., укладений між
підприємством Джанкойським РКП «Кіновідєопрокат» та приватним підприємцем
ОСОБА_1, виклавши п. 3.1 у редакції орендодавця, а саме: «Орендна плата
визначається згідно з Методикою розрахунку та порядку використання плати за
оренду майна, яке знаходиться у власності територіальної громади сіл та селищ
Джанкойського р-ну (затверджено рішенням № 5/10-11 Джанкойської районної ради
АР Крим 10 сесії 5 скликання від 21.06.2007 р.) в сумі 3390,90 грн. щомісячно.

Свої вимоги позивач обґрунтовує
тим, що на підставі ст. 118 Закону України «Про державний бюджет України на
2007 р.» і відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України позивач
переглянув встановлені в договорі оренди розміри орендної плати. Позивач
здійснив нову оцінку вартості об'єкту, що орендується, згідно з якою, визначив
нову орендну плату в розмірі 3390,90 грн. Згідно з новою оцінкою вартості
орендованого майна на адресу відповідача були скеровані зміни до договору
оренди в частині збільшення орендної плати. Оскільки відповідач відмовився
добровільно внести зміни в договір, позивач просить суд внести зміни в п. 3.1.
договору, виклавши його в редакції позивача.

Відповідач у відзиві від 19.05.3008
р. (а.с. 48-50) проти позову заперечує з підстав, що позивачем протиправно була
проведена повторна оцінка орендованого майна та
запропоновано без законних підстав внести зміни в договір оренди від
22.04.2005 р. в частині збільшення орендної плати до 3390,90 грн., відповідно
до нової оцінки орендованого майна.

Згідно зі ст. 75 ГПК України,
господарський суд розглядає справу по наявним в ній матеріалам. Інших доказів
сторонами не представлено.

Розглянув матеріали справи,
заслухав доводи представників сторін, суд -

в с т а н о в и в:

Згідно зі ст. 759 Цивільного
кодексу України (далі - ЦК України) та ст. 283 Господарського кодексу України
(далі - ГК України), за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає
другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для
здійснення господарської діяльності.

22 квітня 2005 року Джанкойське
районне комунальне підприємство «Кіновідєопрокат» (орендодавець) та суб'єкт
підприємницької діяльності ОСОБА_1 (орендар) уклали договір оренди
індивідуально визначеного (нерухомого) майна, яке знаходиться у загальній
власності територіальних громад Джанкойського району, розташованого  за адресою:
м. Джанкой, вул. К. Маркса, буд. 9, загальною площею 226,9 кв.м.
Приміщення передане в оренду з метою торгівлі непродовольчими товарами та
товарами громадського господарства (п. 1.1 договору).

Договір оренди (найму) укладається
на строк, встановлений договором (ч. 1 ст. 763 ЦК України).

Строк дії договору встановлений
сторонами в 10.1. на 22 року 2 місяця 8 днів з 22 квітня 2005 р. по 01 липня
2027 р. включно

Вартість орендованого майна
визначена відповідно до експертної оцінки і становить 51830,0 грн. (п. 1.1.
договору). Експертна оцінка майна була виконана Джанкойським колективним
експертним проектно-будівельним підприємством 12.04.2005 р. (а.с. 84 - 85).

Орендна плата визначена на підставі
Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна загальної
власності територіальної громади Джанкойського р-ну, затвердженої Джанкойською
районною радою і становить за перший базовий місяць оренди 863,83 грн. (п. 3.1.
договору).

Відповідно до п. 3.4. договору
розмір орендної плати переглядається за вимогою однієї із сторін в разі зміни
методики розрахунку, зміни централізованих цін та тарифів та в інших випадках,
передбачених діючим законодавством.

На підставі ст. 118 Закону України
«Про державний бюджет України на 2007 р.» позивач переглянув встановлений в
договорі оренди розмір орендної плати і скерував на адресу відповідача зміни до
договору оренди в частині збільшення орендної плати.

Позивач неодноразово скеровував на
адресу відповідача повідомлення про зміну орендної плати, крім того, листом від
09.07.2007 р. № 461/01.3-13 позивач скерував на адресу відповідача додаткову
угоду та розрахунок орендної плати.

Оскільки відповідач відмовився
добровільно внести зміни в договір, позивач просить суд внести зміни в п. 3.1.
договору, виклавши його в редакції позивача.

Дослідивши представлені докази, суд
вважає, що вимоги позивача не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Згідно зі ст. 118 Закону України
«Про Державний бюджет України на 2007 р.» передбачено, що договори оренди
державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року (крім договорів
на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами,
Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових
комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду
відповідно до встановленої норми.

На підставі рішення 5/10-11
Джанкойської районної ради 10 сесії 5 скликання від 21.06.2007 р. «Про внесення
змін в рішення районної ради від 08.07.2005 р. № 4/21-12 «Про управління
об'єктами загальної власності територіальних громад Джанкойського району»,
внесені зміни та доповнення до Методики розрахунку та порядку використання
плати за оренду майна, яке знаходиться в загальній власності територіальних
громад сіл та селищ Джанкойського району». Також було затверджено положення до
Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна, яке
знаходиться в загальній власності територіальних громад сіл та селищ
Джанкойського р-ну в новій редакції.

Для встановлення нового розміру
орендної плати позивачем була здійснена повторна незалежна оцінка вартості
орендованого майна 26.03.2007 р. (а.с. 28 - 29), яка приєднана до матеріалів
справи.

Однак суд не може погодитися з
твердженнями позивача про правомірність проведення повторної оцінки
орендованого майна з наступних підстав.

Відповідно до ст. 626 Цивільного
кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на
встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Зміст договору становлять умови
(пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є
обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. (ст. 628 Цивільного
кодексу України).

Частиною 1 ст. 10 Закону України
«Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що істотними умовами
договору оренди є, зокрема, об'єкт оренди (вартість майна з урахуванням її
індексації); орендна плата з урахуванням її індексації.

Умови договору оренди є чинними на
весь строк дії договору (ч. 4 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та
комунального майна»).

Порядок оцінки об'єкта оренди
передбачений нормою статті 11 Закону України «Про оренду державного та
комунального майна», в якій встановлено, що оцінка об'єкта оренди здійснюється
за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди
передує укладенню договору оренди.

Як слідує з матеріалів справи, під
час укладення договору оренди від 22.04.2005 р. була здійснена оцінка вартості
майна (а.с. 84, 85). На підставі розділу 12 договору, акт оцінки вартості майна
є додатком до договору і є його невід'ємною частиною договору.

Відповідно до ст. 629 Цивільного
кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

На підставі ст. 651 Цивільного
кодексу України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не
встановлено договором.

В разі істотної зміни обставин,
якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений з
моменту досягнення домовленості про зміну. (ст. 651, 652 Цивільного кодексу
України).

На підставі ст. 526 Цивільного
кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов
договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за
відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або
інших вимог, що звичайно ставляться.

З приведених обставин, суд вважає,
що здійснення повторної оцінки вартості майна орендодавцем - позивачем
Джанкойським районним комунальним підприємством «Кіновідєопрокат»  є зміною істотної умови договору в односторонньому
порядку, що на підставі ст. 525 Цивільного кодексу України не допускається.

Посилання позивача на те, що
проведення повторної оцінки вартості майна передбачено ст. 118 Закону України
«Про Державний бюджет України на 2007 р.» не приймаються судом до уваги,
оскільки позивачем невірно трактується смисл вказаної норми. Слід зазначити, що
норма закону лише передбачає перегляд договору в частині зміни орендної плати,
а ні зміни оцінки вартості орендованого майна.

На виконання ст. 118 Закону України
«Про Державний бюджет України на 2007 р.» Фондом державного майна України
виданий наказ від 18.01.2007 р. № 43, зареєстрований в Міністерстві юстиції
України, який регулює порядок перегляду договорів оренди нерухомого майна.

Зокрема, пунктами 1, 2, 3 вказаного
Порядку передбачено, що Порядок регулює процедуру перегляду договорів оренди
нерухомого майна за договорами оренди, укладеними Фондом державного майна
України, його регіональними відділеннями і представництвами, а також Фондом
майна АР Крим і державними підприємствами. Перегляду за цим Порядком підлягають
усі договори оренди нерухомого державного майна, крім договорів оренди
нерухомого майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та
його органами (як орендарями).

Перегляд здійснюється відповідно до
встановленої статтею 118 Закону України «Про Державний бюджет України на 2007
рік» норми про визначення орендної плати відповідно до ринкової вартості в
порядку, установленому Кабінетом Міністрів України.

Такий порядок установлений
Методикою розрахунку і порядком використання плати за оренду державного майна,
затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.95 N 786, якою
передбачено, що орендні ставки розглядаються як стартові для проведення
конкурсів на право оренди державного майна (на яких і визначається ринкова
орендна плата), а самі ставки істотно змінені.

Перегляд договорів оренди
здійснюється в частині розміру орендної плати відповідно до встановлених
Методикою орендних ставок.

Пунктом 5 Порядку встановлено, що
перегляд договорів має бути здійснений шляхом укладення додаткових угод до
договорів оренди.

В матеріали справи сторонами
представлено дві додаткові угоди з розрахунком орендної плати (а.с. 25, 26),
якою встановлена орендна плата 3990,90 грн. від ставки 18% та додаткова угода з
розрахунком орендної плати (а.с. 54, 55) про встановлення орендної плати на
рівні 4434,33 грн. від ставки орендної плати 20%.

Як пояснив в судовому засіданні
представник відповідача, на його адресу була скерована додаткова угода про
визначення орендної плати на рівні 4434,33 грн. Тому становиться незрозумілим,
яку ставку орендної плати намагався узгодити з орендарем орендодавець.

Крім того, слід зауважити, що
пунктом 5 Порядку передбачено, що зміни в договорі вносяться шляхом укладення
додаткових угод, а позивач фактично звернувся с позовом про внесення змін в
умови договору.

Відповідно до ст. 33, 34 ГПК
України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як
на підставу своїх вимог і заперечень. Обставини справи, які відповідно до
законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть
підтверджуватись іншими засобами доказування. Господарський суд приймає тільки
ті докази, які мають значення для справи.

Таким чином, суд вважає, що
позивачем не доведено своїх вимог, а доводи, викладені в позові та висловлені
представниками позивача в судових засіданнях спростовуються матеріалами справи.

З приведених підстав, суд вважає,
що вимоги позивача безпідставні, суперечать діючому законодавству, а тому у
позові слід відмовити.

Державне мито та витрати на
інформаційно-технічне забезпечення судового процесу підлягають віднесенню на
позивача відповідно до ст. 49 ГПК України.

У судовому засіданні, яке відбулося
08 липня 2008 р. були оголошені вступна та резолютивна частини рішення.

Відповідно до ст. 84 ГПК України
рішення оформлено та підписано 16 липня 2008 р.

Керуючись ст. 49, 82 - 84
Господарського процесуального кодексу України, суд -

В И Р І Ш И В:

1.          В задоволенні позову відмовити.

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки Крим
Ловягіна Ю.Ю.