ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"06" серпня 2008 р.

Справа № 20/129-08-2360

За позовом: Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради;

До відповідача: Громадської організації „Федерація аеробіки м. Одеси”;

про внесення змін до договору оренди.

Суддя Щавинська Ю.М.

Представники:

від позивача: Торкаєнко О.О., діючий за дов. №01-13/721 від 28.01.2008р.

від відповідача: Пойденко О.С., діючий за дов. від 14.07.2008року.

Пойденко Л.Л. - голова правління.

У судовому засіданні було оголошено перерву відповідно до ст.77 ГПК України.

СУТЬ СПОРУ: Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулося до господарського суду Одеської області з позовною заявою про внесення змін до договору оренди, в якій просить змінити у додатку 1 до договору оренди нежитлового приміщення №176/31 від 11.04.2000року, укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю та Громадською організацією „Федерація аеробіки м. Одеси”, розрахунок орендної плати з 01 січня 2007року. Позивач також просить стягнути з відповідача витрати по сплаті державного мита в сумі 85 грн. та витрати на ІТЗ судового процесу в сумі 118 грн.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що відповідно до п.2.5 договору за повідомленням орендодавця розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради з дня набрання ними законної сили. Зазначеними у цьому пункті законодавчими актами позивач вважає ст.118 Закону України „Про державний бюджет України на 2007 рік”, Наказ Фонду Державного майна України від 18.01.2007р. №43 про затвердження порядку перегляду договорів оренди нерухомого державного майна, а також розпорядження Кабінету Міністрів України №301-р від 23.05.2007р.

Відповідач надав відзив на позов, в якому зазначає, що вимоги зміни ціни договору, ґрунтуються позивачем на ст. 21 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” та роз’ясненні президії Вищого господарського суду України від 31.02.2002року №04-5/609 з цього питання. Позивач вважає, що за вищенаведеними нормами законодавства та судової практики, можливо змінити ціну договору в односторонньому порядку. Але в ст. 21 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” передбачено, що ціна договору може бути переглянута лише за умови значного погіршення об’єкту оренди та в інших випадках встановлених законодавчими актами України. Також позивач посилається на ст. 118 Закону України „Про державний бюджет України на 2007рік”, згідно якого Договір підлягає обов’язковому перегляду згідно з Методикою розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої Постановою КМ №786 від 04.101995року, але ця норма не є підставою для зміни Договору.

Також відповідач зазначає, що у п. 2 Методики йдеться про обов’язок погодження розміру орендної плати з органом місцевого самоврядування. Таким чином, відповідач вважає, що позивачем не доведено законність підстав для зміни договору.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:

11.04.2000р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Громадською організацію „Федерації аеробіки м. Одеси” укладений договір оренди №176/31, який викладено у новій редакції та посвідчено нотаріально 07.04.2005р. за №1364.

Відповідно до умов договору відповідачу було передано в оренду нежилі приміщення першого поверху, антресолі та мансарди, загальною площею 170,6 кв.м., розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Софіївська, буд. 8.

Відповідно до умов п.2.1 договору №176/31 від 07.04.2005р. (у новій редакції) орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” та рішення сесії Одеської міської ради від 28.01.2005 року №3539-IV „Про оренду комунального майна, що є власністю територіальної громади міста Одеси”.

У відповідності до п. 2.2 договору №176/31 від 07.04.2005р. (у новій редакції) за орендоване приміщення Орендар зобов’язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору , що становить за перший після підписання договору оренди місяць 244,76 грн., без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України.

Відповідно до п. 2.4 зазначеного договору, орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Крім того, відповідно до умов п. 2.5 договору №176/31 від 07.04.2005р. (у новій редакції), за повідомленням орендодавця розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради з дня їх вступу у законну силу.

Відповідно до п. 4.1 договору №176/31 від 07.04.2005року (у новій редакції) вказане у п. 1.1 приміщення Орендодавцем передано Орендарю виключно для використання під спортивний комплекс.

26.06.2007р. Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулось на адресу Орендаря з пропозицією №01-15/890 про внесення змін до договору оренди від 07.04.2005р. (у новій редакції) в частині перерахунку орендної плати на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995року №786 (зі змінами), починаючи з 01 січня 2007 року, шляхом підписання відповідного додаткового погодження до договору оренди та наданої додаткової угоди від 22.06.2007 року.

Згідно до запропонованої додаткової погодження орендна плата розрахована, виходячи зі ставки від експертної вартості приміщення, встановленої змінами до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року №786, а саме 17% - фізкультурно спортивний заклад і складає за перший місяць –січень 2007р., з урахуванням податку на додану вартість та індексу інфляції, 5987,03 грн.

Враховуючи відсутність відповіді Громадської організації „Федерації аеробіки м. Одеси” на пропозицію підписати додаткове погодження, та вважаючи, що орендна плата за приміщення має бути розрахована відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995року №786, Представництво по управлінню комунальною власністю звернулося до суду із відповідним позовом.

Проаналізувавши надані сторонами докази у сукупності, суд дійшов наступних висновків:

Відповідно до ст.175 ГК України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку. Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Приймаючи до уваги, що майно, яке виступає предметом договору, належить до комунальної власності, до спірних правовідносин застосовуються також норми Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.

Згідно до ч.2 ст.19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, Методика розрахунку, пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем та порядок використання орендної плати визначаються: Кабінетом Міністрів України - для об'єктів, що перебувають у державній власності; органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності.

Як вбачається з матеріалів (а.с.24,25), рішенням Одеської міської ради від 28.01.2005р. за №3539-IV “Про внесення змін та доповнень до додатку рішення Одеської міської ради від 26.03.2003 року №1054-IY „Про оренду комунального майна, що є власністю територіальної громади міста Одеси”, відсоток від експортної вартості приміщення, наданого виключно для використання під розміщення фізкультурно –спортивних закладів –1%.

Рішенням Одеської міської ради від 09.11.2005року №4840-ІV „Про нову редакцію Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Одеси” затверджено Методику розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Одеси. Згідно до п.8 затвердженої методики, яка є чинною станом на день розгляду справи, розмір плати за оренду нерухомого майна на рік встановлюється у відсотках від експертної вартості цього майна.

Такий же відсоток від експортної вартості приміщення, наданого для використання під розміщення спортивного комплексу зазначається у п. 8.11 методики №4840 та складає - 1%.

Згідно до ст.10 Закону України, яка повністю відповідає положенням ст.629 ЦК України, умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

Згідно до ст.193 ГК України, яка цілком кореспондується зі ст. 525, 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

Відповідно до умов п. 2.5 договору №176/31 від 07.04.2005р. (у новій редакції), розмір орендної плати змінюється за повідомленням орендодавця плати у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради з дня їх вступу у законну силу.

Враховуючи, що доказів внесення відповідних змін до Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, затвердженої Рішенням Одеської міської ради від 09.11.2005 року №4840-ІV, якою у свою чергу змінено попередню методику, відповідно до положень якої розраховувався розмір орендної плати, позивач у встановленому законом порядку не надав, суд доходить висновку про відсутність достатніх підстав для зміни умов договору оренди, виходячи з п.2.5 договору №176/32.

Посилання позивача на внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року №786, у зв’язку з прийняттям Закону України „Про Державний бюджет України на 2007рік”, не приймається судом до уваги в якості підстави, передбаченої ст.21 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, оскільки відповідно до ст.19 цього Закону Методика розрахунку та порядок використання орендної плати для об'єктів, що перебувають у комунальній власності, визначається органами місцевого самоврядування.

Оцінюючи посилання позивача на розпорядження КМУ від 23.05.2007р. №301-р Про індикативні ставки орендної плати за використання комунального майна, суд зазначає наступне. Як вбачається із змісту зазначеного розпорядження, ним, відповідно до статті 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік", рекомендовано органам місцевого самоврядування застосовувати у 2007 році орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств та нерухомого державного майна, під час визначення розміру орендної плати за комунальне майно.

Разом з тим, прийняття зазначеного розпорядження не зумовлює автоматичне розповсюдження на комунальне майно затверджених КМУ орендних ставок без внесення органом місцевого самоврядування, у даному випадку Одеською міською радою, відповідних змін до нормативних актів, що регулюють відносини, пов’язані з орендою комунального майна.

Не заслуговує на увагу також посилання Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради на Наказ Фонду Державного майна України від 18.01.2007р. №43 про затвердження порядку перегляду договорів оренди нерухомого державного майна, оскільки по-перше, вказаний порядок регулює перегляд договорів оренди державного майна у зв’язку з прийняттям змін до вищезазначеної методики КМУ №786, а по-друге, згідно з п.4 цього порядку, орендодавці мають письмово попередити орендарів не пізніше 28 лютого 2007р., та пропонувати орендарям у додаткових угодах першим місяцем оплати за новими ставками також визначати січень 2007р.

Відповідно до чинного процесуального законодавства, суд розглядає справу в межах заявлених позовних вимог. Процесуальне право змінювати підстави або предмет позову надано ст.22 ГПК України виключно позивачу. Виходячи з наведеного, надаючи правову оцінку вимогам, викладеним у позовній заяві, суд зазначає наступне.

У відповідності до положень ст.188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Як вбачається із матеріалів справи, позивач звернувся до орендаря Громадської організації „Федерації аеробіки м. Одеси” з пропозицією про внесення змін до договору оренди 26.06.2007р., додавши при цьому додаткову угоду, підписану 22.06.2007р. (а.с.20), а з позовом до суду, як свідчить штамп канцелярії (а.с.2), Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулось 06.06.2008р.

За таких обставин, суд вважає, що вимоги про внесення змін до договору оренди з 1.01.2007р. не відповідає принципам цивільного та господарського права, взагалі, та приписам ст.188 ГК України та ст.653 ЦК України, зокрема.

Викладені у додаткових поясненнях, в якості підстави для внесення змін до договору з 1.01.2007р., твердження позивача про те, що моментом початку перебігу шестимісячного терміну, встановленого ст. 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік", є дата прийняття розпорядження КМУ №310-р від 23.05.2007р., не приймаються судом до уваги як необґрунтовані та не підтверджені нормами чинного законодавства.

З урахуванням вищевикладеного, у позові Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради про внесення змін до договору оренди №176/31, укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю та Громадською організацією „Федерації аеробіки м. Одеси” в частині розрахунку орендної плати з 01 січня 2007 року слід відмовити.

Згідно до ст.49 ГПК України, підстави для покладення на відповідача витрат по сплаті державного мита та ІТЗ судового процесу відсутні.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд –

ВИРІШИВ:

1. У позові відмовити.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 85 ГПК України.

Суддя Щавинська Ю.М.