СУД  МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ
РІШЕННЯ

"16"
липня 2008 р.

справа
№ 5020-11/124

За позовом Фізичної особи -підприємця
ОСОБА_1

до Фонду комунального майна
Севастопольської міської ради

про признання договору оренди нерухомого
майна продовженим на новий строк

Суддя   Дмитрієв
В.Є.

Представники:

від
позивача          ОСОБА_2., довіреність НОМЕР_1 від
19.03.2008

від відповідача  Михайлова
О.Є., довіреність № 2533 від 14.07.2008

Суть
спору:

Позивач
звернувся до суду з позовом до відповідача
про признання договору оренди нерухомого майна продовженим на новий
строк.

В процесі судового розгляду
представник позивача уточнив позовні вимоги, просить суд визнати продовженим на
новій строк  на умовах  Договору оренди нежитлового майна від
06.10.2006 № 276-06. зобов`язати Фонд комунального майна Севастопольської
міської ради  в 15-дневний строк  після набрання рішенням законної сили  внести зміни
до п .7.1  Договору оренди
нежитлового майна від 06.10.2006 № 276-06, якладеного між Фізичною особою
-підприємцем ОСОБА_1 та Фондом комунального майна Севастопольської міської
ради  (відносно нежитлового приміщення,
яке розташоване за адресою АДРЕСА_1 загальною площею 224,2 кв.м. шляхом його
викладення в наступній редакції : “Даний договір діє з моменту його підписання
до 10.07.2012”.

Відповідач  в відзиві на позов позовні вимоги не визнає,
заперечення обґрунтовує посиланням на статті 1, 2, 17, 26 Закону України „Про
оренду державного та комунального майна”, статтю 118 Закону України „Про
державний бюджет України на 2008 рік”.

Відповідно
до ст. 20, 22 Господарського процесуального кодексу України в судовому
засіданні представникам сторін були роз'яснені їх права та  обов'язки.

Розглянувши матеріали  справи, дослідивши надані докази, заслухавши
пояснення сторін,  суд,  встановив:

06.10.2006
між Фізичною особою -підприємцем ОСОБА_1 та Фондом комунального майна
Севастопольської міської ради   було
укладено договір  № 276-06 (далі -
Договір), відповідно до умов якого відповідач передав позивачу у платне
строкове користування нежитлове приміщення, яке розташоване за адресою АДРЕСА_1
загальною площею 224,2 кв.м. для розташування складу, магазину продовольчих
товарів.

Відповідно
до умов Договору строк його дії закінчується 10.07.2007.

19.06.2007
відповідач отримав лист позивача № 3961 (арк. с. 11) з пропозицією продовжити
строк оренди Договору.

23.07.2007
відповідач надіслав на адресу позивача лист № 2396 (арк. с. 12)  з пропозицією
звернутися до Фонду комунального майна Севастопольської міської
ради  для оформлення  додаткової угоди по використанню об`єкту  строком на 3 місяці з дати закінчення строку
дії Договору на період формування умов конкурсу.  Позивач був повідомлений, що згідно ст. 118
Закону України “Про державний бюджет на 2007 рік” комісія прийняла рішення про
об`явлення конкурсу на оренду спірного нежитлового приміщення.

Листом
від 30.11.2007 № 3694 (арк. с. 13) відповідач повідомив позивача про об`явлення
конкурсу на оренду вбудованих не житлових приміщень,    розташованих за адресою АДРЕСА_1. Умов
конкурсу опубліковані у газеті “ІНФОРМАЦІЯ_1”.

Позивачем
своєчасно сплачувалась орендна плата за користування спірним приміщенням
(арк.с. 74-78).

Спір
виник в зв'язку з тим, що по закінченню терміну дії договору оренди сторони
здійснювали листування по внесенню змін до Договору оренди в частині зміни
терміну його дії, так як Орендар здійснив поліпшення орендованого майна,
належним чином виконував зобов'язання орендаря, відповідач вважав, що Орендаря
на майбутнє необхідно визначити шляхом конкурсу.

Правовідносини
сторін регулюються статтями 181, 188, 283-285, 291 Господарського Кодексу
України, статтями 5, 6, 7, 9, 17, 26 Закону України „Про оренду державного та
комунального майна”, статтями 15, 645, 759, 762, 764, 785, 795 Цивільного
Кодексу України.

Правові
наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору
оренди безпосередньо передбачені статтею 764 Цивільного кодексу України (Закон
України №435-ІV від 16.01.2003) /далі -ЦК України/, статтею 17 Закону України
„Про оренду державного та комунального майна” №2269-ХІІ від 10.04.1992 та
опосередковано нормою частини четвертої статті 291 Господарського кодексу
України (Закон України №436-ІV від 16.01.2003), згідно з якою правові наслідки
припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору
найму ЦК України.

Відповідно
до статті 764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після
закінчення строку договору найму (оренди), то, за відсутності заперечень
наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який
був раніше встановлений договором.

Аналогічна
норма міститься в частині другій статті 17 Закону України „Про оренду
державного та комунального майна” №2269-ХІІ від 10.04.1992, відповідно до якої
у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов
договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору
він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були
передбачені договором.

Таким
чином, встановлення обставини продовження користування наймачем майном після
закінчення строку договору найму протягом одного місяця та за відсутності в
межах зазначеного строку заперечень наймодавця, має своїм правовим наслідком
поновлення дії договору на строк, який був встановлений раніше.

Відповідно
до частини першої статті 285 Господарського кодексу України (далі - ГК України)
та частини третьої статті 17 Закону України "Про оренду державного та
комунального майна", орендар може реалізувати надане йому переважне право
на продовження строку дії договору оренди тільки в тому разі, коли після його
закінчення орендодавець має намір передати об'єкт оренди іншій особі.

Відповідач
вважає Договір припиненим  через
надіслання Позивачу листа, який, на його думку, є заявою про припинення
Договору, та має характер заперечення щодо його поновлення. Проте, ці доводи не
можуть бути прийняті судом до уваги.

З
наданого сторонами листування та інших доказів вбачається відсутність  волевиявлення відповідача щодо його
припинення. Відповідач з позовом про виселення позивача з займаємого приміщення
до суду не звертався.

Після
закінчення строку дії договору оренди, позивач фактично продовжує користуватись
орендованим майном, сплачує орендну плату, а відповідач приймає орендні
платежі.

За
загальними правилами укладення та зміни договору, що встановлені у главі 53 ЦК
України, особа, яка зробила пропозицію, звільняється від відповідних
зобов'язань, якщо відповідь про прийняття пропозиції укласти договір одержано
із запізненням (частина перша статті 645).

Крім
того, судом встановлений факт сплати позивачем орендної плати після припинення
строку дії Договору, відповідачем ці платежі позивача приймались.

Це
повною мірою відповідає вимогам статті 762 ЦК України щодо справляння плати за
користування майном та свідчить про відсутність наміру припинити договір у
зв'язку із закінченням строку, на який він був укладений.

Зазначене
визнається судом як доведеність належними і допустимими доказами обставини
продовження користування Позивачем об'єктом Договору після закінчення строку
його дії.

Докази
вчинення відповідачем дій по примусовому звільненню займаного позивачем
орендованого приміщення  відсутні.

В
листі відповідача від  23.07.2007 № 2396
(арк. с. 12) не було висловлено заперечення проти продовження терміну дії
вказаного Договору, і, відповідно, такий лист може розцінюватися у якості
відповіді на лист позивача та нової пропозиції.

Матеріали
справи не містять доказів того, що відповідач у своєму листі повідомив позивача
про відмову у продовженні строку дії договору оренди.

Згідно
з частиною 7 статті 9 Закону України „Про оренду державного і комунального
майна” за наявності заяв про оренду цілісного майнового комплексу підприємства,
його структурного підрозділу (за умови відсутності заяви господарського товариства,
створеного членами трудового колективу підприємства, його структурного
підрозділу) або заяв про оренду нерухомого майна (за умови відсутності заяви
бюджетної установи, організації) від двох або більше фізичних чи юридичних осіб
орендар визначається орендодавцем на конкурсних засадах.

Відповідно
до статті 6 цього Закону орендарями можуть бути господарські товариства,
створені членами трудового колективу підприємства, його структурного
підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи
іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства.

Статтею
7 названого Закону передбачено, що ініціатива щодо оренди майна може виходити
від фізичних та юридичних осіб, які можуть бути орендарями відповідно до статті
6 цього Закону, пропозиція може надходити від орендодавців, зазначених у статті
5 цього Закону. Орендодавець може оголосити конкурс на право оренди майна у
порядку, встановленому частиною сьомою статті 9 цього Закону.

Порядок
проведення конкурсу для об'єктів, що перебувають у комунальній власності,
визначається органами місцевого самоврядування.

У
відповідності з  пунктом 6 Порядку
проведення конкурсу по визначенню орендаря комунального майна, затвердженого
рішенням Севастопольської міської Ради № 341 від 12.11.2002, конкурс
проводиться обов'язково у разі наявності заяв про оренду від двох або більш
фізичних або юридичних осіб, які надійшли протягом місяця після
опублікування оголошення про об'єкт, який пропонується для оренди, в газеті
„ІНФОРМАЦІЯ_1”.

Згідно
з частиною 2 пункту 6 вищевказаного положення конкурс може також оголошуватись
за рішенням комісії по оренді комунального майна при наявності або за
відсутністю вказаної заяви про оренду комунального майна.

Конкурс
був оголошений, однак матеріали справи дають підстави для висновку, що не
знайшлось претендентів на участь в конкурсі на оренду спірного приміщення.

Нормою
абзацу 7 частини 4 статті 9 Закону України “Про оренду державного та  комунального майна” встановлено, що у
передачі в оренду об'єктів може бути відмовлено, якщо:

-          було прийнято рішення про
приватизацію або передприватизаційну підготовку цих об'єктів;

-          об'єкт включено до переліку
підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій згідно з рішенням
Кабінету Міністрів України чи місцевих органів влади;

-          орган Антимонопольного комітету
України не дає згоди з підстав, перелічених у абзацах другому-четвертому
частини другої цієї статті;

-          орган, уповноважений управляти
майном, не дає згоди на виділення структурного підрозділу підприємства;

-          з інших підстав, передбачених
законами;

-          орендодавець, зазначений в абзаці
другому та третьому статті 5 цього Закону, прийняв рішення про укладення
договору оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією.

Обставини
справи свідчать про наявність у Фонду комунального майна Севастопольської
міської Ради наміру передати в оренду спірне нежитлове приміщення шляхом
конкурсу після того, як позивач є орендарем спірного приміщення.

Пунктом
8 цієї статті передбачено, що у разі відмови в укладенні договору оренди, а
також неодержання відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають
право звернутися за захистом своїх інтересів до суду, арбітражного суду.

Обставини,
які могли б бути підставою для відмови позивачу в продовженні (укладенні) зміни
умов в частині строку оренди спірного нежитлового приміщення, відсутні.

Зазначені
обставини підтверджують те, що між сторонами продовжують існувати орендні
відносини по оренді цього комунального майна на умовах, визначених договором
оренди  від 06.10.2006 № 276-06.

Вказані
обставини слід розцінювати як зміну висловленого відповідачем ставлення щодо
припинення договору оренди.

Аналогічна
позиція викладена в Постанові Верховного Суду України від 28.02.2006 у справі №
1/135-20/51.

Матеріали
справи свідчать, що відповідач мав намір
передати об'єкт оренди іншим особам на конкурсних умовах, однак дії по
проведенню конкурсу в строки, встановлені Порядком передачі в оренду
комунального майна, не привели до настання конкурсної ситуації.

Відповідно
до статті 15 Цивільного Кодексу України, кожна особа має право на захист свого
цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна
особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам
цивільного законодавства.

Відповідно
до статті 785 Цивільного Кодексу України, якщо наймач не виконує обов'язку щодо
повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у
розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Згідно
з частиною 1 статті 283 Господарського кодексу України  за договором оренди одна сторона
(орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у
користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно
до статті  284 Господарського кодексу
України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі
відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору
оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він
вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були
передбачені договором.

Відповідно
до частин першої та другої статті 188 Господарського кодексу України зміна та
розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються,
якщо інше не передбачено законом або договором.

Сторона
договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна
надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Зазначені
положення також містяться у частини 1 статті 11 Господарського процесуального
кодексу України.

Як
вбачається з матеріалів справи, позивач звертався   до відповідача з заявою про продовження
строку дії договору оренди, зміну пункту 7.1 Договору в частині строку його
дії, але листом № 3694 (арк. с. 13) він був повідомлений про неможливість
вирішення цього питання у зв'язку з організацією конкурсу на оренду вказаного
приміщення до його проведення та визначення переможця та отримав нову
пропозицію продовжити дію договору строком на 3 місяці.

Після
закінчення строку дії договору позивач продовжував орендувати вказане
приміщення, за що йому виставлялися відповідні рахунки по сплаті орендної плати
та плати за комунальні послуги, які він своєчасно сплачував, що підтверджується
матеріалами справи.

Згідно
зі статтею 759 Цивільного кодексу України, за договором найма (оренди)
наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування
за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення
та виконання договору найму (оренди).

Правові
наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання
договору найму Цивільним кодексом України.

Аналогічні
положення містяться в статті 26 Закону України „Про оренду державного та
комунального майна”.

Відповідно
до статті 5 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”,
Орендодавцями, зокрема, є органи, уповноважені Верховною Радою Автономної
Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо
цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та
нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або
перебуває у комунальній власності.

Статтею
17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” встановлено, що
термін договору оренди визначається за погодженням сторін.

У
разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору
оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він
вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були
передбачені договором.

Після
закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої
обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору
оренди на новий термін.

Аналіз
норм цієї статті свідчить про те, що діючим законодавством за відсутності
заперечень сторони (сторін) передбачається можливість продовження договору
оренди на новий термін і не вимагається укладення нового договору оренди цього
ж майна  між цими ж сторонами.

Викладені
обставини та надані  докази свідчать про
те, що відповідач не заперечував проти оренди позивачем майна після закінчення
строку дії договору, але на умовах конкурсу для виконання вимог статті 118
Закону України „Про державний бюджет України на 2007 рік”.

Згідно
зі статтями 33, 34 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона
повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх
вимог і заперечень.

Докази
подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Господарський
суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи.

Обставини
справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними
засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Матеріали
справи дають суду підстави вважати, що договір № 276-06 від 06.10.2006 є
поновленим.

Фонд
комунального майна Севастопольської міської Ради відмовив позивачу в
продовженні договору оренди на підставі статті 118 Закону України „Про
державний бюджет України на 2007 рік” та роз'яснив позивачу про його право
взяти участь у конкурсі на право оренди зазначеного майна.

Відповідно
до частини першої статті  7, частини
сьомої статті 9 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”
відповідач має право оголосити конкурс на право оренди нерухомого майна лише
при наявності заяв про оренду нерухомого майна (за умови відсутності заяви
бюджетної установи, організації) від двох або більше фізичних чи юридичних
осіб.

Між
сторонами фактично має місце договірний спір про право, про внесення змін в
договір оренди в частині строку його дії.

Предметом
спору є продовження договору на тих самих умовах на строк 5 років шляхом
внесення змін в пункт 7.1 Договору в частині строку дії Договору.

З
урахуванням викладеного суд вважає, що договір № 276-06 від 06.10.2006 оренди
нерухомого державного майна підлягає зміні, так як  позивач мав і має право на його продовження
та укладення на умовах договору № 276-06 від 06.10.2006. Позовні вимоги
підлягають задоволенню, так як відсутні докази позитивної реалізації умов
конкурсу у встановлені строки.

Право
позивача гарантується частиною третьою статті 17 Закону України „Про оренду
державного та комунального майна”, згідно з якою після закінчення терміну
договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має
переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий
термін.

Відповідач
не надав доказів неналежного виконання позивачем умов договору.

Посилання
відповідача на статтю 118 Закону України „Про державний бюджет на 2007 рік”
безпідставне, так як по теперішній час доказів звернення претендентів на спірне
нерухоме майно по конкурсу не надав; в статті мова йде про передачу в оренду
державного та комунального майна в 2007 році, а правовідносини сторін пов'язані
не з передачею комунального майна в оренду, а зміною умов договору оренди в
частині строку його дії.

Положення
цієї статті в даних правовідносинах не може застосовуватись, так як майно вже
перебуває в оренді.

Безпредметними
визнаються посилання відповідача в обґрунтування своїх заперечень на статтю 118
Закону України “Про Державний бюджет України на 2007 рік”, оскільки спірними є
не бюджетні відносини, а правовідносини щодо оренди комунального майна,
врегульовані спеціальним законом, а саме Законом України “Про оренду державного
та комунального майна”. Даний спір не виник з бюджетних відносин, а до Закону
України “Про оренду державного та комунального майна” у зв'язку з прийняттям
Закону України “Про Державний бюджет України на 2007 рік” не вносилися будь-які
зміни чи доповнення стосовно обов'язковості здійснення передачі державного та
комунального майна на конкурсних засадах та обов'язковості перегляду чи
переукладення договорів, укладених до 01.01.2007 року.

Правове
навантаження частин другої та третьої статті 17 Закону України „Про оренду
державного та комунального майна” різне за своєю суттю, а отже доказова база
ґрунтується в залежності від предмету та підстав заявленого позову.

Тобто,
норма зазначеної статті має диспозитивний характер, оскільки не вказує на те,
що відповідна вимога про припинення договору оренди має називатися  виключно заявою. Така  заява може бути направлена однією із сторін у
формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у даному випадку має
зміст такої заяви, оскільки вона обов'язково повинна бути спрямована на
припинення або зміну умов договору оренди.

Аналогічна
думка міститься в постановах Верховного Суду України від 22.03.2005 у справі №
1/135-20/51, від 24.05.2005 у справі № 36/237, від 27.12.2005 у справі № 3/84.

Заперечення
відповідачів в частині того, що не можна внести зміни в договір, що припинив
свою дію спростовуються матеріалами справи, наданими доказами та приписами
статті 795 Цивільного кодексу України, згідно з якою передання наймачеві
будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється
відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього
моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено
договором; повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним
документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту
договір найму припиняється.

Поняття
„закінчення строку дії” та „припинення дії договору” не є тотожними.

Позивач
надав достатньо доказів, що підтверджують його право на зміну умов договору
оренди № 276-06 в частині строку його дії до 10.07.2012.

Позивач
дотримав приписи статті 9 Закону України „Про оренду державного та комунального
майна”, статті 641 Цивільного кодексу України, статей 181, 188 Господарського
кодексу України, які визначають порядок продовження дії, зміни умов договору
або його укладення.

Відповідно
до статей 44, 49 Господарського процесуального кодексу України, суд покладає
витрати позивача по сплаті державного мита та інформаційно-технічного
забезпечення судового процесу на позивача та відповідача порівну, так як між
сторонами здійснювалось листування по внесенню змін до договору оренди в
частині терміну його дії.

На
підставі викладеного,  керуючись статтями
181, 188, 283-285, 291 Господарського Кодексу України, статтями 5, 6, 7, 9, 17,
26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, статтями 15,
645, 759, 762, 764, 785, 795 Цивільного Кодексу України, статтями 22, 33, 34,
44, 49, 69, 77, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

В И Р І Ш И В :

1.          Позовні вимоги задовольнити повністю.

2.          Визнати продовженим на новий
строк  на умовах  Договору оренди нежитлового майна від
06.10.2006 № 276-06, укладеного між Фізичною
особою -підприємцем ОСОБА_1  (АДРЕСА_1)
та Фондом комунального майна Севастопольської міської ради  (99011 м. Севастополь, вул. Луначарського, 5)
відносно нежитлового приміщення, яке розташоване за адресоюАДРЕСА_2 загальною
площею 224,2 кв.м.

3.     Зобов`язати Фонд комунального майна
Севастопольської міської ради  (99011 м.
Севастополь, вул. Луначарського, 5) в 15-денного строк  після набрання рішенням законної сили  внести зміни
до п .7.1  Договору оренди
нежитлового майна від 06.10.2006 № 276-06, укладеного між Фізичною особою
-підприємцем ОСОБА_1  (АДРЕСА_1) та
Фондом комунального майна Севастопольської міської ради  (99011 м. Севастополь, вул. Луначарського, 5)
відносно нежитлового приміщення, яке розташоване за адресою АДРЕСА_1 загальною
площею 224,2 кв.м. шляхом його викладення в наступній редакції : “Даний договір
діє з моменту його підписання до 10.07.2012”.

4.          Стягнути з Фонду комунального майна
Севастопольської міської Ради  (99011, м.Севастополь, вул. Леніна,
3; ідентифікаційний код 25750044, п/р НОМЕР_1 в УДК в м. Севастополі, МФО
824509) на
користь Фізичної
особи -підприємця ОСОБА_1(АДРЕСА_1)  державне
мито в сумі  85,0 грн. та витрати
по сплаті інформаційно-технічного забезпечення судового процесу в сумі 118,00
грн.

Видати
накази після набрання рішенням законної сили.

Копії  рішення направити сторонам.

Суддя
В.Є. Дмитрієв

Рішення оформлено
відповідно до вимог ст. 84 Господарського

процесуального кодексу
України і підписано   18.07.2008

РОЗСИЛКА:

Фізична
особа -підприємець ОСОБА_1 -АДРЕСА_1

Фонд
комунального майна Севастопольської міської ради -99011 м. Севастополь, вул.
Луначарського, 5