ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 серпня 2008 р.

№ 26/19

Колегія суддів Вищого господарського суду України у складі:

Головуючого судді Кузьменка М.В.,

суддів Васищака І.М.,

Палій В.М.,

розглянувши касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Катрін" на постанову Київського апеляційного господарського суду від 22.05.2008р.

у справі №26/19 господарського суду м. Києва

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Катрін"

до відповідача Підприємства з іноземними інвестиціями у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Фалбі"

про стягнення 180 526,47грн.

за участю представників:

ТОВ "Катрін" –Сірокомський Л.М.;

ТОВ "Фалбі" - Савчина Є.Д.

в с т а н о в и л а :

Товариство з обмеженою відповідальністю "Катрін" звернулося до господарського суду м. Києва з позовом та просило суд стягнути з відповідача –Підприємства з іноземними інвестиціями у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Фалбі" 180 526,47грн., а саме 113 707,4грн. в рахунок орендної плати за період з червня 2007р. по грудень 2007р., 48 729,6грн. неустойки за прострочення повернення приміщення, 15 237,45грн. пені, 2857,02грн. в рахунок трьох процентів річних.

В обґрунтування заявлених вимог, позивач посилається на порушення відповідачем зобов’язань за договором оренди №1373/1 від 31.12.2004р. в частині сплати у встановлений строк орендних платежів та повернення орендованого майна після закінчення строку оренди (а.с.2-4).

Відповідач у справі – Підприємство з іноземними інвестиціями у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Фалбі" (далі –ТОВ "Фалбі") у відзиві на позов заявлені вимоги спростовує, посилаючись на те, що:

-           між ним та позивачем відсутні договірні відносини щодо оренди майна;

- розрахунок заявлених вимог здійснений позивачем без врахування встановленого розміру орендної плати (а.с.48-49).

Рішенням господарського суду м. Києва від 20.03.2008р. позов задоволено. Відповідно до рішення суду з відповідача на користь позивача стягнуто 180 526,47грн. (а.с.51-56).

Задовольняючи заявлені позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що:

-          до позивача перейшли всі права та обов’язки наймодавця за договором оренди №1373/1, який укладено 31.12.2004р. між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву та відповідачем у справі, оскільки позивач набув права власності на орендоване за вказаним договором майно;

- відповідач не виконав обов’язки по сплаті орендної плати, не зважаючи на повідомлення позивача про зміну сторони за договором, за період з червня 2007р. по грудень 2007р. на суму 113 702,4грн.;

- не зважаючи на закінчення строку оренди, відповідач продовжує користуватись орендованим приміщенням, у зв’язку з чим позивач набув права вимагати від відповідача сплати неустойки відповідно до ч.2 ст.785 ЦК України;

- відповідач як особа, що прострочила виконання грошового зобов’язання, має сплатити суму боргу з урахуванням інфляції та трьох процентів річних.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 22.05.2008р. рішення господарського суду м. Києва від 20.03.2008р. змінено шляхом викладення його у новій редакції. Відповідно до вказаної постанови позов задоволено частково та постановлено стягнути з відповідача на користь позивача 13 392,33грн. основної заборгованості, 5 739,57грн. неустойки, 1794,72грн. пені, 336,51грн. в рахунок трьох процентів річних; в іншій частині заявлених вимог відмовлено (а.с.97-100).

Змінюючи рішення суду першої інстанції, апеляційна інстанція виходила з того, що:

- розмір орендної плати не змінювався в установленому порядку, у зв’язку з чим суд першої інстанції невірно виходив з обґрунтованості тверджень позивача про те, що розмір орендної плати збільшився до 16 243,20грн.;

- позивач у поданому позові просив стягнути з відповідача неустойку за порушення зобов’язання з повернення об’єкта оренди, однак, не у подвійному розмірі, а у розмірі орендної плати, а суду не надано права змінювати заявлені позовні вимоги;

- вимоги в частині стягненні пені обґрунтовані, оскільки відповідач допустив порушення зобов’язання з внесення орендної плати в установлений договором строк;

- позов в частині стягнення процентів підлягає задоволенню, оскільки відповідач прострочив виконання грошового зобов’язання.

Не погоджуючись з постановою апеляційної інстанції, ТОВ "Катрін" звернулося до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою та просить її скасувати, залишивши в силі рішення господарського суду м. Києва від 20.03.2008р.

Вимоги касаційної скарги мотивовані порушенням судом апеляційної інстанції норм матеріального права (а.с.108-110).

Відповідач у справі – ТОВ "Фалбі" у відзиві на касаційну скаргу, вважаючи її доводи безпідставними, просить постанову Київського апеляційного господарського суду від 22.05.2008р. залишити в силі.

До здійснення перегляду прийнятого у справі судового акта у касаційному порядку, ТОВ "Катрін" подано клопотання про відкладення розгляду касаційної скарги, у зв’язку з неможливістю забезпечення явки повноважного представника у засідання касаційної інстанції.

Подане клопотання не розглядалось касаційною інстанцією, оскільки ТОВ "Катрін" забезпечило явку в судове засідання свого повноважного представника.

Колегія суддів, приймаючи до уваги межі перегляду справи у касаційній інстанції, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального і процесуального права при винесенні оспорюваного судового акта, знаходить касаційну скаргу такою, що підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Як встановлено судами першої та апеляційної інстанцій, 31.12.2004р. між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву та відповідачем у справі –ТОВ "Фалбі" укладено договір оренди №1373/1, предметом якого є передача в строкове платне користування нежилого приміщення державної власності загальною площею 150,45м2, яке розташоване за адресою: м. Київ, вул. Бажова, 15/20.

Об’єкт оренди переданий відповідачу за актом прийому-передачі 31.12.2004р.

Строк оренди визначений п.10.1 договору –з 31 грудня 2004р. по 30.11.2005р.

В силу ч.2 ст.17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, норми якого є спеціальними, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Аналогічне положення містить ст.764 ЦК України і п.10.5 договору.

14.11.2006р. між Догоновою Вірою Олександрівною та ТОВ "Катрін" укладено договір купівлі-продажу, за умовами якого позивачу у власність передано приміщення №76 (в літ.А) загальною площею 150,40м2 по вул. Бажова, 15/20. Даний договір зареєстрований у Київському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна 17.11.2006р.

Факт укладення зазначеного договору та переходу права власності на приміщення, що є об’єктом купівлі-продажу за умовами зазначеного договору став підставою для висновку судів про те, що позивач набув прав та обов’язків наймодавця за договором оренди №1373/1 від 31.12.2004р. Однак, такий висновок є передчасним.

Так, відповідно до ст.770 ЦК України (аналогічне положення містить і ст.15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", у редакції, яка діє вже після укладення зазначеного договору купівлі-продажу), у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця; сторони можуть встановити у договорі найму, що, у разі відчуження наймодавцем речі, договір найму припиняється.

Отже, за змістом вказаних норм, перехід права власності на об’єкт найму (оренди) до нового власника є підставою для переходу до нього прав та обов’язків наймодавця за договором найму, якщо інше не передбачено таким договором.

Разом з тим, суди не пересвідчились, що до позивача перейшло право власності за вказаним договором купівлі-продажу саме на майно (приміщення), яке є об’єктом оренди за умовами вищезазначеного договору оренди.

Зокрема, судами не надано оцінку тому факту, що позивачем за договором купівлі-продажу від 14.11.2006р. придбано приміщення площею 150,40м2, а об’єктом оренди за умовами договору оренди №1373/1 від 30.12.2004р. є приміщення з іншою площею - 150,45м2.

Також, у матеріалах справи є лист Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києві від 30.03.2007р. за №360-04/2273, відповідно до якого зазначений орган приватизації не заперечував проти продовження терміну дії договору оренди №1373/1 від 31.12.2004р. Зазначений письмовий доказ судами не оцінений, ним не з’ясовано на якій підставі Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву надавало дозвіл на продовження терміну дії договору оренди приміщення, яке вже вибуло (якщо вважати, що об’єкт оренди за договором №1373/1 від 31.12.2004 є тим приміщенням, яке придбав позивач згідно договору купівлі-продажу від 14.11.2006р.) з державної власності. Не надано оцінки і факту, який встановлений судами, укладення сторонами договору оренди –Регіональне відділення Фонду державного майна України по м. Києву та ТОВ "Фалбі" додаткової угоди 02.04.2007р. (після набуття права власності на приміщення позивачем), якою змінено деякі умови договору оренди.

Для з’ясування вищевказаних обставин, суд першої інстанції не був позбавлений права витребувати у сторін, інших осіб та дослідити додаткові докази. Зокрема, для з’ясування з яких приміщень і якої площі складається будівля №15/20 по вул. Бажова у м. Києві, а також отримання даних про реєстрацію права власності на такі приміщення, суд першої інстанції мав можливість, в порядку, передбаченому ст.38 ГПК України, звернутися до Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна тощо.

Також, для з’ясування дійсних обставин справи, суд першої інстанції відповідно до ст.27 ГПК України не був позбавлений можливості залучити до участі у справі в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву.

Встановлення факту набуття права власності на приміщення, яке є об’єктом оренди за зазначеним договором, необхідно для вирішення спору у даній справі, оскільки з ним закон пов’язує перехід прав та обов’язків наймодавця за договором оренди, а, отже, і з’ясування наявності у позивача суб’єктивного матеріального права, на захист якого подано даний позов.

Крім того, визнаючи обґрунтованими вимоги позивача щодо стягнення орендної плати за період з червня 2007р. по грудень 2007р., суди першої та апеляційної інстанції не взяли до уваги, що договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено (ч.2 ст.291 ГК України, ч.2 ст.26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", п.10.9 договору).

Також, не встановлено судами і розмір орендної плати, яка підлягає сплаті за користування приміщенням (орендна плата) за кожен місяць періоду, заборгованість за якими заявлена позивачем до стягнення.

Так, розмір плати за користування річчю, за змістом ст.762 ЦК України, ст.10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (на підставі якого укладено договір оренди), визначається договором.

Умовами договору оренди №1373/1 від 31.12.2004р. передбачено, що за користування об’єктом оренди сплачується орендна плата, розрахунок якої здійснюється на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку –листопад 2004р. - 379,2грн. При цьому, договором визначено, що розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом корегування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. (пп.3.1,3.2 договору).

Зазначені умови договору відповідають вимогам ст.10 Закону, яка є спеціальною, що визначає істотною умовою договору орендну плата з урахуванням її індексації.

Як встановлено апеляційною інстанцією, сторонами договору –РВ ФДМУ по м. Києву та ТОВ "Фалбі" - шляхом укладення додаткової угоди від 02.04.2007р. змінено розмір орендної плати за базовий місяць –січень 2007р. Відповідно до такої угоди, її розмір визначений рівним 1 913,19грн. без ПДВ. При цьому, встановлено, що орендна плата за січень 2007р. .визначається шляхом корегування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за січень 2007р. Інші умови договору залишені сторонами незмінними, у т.ч. і п.3.2 договору, який визначає порядок обчислення орендної плати за кожен наступний місяць.

Встановлення розміру орендної плати, яка відповідно до вищевказаних норм матеріального права та умов договору, кожний місяць змінюється, за кожен місяць відповідного періоду є суттєвим, оскільки впливає на визначення також і розміру інших платежів, які позивач просить стягнути з відповідача, –неустойки, пені, процентів.

За таких обставин, враховуючи неповне з’ясування судом першої інстанції обставин справи, які підлягали встановленню, не дотриманням правил оцінки доказів (щодо оцінки у сукупності), в порушенням вимог ст.ст.47, 38,43 ГПК України, що не усунуто апеляційною інстанцією і не може бути виправлено судом касаційної інстанції, враховуючи межі перегляду справи у касаційному порядку, визначені ст.1117 ГПК України, прийняті у справі судові акти підлягають скасуванню, а справа направленню на новий розгляд до суду першої інстанції.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.1115, 1117, 1119- 11111 ГПК України, колегія суддів

П О С Т А Н О В И Л А :

1.          Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Катрін" задовольнити частково.

2. Постанову Київського апеляційного господарського суду від 22.05.2008р. та рішення господарського суду м. Києва від 20.03.2008р. у справі №26/19 скасувати.

3. Справу передати на новий розгляд до господарського суду м. Києва.

Головуючий суддя Кузьменко М.В.

Судді Васищак І.М.

Палій В.М.