ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
"19" вересня 2008 р.
Справа №  09/4324
Господарський суд
Черкаської області в складі головуючого - судді Курченко Н.М.,
при секретарі -Мирошниченко Б.В.,
за участю позивача -ОСОБА_1,
представників першого відповідача -Сватуха В.С. начальник управління, Школьна
І.П., Майстренко Т.В. за довіреностями, розглянувши у відкритому судовому
засіданні в м. Черкаси справу за позовом підприємця ОСОБА_1, м. Сміла до
Управління економічного розвитку виконавчого комітету Смілянської міської ради,
м. Сміла та виконавчого комітету Смілянської міської ради м. Сміла про
зарахування суми поліпшень  420 562,00
грн. в рахунок оплати за об'єкт приватизації та визначення ціни об'єкта
приватизації по договору, -
Подано позов, у якому позивач
просить зобов'язати відповідача зарахувати суму здійснених
позивачем поліпшень - 420562 грн. в рахунок сплати за об'єкт приватизації по
договору купівлі-продажу між Управлінням економічного розвитку виконавчого
комітету Смілянської міської ради та приватним підприємцем ОСОБА_1, визначивши
в п. 1.3 договору вартість об'єкта приватизації
-  485934 грн., у тому числі ПДВ -
Позовні вимоги мотивовані  наступним:
Відповідно до умов Договору оренди
від 22 січня 2007 року  з дозволу та за
погодженням орендодавця, органу управління комунальним майном,  позивач здійснив капітальний ремонт орендованого
приміщення -магазину «Лілея», що розташоване у АДРЕСА_1, який прийнятий і
становить в сумі 420562,00 грн. Смілянська міська рада Черкаської області
прийняла рішення №26-12/V від 25.04.2008 року про приватизацію зазначеного
приміщення магазину «Лілея» шляхом викупу орендарем. На підставі рішення
міської ради між позивачем та першим відповідачем був укладений договір
купівлі-продажу комунального майна від 15.08.2008 року, згідно якого позивач
зобов'язався сплатити за приміщення магазину «Лілея»990608,40 грн. (у т.ч.
165101,40 грн. ПДВ), тому позивач просить, відповідно до ст. 778 Цивільного
кодексу України  зарахувати суму
здійснених поліпшень - 420562 грн. в рахунок оплати за об'єкт приватизації.
Перший відповідач у відзиві на
позовну заяву позов не визнав повністю,
посилаючись на те, що відповідно до  п.п.
7.10, 8.3, 8.4 договору оренди витрати, понесені орендарем на здійснення
капітального ремонту не підлягають компенсації, покращення майна, що
орендується, якщо їх неможливо відокремити, є власністю орендодавця без сплати
вартості цих поліпшень, тому відсутні правові підстави для  зарахування суми здійснених позивачем
поліпшень в рахунок оплати за об'єкт приватизації.
Другий відповідач письмовий відзив
на позовну заяву не подав, представника в судове засідання
не направив, не повідомивши про причини, що не перешкоджає розгляду справи по
Згідно ст. 77 ГПК України у
судовому засіданні оголошувалась перерва з 11 по 15 вересня 2008 року та з 15
по 19 вересня 2008 року.
У судовому засіданні:
- позивач підтримав заявлені
позовні  вимоги, просив їх задовольнити;
- представники першого відповідача
позовні вимоги не визнали з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву.
Заслухавши позивача та
представників першого відповідача, дослідивши матеріали справи, судом встановлено
Рішенням виконавчого комітету
Смілянської міської ради від 14.11.2006 року №1058 «Про затвердження порядку
проведення конкурсу на право оренди нежилого приміщення в будівлі по
АДРЕСА_1»затверджений порядок проведення конкурсу на право оренди та утворена
конкурсна комісія.

Переможцем конкурсу на право оренди
нежилого приміщення в будівлі по АДРЕСА_1 стала підприємець ОСОБА_1 (позивач),
тому 22 січня 2007 року Управління економічного розвитку виконавчого комітету
Смілянської міської ради (орендодавець за договором, перший відповідач у
справі) та підприємець ОСОБА_1  (орендар
за договором, позивач у справі) уклали договір оренди, за умовами якого орендар
приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення в будівлі (магазин
«Лілея») загальною площею 281,0 кв.м., балансовою вартістю 16103 грн. за
адресою: АДРЕСА_1. Стан майна, що орендується, придатний для використання після
проведення капітального ремонту (п.1.1 Договору оренди). Термін оренди складає
4 роки з 23 січня 2007 року по 23 січня 2011 року (п.4.1 Договору оренди)

Позивач по акту приймання-передачі
від 23 січня 2007 року прийняв  майно
-приміщення магазину «Лілея», первісна балансова вартість якого 39 795 грн.,
знос 23 692 грн., тобто  знос становить
59,53%.

Відповідно до пункту 7.10 Договору
оренди орендар зобов'язаний провести капітальний ремонт об'єкта за погодженням
орендодавця за рахунок орендаря без компенсації витрат на його здійснення.

На виконання умов договору оренди,
за погодженням з власником,  позивач
протягом березня - серпня 2007 року здійснив капітальний ремонт орендованого
приміщення на загальну суму 420 562,00 грн. (без ПДВ), що підтверджується
довідками форми №КБ-3 про вартість виконаних підрядних робіт, актами прийняття
виконаних підрядних робіт, іншими матеріалами справи та не заперечується
відповідачами.

Листом від 29 серпня 2007 року №473
Управління економічного розвитку виконавчого комітету Смілянської міської ради
повідомило підприємця ОСОБА_1, що роботи по капітальному ремонту приміщення
магазину «Лілея»прийняті в обсязі 420 562,00 грн. (без ПДВ) згідно актів
виконаних робіт.

25 квітня 2008 року, тобто після
проведення та прийняття робіт по капітальному ремонту приміщення, Смілянська
міська рада Черкаської області прийняла рішення №26-12/V «Про внесення змін до
рішення сесії міської ради від 25.12.07 №21-1/V», яким включила нежитлову
будівлю магазину «Лілея»по АДРЕСА_1 до об'єктів комунальної власності міста
Сміла, що підлягають приватизації, та визначила спосіб приватизації -викуп
орендарем.

Листом від 23 червня 2008 року
перший відповідач на заяву підприємця ОСОБА_1 (позивача) про зарахування
вартості капітального ремонту об'єкту оренди в рахунок ціни продажу об'єкта, що
підлягає приватизації, повідомив, що об'єкт договору оренди готується до приватизації,
відповідно до п.п. 7.10, 11.2 договору оренди від 22.01.2007 року поліпшення
орендованого майна, які здійснені за рахунок орендаря, компенсації не
підлягають, тому зроблені позивачем поліпшення будуть включені у вартість
об'єкта приватизації та при укладанні договору купівлі-продажу відшкодовуватися
не будуть.

15 серпня 2008 року Управління
економічного розвитку виконавчого комітету Смілянської міської ради (продавець
за договором) та підприємець ОСОБА_1 (покупець за договором) уклали договір
купівлі-продажу комунального майна, відповідно до якого продавець зобов'язався
передати покупцю нежитлову будівлю магазину «Лілея» загальною площею 273,8 кв.
м, а покупець зобов'язався внести 990608,40 грн. (у т.ч.165101,40 грн. ПДВ) за
придбаний об'єкт приватизації протягом 30 календарних днів з моменту
нотаріального посвідчення договору. Вартість приміщення визначена згідно
висновку  про вартість об'єкта
приватизації, який затверджений наказом управління економічного розвитку
виконавчого комітету Смілянської міської ради від 13.08.2008 року №78.

Оцінюючи докази у справі в їх
сукупності, суд вважає позовні вимоги
підлягаючими частковому задоволенню, з огляду на наступне.

Відповідно до ст.20 Господарського
кодексу України (далі -ГК України) держава забезпечує захист прав і законних
інтересів суб'єктів господарювання. Кожний суб'єкт господарювання має право на
захист своїх прав та законних інтересів, у тому числі шляхом визнання наявності
або відсутності прав, припинення дій, що порушують право або створюють загрозу
його порушення, також іншими способами, передбаченими законом.

З вищенаведених матеріалів справи
вбачається, що 22 січня 2007 року позивачем та першим відповідачем був
укладений договір оренди комунального майна строком на  чотири роки до 23 січня 2011 року. Належність
предмету договору оренди -нежитлове приміщення в будівлі (магазин «Лілея») до
комунального майна сторони не заперечують.

Відносини, пов'язані з передачею в
оренду майна, що перебуває у комунальній власності, майнові відносини між
орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, яке
перебуває у комунальній власності, врегульовані спеціальним Законом України
«Про оренду державного та комунального майна» від 10 квітня 1992 року
№2269-XII, зі змінами та доповненнями (далі вживається скорочено -ЗУ «Про
оренду державного та комунального майна»), на який є посилання у договорі. На
час укладення договору оренди комунального майна об'єкт оренди не підлягав
приватизації, отже договір  оренди укладався
за результатами конкурсу на загальних підставах, а не в порядку підготовки до
приватизації.

Згідно ч. 2 ст. 18-1 Закону України
«Про оренду державного та комунального майна» від 10 квітня 1992 року №2269-XII
капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим
балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено
договором.

Відповідно до ч. 2 ст. 27 вказаного
Закону орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого
майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені
від майна без заподіяння йому шкоди.
Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця
поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без
заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені
кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого
майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в
результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Згідно п.10.6 договору оренди його
дія припиняється у випадку: закінчення строку, на який він був укладений,
загибелі об'єкта оренди, банкрутства орендаря. Дострокове припинення договору
оренди в разі приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря), як
того передбачає ст.26 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», умовами
договору не передбачено.

Договір оренди слід вважати
припиненим у зв'язку з приватизацією об'єкта оренди -нежитлової будівлі
магазину «Лілея»по АДРЕСА_1 згідно рішення ХХУІ сесії Смілянської міської ради
від 25.04.2008 року №26-12/У, спосіб приватизації  визначений власником -викуп орендарем.
Договором оренди право викупу об'єкту оренди не передбачалось. При визначенні
стартової орендної плати перший відповідач керувався Порядком проведення
конкурсу на право оренди державного майна, затвердженого наказом Фонду
державного майна України (ФДМУ) від 13.10.2004 року №2149, відповідно до п.8
якого основним критерієм визначення переможця був максимальний розмір орендної
плати при обов'язковому забезпеченні виконання інших умов конкурсу. Даний пункт
був доповнений абзацом другим згідно з наказом ФДМУ від 16.05.2007 року №758,
відповідно до якого стартова орендна плата визначається за Методикою розрахунку
і Порядком використання плати за оренду державного майна, затвердженою
постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року №786. Тому вартість
орендованого майна значилась лише балансова, при передачі позивачу майна в
оренду вартість його згідно встановленої Методики не визнчалась.

З матеріалів справи вбачається, що
позивач здійснив за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке
неможливо відокремити від об'єкта без завдання йому шкоди, вартість яких
становить більше 25 відсотків залишкової вартості об'єкту оренди.

Отже, відповідно до п.51 розділу ІХ
Закону України Про Державну  програму
приватизації позивач, як орендар державного майна,  набув право на викуп цього майна.

Правовий механізм приватизації
цілісних майнових комплексів невеликих державних підприємств шляхом їх відчуження
на користь одного покупця одним актом купівлі-продажу встановлює Закон України
„Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію) від
06.12.1992 року № 2171- ХІІ, зі змінами (далі
скорочено -ЗУ „Про малу приватизацію”).

Порядок подання та розгляду заяв
про приватизацію об'єктів груп А, Д, а також групи Ж (які підлягають
приватизації способами, встановленими для об'єктів малої приватизації)  затверджений    наказом ФДМУ від 17.04.98 року № 772,
зареєстровано в Міністерстві юстиції України 26.06.1998 року за №400/2840 у
редакції наказу ФДМУ від 27.04.2004 № 848. Порядком встановлено порядок подання
та розгляду заяви про включення об'єкта до переліку об'єктів, що підлягають
приватизації.

Подана позивачем заява про включення
об'єкта оренди до переліку об'єктів, що підлягає приватизації, розглянута після
проведення позивачем за власні кошти капітального ремонту об'єкту, що значно
збільшило ціну продажу об'єкта, який підлягає приватизації шляхом викупу.

За таких обставин, суд вважає, що у
ціну продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, визначену
оцінювачем ТОВ АКЦ «Епрайзер»Лисенко Н.М. та затверджену першим відповідачем на
дату оцінки 30 червня 2008 року, яка стала ціною продажу об'єкту приватизації,
увійшла вартість поліпшень на суму 420 562,00 грн. (без ПДВ). Поліпшення,
здійснені позивачем за власні кошти і на вказану суму збільшило ціну продажу
об'єкта приватизації.   Оскільки договір
оренди припинений внаслідок приватизації об'єкту оренди, який укладався не в
порядку підготовки до приватизації, то витрати позивача, які збільшили ціну
об'єкту приватизації, повинні бути враховані
при розрахунках за цей об'єкт.

Відповідно до п.2.1 договору
купівлі - продажу комунального майна від 15 серпня 2008 року покупець, яким є
позивач, зобов'язаний внести 990608,40 грн., у тому числі ПДВ 165 101,40 грн.
за придбаний об'єкт приватизації протягом 30 календарних днів з моменту
нотаріального посвідчення договору. Таким чином, строк оплати за придбаний
позивачем об'єкт приватизації настав.

Позивач звернувся з вимогою до
відповідачів про зарахування суми витрат на капітальний ремонт об'єкту в
сумі  420562,00 грн. (без ПДВ), які
збільшили на вказану суму ціну продажу об'єкта, що підлягав приватизації, в рахунок
оплати вказаного об'єкта.

Відповідно до ст.601 ЦК України
зобов'язання припиняється зарахуванням зустрічних однорідних  вимог, строк виконання яких настав, а також
вимог, строк виконання яких не встановлений або визначений моментом пред'явлення
вимоги.

Отже вимоги позивача про
зарахування його витрат на капітальний ремонт об'єкту оренди в сумі 420562,00
грн. (без ПДВ),  та зарахування їх в
рахунок оплати за об'єкт приватизації
згідно нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу комунального
майна від 15 серпня 2008 року, суд вважає такими, що відповідають його праву,
передбаченому ст. 601 ЦК України, тобто праву на зарахування зустрічних вимог в
сумі  420562,00 грн. (без ПДВ), за заявою
однієї із сторін, тому є обґрунтованими та підлягаючими в цій частині задоволенню.

Згідно ст.601 ЦК України  підлягає припиненню зобов'язання позивача в
сумі 420562,00 грн. (без ПДВ), з оплати продавцю (перший відповідач) за  нежитлову будівлю магазину «Лілея»загальною
площею 273,8 кв. м  згідно нотаріально
посвідченого договору купівлі - продажу комунального майна від 15 серпня 2008
року, зареєстровано в реєстрі №7124. Відповідно, залишок суми, що підлягає
сплаті по договору купівлі - продажу комунального майна від 15 серпня 2008
року, становить 404945,00 грн. (без ПДВ), з розрахунку: 990608,40 грн.
-165101,40 грн. (ПДВ) -420562,00 грн. вартість поліпшень).

Однак вимога позивача про зміну
ціни  продажу об'єкту, що підлягає
приватизації, не відповідає ст.12 ЗУ «Про малу приватизацію», тому задоволенню
не підлягає.

У позовній заяві вимоги до другого
відповідача - виконавчого комітету Смілянської міської ради не визначені. Не
встановлені вони також в  процесі
розгляду справи.

Виходячи з обставин справи та
предмету спору, суд вважає виконавчий комітет неналежним відповідачем у справі.

Керуючись ст. ст. 49, 82-84 ГПК
України, суд, -

В И Р І Ш И В:

Позов задовольнити частково.

Зобов'язати Управління економічного
розвитку виконавчого комітету Смілянської міської ради зарахувати підприємцю
ОСОБА_1  суму 420562,00 грн. (без ПДВ) в
рахунок оплати за  нежитлову будівлю
магазину «Лілея»загальною площею 273,8 кв. м
по нотаріально посвідченому договору купівлі продажу комунального майна
від 15 серпня 2008 року, зареєстровано в реєстрі №7124.

Припинити зобов'язання підприємця
ОСОБА_1 перед Управлінням економічного розвитку виконавчого комітету
Смілянської міської ради  з оплати
за  нежитлову будівлю магазину
«Лілея»загальною площею 273,8 кв. м по договору купівлі-продажу по нотаріально
посвідченому договору купівлі продажу комунального майна від 15 серпня 2008
року, зареєстровано в реєстрі №7124,  в
сумі 420562,00 грн.( без ПДВ).

В решті позовних вимог відмовити.

Рішення може бути оскаржене до
Київського міжобласного апеляційного господарського суду.

СУДДЯ                                                                                Н.М.Курченко