Харківський апеляційний господарський суд
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

«5»вересня 2008 р. Справа № 27/53-08

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Бондаренко В.П., судді Камишева Л.М., Фоміна В.О.

при секретарі Сємєровій М.С.

за участю представників:

позивача –Тарасов А.Г., дор. № 08-11/4114/2-07 від 10.12.2007 р.

1-го відповідача - Кулінічева Н.О., дор. № 321 від 14.01.2008 р.

2-го відповідача –Чернікова О.С., дор. № 74 від 06.05.2008 р. (27.08.2008 р.), Циган В.В., дор. № 260 від 08.08.2008 р. (29.08.2008 р.) –після перерви не з’явилися, Лашин В.В., дор. № 151 від 28.08.2008 р.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу 2-го відповідача (вх. № 1416Х/1-9) на рішення господарського суду Харківської області від 29.05.08 р. по справі № 27/53-08

за позовом Харківської міської ради, м. Харків

до 1. Управління земельних відносин Департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин Харківської міської ради, м. Харків

2. Товариства з обмеженою відповідальністю «СК Главмаш», м. Київ

про розірвання договору оренди

встановила:

Рішенням господарського суду Харківської області від 29 травня 2008 року (суддя Мамалуй О.О.) позов задоволено. Розірвано договір оренди землі від 11.10.2004 р., укладений між Харківською міською радою та ТОВ «СК Главмаш», який було зареєстровано у Харківській регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах»в книзі записів державної реєстрації договорі оренди землі (книга № 4) від 11.10.2004 р. за № 8588/04, та повернено земельну ділянку площею 15,0778 га по пр. 50-річчя СРСР ріг пр. Московського в м. Харкові, надану ТОВ «СК Главмаш»для будівництва та експлуатації житлового комплексу з об’єктами соцкультпобутового призначення, спортивно-оздоровчим комплексом, підземним та надземним паркінгами, у комунальну власність територіальної громади м. Харкова в особі Харківської міської ради на умовах, визначених договором оренди землі від 11.10.2004 р.

2-й відповідач, з рішенням господарського суду першої інстанції не погодився, подав апеляційну скаргу, в якій просить рішення господарського суду Харківської області від 29 травня 2008 року скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

Позивач вважає рішення законним і обґрунтованим, у зв’язку з чим просить залишити його без змін, а апеляційну скаргу 2-го відповідача без задоволення.

1-й відповідач письмовий відзив на апеляційну скаргу не надав. Представник 1-го відповідача в судовому засіданні зазначив, що також вважає рішення законним і обґрунтованим, у зв’язку з чим просить залишити його без змін, а апеляційну скаргу 2-го відповідача без задоволення.

В судовому засіданні 27.08.2008 р. було оголошено перерву до 11:00 год. 29.08.2008 р. у зв’язку із поданням 2-м відповідачем заяви про відвід судді Бондаренко В.П.

Ухвалою першого заступника голови суду від 28.08.2008 р. у задоволенні заяви про відвід судді Бондаренко В.П. відмовлено.

В судовому засіданні 29.08.2008 р. було оголошено перерву до 10:00 год. 05.09.2008 р. для виготовлення повного тексту постанови.

Колегія суддів розглянула апеляційну скаргу, перевірила матеріали справи, заслухала присутніх в судовому засіданні представників сторін і встановила наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач звернувся до господарського суду Харківської області з позовною заявою, в якій просив суд винести рішення про розірвання договору оренди землі від 11.10.2004 р., укладеного між Харківською міською радою та ТОВ «СК Главмаш»та передати земельну ділянку загальною площею 15,0778 га по пр. 50-річчя СРСР ріг пр. Московського у м. Харкові у комунальну власність територіальної громади міста Харкова в особі Харківської міської ради за актом приймання-передачі на умовах, визначених договором оренди землі від 11.10.2004 р.

В обґрунтування позовних вимог позивач в позовній заяві зазначив, що відповідачем на орендованій земельній ділянці не ведуться будівельні роботи, а саме будівництво житлового комплексу з об'єктами соцкультпобутового призначення, спортивно-оздоровчим комплексом, підземним та наземним паркінгами, передбачене договором оренди від 11.10.2004 р., у зв’язку з чим відповідачем земельна ділянка використовується з порушенням цільового призначення, що є порушенням умов договору оренди та чинного законодавства.

Крім того, в обґрунтування позовних вимог позивач посилається в позовній заяві на ст. 24 Закону України “Про планування та забудову територій” та ст. 526, 610, 651 Цивільного кодексу України.

В процесі розгляду справи в суді першої інстанції позовні вимоги позивачем не змінювались і не доповнювались.

Матеріали справи свідчать, що рішенням XXI сесії Харківської міської ради XXIV скликання від 28.04.2004 р. № 66/04 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів»ТОВ «СК Главмаш»було надано в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови загальною площею 15,0778 га, що знаходиться за адресою: м. Харків, пр. 50-річчя СРСР ріг пр. Московського.

На підставі вказаного рішення 11 жовтня 2004 р. між Харківською міською радою Харківської області (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «СК Главмаш»(орендар) було укладено договір оренди землі, який зареєстровано у Харківській регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах»в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4) від 11 жовтня 2004 р. за № 8588/04.

В п. 1 договору зазначено, що орендодавець на підставі рішення ХХІ сесії Харківської міської ради XXIV скликання від 28.04.2004 р. № 66/04 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів»надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться в м. Харкові по пр. 50-річчя СРСР ріг пр. Московського.

Пунктом 2 оскаржуваного договору визначено об'єкт оренди та вказано, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 15,0778 га, в тому числі: ріллі - га, багаторічних насаджень - га, сіножатей - га, пасовищ - га, лісів - га, під забудовою - га, інших угідь - 15,0778 га.

В п. 8 договору оренди землі встановлено строк дії договору та вказано, що договір укладено строком на період будівництва до 01.12.2007 р. (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації); на період експлуатації до 01.12.2029 року.

Крім вказаних умов договору оренди землі (предмет, об'єкт договору, місце розташування та розмір земельної ділянки, строк дії договору), до істотних умов договору оренди землі статтею 15 Закону України «Про оренду землі»віднесено наступні:

- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

- умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

- умови збереження стану об'єкту оренди;

- умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

- умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

- існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

- визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

У спірному договорі оренди землі також визначено як одну із істотних умов договору - умови використання та цільове призначення земельної ділянки площею 15,0778 га по пр. 50-річчя СРСР ріг пр. Московського в м. Харкові, зокрема, згідно з п. 15 договору оренди землі земельна ділянка передається в оренду для будівництва та експлуатації житлового комплексу з об'єктами соцкультпобутового призначення, спортивно-оздоровчим комплексом, підземним та наземним паркінгами (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для експлуатації.

Пунктами 28, 30, 31 договору оренди землі від 11.10.2004 року встановлено права та обов'язки сторін, а саме, на орендодавця покладено обов'язок передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди.

Харківська міська рада виконала, передбачений пп. «а»п. 29 договору обов'язок щодо передачі орендареві -ТОВ «СК Главмаш»земельної ділянки, про що 11 жовтня 2004 р. був складений акт приймання-передачі земельної ділянки, підписаний Управлінням земельних відносин Харківської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «СК Главмаш».

На орендаря (ТОВ «СК Главмаш») покладено обов'язок приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим у встановленому порядку (пп. «а» п. 31 договору) та використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до договору (пп. «д» п. 31 договору).

Як вбачається з наявного в матеріалах справи Акту № 581/08 обстеження земельної ділянки по пр. Московському ріг пр. 50-річчя СРСР від 12.03.2008 р., складеного головним спеціалістом відділу самоврядного контролю за використанням та охороною земель управління земельних відносин Харківської міської ради Найдьоновим Ігорем Валентиновичем, ним 12.03.2008 р. була обстежена земельна ділянка по пр. Московському ріг 50-річчя СРСР загальною площею 15,0778 га, що була надана ТОВ «СК Главмаш»в оренду для будівництва та експлуатації індивідуального житлового комплексу з об'єктами соцкультпобутового призначення, спортивно-оздоровчим комплексом, підземним та наземним паркінгами до 01.12.2007 р. (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для експлуатації строком до 01.12.2029 р.

Обстеженням на місцевості встановлено, що земельна ділянка по пр. Московському ріг пр. 50-річчя СРСР частково огороджена залізобетонним забором, вільна від будівель. Будівництво на земельній ділянці не розпочато. Вказана земельна ділянка знаходиться у занедбаному стані.

Таким чином, на земельній ділянці в м. Харкові по пр. 50-річчя СРСР ріг пр. Московського ТОВ «СК Главмаш» в строк до 01 грудня 2007 р. не побудувало житловий комплекс з об'єктами соцкультпобутового призначення, спортивно-оздоровчим комплексом, підземним та наземним паркінґами, у зв’язку з чим позивач звернувся до господарського суду з позовом про розірвання договору оренди від 11.10.2004 р., обґрунтовуючи позовні вимоги тим, що відповідачем земельна ділянка не використовується за призначенням.

Колегія суддів не погоджується з висновками, викладеними в рішенні суду першої інстанції, про задоволення позовних вимог, виходячи з наступного.

Відповідно ст. 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірвано на вимогу однієї із сторін з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 Господарського кодексу України.

Частиною 2 ст. 651 Цивільного кодексу України встановлено, що договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною. Істотним слід вважати таке порушення договору, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення мети договору.

Відповідно до ст. 188 Господарського кодексу України розірвання господарських договорів допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Сторона договору, яка вважає за необхідне розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо розірвання договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк, з урахуванням часу поштового пробігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Таким чином, підставою для розірвання договору оренди землі від 11.10.2004 р. в судовому порядку може бути істотне порушення умов договору однією із сторін. У даному випадку, як стверджує позивач, таким істотним порушенням є невиконання відповідачем обов’язку, визначеного п. 15 спірного договору.

Як вбачається зі змісту договору оренди землі від 11.10.2004 р., відповідач прийняв земельну ділянку для будівництва та експлуатації житлового комплексу з об'єктами соцкультпобутового призначення, спортивно-оздоровчим комплексом, підземним та наземним паркінгами (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для експлуатації (п. 15 договору).

Відповідно до п. 31 договору оренди землі від 11.10.2004 р. відповідач зобов’язаний:

а) приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;

б) сплачувати орендну плату в строки та розмірах, встановлених цим договором;

в) виконувати встановлені щодо об’єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;

г) дотримуватися режиму використання земель природно заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

д) використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до договору;

е) дотримуватися екологічної безпеки землекористування і зберігання родючості грунтів, не допускати погіршення екологічного стану земельної ділянки в результаті своєї господарської діяльності;

є) дотримуватися правил добросусідства, державних норм і правил, проектних рішень, правил забудови міста Харкова, чинного законодавства України;

ж) дотримуватися санітарних і протипожежних норм, забезпечити зберігання інженерних комунікацій і споруд, що знаходяться на орендованій земельній ділянці та під її поверхнею;

з) при передачі земельної ділянки орендарю до підписання акту прийому-передачі привести земельну ділянку у придатний для подальшого використання стан, у тому числі усунути недоліки, вказані орендодавцем. Приведення земельної ділянки у придатний стан включає в себе благоустрій території та інші дії за необхідністю, при цьому за орендарем залишається право власності на всі будівлі, які будуть збудовані на ділянці у відповідності до вимог чинного законодавства України;

и) у разі зміни своїх банківських реквізитів, юридичної адреси, назви, організаційно-правової форми тощо, орендар у 10-денний строк з моменту настання таких змін повинен письмово повідомити про це орендодавця;

і) у п’ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби. Орендар зобов’язується уточнювати у орендодавця платіжні реквізити отримувача орендної плати перед внесення платежу;

ї) неповернення земельної ділянки в зазначений термін не звільняє орендаря від плати за фактичне користування земельною ділянкою. Плата за землю у цьому випадку вноситься у розмірах, визначених цим договором.

На виконанням вказаних умов договору ТОВ СК «Главмаш»був виготовлений ескізний проект забудови земельної ділянки, який затверджений рішенням містобудівної ради, отримані та погоджені технічні умови в належних установах та організаціях.

В п. 16 договору оренди зазначено, що цільовим призначенням земельної ділянки є землі житлової та громадської забудови.

На думку позивача, саме факт незавершення відповідачем будівництва житлового комплексу з об'єктами соцкультпобутового призначення, спортивно-оздоровчим комплексом, підземним та наземним паркінгами в строк до 01.12.2007 р. свідчить про використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Таким чином, позовні вимоги ґрунтуються саме на невиконання відповідачем обов’язків за договором щодо строків будівництва житлового комплексу. Однак колегія суддів не погоджується з таким твердженням, оскільки розділ договору оренди від 11.10.2004 р., який має назву «Орендна плата», визначає саме зобов’язання відповідача щодо внесення орендної плати в певному розмірі, який встановлено окремо на період будівництва житлового комплексу та на період експлуатації. Даним розділом не визначено обов’язку відповідача завершити будівництво у певний строк.

Отже, позивачем відповідно до вимог ст. 33 ГПК України не доведено факт нецільового використання 2-м відповідачем земельної ділянки. Те, що 2-й відповідач з технічних причин не приступив до будівництва житлового комплексу не може свідчити про те, що це є саме нецільовим використанням земельної ділянки.

На підставі викладеного колегія суддів дійшла висновку, що висновки, зроблені в рішенні господарського суду Харківської області від 29.05.2008 р. по справі № 27/53-08, не відповідають обставинам справи, у зв'язку з чим рішення підлягає скасуванню, а апеляційна скарга 2-го відповідача - задоволенню.

Що стосується тверджень 2-го відповідача, викладених в апеляційній скарзі, стосовно того, що оскаржуване рішення прийнято з порушенням територіальної підсудності, то вони не можуть бути прийняті до уваги, оскільки відповідно до ч. 3 ст. 15 ГПК України справи за участю кількох відповідачів розглядаються господарським судом за місцезнаходженням одного з відповідачів за вибором позивача.

Керуючись статтями 99, 101, 102, п. 3 ч. 1 статті 104, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів, -

постановила:

Апеляційну скаргу відповідача задовольнити.

Рішення господарського суду Харківської області від 29.05.2008 р. по справі № 27/53-08 скасувати.

У задоволенні позовних вимог відмовити.

Головуючий суддя (підпис) Бондаренко В.П.

Судді (підпис) Камишева Л.М.

(підпис) Фоміна В.О.

Постанову підписано 05.09.2008 р.