донецький апеляційний господарський суд
Постанова

Іменем України

08.09.2008 р.                                                              справа №39/84пд

Донецький апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:

Величко Н.Л.

суддів

М'ясищева А.М. , Скакуна О.А.

за участю представників сторін:

від позивача:

Супрун О.М. - за дов. № 01-18-209 від 12.02.2008р.

від відповідача:

від третіх осіб:

Суденко О.О. – за дов. від 10.01.2008р., Шинкова В.В. - директор

не з"явились

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу

Приватного підприємства "Візантія" м.Донецьк

на рішення господарського суду

Донецької області

від

06.06.2008 року

по справі

№39/84пд (Підченко Ю.О.)

за позовом

Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради м.Донецьк

до відповідача

за участю третіх осіб

Приватного підприємства "Візантія" м.Донецьк

1. Комунального підприємства "Житлово-експлуатаційна контора № 8 Кіровського району м. Донецька"

2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Текстильник-2005", м. Донецьк

про

розірвання договору оренди від 25.11.2004р. та повернення майна

В С Т А Н О В И В:

1. Стислий виклад суті рішення місцевого господарського суду.

26.03.2007р. Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради звернулось з позовом до Приватного підприємства ”Візантія” про розірвання договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади м. Донецька від 25.11.04р. укладеного між Представництвом Фонду Державного майна України в м. Донецьку та Приватним підприємством “ Візантія” та зобов’язання останнього повернути об’єкт оренди - нежитлове приміщення загальною площею 183,0 кв.м., розташоване за адресою: м. Донецьк, вул. М. Островського, 20 на адресу Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради.

Рішенням господарського суду Донецької області від 18.07.2007року у справі № 39/84пд (головуючий суддя Морщагіна Н.С., судді Склярук О.І., Плотніцький Б.Д.) у позові відмовлено.

Постановою Вищого господарського суду України від 14.11.07р. по справі №39/84пд рішення господарського суду Донецької області від 18.07.07р. було скасовано, а справу передано на новий розгляд до місцевого господарського суду Донецької області. У постанові зазначено, що судом першої інстанції не було в установленому порядку досліджено деякі питання, а саме щодо цільового призначення та використання майна, яке є предметом договору оренди, стосовно договору страхування, коли та як його було укладено та порядку внесення орендної плати між сторонами.

Вказівки, що містяться в постанові касаційної інстанції є обов’язковими відповідно до вимог ст. 111–12 ГПК України під час нового розгляду справи.

Під час нового розгляду розпорядженням заступника голови суду від 04.12.2007р. була призначена колегія суддів у складі: головуючого Підченко Ю.О., суддів Ломовцевої Н.В., Сковородіної О.М. та ухвалою від 04.12.2007р. справа прийнята до провадження.

Розпорядженням заступника голови суду від 21.01.2008р., від 07.04.2008р. склад колегії суддів неодноразово змінювався.

Ухвалою суду від 19.03.2008р. за клопотанням сторін продовжений строк розгляду справи до 21.04.2008р.

Рішенням господарського суду від 06.06.2008р. (підписане 11.06.2008р.) у справі № 39/84пд (головуючий Підченко Ю.О., судді Донець О.Є., Новікова Р.Г.) розірваний договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 183,0кв.м., розташованого за адресою: м. Донецьк, вул. Островського, 20 від 25.11.04р. укладений між представництвом Фонду державного майна України в м. Донецьку та приватним підприємством “ Візантія”.

Зобов’язано Приватне підприємство “Візантія”, м. Донецьк, повернути Управлінню комунальних ресурсів Донецької міської ради майно територіальної громади м. Донецьку –нежитлове приміщення загальної площею 183,0 кв. м., розташоване за адресою: м. Донецьк, вул.. М. Островського,20..

Стягнути з Приватного підприємства” Візантія” на користь Держбюджету України державне мито в сумі 85 грн., державне мито в сумі 42 грн. 50 коп. та збір на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в сумі 118 грн.

Під час нового розгляду строк розгляду справи склав 6 місяців, загальний строк склав 2 роки 2 місяці.

2. Підстави з яких порушене питання про перегляд рішення.

Відповідач подав апеляційну скаргу на рішення господарського суду Донецької області від 06.06.2008р. в якій просить його скасувати та постановити нове рішення, яким відмовити у позові.

Апеляційну скаргу мотивує тим, що при прийнятті рішення судом першої інстанції порушені норми матеріального та процесуального права.

На момент укладання договору оренди нежитлового приміщення №10183 від 25.11.2004р. у відповідності зі ст. 794 ЦК України договір оренди будинку або його окремої частини строком на один рік і більше підлягав нотаріальному посвідченню.

Договір оренди нежитлового приміщення №10183 від 25.11.2004р., укладений між ПП "Візантія" (орендар) і орендодавцем - представництвом Фонду , Держмайна України в м. Донецьку (правонаступник - Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради) до моменту визнання його дійсним рішенням господарського суду Донецької області від 27.12.2006 року (набуло чинності 07.01.2007р.) був нікчемним, і ніяких прав і обов'язків у сторін договору в цей період не було. Зазначає, що цим рішенням встановлено та за законом (ст.35 ГПК України) не вимагало доведення, що орендодавець - представництво Фонду Держмайна України в м. Донецьку, а потім і його правонаступник - Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради, ухилявся від нотаріального посвідчення договору №10183 від 25.11.2004р., а ПП "Візантія" прийняло всі заходи для проведення нотаріального посвідчення договору оренди нежитлового приміщення № 10183 від 25.11.2004р.

Відповідач зазначає, що після прийняття рішення господарським судом Донецької області від 27.12.2006р. орендна плата була внесена ним вчасно та повністю: 500,00 грн. у листопаді 2006р., 500,00грн. у січні 2007 р., 3844,39 грн. і 700,00 грн., у лютому 2007р., 375,00грн. - у березні 2007р., 375грн. - у квітні 2007р. Крім того, зазначає, що ним була так само сплачена заборгованість по орендній платі за 2004-2006р., що утворилася в результаті визнання дійсним договору №10183 від 25.11.2004р. рішенням Господарського суду Донецької області від 27.12. 2006 року.

Зазначає, що дійсно, орендні платежі вносились ним не щомісяця, але при цьому вносилися суми орендної плати не менш, ніж за два місяці, тому відповідач не мав заборгованості, про що свідчать надані суду банківські документи.

Щодо договору страхування, то відповідач зазначає, що перший договір страхування орендованого приміщення було укладено відповідачем відразу після укладання договору оренди та надано керівнику орендодавця (лист від 29.11.2004р. вих. №53), який є у матеріалах справи. Також у справі є довідка Кіровського РВ ДМУ УМВС України в Донецькій області №11,10-3180 від 09.07.07. про крадіжку документів ПП "Візантія", в тому числі договору страхування. Другий договір страхування дійсно був укладений відповідачем 15.09.2006 року, та наступний договір страхування укладений у 2007 році. Тому, на думку відповідача, висновок суду про несвоєчасність укладання договору страхування орендованого приміщення є помилковим. Крім того, згідно норм матеріального права про нікчемність договору, суд не має законного обґрунтування робити висновок про несвоєчасні дії відповідача про укладання договору страхування до 07.01.2007року бо до цієї дати договір оренди ще був нікчемним.

Щодо нецільового використання спірного приміщення, то апелянт зазначає, що у рішенні суду вказано, що в одній з кімнат орендованого приміщення виявлено торговельне обладнання. Але далі записана така фраза "площа, на якій знаходиться торговельне обладнання займає приблизно 70% від фактичної площі". Відповідач вважає, що таке формулювання не дає конкретної відповіді на питання: мається на увазі 70% від фактичної площі усього приміщення або тільки тієї кімнати, де знайшли торговельне обладнання.

В той же час, в матеріалах справи (протокол судового засідання від 19.06.2007р.) є пояснення представника третьої особи, який зазначив, що 80% займаного приміщення використовується для дозвілля дітей та юнацтва.

За результатами виїзного засідання суду від 29 травня 2007 року було встановлено, що частина орендованого відповідачем приміщення знаходиться у стані ремонту, та ним на цей час не використовується, в іншій частині приміщення знаходиться спортивний інвентар. Будь-яких ознак ведення господарської діяльності, пов'язаної з роздрібною торгівлею не виявлено.

Вважає, що позивач не зміг надати відповідних доказів нецільового використання відповідачем спірного приміщення, а у рішенні суду зазначено, що відповідач якось використовує орендоване приміщення не за призначенням, але зовсім не вказано за якими ознаками суд дійшов такого висновку.

Посилається на те, що суд у рішенні наводить де-які норми статі 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", але при цьому суд не аналізує повністю ст.18 Закону в якій чітко вказано, що за договором оренди орендаря, може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Вважає, що мова йде про те, що закон чітко трактує термін "цільове призначення" тільки у зв'язку з профілем виробничої діяльності підприємства, майно якого передається в оренду в ніяк інакше.

Зазначає, що позивач надав до суду позов про розірвання договору оренди №10183 від 25.11.2004р., відповідач надав суду свої заперечення та інші документи також по договору оренди №10183 від 25.11.2004р.          , але договір оренди, який надав суду позивач та договір оренди, якій надав суду відповідач мають суттєві розбіжності у своїх суттєвих умовах, а саме по строку дії договору.

3.Доводи викладені у відзиві на апеляційну скаргу

Представник позивача у судовому засіданні зазначив, що рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим та просить залишити його без змін, а апеляційну скаргу відповідача без задоволення, оскільки рішення суду винесено в повній відповідності з нормами матеріального та процесуального права, при цьому були належним чином з'ясовані та доведені всі обставини, що мають значення для справи.

Представники третьої особи у судове засідання не з’явилися, своїх представників не направили, про день та час розгляду справи повідомленні належним чином відповідно до норм Господарського процесуального кодексу України.

4. Апеляційною інстанцією встановлено:

04.09.2003р. Донецькою міською радою прийнято рішення № 7/24, згідно якого Управління комунальної власності міської ради перейменоване в Управління комунальних ресурсів міської ради та затверджено Положенням про Управління комунальних ресурсів. Управління є правонаступником Фонду державного майна України в м. Донецьку

25.11.2004 р., між представництвом Фонду державного майна України в м. Донецьку (орендодавець) та Приватним підприємством "Візантія" (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади м. Донецька № 10183 (т.1,а.с.9-14).

Відповідно до п.1.1 орендодавець передає, а орендар приймає нежитлове прибудоване приміщення загальною площею 265,9кв.м, що розташоване за адресою: м. Донецьк, вул. М. Островського, 20, з метою здійснення торгівлі товарами дитячого харчування, розміщення спортивного закладу, організації розваг дітей та юнацтва, розміщення благодійної організації, інше використання.

Пунктом 1.2 договору передбачено, що разом з правом оренди нежитлового приміщення, відповідачу надано право користування земельною ділянкою (його частиною) без виділення на місцевості (в натурі), на якому знаходиться об’єкт оренди площею 116, 74 кв.м.

Згідно п. 3.1 договору, орендар вносить орендну плату, розрахунок якої проводиться на підставі Методики розрахунку та порядку використання орендної плати за користування майном територіальної громади м. Донецька, затвердженої рішенням виконкому міської ради від 26.11.03р. № 534, щомісячний розмір якої, згідно розрахунку орендної плати складає 426 грн. 42 коп.

Згідно п.3.3 розмір орендної плати може бути змінений на вимогу однієї із сторін у зв’язку із зміною Методики розрахунку та порядку використання орендної плати, цін, тарифів та в інших випадках, визначених законодавством.

Пунктом 3.4 визначено, що орендна плата вноситься орендарем з моменту підписання акту прийому-передачі. Останнім днем сплати оренди являється момент підписання сторонами акту прийому-передачі при поверненні об’єкту оренди орендодавцю, що передбачено у п. 3.5 договору.

Пунктом 3.6 вартість комунальних послуг, витрат на утримання прибудинкової території, вартість послуг по технічному обслуговуваною інженерного обладнання та прибудинкових сітей не входить до суми орендної плати та сплачується орендарем окремо на підставі договорів, укладених з відповідними організаціями, які надають ці послуги.

Згідно п. 4.10 договору орендар зобов'язаний протягом місяця з дня укладання договору, застрахувати на користь орендодавця на весь термін дії договору від пожарних ризиків, ризиків стихійних явищ та інших майнових ризиків на суму не менш ніж балансова вартість об'єкту оренди та надати орендодавцю копію договору страхування, копії платіжних доручень про сплату страхових внесків.

Пунктом 6.7 договору передбачено, що при невиконанні або порушенні однією з сторін умов даного договору, а також по іншим підставам, передбаченим законодавчими актами України, договір оренди може бути розірваний достроково у односторонньому порядку.

Згідно п. 9.1 договір діє з 25.11.2004р. по 25.11.2014р. (у п.9.1 договору внесені виправлення Фондом державного майна України у м. Донецьку щодо строку дії договору замість до 2010р. виправлено до 2014р.)

Пунктом 9.2.договору передбачено, що всі зміни та доповнення до даного договору оформлюються та вступають у силу з моменту їх підписання їх сторонами.

У пункті 9.6 зазначено, що на вимогу з однієї сторони договір може бути достроково розірваний у односторонньому порядку у випадку невиконання сторонами своїх зобов’язань.

Сторонами була укладена додаткова угода від 04.12.2004 р. до договору оренди нежитлового приміщення від 25.11.2007р. (т.1,а.с.17), якою внесені зміни у договір оренди та пункти 1.1, 3.1 викладені у новій редакції:

Пункт 1.1 орендодавець передає, а орендар приймає нежитлове прибудоване приміщення загальною площею 183кв.м, що розташоване за адресою: м. Донецьк, вул. М. Островського, 20, з метою організації дозвілля дітей та юнацтва,

Пункт 3.1 розмір річної орендної плати за орендуєме приміщення встановлюється відповідно з Методикою розрахунку та порядку використання орендної плати за користування майном територіальної громади м. Донецька, затвердженої рішенням виконкому міської ради від 26.11.03р. № 534, та складає 2357грн.34коп. без врахування ПДВ. щомісячний розмір якої, згідно розрахунку орендної плати складає 426 грн. 42 коп.

Рішенням господарського суду від 27.12.2006р. по справі № 12/292пн задоволений позов Приватного підприємства “Візантія” м. Донецьк до Управління комунальних ресурсів Донецької міської Ради та визнаний дійсним договір оренди нерухомого майна (будівлі, споруди, помешкання) комунальної власності територіальної громади м. Донецька, підписаний між представництвом Фонду державного майна України в м. Донецьку та Приватним підприємством "Візантія" від 25.11.2004 року дійсним з дати його підписання.

Цим рішенням встановлено, що 25.11.2004 р., між представництвом Фонду державного майна України в м. Донецьку (орендодавець) та Приватним підприємством "Візантія" (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), згідно якого позивач отримав в тимчасове користування нежитлове прибудоване приміщення загальною площею 265,9кв.м, розташоване за адресою: м. Донецьк, вул. М. Островського, 20. Строк дії договору встановлено 10 років.

Також цим рішенням, встановлено, що позивач фактично користується орендованим приміщенням, яке він отримав від орендодавця, що підтверджується актом приймання-передачі від 25.11.2004 року.

Надані позивачем копії листів позивача на адресу другого відповідача з пропозицією щодо нотаріального посвідчення договору (лист № 21 від 27.10.2006 року, № 52 від 25.11.2004 року), лист-відповідь другого відповідача за № 07 від 27.10.2006 року підтверджують, що другий відповідач ухилявся від нотаріального посвідчення договору. Зазначене рішення набрало чинності 07.01.2007р.

Договір добровільного страхування було укладено Приватним підприємством “Візантія” з Закритим акціонерним товариством Страхова компанія “Кремінь” 15.09.06р. (т.1,а.с.52-56).

Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради м. Донецьк зверталося до ПП "Візантія" з заявою від 11.01.07р. за №41-п (т.1,а.с.42,43) про розірвання договору оренди відповідно до вимог ст.188 ГК України, в якій зазначило, що з моменту укладання договору орендарем грубо порушуються вимоги договору, а саме орендна плата не вноситься, у зв’язку з чим заборгованість складає 5544,39грн.; орендуєме приміщення використовується для розміщення торгового підприємства, тобто не за цільовим призначенням; відсутній договір страхування орендованого приміщення; відсутній договір з експлуатаційною організацією на обслуговування будинку та прибудинкової території.

ПП "Візантія", листом від 31.01.2007р. № 1, повідомило, що надане йому у оренду приміщення (більш 60%) використовується за цільовим призначенням, у ньому здійснюється ремонт, а укладений договір страхування орендуємого приміщення укладений 15.09.2006р. з ЗАТ Страховою компанією "Кремень".

Згідно акту звірки взаємних розрахунків від 21.04.2008р. по договору оренди нежитлового приміщення загальною площею 183кв.м, розташованого за адресою: м. Донецьк, вул.. Островського,20, (т.3,а.с.50) з листопада 2004 року по березень 2008 року за даними управління до сплати 9943грн.88коп., сплачено 9620грн.07коп.; за даними ПП "Візантія" сплачено 9620грн.07коп. Різниця між нарахованою та сплаченою сумою за весь час дії договору складає 323 грн.81 коп. Згідно пояснень орендаря ця різниця складається із суми орендної плати за березень 2008р. строк сплати за якою на день здійснення звіряння ще не настав. Цей акт підписаний Управлінням комунальних ресурсів Донецької міської ради та ПП "Візантія". Згідно акту звіряння орендар дійсно не сплачував орендну плату в період з листопада 2004р. до жовтня 2006р. включно. Нарахована орендна плата на 1.01.2007р. складала 5772,68грн. фактично сплачено 500грн.

5.Мотиви, за якими апеляційна інстанція виходила при прийнятті постанови.

Як вбачається, в позовній заяві підставами для розірвання договору оренди нежитлового приміщення Управлінням комунальних ресурсів Донецької міської ради м. Донецьк зазначені :

не цільове використання орендарем орендованого приміщення;

не укладання договору страхування;

не своєчасне внесення орендарем орендної плати, наявність боргу станом на 06.02.2007р. у сумі 5044 грн.39 коп.

Законодавством на підставі якого подано позов зазначено ст.ст.15,526,611,651,653,1212 ЦК України, ст.188 ГК України,ст.18,19,26,27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Статтями 18,19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено основні обов’язки орендаря серед яких використання об'єкту оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню, вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Згідно частини 3 ст.26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Відносини найму (оренди) врегульовані главою 58 Цивільного кодексу України

Згідно статті 782 Цивільного кодексу України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Відповідно до статті 783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Частиною 5,6 ст. 762 Цивільного кодексу України визначено, що:

Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Тобто позивач повинен був довести обставини з якими закон пов’язує можливість дострокового розірвання договору.

Суд першої інстанції задовольняючи позов у рішенні зазначив, що відповідачем було прострочено внесення орендних платежів за договором оренди на протязі 2-х років, починаючи з листопада 2006р.

Це ствердження суду першої інстанції є безпідставним та таким що не відповідає фактичним обставинам справи.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач підставою для розірвання договору рахує наявність заборгованості ПП "Візантія" по сплаті орендної плати за період з листопада 2004р. та сплату орендарем орендної плати 1000 грн. станом на 06.02.07р.з простроченням в два роки.

З матеріалів справи та двостороннього акту звірки взаємних розрахунків від 21.04.2008р. по договору оренди нежитлового приміщення (т.3,а.с.50) вбачається, що починаючи з листопада 2006 року по березень 2008 року, орендар сплачує орендну плату. Згідно акту звіряння за весь період дії договору з листопада 2004р. орендодавцем нараховано орендної плати 9943грн.88коп., фактично орендарем сплачено 9620грн.07коп.;

Борг у сумі 323грн.81коп. –це платіж за березень 2008 року, який не стосується періоду який розглядається у даній справі, оскільки позов подано 27.03.2007 року.

Тобто у період з листопада 2006р.по березень 2008р. орендар не мав заборгованості з орендної плати за поточними платежами та у цей період ним було сплачено заборгованість з орендної плати, яка утворилась у період з листопада 2004р.по листопад 2006р.

Суд не дав належної правової оцінки укладеному сторонами договору оренди від 25.11.2004р. та не встановив момент з якого у сторін виникли зобов’язання за договором, у тому числі щодо щомісячної сплати орендної плати..

Відповідно до ч.2 ст.215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин).У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

У випадках встановлених цим кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Статтею 220 ЦК України передбачено,що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору,що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору,але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення,суд може визнати такий правочин дійсним ,у цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Рішенням господарського суду від 27.12.2006р. по справі № 12/292пн між тими ж сторонами визнаний дійсним договір оренди нерухомого майна (будівлі, споруди, помешкання) комунальної власності територіальної громади м. Донецька, підписаний між представництвом Фонду державного майна України в м. Донецьку та Приватним підприємством "Візантія" від 25.11.2004 року з дати його підписання. Рішення суду набуло чинності 7.01.2007р.

Цим рішенням встановлено, що 25.11.2004р., між представництвом Фонду державного майна України в м. Донецьку (орендодавець) та Приватним підприємством "Візантія" (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), згідно якого позивач отримав в тимчасове користування нежитлове прибудоване приміщення загальною площею 265,9кв.м, розташоване за адресою: м. Донецьк, вул. М. Островського, 20. Строк дії договору встановлено 10 років. У порушення ст.793 ЦК України договір та додаткова угода до нього не були нотаріально посвідчені. Сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору, орендар фактично користується орендованим приміщенням,яке він отримав від орендодавця на підставі акту приймання-передачі від 25.11.2004р. та частково сплачує орендну плату, Представництво Фонду державного майна України ухилявся від нотаріального посвідчення договору.

Відповідно до ч.1 ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих що пов’язані з його недійсністю.

Таким чином, договір оренди майна від 25.11.2004р. в період з листопада 2004р. до 07.01.2007р. був в силу закону нікчемним і не міг породжувати для сторін ніяких правових наслідків, крім тих ,що пов’язані з його недійсністю ( зобов’язання повернути майно отримане за такою угодою, відшкодувати вартість того, що отримано і т.і. відповідно абз.2 ч.1 ст.216 ЦК України).

Обов’язок орендаря сплачувати орендну плату за весь період дії договору від 25.11.2004р. виник з моменту набрання чинності рішенням у справі №12/292пн, яким цей договір визнаний дійсним , тобто з 07.01.2007р.

З позовом про розірвання договору орендодавець звернувся до суду 26.03.07р. вважаючи підставою для розірвання договору наявність заборгованості в період з листопада 2004р. станом на 06.02.07р.

Як вбачається з акту взаємних розрахунків від 21.04.2008р. по договору оренди нежитлового приміщення (т.3,а.с.50) на момент звернення орендодавця до суду орендар сплатив орендну плату у листопаді 2006р.та січні 2007р. у сумі 1000 грн., що перевищує нараховану орендодавцем орендну плату за листопад, грудень 2006р. та січень 2007р., у лютому 2007р. перерахував 4544 грн. 39 коп. орендної плати,тоді як за цей місяць нараховано 256грн.47 коп., що свідчить про те, що орендар протягом 3-х місяців підряд перед зверненням орендодавця до суду сплачував орендну плату та після винесення рішення господарським судом про визнання дійсним договору, прийняв заходи до погашення боргу, який виник за період в якому договір вважався нікчемним.

Суд першої інстанції не врахував, що рішенням суду у справі №12/292пн встановлено, що Представництво Фонду державного майна України, яке є орендодавцем за договором від 25.11.2004р., ухилявся від нотаріального посвідчення договору.

Тобто, з вини орендодавця винила заборгованість з орендної плати за період з листопада 2004р. по жовтень 2006р.

Згідно з ч.1,4 ст.612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов’язання або не виконав його у строк,встановлений договором або законом.

Прострочення боржника не настає, якщо зобов’язання не може бути виконане внаслідок прострочення кредитора.

Статтею 613 ЦК України встановлено,що кредитор вважається таким що прострочив, якщо він відмовився прийняти належне виконання,запропоноване боржником,або не вчинив дій,що встановлені договором,актами цивільного законодавства чи випливають із суті зобов’язання або звичаїв ділового обороту,до вчинення яких боржник не міг виконати свого обов’язку.

Матеріалами справи доведено, що заборгованість з орендної плати виникла у зв’язку з простроченням орендодавця, який ухилявся від нотаріального посвідчення договору оренди ( від вчинення дій,які передбачені актами цивільного законодавства), тому орендар не може вважатися таким, що прострочив зобов’язання з оплати орендної плати у відповідності з договором від 25.11.2004р. та підставою для розірвання цього договору.

Що стосується доводів позивача про невиконання обв’язку за договором та не укладення договору страхування відповідачем, то судова колегія зазначає, що на час звернення з позовом 26.03.2007р. Управлінням комунальних ресурсів Донецької міської ради та на момент визнання договору оренди дійсним рішенням господарського суду у справі 12/ 292 (7.01.2007р.) договір страхування вже був укладений 15 вересня 2006 року Приватним підприємством “Візантія” з Закритим акціонерним товариством Страхова компанія “Кремінь” (т.1,а.с.52-56). Саме з моменту визнання нікчемного правочину дійсним за рішенням суду у сторін виникають права та обов’язки за цим правочином.

Суд першої інстанції у рішенні суду допустив суперечливі висновки на сторінці 4 рішення встановивши, що будь-яких ознак ведення господарської діяльності, пов’язаної з роздрібною торгівлею на час слухання справи не виявлено, а на сторінці 6 зробив висновок про те, що орендар не виконує свої зобов’язання щодо цільового використання мана .

Як вбачається з матеріалів справи позивач обґрунтовував нецільове використання майна актом перевірки виконання зобов’язань за договором оренди комунальної власності від 01.08.2006р.(т.1,а.с.28), яким встановлено здійснення орендарем продажу товарів на орендованій площі 183 м кв., тоді як відповідно до додаткової угоди до договору ця площа повинна бути використана для організації дозвілля дітей та юнацтва, цим актом встановлено, що договір та додаткова угода нотаріально не посвідчені..

Цей акт не може бути доказом нецільового використання майна та невиконання орендарем обов’язків за договором оренди, оскільки він складений 01.08.2006р., на цей момент як договір оренди від 25.112004р. так і додаткова угода до нього, якою змінювалося цільове використання майна, не були нотаріально посвідчені, тобто були нікчемними і не породжували для сторін ніяких правових наслідків, крім тих, що пов’язані з недійсністю договору.

Докази у справі (пояснення третьої особи протокол судового засідання від 19.06.2007р.), підтверджують, що у спірному приміщенні ведуться ремонтні роботи і не здійснюється ніякої господарської діяльності, наявність у приміщенні, яке ремонтується торгового обладнання, не може бути доказом фактичного використання приміщення за нецільовим призначенням.

Крім того у рішенні суду першої інстанції на підставі копії договору, засвідченої позивачем встановлено, що договір оренди від 25.11.2004р. укладений терміном до 25.11.2010р., тоді як рішенням господарського суду від 27.12.2006р. по справі № 12/292пн встановлено, що договір був укладений терміном на десять років, тобто до 25.11.2014р. Суд не звернув уваги на ці розбіжності та не з’ясував дійсний термін дії договору.

Відповідачем в судовому засіданні апеляційної інстанції наданий для огляду судовій колегії оригінал договору оренди від 25.11.2004р., належним чином засвідчена ксерокопія якого долучена до матеріалів справи, на підставі якого встановлено, що у п.9.1 договору внесені виправлення Фондом державного майна України у м. Донецьку щодо строку дії договору - замість строку з 25.11.2004р. до 2010р. виправлено та встановлено термін дії договору до 25.11.2014р.

За таких підстав, матеріалами справи не підтверджуються доводи позивача про не цільове використання орендованого приміщення, не своєчасного укладання договору страхування, не внесення своєчасно орендної плати, які позивач вважає підставою для розірвання договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади м. Донецька від 25.11.04р. укладеного між Представництвом Фонду Державного майна України в м. Донецьку та Приватним підприємством “ Візантія” та повернення об’єкту оренди - нежитлового приміщення загальною площею 183,0 кв.м., розташоване за адресою: м. Донецьк, вул. М. Островського, 20 на адресу Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради, тому у позові останньому повинно було бути відмовлено.

З огляду на викладене, судова колегія вважає, що оскаржуване рішення господарського суду підлягає скасуванню, так як не відповідає фактичним обставинам справи та чинному законодавству.

Керуючись ст.99, 101, п.2 ст.103, п.1,3 ч.4ст.104, ст.105 Господарського процесуального кодексу України судова колегія, -

П О С Т А Н О В И Л А:

Апеляційну скаргу Приватного підприємства "Візантія", м. Донецьк задовольнити.

Рішення господарського суду Донецької області від 06.06.2008р. (підписане 11.06.2008р.) по справі № 39/84пд скасувати.

У позові Управлінню комунальних ресурсів Донецької міської ради до Приватного підприємства ”Візантія” про розірвання договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади м. Донецька від 25.11.04р. укладеного між Представництвом Фонду Державного майна України в м. Донецьку та Приватним підприємством “ Візантія” та зобов’язання останнього повернути об’єкт оренди - нежитлове приміщення загальною площею 183,0 кв.м., розташоване за адресою: м. Донецьк, вул. М. Островського, 20 на адресу Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради - відмовити.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Постанову апеляційної інстанції може бути оскаржено до Вищого господарського суду України у касаційному порядку через апеляційний господарський суд.

Головуючий          Н.Л. Величко

Судді:          А.М. М'ясищев

О.А. Скакун

Постанова підписана 12.09.2008р.

Надруковано: 5 прим.

1. позивачу

2. відповідачу

3 у справу

4 ДАГС