КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03.09.2008                                                                                           № 4/121

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:          Капацин Н.В.

суддів:           Буравльова С.І.

Ропій Л.М.

при секретарі:

За участю представників:

від позивача - Стрєльнікова С.О. - директор Кладовщикова О.В. (довір. № 1 від 18.09.07р.)

відповідача –            Кобець І.А. (довір. № 816 від 25.06.08р.)

третьої особи -           Ткачук Ю.В. (довір. від 18.06.08р.)

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги Подільської районної у місті Києві державної адміністрації, Товариства з обмеженою відповідальністю "ДДК"

на рішення Господарського суду м.Києва від 26.06.2008

у справі № 4/121 (Борисенко І.І.)

за позовом                               Національного науково-дослідного реставраційного центру України

до                                                   Подільської районної у м. Києві державної адміністрації

третя особа           Товариство з обмеженою відповідальністю "ДДК"

про                                                  визнання договору оренди продовженим

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду міста Києва від 26.06.08р. у справі № 4/121 задоволено позовні вимоги Національного науково-дослідного реставраційного центру України, визнано продовженим договір оренди № 32 від 01.02.2000р., укладений між Управлінням з питань майна Подільської райдержадміністрації м. Києва та Національним науково-дослідним реставраційним центром України на приміщення загальною площею 328,9 кв.м. для розміщення майстерень за адресою: м. Київ, вул. Андріївський узвіз, 30Б, строком до 03.07.2011 р. на тих самих умовах. Стягнуто з Подільської районної у місті Києві державної адміністрації на користь Національного науково-дослідного реставраційного центру України 85 грн. державного мита та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Рішення суду першої інстанції ґрунтується на тому, що після закінчення строку дії договору відсутні будь-які заяви з боку відповідача про припинення умов договору оренди, позивач продовжує користуватись об’єктом оренди. Відповідно до частини 1 статті 777 Цивільного кодексу України, наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Частина 1 статті 285 Господарського кодексу України передбачає, що орендар має переважне право перед іншими суб’єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди. При прийнятті рішення судом взято до уваги постанову Верховного суду України від 12.04.05р., в якій зазначено, що орендар може реалізувати надане йому переважне право на продовження строку дії договору оренди тільки в тому разі, коли після закінчення строку оренди орендодавець має намір передати об’єкт оренди іншій особі.

Не погоджуючись із вказаним рішенням суду, Подільська районна у місті Києві державна адміністрація і Товариство з обмеженою відповідальністю „ДДК” звернулися з апеляційними скаргами, в яких просять Київський апеляційний господарський суд скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 26.06.2008р. та прийняти нове рішення, яким в позові відмовити.

В апеляційній скарзі Подільська районна у місті Києві державна адміністрація вказує на те, що 16.03.07р. листом № 2542 позивачу відмовлено у продовженні дії договору оренди № 32 згідно статті 118 Закону України „Про державний бюджет на 2007р.” № 489-V. Відповідно до вимог статті 118 Закону № 489-V передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до 01.01.07р. у шестимісячний термін підлягають обов’язковому перегляду відповідно до встановленої норми. Виключення зроблено для договорів, укладених до 01.01.07р., на оренду державного і комунального майна, укладених бюджетними установами.

Подільська районна у місті Києві державна адміністрація посилається на Порядок надання дозволу на передачу в оренду нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), що належить до комунальної власності м. Києва, відповідно до якого питання про надання дозволу на продовження строку договору оренди та його умови вирішується на підставі звернення орендаря, поданого не пізніше як за три місяці до закінчення строку його дії.

Частина 3 статті 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” регламентує, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий строк. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. А у разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.

ТОВ „ДДК” в апеляційній скарзі посилається на те, що 25.06.07р. розпорядженням Подільської районної у м. Києві державної адміністрації № 984 на підставі рішення районної конкурсної комісії від 08.05.07р. передано в оренду ТОВ ДДК” нежилий двохповерховий будинок загальною площею 428,1 кв.м., по вул. Андріївський узвіз, 30 літ. „И”. ТОВ „ДДК” видано ордер № 219 на право зайняття об’єкту оренди та укладено договір оренди нежилого двохповерхового будинку загальною площею 428,1 кв.м. між ТОВ „ДДК” і Комунальним підприємством „Оренда”.

Пунктом 9 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України визначено, що до договорів, укладених до 01.01.04р., які продовжують діяти після набрання чинності Цивільним кодексом України, застосовуються правила цього Кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладення.

Додаткові угоди, що укладаються після 01.01.04р. мають вчинятися відповідно до вимог Цивільного кодексу України. Міністерством юстиції України 22.01.07р. листом № Ж-25069-19 роз’яснено, що додатковий договір до основного договору за своєю суттю є правочином, який вносить зміни до останнього, оскільки включає у себе погоджені сторонами умови, є відмінними від раніше закріплених умов. Згідно статті 793 Цивільного кодексу України договір найму будівлі, який укладався у 2005-2006 роках строком на один рік і більше, підлягав нотаріальному посвідченню та державні реєстрації, а згідно із Законом України від 20.12.06р. № 501- V нотаріальному посвідченню підлягає договір найму будівлі строком на три роки і більше. Таким чином, якщо сторони бажали внести зміни до основного договору – договору найму будівлі, який був укладений за правилами Цивільного кодексу Української РСР та у разі, якщо нові відносини між ними містили ознаки, закріплені у статті 793 та 794 Цивільного кодексу України, то сторони мали укладати додатковий договір, який підлягав нотаріальному посвідченню та державній реєстрації в Державному реєстрі правочинів.

Дослідивши доводи апеляційних скарг, наявні матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін колегія суддів встановила наступне:

Між Національним науково-дослідним реставраційним центром України (орендар) та Управлінням майном Подільської райдержадміністрації (орендодавець) за згодою ДКП по утриманню житла Подільського району та керуючись розпорядженням Голови Подільської райдержадміністрації від 28.12.99р. № 1221, укладено договір № 32 оренди приміщення по вулиці Андріївський узвіз, 30-Б.

Відповідно до пункту 1.1 даного договору орендодавець на підставі розпорядження Подільської райдержадміністрації від 17.10.96 р. та ордеру № 263 від 04.11.96р. передав, а орендар прийняв в орендне користування приміщення в нежитловому будинку по вул. Андріївський узвіз, 30-Б на першому поверсі загальною площею 328,9 кв.

Пунктом 7.2 договору оренди встановлено строк дії договору до 01.02.2001р.

Додатковою угодою від 01.02.01р. до договору № 32 від 01.02.2000р. внесено зміни, зокрема, до пункту 7.2 згідно якого термін дії договору оренди встановлено з 01.02.2001р. до 17.10.06р.

Національний науково-дослідний реставраційний центр України звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Подільської районної в м. Києві державної адміністрації про продовження строку дії договору оренди приміщення по вул. Андріївський узвіз, 30, літ „А”.

Заявою від 08.04.08р. Національний науково-дослідний реставраційний центр України просив суд першої інстанції зміни предмет позову по справі № 4/121 та визнати договір оренди № 32 від 01.02.2000р. та додаткову угоду до нього від 01.02.01р. продовженими на той же строк і на тих самих умовах, тобто до 03.07.2011р.

Частиною 5 статті 60 Закону України „Про місцеве самоврядування” передбачено повноваження органів місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад здавати об’єкти права комунальної власності в оренду відповідно до закону.

Згідно з частиною 2 статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

В преамбулі Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, зазначено, що цей Закон покликаний забезпечити підвищення ефективності використання державного та комунального майна шляхом передачі його в оренду фізичним та юридичним особам.

Положеннями Закону України „Про оренду державного та комунального майна” передбачено певний порядок надання комунального майна в оренду, який є обов’язковим для виконання органами місцевого самоврядування, які виступають орендодавцями комунального майна.

Строк дії договору оренди № 32, з врахуванням додаткової угоди від 01.02.01р. до договору, встановлено до 17.10.2006 року. Пункт 7.6 договору оренди передбачає , що після закінчення строку дії договору приміщення має бути звільнене орендарем.

Відповідно до статті 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” та частини 2 статті 291 Господарського кодексу України договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Положення статті 785 Цивільного кодексу України та статті 27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” передбачають обов’язок орендодавця повернути орендареві об’єкт оренди на умовах, зазначених у договорі, у разі закінчення строку дії договору оренди.

Пункт 7.7 договору оренди передбачає, що укладення нового договору оренди на вказане приміщення можливе лише в разі надання нових розпорядчих документів (розпорядження Подільської райдержадміністрації, ордеру), тобто продовження орендних відносин можливе у порядку укладання нового договору.

Відповідно до Порядку про надання дозволу на передачу в оренду нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), що належить до комунальної власності м. Києва, затвердженого розпорядженням Голови Київської міської державної адміністрації № 660 від 19.05.1997р., питання про надання дозволу на продовження строку договору оренди та його умови вирішується відповідно до чинного законодавства та цього Порядку на підставі звернення орендаря, поданого не пізніше як за три місяці до закінчення строку його дії.

13.08.06р. Національний науково-дослідний реставраційний центр України звернувся до Подільської районної у м. Києві державної адміністрації з листом № 878 про продовження строку дії договору терміном на 10 років та про внесення коректив до договору, щодо адреси орендованого будинку, вказавши літеру „А”, замість літери „Б”.

Подільська районна в м. Києві державна адміністрація листом № 2542 від 11.08.06р. зазначила про необхідність надання довідки про відсутність боргу по орендній платі за орендоване приміщення та, що уточнення літери будинку за адресою: Андріївський узвіз, 30 можливо при наявності нового поверхового плану орендованого приміщення.

Листом № 2542 від 16.03.07 р. Подільська районна в м. Києві державна адміністрація повідомила Національний науково-дослідний реставраційний центр, що відповідно до статті 118 Закону України „Про Державний бюджет на 2007 рік” передача в оренду комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах, районна конкурсна комісія прийняла рішення від 13.02.07р. про відмову Національному науково-дослідному реставраційному центру України в продовженні терміну дії договору оренди.

Відповідно до нового поверхового плану приміщення спірний двоповерховий нежитловий будинок, який знаходиться за адресою: м. Київ, Андріївський узвіз, 30 має літеру „И” та загальну площу 428,1кв.м.

Частиною 6 статті 11 Цивільного кодексу України передбачено, що у випадках, встановлених актами цивільного законодавства або договором, підставою виникнення цивільних прав та обов’язків може бути настання або ненастання певної події. З урахуванням цього відсутність розпорядження Подільської райдержадміністрації, ордеру, укладеного нового договору оренди з позивачем є юридичним фактом, який є підставою для припинення цивільних прав та обов’язків позивача та відповідача у справі.

В пункті 2 статті 759 Цивільного кодексу України зазначено, що законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Згідно статті 118 Закону України „Про державний бюджет України на 2007 рік” та пункту 44.1 рішення Київради від 28.12.06р. № 531/588 „Про бюджет міста Києва на 2007 рік” передача в оренду державного та комунального майна здійснюється на конкурсних засадах. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов’язковому перегляду відповідно до встановленої норми.

Конкурс на право оренди об’єкта полягає у визначенні орендаря, який запропонував найкращі умови стосовно використання та утримання комунального майна, які забезпечать найбільший ефект соціально-економічного розвитку інфраструктури територіальної громади району.

В матеріалах справи міститься розпорядження Подільської районної в м. Києві державної адміністрації № 984 від 25.06.07р. „Про передачу в орендне користування нежилого будинку по вул. Андріївський узвіз, 30 літ. „И”, відповідно до якого та згідно з розпорядженням Подільської районної в м. Києві державної адміністрації від 13.11.2002 № 1366 „Про оренду нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), що належить до комунальної власності району”, та враховуючи рішення районної конкурсної комісії від 08.05.07р. надано ТОВ „ДДК” в тимчасове орендне користування (364 дні) нежилий 2-х поверховий будинок загальною площею 428,9 кв.м. по вул. Андріївський узвіз, 30, літ „И”.

Відповідно до пункту 1 розпорядження № 984 від 25.06.07 втратило чинність, в зв’язку з закінченням строку дії договору оренди приміщення, розпорядження голови районної державної адміністрації від 17.10.1996р. № 739 „Про продовження договору оренди на нежитловий будинок № 30-Б по вул. Андріївський узвіз”, яким Українському науково-дослідному реставраційному центру передано в довгострокове орендне користування (10 р.) нежилий 2-х поверховий будинок № 30-Б по вул. Андріївський узвіз загальною площею 323,9 кв.м. для розміщення майстерень та виставки”.

25.06.07р. Товариству з обмеженою відповідальністю „ДДК” на підставі розпорядження Подільської райдержадміністрації від 25.06.07р. № 984 видано ордер № 219 на право зайняття об’єкту оренди.

Між Товариством з обмеженою відповідальністю „ДДК” і Комунальним підприємством „Оренда” укладено договір оренди № 32/07 від 25.06.07р., відповідно до умов якого ТОВ „ДДК” передано в оренду приміщення 2-х поверхового будинку площею 428,1 кв.м., яке розташоване за адресою: м. Київ, Андріївський узвіз, 30 літ. „И” для розміщення офісних приміщень.

Відповідно до статей 3, 2 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” правовою підставою зайняття комунального майна є договір оренди. Строк дії договору оренди № 32 від 01.02.2000р. закінчився 17.10.06р.

Отже, починаючи з 18.10.06р. Національний науково-дослідний реставраційний центр України всупереч умовам договору та положенням чинного законодавства та враховуючи чинний договір оренди № 32/07 від 25.06.07р. безпідставно займає приміщення за адресою: м. Київ, Андріївський узвіз, 30 літ. „И”.

За таких обставин, та враховуючи, що на дату звернення до суду Національного науково-дослідного реставраційного центру України з позовом про визнання продовженим договору оренди, існував та був чинний договір оренди № 32/07 від 25.06.07р., колегія суддів вважає, що позовні вимоги Національного науково-дослідного реставраційного центру України не обґрунтовані і не підлягають задоволенню, а рішення Господарського суду міста Києва від 26.06.08р. по даній справі підлягає скасуванню.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 99, 101-105 Господарського процесуального кодексу, суд,

ПОСТАНОВИВ:

1. Задовольнити апеляційні скарги Подільської районної у місті Києві державної адміністрації, Товариства з обмеженою відповідальністю „ДДК”.

2. Скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 26.06.08р. у справі № 4/121.

3. В задоволенні позовних вимог Національного науково-дослідного реставраційного центру України відмовити.

4. Стягнути з Національного науково-дослідного реставраційного центру України (м. Київ, вул. Терещенківська, 9-Б, код ЄДРПОУ 2224347) на користь Подільської районної у місті Києві державної адміністрації (м. Київ, Контрактова площа, 2, ) державного мита в розмірі 42,50 грн. за подачу апеляційної скарги.

5. Видачу наказу на виконання даної постанови доручити Господарському суду міста Києва.

6. Матеріали справи № 4/121 повернути до Господарського суду міста Києва.

Головуючий суддя                                                                      Капацин Н.В.

Судді                                                                                          Буравльов С.І.

Ропій Л.М.

08.09.08 (відправлено)