ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"24" червня 2008 р.

Справа № 4/66-08-1718

За позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю „КАГРАН”

До відповідача: Одеська обласна рада

Третя особа без самостійних вимог на стороні відповідача: Управління охорони об’єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації

про стягнення 23593798,04 грн.

Суддя                               Літвінов С.В.

Представники:

Від позивача: Авдєєв О.С. за довіреністю,

Від відповідача: Корой Л.І. за довіреністю,

Від третьої особи: не з’явився.

Суть спору: Товариством з обмеженою відповідальністю „КАГРАН” (далі –„Позивач”) подано позов до Одеської обласної ради (далі –„Відповідач”) про стягнення 23 593 798,04 грн. вартості здійснених поліпшень орендованого майна (будівля по провулку Чайковського, 12 в місті Одесі).

Ухвалою господарського суду Одеської області від 26.05.08р. до участі у справі в якості третьої особи без самостійних вимог на стороні відповідача залучено Управління охорони об’єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації.

Відповідач проти позову заперечує з мотивів, викладених в запереченнях на позовну заяву.

Третя особа без самостійних вимог на стороні відповідача в судовому засіданні, що відбулося 18.06.2008, підтримала позицію Відповідача, натомість, незважаючи на вимогу суду, письмових заперечень та відзиву на позов не надала.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 23.06.08р. строк розгляду спору продовжено відповідно до ст. 69 ГПК України.

В судовому засіданні оголошувались перерви до 24.06.08р. відповідно до ст.. 77 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до господарського суду Одеської області з позовом, в якому просить стягнути з Одеської обласної ради вартість здійснених позивачем поліпшень орендованого майна в розмірі 23 593 798,04 гривень. При цьому позивач посилається на те, що між ним та відповідачем на підставі Охоронного договору №3-Є/12 від 15.11.2002 р. виникли орендні правовідносини, внаслідок яких позивачеві були передані у користування нежитлові приміщення будівлі, що розташована у м. Одесі по провулку Чайковського, 12. Актом приймання-передачі від 15.11.2002 р. підтверджено, що будівля потребує проведення першочергових аварійних заходів та комплексних ремонтно-реставраційних робіт.

Враховуючи неможливість експлуатації орендованої будівлі позивач провів відповідні роботи, право на проведення яких було передбачено п. 6.6 Договору в редакції від 01.02.2005 р.

Посилаючись на положення статті 778 ЦК України позивач просить суд стягнути з відповідача компенсацію за проведені роботи.

08.05.2008 р. від Одеської обласної ради надійшло клопотання, в якому ставиться питання про зупинення провадження по справі до розгляду справи №25-6/363-05-12035 за позовом Управління охорони об’єктів культурної спадщини Облдержадміністрації до ТОВ «Кагран»за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача (Одеської обласної ради та Управління обласної ради з майнових відносин про розірвання Охоронно-орендного договору, укладеного між Управлінням охорони об’єктів культурної спадщини облдержадміністрації та ТОВ «Кагран»на нежилі приміщення, розташовані за адресою: м. Одеса, провулок Чайковського, 12. Відповідач посилається на те, що позовні вимоги по наведеній справі ґрунтуються на тому, що ТОВ «Кагран»без будь-яких погоджень відповідних органів проводилися будівельні роботи в орендованих нежилих приміщеннях, в межах зазначеної справи була призначена експертиза з метою оцінки вартості здійснених поліпшень, доцільності їх здійснення та їх відповідності вимогам державних будівельних норм та стандартів.

Розглянувши зазначене клопотання, суд приходить до висновків про його необґрунтованість у зв’язку з таким.

Відповідно до статті 79 ГПК України господарський суд зупиняє провадження по справі у випадку неможливості розгляду даної справи до вирішення пов’язаної з ним іншої справи, яка розглядається судом. Позивачем до суду надані докази, які безпосередньо підтверджують вартість понесених витрат, призначення експертизи щодо визначення розміру яких є недоцільним. Суд не може погодитись з думкою відповідача про неможливість розглядати зазначену справу до вирішення справи №25-6/363-05-12035, предметом якої є розірвання спірного договору, так як суд повинен вирішувати справу згідно з доказами, наданими сторонами, надаючи їм оцінку відповідно до чинного законодавства, при цьому ніякий доказ не має для суду заздалегідь встановленої сили.

Відповідач надав до суду заперечення на позов, в яких зазначає про те, що позивач самовільно та незаконно, без належної згоди органу охорони –орендодавця) провів ремонтно-реставраційні роботи орендованої будівлі.

Вивчивши матеріали справи, дослідивши докази, надані сторонами по справі, заслухавши пояснення сторін, суд знаходить позовні вимоги обґрунтованими та такими, що відповідають дійсним обставинам справи та чинному законодавству, що підтверджується наступним.

15 листопада 2002 року між Управлінням охорони об’єктів культурної спадщини та Товариством з обмеженою відповідальністю „КАГРАН” було укладено охоронний договір №3-Є12 (надалі –Договір) на орендне користування пам’яткою культурної спадщини „Колишній ресторан у складі комплексу готелю „Северний” (надалі –„Пам’ятка”).

Згідно з п. 2.1 вказаного договору, Управління охорони об’єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації здало, а Позивач прийняв в орендне користування нежитлові приміщення Пам’ятки загальною площею 2154,0 кв.м., яка знаходиться за адресою м. Одеса, провул. Чайковського 12.

Як вказано в п. 2.2 зазначеного договору, підставою для передачі нежитлових приміщень Пам’ятки в користування є розпорядження Одеської обласної адміністрації від 14.11.2002 р. №826/А-2002 „Про передачу в користування нежитлових приміщень у будівлі-пам’ятці містобудування та архітектури у м. Одеса”.

Нежитлові приміщення Пам’ятки було передано в орендне користування Позивача строком на 10 років (п. 2.5 договору) з метою розміщення готельно-господарського комплексу та організації діяльності згідно зі статутом (п. 2.4 договору).

Того ж дня, 15 листопада 2002 року було складено акт приймання-передачі, відповідно до якого Управління охорони об’єктів культурної спадщини передало, а Позивач прийняв Пам’ятку. Зазначеним документом встановлено, що будівля в цілому перебувала в незадовільному технічному стані і існувала необхідність проведення першочергових протиаварійних заходів та здійснення комплексних ремонтно-реставраційних робіт.

Тобто об’єкт оренди передавався орендарю в користування у стані, при якому орендар не міг користуватись об’єктом до того, як не проведе відповідні ремонтні роботи. Зазначене дає підстави вважати, що при укладанні договору сторони передбачали необхідність проведення ремонтних робіт, адже в іншому випадку орендар не міг користуватись орендованим майном, що позбавляє договір оренди його безпосереднього призначення.

Власником Пам’ятки є територіальні громади сіл, селищ, міст Одеської області в особі Одеської обласної ради, що підтверджується наявною в матеріалах справи копією свідоцтва про право власності на нежилу будівлю від 07.07.2004р, серія САА №273008.

01.12.2002 року, пункт 3.2 договору (розмір орендної плати) та пункт 7.5 договору (порядок стягнення заборгованості по орендній платі) було змінено двосторонньою угодою, а саме додатковою угодою до Договору.

В подальшому, 01.02.2005 року охоронний договір на орендне користування пам’яткою культурної спадщини від 15 листопада 2002 року №3-Є12 було викладено в новій редакції. Відповідно до цих змін, Управлінням охорони об’єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації було передано Позивачу Пам’ятку в строкове платне користування для розміщення торгівельно-розважального комплексу та організації діяльності згідно із статутом (п.п.1.1., 1.2. Змін до Договору). Новою редакцією договору було визначено (п.6.6), що Управління охорони об’єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації надає згоду на здійснення Позивачем поліпшень Пам’ятки за рахунок власних або залучених коштів, в тому числі поліпшень, вартість яких буде складати 25 і більше відсотків залишкової вартості Пам’ятки.

Протягом 2003-2007 років Позивач здійснив витрати на проведення протиаварійних та ремонтних робіт, загальна вартість яких становить 23 593 798, 04 грн., що підтверджується наданими платіжними дорученнями з відмітками банку та висновком незалежного аудитора Шиліної Тамари Іванівни щодо підтвердження суми витрат на проведення реконструкції нежитлового двохповерхового будинку, розташованого за адресою провулок Чайковського, будинок 12 у місті Одесі.

В обґрунтування своїх заперечень, Відповідач посилається на те, що відповідно до частини 3 статті 181 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право:

відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Як випливає з акту приймання-передачі від 15 листопада 2002 року, будівля Пам’ятки була передана в аварійному стані, що перешкоджало її використанню Позивачем відповідно до її призначення та умов договору.

Твердження відповідача про те, що Позивач, у відповідності до частини 3 статті 181 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, скористався своїм правом на зарахування вартості здійснених ним поліпшень в рахунок орендної плати, оцінюється судом критично та не може бути визнано обґрунтованим запереченням на позов, виходячи з такого:

-          застосування статті 181 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” до спірних відносин, що мали місце протягом 2003-2007 року не є можливим, оскільки Закон України „Про оренду державного та комунального майна” було доповнено статтею 181 Законом України від 27 квітня 2007 року № 997-V, який набрав чинності лише 20.06.2007, одночасно з його офіційним оприлюдненням (Урядовий кур'єр, 2007, 06, 20.06.2007 N 108);

-          застосування частини 3 статті 181 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” до спірних відносин не є можливим, оскільки поліпшення орендованого майна, здійснені Позивачем, виходять за межі поточного чи капітального ремонту. Більш того, вказана норма закону визначає саме право Орендаря альтернативно вибирати –або зарахувати вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту. Аналогічні положення містить і ч. 3 ст. 778 ЦК України, яка визначає альтернативну можливість відшкодування поліпшень орендованого майна або зарахування їх вартості в рахунок орендної плати саме за вибором орендаря;

-          Відповідач помилково ототожнює в своїх запереченнях змінений додатковою угодою за двосторонньою згодою сторін розмір орендної ставки із проведенням зарахування вартості здійснених Позивачем поліпшень в рахунок орендних платежів, що є різними за своєю суттю правочинами. Адже, зарахування платежів (в тому числі –орендних) не передбачає внесення змін до діючих договірних відносин.

Що ж стосується твердження Відповідача, що поліпшення Пам’ятки були здійснені ТОВ „КАГРАН” самовільно, незаконно, без відповідної згоди Управління охорони об’єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації та без згоди Відповідача не відповідає дійсності, оскільки саме Управління охорони об’єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації, є особою, якій Одеською обласною радою делеговані повноваження на розпорядження нерухомими об’єктами культурної спадщини, цим Управлінням було підписано нову редакцію договору оренди, пунктом 6.6 якого прямо передбачено право Позивача на здійснення поліпшень, що не можуть бути відокремлені від орендованого майна без заподіяння йому шкоди.

До спірних правовідносин слід застосовувати положення статті 778 Цивільного кодексу України, відповідно до якої в разі якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. У відповідності ж до положень спеціального закону, що регулює відносини оренди державного та комунального майна, якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов’язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди (стаття 27 Закону „Про оренду державного та комунального майна”).

Такої ж позиції додержується і Вищий господарський суд України. Так, відповідно до п. 1 листа Вищого арбітражного суду України від 12.04.2001 р. N 01-8/442 „Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з орендними правовідносинами”, суд зазначає, що у разі поліпшення з дозволу орендодавця орендованого майна орендар має право на відшкодування зроблених з цією метою необхідних витрат.

Отже, єдиним можливим способом компенсації вартості здійснених орендарем поліпшень відповідно до вказаної норми закону є компенсація зазначених коштів Відповідачем. Чинний договір оренди не передбачає іншого шляху компенсації (в тому числі шляхом зарахування орендної платні). Окрім того, ч. 3 ст. 778 ЦК України визначає право Орендаря альтернативно вибирати –або зарахувати вартість поліпшень в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості таких поліпшень. У своїй позовній заяві позивач ставить питання саме про відшкодування вартості здійснених поліпшень орендованого майна.

За таких обставин суд вважає, що доводи Товариства з обмеженою відповідальністю „КАГРАН” є цілком обґрунтованими і законними.

Керуючись статтями 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1.          Задовольнити позов Товариства з обмеженою відповідальністю „КАГРАН”.

2.          Стягнути з Одеської обласної Ради код 25042882 ( м. Одеса, пр-т. Шевченка, 4 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Кагран" код 32199634 ( м. Одеса, пров. Чайковського, 12 ) вартість здійснених поліпшень орендованого майна (будівля по провулку Чайковського, 12 в місті Одесі) в розмірі 23 593 798,04 грн., державне мито в розмірі 25500 грн. та послуг за інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в розмірі 118,00 грн.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення 10-денного строку з дня його прийняття

Наказ видати після набрання рішенням законної сили

Суддя Літвінов С.В.