ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 липня 2008 р.

№ 36/408

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого судді

Першиков Є.В.

суддів

Данилової Т.Б.

Ходаківської І.П.

розглянувши

касаційну скаргу

Профспілкової організації працівників торгівлі „Єднання”

на

постанову від 04.03.2008 р. Київського апеляційного господарського суду

у справі

№ 36/408 господарського суду м.Києва

за позовом

Профспілкової організації працівників торгівлі „Єднання”

до

1) Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради

2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Рованон Трейд"

про

визнання результатів конкурсу на право оренди нежитлового приміщення недійсними, визнання недійсним договору оренди № 229/4 від 24.05.2007 р.

За участю представників сторін:

від позивача –Гіневська М.О., за довіреністю

від відповідача –1: Руденко С.П., за довіреністю

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду міста Києва від 26.12.2007 у справі №36/408, залишеним без змін постановою від 04.03.2008 р. Київського апеляційного господарського суду в задоволенні позову Профспілкової організації працівників торгівлі „Єднання” до Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "Рованон Трейд" відмовлено повністю.

Позивач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову від 04.03.2008 р. Київського апеляційного господарського суду та рішення Господарського суду міста Києва від 26.12.2007 у справі №36/408 з підстав неправильного застосування норм матеріального та процесуального права; прийняти нове рішення, яким визнати недійсним договір оренди № 229/4 від 24.05.2007 р.

Розглянувши матеріали справи та касаційної скарги, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів зазначає наступне.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами, згідно з договором оренди нежитлових приміщень територіальної громади Шевченківського району м. Києва № 1457/4 від 31.03.2006 Шевченківська районна у м. Києві рада в особі тимчасово виконуючого обов’язки начальника Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради Урусова В.М., що діє на підставі договору доручення, за договором орендодавець, на підставі розпорядження Шевченківської районної у м. Києві ради № 272 від 28.11.2005 зобов’язується передати, а позивач, за договором орендар, прийняти у тимчасове платне користування (оренду) нежитлове приміщення (будівлю, споруду) загальною площею 69 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. В.Чорновола, 26/2, під адмінприміщення.

Пунктами 3.1.3, 3.1.10 Положення про Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради, затвердженого рішенням Шевченківської районної у м. Києві ради № 263 від 25.11.2003, передбачено, що перший відповідач здійснює передачу комунального майна підприємствам і організаціям у користування, оформляє відповідні акти та угоди про передачу майна; виступає від імені райради орендодавцем та укладає договори оренди комунального майна району, в тому числі цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів і нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), організовує проведення конкурсів (аукціонів) на право оренди нерухомого майна.

Пунктом 8.2 договору № 1457/4 встановлений строк дії договору з 31.03.2006 по 24.11.2006.

Відповідно до розділу 1 договору доручення від 10.01.2006, укладеного між Шевченківською районною у м. Києві радою та Управлінням з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради в особі тимчасово виконуючого обов’язки начальника Управління Урусова В.М., Шевченківська районна у м. Києві рада, за договором довіритель, доручає, а перший відповідач, за договором повірений, зобов’язується на безоплатній основі від імені та за рахунок довірителя виконувати функції орендодавця комунального майна та майнових прав територіальної громади Шевченківського району; за даним договором першому відповідачу надається виключне право на здійснення усіх юридичних дій, передбачених для орендодавця.

19.12.2006 першим відповідачем була надіслана позивачу заява про припинення договору оренди в зв’язку з закінченням строку його дії за № 7/9-353-33/58 від 19.12.2006, в якій зазначено, що 24.11.2006 закінчився термін дії договору № 1457/4 на приміщення по вул. В.Чорновола, 26/2 в м. Києві, загальною площею 69 кв.м.; п. 3.2.19 договору № 1457/4 зобов’язує орендаря в разі припинення дії договору повернути об’єкт оренди орендодавцю за актом приймання-передачі; якщо позивач у 7 денний термін з дня отримання даного листа не звернеться до відділу оренди першого відповідача з приводу передачі приміщення, воно буде звільнене в судовому порядку примусово. Факт надсилання вказаної заяви підтверджується описом вкладення у цінний лист від 19.12.2006 та фіскальним чеком підприємства поштового зв’язку за № 4400 від 19.12.2006.

Частиною 2 ст. 291 ГК України, ч. 2 ст. 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” передбачено, що договір оренди припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Таким чином, відповідно до норм ч. 4 ст. 284, ч. 2 ст. 291 ГК України, ч. 1 ст. 763 ЦК України, ч. 1 ст. 17, ч. 2 ст. 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” договір № 1457/4 від 31.03.2006 припинив свою дію 24.11.2006.

Позивач звернувся до Шевченківської районної у м. Києві ради із заявою від 16.11.2006 за № 3835, в якій просив продовжити договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 69 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. В.Чорновола, 26/2, кв. 56, яке використовується під адміністративне приміщення та орендується згідно з договором від 31.03.2006 № 1457/4, строк дії якого встановлений з 31.03.2006 по 24.11.2006, і укласти договір оренди на новий строк. При цьому до заяви були додані поверховий план орендованого нежитлового приміщення та довідка ЖЕКу про відсутність заборгованості за комунальні платежі.

Перший відповідач листом за № 7/9-039-28/58 від 08.02.2007 повідомив позивача, що його звернення стосовно продовження терміну оренди нежитлового приміщення загальною площею 69,0 кв.м. за адресою: вул. В.Чорновола, 26/2 розглянуто; відповідно до ст. 118 Закону України від 19.12.2006 „Про Державний бюджет України на 2007 рік” передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах; після розробки та затвердження нормативної бази щодо передачі комунального майна в оренду, буде вирішуватись питання щодо продовження договору оренди на нежитлове приміщення за вказаною адресою.

Відповідно до ст. 1117 ГПК України, переглядаючи в касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Судова колегія зазначає, що частиною 1 ст. 118 Закону України „Про Державний бюджет України на 2007 рік” від 19.12.2006 № 489-V встановлено, що у 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах.

Згідно з ч. 1 ст. 7 та абз. 2 ч. 7 ст. 9 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” орендодавець може оголосити конкурс на право оренди майна у порядку, встановленому частиною сьомою статті 9 цього Закону; порядок проведення конкурсу визначається органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності.

Рішенням Шевченківської районної у м. Києві ради № 162 від 15.02.2007 затверджено Порядок проведення конкурсу на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва (далі –Порядок), пунктами 1.2, 1.3 якого встановлено, що цей порядок поширюється на нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення), що належить до комунальної власності, а також на об’єкти права комунальної власності щодо яких укладені договори оренди до 01.01.2007; конкурс на право оренди об’єкта полягає у визначенні орендаря, який запропонував найкращі умови стосовно використання та утримання комунального майна, які забезпечать найбільший ефект соціально-економічного розвитку інфраструктури територіальної громади району.

Відповідно до п.п. 2.1, 2.2, 2.5 Порядку оголошення конкурсу проводиться першим відповідачем при передачі в оренду комунального майна; конкурс оголошується за ініціативою першого відповідача або за наявності заяв про оренду від двох або більше фізичних чи юридичних осіб; одночасно всі особи, що подали заяви про надання в оренду до оголошення конкурсу, письмово повідомляються про оголошення конкурсу.

Як встановлено судами, 13.04.2007 першим відповідачем був надісланий позивачу лист за № 7/9-103-094/58 від 13.04.2007, в якому зазначена інформація щодо умов проведення конкурсу на право оренди нежитлових приміщень комунальної власності територіальної громади Шевченківського району м. Києва, в тому числі вказано умови конкурсу, перелік документів, які необхідно надати для участі в конкурсі, час приймання заяв та документів для участі в конкурсі, строк проведення конкурсу тощо. Факт надсилання зазначеного листа, а також заяви про участь у конкурсі на право оренди комунального майна і конкурсної пропозиції підтверджується описом вкладення у цінний лист від 13.04.2007.

Розділом 3 Порядку визначені умови конкурсу, основний критерій визначення переможця, перелік документів, що подає учасник для участі в конкурсі, і порядок їх подання, в тому числі п. 3.4 Порядку визначено, що приймання заяв та документів, зазначених у п. 3.3 цього Порядку, для участі у конкурсі здійснюється протягом 10-ти днів з дня розміщення оголошення про проведення конкурсу.

Розділом 5 Порядку встановлена процедура проведення конкурсу, зокрема: згідно з п. 5.2, 5.3, 5.6, 5.7 конкурс проводиться в один етап, на якому визначається переможець згідно з умовами конкурсу та зобов’язаннями учасника конкурсу; конкурс проводиться за наявності пропозицій від двох або більше фізичних чи юридичних осіб, в конкурсі розглядаються пропозиції, які подані не пізніше п’ятиденного терміну до проведення конкурсу; комісія визначає переможця більшістю голосів присутніх членів комісії на засіданні; після закінчення засідання конкурсної комісії складається протокол, у якому зазначаються відомості про учасників, пропозиції і зобов’язання учасників, обґрунтування рішення про визначення переможця; протокол підписується всіма членами конкурсної комісії, присутніми на засіданні, та затверджується заступником голови Шевченківської районної у м. Києві ради.

27.04.2007 відбулося засідання комісії з проведення конкурсу на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва, на якому було прийняте рішення, оформлене протоколом № 3, витяг з якого наданий першим відповідачем, визначити ТОВ „Рованон Трейд” переможцем конкурсу на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва, а саме: нежитлового приміщення першого поверху площею 69,0 кв.м. (мета оренди –офіс) за адресою: м. Київ, вул. Чорновола, 26/2, оскільки пропозиції ТОВ „Рованон Трейд” щодо розміру орендної ставки найбільш повно відповідають умовам і критеріям конкурсу та забезпечать найкращий ефект для соціально-економічного розвитку інфраструктури територіальної громади району.

З вищенаведеного вбачається, що позивачем не доведено факту порушення законодавства при проведенні конкурсу на право оренди нежитлового приміщення першого поверху площею 69,0 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Чорновола, 26/2, у зв’язку з чим в позовній вимозі про визнання недійсним результату конкурсу з оренди нежитлового приміщення територіальної громади Шевченківського району м. Києва за адресою: м. Київ, вул. В.Чорновола, буд. 26/2, оформленого протоколом № 3 від 27.04.2007 правомірно відмовлено.

Щодо позовної вимоги про визнання недійсним договору оренди № 229/4 від 24.05.2007, судова колегія зазначає наступне.

Згідно з п. 5.9 Порядку за результатами конкурсу видається розпорядження голови Шевченківської районної у м. Києві ради про надання комунального майна в орендне користування переможцю конкурсу; розпорядження є підставою для укладання договору оренди, до умов якого включаються також пропозиції переможця конкурсу.

Як встановлено судом, відповідно до розпорядження голови Шевченківської районної у м. Києві ради „Про передачу в оренду переможцям конкурсу нежитлових приміщень комунальної власності територіальної громади Шевченківського району м. Києва” № 101 від 18.05.2007, витяг з якого наданий першим відповідачем, передано в орендне користування нежитлові приміщення строком до 15.05.2008р. ТОВ „Рованон Трейд” нежитлове приміщення першого поверху площею 69,0 кв.м. за адресою: вул. Чорновола, 26/2 під офіс з орендною ставкою 220 грн./кв.м.

24.05.2007 був укладений договір оренди нежитлових приміщень територіальної громади Шевченківського району м. Києва № 229/4 між першим відповідачем, за договором орендодавцем, та другим відповідачем, за договором орендарем, відповідно до п. 1.1 якого перший відповідач на підставі розпорядження голови Шевченківської районної у м. Києві ради № 101 від 18.05.2007 зобов’язується передати, а другий відповідач –прийняти у строкове платне користування (оренду) нежитлове приміщення (будівлю, споруду) загальною площею 69,0 кв.м. згідно з поверховим планом приміщення, розміщене за адресою: вул. В.Чорновола, 26/2.

Позивач в позовній заяві як на підставу визнання недійсним договору № 229/4 посилається на ч. 3 ст. 215 ЦК України, у зв’язку з тим, що договір № 229/4, укладений між відповідачами за результатами конкурсу, не відповідає закону, оскільки проведення конкурсу порушує норми чинного законодавства (ч. 7 ст. 9, ч. 3 ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”), зокрема, щодо переважного права позивача на продовження договору оренди на новий строк, та на ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК України, оскільки в п. 1.1 договору № 229/4 не визначений об’єкт оренди, а саме: не вказано номер приміщення, а лише номер будинку, який містить вісім квартир на першому поверсі.

Згідно з ч. 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частиною 1 ст. 777 ЦК України встановлено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк; наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк; умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін; у разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Частиною 3 ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” визначено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін; умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін; у разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.

Як встановлено судами, позивач звертався до Шевченківської районної у м. Києві ради із заявою № 3835 від 16.11.2006 про продовження договору оренди та укладення договору оренди на новий строк, однак ані в заяві № 3835, ані в доданих до неї документах позивачем не було запропоновано умов договору оренди на новий строк. З матеріалів справи не вбачається факту подання позивачем заявки на участь у конкурсі на право оренди нежитлового приміщення по вул. В.Чорновола, 26/2, із зазначенням пропозицій щодо умов договору оренди, та відповідно участі у вказаному конкурсі.

Також в матеріалах справи відсутні докази звернення позивача до орендодавця з пропозицією щодо продовження договору оренди на новий термін за рівних умов із переможцем конкурсу, проведеного 27.04.2007, на право оренди нежитлового приміщення по вул. В.Чорновола, 26/2 –ТОВ „Рованон Трейд”.

Оскільки умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін, а позивачем відповідно до ст. 33 ГПК України не доведено факту досягнення домовленості щодо умов договору оренди нежитлового приміщення по вул. В.Чорновола, 26/2 площею 69,0 кв.м. на новий термін, переважне право позивача, передбачене ч. 1 ст. 285 ГК України, ч. 1 ст. 777 ЦК України, ч. 3 ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, припинилося.

Конкурс на право оренди нежитлового приміщення по вул. В.Чорновола, 26/2 був проведений відповідно до норм чинного законодавства та на підставі, зокрема, з ч. 1 ст. 7 та абз. 2 ч. 7 ст. 9 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.

Зі змісту п. 1.1 договору № 229/4 вбачається, що об’єктом оренди є нежитлове приміщення загальною площею 69,0 кв.м., розміщене за адресою: м. Київ, вул. В.Чорновола, 26/2, на першому поверсі, визначене в поверховому плані приміщення, тобто об’єкт оренди є визначеним.

В договорі сторонами погоджені істотні умови договору оренди, передбачені ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, зокрема, щодо страхування орендарем взятого ним в оренду майна (п. 3.2.12), обов’язків сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна (п. 3.2.6).

Позивачем не доведено тієї обставини, що зміст договору № 229/4 від 24.05.2007 суперечить чинному законодавству.

З огляду на вищевикладене апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позовної вимоги про визнання договору № 229/4 від 24.05.2007 недійсним.

Отже, оскаржувана постанова апеляційного суду відповідає вимогам матеріального та процесуального права і підстав для її скасування не вбачається.

Відповідно до ст.ст. 85, 111-5 Господарського процесуального кодексу України в судовому засіданні за згодою сторін оголошена вступна та резолютивна частини постанови.

Керуючись, ст.ст. 111-5, 111-9, 111-7, 111-11 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Профспілкової організації працівників торгівлі „Єднання” залишити без задоволення.

Постанову від 04.03.2008 р. Київського апеляційного господарського суду у справі № 36/408 господарського суду м. Києва залишити без змін.

Головуючий суддя Є. Першиков

Судді Т. Данилова

І. Ходаківська