ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

справа № 4/265-16/186

10.06.08

За За позовом          Відкритого акціонерного товариства "Київпроект"

До                    Малого приватного підприємства "Творча майстерня "Вісак"

Про                    розірвання договору оренди

Суддя Ярмак О. М.

Представники:

Від позивача:          Супрун І.Г. за дов.

Від відповідача: Пікуль Д. С. –по дов., Бугай Д. В. –по дов.

обставини справи:

Пред‘явлені вимоги про розірвання договору оренди нежитлових приміщень №6-П/02 від 29.05.2002 р., укладеного між ВАТ "Київпроект" та МПП "Творча майстерня "Вісак".

В обґрунтування своїх вимог позивач зазначає, що у зв'язку з тим, що розмір орендної плати, яку сплачував відповідач відповідно до умов зазначеного договору був значно нижче того, що склався на ринку нерухомості в м. Києві, позивач звернувся до орендаря з пропозицією щодо його зміни, проте згоди між сторонами досягнуто не було. Тому, вважаючи, що в даному випадку наявні всі умови зазначені в ч. 2 ст. 652 ЦК України, позивач просив розірвати договір оренди №6-П/02.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 04.10.2007 р. відмовлено в задоволенні позову.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 20.11.2007 р. рішення місцевого суду скасовано та розірвано укладений між сторонами договір оренди нежитлових приміщень №6-П/02 від 29.05.2002 р.

Постановою Вищого господарського суду України від 31.03.08 р. рішення судів попередніх інстанцій скасовано, як такі, що ухвалені всупереч вимогам ст. 43 ГПК України, а справу передано на новий розгляд. Дана невідповідність нормі ГПК України знайшла свій вияв у тому, що Київський апеляційний господарський суд не звернув увагу на ту обставину, що ВАТ "Київпроект" звертаючись до МПП "Творча майстерня "Вісак" з пропозицією внести зміни до договору №6-П/02 в частині розміру орендної плати не зазначило належних правових підстав для внесення таких змін, а також чітко не визначило та не обґрунтувало розмір орендної плати. Також, посилаючись в постанові на висновок зазначеного експрес - аналізу, апеляційним судом не звернуто увагу, що останній містив лише оцінку ринкової вартості оренди на аналогічні послуги, а не на спірний об'єкт нерухомості, та не перевірено чи може він бути використаний як належний доказ у справі. Крім того, не з'ясовано чи підпадають спірні правовідносини під дію рішень Київської міської ради щодо розрахунку орендної плати. Суд першої інстанції також не дослідив вищезазначене.

Ухвалою суду від 25.04.2008 р. прийнято справу до провадження та присвоєно справі № 4/265-16/186.

При новому розгляді справи:

У судове засідання 03.06.2008 р. з’явилися представники сторін, які подали свої пояснення на доводи, викладені у постанові Вищого господарського суду України від 31.03.2008 року.

З метою надання сторонам можливості ознайомитися з новими доказами по справі 03.06.08 р. було оголошено перерву до 10.06.2008 р.

10.06.2008 р. за згодою сторін у судовому засіданні було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, суд –

ВСТАНОВИВ:

29.05.2002 р. між позивачем (орендодавець за договором) та відповідачем (орендарем за договором) було укладено договір № 6-П/02 оренди нежитлових приміщень, згідно якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення загальною площею 755, 6 м кв., що знаходяться в м. Києві по вул. Богдана Хмельницького, 16 - 22, 13-й поверх.

Згідно п. 3.4. договору, орендна плата сплачується щомісячно.

Відповідно до п. 3.3 договору, розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Також, окрім орендної плати, відповідач має відшкодовувати позивачу витрати на утримання орендованого приміщення (п. п. 3.1. та 3. 6. договору).

Позивач зазначає, що на час звернення з позовом розмір орендної плати становив 47 212 гривень 86 коп. (розрахунок за березень 2007 року), тобто 62,4 грн./м кв. Вказаний розмір відповідач не заперечував.

Свої позовні вимоги про розірвання договору в зв‘язку з істотною зміною обставин, позивач обґрунтовує тим, що зазначена сума орендної плати істотно відрізняється від розмірів орендної плати, яка склалась на ринку нерухомості в м. Києві, станом на травень 2008 р. складає 187, 98 грн. за м. кв. без врахування ПДВ. При цьому, як на доказ, він посилається на відповідні оголошення, включаючи газету "Авізо", а також на експрес-аналіз офісних приміщень підготовленого в липні 2007 року для ВАТ "Київпроект" компанією "Астера" та експертну оцінку складеною ТОВ "Київ Експерт Сервіс" станом на 21.05.2008 р. Позивач зазначає, що в момент укладання договору оренди він не розраховував, що подібне подорожчання настане, не міг реально усунути причин, які сприяли даному подорожчанню, подальше виконання договору порушує співвідношення майнових інтересів сторін. Крім того, у відповідності до звичаїв ділового обороту, при подорожчанні ринкової вартості оренди приміщень, сторони мають корегувати дану ціну договору.

Додатково позивач зазначив, що відповідачу неодноразово пропонувалося підписати додаткову угоду про розірвання договору оренди нежитлових приміщень № 6-П/02 та новий договір оренди з встановленням звичайної ціни оренди приміщень, яка діє на сьогоднішній день, посилається на ч. 2 ст. 652 ЦК України.

Дослідивши наявні в матеріалах справи та надані в судовому засіданні докази в їх сукупності, суд прийшов до висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають, виходячи з наступного:

Згідно вимог частини 2 ст. 652 ЦК України, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Позивачем не доведено суду та не надано належних доказів одночасної наявності умов розірвання договору визначених ч. 2 ст. 652 ЦК України.

Судом не приймаються до уваги твердження позивача стосовно неможливості в момент укладення договору оренди передбачення подорожчання цін більше ніж визначається індексом інфляції, оскільки в умовах вільних ринкових відносин, збільшення вартості ціни є об’єктивною, загальновідомою обставиною і позивачем не зроблено жодних посилань на будь-який документ, де було б чітко вказано, що на час вступу з відповідачем у договірні відносини, ринкова вартість оренди квадратного метру площі приміщення залежала виключно від індексу інфляції.

Посилання позивача на факт зростання цін не відноситься до суті спору, адже спір йде про розірвання договору, небажання працювати на умовах закріплених в договорі і про фактичне намагання односторонньої зміни вартості оренди.

Із суті позовних вимог не вбачається коли саме настала істотна зміна обставин, як вважає позивач, що унеможливило подальше виконання договору.

Адже, договором чітко зазначено конкретну суму орендної плати і позивач її вчасно отримував, тобто отримував та отримує саме те, на що розраховував, тобто саме те, що передбачено умовами договору, а поняття "співвідношення майнових інтересів" неконкретним абстрактним, тобто таким, що не знаходить свого відображення у фактичних доказах, умовах договору та обставинах справи.

Згідно з ч. 2 ст. 180 ГК України господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

Таким чином, умови, закріплені в договорі оренди, були добровільно погоджені сторонами спору, як обов’язкові до виконання і розірванню в односторонньому порядку не підлягають.

Пунктом 3.3. договору визначено коригування розміру орендної плати в залежності від індексу інфляції.

Тому стверджування позивача про те, що основною причиною виникнення даної ситуації, окрім факту подорожчання цін, є дії позивача, які полягали у тому, що він під час укладання договору, як орендодавець, не погодив з останнім у договірному порядку корегування орендної плати в залежності від цін актуальних на поточну дату, не приймаються до уваги.

Згідно ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Пунктом 8.1. договору оренди нежитлових приміщень передбачено, що дана угода розірванню в односторонньому порядку не підлягає, за винятком випадків, коли одна із сторін систематично порушує його умови та свої обов’язки. В даному випадку позивач та відповідач зазначили, що останній умови договору виконує належним чином, включаючи внесення орендної плати.

Звернення до суду за захистом свого права вимог з будь-якими належними правовими посиланнями, окрім вимоги збільшити ціну оренди в зв’язку із подорожчанням цін на ринку нерухомості, позивач до відповідача не висував.

Експрес-аналіз фірми "Астера" не може бути належним доказом у даній справі, як доказ та підставу вважати право позивача порушеним в межах даного спору, оскільки сторони в договорі, який є обов’язковим до виконання, не закріпили порядку визначення його ціни (в тому числі шляхом проведення експертиз, експрес-аналізів, аналізів рекламної періодики тощо), а домовлялися про неї враховуючи певні фактори.

Крім того, позивач, у відповідності до чинного законодавства України, не був позбавлений права під час укладення договору оренди нежитлових приміщень з відповідачем передбачити коригування вартості оренди в залежності від сторонніх факторів, включаючи подорожчання на ринку оренди нерухомості.

Також, чинне законодавство України не зобов’язувало ВАТ "Київпроект" визначати вартість оренди приміщення інакше як на підставі власного волевиявлення.

На час укладення договору оренди, тобто 29.05.2002 р., діяло Рішення Київської міської ради від 05.07.2001 року за № 366/1342, що було прийнято на VIII сесії XXIII скликання "Про Методику розрахунку і порядок використання орендної плати за користування майном територіальної громади м. Києва", яке втратило чинність згідно з рішенням Київської міської ради від 28.09.2006 року N 34/91 "Про Методику розрахунку і порядок використання орендної плати за користування майном територіальної громади м. Києва".

Зазначені рішення регламентують методику розрахунку і порядок використання орендної плати за користування майном територіальної громади м. Києва.

У відповідності до п. 1.1. "Порядку передачі майна територіальної громади міста Києва в оренду" затвердженого Рішенням КМР від 28.09.2006 року N 34/91, об'єктами оренди за цим Порядком є: цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурні підрозділи; майно, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації); частки у пакетах акцій, у статутних фондах юридичних осіб з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованості, що належать територіальній громаді м. Києва (за окремим положенням, затвердженим Київрадою); нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення), окреме індивідуально визначене майно (інвентарний об'єкт або група інвентарних об'єктів) та інше майно (споруди, машинне устаткування та інші облікові одиниці основних засобів, матеріальні активи). Згідно ж ч. 2, Орендодавцями за цим Порядком є: органи, уповноважені органами місцевого самоврядування управляти майном щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів, часток у пакетах акцій або часток у статутних фондах юридичних осіб, майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації); підприємства, установи, в господарському віданні та в оперативному управлінні яких перебуває майно територіальної громади міста Києва (будівлі споруди, приміщення; окреме індивідуально визначене майно).

Тобто, дія даних Рішень Київської міської ради розповсюджувалася б на договірні відносини між Позивачем та Відповідачем, якби об’єкт оренди був би комунальною власністю, а орендодавцем (із 28.09.2006 року) органи, уповноважені органами місцевого самоврядування управляти майном щодо цілісних майнових комплексів підприємств, підприємства, установи, в господарському віданні та в оперативному управлінні яких перебуває майно територіальної громади міста Києва тощо.

Як вбачається із статуту позивача - ВАТ "Київпроект", позивач є саме відкритим акціонерним товариством, метою діяльності якого є отримання прибутку і реалізація на цій основі інтересів акціонерів (п. 2.1. Статуту). Тобто, Позивач не є ні Комунальним підприємством, ні органом уповноважені органами місцевого самоврядування управляти майном щодо цілісних майнових комплексів підприємств.

Також, у відповідності до п. 2.1. Договору, "Орендодавець" засвідчує, що приміщення, які передаються в оренду, є його власністю і під забороною та в суперечці не перебувають".

Отже, орендований об’єкт не є власністю територіальної громади міста Києва та не перебуває в у Позивача в господарському віданні чи оперативному управлінні.

У відповідності до ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом;

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Доказів зміни тих обставин, які мали місце при укладенні договору та наявності одночасно всіх критеріїв, за якими зміна обставин визнається істотною, які могли б служити підставою розірвання договору, суду не надано.

Відповідно до ст. 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких грунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Позивач не надав суду належних доказів, які б свідчили про істотну зміну обставин та наявність підстав для розірвання договору в судовому порядку.

За таких обставин, суд прийшов до висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Відповідно до ст. 49 ГПК України судові витрати покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 33,49, 75, 82-85 ГПК України, -

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позову відмовити повністю.

Суддя                                                                                            О.М. Ярмак

Рішення підписано 18.06.2008 р.