ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"08" серпня 2008 р. Справа № 54/66-08

вх. № 3401

Колегія суддів господарського суду в складі:

Головуючий суддя Хачатрян В.С.

суддя Кононова О.В.

суддя Чистякова І.О.

при секретарі судового засідання Кириленко М.Ю.

за участю представників сторін:

позивача - Курочкін В.М., дов. від 28.05.2008 року відповідача - Кулінічева Н.О., дов. № 08-11/4113/2-07 від 10.12.2007 року

розглянувши справу за позовом ТОВ фірма "Д.С.", м. Харків

до Харківської міської ради, м. Харків

про зміну договору

ВСТАНОВИЛА:

Позивач звернувся до господарського суд з позовною заявою, в який просить суд зобов'язати змінити умови п. 8 та 15 договору оренди землі № 6995/05 від 22.06.2005 року, укладеного між ТОВ фірмою "Д.С." та Харківською міською радою, а саме затвердити зміст першого речення п. 8 договору оренди землі від 22.06.2005 року № 6995/05 "Строк дії договору" в наступній редакції: "Договір укладений на строк: на період будівництва і експлуатації об'єкта нерухомості магазина непродовольчих товарів до 01.09.2029р." та затвердити зміст п. 15 договору оренди землі від 22.06.2005 року № 6995/05 "Умови використання земельної ділянки" в наступній редакції: "Земельна ділянка передається в оренду для будівництва магазину непродовольчих товарів (але не пізніше прийняття об'єкта в експлуатацію) і експлуатації.

У судовому засіданні 23.07.2008 року було оголошено перерву до 31.07.2008року об 11-00.

Ухвалою заступника голови господарського суду Харківської області від 30 липня 2008 року, у зв'язку з відпусткою судді Лаврової Л.С., було змінено склад колегії суддів та для розгляду справи № 54/66-08 було призначено колегію суддів у складі: головуючий суддя Хачатрян В.С., суддя Кононова О.В. та суддя Чистякова Л.С.

У судовому засіданні 31.07.2008 року було оголошено перерву до 05.08.2008року о 10-30 та у судовому засіданні 05.08.2008 року було оголошено перерву до 08.08.2008 року о 14-30 для виготовлення повного тексту процесуального документу.

Представник позивача у судове засіданні позовні вимоги підтримує у повному обсязі, просить суд внести зміни до договору оренди землі № 6995/05 від 22.06.2005 року, укладеного між позивачем та відповідачем, в яких пункт 8 договору «Строк дії договору» викласти в такій редакції: «Договір укладений на строк: на період будівництва та експлуатації об’єкту нерухомості магазину непродовольчих товарів до 01.09.2029», та пункт 15 договору «Умови використання земельної ділянки" в такій редакції: «Земельна ділянка передається в оренду для будівництва магазину непродовольчих товарів (але не пізніше прийняття об’єкта в експлуатацію та для експлуатації». Посилається на те, що строк будівництва, передбачений в тексті договору оренди – "до 01.09.2007 року" сплив, що на стадії погодження проекту стало підставою для відмови рядом служб у погодженні проекту будівництва. Позивач вважає, що ним було виконано вимоги чинного законодавства та 24.03.2008 року подано в порядку частини 2 статті 188 ГК України пропозиції про внесення змін до договору та проект додаткової угоди до договору у трьох примірниках. Вважає, що відповідач листами Департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин виконавчого комітету Харківської міської ради від 28.03.2008 року №3034 та від 11.04.2008 року №3665 неправомірно відмов у оформленні відповідних змін до договору оренди.

Представник відповідача у судовому засіданні проти позовних вимог заперечує у повному обсязі, у своїх запереченнях посилається на те, що Харківська міська рада є власником земель комунальної форми власності та є належним орендодавцем, до виключної компетенції якої згідно п.34 ст.26 та ч.1 ст.59 Закону України "Про місцеве самоврядування" віднесено виключно на пленарних засіданнях вирішення питань щодо регулювання земельних відносин шляхом прийняття відповідних рішень. Рішення Харківської міської ради про надання позивачу земельної ділянки в оренду містило таку суттєву умову як строк будівництва, який давно сплив, і позивач не має правових підстав вимагати внесення змін до договору, якщо ці зміни не передбачені відповідним рішенням сесії Харківської міської ради. Крім того, посилався на те, що згідно пункту 1 статті 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. Рішенням Харківської міської ради від 03.10.2007 року №203/07 затверджено новий "Порядок оформлення договорів оренди землі у м. Харкові". Згідно п.6 даного порядку для досягнення згоди щодо суттєвих умов договору оренди землі складається його проект за відповідною формою, який попередньо погоджується орендарем, управлінням земельних відносин. Такі погодження відсутні. У задоволенні позову відповідач просить відмовити.

Заслухав представників сторін, дослідив обставини справи, судом встановлено наступне.

Рішенням Харківської міської ради від 24.11.2004 року №191/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об’єктів" ТОВ фірма "Д.С." було надано земельну ділянку площею 0,1111 га по пр.Гагаріна 39-а у м. Харкові для будівництва стаціонарного кафе з літнім майданчиком та адміністративними приміщеннями із строком будівництва до 01.09.2007 року (але не пізніше прийняття об’єкту в експлуатацію) та на період експлуатації до 01.09.2029 року.

На виконання цього рішення між Харківською міською радою, як орендодавцем, та ТОВ фірмою "Д.С.", як орендарем, був укладений договір оренди землі № 6995/05 від 22.06.2005 року, зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4) від 22 червня 2005 року за № 6995/05.

Строк дії договору визначений у першому реченні п.8, та передбачає, що "договір укладено строком: на період будівництва до 01.09.2007 року (але не пізніше прийняття об’єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.09.2029 року".

Умови використання земельної ділянки визначені у п.15 договору та передбачено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва стаціонарного кафе з літнім майданчиком та адміністративними приміщеннями (але не пізніше прийняття об’єкту до експлуатації) та для експлуатації.

Згідно акту приймання – передачі земельної ділянки від 22.06.2005 року орендар отримав зазначену земельну ділянку кадастровий №310136900:01:008:0045, проте до будівництва стаціонарного кафе з літнім майданчиком та адміністративними приміщеннями не приступив.

У подальшому позивач звернувся до Харківської міської ради з проханням змінити умови використання земельної ділянки та строки будівництва.

Рішенням Харківської міської ради від 06.03.2006 року № 51/06 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об’єктів", не вносячи змін до Рішення Харківської міської ради від 24.11.2004 року №191/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об’єктів", ТОВ фірма "Д.С." надано земельну ділянку по пр.Гагаріна 39-А загальною площею 0,1111 га (в межах договору оренди землі від 22.06.2005 року №6995/05) для будівництва магазину непродовольчих товарів до 01.03.2008 року (але не пізніше прийняття об’єкту до експлуатації) та для експлуатації строком до 01.03.2031 року. Зазначено, що договір оренди землі від 22.06.2005 № 6995/05 втрачає чинність з моменту державної реєстрації договору з фірма "Д.С." (пункт 210 додатку №1 до рішення №51/06).

Крім того, пунктом 4.2. рішення № 51/06 від 06.03.2006 року було передбачено, що юридичні та фізичні особи, зазначені в додатках, зобов’язані в трьохмісячний термін оформити договори оренди землі. Пунктом 5 рішення юридичних та фізичних осіб, зазначених у додатку попереджено, що у випадку не здачі об’єктів до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також не отримання дозволів на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність, а договори оренди земельних ділянок підлягають розірванню в установленому порядку.

В матеріалах судової справи відсутні докази того, що позивач, ТОВ фірма "Д.С." в установлений в рішенні трьохмісячний термін – до 07.09.2006 року, звертався до Харківської міської ради щодо укладання нового договору оренди зазначеної земельної ділянки із новим призначенням "для будівництва магазину непродовольчих товарів до 01.03.2008 року", як це було передбачене рішенням №51/06. Крім того, рішення від 06.03.2006 року втратило чинність у зв’язку із не здачею позивачем, ТОВ фірмою "Д.С." об’єкту до експлуатації у встановлені у рішенні строки – до 01.03.2008 року.

Судом встановлено, що пропозиції внести зміни до договору оренди, подані позивачем ТОВ фірмою "Д.С." тільки 24.03.2008 року, після спливу встановлених строків здачі в експлуатацію об’єкту, для будівництва якого ця земельна ділянка надавалась. Крім того, пропозиції внести зміни до договору оренди не відповідають суті рішення Харківської міської ради від 06.03.2006 року №51/06, яке передбачало оформлення нового договору на зазначену земельну ділянку із новими умовами використання земельної ділянки: для будівництва магазину непродовольчих товарів.

Листом Управління земельних відносин Департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин Харківської міської ради від 28.03.2008 року №3034 позивача попереджено, що у зв’язку із закінченням строків будівництва (01.03.2008 року) оформити договір оренди не вбачається можливим. Роз’яснено, що для подальшого оформлення права користування земельною ділянкою ТОВ фірмі "Д.С." необхідно звернутись до Харківської міської ради з клопотання щодо прийняття на пленарному засіданні рішення про подовження строків будівництва. Лист від 11.04.2008 року № 3605, на який посилається позивач, має аналогічний зміст.

Згідно абзацу третього статті 24 Закону України "Про планування та забудову територій" у разі прийняття сільською, селищною чи міською радою рішення про надання земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності для розміщення об'єкта містобудування в порядку, визначеному земельним законодавством, зазначене рішення одночасно є дозволом на будівництво цього об'єкта.

Абзац 13 статті 24 Закону України "Про планування та забудову територій" встановлює, що дозвіл на будівництво об'єкта містобудування не дає права на початок виконання будівельних робіт без одержання відповідного дозволу Державної архітектурно-будівельної інспекції України або її територіальних органів (далі - інспекції державного архітектурно-будівельного контролю).

Стаття 29 Закону України "Про планування та забудову територій" визначено, що дозвіл на виконання будівельних робіт - це документ, що засвідчує право забудовника та підрядника на виконання будівельних робіт, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд, видачу ордерів на проведення земляних робіт. Дозвіл на виконання будівельних робіт надається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю, які ведуть реєстр наданих дозволів.

Дозвіл на виконання будівельних робіт надається на підставі:

проектної документації, погодженої та затвердженої в порядку, визначеному законодавством;

документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, а у разі, якщо замовник (забудовник) не є власником чи користувачем земельної ділянки, також подається нотаріально засвідчена згода власника земельної ділянки на забудову цієї ділянки, а якщо ділянка перебуває у користуванні, - нотаріально засвідчені згоди власника та користувача земельної ділянки на її забудову;

рішення виконавчого органу відповідної ради або місцевої державної адміністрації про дозвіл на будівництво об'єкта містобудування;

документа про призначення відповідальних виконавців робіт та відомостей про здійснення авторського та технічного нагляду.

Видача та реєстрація дозволу на виконання будівельних робіт здійснюється протягом одного місяця з дня подання заяви.

Абзац 14 статті 24 Закону України "Про планування та забудову територій" передбачає, що у разі, якщо фізична або юридична особа не розпочала будівельні роботи протягом двох років від дня отримання дозволу на будівництво об'єкта містобудування, цей дозвіл втрачає чинність. Поновлення дозволу відбувається в такому ж порядку, як і його надання.

В матеріалах справи відсутні докази того, що позивач, отримавши дозвіл на будівництво об'єкта містобудування – магазину непродовольчих товарів, яким було рішення Харківської міської ради від 06.03.2006 року №51/06 в частині п.210 додатку №1 до рішення, після 07.03.2006 року звертався за отриманням дозволу територіального органу Державної архітектурно-будівельної інспекції України на виконання будівельних робіт по вул. Отакара Яроша в м. Харкові до Інспекції ДАБК Харківської міської ради, та надавав обов’язкові для його отримання погоджену та затверджену в установленому порядку проектну документацію,договірр оренди земельної ділянки для будівництва магазину непродовольчих товарів, документа про призначення відповідальних виконавців робіт та відомостей про здійснення авторського та технічного нагляду.

Суд вважає, що спір про спонукання до внесення змін у договір оренди виник у зв’язку з невиконанням позивачем вимог, встановлених відповідним рішенням Харківської міської ради від 06.03.2006 року №51/06 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об’єктів".

Позивач просить пункт 8 спірного договору від 22.06.2005 року "Строк дії договору" викласти в такій редакції: "Договір укладений на строк: на період будівництва та експлуатації об’єкту нерухомості магазину непродовольчих товарів до 01.09.2029", та пункт 15 договору "Умови використання земельної ділянки" в такій редакції: "Земельна ділянка передається в оренду для будівництва магазину непродовольчих товарів (але не пізніше прийняття об’єкта в експлуатацію та для експлуатації".

Після втрати чинності рішення Харківської міської ради від 06.03.2006 року №51/06 відсутнє інше рішення Харківської міської ради про зміну умов використання земельної ділянки, кадастровий № :01:008:0045, загальною площею 0,1111 га, розташованої по пр. Гагаріна 39-А в м. Харкові.

При вирішенні справи судова колегія приймає до уваги правові позиції касаційної інстанції, викладені в п.4,5 оглядового листа Вищого господарського суду України від 30.11.2007 р. N 01-8/918 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою земельних ділянок".

Приписи статей 13 і 41 Конституції України визначають, що від імені Українського народу права власності здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією, і усі суб'єкти права власності рівні перед законом. Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.

Відповідно до статей 142 - 145 Конституції України до матеріальної основи органів місцевого самоврядування, крім інших об'єктів, належить земля, управління якою здійснюють територіальні громади через органи самоврядування в межах їх повноважень шляхом прийняття рішень. Права органів самоврядування захищаються у судовому порядку.

Статтею 116 Земельного кодексу України визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

В силу статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Згідно зі статтею 16 Закону України "Про оренду землі" особа, яка бажає отримати земельну ділянку в оренду із земель державної або комунальної власності, подає заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування за місцем розташування земельної ділянки. Розгляд заяви (клопотання) і надання земельної ділянки в оренду проводяться у порядку, встановленому Земельним кодексом України. У разі згоди орендодавця передати земельну ділянку в оренду сторони укладають договір оренди землі відповідно до вимог цього Закону.

Стаття 12 Земельного кодексу України визначає повноваження сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин, до яких, зокрема, належить розпорядження землями територіальних громад; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Відповідно до пункту тридцять четвертого статті 26, пункту другого статті 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" питання надання земельної ділянки в оренду вирішується на пленарному засіданні ради - сесії, а спори про поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають в результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, вирішуються в судовому порядку.

Судом при розгляді даної справи встановлено, що міською радою після втрати чинності рішення від 03.06.2006 № 51/06 не приймалося рішення про внесення змін до умов, на яких була надана в оренду рішенням від 24.11.2004 року № 191/04 спірна земельна ділянка позивачу.

Зважаючи на те, що необхідною умовою внесення змін до договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про умови надання земельної ділянки, зобов'язання цього органу надати в користування земельну ділянку на інших умовах чи внести зміни до договору оренди за відсутності відповідного рішення є порушенням його виключного, передбаченого Конституцією України, права на здійснення права власності від імені Українського народу та управління землями, яке підлягає захисту.

За таких обставин, вимоги позивача про внесення змін до договору оренди за відсутності відповідного рішення Харківської міської ради про внесення змін до рішення від 24.11.2004 року №191/04 суперечать виключному праву Харківської міської ради на вирішення виключно на пленарних засіданнях питань щодо регулювання земельних відносин шляхом прийняття відповідних рішень.

Таким чином, колегія суддів вважає, що позовні вимоги є необґрунтованими, незаконними, не підтвердженими матеріалами справи і такими, що не підлягають задоволенню.

Відповідно до статті 44 та статті 49 Господарського процесуального кодексу України суд вважає за необхідне витрати по сплаті державного мита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покласти на позивача.

На підставі викладеного та керуючись статтями 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, статтями 1, 4, 12, 22, 33, 43, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИЛА:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Головуючий суддя Хачатрян В.С.

суддя Кононова О.В.

суддя Чистякова І.О.