КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07.08.2008                                                                                           № 32/187

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:          Зеленіна В.О.

суддів:

при секретарі:

За участю представників:

від позивача - Мошинський О.В. - по довіреності

від відповідача - не з"явився

від третьої особи - не з"явився

розглянувши апеляційну скаргу Київської міської ради

на рішення Господарського суду м.Києва від 23.05.2008

у справі № 32/187

за позовом                               Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна компанія "Укркапітал"

до                                                   Київської міської ради

третя особа на стороні відповідача           Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про                                                  визнання укладеним договору купівлі-продажу земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до Господарського суду м. Києва з позовом до Київської міської ради про визнання укладеним договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 23.05.2008 № 32/187 позов задоволений повністю.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, відповідач звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати та прийняти нове рішенням, яким в позові відмовити. Київська міська рада вважає, що висновки суду не відповідають обставинам справи; судом неправильно застосовані норми матеріального та процесуального права.

Товариство з обмеженою відповідальністю „Інвестиційна компанія „Укркапітал” надало заперечення на апеляційну скаргу та пояснення, в яких просить рішення суду залишити без змін, а апеляційну скаргу – без задоволення.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 16.07.2008 № 32/187 апеляційна скарга Київської міської ради була прийнята до провадження. Розгляд справи призначений на 24.07.2008.

Постанова прийнята 07.08.2008, оскільки ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 24.07.2008 № 32/187 розгляд даної справи був відкладений.

Дослідивши матеріали справи, розглянувши апеляційну скаргу, відзив та пояснення на неї, заслухавши пояснення представника позивача, Київським апеляційним господарським судом встановлено наступне.

Рішенням Київської міської ради VIII сесії IV скликання від 23.12.2004 № 992/2402 передано Товариству з обмеженою відповідальністю „Інвестиційна компанія „Укркапітал” в довгострокову оренду на 25 років земельну ділянку площею 5,40 га для будівництва, експлуатації та обслуговування будинку відпочинку сімейного типу на вул.Вишгородській, 150 (ділянка № 81-А) в Оболонському районі м. Києва за рахунок земель запасу рекреаційного призначення (п.2).

24.02.2005 на підставі вищезазначеного рішення Київської міської рад між останньою (орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю „Інвестиційна компанія „Укркапітал” (орендар) був укладений договір оренди земельної ділянки, згідно умов якого за актом приймання-передачі орендодавець передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку по вул.Вишгородська, 150 (ділянка 81-А) в Оболонському районі м. Києва розміром 5,4000 га для будівництва, експлуатації та обслуговування будинків відпочинку сімейного типу кадастровий номер – 8 000 000 000:78:318:0023 (п.1.1 та п.2.1. договору). Даний договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрований в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 25.02.2005 за № 78-6-00256.

Як вбачається з Акту визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) від 07.02.2005, зазначена ділянка відведена в натурі. А актом приймання-передачі земельної ділянки від 25.02.2005 підтверджується факт передачі зазначеної земельної ділянки орендодавцем орендарю у володіння та користування.

Пунктом 8.3. договору оренди земельної ділянки від 24.02.2005 передбачено переважне право орендаря, тобто ТОВ „Інвестиційна компанія „Укркапітал”, на купівлю земельної ділянки.

Слід також зазначити, що право орендаря на купівлю орендованої ділянки закріплене, зокрема, в п.1.2. Тимчасового порядку продажу земельних ділянок в місті Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 14.03.2002 № 304/1738, де зазначено, що продаж земельних ділянок здійснюється на земельних торгах, крім земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що є власністю покупців; земельних ділянок, на які є документи, що посвідчують право користування ними; земельних ділянок, які надані в користування згідно з рішеннями Київради.

Відповідно до ч.1 ст.9 Закону України „Про оренду землі” від 06.10.1998 зі змінами та доповненнями орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу на аукціоні - якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону.

Матеріали справи свідчать, що ТОВ „Інвестиційна компанія „Укркапітал” ініціювало питання щодо викупу вищезазначеної земельної ділянки.

Згідно ст.116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

Положеннями ст.7 Закону України № 401-XIV від 15.01.1999 «Про столицю України - місто-герой Київ» та ст.5 Закону України № 280/97-ВР від 21.05.1997 «Про місцеве самоврядування в Україні» визначено, що система місцевого самоврядування у місті Києві включає: територіальну громаду міста, міського голову, міську раду, виконавчий орган міської ради, районні ради, виконавчі органи районних у місті рад, органи самоорганізації населення.

Статтею 10 Закону України «Про столицю України - місто-герой Київ» встановлено, що Київська міська та районні в місті ради мають власні виконавчі органи, які утворюються відповідно Київською міською радою, районними в місті радами, підзвітні та підконтрольні відповідним радам.

Міська рада згідно з положеннями ст.10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» є органом місцевого самоврядування, що представляє відповідну територіальну громаду та здійснює від її імені та в її інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Статтею 11 вищезазначеного закону визначено, що виконавчими органами сільських, селищних, міських, районних у містах (у разі їх створення) рад є їх виконавчі комітети, відділи, управління та інші створювані радами виконавчі органи, які є підконтрольними і підзвітними відповідним радам, а з питань здійснення делегованих їм повноважень органів виконавчої влади - також підконтрольними відповідним органам виконавчої влади.

Рішенням Київської міської ради від 19.12.2002 за № 182/342 затверджене Положення про Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради, яким визначено, що зазначене управління виконує функції місцевого органу державної виконавчої влади з питань земельних ресурсів, є підзвітним та підконтрольним Київраді. Головне управління земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації здійснює управління земельними ресурсами міста Києва, забезпечує їх раціональне використання (п.1.1).

Пунктом 4 рішення Київської міської ради від 14.03.2002 № 304/1738 „Про визначення тимчасового порядку продажу земельних ділянок в місті Києві” покладено на Головне управління земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації організацію купівлі - продажу земельних ділянок, в тому числі земельних торгів.

Згідно з п.2.1 зазначеного рішення громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до Київської міської ради. У заяві зазначається місце розташування земельної ділянки, цільове призначення та її розмір. Київська міська рада в тижневий термін розглядає подані заяви (клопотання) і дає доручення Головному управлінню земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації на подальше опрацювання.

Пункт 2.2 Тимчасового порядку встановлює, що Головне управління земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації опрацьовує представлені матеріали і при можливості подальшого їх оформлення організовує проведення експертної грошової оцінки та складання технічної документації з продажу земельної ділянки, або готує відповідь про відмову. Головне управління земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації погоджує документацію та готує проект рішення Київради про продаж земельної ділянки і подає його разом з технічною документацією та звітом про експертну грошову оцінку для розгляду та погодження постійною комісією Київради з питань містобудування та землекористування.

21.01.2005 між Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради та ТОВ „Інвестиційна компанія „Укркапітал” була укладена угода № 2.

В п.1 даної угоди зазначено, що „товариство відповідно до рішення Київської міської ради від 26.09.2000 № 14/991 „Про деякі питання продажу земельних ділянок в м.Києві” сплачує аванс в сумі 534404,95 гривень за земельну ділянку площею 5,4000 га, розташовану за адресою: вул. Вишгородська, 150 (ділянка № 81-А) в Оболонському районі м. Києва”. Кошти, сплачені авансом, будуть зараховані до суми договору купівлі-продажу земельної ділянки і не повертаються Товариству, крім випадків відмови Київської міської ради у продажі земельної ділянки (п.5 угоди).

Згідно платіжного доручення від 21.01.2005 № 10 ТОВ „Інвестиційна компанія „Укркапітал” сплатило Головному управлінню земельних ресурсів виконавчого органу Київради вказану суму.

Між сторонами також було укладено додаткову угоду № 1 від 28.01.2005 до угоди, зареєстрованої Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (КМДА) 21.01.2005 № 2, згідно з якою позивач зобов'язується в рахунок оплати земельної ділянки додатково сплатити 8400000,00 грн. Управління зобов’язується кошти, сплачені авансом згідно угоди № 2 від 21.01.2005 в сумі 534404,95 грн. та кошти, що будуть сплачені в сумі 8400000,00 грн., зарахувати до суми договору купівлі-продажу земельної ділянки (пп.2, 3 додаткової угоди № 1). Факт оплати підтверджується платіжними дорученнями № 21 на суму 1000000,00 грн., № 22 на суму 7400000,00 грн.

Відповідно до п.2.2 Тимчасового порядку продажу земельних ділянок в м. Києві та угоди № 2 і додаткової угоди № 1 Головне управління земельних ресурсів було зобов’язане організувати проведення експертної оцінки та складання технічної документації з продажу земельної ділянки. Однак, відповідач, зі своєї сторони, не виконав взяті на себе зобов’язання.

В процесі розгляду справи Господарським судом м. Києва та в апеляційній скарзі Київська міська рада наголошує на тому, що продаж земельних ділянок в м. Києві здійснюється виключно за рішеннями ради. Оскільки остання не приймала рішення про продаж земельної ділянки на вул. Вишгородській, 150 загальною площею 5,4 га, то відсутні законодавчо визначені підстави для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Такі доводи скаржника колегія суддів не приймає до уваги, оскільки своїми діями, як-от: підписання угоди та додаткової угоди, отримання грошових коштів в якості оплати (авансу) за продаж земельної ділянки, письмово не відмовила у продажі земельної ділянки, Київська міська рада вказує на наявність волевиявлення продати певну земельну ділянку ТОВ „Інвестиційна компанія „Укркапітал”.

До того ж, постановою Господарського суду міста Києва від 12.06.2007 у справі № 25/152-А за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна компанія "Укркапітал" до Київської міської ради та Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради про оскарження бездіяльності, залишеною без змін ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 29.11.2007 у справі № 22-а-3936/07 (№ 25/152-А), дана оцінка існуючим правовідносинам. Так, встановлено, що між сторонами оформлений відповідною угодою намір продати позивачу земельну ділянку, що знаходиться за адресою: м.Київ, вул.Вишгородська, 150, площею 5,4 гектари, кадастровий номер - :78:318:0023 із цільовим призначенням - для будівництва, експлуатації та обслуговування будинків відпочинку сімейного типу, (ділянка № 81-А).

Зазначеною постановою суду від 12.06.2007, яка набрала законної сили, зобов'язано Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради виконати обов'язки, які передбачені угодою № 2 від 21.01.2005 щодо організації проведення експертної оцінки та складання технічної документації з продажу земельної ділянки, та зобов'язано Київську міську раду укласти з Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна компанія "Укркапітал" договір купівлі-продажу орендованої земельної ділянки площею 5,4000 га, розташованої за адресою: м.Київ, вул.Вишгородська, 150 (ділянка № 81-А) в Оболонському районі на підставі визначеної експертної оцінки.

Відповідно до частини другої ст.35 Господарського процесуального кодексу України факти, встановлені рішенням господарського суду під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони.

В ч.5 ст.124 Конституції України зазначено, що судові рішення ухвалюються судами іменем України і є обов'язковими до виконання на всій території України. Обов'язковість рішень суду визначена серед основних засад судочинства у ст.129 Конституції України.

Згідно зі ст.124 Конституції України, ст.14 Кодексу адміністративного судочинства України, постанови та ухвали суду в адміністративних справах, що набрали законної сили, є обов'язковими до виконання на всій території України. Відтак, укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки у даній справі є обов'язковим на підставі закону.

Таким чином, заперечення відповідача щодо відсутності достатніх правових підстав для укладення з позивачем договору купівлі-продажу спірної земельної ділянки не відповідають дійсним обставинам справи.

Відповідно до ст.180 Господарського кодексу України господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

Дана норма також кореспондується зі ст.638 Цивільного кодексу України про те, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотною слід вважати умову, яка міститься у проекті договору або у протоколі розбіжностей, складеному адресатом оферти в порядку, передбаченому ст.181 Господарського кодексу України.

При цьому слід враховувати, що, крім загального порядку укладення господарського договору, встановленого ст.181 Господарського кодексу України, законодавчими актами визначається спеціальний порядок укладення окремих видів договорів, дотримання яких є обов'язковим для сторін, зокрема, укладення договору купівлі-продажу.

Стаття 641 Цивільного кодексу України встановлює, що пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору. Пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов'язаною у разі її прийняття. Відповідно до ст.642 Цивільного кодексу України відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною.

Відповідно до ст.181 Господарського кодексу України проект договору може бути запропонований будь-якою зі сторін. У разі якщо проект договору викладено як єдиний документ, він надається другій стороні у двох примірниках.

Сторона, яка одержала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір відповідно до вимог частини першої цієї статті і повертає один примірник договору другій стороні або надсилає відповідь на лист, факсограму тощо у двадцятиденний строк після одержання договору. За наявності заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження у договорі, та у двадцятиденний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором.

Колегією суддів встановлено, що при укладенні угоди № 2 та додаткової угоди № 1 було погоджено предмет договору купівлі - продажу, а саме - земельна ділянка, розташована за адресою: вул.Вишгородська, 150 (ділянка № 81-А) в Оболонському районі міста Києва, площею 5,4 гектари, кадастровий номер - :78:318:0023 із цільовим призначенням - "для будівництва, експлуатації та обслуговування будинків відпочинку сімейного типу". Вказану земельну ділянку було відведено в натурі, отже предмет договору встановлено. Також предмет договору купівлі-продажу визначено у постанові Господарського суду міста Києва від 12.06.2007 у справі № 25/125-А.

Згідно з ч.8 ст.128 Земельного кодексу України вартість земельної ділянки при здійснені продажу земель комунальної власності визначається на підставі її грошової та експертної оцінки, яка проводиться за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Тобто, ціна землі при відчуженні її органом місцевого самоврядування не залежить від абсолютної волі сторін, а встановлюється на підставі визначеної законом методики.

Частина 1 ст.632 Цивільного кодексу України передбачає, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Згідно ст.7 Закону України "Про державну експертизу землевпорядної документації" замовниками державної експертизи є органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, землевласники, землекористувачі, підприємства, установи, організації і громадяни, заінтересовані у проведенні такої експертизи, а також розробники об'єктів державної експертизи. Аналогічно ст.6 Закону України "Про оцінку земель" вказує, що суб'єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель є органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які здійснюють управління у сфері оцінки земель, а також юридичні та фізичні особи, заінтересовані у проведенні оцінки земельних ділянок.

У зв’язку з бездіяльністю відповідача та третьої особи щодо експертної оцінки земельної ділянки та підготовки проекту договору купівлі-продажу, як вбачається з матеріалів справи, ТОВ „Інвестиційна компанія „Укркапітал” на підставі ст.7 Закону України „Про державну експертизу землевпорядної документації” та ст.6 Закону України „Про оцінку земель” самостійно замовив грошову оцінку земельної ділянки та розробив проект договору її купівлі-продажу (Висновок товариства з обмеженою відповідальністю „Консалтінг-Кадастр-Інвест”).

Відповідно до висновку, складеного ТОВ "Консалтинг-Кадастр-Інвест", станом на 31.12.2005 ринкова вартість земельної ділянки складала 15094000,00 грн. Оцінка здійснювалась станом на 2005 рік, виходячи із положень, встановлених частиною З ст.128 Земельного кодексу України. При цьому грошові кошти у розмірі 8934404,95 грн. були сплачені позивачем у 2005 році.

Згідно з ст.ст.655, 656 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.

Нормами ст.33 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні” встановлено, що до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать реєстрація суб'єктів права власності на землю; реєстрація права користування землею і договорів на оренду землі; видача документів, що посвідчують право власності і право користування землею.

Відповідно до ч.7 ст.128 Земельного кодексу України документ про оплату є підставою для видачі державного акта на право власності на земельну ділянку та її державної реєстрації. Тому, остаточна сплата позивачем вартості землі є не лише обов'язком позивача, але й умовою для подальшого набуття права власності на земельну ділянку.

Таким чином, враховуючи обов'язок відповідача укласти договір купівлі-продажу та те, що усі істотні умови договору визначені та погоджені, а невчинення відповідачем дій по укладенню зазначеного правочину є неправомірним та суперечить нормам чинного законодавства, договір визнається укладеним в судовому порядку.

Частиною 7 ст. 128 Земельного кодексу України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню, але у разі, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, при цьому одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається (ч. 2 ст. 220 ЦК України).

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів прийшла до висновку, що рішення Господарського суду м. Києва від 23.05.2008 у справі № 32/187 відповідає матеріалам справи та чинному законодавству, а тому підстави для його зміни чи скасування відсутні.

Керуючись ст.ст.99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд –

ПОСТАНОВИВ:

1. Рішення Господарського суду м. Києва від 23.05.2008 у справі № 32/187 залишити без змін, а апеляційну скаргу Київської міської ради – без задоволення.

2. Матеріали справи № 32/187 повернути до Господарського суду м. Києва.

Головуючий суддя

Судді

13.08.08 (відправлено)