ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ
РІШЕННЯ

Іменем України

22.05.2008

Справа №2-15/12294-2007

За позовом Відкритого акціонерного товариства «Сімферопольський ремонтно-механічний завод» (95022, АР Крим, м. Сімферополь, пр. Перемоги, 4 км, ідентифікаційний код 00901499)

До відповідача Науково-виробничої фірми «Елкор» (95011, АР Крим, м. Сімферополь, вул.. Маяковського, 5, кв. 8; вул.. Глінки, 78, ідентифікаційний код 19003656)

Про розірвання договору оренди

Суддя ГС АР Крим І.А.Іщенко

представники:

Від позивача –Поленичка Л.П., довіреність № 687 від 03.09.2007 р., у справі

Від відповідача – Ейдельман Л.П., керівник

Обставини справи: Відкрите акціонерне товариство «Сімферопольський ремонтно-механічний завод» звернувся до Господарського суду Автономної Республіки Крим з позовом до Науково-виробничої фірми «Елкор» про розірвання договору довгострокової оренди нежитлового приміщення адміністративно-побутового корпусу заводу від 22.12.1999 р., та про зобов’язання відповідача звільнити нежитлові приміщення адміністративно-побутового корпусу заводу, розташовані за адресою м. Сімферополь, пр. Перемоги, 4 км (м. Сімферополь, вул.. Глінки, 78).

Позовні вимоги мотивовані посиланням на статтю 652 Цивільного кодексу України, зокрема, тому, що позивач на момент укладення спірного договору оренди не міг передбачити суттєву обставину по збільшенню вартості орендованого майна, і як наслідок – збільшення орендної плати.

Представник відповідача у судовому засіданні та у відзиві на позов проти позовних вимог заперечує з підстав, викладених у відзиві на позов, зазначає, що ним виконуються всі умови Договору довгострокової оренди нежитлового приміщення адміністративно-побутового корпусу заводу від 22.12.1999 р. належним чином, підстави для розірвання договору відсутні.

Ухвалою господарського суду АР Крим від 14.01.2008 р. провадження у справі було зупинено, по справі призначено комплексну економічну та щодо оцінки цілісного майнового комплексу судову експертизу, проведення якої доручено Кримському науково-дослідному інституту судових експертиз.

08.04.2008 р. матеріали справи № 2-15/12294-2007 разом з висновками експертів № 282 від 26.03.2008 р. , № 283 від 26.03.23008 р. були повернуті до Господарського суду АР Крим.

Представник позивача у письмових поясненнях з урахуванням висновків судової експертизи позовні вимоги підтримав.

Представник відповідача у судовому засіданні та у письмових запереченнях на висновок судової експертизи, не погоджується з останнім.

Розгляд справи відкладався у порядку статті 77 Господарського процесуального кодексу України, у судовому засіданні оголошувалася перерва. Після закінчення перерви слухання справи було продовжено.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши представлені докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ :

22.12.1999 р. між Відкритим акціонерним товариством «Сімферопольський ремонтно-механічний завод» (Орендодавець) та Науково-виробничою фірмою «Елкор» (далі - Орендар, Відповідач) був укладений договір довгострокової оренди нежитлових приміщень адміністративно-побутового корпусу. (а.с. 9-10) з наступними додатковими угодами.

Пунктом 1.1 зазначеного Договору встановлено, що Орендодавець передає, а Орендар приймає у довгострокове платне користування наступні нежитлові приміщення адміністративно-побутового корпусу за адресою м. Сімферополь, пр. Перемоги, 4-й км. (м. Сімферополь, вул.. Глінки, 78).

Приміщення на першому поверсі площею 368,27 кв.м, приміщення на другому поверсі площею 62,28 кв. м, приміщення на третьому поверсі площею 114,0 кв.м. (пункти 1.1.1-1.1.3 Договору).

Згідно з пунктом 1.3 Договору балансова вартість об’єкту оренди на 01.10.1999 р. складає 59717,60 грн.

Термін дійсного Договору обумовлений пунктом 9.1 Договору та становить з 01.01.2000 р. по 31.12.2019 р.

Відповідно до пункту 5.1. Статуту ВАТ «Сімферопольський ремонтно-механічний завод» (а.с. 26-29), зареєстрованого розпорядженням Виконкому міської ради № 868-р від 31.12.96 р. і затвердженого наказом Фонду майна АРК 3 2192 від 28.12.96 р. , засновником підприємства позивача був Фонду майна АР Крим.

Так, Згідно наказу Фонду майна АР Крим від 28.04.2004 р. № 388 «Про виконання плану розміщення акцій відкритого акціонерного товариства «Сімферопольський ремонтно-механічний завод», план розміщення акцій ВАТ «Сімферопольський ремонтно-механічний завод» виконаний.

Тобто частка державного майна знаходилася у власності заводу до 2004 року.

Крім того, як вбачається з довідки ТОВ Фірми «Глобус-Р» з 17.05.2004 р. державна частка власності у статутному фонді ВАТ «Сімферопольський ремонтно-механічний завод» відсутня. (а.с. 18)

Так, зі змісту договору оренди вбачається, що його умови розроблялися і затверджувалися сторонами на підставі Закону України «Про оренду державного і комунального майна».

Матеріали справи свідчать, що позивачем не було отримано згоди Фонду майна АР Крим з питання передачі в довгострокову оренду об’єктів нерухомого майна, що свідчить про те, що спірний договір був укладений з порушенням.

Згідно з пунктами 1.3, 6.1 балансова вартість об'єкту оренди і розрахунок орендної плати, проведені на підставі Методики оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 р. № 629, тобто для оренди майна державних підприємств.

Відповідно до пункту 4 Заключних та перехідних положень Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. щодо цивільних відносин, що виникли до набуття чинності Цивільного кодексу України, положення Цивільного кодексу України застосовуються до тих прав і обов'язків, які виникли і продовжують існувати після вступу його в законну силу.

Зі змісту статей 284 Господарського кодексу України та статті 10 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» орендна плата є однією з істотних умов договору оренди.

За загальним правилом розмір орендної плати може бути змінений за домовленістю сторін (стаття 286 Господарського кодексу України, стаття 21 Закону України «Про оренду державного і комунального майна»).

Проте в деяких випадках одна із сторін має право вимагати зміни розміру орендної плати (стаття 21 Закону України «Про оренду державного і комунального майна»).

Так, з матеріалів справи вбачається, що з моменту укладення спірного Договору змінився правовий статус Орендодавця і станом на 22.06.2004 р. частка державної власності в його статутному фонді відсутня.

Пунктом 3.1. Розділу 3 договори оренди Орендодавець має право ініціативи щодо внесення змін до договору або його припинення у випадках, передбачених законодавством.

З матеріалів справи вбачається, що 04.08.2003 р. сторони уклали Додаткову угоду (а.с. 12), пунктом 1 якої внесли зміни в Договір оренди від 22.12.1999 р. шляхом розрахунку орендної плати на 2003 р.

Пунктом 2 Додаткової угоди сторони передбачили, що угода вступає в силу з моменту її підписання і діє впродовж дії договору довгострокової оренди виробничих приміщень від 20.04.1999 р., і є його невід'ємною частиною.

Проте суд зазначає, що Договір довгострокової оренди виробничих приміщень від 20.04.1999 р. не є предметом розгляду з дійсної справи.

20.10.2003 р. сторони уклали Угоду про внесення змін до пункту 6.4. Договору оренди від 22.12.1999 р., виклавши його в редакції згідно якої, починаючи з 1 жовтня 2003 р. орендна плата здійснюється один раз на місяць у розмірі 1/3 вартості квартальної орендної плати, визначеної згідно пункту 6.2. дійсного Договору, не пізніше 20 числа наступного місяця, за який проводиться платіж на підставі виставлених рахунків.

При цьому, сторонами не був визначений фіксований розмір орендної плати по формулі згідно Методики розрахунків і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10. 1995 р. № 786.

Так, позивач зазначає, що за період дії договору оренди відбулися істотні зміни в чинному законодавстві України, що регулює особливості орендних відносин, збільшився коефіцієнт орендних ставок на використання нерухомого державного майна з 4.4% до 15%., змінилася методологія визначення вартості майна, що орендується на умовах договору оренди, нарахування орендних платежів здійснюється з урахуванням ринкових цін на майно тощо, що і стало приводом для звернення з відповідним позовом до суду.

Матеріали справи свідчать, що відповідачеві 30.03.2007 р. за № 205-14 (а.с. 21-22) та 27.04.2007 р. за № 332-14 (а.с. 24) позивачем були направлені листи з пропозицією привести у відповідність Розділ 6 Договору оренди і переглянути розмір орендної плати.

Однак зазначені пропозиції відповідачем прийняті не були, посилаючись на безпідставність вимог позивача.

Так, з матеріалів справи вбачається, що згідно висновку експертної оцінки, проведеної КП «Приватизаційне бюро» від 25.06.2007 р. вартість об’єкту оренду, площею 917,28 кв.м., розташованого за адресою: м. Сімферополь, пр. Перемоги, 4 км. (фактична адреса: м. Сімферополь, вул. Глінки, 78) (Договір оренди від 22.12.99 р.) складає 3628067,00 грн. (а.с. 75-107)

Згідно висновку судового експерта № 282 від 26.03.2008 р. (а.с. 137-145) ринкова вартість нежитлових приміщень адміністративно-побутового корпусу заводу загальною площею 544,55 кв.м. (м. Сімферополь, пр. перемоги, 4 км., фактична адреса: м. Сімферополь, вул.. Глінки, 78) на дату оцінки 31.01.2008 р. складає 1778320,00 грн. без урахування ПДВ.

Розглянувши матеріали справи, суд дійшов наступного висновку.

Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Статтею 652 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Отже, стаття 652 Цивільного кодексу України формулює розгорнені правила, спрямовані на захист інтересів сторін договору у разі істотної зміни обставин.

Підставою зміни або розірвання договору може бути істотна зміна обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору. Визначення істотності змін обставин наводиться в абзаці другому частини 1 статті 652 Цивільного кодексу України.

Частина 2 статті 652 Цивільного кодексу України встановлює, що у разі недосягнення між сторонами договору згоди щодо його розірвання, договір може бути розірваний за рішенням суду. Це можливе за наявності одночасно всіх умов, що встановлені пунктами 1 - 4 частини 2 статті 652 Цивільного кодексу України.

Сторона, яка вимагає розірвання або зміни договору, повинна довести, що на момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна не настане. Ця ж сторона повинна довести, що її вина в неусуненні причин, які привели до зміни обставин, відсутня.

В пункті 2 частини 2 статті 652 Цивільного кодексу України передбачено поняття вини як непроявлення всієї турботливості та обачності, які вимагались від сторони.

Суд звертає увагу на те, що про турботливість та обачність сторони йдеться тільки стосовно усунення причин після їх виникнення. Непроявленню стороною турботливості та обачності стосовно запобігання настанню цих причин правового значення не надається.

Абзац 3 пункту 14.2. Роз’яснення Президії ВАСУ № 02-5/237 від 25.05.00 р. зазначає, що господарським судам слід виходити з того, що зміна умов господарювання, наприклад, зміни у податковій політиці, у рівні попиту на товари, роботи, послуги тощо, можуть бути підставою для зміни розміру орендної плати, якщо це передбачено договором оренди.

Таким чином, позивач (орендодавець) на момент укладення спірного договору оренди не міг передбачати ту істотну обставину по збільшенню вартості майна, що орендувалося, і як наслідок цього збільшення орендної плати, в майбутньому у зв'язку зі зміною ринкової коньюктури на оренду нерухомості. Та обставина, що експертна оцінка вартості об'єкту оренди в 2007 р.,2008 р., істотно відрізняється від оцінки майна, що орендується, станом на момент укладення договору - 59717,60 гривень, свідчить про невигідний характер договірних відносин між сторонами, що тривають по теперішній час.

Оцінивши наявні в матеріалах справи документи та фактичні обставини справи, суд дійшов висновку, що значна зміна вартості майна, що орендувалося, і як наслідок цього зміна орендної плати є істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Вказані істотні зміни виникли поза волею сторін, не могли бути передбачені ними при укладанні спірного договору, та фактично унеможливлюють подальше виконання позивачем своїх обов’язків за договором довгострокової оренди нежитлового приміщення адміністративно-побутового корпусу заводу від 22.12.1999 р.

Наведені вище обставини дозволяють суду зробити висновок про необхідність розірвання договору довгострокової оренди нежитлового приміщення адміністративно-побутового корпусу заводу від 22.12.1999 р. з метою збереження того балансу інтересів сторін, якого було досягнуто при укладенні договору і який виявився порушеним у зв’язку з істотною зміною обставин.

Статтею 653 Цивільного кодексу України, встановлені правові наслідки зміни або розірвання договору, у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.

Позивачем заявлено вимогу про звільнення нежитлових приміщень адміністративно-побутового корпусу заводу, розташованих за адресою м. Сімферополь, пр. Перемоги, 4 км (м. Сімферополь, вул.. Глінки, 78).

Таким чином, позовні вимоги Відкритого акціонерного товариства «Сімферопольський ремонтно-механічний завод» щодо розірвання договору довгострокової оренди нежитлового приміщення адміністративно-побутового корпусу заводу від 22.12.1999 р., та зобов’язання Науково-виробничу фірму «Елкор» звільнити нежитлові приміщення адміністративно-побутового корпусу заводу, розташовані за адресою м. Сімферополь, пр. Перемоги, 4 км (м. Сімферополь, вул.. Глінки, 78) є обґрунтованими, підтверджуються матеріалами справи, та підлягають задоволенню.

Державне мито та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покладаються на відповідача відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України.

З урахуванням викладеного, керуючись статями 33, 34, 49, 82-84 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1.          Позов задовольнити.

2.          Розірвати договір довгострокової оренди нежитлового приміщення адміністративно-побутового корпусу заводу від 22.12.1999 р., укладений між Відкритим акціонерним товариством «Сімферопольський ремонтно-механічний завод» (95022, АР Крим, м. Сімферополь, пр. Перемоги, 4 км, ідентифікаційний код 00901499) та Науково-виробничою фірмою «Елкор» (95011, АР Крим, м. Сімферополь, вул.. Маяковського, 5, кв. 8; вул.. Глінки, 78, ідентифікаційний код 19003656).

3.          Зобов’язати Науково-виробничу фірму «Елкор» звільнити нежитлові приміщення адміністративно-побутового корпусу заводу, розташовані за адресою м. Сімферополь, пр. Перемоги, 4 км (м. Сімферополь, вул.. Глінки, 78).

4.          Видати наказ після набрання судовим рішенням законної сили.

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки Крим                                        Іщенко І.А.