ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

30.07.08 р.                     Справа № 16/94пд

Суддя Господарського суду Донецької області В.В.Манжур

Розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

При секретарі Муравйовій М.В. , розглянувши матеріали справи

за позовом: Комунального підприємства “Красноармійський центр єдиного замовника” , м.Красноармійськ, Донецька обл.

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю Виробнича фірма “ Корнер – ПАК” , м. Красноармійськ , Донецька обл.

третя особа , що не заявляє самостійні вимоги на предмет спору : Управління містобудування та архітектури м.Красноармійська

про розірвання договору оренди та зобов`язання передати орендоване приміщення по акту прийому-передачі

За участю представників сторін :

від позивача: Гунчиков О.О. по дор.

від відповідача: Пальчик В.С. – дир.

від третьої особи : не з”явився

В С Т А Н О В И В: в судовому засіданні було оголошено перерву згідно ст. 77 ГПК України до 30.07.2008р.

Ухвалою господарського суду Донецької області 14.05.08р. порушено провадження по справі за позовом Комунального підприємства “Красноармійський центр єдиного замовника” , м.Красноармійськ, Донецька обл. , до Товариства з обмеженою відповідальністю Виробнича фірма “ Корнер – ПАК” , м. Красноармійськ , Донецька обл. , про розірвання договору оренди та зобов`язання передати орендоване приміщення по акту прийому-передачі . За вказаною позовною заявою, розгляд справи призначено на 29.05.2008р. – 09 год 45хв. Судом визнано обов`язковою явку у судове засідання представників сторін, сторони у справі зобов`язані надати докази та документи, необхідні для всебічного, повного та об`єктивного розгляду справи.

Представників сторін було ознайомлено з правами та обов’язками у відповідності із ст. 22 Господарського процесуального кодексу України.

У судовому засіданні не було надано клопотання про фіксації судового процесу технічними засобами, з приводу чого фіксацію здійснено, не було. Крім цього, роз’яснено вимоги ст.811 Господарського процесуального кодексу України, тому складено протокол, який долучено до матеріалів справи.

Ст.33 Господарського процесуального кодексу України зазначає - кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

В обґрунтування заявлених вимог позивач посилається на договір № 39д від 02.01.2003р. , на листи № 53 від 25.01.2008р., , № 91 від 11.02.2008р. Представник позивача наполягає на задоволенні позовних вимог, зазначає , що зі сторони орендаря порушені вимоги договору , а саме : орендоване приміщення не утримується в належному технічному стані , не благоустроєна прилегла територія . З приводу зазначеного , згідно з приписами п.7.7. договору , ст.ст. 284, 285, 291 ГК України , ст.ст.651, 783 , 785 ЦК України , просить достроково розірвати договір оренди та зобов`язати передати орендоване приміщення по акту прийому-передачі .

Представник відповідача проти задоволення позовних вимог заперечує, з приводу чого надав відзив на позовну заяву №212 від 07.07.08р., в якому стверджує, що на виконання умов договору оренди №39д про зобов”язання виконувати ремонтні роботи фасада згідно з проектами Управління містобудування архітектури м.Красноармійська відповідачем направлявся лист №76 07.02.08р. (згідно штампу канцелярії Управління місобудування та архітектури) з пропозицією повідомити які роботи необхідно виконати для поліпшення технічного та естетичного стану прилеглої території та фасаду будівлі. Також в процесі розгляду справи відповідачем направлялись інші листи до вищевказаного управління. Але відповіді від Управління містобудування та архітектури відповідач не отримав.

Відповідно до ст.27 ГПК України треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, можуть вступити у справу на стороні позивача або відповідача до прийняття рішення господарським судом, якщо рішення з господарського спору може вплинути на їх права або обов'язки щодо однієї з сторін. Їх може бути залучено до участі у справі також за клопотанням сторін, прокурора або ініціативи господарського суду.

Дослідивши матеріали справи суд дійшов висновку про необхідність залучення третьої особи без самостійних вимог на предмет спору – Управління містобудування та архітектури м.Красноармійська .

Ухвалою від 08.07.2008р. було залучено до справи третю особу без самостійних вимог на предмет спору – Управління містобудування та архітектури м.Красноармійська .

Представник третьої особи без самостійних вимог на предмет спору в судове засідання з`явився, надав усне та письмове пояснення по позовним вимогам, а саме пояснив, що на підставі ст.28 Закону України “Про архітектурну діяльність” власники та користувачі зобов”язані утримувати в належному стані будинки та споруди, як і закріплені за ними земельні ділянки. В даному випадку об”єктом архітектури є будинок №3 на мікрорайоні Южний, частина якого знаходиться в користуванні ТОВ “Корнер-ПАК”. Таким чином річ не йде про покращання фасаду всього будинку №3 або зміни його проектного рішення, а про утримання в належному технічному та естетичному стані фасаду тієї частини будинку №3, яка знаходиться в користуванні ТОВ “Корнер-ПАК” як і прилеглої до неї території. В даний час вхід до приміщення знаходиться в такому стані, що спричиняє небезпеку для відвідувачів, а саме: ступені мають вибоїни, сколи та ін., як і асфальтове покриття прилеглої території. Крім того цокольна частина має дефекти штукатурки, вивіска має не естетичний вигляд та не несе інформацію про даний заклад, прилегла територія поросла бур”яном та багаито ін. Для усунення вищевказаних фактів та утримування об”єкту архітектури в належному стані не потрібні вказівки управління містобудування та архітектури, а це є вимогою вищевказаного Закону, Правил благустрою м.Красноармійська, затверджених рішенням міської ради, які є регуляторним актом і були оприлюднені в місцевій газеті “Маяк” та умовами договору оренди приміщення. В разі, якщо б у відповідача по справі, як у користувача приміщення, виникло бажання змінити архітектурний вигляд фасадної частини приміщення, то тільки тоді необхідно було б отримати проектні пропозиції управління містобудування та архітектури щодо покращання архітектурного вигляду фасаду приміщення для чого відповідачу необхідно звернутись до управління містобудування та архітектури з заявою про надання архітектурно-планувального завдання на реконструкцію фасаду та благоустрій прилеглої території, яке б було завданням для проектних організацій, що мають державну ліцензію на виконання проектних робіт.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін , суд встановив:

Між КП “ Комунальним підприємством “ Красноармійський центр по ремонту та експлуатації житла” ( в подальшому переімноване в КП “ Красноармійський центр єдиног замовника”) та Товариством з обмеженою відповідальністю Виробнича фірма “ Корнер – ПАК” , м. Красноармійськ був укладений договір оренди нежитлового приміщення № 39д від 02.01.2003р. , площею 90, 5 кв.м. , розташованого за адресою : м. Красноармійськ , м-н Южний ,3 , для використання під бар ( п.1. 1, 1.2., 2 договору) .

Дослідивши Договір, з якого виникли цивільні права та обов’язки Орендаря та Орендодавця , суд дійшов висновку, що укладений між сторонами договір за своїм змістом та своєю правовою природою є договором майнового найму (оренди), який підпадає під правове регулювання норм статей 256-276 ЦК УРСР, 759-786 ЦК України та приписів Закону України „Про оренду державного та комунального майна”. Пунктом 4.1 Договору встановлено строк його дії – з 01.01.2003р. по 15.06.2011р.

Позивач зазначає , що зі сторони орендаря порушені вимоги договору , а саме : орендоване приміщення не утримується в належному технічному стані , не благоустроєна прилегла територія . З приводу зазначеного , згідно з приписами п.7.7. договору , ст.ст. 284, 285, 291 ГК України , ст.ст.651, 783 , 785 ЦК України , просить достроково розірвати договір оренди та зобов`язати передати орендоване приміщення по акту прийому-передачі .

В докази своїх вимог позивач надав до суду листи № 53 від 25.01.2008р., № 91 від 11.02.2008р. , в яких посилається : на те , що згідно розпорядження Красноармійського міського голови за № 4/4-5 від 15.11.2002р. йому передані повноваження орендаря нежитлових приміщень , в виконання якого ним досліджені вимоги не належного виконання договору оренди № 39 д від 02.01.2003р. зі сторони орендаря ( відповідача) та виявлені порушення п.5.11. договору оренди , яким передбачено, що орендатор зобов”язаний утримувати в належному технічному та естетичному стані прилеглу територію і фасад приміщення, виконувати ремонтні роботи фасаду у відповідності з проектами узгодженими з Управлінням архітектури. З приводу зазначеного позивач повідомляв цими листами відповідача , що зазначений договір може бути розторгнутий достроково .

Дослідивши надані сторонами матеріали суд з`ясував , що згідно п.5.1. договору орендатор зобов`язаний використовувати орендуєме приміщення виключно за його цільовим призначенням у відповідності з п.2. договору .

Згідно з вимогами п.5.11. договору оренди орендатор зобов`язаний утримувати в належному технічному та естетичному стані прилеглу територію та фасад будівлі, в котрій розташоване орендуєме приміщення , здійснювати ремонтні роботи фасаду у відповідності з проектами , узгодженими з Управлінням архитерктури міста .

Зі сторони відповідача в судове засідання були надані докази його звернення до Управління містобудування архітектури м.Красноармійська щодо зобов”язання виконувати ремонтні роботи фасада згідно з проектами на виконання умов договору оренди №39д , з приводу цього ним направлявся лист №76 від 07.02.08р. (згідно штампу канцелярії Управління місобудування та архітектури) з пропозицією повідомити які роботи необхідно виконати для поліпшення технічного та естетичного стану прилеглої території та фасаду будівлі. Також , в процесі розгляду справи відповідачем направлялись інші листи до вищевказаного управління, але відповіді від Управління містобудування та архітектури відповідач не отримав. Письмові відповіді були надані представником Управління містобудування та архітектури в судовому засіданні 29.07.08р.

З приводу належного виконання вимог договору оренди орендарем були надані пояснення , в яких він зазначає , що з моменту укладення спірного договору оренди ним були виконані наступні ремонтні роботи даного приміщення та прилеглої території : асфальтування прилеглої території , обустройство входу в приміщення , штукатурування стін , обустройство уборної , заміна трубопровіду , каналізаційних труб , заміна та встановлювання систем опалення , що свідчить про належне виконання зазначених пунктів договору ( п.5.1., 5.3., 5.11) .

Окрім того , відповідач з приводу належного виконання договору оренди , звернувся з листом до Красноармійської міської санітарної служби з проханням дати заключення про стан вказаної території . З приводу цього Красноармійська міська санітарна станція склала акт перевірки від з3.07.2008р., з якого вбачається, що територія знаходиться в задовільному стані , під`їзні шляхи заасфальтовані , у входа встановлена урна; збирання твердих побутових відходів здійснюється в контейнера , що розташовані на площадці для збору ТБО ; вивіз ТБО здійснюється по договору з КП “ КЦЕЗ” .

Відповідачем ( орендарем ) не зрозуміло які саме порушення з його боку є в наявності , з приводу чого він на адресу позивача надсилав заяви з проханнями роз`яснити які саме покращення технічного та естетичного стану прилеглої території та будівлі від нього вимагається ( заява від 08.02.2008р. - здана в канцелірію позивача , про що мається вхідний штамп) .

Матеріали справи роз`яснення позивача стосовно яких саме порушень вимог спірного договору відповідачем , наявності таких порушень , їх конкретизації та доказів їх наявності взагалі не містять . Представником позивача не були надані суду докази утримання відповідачем орендованого приміщення та прилеглої території у неналежному стані (акти обстеження). Представник від третьої особи вищевказані докази (акти обстеження) суду також не представив.

У відповідності зі ст. 206 ГК України господарське зобов`язання може бути розторгнуто сторонами у відповідності з правилами , встановленими ст. 188 ГК України .

Згідно з ч.2- ст. 188 ГК України сторона договору , яка вважає за необхідне змінити або розторгнути договір , повинна направити пропозицію про це інщій стороні договору .           Сторона договору , що отримала пропозицію про зміну або розторження договору в 20- ти денний строк після вручення пропозиції повідомити іншу сторону про результати розгляду . В випадку , якщо сторони не досягли згоди про зміну ( розторження ) договору або у випадку неотримання відповіді в установлений строк з урахуванням часу поштового обороту , заінтересована сторона має право передати спор на вирішення суду .

Відповідно до приписів ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

В даному випадку позовні вимоги заявлені як визнання розірваним договору оренди № 39 д від 02.01.2003р. та зобов`язанням орендаря повернути орендоване приміщення по акту прийому – передачі ( лист 53 від 25.01.2008 р. та лист № 91 від 11.02.2008р. місять посилання , що зазначений договір оренди може бути достроково розірваним , але ні мість вимоги стосовно наміру достороково розірвання догвоору ) .

Суд зазначає , що на підставі п.2. ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або достроково розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Ст 783 ЦК України визначені випадки , коли порушення договору найма зі сторони наймодавця вважаються суттєвими . В часності , наймодавець має право вимагати розірвання договору найма , якщо :

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Дослідивши матеріали справи , суд встановив , що на час прийнятття рішення відповідач продовжує користуватися приміщенням , своєчасно виконує вимоги договору стосовно внесення орендної плати , а позивач приймє зазначені платежі , здійснив ремонтні роботи по покрашенню технічного та естетичного стану приміщення та прибудинкової території ( асфальтування прилеглої території , обустройство входу в приміщення , штукатурування стін , обустройство уборної , заміна трубопровіду , каналізаційних труб , заміна та встановлювання систем опалення , що свідчить про належне виконання зазначених пунктів договору ( п.5.1., 5.3., 5.11) ) . То б то зі сторони відповідача ( орендаря) належно виконувались вимоги спірного договору оренди , порушення, які викладені в ст. 783 ЦК України не були виявлені з його сторони. Крім того , не зазначається і конкретизація невиконаних покращень необхідних для цього приміщення та прибудинкової території . То б то позивачем не доведений як факт порушення вимог договору зі сторони орендаря , так і наявність таких порушень взагалі. Його вимоги не підтверджені матеріалами в розумінні ст.ст. 33-34 ГПК України .

На підставі зазначеного , позовні вимоги вважаються необгрунтованими та такими , що не підлягають задоволенню .

Стаття 49 Господарського процесуального кодексу України передбачає, що суми, які підлягають сплаті за проведення судової експертизи, послуги перекладача, адвоката, витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу та інші витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються:

при задоволенні позову - на відповідача;

при відмові в позові - на позивача;

при частковому задоволенні позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Тому, судові витрати при відмові в позові покладються на позивача в порядку ст. 49 ГПК України .

Враховуючи вищевикладене, суд на підставі ст.ст. 525, 526, 549-552, 610-612, 651, 887, 888 ЦК України, ст.49, 82-85 ГПК України,-

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позовних вимог Комунального підприємства “Красноармійський центр єдиного замовника” , м.Красноармійськ, Донецька обл. , до Товариства з обмеженою відповідальністю Виробнича фірма “ Корнер – ПАК” , м. Красноармійськ , Донецька обл. , Управління містобудування та архітектури м.Красноармійська , про розірвання договору оренди та зобов`язання передати орендоване приміщення по акту прийому-передачі , відмовити .

Рішення суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття (підписання).

Рішення підписане 30.07.2008р.

Суддя Манжур В.В.

Надруковано 4 прим.:

1 прим.-Господарському суду Донецької області 3 прим. -сторонам

Виконавець – Подолян О.О.