ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"13" травня 2008 р.

Справа № 34/59-08-1041

за позовом Прокурора Комінтернівського району Одеської області в інтересах держави в особі Красносільської сільської ради Комінтернівського району Одеської області

до відповідача Товариства з обмеженої відповідальністю "БУДПРОМПОБУТПОСЛУГИ"

про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки

Суддя Фаєр Ю.Г.

В судовому засіданні приймали участь представники

від прокурора: Гузь В.Г., діючий на підставі посвідчення №793 від 03.04.2006р.;

від Красносільської сільської ради: Кушнір М.В., діюча на підставі довіреності №ср-21-321 від 01.04.2008р.;

від відповідача: не з’явилися;

СУТЬ СПОРУ: Прокурор Комінтернівського району Одеської області в інтересах держави в особі Красносільської сільської ради Комінтернівського району Одеської області звернувся до господарського суду Одеської області з позовною заявою та доповненням до неї про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 17.03.2007., укладеного між Красносільською сільською радою Комінтернівського району Одеської області та ТОВ "БУДПРОМПОБУТПОСЛУГИ".

Представник прокуратури позовну заяву підтримує, наполягає на її задоволенні.

Красносільська сільська рада підтримує позов у повному обсязі згідно наданих суду пояснень.

Відповідач про місце та час судових засідань був повідомлений належним чином, але представник відповідача в судові засідання не з’являвся. Поряд з цим, через канцелярію суду представник відповідача подав відзив на позов, згідно якого відповідач проти позову заперечує у повному обсязі.

Розглянувши матеріали справи, суд встановив.

17.03.2007р. між Красносільською сільською радою Комінтернівського району Одеської області (орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю "БУДПРОМПОБУТПОСЛУГИ" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого орендодавець, на підставі рішення Красносільської сільської ради №210-V від 08.02.2007р., взяв на себе зобов’язання передати, а орендар - прийняти в оренду із земель несільськогосподарського призначення (землі житлової та громадської забудови) земельну ділянку загальною площею 6,62га забудованих земель, що складається з двох ділянок площею 1,05га та 5,57га.

Земельна ділянка розташована на території Красносільської сільської ради Комінтернівського району Одеської області за адресою: с.Красносілка, вул. Перемоги, 1 „а”.

Згідно п.1.2 цього договору земельна ділянка площею 1,05га передається в оренду для обслуговування столярного цеху, а земельна ділянка площею 5,57га для експлуатації та обслуговування „Критого салону-виставки сільськогосподарського техніки”.

Відповідно до п.1.4 вказаного договору орендна плата за оренду земельної ділянки становить 13240грн. в рік за всю орендовану ділянку загальною площею 6,62га, з розрахунку 0,20грн. за 1 м2. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексу інфляції.

Пунктом 1.7 цього договору встановлено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки не здійснювалась.

Вказаний договір оренди земельної ділянки зареєстровано в книзі реєстрації договорів оренди за №187 від 17.03.2007р.

Відповідно до п.1.3 зазначений договір укладено терміном на 1 рік, який починається з дати його реєстрації в виконавчому комітеті Красносільської сільської ради Комінтернівського району Одеської області.

Посилаючись на те, що оскаржуваний договір укладено з порушенням вимог чинного законодавства України про оренду земельних ділянок, які можуть спричинити істотну шкоду інтересам держави, в особі Красносільської сільської ради Одеської області, як органу на який відповідно до п.12 Перехідних положень Земельного кодексу України покладені повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, так як непроведення грошової оцінки земельної ділянки призводить до недоотримання грошових коштів бюджетом сільської ради; нерозроблення кадастрового плану земельної ділянки, проекту відведення земельної ділянки, яка передається в оренду, нескладання акту визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та акту приймання-передачі об’єкта оренди унеможливлює належне ведення обліку земельних ділянок та ведення державного земельного кадастру, що в свою чергу створює умови для виникнення спірних ситуацій з суміжними землевласниками і землекористувачами з приводу встановлення меж земельних ділянок в натурі на місцевості, прокурор Комінтернівського району Одеської області в інтересах держави в особі Красносільської сільської ради Комінтернівського району Одеської області звернувся до суду з позовною заявою та доповненням до неї, в якому просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 17.03.2007р., укладений між Красносільською сільською радою Комінтернівського району Одеської області та ТОВ "БУДПРОМПОБУТПОСЛУГИ" на підставі ст.215 Цивільного кодексу України.

Дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог з наступних підстав.

Відповідно до приписів ст.ст.13, 41 Конституції України від імені Українського народу права власності здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією, і усі суб’єкти права власності рівні перед законом. Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.

Згідно ст.93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.

Статтею 116 Земельного кодексу України визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

Стаття 12 Земельного кодексу України визначає повноваження сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин, до яких, зокрема, належить розпорядження землями територіальних громад; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

За змістом п.1 ст.124 Земельного кодексу України передача земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальної власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Згідно ст.792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Детальне регулювання відносини найму земельної ділянки міститься в Законі України «Про оренду землі».

Так, згідно ст.13 Закону України «Про оренду землі»договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Закон України «Про оренду землі»(ст.15) встановлює перелік таких істотних умов договору оренди землі: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог ст.ст. 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом.

Згідно ч.6 ст.123 Земельного кодексу України проект відведення земельної ділянки погоджується із землекористувачем, органом по земельних ресурсах, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органами архітектури та охорони культурної спадщини і після одержання висновку державної землевпорядної експертизи по об'єктах, які їй підлягають, подається до відповідної державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради, які розглядають його у місячний строк і, в межах своїх повноважень, визначених цим Кодексом, приймають рішення про надання земельної ділянки.

Відповідно до п.2 Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004р. №677, проект відведення земельної ділянки не розробляється у разі, коли: земельна ділянка, межі якої визначено в натурі (на місцевості), надається у користування або безоплатно передається у власність без зміни її цільового призначення; земельна ділянка набувається у власність шляхом купівлі-продажу, дарування, міни, на підставі інших цивільно-правових угод, успадкування, без зміни її меж та цільового призначення; земельна ділянка придбана на конкурентних засадах (за результатами земельних торгів).

Відповідно до ст.1 Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації»встановлює, що державна експертиза землевпорядної документації (далі - державна експертиза) - це діяльність, метою якої є дослідження, перевірка, аналіз та оцінка об'єктів експертизи на предмет їх відповідності вимогам законодавства, встановленим стандартам, нормам і правилам, а також підготовка обґрунтованих висновків для прийняття рішень щодо об'єктів експертизи.

Відповідності до ст.9 Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації»обов'язковій державній експертизі підлягають проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок.

Згідно ст.35 названого закону результатом проведення державної експертизи є висновок державної експертизи. Якщо об'єкт державної експертизи підготовлений згідно з вимогами законодавства, встановленими стандартами, нормами і правилами, то він позитивно оцінюється та погоджується. Позитивні висновки державної експертизи щодо об'єктів обов'язкової державної експертизи є підставою для прийняття відповідного рішення органами виконавчої влади чи органами місцевого самоврядування, відкриття фінансування робіт з реалізації заходів, передбачених відповідною документацією. Реалізація заходів, передбачених документацією із землеустрою та документацією з оцінки земель, види яких визначені законом, а також матеріалами і документацією державного земельного кадастру щодо об'єктів обов'язкової державної експертизи, без позитивних висновків державної експертизи забороняється.

Висновки державної експертизи після їх затвердження спеціально уповноваженим органом виконавчої влади у сфері державної експертизи є обов'язковими для прийняття до розгляду замовником і врахування при прийнятті відповідного рішення щодо об'єктів державної експертизи.

Крім того, згідно п.11 Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004р. №677, після одержання позитивного висновку державної експертизи проект відведення земельної ділянки розглядається сільською, селищною, міською радою, районною, Київською та Севастопольською міською держадміністрацією, затверджується ними або в установленому порядку подається до інших органів, до повноважень яких належить надання у користування або передача у власність земельних ділянок.

Відповідно до ст.13 Закону України «Про оцінку землі»нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі: визначення розміру земельного податку; визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності; визначення розміру державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом; визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва; розробки показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Разом з тим, згідно статті 2 Закону України «Про плату за землю»плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель. Розміри податку за земельні ділянки, грошову оцінку яких не встановлено, визначаються до її встановлення у порядку, визначеному цим Законом.

Відповідно до ст.20 Закону України «Про плату за землю»платежі за землю зараховуються до відповідних місцевих бюджетів у порядку, визначеному Бюджетним кодексом України для плати за землю.

При укладанні договору оренди від 17.13.2007р., в порушення вищезазначених вимог чинного законодавства, кадастровий план земельної ділянки та проект відведення земельної ділянки загальною площею 6,62га забудованих земель, розташованої на території Красносільської сільської ради Комінтернівського району Одеської області за адресою: с.Красносілка, вул. Перемоги, 1 „а” не розроблявся, а відтак відсутній в порушення вимог ст.9 Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації»висновок обов’язкової державної експертизи проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, акт визначення меж зазначеної земельної ділянки в натурі (на місцевості) та акт приймання-передачі цього об'єкта оренди сторонами договору не складено, грошову оцінку цієї земельної ділянки не проведено. Доказів, підтверджуючих наявність складених сторонами договору зазначених документів позивач та відповідач в порушення вимог ст.33 Господарського процесуального кодексу України суду не надали.

Крім того, у п.4.6 Договору зазначено, що ТОВ "БУДПРОМПОБУТПОСЛУГИ" зобов’язане виготовити проект відведення орендованої земельної ділянки до 01.06.2007р. що ще раз підтверджує відсутність таких документів на момент укладення оскаржуваного Договору.

Приписами статті 203 Цивільного кодексу України визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: 1. Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; 2. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; 3. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; 4. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; 5. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Частиною першою статті 215 Цивільного кодексу України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу.

Отже, відповідність змісту правочину Цивільного кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства є однією з необхідних умов визнання останнього дійсним, натомість його суперечність зазначеним вимогам і є підставою для визнання такого договору недійсним.

Вищезазначене спростовує доводи відповідача, викладені у відзиві на позов.

Стосовно заперечень відповідача щодо відсутності у прокурора права звертатися з позовом в інтересах ради, слід зазначити наступне.

В силу ст.ст.5, 7 Конституції України носієм суверенітету і єдиним джерелом влади в Україні є народ. Народ здійснює владу безпосередньо і через органи державної влади та органи місцевого самоврядування. В Україні визнається і гарантується місцеве самоврядування.

Відповідно до ст.140 Конституції України місцеве самоврядування здійснюється територіальною громадою в порядку, встановленому законом, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи.

Згідно з ч.2 ст.327 Цивільного кодексу України управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.

Відповідно до п.2 ст.152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Виходячи з аналізу наведених вище норм та положення п.1 ст.10 Закону України «Про місцеве самоврядування» сільські ради є органами місцевого самоврядування, що представляє відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Як представницький орган територіальної громади рада у земельних відносинах за законом набуває повноважень суб'єкта права комунальної власності на землю, виконуючи надані їй територіальною громадою повноваження і, відповідно, набуває статусу виконавчого органу влади у системі органів самоврядування на території населеного пункту, як це визначено у мотивувальній частині та п.2 резолютивної частини рішення Конституційного Суду України від 08.04.1999 №З-рп/99.

Оскільки Конституційний Суд України не обмежив представництво прокурора в інтересах органу самоврядування в особі виконавчого органу влади, що не тотожне з поняттям виконавчого комітету ради, суд не приймає до уваги доводи відповідача щодо відсутності у прокурора права представництва ради щодо захисту права власності на землю територіальної громади.

Таким чином, прокурор Комінтернівського району Одеської області в межах наданих законом повноважень правомірно подав позов в інтересах держави в особі сільської ради.

Приймаючи до уваги, що 17.03.08р. під час розгляду зазначеної справи закінчився термін, на який було укладено договір, що не впливає на оцінку правомірності його укладення, суд вважає за можливе визнати договір оренди земельної ділянки від 17.03.2007р., укладений між Красносільською сільською радою Комінтернівського району Одеської області та ТОВ "БУДПРОМПОБУТПОСЛУГИ", недійсним з моменту його укладення.

Відповідно до ч.2 п.4 Роз’яснень Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням угод недійсними»від 12.03.99р. N02-5/111 (із змінами і доповненнями) прокурор, звертаючись до господарського суду в інтересах держави з заявою про визнання договору недійсним, зазначає у ній позивачем державний орган або установу, організацію, уповноважені здійснювати відповідні функції держави у спірних правовідносинах і визначає відповідачами, як правило, обох контрагентів за договором. Виняток можуть становити випадки, коли одним з контрагентів є названий орган (установа, організація) - у такому разі відповідачем визначається другий контрагент.

За таких обставин, згідно ст.ст.44, 49 Господарського процесуального кодексу України, слід стягнути солідарно з Красносільської сільської ради та відповідача на користь бюджету витрати по сплаті держмита на суму 42,50грн. з кожного та витрати на інформаційно-технічне забезпечення розгляду справ у судах на суму 59грн. з кожного.

Керуючись ст.ст.44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

1.Позов задовольнити.

2.Визнати недійсним з моменту укладення договір оренди земельної ділянки від 17.03.2007р., укладений між Красносільською сільською радою Комінтернівського району Одеської області та товариством з обмеженою відповідальністю "БУДПРОМПОБУТПОСЛУГИ".

3.Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "БУДПРОМПОБУТПОСЛУГИ" (65000, м.Одеса, вул.Чорноморського козацтва, 72; код ОКПО 13879778; р/р0602 в ОЦВ ПІБ „Ленінське” №2, МФО 328135) на користь Державного бюджету України (код бюджетної класифікації 22090200, символ звітності 095, р/р0008, Банк одержувача –ГУДКУ в Одеській області, МФО –828011, одержувач –ГУДКУ в Одеській області, код ЄДРПОУ - 23213460), через ДПІ у Комінтернівському районі Одеської області, витрати по сплаті державного мита у сумі 42(сорок дві)грн. 50коп.

4.Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "БУДПРОМПОБУТПОСЛУГИ" (65000, м.Одеса, вул.Чорноморського козацтва, 72; код ОКПО 13879778; р/р0602 в ОЦВ ПІБ „Ленінське” №2, МФО 328135) на користь бюджету (р/р 0008 отримувач ГУДКУ в Одеській області банк-ГУДКУ в Одеській області МФО 828011 код платежу 22050000) витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу на суму 59(п’ятдесят дев’ять)грн.

5.Стягнути з Красносільської сільської ради Комінтернівського району Одеської області на користь Державного бюджету України (код бюджетної класифікації 22090200, символ звітності 095, р/р0008, Банк одержувача –ГУДКУ в Одеській області, МФО – 828011, одержувач –ГУДКУ в Одеській області, код ЄДРПОУ - 23213460), через ДПІ у Комінтернівському районі Одеської області, витрати по сплаті державного мита у сумі 42(сорок дві)грн. 50коп.

6.Стягнути з Красносільської сільської ради Комінтернівського району Одеської області на користь бюджету (р/р 0008 отримувач ГУДКУ в Одеській області банк-ГУДКУ в Одеській області МФО 828011 код платежу 22050000) витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу на суму 59(п’ятдесят дев’ять)грн.

Рішення господарського суду Одеської області набирає чинності у порядку ст.85 ГПК України.

Накази видати у порядку ст.116 ГПК України.

Суддя Фаєр Ю.Г.