ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"04" липня 2008 р.

Справа № 22/88-08-2153

За позовом Іванівської районної державної адміністрації Одеської області;

до відповідача Селянського (фермерського) господарства "ТІЛЕЦЬ"

про визнання недійсними договорів оренди

Суддя Торчинська Л.О.

Представники:

Від позивача: Шаріфі А.В. - за довіреністю № 432/1110 від 25.04.2008р.

Від відповідача: Гузь Г.В. –за довіреністю № б/н від 04.07.2008р.;

СУТЬ СПОРУ: позивач Іванівська районна державна адміністрація Одеської області звернулась до господарського суду Одеської області з позовною заявою до відповідача Селянського (фермерського) господарства "ТІЛЕЦЬ" про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок.

Представник позивача в судове засідання з’явився, на позовних вимогах наполягав та просив суд визнати недійсними договори оренди земельних ділянок, а саме: договір оренди земельної ділянки від 17.12.2001р., укладений між СФГ „Тілець" та Коноплянською сільською радою Іванівського району Одеської області та договір оренди земельної ділянки від 17.12.2001 року, укладений між СФГ „Тілець" та Бузинівською сільською радою Іванівського району Одеської області.

Представник відповідача в судове засідання з’явився, відзив на позов не надав, надав суду клопотання про закриття та припинення провадження у справі, у зв’язку з тим, що Іванівським районним судом визнано договори оренди земельних ділянок від 17.12.2001р. укладених Бузиновською сільською радою та Коноплянською сільською радою з СФГ "ТІЛЕЦЬ". Розглянувши в судовому засіданні зазначені клопотання, суд дійшов висновку, що вони не підлягають задоволенню, з огляду на наступне: відповідно до п. 2 ч. 1 ст.. 80 ГПК України, господарський суд припиняє провадження у справі, якщо є рішення господарського суду або іншого органу, який в межах своєї компетенції вирішив господарський спір між тими ж сторонами, про той же предмет і з тих же підстав. Однак, як вбачається з матеріалів справи, 06.12.2002р. рішенням Іванівського районного суду по справі №2-1099 заяву громадянки Элис Л.В. в інтересах Селянського фермерського господарства „Телець”, третя особа Бузиновська сільська рада Іванівського району Одеської області про визнання договору оренди земельної ділянки дійсним задоволено та 06.12.2002р. рішенням Іванівського районного суду по справі №2-1101 заяву Элис Л.В. в інтересах Селянського фермерського господарства „Телець”, третя особа Коноплянська сільська рада Іванівського району Одеської області про визнання договору оренди земельної ділянки дійсним також задоволено повністю. Отже сторони та предмет спору по справі №22/88-08-2153 інші, ніж у вищезазначених справах на що посилався у своїх клопотаннях відповідач.

Розглянувши матеріали справи

та заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:

17.12.2001 року між Селянським (фермерським) господарством "ТІЛЕЦЬ" та Коноплянською сільською радою Іванівського району було укладено договір оренди земельної ділянки площею 28 га ріллі та 17.12.2001 року між Селянським (фермерським) господарством "ТІЛЕЦЬ" та Бузинівською сільською радою Іванівського району договір оренди земельної ділянки площею 92,31 га ріллі. Договори зареєстровані у відповідних виконкомах сільських рад.

Позивач зазначає, що на даний момент договори оренди не відповідають чинному законодавству з наступних підстав: по-перше, орендодавцем земельних ділянок за межами населених пунктів на даний час є Іванівська райдержадміністрація; по-друге, договори оренди землі не відповідають типовій формі договору оренди землі, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України; по-третє, відповідно до ст.. 14 Закону України „Про оренду землі" визначені істотні умови договору оренди землі. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею є підставою для визнання договору недійсним.

Так, у вищезазначених договорах відсутні наступні істотні умови, а саме: не передбачена індексація орендної плати; не визначена сторона, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини. Також невід’ємною частиною договору оренди є : план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлення земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі ( на місцевості); акт приймання-передачі об’єкта оренди; проект відведення земельної ділянки. Крім того, п. 5 договору оренди з Коноплянською сільською радою передбачає майнову відповідальність кожної з сторін за невиконання або неналежне виконання договору у вигляді : 50 тонн зерна пшениці 3-го класу, у договорі з Бузинівською сільською радою - 100 тонн пшениці 3-го класу. Це суперечить ст.. 22 Закону України „Про оренду землі", згідно якої орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі.

З матеріалів справи вбачається, що Іванівська райдержадміністрація відповідно до п.4 договорів зверталася до СФГ „Тілець" з листами, щодо приведення договори оренди у відповідність до чинного законодавства. У відповідь отримали відмову. Крім того, до Іванівської райдержадміністрації звернувся громадянин Баранов Михайло Олександрович, якому земельна ділянка площею 28 га на території Коноплянської сільської ради була надана в постійне користування згідно Державного акту на право постійного користування (Серія ОД 09-028), який зареєстрований в Книзі записів державних актів на право постійного користування землею за № 93 від 23 грудня 1993 року. Рішення про вилучення земельної ділянки у громадянина Баранова М.О. не приймалося, що підтверджено листом Коноплянського сільського голови Волошина О.А. Таким чином, в 2001 році Коноплянська сільська рада не мала права надавати в оренду земельну ділянку, не вилучивши її в порядку, визначеному законодавством, у попереднього землекористувача. Це є ще однією підставою для визнання договору оренди від 17.12.2001 року між СФГ „Тілець" та Коноплянською сільською радою недійсним.

Згідно ст.93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.

Статтею 116 Земельного кодексу України визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

Стаття 12 Земельного кодексу України визначає повноваження сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин, до яких, зокрема, належить розпорядження землями територіальних громад; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

За змістом п.1 ст.124 Земельного кодексу України передача земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальної власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Згідно ст.792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються Законом України „Про оренду землі”.

Так, згідно ст.13 Закону України “Про оренду землі” договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Закон України “Про оренду землі”(ст.15) встановлює перелік таких істотних умов договору оренди землі: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог ст.ст. 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом.

Згідно ч.6 ст.123 Земельного кодексу України проект відведення земельної ділянки погоджується із землекористувачем, органом по земельних ресурсах, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органами архітектури та охорони культурної спадщини і після одержання висновку державної землевпорядної експертизи по об'єктах, які їй підлягають, подається до відповідної державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради, які розглядають його у місячний строк і, в межах своїх повноважень, визначених цим Кодексом, приймають рішення про надання земельної ділянки.

Відповідно до п.2 Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004р. №677, проект відведення земельної ділянки не розробляється у разі, коли: земельна ділянка, межі якої визначено в натурі (на місцевості), надається у користування або безоплатно передається у власність без зміни її цільового призначення; земельна ділянка набувається у власність шляхом купівлі-продажу, дарування, міни, на підставі інших цивільно-правових угод, успадкування, без зміни її меж та цільового призначення; земельна ділянка придбана на конкурентних засадах (за результатами земельних торгів).

Відповідно до ст.1 Закону України “Про державну експертизу землевпорядної документації” встановлює, що державна експертиза землевпорядної документації (далі - державна експертиза) - це діяльність, метою якої є дослідження, перевірка, аналіз та оцінка об'єктів експертизи на предмет їх відповідності вимогам законодавства, встановленим стандартам, нормам і правилам, а також підготовка обґрунтованих висновків для прийняття рішень щодо об'єктів експертизи.

Відповідності до ст.9 Закону України “Про державну експертизу землевпорядної документації” обов'язковій державній експертизі підлягають проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок.

Згідно ст.35 названого закону результатом проведення державної експертизи є висновок державної експертизи. Якщо об'єкт державної експертизи підготовлений згідно з вимогами законодавства, встановленими стандартами, нормами і правилами, то він позитивно оцінюється та погоджується. Позитивні висновки державної експертизи щодо об'єктів обов'язкової державної експертизи є підставою для прийняття відповідного рішення органами виконавчої влади чи органами місцевого самоврядування, відкриття фінансування робіт з реалізації заходів, передбачених відповідною документацією. Реалізація заходів, передбачених документацією із землеустрою та документацією з оцінки земель, види яких визначені законом, а також матеріалами і документацією державного земельного кадастру щодо об'єктів обов'язкової державної експертизи, без позитивних висновків державної експертизи забороняється.

Висновки державної експертизи після їх затвердження спеціально уповноваженим органом виконавчої влади у сфері державної експертизи є обов'язковими для прийняття до розгляду замовником і врахування при прийнятті відповідного рішення щодо об'єктів державної експертизи.

Крім того, згідно п.11 Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004р. №677, після одержання позитивного висновку державної експертизи проект відведення земельної ділянки розглядається сільською, селищною, міською радою, районною, Київською та Севастопольською міською держадміністрацією, затверджується ними або в установленому порядку подається до інших органів, до повноважень яких належить надання у користування або передача у власність земельних ділянок.

Відповідно до ст.13 Закону України “Про оцінку землі” нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі: визначення розміру земельного податку; визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності; визначення розміру державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом; визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва; розробки показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Разом з тим, згідно статті 2 Закону України “Про плату за землю” плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель. Розміри податку за земельні ділянки, грошову оцінку яких не встановлено, визначаються до її встановлення у порядку, визначеному цим Законом.

Відповідно до ст.20 Закону України “Про плату за землю” платежі за землю зараховуються до відповідних місцевих бюджетів у порядку, визначеному Бюджетним кодексом України для плати за землю.

Приписами статті 203 Цивільного кодексу України визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: 1. Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; 2. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; 3. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; 4. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; 5. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Частиною першою статті 215 Цивільного кодексу України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу.

Отже, відповідність змісту правочину Цивільного кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства є однією з необхідних умов визнання останнього дійсним, натомість його суперечність зазначеним вимогам і є підставою для визнання такого договору недійсним.

Виходячи з вищенаведеного, керуючись ст.ст. 44, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Визнати недійсними слідуючі договори оренди земельних ділянок : договір оренди земельної ділянки від 17.12.2001 р., укладений між СФГ „Тілець" та Коноплянською сільською радою Іванівського району Одеської області; договір оренди земельної ділянки від 17.12.2001 року, укладений між СФГ „Тілець" та Бузинівською сільською радою Іванівського району Одеської області.

3. Стягнути з Селянського (фермерського) господарства "ТІЛЕЦЬ" (67200, смт Іваніка, Іванівського району Одеської області, вул.. Шевченка, 4-а, ) на користь Іванівської районної державної адміністрації Одеської області (67200, смт. Іванівна, вул.. Леніна, 93) держмито в сумі 85 /вісімдесят п’ять/ грн., витрати на ІТЗ судового процесу у сумі 118 /сто вісімнадцять/ грн.

Рішення суду набуває законної сили в порядку ст.85 ГПК України.

Наказ видати в порядку ст. 116 ГПК.

Рішення підписано 07.07.2008р.

Суддя Торчинська Л.О.