СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98
_________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"22" квітня 2008 р.

Справа № 19/931

За позовом  Приватного підприємця ОСОБА_1
м.Хмельницький

до
Управління комунального майна Хмельницької міської Ради м. Хмельницький

до Управління
житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради м. Хмельницький

про стягнення 126855,00 грн.

Суддя

Представники:

позивача: не з'явився

відповідачів: 1. Рудківська Н.В.
-за довіреністю від 13.02.08р.

2. Андреєва Л.Є. -за
довіреністю від 14.09.06р.

З перервою в судовому засіданні.

В судовому засіданні згідно ч. 2
ст. 85 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Суть спору: Позивач
звернувся з позовом про стягнення з відповідачів  Управління комунального майна Хмельницької
міської ради і Управління житлово-комунального господарства Хмельницької
міської ради витрат, понесених на здійснення поліпшень орендованого нежитлового
приміщення, яке розташоване за адресою: м. Хмельницький, вул. Шевченка, 40 в
сумі 126855,00 грн.

В попередніх судових засіданнях
представник позивача наполягав на задоволенні позовних вимог.

Представник відповідача Управління
комунального майна Хмельницької міської ради в судове засідання з'явився, проти
позову заперечує. У відзиві на позов зазначає про те, що ремонтні роботи
приміщення по вул. Шевченка, 40 були здійсненні позивачем без згоди орендодавця
- управління комунального майна, проектно-кошторисна документація орендодавцем
не погоджувалась. Фактично ремонт приміщення було розпочато до укладення
договору оренду приміщення.

Крім того, зазначає, що доповнення
Закону України "Про оренду державного та комунального майна" статтею
ст. 181 було проведено у вересні 2007, тобто на момент передачі
приміщення по вул. Шевченка, 40 в оренду позивачу, закон не містив вказаної
норми, а після її прийняття орендоване приміщення ремонту не потребувало.

Представник відповідача Управління
житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради в судовому
засіданні проти позову заперечує.

У відзиві на позовну заяву просить
суд залишити без задоволення позовні вимоги. Заперечення на позов обґрунтовує
тим, що договором оренди від 05.06.2006 року (п.6.3) передбачено, що орендар
має право вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його
реконструкцію, технічне переобладнання, капітальний ремонт в разі отримання ним
погодження орендодавця та отримувача коштів, однак позивач отримав погодження
тільки від отримувача коштів (лист УЖКГ від 30.03.2006р. за
вих.№12-065902-10П). В листі йому повідомлялося, що необхідною умовою для
проведення ремонту є обов'язкове погодження кошторисів на виконання робіт в
управлінні ЖКГ та управлінні комунального майна. Проте, позивач приступив до
капітального ремонту без вищевказаного дозволу та погоджень орендодавця, чим
порушив ст. 778 ЦК України, яка передбачає, що наймач може поліпшити річ, яка є
предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Відповідно до ст.27 Закону
України „Про оренду державного та комунального майна” вартість поліпшень
орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна
відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягають.

Відповідач звертає увагу суду на
те, що позивач звернувся до управління ЖКГ з листом №28 від 03.12.2007р., в
якому повідомив, що він зробив капремонт з дозволу управління ЖКГ, що
підтверджується актами виконаних робіт та просить відшкодувати вартість
здійснених капітальних поліпшень, проте управління ЖКГ в договорі виступає як
отримувач коштів і не вправі приймати подібні рішення. Згідно чинного
законодавства отримувач коштів взагалі не наділений правами та обов'язками
сторони договору. Працівники управління виконують технічну роботу, тобто
здійснюють технічне обстеження приміщення та перевіряють розцінки, які
застосовані в договірній ціні (оскільки такі спеціалісти відсутні в
орендодавця). Тому управлінням ЖКГ, на вищевказаний лист позивача, була надана
відповідь про необхідність надання дозволу орендодавця та погодженння ним
кошторисів.

Відповідачем звертається увага суду
на те, що до свого звернення, позивач додав договірну ціну, локальний кошторис
та акти виконаних робіт без відповідних погоджень орендодавця, в свою чергу
такі погодження є в копіях цих документів, які додані до позовної заяви.   Порядок надання орендарю згоди орендодавця
на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна, затв. наказом Фонду державного
майна від 03.10.2006р. №1523, п.9 якого передбачає, що після здійснення
дозволених орендарю невід'ємних поліпшень, орендар надає інформацію орендодавцю
про завершення робіт з поданням актів виконаних робіт. Проте, погоджень
орендодавця на актах виконаних робіт не було.

Відповідач вважає безпідставними
вимоги позивача ще й з тих підстав, що пунктом 10.4 договору оренди
передбачено, що тільки у разі припинення або розірвання договору оренди
вирішується питання щодо компенсації затрат за здійснені поліпшення орендарем
за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна. Проте,
договір оренди є діючим і пропозицій від орендаря щодо його розірвання не
поступало.

Розглядом матеріалів справи
встановлено наступне:

Рішенням виконавчого комітету
Хмельницької міської ради від 10.11.2005р. №772 „Про передачу в оренду
приміщень міської комунальної власності” Управлінню комунального майна
Хмельницької міської Ради надано дозвіл на передачу в оренду позивачу
приміщення міської комунальної власності площею 129,8 кв.м., розташованого у
м.Хмельницькому по вул. Шевченка, 40, під магазин непродовольчих товарів (п.1.5
рішення).

Рішенням виконавчого комітету
Хмельницької міської ради від 27.04.2006р. № 302 „Про внесення змін у пункти
рішень виконкому” було внесено зміни в п. 1.5 рішення виконавчого комітету від
10.11.2005р. №772 в частині площі приміщення, а саме зазначивши площу
приміщення 153,5 кв.м.

30 березня 2006 року начальником
управління ЖКГ затверджено акт обстеження орендованого приміщення по вул.
Шевченка, 40, відповідно до якого при комісійному обстеженні орендованого
приміщення по вул. Шевченко, 40, яке орендує ПП ОСОБА_1 виявлено, що приміщення
потребує ремонту стін, перегородок, підлоги, стелі, заміни внутрішніх
електричних, сантехнічних мереж і дверей.

З огляду на необхідність приведення
орендованого приміщення до стану, придатного для використання за призначенням
(розміщення магазину з торгівлі непродовольчими товарами), позивачем було
складено договірну ціну на капітальний ремонт орендованого приміщення по вул.
Шевченка, 40 в м. Хмельницькому станом на 10.04.06р.; локальний кошторис 2-1-1
на капітальний ремонт орендованого приміщення по вул. Шевченка, 40 в м.
Хмельницькому станом на 10.04.06р., відомость ресурсів (до локального кошторису
на 2-1-1) на капітальний ремонт орендованого приміщення по вул. Шевченка, 40.
Відповідно до даних документів, загальна вартість поліпшень орендованого майна
склала 126855,00 грн.

Після виконання підрядником робіт
був складений Акт приймання виконаних підрядних робіт за травень 2006 року,
вартість яких склала 126855,00 грн., який погоджений Управлінням
житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради., про що  свідчить відповідний напис на акті.

В судовому засіданні судом були
оглянуті оригінали документів на які посилаються сторони як на докази своїх
доводів та заперечень. При цьому судом встановлено, що на документах які надані
позивачем, а саме договірній ціні на капітальний ремонт приміщення по вул.
Шевченко, 40, локальному кошторисі 2-1-1 на капітальний ремонт орендованого
приміщення по вул. Шевченко, 40, підсумковій відомості ресурсів є підпис
начальника Управління комунального майна Хмельницької міської ради М.Малікової,
а на оригіналах цих же документів, які знаходяться в Управлінні ЖКГ погодження
М. Малікової відсутнє.

Оскільки представники відповідачів
висловили сумніви з приводу підписання М.Маліковою даних документів в період
перебування її на даній посаді, суд, відповідно до ухвали суду від 31.03.08р.,
в порядку ст. 30 ГПК України, викликав в судове засідання 21.04.2008 року,
Малікову М. - інженера контролера Бюро технічної інвентаризації м.
Хмельницького для надання усних та письмових пояснень з питань, що виникають в
ході судового розгляду справи.

В судове засідання 21.04.2008 року
з'явилась Малікова М. та надала суду усні та письмові пояснення. Так, в
письмовому поясненні, долученому до матеріалів справи, йдеться про те, що на
пред'явлених їй документах (договірна ціна на капітальний ремонт приміщення по
вул. Шевченка, 40, локальний кошторис на капітальний ремонт цього ж приміщення
та підсумкова відомість ресурсів) були поставлені її підписи під час
перебування на посаді начальника управління комунального майна Хмельницької
міської ради. Погодження було надано на підставі документів, які були вивчені і
перевірені (обсяги робіт і ціни) фахівцями управління житлово-комунального
господарства та ними завізовані. Відсутність відбитку печатки на документах
пояснює тим, що печатка, можливо, була в заступника начальника управління, який
був відсутній на робочому місці, а позивач не дочекався останнього та забув
поставити печатку.

5 червня 2006 року між позивачем та
відповідачами було укладено договір оренди індивідуально визначеного
(нерухомого або іншого майна), що належить до комунальної власності, відповідно
до умов якого позивач отримав в користування нежитлове приміщення площею 153,5
кв.м. в т.ч. підвал 153,5 кв.м., розташоване за адресою: м. Хмельницький, вул.
Шевченка, 40 на строк з 05.06.2006р. по 10.11.2006р.(п. 1.1 договору).

У відповідності до п. 6.3. договору
за погодженням орендодавця (Управління комунального майна Хмельницької міської
ради) та отримувача коштів (Управління житлово-комунального господарства
Хмельницької міської ради) позивач має право вносити зміни до складу
орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переобладнання та
капітальний ремонт.

Згідно п. 7.3 договору обов'язком
орендодавця є відшкодування позивачу вартості здійснених ним невідокремлюваних
поліпшень орендованого майна за наявності погодження орендодавця та отримувача
коштів на такі поліпшення в межах суми приросту вартості орендованого майна в
результаті таких поліпшень.

25 квітня 2007 року між позивачем
та відповідачами було укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого
або іншого майна), що належить до комунальної власності, відповідно до умов
якого позивач отримав в користування нежитлове приміщення площею 153,5 кв.м. в
т.ч. підвал 153,5 кв.м., розташоване за адресою: м. Хмельницький, вул.
Шевченка, 40 на строк з 25.04.2007р. по 25.03.2010р.(п. 1.1 договору).

Оскільки питання про відшкодування
витрат, понесених позивачем на здійснення поліпшень орендованого приміщення не
вирішено, останній звернувся з позовом до суду про стягнення з Управління
комунального майна Хмельницької міської ради та Управління житлово-комунального
господарства Хмельницької міської ради 126855,00 грн.

Досліджуючи надані докази, оцінюючи
їх в сукупності, судом до уваги приймається наступне:

Згідно
пунктів 1 та 7 ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання
та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські
зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів,
договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання
-відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Не допускаються одностороння
відмова від виконання зобов'язань, крім випадків, передбачених законом.

У відповідності із п.1 та 6 ст. 283
Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець)
передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування
майно для здійснення господарської діяльності; до відносин оренди
застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням
особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 27 Закону України
„Про оренду державного та комунального майна", якщо орендар за рахунок
власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна,
які не можливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець
зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті
цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому
законодавством порядку, яке відбулося в ре зультаті таких поліпшень.

Згідно приписів ст.778 Цивільного
кодексу України наймач має право на відшкодування вартості витрат понесених на
поліпшення речі, якщо такі поліпшення зроблені за згодою наймодавця.

Згідно п. 7.3. договору оренди від
05.06.2006р., орендодавець зобов'язався відшкодувати орендарю вартість
здійснених ним невідокремлюваних поліпшень орендованого майна за наявності
погодження орендодавця та отримувача коштів на такі поліпшення, в межах суми
приросту вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень.

При вирішенні спору судом
враховується, що приміщення передавалось в оренду для використання під магазин
непродовольчих товарів.

Однак, як пояснює позивач, та
підтверджується актом обстеження орендованого приміщення по вул. Шевченка, 40,
затвердженого 30.03.06р. начальником управління ЖКГ, приміщення потребувало
ремонту стін, перегородок, підлоги, стелі, заміни внутрішніх електричних,
сантехнічних мереж і дверей.

Для визначення об'ємів робіт та їх
вартості були складені договірна ціна на капітальний ремонт орендованого
приміщення по вул. Шевченка, 40 в м. Хмельницькому станом на 10.04.06р.,
локальний кошторис 2-1-1 на капітальний ремонт орендованого приміщення по вул.
Шевченка, 40 в м. Хмельницькому станом на 10.04.06р., відомость ресурсів (до
локального кошторису на 2-1-1) на капітальний ремонт орендованого приміщення по
вул. Шевченка, 40, які погоджені Управлінням комунального майна Хмельницької
міської Ради (орендодавець по договору) та Управлінням житлово-комунального
господарства Хмельницької міської ради (отримувач коштів по договору).

Виконані роботи були прийняті по
акту приймання виконаних підрядних робіт за травень 2006 року, обсяг робіт
перевірений УЖКГ, про що свідчить підпис начальника, який скріплений печаткою
підприємства.

Суд вважає, що необхідність
проведення ремонтних робіт зумовлена неможливістю використання приміщення за
призначенням. Погодження Управлінням комунального майна Хмельницької міської
Ради та Управлінням житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради
проведення даних робіт до укладення договору оренди розцінюється судом як згода
даних осіб на породження цивільних правовідносин, які в подальшому
відобразились у письмовому договорі оренди від 05.06.06р.

За таких обставин, суд вважає, що
позивач має право на відшкодування вартості здійснених ним невідокремлюваних
поліпшень орендованого майна в порядку п. 7.3. договору оренди від 05.06.06р.,
однак скористатись цим правом позивач зможе у разі припинення договору оренди
від 25.04.07р.

Судом не приймаються пояснення
позивача з приводу припинення договору оренди від 05.06.06р. у зв'язку з
закінченням терміну його дії, оскільки, як вбачається з матеріалів справи,
після закінчення терміну дії договору, орендоване майно не вибуло з
користування позивача (відсутній акт приймання -передачі майна), позивач
продовжував ним користуватись до укладення договору від 25.04.07р. А тому в
силу ст. 764 ЦК України договір був поновлений на строк, який був раніше
встановлений договором.

Враховуючи викладене, вимоги
позивача є такими, що заявлені передчасно, а тому не підлягають задоволенню.

У відповідності із ст. 49 ГПК
України судові витрати у справі належить покласти на позивача.

Керуючись ст.ст. 22, 44, 49, 82-85,
ст. 116 Господарського процесуального кодексу України, суд-

ВИРІШИВ:

В позові Приватного підприємця
ОСОБА_1м.Хмельницький до Управління комунального майна Хмельницької міської
Ради м. Хмельницький до Управління житлово-комунального господарства
Хмельницької міської ради м. Хмельницький про стягнення 126855,00 грн. відмовити.

Суддя