ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03.06.08 Справа № 10/280/08

Суддя

За позовом

Приватного підприємства «Посейдон-4»,

с. Миронівка, Приазовського району

До

Товариства з обмеженою відповідальністю «Перемога»,

с. Миронівка, Приазовського району

про

визнання дійсним договору оренди нерухомого майна

Суддя: Алейникова Т.Г.

Представники:

Від позивача

Левченко М.В. дов. від 16.05.08

Від відповідача

Чулой І.С. дов. від 17.03.08

Розглядається позовна заява ПП «Посейдон-4»про визнання дійсним договору оренди споруди від 01.09.2006р.

04.04.2008р. порушено провадження по справі, розгляд якої призначено на 19.05.2008р. У засіданні оголошено перерву на 03.06.2008р. У судовому засіданні 03.06.2008р. за згодою сторін оголошено вступну та резолютивну частину рішення.

Позивач підтримав свої позовні вимоги, які обґрунтовує тим, що 01 вересня 2006 року між РгТОВ «Перемога»в якості орендодавця та ПП «Посейдон-4»в якості орендаря був укладений договір оренди будівлі рибцеху, розташованого в с.Миронівка Приазовського району Запорізької області. Договір був укладений в простій письмовій формі. Після укладення договору предмет оренди був переданий орендарю та до моменту подання позову орендарем щомісяця відповідно до умов договору сплачувалась орендна плата. Оскільки в місці укладення договору (с.Миронівка) відсутня нотаріальна контора, за усною домовленістю сторін договір повинен був бути посвідчений нотаріально пізніше в сел.Приазовське, однак після його укладення представники РгТОВ «Перемога»відмовилися від такого посвідчення договору, а у березні 2008 року від відповідача до ПП «Посейдон-4»надійшов лист в якому зазначалось про нікчемність укладеного договору та пропонувалось укласти новий договір оренди. Свої вимоги Позивач обґрунтовує ст.179, ст.181, ст.220 ЦК України з посиланням на те, що оскільки договір укладений між сторонами та фактично виконаний, він просить визнати договір дійсним.

Відповідач, посилаючись на ст.203, ч.2 ст.220, ст.210, ст.215, ст.793, ст.794 ЦК України, проти позову заперечив обґрунтовуючи тим, що при підписанні договору сторони не мали наміру здійснювати його нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію, отже жодна із сторін не ухилялась від нотаріального посвідчення договору, внаслідок чого, договір не може бути визнаний дійсним за правилами ст.220 ЦК України. Також позивач зазначив, що сторони неправильно визначили предмет оренди (визначення розміру орендованих приміщень), а також відповідач протиправно за договором оренди передав позивачу право користування земельною ділянкою. Відповідач вважає, що в силу положень ч.1 ст.220, ст. 793, ст.794 договір є нікчемним та просить в задоволенні позовних вимог відмовити.

Розглянувши та дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ

01.09.2006р між Рг ТОВ «Перемога»(Орендодавець) та ПП «Посейдон-4»(Орендар) було підписано Договір оренди будинку, споруди (іншого об’єкту нерухомості)». За змістом розділу 1 Договору встановлено, що Орендодавець передає, а Орендар приймає у тимчасове володіння наступну споруду, названу у подальшому «об’єкт, що орендується». Даний об’єкт являє собою рибцех, що стоїть окремо з підсобними (допоміжними) спорудами. Адреса об’єкту: с. Миронівка Приазовського району. Відповідно до п.1.2.-1.10 об’єкт оренди складається з: допоміжних споруд 3 878м2 ; холодильних приміщень 322м2; під’ємної дороги (спуск), склад, рибстан 5000м2; земельної ділянки 12000м2. На виконання умов договору 01.09.2006р. сторонами складено Акт про те, що Орендодавець передав, а Орендар прийняв у користування майно відповідно до умов договору.

Згідно до п.4.1.-4.2. договору оренди передбачено, що договір укладено на 3 роки, з моменту прийняття об’єкту що орендується. Пунктом 4.2. договору передбачено можливість автоматичної пролонгації його дії на один рік, за умови, що жодна із сторін не попередить про розірвання договору оренди за десять днів до його завершення.

Умовами договору не передбачено проведення його нотаріального посвідчення та проведення державної реєстрації. Твердження позивача про ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору не засновано на відповідних доказах. Вимога суду, щодо надання у судове засідання доказів, які свідчать про ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору позивачем не виконана. Представник позивача у судовому засіданні пояснив, що між сторонами існували усні домовленості щодо проведення нотаріального посвідчення договору, в свою чергу, представник відповідача заперечив посилаючись на те, що сторони не мали наміру проводити нотаріальне посвідчення договору та його державну реєстрацію.

Відповідно до Свідоцтва на право власності на нерухоме майно від 14.12.2007р. виданого Рг ТОВ «Перемога»та Технічного паспорту на об’єкт №1а/1284 встановлюється, що загальна площа орендованого холодильника становить 379,08кв.м., в тому числі основна площа - 267,89 кв.м., підсобна площа –111,19 кв.м.

Відповідно Додатку №3 до договору встановлюється, що загальний розмір орендованих об’єктів по п.1.10 Договору (під’ємна дорога (спуск), склад, риб стан) становить 5135кв.м. та складається з під’ємна дорога –5000кв.м., риб стан - 60кв.м., склад 60кв.м. будівля лебідочної (15кв.м.).

Рг ТОВ «Перемога»посилаючись на нікчемність укладеного договору оренди, листом від 24.03.2008р. №01/42 звернулось до ПП «Посейдон-4»з пропозицією підписати новий договір оренди на строк з 01.04.2008р. по 01.09.2009р. Надавши при цьому ПП «Посейдон-4»проект нового договору. Пропозиція Рг ТОВ «Перемога»була залишена позивачем без розгляду.

Оцінивши представлені докази, вивчивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд вважає, що позов не підлягає задоволенню з нижчезазначених підстав.

Згідно з положеннями ст. 283 ГК за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди від 01.09.2006р. укладеного між Рг ТОВ «Перемога»(Орендодавець) та ПП «Посейдон-4»(Орендар) було передано індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (риб стан, з допоміжними спорудами), який не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (не споживна річ).

Частиною 6 ст. 283 ГК встановлено, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК.

Статтею 759 ЦК України передбачено, що одна особа (наймодавець) передає або зобов'язується передати іншій особі (наймачеві) майно у користування за плату на певний строк за договором найму (оренди).

В даному випадку сторонами було укладено договір оренди нерухомого майна.

Відповідно до ст. 182 ЦК України виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно підлягають державній реєстрації.

Частиною 2 ст. 793 ЦК України (у редакції, яка діяла на час укладання договору) встановлено обов'язковість нотаріального посвідчення договору найму будівлі строком на один рік і більше та державної реєстрації договору найму будівлі або іншої капітальної споруди, укладеного на строк не менше одного року (ч. 1 ст. 794 ЦК України).

Даних вимог закону при укладенні Договору оренди сторонами виконано не було. Так, Договір оренди, строк дії якого перевищував річний термін, не було нотаріально посвідчено і він не пройшов державну реєстрацію.

Частиною 1 ст. 210 ЦК України передбачено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є чинним з моменту його державної реєстрації. Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації (ч. 3 ст. 640 ЦК України).

Згідно з ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Законом України «Про внесення змін до «Цивільного кодексу України щодо нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору найму будівлі»від 20.12.2006р. №501-V було внесено зміни до ст.793, ст.794 кодексу. Даний закон було офіційно опубліковано 10.01.2007р. в газеті «Урядовий кур’єр», і з даної дати нотаріальному посвідченню і державній реєстрації вже підлягають договори строк яких становить три роки і більше. Враховуючи, що Договір оренди підписано на три роки, а також п.4.2. договору передбачає можливість «автоматичної»пролонгації його дії на один рік, то даний договір не відповідає вимогам законодавства діючого і на час розгляду спору.

Таким чином, договір оренди від 01.09.2006р. підписаний сторонами, в силу прямих приписів закону є нікчемним.

Стаття 220 ЦК України передбачає можливість визнання договору дійсним, якщо сторони домовились з усіх істотних умов, здійснили повне або часткове виконання умов договору, але одна із сторін ухиляється від нотаріального посвідчення договору.

В даному випадку зміст п. 1.4. Договору не відповідає фактичним даним визначеним у Свідоцтві на право власності на нерухоме майно від 14.12.2007р. виданого Рг ТОВ «Перемога»та Технічному паспорті на об’єкт №1а/1284. Так, заниження орендованої площі становить 50 кв.м. Також, договір містить внутрішню суперечність, так як, за змістом п.1.10 площа орендованих споруд визначених у Додатку №3 становить 5000кв.м., а за безпосереднім змістом Додатку №3 встановлюється, що загальна площа орендованих приміщень по даному додатку становить 5135кв.м. (під’ємна дорога –5000кв.м., риб стан - 60кв.м., склад 60кв.м. будівля лебідочної - 15кв.м.).

Статтею 638 ЦК України визначено, що істотними умовами договору є умови про його предмет, умови, що визначені за законом, або є необхідними для договорів даного виду.

Предметом договору оренди від 01.09.06р. є приміщення розмір яких сторонами правильно не визначено, що підтверджується вищезазначеним, отже сторонами не досягнуто згоди з істотної умови договору.

Посилання позивача, на те, що сторонами протягом усього часу з 01.09.2006р. здійснюється повне виконання умов договору, внаслідок чого договір повинно бути визнано дійсним, судом до уваги не приймаються. Так, з аналізу положень ст.220 ЦК України вбачається, що повне виконання умов договору не є остаточною підставою для визнання договору дійсним. Факт часткового або повного виконання умов договору є лише однією із декількох умов, які дозволяють суду визнати договір дійсним. Даний факт повинен враховуватись судом у сукупності з такими необхідними умовами, як:

- наявність домовленості з усіх істотних умов договору;

- факт ухилення однією із сторін від нотаріального посвідчення договору.

Проте, наявність даних обставин в даному випадку позивачем не доведено.

Посилання позивача про ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору не засновано на жодних належних та допустимих доказах. Твердження представника позивача щодо існування усних домовленостей між сторонами про нотаріального посвідчення договору та невиконання даних домовленостей з боку відповідача, судом не приймаються, виходячи з положень ст.ст. 32, 34, 36 ГПК України. При цьому суд також враховує, що договір не містить відповідних положень щодо наміру сторін провести його нотаріального посвідчення та державну реєстрацію.

Також до умов договору було протиправно включено умови щодо оренди землі. Пунктом 1.5. Договору передбачено, що Орендодавець передав Орендарю право користування земельною ділянкою площею 12000м2. Статтею 796 ЦКУ передбачено, що одночасно з правом найму будівлі наймачу надається право користування земельною ділянкою, на якій знаходиться будівля. Проте, правовідносини по користуванню землею регулюються положеннями спеціальних норм –Земельного кодексу та Закону України «Про оренду землі»і перехід до наймача права користування земельною ділянкою потребує належного документального оформлення, а саме укладання договору оренди землі, або суборенди. Таким чином, суд не може визнати даний договір дійсним також з причини невідповідності його умов положенням Земельного кодексу та Закону України «Про оренду землі».

Доводи позивача спростовуються вищевикладеним, таким чином у позові слід відмовити.

Керуючись ст.ст. 49, 82, 84 ГПК України, суд,

ВИРІШИВ:

В позові відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття,

Рішення оформлено і підписано згідно з вимогами ст. 84 ГПК України 09.06.08.

Суддя                                                                                           Т.Г. Алейникова