РІШЕННЯ

"27" червня 2008 р.

Справа № 17/73-1437

Господарський суд Тернопільської
області

Судді
Андрусик Н.О.

розглянув
справу

За позовом Регіонального
відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області, м.
Тернопіль

до відповідача
Суб'єкта  підприємницької діяльності
фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м. Тернопіль

за участю третьої особи, яка не
заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача
Державного підприємства «Тернопільський завод продтоварів», м. Тернопіль

про  стягнення 4472,76 грн. донарахованої орендної
плати за користування державним майном та зобов'язання відповідача укласти
договір про внесення змін до договору оренди від 01.08.2006р. в частині мети
використання орендованого приміщення, площею 484,4 кв. м та розміру орендної
плати.

За участю представників сторін:

позивача: Прокопишин О.А., гол.
спеціаліст-юрисконсульт відділу правового забезпечення, довіреність № 01 від
03.01.2008р.;

Ковальчук І.Л., гол. спеціаліст
відділу оренди державного майна, довіреність № 49 від 23.05.08р.

відповідача:  не з»явився

третьої
особи яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні
позивача:  не з»явився

В судовому засіданні представників
сторін, котрі прибули в засідання, ознайомлено з правами та обов'язками сторони
у процесі згідно з ст. 22 ГПК України.

За відсутності відповідного
клопотання, звукозапис судового засідання технічними засобами не здійснювався.

Позивач
- Регіональне відділення Фонду державного майна України по Тернопільській
області, м. Тернопіль 04.04.08р. звернувся до господарського суду з позовом до
відповідача -Суб'єкта підприємницької діяльності фізичної особи-підприємця
ОСОБА_1, м. Тернопіль, про стягнення 4472,76 грн. донарахованої орендної плати
за користування державним майном за період з 02.07.07р. по 31.03.08р. та
зобов'язання відповідача укласти договір про внесення змін до договору оренди
від 01.08.2006р. в частині мети використання орендованого приміщення, площею
484,4 кв. м та розміру орендної плати.

Позов обґрунтовується копією
договору оренди № 320 від 01.08.06р. нерухомого майна, що належить до державної
власності; копією акту приймання-передачі нерухомого майна від 01.08.06р.;
копіями угод №1 від 27.01.07р. та №2 від 31.07.07р.  про внесення змін до договору оренди № 320
від 01.08.06р. нерухомого майна-складських приміщень (склад №1-площею 1
233,4кв.м., склад №2-площею 484,4 кв.м. і склад №3-площею 315,6 кв.м.), що
знаходяться за адресою : м. Тернопіль, АДРЕСА_1, та перебувають на балансі
державного підприємства Тернопільського заводу продтоварів; копією довідки від
11.12.07р. про результати перевірки Тернопільського заводу продтоварів на
предмет ефективності використання державного майна та орендних відносин за
адресою: м. Тернопіль, АДРЕСА_1; копіями претензій №03-9/5551 від 17.12.07р. та
№04-12/696/18-12-00252 від 19.12.08р.; розрахунком донарахованої орендної
плати;  іншими матеріалами.

Згідно ухвали від 09.04.2008 року
суд залучив до участі у справі балансоутримувача - державне підприємство
"Тернопільський завод продтоварів", в якості третьої особи, яка не
заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача.

Судове засідання, призначене вперше
на 06.05.2008р. відкладалося в порядку ст. 77 ГПК України на 27.05.08р.,
пізніше на 04.06.08р. у зв»язку з неявкою представників відповідача та третьої
особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача та
з урахуванням поданого відповідачем клопотання про відкладення розгляду справи.

Представники позивача в судових
засіданнях позовні вимоги підтримали з підстав, наведених у позовній заяві.

Окрім того, в ході судового
розгляду справи в порядку ст.22 ГПК України позивачем подано заяву №10-12-01930
від 02.06.08р. про збільшення суми позовних вимог, згідно якої позивач просив стягнути
донараховану орендну плату за квітень та травень 2008р у розмірі 1146,04 грн.

20.06.2008 року позивачем подано
клопотання про уточнення позовних вимог, згідно якого позивач в частині
внесення змін до договору оренди нерухомого майна просив суд внести зміни до
договору та викласти п. п. 1.2 і 3.1. договору оренди № 320 від 01.08.2006 р. в
наступній редакції:

"1.2. Майно передається  оренду з метою торгівлі будівельними
матеріалами (склад № 3 на площі 92,1 кв.м.), виготовлення вікон з
полівінілхлориду (склад № 2 на площі 484,4 кв.м) та під складські приміщення
(склад № 1 на площі 1233,4 кв.м. і склад №3 на площі 223,5 кв.м.).

3.1. Орендна плата визначається на
підставі Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного
майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04 жовтня 1995
року № 786, і становить без ПДВ за базовий місяць оренди (квітень 2008 року)
-14440,49 грн. (чотирнадцять тисяч чотириста сорок гривень 49 коп.).

Зважаючи на те, що зміна підстав
або предмету позову, збільшення або зменшення розміру позовних вимог а також
уточнення позовних вимог є правом сторони у процесі, передбаченим ст. 22 ГПК
України, суд задовольнив клопотання, як такі, що відповідають процесуальним
правам позивача, відтак, розгляд справи здійснюється з урахуванням поданих
уточнень до позову з урахуванням збільшених позовних вимог в частині
донарахувань орендної плати.

Відповідач
у відзиві на позов № 16-1 від 24.06.2008 р. та його повноважний представник в
судовому засіданні 24.06.2008 року заявлені вимоги заперечив, вважає факти,
викладені у позовній заяві надуманими і такими, що не відповідають дійсності.
Крім того, відповідач вважає, що в силу приписів ст.ст. 26, 21 Закону України
"Про оренду державного та комунального майна" внесення змін до
договору оренди в односторонньому порядку як і відмова від договору оренди не
допускається, розмір орендної плати може бути змінено лише за погодженням
сторін.

В судовому засіданні оголошено
перерву до 11-00 год. 27.06.2008 року.

Після перерви представник
відповідача в судове засідання 27.06.2008 р. не з'явився, до початку судового
засідання надав клопотання № 17-1 від 27.06.2008 р., в якому повідомив, що
станом на 27.06.2008 р. орендоване складське приміщення орендується підприємцем
за призначенням -для зберігання непродовольчих товарів; обладнання з
виготовлення вікон відсутнє. На підтвердження наведеного долучив довідку № 32
від 26.06.2008 р., підписану суб'єктом підприємницької діяльності фізичною
особою - ОСОБА_1.

Щодо внесення змін до договору оренди
в частині розміру орендної плати зазначив, що позивач не надсилав пропозицій в
письмовій формі щодо внесення відповідних змін, а тому не дотримав порядку,
передбаченого Господарським кодексом України.

Третьою особою, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача на вимогу суду надано
довідку-підтвердження № 51 від 23.06.2008 р. про перебування орендованого майна
у власності заводу.

Строк вирішення спору продовжено
головою господарського суду Тернопільської області до 04.07.2008 року в порядку
ст. 69 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи,
заслухавши доводи позивача, заперечення відповідача, суд встановив наступне.

-
01.08.2006 року між орендодавцем -Регіональним відділенням Фонду
державного майна України по Тернопільській області та підприємцем ОСОБА_1. як
орендарем укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної
власності № 320, на підставі якого та згідно акту прийому -передачі відповідач
у справі прийняв у строкове платне користування нерухоме майна: складські
приміщення (склад № 1, № 2  та №3)
загальною площею 2033,4 кв.м. за адресою м. Тернопіль, АДРЕСА_1, що знаходяться
на балансі державного підприємства "Тернопільський завод
продтоварів", вартістю 919 790 грн. станом на 31.03.2006 р. з метою
використання під складські приміщення (1941,3 кв.м.) та з метою торгівлі
будівельними матеріалами (склад № 3 на площі 92,1 кв.м.).

Факт передачі нерухомого майна в
оренду підтверджено актом приймання-передачі від 01.08.2006 р., підписаним
представниками балансоутримувача та орендарем.

У відповідності до Методики оцінки
об'єктів оренди, затвердженої постановою КМУ №629 від 10.08.95 р. (у редакції
від 02.01.2003 р.) проведено оцінку майна (складських приміщень), що
знаходяться на балансі заводу продтоварів і розташовані  по АДРЕСА_1 в м. Тернополі. З урахуванням
звіту про оцінку майна та Методики розрахунку і порядку використання плати за
оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від
04 жовтня 1995 року № 786 (далі -Методика) було визначено розрахунок орендної
плати  в розмірі 7937,43 грн. без ПДВ за
базовий місяць оренди (червень 2006 року).

Згодом, 27.01.2007 року сторони по
справі уклали угоду № 1 та внесли зміни до договору оренди № 320 від 01.08.2006
р. (п. 3.1.) в частині розміру орендної плати, що становив 10 332,92 грн. без
ПДВ, а також доповнили розділ 5 договору пунктом 5.11. встановивши обов'язок
Орендаря сплатити донараховану орендну плату в розмірі 278,03 грн. за 5 днів
грудня 2006 року у термін, передбачений п. 5.6. Договору.

31.07.2007 р. сторонами підписано
угоду № 2 про внесення змін до договору оренди № 320 від 01.08.2006 р., згідно
якої зобов'язання Орендаря по сплаті орендної плати забезпечуються у вигляді
авансової оплати в розмірі не менше,  ніж
орендна плата за один місяць (7937,43 грн.); покладено, згідно п. 5.5.
договору, на Орендаря обов'язок застрахувати орендоване майно; згідно п. 5.10.
договору визначено, що у разі продовження строку дії договору на новий термін,
орендар повинен звернутися до Орендодавця із відповідною заявою не пізніше, ніж
за 60 днів до закінчення строку дії договору, долучивши лист-погодження
Балансоутримувача майна; визначено строк дії договору  "з 02.07.2007 р. по 01.06.2010
року".

Як вбачається з матеріалів справи,
на підставі окремого доручення начальника відділення РВ ФДМУ по Тернопільській
області, наказом № 62 від 16.02.2000 року створено робочу групу та в листопаді
2007 р. проведено перевірку Тернопільського заводу продтоварів на предмет
ефективності використання державного майна та орендних відносин.

За результатами проведеної
перевірки складено довідку про результати перевірки від 11.12.2007 року та
виявлено, що в орендованому відповідачем приміщенні, площею 484,4 кв. м.
фактично встановлено обладнання по виготовленню вікон з полівінілхлориду,
відтак, порушено умови договору оренди № 320 щодо мети використання об'єкта
оренди.

У відповідності до п. 29 додатку №
2 до Методики позивачем проведено донарахування орендної плати за більшою
орендною ставкою (15%) з липня 2007 року по травень 2008 року, яку, як вважає
позивач, підприємець повинен перерахувати
до Державного бюджету.

Листом № 03-9/5551 від 17.12.2007
р. Позивач повідомив підприємця про виявлені під час перевірки порушення умов
договору щодо мети використання об'єкту оренди та пропонував звернутися до
Регіонального відділення ФДМУ по Тернопільській області івнести зміни до
діючого договору оренди № 320, а також сплатити до бюджету донараховану орендну
плату в сумі 2374,31 грн. за порушення п. 1.2. договору оренди.

21.02.2008 р. Позивачем надіслано
на адресу відповідача претензію № 04-12/696/18-12-00252 від 19.02.2008 року, в
якій повторно запропоновано внести зміни до договору оренди  в частині мети використання орендованого
майна та сплатити донараховану орендну плату. Однак, лист та претензія залишені
відповідачем без реагування.

Як зазначено позивачем у письмових
поясненнях №10-12-1778 від 23.05.2008 р., донарахування орендної плати Фондом
здійснено з 02.07.2007 року, тобто з моменту продовження строку дії договору
оренди № 320 від 01.08.2006 р. При цьому, жодного правового обґрунтування таких
дій, останнім не наведено.

Дослідивши та надавши оцінку
зібраним по справі доказам, суд вважає, що позовні вимоги підлягають до
задоволення частково з огляду на таке.

В силу вимог ст. 11 Цивільного
кодексу України (надалі - ЦК України) договір є однією з підстав виникнення
цивільних прав та обов'язків між сторонами зобов'язання.

Майнові відносини між орендодавцями
та орендарями щодо господарського використання державного майна регулюються Законом
України “Про оренду державного та комунального майна”, який передбачає
істотними умовами договору в числі визначених ст. 10 Закону - термін, на який
укладається договір оренди, орендна плата, порядок її сплати, виконання
зобов'язань сторонами, відповідальність сторін, страхування орендованого майна,
а також інші умови, передбачені договором за згодою сторін.

Матеріали справи свідчать про те,
що між позивачем та відповідачем у справі
в силу  умов договору оренди,
вимог статті 759 ЦК України, статті 2 Закону України “Про оренду державного і
комунального майна” виникло зобов'язання, у відповідності до якого орендодавець
(позивач у справі) передав орендарю (відповідачу у справі) майно у користування
за плату на певний строк та на умовах, визначених договором оренди.

Відповідно до ст. 19 Закону України
"Про оренду державного та комунального майна" № 2269-ХІІ орендар
вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.
Методика розрахунку та порядок використання орендної плати, визначається
Кабінетом Міністрів України -для обєктів, що перебувають у державній
власності.  Статтею 21 цього Закону
передбачено можливість зміни розміру орендної плати на вимогу однієї із сторін
у разі зміни цін тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами
України.

Як зазначено в п. 3.4. чинного
договору оренди № 320 від 01.08.2006 р. розмір орендної плати переглядається на
вимогу однієї з сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін
централізованих цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених чинним
законодавством.

Наведене свідчить, що сторони
погодилися на те, що  розмір орендних
платежів  впродовж усього строку дії
договору не носить стабільного характеру, а підлягає коригуванню та залежить,
зокрема, від зміни орендної ставки, зміни методики її розрахунку чи в інших
випадках..  Таким чином, заперечення
відповідача, згідно із якими підприємець вказує на те, що раніше вже
погоджувався на  зміни орендної плати, та
інші умови, які погіршували становище орендаря, а тому вимоги Фонду про внесення
змін до договору в частині мети використання приміщення та розміру орендної
плати є порушенням вимог ст.ст. 142, 144 Конституції України та встановлених
державою принципів вільного і рівного підприємництва, суд розглядає як такі, що
не ґрунтуються на договорі та існуючих
зобов'язаннях, які з нього випливають.

Крім того, твердження відповідача
щодо можливості внесення змін до розміру орендної плати лише за погодженням
сторін, а не на вимогу однієї із сторін, суперечать загальним принципам
цивільного законодавства щодо рівності сторін, які перебувають у договірних
відносинах.

В силу положень ч. 6 ст. 283
Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні
положення Цивільного кодексу з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно вимог статей 525, 651
Цивільного кодексу України, ст. 188 Господарського кодексу України,
одностороння відмова від зобов'язання, або одностороння зміна його умов не
допускається. Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін,
якщо інше не встановлено договором  або
Законом.

Порядок зміни та розірвання
господарських договорів визначено статтею 188 Господарського кодексу України,
згідно з якою сторона договору, яка вважає за
необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції
про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію
про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання
пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі, якщо
сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі
неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу,
заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Поданими Позивачем доказами,
зокрема претензією № 04-12/696/18-12-00252 від 19.02.2008 р. підтверджується
факт направлення на адресу відповідача пропозицій щодо внесення змін до
договору оренди в частині мети використання приміщення, площею 484,4 кв.м. та
дотримання тим самим порядку внесення змін до договору оренди встановленого
законом. У зв'язку з цим, вимоги позивача підлягають до задоволення як
правомірні, обґрунтовані та підтверджені документально.

Натомість, відповідач не виявив
бажання та не вжив жодних заходів для внесення змін до договору оренди з метою
його приведення у відповідність з новими обставинами, що підтверджено
матеріалами справи.

Суд не приймає до уваги твердження
відповідача, що об'єкт оренди використовується за призначенням, тобто під
складські приміщення, оскільки довідка, видана підприємцем, не може бути
належним доказом у розумінні ст. 32 ГПК України, відтак, не може свідчити про
відсутність обладнання з виготовлення вікон в орендованому складі, оскільки
складена в односторонньому порядку.

Розглядаючи позовні вимоги про
внесення змін до договору оренди № 320 від 01.08.2006 р. в частині розміру
орендної плати, в редакції позивача, та доводи, викладені на їх обґрунтування,
то суд такі вимоги відхиляє з огляду на відсутність письмових доказів про
дотримання Фондом встановленого ст. 188 ГК України порядку направлення
пропозицій іншій стороні договору про внесення відповідних змін.  Відсутність пропозицій також не заперечено
представниками сторін в судових засіданнях.

У відповідності з пунктом 4 частини
третьої статті 129 Конституції України та статті 33 Господарського
процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на
які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Враховуючи вищенаведені обставини,
суд вважає неправомірними вимоги про стягнення в судовому порядку донарахованої
орендної плати за період з 02 липня 2007 року по травень 2008 року в розмірі
5618,80 грн., з посиланням на п. 29 додатку № 2 Методики розрахунку і порядку
використання плати за оренду державного майна, виходячи з відсоткової орендної
ставки - 15%, оскільки позивачем не доведено належними та допустимими доказами,
що ним в порядку, передбаченому законом (ст. 188 ГК України, ст. 21 Закону
України „Про оренду  державного та
комунального майна”, та ст.651, 762 ЦК України) вносилися зміни до договору
оренди № 320 від 01.08.2006 р.  в частині
збільшення розміру орендної плати, а тому проведення донарахування в
односторонньому порядку є неприпустимим.

Статтею 773 ЦК України, яка
регламентує порядок користування річчю, переданою у найм встановлено обов'язок
наймача користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо
наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з
порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору
та відшкодування збитків.

Однак, позивач у справі не ставить
питання про дострокове розірвання договору оренди через використання
відповідачем орендованого майна не за призначенням, тобто всупереч умовам
договору.

За таких обставин справи, позовні
вимоги підлягають до задоволення частково.

Суд, задовольняючи позов, також
зважає на правові позиції , викладені в оглядовому листі Вищого арбітражного
суду України № 0188/442 від 12.04.2001 року "Про деякі питання практики
вирішення спорів, пов'язаних з орендними відносинами".

Державне мито і витрати на
інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, згідно ст. 49 ГПК України
покладаються на сторони порівну.

У судовому засіданні 27.06.2008 р.
за згодою  представників позивача
оголошено лише вступну та резолютивну частини згідно ст. 85 ГПК України.

З огляду на наведене, керуючись ст.
124 Конституції України, ст. 6 Закону України „Про судоустрій України”, ст.ст.
2, 10, 19, 21 Закону України "Про оренду державного та комунального
майна", ст. ст. 11, 651, 759, 762, 773 ЦК України, ст.ст. 188, 283, 284,
286  ГК України, ст.ст. 42 -47,
22, 33, 34,  43, 49, 77, 82, 84, 85, 116,
117 ГПК України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1.   Позов задовольнити частково.

2. Внести наступні зміни в договір
оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 320 від
01.08.2006 року:

- п. 1.2. Розділу І  "Предмет договору" викласти в
редакції позивача: «п.п. 1.2. Майно передається в оренду з метою торгівлі
будівельними матеріалами(склад № 3 на площі 92,1 кв.м. ), виготовлення вікон з
полівінілхлориду (склад № 2 на площі 484,4 кв.м.) та під складські приміщення
(склад № 1 на площі 1233,4 кв.м. і склад № 3 на площі 223,5 кв.м.)».

3.
В решті позовних вимог -відмовити.

4. Стягнути з Суб'єкта
підприємницької діяльності фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м.
Тернопіль,АДРЕСА_2 (ідент. код НОМЕР_1):

-
85 грн.  державного мита в
дохід державного бюджету;

- 118,00 грн. витрат на
інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в доход державного бюджету
України (р/р 0002 у ГУДКУ у Тернопільській області, МФО 838012, код
23588119).

Накази
видати  після набрання рішенням суду
законної сили.

На рішення господарського суду, яке
не набрало законної сили, сторони мають право подати апеляційну скаргу, а
прокурор апеляційне подання протягом десяти днів з дня прийняття (підписання)
„____”_____________2008 року, рішення через місцевий господарський суд.

Суддя
Н.О. Андрусик