СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"21"
травня 2008 р.

Справа  № 20/76-08-1183

За
позовом:
Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради;

До відповідача: Фізичної особи -підприємця ОСОБА_1;

про внесення змін до договору оренди.

Суддя Щавинська Ю.М.

Представники:

від
позивача: Юхтенко
Л.Р., діюча за дов.01-13/13753 від 26.12.2007р.

від
відповідача:  ОСОБА_2. -діючий за дов. №2137 від
08.04.2008р.

У судовому засіданні було оголошено
перерву відповідно до ст.77 ГПК України.

СУТЬ
СПОРУ: Представництво
по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулося до
господарського суду Одеської області з позовною заявою про внесення змін до
договору оренди, в якій просить змінити у додатку 1 до договору оренди
нежитлового приміщення №5/95 від 05.05.2005року, укладеного між Представництвом
по управлінню комунальною власністю та Фізичною особою -підприємцем ОСОБА_1,
розрахунок орендної плати з 01 січня 2007року. Позивач також просить стягнути з
відповідача витрати по сплаті державного мита в сумі 85 грн. та витрати на ІТЗ
судового процесу в сумі 118 грн.

В
обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що відповідно до п.2.5
договору за повідомленням орендодавця розмір орендної плати змінюється у
випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках,
передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради з дня
набрання ними законної сили. Зазначеними у цьому пункті законодавчими актами
позивач вважає ст.118 Закону України „Про державний бюджет України на 2007
рік”, Наказ Фонду Державного майна України від 18.01.2007р. №43 про
затвердження порядку перегляду договорів оренди нерухомого державного майна, а
також розпорядження Кабінету Міністрів України №301-р від 23.05.2007р.

Відповідач
надав відзив на позов, в якому проти позову заперечує, зазначаючи, що п. 1
„Методики розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна”
затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995року №786
зазначено, що Методику і порядок розроблено з метою створення єдиного
організаційно -  економічного механізму
справляння плати за оренду саме індивідуально визначеного майна державного
підприємства. При цьому згідно до ч. 2 ст. 19 Закону України „Про оренду
державного та комунального майна” методика розрахунку пропорції розподілу між
відповідним бюджетом, орендодавець і балансоутримувачем та порядок використання
орендної плати для об'єктів, що перебувають у комунальній власності
визначаються органами місцевого самоврядування. Разом з тим, ні в
Пропозиції про внесення змін до договору оренди від 10.08.20078року
№01-15/1197, ні в позовної заяви Позивачем не згадано жодного  Рішення органу місцевого самоврядування з
зазначеного питання. Відповідач також вважає хибним посилання позивача на
роз'яснення Президії ВГСУ від 31.02.2002року №04-5/609, оскільки, роз'яснення
Президії ВГСУ від 25.05.2000р. №02-5/237 відповідає частині 2 статті 21 Закону
про оренду, що була в редакції до 29 червня 2004року, разом з тим, Законом
України „Про внесення змін у Закон України „Про оренду державного та
комунального майна” від 29 червня 2004року частина 2 статті 21 Закону про
оренду викладена в наступній редакції: „Розмір орендної плати може бути
змінений на вимогу однієї зі сторін, якщо по незалежним від них обставинам
істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, установлених
законодавчими актами України”.

Дослідивши
матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:

05.02.2001р.
між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради
та Фізичною особою -підприємцем ОСОБА_1 укладений договор оренди №5/95, який
викладено у новій редакції та посвідчено нотаріально 05.05.2005р.

Відповідно
до умов договору відповідачу було передано в оренду нежилі приміщення першого
поверху, загальною площею 273,7 кв.м., розташовані за адресою: АДРЕСА_1.Пунктом
4.1 зазначеного договору передбачено, що вказане у п. 1.1 приміщення передано
Орендарю для використання під розміщення медичного кабінету, спеціалізованої
аптеки та наркологічного кабінету.

Відповідно
до умов п.2.1 договору №5/95 від 05.05.2005р. (у новій редакції) орендна плата
визначається на підставі ст. 19 Закону України „Про оренду державного та
комунального майна” та рішення сесії Одеської міської ради від 28.01.2005 року
№3539-IV „Про оренду комунального майна, що є власністю територіальної громади
міста Одеси”.

У
відповідності до п. 2.2 договору №5/95 від 05.05.2005р. (у новій редакції) за
орендоване приміщення Орендар зобов'язується сплачувати орендну плату
відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору (а.с 40), що
становить за перший після підписання договору оренди місяць 1808,40  грн., без урахування податку на додану
вартість та індексу інфляції. Відповідно до п. 2.4 зазначеного договору,
орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно
від результатів його господарської діяльності.

Крім
того, відповідно до умов п. 2.5 договору №5/95 від 05.05.2005р. (у новій
редакції), за повідомленням орендодавця розмір орендної плати змінюється у
випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках,
передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради з дня їх
вступу у законну силу.

10.08.2007р.
Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради
звернулось на адресу Орендаря з пропозицією №01-15/1197  про внесення змін до договору оренди  від 05.05.2005р. (у новій редакції) в частині
перерахунку орендної плати на підставі Методики розрахунку і порядку використання
плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів
України від 04.10.1995року №786 (зі змінами), починаючи з 01 січня 2007 року,
шляхом підписання відповідного додаткового погодження до договору оренди та
наданої додаткової угоди від 22.06.2007 року.

Згідно
до запропонованої додаткової угоди орендна плата розрахована, виходячи зі
ставки від експертної вартості приміщення, встановленої змінами до Методики
розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна,
затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року №786, а
саме 20% - медичний кабінет, 5% - аптека, 20% - наркологічний кабінет, і
складає за перший місяць - січень 2007р., з урахуванням податку на додану
вартість та індексу інфляції, 7950,64 грн.

05.09.2007року
на адресу Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської
ради надійшов лист за №9658, з якого вбачається, що Фізична особа -підприємець
ОСОБА_1 відмовляється підписувати додаткове погодження та внести зміни до
договору оренди №5/95 від 05.05.2005р. (у новій редакції), у зв'язку з тим, що
орендна плата станом на 01.01.2007р. складає 7950,64 грн. на місяць та приведе
до абсолютної неможливості продовжувати медичну практику, посилаючись на ст. 10
Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, в якій зазначено,
що умови договору мають силу на весь строк дії договору оренди.

Враховуючи
відмову Фізичної особи -підприємець ОСОБА_1 від підписання додаткової угоди, та
вважаючи, що орендна плата за приміщення має бути розрахована відповідно до
Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна,
затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року №786,
Представництво по управлінню комунальною власністю звернулося до суду із
відповідним позовом.

Проаналізувавши
надані сторонами докази у сукупності, суд дійшов наступних висновків:

Відповідно
до ст.175 ГК України майново-господарськими визнаються цивільно-правові
зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при
здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона
повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або
утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від
зобов'язаної сторони виконання її обов'язку. Майнові зобов'язання, які
виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом
України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Приймаючи
до уваги, що майно, яке виступає предметом договору, належить до комунальної
власності, до спірних правовідносин застосовуються також норми Закону  України „Про оренду державного та
комунального майна”.

Згідно
до ч.2 ст.19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”,
Методика розрахунку, пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем
і балансоутримувачем та порядок використання орендної плати визначаються:
Кабінетом Міністрів України - для об'єктів, що перебувають у державній
власності; органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим,
- для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого
самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності.

Як
вбачається з матеріалів (а.с.54-57), рішенням Одеської міської ради від
28.01.2005р. за №3539-IV “Про внесення змін та доповнень до додатку рішення
Одеської міської ради від 26.03.2003 року №1054-IY „Про оренду комунального
майна, що є власністю територіальної громади міста Одеси”, відсоток від
експортної вартості приміщення, наданого виключно для використання під
розміщення медичного кабінету, спеціалізованої аптеки та наркологічного
кабінету -5%.

Рішенням
Одеської міської ради від 09.11.2005року №4840-ІV „Про нову редакцію Методики
розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у
комунальній власності територіальної громади м. Одеси” затверджено Методику
розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у
комунальній власності територіальної громади м. Одеси. Згідно до п.8
затвердженої методики, яка є чинною станом на день розгляду справи, розмір
плати за оренду нерухомого майна на рік встановлюється у відсотках від
експертної вартості цього майна.

У
відповідності із розрахунком орендної плати (додаток 1 до договору) (а.с.40),
відсоток від експертної вартості приміщення, наданого для використання під
розміщення медичного кабінету, спеціалізованої аптеки та наркологічного
кабінету (п.4.1 договору), визначений відповідно до п.8.7. методики №4840 та
складає -5%.

Згідно
до ст.10 Закону України, яка повністю відповідає положенням ст.629 ЦК України,
умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли
після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством
встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

Згідно
до ст.193 ГК України, яка цілком кореспондується зі ст. 525, 526 Цивільного
кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов
договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за
відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших
вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або
одностороння зміна його умов не допускається. Кожна сторона повинна вжити усіх
заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи
інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

Відповідно
до умов п. 2.5 договору №5/95 від 05.05.2005р. (у новій редакції), розмір
орендної плати змінюється за повідомленням орендодавця плати у випадках зміни
методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених
законодавчими актами України та рішеннями міської ради з дня їх вступу у
законну силу.

Враховуючи,
що доказів внесення відповідних змін до Методики розрахунку граничних розмірів
орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності
територіальної громади м. Одеси, затвердженої Рішенням Одеської міської ради
від 09.11.2005 року №4840-ІV, якою у свою чергу змінено попередню методику,
відповідно до положень якої розраховувався розмір орендної плати, позивач у
встановленому законом порядку не надав, суд доходить висновку про відсутність
достатніх підстав для зміни умов договору оренди, виходячи з п.2.5 договору
№5/95.

Посилання
позивача на внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати
за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України
від 04.10.1995 року №786, у зв'язку з прийняттям Закону України „Про державний
бюджет України на 2007рік”, не приймається судом до уваги в якості підстави,
передбаченої ст.21 Закону України „Про оренду державного та комунального
майна”, оскільки відповідно до ст.19 цього Закону Методика розрахунку та
порядок використання орендної плати для об'єктів, що перебувають у комунальній
власності, визначається органами місцевого самоврядування.

Оцінюючи
посилання позивача на розпорядження КМУ від 23.05.2007р. №301-р Про індикативні
ставки орендної плати за використання комунального майна, суд зазначає
наступне. Як вбачається із змісту зазначеного розпорядження, ним, відповідно до
статті 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік",
рекомендовано органам місцевого самоврядування застосовувати у 2007 році
орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів державних
підприємств та нерухомого державного майна, під час визначення розміру орендної
плати за комунальне майно.

Разом
з тим, прийняття зазначеного розпорядження не зумовлює автоматичне
розповсюдження на комунальне майно затверджених КМУ орендних ставок без
внесення органом місцевого самоврядування, у даному випадку Одеською міською
радою, відповідних змін до нормативних актів, що регулюють відносини, пов'язані
з орендою комунального майна.

Не
заслуговує на увагу також посилання Представництва по управлінню комунальною
власністю Одеської міської ради на Наказ Фонду Державного майна України від
18.01.2007р. №43 про затвердження порядку перегляду договорів оренди нерухомого
державного майна, оскільки по-перше, вказаний порядок регулює перегляд
договорів оренди державного майна у зв'язку з прийняттям змін до
вищезазначеної методики КМУ №786, а по-друге, згідно з п.4 цього порядку,
орендодавці мають письмово попередити орендарів не пізніше 28 лютого
2007р., та пропонувати орендарям у додаткових угодах першим місяцем
оплати за новими ставками також визначати січень 2007р.

Відповідно
до чинного процесуального законодавства, суд розглядає справу в межах заявлених
позовних вимог. Процесуальне право змінювати підстави або предмет позову надано
ст.22 ГПК України виключно позивачу. Виходячи з наведеного, надаючи правову
оцінку вимогам, викладеним у позовній заяві, суд зазначає наступне.

У
відповідності до положень ст.188 ГК України зміна та розірвання господарських
договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено
законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або
розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за
договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання
договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону
про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни
(розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з
урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати
спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано,
договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним
рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Як
вбачається із матеріалів справи, позивач звернувся до орендаря ФО - підприємця
ОСОБА_1 з пропозицією про внесення змін до договору оренди 10.08.2007р.,
додавши при цьому додаткову угоду, підписану 22.06.2007р. (а.с.12), а з позовом
до суду, як свідчить штамп канцелярії (а.с.2), Представництво по  управлінню комунальною власністю Одеської
міської ради звернулось 21.03.2008р.

За
таких обставин, суд вважає, що вимоги про внесення змін до договору оренди з 1.01.2007р.
не відповідає принципам цивільного та господарського права, взагалі, та
приписам ст.188 ГК України та ст.653 ЦК України, зокрема.

Викладені
у додаткових поясненнях, в якості підстави для внесення змін до договору з
1.01.2007р., твердження позивача про те, що моментом початку перебігу
шестимісячного терміну, встановленого ст. 118 Закону України "Про
Державний бюджет України на 2007 рік", є дата прийняття розпорядження КМУ
№310-р від 23.05.2007р., не приймаються судом до уваги як необґрунтовані
та  не підтверджені нормами чинного
законодавства.

З
урахуванням вищевикладеного, у позові Представництва по управлінню комунальною
власністю Одеської міської ради про внесення змін до договору оренди №5/95,
укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю та Фізичною
особою -підприємцем ОСОБА_1 в частині розрахунку орендної плати з 01 січня 2007
року слід відмовити.

Згідно
до ст.49 ГПК України, підстави для покладення на відповідача витрат по сплаті
державного мита та ІТЗ судового процесу відсутні.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 Господарського
процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1.
У позові відмовити.

Рішення суду набирає законної
сили в порядку ст. 85 ГПК України.

Суддя
Щавинська Ю.М.

рішення підписано
26.05.2008р.