КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27.05.2008                                                                                           № 21/15

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:          Алданової С.О.

суддів:

при секретарі:

За участю представників:

від позивача -Овчиннікова В.В. (довіреність № 4102 від 10.02.2008 р.) Жукова Л.А. (довіреність № 4102 від 10.02.2008 р.)

від відповідача - Братченко А.В. (довіреність № 12 від 01.02.2008 р.)

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву

на рішення Господарського суду м.Києва від 24.03.2008

у справі № 21/15

за позовом                               Закритого акціонерного товариства "Торвекс"

до                                                   Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву

про                                                  зміну умов договору купівлі-продажу

ВСТАНОВИВ:

Закрите акціонерне товариство “Торвекс” звернулось до Господарського суду м. Києва з позовом до Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву про зміну договору № 880 від 13.09.2002 р. шляхом викладення п. 5.1. (абзацу 4) Договору у наступній редакції: “Провести реконструкцію нежилого будинку площею 141,7 кв.м по вул. Лисенка, 4, літера В до 13.09.2010 року. Всі витрати, пов’язані з укладенням цього Договору, покладаються на Закрите акціонерне товариство “Торвекс”. Цей Договір набуває чинності з моменту набрання рішенням суду законної сили і є невід’ємною частиною Договору № 880 купівлі-продажу нежилого будинку державної власності за конкурсом від 13.09.2002 року. В усьому іншому сторони погодили, що умови Договору № 880 купівлі- продажу нежилого будинку державної власності за конкурсом від 13.09.2002 року залишаються незмінними.”

Рішенням Господарського суду м. Києва від 24.03.2008 р. у справі №21/15 задоволено позов Закритого акціонерного товариства “Торвекс” задоволено повністю.

Рішення суду мотивовано тим, що своєчасне виконання позивачем зобов`язань щодо реконструкції нежилого будинку, передбачених п. 5.1. Договору купівлі-продажу № 880 від 13.09.2002 р., у визначений строк виявилося неможливим внаслідок обставин, які фактично не залежать від позивача. У зв`язку з істотною зміною обставин у позивача виникли перешкоди щодо оформлення права на користування земельною ділянкою по вул. Лисенка, 4-в, що унеможливило виконання позивачем інвестиційних зобов`язань за договором, у зв`язку з чим Договір підлягає частковій зміні у судовому порядку.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, відповідач звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду м. Києва від 24.03.2008 р. у справі № 21/15 та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

Скаргу мотивовано тим, що місцевим господарським судом при прийнятті оскаржуваного рішення обставини, що мають значення для справи, з`ясовані не в повному обсязі, висновки, викладені у рішенні, не відповідають обставинам справи, рішення винесене з порушенням норм матеріального права, а тому підлягає скасуванню як незаконне.

У відзиві на апеляційну скаргу позивач заперечує проти її доводів, вважає їх необґрунтованими та такими, що не враховують суттєвих обставин справи, а вимоги - такими, що не підлягають задоволенню.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на те, що виконання робіт, передбачених п. 5.1. Договору купівлі-продажу № 880 від 13.09.2002 р., могло здійснюватися лише за умови встановлення меж земельної ділянки та оформлення права ЗАТ “Торвекс” на користування земельною ділянкою по вул. Лисенка, 4-в. При підготовці та погодженні технічної документації для передачі земельної ділянки ЗАТ “Торвекс” в орендне користування було виявлено, що на земельній ділянці, розташованій по вул. Лисенка, 4, літера В, та прилеглій ділянці знаходяться самовільно зведені жителями прилеглих будинків гаражі. Наявність самовільно зведених будівель на території вказаної земельної ділянки відстрочила встановлення зовнішніх меж земельної ділянки, виготовлення технічної документації та погодження її у відповідних органах, а також вирішення питання про надання Київською міською Радою земельної ділянки в орендне користування ЗАТ “Торвекс”, що унеможливило своєчасне виконання позивачем зобов`язань щодо реконструкції нежилого будинку, передбачених договором № 880/1 від 26.10.2004 р. про внесення змін та доповнень до договору купівлі-продажу від 13.09.2002 р. № 880 нежилого будинку державної власності за конкурсом.

Позивач звертає увагу на те, що Договір купівлі-продажу не містив умов щодо прав користування покупця земельною ділянкою, на якій розташована будівля, у зв`язку з чим у позивача виникли непередбачувані ним, але продиктовані чинним законодавством, перешкоди у виконанні у встановлений договором строк інвестиційних зобов`язань щодо реконструкції придбаної за конкурсом будівлі.

Позивач двічі звертався до Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву з пропозицією продовжити термін виконання робіт, визначений п. 5.1. Договору №880 від 13.09.2002 р. та Договором № 880/1 від 26.10.2004 р. до 13.09.2010 року, оскільки невиконання інвестиційних зобов`язань у раніше визначений строк було спричинене обставинами, які не залежали від ЗАТ “Торвекс”. Регіональне відділення Фонду державного майна України по м. Києву у продовженні терміну виконання робіт відмовило, така відмова на думку позивача є порушенням його прав та інтересів.

ЗАТ “Торвекс” вважає оскаржуване рішення суду першої інстанції обґрунтованим та таким, що прийнято з дотриманням норм матеріального і процесуального права, просить залишити його без змін, а апеляційну скаргу – без задоволення.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, Київський апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

У лютому 2008 року позивач звернувся до Господарського суду м. Києва з позовом до відповідача про зміну договору купівлі-продажу № 880 в частині продовження строку виконання інвестиційних зобов`язань до 13.09.2010 року.

Як вбачається з матеріалів справи, 13.09.2002 р. між Закритим акціонерним товариством “Торвекс” (покупець) та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву (продавець) було укладено Договір № 880 купівлі-продажу нежилого будинку державної власності за конкурсом (надалі – Договір), згідно з яким ЗАТ “Торвекс” придбало нежилий будинок, розташований в місті Києві по вул. Лисенка, 4, літера В.

Згідно з умовами Договору ЗАТ “Торвекс” прийняло придбаний нежитловий будинок згідно з актом передачі № 938 від 16.09.2002 р., сплатило ціну продажу об`єкта приватизації та зареєструвало своє право власності на вказаний об`єкт нерухомого майна у Київському міському бюро технічної інвентаризації (реєстраційне посвідчення № 001098 від 16.10.2002 р.).

Пунктом 5.1. Договору передбачено зобов`язання покупця провести реконструкцію придбаного нежитлового будинку протягом 2-х років з моменту укладення Договору, шляхом проведення робіт та оформлення відповідних дозволів згідно з переліком, наведеним в п. 5.1. Договору, в тому числі: устрою зеленої зони на прилеглій території з посадкою дерев та кустарників, організації зон відпочинку загального призначення, капітального ремонту дорожнього покриття прилеглих доріг та під’їздів тощо.

26.10.2004 р. між ЗАТ “Торвекс” та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву було укладено Договір № 880/1 про внесення змін та доповнень до договору купівлі-продажу від 13.09.2002 р. № 880 нежилого будинку державної власності за конкурсом, яким було внесено зміни до Договору в частині п. 5.1., а саме продовжено строк виконання зобов`язань ЗАТ “Торвекс” до 13.09.2007 р. та збільшено загальну вартість робіт з реконструкції до 1 500 000,00 грн.

Згідно з частиною 1 статті 23 Закону України “Про планування і забудову територій”, забудова територій передбачає здійснення нового будівництва, реконструкції тощо (далі - будівництво); будівництво об'єктів містобудування здійснюється згідно із законодавством, державними стандартами, нормами та правилами, регіональними і місцевими правилами забудови, містобудівною та проектною документацією.

Згідно з частинами 2, 3 статті 24 Закону України “Про планування і забудову територій”, фізичні та юридичні особи, заінтересовані в здійсненні будівництва об'єктів містобудування, подають письмову заяву про надання дозволу на будівництво до виконавчого органу Київської міської державної адміністрації, до заяви додається документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.

Таким чином, з метою виконання інвестиційних зобов`язань, ЗАТ “Торвекс” зобов`язане набути право власності чи користування земельною ділянкою в місті Києві по вул. Лисенка, 4, літера В, для подальшого одержання дозволу на реконструкцію (будівництво) придбаного нежилого будинку та прилеглої території.

Згідно з частиною 3 статті 125 Земельного кодексу України, приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

Порядок оформлення права на користування земельною ділянкою, на якій знаходиться об`єкт реконструкції, вимагає підготовку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та погодження його, відповідно до пункту 5 Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 р. № 677, а також статті 14 Рішення Київської міської ради (VII сесія XXIV скликання) № 457/1867 від 15.07.2004 р. “Про врегулювання процедури передачі в користування земельних ділянок в м. Києві” з відповідними державними органами. До проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, на якій знаходиться об`єкт реконструкції, долучаються вихідна земельно-кадастрова інформація, містобудівне обґрунтування визначення параметрів окремого об`єкта містобудування, історико-культурне обґрунтування граничних архітектурно-планувальних параметрів об`єкта містобудування з оцінкою його впливу на збереження традиційного характеру середовища, технічні умови відведення земельної ділянки, виписка з форми 6-зем щодо землевласників і землекористувачів земельних ділянок, категорії земель (згідно зі ст. 19 Земельного кодексу України) та складу угідь, за рахунок яких відводиться земельна ділянка, оновлений кадастровий план земельної ділянки, згода Київської міської ради на розробку проекту землеустрою, протокол громадського обговорення з мешканцями прилеглих будинків щодо запланованого будівництва, згідно з вимогами Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища КМДА, висновок обстеження зелених насаджень, що підлягають видаленню.

Як свідчать матеріали справи, 01.10.2002 р. позивач звернувся до Київського міського голови листом № 22 щодо вирішення питання про відведення земельної ділянки. Протягом 2003-2004 років за дорученням Київської міської ради (лист-доручення від 19.04.2005р. № 13370) розробкою проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,06 га ЗАТ “Торвекс” займалося ТОВ “Земля-Майно”.

На стадії погодження проекту землеустрою з Головним управлінням земельних ресурсів у м. Києві було виявлено, що на земельній ділянці по вул. Лисенка, 4, літера В знаходяться гаражні будівлі, що були самовільно зведені жителями прилеглих житлових будинків.

16.04.2007 р. ЗАТ “Торвекс” звернулося до КП “Керуюча дирекція” Шевченківської районної у м. Києві ради щодо підготовки проекту розпорядження про знесення гаражних будівель, розташованих за адресою: вул. Лисенка, 4, літера В. Листом № 2130/3 від 16.05.2007 КП “Керуюча дирекція” Шевченківської районної у м. Києві ради повідомила позивачеві, що для розгляду питання про знесення гаражів необхідно надати договір оренди земельної ділянки з описом її меж.

У матеріалах справи наявний Технічний звіт (топографо-геодезичні роботи) по встановленню зовнішньої межі землекористування ЗАТ “Торвекс”, розроблений іншою землевпорядною організацією ПП “Студія ЛАД” зі зменшенням площі земельної ділянки внаслідок виключення площі, на якій розміщені гаражі, погоджений з Головним управлінням земельних ресурсів 13.07.2007 р.

Таким чином, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що протягом дії Договору позивачем було здійснено комплекс дій по виготовленню технічного звіту по встановленню зовнішніх меж землекористування та проекту відведення земельної ділянки, отримано позитивні висновки Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища, Управління охорони навколишнього середовища, Головного державного санітарного лікаря м. Києва, Головного управління культури, мистецтв та охорони культурної спадщини, погоджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації та отримано позитивний висновок державної експертизи, однак процес оформлення права на користування земельною ділянкою позивачем не завершено, тому позивач не має правових підстав приступати до реконструкції об`єкта по вул. Лисенка, 4, літера В.

У зв`язку з цим 14.08.2007 р. позивач звернувся до Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву з пропозицією продовжити термін виконання робіт, визначених п.5.1. Договору, до 13.09.2010 р.

20.08.2007 р. Регіональне відділення Фонду державного майна України по м. Києву відмовило позивачеві у продовженні терміну виконання інвестиційних зобов`язань, визначених Договором, з тих підстав, що, по-перше, пропозиція позивача щодо продовження строку дії договору ґрунтується на обставинах відсутності права користування земельною ділянкою, по-друге, згідно зі статтею 27 Закону України “Про приватизацію державного майна”, термін дії зобов`язань за договором купівлі-продажу не повинен перевищувати п’яти років.

В грудні 2007 року Регіональним відділенням Фонду Державного майна України по м. Києву, відповідно до статті 27 Закону України “Про приватизацію державного майна”, якою передбачено, що органи приватизації здійснюють контроль за виконанням покупцями об`єктів приватизації умов договорів купівлі-продажу, було проведено поточну перевірку виконання позивачем умов договору купівлі-продажу № 880 від 13.09.2002 р. нежилого будинку площею 141,7 кв. м, який знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Лисенка, 4, літера В; складено акт поточної перевірки № 126 від 04.12.2007 р.; за порушення встановлених умов договору щодо вкладання коштів (інвестицій) у роботи по реконструкції об`єкта приватизації, на підставі статті 29 Закону України “Про приватизацію державного майна” позивачеві розраховано пеню в розмірі 123000,00 грн.

27.12.2007 р. позивач вдруге звернувся до відповідача з пропозицією продовжити строк на проведення реконструкції шляхом підписання та нотаріального посвідчення змін до Договору.

Регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву було відмовлено у продовженні строку на проведення реконструкції повторно з тих підстав, що, по-перше, у проекті договору № 880/2 про внесення змін і доповнень до договору купівлі-продажу №880 від 13.09.2002 р. не врахована умова щодо недопущення зменшення фактичних обсягів зобов`язань, яке може статися внаслідок можливих протягом періоду їх виконання інфляційних процесів, а саме: не передбачено збільшення обсягу зобов`язання в частині вартості робіт з реконструкції нежилого будинку, що визначено пунктом 3.1. Положення про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 29.10.1998 р. № 2041; по-друге, термін виконання зобов`язань за договором, вже закінчився; по-третє, на даний час покупцем так і не розпочато роботи з реконструкції об’єкта.

Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно зі статтею 193 Господарського кодексу України, суб’єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов’язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов’язання – відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Статтею 27 Закону України “Про приватизацію державного майна” передбачено, що термін дії інвестиційних зобов’язань за договором купівлі-продажу не повинен перевищувати п’яти років.

Частиною 10 статті 29 Закону України “Про планування і забудову територій” визначено, що здійснення будівельних робіт на об’єктах містобудування без дозволу на виконання будівельних робіт або його перереєстрації, а також здійснення не зазначених у дозволі будівельних робіт вважається самовільним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно із законодавством. Згідно з частиною 2 цієї статті, дозвіл на виконання будівельних робіт надається на підставі проектної документації, погодженої і затвердженої в порядку, визначеному законодавством; документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою; рішення виконавчого органу відповідної ради або місцевої державної адміністрації про дозвіл на будівництво об`єкта містобудування; документа про призначення відповідальних виконавців робіт та відомостей про здійснення авторського та технічного нагляду.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції (що також підтверджується матеріалами справи), що інвестиційні зобов’язання за Договором у визначений строк не були виконані позивачем внаслідок відсутності у нього правових підстав, а саме дозволу на проведення будівельних робіт з реконструкції нежилої будівлі по вул. Лисенка, 4, літера В. Дозвіл на проведення будівельних робіт позивач не отримав внаслідок відсутності у нього права користування земельною ділянкою, на якій розташована придбана ним будівля. Оформлення позивачем права на користування земельною ділянкою по вул. Лисенка, 4, літера В ще не завершено внаслідок істотної зміни обставин, настання яких не було передбачено на момент укладення договору купівлі-продажу № 880 від 13.09.2002 р.

Такими обставинами, зокрема, є виявлення на території земельної ділянки самовільно зведених гаражів та неможливість їх знесення через відсутність у позивача права користування земельною ділянкою по вул. Лисенка, 4, літера В, та відсутність відведення її меж в натурі. У зв’язку з цими обставинами розроблення проекту землеустрою фактично відбувалося двічі (вдруге - зі зменшенням площі земельної ділянки з урахуванням виключення площі, на якій розміщені гаражі), позивач був вимушений вдруге проходити численні погоджувальні інстанції, отримувати дозволи, оскільки дозвільні документи мають строковий характер і строк деяких первинно отриманих дозволів закінчився.

Згідно з частиною 1 статті 652 Цивільного кодексу України, зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Частиною 2 статті 652 Цивільного кодексу України передбачено, що якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Відповідно до ст. 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідач в порушення зазначеної норми належним чином апеляційну скаргу не обґрунтував, доказів та підстав для скасування рішення суду першої інстанції апеляційному суду не навів.

Тому колегія суддів вважає, що рішення Господарського суду міста Києва від 24.03.2008 року у даній справі є таким, що відповідає нормам матеріального і процесуального права, фактичним обставинам та матеріалам справи, у зв’язку з чим підстави для його скасування та задоволення апеляційної скарги відсутні.

Керуючись ст.ст. 99, 101 - 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, суд –

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна по м. Києву залишити без задоволення, а рішення Господарського суду м. Києва від 24.03.2008 р. у справі № 21/15 – без змін.

Матеріали справи № 21/15 повернути до Господарського суду м. Києва.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття і може бути оскаржена до Вищого господарського суду України протягом одного місяця з дня її прийняття.

Головуючий суддя

Судді

29.05.08 (відправлено)