ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" липня 2008 р.

Справа № 6/64-08-1484

Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Савицького Я.Ф.,

суддів Гладишевої Т.Я., Лавренюк О.Т.,

при секретарі судового засідання Соломахіній О.О.

за участю представників сторін в судовому засіданні від 22.07.2008 р.

від позивача: Щербакова Д.С., довіреність №3 від 09.01.2008р.;

від відповідача: Ніца П.Г., довіреність від 12.05.2008р.;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради

на рішення господарського суду Одеської області

від 13 червня 2008 року

по справі № 6/64-08-1484

за позовом: Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради

до відповідача: Християнського благодійного фонду „Довіра”

про дострокове розірвання договору оренди нерухомого майна від 29.11.2006р.

Сторони належним чином повідомлені про час і місце засідання суду.

Згідно зі ст. 129 Конституції України та ст. 4-4 Господарського процесуального Кодексу здійснювалась повна фіксація судового процесу.

В С Т А Н О В И В :

Рішенням господарського суду Одеської області від 13.06.2008р. по справі №6/64-08-1484 (суддя Демешин О.А.) відмовлено у задоволенні позову Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради до Християнського благодійного фонду „Довіра” про дострокове розірвання договору оренди нерухомого майна від 29.11.2006р., з посиланням на те, що: 1) з позовної заяви Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради вбачається, що доказом порушення відповідачем умов договору оренди нерухомого майна від 29.11.2006р. є акт тимчасової контрольної комісії від 30.01.2008р. по перевірці використання орендованого майна –будівлі №30 по вул. 28-го Червня, в м. Ізмаїлі, проте вказаний акт не може бути прийнятий в якості доказу неналежного виконання відповідачем своїх зобов’язань по договору оренди, оскільки цей акт складено не сторонами спірного договору, уповноважених представників відповідача не було залучено до складу вищезазначеної тимчасової комісії, що унеможливило здійснення об’єктивної перевірки стану об’єкту оренди, одержання від представників відповідача відповідних пояснень та надання необхідних документів, які підтвердили або спростували висновки цієї тимчасової контрольної комісії; 2) позивач в обґрунтування позову посилається на значне погіршення стану об’єкту оренди та те, що відповідачем не проведено ремонту в приміщеннях, проте з матеріалів справи вбачається, що позивачем та виконавчим комітетом Ізмаїльської міської ради надано згоду на проведення відповідачем ремонтних робіт на суму не більше 25% остаточної вартості об’єкта, - 12799 грн., відповідачем проведено ремонт об’єкту оренди на суму 12391 грн. (копії договору підряду від 20.10.2007р., акт приймання виконаних підрядних робіт, квитанції до прибуткового касового ордеру), а тому є безпідставними посилання позивача на невиконання відповідачем п. 5.2 договору оренди від 29.11.2006р. в частині здійснення поточного ремонту приміщень, як на підставу дострокового розірвання договору, оскільки відповідач не мав права без дозволу орендодавця здійснювати ремонтні роботи в обсягах більших, ніж це було дозволено позивачем; 3) позивачем не надано належних доказів того, що відповідач не дотримується вимог протипожежної безпеки у вказаному приміщенні (актів та приписів органів протипожежного нагляду, постанов про притягнення відповідача та його посадових осіб до адміністративної відповідальності за порушення правил протипожежної безпеки), оскільки виявлення фактів порушення протипожежної охорони відноситься до повноважень відповідних органів і не може бути встановлено у комісійному порядку; 4) матеріалами справи спростовуються твердження позивача про те, що приміщення не використовуються за призначенням.

Не погоджуючись з оскаржуваним рішенням господарського суду першої інстанції до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернувся Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради, в якій просить скасувати рішення господарського суду Одеської області від 13.06.2008р. і прийняти нове рішення, яким задовольнити позов Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради до Християнського благодійного фонду „Довіра” про дострокове розірвання договору оренди, мотивуючи це тим, що : 1) господарським судом першої інстанції не прийнято до уваги акт тимчасової депутатської комісії з перевірки орендованого майна будівлі №30 по вул. 28-го Червня, м. Ізмаїла, в якому встановлено порушення орендарем п. 5.2 умов договору оренди від 29.11.2006р., що є підставою згідно з п. 9.4 вказаного договору для його дострокового розірвання, ч. 5 ст. 60 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні” органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об’єктами права комунальної власності, тимчасова депутатська комісія з перевірки орендованого майна будівлі є органом ради, створеним відповідно до ст. 48 названого Закону для перевірки стану орендованого відповідачем майна, таким чином акт є належним доказом у справі, що підтверджує порушення орендарем умов договору; 2)господарський суд Одеської області в порушення норм процесуального законодавства не надав правової оцінки доказу у справі –технічному висновку про результати обстеження будівель по вул. 28-го Червня. №30 в м. Ізмаїлі, складеному ФО-П Желясковим С.І., наданого позивачем у судовому засіданні 19.05.2008р., що призвело до невірного по суті рішення.

Розглянувши матеріали справи та доводи апеляційної скарги Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради, заслухавши представників сторін, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті рішення, колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду вважає, що рішення господарського суду першої інстанції слід залишити без змін, а апеляційну скаргу –без задоволення, з огляду на таке.

Дослідивши матеріали справи, колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду встановила, що 29.11.2006р. на підставі розпорядження Ізмаїльського міського голови від 28.12.2005 року №1069р між Фондом комунального майна Ізмаїльської міської ради (орендодавець) та Християнським благодійним фондом „Довіра” (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в тимчасове користування на умовах оренди нежитлові будівлі, розташовані за адресою: Одеська область, м. Ізмаїл, вул. 28-го Червня, 30, а саме: будівлю літ. ”А” загальною площею 339,6кв.м., будівлю літ. ”Б” загальною площею 128,4кв.м., літ. “Ж” сарай, літ “И” вбиральня, 1-1 –надвірні споруди, терміном 5 років - до 20.01.2011 року, з метою розміщення закладу освіти.

Рішенням Ізмаїльської міської ради №1077-V від 27.12.2007р. „Про створення тимчасової контрольної комісії по перевірці орендованого майна –будівлі №30 по вул. 28-го Червня” за результатами розгляду депутатського запиту Руссу С.К. створено тимчасову комісію по перевірці цільового використання орендованого майна –будівлі №30 по вул. 28 Червня та законності оформлення договору оренди міського фонду майна з Християнським фондом „Довіра” від 20.01.2006р. у складі: Русу С.К. –голова комісії, Попова А.І. –заступник голови комісії, Бухтін І.І. –секретар комісії, Ігельник Д.М. –член комісії, Узун М.К. –член комісії, Дубовий А.С. –член комісії.

30.01.2008р. тимчасовою комісією по перевірці цільового використання орендованого майна –будівлі №30 по вул. 28-го Червня та законності оформлення договору оренди міського фонду майна з Християнським фондом „Довіра” від 20.01.2006р. складено акт, в якому вказувалося на те, що 30.01.2008р. під час обстеження будівлі №30 по вул. 28-го Червня в м. Ізмаїлі, яка знаходиться в оренді у Християнського благодійного фонду „Довіра” виявлено, що об’єкт не експлуатується протягом трьох років, в приміщеннях знаходиться шкільне обладнання, вивіски ромської школи, шафи з книгами та інше майно, що належить ромській школі; поліпшень орендованого майна, проведених орендарем, не встановлено; натомість у приміщеннях обвалились стелі, що свідчить про необхідність ремонту даху; на стінах наявні тріщини, на полу –провали; електропроводка –провисає, приміщення –засмічені; вимоги протипожежної охорони не дотримуються тощо.

Крім того, комісією виявлені істотні порушення щодо укладення договору оренди в частині ліквідації Асоціації циган м. Ізмаїла та Ізмаїльського району.

У зв’язку з вищенаведеним комісія постановила рекомендувати Ізмаїльській міській раді на черговому пленарному засіданні розглянути питання про дострокове розірвання договору оренди між Фондом комунального майна та Християнським фондом „Довіра” у зв’язку з невикористанням приміщення за призначенням, указаному в договорі оренди, зобов’язати Фонд комунального майна підготувати та направити до господарського суду Одеської області про дострокове розірвання договору оренди в примусовому порядку.

Рішенням Ізмаїльської міської ради від 21.02.2008р. №1157-V „Про звіт тимчасової контрольної комісії по перевірці орендованого майна –будівлі №30 по вул. 28-го Червня” звіт прийнято до відома, доручено фонду комунального майна розірвати договір оренди будівель в установленому законом порядку, після розірвання договору оренди з фондом „Довіра” у встановленому законом порядку розглянути питання по передачі будівлі в оренду Асоціації циган м. Ізмаїла та Ізмаїльського району.

20.03.2008р. Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради направ лист Християнському благодійному фонду „Довіра” лист №300, в якому пропонував розірвати договір оренди нежитлового приміщення достроково та передати майно по акт приймання-передачі представнику Фонду в строк до 20.04.2008р..

Листом №003 від 26.03.2008р. Християнський благодійний фонд „Довіра” повідомив Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради про відмову від дострокового розірвання договору, у зв’язку з чим Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до ХБФ „Довіра” про дострокове розірвання договору оренди.

Відповідно до ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності, у користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

Статтею 285 вищевказаного кодексу України встановлені основні права та обов’язки орендаря, зокрема, орендар може бути зобов’язаний використовувати об’єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, орендар зобов’язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Згідно зі ст. 291 Господарського кодексу України одностороння відмова від договору оренди не допускається, при цьому договір оренди припиняється у разі: 1)закінчення строку, на який його було укладено; 2) викупу (приватизації) об’єкта оренди; 3) ліквідації суб’єкта господарювання-орендаря; 4) загибелі (знищення) об’єкта оренди; договір оренди може бути розірваний за згодою сторін, а на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Так, ст. 783 Цивільного кодексу України передбачено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов’язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Пунктом 9.4 договору оренди нерухомого майна визначено, що орендодавець має право вимагати розірвання договору або відшкодування збитків в разі, якщо: орендар без дозволу орендодавця передав об’єкт оренди до суборенди, орендар своїми діями створює загрозу пошкодження об’єкта оренди; орендар змінив цільове призначення об’єкту оренди без дозволу орендодавця; орендар не виконував відносно засобів протипожежної безпеки об’єкта оренди; орендар перешкоджає орендодавцю (балансодержателю) в проведенні перевірки використання, збереження об’єкта оренди та виконання інших умов договору; орендар не уклав договори, обумовлені в п. 5.2 цього договору.

В обґрунтування позовної заяви Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради посилається на те, що орендар не виконує умов договору щодо використання об’єкта оренди за цільовим призначенням, чим створює загрозу пошкодження майна, при цьому як на доказ порушення відповідачем умов договору оренди нерухомого майна від 29.11.2006р., позивач вказує на Акт тимчасової контрольної комісії від 30.01.2008р. по перевірці орендованого майна –будівлі № 30 по вул. 28-го Червня, створеної на підставі рішення Ізмаїльської міської ради № 1077-V від 27.12.2007р., в якому вказувалося на те, що 30.01.2008р. під час обстеження будівлі №30 по вул. 28-го Червня в м. Ізмаїлі, яка знаходиться в оренді у Християнського благодійного фонду „Довіра” виявлено, що об’єкт не експлуатується протягом трьох років, в приміщеннях знаходиться шкільне обладнання, вивіски ромської школи, шафи з книгами та інше майно, що належить ромській школі; поліпшень орендованого майна, проведених орендарем, не встановлено; натомість у приміщеннях обвалились стелі, що свідчить про необхідність ремонту даху; на стінах наявні тріщини, на полу –провали; електропроводка –провисає, приміщення –засмічені; вимоги протипожежної охорони не дотримуються тощо.

Крім того, комісією виявлені істотні порушення щодо укладення договору оренди в частині ліквідації Асоціації циган м. Ізмаїла та Ізмаїльського району.

У зв’язку з вищенаведеним комісія постановила рекомендувати Ізмаїльській міській раді на черговому пленарному засіданні розглянути питання про дострокове розірвання договору оренди між Фондом комунального майна та Християнським фондом „Довіра” у зв’язку з невикористанням приміщення за призначенням, указаному в договорі оренди, зобов’язати Фонд комунального майна підготувати та направити до господарського суду Одеської області про дострокове розірвання договору оренди в примусовому порядку.

Між тим, колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду приходить до висновку, що вказаний акт тимчасової контрольної комісії не може бути прийнято в якості доказу неналежного виконання відповідачем своїх зобов’язань по договору оренди, оскільки цей акт складено в односторонньому порядку представниками власника орендованого майна, які не являються сторонами спірного договору, без залучення до проведення перевірки уповноважених представників Християнського благодійного фонду „Довіра”, що унеможливило встановлення об’єктивних обставин справи, оскільки представники орендаря не мали можливості надати відповідні пояснення та необхідні документи, які б підтвердили або спростували висновки цієї тимчасової контрольної комісії.

Крім того, слід відмітити той факт, що тимчасова комісія по перевірці цільового використання орендованого майна та законності оформлення договору оренди майна з ХБФ „Довіра” складалася з таких членів: Русу С.К. –голова комісії, Попова А.І. –заступник голови комісії, Бухтін І.І. –секретар комісії, Ігельник Д.М. –член комісії, Узун М.К. –член комісії, Дубовий А.С. –член комісії.

З наданого до суду акта вбачається, що до участі в перевірці не було залучено члена комісії Дубового А.С., оскільки його не внесли у перелік осіб, які проводили перевірку, а заступник голови комісії Попов А.І. –не підписався під складеним актом.

Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради в обґрунтування позову посилається на значне погіршення стану будівлі № 30 по вул. 28 Червня в м. Ізмаїл (згідно з актом), при цьому слід відмітити, що перевірку здійснено комісією під час проведення ремонту в орендованій будівлі, який погодив орендодавець та виконавчий комітет Ізмаїльської міської ради.

Пунктом 5.1. Договору встановлено, що орендар має право зі згоди орендодавця проводити за свій рахунок реконструкцію, технічне переобладнання приміщень, що обумовлює підвищення його вартості.

12.02.2007 року листом № 01 Християнський благодійний фонд „Довіра” звернувся до міського голови Ізмаїльського міськвиконкому для отримання дозволу на проведення невід’ємного поліпшення будівлі (ремонту) за власний рахунок (а. с. 36).

Відповідно розрахунку Християнського благодійного фонду „Довіра” загальна вартість ремонтних робіт нежитлової будівлі № 30 по вул. 28 Червня в м. Ізмаїл складала 210090 грн. (а. с. 38).

Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради (лист № 1517 від 19.10.2007 року, а. с. 62) дав згоду на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого майна на суму не більш 25% остаточної вартості об’єкта, зазначивши, що балансова вартість будівлі, станом на 01.07.2007 року становить 101278 грн., зношення, станом на 01.07.2007 року –49479 грн.

Таким чином, вартість на яку позивач дозволив виконати відповідачу ремонтні роботи на об’єкті оренди, не повинна була перевищувати 12799грн..

Рішенням виконкому Ізмаїльської міської ради від 04.10.2007 року № 1362 „Про розгляд питань по невід’ємним поліпшенням орендованого майна” орендарю надано згоду на проведення ремонтних робіт на суму не більш 25% остаточної вартості вказаного об’єкту (а. с. 63) –12799 грн..

Матеріали справи підтверджують, що Християнським благодійним фондом „Довіра” проведено ремонт зазначеної будівлі на суму 12391грн. (копії: договору підряду від 20.10.2007р., акту приймання виконаних підрядних робіт за березень 2008 року, квитанції до прибуткового касового ордеру за березень 2008 року, а. с. 64-68), а отже є безпідставними посилання Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради на невиконання орендарем пункту 5.2. договору оренди від 29.11.2006р. в частині здійснення поточного ремонту приміщень, як на підставу дострокового розірвання договору, оскільки Християнський благодійний фонд „Довіра” не мав права без дозволу орендодавця здійснювати ремонтні роботи в обсягах більших, ніж це було дозволено орендодавцем.

Відповідно до вимог ст.ст. 32, 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, при цьому, докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Фондом комунального майна Ізмаїльської міської ради на надано належних доказів в розумінні ст. ст. 32-34 Господарського процесуального кодексу України того, що Християнським благодійним фондом „Довіра” не дотримується вимог протипожежної безпеки у вказаному приміщенні (актів та приписів органів протипожежного нагляду, постанов про притягнення відповідача чи його посадових осіб до адміністративної відповідальності за порушення правил протипожежної безпеки тощо), оскільки виявлення фактів порушення протипожежної охорони відноситься до повноважень відповідних органів і не може бути встановлено у комісійному порядку.

Згідно з довідкою Ізмаїльського приватного загальноосвітнього навчального закладу –школи І-ІІ ступенів „Стежинка” № 39 від 13.05.2008р. у орендованих Християнським благодійним фондом „Довіра” нежитлових приміщеннях відбуваються учбові заняття школи „Стежинка”, розташовані кабінет англійської мови, шкільна бібліотека, читальний зал, що спростовує посилання позивача на те, що об’єкт оренди не використовується за цільовим призначенням.

Крім того, Християнським благодійним фондом „Довіра” виконано умови пп. 13 п. 5.2 договору оренди щодо страхування об’єкту оренди, про що свідчать копії договорів добровільного страхування майна юридичної особи в оренді ( а.с. 70-78).

У апеляційній скарзі Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради вказує на те, що господарським судом не досліджено технічний висновок про результати обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж будівлі школи асоціації „Ромов” по вул. 28-го Червня, №30 в м. Ізмаїлі.

Колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду, дослідивши вказаний документ –технічний висновок (а.с. 24-26), не приймає його до уваги, оскільки об’єктом дослідження є будівля школи асоціації „Ромов”, проте з матеріалів справи вбачається, що у нежитловій будівлі по вул. 28-го Червня, №30 в м. Ізмаїлі, що є об’єктом договору оренди від 29.11.2006р., знаходиться Ізмаїльський приватний загальноосвітній навчальний заклад –школа І-ІІ ступенів „Стежинка”, а не школа асоціації „Ромов”, крім того, в технічному висновку не зазначено період проведення обстеження, що дає підстави вважати, що обстеження проходило під час знаходження у нежитловій будівлі школи асоціації „Ромов”, тобто до укладення договору оренди від 29.11.2006р..

За таких обставин, апеляційним господарським судом встановлено, що відсутні правові підстави, встановлені ст. 783 Цивільного кодексу України та п. 9.4 договору оренди нерухомого майна від 29.11.2006р. для розірвання договору оренди за вимогою орендодавця.

Враховуючи вищенаведене, колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду приходить до висновку, що рішення господарського суду цілком відповідає вимогам чинного законодавства та обставинам справи, а тому його слід залишити без змін, а апеляційну скаргу –без задоволення.

Керуючись ст. ст. 99, 101-103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Одеський апеляційний господарський суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Рішення господарського суду Одеської області від 13.06.2008р. по справі №6/64-08-1484 залишити без змін, апеляційну скаргу –без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її проголошення та може бути оскаржена в касаційному порядку.

Головуючий суддя:                                                               Я.Ф. Савицький

Суддя:                                                                        Т.Я. Гладишева

Суддя:                                                   О.Т. Лавренюк