ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

"29" липня 2008 р.           Справа № 2/029-08

за позовом            товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Білогородка»,

с. Білогородка Києво-Святошинського району

до відповідача           товариства з обмеженою відповідальністю «Іверія-Груп», с. Білогородка Києво-Святошинського району

про           розірвання договору оренди та стягнення 89942,00 грн.

Суддя О.В. Конюх;

за участю представників сторін:

від позивача:          Чернецька Л.В., уповноважена, довіреність від 21.11.2007р. № б/н;

від відповідача:          Григор’єв І.О., уповноважений, довіреність від 08.07.2008р. б/н.

СУТЬ СПОРУ :

позивач –товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Білогородка», с. Білогородка звернувся до господарського суду Київської області з позовом від 14.03.2008р. № 81/01 до відповідача –товариства з обмеженою відповідальністю «Іверія-Груп», с. Білогородка, в якому просить достроково припинити дію договору оренди кафе від 01.08.2005р., укладеного між позивачем (орендодавець) та відповідачем (орендар), стягнути з відповідача заборгованість по орендній платі в сумі 88935,00 грн., зобов’язати відповідача звільнити орендоване за договором приміщення за адресою: с. Білогородка, вул. Леніна, 35 та демонтувати самовільно прибудоване приміщення літнього кафе, а також покласти на відповідача судові витрати.

Позов обґрунтований тим, що за період з лютого 2008р. не дивлячись на неодноразові попередження позивача, відповідачем несвоєчасно та не в повному розмірі сплачується передбачена договором орендна плата та плата за послуги електропостачання, водопостачання та забезпечення каналізацією, в результаті чого утворилась заборгованість. Крім того, в договорі сторони передбачили, що несплата орендної плати та послуг більше одного місяця є підставою для припинення дії договору оренди. Крім того, позивач твердить, що відповідач в порушення пункту 4.5 договору без згоди орендодавця здійснив самовільну прибудову літнього кафе, яке підлягає знесенню за рахунок орендаря.

В судовому засіданні 10.06.2008р. представником позивача було подано заяву від 07.06.2008р. про збільшення розміру позовних вимог та їх уточнення. В зазначеній заяві позивач твердить, що оскільки належна оплата орендної плати припинилась в березні 2007р., станом на 01.06.2008р. борг відповідача за спірним договором збільшився та складає

97700,00 грн. за оренду та 26943,00 грн. за електропостачання, всього 124 643,00 грн. До заяви додано акт звірки взаєморозрахунків, підписаний обома сторонами, який підтверджує зазначену суму боргу. Відповідно позивач просить стягнути з відповідача борг в сумі 124643,00 грн., розірвати договір оренди кафе у зв’язку з невиконанням відповідачем умов договору та зобов’язати відповідача звільнити орендоване за договором приміщення за адресою: с. Білогородка, вул. Леніна, 35 та демонтувати самовільно прибудоване приміщення літнього кафе. Зазначена заява оплачена державним митом в установленому законом порядку та прийнята судом до розгляду. Ухвалою від 10.06.2008р. позивача зобов’язано направити відповідачу зазначену заяву про збільшення розміру позовних вимог та подати суду докази направлення, що позивачем було виконано, про що свідчать подані копії поштової квитанції від 11.06.2008р. № 1/7452 та опису вкладення в цінний лист від 11.06.2008р.

В судовому засіданні 08.07.2008р. відповідно до вимог ст. 77 ГПК України оголошувалась перерва у зв’язку із необхідністю витребування у відповідача відзиву на позов, доказів, що його підтверджують, в тому числі проектно-кошторисної та будівельної документації на прибудову та у зв’язку з клопотанням відповідача надати час для узгодження з позивачем питання можливості укладення мирової угоди, про що представникам сторін було повідомлено особисто під розпис.

В судовому засіданні 11.07.2008р. відповідач повністю визнав суму заборгованості по орендній платі та послугам перед позивачем та повідомив про свій намір погасити заборгованість в добровільному порядку та врегулювати спір. Представниками сторін була подана спільна заява від 11.07.2008р., якою сторони просили суд продовжити строк розгляду справи на один місяць. Розглянувши подане клопотання, вислухавши пояснення представників сторін, суд подану заяву задовольнив та ухвалою від 11.07.2008р. продовжив строк вирішення спору на один місяць відповідно до частини четвертої ст. 69 ГПК України та втретє зобов’язав відповідача подати відзив на позов з документальним та правовим обґрунтуванням заперечень, контр розрахунок суми боргу та фінансових санкцій, документальні докази, що їх підтверджують, в тому числі проектно-кошторисну та будівельну документацію на прибудову.

Відповідач письмовий відзив на позов не подав. В судовому засіданні 29.07.2008р. представник відповідача проти позову заперечив повністю. На його твердження, прибудова кафе здійснена з дозволу орендодавця, крім того, орендодавець порушив умови договору в частині забезпечення охорони орендованого об’єкту, вартість якої за договором входить до орендної плати, відповідно відповідач поніс додаткові витрати на організацію охорони в загальній сумі 54000,00 за ІІ-ІV квартал 2006р. та в загальній сумі 96000,00 грн. за І-ІV квартали 2007р., всього 150000,00 грн. Сума додаткових витрат повинна бути вирахувана з орендної плати, відповідно борг по орендній платі та послугам відсутній, відповідно відсутнє порушення умов договору з боку орендаря і відсутні підстави для дострокового розірвання договору.

Розглянувши позов товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Білогородка», с. Білогородка (далі –ТОВ АФ «Білогородка») до відповідача –товариства з обмеженою відповідальністю «Іверія-Груп», с. Білогородка (далі –ТОВ «Іверія») з доповненнями та уточненнями, вислухавши пояснення представників сторін, вивчивши додатково зібрані у справі докази, господарський суд

встановив:

на підставі договору безоплатної передачі державного майна регіонального відділення Фонду держмайна України по Київській області від 01.07.1997р. № 118, позивач є власником нежитлового приміщення, розташованого в с. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області по вул. Леніна 35, що підтверджується витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно СВХ № 831895, виданим Києво-Святошинським БТІ 05.10.2005р. (арк. справи 46).

Згідно ст. 11 ЦК України, цивільні права та обов’язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, зокрема з правочинів. Підставою виникнення та існування правовідносин сторін у справі є укладений між ними 01.08.2005р. договір оренди (далі –Договір), згідно якого ТОВ АФ «Білогородка»(орендодавець) на правах власника відповідно до частини 1 ст. 760 ЦК України передало, а ТОВ «Іверія-Груп»(орендар) отримало в тимчасове платне користування приміщення кафе, розташоване за адресою Київська обл., Києво-Святошинський район, с. Білогородка, вул. Леніна 35 загальною площею 780,0 кв.м. Відповідно до частини 1 ст. 762 за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Так, пунктами 3.1, 3.2, 3.4, 4.1 Договору сторони передбачили, що орендна плата сплачується орендарем щомісячно виходячи із ставки 10,00 грн. за кв.м., тобто 7800,00 грн. (з ПДВ) щомісячно до 10 числа поточного місяця на розрахунковий рахунок Орендодавця. Додатком №51 до договору оренди від 01.08.2005р. сторони погодили зміну орендної плати з 01.02.2007р. з 10,00 грн. за кв.м. до 15,00 грн. за кв.м. (з ПДВ).

Крім того, згідно розділу 6 договору орендодавець надає орендарю послуги по електропостачанню та забезпеченню водопостачанням та каналізацією за тарифами основних постачальників. Також орендодавець забезпечує охорону майна, оплата за яку включена до орендної плати. Відповідно до пункту 4.5 Орендар не має права без письмової згоди Орендодавця проводити перебудову, добудову, перепланування майна. Строк договору сторонами передбачено пунктом 9.1 і складає до 01.08.2008р.. Суд звертає увагу на те, що у відповідності до частини 2 ст. 793 ЦК України Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Однак, жодна із сторін не заявила про недійсність або нікчемність договору, а договір є фактично виконаним сторонами: на виконання зазначеного договору власник –ТОВ АФ «Білогородка»передало, а ТОВ «Іверія»прийняло об’єкт оренди, та використовувало його для здійснення підприємницької діяльності, що відповідачем не заперечується та підтверджується в тому числі доданими до справи листами, якими обмінювались сторони. До того ж за приписами частини другої статті 67 ГК України підприємства вільні у виборі предмета договору, визначенні зобов'язань, інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України.

Відповідно до ст. 173 ГК України господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених ГК України, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші тощо), а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Згідно приписів статей 525, 526 ЦК України, одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов’язковим для виконання сторонами.

Як вбачається з доданих до матеріалів справи копій прибуткових касових ордерів (арк. справи 60-88), орендарем оплата орендної плати та послуг здійснювалась з порушенням встановленого договором терміну та не в повному обсязі, в результаті чого станом 01.06.2008р. борг відповідача складає 97700,00 грн. за оренду та 26943,00 грн. за електропостачання, всього 124643,00 грн., що підтверджується також актом звірки взаєморозрахунків від 09.06.2008р. за договором оренди від 01.08.2005р., підписаним обома сторонами та скріплений печатками обох сторін (арк. справи 40-41). Суд звертає увагу на те, що відповідачем порушено пункт 3.4 спірного договору щодо форми оплати та порядку розрахунків, оскільки сторонами передбачено здійснення оплати орендної плати на розрахунковий рахунок Орендодавця, а орендар сплачував кошти готівкою. Однак, суд бере до уваги те, що кредитором –ТОВ АФ «Білогородка»прийнято часткове виконання боржником –ТОВ «Іверія»зобов’язання щодо сплати орендної плати готівкою та заявлено до стягнення лише залишок боргу по орендній платі та оплаті послуг.

Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов’язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов’язання (неналежне виконання). Таким чином, судом встановлено факт порушення відповідачем умов договору щодо сплати орендної плати та послуг електропостачання, відповідно вимога позивача про стягнення з відповідача заборгованості по орендній платі та за послуги електропостачання є обґрунтованою та підлягає задоволенню в заявленій сумі –124643,00 грн.

Посилання відповідача на порушення позивачем умов договору щодо забезпечення охорони орендованого майна, що є підставою для вирахування з суми належної до сплати орендної плати витрат орендодавця на забезпечення охорони в сумі 150000,00 грн. за договором від 01.03.2006р. № 1/03 з відповідними йому актами прийому-передачі наданих послуг (арк. справи 224-229) та за договором від 01.01.2007р. № 1/01 з відповідними актами прийому-передачі наданих послуг (арк. справи 230-236) є безпідставним та судом відхиляється. Відповідно до частини першої ст.33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень По-перше, спірним договором не встановлено, в якій саме формі буде здійснюватись охорона. По-друге, відповідачем не подано доказів того, що він звертався до орендодавця з підстав невідповідності охорони. Суд відповідно до ст. 43 ГПК України не приймає до уваги листи відповідача від 01.12.2005р. № 01.09.05, та від 28.01.2006р. № 01.01.06 (арк. справи 242 та 243) як доказ звернення відповідача до позивача у зв’язку з неналежною організацією охорони. Суду не подано жодних доказів того, що відповідачем дійсно надсилалися або вручалися позивачу зазначені листи, відповідно походження їх є сумнівним. По-третє, відповідачем не надано жодних доказів (платіжних доручень, касових ордерів, квитанцій), які б свідчили про дійсну оплату коштів за договорами про надання послуг охорони від 01.03.2006р. № 1/03 від 01.01.2007р. № 1/01, та про дійсне здійснення додаткових витрат на охорону приміщення. По-четверте, відносини сторін регулюються саме договором оренди від 01.08.2005р., який в порядку розрахунків між орендарем та орендодавцем не передбачає відшкодування орендарю орендодавцем витрат на охорону, та не передбачає зміну орендної плати в односторонньому порядку орендарем шляхом зарахування до неї додаткових витрат на охорону (в разі їх здійснення). Господарські відносини відповідача за вказаними договорами про надання послуг охорони від 01.03.2006р. № 1/03 від 01.01.2007р. № 1/01 не стосуються правовідносин сторін та не змінюють права та обов’язки сторін за спірним договором в розумінні ст.ст. 651-653 ЦК України.

Крім того, суд бере до уваги гарантійний лист ТОВ «Іверія-Груп» вих.№ 02.22.08 від 22.04.2008р. (вхідна відмітка ТОВ АФ «Білогородка»від 22.04.2008р. № 54), в якому відповідач визнав борг по орендній платі та зобов’язувався погасити його до червня 2008р. (арк. справи 58) та вищевказаний акт звірки взаєморозрахунків від 09.06.2008р. (арк. справи 40-41), яким відповідач визнав борг в сумі 124643,00 грн.

Цивільне законодавство базується на принципі обов'язкового виконання сторонами зобов'язань за договором. За загальним правилом, закріпленим у ч. 1 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Відповідно до пункту 1) частини 1 ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначення речі. Відповідно до пункту 3.5 Договору сторони передбачили, що неоплата орендної плати та послуг більше одного місяця є підставою для дострокового припинення договору оренди. Пунктом 9.4 Договору сторони передбачили, що при порушенні пункту 4.2 Договору (щомісячна оплата орендарем орендної плати та послуг до 10 числа поточного місяця) договір автоматично припиняє свою дію без нарахування штрафних санкцій. Відповідно до вище перерахованих умов спірного договору листами з належними доказами вручення або надіслання відповідачу від 17.11.2006р. № 425/01 (арк. справи 51) від 12.03.2007р. № 80/01 (арк. справи 52-53), від 12.06.2007р. № 193/01 (арк. справи 54-55) від 15.04.2008р. № 113/01 (арк. справи 56-57) позивач вказував відповідачу на систематичне порушення умов договору та вимагав звільнити орендоване приміщення, однак відповідачем приміщення звільнено не було.

Крім того, комісійно складений акт від 03.04.2008р. (арк. справи 59) свідчить про те, що відповідачем в порушення будівельних норм та правил а також в порушення пункту 4.5 Договору здійснено самовільну прибудову літнього кафе до орендованого приміщення, що відповідачем не заперечується. Крім того, відповідач твердить, що ним був здійснений ремонт, перебудову та переобладнання орендованого приміщення, вартість виконаних робіт становить 2507362,00 грн.

Твердження відповідача про те, що зазначені роботи виконані відповідачем з дозволу орендодавця та у відповідності до спірного договору, судом відхиляється як таке, що не підтверджується дійсними обставинами справи та необґрунтоване. Як на доказ надання згоди орендодавцем відповідач посилається на листи від 10.08.2005р. № 10.02.05 та від 09.04.2006р. № 12.06.05 (арк. справи 100,101). В зазначених листах відповідач просить дозволу у орендодавця: на переобладнання фасаду; інженерних систем, опалення, вентиляції, кондиціонування, обладнання м’якої покрівлі даху, покращення дизайну залу, заміну старого обладнання на нове, а також на встановлення власного водопостачання приміщення шляхом облаштування свердловини. В листах відзначено, що в разі неотримання відмови протягом 10 днів, перераховані роботи вважатимуться погодженими. По-перше, суд відповідно до ст. 43 ГПК України не приймає до уваги зазначені листи відповідача як доказ звернення відповідача до позивача за дозволом на здійснення добудови, перебудови, переобладнання орендованого приміщення. Суду не подано жодних доказів того, що відповідачем дійсно надсилалися або вручалися позивачу зазначені листи, відповідно походження їх є сумнівним. Крім того, договором передбачено обов’язкова наявність письмового дозволу орендодавця на прибудову, перебудову, переобладнання, а не відсутність відмови в наданні дозволу. Суд тричі витребовував у відповідача проектно-кошторисну та будівельну документацію на прибудову. Суду надано ряд документів (локальні кошториси, зведені розрахунки, договірні ціни, акти приймання виконаних робіт тощо (арк. справи 132-205), які не відповідають визначеній Державними будівельними нормами та правилами проектно-кошторисній документації та типовим формам первинних облікових документів у будівництві, затвердженим наказом Держкомстату України та Державного комітету України з будівництва та архітектури від 21.06.2002р. № 237/5 та взагалі не можуть бути прийняті судом в якості доказів в розумінні ст.ст. 34, 36, 43 ГПК України. Зазначені документи не містять назви та адреси об’єкту будівництва, не містять підписів підрядника, з боку замовника –ТОВ «Іверія»не підписаний жоден з представлених документів. З представлених документів не вбачається наявність дозволу власника - орендодавця на здійснення будівельних робіт.

Відповідно до вищевикладеного, судом встановлено, що відповідач користується орендованим приміщенням всупереч розділу 3, пунктам 4.1-4.3, 4.5 Договору, що є підставою для розірвання договору на вимогу орендодавця відповідно до пункту 1) частини 1 ст. 783 ЦК України. Таким чином, вимога позивача про дострокове розірвання договору оренди від 01.08.2005р. є законною, обґрунтованою та підлягає задоволенню.

Відповідно до ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов’язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Відповідно до вищевикладеного, наслідком розірвання спірного договору оренди від 01.08.2005р. є негайне повернення товариством «Іверія»орендованого приміщення власнику –ТОВ АФ «Білогородка»у стані, в якому воно було одержано. Тобто вимога позивача про зобов’язання відповідача звільнити орендоване приміщення за адресою с. Білогородка, вул. Леніна, 35 та демонтувати самовільно прибудоване приміщення літнього кафе є законною обґрунтованою та підлягає задоволенню. Суд звертає увагу сторін на те, що питання щодо відшкодування орендареві вартості поліпшень орендованого майна, здійснених без згоди власника –орендодавця, має вирішуватись відповідно до ст. 778 ЦК України, та не впливає на вирішення питання щодо припинення дії договору оренди та повернення орендованого майна.

За таких обставин, суд задовольняє позов товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Білогородка»до товариства з обмеженою відповідальністю «Іверія-Груп»повністю. У зв’язку із задоволенням позову, на підставі ст. 49 ГПК України, суд покладає на відповідача відшкодування позивачу судових витрат.

Позивачем заявлено до суду немайнову вимогу про розірвання договору та звільнення приміщення та майнову вимогу про стягнення боргу по орендній платі та послугам в сумі 124643,00 грн. Відповідно до пунктів а), б) пункту 2 ст.3 Декрету Кабінету Міністрів “Про державне мито” та пункту 36 Інструкції про порядок обчислення та справляння державного мита, зареєстрованої в Мін’юсті України 19.05.1993р. за №50 зазначена позовна заява повинна бути оплачена державним митом за немайнову вимогу в сумі 85,00 грн. та за немайнову вимогу в сумі 1246,43 грн. всього 1331,43 грн. Як вбачається з поданих суду платіжних доручень від 06.06.2008р. № 343, від 11.04.2008р. № 215, від 11.04.2008р. № 214, позивачем оплачено державне мито в сумі 1448,43 грн., тобто в розмірі більшому, ніж передбачено законом. Зайве сплачене мито в сумі 117,00 грн. підлягає поверненню позивачу з державного бюджету.

Беручи наведене вище до уваги, керуючись ст.ст. 11, 525, 526, 610, 629, 651-653, ч.1 ст. 760, ч.1 ст. 762, ст.ст. 778, 785, ч.1 ст. 783, ч.2 ст. 793 ЦК України, ст.ст. 67, 173 ГК України, Декретом Кабінету Міністрів “Про державне мито”, пунктом 36 Інструкції про порядок обчислення та справляння державного мита, зареєстрованої в Мін’юсті України 19.05.1993р. за №50, ст.ст. 32, 33, 34, 43, 44, 49, 82-85 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Білогородка» до товариства з обмеженою відповідальністю «Іверія-Груп» задовольнити повністю.

2. Розірвати договір оренди від 01.08.2005р. нежитлового приміщення кафе площею 780,0 кв.м., що знаходиться за адресою Київська обл., Києво-Святошинський район, с. Білогородка, вул. Леніна, 35, укладений між товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Білогородка»та товариством з обмеженою відповідальністю «Іверія-Груп».

3. Зобов’язати товариство з обмеженою відповідальністю «Іверія-Груп»(08140, Київська обл., с. Білогородка, вул. Леніна, буд. 60, ідентифікаційний код 33661380) звільнити орендоване приміщення кафе площею 780,0 кв.м., що знаходиться за адресою Київська обл., Києво-Святошинський район, с. Білогородка, вул. Леніна, 35 та демонтувати самовільно прибудоване приміщення літнього кафе.

4. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Іверія-Груп»(08140, Київська обл., с. Білогородка, вул. Леніна, буд. 60, ідентифікаційний код 33661380) на користь товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Білогородка» (08140, Київська обл., с. Білогородка, вул. Леніна, буд. 56, ідентифікаційний код 00849416) заборгованість в сумі 124643,00 грн. (сто двадцять чотири тисячі шістсот сорок три гривні), 1331,43 грн. (одну тисячу триста тридцять одну гривню сорок три копійки) державного мита та 118,00 (сто вісімнадцять гривень) витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

5. Повернути товариству з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Білогородка» (08140, Київська обл., с. Білогородка, вул. Леніна, буд. 56, ідентифікаційний код 00849416) з державного бюджету (рахунок № 0001, код бюджетної класифікації 22090200, символ звітності банку 095, одержувач ГУ ДКУ у Київській області, банк одержувача ГУ ДКУ у Київській області, МФО 821018 код ЗКПО 24074109) зайве сплачене державне мито в сумі 117,00 грн. (сто сімнадцять гривень).

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Дане рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його належного оформлення та підписання, і може бути оскаржено в апеляційному або касаційному порядку.

Суддя                                          Конюх О.В.

Повний текст рішення підписаний 04.08.2008р.