ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

№

За позовом Дочірнього підприємства Комунальне підприємство «Маяк»

До           Товариства з обмеженою відповідальністю «АліНа»

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача

Відкрите акціонерне товариство «Завод «Маяк»

Про            розірвання договору оренди

Суддя Сівакова В.В.

Представники:

Від позивача Гопкало О.В. –по дов. № 715/54 від 14.06.2007

Від відповідача Чепков О.О. –генеральний директор

Боков О.Г. –по дов. № б/н від 27.02.2008

Від третьої особи не з’явились

У засіданні брали участь

Відповідно до ст. 77 Господарського процесуального кодексу України в судовому засіданні 27.03.2008 оголошувалась перерва.

СУТЬ СПОРУ:

На розгляд Господарського суду міста Києва передані вимоги Дочірнього підприємства Комунальне підприємство «Маяк»до Товариства з обмеженою відповідальністю «АліНа»про розірвання договору оренди № б/н від 02.04.2002 нежитлового приміщення площею 97,30 кв. м., що знаходиться за адресою м. Київ, вул. Попова, 14, в зв’язку з неналежним виконанням взятих на себе останнім зобов’язань.

Відповідач у письмовому відзиві на позов позовні вимоги не визнає з таких підстав. 02.04.2002 між Товариством і КП «Маяк»був укладений договір оре нді № 2, відповідно до якого орендодавець - КП «Маяк»надав орендарю - Товариству в користування приміщення, розташоване на першому поверсі за адресою: м. Київ, вул. По пова, 17, для організації громадського харчування, кафе-бару, побутового обслуговування населення, офісу підприємства, а також для здійснення інших видів статутної діяльності Товариства (п. 1.1. договору). Згідно з п. 2.1. договору оренди № 2 від 02.04.2002 р. (далі - договір) строк оренди був встановлений з 02.04.2002 до 02.04.2012. Відповідно до п. 3.2.2. договору орендар зобов’язався сплачувати орендну плату згідно додатку № 1 до до говору, спори, пов’язані зі зміною орендної плати вирішуються відповідно до чинного за конодавства. П. 3.2.5. договору встановлено, що орендар зобов’язаний здійснювати пере обладнання і перепланування орендованого приміщення за свій рахунок за погодженням з орендодавцем. П 4.2. договору встановлено, що він може бути розірваний достроково за згодою обох сторін, а за ініціативою орендодавця у випадках використання приміщенні орендарем всупереч умов договору, при навмисному погіршенні орендованого приміщення орендарем, при невнесенні орендної плати більше 3-х місяців. Звертає увагу на те, що у згаданому додатку до договору хоча і не зазначено номер цього додатку, але вказано, що він є додатком до договору № 2. Представники сторін підписали його 02.04.2002, тобто в день укладення договору, та завірили його печатками підприємств. Товариство має у своєму розпоря дженні оригінал цього додатку. В додатку до договору вказаний номер лічильника (№ 720715) з показаннями про користування електроенергією станом на 02.04.2002. Саме такий номер лічильника вказаний в акті приймання-передачі приміщення від 11.02.2003, підписаний тими ж представниками сторін. Вважає, що наведені обставини свідчать про реальний характер цього документу, як складової частини договору, а тому вказаний в ньому розмір орендованого приміщен ня, - 141 кв. м. - є таким, що відповідає дійсності. Саме за такий розмір примі щення орендар, - Товариство, протягом майже шести років сплачувало орендну плату та комунальні послуги, встановлені в цьому ж додатку до договору, в розмірі 1821,00 грн. разом з ПДВ, не маючи заборгованості по цих платежах, що підтверджується розрахунко вими документами Товариства. Жодної вимоги позивача про звільнення будь-якої частини орендованого приміщення Товариство протягом всього строку оренди не отримувало. Що стосу ється твердження позивача про те, що Товариство зверталось до ВАТ «Завод «Маяк»з проханням надати додаткове приміщення площею до 50 кв. м, зазначає, що подібна пропозиція дійсно направлялась Товариством до ВАТ «Завод «Маяк», але вона стосува лась іншого приміщення, розташованого поряд з орендованим. Позивач направляв ТОВ «АліНа»лист («повідомлення») за вих. № 715/52 від 13.06.2006, в якому лише сповіщав про затвердження нових базових оре ндних ставок та, посилаючись на ст.ст. 632 і 762 ЦК України, пропонував з 01.02.2007 сплачувати орендну плату з розрахунку 54,40 грн. за один кв. метр, а всього 5293,12 грн. З огляду на визначеність в договорі розміру орендної плати ТОВ «АліНа»надала КП «Маяк»відповідь про відсутність будь-яких правових підстав для сплати орендної плати у вказаному розмірі. Пропозицій в розумінні ст. 188 ГК України щодо зміни договору в частині збільшення орендної плати ТОВ «АліНа»від КП «Маяк»не отримувало, оскільки само по собі повідомлення про збільшення базових орендних ставок не може тлума читись як пропозиція про внесення мін до договору. Позивач стверджує, що Товариство сплачує орендну плату «хаотично і розмірі, який не зрозуміло яким чином вирахуваний». Разом з цим позивач не зазначає про на явність у відповідача заборгованості по орендних платежах. Відсутність заборгованос ті по орендній платі, яка вирахувана на підставі додатку до договору № 2, як вважає відповідач, має вирішальне значення, оскільки означає, що орендар виконує свої зобов'язання по сплаті орендної плати. Що стосується «хаотичності»внесення орендної плати, то воче видь, позивач має на увазі те, що за його ж проханням відповідач в деякі періоди сплачу вав орендну плату наперед, що не суперечить чинному законодавству и не може бути роз цінено як порушення умов договору. Твердження позивача про порушення Товариством умов п.п. 1.1. і 3.2.1 в частині використання приміщення не за цільовим призначенням не відповідають дійсно сті, оскільки 02.04.2002 директор КП «Маяк» листом № 2/4 надав Товариству зго ду провести ремонт і перепланування орендованого приміщення з використанням гіпсокартону та без зносу перекрить. Як вже зазначалось, відповідно до п. 1.1. договору приміщення передане в оренду для організації громадського харчування, кафе-бару, побутового обслуговування населен ня, офісу підприємства, а також для здійснення інших видів статутної діяльності То вариства. П. 2.2. Статуту Товариства передбачений такий вид діяльності, як організація та ведення торгівлі, в тому числі, роздрібної. Отже орендоване приміщення використову ється Товариством відповідно до умов договору. 10.10.2007 виконавчий орган Оболонської районної у м. Києві ради (Оболонська РДА) листом за № 04-2562 повідомила Товариство, що не запе речує проти влаштування продовольчого магазину в орендованому Товариством примі щенні за умови розроблення відповідної проектної документації, що підтверджується вка заним листом. В січні 2008 року КП «Київблагоустрій»підготовлено Ви сновок про технічний стан орендованого приміщення про можливість його прийняття в експлуатацію після переобладнання під магазин по продажу продовольчих товарів. У Висновку зазначається, що всі роботи виконані без втручання в несучі конструкції будинку, а зміни в планування приміщення вносились за згодою орендодавця. Товариство планує отримати вказаний висновок найближчим часом. Таким чином доводи позивача щодо порушення відповідачем умов договору спростовуються всім зазначеним вище і в позові має бути відмовлено. Також зазначає, що відповідно до розпорядження КМДА від 29.09.2006 № 1431 «Про використання будинку № 14 на вул. Попова»та рішення Оболонської районної у м. Києві ради від 19.12.2006 № 6/9 вказаний будинок внесено до переліку об’єктів, які передаються до комунальної власності територіальної громади Оболонського району, а зовнішні мережі цього будинку вже прийняті до комунальної власності територіальної громади міста Києва. За таких обставин є підстави вважати, що позовну заяву підписано особою, яка не права її підписувати, що відповідно до ст. 81 ГПК України є підставою для залишення позову без розгляду.

Третя особа в судове засідання не з’явилась, у письмових поясненнях третя особа зазначає наступне. ВАТ «Завод «Маяк»(далі - товариство) засновано відповідно до рішення Фонду державного майна України (надалі ФДМУ) від 12.05.1996 № 40-АТ шляхом перетворення державного підприємства Київський завод «Маяк»у ВАТ «Завод «Маяк»відповідно до законів України «Про приватизацію державного майна»та «Про господарські товариства». Для утримання та експлуатації житлового фонду на базі підрозділу 714 (ЖЕК) Київського заводу «Маяк»25.11.1996 було створено Дочірнє підприємство Комунальне підприємство «Маяк». Засновником ВАТ «Завод «Маяк»і власником 100% акцій є ФДМУ. До статутного фонду товариства його засновник (ФДМУ) передав гуртожиток коридорного типу за адресою м. Київ, вул. Попова, 14, що підтверджується листом ФДМУ від 19.07.2002. 02.04.2002 ДП КП «Маяк»уклало з ТОВ «АліНа»договір оренди № б/н від 02.04.2002, за яким надало в оренду орендарю нежиле приміщення на першому поверсі загальною площею 97,3 м. кв. за адресою м. Київ, вул. Попова, 14. Даний договір ДП КП «Маяк»уклало не маючи на це повноважень. Дізнавшись про договір ВАТ «Завод «Маяк»звернулося до ТОВ «Аліна»з проханням переукласти договір оренди безпосередньо з власником приміщення (лист № 900/127 від 20.07.2005). Також до ТОВ «Аліна». листом № 715/50 від 20.07.2005, з проханням переукласти договір, зверталось і ДП КП «Маяк».На ці звернення керівництво ТОВ «Аліна»не надало жодних відповідей. Про визнання договору оренди від 02.04.2002 недійсним ВАТ «Завод «Маяк»звернулося з позовом до Господарського суду міста Києва. Рішенням господарського суду від 21.03.2005 ВАТ «Завод «Маяк»у позові відмовлено повністю. В ході перевірок про використання орендованих приміщень 18.09.2007 та 21.11.2007, про що складено акти, які проводилися ДП КП «Маяк»разом з ВАТ «Завод «Маяк»виявлено, що приміщення, яке орендує відповідач є перепланованим та переобладнаним з порушенням стіни. У відповідності до умов п.3.2.5. договору відповідач обов’язково повинен отримати дозвіл та погодження власника приміщення на проведення робіт, що стосуються погіршення чи покращення орендованого приміщення, а також надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення перепланування. Жодного документа ВАТ «Завод «Маяк», не отримував від відповідача стосовно зазначеного вище. Також, в ході перевірки встановлено, що у відповідності до п. 1.1. договору відповідачу надавалося в оренду приміщення розміром 97,3 кв. м., а на справді орендар займає 141 кв. м.. В своєму листі від 17.09.2003 відповідач звертався до генерального директора ВАТ «Завод «Маяк»з проханням надати додаткове приміщення до 50 кв. м.(лист № б/н від 17.09.2003). В свою чергу ВАТ «Завод «Маяк»повідомив про те, що заперечує проти надання ТОВ «Аліна»додаткових площ для оренди (лист від 15.10.2003). Отже, орендар самовільно займає майже 50 кв. м. при цьому він не сплачує орендної плати, від чого ВАТ «Завод «Маяк»несе матеріальні збитки. Також підтвердженням того, що орендар займає 141 кв. м. є додаток наданий ТОВ «Аліна».В договорі між ДП КП «Маяк»зазначено 97,3 кв. м., а в додатку який надав орендар про затверджені тарифи на оренду зазначено 141 кв. м. Невідомо звідки взявся цей додаток, та ким він затверджений. Враховуючи викладене просить позов задовольнити повністю.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

Згідно з наказом про створення Відкритого акціонерного товариства «Завод «Маяк»від 12.05.1996 № 40-АТ Фонд державного майна України передав гуртожиток коридорного типу у м. Києві на вул. Попова, 14 Відкритому акціонерному товариству «Завод «Маяк».

У відповідності до Статуту Дочірнього підприємства «Комунальне підприємство «Маяк», воно є заснованим на власності ВАТ «Завод «Маяк»як його дочірнє підприємство та створено з метою утримання житлового фонду ВАТ «Завод «Маяк».

02 квітня 2002 року між Комунальним підприємством «Маяк»(орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «АліНа»(орендар) було укладено договір оренди.

Відповідно до пункту 1.1. договору оренди, орендодавець надає, а орендар приймає у користування нежиле приміщення загальною площею 97,3 кв. м., розташоване на першому поверсі за адресою: м. Київ, вул. Попова, 14.

Пунктом 2.1 договору оренди встановлено термін його дії з 02.04.2002 до 02.04.2012.

Статтею 651 Цивільного кодексу України встановлено підстави для розірвання договору, зокрема, договір може бути розірвано лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до пункту 4.2 договору оренди, даний договір може бути розірваний достроково з ініціативи орендодавця у разі використання приміщення орендарем не у відповідності до умов договору, у разі умисного погіршення стану орендованого приміщення, у разі не внесення орендарем орендної плати протягом трьох місяців підряд.

Згідно з частиною третьою статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Згідно з положеннями пункту 1 статті 783 Цивільного кодексу України, на які посилається позивач, як на правову підставу розірвання договору оренди, розірвання договору найму на вимогу наймодавця може мати місце у разі, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі.

Відповідно до частини першої статті 773 Цивільного кодексу України, наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Позивач стверджує, що в порушення умов договору оренди відповідач використовує орендоване приміщення не за призначенням, а саме, розташував у ньому продовольчий магазин без згоди власника.

Згідно з пунктом 3.2.1 договору оренди, оренди орендар зобов’язаний прийняти приміщення та використовувати його чітко за цільовим призначенням, обумовленим у цьому договорі.

Відповідно до пункту 1.1. договору оренди, приміщення надавалося відповідачу для організації громадського харчування, кафе-бару, побутового обслуговування населення, офісу підприємства, а також для здійснення інших видів статутної діяльності підприємства.

Статутом ТОВ «АліНа», затвердженим зборами учасників від 23.03.2007 № 3, зареєстрованих 18.04.2007, передбачено такий вид діяльності як торгівельна діяльність різними товарами, в тому числі продовольчої групи.

Отже, розташування відповідачем в орендованому приміщенні продовольчого магазину не порушує цільового призначення використання орендованого майна згідно договору оренди.

Крім того, розпорядженням Київської міської державної адміністрації № 1431 від 29.09.2006 будинок № 14 на вул. Попова у м. Києві передано до комунальної власності Оболонського району міста Києва.

В матеріалах справи наявний лист від 10.10.2007 № 04-2562, з якого вбачається, що Оболонська районна у місті Києві державна адміністрація не заперечує проти влаштування продовольчого магазину у нежитловому приміщенні за адресою: м. Київ, вул.. Попова, 14 в Оболонському районі міста Києва за умови розроблення відповідної проектної документації та погодження даного питання з санітарно-епідеміологічною станцією Оболонського району м. Києва та Оболонським районним Управлінням ГУ МНС України в м. Києві.

Таким чином, згода власника орендованого відповідачем майна на розміщення у ньому продовольчого магазину була отримана.

Також, позивач зазначає, що відповідач сплачує орендну плату несвоєчасно та у розмірі, який не було погоджено сторонами.

Відповідно до частини першої статті 762 Цивільного кодексу України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Частиною першою статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»встановлено, що орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Пунктом 3.2.2 договору оренди встановлено, що орендаря зобов’язаний своєчасно вносити орендну плату (додаток до договору № 1).

Однак, ні позивач, ні відповідач не надали суду додатку № 1 до договору оренди. Натомість у матеріалах справи наявний додаток до договору № 2, укладений між позивачем та відповідачем 02.04.2002 з якого вбачається, що орендарем орендується площа 141 кв. м. за яку орендна плата складає 1821 грн., в тому числі ПДВ 303,50 грн.

Твердження позивача про те, що даний додаток до договору № 2 не стосується договору оренди, укладеного між ним та відповідачем 02.04.2002 є безпідставним, оскільки з наявного у матеріалах справи листування між сторонами вбачається, що під договором оренди № 2 від 02.04.2002 позивач та відповідач розуміли саме договір оренди нежилого приміщення загальною площею 97,3 кв. м., розташоване на першому поверсі за адресою: м. Київ, вул.. Попова, 14.

Разом з тим суд зазначає, що у додатку до договору № 2 від 02.04.2002 сторонами не було встановлено строків для сплати орендарем орендної плати.

Відповідно до частини п’ятої статті 762 Цивільного кодексу України, плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

В матеріалах справи наявні копії платіжних доручень та виписки з банку з яких вбачається, що відповідач щомісячно сплачував оренду плату та комунальні послуги.

Відповідно до частини першої статті 782 Цивільного кодексу України, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Доказів наявності заборгованості у відповідача перед позивачем зі сплати орендної плати чи комунальних послуг, в тому числі і протягом трьох місяців підряд, позивач суду не надав.

Посилання позивача на те, що відповідач безпідставно захопив приміщення площею 43,7 кв. м. та не сплачує за нього оренду плату спростовується тим, що у додатку до договору № 2 від 02.02.2002 вказано, що відповідач сплачує оренду плату за приміщення площею 141 кв. м.. З огляду на те, що додаток до договору № 2 містить підпис директора позивача скріплений печаткою, суд дійшов висновку, що вказаним додатком сторони погодили зміну площі орендованого відповідачем приміщення та встановили орендну плату у розмірі 1821 грн. саме за 141 кв. м. орендованої відповідачем площі.

Також, позивач стверджує, що відповідач зруйнував капітальну стіну в результаті здійсненого перепланування.

Відповідно до пункту 3.2.5 договору оренди, орендар зобов’язаний здійснювати переобладнання і перепланування орендованого приміщення за свій рахунок за погодженням з орендодавцем, не руйнуючи капітальної стіни.

В матеріалах справи наявний лист Комунального підприємства «Маяк»від 02.04.2002 № 2/4 згідно якого останнім надана згода ТОВ «АліНа»здійснити ремонт та перепланування орендованого приміщення за умови не вчинення дій щодо знесення несучих стін та перекриттів.

Поверховий план орендованого приміщення, підписаний позивачем та відповідачем станом на 12.02.2002 та технічний паспорт орендованого приміщення, виготовлений Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна станом на 26.03.2008 спростовують твердження позивача про те, що відповідач зруйнував капітальні стіни в орендованому приміщенні.

Відповідно до статті 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу свої вимог і заперечень.

Позивач не надав суду доказів, які б підтверджували порушення відповідачем умов договору оренди та свідчили б про те, що він користується орендованим приміщення всупереч умовам договору оренди та призначенню орендованого приміщення.

Враховуючи вище викладене, позовні вимоги Дочірнього підприємства «Комунальне підприємство «Маяк»є необгрунтованими та такими, що задоволенню не підлягають повністю.

Витрати по сплаті державного мита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 49, 82-85 ГПК України,-

В И Р І Ш И В:

В позові відмовити повністю.

Суддя

В.В. Сівакова