ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ
РІШЕННЯ

Іменем України

19.06.2008

Справа №2-3/1544-2008

За позовом ДП «Санаторій «Лівадія» ЗАТ ЛОЗП України «Укрпрофоздоровниця», м. Ялта, (м. Ялта, с.м.т Лівадія, пров. Батуріна,6)

до відповідача ПП «Жайворонок», м. Ялта, ( м. Ялта, вул..Більшовицька,33)

про внесення змін до договору оренди

Суддя Соколова І.О.

П Р Е Д С Т А В Н И К И :

Від позивача – представник Черняк Л.І. за дор. від 12.02.08р.

Від відповідача – представник Ходирев С.С за дор. від 09.01.08р

Обставини справи: Позивач - ДП «Санаторій «Лівадія» ЗАТ ЛОЗП України «Укрпрофоздоровниця», м. Ялта, (м. Ялта, с.м.т Лівадія, пров. Батуріна,6) звернувся до Господарського суду АРК з позовом про внесення змін та доповнень до умов договору оренди б/н від 04.05.95 р., укладеного між санаторієм «Лівадія» та МЧП «Жайворонок», м. Ялта.

В процесі розгляду справи позивач неодноразово уточнював позовні вимоги. В своєї останній заяві від 09.06.08 р., позивач просить внести зміни д та доповнення до умов договору від 04.05.95 р., а саме: у розділи 1-7.

В засіданні суду позивач 19.06.08 р. підтримав уточнені позовні вимоги у повному обсязі.

Відповідач уточнені вимоги позивача не визнав, за підставами, викладеними у відзиві ( а.с. 104).

Розглянувши матеріали справи, додатково представлені документи, заслухавши пояснення представників сторін, суд, -

встановив:

Позивач по дійсній справі - ДП «Санаторій «Лівадія» ЗАТ ЛОЗП України «Укрпрофоздоровниця», м. Ялта створено одним із засновником - ЗАТ ЛОЗП «Укрпрофоздоровниця». Згідно з рішенням загальних зборів ЗАТ ЛОЗП «Укрпрофоздоровниця» від 19.06.02 р. «Про реорганізацію Філії ДП «Ялтакурорт» ЗАТ ЛОЗП «Укрпрофоздоровниця»».

Підприємство є правонаступником ДП «Ялтакурорт» ЗАТ ЛОЗП «Укрпрофоздоровниця» стосовно ціивільно - правових відносин, що виникли в результаті діяльності філії ДП «Ялтакурорт» ЗАТ ЛОЗП «Укрпрофоздоровниця» (п.1.1., 1.2., 1.3. Статуту ДП «Санаторій «Лівадія» ЗАТ ЛОЗП України «Укрпрофоздоровниця», м. Ялта) ( а.с. 68-79).

Згідно довідки № 05.3-6-21/410 із ЄДРПОУ від 22.09.05 р. форма власності ДП «Санаторій «Лівадія» ЗАТ ЛОЗП України «Укрпрофоздоровниця», м. Ялта – приватна власність ( а.с. 81).

04.05.1995 р. між санаторієм « Лівадія» та МПП «Жайворонок» був укладений договір оренди нежилого приміщення площею 50,0 кв.м., яке розташоване за адресою: м. Ялта, смт. Лівадія, вул.. Батурина, 28 ( а.с. 18-22).

Згідно з п.1.4. договору орендодавець передає орендатору в оренду майно для організації та здійснення торгівлі продовольчими товарами.

Термін дії договору оренди від 04.05.95 р. був встановлений з 01.06.1995 р. по 01.06.2010 р.

Щомісячна орендна плата за орендовані приміщення була встановлена 2,317 млн. крб.

Додатковою угодою від 01.06.2001 р. до договору оренди від 04.05.1995 р. сторонами були внесені зміни до зазначеного договору оренди в частині розміру орендної плати ( а.с. 25-27).

Згідно з п.4.2. річний розмір орендної плати в грошовій формі був встановлений у розмірі 144 млн. крб. та може бути змінений у випадках змін, цін, тарифів, або вартості майна в законодавчому порядку ( а.с.19).

Як вказує позивач у позовній заяві, згідно з рішенням Наглядової ради ЗАТ ЛОЗП України «Укрпрофоздоровниця» № Р1-4 від 22.03.06 р. раніш діюче положення про оренду майна ЗАТ ЛОЗП України «Укрпрофоздоровниця» втратило чинність та прийнято нове Положення про оренду майна ЗАТ ЛОЗП України «Укрпрофоздоровниця».

Доповненням № 1 до вказаного положення був затверджений типовий договір оренди майна ЗАТ ЛОЗП України «Укрпрофоздоровниця».

Крим того, 11.12.2006 р. ЗАТ ЛОЗП України «Укрпрофоздоровниця» видав Наказ « Про виконання вимог положення про оренду майна ЗАТ ЛОЗП України «Укрпрофоздоровниця»», яким керівникам представництв товариства та дочірніх підприємств було наказано здійснити перегляд діючих договорів оренди терміном до 01 березня 2007 р. та дотримуватись при укладанні нових договорів оренди вимог Положення про оренду майна ЗАТ ЛОЗП України «Укрпрофоздоровниця», затвердженого в новій редакції рішенням Наглядової ради Товариства від 22.03.06 р. № Р-4.

Позивач також звертає увагу суду на те, що під час дії договору оренди від 04.05.95 р. відбулась реорганізація сторін ( позивача та позивача), змінилась ринкова вартість об’єкту оренди, на підставі висновку оцінки від 31.12.06 р. ( а.с. 29-32), а також були прийняті нові доповнення до законодавчих актів в України, які сторони не могли передбачити під час укладання зазначеного договору оренди, а тому, керуючись нормами ст. 188 Господарського кодексу України, а також на виконання Наказу ЗАТ лікувально – оздоровчих закладів профспілок України ЗАТ «Укрпрофздоровниця» від 11.12.06 р. за № 696, спрямував на адресу відповідача проект змін та доповнень до договору оренди від 04.05.95 р. ( а.с. 36-44).

Відповідач листом від 28.12.07 р. відмовив позивачеві в підписанні запропонованих змін до договору оренди від 04.05.95 р., з посиланням на те, що ці зміни можуть суттєво погіршити стан ПП «Жайворонок», як орендатора ( а.с. 45).

Але, в досудовому порядку сторонами частково були узгоджені деякі зміни та доповнення до договору оренди від 04.05.95 р., запропоновані позивачем, на підставі чого сторонами був укладений протокол розбіжностей доповнень та змін до договору від 04.05.95 р. ( а.с. 47-56).

Але, ті пункти договору оренди від 04.05.95 р., які не були узгоджені сторонами, позивач передав на розгляд суду, у тому числі виклавши їх у своєї заяві про уточнення позовних вимог від 06.06.08 р.

Дослідивши надані позивачем запропоновані зміни та доповнення деяких пунктів договору оренди від 04.05.95 р., суд вважає, що позивач має право вимагати внесення змін та доповнень в деякі розділи спірного договору.

Такої ж думки дотримувався і відповідач, коли в досудовому порядку, погодився на зміну редакції ряду пунктів договору, про що свідчить протокол розбіжностей, спрямований на адресу позивача 23.01.08 р.

У відповідності зі ст. 188 Господарського кодексу України, сторона договору, яка вважає за необхідним змінити чи розірвати договір, повинна спрямувати пропозицію про це другій стороні за договором.

Як було вказано вище, позивач, дотримуючись цієї норми закону, спрямував у грудні 2007 р. на адресу відповідача 4 екземпляри доповнень та змін до договору від 04.05.95 р.

Але, до наступного часу між сторонами залишились неврегульований ряд пунктів розділів 1-7 вказаного договору.

Так, позивач просить викласти п.1.1. спірного договору у наступній редакції:

Розділ 1 «Предмет договору», пункти 1.1.,1.2.,1.3.,1.4.,1.5. об’єднати та викласти в наступній редакції: п.1.1. «Орендодавець передає, а Орендатор приймає в строкове платне користування: нежитлові приміщення (1-1,1-2,1-3,1-4) загальною площею – 50,5 кв.м. ( надалі майно), що розташоване по адресі: м. Ялта, смт. Ливадія, вул..Батурина, 28-а для використання під магазин для здійснення організації і торгівлі продовольчими товарами. Вказане майно знаходиться на балансі Орендодавця.

Вартість цього майна визначена незалежною оцінкою від 31.12.2006 р. та складає 14490,00 без ПДВ».

Зазначені зміни позивач обумовлює тим, що з початку дії договору оренди 1995 р. виникли суттєві зміни відносно вартості майна, так як розмір та вартість майна уточнені згідно інвентарної справи.

Так, після укладання договору позивач провів оцінку вартості об’єкту оренди, та встановив на підставі відповідних документів, що загальна площа нежитлового приміщення, що передана відповідачу в оренду на підставі договору оренди від 04.05.95 р. по адресі: м. Ялта, Лівадія, 28-а, складає 50,5 кв.м., а не 50 кв.м, як вказано в договорі оренди.

Розмір приміщення – 50,5 кв.м підтверджуються також свідоцтвом на праві власності від 14.10.04 р. ( а.с. 29-33).

Вартість орендованого відповідачем приміщення складає 144940 грн. без ПДВ, що встановлено висновком незалежного оцінщика від 31.12.06 р.

Суд вважає, що зміни до цього пункту, запропоновані позивачем, слід вважати обґрунтованими та такими, що підлягають прийняттю в редакції позивача.

Відповідач у відзиві на позов та в судовому засіданні не згодний з запропонованими змінами за підставами, викладеними у відзиві на позов ( а.с. 112).

Пункт 3.2. позивач пропонує викласти в наступній редакції: «Дія дійсного договору припиняється в результаті:

-          припинення строку, на який він був укладений;

-          банкротства Орендатора;

-          ліквідації юридичної особи, яке було Орендодавцем або Орендатором;

-          гибелі об’єкту оренди;

-          за домовленістю сторін;

-          договір може бути розірваний за взаємною згодою сторін.

За вимогою однією із сторін, договір оренди може бути розірваний за рішенням суду у випадку невиконання сторонами своїх зобов’язань, та інших підстав, передбачених Законодавством України».

Відповідач не згоден з викладеною редакцією цього пункту, але, суд вважає, що вказані зміни запропоновані у відповідності з діючим цивільним та господарським законодавством, а тому можуть бути прийняті у редакції позивача.

Розділ 4 пункт 4.2. договору позивач пропонує викласти у новій редакції: «Орендна плата за орендоване майно визначається по розрахунку/Додаток № 1 к зміненим умовам договору та складає без ПДВ за перший місяць 2191,60 грн. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється в порядку, встановленому законодавством.

Розрахунок орендної плати к зміненим умовам договору є невід’ємною частиною договору».

Відповідач також не згодний з запропонованими змінами.

Але, суд вважає можливим прийняти вказаний пункт в редакції позивача, так як розрахунок орендної плати був проведений позивачем, виходячи із вартості орендованого майна, встановленого незалежним оцінщиком, а також не суперечить Методики розрахунку орендної плати, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Розділ 4 п. 4.7. договору суд вважає за необхідним викласти в уточненій редакції:

«Розмір орендної плати переглядається за вимогою однією із сторін у випадку зміни методики її розрахунку, зміни цін та тарифів, ринкової вартості орендованого майна та в інших випадках, передбачених законодавством України. Зміни орендної плати оформляються додатковою угодою до договору оренди».

При цьому суд враховує, що в судовому засіданні представник відповідача погодився з уточненою редакцією цього пункту.

Запропонована редакція позивача до розділу 5 «Права та обов’язки сторін» «Орендатор зобов’язується», пункт 5.1.1. в редакції: «Прийняти за актом прийому – передачі та використовувати орендоване майно виключно за цільовим призначенням згідно п.1.1. та умов даного договору» не може бути прийнята судом, оскільки сторонами вже був підписаний акт прийому – передачі орендованого майна, який є додатком № 2 до цього договору ( а.с. 24).

Відповідач також заперечує проти прийняття цих змін до цього пункту.

Пункт 5.1.13 вважати п.5.1.11 та викласти його в уточненій редакції: «Орендатор не має права без узгодження з Орендодавцем ( балансоутримувачем) – ДП «Санаторій «Лівадія» проводити невід’ємні поліпшення орендованого майна».

Відповідач погодився з запропонованою редакцією змін.

Суд вважає можливим прийняти цій пункт в уточненій редакції позивача, так як згідно ст. 778 Цивільного кодексу України, згідно з якої наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Пункт 5.1.15 вважати п.5.1.14 договору та викласти в уточненій редакції: «Орендатор не має права без письмової згоди Орендодавця передавати обов’язки за договором іншим особам, організаціям, а також передавати орендоване приміщення, повністю або частково в суборенду іншій організації (особі)».

Відповідач не заперечує проти редакції цього пункту договору.

Суд погоджується з пропозицією позивача про виключенні із умов договору п.5.2.2., який передбачає викуп орендованого майна. При цьому, суд приймає до уваги, що умови викупу (ціна, порядок, строки, засоби платежу та т.д.) повинні бути визначені в договорі, але, такі умови в спірному договору відсутні.

Суд також приймає до уваги, що орендоване відповідачем майно є приватною власністю та, у чинність діючого законодавства, власник не може бути примусово позбавлений права власності на приналежне йому майно.

Крим того, згідно з п.3.11 Статуту ДП санаторій «Лівадія » ЗАТ ЛОЗП України «Укрпрофоздоровниця», підприємство володіє та користується майном тільки на праві господарського відання, відповідно до мети своєї діяльності з обмеженням дій Підприємства щодо відчуження, міни, застави, позики, оренди нерухомого майна та т.д.

Продаж, передача іншим підприємствам, організаціям та установам, одним здавання в оренду і т.д. здійснюється Товариством у встановленому порядку, а саме: на підставі рішень Наглядової ради товариства ЗАТ ЛОЗП України «Укрпрофоздоровниця» ( п.4.2. договору) ( а.с. 72-73).

Заперечення відповідача щодо законності виключення п.5.2.2. із умов договору не можуть бути прийняті судом до уваги, так як згідно статутних документів позивача, на які йде посилання вище, санаторій «Лівадія» не має право самостійно приймати рішення про викуп орендованого майна, яке знаходиться тільки в його володінні та користуванні.

З урахуванням думки відповідача, який не погодився з редакцією п.6.9. договору, суд не знаходить законних підстав для його прийняття, оскільки заподіяні орендарем збитки повинні відшкодовуватись відповідно до норм цивільного законодавства.

Суд також вважає за можливим погодитись з вимогами позивача та виключити із умов договору оренди розділ 7 «Особі умови договору», пункт 7.3., який також передбачав право орендатора на викуп об’єкту оренди за обставин, які судом були вказані вище, а тому заперечення відповідача не приймаються.

При таких обставинах, суд вважає, що уточнені вимоги позивача по даній справі підлягають задоволенню частково з зазначених вище підстав.

Суд також враховує, що відповідач погодився з деякими змінами до договору оренди від 04.05.95 р.

Згідно зі ст. 49 ГПК України, витрати по оплаті держмита та судові витрати, пов'язані зі сплатою інформаційно-технічних послуг із забезпечення судового процесу, підлягають віднесенню на відповідача пропорційно задоволених вимог позивача.

Вступна та резолютивна частини рішення оголошені в засіданні суду в присутності представників сторін 19.06.2008 р.

З обліком викладеного, керуючись, ст. ст. 49, 82-84 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРIШИВ:

1.          Уточнені вимоги позивача задовольнити частково.

2.          Внести доповнення та зміни до умов договору оренди від 04.05.1995 р., укладеного між санаторієм «Лівадія» та ПП « Жайворонок», а саме:

- пункт 1.1. розділ 1 викласти у наступній редакції: «Орендодавець передає, а Орендатор приймає в строкове платне користування: нежитлові приміщення (1-1,1-2,1-3,1-4) загальною площею – 50,5 кв.м. ( надалі майно), що розташоване по адресі: м. Ялта, смт. Ливадія, вул..Батурина, 28-а для використання під магазин для здійснення організації і торгівлі продовольчими товарами. Вказане майно знаходиться на балансі Орендодавця. Вартість цього майна визначена незалежною оцінкою від 31.12.2006 р. та складає 14490,00 без ПДВ».

- пункт 3.2. викласти в наступній редакції: «Дія дійсного договору припиняється в результаті:

-          припинення строку, на який він був укладений;

-          банкротства Орендатора;

-          ліквідації юридичної особи, яке було Орендодавцем або Орендатором;

-          гибелі об’єкту оренди;

-          за домовленістю сторін;

-          договір може бути розірваний за взаємною згодою сторін.

За вимогою однією із сторін, договір оренди може бути розірваний за рішенням суду у випадку невиконання сторонами своїх зобов’язань, та інших підстав, передбачених Законодавством України».

-          пункт 4.2. договору викласти у новій редакції: «Орендна плата за орендоване майно визначається по розрахунку/Додаток № 1 к зміненим умовам договору та складає без ПДВ за перший місяць 2191,60 грн. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється в порядку, встановленому законодавством. Розрахунок орендної плати к зміненим умовам договору є невід’ємною частиною договору».

-          пункт 4.7. договору викласти в уточненій редакції: «Розмір орендної плати переглядається за вимогою однією із сторін у випадку зміни методики її розрахунку, зміни цін та тарифів, ринкової вартості орендованого майна та в інших випадках, передбачених законодавством України. Зміни орендної плати оформляються додатковою угодою до договору оренди».

-           пункт 5.1.1. договору запропонована в редакції позивача: «Прийняти за актом прийому – передачі та використовувати орендоване майно виключно за цільовим призначенням згідно п.1.1. та умов даного договору» судом не прийнятий.

-           п.5.1.11 та викласти його в уточненій редакції: «Орендатор не має права без узгодження з Орендодавцем ( балансоутримувачем) – ДП «Санаторій «Лівадія» проводити невід’ємні поліпшення орендованого майна».

-           пункт 5.1.14 договору слід викласти в уточненій редакції: «Орендатор не має права без письмової згоди Орендодавця передавати обов’язки за договором іншим особам, організаціям, а також передавати орендоване приміщення, повністю або частково в суборенду іншій організації (особі)».

Пункти 5.2.2. та 7.3. виключити із договору оренди від 04.05.1995 року.

Зміни до розділу 6 договору оренди про доповнення його пунктом 6.9. судом не приймаються.

3. Стягнути з приватного підприємства «Жайворонок» ( м. Ялта, вул.. Більшовицька, 33, ЗКПО 20728502, МФО 324010 ЯВ КРФ АКБ УСБ, р/р 4551) на користь дочірнього підприємства «Санаторій « Ліва дія» ЗАТ «Укрпрофздоровниця» ( м. Ялта, смт. Лівадія, пров. Батуріна, 6, ЗКПО 02650788, МФО 324010 ЯВ КРФ АКБ УСБ, р/р 4621) витрати по держмиту в розмірі 42,50 грн. та 59 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Наказ видається стягувачеві або надсилається йому після набрання судовим рішенням законної сили.

Рішення підписане суддею 25.06.2008 р.

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки Крим                                        Соколова І.А.