ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"31" березня 2008 р.

Справа № 20/44-08-747

За позовом: Комунального підприємства “Управління комунального господарства с.м.т. Сергіївка”

до відповідача: Приватного підприємства „АСКАДА - ЮГ”

про розірвання договору оренди, зобов’язання повернути орендоване майно та стягнення 26 173 грн.;

Суддя Щавинська Ю.М.

Представники:

Від позивача: Запша Д.М., діючий за дов. № 62 від 18.01.2008 року.

Від відповідача: Турасов І.Б., діючий за дов. від 4.11.2007 року.

СУТЬ СПОРУ: Комунальне підприємство “Управління комунального господарства с.м.т. Сергіївка” звернулося до господарського суду Одеської області з позовною заявою до приватного підприємства „АСКАДА-ЮГ” про розірвання договору оренди, зобов’язання повернути орендоване майно у належному стані, а також стягнення 26 713 грн. заборгованості по орендній платі. В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на порушення вимог ст. 19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992 року № 2269, оскільки орендна плата визначена відповідно до Методики розрахунку орендної плати, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4.10.1995 року № 786, та складає 529,63 грн. на місяць, замість застосування орендних ставок за 1кв.м в розмірі 1,8 грн., передбачених рішенням Сергіївської селищної ради від 25.01.2005р. № 409, що складає 1094, 67 грн. на місяць (з урахуванням коефіцієнту 0,5 для підприємств сезонного характеру).

Крім того, позивач зазначає, що в порушення вимог п.1 ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” при укладенні договору не передбачена індексація орендної плати, яка є істотною умовою договору оренди.

Позивач також стверджує, що умовами договору передбачено, що орендна плата починає сплачуватись орендарем після проведення капітального ремонту, але не пізніше 12 місяців з моменту підписання договору та акту прийому-передачі майна в оренду. Фактично, капітальний ремонт орендарем не проводився, підтверджуючих доказів щодо проведення капітального ремонту не має, проте орендна плата почала надходити на рахунок КП “Управління комунального господарства с.м.т. Сергіївка” тільки з лютого 2007 року. Всього, на підставі виставлених рахунків, на поточний рахунок КП “Управління комунального господарства с.м.т. Сергіївка” надійшло орендної плати від відповідача за надання в оренду нежитлового приміщення в загальній сумі 3 178, 15 грн., в тому числі: в лютому 2007р. - 1 588, 90грн., в квітні 2007р. - 530 грн., в червні 2007р. - 1059, 26 грн. Подальшої орендної плати від відповідача не надходило. Вищевикладене свідчить про односторонню відмову від зобов’язання, неналежне виконання відповідачем свого зобов’язання за договором.

В якості підстави заявлених позовних вимог позивач посилається на ст.ст. 15, 16, 525, 526, 776, 629, 651, ч. 1 ст. 782 Цивільного кодексу України, ч. 2 ст. 19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.

Відповідач проти позову заперечує, надав суду заперечення на позовну заяву, з яких вбачається, що згідно договору оренди від 3.01.2006 року, орендна плата за володіння та користування орендованим майном починає сплачуватись орендарем після проведення капітального ремонту, але не пізніше 12 місяців з моменту підписання договору та акту прийому-передачі майна в оренду. 19.01.2006 року був підписаний дефектний акт обстеження нежитлової будівлі „Шаболат” з якого вбачається, що нежитлова будівля знаходиться в гіркому стані та потребує значних грошових внесків. Приватним підприємством „Аскада-Юг” були проведені першочергові роботи для зупинки подальшого руйнування споруди та 14.06.2006 року було укладено договір з підприємством „Сергіївка-Буд-Сервіс” на розробку кошторисної документації по капітальному ремонту нежитлової споруди „Шаболат”, по якому за розробку кошторисної документації було сплачено 8 100 грн. Розроблені кошториси були затверджені комунальним підприємством, так як проводити капітальний ремонт без згоди орендаря та затверджених кошторисів ПП „Аскада-Юг” не могло. Крім того, договором не передбачено надавати акти виконаних робіт орендодавцю, що робить голослівним ствердження про те, що ніякого ремонту не проводилось, а затверджені кошториси підтверджують, що орендар не тільки виконував вимоги договору, а і сплачував кошти за проведені та належним чином оформлені роботи по складанню кошторисної документації.

Після закінчення 12 місяців, встановлених для проведення капітального ремонту, приватне підприємство „Аскада-Юг” почало сплачувати за орендоване майно згідно розрахунку та виставлених рахунків. ПП „Аскада-Юг” заборгованості перед КП “Управління комунального господарства с.м.т. Сергіївка” не має, що підтверджується актом звірки взаємних розрахунків від 12.03.2008р., де за ПП „Аскада-Юг” була заборгованість у сумі 273,70 грн.(індекс інфляції). 14.03.2008р. індекс інфляції був сплачений у повному обсязі, що підтверджується квитанцією № 86 від 14.03.2008р.

ПП „Аскада-Юг” у повному обсязі виконує умови договору оренди від 3.01.2006р. та не вбачає будь-яких підстав для розірвання договірних відносин стосовно оренди нежитлової споруди „Шаболат”.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:

Відповідно до свідоцтва про право власності серія САА №825599 нежитлова будівля „Шаболат” належить на праві комунальної власності територіальній громаді смт. Сергіївка в особі Сергіївської селищної ради.

3.01.2006 року між Комунальним підприємством “Управління комунального господарства с.м.т. Сергіївка” та приватним підприємством „Аскада-Юг”, на підставі рішення виконкому № 166 Сергіївської селищної ради від 18.08.2005р., було укладено договір оренди нежитлової будівлі „Шаболат”, згідно з яким КП “Управління комунального господарства с.м.т. Сергіївка” передало, а ПП „АСКАДА-ЮГ” прийняло в строкове платне володіння та користування комунальне майно загальною площею 1 216, 3 кв.м., розташоване за адресою: Одеська обл., м. Білгород-Дністровськ, смт. Сергіївка вул. Торгова, 13, склад та стан якого визначаються відповідно до акту передачі.

Відповідно до п. 1.2 договору остаточна вартість переданого майна на день підписання договору складає 63 555, 62 грн. згідно з п.2.3 договору передача нерухомого майна в оренду здійснюється за остаточною вартістю, визначеною в акті прийому-передачі цього майна.

За приписами п. 3.1., 3.1.2 договору орендна плата за володіння та користування орендним майном, яка визначається на підставі методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України за рік, починає сплачуватись орендарем після проведення капітального ремонту, але не пізніше 12 місяців з моменту підписання договору та акту прийому-передачі майна в оренду.

Умови договору, згідно п. 10.2 вищевказаного договору, зберігають силу протягом всього строку дії договору, а також у випадках, коли після його підписання законодавством України встановлені правила, які погіршують або поліпшують стан сторін-учасників цього договору. Зміна договору може мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться, розглядаються сторонами протягом 20 днів. Одностороння відмова від виконання договору та внесених змін не допускається.

Вищезазначене приміщення було передано по акту прийому-передачі від 5.01.2006р., яким встановлено, що остаточна вартість будівлі „Шаболат” загальною площею 1 216, 3 кв.м (основна - 566, 6 кв.м, допоміжна –649, 7 кв.м) складає 63 555, 62грн. Будівля „Шаболат” знаходиться у незадовільному стані та потребує капітального реонту (заміна у повному обсязі системи водопостачання та каналізації, заміна електричної проводки, капітальний ремонт стін, підлог, перекриття, повна заміна покрівлі, заміна дверей та вікон, заміна скла, ремонт фасаду).

Додатком № 2 до договору було визначено розрахунок орендної плати за користування майном, згідно якого орендна плата за користування нежитлової будівлі „Шаболат” загальною площею 1 216, 3 кв.м., відповідно до Закону України „Про оренду державного та комунального майна” та постанови КМУ від 4.10.1995р. „Про методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна”, складає 6 355, 50 грн. на рік. Щомісячна оплата на рахунок КП „Управління комунального господарства с.м.т. Сергіївка” складає 529, 63 грн. та перераховується на рахунок до 15 числа кожного місяця, наступного за звітнім.

Орендна плата за приміщення почала надходити від відповідача, починаючи з лютого 2007 року, що підтверджується платіжними дорученнями про сплату орендної плати на підставі виставлених рахунків.

Вважаючи, що орендна плата за приміщення має бути розрахована відповідно до рішення Сергіївської селищної ради № 409 від 25.01.2005р., тобто виходячи зі ставки для підприємств громадського харчування 1,8 грн. за 1 кв.м з урахуванням коефіцієнту для підприємств сезонного характеру, позивач, розрахувавши недоотриману орендну плату, звернувся до суду із відповідним позовом.

Проаналізувавши надані сторонами докази у сукупності, суд дійшов наступних висновків:

Згідно до ст. 193 ГК України, яка цілком кореспондується із ст. 525, 526 Цивільного кодексу України, зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов’язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

Умовами договору встановлено, що орендна плата починається сплачуватись орендарем після проведення капітального ремонту, але не пізніше 12 місяців з моменту підписання договору та акту прийому-передачі майна в оренду. Додатком № 2 до договору було визначено розрахунок орендної плати за користування майном, згідно якого орендна плата за користування нежитлової будівлі „Шаболат” загальною площею 1 216, 3 кв.м., відповідно до Закону України „Про оренду державного та комунального майна” та постанови КМУ від 4.10.1995р. „Про методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна”, складає 6 355, 50 грн. на рік. Щомісячна оплата на рахунок КП „Управління комунального господарства с.м.т. Сергіївка” складає 529, 63 грн. та перераховується на рахунок до 15 числа кожного місяця, наступного за звітнім.

Як встановлено матеріалами справи, відповідач у відповідності до рахунків, які виставлялися позивачем, за надання в оренду нежитлового приміщення, сплачував орендну плату в розмірі 1 059, 26 грн. за січень - лютий місяці 2007р.; 529, 63 грн. за березень місяць 2007р.; 530 грн. за квітень місяць 2007р.; 529, 63 грн. за травень 2007р.; 529, 63 грн. за червень 2007р.; 3 177, 78 грн. за липень- грудень місяці 2007 року; 529, 63 грн. за січень місяць 2008 року; 529, 63 грн. за лютий 2008р., що підтверджується платіжними дорученнями.

Згідно акту звірки взаємних розрахунків від 12.03.2008р. сальдо (індекс інфляції) станом на 12.03.2008р. становить 273, 70 грн. Зазначена сума - індекс інфляції була сплачена відповідачем згідно квитанції № 86 від 14.03.2008 року на підставі виставленого рахунку.

Згідно до ст.21 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Відповідно до ст. 188 Господарського кодексу України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі недосягнення сторонами згоди, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Як встановлено матеріалами справи та підтверджено сторонами під час судового розгляду, КП “Управління комунального господарства с.м.т. Сергіївка” пропозиція щодо зміни умов договору орендарю у встановленому законом порядку не надсилалася. Більш того, як вбачається із матеріалів справи, орендна плата перераховувалася орендарем саме на підставі виставлених позивачем рахунків, в яких розмір місячної, а відповідно і річної орендної плати, повністю відповідав встановленому у додатку до договору розміру.

За таких обставин, суд вважає вимоги позивача про стягнення орендної плати не згідно умов договору, а виходячи із ставок, встановлених рішенням Сергіївської селищної ради № 409 від 25.01.2005р., без внесення до договору відповідних змін, необґрунтованими та такими, що не засновані на нормах чинного законодавства. У зв’язку з чим, зазначені позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Щодо вимог позивача про розірвання договору оренди та повернення орендованого майна, суд зазначає наступне.

Відповідно до ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Посилання позивача, в якості підстави для розірвання договору, на нездійснення позивачем капітального ремонту судом до уваги не приймаються, оскільки відповідно до чинного законодавства здійснення капітального ремонту передбачає проведення підготовчих робіт, зокрема, розробку кошторисної документації із обов’язковим погодженням її з орендодавцем, що було зроблено орендарем ТОВ „Аскада-Юг”, і підтверджується матеріалами справи, а саме договором з ПП „Сергіївка-Буд-Сервіс” та наявними у справі кошторисами, що затверджені позивачем.

За таких обставин, суд вважає, що позивачем належним чином не доведено порушення відповідачем умов договору оренди, тобто обставин, що є підставою для розірвання договору у судовому порядку. Крім того, суд звертає увагу на недодержання орендодавцем порядку розірвання договору, передбаченого ст.188 ГК України.

Враховуючи вищезазначене, вимоги позивача про розірвання договору, а відповідно і про повернення орендованого майна, задоволенню не підлягають.

Посилання у позовній заяві на ст. 782 Цивільного кодексу України судом до уваги також не приймаються, оскільки ст. 782 ЦК України передбачає, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд, між тим, доказів надсилання відповідачеві повідомлення про відмову від договору позивач, в порушення ст.33 ГПК України, також не надав.

Згідно до ст.44, 49 ГПК України, сплачені позивачем судові витрати відшкодуванню за рахунок відповідача не підлягають.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд–

ВИРІШИВ:

1.          В позові відмовити повністю.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 85 ГПК України.

Суддя Щавинська Ю.М.

рішення підписано 4.04.2008р.