ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"31" березня 2008 р.

Справа № 28-6/138-07-3341

За позовом : Товариства з обмеженою відповідальністю “Університет-1”

До відповідачів : 1. Регіонального відділення Фонду державного майна України в Одеській області

2. Міністерства освіти та науки України

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Одеський національний університет ім.І.І.Мечнікова

про визнання права власності.

Суддя Гуляк Г.І.

Представники сторін

Від позивача: Серотюк В.І. - директор

Від відповідачів: Анточ Г.С. –за дорученням

Гресь М.В. –за дорученням

Від третьої особи: Гресь М.В. –за дорученням

Суть спору: позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю “Університет-1”, звернувся до господарського суду Одеської області з позовом про визнання права власності на 5091000 нежитлової будівлі загальною площею 2106,1кв.м., розташованої за адресою: м. Одеса, пров. Шампанський, 2 до відповідачів - Регіонального відділення Фонду державного майна України в Одеській області та Міністерства освіти та науки України за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору –Одеський Національний університет ім..І.І.Мечникова.

Рішенням господарського суду Одеської області від 25 травня 2007 року позов ТОВ „Університет-1” задоволено повністю та визнано право власності на 5091000 нежитлової будівлі загальною площею 2106,1кв.м., розташованої за адресою: м. Одеса, пров. Шампанський, 2.

Одеський Національний університет ім..І.І.Мечникова не погоджуючись з прийнятим рішенням суду від 25 травня 2007 року звернулося до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, згідно якої просить скасувати рішення суду та у задоволені позову відмовити повністю.

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській області також звернулося до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою на рішення суду від 25 травня 2007 року в якій просить суд скасувати рішення суду та у задоволені позову відмовити повністю.

В ході розгляду апеляційної скарги провадження у справі було зупинено ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 26 червня 2007 року та призначено судову будівельно-технічну експертизу.

6 липня 2007 року справу №6/138-07-3341 направлено до Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз, для проведення судової будівельно-технічної експертизи. 30 серпня 2007 року справа була повернута до Одеського апеляційного господарського суду з висновком експерта за №7207 та ухвалою суду від 30 серпня 2007 року поновлено апеляційне провадження.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 18 жовтня 2007 року –рішення господарського суду Одеської області від 25 травня 2007 року залишено без змін, апеляційні скарги без задоволення.

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській області не погоджуючись з прийнятими судовими рішеннями, звернулося до Вищого Господарського суду України з касаційною скаргою на рішення господарського суду від 25 травня 2007 року та постанову Одеського апеляційного господарського суду від 18 жовтня 2007 року, згідно якої просить скасувати вказані рішення та передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Своєю постановою Вищий господарський суд України від 7 лютого 2008 року касаційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській області задовольнив, рішення господарського суду Одеської області від 25 травня 2007 року та постанову Одеського апеляційного господарського суду від 18 жовтня 2007 року скасовано, а справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції в іншому складі.

Скасовуючи судові рішення Вищий господарський суд України вказав, що при новому розгляді справи суду слід врахувати наведені обставини, більш ретельно з’ясувати права і обов’язки сторін, визначити норми закону, що підлягають застосуванню до спірних правовідносин, витребувати належні та допустимі докази щодо наявності чи відсутності створення нової речі, внаслідок проведених позивачем поліпшень орендованого майна і в залежності від встановленого вирішити спір.

Ухвалою суду від 5 березня 2008 року справу №6/138-07-3341 прийнято до розгляду суддею Гуляк Г.І. на підставі розпорядження голови суду, справі присвоєно №28-6/138-07-3341 та призначено до розгляду на 17 березня 2008 року.

24 березня 2008 року ухвалою суду було допущено до участі у справі судового експерта Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства Юстиції України –Чайку О.В.

Представник позивача в судове засідання з’явився позов підтримує та просить суд визнати право власності на 50,9% або 5091000 нежитлової будівлі загальною площею 2106,1кв.м., розташованої за адресою: м. Одеса, пров. Шампанський, 2.

Представник відповідача Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській області позов не визнає та просить суд у задоволені позову відмовити з підстав викладених у відзиві на позов.

Представник відповідача Міністерство освіти та науки України позов не визнає та у задоволені якого просить суд відмовити.

Представник третьої особи Одеський Національний університет ім..І.І.Мечникова позов не визнає.

Розглянувши матеріали справи, суд встановив :

Обґрунтовуючи свої позовні вимоги позивач посилається на те, що 28.02.1995р ТОВ «Університет-1»уклав договір оренди з Одеським державним університетом ім.Мечникова, згідно умов якого позивачу було надано у довгострокову оренду нежитлову будівлю загальною площею 1926 кв.м. за адресою: м.Одеса, пров.Шампанський, 2.

На дату укладення договору оренди нежитлова будівля, яка була введена до експлуатації в 1975 р., не використовувалася по цільовому призначенню, як їдальня, у зв’язку з незадовільним технічним станом будівлі, а саме: фундамент, підвальні приміщення та приміщення 1-го та 2-го поверхів будівлі мали значний знос; плоска конструкція даху їдальні давно не ремонтувалася, що приводила до систематичних заливів внутрішніх приміщень під час дощів. В зв`язку з цим, з дозволу орендодавця від 19.04.1995р.була збудована нова покрівля, також були здійснені невід`ємні поліпшення, які привели до збільшення загальної площі нежитлової будівлі до 2106,1 кв.м. Що стосується реконструкції даху вартістю 699 884грн. і неможливістю застосування ч.4 ст.778 ЦК України, як указано в постанові, то тут річ іде про тривалі дії з одним і тим же об`єктом оренди, з одним і тим же орендарем, який робив невід`ємні поліпшення на протязі всієї дії договору.

З 1 січня 2004 року набрав чинності Цивільним Кодексом України, за приписами якого право надання в оренду державного майна було надано Фонду держмайна України та його регіональним відділенням тому 17 червня 2004 року за згодою Міністерства освіти та науки України між ТОВ “Університет-1” та Регіональним відділенням ФДМУ в Одеській області було переукладено Договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, яким орендодавець передав орендарю в строкове платне користування державне нерухоме майно –нежитлову будівлю загальною площею 2106,1кв.м., розташовану за адресою: м. Одеса, пров. Шампанський. 2. Спірний об’єкт було залишено на балансі Одеського національного університету ім.І.І.Мечнікова, з зазначенням того, що цей об`єкт є орендованим згідно п.2.3.договору.

Враховуючи вищенаведене, орендар використав своє право, передбачене п.п.5.10,6.2 зазначеного договору, з дозволу орендавця проводити капітальний ремонт, реконструкцію, що зумовлює підвищення його вартості та звернувся до регіонального відділення із зазначеного питання листом від 15.09.2004р. У свою чергу регіональне відділення розглянуло документи, надані орендарем та листом від 28.09.2004р.№ 1/4313 надало згоду на проведення невід`ємних поліпшень у межах наданої кошторисної документації у сумі 632510,00 гривень(без ПДВ).

У подальшому, орендар здійснив невід`ємні поліпшення та наддав пакет документів, підтвержуючих здійснення цих поліпшень.

Регіональне відділення ФДМУ в Одеській області у відзиві на позов, не заперечує проти того, що ТОВ “Університет-1” у відповідності з вимогами чинного законодавства здійснені невід`ємні поліпшення будівлі, але вважає, що необхідно залучити до участі у судовому розгляді завідуючого лабораторією ОНДІСЕ –судового експерта Чайку О.В., яким було зроблено висновок судової будівельно-технічної експертизи об’єкту оренди.

Міністерство освіти і науки України, заперечуючи проти позову, посилається на відсутність у позивача права на викуп (приватизацію), оскільки будівлю до переліку майна, яке підлягає приватизації не включалась.

В ході нового розгляду представник відповідача проти позову заперечує, але письмових обґрунтувань та доказів заперечення суду не надано.

Третя особа Одеський національним університетом ім.І.І.Мечнікова надав аналогічні заперечення.

В судове засідання був викликаний завідуючий лабораторією ОНДІСЕ –судовий експерт Чайка О.В. для надання додаткових пояснень, стосовно питань, на які вказано в Постанові ВГСУ, який надав усні пояснення щодо проведеної експертизи та звернув увагу суду на те, що вартість невід’ємних поліпшень становить 1 109 235 гривень, що складає 509/1000 частики наймача у праві власності на нежитлову будівлю загальною площею 2106,1 кв.м., яка розташована за адресою: місто Одеса пров. Шампанський,2. Також експерт вказав, що при проведенні невід’ємних поліпшень об’єкт обстеження був кардинально змінений як за функціональними, так і за якісними ознаками, що привело до створення нової речі.

Заслухавши пояснення сторін та експерта, дослідивши матеріали справи та додатково надані докази, суд вважає, що позов підлягає задоволенню, виходячи з наступного:

Між Одеським державним університетом ім.І.І.Мечнікова та ТОВ “Університет-1” 28 лютого 1995 року було укладено договір оренди нежилого приміщення площею 1926кв.м.,, розташованого за адресою: м. Одеса, пров. Шампанський, 2.

Орендар має право за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, необхідний капітальний ремонт будівлі, комунікацій –за згодою орендодавця, згідно п.3.3. договору. З дозволу від 19.04.1995 була збудована нова покрівля.

17 червня 2004 року за згодою Міністерства освіти та науки України між ТОВ “Університет-1” та Регіональним відділенням ФДМУ в Одеській області було переукладено Договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, яким орендодавець передав орендарю в строкове платне користування державне нерухоме майно –нежитлову будівлю загальною площею 2106,1кв.м., розташовану за адресою: м. Одеса, пров. Шампанський. 2.

Відповідно до п. 6.2. договору від 17.06.2004р. передбачалось право ТОВ “Університет-1” з дозволу орендодавця вносити зміни до складу об`єкту оренди, проводити його капітальний ремонт, реконструкцію, технічне переоснащення, що зумовлює підвищення його вартості.

Таким чином за період оренди будівлі позивачем за згодою орендодавця від 28.09.2004р. були здійснені невід`ємні поліпшення будівлі, що підтверджується кошторисною документацією, актами виповнених робіт, висновком ПП “Аналітик”, а також заключенням № 7207 судової будівельно-технічної експертизи нежитлової будівлі загальною площею 2106,1кв.м. за адресою: м. Одеса, пров. Шампанський. 2, а саме невід`ємні поліпшення в результаті капремонту та реконструкції даху склали 1109235 гривень без ПДВ; на момент проведення невід`ємних поліпшень залишкова вартість нежитлової будівлі складала 1071211 гривень. При проведенні невід`ємних поліпшень об`єкт оренди було кардинально змінено як за функціональними, так і за якісними ознаками, що призвело до створення нової речі.

Частка орендаря в результаті здійснення невід`ємних поліпшень склала 50,9%, тобто 5091000.

Згідно експертного висновку Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз № 7207 від 27.08.2007р. про оцінку невід`ємних поліпшень нежитлової будівлі загальною площею 2106,1кв.м. за адресою: м. Одеса, пров. Шампанський. 2:

-фактична вартість поліпшень, зроблених орендарем під час оренди вказаної нежитлової будівлі, склала 1 109 235грн. (без ПДВ);

-документи, надані для визначення вартості поліпшень відповідають переліку, передбаченому розділом 2 „Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід’ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації”, таким чином являються достовірними та повними;

-частку орендаря можна вважати визначеною, а саме: частка наймача у праві власності на нежитлову будівлю складає 50,9% або 509/1000.

Згідно з додатковими роз`ясненнями, наданими судовим експертом Чайкою О.В. Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз вбачається, що при проведенні невід`ємних поліпшень об`єкт оренди було кардинально змінено як за функціональними (до проведення поліпшень функціональне призначення – їдальня, зараз це –заклад не лише для прийняття їжі, але і для проведення дискотек, конференцій, організації бізнес-тренінгів, корпоративних вечірок тощо), так і за якісними ознаками (до проведення поліпшень більшість приміщень знаходилася в не експлуатаційному стані, зараз мають сучасний ремонт з авторським дизайном, облаштовані усіма сучасними комунікаціями, кардинально змінено конструкцію даху –проведена реконструкція суміщеного даху в горищний з дерев’яною системою крок і покриттям із черепиці), що призвело до створення нової речі.

Таким чином, висновок Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз від 27.08.2007р. № 7207 співпадає із висновком, зробленим ПП “Аналітик”(сертифікат ФДМУ № 334105 від 28.04.2005р.), а також з висновком експерта-оцінювача УТО і ФДМУ Я.Маркуса від 04.07.07р.

Згідно ч.4 статті 778 Цивільного кодексу України, якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Це також передбачено у ч.4 статті 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а саме: «Якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди».

Пунктом 10.6. Договору оренди від 17.06.2004р. передбачено, що у разі припинення цього договору, невід`ємні поліпшення об`єкту оренди, здійснені орендарем за власний рахунок з дозволу орендодавця –є власністю Орендаря.

Таким чином, ТОВ “Університет” слід визнати співвласником нової речі –нежитлової будівлі загальною площею 2106,1кв.м., розташованої за адресою: м. Одеса, пров. Шампанський, 2 з часткою позивача 50,9% або 5091000.

Не може бути прийнято до уваги посилання відповідача на те, що зазначена спірна будівля не внесена до об`єктів, що підлягають приватизації, оскільки предметом спору у цій справі є визнання права власності на невід`ємні поліпшення об`єкту оренди, а не його приватизація.

За таких обставин суд вважає позовні вимоги обґрунтованими та задовольняє позов у повному обсязі.

Відповідно до ст.49 ГПК України судові витрати покласти на позивач.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, -

В И Р І Ш И В :

1. Позов задовольнити у повному обсязі.

2. Визнати за товариством з обмеженою відповідальністю “Університет-1” (м. Одеса, пров. Шампанський, 2, код 21004838) право власності на 5091000 нежитлової будівлі загальною площею 2106,1 кв.м., розташованої за адресою: м. Одеса, пров. Шампанський, 2.

Рішення суду набуває законної сили після закінчення 10-денного строку з дня його підписання.

Суддя Гуляк Г.І.