ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 березня 2008 р.

№ 30/292

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого

суддів:

С. Шевчук,

Ж. Бернацької, І. Воліка (доповідача),

розглянувши у відкритому судовому засіданні

касаційну скаргу

Товариства з обмеженою відповідальністю (ТОВ) "Даталюкс"

на постанову

від 27.11.2007 року

Київського апеляційного господарського суду

у справі

№ 30/292

за позовом

Закритого акціонерного товариства (ЗАТ) "Вікторія"

до

1)          ТОВ "Даталюкс";

2)          Комунального підприємства (КП) по утриманню

житлового господарства Солом'янського району м. Києва;

3)          Фонду приватизації комунального майна Солом'янського району м. Києва;

4)          Солом'янської районної у м. Києві ради;

третя особа

Солом'янська районна у м. Києві державна адміністрація

про

визнання недійсними договорів та рішення

В судове засідання прибули представники сторін:

позивача

Вичівська О.Ю. (дов. від 05.10.2006 № 48),

відповідача-1

Онучак Н.М. (дов. від 19.03.2008 б/н),

відповідача-2

Мойсик М.В. (дов. від 11.01.2008 № 98/38),

відповідача-3

не з'явились,

відповідача-4

Арін М.І. (дов. від 13.08.2007 № 357),

Мартинцова І.О. (дов. від 02.03.2007)

третьої особи

Карлаш І.М. (дов. 12.11.2007 № 14181/01),

Єрко Н.П. (дов. від 12.11.2007 № 14180/01)

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду міста Києва від 05.10.2007 у справі № 30/292 (суддя Ващенко Т.М.) задоволено позов ЗАТ "Вікторія" та визнано нежилі будівлі соко-томатного цеху, матеріального складу та прибудови невід’ємними складовими цілісного майнового комплексу плодоовочевої бази ЗАТ "Вікторія"; визнано недійсним договір оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Солом’янського району м. Києва № 1141ж від 05.08.2005; визнано недійсним та скасовано рішення Солом’янської у м. Києві ради 7 сесії 5 скликання № 97 від 20.12.2006 в частині пункту 41 додатку до цього рішення щодо приватизації нежилих будівель по вул. Василенка, 2, шляхом викупу орендарем –ТОВ "Даталюкс"; визнано незаконною

Доповідач: Волік І.М.

приватизацію нежилих будівель прибудови (літера "Д"), площею 58,20 м2, та комплексу будівель, загальною площею 3 196,60 м2, до складу якого входить склад склотари (літера Д), площею 1599,60 м2, і соко-томатний цех (літера "Д"), площею 1 597,00 м2, по вул. М. Василенка, 2 в м. Києві; визнано недійсним договір купівлі-продажу комплексу будівель шляхом викупу № 546 від 24.05.2007, укладений між Фондом приватизації комунального майна Солом’янського району м. Києва та ТОВ "Даталюкс"; визнано недійсним договір купівлі-продажу частини майнового комплексу № 547 від 24.05.2007, укладений між Фондом приватизації комунального майна Солом’янського району м. Києва та ТОВ "Даталюкс".

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 27.11.2007 (судді: Андрієнко В.В., Малевич М.М., Студенець В.І.) рішення господарського суду міста Києва від 05.10.2007 у справі № 30/292 залишено без змін

Судові рішення мотивовані ст. ст. 4, 9, 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ст. 230 ЦК України, п. 51 Закону України "Про державну програму приватизації" в редакції від 15.12.2005, ст. 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств".

Судом було встановлено факт передачі в орендне користування ТОВ "Даталюкс" і подальшої приватизації будівлі прибудови, що перебувала в орендному користуванні позивача, передачі в орендне користування та подальшої приватизації будівлі соко-томатного цеху і матеріального складу, яких фактично не існувало, а також те, що ТОВ "Даталюкс" фактично не здійснювало поліпшень орендованого майна не менш як на 25% його залишкової вартості. На підставі встановлених фактичних обставин суди прийшли до висновку про передачу ТОВ "Даталюкс" земельної ділянки, що відводилась під будівництво плодоовочевої бази і перебувала в користуванні позивача.

ТОВ "Даталюкс" в поданій касаційній скарзі просить рішення господарського суду першої інстанції та постанову господарського суду апеляційної інстанції скасувати, а справу направити на новий розгляд до господарського суду м. Києва. В судовому засіданні представник ТОВ "Даталюкс" підтримав касаційну скаргу в частині і просив рішення суду від 05.10.2007 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 27.11.2007 у справі № 30/292 скасувати і прийняти нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити, посилаючись на порушення господарськими судами норм матеріального та процесуального права, а саме ст. 12, 34 Господарського процесуального кодексу України, вказуючи на невідповідність судових рішень положенням Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого Постановою КМУ від 10.09.2003 № 1440, та на неправильне застосуванні ст. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Перевіряючи юридичну оцінку встановлених судом фактичних обставин справи та їх повноту, Вищий господарський суд України, заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін та перевіривши матеріали справи, дійшов висновку, що касаційна скарга ТОВ "Даталюкс" не підлягає до задоволення, виходячи з такого.

Залишаючи рішення місцевого господарського суду без змін, апеляційний господарський суд виходив з того, що ЗАТ "Вікторія" (правонаступник орендних підприємств) з моменту створення працювало як плодоовочева база в користуванні якої знаходився цілісний майновий комплекс плодоовочевої бази по вул. Василенка, 2, в м. Києві.

Рішенням виконавчого комітету Київської міської ради депутатів трудящих № 671 від 29.04.1969 під розташування плодоовочевої бази була виділена земельна ділянка, площею біля 8,3 га, та надано дозвіл на будівництво овочесховища на цій ділянці.

Виходячи із наявних в матеріалах справи доказів, суд, посилаючись на платність використання земель в Україні, що передбачена ст. 2 Закону України "Про плату за землю" та ст. 93 Земельного кодексу України, дійшов висновку, що в користуванні позивача знаходиться земельна ділянка, площею 69170,32 кв.м., в т.ч. і під руїнами складу склотари (матеріального складу) –1 599,6 кв.м., соко-томатного цеху - 1597,0 кв.м.

Відповідно до п 6 розділу Х "Перехідних положень" Земельного кодексу України, строк переоформлення права власності або права оренди на земельні ділянки подовжено до 1 січня 2008 року.

Отже, колегія погоджується з висновком суду апеляційної інстанції, що не переоформлення позивачем правовстановлюючих документів на земельну ділянку, що йому відводилась, не позбавляє права володіння та користування цією ділянкою.

Відповідно до п. 1.1. договору оренди державного майна від 01.04.1997 в орендне користування позивача Жовтневою районною державною адміністрацією м. Києва був переданий цілісний майновий комплекс, склад і вартість якого міститься в додатку № 3 до цього договору, в тому числі соко-томтний цех, матеріальний склад і прибудова.

Всі складові частини ЦМК індивідуально визначені, але не всі окремо розташовані. Відповідно до експлікації будівель котельна, прибудова, будівля соко-томатного цеху і матеріальний склад мають спільні будівельні елементи, а тому не є окремо розташованими об’єктами.

Розпорядження голови Жовтневої районної у м. Києві від 05.09.2001 будівля соко-томатного цеху була вилучена із складу цілісного майнового комплексу, що знаходився в орендному користуванні позивача.

Додатковою угодою № 2 від 23.03.2004 про зміни та доповнення до договору оренди від 01.04.1997 з цілісного майнового комплексу плодоовочевої бази було виключено ряд об’єктів, що входили до складу цілісного майнового комплексу, в тому числі і будівля матеріального складу. Внесення вищезазначених змін в первісний договір оренди позивачем не оскаржувались.

Апеляційним судом було відмічено, що з цілісного майнового комплексу вилучались лише об’єкти нерухомості, при тому без врахування того, що ці об’єкти належать до структурних підрозділів підприємства (цех та склад).

Виходячи із специфіки господарської діяльності позивача, що полягає в зберіганні і переробці овочів та фруктів, колегія приходить до висновку, що відсутність таких засобів виробництва, як приміщення по переробці сировини і приміщення по зберіганню готової продукції, порушує цикл виробництва позивача.

З огляду на зазначене, судова колегія вважає, що суди правильно визнали будівлі соко-томатного цеху, матеріального складу, прибудови невід’ємними складовими цілісного майнового комплексу плодоовочевої бази позивача.

Господарський суд касаційної інстанції відхиляє посилання скаржника на порушення судом вимог ст. 12 Господарського процесуального кодексу України, оскільки вимоги позивача обґрунтовуються положеннями договору від 01.04.1997.

Посилання скаржника на те, що суд вийшов за межі позовних вимог встановивши незаконність відмови Солом’янської районної у місті Києві державної адміністрації позивачу у поверненні до складу цілісного майнового комплексу будівель складу склотари (матеріального складу) та соко-томатного цеху (лист № 3462/01 від 25.04.05) є такими, що суперечать ст. 43 Господарського процесуального кодексу України. Господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об’єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

До того ж судом встановлено, що укладання з ТОВ "Даталюкс" договору оренди № 1141ж від 05.08.2005 при наявності декількох бажаючих є порушенням ч.7 ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", у якій зазначено, що при наявності декількох бажаючих, перевагу в укладанні договору оренди орган владних повноважень зобов’язаний був визначити на конкурсних засадах.

За умов зазначеного договору в оренду передавалось для складських потреб окремо розташоване одноповерхове нежиле приміщення площею 4 270 кв.м. Докази існування в натурі такої споруди відсутні.

На момент укладання спірного договору в розпорядженні власника знаходились лише нежитлове приміщення соко-томатного цеху та матеріального складу (складу склотари), загальною площею 3196,6 кв.м. (в оренду передавалась одноповерхова споруда, площею 4270 кв.м.), отже укладанням цього договору порушувались права позивача як орендаря, оскільки майно, що знаходилась в його користуванні, було передано іншій особі без його згоди.

Доказів виконання пунктів 8.1., 4.10., 3.7. договору ТОВ "Даталюкс" не надано.

Відповідно до технічної документації, що розроблялась ТОВ "Даталюкс" з приводу землевідведення, для експлуатації орендованого за договором майна предмета оренди не існувало. Про цей факт свідчить абрис земельної ділянки та експлікація будівель, споруд та угідь, відповідно до якої на земельній ділянці, що відводилась ТОВ "Даталюкс" під експлуатацію орендованого майна знаходились: асфальтовані покриття, газон з чагарником, опори, чагарник, газон з деревами та розвалини. Отже предмет оренди являв руїну, не придатну до експлуатації.

Відповідно до ст. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" руїна не відноситься до об’єкту оренди.

Відповідно до ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", договір оренди припиняється у разі загибелі об’єкту оренди.

Колегія погоджується з висновком суду про фактичну передачу в орендне користування ТОВ "Даталюкс" земельної ділянки, якою користувався позивач, і про те, що договір оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Солом’янського району міста Києва №1141ж від 05.08.2005 не був спрямований на реальне настання правових наслідків, що ним обумовлені, отже підлягає визнанню недійсним на підставі ч. 5 ст. 203 ЦК України, так як був укладений з порушенням ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Суд апеляційної інстанції правильно встановив, що Національний стандарт №1 "Загальні засади оцінки майна та майнових прав", затверджений ПКМУ від 10.09.2003 № 1440, на який посилався скаржник, як на законодавчий акт, що спростовує висновки суду, не може враховуватись при розгляді цієї справи оскільки цей нормативний акт, відповідно до п. 1 є обов’язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб’єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. При вирішенні спірних відносин слід керуватись спеціальним законодавством, що регулює правовідносини суб’єкта владних повноважень з іншими особами щодо питань орендних відносин та приватизації.

Рішенням Солом’янської у м. Києві ради VII сесії V скликання №97 від 20.12.2006 затверджено перелік об’єктів комунальної власності Солом’янського району м. Києва, що підлягають приватизації у 2007 році. Пунктом 41 додатку до цього рішення нежилі будівлі по вул. Василенка, 2 підлягають викупу орендарем –ТОВ "Даталюкс".

Згідно ст. 2 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” об’єктом малої приватизації є окреме індивідуально визначене майно. Нежилі будівлі, що були приватизовані ТОВ "Даталюкс", не є об’єктом малої приватизації, оскільки окремим майном не були.

Відповідно до ст. 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", викуп майна підприємств, зданих в оренду проводиться з додержанням вимог, передбачених чинним законодавством України.

Згідно п. 51 Закону України "Про державну програму приватизації" в редакції від 15.12.2005, у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого майна (будівлі, споруди, приміщення), орендар одержує право на викуп цього майна, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке не можливо відокремити від відповідного об’єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менш як на 25 відсотків залишкової вартості майна (будівлі, споруди, приміщення).

Інформація, що міститься в аудиторському висновку від 12.12.2006 стосовно проведення поліпшень орендованого майна за рахунок власних коштів орендаря (ТОВ "Даталюкс") в розмірі 420 000,00 грн. спростовується звітом про виконані роботи по візуальному обстеженню технічного стану соко-томатного цеху та складу склотари по вул. Василенка, 2 в м. Києві від 03.09.2007. Зазначеним звітом встановлено, що за загальними ознаками обстежений блок цехів був раніше (не пізніше ніж 15 років тому) виведений з експлуатації, після чого почався процес доведення будівель до стану експлуатаційної непридатності та аварійності (демонтаж конструкцій і комунікацій). Будівлі обстеженого блока цехів, за виключенням будівлі томатного відділення, практично не існують (частина конструкцій демонтована або зруйнована). Експлуатація соко-томатного цеху і складу склотари неможлива (в т.ч. в якості нежитлових приміщень), більш того, знаходження людей в межах залишків будівель небезпечно. Можливість експлуатації дерев’яної будівлі томатного відділення (використання в якості нежитлових приміщень) повинно бути уточнено при її детальному обстеженні і забезпечення доступу всередину. Залишки стін будівель за п.3 мають дефекти і пошкодження, з врахуванням яких конструкції повинні бути віднесені, до категорії технічного стану IV (аварійний стан).

Колегія відхиляє посилання відповідача на порушення апеляційним судом ст. 34 ГПК України при наданні оцінки звіту про виконані роботи по візуальному обстеженню технічного стану соко-томатного цеху та складу склотари по вул. Василенка, 2, в м. Києві від 03.09.2007, оскільки таке твердження суперечить ст. 43 ГПК України. До того ж, в супереч вимог ст. 33 ГПК України, позивачем не надавались докази, що спростовують висновки, що містяться у звіті.

Згідно експлікації будівель плодоовочевої бази, розташованої по вул. Василенко, 2, в м. Києві нежилі будівлі, що були приватизовані ТОВ "Даталюкс", не були об’єктом малої приватизації, оскільки окремим майном не були –будівлі матеріального складу та соко-томатного цеху, розташовані разом з будівлею котельні та прибудовою, отже не мають окремого розташування, а знаходяться в комплексі з іншими будівлями цілісного майнового комплексу плодоовочевої бази та мають спільні будівельні елементи.

Доказів згоди орендодавця на проведення поліпшення орендованого майна не надано.

ТОВ "Даталюкс" подало відомості про покращення орендованого майна разом із заявою про приватизацію.

Відповідно до ст. 230 ЦК України, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин визнається судом недійсним.

З огляду на за зазначене, колегія погоджується з висновком суду про незаконність проведеної приватизації і вважає підстави визнання недійсним та скасування рішення Солом’янської у м. Києві ради VII сесії V скликання № 97 від 20.12.2006 в п. 41 додатку до цього рішення щодо приватизації шляхом викупу нежилих будівель по вул. Василенка, 2, орендарем –ТОВ "Даталюкс", такими, що відповідають нормам діючого законодавства.

Відповідно до рішення Солом’янської у місті Києві ради VIII сесії V скликання від 04.04.2007 № 130, цілісний майновий комплекс за адресою: вул. Василенка, 2, підлягає приватизації шляхом викупу орендарем - ЗАТ "Вікторія”. Додаток № 2 до цього рішення містить перелік споруд, що підлягають викупу. Під пунктом 6 цього переліку значиться прибудова під літерою Д3, площею 58,20 кв.м. Зазначена прибудова стала предметом договору купівлі-продажу частини майнового комплексу № 547 від 23.05.2007, укладеного з ТОВ "Даталюкс", хоча з орендного користування позивача ніколи не вибувала.

Колегія вважає за необхідне відмітити, що з огляду на фактичні обставини справи встановлені судами першої і апеляційної інстанції, договір купівлі-продажу будівель шляхом викупу № 546 від 23.05.2007, за яким у власність ТОВ "Даталюкс" передавались будівлі соко-томатного цеху та складу склотари (матеріального складу), з огляду на відсутність цих будівель, по суті є договором купівлі-продажу земельної ділянки, що знаходиться в користуванні позивача.

Отже, апеляційний суд прийшов до правильного висновку щодо недійсності договору купівлі-продажу частини майнового комплексу № 547 від 23.05.2007 та договору купівлі-продажу будівель шляхом викупу № 546 від 23.05.2007.

Зважаючи на вищенаведене, колегія суддів не вбачає підстав для скасування оскаржуваних судових рішень.

Керуючись ст. ст. 1115, 1117, 1119-11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ТОВ "Даталюкс" залишити без задоволення.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 27.11.2007 року у справі № 30/292 залишити без змін.

Головуючий, суддя С. Шевчук

Судді : Ж. Бернацька

І. Волік