ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
м. Хмельницький, Майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98
_________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"27"
березня 2008 р.

Справа
№ 14/8097

Приватного
підприємця ОСОБА_1 м. Хмельницький

до Приватного підприємцяОСОБА_2м.
Хмельницький

про стягнення 34 542,00 грн., усунення
перешкод в користуванні приміщенням та розірвання договору оренди.

та
зустрічним позовом
Приватного підприємцяОСОБА_2м. Хмельницький

до
Приватного
підприємця ОСОБА_1 м. Хмельницький

про
визнання недійсними
договорів оренди

Суддя  Гладюк Ю.В.

за участю
представників сторін:

від позивача: ОСОБА_3. -за довіреністю від
26.11.07р.

від
відповідача: не
з'явився

Суть
спору: Позивач в
своєму позові просить стягнути з відповідача 34 542,00 грн. заборгованості по
орендній платі та зобов'язати відповідача усунути перешкоди в здійсненні прав
на користування та володіння приміщенням, а також просить розірвати укладений
між сторонами договір оренди №2 від 01.09.07р. Обґрунтовуючи позовні вимоги
позивач посилається на невиконання відповідачем умов договору щодо внесення
орендної плати та порушуючи умови договору чинення орендарем перешкод в доступі
до приміщення.

В
зустрічному позові первісний відповідач просить визнати недійсними договори
оренди №1 від 13.06.07р. та №2 від 01.09.07р. укладені з первісним позивачем.
При цьому він посилається на те, що спірні угоди укладені внаслідок помилки та
обману зі сторони первісного позивача, внаслідок чого орендовані приміщення не
можуть бути використані за цільовим призначенням.

Представник
первісного позивача в судовому засіданні вимоги первісного позову підтримав,
проти зустрічного заперечував.

Первісний
відповідач в судове засідання не з'явився, повноважного представника для участі
не направив в третє, подав до суду заяву про відкладення розгляду справи в
зв'язку з хворобою. Дана заява судом до уваги не приймається з огляду на те, що
ПП.ОСОБА_2. не позбавлена можливості
діяти через свого повноважного представникаОСОБА_4

Розглядом
матеріалів справи встановлено наступне.

Рішенням
виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 27.03.03 № 277 затверджено
Положення про порядок надання дозволу на тимчасове та постійне використання
приватних, орендованих квартир та окремих кімнат в них для потреб
непромислового характеру в житлових будинках міста. Дане положення регламентує
порядок оформлення та надання дозволів юридичним та фізичним особам -суб'єктам
підприємницької діяльності на тимчасове та постійне використання
приватних, орендованих квартир та окремих кімнат в них для потреб
непромислового характеру в житлових будинках міста. Положенням передбачено, що
виведення житлових приміщень (квартир) з житлового фонду проводиться лише при
наданні дозволу на їх постійне використання для потреб непромислового
характеру.

ОСОБА_1придбала
за договором купівлі-продажу 02.03.2005р. квартиру № 3 на першому поверсі в
місті Хмельницькому по вул. Проскурівського підпілля, 46  загальною площею 71,6 кв.м.

ОСОБА_1звернулась
у відповідності до вищезазначеного Порядку до міського голови із заявою про
свої наміри використання придбаної квартири для потреб непромислового
характеру.

У
відповідності до пункту 2.2 Порядку комісія провела обстеження квартири про що
складено два акти. Перший акт обстеження технічного стану № 3 по вул..
Проскурівського підпілля, 46 від 25.05.2005р. Другий акт обстеження на предмет
реконструкції № 257 від 01.06.2005р. За результатами обстеження комісія прийшла
до висновку про можливість реконструкції квартири під магазин з продажу
непродовольчих продуктів, без виведення з житлового фонду при умові влаштування
окремого виходу.

28.07.2005р.
виконавчий комітет Хмельницької міської ради виніс рішення № 490-Б., яким
ОСОБА_1 надав дозвіл на тимчасове використання та реконструкцію з
видачею АПЗ придбаної квартири під магазин продажу непродовольчих товарів з
влаштуванням окремого виходу.

В
наявній у справі відповіді БТІ від 23.01.2008р. на адвокатський запит слідує,
що інженером БТІ було проведено обстеження та встановлено, що фактично квартира
реконструйована під магазин, внаслідок чого складено технічний паспорт на нежитлове
приміщення по вул. Проскурівського підпілля, 46,кв.3. Оглядом в судовому
засіданні технічного паспорта підтверджується те, що він складений на
приміщення призначене для торгівлі.

З
наявної у справі відповіді Управління архітектури та містобудування від
25.01.2008р. на адвокатський запит
слідує, що: „Актом прийняття в експлуатацію від 13.08.2007р. було
прийнято в експлуатацію торгівельний об'єкт тимчасового використання
квартири № 3 під магазин з продажу непродовольчих товарів з влаштованим окремим
виходом загальною площею 71,6 кв.м., по вул. Проскурівського підпілля,46 в м.
Хмельницькому”.

Рішенням
виконкому № 996-Е від 13.09.2007р. ОСОБА_1 надано дозвіл на розміщення та
експлуатацію об'єкту торгівлі -магазину по торгівлі непродовольчими товарами у
власному приміщенні за адресою вул. Проскурівського підпілля, 46

В
силу ст. 11 Цивільного кодексу України однією з підстав виникнення цивільних
прав та обов'язків є договори та інші правочини.

Між
сторонами у справі укладено два договори оренди в яких орендодавцем виступила
приватний підприємець ОСОБА_1, а орендаремОСОБА_2. Перший договір укладено
13.06.2007р. № 1. Предметом цього договору була оренда приміщення загальною
площею 71.6 кв.м. з метою розміщення магазину непродовольчих товарів за адресою
АДРЕСА_1 Термін оренди визначений до 31.08.2007р. На виконання умов зазначеного
договору сторонами 15.06.2007р. підписано акт прийому-передачі приміщення.
Будь-які зауваження що стосуються об'єкту оренди акт не містить. Даний договір
сторонами виконано повністю, що сторонами не заперечується.

Також
між сторонами підписано договір № 2 від 01.09.2007р.  Зміст цього договору ідентичний змісту попереднього
договору. Єдиною відмінністю є мета оренди. Зокрема в другому договорі сторони
зазначили, що майно передається з метою розміщення аптеки. Визначаючи розмір
орендної плати сторони в пункті 2.1 договору вказали, що розмір орендної плати
за весь об'єкт що орендується складає щомісяця еквівалент 2280 доларів США без
ПДВ. Також сторони в договорі обумовили наступне.

П.2.2
Орендна плата сплачується в готівковому чи безготівковому порядку не пізніше
п'ятого числа кожного місяця.

П.2.3
Крім орендної плати орендар сплачує всі комунальні та інші платежі пов'язані з
утриманням об'єкту, що орендується, згідно рахунків не пізніше 20 числа
поточного місяця.

П 2.4
Орендна плата нараховується з моменту підписання акту прийому-передачі об'єкту,
що орендується.

П 2.5
З першим платежем здійснюється додатково оплата за останній місяць дії даного
договору.

З
пояснень представника орендодавця слідує, що акт прийому-передачі об'єкту
оренди між сторонами повторно не укладався, оскільки після передачі орендарю
приміщення по акту  від 15.06.2007р. він
його не повертав в зв'язку з укладенням нового договору з того ж предмету.
Тобто об'єкт оренди з володіння орендаря не вибував. За таких обставин строк
нарахування орендної плати слід визначати з дня укладення договору. Первісним
відповідачем інше не доведено, а тому щодо початку нарахування орендної плати
судом приймається як обґрунтована позиція первісного позивача.

В  своїх заперечення проти первісного позову
первісний відповідач зазначає, що не міг оплатити орендну плату через те, що
позивач не виставляв йому рахунки, як то передбачено умовами договору. До того
ж в договорі не зазначено рахунок, на який можна перераховувати орендну плату.
Зазначені заперечення судом оцінюються критично виходячи з того, що відповідач
заперечує проти первісного позову в частині стягнення орендної плати, а також з
наявних у справі інших доказів. Так з наявної у справі телеграми надісланої
ПП.ОСОБА_2. ПП. ОСОБА_1 ще до звернення останньої з позовом до суду ПП.ОСОБА_2.
повідомляла про розірвання ( в односторонньому порядку) договору. Тобто не
визнавала його. Інші матеріали свідчать про неодноразові звернення ПП. ОСОБА_1.
до ПП.ОСОБА_2. з вимогою сплатити оренду плату. Будь-які звернення орендаря до
орендодавця стосовно отримання останнім орендної плати суду не надані. Наведене
об'єктивно свідчить при ухилення первісного відповідача від виконання своїх
зобов'язань по сплаті орендних платежів.

Окрім
зазначеного ПП.ОСОБА_2. звертає увагу суду на те, що в силу ч. 6 ст.762 ЦК
України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не
могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. При цьому
вказує на те, що приміщення фактично зайняте іншими особами, воно не виведене з
житлового фонду, реконструкція не завершена і приміщення не введене в
експлуатацію.  При цьому доказів зайняття
приміщення третіми особами не надала, а за актом приймання -передачі саме в її
фактичному володінні знаходиться приміщення.

Виведення
приміщення з житлового фонду в силу наведеного вище обгрунтування при
тимчасовому використанні квартири для потреб непромислового характеру не
вимагається.  Крім того приміщення
введено в експлуатацію13.08.2007р. і для розміщення в ньому аптеки згідно
Рішення виконкому № 643 від 14.09.2006р., яким затверджено Положення про
порядок надання дозволу на розміщення та експлуатацію об'єктів торгівлі та
побуту (п. 2.5) достатньо було подати адміністратору заяву на ім'я міського
голови  до якої додати лише копію
свідоцтва про державну реєстрацію суб'єкта господарювання; копію технічного
паспорту на приміщення; документ про наявність приміщення (договір оренди);
копію договору на вивіз твердих побутових відходів. Первісний же відповідач
навмисно в своїх заперечення цитує інші норми вищевказаного положення, які не
стосуються розміщення аптек. До того ж і Постанова Кабінету Міністрів України №
1570 від 17.11.2004р., якою затверджено Правила торгівлі лікарськими засобами в
аптечних закладах не містить заборони щодо можливості розміщення аптек в
квартирах, які тимчасово використовуються для потреб непромислового характеру.
А в пункті 24 цих Правил вказано, що „для забезпечення діяльності з роздрібної
торгівлі  аптека повинна  розміщуватися в окремому будинку або у
вбудованому приміщенні. В житловому будинку аптека розміщується на першому
поверсі, окремі приміщення аптеки, крім торговельного залу, можуть
розміщуватися у цокольних та підвальних приміщеннях”.

Наведеним
спростовуються доводи відповідача за первісним позовом.

Статтею
629 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є обов'язковим для
виконання сторонами.

Отже
вирішуючи первісний позов суд виходить з того, що вимоги про стягнення орендної
плати за три місяці тобто за вересень, жовтень та за останній місяць оренди
(тобто наперед згідно п.2.5 договору) в сумі
34 542 грн. є обґрунтованими, і підтверджуються розрахунком.

В
силу п. 4.4 договору орендодавець має право на дострокове розірвання договору з
орендарем в односторонньому порядку у випадку систематичного порушення строків
та порядку проведення розрахунків за даним договором.

Крім
того судом враховується, що не внесення орендарем орендної плати є істотними
порушенням договору оренди, оскільки основною метою оренди для орендодавця є
отримання орендної плати.

Таким
чином вимоги щодо розірвання договору є обґрунтованими.

Первісний
позивач також просить винести рішення про усунення перешкоди в здійсненні ним
прав на користування та володіння приміщенням. Однак в процесі розгляду справи
судом не здобуто належних та допустимих доказів чинення первісним відповідачем
таких перешкод. Тому внаслідок недоведеності позову в цій частині у суду
відсутні підстави для його задоволення.

В
зустрічному позові відповідач наводить дві правові підстави для визнання
договорів оренди недійсними. По-перше, вказані правочини нею укладено внаслідок
помилки, що має істотне значення.. По-друге, ОСОБА_1навмисно ввела в
омануОСОБА_2. щодо обставин, які мають істотне значення. Проте аналіз
доводівОСОБА_2. свідчить про їх надуманість і спростованість вищенаведеними
обставинами та відповідними рішеннями і положеннями.

В
силу ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати
покладаються на відповідача

Керуючись
ст.ст. 44,49,82,84,116 Господарського процесуального кодексу України,

в и р і ш и в :

Позов
приватного
підприємця ОСОБА_1 до приватного підприємцяОСОБА_2про стягнення 34 542,00 грн.,
усунення перешкод в користуванні приміщенням та розірвання договору оренди
задовольнити частково.

Стягнути
з приватного підприємцяОСОБА_2(АДРЕСА_2
) на користь приватного підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_3) 34 542 грн.
заборгованості,  430,42 грн. витрат на
оплату державного мита  та 118 грн.
витрат на онфрмаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Розірвати
договір оренди  не житлового приміщення  в АДРЕСА_1
від 01.09.07р. №2  укладений між
приватним підприємцем ОСОБА_1 та приватним підприємцемОСОБА_2.

В
позові щодо усунення
перешкод в користуванні майном відмовити.

В
задоволенні зустрічного позову
приватного підприємцяОСОБА_2до Приватного підприємця ОСОБА_1 про визнання
недійсними договорів оренди №1 від 13.06.07р. та  №2 від 01.09.07р. відмовити.

Суддя
Ю.В. Гладюк