ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

"11" квітня 2008 р.
Справа №  02/1496

Господарський
суд Черкаської області в складі головуючого судді Пащенко А.Д.,  із секретарем судового засідання Давиденко
В.Г., за участю представників: позивача: ОСОБА_2 -за довіреністю, відповідача:
Якимчук Ю.В. -за довіреністю,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Черкаси  справу

за
позовом приватного
підприємця ОСОБА_1

до
Регіонального
відділення Фонду  державного майна  України по Черкаській області

про
визнання права,

ВСТАНОВИВ:

Заявлено  вимогу
про  визнання  наявності у підприємця ОСОБА_1 права на викуп
частини нежитлового приміщення по вул. Радянській, 31 у м. Умань.  В обґрунтування позовних вимог позивач вказує
на те,  що він має право на викуп
вказаного приміщення в зв'язку з тим, що на підставі договору оренди від
24.02.1999 року, погодженого із представництвом Фонду державного майна України
у м. Умань, зокрема, пункту 4.1., позивач виконав  повний комплекс ремонтно-реставраційних
будівельних робіт по відновленню вказаного нежитлового приміщення на загальну
суму 299739 грн. (без урахування ПДВ),
договорів від 10.05.2000 року і від 18.04.2001 року,  та на підставі  пункту 42 Державної програми приватизації на
1999 рік,  яка діяла  на момент укладення договору, виходячи із
того, що позивачем виконано роботи, погоджені із представництвом ФДМУ,  в зв'язку з чим частка позивача у загальній
вартості приміщення складає 42%; а відповідач у листі  на адресу позивача заперечує дію договору
оренди та вважає, що позивач повинен прийняти
участь у процедурі укладення договору для подальшого користування  своїми приміщеннями.

До початку судового засідання позивач
подав суду та представнику відповідача заяву про уточнення позовних вимог,  у якій просить визнати дійсними умови
договорів від 24 лютого 1999 року, 10 травня 2000 року, 18 квітня 2001 року для
Регіонального відділення Фонду державного майна України в Черкаській
області  та визнати право в підприємця
ОСОБА_1 на викуп частини нежитлового приміщення площею 463 м2 по вул.
Радянській, 31 у м. Умань орендарем в ході приватизації та відповідно до законодавства
про приватизацію.

Представник
позивача у судовому засіданні позов підтримав у зміненій редакції та пояснив,
що фактично в заяві про уточнення позовних вимог позивач змінює позовні вимоги
на підставі статті 22 ГПК України і просить задовольнити позовні вимоги
позивача як такі, що ґрунтуються на належним чином оформлених доказах,
відповідають праву, встановленому законом,
та пояснив,  що договори суборенди
від 24.02.1999 року,  10 травня 2000
року, 18 квітня 2001 року укладені відповідно до вимог діючого на той  час законодавства про оренду,  вони погоджені із представництвом ФДМУ, тому
виконані позивачем поліпшення є погодженими із ним, в зв'язку з чим витрачена
позивачем  на ремонт приміщення сума
складає частку позивача у вартості приміщення і становить 42 %. Також
представник позивача пояснив, що після визнання недійсним договору оренди із
ТОВ “Слов'яни” позивач продовжує до цього часу користуватися майном,   заборгованість по орендній платі
відсутня.

Відповідач
не подав суду письмовий відзив на позов. Представник відповідача у судовому
засіданні не заперечив проти  позовних
вимог позивача та пояснив, що відповідач не заперечує проти дійсності вказаних
договорів суборенди для відповідача як орендодавця відповідно до чинного
законодавства, і відповідно до діючого на даний час законодавства особа, яка
виконала поліпшення орендованого державного майна за рахунок власних
коштів  вартістю не менш як 25 відсотків
залишкової вартості  майна, одержує право
на викуп цього майна у разі прийняття рішення про приватизацію; однак, позивач
повинен провести нову експертну оцінку щодо вартості орендованого майна для
приведення  договору оренди у
відповідність до чинного законодавства.

У
судовому засіданні оголошувалася перерва із 09.04.2008 року по 11.04.2008 року.

Оцінивши
докази у справі в їх сукупності,
заслухавши пояснення та доводи
представників  сторін, суд  встановив
наступне.

Представництво
Фонду державного майна України в м. Умані та товариство з обмеженою
відповідальністю “Слов'яни” підписали охоронно-орендний договір № 135 від 30
вересня 1998 року,  за  умовами якого Представництво ФДМУ  здало в оренду, а товариство прийняло
монастир Василіанів, розташований по вул. Радянській, 31 для проведення  ремонтно-реставраційних робіт по відновленню
пам'ятки архітектури і використання під торгово-діловий комплекс. Термін
договору  оренди було встановлено на 49
років.

В
подальшому  ТОВ “Слов'яни” та  позивачем було підписано договір суборенди
від 24 лютого 1999 року, який було погоджено із Представництвом Фонду
державного майна України в м. Умані та скріплено печаткою представництва.

За умовами вказаного договору підприємець
прийняв у оренду приміщення торгово-ділового комплексу загальною площею 314 кв.
м., що розташоване по вул. Радянській, 31 у м. Умань,  для використання їх під молодіжний клуб. Крім
цього, сторони уклали та погодили із Представництвом Фонду державного майна
України в м. Умані договори суборенди від 10.05.2000 року на оренду 381 кв. м.
нежитлового приміщення, та договір від 18.04.201 року на оренду приміщення
площею 82 кв. м. за вказаною адресою. В подальшому сторони уклали доповнення до
договору суборенди від 10.05.2000 року, в якому вказали, що підприємець прийняв
у оренду  приміщення торгово - ділового
комплексу загальною площею 463 кв. м., що розташоване по вул. Радянській, 31 у
м. Умань. Як вбачається із матеріалів справи та із заяв і пояснень представника
позивача, позивач фактично використовує нежитлове приміщення площею 463 кв.
м.  Як пояснив представник позивача,
вказаною  додатковою угодою сторони  закріпили
дійсну площу орендованого майна - 463 кв. м.

В  пункті 1.2. договору від 24.02.1999 року
вказано, що договір  діє строком на 25
років і 5 місяців з моменту вводу орендуємих
приміщень в експлуатацію з 1 серпня 1999 року до 1 серпня 2025 року. У
договорі від 10.05.2000 року на площу 381 кв. м. сторони вказали строк дії
договору до 9 травня 2035 року.
Проаналізувавши умови вказаних договорів, доповнення до договору від
10.05.2000 року,  інші матеріали справи,
заслухавши пояснення представника позивача, суд приходить до висновку, що строк
дії оренди нежитлового приміщення площею 463 кв. м. по вул. Радянській, 31  у м. Умань до 09 травня 2035 року.

На
момент укладення вказаних договорів будівля знаходилася у комунальній
власності. Рішення про передачу в довгострокову оренду пам'ятки архітектури
-монастиря Василіанів по вул. Радянській, 31 було прийняте рішенням Уманської
міської ради від 04.09.1998 року № 4.9/4-23.
Дозвіл на реконструкцію вказаної будівлі під торгівельний центр на
земельній ділянці, що знаходиться в його користуванні по вул. Радянській, 31,
був наданий рішенням виконавчого комітету Уманської міської ради від 22.10.1998
року № 439.

Рішенням
Уманської міської ради від 23.03.2000 року № 149  позивачу було дозволено розміщення об'єкта
торгівлі -кафетерій в орендованому приміщенні по вул. Радянській, 31.

Як
вбачається із поданого позивачем рішення Уманської міської ради ІV скликання 61
сесії (позачергової) від 06.04.2006 року №
1-61/4,  вказана  будівля монастиря Василіанів по вул.  Радянська, 31 в м. Умань була передана до
державної власності.

Вказані
договори суборенди  за своєю правовою
природою є договорами оренди державного майна.

Відповідно
до пункту 4 Прикінцевих положень Господарського кодексу України,  далі ГК України, цей Кодекс  застосовується до господарських відносин, які
виникли після  набрання чинності його
положеннями відповідно до цього розділу. До господарських відносин, що виникли
до набрання чинності відповідними положеннями Господарського кодексу  України, зазначені положення застосовуються
щодо тих прав і обов'язків, які продовжують існувати  або виникли після набрання  чинності цими положеннями.

Таким чином,  до господарських відносин щодо оренди
нежитлового приміщення -нерухомого майна, що є предметом вказаних у  заяві
договорів оренди та відноситься до державної власності, застосовуються
положення Господарського кодексу України, який набрав чинності з 01.01.2004
року.

В статті 287 ГК України вказано, що
орендодавцями щодо нерухомого майна, яке є державною власністю, є Фонд
державного майна України,  його
регіональні відділення.  Таке ж положення
виписане у статті 5 Закону України “Про оренду державного та комунального
майна” (в редакції із змінами від 29.06.2004 року).

Отже,
за законом орендодавцем нежитлового приміщення загальною площею 463 кв. м. в м.
Умань по вул. Радянській, 31, є Регіональне відділення  Фонду державного майна України в Черкаській
області.  Тому, для  нього договори суборенди від 24 лютого 1999
року, від 10 травня 2000 року, від 18 квітня 2001 року є дійсними. До цього
часу до вказаних договорів зміни не вносилися (крім доповнення до договору від
10.05.2000 року, вказаного вище).

Суд
зазначає, що визнання недійсним за рішенням суду охоронно-орендного договору №
135 від 30 вересня 1998 року  не впливає
на законність договорів від 24 лютого 1999 року,  10 травня 2000 року, 18 квітня 2001 року та
доповнення до договору, оскільки  вказані
договори суборенди є окремими договорами, в яких визначені всі істотні умови
для договорів даного виду, вони укладені та погоджені відповідно до вимог
чинного на той час законодавства, виконувалися та виконуються сторонами, в тому
числі Представництвом ФДМУ в м. Умані, яке створювалося регіональним
відділенням ФДМУ та йому підпорядковувалося.

Відповідно
до пункту 4.1. вказаних позивачем договорів,
позивач зобов'язався  виконати
ремонтно-реставраційні роботи орендованого ним приміщення  власними силами  за свій рахунок і своїми матеріалами згідно з
проектно-кошторисною документацією.

В
пункті 5.1. договору  вказано,  що
вартість ремонтно-реставраційних робіт, що виконав орендар, входить в
орендну плату.

Суду
надано Аудиторський висновок від 13.02.2007 року про ідентифікацію поліпшень
частини нежитлового приміщення орендованого майна ПП ОСОБА_1, у якому вказано,
що підприємцем виконано з дозволу Представництва ФДМУ за власні кошти підрядним
та господарським способом реконструкцію орендованого майна -виконано
поліпшення, які є невід'ємними та не можуть бути відокремлені без пошкодження
стелі, підлоги, стін, і переходять у власність підприємця.

У
Звіті № 144 про оцінку вартості частини приміщень першого та другого поверху
будинку монастиря Василіанів, що орендуються підприємцем ОСОБА_1,  виконаному у березні 2007 року, вказано,  що частка орендаря  у ринковій вартості з поліпшеннями складає
299 739 грн. без ПДВ або 42 %, а частка держави складає 424 855 грн. або 58 %.
Вказані дані підтверджені у Рецензії на Звіт, складеній  начальником відділу оцінки майна РВ ФДМУ по
Черкаській області.

Разом
з тим,  суд погоджується із доводами
представника відповідача про те,  що
позивач повинен провести експертну оцінку вартості орендованого приміщення  на даний час для приведення вказаних
договорів оренди  у відповідність до
чинного законодавства.

Відповідно
до пункту 51 Державної програми приватизації на 2000-2002 роки, затвердженої
Законом України від 18 травня 2000 року № 1723-ІІІ  «Про Державну програму приватизації»(яка є
діючою на момент розгляду даної справи)
у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого
державного майна (будівлі, споруди, приміщення) орендар одержує право на викуп
цього майна, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних
коштів поліпшення  орендованого майна.
Яке неможливо відокремити  від відповідного
об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю гне менше 25 відсотків залишкової
(відновної за врахуванням зносу)
вартості майна (будівлі, споруди, приміщення). Оцінка вартості об'єкта
приватизації у цьому разі здійснюється із застосуванням експертної оцінки.  Таке ж право одержує орендар  у разі прийняття рішення про приватизацію
відповідно до законодавства України.

Оскільки
позивачем доведено і відповідачем не заперечується факт  виконання позивачем  за власні кошти та за погодженням із
Представництвом ФДМУ поліпшень орендованого із 1999 року приміщення, які є
невід'ємними і не можуть бути відокремлені від самого приміщення, та
підтверджено, що частка позивача  в
орендованому майні складає 42 %, тому суд вважає, що вимога позивача про
наявність у нього права на викуп вказаного приміщення в процесі приватизації є
обгрунтованою і законною, основаною на законі та підтвердженою належними
доказами. Таке право було встановлене законом на момент укладення позивачем
договору оренди та прийняття ним на себе зобов'язань по реконструкції
приміщення, яке, як вбачається із Акту огляду технічного стану від 24.07.1998
року, на той час було у незадовільному стані, потребувало реконструкції,  як зовні, так і всередині.

З
огляду на викладене, суд вважає,  що
позов підлягає до задоволення.

Виходячи
з викладеного,  керуючись ст. ст. 82-85
ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

1.
Визнати дійсними умови договорів від 24 лютого 1999 року, від 10 травня
2000 року, від 18 квітня 2001 року для Регіонального відділення Фонду
державного майна України в Черкаській області.

2. Визнати право підприємця ОСОБА_1
на викуп орендованого ним майна -частини нежитлового приміщення площею 463 кв.
м. по вул. Радянській, 31 у м. Умань  в
ході приватизації та відповідно до законодавства про приватизацію.

Рішення  може бути
оскаржене  до Київського
міжобласного апеляційного господарського суду.

Суддя
А.Д. Пащенко

Рішення  підписане суддею  22.04.2008р.