ЖИТОМИРСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________
__________________________________________________________________________________
м.Житомир, майдан Путятинський, 3/65  тел.(8-0412)
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"08" квітня 2008 р.
Справа №  11/105-Д

Житомирський апеляційний
господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого   судді

суддів:

при секретарі
,

за участю представників сторін:

від позивача: СПД ОСОБА_1 - не
з'явився,

ОСОБА_2 - представника за
довіреністю від 20.11.2007 р.,

від відповідача: Ковальчук Л.Ф.-
представника за довіреністю №1-33 від 24.01.2008 р.,

від третьої особи: Корзун О.П.-
представника за довіреністю №р5-19/403 від

02.04.2008р.,

прокурора відділу прокуратури
Житомирської області: Сидоренка О.П.

розглянувши апеляційну скаргу
Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1, м. Житомир

на рішення господарського суду
Житомирської області

від "24" січня 2008 р. у
справі № 11/105-Д (суддя Маріщенко Л.О.)

за позовом Суб'єкта підприємницької
діяльності - фізичної особи ОСОБА_1, м. Житомир

до Житомирського обласного
інституту післядипломної педагогічної освіти,м. Житомир

за участю третьої особи на стороні
відповідача: Житомирської обласної ради,

м. Житомир

про визнання недійсним договору
оренди від 13.08.2006 р., та визнання договору оренди від 13.08.2005р.
поновленим на строк, встановлений договором,

з перервою в судовому засіданні з
03.04.2008р. по 08.04.2008р. згідно ст.77 ГПК України

ВСТАНОВИВ:

Рішенням
господарського суду Житомирської області від 24.01.2008р. у справі №11/105-Д в
задоволенні позовних вимог підприємця ОСОБА_1, м.Житомир до Житомирського
обласного інституту післядипломної педагогічної освіти, м.Житомир, за участю
третьої особи на стороні відповідача - Житомирської обласної ради, м.Житомир
про визнання недійсним договору оренди від 13.08.2006р., відмовлено.

Не погоджуючись
з прийнятим рішенням, підприємець ОСОБА_1 звернувся до Житомирського
апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення
суду першої інстанції скасувати та прийняти нове рішення, яким визнати
недійсним в повному обсязі договір оренди окремого приміщення цілісного
майнового комплексу, укладений 13 серпня 2006 року між підприємцем ОСОБА_1 та
Житомирським обласним інститутом післядипломної педагогічної освіти з моменту його
укладення, а також визнати договір оренди від 13.08.2005 р. індивідуально
визначеного (нерухомого) майна, укладеного між СПД ОСОБА_1 та Житомирським
обласним інститутом післядипломної педагогічної освіти поновленим на строк,
раніше встановлений договором, до 13 серпня 2007 року та на тих же умовах, з
орендною платою у розмірі 788,45 грн. без ПДВ за все приміщення, яке було
предметом вищевказаного договору.

В обґрунтування
апеляційної скарги позивач вказує, що при прийнятті рішення місцевим
господарським судом порушено норми матеріального та процесуального права, а
також допущено невідповідність висновків суду обставинам справи. Зокрема,
скаржник зазначає:

- форма
спірного договору оренди майна між сторонами у справі від 13.08.2006р. не
відповідає вимогам, встановленим ч.2 ст.793 ЦК України в редакції Закону
України від 16.01.2003 р. №435-ІV щодо нотаріального посвідчення договору найму
будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік
і більше, оскільки вказаний договір укладений терміном на один рік і повинен
бути нотаріально посвідчений, проте, сторонами не було дотримано вказаної
вимоги закону. Згідно ч.1 ст.220 ЦК України, у разі недодержання форми договору
щодо нотаріального посвідчення, такий договір є нікчемним;

- при вирішенні
справи місцевим господарським судом порушено вимоги ст.5 Закону України
"про оренду державного та комунального майна", ч.1 та ч.2 ст.203, ч.1
ст.215 ЦК України, п.2, п.3 ч.1 ст.287 ГК України в частині надання
попереднього дозволу на укладання договору оренди комунального майна органом,
уповноваженим управляти комунальним майном, оскільки попередній дозвіл власника
- Житомирської обласної ради на укладення договору оренди між позивачем та
відповідачем від 13.08.2006 р. на момент укладання цього договору не був
наданий. Водночас, посилання суду на розпорядження голови Житомирської обласної
ради від 19.10.2006 р. №622 про надання такого дозволу через 2 місяця після
укладання спірного договору скаржник вважає таким, що порушує приписи, зокрема,
абзацу 3 ст.5 Закону України "Про оренду державного та комунального
майна", якими передбачено надання такого дозволу до укладання договору
оренди комунального майна, але не після його укладання. З посиланням на
викладене, скаржник вважає спірний договір оренди від 13.08.2006 р., укладений
без попереднього дозволу органу, уповноваженого управляти комунальним майном,
недійсним.

Крім того, на
думку скаржника, не відповідають обставинам справи висновки суду, викладені в
рішенні, зокрема:

- посилання
суду на лист позивача від 17.07.2006 р. щодо продовження терміну дії договору в
зв'язку з закінченням терміну його дії та лист відповідача №1-508 від
25.07.2006 р. про небажання продовжити терміни дії договору оренди від
13.08.2005 р. між сторонами як на безпідставність вимог позивача в частині
визнання вказаного договору оренди продовженим на новий термін;

- висновки
місцевого господарського суду про те, що укладенням спірного договору оренди
від 13.08.2006 р. позивач погоджувався з тим, що договір від 13.08.2005 р. не є
пролонгованим, оскільки в договорі від 13.08.2006 р. відсутні посилання на те,
що шляхом підписання договору від 13.08.2006 р. сторони припиняють договір між
ними від 13.08.2005 р..

Представник
скаржника в засіданнях суду підтримав доводи апеляційної скарги та просить її
задовольнити, вважає, що господарським судом Житомирської області прийнято
рішення від 24 січня 2008 року з порушенням норм чинного законодавства, просить
вказане рішення скасувати та прийняти новий судовий акт про задоволення
позовних вимог.

Відповідач -
Житомирський обласний інститут післядипломної педагогічної освіти та третя
особа на стороні відповідача - Житомирська обласна рада виклали свої
заперечення проти доводів скаржника у письмових відзивах на апеляційну скаргу
(вих.№1-205 від 03.04.2008 р. та вих.№р-5-19/405 від 03.04.2008 р. відповідно).

Представник
відповідача заперечила проти доводів, викладених в апеляційній скарзі, вважає
рішення господарського суду Житомирської області від 24.01.2008 р. законним та
обґрунтованим, просить залишити його без змін, а апеляційну скаргу - без
задоволення.

Представник
третьої особи заперечила проти апеляційної скарги, оскаржуване рішення
господарського суду першої інстанції вважає законним та просить залишити його
без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Прокурор
вважає, що оскаржуване рішення суду першої інстанції прийнято з дотриманням
вимог чинного законодавства та просить залишити його без змін.

Заслухавши
пояснення учасників процесу, дослідивши доводи апеляційної скарги, перевіривши
в повному обсязі законність та обґрунтованість оскаржуваного судового акту,
судова колегія апеляційного господарського суду дійшла висновку, що апеляційна
скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Як вбачається з
матеріалів справи, 13.08.2005 р. між сторонами у справі -  Житомирським обласним інститутом
післядипломної педагогічної освіти (орендодавець) та СПД ОСОБА_1 (орендар)
укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що
перебуває у спільній власності територіальних громад сіл, селищ, міст області
(а.с.23-25), за яким орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне
користування окреме індивідуально визначене майно приміщення їдальні, площею
60,3 кв.м., розміщене за адресою: вул.Михайлівська,15 (п.1.1. договору).

Згідно пункту
3.1. договору орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку
орендної плати, затвердженої Житомирською обласною радою і становить без ПДВ за
перший місяць оренди - 788,45 грн.

Пунктом 10.1.
договору від 13.08.2005 р. встановлено, що цей договір укладено строком до 1
року, що діє з 13.08.2005 р. до 13.08.2006 р.

13 серпня 2006
року між тими ж сторонами було укладено договір оренди приміщення, що перебуває
у спільній власності територіальних громад сіл, селищ, міст області
(а.с.10-17), за яким відповідач передав підприємцю ОСОБА_1 в строкове платне
користування теж саме приміщення - площею 60,3 кв.м.м, розміщене за адресою:
м.Житомир, вул.Михайлівська,15 з метою організації закладу громадського
харчування (п.1.1., п.1.2 договору).

Згідно п.3.1.
вказаного договору, орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку
орендної плати, затвердженої Житомирською обласною радою і становить за перший
місяць оренди 85,92 грн. за 1 кв.м.

У пункті 10.1
договору від 13.08.2006 р. зазначено, що цей договір укладено строком до 1
року, однак строк дій визначено з 13.08.2006 р. включно по 12.08.2007р., тобто
на один рік.

Слід зазначити,
що загальний  підхід  до правового регулювання орендних відносин
полягає у такому: вимоги ст.287,288 і ч.2 ст.289 Господарського кодексу
України,  які є спеціальними  нормами
регулювання оренди державного майна,
мають виконуватися у повному обсязі; положення Закону України "Про
оренду державного  та  комунального
майна" як  спеціального правового  акту
виконуються  у  повному
обсязі,  крім  тих,
які суперечать ст. 287, 288 і ч. 2 ст. 289 Господарського кодексу
України (ст.5 Закону); інші положення
Господарського кодексу України (крім ст.287, 288 і ч.2 ст.289) і
Цивільного кодексу України, які
регулюють  орендні  відносини, виконуються,  якщо
вони  не  суперечать
положенням  спеціального правового
акту - Закону України "Про Про оренду державного  та
комунального  майна", тобто
вимоги щодо нотаріального  посвідчення  і
державної  реєстрації  певних видів договорів оренди є чинними для
оренди державного майна. Аналогічна правова позиція викладена в Інструктивному
листі Фонду державного майна України від 13.02.2004 р. за №10-16-1962.

Відповідно до
ст.2 Закону "Про оренду державного комунального майна" та ст.759
Цивільного кодексу України орендою є засноване на договорі строкове платне
користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та
іншої діяльності.

Згідно статті
11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та
обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

У відповідності
до ст.626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше
сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та
обов'язків.

З врахуванням
приписів ст.6 та ст.627 Цивільного кодексу України, сторони є вільними в
укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з
урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв
ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно п.3 ч.1
ст.287 Господарського кодексу України, орендодавцями щодо державного та
комунального майна є державні підприємства - щодо окремого індивідуально
визначеного майна, а з дозволу орендодавців, зазначених у п.2 цієї статті, -
також щодо цілісних майнових комплексів, їх структурних підрозділів та
нерухомого майна.

Пунктом 2
частини 1 статті 287 Господарського кодексу України визначено, що орендодавцями
щодо державного та комунального майна є органи, уповноважені Верховною Радою
Автономної Республіки Крим або місцевими радами управляти майном, - відповідно
щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим або є у комунальній
власності.

З матеріалів
справи вбачається, що розпорядженням голови Житомирської обласної ради від
19.10.2006 р. №622 відповідачу було надано дозвіл на продовження дії терміну
договори оренди, але на нових умовах - з щомісячною орендною платою 85,92 грн.
за 1 кв.м. (без ПДВ). Тобто, даний дозвіл був наданий через 2 місяці після
укладення останнім  з позивачем договору
від 13.08.06р.

З аналізу
змісту договорів оренди від 13.08.2005р. та від 13.08.2006р. вбачається, що
обидва договори укладено строком на один рік.

Відповідно до
вимог ч.2 ст.793 Цивільного кодексу України в редакції чинній на час підписання
обох договорів, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої
частини) строком на 1 рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Загальні
вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, встановлені ст.203
Цивільного кодексу України.

Згідно ч.4
ст.203 ЦК України правочин має вчинятись у формі, встановленій законом.

У відповідності
до ч.2 ст.215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність
встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого
правочину недійсним судом не вимагається.

У випадках,
встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Ст.220 (ч.1) ЦК
України передбачено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про
нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Водночас,
згідно ч.2 наведеної вище статті ЦК України якщо сторони домовились щодо усіх
істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося
повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його
нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі
наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Згідно вимог
цієї норми закону суд може визнати нікчемний договір дійсним виключно у випадку
одночасної наявності наступних обставин:

1) сторони
домовилися щодо усіх істотних умов договору;

2) цей факт
підтверджується письмовими доказами;

3) відбулося
повне або часткове виконання договору;

4) одна із
сторін ухилилася від нотаріального посвідчення цього договору.

У даному
випадку сторонами не надано доказів пропозиції однієї із сторін про нотаріальне
посвідчення договору та ухилення другої сторони від нотаріального посвідчення
договору.

Не звертались
сторони в установленому порядку до суду з позовами про визнання дійсними як
договору від 13.08.2005р., так і договору від 13.08.2006р.

Згідно пояснень
представника відповідача, останній вважав необов'язковим нотаріальне
посвідчення договорів оренди приміщення, оскільки це не передбачено Законом
України "Про оренду державного та комунального майна".

Оскільки
об'єктом оренди за договором від 13.08.2005р. було нерухоме майно, договір
підписано сторонами на 1 рік, проте, він нотаріально не посвідчений та не
зареєстрований, в силу наведених вище норм даний договір є нікчемним, тобто
таким, що не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його
недійсністю (ч.1 ст.216 ЦК України).

Таким чином, з
наведених вище підстав, позов в частині визнання даного договору поновленим на
строк, раніше встановлений договором, не підлягає задоволенню.

Тому
правомірною є відмова суду першої інстанції у позові в цій частині.

Водночас,
колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку щодо
відмови у позові про визнання недійсним договору від 13.08.2006р., оскільки і
даний договір є нікчемним за тією ж підставою - укладення договору оренди на
строк один рік без нотаріального посвідчення договору.

Оскільки
нікчемний правочин за своєю правовою природою є недійсним вже на підставі
імперативних вимог закону, то його недійсність повинна сприйматись у судовому
процесі незалежно від вимог сторін та рішення суду.

В силу приписів
ч.2 ст.215 ЦК України визнання нікчемного правочину недійсним судом не
вимагається. Проте, учасник нікчемного правочину може вимагати від інших  його учасників виконання обов'язків, що
випливають з такого правочину, тобто він може в такий спосіб заперечувати або
не визнавати права інших учасників правочину чи наполягати на відсутності
обов'язків у цього учасника правочину. У таких випадках виникає потреба у
зверненні до суду з позовом про визнання нікчемного правочину недійсним.

Таким чином,
нікчемний правочин може визнаватись в установленому порядку судом недійсним.

Зазначену
правову позицію викладено, зокрема, у постанові Верховного Суду України від
05.04.2005 р. у справі за позовом ЗАТ "Науково-виробниче підприємство
"Медінжсервіс" до ТОВ "Ексімтранс", КП "Київське
міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти
нерухомого майна", ТОВ "Українська паливно-енергетична компанія"
про визнання недійсним договору, визнання права власності та зобов'язання
вчинити дії, а також у постанові Вищого господарського суду України від
14.03.2007 р. у справі  №17/110-06-4960.

Тому позов про
визнання недійсним договору оренди приміщення від 13.08.2006р. підлягає
задоволенню.

Враховуючи
вищевикладене, апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення
місцевого господарського суду - скасуванню в частині відмови у позові щодо
визнання договору оренди від 13.08.2006р. недійсним з прийняттям нового рішення
у цій частині про задоволення позову. В решті рішення слід залишити без змін.

Керуючись
ст.ст.101,103-105 Господарського процесуального кодексу України, Житомирський
апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну
скаргу Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичноїособи ОСОБА_1, м. Житомир
задовольнити частково.

2. Рішення
господарського суду Житомирської області від 24.01.2008р. у справі №11/105-Д
скасувати в частині відмови у позові про визнання недійсним договору оренди від
13.08.2006р. та прийняти нове рішення у цій частині про задоволення позову.

В іншій частині
рішення залишити без змін.

Резолютивну
частину рішення викласти у такій редакції:

"Позов
Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1, м.Житомир до
Житомирського обласного інституту післядипломної педагогічної освіти, м.Житомир
задовольнити частково.

Визнати
недійсним договір оренди приміщення площею 60,3 кв.м, що знаходиться в
м.Житомирі, вул.Михайлівська, 15, укладений 13.08.2006р. між Житомирським
обласним інститутом післядипломної педагогічної освіти та Суб'єктом
підприємницької діяльності - фізичною особою ОСОБА_1.

Стягнути з
Житомирського обласного інституту післядипломної педагогічної освіти (10014,
м.Житомир, вул.Михайлівська, 15, ) на користь Суб"єкта
підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, ін.код
НОМЕР_1)  - 42,50грн. витрат з державного
мита та 59,00грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового
процесу.

В іншій частині
позову - відмовити."

3. Видачу
наказу доручити господарському суду Житомирської області.

4. Справу
№11/105-Д повернути до господарського суду Житомирської області.

Головуючий - суддя:

судді:

віддрук.прим.:

1 - до справи

2 - позивачу

3 - відповідачу

4 - третій особі

5 - в наряд