ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 березня 2008 р.

№ 1/20

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Плюшка І.А.- головуючий

Разводової С.С., Самусенко С.С.,

Розглянувши

касаційну скаргу

Комунального підприємства «Київжитлоспецексплуатація»

на постанову

Київського апеляційного господарського суду від 20.12.2007 року

у справі

№ 1/20 господарського суду міста Києва

за позовом

Комунального підприємства «Київжитлоспецексплуатація»

до

Товариства з обмеженою відповідальністю «Видавництво «Обереги»

про

виселення та повернення нежилого приміщення

за участю представників сторін:

від позивача:           Цимбаліст В.В. –дов. № 155/1/11-5027 від 06.09.2007р.

від відповідача :          Соловйов О.Ф. –дов. № 10 від 17.03.2008 р.

ВСТАНОВИВ:

Комунальне підприємство «Київжитлоспецексплуатація»звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Видавництво «Обереги»про виселення Товариства з обмеженою відповідальністю «Видавництво «Обереги»з нежилого приміщення площею 62,80 кв. м. в будинку № 40/85 літера «А»по вул. Сакасаганського в місті Києві та повернення вказаного приміщення Комунальному підприємству «Київжитлоспецексплуатація».

Рішенням Господарського суду міста Києва від 15.06.2007 року (суддя Дідиченко М.А.) позовні вимоги Комунального підприємства «Київжитлоспецексплуатація»задоволено повністю, та постановлено виселити ТОВ «Видавництво «Обереги»з нежилого приміщення загальною площею 62,80 кв.м. в будинку № 40/85 літ. «А»по вул. Саксаганського у м. Києві та повернути зазначене приміщення Комунальному підприємству «Київжитлоспецексплуатація».

Не погоджуючись з вказаним рішенням суду першої інстанції, ТОВ «Видавництво «Обереги»оскаржила його в апеляційному порядку. Постановою Київського апеляційного господарського суду від 20.12.2007 року апеляційну скаргу ТОВ «Видавництво «Обереги»задоволено, рішення Господарського суду міста Києва від 15.06.2007 року у справі № 1/20 скасовано, в задоволення позову КП «Київжитлоспецексплуатація»відмовлено повністю.

Не погодившись з постановою Київського апеляційного господарського суду, КП «Київжитлоспецексплуатація»було подано касаційну скаргу до Вищого господарського суду України, в якій позивач просить суд скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду від 20.12.2007 року та залишити без змін рішення Господарського суду міста Києва від 15.06.2007 року. Свою вимогу КП «Київжитлоспецексплуатація»мотивує тим, що судом апеляційної інстанції неправильно застосовано норми матеріального та процесуального права.

Заслухавши пояснення представників сторін, вивчивши матеріали справи і обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши наявні матеріали справи і проаналізувавши правильність застосування судом першої та апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Як встановлено судами першої та апеляційної інстанції, 23.10.2003 року між Комунальним підприємством «Київжитлоспецексплуатація»та ТОВ «Видавництво «Обереги»було укладено договір оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади міста Києва № 01/1098. Відповідно до умов вказаного договору (п.1.1.) орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 23.10.2003 р. № 164/1037 передав, а орендар прийняв в оренду нежиле приміщення площею 62,80 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Саксаганського, № 40/85 літ. «А». Строк дії договору встановлений з 23.10.2003 року до 23.10.2006 р. ( п.9.1. договору).

Умовами п.7.5. договору передбачено, що у разі закінчення строку договору або при його розірванні орендар зобов’язаний за актом приймання-передачі повернути об’єкт оренди орендодавцю у стані, в якому перебував об’єкт оренди на момент передачі його в оренду з урахуванням всіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об’єкта оренди без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору оренди.

У зв’язку з закінченням строку дії договору оренди, позивач звернувся до відповідача шляхом надіслання останньому листа № 155/05-2627 від 26.10.2006 року з повідомленням про закінчення терміну договору оренди № 01/1098 від 23.10.2003 р. та звільнення вказаного приміщення. Вказаний лист з доказами направлення знаходиться в матеріалах справи і відповідач не заперечує проти його отримання.

21.12.2006 р. Київська міська рада своїм рішенням № 526/583-1 «Про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду, продовження термінів дії договорів оренди, надання дозволів на встановлення пільгових орендних ставок»відмовила відповідачу в продовження строку дії договору оренди № 01/1098 від 23.10.2003 року у зв’язку з віднесенням його до резерву.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції, Київський апеляційний господарський суд послався на ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст. 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини та основних свобод 1950 р. Суд апеляційної інстанції виходив з того, що оскільки відповідач має право на продовження договору оренди на новий строк, то вимоги про його виселення є безпідставними.

Відповідно до ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.

Стаття 777 Цивільного кодексу України передбачає, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Таким чином, відповідно до вказаних норм чинного законодавства переважні права орендодавця на укладення договору найму на новий строк реалізуються шляхом укладення нового договору оренди за домовленістю сторін. При цьому у випадку порушення вказаного права орендаря останній має право звернутись до суду з позовом про захист своїх прав шляхом зобов’язання укласти договір.

Відповідно до ст. 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Стаття 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»встановлює, що у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Суд апеляційної інстанції безпідставно послався на ч. 1 ст. 1 Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, оскільки вказана норма спрямована на захист прав власника, а не орендаря. Відповідно до договору оренди № 01/1098 від 23.10.2003 р. в користування відповідачу було передано комунальне майно, власником якого є територіальна громада міста Києва.

Таким чином, суд першої інстанцій на підставі досліджених доказів встановив, що договір оренди № 01/1098 від 23.10.2003 р. припинив свою дію 23.10.2006 року, новий договір оренди укладено не було, а отже відповідач зобов’язаний повернути орендоване ним приміщення у зв’язку з закінченням строку дії договору оренди.

При цьому суд апеляційної інстанції безпідставно дійшов висновку, що наявність переважного права на укладення договору оренди на новий строку надає право на користування орендованим майном.

У зв’язку з вищевикладеним, рішення суду апеляційної інстанції підлягає скасуванню, а рішення суду першої інстанції підлягає залишенню без змін.

На підставі наведеного вище і керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119, 11110, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України, –

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Комунального підприємства „Київжитлоспецексплуатація” задовольнити.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 20.12.2007 року по справі № 1/20 скасувати, а рішення Господарського суду міста Києва від 15.06.2007 року по справі № 1/20 залишити без змін.

Головуючий суддя І. А. Плюшко

Суддя С. С. Разводова

Суддя С. С. Самусенко