ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 травня 2008 р.

№ 20-7/433

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Дерепи В.І. –головуючого,

Грека Б.М.,

Стратієнко Л.В.,

за участю повноважних представників:

позивача

Гайченка А.В., Кисельова М.Є.,

відповідача

Вохмяніна А.М., Малинка А.М.,

розглянувши у відкритому засіданні касаційну скаргу

Приватного підприємства "Техно-Ман"

на постанову

від 28 лютого 2008 року

Севастопольського апеляційного господарського суду

у справі за позовом

Акціонерно-комерційного банку соціального розвитку "Укрсоцбанк" в особі Севастопольської філії

до

Приватного підприємства "Техно-Ман"

про

розірвання договору оренди,

ВСТАНОВИВ:

У листопаді 2007 року АКБСР "Укрсоцбанк" звернувся до господарського суду м.Севастополя з позовом до ПП "Техно-Ман" про розірвання договору оренди, мотивуючи свої вимоги тим, що відповідач у визначений законом строк не надав відповіді на направлену йому пропозицію про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 6.06.2001 в частині зміни розміру орендної плати та попередження його про розірвання договору оренди.

Рішенням господарського суду м.Севастополя від 21.01.2008 (суддя Ілюхіна Г.П.) в позові відмовлено з тих підстав, що позивач не довів зміни цінової політики держави та збільшення його витрат на утримання об’єкту оренди.

Постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 28 лютого 2008 року рішення місцевого господарського суду скасовано та прийнято нове рішення, яким позов задоволено. Постановлено розірвати договір оренди № б/н від 6 червня 2001р. нежитлового приміщення загальною площею 105 м2, яке складається з трьох кімнат комори, коридору та туалету за адресою: м.Севастополь, вул.Пожарова,6, укладеного між АКБСР "Укрсоцбанк" та ПП "Техно-Ман".

У касаційній скарзі ПП "Техно-Ман" просить постанову апеляційної інстанції скасувати, як прийняту з порушенням норм матеріального права, а рішення господарського суду залишити без змін.

У відзиві на касаційну скаргу АКБСР "Укрсоцбанк" просить з задоволенні касаційної скарги відмовити за необгрунтованістю вимог.

Заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши матеріали справи та на підставі встановлених в ній фактичних обставин, проаналізувавши правильність застосування апеляційним господарським судом при прийнятті оскаржуваної постанови норм матеріального і процесуального права, суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено господарськими судами попередніх інстанцій 06.06.2001 між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку в особі керуючого Севастопольською філією (Орендодавець) та приватним підприємством "Техно-Ман" (Орендар) укладено Договір оренди нежитлового приміщення, згідно з яким Орендодавець надає, а Орендар приймає в орендне користування нежитлове приміщення загальною площею 105 м2, яке складається з трьох кімнат, комори, коридору та туалету, за адресою: м.Севастополь, вул. Пожарова, 6 для використання під офіс, склад, магазин; приміщення передаються у справному стані по акту прийому-передачі; термін оренди визначений з 10.06.2001 по 10.06.2011 рік.

Відповідно до пункту 4.1 Договору орендна плата з 01.09.2001 року складає 637,35 грн. в місяць з щомісячною індексацією відповідно до офіційного курсу інфляції.

Згідно пункту 5.1 Договору, у випадку зміни цінової політики держави, збільшення витрат Банку на утримання передаваємих в оренду приміщень, Орендодавець має право змінити по узгодженню з Орендатором ставку орендної плати. При незгоді Орендаря на зміну ставки орендної плати, Договір оренди підлягає розірванню у встановленому законом порядку.

26.06.2001 року сторонами складено Акт прийому-передачі приміщення по договору оренди нежитлового приміщення від 10.06.2001 року, згідно з яким приміщення вимагає поточного ремонту.

23.04.2003 року сторонами укладено Додаткову угоду № 1, в якій сторони домовились про збільшення щомісячної орендної плати до 955,50 грн. з 01.05.2003 з щомісячною індексацією та ПДВ в розмірі 20% орендної плати, та яка є невід'ємною частиною Договору оренди від 06.06.2001 року.

23.12.2005 року сторонами укладено Договір про внесення змін до Договору оренди нежитлового приміщення б/н від 06.06.2001 року № 2, згідно з яким внесені зміни щодо площі орендованого приміщення: замість 105 м2 - 112,60м2, місця розташування об'єкту приватизації: м.Севастополь, вул. Пожарова/Піонерська 6/38; Договір додано пунктом 1.1., згідно з яким балансова вартість нежитлового приміщення складає 465043,08 грн. з урахуванням індексації.

Позивач здійснив перепланування, поточний та капітальний ремонт орендованого майна, витрати на ці роботи становили 66989,71 грн. (т.1 арк.с.37-78, т.2 арк.с.5-110).

30.08.2007 року вих. № 02-02/27-6142 позивач направив відповідачу лист-пропозицію про зміну умов договору оренди в частині розміру орендної плати до 13989,75 грн. щомісяця з урахуванням ПДВ, надавши проект Додаткової угоди № 3 до Договору оренди, згідно з якою у зв'язку з переглядом розміру орендної плати відповідно до Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 зі змінами та доповненнями, внесеними Постановою Кабінету Міністрів України № 1846 від 27.12.2006, та прийняттям 13.03.2007 Севастопольською міською радою рішення № 1617, яким встановлено, що розмір орендної плати за оренду нерухомого майна визначається, виходячи з вартості орендованого майна на момент оцінки об'єкту оренду та орендної ставки за використання цього майна, та відповідно до звіту про експертну оцінку про вартість нерухомого майна загальною площею 112,60м2, що знаходиться за адресою: м.Севастополь, вул. Пожарова, 6, проведеною КК "Диана-Крим-Консалтинг", від 27.07.2007 станом на 01.07.2007 року вартість цього об'єкту становить 777209,00 грн. без врахування ПДВ (т.1 арк.с. 12-15).

Спір виник у зв'язку з тим, що позивач вважає, що відповідач не надіслав позивачу відповіді на пропозицію про внесення змін до договору, що є підставою, на думку позивача, в порядку пункту 5.1 Договору для розірвання договору оренди від 06.06.2001 року. Відповідач вважає, що підстави для розірвання договору відсутні, так як позивач з пропозицією про розірвання договору до відповідача не звертався, крім того, ця вимога суперечить діючому законодавству України та умовам договору.

Приймаючи постанову про скасування рішення місцевого господарського суду та прийняття нового рішення про розірвання договору оренди, апеляційний господарський суд виходив з того, що підставою для розірвання договору є відсутність відповіді відповідача у встановлений строк про попередження позивача та право позивача, встановлене договором, на розірвання договору.

Проте, з вказаними висновками апеляційної інстанції погодитись не можна враховуючи наступне.

Згідно зі ст.291 ГКУ договір оренди може бути розірвано за згодою сторін. На вимогу однієї з сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав передбачених ЦКУ для розірвання договору найму в порядку, встановленому ст.188 ГКУ.

За змістом ч.2 ст.651 ЦКУ договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Розглядаючи даний спір апеляційний господарський суд з достовірністю не з’ясував та не перевірив наявність правових підстав у позивача на розірвання договору оренди нежитлових приміщень відповідно до п.5.1 договору у випадку зміни цінової політики держави та збільшення витрат банку на утримання передаваємих в оренду приміщень.

Доводи апеляційної інстанції в тому, що єдиною підставою для розірвання договору є лише відсутність відповіді відповідача про попередження позивача визнати законним і обгрунтованим не можна, оскільки вони спростовуються наведеними раніше нормами господарського та цивільного законодавства України, що регулюють дані правовідносини.

Відповідно до зазначеного, апеляційному господарському суду необхідно було б з’ясувати вказані в п.5.1 обставини та дати їм належну правову оцінку відповідно до норм ГК України та ЦК України.

Окрім того, приймаючи постанову про задоволення позову апеляційний господарський суд прийняв рішення про розірвання договору оренди від 06.06.2001 року нежитлового приміщення загальною площею 105 м.кв. При цьому, не врахував, що 23.12.2005 року сторонами укладено договір про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 06.06.2001 року, згідно з яким площа орендованого приміщення становить 112,60 м кв.

Враховуючи наведене, суд вважає, що постанова апеляційної інстанції як прийнята з порушенням норм матеріального права та вимог ст.43 ГПК України не може залишатись без змін і підлягає скасуванню.

Перевіряючи законність і обгрунтованість прийнятого господарським судом рішення суд вважає, що останнє не відповідає вимогам викладеним в п.1.6 постанови Пленуму Верховного Суду України від 29.12.1976 року № 11 "Про судове рішення" та вимогам ст.84 ГПК України, оскільки в ньому, зокрема, відсутня оцінка всіх доказів у справі, доводи за якими господарський суд відхилив докази надані позивачем.

Господарський суд не врахував та не дав належної правової оцінки тій обставині, що на час виникнення спірних відносин балансова вартість орендованих приміщень становить 777209 грн., що може бути підставою для зміни розміру орендної плати.

Висновки господарського суду в тому, що позивач не довів зміни цінової політики держави, не довів збільшення його витрат на утримання об’єкту оренди, оскільки витрати по здійсненню поточного і капітального ремонту, по оплаті комунальних послуг та інших платежів, покладені на орендаря, є передчасними та потребують додаткової перевірки.

Тому, рішення місцевого господарського суду підлягає скасуванню.

При новому розгляді справи господарському суду необхідно врахувати наведене, більш повно та всебічно з’ясувати обставини справи, суть позовних вимог і заперечень, їх обгрунтованість, зібраним доказам дати правову оцінку та відповідно до вимог закону вирішити спір.

На підставі наведеного, керуючись ст. ст. 1115, 1117, 1119, 11110, 11111 ГПК України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 28 лютого 2008 року та рішення господарського суду міста Севастополя від 21 січня 2008 року скасувати, частково задовольнивши касаційну скаргу.

Справу передати на новий розгляд до господарського суду міста Севастополя в іншому складі суду.

Головуючий, суддя                                                                       В.Дерепа

Судді           Б.Грек

Л.Стратієнко