ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"13" березня 2008 р.

Справа № 4/34-08-651

За позовом Управління охорони об'єктів культурної спадщини Одеської обласної Державної Адміністрації;

3-тя особа позивача: Управління Одеської обласної Ради з майнових відносин;

до відповідача Приватне підприємство "ТРАНССАВАНГАРД"

про розірвання охоронно-орендного договору та виселення

Суддя Літвінов С.В.

Представники:

Від позивача: Панова С.І. по довіреності

Від відповідача: Дем’янова О.С. по довіреності

Від третьої особи: Бондаренко І.О. по довіреності.

СУТЬ СПОРУ: Управління охорони об'єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації звернулося до господарського суду Одеської області з позовною заявою про розірвання охоронного договору на орендне користування пам'яткою культурної спадщини (колишній житловий будинок, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 77), укладений 20.09.2006 р. між Управлінням охорони об'єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації та Приватним підприємством «ТРАНССАВАНГАРД»та виселення Приватного підприємства «ТРАНССАВАНГАРД»(далі ПП «ТРАНССАВАНГАРД») з зазначеної будівлі.

Розглянувши матеріали справи, встановив:

В обґрунтування своїх вимог позивач зазначає, що 20.09.2006 р. на підставі розпорядження Одеської обласної державної адміністрації від 25.04.2006р. № 291/А-2006 «Про передачу в користування нежитлових приміщень будівель-пам'яток архітектури у м. Одеса» між Управлінням охорони об'єктів культурної спадщини Одеської облдержадміністрації і ПП «ТРАНССАВАНГАРД» укладено охоронний договір на орендне користування пам'яткою культурної спадщини загальною площею 569,0 кв. м., розташованою за адресою: вул. Пушкінська, 77 у м. Одеса (далі договір).

Нежитлові приміщення пам'ятки були передані ПП «ТРАНССАВАНГАРД» під розміщення офісу строком на 10 років.

Розмір щомісячної орендної плати відповідно до договору складає 26 349, 25 гривень.

Підставою розрахунку орендної плати була постанова Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 р., №786 «Про методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна»зі змінами і доповненнями. Орендна плата була розрахована на підставі експертної оцінки вартості приміщень, виконаної ТОВ «Одеська регіональна експертна компанія»31.07.2006 р.

Позивач зазначає, що відповідно до п. 4.4. охоронного договору на орендне користування пам'яткою культурної спадщини розташованої за адресою: вул. Пушкінська, 77 у м. Одеса (далі договір), розмір орендної плати може бути переглянутий на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики її розрахунку, зміни централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством України.

Листом від 18.12.2006 р. № Р-32-1848 обласна рада звернулась до Фонду державного майна України для отримання необхідних роз'яснень щодо підстав зміни розміру орендної плати.

В роз'ясненнях Фонду державного майна України зазначено про те, що оскільки Методика розрахунку плати за оренду державного майна передбачає, що орендна плата прямо пропорційна вартості об'єкта оренди за незалежною оцінкою, то зміна законодавчого регулювання оцінки, зміна стану об'єкта з незалежних від сторін обставин, а також зміна Методики є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Позивач стверджує, що Постановою Кабінету Міністрів України від 27.12.2006 р. № 1846 внесені зміни до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна. Річна орендна ставка за використання майна під розміщення офісу збільшилась з 10 % до 15 % від вартості майна.

В ході інвентаризації майна спільної власності територіальних громад області, яка здійснювалась обласною радою на протязі 2006-2007 років, було виявлено факти невідповідності розмірів орендної плати за використання зазначеного майна тим цінам нерухомості, які існують на даний час на ринку нерухомості, що в свою чергу, призводить до значних витрат для обласного бюджету.

Посилаючись на статтю 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»позивач зазначає, що орендна плата може бути змінена за погодженням сторін, а також на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Таким чином, на думку позивача, спірний договір згідно з вимогами законодавства України підлягає обов'язковому перегляду в частині розміру орендної плати.

На підставі наведеного, позивач вважає, що для перегляду розміру орендної плати, встановленої договором, та внесення змін шляхом укладення відповідно додаткової угоди до нього є обов'язковим проведення нової незалежної оцінки відповідно до ст. 7 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»та п. 19 постанови Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 р. № 629 «Про затвердження Методики оцінки вартості об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів», яка встановлює, що «у разі оренди нерухомого майна здійснюється його незалежна оцінка».

Позивач стверджує, що на виконання ст. 10 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», яка передбачає конкурсний відбір суб'єкта оціночної діяльності, рішенням обласної ради 22.09.2006 року № 67-У створена конкурсна комісія з відбору суб'єктів оціночної діяльності. Після визначення переможця зазначеного конкурсу відповідним суб'єктом оціночної діяльності здійснюється оцінка, підставою проведення якої згідно статей 10, 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»є договір, який може бути багатостороннім (замовником виступає орган місцевого самоврядування в особі управління обласної ради з майнових відносин, виконавцем - суб'єкт оціночної діяльності, третьою стороною є платник).

На підставі вказаних положень законодавства позивач зазначає, що направив відповідних листів до відповідача від 01.06.2007 р. № 01-13/3027, від 15.11.2007р. №01-13/7029 з викладенням обставин щодо необхідності внесення змін до спірного договору в частині розміру орендної плати, для чого потрібно здійснити заходи щодо проведення нової оцінки об'єкта оренди. Відповідь на листи позивач не отримав.

Також позивач стверджує, що за інформацією управління обласної ради з майнових відносин, яка міститься у листі від 09.10.2007 р., відповідач відмовився від проведення незалежної оцінки об'єкта оренди та зміни орендної плати. Як наслідок, до теперішнього часу відповідачем не вчинено жодних дій для визначення нової експертної оцінки орендованих ним приміщень.

На думку позивача не вчинення відповідачем передбачених законодавством дій робить неможливим внесення змін в охоронний договір на користування пам'яткою культурної спадщини та застосування нових ставок орендної плати, передбачених Методикою розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна.

Позивач також зазначає, що в момент укладення договору сторонами встановлена орендна плата, підставою розрахунку якої є нормативно-правовий акт - постанова Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 р. № 786. Положення законодавства є обов'язковим для усіх суб'єктів права, тому орендодавець комунального майна повинен виконувати вимоги закону щодо перегляду договорів оренди. Метою внесення змін до договору є поповнення коштів обласного бюджету та ефективне використання майна спільної власності територіальних громад області. Залишення без змін розміру орендної плати має наслідком значні витрати для обласного бюджету.

В обґрунтування своєї позиції позивач посилається на положення п. 1 ст. 652 ЦК України, відповідно до якого у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Приймаючи до уваги той факт, що згоди відповідача на зміну розміру орендної плати позивач не отримав, позивач вважає, що у відповідності з пунктом 2 ст. 652 ЦК України, договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони, оскільки сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились.

З урахуванням наведеного, позивач зазначає, що з урахуванням наявності умов, викладених у наведеній статті, спірний договір підлягає розірванню, а відповідач –виселенню з орендованого приміщення.

Представник третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Управління Одеської обласної ради з майнових відносин, позов підтримує, та вважає, що є всі підстави для розірвання договору та виселення відповідача. Представником третьої особи були надані до суду письмові пояснення. Відповідно до наданих пояснень позиція третьої особи співпадає з позицією позивача. Додатково третьою особою було зазначено, що обов’язок внести відповідні зміни до договору у частині розміру орендної плати прямо встановлений законодавством України. Так, згідно з ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»та п.4.4. договору, розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, а також на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України. Таким випадком на думку третьої особи є ст. 118 Закону України «Про Державний бюджет України на 2007 рік», у якій встановлено, що договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007р. у шестимісячний термін підлягають обов’язковому перегляду відповідно до встановленої норми. Таким чином, третя особа вважає, що орендодавці та орендарі державного та комунального майна повинні внести відповідні зміни до укладених договорів оренди державного та комунального майна у частині розміру орендної плати.

Відповідач проти позову заперечує. У судовому засіданні його представником був наданий відзив на позовну заяву.

У своїх запереченнях, відповідач зазначає, що на його думку договором не встановлений обов’язковий порядок перегляду розміру орендної плати. Крім того, відповідач стверджує, що зміна розміру орендної плати можлива лише на підставі взаємної згоди шляхом укладення додаткової угоди, яка повинна бути підписана двома сторонами договору.

Крім того, в обґрунтування своїх заперечень відповідач посилається на зміст частини 4 статті 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», в якій встановлено, що «умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря».

Відповідач також посилається на положення статті 525 Цивільного кодексу України, яким передбачено, що «одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом».

Таким чином, відповідач вважає, що зміни умов договору, повинні оформлятися двосторонньою додатковою угодою, а у разі, якщо одна із сторін відмовляється від укладення відповідної додаткової угоди, договір повинен діяти на попередніх умовах до спливу його строку.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши всі письмові докази, які містяться у матеріалах справи, господарський суд вважає, що позовні вимоги Управління охорони об'єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації не підлягають задоволенню з наступних підстав.

20.09.2006 р. на підставі розпорядження Одеської обласної державної адміністрації від 25.04.2006 р. № 291/А-2006 «Про передачу в користування нежитлових приміщень будівель-пам'яток архітектури у м. Одеса»між Управлінням охорони об'єктів культурної спадщини Одеської облдержадміністрації і ПП «ТРАНССАВАНГАРД»укладено охоронний договір на орендне користування пам'яткою культурної спадщини загальною площею 569,0 кв. м., розташованою за адресою: вул. Пушкінська, 77 у м. Одеса.

Нежитлові приміщення пам'ятки були передані ПП «ТРАНССАВАНГАРД» під розміщення офісних приміщень строком на 10 років.

Розмір щомісячної орендної плати відповідно до договору складає 26 349,25 грн.

Підставою розрахунку орендної плати була постанова Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 р., №786 «Про методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна»зі змінами і доповненнями. Орендна плата була розрахована на підставі експертної оцінки вартості приміщень, яка виконана ТОВ «Одеська регіональна експертна компанія»31.07.2006 р.

Судом встановлено, що у відповідності з пунктом 4.4. договору розмір орендної плати може бути переглянутий на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики її розрахунку, зміни централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством України. Відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». «Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України».

Однак, на думку суду положенням п. 4.4. договору та статтею 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»передбачена можливість, а не обов’язок перегляду розміру орендної плати за ініціативою одної з сторін.

Статтею 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»встановлено, що «орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності». Статтею 11 зазначеного Закону передбачено, що «оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди».

Судом встановлено, що на момент укладення договору Орендар виконав всі вимоги діючого законодавства щодо оцінки приміщення, яке надавалося в оренду. Так, у відповідності з ст.11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»була зроблена незалежна оцінка орендованого майна, що підтверджується звітом про оцінку ринкової вартості не житлових приміщень, загальною площею 569,0 кв. м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 77, виконаним ТОВ «Одеська регіональна експертна компанія».

Рішення обласної ради, на яке посилається позивач, щодо створення конкурсної комісії з відбору суб'єктів оціночної діяльності № 67-V, було прийняте 22.09.2006 року, тобто після підписання договору. Таким чином, суд вважає, що відповідачем при укладенні та виконанні договору не було порушено вимог діючого законодавства.

Аналізуючи зміст вимог позивача та пояснень третьої особи, суд дійшов до висновку, що зміна розміру орендної плати можлива лише за взаємною згодою сторін. Відповідно до статті 525 Цивільного кодексу України «одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом».

Відповідно до частини 4 статті 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»«умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря».

Зазначена третьою особою позиція щодо розірвання договору з посиланням на ст. 118 Закону України «Про державний бюджет на 2007 рік», на думку суду не може бути підставою для задоволення позовних вимог, оскільки вказаним Законом встановлено правила, які погіршують становище орендаря. Крім того, відповідно до пункту 20 ст. 2 Бюджетного кодексу України «закон про Державний бюджет України - закон, який затверджує повноваження органам державної влади здійснювати виконання Державного бюджету України протягом бюджетного періоду». Частиною 1 статті 3 Бюджетного кодексу України передбачено, що «бюджетний період для всіх бюджетів, що складають бюджетну систему, становить один календарний рік, який починається 1 січня кожного року і закінчується 31 грудня того ж року». Тобто, на момент пред’явлення позову час виконання повноважень органами державної влади щодо здійснення виконання Державного бюджету України на 2007 рік протягом бюджетного періоду –сплив.

Суд вважає, що якщо позивач пропонує змінити умови договору, такі зміни повинні оформлятися двосторонньою додатковою угодою, а у разі, якщо відповідач відмовляється від укладення цієї додаткової угоди, договір повинен діяти на попередніх умовах до спливу його строку.

За таких обставин, приймаючи до уваги вищевикладене, оцінюючи надані документальні докази та викладені у судових засіданнях доводи сторін в їх сукупності суд вважає, що в задоволенні позовних вимог слід відмовити.

Витрати по сплаті державного мита та інформаційно-технічного забезпечення судового процесу відносяться на рахунок позивача згідно ст. ст. 44, 49 ГПК України.

Керуючись 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд –

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову Управління охорони об'єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації відмовити повністю.

Рішення суду набирає законної сили після 10 денного строку

з дня його підписання.

Рішення підписано 18.03.08р.

Суддя Літвінов С.В.