ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"11" червня 2008 р.

Справа № 20/101-08-1956

За позовом: Управління охорони нерухомих об’єктів культурної спадщини Облдержадміністрації;

До відповідача: ДП „Система”;

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на боці позивача: Управління Одеської обласної ради з майнових відносин;

про розірвання охоронного договору на користування культурної спадщини та виселення.

Суддя Щавинська Ю.М.

Представники:

від позивача: Запольський О.А., діючий за дов. №01-12/5670 від 28.09.2007року;

від відповідача: Добрикіна І.В., діюча за дов. від 23.05.2008року;

від третьої особи: Михальченко О.М., діюча за дов. №5 від 04.02.2008року;

СУТЬ СПОРУ: Управління охорони нерухомих об’єктів культурної спадщини Облдержадміністрації звернулось до господарського суду Одеської області з позовною заявою, в якій, просить зобов’язати Дочірнє підприємство „Система” провести експертну оцінку нежитлових приміщень загальною площею 378,6 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, 43, та зобов’язати Дочірнє підприємство „Система” укласти додаткову угоду до Охоронного договору на користування пам’яткою культурної спадщини від 24.07.2001 року в частині розміру орендної плати згідно змін Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, а також стягнути витрати по сплаті державного мита в сумі 85 грн. 00 коп. та витрати на ІТЗ судового процесу в сумі 118 грн.

В подальшому представник позивача надав доповнення до позовної заяви, в яких уточнив позовні вимоги та просив суд розірвати охоронний договір на користування пам’яткою культурної спадщини (нежитловими приміщеннями загальною площею 378,6 кв.м., розташованими за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, 43), укладений 24.07.2001 року між Управлінням охорони нерухомих об’єктів культурної спадщини облдержадміністрації та Дочірнім підприємством „Система”, та виселити Дочірнє підприємство „Система” з будівлі –пам’ятки за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, 43.

У судовому засіданні представник позивача доповнення до позовної заяви підтримав в повному обсязі.

Відповідно до п. 4 ст. 22 ГПК України позивач вправі до прийняття рішення по справі змінити підставу або предмет позову, збільшити розмір позовних вимог за умови дотримання встановленого порядку досудового врегулювання спору у випадках, передбачених статтею 5 цього Кодексу, в цій частині, відмовитись від позову або зменшити розмір позовних вимог. За таких обставин, суд дає оцінку позовним вимогам, викладеним у редакції заяви від 28.05.2008р. №01-15/3637 (вх.10954 від 29.05.2008р.).

У судовому засіданні 11.06.2008року представник третьої особи надав суду пояснення з яких вбачається, що управління обласної ради з майнових відносин як третя особа на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, підтримує позов управління охорони об’єктів культурної спадщини облдержадміністрації та вважає позовні вимоги законними та обґрунтованими. Третя особа зазначає, що об’єкт культурної спадщини, розташований за адресою: м Одеса, вул. Троїцька, 43, є майном спільної власності територіальних громад Одеської області. Відповідно до рішення Одеської обласної ради від 24 квітня 2003 року №154-ХХІV „Про майно спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, управління яким здійснює обласна рада” обласна рада делегувала повноваження по управлінню об’єктами культурної спадщини обласній державній адміністрації. Управління вважає, що відмова відповідача змінити договір в частині розміру орендної плати, як того вимагають вищезазначені норми, та як передбачено умовами договору, позбавляє орендодавця і, відповідно, територіальних громад області (які є власниками цього майна) отримати додаткові кошти для поповнення обласного бюджету, право на отримання яких у позивача виникло згідно із вищезазначеними змінами законодавства.

Крім того, відмова ДП „Система” від внесення змін до вказаного договору оренди є невиконанням обов’язків, покладених на нього договором оренди та законодавством –орендар порушує права орендодавця і власника орендованого майна на внесення змін до договору. Це призводить до порушення прав територіальних громад області та нанесення збитків обласному бюджету.

Відповідач надав відзив на доповнення до позовної заяви, в якому проти позову заперечує, зазначаючи наступне. Охоронний договір на користування пам'яткою культурної спадщини від 24 липня 2001 року передбачає вичерпний перелік підстав, за якими зазначений Договір може бути розірвано.

Згідно п. п. 7.4, 7.5 зазначеного договору, якщо орендар безгосподарно ставиться до пам’ятки, що створює загрозу ї пошкодження або знищення, Держорган робить орендареві попередження про припинення безгосподарного ставлення до пам’ятки. Якщо орендар не виконує вимог, що містяться в попередженні, держорган має право звернення у встановленому законодавством порядку з позовом про примусове дострокове розірвання охоронного договору та вилучення пам’ятки із користування. При невідкладній необхідності забезпечення збереження пам’ятки позов може бути пред’явлено без попередження. У випадку несплати орендарем орендної плати повністю чи частково більш ніж 3 (три) місяці підряд, держорган має право достроково розірвати зазначений договір в порядку, встановленому діючим законодавством України, що не звільняє орендаря від сплати заборгованості з орендної плати та інших платежів та розрахунків на день розірвання договору.

З моменту укладання Охоронного договору від 24.07.2001року орендар, ДП „Система”, в належні строки та в повному розмірі постійно сплачував орендну плату.

Також відповідач вважає, що посилання позивача у доповненні до позовної заяви на ст. 118 Закону України „Про державний бюджет України на 2007рік” та Постанову Кабінету Міністрів України від 10.08.1995р. №629 „Про затвердження Методики оцінки вартості об’єктів оренди” в обґрунтування необхідності проведення нової незалежної оцінки відповідно до ст. 7 Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” та п. 19 постанови КМУ від 10.08.1995р. №629 „Про затвердження Методики оцінки вартості об’єктів оренди”, не повинно прийматися судом, так як жодний з перерахованих позивачем нормативних актів не передбачає проведення нової експертної оцінки Орендарем при зміні умов договору та визначенні розміру орендної плати.

Крім того, відповідач зазначає, що жодної пропозиції у вигляді тексту додаткової угоди до Охоронного договору або у будь-якій іншій формі позивачем, в порушення ст.188 ГК України, відповідачу надіслано не було.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:

24.07.2001 року між Управлінням охорони нерухомих об’єктів культурної спадщини облдержадміністрації та Дочірнім підприємством „Система” був укладений охоронний договір на користування пам’яткою містобудування та архітектури, а саме нежитловими приміщеннями загальною площею 285,2 кв.м., розташованими за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, 43.

Відповідно до п. п. 3.1, 3.2 охоронного договору за орендне користування пам’яткою користувач зобов’язується сплачувати держоргану під час дії зазначеного договору орендну плату згідно зі ставками, затвердженими уповноваженим державним органом. Орендна плата розраховується на підставі експертної оцінки вартості будівлі, що визначена згідно з чинним законодавством України.

Відповідно до п 3.4 охоронного договору у випадку змін у встановленому порядку ставок орендної плати за використання пам’ятки орендна плата змінюється згідно з письмовим повідомленням держоргану щодо перерахунку з часу отримання його орендарем.

02.01.2003р. між Управлінням охорони нерухомих об’єктів культурної спадщини облдержадміністрації та Дочірнім підприємством „Система” було укладено додаткову угоду №1 до охоронного договору від 24.07.2001р., згідно з якою термін використання орендарем приміщень пам’ятки загальною площею 285,2 кв.м. продовжений до 31 грудня 2018 року.

01.04.2003р. між Управлінням охорони нерухомих об’єктів культурної спадщини облдержадміністрації та Дочірнім підприємством „Система” було укладена додаткову угоду №2 до охоронного договору від 24.07.2001р., згідно з якою було змінено площу орендованих приміщень на 378,6 кв.м. та розмір орендної плати було змінено на 4 635, 91 грн.

01.11.2004р. між Управлінням охорони нерухомих об’єктів культурної спадщини облдержадміністрації та Дочірнім підприємством „Система” було укладено додаткову угоду №5 до охоронного договору від 24.07.2001р., згідно з якою розмір орендної плати було змінено на 6 455,58 грн.

02.04.2007року Управління охорони об’єктів культурної спадщини облдержадміністрації звернулося до відповідача з листом від №03/07-1753 з викладенням обставин щодо необхідності внесення змін до договору в частині розміру орендної плати, для чого потрібно здійснити заходи щодо проведення нової оцінки об’єкта оренди.

Листом від 15.05.2007року №01-13/2607 управління охорони об’єктів культурної спадщини облдержадміністрації повідомило відповідача, що у разі відмови переоформлення охоронно-орендного договору у відповідності із діючим законодавством України, управління буде вимушене вирішувати зазначене питання у судовому порядку.

На зазначені листи від 02.04.2007року за №03/07-1753 та від 15.05.2007року за №01-13/267 ДП „Система” відповіла відповідними листами від 20.04.2007р. та 21.05.2007р., у яких зазначило про готовність розгляду питання внесення змін до договору в частині розміру орендної плати, але зазначило, що ні Законом України „Про Державний бюджет України на 2007рік”, ні Постановою Кабінету Міністрів України №1846 від 26 грудня 2006р. „Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна” не передбачено проведення нових експертних оцінок орендованого майна, на підставі яких буде розрахована нова орендна плата згідно з зазначеною вище Методикою.

Враховуючи відмову ДП „Система” від проведення нової експертної оцінки, та вважаючи, що орендна плата за приміщення має бути розрахована відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995року №786, Управління охорони об’єктів культурної спадщини облдержадміністрації звернулося до суду із відповідним позовом та заявою про доповнення позовних вимог.

Проаналізувавши надані сторонами докази у сукупності та давши їм відповідну правову оцінку, суд дійшов наступних висновків:

Відповідно до п. 1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до п.п. 1,2 ст. 284 ГК України істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу. Оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю. Умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище оренди.

Відповідно до ст. 291 ГК України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу (приватизації) об'єкта оренди; ліквідації суб'єкта господарювання-орендаря; загибелі (знищення) об'єкта оренди. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

У відповідності зі ст.188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Зазначене цілком кореспондується зі ст. 651 ЦК України, відповідно до якої зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. При чому, істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно до ст.629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Як вбачається із змісту охоронного договору від 24.07.2001р. (п.8.4), одностороння відмова від виконання умов зазначеного договору не допускається. П.п.7.4, 7.5 договору закріплюють право держоргану на звернення у встановленому законодавством порядку з позовом про примусове дострокове розірвання охоронного договору та вилучення пам’ятки із користування у випадку, якщо орендар безгосподарно ставиться до пам’ятки, що створює загрозу її пошкодження або знищення. Крім того, у випадку несплати орендарем орендної плати повністю чи частково більш ніж 3 (три) місяці підряд, держорган має право достроково розірвати зазначений договір в порядку, встановленому діючим законодавством України, що не звільняє орендаря від сплати заборгованості з орендної плати та інших платежів та розрахунків на день розірвання договору.

Відповідно до ст.783 ЦК України орендодавець (наймодавець), крім того, має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Як вбачається із матеріалів справи, а саме довідки позивача від 10.06.2008р. №01-15/4030, заборгованості по орендній платі перед позивачем ДП „Система” не має, доказів використання відповідачем приміщення всупереч умовам договору або створення ним загрози пошкодження пам’ятки позивачем, в порушення ст.33 ГПК України, не надано.

Крім того, доказів про направлення відповідачу будь-яких пропозицій про розірвання договору від 24.07.2001р. матеріали справи не містять.

За таких обставин, суд вважає, що підстави для розірвання у судовому порядку охоронного договору, укладеного 24.07.2001 року між Управлінням охорони нерухомих об’єктів культурної спадщини облдержадміністрації та Дочірнім підприємством „Система”, відсутні, що зумовлює також і відсутність законних підстав для виселення відповідача із займаного приміщення.

Разом з тим, незважаючи на зміну позивачем позовних вимог, враховуючи, що підставою для розірвання договору позивач вважає непроведення нової експертної оцінки, суд вважає за необхідне надати правову оцінку зазначеним вимогам позивача.

Згідно до п.1 ст. 286 ГК України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Приймаючи до уваги, що майно, яке виступає предметом договору, належить до комунальної власності, до спірних правовідносин застосовуються також норми Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.

Згідно до ч.2 ст.21 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Статтею 118 Закону України „Про Державний бюджет України на 2007 рік” встановлено, що у 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах. Орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Кабінету Міністрів України надано право затверджувати індикативні ставки орендної плати для державного та комунального майна, яке передається в оренду в містах обласного значення, містах Києві та Севастополі. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми.

Порядок перегляду договорів оренди нерухомого державного майна затверджено, у свою чергу, Наказом Фонду Державного майна України від 18.01.2007р. №43.

Згідно до п.5 вказаного порядку перегляд договорів має бути здійснений шляхом укладення додаткових угод до договорів оренди в строки, передбачені графіком перегляду договорів, розробленим Фондом державного майна України. Єдиним базовим місяцем для розрахунків орендної плати за новими ставками встановлено січень 2007 року.Зазначеним пунктом порядку також встановлено, що орендна плата за січень 2007 року визначається на основі розрахованої відповідно до вимог пунктів 8 і 12 Методики орендної плати за грудень 2006 р. з урахуванням зміни розміру орендної ставки та відповідно до вимог пункту 13 Методики індексу інфляції за січень 2007 року.

Пункт 12 зазначеної методики встановлює формулу, відповідно до якої розраховується розмір місячної орендної плати за перший місяць після укладення договору оренди чи перегляду розміру орендної плати.

Опл

Опл.міс. = ------ х Іп.р. х І м ,

12

Де Опл - річна орендна плата, визначена за цією Методикою, грн.; Іп.р. - індекс інфляції за період з початку поточного року (у разі оренди нерухомого майна - з дати проведення незалежної оцінки) до дати укладення договору оренди або перегляду розміру орендної плати; Ім - індекс інфляції за перший місяць оренди.

Таким чином, жодний із законодавчих актів, на які посилається позивач в обґрунтування вимог про проведення експертної оцінки, відмова у чому зумовила звернення із судовим позовом, не містить приписів про обов’язковість її проведення при перегляді орендної плати у зв’язку зі зміною ставок, за наявності діючого договору оренди.

Більш того, згідно з листом Фонду державного майна України від 07.07.2000 р., при укладенні додаткової угоди до договору оренди, в зв’язку зі змінами орендної ставки проводити нову експертну оцінку майна, що здається в оренду, не є обов'язково, оскільки йде мова про те саме майно і введення нової орендної ставки не пов'язане з інфляційними процесами. Можна застосовувати до нової орендної плати індекс інфляції за увесь період попереднього договору.

Відповідно до ст.19 Конституції України правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством. Органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

З урахуванням вищевикладеного, суд доходить висновку про те, що вимоги позивача про проведення орендарем нової експертної оцінки, тим більше з покладенням на нього витрат на її проведення, не відповідають чинному законодавству, у зв’язку з чим, з урахуванням приписів Конституції України, не можуть вважатися правомірними.

Враховуючи, що позовні вимоги про укладення додаткової угоди до договору позивачем, в порядку ст.22 ГПК України, змінені, а також, приймаючи до уваги згоду відповідача на внесення змін до договору у відповідності із зміненими орендними ставками, про що свідчить наявне у справі листування сторін, а також пояснення, надані представником відповідача у судових засіданнях, суд не надає оцінку зазначеним вимогам.

На підставі вищевикладеного, у позові Управління охорони нерухомих об’єктів культурної спадщини Облдержадміністрації про розірвання охоронного договору на користування пам’яткою культурної спадщини (нежитловими приміщеннями загальною площею 378,6 кв.м., розташованими за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, 43), укладеного 24.07.2001 року між Управлінням охорони нерухомих об’єктів культурної спадщини облдержадміністрації та Дочірнім підприємством „Система”, та виселення Дочірнього підприємства „Система” з будівлі –пам’ятки за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, 43 слід відмовити у повному обсязі.

Згідно до ст.49 ГПК України, підстави для покладення на відповідача витрат по сплаті державного мита та ІТЗ судового процесу відсутні.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд –

ВИРІШИВ:

1. У позові відмовити.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 85 ГПК України.

Суддя Щавинська Ю.М.

рішення підписано 13.06.2008р.