ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
м.Херсон, вул. Горького, 18
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М      У
К Р А Ї Н И

"19" лютого
2008 р.
Справа № 7/336-АП-07

Господарський
суд Херсонської області у складі судді
Задорожної Н.О. при секретарі
Степановій О.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Приватного підприємця ОСОБА_1,
м.Берислав Херсонської області

до Бериславської міської ради,
м.Берислав Херсонської області

про визнання незаконним рішення № 177
від 25.04.2007р.

за участю представників
сторін:

від
позивача - ОСОБА_2, представник, дов. від 20.08.2007р. (дійсна до 20.08.2008р.)

від відповідача -
ОСОБА_3, заст. міського голови, дов. №02-28/72/08 від 04.02.2008р., ОСОБА_4,
представник, дов. №02-28/73/08 від 04.02.2008р., ОСОБА_5, юрист (дов. у справі)

Позивач
(ПП ОСОБА_1, м.Берислав) звернувся з позовом, у якому просить суд визнати
незаконним та скасувати в зв'язку з невідповідністю вимогам законодавства
прийняте відповідачем (Бериславська міська рада) рішення №177 від 25.04.2007р.
"Про врегулювання земельних відносин" в частині затвердження ціни
продажу земельної ділянки площею 0,14га по АДРЕСА_1 для комерційного
використання під розміщення торговельного комплексу.

Обгрунтовуючи
підстави позову, позивач посилається на те, що оспорюваним рішенням було
затверджено ціну продажу земельної ділянки з врахуванням її ринкової вартості
та із застосуванням підвищуючого коефіцієнту 2,90.

З
посиланням на приписи ч.8 ст.128 Земельного кодексу України позивач вважає, що
вартість земельної ділянки визначається на підставі її грошової та експертної
оцінки, яка проводиться за методикою, затвердженою Кабінетом міністрів України.
Оскільки експертною грошовою оцінкою, затвердженою рішенням Бериславської
міської ради від 25.04.2007р. за №177, було
визначено ринкову вартість земельної ділянки в розмірі 26166грн. 90коп.,
то Бериславська міська рада не мала правових підстав для збільшення ціни
продажу до 75885грн. 60коп.

До
того ж, Бериславська міська рада продавала земельні ділянки за технічними
характеристиками і місцем розташування максимально прирівнені до спірної за
цінами значно нижчими від ціни продажу земельної ділянки позивачу, що свідчить
про порушення прав та охоронюваних законом інтересів ПП ОСОБА_1

Відповідач
позов не визнає, у наданих запереченнях посилається на те, що експертна грошова
оцінка земельних ділянок проводиться з метою визначення вартості об'єкта
оцінки, отже, звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки визначає не
її ціну, а оцінну вартість. У разі продажу земельної ділянки остаточну ціну
продажу встановлює її власник або уповноважений орган.

Операції,
які здійснюються органами місцевого самоврядування, не повинні ослаблювати
економічних основ місцевого самоврядування. Отже, при прийнятті рішення про
продаж земельної ділянки ПП ОСОБА_1 відповідачем враховано, що експертна
грошова ціна є початковою ціною продажу даної ділянки, з врахуванням
особливостей та призначення ціну продажу було визначено із застосуванням
підвищуючого коефіцієнту 2,90.

заслухавши
пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд

в с т а н о в и в:

25
квітня 2007р. Бериславською міською радою прийнято рішення №177 "Про
врегулювання земельних відносин", пунктом 29 якого ПП ОСОБА_1затверджено
розроблений відповідно до рішення 9 сесії 5 скликання Бериславської міської
ради від 03.10.2006р. №89 звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки
несільськогосподарського призначення площею 0.14 га по АДРЕСА_1 для
комерційного використання під розміщення торгівельного комплексу із забудованих
земель міста; продаж зазначеної земельної ділянки позивачу та затверджено ціну
продажу земельної ділянки по АДРЕСА_1 у сумі 75 885грн. 60коп. з підвищуючим
коефіцієнтом 2,90 до експертної грошової оцінки.

За
підстав, викладених у описовій частині постанови, позивач вважає пункт 29
рішення №177 від 25.04.2007р. прийнятим з порушенням законодавства і просить
суд визнати його недійсним та скасувати.

З'ясувавши
обставини справи, дослідивши докази на їх підтвердження, суд визнав позов
обгрунтованим і задовольняє його у повному обсязі з врахуванням наступного.

З
фактичних матеріалах справи встановлено, що на земельній ділянці площею 0,14га
по АДРЕСА_1 (на підставі рішення міськради від 15.12.2006р. №141 замінено
адресу "АДРЕСА_2" на "АДРЕСА_1") розміщено об'єкти
нерухомості (адміністративна будівля, гаражі, сараї), які належать позивачу на
правах власності, що підтверджується наданими у справу договором
купівлі-продажу нерухомого майна від 25.04.2005р., витягом з державного реєстру
правочинів та виданим Херсонським ДБТІ реєстраційним написом на
правовстановлювальному документі (а.с.81-84).

Згідно
із звітом про експертну грошову оцінку земельної ділянки площею 1400 кв.м,
кадастровий номер НОМЕР_1, що надається шляхом викупу ПП ОСОБА_1(а.с.10-41) її
ринкова грошова оцінка становить 26166грн. 90коп.

При
здійсненні грошової оцінки експертом було враховано усі основні фактори:
локальний фактор місцерозташування, існуючі поліпшення, співставлення цін
продажу аналогічних подібних ділянок, доходний підхід, капіталізація чистого
рентного доходу від використання.

Задовольняючи
позов, суд врахував, що відповідно до ст.120 Земельного кодексу України  при переході права власності на будівлю і
споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на
підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору
оренди. Відповідачем прийнято рішення передати позивачу   земельну ділянку на праві власності. До
компетенції міської ради відповідно до статті 12 Земельного кодексу України
відноситься розпорядження землями територіальних громад, передача земельних
ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб та інше.
Відповідно до статті 127 Земельного кодексу України органи місцевого
самоврядування відповідно до їх повноважень здійснюють продаж земельних ділянок
комунальної власності громадянам та юридичним особам, які мають право на
набуття земельних ділянок у власність. Продаж земельних ділянок комунальної
власності громадянам та юридичним особам здійснюється на конкурентних засадах
(аукціон, конкурс), крім викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти
нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок. Рішення міської ради,
про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу
земельної ділянки.

Вартість земельної ділянки
визначається на підставі її грошової
експертної оцінки, яка проводиться за методикою, затвердженою Кабінетом
Міністрів України "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок"
від 11 жовтня 2002 року № 1531. А саме, при оцінці забудованих земельних
ділянок чистий операційний дохід визначається на основі очікуваного доходу на
ринку від оренди землі або забудованої земельної ділянки (земельних поліпшень)
за умови її найбільш ефективного використання. Чистий операційний дохід
розраховується як різниця між сумою відповідних орендних платежів, які можуть
бути отримані протягом року, та операційних витрат, пов'язаних з утриманням та
експлуатацією земельної ділянки і її поліпшеннями, що склалися на ринку.

При оцінці забудованих земельних
ділянок визначення витрат на земельні поліпшення здійснюється на основі
ринкових витрат, пов'язаних із спорудженням будинків, будівель та споруд, що
розташовані в межах земельної ділянки (включаючи підземний простір), за умови
її найбільш ефективного використання. Зазначені витрати складаються з витрат на
відведення та підготовку земельної ділянки під забудову (включаючи витрати на
знесення існуючих будівель і виплати передбачених законодавством, сум
компенсації), вартості будівництва, облаштування та озеленення, оплати послуг з
проектування, сум місцевих зборів, вартості фінансування і прибутку
забудовника. При співставленні цін продажу подібними визначаються забудовані
земельні ділянки, що мають: однакову функцію використання землі і характер земельних
поліпшень (будівлі, споруди, багаторічні насадження, водойми); спільний район
розташування; близькі фізичні характеристики (розмір, конфігурація, ухил
поверхні, стан грунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, прояви
небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, фізичний стан
об'єктів нерухомого майна). На вартість забудованої земельної ділянки може
впливати: правовий режим земельної ділянки; умови продажу та пов'язане з ним
фінансування; дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана
із зміною ринкових цін на нерухомість); особливості місця розташування; фізичні
характеристики земельної ділянки та стан забудови; умови та обмеження щодо
використання земельної ділянки.

Вартість землі у складі об'єктів
нерухомості, що оцінюються на основі їх прибутковості (готелі, ресторани,
автозаправні станції, комерціалізовані медично-оздоровчі та спортивні заклади
тощо), визначається шляхом розподілу загальної суми ринкової вартості цих
об'єктів між землею, будівлями та іншими матеріальними активами.

Вартість землі може бути від'ємною
величиною у випадках, коли сума витрат на ліквідацію непридатних для
використання будівель або екологічно

небезпечних
об'єктів, розміщених у їх межах, перевищує вартість забудованої земельної
ділянки.

Позивач  відповідно до норм чинного земельного
законодавства  представив експертну
грошову  оцінку земельної ділянки, в якій
враховано всі вказані умови. За вказаною експертною грошовою оцінкою земельної
ділянки її грошова оцінка складає 26166грн.90коп.  і ця оцінка повинна була бути врахована
відповідачем при  вирішені питання про
вартість земельної ділянки.

Посилання
відповідача на те, що  міська рада як
продавець, має право пропонувати покупцю ціну продажу земельної ділянки і що
ціна земельної ділянки повинна бути не менш експертної грошової оцінки жодним
законодавчим актом не встановлено, не приймається до уваги. Оскільки ціна по
договору купівлі продажу є однією із суттєвих умов, а відповідач, як орган
місцевого самоврядування при визначені такої умови договору відповідно до
Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" повинен
керуватись нормами чинного законодавства та обгрунтувати збільшення ціни
земельної ділянки майже в 3 рази по відношенню до її грошової оцінки.
Відповідач такого  збільшення ціни не
обгрунтував, а лише послався на своє право пропонувати свою ціну на земельну
ділянку, тобто ціна ним збільшена безпідставно, без законодавчого та
економічного обгрунтування, тому позов підлягає задоволенню.

Позивачу
присуджується з Державного бюджету 3грн. 40коп. судового збору та видається
довідка на повернення зайво сплаченого судового збору у сумі 5грн. 10коп.

У
судовому засіданні проголошено вступну та резолютивну частини постанови та
повідомлено про дату виготовлення повного тексту постанови - 22 лютого
2008р.  о 16.00 годині, каб.324,
м.Херсон, вул.Горького, 18.

Керуючись
ст.ст.158, 160-163, 167, п.6 Прикінцевих та перехідних положень КАС України,
суд

постановив:

1.
Позов задовольнити.

Визнати
недійсним рішення Бериславської міської ради №177 від 25.04.2007р. "Про
врегулювання земельних відносин" в частині затвердження ціни продажу
земельної ділянки по АДРЕСА_1 в розмірі 75885грн. 60коп.

2.
Присудити ПП ОСОБА_1, АДРЕСА_3, код НОМЕР_2 з Державного бюджету 3грн. 40коп.
судового збору.

3.
Видати позивачу довідку на повернення зайво сплаченого судового збору у сумі
5грн. 10коп.

Постанова
набирає законної сили після закінчення строку подання заяви про апеляційне
оскарження, якщо таку заяву не було подано. Якщо було подано заяву про
апеляційне оскарження, але апеляційна скарга не була подана в строк,
встановлений Кодексом адміністративного судочинства України, постанова або
ухвала суду першої інстанції набирає законної сили після закінчення цього
строку. У разі подання апеляційної скарги судове рішення, якщо його не
скасовано, набирає законної сили після закінчення апеляційного розгляду
справи.

Заява
про апеляційне оскарження постанови суду першої інстанції подається протягом
десяти днів з дня її проголошення, а в разі складення постанови у повному
обсязі відповідно до статті 160 КАС України з дня складення в повному обсязі.
Апеляційна скарга на постанову суду першої інстанції подається протягом
двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження. Апеляційна скарга
може бути подана без попереднього подання заяви про апеляційне оскарження, якщо
скарга подається у строк, встановлений для подання заяви про апеляційне
оскарження.

Суддя
Н.О. Задорожна

повний текст постанови

складений __________