ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАКАРПАТСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

12.05.2008                                                             Справа № 5/253

За позовом: ТОВ „Росток” м.Ужгород

До відповідача: Управління майном міста Ужгородської міської Ради

м.Ужгород

За участі 3-ї особи на стороні відповідача без самостійних вимог:

ТОВ „Байт” м.Ужгород

Про визнання недійсним договору купівлі-продажу №6-8від 26.03.2007р. в частині та стягнення 432769,20 грн. зайво сплачених коштів.

Суддя О.С.Йосипчук

за участю представників сторін:

позивача: Марамигін П.В.- представник

відповідача: Полтавцева Т.В. - представник

3-ї особи: представник не з’явився

Розглянувши матеріали справи за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю „Росток” м.Ужгород до Управління майном міста Ужгородської міської Ради м.Ужгород та до товариства з обмеженою відповідальністю „Байт” м.Ужгород про визнання недійсним договору купівлі-продажу №6-8від 26.03.2007р. в частині та стягнення 432769,20 грн. зайво сплачених коштів (із урахуванням заяви про уточнення позовних вимог від 26.09.2007р.),

ВСТАНОВИВ

Предметом даного спору є вимога позивача визнати недійсним договір купівлі-продажу №608 від 26.03.2007р. в частині встановлення ціни предмету продажу у сумі 432769,20 грн..

Згідно з даним договором Управління майном міста Ужгородської міської ради продало, а ТОВ „Росток” придбало вбудоване нежиле приміщення, загальною площею 249,2 кв.м., розташованого по вул..Л.Толстого,33 м.Ужгород за ціною 990627,60 грн.

Стверджуючи про неправильне визначення вартості предмету продажу, що потягло завищення ціни на 432769,14 грн. позивач просить визнати недійсним договір в цій частині та стягнути з відповідача цю суму перевищення.

Обґрунтовуючи власні твердження, позивач посилається на висновки суб’єкта оціночної діяльності ТОВ „Кіпріда”, що викладені у звіті про оцінку від 11.05.2007 року, згідно з якими ринкова вартість вбудованого нежилового приміщення, загальною площею 249,2 кв.м., розташованого по вул..Л.Толстого,33 м.Ужгород станом на 30.04.2007р. становить 464882,05 грн. без урахування ПДВ.

Відповідач проти позову заперечує з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву. Зокрема посилається вартість предмета продажу договору купівлі-продажу №608 від 26.03.2007р. визначена на підставі висновків суб’єкта оціночної діяльності ТОВ „Байт”, що викладені у звіті про оцінку від 22.02.2007р., згідно з яким вартість вбудованого нежилого приміщення, загальною площею 249,2 кв.м., розташованого по вул..Л.Толстого,33 м.Ужгород, становить 1030905 грн. (без ПДВ) станом на 31.01.2007р. , а із урахуванням вчинених ТОВ „Росток” поліпшень –825523грн. без урахування ПДВ. Тому, оскільки оцінювач володіє достатніми спеціальними знаннями, у позивача відсутні правові підстави вимагати повернення надлишково сплаченої вартості приміщення.

Крім того, на підтвердження власних заперечень позову відповідач посилається на те, що ціна спірного договору купівлі-продажу є договірною, власне договір виконано обома сторонами у повному обсязі, і зміна умов договору не допускається (ч.3 ст.632 ГК України).

Спростовуючи докази позивача, відповідач зіслався на те, що висновки суб’єкта оціночної діяльності ТОВ „Кіпріда” не є належним доказом, оскільки мета оцінки є іншою ніж при визначенні вартості спірного об”єкта ТОВ „Байт”.

У засіданні суду власні пояснення щодо методики оцінки надав представник ТОВ „Байт”.

У попередніх засіданнях суду оголошувались перерви в порядку ст..ст.69,77 ГПК України за клопотанням сторін.

Клопотання про призначення судової експертизи позивачем відкликано.

Від примирення сторони відмовились.

Повний текст рішення суду виготовлено 27.05.2008р.

Заслухавши пояснення представників сторін, проаналізувавши подані по справі доказові матеріали, щодо спірного питання,

суд констатує такі висновки.

Як вбачається із матеріалів справи міх позивачем та відповідачем виникли правові відносини купівлі-продажу, що побудовані на договорі купівлі-продажу №608 від 26.03.2007р.

За даним договором відповідач (продавець) передає, а позивач (покупець) приймає у власність не житлове приміщення вартістю, що встановлено висновком експерта, затвердженим наказом Управління майном міста №22 від 22.02.2007р. Вартість предмета продажу за означеним договором становить 990627,60грн. із урахуванням ПДВ (п.1.5. договору) та без обмовлення того, що вартість предмета продажу не містить вартості зроблених покупцем покращень.

Судовим розглядом встановлено, що на підставі договору про проведення незалежної оцінки №12 від 15.02.2007р. ТОВ „Байт” (як виконавець) на замовлення Управління майном міста Ужгород надав послуги по визначенню ціни продажу вбудованих приміщень загальною площею 249 кв.м. по вул..Л.Толстого, 33 в м.Ужгороді. Результат оцінювальних робіт ТОВ „Байт” викладено у Звіті про оцінку від 22.02.2007р.

Статтею 678 ЦК України передбачено можливість пред’явлення покупцем вимог до продавця, відносно недоліків товару, необумовлених у договорі, незалежно від вини продавця. При цьому, незалежно від можливості використання предмета продажу за призначенням, покупець має право вимагати пропорційного зменшення ціни.

Таким чином, у випадку коли вартість товару не відображає його якість, вона (вартість) може бути зменшеною на вимогу покупця.

З метою визначення ринкової вартості спірного предмета продажу позивач звернувся до ПП „Консалтингова фірма ”Кіпріда” із замовленням про проведення незалежної оцінки для відображення результатів у бухгалтерському обліку без урахування поліпшень, що вже відображені у регістрах бухгалтерського обліку.

За даними висновків ПП „Консалтингова фірма ”Кіпріда” (експертний висновок від 11.07.2007р.) вартість нежитлового приміщення загальною площею 249,2 кв.м., розташованого по вул..Л.Толстого,33 м.Ужгород, без урахування поліпшень становить 464882 грн. без урахування ПДВ. Із урахуванням податку на додану вартість, вартість предмета продажу за висновками ПП „Консалтингова фірма ”Кіпріда” становить 557858,46 грн.

Різниця між ціною у договорі та вартістю, визначною ПП „Консалтингова фірма ”Кіпріда” становить 432769,14 грн.

Аналіз експертного висновку ТОВ „Байт” викладено у Звіті про оцінку від 22.02.2007р.та експертного висновку ПП „Консалтингова фірма ”Кіпріда”, викладеного у звіті від 11.07.2007р. вказує на однакову методику направлену на визначення ринкової вартості.

Таким чином, вартість предмета продажу визначалась не шляхом визначення витрат, а шляхом визначення якісних показників об’єкту (якісна вартість). Правові наслідки порушення балансу між вартістю та якісними показниками об’єкту, що лягли в основу її визначення, передбачені ст..678 ЦК України.

Різниця полягає у тому, що визначаючи ціну об’єкту, за допомогою ринкової вартості об’єктів-аналогів, ТОВ „Байт” на підставі Методики оцінки майна, затвердженої Постановою КМ України від 10.12.2003р. №1891 та Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід’ємні поліпшення, здійснені за час його оренди під час приватизації, затвердженого Наказом ФДМ України №377 від 27.02.204р., спочатку визначило ринкову вартість предмета продажу без урахування поліпшень, потім із урахуванням поліпшень. При цьому, обрані об’єкти-аналоги не були схожими між собою за базовими показниками об’єкта оцінки (п.6.2.2., п.7.2. звіту про оцінку від 22.02.2007р.), в той час, як обраний ПП „Консалтингова фірма „Кіпріда” об’єкт-аналог не відрізняється своїм місце розташуванням, технічними і фізичними характеристиками від об’єкту оцінки (стор.23 висновку від 11.07.2007р.). Таке не спростовано ні матеріалами справи, ні доказами позивача.

За таких обставин, висновок ПП „Консалтингова фірма ”Кіпріда”, викладеного у звіті від 11.07.2007р. є більш переконливим.

У відповідності до ст..33 ГПК України, власне на сторону покладено обов’язок доведення тих обставин, на які вона посилається, як на підтвердження підставності вимог, чи заперечень.

Тому, оскільки відповідач, доводячи достовірність оцінки, зробленої ТОВ „Байт”, не спростував доказів позивача та не довів використання предмета продажу за тими ціновими показниками, які, відібрано в об’єктів-аналогів та закладено в основу висновків ТОВ „Байт”, твердження позивача є більш переконливими.

Згідно із ст..229 ЦК України, якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. При цьому, у відповідності до ст..217 ЦК України, недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших частин правочину, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Оскільки вартість предмета продажу обумовлена в договорі купівлі-продажу виключено на підставі експертного заключення, а не за домовленістю сторін, ймовірним є припущення про те, що у спірній ситуації правочин був би укладений і у випадку визначення експертом меншої ціни

Припущення того, що позивач мав намір укласти договір купівлі-продажу за іншої вартості об’єкту продажу підтверджується договором оренди нежилого приміщення від 24.03.2006р. №810/0, договором №12від 15.02.2007р.про проведення незалежної оцінки, і, власне, результатами експертного висновку ПП „Консалтингова фірма ”Кіпріда”, викладеного у звіті від 11.07.2007р. За таких обставин, ст..217ЦК України підлягає застосуванню у спірній ситуації.

Отже, зважаючи на викладене вище та тому, що помилка позивача базувалася на показниках експертного висновку ТОВ „Байт” викладено у Звіті про оцінку від 22.02.2007р., його вимоги слід визнати обгрунтованими.

Заперечення відповідача з приводу неможливості внесення змін до договору після його виконання не приймаються судом до уваги, оскільки у спірній ситуацій підлягає застосуванню не ст..632 ЦК України, а ст..229 ЦК України.

Керуючись ст.ст. 4, 43, 49, ст.ст. 82-85, 87 ГПК України

СУД ВИРІШИВ:

1.Позов задоволити.

2.Визнати недійсним договір купівлі-продажу №608від 26.03.2007р. в частині встановлення вартості предмета продажу на суму 432769,20 грн.

3.Стягнути з Управління майном міста Ужгородської міської ради (м.Ужгород, пл..Поштова, 3 код20442548) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю „Росток” (м.Ужгород, вул..Легоцького, 27/7 код 32890880) суму 432769,20 грн. вартості предмета продажу 4327,69 грн. витрат на держмито та суму 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

СУДДЯ О.С.Йосипчук