ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09.06.08 Справа № 6/23

За позовом: Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради, м.Львів

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю “Трикотекс”, м.Львів

про: виселенні із приміщення

та зустрічним позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю “Трикотекс, м.Львів

до відповідача: Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради, м.Львів

про визнання договору №6837 на оренду нежитлових приміщень за адресою: м.Львів, пл.Ринок, 45 площею 258,9 кв.м., укладеного 10.04.1998р. між Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради та ТзОВ “Трикотекс” строком на 10 років продовженим на той же термін та на таких самих умовах

Суддя Гоменюк З.П.

Секретар судового засідання Гривняк Г.Т.

Представники:

від Управління комунальної власності департаменту економічної політики: Ваверчак Б.П. –предст.

від ТзОВ “Трикотекс”: Орач А.С.- предст.

Представникам сторін, роз’яснено зміст ст.22 ГПК України, а саме, їх процесуальні права та обов’язки, зокрема, право заявляти відводи. До початку розгляду справи представниками сторін подано клопотання про нездійснення фіксування судового процесу технічними засобами.

Суть спору: Позовні вимоги заявлено управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради, м.Львів, пл.Галицька.15 до товариства з обмеженою відповідальністю «Трикотекс»про виселення з нежитлових приміщень, що знаходяться за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 45.

Ухвалою суду від 21.04.2008р. за даним позовом порушено провадження у справі та призначено розгляд на 06.05.2008р. Відповідачем по справі - ТзОВ «Трикотекс»подано зустрічний позов про визнання договору № 6837 укладеним на 10 років на оренду нежитлових приміщень за адресою пл.Ринок,45, площею 258,9 кв.м., укладений 10.04.1998р. між управлінням комунального майна департаменту економічної політики та ресурсів виконавчого комітету Львівської міської Ради та ТзОВ «Трикотекс»продовженим на той же строк і тих же умовах.

Ухвалою суду від 06.05.2008 року розгляд справи відкладено на 19.05.2008р. та прийнято до провадження зустрічну позовну заяву.

Представник позивача позовні вимоги підтримав з підстав, викладених в позовній заяві та просить суд задоволити позовні вимоги та прийняти рішення про виселення ТзОВ “Трикотекс” з нежитлових приміщень, що знаходяться за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 45 у зв’язку із закінченням договору оренди № 6837 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) від 10.04.1998р.

Представником відповідача подано відзив на позовну заяву від 06.05.2008р., в якому проти позовних вимог заперечує посилаючись на те, що припинення існуючих відносин з приводу оренди не відбулось, а тому договір № 6837 на оренду нежитлових приміщень за адресою пл.Ринок,45, площею 258,9 кв. м., укладений 10.04.1998р. між управлінням комунального майна департаменту економічної політики та ресурсів виконавчого комітету Львівської міської ради та ТзОВ «Трикотекс»строком на 10 років є продовженим на той же термін та на тих самих умовах.

06.05.2008р. відповідачем подано зустрічну позовну заяву про визнання договору № 6837 на оренду нежитлових приміщень за адресою: м.Львів, пл.Ринок,45, площею 258,9 кв. м., укладений 10.04.1998р. між управлінням комунального майна департаменту економічної політики та ресурсів виконавчого комітету Львівської міської ради та ТзОВ «Трикотекс»строком на 10 років є продовженим на той же термін та на тих самих умовах.

19.05.2008р. представником управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради (позивач за первісним позовом) подано відзив на зустрічний позов, в якому проти позовних вимог заперечує з підстав, викладених у відзиві.

Розглянувши зустрічну позовну заяву ТзОВ «Трикотекс»про визнання договору № 6837 укладеного на 10 років на оренду нежитлових приміщень за адресою пл.Ринок,45, площею 258,9 кв.м., укладеного 10 квітня 1998 року між Управлінням комунального майна департаменту економічної політики та ресурсів виконавчого комітету Львівської міської Ради та ТзОВ “Трикотекс” продовженим на той же строк і тих же умовах, суд вважає її такою, яка подана з додержанням вимог ст.54 ГПК України та ухвалою від 06.05.2008р. прийняв її до спільного розгляду з первісним позовом.

В судовому засіданні 19.05.2008р. представник позивача за первісним позовом заявив клопотання про залучення в якості третьої особи на стороні відповідача по зустрічному позову департамент гуманітарної політики Львівської міської ради, мотивуючи це тим, що відповідно до рішення виконкому Львівської міської ради №677 від 31.08.2007р. після вивільнення нежилих приміщень, які орендує ТзОВ «Трикотекс», вони будуть передані департаменту гуманітарної політики Львівської міської ради для потреб туристично-інформаційного центру та розміщення відділу туризму і рекреації управління культури і туризму.

Суд, розглянувши клопотання управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради про залучення в якості третьої особи на боці відповідача по зустрічному позову департамент гуманітарної політики Львівської міської ради, прийшов до висновку про те, що дане клопотання не підлягає задоволенню з наступних підстав. Відповідно до довідки головного управління статистики у Львівській області № 20-09/793 департамент гуманітарної політики Львівської міської ради є юридичною особою, йому присвоєно ідентифікаційний код 34857866. Департамент може претендувати на отримання у платне строкове користування вільних приміщень за умови подання до уповноваженого органу відповідного пакету документів. Позивач за первісним позовом не надав суду доказів про отримання ним відповідної заяви про таке волевиявлення від департаменту гуманітарної політики Львівської міської ради. Отже, не доведено волевиявлення департаменту щодо наміру укласти договір оренди спірного приміщення, і порушення його права в цілому не вбачається. Крім того, спірне приміщення, на час розгляду справи судом є зайнятим відповідачем по первісному позову. Тому, суд вважає залучення департаменту гуманітарної політики Львівської міської ради до розгляду даної справи недоцільним.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, оцінивши представлені до матеріалів справи докази, суд встановив наступне:

01.04.1994р. між Фондом комунального майна міста Львова та організацією орендарів ППО «Віола»укладено договір оренди майна № 224, відповідно до якого об’єктом оренди був цілісний майновий комплекс ППО «Віола», пунктом 26.6, якого, орендарю гарантувалось право на викуп об’єкту оренди. Вказаний договір укладено терміном на один рік, який закінчувався 31.03.1995р. Відповідно до пункту 4.2. даного договору, орендарю належало право на продовження терміну оренди, передбачене п.п. 2,3 ст. 19 Закону України «Про оренду майна державних підприємств та організацій».

11.05.1994р. між цими ж сторонами укладено додаткові умови до договору оренди № 224 від 01.04.1994р. стосовно викупу орендованого майна № 224/1, які стали невід’ємною частиною договору оренди майна. Відповідно до даного договору орендодавець продав, а орендар купив цілісний майновий комплекс ППО «Віола»пл. Ринок,45, реєстраційний № 02406 від 15.06.1992р.

Склад цілісного майнового комплексу наведено в додатку, який є частиною договору оренди. Організація орендарів ППО «Віола»придбала цілісний майновий комплекс за адресою: м. Львів, пл. Ринок,45 і дістала право на приватизацію приміщення в якому воно знаходилося.

В результаті набуття права власності на цілісний майновий комплекс підприємства побутового обслуговування «Віола»Львівська міська рада народних депутатів в особі управління приватизації комунального майна м. Львова видала організації орендарів свідоцтво про власність № 140 від 16.11.1994р.

22.03.1995р. державне підприємство побутового обслуговування трикотажного ательє «Віола»було перереєстроване в товариство з обмеженою відповідальністю «Трикотекс». Про що органом реєстрації –Галицькою районною адміністрацією - видано свідоцтво про перереєстрацію господарського формування, реєстраційний № 13832104. З 22.03.1995 року ТзОВ «Трикотекс»є повним правонаступником підприємства побутового обслуговування «Віола»та прав та обов’язків організації орендарів ППО «Віола»по договору оренди майна № 224 від 01.04.1994р. та додаткових умов до договору оренди № 224 від 01.04.1994р. відносно викупу орендованого майна № 224/1, які стали невід’ємною частиною договору оренди майна.

10.02.1998р. між департаментом економічної політики та ресурсів виконавчого комітету Львівської міської ради народних депутатів та ТзОВ «Трикотекс»укладено договір купівлі-продажу патенту на право оренди будівлі та видано патент на право оренди приміщення. 10.04.1998р. між управлінням комунального майна департаменту економічної політики та ресурсів виконавчого комітету Львівської міської ради та ТзОВ «Трикотекс»укладено договір № 6837 на оренду нежитлових приміщень за адресою пл.Ринок,45, площею 258,9 кв.м., строком на 10 років, тобто з 26 лютого 1998 року до 26 лютого 2008 року.

Згідно ухвал сесії Львівської міської ради від 06.07.2006р. № 94 «Про затвердження структури виконавчих органів Львівської міської ради, загальної чисельності апарату ради та її виконавчих органів, витрат на їх утримання»та від 19.10.2006р. № 219 «Про розмежування повноважень між виконавчими органами Львівської міської ради», рішення виконавчого комітету Львівської міської ради «Про правонаступництво новоутворених виконавчих органів», Управління комунального майна Львівської міської ради реорганізовано в Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради та є повним правонаступником попередника, має статус юридичної особи.

Стаття 5 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)»від 06.03.1992р. №2171-ХІІ, гарантувала всім покупцям об’єкту приватизації рівні права на приватизацію об’єктів. У зв’язку з обмеженням щодо викупу приміщень за адресою м.Львів, пл. Ринок,45, які підпадали під категорію «пам’ятка архітектури», законом гарантовано право оренди такої категорії нерухомості, при цьому, строк такої оренди встановлено не менше як на 10 років.

Крім того, Законом України «Про тимчасову заборону приватизації пам’яток культурної спадщини»від 01.02.2005р.№ 2391-ІV встановлено імперативну норму якою заборонено приватизацію пам’яток культури культурної спадщини до затвердження Верховною радою України переліку пам’яток культурної спадщини, які не підлягають приватизації. Судом встановлено, що ТзОВ «Трикотекс», до дати вступу зазначеного Закону в силу, здійснило дії, які свідчать про реалізацію волевиявлення щодо приватизації спірних приміщень. Отримало висновки Управління охорони історичного середовища виконавчого комітету Львівської міської ради на адресу голови Державної служби охорони культурної спадщини Міністерства культури та мистецтв України від 18.12.2003р. № 06/1851 щодо відчуження спірних приміщень при умові підписання охоронного договору та опрацювання необхідних документів; позитивний висновок Державної служби охорони культурною спадщини Міністерства культурної спадщини України від 26.12.2003р. № 22-139в/20. Враховуючи викладене та опрацювання Верховною радою України проекту Закону України «Про затвердження переліку пам’яток культурної спадщини України , які не підлягають приватизації»і відсутність у ньому посилання на спірні приміщення, суд прийшов до висновку, що не продовження орендних відносин з ТзОВ «Трикотекс», порушить право такого на отримання у власність приміщень, які б мали належати йому після викупу цілісного майнового комплексу організації орендарів ППО «Віола».

Оренда відповідно до ст. 759 ЦК України є строковим платним користуванням, що не припиняє право власника на спірні приміщення. Як вказано в рішенні виконкому Львівської міської ради від 31.08.2007р. № 677 –п.1.2., позивач за первісним позовом, у випадку вивільнення спірних приміщень, передасть їх в оренду іншій юридичній особі –департаменту гуманітарної політики Львівської міської ради. Отже, використовувати їх у власних цілях наміру немає. Крім того, п. 1 ст. 28 закону України «Про оренду державного та комунального майна»від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР) передбачено захист права орендаря на майно, одержане за договором оренди, нарівні з захистом, встановленим законодавством щодо захисту права власності. Рішення було прийнято виконкомом Львівської міської ради під час дії договору оренди № 6837 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) від 10.04.1998р. і не могло тягнути за собою наслідки по вилученню об’єкту для власних потреб. В матеріалах справи відсутні відомості про необхідність використання даного об'єкту територіальною громадою безпосередньо у власних цілях, при цьому управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради, виходячи із змісту покладених на нього завдань, з метою надходження коштів до бюджету міста, повинно вирішувати питання щодо передачі об'єкту нерухомого майна, який є предметом спірного договору, укладеного між сторонами у справі, іншим суб'єктам господарювання. Судом встановлено недоведеність наміру орендодавця передати займане товариством приміщення за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 45 в оренду іншим особам, в зв’язку з чим слід вважати такими, що не настали передбачені ч.3 ст.17 закону України "Про оренду державного та комунального майна" рівні умови для реалізації переважного права позивача за зустрічним позовом.

Відповідно до вимог ч. 3 ст. 18 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР) Орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Так, згідно п.п. 4.1. договору на оренду нежитлового приміщення № 6837 за орендоване приміщення орендар зобов'язувався щомісячно, не пізніше 10 числа місяця за попередній, сплачувати орендну плату. Орендна плата вноситься на протязі всього терміну дії договору.

Відповідно до ст.ст. 525, 526 ЦК України від 16.01.2003р. №435-ІV, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу.           Одностороння відмова від виконання зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається. В свою чергу, відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Але, за твердженням позивача, в порушення вищенаведених умов договору № 6837, вимог ст.ст. 525, 526 ЦК України від 16.01.2003р. №435-ІV, ч. 3 ст. 18 закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР) відповідачем несвоєчасно та не у повному обсязі здійснювалося перерахування орендних платежів.

В судовому засіданні було досліджено банківські виписки, платіжні доручення та квитанції, надані для огляду позивачем по зустрічному позову та встановлено, що протягом періоду часу –з 07.03.2003р., по 05.06.2008р. ТзОВ «Трикотекс»прострочення по орендних платежах не мало.

Згідно ст. 629 ЦК України від 16.01.2003р. № 435-ІV договір є обов'язковим для виконання сторонами. Припинення зобов'язання на вимогу однієї із сторін в силу положень ч. 2 ст. 598 ЦК допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.

Так, відповідно до ст. 782 ЦК України від 16.01.2003р. №435-ІV наймодавець має право відмовитись від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Позивач за первісним позовом за весь час дії договору, з позовом про розірвання договору з підстав прострочення орендної плати не звертався, будь-яких інших зауважень щодо неналежного виконання умов договору оренди не висловлював. Доводи позивача за первісним позовом про проведення відповідачем самовільного перепланування, судом до уваги не приймаються з підстав відсутності такої заборони для орендаря в договорі № 6837.

Крім того, судом оглянуто договір добровільного страхування майна №40421-171 від 15.02.2008р. який свідчить про належне використання об’єкту оренди і належне виконання умов договору.

24.03.2008р. ТзОВ «Трикотекс»подало на адресу управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради заяву про впорядкування питань оренди спірних приміщень.

Відповідно до положень ч. 2 ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР) договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. При цьому, згідно ч. 2 ст. 17 цього Закону, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Як було зазначено по тексту рішення вище, останній строк дії договору оренди нежитлового приміщення № 6837 був визначений сторонами до 26 лютого 2008 року.

Відповідно до ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Дана норма також підтверджена п.2.3 договору № 6837 укладеного між орендодавцем та орендарем. Пунктом.3 ст.17 Закону передбачено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.

З огляду на викладене, суд прийшов до висновку, що позивачем по первісному позову не доведений факт систематичного неналежного виконання орендарем зобов'язань, прийнятих на себе за договором оренди нежитлового приміщення № 6837; неповернення орендної плати орендодавцем ТзОВ “Трикотекс” судом оцінюється як дії орендодавця, які свідчать про виявлення бажання останнього щодо продовження між сторонами орендних відносин.

Враховуючи, що орендодавець відмовився від продовження договірних відносин у випадку закінчення строку дії договору оренди, але подальші дії останнього направлені на пролонгацію даних правовідносин, суд не вбачає за правомірне визнавати договір таким, що припинив свою дію у зв'язку з закінченням строку його дії, так як в даному випадку, визначальним моментом при вирішенні спору є дії орендодавця, які свідчать про згоду останнього на пролонгацію цих відносин.

Як зазначено вище, у разі закінчення строку, на який було укладено договір оренди, за відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено місячний термін, протягом якого орендодавець або орендар можуть заявити про припинення або зміну умов договору після закінчення його строку, тобто встановлений певний та обов'язковий для виконання порядок припинення або зміни умов договору після закінчення його строку. На думку суду, за усіх умов після закінчення терміну дії договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право на продовження договору оренди на новий термін, та має право звернутися до суду із заявою про спонукання орендодавця продовжити дію цього договору на новий термін та про визнання договору з новим орендарем недійсним (п. 12 Роз'яснення Вищого господарського суду від 25.05.2000р. N02-5/237 „Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна”).

Встановлення законодавцем інституту переважного права орендаря на продовження договірних відносин базується на принципах справедливості та розумності, як на загальних засадах цивільного законодавства (ст. 3 ЦК України).

Як вбачається з преамбули Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР) передача в оренду державного та комунального майна фізичним та юридичним особам покликана забезпечити підвищення ефективності використання вказаного майна.

З огляду на викладене, враховуючи наявні викладені у відзивах сторін заперечення, суд вважає пролонгацією договору оренди (продовження договору на той же строк та на тих самих умовах), закріпленого ч.2 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", яка реалізувалася внаслідок мовчазної згоди сторін договору. Крім того, слід врахувати переважне право добросовісного орендаря, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий строк, що, як правило, здійснюється шляхом переукладення договору. Однак, враховуючи той факт, що з 1992 року даний об'єкт знаходиться у користуванні на умовах оренди ТзОВ «Трикотекс», яке, в свою чергу є повним правонаступником організації орендарів ППО «Віола», яке придбало в держави цілісний майновий комплекс за адресою спірного приміщення, а також у зв’язку із повним спростуванням доводів управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради твердження про виявлення наміру щодо припинення існуючого договору оренди № 6837 на оренду нежитлових приміщень, суд приходить до висновку щодо правомірності зустрічних позовних вимог ТзОВ «Трикотекс»про визнання договору оренди нежитлового приміщення № 6837 продовженим та наявності підстав для їх задоволення відповідно до ч. 2 ст. 16 ЦК України, ч. 1, 2 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР) шляхом надання позивачу права користування об'єктом комунальної власності на умовах, передбачених договором оренди нежитлового приміщення №6837 з урахування всіх додаткових погоджень, які укладалися між сторонами по справі.

З огляду на викладені обставини, суд прийшов до висновку, що в задоволені первісного позову про виселення відповідача із орендованого ним нежитлового приміщення, площею 258,9 кв.м., розташованого за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 45 слід відмовити а позовні вимоги зустрічної позовної заяви про визнання договору №6837 на оренду нежитлових приміщень за адресою: м.Львів, пл.Ринок, 45 площею 258,9 кв.м., укладеного 10.04.1998р. між управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради та ТзОВ “Трикотекс” строком на 10 років продовженим на той же термін та на таких самих умовах підлягають до задоволення повністю.

Судові витрати покладаються на позивача за первісним позовом.

Керуючись ст.ст.525, 526, 610, 629, 759 Цивільного кодексу України, ст.ст.16,17,18 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, ст. ст. 33, 34, 49, 82-84 ГПК України, суд -

В И Р І Ш И В:

1.          В задоволенні первісного позову відмовити.

2.          Зустрічний позов задоволити повністю.

3. Визнати договір №6837 оренди нежитлових приміщень за адресою: м.Львів, пл.Ринок, 45 площею 258,9 кв.м., укладений 10.04.1998р. між Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради та ТзОВ “Трикотекс” строком на 10 років продовженим на той же термін та на таких самих умовах.

4. Стягнути з Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради, м.Львів, пл.Галицька, 15 ( п/р 03071 в УДК у Львівській обл., МФО 825014, 5) на користь ТзОВ “Трикотекс”, м.Львів, пл.Ринок, 45 ( п/р 582 в ОДАК УСБ м.Львова, МФО 325019, ) 85грн. 00коп. витрат по сплаті державного мита та 118грн. витрат за інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. Наказ видати згідно вимог ст.116 ГПК України.

Суддя                                                                                           Гоменюк З.П.