ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ
РІШЕННЯ

Іменем України

24.04.2008

Справа №2-7/3969-2008

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Крим-Інвест» (м. Сімферополь, вул. Горького, 28, офіс 1, ідентифікаційний код 34309834)

До відповідача Фонду комунального майна Ялтинської міської ради (м. Ялта, пл. Радянська, 1)

Про спонукання до виконання певних дій та внесення змін до договору.

Суддя Дворний І. І.

представники:

Від позивача – Васютін В. Є., предст., дов. №453 від 18.04.2008 р., Патраш А. І., предст., дов. №454 від 16.04.2008 р.

Від відповідача - Мещерякова М. М., предст., дов. №01 від 18.03.2008 р.

Суть справи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Форум-Крим-Інвест» звернулась до Господарського суду Автономної Республіки Крим з позовом до Фонду комунального майна Ялтинської міської ради, в якому просить зобов’язати відповідача погодити внесення змін до договору купівлі-продажу №318 від 24.05.2007 р. відносно продовження строків виконання інвестиційних зобов’язань на три роки та встановити їх виконання до 06 травня 2011 року. Крім того, позивач просить внести зміни до абзацу 3 пункту 10.3 договору купівлі-продажу наступного змісту: «провести до 06 травня 2011 року реконструкцію будівель відповідно до затвердженого у встановленому порядку проекту».

Позовні вимоги мотивовані тим, що позивачем за вказаним вище договором були придбані будівлі літ. «А», «Б», «В» які були обтяжені інвестиційними зобов’язаннями. Враховуючи те, що рішення про надання дозволу на складання проекту землеустрою з відведення земельної ділянки під придбаними об’єктами нерухомого майна було прийнято Ялтинською міською радою лише наприкінці 2007 року, позивач звернувся до Фонду комунального майна Ялтинської міської ради, як органу приватизації, з проханням внести зміни в частині продовження строку виконання інвестиційного зобов’язання до 06.05.2011 р, в задоволенні якого відповідачем було відмовлено. Позивач зазначає, що ним були дотримані усі умови, передбачені Положенням про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого Наказом Фонду державного майна України №2041 від 29.10.1998 р., через що звернувся до суду з відповідним позовом, керуючись при цьому статтею 651 Цивільного кодексу України.

У судовому засіданні представник відповідача надав суду відзив на позовну заяву. В якому просить суд відмовити в задоволенні вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Крим-Інвест». Вказаний відзив був прийнятий судом до провадження.

Оскільки матеріали справи в достатній мірі характеризують взаємовідносини сторін, підстав для відкладення розгляду справи судом не вбачається.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ :

06.05.2005 р. між Фондом комунального майна Ялтинської міської ради (Продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Кримський консалтінг-центр» (Покупець) був укладений договір купівлі-продажу, п. 1.1 якого передбачено, що Продавець продав, а Покупець придбав комунальне майно - окреме індивідуально визначене майно - нежитлові приміщення та обладнання колишнього кінотеатру „Спартак", які розташовані за адресою: Україна, Автономна Республіка Крим, місто Ялта, вулиця Маршака, будинок № 9 (дев'ять), та група будівель літери А, Б, В, які розташовані за адресою: Україна, Автономна Республіка Крим, місто Ялта, вулиця Маршака, будинок № 4 (чотири), іменоване надалі - «Об'єкт приватизації». Об'єкт приватизації належить Ялтинській міській раді на підставі Свідоцтва № 887 про право власності на будівлю колишнього кінотеатру „Спартак", виданого виконавчим комітетом Ялтинської міської ради 29 жовтня 2001 року на підставі рішення З 5-ї сесії Ялтинської міської ради 23-го скликання від 20 березня 2001 року №12, зареєстрованого Комунальним підприємством Ялтинське бюро технічної інвентаризації 29 жовтня 2001 року в книзі 20-Г, стор.108 під реєстраційним номером 430, реєстраційний номер 6115253, та Свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого виконавчим комітетом Ялтинської міської ради 13 квітня 2004 року на підставі рішення виконавчого комітету Ялтинської міської ради від 12 лютого 2004 року № 132, зареєстрованого Комунальним підприємством Ялтинське бюро технічної інвентаризації 13 квітня 2004 року, номер витягу 3327446, реєстраційний номер 5458583, номер запису 882 в книзі 20-є, на сторінці 228.

Відповідно до п. 1.2 Договору об'єкт приватизації складається з нежитлових приміщень колишнього кінотеатру „Спартак", у т.ч.: приміщення у підвалі 1, 2, на І поверху з 1-4 по 1-19, з 3-1 по 3-7, на II поверху з 5-1 по 5-4, 5-6, з 6-1 по 6-8, на III поверху з 8-1 по 8-8, з 9-1 по 9-7, з 11-1 по 11-5 загальною площею 1332,9 кв. м, які розташовані за адресою: Україна, Автономна Республіка Крим, місто Ялта, вулиця Маршака, будинок 9 (дев'ять), та нежитлових будівель літер А площею 630,9 кв. м, літер Б площею 36,1 кв. м, літер В площею 29,1 кв. м, які розташовані за адресою: Україна, Автономна Республіка Крим, місто Ялта, вулиця Маршака, будинок 4 (чотири), та обладнання, відповідно до переліку майна, яке передається за цим Договором.

П. 5 цього Договору передбачено, що Покупець зобов’язаний, у тому числі, провести протягом 3-х років з моменту приватизації реконструкцію будівлі за адресою: М.Ялта, вул. Маршака, 9 з можливим збільшенням етажності відповідно до затвердженого у встановленому порядку проекту, із обов'язковим розміщенням на перших поверхах суспільно-культурного центру, включаючи кінотеатр не менш ніж на 200 міст, оснащений сучасним обладнанням для демонстрації кінофільмів та проведення видовищних заходів, а також офісів, кафе та ін.; провести протягом 3-х років з моменту приватизації реконструкцію будівель за адресою: м. Ялта, вул. Маршака, 4 відповідно до затвердженого у встановленому порядку проекту; інвестувати в реконструкцію та оснащення будівель не менш 57-ми мільйонів гривень.

Після цього, 24.05.2007 р. між Товариством з обмеженою відповідальністю «Кримський консалтінг-центр» (Продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Форум-Крим-Інвест» (Покупець) був укладений договір купівлі-продажу №318, п. 1 якого передбачено, що на умовах цього Договору Продавець передає, а Покупець приймає нежитлові будівлі, розташовані за адресою: Україна. АР Крим, м. Ялта, вул. Маршака, будинок 04, які складаються з літер А площею 630,9 кв. м., літер Б площею 36,1 кв. м., літер В площею 29,1 кв. м.

Пунктом 10.3 договору №318 від 24.05.2007 р. передбачено, що Покупець зобов’язаний, зокрема, провести до 06 травня 2008 року реконструкцію будівель відповідно до затвердженого у встановленому порядку проектом; інвестувати в реконструкцію та оснащення будівель за адресою: м. Ялта, вул. Маршака, 4 не менш 27800000,00 (двадцять сім мільйонів вісімсот тисяч) гривень.

У зв’язку із зміною власника будівлі по вул. Маршака, 4 в м. Ялта та переходом інвестиційних зобов’язань, позивач звернувся до Ялтинської міської ради з проханням погодити проект землеустрою на нового власника – ТОВ «Форум-Крим-Інвест». Вказаний лист був отриманий Ялтинською міською радою 25.06.2007 р., про що свідчить штамп вхідної кореспонденції (а. с. 20).

Крім того, у відповідному листі, який був отриманий Ялтинською міською радою 28.06.2007 р. (а. с. 18), позивач просив встановити межі земельної ділянки в натурі та укласти договір оренди. Аналогічне прохання позивача було викладено в листі №38/06 від 18.07.2007 р. (а. с. 19).

Листом №37-06 від 15.06.2007 р. Товариство з обмеженою відповідальністю «Форум-Крим-Інвест» звернулося до Фонду комунального майна Ялтинської міської ради з проханням розглянути додатковий договір про внесення змін до договору купівлі-продажу №318 від 24.05.2007 р. (а. с. 10).

Враховуючи неотримання від відповідача відповіді та відсутність правовстановлювальних документів на землю під придбаним об’єктом нерухомості по вул. Маршака, 4 в м. Ялта, позивач 02.11.2007 р. звернувся до Фонду комунального майна Ялтинської міської ради з проханням продовжити строки виконання інвестиційних зобов’язань на три роки та встановити граничний строк до 06.05.2011 р. (а. с. 11).

Листом №02-11/1684 від 22.11.2007 р. відповідач повідомив, що оскільки інвестиційні зобов’язання Товариством з обмеженою відповідальністю «Форум-Крим-Інвест» не виконуються, Фонд комунального майна Ялтинської міської ради не має наміру вносити зміни до договору купівлі-продажу №318 від 24.05.2007 р. (а. с. 12).

З матеріалів справи вбачається, що дозвіл на складання проекту землеустрою з відведення земельної ділянки під об’єктом нерухомого майна по вул. Маршака, 4 в м. Ялта був наданий позивачу лише рішенням Ялтинської міської ради №327 від 20.12.2007 р. (а. с. 14).

Після цього, листом №01-02/08 від 05.02.2008 р. позивач знов звернувся до Фонду комунального майна Ялтинської міської ради з проханням продовжити строк виконання інвестиційних зобов’язань на три роки (а. с. 21).

На вказане звернення відповідач листом №02-11/165 від 15.02.2008 р. повідомив, що оскільки актом перевірки від 04.09.2007 р. був встановлений факт порушення умов договору №318 від 24.05.2007 р., Фонд комунального майна Ялтинської міської ради, згідно з приписами п. 2.2 Положення про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого Наказом Фонду державного майна України №2041 від 29.10.1998 р., не може укласти додатковий договір про продовження строків виконання зобов’язань.

Проте, суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Відповідно до ст. 24 Закону України «Про планування та забудову територій» №1699-ІІІ від 20.04.2000 р., з наступними змінами та доповненнями, фізичні та юридичні особи, які мають намір здійснити будівництво об'єктів містобудування на земельних ділянках, що належать їм на праві власності чи користування, зобов'язані отримати від виконавчих органів відповідних рад, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій, у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами, дозвіл на будівництво об'єкта містобудування. Фізичні та юридичні особи, заінтересовані в здійсненні будівництва об'єктів містобудування, подають письмову заяву про надання дозволу на будівництво до виконавчого органу відповідної ради або Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації. До заяви додається документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або документ про згоду власника земельної ділянки на забудову цієї ділянки. Дозвіл на будівництво дає право замовникам на отримання вихідних даних на проектування, здійснення проектно-вишукувальних робіт та отримання дозволу на виконання будівельних робіт у порядку, визначеному цим Законом.

При цьому, слід враховувати, що відповідно Закону України «Про архітектурну діяльність», Закону України «Про основи містобудування», ЗУ «Про планування та забудову територій», Регіональних правил забудови АР Крим, під терміном будівництво слід розуміти не лише саме будування нового об’єкту нерухомості, але й капітальний ремонт, реконструкцію, реставрацію об’єктів нерухомості за відповідною проектно-кошторисною документацією.

Отже, законодавчо передбачено, що до початку виконання позивачем робіт по реконструкції та оснащенню будівель за адресою: м. Ялта, вул. Маршака, 4, йому необхідно отримати документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або документ про згоду власника земельної ділянки на забудову цієї ділянки.

Як вже було вказано раніше, з матеріалів справи вбачається, що з метою отримання дозволу на складання проекту землеустрою з відведення земельної ділянки позивач неодноразово звертався з відповідними заявами до Ялтинської міської ради, розгляд яких органом місцевого самоврядування фактично був здійснений лише наприкінці 2007 року шляхом прийняття відповідного рішення №327 від 20.12.2007 р.

Отже, у зв’язку з наявністю об’єктивних обставин, які не залежать від ТОВ «Форум-Крим-Інвест», позивач фактично був позбавлений можливості розпочати роботи, направлені на виконання ним своїх інвестиційних зобов’язань за договором, через відсутність правовстановлювальних документів на землю під придбаним об’єктом нерухомості.

Суд звертає увагу на те, що ст. 652 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Отже, ст. 652 ЦК України формулює розгорнені правила, спрямовані на захист інтересів сторін договору у разі істотної зміни обставин. В цьому випадку законодавчо визнано, що зміст прав та обов'язків, які виникли у сторін на підставі договору, доцільно змінити з метою зберегти той баланс інтересів сторін, якого було досягнуто при укладенні договору і який виявився порушеним у зв’язку з істотною зміною обставин. Підставою зміни або розірвання договору може бути істотна зміна обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору. Визначення істотності змін обставин наводиться в абзаці другому ч. 1 ст. 652 ЦК України.

Ч. 2 ст. 652 ЦК України встановлює, що у разі недосягнення між сторонами договору згоди щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду за рішенням суду. Це можливе за наявності одночасно всіх умов, що встановлені п. 1 - 4 ч. 2 ст. 652 ЦК України. Сторона, яка вимагає розірвання або зміни договору, повинна довести, що момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна не настане. Ця ж сторона повинна довести, що її вина в неусуненні причин, які привели до зміни обставин, відсутня. В п. 2 ч. 2 ст. 652 ЦК України передбачено поняття вини як непроявлення всієї турботливості та обачності, які вимагались від сторони. Суд звертає увагу на те, що про турботливість та обачність сторони йдеться тільки стосовно усунення причин після їх виникнення. Непроявленню стороною турботливості та обачності стосовно запобіганні настанню цих причин правового значення не надається.

Суд зазначає, що ухилення органу місцевого самоврядування від своєчасного розгляду по суті неодноразових звернень позивача про надання дозволу на складання проекту землеустрою з відведення земельної ділянки, та, відповідно, отримання землі під придбаним об’єктом нерухомості в користування, є по своїй суті істотною зміною обставин, які перешкоджають здійсненню позивачем будівництва (реконструкції) та, відповідно, внесенню інвестиційних зобов’язань до реконструкції та оснащення об’єкту у встановлений договором строк.

Відповідно до п. 3.1 Положення про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого Наказом Фонду державного майна України №2041 від 29.10.1998 р., зміни до договорів купівлі-продажу стосовно перенесення термінів виконання зобов'язань на більш пізній строк у порівнянні з терміном, установленим договором, вносяться за таких умов:

- достатня обґрунтованість потреби внесення таких змін;

- недопущення зменшення фактичних обсягів зобов'язань, яке може статися внаслідок можливих протягом періоду їх виконання інфляційних процесів.

Згідно з п. 4.2 Положення якщо ініціатором виступає Покупець, то пропозиції щодо внесення змін до договору купівлі-продажу подаються ним у листі на ім'я керівника органу приватизації, з яким укладався договір.

В п. 4.3 Положення передбачено, що орган приватизації в тижневий термін з моменту надходження пропозицій щодо внесення змін до договору купівлі-продажу визначає перелік документів, потрібних для розгляду питання та прийняття рішення і повідомляє про це заявника листом.

До примірного складу цих документів входять:

- техніко-економічне обґрунтування внесення змін до договору;

- уточнений бізнес-план розвитку підприємства в частині інвестиційних зобов'язань;

- звіт про стан виконання Покупцем договірних зобов'язань на день подання пропозиції про внесення змін до договору з підтверджувальними документами;

- проект додаткової угоди, що містить зміни до договору купівлі-продажу;

- письмова згода з проектом додаткової угоди підприємства або акціонерного товариства, майно (пакет акцій) якого було об'єктом купівлі-продажу (відповідно до статуту письмова згода керівника, рішення правління або загальних зборів, завірене печаткою).

У разі потреби орган приватизації має право вимагати від Покупця подання інших документів для з'ясування доцільності прийняття рішення щодо внесення змін до договору (матеріалів, що підтверджують фінансове становище Покупця, документів, які підтверджують сплату штрафів і пені, нарахованих за невиконання умов договору, тощо).

Матеріали справи свідчать, що позивачем були дотримані усі умови, передбачені Положенням про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна. У той же час, Фонд комунального майна Ялтинської міської ради ще якісь необхідні документи у позивача витребувані не були. При цьому, в якості відмови від внесення змін до договору купівлі-продажу №318 від 24.05.20007 р. відповідач посилається на п. 2.2 Положення, яким передбачено, що пропозиція, що надійшла після виявлення факту невиконання умов договору купівлі-продажу, не розглядається.

Однак, суд звертає увагу на те, що первісно подана позивачем пропозиція була викладена в листі №37-06 від 15.06.2007 р. 9а. с. 10), у той час як порушення були виявлені відповідачем 04.09.2007 р., тобто після звернення покупця до органу приватизації. Більш того, суд зазначає, що в п. 2.3 Положення про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна акцентується, що пункти 2.1 та 2.2 Положення не стосуються випадків, коли додаткова угода до договору укладається на виконання відповідного рішення суду, арбітражного суду.          Вказану норму суд вважає такою, що кореспондується зі статтею 124 Конституції України, якою передбачено, що юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі. Положення частини другої статті 124 Конституції України треба розглядати у системному зв’язку з іншими положеннями Основного Закону України, які передбачають захист судом прав і свобод людини і громадянина, а також прав юридичної особи, встановлюють юридичні гарантії їх реалізації, надаючи можливість кожному захищати права і свободи будь-якими не забороненими законом засобами (частина п’ята статті 55 Конституції України). Отже, право особи (зокрема юридичної особи) на судовий розгляд спору, не можуть бути поставлені в залежність від наявності чи відсутності в законах України спеціальних положень про можливість звернення до суду по кожній конкретній категорії справ. Судовий захист прав і свобод людини і громадянина необхідно розглядати як вид державного захисту прав і свобод людини і громадянина. І саме держава бере на себе такий обов’язок відповідно до частини другої статті 55 Конституції України. Право на судовий захист передбачає і конкретні гарантії ефективного поновлення в правах шляхом здійснення правосуддя. Відсутність такої можливості обмежує це право.

Згідно зі статтею 1 ГПК України підприємства, установи, організації, інші юридичні особи (у тому числі іноземні), громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому порядку набули статусу суб'єкта підприємницької діяльності, мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також для вжиття передбачених цим Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Серед способів захисту цивільних прав та інтересів, передбачених статтею 16 Цивільного кодексу України, передбачено, зокрема, примусове виконання обов'язку в натурі та зміна правовідношення.

Враховуючи викладене, суд вважає, що наведені вище обставини є достатнім обґрунтуванням необхідності внесення змін до договору, через що позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Крим-Інвест» є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

З урахуванням викладеного, керуючись ст.ст. 82-84 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1.          Позов задовольнити.

2.          Зобов’язати Фонд комунального майна Ялтинської міської ради (м. Ялта, пл. Радянська, 1) погодити внесення змін до договору купівлі-продажу №318 від 24.05.2007 р., укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Кримський консалтінг-центр» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Форум-Крим-Інвест», відносно продовження строків виконання інвестиційних зобов’язань на три роки та встановити кінцевий строк їх виконання до 06 травня 2011 року.

3.          Внести зміни до абзацу 3 пункту 10.3 договору купівлі-продажу №318 від 24.05.2007 р., укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Кримський консалтінг-центр» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Форум-Крим-Інвест», наступного змісту: «провести до 06 травня 2011 року реконструкцію будівель відповідно до затвердженого у встановленому порядку проекту».

4.          Видати наказ після набрання судовим рішенням законної сили.

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки Крим                                        Дворний І.І.