ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 січня 2008 р.

№ 2/307

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Божок В.С.- головуючого,

Костенко Т.Ф.,

Коробенко Г.П.

розглянувши матеріали касаційної скарги

Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву

на постанову

Київського апеляційного господарського суду від 18.10.2007

у справі

господарського суду м. Києва

за позовом

Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву

до

Закритого акціонерного товариства "Фінанси та кредит Ріелті"

про

розірвання договору купівлі-продажу та повернення майна

в судовому засіданні взяли участь представники:

від позивача:

Євтодьєва І.М.-дов. № 45 від 26.06.2007

від відповідача:

Білдін О.В.-дов. від 15.06.2007

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду м. Києва від 17.08.2007 в задоволені позовних вимог відмовлено.

Постановою від 18.10.2007 Київського апеляційного господарського суду рішення від 17.08.2007 господарського суду Дніпропетровської області залишено без змін.

Судові рішення мотивовано тим, що відповідно ст. 22 Земельного кодексу України, забороняється приступати до використання земельної ділянки до встановлення меж цієї ділянки в натурі і одержання документу, що посвідчує право користування земельною ділянкою.

Відповідач був позбавлений можливості закінчити будівництво об'єкта у встановлений строк через відсутність вирішення Київською міською Радою питання про передачу відповідачу земельної ділянки у користування.

Не погоджуючись з судовими рішеннями, Регіональне відділення Фонду державного майна України по м. Києву звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою і просить їх скасувати, посилаючись на те, що судами порушені норми матеріального та процесуального права, зокрема, ст. 19 Конституції України, ст. 19 Закону України "Про приватизацію державного майна", ст.ст. 35, 38, 43 Господарського процесуального кодексу України, ст.ст. 525, 526, 530, 611 Цивільного кодексу України, ст. 35 Господарського кодексу України.

Колегія суддів, приймаючи до уваги межі перегляду справи в касаційній інстанції, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального та процесуального права при винесенні оспорюваного судового акта, знаходить необхідним в задоволенні касаційної скарги відмовити.

Господарським судом встановлено, що 14.02.1996 Регіональне відділення Фонду державного України по м. Києву та ЗАТ "Фінанси та Кредит Ріелті" уклали договір № 240 купівлі-продажу о'бєкту незавершеного будівництва кінотеатру "Ілюзіон" за адресою: м. Київ, вул. Сагайдачного, 18, розташованого на земельній ділянці площею 0,15 га.

Додатковими угодами до договору від 13.05.1998 за № 240/1 та від 30.01.2002 за № 240/1 внесені зміни щодо заборони перепрофілювання об'єкта приватизації та змінений строк закінчення будівництва об'єкту до 01.10.2003.

Постановою Вищого господарського суду від 26.05.2005 у справі №3/569 за позовом ЗАТ "Фінанси та Кредит Ріелті" до РВ ФДМУ по м. Києву про внесення змін до договору купівлі-продажу рішення господарського м. Києва від 24.12.2004 змінено. Пункт 5 договору № 240 від 14.02.1996 після слів: "на протязі двох років закінчити будівництво об'єкта", доповнено словами: "з часу одержання документа, що посвідчує право власності чи оренди земельної ділянки, його державної реєстрації, встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості)".

Відповідно до ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" та п. 8 ст. 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", а також пункту 3.1. додаткової угоди № 240/1 від 30.01.2002 до договору № 240 органи приватизації здійснюють контроль за виконанням покупцем умов договору купівлі-продажу, а у разі їх невиконання застосовують санкції, передбачені чинним законодавством, та можуть у встановленому порядку порушувати питання про розірвання договору.

Актом перевірки від 03.04.2007 за № 33, проведеною позивачем встановлено, що будівництво об'єкта не розпочалося, умови договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва - кінотеатру "Ілюзіон" № 240 від 14.02.1996 не виконані.

В зв'язку з невиконанням відповідачем взятих на себе зобов'язань за договором № 240 позивач надіслав на адресу останнього лист-пропозицію №30-10/4442 від 12.06.2007 про розірвання договору купівлі-продажу №240 від 14.02.1996 та повернення майна.

У відповідності до ст.125 Земельного кодексу України, приступати до використання земельної ділянки, в тому числі до виконання будівельних робіт на цій ділянці, до встановлення її меж в натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї та державної реєстрації забороняється.

Відповідно до Указу Президента України "Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва" від 14.10.1993 (чинного на час укладення договору) одночасно з приватизацією об'єктів незавершеного будівництва приватизуються (орендуються) земельні ділянки, відведені в установленому порядку для будівництва цих об'єктів. Земельні ділянки, що не можуть передаватися у приватну власність, надаються в оренду не менш як 50 років з правом першочергового їх придбання орендарем, або правонаступником у разі зняття заборони на передачу зазначених ділянок у приватну власність. Таке ж право передбачено і Указом Президента України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" від 28.05.1999.

Статтею 3 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" передбачено, що покупці об'єктів незавершеного будівництва можуть придбати разом з об'єктами незавершеного будівництва земельні ділянки, відведенні в установленому порядку під забудову. Земельні ділянки, що не підлягають продажу відповідно до Земельного кодексу України, надаються в довгострокову оренду, з правом першочергового їх придбання орендарем у разі зняття заборони на приватизацію зазначених ділянок.

Господарським судом встановлено що, відповідач був позбавлений можливості закінчити будівництво об'єкта у встановлений строк через не вирішення Київською міською Радою питання про передачу ЗАТ "Фінанси та Кредит Ріелті" земельної ділянки у користування.

Рішенням господарського суду м. Києва від 02.10.2000 у справі №1/332 задоволено позов ЗАТ "Фінанси та Кредит Ріелті" щодо зобов'язаня відповідача РВ ФДМУ по м. Києву, виконати умови договору №2410 від 14.02.1996 та угоди до нього та сприяння ЗАТ "Фінанси та Кредит Ріелті" в оформленні документів на право користування земельною ділянкою по вул. Сагайдачного, 18 в м. Києві.

Як встановлено господарським судом, на підставі листа РВ ФДМУ по м. Києву № 30-03/6628 від 15.11.2002 до начальника Головного управління земельних ресурсів про сприяння у прискоренні питання відведення земельної ділянки відповідачу, між Київською міською Радою та відповідачем укладено договори оренди земельної ділянки від 26.09.2003 на 4 дні, а від 18.03.2005 на 12 днів.

Господарські суди дійшли висновку, що позивач формально сприяв вирішенню питання оформлення оренди земельної ділянки, направивши листа до Земельного управління Київської міської ради, оскільки, сприяння повинно мати позитивні наслідки, які не наступили в даному випадку, так як, оренда земельної ділянки під спірним об'єктом незавершеного будівництва фактично не була оформлена.

У відповідності до ст. 8 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" відведення земельної ділянки, на якій розташовано об'єкт незавершеного будівництва, оформлюється відповідним рішенням за поданням органів приватизації згідно з вимогами законодавства.

Однак, позивач обмежився лише листом до Управління земельних ресурсів Київської міської ради. Вимоги законодавства не виконані, межі земельної ділянки на місцевості не були встановлені, акт перенесення в натуру меж земельної ділянки відповідно до договору купівлі-продажу земельної ділянки від 14.02.1996 №240 в матеріалах справи відсутній.

У 1998 році відповідач отримав затверджену на містобудівній раді м. Києва проектну документацію, були розроблені технічні умови на підключення інженерних мереж. Також було виконано обстеження КНДІБК Держбуду України та розроблена проектна документація. Містобудівною радою затверджено ескізний проект, який передбачає будівництво об'єкту з урахуванням площі земельної ділянки, що знаходиться під приміщенням бойлерної.

31.03.2000 при обстеженні Державним науково-дослідним інститутом будівельних конструкцій цього об'єкту зроблено висновок, що мають місце горизонтальні тріщини в стінах і просадка цегляного стовпа, що свідчить про деформацію опорних конструкцій, що призвело до аварійного стану об'єкта, тому необхідно розібрати наявні перекриття і цегляні стіни, укріпити фундаментну плиту, виконати нові цегляні стіни і перекриття, тобто здійснити нове будівництво, яке потребує нових проектів.

Відповідно до ст. 614 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов'язання несе відповідальність за наявності її вини.

Відсутність вини з виконання зобов'язань за договором № 240 від 14.02.1996 щодо термінів закінчення будівництва, також підтверджується листом №125/01-13-740/1 від 20.12.2005 Інституту археології HAH України, направленого на ім'я Голови правління ЗАТ "Фінанси та Кредит Ріелті", яким Інститут на підставі Закону України "Про охорону культурної спадщини" категорично заборонив проведення будь-яких будівельних робіт на ділянці за адресою - м. Київ, вул. Сагайдачного, 18 до здійснення археологічних досліджень, оскільки Подільською експедицією Інституту проведені дослідження за результатами яких встановлено, що зазначена ділянка у зоні поширення культурного шару Х-ХШ є надзвичайно важливою для вивчення містобудівної історії й потребує ретельних археологічних досліджень.

Зважаючи на викладене, колегія суддів вважає, що господарськими судами дана правильна юридична оцінка обставинам справи, тому судові рішення відповідають чинному законодавству України та обставинам справи і підстав для їх скасування немає.

На підставі викладеного, керуючись ст. 1115, п.1 ст. 1119, ст.11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ :

В задоволенні касаційної скарги відмовити.

Постанову від 18.10.2007 Київського апеляційного господарського суду зі справи № 2/307 залишити без змін.

Головуючий В.С. Божок

Судді Т.Ф.Костенко

Г.П.Коробенко