ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"12" вересня 2008 р.

Справа  № 16/118-08-3405

Господарський суд Одеської області
у складі:

Судді -Желєзної С.П.

Секретаря судових засідань
-Шевченко Г.В.

За участю представників сторін:

Від позивача:   не з'явився;

Від відповідача:ОСОБА_1за
дов. від 27.07.2006р,

Розглянувши у відкритому судовому
засіданні справу за позовом Крижанівської сільської ради Комінтернівського
району Одеської області до  суб'єкта
підприємницької діяльності-фізичної особиОСОБА_2 про зміну договору оренди, -

ВСТАНОВИВ:

Крижанівська сільська рада
Комінтернівського району Одеської області звернулась до господарського суду
Одеської області з позовною заявою до суб'єкта підприємницької
діяльності-фізичної особиОСОБА_2 (далі по тексту -СПД ОСОБА_3) про внесення
змін до  п.2.1 договору оренди земельної
ділянки, укладеного між сторонами по справі 16.09.2005р., виклавши його у
наступній редакції „2.1. Плата за оренду всієї земельної ділянки становить
142547,53 грн. (сто сорок дві тисячі п'ятьсот сорок сім гривень 53 коп.) на
рік. Плата за оренду вноситься Орендодавцю щомісячно у сумі 11878,96
(одинадцять тисяч вісімсот сімдесят вісім гривень 96 коп.) до 10 (десятого)
числа наступного за звітним місяця у грошовій формі. Дозволяється внесення  плати за оренду  авансом за будь-який термін.” Свої вимоги
позивач обґрунтовує дотриманням з боку Крижанівської сільської ради
Комінтернівського району Одеської області передбаченого чинним законодавством
України порядку внесення змін до договорів оренди землі  та неправомірною відмовою СПД ОСОБА_3 у
внесенні вищевказаних змін з огляду на вимоги ч. 4  ст. 21
Закону  України „Про оренду землі”
від  6 жовтня 1998 року161-XIV  (з наступними змінами та доповненнями).

Відповідачем згідно з відзивом,
наданим у судовому засіданні 01.09.2008р., позовні вимоги заперечувалися
повністю. При цьому, в обґрунтування своєї позиції відповідач наполягав на
неправомірності вимог позивача щодо внесення змін до положень договору оренди в
частині зміни розміру орендної плати.

Дослідивши матеріали справи,
заслухавши пояснення та доводи представників сторін суд встановив наступне.

15.09.2005р. між Крижанівською
сільською радою Комінтернівського району Одеської області  (Орендодавець) та СПД ОСОБА_3 (Орендар) був
укладений договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов п. 1.1 - 1.3
якого Орендодавець передає, а Орендар -приймає
у строкове (на 25 років) платне володіння та користування земельну
ділянку, загальною площею 3,3768 га земель транспорту, яка розташована на
території Крижанівської сільської ради
Комінтернівського району Одеської області в с. Ліски  для розміщення автомобільної стоянки.
Вказаний договір оренди земельної ділянки був зареєстрований в Книзі записів
договорів оренди  03.10.2005р. за №
21.

Відповідно до ст. 1 Закону  України „Про оренду землі” від  6 жовтня 1998 року161-XIV  (в редакції Закону України від 2 жовтня 2003
року N 1211-IV) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне
володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для
проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до п. 2.1. договору
оренди  земельної ділянки від
16.09.2005р. плата за оренду всієї
земельної ділянки становить 25326 гривень на рік. Загальна сума платежів
за договором становить 633150 грн. Плата за оренду вноситься Орендодавцю
щомісячно у сумі 2110,50 коп. до 10 числі наступного за звітним місяця у
грошовій формі. Дозволяється внесення плати за оренду авансом за будь-який
термін. Плата за останній місяць  року
вноситься не пізніше 10 листопада поточного року.  При цьому, слід зазначити, що відповідно до
п.1.1 договору  грошова оцінка землі не
здійснювалася.

У відповідності до п. 2.2. договору
оренди  земельної ділянки від
16.09.2005р. зміна  розміру  плати
за оренду оформлюється внесенням змін і доповнень до цього Договору
шляхом укладення нотаріально посвідченої угоди.
При цьому, згідно з п. 2.3. вказаного договору Орендар має право
вимагати  відповідного зменшення орендної
плати у випадках, якщо стан земельної ділянки погіршився не внаслідок дій чи
бездіяльності Орендаря. Положеннями  п.
4.1. договору від 16.09.2005р. сторонами було передбачено, що  зміна або розірвання  цієї угоди
можуть мати місце  за погодженням
сторін.

Відповідно до ст.  15 Закону
України „Про оренду землі” від  6
жовтня 1998 року161-XIV  (в редакції Закону
України від 2 жовтня 2003 року N 1211-IV)
орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу,
строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є
істотними умовами договору оренди землі.

Підпунктом 4 пункту 8 розділу
II  Закону  України „Про Державний бюджет України на 2008
рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів України” від 28 грудня
2007 року N 107-VI  частину
четверту статті 21 Закону  України „Про
оренду землі” від  6 жовтня 1998
року161-XIV  (в редакції Закону України
від 2 жовтня 2003 року N 1211-IV)  було
викладено  в такій редакції: „Річна
орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній
власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується
відповідно до закону і не може бути меншою: для земель сільськогосподарського
призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України
„Про плату за землю”; для інших категорій земель - трикратного розміру
земельного податку, що встановлюється Законом України „Про плату за землю”.

Рішенням Крижанівської сільської
ради  за № 534-V від 25.04.2008р. „Про
затвердження ставок земельного податку та орендної плати на земельні ділянки,
які надані у власність та користування на території с. Крижанівка та с. Ліски
Крижанівської сільської ради
Комінтернівського району Одеської області” було встановлено ставки
орендної плати за земельні ділянки, які надані у користування на умовах оренди
за їх цільовим використанням під розташування автостоянок у розмірі 3-5%.

Згідно з Рішенням Конституційного
Суду України від 22.05.2008 р. N 10-рп/2008 зміни, внесені підпунктом 4 пункту
8 розділу II Закону України від 28.12.2007 р. N 107-VI, визнано такими, що не
відповідають Конституції України (є неконституційними).

В свою чергу, Законом України „Про
внесення змін до деяких законодавчих актів України” від 3 червня 2008 року
N 309-VI було викладено у новій редакції частину 4 статті 21 Закону  України „Про оренду землі” від  6 жовтня 1998 року161-XIV  (в редакції Закону України від 2 жовтня 2003
року N 1211-IV). Відповідно до нової редакції наведеної законодавчої норми,
річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній
власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і
використовується відповідно до закону і не може бути меншою: для земель
сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що
встановлюється Законом України "Про плату за землю"; для інших
категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється
Законом України "Про плату за землю".

З огляду на викладене, а також
посилаючись на затвердження грошової нормативної оцінки земель населених
пунктів Крижанівської сільської ради Комінтернівського району Одеської області,
позивач листом за вих. № 560 від 10.06.2008р. звернувся до СПД ОСОБА_3 з
пропозицією внести у строк до 15.06.2008р. відповідні зміни до умов договору
оренди земельної ділянки, укладеного між сторонами по справі 16.09.2005р.

В свою чергу, відповідачем було
направлено на адресу Орендодавця листа від 19.06.2008р., відповідно до якого
СПД ОСОБА_3   повідомив Крижанівську
сільську раду Комінтернівського району Одеської області  про відхилення вказаної пропозиції позивача
про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 16.09.2005р.

Посилаючись на неправомірність, з
урахуванням приведених по тексту рішення вище, положень діючого законодавства
України та рішення Крижанівської сільської ради
за № 534-V від 25.04.2008р., відмови відповідача в укладенні додаткового
погодження до договору оренди земельної ділянки від 16.09.2005р., Крижанівська
сільська рада Комінтернівського району Одеської області звернулась до
господарського суду Одеської області з позовною заявою про  внесення змін до  п.2.1 договору оренди земельної ділянки, укладеного
між сторонами по справі 16.09.2005р., шляхом
викладення його у наступній редакції „2.1. Плата за оренду всієї
земельної ділянки становить 142547,53 грн. (сто сорок дві тисячі п'ятьсот сорок
сім гривень 53 коп.) на рік. Плата за оренду вноситься Орендодавцю щомісячно у
сумі 11878,96 (одинадцять тисяч вісімсот сімдесят вісім гривень 96 коп.) до 10
(десятого) числа наступного за звітним місяця у грошовій формі. Дозволяється
внесення  плати за оренду  авансом за будь-який термін.”

Враховуючи зміст заявлених
позивачем позовних вимог, суд вважає за необхідне звернутись до положень
діючого законодавства України, якими врегульовані спірні питання.

Як було зазначено по тексту рішення
вище, Законом України „Про внесення змін до деяких законодавчих актів України” від
3 червня 2008 року N 309-VI було викладено у новій редакції частину 4
статті 21 Закону  України „Про оренду
землі” від  6 жовтня 1998
року161-XIV  (в редакції Закону України
від 2 жовтня 2003 року N 1211-IV), відповідно до якої  річна орендна плата за земельні ділянки, які
перебувають у державній або комунальній власності, надходить до
відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і
не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру
земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за
землю"; для інших категорій земель - трикратного розміру
земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за
землю".

У відповідності до ст.. 2 Закону
України „Про плату за землю” від  3 липня
1992 року2535-XII  ( в редакції Закону
України від 19 вересня 1996 року N 378/96-ВР з наступними змінами та
доповненнями) використання землі в Україні є платним. Плата за землю
справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається
залежно від грошової оцінки земель. Розміри податку за земельні ділянки,
грошову оцінку яких не встановлено, визначаються до її встановлення в
порядку, визначеному цим Законом.

Таким чином, порядок
визначення  розміру плати за землю
залежить, передусім, від наявності чи відсутності грошової оцінки землі.

Як вбачається з матеріалів справи,
нормативну грошову оцінку земель с. Крижанівка та с. Ліски було проведено по
спливу тривалого часу після укладення договору оренди від 16.09.2005р.

Статтею  64 Закону
України „Про Державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін
до деяких законодавчих актів України” від 28 грудня 2007 року N 107-VI  встановлено, що у 2008 році по населених
пунктах, грошову оцінку земель яких не проведено, застосовуються ставки
земельного податку, встановлені частиною другою статті 7 Закону України
"Про плату за землю", збільшені в 3,1 раза. По сільськогосподарських
угіддях та землях населених пунктів, грошову оцінку яких проведено і
уточнено станом на 1 січня 2008 року, застосовуються ставки земельного
податку, встановлені статтею 6 та частиною першою статті 7 Закону України
"Про плату за землю".

В свою чергу, відповідно до
ч.1  ст. 7 Закону України „Про плату за
землю” від  3 липня 1992
року2535-XII  ( в редакції Закону України
від 19 вересня 1996 року N 378/96-ВР з наступними змінами та доповненнями)
ставки земельного податку з земель, грошову оцінку яких встановлено,
встановлюються у розмірі одного відсотка від їх грошової оцінки, за
винятком земельних ділянок, зазначених у частинах п'ятій - десятій цієї
статті та частині другій статті 6 цього Закону.

Таким чином, суд доходить висновку,
що за земельні ділянки, грошову оцінку яких встановлено, розмір податку на
землю чітко визначений законом, зокрема, за земельні ділянки населених пунктів,
за виключенням випадків, встановлених у
частинах п'ятій - десятій статті
7 Закону України „Про плату за землю” від  3 липня 1992 року2535-XII  ( в редакції Закону України від 19 вересня
1996 року N 378/96-ВР з наступними змінами та доповненнями), складає 1
відсоток від грошової оцінки землі.

Однак, як вбачається з матеріалів
справи, в обґрунтування заявлених вимог, у тому числі в частині визначення
розміру орендної плати,   позивач
посилається на рішення Крижанівської сільської ради Рішенням Крижанівської
сільської ради  за № 534-V від
25.04.2008р. „Про затвердження ставок земельного податку та орендної плати на
земельні ділянки, які надані у власність та користування на території с. Крижанівка
та с. Ліски Крижанівської сільської ради
Комінтернівського району Одеської області”, яке було прийнято, зокрема,
на підставі частини 5 статті 7 вказаного Закону, відповідно до якої  ставки земельного податку за земельні
ділянки (за винятком сільськогосподарських угідь) диференціюють та затверджують
відповідні сільські, селищні, міські ради виходячи із середніх ставок
податку, функціонального використання та місцезнаходження земельної ділянки,
але не вище ніж у два рази від середніх ставок податку з урахуванням
коефіцієнтів,  встановлених частиною
другою і третьою цієї статті.

Аналіз наведених по тексту рішення
правових норм дозволяє суду дійти висновку, що
встановлення органом місцевого самоврядування розміру ставок земельного
податку допускається у випадку відсутності грошової оцінки земельної ділянки,
однак, в даному випадку наявність грошової оцінки земель с. Ліски, ставить під
сумнів правомірність вказаного рішення. Зазначені міркування суду
підтверджуються у тому числі і листом Державної податкової адміністрації
України від 15.01.2008 р. N 424/7/17-0317 „Про плату за землю”. Більш того,
судом критично оцінюється правомірність встановлення розміру орендної
плати вказаним рішенням Крижанівської сільської ради з
огляду на положення діючого законодавства України, зокрема ст. 21 Закону  України „Про оренду землі” від  6 жовтня 1998 року161-XIV  (в редакції Закону України від 2 жовтня 2003
року N 1211-IV), якою чітко визначено, що розмір, форма і строки
внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у
договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до
Закону України "Про плату за землю").

Крім того, суд вважає за необхідне
звернути увагу позивача на положення ст. 30 Закону  України „Про оренду землі” від  6 жовтня 1998 року161-XIV  (в редакції Закону України від 2 жовтня 2003
року N 1211-IV), якими передбачено, що зміна умов договору оренди землі
здійснюється за взаємною згодою сторін.

Відповідно до листа Вищого  арбітражного
суду України від 14.01.1999 р. N 01-8/10 „Про Закон України „Про оренду
землі”  законом чітко передбачено, що
зміна орендної плати також здійснюється за згодою сторін, у разі недосягнення
такої згоди встановлений договором розмір орендної плати слід вважати таким, що
не зазнав змін. Підставами для порушення питання про зміну орендної плати
згідно з частинами другою і третьою статті 21 Закону є: - для орендаря: а)
погіршення стану орендованої земельної ділянки не внаслідок дій чи
бездіяльності орендаря, тобто з незалежних від нього причин (з вини
орендодавця, внаслідок дії непереборної сили тощо); б) виявлення недоліків
переданої в оренду земельної ділянки, які не були обумовлені у договорі оренди,
але суттєво перешкоджають передбаченому договором використанню земельної
ділянки (частини друга і третя статті 31 Закону). Такими, що суттєво
перешкоджають використанню земельної ділянки, можуть вважатися, зокрема, такі
недоліки, які не дають можливості використовувати її за цільовим призначенням
або які для свого усунення вимагають неспіврозмірно великих затрат праці і
часу; - для орендодавця: збільшення відповідно до законів України
розміру земельного податку, якщо умовами договору оренди не передбачено
інше, тобто незмінність розміру орендної плати незалежно від збільшення розміру
зазначеного податку. Розмір земельного податку визначається відповідно
до Закону України "Про плату за землю" (в редакції Закону України від
19.09.1996р.).

З огляду на викладене, звертаючись
до положень договору оренди земельної ділянки від 16.09.2005р., умовами п. 2.2.
та п. 2.3.  договору оренди  земельної ділянки від 16.09.2005р.
допускається зміна  розміру  плати
за оренду, яка оформлюється внесенням змін і доповнень до цього Договору
шляхом укладення нотаріально посвідченої угоди.

При цьому, за наслідками системного
аналізу положень п.2.2 та п.2.3 договору від 16.09.2005р. суд доходить
висновку, що внесення змін до договору в частині зміни розміру орендної
плати   допускається виключно у випадку
погіршення стану земельної ділянки погіршився не внаслідок дій чи бездіяльності
Орендаря. Тобто сторонами за договором було
передбачено незмінність розміру орендної плати незалежно від збільшення
розміру плати за землю.

Більш того, не підлягають
застосуванню в даному випадку положення Закону України „Про внесення змін до
деяких законодавчих актів України” від 3 червня 2008 року N 309-VI,
якими  було викладено у новій редакції
частину 4 статті 21 Закону  України „Про
оренду землі” від  6 жовтня 1998
року161-XIV  (в редакції Закону України
від 2 жовтня 2003 року N 1211-IV), відповідно до якої  річна орендна плата за земельні ділянки, які
перебувають у державній або комунальній власності, надходить до
відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і
не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру
земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за
землю"; для інших категорій земель - трикратного розміру
земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за
землю", з огляду на наступне.

По-перше,  положеннями Закону  України „Про оренду землі” від  6 жовтня 1998 року161-XIV  (в редакції Закону України від 2 жовтня 2003
року N 1211-IV) не передбачено право Орендодавця вимагати перегляду розміру
орендної плати за земельні ділянки
несільськогосподарського призначення у випадку її зміни у законодавчому
порядку. По-друге, суд звертає увагу, що в силу вимог ст. 58 Конституції
України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі,
крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи, а,
відтак,  умови щодо визначення розміру
орендної плати за землю у  розмірі,
передбаченому частиною 4 статті 21 Закону
України „Про оренду землі” від  6
жовтня 1998 року161-XIV  (в редакції
Закону України від 2 жовтня 2003 року N 1211-IV зі змінами, внесеними Законом
України  від 3 червня 2008 року N
309-VI), розповсюджуються на правовідносини, які виникають між
суб'єктами господарювання при укладенні нових договорів оренди землі, та не
обумовлюють обов'язковий перегляд відповідних
умов вже укладених договорів оренди землі, за виключенням випадків, якщо
такий перегляд передбачений умовами договору або положеннями закону.

З огляду на приведений по тексту
рішення аналіз  правових норм та положень
договору оренди земельної ділянки від 16.09.2005р., укладеного між сторонами у
справі,  суд доходить висновку про
необґрунтованість та безпідставність позовних вимог Крижанівської сільської
ради Комінтернівського району Одеської області до  СПД ОСОБА_3 про внесення змін до  п.2.1 договору оренди земельної ділянки,
укладеного між сторонами по справі 16.09.2005р. шляхом  викладення
його у наступній редакції „2.1. Плата за оренду всієї земельної ділянки
становить 142547,53 грн. (сто сорок дві тисячі п'ятьсот сорок сім гривень 53
коп.) на рік. Плата за оренду вноситься Орендодавцю щомісячно у сумі 11878,96
(одинадцять тисяч вісімсот сімдесят вісім гривень 96 коп.) до 10 (десятого)
числа наступного за звітним місяця у грошовій формі. Дозволяється внесення  плати за оренду  авансом за будь-який термін.”,  у зв'язку з чим, у задоволенні позову слід
відмовити повністю.

Судові витрати по держмиту, витрати
на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу слід віднести за рахунок
позивача згідно зі ст.ст. 44, 49 ГПК України.

Керуючись
ст.ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1.          У позові відмовити.

Рішення набирає законної сили в
порядку, передбаченому ст. 85 ГПК України.

Рішення підписане 12.09.2008р.

Суддя                                                                                       Желєзна
С.П.