ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ
РІШЕННЯ

"21" січня 2008 р.

справа № 20-7/433

За позовом:          Акціонерно-комерційного банку соціального розвитку „Укрсоцбанк”

(03150, м. Київ, вул. Ковпака, 29)

в особі Севастопольської філії

(99011, м. Севастополь, вул. Леніна, 15)

до відповідача:          Приватного підприємства „Техно-Ман”

(99000, м. Севастополь, пр. Ген. Острякова, 90-92)

(99008, м. Севастополь, вул. Пожарова/Піонерська, б.3/38)

про          розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 06.06.2001,

суддя Ілюхіна Г.П.,

Представники сторін:

від позивача:          -          Куваєва А.С., юрисконсульт І категорії юридичного відділу, довіреність № 2342 від 28.12.2007,

-          Льошина Н.В., начальник юридичного відділу, довіреність ВЕІ № 839064 від 18.12.2006;

від відповідача:          -          Вохмянін А.М., представник, довіреність б/н від 04.12.2007;

-          Малінка А.М., директор, наказ № 1 від 27.02.2001,

Суть спору:

22.11.2007 (вх.№3951) Акціонерно-комерційний банк соціального розвитку „Укрсоцбанк” в особі Севастопольської філії звернувся до господарського суду м. Севастополя з позовними вимогами до Приватного підприємства „Техно-Ман” про розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 06.06.2001, з посиланням на статті 181, 188 Господарського кодексу України та статті 651, 653, 654 Цивільного кодексу України (арк. с. 3-5).

Ухвалою суду від 26.11.2007 порушено провадження по справі (т.1 арк.с.1-2).

Відповідач в відзиві та додатковому відзиві на позовну заяву (вх.№52237, 53164) позовні вимоги не визнав по мотивам, викладеним у ньому, основні з яких полягають в тому, що позивач був зобов’язаний передати відповідачу орендовані приміщення в стані, що дозволяє його нормальну експлуатацію при розміщенні офісу, складу, магазину; при підписанні акту прийому-передачі від 26.10.2001 представниками сторін було встановлено, що передаваємі приміщення потребують поточного ремонту, що було відображено в Акті прийому-передачі від 26.10.2001, протягом виконання робіт з поточного ремонту, було встановлено, що приміщення потребують капітального ремонту; для проведення капітального ремонту був розроблений проект, який узгоджений між позивачем та відповідачем 05.12.2007, по закінченню робіт, приміщення були здані в експлуатацію державній комісії, загальна площа приміщень збільшилась до 112,6м2; 23.04.2003 після того, як сторонами договору були встановлені обсяг та вартість здійснених поліпшень, між сторонами укладено додаткову угоду № 1 до договору оренди, згідно з якою з 01.05.2003 розмір орендної плати був збільшений до 955,50 грн. в місяць, термін оренди залишився до 10.06.2011; вважає, що збільшення ринкової вартості об’єкту оренди не є зміною цінової політики держави, так як орендна плата індексувалась з урахуванням індексу інфляції; позивачем не надані докази порушення з боку відповідача умов договору; позивач з 10.06.2001 до подачі позову не направляв відповідачу своїх пропозицій щодо включення до договору положень про застосування Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна для розрахунку орендної плати; ринкова вартість збільшилась після здійснення відповідачем поліпшень; вартість поліпшень не підлягає відшкодуванню, тому сторонами ці витрати враховані при укладенні Договору оренди та додаткової угоди № 1 до нього; позивачем порушений порядок зміни та розірвання договору, так як пропозиція про зміну орендної плати не містила обґрунтованого розрахунку; пропозиція про розірвання договору від позивача на адресу відповідача взагалі не надходила; просить в задоволенні позову відмовити з посиланням на статті 13, 16, 526, 651, 653, 654 Цивільного кодексу України, статті 188, 193, 291 Господарського кодексу України (т.1 арк.с.21-25, т.2 арк.с.1-4).

Розгляд справи відкладався, в судовому засіданні оголошувалась перерва в порядку статті 77 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши надані докази, вислухавши представників сторін, суд -

в с т а н о в и в:

З'ясовані наступні обставини:

06.06.2001 між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку „Укрсоцбанк” в особі Керуючого Севастопольською філією (Орендодавець) та Приватним підприємством „Техно-Ман” (Орендар) укладено Договір оренди нежитлового приміщення, згідно з яким Орендодавець надає, а орендар приймає в орендне користування нежитлове приміщення загальною площею 105 м2, яке складається з трьох кімнат, комори, коридору та туалету, за адресою: м. Севастополь, вул. Пожарова, 6 для використання від офіс, склад, магазин; приміщення передаються у справному стані по акту прийому-передачі; термін оренди визначений з 10.06.2001 по 10.06.2011 (т.1 арк.с.9)

Пунктами 2.4, 2.5 Договору передбачено, що Орендар зобов’язаний безпосередньо після прийняття приміщення здійснити необхідний поточний ремонт за власний рахунок; не здійснювати перепланування, не вносити суттєвих змін приміщень, пов’язаних з переплануванням або переобладнанням, без письмової згоди Орендодавця.

Відповідно до пункту 4.1 Договору орендна плата з 01.09.2001 складає 637,35 грн. в місяць з щомісячною індексацією відповідно до офіційного курсу інфляції.

Згідно пункту 5.1 Договору, у випадку зміни цінової політики держави, збільшення витрат Банку на утримання передаваємих в оренду приміщень, Орендодавець має право змінити по узгодженню з Орендатором ставку орендної плати. При незгоді Орендаря на зміну ставки орендної плати, Договір оренди підлягає розірванню у встановленому законом порядку.

Відповідно до пункту 5.2. Договору, Цей договір може бути розірваний за ініціативою однієї зі сторін у випадку систематичного невиконання іншою стороною прийнятих на себе зобов’язань, підтверджених документально.

26.06.2001 Сторонами складено Акт прийому-передачі приміщення по договору оренди нежитлового приміщення від 10.06.2001, згідно з яким приміщення вимагає поточного ремонту (т.1 арк.с.36).

23.04.2003 Сторонами укладено Додаткову угоду № 1, в якій Сторони домовились про збільшення щомісячної орендної плати до 955,50 грн. з 01.05.2003 з щомісячною індексацією та ПДВ в розмірі 20% орендної плати, та яка є невід'ємною частиною Договору оренди від 06.06.2001 (т.1 арк.с.10).

23.12.2005 Сторонами укладено Договір про внесення змін до Договору оренди нежитлового приміщення б/н від 06.06.2001 № 2, згідно з яким внесені зміни щодо площі орендованого приміщення: замість 105 м2 –112,60м2, місця розташування об’єкту приватизації: м. Севастополь, вул.Пожарова/Піонерська 6/38; Договір додано пунктом 1.1., згідно з яким, Балансова вартість нежитлового приміщення складає 465043,08 грн. з урахуванням індексації (т.1 арк.с.11).

Позивач здійснив перепланування, поточний та капітальний ремонт орендованого майна, витрати на ці роботи становили 66989,71 грн. (т.1 арк.с.37-78, т.2 арк.с.5-110).

30.08.2007 вих.№02-02/27-6142 позивач направив відповідачу лист-пропозицію про зміну умов договору оренди в частині розміру орендної плати до 13989,75 грн. щомісяця з урахуванням ПДВ , надавши проект Додаткової угоди № 3 до Договору оренди, згідно з якою у зв’язку з переглядом розміру орендної плати відповідно до Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 зі змінами та доповненнями, внесеними Постановою Кабінету Міністрів України № 1846 від 27.12.2006, та прийняттям 13.03.2007 Севастопольською міською Радою рішення № 1617, яким встановлено, що розмір орендної плати за оренду нерухомого майна визначається виходячи з вартості орендованого майна на момент оцінки об’єкту оренду та орендної ставки за використання цього майна, та відповідно до звіту про експертну оцінку про вартість нерухомого майна загальною площею 112,60м2, що знаходиться за адресою: м. Севастополь, вул. Пожарова, 6, проведеною КК „Диана-Крим-Консалтинг”, від 27.07.2007 станом на 01.07.2007 вартість цього об’єкту становить 777209,00 грн. без врахування ПДВ (т.1 арк.с.12-15).

Спір виник у зв’язку з тим, що позивач вважає, що відповідач не надіслав позивачу відповіді на пропозицію про внесення змін до договору, що є підставою, на думку позивача, в порядку пункту 5.1 Договору для розірвання договору оренди від 06.06.2001. Відповідач вважає, що підстави для розірвання договору відсутні, так як позивач з пропозицією про розірвання договору до відповідача не звертався, крім того, ця вимога суперечить діючому законодавству України та умовам договору.

Правовідносини сторін регулюються статтями 188, 193, 206 Господарського кодексу України, статтями 3, 13, 525, 526, 627, 628, 629, 632, 651, 653, 654 Цивільного кодексу України.

Відповідно до статті 206 Господарського кодексу України, господарське зобов'язання може бути розірвано сторонами відповідно до правил, встановлених статтею 188 цього Кодексу.

Відповідно до статті 188 Господарського кодексу України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Статтею 193 Господарського кодексу України передбачено, що суб’єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов’язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов’язання –відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених Цивільним кодексом України.

Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

Не допускається одностороння відмова від виконання зобов’язань, крім випадків, передбачених законом.

Аналогічні положення містяться в статтях 525, 526 Цивільного кодексу України.

Згідно зі статтею 13 Цивільного кодексу України, цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб.

Одним із загальних принципів цивільного законодавства є принцип свободи договору, який знайшов своє відображення у статтях 3 та 627 Цивільного кодексу України. Свобода договору включає й вільне визначення сторонами його умов, де фіксуються взаємні права та обов'язки учасників.

Відповідно до статей 628,629 Цивільного кодексу України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов'язковим для виконання сторонами.

За статтею 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін, тобто є вільною, за виключенням випадків, визначених законом, у яких ціни (тарифи, ставки тощо) встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Відповідно до частини другої зазначеної статті зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. У цій нормі законодавець виходить з принципу стабільності узгодженої сторонами ціни, якщо в договір не включені умови щодо її зміни.

В умовах ринкової економіки ціна в договорі визначається попитом і пропозицією, конкуренцією та іншими економічними чинниками. Тому при укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, за яких він буде виконуватись, у тому числі враховувати тенденції зростання (падіння) цін на ринку товарів та послуг тощо. При укладенні договору оренди б/н від 06.06.2001 сторони передбачали можливість зміни орендної плати протягом дії договору, виходячи з чого й зазначили в пункті 5.1 договору про право орендодавця змінити за згодою орендаря ставку орендної плати. При цьому пунктом 5.1. Договору передбачено, що у випадку зміни цінової політики держави, збільшення витрат Банку на утримання передаваємих в оренду приміщень, Орендодавець має право змінити по узгодженню з Орендатором ставку орендної плати. При незгоді Орендаря на зміну ставки орендної плати, Договір оренди підлягає розірванню у встановленому законом порядку.

Стаття 651 Цивільного кодексу України, на підставі якої пред'явлено позов, передбачає, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Договір від 06.06.2001 не містить умов односторонньої відмови від договору або одностороннього його розірвання. Не містить такої умови і діюче законодавство України при викладених обставинах.

Статтею 653 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі зміни договору зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо.

У разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.

У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Таким чином, сама по собі зміна обставин не є підставою для розірвання договору. Вимагаючи розірвання договору з цієї підстави позивач, з урахуванням положень статті 33 Господарського процесуального кодексу України щодо обов'язку доказування, повинен довести ті обставини, з якими закон та Договір пов’язують розірвання договору.

Підвищення орендної плати на державне та комунальне нерухоме майно, залежність орендної плати від вартості майна згідно Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 зі змінами та доповненнями, внесеними Постановою Кабінету Міністрів України № 1846 від 27.12.2006, на думку позивача є зміною цінової політики держави та підставою для розірвання спірного договору оренди на підставі статті 651 Цивільного кодексу України, згідно умов пункту 5.1 Договору, так як відповідач не погодився підписати Додаткову угоду № 3 до Договору.

Згідно пункту 1 Методики, Методику і порядок розроблено з метою створення єдиного організаційно-економічного механізму справляння плати за оренду цілісного майнового комплексу державного підприємства, організації, їх структурних підрозділів (філії, цеху, дільниці) та окремого індивідуально визначеного майна державного підприємства, організації, закріпленого за військовими частинами, закладами, установами та організаціями Збройних Сил, інших військових формувань рухомого та нерухомого військового майна (за винятком озброєння, боєприпасів, бойової та спеціальної техніки), а також майна, що не ввійшло до статутного фонду господарського товариства, створеного у процесі приватизації (корпоратизації).

Методика поширюється на правовідносини при оренді комунального майна.

Тому, посилання позивача на дану Методику щодо її застосування до правовідносин з приводу спірного Договору оренди безпідставне, так як в Методиці мова йде про державне та комунальне, а не приватне майно, до якого відноситься майно позивача.

Однак, суд не вбачає підстав для погодження з такими підставами розірвання договору.

Позивач не довів зміни цінової політики держави, не довів збільшення його витрат на утримання об’єкту оренди, оскільки витрати по здійсненню поточного та капітального ремонту, по сплаті комунальних послуг та інших платежів покладені на Орендаря.

Підстави для задоволення позовних вимог відсутні так як, позивач не довів належними та допустимими доказами підстави позовних вимог, має місце відсутність усієї сукупності умов для розірвання укладеного сторонами договору на підставі статті 651 Цивільного кодексу України та п.5.1. Договору.

Позивач не дотримав вимоги діючого законодавства України, а саме: статті 188 ГКУ в частині звернення до відповідача з пропозицією про розірвання договору.

Його пропозиція пов’язана з внесенням змін до договору.

Зміна та розірвання договору не є тотожними поняттями.

Все вищеперелічене дає суду підстави для висновку про необґрунтованість позовних вимог та законність, правомірність заперечень відповідача.

При таких обставинах, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позовних вимог повністю.

На підставі викладеного, керуючись статтями 188, 193, 206 Господарського кодексу України, статтями 3, 13, 525, 526, 627, 628, 629, 632, 651, 653, 654 Цивільного кодексу України, статтями 22, 44-49, 77, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

в и р і ш и в:

1.          В задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

Суддя Ілюхіна Г.П.

Рішення оформлено і підписано

в порядку статті 84 ГПК України

28.01.2008