ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 травня 2008 р.

№ 2-8/6198.2-2007

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого

Кривди Д.С.,

суддів:

Жаботиної Г.В.,

Уліцького А.М.

розглянувши касаційну скаргу

Промислово-виробничого кооперативу "Арабат"

на постанову

від 27.12.07 Севастопольського апеляційного господарського суду

у справі

№2-8/6198.2-2007

господарського суду

Автономної Республіки Крим

за позовом

Товариства з обмеженою відповідальністю "Согласіє"

до

Семисотської сільської ради

про

про визнання дійсною угоди (правочину) купівлі-продажу земельної ділянки

та за позовом третьої

особи

Промислово-виробничого кооперативу "Арабат"

до

1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Согласіє"

2. Семисотської сільської ради

про

визнання недійсним рішення

за участю представників сторін

від позивача:

Ключник О.С., Петришева К.А., Сандуленко П.І., дов.

від відповідача:

у засідання не прибули

від третьої особи:

Мироненко С.М., дов.

ВСТАНОВИВ:

ТОВ "Согласіє" звернулось до господарського суду Автономної Республіки Крим з позовом до Семисотської селищної ради про визнання дійсною укладеної між сторонами угоди купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення в с. Соляне площею 6 га для реалізації проекту "Будівництво та експлуатація соляного промислу "Арабат".

Позов мотивовано тим, що відповідно до рішення сесії від 09.06.04 "Про передачу у власність шляхом викупу земельної ділянки ТОВ "Согласіє" для реалізації проекту "Будівництво та експлуатація соляного промислу "Арабат", що знаходиться в с. Соляне Ленінського району АР Крим" відповідач після затвердження проекту відводу земельної ділянки та передачі її у власність зобов’язаний був внести відповідні зміни до обліково-кадастрової документації та видати Державний акт на право власності на землю після сплати грошових коштів за цю ділянку. Проте незважаючи на сплату позивачем відповідної суми коштів, відповідач відмовив у видачі Державного акту на землю та запропонував укласти договір оренди щодо цієї земельної ділянки.

Відповідач проти позову заперечив, посилаючись на відсутність у Семисотської сільської ради документу, що посвідчує право власності на земельну ділянку, через відсутність визначення на місцевості меж населеного пункту с. Соляне.

Справа розглядалась судами неодноразово. Постановою від 27.12.06 Вищий господарський суд України, переглянувши справу за касаційною скаргою Промислово-виробничого кооперативу "Арабат" як особи не залученої до участі у справі, рішення у якій стосується її прав і обов'язків, рішення суду першої інстанції скасував, а справу передав на новий розгляд.

Постанова мотивована застосуванням судом першої інстанції положень ст. 220 ЦК України без встановлення на підставі відповідних доказів обставин щодо погодження сторонами усіх істотних умов договору; неврахуванням при цьому вимог ст. 132 ЗК України та ст.ст. 210, 657 ЦК України; а також недослідженням обставин щодо наявності чи відсутності на спірній земельній ділянці майна третіх осіб або прав третіх осіб на цю земельну ділянку чи її частину.

Ухвалою від 15.03.07 Верховний Суд України відмовив у порушенні касаційного провадження з перегляду даної постанови.

При новому розгляді справи третя особа Промислово-виробничий кооператив "Арабат" звернувся до господарського суду з позовною заявою до позивача та відповідача у справі про визнання недійсними рішення Семисотської сільської ради від 09.06.04 "Про передачу у власність шляхом викупу земельної ділянки ТОВ "Согласіє" для реалізації проекту "Будівництво та експлуатація соляного промислу "Арабат", розташованого в с. Соляне Ленінського району АРК" та державного акту на право власності на земельну ділянку площею 6 га, розташовану в с. Соляне, виданого позивачеві 23.09.05; а також зобов'язання відповідача внести зміни до реєстраційного №01 Книги записів реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та право постійного користування, договорів оренди землі шляхом реєстрації відомостей про скасування державного акту на право власності на земельну ділянку, виданого позивачеві 23.09.05.

Ухвалою від 28.08.07 господарський суд Автономної Республіки Крим прийняв вказану позовну заяву до спільного розгляду з первісним позовом у справі.

Рішенням від 08.11.07 господарський суд Автономної Республіки Крим (суддя Чумаченко С.А.) в задоволенні первісного позову відмовив, а позов третьої особи задовольнив у повному обсязі.

Рішення мотивовано встановленням обставин розташування на спірній земельній ділянці належного третій особі нерухомого майна, зважаючи на визнання недійсним біржового договору купівлі-продажу №005/03 від 10.09.03, а відтак порушення рішенням відповідача від 09.06.04 прав третьої особи та відсутністю підстав для визнання дійсним спірного договору купівлі-продажу земельної ділянки. Стосовно оскарженого третьою особою державного акту суд першої інстанції зазначив про видання його на підставі рішення господарського суду Автономної Республіки Крим, прийнятого при первісному розгляді даної справи та скасованого касаційною інстанцією.

Постановою від 24.12.07 Севастопольський апеляційний господарський суд (колегія суддів у складі: Прокопанич Г.К. –головуючий, Дугаренко О.В., Ткаченко М.І.) рішення суду першої інстанції скасував, первісний позов задовольнив, визнавши дійсною угоду купівлі-продажу спірної земельної ділянки, укладену між позивачем та відповідачем, а в задоволенні позову третьої особи відмовив.

Постанова мотивована відсутністю реєстрації за третьою особою права власності на розташовані на спірній земельній ділянці об'єкти нерухомості, а також скасування державної реєстрації третьої особи на підставі рішення господарського суду Автономної Республіки Крим у справі №2-11/11931-2005. Стосовно задоволення первісного позову суд зазначив про підтвердження сторонами обставин домовленості щодо всіх істотних умов договору як підстави для застосування положень ст. 220 ЦК України.

Ухвалою від 28.02.08 Вищий господарський суд України порушив касаційне провадження у справі за касаційною скаргою третьої особи, в якій заявлено вимоги про скасування постанови суду апеляційної інстанції та залишення без змін рішення суду першої інстанції.

Касаційна скарга мотивована неправильним застосуванням судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права до обставин справи.

Касаційне провадження у справі зупинялось з метою з'ясування обставин щодо наявності у касатора статусу юридичної особи та поновлено ухвалою від 09.04.08 Вищого господарського суду України, зважаючи на надання касатором копії довідки Державного реєстратора Ленінської районної державної адміністрації Автономної Республіки Крим щодо відсутності у Єдиному державному реєстрі запису про його припинення як юридичної особи у зв'язку з внесенням 16.11.07 на виконання судового рішення відповідного запису.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, перевіривши матеріали справи, Вищий господарський суд України вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково, виходячи з наступного.

Як встановлено судами першої та апеляційної інстанцій, 10.09.03 між членами Товарної Біржі "Унверсал-Гарант" ПП "Трой", що діяли від імені Промислово-виробничого кооперативу "Арабат" та Малого підприємства "Согласіє", укладено біржовий договір купівлі-продажу №005/03, яким передбачено передачу ПВК "Арабат" у власність позивача майна – комплексу об'єктів нерухомості: магазин, колишній цех фасування, колишня телефонна станція, споруда цеху фасування, контора, гараж, механічні майстерні, вагова, склад для матеріалів. Рішенням №36 від 26.07.04 Виконавчого комітету Семисотської сільської ради "Про привласнення адреси об'єктам розташованим на території с. Соляне" вищевказаним об'єктам присвоєно поштові адреси: вул. Кримська, 4, 4а, 4б, 4в, 4г. Орендним підприємством "Бюро технічної інвентаризації м. Керч" за позивачем зареєстровано права власності на вказані об'єкти.

Проте постановою від 18.01.05 Севастопольського апеляційного господарського суду в справі №2-6/13264 визнано недійсним вищевказаний біржовий договір купівлі-продажу №005/03 від 10.09.03 із застосуванням реституційних наслідків щодо повернення відповідного майна ПВК "Арабат".

Рішенням від 01.12.05 господарського суду Автономної Республіки Крим у справі №2-20/15468-2005 зобов'язано Орендне підприємство "Бюро технічної інвентаризації м. Керч" зареєструвати право власності на об'єкти нерухомості, розташовані у с. Соляне, вул. Кримська, 4, 4а, 4б, 4в, 4г, вул. Азовська, 4 Ленінського району Автономної Республіки Крим, за ПВК "Арабат".

Разом з тим, рішенням Семисотської селищної ради Ленінського району АР Крим від 09.06.04 затверджено проект відводу земельної ділянки площею 6 га у власність позивача шляхом викупу, вирішено передати у власність позивача шляхом продажу земельну ділянку несільськогосподарського призначення в с. Соляне Ленінського району площею 6 га за рахунок земель промисловості Семистоської селищної ради, затверджено ціну продажу в розмірі 16846,5 грн.

Позивачем сплачено затверджену вартість земельної ділянки платіжним дорученням №56 від 26.07.04. Всупереч вимогам ст. 132 ЗК України письмова угода з нотаріальним її посвідченням між позивачем та відповідачем у справі не укладалась.

Звертаючись до господарського суду, позивач заявив вимоги про визнання дійсною укладеної між сторонами угоди купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення в с. Соляне площею 6 га для реалізації проекту "Будівництво та експлуатація соляного промислу "Арабат" в порядку, передбаченому ч. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України.

Відповідно до ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. При цьому визнання в судовому порядку такого договору дійсним передбачено лише в разі, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення.

Задовольняючи такі позовні вимоги, суд апеляційної інстанції виходив з того, що обидві сторони спірного правочину підтверджують домовленість щодо всіх істотних умов договору, а також обставин часткового виконання його умов шляхом перерахування позивачем відповідної суми коштів.

Як вбачається з матеріалів справи, однією з підстав скасування попереднього судового рішення та направлення справи на новий розгляд касаційною інстанцією визначено невстановлення на підставі певних доказів обставин щодо погодження сторонами усіх істотних умов договору, передбачених зокрема ст. 132 ЗК України, оскільки умови такого договору взагалі не досліджувались судом.

Тобто для визнання договору дійсним у судовому порядку є недостатнім надання сторонами пояснень з приводу домовленості щодо всіх істотних умов договору, а відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України такі обставини мають бути підтверджені письмовими доказами. До того ж необхідним є встановлення обставин дотримання сторонами вимог, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачених ч.ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України, оскільки їх недотримання визначено ст. 215 цього Кодексу в якості підстав недійсності правочину.

Проте суд апеляційної інстанції ухилився від дослідження умов спірного правочину та визнав його дійсним без дослідження дотримання сторонами вказаних норм. А як вбачається з рішення та постанови у справі, позивачем всупереч вимогам ст. 33 ГПК України на підтвердження своїх позовних вимог при розгляді справи не надано письмових доказів домовленості сторін щодо усіх істотних умов договору.

До того ж при новому розгляді справи суд апеляційної інстанції не врахував, що в силу ст. 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, а відтак відповідно до ч. 3 ст. 132 ЗК України та ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає не лише нотаріальному посвідченню, а й державній реєстрації. Згідно зі ст. 210 ЦК України правочин, який за вимогами закону підлягає державній реєстрації, є вчиненим лише з моменту його державної реєстрації; а положення щодо визнання в судовому порядку дійсним правочину, який не є вчиненим через нездійснення його державної реєстрації, у чинному законодавстві відсутні. Всупереч вказівкам касаційної інстанції обставини здійснення державної реєстрації спірного правочину як підстави для визнання його вчиненим судом апеляційної інстанції при задоволенні позову не встановлені, але й позивачем всупереч вимогам ст. 33 ГПК України такі обставини не доводились.

Разом з тим, як вже зазначалось касаційною інстанцією в попередній постанові, відповідно до ч. 2 ст. 127 Земельного кодексу України (в редакції на момент виникнення спірних правовідносин) продаж земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам здійснюється на конкурентних засадах (аукціон, конкурс), крім викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок.

Указом Президента України "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення" (чинного на момент виникнення спірних правовідносин) у п. 6 установлено, що земельні ділянки несільськогосподарського призначення продаються покупцям, яким належать об'єкти нерухомого майна, що розташовані на такій земельній ділянці.

Тобто згідно з вказаними нормами у випадку, якщо на земельній ділянці розташовані певні об’єкти нерухомого майна, продаж цієї земельної ділянці може бути здійснений лише власнику вказаного майна шляхом її викупу. В разі ж відсутності будь-якого нерухомого майна на земельній ділянці продаж її здійснюється лише на конкурентних засадах.

Як встановлено судом першої інстанції та не спростовано при апеляційному перегляді справи, біржовий договір купівлі-продажу №005/03 від 10.09.03, який передбачав набуття позивачем права власності на розташовані на спірній земельній ділянці об'єкти нерухомості, визнано недійсним у судовому порядку. Статтею 328 ЦК України передбачено в якості підстави набуття права власності, зокрема, правочини. Згідно з ч. 1 ст. 236 ЦК України моментом недійсності правочину за загальним правилом є момент його вчинення. Тобто зважаючи на недійсність з моменту вчинення вищевказаного правочину як підстави для набуття позивачем права власності на відповідне майно, підстави для набуття ним цього права відсутні. А відтак у позивача як на момент вирішення даного спору, так і на момент виникнення спірних правовідносин були відсутні підстави для придбання спірної у справі земельної ділянки шляхом її викупу поза конкурентними засадами через відсутність у нього права власності на розташоване на цій земельній ділянці майно.

Зважаючи на викладене, суд апеляційної інстанції, визнаючи дійсним спірний договір купівлі-продажу земельної ділянки, дійшов висновку, який не відповідає вимогам чинного законодавства, яке регулює правовідносини щодо укладення таких договорів, зокрема ст.ст. 210, 220, 657 ЦК України та ст.ст. 127, 132 ЗК України. З огляду на таке судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову в задоволенні первісного позову через відсутність передбачених законом підстав для його задоволення, зважаючи на встановлені обставини справи.

При новому розгляді справи третя особа ПВК "Арабат" звернулась до господарського суду з позовною заявою, заявивши вимоги, зокрема, про визнання недійсними рішення Семисотської сільської ради від 09.06.04 "Про передачу у власність шляхом викупу земельної ділянки ТОВ "Согласіє" для реалізації проекту "Будівництво та експлуатація соляного промислу "Арабат", розташованого в с. Соляне Ленінського району АРК".

Суди першої та апеляційної інстанцій дійшли з цього приводу протилежних висновків. При цьому суд першої інстанції, визнаючи оскаржуване рішення недійсним, виходив з встановлення обставин наявності у ПВК "Арабат" права власності на розташовані на спірній земельній ділянці об'єкти нерухомості, а відтак порушення цим рішенням його прав як власника відповідних споруд. Суд апеляційної інстанції визнав такий висновок передчасним через ненадання ПВК "Арабат" належних доказів здійснення ним відповідної державної реєстрації права власності відповідно до ст. 331 ЦК України.

Касаційна інстанція погоджується з висновком суду першої інстанції про невідповідність оскаржуваного рішення ради вимогам ст. 127 ЗК України з підстав, викладених вище.

Стосовно ж наявності порушення прав ПВК "Арабат" як підстави для задоволення заявленого ним позову судова колегія вважає, що при вирішенні цього питання необхідно з дотриманням ст.ст. 45 та 35 ГПК України врахувати судові рішення, які стосуються вирішення відповідних питань щодо прав позивача і третьої особи на майно, розташоване на спірній земельній ділянці. Суд апеляційної інстанції безпідставно не врахував рішення від 01.12.05 господарського суду Автономної Республіки Крим у справі №2-20/15468-2005, яким зобов'язано Орендне підприємство "Бюро технічної інвентаризації м. Керч" зареєструвати за ПВК "Арабат" право власності на відповідне майно, оскільки це рішення набуло законної сили та є обов'язковим для виконання на усій території України.

Хибним є також посилання суду апеляційної інстанції на положення ст. 331 ЦК України. Ця норма визначає момент виникнення права власності на нерухоме майно з моменту державної реєстрації, але як вбачається з встановлених судом першої інстанції обставин, зобов'язання Орендного підприємства "Бюро технічної інвентаризації м. Керч" зареєструвати за ПВК "Арабат" право власності на відповідне майно пов'язано не з обставинами виникнення у третьої особи такого права, а з обставинами його порушення позивачем та відновлення згідно з постановою від 18.01.05 Севастопольського апеляційного господарського суду в справі №2-6/13264.

З огляду на викладене судова колегія погоджується з висновком суду про визнання недійсним оскаржуваного рішення ради як такого, що суперечить вимогам закону.

Разом з тим, ПВК "Арабат" заявив вимоги про визнання недійсним державного акту на право власності на земельну ділянку площею 6 га, розташовану в с. Соляне, виданого позивачеві 23.09.05; а також зобов'язання відповідача внести зміни до реєстраційного №01 Книги записів реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та право постійного користування, договорів оренди землі шляхом реєстрації відомостей про скасування державного акту на право власності на земельну ділянку, виданого позивачеві 23.09.05. Суд першої інстанції вказані вимоги задовольнив, зважаючи на те, що оскаржуваний Державний акт виданий на підставі судового рішення у даній справі, яке в подальшому скасоване касаційною інстанцією. Суд апеляційної інстанції, скасувавши рішення суду першої інстанції, відмовив у задоволенні позову ПВК "Арабат" у повному обсязі.

Проте державний акт лише посвідчує наявність відповідного права, але не породжує, змінює або припиняє певні права та обов'язки, тобто він не є актом в розумінні ст. 12 ГПК України, який може бути оскаржено до господарського суду. У зв'язку з виникненням обставин щодо визнання недійсним (незаконним) правового акту, який саме породжував права і обов'язки посвідчені вказаним державним актом (в даному випадку такою обставиною є скасування відповідного судового рішення), цей державний акт втрачає свою дію та, виходячи зі змісту п. 3.10 Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, затвердженої наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 04.05.99 №43, підлягає поверненню до архіву відповідного державного органу земельних ресурсів.

З огляду на таке в частині позовних вимог про визнання недійсним вищевказаного Державного акту провадження у справі підлягає припиненню на підставі п. 1 ч. 1 ст. 80 ГПК України.

Виходячи з викладеного, судова колегія дійшла висновку про часткове задоволення касаційної скарги, постанову суду апеляційної інстанції слід скасувати повністю, а рішення суду першої інстанції –в частині задоволення позовних вимог ПВК "Арабат" про визнання недійсним Державного акту.

Керуючись ст.ст. 80, 108, 1115, 1117, 1119-12 ГПК України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу задовольнити частково.

2. Постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 24.12.07 у справі №2-8/6198.2-2007 скасувати.

3. Пункт 4 резолютивної частини рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 08.11.07 у справі №2-8/6198.2-2007 скасувати, в цій частині позовних вимог провадження у справі припинити.

4. В решті рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 08.11.07 у справі №2-8/6198.2-2007 залишити без змін.

Головуючий                                                                                Д.Кривда

Судді                                                                                                    Г.Жаботина

А.Уліцький