ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 січня 2008 р.

№ 16/67

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів :

головуючого

Овечкіна В.Е.,

суддів

Чернова Є.В.,

Цвігун В.Л.,

за участю представників:

позивача

- Виниченко С.М.,

відповідача

- Ванєєва З.В., Стоян М.М.,

розглянувши у відкритому

судовому засіданні

касаційну скаргу

КП УЖГ Дніпровського району м.Києва

на постанову

від 18.10.2007 Київського апеляційного господарського суду

у справі

№16/67

за позовом

КП УЖГ Дніпровського району м.Києва

до

ТОВ "Сім"

про

та за зустрічним позовом про

розірвання договору оренди від 24.11.2003

та виселення відповідача із займаних приміщень

визнання недійсним п.7.8 додаткової угоди від 27.07.2005 до договору оренди від 24.11.2003 та визнання дійсною додаткової угоди

від 27.07.2005 до договору оренди від 24.11.2003

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду м.Києва від 06.06.2007 (суддя Ярмак О.М.) первісний позов задоволено –на підставі ст.610 ЦК України та ч.2 ст.26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" розірвано укладений між сторонами договір оренди нежилого приміщення №228 від 24.11.2003 та виселено ТОВ "Сім" із займаного приміщення. Припинено на підставі п.11 ч.1 ст.80 Господарського процесуального кодексу України провадження у справі в частині зустрічних позовних вимог про визнання дійсною додаткової угоди від 27.07.2005 до договору оренди від 24.11.2003, в решті зустрічного позову відмовлено у зв'язку з необгрунтованістю позовних вимог.

Рішення в частині первісного позову мотивоване доведеністю факту використання товариством орендованого нежилого приміщення не за цільовим призначенням, визначеним умовами договору оренди, та відсутністю у товариства правових підстав для подальшого зайняття раніше орендованого приміщення.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 18.10.2007 (судді: Андрієнко В.В., Студенець В.І., Малетич М.М.) рішення скасовано, припинено на підставі п.11 ч.1 ст.80 Господарського процесуального кодексу України провадження у справі в частині первісних позовних вимог про розірвання договору оренди від 24.11.2003, в решті первісного позову відмовлено. Зустрічний позов задоволено частково –на підставі ч.2 ст.220, ст.ст.793,794 ЦК України визнано дійсним договір оренди нежилого приміщення загальною площею 315 кв.м. по вул.Стальського,24-а в м.Києві, укладений 27.07.2005 року між КП УЖГ Дніпровського району м.Києва та ТОВ "Сім" у формі додаткової угоди до договору оренди від 24.11.2003 №228. В іншій частині зустрічного позову провадження у справі припинено на підставі п.11 ч.1 ст.80 Господарського процесуального кодексу України.

Постанова мотивована тим, що на підставі ст.604 ЦК України зобов'язання за договором оренди нежилого приміщення №228 від 24.11.2003 припинилися внаслідок новації, а саме шляхом заміни первісного зобов'язання новим зобов'язанням (додатковою угодою від 27.07.2005) між тими ж сторонами, а також тими обставинами, що орендодавець всупереч вимогам ст.ст.793,794 ЦК України неправомірно ухиляється від нотаріального посвідчення договору оренди у формі додаткової угоди від 27.07.2005.

КП УЖГ Дніпровського району м.Києва в поданій касаційній скарзі просить постанову скасувати, рішення залишити без змін, посилаючись на порушення та неправильне застосування апеляційним судом ст.ст.188,285,291 ГК України, ст.ст.610,611,782,783 ЦК України та ст.ст.18,22,26,27,29 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Зокрема, скаржник вважає, що орендоване нежиле приміщення використовується товариством не за цільовим призначенням, визначеним п.1.1 договору оренди №228 (продовольчий магазин та склад), оскільки в приміщенні продовольчого магазину (87,5 кв.м.) розташовані 11 ігрових автоматів, які підключені до мережі та функціонують, а в приміщенні під склад (228,04 кв.м.) розташовані більярдний клуб та кафе, що встановлено актами комісійних обстежень ЖРЕО-409 від 29.06.2006, від 19.09.2006 та від 11.04.2007. Додатковою підставою для розірвання договору оренди було невиконання орендарем передбаченого п.7.8 договору оренди обов'язку по нотаріальному посвідченню та державній реєстрації цього договору, як того вимагають ст.ст.793,794 ЦК України. Окрім того, позивач вказує на існування у орендаря заборгованості по орендній платі за п'ять місяців підряд, а також на матеріали перевірки господарської діяльності ТОВ "Сім" Відділом боротьби з економічною злочинністю Дніпровського РУ ГУ МВС України в м.Києві, з яких вбачається порушення товариством п.6.1 договору оренди №228 від 24.11.2003 шляхом передачі частини орендованих приміщень в суборенду іншим особам без згоди орендодавця.

Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права і заслухавши пояснення присутніх у засіданні представників сторін, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а оскаржувана постанова та рішення від 06.06.2007 - скасуванню з передачею справи на новий розгляд до господарського суду м.Києва з наступних підстав.

Скасовуючи первісне рішення та приймаючи нове рішення апеляційний господарський суд виходив з того, що відповідно до ст.604 ЦК України зобов'язання за договором оренди нежилого приміщення №228 від 24.11.2003 припинилися внаслідок новації, а саме шляхом заміни первісного зобов'язання новим зобов'язанням (додатковою угодою від 27.07.2005) між тими ж сторонами. В зв'язку з цим відсутній предмет спору в частині первісних позовних вимог про розірвання договору оренди від 24.11.2003 №228, який з 27.07.2005 року припинив свою дію, а також відсутні підстави для виселення орендаря. Зважаючи на те, що орендодавець всупереч вимогам ст.ст.793,794 ЦК України неправомірно ухиляється від нотаріального посвідчення договору оренди у формі додаткової угоди від 27.07.2005, стосовно істотних умов якого сторони домовилися та виконують його умови, то на підставі ч.2 ст.220 ЦК України укладений 27.07.2005 року між КП УЖГ Дніпровського району м.Києва та ТОВ "Сім" договір оренди у формі додаткової угоди підлягає визнанню дійсним.

Проте, колегія не може погодитися висновками суду апеляційної інстанції з огляду на таке.

Визнавши дійсним договір оренди нежилого приміщення загальною площею 315 кв.м. по вул.Стальського,24-а в м.Києві, укладений 27.07.2005 року між КП УЖГ Дніпровського району м.Києва та ТОВ "Сім" у формі додаткової угоди до договору оренди від 24.11.2003 №228, та застосувавши шестирічний строк його дії, передбачений додатковою угодою від 27.07.2005, апеляційний суд порушив ч.1 ст.58 Конституції України, якою встановлено принцип незворотності дії законів в часі. Обгрунтовуючи часткове задоволення зустрічного позову виключно обов'язковістю вчинення орендарем дій щодо нотаріального посвідчення та державної реєстрації цього договору, суд безпідставно надав зворотну дію нормам ч.2 ст.793, ст.794 Цивільного кодексу України (набрав чинності з 01.01.2004р.), якими встановлюється обов’язок нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше. Адже, реалізація сторонами положення додаткової угоди від 27.07.2005 про шестирічний строк дії договору оренди від 24.11.2003 №228 не може залежати від нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору оренди, оскільки обов'язковість вчинення зазначених дій була запроваджена Цивільним кодексом України, який не має зворотної дії до договорів оренди нерухомого майна, укладених до 01.01.2004 року.

При цьому судом не враховано, що ст.257 Цивільного кодексу УРСР, чинного на момент укладення договору оренди від 24.11.2003 №228, вимагала від юридичних осіб укладати договори найму майна лише у письмовій формі без покладання на сторін додаткових обов’язків щодо нотаріального посвідчення чи державної реєстрації таких договорів.

За таких обставин врегульоване додатковою угодою від 27.07.2005 покладення на орендаря додаткових обов’язків щодо необхідності нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору оренди від 24.11.2003 №228 (в редакції додаткової угоди від 27.07.2005) суперечить вимогам ч.1 ст.58 Конституції України та не виключає наявність підстав для визнання недійсним в цілому пункту 7.8 додаткової угоди від 27.07.2005, а не лише в частині покладання відповідного обов'язку на орендаря.

Зважаючи на це, колегія визнає передчасним припинення апеляційним судом провадження у справі в частині визнання недійсним п.7.8 додаткової угоди від 27.07.2005 та в частині визнання дійсним договору оренди нежилого приміщення загальною площею 315 кв.м. по вул.Стальського,24-а в м.Києві, укладений 27.07.2005 року між КП УЖГ Дніпровського району м.Києва та ТОВ "Сім" у формі додаткової угоди до договору оренди від 24.11.2003 №228.

З цих же підстав суд першої інстанції також помилково послався на порушення відповідачем п.7.8 додаткової угоди від 27.07.2005 в обгрунтування підстав для дострокового розірвання договору оренди №228 від 24.11.2003.

Помилковими є також посилання суду апеляційної інстанції на припинення згідно зі ст.604 ЦК України зобов'язання за договором оренди нежилого приміщення №228 від 24.11.2003 внаслідок новації, а саме шляхом заміни первісного зобов'язання новим зобов'язанням (додатковою угодою від 27.07.2005) між тими ж сторонами, в обгрунтування підстав для припинення провадження у справі в частині первісних позовних вимог про розірвання договору оренди від 24.11.2003, оскільки, по-перше, спеціальним законом, який регулює правовідносини оренди державного та комунального майна, є Закон України "Про оренду державного та комунального майна", а частиною 2 статті 26 цього Закону встановлено вичерпний перелік підстав припинення договорів оренди державного та комунального майна і серед цих підстав відсутнє припинення договору оренди внаслідок новації. По-друге, з матеріалів справи не вбачається та судами не встановлено, що додаткова угода від 27.07.2005 до договору оренди нежилого приміщення №228 від 24.11.2003 має ознаки нового договору між тими ж сторонами. Вказаною додатковою угодою договір оренди нежилого приміщення №228 від 24.11.2003 викладено в новій редакції, зокрема, шляхом внесення певних змін та доповнень до договору №228 (строк дії договору тощо), а інші істотні умови договору залишилися незмінними, як-от, площа об'єкта оренди, його екпертна вартість тощо. До того ж, додаткова угода від 27.07.2005 не містить жодних вказівок щодо припинення основного договору оренди №228 від 24.11.2003 чи його переукладення на новий строк.

При цьому апеляційним судом не перевірено та не спростовано встановлені судом першої інстанції фактичні обставини щодо використання товариством орендованого нежилого приміщення не за цільовим призначенням, визначеним п.1.1 договору оренди №228 (продовольчий магазин та склад), а саме щодо розташування в приміщенні продовольчого магазину (87,5 кв.м.) 11 ігрових автоматів, які підключені до мережі та функціонують, а в приміщенні під склад (228,04 кв.м.) - більярдного клубу та кафе, що встановлено актами комісійних обстежень ЖРЕО-409 від 29.06.2006 та від 19.09.2006. Вказані обставини згідно з п.1 ст.783 ЦК України є підставою для розірвання договору оренди на вимогу орендодавця.

Разом з тим, касаційна інстанція не приймає до уваги помилкові твердження скаржника про існування у орендаря заборгованості по орендній платі за п'ять місяців підряд в обгрунтування підстав для розірвання договору оренди №228 від 24.11.2003, оскільки статтею 783 ЦК України встановлено вичерпний перелік підстав для розірвання договору найму на вимогу наймодавця, серед яких відсутні такі підстави, як невнесення орендної плати протягом трьох місяців підряд чи її несвоєчасне внесення або внесення не в повному обсязі.

Водночас невиконання умов договору щодо внесення орендних платежів не може бути підставою для його розірвання в судовому порядку. Посилання позивача на ч.2 ст.651 ЦК України, як на підставу розірвання в судовому порядку договору у зв’язку з несплатою орендних платежів, є також необгрунтованим, оскільки ч.3 цієї статті так само як і ст.782 ЦК України встановлює для таких випадків право наймодавця на відмову від договору найму.

Колегія враховує, що наведеної правової позиції також дотримується Верховний Суд України при касаційному перегляді судових рішень у справах про розірвання договору оренди (постанова ВСУ від 22.02.2005 у справі №34/400).

Водночас суди першої та апеляційної інстанцій не надали правової оцінки посиланням орендодавця на те, що з матеріалів перевірки господарської діяльності ТОВ "Сім", проведеної Відділом боротьби з економічною злочинністю Дніпровського РУ ГУ МВС України в м.Києві, вбачається порушення товариством п.6.1 договору оренди №228 від 24.11.2003 шляхом передачі частини орендованих приміщень в суборенду іншим особам без згоди орендодавця. Проте, відповідно до п.2 ст.783 ЦК України передача наймачем речі у користування іншій особі без дозволу наймодавця також є підставою для розірвання договору оренди на вимогу орендодавця

Вищенаведене свідчить про неповне з'ясування судами обставин справи та є підставою для її передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.

В зв'язку з вищевикладеними доводами орендодавця касаційна інстанція вважає за необхідне на підставі ст.11112 Господарського процесуального кодексу України доручити суду першої інстанції при новому розгляді справи відповідно до ч.4 ст.22 цього Кодексу надати сторонам можливість уточнити первісні та зустрічні позовні вимоги (предмет чи підстави позову) з метою правильного вирішення даного спору.

Зазначеним обставинам, які безпосередньо стосуються предмета даного господарського спору, судами першої та апеляційної інстанцій всупереч вимогам ст.43 Господарського процесуального кодексу України не надано ретельної правової оцінки, а згідно імперативних вимог ч.2 ст.1117 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні та постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази чи додатково перевіряти наявні у справі докази.

Зважаючи на викладене, касаційна інстанція на підставі ч.2 ст.1115 Господарського процесуального кодексу України дійшла висновку про неповне встановлення обставин справи та обумовлену цим неможливість надання належної юридичної оцінки всім обставинам справи, в зв’язку з чим справа підлягає направленню на новий розгляд для достовірного з’ясування інших обставин, які мають істотне значення для правильного вирішення спору.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст.1115,1117-11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу КП УЖГ Дніпровського району м.Києва задовольнити частково.

Рішення господарського суду м.Києва від 06.06.2007 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 18.10.2007 у справі №16/67 скасувати з передачею справи на новий розгляд до господарського суду м.Києва.

Головуючий, суддя           В.Овечкін

Судді: Є.Чернов

В.Цвігун