ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"07" серпня 2008 р.

Справа № 3/109-08-1919

Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Головуючого судді: Л.В. Поліщук

Суддів: Л.І. Бандури, Л.І. Бойко,

При секретарі судового засідання –О.О. Соломахіній,

за участю представників сторін:

від позивача –Б.В. Агопян

від відповідача –не з'явився,

розглянувши апеляційну скаргу Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

на рішення господарського суду Одеської області від 03 липня 2008 р.

по справі № 3/109-08-1919

за позовом Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю ''Світоч''

про внесення змін до договору оренди,

встановив:

08.05.2008р. Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулось до господарського суду Одеської області з позовом про внесення змін у додаток 1 до договору оренди нежитлового приміщення № 8-211 від 24.12.2006р., розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Новосельського, 46-А, який укладений між Представництвом по управлінню комунальною власністю ОМР та ТОВ ''Світоч'', стосовно розрахунку орендної плати з 01.01.2007р.

Позовні вимоги ґрунтуються на необхідності перегляду умов Договору щодо розміру орендної плати на виконання ст. 118 Закону України ''Про державний бюджет України на 2007 рік'', згідно положень якої договори оренди державного та комунального майна, укладені до 01.01.2007р., у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду в частині розміру орендної плати у відповідності до порядку, встановленого Методикою розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабміну України від 04.10.95р. № 786 (із змінами). Також Представництво по управлінню комунальною власністю ОМР посилалося на виконання Розпорядження Кабміну України від 23.05.2007р. № 301-р ''Про індикативні ставки орендної плати за використання комунального майна'', яким органам місцевого самоврядування рекомендовано застосувати у 2007р. орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств та нерухомого державного майна, затверджені Постановою Кабміну України від 04.10.95р. № 786, що передається в оренду в містах обласного значення, м. Києві та м. Севастополі.

Рішенням господарського суду від 03.07.2008р. (суддя Д'яченко Т.Г.) в позові відмовлено. Суд не прийняв до уваги посилання позивача на внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786 (далі - Методика № 786), у зв’язку з прийняттям Закону України ''Про державний бюджет України на 2007 рік'' в якості підстави, передбаченої ст. 21 Закону України ''Про оренду державного та комунального майна'', оскільки відповідно до ст. 19 цього Закону методика розрахунку та порядок використання орендної плати для об’єктів, що перебувають у комунальній власності визначається органами місцевого самоврядування. Крім того, зі змісту розпорядження Кабінету Міністрів України від 23.05.2007р. № 301-р ''Про індикативні ставки орендної плати за використання комунального майна'', ст. 118 Закону України ''Про Державний бюджет України на 2007 рік'' органам місцевого самоврядування рекомендовано застосовувати у 2007 році орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств та нерухомого державного майна під час визначення розміру орендної плати за комунальне майно, разом з тим, прийняття зазначеного розпорядження не зумовлює автоматичне розповсюдження на комунальне майно затверджених Кабінетом Міністрів України орендних ставок без внесення органом місцевого самоврядування, у даному випадку Одеською міською радою, відповідних змін до нормативних актів, що регулюють відносини, пов’язані з орендою комунального майна. Також, на думку суду не заслуговує на увагу посилання Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради на Наказ Фонду Державного майна України від 18.01.2007р. № 43 про затвердження порядку перегляду договорів оренди нерухомого державного майна, оскільки дія наказу поширюється на правовідносини з оренди державного майна з визначеним у п. 1 складом учасників, Фондом державного майна України, його регіональними відділеннями і представництвами, а також Фондом майна АР Крим і державними підприємствами.

Не погоджуючись з рішенням суду, Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулось з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду Одеської області від 19.05.2008р. і прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги Представництва, мотивуючи це тим, що господарським судом першої інстанції не прийнято до уваги, що за ст. 21 Закону України ''Про оренду державного та комунального майна'' збільшення цін та тарифів може бути підставою для відповідної зміни на вимогу однієї із сторін розміру орендної плати, хоча б це і погіршувало фінансове становище орендаря, тобто збільшення цін і тягарів тягне за собою внесення відповідних змін до договору оренди. Також суд не врахував, що ст. 193 ГК України та ст. ст. 525, 526 ЦК України встановлено, що одностороння зміна умов зобов’язання не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом, а в даному випадку таким законом є Закон України ''Про Державний бюджет України на 2007 рік'', яким передбачено, що договори оренди державного та комунального майна, укладені до 01.01.2007р., підлягають обов’язковому перегляду в частині розміру орендної плати у відповідності до порядку, встановленому Методикою № 796. Розпорядженням Кабінету Міністрів України від 23.05.2007р. № 301-р ''Про індикативні ставки орендної плати за використання комунального майна'', ст. 118 Закону України ''Про Державний бюджет України на 2007 рік'' органам місцевого самоврядування рекомендовано застосовувати у 2007 році орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств та нерухомого державного майна під час визначення розміру орендної плати за комунальне майно, однак слід зазначити, що у вказаних нормативних актах не вказано, що органи місцевого самоврядування повинні внести зміни у нормативний акт, який регулює відносини, пов’язані з орендою комунального майна, тому посилання суду на те, що розпорядження Кабінету Міністрів України носить лише рекомендований характер, є незаконним, т. я. ст. 118 вищевказаного закону підлягає обов'язковому виконанню.

Заслухавши представника скаржника, розглянувши матеріали справи та перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті рішення, колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду вважає, що рішення господарського суду першої інстанції слід залишити без змін, а апеляційну скаргу –без задоволення, виходячи із наступного.

05.07.2000р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (орендодавець) та ТОВ ''Світоч'' (орендар) укладено договір оренди № 8-211, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення загальною площею 434,6кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Новосельського, буд. 46-А.

24.12.2006р. Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та ТОВ ''Світоч'' на підставі ст. 793 Цивільного кодексу України за взаємною згодою виклали та посвідчили нотаріально договір оренди нежитлового приміщення № 8-211 від 05.07.2000р. у новій редакції.

Відповідно до умов п.2.1 договору (нова редакція) орендна плата визначена сторонами на підставі ст. 19 Закону України ''Про оренду державного та комунального майна'' та рішення сесії Одеської міської ради від 09.11.2005р. №4840-IV ''Про нову редакцію методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади міста Одеси'', експертна вартість орендованого приміщення за експертною оцінкою складає 1577376грн.

Згідно з п.п. 2.2, 2.4 договору оренди нежитлового приміщення № 8-211 від 05.07.2000р. (у новій редакції від 24.12.2006р.) за орендоване приміщення орендар зобов’язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, зазначеного у додатку 1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 8913,67грн., без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції, орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Пунктом 2.5 договору оренди нежитлового приміщення № 8-211 від 05.07.2000р. (у новій редакції від 24.12.2006р.) встановлено, що за повідомленням орендодавця розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради з дня їх вступу у законну силу.

Пунктом 1.3 названого договору передбачено, що термін дії договору оренди у новій редакції з 24.01.2007р. до 24.01.2017р.

Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулося до ТОВ ''Світоч'' з пропозицією № 0115/800 від 25.06.2007р. про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 05.07.2000р. в частині розміру орендної плати на виконання ст. 118 Закону України ''Про Державний бюджет України на 2007 рік'', в якій пропонувало орендарю внести зміни до договору оренди в частині розміру орендної плати, починаючи з 01.01.2007 року, шляхом підписання відповідного додаткового погодження до договору оренди та наданої додаткової угоди від 21.06.2007 року.

ТОВ ''Світоч'' не надало відповіді на цю пропозицію та не підписало додаткове погодження, у зв'язку з чим Представництво звернулось до суду з даним позовом.

За ст. 118 Закону України ''Про Державний бюджет України на 2007 рік'' встановлено, що у 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах; орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України; надано право Кабінету Міністрів України затверджувати індикативні ставки орендної плати для державного та комунального майна, яке передається в оренду в містах обласного значення, містах Києві та Севастополі; договори оренди державного та комунального майна, укладені до 01.01.2007р. (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов’язковому перегляду відповідно до встановленої норми.

Розпорядженням Кабінету Міністрів України від 23 травня 2007р. № 301-р ''Про індикативні ставки орендної плати за використання комунального майна'' визначено, що відповідно до статті 118 Закону України ''Про Державний бюджет України на 2007 рік'' рекомендувати органам місцевого самоврядування застосовувати у 2007 році орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств та нерухомого державного майна, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. № 786, під час визначення розміру орендної плати за комунальне майно, що передається в оренду в містах обласного значення, м. Києві та м. Севастополі.

Відповідно до ст. 179 ГК України майново-господарські зобов’язання, які виникають між суб’єктами господарювання і негосподарюючими суб’єктами –юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов’язаннями, господарські договори укладаються за правилами, встановленими ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

За ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором, сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором, сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду; у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду, якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Приймаючи до уваги, що майно, яке виступає предметом договору, належить до комунальної власності, до спірних правовідносин застосовуються також норми Закону України ''Про оренду державного та комунального майна''.

Згідно з ч. 2 ст. 19 Закону України ''Про оренду державного та комунального майна'' Методика розрахунку, пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем та порядок використання орендної плати визначаються: Кабінетом Міністрів України - для об’єктів, що перебувають у державній власності; органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - для об’єктів, що належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого самоврядування - для об’єктів, що перебувають у комунальній власності.

Рішенням Одеської міської ради від 09.11.2005р. №4840-ІV ''Про нову редакцію Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Одеси'' затверджено Методику розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Одеси.

На підставі п.8 затвердженої Методики, яка є чинною станом на день розгляду справи, розмір плати за оренду нерухомого майна на рік встановлюється у відсотках від експертної вартості цього майна.

Частиною 4 ст.10 Закону України ''Про оренду державного та комунального майна'' встановлено, що умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

Згідно зі ст. 193 ГК України, яка цілком кореспондується зі ст. 525, 526 ЦК України, зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов’язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

Пунктом 2.5 договору оренди нежитлового приміщення № 8-211 від 05.07.2000р. (у новій редакції від 24.12.2007р.) встановлено, що за повідомленням орендодавця розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради з дня їх вступу у законну силу.

Враховуючи викладене, апеляційна інстанція погоджується з висновком місцевого господарського суду про відсутність достатніх підстав для зміни умов договору оренди, виходячи з п.2.5 договору № 8-211, оскільки скаржник не надав доказів внесення відповідних змін до Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, затвердженої Рішенням Одеської міської ради від 09.11.2005 року № 4840-ІV, відповідно до положень якої розраховувався розмір орендної плати.

Посилання скаржника на внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року № 786, у зв’язку з прийняттям Закону України ''Про Державний бюджет України на 2007рік'', не приймається апеляційним господарським судом до уваги в якості підстави для внесення змін до умов договору, передбаченої ст.21 Закону України ''Про оренду державного та комунального майна'', так як відповідно до ст.19 цього Закону Методика розрахунку та порядок використання орендної плати для об’єктів, що перебувають у комунальній власності визначається саме органами місцевого самоврядування.

Оцінюючи посилання Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради на розпорядження Кабінету Міністрів України від 23.05.2007р. №301-р ''Про індикативні ставки орендної плати за використання комунального майна'', слід відмітити, що, як вбачається із змісту названого розпорядження, ним, відповідно до ст. 118 Закону України ''Про Державний бюджет України на 2007 рік'', рекомендовано органам місцевого самоврядування застосовувати у 2007 році орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств та нерухомого державного майна, під час визначення розміру орендної плати за комунальне майно.

Прийняття зазначеного розпорядження не зумовлює автоматичне розповсюдження на комунальне майно затверджених Кабінетом Міністрів України орендних ставок без внесення органом місцевого самоврядування, у даному випадку Одеською міською радою, відповідних змін до нормативних актів, що регулюють відносини, пов’язані з орендою комунального майна.

Не заслуговує на увагу також посилання Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради на Наказ Фонду Державного майна України від 18.01.2007р. №43 ''Про затвердження порядку перегляду договорів оренди нерухомого державного майна'', оскільки, по-перше, вказаний порядок регулює перегляд договорів оренди державного майна у зв’язку з прийняттям змін до вищезазначеної методики, визначеної Кабінетом Міністрів України №786, а по-друге, згідно з п.4 цього порядку, орендодавці мають письмово попередити орендарів не пізніше 28 лютого 2007р., та пропонувати орендарям у додаткових угодах першим місяцем оплати за новими ставками також визначати січень 2007р.

Як вбачається із матеріалів справи, позивач звернувся до орендаря ТОВ ''Світоч'' з пропозицією про внесення змін до договору оренди лише 25.06.2007р. (а.с.14), а з позовом до господарського суду Одеської області —08.05.2008р., як свідчить штамп канцелярії суду(а.с.2).

Враховуючи вищенаведене, судова колегія не вбачає підстав для скасування рішення суду.

Керуючись ст. ст. 99, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Одеський апеляційний господарський суд,

постановив:

Рішення господарського суду Одеської області від 03.07.2008р. у справі № 3/109-08-1919 залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого господарського суду України протягом одного місяця з дня набрання постанови законної сили.

Головуючий суддя                                                            Л.В. Поліщук

Суддя                                                                                Л.І. Бандура

Суддя                                                                                Л.І. Бойко