ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"30" жовтня 2008 р.

Справа № 22/98-08-2313

Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Головуючого судді: Жукової А.М.,

Суддів: Величко Т.А., Поліщук Л.В.

при секретарі судового засідання: Арбієві А.А.

за участю представників сторін:

від позивача: Чистяков О.О.

від відповідача: не з'явився

від ІІІ-ї особи: не з'явився

Розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу

ТОВ "Рубєж", м. Одеса

на рішення господарського суду Одеської області від "14" липня 2008 р.

зі справи №22/98-08-2313

за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській області

до ТОВ "Рубєж"

3-тя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Головне управління Міністерства з питань надзвичайних ситуацій України в Одеській області

про розірвання договору оренди, вилучення, заборону користуватися об'єктом оренди, повернення об'єкта оренди, виселення та стягнення 36310,94 грн.

встановив:

Рішенням господарського суду Одеської області від 14.07.08р. (суддя Торчинська Л.О.) позов задоволено повністю. Розірвано договір оренди від 20.04.05 р. на нерухоме майно, що належить до державної власності, загальною площею 91,7 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Буніна, 41, укладений між регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області та ТОВ „Рубєж”; вилучено у ТОВ „Рубєж" та повернуто балансоутримувачу - Головному управлінню Міністерства України з питань надзвичайних ситуацій в Одеській області об'єкт оренди - нежитлові приміщення бокса для автомобілів з підсобними приміщеннями в будинку пожежної частини, загальною площею 91,7 кв.м., які знаходяться на його балансі та розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Буніна, 41, з одночасним зобов'язанням ТОВ „Рубєж" підписати акт приймання-передачі (повернення) вищевказаного державного нерухомого майна; виселено ТОВ „Рубєж", зобов'язано звільнити нежитлові приміщення бокса для автомобілів з підсобними приміщеннями в будинку пожежної частини, загальною площею 91,7 кв.м., які знаходяться на його балансі та розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Буніна, 41; заборонено ТОВ „Рубєж" користуватися зазначеними приміщеннями; стягнуто з ТОВ „Рубєж” до Державного бюджету України заборгованість з орендної плати у розмірі 16237,00 грн.; 416,36 грн. пені; неустойку у розмірі 19657,58 грн.; 363,11грн. держмита та 59 грн. витрат на ІТЗ судового процесу.

Судове рішення вмотивоване доводами позивача, нормами матеріального права та зазначено, що відповідачем в порушення умов договору оренди, орендна плата не сплачувалась з 12.08.2007р. до 31.01.2008р., що є підставою, відповідно до ст. 26 ЗУ "Про оренду державного і комунального майна" та ст. 782 ЦКУ для розірвання договору, стягнення орендної плати та пені. Крім того, відповідачем не виконано вимогу балансоутримувача про повернення об'єкту оренди, що тягне відповідальність, передбачену ст. 785 ЦКУ - сплату неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Не погодившись із висновками суду першої інстанції, ТОВ "Рубєж" звернулось із апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду скасувати, як таке, що суперечить нормам матеріального та процесуального права, звільнити відповідача від сплати орендної плати, пені та неустойки, обґрунтовуючи свої доводи посиланням на ч.1, ч.2 п.2 ст.651 ЦКУ та п.6 ст.762 ЦК України, пояснюючи, що ТОВ "Рубєж" не користувалося орендованим приміщенням в період з червня 2007р. до 31.12.2007 р. на підставі листа Головного управління МНС України від 12.06.07р. №20-20-2123, а 19.12.07р. ГУ МНСУ в Одеській області звернулось з листом до ТОВ "Рубєж" про необхідність підписати акт приймання - передачі орендованого приміщення, проте, до використання цього нежитлового приміщення товариство не було допущено, також, було відключено воду та електроенергію. За період з червня 2007р. по 31.12.07р. ТОВ "Рубєж" не могло приступити до підприємницької діяльності у орендованому приміщенні, у зв'язку з чим, понесено збитки в сумі 119550 грн.

Оскільки договір оренди було порушено в односторонньому порядку не з вини ТОВ "Рубєж", то орендодавець немає права вимагати плату за користування орендованим приміщенням.

Крім того, за рахунок ТОВ "Рубєж" проведено капітальний ремонт орендованого приміщення. Відповідно до п.3 ст.778 ЦК України, вартість ремонтних робіт має бути зарахована в рахунок плати за користування річчю або відшкодована. Капітальний ремонт проведено на загальну суму 166 478 грн., що повністю покриває орендну плату, нараховану пеню та неустойку.

Від участі у судовому процесі представник скаржника ухилився, незважаючи на те, що неодноразово повідомлявся апеляційним господарським судом про час та місце розгляду апеляційної скарги.

Представник позивача, заперечуючи доводи скаржника, просить залишити рішення місцевого господарського суду без змін.

Представник ІІІ особи без самостійних вимог на боці позивача Кондур В.А. 14.10.08р. у судовому засіданні пояснив, що нежитлове приміщення по вул. Буніна,41 використовується ГУ МНСУ в Одеській області з червня 2007р. для власних потреб. У даний час там здійснюється ремонт, але акт прийому - передачі про повернення приміщень не складено. 30.10.08р. представник УМНСУ в Одеській області Козаченко А.Є. спростував пояснення попереднього представника і пояснив, що це приміщення відповідачем не звільнене, там знаходиться майно орендаря. На неодноразові вимоги про повернення орендованого майна по акту прийому - передачі, директор ТОВ "Рубєж" ухилився від обов'язку повернути орендоване майно після закінчення терміну дії договору.

Заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши матеріали справи, судова колегія встановила таке.

Між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області, за погодженням з МНСУ і ГУ МНСУ в Одеській області, та ТОВ „Рубєж" було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 20.04.2005р. Предметом договору є оренда нежитлових приміщень бокса для автомобілів з підсобними приміщеннями площею 91,7 кв.м. по вул. Буніна, 41 у м. Одесі, які перебувають на балансі Головного управління Міністерства України з питань надзвичайних ситуацій в Одеській області. Мета використання об'єкту оренди - розміщення магазину для здійснення торгівлі непродовольчими товарами протягом терміну до 31.03.2006р. Факт передачі майна орендареві підтверджено актом приймання - передачі від 20.04.05р. (а.с.7-13).

Відповідно до п.8 договору, орендодавцю та балансоутримувачу надано право ініціативи щодо внесення змін до договору.

За згодою орендодавця та орендаря, договором від 21.03.2007р. внесено зміни до договору від 20.04.2005р. і пункти договору оренди 3.1; 3.2 викладено в новій редакції, а саме: "орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затв. Постановою КМУ від 4.10.1995р. №786 (зі змінами та доповненнями, внесеними Постановою КМУ від 27.12.2006р. №1846) і становить без урахування ПДВ за місяць розрахунку грудень 2006р. - 4517,08 грн." На відношення сторін, не врегульовані цими змінами, розповсюджуються умови договору оренди нерухомого майна.

Пунктом 3.4 договору передбачено, що орендна плата перераховується до державного бюджету та балансоутримувачу у співвідношенні по 50% щомісячно не пізніше 12 числа місяця, наступного за звітним місяцем.

Із звіту про стан надходження коштів до бюджету у термін станом від 12.05.2005р. до 12.07.2007р. вбачається, що орендарем здійснювались платежі з орендної плати своєчасно і переплата на 12.07.07р. склала 1445,79 грн.

Балансоутримувач листом №20-20-2123 від 12.06.2007р. звернувся до орендаря про звільнення нежитлового приміщення тимчасово у зв'язку із виробничою необхідністю (а.с.22), у зв'язку із чим орендар повідомив орендодавця листом №1/06 від 14.06.07р. про звільнення орендованих приміщень та просив із цієї підстави не нараховувати орендну плату (а.с.23), що відповідає приписам ст. 762 п.6 ЦКУ.

22.02.2008р. РВ ФДМУ звернувся до відповідача із претензією №1/775 про повернення орендованого майна та сплату орендної плати за період липень/2007р. по 31.01.2008р. та пені (а.с.29), а 5.06.08р. звернувся з позовом про розірвання договору оренди, стягнення заборгованості з орендної плати, пені, неустойки за неповернення майна; вилучення орендованого майна з одночасним зобов'язанням підписати акт приймання - передачі, виселення орендаря та заборону орендареві користуватися орендованим майном. На обґрунтування позовних вимог позивач послався на лист балансоутримувача №20-20-123 від 15.01.08р., яким повідомлено про закінчення терміну договору та ухилення відповідача повернути об'єкт оренди, незважаючи на те, що діяльність орендаря на орендованому об'єкті припинена.

Слід зазначити, що до орендних відносин між орендодавцем та орендарем щодо господарського використання державного майна застосовуються відповідні положення Господарського Кодексу України, Цивільного Кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених ГКУ, зокрема, це ст. 283, 284, 286, 291 ГКУ; ст. 759-785; 793-795 ЦКУ. Також, орендні відносини регулюються ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" в тій частині, що не суперечить Господарському Кодексу України.

Як вбачається із матеріалів справи, укладенню договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності передували дії РВ ФДМУ в Одеській області щодо одержання дозволу від органу управління - Міністерства України з питань надзвичайних ситуацій та погодження передачі майна в оренду з балансоутримувачем Головним управлінням МНСУ в Одеській області. Тобто, відповідно до п.10.10 договору укладення договору на новий строк або продовження терміну договору потребувало погодження виключно з органом управління та балансоутримувачем. Останній лист балансоутримувача про погодження терміну договору оренди датований 15.02.2007р. і відповідно термін дії договору було продовжено на наступні 11 місяців, тобто, до 15.01.2008р. На подальше продовження терміну договору балансоутримувач згоди не надавав.

Отже, відповідно до ст. 291 п.2 ГКУ, ст. 26 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна", п.10.11 договору - договір оренди припинено у зв'язку із закінченням його терміну.

Позивач звернувся із вимогою про розірвання договору оренди після спливу терміну дії договору.

Обґрунтування позивачем вимоги про розірвання договору оренди у зв'язку із несплатою орендарем орендної плати протягом 3х місяців підряд не є підставою для розірвання договору після закінчення його дії, а посилання на ст. 782 ЦКУ є безпідставним, оскільки положення цієї статті передбачає право наймодавця відмовитися від договору найму в односторонньому порядку у разі порушення договірних зобов'язань, що не є тотожним розірванню договору.

Згідно ст. 286 ГКУ - орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін та в інших випадках, передбачених законодавством.

Матеріалами справи не підтверджено суму заборгованості належними доказами. Зокрема, незважаючи на неодноразові вимоги апеляційної інстанції про обґрунтування щомісячної зміни суми орендної плати, позивачем належних доказів не надано, відсутній належний розрахунок заборгованості, докази про повідомлення орендаря про сплату орендної плати шляхом надсилання рахунків. Крім того, за наявності обставин, що виникли у зв'язку із вимогою балансоутримувача про звільнення орендованого майна з червня 2007р. - орендодавець не скористався своїм обов'язком проконтролювати наявність, стан та використання об'єкту оренди, що визначено п.7.3 договору, а це має значення щодо нарахування орендної плати, оскільки, відповідно до ст. 762 п.6 ЦКУ - наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Задовольняючи позовні вимоги про стягнення боргу та пені, місцевий суд не врахував, що для стягнення збитків від несплати орендної плати необхідно з'ясувати правові підстави покладення на винну особу майнової відповідальності саме в зазначеній сумі, а також дослідити чи вживались позивачем заходи щодо зменшення розміру збитків шляхом надсилання вимог, оскільки, відповідно до ст. 623 п.2 - розмір збитків, завданих порушенням зобов'язань доказується кредитором.

Отже, факт порушення відповідачем зобов'язань щодо сплати орендної плати в зазначеній сумі не доведений і як наслідок безпідставним є нарахування пені на суму недоведеного боргу.

Із суперечливих пояснень представників балансоутримувача та відсутності доказів щодо спірного нежитлового приміщення, неможливо встановити факт звільнення об'єкту оренди.

Разом з тим, загальним у цих поясненнях є те, що у орендованому приміщенні господарська діяльність відповідачем не здійснюється.

Відповідно до п.4 ст.291 ГКУ- наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним Кодексом України, а також ЗУ "Про оренду державного та комунального майна". Так, відповідно до п.3 ст. 27 цього Закону - у разі припинення договору оренди орендар за згодою орендодавця передає об'єкт оренди органу, який до укладення договору оренди здійснював повноваження з управління відповідним майном. Зазначений орган (або його правонаступник) зобов'язаний протягом 30 днів прийняти об'єкт оренди в своє управління. Відповідно до п.2 ст.795 ЦКУ - повернення майна наймачем (орендарем) оформляється відповідним документом (актом) який підписується сторонами договору. У разі неповернення орендованого майна після закінчення терміну договору, орендодавець (наймодавець) має право вимагати неустойку у розмірі подвійної плати за користування майном (річчю) за час прострочення.

Позивачем належними доказами не підтверджено підставність обрахованої суми неустойки 19657,58 грн. за неповернення майна після спливу терміну договору. Наслідком недоведеності обрахованої штрафної санкції є відмова у її стягненні.

Приймаючи до уваги, що об'єкт оренди орендарем не використовується, то вимоги про вилучення та заборону ТОВ "Рубєж" користуватися орендованим приміщенням є безпідставними. Проте, оскільки відповідачем порушено порядок повернення орендованого майна після спливу строку договору оренди, то вимоги про виселення відповідача з орендованого приміщення та зобов'язання його передати об'єкт оренди балансоутримувачу по акту приймання - передачі є законними.

Судова колегія не погоджується із визначеною місцевим судом сумою витрат на інформаційно - технічне забезпечення судового процесу 59 грн. та стягнення цієї суми до державного бюджету, оскільки сума ІТЗ до сплати або стягнення складає 118 грн. і перерахування її здійснюється на р/р ДП "Судовий інформаційний Центр".

З огляду на викладене,

керуючись ст.ст. 99, 101-105 ГПКУ,

суд постановив:

Апеляційну скаргу ТОВ "Рубєж" задоволити частково, рішення господарського суду Одеської області від 14.07.2008р. у справі №22/98-08-2313 - скасувати, позов задоволити частково.

1. Виселити ТОВ "Рубєж" із нежитлових приміщень - боксу для автомобілів з підсобними приміщеннями пл.91,7 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса вул. Буніна,41, у зв'язку із закінченням терміну договору оренди.

2. Зобов'язати ТОВ "Рубєж" передати балансоутримувачу - Головному управлінню МНСУ в Одеській області по акту приймання - передачі об'єкт оренди - нежитлові приміщення боксу для автомобілів з підсобними приміщеннями пл.91,7 кв.м. по вул. Буніна,41 м. Одеса.

В решті позову відмовити.

Стягнути з р/р ТОВ "Рубєж" в доход державного бюджету держмито у сумі 85 грн.

Стягнути з р/р ТОВ "Рубєж" на р/р ДП "Судовий інформаційний Центр" 118 грн. витрат на ІТЗ судового процесу.

Стягнути з РВ ФДМУ в Одеській області на користь ТОВ "Рубєж" судові витрати за апеляційне провадження в сумі 42,50 грн.

Доручити господарському суду Одеської області видати відповідні Накази згідно ст. 117 ГПКУ.

Постанова апеляційної інстанції набирає чинності з дня прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до ВГСУ протягом місяця.

Головуючий суддя                                                                      А.М. Жукова

Судді                                                                                                    Т.А. Величко

Л.В. Поліщук