ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 листопада 2008 р.

№ 8/21-08-555

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Т. Дроботової - головуючого

Н. Волковицької

Л. Рогач

за участю представників:

позивача

Денов Г.В. –довіреність від 03.11.2008 р.

відповідача

не з’явилися (про час і місце судового засідання повідомлено належно)

третьої особи

не з’явилися (про час і місце судового засідання повідомлено належно)

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу

Товариства з обмеженою відповідальністю "Домовласник"

на постанову

від 08.07.2008 р. Одеського апеляційного господарського суду

у справі

№ 8/21-08-555 господарського суду Одеської області

за позовом

Фонду комунального майна Южненської міської ради

до

Товариства з обмеженою відповідальністю "Домовласник"

за участю третьої особи

Южненської міської ради

про

зобов'язання звільнити безпідставно зайняте приміщення за договором оренди № 1 від 11.03.2004р.

та за зустрічним позовом

Товариства з обмеженою відповідальністю "Домовласник"

до

Фонду комунального майна Южненської міської ради

про

визнання договору оренди № 1 від 11.03.2004р. продовженим на тих же самих умовах, на той же термін та зобов'язання укласти додаткову угоду

В С Т А Н О В И В :

У лютому 2008 року Фонд комунального майна Южненської міської ради звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до ТОВ "Домовласник", за участю третьої особи - Южненської міської ради про зобов'язання відповідача звільнити безпідставно зайняте приміщення та колискової 2-ї парадної загальною площею 57,4 кв.м., розташованого за адресою: Одеська область, м. Южне пр. Григорівського десанту, 30/16 кв. 39, посилаючись, зокрема, на приписи статей 795, 766 Цивільного кодексу України.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що пунктом 9.1 укладеного між сторонами договору № 1 від 11.03.2004 р. оренди спірного приміщення, сторони передбачили строк його дії з 01.01.2004 р. до 31.12.2007 р.

26.01.2008 р. позивач надіслав на адресу відповідача лист № 11-01-83 про припинення дії договору.

Листами від 01.10.2007 р. № 11-01-550, від 22.10.2007 р. № 11-01-616 та від 30.11.2007 р. № 11-01-679 Фонд комунального майна попередив ТОВ "Домовласник" про необхідність в термін до 31.12.2007 р. передати приміщення комунальної власності за актом прийому –передачі, проте вказана вимога відповідачем залишена без виконання.

В березні 2008 р. ТОВ "Домовласник" подало до господарського суду Одеської області зустрічну позовну заяву до Фонду комунального майна Южненської міської ради про визнання договору оренди нежитлового приміщення № 1 від 11.03.2004 р. –офісу та колискової 2-ї парадної, які розташовані за адресою: Одеська область, м. Южне пр. Григорівського десанту, 30/16 кв. 39, укладений строком на три роки між ТОВ "Домовласник" та Фондом комунального майна Южненської міської ради продовженим на тих самих умовах на той же термін та зобов'язання Фонду комунального майна Южненської міської ради укласти з ТОВ "Домовласник" додаткову угоду про продовження строку дії договору оренди нежитлового приміщення № 1 від 11.03.2004 р. на тих же умовах та на той же строк ради (з урахуванням уточнень до зустрічної позовної заяви а.с. 122-125).

Зустрічні позовні вимоги, з посиланням на статті 283-287 Господарського кодексу України, обґрунтовані тим, що ТОВ "Домовласник" неодноразово звертався до Южненського міського голови Новацького В.М. з проханням винести на сесію Южненської міської ради питання про приватизацію ТОВ "Домовласник" спірного приміщення, проте, листом № 11-01-699 від 14.12.2007р. позивачу за зустрічним позовом було запропоновано звільнити приміщення та повідомлено, що на виконання рішення сесії Южненнської міської ради від 26.07.2006 р., про яке позивач не був повідомлений, планується передати спірне приміщення в оренду іншій установі для розміщення бюджетної установи –Відділу ведення Державного реєстру виборців, що порушує вимоги частини 1 статті 285 Господарського кодексу України за приписами якої орендар має переважне право перед іншими суб’єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

У відзиві на зустрічну позовну заяву Фонд комунальної власності просило відмовити у задоволенні позовних вимог, при цьому зазначаючи, що спірне приміщення не передається в оренду суб’єкту господарювання, а надається органу місцевого самоврядування структурному підрозділу Южненської міської ради –Відділу ведення Державного реєстру виборців Южненської міської ради, а тому не підлягає застосовуванню частина 1статті 285 Господарського кодексу України.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 31.03.2008 р. прийнято зустрічну позовну заяву ТОВ "Домовласник" до спільного розгляду з первісним позовом.

Рішенням господарського суду Одеської області від 12.05.2008 р. (суддя Атанова Т.О.) відмовлено у задоволенні первісного позову.

Зустрічний позов задоволено, визнано договір оренди нежитлового приміщення від 11.03.2004 р. № 1, укладений між ТОВ "Домовласник" та Фондом комунального майна Южненської міської ради продовженим на тих же умовах, на той же термін, зобов’язано Фонд комунального майна укласти з ТОВ "Домовласник" додаткову угоду про продовження строку дії договору оренди.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог за первісним позовом суд першої інстанції дійшов висновку щодо необґрунтованості позовних вимог з підстав викладених Фондом комунального майна, є такими, що не ґрунтуються на матеріалах справи та не засновані на діючому законодавстві та умовах договору оренди № 1 від 11.03.2004 р.

При цьому, позовні вимоги за зустрічним позовом визнані судом обґрунтованими та доведеними.

За апеляційною скаргою Фонду комунального майна Южненської міської ради Одеський апеляційний господарський суд (судді: Гладишева Т.Я., Савицький Я.Ф., Лавренюк О.Т.), переглянувши рішенні господарського суду Одеської області від 12.05.2008 р. в апеляційному порядку, постановою від 08.07.2008 р. скасував його, первісний позов Фонду комунального майна задовольнив, зобов’язав ТОВ "Домовласник" звільнити безпідставно зайняте приміщення та колясочну 2-ї парадної, загальною площею 57,4 кв.м., які розташовані за адресою: м. Южне Одеської області проспект Григорівського десанту будинок 30/16 офіс 39, повернувши його Фонду комунального майна Южненської міської ради.

У задоволенні зустрічного позову Товариства ТОВ "Домовласник" відмовлено.

Суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що договір оренди № 1 від 11.03.2004 року, укладений між Фондом комунального майна Южненської міської ради та ТОВ "Домовласник", припинив свою дію, новий договір оренди спірного об'єкту між сторонами не укладався, Фонд комунального майна Южненської міської ради правомірно звернувся до суду з позовом про зобов'язання ТОВ "Домовласник" звільнити безпідставне зайняте приміщення.

ТОВ "Домовласник" подало до Вищого господарського суду України касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову Одеського апеляційного господарського суду від 08.07.2008 р., а рішення господарського суду Одеської області від 12.05.2008 р. залишити без змін, обґрунтовуючи доводи касаційної скарги порушенням судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права.

Скаржник зазначає, що судом апеляційної інстанції невірно було застосовано норми частини 1 статті 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки у з матеріалів справи вбачається, що у листуванні між сторонами не йшлося про укладення нового договору оренди, а лише про його продовження.

Заявник вважає, що судом апеляційної інстанції не було звернуто уваги на те, що доводи Фонду комунального майна щодо подальшого використання спірного орендованого приміщення є суперечливими та не доведено наміру використання спірного приміщення саме для власних потреб.

У запереченнях на касаційну скаргу Фонд комунального майна просив відмовити у її задоволенні, а постанову Одеського апеляційного господарського суду від 08.07.2008 р. залишити без змін.

Заслухавши суддю –доповідача, присутнього в судовому засіданні представника позивача, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в рішенні та постанові у даній справі, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з наступних підстав.

Відповідно до вимог статті 1117 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція виходить з обставин, встановлених у даній справі судом першої та апеляційної інстанції.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами першої та апеляційної інстанції, 11.03.2004 року між Фондом комунального майна Южненської міської ради (Орендодавець) та ТОВ "Домовласник" (Орендар) було укладено договір № 1 оренди нежитлового приміщення, за умовами якого Орендодавець передав, а Орендар прийняв у строкове платне користування нежитлові приміщення —офіс 39 (колясочна) друга парадна, загальною площею 57,4 кв.м. за адресою: Одеська область місто Южне проспект Григорівського десанту 30/16 кв. 39.

Відповідно до пункту 9.1 договору договір діє з 01.01.2004 року до 31.12.2007 року.

Пунктом 9.2 договору № 1 від 11.03.2004 року сторони встановили, що в разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміни умов даного договору за 30 календарних днів до кінця терміну його дії, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Листами № 11-01-550 від 01.10.2007 року, № 11-01-016 від 22.10.2007 року Фонд комунального майна Южненської міської ради попередив ТОВ "Домовласник" про сплив терміну дії договору оренди № 1 від 11.03.2004 року та про необхідність передачі об'єкту оренди за актом прийому-передачі.          Листом № 11-01-679 від 30.11.2007 року Фонд комунального майна Южненської міської ради повідомив ТОВ "Домовласник" про своє небажання продовжувати строк дії договору оренди, а листом № 11-01-83 від 26.01.2008 року звернувся до останнього з вимогою звільнити орендоване приміщення за адресою: місто Южне Одеської області проспект Григорівського десанту 30/16 з підстави закінчення строку дії договору оренди нежитлового приміщення № 1 від 11.03.2004 року (а.с. 13, 15).

В свою чергу ТОВ "Домовласник" листом від 03.12.2007 року № 83 просило Южненського міського голову позитивно вирішити питання щодо продовження строку дії договору оренди нежитлового приміщення № 1 від 11.03.2004 року з подальшим викупом об'єкту оренди.

Особливості найму окремих видів майна встановлюється Цивільним кодексом України або іншим Законом (пункт 3 статті 760 Кодексу).

Таким законом по відношенню до спірного договору оренди є Закон України "Про оренду державного та комунального майна" № 2269-ХІІ від 10.04.1992 р.

За приписами частини 2 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди припиняється, зокрема в разі закінчення строку, на який його було укладено.

За приписами статті 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Вказана норма кореспондується з приписами частини 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного і комунального майна", якою визначено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.

Зі змісту вказаних норм вбачається, що наймач може скористатися цим правом не автоматично, а за наявності наступних умов:

- якщо він належно виконував свої обов'язки за договором найму. Тобто переважне перед іншими особами право на продовження відносин найму має тільки той наймач, який своєчасно сплачував плату за користування майном, утримував майно в належному стані, не допускаючи його погіршення, та сумлінно виконував інші обов'язки наймача, передбачені договором найму й законом;

- якщо наймодавець має намір надалі здавати майно в найм;

- якщо наймач погоджується укласти договір найму на новий строк на умова, які пропонують іншим претендентам (плата за користування майном, розподіл обов'язків щодо проведення капітального ремонту тощо);

- якщо наймач повідомить наймодавця про свій намір укласти договір найму на новий строк. Таке повідомлення наймач має зробити до спливу строку договору найму в строк, установлений договором. Якщо ж такий строк договором не визначений, повідомлення повинно бути зроблено в розумний строк, тобто строк, необхідний для обговорення наймодавцем і наймачем усіх умов нового договору найму й підписання необхідних документів.

Законодавством наймачеві надано лише право вимагати укладення з ним договору найму на новий строк, проте, не зобов'язано наймодавця укладати новий договір на тих самих умовах, а тому наймодавець під час укладення договору на новий строк із тим самим наймачем вправі змінювати його умови. Нові умови можуть бути більш або менш вигідними для наймача, проте, вони не повинні бути гіршими за умови, що наймодавець пропонує іншим особам.

Умови договору найму на новий строк сторони узгоджують і фіксують у договорі. У разі недосягнення наймачем і наймодавцем згоди щодо плати за користування майном на новий строк або щодо інших умов договору найму на новий строк переважне право наймача на укладення договору припиняється, і наймодавець вправі передати майно у користування третім особам.

Проте, доводи відповідача стосовно його переважного права на оренду спірного майна, викладені у відзивах на позовну заяву, виходячи із вказаних приписів діючого законодавства, ані судом першої, ані судом апеляційної інстанції розглянуті не були, належна оцінка їм не надавалась, відповідні обставини справи не встановлювались.

Відповідно до статті 4 Господарського процесуального кодексу України рішення з господарського спору повинно прийматись у цілковитій відповідності з нормами матеріального і процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленими судом.

Згідно зі статтею 32 вказаного Кодексу, доказами в справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Відповідно до частини 1 статті 38 Господарського процесуального кодексу України, якщо подані сторонами докази є недостатніми, господарський суд зобов'язаний витребувати від підприємств та організацій незалежно від їх участі у справі документи і матеріали, необхідні для вирішення спору.

Статтею 43 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили. Визнання однією стороною фактичних даних і обставин, якими інша сторона обґрунтовує свої вимоги або заперечення, для господарського суду не є обов'язковим.

Відповідно до роз’яснень Пленуму Верховного суду України, викладених у пункті 1 Постанови від 29.12.1976 № 11 "Про судове рішення", рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши всі обставини справи, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Оскільки передбачені процесуальним законом межі перегляду справи в касаційній інстанції не дають їй права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази, рішення та постанова у справі підлягають скасуванню, а справа –направленню на новий розгляд до господарського суду Одеської області.

При новому розгляді справи суду необхідно врахувати викладене, всебічно і повно перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, і в залежності від установлених обставин вирішити спір у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Керуючись статтями 43, 1117, пунктом 3 статті 1119, статтями 11110, 11111, 11112 Господарського процесуального кодексу України Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В :

Рішення господарського суду Одеської області від 12.05.2008 р. та постанову Одеського апеляційного господарського суду від 08.07.2008 р. у справі № 8/21-08-555 скасувати, справу направити на новий розгляд до господарського суду Одеської області.

Касаційну скаргу ТОВ "Домовласник" задовольнити частково.

Головуючий суддя           Т. Дроботова

Судді: Н. Волковицька

Л. Рогач