Харківський апеляційний господарський суд
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"4" вересня 2008р.          Справа № 27/313-07

Судова колегія у складі:

головуючого судді Бондаренко В.П., судді Камишевої Л.М., судді Сіверіна В.І.

при секретарі Сємєровій М.С.

за участю представників сторін:

за участю представників:

позивача –Бабич О.Є., дор. № 08-11/4154/2-07 від 10.12.2007 р.,

1-го відповідача - Нетеса Т.В., дор. від 15.10.2007 р.

2-го відповідача - Прохорова О.М., дор. № 10-3 від 03.01.2007 р.

3-го відповідача - не з’явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу 2-го відповідача вх. № 3764Х/1-9 та апеляційну скаргу 1-го відповідача вх. № 3824Х/1-9 на рішення господарського суду Харківської області від 04.12.07 по справі № 27/313-07

за позовом Харківської міської ради, м. Харків

до 1. Підприємства Харківської облспоживспілки «Сумський ринок», м. Харків

2. Харківської обласної спілки споживчих товариств, м. Харків

3. КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації», м. Харків

про розірвання договору оренди, -

встановила:

Рішенням від 04.12.2007 р. господарський суд Харківської області по справі № 27/313-07 ( суддя Мамалуй О.О. ) частково задовольнив позовні вимоги. Розірвав договір оренди земельної ділянки, укладений між Харківською міською радою та спільним підприємством «Сумський ринок»та посвідчений 06.06.2002 р. приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С.А. Зобов’язав підприємство Харківської облспоживспілки «Сумський ринок»повернути у місячний строк з дня набрання законної сили судового рішення територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради земельну ділянку загальною площею 0,7654 га по вул. Культури, 8 в м. Харкові. В частині позовних вимог про спонукання КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації»анулювати держреєстрацію права власності провадження по справі припинено.

Харківська обласна спілка споживчих товариств з рішенням суду першої інстанції не погодилася та звернулася до апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення в частині задоволення позовних вимог скасувати та прийняти в цій частині нове рішення, яким відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Підприємство Харківської облспоживспілки «Сумський ринок»з рішенням суду першої інстанції також не погодилося та звернулося до апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення в частині задоволення позовних вимог скасувати та прийняти в цій частині нове рішення, яким відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Позивач проти апеляційних скарг заперечує, вважає їх безпідставними та необґрунтованими. Посилається на те, що відповідачами порушено умови договору оренди землі, самочинно без отримання відповідного дозволу, розпочато реконструкцію будівель та споруд, розташованих на земельній ділянці по вул. Культури, 8, яка була надана відповідачу виключно для їх експлуатації. Також посилається на інші обставини викладені в відзиві на апеляційні скарги.

Третій відповідач надіслав лист № 3870/3 від 06.08.2008 р., в якому повідомив, що підтримує позовні вимоги позивача та повністю приєднується до його правової позиції. Представник 3-го відповідача, будучи належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи, в судове засідання не з’явився, про причини неявки не повідомив, у зв’язку з чим колегія суддів дійшла висновку про можливість розгляду справи за відсутності представника 3-го відповідача за наявними у ній матеріалами.

В судовому засіданні 03.09.2008 р. було оголошено перерву до 17:00 год. 04.09.2008 р. для виготовлення повного тексту постанови.

Дослідивши матеріали справи та доводи апеляційних скарг, вислухавши пояснення представників сторін, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом при прийнятті оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів встановила наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 6 червня 2002 р. між виконавчим комітетом Харківської міської ради Харківської області (орендодавець) та спільним підприємством «Сумський ринок»(орендар) укладений договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С.А. за реєстровим № 4329, та зареєстрований у виконавчому комітеті Харківської міської ради в книзі записів реєстрації договорів оренди землі від 11.06.2002 р. за № 192/02.

Пунктом 1.1 договору передбачено, що орендодавець на підставі рішень виконавчого комітету Харківської міської ради від 08.02.1995 р. № 81, від 25.04.2000 р. № 547, від 07.03.2000 р. № 258 надає, а орендар приймає в тимчасове платне користування на умовах оренди земельну ділянку за адресою: місто Харків, вул. Культури, 8 загальною площею 0,7654 га (на плані ділянка № 1 площею 0,7602 га, ділянка № 2 площею 0,0052 га) в тому числі: ріллі - га, багаторічних насаджень - га, пасовищ - га, лісів - га, під забудовою - га, інших угідь - 0,7654 га згідно з планом земельної ділянки, що надається.

Пунктом 1.2 договору передбачено, що земельна ділянка надається у тимчасове платне користування на умовах оренди строком до 08.02.2020 р. для експлуатації та обслуговування будівель та споруд ринку.

Відповідно до п. 3.1.1 орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням, визначеним згідно з цим договором. Згідно з п.3.1.2 орендодавець має право припиняти дію договору в разі порушення орендарем Земельного кодексу України, інших нормативних актів, а також умов цього договору на підставі і в порядку передбаченому законодавством. Орендодавець має право здійснювати постійний контроль за використанням земельної ділянки за цільовим призначенням.

Пунктом 3.2.2 договору встановлено, що орендар зобов’язаний: прийняти згідно з актом прийому-передачі земельну ділянку, вказану в розділі 1 договору, та використовувати її за цільовим призначенням; у разі зміни банківських реквізитів, юридичної адреси, назви, організаційно-правової форми, права власності або користування на будівлі та споруди, що розташовані на земельній ділянці у 10-денний строк повідомити про це орендодавця.

Відповідно до п. 4.4 договору його може бути розірвано за взаємною згодою сторін та за несвоєчасну сплату орендної плати при простроченні її та пені більш ніж на три місяці. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання стороною обов’язків, передбачених цим договором та законодавством України, у разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки а також на підставах, визначених Земельним кодексом та іншими законами України.

Згідно з п. 4.5 договору при переході прав власності або права користування на будівлі і споруди, що розташовані на земельній ділянці до іншої юридичної чи фізичної особи, а також при реорганізації юридичної особи –орендаря обов’язки сторін діють в повному обсязі згідно цього договору до припинення його дії.

В пункті 1.2 Статуту підприємства Харківської облспоживспілки «Сумський ринок» зазначено, що підприємство створено шляхом виділення з облспоживспілки на базі майна СП «Сумський ринок»з передачею йому прав та зобов’язань облспоживспілки в межах прав та зобов’язань СП «Сумський ринок»(т. 1, а.с. 43).

Відповідно до п. 4 ст. 34 Закону України «Про підприємства в Україні»підприємство вважається реорганізованим з моменту виключення його з державного реєстру України. У разі злиття, поділу, приєднання підприємств момент переходу майна та відповідних прав і обов'язків до нових підприємств визначається днем підписання передаточного або розподільного акту чи балансу (ч. 2 ст. 37 Цивільного кодексу України в редакції 1963 р., який          був чинним на час реорганізації). Запис в установчих документах про правонаступництво має істотне значення для визнання правонаступництва, проте відповідальність за зміст статуту та відповідність такого запису несе засновник підприємства. Суттєве значення мають також фактично здійснені організаційно-економічні перетворення, з якими чинне законодавство пов'язує перехід майнових прав та обов'язків, а саме: рішення власника (власників), підписання передаточного або розподільного акта чи балансу. Правонаступник повинен довести факт правонаступництва, подавши, зокрема, документи, які підтверджують припинення існування реорганізованого підприємства і створення у зв'язку з цим нового (або нових).

28 січня 2003 р. постановою правління Харківської спілки споживчих товариств № 48 прийняте рішення про реорганізацію спільного підприємства «Сумський ринок»шляхом його приєднання до облспоживспілки (т. 1, а.с. 40). Пунктом 2 вказаної постанови встановлено приєднання і передачу активів і пасивів спільного підприємства «Сумський ринок» провести після повної інвентаризації майна, грошових коштів, зобов’язань тощо за станом на 01.02.2003 р.

В матеріалах справи відсутнє рішення органу державної реєстрації про реорганізацію СП «Сумський ринок»шляхом його приєднання до Харківської спілки споживчих товариств станом на 28.01.2003 р.

29 січня 2003 р. постановою правління облспоживспілки № 57 прийнято рішення про створення підприємства Харківської облспоживспілки «Сумський ринок» з передачею йому основних засобів реорганізованого спільного підприємства «Сумський ринок»в оперативне управління, як внесок Облспоживспілки до його статутного капіталу. До підприємства «Сумський ринок»також переходять усі зобов’язання та майнові права облспоживспілки в межах зобов’язань реорганізованого спільного підприємства «Сумський ринок». Затверджено статут підприємства. (т. 1, а.с. 41).

Статут підприємства Харківської облспоживспілки «Сумський ринок», перереєстрований у виконкомі Дзержинської районної ради м. Харкова 06.06.2003 р.

09 квітня 2003 р. виконавчим комітетом Харківської міської ради видане свідоцтво про право власності на нерухоме майно серії САА № 919221 про належність Харківській обласній спілці споживчих товариств на праві колективної власності нежитлової будівлі літ. «А-2»загальною площею 5157,9 м2, літ. «Б-1»загальною площею 106,2 м2, розташованих по вул. Культури 8 (т. 1, а.с. 34).

У подальшому на підставі листів № 17 від 02.06.2004 р., № 28 від 02.09.2004 р. ПХО «Сумський ринок»відмовилось від користування земельною ділянкою по вул. Культури, 8 та просило переукласти договір із власником майна –Харківською облспоживспілкою (т. 1, а.с. 92, 95).

Рішенням Харківської міської ради від 06.10.2004 р. №153/04 (додаток № 2, п.1.21) спільному підприємству «Сумський ринок»припинено право користування земельною ділянкою по вул. Культури, 8 на підставі його листів про відмову та встановлено, що договір оренди припиняє свою дію з дня державної реєстрації договору оренди земельної ділянки з Харківською обласною спілкою споживчих товариств (т. 1, а.с. 31).

Однак договір оренди земельної ділянки з облспоживспілкою укладений не був, тому згідно з п. 3 рішення від 06.10.2004 р. № 153/04 право на укладання договору оренди облспоживспілка втратила, оскільки рішення передбачало умову про втрату його чинності (п.1.81 додатку № 3) у випадку, коли протягом трьох місяців облспоживспілка не укладе договір оренди.

Відповідно до п. 1.2 договору оренди земельна ділянка надавалася ПХО «Сумський ринок»для експлуатації та обслуговування будівель та споруд ринку.

Відповідно до ст. 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов’язані забезпечувати використання земельних ділянок за їх цільовим призначенням.

Земельна ділянка була надана 1-му відповідачу за рахунок земель житлової та громадської забудови.

Під час проведення перевірки дотримання вимог законодавства з використання та охорони земель, 28.03.2007 р. Управлінням земельних відносин Харківської міської ради був складений Акт №758/07 обстеження земельної ділянки по вул. Культури, 8 у місті Харкові (т. 1, а.с. 21). Вказаним актом встановлено, що земельна ділянка площею 0,7654 га по вул. Культури, 8 у м. Харкові огороджена металевою огорожею. Розпочата реконструкція ринку, будівлі літ. «А-2»та літ. «Б-1»зруйновані. Право користування земельною ділянкою Харківською облспоживспілкою не оформлене.

Відповідно до «Порядку вирішення питань у містобудівній сфері в м. Харкові», затвердженого рішенням Харківської міської ради IV скликання від 30.04.2003 р. № 97/03 та рішення II сесії Харківської міської ради V скликання від 31.05.2006 р. «Про вирішення деяких питань у галузі містобудування та земельних відносин»дозвіл на будівництво об’єктів містобудування (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт, благоустрій об'єктів містобудування, розширення і технічне переоснащення об’єктів) фізичним та юридичним особам незалежно від форми власності на земельних ділянках надається виключно Харківською міською радою або її виконавчим комітетом (у випадку якщо таке будівництво не потребує надання земельної ділянки).

Вказані положення також містяться у ст. 14 Закону України «Про основи містобудування»та ст. 24 Закону України «Про планування і забудову територій», відповідно до яких фізичні та юридичні особи, які мають намір здійснити будівництво об'єктів містобудування на земельних ділянках, що належать їм на праві власності чи користування, зобов'язані отримати від виконавчих органів відповідних рад, у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами, дозвіл на будівництво об'єкта містобудування. У разі необхідності відведення земельної ділянки, дозвіл на виконання будівельних робіт надає відповідна селищна, сільська, міська рада.

Відповідачами не надано доказів того, що їм Харківською міською радою або її виконавчим комітетом надавався дозвіл на здійснення реконструкції, капітального ремонту, благоустрою, реставрації, переоснащення тощо будівель та споруд Сумського ринку.

Таким чином, відповідачами порушено умови договору оренди землі, самочинно без отримання відповідного дозволу, розпочато реконструкцію будівель та споруд, розташованих на земельній ділянці, що є безумовною підставою для розірвання договору оренди землі.

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі»умова щодо використання та цільового призначення земельної ділянки є істотною умовою договору. Відповідно до статті 24 цього ж Закону орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди. Вказана умова також передбачена п. 3.1. спірного договору оренди землі.

Законодавець у ст. 32 Закону України «Про оренду землі»передбачив, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24, 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Крім того, слід зазначити, що відповідно до ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Таким чином, підставою для розірвання договору оренди землі від 06.06.2002 р. в судовому порядку може бути істотне порушення умов договору однією із сторін. В даному випадку таким істотним порушенням є невиконання відповідачами обов’язку, визначеного п. 3.1 договору.

Статтею 141 Земельного кодексу України передбачені підстави припинення права користування земельною ділянкою, а саме:

а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою;

б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом;

в) припинення діяльності державних чи комунальних підприємств, установ та організацій;

г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;

ґ) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

д) систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Частиною 3 ст. 142 Земельного кодексу України встановлено, що припинення права постійного користування земельною ділянкою у разі добровільної відмови землекористувача здійснюється за його заявою до власника земельної ділянки. Власник земельної ділянки на підставі заяви землекористувача приймає рішення про припинення права користування земельною ділянкою, про що повідомляє органи державної реєстрації.

Згідно зі ст. 83 Земельного кодексу України землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. Відповідно до ст. 4 Закону України «Про оренду землі»орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.

Харківська міська рада згідно зі ст. 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»є органом місцевого самоврядування, представляє відповідну територіальну громаду та здійснює від імені територіальної громади міста Харкова та в її інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України та законами України. Вирішення питань щодо регулювання земельних відносин згідно з п. 34 ст. 26 вказаного Закону здійснюється виключно на пленарних засіданнях міської ради, яка, як орендодавець, має сформувати своє волевиявлення щодо кожного конкретного випадку встановлення чи припинення правовідносин з оренди землі.

Статтею 31 Закону України «Про оренду землі»передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря. Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі»на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

В матеріалах справи відсутні докази того, що об’єкти нерухомості літ. «А-2»та літ. «Б-1», розташовані на спірній земельній ділянці по вул. Культури 8 в м. Харкові, зареєстровані за правом власності за ПХО «Сумський ринок».

Як вбачається з інформаційної довідки КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації»№ 3656 від 12.11.2007 р., нежитлові будівлі літ. «А-2»площею 5157,9 м2, літ. «Б-1»площею 106,2 м2, розташовані за адресою: м. Харків, вул. Культури, 8, 14.03.2003 р. були зареєстровані за Харківською обласною спілкою споживчих товариств (т. 1 , а.с. 96).

Посилання відповідачів на те, що строк дії договору не скінчився, і перший відповідач має право на користування земельною ділянкою внаслідок реорганізації, не спростовує права першого відповідача добровільно відмовитись від користування земельною ділянкою.

Як зазначалося вище, 1-ий відповідач направляв позивачу, орендодавцю земельної ділянки, листи №17 від 02.06.2004 р. та № 28 від 02.09.2004 р., в яких добровільно відмовився від права користування земельною ділянкою по вул. Культури, 8 в м. Харкові та просив переукласти договір із власником майна –Харківською облспоживспілкою. Право землекористувача добровільно відмовитись від користування земельною ділянкою передбачено ст. 41 Земельного кодексу України та відповідає чинному законодавству.

Харківська міська рада питання про припинення права користування вирішила шляхом прийняття відповідного рішення від 06.10.2004 року №153/04 , яке не скасоване та не визнане незаконним в судовому порядку і відповідно до ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»є обов’язковим для виконання.

За таких обставин, суд першої інстанції дійшов правомірного висновку про те, що вимога позивача про розірвання договору оренди земельної ділянки від 11.06.2002 р. є обґрунтованою та підлягає задоволенню.

Відповідно до ст. 34 Закону України «Про оренду землі»у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

За таких обставин вимога позивача про спонукання першого відповідача –ПХО «Сумський ринок»повернути у місячний строк з дня набрання законної сили судового рішення територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради земельну ділянку загальною площею 0,7654 га по вул. Культури, 8 в м. Харкові відповідає приписам розділу 6 «Умови повернення земельної ділянки»договору від 11.06.2002 р. та статті 34 Закону України «Про оренду землі», тому обґрунтовано задоволена судом першої інстанції.

При цьому інші зацікавлені особи, в тому числі Харківська облспоживспілка, не позбавлені права в подальшому оформити належним чином користування зазначеною ділянкою в порядку, передбаченому чинним законодавством.

Статтею 182 Цивільного кодексу України передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

Статтями 346 та 349 Цивільного кодексу України передбачено, що право власності припиняється, у тому числі, у разі знищення майна. У разі знищення майна, права на яке підлягають державній реєстрації, право власності на це майно припиняється з моменту внесення змін до державного реєстру.

Слід зазначити, що у витягу з державного реєстру прав власності на нерухоме майно від 22.11.2007 р., власник спірних об’єктів нерухомості (будівель за адресою м. Харків, вул. Культури, 8) взагалі не вказаний.

Що стосується позовних вимог в частині зобов’язання КП «Харківське МБТІ»анулювати державну реєстрацію права власності Харківської облспоживспілки на спірні нежитлові будівлі, то суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що спір в цій частині не підлягає розгляду в господарських судах України та припинив провадження по справі в цій частині позовних вимог.

На підставі викладеного судова колегія дійшла висновку, що рішення господарського суду Харківської області від 04.12.2007 р. по справі № 27/313-07 прийняте у відповідності до чинного матеріального та процесуального права і підстави для його скасування відсутні, у зв’язку з чим апеляційні скарги першого та другого відповідачів задоволенню не підлягають.

Керуючись статтями 99, 101, 102, п. 1 статті 103, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів, -

постановила:

Апеляційні скарги першого та другого відповідачів залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Харківської області від 04.12.2007 р. по справі № 27/313-07 залишити без змін.

Головуючий суддя (підпис) Бондаренко В.П.

суддя (підпис) Камишева Л.М.

суддя (підпис) Сіверін В.І.

Постанову підписано 04.09.2008 р.