ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10.07.2008 Справа № 39/109-08

Дніпропетровський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді : Лотоцької Л.О.

суддів: Бахмат Р. М. (доповідача), Євстигнеєва О.С.

при секретарі: Ролдугіної Н.В.

за участю представників сторін:

від позивача: Уласюк І.О. (дов. № 09/08-юр від 09.07.08 р.);

від відповідача: Іосипова О.О. (дов. № 21/3-19 від 11.03.08 р.)

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу: Управління комунальної власності Дніпропетровської міської ради м.Дніпропетровськ на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 17.04.08 р. у справі № 39/109-08

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю “Дніпро-будмашторг” м.Дніпропетровськ

до Управління комунальної власності Дніпропетровської міської ради м.Дніпропетровськ

про визнання пунктів договору оренди недійсними

В С Т А Н О В И В :

Рішенням господарського суду Дніпропетровської обл. від 17.04.08 р. у справі № 39/109-08 (суддя Ліпинський О.В.) частково задоволено позов Товариства з обмеженою відповідальністю “Дніпро-будмашторг” м. Дніпропетровськ до Управління комунальної власності Дніпропетровської міської ради м. Дніпропетровськ про визнання недійсними:

- пункту 6.1 договору оренди нерухомого майна № 15-УКВ/07 в частині “Цей обов’язок не розглядається як дозвіл на виконання поліпшень орендованого майна та не несе за собою обов’язки Орендодавця відносно компенсації вартості поліпшень. Створення нової речі при виконанні цього обов’язку забороняється. Вартість ремонту, здійсненого Орендарем за власні кошти, в рахунок орендної плати не зараховується”;

- пункту 5.4 договору оренди нерухомого майна № 15-УКВ/07 в частині “Своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонту орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на виконання поліпшень орендованого майна та не несе за собою обов’язки Орендодавця відносно компенсації вартості поліпшень. У разі якщо Орендар подає заяву на погодження Орендодавцем виконання невід’ємних поліпшень орендованого майна, він зобов’язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід’ємних поліпшень. Вартість поточного та/або капітального ремонтів, здійсненого Орендарем за власні кошти, в рахунок орендної плати не зараховується. Витрати Орендаря на проведення поточного/капітального ремонтів відшкодуванню не підлягають”.

Суд першої інстанції визнав недійсним п.6.1 Договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста № 15-УКВ/07, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю “Дніпро-будмашторг” та Управлінням комунальної власності Дніпропетровської міської ради в наступній частині: ”Цей обов’язок не розглядається як дозвіл на виконання поліпшень орендованого майна та не несе за собою обов’язки Орендодавця відносно компенсації вартості поліпшень. Створення нової речі при виконанні цього обов’язку забороняється”.

Визнано недійсним п.5.4 Договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста № 15-УКВ/07, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю “Дніпро-будмашторг” та Управлінням комунальної власності Дніпропетровської міської ради в наступній частині: “Ця умова договору не розглядається як дозвіл на виконання поліпшень орендованого майна та не несе за собою обов’язки Орендодавця відносно компенсації вартості поліпшень”.

Стягнуто з Управління комунальної власності Дніпропетровської міської ради м.Дніпропетровськ на користь Товариства з обмеженою відповідальністю “Дніпро-будмашторг” м.Дніпропетровськ 42 грн. 50 коп. витрат по сплаті державного мита та 59 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, видано накази.

Управління комунальної власності Дніпропетровської міської ради м.Дніпропетровська не погодилося з вказаним рішенням, подало апеляційну скаргу, в якій просило скасувати оскаржуване рішення і прийняти нове рішення у справі, яким відмовити позивачу у позові повністю.

Скаржник вважає, що рішення, яке оскаржується прийняте з порушенням норм матеріального права та з неповним з’ясуванням обставин, що мають значення для справи, а саме:

При винесенні рішення суд першої інстанції безпідставно застосував норми Наказу Державного комітету Статистики України від 15.12.2003 р. № 444 “Про затвердження форми одноразового статистичного спостереження № 1-амортизація”, визнавши, що витрати, пов’язані з модернізацією, модифікацією, добудовою, дообладнанням, реконструкцією тощо об’єкта основних засобів, у результаті чого збільшуються майбутні економічні вигоди, що первісно очікуються від його використання, відносяться до поліпшення майна, а тому обов’язки, покладені на позивача згідно п.п. 5.4; 6.1 договору, не відповідають змісту статті 778 ЦК України.

Скаржник вважає, що до сфери зазначеного наказу відносяться лише регулювання обов’язків, які виникають у балансоутримувачів відповідних основних засобів і не відноситься оренда комунального майна, адже, згідно з договором оренди № 15-УКВ/07, об’єкт оренди не передавався з балансу його безпосереднього балансоутримувача –КВЖРЕП Жовтневого району на баланс позивача –ТОВ “Дніпро-будмашторг”.

На думку скаржника, наказ Державного комітету Статистики України від 15.12.03 р. № 444 “Про затвердження форми одноразового статистичного спостереження № 1-амортизація” не має відношення у якості норми матеріального права, які регулюють спірні відносини.

Законодавець надає право визначати умовами договору, за чий рахунок повинен здійснюватися ремонт, відповідно зазначені положення пунктів 5.4 та 6.1 договору оренди № 15-УКВ/07 відповідають нормам Цивільного Кодексу України та нормам Закону України “Про оренду державного і комунального майна”.

Відповідач зазначає в апеляційній скарзі, що договір оренди нерухомого майна № 15-УКВ/07 не суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; правочин вчинений у формі, встановленій законом; правочин спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним, а тому у суду не було підстав визнавати недійсним вище вказані пункти договору, посилаючись на ч.1 ст. 203 та ч.1 ст. 215 ЦК України.

Позивач відзив на апеляційну скаргу не надав, в судовому засіданні просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції по даній справі залишити без змін, так як вважає, що рішення є законним і обґрунтованим.

В судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Заслухавши суддю-доповідача та пояснення представників сторін, розглянувши та обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів встановила, що згідно з протоколом № 5 засідання конкурсної комісії з проведення конкурсів на право оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста (а.с. 25-40), нежитлове приміщення загальною площею 46,2 кв.м по бульвару Слави,4-а виставлялося на конкурс, як об’єкт оренди № 2 зі стартовою орендною ставкою 2 %.

Учасниками, які подали заявки на участь у конкурсі по об’єкту № 2, були ТОВ “Укртяжбудметал”, яке запропонувало орендну ставку 4 % та виконати ремонт на суму 50000 грн. та ТОВ “Дніпро-будмашторг”, що запропонувало орендну ставку 4 % та виконати ремонт у розмірі 230 000 грн.

ТОВ “Дніпро-будмашторг” рішенням комісії було визнано переможцем конкурсу за умови виконання ремонту на запропоновану суму на протязі півроку з моменту укладання договору.

19.12.2007 р. між управлінням комунальної власності Дніпропетровської міської ради (орендодавець) та ТОВ “Дніпро-будмашторг” (орендар) був укладений договір оренди нерухомого майна № 15-УКВ/07, що належить до комунальної власності територіальної громади міста.

Згідно з умовами пункту 1.1 договору орендодавець на підставі рішення міської ради від 21.03.2007 р. № 41/11 передав, а орендар прийняв в строкове платне користування комунальне нерухоме майно –нежитлове вбудоване приміщення площею 46,2 кв.м, розміщене за адресою: м. Дніпропетровськ, бульвар Слави, 4-а, на першому поверсі одноповерхового будинку, вартість якого згідно з незалежною оцінкою становить 268 360 грн., без ПДВ.

Пунктом 5.4 зазначеного договору сторони встановили, що орендар зобов’язаний своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонту орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на виконання поліпшень орендованого майна та не несе за собою обов’язки Орендодавця відносно компенсації вартості поліпшень.

У разі якщо Орендар подає заяву на погодження Орендодавцем виконання невід’ємних поліпшень орендованого майна, він зобов’язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід’ємних поліпшень.

Вартість поточного та/або капітального ремонтів, здійсненого Орендарем за власні кошти, в рахунок орендної плати не зараховується. Витрати Орендаря на проведення поточного/капітального ремонтів відшкодуванню не підлягають.

Зі змісту техніко-економічного обґрунтування укладання договору оренди (а.с. 54-57), пропозиції якого були враховані конкурсною комісією при визначенні позивача переможцем конкурсу на право оренди об’єкта № 2 нежитлового приміщення, загальною площею 46,2 кв.м за адресою: м. Дніпропетровськ, бульвар Слави,4-а, вбачається, що позивач пропонував виконати наступні ремонті роботи: ремонт фасаду –фарбування, утеплення; укладання нової плитки перед входом; дизайн –проект ремонту; перепланування (встановлення перегородки в приміщенні площею 33,0 кв.м); ремонт підлоги; телефонізація; установка (заміна) дверей; фарбування стін; встановлення пластикових вікон, підвіконня та укосів; встановлення решіток на вікна; влаштування підвісної стелі з растровими світильниками; встановлення кондиціонерів; перепланування, обладнання ванної кімнати/санвузла, проведення/заміна всіх необхідних комунікацій; заміна електропроводки, встановлення євророзеток; встановлення інфрачервоних обігрівачів; встановлення охоронної та протипожежної сигналізації, устаткування приміщень вогнегасниками; ремонт крівлі та водостічної системи.

Згідно пункту 6.1 договору Орендар зобов’язався зробити ремонт орендованого приміщення вартістю не менш ніж 230 000 грн. до 19.06.2008 р.

Цей обов’язок не розглядається, як дозвіл на виконання поліпшень орендованого майна та не несе за собою обов’язки орендодавця відносно компенсації вартості поліпшень.

Створення нової речі при виконанні цього обов’язку забороняється.

Вартість ремонту, здійсненого Орендарем за власні кошти, в рахунок орендної плати не зараховується.

Термін поліпшення майна визначено у Наказі Держкомстату від 15.12.2003 р. № 444 “Про затвердження форми одноразового державного статистичного спостереження № 1 –амортизація”.

Поліпшення об’єкта основних засобів –витрати, пов’язані з модернізацією, модифікацією, добудовою, дообладнанням, реконструкцією, тощо об’єкта основних засобів, у результаті чого збільшуються майбутні економічні вигоди, що первісно очікуються від його використання.

Господарський суд, приймаючи рішення по даній справі, дійшов до висновку, що частина робіт, яку орендар повинен виконати у відповідності до абз. 1 п.6.1 договору оренди, носить характер поліпшення орендованого майна, зокрема, такі роботи, як: заміна електропроводки, ремонт підлоги, заміна необхідних комунікацій тощо.

У зв’язку з викладеним, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції правильно зробив висновок, що під час укладання договору (абз.1 п.6.1) сторони за договором передбачили обов’язок орендаря здійснити ремонт орендованого майна, який включає часткове поліпшення цього майна, цей факт свідчить про згоду орендаря на проведення робіт, які перелічені у техніко-економічному обґрунтуванні укладання договору (а.с. 55-57).

Положення абзацу 2 та 3 п.6.1 договору, які визначають, що обов’язок здійснити ремонт не розглядається, як дозвіл на виконання поліпшень орендованого майна та не несе за собою обов’язки орендодавця відносно компенсації поліпшень, та передбачають заборону створення нової речі при виконанні цього обов’язку і суперечать змісту статті 778 ЦК України.

З тих самих підстав не відповідає змісту ст. 778 ЦК України та підлягає визнанню недійсним друге речення пункту 5.4 Договору оренди, яке також визначає, що обов’язок щодо проведення капітального ремонту (який включає в себе здійснення поліпшення орендованого майна) не розглядається як дозвіл на виконання поліпшень орендованого майна та не несе за собою обов’язок Орендодавця відносно компенсації вартості поліпшень.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

За змістом ч.1 ст. 215 ЦК України, недодержання під час вчинення правочину вимог ч.1 ст. 203 цього Кодексу є підставою недійсності правочину.

Отже невідповідність змісту абзацу 2, 3 п.6.1 та другого речення абзацу 1 п. 5.4 договору оренди змісту ст.778 ЦК України, є підставою для визнання недійсним договору в зазначеній частині.

Разом із тим, суд першої інстанції правомірно не знайшов підстав для визнання недійсним п.6.1 договору в частині положень абзацу 4, та п.5.4 в частині абзацу 3, які визначають, що вартість ремонту, здійсненого Орендарем за власні кошти, не зараховується в рахунок орендної плати, оскільки за своїм змістом дані положення договору не суперечать вимогам законодавства та відповідають намірам сторін, зокрема, пропозиції позивача, яка була здійснена ним для участі у конкурсі на право оренди, та викладена в техніко-економічному обґрунтуванні укладання договору оренди (розділ ІІ Стисла інформація про проект).

Щодо визнання недійсним договору в частині обов’язку Орендаря у разі звернення ним із заявою на погодження виконання невід’ємних поліпшень орендованого майна подати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на проведення цих робіт (абз. 2 п.5.4), господарський суд також правомірно не знайшов достатніх правових підстав, адже зазначений обов’язок Орендаря слід розглядати в контексті погодження невід’ємних поліпшень, які він має намір виконати понад ті поліпшення, проведення яких є обов’язковим згідно абз. 1 п.6.1 договору.

На підставі викладеного, колегія суддів погоджується з рішенням господарського суду і вважає, що рішення є законним і обґрунтованим, а тому відсутні правові підстави для його скасування.

Зважаючи на викидане, доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі, не є підставою для скасування оскаржуваного рішення і задоволення апеляційної скарги.

Керуючись статями 103-105 Господарського процесуального кодексу України, Дніпропетровський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Управління комунальної власності Дніпропетровської міської ради м. Дніпропетровськ залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Дніпропетровської області від 17.04.2008 р. у справі № 39/109-08 залишити без змін.

Головуючий                     Л.О.Лотоцька

Судді:                                                                                 Р.М.Бахмат

О.С. Євстигнеєв

З оригіналом згідно:

Пом. судді І.Г.Логвиненко

15.07.2008 р.