ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

12.06.08р.

Справа № 16/96-08

За позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області, м. Дніпропетровськ

до Вищого навчального закладу "Державний інститут підготовки та перепідготовки кадрів промисловості", м. Дніпропетровськ

про стягнення 180 314 грн. 36 коп.

та

За зустрічним позовом Вищого навчального закладу "Державний інститут підготовки та перепідготовки кадрів промисловості", м. Дніпропетровськ

до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області, м. Дніпропетровськ

про визнання додаткової угоди від 30.05.2007р. до договору нерухомого майна від 01.09.2005р. №12/02-1821-ОД недійсною

Суддя ЗАГИНАЙКО Т.В.

Представники:

Від Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області: Батюк Д.В.- провідний спеціаліст - юрисконсульт, дов. від 20.02.2008р. №11;

Іванченко І.С. –головний спеціаліст-юрисконсульт, дов. від 21,12.2007р. (був присутній у судових засіданнях 27.03.2008р., 22.04.2008р. та 10.06.2008р);

Пека А.І. –провідний спеціаліст-юрисконсульт, дов. від 10.09.2007р. №74 (був присутній у судовому засіданні 28.05.2008р.);

Від Вищого навчального закладу "Державний інститут підготовки та перепідготовки кадрів промисловості": Чуприна Ю.І. –представник, дов. від 04.03.08р. №28/37.

СУТЬ СПОРУ:

Згідно статті 77 Господарського процесуального кодексу України у судових засіданнях було оголошено перерви до 10.06.2008р. та до 12.06.08р.

Позивач просить стягнути з відповідача 180 314 грн. 36 коп., що складає: 167 104 грн. 45 коп. - заборгованість по орендній платі відповідно до умов договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 01.09.2005р. №12/02-1821-ОД, та 13 209 грн. 91 коп. - пені за несвоєчасну сплату орендної плати.

Відповідач у відзиві (вх.№5217 від 27.03.08р.) на позов не погоджується з позовними вимогами позивача, посилаючись на те, що: - згідно пункту 3.1 Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 01.09.05р. №12/02-1821-ОД орендна плата складала 1 808 грн. 64 коп. без ПДВ на місяць; - нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснювалось згідно чинного законодавства; - пунктом 3.2 договору встановлено, що орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць; - з акту звірки розрахунку орендної плати за договором оренди від 01.09.05р. №12/02-1821-ОД вбачається, що з моменту укладення договору оренди до початку 2007 року орендна плата нараховувалась згідно умов договору, а з початку 2007 року розмір орендної плати різко зріс без будь-яких попереджень, обговорень, підписання офіційних документів; - тільки згідно умов додаткової угоди від 30 травня 2007 року до договору нерухомого майна від 01.09.05р. №12/02-1821-ОД орендна плата була перерахована і зросла до 69 403 грн. 97 коп. без ПДВ на місяць; - застосування цих розрахунків на попередні місяці вважаємо такими, що суперечать законодавству та договірним відносинам; тому нарахування за збільшеною орендною платою з січня 2007 р. незаконне; - розрахунки за договором оренди нерухомого майна від 01.09.05р. №12/02-1821-ОД до травня місяця, включно, проводилися регулярно, згідно умов договору, тому підстав для нарахування пені немає; - кошторис витрат на наступний рік закладається інститутом у попередньому році і додаткові витрати ним не передбачаються.

В подальшому відповідач звернувся до позивача із зустрічним позовом (вх.№2646 від 19.05.08р.), в якому просить визнати додаткову угоду від 30.05.07р. до договору нерухомого майна від 01.09.05р. №12/02-1821-ОД недійсною.

У відзиві (вх. №7867 від 03.06.08р.) на зустрічний позов позивач за первісним позовом - Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області просить відмовити в задоволенні зустрічних позовних вимог Вищого навчального закладу "Державний інститут підготовки та перепідготовки кадрів промисловості" оскільки: - 01.01.07р. набрав чинності Закон України „Про державний бюджет України на 2007р.”, відповідно до якого між сторонами було підписано додаткову угоду від 30.05.07р. до договору оренди нерухомого майна від 01.09.05р. №12/02-1821-ОД у зв’язку з чим і зросла орендна плата.

Клопотання про технічну фіксацію судового процесу представниками сторін заявлено не було.

За згодою представників сторін у судовому засіданні було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

- 01.09.2005р. між Регіональним відділенням Фонду держмайна України по Дніпропетровській області (орендодавцем) та Державним інститутом підготовки та перепідготовки кадрів промисловості (орендарем) було укладено договір №12/02-1821-ОД оренди нерухомого майна, що належить до державної власності (надалі –Договір), згідно з розділом 1 якого з метою ефективного використання державного майна орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно –вбудоване приміщення в корпусах академії площею 6 001,63 кв.м по пр. Гагаріна, 4,17 у м. Дніпропетровську на 1-6 поверхах будинку, що знаходиться на балансі Національної металургійної академії України; майно передається з метою навчального процесу;

- відповідно до пункту 2.1 зазначеного Договору орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у Договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього Договору та акта приймання-передачі майна;

- на виконання умов договору Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Дніпропетровській області було передано Державному інституту підготовки та перепідготовки кадрів промисловості нежитлове приміщення площею 6 001,63 кв.м будівлі, що знаходиться на балансі Національної металургійної академії по пр. Гагаріна, 4 у м. Дніпропетровську, що підтверджується актом приймання-передачі від 01.09.2005р.;

- відповідно до умов Договору орендна плата у розмірі 1 808 грн. 64 коп. (базова за серпень місяць 2005р.) без ПДВ, коригується на індекс інфляції, починаючи з вересня місяця, розрахована за „Методикою розрахунку та використання плати за оренду державного майна”, яка затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786 із змінами та доповненнями до неї; нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється згідно чинного законодавства (пункт 3.1); орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць (пункт 3.2); орендна плата перераховується таким чином: - 50% - до державного бюджету по місцю реєстрації орендаря у податковій інспекції на рахунки, відкриті відділеннями казначейства –у розмірі 904,32 грн.; - 50% - балансоутримувачу –у розмірі 904,32 грн. (пункт 3.3 Договору);

- 30.05.2007р. між Регіональним відділенням Фонду держмайна України по Дніпропетровській області (орендодавцем) та Державним інститутом підготовки та перепідготовки кадрів промисловості (орендарем) було укладено додаткову угоду про внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 01.09.2005р. №12/02-1821-ОД (надалі –Додаткова угода), відповідно до умов якої:

·          1. З метою приведення договору оренди нерухомого державного майна у відповідність до вимог чинного законодавства, на виконання статті 118 Закону України „Про Державний бюджет України на 2007 рік”, постанови Кабінету Міністрів України від 27.12.2006р. №1846 „Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна” та у зв’язку з Наказом Фонду державного майна України від 18.01.2007р. №43 внести зміни до договору оренди вбудованих приміщень в корпусах академії від 01.09.2005р. №12/02-1821-ОД, укладеного терміном дії до 01.08.2006р. (пункт 1 Додаткової угоди;

·          2. В розділі 1 ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ мету викласти у наступній редакції: „...Майно передається в оренду з метою розміщення приватного навчального закладу. Використання орендованого державного майна не за призначенням забороняється”;

·          3. Розділ 3. ОРЕНДНА ПЛАТА п.3.1, п.3.2 викласти у наступній редакції:

3.1. Орендна плата у розмірі 69 403 грн. 97 коп. (базова за грудень місяць 2006р.), без ПДВ, коригується на індекс інфляції, починаючи з січня місяця 2007р., розрахована за „Методикою розрахунку та використання плати за оренду державного майна”, яка затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786 із змінами та доповненнями до неї; нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється згідно чинного законодавства;

3.3. Орендна плата згідно розрахунку (додаток 1) перераховується таким чином:

- 50% - до державного бюджету по місцю реєстрації орендаря у податковій інспекції на рахунки, відкриті відділеннями казначейства, - у розмірі 34 701 грн. 99 коп.;

- 50% - балансоутримувачу –у розмірі 34 701 грн. 98 коп.;

·          4. Орендар зобов’язаний вести книгу щоденної реєстрації приймання-передачі орендованого майна, як підтвердження погодинного, добового використання державного майна, а також щомісячно складати акти приймання-передачі майна з підписами Орендаря та Балансоутримувача і надавати їх Орендодавцю;

·          5. Замінити в п. 5.7 розділу 5. ОБОВЯЗКИ ОРЕНДАРЯ „...пошкодження...” словами „... протиправних дій 3-х осіб...”;

·          6. Доповнити Розділ 9. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ і ВИРІШЕННЯ СПОРІВ ЗА ДОГОВОРОМ

п. 9.5. У разі виявлення Орендодавцем фактичного використання Орендарем державного майна за нецільовим призначенням, визначеним у розділі 1 цього договору, розмір збільшеної орендної ставки, визначеної відповідно до „Методики розрахунку та використання плати за оренду державного майна”, яка затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786 застосовується з дня набрання чинності цією додатковою угодою;

·          7. Доповнити п. 10.8 розділу 10 СТРОК ЧИННОСТІ, УМОВИ ЗМІНИ ТА ПРИПИНЕННЯ ДОГОВОРУ наступною фразою: „У разі приватизації обєкту оренди”;

·          8. Розділ 10 доповнити пунктами:

10.11. Укладання договору оренди не дає ОРЕНДАРЮ першочергового права приватизації об’єкту оренди;

10.12. Всі зміни та доповнення до цього Договору вважаються дійсними лише в тому випадку, якщо вони здійснені в письмовій формі та підписані обома сторонами;

·          9. Усі інші умови договору, не порушені даною угодою, залишаються без змін;

·          10. Ця додаткова угода є невід’ємною і складовою частиною договору, укладена у 3-х примірниках, які мають однакову юридичну силу;

·          11. Додатками до даної додаткової угоди є:

- Розрахунки орендної плати (додатки 1, 2, 3).

- відповідно до частини 1 статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п’ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу;

- відповідно до частини 1 статті 203 зміст правочину не може суперечити актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства;

- статтею 207 Господарського кодексу України передбачено, що господарське зобов`язання, яке не відповідає вимогам закону, або укладене учасниками господарських відносин з порушенням навіть одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб`єктності), може бути за вимогою однієї з сторін визнано судом недійсним повністю або в частині;

- Державний інститут підготовки та перепідготовки кадрів промисловості вважає, що укладена сторонами додаткова угода від 30.05.2007р. про внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 01.09.2005р. №12/02-1821-ОД не відповідає вимогам закону; Регіональне відділення Фонду державного майна по Дніпропетровській області проти цього заперечує.

Враховуючи викладене господарський суд доходить висновку про часткову недійсність додаткової угоди від 30.05.2007р. про внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 01.09.2005р. №12/02-1821-ОД виходячи з наступного:

- пунктом 10.2 договору встановлено, що зміни і доповнення або розірвання цього договору допускаються за взаємної згоди сторін і оформлюються додатковими угодами;

- відповідно до частини 3 статті 118 Закону України “Про державний бюджет України на 2007 рік” договори оренди державного та комунального майна, укладені до 01 січня 2007 року (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов’язковому перегляду відповідно до встановленої норми;

- відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 27.12.2006р. №1846 „Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна” до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна внесено зміни;

- статтею 1 Господарського кодексу України встановлено, що цей Кодекс визначає основні засади господарювання в Україні, регулює господарські відносини, що виникають у процесі організації та здійснення господарської діяльності між суб’єктами господарювання, а також між цими суб’єктами та іншими учасниками відносин у сфері господарювання;

- згідно частини 1 статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності;

- у користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ) (частина 2 статті 283 Господарського кодексу України);

- об’єктом оренди можуть бути: - державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об’єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об’єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання; - нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); - інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб’єктам господарювання (частина 3 статті 283 Господарського кодексу України);

- до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим кодексом (частина 6 статті 283 Господарського кодексу);

- викладені правові норми кореспондуються з нормами статей 2, 4 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”;

- отже, правовідносини, що склалися між сторонами у справі, є господарськими та регулюються Договором оренди нерухомого майна 01.09.2005р. №12/02-1821-ОД, нормами Господарського кодексу України та Закону України „Про оренду державного та комунального майна”;

- відповідно до частини 4 статті 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря;

- згідно частини 2 статті 284 Господарського кодексу України умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря;

- також відповідно до пункту 10.3 договору оренди від 01.09.2005р. №12/02-1821-ОД умови цього договору зберігають силу протягом всього терміну цього договору, в тому числі у випадках, коли після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря, а в частині зобов’язань орендаря щодо орендної плати –до виконання зобов’язань;

- отже, нормами законодавства України, які прийняті після укладення між сторонами у справі Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №12/02-1821-ОД, а також умовами самої додаткової угоди від 30.05.2007р. встановлені умови, які значно погіршують становище відповідача, як орендаря нерухомого майна;

- як було встановлено судом та підтверджується матеріалами справи вказаною додатковою угодою від 30.05.2007р. значно збільшується розмір орендної плати, що повинен був сплачувати орендар щомісячно (пункт 3);

- до того ж викладення у додатковій угоді від 30.05.2007р. мети договору щодо розміщення приватного навчального закладу (пункт 2) суперечить Статуту Вищого навчального закладу „Державний інститут підготовки та перепідготовки кадрів промисловості”, з пункту 2 якого вбачається, що інститут заснований на державній формі власності, тобто має статус державного;

- що стосується умов додаткової угоди від 30.05.2007р. про внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 01.09.2005р. №12/02-1821-ОД, викладених в пункті 1 зазначеної додаткової угоди стосовно приведення договору оренди нерухомого майна у відповідність до вимог чинного законодавства, то вони також є недійсними, оскільки як зазначалося умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря;

- також недійсним є пункт 11 додаткової угоди від 30.05.2007р. щодо розрахунків орендної плати, як похідний від пункту 3 зазначеної додаткової угоди щодо збільшення розміру орендної плати;

- крім того, суд вважає за необхідне зазначити, що:

·          відповідно до частини 3 статті 653 Цивільного кодексу України у разі зміни або розірвання договору зобов’язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни;

·          таким чином, Регіональне відділення Фонду державного майна по Дніпропетровській області помилково вважає, що додатковою угодою, яку сторонами було укладено 30.05.2007р., можна змінити розмір орендної плати з 01.01.2007р., оскільки сторони досягли домовленості щодо цих змін тільки 30.05.2007р.;

- що стосується інших умов додаткової угоди від 30.05.2007р. про внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 01.09.2005р. №12/02-1821-ОД, а саме пунктів 4, 5, 6, 7, 8, 9 та 10, суд вважає, що вони не є такими, що погіршують становище орендаря;

- таким чином, зустрічні позовні вимоги Вищого навчального закладу „Державний інститут підготовки та перепідготовки кадрів промисловості” є частково обґрунтованими у частині визнання недійсними пунктів 1, 2, 3 та 11 додаткової угоди від 30.05.2007р. про внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 01.09.2005р. №12/02-1821-ОД;

- що стосується первісних позовних вимог, то як вбачається з матеріалів справи Вищий навчальний заклад „Державний інститут підготовки та перепідготовки кадрів промисловості” за договором оренди нерухомого майна від 01.09.2005р. №12/02-1821-ОД (без врахування умов додаткової угоди від 30.05.2007р.) за період оренди з вересня 2005р. по травень 2007р. повинен був сплатити Регіональному відділенню Фонду державного майна по Дніпропетровській області орендну плату у розмірі 20 753 грн. 44 коп., а фактично сплатив 24 000 грн. 00 коп., тобто на момент розгляду справи заборгованість по орендній платі за договором оренди нерухомого майна від 01.09.2005р. №12/02-1821-ОД у Вищого навчального закладу „Державний інститут підготовки та перепідготовки кадрів промисловості” відсутня.

З огляду на викладене первісні позовні вимоги необґрунтовані і задоволенню не підлягають.

Згідно із статтею 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати у справі за зустрічним позовом розподіляються між сторонами пропорційно задоволеним вимогам.

Керуючись статтями 49, 82-85, 116 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

Зустрічний позов задовольнити частково.

Визнати недійсними пункти 1, 2, 3, 11 додаткової угоди від 30.05.2007р. про внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 01.09.05р. №12/02-1821-ОД, укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Дніпропетровській області та Вищим навчальним закладом „Державний інститут підготовки та перепідготовки кадрів промисловості”.

В задоволенні первісного позову відмовити.

Стягнути з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області (49000, м. Дніпропетровськ, вул. Комсомольська, 58; ; п/р0001 банк УДКУ у Дніпропетровській області, МФО 805012) на користь Вищого навчального закладу "Державний інститут підготовки та перепідготовки кадрів промисловості" (49005, м. Дніпропетровськ, проспект Гагаріна, 4; ; п/р 5771 у ТВБВ №091 ДОФ АКБ ІСБ, МФО 305017) 30 грн. 91 коп. – витрат по сплаті державного мита та 42 грн. 91 коп. –оплату за інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, видати наказ.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання.

СУДДЯ Т.В. ЗАГИНАЙКО

Дата підписання рішення,

оформленого відповідно до статті 84 ГПК України,

„01„ липня 2008р.