ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"15" жовтня 2008 р.

Справа № 34/150-08-3074

за позовом Прокурора Фрунзівського району в інтересах держави в особі Фрунзівської районної державної адміністрації

до відповідача Селянського (фермерського) господарства "Ольга"

про визнання недійсним договору оренди

Суддя Фаєр Ю.Г.

Представники:

від прокурора: Клюкін К.І., діючий на підставі посвідчення №3 від 12.01.07р.;

від Фрунзівської РДА: не з’явився;

від відповідача: не з’явився;

СУТЬ СПОРУ: Прокурор Фрунзівського району в інтересах держави в особі Фрунзівської районної державної адміністрації, звернувся до господарського суду Одеської області з позовною заявою, в якій просить визнати недійсним укладений 28.03.2008р. між Фрунзівською районною державною адміністрацією та СФГ „Ольга” договір оренди земельної ділянки загальною площею 49,3га, в тому числі 28,2га із земель запасу та 21,1га із земель резерву, розташованої на території Ленінської сільської ради строком на 364 дні для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - недійсним на підставі ст.215 Цивільного кодексу України. В обґрунтування заявлених позовних вимог прокурор посилається на недотримання відповідачем, в порушення ч.1 ст.6 Закону України «Про оренду землі», порядку набуття права оренди земельної ділянки, передбаченого Земельним кодексом України, Законом України «Про землеустрій», Порядком розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004р. №677.

Фрунзівська районна державна адміністрація письмових пояснень суду не надала.

Відповідач в судове засідання не з’явився, відзив на позов та витребувані судом документи не надав, своє право на захист не використав, у зв’язку з чим справа розглядається по наявним в ній матеріалам у порядку ст.75 ГПК України.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 17.09.08р. строк розгляду справи продовжено по 21.10.08р.

Розглянувши матеріали справи, суд встановив.

28.03.08р. головою Фрунзівської районної державної адміністрації видано розпорядження №300/2008 та 301/2008, згідно яких вирішено надати дозвіл СФГ „Ольга” на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки загальною площею 28,2га в оренду із земель запасу Ленінської сільської ради та 21,1га із земель резервного фонду Ленінської сільської ради для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а також зобов’язано СФГ „Ольга” укласти договір оренди з районною державною адміністрацією.

28.03.2008р. між Фрунзівською районною державною адміністрацією(орендодавець) та СФГ „Ольга”(орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого орендодавець надає а орендар приймає на строкове, платне користування земельну ділянку загальною площею 49,3га, в тому числі із земель запасу 28,2га та резерву 21,1га Ленінської сільської ради Фрунзівського району для товарного сільськогосподарського виробництва.

Пунктом 8 договору оренди земельної ділянки від 28.03.2008р. встановлено, що цей договір укладено на 364 дні. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий довготерміновий строк. У цьому разі орендар повинен на протязі року, до закінчення строку дії договору письмово повідомити про намір продовжити дію договору.

Пунктом 18 договору зазначено, що передача земельної ділянки в оренду здійснюється після одержання документів, що засвідчують право користування земельною ділянкою. Підстава: розпорядження районної державної адміністрації від 28.03.08р. №300/2008, №301/2008.

На виконання умов договору сторонами складено акт приймання-передачі земельної ділянки, згідно якого вищеназвана земельна ділянка площею 49,3га, із земель Ленінської сільської ради передана від орендодавця орендарю відповідно до умов договору оренди землі.

Дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог з наступних підстав.

Відповідно до приписів ст.ст.13, 41 Конституції України від імені Українського народу права власності здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією, і усі суб’єкти права власності рівні перед законом. Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.

Згідно ст.93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.

Статтею 116 Земельного кодексу України визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

Стаття 12 Земельного кодексу України визначає повноваження сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин, до яких, зокрема, належить розпорядження землями територіальних громад; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

За змістом п.1 ст.124 Земельного кодексу України передача земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальної власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Згідно ст.792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Детальне регулювання відносини найму земельної ділянки міститься в Законі України «Про оренду землі».

Так, згідно ст.13 Закону України «Про оренду землі»договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Закон України «Про оренду землі»(ст.15) встановлює перелік таких істотних умов договору оренди землі: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог ст.ст. 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом.

Згідно ч.6 ст.123 Земельного кодексу України проект відведення земельної ділянки погоджується із землекористувачем, органом по земельних ресурсах, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органами архітектури та охорони культурної спадщини і після одержання висновку державної землевпорядної експертизи по об'єктах, які їй підлягають, подається до відповідної державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради, які розглядають його у місячний строк і, в межах своїх повноважень, визначених цим Кодексом, приймають рішення про надання земельної ділянки.

Згідно п.«в»ч.1 ст.20 Закону України «Про землеустрій», на землях усіх категорій незалежно від форм власності в разі надання земельних ділянок в обов'язковому порядку проводиться землеустрій. Згідно ст.50 зазначеного закону, у разі надання, передачі, вилучення (викупу), відчуження земельних ділянок, складаються проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок.

Відповідно до п.2 Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004р. №677, проект відведення земельної ділянки не розробляється у разі, коли: земельна ділянка, межі якої визначено в натурі (на місцевості), надається у користування або безоплатно передається у власність без зміни її цільового призначення; земельна ділянка набувається у власність шляхом купівлі-продажу, дарування, міни, на підставі інших цивільно-правових угод, успадкування, без зміни її меж та цільового призначення; земельна ділянка придбана на конкурентних засадах (за результатами земельних торгів).

Відповідно до п.9 Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004р. №677, проект відведення земельної ділянки погоджується із землевласником або землекористувачем, органом земельних ресурсів, природоохоронним органом, санітарно-епідеміологічною службою, органом містобудування і архітектури та охорони культурної спадщини. Після цього погоджений проект відведення земельної ділянки підлягає державній експертизі (п.10 Порядку).

Проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок підлягають обов'язковій державній експертизі землевпорядної документації також і відповідно до ст.9 Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації».

Відповідно до ст.1 Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації»встановлює, що державна експертиза землевпорядної документації (далі - державна експертиза) - це діяльність, метою якої є дослідження, перевірка, аналіз та оцінка об'єктів експертизи на предмет їх відповідності вимогам законодавства, встановленим стандартам, нормам і правилам, а також підготовка обґрунтованих висновків для прийняття рішень щодо об'єктів експертизи.

Згідно ст.35 названого закону результатом проведення державної експертизи є висновок державної експертизи. Якщо об'єкт державної експертизи підготовлений згідно з вимогами законодавства, встановленими стандартами, нормами і правилами, то він позитивно оцінюється та погоджується. Позитивні висновки державної експертизи щодо об'єктів обов'язкової державної експертизи є підставою для прийняття відповідного рішення органами виконавчої влади чи органами місцевого самоврядування, відкриття фінансування робіт з реалізації заходів, передбачених відповідною документацією. Реалізація заходів, передбачених документацією із землеустрою та документацією з оцінки земель, види яких визначені законом, а також матеріалами і документацією державного земельного кадастру щодо об'єктів обов'язкової державної експертизи, без позитивних висновків державної експертизи забороняється.

Висновки державної експертизи після їх затвердження спеціально уповноваженим органом виконавчої влади у сфері державної експертизи є обов'язковими для прийняття до розгляду замовником і врахування при прийнятті відповідного рішення щодо об'єктів державної експертизи.

Крім того, згідно п.11 Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004р. №677, після одержання позитивного висновку державної експертизи проект відведення земельної ділянки розглядається сільською, селищною, міською радою, районною, Київською та Севастопольською міською держадміністрацією, затверджується ними або в установленому порядку подається до інших органів, до повноважень яких належить надання у користування або передача у власність земельних ділянок.

Відповідно до ст.13 Закону України «Про оцінку землі»нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі: визначення розміру земельного податку; визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності; визначення розміру державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом; визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва; розробки показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Разом з тим, згідно статті 2 Закону України «Про плату за землю»плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель. Розміри податку за земельні ділянки, грошову оцінку яких не встановлено, визначаються до її встановлення у порядку, визначеному цим Законом.

Відповідно до ст.20 Закону України «Про плату за землю»платежі за землю зараховуються до відповідних місцевих бюджетів у порядку, визначеному Бюджетним кодексом України для плати за землю.

Між тим, згідно інформації відділу земельних ресурсів у Фрунзівському районі Одеської області від 20.06.08р. №407, межі зазначеної земельної ділянки в натурі (на місцевості) не визначалися, проект землеустрою щодо відведення СФГ „Ольга” земельної ділянки загальною площею 49,3га на землях Ленінської сільської ради Фрунзівського району взагалі не був ані розроблений, ані погоджений з відповідними органами. Позитивних висновків державної землевпорядної експертизи цей проект землеустрою не отримував і у встановленому порядку не затверджувався. Крім того, при наданні СФГ „Ольга” земельної ділянки в оренду не було дотримане положення ст.124 Земельного кодексу України, згідно з яким набуття права оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється виключно на аукціонах.

Таким, чином, при укладанні договору оренди від 28.03.2008р., в порушення вищезазначених вимог чинного законодавства, кадастровий план земельної ділянки та проект відведення земельної ділянки загальною площею 49,3га забудованих земель, розташованої на території земель Ленінської сільської ради не розроблявся, а відтак відсутній в порушення вимог ст.9 Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації»висновок обов’язкової державної експертизи проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, акт визначення меж зазначеної земельної ділянки в натурі (на місцевості), грошову оцінку цієї земельної ділянки не проведено. Доказів, підтверджуючих наявність складених сторонами договору зазначених документів позивач та відповідач в порушення вимог ст.33 Господарського процесуального кодексу України суду не надали.

Приписами статті 203 Цивільного кодексу України визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: 1. Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; 2. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; 3. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; 4. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; 5. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Частиною першою статті 215 Цивільного кодексу України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу.

Отже, відповідність змісту правочину Цивільного кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства є однією з необхідних умов визнання останнього дійсним, натомість його суперечність зазначеним вимогам і є підставою для визнання такого договору недійсним.

Враховуючи вищезазначене, договір оренди земельної ділянки від 28.03.2008р., укладений між Фрунзівською районною державною адміністрацією та СФГ „Ольга” слід визнати недійсним на підставі ст.215 Цивільного кодексу України, внаслідок порушення приписів ст.203 Цивільного кодексу України при його укладенні та недотриманні вимог ст.6 Закону України «Про оренду землі», ст.ст.9, 35 Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації».

Відповідно до ч.2 п.4 Роз’яснень Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням угод недійсними»від 12.03.99р. N02-5/111 (із змінами і доповненнями) прокурор, звертаючись до господарського суду в інтересах держави з заявою про визнання договору недійсним, зазначає у ній позивачем державний орган або установу, організацію, уповноважені здійснювати відповідні функції держави у спірних правовідносинах і визначає відповідачами, як правило, обох контрагентів за договором. Виняток можуть становити випадки, коли одним з контрагентів є названий орган (установа, організація) - у такому разі відповідачем визначається другий контрагент.

За таких обставин, згідно ст.ст.44, 49 Господарського процесуального кодексу України, слід стягнути солідарно з Фрунзівської районної державної адміністрації та відповідача на користь бюджету витрати по сплаті держмита на суму 42,50грн. з кожного та витрати на інформаційно-технічне забезпечення розгляду справ у судах на суму 59грн. з кожного.

Керуючись ст.ст.44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити.

2. Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 28.03.2008р., укладений між Фрунзівською районною державною адміністрацією та Селянсько Фермерським господарством ”Ольга".

3. Стягнути з Селянсько фермерського господарства "Ольга" (66740, Одеська область, Фрунзівський район, с. Затишшя, вул.Леніна,57, код 22514277, р/р260491790 у Одес.ОД „Райффайзен Банк Аваль”, м. Одеса, МФО 328351) на користь Державного бюджету України (код бюджетної класифікації 22090200, символ звітності 095, р/р0008, Банк одержувача –ГУДКУ в Одеській області, МФО –828011, одержувач –ГУДКУ в Одеській області, код ЄДРПОУ - 23213460) витрати по сплаті державного мита у сумі 42(сорок дві)грн. 50коп.

4. Стягнути з Фрунзівської районної державної адміністрації (66700, Одеська область, смт. Фрунзівка, вул. Леніна,67 код 04057238, р/р0528 ВДК у Фрунзівському районі, банк УДК в Одеській області, МФО 828011) на користь Державного бюджету України (код бюджетної класифікації 22090200, символ звітності 095, р/р0008, Банк одержувача –ГУДКУ в Одеській області, МФО –828011, одержувач –ГУДКУ в Одеській області, код ЄДРПОУ - 23213460) витрати по сплаті державного мита у сумі 42(сорок дві)грн. 50коп.

5. Стягнути з Селянсько фермерського господарства "Ольга" (66740, Одеська область, Фрунзівський район, с. Затишшя, вул.Леніна,57, код 22514277, р/р260491790 у Одес.ОД „Райффайзен Банк Аваль”, м. Одеса, МФО 328351) на користь бюджету (р/р 0008 отримувач ГУДКУ в Одеській області банк-ГУДКУ в Одеській області МФО 828011 код платежу 22050000) витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу на суму 59(п’ятдесят дев’ять)грн.

6. Стягнути з Фрунзівської районної державної адміністрації(66700, Одеська область, смт. Фрунзівка, вул.Леніна, 67 код 04057238, р/р0528 ВДК у Фрунзівському районі, банк УДК в Одеській області, МФО 828011) на користь бюджету (р/р 0008 отримувач ГУДКУ в Одеській області банк-ГУДКУ в Одеській області МФО 828011 код платежу 22050000) витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу на суму 59(п’ятдесят дев’ять)грн.

Рішення господарського суду Одеської області, підписане 20.10.08р., набирає чинності у порядку ст.85 ГПК України.

Накази видати у порядку ст.116 ГПК України.

Суддя Фаєр Ю.Г.