ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа

Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Колоколова С.І.

суддів: Разюк Г.П., Петрова М.С.

(Згідно із розпорядженням голови Одеського апеляційного господарського суду № 131 від 16.09.2008 року колегію суддів у складі В.В. Бєляновського, М.А. Мирошниченка, В.В. Шевченка замінено на колегію суддів у складі Г.П. Разюк, С.І. Колоколова, М.С. Петрова)

при секретарі судового засідання: Ніколовій Г.П.

за участю представників сторін:

від позивача: Севостьянова С.О. (довіреність № 01-13/163 від 14.01.2008 року)

від відповідача: не з'явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

на рішення господарського суду Одеської області від „22” серпня 2008 року

по справі № 16/87-08-2562

за позовом Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, м. Одеса

до Товариства з обмеженою відповідальністю „Одессос Холдінг”, м. Одеса

про розірвання договору оренди та виселення

В С Т А Н О В И В:

13.06.2008 року Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (далі по тексту –позивач) звернулося до господарського суду Одеської області з позовною заявою та послідуючим уточненням до Товариства з обмеженою відповідальністю „Одессос Холдінг” (далі по тексту –відповідач) про розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 102/2 від 02.03.1998 року та виселення відповідача з цього об'єкту, загальною площею 203,08 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Буніна,33. Також позивач просив стягнути на його користь з відповідача витрати по сплаті державного мита та витрати на ІТЗ судового процесу.

Позовні вимоги мотивовані користуванням відповідачем об’єктом оренди всупереч договору, що свідчить про невиконання орендарем прийнятих на себе за договором зобов’язань та надає ПУКВ ОМР право вимагати розірвання договору оренди та виселення ТОВ „Одессос Холдінг” з орендованого приміщення .

Рішенням господарського суду Одеської області від 22.08.2008 року по справі № 16/87-08-2562 (суддя Желєзна С.П.) в задоволенні позовних вимог ПУКВ ОМР –відмовлено. Такий висновок суду обґрунтований тими обставинами, що заявлені позовні вимоги є необґрунтованими, недоведеними відповідно до ст.ст. 32, 33 ГПК України та такими, що не базуються на законних підставах. Так, в якості підстави для відмови в позові суд вказав на недоведеність позивачем порушень з боку відповідача умов договору оренди в частині профілю використання орендованого приміщення та його передачі в суборенду іншим особам.

Не погоджуючись із зазначеним вище рішенням місцевого господарського суду, ПУКВ ОМР звернулося до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі. Доводи та вимоги скаржника ґрунтуються на тому, що суд при прийняті оскаржуваного рішення неповно та необ’єктивно з'ясував та дослідив обставини та докази, які мають значення для справи, неправильно застосував та порушив норми матеріального та процесуального права, а саме приписи Господарського процесуального кодексу України, Цивільного кодексу України, Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.

Так, на думку скаржника, місцевий господарський суд неправомірно при вирішенні справи не прийняв до уваги факт того, що в процесі виконання сторонами своїх обов'язків по укладеному сторонами договору ТОВ „Одессос Холдінг” –припустилося істотних порушень даного договору та норм чинного законодавства, а саме здійснило без дозволу позивача перепланування приміщення та обладнання додаткового фасадного входу, здало частину орендованого приміщення в суборенду без дозволу Орендодавця та самостійно змінило профіль використання об'єкту, що підтверджується належно складеними Актами обстеження орендованого приміщення.

Відповідач відзив на апеляційну скаргу до суду не надав, та його представник в судове засідання 02.10.2008 року не з'явився без поважних причин, про причини неявки суд не повідомив, хоча був належним чином повідомлений про час та місце слухання справи, про що свідчить відповідне поштове повідомлення № 3618155 від 12.09.2008 року, а тому колегія суддів вважає за можливе розглянути справу за його відсутністю.

Крім того, до Одеського апеляційного господарського суду надійшло клопотання від ТОВ „Одессос Холдінг” про відкладення розгляду справи у зв'язку з тим, що його інтереси в господарському суді Одеської області представляв інший юрист, а тому на даний час є необхідність більш детального ознайомлення з матеріалами справи.

Між тим, судова колегія вважає, що таке клопотання задоволенню не підлягає, оскільки саме новий представник ТОВ „Одессос Холдінг” 24.09.2008 року вже знайомився з матеріалами справи та робив з них необхідні копії, що підтверджується відповідною відміткою на обкладинці тому 2 справи.

Розглянувши матеріали справи та апеляційну скаргу, заслухавши у судовому засіданні пояснення представників сторін, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, судова колегія дійшла до наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, 02.03.1998 року між ПУКВ ОМРНД (Орендодавець) та АТЗТ „Одессос Холдінг Лімітед” (Орендар) укладено (оскаржуваний) договір № 102/2 оренди нежитлового приміщення, відповідно до умов якого Орендодавець передав, а Орендар прийняв в строкове (до 31.12.2042 року) платне користування нежитлове приміщення одноповерхового флігелю, площею 203,8 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Буніна,33 для використання під торгівельно-комерційний центр (а.с.8-9).

Згідно пункту 3.1 Договору, об'єкт Орендодавець передає Орендарю винятково для потреб, зазначених в договорі –для використання під торгівельно-комерційний центр. Орендар не має права використовувати орендоване приміщення не по прямому призначенню.

Орендар не має права без дозволу Орендодавця та погодженого у встановленому порядку проекту реконструювати об'єкт, прибудовувати входи та підвали. Орендар не має права без письмової згоди Орендодавця передавати зобов'язання по договору оренди іншим особам або організаціям, здавати орендоване приміщення в суборенду, іншим способом здійснювати повну або часткову переуступку права користування приміщення (пункти 3.4, 3.10)

Відповідно до пункту 6.5 Договору, він може бути достроково розірваний у випадку не виконання Орендарем умов даного договору та в інших випадках, передбачених діючим законодавством.

02.10.2002 року та 07.02.2007 року сторонами укладені додаткові погодження до договору № 102/2 від 02.03.1998 року про внесення змін до вказаного договору стосовно розрахунку орендної плати. Також в якості профілю використання даного приміщення визначено „Інтернет-кафе, магазин, офіс” (а.с.10, 11, 131).

03.04.2008 року ПУКВ ОМР направило на адресу відповідача пропозицію № 01-13/3451 про розірвання договору № 102/2 від 02.03.1998 року та повернення орендованого приміщення, посилаючись на те, що за результатами проведеної позивачем перевірки встановлено не виконання Орендарем умов вказаного договору, а саме Орендарем в порушення п.п.3.1, 3.10, 3.4 Договору, ст.ст. 526, 629 Цивільного кодексу України без дозволу Орендодавця здано в суборенду об'єкт оренди та проведено перепланування приміщення (а.с.12-13).

У відповідь на зазначену вище претензію ТОВ „Одессос Холдінг” 11.04.2008 року надіслало на адресу позивача лист № 01/8-УКС, згідно з яким вважає, що ніяких порушень ані договору ані діючого законодавства з боку Орендаря не було, а тому і відсутні підстави для розірвання договору (а.с.14).

13.05.2008 року комісією ПУКВ ОМР в присутності незалежного представника СПД проведено дослідження нежитлового приміщення одноповерхового флігелю, площею 203,8 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Буніна,33 на куті з Олександрівським проспектом, за результатами якого складено відповідний Акт, згідно якого без дозволу позивача здійснено не тільки перепланування приміщення, але і обладнання додаткового фасадного входу. Крім того, виявлено і факт здачі частини орендованого приміщення в суборенду без дозволу Орендодавця (15,39).

10.07.2008 року комісією ПУКВ ОМР в присутності незалежного представника СПД вдруге проведено дослідження нежитлового приміщення одноповерхового флігелю, площею 203,8 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Буніна,33 на куті з Олександрівським проспектом, за результатами якого складено відповідний Акт, згідно якого підтверджені порушення, зазначені в Акті від 13.05.2008 року (а.с.42-45).

30.07.2008 року ПУКВ ОМР в присутності незалежного представника СПД втретє проведено дослідження нежитлового приміщення одноповерхового флігелю, площею 203,8 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Буніна,33 на куті з Олександрівським проспектом, за результатами якого складено відповідний Акт, згідно якого крім встановлених Актами від 13.07.2008 року та 10.07.2008 року порушень виявлено і зміну профілю використання (пивний бар), що призводить до зміні орендної плати. А замість встановлених технічним паспортом 2-х входів до приміщення встановлено 5 (а.с.119-124).

В свою чергу, комісією ТОВ „Одессос Холдінг” 07.08.2008 року та 11.08.2008 року за участю незалежного представника КПЖКС „Порто-Франківський” проведено огляд фасаду нежитлового приміщення розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Буніна,33 на куті з Олександрівським проспектом, та складено відповідні Акти , згідно яких в дане приміщення обладнано два входи: один з вулиці Буніна та другий з Олександрівського проспекту, що і відповідає технічному паспорту від 09.10.1996 року (а.с.77, 128, 133).

Судова колегія погоджується з позовними вимогами ПУКВ ОМР про розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 102/2 від 02.03.1998 року і виселення відповідача з орендованого приміщення та вважає неправомірними, безпідставними та необґрунтованими висновки місцевого господарського суду про відмову в їх задоволення, а тому оскаржуване рішення підлягає скасуванню, а позовна заява та апеляційна скарга ПУКВ ОМР задоволенню, виходячи з наступного.

Згідно із пунктом 1 статті 193 Господарського кодексу України, суб’єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання –відповідно до вимог, що у певних умовах ставляться.

Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору, вимог Цивільного кодексу та інших актів цивільного законодавства, а за відсутністю таких умов та вимог –відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (статті 526, 525 Цивільного кодексу України).

Статтею 283 Господарського кодексу України встановлено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ). До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (пункти 1-2, 6).

Згідно з статтею 759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

У відповідності до пункту 1 статті 2 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992 року № 2269-ХІІ (із змінами та доповненнями), орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Отже, як встановлено під час розгляду даної справи, у відповідності із цими нормами чинного законодавства, між сторонами –ПУКВ ОМР, як Орендодавцем, та ТОВ „Одессос Холдінг”, як Орендарем, склалися правовідносини пов’язані з орендою нежитлового приміщення одноповерхового флігелю, площею 203,8 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Буніна,33, про що 02.03.1998 року було укладено відповідний договір.

Між тим, в процесі виконання сторонами своїх обов'язків по вказаному договору Орендар –ТОВ „Одессос Холдінг” –припустилося істотних порушень даного договору та норм чинного законодавства, а саме:

- без дозволу позивача здійснено не тільки перепланування приміщення, але і обладнання додаткового фасадного входу (замість встановлених технічним паспортом двох входів зроблено три –один по вулиці Буніна та два по Олександрівському проспекту);

- здані частини орендованого приміщення в суборенду без дозволу Орендодавця (всі договори суборенди втратили чинність або були достроково розірвані, а нові не були укладені і позивач на їх укладення згоду не надавав);

- самостійно змінено профіль використання об'єкту (замість встановленого Додатковим погодженням профілю використання приміщення під „Інтернет-кафе, магазин, офіс” приміщення використовувалося під кафе).

Дані порушення підтверджується складеними позивачем Актами обстеження орендованого приміщення від 13.05.2008 року, від 10.07.2006 року та від 30.07.2008 року.

Крім того, представником позивача в судовому засіданні 02.10.2008 року надано довідку № 1080 від 05.09.2008 року Управління архітектури та містобудування ОМР, відповідно до якої при здійсненні перевірки встановлено, що ТОВ „Одессос Холдінг” самовільно виконані будівельні роботи по реконструкції орендованого приміщення першого поверху по вул. Буніна,33 з розділом цього приміщення на два окремих приміщення, шляхом обладнання внутрішньої перегородки.

Судова колегія вважає за можливе і доцільне залучити цю довідку до матеріалів справи, згідно із ст.101 ГПК України, оскільки вона не могла бути надана в суді першої інстанції, оскільки складена 28.07.2008 року, а відповідь отримана тільки 19.09.2008 року, тобто вже після винесення 22.08.2008 року місцевим господарським судом оскаржуваного рішення.

Частиною 3 статті 291 Господарського кодексу України передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний за наявності підстав, передбачених Цивільним кодексом України.

Відповідно до статті 783 Цивільного кодексу України, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, зокрема, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі.

Частиною 2 ст. 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Також ч.3 ст.26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” визначено, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Таким чином, здійснення без дозволу позивача перепланування приміщення та обладнання додаткового фасадного входу, самостійне змінення профілю використання об'єкту вказує на наявність вини саме відповідача, оскільки це є порушенням зобов'язань за договором № 102/2 від 02.03.1998 року, із чого випливає наявність правових підстав для дострокового розірвання договору оренди на підставі п.п.3.1,3.4,3.10 Договору оренди, ч.3 ст.26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, п.3 ст. 291 ГК України, ст.783 та ч.2 ст. 651 ЦК України.

На підставі викладеного, судова колегія приходить до висновку про правомірність та обґрунтованість заявлених ПУКВ ОМР позовних вимог та вважає, що позов підлягає задоволенню в повному обсязі, а саме укладений між сторонами договір оренди № 102/2 від 02.03.1998 року нежитлового приміщення, загальною площею 203,8 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Буніна,33 підлягає розірванню, а ТОВ „Одессос Холдінг” виселенню з цього приміщення.

ТОВ „Одессос Холдінг” ніяких додаткових пояснень та відповідних доказів до суду апеляційної інстанції не надало та його представник в судове засідання не з'явився, а тому зазначені вище факти під час розгляду даної справи в суді апеляційної інстанції нічим спростовані не були, а відповідно, в порушення статті 33 Господарського процесуального кодексу і не були доведені в повній мірі ті обставини, на які відповідач посилався як на підстави своїх доводів і заперечень.

За викладених обставин, колегія суддів дійшла до висновку про безпідставність, неправомірність та необґрунтованість рішення господарського суду Одеської області від 22.08.2008 року по справі № 16/87-08-2562, із чого випливає, що воно не відповідає вимогам чинного законодавства та матеріалам справи, а тому підлягає скасуванню, а апеляційна скарга ПУКВ ОМР –задоволенню.

Відповідно до статті 49 ГПК України, витрати по сплаті державного мита за розгляд позовної заяви, апеляційної скарги та витрати на ІТЗ судового процесу покладаються на відповідача.

Керуючись статтями 49, 99, 101 - 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів, -

П О С Т А Н О В И Л А:

1.Апеляційну скаргу Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради задовольнити.

2.Рішення господарського суду Одеської області від „22” серпня 2008 року по справі № 16/87-08-2562 скасувати.

Позов задовольнити.

Розірвати договір оренди нежитлового приміщення № 102/2 від 02.03.1998 року, укладений між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська,1) та Товариством з обмеженою відповідальністю „Одессос Холдінг” (65026, м. Одеса, вул. Буніна,33).

Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю „Одессос Холдінг” (65026, м. Одеса, вул. Буніна,33) з нежитлового приміщення одноповерхового флігелю, загальною площею 203,8 кв.м., що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Буніна,33, шляхом повернення цього об'єкту Представництву по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська,1).

3.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „Одессос Холдінг” (65026, м. Одеса, вул. Буніна,33, р/р 070 в ОПЕРО обласного управління СБУ, МФО 328845, ЗКПО 03064905) на користь Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська,1, р/р 1909 в ГУДКУ в Одеській області, МФО 828011, ЗКПО 26302595) державне мито за розгляд позовної заяви та апеляційної скарги в сумі 127,50 грн. та 118 грн. витрат на ІТЗ судового процесу.

4.Видачу наказів за постановою доручити господарському суду Одеської області.

Постанова в порядку статті 105 Господарського процесуального кодексу України набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанову апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.

Головуючий суддя            С.І. Колоколов

Суддя            Г.П. Разюк

Суддя            М.С. Петров