Господарський суд
Житомирської області
————————————————————————————————————————
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Від "27" жовтня 2008 р.

Справа № 6/622

Господарський суд Житомирської області у складі:

Головуючого судді

судді Терлецька-Байдюк Н.Я.

судді

за участю представників сторін

від позивача Малик В.Г. - довіреність від 10.09.08

Гукова Н.Є. - довіреність від 06.10.08

від відповідачів Ясюнецький О.О. - довіреності №30/5221 від 30.07.07 та №26/155 від 22.10.07

Загурський В.Ф. - директор

від третьої особи: не з'явився

Розглянув справу за позовом Дочірнього підприємства Торговий дім "Житомирхліб" ВАТ "Житомирхліб" (м. Житомир)

до 1. Виконавчого комітету Житомирської міської ради (м.Житомир)

2. Комунального підприємства "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради (м. Житомир)

3. Житомирської міської ради (м. Житомир)

Третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів - ВЖРЕП №3 (м. Житомир)

про стягнення 168 071,20 грн.

В судовому засіданні оголошувались перерви з 13.10.2008р. до 20.10.2008р. та до 27.10.2008р. о 16:00 годині відповідно до ст.77 ГПК України.

Позивач звернувся в суд з вимогою про стягнення з Комунального підприємства "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради та Виконавчого комітету Житомирської міської ради вартості здійснених ним невідокремлюваних поліпшень магазину "Золота нива", розташованого по вул.Черняховського, 5/1 в м.Житомирі, в сумі 168 071,20грн.

Ухвалою суду від 07.09.2008р. на задоволення клопотання позивача залучено до участі у справі в якості відповідача Житомирську міську раду, та в якості третьої особи без самостійних вимог на стороні відповідачів - ВЖРЕП №3.

Згідно заяв про уточнення позовних вимог від 13.10.2008р. (а.с.91) та від 20.10.2008р. (а.с.143) позивач просить стягнути з Житомирської міської ради понесені ним витрати на здійснення капітального ремонту магазину "Золота нива", розташованого по вул.Черняховського, 5/1 в м.Житомирі, в сумі 168 071,20грн. Позивач вважає, що понесені витрати повинна відшкодувати Житомирська міська рада як власник приміщення. До інших відповідачів вимоги не пред'являє.

В судовому засіданні представники позивача позовні вимоги підтримали з підстав, викладених у позові та заявах про їх уточнення.

Представники відповідачів проти позову заперечують. Заявою від 24.09.2008р. (а.с.82) просять застосувати до спірних правовідносин строк позовної давності, посилаючись на ст.786 ЦК України, згідно якої до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в один рік. Крім того, вважають позов безпідставним, оскільки відповідно до п.6.1 договору оренди орендар має право проводити переобладнання чи пристосування орендованого приміщення для своїх потреб лише з дозволу орендодавця, погодженого в установленому порядку власником майна. Такого погодження Житомирська міська рада, яка є власником майна, не давала і відповідного рішення не приймала.

Третя особа в судове засідання не з'явилась, хоча про час та день слухання справи повідомлялась вчасно та належним чином.

Відповідно до ст.75 ГПК України суд вважає за можливе розгляд справи за відсутності представника третьої особи.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, господарський суд,

ВСТАНОВИВ:

Дочірнє підприємство Торговий дім "Житомирхліб" ВАТ "Житомирхліб" (позивач) орендувало нежиле приміщення, розташоване по вул.Черняховського, 5/1 в м.Житомирі, під фірмовий магазин, що підтверджується відповідними договорами оренди від 08.08.2003р. та 26.08.2004р. (а.с.145-150), від 23.12.2005р. (а.с.70-74), від 27.12.2006р. (а.с.50-53).

Позивач зазначає, що ним за час користування вказаним приміщення проводилися ремонтно-будівельні роботи по поліпшенню магазину. Зокрема, відповідно до погодженого головним управлінням містобудування та архітектури Житомирської міської ради проекту оздоблення фасаду магазину (а.с.159-170) та згідно дефектного акту від 17.03.2005р., погодженого з орендодавцем - ВЖРЕП №3 (а.с.26-27) ним проведено капітальний ремонт фасаду, що підтверджується договором №21/03 на виконання ремонтно-будівельних робіт від 21.03.2005р., укладеним між позивачем та ТОВ "Будексім" (а.с.8-9).

На проведення ремонту фасаду позивачем затрачено коштів в загальній сумі 45151,20грн., що підтверджується довідкою форми №КБ-3 від 15.12.2005р. про ватрість виконаних підрядних робіт (а.с.10), актом приймання виконаних підрядних робіт за грудень 2005 року форми №КБ-2в (а.с.11-14) та банківськими виписками про перерахування коштів в сумі 45151,20грн. товариству "Будексім" (а.с.121-131).

Позивач також зазначає, що ним проводився відновлювальний ремонт приміщення магазину на загальну суму 122920,00грн., на підтвердження чого надані копії договору від 02.10.2006р., укладеного між позивачем та ПП Гановським О.М. (а.с.15-16) та акту приймання виконаних робіт №1 від 24.04.2007р. (а.с.17). Також позивачем надані копії договорів на виконання ремонтно-оздоблювальних робіт магазину "Злота нива" від 16.01.2006року, укладених між позивачем та ПП "Молдіком" на суму 168078,20грн. (а.с.76) та договір на суму 122 635,20грн. (а.с.103) з доданими до них відповідними локальними кошторисами (а.с.78, 108). На підтвердження понесених витрат за цими договорами позивачем надано договір №71 про відступлення права вимоги від 22.03.2007 року, укладений між ТОВ "Молдіком" та ТОВ "Бакалія-Продукт" на суму 122635,20грн. (а.с.105), та копії квитанцій до прибуткових касових ордерів про сплату коштів товариству "Бакалія-Продукт" (а.с.116-120).

Позивач, посилаючись на те, що останній договір оренди магазину, строк якого закінчився 27.11.2007р., орендодавцем не продовжено на наступний термін, просить стягнути з Житомирської міської ради проведені ним за час користування орендованим майном невід'ємні поліпшення магазину "Золота нива" в загальній сумі 168 071,20грн.

Дослідивши в сукупності всі обставини та матеріали справи, проаналізувавши вимоги чинного законодавства, що регулюють спірні правовідносини, господарський суд приходить до висновку про часткове задоволення позову з огляду на наступне.

Відповідно до ч.3 ст.23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (далі - Закон №2269-ХІІ) орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Частиною 2 ст.27 Закону №2269-ХІІ передбачено, що орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Зазначені норми Закону №2269-ХІІ кореспондуються із приписами ст.ст.773, 776, 778 ЦК України.

Відповідно до ч.1 ст.773 ЦК України наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця (ч.3 ст.773 ЦК).

Статтею 776 ЦК України передбачено, що поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця (ч.1 ст.778 ЦК).

Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю (ч.3 ст.778 ЦК).

Згідно п.6.1 зазначених вище договорів оренди приміщення магазину "Золота нива", що укладалися з позивачем, Орендар (позивач) має право проводити переобладнання чи пристосування орендованого приміщення для своїх потреб лише з дозволу Орендодавця, погодженого в установленому порядку власником майна або уповноваженим ним органом.

В період, коли позивачем проводились поліпшення орендованого приміщення, Орендодавцев виступав ВЖРЕП №3. Власником майна є територіальна громада м.Житомира в особі міської ради, що підтверджується свідоцтвом про право власності від 13.10.2008 року (а.с.140).

Як вбачається з листа ВЖРЕП №3 від 20.04.05 №419а (а.с.132), останній не заперечує проти можливого виконання ремонтно-оздоблювальних робіт і поліпшень орендованого приміщення магазину "Золота нива" в житловому будинку №5 по вул.Черняхівського. Ним також погоджувався і дефектний акт на ремонт фасаду магазину.

Відповідач (міська рада), заперечуючи проти позову, вказує на відсутність погодження проведення ремонту з власником майна.

Разом з тим, відповідачем не надано суду "порядок", відповідно до якого повинно проводитись таке погодження (як зазначено в договорі). У відзиві від 27.10.08 відповідач, посилаючись на с.1 ст.59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", зазначив, що з таких питань радою приймаються відповідні рішення (а.с.172).

Натомість, договора оренди від 08.08.2003р. та від 26.08.2004р., які погоджені відділом по управлінню та приватизації комунального майна міської ради, містять розділ 8 "Особливі умови договору", в якому зазначено, що Орендар зобов'язаний провести ремонт фасаду та благоустрій прилеглої території орендованого приміщення. Недотримання вказаного зобов'язання є підставою для відмови в продовженні договору".

На виконання вказаних умов договору позивачем складено дефектний акт, який погоджено з Орендодавцем (ВЖРЕП №3), виготовлено і погоджено з головним управлінням містобудування та архітектури Житомирської міської ради паспорт зовнішнього оздоблення фасаду магазину, та проведено капітальний ремонт фасаду, що підтверджено вказаним вище договором та банківськими виписками про оплату проведених ремонтних робіт на суму 45151,20грн.

Суд, проаналізувавши дефектний акт та акт приймання виконаних робіт по ремонту фасаду форми КБ-2в, приймає доводи позивача, що ним проведено капітальний ремонт фасаду, а не поточний ремонт, які грунтуються на роз'ясненні Державного комітету України з будівництва та архітектури, викладені в листі від 30.04.2003р. №7/7-401, де зазначено, що капітальний ремонт будівлі - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає заміну, відновлення та модернізацію конструкцій і обладнання будівель в зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращання планування будівлі і благоустрою території, та на "Примірному переліку послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд", затвердженому наказом Державного комітету з питань житлово-комунального господарства від 10.08.2004р. №150, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 21.08.2004р. №1046/9645.

Отже, враховуючи викладене, суд приходить до висновку про обгрунтованість позовних вимог в частині стягнення з власника об'єкта оренди коштів, витрачених Орендарем на поліпшення орендованого приміщення, а саме, на капітальний ремонт фасаду магазину "Золота нива" в сумі 45151,20грн.

Докази, надані позивачем на обгрунтування проведення відновлювального ремонту приміщення магазину на суму 122920,00грн., суд оцінює критично, оскільки вони містять суперечності як в частині підрядника, який здійснював ці роботи, так і в сумі та переліку проведених робіт. Крім того, ці роботи не погоджені ні з орендодавцем, ні з власником орендованого приміщення. За таких обставин в цій частині позов задоволенню не підлягає.

Стосовно заяви відповідача про застосування строку позовної давності слід зазначити, що відповідно до приписів ст.786 ЦК України до вимог про відшкодування збитків у зв'язку з пошкодженням речі, яка була передана у користування наймачеві, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в один рік. Перебіг позовної давності щодо вимог наймодавця починається з моменту повернення речі наймачем, а щодо вимог наймача - з моменту припинення договору найму.

Як зазначалось вище, договір найму приміщення магазину закінчився 27.11.2007р., а позов пред'явлено 04.07.2008р., що підтверджується відповідним штампом канцелярії суду на позовній заяві, тобто, в межах строку позовної давності. Помилковою є позиція відповідача про відлік строку позовної давності з дня закінчення того з договорів, в період дії якого проводився ремонт. Найм вказаного приміщення був безперервним, а укладення договору оренди на новий строк не є підставою вважати, що оренда даного приміщення припинялась.

На підставі викладено, суд задовольняє вимоги позивача про відшкодування здійснених ним невідокремлюваних поліпшень фасаду магазину "Золота нива" в сумі 45151,20грн., в іншій частині позову відмовляє за недоведеністю.

Судові витрати по справі покладаються на відповідача (Житомирську міську раду) пропорційно сумі задоволених вимог.

Керуючись ст.ст. 33, 43, 44, 49, 82-85 ГПК України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Стягнути з Житомирської міської ради (10014, м.Житомир, Майдан С.П.Корольова, 6)

- на користь Дочірнього підприємства Торговий дім "Житомирхліб" ВАТ "Житомирхліб" (10003, м.Житомир, вул. Л.Україники, 33, код 32520095) - 45151,20грн. коштів, витрачених на поліпшення магазину "Золота нива", розташованого по вул.Черняховського, 5/1 в м.Житомирі, також 451,51грн. сплаченого державного мита та 31,86грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

3. В іншій частині позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законої сили після закінчення 10-ти денного сроку з дня його підписання, оформленого відповідно до ст.84 ГПК України.

Суддя

Терлецька-Байдюк Н.Я.

Дата підписання рішення: 03 листопада 2008 року.

Віддрукувати:

1 - в справу

2, 3, 4, 5 - сторонам