ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

18 червня 2008 р.                                 Справа
9/257-07

за
позовом:Вінницької міської ради ( м. Вінниця, вул. Соборна, 59)

до:
фізичної особи - підприємця ОСОБА_1( АДРЕСА_1)

третя
особа  на стороні відповідача  - Ленінська районна рада, м. Вінниця

про
розірвання договору оренди

Головуючий
суддя     Кожухар М.С.

Cекретар
судового засідання  Юрчак Л.С.

Представники
:

позивача     : Левчишин С.О. -за дорученням

відповідача
: ОСОБА_2-за дорученням;

3-
тьої особи: не з'явився

Прокуратури
Вінницької області -не з'явився

За
клопотанням представників сторін звукозапис судового процесу не здійснювався.

В С Т А Н О В И В :

Постановою  Вищого господарського суду України від  20.03.08р. за касаційним поданням першого
заступника прокурора Вінницької області скасовано постанову Житомирського
апеляційного господарського суду та рішення господарського суду Вінницької
області від 22.08.07 р. у справі № 9/257-07; справу  передано на новий розгляд до суду першої
інстанції.

Ухвалою суду від 25.04.2007 р. прийнято
справу до  нового розгляду  з призначенням судового засідання на
29.05.2008 р.

Ухвалою суду від 29.05.2008 р. розгляд
справи відкладено на 13.06.2008 р., у зв'язку з неявкою представників позивача
та прокурора і ненаданням сторонами усіх необхідних для вирішення спору
документів.

В судовому засіданні 13.06.2008 р.
оголошено перерву до 18.06.2008 р. для надання позивачем доказів по справі.

В судовому засіданні 18.06.2008 р.
представник позивача позовні вимоги підтримав, представник відповідача проти
позову  заперечив.

3-тя особа та прокурор правом участі в
розгляді справи не скористались, про час і місце розгляду справи повідомлені
належним чином.

Відсутність представників 3-ї особи та
прокурора не перешкоджає розгляду справи.

Позовні вимоги мотивовані наступним.

Відповідно до рішення п"ятої
сесії п"ятого скликання Вінницької обласної ради від 10.11.2006 р. № 164,
свідоцтва №337 про право власності від 14.11.2006 р. та реєстраційного
посвідчення на об'єкт нерухомого майна за №219 від 16.11.2006 р.
адміністративний будинок Ленінської районної ради, що знаходиться за адресою:
АДРЕСА_2  передано до комунальної
власності територіальної громади м. Вінниці.

12.09.06 р. Виконкомом Ленінської районної
ради м. Вінниці надано СПД ОСОБА_1 у платне користування нежитлове приміщення,
яке розташовано за адресою: АДРЕСА_2(кімнати у підвалі адмінбудинку площею
260,0 м терміном на чотири роки (до 01.10.2010р.) для здійснення
підприємницької діяльності (розміщення спортивно-оздоровчого комплексу:
тренажерний зал, солярій, душову, масажний та косметичний кабінети).

Цим же рішенням надано дозвіл фізичній
особі ОСОБА_1 на проведення перепланувальних та будівельних робіт в
орендованому підвальному приміщенні площею 260,0 кв.м після отримання
відповідного дозволу на проведення перепланування в управлінні містобудування
та архітектури Вінницької міської ради та подання до виконкому Ленінської
районної ради протягом 5 днів після його отримання.

09.11.2006р. Ленінською районною радою
в особі голови Бондаря Ю.Г. укладено договір найму (оренди) комунального майна
з фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1, відповідно до якого останньому
передано в оренду нежитлове приміщення - частину підвалу адміністративної
будівлі по АДРЕСА_2 площею 260 кв.м, для здійснення підприємницької діяльності
(розміщення спортивно-оздоровчого комплексу: тренажерний зал, солярій, душову,
масажний та косметичний кабінет) терміном до 09.11.2016р., тобто вже на 10
років, а не 4 роки, як це передбачено рішенням виконкому від 12.09.06р. № 22.

Відповідно до ст. 770 ЦК України у
разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права
та обов'язки наймодавця.

01.08.06 р. комісія Ленінської районної
ради м.Вінниці “Орендодавець”передала по акту приймання-передачі приміщень СПД
ОСОБА_1 підвальне приміщення адмінбудинку по АДРЕСА_2 згідно договору від
01.08.06 р., тобто договору, якого не існує. Фактично договір оренди був
укладений 09.11.2006 р.

14.11.2006р. підприємець ОСОБА_1
подав до Вінницької міської ради заяву про надання дозволу на проектування
реконструкції орендованих приміщень в будинку по АДРЕСА_2 в
спортивно-оздоровчий комплекс. За розглядом даного клопотання міською радою
дозволу підприємцю ОСОБА_1 на проектування реконструкції орендованого
приміщення надано не було.

Відповідно
до висновків територіального органу державного пожежного нагляду реконструкція
підвального поверху можлива за умови влаштування вузлу входу-виходу з тамбуром,
відокремленим від загальної сходової клітини. Такий вузол можливо побудувати за
умови перепланування приміщення підвального поверху, на яке дозволу підприємцем
ОСОБА_1 не отримано. Відповідно до п.4 даного висновку заборонено проектування
вентиляційних продухів підвальних приміщень. Відповідно до договору оренди під
перебудову надана вентиляційна камера (прим. №18), що є порушенням пожежної
безпеки. Згідно висновку Вінницької міської санітарно-епідермічної станції
проект реконструкції приміщень повинен погоджуватися органами державно
санітарного нагляду до початку робіт, яких відповідачем на даний час не
отримано.

В зв'язку із забороною інспекції
ДАБК, перепланування даних приміщень не відбулось, проте всередині приміщень
підприємцем ОСОБА_1 розпочато будівельні роботи: переоблаштування інженерних
мереж, водопроводу, тепломережі, без погодження з водоканалом,
Вінницятеплокомуненерго та Вінницькими міськими електричними мережами,
проведено оздоблювальні роботи та будівництво басейну. Таким чином відповідач
користується майном всупереч договору найму.

Факт початку будівельних робіт без
належного дозволу визнаний відповідачем, пояснення з даного приводу написані
ним власноручно, про що свідчить протокол Інспекції ДАБК про адміністративне
порушення по ст.9 ч.З КУпАП№ 547 від15.12.2006 р.

Згідно ст.783 ЦК України Наймодавець
має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю
всупереч договору найму.

Посилаючись на наведене, позивач
просить розірвати договір найму (оренди) комунального майна від 09.11.2006 р.,
що був укладений між Ленінською районною радою та СПД ОСОБА_1 та зобов'язати
відповідача звільнити наймане підвальне приміщення адмінбудинку поАДРЕСА_2 протягом
10 днів з моменту набрання рішенням суду законної сили (позовні вимоги уточнено
заявою від 13.06.2008 р.).

У наданих 18.06.2008 р. поясненнях
представник позивача посилався також на те, що відповідачем порушується пп.
3.2.7 договору оренди, а саме: створюються перешкоди для доступу власника до
орендованих приміщень, приміщення не застраховані, не врегульовано питання щодо
відрахування амортизації за користування приміщенням комунальної власності та
щодо пожежної безпеки приміщення, не визначено вартість майна.

Відповідач проти позову заперечив,
посилаючись на таке.

09.06.2006р. з метою оренди частини
цокольних приміщень поАДРЕСА_2 відповідачем у ПП „Центр експертних послуг
„Сервіс-Центр" було замовлено предпроектну пропозицію по реконструкції
частини цокольних приміщень під спортивно-оздоровчий комплекс по просп.
Космонавтів в буд. №30 у м. Вінниці. Відповідно до предпроектних пропозицій по
реконструкції частини цокольних приміщень під спортивно-оздоровчий комплекс
(п.п. 1.6) по планувальним і конструктивним рішенням запропоновано: кімната
водних процедур з басейном площею 61.5 кв.м.; солярій площею 19 кв.м., кімната
для •^рсоналу площею 13,67кв.м., масажний кабінет площею 10,6 кв.м., тринажорна
зала площею 71,5 кв.м., роздягальня площею 14,5 кв.м., кабінет інфрачервоного
опромінення площею 7,1 кв.м., санвузол площею 5,7 кв.м., .коридор площею 50,5
кв.м. Зазначена інформація зазначена і на кресленнях (план підвалу).

12.09.2006р. рішенням виконавчого
комітету Ленінської районної ради №60 відповідачу було надано в оренду кімнати
у підвалі площею 260 кв.м. для здійснення підприємницької діяльності розміщення
спортивно-оздоровчого комплексу до 01.10.2010р. та надано дозвіл на проведення
перепланування та будівельних робіт в орендованому підвальному приміщенні,
після отримання дозволу в управлінні містобудування і архітектури Вінницької
міської ради.

07.11.2006р. на засіданні постійно
діючої комісії   Ленінської районної ради
з питань благоустрою та житлово-комунального господарства, що підтверджується
протоколом №5. розглядалось питання про продовження терміну користування
орендованими приміщеннями до  10 років.

Рішенням виконавчого комітету від
08.11.2006р. №74 були внесені зміни до рішення

виконкому
Ленінської районної ради №60 від 12.09.2006р. в частині продовження терміну

оренди
на 10 років.

В зв'язку з тим, що відповідно до
вимог ЦК України договір оренди майна укладений більш ніж на три роки підлягає
нотаріальному посвідченню, відповідачу було запропоновано підписати 09.11.2006
р. новий нотаріально посвідчений договір оренди, хоча термін дії попереднього
договору від 01.08.2006р. не закінчився.

08.11.2006р. відповідач передав
Ленінській районній раді приміщення за актом прийому-передачі, а остання
09.11.2006 р. зазначені приміщення передала відповідачу за актом
прийому-передачі від 09.11.2006р. В п.п. 1.2. договору найму (оренди) зазначено
характер використання приміщень для здійснення, підприємницької діяльності
(розміщення спортивно-оздоровчого комплексу: тренажерний зал, солярій, душева,
масажний та косметичний кабінет).

22.02.2007р. на засіданні комісії по
розгляду конфліктних питань та апеляцій розглядались  звернення відповідача, однак остаточне
рішення комісії не було прийняте, не прийняте
воно і по даний час.

Інші види використання приміщень
передбачені предпроектними пропозиціями по
реконструкції частини цокольного приміщення під спортивно-оздоровчий
комплекс, а саме (кімната для персоналу, тамбури, коридори, роздягальні,
насосна, басейн, санвузел, кабінет інфрачервоного опромінення), як вважає
відповідач, не було потреби перераховувати, оскільки основний характер
використання орендованого приміщення є спортивно-оздоровчий комплекс, який
згідно державних будівельних норм та правил повинен передбачати наявність таких
приміщень для надання всіх зручностей його відвідувачам.

26.05.2008 р. відповідачем було
подано клопотання про зупинення провадження у справі № 9/257-07 до вирішення
іншої пов'язаної з нею адміністративної справи № 2-а-323/08 за позовом СПД
ОСОБА_1 до виконавчого комітету Вінницької міської ради про визнання дій
протиправними та зобов'язання вчинити дії щодо прийняття рішення.

Клопотання мотивовано тим, що
Вінницькою міською радою до господарського суду Вінницької області подано позов
про розірвання договору 10.05.2007р., в позовній заяві як на підстави позову
Вінницька міська в посилається на те, що 14.11.2006р. підприємець ОСОБА_1 подав
до міської ради заяву про надання дозволу проектування реконструкції
орендованих приміщень в будинку по АДРЕСА_2 у спортивно-оздоровчий комплекс.
Будівельні роботи відповідачем розпочато без погодження. Тобто основною
підставою для розірвання договору позивач вважає самочинні дії відповідача.
Разом з тим постановою Ленінського районного суду від 06.05.2008 р. у справі №
2-а-323/08 задоволено  адміністративний
позов СПД ОСОБА_1, визнано протиправними дії виконкому Вінницької міської ради
в частині нерозгляду заяви СПД ОСОБА_1 від 12.03.2008 р. про надання дозволу на
проектування реконструкції (капітального ремонту) орендованого приміщення,
зобов'язано міськвиконком розглянути зазначену заяву СПД ОСОБА_1 з поданими
документами від 12.03.2008 р. та прийняти рішення про надання дозволу на проектування
реконструкції (капітального ремонту) орендованих приміщень по просп..
Космонавтів, 30 у спортивно-оздоровчий комплекс.

У зв'язку з відсутністю представників
позивача і прокурора в судовому засіданні 29.05.2008 р., дане клопотання
розглянуто судом у судовому засіданні 13.06.2008 р.

В судовому засіданні 13.06.2008 р.
представник відповідача пояснив, що постанова Ленінського районного суду не
набрала законної сили.

Представник 3-ї особи дане клопотання
підтримав.

Представники позивача та прокурора проти
клопотання заперечили.

Заслухавши учасників процесу та
дослідивши подане клопотання з доданими до нього документами, суд відмовив у
його задоволенні, про що зазначено у протоколі судового засідання від
13.06.2008 р., з таких підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 79 Господарського
процесуального кодексу України господарський суд зупиняє провадження у справі в
разі неможливості розгляду даної справи до вирішення, пов'язаної з нею іншої
справи, що розглядається іншим судом.

Вирішення питання про надання дозволу на
реконструкцію орендованого приміщення у даний час не впливає на підстави
позовних вимог: тобто наявність суттєвого порушення умов договору оренди на час
звернення позивача до суду. Тому розгляд справи № 2-а-323/08 не перешкоджає
розгляду справи № 9/257-07.

Розглянувши справу № 9/257-07 в судовому
засіданні 18.06.2008 р., суд встановив таке.

На підставі договору оренди комунального
майна від 01.08.06 р., підписаного приватним підприємцем ОСОБА_1 ( орендар ) та
Ленінською районною радою м. Вінниці ( орендодавець ) строком до 01.01.2007 р.,
комісія останнього передала, а підприємець ОСОБА_1  прийняв підвальне приміщення адмінбудинку
Ленінської районної ради м. Вінниці за адресою: АДРЕСА_2 загальною площею 260,0
кв.м, про що складено відповідний акт від 01.08.2006 р. (а.с.21).

12.09.06 р. Виконком Ленінської районної
ради м. Вінниці, керуючись рішенням №22 третьої сесії V скликання "Про
порядок надання комунального майна в оренду" прийняв рішення №60 "Про
використання комунального майна" ( а.с 20), яким надано в оренду СПД  ОСОБА_1 нежитлове приміщення, яке розташоване
за адресою: АДРЕСА_2(кімнати у підвалі адмінбудинку площею 260,0 м терміном на
чотири роки (до 01.10.2010р.) для здійснення підприємницької діяльності
(розміщення спортивно-оздоровчого комплексу: тренажерний зал, солярій, душову,
масажний та косметичний кабінети) терміном на чотири роки.

Цим же рішенням надано дозвіл СПД
ОСОБА_1 на проведення перепланувальних та будівельних робіт в орендованому
підвальному приміщенні площею 260,0м" після отримання відповідного дозволу
на проведення перепланування в управлінні містобудування та архітектури
Вінницької міської ради та подання до виконкому Ленінської районної ради
протягом 5 днів після його отримання.

Рішенням виконкому Ленінської районної
ради за №74 від 08.11.2006 р. (а.с 103) внесено зміни до рішення виконкому від
12.09.2006 р. №60, п.1 якого викладено у новій редакції, зокрема приміщення
надано в оренду терміном на десять років.

За актом прийому-передачі від
08.11.2006 р. ( а.с 66) відповідач передав, а комісія Ленінської районної ради
прийняла орендовані згідно з договором від 01.08.2006 р. нежилі приміщення .

09.11.2006р. Ленінська районна рада в
особі голови Бондаря Ю.Г. (наймодавець ) підписала договір найму (оренди)
комунального майна з фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 ( наймач ),
відповідно до якого  наймодавець передає
наймачу в оренду нежитлове приміщення - частину підвалу адміністративної будівлі
по АДРЕСА_2 площею 260,0 кв.м для здійснення підприємницької діяльності
(розміщення спортивно-оздоровчого комплексу: тренажерний зал, солярій, душову,
масажний та косметичний кабінет) терміном до 09.11.2016р. Вказаний договір
посвідчений нотаріально ( а.с 212-213).

В п. 1.1 даного договору оренди
зазначено, що наймодавець передає, а
наймач приймає в строкове платне користування комунальне майно на
підставі рішення 3 сесії Ленінської районної ради м. Вінниці V скликання від
19.06.06р. №22 "Про порядок надання комунального майна в оренду" та
рішень виконавчого комітету Ленінської районної ради м. Вінниці від 12.09.2006
р. №60 "Про використання комунального майна" та від 08.11.2006 р. №74
"Про внесення змін до рішення виконкому від 12.09.2006 р. №60.

За актом приймання-передачі приміщень
від 09.11.2006 р. комісія Ленінської районної ради передає, а фізична особа -
підприємець  ОСОБА_1  приймає
в строкове платне користування комунальне майно, а саме: частку підвалу
"п/А" приміщення адмінвстративної будівлі, літ. "А",
приміщення складу №12, площею 70,3 кв.м, приміщення складу №13, площею 28,4
кв.м, приміщення коридору №14, площею 6,0 кв.м., приміщення сховища №15, площею
71,5 кв.м, приміщення  сховища №16,
площею 31,3 кв.м., приміщення коридору №17, площею 30,0 кв.м., приміщення
венткамери №18, площею 13,7 кв.м., приміщення складу №19, площею     7,3 кв. м., загальною площею 258,5 кв. м
за адресою : АДРЕСА_2        ( а.с 104 ).

Відповідно до свідоцтва № 337 від
14.11.2006 р., виданого на підставі рішення виконкому Вінницької міської ради
від 14.11.2006 р. № 2756, власником будівлі у м. Вінниці по вул. Космонавтів,
30 (і відповідно об'єкту оренди) є територіальна громада м. Вінниці в особі
Вінницької міської ради. На підставі цих документів власнику 16.11.2006 р.
видано реєстраційне посвідчення за реєстровим номером 219 (а.с. 209-210).

15.12.2006 р. інспекцією державного
архітектурно-будівельного контролю управління містобудування і архітектури
Вінницької міської ради складено протокол № 547 про адміністративне
правопорушення, де зазначено, що гр. ОСОБА_1
без належного дозволу розпочав роботи з будівництва
спортивно-оздоровчого комплексу поАДРЕСА_2 в підвальному приміщенні. Постановою
№ 547 від 15.12.2006 р. за це порушення начальником вказаної вище інспекції на
гр. ОСОБА_1 накладено адміністративне стягнення у вигляді штрафу в сумі 170
грн. (а.с.220-221).

Заслухавши пояснення представників
сторін, дослідивши і оцінивши надані докази, суд дійшов такого висновку.

Відповідно до ст. 770 Цивільного кодексу
України (далі -ЦК України) у разі зміни власника речі, переданої у найм, до
нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Посилаючись на вищезазначену норму і
вважаючи, що мають місце підстави для розірвання договору оренди, Вінницькою
міською радою подано до господарського суду Вінницької області позов про
розірвання на підставі ст.783 ЦК України договору найму ( оренди ) комунального
майна від 09.11.2006 р. між Ленінською районною радою  та суб"єктом підприємницької діяльності
ОСОБА_1 та зобов"язання відповідача звільнити наймане підвальне приміщення
адмінбудинку по АДРЕСА_2  на протязі 10
днів з моменту набрання рішенням законної сили (позовні вимоги уточнено заявою
від 13.06.2008 р., а.с. 207).

Відповідно до ст. ст. 640 ч. 3 ЦК
України договір,   який  підлягає
нотаріальному  посвідченню  або державній реєстрації, є укладеним з
моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі
необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту
державної реєстрації.

Статтями 793 ч. 2, 794 ЦК України (у
редакції, що діяла до набрання чинності Закону України від 20.12.2006 р. №
501-V «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо нотаріального
посвідчення та державної реєстрації договору найму будівлі») встановлено, що
договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини)
строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню; та державній
реєстрації.

Відповідач доказів державної реєстрації
вказаного договору не надав, його представник в судовому засіданні пояснив, що
з питанням про державну реєстрацію договору відповідач звертався до БТІ в усній
формі і йому було відмовлено.

З урахуванням наведеного, суд вважає,
що позовні вимоги про розірвання спірного договору оренди задоволенню не
підлягають, оскільки на час розгляду справи даний договір в силу положень ЦК
України не є укладеним.

Навіть, якби даний договір було
укладено сторонами у встановленому законом порядку, викладені у позовній заяві
доводи позивача щодо розірвання договору є помилковими.

Відповідно до частини 1 ст.206 ГК
України господарське зобов"язання може бути розірвано сторонами відповідно
до правил, встановлених ст.188 ГК України.

Згідно з п.2 ст.188 ГК України сторона
договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна
надіслати пропозицію про це другій стороні за договором.

Тобто пропозиція щодо внесення змін до
договору або його розірвання може виходити від будь-якої сторони і має бути
викладена письмово.

Позивач   не
звертався   до   відповідача з пропозицією про розірвання
договору від 09.11.2006 р., що стверджується матеріалами справи та поясненнями
представників сторін в судовому засіданні.

Оскільки господарські суди розглядають
справи у спорах, що виникають при зміні або розірванні договорів, то тільки
дотримання сторонами встановленого статтею 188 Господарського кодексу України
порядку зміни та розірвання договору і недосягнення при цьому згоди може
свідчити про наявність між ними спору. Якщо ж особа, яка бажає змінити або
розірвати договір, не зверталася з відповідною пропозицією до іншої сторони, то
в цьому разі немає підстав стверджувати про існування спору між сторонами.

Позовні  вимоги
позивача ґрунтуються  на п.1   ч.1
ст.783 ЦК України. Зазначена норма наділяє наймодавця правом вимагати
дострокового розірвання  договору найму,
у разі      користування наймачем річчю
всупереч договору або призначенню речі.

Відповідно до ст.651 ЦК України
договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із
сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках,
встановлених договором або законом за відсутності згоди сторін про зміну або
розірвання договору.

Істотним є таке порушення стороною
договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою
позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Позивач не довів факту  користування відповідачем річчю всупереч
умовам договору та отримання позивачем шкоди від цього.

Стан приміщення позивачем не
перевірявся. Посилання позивача на те, що відповідач перешкоджає доступу
власника до майна, документально не підтверджені. Єдиний акт від 30 12.2006 р.,
на який посилається представник позивача в обґрунтування доводів щодо створення
відповідачем перешкоди у доступу власника до майна (а.с.218), не може братись
до уваги, оскільки він складений у офіційно визначений вихідний день (суботу),
у ньому не зазначено, що саме перешкоджало комісії оглянути приміщення
поАДРЕСА_2, він складений без участі представників сторін, що підписали договір
оренди від 09.11.2006 р.

З протоколу про адміністративне
правопорушення та постанови про накладення на гр. ОСОБА_1 адмінстягнення від
15.12.2006 р. не вбачається, що початок будівництва спортивно-оздоровчого
комплексу суттєво порушує умови договору, адже за умовами цього договору
приміщення передано в оренду саме для облаштування спортивно-оздоровчого
комплексу, та що розпочаті відповідачем роботи нанесли шкоду позивачу.

З урахуванням наведеного, керуючись
ст..ст. 33, 43,82,84,115 ГПК України, -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову відмовити.

Копію рішення надіслати сторонам, 3-й
особі та прокурору Вінницької області.

Суддя
М.Кожухар

Повний текст рішення
суду оформлено і підписано

відповідно до вимог
ст.84 ГПК України
23 червня 2008 р.

Надруковано
5 прим.

1-й -1 справу, 2-й
-позивачу, 3-й -  відповідачу, 4-й -3-й
особі, 5-й -  прокурору Вінницької
області