ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

10.06.08

Справа № 3/307-08.

Господарський суд Сумської області , у складі судді Левченко П.І. розглянувши матеріали справи

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю „Промислова група „РОСТ”, м. Київ

до відповідачів: 1) Управління майном Сумської обласної ради

2) Сумської обласної ради

3) Сумського обласного комунального підприємства „Фонд інвестування об’єктів соціальної сфери та промисловості”, м. Суми

про визнання права на приватизацію

За участю представників сторін :

від позивача: Мазнєва С.Г. ;

від першого відповідача: Сілаєва О.В. ;

від другого відповідача – Сілаєва О.В. ;

від третього відповідача – Морозов О.П.

В судовому засіданні 09.06.2008 року було оголошено перерву до 11 год. 00 хв. 10.06.2008 року .

Суть спору : позивач просить суд : 1). визнати за ним пріоритетне право на приватизацію шляхом викупу орендованого ним нежитлового приміщення , яке розташоване за адресою : м. Суми, вул.Харківська, 31 , площею 110,0 кв.м. ; 2). зобов’язати першого відповідача підготувати до продажу шляхом викупу нежитлове приміщення площею 110,0 кв.м. , розташоване в м. Суми по вул. Харківській, 31, та здійснити процедуру продажу шляхом викупу цих приміщень на користь позивача .

Перший відповідач у своєму відзиві на позов вважає позовні вимоги позивача безпідставними, посилаючись на те, що виходячі з постанови Харківського апеляційного господарського суду від 21.04.2008 року по справі № 17/37-08, позивач не мав права на здійснення ремонтних робіт з внесенням невід’ємних поліпшень за рахунок позивача зі збільшенням вартості орендованого майна . Отже , на думку першого відповідача, позивач не має права на приватизацію орендованого майна шляхом викупу .перший відповідач просить суд відмовити позивачеві в позові .

Третій відповідач у своєму відгуку на позовну заяву зазначає, що він не надавав згоди на проведення капітального ремонту , а також попереджав позивача про закінчення терміну договору оренди нежитлового приміщення в м. Суми по вул. Харківській, 31 та звертався до позивача з проханням передати нежитлові приміщення .Третій відповідач просить відмовити позивачеві в позові .

Другий відповідач відзиву на позов не подав . Представник другого відповідача в судовому засіданні усно заперечував проти позову, підтримуючи позицію першого та третього відповідачів .

Представник позивача подав суду в судовому засіданні для долучення до матеріалів справи копію касаційної скарги на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 21.04.2008 року у справі № 17/37-08, копію договору оренди № 65 від 11.05.2006 року, копію акту приймання-передачі нерухомого майна , копію змін до договору № 65 від 11.05.2006 року від 01.03.2007 року , копію додаткової угоди від 09.04.2007 року до договору оренди № 65 від 11.05.2006 року , копію довідки від 09.06.2008 року № 335 третього відповідача про залишкову вартість (балансову) нежитлового приміщення площею 110 кв.м., займаної позивачем по вул. Харківській , 31 в м. Суми, що знаходиться на балансі третього відповідача . Згідно цієї довідки станом на 01.04.2008 року залишкова вартість (балансова) згаданого вище приміщення (110 кв.м) складає 20 189,72 грн.

Оригінали вищезгаданих документів оглянуті судом судовому засіданні , а їх копії долучені до матеріалів справи .

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд встановив:

11.05.2006 року між позивачем (орендарем) та третім відповідачем (орендодавцем) укладеного договір № 65 оренди індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до обласної комунальної власності , згідно умов якого позивач отримав в оренду нежитлове приміщення площею 110 кв.м. в м. Суми по вул. Харківській , 31 (а.с. 13-15) .

01.03.2007 року сторони договору оренди № 65 від 11.05.2006 року підписали зміни до цього договору , встановивши строк його дії до 31.03.2008 року ( а.с. 16-17). Відповідно до пунктів 5.3 та 5.4 договору оренди № 65 від 11.05.2006 року орендар зобов’язаний забезпечити збереження орендованого майна , запобігання його пошкодженню і псуванню , своєчасно здійснювати поточний та інші види ремонтів орендованого майна .

Пунктом 6.2 договору оренди передбачено, що орендар має право вносити зміни до складу орендованого майна , проводити його реконструкцію , технічне переозброєння та інші поліпшення , що зумовлюють підвищення його вартості, за дозволом орендодавця.

Третій відповідач листом № 5 від 10.01.2007 року ( а.с. 28 ) повідомив позивача про надання йому дозволу на виконання ремонтних робіт та просив погодити це питання з власником майна .

Позивач листом № 2 від 11.01.2007 року звернувся до Управління майном Сумської обласної ради ( першого відповідача) з проханням про надання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого майна.

Листом № 3/050 від 09.02.2007 року перший відповідач повідомив позивача про те , що згоду на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого майна надає орендодавець в порядку, визначеному наказом Фонду державного майна України № 1523 від 03.10.2006 року .

Всі вищезгадані факти встановлені постановою Харківського апеляційного господарського суду від 21 квітня 2008 року у справі № 17/37-08 ( а.с. 82-84) під час розгляду справи № 17/37-08, в якій брали участі ті самі сторони : позивач та третій відповідач ( орендар та орендодавець до договором № 65 від 11.05.2006 року ), а тому ці факти не підлягають доведенню знову ( ст. 35 ГПК України ).

Надання третім відповідачем (орендодавцем) дозволу позивачеві на проведення ремонту в орендованому нежитловому приміщенні згідно до п. 5.4 договору оренди № 65 від 11.05.2006 року за умови здійснення цього ремонту за рахунок орендаря (позивача) без відшкодування йому витрачених коштів підтверджується також листом третього відповідача від 05.10.2006 року № 519 ( а.с. 29 ) .

Господарським судом встановлено , що порядок визначений наказом Фонду державного майна України № 1523 від 03.10.2006 року не застосовується до правовідносин оренди майна , що належить до комунальної власності , а тому отриманий від орендодавця дозвіл на проведення поліпшення орендованого позивачем у третього відповідача майна не потребує додаткових погоджень , оскільки згаданий наказ застосовується з метою визначення процедури надання орендарю згоди орендодавця ( державного органу приватизації) державного майна на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого державного майна .

Позивачем з дозволу орендодавця здійснено капітальний ремонт, а результаті чого у невід’ємні покращення об’єкта оренди вкладено 12 885,35 грн., що підтверджується Висновком щодо ідентифікації невід’ємних поліпшень орендованого майна станом на 26.02.2008 року , виконаним оцінювачем – підприємцем Міняйло Оленою Ігорівною та Висновком незалежного аудитора про підтвердження джерел фінансування витрат на поліпшення орендованого позивачем приміщення, виконаним аудитором Сінько Ольгою Аркадіївною ( а.с. 37- 44, 67-68) .

Довідкою № 335 від 09.06.2008 року третього відповідача (орендодавця) підтверджується , що залишкова вартість (балансова) площі (110 кв..) , займаної позивачем по вул.Харківська, 31 в м. Суми , що знаходиться на балансі третього відповідача , станом на 01.04.2008 року становить : 20 189,72 грн.

Таким чином , вартість поліпшень орендованого майна здійснених позивачем , становить більше , ніж 25 % від залишкової вартості об’єкту оренди.

У відповідності зі статтею 51 Закону України «Про державну програму приватизації на 2000-2002 роки», орендар , який за згодою орендодавця здійснив за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна , які неможливо відокремити від відповідного об’єкта без завдання йому шкоди , вартістю не менше як 25 % залишкової вартості майна , набуває право на викуп цього майна .

Згідно ст. 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» , приватизація об’єкта оренди здійснюється відповідно до чинного законодавства. Статтею 48 Закону України «Про державну програму приватизації на 2000-2002 роки» визначено, що продаж об’єктів групи «А» здійснюється відповідно до Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств ( малу приватизацію)» та згаданої вище програми приватизації .

Приватизацію державного майна ( далі –приватизація - є відчуження майна , що перебуває у державній власності і майна , що належить Автономній республіці Крим, на користь фізичних та юридичних осіб , які можуть бути покупцями відповідно до Закону , з метою підвищення соціально-економічної ефективності виробництва та залучення коштів на структурну перебудову економіки України ( ст. 1 Закону України «Про приватизацію державного майна» ) В свою чергу, відповідно до ст. 1 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» до приватизації майна права комунальної власності застосовуються положення, як вказаного Закону, так і норми Закону України «Про приватизацію державного майна».

Отже, стаття 4 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» визначає коло осіб, які можуть бути продавцями об'єктів малої приватизації, що перебувають у загальнодержавній та комунальній власності, а саме відповідно: Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва; органи приватизації, створені місцевими Радами.

Разом з тим, в цій же статті Закону визначено, що органи, уповноважені виступати продавцями відповідних об'єктів приватизації, іменуються «органи приватизації».

Аналогічні положення щодо органів, які можуть здійснювати приватизацію, викладені у ч., ч. 1, 6 і 7 ст. 7 Закону України «Про приватизацію державного майна».

Такими органами є:

-          Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо майна, яке є державною власністю;

-          Органи приватизації в Автономній республіці Крим - щодо майна, яке є у власності Автономної республіки Крим;

-          Органи, створені відповідними місцевими радами та їм підпорядкованими, підзвітними та підконтрольними - щодо майна, яке перебуває у комунальній власності.

Названі органи складають єдину систему державних органів приватизації в Україні, повноваження яких визначено ч. 3 ст. 7 Закону України «Про приватизацію державного майна».

Серед повноважень, визначених вказаною правовою нормою, законодавець, зокрема надав органу приватизації право на: здійснення повноважень власника державного майна у процесі приватизації; здійснення продажу майна, що перебуває у державній власності, в процесі його приватизації, включаючи майно ліквідованих підприємств, об'єктів незавершеного будівництва та колишнє військове майно, що набуло статусу цивільного, а також акції (частки, паї), що належать державі у майні господарських товариств; затвердження планів приватизації майна, що перебуває у державній власності, планів розміщення акцій акціонерних товариств у процесі приватизації; укладення угод щодо проведення підготовки об'єктів до приватизації та їх продажу; укладення договорів на проведення незалежної оцінки майна в процесі його приватизації; укладення у випадках, передбачених законодавством, угод щодо проведення екологічного аудиту об'єктів приватизації; контролюють виконання умов договорів купівлі - продажу державного майна; здійснення продажу земельних ділянок державної власності, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації.

Отже, законодавець однозначно передбачив повноваження щодо укладення договорів купівлі - продажу в процесі приватизації, поклавши їх саме на орган приватизації, визначивши саме його, а не будь - яку іншу особу продавцем відповідного майна.

Дана правова позиція повністю збігається з позицією Конституційного суду України, яка викладена в його Рішенні від 13.12.2000 року.

Крім того, з огляду на відомості, які викладено у листі від 20.11.2006 року № 2/487 першого відповідача на адресу позивача, саме до повноважень відповідача 1 віднесено виконання функцій органу приватизації стосовно майна, яке перебуває в обласній комунальній власності.

Враховуючи вищенаведені норми законодавства та факт здійснення позивачем невід’ємних поліпшень орендованого майна, підтвердженого як аудиторським, так і експертним висновком, 15.11.2006 року з листом № 125 та вдруге 29.02.2008 року позивач звернувся до управління майном обласної ради (органу приватизації) з заявою про включення орендованого приміщення до переліку об’єктів права обласної комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом.

В свою чергу, у відповідь на перше звернення позивача, перший відповідач надав листа від 20.11.2006 року № 2/487, в якому повідомив, що тимчасово не приймає рішень з питань приватизації та про поновлення процедури приватизації проінформує додатково.

Будь - яких інших повідомлень стосовно поновлення процедури приватизації, а також відповіді на друге звернення, позивач не отримував.

Відповідно до п.5 ст. 7 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», орган приватизації розглядає подану заяву і в разі відсутності підстав для відмови у приватизації включає підприємство до відповідного переліку. Результати розгляду не пізніше, як через місяць з дня подання заяви доводяться до заявника у письмовій формі.

Вважаємо, що надана позивачу відповідь має протиріччя з приписам вищенаведеного пункту 5 статті 7 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», оскільки не існує жодних підстав для відмови позивачеві у приватизації, встановлених нормами чинного законодавства України.

Таким чином, фактично позивачеві було відмовлено в приватизації з підстав, не передбачених нормами закону.

Відповідно до частини другої статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування (у тому числі і позивач), їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

В свою чергу, відповідно до ч.2 п.5 ст.7 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію), відмова у приватизації можлива тільки у випадках, коли:

- особа, яка подала заяву, не може бути визнана покупцем підприємства згідно до Закону;

- є законодавчо встановлене обмеження на приватизацію цього підприємства;

- не затверджене переліків, передбачених ч. 1 ст.7 зазначеного вище закону.

Позивач набув право на приватизацію відповідно до п. 51 Закону України «Про державну програму приватизації на 2000 – 2002 роки», яка однозначно визначає умови набуття орендарем права на приватизацію шляхом викупу орендованого майна, саме тоді, коли він за згодою орендодавця здійснив за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об’єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менш як 25 відсотків від залишкової вартості майна.

Враховуючи те, що відносно позивача та заявленого ним до приватизації шляхом викупу нежитлового приміщення відсутні всі вищевказані обмеження, дана відмова органу приватизації змушує позивача звернутися за захистом своїх прав до суду.

Відповідно до ст. 23 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» право власності на державне майно підтверджується договором купівлі - продажу, який укладається між покупцем та уповноваженим представником відповідного органу приватизації. Договір купівлі - продажу державного майна підлягає нотаріальному посвідченню.

Ст. 11 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» встановлює, що порядок викупу об’єкта приватизації визначається Фондом державного майна України. В свою чергу, наказом Фонду Державного майна України від 18.11.96 р № 1398 затверджено «Типовий договір купівлі-продажу будівлі (споруди, приміщення) шляхом викупу».

Укладенню вищевказаного договору купівлі - продажу передує процедура підготовки об’єкту малої приватизації до продажу, яку здійснює відповідач, відповідно до свого положення та норм Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію»), яка включає в себе:

·          визначення ціни продажу об’єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу;

·          підготовка та публікація інформації про об’єкти малої приватизації;

·          інші дії.

Господарський суд , що перший відповідач безпідставно відмовив позивачеві у включенні орендованих ним нежитлових приміщень до переліку об’єктів, які підлягають приватизації шляхом викупу та не розпочав підготовку об’єкта малої приватизації до продажу, так як у першого відповідача були відсутні підстави для такої відмови, а право позивача на приватизацію даних приміщень шляхом викупу прямо передбачене п. 51 Закону України «Про державну програму приватизації на 2000 - 2002 роки» та підлягає відповідно до ст. 16 Цивільного Кодексу України захисту судом шляхом визнання за позивачем його порушеного права на приватизацію шляхом викупу орендованих нежитлових приміщень та зобов’язання проведення відповідної процедури приватизації.

Відповідно до рекомендацій Президії Вищого господарського суду України від 27.06.2007 року № 04-5/120 «Про деякі питання підвідомчості і підсудності справ господарським судам, господарські суди на загальних підставах вирішують усі спори між суб’єктами господарської діяльності, у тому числі спори, пов’язані з приватизацією державного та комунального майна (пункт 3 Рекомендацій).

Зважаючи на викладене позовні вимоги позивача у даній справі є правомірними , обґрунтованими і підлягають задоволенню повністю .

Заперечення відповідачів проти позову головним чином стосується того, що постановою Харківського апеляційного господарського суду від 21.04.2008 року у справі № 17/37-08 позивачеві відмовлено у задоволенні позовних вимог щодо визнання за ним права на проведення ремонтних робіт з внесенням невід’ємних поліпшень за рахунок коштів позивача із збільшенням вартості орендованого майна , яке знаходиться за адресою : м. Суми, вул.Харківська, 31 , загальною площею 110,0 кв. м. Саме тому відповідачі вважають , що позивач не має права на приватизацію орендованого майна шляхом викупу .

Господарський суд не може погодитися з такою позицією відповідачів. Відмова позивачеві в позові у справі № 17/37-08 у певний час, за певних обставин з певних підстав не означає скасування такого права позивача назавжди і за будь-яких обставин . Позивач тим судовим рішенням не позбавлений можливості взагалі мати право на проведення ремонтних робіт з внесенням невід’ємних поліпшень за рахунок коштів позивача із збільшенням вартості орендованого майна .

Більше того, як зазначалося вище, постановою Харківського апеляційного господарського суду від 21 квітня 2008 року у справі № 17/37-08 фактично підтверджене право позивача на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого майна по вул. Харківській , 31 в м.Суми , наявність згоди ( дозволу ) орендодавця на виконання ремонтних робіт , відповідність права на проведення ремонтних робіт (внесення поліпшень) з дозволу орендодавця умовам договору оренди № 65 від 11.05.2006 року та вимогам чинного законодавства .

Єдиною підставою для відмови в позові про визнання права позивача на проведення ремонтних робіт з внесенням поліпшень за рахунок позивача із збільшенням вартості орендованого майна було те , що наявні в справі № 17/37-08 матеріали свідчили про те , що строк дії договору оренди № 65 від 11.05.2006 року був продовжений лише до 31.03.2008 року , тобто, на дату розгляду справи апеляційним судом ( 21.04.2008 року ) строк договору закінчився , а тому апеляційний суд погодився з позицією орендодавця стосовно недоцільності проведення ремонтних робіт орендарем ( позивачем) з внесенням невід’ємних поліпшень , оскільки орендодавець не мав наміру на пролонгацію договору оренди, хоча дозвіл на проведення таких робіт був раніше наданий орендодавцем , що визнано у тій же постанові апеляційним судом .

Предмет спору у даній справі є іншій , але при з’ясуванні обставин даної справи та дослідженні доказів у даній справі для вирішення питання щодо наявності у позивача пріоритетного права на приватизацію шляхом викупу орендованого ним нежитлового приміщення господарській суд Сумської області встановив , що між позивачем та третім відповідачем 09.04.2007 року була укладена додаткова угода до договору оренди № 65 від 11.05.2006 року зі змінами від 01.03.2007 року , у якій сторони визначили , що договір оренди № 65 від 11.05.2006 року зі змінами від 01.03.2007 року діє по 09.03.2010 року включно.

Таким чином , матеріали даної справи свідчать про відсутність за даних обставин тієї підстави для невизнання права позивача на проведення ремонтних робіт з внесенням невід’ємних поліпшень за рахунок коштів позивача із збільшенням вартості орендованого майна , яке знаходиться по вул. Харківській , 31 в м. Суми, яка була причиною відмови в задоволені позову позивача у справі № 17/37-08 Харківським апеляційним господарським судом 21.04.2008 року .

Таке право позивача підтверджується , як уже зазначалося вище, матеріалами даної справи , змістом мотивувальної частини Харківського апеляційного господарського суду від 21.04.2007 року у справі № 17/37-08, дозволами орендодавця , змістом договору оренди № 65 від 11.05.2006 року зі змінами від 01.03.2007 року та з додатковою угодою від 09.04.2007 року .

Матеріали даної справи підтверджують також те , що вищезгадане право позивач реалізував і вніс невід’ємні поліпшення до орендованого майна з дозволу орендодавця в період дії договору оренди № 65 від 11.05.2006 року , вартість яких становить значно більше 25% від залишкової вартості об’єкту оренди .

За таких обставин , у даному разі відсутні підстави для відмови в задоволенні позовних вимог позивача.

Згідно статті 44,49 ГПК України судові витрати позивача покладаються на першого та третього відповідачів у даній справі порівну , оскільки спір виник внаслідок їхніх неправильних дій .

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 32, 33, 34, 43, 49, 82-85 ГПК України суд

ВИРІШИВ :

1.          Позов задовольнити повністю .

2.          Визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю «Промислової групи «РОСТ» ( 01135, м. Київ , вул. П.Пестеля, буд. 11 ; ) пріоритетне право на приватизацію шляхом викупу орендованого ним нежитлового приміщення , яке розташоване за адресою : м. Суми, вул.Харківська, 31 , площею 110,0 кв.м.

3.          Зобов’язати Управління майном Сумської обласної ради ( 40030, м.Суми, пл. Незалежності 2, ) підготувати до продажу шляхом викупу нежитлове приміщення площею 110,0 кв.м. , розташоване в м.Суми по вул. Харківській , 31.

4.          Стягнути з Управління майном Сумської обласної ради ( 40030, м.Суми, пл. Незалежності 2, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Промислової групи «РОСТ» ( 01135, м. Київ , вул. П.Пестеля, буд. 11 ; ) 42 грн. 50 коп. витрат по держмиту та 59 грн. 00 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу .

5.          Стягнути з Сумського обласного комунального підприємства «Фонд інвестування об’єктів соціальної сфери та промисловості» ( м.Суми, вул. Шишкарівська , 9 ; код 21115411) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Промислової групи «РОСТ» ( 01135, м. Київ , вул. П.Пестеля, буд. 11 ; ) 42 грн. 50 коп. витрат по держмиту та 59 грн. 00 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу .

6.          Копію рішення надіслати сторонам по справі.

Повний текст рішення підписаний суддею 12.06.2008 року