ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"08" липня 2008 р.

Справа № 8/21-08-555

Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Гладишевої Т.Я.,

суддів Савицького Я.Ф., Лавренюк О.Т.

при секретарі судового засідання Лисіній О.В.

за участю представників сторін в судовому засіданні від 08 липня 2008 року:

від позивача за первісним позовом: не з'явився;

від відповідача за первісним позовом: Бочева Л.А. директор;

від третьої особи: не з'явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фонду комунального майна Южненської міської ради

на рішення господарського суду Одеської області від 12.05.2008 року

по справі № 8/21-08-555

за позовом: Фонду комунального майна Южненської міської ради

за участю третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Южненської міської ради

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю “Домовласник”

про зобов'язання звільнити безпідставно зайняте приміщення за договором оренди № 1 від 11.03.2004 року

та за зустрічним позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю “Домовласник”

до Фонду комунального майна Южненської міської ради

про визнання договору оренди № 1 від 11.03.2004 року продовженим на тих же самих умовах, на той же термін та зобов'язання укласти додаткову угоду

В судовому засіданні 08 липня 2008р. згідно ст.85 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частину постанови.

Встановив:

У лютому 2008 року Фонд комунального майна Южненської міської ради звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до ТОВ “Домовласник” про зобов'язання звільнити безпідставне зайняте приміщення та колясочну другої парадної, загальною площею 57,4 кв.м., які розташовані за адресою: м. Южне Одеської області, пр. Григорівського десанту, 30/16 офіс 39.

Обґрунтовуючи свої вимоги, позивач вказує, що зазначене нежитлове приміщення знаходиться на балансі Комунального підприємства “ЖЕД-3” та орендується відповідачем з метою розміщення офісу для надання юридичних послуг. Строк дії договору оренди закінчився, домовленості між сторонами щодо продовження договору оренди на новий строк не досягнуто, тому відповідач зобов'язаний звільнити орендоване приміщення.

Правовою підставою своїх вимог позивач вказує ст. ст. 17, 26, 27 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, ст. ст. 766, 795 Цивільного кодексу України.

05.03.2008 року Фонд комунального майна Южненської міської ради надав уточнення до позовних вимог, в яких просив зобов'язати ТОВ “Домовласник” звільнити безпідставно зайняте приміщення та колясочну другої парадної, загальною площею 57,4 кв.м., які розташовані за адресою: м. Южне Одеської області, проспект Григорівського десанту, 30/16, офіс 39 та повернути його Фонду комунального майна Южненської міської ради.

В свою чергу, ТОВ “Домовласник” у березні 2008 року звернулось до господарського суду Одеської області з зустрічним позовом до Фонду комунального майна Южненської міської ради про визнання за ТОВ “Домовласник” переважного права на продовження строку дії договору № 1 від 11.03.2004 року оренди нежитлового приміщення - офісу та коляскової другої парадної, які розташовані за адресою: м. Южне Одеської області, пр. Григорівського десанту, 30/16 офіс 39; зобов'язання Фонду комунального майна Южненської міської ради продовжити з ТОВ “Домовласник” строк дії договору № 1 від 11.03.2004 року оренди нежитлового приміщення - офісу та коляскової другої парадної, які розташовані за адресою: м. Южне Одеської області, пр. Григорівського десанту, 30/16 офіс 39.

Обґрунтовуючи свої вимоги, ТОВ “Домовласник” зазначило, що сумлінно виконувало умови договору оренди № 1 від 11.03.2004 року, вносило оренду плату вчасно та в повному обсязі відповідно до умов договору, однак починаючи з січня 2007 року Фонд комунального майна Южненської міської ради намагається позбавити Товариство права користування орендованим приміщенням.

01 травня 2008 року ТОВ “Домовласник” уточнило зустрічні позовні вимоги, просило визнати договір № 1 від 11.03.2004 року оренди нежитлового приміщення - офісу та коляскової другої парадної, які розташовані за адресою: м. Южне Одеської області, пр. Григорівського десанту, 30/16 офіс 39, укладений строком на три роки між ТОВ “Домовласник” та Фондом комунального майна Южненської міської ради, продовженим на тих же самих умовах на той же термін; зобов'язати Фонд комунального майна Южненської міської ради укласти з ТОВ “Домовласник” додаткову угоду про продовження строку дії договору № 1 від 11.03.2004 року оренди нежитлового приміщення - офісу та коляскової другої парадної, які розташовані за адресою: м. Южне Одеської області, пр. Григорівського десанту, 30/16 офіс 39, на тих же самих умовах на той же термін.

Уточнені позовні вимоги обґрунтовано ст. ст. 283-287 Господарського кодексу України.

Рішенням господарського суду Одеської області від 12.05.2008 року по справі № 8/21-08-555 (суддя Атанова Т.О.) у первісному позові Фонду комунального майна Южненської міської ради відмовлено. Зустрічний позов задоволено, визнано договір оренди нежитлового приміщення від 11.03.2004 р. за №1, укладений між ТОВ "Домовласник" та Фондом комунального майна Южненської міської ради, продовженим на тих же самих умовах, на той же термін. Зобов’язано Фонд комунального майна Южненської міської ради укласти з ТОВ "Домовласник" додаткову угоду про продовження строку дії договору оренди нежитлового приміщення від 11.03.2004 р. за № 1 на тих же самих умовах, на той же термін. Стягнуто з Фонду комунального майна Южненської міської ради на користь ТОВ "Домовласник" державне мито у сумі 85 грн. та витрати на ІТЗ судового процесу у розмірі 118 грн.

Мотивуючи рішення, господарський суд зазначив, що позивач за первісним позовом не довів певними засобами доказування, що Фонд комунального майна Южненської міської ради має намір використовувати спірне приміщення саме для власних потреб, а навпаки, таке твердження спростовується матеріалами справи. За висновком суду, позовні вимоги Фонду комунального майна Южненської міської ради не ґрунтуються на діючому законодавстві та спростовуються матеріалами справи.

Щодо позовних вимог, викладених у зустрічному позові ТОВ “Домовласник”, господарський суд вказав про їх доведеність, відповідність умовам договору № 1 від 11.03.2004 року та підтвердження в судовому засіданні.

Не погоджуючись з рішенням суду від 12.05.2008 року, Фонд комунального майна Южненської міської ради звернувся до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення господарського суду скасувати, прийняти нове рішення, яким задовольнити первісний позов. У задоволенні зустрічного позову ТОВ “Домовласник” - відмовити.

Оскаржуване рішення Фонд комунального майна Южненської міської ради вважає таким, що прийняте з порушенням норм матеріального права з посиланням на наступне :

- судом не прийнято до уваги, що орендодавцем у встановлений строк було виявлено намір про припинення дії договору в зв'язку з закінченням терміну, на який договір було укладено, тому ніякого порушення з боку Фонду комунального майна не було;

- твердження ТОВ “Домовласник” про його переважне право на оренду спірного приміщення помилково взяті судом до уваги, оскільки переважене право може бути реалізовано тільки при наявності інших претендентів на оренду одного й того ж майна та наявністі рішення про передачу цього майна в оренду іншій особі;

- поза увагою суду залишився факт наміру використання Фондом спірного приміщення для власних потреб як власника, а саме розміщення в ньому Відділу ведення Державного реєстру виборців Южненської міської ради, який є її структурним підрозділом;

- задовольняючи зустрічний позов, суд порушив ст. 6 Житлового кодексу України, ст. 76 Закону України “Про державний бюджет України на 2008 рік”, ст. 319 Цивільного кодексу України.

В свою чергу, ТОВ “Домовласник” надало відзив на апеляційну скаргу Фонду комунального майна Южненьскої міської ради, в якому просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити, рішення господарського суду Одеської області від 12.05.2008 року по справі № 8/21-08-555 залишити без змін.

У відзиві ТОВ “Домовласник” вказує наступне: спірне приміщення є нежитловим, тому посилання скаржника на його можливу передачу в користування громадян, які стоять на квартирному обліку та потребують поліпшення житлових умов, є безпідставним; - товариством сумлінно виконувались всі умови договору оренди, вчасно вносилась орендна плата; - ТОВ “Домовласник” неодноразово зверталось до Южненської міської ради з проханням позитивно вирішити питання стосовно продовження дії договору оренди нежитлового приміщення № 1 від 11.03.2004 року, з подальшим викупом цього приміщення, однак відповіді не отримало; - Фонд комунального майна Южненської міської ради не повідомив ТОВ “Домовласник” про свій намір передати спірне нежитлове приміщення бюджетній установі - Відділу ведення Державного реєстру виборців Южненської міської ради, чим порушив переважне право товариства на оренду спірного нежитлового приміщення.

Дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права, заслухавши пояснення представників сторін, судова колегія дійшла наступних висновків.

Як вбачається з матеріалів справи, 11.03.2004 року між Фондом комунального майна Южненської міської ради (Орендодавець) та ТОВ “Домовласник” (Орендар) укладено договір № 1 оренди нежитлового приміщення, відповідно до якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення —офіс 39 (колясочна) друга парадна, загальною площею 57,4 кв.м. за адресою: Одеська область місто Южне проспект Григорівського десанту 30/16. Приміщення орендується з метою розміщення офісу для надання юридичних, консалтингових послуг.

Відповідно до пункту 9.1 договору він діє з 01.01.2004 року до 31.12.2007 року.

Пунктом 9.2 договору № 1 від 11.03.2004 року встановлено, що в разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміни умов даного договору за 30 календарних днів до кінця терміну його дії, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Листами № 11-01-550 від 01.10.2007 року, № 11-01-016 від 22.10.2007 року Фонд комунального майна Южненської міської ради попередив ТОВ “Домовласник” про сплив терміну дії договору оренди № 1 від 11.03.2004 року та про необхідність передачі об'єкту оренди за актом прийому-передачі (а.с. 11,12).

Листом № 11-01-679 від 30.11.2007 року Фонд комунального майна Южненської міської ради повідомив ТОВ “Домовласник” про своє небажання продовжувати строк дії договору оренди (а.с. 13), а листом № 11-01-83 від 26.01.2008 року позивач за первісним позовом звернувся до ТОВ “Домовласник” з вимогою звільнити орендоване приміщення за адресою: місто Южне Одеської області проспект Григорівського десанту 30/16 з підстави закінчення строку дії договору оренди нежитлового приміщення № 1 від 11.03.2004 року (а.с.15).

Вказані фактичні обставини ТОВ “Домовласник” не заперечуються, про надіслання йому та отримання зазначених листів відповідач за первісним позовом вказує в зустрічній позовній заяві (а.с. 39-41).

Окрім того, з наявного в матеріалах справи листування ТОВ “Домовласник” з Южненським міським головою вбачається, що 03.12.2007 року ТОВ “Домовласник” звернулось з листом № 83, в якому просило Южненського міського голову позитивно вирішити питання щодо продовження строку дії договору оренди нежитлового приміщення № 1 від 11.03.2004 року з подальшим викупом об'єкту оренди (а.с. 57).

Як вже зазначалось раніше, місцевий господарський суд задовольнив зустрічний позов ТОВ “Домовласник”, визнавши договір оренди нежитлового приміщення № 1 від 11.03.2004 року, укладений між Фондом комунального майна Южненської міської ради та ТОВ “Домовласник”, продовженим на тих же самих умовах, на той же термін та зобов'язавши Фонд комунального майна Южненської міської ради укласти з ТОВ "Домовласник" додаткову угоду про продовження строку дії договору оренди нежитлового приміщення від 11.03.2004 р. за № 1 на тих же самих умовах, на той же термін.

Проте, суд апеляційної інстанції не погоджується з таким висновком місцевого господарського суду з наступних підстав.

Згідно ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” термін договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.

Місцевим господарським судом встановлено та підтверджено в ході апеляційного розгляду, що договір оренди № 1 від 11.03.2004 року нежитлового приміщення укладено між Фондом комунального майна Южненської міської ради та ТОВ “Домовласник” строком до 31.12.2007 року.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що листом від 30.11.2007 року № 11-01-679 Фонд комунального майна Южненської міської ради повідомив ТОВ “Домовласник” про своє небажання продовжувати термін дії договору оренди № 1 від 11.03.2004 року.

Згідно з частиною 1 ст. 285 Господарського кодексу України орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

Відповідно до частини 1 ст. 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

ТОВ “Домовласник”, звернувшись до суду з зустрічним позовом, обґрунтувало свої вимоги наявністю у Товариства переважного права перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк, з чим також погодився господарський суд першої інстанції, вказавши про переважне право Товариства з підстав належного виконання ним своїх зобов'язань за договором оренди № 1 від 11.03.2004 року.

Втім, судом не враховано, що наймач може скористатися цим правом за наявності умов, передбачених частиною 1 ст. 777 Цивільного кодексу України, зокрема, якщо наймач звернувся з пропозицією (оферта) укладання договору з зазначенням певних умов цього договору (оплата за користування майном, розподіл обов'язків за договором тощо), і ці умови встановлюються за домовленістю сторін.

Як вбачається з матеріалів справи, ТОВ “Домовласник” при зверненнях до Южненського міського голови не надсилало своїх пропозицій щодо умов договору оренди та додаткової угоди до нього, на укладенні яких на новий строк Товариство наполягає з посиланням на намір скористатися своїм переважним правом на укладення договору найма на новий строк.

Згідно статті 9 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України (далі - матеріали), відповідному орендодавцеві, зазначеному у статті 5 цього Закону.

Частина 8 вказаної статті передбачає, що у разі відмови в укладенні договору оренди, а також неодержання відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду, арбітражного суду.

А відтак, враховуючи викладені норми законів, у місцевого господарського суду були відсутні законні підстави для задоволення зустрічного позову ТОВ “Домовласник” та визнання договору оренди нежитлового приміщення від 11.03.2004 р. за №1, укладеного між ТОВ "Домовласник" та Фондом комунального майна Южненської міської ради, продовженим на тих же самих умовах, на той же термін; зобов’язання Фонду комунального майна Южненської міської ради укласти з ТОВ "Домовласник" додаткову угоду про продовження строку дії договору оренди нежитлового приміщення від 11.03.2004 р. за № 1 на тих же самих умовах, на той же термін.

Крім того, місцевим господарським судом не враховано, що переважне право може бути реалізовано тільки при наявності інших претендентів на оренду одного й того ж майна, докази чого в матеріалах справи відсутні.

За таких підстав,рішення суду від 12.05.2008 року в частині задоволення зустрічного позову ТОВ “Домовласник” підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову в позові ТОВ “Домовласник” до Фонду комунального майна Южненської міської ради.

Приймаючи оскаржуване рішення, господарський суд першої інстанції дійшов висновку щодо відмови Фонду комунального майна Южненської міської ради в позові до ТОВ “Домовласник” про зобов'язання звільнити безпідставно зайняте приміщення та колясочну другої парадної, загальною площею 57,4 кв.м., які розташовані за адресою: м. Южне Одеської області, проспект Григорівського десанту, 30/16, офіс 39 та повернути його Фонду комунального майна Южненської міської ради.

Як вже зазначалось раніше, договір № 1 від 11.03.2004 року оренди нежитлового приміщення укладено між Фондом комунального майна Южненської міської ради та ТОВ “Домовласник” на строк до 31.12.2007 року.

Актом прийому-передачі приміщень в оренду від 11.03.2004 року, який є додатком № 1 до вказаного договору оренди, Фонд передав, а Товариство прийняло у задовільному стані об'єкт оренди —квартира на першому поверсі і коляскова другої парадної площею 57,4 кв.м. згідно технічного паспорту.

Згідно ч. 1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Частина 1 ст. 781 Цивільного кодексу України встановлює, що договір найму припиняється у разі смерті фізичної особи - наймача, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до п. 9.6 договору № 1 від 11.03.2004 року дія договору оренди припиняється внаслідок закінчення строку, на який його було укладено.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що листом № 11-01-679 від 30.11.2007 року (за 30 календарних днів до кінця строку договору № 1 від 11.03.2004 року) Фонд комунального майна Южненської міської ради повідомив ТОВ “Домовласник” про своє небажання продовжувати строк дії оренди.

А відтак, договір оренди нежитлового приміщення № 1 від 11.03.2004 року припинив свою дію внаслідок закінчення строку.

Згідно ч. 1 ст. 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Враховуючи, що договір оренди № 1 від 11.03.2004 року, укладений між Фондом комунального майна Южненської міської ради та ТОВ “Домовласник”, припинив свою дію, новий договір оренди спірного об'єкту оренду не укладено, Фонд комунального майна Южненської міської ради правомірно звернувся до суду з позовом про зобов'язання ТОВ “Домовласник” звільнити безпідставне зайняте приміщення та колясочну другої парадної, загальною площею 57,4 кв.м., які розташовані за адресою: м. Южне Одеської області, пр. Григорівського десанту, 30/16 офіс 39 та повернути його Фонду комунального майна Южненської міської ради.

З вищевикладених підстав, рішення суду від 12.05.2008 року по справі № 8/21-08-555 підлягає скасуванню повністю з прийняттям нового рішення про задоволення позову Фонду комунального майна Южненської міської ради до ТОВ “Домовласник” та відмову в зустрічному позові ТОВ “Домовласник” до Фонду комунального майна Южненської міської ради.

Суд апеляційної інстанції не надає оцінки доводам скаржника стосовно правового статусу об'єкту оренди (нежитлове приміщення чи квартира), оскільки в матеріалах справи наявне рішення господарського суду Одеської області від 09.07.2007 року по справі № 16/125-07-3139, яке набуло чинності та прийнято за результатами розгляду спору між Фондом комунального майна Южненської міської ради та ТОВ “Домовласник”, і яким визнано договір оренди нежитлового приміщення № 1 від 11.03.2004 року, укладений між Фондом комунального майна Южненської міської ради та ТОВ “Домовласник”, дійсним (а.с.63-64).

Інші доводи скаржника підтверджуються вищевикладеним.

Враховуючи викладене та керуючись ст. ст. 44, 49, 99, 101 - 105 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія, -

ПОСТАНОВИЛА:

1.Апеляційну скаргу задовольнити.

2.Рішення господарського суду Одеської області від 12.05.2008 року по справі № 8/21-08-555 скасувати.

3.Позов Фонду комунального майна Южненської міської ради задовольнити.

4.Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю “Домовласник” (Одеська область місто Южне проспект Григорівського десанту будинок 30/16 офіс 39) звільнити безпідставно зайняте приміщення та колясочну другої парадної, загальною площею 57,4 кв.м., які розташовані за адресою: м. Южне Одеської області проспект Григорівського десанту будинок 30/16 офіс 39, повернувши його Фонду комунального майна Южненської міської ради.

5.У задоволенні зустрічного позову Товариства з обмеженою відповідальністю “Домовласник” відмовити.

6.Стягнути з ТОВ “Домовласник” на користь Фонду комунального майна Южненської міської ради 85 грн. витрат по сплаті державного мита за подачу апеляційної скарги та 85 грн. витрат по сплаті державного мита за подачу позовної заяви.

Зобов'язати господарський суд Одеської області видати відповідний наказ з зазначенням реквізитів сторін.

Постанова набирає законної сили з дня її проголошення та може бути оскаржена в касаційному порядку.

Головуючий суддя:                                                            Т.Я. Гладишева

Суддя:                                                                                 Я.Ф. Савицький

Суддя:                                                                                О.Т. Лавренюк