ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа

Колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду у складі:

Головуючого                                                                       Єрмілова Г.А.

Суддів :                                                                                          Воронюка О.Л.

Лашина В.В.

при секретарі:                                                                                Толок В.В.

за участю представників сторін:

від позивача - Воронкова В.А., довіреність № 01-08-3041 від 07.10.08;

від відповідача - Михайлової А.Д., довіреність № б/н від 08.11.07;

Розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фірми “Європа” у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю

на рішення господарського суду Одеської області від 17.04.2008р.

у справі №3/77-08-1337

за позовом Біляївської районної державної адміністрації Одеської області

до Фірми “Європа” у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю, м.Одеса

про визнання недійсним протоколу аукціону та договору купівлі-продажу, зобов'язання повернути у власність земельну ділянку та виселення

Відповідно до розпорядження голови Одеського апеляційного господарського суду від 04.08.2008р. р. №87, у зв’язку з виходом з відпустки судді Єрмілова Г.А., справу № 3/77-08-1337, прийняту до провадження колегією у складі суддів: Савицького Я.Ф., Воронюка О.Л., Лашина В.В. передано на розгляд колегії у складі суддів Єрмілова Г.А., Воронюка О.Л., Лашина В.В.

Відповідно до ст.77 ГПК України розгляд справи відкладався на 09.09.08р., 25.09.08р.

Відповідно до ст.77 ГПК України в судовому засіданні оголошувалась перерва до 16.09.08р. та 09.10.08р.

Ухвалою голови Одеського апеляційного господарського суду Балуха В.С. від 06.10.08р. розгляд апеляційної скарги було продовжено до 06.11.08р.

Відповідно до ст.44 ГПК України здійснювалась фіксація судового процесу технічними засобами.

ВСТАНОВИЛА:

У квітні 2008 року Біляївська районна державна адміністрація Одеської області звернулася з позовом до Фірми “Європа” у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю (далі - Фірма "Європа" у вигляді ТОВ) про визнання недійсним протоколу № 1/1 аукціону з продажу об'єкта земельних торгів по лоту № 1 від 20.05.2005р., визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення за аукціоном, укладеного 05.08.05р. між Біляївською районною державною адміністрацією Одеської області та Фірмою «ЄВРОПА»у вигляді ТОВ, зобов'язання Фірми «Європа»у вигляді ТОВ повернути у власність позивача земельну ділянку площею 8,9100 га, розташовану за адресою: Холоднобалківська сільська рада Біляївського району Одеської області, 454 км автошляху Київ-Одеса, а також виселення відповідача з зазначеної земельної ділянки.

Рішенням господарського суду Одеської області від 17.04.08р. (суддя Д'яченко Т.Г.) позов задоволено. Визнано недійсним Протокол № 1/1 аукціону з продажу об'єкта земельних торгів по лоту №1 від 20.05.05р.; визнано недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення за аукціоном, укладеного 05.08.05р. між Біляївською районною державною адміністрацією Одеської області та Фірмою «ЄВРОПА»у вигляді ТОВ, зобов'язано Фірму «Європа»у вигляді ТОВ повернути у власність Біляївської районної державної адміністрації земельну ділянку площею 8,9100 га, розташовану за адресою: Холоднобалківська сільська рада Біляївського району Одеської області, 454 км автошляху Київ-Одеса; зообов'язано Біляївську районну державну адміністрацію повернути Фірмі «ЄВРОПА»у вигляді ТОВ 1 890 000.00 грн., сплачених за договором купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення за аукціоном від 05.08.2005р.; виселено відповідача з зазначеної земельної ділянки. Стягнуто з відповідача на користь позивача 85 грн. державного мита та 118 грн. витрат на ІТЗ судового процесу.

Рішення суду мотивоване тим, що при укладенні спірного договору сторонами в порушення, приписів ст. 3 Закону України «Про податок на додану вартість», до ціни продажу спірної земельної не включений ПДВ.

Крім того, ціна продажу, в порушення ст.128 Земельного кодексу України, була незаконно зменшена та склала 1890000.00 грн., а не 2861716.00 грн., як це передбачено у висновку експерта від 31.08.2004р. про оціночну (ринкову) вартість земельної ділянки.

Господарський суд також дійшов висновку про те, що при укладенні договору купівлі-продажу земельної ділянки сторонами не було дотримано вимог ст. 9 Закону України „Про державну експертизу землевпорядної документації", щодо підготовки експертного висновку з питань продажу землі на аукціоні.

Не погоджуючись з рішенням суду Фірма "Європа" у вигляді ТОВ подала апеляційну скаргу, де просить його скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити в позові у повному обсязі, посилаючись на неповне з'ясування судом обставин, що мають значення для справи, а також на порушення при вирішенні спору норм матеріального та процесуального права.

В апеляційній скарзі зазначається, що розгляд справи відбувався за відсутності представника відповідача, який не був належним чином повідомлений про час і місце судових засідань.

Державна експертиза проекту землеустрою була проведена ще у 2004 році, що підтверджується висновком державної землевпорядної експертизи №1118 від 29.10.04р., затверджений начальником Одеського обласного головного управління земельних ресурсів.

Хибним є висновок суду щодо недотримання сторонами спірного договору вимог ст.3 Закону України «Про податок на додану вартість», оскільки до спірних правовідносин належить застосовувати п.5.1.17 ст.5 цього ж закону, який звільняє від оподаткування операції з поставки (продажу, передачі) земельних ділянок, земельних паїв, крім тих, що знаходяться під об'єктами нерухомого майна та включаються до їх вартості відповідно до законодавства.

Відповідач також доводить, що висновок суду першої інстанції стосовно неправомірності продажу земельної ділянки да ціною нижчою, ніж визначено експертною оцінкою, є необгрунтованим, оскільки стартова ціна земельної ділянки була знижена з причин неможливості її реалізації за ціною, визначеною експертною оцінкою, у відповідності до діючого законодавства.

У відзиві на апеляційну скаргу Біляївська районна державна адміністрація просить апеляційну скаргу Фірми "Європа" у вигляді ТОВ залишити без задоволення, а рішення господарського суду Одеської області від 17.04.2008р. у справі №3/77-08-1337 —без змін.

Заслухавши пояснення представників сторін, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши наявні матеріали справи на предмет їх юридичної оцінки господарським судом Одеської області, проаналізувавши застосування норм матеріального та процесуального права, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга Фірми "Європа" у вигляді ТОВ не підлягає задоволенню з огляду на таке.

Як вбачається з протоколу №1/1 аукціону з продажу об'єкта земельних торгів - земельної ділянки загальною площею 8,9100 га, розташованої за адресою: Холоднобалківська сільська раді Біляївського району Одеської області, 454 км автошляху Київ-Одеса від 20.05.05р., переможцем аукціону з продажу зазначеного лоту визнано Фірму "Європа" у вигляді ТОВ.

05.08.05р. поміж Біляївською районною державною адміністрацією та Фірмою «Європа»ТОВ було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення за аукціоном, за умовами якого позивач продав, а відповідач купив земельну ділянку, загальною площею 8,9100 га, розташовану за адресою Холоднобалківська сільська рада Біляївського району Одеської області. 454 км автошляху Київ Одеса.

Відповідно до протоколу аукціону та п.п.2.1, 2.2 договору купівлі-продажу ціна продажу зазначеної земельної ділянки склала 1 890 000грн.

Звертаючись з позовом до господарського суду, Біляївська районна державна адміністрація наполягла на тому, що реальна ціна продажу земельної ділянки, яка є предметом спірного договору, була визначена експертною грошовою оцінкою та становила 2 861 716грн. Продаж земельної ділянки за меншою ціною за відсутності законних підстав для її зменшення завдає значної шкоди інтересам держави та територіальній громаді, на території якої земельна ділянка розташована.

Судова колегія погоджується з доводами позивача з наступних підстав.

Відповідно до ч.1 ст.136 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент підготовки аукціону з продажу земельної ділянки) органи державної влади або органи місцевого самоврядування, уповноважені приймати рішення про відчуження земель, що перебувають у державній або комунальній власності, визначають переліки земельних ділянок, призначених для продажу суб'єктам підприємницької діяльності під забудову на земельних торгах.

Згідно ч.2 ст.136 Земельного кодексу України земельна ділянка, призначена для продажу суб'єктам підприємницької діяльності під забудову на земельних торгах, виставляється на земельні торги після:

а) визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та закріплення їх межовими знаками;

б) виготовлення технічного паспорта земельної ділянки.

У відповідності до ч.3 ст.136 Земельного кодексу України в технічному паспорті земельної ділянки містяться відомості про:

а) розмір земельної ділянки;

б) місце розташування (адресу);

в) належність до державної чи комунальної власності;

г) грошову оцінку земельної ділянки та її стартову ціну;

ґ) природний і господарський стан земельної ділянки;

д) цільове призначення земельної ділянки.

Як вбачається з матеріалів справи, 11.08.04р. Біляївською районною державною адміністрацією Одеської області прийнято розпорядження №591/2004 про продаж на аукціоні спірної земельної ділянки несільськогосподарського призначення.

31.08.04р. експертами Мільчевою З.М. та Устюжаніною О.М. підготовлено висновок про оціночну (ринкову) вартість земельної ділянки загальною площею 8,9100 га, яка склала 2 861 716грн. без урахування ПДВ, у розрахунку 32,12грн. за один квадратний метр землі.

Вказаний експертний висновок без зазначення дати погоджено з головою Біляївської районної державної адміністрації Є.М.Ігнатовським та затверджено, також без зазначення дати, начальником Біляївського районного відділу земельних ресурсів В.О.Валюхом.

10.09.04р. Біляївською районною державною адміністрацією Одеської області прийнято розпорядження №653/2004, яким затверджено проект відведення земельної ділянки, звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки та її стартову ціну. Крім цього, цим розпорядженням утворено аукціонну комісію та призначено дату проведення аукціону на 15.10.2004року.

Як вбачається з листа начальника Одеського обласного головного управління земельних ресурсів Держкомзему України №ІІ9-04-296 від 05.10.04р. Пастушенка П.П., державний орган земельних ресурсів запропонував голові Біляївської районної державної адміністрації відкласти проведення земельного аукціону, призначеного на 15.10.04р. з продажу спірної земельної ділянки, оскільки на час публікації у засобах масової інформації офіційного повідомлення про проведення земельного аукціону, встановлення стартової ціни продажу земельної ділянки, проект відведення даної земельної ділянки і звіт з експертної грошової оцінки земельної ділянки не пройшли державну землевпорядну експертизу, а саме: згідно з висновком державної землевпорядної експертизи від 14.09.04р. проект відведення земельної ділянки направлено розробнику для доопрацювання, висновок державної землевпорядної експертизи щодо звіту з експертної грошової оцінки станом на 05.10.04р. - відсутній.

Така ж пропозиція містилась в листі .№196/02/04 від 07.10.04р. в.о. директора "Регіонального відділення з продажу земель" Бунякова О.М. на адресу організатора земельних торгів.

Зазначені обставини вказують на дійсні причини, з яких земельний аукціон не відбувся та спростовують доводи апеляційної скарги про те, що зниження стартової ціни земельної ділянки та продаж її за ціною, нижчою за визначену в експертній оцінці, відбулося тому, що жоден з учасників аукціону, призначеного на 15.10.04р. не запропонував стартової ціни.

Судова колегія не може також погодитись із доводами відповідача про дотримання організатором земельних торгів, тобто Біляївською районною державною адміністрацією, вимог ст.9 Закону України "Про держану експертизу землевпорядної документації", згідно якої обов'язковій державній експертизі підлягають, крім іншого, проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок.

Як вбачається з доданого до апеляційної скарги висновку державної землевпорядної експертизи №1118 від 29.10.04р., затвердженого начальником Одеського обласного головного управління земельних ресурсів Держкомзему України П.П.Пастушенком, представлений на державну землевпорядну експертизу звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки загальною площею 8,9100 га отримав позитивну оцінку, виходячи з умов її ринкової вартості у сумі 2 861 716грн., у розрахунку 32,12грн. за один квадратний метр землі.

Приймаючи до уваги, що за спірну ділянку покупцем сплачено значно нижчу ціну, судова колегія приходить до висновку, що проведення аукціону і укладання спірного договору купівлі-продажу земельної ділянки, відбулись на умовах, які не узгоджувались у законний спосіб, а саме не були досліджені експертом у складі землевпорядної документації.

Пунктом 24 ст.5 Типового положення про обласне головне управління земельних ресурсів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24.02.03р. №200, встановлено, що головне управління визначає стартову ціну земельних ділянок державної та комунальної власності, що призначаються для продажу.

Статтею 8 зазначеного Положення головне управління видає в межах своїх повноважень на основі та на виконання актів законодавства накази, організовує і контролює їх виконання.

Відповідно п.2.8 до Рекомендацій щодо порядку проведення земельних торгів на території Одеської області, затверджених рішенням Одеської обласної ради від 01.11.03р., стартова ціна земельної ділянки (права її оренди), яка виставляється на земельні торги, визначається згідно з експертною грошовою оцінкою обласним головним управлінням земельних ресурсів.

Аналогічна норма міститься і в п.2.8 Положення щодо порядку проведення земельних торгів у Біляївському районі, затвердженого розпорядженням голови Біляївської районної державної адміністрації №590/2004 від 11.08.04р.

Як вбачається з матеріалів справи, стартова ціна спірної земельної ділянки у сумі 1 707 029,60грн. визначена розпорядженням Біляївської районної державної адміністрації №247/2005 від 31.03.05р., підписаним виконуючим обов'язки голови райадміністрації Ф.С.Жарітом.

Отже, матеріали справи свідчать про те, що стартова ціна земельної ділянки у сумі 1 707 029,60грн., призначеної для продажу на аукціоні 20.05.05р., визначена всупереч висновку експертної грошової оцінки від 31.08.04р., без експертного обгрунтування можливості її зниження, з порушенням компетенції Державного комітету України по земельних ресурсах.

Відповідно до ч.1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Згідно ст.13 Закону України "Про оцінку земель", експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться обов'язково у разі: відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності.

У відповідності до п.23 ст.4 Положення про Державний комітет України по земельних ресурсах, затвердженого Указом Президента України від 14.08.2000р. №970/2000, Держкомзем України відповідно до покладених на нього завдань сприяє проведенню земельних аукціонів та конкурсів, визначає стартову ціну земельної ділянки.

Приймаючи до уваги, що укладений за результатами аукціону договір купівлі-продажу земельнї ділянки несільськогосподарського призначення не відповідає загальним вимогам, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема суперечить зазначеним актам законодавства України, судова колегія приходить до висновку про наявність підстав для визнання його недійсним.

Водночас, судова колегія погоджується з доводами апеляційної скарги про те, що висновки суду першої інстанції про обов'язковість включення до ціни продажу спірної земельної ділянки суми ПДВ є безпідставними.

Дійсно, п.5.1.17 ст. 5 Закону України "Про податок на додану вартість" звільняє від оподаткування операції з поставки (продажу, передачі) земельних ділянок, земельних паїв, крім тих, що знаходяться під об'єктами нерухомого майна та включаються до їх вартості відповідно до законодавства.

Проте, зазначені обставини не спростовують інших правильних висновків місцевого господарського суду щодо незаконності продажу земельної ділянки.

Твердження ж відповідача про порушення судом норм процесуального права судовою колегією не приймаються до уваги, оскільки з матеріалів справи вбачається, що судові ухвали направлялись відповідачеві за адресою, яка зазначена у свідоцтві про державну реєстрацію, договорі купівлі-продажу земельної ділянки від 05.08.05р. і яка не змінювалась до моменту подачі позову Біляївською районною державною адміністрацією. Таким чином, судова колегія вважає, що відповідач належним чином повідомлявся про час і місце слухання справи.

За приписами ст.101 ГПК України у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу.

Апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги (подання) і перевіряє законність і обгрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Відповідно до ч.1 ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Згідно ч.5 ст.216 ЦК України суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи.

Відповідно до ст.84 Земельного кодексу України у державній власності перебувають усі землі України, крім земель комунальної та приватної власності.

Право державної власності на землю набувається і реалізується державою в особі Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських, районних державних адміністрацій, державних органів приватизації відповідно до закону.

Як вбачається з п.4 рішення від 17.04.08р., спірну земельну ділянку повернуто у власність Біляївської районної державної адміністрації.

Судова колегія зазначає, що рішення в цій частині суперечить наведеним приписам законодавства, оскільки земельні ділянки не можуть перебувати у власності окремих державних органів, тому як зазначені органи виконують у цій сфері виключно управлінські функції.

Керуючись ст.ст. 85, 103-105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів

П О С Т А Н О В И Л А :

Апеляційну скаргу Фірми “Європа” у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Одеської області від 17.04.2008р. по справі № 3/77-08-1337 –змінити.

Пункт 4 резолютивної частини рішення викласти у наступній редакції: “Зобов'язати Фірму “Європа” у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю (65065, м.Одеса, вул.Варненська,11, код 19039476) повернути в управління Біляївської районної державної адміністрації Одеської області (67600, Одеська обл., м.Біляївка, пр-т Жовтневої революції,11, код 04057095) земельну ділянку площею 8,9100га, розташовану за адресою: Холоднобалківська сільська рада Біляївського району Одеської області, 454 км автошляху Київ-Одеса”.

В решті рішення залишити без змін.

Наказ доручити видати господарському суду Одеської області.

Головуючий суддя                                                   Г.А. Єрмілов

Суддя                                                             О.Л. Воронюк

Суддя                                                                       В.В.Лашин

Постанова підписана_______________