ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАКАРПАТСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

04.08.2008                                                              Справа № 17/45

Господарський суд Закарпатської області у складі головуючого судді Ушак І.Г. у відкритому судовому засіданні справу за участю представників:

позивача –Лазаренко В.Г., представник за довіреністю;

відповідача-1 –Гуляш Ю.Ф., представник за довіреністю ;

відповідача-2 –Шпуганич В.П., представник за довіреністю;

третя особа–1 - не з’явився;

третя особа–2- Мельник Н.І.;

прокуратури –Роман М.С., Сехін І.С., прокурор відділу представництва інтересів держави та громадян в суді Закарпатської облпрокуратури та помічник прокурора Закарпатської облпрокуратури

розглянув справу за позовом першого заступника прокурора Закарпатської області в інтересах держави в особі Закарпатської обласної ради, м. Ужгород (позивач) до Закарпатського обласного комунального підприємства „Міжнародний аеропорт Ужгород”, м. Ужгород (відповідач–1), приватного підприємства „ВЮВ-ТУР”, м. Ужгород (відповідач–2) за участю управління з питань майна комунальної власності Закарпатської обласної державної адміністрації м. Ужгород та фізичної особи –Мельник Надії Іванівни м. Ужгород як третіх осіб-1, 2 на стороні позивача без самостійних вимог на предмет спору

СУТЬ СПОРУ: про визнання недійсними договорів оренди

Прокурор звернувся до суду з даними позовними вимогами, вважаючи незаконними укладені 27.11.06.та 13.06.07 відповідачами-1, 2 договори оренди майна - будівлі гуртожитку та адмінбудівлі, що розташовані по вул. Собранецькій, 145 в м. Ужгороді, належать на праві власності позивачеві та перебувають на балансі відповідача-1. Вважає, що оспорювані договори укладені без відома та дозволу власника, всупереч приписів Житлового кодексу УРСР, оскільки житловий фонд не може передаватися в оренду. До того ж, на момент укладення договору від 27.11.06 у гуртожитку були прописані ряд громадян, зокрема, гр. Мельник Н.І. з неповнолітнім сином.

З укладенням договору від 13.06.08 порушено також приписи Закону України „Про державний бюджет України на 2007 рік” щодо конкурсних засад передачі в оренду державного та комунального майна. У ході судового розгляду уповноважені представники прокуратури та позивача наполягають на задоволенні позовних вимог, посилаючись на їх обґрунтованість долученими до матеріалів справи документами.

Відповідач-1 письмовим відзивом та його представник у ході судового розгляду проти позову заперечують, вважаючи законними оспорювані договори як укладені відповідно до повноважень та компетенції сторін, з дозволу та погодження управління Закарпатської облдержадміністрації з питань майна комунальної власності. Зокрема, вважають правомірним договір оренди гуртожитку, оскільки останній переданий в оренду з метою надання готельних послуг, що, на їх думку, не змінює його статусу житлового фонду.

Відповідач-2 письмовим відзивом та його представник у ході судового розгляду проти позову заперечують, також вважаючи законними оспорювані договори. Зокрема, вважає, що гуртожитки не є об’єктами житлового фонду, громадяни зазначені в позовній заяві у гуртожитку станом на час укладення спірних договорів не проживали, посилається на відсутність інших заяв на оренду майна, у зв’язку з наявністю яких орендар міг би визначатися орендодавцем на конкурсних засадах та на відсутність порядку проведення конкурсу на право оренди майна комунальної власності.

На клопотання прокурора та позивача судом залучено до участі у справі управління Закарпатської обласної державної адміністрації з питань майна комунальної власності (далі –управління з питань майна), за погодженням з яким укладено спірні договори, та гр. Мельник Надію Іванівну, що з неповнолітнім сином прописана та проживає у спірних приміщеннях, як третіх осіб-1, 2 у справі без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача.

Третя особа-1 належним чином повідомлена про час та місце розгляду справи участі уповноваженого представника у засідання суду не забезпечила, не повідомивши про причини неявки, та не надала письмових пояснень по суті спору.

Третя особа-2 у судовому засіданні пояснила, надавши відповідні документи для огляду та приєднання до матеріалів справи, про те, що в приміщенні гуртожитку, яке є предметом оренди за оспорюваним договором від 27.11.06, Ужгородським авіапідприємством (правонаступником якого є ЗОКП „Міжнародний аеропорт” –відповідач-1 у справі) у 1991р. їй із сином надано для проживання кімнату під № 14, де вони й прописані та проживали до 2004р. На пропозицію відповідача-1 у зв’язку з необхідністю ремонту гуртожитку в 2004р. сім’я була тимчасово переселена у приміщення адмінбудівлі, що також є предметом оренди за оспорюваним договором від 13.06.07. У 2008р. відповідач-2 письмово повідомив гр. Мельник про необхідність звільнення нею приміщення в адмінбудівлі у зв’язку з необхідністю проведення ремонту цього приміщення та переселення у надану їй кімнату в гуртожитку. Однак, оскільки приміщення гуртожитку не відремонтовано, відрізано від усіх комунікацій, гр. Мельник не змогла повернутися у свою кімнату. В результаті наведених обставин, вона з сім’єю змушена тимчасово проживати у знайомих.

У судовому засіданні 1.08.08 та 4.08.08 відповідач-2 письмовими клопотаннями просив про зупинення розгляду даної справи у зв’язку з поданням адміністративного позову та у зв’язку з розглядом господарським судом Закарпатської області справи № 2/91 за його позовом до виконавчого комітету Ужгородської міської ради та комунального підприємства „Бюро технічної інвентаризації м. Ужгорода” про визнання недійсним та скасування свідоцтва про право власності на нерухоме майно, видане 16.09.04р. виконавчим комітетом Ужгородської міської ради на будівлі і споруди, розташовані в м. Ужгороді по вул. Собранецькій, 145 за Закарпатською обласною радою, а також скасування державної реєстрації зазначеного нерухомого майна. Наведені клопотання судом відхилені, оскільки подання адміністративного позову не є підставою зупинення провадження в господарській справі за приписами ст. 79 Господарського процесуального кодексу України, а розгляд судом справи № 2/91 щодо правомірності та підстав набуття Закарпатською обласною радою права власності на нерухоме майно не впливає на розгляд даної справи щодо визнання недійсними договорів оренди частини цього нерухомого майна з підстав наведених у позові.

Вивчивши матеріали даної справи, заслухавши пояснення представників сторін, прокуратури, третьої особи у ході судового розгляду, суд дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог.

При цьому суд виходив з наступного.

Матеріалами справи встановлено, що відповідачем-1 як орендодавцем та відповідачем-2 як орендарем 27.11.2006р. та 13.06.07р. укладено та посвідчено нотаріально договори оренди окремого індивідуально визначеного майна, розташованого по вул. Собранецькій, 145 в м. Ужгороді - відповідно будівлі гуртожитку (площею 639,7 кв. м) та адмінбудівлі (площею 561,8 кв. м). 1.12.07 сторонами укладено угоди про зміни та доповнення до зазначених договорів у частині встановлення орендної плати та розрахунку орендної плати. Договори оренди та угоди про внесення змін до них погоджені з управлінням з питань майна.

У ході судового розгляду встановлено та визнано всіма учасниками процесу, що:

- орендоване майно (адмінбудівля під літ. Б, гуртожиток під літ. Г) є частиною будівель та споруд, що належать на праві комунальної власності Закарпатській обласній раді – позивачу по справі - відповідно до свідоцтва про право власності виданого 16.09.04 виконавчим комітетом Ужгородської міської ради;

- майно передано в оперативне управління відповідача-1 - обласного комунального підприємства „Міжнародний аеропорт Ужгород” та перебуває на його балансі;

- передача в оренду окремого індивідуально визначеного нерухомого майна комунальної власності площею до 200 кв. м, відповідно до рішення Закарпатської обласної ради від 16.03.06 № 724, може здійснюватися комунальними підприємствами самостійно, а передача такого майна площею, що перевищує 200 кв. м –здійснюється комунальними підприємствами з дозволу управління Закарпатської обласної державної адміністрації з питань майна комунальної власності;

- у гуртожитку станом на час укладення спірного договору оренди щодо нього були прописані громадяни.

Матеріалами справи встановлено, а відповідачами не спростовано, що гр. Мельник прописана та проживає з неповнолітнім сином у спірному гуртожитку (кімната 14); на період ремонту відселена за погодженням з адміністрацією аеропорту в приміщення також спірної адмінбудівлі. У ході судового розгляду відповідачами узгоджено питання заселення гр. Мельник до раніше наданої їй кімнати у гуртожитку.

Спірними питаннями у даній справі є питання укладення договору від 13.06.07 щодо оренди адмінбудівлі не на конкурсних засадах, що суперечить приписам Закону України „Про державний бюджет України на 2007 рік” та правомірності передачі в оренду приміщення гуртожитку на підставі Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, оскільки це приміщення є приміщенням житлового фонду, відносини щодо використання якого регулюються Житловим кодексом України та іншими актами житлового законодавства.

Суд, з огляду на наведені фактичні обставини справи, проаналізувавши законодавство, яким регулюються спірні відносини, дійшов висновку про відмову у задоволенні позову в частині визнання недійсним договору оренди від 13.06.07 щодо адмінбудівлі та про задоволення позовних вимог в частині визнання недійсним договору оренди від 27.11.06 щодо будівлі гуртожитку.

При цьому суд виходив з того, що позивачем не доведено запровадження у встановленому порядку механізму проведення конкурсу на право оренди спірних приміщень, наявності двох або більше заяв фізичних або юридичних осіб про оренду спірного майна, за наявності яких орендодавець міг би визначати орендаря на конкурсних засадах, тому відсутні підстави для визнання недійсним договору оренди від 13.06.07 з наведених мотивів.

Задовільняючи вимоги в іншій частині позову, суд виходив з наступного. За приписами ст.ст. 4, 6, 8, 127 Житлового кодексу УРСР гуртожитки –спеціально споруджені або переобладнані для цієї мети жилі будинку, що зареєстровані як гуртожитки у виконкомі міської ради; житловий фонд утворюють жилі будинку та жилі приміщення в інших будівлях; призначенням жилих будинків та жилих приміщень є постійне проживання громадян та використання їх як службових жилих приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у жилих будинках під інші цілі не допускається, за винятком, коли такі приміщення виключаються з житлового фонду як непридатні для проживання або переводяться у нежилі приміщення в порядку передбаченому відповідно ст.ст. 7, 8 Житлового кодексу.

Наведеним приписам житлового законодавства, яке належить застосовувати до відносин щодо використання житлового фонду, суперечить спірний договір від 27.11.06 про передачу в оренду з метою ведення готельного господарства приміщень житлового фонду –гуртожитку –в якому, до того ж, прописані та проживають громадяни.

Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 215 Цивільного кодексу України недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені, зокрема, ч.1 ст. 203 цього ж кодексу щодо того, що зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу, іншим актам законодавства, є підставою для визнання судом недійсним такого правочину.

За таких обставин, оскільки зміст оспорюваного договору від 27.11.06 суперечить приписам Житлового кодексу, даний договір належить визнати недійсним.

Зважаючи на вищенаведене, керуючись Законами України „Про місцеве самоврядування в Україні”, „Про оренду державного та комунального майна”, „Про державний бюджет України на 2007 рік”, ст.ст. 4, 6, 7, 8, 127 Житлового кодексу УРСР, ст.ст. 203, 215 Цивільного кодексу України, ст.ст. 4-3, 33, 43, 44-49, 69, 75, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України,

СУД В И Р І Ш И В :

1.          Позов задоволити частково.

Визнати недійсним укладений 27.11.06р. Закарпатським обласним комунальним підприємством „Міжнародний аеропорт” та приватним підприємством „ВЮВ-ТУР” договір оренди окремого індивідуально визначеного майна - будівлі гуртожитку (площею 639,7 кв. м) - розташованого по вул. Собранецькій, 145 в м. Ужгороді.

2. В іншій частині позовних вимог –відмовити.

У судовому засіданні 4.08.08 оголошено вступну та резолютивну частину рішення, текст рішення у повному обсязі виготовлено 18.08.08.

Дане рішення набирає законної сили в порядку ст. 85 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржено до Львівського апеляційного господарського суду в порядку передбаченому цим же кодексом.

Суддя Ушак І.Г.