ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ
РІШЕННЯ

"14" жовтня 2008 р.

справа № 5020-11/221

За позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Акваторія-Порт»

(99011, м. Севастополь, вул. Леніна, 41)

до відповідачів комунального підприємства «Аррікон»Севастопольської міської Ради

(99011, м. Севастополь, вул. Адм. Октябрьського, 8, кв. 2)

Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради

(99011, м. Севастополь, вул. Леніна, 3)

про визнання договору оренди пролонгованим

Суддя Дмитрієв В.Є.

Представники:

від позивача – Іванова А.В, довіреність б/н від 13.05.2008, ТОВ «Акваторія-Порт»;

від відповідача –Михайлова О.Є., довіреність №2533 від 14.07.2008, Фонд комунального майна СМР;

від відповідача –Ігнатенко В.В., довіреність № 43 від 25.01.2008, КП «Аррікон»СМР.

СУТЬ СПОРУ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Акваторія-Порт»(далі –ТОВ «Акваторія-Порт») звернулося до господарського суду міста Севастополя з позовом до комунального підприємства «Аррікон»Севастопольської міської Ради (далі –КП СМР «Аррікон»); третя особа –Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради (далі –Фонд комунального майна СМР) та про визнання пролонгованим (продовженим) на той же самий строк й на тих самих умовах договору оренди №387 від 28.04.2006 нерухомого майна - вбудованих приміщень цокольного поверху адміністративного будинку, загальною площею 150, 0 кв.м, розташованого за адресою: місто Севастополь, вул. Леніна, 41.

Ухвалою суду від 07.10.2008 Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради було виключено з числа третіх осіб, та залучено до участі у справі в якості другого відповідача.

В обґрунтування позовних вимог ТОВ «Акваторія-Порт»посилається на норми статей 764 Цивільного кодексу України, статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», здійснення ним невідокремлених поліпшень орендованого майна та продовження фактичного користування цим майном після закінчення вказаного у договорі строку його дії без заперечень з боку відповідачів.

КП СМР «Аррікон»проти позову заперечує, вважає договір припиненим, а користування позивачем цим майном незаконним. Крім того, вказує, що питання пролонгації договору оренди відповідно до Положення про передачу у оренду майна, що є комунальної власністю, питання про передачу у оренду, зміну та доповнення договору, в тому числі щодо строків дії договору, приймається міською комісією по оренді комунального майна. Стосовно спірного об’єкту нерухомості було прийнято рішення про передачу його у оренду на конкурсних умовах.

Відповідач Фонд комунального майна СМР проти позову заперечує та також вважає договір таким, що припинив свою дію, в зв’язку із закінченням його строку.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши надані докази, заслухавши пояснення представників сторін суд,

ВСТАНОВИВ:

28 квітня 2006 року між КП СМР «Аррікон»та ТОВ «Фірма «Акваторія-Порт»був укладений договір № 387 оренди нерухомого майна –вбудованих приміщень цокольного поверху адміністративного будинку, загальною площею 150, 0 кв.м, розташованого за адресою: м. Севастополь, вул. Леніна, 41.

Договір погоджений з Управлінням з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації та Фондом комунального майна СМР. Строк дії договору сторонами встановлений з моменту його підписання до 24.03.2008. Майно передане КП СМР «Аррікон»позивачу відповідно до акту прийому-передачі від 28.04.2006.

ТОВ «Акваторія-Порт»листом від 21.03.2008 звернулось до Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради та КП СМР «Аррікон»з проханням продовжити строк дії договору оренди №387 від 28.04.2006 на один рік та надало протоколи узгодження змін до договору оренди.

31 березня 2008 року листом вих. № 24 КП СМР «Аррікон»повідомило ТОВ «Акваторія-Порт», що договір оренди припиняє свою дію 24.03.2008 в зв’язку із закінченням його строку, на який він був укладений, та пропонує повернути майно за актом прийому-передачі у строки та порядку, встановлені договором.

Листом від 02.04.2008 КП СМР «Аррікон», розглянувши лист позивача про узгодження строків продовження дії договору оренди, повідомило, що згідно рішення Севастопольської міської Ради №1260 від 23.01.2007 «Про затвердження Положення про міську комісію по оренді комунального майна»рішення про продовження строку дії договору оренди приймається міською комісією, в звязку з чим протоколи узгодження змін до договору оренди повернув без підписання.

Фонд комунального майна СМР листом від 25.04.2008 за вих. №1596 (надійшов до ТОВ 12.05.2008) повідомив ТОВ «Акваторія-Порт»та КП СМР «Аррікон»про те, що у відповідності з Положенням про порядок передачі в оренду комунального майна, яке є власністю територіальної громади м. Севастополя, затвердженого міською радою 13.02.2007 №1464 рішення про продовження договору оренди приймаються міською комісією по оренді комунального майна Севастопольської міської Ради.

Цим же листом повідомлялось, що комісією 01.04.2008 за результатами розгляду заяви ТОВ «Акваторія-Порт»про продовження договору оренди прийняте рішення про визначення орендаря вбудованих приміщень цокольного поверху адміністративного будинку, розташованого за адресою: м. Севастополь, вул. Леніна, 4, на конкурсних засадах, з тих підставах, що на укладення договору оренди була подана інша заява.

Статтею 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», статтею 287 Господарського кодексу України встановлено, що орендодавцями є органи, уповноважені Верховною радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, щодо майна, що перебуває у комунальній власності.

Відповідно до Положення про Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради, затвердженого рішенням V сесії Севастопольської міської Ради від 12.11.2002 №339 (із змінами та доповненням, внесеними рішенням Севастопольської міської ради № 2030 від 12.06.2007 року) Фонд комунального майна є виконавчим органом Севастопольської міської Ради по управлінню майном комунальної власності територіальної громади міста Севастополя, одним із завдань якого є управління у визначених Радою межах майном комунальної власності.

Згідно пункту 2.4 рішення Севастопольської міської Ради від 31.01.2006 №4657 Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради є правонаступником Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації за договорами оренди комунального майна та відносинам, пов’язаним із їх виконанням, так як цим рішенням повноваження по управлінню комунальним майном покладено на Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради.

Метою діяльності КП СМР «Аррікон», засновником якого є територіальна громада міста Севастополя є, зокрема, в частині повноважень стосовно оренди комунального майна, прийняття на баланс підприємства, передання на баланс інших підприємств, будівель, будов, споруд, окремих приміщень нежитлового фонду, що є комунальною власністю згідно з розпорядженням Севастопольської міської державної адміністрації, передання в оренду по рішенню власника; контроль за виконанням умов договору оренди орендарями нежитлових будівель і приміщень, збирання орендної плати, контроль за своєчасністю внесення орендарями експлуатаційних зборів та орендної плати.

Відповідно до ст.ст.759,761 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

Статтями 316, 317, 319 Цивільного кодексу України встановлюється поняття права власності та власника. Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном на власний розсуд.

Згідно ст.327 Цивільного кодексу України у комунальній власності є майно, яке належить територіальній громаді. Управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.

Відповідно до ст. 91 Цивільного кодексу України юридична особа здатна мати такі ж цивільні права та обов'язки (цивільну правоздатність), як і фізична особа, крім тих, які за своєю природою можуть належати лише людині. Цивільна правоздатність юридичної особи може бути обмежена лише за рішенням суду. Юридична особа може здійснювати окремі види діяльності, перелік яких встановлюється законом, після одержання нею спеціального дозволу (ліцензії). Цивільна правоздатність юридичної особи виникає з моменту її створення і припиняється з дня внесення до єдиного державного реєстру запису про її припинення. Однак, КП СМР «Аррікон»не має у відношенні комунального майна повну цивільну правоздатність.

Таким чином, особливістю управління нерухомим комунальним майном нежитлового фонду у місті Севастополі є те, що управління таким майном, і, зокрема, прийняття рішення про передачу його в оренду, здійснюється Фондом комунального майна Севастопольської міської Ради, а здійснення функцій по передачі за рішенням Фонду комунального майна СМР цього майна в оренду, контролю за виконанням орендних договорів, збиранню орендних платежів покладено саме на КП СМР «Аррікон».

Отже, КП СМР «Аррікон», яке відповідно до умов спірного договору є орендодавцем, не уповноважено приймати рішення про передачу або відмову в передачі в оренду комунального майна, продовження або відмову в продовженні строку дії договору оренди цього майна. Тобто КП СМР «Аррікон»не володіє усіма правами орендодавця, як власника майна, наданими законодавством, оскільки не розпоряджається майном на власний розсуд та його воля залежить від інших осіб.

За таких обставин лист КП СМР «Аррікон»за №24 від 31.03.2008 не може бути доказом волевиявлення уповноваженої особи щодо заперечення проти продовження користування ТОВ «Акваторія-Порт»орендованим майном.

Стосовно рішення міської комісії з оренди комунального майна від 01.04.2008, суд вважає, що це рішення не може бути підставою для відмови в продовженні терміну дії договору оренди, так як створення цієї комісії не передбачено Законом України «Про оренду державного та комунального майна». Комісія не є органом, уповноваженим управляти майном комунальної власності територіальної громади міста Севастополя, відповідно до законодавства. Створена на громадських умовах Севастопольською міською Радою та Севастопольською міською державною адміністрацією як колегіальний орган, її рішення мають рекомендований, а не обов’язковий характер та мають відповідати діючому законодавству України, не порушувати прав та охоронюваних законом інтересів орендаря чи інших осіб.

Лист Фонду комунального майна СМР від 25.04.2008, тобто після спливу одного місяця після закінчення строку дії договору оренди, також не містить заперечень проти продовження договору оренди, а повідомляє про те, що рішення про продовження договору оренди приймаються міською комісією по оренді комунального майна Севастопольської міської Ради, яка на своєму засіданні 01.04.2008 за результатами розгляду заяви ТОВ «Акваторія-Порт»про продовження договору оренди прийняла рішення про визначення орендаря нежитлового приміщення по вул. Леніна,41 на конкурсних засадах.

Таким чином, протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди №387 від 28.04.2006 орендар продовжував користуватись майном та сплачувати орендну плату, що підтверджується сторонами, і заперечень з боку орендодавця не було.

Правові підстави користування майном, переданим в оренду, у тому числі і користування майном після закінчення терміну дії договору оренди, закріплені в статтях 764, 777 Цивільного кодексу України, статтями 9,17 Закону України «Про оренду державного і комунального майна»і безпосередньо частиною 4 статті 291 Господарського кодексу України, відповідно до яких правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України.

Згідно зі статтею 764 Цивільного кодексу України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до статті 17 Закону України «Про оренду державного і комунального майна»термін договору оренди визначається за погодженням сторін.

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Після закінчення терміну дії договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обовязки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі не досягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.

Зі змісту зазначених правових норм вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий саме строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Такі заперечення мають бути заявлені ним протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди. При цьому, сторони (орендодавець та орендар) повинні узгодити лише умови (орендну плату, строк та інши істотні умови) договору при подальшому користуванні майном.

Відповідно до абзацу 8 частини 4 статті 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», який є спеціальним законом по регулюванню правовідносин по оренді державного та комунального майна, у передачі в оренду об'єктів може бути відмовлено, якщо:

-          було прийнято рішення про приватизацію або передприватизаційну підготовку об'єктів оренди;

-          об'єкт включено до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій згідно з рішенням Кабінету Міністрів України чи місцевих органів влади;

-          орган Антимонопольного комітету України не дає згоди з підстав, перелічених у абзацах 2-4 частини 2 цієї статті;

-          орган, уповноважений управляти майном, не дає згоди на виділення структурного підрозділу підприємства;

-          з інших підстав, передбачених законами;

-          орендодавець, зазначений у абзаці 2 та 3 статті 5 цього Закону, прийняв рішення про укладення договору оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією.

Зазначений перелік підстав для відмови орендодавця у передачі державного майна в оренду є вичерпним. При цьому серед вказаних підстав законодавцем обґрунтовано не зазначено незгоду (відмову) органу, уповноваженого управляти державним майном, в укладенні договору оренди. Адже, рішення про відмову у передачі майна комунальної власності в оренду може бути прийнято виключно орендодавцем (відповідачем) та лише на підставі абзацу 8 частини 4 статті 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», що відповідає вимогам частини 2 статті 19 Конституції України, згідно якої органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Обставини справи свідчать про те, що орган, уповноважений розпоряджатися комунальним майном –Фонд комунального майна СМР, а відповідно і Орендодавець КП СМР «Аррікон»мають намір у подальшому передавати в оренду нерухоме майно, яке є предметом договору оренди №387 від 28.04.2006 чи то позивачу, чи комусь іншому. У встановлений законом строк ними позивачу не були повідомлені заперечення проти продовження цього договору та не було висловлено умов договору оренди на новий строк, в зв’язку з чим переважне право орендаря на продовження дії договору не припинилось.

Аналогічна позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 28.02.2006 по справі № 1/135-20/51 та постанові Вищого господарського суду України №20-2/246 від 30.01.2008.

ТОВ «Акваторія-Порт»і в даний час продовжує орендувати приміщення, сплачує відповідачу щомісячно орендну плату, повернення грошових коштів, перерахованих відповідачу в якості орендної плати за орендовані приміщення, не здійснювалося.

Відповідно до частини першої статті 285 Господарського кодексу України та частини 3 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»орендар може реалізувати надане йому переважне право на продовження строку дії договору оренди тільки в тому разі, коли після його закінчення орендодавець має намір передати об’єкт оренди іншій особі.

Відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України, суд покладає на відповідачів витрати позивача по сплаті державного мита і витрати на інформаційне-технічне забезпечення судового процесу.

Керуючись статтями 49, 82, 84-85, 115, 116 Господарського процесуального кодексу України, суд -

В И Р І Ш И В:

1.          Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Акваторія-Порт»задовольнити повністю.

2.          Визнати пролонгованим договір оренди №387 від 28.04.2006 нерухомого майна - вбудованих приміщень цокольного поверху адміністративного будинку, загальною площею 150, 0 кв.м, розташованого за адресою: місто Севастополь, вул. Леніна, 41, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фірма «Акваторія-Порт»та Комунальним підприємством Севастопольської міської Ради «Аррікон», продовженим з 24.03.2008 на 22 місяця 24 дня, і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

3.          Стягнути з Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради (99011, м. Севастополь, вул. Луначарського, 5, код у ЕДРПОУ 25750044, р/р 0416 в УДК м. Севастополя, МФО 824509) на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Акваторія-порт» (99011, м. Севастополь, вул. Леніна,41, код у ЕДРПОУ 20675771, р/р в КРД «Райффайзен банк Аваль», МФО 324021) витрати по сплаті державного мита в сумі 42 грн. 50 коп. (сорок дві грн. 50 коп.); витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в сумі 59 грн. 00 коп. (п’ятдесят дев’ять грн. 00 коп.).

Видати наказ після набрання рішенням законної сили

4.          Стягнути з комунального підприємства «Аррікон»Севастопольської міської Ради (99011, м. Севастополь, вул. Адм. Октябрьського, 8, кв. 2, код у ЕДРПОУ 20711909, р/р 3 в СФ АКБ УСБ, МФО 324195) на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Акваторія-порт» (99011, м. Севастополь, вул. Леніна,41, код у ЕДРПОУ 20675771, р/р в КРД «Райффайзен банк Аваль», МФО 324021) витрати по сплаті державного мита в сумі 42 грн. 50 коп. (сорок дві грн. 50 коп.); витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в сумі 59 грн. 00 коп. (п’ятдесят дев’ять грн. 00 коп.).

Видати наказ після набрання рішенням законної сили

Суддя В.Є. Дмитрієв

Рішення оформлено відповідно до вимог статті 84 Господарського

процесуального кодексу України і підписано 20.10.2008.

РОЗСИЛКА:

1.          Товариство з обмеженою відповідальністю “Фирма “Акваторія - порт” - 99011 м. Севастополь, вул. Леніна, 41

2.          Комунальне підприємство “Аррікон” Севастопольської міської ради –99011 м. Севастополь, вул. Адм. Октябрського, 8. кв. 2

3.          Фонд комунального майна Севастопольської міської ради –99011 м. Севастополь, вул. Луначарського, 5

4.           Справа

5. Наряд