ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"27" листопада 2008 р.

Справа № 34/153-08-3239

Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Л.І. Бандури

суддів: Л.В. Поліщук, В.Б. Туренко

при секретарі судового засідання: О.О. Соломахіній

за участю представників сторін:

від позивача –О.І. Музиченко

від відповідача –М.С. Рудниченко

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

на рішення господарського суду Одеської області від 16.09.08 р.

у справі № 34/153-08-3239

за позовом Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

до Адвокатського об’єднання „Юридична консультація Суворовського району м. Одеси”

про внесення змін до договору оренди

ВСТАНОВИВ:

Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради в липні 2008 р. звернулось до господарського суду з позовом про внесення змін у додаток № 1 до договору оренди нежитлового приміщення № 140/2 від 23.09.2003 р., розташованого у м. Одесі, Дніпропетровська дорога, 118, щодо розрахунку орендної плати.

В обґрунтування позову, позивач послався на необхідність перегляду умов договору оренди стосовно розміру орендної плати відповідно до ст. 118 Закону України „Про державний бюджет України на 2007 рік”, якою договори оренди державного та комунального майна укладені до 01.01.2007 р. у шестимісячний термін підлягають обов’язковому перегляду в частині розміру орендної плати згідно до порядку, встановленому Методикою розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженою постановою КМ України від 04.10.1995 р. № 786 з подальшими змінами.

Крім того, позивач послався на розпорядження КМ України „Про індикативні ставки орендної плати за використання комунального майна” від 23.05.2007 р. № 301-р, яким органам місцевого самоврядування рекомендовано застосувати в 2007 р. орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств та нерухомого державного майна, затверджені постановою КМ України від 04.10.1995 р. № 786.

Рішенням господарського суду Одеської області від 16.09.2008 р. (суддя Ю.Г. Фаєр) у задоволені позову відмовлено.

Ухвалюючи рішення, господарський суд відхилив посилання позивача на внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна у зв’язку з прийняттям Закону України „Про державний бюджет України на 2007 рік” в якості підстави для зміни розміру орендної плати згідно ст. 21 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, оскільки відповідно до ст. 19 названого Закону методика розрахунку та порядок використання орендної плати для об'єктів, що перебувають у комунальній власності визначається органами місцевого самоврядування.

Крім того, суд першої інстанції зазначив, що розпорядженням КМ України „Про індикативні ставки орендної плати за використання комунального майна” і ст. 118 Закону України „Про державний бюджет України на 2007 рік” органам місцевого самоврядування рекомендовано застосовувати у 2007 р. орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств та нерухомого державного майна під час визначення розміру орендної плати за комунальне майно та прийняття вищеназваного розпорядження не зумовлює автоматичне поширення на комунальне майно, затверджених Кабінетом Міністрів України орендних ставок без внесення органом місцевого самоврядування, в даному випадку Одеською міською радою, відповідних змін до нормативних актів, що регулюють відносини, пов’язані з орендою комунального майна.

Не погодившись з судовим рішенням, Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулось з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати, прийняти нове рішення про задоволення позову, посилаючись на порушення судом норм матеріального права.

Апеляційна скарга мотивована тим, що господарським судом не враховано положення ст. 21 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, якою передбачено, що збільшення цін та тарифів може бути підставою для відповідної зміни на вимогу однієї із сторін розміру орендної плати, хоча б це і погіршувало фінансове становище орендаря, тобто збільшення цін і тягарів тягне за собою внесення відповідних змін до договору оренди. Також судом не враховано, що ст. 193 ГК України, ст. ст. 525, 526 ЦК України встановлено, що одностороння зміна умов зобов’язання не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом, а в даному випадку таким законом є Закон України „Про державний бюджет України на 2007 рік”, яким передбачено, що договори оренди державного та комунального майна, укладені до 01.01.2007 р. підлягають обов’язковому перегляду в частині розміру орендної плати у відповідності до порядку, встановленому Методикою розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна.

Одночасно скаржником заявлено клопотання про відновлення пропущеного процесуального строку подання апеляційної скарги, яке задоволено ухвалою апеляційної інстанції від 28.10.2008 р.

Заслухавши доводи представників сторін, перевіривши наявні матеріали справи на предмет їх юридичної оцінки, дослідивши надані докази та обговоривши доводи апеляційної скарги, судова колегія встановила:

23.09.2003 р. між КП „ДЕЗ „Північне” (орендодавець) та Адвокатським об’єднанням „Юридична консультація Суворовського району м. Одеси” (орендар) укладено договір оренди № 140/2, за умовами якого, орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 48,4 кв. м по Дніпропетровській дорозі, 118 в м. Одесі.

Відповідно до п. 2.1 договору оренди орендна плата визначена сторонами на підставі ст. 19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” та рішення сесії Одеської міської ради від 26.03.2003 р. № 1054-ХХIV „Про оренду комунального майна, що є власністю територіальної громади міста Одеси”.

За орендоване приміщення орендар зобов’язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, зазначеного у додатку № 1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 1 грн. за 1 кв. м без урахування ПДВ та індексу інфляції, розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності (п. п. 2.2, 2.4 договору).

Пунктом 2.5 договору оренди передбачено, що за повідомленням орендодавця розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів та у інших випадках передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради з дня їх вступу у законну силу.

Строк дії договору визначено з 23.09.2003 р. по 23.09.2008 р.

Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулось до адвокатського об’єднання з пропозицією № 01-13/965 від 04.02.2008 р. про внесення змін до договору оренди від 23.09.2003 р. в частині розміру орендної плати на виконання ст. 118 Закону України „Про державний бюджет України на 2007 рік”, в якому пропонувало орендарю внести зміни до договору оренди в частині розміру орендної плати, починаючи з 01.01.2007 р. шляхом підписання додаткового погодження до договору оренди від 11.06.2007 року.

В зв’язку з тим, що орендар відмовився підписувати додаткове погодження, позивач звернувся до суду з відповідним позовом.

Ст. 118 Закону України „Про державний бюджет України на 2007 рік” встановлено, що у 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах; орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України; надано право Кабінету Міністрів України затверджувати індикативні ставки орендної плати для державного та комунального майна, яке передається в оренду в містах обласного значення, містах Києві та Севастополі; договори оренди державного та комунального майна, укладені до 01.01.2007 р. (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійними фондом України та його органами, а також цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов’язковому перегляду відповідно до встановленої норми.

Розпорядженням КМУ від 23.05.2007 р. № 301-р „Про індикативні ставки орендної плати за використання комунального майна” рекомендовано органам місцевого самоврядування, відповідно до ст. 118 Закону України „Про державний бюджет України на 2007 рік” застосовувати у 2007 році орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств та нерухомого державного майна, затверджені постановою КМУ від 04.10.1995р. № 786 під час визначення розміру орендної плати за комунальне майно, що передається в містах обласного значення, м. Києві та Севастополі.

Відповідно до ст. 179 ГК України майново-господарські зобов’язання, які виникають між суб'єктами господарювання і негосподарюючими суб’єктами – юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько–договірними зобов’язаннями, господарські договори укладаються за правилами, встановленими ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно –правовими актами щодо окремих видів договорів.

Згідно зі ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору. яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором, сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє іншу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку не встановлено за рішенням суду.

Враховуючи, що майно, яке є предметом договору, належить до комунальної власності, до спірних правовідносин застосовуються також норми Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.

Відповідно з ч. 2 ст. 19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” методика розрахунку, пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем та порядок використання орендної плати визначаються: Кабінетом Міністрів України для об'єктів, що перебувають у державній власності; органами, уповноваженими Верховною радою АРК для об'єктів, що належать Автономній республіці Крим; органами місцевого самоврядування для об'єктів, що перебувають у комунальній власності.

Рішенням Одеської міської ради від 09.11.2005 р. № 4840-IV „Про нову редакцію Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Одеси” затверджено Методику розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, яке знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Одеси.

На підставі п. 8 затвердженої Методики, чинної на момент розгляду справи, розмір плати за оренду нерухомого майна на рік встановлюється у відсотках від експертної вартості цього майна.

Частиною 4 статті 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” встановлено, що умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

Згідно зі ст. 193 ГК України, яка кореспондується зі ст. ст. 525, 526 ЦК України, зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог –відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов’язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

П. 2.5 договору оренди нежитлового приміщення № 140/2 від 23.09.2003р. передбачено, що за повідомленням орендодавця розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін, тарифів та в інших випадках передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради з дня їх вступу у законну силу.

Враховуючи викладене, апеляційна інстанція погоджується з висновком місцевого господарського суду про відсутність підстав для зміни умов договору оренди виходячи із п. 2.5 договору № 140/2, оскільки скаржник не надав доказів внесення відповідних змін до методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради від 09.11.2005р. № 4840-IV, відповідно до положень якої розраховувався розмір орендної плати.

Посилання скаржника на внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою КМУ від 04.10.1995 р. № 786, в зв’язку з прийняттям Закону України „Про Державний бюджет України на 2007 рік” не приймається судовою колегією до уваги в якості підстави для внесення змін до умов договору, передбаченої ст. 21 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, т. я. відповідно до ст. 19 цього Закону Методика розрахунку та порядок використання орендної плати для об'єктів, що перебувають у комунальній власності, визначається саме органами місцевого самоврядування.

Крім того, прийняття розпорядження КМУ від 23.05.2007 р. № 301-р „Про індикативні ставки орендної плати за використання комунального майна” не зумовлює автоматичне розповсюдження на комунальне майно затверджених КМУ орендних ставок без внесення органом місцевого самоврядування, в даному випадку Одеською міською радою, відповідних змін до нормативних актів, що регулюють відносини, пов’язані з орендою комунального майна.

Помилковим є посилання скаржника на наказ Фонду держмайна України від 18.01.2007 р. № 43 „Про затвердження порядку перегляду договорів оренди нерухомого державного майна”, оскільки, по-перше, вказаний порядок регулює перегляд договорів оренди державного майна у зв’язку з прийняттям змін до Методики № 786, а по-друге, згідно з п. 4 цього порядку, орендодавці мають письмово попередити орендарів не пізніше 28.02.2007 р. та пропонувати їм у додаткових угодах першим місяцем оплати за новими ставками також визначати січень 2007 р.

Із матеріалів справи вбачається, що позивач звернувся до орендаря з пропозицією про внесення змін до договору оренди лише 04.02.2008 р., додавши при цьому додаткове погодження від 11.06.2007 р., а з позовом до господарського суду 31.07.2008 р.

З урахуванням викладеного, підстави для зміни чи скасування рішення суду відсутні.

Керуючись ст. ст. 99, 103, 105 ГПК України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Рішення господарського суду Одеської області від 16.09.2008 р. у справі № 34/153-08-3239 залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого господарського суду України протягом одного місяця з дня набрання постанови законної сили.

Головуючий суддя                                                            Л.І. Бандура

Суддя                                                                                Л.В. Поліщук

Суддя                                                                                В.Б. Туренко