ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"22" жовтня 2008 р.

Справа № 30-3/133-08-2596

За позовом: Товариство з обмеженою відповідальністю «Сіріус»

До відповідача: Управління обласної ради з майнових відносин

Третя особа на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Товариство з обмеженою відповідальністю «БАЛКАН ГРУП»;

Одеське обласне комунальне підприємство фабрика «Ремвзуття»

Про визнання договору оренди продовженим та зобов'язання укласти договір оренди

Суддя Рога Н.В.

Представники:

Від позивача: Розенбойм Ю.О.- довіреність від 15.06.2008 р.; Колісниченко Є.Д. –директор.

Від відповідача: Поповська І.П.- довіреність № 4 від 04.02.2008 р., Михальченко О.М.- довіреність № 5 від 04.02.2008 р.

Від третьої особи: не з’явився.

Від третьої особи: не з’явився.

СУТЬ СПОРУ: Позивач, Товариство з обмеженою відповідальністю «Сіріус» (далі –ТОВ «Сіріус»), звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до Управління обласної ради з майнових відносин, за участю третіх осіб на стороні відповідача, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору - Товариства з обмеженою відповідальністю «БАЛКАН ГРУП»(далі ТОВ «БАЛКАН ГРУП»), Одеського обласного комунального підприємства фабрика «Ремвзуття»про визнання договору оренди, укладеного 21 вересня 1998 р. між Одеською фабрикою «Ремвзуття»та ТОВ «Сіріус»продовженим на той самий строк та зобов’язання Управління обласної ради з майнових відносин укласти з позивачем договір оренди нежитлових приміщень 5-ого поверху загальною площею 511 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Банківська, 42а з встановленням орендної плати згідно діючої методики розрахунку.

Представник позивача позовну заяву підтримує, наполягає на своїх вимогах.

Відповідач проти позову заперечує з мотивів, викладених у відзиві на позовну заяву.

Треті особи –ТОВ «БАЛКАН ГРУП»та Одеське обласне комунальне підприємство фабрика «Ремвзуття» про місце та час судових засідань були повідомленні належним чином, але в судові засідання не з’явилися, про поважність причин нез’явлення суд не повідомили, свої міркування на позовну заяву до суду не надали. За таких обставин, справа розглядається за наявними в ній матеріалами відповідно до ст.75 ГПК України.

В ході розгляду справи, 15.09.2008р. до суду надійшло клопотання ТОВ „Сіріус” про зупинення провадження по справі до розгляду господарським судом Одеської області справи № 3/161-08-3212 за позовною заявою ТОВ «Сіріус»до Управління обласної ради з майнових відносин, ТОВ «БАЛКАН ГРУП»про визнання недійсним договору оренди від 15 січня 2008 р. Дане клопотання судом залишено без задоволення з таких обставин: відповідно до ст.79 ГПК України господарський суд зупиняє провадження у справі в разі неможливості розгляду даної справи до вирішення пов’язаної з нею іншої справи, що розглядається іншим судом. Як вбачається з матеріалів справи, предметом розгляду даної справи є орендні правовідносини, що виникли між ТОВ „Сиріус” та Одеською фабрикою „Рем взуття” ще у 1998р. та правовідносини, що можуть виникнути між ТОВ „Сиріус” та Управлінням обласної рази з майнових відносин. Предметом же розгляду справи №3/161-08-3212 є , у першу чергу, правовідносини, що виникли між Управлінням обласної ради з майнових відносин та ТОВ «БАЛКАН ГРУП»у 2008р. За таких обставин, не можна вважати, що справу №30-3/133-08-2596 неможливо розглядати до вирішення справи №3/161-08-3212.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:

11 вересня 1998 р. між Управлінням обласної ради у справах майна області та інвестицій (Продавець) та ТОВ «Сіріус»(Покупець) був укладений договір купівлі –продажу патенту на право оренди приміщень, згідно якого Управління зобов’язується передати покупцю патент на право оренди приміщень 5 поверху загальною площею 511 кв.м. будівлі, яка знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42а.

21 вересня 1998 р. між Одеською фабрикою «Ремвзуття»(Орендодавець) та ТОВ «Сіріус»(Орендар) відповідно до договору купівлі – продажу патенту на право оренди приміщень від 11 вересня 1998 р., був укладений Договір оренди нежитлового приміщення 5-ого поверху загальною площею 511 кв.м будівлі, яка знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42а з метою розміщення майстерні по пошиттю одягу. Строк дії Договору до 15 вересня 2008р.

Позивач зазначає, що у відповідності з п. 4.2, 5.1 Положення про патент на право оренди будівель, затвердженого наказом Фонду державного майна України № 90 від 31.01.1995 р., яке діяло на час купівлі позивачем патенту, власник патенту має виключне право на укладення договору оренди спірних приміщень.

Позивач зазначив, що він з моменту підписання Договору по теперішній час знаходиться в орендованих приміщеннях, належним чином виконує умови зазначеного Договору щодо оплати орендної плати, що підтверджується наданими до матеріалів справи платіжними дорученнями за 2008 р.

Але, Управління вчинило дії, які свідчать про його намір в подальшому використовувати приміщення 5-ого поверху загальною площею 511 кв.м. будівлі, яка знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42а шляхом надання їх в оренду. Дане твердження позивач обґрунтовує тим, що 15 січня 2008 р. між Управління обласної ради з майнових відносин (Орендодавець) та ТОВ «БАЛКАН ГРУП»(Орендар) було укладено договір оренди вищезазначених приміщень, у зв’язку з чим було порушено переважне право ТОВ «Сіріус» на продовження договору оренди на новий строк.

Позивач по справі вважає відмову Управління продовжити строк дії Договору безпідставною та необґрунтованою, посилаючись на ст.. 777 ЦК України, відповідно до якої наймач має переважне право на укладання договору оренди на новий строк. Крім того, вважає, що дана стаття не встановлює винятків з зазначеного правила в залежності від підстав укладання договору, у тому числі з підстав укладання його у зв’язку з раніше укладеним договором купівлі –продажу патенту.

Такі дії Управління позивач вважає порушенням його прав та охоронюваних інтересів, тому звернувся до суду за захистом та просить суд визнати договір оренди, укладений 21 вересня 1998 р. між Одеською фабрикою «Ремвзуття»та ТОВ «Сіріус»продовженим на той самий строк та зобов’язати Управління обласної ради з майнових відносин укласти з позивачем договір оренди нежитлових приміщень 5-ого поверху загальною площею 511 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42а з встановленням орендної плати згідно діючої методики розрахунку.

В обґрунтування позову позивач посилається на те, що згідно п. 1.2. вищезазначеного Договору купівлі –продажу патенту на право оренди приміщень, патент на право оренди приміщень дає його власнику, тобто ТОВ „Сіріус” право на укладання довгострокового договору оренди приміщень та згідно п. 4.1 Договору строк дії патенту –десять років, тобто до 11 вересня 2008 р. та відповідно до ч.3 ст.17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»орендар має переважне право на продовження договору оренди на новий строк.

Крім того, позивач зазначив, що жодним нормативним актом України не передбачена втрата чинності договором у разі скасування в подальшому нормативного акту, який діяв на час укладання цього договору. Діючим законодавством України не передбачено такої підстави для припинення зобов’язань за договором оренди, як укладання договору суборенди на ті ж самі приміщення.

Позивач також звернув увагу суду на те, що згідно ч.1 ст.654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі , що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Жодних письмових заяв чи угод про припинення договору оренди від 21.09.1998р. ТОВ „Сіріус” не писало та не укладало. За таких обставин, позивач вважає, що зазначений Договір оренди є продовженим на той самий строк, на який він був укладений, тобто до 2018р. , що є підставою для зобов’язання Управління укласти з ТОВ „Сиріус” договір оренди нежитлових приміщень 5-ого поверху загальною площею 511 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42а з встановленням орендної плати згідно діючої методики розрахунку.

Відповідач проти позову заперечує, вважає позов необґрунтованим та безпідставним посилаючись на те, що Договір оренди нежитлового приміщення від 21.09.1998р. між фабрикою „Ремвзуття” та ТОВ „Сіріус” припинив свою дію у 2003р. у зв’язку із перетворенням фабрики „Ремвзуття” у ТОВ „Ремвзуття”.

24 квітня 2003 року Одеською обласною радою було прийнято рішення № 139-XXIV „Про виділення зі складу цілісного майнового комплексу фабрики „Ремвзуття” багатоповерхової будівлі”, яким виділено зі складу цілісного майнового комплексу фабрики „Ремвзуття” багатоповерхову будівлю, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42-а, та вирішено надати вищевказану будівлю в оренду. 29 грудня 2003 р. між Управлінням обласної ради з питань використання майна та приватизації (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю „Будсервіс„ (Орендар) було укладено договір оренди майна, відповідно до якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування 2-й, 3-й, 4-й та 5-й поверхи будівлі та ліфт, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42а. Строк дії Договору –з 29.12.2003 р. по 31.12.2008 р.

02 січня 2004 р. між ТОВ «Сіріус» та ТОВ «Будсервіс»був укладений договір суборенди нежитлового приміщення 5-ого поверху будівлі, яка знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42а . Факт укладання цього договору, на думку відповідача, свідчить про те, що ТОВ „Сиріус” тим самим визнав ТОВ „Будсервіс” законним орендарем нежитлових приміщень 5-ого поверху загальною площею 511 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42а .

Крім того, відповідач зазначив, що з 2004 р. жодних претензій з боку позивача як суборендаря, пред’явлено не було. Відповідач також звернув увагу на те, що під час дії зазначеного договору суборенди ТОВ «Сіріус»як суборендар сплачувало орендну плату ТОВ «Будсервіс».

Відповідач зазначає, що після припинення дії договору суборенди, ТОВ «Сіріус»не сплачувало Управлінню оренду плату. Вважає, що надані платіжні доручення не підтверджують факт того, що до обласного бюджету надходили кошти за користування позивачем майном спільної власності територіальних громад області, з підстав того, що ТОВ «Сіріус» не має фінансових зобов’язань перед бюджетом, у зв’язку із відсутністю врегульованих відповідним договором орендних відносин.

Розглянув матеріали справи суд доходить до такого висновку:

Як вбачається з матеріалів справи, спірним об’єктом оренди є нежитлові приміщення 5-ого поверху, загальною площею 511 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42а. Даний об’єкт є спільною власністю територіальних громад, сіл, селищ, міст області, управління яким здійснює Одеська обласна рада. За таких обставин, орендні відносини між сторонами по справі, регулюються у першу чергу Законом України „Про оренду державного та комунального майна”.

11 вересня 1998 р. між Управлінням обласної ради у справах майна області та інвестицій (Продавець) та ТОВ «Сіріус»(Покупець) був укладений договір купівлі –продажу патенту на право оренди приміщень, згідно якого Управління зобов’язується передати ТОВ «Сіріус» патент на право оренди приміщень 5-ого поверху загальною площею 511 кв.м. будівлі, яка знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42а.

21 вересня 1998 р. між Одеською фабрикою «Ремвзуття»(Орендодавець) та ТОВ «Сіріус»(Орендар) відповідно до договору купівлі – продажу патенту на право оренди приміщень від 11 вересня 1998 р. був укладений договір оренди нежитлового приміщення 5-ого поверху загальною площею 511 кв.м. будівлі, яка знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42а з метою розміщення майстерні по пошиттю одягу. Термін дії договору до 15 вересня 2008 р.

Відповідно до наказу Фонду державного майна України від 24 листопада 2000 р. № 2459 Положення про патент на право оренди будівель (споруд, приміщень) втратило свою чинність.

У 2003 р. трудовим колективом обласного комунального підприємства «Фабрика «Ремвзуття»було створено Товариство з обмеженою відповідальністю «Ремвзуття»та прийнято рішення про викуп шляхом аукціону цілісного майнового комплексу обласного комунального підприємства «Фабрика «Ремвзуття».

24 квітня 2003 року Одеською обласною радою було прийнято рішення № 139-XXIV „Про виділення зі складу цілісного майнового комплексу фабрики „Ремвзуття” багатоповерхової будівлі”, яким виділено зі складу цілісного майнового комплексу фабрики „Ремвзуття” багатоповерхову будівлю, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42-а.

29 грудня 2003 р. між Управлінням обласної ради з питань використання майна та приватизації (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю „Будсервіс„ (Орендар) було укладено договір оренди майна, відповідно до якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування 2-й, 3-й, 4-й та 5-й поверхи будівлі та ліфт, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42а. Строк дії Договору –з 29.12.2003 р. по 31.12.2008 р.

02 січня 2004р. між ТОВ „Будсервіс„ та ТОВ „Сіріус” (Орендар) був укладений Договір суборенди нежитлового приміщення № 3-С, згідно якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення на 5 поверсі загальною площею 602 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42а. Строк дії Договору - з 02.01.2004 р. по 31.12. 2008 р. Даний Договір був погоджений начальником управління обласної ради з питань використання майна та приватизації.

04 вересня 2007 р. договір оренди майна, укладений між Управлінням обласної ради з питань використання майна та приватизації та ТОВ „Будсервіс„ було розірвано, у зв’язку з чим вищезазначений договір суборенди також припинив свою дію з цієї ж дати, а саме - з 04 вересня 2007 р.

З метою збереження майна спільної власності територіальних громад області та поповнення коштів обласного бюджету 15 січня 2008 р. між Управлінням обласної ради з майнових відносин та ТОВ «БАЛКАН ГРУП», був укладений договір оренди нежитлових приміщень будівлі, яка розташована за адресою за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42а, строком до 14 січня 2011 р. Отже, на даний час орендні правовідносини стосовно нежитлових приміщень на 5 поверсі у будівлі, яка знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42а. існують між Управлінням обласної ради з майнових відносин та ТОВ «БАЛКАН ГРУП».

Як вбачається з тексту позовної заяви , позивач по справі просить суд визнати договір оренди, укладений 21 вересня 1998 р. між Одеською фабрикою «Ремвзуття»та ТОВ «Сіріус»продовженим на той самий строк , а також зобов’язати Управління обласної ради з майнових відносин укласти з позивачем договір оренди нежитлових приміщень 5-ого поверху загальною площею 511 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42а з встановленням орендної плати згідно діючої методики розрахунку.

Відповідно до п. 2 ст. 777 ГПК України умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Пунктом 3 ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” встановлено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.

Як вбачається з листів Управління обласної ради з майнових відносин № 01.03/1358 від 23.05.2008 р. та № 01-03/1672 від 19.06.2008 р. домовленості між сторонами стосовно орендної плати, розрахованої відповідно до Методики Кабінету Міністрів України зі змінами від 27.12.2007 р. не було досягнуто.

Посилання позивача щодо сплати орендної плати за час фактичного користування майном не є підставою для пролонгації договору оренди, адже, як вбачається з матеріалів справи між позивачем та відповідачем договірних відносин не має, у зв’язку з чим суд доходить до висновку, що ТОВ “Сіріус»незаконно займає спірне приміщення. А незаконне зайняття нежитлового приміщення - об'єкта комунальної власності порушує ст. 60 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні” та перешкоджає ефективному використанню і розпорядженню вищевказаним об'єктом комунальної власності в інтересах територіальних громад, сіл, селищ та міст області.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Статтею 32 Господарського процесуального кодексу України визначено, що доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Згідно зі ст. 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Оцінюючи надані сторонами докази в сукупності, суд вважає, що вимоги ТОВ «Сіріус»є необґрунтованими, матеріалами справи не підтверджені, тому не підлягають задоволенню.

Керуючись ст.ст. 82-85 ГПК України, суд, –

ВИРІШИВ:

1.           У задоволенні позову –відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення 10-денного строку з дня його підписання.

Рішення підписане 28 жовтня 2008р.

Суддя Рога Н. В.