Г о с п о д а р с ь к и й с у д
Чернігівської області
Рішення

28 жовтня 2008 року                                                   Справа №2/144

За позовом:          регіонального відділення Фонду державного майна України по Чернігівській області

м. Чернігів, пр. Миру,43

3-я особа без самосійних вимог на стороні позивача: державне сільськогосподарське підприємство

„Білики”, 17004, Козелецький р-н, с. Білики, вул. Незалежності,99

до                    фермерського господарства „Лео і партнери”

17004, Козелецький р-н, с. Шами

про                     розірвання договору оренди

Від позивача: начальник відділу Скрипка М.Д.

Від відповідача: уповноважений представник Коленченко О.О.

Рішення приймається після перерви, що оголошувалася у судовому засіданні.

Заявлений позов, відповідно до якого позивач просить розірвати договір оренди № 113-06 нерухомого майна, що належить до державної власності, від 30.06.2006р., укладений між сторонами, та зобов’язати відповідача повернути орендоване майно державному сільськогосподарському підприємству „Білики” шляхом підписання акту прийому-передачі.

Позов мотивований невиконанням відповідачем умов договору. Позивач зазначає, що орендарем порушено пункти 1.2. та 5.1. договору стосовно використання орендованого майна відповідно до його призначення та умов договору (не використовуються будівлі санпропускника „А”, амбулаторії „Б”, телятника „В”, „Г”, „Д”, родинного відділення „Е”, кормокухні „З” з гаражем „З1”, сіносховища „К”, корівника „П2). Позивач також вказує на невиконання умов пунктів 4.1., 5.3., 5.4., 5.5., вважає, що нездійснення орендарем заходів протипожежної безпеки є недбалою поведінкою відповідача, яка створює загрозу пошкодження майна.

Клопотанням від 25.09.2008р. позивач доповнив підставу для розірвання договору оренди –недодержання орендарем п. 5.12. щодо забезпечення виконання бізнес-плану по підвищенню ефективності роботи промкомплексу, яке полягає в ненаданні такого бізнес-плану.

Позивач також частково змінив предмет позову – замість           зобов’язання відповідача повернути орендоване майно державному сільськогосподарському підприємству „Білики” шляхом підписання акту прийому-передачі просить вилучити у відповідача орендоване майно по договору № 113-06 від 30.06.2006р. на свою користь.

У судовому засіданні представник 3-ї особи підтримав позовні вимоги.

Відповідач подав відзив на позов, проти вимог якого заперечує, вказує, що позивачем не наведено жодного посилання на ту обставину, які саме права та охоронювані законом інтереси порушують дії відповідача та договір оренди № 113-06 від 30.06.2006р., що у свою чергу є підставою для відмови у задоволенні позову; у чинному законодавстві відсутні підстави для розірвання договорів оренди внаслідок невикористання об’єкту оренди; все майно, яке орендується, використовується відповідачем у повному обсязі; на момент перевірки дійсно в орендованих приміщеннях були відсутні тварини внаслідок проведення профілактичних заходів, необхідних для їх відгодівлі; порушень п. 4.1. договору допущено не було; до компетенції позивача не відноситься перевірка стану протипожежної безпеки будь-яких об’єктів; відповідачем проведено ремонт відразу після передання йому в оренду нерухомого майна; договором не визначено будь-яких строків проведення капітальних чи поточних ремонтів, в акті перевірки не зазначено, що саме підлягає поточному чи капітальному ремонту; як законодавством, так і договорами страхування передбачено страхування майна в межах вартості майна за цінами і тарифами, що діють на момент укладення договору, а не в межах балансової вартості.

Дослідивши матеріали справи, суд

в с т а н о в и в :

30.06.06 р. між регіональним відділенням Фонду державного майна України по Чернігівській області (орендодавець) та приватним підприємством „Лео і партнери” (орендар) укладено та нотаріально посвідчено державним нотаріусом Козелецької районної державної нотаріальної контори договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 113-06, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нерухоме майно –групу інвентарних об’єктів, що включає 9 тваринницьких будівель загальною площею 9026,3 кв. м., яке розташовано за адресою : с. Білики Козелецького р-ну, вул. Незалежності, 99 та знаходиться на балансі державного сільськогосподарського підприємства „Білики”, а саме:

- будівлю санпропускника „А” загальною площею 388,5 кв.м. , вартістю 40890 грн.;

- будівлю амбулаторії „Б” загальною площею 190,9 кв.м., вартістю 20090 грн.;

- будівлю телятника „В” загальною площею 1223,8 кв. м. та тамбур „в” загальною площею 33,6 кв.м. –разом 1257,4 кв.м., вартістю 39310 грн.;

- будівлю телятника „Г” загальною площею 1223,8 кв.м. та тамбур „г” загальною площею 33,6 кв.м. –разом 1257,4 кв.м., вартістю 39310 грн.;

- будівлю телятника „Д” загальною площею 1049,8 кв. м. та тамбур „д” загальною площею 20,4 кв.м. –разом 1070,2 кв.м., вартістю 33110 грн.;

- будівлю родильного відділення „Е” загальною площею 1046,3 кв.м. та тамбури „е” загальною площею 33,8 кв.м і „е1” загальною площею 9,6 кв.м. –разом 1089,7 кв.м. вартістю 33375 грн.;

- будівлю кормокухні „З” загальною площею 476,2 кв.м., гараж „з1” загальною площею 253,3 кв.м., овочесховище „з2” загальною площею 449,7 кв.м. –разом 1179,2 кв.м., вартістю 32160 грн.;

- будівлю сіносховища „К” загальною площею 972,9 кв.м., вартістю 18195 грн.;

- будівлю корівника на 200 голів „П2” загальною площею 1529,1 кв.м. та тамбури: „п2” загальною площею 31,6 кв.м., „п3” загальною площею 18,0 кв.м., „п4” загальною площею 12,0 кв.м., „п5” загальною площею 17,2 кв.м. та приміщення щитової кімнати №23 молочного блоку „П1” загальною площею 12,2 кв.м. –разом 1620,1 кв.м., вартістю 51000 грн.

Орендар вступає в строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акту приймання-передачі майна (п. 2.1.)

Передача майна в оренду здійснюється шляхом підписання акту прийому-передачі майна, який підписується одночасно з цим договором та погодженням з балансоутримувачем (п.2.2.).

Договір укладено строком з 30.06.2006р. по 30.06.2001р.

Акт приймання передачі майна підписаний сторонами та балансоутримувачем 30 червня 2006р.

Згідно з статутом, зареєстрованим 17.11.2006р. Козелецькою райдержадміністрацією, фермерське господарство „Лео і партнери” є правонаступником прав та обов’язків приватного підприємства „Лео і партнери”.

Пунктом 8.1. договору передбачене право орендодавця контролювати наявність, стан, напрями та ефективність використання мана, переданого в оренду. Згідно з ч. 1 ст. 32 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” контроль за використанням майна, переданого в оренду (крім іншого окремого індивідуально визначеного майна), покладається на органи, які відповідно до цього Закону здійснюють державну політику у сфері оренди. В силу ч. 2 ст. 2 цього Закону державну політику у сфері оренди здійснюють: Кабінет Міністрів України, а також Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо державного майна. У позовній заяві позивач посилається на п. 8.1. договору, ст. 32 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”. Закон України „Про оренду державного та комунального майна” покликаний забезпечити підвищення ефективності використання державного та комунального майна шляхом передачі його в оренду фізичним та юридичним особам, про що зазанчено позивачем у поясненнях від 25.09.2008р.

Тому суд відхиляє доводи відповідача стосовно того, що позивачем не наведено в позовній заяві жодного посилання на ту обставину, які саме права та охоронювані законом інтереси порушують дії відповідача.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За статтею 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

- наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

-          наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

-          наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

- наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов’язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України „Про оренду державного та коммунального майна” договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Згідно з п. 9.4. договору у разі, якщо орендар користується майном , переданим йому в оренду, не за його призначенням або з порушенням умов цього договору, орендар має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Договором сторони визначили, що майно передається в оренду для здійснення діяльності з відгодівлі та вирощування свиней (п. 1.2. ). Орендар зобов’язався використовувати майно відповідно до його призначення та умов цього договору (п. 5.1.).

11.07.2008р. представниками позивача та управління агропромислового розвитку Козелецької райдержадміністрації складений акт перевірки виконання умов договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 30.06.2006р. № 113-06, з яким ознайомлений керівник відповідача.

Актом зафіксовано:

- будівля санпропускника „А” орендарем не використовується;

- будівлю амбулаторії „Б” орендарем не використовується;

- будівля телятника „В” орендарем не використовується;

- будівлю телятника „Г” орендарем не використовується;

- будівлю телятника „Д” орендарем не використовується;

- будівля родильного відділення „Е” зі слів орендаря використовується для розведення свиней, фактично будівля переобладнана для перебування свиней, є ознаки їх перебування (гній), але на дату перевірки свині в будівлі відсутні;

- в будівлі кормокухні „З” з гаражем „з1” та овочесховищем „з2” використовується тільки овочесховище для зберігання матеріалів та обладнання;

- будівля сіносховища „К” частково використовується ДСП „Білики” для зберігання сіна;

- будівля корівника на 200 голів „П2” зі слів орендаря використовується для розведення свиней, фактично будівля переобладнана для перебування свиней, є ознаки їх перебування (гній), але на дату перевірки свині в будівлі відсутні, приміщення щитової кімнати № 23молочного блоку „П1” загальною площею 12,2 кв.м. не використовується.

У відзиві на позовну заяви відповідач зазначив, що дійсно на момент проведення перевірки в орендованих приміщеннях були відсутні тварини внаслідок проведення профілактичних заходів, необхідних для відгодівлі цих тварин.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу вимог так і заперечень.

Відповідач не подав доказів у підтвердження проведення профілактичних заходів та яких саме. На час розгляду справи в суді відсутні докази, які б вказували на використання відповідачем майна для здійснення діяльності з відгодівлі та вирощування свиней як на час перевірки, так і після 11.07.2008р. Натомість, невикористання для здійснення діяльності з відгодівлі та вирощування свиней будівель санпропускника „А” , амбулаторії „Б”, телятників „В” , „Г”, „Д”, сіносховища „К” встановлено актом перевірки від 13.09.2007р.

Довідка управління статистики у Козелецькому районі від 05.09.2008р. № 348, якою підтверджується надання відповідачем звітів за ф. „ 24-сг „Звіт про рух худоби”, не вказує про вирощування відповідачем саме свиней та саме у приміщеннях, які орендуються.

Закон України „Про оренду державного та комунального майна покликаний забезпечити підвищення ефективності використання державного та комунального майна шляхом передачі його в оренду фізичним та юридичним особам.

Тому не використання орендованого майна відповідачем дає підстави стверджувати, що позивач значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору –підвищення ефективності використання державного майна, та про істотне порушення відповідачем договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 283 ГК України за договором оренди орендодавець передає орендареві за плату на певний строк майно саме у користування для здійснення господарської діяльності. Згідно з ч. 1 ст. 2 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Відповідач за актом від 30.06.2006р. прийняв майно в оренду, тобто в платне користування для здійснення діяльності з відгодівлі та вирощування свиней. Не використання відповідачем орендованого майна для здійснення діяльності з відгодівлі та вирощування свиней вказує на те, що відповідач фактично користується майном всупереч договору

Пунктом 4.1.договору передбачено, що амортизаційні відрахування на орендоване майно, включене до балансу орендаря, нараховуються орендарем, залишаються в його розпорядженні і використовуються на повне відновлення орендованих основних фондів. Амортизаційні відрахування на майно, не включене до балансу орендаря, нараховуються його балансоутримувачем і використовуються на повне відновлення орендованих основних фондів.

З акту перевірки виконання умов договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 30.06.2006р. № 113-06, вбачається, що орендарем за весь період оренди станом на 01.04.2008р. на орендоване майно нараховано 112830,53 грн. амортизаційних відрахувань. На дату перевірки інформації про їх використання не надано.

Згідно з довідкою відповідача від 15.10.2008р. № 85 на баланс підприємства занесені орендовані будівлі по залишковій вартості 1552109,64 грн. станом на 01.07.2006р., за період 3-й квартал 2006р. –3-й квартал 2008р. амортизаційні нарахування складають 166131,65 грн.

Пунктом 4.1. договору сторонами не встановлений строк (термін) використання амортизаційних відрахувань. Тому відсутні підстави для твердження про порушення відповідачем п. 4.1. договору оренди № 113-06 від 30.06.2006р.

Відповідно до п. 5.3. обов’язком відповідача є забезпечити збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, здійснювати заходи протипожежної безпеки.

Згідно з актом перевірки від 11.07.2008р. встановлено, що засоби пожежегасіння наявні на одній будівлі корівника „П2”, відповідних документів органів пожежного нагляду не надано.

Згідно з ч. 2 ст. 5 Закону України „Про пожежну безпеку” обов’язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна повинні бути визначені у договорі оренди.

Відповідно до підпункту 12 п. 4 положення про регіональне відділення Фонду державного майна України, що затверджене постановою Кабінету Міністрів України від 15.06.1994р. № 412 , відділення здійснює контроль за виконанням зобов’язань, передбачених у договорах купівлі-продажу об’єктів приватизації, додержанням умов договорів оренди відповідно до покладених на нього завдань і в межах своїх повноважень.

Основними завданнями відділення є організація та проведення приватизації майна, яке перебуває у державній власності, згідно з державною, республіканською (Республіки Крим) та місцевою програмою приватизації; здійснення повноважень власника щодо майна, яке приватизується, відповідно до прийнятих ним рішень; здійснення повноважень орендодавця державного майна; організація діяльності представництв Фонду в районах і містах (далі - представництва); забезпечення роботи єдиної комп'ютерної інформаційної мережі органів приватизації (п. 3 згаданого положення).

Здійснення державного пожежного нагляду є одним з основних завдань Державної пожежної охорони (п. 4 положення про Державну пожежну охорону, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.07.1994р. № 508).

Здійснення державного нагляду за виконанням міністерствами та іншими центральними органами виконавчої влади, підприємствами, установами і організаціями, а також посадовими особами і громадянами законодавства з питань пожежної безпеки, протипожежних вимог стандартів, норм і правил віднесено до компетенції Державної пожежної охорони (п. 5 відповідного положення).

Суд дійшов висновку, що РВ ФДМУ по Чернігівській області вправі здійснювати контроль за виконанням зобов’язань щодо заходів протипожежної безпеки, які визначені у договорі оренди.

Обов’язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна не визначені у договорі оренди. Тому відсутні підстави стверджувати про порушення відповідачем п. 5.3. договору.

Пунктом 5.4. договору на відповідача покладений обов’язок своєчасно здійснювати капітальний, поточний та інший види ремонтів орендованого майна.

Згідно з актом перевірки від 11.07.2008р. з дати останньої перевірки виконання умов договору оренди, здійсненої 13.09.2007р., орендарем ремонти орендованого майна не проводилися, окрім бетонування підлоги в корівнику „П2”, але актів виконаних робіт не надано.

Водночас, вказуючи в акті, що орендарем ремонти орендованого майна не здійснювалися, крім бетонування підлоги в корівнику, позивач сам вказує про проведення відповідачем ремонтних робіт. З акту не випливає необхідність проведення капітального, поточного чи іншого виду ремонту орендованого майна. Акт обстеження будівель ДСП „Білики” від 14.06.2006р. вказує на недоліки майна, його середньозважений знос. Відповідач не брав на себе зобов’язання усувати зазначені в акті недоліки. Відповідач здійснював ремонт даху тваринницької ферми (акт від 22.11.2006р.),

Пунктом 5.5. договору передбачений обов’язок відповідача протягом місяця після укладення цього договору застрахувати орендоване майно не менше, ніж на його балансову вартість, на користь орендодавця в порядку, визначеному законодавством, та надати до регіонального відділення копію договору страхування та копію платіжного доручення про сплату страхового платежу; постійно, протягом дії договору оренди поновлювати договір страхування таким чином, щоб майно було застраховане на весь період дії договору оренди.

Відповідно до акту орендоване майно застраховане згідно з договором від 27.07.2006р. № 003396502 та договором від 30.08.2007р. № на суму 368,928 тис.грн., тоді як умовами договору передбачено страхування не менш як на балансову вартість; 30.08.2007р. договір страхування було переукладено (договір № ), але на ту саму вартість, що і попередній договір.

Згідно з договорами добровільного страхування майна № від 27.07.2006р., № від 30.08.2007р., що укладені між відповідачем та ЗАТ „Страхова група „ТАС” , страхова сума визначена в розмірі 368928грн. Тобто відповідачем допущене невиконання зобов’язань за договором оренди щодо страхування орендованого майна не менш, ніж на його балансову вартість. За договором страхування від 29.08.2008р. № 0011543 загальна страхова сума визначена в розмірі 368928грн. Згідно з додатковим договором від 02.10.2008р. до договору № 0011543 загальна страхова сума складає 1552109,63грн., яка відповідає балансовій. Проте додаткова угода укладена вже після здійснення позивачем волевиявлення на розірвання договору оренди шляхом звернення з позовною заявою до суду.

В акті перевірки від 11.07.2008р. вказано, що згідно з п.5.12. орендар зобов’язаний забезпечити виконання бізнес-плану по підвищенню ефективності роботи промкомплексу з виробництва свинини, наданого Козелецькій районній державній адміністрації. З метою отримання зазначеної інформації РВ направлено запит до Козелецької РДА. На дату перевірки відповідної інформації не надано.

Згідно з п. 5.12. договору відповідач зобов’язався забезпечити виконання бізнес-плану по підвищенню ефективності роботи промкомплексу з виробництва свинини, наданого Козелецькій районній державній адміністрації.

Позивачем до суду не надано бізнес-плану. Відповідач п 5.12. договору не зобов’язувався надати бізнес-план позивачеві. Тому відсутні підстави для твердження про недодержання орендарем п. 5.12. договору.

За таких обставин підставою для розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, № 113-06 від 30.06.2006р. є користування відповідачем майном всупереч договору, позбавлення позивача значною мірою того, на що він розраховував при укладенні договору (істотне порушення відповідачем договору) та порушення умов договору щодо суми страхування майна. В цій частині позов підлягає задоволенню.

В позовних вимогах щодо вилучення у відповідача орендованого майна на користь позивача слід відмовити, адже згідно з ч. 3 ст. 653 ЦК України, якщо договір розривається у судовому порядку, зобов’язання припиняється з моменту набрання рішенням суду законної сили. У разі набрання рішенням суду законної сили відповідач у добровільному порядку може передати майно. Тобто звернення позивача до суду з такою вимогою є передчасною.

Судові витрати стягуються з відповідача пропорційно задоволених вимог.

Враховуючи викладене, а також керуючись ст. 82-85 Господарського-процесуального кодексу України суд,

в и р і ш и в:

Позов задовольнити частково.

Договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 113-06, що укладений 30.06.2006р. між регіональним відділенням Фонду державного майна України по Чернігівській області (орендодавець) та приватним підприємством „Лео і партнери” (орендар), правонаступником якого є фермерське господарство „Лео і партнери”, розірвати.

В решті позовних вимог відмовити.

Стягнути з фермерського господарства „Лео і партнери” (вул. 1 Травня, 25, с. Шами Козелець кого району Чернігівської області, код 32154677) на користь Державного бюджету м. Чернігова (код 22825965, рахунок № 0002 в ГУДКУ в Чернігівській області) 85 грн. держмита, 59 грн. на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу (рахунок 0002 в ГУДКУ в Чернігівській області, код 22825965).

Суддя С.І. Михайлюк

У повному обсязі рішення виготовлене 29.10.2008р.

29.10.08