ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

09.07.08р.

Справа № 30/55-08

За позовом: товариства з обмеженою відповідальністю "Медичний центр "Крапля Роси", м. Київ

До відповідача: товариства з обмеженою відповідальністю "Домус", м. Дніпропетровськ

Про: визнання договору №14 від 25.12.2003 року недійсним та виселення

Суддя Євстигнеєва Н.М.

Секретар судового засідання: Ворошило О.М.

Представники:

Від позивача: Савченко Ю.В., довіреність від 01.12.2007 року № 03-12, представник; Дробязко М.М., довіреність від 10.03.2008 року, представник; Зеленова О.Р., довіреність від 01.12.2007 року № 01-12, представник

Від відповідача: не з’явився

СУТЬ СПОРУ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Медичний центр "Крапля Роси" (м. Київ) звернулося до господарського суду із позовом, згідно якого просить визнати недійсним договір №14 від 25.12.2003 року укладений з товариством з обмеженою відповідальністю "Домус", як такий що не відповідає вимогам законодавства України.

Позовні вимоги обґрунтовані наступним. На підставі договору купівлі-продажу від 29.08.2007 року позивач придбав у власність об'єкт незавершеного будівництва, розташований за адресою: м. Дніпропетровськ, пр. Кірова, 141а (об'єкт незавершеного будівництва –готовність 90%, будівля благодійного медичного лікувально-консультативного центру, будівля господарського блоку –97%, будівля трансформаторної підстанції –98%). На момент підписання договору купівлі-продажу продавець повідомив покупця (позивача) про договір оренди не житлового приміщення площею 230 м2 №14 від 25.12.2003 року, укладеного з товариством з обмеженою відповідальністю "Домус" строком до 24.12.2013 року.

Позивач зазначає, що вивчивши умови договору оренди дійшов до висновку, що спірний договір найму не житлового приміщення грубо порушує вимоги законодавства України з огляду на наступне. Не житлове приміщення надано в оренду для встановлення медичного обладнання та надання медичних послуг, однак станом на теперішній час приміщення, в яких надаються медичні послуги населенню не прийняте державною комісією в експлуатацію (його готовність складає 97%), що є порушенням ст. 18 Закону України "Про основи містобудування". Позивач стверджує, що на об'єкті ще ведуться будівельні роботи, кожний день експлуатації об'єкта незавершеного будівництва загрожує людськими жертвами.

04.07.2008 року позивач надав заяву про доповнення позовних вимог в порядку статті 22 Господарського процесуального кодексу України, згідно якої просить виселити Товариство з обмеженою відповідальністю „Домус” з займаних ним на підставі договору найму №14 від 25.12.2003 року недобудованих приміщень, площею 230 м.кв. у господарчому блоці у комплексу будівель за адресою: м. Дніпропетровськ, пр. Кірова, 141-а.

Відповідач просить в задоволенні позову відмовити. Заперечення мотивовані тим, що:

-          оскільки право власності на нерухоме майно, придбане за договором купівлі-продажу від 29.08.2007 року, зареєстровано, то об’єкт повинен бути введено в експлуатацію. Відповідно до Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно реєстрації підлягають права власності тільки на об’єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку;

-          згідно до аркуша 2 інвентарної справи визначено, що після завершення реконструкції підлягає введенню в експлуатацію тільки літ. О „Будівля трансформаторної підстанції”, будівля господарського блоку М-3 вводу в експлуатацію не підлягає;

-          відповідач отримав ліцензію на медичну практику та акредитаційний сертифікат, наявність яких означає, що приміщення повністю відповідає вимогам санітарних норм і правил для здійснення медичної практики;

-          законодавством, що діяло станом на день укладення договору найму, було передбачено заборону на розпорядження будинком або спорудою чи частиною його, лише коли будівля (споруда) збудовані без належно затвердженого проекту, встановленого дозволу, або з відхиленнями від проекту або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил. Громадянин Автзон Шнеур Залман Еліезер будував цю споруду відповідно до вимог чинного законодавства.

У судовому засіданні представником відповідача подано клопотання про призначення у справі судово-будівельної експертизи з метою визначення технічного стану та відповідності будівельним, протипожежним, санітарним нормам частини нежитлового приміщення (перший поверх), яке знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, пр. Кірова, 141а, загальною площею 230 м2 і яким користується товариство з обмеженою відповідальністю "Домус" згідно договору найму №14 від 25.12.2003 року.

Позивач проти заявленого клопотання заперечує, вважає, що питання, запропоновані відповідачем не стосуються предмету спору.

Клопотання про фіксування судового процесу з допомогою звукозаписувального технічного засобу сторонами не заявлялось.

Відповідно до статті 77 Господарського процесуального кодексу України розгляд справи було відкладено з 04.06.2008 року на 03.07.2008 року. У справі оголошувалась перерва з 03.07.2008 року на 09.07.2008 року.

У судове засідання, яке відбулося 09.07.2008 року, Відповідач не забезпечив явку повноважних представників, про дату та місце розгляду справи повідомлений належним чином.

09.07.2008 року від Відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи у зв’язку з терміновим відрядженням представника Шляхового Г.В.

У судовому засіданні оголошені вступна та резолютивна частина рішення суду (ст. 85 Господарського процесуального кодексу України).

Вислухавши пояснення представників позивача та дослідивши матеріали справи, господарський суд, -

В С Т А Н О В И В:

25 грудня 2003 року між фізичною особою - Автзон Шнеур Залман Еліезер (Наймодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Домус" (наймач) укладено договір №14 найма не житлового приміщення.

На підставі цього договору Товариство з обмеженою відповідальністю "Домус" отримало в тимчасове користування не житлове приміщення загальною площею 230 м2 за адресою: м. Дніпропетровськ, пр. Кірова, 141а для використання його з метою установлення медичного обладнання, а саме: магнітно-резонансної системи, рентген-апарату та іншого та надання медичних послуг, строком з 25.12.2003 року по 24.12.2013 року.

29 серпня 2007 року між Корпорацією "Глобал Джуіш Есістенс Енд Реліф Натворк" (продавець-1), громадянином США Автзон Шнеур Залман Еліезер (продавець-2) та товариством з обмеженою відповідальністю "Медичний центр "Крапля Роси" (покупець) був укладений договір купівлі-продажу нерухомості, відповідно до умов якого покупець придбав у власність об'єкт незавершеного будівництва: незавершене будівництво (готовність 90%) будівлі благодійного медичного лікувально-консультативного центру - літери А-3,4, А1-1, А2-4 загальною площею 4418,9 м2, тамбур –літер а1, ганок –літер а, входи у підвал –літери а1, а5, а11, приямки –літери а2 –а4, а6, а7, а9, а10, рампа –літер а8, незавершене будівництво (готовність 97%), будівлі господарчого блоку –літер М-3 загальною площею 984,6 м2, ганки –літери м, м1, склад –літер Л, незавершене будівництво (готовність 98%) будівлі трансформаторної підстанції –літер О, навіс (тимчасовий) –літер Н, огорожа -№1-6, мостіння І,ІІ.

Ціна продажу нерухомого майна визначена сторонами в сумі 4466188 доларів США, що є еквівалентом 22554249,40 грн. за офіційним курсом НБУ на момент укладення цього договору.

Договір купівлі-продажу об’єкту незавершеного будівництва був посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Вербою В.М. 29.08.2007 року.

29.08.2007 року Товариству з обмеженою відповідальністю "Медичний центр "Крапля Роси" згідно передавального акту були передані придбані приміщення (додаток №1 до договору) та перелік документів (додаток №2 до договору), в тому числі договір найму не житлового приміщення №14 від 25.12.2003 року, укладений з Товариством з обмеженою відповідальністю "Домус", термін дії найму до 24.12.2013 року (а.с. 12-13).

На підставі договору купівлі-продажу від 29.08.2008 року за Товариством з обмеженою відповідальністю "Медичний центр "Крапля Роси" було зареєстровано права власності на об’єкт незавершеного будівництва, витяг з реєстру №16056427 від 25.09.2007 року (а.с.15).

У разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця (ст. 770 Цивільного кодексу України). Така ж норма передбачалась статтею 268 Цивільного кодексу Української РСР. Отже новий власник речі автоматично набуває прав та обов’язків наймодавця за договором найму.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Медичний центр "Крапля Роси", як новий власник орендованого товариством з обмеженою відповідальністю "Домус" приміщення, вважає договір №14 від 25.12.2003 року таким, що укладений з грубим порушенням ст. 18 Закону України „Про основи містобудування”, ст.ст. 203, 204 Цивільного кодексу України та підлягає визнанню недійсним, проти чого заперечує відповідач, що і є причиною виникнення спору.

Відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права або інтересу.

Цією статтею визначено орієнтовний перелік способів судового захисту, одним із яких є визнання правочину недійсним.

Відповідно до ст. 203 Цивільного кодексу України зміст право чину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ст. 204 Цивільного кодексу України).

За договором майнового найму наймодавець зобов'язується надати наймачеві майно у тимчасове користування за плату та у стані, що відповідає умовам договору та призначенню майна (ст. 256 та ч.1 ст. 262 Цивільного кодексу УРСР).

За умовами договору найма не житлового приміщення відповідач отримує в тимчасове користування не житлове приміщення для використання його з метою установлення медичного обладнання, а саме: магнітно-резонансної системи, рентген-апарату та іншого обладнання та надання медичних послуг (п.1.1 договору).

Згідно листа №1553/3 Інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю корпорації "Глобал Джуіш Есістенс Енд Реліф Натворк", громадянину Автзон Шнур Залман Елізер було надано дозвіл на виконання будівельних робіт по реконструкції будівлі під благодійний медичний лікувально-консультативний центр і будівлі господарчого блоку по пр. Кірова, 141А згідно з проектною документацією, затвердженою та зареєстрованою за №94 від 02.08.2000 року. Інформація щодо введення об'єкта до експлуатації та створення державної комісії в інспекції відсутня (а.с. 8).

Позивач зазначає, що не житлове приміщення надано в оренду для встановлення медичного обладнання та для надання медичних послуг, однак станом на теперішній час приміщення, в яких надаються медичні послуги населенню не прийняте державною комісією в експлуатацію, що є порушенням ст. 18 Закону України "Про основи містобудування".

Відповідно до вимог частини першої статті 48 ЦК УРСР, яка діяла станом на день укладення спірної угоди, недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону.

Згідно ч.3 статті 18 Закону України „Про основи містобудування” закінчені будівництвом об'єкти підлягають прийняттю в експлуатацію в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Експлуатація не прийнятих у встановленому законодавством порядку об'єктів забороняється.

Експлуатація –це використання за призначенням закінченого будівництвом об’єкту, в тому числі й розпорядження цим об’єктом, відповідно до вимог чинного законодавства.

Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів полягає у підтвердженні державними приймальними комісіями готовності до експлуатації об'єктів нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту будівель і споруд як житлово-громадського, так і виробничого призначення відповідно до затвердженої в установленому порядку проектної документації, нормативних вимог, вихідних даних на проектування (Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 22.09.2004 року №1243). Датою введення в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта є дата затвердження акта державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію об'єкта органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування, що утворив комісію.

Згідно матеріалів інвентаризаційної справи №3118 (технічний паспорт виготовлений за станом на 07.12.2006 року) встановлено, що незавершене будівництво (готовність 90%) будівлі благодійного медичного лікувально-консультативного центру - літери А-3,4, А1-1, А2-4 загальною площею 4418,9 м2, тамбур –літер а1, ганок –літер а, входи у підвал –літери а1, а5, а11, приямки –літери а2 –а4, а6, а7, а9, а10, рампа –літер а8, незавершене будівництво (готовність 97%), будівлі господарчого блоку –літер М-3 загальною площею 984,6 м2, ганки –літери м, м1, склад –літер Л, незавершене будівництво (готовність 98%) будівлі трансформаторної підстанції –літер О, навіс (тимчасовий).

З огляду на те, що об’єкт незавершеного будівництва не введений в експлуатацію, експлуатація не прийнятих у встановленому законодавством порядку об’єктів забороняється, у власника відсутнє право передачі цього об’єкту в найм (оренду), зокрема, з метою надання населенню медичних послуг, суд вбачає наявність підстав для визнання договору найму недійсним.

У зв’язку з визнанням договору найму №14 від 25.12.2003 року недійсним, підлягає задоволенню вимога про виселення ТОВ „Домус” з орендованого приміщення.

Посилання Відповідача на те, що власник мав право розпоряджатися об’єктом незавершеного будівництва, оскільки виконував будівельні роботи на підставі відповідного дозволу та проектної документації, відхиляється судом.

Відповідно до частини першої статті 105 Цивільного кодексу УРСР статті громадянин, який збудував або будує жилий будинок, здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову без встановленого дозволу, або без належно затвердженого проекту, або з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, не вправі розпоряджатися цим будинком чи частиною його (продавати, дарувати, здавати в найом тощо).

Проте, сам лише факт виконання робіт на підставі відповідного дозволу та узгодженої проектної документації, але без введення об’єкту в експлуатацію, не свідчить про відсутність істотних відхилень від цього проекту та дотримання основних будівельних норм та правил.

За загальним правилом, встановленим ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна), (ч.3 ст. 331 Цивільного кодексу України).

У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.

Таким чином, реєстрація права власності на об’єкт незавершеного будівництва відбулася відповідно до вимог чинного законодавства.

Суд відхиляє посилання відповідача на те, що згідно до аркушу 2 Інвентарної справи визначено, що після завершення реконструкції введенню в експлуатацію підлягає тільки об’єкт під літерою О „Будівля трансформаторної підстанції”, оскільки відповідно до матеріалів інвентаризаційної справи готовність об’єктів незавершеного будівництва складає відповідно 90,97 та 98 відсотків.

Наявність у Відповідача ліцензії на медичну практику та акредитаційного сертифікату не підтверджує відповідність об’єкту незавершеного будівництва (в тому числі орендованого приміщення) вимогам санітарних норм та правил та його готовність до експлуатації.

Враховуючи викладене, позовні вимоги підлягають задоволенню у повному обсязі.

Відповідно до ч. 1 статті 41 Господарського процесуального кодексу України для роз’яснення питань, що виникають при вирішенні господарського спору і потребують спеціальних знань, господарський суд призначає судову експертизу. Предметом розгляду у справі є визнання договору найму недійсним. При вирішенні спору суд повинен надати правову оцінку спірному договору та перевірити його на відповідність законодавству, що діяло станом на день укладення договору. З огляду на предмет спору клопотання Відповідача про призначення у справі судово-будівельної експертизи з метою визначення технічного стану та відповідності будівельним, протипожежним, санітарним нормам частини не житлового приміщення (перший поверх), яке знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, пр. Кірова, 141а, загальною площею 230 кв.м. задоволенню не підлягає.

09.07.2008 року від Відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи. Зважаючи на те, що про час і місце розгляду справи Позивач був повідомлений належним чином, надання повноважень на представництво інтересів сторони в процесі не обмежено будь-яким певним колом осіб, клопотання господарським судом відхилено.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на позивача та відповідача в рівних частках.

Керуючись ст.ст.1,25, 33, 34, 49,82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

В И Р І Ш И В:

Позов задовольнити.

Визнати недійсним договір №14 від 25.12.2003 року, укладений з товариством з обмеженою відповідальністю "Домус" (юридична адреса: 49050, м. Дніпропетровськ, пл. Академіка Стародубцева, 1; фактична адреса: 49055, м. Дніпропетровськ, пр. Кірова, 141-а, , рахунок 9401 в ВАТ "Південний", МФО 306458, ІПН 38).

Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю "Домус" (юридична адреса: 49050, м. Дніпропетровськ, пл. Академіка Стародубцева, 1; фактична адреса: 49055, м. Дніпропетровськ, пр. Кірова, 141-а, , рахунок 9401 в ВАТ "Південний", МФО 306458, ІПН 38) з займаних ним на підставі договору найму №14 від 25.12.2003 року недобудованих приміщень, площею 230 м.кв. у господарчому блоці у комплексу будівель за адресою: м. Дніпропетровськ, пр. Кірова, 141-а, що належать на праві власності Товариству з обмеженою відповідальністю "Медичний центр "Крапля Роси" (03001, м. Київ, вул. Срібнокільська, 20, рахунок 8986 в АКБ "Форум", МФО 322948, , ІПН 6) у 15-денний (п’ятнадцятиденний) термін з дня набрання рішенням законної сили, про що видати наказ.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "Домус" (юридична адреса: 49050, м. Дніпропетровськ, пл. Академіка Стародубцева, 1; фактична адреса: 49055, м. Дніпропетровськ, пр. Кірова, 141-а, , рахунок 9401 в ВАТ "Південний", МФО 306458, ІПН 38) на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Медичний центр "Крапля Роси" (03001, м. Київ, вул. Срібнокільська, 20, рахунок 8986 в АКБ "Форум", МФО 322948, , ІПН 6) витрати по сплаті державного мита в розмірі 42,50 грн., витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в розмірі 59 грн.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання.

Суддя                                                             Н.М.Євстигнеєва

(Дата підписання рішення, оформленого відповідно

до вимог статті 84 Господарського процесуального кодексу України, - 10.07. 2008 року)