ЖИТОМИРСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________
__________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"24" червня 2008 р. Справа № 9/321-07

Житомирський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Черпака Ю.К.

суддів: Веденяпіна О.А.

Іоннікової І.А.

при секретарі Гаврилюк Т.В. ,

за участю представників сторін:

від позивача: Шаповалов А.П. - директор,

Демченюк О.С. (довіреність № 86 від 28.03.2008р.),

Костюк Т.І. (довіреність № 156 від 30.05.2008р.)

від відповідача: Горінштейн Л.О. (довіреність № 1/17-37 від 12.12.2007р.),

розглянувши апеляційну скаргу Вищого навчального закладу "Відкритий міжнародний

університет розвитку людини "Україна"

на рішення господарського суду Вінницької області

від "21" грудня 2007 р. у справі

за позовом Вінницького навчально-науково-виробничого об'єднання "Комплекс-1" (м.Вінниця)

до Вищого навчального закладу "Відкритий міжнародний університет розвитку людини

"Україна" в особі структурного підрозділу "Вінницький соціально-економічний інститут"

(м.Вінниця)

про стягнення заборгованості з орендної плати

та за зустрічним позовом Вищого навчального закладу "Відкритий міжнародний

університет розвитку людини "Україна" в особі структурного підрозділу "Вінницький

соціально-економічний інститут" (м.Вінниця)

до Вінницького навчально-науково-виробничого об'єднання "Комплекс-1" (м.Вінниця)

про визнання недійсними додатків до договору оренди № 17 від 01.02.2007р. та

зобов'язання внести зміни до цього договору,

ВСТАНОВИВ:

31 жовтня 2007 року Вінницьке навчально-науково-виробниче об'єднання "Комплекс-1" (далі - "об'єднання "Комплекс-1") пред'явило до Вищого навчального закладу "Відкритий міжнародний університет розвитку людини "Україна" в особі Вінницького соціально-економічного інституту (далі - "університет "Україна" та "Інститут") позов про стягнення 463460,8 грн. орендних платежів за вересень і жовтень 2007 року та 7179,34 грн. пені, а всього 470640,14 грн.

Позов мотивовано тим, що університет "Україна" як орендар не виконує умови договору оренди нежитлового приміщення від 01.02.2007р. № 17 (т.1 а.с.2 - 4).

29.11.2007р. університет "Україна" пред'явив зустрічний позов до об'єднання "Комплекс-1" про визнання недійсними додатків № 2 від 09.07.2007р., № 3 від 29.08.2007р., № 4 від 18.09.2007р., № 5 від 15.09.2007р., № 6 від 28.09.2007р. до договору оренди № 17 від 01.02.2007р. та зобов'язання об'єднання "Комплекс-1":

- внести зміни до договору оренди № 17 від 01.02.2007р. шляхом підписання додатку до договору із зазначенням номерів аудиторій, їх інвентарних номерів та розміру площі, інших приміщень та їх площі згідно із поверховими планами (експлікацією), що фактично знаходяться в користуванні Інституту;

- внести зміни до договору оренди № 17 від 01.02.2007р. щодо зазначення підстав та порядку відшкодування Інститутом орендодавцю вартості спожитих комунальних послуг, електроенергії, теплопостачання та інших послуг;

- здійснити перерахунок сплаченої орендарем за договором оренди № 17 від 01.02.2007р. орендної плати із розрахунку площі, що фактично орендується університетом "Україна", та зарахувати переплачену орендну плату в рахунок наступних орендних платежів (т.1 а.с.98 - 101).

Рішенням господарського суду Вінницької області від 21.12.2007р. позов задоволено частково. Стягнуто з Відкритого міжнародного університету розвитку людини "Україна" в особі Вінницького соціально-економічного інституту на користь Вінницького навчально - науково - виробничого об'єднання "Комплекс-1" 463460,80 грн. орендної плати, 7179,34 грн. пені, 4706,40 грн. витрат по сплаті державного мита та 118 грн. за інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. В решті позовних вимог та в зустрічному позові відмовлено.

В апеляційній скарзі і уточненні до неї університет "Україна" просить скасувати рішення в частині задоволення первинного позову про стягнення орендної плати, пені і судових витрат та прийняти нове рішення по сплаті орендної плати за фактично орендовані Інститутом площі, а також скасувати рішення суду про відмову в задоволенні зустрічного позову, прийняти нове рішення, яким задовольнити зустрічні позовні вимоги.

Посилається, зокрема, на те, що додатки № 2 - № 4 до договору оренди від 01.02.2007р. № 17 укладені зі сторони Інституту неуповноваженими особами, а ректор університету "Україна" не погоджував їх укладення.

На думку особи, яка подала апеляційну скаргу, не відповідає дійсним обставинам справи висновок суду про те, що Інститут займав 10770,7 кв.м. станом на 01.02.2007р. та 10295,7 кв.м. на 01.11.2007р., хоч починаючи з травня, вересня 2005 року, надалі з січня, жовтня 2006 року площі, що фактично орендував Інститут, зменшувались внаслідок передачі їх іншим орендарям, а плата за оренду здійснювалась з розрахунку 11570,7 кв.м. У зв'язку з цим інститутом було переплачено за 2005 - 2007 роки 193099,36 грн. орендної плати. Судом не прийнято до уваги повідомлення позивача за зустрічним позовом про неможливість користуватись орендованим майном через недопуск орендаря, зокрема, Інститут з кінця жовтня не міг користуватись актовою залою площею 436,4 кв.м. із-за того, що вона була замкнена орендодавцем (т.4 а.с.2 - 8, 27 - 28).

У відзиві на апеляційну скаргу позивач зазначає про законність і обгрунтованість оскаржуваного судового рішення, просить залишити його без змін (т.4 а.с.32 - 41).

Заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

За договором купівлі-продажу від 26.04.2005р. об'єднанням "Комплекс-1" придбано у ТОВ "Інжбудсервіс" приміщення, розташоване в м.Вінниці по вул.Фрунзе, 4 , до складу якого входить адмінбудівля, позначена на плані літерою "У", загальною площею 11599,00 кв.м. (т.2 а.с.149 -151).

26 квітня 2005 року між об'єднанням "Комплекс-1" та університетом "Україна" було укладено договір оренди нежитлових приміщень площею 11599 кв.м. по вул.Фрунзе, 4 в м.Вінниці (т.3 а.с.73 - 85).

01 лютого 2007 року між Вінницьким навчально-науково-виробничим об'єднанням "Комплекс-1" (орендодавець) і Вищим навчальним закладом "Відкритий міжнародний університет розвитку людини "Україна" в особі Вінницького соціально-економічного інституту (орендар) укладено договір про оренду нежитлового приміщення, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв в оперативне управління і користування нежитлові приміщення об'єднання "Комплекс-1" площею 10770,7 кв.м. та земельну ділянку згідно з актом відведення землі за адресою: м.Вінниця, вул.Фрунзе, 4 (т.1 а.с.10 - 14, т.3 а.с.86 - 89).

Відповідно до п.2.1 договору передача в оренду чи повернення з оренди нежитлового приміщення здійснюється сторонами згідно з актом прийому-передачі та балансової приналежності приміщень і мереж, де вказується загальна площа, місце розташування, технічний стан приміщення і обладнання на момент надання в оренду , так і після її закінчення (пункт 2.1 договору).

В п.3 договору сторони встановили умови щодо розміру орендної плати і порядок розрахунків, зокрема: орендна плата встановлюється, виходячи із займаної площі та розміру земельної ділянки згідно з актом відведення землі (пункт 3.1); орендна плата за 1 кв.м. площі і земельної ділянки встановлюється за домовленістю сторін і оформляється щорічно додатками до цього договору (пункт 3.2); орендна плата вноситься орендарем щомісячно з оплатою до 10-го числа поточного місяця згідно з рахунками орендодавця (пункт 3.3.); комунальні платежі здійснюються орендарем по рахунках, виставлених орендодавцем на підставі рахунків, виставлених організаціями, з якими укладені угоди по наданню послуг з теплової, електричної енергії, за воду, водовідведення, газ та транспортування енергоносіїв, інше (пункт 3.5).

Пунктом 6.4 договору оренди передбачено, що за прострочку платежів за оренду приміщень та земельної ділянки орендар перераховує орендодавцю пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ за кожен день прострочки.

В додатку № 1, підписаному від університету "Україна" Шаповаловим А.П., сторони домовились, що з 01.02.2007р. орендна плата за 1 кв.м. встановлюється 18,82 грн., з 01.05.2007р. - 20,72 грн., з 01.09.2007р. по 31.12.2007р. - 22,00 грн. (т.1 а.с.16).

Нежитлові приміщення в адмінбудівлі загальною площею 10770 кв.м., позначені на плані літерою "У", передані Інституту для використання з метою організації навчального процесу і виховної роботи студентів Вінницького соціально-економічного інституту, проведення лабораторних занять і занять з фізичної культури і спорту, що підтверджується актами від 01.02.2007р. (т.3 а.с.90 -91).

Частина площ приміщення по вул.Фрунзе, 4 здавалась в оренду підрозділам, які створювали, забезпечували інфраструктуру навчального закладу, а саме: Регіональному центру дистанційного навчання - 34,4 кв.м., Вінницькому локальному центру дистанційного навчання коледжу "Освіта" - 357 кв.м., Навчально-консультативному центру - 70,0 кв.м., студентській їдальні (ПП Ярощук) - 157,6 кв.м., ПП "Вікант" - 52,7 кв.м., ПП Пшенична В.С. - 1,5 кв.м., комерційному банку для обслуговування студентів і викладачів - 30,3 кв.м. та іншим приватним підприємствам (т.3 а.с.24 - 72).

Сторонами вносились зміни до договору оренди від 01.02.2007р. № 17 шляхом укладення додатків № 2 - № 6: в додатку № 2 від 09.07.2007р., підписаному від університету "Україна" Шаповаловим А.П., зменшено орендовані площі, починаючи з 01.09.2007р., загальний розмір яких склав 8310,6 кв.м., а орендна плата - 182833,2 грн. в місяць; в додатку № 3 від 29.08.2007р., підписаному виконуючим обов'язки проректора університету "Україна" Гонтар Т.Ф., перенесено термін чинності додатку № 2 до договору з 01.10.2007р.; в додатку № 4 від 18.09.2007р., підписаному ректором Інституту Захарченком В.І., перенесено термін чинності додатку № 3 до договору з 01.11.2007р.; в додатку № 5 від 18.09.2007р., підписаному ректором Інституту Захарченком В.І., зменшено площу орендованих нежитлових приміщень з 01.10.2007р. на 194,5 кв.м., загальний розмір яких склав 10576,2 кв.м., а орендна плата - 232676,4 грн. в місяць; в додатку № 6 від 28.09.2007р., підписаному проректором Інституту Білоконем С.М., зменшено площу орендованих нежитлових приміщень з 01.10.2007р. на 280,50 кв.м., загальний розмір яких склав 10295,70 кв.м., а орендна плата - 226505,4 грн. в місяць (т.1 а.с.95, 96, т.2 а.с.75 - 81). В додатку № 7 від 01.11.2007р., підписаному ректором Інституту Пентюком Б.М., визначено розмір оплати за послуги охорони з 01.11.2007р. по 31.12.2007р. з розрахунку 0,58 грн. за 1 кв.м. орендованої площі; додатки №№ 8 - 39 стосуються прийому-передачі нежитлових приміщень (т.2 а.с.39 - 74, т.3 а.с.92 - 133). Отже, фактично на зменшення площі орендованих приміщень на 475,0 кв.м. з 01.10.2007р. впливали додатки № 5 і № 6.

За послуги по оренді приміщень площею 10770,7 кв.м. за вересень 2007 року об'єднанням "Комплекс-1" виставлено до оплати рахунок № 132/1 від 04.09.2007р. на суму 236955,40 грн. (т.1 а.с.17). За оренду в жовтні 2007 року приміщень площею 10295,7 кв.м. нарахована орендна плата в сумі 226505,40 грн. (т.1 а.с.24). За послуги по оренді приміщень за вересень і жовтень 2007 року виставлено до оплати рахунок № 188 від 18.10.2007р. на суму 466918,46 грн. (т.1 а.с.26). Рахунки залишені орендарем без задоволення (т.1 а.с.18 - 21).

30.09.2007р. і 31.10.2007р. між об'єднанням "Комплекс-1" і Інститутом підписано акти прийому-передачі надання послуг по оренді нежитлових приміщень, комунальним послугам за період з 01.09.2007р. по 30.09.2007р. на суму 236955,40 грн., з 01.10.2007р. по 31.10.2007р. на суму 226505,40 грн.(т.1 а.с.25, 90, т.4 а.с.57, 58).

За неналежне виконання Інститутом умов договору оренди щодо внесення орендної плати об'єднанням "Комплекс-1" нараховано пеню у розмірі 7179,34 грн., в тому числі за вересень - 5193,54 грн., жовтень 2007 року - 1985,80 грн. (т.1 а.с.27). З урахуванням боргу по орендній платі за вересень 236955,40 грн. і за жовтень 226505,40 грн. та пені 7179,34 грн. загальна сума заборгованості становила 470640,14 грн., яку пред'явлено до стягнення (т.1 а.с. 47).

Суд обгрунтовано стягнув заборгованість з орендної плати за вересень і жовтень 2007 року, оскільки орендна плата в сумі 22 грн. за 1 кв.м. орендованої площі визначена додатком № 1 до договору оренди від 01.02.2007р. № 17, площа орендованих приміщень встановлена: у вересні - договором оренди і актом прийому-передачі наданих послуг від 30.09.2007р., у жовтні 2007 року - актом прийому-передачі наданих послуг від 31.10.2007р. При цьому враховується, що підставою для сплати орендної плати є рахунки орендодавця, які виставлені об'єднанням "Комплекс-1" на суму 466918,46 грн.

Пеня за несвоєчасне внесення орендної плати за жовтень 2007 року в період з 11.10.2007р. по 30.10.2007р. нарахована відповідачу всупереч п.3.3 договору оренди, де передбачалась оплата до 10-го числа поточного місяця (т.4 а.с.70). Оскільки рахунок за послуги по оренді приміщень за жовтень 2007 року до оплати пред'явлено 18.10.2007р., то право на стягнення пені виникло з наступного дня, тобто з 19.10.2007р. (т.1 а.с.26).

У зв'язку з цим, період прострочення оплати у жовтні 2007 року складає 11 днів і сума нарахованої пені становить 1092,19 грн., загальний розмір пені зменшиться до 6285,73 грн. (5193,54 грн. + 1092,19 грн.).

Щодо зустрічного позову Університету слід зазначити таке.

Частиною 3 ст. 92 ЦК України передбачено, що орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов'язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень.

В ч.1 ст. 238 ЦК України визначено, що представник може бути уповноважений на вчинення лише тих правочинів, право на вчинення яких має особа, яку він представляє.

В силу статті 241 ЦК України правочин, вчинений представником з перевищенням повноважень, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки особи, яку він представляє, лише у разі наступного схвалення правочину цією особою. Правочин вважається схваленим, зокрема, у разі, якщо особа, яку він представляє, вчинила дії, що свідчать про прийняття його до виконання. Наступне схвалення правочину особою, яку представляють, створює, змінює і припиняє цивільні права та обов'язки з моменту вчинення цього правочину.

Частиною 3 ст.215 ЦК України встановлено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно з п.1.2 Положення про Вінницький соціально-економічний інститут вищого навчального закладу "Відкритий міжнародний університет розвитку людини "Україна" від 27.08.2004р. вказаний Інститут є територіально відокремленим структурним підрозділом юридичної особи - Університету "Україна" (м.Київ) (т.1 а.с.112 - 116).

Відповідно до пунктів 5.1 і п.п. "г", "д", "ж" п.5.2 цього Положення управління діяльністю Інституту здійснюється його ректором, який діє на підставі довіреності, одержаної від університету "Україна" від 27.08.2004р. Ректор Інституту в межах наданих йому повноважень представляє університет у відносинах із державними органами, юридичними особами та громадянами, відповідає за результати діяльності Інституту перед органами виконавчої влади у галузі освіти і науки. Розпоряджається майном та коштами Інституту відповідно до чинного законодавства України і кошторису, затвердженого президентом університету. Дії, що стосуються операцій з нерухомим майном або основними засобами на суму, що перевищує 10000 грн., а також будь-яких інших операцій на суму, що перевищує 50000 грн., потребують попереднього узгодження з президентом університету. Укладає угоди, контракти, договори з питань, що стосуються діяльності Інституту, дає доручення, відкриває банківські рахунки.

Як вбачається з матеріалів справи, договір оренди № 17 від 01.02.2007р, додатки № 1 і № 2 до цього договору підписані проректором університету "Україна" Шаповаловим А.П., який мав на це повноваження на підставі довіреності від 28.12.2006р. № 1/26-199 і посадової інструкції (т.2 а.с.133 - 135, т.3 а.с.4, 16).

Довіреністю від 27.12.2005р. президент університету Таланчук П.М. уповноважив проректора університету "Україна" Шаповалова А.П., крім іншого, укладати та підписувати усі дозволені законом форми договорів у межах кошторису (крім договорів щодо одержання кредитів), у тому числі договори оренди державного та недержавного майна.

Отже, дії Шаповалова А.П. щодо укладення додатку № 2 від 09.07.2007р. до договору оренди узгоджувалися з виданою йому президентом університету "Україна" довіреністю від 28.12.2006р.№ 1/26-199 (т.3 а.с.15).

Наказом по університету "Україна" від 10.07.2007р. № 175-к першого проректора, проректора з навчальної роботи Гонтар Т.Ф. призначено з 10.07.2007р. виконуючим обов'язки проректора університету "Україна" з питань діяльності Вінницького регіону на час відпустки Шаповалова А.П.

Відповідно до наказу від 24.07.2007р. № 59-в Шаповалов А.П. перебував у щорічній відпустці з 01.08.2007р. по 18.09.2007р. і у період відпустки його обов'язки виконувала Гонтар Т.Ф. (т.4 а.с.129).

В посадовій інструкції проректора університету "Україна" з питань діяльності Вінницького регіону, затвердженої президентом цього навчального закладу, передбачено, що проректор вправі розпоряджатися майном і коштами підрозділів університету, організовувати виконання кошторису, укладати угоди, відкривати рахунки в установах банку і бути розпорядником кредитів згідно з порядком, встановленим в університеті (т.4 а.с.71 - 72).

Відтак Гонтар Т.Ф., підписуючи додаток № 3 від 29.08.2007р. до договору оренди, діяла в межах наданих їй повноважень.

Наказом по Інституту від 07.02.2007р. № 43 затверджено функціональні обов'язки керівного складу Вінницького соціально-економічного інституту (т.4 а.с.99 - 108).

Наказом по університету "Україна" від 17.09.2007р. № 203-к Захарченка В.І. зараховано на посаду ректора Інституту з 18.09.2007р. Цього ж дня ним підписані додатки № 4 і № 5 до договору оренди. Додаток № 6 підписаний 28.09.2007р. проректором Інституту з організаційно-адміністративної роботи Білоконем С.М., який наказом по університету "Україна" від 03.09.2007р. № 258-к зарахований на цю посаду з 03.09.2007р. (т.3 а.с.2).

Ректор Захарченко В.І. не узгоджував свої дії по підписанню додатків № 4 і № 5 до договору оренди з президентом університету "Україна", відповідна довіреність йому не видавалась.

Функціональними обов'язками ректора і проректора з організаційно-адміністративної роботи Інституту та Положенням про Інститут не передбачено повноважень цих посадових осіб на підписання будь-яких господарських договорів.

Таким чином, ректор Інституту Захарченка В.І., підписуючи додатки №№4, 5, і проректор Інституту з організаційно-адміністративної роботи Білоконь С.М. при підписанні додатку № 6 діяли з перевищенням наданих їм службових повноважень.

За таких обставин додатки №№ 4, 5 і 6 до договору оренди слід визнати недійсними, що не впливає на розмір заявленої до стягнення орендної плати за жовтень 2007 року, оскільки в такому разі збільшується площа орендованих приміщень на 475,0 кв.м., а, відповідно, і розмір орендної плати.

Згідно з ч.4 ст.762 ЦК України наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

Зважаючи на те, що університет "Україна" в зустрічній позовній заяві не навів конкретних даних про розмір площі, що фактично ним орендується і з якої необхідно розраховувати орендну плату, та не надав належних доказів про такі обставини, то суд обгрунтовано відмовив у позові в частині перерахунку орендної плати.

Це саме стосується зустрічних вимог про внесення змін до договору оренди від 01.02.2007р. № 17 щодо підстав і порядку відшкодування вартості спожитих комунальних послуг та зазначення номерів аудиторій, їх інвентарних номерів, площі тощо.

Враховуючи викладені обставини, рішення суду першої інстанції підлягає зміні в частині пені та судових витрат за первинним позовом і скасуванню в частині відмови в зустрічному позові про визнання недійсними додатків № 4 - № 6 до договору оренди приміщень від 01.02.2007р. №17 з прийняттям в цій частині нового рішення.

Оскільки позов об'єднання "Комплекс" підлягає задоволенню на 99,8 % від ціни позову, то розмір державного мита і витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу стягується пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 101, 103 - 105 Господарського процесуального кодексу України, Житомирський апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Вищого навчального закладу "Відкритий міжнародний університет розвитку людини "Україна" задовольнити частково.

2. Рішення господарського суду Вінницької області від 21 грудня 2007 року змінити в частині пені та судових витрат і вважати до стягнення з Відкритого міжнародного університету розвитку людини "Україна" в особі структурного підрозділу "Вінницький соціально-економічний інститут" (21007, м. Вінниця, вул. Фрунзе, 4) на користь Вінницького навчально-науково-виробничого об'єднання "Комплекс-1" (21007, м.Вінниця, вул.Фрунзе, 4) 6285,73 грн. пені, 469,75 грн. державного мита і 117,77 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Це ж судове рішення скасувати в частині відмови в зустрічному позові про визнання недійсними додатків №4-№6 до договору оренди приміщень від 01.02.2007р. №17. Прийняти в цій частині нове рішення.

Позов задовольнити: визнати недійсними додаток №4 від 18.09.2007р., додаток №5 від 18.09.2007р., додаток №6 від 28.09.2007р. до договору оренди нежитлових приміщень від 01.02.2007р. №17.

В решті судове рішення залишити без змін.

3. Справу №9/321-07 повернути до господарського суду Вінницької області.

Головуючий суддя Черпак Ю.К.

судді:

Веденяпін О.А.

Іоннікова І. А.

Повний текст постанови виготовлено та підписано 01.07.2008р.

Надруковано 5 прим.:

1 - в справу,

2 - ВНЗ "Відкритий міжнародний університет розвитку людини "Україна",

3 - Вінницькому соціально-економічному інституту,

4 - ВННВО "Комплекс-1",

5 - в наряд.