ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

справа № 40/66

05.08.08

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю „АДАС ЛТД”

до Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву

про зобов’язання підписання додаткової угоди до договору купівлі-продажу

Суддя: Пукшин Л.Г.

Представники:

Позивач: Васильєв В.А., дов. б/н від 10.06.2008.

Відповідач: Конта М.П. дов. №53 від 31.05.2008.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Позивач –Товариство з обмеженою відповідальністю „АДАС ЛТД” (далі - Позивач) звернувся з позовом до Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву (далі - Відповідач) про зобов’язання Відповідача підписати з Позивачем додаткову угоду про внесення змін до Договору від 03.01.2003 № 893 купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва державної власності шляхом продажу на аукціоні, виклавши пункт 5.3 вказаного договору в наступній редакції: „завершити будівництво об’єкта з повторним перепрофілюванням його у торговий центр з влаштуванням паркінгу протягом 3-х календарних років з моменту отримання в оренду чи у власність земельної ділянки, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва (далі –Об’єкт)”.

Ухвалою суду від 23.06.2008 порушено провадження у справі №40/66, позовна заява прийнята до провадження, розгляд справи призначено на 15.07.2008.

В судовому засіданні 15.07.2008 оголошено перерву до 29.07.2008.

В судовому засіданні 29.07.08 оголошено перерву до 05.08.08 для винесення рішення.

Відповідач надав суду відзив на позову заяву та доповнення до відзиву, в якому зазначає, що вважає позовні вимоги безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню. У підтвердження власної позиції вказує на невиконання Відповідачем умов Договору та зазначає, що зміни до договорів купівлі-продажу стосовно перенесення термінів виконання зобов’язань на більш пізній строк у порівнянні з терміном, установленим договором, вносяться за умови достатньої обґрунтованості потреби внесення таких змін.

В обґрунтування позовних вимог посилається на ст.19 Закону України «Про приватизацію об’єктів незавершеного будівництва», ст.ст. 526, 530 ЦК України.

У відповідь на відзив Відповідача Позивач надав суду пояснення, в якому заперечує проти обставин, що зазначені у відзиві. Зокрема, застосовує п.2.3 Положення про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, що затверджене наказом ФДМУ від 29.10.98 №2041.

Судом заслухані пояснення представників, досліджені, надані суду, докази та матеріали. В результаті дослідження наданих суду доказів та матеріалів, пояснення сторін суд,-

ВСТАНОВИВ:

3 січня 2003 року між Позивачем та Відповідачем було укладено договір № 893 купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва державної власності шляхом продажу на аукціоні, відповідно до якого продавець (Відповідач) продав, а покупець (Позивач) купив об’єкт незавершеного будівництва –підземні гаражі, який заходиться за адресою: м. Київ, Харківське шосе, 49, і зобов’язується прийняти цей об’єкт і сплатити за нього ціну відповідно до умов, що визначені в Договорі.

Відповідно до п.1.2 договору об’єкт продано для завершення його будівництва з можливою зміною його первісного призначення та введення його в експлуатацію протягом трьох років з моменту підписання цього договору.

24 лютого 2006 року між Позивачем та Відповідачем було укладено Договір про внесення змін до договору № 893 купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва державної власності шляхом викупу, який знаходиться за адресою: м. Київ, Харківське шосе, 49, відповідно до якого пункт 5.3 викладено у такій редакції: «завершити будівництво об’єкта з перепрофілюванням його у торгівельний центр з мережею підприємств побутового обслуговування населення та ввести його в експлуатацію до 31 грудня 2007 року.»

Проте, до теперішнього часу Позивач не мав можливості завершити будівництво Об’єкту, оскільки, як вважає Позивач, з незалежних від нього причин, так і не було здійснено оформлення його прав на земельну ділянку під об’єктом.

В обґрунтування позовних вимог Позивач посилається на ст.8 Закону України «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва», відповідно до якої саме за поданням органів приватизації спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його органи на місцях разом з адміністрацією підприємства, на балансі якого перебуває об’єкт незавершеного будівництва, у місячний строк вживають заходів щодо відведення земельної ділянки несільськогосподарського призначення, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва. На неодноразові звернення Позивача до Відповідача, на підставі зазначеної статті, Відповідач у наданні такої допомоги відмовив.

Київська міська рада згідно рішенню від 29.11.2007 №1366/4199 вирішила надати згоду товариству з обмеженою відповідальністю „Адас ЛТД” на продовження Регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву строку завершення будівництва об’єкта незавершеного будівництва –підземних гаражів на Харківському шосе,49 у Дарницькому районі м. Києва з перепрофілюванням його у торговельний центр з мережею підприємств побутового обслуговування населення з повторним перепрофілюванням у торговельний центр з влаштуванням паркінгу до 31 грудня 2010 року та Товариству з обмеженою відповідальністю „Адас ЛТД” звернутися до Фонду державного майна України щодо укладення додаткової угоди.

9 квітня 2008 року Позивач звернувся до Відповідача з листом за №1-09/04 з пропозицією, окрім іншого, підписати договір про внесення змін та доповнень до Договору №893 купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва державної власності шляхом продажу на аукціоні від 03.01.2003, проект якого додавався до зазначеного листа.

Відповідач відмовив Позивачу в укладенні додаткової угоди до Договору, якою викласти п.5.3 Договору у такій редакції, щоб встановити обов’язок підприємства завершити будівництво об’єкта потягом 3-х календарних років з моменту отримання в оренду чи у власність земельної ділянки, на якій він розташований.

З огляду на зазначене та керуючись ст.ст. 22 Закону України „Про основи містобудування”, ст. 125 Земельного кодексу України, ст.ст. 651,653,654, ЦК України, ст. 188 ГК України Позивач просить суд зобов’язати Відповідача укласти додаткову угоду про внесення змін до Договору від 03.01.2003р. №893, виклавши п. 5.3. договору у наступній редакції: «завершити будівництво об’єкта з повторним перепрофілюванням його у торговий центр з влаштуванням паркінгу протягом 3-х календарних років з моменту отримання в оренду чи у власність земельної ділянки, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва». Правомірність заявлених вимог Позивач, зокрема, підтверджує судовою практикою по розв’язанню аналогічних спорів.

Відповідач надав суду відзив на позову заяву та доповнення до відзиву, в якому зазначає, що вважає позовні вимоги безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню. У підтвердження власної позиції вказує на невиконання Відповідачем умов Договору та зазначає, що зміни до договорів купівлі-продажу стосовно перенесення термінів виконання зобов’язань на більш пізній строк у порівнянні з терміном, установленим договором, вносяться за умови достатньої обґрунтованості потреби внесення таких змін.

В обґрунтування позовних вимог посилається на ст.19 Закону України „Про приватизацію об’єктів незавершеного будівництва”, ст.ст. 526, 530 ЦК України.

У відповідь на відзив Відповідача, Позивач надав суду пояснення, в якому заперечує проти обставин, що зазначені у відзиві. Зокрема, застосовує п.2.3 Положення про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, що затверджене наказом ФДМУ від 29.10.98 №2041.

Проаналізувавши матеріали справи та пояснення надані сторонами, суд приходить до висновку про те, що позовні вимоги є обґрунтованими та підлягають задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до статті 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Згідно статті 36 ГПК України письмовими доказами є документи та матеріали, які містять дані про обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.

Керуючись ст. 43 ГПК України Господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об’єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

На підтвердження виникнення обставин справи Позивач посилається на лист №1-09/04 від 09 квітня 2008 року. Зазначеним листом Позивач звернувся до Відповідача з пропозицією підписати договір про внесення змін та доповнень до Договору № 893 купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва державної власності шляхом продажу на аукціоні від 03.01.2003, проект якого додавався до зазначеного листа.

Відповідач відмовив Позивачу в укладенні додаткової угоди до Договору, якою викласти п.5.3 Договору у такій редакції, щоб встановити обов’язок підприємства завершити будівництво об’єкта потягом 3-х календарних років з моменту отримання в оренду чи у власність земельної ділянки, на якій він розташований. Про відмову від укладення додаткової угоди Позивачу повідомлено листом РВ ФДМУ по м. Києву № 30-11/3354 від 25.04.08р. Відмову Відповідач мотивує направленням пропозиції Позивачем після виявлення порушень умов договору № 893, а також недостатньою мотивацією (наявністю потреби) щодо внесення таких змін. На підтвердження правомірності таких дій Відповідач посилається на п 2.2 та п.3 Положення про порядок внесення змін до договорів купівлі продажу державного майна затвердженого Наказом Фонду державного майна України від 29 жовтня 1998 р. № 2041.

Виявлені порушення умов договору купівлі-продажу Відповідач підтверджує актом поточної перевірки № 18 від18.03.2008р.

Тобто причиною відмови є недотримання Позивачем умов договору в частині оформлення у встановленому порядку правовстановлюючих документів на земельну ділянку на якій знаходиться об’єкт незавершеного будівництва, що у свою чергу порушує стоки виконання зобов’язання в частині завершення етапів будівництва та введення об’єкту в експлуатацію. Окрім цього Відповідач посилається на умови пункту 5.7. Договору купівлі продажу № 893, який укладено у відповідності до ст. 27 Закону України «Про приватизацію державного майна», яким визначено, що питання відведення, купівлі або оренди земельної ділянки під об’єкт вирішується покупцем самостійно в установленому законом порядку.

Зважаючи на наявні у матеріалах справи докази та надані сторонами пояснення по справі, - суд вважає обґрунтованими доводи Позивача щодо необхідності внесення змін до договору купівлі-продажу № 893 з наступних підстав.

Листом від 09 квітня 2008 року направленим на адресу Відповідача, Позивачем зазначено ряд причин на підтвердження необхідності продовження строку виконання зобов’язання, а саме:

- невідповідність проектної документації та виконаних за нею етапів робіт з будівництва підземних гаражів ( вихід за межі червоних ліній –Правила забудови м. Києва, затверджені Рішенням Київради від. 27.01.2005р. за №11/2587);

- відсутність у матеріалах проекту переданих відповідачем проектних рішень щодо в’їзду-виїзду з гаражів;

- відсутність можливості оформлення документів на земельну ділянку за зазначених обставин.

Як вбачається з матеріалів справи об’єкт незавершеного будівництва передано покупцеві (Позивачу) таким, що не відповідає нормам чинного законодавства в галузі будівництва. Даний факт засвідчує зокрема висновок Державного науково-дослідного та проектно-вишуковувального інституту „НДІПРОЕКТКОНСТРУКЦІЯ” відповідно до якого встановлено, що зважаючи на ненормативно побудовані гаражі, а також відсутність будь-яких проектних рішень по в’їзду – виїзду із них добудувати об’єкт в існуючому стані неможливо.

Стосовно тверджень Відповідача про неможливість укладення додаткової угоди у зв’язку із виявленими порушеннями умов договору №893, які Відповідач обґрунтовує з посиланням на п.2.2. Положення про порядок внесення змін до договорів купівлі продажу державного майна затвердженого Наказом Фонду державного майна України від 29 жовтня 1998 р. № 2041 слід зазначити наступне.

Відповідно до статті 19 Закону України «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва»обов’язковими умовами приватизації об’єктів незавершеного будівництва зокрема є встановлення строку завершення будівництва та забезпечення вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію. У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.

З огляду на наявні у матеріалах справи докази, Київська міська рада Рішенням № 1366/4199 від 29.11.2007р. надала згоду Позивачу на продовження Відповідачем строку завершення будівництва об’єкта незавершеного будівництва (за договором №893) строком до 2010 р. Як зазначається у рішенні, причиною продовження строку виконання будівельних робіт є неможливість завершення будівництва в установлені строки.

Відповідно до статті 3 Положення підставою для внесення змін щодо строків виконання зобов’язання є достатня обґрунтованість внесення таких змін.

Згідно пункту 2.3. статті 2 Положення про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна пункти 2.1 та 2.2 Положення не стосуються випадків, коли додаткова угода до договору укладається на виконання відповідного рішення суду, арбітражного суду.

Керуючись статтею 526 ЦК України зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства.

Відповідно до статті 614 ЦК України особа є невинуватою, якщо доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов’язання.

Так із зазначеного вище суд прийшов висновку, що порушення строків виконання зобов’язання (оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку та строків введення об’єкту в експлуатацію) не є наслідком дій чи бездіяльності Позивача. Оскільки, останнім здійснено заходи щодо прискорення та належного виконання зобов’язань за договором № 893. Зокрема, Позивачем ще до складання Відповідачем відповідного акта порушень № 18 від 18 березня 2008р. (на який Відповідач посилається як на причину відмови) здійснено заходи щодо оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку, проведено аналіз та підготовку проектної документації, здійснено дії щодо усунення виявлених невідповідностей у наданій Відповідачем проектній документації об’єкту незавершеного будівництва.

Слід зазначити також, що за результатами виявлених Позивачем невідповідностей Відповідачеві повідомлено та зазначено що дані обставини є однією із причин затримки оформлення земельної документації, про що доводять, наявні у матеріалах справи, листи .

З наявних у матеріалах справи доказів сторони (Позивач та Відповідач ) уклали 24 лютого 2006 року Договір про внесення змін до договору №893 купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва державної власності, відповідно до якого пункт 5.3 викладено у такій редакції: «завершити будівництво об’єкта з перепрофілюванням його у торгівельний центр з мережею підприємств побутового обслуговування населення та ввести його в експлуатацію до 31 грудня 2007 року».

Дану додаткову угоду укладено зокрема на підставі рішення Київради від 02.02.2006р. № 17/3108 «Про надання згоди на продовження регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву строку завершення будівництва об’єкта незавершеного будівництва - підземних гаражів на Харківському шосе, 49 у Дарницькому районі м. Києва».

Отже, про наявність обставин, які перешкоджають своєчасному виконанню зобов’язань Відповідачу було відомо. Шляхом укладення додаткової угоди Відповідач фактично підтвердив їх обґрунтованість, оскільки даний факт випливає із спеціальних норм Закону України «Про приватизацію об’єктів незавершеного будівництва»(ст.19) та Положення про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна (п.п. 2-3). Так як, саме за обґрунтованості підстав вносяться відповідні зміни до договору (п. 11.2. Договору № 893).

Зазначені обставини (усунення невідповідностей, відсутність ряду проектних документів тощо) та строки їх усунення є фактично причиною звернення до Відповідача з пропозицією щодо внесення змін до договору № 893 .

Беручи до уваги отримання Позивачем згоди на розроблення документації із землеустрою 06.12.2006р, вчинені Позивачем дії щодо виконання взятих на себе зобов’язань та зважаючи наведене вище суд вважає необґрунтованими судження Відповідача, щодо неможливості внесення запропонованих Позивачем змін до договору № 893.

Стосовно тверджень Відповідача про свідоме укладення Позивачем договору саме на існуючих на сьогоднішній день умовах. З огляду на наявні у матеріалах справи докази судом встановлено, що на момент укладення договору, Позивач не міг знати фактичний стан об’єкту (відповідність державним будівельним нормам як самого об’єкту так і проектної документації), а отже, і не міг чітко визначити реальні строки виконання передбачених договором зобов’язань в тому числі і оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку.

Так, договір № 893 укладено сторонами 03.01.2003р. а проектну документацію надано Відповідачем у розпорядження Позивача лише 05.03.2003р. а сам об’єкт незавершеного будівництва передано 04.03.2003р.

Відповідно до статті 125 Земельного кодексу України, приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації –забороняється.

Зважаючи на відсутність правовстановлюючих документів на земельну ділянку, у зв’язку із наведеними вище обставинами, що фактично не дає змоги Позивачеві приступити до виконання будівельних робіт , суд вважає доцільним внесення запропонованих Позивачем змін до договору № 893.

Згідно статті 188 ГК України, якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

За наведених вище обставин справи, суд вважає достатньо обґрунтованими підстави внесення змін до договору № 893, а вимоги заявлені Позивачем такими що підлягають задоволенню.

На підставі вищевикладеного та керуючись ст. 125 ЗК України, ст.ст. 526, 614 ЦК України, ст. 188 ГК України, ст.ст. 32, 36, 43. 82-85 ГПК України господарський суд міста Києва,

ВИРІШИВ:

1. Задовольнити позов Товариства з обмеженою відповідальністю «АДАС ЛТД».

2. Зобов’язати Регіональне відділення Фонду державного майна України по м. Києву підписати з Товариством з обмеженою відповідальністю «АДАС ЛТД»додаткову угоду про внесення змін до Договору від 03.01.2003р. № 893 купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва державної власності шляхом продажу на аукціоні, виклавши пункт 5.3. вказаного договору в наступній редакції: «завершити будівництво об’єкта з повторним перепрофілюванням його у торговий центр з влаштуванням паркінгу протягом 3-х календарних років з моменту отримання в оренду чи у власність земельної ділянки, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва».

Суддя Пукшин Л.Г.