ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

справа № 6/180

29.09.08

За первісним позовом          Товариства з обмеженою відповідальністю «Люксфурнітур»

До                                        Товариства з обмеженою відповідальністю «Текстиль»

Про          дострокове розірвання договору оренди, зобов'язання повернути майно та визнати право власності на новостворене майно

Та за зустрічним

позовом          Товариства з обмеженою відповідальністю «Текстиль»

До          Товариства з обмеженою відповідальністю «Люксфурнітур»

Про          визнання права спільної часткової власності

Суддя Ковтун С.А.

Представники сторін:

Від позивача за первісним позовом           Овчаренко Г.В. (за дов. № 20 від 19.03.2008)

Від відповідача за первісним позовом          Молчанов А.Г. (за дов. №104 від 10.04.2008)

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

До господарського суду міста Києва звернулося з позовом товариство з обмеженою відповідальністю «Люксфурнітур»до товариства з обмеженою відповідальністю «Текстиль»про:

- розірвання договору оренди нежилих приміщень від 20.09.2007, укладеного між сторонами;

- витребування у відповідача нежилих приміщень в будівлі під літ. «А», загальною площею 2044,8 кв. м., що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Хорива, 1, шляхом виселення з вказаних приміщень;

- зобов’язання відповідача припинити будівельні роботи у згаданих вище нежилих приміщеннях;

- зобов’язання відповідача привести спірні приміщення у стан, в якому вони перебували на момент передачі їх в оренду відповідачу, а саме: демонтувати додатково надбудований поверх будівлі під літ. «А»та привести нежиле приміщення у стан, що відповідає інвентаризаційній справі комунального підприємства «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна».

Ухвалою суду від 28.03.2008 було порушено провадження у справі № 6/180.

Під час розгляду справи позивачем було заявлено клопотання про призначення у справі судової будівельно-технічної експертизи, яке мотивоване тим, що для вирішення спору необхідно визначити можливість приведення орендованого майна у первісний стан, відповідність здійснених перепланування другого поверху будівлі та надбудови мансардного поверху вимогам державних будівельних норм та інших державних стандартів з питань будівництва тощо.

З урахуванням викладеного, оскільки для вирішення згаданих вище питань потрібні спеціальні знання, суд ухвалою від 14.04.2008 призначив по справі судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручив Київському науково-дослідному інституту судових експертиз.

Провадження по справі, відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 79 ГПК України, було зупинено до отримання висновку експертизи.

Матеріали справи повернуто Київським науково-дослідним інститутом судових експертиз разом з висновком експерта.

Ухвалою суду від 01.09.2008 провадження у справі було поновлено, розгляд справи було призначено на 15.09.2008.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Текстиль»звернулося з зустрічним позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Люксфурнітур»про визнання права спільної часткової власності на нежитлові приміщення мансардного поверху, створені на базі будівлі під літ. «А», яка розташована у Подільському районі міста Києва по вул. Хорива, 1. Оскільки зустрічний позов є пов’язаним з первісним, його було прийнято до розгляду в порядку ст. 60 ГПК України.

Позивач за первісним позовом змінив предмет позову та просить:

- розірвати договір оренди нежилих приміщень від 20.09.2007, укладений між сторонами;

- зобов'язати товариство з обмеженою відповідальністю «Текстиль»повернути у володіння та користування товариства з обмеженою відповідальністю «Люксфурнітур»нежитловий будинок по вулиці Хорива, 1 (літера А) в місті Києві;

- визнати за товариством з обмеженою відповідальністю «Люксфурнітур»право власності на реконструйований нежитловий будинок за номером 1 (один), літера А, по вулиці Хорива в місті Києві загальною площею 2945 кв. м., який складається з приміщень підвалу, першого поверху, другого поверху, мансардного поверху.

Позовні вимоги за первісним позовом мотивовані тим, що товариство з обмеженою відповідальністю «Текстиль» (орендар) порушив взяті на себе зобов'язання за договором оренди нежилих приміщень від 20.09.2007 щодо використання приміщення за цільовим призначенням. За твердженням сторони, відповідачем за первісним позовом без погодження з товариством з обмеженою відповідальністю «Люксфурнітур»проведено реконструкцію будівлі шляхом перепланування приміщень другого поверху та надбудови третього поверху.

Позовні вимоги за зустрічним позовом обґрунтовані тим, що позивач за зустрічним позовом на виконання умов договору оренди нежилих приміщень від 20.09.2007 провів капітальний ремонт орендованого приміщення, внаслідок чого було cтворено нову річ, на яку він просить визнати за ним право спільної часткової власності, виходячи з розміру понесених ним витрат.

Розглянувши надані учасниками судового процесу документи і матеріали, заслухавши пояснення їх повноважних представників, всебічно та повно з’ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги і заперечення, об’єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Люксфурнітур»(далі –ТОВ «Люксфурнітур», позивач за первісним позовом) на підставі договору купівлі-продажу від 27.12.2006 придбав у власність приміщення нежитлового будинку по вулиці Хорива, 1 (літера А) в місті Києві, загальною площею 2044,80 кв. м., які знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Хорива, буд. № 1 та складаються з:

1)          приміщень підвалу (в літ. А) загальною площею 639,2 кв. м., що складає 31/100 частину від нежилого будинку площею 2044,2 кв. м.; нежилих приміщень (в літ. А) першого поверху загальною площею 109,8 кв. м., що складає 5/100 частин від нежилого будинку площею 2044,2 кв. м.; нежилих приміщень першого поверху (в літ. А) загальною площею 632 кв. м, що складає 31/100 частину від нежилого будинку площею 2044,2 кв. м., які належали Ефендієву Октаю Зія огли;

2)          нежилих приміщень другого поверху (в літ. А) загальною площею 663,8 кв. м, що складає 33/100 частини від нежилого будинку площею 2044,2 кв. м., які належали закритому акціонерному товариству «Міждержпостач».

Таким чином, ТОВ «Люксфурнітур»набуло право власності на всі приміщення, які входять складу нежитлового будинку за адресою: м. Київ, вул. Хорива, 1 (літера А).

Право власності було зареєстроване 07.02.2007 за ТОВ «Люксфурнітур»комунальним підприємством «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна».

20.09.2007 між сторонами за цим позовом було укладено договір оренди нежилих приміщень (далі - Договір), відповідно до якого ТОВ «Люксфурнітур»передало, а ТОВ «Текстиль»прийняло у строкове платне користування нежилі приміщення загальною площею 2044,8 кв. м. по вул. Хорива, 1 (літера А) в місті Києві.

Згідно з актом приймання-передачі приміщень від 20.09.2007 відповідачу за первісним позовом були передані в користування приміщення підвалу площею 639,2 кв. м., першого поверху площею 741,8 кв. м. та другого поверху площею 663,8 кв. м.

За умовами спірного договору ТОВ «Текстиль»протягом строку оренди - двох років і семи місяців –взяло на себе зобов’язання серед іншого використовувати орендовані приміщення за призначенням (п. 4.1.1): під офіси для розміщення свого персоналу, а також об'єктів, що необхідні для здійснення орендарем своєї господарської діяльності.

Пунктом 4.1.4 Договору закріплено обов'язок орендаря здійснювати за письмовим погодженням з орендодавцем поточний та капітальний ремонт приміщень.

Пунктом 4.1.6 Договору передбачено обов'язок орендаря забезпечити збереження орендованих приміщень, їх обладнання, інвентар та прибудинкову територію в належному стані.

Підпунктом 4.3.1 Договору закріплено право орендаря за умови отримання попередньої письмової згоди орендодавця переобладнувати, добудовувати та пристроювати до приміщень, що орендуються, інші приміщення.

ТОВ «Текстиль»як орендар без погодження з орендодавцем виконувало будівельні роботи з реконструкції приміщень другого поверху та надбудови мансардного поверху, які були отримані у користування на умовах оренди приміщень.

Через проведення будівельних робіт ТОВ «Текстиль»не використовував орендовані приміщення за їх призначенням - під офіси для розміщення в них свого персоналу.

Пунктом 7.2.1 договору передбачено, що договір може бути достроково розірвано в разі, якщо орендар користується всупереч умовам договору або призначенню.

Статтями 773, 783 Цивільного кодексу України встановлено, що наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Згідно зі ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Орендар - ТОВ «Текстиль»- порушив умови спірного договору (п.п. 4.1.1, 4.1.4, 4.1.6, 4.3.1), а також вимоги чинного законодавства щодо зобов'язань наймача користуватися річчю відповідно до її призначення (ч. 1 ст. 773 Цивільного кодексу України) та права змінювати стан речі, переданої у найм, лише за згодою наймодавця (ч. 3 ст. 773 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Цивільного кодексу Цивільного кодексу України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно з ч. 1 ст. 16 Цивільного кодексу України, кожна особа має право звернутися за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання права (п. 1 ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України), припинення правовідношення (п. 7 ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України).

Згідно зі ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»(надалі Закон) право власності на нерухоме майно підлягає обов’язковій державній реєстрації. Відповідно до п. 5 прикінцевих положень Закону державна реєстрація об’єктів нерухомості проводиться комунальними підприємствами бюро технічної інвентаризації.

Відповідно до ч. 1 ст. 392 Цивільного кодексу України власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також, у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Згідно з п. 10 додатку 1 до п. 2.1 Тимчасового положення про порядок реєстрації права власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 № 7/5, рішення суду про встановлення факту права власності на об'єкти нерухомого майна є правовстановлюючим документом, на підставі якого бюро технічної інвентаризації проводить реєстрацію прав власності на об'єкти нерухомого майна.

Отже, рішення суду в частині визнання факту належності ТОВ «Люксфурнітур»права власності на нерухоме майно має юридичне значення для позивача за первісним позовом, оскільки таке рішення набуває статусу правовстановлюючого документа і є підставою для державної реєстрації комунальним підприємством «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна»права власності товариства з обмеженою відповідальністю «Люксфурнітур»на реконструйований будинок за номером 1 (один), літера А, по вулиці Хорива в місті Києві, загальною площею 2945 кв. м., що складається з приміщень підвалу, першого поверху, другого поверху, мансардного поверху.

Отже, первісний позов піддягає задоволенню в повному обсязі.

У той же час, вимоги позивача за зустрічним позовом не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Вчинені відповідачем за первісним позовом внутрішні перепланування приміщень другого поверху та надбудова мансардного (третього) поверху будинку призвели до зміни загальної площі будинку по вул. Хорива, 1 (літера А) в м. Києві - зміни його геометричного розміру та зміни його конструкцій та елементів, що відбулися внаслідок надбудови додаткового поверху, що відповідно до визначень, які містяться у Правилах забудови міста Києва, затверджених рішенням Київської міської Ради № 11/2587 від 27.01.2005, є реконструкцією.

Реконструкцію було проведено з порушенням вимог Законів України «Про планування і забудову територій»(ст. ст. 23, 24, 27, 28, 29), «Про архітектурну діяльність»(ст. 9), «Про основи містобудування»(ст. 18), п. 2.1. Положення про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт, затвердженого наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України № 273 від 05.12.2000, оскільки будівництво здійснювалося без належно затвердженої проектної документації, без отримання дозволів на будівництво об'єкта містобудування та на виконання будівельних робіт, без отримання письмової згоди власника на проведення таких робіт.

Користування річчю за договором найму не передбачає зміни стану речі. Наймач має використовувати річ в тому стані, в якому вона була йому передана, й повернути її наймодавцеві після закінчення строку найму в тому ж стані з урахуванням нормального зносу.

Висновком № 5192 судової будівельно-технічної експертизи від 15.08.2008, складеним експертом Київського науково-дослідного інституту судових експертиз, встановлено, що приведення будівлі 1 (літера А) по вул. Хорива в м. Києві у первісний стан неможливо.

При обстеженні експертом було також встановлено, що геометричні розміри будинку змінено за рахунок надбудови мансардного поверху, а також внутрішніх приміщень в ході перепланування і переобладнання.

У висновку судової будівельно-технічної експертизи експерт зазначив також, що виконані будівельні роботи з реконструкції будівлі привели до поліпшення будівлі з огляду благоустрою, умов експлуатації, надання послуг та їх якості і що реконструкція привела до зміни техніко-економічних показників будівлі.

Відповідно до висновку товариства з обмеженою відповідальністю «Проектна компанія «Ротонда», в результаті проведення обмірів приміщень нежитлової будівлі по вул. Хорива, 1 (літера А) в місті Києві визначено загальну площу приміщень будівлі, яка станом на 04.08.2008 становить 2945 кв. м.

Статтею 32 Господарського процесуального Кодексу України встановлено, що доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги чи заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Частиною 4 статті 778 Цивільного кодексу України передбачено, що якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 778 Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Частиною 5 статті 778 Цивільного кодексу України передбачено, якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Пунктом 7.6 Договору передбачено, що після закінчення дії договору усі невіддільні від приміщення поліпшення зроблені орендарем переходять у власність орендодавця безкоштовно.

Поліпшення, здійснені відповідачем за первісним позовом, не можуть бути відокремлені від будівлі без шкоди для неї, що підтверджується висновком проведеної судової будівельно-технічної експертизи, орендарем не було отримано згоди орендодавця на проведення поліпшення, тому ТОВ «Текстиль»не має права на відшкодування їх вартості і його фактичні витрати на здійснення таких поліпшень не підлягають компенсації.

Таким чином, повно і всебічно з'ясувавши обставини, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, оцінивши докази за правилами ст. 43 ПІК України, суд вважає, що вимоги позивача за первісним позовом підлягають задоволенню, а підстави для задоволення зустрічного позову відсутні.

Судові витрати за первісним та зустрічними позовами покладається на ТОВ «Текстиль».

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 33, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Первісний позов задовольнити повністю.

Розірвати договір оренди нежилих приміщень, укладений 20.09.2007 між товариством з обмеженою відповідальністю «Люксфурнітур»та товариством з обмеженою відповідальністю «Текстиль».

Зобов'язати товариство з обмеженою відповідальністю «Текстиль»(04071, м. Київ, вул. Житньоторзька, 4/16, код 30187370) повернути у володіння та користування товариства з обмеженою відповідальністю «Люксфурнітур»(04071, м. Київ, вул. Хорива, 3 літ. «А», код 34717512) нежитловий будинок по вулиці Хорива, 1 (літера А) в місті Києві протягом 10 днів з дня набрання рішенням законної сили.

Визнати за товариством з обмеженою відповідальністю «Люксфурнітур»(04071, м. Київ, вул. Хорива, 3 літ. «А», код 34717512) право власності на реконструйований нежитловий будинок за номером 1 (один), літера А, по вулиці Хорива в місті Києві загальною площею 2945 кв. м., який складається з приміщень підвалу, першого поверху, другого поверху, мансардного поверху.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Текстиль»(04071, м. Київ, вул. Житньоторзька, 4/16, рахунок 0651 у Подільському відділенні ПІБ, МФО 322197, код 30187370) на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Люксфурнітур»(04071, м. Київ, вул. Хорива, 3 літ. «А», рахунок 0150 у ВАТ «Кредитпромбанк», МФО 300863, код 34717512) 2150 грн. державного мита, 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, 3049,8 грн. витрат за проведення експертизи.

У задоволенні зустрічного позову відмовити повністю.

Суддя                                                                                           С.А. Ковтун

Рішення підписано 01.10.2008