ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"06" червня 2008 р.

Справа № 34/88-08-1612

за позовом Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "ГЛОБАЛ НЕТ ЛАЙФ"

про розірвання договору оренди та виселення

Суддя Фаєр Ю.Г.

Представники:

від позивача: Севостьянова С.О. - головний спеціаліст юридичного відділу, діюча на підставі довіреності від 14.01.2008р. №01-13/163;

від відповідача: Єфремов А.А. - директор ТОВ "ГЛОБАЛ НЕТ ЛАЙФ";

В судовому засіданні 28.05.2008р. по справі оголошено перерву до 06.06.2008р. до 11год.10хв. в порядку ст.77 Господарського процесуального кодексу України.

СУТЬ СПОРУ: Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулося до господарського суду Одеської області з позовною заявою про розірвання договору оренди від 21.04.2006р. №41/3, посвідченого нотаріально приватним нотаріусом Чужовською Н.Ю., на підставі якого відповідач займає нежитлове приміщення підвалу загальною площею 275,5м2, розташованого за адресою: м.Одеса, вул. Грецька, 33, виселення відповідача з зазначеного нежитлового приміщення підвалу, загальною площею 275,5м2, розташованого за адресою: м.Одеса, вул. Грецька, 33, та зобов’язання відповідача повернути вказане приміщення позивачу.

Відповідач проти позову заперечує з підстав, викладених у відзиві на позов.

Розглянувши матеріали справи, суд встановив.

30.08.2006р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (Орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю "ГЛОБАЛ НЕТ ЛАЙФ" (Орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення №41/3 від 21.04.2006р. з додатковим погодженням до нього. Відповідно до умов спірного договору Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежилі підвальні приміщення №601, загальною площею 275,5м2, що розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Грецька, 33, з метою розміщення складу продовольчих товарів.

Пунктом 1.3 договору оренди сторони встановили термін його дії до 30.08.2016р.

Відповідно до п.4.1 даного договору орендоване приміщення передано орендарю виключно для використання під розміщення складу продовольчих товарів.

Згідно пп.а), б) п.4.2, п.4.3 цього договору на протязі дії цього договору, крім своєчасного винесення орендної плати, орендар зобов’язаний забезпечувати збереження орендованого приміщення, своєчасно проводити капітальний і поточний ремонт приміщення, запобігати його пошкодженню і псуванню, утримувати орендоване приміщення у чистоті і техніко вправному стані, забезпечувати санітарний, екологічно чистий стан, прибирання та упорядкування прилеглої території. Орендар зобов’язується своєчасно здійснювати капітальний і поточний ремонт орендованого нежитлового приміщення (будівлі). ПРИ проведенні орендарем капітального ремонту чи переобладнані приміщень, останній несе матеріальну відповідальність за якість ремонту та пошкодження, викликані ремонтом у будинку, де знаходиться орендоване приміщення.

З матеріалів справи вбачається, що з моменту підписання названого договору, ТОВ «ГЛОБАЛ НЕТ ЛАЙФ»належним чином виконувало свої обов'язки за цим договором оренди щодо внесення місячної орендної плати, про що свідчать платіжні доручення №10 від 01.06.2006р., №20023189від 23.06.2006р., №322 від 03.07.2006р., №15 від 28.07.2006р., №91918 від 29.08.2006р., №70 від 14.09.2006р., №026 від 13.10.2006р., №28 від 21.11.2006р., №41 від 02.02.2007р., №06 від 13.04.2007р., №05 від 13.04.2007р., №ЗП-20349 від 19.04.2007р., №13 від 01.06.2007р., №12 від 20.07.2007р., №48 від 14.09.2007р., №62 від 20.11.2007р, №9/1 від 27.12.2007р., №39 від 19.02.2008р., №1941 від 27.05.2008р., №172 від 28.05.2008р.

З метою поліпшення стану орендованого приміщення, відповідач звернувся до Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради з заявою вх№01-14/5337 від 04.05.2006р. з проханням надати дозвіл на проведення капітального ремонту орендованого приміщення, на яку листом від 05.05.2006р. вих№01-13/5324 позивач надав дозвіл на проведення капітального ремонту.

Згідно висновку №2436 від 04.05.06р Академії Будівництва України (Держ. Ліцензія №665318) орендоване приміщення знаходиться фактично у зруйнованому стані та потребує окрім капітального ремонту й укріплення фундаменту, капітальних стін та сводів.

У зв’язку з необхідністю приведення орендованого приміщення в належний стан, ТОВ «ГЛОБАЛ НЕТ ЛАЙФ»звернулося до Виконавчого комітету Одеської міської ради з проханням надати дозвіл на здійснення будівельних робіт з капітального ремонту та укріпленню фундаменту, капітальних стін та сводів орендованого приміщення за адресою: м.Одеса, вул. Грецька 33.

Листом від 06.07.2006р. вих№03.10/1786 Виконавчий комітет Одеської міської ради повідомив, що приміщення по вул. Грецька, 33 є пам'ятником архітектури та містобудування, у зв’язку з чим для здійснення будівельних робіт, ТОВ «ГЛОБАЛ НЕТ ЛАЙФ»необхідно розробити проектну документацію відповідно до норм діючого законодавства України, а саме, відповідно до норм по охороні культурної спадщини, а також відповідно до ДБН В.2.2.-9.99 «Загальні будівлі та споруди», ДБН В.2.2.-15-2005 «Жилі будинки», СНіП 102-84 «Тимчасові інструкції про порядок розробки, узгодження та затвердження науково-проектної документації по пам'ятниках історії та культури», отримати узгодження з власниками суміжних приміщень, та представити на узгодження до Управління архітектури та містобудування в строк до 31.12.2006р.

На виконання наданих Виконавчим комітетом Одеської міської ради рекомендацій, ТОВ «ГЛОБАЛ НЕТ ЛАЙФ»замовило проект реконструкції по укріпленню орендованого приміщення у ПП «А-2», отримало дозвіл Управління охорони об'єктів культурної спадщини №4516 від 26.06.06р. на реставрацію орендованого приміщення, планове завдання на реставрацію Управління охорони об'єктів культурної спадщини від 28.06.2006р., висновок експертизи УНДП ГУМНС України в Одеській області №14-1-6 від 20.07.2006р., висновок Одеської міської санітарно-епідеміологічної станції №702-1931 від 28.08.2006р., висновок Управління архітектури та містобудування №1005/06 від 12.10.2006р., Розпорядження Приморської районної адміністрації №2572 від 16.10.2006р., дозвіл на виконання будівельних робіт від 19.10.2006р. №548/06, виданий Інспекцією Державного Архітектурно-будівельного контролю, у наступному пролонгований до 01.10.2008року.

На підставі отриманих дозволів у 2007р. відповідач розпочав будівельні роботи з капітального ремонту та реставрації орендованого приміщення.

У листопаді 2007р. ТОВ «ГЛОБАЛ НЕТ ЛАЙФ»звернулося до Управління охорони об'єктів культурної спадщини з проханням видати дозвіл на виконання робіт на нерухомих пам'ятках культурної спадщини.

18.01.08р. між Управлінням охорони об'єктів культурної спадщини обласної державної адміністрації та ТОВ «ГЛОБАЛ НЕТ ЛАЙФ»укладено охоронний договір на пам'ятку культурної спадщини №16-01/А-1, на підставі якого 03.03.2008р. відповідачу видано дозвіл на виконання робіт на нерухомих пам'ятках культурної спадщини №03-03/2008.

Однак, позивач, посилаючись на те, що в порушення пп.а), б) п.4.2, п.4.3 договору оренди нежитлового приміщення №41/3 від 21.04.2006р., ст.ст.10, 18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, відповідач не провів у встановленому чинним законодавством порядку капітальний ремонт орендованого приміщення згідно актів обстеження цього приміщення від 04.10.2007р., від 08.01.2008р. з фотофіксацією приміщення, наявними в матеріалах справи а також те, що в порушення п.4.1 оскаржуваного договору відповідач не використовує орендоване приміщення, позивач звернувся до суду з позовною заявою про розірвання договору оренди від 21.04.2006р. №41/3, посвідченого нотаріально приватним нотаріусом Чужовською Н.Ю., на підставі якого відповідач займає нежитлове приміщення підвалу загальною площею 275,5м2, що розташоване за адресою: м.Одеса, вул.Грецька, 33, виселення ТОВ «ГЛОБАЛ НЕТ ЛАЙФ»з зазначеного приміщення та зобов’язання відповідача повернути вказане приміщення позивачу.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи, суд дійшов висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню з наступних підстав:

Відповідно до ст.509 Цивільного кодексу України зобов’язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов’язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певні дії (сплатити гроші), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов’язку. При цьому, зобов’язання виникають з підстав, встановлених ст.11 цього Кодексу, у тому числі із договору.

Згідно вимог ст.ст.525, 526 Цивільного кодексу України зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу. Одностороння відмова від виконання зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається. В свою чергу, порушенням зобов’язання, відповідно до ст.610 Цивільного кодексу України, є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов’язання (неналежне виконання).

Згідно статті 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Одже, законом встановлена презумпція правомірності правочину.

Стаття 12 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлює, що договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору.

Згідно статті 776 Цивільного кодексу України капітальний ремонт речі, переданої у найм, проводиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

Згідно статті 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до частини 1 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" одностороння відмова від договору оренди не допускається.

Згідно ст.759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

У відповідності до приписів ст.776 Цивільного кодексу України капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Позивач в обґрунтування заявлених позовних вимог послався на порушення відповідачем вимог ст.ст.10, 18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, внаслідок не проведення відповідачем у встановленому чинним законодавством порядку капітального ремонту орендованого приміщення.

Згідно ст.10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна. За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови. Умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

Відповідно до ст.18 названого закону за договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню. Орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Однак позивач під час розгляду справи не довів суду всупереч приписів ст.33 ГПК України належними і допустимими доказами припущення порушень відповідачем вимог закону та умов спірного договору оренди щодо не проведення капітального ремонту спірного орендованого приміщення, тоді як зазначено вище, відповідачем здійснюються заходи щодо виконання робіт на нерухомих пам'ятках культурної спадщини, яким є спірний об’єкт, зокрема отримання дозволів на проведення цих робіт.

Поряд з цим, судом не встановлено, а позивачем не доведено припущення відповідачем порушення приписів ст.773 Цивільного кодексу України стосовно використання майна не за його призначенням чи з порушенням умов договору найму, та які саме порушення умов договору відповідачем припускаються.

Крім того, згідно ст.783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Посилання позивача в обґрунтування розірвання договору найму на ч.4 ст.783 Цивільного кодексу України, є необґрунтованими та такими, що не відповідають обставинам справи, оскільки як встановлено судом та підтверджується матеріалами справи орендар отримав всі необхідні дозволи та приступив до капітального ремонту приміщення, а також позивачем не доведено той факт, що відповідач своєю поведінкою створює загрозу пошкодження речі (нежитлового приміщення за адресою: м. Одеса, вул. Грецька, 33). Зазначені дії зі сторони позивача свідчать про зловживання та недобросовісне користування своїми правами за спірним договором оренди.

Стаття 28 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" забезпечує захист орендаря його права на майно одержане ним за договором оренди, нарівні із захистом, встановленим законодавством щодо захисту права власності. Орендар може зажадати повернення орендованого майна з будь-якого незаконного володіння, усунення перешкод у користуванні ним, відшкодування шкоди, завданої майну громадянами і юридичними особами, включаючи орендодавця.

Відповідно до вимог ст.ст.32, 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. При цьому, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

З огляду на вищевикладене, суд вважає позовні вимоги Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради про розірвання договору оренди від 21.04.2006р. №41/3, посвідченого нотаріально приватним нотаріусом Чужовською Н.Ю., на підставі якого товариство з обмеженою відповідальністю "ГЛОБАЛ НЕТ ЛАЙФ" займає нежитлове приміщення підвалу загальною площею 275,5м2, що розташоване за адресою: м.Одеса, вул.Грецька, 33, виселення ТОВ «ГЛОБАЛ НЕТ ЛАЙФ»з нежитлового приміщення підвалу, загальною площею 275,5м2, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Грецька, 33 та зобов’язання відповідача повернути вказане приміщення позивачу не підтвердженими матеріалами справи, необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

Керуючись ст.ст.44, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. У позові відмовити.

Рішення господарського суду набирає чинності в порядку ст.85 ГПК України.

Суддя Фаєр Ю.Г.