ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

23.05.08 р.                     Справа № 16/68пд

Суддя Господарського суду Донецької області В.В.Манжур

Розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

При секретарі Муравйовій М.В. , розглянувши матеріали справи

за позовом: Дочірнього підприємства “Науково-дослідний та проектний інститут “Донецький ПромбудНДІпроект” Державного акціонерного товариства “Будівельна компанія “Укрбуд”, м.Донецьк

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю “ТРК КЛАС”, м.Київ

третя особа: Регіональне відділення Фонду державного майна України по Донецькій області, м.Донецьк

про визнання договору оренди недійсним

За участю представників сторін :

від позивача: Мамічева І.Ю. – по дов., Асєєва І.С. – по дов

від відповідача: Джас І.В. по дов.

від третьої особи: не з`явився

В С Т А Н О В И В: в судовому засіданні було оголошено перерву згідно ст. 77 ГПК України до 23.05.2008р.

Ухвалою господарського суду Донецької області 31.03.08р. порушено провадження по справі за позовом Дочірнього підприємства “Науково-дослідний та проектний інститут “Донецький ПромбудНДІпроект” Державного акціонерного товариства “Будівельна компанія “Укрбуд”, м.Донецьк, до Товариства з обмеженою відповідальністю “ТРК КЛАС”, м.Київ, за участю третьої особи - Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області, м.Донецьк, про визнання договору оренди недійсним. За вказаною позовною заявою, розгляд справи призначено на 16.04.2008р. – 10 год 15 хв. Судом визнано обов`язковою явку у судове засідання представників сторін, сторони у справі зобов`язані надати докази та документи, необхідні для всебічного, повного та об`єктивного розгляду справи.

Представників сторін було ознайомлено з правами та обов’язками у відповідності із ст. 22 Господарського процесуального кодексу України.

У судовому засіданні не було надано клопотання про фіксації судового процесу технічними засобами, з приводу чого фіксацію здійснено, не було. Крім цього, роз’яснено вимоги ст.811 Господарського процесуального кодексу України, тому складено протокол, який долучено до матеріалів справи.

Ст.33 Господарського процесуального кодексу України зазначає - кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

В обґрунтування заявлених вимог позивач посилається на договір оренди державного майна № 52-02 від 01.04.02р . , на те , що він є укладеним з порушеннями , а саме : 1) в договорі відсутній об’єкт оренди , так як площа орендуємого майна є не зрозумілою : всупереч вимог ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, ст. 760 ЦК України порушується істотна умова щодо предмету договору –в спірному договорі не зазначено, яке саме приміщення на 12 поверсі передається в оренду; 2) Відповідно до додатку 2 „Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна”, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 786 від 04.10.95р., орендна ставка за використання нерухомого майна для розміщення офісів резидентів України дорівнює 10% до вартості майна, визначеної експертним шляхом, орендна ставка за використання майна для розміщення телерадіоорганізацій становить 2%. Проте, в спірному договорі застосовується орендна ставка 4,5%, що є порушенням Методики розрахунку; 3) З п.п. 3.3 спірного договору вбачається, що орендна плата перераховується до державного бюджету та балансоутримувачу у співвідношенні 30% та 70% щомісяця не пізніше 20 числа місяця, наступного за звітним місяцем. Відповідно до Методики розрахунку та Типового договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом ФДМУ від 23.08.00р. № 1774, орендна плата повинна перераховуватись у співвідношенні 70% до державного бюджету і лише 30% балансоутримувачу щомісяця не пізніше 12 числа місяця, наступного за звітним; 4) пункти 6 „Права Орендаря” та 7 „Обов’язки Орендодавця” договору своїм обсягом не відповідають передбаченому для договорів оренди державного нерухомого майна Типовому договору оренди ; 5) згідно умов договору оренди ( п.п.5.3, 5.5.) відповідачем повинно було бути здійснено страхування об`єкту оренди , яке не було здійснено , та не були здійснені і заходи забеспечення пожежної безпеки орендованого майна ; 6) п.10.1. договору визначає строк дії договору , а саме : з 01.04.2002р. до 31.12.2010 включно . Цифра 2010 містить підтирання та виправлення , що ставить під сумнів строк дії договору оренди , а вказані зміни не завірені належним чином ; 7) згідно з нормами ч.2. ст. 793 ЦК України договір найму будівлі строком на 1 рік та більше підлягає нотаріальному посвідченню та подальшій нотаріальній реєстрації , що не було зроблено відповідачем . Вважає, що наявність зазначених порушень законодавства, дає підстави вважати, що спірний договір є недійсним.

Представник відповідача проти позовних вимог заперечує , з приводу чого ним був наданий відзив № 02/09-04/08 від 06.05.2008р. , в якому зазначає , що договір оренди був укладений стосовно нерухомого майна площею 183 кв.м., тому, не потребує дозволу РВ ФДМ України відповідно до абз. 4 ст. 5 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”; на момент укладення договору оренди Додаток № 2 до Методики визначав орендну ставку за використання майна для розміщення радіокомпаній на рівні 4,5%; відповідно до Методики розрахунку та Типового договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом ФДМУ від 23.08.00р. № 1774, орендна плата повинна перераховуватись у співвідношенні 70% до державного бюджету і лише 30% балансоутримувачу лише в тому випадку, коли орендодавцем майна є Фонд державного майна, його регіональне відділення чи представництво; в наказі ФДМУ від 23.08.00р. № 1774 „Про затвердження договорів оренди” вказано, що цей договір потрібно брати за основу, а не дослівно переписувати; текст договору оренди не суперечить вимогам чинного законодавства, тобто дотримані всі істотні умови договору, повноваження осіб на підписання договору не оспорюється, волевиявлення при укладенні договору були добровільними, угода направлена на настання реальних дій –передача в оренду приміщення для проведення теле та радіо мовлення ; договір укладався в період дії ЦК УРСР в редакції 1963 року , на підставі чого не півдлягав нотаріальному посвідченню . На підставі зазначеного , відповідач просить в задоволенні ползову відмовити .

Представник третьої особи в судове засідання з`явився , але письмові пояснення не представив , що є виключно його правом , а не обов`язком .

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників сторін, суд встановив.

Між позивачем та відповідачем 01.04.2002р. був укладений договір оренди нежитлового приміщення, що належить до державної власності № 52-02, за яким Інститут „Донецький ПромбудНДІпроект” (правонаступником якого є позивач ) передав, а відповідач прийняв в строкове платне користування окреме нежиле приміщення державного майна площею 183 кв.м., яке розміщене за адресою: 83015, м. Донецьк, вул. Артема, 145а на 12 поверсі інженерного корпусу інституту, що знаходиться на балансі позивача , вартість якого визначена згідно з експертною оцінкою і становить на 01.04.02р. 140203, 62 грн. Договір укладений строком на 8 років, що діє з 01.04.02р. по 31.12.2010р. (п. 10.1 договору).

Згідно з актом прийому – передачі від 01.04.2002р., який є невід`ємною частиною договору оренди , позивач передав відповідачу у строкове платне користування приміщення загальною площею 183 кв.м.

Додатковою угодою від 01.04.2005р. у зв`язку з реорганізацією та переходом інженерного корпусу на баланс Дочірнього підприємства “ Науково- дослідний та проектний інститут “ Донецький ПромбудНДІпроект” державного акціонерного товариства “ будівельна компанія “ Укрбуд” в договір були внесені зміни по заміні сторони орендодавця . То б то , позивач зазначає , що укладений договір був переданий йому 01.04.2005р. Згідно вищевказаної додаткової угоди позивач передав , а відповідач прийняв в строкове платне користування окреме нежиле приміщення площею 196 , 5 кв.м.

Позивач просить визнати недійсним договір оренди № 50-02 від 01.04.2002р. , укладений між ДП” Донецький ПромбудНДІпроект” та Товариством з обмеженою відповідальністю “ ТРК КЛАС” на майбутнє.

Відповідно до ч.1 ст. 48 ЦК УРСР ( що діяв на момент укладення договору оренди 0 недійсною є та угода , що не відповідає вимогам закону . Статті 203, 215 ЦК України ( в редакції 2003 року ) місять аналогіні положення .

Статтєю 203 ЦК України встановлені загальні правила , дотримання яких необхідно для дійсності угоди .

Стаття 638 ЦК України передбачає, що договір ( угода) вважається укладеним, якщо між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах.

Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Тобто крітеріями, за якими визначаються істотні умови є:

-          істотні умови повинні бути узгоджені сторонами. Норми права хоча і містять перелік умов, з яких сторони мають дійти згоди, але конкретного наповнення вони набувають тільки після того, як сторони визначать саме їх зміст.

-          Результат такого узгодження повинен знайти своє відображення у договорі, тобто всі погоджені істотні умови вносять до договору;

-          Інші умови сторони можуть не вносити до договору;

-          У тому разі, якщо будь-яка істотна умова не буде включена в договір, наступає правовий наслідок у вигляді визнання договору неукладеним. Цей висновок грунтується на положенні ст.638 ЦК;

До істотніх умов відносяться умови договору, які 1) визнані такими за законом; 2)необхідні для договорів даного виду, 3) всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Згідно Роз’яснень Вищого Арбітражного Суду України № 02-5/111 від 12.03.1999р. “Про деякі питання у практиці розв’язання спорів, пов’язаних з визнанням угод недійсними”, господарський суд повинен встановити наявність таких обставин, з якими закон пов’язує визнання угод недійсними і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту договору вимогам закону, додержання встановленої форми договору, правомочність сторін за договором, в чьому конкретно полягає неправомірність дій сторони й інші обставини, які мають значення для вирішення спору.

В даному випадку за правовою природою зазначений договір є договором найма ( оренди ) .

Глава 58 Цивільного кодексу України регулює питання щодо найму (оренди). За договором оренди наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Істотними умовами вказаного договору законодавець передбачив предмет договору, плату за користування майном і строк дії договору.

Як досліджено судом , договор оренди, на який посилається позивач, є укладений відповідно до норм Закону, а саме :

Відповідно до абз. 4 ст. 5 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” орендодавцями є підприємства - щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна, загальна площа яких не перевищує 200 кв. м на одне підприємство, а з дозволу органів, зазначених в абзацах другому та третьому цієї статті, - також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна, що перевищує площу 200 кв. м.

Позивач здав в оренду нежиле приміщення площею 183,00 кв.м. ( 196 , 5 кв. м. по додатковій угоді) , без отримання дозволу органів, визначених в абз. 2-3 ст. 5 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, та відповідно до викладеної вище норми Закону, то б то зазначене не є порушенням норм закону та підставою визнання договору недійсним .

При укладенні спірного договору розрахунок орендної плати був здійснений у відповідності до вимог Постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.95р. № 786 „Про Методики розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна” та на момент підписання договору орендна ставка складала 4,5% для телерадіокомпаній.

Посилання позивача щодо відсутності між сторонами договору згоди щодо певних істотних умов договору оцінюється судом критично, з огляду на таке.

Дійсно, вимогами ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” передбачені такі істотні умови договору оренди як об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації) та орендна плата з урахуванням її індексації.

Як вказане вище за змістом оспорювального договору об’єкт оренди складається з окремого нежитлового приміщення площею 183 кв.м. на 12-му поверсі інженерного корпусу Інституту „Донецький ПромстройНИИпроект” м. Донецьк.

Під час розгляду справи судом було встановлено, що згідно з експертною оцінкою будівлі позивача , що знаходиться за адресою: м. Донецьк, вул. Артема, 145а, складеною станом на 31.12.01р. за замовленням позивача для визначення вартості будівлі для визначення вартості орендної плати ., з урахуванням методики розрахунку та індексації майна вартість його станом на 01.04.02р. становить 140203, 62 грн., що й вказано у п. 1.1. договору № 52-02 від 01.04.02р. У додатку –витягу з інвентаризаційної справи поверху 12 будівлі площа кімнати № 13 та туалету № 8 складають 180,3кв.м. + 2,7кв.м. =183,00кв.м. Таким чином, об’єкт оренди визначений відповідно до Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.

То б то , за весь час дії договору, позивач знав, які саме приміщення займає відповідач , отримував за їх користування орендну плату, що відповідно свідчить про конклюдентність дій, якими були усунуті сумніви позивача щодо складу об’єкту оренди.

Аналогічно є безпідставними ствердження позивача про відсутність згоди щодо такої істотної умови договору, як орендна плата з урахуванням її індексації.

Так, зокрема з розрахунку орендної плати, який є невід’ємною частиною договору вбачається, що при визначенні розміру орендної плати (базовій) за перший місяць були включені відповідні інфляційні складові .

Орендна плата за користування приміщенням визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати , затвердженою Кабінетом Міністрів України , і становить без ПДВ за квітень 2002р. ( базовий місяць ) - 527 , 86 грн. ( п.3.1. договору ) .

Також, п. 3.2 договору передбачає, що орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом корегування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Згідно додатку до договору є доданим повний рхзширений розрахунок орендної плати згідно Методики розрахунку орендної плати , затвердженою Кабінетом Міністрів України .

На підставі зазначеного , ці ствердження позивача спростовуються , вимога договору щодо ціни позову ( розміру орендної плати ) є дотриманою .

Ствердження позивача щодо недотримання нотаріальної форми договору, є таким, що не ґрунтується на приписах законодавства, з огляду на таке.

На момент укладання договору, вимоги законодавства не передбачали обов’язковості щодо нотаріального посвідчення оспорюваного договору.

Такі положення, на думку позивача , були встановлені приписами ЦК України, який набрав чинності з 01.01.2004р., та відповідно до п. 9 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, мають бути застосовані до оспорюваного договору.

Проте, як вбачається зі змісту п. 9 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, він регулює питання застосування положень ЦК України щодо підстав, порядку та наслідків змін або розірвання окремих видів договорів, що взагалі не стосується предмету данного спору.

Дійсно п. 4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України передбачає розповсюдження дії положень ЦК України після набрання ним чинності на певні правовідносини. Але, таке розповсюдження стосується прав та обов’язків, які виникли та продовжують існувати після набрання дії ЦК України.

Отже, окремі положення Кодексу застосовуються не власне до договору, а лише до прав та обов’язків, які виникають за таким договором.

Тобто, помилковість позиції позивача полягає в тому, що він (обов’язок) нотаріального посвідчення договору, який виникає за законом, ототожнює з обов’язком, який виникає за договором.

Проте, за договором у сторін не виникало обов’язку нотаріального посвідчення договору, а приписи ЦК України не мають зворотної дії у часі щодо обов’язку приведення раніш укладених договорів у відповідність до вимог цього кодексу.

Також, позивач посилається на порушення умов договору , а саме : пункти 6 „Права Орендаря” та 7 „Обов’язки Орендодавця” договору своїм обсягом не відповідають передбаченому для договорів оренди державного нерухомого майна Типовому договору оренди

Дослідивши ці вимоги , суд зазначив , що в наказі ФДМУ від 23.08.00р. № 1774 „Про затвердження договорів оренди” вказано, що цей договір потрібно брати за основу, а не дослівно переписувати; текст договору оренди не суперечить вимогам чинного законодавства, тобто дотримані всі істотні умови договору, повноваження осіб на підписання договору не оспорюється, волевиявлення при укладенні договору були добровільними, угода направлена на настання реальних дій –передача в оренду приміщення для проведення теле та радіо мовлення.

Орім того , позивач зазначає , що згідно умов договору оренди ( п.п.5.3, 5.5.) відповідачем повинно було бути здійснено страхування об`єкту оренди , яке не було здійснено , та не були здійснені і заходи забеспечення пожежної безпеки орендованого майна .

Ці вимоги позивача спростовуються наведеним .

Відповідачем в судове засідання був наданий договір № 011-10/12-0577-1 від 02.04.2007р. на страхування об`єкту оренди , то б то вимоги зазначені п.5.3. , та п.5.5. договору оренди були дотримані зі сторони відповідача .

Також, позивач вказує на підтирання в п.10.1. договору , а саме : зазначений пункт договору визначає строк дії договору , а саме : з 01.04.2002р. до 31.12.2010 включно . Цифра 2010 містить підтирання та виправлення , що ставить під сумнів строк дії договору оренди , а вказані зміни не завірені належним чином , що може вважатися на його думку підставою для визнання спірного договоруоренди недійсним .

Дослідивши ці вимоги , суд зазначив , що саме ці вимоги не вважаються підставою для визнання договору недійсним .

Спірний договір, укладений між відповідачами 01.04.02р., містить всі істотні умови договору оренди, передбачені ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, п. 1 ст. 284 ГК України, ст. ст. 760-763, 771-773, 776-785 ЦК України.

З урахуванням викладеного, суд вважає, що позивач не довів суду наявність порушень вимог законодавства, які нібито, на його думку, мали місце при укладанні спірного договору, і як слід, позовні вимоги щодо визнання недійсним договору оренди № 52-02 від 01.04.2002р. на майбутнє не підлягають задоволенню.

Стаття 49 Господарського процесуального кодексу України передбачає, що суми, які підлягають сплаті за проведення судової експертизи, послуги перекладача, адвоката, витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу та інші витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються:

при задоволенні позову - на відповідача;

при відмові в позові - на позивача;

при частковому задоволенні позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Тому, судові витрати при відмові в позові покладються на позивача в порядку ст. 49 ГПК України .

На підставі Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, ст. 48 ЦК УРСР , ст. 203 , 215 ЦК України , ст. 640, 651 , 793 ЦК україни , п. 1 ст. 284 ГК України , керуючись ст. ст. 22, 32, 33, 43, 49, 82-85 ГПК України, господарський суд, -

В И Р І Ш И В :

В позові Дочірнього підприємства “Науково-дослідний та проектний інститут “Донецький ПромбудНДІпроект” Державного акціонерного товариства “Будівельна компанія “Укрбуд”, м.Донецьк, до Товариства з обмеженою відповідальністю “ТРК КЛАС ”, м.Донецьк, третя особа: Регіональне відділення Фонду державного майна України по Донецькій області, м.Донецьк, про визнання договору оренди № 52-02 від 01.04.2002р. недійсним на майбутнє , відмовити .

Рішення суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття (підписання).

Рішення підписане 23.05.2008р.

Суддя Манжур В.В.

Надруковано 3 прим.:

1 прим.-Господарському суду Донецької області

3прим. -сторонам

Виконавець – Подолян О.О.