ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАКАРПАТСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

12.02.2008                                                             Справа № 11/253

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю „Укрторгбудматеріали”, м. Хуст

до відповідача Приватного підприємства „Довбнич-2005”, смт. Вишково-Яблунівка Хустського району

про спонукання внести зміни до договору оренди нежитлового приміщення від 12.04.2005

Суддя Л.М. Якимчук

Представники:

від позивача: Губаль М.Й. - директор

від відповідача: не з”явився.

СУТЬ СПОРУ: Товариство з обмеженою відповідальністю „Укрторгбудматеріали”, м. Хуст звернулось до суду з позовом до приватного підприємства „Довбнич-2005”, смт. Вишково-Яблунівка Хустського району про спонукання внести зміни до договору оренди нежитлового приміщення від 12.04.2005.

Свої позовні вимоги позивач обґрунтовує тим, що договором оренди від 12.04.2005 визначено місячну орендну плату 0,50 грн. за 1 кв.м. Додатком до договору оренди з 12.04.06 до 12.04.07 встановлена орендна плата в розмірі 1,00 грн. за 1 кв.м.

У проекті угоди, надісланої відповідачу 19.06.07, запропоновано збільшити орендну плату до 3,00 грн. за 1 кв.м., оскільки орендна плата в розмірі 0,50 грн. за 1 кв.м. для відповідача встановлена з огляду на те, що згідно з договором оренди орендар брав на себе обов’язок здійснити роботи з ремонту приміщення за свій рахунок. Середня орендна плата в ТОВ „Укрторгбудматеріали” в 2005 році становила 3,80 грн. за 1 кв.м., у 2006 році –5,26 грн., а у 2007 році – 6,88 грн. Збільшення орендної плати обумовлено зростанням загальновиробничих витрат по підприємству, зокрема, на зарплату на 166,4% у 2007 році порівняно з 2005 роком.

Листом від 09.07.2007 № 77 орендар повідомив про свою незгоду щодо збільшення орендної плати. Позивач вважає, що його вимоги повинні бути задоволені виходячи з ст. 188 Господарського кодексу України.

Відповідач у письмовому відзиві на позов та його уповноважений представник у судовому засіданні позовні вимоги не визнали посилаючись на те, що орендар відповідно до п. 2.1.5 договору, здійснив ремонтні роботи орендованого приміщення зі згоди орендодавця на загальну суму 171269 грн., що підтверджується актами приймання виконаних робіт.

Вартість приміщення, що передавалося в оренду, відповідно до п. 1.1 договору, складала 33863 грн.

Відповідач за рахунок поліпшень зроблених ним за власний рахунок та за згодою позивача збільшив вартість орендованих приміщень майже в п’ять разів.

Саме тому при підписанні договору 12.04.2005 та додатку до договору від 12.04.2005 орендна плата в розмірі 1 грн. за 1 кв.м. встановлювалася, враховуючи значну вартість поліпшень, що повинні були бути зроблені за час користування приміщеннями.

Згідно ч. 3 ст. 778 ЦК України, якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Встановлюючи орендну плату сторони виходили з того, що за рахунок зроблених поліпшень відповідачу буде встановлена мінімальна плата за користування приміщенням.

Відповідач зауважує, що посилання позивача на ст. 188 Господарського кодексу України неправильне, оскільки при укладенні договорів за рішенням суду мова йде саме про господарські договори за державним замовленням або договорів, укладення яких є обов’язковим на підставі закону (ст. 187 ГК України).

У даному випадку мова йде про свободу укладення договору між учасниками цивільно-правових відносин, якими в даному випадку є позивач та відповідач, відповідно до загальних засад цивільного законодавства (ст. 3 ЦК України).

У судовому засіданні 04.02.2008 оголошувалась перерва до 12 годин 30 хвилин 12.02.2008.

Вивчивши матеріали справи, заслухавши пояснення уповноважених представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

Між сторонами у спорі 12 квітня 2005 року укладено договір оренди, належної на підставі власності позивачу нежитлової будівлі за адресою: м. Хуст, вул. Вокзальна, 15, загальною площею 375 кв.м. строком на 10 років.

Договір посвідчено приватним нотаріусом Хустського районного нотаріального округу Чіжмарем С.І. та зареєстровано у Державному реєстрі правочинів 12 квітня 2005 року за №1785.

Пунктом 2.1.5 договору передбачено, що для цільового використання приміщення відповідно до умов договору, орендар здійснить певні ремонтні роботи за свій рахунок. Ремонтні роботи будуть додатково узгоджені орендарем з орендодавцем шляхом складання кошторису (який є невід’ємною частиною даного договору).

На виконання вказаного пункту відповідач провів ремонтні роботи орендованого приміщення, згідно узгодженого кошторису, на загальну суму 171269 грн., що підтверджується актами здачі-приймання виконаних робіт (балансова вартість приміщення –33863 грн.).

Пунктом 3.1 договору встановлено, що за орендоване приміщення орендар сплачує орендну плату в гривнях з розрахунку 0,5 грн. за 1 кв.м. без ПДВ в місяць протягом всього терміну дії договору оренди. Загальна сума орендної плати складає 22500 грн. без ПДВ протягом всього терміну дії договору оренди.

У пункті 3.3 зазначено, що з ініціативи однієї з сторін розмір орендної плати, періодичність платежів, та їх форми можуть бути змінені в будь-який час, тільки за взаємною згодою сторін. Зміни до договору вносяться тільки на підставі складання та підписання обома сторонами додаткової угоди (правочину) до даного договору, який є його невід’ємною частиною.

Згідно пункту 7.5 договору зміна або розірвання даного договору можливе лише за згодою сторін. Внесення змін і доповнень у даний договір сторони оформляють додатковою угодою (правочином) в простій письмовій формі, що підписується двома сторонами.

Пунктом 7.7 договору передбачено: „Сторони домовилися, що до відносин по цьому договору положення Закону України „Про оренду державного та комунального майна” не застосовуються.”

До зазначеного договору 12.04.2006 сторонами підписано додаток, пунктом першим якого передбачено, що орендна плата вказана в договорі п. 3.1 діє на протязі одного року - до 12 квітня 2006 року, після закінчення календарного року буде переглянута і узгоджується обома сторонами (яка буде складати з розрахунку 1 грн. за квадратний метр протягом року - до 12 квітня 2007 року.

Дев’ятнадцятого червня 2007 року позивач надіслав відповідачу проект угоди про зміну договору нежитлової будівлі від 12 квітня 2005 року, реєстровий номер 1785.

Цією угодою передбачено змінити умови договору оренди нежитлового приміщення від 12.04.2005, виклавши їх у наступній редакції:

„п.2.2 Орендодавець має право:

2.2.1. Контролювати технічний стан та цільове призначення орендованого приміщення у будь-який час у присутності представника Орендаря.

П. 3.1. З 1 травня 2007 року за орендоване приміщення орендар сплачує орендну плату в гривнях з розрахунку 3,00 (Три) грн. за 1 кв.м. без ПДВ на місяць. Загальна сума орендної плати складає 1125 (Одна тисяча сто двадцять п’ять) грн. без ПДВ на місяць.

Орендна плата встановлена п. 3.1 цього Договору включає плату за користування приміщенням. Плата за користування земельною ділянкою, на якій воно знаходиться, сплачується Орендарем згідно з поданим Орендодавцем розрахунком, відповідно до норм чинного законодавства України.

Відносини з оренди обладнання та станків (поз. 2 -10 в акті приймання-передавання від 12 квітня 2005 р.) регулюються окремим договором.

П. 3.3 З ініціативи однієї з сторін розмір орендної плати підлягає перегляду раз на рік. Зміни по Договору оформляються додатковою угодою до Договору, який є його невід’ємною частиною.

У разі недосягнення згоди щодо розміру орендної плати сторони мають право виступити з ініціативою про розірвання договору протягом одного місяця після одержання пропозиції щодо зміни орендної плати.

3. Інші умови вищевказаного договору, не зачіплені цією Угодою, залишаються незмінними, і сторони підтверджують по них свої зобов’язання.

4. Цю Угоду складено у двох оригінальних примірниках, по одному для кожної із сторін.

5. Ця Угода набирає чинності з моменту укладення та застосовується до відносин сторін, які виникли до його укладення, а саме з 01.05.2007 р.

Поширення умов угоди на правовідносини сторін, які виникли до його укладення, є свідченням того, що права та обов’язки сторін, передбачені цією угодою за період, що передував його укладенню, є юридично значимими і викликають як юридичні, так і податкові наслідки, передбачені чинним законодавством.”

Відповідач, надісланий йому проект угоди не підписав, а у відповіді від 09.07.2007 № 77 вказав, що не бачить підстав для збільшення розміру орендної плати, який визначено п. 3.1 договору та звернув увагу орендодавця на те, що за його згодою було проведено невід’ємні поліпшення орендованого майна на суму 152205 грн., тому у відповідності до п. 3 ст. 778 Цивільного кодексу України він має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

У зв’язку з відмовою відповідача підписати угоду про зміни до договору оренди, позивач звернувся до суду з позовом про зобов’язання відповідача укласти з ним додаткову угоду від 23.05.2007 до договору оренди не житлового приміщення від 12.04.2005, керуючись при цьому ст. 188 Господарського кодексу України.

Суд вважає вимоги позивача безпідставними, такими, що не ґрунтуються на законі з огляду на наступне.

Згідно ст. 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

При цьому згідно ЦК України істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладення договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов’язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачати, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

При цьому, згідно ч. 4 ст. 652 ЦК України зміна договору у зв’язку з істотною, зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

В даному випадку немає жодних підстав говорити ні про істотні порушення Відповідачем умов договору оренди, ні про істотні зміни обставин, що могли б бути підставою для зміни умов Договору, в тому числі шляхом збільшення розміру орендної плати за орендовані Відповідачем приміщення.

Крім того, згідно ч. 3 ст. 778 ЦК України, якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Безпідставними є посилання позивача на ст.188 Господарського кодексу України, оскільки при укладенні договорів за рішенням суду мова йде саме про господарські договори за державним замовленням або договорів, укладення яких є обов’язковим на підставі закону (ст. 187 ГК України).

У даному випадку мова йде про свободу укладення договорів між учасниками цивільно-правових відносин, якими є Позивач та Відповідач, відповідно до загальних засад цивільного законодавства (ст. 3 ЦК України).

На підставі викладеного, керуючись ст. 44, 49, 82 - 85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1.          У задоволенні позову відмовити повністю.

2.          Судові витрати покласти на позивача.

3. Рішення набирає законної сили в порядку ст. 85 ГПК України.

Суддя                                                                                 Л.М.Якимчук