ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
=======================================================================
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"24" березня 2008 р. Справа № 17/11/08

Господарський суд Миколаївської області,

головуючий суддя Коваль С.М.,

при секретарі Тимошевській Ю.В.,

з участю представників сторін:

від позивача –Лушніков В.П., довіреність № 1 від 17.01.2008 року;

від відповідача –Притулюк Ю.О.., довіреність № 5-д від 10.01.2008 року;

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу № 17/11/08

за позовом фермерського господарства “Швець”, Миколаївська область, с. Ковалівка, вул. Надії, 1,

до Миколаївської районної державної адміністрації, м. Миколаїв, Одеське шосе,18-А,

про: внесення змін до договору оренди землі від 01.10.2007 року,-

У судовому засіданні 17.03.2008 року було оголошено перерву на 24.03.2008 року.

В С Т А Н О В И В:

Фермерське господарство “Швець” (надалі-позивач) звернулося до господарського суду з позовом до Миколаївської районної державної адміністрації (надалі-відповідач) про внесення змін до договору оренди землі від 01.10.2007 року.

Позивач обґрунтовує позовні вимоги наступним:

·          27.06.2002 року Фермерське господарство “Швець” придбав на аукціоні об'єкт незавершеного будівництва “Обласна психіатрична лікарня” за адресою: Миколаївська область, Миколаївський район, с. Сливино за договором купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва № 2 від 27.06.2002 року.

·          Договір було укладено на підставі Закону України “Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва”.

·          Пунктом 5.4 вказаного договору Позивач був зобов'язаний добудувати об'єкт без збереження його профілю.

·          Відповідно до ст. 3 Закону України “Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва” покупці об'єктів незавершеного будівництва можуть придбати разом з об'єктами незавершеного будівництва земельні ділянки, відведені в установленому порядку під забудову. За бажанням покупців земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти незавершеного будівництва, надаються їм у довгострокову оренду.

·          Відповідно до ст. 125 Земельного кодексу України, Позивач до укладення договору оренди земельної ділянки не міг та не мав права користуватись нею, тобто здійснювати добудову об'єкту та здачу його в експлуатацію. Ненадання земельної ділянки в оренду порушує права Позивача як покупця по договору купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва встановлені ст. 3 Закону України “Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва”.

·          З метою добудови та обслуговування об'єкту Позивач звернувся до Відповідача з пропозицією укласти договір оренди земельної ділянки на якій цей об'єкт розташований.

·          01.10.2007 року Позивач та Миколаївська районна державна адміністрація підписали договір оренди землі (надалі - договір).

·          Через декілька днів, отримавши у відповідача свій екземпляр договору, та вивчивши його, Позивач впевнився в тому, що деякі пункти договору не відповідають діючому законодавству, а саме:

1) Пунктом 1 Договору встановлюється, що земельна ділянка передається в оренду для комерційного використання під розміщення об'єкту торгівлі та складських господарств.

Це не відповідає вимогам діючого законодавства оскільки на земельній ділянці розташоване незавершене будівництво нерухомого майна. Відповідно до вимог ст. 3 Закону України “Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва” в цих випадках земельна ділянка повинна відводитись та надаватись в користування під забудову. Більш того, до здачі в експлуатацію об'єкту розміщення в ньому об'єкту торгівлі та комерційне використання земельної ділянки взагалі неможливо.

Отже в пункт 1 Договору невірно визначає ціль предмета оренди та суперечить ст. З Закону України “Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва”.

2) Пунктом 8 Договору встановлено, що земельна ділянка надається в оренду на 364 дні.

Але добудувати об'єкт та встигнути його використовувати в комерційних цілях за 364 дні є неможливою умовою, яка не відповідає ні здоровому глузду, ні можливостям будь якої особи, ні закону, оскільки:

Надання земельної ділянки під забудову регулюється не тільки Законом України “Про оренду землі”, а й має свою специфіку, яка пов'язана з особливостями будівництва та значними термінами проектно-вишукувальних робіт. Ці особливості встановлені Законом України “Про планування та забудову територій”. Відповідно до ст. 24 вказаного Закону у разі прийняття сільською, селищною чи міською радою рішення про надання земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності для розміщення об'єкта. містобудування в порядку, визначеному земельним законодавством, зазначене рішення одночасно є дозволом на будівництво цього об'єкта.

Дозвіл на будівництво дає право замовникам на отримання вихідних даних на проектування, здійснення проектно-вишукувальних робіт та отримання дозволу на виконання будівельних робіт у порядку, визначеному цим Законом.

Таким чином, рішення про надання земельної ділянки в оренду під забудову є також дозволом на будівництво, після отримання якого можна починати розробляти робочий проект.

Останнім абзацом цієї статті встановлено, що у разі, якщо фізична або юридична особа не розпочала будівельні роботи протягом двох років від дня отримання дозволу на будівництво об'єкта містобудування, цей дозвіл втрачає чинність.

Отже п.8 Договору який встановлює термін оренди в 364 дні порушує ст. 24 Закону України “Про планування та забудову територій”, яка встановлює мінімальний термін для початку будівельних робіт в 2 роки, та права Позивача на добудову придбаного об'єкту незавершеного будівництва, оскільки відповідно до умов договору купівлі - продажу №2 Позивач має право добудувати цей об'єкт без збереження його профілю - тобто для використання з іншою ніж “обласна психологічна лікарня” метою, для чого необхідне отримання нових вихідних даних, розроблення іншого проекту, будування та здача в експлуатацію. Це неможливо виконати за 364 дні, більш того, Законом встановлено термін для початку будівельних робіт в 2 роки.

Відповідно до ст. 3 Закону України “Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва” за бажанням покупців земельні ділянки, Покупці об'єктів незавершеного будівництва можуть придбати разом з об'єктами незавершеного будівництва земельні ділянки, відведені в на яких розташовані об'єкти незавершеного будівництва, надаються їм у довгострокову оренду.

Пунктом 3 ст. 93 Земельного кодексу України встановлено, що довгострокова оренда земельної ділянки є оренда на строк який перевищує 5 років.

Таким чином, у Позивача є законне право вимагати укладення договору оренди землі на термін що перевершує 5 років, а надання земельної ділянки в оренду на 364 дні є порушенням вказаних норм законів, інтересів Позивача та не відповідає цілям використання цієї ділянки.

3) Пунктом 4 Договору визначено, що земельна ділянка передається в оренду Позивачу разом з незавершеною будівлею “Обласний психіатричний центр”.

Але ця будівля належить Позивачу на праві власності відповідно до договору № 2 від 27.06.2002 року.

Отже, цей пункт не відповідає діючому законодавству, оскільки по-перше, власник не може брати в оренду сам у себе своє майно, а по-друге, Відповідач не мав права та не може бути орендодавцем цієї будівлі відповідно до ст. 761 Цивільного кодексу України.

4) Відповідно до п.5 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянка вказана в розмірі 4 996 451 грн. 00 коп. Пункт 9 Договору встановлює орендну плату в розмірі 10% від вказаної в п.5 суми, що становить 499 645 грн. 10 коп. на рік.

Відповідно до ст. 21 Закону України “Про орендну землі” орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може перевищувати 10 відсотків їх нормативної грошової оцінки".

Так, Нормативна грошова оцінка земельної ділянки Позивача, що була проведена 11.08.2006 року, становить 965 498грн. 00коп. (дев'ятсот шістдесят п'ять тисяч чотириста дев'яносто вісім грн. 00 коп.).

Отже, максимальна орендна плата за земельну ділянку повинна становити 10% нормативної грошової оцінки –96 549 грн. 80 коп (дев'яносто шість тисяч п'ятсот сорок дев'ять грн.80коп.) на рік.

·          Таким чином п. 5 та п.9 Договору не відповідають чинному законодавству України та порушують права та інтереси Позивача, оскільки в них вказана невірна грошова оцінка земельної ділянки в зв'язку з чим орендна плата завищена в декілька разів порівняно з максимально допустимою відповідно до Закону, що приводить до значних збитків Позивача у вигляді незаконних виплат орендної плати.

·          Незважаючи на всі ці обставини, Позивач сплатив орендну плату за жовтень 2007 року в завищеному розмірі – 41 807 грн. 09 коп. (сорок одну тисячу вісімсот сім грн.0 9 коп.). 26.10.2007 року Позивач звернувся до Відповідача з пропозицією внести зміни до Договору оренди з метою приведення його у відповідність з діючим законодавством. В усній формі Позивачу керівником Відповідача було відмовлено. В письмовій формі по теперішній час ніякої відповіді Відповідачем не надано. Відповідно до п.2 ст.651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено у випадках встановлених законом.Частиною другою ст. 30 Закону України “Про оренду землі” встановлено, що у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Враховуючи вищевикладене , позивач просить задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Відповідач проти позову заперечує, посилаючись на наступне:

Стосовно внесенення змін до п. 1 договору та викладення його в такій редакції: “Орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку під забудову для завершення будівництва та подальшого обслуговування об‘єкту нерухомого майна –“Обласна психіатрична лікарня”, який належать орендарю на праві власності без збереження профілю об‘єкту”.

Дані зміни не можуть бути внесені до договору, оскільки пункт договору відповідає проекту землеустрою, який було надано відповідачем.

Таким чином, суд приходить до висновку, що в цій частині позовні вимоги не підлягають задоволенню, оскільки Земельним кодексом передбачено цільове призначення земель та зміна цільового призначення земель проводиться органами виконавчої влади. В цьому випадку зміна цільового призначення не відбувалась, земля надавалась для комерційного використання.

Відповідач також заперечує проти внесення змін до п. 5 спірного договору: “Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 965 498 грн.”, посилаючись на те, що технічна документація з нормативної грошової оцінки розроблялася не для ФГ “Швець”.

Дані заперечення судом до уваги не приймаються, оскільки закон не позбавляє будь-яких осіб звертатися за замовленням щодо складання оцінки земельної ділянки. Крім того, Швець О. Д. є засновником фермерського господарства “Швець”.

Надана відповідачем нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки, яка надається в довгострокову оренду для розміщення об‘єкту оптової торгівлі та складського господарства становить –965 498 грн. –період будівництва та 4 827 488 грн. –період експлуатації.

Таким чином, суд вважає, що позовні вимоги позивача підлягать частковому задоволенню, а саме п. 5 спірного договору необхідно викласти в такій редакції: “Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: на період будівництва - 965 498 грн., на період експлуатації –4 827 488 грн.”

Також, враховуючи наведене, суд вважає за можливим внести зміни в п. 9 спірного договору, виклавши його в такій редакції: “Орендна плата вноситься орендарем в порядку та строки, встановлені Законом України “Про плату за землю” у розмірі 10 % нормативної грошової оцінки та складає 96 549 грн. 80 коп. на рік на період будівництва та 482 748 грн. 80 коп. на рік на період експлуатації. Орендна плата підлягає індексації згідно чинного законодавства України”.

Відповідач заперечує проти внесення змін до п. 8 Договору, а саме: “Договір укладено на 5 років та 1 день”, посилаючись на те, що було укладено короткостроковий договір оренди землі для будівництва торгівельного центру.

Вищевикладене відповідачем судом до уваги не приймається, оскільки відповідно до п. 2 спірного договору – в довгострокову оренду передається земельна ділянка загальною площею 7,5 га. Таким чином, п. 8 спірного договору протирічить п. 2 цього ж договору. Відповідно до приписів ст. 93 Земельного кодексу України, передбачено, що оренда земельної ділянки може бути короткостроковою –до 5 років, та довгостроковою –не більше 50 років.

Таким чином, враховуючи вищевикладені обґрунтування позивача щодо необхідності внесення змін до цього пункту договору, та те, що в проекті землеустрою, погодженого Миколаївським відділом земельних ресурсів, головним архітектором Миколаївського району, висновком Державного управління охорони навколишнього природного середовища в Миколаївській області, в якому зазначено строк оренди –довгострокова терміном 49 років, суд вважає за можливе внести зміни в п. 8 спірного договору, виклавши його в такій редакції: “Перше речення пункту замінити на: “Договір укладено на 5 років і 1 день”. Друге речення залишити без змін.”

Стосовно позовних вимог щодо внесення змін до пункту 8 спірного договору, а саме про визнання надмірно сплачену орендну плату в листопаді місяці 2007 року в сумі 41 807 грн. 09 коп, як попередню оплату за наступні місяці за оренду земельної ділянки відповідно до договору оренди землі від 01.10.2007 року, то в цій частині позовних вимог слід відмовити у повному обсязі, оскільки правовідносини, які виникли у сторін на момент укладення спірної угоди, будуть змінені з моменту набрання чинності рішення суду, а до цього договір є дійсним в такий редакції, яка була підписана сторонами.

Тому суд вважає, що підстав для зарахування вищезазначеної суми в якості попередньої оплати не має.

Відповідно до приписів ст. 653 Цивільного кодексу України якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов‘язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішення суду про зміну або розірвання договору.

Враховуючи наведене, позовні вимоги підлягають задоволенню частково.

Керуючись ст.ст. 49, 80, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд,-

ВИРІШИВ:

1.          Позовні вимоги фермерського господарства “Швець”задовольнити частково.

2.          Внести зміни до договору оренди землі від 01.10.2007 року, укладеного між фермерським господарством “Швець”, Миколаївський район, с. Ковалівка, вул. Надії, 1 (код 20900898) та Миколаївською районною державною адміністрацією виклавши його в такій редакції:

Пункт 5: “Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: на період будівництва - 965 498 грн., на період експлуатації –4 827 488 грн.”

Пункт 8: “Перше речення пункту замінити на: “Договір укладено на 5 років і 1 день”. Друге речення залишити без змін.”

Пункт 9: Орендна плата вноситься орендарем в порядку та строки, встановлені Законом України “Про плату за землю” у розмірі 10 % нормативної грошової оцінки та складає 96 549 грн. 80 коп. на рік на період будівництва та 482 748 грн. 80 коп. на рік на період експлуатації. Орендна плата підлягає індексації згідно чинного законодавства України.

3.          Стягнути з Миколаївської районної державної адміністрації, м. Миколаїв, Одеське шосе, 18-а держмито у розмірі 85 грн. та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу на користь фермерського господарства “Швець” Миколаївський район, с. Ковалівка, вул. Надії, 1 (код 20900898).

4.          В іншій частині позовних вимог –відмовити.

Рішення може бути оскаржено до Одеського апеляційного господарського суду протягом 10 днів з дня підписання рішення, оформленого відповідно до ст. 84 Господарського процесуального кодексу України.

Суддя Коваль С.М.