ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Чернігівської області
РІШЕННЯ

“ 13 ” жовтня 2008 року справа № 18/187

Позивач: Адвокатське об’єднання „Чернігівська обласна колегія адвокатів”

14000, м. Чернігів, вул. Горького, 1

Відповідач: Регіональне відділення Фонду державного майна України по Чернігівській області,

14000, м. Чернігів, просп. Миру, 43

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Міністерство культури і туризму України,

01601, м. Київ, вул. Івана Франка, 19

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Державна академія керівних кадрів культури і мистецтв,

01015, м. Київ, вул. Січневого повстання, 21, корп. 15

Про зобов’язання укласти договір оренди

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя: А.С. Сидоренко

судді: С.І.Михайлюк, І.В.Кушнір

Представники:

від позивача: Авраменко Г.М. –голова, рішення від 24.11.2007р.

від відповідача: Кузьменко Н.В. –гол. спец., дов. від. 29.08.2008р. № 74-6-03484

від Міністерства культури і туризму України: не з’явився

від Державної академії керівних кадрів культури і мистецтв: Кудерська Н.І. –предст., дов. від. 15.09.2008р. № 313

Ухвалою заступника голови господарського суду Чернігівської області від 19.09.2008р., на підставі ч. 1 ст. 46 Господарського процесуального кодексу України, призначений колегіальний розгляд справи у складі колегії суддів: А.С.Сидоренко (головуючий), С.І.Михайлюк, І.В.Кушнір.

В судовому засіданні 13.10.2008р., на підставі ч. 2 ст. 85 Господарського процесуального кодексу України, було оголошено вступну та резолютивну частину рішення.

СУТЬ СПОРУ:

Адвокатським об’єднанням „Чернігівська обласна колегія адвокатів” (надалі –Позивач) заявлено позов до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Чернігівській області (надалі –Відповідач) про зобов’язання укласти договір оренди нежитлового приміщення: в адмінбудівлі площею 56,8 м2, розташованої за адресою: Чернігівська область, м. Бобровиця, вул. Незалежності, 43, на умовах, вказаних в проекті договору оренди.

В обґрунтування позовних вимог Позивач посилається на те, що він являється переможцем конкурсу на право укладення договору оренди вищевказаного нерухомого майна, яке знаходиться на балансі Бобровицького відділення Державної академії керівних кадрів культури і мистецтв. Після проведення конкурсу проекти договорів оренди Відповідачем були надіслані Позивачу та Міністерству культури і туризму України (як органу, уповноваженому управляти відповідним майном), але останнє не повернуло проект договору у зв’язку з чим Відповідач не уклав з Позивачем договір оренди.

Відповідач позовні вимоги не визнає, вказуючи, що на підставі ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»та п. 25 Порядку проведення конкурсу на право оренди державного майна, ним було направлено Позивачу проект договору оренди, однак Позивач не повернув підписаний примірник договору.

Ухвалами господарського суду від 19.08.2008р. та від 04.09.2008р. до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача були залучені Міністерство культури і туризму України (надалі –МКТ) та Державна академія керівних кадрів культури і мистецтв (надалі –Академія).

Представник МКТ в судове засідання не з’явився, подавши клопотання про розгляд справи за його відсутності.

Із письмових пояснень МКТ вбачається, що проект договору оренди до нього не надходив. Відповідач листами від 10.08.2007р. та від 04.09.2007р. звертався до МКТ щодо погодження оренди низки нежитлових приміщень, розташованих за адресою: Чернігівська область, м. Бобровиця, вул. Незалежності, 43, у тому числі і приміщення площею 56,8 м2 для розміщення Бобровицької юридичної консультації. При цьому проекти договорів до вказаних листів не додавалися.

МКТ листом від 26.10.2007р. повідомило Відповідача про погодження оренди вищевказаних нежитлових приміщень, у тому числі і для розміщення Бобровицької юридичної консультації, а також надало свої пропозиції до умов договорів оренди та кандидатури представника органу управління до складу конкурсної комісії.

Таким чином, МКТ як орган, уповноважений управляти державним майном, виконало усі дії, передбачені чинним законодавством стосовно передачі його в оренду.

Академія в поясненнях щодо суті спору, зазначила, що Бобровицьке відділення Державної академії керівних кадрів культури і мистецтв (згідно Положення про Бобровицьке відділення по підвищенню кваліфікації працівників культури і мистецтв, затвердженого ректором Державної академії керівних кадрів культури і мистецтв 11.02.2002р.) є лише структурним підрозділом Академії без статусу юридичної особи і не може бути належним балансоутримувачем відповідного майна. Відповідачу надавались неналежні документи –листи –згоди неналежного балансоутримувача і лише в грудні 2007 року Відповідачу став відомий дійсний балансоутримувач спірного майна. Щодо виконуваних ремонтно –будівельних робіт Державна академія керівних кадрів культури і мистецтв зазначає, що вони проводяться на вимогу Міністерства культури і туризму України (лист від 07.12.2007р. № 1545/14/13 –07) та згідно наказу ректора Державної академії керівних кадрів культури і мистецтв від 11.12.2007р. № 801 – О „Про проведення капітального ремонту адміністративної будівлі Бобровицького відділення ДАКККіМ”. У зв’язку з чим третя особа, відповідаючи на лист відповідача № 8/4/5628 від 27.12.2007р., зазначила про неможливість будь –якого укладення за таких умов договорів оренди. Більше того, Державна академія керівних кадрів культури і мистецтв заперечила проти будь –яких намірів як в минулому так і в майбутньому здавати в оренду будь –які приміщення, оскільки сама потерпає від їх відсутності.

В додаткових запереченнях на позовну заяву Академія вказує на порушення вимог Закону України „Про оренду державного та комунального майна” під час проведення конкурсу на право оренди нежитлового приміщення в адмінбудівлі, розташованої за адресою: Чернігівська область, м. Бобровиця, вул. Незалежності, 43.

Розглянувши подані документи і матеріали, вислухавши пояснення повноважних представників сторін та третіх осіб, з’ясувавши фактичні обставини справи, дослідивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд ВСТАНОВИВ:

Згідно протоколу засідання конкурсної комісії РВ ФДМ України по Чернігівській області про результати конкурсу на право укладення договору оренди нерухомого майна, яке знаходиться на балансі Бобровицького відділення Державної академії керівних кадрів культури і мистецтв, від 28.11.2007р. № 2/Н-303, затвердженого начальником РВ ФДМ України по Чернігівській області 29.11.2007р., члени комісії, розглянувши пропозиції заявників на участь в конкурсі, підтвердили, що вони відповідають умовам конкурсу та одноголосно ухвалили укласти договори оренди нерухомого майна, що знаходиться на балансі Бобровицького відділення Державної академії керівних кадрів культури і мистецтв, розташованого за адресою: Чернігівська область, м. Бобровиця, вул. Незалежності, 43:

-нежитлового приміщення адмінбудівлі, площею 31,7 м2;

-нежитлового приміщення адмінбудівлі, площею 34,57 м2;

-нежитлового приміщення адмінбудівлі, площею 56,8 м2, з єдиними заявниками:

об'єкт № 1 –з ФОП Мошенець О.Г.;

об'єкт № 2 –з Чернігівською обласною партійною організацією Всеукраїнського об'єднання «Батьківщина»;

об'єкт № 3 –з Адвокатським об’єднанням „Чернігівська обласна колегія адвокатів” на запропонованих ними умовах, що відповідають умовам конкурсу, в т.ч. з запропонованою ними орендною платою за базовий місяць оренди –вересень 2007 року в розмірі:

об'єкт № 1 –155,00 грн. (без ПДВ);

об'єкт № 2 –492,00 грн. (без ПДВ);;

об'єкт № 3 –1076,53 грн. (без ПДВ).

До проведення конкурсу Відповідач листом від 10.08.2007р. № 8/4/3490 повідомив МКТ про те, що до нього звернулося Бобровицьке відділення Державної академії керівних кадрів культури і мистецтв з пропозицією щодо передачі в оренду нерухомого майна, яке знаходиться на балансі відділення та розташоване за адресою: Чернігівська область, м. Бобровиця, вул. Незалежності, 43, для розміщення, зокрема, Юридичної консультації Бобровицького району –площа приміщення 56,8 м2. До даного листа було додану лист-згоду Балансоутримувача щодо передачі в оренду нерухомого майна.

МКТ листом від 26.10.2007р. № 1744/8-4/14-07 повідомило Відповідача про погодження оренди нежитлових приміщень Бобровицького відділення Державної академії керівних кадрів культури і мистецтв, у тому числі і для розміщення Бобровицької юридичної консультації, а також надало свої пропозиції до умов договорів оренди та кандидатури представника органу управління до складу конкурсної комісії. В цьому ж листі зазначено, що приміщення, які передаються в оренду, не використовуються для основної діяльності та не підпадають під критерії заборони до приватизації, що визначені у ч. 2 ст. 5 Закону України „Про приватизацію державного майна”.

Листом від 04.12.2007р. № 14/56 МКТ запропонувало Відповідачу включити до умов договорів оренди додаткові умови.

В той же час, листами від 18.10.2007р. № 14/47 та від 07.12.2007р. № 1545/14/13-07 МКТ просило Академію негайно організувати роботи по ремонту Бобровицького відділення в межах виділених бюджетних асигнувань –капітальний ремонт каналізації, газової котельні та внутрішніх приміщень.

На виконання доручення Міністра культури і туризму від 07.12.2007р. Академією був виданий наказ від 11.12.2007р. № 801-о „Про проведення капітального ремонту адміністративної будівлі Бобровицького відділення ДАКККМ”.

Згідно ч. 1 ст. 7 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, ініціатива щодо оренди майна може виходити від фізичних та юридичних осіб, які можуть бути орендарями відповідно до статті 6 цього Закону, пропозиція може надходити від орендодавців, зазначених у статті 5 цього Закону. Орендодавець може оголосити конкурс на право оренди майна у порядку, встановленому частиною сьомою статті 9 цього Закону.

Відповідно до ч. 7 ст. 9 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, за наявності заяв про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу (за умови відсутності заяви господарського товариства, створеного членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу) або заяв про оренду нерухомого майна (за умови відсутності заяви бюджетної установи, організації) від двох або більше фізичних чи юридичних осіб орендар визначається орендодавцем на конкурсних засадах.

Порядок проведення конкурсу для об'єктів, що перебувають у державній власності визначається Фондом державного майна України.

У разі проведення конкурсу орендодавець надсилає копії проекту договору та інших матеріалів відповідним органам, зазначеним у частині другій цієї статті, у п'ятиденний термін після дати затвердження результатів конкурсу.

Під „відповідним органом” мається на увазі орган, уповноважений управляти відповідним майном. З урахуванням положень ст. 4 Закону України „Про управління об’єктами державної власності” та п. 1.1 Статуту Державної академії керівних кадрів культури і мистецтв, затвердженого Міністерством культури і туризму України 18.12.2007р. за № 1725/0/16-07, в даному випадку органом, уповноваженим управляти відповідним майном, являється Міністерство культури і туризму України.

За змістом ч. 3 ст. 9 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, орган, уповноважений управляти державним майном, розглядає подані йому матеріали і протягом п'ятнадцяти днів після їх надходження надсилає орендодавцеві висновки про умови договору оренди або про відмову в укладенні договору оренди.

Як вбачається із пояснень МКТ та не спростовано Відповідачем, РВ ФДМ України по Чернігівській області не надсилало копії проекту договору та інших матеріалів до МКТ, однак під час розгляду даної справи було встановлено, що МКТ надало погодження на передачу в оренду нежитлових приміщень Бобровицького відділення Державної академії керівних кадрів культури і мистецтв ще до початку конкурсу на право укладення договору оренди нерухомого майна.

Пунктом 25 Порядку проведення конкурсу на право оренди державного майна, затвердженого Наказом Фонду державного майна України від 13.10.2004р. № 2149 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 03.11.2004р. за № 1405/10004, передбачено, що за результатами конкурсу з переможцем конкурсу орендодавець укладає договір оренди. До умов договору оренди включаються орендна плата в розмірі, запропонованому переможцем конкурсу, та інші пропозиції переможця конкурсу.

У разі відмови в укладенні договору оренди, а також неодержання відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду, арбітражного суду (ч. 8 ст. 9 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”).

Після проведення конкурсу на право укладення договору оренди нерухомого майна та затвердження його результатів, Відповідачем було надіслано Позивачу проект договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, а також проект акту приймання –передавання, що повністю визнається сторонами та підтверджується доданими до позовної заяви матеріалами.

Доказів підписання Позивачем проекту договору оренди та направлення його Відповідачу суду надано не було.

В судовому засіданні 13.10.2008р. Позивачем надано лист Відповідача від 02.10.2008р. № 74-4-04053, яким він був повідомлений про неможливість укладення договору у зв’язку з неузгодженістю питання передачі в оренду майна між балансоутримувачем –Академією та органом, уповноваженим управляти державним майном –МКТ.

На думку колегії суддів, дана обставина не може бути підставою для відмови в укладенні договору оренди, оскільки не ґрунтується на вимогах закону, адже ст. 9 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” не передбачено необхідність узгодження питання про передачу в оренду державного майна з його балансоутримувачем.

Разом з тим, колегія суддів прийшла до висновку про необхідність відмови у задоволенні позовних вимог, виходячи з наступного:

Згідно ч. ч. 1, 2, 4 та 7 ст. 179 Господарського кодексу України, майново-господарські зобов'язання, які виникають між суб'єктами господарювання або між суб'єктами господарювання і негосподарюючими суб'єктами –юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов'язаннями.

Кабінет Міністрів України, уповноважені ним органи виконавчої влади можуть рекомендувати суб'єктам господарювання орієнтовні умови господарських договорів (примірні договори), а у визначених законом випадках –затверджувати типові договори.

При укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору, зокрема, на основі типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови.

Господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

У відповідності з ч. ч. 1 –3 ст. 180 Господарського кодексу України, зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов'язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов'язкові умови договору відповідно до законодавства.

Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

При укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

Відповідно до ч. ч. 1 –3 ст. 181 Господарського кодексу України, господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками. Допускається укладення господарських договорів у спрощений спосіб, тобто шляхом обміну листами, факсограмами, телеграмами, телефонограмами тощо, а також шляхом підтвердження прийняття до виконання замовлень, якщо законом не встановлено спеціальні вимоги до форми та порядку укладення даного виду договорів.

Проект договору може бути запропонований будь-якою з сторін. У разі якщо проект договору викладено як єдиний документ, він надається другій стороні у двох примірниках.

Сторона, яка одержала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір відповідно до вимог частини першої цієї статті і повертає один примірник договору другій стороні або надсилає відповідь на лист, факсограму тощо у двадцятиденний строк після одержання договору.

Укладення господарських договорів на основі примірних і типових договорів повинно здійснюватися з додержанням умов, передбачених статтею 179 цього Кодексу, не інакше як шляхом викладення договору у вигляді єдиного документа, оформленого згідно з вимогами статті 181 цього Кодексу та відповідно до правил, встановлених нормативно-правовими актами щодо застосування примірного або типового договору (ч. 3 ст. 184 Господарського кодексу України).

Статтею 283 Господарського кодексу України встановлено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Об'єктом оренди може бути нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення).

До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

За змістом ч. 1 ст. 284 Господарського кодексу України, істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Згідно ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, істотними умовами договору оренди є:

об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

термін, на який укладається договір оренди;

орендна плата з урахуванням її індексації;

порядок використання амортизаційних відрахувань;

відновлення орендованого майна та умови його повернення;

виконання зобов'язань;

забезпечення виконання зобов'язань –неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо;

порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди;

відповідальність сторін;

страхування орендарем взятого ним в оренду майна;

обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України, типові договори оренди майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування.

Здійснивши аналіз змісту проекту договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, колегія суддів дійшла висновку, що в ньому не чітко визначено таку істотну умову, необхідну для договорів оренди державного майна, як об'єкт оренди (склад орендованого майна ).

Так, в п. 1.1 проекту Договору вказано, що в строкове платне користування передається державне нерухоме майно –нежитлові приміщення на першому поверсі двоповерхової адмінбудівлі, загальною площею 56,8 м2, розміщене за адресою: м. Бобровиця, вул. Незалежності, 43, що знаходиться на балансі Бобровицького відділення Державної академії керівних кадрів культури і мистецтв, вартість якого визначена станом на 30.05.2007р. і становить за незалежною оцінкою 60253,44 грн.

В той же час, згідно протоколу засідання конкурсної комісії від 28.11.2007р. № 2/Н-303, було прийнято рішення про укладення з Позивачем договору оренди нежитлового приміщення адмінбудівлі площею 56,8 м2.

Тобто, неможливо чітко визначити чи складається об’єкт оренди з одного або декількох приміщень; де саме розташовується об’єкт оренди в адмінбудівлі, оскільки відсутнє посилання на її поповерховий план з визначенням площі приміщень та їх літерування.

Також, згідно ст. 11 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди.

Як вбачається зі Звіту про незалежну оцінку ТОВ „Універсальна товарна біржа „Соціум”, було проведено оцінку частини нежитлової адмінбудівлі загальною площею 873,7 м2, що належить Академії та знаходиться за адресою: Чернігівська область, м. Бобровиця, вул. Незалежності, 43, яке не є об’єктом оренди, вказаним в проекті договору та в протоколі результатів конкурсу. Оцінка ж майна, яке мало передаватися за проектом договору оренди, взагалі не проводилась

За таких обставин, на думку колегії суддів, укладення договору оренди нежитлового приміщення на умовах, вказаних в проекті договору оренди, неможливо.

Посилання Академії на порушення порядку проведення конкурсу на право оренди державного майна судом відхиляються, оскільки дане питання виходить за межі позовних вимог по справі. На момент прийняття рішення результати конкурсу являються чинними та в судовому порядку не оскаржувалися.

Враховуючи вищевикладене, позовні вимоги являються задоволенню не підлягають.

Керуючись ст. ст. 179, 180, 181, 184, 283, 284 Господарського кодексу України, cт. ст. 9 –11 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, ст. ст. 49, 82 –85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

В позові відмовити повністю.

Головуючий суддя А.С.Сидоренко

Суддя С.І.Михайлюк

Суддя І.В.Кушнір

Рішення підписано 17 жовтня 2008 року.