КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.02.2008                                                                                           № 39/123

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:          Григоровича О.М.

суддів:           Гольцової Л.А.

Рябухи В.І.

за участю секретаря

судового засідання           Терещенко Я.О.

представників сторін

- позивача: Левченко О.В. (дов. від 27.11.07), Бабій Р.В. (дов. від 30.01.08),

- відповідача: Просянюк О.В. (дов. від 19.11.07),

- третьої особи: Юхименко М.П. (дов. від 01.08.07),

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Флекс"

на рішення Господарського суду м. Києва від 24.12.2007

у справі № 39/123 (Гумега О.В.)

за позовом                               Товариства з обмеженою відповідальністю "Комекспо"

до                                                   Товариства з обмеженою відповідальністю "Флекс"

третя особа, яка не

заявляє самостійних

вимог на предмет спору,на стороні позивача

Закрите акціонерне товариство "Будівельно-фінансова компанія "Глобал Естейтс"

про                                                  усунення перешкод у користуванні нерухомим майном шляхом виселення з займаного приміщення,

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю “Комекспо” (далі – позивач)звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю “Флекс” (далі – відповідач), третя особа без самостійних вимог на стороні позивача – Закрите акціонерне товариство “Будівельно-фінансова компанія “Глобал-Естейтс” (далі – третя особа) про усунення перешкод у користуванні нерухомим майном (нежитлові приміщення, розташовані на першому поверсі будівлі офісного центру “Мілленіум” за адресою: м. Київ, вул. Володимирська, буд.12) (далі – спірні нежитлові приміщення) шляхом виселення.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 24.12.07 (суддя Гумега О.В.) позовні вимоги задоволені повністю, відповідач зобов’язаний усунути перешкоди позивачеві в користуванні нежитловими приміщеннями шляхом виселення.

Не погодившись з рішенням суду першої інстанції, відповідач звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить рішення місцевого господарського суду скасувати та прийняти нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

Посилаючись на ст. 188 Господарського кодексу України (далі – ГК України) та ст.651 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України), відповідач стверджує, що суд першої інстанції, приймаючи оскаржуване рішення, дійшов помилкового висновку про наявність у третьої особи права припинення договору оренди від 27.02.01 № 5 внаслідок односторонньої відмови від зобов’язання. На думку апелянта, факт продовження існування орендних правовідносин між ним та третьою особою підтверджується тим, що третя особа продовжує виставляти рахунки на сплату орендної плати відповідно до умов договору оренди і така орендна плата сплачується відповідачем. Також скаржник стверджує, що суд першої інстанції, приймаючи оскаржуване рішення, вийшовши за межі позовних вимог, безпідставно вдався до аналізу порушення відповідачем умов договору оренди від 27.02.01 № 5, чим порушив положення ч. 2 ст.83 ГПК України.

У відзивах на апеляційну скаргу позивач та третя особа повністю заперечують підстави скасування рішення та просять суд апеляційної інстанції рішення місцевого суду залишити без змін, а апеляційну скаргу відповідача – без задоволення. Обґрунтовуючи заперечення проти апеляційної скарги, позивач та третя особа стверджують, що суд першої інстанції прийняв законне та обґрунтоване рішення з урахуванням всіх обставин справи при повному дотриманні норм матеріального та процесуального права.

Розглянувши справу та дослідивши наявні матеріали, заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи, колегія суддів не знайшла підстав для задоволення апеляційної скарги та скасування рішення суду першої інстанції, виходячи з наступного.

Як встановлено місцевим господарським судом, 27.02.01 між третьою особою (орендодавець) та відповідачем (орендар) був укладений договір оренди № 5 (далі – договір оренди № 5).

Відповідно до умов договору оренди № 5 орендодавець передав у строкове платне користування орендаря до 28.02.11 спірні нежитлові приміщення.

Листом від 02.08.07 № 343 третя особа (орендодавець) повідомила відповідача (орендаря) про порушення ним п.п. 3.1.2, 3.1.3 та 7.1.6 договору оренди № 5. В згаданому листі було зазначено, що орендар без погодження з орендодавцем здійснив зміни орендованого майна, а саме: капітальний ремонт, збільшення площі орендованих приміщень, зведення другого поверху тощо. Крім того, увагу відповідача було звернено на відсутність належного договору страхування, наявність якого є обов’язковою за умовами договору оренди № 5, та, керуючись змістом п.п. 9.1 договору оренди, попередив його як про необхідність усунення зазначених порушень у 20-денний строк, так і про негативні наслідки невиконання цієї вимоги.

З матеріалів справи вбачається, що згідно з п.п. 3.1.2 договору оренди № 5 будь–яка пропозиція про зміни або покращення приміщення надається орендарем орендодавцю у письмовому вигляді. Зміни проводяться тільки за наявності письмової згоди орендодавця.

Зі змісту п.п. 3.1.3 договору оренди № 5 вбачається, що орендар несе відповідальність за те, щоб будь–які зміни в спірних нежитлових приміщеннях здійснювались схваленими орендодавцем підрядниками, якісно та професійно у відповідності до вимог чинного законодавства. Договором оренди також передбачено, що орендареві не дозволяється розпочинати будь–які зміни до надання орендодавцеві копій всіх дозволів, ліцензій та погоджень, які вимагаються для їх здійснення у відповідності до чинного законодавства України.

Посилання відповідача в апеляційній скарзі на наявність погодження орендодавця, викладеного у листі від 14.05.01 № 148, колегією суддів не приймається з огляду на те, що в згаданому листі здійснення перепрофілювання приміщення ставиться саме в залежність від погодження проектної документації відповідними державними службами згідно з діючим порядком.

З матеріалів справи вбачається, що Державне підприємство “Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна” (далі – БТІ) дозволу на переобладнання та добудову антресолі в спірних нежитлових приміщеннях від відповідача не отримало, про що свідчить відповідна примітка в журналі підрахунку площі житлового будинку з нежитловими (вбудованими) приміщеннями (а.с. 88).

Отже, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про порушення відповідачем умов п.п. 3.1.2 та 3.1.3 договору оренди № 5.

Крім того, п.п. 7.1.6 договору оренди № 5 передбачено, що орендар (відповідач) зобов’язаний забезпечити укладення та дійсність на весь строк оренди договору страхування відповідальності орендаря за шкоду, заподіяну життю та здоров’ю своїх клієнтів, з сумою страхової відповідальності не менш як 500000,00 дол. США та надати його орендодавцю до моменту підписання сторонами акту приймання-передачі приміщень, тобто до початку строку оренди.

Матеріали справи свідчать, що 15.11.06 відповідач уклав з ЗАТ “Акціонерна страхова компанія з надання екстреної медичної допомоги іноземним громадянам” (далі – ЗАТ “ПРОСТО–страхування”) договір добровільного страхування цивільної відповідальності № 64764, який за предметом не відповідає вимогам п.п. 7.1.6 договору оренди № 5.

На думку колегії суддів, виходячи зі змісту п.п. 7.1.6 договору оренди № 5, сторони, здійснивши фактичну передачу приміщень по акту приймання-передачі саме 01.06.01 без пред’явлення відповідачем договору добровільного страхування, укладеного у відповідності до договору оренди, своїми діями порушили умови відносно обов’язку відповідача надати договір страхування третій особі до моменту підписання сторонами акту приймання-передачі приміщень.

Разом з тим, ця зміна часу пред’явлення відповідачем договору страхування, не звільняє його від необхідності укласти такий договір з умовами, встановленими договором оренди № 5.

За зазначених обставин висновок місцевого суду про порушення орендарем (відповідачем) умов п.п. 7.1.6 договору оренди від 27.02.01 № 5 є правильним.

Посилання апелянта на протиправний аналіз судом першої інстанції виконання сторонами зобов’язань за договором оренди № 5, який нібито вийшов за межі позовних вимог, колегією суддів до уваги не приймається, виходячи з наступного.

Дійсно, п. 18.2 договору оренди № 5 передбачене арбітражне застереження про порядок розгляду спорів або розбіжностей, що виникли між сторонами, в третейському суді (Міжнародний Комерційний Арбітражний Суд при Торгово–промисловій палаті України).

Разом з тим, апеляційна інстанція вважає, що для об’єктивного вирішення питання щодо захисту прав та інтересів позивача у даній справі суду необхідно з’ясувати обставини правомірності користування відповідачем спірними нежитловими приміщеннями, що неможливо зробити без дослідження договору оренди № 5. Крім того, спір у справі № 39/123 виник між юридичними особами, одна з яких (позивач) не є стороною за договором оренди № 5.

Відповідно до ст. 173 ГК України господарським визнається зобов’язання, що виникає між суб’єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб’єкт (зобов’язана сторона, у тому числі боржник) зобов’язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько–господарського характеру на користь іншого суб’єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб’єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов’язаної сторони виконання її обов’язку.

Згідно зі ст. 193 ГК України суб’єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов’язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов’язання – відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Внаслідок укладення між сторонами, які є суб’єктами господарювання, договору оренди № 5, виникли господарські зобов’язання.

До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

На підставі ст. 11, 626 ЦК України договір є підставою виникнення цивільних прав і обов’язків, які мають виконуватись належним чином і в установлений строк відповідно до договору (ст. 526 ЦК України), а одностороння відмова від виконання зобов’язання не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).

На підставі ч. 1 ст. 509 ЦК України зобов’язанням є правовідношення, в якому одна сторона зобов’язана вчинити на користь другої сторони певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов’язку.

Згідно з ч. 1 ст. 598 ЦК України зобов’язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.

Статтею 14 ЦК України передбачено, що цивільні обов’язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов’язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов’язання (неналежне виконання).

Господарським судом першої інстанції встановлено, що, виходячи з п.п. 9.1.6 договору оренди № 5, неналежним виконанням договірних зобов’язань є порушення будь–якої умови (умов) договору, якщо таке порушення не було усунуто протягом 20 днів з моменту отримання орендарем письмового повідомлення про це орендодавця.

Відповідач не надав ні місцевому господарському суду, ні апеляційній інстанції доказів належного виконання зобов’язань за договором оренди № 5 в частині отримання дозволів на капітальне перепланування орендованого майна, а також укладання договору страхування з предметом, передбаченим у договорі оренди, чим порушив вимоги п.п. 3.1.2, 3.1.3 та 7.1.6 договору оренди № 5.

У п. 9.2 договору оренди № 5 сторони передбачили, що в разі порушення його умов орендарем орендодавець має право достроково припинити даний договір оренди в односторонньому порядку.

Результати аналізу змісту п. 9.2 договору оренди № 5, на думку колегії суддів, свідчать, що ним передбачено право орендодавця (третьої особи) достроково припинити договір в односторонньому порядку в разі порушення його умов орендарем (відповідачем).

Оскільки орендар (відповідач) не усунув порушення договору оренди, які були зазначені в листі третьої особи (орендодавця) від 02.08.07 № 343, орендодавець повідомив орендаря про припинення зобов’язань за договором оренди в односторонньому порядку з 30.09.07 (лист від 12.09.07 № 353), як це передбачено п. 9.2 договору оренди від 27.02.01 № 5.

Отже, суд першої інстанції, дійшов правильного висновку про те, що зобов’язання між третьою особою та відповідачем, які виникли з договору оренди від 27.02.01 № 5, відповідно до положень його п. 9.2 припинилися з 30.09.07.

Твердження апелянта про порушення судом першої інстанції положень статей 188 ГК України та 651 ЦК України до уваги не приймаються, оскільки згадані правові норми регламентують порядок розірвання договорів, який не може бути застосований до правовідносин, що виникли між сторонами договору оренди від 27.02.01 № 5. Зобов’язання за цим договором були припинені не внаслідок розірвання договору, а у зв’язку з припиненням зобов’язань в силу ст. 598 ЦК України.

З матеріалів справи вбачається, що листом від 06.12.07 № 382, який був отриманий відповідачем, третя особа повідомила його про відсутність правових підстав для зарахування отриманих від нього коштів з призначенням “за оренду офісних приміщень”, оскільки зобов’язання за договором оренди були припинені та про помилковість виставлених орендодавцем рахунків.

Отже, колегія суддів приходить до висновку, що факт виставлення орендодавцем рахунків та сплати відповідачем орендної плати не є обставиною, яка підтверджує існування правовідносин за договором оренди № 5.

Відповідно до п. 15.1 договору оренди № 5 не пізніше дати закінчення або дати дострокового припинення оренди орендодавцем, орендар повинен звільнити приміщення. Таким чином, виходячи з наведеного вище, відповідач повинен був до 30.09.07 звільнити орендовані ним приміщення, чого він не зробив.

Матеріали справи свідчать, що 10.10.07 між третьою особою та позивачем був укладений договір оренди нежитлових приміщень (далі – договір оренди від 10.10.07), за умовами якого третя особа передає, а позивач приймає у строкове платне користування нежилі приміщення загальною площею 503,68 кв.м., які складаються з торгових площ, що розташовані на першому поверсі в будівлі офісного центру “Мілленіум”, який знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Володимирська, 12, тобто спірні нежитлові приміщення.

Згідно з п. 4.1 договору оренди від 10.10.07 приміщення, що орендуються, повинні бути передане орендодавцем та прийняті орендарем до 15.10.07. На виконання згаданого пункту договору оренди від 10.10.07 між третьою особою та позивачем 15.10.07 був підписаний акт приймання-передачі спірних нежитлових приміщень.

22.10.07 позивач звернувся до третьої особи з листом, в якому, поряд з іншим, повідомив орендодавця про фактичну відсутність можливості користуватися орендованими приміщеннями.

Листом від 25.10.07 № 372 третя особа проінформувала позивача про відмову відповідача звільнити приміщення, які передані у користування позивачу за договором оренди № 5.

Отже, позивач з моменту укладення договору оренди від 10.10.07 по теперішній час, не має можливості користуватися орендованими приміщеннями, оскільки дані приміщення займає відповідач. Це твердження позивача відповідачем не було заперечене ні при розгляді справи в суді першої інстанції, ні в апеляційному господарському суді.

Згідно з ч.1 ст.133 ГК України, господарська діяльність може здійснюватися також на основі інших речових прав (права володіння, права користування тощо).

Таким чином, колегія суддів поділяє висновок суду першої інстанції про порушення права позивача користуватися спірними нежитловими приміщеннями.

З положень статті 396 ЦК України вбачається, що особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна.

Виходячи з положень ч.2 ст.16 ЦК України, одним із способів захисту цивільних прав та інтересів судом є припинення дії, яка порушує право.

Отже, на підставі ст. 391 ЦК України позивач має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування майном.

На підставі зазначеного вище суд апеляційної інстанції приходить до висновку, що порушене право позивача на користування спірними нежитловими приміщеннями, які є предметом договору оренди від 10.10.07, підлягає захисту, шляхом виселення відповідача з займаних ним приміщень,

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Залишити рішення Господарського суду м. Києва від 24.12.07 у справі№ 39/123 без змін, а апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “Флекс” – без задоволення.

Головуючий суддя                                                                      Григорович О.М.

Судді                                                                                          Гольцова Л.А.

Рябуха В.І.

06.02.08 (відправлено)