ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД _________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

"11" листопада 2008 р.

Справа № 3-30-9/40-07-1105

Одеський апеляційний господарський
суд у складі колегії суддів:

головуючого
судді Гладишевої Т.Я.,

суддів
Савицького Я.Ф., Лавренюк О.Т.

при секретарі судового засідання
Кубік О.В.

за участю представників сторін в
судовому засіданні від 11 листопада 2008 року:

від позивача:
не з'явився;

від відповідачів:
Кіхтенко О.С., представник Одеської міської ради;

від третьої особи:не
з'явився;

розглянувши у відкритому судовому
засіданні апеляційну скаргу Одеської міської ради

на рішення господарського
суду Одеської області від 17.04.2008 року

по справі №
3-30-9/40-07-1105

за позовом:Суб'єкта
підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1

до відповідачів:
Приватного підприємства “АОЛ”

Одеської міської ради

за участю третьої особи, яка не
заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Мале
приватне підприємство “Анаіс”

про
розірвання договору оренди та визнання права власності

ВСТАНОВИВ:

У лютому 2007 року СПД - фізична
особа ОСОБА_1 звернувся до господарського суду Одеської області з
позовом до ПП “АОЛ” про розірвання договору оренди нежитлового приміщення від
16.05.2006 року та визнання права власності на нерухоме майно, а саме
павільйон-кафе, загальною площею 40,1 кв.м., розташований за адресою: АДРЕСА_1,
який складається з торгівельного залу площею 36,6 кв.м., підсобного
приміщення  площею 2,4 кв.м., туалету
площею 1,4 кв.м.

Обґрунтовуючи свої вимоги, позивач
посилається на те, що є власником вказаного приміщення відповідно до ст. 328,
ч. 1 ст. 334 Цивільного кодексу України, договору про спільну діяльність від
01.02.2005 року, угоди від 31.10.2005 року про розірвання договору про спільну
діяльність від 01.02.2005 року та акту прийому- передачі майна від 31.10.2005
року.

Позовні вимоги в частині розірвання
договору оренди нежитлового приміщення від 16.05.2005 року обґрунтовані
невиконанням ПП “АОЛ” як наймачем павільйону -кафе, розташованого в АДРЕСА_1,
умов укладеного договору в частині встановленого строку оплати орендних
платежів.

Постановою Вищого господарського суду
України від 25.10.2007 року по справі № 9/40-07-1105 скасовано рішення
господарського суду Одеської області від 14.02.2007 року по вказаній справі з
направленням справи на новий розгляд.

При новому розгляді справи ухвалою
суду від 04.12.2007 року залучено до участі у справі № 3-30-9/40-07-1105 в
якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на
стороні відповідача -Одеську міську раду.

Ухвалою суду від 04.03.2008 року
змінено процесуальний статус Одеської міської ради у справі №3-30-9/40-07-1105
з третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на
стороні відповідача,  на іншого
відповідача у справі.

Рішенням господарського суду
Одеської області від 17.04.2008 року по справі № 3-30-9/40-07-1105 (суддя
Д'яченко Т.Г.) позов задоволено. Визнано право власності Суб'єкта
підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1на павільйон -кафе, загальною
площею 40,1 кв.м., розташований за адресою: АДРЕСА_1, який складається з: 1)
торгівельного залу площею 36,6 кв.м.; 2) підсобного приміщення площею 2,4
кв.м.; 3) туалету площею 1,4 кв.м.
Розірвано договір оренди нежитлового приміщення від 16.05.2005 року,
укладений між Суб'єктом підприємницької діяльності -фізичною особою ОСОБА_1 та
Приватним підприємством “АОЛ”. Стягнуто з ПП “АОЛ” на користь Суб'єкта
підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_142,50 грн. державного мита та
59 грн. витрат на ІТЗ судового процесу. Стягнуто з Одеської міської ради на
користь Суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_142,50 грн.
державного мита та 59 грн. витрат на ІТЗ судового процесу.

Мотивуючи рішення, господарський
суд вказав про правомірність набуття позивачем права власності на
павільйон-кафе загальною площею 40,1 кв.м., виходячи з положень ст. 204, ч. 2
ст. 328 Цивільного кодексу України.

Також, задовольняючи позов в частині
розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 16.05.2005 року,
укладеного між позивачем та ПП “АОЛ”, суд встановив істотне порушення
відповідачем умов діючого договору, а тому дійшов висновку про наявність
законних підстав для розірвання договору, посилаючись на ст. 193 Господарського
кодексу України, ст. ст. 526,651 Цивільного кодексу України.

Не погоджуючись з рішенням суду від
17.04.2008 року, Одеська міська рада звернулась до Одеського апеляційного
господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення
господарського суду скасувати, постановити нове, яким у задоволенні позовних
вимог відмовити.

Оскаржуване рішення Одеська міська
рада вважає незаконним та необґрунтованим з посиланням на наступне:

- судом не досліджувалось питання
законності дій особи по перебудові об'єкту нерухомості та залишено позаувагою
пояснення представника Одеської міської ради стосовно факту самовільного будівництва
спірного об'єкту;

- судом не прийнято до уваги
відсутність в матеріалах справи проектної документації на спірний об'єкт та
відсутність дозволу на здійснення будівельних робіт на об'єкті по АДРЕСА_1

- матеріали справи не містять рішення
про надання  позивачу в постійне
користування земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1, як і не містять державного
акту на зазначену земельну ділянку;

- судом не враховані положення
частини 2 ст. 331 Цивільного кодексу України, якою встановлено, що якщо право
власності підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту
державної реєстрації. Статтею 182 Цивільного кодексу України визначено, що
право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх
виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Ухвалою Одеського апеляційного
господарського суду від 22.07.2008 року залучено до участі у справі в якості
третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні
відповідачів Мале приватне підприємство “Анаіс”.

Ухвалою від 05.08.2008 року
призначено судову будівельно-технічну експертизу з метою визначення категорії
спірного об'єкту, оскільки в матеріалах справи відсутня будь-яка технічна
документація. Проведення судової будівельно-технічної експертизи доручено
Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз.

10.09.2008 року до Одеського
апеляційного господарського суду надійшло клопотання експерта В.А. Будника про
надання додаткових матеріалів, необхідних для надання висновку, про що сторони
повідомлені письмово.

22.10.2008 року за вхідним номером
931Д2 через канцелярію суду від Одеського науково-дослідного інституту судових
експертиз надійшло повідомлення про неможливість проведення  судової будівельно-технічної експертизи по
справі № 3-30-9/40-1105 в зв'язку з неподанням сторонами у справі додаткових
документів, необхідних для надання висновку.

Ухвалою від 23.10.2008 року
провадження у справі № 3-30-9/40-07-1105 поновлено.

Дослідивши матеріали справи,
проаналізувавши доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність
застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права,
заслухавши пояснення представників сторін, судова колегія дійшла висновку, що
апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом першої інстанції встановлено
та підтверджено в ході апеляційного розгляду, що 01 лютого 2005 року між Малим
приватним підприємством „Анаіс” та Суб'єктом підприємницької діяльності
-фізичною особою ОСОБА_1 укладено договір про спільну діяльність, відповідно до
умов якого сторони шляхом об'єднання свого майна та зусиль зобов'язались
спільно діяти в сфері господарювання для досягнення спільних господарських
цілей, а саме: в сфері будівництва, проектування, зайняття господарською
діяльністю у різноманітних областях торгівлі, тощо; спільно діяти в оформленні
всієї дозвільної документації на право розміщення торгового павільйону за
адресою: АДРЕСА_1.

Згідно п. 7.5. договору про спільну
діяльність від 01.02.2005р. сторони домовились, що у випадку розірвання
договору, МПП „Анаіс” передає у власність Суб'єкта підприємницької
діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 торговий павільйон, розташований за адресою:
АДРЕСА_1, з усім обладнанням.

16.05.2005 року СПД -фізична особа
ОСОБА_1 (Наймодавець) та ПП “АОЛ” (Наймач) уклали договір оренди нежитлового
приміщення  за адресою: АДРЕСА_1.

Відповідно до умов договору від
16.05.2005 року Наймодавець передав, а Наймач прийняв у строкове платне
користування нежитлове приміщення, а саме
павільйон-кафе, загальною площею 40,1 кв.м., розташований за адресою:
АДРЕСА_1

Пунктами 3.1., 3.3. договору від
16.05.2005 року за користування майном Наймач зобов'язався сплачувати оренду
плату в розмірі 1000,00 (одна тисяча) грн. на місяць, не пізніше 5-го числа
кожного місяця, за який виконується розрахунок.

31.10.2005р. СПД -фізична особа
ОСОБА_1 та МПП „Анаіс”  уклали угоду про
розірвання договору про спільну діяльність від 01.02.2005р. та за актом
прийому-передачі майна від 31.10.2005р. МПП „Анаіс” передало, а СПД -фізична
особа ОСОБА_1 прийняв у власність нерухоме майно -  павільйон-кафе, загальною площею 40,1 кв. м,
розташований за адресою: АДРЕСА_1, який складається з торгівельного залу площею
36,3 кв. м., підсобного приміщення площею 2,4 кв. м., туалету площею 1,4 кв. м.

08.12.2006 року СПД -фізична особа
ОСОБА_1 звернувся з листом до директора ПП “АОЛ”, в якому вказав, що
підприємство не сплачує орендну плату на протязі двох місяців, в зв'язку з чим
заявив вимогу у семиденний строк погасити заборгованість.

Листом від 11.01.2007 року директор
ПП “АОЛ” повідомив позивача, що останній за договором оренди нежитлового
приміщення від 16.05.2005р. фактично передав ПП “АОЛ” у повне розпорядження
павільйон-кафе площею 40,1 кв.м. по АДРЕСА_1, що є підставою для визнання за
підприємством права власності на вказане нежитлове приміщення. Стосовно сплати
заборгованості з орендної плати, то її буде погашено після визнання позивачем
за ПП “АОЛ” права власності на приміщення павільйону-кафе.

СПД -фізична особа ОСОБА_1, вважаючи
вказану відповідь оспорюванням та невизнанням ПП “АОЛ” права власності позивача
на вищевказане нежитлове приміщення, звернувся до суду з позовом про визнання
за СПД  - фізичною особою ОСОБА_1 права
власності на нерухоме майно -павільйон-кафе, загальною площею  40,1 кв.м., розташований за адресою: АДРЕСА_1.
А також, вважаючи відповідача особою, що істотно порушила умови договору оренди
нежитлового приміщення від 16.05.2005 року (відмова від сплати орендної плати),
позивач заявив вимогу про розірвання договору оренди від 16.05.2005 року.

Задовольнивши позов СПД -фізичної
особи ОСОБА_1, місцевий господарський суд погодився з підставами позову та
вказав про обґрунтованість та доведеність заявлених позовних вимог.

Однак, колегія суддів не погоджується
з таким висновком суду виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 328 Цивільного
кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені
законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно,
якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності
не встановлена судом.

Згідно ч. 1 ст. 181 Цивільного
кодексу України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать
земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці,
переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Стаття 182 Цивільного кодексу України
встановлює, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження
цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною,
здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про
реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

Позивач, заявивши вимогу про визнання
за ним права власності на нерухоме майно -павільйон-кафе, загальною
площею  40,1 кв.м., розташований за
адресою: АДРЕСА_1, зобов'язаний довести допустимими доказами, що спірний об'єкт
є нерухомим майном за ознаками, визначеними законом -ч. 1 ст. 181 Цивільного
кодексу України, а також те, що право власності на павільйон-кафе було
зареєстровано у встановленому порядку за особою, яка передала цей об'єкт
позивачу за правочином від 01.02.2005 року, - Малим приватним підприємством
“Анаіс”.

Такі докази в матеріалах справи
відсутні, не надані вони також і на вимогу судової колегії, а матеріали справи
з призначеною судом апеляційної інстанції судовою будівельно-технічною
експертизою, на вирішення якої поставлено питання:  “Чи відноситься об'єкт -павільйон-кафе
загальною площею 40,1 кв.м., розташований за адресою: АДРЕСА_1, до категорії
нерухомості відповідно  вимогам БніП та
інших державних стандартів з питань
будівництва?” повернуто з причин невиконання клопотання експерта.

При цьому колегія суддів вважає, що
наявна в матеріалах справи копія акту державної технічної комісії про
готовність закінченого будівництвом об'єкту до експлуатації від 25.11.1997 року
не може бути належним доказом прийняття спірного об'єкту в експлуатацію як
об'єкту нерухомості, оскільки  вказаний
акт не відповідає вимогам чинним на дату його оформлення Державним будівельним
нормам України, Управління, організація і технологія. Прийняття в
експлуатацію  закінчених будівництвом
об'єктів ДБН А.3.1-3.94, затвердженим наказом Держкоммістобудування України від
05.10.1994 № 48.

А відтак обставини, що
мають значення для справи, і які господарський суд першої інстанції визнав
встановленими -належність спірного об'єкту до нерухомого майна та право
власності МПП “Анаіс” на цей об'єкт, є недоведеними, що зумовлює скасування оскарженого
судового рішення від 17.04.2008 року в частині визнання за СПД -фізичною особою
ОСОБА_1 права власності на нерухоме майно -павільйон-кафе, загальною
площею  40,1 кв.м., розташований за
адресою: АДРЕСА_1 та відмову позивачу в цій частині вимог з підстави
недоведеності позивачем правомірності набуття права власності на спірний
об'єкт.

Відповідно до ст. 759 Цивільного
кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або
зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний
строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання
договору найму (оренди).

Статтею 761 Цивільного кодексу
України встановлено, що право передання майна у найм має власник речі або
особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа,
уповноважена на укладення договору найму.

Судом апеляційної інстанції
встановлено, що укладаючи договір оренди нежитлового приміщення від 16.05.2005
року та передавши у строкове платне
користування ПП “АОЛ” павільйон-кафе по АДРЕСА_1 СПД -фізична особа
ОСОБА_1 не був власником речі або особою, якій належать майнові права, а
відтак, у позивача було відсутнє право передання вищевказаного майна у найм
відповідачу.

Згідно ч. 1 ст. 215 Цивільного
кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент
вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою
- третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частина перша - третя, п'ята та шоста
статті 203 Цивільного кодексу України встановлюють, що зміст правочину не може
суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також
моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати
необхідний обсяг цивільної дієздатності.
Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його
внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових
наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками
(усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх,
неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Відповідно до п. 1 ч.1  ст. 83 Господарського процесуального кодексу
України господарський суд, приймаючи рішення, має право визнати недійсним
повністю чи у певній частині пов'язаний з предметом спору договір, який
суперечить законодавству.

Отже, з врахуванням вимог вказаних
норм матеріального та процесуального права, судова колегія визнає недійсним
повністю договір оренди нежитлового приміщення від 16.05.2005 року, укладений
між Суб'єктом підприємницької діяльності -фізичною особою ОСОБА_1 та Приватним
підприємством “АОЛ”, як такий, що суперечить ст. 761 Цивільного кодексу
України.

Згідно ст. 216 Цивільного кодексу
України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що
пов'язані з його недійсністю.

Враховуючи визнання договору оренди
нежитлового приміщення від  16.05.2005
року недійсним, у задоволенні позовних вимог СПД - фізичної особи ОСОБА_1 про
розірвання цього договору слід відмовити, оскільки розірвати можна тільки
дійсний договір за наявності встановлених законом підстав.

Наведене зумовлює скасування
оскаржуваного рішення суду від 17.04.2008 року в частині задоволення позовних
вимог про розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 16.05.2005
року.

Відповідно до ст. 49 Господарського
процесуального кодексу України витрати по сплаті державного мита, в тому числі
по сплаті 42,50 грн. за подачу апеляційної скарги, покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 44,49, п. 1 ч. 1
ст. 83, ст. ст. 101-104, 105 Господарського процесуального кодексу України,
колегія суддів,-

ПОСТАНОВИЛА:

1.          Апеляційну скаргу задовольнити.

2.          Рішення господарського суду Одеської
області від 17.04.2008 року по справі № 3-30-9/40-07-1105 -скасувати.

3.          В позові СПД -фізичної особи ОСОБА_1
- відмовити повністю.

4.          Визнати недійсним договір оренди
нежитлового приміщення від 16.05.2005 року, укладений між СПД -фізичною особою
ОСОБА_1 та Приватним підприємством “АОЛ”.

5.          Стягнути з СПД -фізичної особи
ОСОБА_1 на користь Одеської міської ради 42,50 грн. за подачу апеляційної
скарги.

Зобов'язати господарський суд
Одеської області видати відповідний наказ з зазначенням реквізитів сторін.

Видати Одеській міській раді довідку
на повернення з Державного бюджету України 8,50 грн. надмірно сплаченого
державного мита.

Постанова набирає законної сили з дня
її проголошення та може бути оскаржена в касаційному порядку.

Головуючий суддя:
Т.Я. Гладишева

Суддя:
Я.Ф. Савицький

Суддя:
О.Т. Лавренюк