ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Кіровоградської області
РІШЕННЯ

"10" грудня 2008 р.

Справа № 5/77

Господарський суд Кіровоградської області в складі судді Змеула О.А. розглянув у відкритому судовому засіданні справу № 5/77

за позовом: управління приватизації, оренди майна та землі Олександрійської міської ради, м. Олександрія

до відповідача: Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України" в особі Кіровоградської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України", м. Кіровоград

про визнання договору оренди недійсним на майбутнє, зобов’язання повернення орендованого приміщення, зобов’язання зняти та забрати ролети,

та за зустрічним позовом: державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України" в особі Кіровоградської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України",

до управління приватизації, оренди майна та землі Олександрійської міської ради, м. Олександрія

про визнання недійсним договору та стягнення 18810,87 грн.,

Представники сторін:

від позивача у засіданні 09.12.08 - Товпаш Ю.І., довіреність № 823 від 16.09.08;

від відповідача - Загородній І.В., довіреність № 5-1/442 від 05.09.08.

У судовому засіданні 09.12.08 оголошувалась перерва до 15:00 год. 10.12.08, представник позивача за первісним позовом після перерви у засіданні 10.12.08 участі не брав.

Фонд комунального майна Олександрійської міської ради звернувся до господарського суду з позовною заявою, яка містить вимоги до Кіровоградської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України" про розірвання договору оренди нерухомого майна від 16.12.2005 року № 74, виселення відповідача з нежитлового приміщення загальною площею 118,9 кв. м., розташованого по вул. 6-го Грудня № 137 та повернення зазначеного приміщення за актом прийому-передачі.

Ухвалою господарського суду Кіровоградської області від 14.10.2008 року прийнято зустрічний позов первісного відповідача до Фонду комунального майна Олександрійської міської ради про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна № 74 від 16.12.2005 року та стягнення 18810,87 грн. для спільного розгляду з первісним позовом у справі № 5/77.

У засіданні суду 11.11.2008 р. управління приватизації, оренди майна та землі Олександрійської міської ради (далі - Управління) подало уточнення та зміни до позовної заяви, в яких зазначено вимоги до первісного відповідача наступного змісту:

- визнати дійсним договір оренди нерухомого майна (будівель споруд, приміщень) від 16 грудня 2005 року № 74, укладений між Фондом комунального майна Олександрійської міської ради та Кіровоградською регіональною філією Державного підприємства „Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України";

- розірвати договір оренди нерухомого майна (будівель споруд, приміщень) від 16 грудня 2005 року № 74 у зв'язку з невиконанням відповідачем зобов'язань за договором;

- виселити з нежитлове приміщення загальною площею 118,9 кв. м по вул. 6-го Грудня № 137 Кіровоградську регіональну філію Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України" та повернути зазначене приміщення за актом прийому передачі позивачу.

2 грудня 2008 року до суду надійшло від позивача за первісним позовом уточнення та зміни до позовної заяви про визнання договору оренди недійсним на майбутнє, в якому зазначено позовні вимоги до первісного відповідача в наступній редакції:

- визнати факт користування з 16.12.2005 року Кіровоградською регіональною філією Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України" згідно договору оренди нерухомого майна ( будівель споруд, приміщень) від 16 грудня 2005 року № 74, що укладений між Фондом комунального майна Олександрійської міської ради та Кіровоградською регіональною філією Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України";

- визнати договір оренди нерухомого майна ( будівель споруд, приміщень) від 16 грудня 2005 року № 74, укладений між Фондом комунального майна Олександрійської міської ради та Кіровоградською регіональною філією Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України" недійсним на майбутнє;

- відмовити Кіровоградській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України" щодо стягнення з Управління приватизації оренди майна та землі Олександрійської міської ради кошти в сумі 18810,87 грн.;

- зобов'язати Кіровоградську регіональну філію Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України" без пошкодження нерухомого комунального майна зняти та забрати ролети;

- виселити з нежитлового приміщення загальною площею 118,9 кв. м по вул. 6-го Грудня № 137 Кіровоградську регіональну філію Державного підприємства „Центр державного земельного кадастру при Держкомземі та України" повернути зазначене приміщення за актом прийому передачі Управлінню приватизації, оренди майна та землі Олександрійської міської Ради.

У результаті заслуховування представників сторін та дослідження доказів у справі встановлено наступне.

Із наданих Управлінням документів вбачається, що рішенням Олександрійської міської ради № 782 від 17 липня 2008 року змінено найменування Фонду комунального майна Олександрійської міської ради на управління приватизації, оренди майна та землі Олександрійської міської ради та затверджено Положення про це Управління.

У відповідності до Положення про управління приватизації, оренди майна та землі Олександрійської міської ради зазначене Управління створене шляхом зміни найменування Фонду комунального майна Олександрійської міської ради та є його правонаступником.

Свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи за № 225297 Серія А01 було замінено позивачу 29.07.2008 року у зв'язку із зміною найменування на управління приватизації, оренди майна та землі Олександрійської міської ради, ідентифікаційний код той же - 30225269.

Отже, внаслідок зміни найменування позивачем за первісним позовом та відповідачем за зустрічним позовом у даній справі є управління приватизації, оренди майна та землі Олександрійської міської ради, ідентифікаційний код 30225269, адреса: 28000, Кіровоградська область, м. Олександрія, проспект Леніна, 59.

Відповідно до пункту 1.1. Договору оренди нерухомого майна приміщення № 74 від 16 грудня 2005 року (далі - Договір № 74 від 16 грудня 2005 року) Фонд комунального майна Олександрійської міської ради (правонаступником якого є управління приватизації, оренди майна та землі Олександрійської міської ради - орендодавець) передає, а державне підприємство "Центр державного земельного кадастру", яке представляє Кіровоградська регіональна філія підприємства - орендар, приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Олександрія, вул. 6-го Грудня, 137, загальна площа якого становить 118,9 кв.м., і знаходиться на балансовому обліку комунального підприємства "Житлово-експлуатаційна контора № 3" під розміщення реєстраційного офісу. За актом передачі (будівлі) в оренду від 16.12.2008 року зазначене в договорі підвальне приміщення позивач передав відповідачу. Згідно цього акта передачі приміщення було в задовільному стані, зокрема, в задовільному стані були двері металеві, дерев'яні та віконні блоки пофарбовані, поставлені металеві решітки.

Згідно частини 6 ст. 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до частини 1 статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Згідно з частиною 1 статті 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди є об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Позовні вимоги за зустрічним позовом про визнання договору недійсним грунтуються на тому, що в Договорі № 74 від 16 грудня 2005 року відсутні такі істотні умови як порядок використання амортизаційних відрахувань та порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта.

Статтею 203 Цивільного кодексу України встановлено загальні вимоги, додержання яких є необхідними для чинності правочину. Зокрема, однією із таких вимог є те, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

При укладенні договору оренди нерухомого майна - приміщення за № 74 від 16 грудня 2005 року сторони не виконали вимог чинного законодавства.

Так, зазначений договір укладений сторонами на строк з 16.12.2005 року по 15.12.2015 року, тобто на 10 років (п. 2.1. договору). Але обидві сторони ніяких дій щодо нотаріального посвідчення цього договору не приймали.

Отже, при укладенні договору № 74 від 16 грудня 2005 року сторонами порушена вимога закону щодо його нотаріального посвідчення. Відповідно до частини 2 статті 793 Цивільного кодексу України (в редакції, чинній на момент підписання Договору) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частин) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

В силу вимог ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Цим же кодексом встановлені правові наслідки недодержання сторонами за договором вимог щодо нотаріального посвідчення договору. Статтею 220 ЦК визначено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Згідно ч. 2 ст. 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Підписаний сторонами договір оренди міг бути укладеним з моменту його нотаріального посвідчення, але цей договір є нікчемним правочином, оскільки його недійсність прямо встановлена законом. У цьому випадку суд у мотивувальній частині рішення констатує факт недійсності правочину через його нікчемність, а вимога щодо звільнення об’єкту оренди і передачі його орендодавцю підлягає задоволенню.

Правові наслідки недійсності правочину встановлені ст. 216 Цивільного кодексу України, зокрема, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Виходячи з положення, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю, то первісний відповідач не набув права встановлювати захисні ролети на вікнах вартістю 13650 грн. та на заміну дверей. Факт встановлення ролетів та заміни металевих визнав та їх вартість визначив сам первісний відповідач у зустрічному позові, факт підтверджений актом обстеження приміщення від 24.10.2008 року (а.с. 88 т. 2).

Із довідки головного бухгалтера орендаря від 13.08.2008 (а.с. 13 т. 2) вбачається, що ролети захисні в кількості 28,39 кв. м на суму 13650 грн. та двері металеві в кількості 1 шт. на суму 1180 грн. були встановлені у орендованому приміщенні по вул. 6-го Грудня, 137 м. Олександрія.

Із матеріалів справи не вбачається необхідності заміни металевих дверей, оскільки на момент передачі приміщення в задовільному стані були двері металеві, дерев'яні та віконні блоки пофарбовані, поставлені металеві решітки (акт передачі приміщення (будівлі) в оренду від 16.12.2008 року.

Унаслідок відсутності дозволу орендодавця на встановлення захисних ролетів на вікнах і заміни металевих дверей, нікчемності договору оренди, первісний відповідач за аналогією правил ст. 785 ЦК України повинен повернути позивачу приміщення у стані, в якому воно було одержано, з урахуванням нормального зносу.

За таких обставин позовна вимога про зобов'язання первісного відповідача зняти та забрати захисні ролети, що були встановлені на віконних отворах підвального приміщення в кількості 28,39 кв. м, підлягає задоволенню.

Разом з тим, не підлягають задоволенню позовні вимоги за зустрічним позовом про стягнення 18810,87 грн., з них відшкодування вартості поліпшення орендованого майна - металевих дверей у сумі 1180 грн. та захисних ролетів у сумі 13650 грн., та 3980,87 грн. плати за оренду приміщення.

Виходячи з правил ст. 216 ЦК України, у випадку неможливості повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, то особа, що користувалася майном повинна відшкодувати вартість користування за цінами, які існують на момент відшкодування. Проте первісний відповідач вніс плату за користуванням приміщенням, тобто вже відшкодував первісному позивачу вартість одержаного користування за цінами, які існували на момент проведення розрахунку, тому відповідач не має права вимагати повернення йому внесеної плати за користування приміщенням.

Що стосується ролетів захисних, які можуть бути відокремлені від приміщення, то первісний відповідач повинен зняти і забрати ці ролети.

Металеві нові двері, якщо вони можуть бути відокремлені від приміщення без його пошкодження, то первісний відповідач не позбавлений права також зняти і забрати нові двері, встановивши двері, які були на момент одержання ним приміщення за актом від 16.12.2005 року.

Зустрічний позов не грунтується на тому, що металеві двері неможливо відокремити від приміщення, докази неможливості відокремлення нових металевих дверей від приміщення та повернення старих дверей у матеріалах справи відсутні.

Судові витрати у справі покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 49, 82, 83, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

ВИРIШИВ:

Позовні вимоги за первісним позовом задовольнити частково.

Державному підприємству "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України" в особі Кіровоградської регіональної філії (25050, м. Кіровоград, вул. Полтавська, 71, ідентифікаційний код 26448548) звільнити нежитлове підвальне приміщення, розташоване за адресою: м. Олександрія, вул. 6-го Грудня, 137, загальна площа якого становить 118,9 кв. м., та повернути це приміщення управлінню приватизації, оренди майна та землі Олександрійської міської ради (ідентифікаційний код 30225269, адреса: 28000, Кіровоградська область, м. Олександрія, проспект Леніна, 59).

Наказ видати.

Зобов’язати державне підприємство "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України" в особі Кіровоградської регіональної філії (25050, м. Кіровоград, вул. Полтавська, 71, ідентифікаційний код 26448548) зняти та забрати ролети у кількості 28,39 кв. м, що були встановлені на віконних отворах підвального приміщення, що розташоване за адресою: м. Олександрія, вул. 6-го Грудня, 137.

Наказ видати.

Стягнути з Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України" в особі Кіровоградської регіональної філії (25050, м. Кіровоград, вул. Полтавська, 71, ідентифікаційний код 26448548) на користь управління приватизації, оренди майна та землі Олександрійської міської ради (ідентифікаційний код 30225269, адреса: 28000, Кіровоградська область, м. Олександрія, проспект Леніна, 59) судові витрати на державне мито в сумі 85 грн. та інформаційно - технічне забезпечення судового процесу в сумі 118 грн.

Наказ видати.

У іншій частині первісний позов залишити без задоволення.

У задоволенні зустрічного позову відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня підписання повного рішення, оформленого відповідно ст. 84 ГПК України.

Суддя

О.А. Змеул