ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД _________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

"09" вересня 2008 р.

Справа № 34/115-08-2220

Одеський апеляційний господарський
суд у складі колегії суддів:

Головуючого судді:
Жукової А.М.,

Суддів:
Бойко Л.І., Величко Т.А.

при секретарі судового засідання:
Арбієві А.А.

за участю представників сторін:

від позивача: Собітнюк
Н.О.

від відповідача: ОСОБА_1

Розглянувши у відкритому судовому
засіданні апеляційну скаргу

Представництва по управлінню
комунальною власністю Одеської міської ради

на рішення господарського суду
Одеської області від 23.07. 2008 р.

зі справи №34/115-08-2220

за позовом  Представництва по управлінню комунальною
власністю Одеської міської ради

до  ФОП ОСОБА_1, м. Одеса

про внесення
змін до договору оренди

встановив:

Рішенням
господарського суду Одеської області  від
23.07.2008р. (суддя Фаєр Ю.Г.) в позові Представництву по управлінню комунальною
власністю Одеської міської ради відмовлено. Судове рішення вмотивоване
матеріалами справи, нормами ст.175, 193 ГК України,  ст.10, ч.2 ст.19 ЗУ "Про оренду
державного та комунального майна", ст. 525, 526, 629 ЦК України. При
винесенні рішення, суд не прийняв до уваги посилання позивача на внесення змін
до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна,
затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786 (далі
- Методика № 786), у зв'язку з прийняттям Закону України ''Про державний бюджет
України на 2007 рік'' в якості підстави, передбаченої ст. 21 Закону України
''Про оренду державного та комунального майна'', оскільки відповідно до ст. 19
цього Закону методика розрахунку та порядок використання орендної плати для
об'єктів, що перебувають у комунальній власності визначається органами
місцевого самоврядування. Крім того, зі змісту розпорядження Кабінету Міністрів
України від 23.05.2007р. № 301-р ''Про індикативні ставки орендної плати за
використання комунального майна'', ст. 118 Закону України ''Про Державний
бюджет України на 2007 рік'' органам місцевого самоврядування рекомендовано
застосовувати у 2007 році орендні ставки за використання цілісних майнових
комплексів державних підприємств та нерухомого державного майна під час
визначення розміру орендної плати за комунальне майно, разом з тим, прийняття
зазначеного розпорядження не зумовлює автоматичне розповсюдження на комунальне
майно затверджених Кабінетом Міністрів України орендних ставок без внесення
органом місцевого самоврядування, у даному випадку Одеською міською Радою,
відповідних змін до нормативних актів, що регулюють відносини, пов'язані з
орендою комунального майна. Також, на думку суду, не заслуговує на увагу
посилання Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської
ради на Наказ Фонду Державного майна України від 18.01.2007р. № 43 Про
затвердження порядку перегляду договорів оренди нерухомого державного майна,
оскільки по-перше, вказаний порядок регулює перегляд договорів оренди
державного майна у зв'язку з прийняттям змін до вищезазначеної методики КМУ
№786, а по-друге, згідно з п.4 цього порядку, орендодавці мають письмово
попередити орендарів не пізніше 28 лютого 2007р., та пропонувати орендарям у
додаткових угодах першим місяцем оплати за новими ставками також визначати
січень 2007р.

Не погоджуючись з рішенням суду,
Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради
звернулось з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського
суду Одеської області, як таке, що прийнято з порушення норм матеріального
права, а саме: господарським судом першої інстанції не прийнято до уваги, що за
ст. 21 Закону України ''Про оренду державного та комунального майна''
збільшення цін та тарифів може бути підставою для відповідної зміни на вимогу
однієї із сторін розміру орендної плати, хоча б це і погіршувало фінансове
становище орендаря, тобто збільшення цін і тарифів тягне за собою внесення
відповідних змін до договору оренди. Також суд не врахував, що ст. 193 ГК
України та ст. ст. 525, 526 ЦК України встановлено, що одностороння зміна умов
зобов'язання не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом, а
в даному випадку таким законом є Закон України ''Про Державний бюджет України
на 2007 рік'', яким передбачено, що договори оренди державного та комунального
майна, укладені до 01.01.2007р., підлягають обов'язковому перегляду в частині
розміру орендної плати у відповідності до порядку, встановленому Методикою №
796. Розпорядженням Кабінету Міністрів України від 23.05.2007р. № 301-р ''Про
індикативні ставки орендної плати за використання комунального майна'', ст. 118
Закону України ''Про Державний бюджет України на 2007 рік'' органам місцевого
самоврядування рекомендовано застосовувати у 2007 році орендні ставки за
використання цілісних майнових комплексів державних підприємств та нерухомого
державного майна під час визначення розміру орендної плати за комунальне майно,
однак слід зазначити, що у вказаних нормативних актах не вказано, що органи
місцевого самоврядування повинні внести зміни у нормативний акт, який регулює
відносини, пов'язані з орендою комунального майна, тому посилання суду на те,
що розпорядження Кабінету Міністрів України носить лише рекомендований
характер, є незаконним, т. я. ст. 118 вищевказаного закону підлягає
обов'язковому виконанню.

Представник відповідача заперечує
щодо внесення зміни до договору з 01.01.2007р. та пояснює, що у 2008р. орендну
плату сплачує відповідно до розрахунку позивача.

Заслухавши пояснення, розглянувши
матеріали справи, судова колегія зазначає наступне.

23.05.2002р. між Представництвом по
управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (орендодавець) та
Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 (орендар) укладено договір оренди №4/94,
який викладено у новій редакції та нотаріально посвідчено 28.11.2006р.,
відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове
платне користування нежитлові приміщення першого поверху загальною площею 90,4
кв.м., що розташовані за адресою: АДРЕСА_1.

Відповідно до умов п.2.1 договору
№4/94 орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України „Про оренду
державного та комунального майна” та рішення сесії Одеської міської ради від 31.10.2000
року №1665-ХХІІІ „Про оренду комунального майна, що є власністю територіальної
громади міста Одеси”. У відповідності до п. 2.2 договору  за орендоване приміщення орендар
зобов'язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у
додатку 1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди
місяць 824,02 грн. без урахування податку на додану вартість та індексу
інфляції. Відповідно до п. 2.4 договору орендар вносить орендну плату щомісячно
до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської
діяльності. Крім того, відповідно до умов п. 2.5 договору, за повідомленням
орендодавця розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її
розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених законодавчими
актами України та рішеннями міської ради з дня їх вступу у законну силу.
(а.с.9-11).

05.12.2007р. Представництво по
управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулось на адресу
Орендаря з пропозицією №01-15/1923 про внесення змін до договору оренди №4/94
від 23.05.2002р. в частині перерахунку орендної плати на підставі Методики
розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна,
затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995року №786 (зі
змінами), починаючи з 01 січня 2007 року, шляхом підписання відповідного
додаткового погодження до договору оренди та наданої додаткової угоди від
25.06.2007 року. (а.с.15).

Згідно до запропонованої додаткової
угоди орендна плата розрахована, виходячи зі ставки від експертної вартості
приміщення, встановленої змінами до Методики розрахунку і порядку використання
плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів
України від 04.10.1995 року №786, а саме 5%
від експертної вартості приміщення площею 90,4 кв.м. і складає за перший
місяць - січень 2007р., з урахуванням податку на додану вартість та індексу
інфляції - 1302,77 грн.

ФОП ОСОБА_1 не надала відповіді на цю
пропозицію та не підписала додаткове погодження, у зв'язку з чим 29.05.2008р.
Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради
звернулось до господарського суду Одеської області з позовом про внесення змін
у додаток 1 до договору оренди нежитлового приміщення №4/94 від 23.01.2002р. (в
новій редакції від 28.11.2006р.), розташованого за адресою: АДРЕСА_1, який
укладений між Представництвом по управлінню комунальною власністю ОМР та
Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1, стосовно розрахунку орендної плати з
01.01.2007р.

Позовні вимоги ґрунтуються
на необхідності перегляду умов Договору щодо розміру орендної плати на
виконання ст. 118 Закону України ''Про державний бюджет України на 2007 рік'',
згідно положень якої договори оренди державного та комунального майна, укладені
до 01.01.2007р., у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду в
частині розміру орендної плати у відповідності до порядку, встановленого
Методикою розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна,
затвердженої постановою Кабміну України від 04.10.95р. № 786 (із змінами).
Також Представництво по управлінню комунальною власністю ОМР  посилалося на виконання Розпорядження Кабміну
України від 23.05.2007р.  № 301-р ''Про
індикативні ставки орендної плати за використання комунального майна'', яким
органам місцевого самоврядування рекомендовано застосувати у 2007р. орендні
ставки за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств та
нерухомого державного майна, затверджені Постановою Кабміну України від 04.10.95р.
№ 786, що передається в оренду в містах обласного значення, м. Києві та м.
Севастополі.

Судова колегія погоджується з
висновками місцевого суду виходячи з наступного

За ст. 118 Закону України ''Про
Державний бюджет України на 2007 рік'' встановлено, що у 2007 році передача в
оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних
засадах; орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно
до її ринкової вартості у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України;
надано право Кабінету Міністрів України затверджувати індикативні ставки
орендної плати для державного та комунального майна, яке передається в оренду в
містах обласного значення, містах Києві та Севастополі; договори оренди державного
та комунального майна, укладені до 01.01.2007р. (крім договорів на оренду
державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним
фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у
шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до
встановленої норми.

Розпорядженням Кабінету Міністрів
України від 23 травня 2007р. № 301-р ''Про індикативні ставки орендної плати за
використання комунального майна'' визначено, що відповідно до статті 118 Закону
України ''Про Державний бюджет України на 2007 рік'' рекомендувати органам
місцевого самоврядування застосовувати у 2007 році орендні ставки за
використання цілісних майнових комплексів державних підприємств та нерухомого
державного майна, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від
04.10.1995р. № 786, під час визначення розміру орендної плати за комунальне
майно, що передається в оренду в містах обласного значення, м. Києві та         м. Севастополі.

Відповідно до ст. 179 ГК України
майново-господарські зобов'язання, які виникають між суб'єктами господарювання
і негосподарюючими суб'єктами -юридичними особами на підставі господарських
договорів, є господарсько-договірними зобов'язаннями, господарські договори
укладаються за правилами, встановленими ЦК України з урахуванням особливостей,
передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих
видів договорів.

За ст. 188 ГК України зміна та
розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються,
якщо інше не передбачено законом або договором, сторона договору, яка вважає за
необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це
другій стороні за договором, сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну
чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції
повідомляє другу сторону про результати її розгляду; у разі якщо сторони не
досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді
у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона
має право передати спір на вирішення суду, якщо судовим рішенням договір
змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня
набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не
встановлено за рішенням суду.

Приймаючи до уваги, що майно, яке
виступає предметом договору, належить до комунальної власності, то згідно з ч.
2 ст. 19 Закону України ''Про оренду державного та комунального майна'' -
Методика розрахунку, пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем
і балансоутримувачем та порядок використання орендної плати визначаються:
Кабінетом Міністрів України - для об'єктів, що перебувають у державній
власності; органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим,
- для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим та органами місцевого
самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності.

Рішенням Одеської міської ради від
09.11.2005р. №4840-ІV ''Про нову редакцію Методики розрахунку граничних
розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності
територіальної громади м. Одеси'' затверджено Методику розрахунку граничних
розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності
територіальної громади м. Одеси.

На підставі п.8 затвердженої
Методики, яка є чинною станом на день розгляду справи, розмір плати за оренду
нерухомого майна на рік встановлюється у відсотках від експертної вартості цього
майна.

Частиною 4 ст.10 Закону України ''Про
оренду державного та комунального майна'' встановлено, що умови договору оренди
є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення
(приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила,
які погіршують становище орендаря.

Дійсно, відповідно до ст.21 Закону
розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, або на вимогу
однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан
об'єкта оренди, а також в інших випадках встановлених законодавчими актами
України.

Посилання апелянта на ЗУ "Про
державний бюджет України на 2007 рік" (ст.118), не заслуговує на увагу,
так як з 1.01.2008р. цей Закон припинив свою дію, а Розпорядження  КМУ №301 від 23.05.2007р. "Про
індикативні ставки орендної плати за використання комунального майна" має
рекомендований характер щодо  визначення
розміру орендної плати за комунальне майно, що передається в оренду.

Оскільки комунальне майно знаходиться
в оренді з 2002р., а орендна плата визначена на підставі незалежної оцінки
вартості нежитлових приміщень з урахуванням Методики розрахунку граничних
розмірів орендної плати за оренду майна (яка діяла на момент  укладання договору оренди), то
застосування  рекомендацій, визначених
Розпорядженням КМУ №301 від 23.05.2007р., є безпідставним відповідно до п.4
ст.10 ЗУ "Про оренду державного і комунального майна".

На підставі викладеного,

Керуючись ст. ст. 99,
101-105 ГПК України,

суд постановив:

Рішення господарського суду Одеської
області від  23.07.2008р. у справі
№34/115-08-2220 залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Постанова апеляційної інстанції
набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному
порядку до Вищого господарського суду України протягом одного місяця.

Головуючий суддя
А.М. Жукова

Судді
Т.А. Величко

Л.І. Бойко