ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 листопада 2008 р.

№ 36/478

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого

Грейц К.В.,

суддів:

Глос О.І., Бакуліної С.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги

Головного управління комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації);

Комунального підприємства "Київжитлоспец експлуатація"

на постанову

Київського апеляційного господарського суду від 22.07.2008 р.

у справі

№36/478

господарського суду

м.Києва

за позовом

Київської міської організації Української партії "Єдність"

до відповідача-1:

Київської міської ради

до відповідача-2:

Головного управління комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

до відповідача-3:

Комунального підприємства "Київжитлоспец експлуатація"

про

скасування рішення та зобов'язання укласти договір

у судовому засіданні взяли участь представники:

від позивача:

Васьківський П.М.

від відповідача-1:

Фрідман О.О.

від відповідача-2:

Лазебний В.М.

від відповідача-3:

Жидейкіна Н.Д.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду м.Києва від 02.06.2008 р. у справі №36/478 (суддя Трофименко Т.Ю.), залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 22.07.2008 р. (судді: Моторний О.А., Кошіль В.В., Шапран В.В.), позовні вимоги задоволено повністю: визнано продовженим на той самий термін на тих самих умовах договір №10/1000 оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) від 01.03.2004 р., укладений між Комунальним підприємством "Київжитлоспец експлуатація" та Київською міською організацією Української партії "Єдність"; зобов'язано Головне управління комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зареєструвати продовжений договір №10/1000 оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) від 01.03.2004 р., укладений між Комунальним підприємством "Київжитлоспец експлуатація" та Київською міською організацією Української партії "Єдність"; скасовано рішення Київської міської ради №1109/3942 від 01.11.2007 р. "Про продовження термінів договорів оренди, надання дозволів на укладення договорів суборенди та встановлення пільгових орендних ставок" у частині відмови Київської міської організації Української партії "Єдність" у наданні дозволу на оренду приміщення за адресою: м.Київ, вул.Хрещатик, 10, літ. А, 3 поверх; стягнуто з Київської міської ради на користь Київської міської організації Української партії "Єдність" 85,00 грн. державного мита та 39,33 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу; стягнуто з Головного управління комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 85,00 грн. державного мита та 39,33 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу; стягнуто з Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація" на користь Київської міської організації Української партії "Єдність" 85,00 грн. державного мита та 39,33 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

У касаційній скарзі Головне управління комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) просить скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду від 22.07.2008 р., рішення господарського суду м.Києва від 02.06.2008 р. у справі №36/478 та прийняти нове рішення, яким позивачу відмовити в задоволенні позовних вимог повністю, посилаючись на порушення господарським судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, а саме: ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ст. 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 р.", ст. 33 Господарського процесуального кодексу України, оскільки: по-перше, відповідач-3 листом від 09.10.2007 р. №155/1/05-5556/1 відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" повідомив позивача про припинення дії договору оренди; по-друге, ст. 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 р." встановлено, що у 2007 р. передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах, у зв'язку з чим спірне приміщення згідно з рішенням Київської міської ради від 01.11.2007 р. №1109/3942 буде надаватися в орендне користування тільки на конкурсних засадах; по-третє, переважне право орендаря на продовження договору оренди, передбачено у п. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (згідно з яким після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін), у зв'язку з чим ніхто не позбавляє позивача переважного права на продовження договору оренди на новий термін, якщо він запропонує рівні умови з іншими конкурсантами.

У касаційній скарзі Комунальне підприємство "Київжитлоспецекс плуатація" просить скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду від 22.07.2008 р. та рішення господарського суду м.Києва від 02.06.2008 р. у справі №36/478, посилаючись на порушення господарським судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, а саме: ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ст. 181 Господарського кодексу України, оскільки: по-перше, відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" відповідач-3 листом від 09.10.2007 р. №155/1/05-5556/1 у встановлений термін і належним чином повідомив позивача про припинення дії договору оренди від 01.03.2004 р. №10/1000; по-друге, за відсутності рішення Київради на право оренди приміщення у позивача відсутні правові підстави для продовження дії договору оренди від 01.03.2004 р. №10/1000; по-третє, господарськими судами не враховані норми господарського законодавства (ст. 181 Господарського кодексу України), які визначають загальний порядок укладення господарських договорів.

23.10.2008 р. у засіданні суду оголошувалася перерва до 06.11.2008 р. до 10 год. 05 хв.

Заслухавши пояснення представників позивача, відповідачів-1, -2, -3, перевіривши матеріали справи, повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки господарськими судами першої та апеляційної інстанцій, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційні скарги Головного управління комунальної власності м.Києва та Комунального підприємства "Київжитлоспец експлуатація" підлягають частковому задоволенню з наступних підстав.

Господарськими судами першої та апеляційної інстанцій встановлено наступне.

Рішенням Київської міської ради від 26.09.2002 р. №35/195 "Про передачу у користування нежилих приміщень" підприємствам та організаціям передано у тимчасове користування на умовах оренди нежилі приміщення у будинках комунальної власності територіальної громади м.Києва згідно з додатком №1.

Пунктом 21 додатку №1 до зазначеного рішення Комунальному підприємству "Київжитлоспец експлуатація" як орендодавцю дозволено надати позивачу в оренду приміщення за адресою: м.Київ, вул.Хрещатик, 10, літ. А площею 191,60 кв.м, третій поверх зі строком дії 5 років.

01.03.2004 р. між КП "Київжитлоспец експлуатація" та позивачем було укладено договір оренди нерухомого майна №10/1000, згідно з умовами якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради ІІІ сесії XXIV скликання від 26.09.2002 р. №35/195 додаток 1 пункт 21 передає, а орендар приймає в оренду нежиле приміщення (будівлю, споруду), вартість якого визначена експертним шляхом, на вулиці Хрещатик, 10-А загальною площею 191,60 кв.м, в т.ч. на 3 поверсі — 191,60 кв.м для розміщення підрозділів партії.

Пунктом 6.2 договору встановлено строк дії договору з 26.09.2002 р. по 26.09.2007 р.

Позивач, як орендар, який має переважне право на укладення (продов ження) договору оренди, звернувся до відповідача-2 з листом від 06.09.2007 р. №163 та до відповідача-3 з листом від 26.10.2006 р. №52 про продовження строку дії договору оренди від 01.03.2004 р. №10/1000.

Враховуючи неодержання від відповідачів відповіді на вищевказані листи та одержання відомостей із засобів масової інформації про прийняття відповідачем-1 рішення про відмову позивачу у продовженні договору оренди від 01.03.2004 р. №10/1000, позивач звернувся до господарського суду м.Києва з позовом до Київської міської ради, Головного управління комунальної власності м.Києва, третя особа —Комунальне підприємство "Ки ївжитлоспец експлуатація" про скасування рішення Київської міської ради в частині відмови Київській міській організації Української партії "Єдність" оренди нежитлових приміщень за адресою: м.Київ, вул.Хрещатик, 10, третій поверх; зобов'язання відповідачів та третю сторону укласти договір оренди нерухомого майна (приміщень) між Київською міською організацією Української партії "Єдність" та Комунальним підприємством "Ки ївжитлоспец експлуатація" строком на 5 років, об'єктом якого є нежитлові приміщення, визначені договором від 01.03.2004 р. №10/1000, загальною площею 186,7 кв.м; зобов'язання Головного управління комунальної власності виконавчого органу Київради (КМДА) зареєструвати вказаний договір оренди нерухомого майна у встановленому Законом порядку.

19.12.2007 р. позивачем було подано до господарського суду м.Києва уточнення до позовної заяви про спонукання пролонгації договору оренди нерухомого майна, в якому він просив скасувати рішення Київської міської ради в частині відмови Київській міській організації Української партії "Єдність" оренди нежитлових приміщень за адресою: м.Київ, вул.Хрещатик, 10, третій поверх; визнати продовженим на той самий строк на тих самих умовах договір оренди нерухомого майна №10/1000 від 01.03.2004 р., укладений між Київською міською організацією Української партії "Єдність" та КП "Київжитлоспец експлуатація"; зобов'язати Головне управління комунальної власності виконавчого органу Київради (КМДА) зареєструвати продовжений договір оренди нерухомого майна від 01.03.2004 р. №10/1000, укладений між Київ ською міською організацією Української партії "Єдність" та КП "Київ житло спец експлуатація" у встановленому порядку; судові витрати розподілити відповідно до ст.ст. 44, 49 Господарського процесуального кодексу України.

Ухвалою господарського суду м.Києва від 19.12.2007 р. у справі №36/478 залучено до участі у справі іншого відповідача —Комунальне підприємство "Київжитло спец експлуатація".

Задовольняючи позовні вимоги, господарські суди першої та апеляційної інстанцій виходили з того, що: по-перше, відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" позивач звертався до відповідачів із заявами про продовження строку дії договору оренди (листи від 06.09.2007 р. №163 та від 26.10.2006 р. №52), доказів направлення відповіді на які, як і доказів повідомлення орендаря про закінчення терміну дії договору оренди, відповідачі не надали, у зв'язку з чим договір оренди вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах; по-друге, доказом продовження дії спірного договору є перерахування позивачем орендної плати за вересень, жовтень, листопад 2007 р. та січень 2008 р. та прийняття її відповідачем-3; по-третє, оскільки спірний договір, укладений з відповідачем-3, є продовженим на той самий строк та на тих самих умовах на підставі ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", то п. 13 рішення Київської міської ради від 01.11.2007 р. №1109/3942 "Про продовження термінів договорів оренди, надання дозволів на укладення договорів суборенди та встановлення пільгових орендних ставок" порушує права та законні інтереси позивача як законного орендаря спірного приміщення, що є підставою для визнання його є недійсним.

Однак, вищезазначені висновки господарських судів не є такими, що ґрунтуються на правильному застосуванні норм матеріального та процесуального права та всебічному, повному та об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом, як це передбачено ст. 43 Господарського процесуального кодексу України з огляду на наступне.

Відповідно до ч. 5 ст. 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Згідно з ч. 2 ст. 327 Цивільного кодексу України управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.

Частиною 5 ст. 60 вказаного Закону передбачено повноваження органів місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад здавати об'єкти права комунальної власності в оренду відповідно до цього Закону.

26.09.2002 р. Київською міською радою було прийнято №35/195 "Про передачу у користування нежилих приміщень", яким, зокрема, передано у тимчасове користування на умовах оренди нежилі приміщення у будинках комунальної власності територіальної громади м.Києва, згідно з додатком №1.

Згідно з п. 21 додатку №1 до вищевказаного рішення Комунальному підприємству "Київжитлоспецексплуатація" (відповідач-3) як орендодавцю дозволено надати Київські міській організації Української партії "Єдність" в оренду приміщення за адресою: м.Києв, вул.Хрещатик, 10 літ. А, площею 191,60 кв.м, третій поверх, зі строком дії 5 років.

На підставі вищевказаного рішення Київської міської ради 01.03.2004 р. між КП "Київжитлоспецексплуатація" (відповідач-3) та Київською міською організацією Української партії "Єдність" (позивач) було укладено договір оренди нерухомого майна №10/1000.

Відповідно до умов даного договору позивач прийняв в орендне користування нежитлове приміщення площею 191,60 кв.м на третьому поверсі будинку №10-А по вул.Хрещатик у м.Києві для розміщення підрозділів партії (п. 1.1 договору), факт передачі приміщення підтверджується актом приймання-передачі.

Строк дії договору, підстави припинення або розірвання договору встановлено у ст. 6, відповідно до п. 6.2 якої строк дії договору встановлений з 26.09.2002 р. по 26.09.2007 р.

Після закінчення строку дії договору орендоване приміщення (будинок) має бути звільнено і передано орендодавцю за актом. За час фактичного користування об'єктом оренди після припинення дії даного договору до передачі приміщення за актом, орендар зобов'язаний внести плату за користування приміщенням в розмірі орендної плати (п. 6.3 договору).

Згідно з п. 6.6 ст. 6 договору даний договір припиняє свою дію, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Однак, господарські суди першої та апеляційної інстанцій, обмежившись посиланням на звернення позивача з заявою від 06.09.2007 р. №163 про продовження терміну дії договору оренди і ненадання відповідачами доказів надіслання на адресу позивача повідомлення про припинення договору оренди, як на достатню підставу для визнання договору оренди від 01.03.2004 р. №10/1000 продовженим на той самий термін та на тих самих умовах, не надали будь-якої оцінки вищевказаній заяві позивача від 06.09.2007 р. №163 (в якій позивач просить продовжити строк дії договору оренди приміщення з іншою площею —186,7 кв.м (з урахуванням того, що фактична площа, яку зай має Київська міська організація Української партії "Єдність", на 25,5 кв.м мен ше від вказаної в договорі —а.с. 44), і за іншою адресою —м.Київ, вул.Хрещатик, 10 (тоді як згідно з умовами договору оренди від 01.03.2004 р. №10/1000 предметом договору було приміщення площею 191,60 кв.м за адресою: м.Київ, вул.Хрещатик, 10-А).

Крім того, господарськими судами не взято до уваги положення п.п. 6.4, 6.6 договору оренди, згідно з якими даний договір припиняє дію у разі закінчення строку, на який його було укладено; а укладення повторного договору оренди на вказане приміщення можливе лише на підставі рішення Київ ської міської ради.

Що стосується висновків господарських судів про продовження спірного договору оренди у зв'язку з перерахуванням позивачем і прийняттям відповідачем орендної плати за вересень–листопад 2007 р. та січень 2008 р., слід зазначити, що зобов'язання орендаря внести плату за користування приміщенням у розмірі орендної плати за час фактичного користування об'єктом оренди після припинення дії даного договору до передачі приміщення за актом встановлено п. 6.3 договору оренди, і здійснення вказаних платежів не є підставою для продовження договору оренди, термін дії якого закінчився.

Викладене свідчить про те, що судами зроблено висновки при неповно встановлених обставинах справи.

Відповідно до роз'яснень Пленуму Верховного Суду України, викладених у п. 1 Постанови "Про судове рішення" від 29.12.1976 р. №11 рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши всі обставини справи, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Відповідно до ч. 2 ст. 1117 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

У зв'язку з наведеним та врахуванням меж повноважень касаційної інстанції, встановлених ч. 2 ст. 1115 та ст. 1117 Господарського процесуального кодексу України, постановлені у справі судові рішення підлягають скасуванню, а справа —передачі на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

Під час нового розгляду справи суду першої інстанції слід взяти до уваги викладене у зазначеній постанові, вжити всі передбачені чинним законодавством засоби для всебічного, повного та об'єктивного встановлення обставин справи, прав та обов'язків сторін і, в залежності від встановленого та у відповідності з вимогами закону, вирішити спір.

Враховуючи викладене, керуючись ст.ст. 1115, 1117, п. 3 ст. 1119, ст.ст. 11110, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційні скарги Головного управління комунальної власності м.Києва і Комунального підприємства "Київжитлоспец експлуатація" задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 22.07.2008 р. та рішення господарського суду м.Києва від 02.06.2008 р. у справі №36/478 скасувати, а справу направити на новий розгляд до господарського суду м.Києва.

Головуючий

К.Грейц

Судді:

О.Глос

С.Бакуліна