ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" лютого 2008 р.

Справа № 9/272-07-7901

Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Головуючого судді: Величко Т.А.,

Суддів: Бойко Л.І.; Жукової А.М.

при секретарі судового засідання: Арбієві А.А.

за участю представників сторін:

від позивача: Михальченко О.М.

від відповідача: не з'явився

від 3-іх осіб : Поповська І.П.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги Управління Одеської обласної ради з майнових відносин та Одеського обласного госпіталю інвалідів Великої Вітчизняної війни

на рішення господарського суду Одеської області від "10" грудня 2007 р.

у справі №9/272-07-7901

за позовом Одеського обласного госпіталю інвалідів Великої Вітчизняної війни

до Приватного підприємства "Іва- плюс";

3-ті особи без самостійних вимог на стороні позивача: Управління Одеської обласної ради з майнових відносин, Управління охорони здоров'я та медицини катастроф Одеської обласної адміністрації.

про розірвання договору оренди та виселення

встановив:

Рішенням господарського суду Одеської області від 10.12.07р. (суддя Бакланова Н.В.) відмовлено Одеському обласному госпіталю інвалідів Великій Вітчизняний Війни ( 3-ті особи на стороні позивача, які не заявляють самостійних вимог —Управління Одеської міської Ради з майнових відносин, Управління охорони здоров'я та медицини катастроф Одеської області державної адміністрації ) в задоволені вимог до Приватного підприємства “Іва- плюс” про розірвання договору оренди нежитлових приміщень загальною площею 265 кв. м., розташованого за адресою: м.Одеса, Фонтанська дорога,114, та про виселення відповідача з вказаного приміщення.

Судове рішення мотивоване відсутністю підстав, передбачених чинним законодавством для дострокового розірвання орендних відносин. Розбіжності щодо розміру орендної пати можуть бути предметом окремого судового розгляду. Зміна цільового використання орендованого приміщення погоджена сторонами і проти внесення змін в договір оренди щодо цільового використання майна відповідач не заперечує.

Не погоджуючись з висновками суду, Одеський обласний госпіталь інвалідів війни звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду скасувати, позов задовольнити.

Доводи скаржника ґрунтуються на тому, що предметом спору є договір оренди не житлових приміщень від 25.10.01р., умови якого в частині цільового використання приміщення, і, відповідно, розміру орендної плати, орендарем порушуються. Відповідач відмовившись від виконання обов'язків, покладених на нього договором оренди та законодавством, не визнавши права орендодавця і власника орендованого майна на внесення змін до спірного договору, порушує вимоги чинного законодавства України і умови договору оренди.

Управління обласної Ради з майнових відносин також звернулось з апеляційною скаргою на рішення суду, просить його скасувати, позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

Доводи скаржника ґрунтуються на тому, що рішення прийнято з порушення норм матеріального права. Підставами для дострокового розірвання договору оренди є порушення відповідачем договірних зобов'язань щодо цільового використання приміщення та нанесення обласному бюджету значних збитків у зв'язку з невиконанням положень чинного законодавства України щодо обов'язкового перегляду орендної плати у випадку законодавчої зміни орендної ставки ( постанова КМУ від 27.1206р. № 1846, ст. 118 Закону України “Про Державний бюджет України на 2007р.”)

Колегія суддів, перевіривши наявні матеріали справи ( фактичні обставини справи) на предмет правильності їх юридичної оцінки господарським судом, та заслухавши пояснення присутніх у засіданні представників сторін, дійшла до висновку, що апеляційні скарги задоволенню підлягають виходячи з такого.

Як свідчать матеріали справи і це встановлено господарським судом, 25.10.01р. між Одеським обласним госпіталем інвалідів ВВВ було укладено договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 265 кв. м., розташованого в місті Одесі, Фонтанська дорога, 114, з метою розташування офісу строком на 10 років.

Орендований об'єкт є майном спільної власності територіальних громад області та закріплений за госпіталем як за балансоутримувачем. Договір у встановленому порядку був узгоджений з Управлінням обласної Ради у справах майна, правонаступником якого є Управління обласної Ради з майнових відносин.

Відповідно до п. 3.1 цього договору відповідач зобов'язався сплачувати орендну плату з урахуванням щомісячного індексу інфляції. Підставою для розрахунку орендної плати взято постанову КМУ від 04.10.95р. № 786 “Про Методику розрахунку і порядок виконання плати за оренду державного майна” із змінами та доповненнями від 19.01.00р.

Орендна плата розрахована на підставі експертної оцінки вартості будівлі, яка згідно акту оцінки від 15.10.01 становить 194825грн. відповідно до цільового використання приміщень( (офіс —10% від вартості).

В 2002р. орендар за погодженням з госпіталем та Управлінням обласної Ради у справах майна провів капітальні ремонтні роботи та реконструкцію приміщення з метою організації на його площі тренажерного залу та сауни, в зв'язку з чим цільове використання орендованого приміщення змінилося.

П 3.2 договору оренди передбачено, що розмір орендної плати може бути переглянуто на вимогу однієї із сторін в разі зміни методики її розрахунку, зміни централізованих цін і тарифів, та і в інших випадках, передбачених законодавством.

Управління обласної Ради з майнових відносин листом від 26.06.07р. за № 05-02/1456 вказало Одеському обласному госпіталю інвалідів ВВВ на необхідність підписання додаткової угоди до договору оренди від 25.10.01р. із внесенням відповідних змін щодо розміру орендної плати на виконання Постанови КМУ від 27.12.06 №1846, ст. 118 Закону України “Про Державний бюджет України на 2007р.”

Листом від 04.07.07р. (вх. №232) ПП “Іва-плюс” відмовилося від підписання додаткової угоди до договору оренди, зазначивши про відсутність права на розірвання договору внаслідок його не переукладення.

Вказана обставина стала підставою для звернення Одеського обласного госпіталю інвалідів ВВВ до господарського суду з позовом про розірвання договору оренди і виселення ПП “Іва-плюс” із орендованого приміщення. При цьому позивач визначив відмову від внесення змін в договір оренди щодо зміни цільового призначення об'єкта оренди і розміру орендної плати в зв'язку із змінами в законодавстві, як відмову орендаря від виконання зобов'язань за договором.

Господарський суд, при прийнятті рішення, не погодившись з доводами позивача, послався на таке:?

- з огляду на визначення Постановою КМУ та Законом України “про Державний бюджет України на 2007р.” нових орендних ставок, позивач (орендодавець) обґрунтовано звернувся до орендаря з пропозицією про внесення до договору змін у частині розміру орендної плати, але у зв'язку з відмовою приймати цю пропозицію —повинен був передати спір на вирішення господарського суду відповідно до ст. 188 ГК України;

- для розірвання договору оренди визначальним є факт невиконання відповідачем договірних зобов'язань, а не розбіжності щодо розміру орендної плати;

- не внесення змін в договір оренди щодо цільового використання орендованого майна було вчинено за погодженням обох сторін, а тому не може бути підставою для розірвання договору з урахуванням приписів ст. 773 ЦК України.

З обґрунтованістю висновків суду погодитися не можна.

Відповідно до ст. 188 ГК України, зміна чи розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.

Сторона договору, яка вважає, за необхідне змінити або розірвати договір (заінтересована сторона), зобов'язана направити другій стороні пропозиції про зміну або розірвання договору. Друга особа зобов'язана у встановлений 20 —денний строк направити стороні, яка зробила пропозицію про зміну або розірвання договору: 1) повідомлення про згоду з пропозицією; 2) або повідомлення про відмову від пропозиції;3) або повідомлення про згоду зміни договору на інших умовах.

У першому випадку договір вважається відповідно зміненим або розірваним у момент одержання повідомлення про згоду із стороною, яка зробила пропозицію про зміну або розірвання договору. В другому випадку, а також у разі неотримання відповіді у встановлений строк, заінтересована сторона вправі звернутися з вимогою про зміну або розірвання договору до суду, який і вирішить виниклий спір.

Тобто, вимога про зміну або розірвання договору може бути заявлена стороною в суд тільки після одержання відмови другої сторони на пропозицію змінити або розірвати договір або неотримання відповіді у встановлений 20 денний строк із урахуванням часу поштового обігу.

25.10.01р. між Одеським обласним госпіталем інвалідів ВВВ та ПП “ Іва-плюс” був укладений договір оренди нежитлових приміщень загальною площею 265 кв.м. розташованих за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 114, з метою розташування офісу.

Орендна плата за договором була розрахована згідно зі ставками, затвердженими постановою КМУ від 04.10.95р. № 786 “Про Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна” із змінами і доповнюваннями від 19.01.00р.)

Умовами договору оренди ( п. 3.2) передбачено, що розмір орендної плати може бути переглянуто на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, зміни централізованих цін і тарифів та в інших випадках непередбачених законодавством України.

Ст. 21 Закону україни “ Про оренду державного та комунального майна” ( в редакції Закону № 1905-4 від 29.06.04р.) визначає, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Постановою КМУ від 27.12.06р. № 1846 внесені зміни до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного та комунального майна. Ст. 118 Закону України “Про Державний бюджет України на 2007р.” закріплено, що орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до його ринкової вартості в порядку, встановленому КМ України. Законом надано право Кабінету міністрів України затверджувати індикативні ставки орендної плати для державного та комунального майна, яке передається в оренду в містах обласного значення.

Також Законом передбачено, що договори оренди державного та комунального майна, укладені до 01.01 07р. у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду до встановленої норми.

Розмір орендної плати встановлюється пропорційно вартості об'єкта оренди відповідно до його цільового призначення..

При укладені договору оренди від 25.10.01р., орендовані приміщення передавалися для використання під офіс, орендна ставка становила 10%.

За згодою сторін орендарем була проведена реконструкція і капітальний ремонт орендованих приміщень, в результаті чого змінилося їх цільове використання. Фактично, як свідчать матеріали справи, орендовані приміщення використовуються ПП “Іва-плюс” під сауну, басейн, кухню та інше.

Постановою КМУ від 27.12.06 № 1846 внесено зміни до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного та комунального майна № 786 від 04.10.95р., зокрема, орендна ставка за використання майна під розміщення сауни, тренажерного залу становить 25%

Листом від 20.02.07р. вих. № 69 адміністрація госпіталю повідомила орендаря ПП “Іва-плюс” про необхідність перегляду умов договору відповідно до нових орендних ставок в зв'язку із змінами методики розрахунків, внесеними постановою КМУ від 27.12.06р. № 1846

Листом від 27.02.07р. вих. № 105 орендар дав згоду на перегляд договору відповідно до нових орендних ставок.

З цією метою, між Управлінням обласної ради з майнових відносин, суб'єктом підприємницької діяльності —фізичної особи Барон Г.О. ( суб'єкт оціночної діяльності) і ПП “Іва-плюс” 03.05.07р. був укладений договір на проведення незалежної оцінки вартості нежитлового приміщення площею 265 кв.м. по вул. Фонтанська дорога, 114 в м. Одесі станом на 08.05.07р.

14 травня 2007р. вказаними сторонами було підписано акт приймання-передачі робіт по оцінці, виконаний за договором від 03.05.07р. Згідно звіту вартість об'єкту оцінки - 975584грн., вартість 1 кв. м. загальної площі —3681грн.

26.06.07р. вих. № 05-02/1456 до орендаря ПП “Іва-плюс” надійшли пропозиції по підписанню додаткової угоди до договору оренди від 25.10.01р. а саме: п.1.1 стосовно того, що в оренду передається майно, вартість якого згідно з незалежною оцінкою від 08.05.07рн становить 975584грн. з метою розташування оздоровчого комплексу, який враховує сауну, басейн та інше; п 3.1 стосовно того, що розмір орендної плати відповідно до наданого розрахунку з 10.05.07р. становить 20324,67грн.

Листом від 04.07.07р. ПП “Іва-плюс” відмовився від підписання додаткової угоди, пославшись на чинність умов договору оренди від 25.10.01р, протягом 10 років і відсутність підстав для його розірвання в зв'язку з не переукладенням.

Тобто, орендар відмовився від виконання обов'язків, покладених на нього договором оренди та законодавством, не визнавши права орендодавця і власника орендованого майна на внесення змін до спірного договору.

Як підставно зазначив скаржник, спірний договір укладено з метою ефективного використання майна спільної власності територіальних громад області та поповнення коштів обласного бюджету.

Додаткова угода до договору оренди від 25.10.01р., передбачала умови щодо цільового використання орендованого майна і розміру орендної плати в зв'язку із змінами в законодавстві. Між тим, орендарем не визначено ставлення до запропонованих змін в договір (п 1.1, 3.1), не надано своїх пропозицій в цій частині, а взагалі відмовлено від внесення будь-яких змін в договір оренди.

Таким чином, орендар відмовився від перегляду орендної плати відповідно до використання майна, яка змінилося з 2002р. і продовжує використовувати об'єкт оренди з порушенням умов договору не для розміщення офісу, а під сауну, тренажерний зал.

За таких обставин, позивач правомірно звернувся до господарського суду з вимогами про розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 25.10.01р., і виселення орендаря.

Господарський суд помилково визначився про відсутність підстав для розірвання договору оренди з посиланням на ст 188 ГКУ.

Використання приміщення не за його цільовим призначенням ( п 4.1 договору оренди) визначено сторонами як підстава для розірвання договору.

Відмова орендаря від внесення змін в договір оренди щодо цільового використання майна, які, в свою чергу, тягнуть зміни по розрахунку орендної плати, є відмовою від належного виконання зобов'язань за договором, що є підставою для дострокового розірвання договору оренди.

Висновок суду про те, що у сторін за договором оренди є розбіжності щодо розміру орендної плати, а не щодо зміни цільового використання не підтверджено матеріалами справи і спростовується вищевикладеним.

За таких обставин, постановлене в справі судове рішення не можна вважати законним та обґрунтованим, а тому воно підлягає скасуванню.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 103-105 ГПК України,

колегія суддів постановила:

1. Апеляційні скарги задовольнити;

2. Розірвати договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 265 кв.м. розташованого за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 114, укладений 25 жовтня 2001р. між Одеським обласним госпіталем інвалідів війни та ПП “Іва-плюс”;

3. Виселити ПП “Іва-плюс” із орендованих нежитлових приміщень загальною площею 265 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 114.

4. Стягнути з ПП “Іва-плюс” на користь Одеського обласного госпіталю інвалідів ВВВ 127грн.50коп. витрат по держмиту ( в т. ч. і за апеляційне провадження), 118грн —на ІТЗ судового процесу.

5. Стягнути з ПП “Іва- плюс” на користь Управління обласної Ради з майнових відносин —42грн.50коп —держмита за апеляційне провадження.

6. Доручити господарського суду Одеської області видати відповідні накази.

Головуючий суддя                                                                      Т.А. Величко

Судді                                                                                                    Л.І. Бойко

А.М. Жукова