ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

08.12.08 р.                     Справа № 33/156пд

Суддя господарського суду Донецької області Новікова Р.Г., при секретарі судового засідання Вороному Д.О., розглянув у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Підприємства «ВЛАДІСЛАВА» Всеукраїнської організації інвалідів «Союз організації інвалідів України» м. Краматорськ

до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області м. Донецьк

про тлумачення змісту цивільного правочину

за участю представників:

від позивача: не з’явився

від відповідача: Маркуц Г.В. – за дов. №22 від 04.03.2008р.

на підставі статті 77 Господарського процесуального кодексу України в судовому засіданні проголошувалась перерва з 12.11.2008р. по 25.11.2008р., з 25.11.2008р. по 08.12.2008р.

СУТЬ СПОРУ: Підприємство «ВЛАДІСЛАВА» Всеукраїнської організації інвалідів «Союз організації інвалідів України» м. Краматорськ звернулось до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області м. Донецьк з позовом про тлумачення змісту договірних умов, викладених у пунктах 5.3, 5.4, 5.8, 5.10, абзацу 7 пункту 10.8 договору №753/2001 оренди нерухомого майна – нежитлового приміщення площею 953,6м2, розташованого за адресою: 84313, Донецька область, м. Краматорськ, бульвар Машинобудівників, 32, укладеного між Підприємством «ВЛАДІСЛАВА» Всеукраїнської організації інвалідів «Союз організацій інвалідів України» та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Донецькій області 26.03.2001р.

В обґрунтування заявлених вимог позивач посилається на положення статей 202, 203, 213, 637 та 640 Цивільного кодексу України.

Позивач вказує на те, що внаслідок різного тлумачення умов договору оренди №753/2001 від 26.03.2001р. та неоднозначного застосування правових положень правочину, виникають цивільно-правові спори між сторонами.

Тому просив надати визначення того, за яких умов – тобто істотних, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору, чи взагалі будь-яких – договір оренди може припинити свою дію у разі порушення однією з сторін договірних зобов’язань; пункту щодо визначення змісту термінів «забезпечення» та «здійснення» як основоположних договірних умов по збереженню орендованого майна, запобіганню його пошкодженню і псуванню, здійснення заходів протипожежної безпеки; пунктів 5.3 та щодо визначення змісту та обсягу юридичних зобов’язань для досягнення тих результатів, настання яких суб’єктивно передбачалося кожною із сторін при укладенні цієї угоди, тобто підтримання такого технічного стану об’єкта оренди, який фактично мав місце на момент укладення договору оренди та приймання орендарем від орендодавця об’єкта, чи виконання нездійснених орендодавцем поліпшень об’єкта оренди до приведення його до ідеального технічного стану і подальше підтримання його в такому стані; пункту щодо визначення порядку укладення між орендарем і балансоутримувачем вищенаведеного договору, а також визначення зобов’язання орендаря відносно вчинення можливих дій у разі ухилення балансоутримувача від укладення цього договору; пункту щодо визначення того, чи має перевірка орендодавцем об’єкта оренди на практиці відбуватися особою, спеціально уповноваженою на це орендодавцем відповідним документом з визначенням підстав проведення перевірки, її критеріїв чи меж, обсягу та змісту, тобто з таким визначенням повноважень, яке б досить чітко дозволило б встановити відсутність самовільного присвоєння конкретною фізичною особою владних повноважень чи зловживань з боку цієї особи своїми повноваженнями або їх перевищення за межами наданих їй посадових прав, чи, навпаки, така перевірка може здійснюватися взагалі будь-якою особою без визначення критеріїв чи меж, обсягу або змісту її повноважень і лише на підставі її трудових відносин з Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Донецькій області та прийнятого орендодавцем розпорядження загального змісту про проведення перевірки об’єкта оренди без зазначення особи, що має здійснювати перевірку, та її повноважень.

У поясненнях, наданих до суду 13.11.2008р., відповідач не погодився із заявленими вимогами та наполягав на їх безпідставності.

Пункт 10.8 договору оренди №753/2001 від 26.03.2001р. чітко визначає підстави, за яких припиняється договір оренди. Стаття 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №98/95-ВР від 14.03.1995р. також наводить перелік обставин, за яких договір припиняє свою дію.

Пунктом 1 частини 1 статті 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №98/95-ВР від 14.03.1995р. встановлено, що до складу істотних умов належать обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Статтею 18 вищевказаного закону визначено, що орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.

Стаття 181 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №98/95-ВР від 14.03.1995р. передбачає, що поточний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендарем за його рахунок. Ані пункт 5.4 договору оренди №753/2001 від 26.03.2001р., ані закон не містять в собі вказівок на приведення об’єкту оренди до ідеального стану.

З точки зору відповідача, твердження позивача про укладення відповідного договору з балансоутримувачем шляхом надіслання йому пропозиції (оферти) не відповідає дійсності, оскільки відповідно до пункту 2 статті 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №98/95-ВР від 14.03.1995р. укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов має відповідати типовому договору оренди.

Згідно пункту 5.13 типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом Фонду державного майна України №1774 від 23.08.2000р., орендар зобов'язується здійснювати витрати, пов'язані з утриманням орендованого майна. Протягом 15 робочих днів після підписання цього договору укласти з балансоутримувачем орендованого майна договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю.

За приписами чинного законодавства на Фонд державного майна України та його регіональні відділення і представництва покладені функції контролю за використанням майна, переданого в оренду.

Наказом від 20.02.2008р. в.о. голови Фонду державного майна України затверджений штатний розпис Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області, в якому визначено, що до складу регіонального відділення входять відділ обліку звітності та контролю за договорами оренди нерухомого майна та відділ перевірок державного майна. На ці відділи покладений обов’язки з контролю управління державним майном, його збереження та ефективності його використання, обстеження об'єкту оренди, здійснення контролю за виконанням орендарями умов договорів оренди нерухомого майна.

Під час укладення договору оренди позивач прийняв всі умови договору, про що свідчить підпис позивача на договорі оренди №753/2001 від 26.03.2001р.

В заяві про уточнення позовних вимог №128 від 13.11.2008р., позивач просив суд надати висновок з тлумачення договірних умов, викладених в договорі оренди №753/2001 від 26.03.2001р.

- пункту 5.3 щодо визначення змісту та обсягу юридичних зобов’язань, за якими орендаря було зобов’язано до вжиття у межах наявних чи потенційних суб'єктивних можливостей необхідного та достатнього кола залежних від нього заходів, спрямованих на забезпечення збереження орендованого майна, забезпечення запобігання його пошкодження і псування, здійснення заходів протипожежної безпеки;

- пунктів 5.3 та 5.4 щодо визначення змісту та обсягу юридичних зобов’язань, за якими орендаря було зобов’язано до підтримання такого технічного стану об’єкта оренди, який фактично мав місце на момент укладення договору оренди та приймання орендарем від орендодавця об’єкта, без зобов’язання до усунення тих технічних недоліків об’єкта оренди, які виникли ще до укладення договору;

- пункту 5.8 щодо зобов’язання орендаря до укладення з балансоутримувачем договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг лише з моменту отримання балансоутримувачем статусу юридичної особи, а разі ухилення балансоутримувача від укладення цього договору - наявності у орендаря суб’єктивного права на самостійне укладення відповідних договорів з отримання комунальних послуг з обслуговування об'єкта оренди;

- пункту 5.10 щодо визначення обов’язку орендаря не чинити перешкод при перевірці правильності використання орендованого майна особами, спеціально уповноваженими на це орендодавцем з визначенням змісту, обсягу, характеру і кола наданих для цього повноважень, підстав проведення перевірки, її критеріїв чи меж;

- пункту 10.8 щодо визначення того, що договір оренди може припинити свою дію лише в разі такого істотного порушення однією із сторін своїх договірних зобов’язань, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Заслухавши доводи сторін, дослідивши наявні докази у справі, ознайомившись з правовою позицією сторін, що викладена письмово, наявна у матеріалах справи, господарський суд встановив:

Регіональним відділенням Фонду державного майна по Донецькій області (далі – орендодавець) та Підприємством «Владислава» Всеукраїнської організації інвалідів «Союз організації інвалідів України» (далі – орендар) був підписаний договір оренди №753/2001 від 26.03.2001р., згідно якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно – нежитлове приміщення, що знаходиться в одноповерховому будинку площею 953,6м2, розташоване за адресою – 84313, м. Краматорськ, бульвар Машинобудівників, 32, та перебуває на балансі Інституту підвищення кваліфікації та перепідготовки кадрів м. Краматорськ (далі – балансоутримувач).

Майно передається в оренду з метою організації робочих місць для інвалідів, для виробництва цвяхів та акумуляторів.

В акті прийому-передачі від 26.03.2001р., підписаному обома представниками сторін без заперечень та зауважень, був зафіксований факт передачі нежитлового приміщення що знаходиться в одноповерховому будинку площею 953,6м2, розташоване за адресою – 84313, м. Краматорськ, бульвар Машинобудівників, 32, що знаходиться на балансі Інституту підвищення кваліфікації та перепідготовки кадрів м. Краматорськ.

Позивач звернувся з позовом про надання тлумачення умов договору, посилаючись на різне трактування сторонами та неоднозначне застосування правових положень правочину.

Відповідно до статті 213 Цивільного кодексу України на вимогу однієї або обох сторін суд може постановити рішення про тлумачення змісту правочину.

При тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів.

Якщо буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів не дає змоги з'ясувати зміст окремих частин правочину, їхній зміст встановлюється порівнянням відповідної частини правочину зі змістом інших його частин, усім його змістом, намірами сторін.

Якщо за правилами, встановленими частиною третьою цієї статті, немає можливості визначити справжню волю особи, яка вчинила правочин, до уваги беруться мета правочину, зміст попередніх переговорів, усталена практика відносин між сторонами, звичаї ділового обороту, подальша поведінка сторін, текст типового договору та інші обставини, що мають істотне значення.

Таким чином, при тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів.

Відповідно до статті 637 Цивільного кодексу України у разі тлумачення умов договору можуть враховуватися також типові умови (типові договори), навіть якщо в договорі немає посилання на ці умови.

Слід зауважити, що за змістом статті 213 Цивільного кодексу України тлумачення не може створювати, натомість тільки роз’яснювати вже існуючі умови договору.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. При цьому, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №98/95-ВР від 14.03.1995р. орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.

Статтею 181 вищевказаного Закону також встановлено, що поточний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. Капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.

Якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право - відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

За приписами статей 32 та 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №98/95-ВР від 14.03.1995р. контроль за використанням майна, переданого в оренду (крім іншого окремого індивідуально визначеного майна), покладається на органи, які відповідно до цього Закону здійснюють державну політику у сфері оренди, зокрема, Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо державного майна.

Як вбачається зі змісту договору оренди №753/2001 від 26.03.2001р. пункти 5.3, 5.4, 5.8 та 5.10 містяться в розділі 5 договору, який визначає перелік обов’язків орендаря:

-          пункт 5.3 - „орендар зобов’язується забезпечити збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, здійснювати заходи протипожежної безпеки”.

В даному випадку на орендаря покладається обов’язок підтримувати найняте майно в справному стані, запобігаючи його пошкодженню, псуванню, а також здійснювати заходи протипожежної безпеки відповідно до норм Закону України «Про пожежну безпеку» №3745-XII від 17.12.1993р.

-          пункт 5.4 – „орендар зобов’язується своєчасно здійснювати поточний та інші види ремонтів орендованого майна”.

Відповідно до положень чинного законодавства існують поточний та капітальний види ремонтів. Згідно із пунктом 5.4 договору на орендаря покладений обов’язок за свій рахунок здійснювати поточний та інші види ремонтів орендованого майна, спрямовані на попередження передчасного зносу і виходу з ладу предмета оренди.

-          пункт 5.8 - орендар зобов’язується укласти з балансоутримувачем орендованого майна договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю (з дотриманням типового договору, затвердженого наказом Фонду державного майна України №1774 від 23.08.2000р.)

Даний пункт договору слід розуміти як прямий обов’язок орендаря укласти з балансоутримувачем орендованого майна в порядку, визначеному чинним законодавством, договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю з дотриманням положень типового договору, затвердженого наказом Фонду державного майна України №1774 від 23.08.2000р.

-          пункт 5.10 – „орендар зобов’язується не чинити перешкод при перевірці орендодавцем правильності використання орендованого майна”.

В контексті цього договору орендар зобов’язаний не перешкоджати проведенню перевірки Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Донецькій області м. Донецьк правильності використання орендованого майна (нежитлового приміщення що знаходиться в одноповерховому будинку площею 953,6м2, розташоване за адресою – 84313, м. Краматорськ, бульвар Машинобудівників, 32, та перебуває на балансі Інституту підвищення кваліфікації та перепідготовки кадрів м. Краматорськ).

-          абзац 7 пункту 10.8 – „чинність договору припиняється у разі порушення цього договору, у тому числі наявності заборгованості по орендній платі понад трьох місяців, а також у разі невиконання орендарем взятого на себе зобов’язання щодо страхування орендованого майна протягом одного місяця з дати укладення договору”.

Як вбачається з аналізу цього абзацу сторони визначили підстави припинення чинності договору – порушення умов договору, зокрема, наявність заборгованості по орендній платі понад трьох місяців, а також у разі невиконання орендарем взятого на себе зобов’язання щодо страхування орендованого майна протягом одного місяця з дати укладення договору.

Судові витрати підлягають розподілу в порядку, передбаченому статтею 49 Господарського процесуального кодексу України.

За приписами статті 49 вищенаведеного кодексу встановлено, що державне мито, від сплати якого позивач у встановленому порядку звільнений, стягується з відповідача в доход бюджету пропорційно розміру задоволених вимог, якщо відповідач не звільнений від сплати державного мита.

В даному випадку, згідно статті 4 Декрету Кабінету Міністрів України „Про державне мито” №7-93 від 21.01.1993р., позивач та відповідач звільнені від сплати державного мита.

Згідно із Порядком оплати витрат з інформаційно-технічного забезпечення судових процесів, пов'язаних з розглядом цивільних та господарських справ, та їх розмірів, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України №1258 від 21.12.2005р. розмір витрат з інформаційно-технічного забезпечення судового процесу, пов'язаних з розглядом господарських справ становить 118грн.

Пунктом 34 статті 7 Закону України „Про Державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів України” №107-VI від 28.12.2007р. встановлено, що джерелами формування спеціального фонду Державного бюджету України на 2008 рік у частині доходів є надходження від оплати витрат з інформаційно-технічного забезпечення розгляду справ у судах.

Витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу не належать до категорії державного мита, є окремим платежем, і покладаються на обидві сторони пропорційно.

Керуючись нормами статей 213 та 637 Цивільного кодексу України, статті 4 Декрету Кабінету Міністрів України „Про державне мито” №7-93 від 21.01.1993р., Закону України „Про Державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів України” №107-VI від 28.12.2007р., статтями 1, 2, 4, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 21, 22, 33, 34, 35, 36, 49, 82, 83, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд –

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги Підприємства «ВЛАДІСЛАВА» Всеукраїнської організації інвалідів «Союз організації інвалідів України» м. Краматорськ до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області м. Донецьк про тлумачення змісту договірних умов, викладених у пунктах 5.3, 5.4, 5.8, 5.10, абзацу 7 пункту 10.8 договору оренди №753/2001 від 26.03.2001р., укладеного між Підприємством «ВЛАДІСЛАВА» Всеукраїнської організації інвалідів «Союз організацій інвалідів України» та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Донецькій області – задовольнити.

Надати тлумачення пунктів 5.3, 5.4, 5.8, 5.10, абзацу 7 пункту 10.8 договору оренди №753/2001 від 26.03.2001р.:

-          пункт 5.3 - на орендаря покладається обов’язок підтримувати найняте майно в справному стані, запобігаючи його пошкодженню, псуванню, а також здійснювати заходи протипожежної безпеки відповідно до норм Закону України «Про пожежну безпеку» №3745-XII від 17.12.1993р.

-          пункт 5.4 - на орендаря покладений обов’язок за свій рахунок здійснювати поточний та інші види ремонтів орендованого майна, спрямовані на попередження передчасного зносу і виходу з ладу предмета оренди.

-          пункт 5.8 - визначений прямий обов’язок орендаря укласти з балансоутримувачем орендованого майна в порядку, визначеному чинним законодавством, договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю з дотриманням положень типового договору, затвердженого наказом Фонду державного майна України №1774 від 23.08.2000р.

-          пункт 5.10 - орендар зобов’язаний не перешкоджати проведенню перевірки Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Донецькій області м. Донецьк правильності використання орендованого майна (нежитлового приміщення що знаходиться в одноповерховому будинку площею 953,6м2, розташоване за адресою – 84313, м. Краматорськ, бульвар Машинобудівників, 32, та перебуває на балансі Інституту підвищення кваліфікації та перепідготовки кадрів м. Краматорськ)

-          абзац 7 пункт 10.8 - сторони визначили підстави припинення чинності договору – порушення умов договору, зокрема, наявність заборгованості по орендній платі понад трьох місяців, а також у разі невиконання орендарем взятого на себе зобов’язання щодо страхування орендованого майна протягом одного місяця з дати укладення договору.

Стягнути з Підприємства «ВЛАДІСЛАВА» Всеукраїнської організації інвалідів «Союз організації інвалідів України» м. Краматорськ (84301, м. Краматорськ, вул.. Румянцева, 31, ) на користь державного бюджету суму витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в розмірі 59грн.

Стягнути з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області м. Донецьк (83000, м. Донецьк, вул. Артема 97, ) на користь державного бюджету суму витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в розмірі 59грн.

Видати накази після набрання чинності рішенням.

В судовому засіданні від 08.12.2008р. проголошено повний текст рішення.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня прийняття рішення. Рішення може бути оскаржено протягом десяти днів з дня його прийняття до Донецького апеляційного господарського суду.

Суддя