П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

2 вересня 2008 року

м.  Київ

Судова палата у господарських справах

Верховного Суду України у складі:

головуючого

Барбари В.П.,

суддів:

Гуля В.С., Колесника П.І.,
Потильчака О.І., Черногуза Ф.Ф., Шицького І.Б., Щотки С.О.,

за участі представника

суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи
ОСОБА_1 -

ОСОБА_2,

розглянувши
у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу суб'єкта підприємницької
діяльності - фізичної особи ОСОБА_1 на постанову Вищого господарського суду
України від 28 травня 2008 року у справі №25-16/394-06-10570 за позовом Фонду
комунального майна Ізмаїльської міської ради до суб'єкта підприємницької
діяльності - фізичної особи ОСОБА_1, треті особи: Управління містобудування та
архітектури Ізмаїльської міської ради, виконавчий комітет Ізмаїльської міської
ради - про дострокове розірвання договору оренди,

в с т а н о в и л а:

У жовтні 2006 року Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради (далі
- ФКМ Ізмаїльської міськради) звернувся у суд із позовом до суб'єкта
підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1 (далі - СПД - ФО ОСОБА_1)
про дострокове розірвання договору оренди.

Позивач зазначав, що 24 березня 2006 року між ним та відповідачкою був
укладений договір оренди нерухомого майна (нежилих приміщень, що розташовані за
адресою: м. Ізмаїл, вул. Пушкіна, 58), загальною площею           31 кв. м.

Посилаючись на те, що відповідачка не виконала умови зазначеного договору
щодо зобов'язання після проведення капітального ремонту ввести до експлуатації
об'єкт оренди у двомісячний строк з моменту укладення договору, ФКМ
Ізмаїльської міськради просив на підставі статей 188, 291           ГК України, статей 10, 26 Закону
України „Про оренду державного та комунального майна” задовольнити позов.

У листопаді 2006 року СПД - ФО ОСОБА_1 звернулась із зустрічним позовом до
ФКМ Ізмаїльської міськради про визнання договору оренди нерухомого майна від 24
березня 2006 року дійсним, посилалась на те, що даний договір укладено у
письмовій формі, відбулось його часткове виконання, але ФКМ Ізмаїльського
міськради ухиляється від нотаріального посвідчення вказаної угоди.

Рішенням господарського суду Одеської області від 10 січня 2007 року в задоволенні
позову ФКМ Ізмаїльської міськради та в задоволенні зустрічного позову СПД - ФО
ОСОБА_1 відмовлено.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 3 квітня 2007
року вказане рішення місцевого господарського суду залишено без змін.

Постановою Вищого господарського суду України від 27 червня          2007 року постанова Одеського
апеляційного господарського суду від                   3 квітня 2007 року та
рішення господарського суду Одеської області від              10 січня 2007 року скасовані в
частині відмови в задоволенні позову ФКМ Ізмаїльської міськради до СПД - ФО
ОСОБА_1 про дострокове розірвання договору оренди, а справу в цій частині
передано на новий розгляд до суду першої інстанції.

Останнім рішенням господарського суду Одеської області від               19 листопада 2007 року позов ФКМ
Ізмаїльської міськради задоволено. Розірвано договір оренди нерухомого майна
від 24 березня 2006 року № 539, укладений між ФКМ Ізмаїльської міськради та СПД
- ФО            ОСОБА_1.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від                   5 лютого 2008 року рішення
господарського суду Одеської області від               19 листопада 2007 року скасовано
та відмовлено в задоволенні позову.

Постановою Вищого господарського суду України від 28 травня         2008 року постанову Одеського
апеляційного господарського суду від              5 лютого 2008 року скасовано, а
рішення господарського суду Одеської області від 19 листопада 2007 року
залишено в силі.

Ухвалою колегії суддів Верховного Суду України від 31 липня             2008 року за касаційною скаргою
СПД - ФО ОСОБА_1 порушено провадження з перегляду у касаційному порядку
постанови Вищого господарського суду України від 28 травня 2008 року.

У касаційній скарзі ставиться питання про скасування постанови Вищого
господарського суду України від 28 травня 2008 року з підстав її
невідповідності рішенням Верховного Суду України з питань застосування норм
матеріального та процесуального права, а також різного застосування Вищим
господарським судом України одного й того ж положення закону в аналогічних
справах.

Управління містобудування та
архітектури Ізмаїльської міської ради, виконавчий комітет Ізмаїльської міської
ради та ФКМ Ізмаїльської міської ради не використали наданого законом права на
участь своїх представників у судовому засіданні.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника       СПД - ФО ОСОБА_1, розглянувши доводи
касаційної скарги та перевіривши матеріали справи, Судова палата вважає, що
касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Задовольняючи позовні вимоги про розірвання договору оренди нерухомого
майна від 24 березня 2006 року, суд першої інстанції, з яким погодився Вищий
господарський суд України, виходив із того, що СПД - ФО ОСОБА_1 припустилася істотного
порушення умов договору, оскільки не виконала взятих на себе зобов'язань щодо
здійснення капітального ремонту та введення об'єкту до експлуатації в
обумовлений договором строк.

Проте з таким висновком погодитися
не можна.

Суди попередніх інстанцій установили, що 24 березня 2006 року між сторонами
було укладено у простій письмовій формі договір оренди нерухомого майна,
відповідно до умов якого ФКМ Ізмаїльської міськради передав, а СПД - ФО ОСОБА_1
прийняла у тимчасове володіння та користування (строком на 10 років) з метою
здійснення торговельної діяльності нежилі приміщення, що розташовані за  адресою: м. Ізмаїл,             вул. Пушкіна, 58, загальною площею
31 кв. м.

Підставою для укладення цього договору був протокол конкурсної комісії від
9 грудня 2005 року, відповідно до якого СПД - ФО ОСОБА_1 визнана переможцем
конкурсу на право оренди об'єкту комунальної власності.

Умовами договору оренди на СПД - ФО ОСОБА_1 зокрема покладено обов'язок
своєчасно вносити орендну плату, забезпечити вбирання та благоустрій прилеглої
території, провести капітальний ремонт об'єкта оренди у відповідності з
проектно-кошторисною документацією, узгодженою з балансоутримувачем, та ввести
його в експлуатацію у двохмісячний термін з моменту укладення договору оренди,
відшкодувати ФДМ витрати по експертній оцінці об'єкту оренди, укласти договір
на відшкодування затрат по сплаті податку на землю.

На ФДМ Ізмаїльської міськради покладено обов'язок не перешкоджати орендарю
користуватись об'єктом оренди, контролювати стан об'єкта та надходження
орендної плати.

5 липня 2006 року інженером відділу оренди ФКМ Ізмаїльської міськради
здійснено огляд об'єкту оренди, переданого за договором від             24 березня 2006 року, та
встановлено, що після проведеного ремонту приміщення, яке є об'єктом оренди, в
експлуатацію не введено.

12 липня 2006 року ФДМ Ізмаїльської міськради повідомив відповідачку про
розірвання договору оренди нерухомого майна у зв'язку з невиконанням орендарем
зобов'язання щодо введення в експлуатацію об'єкту оренди після проведеного
капітального ремонту. На претензію позивача відповідачка відповіді не надала.

Проте, як правильно встановлено Одеським апеляційним господарським судом,
виконуючи умови договору, відповідачка уклала договір на виконання капітального
ремонту орендованого приміщення,
29 березня 2006 року уклала з балансоутримувачем договір на виконання
технічного нагляду за проведенням капітального ремонту, узгодила з ДАБК
проведення капітального ремонту орендованого приміщення, виконала передбачені
роботи, а балансоутримувач прийняв ці роботи без будь-яких зауважень.

Також судом апеляційної інстанції встановлено, що відповідно до Порядку
прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого
постановою Кабінету Міністрів України № 1243 від 22 вересня 2004 року,
відповідачка подала заяву до начальника Управління архітектури та
містобудування Ізмаїльської міськради про призначення державної комісії по
прийманню в експлуатацію об'єкта після ремонту, яка не була розглянута внаслідок
бездіяльності Управління архітектури та містобудування Ізмаїльської міськради.

Отже, під час розгляду справи апеляційний господарський суд дійшов
обґрунтованого та законного висновку про те, що СПД - ФО ОСОБА_1 не порушувала
зобов'язань, взятих на себе за вищезазначеним договором, оскільки невиконання
умов вказаної угоди щодо введення об'єкта оренди в експлуатацію після
проведеного ремонту в установлений строк сталося не з її вини.

Враховуючи викладене, постанова суду касаційної
інстанції, якою залишено в силі рішення суду першої інстанції, підлягає
скасуванню.

Водночас не можна залишити в силі постанову Одеського апеляційного
господарського суду від 5 лютого 2008 року, оскільки, відмовляючи у позові, суд
апеляційної інстанції виходив із того, що позивачем не доведено обґрунтованості
своїх вимог, а відтак оспорюваний договір є дійсним.

Проте з цим не можна погодитися, виходячи з наступного.

Згідно з вимогами частини 1 статті 43 ГПК України господарський суд оцінює
докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному
і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх
сукупності, керуючись законом.

Відповідно до частини 6 статті 283 ГК України до відносин оренди
застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням
особливостей, передбачених цим Кодексом.

За статтею 793 ЦК України договір оренди будівлі або іншої капітальної
споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає
нотаріальному посвідченню.

Статтею 794 вищезазначеного Кодексу передбачено, що договір найму будівлі
або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше
ніж на три роки, підлягає державній реєстрації.

За частиною 1 статті 210 Кодексу такі правочини є
вчиненими з моменту їх державної реєстрації.

Розглядаючи спір, ні суди першої та касаційної інстанцій, ні суд
апеляційної інстанції не встановили, чи дотримано сторонами вимог закону щодо
нотаріального посвідчення та державної реєстрації оспорюваного договору оренди,
оскільки невиконання цих вимог тягне за собою нікчемність даного правочину.

Хоча дослідження вказаної обставини має істотне значення для правильного
вирішення спору, суди на неї уваги не звернули та залишили без належної
правової оцінки.

З урахуванням наведеного всі постановлені у справі судові рішення
підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої
інстанції.

Виходячи з викладеного та керуючись статтями 11117-11121
Господарського процесуального кодексу України, Судова палата у господарських
справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а:

Касаційну скаргу суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи
ОСОБА_1 задовольнити.

Постанову Вищого господарського суду України від 28 травня         2008
року, постанову Одеського апеляційного господарського суду від            5 лютого 2008 року та рішення господарського суду Одеської області від           19 листопада 2007 року скасувати, а справу передати на новий розгляд до
суду першої інстанції.

Постанова є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                          В.П.
Барбара

Судді:                                                                                    В.С.
Гуль

П.І. Колесник

О.І. Потильчак

Ф.Ф.
Черногуз

І.Б. Шицький

С.О. Щотка