СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Постанова

Іменем України

11 лютого 2008 року

Справа № 2-29/15443-2007

Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді                                                  Дугаренко О.В.,

суддів                                                                      Котлярової О.Л.,

Фенько Т.П.,

за участю представників сторін:

позивача: Попович Ігор Ярославович, довіреність № б/н від 30.01.2008 (Товариство з обмеженою відповідальністю "Кримський торговий комплекс "Абсолют");

відповідача: не з'явився (Сакська міська рада);

третьої особи: не з'явився (Сакський міський відділ земельних ресурсів;

прокурора: Зотова Аліса Леонідівна, посвідчення № 319 від 11.08.03 (прокурор міста Севастополя)

розглянувши апеляційну скаргу Сакської міської ради на рішення господарського суду Автономної Республіки Крим (суддя Башилашвілі О.І.) від 12 грудня 2007 року у справі №2-29/15443-2007

за позовом           Товариства з обмеженою відповідальністю "Кримський торговий комплекс "Абсолют" (вул. Радянська, 2,Саки,96500)

до           Сакської міської ради (вул. Леніна, 15,Саки,96500)

Сакського міського відділу земельних ресурсів (вул. Курортна, 25,Саки,96500)

про визнання права на викуп землі

ВСТАНОВИВ:

Згідно з рішенням Сакської міської ради від 12 липня 2002 року ТОВ КТК «Абсолют»було дозволено проведення попереднього вибору земельної ділянки (водна гладінь) під будівництво культурно –розважального комплексу по вул. Морська, 4 в м. Саки.

На підставі рішення Сакської міської ради від 30 листопада 2004 року було вирішено узгодити ТОВ «КТК «Абсолют»зміну назви об'єкта будівництва (культурно –розважальний комплекс) на міні –пансіонат зі зміною цільового призначення земельної ділянки, що надається в оренду.

Рішенням Сакської міської ради №39 від 17.02.2005р. «Про затвердження матеріалів технічного звіту з винесення в натурі проекту землеустрою з відведення земельної ділянки ТОВ «КТК «Абсолют»під будівництво і обслуговування міні –пансіонату по вул. Морська, 4»було вирішене: затвердити матеріали технічного звіту з винесення в натурі проекту землеустрою з відведення земельної ділянки ТОВ «КТК «Абсолют»під будівництво і обслуговування міні –пансіонату по вул. Морська, 4, площею 3 000 кв.м., із земель Сакської міської ради, не наданих у власність або постійне користування; передати ТОВ «КТК «Абсолют»в оренду строком на 25 років земельну ділянку площею 3 000 кв.м. із земель Сакської міської ради, не наданих у власність або постійне користування під будівництво і обслуговування міні –пансіонату по вул. Морська, 4 в м. Саки.

На підставі вищезазначеного рішення між Сакською міською радою (Орендодавець) і ТОВ «КТК «Абсолют»(Орендар) 15 квітня 2005 року був укладений договір оренди земельної ділянки, згідно з п. 1 якого Орендодавець передав, а Орендар прийняв у володіння і користування земельну ділянку строком на 25 років площею 3 000 кв.м. (кадастровий номер 000050138), яка розташована за адресою: Україна, АР Крим, м. Саки, вул. Морська, 4, під будівництво і обслуговування міні –пансіонату.

Згідно з умовами договору оренди та іншими документами (викопіювання з чергово –кадастрового плану, плану меж зон обмежень і сервітутів земельної ділянки і т.і.), об’єктом оренди між відповідачем та позивачем, була визначена земельна ділянка, що являла собою нерекультивований кар'єр, заповнений водою.

З метою виконання умов договору оренди та дотримання цільового призначення землі, позивач звернувся до Сакської міської ради з проханням дозволити засинати частину земельної ділянки, заповнену водою, з метою здійснення надалі на ньому будівництва міні –пансіонату.

Рішенням Сакської міської ради №44/6 від 31 березня 2005 року «Про розгляд клопотання ТОВ «КТК «Абсолют»було вирішено: дозволити позивачу засинати частину земельної ділянки, заповнену водою, площею згідно з проектом відведення земельної ділянки, розташованої на базі відпочинку «Прибій»за адресою: м. Саки, вул. Морська, 4 та наданої під будівництво міні –пансіонату на підставі рішення міської ради від 17.02.05р.

З метою реалізації цільового призначення договору оренди земельної ділянки, з моменту фактичного отримання земельної ділянки в користування, після виконання робіт з засипки земельної ділянки виконання звіту про інженерно –геологічні вишукування земельної ділянки, позивач приступив до здійснення господарської діяльності на земельній ділянці та почав будівництво міні –пансіонату, внаслідок чого був побудований (створений) один із об'єктів міні –пансіонату –адміністративний корпус.

Рішенням Господарського суду АР Крим від 25.06.2007р по справі №2-13/8201-2007 за ТОВ «КТК «Абсолют»було визнано право власності на об'єкт нерухомості - нежилі будівлі, розташовані на земельній ділянці площею 3000м2, кадастровий номер 000050138, за адресою: м. Саки, вул. Морська, 4, сектор 12, домоволодіння 1 «ж»у складі наступних будов і споруд: літ. «А», головне, загальною площею 7,0м2; літ. «Б»сторожка, загальною площею 6,2м2.

Зазначене рішення Господарського суду АР Крим від 25.06.2007р по справі №2-13/8201-2007 набрало законної сили і КРП «БРТІ м. Євпаторія»було зареєстровано право власності на вищезгаданий об'єкт нерухомості за ТОВ «КТК «Абсолют», що підтверджується витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 19.07.2007р за № 15296879.

07 серпня 2007 року ТОВ «Кримський інститут оцінки землі»за замовленням позивача був складений звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки ТОВ «КТК «Абсолют»площею 3000м2, кадастровий номер 000050138 за адресою: м. Саки, вул. Морська, 4, за висновком якого, оціночна вартість вказаної земельної ділянки станом на дату оцінки була визначена 430860,00грн.

Зазначений звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки отримав позитивний висновок державної експертизи землевпорядної документації при Рескомземі АРК від 20.08.2007р №4805/21.

Маючи наміри придбати у власність орендовану земельну ділянку ТОВ «КТК «Абсолют»звернулося 26.09.2007р на адресу Сакської міської ради з відповідною заявою, до якої був прикладений повний пакет документів, передбачений нормами ст. 128 ЗК України, в якій позивач просив продати земельну ділянку площею 3000м2, кадастровий номер 000050138 за адресою: м. Саки, вул. Морська, 4, шляхом викупу ТОВ «КТК «Абсолют», як власником розташованого на цій ділянці об'єкта нерухомості, і, з врахуванням проведених невід’ємних поліпшень земельної ділянки.

У встановлений законом місячний термін вказана заява відповідачем розглянута не була, що і з’явилось підставою звернення останнього до суду за захистом права на викуп земельної ділянки.

В подальшому, рішенням Сакської міської ради від 16.11.2007р №33 був затверджений перелік земельних ділянок, що планується до приватизації, до числа яких також була включена спірна земельна ділянка.

В період судового розгляду спору позивачем на адресу відповідача був направлений проект договору від 27.11.2007р купівлі-продажу земельної ділянки площею 3000м2 (кадастровий номер 000050138) за адресою: м. Саки, вул. Морська, 4, за договірною вартістю 12996грн –тобто, з врахуванням проведених позивачем невід’ємних поліпшень земельної ділянки.

Позивачем було запропоновано відповідачу підписати проект договору і два екземпляри повернути на його адресу для реєстрації, оплати грошових коштів і отримання державного акту про право власності на спірну земельну ділянку.

Відповідачем даний проект договору був розглянутий і в його укладенні було відмовлено, про що позивача було повідомлено в листі від 30.11.2007р (вих №02.1-24/217) з мотивів відсутності доказів проведення державної землевпорядної експертизи щодо ринкової грошової оцінки земельної ділянки.

З метою встановлення обставин, які потребують спеціальних пізнань, у ході підготовки справи до судового розгляду, за ініціативою суду першою інстанції була призначена та проведена судова будівельно-технічна експертиза.

У висновку експерта від 22.11.2007р (ПП „Фірма „Амата”), зазначено, що поліпшення, проведені ТОВ «КТК «Абсолют»за рахунок власних коштів на підставі договорів з підрядниками за актами приймання виконаних робіт є фактичними поліпшеннями земельної ділянки площею 3000м2 (кадастровий номер 000050138) за адресою: м. Саки, вул. Морська, 4, яка знаходиться в орендному користуванні позивача.

При цьому, за наслідками співставлення підрядної документації та обсягу виконаних позивачем робіт, у звіті експерта міститься висновок про те, що дійсна вартість проведених ТОВ «КТК «Абсолют»за рахунок власних коштів невід’ємних поліпшень земельної ділянки площею 3000м2 (кадастровий номер 000050138) за адресою: м. Саки, вул. Морська, 4, складає 417864,00грн.

Після дослідження матеріалів справи та наданих сторонами доказів, вислухавши пояснення прокурора та представника позивача, судова колегія вважає, що позовні вимоги ТОВ «КТК «Абсолют»засновані на законі та підлягають задоволенню з наступних підстав.

Через ст. 12 ЗК України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належать, у тому числі, повноваження щодо розпорядження землями територіальної громади.

Згідно ч.2 ст. 127 ЗК України продаж земельних ділянок державної і комунальної власності громадянам і юридичним особам здійснюється на конкурентній основі (аукціон, конкурс), окрім викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, які є власністю покупців цих ділянок, в яких відсутні акції (частки, паї), належні державі.

На підставі п.2 ст. 128 ЗК України юридичні особи, зацікавлені в придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу міської ради, в якій вказується бажане місце розташування земельної ділянки, цільове призначення, її розмір, і, до заяви додаються: державний акт про право постійного користування землею або договір оренди землі; план земельної ділянки і документ про її надання у разі відсутності державного акту; свідоцтво про реєстрацію суб'єкта підприємницької діяльності.

Відповідно до ч.ч. 3, 5 ст. 128 ЗК України міська рада в місячний термін розглядає заяву і приймає рішення про продаж земельної ділянки або про відмову у продажу з вказівкою причин відмови.

Як вже було зазначено судовою колегією та підтверджується матеріалами справи, позивачем до заяви на адресу відповідача про викуп землі були прикладені всі необхідні документи та одночасно було поставлене питання про обов'язкове застосування при вирішенні питання про викуп землі положень ст. 28 Закону України «Про оренду землі», на підставі приписів якої, у разі здійснення орендарем з письмової згоди орендодавця поліпшень орендованої земельної ділянки за власний рахунок орендодавець зобов'язаний компенсувати витрати на її поліпшення, якщо інше не передбачене договором оренди.

З матеріалів справи судовою колегією вбачається, що безпосередньо з дозволу орендодавця, викладено у рішенні Сакської міської ради №44/6 від 31 березня 2005 року «Про розгляд клопотання ТОВ «КТК «Абсолют», позивачем були здійснені поліпшення земельної ділянки на суму 417864,00грн та саме в результаті цих невід’ємних поліпшень орендована земельна ділянка стала придатною для використання за цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування міні –пансіонату по вул. Морський, 4 в м. Саки, що підтверджується звітом про інженерно –геологічні дослідження, складеним Інститутом «КРИМГІІНТИЗ»та висновками судового експерта.

З огляду на викладене судова колегія доходить до висновку, що ТОВ «КТК «Абсолют», на законних підставах придбало право на викуп орендованої земельної ділянки шляхом укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки площею 3000м2, кадастровий номер 000050138 за адресою: м. Саки, вул. Морська, 4 за ціною 12996грн –тобто, за вирахуванням вартості проведених невід’ємних поліпшень.

До того ж, право викупу земельної ділянки саме позивачем, як власником розташованої на цій ділянці об’єкту нерухомості, не заперечується відповідачем, що підтверджується безпосередньо рішенням Сакської міської ради від 16.11.2007р №33.

Судова колегія не приймає до уваги заперечення апелянта з посиланням на рішення Сакської міської ради від 31.03.2005р №44/5, яким було відмовлено позивачу в проведенні рекультивації спірної земельної ділянки з відшкодуванням вартості відповідних витрат, оскільки зі змісту ст. 28 Закону України «Про оренду землі»підставою для компенсації витрат орендаря на поліпшення земельної ділянки є наявність двох факторів: згода орендодавця та відсутність вказівок в договорі про неможливість проведення такої компенсації, що є має місце в даному випадку.

Згідно зі ст. 181 ГК України господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами і скріпленого печаткою і проект договору може бути запропонований будь-якою зі сторін, а у випадку, якщо проект договору викладений як єдиний документ, він надається другій стороні не менше ніж в двох екземплярах.

При цьому, за приписами вказаної норми закону, сторона, яка отримала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір відповідно до вимог частини першої цієї статті і повертає один екземпляр договору другій стороні або посилає відповідь в двадцятиденний термін після отримання договору.

Розглянувши запропонований позивачем проект договору купівлі-продажу земельної ділянки, судова колегія доходить до висновку про те, що вказаний договір повністю відповідає вимогам закону, а його умови цілком відповідають обставинам справи, в тому числі, щодо договірної ціни –а отже, будь-які перешкоди для його укладання відсутні.

Також, судова колегія зазначає, що відмова відповідача укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки свідчить про безпідставну відмову в реалізації права позивача на викуп земельної ділянки, а посилання в листі про те, що в запропонованому проекті договору відсутній звіт про експертну грошову оцінку з доказами проведення державної землевпорядної експертизи, не відповідає дійсності, оскільки всі вказані документи були прикладені позивачем до первинної заяви про викуп, поданої ним на адресу відповідача ще 26.09.2007р та таке заперечення відповідача повністю спростовується наявним у справі позитивним висновком державної експертизи землевпорядної документації при Рескомземі АРК від 20.08.2007р №4805/21.

Через приписи ст. ст. 127, 128 ЗК України укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки є обов'язковою умовою для реалізації і виникнення права власності на землю.

На підставі ст. 187 Господарського кодексу України спори, які виникають при укладенні господарських договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону і в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом, а день набрання рішенням суду законної сили, яким вирішено питання стосовно переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного господарського договору, якщо рішенням суду не визначено інше.

Згідно зі ст. 84 ГПК України при задоволенні позову за спором, який виник при укладенні договору, а саме, в спорі про спонукання укласти договір - викладаються умови договору, на яких сторони зобов'язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору.

Судова колегія критично оцінює посилання прокурора про помилковість висновків суду першої інстанції про те, що викладений в рішенні суду договір купівлі-продажу спірної земельної ділянки не потребує нотаріального посвідчення, а отже, вважає вказати наступне.

Дійсно, на підставі п.7 ст. 128 ЗК України договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню, а документ про оплату вартості земельної ділянки є підставою для видачі державного акту на право власності на земельну ділянку і його державної реєстрації.

Відповідно до ч.3. ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення.

Проте, як вже було зазначено судовою колегією, за змістом ст. 187 Господарського кодексу України день набрання рішенням суду законної сили, яким вирішено питання стосовно переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного господарського договору, а отже, оскільки спірний договір на підставі закону є вже укладеним то подальше нотаріальне посвідчення такого договору не вимагається, і, суд першої інстанції цілком обґрунтовано зазначив у своєму рішенні, що спірний договір не підлягає нотаріальному посвідченню, а сплата вартості земельної ділянки за цим договором є підставою для видачі державного акту на право власності на земельну ділянку.

За таких обставин, судова колегія вважає, що рішення Господарського суду АР Крим ухвалено відповідно до чинного законодавства і підстави для його скасування відсутні.

Керуючись статтями 101, 103 (частина 1), 105 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Сакської міської ради залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 12 грудня 2007р. по справі № 2-29/15443-2007 залишити без змін.

Головуючий суддя                                                  О.В. Дугаренко

Судді                                                                                О.Л. Котлярова

Т.П. Фенько