ЛЬВІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
12.02.08                                                                                           Справа № 14/123
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Львівський апеляційний господарський суд в складі колегії:

Головуючого судді                              Юрченка Я.О.

суддів                                                  Скрутовського П.Д.

Марко Р.І.

розглянув апеляційну скаргу Івано-Франківської міської Ради, м.Івано-Франківськ

на рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 11.12.2007р.

у справі № 14/123

за позовом Приватного підприємства «Івано-Франківська редакція газети Кнайпа», м.Івано-Франківськ

до відповідача 1 Івано-Франківської міської Ради, м.Івано-Франківськ

до відповідача 2 Фонду комунальної власності територіальної громади, м.Івано-Франківська

про визнання права на приватизацію орендованих приміщень

За участю представників сторін:

від позивача: Слаб'як Б.Б.

від відповідача 1: Кедик Н.С.

від відповідача 2: Чупірчук Б.В.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 11.12.2007р. у справі № 14/123 задоволено позов Приватного підприємства «Івано-Франківська редакція газети «Кнайпа», м.Івано-Франківськ та визнано за позивачем право на приватизацію шляхом викупу нежитлових приміщень кафе «Доміно», площею 133,8 кв.м., розташованих в будинку 126 на вул.Чорновола у м.Івано-Франківську, які ПП «Кнайпа»орендує згідно з переукладеним договором оренди №ДО2331, а також нежитлових приміщень колишнього адміністративного будинку, площею 561,4 м.кв. розташованих в будинку 126 на вул.Чорновола у м.Івано-Франківську, які ПП «Кнайпа»орендує згідно з переукладеним договору оренди №ДО2334; зобов'язано Івано-Франківську міську раду затвердити зазначені нежитлові приміщення в переліку об"єктів комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу; зобов'язано Фонд комунальної власності територіальної громади м.Івано-Франківська провести незалежну оцінку; зобов'язано Фонд комунальної власності територіальної громади м.Івано-Франківська укласти договір купівлі-продажу з ПП «Кнайпа», вул.Чорновола,126, м.Івано-Франківськ.

Рішення місцевого господарського суду мотивоване тим, що позивач зі згоди орендодавця –відповідача 1 та відповідно до вимог статті 51 Державної програми приватизації на 2000-2002рр., затвердженої Законом України «Про Державну програму приватизації»та частини 3 розділу V «Концепції приватизації комунального майна в м.Івано-Франківську»здійснив невід'ємні покращення орендованих нежитлових приміщень, тому у позивача виникло право на приватизацію орендованих приміщень.

Скаржник, відповідач 1 у справі, з рішенням місцевого господарського суду не погодився, подав апеляційну скаргу, просить рішення суду скасувати з підстав неповного з»ясування обставин та порушення норм матеріального права, в позові відмовити, з наступних мотивів.

Відповідно до ст.7 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)»(надалі-Закон) місцеві ради затверджують за поданням органів приватизації перелік об'єктів, які перебувають у комунальній власності та підлягають продажу на аукціоні, за конкурсом, викупу. Включення об'єктів малої приватизації до вищезазначених переліків, здійснюється відповідно до Державної та місцевих програм приватизації чи з ініціативи відповідних органів приватизації або покупців. Відповідно до Концепції приватизації комунального майна в м.Івано-Франківську, що затверджена рішенням Івано-Франківської міської ради від 29.08.2006р. (надалі-Концепція) повноваження щодо затвердження Програми приватизації належить виключно міській раді. Відповідно до ст.8 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)»з моменту прийняття рішення про приватизацію підприємства здійснюється його підготовка до приватизації.

Відповідно до Закону України «Про Державну програму приватизації»затверджено Державну програму приватизації на 2000-2002рр., яка діє по даний час, п.51 якої, визначає, що у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого майна орендар одержує право на викуп цього майна, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менш як 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, приміщення). Оцінка вартості об'єкта приватизації у цьому разі здійснюється із застосуванням експертної оцінки. Таке ж право одержує орендар у разі прийняття рішення про приватизацію відповідно до законодавства України.

Відповідно до Концепції приватизації шляхом викупу підлягають нежитлові приміщення, орендарями яких за згодою орендодавця та на підставі проектно-кошториспої документації, погодженої орендодавцем, здійснено за рахунок власних коштів поліпшення приміщення, які неможливо відокремити від орендованих приміщень без завдання їм шкоди, вартістю не менше 25 відсотків від вартості орендованих приміщень, визначеної експертним шляхом.

Відповідно до ст.12 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» ціна продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, визначається шляхом проведення незалежної оцінки. Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», ст.9, визначено, що Методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.

Так, відповідно до п.67 Постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Методики оцінки майна»визначено, що порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійсненні за час його оренди, під час приватизації встановлюється Фондом державного майна. Фонду державного майна № 377 від 27.02.2004р. «Про затвердження Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації», п. 2.2 якого визначає, що підтверджуючими документами про здійснення орендарем поліпшення є:

- договір оренди нежитлових приміщень;

- письмову згоду орендодавця на здійснення орендарем поліпшень орендованого нерухомого майна за його кошти;

- погоджену орендодавцем проектну-кошторисну документацію на проведення поліпшень, підписані замовником і підрядником акти виконаних будівельних робіт, копії документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо;

- аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря. Аудиторський висновок має містити розшифровку періодів освоєння, напрямів та джерел фінансування поліпшень, у тому числі за рахунок коштів орендаря, з посиланням на підтверджувальні документи;

-довідку, видану орендарем та завірену аудитором, понесених орендарем у зв'язку із здійсненням поліпшень.

На думку відповідача 1, позивачем не надано відповідних доказів того, що покращення орендованого майна було ним здійснено за погодженням з орендодавцем в порядку визначено чинним законодавством, що не враховано господарським судом Івано-Франківської області. Відповідно до роз'яснення Вищого арбітражного суду України від 25.04.2000р. у разі здійснення поліпшення орендованого майна за власною ініціативою без погодження з орендодавцем орендар не набуває права пільгового викупу державного майна та втрачає право на відповідну грошову компенсацію незалежно від обсягу та вартості невідокремленого поліпшення.

Згідно з ст.10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Згідно з п.30 ст.26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються питання щодо визначення доцільності, порядку та умов приватизації об'єктів права комунальної власності.

Нежитлове приміщення по вул.Чорновола, 126 перебуває у комунальній власності і розпорядження вказаним приміщенням має право здійснювати виключно Івано-Франківська міська рада.

Згідно з ст.180 Господрського кодексу України зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов'язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов'язкові умови договору відповідно до законодавства. При укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

Отже, виходячи із вищенаведених норм, на думку відповідача 1, Івано-Франківська міська рада у будь-якому випадку повинна погодити ціну продажу нежитлового приміщення по вул.Чорновола, 126.

Однак, всупереч вимогам господарського кодексу України, а саме ст.181 Господарського кодексу України, Івано-Франківській міській раді та Фонду комунальної власності територіальної громади м.Івано-Франківська не направлявся проект договору купівлі-продажу.

В той же час, згідно з рішення господарського суду Івано-Франківської області Фонд комунальної власності територіальної громади м. Івано-Франківська зобов'язано укласти договір купівлі-продажу нежитлових приміщень по вул. Чорновола, 126 у м.Івано-Франківську. Однак, ціна договору купівлі-продажу, що є істотною умовою договору не визначена.

Окрім того, відповідно до ч.3 ст.13 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»рецензування звіту про оцінку майна, якщо зазначена оцінка погоджується, затверджується або приймається органом місцевого самоврядування, є обов'язковим. Вказана вимога Закону також не виконана.

Тому скаржник вважає, що вказане зобов'язання є передчасним, оскільки вказане приміщення ще не включено до переліку об'ктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, не зроблено експертної оцінки та не зроблена рецензія, тобто не дотримана визначено чинним законодавством процедура укладення зазначених договорів, а саме Законом України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»та ст. 181 Господарського кодексу України.

Представники відповідача 1 та відповідача 2 в судовому засіданні вимоги та доводи апеляційної скарги підтримали.

Представник позивача в судовому засіданні проти вимог та доводів апеляційної скарги заперечив, просив рішення суду залишити без змін, а апеляційну скаргу відповідача 1 –без задоволення, з наступних мотивів.

Позивач стверджує, що він є добросовісним орендарем нежитлових приміщень, орендованих на підставі договорів оренди №ДО2331 та №ДО2334, переукладених 05.05.2004р. між ПП «Кнайпа»та виконкомом Івано-Фраківської міської ради, а саме: завжди вчасно сплачував орендну плату, на вимогу орендодавця оплачував вартість незалежних експертних оцінок, які виготовлялись для розрахунку розміру орендної плати, а також, завжди добровільно переукладав договори оренди в частині збільшення розміру орендної плати.

Враховуючи те, що нежитлові приміщення кафе «Доміно» та нежитлові приміщення колишнього адміністративного будинку були побудовані в 1939р. і на час надання в оренду в 1994р. перебували в дуже занедбаному стані (мережі газо- і водопостачання не працювали, стіни були пошкоджені грибком, через просідання фундаментів будівель в стінах з'явились тріщини, покрівля текла, підлога прогнила), і як наслідок, до обох договорів оренди було внесено розділ VII «Особливі умови», яким орендодавець зобов'язував орендаря виконати ряд ремонтних робіт, для того, щоб припинити руйнування обох будівель.

Зокрема пунктом 4.3.6 та особливими умовами зазначених договорів, зобов'язано орендаря здійснити за власні кошти капітальний та поточний ремонт, взяти пайову участь в реконструкції парку культури та відпочинку.

Позивач стверджує, що на ремонт (реконструкцію) адміністративних приміщень (виконання вимог договору оренди №ДО2334) ПП «Кнайпа» було витрачено 152,2 тис.грн. і ремонтні роботи проводились протягом 1995-2005рр. згідно з договорами підряду. Вартість невід'ємних покращень нежитлових приміщень колишнього адміністративного будинку, згідно з незалежною експертною оцінкою, виконаною незалежним експертом, станом на 31.11.2005р., складає 439,8 тис.грн. Залишкова вартість нежитлових приміщень колишнього адміністративного будинку згідно з довідкою балансоутримувача станом на 07.10.2007р. складає 38703,57 грн. Таким чином, вартість невід'ємних покращань цього приміщення становить 393,2% від їх залишкової вартості та 34,6% від їх ринкової вартості.

На ремонт (реконструкцію) нежитлових приміщень кафе «Доміно» (виконання вимог договору оренди №ДО2331), позивачем було витрачено 75,7 тис.грн. Ремонтні роботи проводились протягом 1995-2005рр. згідно з договорами підряду. При цьому вартість невід'ємних покращень нежитлових приміщень кафе «Доміно» згідно з незалежною експертною оцінкою, виконаною незалежним експертом, станом на 30.11.2005р. складає 77,74 тис.грн. Залишкова вартість нежитлових приміщень кафе «Доміно»згідно з довідкою балансоутримувача станом на 01.10.2007р. складає 4648,68 грн., а ринкова вартість цих приміщень згідно з вказаною експертною оцінкою складає 100,99 тис.грн. Таким чином, вартість невід'ємних покращень цього приміщення становить 1672% від їх залишкової вартості та 77% від їх ринкової вартості.

Позивач зазначає, що крім ремонту і реконструкції обох приміщень, він вклав значну суму коштів у заміну інженерних мереж, що пролягають по орендованій території, а також в облаштування території, прилеглої до орендованих будівель. Загальна сума коштів витрачена позивачем на виконання вимог договорів оренди №ДО2331 та №ДО2334 складає 327,87 тис.грн., що підтверджується наявним у матералах спарви в якості додатку до позову аудиторським висновком незалежної аудиторської фірми «Аудит-сервіс INC», виконаним станом на 08.11.2004р.

Розглянувши доводи відповідача 1, викладені в апеляційній скарзі, заслухавши пояснення представників сторін, оцінивши наявні матеріали справи, апеляційний господарський суд дійшов висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, з наступних підстав.

Приватне підприємство «Івано-Франківська редакція газети «Кнайпа»орендує нежитлові приміщення кафе-більярдної «Доміно»площею 133,8 м.кв., які знаходяться за адресою вул.Чорновола, 126 на підставі договору оренди №ДО2331, переукладеного 05.05.2004р. між ПП «Кнайпа»та виконкомом Івано-Фраківської міської ради в особі першого заступника міського голови, а також нежитлові приміщення колишнього адміністративного будинку дирекції парку, площею 561,4 м.кв., які знаходяться за адресою вул.Чорновола, 126, на підставі договору оренди №ДО2334, переукладеного 05.05.2004р. між ПП «Кнайпа»та виконкомом Івано-Фраківської міської ради в особі першого заступника міського голови. Обидва договори оренди є чинними до 30.11.2007р. включно.

Статтею 51 Державної програми приватизації на 2000-2002рр., затвердженої Законом України «Про Державну програму приватизації»від 18.05.2000р. встановлено, що орендар одержує право на викуп цього майна, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менш як 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, і приміщення). Оцінка вартості об'єкта приватизації у цьому разі здійснюється із застосуванням експертної оцінки.

Концепцією приватизації комунального майна в м.Івано-Франківську, яка затверджена рішенням сесії Івано-Франківської міської ради 29.08.2006р., у відповідності до ч.30 ст.26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», встановлено порядок та умови приватизації об'єктів, що належать до комунальної власності територіальної громади м.Івано-Франківська, зокрема частиною 3, розділу V Концепції встановлено, що, приватизації шляхом викупу підлягають нежитлові приміщення, орендарями яких за згодою орендодавця та на підставі проектно-кошторисної документації, погодженої орендодавцем, здійснено за рахунок власних коштів поліпшення приміщень, які неможливо відокремити від орендованих приміщень без завдання їм шкоди, вартістю не менше 25% від вартості орендованих приміщень, визначеної експертним шляхом.

Відповідно до п.30 ч.1 ст.26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»до виключної компетенції місцевих рад належить: прийняття рішень щодо відчуження відповідно до закону комунального майна; затвердження місцевих програм приватизації, а також переліку об'єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації, визначення доцільності, порядку та умов приватизації об'єктів права комунальної власності і ряд інших.

Частиною 3 ст.7 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств зазначених у частині першій статті V, здійснюється програм приватизації.

Беручи до уваги те, що позивач зі згоди орендодавця –відповідача 1 здійснив невід'ємні покращення орендованих нежитлових приміщень кафе-більярдної «Доміно» і вартість цих покращень складає 77,0% від ринкової вартості цих приміщень та 1672% від їх залишкової вартості, здійснив невід'ємні покращення орендованих нежитлових приміщень колишнього адміністративного будинку і вартість цих покращень складає 34,6% від ринкової вартості цих приміщень та 393,2% від їх залишкової вартості, враховуючи, що ці покращення здійснені відповідно до вимог ст.51 Державної програми приватизації на 2000-2002рр., затвердженої Законом України «Про Державну програму приватизації»та частини 3 розділу V «Концепції приватизації комунального майна в м.Івано-Франківську», тому апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що у позивача виникло право на приватизацію орендованих приміщень, як на підставі ст.51 Закону України «Про Державну програму приватизації», так і на підставі ч.З розділу V «Концепції приватизації комунального майна в м.Івано-Франківську».

22.06.2007р. виконавчим комітетом міської ради прийнято рішення, про внесення доповнень до «Програми приватизації в м.Івано-Франківську на 2006-2007рр.».

Не включивши зазначене питання до порядку денного сесії, міська рада тим самим створила перешкоди для реалізації законного права позивача на викуп орендованих приміщень, шляхом викупу.

Позивач двічі звертався з заявами до Фонду комунальної власності територіальної громади м.Івано-Франківська з проханням дозволити приватизувати орендовані нежитлові приміщення колишнього адміністративного будинку та нежитлові приміщення кафе-більярдної «Доміно», розташовані в м Івано-Франківську на вул.Чорновола, 126. Позивачу було безпідставно відмовлено у включені зазначених приміщень до переліку об'єктів, які підлягають приватизації шляхом викупу.

Викладені обставини підтверджуються матеріалами справи, є обгрунтованими та не спростовані доводами апеляційної скарги.

Відтак, підстави для задоволення апеляційної скарги та скасування рішення місцевого господарського суду відсутні.

На підставі наведеного та керуючись ст.ст.99, 101, 103, 104, 105 Господарського процесуального кодексу України, Львівський апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

Рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 11.12.2007р. у справі № 14/123 залишити без змін, а апеляційну скаргу Івано-Франківської міської Ради, м.Івано-Франківськ –без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку.

Матеріали справи повернути в місцевий господарський суд.

Головуючий суддя                                                            Юрченко Я.О.

Суддя                                                                                          Скрутовський П.Д.

Суддя                                                                                          Марко Р.І.