ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

від "04" лютого 2008 р. по справі № 6/84-90

за позовом Волинського інформаційно-аналітичного центру "Волиньсофт"

до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "НПП Каскад"

про спонукання до внесення змін до чинного договору оренди.

зустрічним позовом ТзОВ фірма “НПП Каскад”

до Волинського інформаційно-аналітичного центру "Волиньсофт"

про визнання недійсним п.3.2 договору оренди №31/05 від 03.05.06 року

Заступник голови господарського

суду, суддя Пахолюк В.А.

Представники:

від позивача: Дудко В.В. - директор, Мамренко А.В. - юрист від № 136 від 22.10.2007р.

від відповідача: Кумановський Л.М. - дов. № 3 від 14.11.2007р.

Суть спору:

Позивач - ВІАЦ "Волиньсофт" звернулось до суду із позовом про спонукання відповідача - ТзОВ фірми "НПП Каскад" до внесення змін до чинного договору оренди № 31/05-06 від 03.05.2006р. в редакції направленій останньому 15.01.2007р. листом за № 15/1.

В підтвердження позовних вимог посилається на те, що необхідність внесення змін в частині розміру місячної орендної плати та вартості на утримання і обслуговування орендованих приміщень обумовлена затвердженням Волинською обласною радою у новій редакції "Положення про оренду нерухомого майна" та "Методики розрахунку і порядку використання орендної плати за користування майном спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області". В додатку до Методики встановлені нові розміри місячної орендної плати та види використання приміщень за функціональним призначенням, а також коефіцієнти коригування, що враховують місце розміщення орендованого приміщення в будівлі, співвідношення загальної та корисної площі будинку, категорії населеного пункту, рівня прибутковості території в місті.

Відповідач подав на адресу суду зустрічну позовну заяву до Волинського інформаційно-аналітичного центру “Волиньсофт” про визнання недійсним п.3.2 договору оренди №31/05 від 03.05.2006 року, укладеного між Сторонами.

В судове засідання листом за № 9 від 14.01.2008р. подав доповнення до зустрічного позову з додатковим обгрунтуванням вимог.

В обгрунтування зустрічного позову ТзОВ "НПП Каскад" посилається на те, що виходячи зі змісту ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін та на вимогу один тільки з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об’єкта оренди , а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Як вважає відповідач за зустрічним позовом, такі передумови для застосування даної норми відсутні, оскільки стан об’єкта оренди не зазнав істотних змін (капітальні поліпшення чи навпаки руйнування), тобто таких змін, які б впливали на його вартість, а отже і на зміну розміру орендної плати.

Крім того, ТзОВ "НПП Каскад" звертає увагу на зміст ст. 118 Закону України "Про державний бюджет на 2007 рік", де зазначено, що передача в оренду держаного та комунального майна здійснюється виключно на конкурентних засадах. Орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Надати право Кабінету Міністрів України затверджувати індикативні ставки орендної плати для державного та комунального майна, яке передається в оренду в містах обласного значення, містах Києві та Севастополі.

Таким чином, відповідач вважає, що виключним правом щодо встановлення та визначення розмірів орендної плати за орендоване майно наділений Кабінет Міністрів України , яким була прийнята Постанова від 04.10.1996р. № 786 "Про методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна", дія якої розповсюджується лише на державне майно.

Згідно розпорядження КМ України від 23.05.2007 р. Закону України № 301 "Про індикативні ставки орендної плати за використання комунального майна" рекомендовано органам місцевого самоврядування під час визначення розміру орендної плати за комунальне майно, застосовувати вищевказану Постанову.

Отже, у відповідності до п. 8 зазначеної постанови у разі оренди нерухомого майна розмір річної орендної плати визначається за формулою, яка наведена у цьому пункті, де за основу розрахунку приймається вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки.

Виходячи зі змісту ст.19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" річна орендна плата за користування цілісним майновим комплексом підприємства, його структурним підрозділом не може перевищувати 10% вартості орендованого майна.

На підставі проведених розрахунків, ТзОВ "НПП Каскад" вважає, що запропонований розмір орендної плати в сумі 10982,40 грн. замість чинної 2128,75 грн. не співпадає з вимогами ст. 19 Закону. Водночас у відповідності до вищевказаної методики, а саме п. 2 встановлено, що розмір орендної плати встановлюється договором оренди між орендодавцем та орендарем. Тобто лише за договором мусить бути встановлено розмір орендної плати.

Посилаючись на вимоги ст. 217, ч. 3 ст. 762, ч. 1 ст. 203 ЦК України, відповідач вважає, що п.3.2 правочину суперечить вимогам Закону іншим актам цивільного законодавства, а відтак останній слід визнати недійсним.

Розгляд справи відкладався відповідно до ухвал суду від 22.10.2007р. , 26.11.2007р.,05.12.2007р., 15.01.2008р.

Розглянувши наявні матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд -

встановив:

Волинський інформаційно-аналітичний центр “Волиньсофт” (надалі Центр, Орендодавець) є комунальним підприємством Волинської обласної ради і має на власному балансі приміщення, яке знаходиться за адресою м. Луцьк, вул. Винниченка, 67, частина якого здається в оренду.

У відповідності з чинним законодавством та Статутом (розділ 4.Майно Центру), майно Центру є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст області і закріплюється за Центром на правах оперативного управління. Тобто, власником майна є Волинська обласна рада. Центр має право з дозволу власника в установленому порядку відчужувати, передавати безоплатно, обмінювати, здавати в оренду, списувати з балансу засоби виробництва та інші матеріальні цінності.

Правовідносини Центру (Орендодавця) з Орендарями індивідуально визначеного нерухомого майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ і міст Волинської області регулюються Законом України “Про оренду державного та комунального майна”, відповідними Постановами КМУ та відповідними рішеннями та іншими розпорядними документами Волинської обласної ради, що прийняті в межах її компетенції, а саме: Положенням про оренду нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області. (Затверджено рішенням Волинської обласної ради від 08.09.2006 р. № 5/15); Методикою розрахунку і порядку використання орендної плати за користування майном власності територіальних громад сіл, селищ, міст області.(Остання редакція затверджена рішенням Волинської обласної ради від 08.09.2006 р. № 5/15); Порядком проведення конкурсу на право укладання договору оренди майна власності територіальних громад сіл, селищ, міст області. (Затверджено рішенням Волинської обласної ради від 19.08.2004 р. № 12/11); Типовим договором оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що є власністю територіальних громад сіл, селищ, міст області. (Затверджено рішенням Волинської обласної ради від 19.08.2004 р. № 12/11).

03 травня 2006 року Центром (Орендодавець) було укладено Договір оренди № 31/05-06 індивідуально визначеного нерухомого майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ і міст Волинської області з ТзОВ Фірма “НПП Каскад”(Орендар).

Згідно з зазначеним Договором Орендодавець передає, а Орендар приймає в тимчасове платне володіння і користування нежитлові приміщення (надалі - майно) площею 213,2 кв. м. в інженерно-лабораторному корпусі Орендодавця, що розміщений за адресою: 43021 м. Луцьк, вул. Винниченка, 67, на 8-му поверсі 9-ти поверхової будівлі, що знаходиться на балансі Орендодавця. Вартість переданого майна визначена на підставі “Висновку про вартість майна” від 20 грудня 2004 р., виконаного ТОВ “Проектний інститут “УКРМАШПРОЕКТ” і становить на дату укладання договору 125065,00 гривень. Майно здається в оренду з метою використання як офісне приміщення.

Згідно з пунктом 3.1 Договору місячна орендна плата, визначена станом на дату укладання договору, становить 2128,75 (дві тисячі сто двадцять вісім) грн. 75 коп. ... і підлягає в подальшому щомісячній індексації в залежності від рівня індексу інфляції у відповідності з чинним законодавством України.

Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством.

Крім орендної плати Орендар сплачує Орендодавцю відповідно до Угоди на обслуговування орендованих приміщень, що є невід'ємною частиною Договору, видатки на утримання і обслуговування орендованих і загальних приміщень в розмірі 1974,18 грн. без ПДВ в місяць, а також вартість комунальних послуг пропорційно орендованим площам.

У відповідності до пункту 3.2 Договору розмір орендної плати переглядається при зміні власником Методики її розрахунку чи інших змін чинного законодавства.

Також Орендодавець має право на односторонню зміну розміру орендної плати на підставі відповідних рішень обласної ради.

Відповідно до статті 10 ЗУ “Про оренду державного та комунального майна” до істотних умов Договору оренди відноситься “об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації”; орендна плата з врахуванням її індексації, тобто розмір орендованих площ і їх вартість є істотною умовою Договору оренди.

5 квітня 2006 року та 13 квітня 2006 року Орендар звернувся з клопотаннями за № 78 та № 86 до голови обласної ради і адміністрації Центру з проханням продовжити термін чинного договору оренди на 5 років в зв'язку з запланованими інвестиціями в орендоване майно з метою покращення його естетичного і санітарного стану.

Рішенням голови обласної ради від 26.04.2006 р. №3.27/380 було дозволено ці роботи шляхом надання дозволу на укладання чинного Договору оренди на термін до 31 грудня 2010 року.

Волинською обласною радою рішенням від 08 вересня 2006 року № 5/15 було затверджено нові редакції “Положення про оренду нерухомого майна”та “Методики розрахунку і порядку використання орендної плати за користування майном спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області”. В Додатку до Методики були встановлені нові розміри місячної орендної плати та види використання приміщень за функціональним призначенням, а також коефіцієнти коригування, що враховують місце розміщення орендованого приміщення в будівлі, співвідношення загальної до корисної площі будинку, категорії населеного пункту, рівня прибутковості території в місті.

З метою приведення у відповідність до змінених в результаті реконструкції істотних умов Договору оренди (збільшення орендованої площі приміщень до 228,8 кв. м.) та зміни власником Методики розрахунку орендної плати, керуючись пунктом 3.2 чинного Договору оренди Центр листом від 15 січня 2007 року направив Орендарю “Зміни і доповнення до Договору оренди №31/05-06 від 03 травня 2006 року”.

Позивачем запропоновано Орендарю “Зміни і доповнення до Договору оренди №31/05-06 від 03 травня 2006 року” а саме:

1.Розмір місячної орендної плати за оренду приміщень під офіс Фірми що складає 10982,40грн., замість чинної - 2128,75 грн. Новий розмір орендної плати підтверджується новим розрахунком (додаток №2 до Договору) і випливає зі змін в Методиці, затверджених Волинською обласною радою та змін корисної площі орендованих приміщень, отриманих в результаті проведеної реконструкції орендованих приміщень Орендарем.

2. Вартість видатків на утримання і обслуговування орендованих і загальних приміщень та комунікацій корпусу зросла до 3326,75 грн. проти чинного договору - 1974,18 грн. в результаті зміни умов і розмірів, встановлених державою платежів і відрахувань, оподаткування, державному регулюванні заробітної плати, зростанні цін на матеріали і послуги, що підтверджується відповідним місячним кошторисом видатків на утримання орендованих приміщень.

3. Інші редакційні правки умов чинного Договору, які випливають з названих вище причин.

Своїм листом від 15 лютого 2007 року № 34 Орендодавець відмовився вносити зазначені зміни і доповнення до чинного Договору оренди, посилаючись на незаконність рішення обласної ради.

Слід врахувати, що згідно вимог статті 652 “Цивільного Кодексу України” надано право Орендодавцю вимагати внесення змін до чинного Договору оренди при істотній зміні обставин, якими керувалися сторони при укладанні договору. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились,... договір може бути змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони.

Виходячи з вимог статті 10 ЗУ “Про оренду державного та комунального майна” яка визначає „об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації)” як „істотні умови договору оренди”. Отже, зміна Орендарем в результаті реконструкції розміру площ орендованих приміщень призвела до зміни “істотної умови договору оренди”.

Згідно статті 762 Цивільного Кодексу України передбачено, що “договором ... може бути встановлено ... зміну (індексацію) розміру плати за користування майном”.

Крім цього, право Орендодавця на зміну розміру орендної плати передбачене також частиною 2 статті 21 ЗУ “Про оренду державного та комунального майна”, згідно якої передбачено, що "Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України. ( Частина друга статті 21 в редакції Закону N1905-ІУ'(1905-15) від 29.06.2004)"

У відповідності з пунктом 5 статті 60 ЗУ “Про місцеве самоврядування в

Україні” Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних

громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння,

користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі ... можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або

тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, ... ,

визначати в угодах та договорах умови використання ... об'єктів, що ... передаються у користування і оренду”.

На підставі зазначеного обласна рада, яка володіє правом власності на майно Центру в межах своїх повноважень прийняла 8.09.2006 року, тобто під час дії зазначеного вище Договору Оренди між Позивачем і Відповідачем, “Положення про оренду нерухомого майна” та “Методику розрахунку і порядку використання орендної плати за користування майном спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області”, якими встановила нові розміри орендних ставок, визначила методику розрахунку розміру орендної плати та внесла зміни до типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна.

Пунктом 3.2 чинного Договору оренди №31/05-06 від 03 травня 2006 року

передбачено: “Розмір орендної плати переглядається при зміні власником Методики її розрахунку чи інших змін чинного законодавства.

Орендодавець має право на односторонню зміну розміру орендної плати на підставі відповідних рішень обласної ради.”

Враховуючи те що термін дії договору оренди не закінчився і визначений сторонами до 31.12.2010 року та виходячи з вимог ст. 652 ЦК України зазначені вимоги позивача є обгрунтованими, такими, що відповідають чинному законодавству що надають право позивачу вимагати від відповідача внесення змін і доповнень до договору оренди № 31/05-06 від 3.05.2006 р. В зв’язку з цим, позовні вимоги позивача підлягають до задоволення.

Щодо зустрічної позовної заяви ТзОВ фірми „НПП Каскад” про визнання недійсним п. 3.2 договору оренди № 31/05 – 06 від 03.05.2006 року, то остання не підлягає до задоволення.

При цьому, суд виходив із такого.

Згідно ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав і обов’язків є договори та інші правочини.

Як встановлено, цивільні права та обов’язки між сторонами виникли на підставі договору оренди № 31/05-06 від 03.05.2006 р. ( з додатком № 1 та № 2 до нього), предметом якого є тимчасове платне володіння і користування не житлового приміщення площею 213,20 кв. м. в інженерно-лабораторному корпусі Орендодавця, що розміщений за адресою: м. Луцьк вул. Винниченка, 67 на 8-му поверсі, 9-ти поверхової будівлі.

Термін дії договору оренди визначено до 31.12.2010 року.

Згідно п. 2.3 договору власником майна є обласна рада.

Пунктом 3.1 договору визначено, що місячна орендна плата на дату заключення договору становить 2128,75 грн. і підлягає в подальшому щомісячній індексації в залежності від рівня індексу інфляції у відповідності з чинним законодавством України.

Сторонами обумовлено, (п. 3.2 договору), що розмір орендної плати переглядається при зміні власником методика її розрахунку чи інших змін чинного законодавства.

Орендодавець має право на односторонню зміну розміру орендної плати на підставі відповідних рішень обласної ради.

Відносини оренди рухомого та нерухомого майна що належить до державної та комунальної власності регламентуються Законом України „Про оренду державного та комунального майна” (надалі Закону № 2269 - XII).

Статтею 5 Закону № 2269 – XII визначено, що орендодавцями майна комунальної власності щодо цілісних майнових комплексів є органи місцевого самоврядування.

Згідно вимог ст.10 названого Закону № 2269 – XII істотними умовами договору оренди є в т.ч.: об’єкт оренди (склад і вартість майна) з урахуванням її індексації; орендна плата з урахуванням її індексації.

Разом з тим, ст.. 19 Закону визначено, що річна орендна плата за користування цілісним майновим комплексом підприємства, його структурним підрозділом може перевищувати 10 % вартості орендованого майна.

Водночас, методика розрахунку пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоотримувачем та порядок використання орендної плати визначається для об’єктів що передбачають у комунальній власності органами місцевого самоврядування.

Судом встановлено, що рішенням обласної ради від 08.09.2006 року за № 5/15 було затверджено Положення про оренду нерухомого майна спільної власності територіальних громад, сіл, селищ, міст області та Методику розрахунку і порядку використання орендної плати за користування майном спільної власності територіальних громад, сіл, селищ, міст області.

Згідно ч. 2 ст. 19 Конституції України, п. 3 ст. 24 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні”, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах та у спосіб, що передбачені Конституцією та Законом України.

Слід зазначити, що рішення обласної ради від 08.09.2006 року за № 5/15 було прийнято в межах повноважень, визначених ст.. 43 п. 19 та п. 5 ст. 60 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні” з дотриманням вимог ст.. 19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.

Позивачем в судовому засіданні не було подано доказів про те, що останнє було предметом судового розгляду та визнано судом недійсним, а відтак прийнята обласною радою Методика та Положення є чинними, що дають підставу ВУАУ „Волиньсофт” на внесення змін і доповнень до чинного договору оренди.

Разом з тим, не заслуговують на увагу суду проведені ТзОВ „НПП Каскад” арифметичні розрахунки щодо розміру орендної плати виходячи лише з вартості майна, яке передано в оренду на суму 264432,51 грн.

Водночас, прийнята обласною радою Методика визначає комплексний підхід при визначенні орендної плати з застосуванням коефіцієнтів коригування, що впливають на розмір орендної плати.

Таким чином, позивач за зустрічною вимогою не довів про те, що п. 3.2 договору оренди № 31/05-06 від 03.05.2006 р. в редакції від 15.01.07 року суперечить чинному законодавству.

Оскільки спір до розгляду суду доведено з вини відповідача, то судові витрати ВУАУ „Волиньсофт” по сплаті державного мита в сумі 85 грн. та 18 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу слід покласти на ТзОВ „НПП Каскад”.

На підставі зазначеного та керуючись Законом України „Про місцеве самоврядування в Україні”, Законом України „Про оренду державного та комунального майна”, ст. ст. 11, 652, 762 Цивільного кодексу України, ст. ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, господарський суд,

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги Волинського інформаційно-аналітичного центру „Волиньсофт” задовольнити.

2. Волинському інформаційно-аналітичному центру „Волиньсофт” та ТзОВ „НПП Каскад” вважати укладеним Договір оренди № 31/05-06 від 03.05.2006 р. зі змінами і доповненнями до нього від 15.01.2007 р.

3. В зустрічній позовній вимозі ТзОВ „НПП Каскад” відмовити.

4. Судові витрати по останній вимозі покласти на ТзОВ „НПП Каскад”

4.1 Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю фірма „НПП Каскад”, м. Луцьк, вул. Винниченка, 67 (рах. № 22 в ВАТ Державний експортно-імпортний банк України, м. Луцьк, МФО 303547, ЗКПО 13361030, Інд. № 71) на користь Волинського інформаційно-аналітичного центру „Волиньсофт”, м. Луцьк, вул. Винниченка, 67 (рах. № 260095121 в ВОД ВАТ „Райффайзен Банк Аваль”, МФО 303569, ЗКПО 05433614, Інд. № 85) 85 грн. витрат по державному миту, 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення 10-денного строку з дня його прийняття, а у разі, якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину рішення, воно набирає законної сили після закінчення 10-денногостроку з дня підписання рішення, оформленого відповідно до ст. 84 ГПК України.

Заступник голови суду, суддя В.А. Пахолюк

Дата виготовлення та підписання

повного тексту рішення

11.02.08 р.

Суддя                                                    Пахолюк В. А.