СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М      У К Р А Ї Н И

10.01.2008
Справа №  7/36-ПД-08

Господарський суд Херсонської області у складі судді
Задорожної Н.О. при секретарі
Просоєдовій Ю.Д., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом
Приватного підприємства " Гауз ПГ.", м. Херсон

до
Управління комунальної власності, м. Херсон

про
продовження терміну дії договору

за участю

представників сторін:

від позивача: Омельченко Т.Й. -
представник, дов. від 1.11.2007 р.

від відповідача: Трибушна Л.В. -
головний спеціаліст, дов. від 03.01.08 р. № 11

в с т а н о в
и в:

Позивач (приватне підприємство
"Гауз ПГ, м. Херсон, код ЄДР 30329878) звернувся з позовом, у якому
просить суд зобов"язати відповідача (Управління комунальної власності, м.
Херсон, код ЄДР 25900093) продовжити дію договору оренди комунального майна
міської територіальної громади від 14.12.2004 р. № 988 до приватизації
об"єкту оренди.

Обґрунтовуючи підстави позову,
позивач посилається на те, що орендує нежилі приміщення другого поверху
кінотеатру "Супутник" загальною площею 275,1 кв. м згідно
розпорядження міського голови від 26.10.04 р. № 1649-р на підставі укладеного з
відповідачем договору оренди № 988 від 14.12.2004 р. із строком дії до 14
грудня 2007 р.

В процесі використання об"єкту
оренди позивачем (орендар) за власні кошти здійснено невід"ємні поліпшення
орендованих приміщень, вартість яких значно перевищує 25% залишкової вартості
приміщення.

Маючи намір приватизувати
об"єкт оренди, позивач ініціював позов до господарського суду Херсонської
області про зобов"язання Фонду комунального майна  включити орендовані нежилі приміщення до
переліку об"єктів програми приватизації майна шляхом викупу, який згідно
постанови господарського суду від 23.11.2007 р. у справі № 7/579-АП-07
задоволено.

Листи позивача з пропозицією
продовжити строк дії договору оренди відповідачем залишено без відповіді.

Посилаючись на належне виконання
договірних зобов"язань, здійснення поточного та капітального ремонту з
дозволу орендодавця, приписи ст. 777 Цивільного кодексу України та ст. 17
Закону України "Про оренду державного комунального майна",  позивач наголошує на тому, що має переважне
право за інших рівних умов, на продовження договору оренди, у будь-якому
випадку до його приватизації.

Відповідач позов не визнає, у
наданому відзиві посилається на те, що пунктом 11.6 договору оренди
комунального майна від 14.12.2004 р. № 988 сторони передбачили, що однією з
умов припинення договору є закінчення строку, на  який його було укладено. У пункті 11.9 цього
договору сторони досягли домовленості щодо можливості продовження строку дії
договору оренди за умови письмового повідомлення про це орендодавця за 60
календарних днів до закінчення строку дії договору, у інших випадках договір
пролонгації не підлягає.

Орендарем направлено листи про
намір продовжити договірні відносини за 30 календарних днів, а не за 60, як
передбачено договором.

Відповідач також звертає увагу на
той факт, що листом від 10.12.2007 р. за вих. №8-1473-20/17 було повідомлено
орендаря про відсутність намірів продовження договірних відносин з пропозицією
звільнення об"єкту оренди.

Не погоджується відповідач також і
з доводами щодо проведення орендарем ремонтних робіт та невід"ємних
поліпшень,  які складають значні кошти -
57000 грн., оскільки правові наслідки компенсації поліпшень сторони передбачили
у пункті 11.3 договору оренди, який кореспондує із ст. 27 Закону України
"Про оренду державного та комунального майна".

Зазначає про відсутність у власника
наміру здавати в оренду нежилі приміщення кінотеатру та зазначає, що рішення
господарського суду про включення їх до переліку об"єктів програми
приватизації оскаржується у апеляційній інстанції.

Відповідачем заявлено клопотання
про залучення до участі у справі в якості відповідача Херсонської міської ради,
яка є власником орендованого майна.

Позивач проти заявленого клопотання
заперечує, посилаючись на те, що Фонд комунального майна є виконавчим органом
Херсонської міськради, уповноваженим здійснювати  функції відносно повноважень орендодавців
комунального майна.

Суд відмовляє у задоволенні
заявленого клопотання з врахуванням наступного.

Згідно з Положенням про управління
комунальної власності, зазначений орган, будучи виконавчим органом Херсонської міської
ради, здійснює функції відносно орендодавців нерухомого майна комунальної
власності міської територіальної громади
та укладає договори оренди, тобто здійснює функції орендодавця щодо
орендованого майна і є уповноваженим власником органом.

Заслухавши пояснення представників
сторін, дослідивши матеріали справи, суд

в с т а н о в
и в:

На підставі розпорядження міського
голови від 26.10.2004 р. за № 1649-р між позивачем (орендар) та управлінням
комунальної власності (орендодавець) укладено договір оренди комунального майна
територіальної громади № 988 від 14.12.2004 р., згідно з яким орендодавець
передав орендарю у строкове платне користування під розміщення центру культури
та дозвілля молоді нежилі приміщення загальною площею 275,1 кв. м, розташовані
на другому поверсі кінотеатру "Супутник" по пр. Текстильників у м.
Херсоні.

Відповідно до незалежної експертної
оцінки, проведеної ПП "Собри" від 28.10.2004р. вартість об"єкту
оренди без врахування податку на додану вартість складає 112000 грн.
Об"єкт оренди передано орендарю в користування на підставі укладеного між
сторонами акту приймання-передачі від 14.12.2004 р.

Згідно з досягнутою між сторонами
домовленістю строк дії договору оренди встановлено до 14 грудня 2007 р.

Сторонами також у п. 11.9 договору передбачено,
що орендар, який має намір продовжити термін користування об"єктом оренди,
зобов"язаний письмово повідомити про це орендодавця за 60 календарних днів
до закінчення строку оренди, в іншому випадку договір не буде продовжено.

Маючи намір продовжити дію
договору, позивач звернувся до орендодавця з листом від 14.11.2007 р. про
продовження укладеного між ними договору оренди строком на 1 рік.

Натомість у листі за вих. №
8-1473-20/17 від 10.12.2007 р. відповідач повідомив орендаря про розірвання договору
оренди з огляду на закінчення строку його дії.

У цьому ж листі ПП "Гауз
ПГ" було запропоновано звільнити об"єкт оренди та здати його
орендодавцю на підставі  акту
приймання-передачі.

У судовому засіданні відповідач
повідомив суд про те, що власник майна не має
наміру здавати спірне приміщення в оренду, оскільки кінотеатр  "Супутник" є соціально-культурним
центром Дніпровського району, призначений для проведення культурно-масових
заходів та кінопрокату, тому вважає доцільним запропонувати цей об"єкт на
конкурсних засадах.

З"ясувавши обставини справи,
дослідивши докази на їх підтвердження, суд визнав позов обґрунтованим і таким,
що підлягає задоволенню з врахуванням наступного.

З наданих у справу фактичних
доказів встановлено, що позивач орендує комунальне майно з грудня 2004 р. та
використовує його для розміщення центру культури та дозвілля молоді (а.с.
11-14).

Здійснюючи функції орендаря,
позивач сплачував вартість оренди, у відповідності з п. 6.2.3 договору здійснив
поліпшення орендованого майна на суму, що складає 57000 грн. при оціночній
вартості 112000 грн. Факт здійснення поліпшень підтверджено наданими у справу
кошторисами, розрахунками, зведеними кошторисами, дефектними актами (а.с.
16-30).

Викладені обставини свідчать про
добросовісне виконання орендарем своїх договірних обов"язків та
використання об"єкту оренди за цільовим призначенням.

З наданих у справу доказів також
встановлено, що за рахунок власних коштів позивачем за згодою орендодавця
здійснено невід"ємні поліпшення орендованого нерухомого майна, вартість
яких складає 57000 грн. і значно перевищує 25% залишкової вартості. З огляду на
цю обставину  постановою господарського
суду від 23.11.2007 р. у справі № 7/579-АП-07 Фонд комунального майна зобо"вязано
включити орендований позивачем об"єкт нерухомості до переліку
об"єктів програми приватизації комунального майна шляхом викупу.

Відповідно до ст. 285
Господарського кодексу України, ст. 17 Закону України "Про оренду
державного та комунального майна", ст. 777 Цивільного кодексу України,
орендар, який належно виконує свої обов"язки за договором оренди, після
спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення
договору оренди на новий строк. Умови договору оренди на новий строк
встановлюються за домовленістю сторін.

Частиною 2 ст. 777 ЦК України
передбачено, що наймач (орендар), який має намір скористатися переважним правом
на укладення договору найму (оренди) на новий строк, зобов"язаний
повідомити про це наймодавця (орендодавця)
до спливу строку договору найму (оренди) у строк, встановлений
договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Пунктом 11.9 договору встановлено,
що орендар, який має намір продовжити строк користування об"єктом оренди,
зобов"язаний письмово повідомити про це орендодавця за 60 календарних днів
до закінчення дії договору оренди.

Позивач про такий  намір повідомив орендодавця 14.11.2007 р.,
тобто за 30 днів до закінчення такого строку, замість встановлених договором 60
днів.

Натомість, враховуючи обставини
справи, добросовісне використання орендарем об"єкта оренди, виконання
договірних зобов"язань, здійснення за власний рахунок невід"ємних
поліпшень, цільового використання об"єкта оренди, який відповідає статусу
призначення кінотеатру (проведення культурно-масових заходів та кінопрокату),
включення об"єкту оренди до переліку об"єктів приватизації шляхом
викупу, - суд продовжує строк дії договору оренди на той строк, який було
передбачено договором оренди № 988, тобто на 3 роки. Умови договору оренди на
новий строк мають бути встановлені за домовленістю сторін.

Стосовно вимоги про обмеження
строку дії договору фактом його приватизації орендарем, то це є безумовною
умовою припинення договору, врегульованою законодавчо, зокрема ч. 2 ст. 26
Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Держмито та 118 грн. судових витрат
відшкодовуються за рахунок відповідача.

Суд також скасовує заходи
забезпечення позову, застосовані ухвалою про порушення справи від 14.12.2007 р.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 68,
82-85  Господарського процесуального
кодексу України, суд

в и р і ш и
в:

1. Позов задовольнити.

Продовжити строк  дії договору оренди комунального майна
міської територіальної громади  від
14.12.2004 р. № 988, укладеного між управлінням комунальної власності
м.Херсона, код ЄДР 25900093 та приватним підприємством "Гауз ПГ", код
ЄДР 30329878 на три троки.

2. Стягнути з управління
комунальної власності, м. Херсон, пр. Ушакова, 37, код ЄДР 25900093, р. рахунки
не відомі на користь приватного підприємства "Гауз ПГ", м. Херсон,
пр. Текстильників, 10-а, код ЄДР 30329878, р. рах. 1682 в ХФ
"Промінвестбанк", МФО 352286, - витрати по оплаті держмита у сумі 85
грн. та 118 грн. судових витрат.

Наказ видати після набрання
рішенням законної сили.

3. Скасувати заходи забезпечення
позову, застосовані ухвалою господарського суду від 14.12.2007 р. у справі №
7/36-ПД-08 про порушення справи.

Суддя
Н.О. Задорожна

Дата підписання рішення

відповідно до вимог ст. 84 ГПК
України

13.02.2008 р.