ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"02" грудня 2008 р.

Справа № 34/158-08-3271

Колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду у складі:

Головуючого судді: Бєляновського В.В.,

Суддів: Мирошниченко М.А., Шевченко В. В.,

при секретарі - Волощук О.О.,

за участю представників:

Від позивача: Торкаєнко О.О.

Від відповідача: не з'явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні

апеляційну скаргу Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

на рішення господарського суду Одеської області

від 01 жовтня 2008 року

у справі № 34/158-08-3271

за позовом: Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, м. Одеса

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю “Аверс”

про розірвання договору оренди, виселення та стягнення на суму 3079,94 грн.

ВСТАНОВИЛА:

У серпні 2008 року Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (далі - Представництво) звернулося до господарського суду Одеської області з позовом до ТОВ “Аверс” про розірвання договору оренди від 26.10.1999р. № 10/98 (від 20.05.2008р. в новій редакції), укладеного між сторонами, виселення відповідача з займаного нежитлового приміщення першого поверху № 501, загальною площею 280.2 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Махачкалінська, 6, а також стягнення 2538,54 грн. заборгованості по орендній платі та 541,40 грн. пені. Позовні вимоги обґрунтовувалися тим, що відповідач неналежно виконує свої обов'язки за договором оренди, а саме: несвоєчасно та не в повному розмірі сплачує орендну плату.

ТОВ “Аверс не визнало позов посилаючись на наявність переплати орендної плати в розмірі 1636 грн. 37 коп. станом на 25.09.2008 року та проведення в орендованому приміщенні капітального ремонту за згодою орендодавця.

Рішенням господарського суду Одеської області від 01.10.2008 року (суддя - Фаєр Ю.Г.) провадження у справі в частині стягнення основного боргу на суму 2538,54 грн. припинено на підставі п. 1-1 ст. 80 ГПК України у зв’язку з відсутністю предмета спору, оскільки, як встановив суд, зазначена заборгованість відповідачем сплачена згідно наявних у справі платіжних доручень, а в решті позовних вимог відмовлено з посиланням на те, що відсутні підстави для розірвання спірного договору оренди та виселення відповідача з орендованого приміщення, оскільки невнесення платежу за орендну плату не мало трьохмісячний термін відповідно до приписів ст. 782 ЦК України. При здійсненні розрахунку розміру заявлених штрафних санкцій позивачем припущено технічні помилки внаслідок неправильного зазначення дат проплат та строків розрахунку пені, внаслідок чого, на думку суду, заявлена позивачем вимога щодо стягнення з відповідача пені є необґрунтованою.                               В апеляційній скарзі Представництво посилаючись на неповне з’ясуванням всіх обставин у справі та порушення норм матеріального і процесуального права, просить зазначене рішення в частині відмови у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди № 10/98 від 26.10.1999р. (від 20.05.2008р. в новій редакції), виселення відповідача з орендованого за вказаним договором оренди нежилого приміщення та стягнення пені скасувати та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги в цій частині задовольнити, а в частині припинення провадження у справі оскаржуване рішення залишити без змін.

Про день, час і місце розгляду апеляційної скарги сторони були повідомлені заздалегідь належним чином, проте відповідач не скористався наданим законом правом на участь свого представника в засіданні суду. Нез’явлення представника відповідача в судове засідання не перешкоджає апеляційному перегляду справи за наявними в ній матеріалами згідно з приписами ст. ст. 75, 101 ГПК України.

Обговоривши доводи апеляційної скарги, вислухавши пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, 26.10.1999 року між Представництвом (орендодавець) та ТОВ “Аверс” (орендар) було укладено договір № 10/98 оренди нежитлових приміщень першого поверху № 501, загальною площею 280.2 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Махачкалінська, буд.6, для використання під розміщення аптеки.

У наступному між сторонами 20.05.2008 року було узгоджено нову редакцію договору оренди нежитлового приміщення № 10/98 від 26.10.1999 року з метою приведення форми договору у відповідність до чинного законодавства України.

За умовами даного договору оренди відповідач зобов'язався сплачувати орендну плату в узгодженому розмірі щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів своєї господарської діяльності. Згідно з п. 1.3 договору термін дії договору встановлено до 20.05.2013 року. Розділом 5 договору встановлено відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання обов'язків за цим договором та визначено, що за несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочки; у разі невнесення орендарем орендної плати на протязі 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, орендодавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення об'єкта оренди. У разі відмови орендодавця від договору оренди договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Наявні у справі матеріали, а саме: обґрунтовані розрахунки заборгованості відповідача та платіжні доручення останнього про сплату орендної плати за період з січня по вересень 2008 року свідчать про те, що ТОВ “Аверс” в порушення своїх обов'язків за договором оренди протягом дії договору сплачувало орендну плату за користування об'єктом оренди несвоєчасно та не у повному обсязі, у квітні, травні та червні 2008 року орендну плату не сплачувало взагалі, внаслідок чого станом на 18.06.2008 року в нього утворилася прострочена заборгованість в сумі 9158,57 грн.

08.07.2008 року Представництво надіслало ТОВ “Аверс” пропозицію про розірвання договору оренди, у якій повідомило про неналежне виконання умов договору оренди орендарем, існування заборгованості по орендній платі станом на 18.06.2008 року в сумі 9158,57 грн. та нарахованої пені в сумі 522,34 грн. і виклало пропозицію в строк до 15.07.2008 року оплатити заборгованість по орендній платі та пеню у зазначених сумах та достроково розірвати договір оренди і передати орендоване приміщення Представництву за актом приймання - передачі. Доказом надходження до відповідача зазначеної претензії є повідомлення № 01156720 відділення поштового зв'язку, яке вручено 11.07.2008 року.

Залишення без задоволення зазначеної претензії відповідачем в частині оплати пені, розірвання договору оренди та повернення орендованого приміщення орендодавцю стало підставою для звернення Представництва до господарського суду з даним позовом за захистом своїх прав та охоронюваних законом інтересів відповідно до ст. ст. 10, 18, 26, 27 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” (далі - Закон про оренду), ст. ст. 525, 526, 651, 782 ЦК України, ст. 193 ГК України.

Об'єктом оренди за спірним договором є комунальне майно, що підтверджується наявним у справі свідоцтвом про право власності на нежилі приміщення першого поверху № 501 від 29.10.2003р. та сторонами не заперечується.

Частиною 1 ст. 1 Закону про оренду встановлено, що цей Закон регулює організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Частиною 2 ст. 4 ЦК України передбачено, що Цивільний кодекс України є основним актом цивільного законодавства України.

Отже, при вирішенні даного спору норми Закону про оренду, який, зокрема, регулює організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду державного та комунального майна, а також відносини між орендодавцями та орендарями є пріоритетними відносно норм Цивільного кодексу України, які регулюють відносини найму (як спеціальний закон по відношенню до загального).

Пунктом 7.6 договору оренди сторони визначили, що договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством.

Частиною 3 ст. 26 Закону про оренду передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, господарського суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Статтями 525, 526 ЦК України закріплено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться, одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з ч. 1 ст. 10 Закону про оренду орендна плата з урахуванням її індексації є істотною умовою договору оренди.

За вимогами ч. 3 ст. 18 вказаного Закону орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Господарським судом апеляційної інстанції встановлено, а відповідачем не спростовано, що ТОВ “Аверс” протягом дії договору оренди договірні зобов'язання по сплаті орендних платежів виконувало неналежним чином, сплачувало орендну плату несвоєчасно і не у повному обсязі, а протягом трьох місяців підряд, а саме: квітень, травень, червень 2008 року не сплачувало взагалі, внаслідок чого за орендарем утворилася прострочена заборгованість, станом на 18.06.2008 року в сумі 9158,57 грн. З наявних у справі платіжних доручень відповідача № 21 від 27.06.2008 року та № 26 від 13.08.2008 року вбачається, що зазначена заборгованість була погашена останнім лише у серпні 2008 року.

Умовами пунктів 2.2, 2.3 та 3.3 спірного договору оренди встановлено обов'язок орендаря сплачувати орендну плату в узгодженому розмірі щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності, та передбачено право орендодавця вимагати розірвання договору у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов'язків, передбачених цим договором.

Як вже було зазначено вище, частиною 3 ст. 26 Закону про оренду передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди у випадку неналежного виконання орендарем своїх зобов'язань за договором.

Оскільки Цивільний кодекс України не містить заборони розірвання договору оренди з наведеної підстави, то відповідно до вищезгаданої норми спеціального закону спірний договір підлягає розірванню.

Окрім того, місцевий господарський суд не звернув увагу на те, що вимоги позивача фактично ґрунтувалися також на тому, що відповідач не сплачував орендну плату протягом трьох місяців підряд.

Відповідно до ст. 291 ГК України, договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу. Згідно ж ст. 188 ГК України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

В той же час ст. 782 ЦК України передбачено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Вищезазначені вимоги закону не були належним чином враховані судом, який не надав правового значення тій обставині, що, всупереч умовам договору, орендну плату, за встановленими по справі обставинами, відповідач не вносив протягом трьох місяців підряд, а отже, відповідно до ст. 782 ЦК України, у позивача виникло право відмовитись від договору найму в односторонньому порядку.

Це право, згідно із фактичними обставинами справи, було реалізовано позивачем не шляхом односторонньої відмови від договору, а шляхом звернення до суду з позовом про його розірвання. За таких обставин, вищенаведений спосіб захисту, до якого вдався позивач, не суперечить вимогам ст. ст. 15, 16, 20 ЦК України та був обраний ним з урахуванням вимог ст. 291 ГК України.

У цьому ж зв'язку, твердження місцевого господарського суду про те, що невнесення платежу за орендну плату не мало трьохмісячний термін, суперечить фактичним обставинам справи, а посилання суду на наявність у березні 2008 року переплати в сумі 112,78 грн., не може мати правового значення для вирішення цієї справи, оскільки з того ж самого розрахунку вбачається, що протягом дії договору оренди, за період з серпня 2007 року по червень 2008 року включно, практично за кожний місяць (окрім березня) у відповідача існувала заборгованість по орендній платі, розмір якої в окремих місяцях сягав від 1715 грн. до 9158,57 грн.

Відповідач ці обставини не спростував.

З урахуванням наведеного, позовні вимоги щодо розірвання спірного договору оренди є обґрунтованими.

Частиною 1 ст. 27 Закону про оренду встановлено, що у разі розірвання договору оренди, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Умовами п. 4.7 спірного договору оренди передбачено, що після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання орендар зобов'язаний у 15-ти денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати об'єкта оренди.

Отже позовні вимоги щодо виселення відповідача із нежитлового приміщення є обґрунтованими.

Відповідно до ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: розірвання договору та сплата неустойки.

Відповідальність орендаря у вигляді сплати пені за несвоєчасне внесення орендної плати встановлена умовами п. 5.2 спірного договору оренди.

Згідно з ч. 3 ст. 549 ЦК України пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.

Між тим, з наявного у справі обґрунтованого розрахунку пені в сумі 541 грн. 40 коп. випливає, що позивачем не враховано вимоги ч. 6 ст. 232 ГК України, відповідно до якої нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов'язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов'язання мало бути виконано.

Частиною 2 ст. 258 ЦК України встановлено, що позовна давність в один рік застосовується, зокрема, до вимог про стягнення неустойки (штрафу, пені).

Отже, сума згаданої пені, яку повинен сплатити відповідач за несвоєчасне внесення орендної плати має становити 262 грн. 57 коп.

У цьому ж зв'язку, твердження місцевого господарського суду про те, що при здійсненні розрахунку розміру заявлених штрафних санкцій позивач припустився технічних помилок внаслідок зазначення неправильних дат проплат є надуманим та спростовується наявними у справі обґрунтованими розрахунками, які відповідають умовам спірного договору, матеріалам справи та відповідачем не спростовані як в цілому, так і за їх складовими.

З урахуванням зазначеного, позовні вимоги щодо стягнення пені є обґрунтованими та підлягають задоволенню частково на суму 262 грн. 57 коп.

Колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду щодо наявності підстав для припинення провадження у справі згідно з п. 1-1 ч. 1 ст. 80 ГПК України в частині стягнення основного боргу в сумі 2538,54 грн., оскільки наявним у справі платіжним дорученням відповідача № 26 від 13.08.2008 року підтверджується погашення цієї заборгованості у серпні 2008 року, що позивачем не заперечується.

Враховуючи вищевикладене колегія суддів вважає, що приймаючи оскаржуване рішення місцевий господарський суд надав невірну юридичну оцінку обставинам справи та неправильно застосував норми матеріального і процесуального права, у зв'язку з чим зазначене рішення в частині відмови у задоволенні позову про розірвання спірного договору оренди, виселення відповідача із займаного нежитлового приміщення та стягнення пені за несвоєчасне виконання грошового зобов'язання підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про часткове задоволення позову в цій частині.

Згідно зі ст. ст. 44, 49 ГПК України оскільки цей спір виник внаслідок неправильних дій відповідача, то за його рахунок позивачеві підлягають відшкодуванню витрати зі сплати державного мита в сумі 280 грн. 50 коп., у тому числі 93 грн. 50 коп. за подання апеляційної скарги, та витрати на інформаційно - технічне забезпечення судового процесу в сумі 118 грн.

Керуючись ст. ст. 99, 101-105 ГПК України, колегія суддів -,

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради задовольнити частково.

Рішення господарського суду Одеської області від 01.10.2008 року у справі № 34/158-08-3271 в частині відмови у задоволенні позову Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради до ТОВ “Аверс” про розірвання договору оренди від 26.10.1999р. № 10/98 (в новій редакції від 20.05.2008р.), виселення із нежитлового приміщення першого поверху № 501, загальною площею 280.2 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Махачкалінська, буд. 6 та стягнення пені у сумі 541,40 грн. скасувати.

Позов задовольнити частково.

Розірвати договір оренди нежитлового приміщення № 10/98 від 26.10.1999 року, що був викладений у новій редакції 20.05.2008 року, укладений між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та ТОВ “Аверс”.

Виселити ТОВ “Аверс” із займаного нежитлового приміщення першого поверху № 501, загальною площею 280.2 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Махачкалінська, буд. 6.

Стягнути з ТОВ “Аверс” (65012, м. Одеса, вул. Миколаївська дорога, 289/а, кв. 46, ід. код: 30496380) на користь Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1) 262 грн. 57 коп. пені та 398 грн. 50 коп. судових витрат.

Доручити господарському суду Одеської області видати відповідні накази.

У задоволенні позову в частині стягнення пені в сумі 278 грн. 83 коп. відмовити.

Рішення господарського суду Одеської області від 01.10.2008 року в частині припинення провадження у справі № 34/158-08-3271 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.

Головуючий суддя: Бєляновський В.В.

Судді: Мирошниченко М.А.

Шевченко В. В.