Господарський суд
Житомирської області
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Від "22" липня 2008 р.

Справа № 8/121"д"

Господарський суд Житомирської області у складі:

Головуючого судді

судді Давидюка В.К.

судді

за участю представників сторін

від позивача Шуляк Н.А. довіреність №40/6086 від 09.06.2008 р.

від відповідача та ІІІ особи ТзОВ "Ринок Тетерів" : Бородін Д.В. (дов. від 16.03.06р.)

третої особи виконавчого комітету Житомирської міської ради:Бодашевська Ю.С. довіреність №26/5 від 09.01.08 р.

Розглянув справу за позовом Відкритого акціонерного товариства "Електровимірювач" (м.Житомир)

до Приватного підприємства "Відлуння" (м. Житомир)

третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю "Ринок "Тетерів"

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача виконавчий комітет Житомирської міської ради

про розірвання договору оренди приміщення №26/98 від 11.05.98

Позивачем пред'явлено вимогу про розірвання договору оренди №26/98 від 11.05.1998р. укладений між ВАТ "Електровимірювач" та ПП "Відлуння" та витребувати у відповідача передане по договору майно, а саме: спортивний павільйон, огорожу цегляну залізобетонну, огорожу металеву, асфальтове покриття, тир учбовий, стадіон "Авангард".

Позивач заявою за №40/81 від 08.06.05р. (а.с.42 т.2) зменшив позовні вимоги: відмовився від витребування майна, переданого по договору оренди та просить суд розірвати договір оренди №26/98 від 11.05.1998р. укладений між ВАТ "Електровимірювач" та ПП "Відлуння"

Представники позивача позовні вимоги підтримують, просять суд розірвати договір оренди №26/98 укладений 11.05.1998 р., оскільки відповідач не виконує всі істотні умови договору.

Представник відповідача та ІІІ особи Товариства з обмеженою відповідальністю "Ринок "Тетерів" позов вважає безпідставним з мотивів викладених у запереченні на позовну заяву від 22.07.2008 р. (а.с.53-55 т.3).

В судовому засіданні оглянуто оригінали Договорів оренди земельних ділянок укладених 27.10.2005 р. між Житомирською міською радою та Приватним підприємством "Відлуння", відповідні копії долучено до матеріалів справи.

Представник ІІІ особи виконавчого комітету Житомирської міської ради проти позову заперечує .

Заслухавши пояснення представників сторін та третіх осіб, дослідивши матеріали справи, суд

ВСТАНОВИВ:

Між Житомирським відкритим акціонерним товариством "Електровимірювач"(Орендодавець) та Приватним підприємством "Відлуння" (Орендар) 11.05.1998р. було укладено договір №26/98 оренди майна (приміщення) ВАТ "Електровимірювач" (а.с.8-9 т.1).

Відповідно до п.1.1 договору Орендодавець передає, а Орендар приймає в орендне користування приміщення та територію (надалі майно) на стадіоні: пл.№1 - для організації ринку (речовий, продовольчий), складських приміщень, офісів, магазинів, торгівельних точок; пл.№2 - для організації автостоянки по вул.Домбровського.

Пунктом 1.2. даного договору передбачено, що Орендодавець передає в оренду майно згідно акту прийому-передачі майна (додаток 1). Майно було передано по акту прийому-передачі, який було підписано представниками сторін 13.10.1998р. (а.с.10 т.1).

Між сторонами було погоджено, у відповідності до п.2.1 договору, орендну плату, яка визначалась на підставі додатку №2 до договору і яка, у відповідності до п.2.2, визначається за кожен наступний місяць шляхом коригування.

Згідно п. 1.3 договору передача орендованого майна в суборенду без письмової згоди орендодавця не допускається, якщо воно передається не за умовами даного договору.

Сторонами в договорі також передбачено, що орендар може вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його перепланування лише за письмовою згодою орендодавця.

Відповідно до п. 3.6 договору орендар зобов'язався своїми силами та за свій рахунок проводити ремонт орендованого майна, інженерних систем водопостачання, водовідведення, опалення, зв'язку, сигналізації, а також забезпечити збереження орендованого майна, нести матеріальну відповідальність перед орендодавцем за збитки, спричинені пожежею та інші збитки, що виникли з вини орендаря.

Позивач - ВАТ "Електровимірювач" вимоги розірвання договору №26/98 оренди майна (приміщення) від 11.05.1998р. обгрунтовує тим, що відповідач використовує майно всупереч умовам договору оренди, не забезпечує умови схоронності орендованого майна, що суперечить пунктам 3.7 та 3.2 договору; орендна плата на сьогоднішній день не відповідає розумним цінам; відповідач передає майно в суборенду без дозволу орендодавця, чим порушує п.1.3 договору.

Суд дослідивши матеріали справи, перевіривши доводи сторін дійшов висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню.

Частиною 1 статті 188 Господарського кодексу України, яка кореспондується з частиною 1 статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

В частині 2 статті 188 Господарського кодексу України визначено, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Згідно частини 3 даної статті сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду (с.4 ст.188 ГК України).

Частина 2 статті 651 Цивільного кодексу України передбачає, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

На підставі ст. 783 ЦК України, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

- наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

- наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

- наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

- наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Позивач не надав суду доказів, які свідчили б, що відповідач Приватне підприємство "Відлуння" користується річчю всупереч договору або призначення речі.

Укладаючи договір оренди № 26/98 від 11.05.1998 сторони визначили, що в оренду передається майно для організації ринку ( речовий, продовольчий), складських приміщень, офісів, магазинів, торговельних точок.

На підставі рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради від 30.06.1998 року № 312 з метою розширення площі для торгівлі продовольчими товарами, зайнятості населення та на підставі ст. 30 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", враховуючи звернення приватного підприємства "Відлуння" та погодження ВАТ "Електровимірювач" вирішено погодити організацію ринку по торгівлі продовольчими товарами на орендованій частині території стадіону.

Рішенням виконавчого комітету Житомирської міської ради № 570 від 28.09.2000 року затверджено акт державної технічної комісії про готовність до експлуатації закінченого будівництвом ринку "Тетерів" приватного підприємства "Відлуння" по вул. Домбровського, 25 загальною площею 15732,0 кв.м.

Вказане свідчить про те, що на базі орендованого майна створено ринок "Тетерів", як і було передбачено умовами договору та є безпосереднім використання відповідачем майна згідно умов та мети договору.

Відповідно до ст. 773 ч. 1, 3 ЦК України, наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Відповідно до ст.778 ч.1, 3 ЦК України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Наведені статті Цивільного кодексу України, відповідні умови Договору підкреслюють обов'язковість надання згоди наймодавця на зміну стану об'єкту оренди та здійснення щодо нього поліпшень.

Позивач у позовній заяві та його представник у судовому засіданні зазначають, що орендодавець не надавав відповідачу згоди на проведення будівельно - ремонтних робіт на орендованому об'єкті. Однак, не дивлячись на це, відповідач здійснював реконструкцію та перепланування будівель, що також є, на думку позивача, підставою для розірвання договору.

Вказані вимоги суд також вважає безпідставними. Стаття № 783 ЦК України належить до норм, що наділяють одну зі сторін правом вимагати ( за певних умов) дострокового розірвання договору. У вказаній статті перераховані чотири підстави (які перераховані вище), що дозволяють орендодавцю вимагати дострокового розірвання договору. Вказаний перелік не може бути скорочений за згодою сторін. У той же час у договорі сторонами можуть бути передбачені й інші, додаткові підстави, але вони в усякому разі повинні бути пов'язані з істотними зобов'язань з боку орендаря.

Істотним визнається порушення зобов'язання однієї зі сторін, що тягне для іншої сторони такий збиток, що вона в значній мірі позбавляється того, на що була вправі розраховувати при укладенні договору (ч.2ст. 651 ЦК України).

Вимога позивача про те, що відповідач без погодження з орендодавцем здійснив реконструкцію та переобладнання будівель не передбачена ст. 783 ЦК України як підстава, що дозволяє орендодавцю вимагати розірвання договору. Договором оренди № 26/98 сторони також не узгоджували підстав, які дозволяли б орендодавцю вимагати розірвання договору.

Разом з тим, відповідно до п. 3.7 договору орендар зобов'язаний забезпечувати збереження орендованого майна, нести матеріальну відповідальність перед орендодавцем за збитки, спричинені з вини орендаря.

Питання щодо реконструкції та перепланування було предметом дослідження у справі № 12/1040 за позовом Приватного підприємства "Відлуння" до ВАТ "Електровимірювач" про визнання розміру частки у праві часткової власності на майно. В ході розгляду даної справи судом не встановлено факту проведення реконструкції чи переобладнання орендованих приміщень. Так, у постанові від 07.02.2006 року № 12/1040 Житомирський апеляційний господарський суд зазначає, що з наявних в матеріалах справи платіжних доручень неможливо встановити, що за ними перераховувалися кошти на будівельні матеріали та інші товарно - матеріальні цінності, які були використані саме на реконструкцію спортивного павільйону та учбового тиру.

У даній справі позивачем також не подано доказів, які підтверджували б проведення реконструкції чи перепланування.

Статтею 652 ЦК України, на підставі якої також пред'явлено позов, передбачено можливість розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Розірвання договору з цієї підстави на вимогу заінтересованої сторони в судовому порядку можливе за наявності одночасно чотирьох умов, зазначених у ч. 2 ст. 652 ЦК України, а саме:

- в момент укладення договору сторони керувалися тим, що така зміна обставин не настане;

- зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

- виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

- із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик змін обставин несе заінтересована сторона.

Сама істотна зміна обставин не є підставою для розірвання договору. Вимагаючи розірвання договору на цій підставі, позивач, з урахуванням положень ст. 33 ГПК України щодо обов'язку доказування, повинен довести, зокрема, впевненість сторін у момент укладення договору в тому, що така зміна обставин не настане.

При укладенні договору № 26/98 від 11.05.1998 року сторони досягли згоди щодо всіх істотних умов, зокрема стосовно розміру орендної плати та метою урахування інфляційних процесів передбачили коригування орендної плати (п.2.1 договору). Протягом дії договору передбачено збільшення вартості оренди ( п. 2.5 договору), а тому, на думку суду, в момент укладення договору сторони передбачили, що вартість оренди буде постійно зростати. У зв'яку з цим судом не встановлено обставин, які давали підставу для розірвання договору за ст. 652 ЦК України.

Позивач також зазначає, що відповідач передає майно в суборенду без дозволу орендодавця. ВАТ "Електровімірювач" не надавав у встановленому законом порядку згоди на суборенду майна. При цьому представник позивача у судовому засіданні пояснив, що доказом передачі орендованого майна в суборенду є угоди, які укладені з приватними підприємцями на оренду майна (а.с. 56 - 82). Дослідивши вказані угоди, суд дійшов висновку, що угоди, на які посилається позивач не мають відношення до майна переданого в оренду по договору № 26/98. Предметом оренди по угодах укладених з приватними підприємцями є малі архітектурні форми та право на встановлення їх. При цьому, власником малих архітектурних форм, які розміщені на ринку "Тетерів" (м. Житомир, вул. Домбровського,25) є Приватне підприємство "Відлуння", що підтверджується витягом з реєстру права власності на нерухоме майно ( а.с. 56 том 3).

27 жовтня 2005р. між Житомирською міською радою та ПП "Відлуння" було укладено договори оренди земельних ділянок за адресою м.Житомир, вул.Домбровського, 25 на основі рішення 26 сесії Житомирської міської ради 4 скликання від 29.09.2005р. №553, які були зареєстровані в Житомирській регіональній філії Центру державного земельного кадастру, про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди вчинено записи: 09.11.2005р. за №00 (а.с.49-52 т.3) та 22.11.2005р. за №35 (а.с.58-61 т.3).

У відповідності до договору за №00 (а.с.49-52 т.3) в оренду передаються земельні ділянки: ділянка 1- площею 1,5728га; ділянка 2 - площею 0,2920га (п.2 договору) строком на 15 років (п.4 договору). У відповідності до п.3 договору нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить: ділянка 1 - 2399156грн.; ділянка 2 - 445418грн.26коп.

Відповідно до договору за №35 (а.с.58-61 т.3) в оренду передається земельна ділянка площею 1,3057га, у тому числі під будівлями - 0,0924га, під проїздами, проходами та площадками - 1,2134га (п.2 договору) строком на 3 роки (п.4 договору).

Вказаним також підтверджується право відповідача на укладення договорів оренди малих архітектурних форм та розміщення їх на ринку "Тетерів" ( вул. Домбровського, 25).

Відповідно до вимог ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Суд дійшов висновку, що позивач не довів обставин, на які він посилається як на підставу своїх вимог.

За таких обставин суд вважає позов необгрунтованим та відмовляє в його задоволенні.

Керуючись ст. 42, 82-85 ГПК України господарський суд

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання.

Суддя

Давидюк В.К.

Дата підписання "____"______"2008"

Віддрукувати: 5 прим.

1 - в справу

2 - 5 - -сторонам