ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ІВАНО-ФРАНКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 червня 2008 р.

Справа № 5/26

за позовом: Управління Пенсійного фонду України в м.Івано-Франківську, вул. Незалежності, 44, м. Івано-франківськ,76000

до відповідача: Акціонерно-комерційного банку соціального розвитку "Укрсоцбанк", вул. Ковпака, 29, м.Київ, 03150 в особі Івано-Франківської обласної філії Акціонерно-комерційного банку соціального розвитку "Укрсоцбанк", вул. Незалежності,44, м. Івано-Франківськ,76000

про спонукання до виконання зобов"язань за договором оренди з наступною передачею у власність № 1 від 25.07.2002р.

за зустрічним позовом : Акціонерно-комерційного банку соціального розвитку "Укрсоцбанк", вул. Ковпака, 29, м.Київ, 03150 в особі Івано-Франківської обласної філії Акціонерно-комерційного банку соціального розвитку "Укрсоцбанк", вул. Незалежності,44, м. Івано-Франківськ,76000

до відповідача: Управління Пенсійного фонду України в м.Івано-Франківську, вул. Незалежності, 44, м. Івано-Франківськ,76000

про визнання недійсним договору оренди з наступною передачею у власність від 25.07.2002р.

Cуддя Цюх Ганна Захарівна

При секретарі Ломей Любов Романівна

Представники:

Від позивача: Соколова Г.І.-начальник юридичного відділу управління, довіреність № 2054/06 від 27.11.07р.

Від відповідача: Родчин І.В.-начальник юридичного відділу, довіреність від 11.01.08р.

СУТЬ СПОРУ: заявлено первісний позов про спонукання Акціонерно-комерційного банку соціального розвитку "Укрсоцбанк", м.Київ в особі Івано-Франківської обласної філії Акціонерно-комерційного банку соціального розвитку "Укрсоцбанк" до виконання зобов"язань за договором оренди з наступною передачею у власність № 1 від 25.07.2002р. щодо передачі нежитлового приміщення в м.Івано-Франківську по вул. Незалежності, 44 (четвертий поверх) у власність управлінню Пенсійного фонду України в м.Івано-Франківську.

Відповідач проти позову заперечує, посилаючись на те, що вимоги позивача є незаконними і задоволенню не підлягають з тих підстав, що право власності є непорушним і підлягає захисту у спосіб, зазначений у ст. 20 ГК України. Договір, укладений сторонами, суперечить актам цивільного законодавства та є недійсним з моменту його укладення, вказує на те, що в відповідності до ст.ст. 256, 265 ЦК УРСР за договором оренди майно надається наймачеві в тимчасове користування. Після припинення договору найму - наймач повинен повернути майно в тому стані, в якому його одержав, з урахуванням зносу, або в стані обумовленому договором. Вказує на те, що право продажу майна належить власнику (ст. 225 ЦК УРСР), проте на момент укладення договору банк не був власником майна, а став ним тільки в 2006р. Відповідач посилається на те, що по договору купівлі-продажу істотною умовою є його ціна. Проте даний договір не містить цієї істотної умови, хоча ст. 163 ЦК УРСР вимагала досягнення сторонами згоди по всіх істотних умовах договору, щоб вважати його укладеним. Вказує відповідач на те. що представник банку д. Маковійчук С.П. не була уповноважена передавати приміщення в оренду. За таких обставин, вважає відповідач, оскільки договір суперечить закону, то в нього відсутній обов"язок щодо передачі майна у власність позивачу.

В доповненні до відзиву на позов від 13.06.08р. відповідач вказує на те, що передача у власність приміщення четвертого поверху в буд. 44 по вул. Незалежності в м.Івано-Франківську може мати місце в випадку укладення окремого договору, який відповідатиме вимогам закону для цього виду договорів.

11.03.08р. за вх. № 972 від АКБ соціального розвитку "Укрсоцбанк", м.Київ поступив зустрічний позов до Управління Пенсійного фонду України в м.Івано-Франківську про визнання недійсним договору оренди з наступною передачею у власність від 25.07.2002р., укладений між Акціонерно-комерційного банку соціального розвитку "Укрсоцбанк", м.Київ в особі Івано-Франківської обласної філії Акціонерно-комерційного банку соціального розвитку "Укрсоцбанк" та Управлінням Пенсійного фонду України в м.Івано-Франківську стосовно приміщення 4-го поверху в буд. 44 по вул. Незалежності в м.Івано-Франківську.

Відповідач по зустрічному позову проти вимог банку заперечує, посилаючись на те, що посилання позивача на відсутність у керуючого філією д. Маковійчук С.П. повноважень щодо укладення договору оренди на момент його підписання не відповідає дійсності, в дорученні д. Маковійчук С.П. вказана ціна, за якою повинно бути продане приміщення, тому посилання позивача на відсутність в договорі ціни предмета продажу є неправильним. Порядок сплати вартості приміщення визначена п. 1.4. договору - рівними частинами щомісячно на протязі 5-ти років. Вказує на те, що відсутність коштів на одноразову сплату вартості приміщення зумовила сторони укласти саме договір оренди з послідуючою передачею у власність. Відсутність або невідповідність істотних умов договору вимогам закону не може стати підставою для визнання договору недійсним, його можна привести в відповідність шляхом приведення його умов у відповідність до норм закону - вказує відповідач, просить в позові відмовити.

Розглянувши матеріали первісного позову, вислухавши представників сторін, ознайомившись з додатково поданими матеріалами, суддя встановив, що 25.07.2002р. Акціонерно-комерційний банк соціального розвитку України "Орендодавець" в особі Маковійчук С.П., яка діяла на підставі довіреності № 02-12/8-144 від 25.07.02р. та Управління Пенсійного фонду України в м.Івано-Франківську, "Орендар" в особі начальника управління Коцюк Т.І., що діяла на підставі Положення, уклали договір оренди з наступною передачею у власність № 1 згідно з яким "орендодавець" передає, а орендар приймає в платне користування з наступною передачею у власність нежитлове приміщення, надалі за текстом "Об"єкт", що знаходиться за адресою м.Івано-Франківськ, вул. Незалежності, 44, загальною площею 1059,72 кв.м. вартістю 550 тис. грн. плюс ПДВ в розмірі 110 тис. грн.

П.1.6. договору вказує, що об"єкт належить орендодавцю на правах власності відповідно до Свідоцтва про право власності від 10.04.2001р.

Ст. 2 договору передбачено, що передача об"єкту у володіння орендаря здійснюється протягом 2-х робочих днів та оформляється актом прийому-передачі, в якому вказується технічний стан приміщення, характеристика об"єкта на момент передачі майна орендарю (додаток № 2 до договору). Оглянувши додаток № 2 до договору (не вказано ні номера, ні дати складення додатку) - суддя встановив, що в даному додатку не вказаний ні технічний стан об"єкта, ні його характеристика на момент передачі, а тільки площа 1059,72 кв.м. та вартість на момент оцінки (станом на 25.07.2002р.). Таким чином у суду відсутні підстави вважати, що сторонами встановлена ціна можливого продажу майна після закінчення договору.

П.3.4. договору передбачено, що по завершенню кожного року з дати підписання цього договору здійснюється перерахунок вартості об"єкта з урахуванням індексу інфляції. Строки, порядок оплати та розмір перерахунку вартості об"єкту з урахуванням індексу інфляції узгоджується сторонами окремо та оформляється додатковими угодами до цього договору. Як вбачається з пояснень сторін - ця умова договору сторонами не виконана, тобто остаточна ціна об"єкту не встановлена.

Суд, розглядаючи дану справу, враховує слідуюче:

- сторони уклали договір оренди (майнового найму), що відповідав ст. 256 ЦК УРСР згідно з якою "наймодавець" (відповідач по справі) зобов"язався передати "наймачеві" (позивачу) майно у тимчасове користування за плату, що не заперечується сторонами. Договір також передбачав наступну передачу об"єкта у власність управління за умови виконання певних умов. Діюче на час укладання угоди законодавство не передбачало укладення договору оренди з правом викупу. Якщо в законі прямо не передбачено вид договору, то господарюючі суб"єкти вправі самостійно визначати свої взаємовідносини через угоди, що вміщують елементи різних видів угод, і навіть таких, що не передбачені чинним законодавством, але оптимально регулюють їх права та обов"язки. При цьому слід врахувати, що сторони повинні узгодити істотні умови для певного конкретного виду договору, як це має місце в даному випадку: договору найму та договору купівлі-продажу.

За договором найму "наймодавець" передає "наймачеві" майно за плату у тимчасове користування.

Сторонами по договору від 25.07.2002р. визначено об"єкт оренди, розмір орендної плати, порядок її сплати, строк дії договору, порядок передачі майна в оренду. Посилання відповідача на те, що керуюча філією без достатніх підстав підписала договір оренди (не будучи на це уповноваженою), а тому угоду слід визнати недійсною з підстав, визначених ст. 48 ЦК УРСР - не приймається судом до уваги з тих підстав, що на протязі дії договору оренди відповідач отримував від позивача орендні платежі, не заперечуючи факт законного користування позивачем спірним приміщенням, дозволяв проводити поточний та капітальний ремонти, допускав та визнавав наявність орендних відносин між сторонами. Таким чином схвалив як сам, так і його головний банк відносини по оренді між сторонами на протязі більше 5-ти років, а тому ні в суду, ні в відповідача відсутні підстави вважати, що угода оренди укладена неуповноваженою особою.

Стосовно поєднання в спірному випадку угоди про оренду майна з угодою купівлі-продажу, вважаю, що в частині купівлі-продажу об"єкта оренди оспорюваний договір не містить істотних для договору купівлі-продажу умов, зокрема ціни договору. Так п.1.7. договору від 25.07.02р. передбачає обов"язок орендаря сплачувати орендні платежі, що не ототожнюється з виплатою вартості об"єкта. Договір оренди і зобов"язання , які з нього випливають, не можна ототожнювати з договором купівлі-продажу, так як останній має інший предмет правового регулювання. За договором купівлі-продажу (ст. 224 ЦК УРСР) продавець зобов"язується передати майно у власність покупця, а покупець зобов"язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Право продажу майна, крім випадків примусового продажу належить власникові (ст. 225 ЦК УРСР).

Як вказувалось вище - сторони не встановили в договорі ціну продажу майна, так як ними не виконано п. 3.4. договору, а тому суд не вважає, що сторони досягли згоди стосовно ціни продажу об"єкта, що є істотною умовою договору купівлі-продажу. Посилання позивача на те, що сторони погодили ціну продажу об"єкта договором та додатком № 2 до договору - не приймається судом до уваги з тих підстав, що в додатку № 2 до договору від 25.07.2002р. вартість оцінки об"єкта визначена станом на 25.07.2002р.

За таких обставин, у суду відсутні підстави зобов"язувати відповідача передавати позивачу у власність приміщення 4-го поверху площею 1059,72 кв.м. в будинку № 44 по вул. Незалежності в м.Івано-Франківську через відсутність правових підстав у позивача вимагати передачі йому орендованого майна. Продаж об"єкта оренди сторони вправі погодити окремою угодою (п.4.4.3 договору від 25.07.2002р.).

По зустрічному позову АКБ "Укрсоцбанк" просить визнати недійсним договір оренди з наступною передачею у власність від 25.07.2002р.,так як він суперечить вимогам закону.

Позивач вказує, що об"єкт за плату передано управлінню в оренду і відповідно до п.5 ч. 1 ст. 265 ЦК УРСР відповідач повинен повернути майно після припинення договору найму. Проте всупереч ст. 226 ЦК УРСР договором передбачено перехід права власності на об"єкт, що ним орендувався. Вказує позивач і на те, що на момент укладення договору оренди АКБ "Укрсоцбанк" не був власником майна (приміщення 4-го поверху по вул. Незалежності, 44), хоча право продажу майна (ст. 225 ЦК УРСР, 1963р.) належить власнику. Свідоцтво про право власності та реєстрація цього права здійснена тільки в 2007р. (Свідоцтво від 05.07.07р., витяг з реєстру права власності від 10.07.07р.). Позивач посилається і на те, що договором не визначена ціна продажу об"єкта, що є істотною умовою договору купівлі-продажу, що суперечить ст. 224 ЦК УРСР, 1963р.), а тому договір не можна вважати укладеним.

Позивач вказує на те, що довіреністю № 02-12/8-144 від 25.07.2002р. Маковійчук С.П. уповноважено укласти договір купівлі-продажу приміщення, але не уповноважено передавати його в оренду. Однак, не маючи відповідних повноважень д.Маковійчук С.П. передала в оренду приміщення юридичної особи "Укрсоцбанк" з обов"язком цієї особи передати орендарю приміщення у власність, не будучи при цьому власником майна.

Відповідач (Управління Пенсійного фонду в м.Івано-Франківську) проти позову заперечує, посилаючись на безпідставність тверджень щодо повноважень д. Маковійчук С.П. Вказує на те, що господарюючі суб"єкти вправі самостійно визначати свої взаємовідносини через угоду, що вміщує елементи різних видів угод і навіть таких, що не передбачені чинним законодавством, але оптимально регулюють їх права і обов"язки, що сторонами і було зроблено при укладанні спірної угоди. ВВажає, що при невідповідності істотних умов сторони вправі внести зміни до договору, а не визнавати його недійсним.

Розглянувши матеріали справи та вислухавши представників сторін, суддя, встановив, що сторони уклали договір оренди з наступною передачею у власність нежитлового приміщення від 25.07.2002р.

Суд не заперечує того факту що угода може містити елементи різних видів угод, проте при цьому сторони повинні досягти згоди щодо істотних для певного конкретного виду договору умов (в даному випадку, як договору оренди, так і договору купівлі-продажу).

Як вбачається з оскаржуваного договору - він містить умови, що притаманні договору оренди і сторони досягли по них згоди. Посилання позивача на те. що д. Маковійчук С.П. не мала повноважень на укладення такого виду договору спростовується тим, що позивач по зустрічному позову в подальшому схвалив даний договір - допустивши відповідача в приміщення, дозволивши йому проведення поточного та капітального ремонтів, приймаючи орендні платежі протягом терміну дії договору, а тому в суду відсутні підстави для визнання договору оренди недійсним. Стосовно купівлі-продажу об"єкта - суд приходить до висновку про те, що недійсною може бути визнана лише укладена угода, тобто така, щодо якої сторонами в потрібній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. Як вбачається з оспорюваної угоди - сторони не досягли згоди (не встановили) ціну продажу об"єкта, а за наявності такої обставини - угода про купівлі-продажу сторонами не укладена, а визнавати недійсною частково неукладену угоду в суду немає підстав.

Враховуючи вищесказане та в відповідності зі ст. ст. 124, 129 Конституції України, ст.ст. 60, 153, 224, 225, 228, 256, 257, 264, 265 ЦК УРСР, керуючись ст. ст. 49, 82-84 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

В задоволенні первісного позову - відмовити.

В задоволенні зустрічного позову - відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття, у разі, якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину рішення, воно набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня підписання повного рішення, оформленого відповідно до статті 84 Господарського процесуального кодексу України.

Суддя Цюх Ганна Захарівна

рішення підписане 20.06.08

Виготовлено в АС "Діловодство суду"

________________