СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Постанова

Іменем України

19 червня 2008 року

Справа № 5020-4/103

Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді                                                  Волкова К.В.,

суддів                                                                      Черткової І.В.,

Гоголя Ю.М.,

за участю представників сторін:

позивача: Андрієвський Костянтин Вікторович, довіреність №4 від 17.07.07;

відповідача: Сарахман Сергій Олександрович, довіреність № б/н від 10.01.08;

3-ої особи: не з'явився;

розглянувши апеляційну скаргу Фонду комунального майна Севастопольської міської ради на рішення господарського суду міста Севастополя (суддя Остапова К.А.) від 25.05.2008 року у справі № 5020-4/103

за позовом           приватного підприємства "Чібіс-плюс" (вул. Горпіщенка, 34-24,Севастополь,99022)

до           Фонду комунального майна Севастопольської міської ради (вул. Луначарського, 5,Севастополь,99011)

3-тя особа Севастопольська міська рада (вул. Леніна, 3,Севастополь,99011)

про спонукання відповідача видати наказ та звільнення від внесення орендної плати

ВСТАНОВИВ:

Приватне підприємство “Чібіс-Плюс” звернулось до господарського суду міста Севастополя з позовом до Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради про спонукання відповідача видати наказ про надання позивачеві дозволу на проведення невідокремлених поліпшень нежитлових приміщень першого поверху та напівпідвалу загальною площею 227,9 м. кв., розташованих за адресою: місто Севастополь, вул. Велика Морська, 28, на суму 1208756,00 грн. строком на 12 місяців, а також про звільнення позивача від внесення орендної плати по договору оренди нежилих приміщень №1-08 від 29.01.2008.

Позовні вимоги мотивовані тим, що бездіяльність відповідача щодо прохання позивача про надання дозволу на здійснення поліпшень орендованого майна робить неможливим використовувати нерухоме майно за цільовим призначенням.

Рішенням господарського суду міста Севастополя (суддя Остапова К.А.) від 25.05.2008 року у справі № 5020-4/103 позов задоволено.

Не погодившись з рішенням суду, Фонд комунального майна Севастопольської міської ради звернувся до Севастопольського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду першої інстанції скасувати, у задоволенні позову відмовити.

У судовому засіданні 17.06.2008 року представник відповідача підтримав вимоги апеляційної скарги, представник позивача проти вимог апеляційної скарги заперечував та просив залишити без змін рішення суду першої інстанції. Представник третьої особи у судове засідання не з’явився, про час та місце слухання справи повідомлений належним чином.

У судовому засідання оголошувалась перерва до 19.06.2008 року.

Розглянувши повторно, в порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України судова колегія встановила наступне.

26.02.2007 року приватне підприємство “Чібіс-Плюс” звернулось до Фонду комунального майна Севастопольської міської ради із заявою про допуск до участі у конкурсі на право оренди нежилих приміщень першого поверху та напівпідвалу житлового будинку загальною площею 227,9 кв.м, розташованих за адресою: місто Севастополь, вул. Велика Морська,28 (арк. справи 23) під об’єкт торгівлі., надавши до заяви необхідні документи, у тому числі конкурсну пропозицію. У конкурсній пропозиції позивач прийняв на себе зобов’язання провести ремонт і реконструкцію вказаних приміщень (арк. справи 23, 24).

29.01.2008 року між сторонами був укладений договір оренди нерухомого майна № 1-08, відповідно до пункту 1.1 якого з метою ефективного використання комунального майна і досягнення найвищих результатів господарської діяльності Орендодавець (відповідач) передав, а Орендар (позивач) прийняв в оренду нерухоме майно – вбудовані нежилі приміщення першого поверху (літ “А”: з І-1 по І-5) і цокольного поверху (літ “А”: ІІ-1, ІІ-2, ІІ-2а, з ІІ-3 по ІІ-7) житлового будинку, загальною площею 227,90 кв.м, які розташовані за адресою: місто Севастополь, вул. Велика Морська,28 і знаходяться на балансі РЕП № 17, вартість яких становить 1615400,00 грн. для розміщення об’єкту торгівлі (аркуші справи 25-28).

Відповідно до пункту 2.6 вказаного Договору всі покращення об’єкта оренди, що можуть бути відокремлені без шкоди для об’єкта, вважаються власністю Орендаря. Якщо невідокремлювані покращення об’єкта оренди здійснені за згодою Орендодавця, Орендар має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їхньої вартості в рахунок плати за користування об’єктом оренди. Якщо Орендар без згоди Орендодавця здійснив покращення, які не можна відокремити, не завдаючи шкоди об’єкту оренди, він не має право на відшкодування їхньої вартості.

Орендна плата згідно з пунктом 3.2 Договору становить 68000,00 грн. щомісячно, та підлягає щомісячному коригуванню Орендарем при внесенні чергового платежу відповідно до індексу інфляції.

Пунктом 3.6 Договору передбачено, що Орендар звільняється від орендної плати за увесь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, які від нього не залежать.

Відповідно до пункту 4.1 Договору Орендодавець зобов’язувався передати Орендареві об’єкт оренди на умовах розділу 2 вказаного договору.

Пунктом 4.9 Договору передбачений обов’язок Орендаря (позивача) самостійно та за свій рахунок робити поточний і капітальний ремонт об’єкта оренди, профілактичні огляди та відбудовні ремонти інженерного устаткування об’єкта оренди, яке забезпечує життєдіяльність об’єкта, при обов’язковому узгодженні з Орендодавцем (відповідачем).

Строк дії Договору оренди – з моменту підписання до 29.01.2013.

Відповідно до Акта приймання-передачі від 29.01.2008 Фонд передав в оренду, а позивач прийняв об’єкт оренди (арк. справи 30).

Відповідно до вказаного Акту орендовані приміщення передані у наступному стані: стени на першому поверсі обшити пластиком, який у багатьох місцях має пошкодження, є сліди плесні, відшаровування штукатурки; поли у цокольному та першому поверсі мають обколи, лінолеум у значній мірі зношений, є пошкодження полу; електрообладнання відсутнє, електрична проводка, що має місце, ветха; двері у значній мірі зношені; у приміщенні на першому поверсі на стелі порушена цілісність штукатурки; труби водопостачання та теплопостачання іржаві; санітарно-технічне обладнання у цокольному поверсі знаходиться у неробочому стані; освітлення у приміщеннях недостатнє; відсутній пожежний вихід.

В акті приймання-передачі від 29.01.2008 міститься висновок комісії: стан задовільний для використання відповідно з призначенням, приміщення потребують проведення реконструкції.

01.02.2008 приватне підприємство “Чібіс-Плюс” звернулось письмово з наданням проектно-кошторисної документації до Фонду з проханням дозволити провести реконструкцію вбудованих приміщень, які орендуються, що розташовані у м. Севастополі, вул. Велика Морська,28. Відповідь на це прохання відповідачем не надавалась.

Листом від 19.02.2008 позивач звернувся до відповідача з проханням звільнити приватне підприємство “Чібіс-Плюс” від внесення орендної плати відповідно до договору оренди від 29.01.2008, укладеного між Фондом та позивачем, у зв’язку з неможливістю використання об’єкта оренди за призначенням, на строк проведення реконструкції орендованих приміщень.

Листом від 22.02.2008 вих. №674 Фонд повідомив позивача, що звільнення орендаря від орендної плати на період реконструкції об’єкта оренди не відповідає вимогам закону, об’єкт оренди був прийнятий позивачем за актом приймання-передачі без заперечень.

Вивчивши матеріали справи, вислухавши представників сторін, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права та відповідність висновків суду обставинам справи, судова колегія не вбачає підстав для скасування оскаржуваного рішення суду першої інстанції у зв’язку з наступним.

Відповідно до вимог статті 767 Цивільного кодексу України, наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та його призначенню.

Наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

Згідно зі статтею 778 вказаного Кодексу наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Як вбачається з матеріалів справи, при передачі орендарю орендованого майна, сторони склали та підписали акт прийому-передачі, в якому зазначили, що об'єкт оренди передається в стані, який потребує здійснення реконструкції.

Відповідно до акту санітарно-епідеміологічного обстеження від 16.07.2007 вищевказаних приміщень встановлено, що приміщення знаходяться в незадовільному санітарно-епідеміологічному стані, вимагають капітального ремонту (аркуші справи 32, 33).

В ході експертизи протипожежного стану вищевказаних приміщень, що проведена 17.07.2007, встановлені численні порушення вимог протипожежних норм та правил (аркуш справи 34).

Комунальним підприємством “Муніципальне житло” на замовлення приватного підприємства "Чібіс-плюс" розроблено робочій проект реконструкції вбудованих нежилих приміщень під магазин непродовольчих товарів по вул. Велика Морська,28 міста Севастополя.

Відповідно до висновку експертів приватного підприємства “Консалтингова фірма “Едвайс” про необхідність та доцільність проведення невід’ємних поліпшень орендованого нерухомого майна –вбудованих нежилих приміщень на першому та цокольному поверхах житлового будинку, що розташований за адресою: місто Севастополь, вулиця Велика Морська, 28 від 21.01.2008 проведення поліпшень (реконструкції) вказаного майна необхідно, поліпшення (реконструкція), що плануються, поліпшать технічний стан та споживчі властивості орендованого майна, збільшать строк його служби, дозволять найбільш ефективно його використовувати, кошторисна вартість витрат на поліпшення (реконструкцію) орендованого майна відповідають діючим цінам на проведення ремонтно-будівельних робіт на даний період

Обов’язковість згоди Орендодавця на проведення ремонту та капітального ремонту передбачена умовами договору оренди (пункт 4.9 договору).

Ненадання Фондом дозволу на виконання робіт з реконструкції приміщень заважає позивачеві здійснити таку реконструкцію з дотриманням умов договору, тобто за наявності дозволу орендодавця.

Частиною 6 статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Відповідно до пункту 14.3 Роз'яснень Вищого арбітражного суду України від 25.05.2000 № 02-5/237 "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" - якщо орендар по незалежним від нього обставинам протягом визначеного часу був цілком позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то він може порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати. Такими обставинами можуть бути, зокрема, здійснення капітального ремонту, наявність у майні недоліків, що виключили його використання за призначенням.

Доводи відповідача щодо того, що він не може надати згоду на проведення поліпшень об’єкту оренди без позитивного рішення міської Ради, оскільки цей об’єкт відноситься до об’єктів, зазначених у частині 3 рішення міської Ради № 359 від 11.12.2002 у тому числі об’єктам культурної спадщини, не можуть бути прийняті судом до уваги виходячи з наступного.

Пункт 12 Положення про порядок надання орендареві згоди на здійснення невід’ємних поліпшень комунального майна, що є власністю комунальної громади м. Севастополя, затвердженого рішенням міської Ради № 1467 від 13.02.2007 із змінами, внесеними рішенням міської Ради № 3336 від 11.12.2007, на який посилається відповідач в обґрунтування вищевказаних доводів, передбачає наступне: “Фонд комунального майна протягом 30 днів після отримання повного пакету документів надає орендареві відповідь, в якій міститься узгодження здійснення невід’ємних поліпшень або мотивовану відмову. У випадку, якщо по об’єктам, вказаним у пункті 3 рішення міської Ради від 11.12.2002 № 359 “Про затвердження переліку об’єктів, соціально значимих для міста (у тому числі нежитлових приміщень, що займані ними), що відносяться до комунальної власності, приватизація яких не допускається” (з внесеними змінами та доповненнями), сумарна вартість всіх робіт по проведенню невід’ємних поліпшень складає 25 та більше відсотків від залишкової балансової вартості об’єкта, Фонд комунального майна дає згоду на їх проведення на підставі рішення міської ради.

В той же час з копії рішення міської Ради № 359 від 11.12.2002, що надана відповідачем, вбачається, що пункт 3 цього рішення містить відомості щодо покладення контролю за виконанням цього рішення на відповідну комісію, та не містить відомостей про будь-які об’єкти або про затвердження відповідного переліку об’єктів комунальної власності.

Слід звернути також увагу на те, що такі особливості об’єкта оренди, як прийняття стосовно нього рішення про включення його до переліку пам’ятників архітектури, не були повідомлені ні в оголошенні про конкурс, ні в договорі оренди. В той же час договір оренди передбачає тільки узгодження проведення ремонту та поліпшень з орендарем, та не містить умов про необхідність отримання дозволу міської Ради.

Матеріалами справи підтверджується, що орендовані приміщення знаходяться в незадовільному санітарно-епідеміологічному та протипожежному стані.

Використання об’єкту оренди як об’єкта торгівлі за наявності недоліків, що встановлені в ході протипожежного та санітарно-епідеміологічного обстеження, неможливо. Необхідність здійснення реконструкції для усунення цих недоліків, підтверджується також актом приймання-передачі об’єкта в оренду.

Також необхідно зазначити на те, що відповідачем не надано будь-яких доказів того, що ним здійснювались заходи, з яких складається процедура надання орендареві згоди на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого майна або мотивованої відмови в наданні такої згоди.

Таким чином відповідно до вимог статей 33, 34 Господарського процесуального кодексу України позивачем було надано належні докази в обґрунтування позовних вимог, які відповідають вимогам законодавства, а тому підлягають задоволенню.

Враховуючи викладене, судова колегія не вбачає підстав для задоволення апеляційної скарги Фонду комунального майна Севастопольської міської ради, оскільки рішення суду першої інстанції прийнято відповідно до вимог норм матеріального та процесуального права.

Керуючись статтею 101, пунктом 1 статті 103, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Фонду комунального майна Севастопольської міської ради залишити без задоволення.

2. Рішення господарського суду міста Севастополя від 25.05.2008 року у справі № 5020-4/103 залишити без змін.

Головуючий суддя                                                            К.В. Волков

Судді                                                                                          І.В. Черткова

Ю.М. Гоголь