ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"22" серпня 2008 р.

Справа № 16/87-08-2562

Господарський суд Одеської області

У складі судді –Желєзної С.П.

Секретаря судових засідань –Піскун Т.Ю.

За участю представників сторін:

Від позивача: Бондарчук І.І. по дов. №01-13/7538 від 23.07.2008р.;

Від відповідача: Кравець Ю.І. по дов. №1 від 15.07.2008р.,

Розглянувши у відкритому судовому засіданні з оголошенням перерви згідно зі ст.77 ГПК України справу за позовом Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю “Одессос Холдінг” про розірвання договору оренди та виселення, -

ВСТАНОВИВ:

Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (далі по тексту Представництво) звернулось до господарського суду Одеської області з позовними вимогами до товариства з обмеженою відповідальністю “Одессос Холдінг” (далі по тексту ТОВ “Одессос Холдінг”) про розірвання договору оренди №102/2 від 02.03.1998р., укладеного між сторонами по справі та виселення відповідача із орендованого ним приміщення, загальною площею 203,8 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул.. Буніна 33.

Свої вимоги Представництво по управлінню комунальною власністю обґрунтовує порушенням з боку ТОВ “Одессос Холдінг” умов договору №102/2 від 02.03.1998р. в частині передачі орендованого ним нежитлового приміщення в суборенду іншим суб’єктам господарювання та здійснення перепланування об’єкту оренди без дозволу орендодавця.

29.07.2008р. до канцелярії суду надійшла заява Представництва по управлінню комунальною власністю про уточнення позовних вимог, відповідно до якої позивачем були доповнені підстави заявленого позову, які укладаються в порушенні відповідачем умов укладеного між сторонами договору в частині своєчасного перерахування орендних платежів та неукладення договору страхування об’єкту оренди.

Відповідачем позовні вимоги заперечуються у повному обсязі з підстав, викладених у відзиві на позов.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне.

Між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (Орендодавець) та ТОВ “Одессос Холдінг” (Орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення №102/2 від 02.03.1998р. відповідно до умов розділу 1 якого позивач передає, а відповідач –приймає у строкове (до 31.12.2042р.) платне користування з метою розміщення торгівельно-комерційного центру нежитлове одноповерхове приміщення загальною площею 203,8 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул.. Буніна 33. Додатковим погодженням від 02.10.2002р. сторонами були внесені зміни до договору оренди нежитлового приміщення №102/2 від 02.03.1998р. в частині визначення профілю використання приміщення та розрахунку орендних платежів. Згідно цього додаткового погодження нежитлове приміщення, загальною площею 203,8 кв.м. розташоване за адресою: м. Одеса , вул.. Буніна 33 використовується ТОВ “Одессос Холдінг” з метою розміщення інтернет-кафе, офісу та магазину. Додатковим погодженням від 07.02.2007р. сторонами знов були внесені зміни до договору оренди нежитлового приміщення №102/2 від 02.03.1998р. в частині розрахунку орендних платежів.

Як вбачається з матеріалів справи, листом від 03.04.2008р. за №01-13/3451 Представництво по управлінню комунальною власністю звернулося до ТОВ “Одессос Холдінг” з пропозицією про розірвання договору оренди нежитлового приміщення №102/2 від 02.03.1998р. з посиланням на порушення відповідачем умов договору оренди в частині передачі приміщення в суборенду та здійснення перепланування об’єкту оренди без дозволу Орендодавця. Листом від 11.04.2008р. відповідачем вимоги Представництва по управлінню комунальною власністю про розірвання договору оренди були відхилені як необґрунтовані.

Не погоджуючись з позицією Орендаря з цього питання Представництво по управлінню комунальною власністю 13.06.2008р. звернулося до господарського суду Одеської області з позовними вимогами про розірвання договору оренди №102/2 від 02.03.1998р., укладеного між сторонами по справі та виселення відповідача із орендованого ним приміщення, загальною площею 203,8 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул.. Буніна 33. Позовні вимоги Представництва по управлінню комунальною власністю також обґрунтовані порушенням відповідачем умов договору оренди нежитлового приміщення №102/2 від 02.03.1998р. в частині передачі орендованого приміщення в суборенду та здійснення перепланування об’єкту оренди з влаштуванням додаткових входів без дозволу Орендодавця.

Враховуючи декілька підстав, на яких базуються позовні вимоги Представництва по управлінню комунальною власністю, суд вважає за необхідне надати правову оцінку кожному із висунутих позивачем доводів окремо.

Як зазначалося по тексту рішення вище, додатковим погодженням від 02.10.2002р. до договору оренди нежитлового приміщення №102/2 від 02.03.1998р. нежитлове приміщення, загальною площею 203,8 кв.м. розташоване за адресою: м. Одеса, вул.. Буніна 33 використовується ТОВ “Одессос Холдінг” з метою розміщення інтернет-кафе, офісу та магазину.

Відповідно до вимог ст.ст. 161, 162 ЦК УРСР від 18.07.1963р. (із змінами та доповненнями, які діяли на час укладення договору) зобов’язання повинні виконуватися належним чином і в установлений строк відповідно до вказівок закону договору, а при відсутності таких вказівок – відповідно до вимог, що звичайно ставляться. При цьому, одностороння відмова від виконання зобов’язання не допускається.

Як вбачається з умов п. 3.8 договору №102/2 від 02.03.1998р. сторонами по справі було передбачене право Орендодавця щодо контролю за дотриманням правил використання приміщення та зобов’язань за договором.

З урахуванням вищенаведеного, 13.05.2008р. Представництвом було здійснено обстеження нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Одеса, вул.. Буніна 33 - об’єкту договору №102/2 від 02.03.1998р. за результатами якого Орендодавцем було складено відповідний акт.

Згідно акту обстеження нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Одеса, вул.. Буніна 33, складеного працівниками Представництва 13.05.2008р., Орендодавцем було встановлено, що орендоване ТОВ “Одессос Холдінг” нежитлове приміщення передано в суборенду без дозволу Орендодавця, а також зафіксовано самовільне перепланування приміщення та влаштування додаткового входу.

Не направляючи більш пропозицій про розірвання договірних відносин після проведеного обстеження об’єкту оренди та посилаючись на раніше надіслану пропозицію, Представництво по управлінню комунальною власністю скористалося наданим законом правом на звернення за захистом своїх прав та охоронюваних законом інтересів у судовому порядку.

Приймаючи до уваги ті обставини, що договір оренди нежитлового приміщення №102/2 від 02.03.1998р., укладений між сторонами по справі терміном дії до 31.12.2042р., тобто правовідносини між сторонами по справі з оренди об’єкту комунальної власності продовжують існувати, спір, яких виник між сторонами по даному договору підлягає вирішенню згідно вимог ЦК України від 16.01.2003р. №435-ІV (далі по тексту ЦК України) в силу п. 4 Прикінцевих та перехідних положень даного Кодексу.

Як зазначалось вище, Представництво по управлінню комунальною власністю, вимагаючи розірвання договору №102/2 від 02.03.1998р. у судовому порядку наполягає на порушенні з боку ТОВ “Одессос Холдінг” профілю використання орендованого приміщення (розміщення інтернет-кафе, офісу та фірмового магазину), передачі Орендарем об’єкту оренди у користування іншим суб’єктам господарювання, а також здійсненні перепланування об’єкту оренди з влаштуванням додаткового входу без дозволу Орендодавця, тобто порушенні відповідачем умов п.п. 1.1, 3.1, 3.4, 3.10 договору №102/2 від 02.03.1998р.

Відповідно до ст.ст. 525, 526 ЦК України, зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу. Одностороння відмова від виконання зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається. В свою чергу, відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов’язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов’язання (неналежне виконання).

Згідно ст. 629 ЦК України, договір є обов’язковим для виконання сторонами.

У відповідності до положень ч. 2 ст. 651 цього Кодексу, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Так, згідно ч. 2 ст. 285 Господарського кодексу України в редакції Закону України від 16.01.2003р. №435-VІ (ГК України), ч. 1 ст. 18 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР) використання об’єкту оренди за цільовим призначенням чинним законодавством України відноситься до основних обов’язків Орендаря, у зв’язку з чим порушення Орендарем прийнятих на себе зобов’язань в цій частині може бути кваліфіковано судом як порушення істотних умов договору оренди та прийнято в якості підстав для розірвання договору у судовому порядку.

Крім того, відповідності до ч. 2 ст. 651 ЦК України чинним законодавством України під істотним розуміється таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладені договору.

В обґрунтування своїх позовних вимог у даній справі Представництвом були покладені акти обстеження нежитлового приміщення, розташованого по вул.. Буніна 33 у м. Одесі, складені працівниками Представництва станом на 13.05.2008р., 10.07.2008р. та 30.07.2008р., з яких вбачається, що частина орендованої площі передана відповідачем в суборенду, здійснено перепланування приміщення з влаштуванням додаткових фасадних входів, а також змінений профіль використання об’єкту оренди –замість інтернет-кафе частина приміщення використовується під кафе-бар.

Вищенаведені порушення з боку ТОВ “Одессос Холдінг” умов договору № 102/2 від 02.03.1998р., за твердженням позивача, спричиняють шкоду територіальній громаді м. Одеси та є підставами для розірвання зазначеного договору в порядку, передбаченому ст. ст.773, 783 ЦК України.

Розглянувши доводи сторін, суд зазначає наступне.

Відповідно до ст.773 ЦК України, наймач зобов’язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю переданою йому у найм, на за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Згідно ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі тощо.

При цьому, відповідно до ст.ст. 32, 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. При цьому, докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. В свою чергу, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Як зазначалось вище, додатковим погодженням від 02.10.2002р. до договору оренди нежитлового приміщення №102/2 від 02.03.1998р. нежитлове приміщення, загальною площею 203,8 кв.м. розташоване за адресою: м. Одеса, вул.. Буніна 33 передано в оренду ТОВ “Одессос Холдінг” з метою розміщення інтернет-кафе, офісу та магазину. При цьому, матеріалами справи підтверджується факт використання відповідачем об’єкту оренди саме відповідно до профілю, визначеного умовами договору оренди –під магазин, інтернет-кафе та офіс. Проведеною безпосередньо позивачем фотозйомкою, зробленою останнім на момент обстеження орендованого приміщення 10.07.2008р., тобто в період розгляду даної справи, підтверджується розташування в орендованому приміщенні саме магазину та інтернет-кафе. Використання об’єкту оренди під бар взагалі є лише припущенням позивача та не підтверджується будь-якими належними доказами, так як фотозйомка 30.07.2008р. провадилася позивачем виключно відносно фасаду об’єкту оренди. При цьому, як вбачається з пояснень представника відповідача, у приміщенні, де розташовувалися комп’ютери інтернет-кафе проводяться ремонтні роботи, у зв’язку з чим, тимчасово частина зазначеного приміщення продовжує використовуватися тільки під кафе.

Суд звертає увагу представника позивача на ті обставини, що відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі. Приймаючи до уваги ті обставини, що відповідачем спірне приміщення використовується саме за профілем, визначеним сторонами умовами договору оренди №102/2 від 02.03.1998р., суд доходить висновку про відсутність порушень з боку Орендаря приведених вище положень законодавчої норми, а рівно правових підстав для застосування п. 1 ч. 1 ст. 783 ЦК України при вирішенні даного спору.

Підсумовуючи зазначене, суд доходить висновку про відсутність підстав для застосування до спірних правовідносин, які виникли між сторонами по справі, положень п. 1 ч. 1 ст. 783 ЦК України, у зв’язку з чим доводи Представництва з цього питання, покладені ним в обґрунтування заявленого позову у даній справі, судом до уваги не приймаються, як такі, що не відповідають дійсним обставинам справи.

Позивач стверджує, що в порушення умов п.3.10 договору ТОВ “Одессос Холдінг” передав нежитлове приміщення в суборенду іншим суб’єктам господарювання для розміщення магазину одягу та фотоательє. При цьому, на підтвердження наведених доводів Представництво по управлінню комунальною власністю посилається на акти обстеження об’єкту оренди, фотофіксацію об’єкта оренди та договори суборенди, укладені ТОВ “Одессос Холдінг” 25.04.2005р. з ПП Де-Рібас С.Б. та 18.07.2007р. з СПД Байдацьким А.Н.

Розглянувши надані документи, суд зазначає наступне. Як вбачається з наданих позивачем документів, договори суборенди з ПП Де-Рібас С.Б. та СПД Байдацьким А.Н. були узгоджені з Представництвом по управлінню комунальною власністю шляхом надання відповідачу відповідного дозволу на укладання зазначених договорів (дозволи маються в матеріалах справи). Крім того, договір з СПД Байдацьким А.Н. був укладений ТОВ “Одессос Холдінг” строком дії на один рік, тобто до 18.07.2008р., що свідчить що на момент звернення Представництва до господарського суду даний договір був діючим та погоджений з Орендодавцем. У зв’язку з чим, посилання позивача саме на цей договір суборенди є безпідставними, так-як права Представництва по управлінню комунальною власністю на момент подачі позову до суду порушені відповідачем не були. Договір суборенди з СПД Де-Рібас С.Б. також був укладений на строк один рік до 25.04.2006р. Однак, документального підтвердження існування на момент вирішення спору по даній справі договірних відносин між відповідачем та СПД Де-Рібас С.Б. позивачем суду надано не було. Навпаки, відповідачем в обґрунтування своєї правової позиції щодо безпідставності тверджень позивача, був наданий суду цілий перелік документів, підтверджуючих самостійне використання Орендарем об’єкту оренди у тому числі з метою використання під магазин, а саме: договори на реалізацію товарів жіночого одягу, накладні на придбання даних товарів, видаткові накладні та інші. Наявність на фасаді орендованого приміщення вивіски жіночий одяг “Дом Де-Рібаса” судом до уваги не приймається як безперечний доказ порушення відповідачем умов договору оренди №102/2 від 02.03.1998р. так як із наданих Орендарем документів вбачається наявність договірних відносин щодо реалізації товарів з іншими суб’єктами господарювання в тому числі і з СПД Де-Рібас С.Б. Посилання позивача на акти обстеження орендованого відповідачем приміщення, як зазначалося по тексту рішення вище, складені в одноособовому порядку без участі представника Орендаря, містять в собі лише припущення працівників Представництва по управлінню комунальною власністю на передачу орендованого приміщення в суборенду, не підтверджені будь-якими доказами, у зв’язку з чим, не приймаються судом до уваги як безумовні та безспірні докази наявності у відповідача суборендних відносин.

На думку суду, безумовними доказами порушення Орендарем умов договору №102/2 від 02.03.1998р. в частині передачі орендованого приміщення у користування інших осіб без дозволу Орендодавця мали б бути договір суборенди укладений між відповідачем та іншим суб’єктом господарювання стосовно тимчасового користування нежитловим приміщенням (або його частиною), розташованим по вул.. Буніна 33 у м. Одесі, а також докази постійного знаходження у зазначеному приміщенні працівників іншого підприємства. Але, таких доказів Представництвом до господарського суду під час розгляду даної справи надано не було.

За таких обставин, неправомірним на думку суду, вбачається застосування при вирішенні даного спору також і положень п. 2 ч. 1 ст. 783 ЦК України, на чому наполягає Представництво в обґрунтування заявленого позову.

Розглянувши доводи позивача щодо здійснення відповідачем перепланування об’єкту оренди з влаштуванням додаткових входів знов підтверджується виключно актами обстеження об’єкту оренди, складеними Представництвом без участі представника Орендаря. При цьому, слід зазначити, що в кожному акті обстеження, наданих позивачем, кількість фасадних входів відрізняється. Відповідачем на підтвердження своїх заперечень був наданий суду акт обстеження орендованого приміщення від 11.08.2008р, який був складений за участю представника комунального підприємства “Порто-Франківський”, яким встановлений факт наявності у орендованому приміщенні двох фасадних входів, що відповідає технічному паспорту від 09.10.1996р. Крім того, суд звертає увагу позивача, що наданий останнім план об’єкта оренди, яким від руки зображені додаткові входи взагалі не може бути прийнятий судом до уваги як належний доказ правомірності заявлених вимог. Будь-яких інших документів позивачем суду надано не було.

Звертаючись до приписів ст.783 ЦК України, якими встановлені підстави для розірвання договору найму на вимогу наймодавця, суд звертає увагу позивача, що перепланування наймачем об’єкту найму або влаштування додаткових входів не відноситься до основаній, на підставі яких договір оренди може бути розірвано на вимогу наймодавця. Слід зазначити, що даний перелік, встановлений ст. 783 ЦК України, є вичерпним та не підлягає довільному тлумаченню. Крім того, звертаючись до умов укладеної між сторонами угоди, суд зазначає, що влаштування додаткових внутрішніх перегородок не є реконструкцією об’єкту оренди, та, згідно договору, не потребує згоди Орендодавця, у зв’язку з чим, доводи останнього про порушення в цій частині договору оренди №102/2 від 02.03.1998р. взагалі не мають під собою будь-якого правового обґрунтування.

Доводи позивача про неналежне виконання Орендарем прийнятих на себе за договором оренди зобов’язань в частині своєчасного перерахування орендних платежів та страхування об’єкту оренди взагалі не мають під собою будь-якого сенсу, так як приклади, які наводить Представництво, стосуються 1998-1999 років. При цьому, відповідачем навпаки, на підтвердження добросовісного виконання ним своїх обов’язків за договором оренди були надані як договори страхування об’єкту оренди за останні три роки так і докази щомісячного перерахування орендних платежів (містяться в матеріалах справи). Однак, клопотання відповідача, заявлене ним після надання Представництвом документів на підтвердження неналежного виконання Орендарем прийнятих на себе за договором оренди зобов’язань в частині своєчасного перерахування орендних платежів та страхування об’єкту оренди за період 1998-1999 років, про застосування строків позовної давності відносно зазначених підстав, які висуваються позивачем в обґрунтування позову про розірвання договору оренди №102/2 від 02.03.1998р., не підлягає задоволенню з огляду на можливість застосування інституту позовної давності відносно предмету позовних вимог, до якого підстави не відносяться.

Підсумовуючи вищенаведене, приймаючи до уваги висновки до яких дійшов суд за результатами розгляду доводів позивача, покладених в обґрунтування вимог про розірвання договору оренди №102/2 від 02.03.1998р., суд оцінює позовні вимоги в даної частині позову недоведеними та безпідставними, у зв’язку з чим, суду не вбачається правових підстав для задоволення позовних вимог Представництва по управлінню комунальною власністю в цій частині позову.

Крім того, приймаючи до уваги ті обставини, що вимоги про виселення відповідача з орендованого ним приміщення за своєю юридичною природою є мірою цивільно-правової відповідальності орендаря за порушення ним прийнятих на себе договірних зобов’язань, суд, з огляду на недоведеність Представництвом порушень з боку ТОВ “Одессос Холдінг” умов договору оренди в частині профілю використання орендованого приміщення та його передачі в суборенду іншим особам, доходить висновку щодо наявності підстав для відмови Представництву у задоволенні позовних вимог і в цієї частині.

Таким чином, керуючись ст.ст. 525, 526, ч. 3 ст.549, ст.ст. 610, 611, 615, 629, 651, 783 ЦК України від 16.01.2003р. №435-ІV, ст.ст. 285 ГК України, ст. 18 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР), суд вважає за правомірне відмовити Представництву по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди нежитлового приміщення №102/2, укладеного між сторонами по справі 02.03.1998р. та виселення відповідача з орендованого ним приміщення повністю.

Судові витрати по держмиту, витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу віднести на рахунок позивача згідно зі ст.ст. 44, 49 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 32, 33, 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1.          В позові відмовити.

Рішення набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 85 ГПК України.

Рішення підписане 22.08.2008р.

Суддя Желєзна С.П.