ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"06" серпня 2008 р.

Справа № 20/124-08-2355

За позовом: Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

До відповідача: Малого підприємства „КАРТОПЛЯНИКИ” у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю

про внесення змін до договору оренди.

Суддя Щавинська Ю.М.

Представники:

від позивача: Торкаєнко О.О., діючий за дов. №01-13/ 721 від 28.01.2008року.

від відповідача: Бобровник Д.О., діючий за дов. №1 від 01.07.2008року.

СУТЬ СПОРУ: Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулося до господарського суду Одеської області з позовною заявою про внесення змін до договору оренди, в якій просить змінити у додатку 1 до договору оренди нежитлового приміщення №63-Ц1 від 13.08.1999року, укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю та Малим підприємством „КАРТОПЛЯНИКИ” у вигляді ТОВ, розрахунок орендної плати з 01 січня 2007року. Позивач також просить стягнути з відповідача витрати по сплаті державного мита в сумі 85 грн. та витрати на ІТЗ судового процесу в сумі 118 грн.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що відповідно до п.3.2 договору оренди №63-Ц1 від 13.08.1999року розмір орендної плати може бути переглянуто на вимогу однієї із сторін у випадках, передбачених законодавством України. Зазначеними у цьому пункті законодавчими актами позивач вважає ст.118 Закону України „Про державний бюджет України на 2007 рік”, Наказ Фонду Державного майна України від 18.01.2007р. №43 про затвердження порядку перегляду договорів оренди нерухомого державного майна, а також розпорядження Кабінету Міністрів України №301-р від 23.05.2007р.

Представник відповідача надав суду відзив на позовну заяву, в якому проти позову заперечує та зазначає, що посилання позивача на внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою КМУ від 04.10.1995року №786, у зв’язку з прийняттям Закону України „Про Державний бюджет України на 2007рік”, не може прийматися до уваги в якості підстави, передбаченої ст. 21 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, оскільки ст.19 цього Закону передбачає, що Методика розрахунку та порядок використання орендної плати для об’єктів, що перебувають у комунальній власності визначається органами місцевого самоврядування. При цьому, Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна, що затверджена Постановою КМУ від 04.10.1995року №786, відповідно до ч. 2 ст.19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, розроблена з метою створення єдиного організаційно-економічного механізму справляння плати за оренду державного майна та не розповсюджується на комунальне майно. Щодо посилання позивача на розпорядження КМУ від 23.05.2007року №301-р „Про індикативні ставки орендної плати за використання комунального майна”, відповідач зазначає, що як вбачається із змісту зазначеного розпорядження, ним, відповідно до ст. 118 Закону України „Про Державний бюджет України на 2007 рік”, рекомендовано органам місцевого самоврядування застосувати у 2007р. орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств та нерухомого державного майна, під час визначення розміру орендної плати за комунальне майно.

Також відповідач позилається на те, що чинною станом на день розгляду справи є Методика розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, затверджена рішенням Одеської міської ради від 09.11.2005р. №4840-IV „Про нову редакцію Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Одеси”. При чому, позивач у своїй позовній заяві не приводить жодного доказу щодо змін до договору оренди №63-Ц1 від 13.08.1999 року в частині розміру орендної плати на підставі рішення сесії Одеської міської ради від 09.11.2005року за №4840 „Про нову редакцію Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Одеси”. Також відповідач зазначає, що оскільки договором оренди нежитлового приміщення не встановлені права та обов’язки сторін щодо зміни умов договору, орендодавець не має ніяких правових підстав для їх односторонньої зміни.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:

13.08.1999р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Малим підприємством у вигляді ТОВ „КАРТОПЛЯНИКИ” укладений договору оренди №63-Ц1 зі строком дії до 13.08.2014року.

Відповідно до умов договору відповідачу було передано в оренду нежилі приміщення першого поверху, загальною площею 201,4 кв.м., розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Катерининська, 1.

Відповідно до умов п.3.1 договору №63-Ц1 від 13.08.1999р. орендна плата перераховується Орендодавцю щомісячно, не пізніше 15 числа поточного місяця, з урахуванням щомісячного індексу інфляції, відносно суми орендної плати, визначеної за перший місяць після укладання договору оренди в розмірі 1535,41 грн.

У відповідності до умов п. 3.2 договору №63-Ц1 від 13.08.1999року розмір орендної плати також може бути переглянуто на вимогу однієї із сторін у випадках, передбачених законодавством України.

В подальшому між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Малим підприємством "КАРТОПЛЯНИКИ" у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю, на підставі методики розрахунку, граничних розмірів та порядку використання орендної плати за оренду майна, що є власністю територіальної громади м. Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради №1665-ХХIII від 31.10.2000р., було укладено додаткове погодження до договору оренди нежитлового приміщення №63-Ц1 від 13.08.1999р., датоване 31.09.2002р., відповідно до умов якого відсоткова ставка за договором оренди №63-Ц1 від 31.08.1999р. (вул. Катерининська, 1) складає, 4% - для розміщення закладів громадського харчування та 7% - для розміщення кафе - бару а орендна плата складає 3997,54 грн.

27.06.2007р. Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулось на адресу Орендаря з повідомленням №01-15/1048 про внесення змін до договору оренди №63-Ц1 від 13.08.1999р. в частині перерахунку орендної плати на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995року №786 (зі змінами), починаючи з 01 січня 2007 року, шляхом підписання відповідного додаткового погодження до договору оренди та наданої додаткової угоди.

Згідно до запропонованої додаткової угоди орендна плата розрахована, виходячи зі ставки від експертної вартості приміщення, встановленої змінами до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року №786, а саме 6% - для розміщення закладу громадського харчування та 15% - кафе - бару і складає за перший місяць –січень 2007р., з урахуванням податку на додану вартість та індексу інфляції, 1693,65 грн.

Враховуючи відсутність відповіді Малого підприємства у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю „КАРТОПЛЯНИКИ” на пропозицію підписати додаткове погодження, та вважаючи, що орендна плата за приміщення має бути розрахована відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995року №786, Представництво по управлінню комунальною власністю звернулося до суду із відповідним позовом.

Проаналізувавши надані сторонами докази у сукупності, суд дійшов наступних висновків:

Відповідно до ст.175 ГК України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку. Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Приймаючи до уваги, що майно, яке виступає предметом договору, належить до комунальної власності, до спірних правовідносин застосовуються також норми Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.

Згідно до ч.2 ст.19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, Методика розрахунку, пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем та порядок використання орендної плати визначаються: Кабінетом Міністрів України - для об'єктів, що перебувають у державній власності; органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності.

Рішенням Одеської міської ради від 31.10.2000року №1665-ХХIII „Про оренду комунального майна, що є власністю територіальної громади міста Одеси" затверджено методику розрахунку, граничні розміри та порядок використання орендної плати за оренду майна, що є власністю територіальної громади м. Одеси.

У відповідності із розрахунком орендної плати (додаткове погодження, датоване 31.09.2002р.), відсоток від експертної вартості приміщення, наданого під розміщення закладу громадського харчування, складає 4%, а для розміщення кафе-бару 7%.

Згідно до ст.10 Закону України, яка повністю відповідає положенням ст.629 ЦК України, умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

Згідно до ст.193 ГК України, яка цілком кореспондується зі ст. 525, 526 Цивільного кодексу України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

Відповідно до умов п. 3.2 договору №63-Ц1 від 13.08.1999року розмір орендної плати може бути переглянуто на вимогу однієї із сторін у випадках, передбачених законодавством України.

09.11.2005р. рішенням Одеської міської ради було затверджено нову редакцію Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Одеси. Згідно з цією методикою для оренди приміщень, що є предметом спору у даній справі встановлено ставку 20% - для розміщення кафе-бару та 7% - для закладів громадського харчування, що є доречі, більшим розміром, ніж передбачено Методикою розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року №786. Таким чином, Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради не було позбавлено можливості внести відповідні зміни до договору №63-Ц1 від 13.08.1999р., починаючи ще з 9.11.2005р., зазначивши в якості підстави для їх внесення саме змінення органом місцевого самоврядування методики розрахунку орендної плати, що повністю відповідає вимогам законодавства.

Щодо посилання позивача на внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року №786, у зв’язку з прийняттям Закону України „Про Державний бюджет України на 2007рік”, зазначене не приймається судом до уваги в якості підстави, передбаченої ст.21 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, оскільки відповідно до ст.19 цього Закону Методика розрахунку та порядок використання орендної плати для об'єктів, що перебувають у комунальній власності визначається саме органами місцевого самоврядування.

Оцінюючи посилання позивача на розпорядження КМУ від 23.05.2007р. №301-р Про індикативні ставки орендної плати за використання комунального майна, суд зазначає наступне. Як вбачається із змісту зазначеного розпорядження, ним, відповідно до статті 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік", рекомендовано органам місцевого самоврядування застосовувати у 2007 році орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств та нерухомого державного майна, під час визначення розміру орендної плати за комунальне майно.

Разом з тим, прийняття зазначеного розпорядження не зумовлює автоматичне розповсюдження на комунальне майно затверджених КМУ орендних ставок без внесення органом місцевого самоврядування, у даному випадку Одеською міською радою, відповідних змін до нормативних актів, що регулюють відносини, пов’язані з орендою комунального майна.

Не заслуговує на увагу також посилання Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради на Наказ Фонду Державного майна України від 18.01.2007р. №43 про затвердження порядку перегляду договорів оренди нерухомого державного майна, оскільки по-перше, вказаний порядок регулює перегляд договорів оренди державного майна у зв’язку з прийняттям змін до вищезазначеної методики КМУ №786, а по-друге, згідно з п.4 цього порядку, орендодавці мають письмово попередити орендарів не пізніше 28 лютого 2007р., та пропонувати орендарям у додаткових угодах першим місяцем оплати за новими ставками також визначати січень 2007р.

Відповідно до чинного процесуального законодавства, суд розглядає справу в межах заявлених позовних вимог. Процесуальне право змінювати підстави або предмет позову надано ст.22 ГПК України виключно позивачу. Виходячи з наведеного, надаючи правову оцінку вимогам, викладеним у позовній заяві, суд зазначає наступне.

У відповідності до положень ст.188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Як вбачається із матеріалів справи (а.с.12), позивач звернувся до орендаря Малого підприємства "КАРТОПЛЯНИКИ" у вигляді ТОВ з пропозицією про внесення змін до договору оренди 27.06.2007р., а з позовом до суду, як свідчить штамп канцелярії (а.с.2), Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулося 06.06.2008р.

За таких обставин, суд вважає, що вимоги про внесення змін до договору оренди з 1.01.2007р. не відповідає принципам цивільного та господарського права, взагалі, та приписам ст.188 ГК України та ст.653 ЦК України, зокрема.

З урахуванням вищевикладеного, у позові Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради про внесення змін до договору оренди №63-Ц1, укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю та Малим підприємством "КАРТОПЛЯНИКИ" у вигляді ТОВ, в частині розрахунку орендної плати з 01 січня 2007 року слід відмовити.

Згідно до ст.49 ГПК України, підстави для покладення на відповідача витрат по сплаті державного мита та ІТЗ судового процесу відсутні.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд –

ВИРІШИВ:

1. У позові відмовити.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 85 ГПК України.

Суддя Щавинська Ю.М.

рішення підписано 11.08.2008р.