СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

10.04.08

Справа № 17/127-08.

За позовом: Приватного
підприємства «Алмаз»до відповідачів: 1) Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1;

2) Управління
майна комунальної власності Сумської міської ради

про визнання недійсним договору оренди.

Суддя Коваленко О.В.

Представники:

Від позивача       Мазнєва С.Г.

Від відповідачів  1) ОСОБА_2

2)Чепік В.І.

У засіданні брали участь: секретар
судового засідання Котенко Н.М.

СУТЬ СПОРУ: позивач
просить суд визнати недійсним договір оренди нерухомого майна УМКВ-0129 від
18.01.2008 р., що знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Воскресенська 12,
площею 155,9 кв.м., укладений між відповідачами, з моменту його вчинення;
зобов'язати першого відповідача припинити дії, спрямовані на проведення
перепланування, капітального ремонту та реконструкції нежитлового приміщення,
яке розташоване за адресою: м. Суми, вул. Воскресенська, 12, площею 155,9 кв.м.

Перший відповідач в
письмовому відзиві проти задоволення позовних вимог заперечував, посилаючись на
те, що  позивач не подав суду жодних
доказів подання та реєстрації заяви щодо надання в оренду спірного нежитлового
приміщення.

Другий відповідач в
письмовому відзиві проти задоволення позовних вимог заперечував, обґрунтовуючи
свої заперечення тим, що зміст договору оренди був визначений на основі
типового договору оренди комунального майна сторони на при затвердженні
договору не мали змогу відступити від змісту типового договору, а лише
конкретизували його умови під конкретного заявника та об'єкт комунальної
власності.

Розглянувши матеріали
справи, заслухавши пояснення повноважних представників сторін, дослідивши
наявні докази, суд встановив:

18.01.2008 року між
управлінням майна комунальної власності Сумської міської ради та фізичною
особою - підприємцем ОСОБА_2 укладено договір оренди нерухомого майна УМКВ-
0129, відповідно до умов якого перший відповідач отримав в оренду нежитлове
приміщення, яке розташоване в м. Суми, вул. Воскресенська, 12 загальною площею
155.9 м.кв.

Судом встановлено, що
зазначене приміщення на даний час перебуває в фактичному користуванні фізичної
особи - підприємця ОСОБА_1, що підтверджується актом прийому - передачі
18.01.2008 року, який є додатком до вищевказаного договору оренди.

Пунктом 1.1.
вищевказаного договору оренди визначено, що нежитлове приміщення  загальною площею 155.9 м.кв. передано першому
відповідачу на підставі наказу управління майна комунальної власності Сумської
міської ради від 29.12.2007 року №222/01-09.

Крім того,  матеріалів справи вбачається, що в цій же
будівлі за адресою: м. Суми, вул. Воскресенська, 12, позивач орендує нежитлове
приміщення, загальною площею 251.1 м.кв. на підставі договору оренди № ФМ-526
від 12.01.2002 року в редакції змін № 1.

Відповідно до договору
оренди земельної ділянки, позивач є орендарем суміжної з вищевказаної будівлею
земельної ділянки, яка розташована за адресою: м. Суми, вул. Воскресенська,
12/1.

Як встановлено судом,
будівля, в якій розташовані орендовані першим відповідачем нежитлові
приміщення, за адресою: м. Суми, вул. Воскресенська, 12 є житловим будинком під
літ. «А», що включається в домоволодіння № 12, район міста Зарічний, по вул.
Воскресенській в м. Суми, на земельній ділянці загальною площею 1278, що
підтверджується технічним паспортом, виданим Комунальним підприємством «Сумське
міське бюро технічної інвентаризації» від 25.08.2005 року.

В свою чергу, відповідно
до науково - технічного звіту на тему: «Висновки про технічний стан несучих та
огороджуючи конструкцій будівлі по вул. Воскресенській, 12 в м. Суми, що
розташований на місті запроектованого адміністративно - торгового розважального
комплексу по вул. Воскресенська, 12/1 в м. Суми», який виконано ТОВ «Науково -
виробниче підприємство «Архітектурно - будівельна проектно - експериментальна
майстерня» відповідно до ліцензії серії АВ № 195723 від 12.01.07 року,
встановлено фізичний знос зазначеної житлової будівлі в розмірі 78%.

Крім того, цим же звітом
встановлено, що дана будівля знаходиться в аварійному стані, а характер
розкриття тріщин з випадінням цегли вказують на те, що конструктивна схема є
змінною та в будь - який час може обрушитись у зв'язку з чим рекомендовано
виконати демонтаж даної будівлі з відселенням з неї мешканців та забезпечення
вимог з техніки безпеки.

Відповідно до наданих КП
«Сумське міське бюро технічної інвентаризації» матеріалів, судом встановлено,
що на час розгляду даної справи за територіальною громадою м. Суми не
зареєстровано право комунальної власності на нежитлове приміщення загальною
площею 155.9 м.кв., яке передано в оренду другим відповідачем першому
відповідачу.

Судом також встановлено,
що на містобудівній раді Управління архітектури та містобудування Сумської
міської ради погоджено забудову на місті вищевказаної житлового будинку
адміністративно - торгового розважального комплексу по вул. Воскресенська, 12/1
в м. Суми, де забудовником є позивач.

З договорів купівлі -
продажу квартир, вбачається, що засновником позивача здійснено відселення
мешканців зазначеного житлового будинку, що свідчить про те, що позивач має
господарський інтерес щодо знесення аварійної будівлі та будівництва та його
місті адміністративно - торгового розважального комплексу.

Відповідно до Рішення
Конституційного Суду України у справі за конституційним поданням 50 народних
депутатів України щодо офіційного тлумачення окремих положень частини першої
статті 4 Цивільного процесуального кодексу України (справа про охоронюваний
законом інтерес N 1-10/2004 від 1 грудня 2004 року N 18-рп/2004 ) визначено
поняття «охоронюваний законом інтерес», що вживається в частині першій статті 4
Цивільного процесуального кодексу України та інших законах України у
логічно-смисловому зв'язку з поняттям «права», та це поняття треба розуміти як
прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом,
як зумовлений загальним змістом об'єктивного і прямо не опосередкований  у
суб'єктивному праві простий легітимний дозвіл, що є самостійним об'єктом
судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення індивідуальних
і колективних потреб, які не суперечать Конституції і законам України,
суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим
загальноправовим засадам.

Разом з тим, аналізуючи
висновки Конституційного Суду України, викладені у вищевказаному рішенні, можна
дійти висновку, що на запобігання можливостям зловживання інтересами,
прагненнями, використовуючи ті чи інші юридичні норми, що забезпечують
реалізацію незаконних інтересів, спрямоване положення в т.ч статті 1
Господарського процесуального кодексу України, відповідно до якої
заінтересована особа вправі  звертатись
до суду  за захистом не будь - якого, а
виключно охоронюваного законом інтересу, законного інтересу.

При цьому, саме законний
інтерес відбиває лише легітимне прагнення свого носія до того, що не заборонено
законом, тобто тільки його бажання,  мрію,  потяг до нього,  а отже -й не юридичну, а фактичну (соціальну)
можливість. Це прагнення у межах сфери
правового регулювання до користування якимсь конкретним матеріальним або
нематеріальним благом.

В свою чергу, завданням
суду при здійсненні правосуддя, в силу ст. 2 Закону України “Про судоустрій в
Україні” є, зокрема, захист гарантованих Конституцією України та законами прав
і законних інтересів юридичних осіб.

Крім того, в
обґрунтування своїх вимог щодо недійсності договору оренди, укладеного між першим
та другим відповідачами, позивач посилається на порушення процедури укладення
такого роду договорів, яка визначена ст. 9 Закону України «Про оренду
державного та комунального майна» та Порядком передачі в оренду майна
комунальної власності територіальної громади м. Суми, затвердженого рішенням
Сумської міської ради № 42-МР від 14.06.2008 року з наступними змінами, що на
його думку, порушує його право, визначене ст. 6 Закону України «Про оренду
державного та комунального майна» та ч. 2 Порядку передачі в оренду майна
комунальної власності територіальної громади м. Суми, затвердженого рішенням
Сумської міської ради від 14.06.2006 року № 42- МР з наступними змінами щодо
порушення його права на участь у конкурсі стосовно оренди комунального майна.

Суд вважає ці посилання
обґрунтованими, оскільки відповідно до вищевказаного Порядку, після отримання
відповідної заяви на оренду комунального майна від потенційного орендаря,
орендодавець (другий відповідач у даній справі) визначає можливість передачі в
оренду комунального майна, після чого публікує на стенді оголошень та сайті
Сумської міської ради оголошення про можливість надання в оренду відповідного
об'єкта нерухомості.

Якщо протягом 10 днів з
моменту публікації, інші особи не звернулись до орендодавця із заявами про
надання в оренду відповідного нерухомого майна, укладення договору оренди і
передача майна здійснюється відповідно до зазначеного Порядку.

Разом з тим, витяг з
офіційного сайту Сумської міської ради, який міститься в матеріалах справи,
датований 19.02.2008 роком, свідчить про те, що на даному сайті розміщено
інформацію про вільні нежитлові приміщення станом на 01.07.2005 року, серед
яких відсутнє орендоване першим відповідачем нежитлове приміщення.

В свою чергу, другим
відповідачем не спростовано вказаного доказу, як і додано до матеріалів справи
іншого доказу, який би підтверджував виконання з його боку вимог щодо порядку
укладення спірного договору оренди, та публікацію про це в будь - яких засобах
інформації.

Відповідно до ст. 144
Конституції України  органи місцевого
самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які
є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Разом з тим, судом
встановлено, що другий відповідач, виконуючи повноваження орендодавця, не дотримався
вимог ч.2 Порядку передачі в оренду майна комунальної власності територіальної
громади м. Суми, затвердженого рішенням Сумської міської ради від 14.06.2006
року № 42- МР з наступними змінами, не здійснив публікації про можливість
передачі в оренду нежитлового приміщення за адресою: м. Суми, вул.
Воскресенська, 12, загальною площею 155.9 м.кв., у зв'язку з чим інші особи, в
т.ч. і позивач, не змогли скористатися цією інформацію та відповідно
реалізувати свої права, визначені ст. 6, ст. 9 Закону України «Про оренду
державного та комунального майна».

Відповідно до ст. 326 ЦК
України у комунальній власності може знаходитись майно, у тому числі грошові
кошти, що належать територіальній громаді.

Управління цим майном
здійснюється безпосередньо територіальною громадою та створеними нею органами
місцевого самоврядування.

Враховуючи викладене в
Положенні про управління майна комунальної власності Сумської міської ради, що
затверджене рішенням Сумської міської ради від 27.12.06 року № 333- МР, другий
відповідач наділений повноваженнями щодо управління комунальним майном, в т.ч.
й на укладення договорів оренди.

Крім того, другим
відповідачем не надано належного доказу, який би підтверджував належним чином
зареєстроване право комунальної власності за територіальною громадою міста Суми
на передане ним в оренду першому відповідачу нежитлове приміщення про що
укладено спірний договір оренди.

Суд дійшов до висновку
про те, що надані другим відповідачем в матеріали справи копії витягу з рішення
Сумської міської ради від 25.05.2004 року № 819- МР «Про Перелік об'єктів права
комунальної власності територіальної громади міста Суми» та копія свідоцтва про
право комунальної власності територіальної громади м. Суми на нежитлове
приміщення за адресою м. Суми, вул. Воскресенська, 12, загальною площею 70.2
м.кв. не доводять права комунальної власності на нежитлове приміщення, яке
передано в оренду першому відповідачу, оскільки спростовується інформацією, яка
надана КП «Сумське міське бюро технічної інвентаризації» на запит суду.

Не встановлює також право
комунальної власності на вищевказане нежитлове приміщення і копія акту
прийняття - передачі основних засобів № 04-4/01/07 від 05.01.2007 року, що було
підтверджено представником другого відповідача в судовому засіданні, який зазначив,
що вказане майно передано для балансоутримання.

Таким чином другий
відповідач, в порушення ст. 319 ЦК України, здійснив розпорядження майном, що
за ним не зареєстроване та уклав відносно нього правочин, на укладення якого не
мав відповідного права.

Відповідно до ч. 1 ст.
203 Цивільного Кодексу України умови угоди не повинні протирічити вказаному
Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним принципам
суспільства.

Згідно до ст. 215
Цивільного Кодексу України, підставою недійсності угоди є недодержання в момент
її здійснення стороною (сторонами) вимог, встановлених  в т.ч. ч. 1 ст. 203 цього ж Кодексу.

Таким чином, суд вважає,
що вимоги позивача щодо визнання укладеного між першим та другим відповідачами
договору оренди нерухомого майна УМКВ- 0129 від 18.01.08 року на оренду першим
відповідачем нежитлового приміщення за адресою: м. Суми, вул. Воскресенська,
12, площею 155.9 м.кв. з моменту його укладення обґрунтовані та підлягають
задоволенню.

Крім того, підлягає
задоволенню й позовна вимога про припинення дій, спрямованих на проведення
перепланування, капітального ремонту та реконструкції нежитлового приміщення,
яке розташоване за адресою: м. Суми, вул. Воскресенська, 12, площею 155.9
м.кв., оскільки, як встановлено судом дані дії можуть призвести до руйнування
всієї будівлі в т.ч. й орендованого позивачем нежитлового приміщення.

Дані дії першого
відповідача не відповідають ч. 4 п. 3 ст.23 Закону України «Про оренду
державного та комунального майна», Положення про порядок надання дозволу на
виконання будівельних робіт, затвердженого Наказом Держбуду України 05.12.2000
N 273 та порушують права позивача, як суміжного користувача нежитлового
приміщення та забудовника земельної ділянки, на якій розташована будівля за
адресою: м. Суми, вул. Воскресенська, 12.

Відповідно до ст.ст. 44,
49 ГПК України  витрати по сплаті
держмита та  витрати на
інформаційно-технічне забезпечення судового процесу підлягають стягненню в
рівних частинах з відповідачів на користь позивача.

Керуючись ст. ст. 82 - 85
Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1.          Позов задовольнити.

2.          Визнати недійсним договір оренди
нерухомого майна УМКВ - 0129 від 18.01.2008 року, що знаходиться за адресою: м.
Суми, вул. Воскресенська, 12, площею 155.9 м.кв.,  укладений між управлінням майна комунальної
власності Сумської міської ради та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 з
моменту його вчинення.

3.          Зобов'язати відповідача фізичну особу
- підприємця ОСОБА_2 (АДРЕСА_1, код НОМЕР_1) припинити дії, спрямовані на
проведення перепланування, капітального ремонту та реконструкції нежитлового
приміщення, яке розташоване за адресою: м. Суми, вул. Воскресенська, 12, площею
155.9 м.кв.

4.          Стягнути з Фізичної особи-підприємця
ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, код НОМЕР_1) на користь Приватного підприємства «Алмаз»
(40000. м. Суми, вул. Ковпака, 85, кв. 16, код 31209075) 42 грн. 50 коп. витрат
по сплаті державного мита та 59 грн. 00 коп. витрат на інформаційно-технічне
забезпечення судового процесу.

5.          Стягнути з Управління майна
комунальної власності Сумської міської ради (40000, м. Суми, вул. Горького, 21,
код 33525906) на користь Приватного підприємства «Алмаз» (40000. м. Суми, вул.
Ковпака, 85, кв. 16, код 31209075) 42 грн. 50 коп. витрат по сплаті державного
мита та 59 грн. 00 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового
процесу.

6.          Скасувати заходи забезпечення позову,
застосовані ухвалою господарського суду Сумської області від 04.03.2008 р. у
вигляді заборони першому відповідачу - фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1
(АДРЕСА_1, код НОМЕР_1) та іншим особам
за її замовленням проводити перепланування, капітальний ремонт та
реконструкцію нежитлового приміщення, яке розташоване за адресою: м. Суми, вул.
Воскресенська, 12, площею 155,9 кв.м.; заборони другому відповідачу -
Управлінню майна комунальної власності Сумської міської ради (вул.. Горького,
21,  м. Суми, 40000, код 33525906)
видавати на ім'я першого відповідача  -
фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, код НОМЕР_1) будь-які дозволи щодо
проведення перепланування, капітального ремонту та реконструкції нежитлового
приміщення, яке розташоване за адресою: м. Суми, вул. Воскресенська, 12, площею
155,9 кв.м.

Суддя
О.В.
КОВАЛЕНКО