ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"15" вересня 2008 р. Справа № 52/96-08 (н.р. 46/433-06)

вх. № 2676/4-52

Колегія суддів господарського суду в складі:

Головуючий суддя Бринцев О.В.

суддя Аюпова Р.М.

суддя Хотенець П.В.

при секретарі судового засідання

за участю представників сторін:

позивача - Казека Є.В., дов. від 29.12.2007р. №18453; відповідача - Поночовного П.М., дов. від 13.09.2006р. №б/н, Вороніної М.А. дов. від13.09.2007р. №б/н;

3-й особи - Казека Є.В. дов від. 10.12.2007р. №08-11/4147/2-07

розглянувши справу за позовом

Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради м. Харків

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будмен", м. Харків,

про розірвання договору оренди та виселення

зустрічним позовом

Товариства з обмеженою відповідальністю "Будмен" м. Харків

до Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради м. Харків

про встановлення факту порушень п.п. 5.2, 5.3, 6.2, 6.3, договору оренди нежитлових приміщень №1662 від 23.03.06 та зобов'язання виконати умови цих пунктів

позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору

Харківської міської ради м. Харків

до Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, м. Харків

та Товариства з обмеженою відповідальністю "Будмен", м. Харків

про визнання недійсним договору оренди

ВСТАНОВИЛА:

30.08.2006р. Позивач Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради звернувся до господарського суду Харківської області із позовом до відповідача ТОВ "Будмен". В позові просить розірвати договір оренди нежитлових приміщень від 23.03.2006р. №1662 та виселити відповідача з займаних нежитлових приміщень №18-1, 18-2 в літ. "Б-2" площею 360,2 кв.м. та нежитлових приміщень підвалу № 17-1 -:- 17-4, ІУ, УІ в літ. "А-6" площею 117,9 кв.м., загальною площею 478,1 кв.м. по вул. Сумській, 5 в м. Харкові, передати ці приміщення позивачу. Позов мотивовано порушенням відповідачем умов договору оренди.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 02.10.2006р. у справі №46/433-06 було прийнято до розгляду позовну заяву Харківської міської ради - як третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору, до Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "Будмен". З урахуванням уточнень до позовної заяви (вх. №21854 від 31.10.2006р.) Третя особа просить визнати недійсним договір оренди нежитлових приміщень від 23.03.2006р. №1662, визнати недійсною додаткову угоду №1 до договору оренди нежитлових приміщень від 03.11.2004р. №3334 та виселити ТОВ "Будмен" з займаних нежитлових приміщень по вул. Сумській, 5, літ. Б-2 площею 360,2 кв.м., літ. А-6 площею 117,9 кв.м., загальною площею 478,1 кв.м. та передати ці приміщення Харківській міській раді. В обґрунтування своїх вимог третя особа посилається на невідповідність спірного договору ч.1 ст. 203, ст.215, ст. 761 ЦК України. Стверджує, що позивач не вправі розпоряджатися на свій розсуд відповідним майном, що перебуває у комунальній власності.

Ухвалою суду від 15.02.07 судом було прийнято до розгляду зустрічну позовну заяву відповідача, в якій він просить суд встановити факт порушень з боку позивача п.п. 5.2, 5.3, 6.2, 6.3, договору оренди нежитлових приміщень №1662 від 23.03.06 та зобов’язати позивача та третю особу виконати умови цих пунктів. Позов мотивовано невиконанням позивачем умов договору оренди нежитлових приміщень від 23.03.2006р. №1662.

Рішенням господарського суду Харківської області від 21.05.2007р.у справі №46/433-06 в задоволенні позову Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради було відмовлено; в задоволенні зустрічного позову ТОВ “Будмен” - відмовлено; позов Харківської міської ради, як третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору було задоволено: визнано недійсним договір оренди нежитлових приміщень від 23.03.2006р. №1662, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Головного управління економіки та комунального майна Харківської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю “Будмен”, та виселено ТОВ “Будмен” з орендованих приміщень.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 12.11.2007р. апеляційну скаргу відповідача за первісним позовом було залишено без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Постановою Вищого господарського суду України від 13.03.2008р. було задоволено касаційну скаргу ТОВ "Будмен" частково. Рішення господарського суду Харківської області від 21.05.2005р. та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 12.11.2007р. у справі № 46/433-06 в частині задоволення позовних вимог Харківської міської ради та виселення ТОВ "Будмен" було скасовано, а справу №46/433-06 в цій частині передано до господарського суду Харківської області на новий розгляд в іншому складі суду. В решті рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Господарський суд Харківської області розглядає позовні вимоги третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору Харківської міської ради про визнання недійсним договору оренди нежитлових приміщень від 23.03.2006р. №1662, визнання недійсною додаткової угоди №1 до договору оренди нежитлових приміщень від 03.11.2004р. №3334 та виселення ТОВ "Будмен" з займаних нежитлових приміщень по вул. Сумській, 5, літ. Б-2 площею 360,2 кв.м., літ. А-6 площею 117,9 кв.м., загальною площею 478,1 кв.м. і передачу цих приміщеннь Харківській міській раді.

В судовому засіданні 15.09.2008р. представник третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору Харківської міської ради підтримує заявлені позовні вимоги, наполягає на їх задоволенні.

Представник позивача Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради підтримує позовні вимоги третьої особи, просить суд їх задовольнити.

В судовому засіданні 15.09.2008р. представник позивача заявив клопотання про залучення до матеріалів справи додаткових матеріалів, яке судом задоволено. Крім того, заявив клопотання про залучення до участі у справі в якості третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору КП „Жилкомсервіс”, яке залишено судом без задоволення. Згідно ст.27 ГПК України треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, можуть вступити у справу на стороні позивача або відповідача до прийняття рішення господарським судом, якщо рішення з господарського спору може вплинути на їх права або обов'язки щодо однієї з сторін. В даному разі з матеріалів справи та пояснень представників сторін та третьої особи не вбачається достатніх правових підстав для залучення КП „Жилкомсервіс” до участі у справі в якості третьої особи. Надане позивачем розпорядження від 14.03.2008р. №245 свідчить лише про намір передати КП „Жилкомсервіс” спірні приміщення для використання у власних потребах. Доказів фактичної передачі відповідних приміщень у користування зазначеної особи, а отже і доказів виникнення права користування приміщеннями, позивачем не надано. Так в матеріалах справи відсутні докази виконання зазначеного розпорядження, а саме докази укладення договору оренди чи іншого договору стосовно користування даними приміщеннями КП „Жилкомсервіс”, відсутні акти прийому-передачі приміщення, відсутні будь-які докази фактичного перебування КП „Жилкомсервіс” в приміщеннях тощо. Крім того, суд враховує, що зазначене розпорядження винесено 14.03.2008р. тобто в період часу коли вже не було підстав вважати спірний договір недійсним, а приміщення такими, що підлягають вилученню з користування ТОВ "Будмен" (Постановою ВГСУ від 13.03.2008р. скасовано рішення ГСХО від 21.05.2007р.у справі №46/433-06 в частині визнання договору недійсним).

Представники відповідача ТОВ „Будмен” проти задоволення позову заперечують, просять в задоволенні позову відмовити. Через канцелярію суду надали додаткові докази на підтвердження своїх тверджень щодо дійсності спірного договору оренди.

З’ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників позивача, відповідача та третьої особи, всебічно та повно дослідивши надані учасниками судового процесу докази, суд встановив наступне.

На підставі рішеннь виконавчого комітету Харківської міської ради від 05.10.2004р. № 911 та від 03.11.2004р. №1046 „Про передачу в оренду нежитлових приміщень" між Управлінням комунального майна та приватизації Харківської міської ради та ТОВ " Будмен” було укладено договір оренди нежитлового приміщення (будівлі) №3334. Предметом зазначеного договору, відповідно до розділу 1, є нежитлові приміщення в підвальній частині загальною площею 478,1 м.кв. по вул.Сумській, 5 у м. Харкові, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Харкова, а саме: нежитлові приміщення № 18-1, 18-2 в літ. "Б-2" площею 360,2 кв.м. та нежитлові приміщення підвалу № 17-1 -:- 17-4, ІУ, УІ в літ. "А-6" площею 117,9 кв.м.

Строк дії договору оренди відповідно до п.10.1. договору, був визначений до 03.10.2005р. Згідно додаткової угоди №1 строк дії договору продовжено з 03.10.2005р. до 03.09.2006р.

Розпорядженням управління комунального майна та приватизації від 15.03.2006р. №262 „Про переукладання договору оренди нежитлового приміщення по вул. Сумській, 5, літ. А-6, В-2, з ТОВ „Будмен" на підставі звернення ТОВ „Будмен", доручено переукласти договір оренди № 3334 від 03.11.2004р. строком на 25 (двадцять п’ять) років з дати нотаріального посвідчення договору оренди.

Згідно договору оренди нежитлових будівель № 1662 від 23.03.2006р. нежитлові приміщення № 18-1, 18-2 в літ. "Б-2" площею 360,2 кв.м. та нежитлові приміщення підвалу № 17-1 -:- 17-4, ІУ, УІ в літ. "А-6" площею 117,9 кв.м., загальною площею 478,1 кв.м. по вул. Сумській, 5 в м. Харкові, були передані у строкове платне користування ТОВ „Будмен" терміном до 23.03.2031р.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам суд виходить з наступного.

Пленум Верховного Суду України в п.2 постанови «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» від 28.04.1978р. №3 роз’яснив, що угода може бути визнана недійсною лише на підставах і із наслідками, передбаченими законом. При цьому суд повинен встановити наявність тих обставин з якими закон пов’язує настання певних юридичних наслідків. Отже в даній справі необхідною умовою для визнання договору оренди нежитлових приміщень від 23.03.2006р. №1662 недійсним є встановлення обставин, передбачених ст.215, ч.1 ст.203 ЦК України.

Відповідно ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства (ч.1 ст.203 ЦК України).

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Згідно зі ст. 43 ГПК України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному та об’єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності.

Вивчивши матеріали справи, вислухавши пояснення представника позивача, третьої особи, відповідача суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог про визнання договору оренди нежитлових приміщень від 23.03.2006р. №1662 недійсним. Твердження третьої особи, що зазначений договір суперечить Цивільному кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства не знаходять свого підтвердження в матеріалах справи, а натомість спростовуються наявними в ній доказами.

Так матеріали справи свідчать, що право власності на нежитлові приміщення №18-1, 18-2 в літ. "Б-2" площею 360,2 кв.м. та нежитлові приміщення підвалу № 17-1 -:- 17-4, ІУ, УІ в літ. "А-6" площею 117,9 кв.м., загальною площею 478,1 кв.м. по вул. Сумській, 5 в м. Харкові, зареєстровано за територіальною громадою міста Харкова в особі Харківської міської ради (свідоцтво про право власності, видане 02.09.2004 р. т.І а.с.106, 107)).

Згідно ст. 761 ЦК України право передання майна у найм (оренду) має власник речі або особа, якій належать майнові права.

Відповідно до п. 3.9. Положення про управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради, затвердженого рішенням 4 сесії Харківської міської ради ХХІV скликання від 19.06.2002р. „Про затвердження положень виконавчих органів Харківської міської ради" до повноважень управління входить передача у встановленому порядку підприємствам, установам, організаціям об'єктів комунальної власності в оренду та здійснення контролю за їх використанням.

Згідно п. 2.7. Порядку передачі в оренду майна, що є комунальною власністю територіальної громади м. Харкова, (додаток до рішення 22 сесії Харківської міської ради ХХІV скликання „Про внесення змін до рішення 20 сесії Харківської міської ради 23 скликання від 22.02.2001 „Про затвердження Порядку передачі в оренду майна, що є комунальною власністю територіальної громади м. Харкова" від 23.06.2004р. №84/04), на розгляд виконавчого комітету Харківської міської ради виноситься проект рішення виконавчого комітету Харківської міської ради, яким передбачається передача майна в оренду.

Таким чином, на підставі рішень виконавчого комітету Харківської міської ради від 05.10.2004р. № 911 та від 03.11.2004р. №1046 (т. ІV а.с. 120-122) між позивачем і відповідачем правомірно був укладений договір оренди нежитлового приміщення (будівлі) від 03.11.2004р. №3334.

Суд критично оцінює твердження третьої особи щодо необхідності застосування до договору оренди нежитлових приміщень від 23.03.2006р. №1662 положень п.2.7. Порядку передачі в оренду майна, що є комунальною власністю територіальної громади м. Харкова від 23.06.2004р. Як випливає зі змісту цього пункту виконавчий комітет приймає рішення саме про передачу майна в оренду, а не про зміну умов користування вже переданим в оренду майном.

Натомість в даному разі з матеріалів справи вбачається, що спірні нежитлові приміщення вже були передані в оренду відповідачеві і договором від 23.03.2006р. №1662 було змінено лише строк користування. На користь цього свідчить наступне. По-перше, істотні умови договору оренди від 23.03.2006р. №1662 збігаються із істотними умовами договору оренди від 03.11.2004р. №3334. По-друге, згідно п.1 розпорядження позивача від 15.03.2006р. №262 йдеться саме про переукладення договору оренди від 03.11.2004р. №3334, а не про укладення нового договору. По-третє, на момент прийняття зазначеного розпорядження спірні приміщення актом прийому-передачі від 03.11.2004р. вже були передані в користування відповідачеві, знаходились у нього і зворотно не повертались. Тобто необхідності приймати рішення саме про передачу майна не було, оскільки майно вже було переданим в оренду відповідній особі.

Наявність в Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради повноважень на визначення та зміну строків та інших умов користування майном перданим в оренду виплиаває з п.п. 61.1. Положення про управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради, затвердженого рішенням 4 сесії Харківської міської ради ХХІV скликання від 19.06.2002р. Згідно зазначеного підпункту положення управління має право укладати договори з підприємствами, установами, організаціями для забезпечення діяльності управління та поставлених перед ним задач. Згідно п.7.5. положення начальник управління представляє без доручення управління у взаємостосунках с фізичними та юридичними особами, укладає договори, контракти, угоди для забезпечення діяльності управління, видає доручення (п. 7.5. положення).

Крім того, п.п. 4.4. та 4.5. Порядку передачі в оренду майна, що є комунальною власністю територіальної громади м. Харкова від 23.06.2004р. прямо пердбачено, що термін дії договору оренди визначається за згодою сторін. Зміни умов договору оренди, а також продовження терміну його дії розглядаються між орендодавцями та й орендарями у встановленому законодавством порядку. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін (т.І а.с. 90). Це означає, що саме позивач і відповідач визначють умови договору укладеного між ними, оскільки вони є його сторонами, а не третя особа, котра стороною договору не є.

За таких обставин суд приходить до висновку про наявність у позивача достатніх повноважень для укладення договору оренди нежитлових приміщень від 23.03.2006р. №1662.

Приходячи до такого висновку суд враховує також позицію Вищого господарського суду України висловлену у постанові від 13.03.2008р. у даній справі №46/433-06 (т. ІV а.с.204). В постанові, зокрема, зазначається що „рішення про надання приміщень в оренду ТОВ „Будмен” було прийнято уповноваженою особою – виконкомом Харківської міської ради 03.10.2004р., а оскаржуваний договір підписано належним орендодавцем (управлінням) в порядку переукладення первісного договору №3334 у зв’язку з досягненням згоди щодо встановлення нового терміну оренди”.

Крім того, приходячи до висновку про дійсність договору оренди нежитлових приміщень від 23.03.2006р. №1662 суд враховує, що третя особа своїми діями схвалила укладення позивачем договору оренди нежитлових приміщень від 23.03.2006р. №1662. Про це свідчить прийняття третьою особою від відповідача оплати за спірним договором на протязі травня 2006 – червня 2008 років. Цей факт підтверджується копіями платіжних доручень та копіями актів виконаних робіт наданими відповідачем (т. ІV а.с.124-139, 140-152, т. V вх.№ 13986 від 04.08.2008р.), а також відомістю нарахувань та оплат за договором підписаною повноважними посадовоими особами позивача (т.ІІІ а.с. 21), не спростований третьою особою і визнається її представником і представником позивача у судовому засіданні. Такі обставини (наступне схвалення юридичною особою угоди шляхом прийняття виконання за нею) відповідно до ст. 241 ЦК України з урахуванням п. 9.2. Роз’яснення Президії Вищого арбітражного суду України від 12.03.1999р. №02-5/111 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов’язаних з визнанням угод недійсними» роблять угоду дійсною з моменту укладання. Отже в даному випадку це означає, що навіть в разі відсутності у позивача повноважень на укладення договору оренди нежитлових приміщень від 23.03.2006р. №1662, підстав для визнання останнього недійсним все одне не може бути внаслідок наступного схвалення договору уповноваженою особою.

Викладені обставини означають юридичну неспроможність тверджень третьої особи про те, що договір оренди нежитлових приміщень від 23.03.2006р. №1662 суперечить Цивільному кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства, тобто відсутність підстав для застосування до договору ч.1 ст.203, ст.215 ЦК України і для визнання договору недійсним.

В частині позовних вимог третьої особи щодо виселення ТОВ "Будмен" з займаних нежитлових приміщень та вимог про передачу приміщень третій особі суд зазначає, що за умов невизнання спірного договору оренди нежитлових приміщень від 23.03.2006р. №1662 недійсним зазначені позовні вимоги також задоволенню не підлягають.

В частині позовних вимог третьої особи щодо визнання недійсною додаткової угоди №1 до договору оренди нежитлового приміщення (будівлі) від 03.11.2004р. №3334 суд відмовляє з огляду на таке. Строк дії договору оренди нежитлового приміщення (будівлі) від 03.11.2004р. №3334 з урахуванням додаткової угоди №1 був встановлений до 03.09.2006р. Проте, дія зазначеного договору, і в т.ч. додаткової угоди №1 до нього, була припинена достроково внаслідок заміни договору в порядку переукладення (новації) новим договором – договором оренди нежитлових приміщень від 23.03.2006р. №1662. Отже, на момент звернення третьої особи із зазначеними позовними вимогами (вх.№21854 від 31.10.2006р.) чинної оспорюваної угоди вже не існувало. Відповідно не існувало і підстав для звернення з вимогами про визнання її недійсною в судовому порядку.

Вирішуючи питання розподілу судових витрат суд керується ст. 49 ГПК України. У спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав державне мито покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Суми, які підлягають сплаті за проведення судової експертизи, послуги перекладача, адвоката, витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу та інші витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: при задоволенні позову - на відповідача; при відмові в позові - на позивача; при частковому задоволенні позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Таким чином, судові витрати пов"язані з новим розглядом даної справи покладаються на третю особу, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору.

Враховуючи викладене та керуючись статтями 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, статтями 16, 203, 215, 761 ЦК України Цивільного кодексу України, статтями 1, 4, 12, 33, 43, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд –

ВИРІШИЛА:

В позові третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору відмовити.

Головуючий суддя Бринцев О.В.

суддя Аюпова Р.М.

суддя Хотенець П.В.