донецький апеляційний господарський суд
Постанова

Іменем України

12.05.2008 р.                                                              справа №40/305пд

Донецький апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:

суддів

за участю представників сторін:

від позивача:

Березовський Г.В.-за довір.,

від першого відповідача:

не з"явився,

від другого відповідача:

Кіпень І.В.-за довір.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу

Дочірнього підприємства "Науково- дослідний та проектний інститут "Донецький ПромбудНДІпроект" Державного акціонерного товариства "Будівельна компанія "Укрбуд" м.Донецьк

на рішення господарського суду

Донецької області

від

14.02.2008 року

по справі

№40/305пд

за позовом

Товариства з додатковою відповідальністю "Співдружність" м.Донецьк

до

1)Дочірнього підприємства "Науково- дослідний та проектний інститут "Донецький ПромбудНДІпроект" Державного акціонерного товариства "Будівельна компанія "Укрбуд" м.Донецьк;

2)Товариства з обмеженою відповідальністю "Суспільний діалог" м.Донецьк

про

визнання договору недійсним

Дочірнє підприємство "Науково-дослідний та проектний інститут "Донецький ПромбудНДІпроект" Державного акціонерного товариства "Будівельна компанія "Укрбуд" м.Донецьк подало апеляційну скаргу на рішення господарського суду Донецької області від 14.02.2008р. по справі №40/305пд.

Цим рішенням господарський суд Донецької області (суддя Підченко Ю.О.) позов задовольнив повністю. Визнав договір оренди нежитлового приміщення-державного майна, загальною площею 69,33 кв.м, яке розташоване за адресою: 83015, м.Донецьк, вул.Артема, 145а, на 13 поверсі будівлі інженерного корпусу і знаходиться на балансі інституту "Донецький ПромбудНДІпроект №68-03 від 24.12.2003р., укладений між товариством з додатковою відповідальністю "Страхова компанія "Співдружність" та Дочірнім підприємством "Науково-дослідний та проектний інститут "Донецький ПромбудНДІпроект" державного акціонерного товариства "Будівельна компанія "Укрбуд" дійсним. Визнав договір оренди від 01.09.2007р. за №102-07 укладений між Дочірнім підприємством "Науково-дослідний та проектний інститут "Донецький ПромбудНДІпроект" та товариством з обмеженою відповідальністю "Суспільний діалог" нежитлового приміщення, загальною площею 69,30кв.м, яке розташоване за адресою: 83015, м.Донецьк, вул.Артема, 145а, на 13 поверсі будівлі інженерного корпусу недійсним. Зобов"язав товариство з обмеженою відповідальністю "Суспільний діалог", 83050, м.Донецьк, проспект Театральний, 10, звільнити орендоване приміщення, розташоване на 13 поверсі будівлі за адресою: 83015, м.Донецьк, вул.Артема. 145а. Стягнув з Дочірнього підприємства "Науково-дослідний та проектний інститут "Донецький ПромбудНДІпроект", 83004, м.Донецьк, Київський район, вул.Університетська, 112 на користь товариства з додатковою відповідальністю "Страхова компанія "Співдружність", 83048, м.Донецьк, Ворошиловський район, вул.Челюскінців, 189в, витрати по державному миту в сумі 85грн. та витрати по забезпеченню судового процесу в сумі 118грн.

Перший відповідач наполягає на скасуванні рішення в зв"язку з тим, що воно суперечить вимогам закону та не відповідає фактичним обставинам справи.

Розглянувши апеляційну скаргу, апеляційний суд встановив:

Товариство з додатковою відповідальністю "Страхова компанія "Співдружність" звернулось до господарського суду з позовом про визнання дійсним договору оренди нежитлового приміщення № 68-03 від 24.12.2003р., укладеного між товариством з додатковою відповідальністю "Страхова компанія "Співдружність" та Дочірнім підприємством "Науково-дослідний та проектний інститут "Донецький ПромбудНДІпроект" державного акціонерного товариства "Будівельна компанія "Укрбуд"; визнання недійсним договору оренди від 01.09.2007р., за №102-07 укладеного між Дочірнім підприємством "Науково-дослідний та проектний інститут "Донецький ПромбудНДІпроект" державного акціонерного товариства "Будівельна компанія "Укрбуд" та товариством з обмеженою відповідальністю "Суспільний діалог" та зобов"язати останнього звільнити орендоване приміщення, загальною площею 69,33 кв.м., розташоване на 13 поверсі будівлі за адресою: м. Донецьк, вул. Артема, 145а.

В обгрунтування своїх позовних вимог позивач посилається на те, що він є Орендарем приміщення, площею 69,33 кв.м, розташованого на 13 поверсі будинка ДП "Науково-дослідний та проектний інститут "Донецький ПромбудНДІпроект" ДАК "Будівельна компанія "Укрбуд", за адресою: 83015, м.Донецьк, вул.Артема, 145а. Вказане нежитлове приміщення орендується Страховою компанією на підставі договору оренди нежитлового приміщення №68-03 від 24.12.2003р., укладеного з інститутом. З урахуванням змін та доповень, внесених додатковими згодами від 01.04.2005р. та 10.05.2005р. строк дії договору оренди-до 31.12.2013р. Розділом ІІ додаткової згоди від 10.05.2005р. Інститутом дана згода на здачу орендуємого приміщення в суборенду на строк до двух років ТОВ "Суспільний діалог". З урахуванням згоди Інституту між Страховою компанією та Суборендарем був укладений договір суборенди від 12.05.2005р. По даному договору, суборендарю було передане орендуєме Страховою компанією приміщення на строк до 01.07.2005р. Листом від 11.05.2007р. Страхова компанія звернулась до Інституту з проханням дати згоду на укладення договору суборенди ще на 2 роки. Листом №1/1095-6-00 від 02.07.2007р. Інститут відмовив в здачі приміщення в суборенду. Враховуючи відмову Інститута, позивач листом від 17.08.2007р. повідомив суборендаря про розірвання договору суборенди та необхідності звільнити приміщення в строк до 01.09.2007р. В зв"язку з цим, суборендар представив акт прийому-передачі приміщення від 01.09.2007р., однак фактично приміщення не звільнив. Листом №85 від 23.10.2007р. суборендатор повідомив Страхову компанію про те, що прийняв пропозицію про розірвання договору суборенди від 01.09.2007р, однак фактично звільнити приміщення відмовився, посилаючись на те, що між ним та Інститутом 01.09.2007р. був укладений договір оренди приміщення, яке знаходиться за адресою: 83015, м.Донецьк, вул.Артема, 145а (13 поверх), тобто приміщення, яке орендується Страховою компанією.Факсимільним повідомленням №1/1475-6-41 від 20.08.2007р. Інститут повідомив Страхову компанію про розірвання договору оренди нежитлового приміщення №68-03 від 24.12.2003р. в одностороннньому порядку, що на думку позивача суперечить вимогам ч.1, ч.4 ст.188 ГК України. Крім того, жодним пунктом договору не передбачено розірвання договору в односторонньому порядку. Страховою компанією не були допущені порушення, передбачені п.2 ч.1 ст.783 ЦК України, на які посилається Інститут (тобто передача без дозволу наймодавця орендуємого приміщення у використання іншій особі).

Перший відповідач проти позову заперечує, посилаючись на те, що: 24.12.2003р. між позивачем та першим відповідачем було укладено договір оренди від 24.12.2003р. за № 68-03 предметом якого є нежитлове приміщення державного майна, загальною площею 69,33 кв. м., яке розташоване за адресою: 83015, м. Донецьк, вул.Артема, 145а, на 13 поверсі будівлі інженерного корпусу, що знаходиться на балансі інституту "Донецький ПромбудНДІпроект"; приміщення було передане позивачу на підставі акту прийому-передачі від 24.12.2003р.;          у зв"язку з реорганізацією Інституту та переходу майна, яке орендується за договором, до іншої юридичної особи - Дочірнього підприємства "Науково-дослідний та проектний інститут "Донецький ПромбудНДІпроект" державного акціонерного товариства "Будівельна компанія "Укрбуд" і сторонами було підписано додаткову угоду від 01.04.2005р.;          пунктом 5.12 вказаного договору передбачено заборона позивачу укладати договори суборенди приміщення;          у 2005 році у позивача була відсутня потреба в користуванні приміщенням, тому додатковою угодою від 10.05.2005р. до договору оренди нежитлового приміщення №68-03 Дочірнім підприємством "Науково-дослідний та проектний інститут "Донецький ПромбудНДІпроект" державного акціонерного товариства "Будівельна компанія "Укрбуд" було надано згоду на передачу орендованого майно в суборенду Суборендарю - товариству з обмеженою відповідальністю "Суспільний діалог" м.Донецьк строком до 12.05.2007р.;          подальше передання в суборенду майна за вищевказаними умовами договору оренди було неможливо без згоди першого відповідача;          12.05.2005р. між позивачем - товариством з додатковою відповідальністю "Страхова компанія "Співдружність" та другим відповідачем - товариством з обмеженою відповідальністю "Суспільний діалог" було укладено договір суборенди вказаного приміщення;           протягом двох років за домовленістю сторін, позивачеві створювалися умови для можливої передачі приміщення в оренду;          позивач у приміщенні не знаходився, при цьому систематично отримував від другого відповідача орендну плату та суму витрат за користуванням приміщенням ( плату за воду та електроенергію тощо);          листами позивач підтвердив, що їм надавалися приміщення в суборенду не тільки після закінчення терміну дозволу першого відповідача, а також навіть і після отримання додаткового листа першого відповідача про його незгоду на передання приміщення в суборенду;          оскільки позивачем порушені приписи ст.ст.764, 774 ЦК України, перший відповідач заявив своє право про розірвання договору оренди, що відповідає вимогам ст.188 ГК України;          позивач одночасно змінив підстави і предмет позову, що суперечить вимогам ст. 22 ГПК України.

Другий відповідач позов також не визнав за наступними обставинами: договори оренди, суборенди є дійсними, оскільки сторонами досягнуто всіх їх істотних умов, а тому вони вважається укладеним відповідно до закону; на момент укладення договору оренди нерухомого майна № 102-07 від 01.09.2007р. його було повідомлено про те, що спірне приміщення загальною площею 69,33 кв. м фактично є предметом оренди по іншому договору за №68-03 від 24.12.2003р. укладеного між позивачем та першим відповідачем. Оскільки на момент укладення договору оренди №102-07 від 01.09.2007р. першим відповідачем було надано другому відповідачу копію повідомлення від 20.08.2007р. за №1/1475-6-41 про дострокове розірвання договору оренди №68-03 від 24.12.2003р. укладеного між позивачем та першим відповідачем, слід вважати про відсутність прав третіх осіб на предмет спірного договору оренди; у той же час вважає, що договір оренди нежитлового приміщення №68-03 від 24.12.2003р. укладений між позивачем та першим відповідачем є недійсним, а додатка угода від 01.04.2005р. та додаткова угода від 10.05.2005р. до цього договору, у яких мова йде про продовження строку договору - нікчемними; на час розгляду справи єдиним законним орендарем спірного приміщення є товариство з обмеженою відповідальністю" Суспільний діалог"; договір оренди нерухомого майна №102-07 від 01.09.2007р. укладений між першим та другими відповідачами є дійсним і таким, що не суперечить вимогам чинного законодавства;

В позовній заяві об"єднано декілька вимог немайнового характер, пов"язаних між собою підставами виникнення, тому предмет спору –визнання недійсним правочину. До прийняття рішення у справі, відповідно до ст.22 ГПК України, позивач використав своє право та уточнив підстави позову в доповненнях до позовної заяви.

24.12.2003р. між товариством з додатковою відповідальністю "Страхова компанія "Співдружність" (Орендар) та Дочірнім підприємством "Науково-дослідний та проектний інститут "Донецький ПромбудНДІпроект" державного акціонерного товариства "Будівельна компанія "Укрбуд" (Орендодавець) було укладено договір оренди від 24.12.2003р. за № 68-03 предметом якого є нежитлове приміщення державного майна, загальною площею 69,33 кв. м., яке розташоване за адресою: 83015, м. Донецьк, вул. Артема,145а, на 13 поверсі будівлі інженерного корпусу, що знаходиться на балансі інституту "Донецький ПромбудНДІпроект".

З урахуванням змін та доповнень до договору, внесених додатковими угодами від 01.04.2005р. та 10.05.2005р. строк дії договору оренди від 24.12.2003р. № 68-03 продовжено до 31.12.2013р.

Розділом ІІ додаткової угоди до договору оренди №68-03 від 24.12.2003р. від 10.05.2005р. Орендодавцем надана згода на передачу об"єкту оренди до суборенди на строк до двох років Суборендарю –товариству з обмеженою відповідальністю "Суспільний діалог".

З урахуванням згоди Орендодавця, Орендар уклав з Суборендарем договір суборенди від 12.05.2005р., за яким останньому було передано у користування приміщення, яке знаходилося у користуванні Орендаря, строком до 01.07.2005р., у зв"язку з чим було проведено пролонгацію цього договору.

Листом від 11.05.2007р. Орендар звернувся до Орендодавця з проханням надати згоду на укладення договору суборенди додатково - на два роки. Листом №1/1095-6-00 від 02.07.2007р. Орендодавець відмовив йому у здачі приміщення у суборенду.

У зв"язку з відмовою про можливу передачу приміщення до суборенди, Орендар повідомив Суборендаря про розірвання договору суборенди та звільнення приміщення у строк до 01.09.2007р.

На підставі вказаних обставин, Суборендар надав акт прийому-передачі приміщення від 01.09.2007р., однак фактично приміщення не звільнив.

В той же час, Суборендар листом №85 від 23.10.2007р. повідомив Орендаря про прийняття пропозиції про розірвання договору суборенди від 01.09.2007р., та повідомив його про те, що між ним та Орендодавцем було укладено договір оренди майна (приміщення) від 01.09.2007р., яке знаходиться саме за той же адресою, яке є предметом договору оренди №68-03 від 24.12.2007р.

08.10.2007р. Орендарем отримано факсимільне повідомлення №1/1475-6-41 Орендодавця від 20.08.2007р. про дострокове розірвання договору з посиланням на те, що він вважає за необхідне розірвати договір №68-03 від 24.12.2007р. в односторонньому порядку відповідно до вимог ч. 2 ст. 783 ЦК України, оскільки Орендар без дозволу Орендодавця передав річ у користування іншій особі.

Відповідно до вимог ч.1, ч.2 ст.188 Господарського кодексу України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Статтею 651 ЦК України передбачені підстави для розірвання договору: згода сторін на це; за рішенням суду; порушення істотних умов договору.

Відповідно до п.п. 10.3, 10.8 договору оренди №68-03 від 24.12.2007р. та п. 8.3 додаткової угоди від 01.04.2005р. до нього, сторонами встановлені умови внесення будь-яких змін до правовідносин:

-          зміни і доповнення або розірвання договору допускається за взаємною згодою сторін;

-          чинність договору припиняється достроково за взаємною згодою сторін;

-          достроково розірвати договір оренди за іншими підставами, вказаними у п. 8.2 та розділі 10 договору оренди приміщення, можливо за умовою письмового попередження Орендаря про дату розірвання договору за 30 календарних днів.

Орендодавець має можливість розірвати договір за рішенням суду. Так, розірвання договору з ініціативи тільки однієї сторони можливе:

–у випадках, прямо застережених договором;

–у випадках, прямо застережених у законі.

Тобто, якщо в договорі Орендодавець передбачить додаткові умови його розірвання, крім тих, що визначені у ЦК України, то за таких умов Орендодавець також має право звертатися до суду з позовом про розірвання договору.

Укладені між сторонами договори оренди та суборенди нерухомого майна є підставою для виникнення у них господарських зобов"язань, а саме майново-господарських зобов"язань згідно ст. 10 Закону України " Про оренду державного та комунального майна", ст.ст. 173, 174, 175 ГК України, ст.ст. 11, 15, 16, 202, 203, 509 ЦК України і відповідно до ст. 629 ЦК України є обов"язковим для виконання сторонами.

Відповідно до п.1 ст.759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов"язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно зі ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Стаття 19 Закону України " Про оренду державного та комунального майна”, ст.762 ЦК України передбачають, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Згідно частини першої ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Спірний договір оренди укладено на один рік за правилами ЦК УРСР 1963р. і строк його дії закінчується лише 31.12.2013р.

Додаткові угоди до договору оренди були укладені під час дії нового ЦК України 2003р., тому відповідно до вимог частини 2 ст. 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

02.11.2007р. Орендар надіслав на адресу Орендодавця лист № 26/10 про те, що сторонами не прийнято ніяких заходів про нотаріальне посвідчення договору оренди відповідно до законодавства. Однак Орендодавець ухилився від нотаріального посвідчення договору.

Пунктом 2 ст.220 ЦК України передбачено, що якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Обставини справі свідчать про те, що Орендодавець ухиляється від нотаріального посвідчення договору оренди нерухомого майна №68-03 від 24.12.2003р. За таких обставин позовні вимоги про визнання договору оренди нежитлового приміщення - державного майна, загальною площею 69,33 кв. м., яке розташоване за адресою: 83015, м. Донецьк вул. Артема, 145а, на 13 поверсі будівлі інженерного корпусу, що знаходиться на балансі інституту "Донецький ПромбудНДІпроект" №68-03 від 24.12.2003р., укладеного між товариством з додатковою відповідальністю "Страхова компанія "Співдружність" та Дочірнім підприємством "Науково-дослідний та проектний інститут "Донецький ПромбудНДІпроект" державного акціонерного товариства "Будівельна компанія "Укрбуд", є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Окремою вимогою в позові є визнання недійсним договору оренди від 01.09.2007р. за №102-07, укладеного між Дочірнім підприємством "Науково-дослідний та проектний інститут "Донецький ПромбудНДІпроект" та товариством з обмеженою відповідальністю "Суспільний діалог". У якості обґрунтування позову в цій частині, позивач посилається на вимоги законодавства та умови визнання недійсними договорів.

Відповідно до ст.215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5,6 ст.203 ЦК України. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Якщо недійність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Єдиним Орендарем спірного приміщення є товариство з додатковою відповідальністю "Страхова компанія "Співдружність", що підтверджено договором оренди №68-03 від 24.12.03р., актом прийому- передачі майна від 24.12.2003р. Строк дії договору продовжується до 31.12.2013 р. що відповідає вимогам ст.17 Закону України " Про оренду державного та комунального майна" та ст. 763 ЦК України.

Діюче законодавства не надає право Орендодавцю передавати у користування майно в оренду, яке вже було передано іншої особі і є предметом іншого договору.

Право передачі майна, яке передано в оренду (суборенду) має тільки Орендатор майна за наявністю згоди на це Орендодавця. Згідно вимог статті 774 ЦК України до договору суборенди застосовуються положення про договір оренди.

Таким чином, до закінчення терміну дії договору оренди юридична особа або громадянин не мають право укладати нові договори оренди приміщення з іншими суб"єктами господарювання.

Об"єкт оренди у період дії відповідного договору не може бути об"єктом оренди за іншим договором, укладеним пізніше, оскільки це унеможливлює реалізацію права на користування цим об"єктом і не відповідає вимогам глави 58 ЦК України 2003р (параграфи 3,4).

На підставі викладеного, господарський суд обгрунтовано дійшов висновку що укладений між Дочірнім підприємством "Науково-дослідний та проектний інститут "Донецький ПромбудНДІпроект" та товариством з обмеженою відповідальністю "Суспільний діалог" договор оренди №102-07 від 01.09.07р. нежитлового приміщення, загальною площею 69,30 кв. м, яке розташоване за адресою: 83015, м. Донецьк, вул. Артема, буд, 145а, на 13 поверху будівлі інженерного корпусу, суперечить вимогам законодавствау та підлягає визнанню його судом недійсним.

Визнання недійсним правочину є підставою для звільнення Орендодавця або Орендатора із приміщення, яке було передано у користування.

Передача майна відбулася за актом прийому-передачі приміщення до суборенди від 16.05.2005р.

Відповідно до ст.795 ЦК України, передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

01.09.2007р. між позивачем та другим відповідачем було підписано акт прийому - передачі нерухомого майна (приміщення). Тобто, з 01.09.2007р. договір суборенди від 12.05.2005р. припинив свою дію. У зв"язку з чим товариство з обмеженою відповідальністю повинно звільнити приміщення, яке знаходилося у суборенді за адресою: 83015, м. Донецьк, вул. Артема, буд, 145а, на 13 поверху будівлі інженерного корпусі,

За таких обставин, господарський суд обгрунтовано вважає позов у частині зобов"язання товариства з обмеженою відповідальністю "Суспільний діалог" звільнити орендоване приміщення, розташоване на 13 поверсі будівлі за адресою: м. Донецьк, вул. Артема, 145а. таким, що підлягає задоволенню.

Враховуючи викладене, апеляційний суд вважає, що господарський суд прийняв вірне рішення, яким задовольнив позовні вимоги.

Керуючись ст. ст. 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, - Донецький апеляційний господарський суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення господарського суду Донецької області від 14.02.2008р. по справі №40/305пд залишити без змін.

Головуючий

Судді:

Надр. 6 прим.

1.позивачу

2. відповідачам

1 у справу

1 ДАГС

1.госп.суду