ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ
РІШЕННЯ

Іменем України

02.06.2008

Справа №2-15/5216-2008

За позовом Відкритого акціонерного товариства «Агропромбуд» (95034, АР Крим, м. Сімферополь, вул.. Шполянської, 7/9, ідентифікаційний код 01353172)

До відповідача Фонду комунального майна Сімферопольської міської ради (95000, АР Крим, м. Сімферополь, вул. Толстого, 15, )

Про визнання дій незаконними та спонукання укласти договір

Суддя ГС АР Крим І.А.Іщенко

п р е д с т а в н и к и:

Від позивача – Поленичка Л.П., довіреність від 01.04.2008 р., у справі

Від відповідача – Лисякова М.П., довіреність № 2579/40/01 від 22.10.2007 р., у справі

Обставини справи: Відкрите акціонерне товариство «Агропромбуд» звернулось до Господарського суду Автономної Республіки Крим з позовом до Фонду комунального майна Сімферопольської міської ради про визнання відмови Фонду комунального майна Сімферопольської міської ради щодо укладення договору купівлі-продажу відносно нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Сімферополь, вул. Полянської, 7/9, загальною площею 70,9 кв.м, яке віднесено до переліку об’єктів комунальної власності Сімферопольської міської ради, що підлягають приватизації з рекомендацією викупу користувачем Відкритим акціонерним товариством «Агропромбуд» незаконною, та про спонукання Фонду комунального майна Сімферопольської міської ради укласти договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Сімферополь, вул. Шполянської, 7/9, загальною площею 70,9 кв.м з Відкритим акціонерним товариством «Агропромбуд».

Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідач, не виконуючи рішення 33-ї сесії V скликання Сімферопольської міської ради від 25.12.2007 р. № 446 “Про затвердження Програми приватизації об’єктів комунальної власності Сімферопольської міської ради на 2008 рік”, порушує норми закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” та права Відкритого акціонерного товариства «Агропромбуд» на придбання спірних приміщень, оскільки безпідставно не здійснює дії відносно їх приватизації останнім.

Представник відповідача у судовому засіданні та у відзиві на позов проти позовних вимог заперечує з підстав, викладених у відзиві за вих.. № 965/40/01 від 20.05.2008 р., посилаючись на те, що оскільки спірні приміщення є допоміжними, вони приватизації не підлягають.

26.05.2008 р. до господарського суду АР Крим надійшла заява позивача про уточнення позовних вимог в порядку статті 22 Господарського процесуального кодексу України, згідно з якою просить суд спонукати Фонд комунального майна Сімферопольської міської ради виконати рішення 33-ї сесії V скликання Сімферопольської міської ради від 25.12.2007 р. № 446 “Про затвердження Програми приватизації об’єктів комунальної власності Сімферопольської міської ради на 2008 рік” щодо підвальних приміщень за адресою : м. Сімферополь, вул.. Шполянської, 7/9, площею 70/9 кв.м, включених до переліку об’єктів, які підлягають приватизації шляхом викупу на користь Відкритого акціонерного товариства «Агропромбуд».

Суд вважає за можливе вказану заяву задовольнити, прийняти зміну позовних вимог, оскільки це не порушує чиї-небудь права та охоронювані законом інтереси та не суперечить частині 4 статті 22 Господарського процесуального кодексу України, відповідно якої позивач вправі до прийняття рішення по справі змінити підставу або предмет позову, збільшити розмір позовних вимог, відмовитись від позову або зменшити розмір позовних вимог.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши представлені докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд –

ВСТАНОВИВ:

01.06.2007 р. між КП ЖЕО Київського району м. Сімферополя (Орендодавець) та Відкритим акціонерним товариством «Агропромбуд» (Орендар) був укладений типовий договір оренди № 79/4 нежитлових приміщень, що належать до комунальної власності м. Сімферополя. (а.с. 29-30).

Згідно пункту 1.1 Договору Орендодавець передає на підставі Рішення Київської районної ради м. Сімферополя № 115/2 від 29.05.2007 р., а Орендар приймає в строкове платне користування (оренду) нежитлові приміщення, розташовані за адресою м. Сімферополь, вул.. Шполянської, 7/9, площею 70/9 кв.м, що знаходяться на балансі ЖЕО Київського району м. Сімферополя, вартість яких визначена згідно акту оцінки від 31.05.2007 р. та складає 108711,00 грн. Приміщення передаються в оренду для розміщення офісу.

Строк дії договору передбачений пунктом 10.1 Договору та становить з 01.06.2007 р. по 01.06.2008 р. включно.

Відповідно до пункту 5.4. Договору оренди № 98/3 нежитлового приміщення від 01.07.2007 р. орендар зобов’язаний своєчасно здійснювати капітальний, поточний та інші види ремонту орендованих приміщень на умовах погодження з орендодавцем та балансоутримувачем, а також за дозволом орендодавця вносити зміни у склад орендованих приміщень, проводити реконструкцію, технічне переоснащення, що обслуговує підвищення його вартості. (пункт 6.2. Договору).

Згідно листа від 09.08.2007 р. КП ЖЕО Київського району м. Сімферополя відносно проведення ремонтних робіт у орендованому приміщенні за адресою вул. Шполянської, 7/9, за рахунок власних коштів позивача, не заперечує. (а.с. 35)

Відкрите акціонерне товариство «Агропромбуд» з погодження КП ЖЕО Київського району м. Сімферополя підрядним способом за рахунок власних коштів було виконано ремонт орендованих приміщень на загальну суму 39260,40 грн., що підтверджується договором підряду № 33 від 10.08.2007 р. (а.с. 36-38), актами виконаних робіт (а.с. 39-60), виписка банку по рахунку позивача про сплату вартості виконаних робіт (а.с. 61) аудиторським висновком про фінансування позивачем поліпшень орендованого нерухомого майна за адресою:м. Сімферополь, вул. Шполянської , 7/9. (а.с. 62-65).

Таким чином, ремонтно-будівельні роботи в нежитлових приміщеннях за адресою м. Сімферополь, вул. Шполянської, 7/9, загальною площею 70,9 кв.м, сплачені за рахунок коштів орендаря - Відкритого акціонерного товариства «Агропромбуд».

На підставі рішення 33-ї сесії V скликання Сімферопольської міської Ради від 25.12.2007 р. № 446 "Про затвердження програми приватизації об'єктів комунальної власності Сімферопольської міської Ради на 2008 рік» затверджений перелік об’єктів комунальної власності Сімферопольської міської Ради, що підлягають приватизації, у тому числі: приміщення по вул.. Шполянської, 7/9 в м. Сімферополь, площею 70,9 кв.м шляхом викупу (користувач, заявник – Відкрите акціонерне товариство «Агропромбуд»). (а.с. 90-91)

Суд вважає за необхідне зазначити, що вказане рішення Сімферопольської міської Ради не оскаржене в установленому законом порядку, не визнане нечинним, не скасоване, тобто є чинним.

З огляду на вищевказане рішення Сімферопольської міської Ради, позивач виконав необхідні роботи з організації підготовки необхідного пакету документів для укладення договору купівлі-продажу вищевказаних приміщень.

Так, статтею 777 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

З матеріалів справи вбачається, що позивач звернувся до Фонду комунального майна Сімферопольської міської ради з заявою про укладення договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, розташованого за адресою : м. Сімферополь, вул.. Шполянської, 7/9, яке внесено в перелік об’єктів комунальної власності Сімферопольської міської ради, яке підлягає приватизації, з рекомендацією викупу користувачем Відкритим акціонерним товариством «Агропромбуд».

Однак, листом № 298/40/03 від 30.01.2008 р. в укладенні договору купівлі-продажу орендованого приміщення позивачу було відмовлено. (а.с. 47), що і стало приводом для звернення Суб’єкта підприємницької діяльності – фізичної особи Осіпової Ганни Олександрівни з позовом до суду за захистом свого порушеного права.

Суд не може погодитись з висновком відповідача стосовно неможливості здійснити заходи щодо приватизації спірних підвальних приміщень з огляду на наступне.

Відповідно до статті 25 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” №2269-ХІІ від 10.04.1992 р. приватизація об'єкта оренди здійснюється відповідно до чинного законодавства.

Приватизація державного та комунального майна здійснюється згідно з вимогами Законів України „Про приватизацію державного майна”, „Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” та інших нормативних актів, які не суперечать вимогам названих актів.

Частиною 1 статті 2 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” №2171-ХІІ від 06.03.1992 р. передбачено, що об’єктами малої приватизації є:

- цілісні майнові комплекси невеликих державних підприємств, віднесених Державною програмою приватизації до групи А;

- окреме індивідуально визначене майно;

- об’єкти незавершеного будівництва та законсервовані об’єкти.

Згідно зі статтею 3 вказаного Закону приватизація об’єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу; продажу на аукціоні, за конкурсом.

Відповідно до статті 4 Закону продавцями об’єктів малої приватизації, що перебувають у загальнодержавній та комунальній власності, є відповідно: Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва; органи приватизації, створені місцевими Радами.

Згідно з пунктом 3 Положення про Фонд комунального майна Сімферопольської міської ради основними завданнями останнього є здійснення повноважень власника комунального майна, організація та проведення приватизації комунального майна, формування, облік, передача в оренду комунального майна міста Сімферополя..

Покупцями об’єктів малої приватизації, згідно зі статтею 5 Закону України №2171, можуть бути фізичні та юридичні особи, які визнаються покупцями відповідно до Закону України “Про приватизацію майна державних підприємств", тобто громадяни України, іноземні громадяни, особи без громадянства; юридичні особи, зареєстровані на території України, крім передбачених частиною третьою цієї статті; юридичні особи інших держав.

Статтею 7 Закону України №2171-ХІІ передбачено, що Фонд державного майна України, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, місцеві Ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об’єктів, які перебувають відповідно у загальнодержавній власності, власності Автономної Республіки Крим та комунальній власності і підлягають: продажу на аукціоні, за конкурсом. При цьому, включення об’єктів малої приватизації до переліків, зазначених у частині першій цієї статті, здійснюється відповідно до Державної та місцевих програм приватизації чи з ініціативи відповідних органів приватизації або покупців.

Пунктом 4 зазначеної статті встановлено, що покупці подають до відповідного органу приватизації заяву про включення підприємства до одного із зазначених у цій статті переліків об’єктів, що підлягають приватизації. Орган приватизації розглядає подану заяву і в разі відсутності підстав для відмови у приватизації включає підприємство до переліків, зазначених у частині першій цієї статті. Результати розгляду не пізніш як через місяць з дня подання заяви доводяться до заявника у письмовій формі.

Відмова у приватизації можлива тільки у випадках, коли:

особа, яка подала заяву, не може бути визнана покупцем підприємства згідно з цим Законом;

є законодавчо встановлене обмеження на приватизацію цього підприємства;

не затверджено переліків, передбачених частиною першою цієї статті.

Як вбачається з матеріалів справи, підставою для відмови позивачу в укладенні договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, розташованого за адресою : м. Сімферополь, вул.. Шполянської, 7/9, стало посилання відповідача на неврегульованість питань правового режиму власності допоміжних приміщень житлового комплексу, визначення категорій таких приміщень.

Однак, вказані посилання не є переконливими.

Так, резолютивною частиною рішення Конституційного Суду України № 4-рп/2004 від 02.03.2004 р. передбачено, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” треба розуміти так:

1.1. Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.

1.2. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.

1.3. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

Отже, вказаним рішенням дано офіційне тлумачення Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”.

Проте, статтею 4 Житлового кодексу Української РСР передбачено, що до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Таким чином, враховуючи те, що предметом даного спору є спонукання Фонду комунального майна Сімферопольської міської ради виконати рішення 33-ої сесії V скликання Сімферопольської міської ради від 25.12.2007 р. № 446 “Про затвердження Програми приватизації об’єктів комунальної власності Сімферопольської міської ради на 2008 рік” щодо підвальних приміщень за адресою : м. Сімферополь, вул.. Київська, 117 (п.2) площею 91,5 кв.м, включених до переліку об’єктів, які підлягають приватизації шляхом викупу на користь Відкритого акціонерного товариства «Агропромбуд», Закон України „Про приватизацію державного житлового фонду”, як і його офіційне тлумачення, не може розповсюджуватись на спірні правовідносини.

Крім того, суд вважає за необхідне зазначити, що рішення Конституційного Суду України стосується лише тих нежитлових приміщень, які є допоміжними приміщеннями.

Згідно зі статтею 1 Закону України „Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” №2866-ІІІ від 29.11.2001 р. допоміжні приміщення багатоквартирного будинку — приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Таким чином, критерієм віднесення приміщення до допоміжного є призначення вказаного приміщення для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.

Вказані висновки суду підтверджуються також Листом Фонду державного майна України №10-20-1155 від 30.01.2004 р. “Щодо можливості приватизації підвальних приміщень”.

Так, вказаним листом передбачено, що відповідно до статті 4 Житлового кодексу України до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Відповідно до Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” зазначені нежитлові приміщення є окремим індивідуально визначеним майном і підлягають приватизації, як об’єкти державної власності групи А.

Таким чином, нежитлові приміщення у підвалі загальною площею 70,9 кв.м , які розташовані по вул. Шполянській, 7/9 в м. Сімферополі, в розумінні норм чинного законодавства є окремим індивідуально визначеним майном, а тому, згідно з частиною 1 статті 2 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” є об’єктом малої приватизації.

Крім того, суд вважає за необхідне повідомити, що згідно з пунктом 51 Державної програми приватизації, затвердженої Законом України „Про державну програму приватизації” №1723-ІІІ від 18.05.2000 р., у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, приміщення) орендар одержує право на викуп цього майна, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об’єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менш як 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, приміщення). Оцінка вартості об’єкта приватизації у цьому разі здійснюється із застосуванням експертної оцінки. Таке ж право одержує орендар у разі прийняття рішення про приватизацію відповідно до законодавства України.

Матеріали справи свідчать, що відповідно до висновку про вартість невід’ємних поліпшень, здійснених за рахунок власних коштів Відкритим акціонерним товариством «Агропромбуд» в орендованих нежилих приміщеннях, розташованих за адресою : м. Сімферополь, вул.. Шполянської, 7/9, остання складає 32720,00 грн. (а.с. 68-89)

Згідно з аудиторським висновком про фінансування позивачем робіт поліпшень орендованого майна – нежилого приміщення по вул.. Шполянській, 7/9 в м. Сімферополі вартість виконаних орендатором невід’ємних поліпшень орендованого підвального приміщення за адресою: Україна, Автономна Республіка Крим, м. Сімферополь, вул.. Шполянської, 7/9, складає 39260,40 грн. (з ПДВ) (а.с. 62-65)

Відповідно до висновку про вартість невід’ємних поліпшень залишкова вартість орендованого приміщення станом на 01.09.2007 р. складає 35497,55 грн. (а.с.69)

Таким чином, вартість невід’ємних полишень орендованого нежитлового приміщення, що здійсненні Відкритим акціонерним товариством «Агропромбуд» за рахунок власних коштів протягом дії договору оренди нежитлових приміщень № 79/4 від 01.06.2007 р. складає більш 25 відсотків від залишкової вартості нежитлового приміщення.

Стаття 19 Конституції України закріплює, що органи державної влади і органи місцевого самоврядування зобов’язані діяти тільки на підставах, в межах повноважень і способів, які передбачені Конституцією і законами України.

Крім того, згідно з частиною 1 статті 73 Закону України «Про місцеве самоврядування» акти ради є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Згідно статті 20 Господарського кодексу України держава забезпечує захист прав і законних інтересів суб'єктів господарювання та споживачів.

Кожний суб'єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів. Права та законні інтереси зазначених суб'єктів захищаються, зокрема, шляхом установлення, зміни і припинення господарських правовідносин, іншими способами, передбаченими законом.

Порядок захисту прав суб'єктів господарювання та споживачів визначається цим Кодексом, іншими законами.

Стаття 23 Господарського кодексу України передбачає, що спори про поновлення порушених прав суб'єктів господарювання та відшкодування завданої їм шкоди внаслідок рішень, дій чи бездіяльності органів, посадових або службових осіб місцевого самоврядування при здійсненні ними своїх повноважень вирішуються в судовому порядку.

Відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Стаття 16 Цивільного кодексу України передбачає, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов’язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

За таких обставин суд приходить до висновку, що позовні вимоги Відкритого акціонерного товариства «Агропромбуд» про зобов’язання Фонду комунального майна Сімферопольської міської ради виконати рішення 33-ї сесії V скликання Сімферопольської міської ради від 25.12.2007 р. № 446 “Про затвердження Програми приватизації об’єктів комунальної власності Сімферопольської міської ради на 2008 рік” щодо підвальних приміщень за адресою : м. Сімферополь, вул.. Шполянської, 7/9, площею 70,9 кв.м, включених до переліку об’єктів, які підлягають приватизації шляхом викупу на користь Відкритого акціонерного товариства «Агропромбуд» є обґрунтованими, підтверджуються матеріалами справи, а тому підлягають задоволенню.

На підставі викладеного, керуючись статтями 33, 34, 35, 82-84 Господарського процесуального кодексу України суд –

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Зобов’язати Фонд комунального майна Сімферопольської міської ради виконати рішення 33-ї сесії V скликання Сімферопольської міської ради від 25.12.2007 р. № 446 “Про затвердження Програми приватизації об’єктів комунальної власності Сімферопольської міської ради на 2008 рік” щодо підвальних приміщень, розташованих за адресою : м. Сімферополь, вул.. Шполянської, 7/9, площею 70,9 кв.м, включених до переліку об’єктів, які підлягають приватизації шляхом викупу на користь Відкритого акціонерного товариства «Агропромбуд».

3. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки Крим                                        Іщенко І.А.