ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12.06.2008 Справа № 19/49-08

Дніпропетровський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Євстигнеєва О.С.- доповідача,

суддів: Лотоцької Л.О., Бахмат Р.М.

при секретарі: Ролдугіній Н.В.

за участю представників, які були присутні у судовому засіданні 05.06.2008 року:

позивача: Петушков І.С.- предст., дов.№0588-2008 від 17.04.2008 року

відповідача: Бірюк Л.В.- гол. спеціаліст, дов.№4/11-556 від 28.12.2007 року

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Дніпропетровської міської ради (м. Дніпропетровськ) на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 17.04.2008р. у справі №19/49-08

за позовом: акціонерного товариства закритого типу “Науково-виробничого об’єднання “Созидатель” (м. Дніпропетровськ)

до: Дніпропетровської міської ради (м. Дніпропетровськ)

про: зміну пункту договору оренди земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 17 квітня 2008 року по справі №19/49-08 (суддя Петренко І.В.) задоволений позов акціонерного товариства закритого типу “Науково-виробничого об’єднання “Созидатель” (м. Дніпропетровськ) до Дніпропетровської міської ради про зміну пункту договору оренди земельної ділянки. Зазначеним рішенням змінено пункт 3.1 договору оренди земельної ділянки від 07.04.2005р., укладеного між Дніпропетровською міською радою і акціонерним товариством закритого типу “Науково-виробничим об’єднанням “Созидатель” (м. Дніпропетровськ) щодо земельної ділянки за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Дзержинського в районі будинку 33 (Жовтневий район) і зареєстрована в Державному кадастрі земель за кадастровим номером :03:328:0157 (загальна площа земельної ділянки 0,2324 га) і викладено його в наступній редакції: “3.1 Договір укладено на шість років”. Крім того, з відповідача на користь позивача стягнуто 85 грн. державного мита і 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Не погоджуючись з рішенням суду, Дніпропетровська міська рада –відповідач –подала апеляційну скаргу, у якій просить скасувати рішення господарського суду Дніпропетровської області від 17.04.2008 року по справі №19/49-08 і прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволені позовних вимог. У апеляційній скарзі відповідач вказує на порушення господарським судом норм матеріального і процесуального права. Скаржник звертає увагу на те, що статтею 33 Закону України “Про оренду землі” не передбачений порядок автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін, а лише визначено, що в цьому разі договір підлягає поновленню. Питання регулювання земельних відносин відповідно до п. 34 ст. 26, п.2 ст. 77 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” вирішується на пленарному засіданні ради –сесії. Відповідач посилається також на п. 2 роз’яснень Вищого арбітражного суду України від 27.06.2001р. №02-5/743, яким встановлено, що вирішення питання про передачу землі у власність чи користування є виключним право місцевої ради, як суб’єкта права власності на землю, а заяви зацікавлених осіб про зобов’язання відповідної ради передати земельну ділянку у власність або користування задоволенню не підлягають. Прийняте 02.06.2004р. Дніпропетровською міською радою на сесії ХХІV скликання рішення №54/17 не оскаржувалось і не скасовувалось, а отже є чинним і обов’язковим до виконання на відповідній території.

Позивач –акціонерне товариство закритого типу “Науково-виробничого об’єднання “Созидатель” (м. Дніпропетровськ) –відзив на апеляційну скаргу не надав, представник позивача у судовому засіданні зазначив, що рішення суду повністю відповідає вимогам чинного законодавства і повинно бути залишено без зміни з підстав, зазначених у судовому рішенні.

У судовому засіданні була оголошена перерва до 15.10 12 червня 2008 року.

09.06.2008 року від позивача надійшло клопотання про залучення до матеріалів справи додаткових доказів.

Вислухав представників сторін, переглянувши матеріали справи, Дніпропетровський апеляційний господарський суд встановив, що 16.02.2005р. рішенням сесії Дніпропетровської міської ради ІV скликання №215/25 „Про передачу земельної ділянки по вул. Дзержинського в районі будинку №33 (Жовтневий район) в оренду акціонерному товариству закритого типу „Науково-виробниче об’єднання „Созидатель”, , для будівництва жилого будинку” було вирішено затвердити проект відведення земельної ділянки площею 0,2324 га (кадастровий номер :03:328:0157), складений ТОВ “Квартал” і передати її акціонерному товариству закритого типу “Науково-виробничому об’єднанню “Созидатель” в оренду строком на три роки для будівництва жилого будинку по вул. Дзержинського в районі будинку №33 з оплатою орендної плати за користування земельною ділянкою в розмірі земельного податку.

На підставі зазначеного рішення сторонами 07.04.2005р. був укладений договір оренди землі, відповідно до якого орендодавець (відповідач) передає, а орендар (позивач) приймає у строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: вул. Дзержинського в районі будинку №33 (Жовтневий район) і зареєстрована в Державному реєстрі земель за кадастровим номером :03:328:0157. Цільове використання земельної ділянки за договором –житлове будівництво (розділ І Договору). Договір набрав чинності з державної реєстрації 19.07.2005р. і був зареєстрований в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі за номером 94.

Сторонами визначено, що договір укладено на три роки (п.3.1 договору). У договорі сторони узгодили, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору (п.3.2). Укладення договору на новий строк здійснюється виключно на підставі рішення міської ради про передачу земельної ділянки в оренду шляхом його переукладення та державної реєстрації у встановленому порядку (п.3.4).

У вересні 2007 року та на початку лютого 2008 року ухвалами Жовтневого районного суду міста Дніпропетровська від 28.09.2007 року по справі №2-з-9/07 та від 8.02.2008 року по справі №2-1300 Позивачу було заборонено проведення будь-яких будівельних робіт по будівництву жилого комплексу (в районі будинку 33 по вулиці Дзержинського в місті Дніпропетровську).

Оскільки орендар не міг використовувати земельну ділянку для цілей, для яких вона була надана, а саме: під житлове будівництво з причин, які від нього не залежали, у зв’язку з чим закінчення будівництва у строк, на який була надана земельна ділянка, неможливе, позивач в березні 2008 року звернувся до Відповідача з листом про продовження строку дії вищезазначеного договору оренди земельної ділянки на 3 роки без прийняття рішення на сесії міської ради. У якості додатку до листа позивач направив відповідачу додаткову угоду до договору оренди землі від 07.04.2005 року, у якій пропонував змінити п.3.1 Договору, встановивши строк дії договору (строк оренди) у шість років.

21.03.2008 року Дніпропетровська міська рада направила Позивачу лист № 7/7-205, в якому зазначає наступне: «Розглянувши Ваше звернення щодо продовження строку дії договору оренди землі за адресою м. Дніпропетровськ, по вул. Дзержинського в районі будинку 33, без рішення міської ради, повідомляємо вам, що продовження строку дії договорів оренди землі передбачено рішенням міської ради від 25.07.2007 року №144/17. Враховуючи вищезазначене повідомляємо Вам, що продовження терміну дії договору оренди землі без рішення міської ради неможливо».

Відповідно до ст.ст.1 і 2 Закону України „Про оренду землі” оренда землі –це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно ст.652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Зазначена правова норма надає право сторонам без втручання будь-яких інших органів змінити умови договору (у тому числі і договору оренди землі) у випадку зміни обставин.

Оскільки відповідач відмовився змінювати умови договору, позивач звернувся до суду. Порядок внесення змін до договору у цьому випадку визначений ч.2 і ч.4 ст.652 ЦК України.

Згідно ч.2 ст.652 ЦК України якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

При цьому ч.2 ст.652 ЦК України застосовується тільки у тому випадку, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (ч.4 ст.652).

Таким чином, перед вирішенням питання щодо можливості внесення змін до договору у зв’язку зі зміною обставин, суд повинен перевірити можливість розірвання цього договору без настання небажаних наслідків для сторін (заподіяння шкоди, яка значно перевищить затрати на виконання договору) і небажаних наслідків інших осіб, які не є стороною за договором (суспільні інтереси).

Як вбачається із матеріалів справи земельна ділянки була надана позивачу для будівництва житлового будинку. Відповідно до ст.34 Закону України „Про оренду землі” у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Розділом 7 Договору оренди землі від 07.04.2005 року визначено, що після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. Оскільки позивач розпочав будівництво на земельній ділянці, то повернення цієї земельної ділянки у стані, який був на момент її надання в оренду, потребує значних грошових коштів (на знесення незакінченого будівництвом об’єкту). Крім того, частина квартир у будинку вже продана фізичних особам на підставі відповідних договорів, що підтверджується наданою позивачем довідкою від 09.06.2008 року за №917-2008, тобто розірвання договору суперечить суспільним інтересам.

За таких обставин суд повинен вирішити питання щодо зміни умов договору за наявності чотирьох умов, передбачених ч.2 ст.652 ЦК України.

1. В момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане. Оскільки зупинення будівництва і неможливість використання земельної ділянки за її цільовим призначенням не могла бути передбачена сторонами і відбулася незалежно від волі сторін, останні не могли передбачити можливу зміну обставин.

2. Зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися –позивач не міг усунути причини виникнення заборони на виконання будівельних робіт, оскільки зазначена заборона була прийнята ухвалою районного суду за позовом фізичної особи і не залежала від волі позивача.

3. Виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Оскільки строк дії договору (строк оренди) закінчується 19.07.2008 року, а житловий будинок до цього часу збудувати неможливо, позивач позбавиться саме того, на що він розраховував при укладенні договору –житловий будинок.

4. Із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона –сторонами не було обумовлено в договорі, що ризик зміни обставин несе саме позивач, оскільки останній всі умови договору виконував у повному обсязі і без зауважень з боку орендодавця. Наявність судових позовів до позивача не пов’язана із порушенням ним умов договору оренди землі, тому вважати, що саме позивач несе ризик зміни обставин не підтверджується матеріалами справи.

За таких обставин місцевий господарський суд з урахуванням норм Цивільного кодексу України і фактичних обставин прийняв рішення про зміну умов договору, що не суперечить чинному законодавству. Заперечення відповідача щодо наявності рішення міської ради №54/17 „Про поновлення договорів оренди земельних ділянок”, яким визначено, що поновлення договорів оренди на новий строк здійснюється на підставі рішення міської ради про передачу земельної ділянки в оренду шляхом переукладення договору та його державної реєстрації, не може бути підставою для скасування судового рішення, оскільки позивач просив внести зміни до п.3.1 договору не у зв’язку з закінченням строку дії договору, а у зв’язку зі зміною обставин, що не є тотожнім.

Крім того, право міської ради як власника земельної ділянки не порушується, оскільки відповідно до ч.1 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Таким чином, підставою надання землі в оренду є волевиявлення особи, яка має право розпоряджатися земельною ділянки (власника землі). Таке волевиявлення відповідної ради оформлюється рішенням ради. Рішення міської ради про передачу позивачу земельної ділянки в оренду було прийнято, тобто міська рада реалізувала своє право розпорядження землею. Цим же рішенням встановлене і цільове використання земельної ділянки –під житловий будинок. Отже, у випадку повного закінчення будівництва земельна ділянка не зможе використовуватися на інші цілі. Що стосується строку договору, то законодавець не пов’язує строк договору з правом ради розпоряджатися земельною ділянкою. До того ж, у даному випадку не йде мова про поновлення або продовження договору оренди з мотиву закінчення його дії і цей порядок визначений відповідними рішеннями міської ради. Навпаки, порядок внесення змін до договору у зв’язку зі зміною обставин встановлений законом (ст.652 ЦК України) і не може змінюватися безпосередньо власником (особою, що має повноваження власника) земельної ділянки. Оскільки в силу ст.19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України, то вимоги Цивільного кодексу для цих осіб є обов’язковими не можуть змінюватися нормативними актами відповідної ради.

За таких обставин рішення місцевого господарського суду повністю відповідає вимогам чинного законодавства і повинно бути залишено без зміни.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст.ст. 103-105 ГПК України, Дніпропетровський апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Дніпропетровської міської ради (м. Дніпропетровськ) залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Дніпропетровської області від 17 квітня 2008 року по справі №19/49-08 залишити без зміни.

Головуючий О.С.Євстигнеєв

Судді: Л.О.Лотоцька

Р.М. Бахмат

З оригіналом згідно.

Помічник судді М.В. Юрченко

12.06.2008р.