ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ
РІШЕННЯ

Іменем України

26.05.2008

Справа №2-15/5371-2008

За позовом Партнерство «Одеон Менеджмент К/С» (с/о СиПиЭйч Консалтинг, Лергравсвей, 53, 2300, Копенгаген, Данія; АР Крим, Сімферопольський район, с. Перово, вул.. Стадіонна, 13, кв. 33)

До відповідача «Борисов-Боровский-Пантелеев-бюро адвокатов МКА «Адвокатская палата» (некоммерческое партнерство) (Російська федерація, 107996, м. Москва, Орликов пер. 5, оф. 746; АР Крим, м. Сімферополь, вул.. Маршала Жукова, 39, кв. 114)

За участю третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору Товариство з обмеженою відповідальністю «Пансіонат «Сонячний» (АР Крим, Сімферопольський район, с. Миколаївка, вул.. Нахімова, 8)

Про визнання дійсним договору та визнання права власності

Суддя ГС АР Крим І.А. Іщенко

представники:

Від позивача – Поставничій Ю.М., довіреність б/н від 04.04.2008 р., у справі

Від відповідача - Дубінська К.М., довіреність б/н від 04.04.2008 р., у справі

Третя особа – не з’явився

Обставини справи: Партнерство «Одеон Менеджмент К/С» звернувся до Господарського суду АР Крим із позовною заявою до «Борисов-Боровский-Пантелеев-бюро адвокатов МКА «Адвокатская палата» (некоммерческое партнерство) про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна : - будівлі (їдальня, спальний корпус № 1, спальний корпус № 2), розташовані за адресою: Україна, АР Крим, Сімферопольський район, смт. Миколаївка, пр. Нахімова, 8б, що мають наступні технічні характеристики : літ. Е основна будівля (їдальня) загальною площею 1058,0 кв.м, інвентарний номер 1561, основна будівля літ. Д (спальний корпус № 1) загальною площею 3088,7 кв.м, інвентарний номер 1560, основна будівля літ. Г (спальний корпус № 2) загальною площею 2684,7 кв.м, інвентарний номер 155; - будівля (спальний корпус № 3) за адресою : Україна, АР Крим, Сімферопольський район, смт. Миколаївка, пр. Нахімова, 8а, що мають наступні технічні характеристики : основна будівля літ. А (спальний корпус № 3) загальною площею 1358,4 кв.м, інвентарний номер 1559, укладений 02.04.2008 р. між «Борисов-Боровский-Пантелеев-бюро адвокатов МКА «Адвокатская палата» (некоммерческое партнерство) та Партнерством «Одеон Менеджмент К/С». Крім того, позивач просить суд визнати право власності за Партнерством «Одеон Менеджмент К/С» на нерухоме майно : - будівлі (їдальня, спальний корпус № 1, спальний корпус № 2), розташовані за адресою: Україна, АР Крим, Сімферопольський район, смт. Миколаївка, пр. Нахімова, 8б, що мають наступні технічні характеристики : літ. Е основна будівля (їдальня) загальною площею 1058,0 кв.м, інвентарний номер 1561, основна будівля літ. Д (спальний корпус № 1) загальною площею 3088,7 кв.м, інвентарний номер 1560, основна будівля літ. Г (спальний корпус № 2) загальною площею 2684,7 кв.м, інвентарний номер 155; - будівля (спальний корпус № 3) за адресою : Україна, АР Крим, Сімферопольський район, смт. Миколаївка, пр. Нахімова, 8а, що мають наступні технічні характеристики : основна будівля літ. А (спальний корпус № 3) загальною площею 1358,4 кв.м, інвентарний номер 1559.

Позовні вимоги мотивовані тим, що після укладання між Партнерством «Одеон Менеджмент К/С» та «Борисов-Боровский-Пантелеев-бюро адвокатов МКА «Адвокатская палата» (некоммерческое партнерство) договору купівлі-продажу нерухомого майна від 02.04.2008 р., розташованого за адресою: Україна, АР Крим, Сімферопольський район, смт. Миколаївка, пр. Нахімова, 8 а, б, відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення договору, чим порушує законні права та інтереси позивача.

Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримав у повному обсязі.

Представник відповідача у судовому засіданні та у відзиві на позов позовні вимоги визнав у повному обсязі.

Третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору, Товариство з обмеженою відповідальністю «Пансіонат «Сонячний» явку представника у судове засідання не забезпечила.

26.05.2008 р. до господарського суду АР Крим надійшло клопотання від третьої особи, в якому проти позовних вимог не заперечує, просить суд розглянути справу за відсутності їх представника у відповідності з вимогами чинного законодавства.

Суд вважає за можливе вказане клопотання задовольнити.

За такими обставинами, суд вважає, що матеріали справи в достатній мірі характеризують правовідносини, що склалися між сторонами, та вважає за можливе розглянути справу за наявними в ній матеріалами в порядку статті 75 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши представлені докази, суд

ВСТАНОВИВ :

02.04.2008 р. між «Борисов-Боровский-Пантелеев-бюро адвокатов МКА «Адвокатская палата» (некоммерческое партнерство) (Продавець) та Партнерством «Одеон Менеджмент К/С» (Покупець) був укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна. (а.с. 25-30)

Згідно з пунктом 1.1 Договору Продавець передав, а Покупець купив на умовах, встановлених дійсним Договором, нерухоме майно :

- будівлі (їдальня, спальний корпус № 1, спальний корпус № 2), розташовані за адресою: Україна, АР Крим, Сімферопольський район, с. Миколаївка, пр. Нахімова, 8б, що мають наступні технічні характеристики : літ. Е основна будівля (їдальня) загальною площею 1058,0 кв.м, інвентарний номер 1561, основна будівля літ. Д (спальний корпус № 1) загальною площею 3088,7 кв.м, інвентарний номер 1560, основна будівля літ. Г (спальний корпус № 2) загальною площею 2684,7 кв.м, інвентарний номер 1556;

- будівля (спальний корпус № 3) за адресою : Україна, АР Крим, Сімферопольський район, с. Миколаївка, пр. Нахімова, 8а, що мають наступні технічні характеристики : основна будівля літ. А (спальний корпус № 3) загальною площею 1358,4 кв.м, інвентарний номер 1559.

Відповідно до пункту 1.2 Договору зазначене майно належить Продавцю на підставі мирової угоди у справі № 09 АП-12033 2007, Постанови Дев’ятого Арбітражного Апеляційного суду РФ від 15.10.2007 р., ухвали Сімферопольського районного суду АР Крим від 22.01.2008 р. та зареєстровано Сімферопольським районним бюро технічної інвентаризації в електронному реєстрі прав власності 05.03.2008 р. за реєстраційним номером 17864675. (а.с. 91-97)

Відповідно до пункту 3.1 Договору вартість придбаного Покупцем нерухомого майна складає 2775000,00 доларів США.

Пунктом 3.2 Договору обумовлено, що Продавець свідчить, що Покупець оплатив Продавцю у вигляді авансу в рахунок вартості придбаного нерухомого майна 2650000,00 доларів США (з ПДВ), претензій фінансового характеру до Покупця не має. Залишкові кошти у розмірі 125000,00 доларів США Покупець зобов’язаний сплатити Продавцю протягом 10 днів з моменту підписання дійсного Договору.

Пунктом 4.1.1 Договору встановлений обов’язок Продавця передати Покупцю по акту приймання-передачі нерухоме майно протягом 5 робочих днів з моменту підписання дійсного Договору, який кореспондується з обов’язком Покупця, встановленим пунктом 4.2.1 Договору, прийняти нерухоме майно по акту приймання-передачі протягом 5 (п’яти) днів з моменту підписання Договору.

Матеріали справи свідчать про те, що на виконання умов зазначеного Договору 04.04.2008 р. Партнерством «Одеон Менеджмент К/С» з однієї сторони та «Борисов-Боровский-Пантелеев-бюро адвокатов МКА «Адвокатская палата» (некоммерческое партнерство) з іншої сторони був складений та підписаний акт прийому-передачі будівель (до договору купівлі-продажу від 02.04.2008 р.). (а.с. 31)

В даному акті зазначено, що оплата здійснена згідно Договору купівлі-продажу від 19.12.2005 р.

Рішенням 23 сесії 5 скликання Миколаївської селищної ради від 18.03.2008 р. спальному корпусу № 3 привласнена адреса: Сімферопольський район, смт. Миколаївка, пр-т Нахімова, 8а, а спальним корпусам № 1, 2 та будівлі їдальні : Сімферопольський район, смт. Миколаївка, пр. Нахімова, 8б. (а.с. 32)

Згідно з умовами зазначеного Договору (пункти 4.1.4, 4.2.2) сторони зобов’язані протягом 5 (п’яти) робочих днів з моменту підписання дійсного Договору посвідчити вказаний право чин нотаріально.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач 07.04.2008 р за вих.. № 35/08 та 10.04.2008 р. за вих.. № 37/08 звернувся до відповідача з вимогою щодо нотаріального посвідчення договору (а.с. 33, 35), проте, відповідач листом від 10.04.2008 р. за вих.. № 08/04-12 повідомив про неможливість забезпечити явку представників у зв’язку з зайнятістю. (а.с. 34), що і стало приводом для звернення Партнерства «Одеон Менеджмент К/С» до господарського суду АР Крим з відповідним позовом.

З цього приводу суд вважає за необхідне повідомити наступне.

Згідно з частиною 2 статті 16 Господарського процесуального кодексу України справи у спорах про право власності на майно або про витребування майна з чужого незаконного володіння чи про усунення перешкод у користуванні майном розглядаються господарським судом за місцезнаходженням майна.

Відповідно до частини 1 статті 1 Господарського процесуального кодексу України підприємства, установи, організації, інші юридичні особи, громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому порядку набули статусу суб’єкта підприємницької діяльності, мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також для вжиття передбачених Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

За приписами статті 12 Господарського процесуального кодексу України господарським судам підвідомчі: справи у спорах, що виникають при укладенні, зміні, розірванні і виконанні господарських договорів.

Статтею 15 Цивільного кодексу України встановлено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Статтею 16 Цивільного кодексу України передбачений перелік способів захисту цивільних прав та інтересів судом, зокрема визнання правочину дійсним.

Судом встанвлено, що спірний договір від 02.04.2008 р. за своєю правовою природою є договором купівлі-продажу нерухомого майна.

У відповідності до статті 655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно з частиною 1 статті 209 Цивільного кодексу України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

У відповідності до частини 1 статі 210 Цивільного кодексу України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Згідно зі статтею 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Судом встановлено, що сторонами не здійснено нотаріального посвідчення та державної реєстрації Договору.

Частиною 1 статті 220 Цивільного кодексу України визначено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

У відповідності до частини 2 статті 215 Цивільного кодексу України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Відповідно до частини 1 статті 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю.

З огляду на зазначене, сторони нікчемного правочину не зобов’язані виконувати його умови, одна сторона має право відхилити вимоги другої сторони щодо вчинення певних дій навіть тоді, коли він судом не визнаний недійсним.

Також, відповідно до частини 3 статті 640 Цивільного кодексу України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Виходячи з того, що Договір купівлі-продажу нерухомого майна від 02.04.2008 р. нотаріально не посвідчений, у відповідності до частини 1 статті 220 Цивільного кодексу України він є нікчемним, а отже згідно частини 1 статті 216 Цивільного кодексу України не покладає на сторін ніяких зобов’язань.

Однак, при цьому відповідно до частини 2 статті 215 Цивільного кодексу України у випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Так, зокрема, частиною 2 статті 220 цього Кодексу передбачено, що, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Таким чином, для визнання Договору дійсним суду необхідно з»ясувати наявність досягнення сторонами згоди всіх істотних умов Договору, наявність повного або часткового виконання Договору та факт ухилення стороною від його нотаріального посвідчення.

Відповідно до статті 638 Цивільного кодексу України істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно зі статтею 180 Господарського кодексу України істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

При укладенні господарського договору сторони зобов’язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

Проаналізувавши текст Договору купівлі-продажу нерухомого майна від 02.04.2008 р., судом встановлено, що сторонами узгоджено всі істотні умови, необхідні для даного виду договору, в ньому визначені предмет, ціна, строк його дії.

Що стосується виконання Договору, то як свідчать матеріали судової справи згідно Акту прийому-передачі від 04.04.2008 р. до Договору купівлі-продажу від

02.04.2008 р. відповідач передав, а позивач прийняв нерухоме майно:

- будівлі (їдальня, спальний корпус № 1, спальний корпус № 2), розташовані за адресою: Україна, АР Крим, Сімферопольський район, с. Миколаївка, пр. Нахімова, 8б, що мають наступні технічні характеристики : літ. Е основна будівля (їдальня) загальною площею 1058,0 кв.м, інвентарний номер 1561, основна будівля літ. Д (спальний корпус № 1) загальною площею 3088,7 кв.м, інвентарний номер 1560, основна будівля літ. Г (спальний корпус № 2) загальною площею 2684,7 кв.м, інвентарний номер 1556;

- будівля (спальний корпус № 3) за адресою : Україна, АР Крим, Сімферопольський район, с. Миколаївка, пр. Нахімова, 8а, що мають наступні технічні характеристики : основна будівля літ. А (спальний корпус № 3) загальною площею 1358,4 кв.м, інвентарний номер 1559.

Матеріали справи містять докази часткової оплати відповідачем за об’єкт купівлі-продажу. Так в пункті 3.2 Договору зазначено, що Продавець свідчить про оплату Покупцем у вигляді авансу в рахунок вартості придбаного нерухомого майна 2650000,00 доларів США.

Правочин, який підлягає державній реєстрації, вважається вчиненим лише з моменту його державної реєстрації (чатина 1 статті 210 Цивільного кодексу України).

При недотриманні вимоги стосовно реєстрації правочину, у тих випадках, коли така реєстрація визнана законом обов'язковою, такий правочин вважається неукладеним, а отже не має юридичної сили і не може породжувати для його суб'єктів бажаного правового результату і відповідних прав.

Аналіз змісту статті 210 Цивільного кодексу України дає змогу дійти висновку, що цивільні права і обов'язки у сторін такого правочину можуть виникати тільки з моменту його реєстрації.

Отже, зобов'язання сторін по договору купівлі-продажу нерухомого майна від 02.04.2008 р. виникають з моменту державної реєстрації договору.

Між сторонами договору купівлі-продажу нерухомого майна від 02.04.2008 р. підписано акт прийому-передачі до договору, відповідно до якого відповідач передав позивачеві об'єкт купівлі-продажу. Крім того, відбувся факт часткової оплати відповідачем придбаного майна.

Вказане дає підстави суду стверджувати, що сторони частково виконали умови Договору.

Разом з тим, як вбачається з матеріалів справи відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення вказаного договору купівлі-продажу нерухомого майна від 02.04.2008 р.

У відповідності до статті 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Отже, частина 2 статті 220 Цивільного кодексу України пов'язує визнання нікчемного правочину дійсним з обов'язковою наявністю всіх визначених статтею умов, а саме: узгодження сторонами всіх істотних умов договору, повне або часткове виконання договору, ухиляння однією із сторін від нотаріального посвідчення договору.

Згідно з Роз’ясненнями Вищого арбітражного суду України «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням договорів недійсними» №02-5/111 від 12.03.1999 р., з наступними змінами та доповненнями, якщо однією з сторін угода виконана повністю або частково, а друга сторона ухиляється від нотаріального посвідчення угоди, господарський суд на підставі частини другої статті 47 Цивільного кодексу вправі за позовом сторони, яка виконала угоду, визнати таку угоду дійсною. Судове рішення у цьому випадку замінює нотаріальне посвідчення.

З огляду на наявність всіх трьох умов, Договір купівлі-продажу нерухомого майна від 02.04.2008 р., укладений між «Борисов-Боровский-Пантелеев-бюро адвокатов МКА «Адвокатская палата» (некоммерческое партнерство) та Партнерством «Одеон Менеджмент К/С» підлягає визнанню дійсним.

Згідно з чатиною 1 статті 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Отже вказана стаття закріплює презумпцію правомірності набуття права власності. Незаконність набуття права власності має бути встановлена рішенням суду. До набрання рішенням суду законної сили право власності вважається набутим правомірно.

Суду не надано на час розгляду справи доказів неправомірності володіння позивачем придбаним за договором купівлі-продажу від 02.04.2008 р. майном, у той час як відповідно до приписів статей 33, 34 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона має довести суду ті обставини, на які вона посилається як на обґрунтування своїх вимог або заперечень способом, який встановлений законом для доведення такого роду фактів.

У зв'язку з тим, що Договір купівлі-продажу нерухомого майна від 02.04.2008р. судом визнаний дійсним, він є підставою для набуття позивачем права власності на наступне майно: будівлі (їдальня, спальний корпус № 1, спальний корпус № 2), розташовані за адресою: Україна, АР Крим, Сімферопольський район, с. Миколаївка, пр. Нахімова, 8б, що мають наступні технічні характеристики : літ. Е основна будівля (їдальня) загальною площею 1058,0 кв.м, інвентарний номер 1561, основна будівля літ. Д (спальний корпус № 1) загальною площею 3088,7 кв.м, інвентарний номер 1560, основна будівля літ. Г (спальний корпус № 2) загальною площею 2684,7 кв.м, інвентарний номер 1556; - будівля (спальний корпус № 3) за адресою : Україна, АР Крим, Сімферопольський район, с. Миколаївка, пр. Нахімова, 8а, що мають наступні технічні характеристики : основна будівля літ. А (спальний корпус № 3) загальною площею 1358,4 кв.м, інвентарний номер 1559, а отже позовні вимоги в цій частині підлягають задоволенню.

Таким чином, суд дійшов висновку, що позовні вимоги позивача є обгрунтованими та підлягають задоволенню у повному обсязі.

З урахуванням викладеного, керуючись статтями 33, 34, 82-84 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1.          Позов задовольнити.

2.          Визнати дійсним укладений 02.04.2008 р. між Партнерством «Одеон Менеджмент К/С» (с/о СиПиЭйч Консалтинг, Лергравсвей, 53, 2300, Копенгаген, Данія; реєстраційний номер 31081254 від 14.11.2007 р.) та «Борисов-Боровский-Пантелеев-бюро адвокатов МКА «Адвокатская палата» (некоммерческое партнерство) (Російська федерація, 107996, г. Москва, Орликов пер. 5, оф. 746; ОГРН 220, ИНН , КПП 770801001) договір купівлі-продажу нерухомого майна:

- будівлі (їдальня, спальний корпус № 1, спальний корпус № 2), розташовані за адресою: Україна, АР Крим, Сімферопольський район, с. Миколаївка, пр. Нахімова, 8б, що мають наступні технічні характеристики : літ. Е основна будівля (їдальня) загальною площею 1058,0 кв.м, інвентарний номер 1561, основна будівля літ. Д (спальний корпус № 1) загальною площею 3088,7 кв.м, інвентарний номер 1560, основна будівля літ. Г (спальний корпус № 2) загальною площею 2684,7 кв.м, інвентарний номер 1556;

- будівля (спальний корпус № 3) за адресою : Україна, АР Крим, Сімферопольський район, с. Миколаївка, пр. Нахімова, 8а, що мають наступні технічні характеристики : основна будівля літ. А (спальний корпус № 3) загальною площею 1358,4 кв.м, інвентарний номер 1559.

3. Визнати за Партнерством «Одеон Менеджмент К/С» (с/о СиПиЭйч Консалтинг, Лергравсвей, 53, 2300, Копенгаген, Данія; реєстраційний номер 31081254 від 14.11.2007 р.) право власності на нерухоме майно :

- будівлі (їдальня, спальний корпус № 1, спальний корпус № 2), розташовані за адресою: Україна, АР Крим, Сімферопольський район, с. Миколаївка, пр. Нахімова, 8б, що мають наступні технічні характеристики : літ. Е основна будівля (їдальня) загальною площею 1058,0 кв.м, інвентарний номер 1561, основна будівля літ. Д (спальний корпус № 1) загальною площею 3088,7 кв.м, інвентарний номер 1560, основна будівля літ. Г (спальний корпус № 2) загальною площею 2684,7 кв.м, інвентарний номер 1556;

- будівля (спальний корпус № 3) за адресою : Україна, АР Крим, Сімферопольський район, с. Миколаївка, пр. Нахімова, 8а, що мають наступні технічні характеристики : основна будівля літ. А (спальний корпус № 3) загальною площею 1358,4 кв.м, інвентарний номер 1559.

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки Крим                                        Іщенко І.А.