ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"18" червня 2008 р.

Справа № 34/105-08-1995

за позовом Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

до відповідача Відкритого акціонерного товариства "Державний Ощадний банк України" в особі філії Одеського міського відділення №7860

про внесення змін до договору оренди

Суддя Фаєр Ю.Г.

Представники:

від позивача: Собітнюк Н.О., діюча на підставі довіреності від 26.12.2007р. №01-13/13752;

від відповідача: Дацюк О.В., діючий на підставі довіреності від 18.02.08р.; Варикаша О.М., діюча на підставі довіреності від 28.02.2008р. №562; Козачок В.О., діючий на підставі довіреності від 28.02.2008р. №558;

СУТЬ СПОРУ: Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулося до господарського суду Одеської області з позовною заявою про внесення змін до договору оренди, в якій просить затвердити додаткове погодження від 25.07.07р. до договору оренди №16/61 від 15.08.2003р., укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю та Відкритим акціонерним товариством "Державний Ощадний банк України" в особі філії Одеського міського відділення №7860, в редакції Представництва.

Відповідач проти позовних вимог заперечує з підстав, викладених у відзиві на позов та доповненні до нього, просить суд відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог.

Розглянувши матеріали справи, суд встановив.

31.03.1999р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Відкритим акціонерним товариством "Державний Ощадний банк України" в особі філії Одеського міського відділення №7860 укладено договір оренди №16/61, який укладено у новій редакції 15.08.2003р. згідно додаткового погодження від 15.08.03р. до договору оренди нежитлового приміщення №16/61 від 31.03.1999р.

Відповідно до умов договору орендодавець зобов’язався передати, а орендар прийняти у строкове платне користування нежилі приміщення першого поверху, загальною площею 272,1кв.м, розташованих за адресою: пров. Світлий, буд. №8.

Пунктом 1.3 договору термін дії договору оренди встановлено до 15.08.2008р.

Згідно п.2.1 договору орендна плата визначається на підставі ст.19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” та рішення сесії Одеської міської ради від 26.03.2003року №1054-ХХIV „Про оренду комунального майна, що є власністю територіальної громади міста Одеси”.

За орендоване приміщення Орендар зобов’язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 1497,4грн., без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності (п.2.2, 2.4).

Відповідно до умов п.2.5 договору, за повідомленням орендодавця розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради з дня їх вступу у законну силу.

Згідно додаткового погодження від 22.10.03р. до договору оренди нежитлового приміщення №16/61 від 15.03.2008р. змінено п.1.1. договору в частині зміни площі з „272,1кв.м.” на „265,5кв.м.”, у зв’язку з чим зроблено перерахунок орендної плати.

Згідно додаткового погодження від 26.04.04р. до договору оренди нежитлового приміщення №16/61 від 15.03.2008р. змінено п.1.1. договору в частині зміни площі з „265,5кв.м.” на „161,1кв.м.”, у зв’язку з чим зроблено перерахунок орендної плати

Згідно додаткового погодження від 29.11.06р. до договору оренди нежитлового приміщення №16/61 від 15.03.2008р. змінено п.1.1. договору в частині зміни площі з „161,1кв.м.” на „168,9кв.м.”, та у зв’язку з прийняттям нової методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади міста Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради №4840-IV від 09.11.2005 року, зроблено перерахунок орендної плати.

28.08.2007р. Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулось на адресу Орендаря з пропозицією №01-13/9177 про внесення змін до договору оренди в частині перерахунку орендної плати на виконання ст.118 Закону України „Про державний бюджет України на 2007 рік” на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995року №786 (зі змінами внесеними постановою Кабінету Міністрів України від 27.12.2006р. №1846), починаючи з 01 січня 2007 року, шляхом підписання відповідного додаткового погодження до договору оренди.

Відповідно до надісланого на адресу відповідача додаткового погодження від 25.07.07р. до договору оренди №16/61 від 15.08.2003р. орендна плата розрахована, виходячи з ставки, встановленої змінами до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786, а саме: 30% від експертної вартості приміщення під розміщення банку та 5% від експертної вартості приміщення під розміщення пункту прийому житлово-комунальних послуг, і складає за перший місяць –січень 2007р., з урахуванням податку на додану вартість та індексу інфляції –9306,92грн.

ВАТ «Державний ощадний банк України»в особі філії Одеського міського відділення №7860 підписало додаткове погодження з протоколом розбіжностей на вказане погодження. З протоколу розбіжностей вбачається, що орендар погоджується сплачувати орендну плату розраховану за Методикою розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786 (зі змінами), починаючи з 01 січня 2007 року, але не погоджується з процентною ставкою, запропонованою Представництвом вказуючи, що використовує під розміщення касових відділень частину приміщення площею 112,59кв.м.

В свою чергу, представництво надало суду акти обстеження нежитлового приміщення від 07.05.08р. та від 10.07.07р. відповідно до яких відповідач використовує 84,45кв.м. - під розміщення банку та 84,45кв.м. під розміщення касових відділень.

Враховуючи, що відповідач підписав додаткове погодження від 25.07.07р. з протоколом розбіжностей на вказане погодження до договору оренди №16/61 від 15.08.2003р., а також те, що Представництво по управлінню комунальною власністю вважає неможливим підписати протокол розбіжностей, останній звернувся до суду із відповідним позовом.

В обґрунтування позову позивач посилається на ст.118 Закону України „Про державний бюджет України на 2007 рік”, згідно якої договори оренди державного та комунального майна, укладені до 01 січня 2007р. (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов’язковому перегляду відповідно до встановленої норми. Орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Позивач зазначив, що на виконання зазначеної вище статті Закону наказом Фонду державного майна України від 18.01.2007р. №43 затверджений Порядок перегляду договорів нерухомого державного майна, дія якого розповсюджується на комунальне майно. Згідно п.5 зазначеного Порядку перегляд договорів має бути здійснений шляхом укладення додаткових угод до договорів оренди. Єдиним базовим місяцем для розрахунків орендної плати за новими ставками встановлюється січень 2007р.

Позивач зазначив, що Методикою розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м.Одеси, затвердженою Рішенням Одеської міської ради від 09.11.2005 року №4840-ІV була передбачена процентна ставка в розмірі 3% від експертної вартості для відділень Ощадбанку.

Методикою, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України передбачено чітке відокремлення, що зніжена процентна ставка в розмірі 5% встановлюється лише на площі, що використовуються для здійснення платежів за житлово-комунальні послуги. Інша частина приміщення розраховується в розмірі 30% як за розташування фінансовій установи.

Відповідач використовує під розміщення касових відділень тільки 84,45кв.м орендованого приміщення, тому тільки орендна плата на вказану площу може бути розрахована по 5% від експертної вартості приміщення. Інша площа повинна бути розрахована по 30% від експертної вартості приміщення.

За таких обставин, позивач вважає, що наявні всі підстави для затвердження додаткового погодження від 25.07.07р. до договору оренди №16/61 від 15.08.2003р. щодо перерахунку орендної плати на підставі Постанови Кабінету Міністрів України від 27.12.2006р. №1846 „Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна”, що набрала чинності з дня її прийняття, починаючи з 01 січня 2007р. в редакції Представництва.

Відповідач повністю заперечує проти доводів позивача посилаючись на те, що проведення зонування для визначення орендної плати об’єкту оренди установ ВАТ ”Ощадбанк” не може застосовуватися, оскільки ВАТ ”Ощадбанк” використовує об’єкт оренди за цільовим призначенням, а саме для здійснення банківських операцій, які відповідно до ст.339 ГК України є формою здійснення банками фінансового посередництва. Відповідно до листа Національного банку України від 23.07.03р. №45-311/2084-5285 прийняття комунально-житлових платежів є частиною банківських операцій «відкриття та ведення поточних рахунків клієнтів, у тому числі перевід грошових коштів з цих рахунків з допомогою платіжних документів», які банк здійснює на підставі банківської ліцензії, відповідно до п.2 ч.1 ст.47 Закону України ”Про банки та банківську діяльність”. Отже, прийняття комунально-житлових платежів відносять до одного цільового виду діяльності ВАТ ”Ощадбанк” здійснення банківських операцій.

Таким чином, відповідач вважає, що орендна ставка у розмірі 5% повинна застосовуватись для усієї площі приміщення, яке орендується для розміщення установи ВАТ ”Ощадбанк”, яке приймає комунальні платежі від населення, без її зонування.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши представників сторін, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог з огляду на наступне.

Відповідно до ст.175 Господарського кодексу України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку. Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Приймаючи до уваги, що майно, яке виступає предметом договору, належить до комунальної власності, до спірних правовідносин застосовуються також норми Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.

Згідно до ч.2 ст.19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, Методика розрахунку, пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем та порядок використання орендної плати визначаються: Кабінетом Міністрів України - для об'єктів, що перебувають у державній власності; органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності.

Будь-які зміни до наведеної норми Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, який є спеціальним законом, що регламентує правовідносини оренди державного та комунального майна, не вносились.

Згідно ч.5 ст.60 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні” органи місцевого самоврядування наділені повноваженнями зі здійснення правомочностей щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують всі майнові операції, можуть здавати ці об'єкти в оренду, визначати в угодах та договорах умови їх використання.

Відповідно до ч.1 ст.24 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні” правовий статус місцевого самоврядування в Україні визначається Конституцією України, цим та іншими законами, які не повинні суперечити положенням цього Закону.

Рішенням Одеської міської ради від 09.11.2005р. №4840-ІV „Про нову редакцію Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Одеси” затверджено Методику розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Одеси. Згідно п.8 затвердженої методики, яка є чинною станом на день розгляду справи, розмір плати за оренду нерухомого майна на рік встановлюється у відсотках від експертної вартості цього майна.

Згідно до ст.193 Господарського кодексу України, яка цілком кореспондується зі ст.525, 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

Згідно положень ст.651 Цивільного кодексу України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною 3 ст.762 Цивільного кодексу України визначено, що договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Статтею 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Відповідно до умов п.2.5 договору №16/61 від 15.08.2003р., розмір орендної плати змінюється за повідомленням орендодавця плати у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради з дня їх вступу у законну силу.

Враховуючи, що доказів внесення відповідних змін до Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м.Одеси, затвердженої Рішенням Одеської міської ради від 09.11.2005 року №4840-ІV, відповідно до положень якої розраховувався розмір орендної плати, позивач у встановленому законом порядку не надав, як не надав і доказів того, що істотно змінився стан об'єкта оренди, суд доходить висновку про відсутність достатніх підстав для зміни умов договору оренди.

Враховуючи вищевикладене, суд вважає недоцільним розгляд питання щодо зонування та застосування певної орендної ставки, оскільки відповідно до п.1 Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади міста Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради №4840-ІV від 09.11.2005р., що була чинна на момент укладення договору №16/61 від 15.08.2003р. та є чинною до сьогодні, саме цією Методикою визначений єдиний організаційно-економічний механізм справляння плати за оренду майна, що є комунальною власністю територіальної громади м. Одеси.

Згідно п.8.9 Методики річна орендна плата за користування нерухомим майном комунальної власності територіальної громади м. Одеси для відділень ощадбанку, які приймають платежі від населення, встановлена в розмірі 3% від експертної оцінки вартості цього майна.

Посилання позивача на внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року №786, у зв’язку з прийняттям Закону України „Про державний бюджет України на 2007рік”, не приймається судом до уваги в якості підстави, передбаченої ст.21 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, оскільки відповідно до ст.19 цього Закону Методика розрахунку та порядок використання орендної плати для об'єктів, що перебувають у комунальній власності визначається органами місцевого самоврядування.

При цьому, Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна, що затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786 відповідно до ч.2 ст.19 Закону „Про оренду державного та комунального майна”, розроблена з метою створення єдиного організаційно –економічного механізму справляння плати за оренду державного майна та не розповсюджується на комунальне майно.

Зроблене Представництвом витлумачення затвердженого наказом Фонду державного майна України від 18.01.2007р. №43 Порядку перегляду договорів оренди нерухомого державного майна не відповідає його змісту, оскільки предметом регулювання цього Порядку є процедура перегляду договорів оренди нерухомого майна за договорами оренди, укладеними Фондом державного майна України, його регіональними відділеннями і представництвами, а також Фондом майна АР Крим і державними підприємствами. Отже, дія вказаного Порядку не розповсюджується на комунальне майно.

Щодо посилання позивача на розпорядження Кабінету Міністрів України від 23.05.2007р. №301-р Про індикативні ставки орендної плати за використання комунального майна, суд зазначає наступне. Як вбачається із змісту зазначеного розпорядження, ним, відповідно до статті 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік", рекомендовано органам місцевого самоврядування застосовувати у 2007 році орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств та нерухомого державного майна, під час визначення розміру орендної плати за комунальне майно.

Таким чином, прийняття зазначеного розпорядження не зумовлює автоматичне розповсюдження на комунальне майно затверджених Кабінетом Міністрів України орендних ставок без внесення органом місцевого самоврядування, у даному випадку Одеською міською радою, відповідних змін до нормативних актів, що регулюють відносини, пов’язані з орендою комунального майна.

Також не заслуговує на увагу суду посилання відповідача на наказ Фонду державного майна України від 22.08.2000р. №1765, оскільки Роз'яснення і рекомендації до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затверджені зазначеним наказом, не розповсюджується на комунальне майно.

Згідно до ст.10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, яка повністю відповідає положенням ст.629 Цивільного кодексу України, умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

Крім того, відповідно до ч.2 ст.5 Цивільного кодексу України, акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи.

Як випливає зі змісту позовних вимог, позивач просить затвердити додаткове погодження від 25.07.07р. до договору оренди №16/61 від 15.08.2003р. щодо перерахунку орендної плати з 01.01.2007року, тобто із зворотною дією, тоді як відповідач за 2007рік, згідно матеріалів справи, сплатив орендну плату за користування орендованим майном.

Як встановлено частиною 3 ст.632 Цивільного кодексу України, зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Той факт, що укладений сторонами договір оренди є довгостроковим та закінчується 15.08.2008р. вищезазначене не спростовує, оскільки орендна плата за умовами вищевказаного договору оренди сплачується відповідачем за кожен місяць, а не єдиним платежем за весь час використання майна.

Додатково слід зазначити, що у відповідності до положень ст.188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Як вбачається із матеріалів справи, позивач звернувся до орендаря з пропозицією про внесення змін до договору оренди 28.08.2007р., додавши при цьому додаткове погодження датоване 25.07.2007р., а з позовом до суду, як свідчить штамп канцелярії, Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулось 14.05.2008р.

За таких обставин, суд вважає, що вимоги про внесення змін до договору оренди з 01.01.2007р. не відповідає принципам цивільного та господарського права, взагалі, та приписам ст.188 Господарського кодексу України та ст.653 Цивільного кодексу України, зокрема.

З урахуванням вищевикладеного, у позові Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради про затвердження додаткового погодження від 25.07.07р. до договору оренди №16/61 від 15.08.2003р., укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю та Відкритим акціонерним товариством "Державний Ощадний банк України" в особі філії Одеського міського відділення №7860 щодо перерахунку орендної плати на підставі Постанови Кабінету Міністрів України від 27.12.2006р. №1846 „Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна”, починаючи з 01 січня 2007р. в редакції Представництва слід відмовити.

Керуючись ст.ст. 32, 33, 43, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. У позові відмовити.

Рішення господарського суду набирає чинності в порядку ст.85 ГПК України.

Суддя Фаєр Ю.Г.