ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

07.04.08
р.
Справа № 44/3пд

Господарський
суд Донецької області, у складі головуючого судді Мєзєнцева Є.І., при секретарі
Семенюшко Г.Р., розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали за
позовною заявою суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1
(представляє інтереси особисто, паспорт НОМЕР_1, представник ОСОБА_2,
довіреність № 2-2868 від 14.12.07 року) до суб'єкта підприємницької
діяльності-фізичної особи ОСОБА_3 (представник ОСОБА_4, довіреність № 552 від
23.01.08 року), про:

·          розірвання договору оренди від
04.01.05 року стосовно нежитлових приміщень площею 231,4 м2, розташованих в
місті Єнакієве по вулиці Тіунова 114;

·          зобов'язання суб'єкта підприємницької
діяльності-фізичної особи ОСОБА_3 звільнити орендовані під кафе „Злагода”
приміщення підвального поверху площею 231,4 м2, розташовані в місті Єнакієве по
вулиці Тіунова 114, та передати позивачу ключі від приміщень;

·          стягнення із суб'єкта підприємницької
діяльності-фізичної особи ОСОБА_3 суми боргу 24'826 грн.;

а
також за зустрічною позовною заявою суб'єкта підприємницької
діяльності-фізичної особи ОСОБА_3 до суб'єкта підприємницької
діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 про визнання недійсним пункту 5.1. договору
оренди від 04.01.05 року, -

ВСТАНОВИВ:

Суб'єкт
підприємницької діяльності-фізична особа ОСОБА_1 (далі - Орендодавець)
звернувся до суду з позовом до суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної
особи ОСОБА_3 (далі - Орендар) про розірвання договору оренди від 04.01.05 року
(далі - Договір), укладеного між Орендарем та Орендодавцем, а також про
зобов'язання Орендаря звільнити орендовані під кафе „Злагода” приміщення
підвального поверху площею 231,4 м2, розташовані в місті Єнакієве по вулиці
Тіунова 114 (далі - Приміщення), і передати позивачу ключі від зазначених орендованих
Приміщень. Позовні вимоги ґрунтуються на неналежному виконанні Орендарем умов
Договору у частині обов'язку вчасно сплачувати плату за оренду нежитлового
приміщення в період вересня-грудня 2007 року, а також на самостійному (без
згоди наймодавця) переплануванні Приміщення.

Представники
позивача в судовому засіданні підтримали позовні вимоги та пояснили, що орендна
плата за Договором сплачувалась готівкою, без видачі відповідних підтверджуючих
документів. Доказом оплати орендної плати у період з лютого до серпня 2007 року
позивач навів платіжну відомість, заповнену бухгалтером. В порядку статті 22
ГПК України 25.02.08 року Орендодавець збільшив позовні вимоги, вимагаючи
стягнути з відповідача заборгованість за Договором за період січня, вересня, жовтня,
листопада та грудня 2007 року, а також за січень та лютий 2008 року.

Представник
Орендаря в судовому засіданні надав додаткові докази та заперечив проти позову,
зазначивши, що позивачем не дотримано порядок розірвання Договору, визначений
нормами статті 188 ГК України. Жодних заяв щодо зміни умов Договору -
відповідач не отримував.

В
порядку статті 60 ГПК України відповідач висунув зустрічні позовні вимоги та
просив суд визнати недійсним пункт 5.1 Договору (щодо розміру орендної плати
850 грн. за квадратний метр площі за місяць), вказуючи, що реальна домовленість
між сторонами передбачала розмір орендної плати 850 грн. на місяць на всю
орендовану площу, через що вказана умова Договору є недійсною в силу частини 5
статті 203 та статті 215 ЦК України в силу дефекту змісту правочину -
неспрямованість правочину на реальне настання наслідків у вигляді сплати
орендної плати у визначеному Договором розмірі.

В
судовому засіданні оголошувалась перерва з 18.03.08 року до 07.04.08 року для
підготовки процесуального документу.

Вислухавши
у судовому засіданні представників сторін, дослідивши матеріали справи та
оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, суд вважає, що позовні
вимоги Орендодавця та Орендаря підлягають частковому задоволенню.

Дослідивши
Договір, з якого виникли цивільні права та обов'язки Орендаря та Орендодавця,
суд дійшов висновку, що укладений між сторонами правочин за своїм змістом та
своєю правовою природою є договором майнового найму (оренди), який підпадає під
правове регулювання норм статей 759-786 ЦК України.

Таким
чином, в силу статті 759 ЦК України, а також розділів 1-2 Договору Орендодавець
зобов'язався надати, а Орендар - прийняти у строкове платне користування для
розміщення закусочної Приміщення. Факт користування Орендарем означеним
Приміщенням - сторонами не заперечується, хоча сторони не надали суду
передбачених Договором актів приймання-передачі Приміщення.

Умовами
пункту 4.1 Договору передбачено строк дії Договору на 360 днів з 04.01.05 року
до 31.12.05 року. За відсутності протягом місяця після закінчення строку дії
Договору заяви однієї із сторін про припинення Договору або зміну його умов -
зазначена угода в силу статті 764 ЦК України та статті 284 ГК України
вважається продовженою на тих самих умовах й на той самий строк, що визначені
Договором.

Строк
Договору, як зазначалося вище, закінчився 31.12.05 року, наразі, через
відсутність письмових заперечень сторін проти його продовження, суд вважає, що
строк дії Договору на передбачених у ньому умовах пролонгувався до 25.12.06
року та до 20.12.07 року включно в силу закону. Згодом, на підставі зазначених
вище норм права Договір знову автоматично пролонгувався до 15.12.08 року,
оскільки сторони не довели суду, що у періоди 31.12.05-31.01.06 року,
25.12.06-25.01.07 року та 20.12.07-20.01.08 року сторони висували будь-які
пропозиції щодо зміни або припинення Договору.

Посилання
позивача не самостійне (без згоди наймодавця) перепланування Приміщення під
кафе - судом до уваги не береться, оскільки зазначене посилання позбавлене
жодних доказових підстав, окрім того, цільовим призначенням Приміщення згідно
пункту 2.1 Договору є закусочна, наразі суду сторонами не надано актів
приймання-передачі Приміщення, які б свідчили, що на момент підписання Договору
Приміщення мало інше призначення або інший вигляд, ніж той стан Приміщення, що
має місце на момент звернення Орендодавця до суду.

Згідно
пунктів 5.1-5.3 Договору, розмір щомісячної плати за орендоване приміщення
складається з орендної плати по 850 грн. квадратний метр площі за місяць,
причому оплата орендної плати провадиться щомісяця, до двадцять п'ятого числа
звітного місяця, а також допускається внесення орендних платежів наперед.
Дослівне формулювання оспорюваного пункту 5.1 Договору є наступним: „...розмір
орендної плати вважається договірним та складає 850 грн. за квадратний метр в
місяць...”.

Водночас,
сторони заявили суду у письмових поясненнях від 25.02.08 року та від 15.02.08
року про те, що справжній розмір орендної плати за Приміщення, який був
погоджений сторонами при укладенні Договору, складає не 850 грн. за квадратний
метр площі за місяць (196'690 грн. на місяць), а 850 грн. на місяць за всю
орендовану площу, наразі розмір орендної плати, зазначений сторонами у пункті
5.1 Договору, є наслідком граматичної описки. Виходячи з передбаченого статтею
213 ЦК України права сторін правочину здійснювати його тлумачення, суд вважає,
що справжня воля Орендаря та Орендодавця при укладенні Договору була спрямована
на встановлення розміру орендної плати в сумі 850 грн. за місяць.

З
огляду на наведене, суд вважає, що зустрічні позовні вимоги, заявлені на
підставі частин 3 і 5 статті 203 ЦК та статті 215 ЦК України - є частково
обґрунтованими, оскільки суд дійшов висновку, що визнання недійсними всіх умов
пункту 5.1 Договору є неможливим, тому що фактично сторони прагнули настання
юридичних наслідків у вигляді сплати Орендарем Орендодавцеві 850 грн. місячної
плати, окрім того, недійсність усього пункту 5.1 Договору призведе до
неукладеності Договору в цілому, через це суд вважає, що необхідно виключити зі
змісту пункту 5.1 Договору посилання на умову, яка передбачає сплату орендної
плати за кожен квадратний метр, та викласти пункт 5.1 Договору у наступній
редакції: „...розмір орендної плати вважається договірним та складає 850 грн. в
місяць...”.

Обраний
судом спосіб захисту прав Орендаря за зустрічним позовом - цілком відповідає
фактичним обставинам справи та внутрішньому волевиявленню сторін, які письмово
зазначили, що розмір орендної плати за пунктом 5.1 Договору становить саме 850 грн.
на місяць.

Після
розділу 12 Договору „Реквізити сторін” в тексті Договору має місце підписана
сторонами рукописна дописка, зміст якої свідчить, що „...травень, червень,
липень, серпень та вересень оренда складає 1000 грн. на місяць...”. З огляду на
наведене, суд вважає, що сторони за Договором домовилися платити в період з
жовтня до квітня включно орендну плату у розмірі 850 грн. на місяць, наразі у
період з травня до вересня включно - 1'000 грн. на місяць.

Згідно
платіжної відомості, наданої сторонами, з лютого до серпня 2007 року відповідач
сплатив Орендодавцеві 7'000 грн. орендної плати (по 1'000 грн. на місяць).
22.01.08 року відповідач також оплатив 4'000 грн. орендної плати за
вересень-грудень 2007 року, про що свідчать квитанції №№ 77-80 (по 1'000 грн.
на місяць). Сплата Орендарем у період з вересня по грудень 2007 року по 1'000
грн. на місяць, а не по 850 грн. на місяць - дозволяється умовами пункту 5.3
Договору, за яким є можливою сплата орендної плати наперед.

Посилання
Орендодавця на те, що в грудні 2007 року, в січні та лютому 2008 року сума
орендної плати за Договором становила 6'942 грн. - судом до уваги не беруться
через їх безпідставність та через те, що суду не надано доказів підписання
сторонами змін до умов пункту 5.1 Договору у встановленому законом порядку.

З
огляду на наведене, за період 14 місяців з січня 2007 року до лютого 2008 року
включно Орендар мав сплатити Орендодавцеві за Договором 12'650 грн. орендної
плати (850 грн. + 850 грн. + 850 грн. + 850 грн. + 1'000 грн. + 1'000 грн. +
1'000 грн. + 1'000 грн. + 1'000 грн. + 850 грн. + 850 грн. + 850 грн. + 850
грн. + 850 грн.). На момент подання Орендодавцем заяви про збільшення позовних
вимог (25.02.08 року), відповідачем вже було сплачено 11'000 грн.
заборгованості за Договором за вказаний період.

З
огляду на наведене, грошове зобов'язання Орендаря перед позивачем зі сплати
орендної плати 1'650 грн. на момент розгляду справи судом - виконане не було,
на порушення норм статей 525 та 526 ЦК України, які передбачають, що
зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та
вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких
умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що
звичайно ставляться, причому одностороння відмова від виконання зобов'язання не
допускається. З врахуванням вказаного, суд вважає, що позовні вимоги
Орендодавця в частині стягнення суми боргу підлягають частковому задоволенню, в
сумі 1'650 грн.

В
позовній заяві позивач висунув вимогу щодо розірвання Договору через наявність
заборгованості по орендній платі у період вересня-грудня 2007 року (чотири
місяці). Означені вимоги обґрунтовані позивачем нормами статей 651, 762 ЦК
України та пункту 5.6 Договору, згідно яких дія Договору припиняється (Договір
може бути розірвано) у разі неоплати орендної плати протягом трьох місяців
підряд.

Норми
статті 188 та 291 ГК України, встановлюють правило, згідно якого Орендодавець,
який бажає розірвати Договір, в обов'язковому порядку повинен надіслати
Орендареві пропозиції щодо розірвання Договору, причому лише у разі, якщо
сторони не досягли згоди щодо розірвання Договору або у разі неодержання
відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу,
заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Натомість
позивач не надав суду доказів надіслання Орендареві пропозицій щодо розірвання
Договору, тобто позивач не виконав вимоги спеціальної норми статті 188 ГК
України, тому вимоги щодо розірвання Договору позбавлені передбачених законом підстав,
через що у позовних вимогах про розірвання Договору слід відмовити.

Згідно
статті 651 ЦК України, а також згідно статті 782 ЦК України, встановлено інший
спосіб захисту порушеного цивільного права Орендодавця, а саме право
самостійно, в позасудовому порядку, відмовитись від Договору та вимагати
повернення предмету оренди, причому у цьому випадку Договір вважатиметься
розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від
договору. Суд, виходячи з матеріалів справи, дійшов висновку про те, що
позивачем не було вжито заходів до самостійної позасудової відмови від Договору
в порядку, передбаченому частиною 2 статті 782 ЦК України, оскільки суду не
надано доказів надіслання відповідачу повідомлення наймодавця про відмову від
Договору, а також доказів одержання Орендарем такого повідомлення. Таким чином,
позивач неправильно обрав спосіб захисту цивільного права - розірвання Договору
в судовому порядку замість самостійної відмови від Договору.

Крім
того, заборгованість з орендної плати за вересень-грудень 2007 року, на час
зміни позивачем предмету позову (05.02.08 року) вже не існувала, що
підтверджується квитанціями про оплату 4'000 грн. №№ 77-80 від 22.01.08 року.

Нормами
статті 11 ЦК України передбачено, що цивільні права можуть виникати із угод
(правочинів), які не суперечать закону. Норми статті 204 ЦК України
передбачають презумпцію правомірності правочину. З огляду на наведене, суд
дійшов висновку, що Орендар на законних підставах наділений чинним цивільним
правом тимчасового оплатного користування Приміщенням до 15.12.08 року включно,
яке (право) виникло з правочину Договору, що є правомірним в силу закону,
причому означена правомірність не спростована судом. З врахуванням вказаного,
вимога Орендодавця щодо звільнення Орендарем Приміщення також не є
обґрунтованою та не підлягає задоволенню.

За
умовами статті 49 ГПК України судові витрати у справі покладаються судом на
обидві сторони пропорційно розміру задоволених вимог.

На
підставі статей 203, 204, 213, 215, 525-526, 651, 759-786, 782 ЦК України,
статей 188, 291 ГК України, керуючись ст.ст.22, 33, 43, 60, 75, 82-85 ГПК
України, суд -

ВИРІШИВ:

Частково
задовольнити позов суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1
до суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_3.

Стягнути
з суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_3 на користь
суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 суму боргу з
орендної плати у розмірі 1'650 грн.

В
решті позовних вимог суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1
до суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_3 - відмовити.

Частково
задовольнити зустрічний позов суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи
ОСОБА_3 до суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1.

Виключити
зі змісту пункту 5.1 договору оренди від 04.01.05 року умову „...за квадратний
метр...”, виклавши вказаний пункт 5.1 Договору у наступній редакції: „...розмір
орендної плати вважається договірним та складає 850 грн. в місяць...”.

В
решті позовних вимог зустрічного позову суб'єкта підприємницької
діяльності-фізичної особи ОСОБА_3 до суб'єкта підприємницької
діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 - відмовити.

Стягнути
з суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_3 на користь
суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 суму сплаченого за
основним позовом державного мита 16,50 грн. та 5'84 грн. витрат на
інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Стягнути
з суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 на користь
суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_3 суму сплаченого за
зустрічним позовом державного мита 42,50 грн. та 59 грн. витрат на
інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Рішення
суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його
прийняття і може бути оскаржене через господарський суд Донецької області в
апеляційному порядку протягом десяти днів з дня прийняття рішення або в
касаційному порядку протягом одного місяця з дня набрання рішенням законної
сили.

Суддя
Мєзєнцев Є.І.

Надруковано у 3
примірниках:

1 -позивачу

2 -відповідачу

3 -господарському суду
Донецької області