ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 травня 2008 р.

№ 17/221-07-8669

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Головуючого

Кота О.В.

Суддів

Шевчук С.Р.

Воліка І.М.

перевіривши касаційні скарги

Представництва по управлінню комунальною власністю

та Відділу освіти Приморської районної адміністрації Одеської міської ради

на постанову

від 14.02.2008р. Одеського апеляційного господарського суду

у справі

№17/221-07-8669 господарського суду Одеської області

за позовом

Відділу освіти Приморської районної адміністрації Одеської міської ради

до

Малого приватного підприємства "Енергобаланс"

3-я особа

Приморська районна адміністрація Одеської міської ради

про

розірвання договору оренди та виселення

В судовому засіданні взяли участь представники:

- позивача: Шер Ю.О., дов. №01-21/1883 від 20.11.2007р.

- відповідача: Герасимчук М.О., дов. б/н від 20.05.2008р.;

- третьої особи: не з'явилися.

ВСТАНОВИВ:

У листопаді 2007р. Відділ освіти Приморської районної адміністрації Одеської міської ради звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до Малого приватного підприємства "Енергобаланс", за участю третьої особи: Приморської районної адміністрації Одеської міської ради, з проханням розірвати договір оренди №04113 від 20.12.2004р. нежитлового приміщення ДНЗ№39, загальною площею 521кв.м., за адресою: м. Одеса, пров. Цегельний, 4, що був укладений між відділом освіти Приморської районної адміністрації Одеської міської ради та Малим приватним підприємством "Енергобаланс", та виселити Мале приватне підприємство "Енергобаланс" з приміщення ДНЗ№39, загальною площею 521кв.м., за адресою: м. Одеса, пров. Цегельний, 4.

Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідачем не виконуються зобов'язання за договором оренди щодо своєчасного внесення орендної плати та відшкодування комунальних послуг, а також не застраховано орендоване майно в порядку, визначеному чинним законодавством.

Рішенням господарського суду Одеської області від 13.12.2007р. у даній справі (суддя Зуєва Л.Є.) позов задоволено. Розірвано договір оренди №04113 від 20.12.2004р. нежитлового приміщення ДНЗ №39 загальною площею 521кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, провулок Цегельний, 4, укладений між Відділом освіти Приморської районної адміністрації Одеської міської ради та Малим приватним підприємством „Енергобаланс". Виселено Мале приватне підприємство "Енергобаланс" з нежитлового приміщення ДНЗ №39 загальною площею 521кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, провулок Цегельний, 4. Стягнуто з Малого приватного підприємства „Енергобаланс" на користь Відділу освіти Приморської районної адміністрації Одеської міської ради 85грн. витрат по держмиту та 118грн. витрат на ІТЗ судового процесу.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 14.02.2008р. (колегія суддів у складі головуючого судді Ліпчанської Н.В., суддів Андрєєвої Е.І., Мацюри П.Ф.) вказане рішення суду скасовано та прийнято нове рішення про відмову в позові.

Не погоджуючись з прийнятою у справі постановою, Відділ освіти Приморської районної адміністрації Одеської міської ради та Представництво по управлінню комунальною власністю звернулися до Вищого господарського суду України з касаційними скаргами, в яких, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, просять її скасувати та залишити без змін рішення суду першої інстанції.

Відповідач у відзиві на касаційну скаргу зазначив, що постанову апеляційного суду вважає законною та такою, що підлягає залишенню без змін.

Перевіривши доводи касаційних скарг, юридичну оцінку встановлених фактичних обставин, проаналізувавши правильність застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що касаційні скарги підлягають задоволенню з наступних підстав.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, 20.12.2004р. між Відділом освіти Приморської районної адміністрації Одеської міської ради (Орендодавець) та Малим приватним підприємством „Енергобаланс" (Орендар) був укладений договір №04113 оренди нежитлового приміщення Дитячого навчального закладу №39 загальною площею 521кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, провулок Цегельний, 4, за яким позивач передав, а відповідач прийняв в строкове платне користування та володіння приміщення загальною площею 521кв.м. у закладі ДНЗ №39 з метою розміщення приватного дитячого навчального закладу.

Пунктом 1.2 даного договору визначено строк дії цього договору до 27.12.2012р.

Судами попередніх інстанцій зазначено, що на виконання рішення Одеської міської ради від 27.06.2006р. №94-V „Про скасування пільг з орендної плати за орендовані приміщення в закладах освіти", яким з 01.07.2006р. була скасована пільгова ставка з орендної плати у розмірі 1грн. за рік за орендоване спірне приміщення, площею 521кв.м., за адресою: м. Одеса, пров. Цегельний, 4, між сторонами у справі були внесені зміни до вказаного договору оренди (додаток №2 до договору). Відповідно до зазначених змін до спірного договору орендна плата складається з орендної плати, що нараховуватиметься від експертної оцінки, відшкодування витрат зі сплати земельного податку, ПДВ.

Згідно рішення Одеської міської ради „Про нову редакцію Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться в комунальній власності територіальної громади м. Одеси" від 09.11.2005р. №4830-ІV для дитячих дошкільних закладів освіти орендна плата складає 1% від експертної оцінки орендованого майна.

Місцевим господарським судом встановлено, що вартість нежитлового об'єкту згідно проведеної ПП „Експерт-консалт" експертної оцінки становить 2601912грн.

Разом з цим, судом першої інстанції зазначено, що у відповідності до умов п.4.2, 4.6 укладеного договору відповідач зобов'язався своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату та відшкодовувати комунальні послуги, а також застрахувати орендоване майно в порядку, визначеному чинним законодавством.

Натомість взяті на себе зобов'язання за договором відповідач належним чином не виконував, своєчасно не сплачував в повному обсязі на протязі тривалого часу орендну плату та комунальні послуги, починаючи з січня 2007р., внаслідок чого за відповідачем утворилась заборгованість згідно розрахунку 31209,55грн. При цьому, як вірно встановлено місцевим господарським судом з наданого позивачем розрахунку, відповідачем на протязі трьох останніх місяців з вересня 2007р. взагалі не сплачувалася орендна плата. Викладене зумовило звернення позивача до суду з позовом про розірвання договору оренди та виселення відповідача з орендованого приміщення.

Задовольняючи позовні вимоги, місцевий господарський суд правильно виходив з того, що відповідач неналежно виконував умови договору оренди нежитлового приміщення, зокрема не сплачував всупереч вимог ст.18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" орендну плату на протязі тривалого часу у повному обсязі, на протязі трьох місяців поспіль та будь-яких платежів за договором, у тому числі й на час розгляду справи у суді першої інстанції, наявності заборгованості перед позивачем з орендної плати у сумі 26883,28грн. та з комунальних платежів у сумі 4326,27грн., незастрахування орендованого майна всупереч вимог п.4.6 договору оренди, п.2 ст. 771 ЦК України.

Згідно п.2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. При цьому істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору.

Відповідно до приписів п.1, 5 ст.762 ЦК України за користування майном справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

У відповідності до вимог ст.782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

При цьому, згідно з вимогами ст.26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна", на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами.

У відповідності до вимог п.1 ст.27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Крім того, згідно п.1 ст.785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

На підставі зазначеного, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про наявність відповідно до п.7.4 спірного договору оренди правових підстав для його розірвання в судовому порядку внаслідок не виконання умов цього договору на підставі ч.2 ст. 651, ст.782 ЦК України, ст.26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна", а також повернення позивачу відповідачем орендованого майна відповідно до приписів п.1 ст.785 ЦК України, п.1 ст.27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна".

Натомість суд апеляційної інстанції, скасовуючи правильне рішення суду першої інстанції, дійшов помилкового висновку, що невиконання умов договору щодо невнесення орендних платежів не могло бути підставою для його розірвання у судовому порядку, із зазначенням, що вимога про повернення орендованого майна у зв'язку з невиконанням орендних платежів, право на яку витікає із змісту ст.ст. 782, 785 ЦК України, позивачем не заявлена, тоді як згідно листів позивача від 08.05.2007 року № 01-21/730/2 та від 16.11.2006р. № 01-11/1874, отриманих відповідачем, позивач повідомляв орендаря про наявність у нього порушень та не виконання ним обов'язків за договором оренди, що свідчить про застосування позивачем заходів врегулювання спору у досудовому порядку та відсутність порушення ст.188 ГК України. Отже, зазначений вище висновок суду апеляційної інстанції в обґрунтування відмови позивачу у задоволенні позову є помилковим.

Крім того, не заслуговує на увагу й висновок апеляційного господарського суду в оскаржуваній постанові, що заборгованість відповідача перед позивачем по орендній платі повністю погашена за оцінкою даних акту звірки взаєморозрахункам сторін від 28.12.2007р.

При цьому, суд апеляційної інстанції всупереч вимог ст.101 ГПК України не врахував при наданні оцінки поданому відповідачем акту звірки від 28.12.2007р., що судове рішення першої інстанції прийнято значно раніше (13.12.2007р.), ніж сторонами підписаний зазначений акт звірки, тоді як заборгованість по орендній платі за вересень, жовтень та листопад 2007р. відповідач сплатив позивачу після прийняття рішення по справі судом першої інстанції.

Отже, враховуючи зазначене, неврахування судом апеляційної інстанції приписів ст.611 ЦК України, за якою у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, або розірвання договору, свідчить про неправильність висновку суду апеляційної інстанції в обґрунтування відмови у задоволенні позову.

Поряд з цим, припущення судом першої інстанції порушення норм процесуального права при прийнятті судового рішення не потягло за собою прийняття неправильного по суті рішення по справі, за мотивами, викладеними в рішенні суду першої інстанції.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що постанова суду апеляційної інстанції підлягає скасуванню, як така, що прийнята з неправильним застосуванням норм матеріального права, натомість скасоване нею правильне рішення суду першої інстанції підлягає залишенню без змін.

Керуючись ст. ст. 1115, 1117, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України Вищий господарський суд

П О С Т А Н О В И В:

Касаційні скарги Представництва по управлінню комунальною власністю та Відділу освіти Приморської районної адміністрації Одеської міської ради задовольнити.

Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 14.02.2008р. у справі №17/221-07-8669 скасувати, рішення господарського суду Одеської області від 13.12.2007р. у справі №17/221-07-8669 залишити без змін.

Головуючий                                                              Кот О.В.

С у д д я                                                                                Шевчук С.Р.

С у д д я                               Волік І.М.