ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 жовтня 2008 р.

№ 12/8188

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого

Грейц К.В.,

суддів :

Бакуліної С.В.,

Глос О.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали

касаційної скарги

Управління комунального майна Хмельницької міської ради

на постанову

від 10.06.2008 року Житомирського апеляційного

господарського суду

у справі

№ 12/8188

господарського суду

Хмельницької області

за позовом

Управління комунального майна Хмельницької міської ради

до

Малого приватного підприємства “Веста-2”

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору

Управління житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради

про

виселення з приміщення

та за зустрічним позовом

Малого приватного підприємства “Веста-2”

до

Управління комунального майна Хмельницької міської ради

про

визнання недійсним пункту 10.5 договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності, від 06.03.2006р., укладеного між Управлінням комунального майна Хмельницької міської ради та приватним малим підприємством “Веста”; визнання права користування нежитловим приміщенням площею 67,7 кв.м., яке розміщене за адресою: м. Хмельницький, пр.Миру,76/1 на умовах договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності, від 06.03.2006р., укладеного між позивачем та відповідачем, на той же строк і на тих же умовах

в судовому засіданні взяли участь представники :

від позивача:

Рудківська Н.В. (довіреність № 135 від 13.02.2008р.)

від відповідача:

третя особа:

не з’явились

не з’явились

В С Т А Н О В И В:

Рішенням Господарського суду Хмельницької області (суддя Шпак В.О.) від 31.01.2008 року, залишеним без змін постановою Житомирського апеляційного господарського суду (головуючий суддя –Зарудяна Л.О., судді –Вечірко І.О., Ляхевич А.А.) від 10.06.2008 року, у справі № 12/8188 в позові Управління комунального майна Хмельницької міської ради до Малого приватного підприємства “Веста-2” про виселення з нежитлового приміщення по Пр. Миру, 76/1 загальною площею 67,7 кв.м. відмовлено; зустрічний позов МПП “Веста-2” до Управління комунального майна Хмельницької міської Ради про визнання недійсним пункту 10.5 договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності, від 06 березня 2006 року, укладеного між Управлінням комунального майна Хмельницької міської ради та МПП “Веста-2”; визнання права користування нежитловим приміщенням площею 67,7кв.м., яке розміщене за адресою: м. Хмельницький, Пр. Миру, 76/1 на умовах договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності, від 06 березня 2006 року, укладеного між позивачем та відповідачем, на той же строк і на тих же умовах задоволено; визнано недійсним п.10.5 договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності від 06 березня 2006 року, укладеного між Управлінням комунального майна Хмельницької міської ради та МПП “Веста-2”; визнано право користування нежитловим приміщенням площею 67,7 кв.м., яке розміщене за адресою: м. Хмельницький, Пр. Миру, 76/1 на умовах договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності, від 06 березня 2006 року, укладеного між Управлінням комунального майна Хмельницької міської Ради, Управлінням житлово-комунального господарства Хмельницької міської Ради та МПП “Веста-2”, на той же строк і на тих же умовах; стягнуто з Управління комунального майна Хмельницької міської ради на користь МПП “Веста-2” 85,00 грн. державного мита.

В касаційній скарзі позивач просить скасувати ухвалені по справі судові акти і прийняти нове рішення про задоволення вимоги по первісному позову та про відмову в задоволенні зустрічного позову, посилаючись на порушення норм матеріального права, а саме: ч.2 ст.2, ст.3, ч.2 ст.17, ч.2 ст.26, ч.1 ст.27 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, ч.2 ст.291 ГК України,ст.ст.638, 777 ЦК України.

Відзиву на касаційну скаргу відповідач та третя особа не надіслали.

Заслухавши пояснення по касаційній скарзі представника позивача, який підтримав викладені в ній доводи, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки в постанові апеляційного господарського суду, колегія суддів Вищого господарського суду України приходить до висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

06 березня 2006 року на підставі рішення виконкому №101 від 09.02.2006 року між Управлінням комунального майна (Орендодавець), Управлінням житлово-комунального господарства (Отримувач коштів) та Малим приватним підприємством “Веста-2” (орендар) укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності.

Відповідно до п.1.1 договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно - нежитлове приміщення площею 67,7 кв.м, розміщене за адресою: м. Хмельницький, пр. Миру, 76/1.

Строк дії договору встановлено терміном на 11 місяців з 06.03.2006 року по 06.02.2007 року.

Пунктом 10.5 договору передбачено, що дія даного договору може бути продовжена лише за заявою Орендаря шляхом укладення нового договору на підставі рішення міськвиконкому при умові відсутності заборгованості по орендній платі.

Пункт 10.6. договору передбачає, що чинність цього договору припиняється внаслідок, зокрема закінчення строку, на який його було укладено.

Оскільки дія договору оренди приміщення по пр. Миру, 76/1 закінчилась 06.02.2007 року, МПП “Веста-2” не вчинило відповідних дій для укладення нового договору оренди приміщення та не повернуло орендоване приміщення по акту приймання-передачі, вважаючи, що відповідач безпідставно користується приміщенням, позивач за первісним позовом (надалі позивач) звернувся до суду з позовом про виселення відповідача за первісним позовом (надалі відповідач) з вказаного приміщення.

Відповідач звернувся до суду з зустрічним позовом про визнання права користування спірним нежитловим приміщенням, вважаючи договір оренди від 06.03.2006 року продовженим на той же строк і на тих же умовах, та про визнання недійсним п.10.5. договору оренди від 06.03.2006 року, як такого, що суперечить нормам ч.2 ст.17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, ч.4 ст. 284 Господарського кодексу України.

Відмовляючи в задоволенні первісного позову, суд виходив із того, що наймач продовжує користуватись майном, а жодна із сторін договору протягом одного місяця не направляла одна одній заяви про бажання припинити договір оренди; наймодавець проти продовження користування майном не заперечував і в матеріалах справи відсутні докази, що свідчать про протилежне; на підставі звернення МПП “Веста-2” Виконавчим комітетом Хмельницької міської ради 11.01.2007 року прийнято рішення за №26 про продовження строку оренди приміщення по пр. Миру, 76/1 площею 67,7 кв.м терміном на 3 роки (а.с.13); відповідачу направлялись рахунки для сплати орендної плати з лютого по грудень 2007 року (а.с.38-59), згідно з якими МПП “Веста-2” проводило оплату, що підтверджується поданими суду копіями платіжних доручень (а.с.125-159); із копії довідки Управління ЖКГ Хмельницької міської ради від 10.09.2007 року за №11-507 вбачається, що станом на 08.10.2007 року заборгованості за оренду приміщення по Просп. Миру, 76/1 немає (а.с.19); викладене свідчить, що договір оренди, укладений на 11 місяців з 06.03.2006 року по 06.02.2007 року, продовжено до 06.01.2008 року, отже, на час звернення до суду (листопад 2007 року) договір був чинним. За висновком судів безпідставним є позовні вимоги Управління комунального майна Хмельницької міської ради до МПП “Веста-2” про виселення з нежитлового приміщення по пр. Миру, 76/1 загальною площею 67,7 кв.м.

При задоволенні зустрічного позову в частині визнання п.10.5 договору оренди недійсним, позиція суду вмотивована тим, що останній (пункт п.10.5) суперечить нормам ч.2 ст.17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, ст.764 ЦК України та ч.4 ст. 284 Господарського кодексу України, які є імперативними і не надають сторонам можливості змінити їх ( врегулювати їх по іншому) у договорі; оскільки, як зазначалось раніше, договір оренди від 06.03.2006 року вважається поновленим на строк до 06.01.2008 року, правомірним є користування відповідачем за первісним позовом орендованим нежитловим приміщенням на умовах договору від 06.03.2006 року; в матеріалах справи відсутні докази, які б свідчили про наявність заперечень наймодавця про припинення договору протягом одного місяця після 06.01.2008 року, тому і після зазначеної дати договір оренди є чинним з огляду на положення ст.17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, ч.4 ст.284 ГК України, ст.764 ЦК України, що є підставою для визнання за відповідачем права користування спірним майном на той же строк і на тих самих умовах які передбачені договором оренди сторін від 06.03.2006 року.

Проте з такими висновками погодитись не можна з наступних підстав.

Житомирський апеляційний господарський суд, вказуючи, що п.10.5 договору оренди суперечить вимогам цивільного законодавства, погодився з висновком господарського суду першої інстанції про те, що зазначений пункт є недійсним, а договір є продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди, тому право користування майном відповідачем є порушеним.

Колегія суддів вважає, що висновок суду про недійсність пункту 10.5 договору оренди є помилковим, оскільки суперечить положенням чинного законодавства України та зроблений без аналізу положень договору сторін, зокрема, п.10.6. Так, відповідно до цього пункту (10.6.) чинність цього договору припиняється внаслідок закінчення строку, на який його було укладено.

Що стосується приписів ст.17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, ч.4 ст.284 ГК України, ст.764 ЦК України, то в них передбачено порядок продовження правовідносин сторін за умови відсутності заяв про їх припинення або зміну договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку його дії. Разом з тим, визначаючи кінцевий строк протягом якого сторони можуть реалізувати своє право заявити про свій такий намір, наведені судами норми закону не містять імперативу заборони домовитись про певний порядок продовження правовідносин виключно шляхом укладення нового договору, а також про те, що термін дії укладеного договору є сталим. Суди не дали оцінки тому, що в договорі орендодавець фактично заявив про припинення дії договору моментом збігу строку, на який його було укладено (тобто про своє небажання продовжувати правовідносини на умовах укладеного договору), що з урахуванням положень ст.ст. 631, 763 ЦК України, ст.284 ГК України, не є регулюванням правовідносин сторін в договорі всупереч положень закону по іншому. Оскільки положення вищенаведених пунктів 10.5., 10.6. договору не суперечили на момент укладення законодавству України, колегія суддів вважає, що пріоритет має визнаватися за договірною умовою.

Колегія суддів також звертає увагу на те, що зазначаючи про порушення права користування відповідача спірними нежитловими приміщеннями, суд одночасно ґрунтує свої висновки на факті користування з обопільної згоди сторін цим майном, зокрема фактом виставлення та сплати рахунків по орендній платі. Такі висновки є нелогічними і непослідовними щодо загальної позиції суду.

Що стосується виставлення рахунків, то колегія суддів звертає увагу на те, що внесення платежів за фактичне користування майном не є підставою для пролонгації договору, якщо орендодавець в момент укладення договору оренди домовився з орендарем про свій намір їх припинити в момент збігу строку дії договору.

Стосовно виставлення позивачем рахунків за користування майном, то судами не дано оцінки тому, чи були у позивача підстави для їх виставлення, оскільки з припиненням договірних відносин оренди, відсутні і підстави для стягнення орендних платежів за користування майном. Законодавством України не врегульоване питання відносно обов’язку орендаря щодо внесення орендної плати за весь час прострочення. Звідси витікає, що сплачені відповідачем кошти підпадають під ознаки безпідставно отриманих позивачем коштів за стягненням яких з позивача відповідач не позбавлений права звернутись з позовом до суду в порядку Глави 83 ЦК України.

Разом з тим колегія суддів відзначає, що відповідно до ч.1 ст.785 ЦК України, у разі припинення договору найму наймач зобов’язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

У відповідності до ч.2 ст.785 ЦК України, якщо наймач не виконує обов’язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Отже, позивач має право вимагати стягнення з відповідача неустойки (а не орендних платежів) у передбаченому законом розмірі за весь час користування житловим приміщенням після закінчення строку дії договору оренди, а саме після 06.02.2007 року.

Зазначене неповне встановлення обставин справи є суттєвим порушенням ст.43 ГПК України та виключає можливість висновку касаційної інстанції щодо правильності застосування судом норм матеріального права при вирішенні спору. У зв’язку з цим постановлені у справі судові рішення підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд. Під час нового розгляду справи суду першої інстанції слід взяти до уваги наведене в цій постанові, вжити всі передбачені законом засоби для всебічного, повного і об’єктивного встановлення обставин справи, прав і обов’язків сторін і в залежності від встановленого та у відповідності з чинним законодавством вирішити спір.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1118, п.3 ч. 1 ст. 1119, ч.1 ст.11110, ст. 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,-

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Управління комунального майна Хмельницької міської ради від 09.07.2008 року № 719 на постанову Житомирського апеляційного господарського суду від 10.06.2008 року у справі № 12/8188 задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Хмельницької області від 31.01.2008 року та постанову Житомирського апеляційного господарського суду від 10.06.2008 року у справі № 12/8188 –скасувати.

Справу № 12/8188 направити до Господарського суду Хмельницької області на новий розгляд.

Головуючий-суддя

К.Грейц

С у д д і

С.Бакуліна

О.Глос