ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"29" травня 2008 р. Справа № 27/53-08

вх. № 2496/1-27

Суддя господарського суду Мамалуй О.О.

при секретарі судового засідання Макаровських А.С.

за участю представників сторін:

позивача - Тарасова А.Г. - представника (за дорученням)

першого відповідача -не з"явився

другого відповідача – не з"явився

розглянувши справу за позовом Харківської міської радиа, м. Харків

до Управління земельних відносин Департамену містобудування, архітектури та земельних відносин Харківської міської ради, м. Х-в

та до ТОВ СК "Главмаш", м. Київ

про розірвання договору оренди землі

ВСТАНОВИВ:

Позивач – Харківська міська рада, звернувся до суду із позовом про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки в комунальну власність.

В обґрунтування заявлених вимог позивач посилається на те, що Харківською міською радою Харківської області як орендодавцем та Товариством з обмеженою відповідальністю «СК Главмаш» було укладено договір оренди землі від 11 жовтня 2004 року. Позивач зазначає, що ТОВ «СК Главмаш» встановленого договором оренди землі від 11.10.2004 року для орендаря обов'язку щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням відповідно до договору не виконує.

Позивач посилається на ст.141 Земельного кодексу України, статті 15, 30, 31, 32 Закону України «Про оренду землі», які передбачають що на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених умовами договору оренди землі.

Відповідач – Управління земельних відносин Департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин Харківської міської ради проти позову не заперечує.

Відповідач – ТОВ „СК „Главмаш” проти позову заперечує. Відповідач вказує, що у відповідності до п. 8 вищевказаного Договору оренди, Договір укладено строком: на період будівництва до 01.12.2007 року (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації): на період експлуатації до 01.12.2029 року.

Пунктом 9 Договору визначено орендну плату за земельну ділянку, а саме:

-          на період будівництва 817,67 гривень в місяць;

- на період експлуатації 1635,34 гривень в місяць.

З цих підстав відповідач вказує, що ствердження позивача про закінчення строку будівництва об’єкту є хибним і будівництво може тривати далі та договір діятиме до 01.12.2029 року, але зміниться тільки орендна плата за користування земельної ділянки (в обґрунтування цієї позиції відповідач посилається на положення абз. 4 стор.4 Постанови Харківського апеляційного господарського суду від 17.01.2008 р. у справі № 40/450-07). Відповідач відзначає, що пунктом 8 Договору та договором взагалі не визначено обов'язку ТОВ «СК Главмаш» завершити будівництво в певний строк.

В судовому засіданні оголошувалися перерви до 21.05.2008 р. до 12-45 год. та до 29.05.2008 р. до 14-00 год. (для виготовлення повного тексту судового рішення по справі). В судове засідання 29.05.2008 р. представники відповідачів не з"явились.

Заслухав пояснення представників сторін та дослідивши матеріали справи судом встановлено наступне:

Рішенням XXI сесії Харківської міської ради XXIV скликання від 28.04.200-року № 66/04 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів» було надане ТОВ «СК Главмаш» в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови. загальною площею 15,0778 га, що знаходиться за адресою: м. Харків, пр.50-річчя СРСР ріг проспекту Московського.

Між Харківською міською радою Харківської області як орендодавцем та Товариством з обмеженою відповідальністю «СК Главмаш» було укладено договір оренди землі від 11 жовтня 2004 року, який було зареєстровано у Харківській регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах» в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4) від 11 жовтня 2004 року за №8588/04.

Предмет договору визначено в його пункті 1, де зазначено, що орендодавець на підставі рішення 21 сесії Харківської міської ради 4 скликання від 28.04.2004 року №66/04 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів» надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться в м. Харкові по пр. 50-річчя СРСР ріг пр. Московського.

Пунктом 2 оскаржуваного договору визначено об'єкт оренди та вказано, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 15,0778 га, в тому числі: ріллі - га, багаторічних насаджень - га, сіножатей - га, пасовищ - га, лісів - га, під забудовою - га, інших угідь - 15,0778га.

В пункті 8 договору оренди землі встановлено строк дії договору та вказано, що договір укладено строком: на перерід будівництва до 01.12.2007 року (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації); на період експлуатації до 01.12.2029 року.

Крім вказаних умов договору оренди землі (предмет, об'єкт договору, місце розташування та розмір земельної ділянки, строк дії договору), до істотних умов договору оренди землі статтею 15 Закону України «Про оренду землі» віднесено наступні:

·          орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

·          умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

·          умови збереження стану об'єкту оренди;

·          умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

·          умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

·          існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

·          визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

·          відповідальність сторін.

В договорі оренди землі від 11.10.2004 року визначено як одну із істотних умов договору - умови використання та цільове призначення земельної ділянки площею 15,0778 га по пр. 50-річчя СРСР ріг пр. Московського в м. Харкові. Згідно пункту 15 договору оренди землі земельна ділянка передається в оренду для будівництва та експлуатації житлового комплексу з об'єктами соцкультпобутового призначення, спортивно-оздоровчим комплексом, підземним та наземним паркінгами (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для експлуатації.

Пунктами 28, 30, 31 договору оренди землі від 11.10.2004 року встановлено права та обов'язки сторін.

На орендодавця покладено обов'язок передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди. Харківська міська рада виконала, передбачений пп. а) п. 29 договору обов'язок щодо передачі орендареві - ТОВ «СК Главмаш» земельної ділянки, про що було складено акт приймання-передачі земельної ділянки 11 жовтня 2004 року між Управлінням земельних відносин Харківської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «СК Главмаш».

На орендаря (ТОВ «СК Главмаш») покладено обов'язок приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим у встановленому порядку (підпункт „а”) п. 31 договору) та використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до договору (підпункт „д”) п. 31 договору).

В матеріалах справи міститься Акт №581/08 обстеження земельної ділянки по пр. Московському ріг пр. 50-річчя СРСР від 12.03.2008 року, складеним головним спеціалістом відділу самоврядного контролю за використанням та охороною земель управління земельних відносин Харківської міської ради Найдьоновим Ігорем Валентиновичем. Згідно вказаного акту від 12.03.2008 року обстежувалася земельна ділянка по пр. Московському ріг 50-річчя СРСР загальною площею 15,0778 га, що була надана ТОВ «СК Главмаш» в оренду для будівництва та експлуатації індивідуального житлового комплексу з об'єктами соцкульт побутового призначення, спортивно-оздоровчим комплексом, підземним та наземним паркінґами до 01.12.2007 року (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для експлуатації строком до 01.12.2029 року.

Обстеженням на місцевості встановлено, що земельна ділянка по пр. Московському ріг пр. 50-річчя СРСР частково огороджена залізобетонним забором, вільна від будівель. Будівництво на земельній ділянці не розпочато. Вказана земельна ділянка знаходиться у занедбаному стані.

Таким чином, матеріалами справи підтверджено, що на земельній ділянці в м. Харкові по пр. 50-річчя СРСР ріг пр. Московського Товариство з обмеженою відповідальністю «СК Главмаш» ані в строк до 01 грудня 2007 року, ані на момент звернення позивача з позовом не побудувало житловий комплекс з об'єктами соцкультпобутового призначення, спортивно-оздоровчим комплексом, підземним та наземним паркінґами.

Статтею 526 Цивільного кодексу України встановлено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог -відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Статтею 530 Цивільного кодексу України врегульовано строк (термін) виконання зобов'язання. Якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Договором оренди землі від 11.10.2004 року встановлено, що будівництво житлового комплексу з об'єктами соцкультпобутового призначення, спортивно-оздоровчим комплексом, підземним та наземним паркінгами повинно бути виконано до 01.12.2007 року. Пунктом 8 договору встановлено, що договір на період будівництва укладено строком до 01.12.2007 року. Отже, на момент звернення позивача з позовом - 01 квітня 2008 року, строк, встановлений у договорі як строк виконання зобов'язань ТОВ «СК Главмаш” із будівництва житлового комплексу, минув.

Згідно з абз. 4 ст. 24 Закону України «Про планування та забудову територій» у разі прийняття міською радою рішення про надання земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності для розміщення об'єкта містобудування в порядку, визначеному земельним законодавством, зазначене рішення одночасно є дозволом на будівництво цього об'єкту. Таким дозволом на будівництво об'єкту, наданим ТОВ «СК Главмаш», в даному випадку, є рішення Харківської міської ради 4 скликання від 28.04.2004 року №66/04 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів».

Згідно абз. 14 ст. 24 Закону України «Про планування та забудову територій» дозвіл на будівництво об'єкта містобудування не дає права на початок виконання будівельних робіт без одержання відповідного дозволу Державної архітектурно-будівельної інспекції України або її територіальних органів (далі - інспекції державного архітектурно-будівельного контролю).

Відповідно до ст. 29 Закону дозвіл на виконання будівельних робіт визначено як документ, що засвідчує право забудовника та підрядника на виконання будівельних робіт, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд, видачу ордерів на проведення земляних робіт. Дозвіл на виконання будівельних робіт надається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю, які ведуть реєстр наданих дозволів.

Дозвіл на виконання будівельних робіт надається на підставі:

1)          проектної документації, погодженої та затвердженої в порядку,

визначеному законодавством;

2)          документа, що засвідчує право власності чи користування земельною

ділянкою, а уразі, якщо замовник (забудовник) не є власником чи користувачем

земельної ділянки, також подається нотаріально засвідчена згода власника земельної ділянки на забудову цієї ділянки, а якщо ділянка перебуває у користуванні - нотаріально засвідчені згоди власника чи користувача земельної ділянки на її забудову;

3)          рішення виконавчого органу відповідної ради або місцевої державної

адміністрації про дозвіл на будівництво об'єкта містобудування;

4)          документа про призначення відповідальних виконавців робіт та

відомостей про здійснення авторського та технічного нагляду.

Видача та реєстрація дозволу на виконання будівельних робіт здійснюється протягом одного місяця з дня подання заяви.

Матеріалами справи підтверджено, що відповідач ТОВ «СК Главмаш», отримавши дозвіл на будівництво об'єкта містобудування, яким було рішення Харківської міської ради 4 скликання від 28.04.2004 року №66/04 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів», дозволу територіального органа державної архітектурно-будівельної інспекції України на виконання будівельних робіт по пр. Московському ріг пр. 50-річчя СРСР не отримав.

Відсутність у відповідача дозволу на виконання будівельних робіт підтверджується довідкою інспекції ДАБК у Харківській області від 11 березня 2008 року вих. №135/1 за підписом начальника інспекції Борщ О.О., яка надана позивачем до матеріалів справи. В довідці стверджується про те, що дозвіл інспекцією Держархбудконтролю на виконання будівельних робіт ТОВ «СК Главмаш» не надавався.

З моменту прийняття рішення Харківської міської ради від 28.04.2004 року №66/04 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів» пройшло більше 3 (трьох) років: на дату подання позову 3 роки і 11 місяців, що є порушенням порядку забудови земельної ділянки та є суттєвим порушенням умов договору, в зв'язку з чим є законодавчо передбачені підстави для його розірвання.

Відповідач в порушення покладених на нього зобов'язань за договором, зокрема п. 15, пп. д) п. 31 договору, використовує земельну ділянку не за цільовим призначенням, до будівництва не приступив, відповідного дозволу на проведення будівельних робіт не отримав.

Пунктом 7 договору оренди землі від 11 жовтня 2004 року встановлено інші особливості об'єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини - у випадку нездачі об'єкту до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт, зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню у встановленому порядку.

Пунктом 38 договору оренди землі від 11 жовтня 2004 року встановлено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків,

передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Пунктом 39 договору оренди землі від 11 жовтня 2004 року встановлено, що умовами розірвання договору в односторонньому порядку є використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Статтею 610 Цивільного кодексу України визначено, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Правовими наслідками порушення зобов'язання є згідно п. 1 ч. 1 ст. 611 Цивільного кодексу України припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що за вимогою однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду, у випадку невиконання сторонами обов'язків, передбачених ст. 24, 25 Закону та умов договору, а також з підстав, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідач – ТОВ „СК „Главмаш” у своїх запереченнях посилається на положення Постанови Харківського апеляційного господарського суду від 17.01.2008 р. у справі № 40/450-07. Дослідивши копію вказаної постанови (надану другим відповідачем до матеріалів справи), суд встановив, що колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду під час розгляду справи № 40/450-07 не надавала оцінки а ні договору оренди землі від 11.10.2004р. в цілому, а ні окремим його положенням – цей договір не був предметом спору по справі №40/450-07. В тексті постанови прямо вказано, що договір недійсним в судовому порядку не визнавався. Тому цілком зрозуміло, що судова колегія Харківського апеляційного господарського суду ухвалювала постанову по справі № 40/450-07 презюмуючи, що зазначений договір оренди є укладеним та діючим на момент апеляційного провадження. Тлумачення п. 8 договору оренди (про що прохав суд ТОВ „СК „Главмаш” по справі № 40/450-07) судовою колегією Харківського апеляційного господарського суду надано не було.

Зважаючи на вищевказане, беручи до уваги порушення відповідачем умов договору оренди землі, а саме п. п. 7, 15, 31 щодо умов використання земельної ділянки, та невикористання відповідачем земельної ділянки за цільовим призначенням, договір оренди землі від 11 жовтня 2004 року повинен бути достроково розірваний.

Згідно ст. 34 Закону України «Про оренди землі» у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

На підставі викладеного, керуючись ст.8 Конституції України, ст.ст. 43,49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

1.          Позовні вимоги задовольнити. Розірвати договір оренди землі від 11жовтня 2004 року, укладений між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «СК Главмаш», який було зареєстровано у Харківській регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України поземельних ресурсах» в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4) від 11 жовтня 2004 року за №8588/04.

2.          Повернути земельну ділянку загальною площею 15,0778 га по пр. 50-річчя СРСР ріг пр. Московського в м. Харкові, надану ТОВ «СК Главмаш» для будівництва та експлуатації житлового комплексу з об'єктами соцкультпобутового призначення, спортивно-оздоровчим комплексом, підземним та надземним паркінгами у комунальну власність територіальної громади міста Харкова в особі Харківської міської ради на умовах, визначених договором оренди землі від 11 жовтня 2004 року.

Рішення підписано __________________

Суддя Мамалуй О.О.