ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

01.09.2008 Справа № 7/473-ПН-08

Господарський суд Херсонської області у складі судді Задорожної Н.О. при секретарі Шевченко М.С., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Приватного підприємства "ЛТ-Офіс", м. Херсон

до Фонду комунального майна м. Херсона

про визнання права на приватизацію та зобов'язання включити об'єкт комунального майна до переліку об'єктів програми приватизації

за участю

представників сторін:

від позивача: Антоніщак О.В. - представник, дов. у справі

від відповідача: Щербіна А.М. - головний спеціаліст, дов. № 613 від 21.05.08р.

Сутність справи: Позивач (ПП "ЛТ-Офіс", м. Херсон, ) звернувся з позовом, у якому просить суд визнати за ним право на приватизацію нежилих приміщень підвалу, загальною площею 292,2 кв.м., розташованих у буд. № 24-а по вул. Луговій у м. Херсоні, а також зобов'язати відповідача включити зазначені об'єкти нерухомого майна до переліку об'єктів програми приватизації, що підлягають приватизації шляхом викупу.

Обгрунтовуючи підстави позову посилається на те, що нежилі приміщення використовуються на підставі укладеного з управлінням комунальної власності м. Херсона договору оренди комунального майна.

В процесі використання майна з дозволу орендодавця позивачем за рахунок власних коштів проведені невід'ємні поліпшення об'єкту оренди, вартість яких перевищує 25% його залишкової вартості, що підтверджується наданими в матеріалах справи доказами.

Умовами договору передбачена можливість приватизації об'єкта комунального майна, у випадку чого припиняється дія договору оренди.

Нежиле приміщення підпадає під ознаки об'єктів комунальної власності, які відповідно до п. 1, 5 Державної програми приватизації на 2000-2002 р.р., затвердженої Законом України "Про державну програму приватизації" підлягають приватизації.

Звертає увагу суду на той факт, що рішенням Херсонської міської ради від 04.03.08р. № 759 затверджено перелік об'єктів, що перебувають у комунальній власності м. Херсона і підлягають відчуженню шляхом викупу, у числі яких нежилі приміщення підвалу, що орендуються позивачем.

Натомість листом від 30.07.2008р. № 892 Фонд комунального майна повідомив позивача про виключення орендованих приміщень з переліку об'єктів приватизації, що підлягають приватизації шляхом викупу з огляду на ту обставину, що вони є допоміжними житлового будинку і окремо приватизації не підлягають.

Враховуючи цю обставину, просить суд визнати за ним право на приватизацію та зобов'язати Фонд включити орендовані приміщення до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.

Відповідач правом надання письмового відзиву з викладенням своєї правової позиції щодо предмету позову не скористався, у наданих суду усних поясненнях зазначає, що орендовані позивачем приміщення є допоміжними житлового будинку і окремо приватизації не підлягають.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд

в с т а н о в и в:

На підставі договору оренди комунального майна міської територіальної громади від 14.12.2007р. № 1421 позивач (орендар) прийняв від управління комунальної власності м. Херсона (орендодавець) у строкове платне користування комунальне майно - нежилі приміщення підвалу загальною площею 292,2 кв.м., розташовані у м. Херсоні по вул. Луговій, буд. 24-а.

Згідно з оцінним актом незалежної експертної оцінки, проведеної ПФ "Експрес-оцінка" від 30.11.07р. ринкова вартість переданого в оренду майна складає 74024грн.

Об'єкт оренди передано для використання позивачу на підставі двосторонього акту.

Відповідно до п. 6.2 договору оренди, сторони досягли домовленості щодо того, що орендар вправі з дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості.

З наданих у справу фактичних доказів встановлено, що вартість майна значно підвищилась у зв'язку з проведенням орендарем з дозволу орендодавця капітального ремонту орендованого майна за рахунок власних коштів, вартість якого склала 79154грн. (згідно суми за кошторисом - 79294грн.)

Зазначений факт підтверджено наданими у справу кошторисом на капітальний ремонт орендованих приміщень, узгоджений заступником міського голови та начальником управління капітального будівництва міської ради, зведеними кошторисними розрахунками (форма № 1ДБН 1.1-1-200, додаток А), локальним кошторисом (форма № 4, ДБН Д.1.1-1-2000, додаток Д), відомістю ресурсів (форма № 4б, ДБН Д.1.1-1-2000, додаток Ж), дефектним актом, договором на надання підрядних робіт, укладеним між позивачем і управлінням капітального будівництва, актом приймання виконаних робіт, договором підряду від 19.12.07р. № 19/12.

На підставі аудиторського висновку № 3 від 24.01.2008р., наданого аудиторською фірмою "Рада-аудит", підтверджено, що обсяги фактично виконаних робіт з капітального ремонту в орендованих нежилих приміщеннях підвалу в буд. № 24-а по вул. Луговій у м. Херсоні складають 79154грн. Згідно даних бухгалтерського обліку оплату за виконані роботи здійснено у сумі 79154грн. за рахунок власних коштів ПП "ЛТ-Офіс", що також підтверджується наданими у справу квитанціями №№ 3321, 3320, 3318, 3317, 3319, 3324.

Як зазначає позивач на підставі рішення Херсонської міської ради від 04.03.08р. № 759 орендовані приміщення підвалу було включено до переліку об'єктів, що перебувають у комунальній власності м. Херсона і підлягають відчуженню шляхом викупу, але в подальшому фонд комунального майна листом за вих. № 892 від 30.07.08р. повідомив його про виключення цих приміщень з вищевказаного переліку об'єктів.

З'ясувавши обставини справи, дослідивши докази на їх підтвердження, суд визнав позов обґрунтованим і таким, що підлягає задоволенню у повному обсязі з врахуванням наступного.

Наданими доказами доведено, що позивач орендує нежилі підвальні приміщення на підставі договору оренди комунального майна, укладеного з уповноваженим органом - управлінням комунальної власності м. Херсона.

Об'єкт нерухомості передано в оренду за цільовим призначенням - під розміщення складу.

Умовами договору передбачено право орендаря вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння з дозволу орендодавця.

Кошторис на капітальний ремонт як і його проведення узгоджено з орендодавцем.

Згідно з висновком незалежної експертної оцінки ринкова вартість об'єкта (що є значно вищою від залишкової) станом на 30.11.07р. складає 74024грн.

Аудиторським висновком підтверджено факт проведення позивачем будівельних робіт, пов'язаних з капітальним ремонтом орендованого майна на суму 79159грн. за рахунок власних коштів підприємства.

Відповідно до ст. 51 „Державної програми приватизації на 2000-2002 роки”, затвердженої Законом України „Про Державну програму приватизації” від 18.05.2000р. № 1723-ІІІ встановлено, що в процесі приватизації орендованого державного майна (будівлі, споруди, приміщення) орендар одержує право на викуп цього майна, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об’єкта без завдання йому шкоди, вартість яких складає не менше як 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, приміщення).

Фактичні обставини справи свідчать про те, що позивачем за згодою уповноваженої особи було здійснено за рахунок власних коштів невід’ємні поліпшення орендованого приміщення, які неможливо відокремити від об’єкту без завдання йому шкоди, вартість яких перевищує 25% ринкової вартості орендованого приміщення, яка є значно вищою від залишкової вартості майна.

Відповідно до ст. 7 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств” (малу приватизацію), Фонд державного майна України, Верховна Рада АРК, місцеві Ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об’єктів, які перебувають відповідно у загальнодержавній власності, власності АРК та комунальній власності і підлягають продажу на аукціоні, за конкурсом шляхом викупу.

Включення об’єктів малої приватизації до переліків, зазначених у частині першій цієї статті, здійснюється відповідно до Державної та місцевих програм чи з ініціативи відповідних органів приватизації або покупців.

Покупці подають до відповідного органу приватизації заяву про включення орендованого майна до одного із зазначених у цій статті переліків об’єктів, що підлягають приватизації.

Частиною 5 ст. 7 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” встановлено, що відмова у приватизації можлива тільки у випадках, коли:

- особа, яка подала заяву, не може бути визнана покупцем згідно з цим законом;

- є законодавчо встановлене обмеження на приватизацію цього підприємства;

- не затверджено переліків, передбачених частиною першою цієї статті.

Матеріали справи свідчать про відсутність підстав, перерахованих у названій нормі закону, для відмови позивачу у включенні орендованого ним приміщення до переліку об'єктів, що підлягають відчуженню шляхом викупу.

Крім того, в процесі дослідження доказів, судом встановлено, що рішенням міської ради від 04.03.08р. № 759 затверджено перелік об'єктів що перебувають у комунальній власності м. Херсона і підлягають відчуженню шляхом викупу згідно з додатком переліку об'єктів, до якого під № 9 входять і нежилі приміщення підвалу площею 292, 2 кв.м. у буд. № 24-а по вул. Луговій.

Натомість всупереч існуючому рішенню Фонд комунального майна листом за вих. № 892 від 30.07.08р. повідомив суд про виключення орендованих приміщень з переліку об'єктів приватизації з огляду на ту обставину, що вони є допоміжними житлового будинку.

Суд не приймає доводи відповідача за їх безпідставністю, оскільки позивач мав усі необхідні документи та правові підстави для позитивного вирішення питання щодо включення орендованого позивачем майна до переліку об’єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.

Так, нежилі приміщення є комунальною власністю.

Відповідно до ст. 1 Закону України „Про приватизацію державного житлового фонду” приватизація –це відчуження квартир (будинків, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках), де мешкають два і більше наймачів та належних до них господарських споруд і приміщень державного житлового фонду на користь громадян України.

За змістом частини 2 ст. 10 цього Закону власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.

У відповідності до ст. 1 Закону України „Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” допоміжні приміщення багатоквартирного будинку –це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибулі, перехідні шлюзи, поза квартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Таким чином, при вирішенні питання щодо належності приміщення до допоміжного, слід виходити не лише з його місце розташування у будинку, а також з того, чи є це приміщення допоміжним, в якому (чи в частині якого) знаходиться технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир), без доступу до яких експлуатація житлового будинку не є можливою, чи використовувалось воно (чи частина його) для обслуговування будинку.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідачем не надано доказів на підтвердження того, що в орендованому приміщенні наявні комунікації, які б забезпечували роботу та догляд за квартирами цього будинку.

Сам факт знаходження певних приміщень у підвалах, цокольних поверхах не може визнаватися безумовною підставою віднесення їх до допоміжних приміщень у контексті Закону України „Про приватизацію державного фонду”.

На теперішній час нежилі приміщення використовуються позивачем на підставі договору оренди під розміщення складу, отже не відповідають статусу допоміжного, є окремим об’єктом цивільно-правових відносин, який підлягає приватизації на загальних підставах.

Згідно з положенням про Фонд комунального майна міста Херсона до його основних функцій віднесено розроблення пропозицій щодо відчуження майна, яке перебуває у комунальній власності, внесення їх на розгляд міської ради для формування місцевої програми відчуження; розгляд заяв про включення підприємств до переліку об'єктів, що підлягають відчуженню, і в разі відсутності підстав для відмови, включення підприємства до відповідного переліку з наступним письмовим повідомленням заявників та адміністрації підприємств.

Відчуження об'єкта відбувається після розгляду цього питання міською радою та формування місцевої програми приватизації.

Відповідачем не надано доказів визнання недійсним або скасування в установленому порядку рішення Херсонської міської ради від 04.03.08р. № 759.

Суд визнає за позивачем право на відчуження шляхом викупу орендованих приміщень і зобов'язує відповідача включити їх до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.

Витрати по оплаті держмита, а також 118грн. вартості послуг з інформаційно-технічного забезпечення судового процесу відносяться на відповідача.

Керуючись ст.ст.44, 49, 82 - 85 Господарського процесуального кодексу України, суд

в и р і ш и в:

1.Позов задовольнити.

Визнати за приватним підприємством "ЛТ-Офіс" м. Херсон, вул. Кірова, 24, право на приватизацію нежилих приміщень підвалу загальною площею 292,2 кв.м., розташованих у буд. № 24-а по вул. Луговій у м. Херсоні.

Зобов'язати Фонд комунального майна м. Херсона (м. Херсон, код 24958630) включити нежилі приміщення підвалу площею 292,2 кв.м. у буд. № 24-а по вул. Луговій у м. Херсоні до переліку об'єктів програми приватизації, що підлягають відчуженню шляхом викупу.

2.Стягнути з Фонду комунального майна м. Херсона (м. Херсон, код 24958630, р.рахунки не відомі) на користь приватного підприємства "ЛТ-Офіс" (м. Херсон, вул. Кірова, 24, ) 85грн. по оплаті державного мита та 118грн. судових витрат.

Наказ стягувачу видати після набрання рішенням законної сили.

Суддя Н.О. Задорожна

Повний текст рішення складено                                         08.09.2008 р.