ЖИТОМИРСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________
__________________________________________________________________________________
м.Житомир, майдан Путятинський, 3/65  тел.(8-0412)
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"17" квітня 2008 р.
Справа №  12/1488

Житомирський апеляційний
господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого   судді

суддів:

при секретарі
, Кулик О.А.

за участю представників сторін:

від позивача: Климчука В.П. -
представника за довіреністю №11 від 09.01.08 р.,                     Булави Л.Я. - представника
за довіреністю №41 від 14.04.2008р.,

(приймала участь в
судовому засіданні 15.04.2008р.),

Дороніна А.О. -
представника за довіреністю №11 від 09.01.08р.

(приймав участь в
судовому засіданні 03.04.2008р.),

від відповідача: ОСОБА_2 -
представника за довіреністю від 06.03.08 р.,

розглянувши апеляційну скаргу
Суб'єкта підприємницької діяльності фізичної особи ОСОБА_1, м. Житомир

на рішення Господарського суду
Житомирської області

від "12" грудня 2007
р.  у справі № 12/1488 (суддя
Сікорська Н.А.)

за
позовом Товариства з обмеженою відповідальністю
"Замкове",  м. Житомир

до Суб'єкта підприємницької
діяльності фізичної особи ОСОБА_1, м. Житомир

про стягнення 53580,80грн.,

з оголошеними в судовому засіданні
перервами: 20.03.2008р. до 03.04.2008р., 03.04.2008р. до 15.04.2008р. та
15.04.2008р. до 17.04.2008р.  згідно зі
ст. 77 ГПК України

ВСТАНОВИВ:

Рішенням
Господарського суду Житомирської області від 12 грудня 2007 року у справі
№12/1488 позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Замкове",
м.Житомир  до Суб'єкта підприємницької
діяльності  фізичної особи  ОСОБА_1, м. Житомир про стягнення  53580,80грн.
задоволено частково. Стягнуто з відповідача на користь  Товариства з обмеженою відповідальністю
"Замкове" 19873,77 грн. заборгованості по орендній платі, 1764,74
грн. заборгованості за комунальні послуги, 872,21 грн. штрафних санкцій за
несвоєчасну сплату орендних платежів, 374,08 грн. штрафних санкцій за
несвоєчасну сплату комунальних послуг, 228,85 грн. витрат по сплаті держмита, 108,57
грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. В стягненні
1987,78 грн. заборгованості по орендній платі відмовлено.

Не погоджуючись
з прийнятим рішенням, Суб'єкт підприємницької діяльності фізична особа  ОСОБА_1звернулась до апеляційного
господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення
Господарського суду Житомирської області від 12.12.2007р. з підстав, наведених
у скарзі, та прийняти нове рішення, яким у позові відмовити. При цьому,
відповідач посилається на порушення судом норм матеріального права, а саме:

- безпідставним
є посилання суду на застосування Методики "Розрахунку і порядку
використання плати за оренду державного майна" та Закону України "Про
оренду державного та комунального майна", оскільки сторонами було чітко
визначено умови договору щодо суми оренди, порядку розрахунків, методу
визначення суми комунальних платежів з порядком їх оплати;

- рішення суду
не містить будь-яких даних щодо порядку (методу нарахування) частково
задоволених сум;

- в описовій
частині рішення в п. 5.1 договору невірно вказано рік, за який встановлена
орендна плата.

В доповненні до
апеляційної скарги відповідач зазначає, що відповідно до ч. 6 ст. 283 ГПК
України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного
кодексу України, згідно яких сторони, підписуючи договір найму будівлі або
іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше,
зобов'язані, відповідно до ч. 2 ст. 793, ч. 1 ст. 794 ЦК України (в редакції
чинній на день підписання договору), посвідчити договір нотаріально та вчинити
його державну реєстрацію. Після проведення зазначених дій, такий договір
вважається укладеним (ч. 3 ст. 640 ЦК України). Проте, договір від
21.09.2004р., строк якого продовжено на п'ять років, згідно з додатковим
договором від 06.12.2004р., нотаріального не посвідчений та не здійснено його
державної реєстрації. У зв'язку з чим, на думку відповідача, договір вважається
нікчемним, тобто таким, що не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані
з його недійсністю, і визнання недійсним судом такого договору не вимагається
(ст. 215 ЦК України). Відтак, у ТОВ "Замкове" на момент звернення до
суду були відсутні правові підстави для пред'явлення позовних вимог на основі
договору. Відповідач стверджує, що проведено оплату позивачу на суму
130904,52грн., серед яких 125764,92грн. готівковими коштами та 5139,60грн.
взаємозаліком. Однак, проведення взаємозаліку не було передбачено умовами
договору. Крім того, позивач не повністю висвітлив платежі, проведені
відповідачем у квітні 2006р. Місцевим господарським судом не досліджена
наявність (надання) будь-яких комунальних послуг позивачем та обґрунтованість
його сум за такі послуги для оплати їх відповідачем. Зокрема, очевидним є той
факт, що сторони, за відсутності окремого лічильника, не зафіксували початковий
відлік електроструму на лічильнику об'єкта нерухомості позивача, де й інші
суб'єкти здійснювали господарську діяльність, в тому числі і позивач. Тобто,
сторони не визначили порядок та метод виведення (нарахування) окремих
показників спожитої електроенергії відповідача з величини (всієї) будівлі
позивача. Таким чином, у розумінні ч. 4 ст. 612 ЦК України прострочення
боржника не наступало, оскільки зобов'язання по комунальним платежам не могло
бути виконане внаслідок прострочення кредитора.

В засіданні
апеляційного господарського суду представник відповідача підтримав доводи
апеляційної скарги.

Позивач у
відзиві на апеляційну скаргу та його представник в судовому засіданні просили
рішення господарського суду від 12.12.2007р. залишити без змін, а апеляційну
скаргу - без задоволення. У відзиві позивач посилається на те, що господарським
судом було досліджено ту обставину, що згідно з п. 5.1 договору оренди, розмір
орендної плати обраховується з врахуванням зміни коефіцієнту інфляції гривні,
що не суперечить нормам чинного законодавства та Методиці розрахунку і порядку
використання плати за оренду державного майна. Зокрема, Постановою Кабінету
Міністрів України від 04.10.19995р. №786, якою затверджено методику та Законом
України "Про оренду державного та комунального майна", а саме ч. 1 п.
2 ст. 2 передбачено, що орендна плата інших форм власності може регулюватися
положеннями цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором
оренди. Обмежень договором оренди передбачено не було. Безпідставним є, також,
твердження відповідача про нікчемність додаткового договору від 06.12.2004р. з
тих підстав, що він не посвідчений нотаріально. Додаткова угода від
06.12.2004р. є додатковою і вона укладена до договору оренди. Деталі умов
оренди обумовлені в договорах оренди. Таким чином, вказана додаткова угода не
породжувала прав та обов'язків суб'єктів даної угоди, як орендаря так і
орендодавця, а була гарантією з боку орендодавця щодо пролонгації договорів оренди
на протязі п'яти років. Всі істотні умови орендних відносин були визначені
договором оренди від 21.09.2004р., який укладено на 11 місяців 29 днів, а не на
рік, як вказує відповідач.

Вислухавши
представників сторін, дослідивши доводи апеляційної скарги, судова колегія
вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково, виходячи з
наступного.

21 вересня
2004р. між Товариством з обмеженою відповідальністю "Замкове"
(орендодавець) та підприємцем ОСОБА_1був укладений договір оренди нежитлових
приміщень в будинку по АДРЕСА_1 (том 1, а.с. 7-12). Згідно з п. 1.1 договору,
орендодавець зобов'язався прийняти, а орендар - взяти в тимчасове користування
приміщення кафе в будинку по АДРЕСА_1, загальною площею 125,7 м.кв.

Термін оренди,
згідно з пунктом 4.1 договору, визначено з 1 жовтня 2004 року по 30 вересня
2005 року.

Посилання
відповідача на той факт, що договір оренди від 21.09.2004р. є нікчемним не
підтверджується доказами, наявними в матеріалах справи.

Пунктом 3.2
договору від 21.09.2004р. передбачено, що об'єкт оренди вважається переданим в
оренду після підписання договору та акту здачі-приймання, підписаного членами
двосторонньої комісії.

Згідно з актом
приймання передачі від 22.09.2004р. позивач передав, а відповідач прийняв
приміщення кафе в будинку по АДРЕСА_1 (том 1, а.с. 13-14).

Пунктом 5.1
договору передбачено, що розмір орендної плати за весь об'єкт, що орендується,
у цілому складає 4000грн. за місяць, зі зміною згідно коефіцієнта інфляції
гривні і нараховується з 1 жовтня 2004 року, в наступному порядку: за жовтень
400грн., листопад та грудень у розмірі 800грн. кожний місяць, січень, лютий,
березень, квітень і травень по 3000грн. і з 1 червня 2005 року по 4000грн.

Розмір орендної
плати, згідно з п. 5.3 договору, може переглядатися один раз протягом року за
згодою сторін.

11.10.2004р.
між ТОВ "Замкове" та підприємцем ОСОБА_1 була укладена додаткова
угода до договору від 21.09.2004р. оренди нежитлових приміщень в будівлі по
АДРЕСА_1(том 1, а.с. 15). У відповідності до п. 1 зазначеної угоди орендодавець
за рахунок приміщень адмінбудівлі зобов'язався приєднати до кафе одну кімнату в
цокольному поверсі площею 17,22 кв.м. та кімнату першого поверху площею 19,05
кв.м. для розміщення адміністрації кафе, службового гардеробу, комори та
збільшення посадочних місць, а також провести утеплену добудову до кухні кафе
для приготування шашликів, площею 5,32кв.м. з перехідним майданчиком 1,3 кв.м.
При цьому, п. 2 додаткової угоди передбачає, що при реконструкції переданих
приміщень орендодавець проводить загальнобудівельні та електромонтажні роботи
за свій рахунок, своїми робітниками, орендатор - інші роботи за свій рахунок і
своїми робітниками.

Умови оренди та
взаємовідносини сторін регулюються відповідно до договору оренди від 21.09.2004
року (пункт 4 додаткової угоди від 11.10.2004р.).

Згідно з актом
приймання передачі від 27.12.2004р. позивач передав, а відповідач прийняв
додаткові приміщення на виконання додаткової угоди від 11.10.2004р., про що
свідчить підписаний сторонами акт приймання-передачі (том 2, а.с. 16).

Таким чином,
позивач виконав обов'язки щодо передачі відповідачу об'єктів оренди за
договором оренди від 21.09.2004р. та додатковою угодою від 11.10.2004р.

Після порушення
провадження у справі, позивач подав до господарського суду заяву про уточнення позовних
вимог, згідно з яким просив стягнути з відповідача на користь ТОВ
"Замкове" 30385,04грн. заборгованості по оплаті орендних платежів,
1641,37грн. пені та судові витрати (том 1, а.с. 41-42).

В процесі
розгляду справи, позивач в заяві №80 від 05.11.2007р. уточнив свої позовні
вимоги та просить стягнути з підприємця ОСОБА_1 заборгованість по орендній
платі в розмірі 21861,55грн., заборгованості по сплаті комунальних послуг в
сумі 1764,74грн. та штрафні санкції за несвоєчасну сплату орендної плати та комунальних
послуг в сумі 1246,29грн. (том 2, а.с. 35).

Факт повернення
відповідачем позивачу об'єктів оренди, одержаних за договором від 21.09.2004р.
та додатковою угодою від 11.10.2004р. підтверджується актом приймання -
передачі кафе в приміщенні по АДРЕСА_1 в м.Житомирі (том 1, а.с. 17-18).

Частиною 1 ст.
762  ЦК України передбачено, що за  користування
майном  з  наймача
справляється  плата, розмір якої
встановлюється договором найму.

У відповідності
з п. 5.2 договору оренди від 21.09.2004р., орендна плата сплачується в
безготівковому порядку на розрахунковий рахунок орендодавця не пізніше 5 числа
кожного місяця з урахуванням інфляції гривні або готівкою в касу.

Пунктом 5.6
договору оренди передбачено, що комунальні послуги орендар сплачує окремо в
термін, зазначений в п. 5.2 договору, згідно виставлених орендодавцем рахунків.

На виконання
умов договору оренди та додаткової угоди, позивачем в період з 01.10.2004р. ло
31.12.2006р. виставлялись відповідачу рахунки за оренду приміщень і комунальні
послуги, про що свідчать наявні в матеріалах справи докази (том 1, а.с.
73-119).

Позивач
посилається на часткове виконання відповідачем взятих на себе зобов'язань по
оплаті орендної плати. В зв'язку з цим, просить стягнути з відповідача
заборгованість по орендній платі в розмірі 21861,55грн.

Наявними в
матеріалах справи платіжними документами, прибутковими касовими ордерами,
банківськими виписками та квитанціями до прибуткових касових ордерів
підтверджується факт проведення відповідачем розрахунків з позивачем  в період з 10.11.2004р. по 22.01.2007р. (том
1, а.с. 126-225, том 2 а.с. 91). При цьому, відповідачем сплачена
заборгованість по орендній платі за користування об'єктом оренди в сумі
110505,58грн., а комунальні платежі в розмірі 21618,69грн.

Нормою ст.  629 ЦК України передбачено, що договір є
обов'язковим для виконання сторонами.

Місцевим
господарським судом було досліджено ті обставини, що згідно з п. 5.1 договору
оренди, розмір орендної плати обраховувався з врахуванням зміни коефіцієнту
інфляції гривні, що не суперечить нормам чинного законодавства, зокрема
Методиці розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна,
затвердженій Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786 та
Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Відмовляючи в
задоволенні позовних вимог про стягнення 1987,78грн. місцевим господарським
судом встановлено, що позивач, проводячи нарахування відповідачу орендної плати
за оренду майна по додатковій угоді, керувався п. 5.1 договору оренди від
21.09.2004р. Проте, зазначений розрахунок не відповідає умовам додаткової
угоди, оскільки згідно з п. 3 додаткової угоди, плата за оренду приміщень
складає 1200грн. і нараховується з січня 2005 року. За січень місяць орендна
плата нараховується в розмірі 100 грн., з лютого 2005 року - 100%.

Таким чином,
умовами додаткової угоди сторони окремо встановили розмір орендної плати, яка
за період з січня 2005 року по грудень 2006 року становить 25500,00грн., а не
27487,78грн., як було нараховано позивачем в акті звірки станом на 22.10.2007р.
(том 2, а.с. 29).

З огляду на
викладене, позивач безпідставно нарахував відповідачу орендну плату по
додатковій угоді від 11.10.2004р. в сумі 1987,78грн., що правомірно встановлено
місцевим господарським судом.

Приймаючи рішення
про стягнення з відповідача заборгованості по орендній платі в сумі
19873,77грн., судом не враховано, що згідно з квитанціями до прибуткових
касових ордерів, відповідачем додатково проведено розрахунки з позивачем в
розмірі 3500грн., зокрема, 03.03.2006р. на суму 1500грн., 03.04.2006р. на суму
2000грн. (дві квитанції, кожна по 1000грн.)

За таких
обставин, вимоги позивача про стягнення з відповідача цієї заборгованості по
орендній платі в розмірі 3500грн. є безпідставними. З урахуванням  наведеного, у задоволенні зазначених вимог
позивача про стягнення 3500грн. необхідно відмовити.

В зв'язку з
цим, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню є вимоги позивача про
стягнення з відповідача заборгованості по орендній платі в розмірі 16373,77грн.

Згідно з ст.ст.
525,526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до
умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.
Одностороння відмова від зобов'язання не допускається.

Відповідач не
подав до господарського суду доказів проведення розрахунків по орендній платі
на суму 16373,77грн.

Крім суми
заборгованості по орендній платі, позивач просив стягнути з відповідача
заборгованість за комунальні послуги в розмірі 1764,74грн.

Згідно з п. 5.5
договору від 21.09.2004р. орендар, крім орендної плати, несе витрати за
фактичне споживання електроенергії по лічильнику, за опалення в залежності від
орендованих приміщень по вартості згідно рахунку ДП «Газ-тепло», за воду та
сантехнічні послуги залежно від кількості обслуговуючого персоналу і виду
діяльності, за оформлення і ремонт фасаду будинку. Комунальні послуги орендар
зобов'язався сплачувати окремо в термін, зазначений в п. 5.2 договору, згідно з
виставлених орендодавцем рахунків.

Позивач разом з
виставленням рахунків по орендній платі виставляв відповідачу рахунки за
комунальні послуги. За отримані комунальні послуги відповідач розрахувався
частково.

Згідно
обґрунтованого розрахунку позивача заборгованість відповідача за комунальні
послуги складає 1764,74грн. (том 2, а.с. 28). Зазначена сума комунальних послуг
правомірно стягнута з відповідача на користь позивача.

Пунктом 5.7
договору  від 21.09.2004р. передбачено,
що у випадку несвоєчасної сплати коштів за оренду приміщень та комунальні
послуги, орендарю, відповідно до п. 5.7 договору, нараховується пеня в розмірі
0,3% від суми простроченого платежу за кожний день прострочення.

З урахуванням
факту порушення відповідачем умов договору та додаткової угоди щодо своєчасного
проведення розрахунків по орендній платі та комунальним платежам, вимоги про
стягнення з відповідача штрафних санкцій є правомірними.

Згідно
розрахунку позивача за період з 22.09.2006р. по 22.03.2007р. відповідачу
нарахована пеня за несвоєчасну сплату орендних платежів в сумі 872,21грн. (том
2, а.с. 27). Зазначений розрахунок пені
є обґрунтованим.

Зміна
апеляційним господарським судом суми стягнення орендної плати з 19873,77грн. на
16373,77грн. не впливає на розрахунок суми пені по орендній платі, оскільки не
враховані господарським судом платежі в розмірі 3500грн. здійснені в березні та
квітні 2006 року, а за вказаний період пеня позивачем не нараховувалась.

Позивачем
здійснено розрахунок сплати пені за несвоєчасну сплату комунальних платежів за
період з 22.09.2006р. по 22.03.2007р., який складає 374,08грн. (том 2, а.с.
28). Вказаний розрахунок є обґрунтованим.

За викладених
обставин, господарський суд правомірно стягнув з відповідача 872,21грн. пені за
несвоєчасну сплату орендних платежів та
374,08грн. пені за несвоєчасну сплату комунальних платежів.

З урахуванням
викладеного, апеляційна скарга Суб'єкта підприємницької діяльності фізичної
особи ОСОБА_1 підлягає задоволенню частково. Рішення Господарського суду
Житомирської області від 12.12.2007р. має бути змінено в частині стягнення суми
заборгованості по орендній платі та судових витрат. З відповідача підлягає
стягненню на користь позивача 16373,77грн. заборгованості по орендній платі,
193,88грн. витрат по сплаті державного мита, 91,98грн. витрат на
інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. У задоволенні позову в
частині стягнення з відповідача заборгованості по орендній платі в розмірі
5487,78грн. Необхідно відмовити. В іншій частині рішення господарського суду
має бути залишено без змін.

Керуючись ст.ст. 101,103-105 Господарського
процесуального кодексу України, Житомирський апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну
скаргу Суб'єкта підприємницької діяльності фізичної особи  ОСОБА_1 (м. Житомир) задовольнити частково.

2. Рішення   Господарського суду Житомирської області від
12.12.2007р. у справі №12/1488 змінити в частині стягнення суми заборгованості
по орендній платі та судових витрат.

Резолютивну
частину рішення викласти в такій редакції:

"Стягнути
з Суб'єкта підприємницької діяльності фізичної особи  ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, код НОМЕР_1)  на користь
Товариства з обмеженою відповідальністю "Замкове" (м.Житомир,
вул. Кафедральна, 10, код 22063975)

- 16373,77
грн.  заборгованості по орендній платі,

- 1764,74
грн.  заборгованості  за комунальні послуги,

- 872,21 грн. пені
за несвоєчасну сплату орендних платежів,

- 374,08 грн.
пені за несвоєчасну сплату комунальних платежів,

- 193,88 грн.
витрат по оплаті державного мита,

-  91,98 грн. витрат на інформаційно-технічне
забезпечення судового процесу.

В іншій частині
позову відмовити."

3 . Видачу
наказу на виконання даної постанови доручити
Господарського суду Житомирської області.

4. Справу
№12/1488 повернути до Господарського суду Житомирської області.

Головуючий - суддя:

судді:

Віддрук. 4 прим.

1 - до справи,

2,3 - сторонам,

4 - в наряд