СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Постанова

Іменем України

7 лютого 2008 року

Справа № 2-21/12059-2007

Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді                                                  ,

суддів                                                                      ,

,

без участі представників сторін,

розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "РИФ" на рішення господарського суду Автономної Республіки Крим (суддя Чонгова С.І.) від 27 лютого 2007 року справі № 2-21/12059-2007

за позовом          Товариства з обмеженою відповідальністю "РИФ" (вул. Первомайська, 34/44, Жовті Води, Дніпропетровська обл., 52210)

до Закритого акціонерного товариства "Пансіонат "Канака" (Привітне, м. Алушта, 98521)

про визнання права власності

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим від 27.11.2007 у задоволенні позову товариства з обмеженою відповідальністю "РИФ" до закритого акціонерного товариства "Пансіонат "Канака" про визнання права власності, відмовлено.

Не погодившись з рішенням суду, позивач звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить рішення господарського суду скасувати, прийняти у справі нове рішення, яким позов задовольнити в повному обсязі.

У судовому засіданні, призначеному на 04 лютого 2008 року, представник позивача підтримав свою апеляційну скаргу, з підстав, викладених в ній. Представники відповідача заперечували проти задоволення апеляційної скарги, посилаючись на законність та обґрунтованість рішення господарського суду Автономної Республіки Крим.

У судовому засіданні оголошувалась перерва до 07 лютого 2008 року.

При повторному розгляді справи в порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України Севастопольський апеляційний господарський суд встановив таке.

Товариство з обмеженою відповідальністю "РИФ" звернулось до господарського суду Автономної Республіки Крим з позовом до Закритого акціонерного товариства "Пансіонат "Канака", в якому просить суд визнати за ТОВ "РИФ" право власності на одноповерховий спальний корпус № 34, літера "Ш", площею 326, 7 кв. м., навіс - літера "ш" площею 38,8 кв. м., навіс - літера "ш-1" площею 11,5 кв. м., навіс - літера "ш-2" площею 26,2 кв. м., розташовані у м. Алушта, с. Привітне. Крім того, просить стягнути з відповідача судові витрати, пов'язані з оплатою державного мита і витрати на інформаційне-технічне забезпечення судового процесу. У ході розгляду справи в суді першої інстанції, позивач доповнив позовні вимоги та просить визнати недійсними: додаткову угоду про внесення змін та доповнень до договору оренди об'єкта нерухомості № 26 від 04.12.2001, укладену 18.06.2004; додаткову угоду № 3 до договору оренди об'єкту нерухомості № 26 від 04.12.2001, укладену 25.08.2004.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 04 грудня 2001 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "РИФ", м. Жовти води, та Закритим акціонерним товариством "Пансіонат "Канака", с. Привітне, м. Алушта, був укладений договір оренди об'єкту нерухомості (з правом викупу) № 26. Відповідно до умов укладеного договору відповідач (Орендодавець за договором) передає, а позивач (Орендар за договором) приймає у тимчасове користування, з правом викупу, павільйон їдальні (старої), площею 597 кв. м., розташований на ділянці площею 794 кв. м., за адресою: п/в Привітне, ЗАТ "Пансіонат "Канака".

Пунктами 4.2., 4.3. договору визначено, що строк оренди скорочується у разі дострокового внесення всієї суми орендної плати за 10 років, що тягне за собою перехід об'єкту у власність орендаря. Після закінчення строку оренди, орендований об'єкт переходить у власність Орендаря, за умови повного та своєчасного внесення орендної плати та виконання умов договору. Відповідно до умов додаткової угоди про внесення змін та доповнень до договору оренди об'єкту нерухомості, яка була підписана сторонами 18 червня 2004 року, орендодавець передає, а Орендатор приймає у тимчасове платне користування об'єкт нерухомості, розташований за адресою: м. Алушта, п/о Привітне, ЗАТ "Пансіонат "Канака", частку павільйону їдальні (старої), загальною площею 387,6 кв. м., площа території, яка прилягає, - 300 кв. м. Згідно з пунктом 4.1. угоди строк оренди складає три роки 5 місяців з моменту підписання договору, тому за думкою позивача, додаткова угода підлягає нотаріальному посвідченню. Невиконання вимоги щодо нотаріального посвідчення угоди тягне за собою визнання угоди нікчемною. 25 серпня 2004 року сторонами було підписано додаткову угоду № 3 до договору оренди об'єкту нерухомості № 26 від 04.12.2001, яку ТОВ "РИФ" вважає удаваною, оскільки при укладанні цієї угоди, у сторін були відсутні наміри створити правові наслідки.

Як вбачається із матеріалів справи, 04 грудня 2001 року між позивачем та відповідачем був укладений договір оренди об’єкту нерухомості (з правом викупу) № 26.

Відповідно до умов укладеного договору відповідач (Орендодавець) передає, а позивач (Орендар) приймає у тимчасове користування, з правом викупу, павільйон їдальні (старої), площею 597 кв. м., розташований на ділянці площею 794 кв. м., за адресою: п/о Привітне, закрите акціонерне товариство "Пансіонат "Канака".

Із договору, а саме з пункту 3.3. вбачається, що орендований об'єкт вважаться переданим в оренду з моменту підписання акту приймання-передачі.

Строк оренди за договором складає 10 років з моменту прийняття орендованого об'єкту за актом приймання-передачі. В пунктах 4.2., 4.3. договору визначено, що строк оренди скорочується у разі дострокового внесення всієї суми орендної плати за 10 років, що тягне за собою перехід об'єкту у власність орендаря. Після закінчення строку оренди, орендований об'єкт переходить у власність Орендаря, за умови повного та своєчасного внесення орендної плати та виконання умов договору. У разі відмови Орендаря скористатися правом викупу, повернення орендованого об'єкту Орендодавцю після закінчення строку оренди, здійснюється двосторонньою комісією.

Судова колегія встановила, що 15 грудня 2001 року сторонами був підписаний акт приймання-передачі об'єкту, обумовленого договором.

Потім, 07 січня 2002 року сторонами було підписано угоду про узгодження виробництва реконструкції об'єкту оренди, відповідно до підпунктів 5.3., 6.1.2., 6.2.4. договору № 26. Орендатор павільйону їдальні (старої) на підставі договору оренди № 26 від 04 грудня 2001 року клопоче перед Орендодавцем про дозвіл на реконструкцію об'єкту оренди, метою якої є комплекс будівельних робіт, спрямованих на перепрофілювання об'єкту оренди у спальний корпус капітального типу. Орендодавець дозволяє Орендарю виробництво реконструкції об'єкту оренди за договором № 26 від 04 грудня 2001 року за умов узгодження проекту та кошторису на реконструкцію. Вказана угода є додатком до договору № 26 оренди об'єкту нерухомості від 04 грудня 2001 року.

Відповідно до умов додаткової угоди про внесення змін та доповнень до договору оренди об'єкту нерухомості, яка була підписана сторонами 18 червня 2004 року Орендодавець передає, а Орендар приймає у тимчасове платне користування об'єкт нерухомості, розташований за адресою: м. Алушта, п/о Привітне, ЗАТ „Пансіонат „Канака”, частку павільйону їдальні (старої), загальною площею 387,6 кв. м., площа території, яка прилягає, - 300 кв. м. Передача об'єкту в оренду не тягне за собою виникнення права власності на об'єкт Орендатора.

Пунктом 4.1. угоди визначено, що строк оренди складає три роки 5 місяців з моменту підписання договору з правом подальшої пролонгації. У разі, якщо Орендарем належним чином виконуються умови договору та останній за місяць до настання закінчення строку оренди не надіслав на адресу Орендодавця письму заяву про розірвання договору оренди, договір вважається продовженим на той самий строк та на тих самих умовах.

Також, пунктом 6.3.6. угоди визначено обов'язок орендаря не виконувати без письмової згоди Орендодавця перебудову (будівництво), реконструкцію, перепланування та поліпшення орендованого об'єкту.

Відповідно до пункту 6.4.1. угоди Орендар має право на відшкодування Орендодавцем підтверджених витрат, понесених у зв'язку з поліпшенням об'єкту оренди узгоджених з Орендодавцем, у рахунок оплати за орендований об'єкт за додатковою угодою.

Апеляційна інстанція встановила, що 25 серпня 2004 року сторонами було підписано додаткову угоду № 3 до договору оренди об'єкту нерухомості № 26 від 04 грудня 2001 року, відповідно до якої Орендареві необхідно підготувати документи з реконструкції об'єкту оренди та надати їх для узаконення до компетентних органів: Привітненької селищної ради, виконавчого комітету м. Алушти, ДАБК м. Алушти, інших компетентних органів; ознайомити Орендодавця з вказаними документами. У вказаній угоді визначено обов'язок Орендодавця забезпечити введення в експлуатацію та реєстрацію права власності на об'єкт оренди після проведення Орендарем реконструкції, на ім'я Закритого акціонерного товариства "Пансіонат "Канака". Враховуючи, що Орендар не узгодив з Орендодавцем проведення реконструкції об'єкту оренди за договором, сторони дійшли згоди, що Орендар не має право на відшкодування вартості витрат, пов'язаних з реконструкцією.

Відповідно до положень статті 153 Цивільного кодексу Української РСР 1963 року, який діяв на період виникнення відносин між сторонами, договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Відповідно до статті 257 Цивільного кодексу Української РСР 1963 року, договір майнового найму між громадянами на строк більше одного року повинен бути укладений у письмовій формі. Договір найму майна державних, кооперативних та інших громадських організацій повинен бути укладений у письмовій формі, за винятком випадків, передбачених окремими правилами.

Відповідно до статті 638 Цивільного кодексу України, який діє з 2004 року, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Згідно зі статтею 179 Господарського кодексу України при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі: вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству; примірного договору, рекомендованого органом управління суб'єктам господарювання для використання при укладенні ними договорів, коли сторони мають право за взаємною згодою змінювати окремі умови, передбачені примірним договором, або доповнювати його зміст.

Стаття 654 Цивільного кодексу України визначає, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Приймаючи до уваги, що на час укладення договору оренди майна від 04 грудня 2001 року діюче законодавство не передбачало нотаріального посвідчення договору, суд не має підстав вважати, що договір укладено у неналежній формі.

Судова колегія зазначає, що додаткові угоди до вказаного договору укладені у такій самій формі, що і договір, отже, у формі, що передбачена діючим законодавством.

Колегія суддів критично ставиться до листа Міністерства Юстиції України від 03 березня 2007 року, де вказано, що якщо сторони бажають внести зміни до основного договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), який був укладений за правилами Цивільного кодексу Української РСР 1963 року, та у разі, якщо строк дії такого договору становить три роки і більше, вони мають укласти додатковий договір, який підлягатиме нотаріальному посвідченню та державній реєстрації у державному реєстрі правочинів, оскільки вказаний лист є лише роз’ясненням посадової особи Міністерства юстиції України та не є законодавчим актом.

Статтею 34 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи.

Таким чином, суд не має підстав для визнання недійсними: додаткової угоди про внесення змін та доповнень до договору оренди об'єкта нерухомості № 26 від 04 грудня 2001 року, укладену 18 червня 2004 року; додаткової угоди № 3 до договору оренди об'єкту нерухомості № 26 від 04 грудня 2001 року, укладену 25 серпня 2004 року.

Відповідно до вимог статті 778 Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Позивачем були заявлені вимоги визнати за ним право власності на одноповерховий спальний корпус № 34, літера "Ш", корисною площею 326, 7 кв. м., навіс - літера "ш" площею 38, 8 кв. м., навіс - літера "ш-1" площею 11, 5 кв. м., навіс - літера "ш-2" площею 26, 2 кв. м., розташований у м. Алушта, с. Привітне, проте, виходячи з норм статті 778 Цивільного кодексу України орендар може бути визнаний лише співвласником створеної нової речі.

25 серпня 2004 року сторонами було підписано додаткову угоду № 3 до договору оренди об'єкту нерухомості № 26 від 04.12.2001, відповідно до якої, у зв'язку із приписом ДАБК від 02.04.2004, щоб уникнути зносу об'єкта оренди, орендар прийняв зобов'язання: підготувати документи з реконструкції об'єкта оренди, ознайомити орендодавця з даними документами та надати їх для узаконювання в компетентні органи: Привітненьку сільську Раду, Виконком м. Алушта, ДАБК м. Алушта. Пунктом 3 даної угоди сторони встановили: що у зв'язку з відсутністю узгодження з Орендодавцем проведення реконструкції об'єкта оренди за договором, сторони погодилися, що Орендар не має право на відшкодування вартості витрат, пов'язаних з реконструкцією.

Позивач також не надав доказів щодо обмеження його волевиявлення на укладення спірних додаткових угод, не надав доказів щодо відсутності наміру у сторін створення правових наслідків або протиріччя спірних угод діючому законодавству чи моральним засадам суспільства.

Таким чином, суд не має підстав для визнання недійсними: додаткової угоди про внесення змін та доповнень до договору оренди об'єкта нерухомості № 26 від 04.12.2001, укладену 18.06.2004; додаткової угоди № 3 до договору оренди об'єкту нерухомості № 26 від 04.12.2001, укладену 25.08.2004. Суд не мав підстав визнати право власності за позивачем на спірне майно.

За таких обставин, господарський суд Автономної Республіки Крим правомірно відмовив у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "РИФ".

З урахуванням викладеного, судова колегія вважає, що вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "РИФ" викладені в апеляційної скарзі, задоволенню не підлягають, підстави для скасування рішення місцевого господарського суду відсутні, так як воно відповідає чинному законодавству.

Керуючись статтями 101, 103 (пункт 1), 105 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "РИФ" залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 27 листопада 2007 року у справі № 2-21/12059-2007 залишити без змін.

Головуючий суддя

Судді