СУД
Постанова

Іменем України

19
серпня 2008 року

Справа
№ 2-30/3977-2008

Севастопольський
апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого
судді                                                  Котлярової
О.Л.,

суддів                                                                      Лисенко
В.А.,

Прокопанич Г.К.,

без участі
представників сторін,

розглянувши
апеляційну скаргу
Джанкойського районного комунального підприємства "Кіновідеопрокат"
на рішення господарського суду Автономної Республіки Крим (суддя Ловягіна Ю.Ю.)
від 08 липня 2008 року у справі № 2-30/3977-2008

за
позовом           Джанкойського районного комунального
підприємства "Кіновідеопрокат" (вул. К. Маркса, 9, місто Джанкой, АР
Крим, 96100)

до           суб'єкта
підприємницької діяльності
ОСОБА_1(АДРЕСА_1)

про
внесення змін у договір оренди,

ВСТАНОВИВ:

Джанкойське
районне комунальне підприємство "Кіновідєопрокат" звернулось до
господарського суду Автономної Республіки Крим з позовом до суб'єкта
підприємницької діяльності ОСОБА_1про
внесення змін до договору оренди кінотеатру Орленок в м. Джанкой від 22
серпня 2005 року, укладеного між підприємством Джанкойським РКП
"Кіновідєопрокат" та суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_1,
виклавши пункт 3.1 Договору у редакції позивача, а саме: "Орендна плата
визначається згідно з Методикою розрахунку та порядку використання плати за
оренду майна, яке знаходиться у власності територіальної громади сіл та селищ
Джанкойського р-ну (затверджено рішенням № 5/10-11 Джанкойської районної ради
Автономної Республіки Крим 10 сесії 5 скликання від 21 червня 2007 року) в сумі
3390, 90 грн. щомісячно".

Позов
мотивований тим, що відповідно до статті
18 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік" і
на підставі Постанови Кабінету Міністрів України позивач здійснив нову оцінку
вартості об'єкту, що орендується, згідно з якою, визначив нову орендну плату в
розмірі 3390, 90 грн. Згідно з новою оцінкою вартості орендованого майна на адресу
відповідача були скеровані зміни до договору оренди в частині збільшення
орендної плати, але відповідач відмовився добровільно внести зміни в договір.

Рішенням
господарського суду Автономної Республіки Крим (суддя Ловягіна Ю.Ю.) від 08
липня 2008 року у справі №2-30/3977-2008 у задоволенні позову відмовлено.

Не
погодившись з даним рішенням суду, позивач звернувся з апеляційною скаргою, в
якій просить його суду скасувати, оскільки воно було прийнято з порушенням норм
матеріального права.

Апеляційна
скарга мотивована тим, що у зв'язку із зміною цін на нерухомість, що відбулися
в 2005-2007 роках в державі, позивач 26 березня 2007 року здійснив оцінку
орендного майна на підставі вимог статті 118 Закону України "Про Державний
бюджет на 2007 рік", про перегляд договорів укладених до 1 січня 2007 року
надав незалежної експертної організації Джанкойському колективному експертному
проектно-будівельному підприємству документацію про оцінку об'єкту оренди на
2007 рік.

Заявник
вважає, що зазначена обставина не ущемила інтересів відповідача, оскільки перша
оцінка об'єкту була зроблена тією ж установою і визнана відповідачем.

Більш
детальніше доводи викладені в апеляційній скарзі.

Розпорядженням
першого заступника голови Севастопольського апеляційного господарського суду
від 04 серпня 2008 року змінено склад судової колегії, суддю Латиніна О.А.
замінено на суддю Котлярову О.Л., призначено головуючим - суддю Котлярову О.Л.

У
судовому засіданні представник позивача підтримав доводи, які викладені в
апеляційній скарзі, просив апеляційну скаргу задовольнити, рішення суду першої
інстанції скасувати.  Представник
відповідача просив рішення суду залишити без змін.

З 18
серпня до 19 серпня 2008 року було оголошено перерву.

Після
перерви сторони не з'явились.

Під
час повторного розгляду справи в порядку статті 101 Господарського
процесуального кодексу України, судова колегія вважає, що апеляційна скарга не
підлягає задоволенню з наступних підстав.

22
квітня 2005 року між Джанкойським районним комунальним підприємством
"Кіновідєопрокат" (орендодавець) та суб'єктом підприємницької
діяльності ОСОБА_1 (орендар) було укладено договір оренди індивідуально
визначеного (нерухомого) майна, яке знаходиться в загальній власності
територіальних громад Джанкойського району та розташовано за адресою: АДРЕСА_2,
загальною площею 226,9 кв.м. Приміщення передане в оренду з метою торгівлі
непродовольчими товарами та товарами громадського господарства.

Строк
дії договору з 22 квітня 2005 року по 01 липня 2027 року включно.

Відповідно
до експертної оцінки майна, яка виконана Джанкойським колективним експертним
проектно-будівельним підприємством 12 квітня 2005 року, вартість орендованого
майна складає 51830, 0 грн.

Як
зазначено в пункті 3.1 Договору, орендна плата визначена на підставі Методики
розрахунку та порядку використання плати за оренду майна загальної власності
територіальної громади Джанкойського району, яка затверджена Джанкойською
районною радою і становить за перший базовий місяць оренди 863,83 грн.

Пунктом
3.4. Договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається за вимогою
однієї із сторін в разі зміни методики розрахунку, зміни централізованих цін та
тарифів та в інших випадках, передбачених діючим законодавством.

Відповідно
до статті 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007
рік" №489-V від 19 грудня 2006 року, договори оренди державного та
комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року (крім договорів на оренду
державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним
фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у
шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до
встановленої норми.

Для
встановлення нового розміру орендної плати позивачем була здійснена повторна
незалежна оцінка вартості орендованого майна 26 березня 2007 року, яка
приєднана до матеріалів справи.

На
підставі рішення №5/10-11 Джанкойської районної ради 10 сесії 5 скликання від
21 червня 2007 року Про внесення змін в рішення районної ради від 08 липня 2005
року №4/21-12 "Про управління об'єктами загальної власності територіальних
громад Джанкойського району", внесені зміни та доповнення до Методики
розрахунку та порядку використання плати за оренду майна, яке знаходиться в
загальній власності територіальних громад сіл та селищ Джанкойського району.
Також було затверджено положення до Методики розрахунку та порядку використання
плати за оренду майна, яке знаходиться в загальній власності територіальних
громад сіл та селищ Джанкойського р-ну в новій редакції.

На
підставі статті 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007
рік" Джанкойське районне комунальне підприємство
"Кіновідєопрокат"  переглянув
встановлений в договорі оренди розмір орендної плати та скерував на адресу
відповідача зміни до договору оренди в частині збільшення орендної плати.

Як
вбачається із матеріалів справи, листом № 461/01.3-13  від 09 липня 2007 року Джанкойське районне
комунальне підприємство "Кіновідєопрокат"  скерувало на адресу відповідача додаткову
угоду та розрахунок орендної плати.

Стаття
525 Цивільного кодексу України передбачає, що одностороння  відмова
від  зобов'язання  або одностороння зміна  його
умов  не  допускається,
якщо  інше не встановлено
договором або законом.

Згідно
зі статтею 526 Цивільного кодексу України, зобов'язання має виконуватися
належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів
цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до
звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно
до статті 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або
більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав
та обов'язків.

Стаття
628 Цивільного кодексу України передбачає, що зміст договору становлять умови
(пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є
обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Зміст
частини 1 статті 10 Закону України "Про оренду державного та комунального
майна" №2269-ХІІ від 10 квітня 1992 року (із змінами та доповненнями
передбачає, що істотними умовами договору оренди є, зокрема, об'єкт оренди
(вартість майна з урахуванням її індексації); орендна плата з урахуванням її
індексації.

18
січня 2008 року Фондом державного майна України видано наказ № 43, зареєстрований
в Міністерстві юстиції України, який регулює порядок перегляду договорів оренди
нерухомого майна.

Порядку
регулює процедуру перегляду договорів оренди нерухомого майна за договорами
оренди, укладеними Фондом державного майна України, його регіональними
відділеннями і представництвами, а також Фондом майна АР Крим і державними
підприємствами. Перегляду за цим Порядком підлягають усі договори оренди
нерухомого державного майна, крім договорів оренди нерухомого майна, укладених
бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами (як
орендарями).

Перегляд
здійснюється відповідно до встановленої статтею 118 Закону України "Про
Державний бюджет України на 2007 рік" норми про визначення орендної плати
відповідно до ринкової вартості в порядку, установленому Кабінетом Міністрів
України.

Такий
порядок установлений Методикою розрахунку і порядком використання плати за
оренду державного майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від
04 жовтня 1995 року № 786, якою передбачено, що орендні ставки розглядаються як
стартові для проведення конкурсів на право оренди державного майна (на яких і
визначається ринкова орендна плата), а самі ставки істотно змінені.

Перегляд
договорів оренди здійснюється в частині розміру орендної плати відповідно до
встановлених Методикою орендних ставок.

Частина
4 статті 10 Закону України "Про оренду державного та комунального
майна" передбачає, що умови договору оренди є чинними на весь строк дії
договору

Порядок
оцінки об'єкта оренди передбачений нормою статті 11 Закону України “Про оренду
державного та комунального майна”, в якій встановлено, що оцінка об'єкта оренди
здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка
об'єкта оренди передує укладенню договору оренди.

Як
слідує з матеріалів справи, під час укладення договору оренди від 22 квітня
2005 року була здійснена оцінка вартості майна.

На
підставі розділу 12 Договору, акт оцінки вартості майна є додатком до договору
і є його невід'ємною частиною договору.

Відповідно
до статті 651 Цивільного кодексу України зміна договору допускається лише за
згодою сторін, якщо інше не встановлено договором. В разі істотної зміни
обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути
змінений з моменту досягнення домовленості про зміну.

За
таких підстав, здійснення повторної оцінки вартості майна  Джанкойським районним комунальним
підприємством "Кіновідєопрокат" є зміною істотної умови договору в
односторонньому порядку, що на підставі статті 525 Цивільного кодексу України
не допускається.

Судова
колегія дійшла висновку про те, що позивачу треба було, відповідно до статті
118 "Про Державний бюджет України на 2007 рік", переглянути договір в
частині зміни орендної плати, а ні зміни оцінку вартості орендованого майна.

Таким
чином, судова колегія вважає правомірним висновок господарського суду про те,
що відповідно до статті 118 "Про Державний бюджет України на 2007
рік" можливо переглянути, у встановленому порядку, договір оренди
державного чи комунального майна у частині зміни орендної плати, але ні зміни
оцінки вартості орендного майна.

Враховуючи
вищевикладене, судова колегія вважає, що рішення суду першої інстанції прийнята
при правильному застосуванні норм матеріального права, підстав для  його скасування немає.

Керуючись
статтями 101, 103 (частина 1 пункт 1), 105 Господарського
процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну
скаргу Джанкойського районного комунального підприємства "Кіновідеопрокат"
залишити без задоволення.

Рішення
господарського суду Автономної Республіки Крим від 08 липня 2008 року у справі
№ 2-30/3977-2008 залишити без змін.

Головуючий
суддя                                                  О.Л. Котлярова

Судді
В.А. Лисенко

Г.К. Прокопанич