ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

№ 3/101

06.03.08

За первісним позовом Комунального підприємства «Київжитлоспецексплутація»

До           Київська міська рада Товариства винахідників і раціоналізаторів

України

Про            виселення та повернення приміщення

За зустрічним позовом           Київської міської ради Товариства винахідників і

раціоналізаторів України

До           Комунального підприємства «Київжитлоспецексплутація»

Про зобов’язання укласти договір оренди

Суддя Сівакова В.В.

Представники:

від позивача           Ковальчук В.М. –по дов № 155/1/11-172 від 17.01.2008

від відповідача           Хаперський А.С. –по дов. № 55 від 25.12.2007

У засіданні брали участь

Відповідно до ст. 77 Господарського процесуального кодексу України в судовому засіданні 04.03.2008 оголошувалась перерва.

СУТЬ СПОРУ:

На розгляд Господарського суду міста Києва передані позовні вимоги Комунального підприємства «Київжитлоспецексплутація»про виселення Київської міської ради Товариства винахідників і раціоналізаторів України з нежитлового приміщення загальною площею 117,60 кв. м., що знаходиться на четвертому поверсі в будинку № 13/21 літера В по пров. Михайлівському/пров. Шевченка Тараса в м. Києві, повернувши його за актом Комунальним підприємством «Київжитлоспецексплутація».

Позовні вимоги мотивовані тим, що 18 листопада 2004 року з відповідачем укладено договір № 10/1702 оренди нежилого приміщення загальною площею 117,60 кв. м на четвер тому поверсі будинку по пров. Михайлівському/пров. Шевченка Тараса, 13/21 літ. В у м. Києві. Строк дії цього договору встановлено до 16 листопада 2005 року. Про припинення дії договору Відповідач повідомлений листом від 17 листопада 2005 року № 155/05-2224, проте до цього часу займане приміщення не звільнене і за актом не передане. Відповідач використовує приміщення для власних потреб, не маючи при цьому дозволу власника і відповідного договору. Відповідно до ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»правовою підставою користування майном, що перебуває у комунальній власності є договір оренди, якого відповідач не має.

Відповідач у письмовому відзиві на позовну заяву зазначає наступне. Приміщення на 4 поверсі будинку № 13/21-В по пров. Шевченка Тараса в м. Києві, Київська міська рада ТВР України займає з 1999 року, на підставі договорів оренди укладених з КП «Київжитлоспецексплуатація». Ще в 1997 році між Київською міською державною адміністрацією і Київською міською радою Товариства винахідників і раціоналізаторів України укладено угоду про співробітництво, відповідно до якої, Київська міська державна адміністрація зобов'язалась сприяти Київській міській раді ТВР України у вирішенні соціально-побутових проблем та надавати пільгові умови експлуатації приміщень та землекористування. Ця угода не скасована і діє на цей час. За таких обставин, позивач, організація безпосередньо підпорядкована Київській державній адміністрації, безпідставно порушує зобов'язання держадміністрації. Київська міська рада Товариства винахідників і раціоналізаторів України весь час, на протязі якого орендує спірне приміщення, сумлінно виконує обов’язки орендаря. Своєчасно сплачує орендну плату. Дійсною причиною звернення з позовом про виселення є рішення Київської міської ради № 153/1987 від 22.08.2007, відповідно до якого, майно територіальної громади міста Києва - приміщення площею 130,90 кв. м. на 4 поверсі будинку № 21/13-В по пров. Шевченка Тараса в м. Києві, тобто приміщення які займає Київська міська рада ТВР України, передано Товариству з обмеженою відповідальністю «ГЕЛЛА», як переможцю конкурсу. Про проведення будь-якого конкурсу відносно передачі приміщення яке займає відповідач відповідача ніхто не повідомив. Про те, що проводився конкурс стало відомо лише після публікації про це в газеті «Хрещатик»20.02.2008. У відповідності до ч. 1 ст. 285 Господарського Кодексу України, орендар має переважне право перед іншими суб’єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди. Відповідно до п. 5.4. договору оренди № 10/1702 від 18.11.2004, орендар, після закінчення терміну дії цього договору має переважне право, за інших рівних умов, на продовження дії договору, за умови належного виконання своїх обов'язків за цим договором. Дозвіл на продовження строку оренди надає Київрада. Твердженням позивача про припинення дії договору оренди з 16.11.2005 безпідставне, оскільки термін дії цього договору було подовжено відповідно до рішення Київської міської ради від 02.02.2006 за № 23/3114, додаток 2, пункт 23.

На розгляд Господарського суду міста Києва також передані зустрічні вимоги Київської міської ради Товариства винахідників і раціоналізаторів України про зобов’язання Комунального підприємства «Київжитлоспецексплутація»договір оренди приміщення на 4 поверсі будинку № 13/21-В по пров. Тараса Шевченка в м. Києві.

Позовні вимоги мотивовані тим, що приміщення що знаходиться на 4 поверсі будинку № 13/21-В по пров. Шевченка Тараса в м. Києві Київська міська рада ТВР України займає з 1999 року на підставі договорів оренди укладених з КП «Київжитлоспецексплуатація». Договір оренди спірного приміщення не закінчився 17.11.2007, як зазначає позивач, він подовжувався надалі, дія цього договору подовжувалась рішенням Київської міської ради від 02.02.2006 за № 23/3114, додаток 2, пункт 23. Київська міська рада ТВР України повідомляла про це відповідача листом № 6 від 15.03.2006 і просив оформити договір оренди на наступний період, але відповідач проігнорував це звернення. Договір оренди спірного приміщення фактично продовжується і до цього часу. КП «Київжитлоспецексплуатація»продовжує виставляти рахунки за користування орендованим приміщенням, а позивач їх сплачує. Київська міська рада Товариства винахідників і раціоналізаторів України весь час на протязі якого орендує спірне приміщення, сумлінно виконує обов’язки орендаря, своєчасно сплачує оренду плату. Відповідно до п. 5.4. договору оренди № 10/1702 від 18.11.2004, орендар після закінчення терміну дії цього договору має переважне право, за інших рівних умов, на продовження дії договору, за умови належного виконання своїх обов’язків за цим договором. Дозвіл на продовження строку оренди надає Київрада. У відповідності до ч. 1 ст. 285 Господарського кодексу України орендар має переважне право перед іншими суб’єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

Відповідач за зустрічним позовом письмовий відзив на позов не подав, в судовому засіданні представник відповідача проти зустрічного позову заперечує.

Київською міською радою Товариства винахідників і раціоналізаторів України в судовому засіданні 04.03.2008 було подано клопотання про зупинення провадження у справі № 3/101 до вирішення справи адміністративним судом. Клопотання мотивовано тим, що причиною звернення з позовом по виселення та повернення приміщення є те, що рішенням Київської міської ради № 153/1987 від 22.08.2007 майно територіальної громади міста Києва, а саме приміщення площею 130,90 кв. м. на 4 поверсі будинку № 21/13-В по пров. Шевченка Тараса в м. Києві, тобто приміщення яке Київська міська рада ТВР України займає з 1999 року, передано Товариству з обмеженою відповідальністю «ГЕЛЛА», як переможцю конкурсу. Київською міською радою Винахідників і раціоналізаторів України подано до суду адміністративний позов про визнання цього рішення не чинним.

Розглянувши клопотання суд відзначає

Відповідно до ст. 79 Господарського процесуального кодексу України господарський суд зупиняє провадження у справі в разі неможливості розгляду даної справи до вирішення пов’язаної з нею іншої справи, що розглядається іншим судом.

Враховуючи те, що спір у справі № 3/101 не пов’язаний з вирішенням справи адміністративним судом, до речі доказів відкриття провадження у якій Окружним адміністративним судом міста Києва заявником не надано, господарський суд вважає що відсутні підстави для зупинення провадження у справі.

Відповідно до ст. 75 Господарського процесуального кодексу України справа розглядається за наявними в ній матеріалами.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

Відповідно до ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров’я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об’єкти, визначені відповідно до закону як об’єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.

Відповідно до п. 5 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»від імені та в інтересах територіальних громад права суб’єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Рішенням Київської міської ради № 34/91 від 28.09.2006 «Про затвердження Порядку передачі майна територіальної громади міста Києва в оренду, Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади міста Києва, Типового договору про оренду майна територіальної громади міста Києва»затверджено Порядок передачі майна територіальної громади міста Києва в оренду (далі - Порядок).

Згідно п. 2 за даним Порядком орендодавцями є - підприємства, установи, в господарському віданні та в оперативному управлінні яких перебуває майно територіальної громади міста Києва (будівлі, споруди, приміщення; окреме індивідуально визначене майно), в даному випадку КП «Київжитлоспецексплуатація».

Пункт 2.2.5 Статуту Комунального підприємства «Київжитлоспецексплуатація»одним з предметів діяльності позивача визначає передачу нежитлового фонду в користування на договірних засадах з дозволу власника або уповноваженого ним органу, здійснення контролю за виконанням договорів оренди нежилих приміщень.

Відповідно до п. 10 Порядку підставою для укладення основного договору оренди майна є рішення Київської міської ради.

18.11.2004 між Комунальним підприємством «Київжитлоспецексплуатація»(орендодавець) та Київською міською радою Товариства винахідників і раціоналізаторів України (орендар) було укладено договір № 10/1702 оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади міста Києва (далі - договір).

Відповідно до п. 1.1. договору орендодавець на підставі рішення Київської міської ради № 696/2106 від 18.11.2004 передає, а орендар приймає в оренду нежилий будинок, далі об’єкт оренди, за адресою провулок Михайлівський/провулок Шевченка Тараса, буд. № 13/21 літ. В для розміщення підрозділів.

Згідно п. 2.1. договору об’єктом оренди є нежиле приміщення загальною площею 117,60 кв. м., в тому числі на 4 поверсі –117,60 кв. м.

З акту приймання-передачі приміщення від 08.06.2005 вбачається що орендодавець передав, а орендар прийняв нежитлове приміщення площею 117,60 кв. м., розташоване за адресою провулок Михайлівський/провулок Шевченка Тараса, буд. № 13/21 літ. В. на 4 поверсі.

09.09.2005 сторонами внесено зміни до договору від 18.11.2004 № 10/1702, зокрема слова «за адресою пров. Михайлівський/пров Шевченка Тараса, буд. 13/21 літ. В»виключено вважаючи - «за адресою пров. Михайлівський/пров Шевченка Тараса, буд. 21/13 літ. В».

У відповідності до приписів ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»термін, на який укладається договір оренди є істотною умовою договору оренди.

Частина 1 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»визначає, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін.

Відповідно до ч.1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Пунктом 9.1. договору строк дії договору встановлений сторонами з 18.11.2004 до початку реконструкції, але не більше ніж 364 дні до 16.11.2005.

Відповідно до п. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Положеннями статті 764 Цивільного кодексу України встановлено, що якщо наймач продовжує користуватись майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Як вбачається з матеріалів справи позивач листом № 155/05-2224 від 17.11.2005 повідомив відповідача про закінчення дії договору оренди на нежитлове приміщення по пров. Михайлівський/пров. Шевченка Тараса, буд. № 21/13 літ. В. у м. Києві і дія його припиняється та просив звільнити вказане приміщення та передати КП «Київжитлоспецексплуатація»за актом.

Відповідно до п. 9.5. договору договір припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно п. 9.3. договору після закінчення строку дії цього договору його дія може бути продовжена на підставі рішення Київської міської ради.

Згідно із ч. 1 ст. 67 Господарського кодексу України відносини підприємства з іншими підприємствами, організаціями і громадянами в усіх сферах господарської діяльності здійснюються на основі договорів.

Відповідно до ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Тобто, згідно із положеннями чинного законодавства України правовою підставою користування певним майном є відповідний договір оренди.

Матеріали справи свідчать про те, що відповідних розпорядчих документів відповідачу надано не було, нового договору оренди на спірне приміщення укладено також не було.

Таким чином, відповідач безпідставно займає спірне нежитлове приміщення, чим заважає позивачу здійснювати господарську діяльність в зазначеному приміщенні.

Відповідно до п. 2 ст. 26 та п. 1 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено, а орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Пунктом 2 ст. 291 Господарського кодексу України визначено, що договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно п. 7.5. договору у разі закінчення строку договору або при його розірванні орендар зобов’язаний за актом приймання-передачі повернути об’єкт оренди орендодавцю у стані, в якому перебував об’єкт оренди на момент передачі його в оренду з урахуванням всіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об’єкта оренди без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору оренди. В акті приймання-передачі зазначається технічний стан об’єкта оренди на дату повернення.

Відповідно до 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов’язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона бала одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Відповідач доказів на спростування обставин, повідомлених позивачем, не надав.

Зважаючи на вищевказане, вимоги позивача щодо виселення відповідача з нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: м. Київ, пров. Михайлівський/пров. Шевченка Тараса, 21/13 літ. В, площею 117,60 кв. м. є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню повністю.

Витрати по сплаті державного мита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу за первісним позовом, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, підлягають стягненню з відповідача на користь позивача.

По зустрічному позову

Відносини, пов’язані з передачею в оренду майна державних підприємств та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, їх структурних підрозділів регулюються Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду державного та комунального майна», законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них.

Відповідно до ч. 7 ст. 179 Господарського кодексу України господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Статтею 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»визначено порядок укладення договору оренди, зокрема частина 1 передбачає, що фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України, відповідному орендодавцеві, зазначеному у статті 5 цього Закону.

Статтею 181 Господарського кодексу України визначений загальний порядок укладання господарських договорів, відповідно до якого господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками.

Згідно п. 2 ст. 181 Господарського кодексу України проект договору може бути запропонований будь-якою з сторін. У разі якщо проект договору викладено як єдиний документ, він надається другій стороні у двох примірниках.

Пунктом 3 статті 181 Господарського кодексу України передбачено, що сторона, яка одержала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір відповідно до вимог частини першої цієї статті і повертає один примірник договору другій стороні.

Відповідно до п. 4 ст. 181 Господарського кодексу України за наявності заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження у договорі, та у двадцятиденний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором.

Відповідно до п. 8 ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»у разі відмови в укладенні договору оренди, а також неодержання відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду, арбітражного суду.

Докази, які підтверджують дотримання порядку укладення договорів передбачених ст. 181 Господарського кодексу України позивачем не надано.

Обов’язок доказування та подання доказів відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України розподіляється між сторонами виходячи з того, хто посилається на певні юридичні факти, які обґрунтовують його вимоги та заперечення.

Це стосується позивача, який мав довести наявність тих обставин, на підставі яких він звернувся до господарського суду з позовними вимогами про зобов’язання укласти договір оренди.

Враховуючи те, що докази, які підтверджують дотримання порядку укладення договорів передбачених вищезазначеними нормами позивачем не надано та в матеріалах справи відсутні, позовні вимоги є необґрунтованими та задоволенню не підлягають повністю.

Крім того, статтею 118 Закону України «Про державний бюджет України на 2007 рік»встановлено, що у 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах.

Рішенням Київської міської ради № 34/91 від 28.09.2006 «Про затвердження Порядку передачі майна територіальної громади міста Києва в оренду, Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади міста Києва, Типового договору про оренду майна територіальної громади міста Києва»затверджено Порядок передачі майна територіальної громади міста Києва в оренду (далі - Порядок).

Згідно п. 6.10. Порядку після прийняття Київрадою рішення щодо визначення переможця конкурсу на право оренди орендодавець в установленому порядку укладає з переможцем договір оренди.

Відповідно до п. 10 Порядку підставою для укладення основного договору оренди майна є рішення Київської міської ради.

Як вбачається з матеріалів справи рішенням Київської міської ради № 153/1987 від 22.08.2007 «Про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду переможцям конкурсу»затверджено перелік майна територіальної громади міста Києва в оренду переможцям конкурсу, дозвіл на передачу в оренду нежилих приміщень за адресою: м. Київ, пров. Михайлівському/пров. Т.Шевченка, 21/13 літер В, на 4 поверсі площами 115,40 кв. м., 130,90 кв. м., 55, 60 кв. м. за результатами конкурсу надано іншій юридичній особі - Товариству з обмеженою відповідальністю «ГЕЛЛА».

Тобто, орган, який наділений виключними самоврядними повноваженнями з розпорядження, володіння та користування майном територіальної громади міста Києва виявив бажання про передачу в користування майна територіальної громади міста Києва іншій особі.

Посилання позивача на рішення Київської міської ради № 23/3114 від 02.02.2006 «Про передачу в користування на умовах безоплатного користування та на умовах оренди нежилих приміщень, продовження термінів дії договорів оренди нежилих приміщень, надання дозволів на встановлення пільгових ставок оплати та про зміни орендних ставок»яким Київській міській раді Товариства винахідників і раціоналізаторів України надано дозвіл на переукладення договору оренди нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою м. Київ, пров. Михайлівський/ пров. Шевченка Тараса, 21/13 літ. В площею 117,90 кв. м. на 364 дні, як на правову підставу користування приміщенням, судом не приймається до уваги, оскільки позивачем не дотриманий порядок укладення договорів передбачених ст. 181 Господарського кодексу України.

Витрати по сплаті державного мита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу за зустрічним позовом, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 49, 82-85 ГПК України,-

В И Р І Ш И В:

1. Позов Комунального підприємства «Київжитлоспецексплутація»задовольнити повністю.

2. Виселити Київську міську раду Товариства винахідників і раціоналізаторів України (м. Київ, пров. Шевченка, 13/21-В, ) з нежитлового приміщення загальною площею 117,60 кв. м., що знаходиться на четвертому поверсі в будинку № 13/21 літера В по пров. Михайлівському/пров. Шевченка Тараса в м. Києві, передавши вказані приміщення за актом Комунальному підприємству «Київжитлоспецексплутація»(м. Київ, вул. Володимирська, 51-а, ).

3. Стягнути з Київської міської ради Товариства винахідників і раціоналізаторів України (м. Київ, пров. Шевченка, 13/21-В, ) на користь Комунального підприємства «Київжитлоспецексплутація»(м. Київ, вул. Володимирська, 51-а, ) 85 (вісімдесят п’ять) грн. витрат по сплаті державного мита та 118 (сто вісімнадцять) грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

4. В задоволенні зустрічного позову Київської міської ради Товариства винахідників і раціоналізаторів України відмовити повністю.

Суддя

В.В. Сівакова