ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"08" серпня 2008 р.

Справа  № 34/125-08-2456

за позовом  Представництва по управлінню комунальною
власністю Одеської міської ради

до відповідачів Суб'єкта
підприємницької діяльності-фізичної особи

ОСОБА_1

Приватного підприємства
"ЗЕБРА-СПОРТ"

про розірвання договору оренди та
виселення

Суддя Фаєр Ю.Г.

В
судовому засіданні приймали участь

від позивача: Курлович О.О., діюча
на підставі довіреності №01-13/13757 від 26.12.07р.;

від СПД-фізичної особи ОСОБА_1.:
ОСОБА_2., діюча на підставі довіреності від 07.08.2008р. №6742;

від ПП "ЗЕБРА-СПОРТ":
Матеух С.Є., діючий на підставі доручення від 10.07.2008р.

В судовому засіданні 01.08.2008р.
по справі оголошено перерву до 08.08.2008р. до 12год.00хв. в порядку ст.77
Господарського процесуального кодексу України.

СУТЬ СПОРУ:
Позивач, Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської
ради, звернувся до господарського суду Одеської області з позовною заявою про
розірвання договору оренди №9/97 від 12.03.2002р., укладеного між позивачем та
приватним підприємцем ОСОБА_1; виселення приватного підприємця ОСОБА_1 з
нежилого приміщення першого поверху та підвалу загальною площею 1047,3кв.м,
розташованого за адресою: м.Одеса, АДРЕСА_1; виселення Приватного підприємства
"ЗЕБРА-СПОРТ" з нежилого приміщення першого поверху та підвалу,
загальною площею 1047,3кв.м, розташованого за адресою: м.Одеса,АДРЕСА_1.

Суб'єкт підприємницької
діяльності-фізична особа ОСОБА_1 проти позовних вимог заперечує з підстав,
викладених у відзиві на позов та просить у задоволенні позовних вимог щодо
розірвання спірного договору оренди та виселення її з приміщення відмовити.

Приватне підприємство
"ЗЕБРА-СПОРТ" проти позовних вимог заперечує з підстав їх
необґрунтованості.

Розглянувши матеріали справи, суд
встановив.

12.03.2002р. між Представництвом по
управлінню комунальною власністю Одеської міської ради  (Орендодавець) та Приватним підприємцем
ОСОБА_3 (Орендар) укладено договір №9/97 оренди нежитлового приміщення,
відповідно до умов якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове
платне користування нежитлове приміщення першого поверху та підвалу, загальною
площею 1047,3кв.м (І пов. -727кв.м), розташоване за адресою: м. Одеса,АДРЕСА_1,
на підставі патенту НОМЕР_1. з метою розміщення магазину та комп'ютерного залу.

Пунктом 1.2 строк дії договору
оренди встановлено з 16.11.2001р. до 04.10.2014р.

Відповідно до п.2.1 договору
орендна плата визначається на підставі ст.19 Закону України „Про оренду
державного та комунального майна” та рішення сесії Одеської міської ради від
31.10.2000р. №1665-ХХІІІ „Про оренду комунального майна, що є власністю
територіальної громади міста Одеси”.

Згідно п.2.2 цього договору за
орендоване приміщення орендар зобов'язався сплачувати орендну плату відповідно
до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору, що становить за перший
після підписання договору оренди місяць 3839,68грн. без урахування податку на
додану вартість та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний
місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць
на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України.

Пунктом 2.4 вказаного договору
встановлено, що орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного
місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Відповідно до п.2.5 договору за
повідомленням орендодавця розмір орендної плати змінюється у випадках зміни
методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених
законодавчими актами України та рішеннями міської ради з дня їх вступу у
законну силу.

Додатковим погодженням від
05.04.2002р. до договору оренди нежитлового приміщення №9/97 від 12.03.2002р.
на підставі методики розрахунку, граничних розмірів та порядку використання
орендної плати за оренду майна, що є власністю територіальної громади міста
Одеси, затвердженої рішенням Одеського міськвиконкому №1665-ХХІІІ від
31.10.2000р. „Про оренду комунального майна, що є власністю територіальної
громади міста Одеси” на час окупності витрат на капітальний ремонт орендна
плата за орендоване приміщення визначена у розмірі 20% від затвердженої
орендної ставки з урахуванням індексу інфляції з 05.04.2002р. до моменту
закінчення дозволу на суборенду до 28.02.2003р. змінена на 940,63грн.

Додатковим погодженням  до цього договору від 02.01.2003р. орендна
плата збільшена до 1889,42грн.

Додатковим погодженням до названого
договору від 17.11.2003р. у зв'язку зі збільшенням орендованої площі на 1,1кв.м
орендна плата збільшена до 13231,75грн.

Додатковим погодженням від
15.03.2008р. до вказаного договору на підставі постанови Кабінету Міністрів
України від 27.12.2006р. №1846 „Про внесення змін до Методики розрахунку і
порядку використання плати за оренду державного майна” за договором оренди
приміщення №9/97 від 12.03.2002р., орендна плата з 01.03.2008р. встановлена у
розмірі 29295,32грн.

Пунктом 3.3 договору визначено, що
орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до договору
оренди або його розірвання у разі невикористання орендованого приміщення на
протязі 3-х місяців, або невиконання чи порушення умов цього договору
орендарем.

Орендодавець зобов'язався передати
орендарю в оренду приміщення згідно з п.1.1 цього договору, за актом
приймання-передачі, який підписується обома сторонами (п.3.4 договору).

Згідно п.4.1 названого договору
вказане у п.1.1 приміщення орендодавцем передається орендарю виключно для
використання під магазин та комп'ютерний зал.

Підпунктом „е” п.4.2 договору
встановлено, що на протязі дії цього договору, крім своєчасного внесення
орендної плати орендар зобов'язаний застрахувати орендоване приміщення у
страховій компанії у порядку, визначеному чинним законодавством.

Відповідно до п.4.8 договору
орендар має право передавати частину орендованого приміщення в суборенду іншим
особам чи організаціям лише за письмовим погодженням орендодавця. У п'ятиденний
термін з дати отримання дозволу на суборенду надати до Представництва копію
договору суборенди. В іншому разі дозвіл втрачає силу.

Додатковим погодженням від
16.10.2007р. до договору оренди нежитлового приміщення №9/97 від 12.03.2002р. у
тексті договору оренди №9/97 від 12.03.2002р. назву орендаря змінено на Суб'єкт
підприємницької діяльності-фізична особа ОСОБА_1, на підставі свідоцтва про
право на спадщину за законом від 16.10.2007р. (спадкова справа №243-2007р.), посвідченого
Фьодоровим Є.А., державним нотаріусом Комінтернівської районної державної
нотаріальної контори Одеської області, зареєстрованого у реєстрі за №4226.

Поряд з цим, згідно дозволу
Представництва по управлінню комунальною власністю від 03.08.2006р.
№01-13/9729, 17.10.2006р. між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3
(Суборендодавець) та Приватним підприємством „ЗЕБРА-СПОРТ” (Суборендар)
укладено договір суборенди нежитлового приміщення, відповідно до умов якого
суборендодавець передає, а суборендар приймає в строкове платне користування на
умовах суборенди майно у вигляді частини нежилих приміщень першого поверху та
підвалу №501, загальною площею 510,7кв.м, що розташоване за адресою: м.Одеса,
АДРЕСА_1

Згідно п.1.4 цього договору
суборендар зобов'язується використовувати вказане приміщення у відповідності до
його призначення для здійснення господарської діяльності та використання його
для розміщення спортивного залу та фіто-кафе.

Строк суборенди приміщення за цим
договором встановлюється з моменту підписання договору до 03.08.2011р. (п.1.4
договору суборенди).

Відповідно до п.3.1 договору за
суборенду приміщення суборендар зобов'язується щомісяця не пізніше 5 числа
кожного поточного (звітного) місяця сплачувати суборендодавцю  суборендну плату у розмірі 6000грн.

27.03.2008р. між Закритим акціонерним
товариством „ГОРОДСКАЯ СТРАХОВАЯ КОМПАНИЯ” та ПП ОСОБА_1 укладено договір
№011372ИМА/К страхування орендованого майна за договором оренди №9/97 від
12.03.2002р., укладеним між позивачем та приватним підприємцем ОСОБА_1.

Посилаючись на те, що суб'єкт підприємницької діяльності-фізична особа
ОСОБА_1 в порушення п.4.1 договору оренди нежитлового приміщення №9/97 від
12.03.2002р. не дотримується профілю використання, що наносить шкоду бюджету
м.Одеси, а також те, що в порушення умов п.4.2 названого договору відповідач не
застрахував орендоване приміщення, позивач звернувся до господарського суду
Одеської області з позовною заявою про розірвання договору оренди №9/97 від
12.03.2002р., укладеного між позивачем та приватним підприємцем ОСОБА_1;
виселення приватного підприємця ОСОБА_1 з нежилого приміщення першого
поверху та підвалу загальною площею 1047,3кв.м, розташованого за адресою:
м.Одеса, АДРЕСА_1; виселення Приватного підприємства "ЗЕБРА-СПОРТ" з
нежилого приміщення першого поверху та підвалу, загальною площею 1047,3кв.м,
розташованого за адресою: м.Одеса,АДРЕСА_1.

Згідно положень ч.1 ст.33
Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті
обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Згідно ст.651 Цивільного кодексу
України договір може бути розірваний за рішенням суду в разі істотного
порушення договору другою стороною. Істотним є також порушення стороною
договору, коли внаслідок завданою цим шкоди друга сторона значною мірою
позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Поряд з цим, стаття 783 Цивільного
кодексу України передбачає, що право вимоги розірвання договору найму (оренди)
майна має саме наймодавець (орендодавець) і тільки за підстав, які визначені у
частинах 1-4 цієї статті, а саме: 1) наймач користується річчю   всупереч договору або призначенню речі; 2)
наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач
своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач  не
приступив до проведення капітального ремонту речі,  якщо
обов'язок проведення  капітального
ремонту  був покладений на наймача.

Пунктом 3.3 договору визначено, що
орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до договору
оренди або його розірвання у разі невикористання орендованого приміщення на
протязі 3-х місяців, або невиконання чи порушення умов цього договору
орендарем.

З зазначеного вбачається, що
позивач не мав права вимагати розірвання вказаного договору оренди, а позов не
містить передбачених ст.783 Цивільного кодексу України підстав та доказів їх
обґрунтовуючих для розірвання договору оренди: орендар (наймач) користується
майном всупереч договору чи призначенню майна; орендар без дозволу орендодавця
передав майно у користування іншій особі; орендар своєю недбалою поведінкою
створює загрозу пошкодження майна; орендар не розпочав капітальний ремонт
майна, якщо обов'язок такого ремонту покладено на орендаря.

Доказів вчинення відповідачем
перелічених дій позивач всупереч ст.33 Господарського процесуального кодексу
України не надав.

Відповідно до вимог ст.ст.32, 33
Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті
обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. При цьому,
доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд
у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на
яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають
значення для правильного вирішення господарського спору.

Разом з тим, згідно ч.3 ст.291
Господарського кодексу України за вимогою однієї із сторін договір оренди може
бути достроково розірвано тільки за наявності підстав, передбачених Цивільним
кодексом України для розірвання договору найму, та в порядку, встановленому
ст.188 Господарського кодексу України.

У відповідності до ч.3 ст.188
Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає необхідним
розірвати господарський договір, повинна направити пропозицію про це іншій
стороні.

З аналізу зазначеної норми
вбачаться, що до звернення з позовом про дострокове розірвання договору оренди,
сторона цього договору повинна у досудовому порядку звернутись до іншої сторони
договору (відповідача) з пропозицією чи вимогою відносно дострокового
розірвання оренди з посиланнями на певні підстави, однак доказів направлення
саме такої пропозиції чи вимоги позивачем відповідачу про дострокове розірвання
договору оренди у зв'язку з порушеннями п.п.4.1, 4.2 вказаного договору та її
отримання відповідачем позивачем суду не надано в порушення вимог ст.33
Господарського процесуального кодексу України.

Відповідно до вимог ч.4 ст.291
Господарського кодексу України та вимог ст.785 Цивільного кодексу України у
разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути
наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального
зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Нормами статті 11 Цивільного
кодекусу України передбачено, що цивільні права можуть виникати із угод
(правочинів), які не суперечать закону. Норми статті 204 Цивільного кодексу
України передбачають презумпцію правомірності правочину. З огляду на наведене,
суд дійшов висновку, що Орендар на законних підставах наділений чинним
цивільним правом тимчасового оплатного користування приміщенням, яке (право)
виникло з правочину Договору, що є правомірним в силу закону, причому означена
правомірність не спростована судом. З врахуванням вказаного, вимога Орендодавця
щодо звільнення Орендарем Приміщення також не є обґрунтованою та не підлягає
задоволенню.

Враховуючи вищезазначене, підстави
для розірвання договору оренди №9/97 нежитлового приміщення від 12.03.02р. на
підставі ст.651, 783 Цивільного кодексу України відсутні.

Враховуючи вищезазначене, відсутні
підстави для задоволення решти позовних вимог.

Керуючись ст.ст.32, 33 44, 49,
82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И
В:

1. У задоволенні позову відмовити.

Рішення господарського суду
Одеської області набирає чинності у порядку ст.85 ГПК України.

Суддя
Фаєр Ю.Г.