ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 лютого 2008 р.

№
30/295

Вищий
господарський суд  України у
складі колегії  суддів:

Дроботової
Т.Б. -головуючого, Волковицької Н.О., Рогач Л.І.

за
участю представників:

позивача

ОСОБА_1,
ОСОБА_2 дов. від 18.02.2008

відповідача

Карлаш
І.М., дов. від 12.11.2007 № 14181/01

розглянувши
у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу

Солом'янської
районної у місті Києві державної адміністрації

на
постанову

Київського
апеляційного господарського суду від 22.11.2007

у
справі

№
30/295  господарського суду міста Києва

за
позовом

Суб'єкта
підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1

до

Солом'янської
районної у місті Києві державної адміністрації

про

поновлення
порушеного права

ВСТАНОВИВ:

Суб'єкт
підприємницької діяльності -фізична особа ОСОБА_1 звернувся до господарського
суду з позовом до Солом'янської районної у місті Києві державної адміністрації
про поновлення його порушеного права, а саме переважного права на продовження
договору оренди на новий строк, шляхом спонукання Солом'янську районну у місті
Києві державну адміністрацію продовжити дію договору оренди нерухомого майна
(нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної
громади Солом'янського району міста Києва від 29.03.2005 на новий термін.

Позовні
вимоги вмотивовано безпідставністю відмови відповідача у поновленні вказаного
договору, порушенням прав та законних інтересів позивача, що підлягають захисту
у спосіб, передбачений законодавством; належне виконання позивачем як орендарем
всіх зобов'язань за договором оренди є підставою для його переважного права
укласти договір оренди на новий строк, за встановленого наміру відповідача
передати майно в оренду іншим особам; в обґрунтування позову позивач послався
на статті 1, 3, 9, 17 Закону України "Про оренду державного та
комунального майна", статтю 777 Цивільного кодексу України, статтю 285
Господарського кодексу України.

Відповідач
відхилив позовні вимоги повністю, вказавши, що органом місцевого самоврядування
позивачу було відмовлено у продовженні договору оренди на новий термін, а
спірне приміщення було передано в оренду на конкурсних умовах переможцю
конкурсу, що запропонував найвищу відсоткову ставку серед інших учасників.

Рішенням
господарського суду міста Києва від 05.10.2007 (суддя             Ващенко Т.М.) у задоволенні позову
відмовлено повністю; судове рішення вмотивовано встановленими обставинами
справи щодо припинення договору оренди, укладеного сторонами, внаслідок
закінчення строку, на який його було укладено, та визнання Товариства з
обмеженою відповідальністю "Інюрбудсервіс" переможцем проведеного
конкурсу, що виключає застосування переважного права позивача на укладення
договору, статтями 598, 777 Цивільного кодексу України, статтею 291
Господарського кодексу України та статтею 26 Закону України "Про оренду
державного та комунального майна."

Постановою
Київського апеляційного господарського суду від 22.11.2007 (судді Зеленін В.О.
-головуючий, Рєпіна Л.О., Дикунська С.Я.) рішення місцевого суду скасовано;
позов задоволено; зобов'язано Солом'янську районну в місті Києві державну
адміністрацію продовжити дію договору оренди нерухомого майна (нежилих
будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади
Солом'янського району міста Києва від 29.03.2005 на новий термін.

Скасовуючи
рішення місцевого господарського суду, апеляційна інстанція зазначила про його
суперечність фактичним обставинам та матеріалам справи, прийняття з порушенням
норм чинного законодавства.

Водночас,
задовольняючи позовні вимоги, апеляційний суд вказав про відсутність доказів
неналежного виконання умов договору оренди позивачем, з огляду на що наявні
підстави для продовження дії договору оренди.

Не
погоджуючись з постановою апеляційної інстанції, відповідач звернувся до Вищого
господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати
та залишити без змін рішення місцевого господарського суду.

Касаційну
скаргу вмотивовано доводами про прийняття судом постанови, що стосується прав
та обов'язків ТОВ "Інюрбудсерсвіс", з яким 08.10.2007 було укладено
договір оренди на спірне приміщення, та якого не було залучено до участі у
справі, що є безумовною підставою для скасування судового рішення згідно
частини 2 статті 11110 Господарського процесуального кодексу
України, порушенням апеляційним судом статті 26 Закону України "Про оренду
державного та комунального майна", статей 598, 626 Цивільного кодексу
України.

Позивач
відзив на касаційну скаргу не надав; усно в судовому засіданні заперечив проти
її доводів, вказавши на законність та обґрунтованість постанови апеляційного
суду.

Заслухавши
доповідь судді -доповідача та пояснення представників сторін, присутніх у
судовому засіданні, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності
юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в судових рішеннях
та застосування судом норм матеріального та процесуального права колегія суддів
вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Відповідно
до статті 1117 Господарського процесуального кодексу України,
переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на
підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом
першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Касаційна
інстанція не має права встановлювати чи вважати доведеними обставини, що не
були встановлені у рішенні або постанові господарського суду або відхилені ним,
вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних
доказів над іншими, збирати нові докази або перевіряти докази.

Як  вбачається з матеріалів справи, предметом
спору є наявність чи відсутність у відповідача переважного права оренди
нерухомого майна комунальної власності територіальної громади та порядок його
реалізації.

Правовідносини
сторін за договором оренди комунального
майна регулюються Цивільним кодексом України, Господарським кодексом
України та спеціальним Законом України “Про оренду державного та комунального
майна” (із змінами та доповненнями).

Законом
України “Про оренду державного та комунального майна” (статтею 26 Закону)
встановлено, що договір оренди припиняється, зокрема, в разі закінчення строку,
на який його було укладено, приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю
орендаря), банкрутства орендаря, загибелі об'єкта оренди.

Також
статтею 291 Господарського кодексу України передбачено, що договір оренди
припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено, викупу
(приватизації) об'єкту оренди, ліквідації суб'єкта господарювання (орендаря),
загибелі (знищення) об'єкта оренди. Правові наслідки припинення договору оренди
визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом
України.

За
частиною 1 статті 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує
свої обов'язки за договором  найму після
спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору
найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на
укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це
наймодавця до спливу договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він
не встановлений договором -у розумний строк.

У
разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне
право наймача на укладення договору припиняється.

Поняття
переважного права орендаря включає у себе надання йому переваги орендодавцем у
разі наявності пропозицій інших господарюючих суб'єктів, що містять умови,
рівні з умовами особи, що наділена переважним правом.

Водночас
орендодавець та орендар за попереднім терміном дії договору вправі продовжити
договір, чи переукласти його на інший період в загальному порядку,
передбаченому для зміни чи укладення договорів оренди, за наявності
домовленості сторін за усіма істотними умовами.

При
цьому статтею 9 Закону України "Про оренду державного та комунального
майна" визначені підстави для відмови у передачі об'єктів в оренду; за
безпідставної відмови в наданні об'єкту в оренду та ненаданні відповіді в
установлений строк зацікавлена особа має право звернутися за судовим захистом.

Реалізація
переважного права орендаря на укладення договору найму на інший строк та
переукладення договору оренди на новий термін за заявою орендаря не є тотожними
при визначенні предмету та підстави поданих позовних вимог, які розглядаються
судом.

Як
вбачається з матеріалів справи та встановлено судами попередніх  інстанцій, Комунальним підприємством по
утриманню житлового господарства Солом'янського району та Суб'єктом
підприємницької діяльності -фізичною особою ОСОБА_1 було укладено договір
оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної
власності територіальної громади Солом'янського району міста Києва від
29.03.2005, відповідно до умов якого орендодавець на підставі розпорядження
Солом'янської районної у місті Києві державної адміністрації № 384 від
29.03.2005 передав орендарю в оренду нежиле приміщення, що знаходиться за
адресою: м. Київ, вул. Борщагівська, 152, загальною площею 155кв.м.

За
додатковими угодами від 24.03.2006 та від 01.09.2006 термін дії договору було
продовжено до 01.08.2007; 18.07.2007 відповідач направив позивачу повідомлення
№ 7450/01 про відмову у продовженні договору оренди приміщення в будинку № 152
по вул. Борщагівській та прийняття рішення про надання зазначеного приміщення в
користування на умовах конкурсу, в якому запропоновано прийняти участь
позивачу.

Згідно
витягу з протоколу № 11 від 11.07.2007 засідання комісії з питань використання
майна, позивачу було відмовлено у продовженні договору оренди у зв'язку з
інформацією про незадовільний стан прибудинкової території біля приміщення.

Відповідно
до витягу з протоколу № 1 від 07.08.2007 засідання комісії при Солом'янській
районній у м. Києві державній адміністрації з питань використання майна, яке
належить до комунальної власності територіальної громади, переможцем конкурсу
на право оренди спірного приміщення визнано ТОВ "Інюрбудсервіс".

Відмовляючи
у задоволенні позовних вимог, місцевий господарський суд встановив, що
переможцем конкурсу на право оренди спірного приміщення стало товариство, яке
запропонувало інші, а не рівні з позивачем, умови оренди, а з позивачем
домовленості щодо таких умов договору не досягнуто; відтак його переважне право
оренди припиняється за статтею 777 Цивільного кодексу України.

Скасовуючи
рішення місцевого суду та задовольняючи позов, апеляційний суд зазначив, що
матеріали справи не містять доказів неналежного виконання орендарем умов
договору, а орендодавець не мав наміру використовувати майно для власних потреб
та уклав договір з іншою особою, відтак дію договору оренди від 29.03.2005 має
бути продовжено.

При
цьому у матеріалах справи (а.с.103) міститься клопотання відповідача про
залучення до участі у справі в якості третьої особи без самостійних вимог на
предмет спору ТОВ "Інюрбудсервіс", з яким 08.10.2007 (після прийняття
рішення від 05.10.2007) укладено договір оренди № 5500ж нежитлового приміщення
за адресою м. Київ, вул. Борщагівська, 152. Згідно протоколу судового засідання
від 22.11.2007 у задоволенні клопотання відмовлено; мотивів відмови у постанові
не зазначено.

Задовольняючи
позовні вимоги, апеляційний господарський суд виходив з наявності у відповідача
законних підстав для продовження дії договору оренди з позивачем на новий
термін, а також з порушення переважного права позивача на продовження договору
оренди за відсутності доказів неналежного виконання ним умов договору.

Відповідно
до статті 5 Закону України "Про оренду державного та комунального
майна" орендодавцями комунального майна є органи, уповноважені органами
місцевого самоврядування управляти комунальним майном; водночас постанова
апеляційної інстанції не містить встановлених обставин справи щодо повноважень
відповідача управляти комунальним майном.

Також
апеляційною інстанцією при застосуванні приписів статті 17 Закону України
"Про оренду державного та комунального майна" не з'ясовано такі
істотні обставини справи, як те, чи було позивачем запропоновано рівні умови з
умовами інших учасників конкурсу на отримання спірного приміщення в оренду, з
чого може випливати переважне право позивача.

При
цьому слід з'ясувати предмет та підстави звернення з даним позовом (чи
містяться у ньому вимоги щодо визнання необґрунтованою відмови у продовженні
договору оренди, визнання недійсними результатів конкурсу).

Водночас
судова колегія зазначає, що відповідно до частини 2 статті 11110
Господарського процесуального кодексу України безумовною підставою скасування
судового рішення є прийняття рішення, що стосується прав та обов'язків особи,
не залученої до участі у справі.

Вирішення
спору про спонукання до укладення договору оренди нежитлового приміщення
впливає на права та обов'язки особи, в чийому користуванні перебуває на даний
момент це приміщення; відтак доводи касаційної скарги в цій частині є
обґрунтованими.

Таким
чином, перевіривши у відповідності до частини 2 статті 1115  Господарського процесуального кодексу
України юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у постанові
апеляційного господарського суду, колегія суддів дійшла висновків про те, що
апеляційний господарський суд в порядку статей 43, 99, 101 Господарського
процесуального кодексу України
розглядаючи справу, не розглянув всебічно, повно та об'єктивно в
судовому процесі всі обставини справи в їх сукупності; не дослідив подані
сторонами в обґрунтування своїх вимог та заперечень докази; неналежним чином
проаналізував  правовідносини, що виникли
та існували між сторонами, з огляду на що не з'ясував дійсний зміст позовних
вимог та спосіб захисту порушеного права, з яким звернувся позивач.

Відповідно
до роз'яснень, що викладені в постанові Пленуму Верховного Суду України від
29.12.1976 № 11 “Про судове рішення” зі змінами та доповненнями, рішення є
законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і
всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами
матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.
Обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, які
мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і   правові наслідки є вичерпними, відповідають
дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Разом
з тим, постанова апеляційного суду вказаним вимогам не відповідає за вище
вказаних підстав.

З
огляду на межі повноважень касаційної інстанції, визначені статтею 1117 Господарського
процесуального кодексу України, постанова апеляційної інстанції підлягає
скасуванню, а справа -  направленню на
новий розгляд до апеляційного господарського суду.

Під
час нового розгляду справи, апеляційному господарському суду слід врахувати
вищенаведене, та вирішити спір у відповідності до вимог чинного законодавства.

Враховуючи
викладене, керуючись статтями 43, 1117, пунктом 3 частини 1 статті
1119, статтями 11110, 11111, 11112
Господарського  процесуального кодексу
України, Вищий господарський суд України, -

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну
скаргу Солом'янської районної у місті Києві державної адміністрації
задовольнити частково.

Постанову
Київського апеляційного господарського суду від 22.11.2007 у справі № 30/295
господарського суду міста Києва скасувати.

Справу
направити на новий розгляд до Київського апеляційного господарського суду.

Головуючий
Т. Дроботова

Судді
Н.Волковицька

Л.Рогач