ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

03.04.2008 Справа № 13/174-ПН-08

Господарський суд Херсонської області у складі судді Закуріна М. К. при секретарі Фінаровій О.Л., розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Херсоні справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Торгівельний Дім "Маркет-Груп-Херсон"

до Фонду комунального майна м.Херсона

за участі представників сторін:

позивача –Куцака А.П., Поліщук В.С. (представників за дорученнями),

відповідача –Пастух І.О. (голови фонду), Щербини А.М. (представника за дорученням),

про зобов’язання винести рішення про укладення додаткового договору та укласти додатковий договір до договору купівлі-продажу незавершеного будівництва пожежного депо від 10.01.2006 р. про продовження строків завершення будівництва, а саме про завершення будівництва протягом 3-х років без збереження первісного призначення,

в с т а н о в и в :

За змістом позовної заяви вимоги ґрунтуються на відмові відповідача від підписання додаткової угоди до вказаного договору, що й стало підставою для звернення до суду. Безпосередньо необхідність продовження строку будівництва пов’язується позивачем з тривалою неможливістю оформлення дозвільних документів на користування земельною ділянкою під будівництвом та документів щодо самого будівництва.

Відповідачем зазначені вимоги не визнаються з посиланням на відсутність потреби у продовженні дії договору, оскільки відповідач протягом 2-х років не виконав взяті на себе зобов’язання щодо завершення будівництвом придбаного об’єкту.

Розгляд справи проведено в судових засіданнях, що відбулися 13, 27 березня та 3 квітня поточного року. За результатами розгляду справи судом оголошено вступну та резолютивну частину даного рішення.

Крім цього з матеріалів справи слідує, що позивач на підставі нотаріально-посвідченого договору купівлі-продажу від 10 січня 2006 року придбав у фонду комунального майна м. Херсона незавершене будівництво пожежного депо, яке знаходиться по вулиці Паровозній б/н у м. Херсоні. За змістом договору будівельна готовність незавершеного будівництва складає 64 %. Безпосередньо незавершене будівництво складається з: будівлі пожежного депо –літера А, трансформаторної підстанції –літера Б, гаражу –літера В. Поряд з цим, згідно до пункту 5.4. договору позивач зобов’язався завершити будівництво об’єкту без збереження первісного призначення протягом двох років з моменту підписання договору, а за пунктом 5.8. –вирішити питання землекористування у відповідності до законодавства.

З метою оформлення дозвільної документації на виконання будівництва позивачем: 24.02.2006 р. укладено договір на виконання робіт з технічної інвентаризації; 06.04.2006 р. направлено клопотання про надання земельної ділянки в оренду; в березні 2006 року замовлено викопіювання із плану м. Херсона; в тому ж місяці між позивачем та ПП Молчановою І.А. укладеного договір на розробку передпроектної пропозиції розміщення торгово-офісної бази та архітектурно-планового рішення; в березні 2006 року розроблено техніко-економічне обґрунтування ділянки під розміщення торговельно-офісної бази, яку 22.03.2006 р. на засіданні містобудівної ради було погоджено, про що свідчить копія витягу з протоколу № 5 від 22.03.06 р. та копія технічно-економічних показників по генплану.

Крім того, для оформлення права користування земельною ділянкою, на якій розміщене це майно, з посиланням на положення статті 120 Земельного кодексу України позивач 29 березня 2006 року звернувся до Херсонської міської ради з клопотанням про надання її в оренду строком на 25 років.

Дана заява була розглянута на засіданні постійної комісії міської ради з питань містобудування та регулювання земельних відносин та її рекомендовано включити до порядку денного сесії міської ради з відмовою у зв’язку з відсутністю містобудівної документації, про що свідчить витяг з протоколу засідання комісії № 4 від 15.06.2006 р. В той же час, безпосереднього рішення за заявою відповідачем не прийнято.

В подальшому позивач вдруге 2 квітня 2007 року звернувся до міської ради із заявою про погодження місця розташування торгово-офісної бази зі складами, гаражами та автосалоном за вказаною вище адресою, додавши відповідні документи, проте останньою рішення за заявою не прийнято, що стало в подальшому підставою для звернення позивача до суду про зобов’язання Херсонської міської ради винести рішення за заявою позивача про погодження місця розташування об’єкта –торговельно-офісної бази зі складами, гаражами, автосалоном з СТО на земельній ділянці площею 1,1514 га, розташованій по вулиці Паровозній, б/н у м. Херсоні.

За результатами судового розгляду справи № 13/007-ПН-08-1, позовні вимоги позивача були задоволені.

Поряд з цим судом констатується, що згідно до положень Земельного кодексу України початковим етапом для здійснення будівництва є відведення для такої цілі земельної ділянки. Для цього забудовник повинен звернутись до відповідної ради з клопотанням про відведення земельної ділянки, виконавши вимоги статей 123, 124 ЗК України. До клопотання про відведення земельної ділянки додаються документи, передбачені частиною 5 статті 151 того ж Кодексу.

Будь-які роботи по проектуванню майбутнього будівництва неможливі без одержання від власника землі погодження місця розташування об’єкту нерухомого майна та надання для такої цілі земельної ділянки. Розмір земельної ділянки повинен бути обґрунтований передпроектною пропозицією будівництва (ч. 15 статті 151 ЗК).

Наступним етапом, передбаченим законодавством, повинні були б бути дії забудовника нa одержання технічних умов щодо будівництва та архітектурно-планувального завдання. Зокрема, згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 20.12.1999 р. № 2328 „Про Порядок надання архітектурно-планувального завдання та технічних умов щодо інженерного забезпечення об’єкту архітектури та плати за їх видачу” встановлено правила та механізм підготовки, надання замовникам архітектурно-планувального завдання і технічних умов щодо забезпечення об’єкту архітектури. Таке завдання надається з урахуванням граничних параметрів забудови, містобудівних, об’ємно-просторових вимог, встановлених на підставі комплексного висновку щодо місця розташування об’єкту, містобудівного обґрунтування, містобудівної документації. Тільки на підставі містобудівних даних на проектування архітектурно- планувального завдання та технічних умов організацією, що має ліцензію на виконання такого виду робіт, розробляється проект будівництва.

Так, наказом Держбуду України від 20.01.2004 р. № 8 затверджено ДБН „Проектування. Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва. ДБН A.2.2-3-2004”. Ці норми встановлюють склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації нa нове будівництво і реконструкцію будинків і споруд (об’єктів) цивільного призначення та нa нове будівництво, реконструкцію і технічне переоснащення об’єктів виробничого призначення. Вимоги цих норм є обов’язковими для застосування юридичними та фізичними особами-суб’єктами господарської діяльності у галузі будівництва незалежно від форм власності. Проектування об’єктів здійснюється з дотриманням законодавства України на підставі вихідних даних. Такі дані на підготовчій стадії замовник зобов’язаний надати до початку виконання проектно-вишукувальних робіт. До складу вихідних даних належать: архітектурно-планувальне завдання; технічні умови щодо інженерного забезпечення об’єкту; завдання нa проектування, інші вихідні дані. Проектна документація до їх затвердження підлягає комплексній державній експертизі згідно із Порядком затвердження інвестиційних програм і проектів будівництва та проведення їх комплексної інвестиційної державної експертизи, затвердженим постановою КМУ від 17.08.1998 р. № 1308.

Здійснення будь-якого будівництва забороняється без одержання дозволу нa виконання будівельних робіт. Порядок та процедури, перелік необхідних документів для отримання дозволу на виконання робіт з нового будівництва визначається згідно із Положенням про порядок надання дозволу нa виконання будівельних робіт, затвердженим наказом Держбуду від 05.12.2000 р. № 273.

3ційснення будівельних робіт нa об’єктах містобудування без дозволу нa виконання будівельних робіт вважається самовільним будівництвом, що слідує з пункту 12 Типових регіональних правил забудови, затверджених наказом Держбуду, архітектури та житлової політики від 10.12.2001 р. № 219.

З викладеного слідує, що позивач вжив необхідні заходи для початку будівництва незавершеного майна, але безпосереднє будівництво не було розпочате через обставини, які не залежали від позивача, а саме відсутність погоджень про початок будівництва.

За змістом положень статті 651 Цивільного кодексу України зміна умов договору допускається за погодженням сторін. Договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених законом.

Поряд з цим, порядок змін господарських договорів встановлено статтею 188 Господарського кодексу України, за якою встановлено, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Остання, в свою чергу, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі, якщо сторони не досягли згоди щодо зміни договору, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

З метою продовження строку будівництва позивач 20 листопада 2007 року звернувся до відповідача з відповідною пропозицією, надіславши також проект додаткового договору, проте останнім пропозиція залишена без задоволення листом за вихідним номером 1270 від 24.10.2007 р., що й стало підставою для звернення позивача до суду зданим позовом.

Вирішуючи даний спір судом враховується, що особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва, що перебувають у державній власності, відчуження об’єктів незавершеного будівництва, що є в комунальній власності, регулюється положеннями Закону України „Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва”.

Зокрема, за статтею 19 цього Закону обов’язковими умовами приватизації об’єктів незавершеного будівництва є: встановлення строку завершення будівництва об’єкта незавершеного будівництва; заборона відчуження об’єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки, на якій розташований цей об’єкт, до завершення будівництва та введення об’єкта в експлуатацію; забезпечення вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об'єкта приватизації. У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір. У разі невиконання умов, зазначених у цій статті, договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку. При цьому покупець, з яким розірвано договір купівлі-продажу, повертає об'єкт приватизації в державну власність за актом приймання-передачі, а також відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням умов договору. Розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва є підставою для розірвання договору купівлі-продажу аби договору оренди земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.

Проте, позивачем умови договору щодо строків завершення будівництва не виконані з поважних причин, а тому позовні вимоги підлягають частковому задоволенню шляхом зобов’язання відповідача винести рішення про укладення додаткового договору та укласти додатковий договір до договору купівлі-продажу незавершеного будівництва пожежного депо від 10.01.2006 р. про продовження строків завершення будівництва, а саме про завершення будівництва протягом 2-х років без збереження первісного призначення. При цьому судом позовні вимоги задовольняються в частині визначення строку –2 роки з тих підстав, що саме такий строк було визначено у первісному договорі.

На підставі зазначених правових норм та керуючись статтями 82-85 ГПК України,

в и р і ш и в :

1.Позовні вимоги задовольнити частково.

2.Зобов’язати Фонд комунального майна м. Херсона винести рішення про укладення додаткового договору та укласти додатковий договір до договору купівлі-продажу незавершеного будівництва пожежного депо від 10.01.2006 р. про продовження строків завершення будівництва, а саме про завершення будівництва протягом 2-х років без збереження первісного призначення.

3.В іншій частині позову в задоволенні позовних вимог відмовити.

Дата підпису рішення –7 квітня 2008 року

Суддя М.К. Закурін