ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" лютого 2008 р.

Справа № 17/221-07-8669

Одеський апеляційний господарський суд у складі

Головуючого судді Ліпчанської Н.В.

Суддів: Андрєєвої Е.І., Мацюри П.Ф.

при секретарі Юзьковій І.В.

за участю представників сторін:

від позивача - Шер Ю.О. по дов. №01-21/1883 від 07.11.07р.

від відповідача –Денисюк В.В. по дов. б/н від 20.12.07р.

від третьої особи —не з`явився.

розглянувши апеляційну скаргу Малого приватного підприємства “Енергобаланс”

на рішення господарського суду Одеської області від 13.12.2007р.

у справі № 17/221-07-8669

за позовом Відділу освіту Приморської районної адміністрації Одеської міської ради

до Малого приватного підприємства “Енергобаланс”

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Приморської районної адміністрації Одеської міської ради

про розірвання договору оренди та виселення

Встановив:

В листопаді 2007р. Відділ освіти Приморської районної адміністрації Одеської міської ради (далі -Відділ освіти) звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до Малого приватного підприємства „Енергобаланс" (далі - Підприємство) про дострокове розірвання договору оренди нежитлового приміщення та виселення.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, Відділ освіти посилається на невиконання Підприємством зобов'язань за договором оренди щодо своєчасного внесення орендної плати та відшкодування комунальних послуг. Крім того, позивач зазначає, що відповідачем не застраховано орендоване майно в порядку, визначеному чинним законодавством.

Справа розглянута за наявними матеріалами згідно ст. 75 ГПК України за відсутності представника відповідача, який належним чином був

повідомлений про час та місце слухання справи.

Рішенням господарського суду Одеської області від 13.12.2007р., ухваленим суддею Зуєвою Л.Є., позов Відділу освіти задоволено. Суд розірвав договір оренди № 04113 від 20.12.2004р. нежитлового приміщення Дитячого навчального закладу № 39 загальною площею 521,0 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, провулок Цегельний, 4, укладеного між Відділом освіти Приморської районної адміністрації Одеської міської ради та МПП „Енергобаланс", та виселив Підприємство із зазначеного приміщення.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду, Підприємство звернулось із апеляційною скаргою в якій вказує на порушення норм матеріального та процесуального права, неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, що є підставою для скасування рішення місцевого господарського суду.

Скаржник вказує на те, що не отримував позовної заяви та доданих до неї матеріалів, а також поштові повідомлення господарського суду, які отримувались громадянкою Наумовою, яка не є працівником Підприємства, а її особа взагалі не відома.

У відзиві на апеляційну скаргу Відділ освіти вважає, що скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Згідно з п. 7.3 договору оренди, Орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін у договір оренди або його розірвання в разі невикористання орендованого приміщення на протязі трьох місяців, або невиконання чи порушення умов цього договору.

Договір є обов'язковим для виконання сторонами, відповідно з вимогами ст. 629 ЦК України. А згідно положень ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі.

Відповідно до п. 13 Роз'яснень Президії Вищого господарського суду України від 25.05.2000р. № 02-5/237 „Про питання практики застосування Закону України „Про оренду державного та комунального майна", підставою для розірвання договору може служити невиконання орендарем одного із зобов'язань, передбачених договором.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи та правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, судова колегія вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення скасуванню, виходячи з наступних підстав.

Як вбачається із матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, 20 грудня 2004 року між Відділом освіти (Орендодавець) та МПП „Енергобаланс" (Орендар) укладений договір № 04113 оренди нежитлового приміщення Дитячого навчального закладу № 39 загальною площею 521,0 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, провулок Цегельний, 4 . (а.с. 16)

Строк дії даного договору встановлений до 27.12.2012р.

Приміщення передавалось у строкове платне володіння та користування з метою розміщення приватного дитячого навчального закладу.

Передача приміщення в оренду не спричиняє передачу орендарю права власності на це приміщення. Власником орендованого приміщення залишається Відділ освіти.

Розмір орендної плати за кожний послідуючий місяць визначається коректуванням розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Орендна плата та відшкодування комунальних послуг перераховується орендарем щомісяця, не пізніше 25-го числа поточного місяця на розрахунковий рахунок Відділу освіти за різними платіжними дорученнями.

Рішенням Одеської міської ради № 3375-ІУ від 16.11.2004р. „Про надання підприємствам пільг з орендної плати за орендовані приміщення закладів освіти", була встановлена пільгова ставка з орендної плати у розмірі 1 (одна) грн. на рік за орендоване Підприємством приміщення, (а.с. 17)

Згідно рішення Одеської міської ради від 09.11.2005р. № 4840-ІУ була затверджена нова редакція Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, (а.с. 18-21)

Рішенням Одеської міської ради за № 64-У від 27.06.2006р. „Про скасування пільг з орендної плати за орендовані приміщення в закладах освіти" з 01.07.2006р. була скасована пільгова ставка.

На виконання даного рішення між сторонами, додатком № 2 до договору, були внесені відповідні зміни, згідно яких орендна плата нараховується від експертної оцінки орендованого приміщення і складатиме: орендну плату, відшкодування витрат зі сплати земельного податку, ПДВ. (а.с. 15)

Звертаючись з позовом про дострокове розірвання договору оренди та виселення Підприємства з орендованого приміщення Відділ освіти надав до господарського суду інформацію по взаєморозрахунках станом на 20.11.2007р. згідно якої заборгованість з орендної плати становить 26 883,28 грн., а з комунальних послуг 4 326,27 грн. (а.с.29)

Однак, дана інформація не може слугувати як належний доказ, оскільки спростовується дослідженими в судовому засіданні апеляційної інстанції актами звірки взаєморозрахунків які підписані та скріплені печатками обох сторін.

Згідно актів звірки від 08 серпня 2007 року заборгованість по орендній платі становить 17 650,73 грн., а за комунальні послуги 2 372,18 грн.

А за актом звірки взаєморозрахунків від 28.12.2007р. заборгованість повністю погашена.

Слід також зазначити, що між сторонами здійснювалась поквартальна оплата виставлених рахунків по орендній платі, що підтверджується платіжними дорученнями.

Згідно з частиною першою та третьою ст. 291 ГК України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір

може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму в порядку, встановленому ст. 188 ГК України.

Статтею 782 ЦК України передбачено право наймодавця відмовитись від договору найму (оренди) і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців поспіль.

Зміна або розірвання господарських договорів, як зазначено в ст. 188 ГК України, в односторонньому порядку не допускається, а сторона по договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозицію про це другій стороні. Сторона, яка одержала пропозицію про зміну або розірвання договору, в двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результат її розгляду. У разі недосягнення згоди щодо зміни (розірвання) договору чи неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Перелік підстав для розірвання договору містить ст. 783 ЦК України 1. Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Невиконання умов договору щодо невнесення орендних платежів не могло бути підставою для його розірвання у судовому порядку. Стаття 782 Цивільного кодексу України встановлює для таких випадків право на відмову від договору.

Відповідно до ч.З ст.651 Цивільного Кодексу України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Вимога про повернення орендованого майна у зв'язку з невиконанням орендних платежів, право на яку витікає із змісту ст.ст. 782;785 Цивільного Кодексу України, позивачем не заявлена.

Що стосується посилання скаржника на порушення судом норм процесуального права, то з цього приводу слід зазначити, наступне: Матеріали справи містять два поштових повідомлення про вручення МПП "Енергобаланс" судової кореспонденції від 28.11.2007р. та від 06.12.2007р., які отримані Наумовою, за адресою м. Одеса вул. Катеринінська,27. Даних, які б свідчили про те, що Наумова не уповноважена на отримання поштової кореспонденції матеріали справи не містять..

Однак, вриховуючи, що представником відповідача було заявлено клопотання про відкладення розгляду справи, оскільки в нього відсутні будь-які матеріали по цій справі, то розгляд справи слід було відкласти.

Тим більше, що суд своїми ухвалами зобов'язував відповідача надати належним чином завірені копії статутних документів, відзив на позов, докази належного виконання умов договору, докази страхування об'єкту оренди,

докази щодо сплати орендних платежів та використання приміщення за цільовим призначенням.

За таких обставин, були порушені норми процесуального права відповідача, передбачені нормами Господарського процесуального Кодексу України.

Враховуючи наведене, керуючись ст.ст. 99; 101; 103-105 ГПК України суд,-

Постановив:

Апеляційну скаргу Малого приватного підприємства "Енергобаланс" задовольнити.

Рішення господарського суду Одеської області від 13.12.2007р. скасувати.

В позові Відділу освіти Приморської районної адміністрації Одеської міської ради - відмовити.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку.

Головуючий суддя                                                            Н.В.Ліпчанська

Суддя                                                                                Е.І.Андрєєва

Суддя                                                                        П.Ф.Мацюра