ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

18.03.08р.

Справа № 38/111-08

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ВЕГА-С", м.Дніпропетровськ

до Регіонального відділення фонду Держмайна України в Дніпропетровській області, м.Дніпропетровськ

про зобов'язання виконання договору

Суддя Бишевська Н.А.

Представники:

Від позивача: Тимченко А.О., дов. б/н від 11.03.2008 року

Від відповідача: Кривцова Є.І., дов. № 82 від 19.11.2007 року

СУТЬ СПОРУ:

Заявлено позов Товариства з обмеженою відповідальністю «ВЕГА-С»(надалі - позивач), до Регіонального відділення фонду Держмайна України в Дніпропетровській області з вимогою про виконання умов договору оренди № 12/02-2692-ОД (зі змінами та доповненнями від 23.02.2007 року, та 19.10.2007 року) від 01.11.2006 року, та надання згоди на проведення поліпшень орендованого державного майна, розташованого за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Комісара Крилова, 21 на суму 460 869,60 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані посиланням на неправомірність відмови відповідача в наданні згоди на проведення поліпшень орендованого державного майна та порушення цією відмовою права позивача на користування орендованим майном.

Відповідач проти задоволення позову заперечує, посилаючись на безпідставність вимог позивача та те, що вартість поліпшень значно перевищує балансову вартість майна.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, господарський суд, -

В С Т А Н О В И В :

01 листопада 2006 року між Регіональним відділенням Фонду держмайна України у Дніпропетровській області (Орендодавець) та ТОВ «Вега-С»(Орендар) укладений договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 12/02-2692-ОД (зі змінами та доповненнями від 23.02.2007 року, та 19.10.2007 року.

Згідно цього договору Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно будівля матеріального складу, площею 1277, 6 кв. м., розміщене за адресою: м. Дніпропетровськ, вул.. Комісара Крилова, 21, на першому поверсі одноповерхового будинку, що знаходиться на балансі ВАТ ТБ «Дніпротрансбуд», вартість якого, згідно незалежної оцінки становить 1 014 100,00 грн.

Відповідно до висновку незалежної оцінки зроблено відповідний розрахунок орендної плати, зазначений в розділі 3 договору № 12/02-2692-ОД та зазначений в акті прийому передачі в оренду приміщення, погоджений сторонами договору.

Майно передається в оренду з метою розміщення складу (без права ведення торгівлі у даному приміщені).

Використання орендованого державного майна не за призначенням забороняється.

Згідно п.6.1 договору № 12/02-2692-ОД, Орендар має право з письмового дозволу ОРЕНДОДАВЦЯ та Балансоутримувача за власні кошти здійснити реконструкцію, технічне переобладнання та поліпшення орендованого майна.

В зв’язку в виниклою необхідністю (проведенням контролюючими органам ряду перевірок, на підставі яких позивача зобов’язано провести поліпшення орендованого майна, про що винесено відповідні приписи, копії яких залучено до матеріалів справи) ТОВ «Вега-С»уклало договори з ПП «Сунатко»(Договір № 56 від 03.09.2007 року) та ТОВ ПКФ «Дніпроремспецсервіс»(507/07 від 08.10.2007 року) на проведення ремонтних робіт. Зазначені підрядчики мають всі необхідні дозволи на проведення потрібних робіт.

Згідно умов вказаних Договорів підрядчиком був складений опис та кошторис необхідних робіт:

Розділ 1. Ремонт крівлі

1.          Розбирання покриттів крівлі з рулонних матеріалів.

2.          Пристрій балок з бруса.

3.          Пристрій підпокрівельних балок.

4.          Пристрій прокладної пароізоляції в один шар.

5.          Пристрій кровель двоскатних з профнастіла.

Розділ 2. Ремонт підлоги

1.          Демонтаж покриттів підлоги із збірних залізобетонних плит.

2.          Пристрій підстилаючого шару з шлаку.

3.          Пристрій покриття підлоги з бетонних плит.

Розділ 3. Ремонт віконних отворів

1.          Виготовлення віконних блоків.

2.          Монтаж віконних блоків.

Розділ 4.

1. Монтаж контуру заземлення.

2. Випробування заземлюючих пристроїв і опору ізоляцій проводів і кабелів.

Загальна сума вартості робіт потрібних до виконання складає 460 869,60 грн.

Листом від 21.09.07р. ТОВ «Вега-С»звернулось до Орендодавця - Регіональне відділення Фонду державного майна України у Дніпропетровській області з проханням надати згоду на виконання невід`ємних поліпшень державного майна.

23.11.2007 року згідно листа-повідомлення № 12/1-9015 Регіонального відділення Фонду державного майна України у Дніпропетровській області, позивача повідомлено, що комісія по розгляду пакетів документів, наданих орендарем для надання регіональним відділенням згоди на виконання невід`ємних поліпшень державного майна, сформованої Регіональним відділенням Фонду державного майна України у Дніпропетровській області, прийняла рішення, про неможливість надання ТОВ «Вега-С»(Орендар) згоди на проведення поліпшень орендованого, згідно договору оренди № 12/02-2692-ОД (зі змінами та доповненнями від 23.02.2007 року, та 19.10.2007 року) від 01.11.2006 року, державного майна, розташованого за адресою: м. Дніпропетровськ, вул.. Комісара Крилова, 21.

Згідно пояснень, наданих позивачем до позовної заяви, для розгляду листа та пакету документів, надісланого відповідачем створено відповідну комісію згідно наказу №22/1-Н від 15.03.07р.

До справи відповідачем залучено копію наказу про створення комісії №22/1-Н від 15.03.07р., згідно якого створено комісію для розгляду пакетів документів, наданих позивачем та протокол №3 засідання комісії по розгляду пакетів документів, наданих орендарями для надання регіональним відділенням згоди на виконання невід’ємних поліпшень державного майна та ті, що підтверджують їх здійснення орендарем, затвердженої наказом регіонального відділення від 15.03.07р. №22/1-Н.

Згідно протоколу №3 від 15.03.07р., ТОВ «Вега-С»не надано згоди на виконання невід’ємних поліпшень орендованого нежитлового вбудованого приміщення з метою більш ефективного використання державного майна та збереження конкурентного середовища при продажу об’єкта.

Підставою для ненадання згоди зазначено те, що вартість поліпшення орендованого державного майна значно перевищує балансову вартість будівлі матеріального складу та не є першочерговими діями, необхідними для функціонування будівлі.

Окрім іншого, відповідачем залучено до матеріалів справи світлокопію довідки ВАТ ТС «Дніпротрансбуд»вих. №01/09 від 04.09.07р., згідно якої станом на 01.01.07р. балансова вартість будівлі матеріального складу, розміщеного за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Комісара Крилова, 21. складає 79 184,53 грн.

Суд задовольняє позов з огляду на наступне.

П. 1 ст. 767 Цивільного кодексу України, передбачено, що наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню.

У відповідності до п. 5.3 Договору № 12/02-2692-ОД від 01.11.06р., Орендар зобов’язується забезпечити збереження орендованого Майна, запобігати його пошкодженню і псуванню. Утримувати нерухоме Майно у стані, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки відповідно до вимог Правил пожежної безпеки України.

П. 5.17. Договору № 12/02-2692-ОД від 01.11.06р., Орендар несе відповідальність за дотримання правил експлуатації інженерних мереж, пожежної безпеки і санітарії в приміщеннях згідно із законодавством.

П. 3 ст. 18-1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»передбачає, якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право відремонтувати майно.

Більш того, відповідачем законодавчо не обґрунтовані підстави для ненадання згоди Зазначення того, що вартість поліпшення орендованого державного майна значно перевищує балансову вартість будівлі матеріального складу та не є першочерговими діями, необхідними для функціонування будівлі не є належною правовою підставою, оскільки в матеріали справи позивачем надано відповідні приписи контролюючих органів, з вказівкою порушень, які необхідно усунути для належного використання будівлі з метою, яка передбачена в договорі оренди.

У випадку, якщо відповідач при здійсненні відмови керувався метою: більш ефективне використання державного майна та збереження конкурентного середовища при продажу об’єкта, то з урахуванням ч.2 ст.777 ЦК України (наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання), у позивача і без проведення поліпшень є відповідне переважне право.

Щодо посилання відповідача на факт того, що вартість поліпшення орендованого державного майна значно перевищує балансову вартість будівлі матеріального складу та не є першочерговими діями, необхідними для функціонування будівлі суд зазначає наступне.

Відповідно до ст.19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»Орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Річна орендна плата за користування цілісним майновим комплексом підприємства, його структурним підрозділом не може перевищувати десяти відсотків вартості орендованого майна. У разі визначення орендаря на конкурсних засадах умовами конкурсу може бути передбачено більший розмір орендної плати.

За замовленням позивача проведено незалежну оцінку будівлі матеріального складу, розміщеного за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Комісара Крилова, 21. Оцінку здійснено оцінювачем, якого зареєстровано в установленому законодавством порядку та який має відповідний сертифікат на проведення оцінки. Згідно незалежної оцінки вартість майна становить 1 014 100,00 грн.

Відповідно доданого висновку зроблено розрахунок орендної плати (доданий до матеріалів справи), результати розрахунку закріплені в розділі 3 договору № 12/02-2692-ОД та зазначені в акті прийому передачі в оренду приміщення, який підписано сторонами договору.

З урахуванням додаткових угод про внесення змін до договору № 12/02-2692-ОД, орендна плата за користування орендованим приміщенням змінювалась в напрямку збільшення.

Відповідно до законодавства, визначення терміна «балансова вартість»трактується наступним чином, залишкова (балансова) вартість, визначається як різниця між первісною (переоціненою) вартістю основних засобів і сумою їх зносу на дату балансу.

Так, станом на дату укладання договору, згідно незалежної оцінки вартість будівлі складала 1 014 100,00 грн., фактів фізичного зношування будівлі відповідачем не наведено, підстав для зменшення суми балансової вартості будівлі не наведено.

Відповідно, не вказано підстав вважати за належний доказ довідку ВАТ ТС «Дніпротрансбуд»вих. №01/09 від 04.09.07р., згідно якої станом на 01.01.07р. балансова вартість будівлі матеріального складу, розміщеного за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Комісара Крилова, 21. складає 79 184,53 грн. З чого визначалось ВАТ ТС «Дніпротрансбуд»при розрахунку балансової вартості будівлі матеріального складу не вказано.

Оскільки станом на день розгляду справи, ТОВ «Вега-С»не має можливості належним чином користуватися орендованим майном за яке вносить орендну плату в розмірах і строки передбачені Договором оренди майна, а відповідачем не надано жодного доказу на підтвердження обґрунтованості своєї позиції, суд вважає право позивача порушеним, а відмову відповідача в наданні згоди на виконання невід`ємних поліпшень державного майна необґрунтованою.

На підставі вищезазначеного, керуючись ст. 82 - 85 ГПК України, господарський суд, -

В И Р І Ш И В :

Зобов`язати Регіональне відділення Фонду державного майна України у Дніпропетровській області виконати умови договору оренди № 12/02-2692-ОД (зі змінами та доповненнями від 23.02.2007 року, та 19.10.2007 року) від 01.11.2006 року, та надати згоду на проведення поліпшень орендованого державного майна, розташованого за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Комісара Крилова, 21 на суму 460 869,60 грн.

Суддя                                                                                           Н.А. Бишевська

Рішення складене в повному обсязі та підписане 08.04.08р.