ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 листопада 2008 р.

№ 48/204-3/175

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого

суддів:

М. Остапенка,

Є. Борденюк,

В. Харченка,

розглянувши у відкритому судовому засіданні

касаційну скаргу

Товариства з обмеженою відповідальністю (ТОВ) "Торговельна фірма "Тетяна"

на рішення

від 06.05.2008

господарського суду міста Києва

у справі

№ 48/204-3/175

за позовом

ТОВ "Торговельна фірма "Тетяна"

до

Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної в місті Києві ради

третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні

відповідача

ТОВ "Фортуна Біг груп"

про

усунення перешкод у здійсненні підприємницької діяльності

В судове засідання прибули представники сторін:

позивача

Бербен Т.В (дов. від 27.10.2008)

Заслухавши суддю-доповідача –Є. Борденюк, пояснення представника позивача та перевіривши матеріали справи, Вищий господарський суд України

ВСТАНОВИВ:

ТОВ "Торговельна фірма "Тетяна" звернулось до суду з позовом, в якому просить визнати дію договору № 1342/2 від 21.11.2006 оренди нежилих приміщень продовженою (пролонованою) на тих самих умовах і на такий же термін; скасувати результати конкурсу, який проводився Управлінням з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної м. Києва ради в частині визначення кращого орендаря нежилого приміщення по вул. Саксаганського, 129-а, м. Київ.

Позовні вимоги обґрунтовані наступними обставинами.

ТОВ "Торговельна фірма "Тетяна" є правонаступником всіх майнових прав і обов'язків Товариства покупців, яке в порядку приватизації придбало державне майно цілісного майнового комплексу об'єкта - Кафе № 756, і здійснює господарську діяльність в орендованому приміщенні по вул. Саксаганського, 129-А, м. Київ, що підтверджується нотаріально посвідченим Договором купівлі-продажу державного майна від 26.06.1995, який зареєстровано Представництвом Фонду державного майна України у Залізничному районі м. Києва за № 020 (а.с. 13-15); Патентом на право оренди приміщення, придбаного за договором купівлі-продажу від 31 липня 1995 року з 10-ти річним терміном його дії (а.с. 18); Договором № 1342/2 оренди нежитлових приміщень територіальної громади Шевченківського району м. Києва від 11.03.2006 з терміном дії по 31.01.2007 (а.с. 19-21).

Відповідач листом від 10.04.2007 № 7/9-100-053/58 відповів на звернення позивача від 15.01.2007 № 1 стосовно подовження терміну оренди спірного приміщення, повідомивши останнього, що згідно із ст. 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік" передача в оренду об’єктів комунальної власності Шевченківського району м. Києва буде здійснюватися виключно на конкурсних засадах. Крім того, відповідач повідомив місце розміщення оголошення, у разі прийняття рішення щодо доцільності проведення конкурсу на право оренди спірного приміщення.

27.04.2007 було проведено засідання комісії з проведення конкурсу на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м.Києва (протокол № 3) в тому числі на право оренди спірного приміщення. За результатами розгляду пропозицій учасників конкурсу комісія вирішила: "4.70. Визначити ТОВ "Фортуна Біг груп" переможцем конкурсу на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва, а саме, нежитлового приміщення першого поверху площею 39,9 кв.м (мета оренди –підприємства громадського харчування без реалізації горілчаних виробів) за адресою: м. Київ. вул. Саксаганського, 129-А, оскільки пропозиції ТОВ "Фортуна Біг груп" щодо розміру орендної ставки найбільш повно відповідають умовам і критеріям конкурсу та забезпечать найкращій ефект для соціально-економічного розвитку інфраструктури територіальної громади району". Рішення конкурсною комісією було прийнято одноголосно.

Відповідач листом від 18.05.2007 № 7/9-138-011/58 (а.с. 35) повідомив позивача про те, що відповідно до результатів конкурсу переможцем на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва, а саме: приміщення першого поверху площею 39,9 кв.м в буд. 129-А по вул. Саксаганського під підприємство громадського харчування без реалізації горілчаних виробів, був визначений інший учасник конкурсу (Товариство з обмеженою відповідальністю "Фортуна Біг груп"). Цим же листом відповідач вимагав від позивача у 10-денний строк з моменту отримання цього листа, звільнити від власного майна та повернути приміщення за вищевказаною адресою відповідачу за Актом прийому-передачі.

Рішенням господарського суду міста Києва від 27.09.2007 у справі №48/204, яке було залишено без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 11.12.2007, у задоволені позовних вимог відмовлено.

Судові рішення мотивовані тим, що відповідач, проводячи спірний конкурс та визначаючи переможця конкурсу, діяв в межах своєї компетенції та в порядку, встановленому чинним законодавством України. Приймаючи до уваги допущене порушення договору позивачем щодо укладення трьохстороннього договору страхування, яке відповідно до умов договору є підставою для його припинення, а також той факт, що запропонована позивачем конкурсна пропозиція, не надавали позивачу переважного права на укладення договору оренди на новий термін, суд першої інстанції прийшов до висновку, що рішення комісії з проведення конкурсу на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва від 27.04.2007 в частині нежилого приміщення, що розташоване за адресою: вул. Саксаганського 129-А, м. Київ, не порушило та не могло порушити прав позивача.

Постановою Вищого господарського суду України від 06.03.2008 касаційну скаргу ТОВ "Торговельна фірма "Тетяна" задоволено частково; рішення господарського суду міста Києва від 27.09.2007, постанову Київського апеляційного господарського суду від 11.12.2007 у справі № 48/204 скасовано; справу передано на новий розгляд до господарського суду міста Києва.

Постанову мотивовано тим, що відповідно до положень ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Посилання судів попередніх інстанцій про попередження 22.12.2006 позивача про закінчення договору оренди не підтверджене надісланням такого попередження позивачу та отримання його останнім. Натомість, листом від 12.01.2007 за № 774 (а.с. 19 т.2) Управління з питань комунального майна повідомляє ТОВ "Торговельна фірма "Тетяна" про його правонаступництво відносно КП УЖГ Шевченківського району міста Києва в частині орендних відносин та просить добросовісно виконувати зобов’язання за договором оренди. Листом від 10.04.2007 (а.с.22 т.1) Управління повідомляє орендаря на його звернення від 15.01.2007 щодо продовження договору оренди, про передачу майна в оренду на конкурсних засадах. Відзивом на позовну заяву (а.с. 36 т.1) та доповненнями до відзиву на позовну заяву (а.с. 73 т.1) Управління посилається на належне орендарю переважне право на оренду (ч.3 ст.17 Закону), яким орендар не скористався шляхом прийняття участі у конкурсі, а тому припиненням строку дії договору оренди 01.04.2007.

Зважаючи на те, що переважне право орендаря за інших рівних умов на продовження договору оренди на новий термін врегульоване ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", умовою якого є закінчення терміну договору оренди, а ч. 2 ст. 17 цього Закону передбачає продовження договору оренди на той самий термін за відсутності заяви однієї із сторін про припинення договору, що виключає його припинення через чотири місяці, як і посилання лише на переважне право орендаря щодо продовження договору оренди.

Вищий господарський суд України визнав помилковим і посилання судів попередніх інстанцій на положення ст.. 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік", оскільки цими положеннями передбачені конкурсні засади передачі майна в оренду, тоді як спірне майно перебуває в оренді.

Крім того, відповідно до пункту 49 Державної програми приватизації на 2000-2002 роки, затвердженої Законом України "Про Державну програму приватизації", яка діє до затвердження чергової Державної програми приватизації (стаття 1 Закону) покупець, який став власником об’єкта приватизації групи А і не скористався на момент приватизації об’єкта правом викупу будівлі (споруди, приміщення) у межах займаної цим об’єктом площі, має право викупити відповідну будівлю (споруду, приміщення), у разі якщо відсутня відповідна заборона.

Право на викуп об’єкта таким покупцем не обмежене законом у часі або настанням певних подій, зокрема, передачею власнику приватизованого об’єкта будівлі (споруди, приміщення) в оренду.

Заявами від 19.04.2005, від 07.11.2006 (а.с. 11, 12 т.2) ТОВ "Торговельна фірма "Тетяна" звернулося до Шевченківської районної у місті Києві ради про включення до переліку об’єктів, що підлягають приватизації спірне приміщення, яке перебуває в оренді товариства з 05.10.1995.

Зважаючи на те, що законодавство про приватизацію визначає один із способів ініціювання процесу приватизації майна, звернення покупця із відповідною заявою, суд касаційної інстанції дійшов висновку, що між ТОВ "Торговельна фірма "Тетяна" та Шевченківською районною у місті Києві радою виникли правовідносини з приватизації майна, яке перебуває у позивача в оренді. Так як право на приватизацію приміщення обумовлене приватизацією позивачем об’єкту, що розташований в цьому приміщенні, і останнє перебуває у нього в оренді, припинення орендних відносин за ініціативою орендодавця з підстав закінчення строку дії договору оренди суперечить законодавству про приватизацію.

Виходячи з наведеного, Вищий господарський суд України визнав правомірним користування ТОВ "Торговельна фірма "Тетяна" переданим йому в оренду приміщенням кафе № 756 по вулиці Саксаганського, 129-А.

Так як позивач як на підставу позову про усунення перешкод у здійсненні права користування приміщенням, посилається на дії ТОВ "Фортуна Біг груп" як переможця конкурсу на оренду цього майна та заявленою самостійною вимогою про скасування результатів конкурсу, а судами попередніх інстанцій відмовлено у позові за обома вимогами за обставинами втрати позивачем правових підстав користування приміщенням, що спростовано мотивами цієї постанови, судом касаційної інстанції судові рішення у справі скасовані, а справу направлено на новий розгляд.

Рішенням господарського суду міста Києва від 06.05.2008 (суддя Сівакова В.В.), яке було прийнято за результатами нового розгляду, у позові відмовлено повністю.

Рішення суду мотивовано наступним.

Серед підстав, за яких договір може припинити дію або розривається дост роково, зазначено підставу невиконання орендарем хоча б одного із зобов'язань, зазначених у п. 3.2 договору (п. 8.4.14 договору).

Судом першої інстанції встановлено, що позивачем не було укладено 3-сторонній договір страхування за участю відповідача, тобто було порушено обов'язок, встановлений п. 3.2.12 договору.

Як встановлено судом, строк дії договору оренди № 1342/2 від 11.03.2008 закінчився 31.01.2007.

Листом від 22.12.2006 №7/9-356-24/53 відповідач вимагав від позивача у 7-денний термін з моменту закінчення договору звільнити від власного майна та повернути за актом спірне приміщення, яке було надано позивачу згідно з умо вами договору № 1342/2, у зв'язку з тим, що строк його дії закінчується 31.01.2007. Тобто виявив небажання продовжувати дію даного договору.

Відповідно до ст. 118 Закону України "Про державний бюджет України на 2007 рік" та рішення Київради від 28.12.2006 № 531/588 "Про бюджет міста Києва на 2007 рік" передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми.

Суд вважає, що позивач безпідставно тлумачить положення ч. 3 ст. 17 Закону та п. 4.4 договору, як положення, що надає йому як орендарю, який належним чином виконав умови попереднього договору оренди, беззастережне переважне право на укладання договору оренди на новий термін. Разом з тим, спірний договір встановлює, що позивач може скористатися переважним правом оренди приміщення у разі, якщо позивач належним чином протягом дії спірного договору виконав покладені на нього обов'язки; якщо інші особи, що виявили намір укласти договір оренди приміщення, запропонували такі самі умови договору, що й позивач; видано новий розпорядчий документ (розпорядження).

Враховуючи встановлене судом першої інстанції порушення позивачем умов договору щодо страхування орендованого приміщення, позивач не набув переважного права на укладення договору оренди на новий термін.

Позивачем не доведено суду, що під час проведення конкурсу на право оренди спірного нежилого приміщення були допущені порушення вимог чинного законодавства, а також не надано доказів порушення прав та законних інтересів ТОВ "Торговельна фірма "Тетяна", оскільки, відповідач заявою від 22.12.2006 №7/9-356-24/53 повідомив позивача про припинення терміну дії договору №1342/2 від 21.11.2006 і про не продовження його на новий строк, суд першої інстанції дійшов висновку, що відповідач належним чином повідомив позивача про припинення дії договору.

Стосовно виникнення правовідносин з приватизації майна між Шевченків ською районною у м. Києві радою та ТОВ "Торговельна фірма "Тетяна" суд першої інстанції зазначив.

Згідно Закону України "Про приватизацію майна невеликих державних під приємств (малу приватизацію)", зокрема ст. 3 даного Закону, приватизація об' єктів малої приватизації здійснюється шляхом: а) викупу; б) продажу на аукціоні, за конкурсом.

Приватизація відповідно до Закону України "Про приватизацію державного майна" відбувається шляхом прийняття власником майна (в даному випадку - Шевченківською районною у м. Києві радою) за поданням органу приватизації рішення про включення такого майна до переліків об'єктів, що підлягають при ватизації одним із вищевказаних шляхів. Виходячи з положень Закону України "Про приватизацію державного майна" моментом виникнення правовідносин з приватизації майна шляхом викупу між власником такого майна та покупцем виникає саме з моменту прийняття рішення власником майна про його привати зацію.

При цьому суд першої інстанції наголосив, що станом на дату закінчення договору оренди № 1342/2 від 11.03.2006 та на дату розгляду даної справи рішення Шевченківської районної у м. Києві ради про приватизацію ТОВ "Торговельна фірма "Тетяна" нежилого приміщення загальною площею 39,90 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Саксаганського, 129-А не приймалось.

Звертаючись до суду з касаційною скаргою, ТОВ "Торговельна фірма "Те тяна" просить рішення у справі скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити, посилаючись при цьому на неправильне застосування судом норм матеріального права, порушення норм процесуального права та ненадання пра вильної юридичної оцінки всім обставинам справи.

Перевіряючи юридичну оцінку встановлених судом фактичних обставин справи та їх повноту, Вищий господарський суд України дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає до задоволення, виходячи з такого.

Скасовуючи судові рішення попередніх інстанцій, Вищий господарський суд України постановою від 06.03.2008 зазначив про непідтвердження матеріалами справи надіслання орендодавцем 22.12.2006 попередження орендаря про припинення договору оренди та спростування таких намірів наступним листуванням сторін.

За результатами нового розгляду, ухвалюючи оскаржуване рішення, господарський суд знову посилається на лист-попередження від 22.12.2006 без посилань на встановлення обставин надіслання листа орендарю, що визнається колегією суддів як недоведеною обставиною заперечення позову.

Позивач, звертаючись до суду з позовом, посилається на продовження договору оренди на новий термін, визначеною ч.2 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" правовою підставою (непопередження про припинення договору), тоді як оскаржуваним рішенням оцінюється переважне право орендаря за інших рівних умов на продовження договору оренди на новий термін. Про помилковість підміни судами різних за своєю правовою природою підстав права оренди, зазначено постановою Вищого господарського суду України від 22.12.2006.

Помилковим є і посилання оскаржуваним рішенням на неналежне виконання орендарем зобов’язань за договором щодо страхування майна, яке визнається обставиною, що заперечує позовну вимогу, оскільки зазначена обставина може бути підставою для припинення договору шляхом його розірвання, про вчинення якого судом не зазначається.

Щодо виникнення правовідносин з приватизації між позивачем та відповідним органом управління комунальним майном, слід зазначити таке. Позивач, як власник викупленого об’єкту приватизації, вправі, відповідно до законодавчих положень, скористатися правом на викуп відповідної будівлі (споруди, приміщення), у разі якщо відсутня відповідна заборона. Згідно з положеннями ст.11 ЦК України цивільні права і обов’язки виникають із дій осіб. Права однієї особи кореспондуються з обов’язком іншої (правовідносини). Звернення позивача до Шевченківської районної у м. Києві ради про включення до переліку об’єктів, що підлягають приватизації, спірного приміщення у 2005-2006рр., є дією, з якої виникли права та обов’язки. А тому висновок господарського суду про виникнення правовідносин з приватизації лише з моменту включення об’єкту приватизації до переліку таких об’єктів є помилковим.

Спробою здійснити перегляд постанови Вищого господарського суду України від 06.03.2008 є посилання господарського суду першої інстанції при ухваленні оскаржуваного рішення на встановлений ст.118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік" конкурсний порядок передачі в оренду державного та комунального майна як законодавчої необхідності оголошення конкурсу на передачу в оренду майна, яке є предметом діючого договору оренди без його припинення у встановленому законом порядку.

Отже, цією постановою колегія суддів Вищого господарського суду України повторно підтверджує право позивача на користування спірним майном за договором оренди.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119-11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговельна фірма "Тетяна" задовольнити.

Рішення господарського суду м. Києва від 06.05.2008 у справі № 48/204-3/175 скасувати.

Позовні вимоги задовольнити. Визнати дію договору № 1342/2 від 21.11.2006 оренди нежитлових приміщень продовженою (пролонгованою) на тих же умовах і на такий же термін.

Визнати недійсними результати конкурсу (протокол № 3 від 27.04.2007), який проводився Управлінням з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної ради м. Києва в частині визначення ТОВ "Фортуна біг Груп" переможцем конкурсу на право оренди нежитлового приміщення першого поверху площею 39,9 кв.м за адресою: м. Київ, вул. Саксаганського,129-А.

Головуючий, суддя                     М. Остапенко

Судді:           Є. Борденюк

В. Харченко