ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 січня 2008 р.

№ 8/536

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючий суддя

Першиков Є.В.

судді

Данилова Т.Б.

Ходаківська І.П.

розглянувши

касаційну скаргу

Громадської організації "Київський дитячий фонд"

на

постанову від 13.11.2007 р. Київського апеляційного господарського суду

у справі

№ 8/536 господарського суду м. Києва

за позовом

Громадської організації "Київський дитячий фонд"

до

Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради

про

за зустрічним позовом

до

третя особа

про

зобов’язання подовжити дію договору оренди нежитлового приміщення

Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради

1) Громадської організації "Київський дитячий фонд"

2) Дочірнього підприємства "Ліра"

Шевченківська районна у м. Києві рада

виселення з нежитлового приміщення

За участю представників сторін:

від позивача –Семенюк Н.М., голова правління ГО "Київський дитячий фонд"

Паньшина О.П., за довіреністю;

від відповідача –Шиманська О.В., за довіреністю;

ВСТАНОВИВ :

Громадська організація "Київський дитячий фонд" звернулася до господарського суду м. Києва з позовом до Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради про зобов’язання подовжити дію договору оренди № 100/301 від 31.10.2001 р. нежитлового приміщення загальною площею 245, 7 кв.м., розташованого за адресою м. Київ, вул. Софіївська, 8а.

17.04.2007 р. Громадська організація "Київський дитячий фонд" звернулася до господарського суду м. Києва з заявою про зміну позовних вимог, в якій позивач просить зобовязати відповідача продовжити дію договору оренди № 100/301 від 31.10.2001 р. нежитлового приміщення загальною площею 245, 7 кв.м. та договору оренди від 20.03.2006 р. № 1373/1 нежитлового приміщення загальною площею 36,0 кв.м., розташованих за адресою: м. Київ, вул. Софіївська, 8а.

До прийняття рішення у справі Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради (відповідач за первісним позовом) звернулося до суду із зустрічною позовною заявою до Громадської організації "Київський дитячий фонд", Дочірнього підприємства "Ліра", третя особа Шевченківська районна у м. Києві рада про виселення з нежилого приміщення загальною площею 245, 7 кв.м., розташованого за адресою м. Київ, вул. Софіївська, 8а, передавши приміщення за актом прийому-передачі Управлінню з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради.

Рішенням господарського суду м. Києва від 21.08.2007 р. первісний позов задоволено. Зобов'язано Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради продовжити дію договору оренди нежитлового приміщення №100/301 від 31.10.2001 р., укладеного між Державним комунальним підприємством по утриманню будівель, споруд та прибудинкової території Печерського району та Київським дитячим фондом, загальною площею 245,7 кв.м. в будинку № 8а по вул. Софійській в м. Києві на тих самих умовах і на той самий строк.

Зобов'язно Управління з питань комунального майна, приватизації та

підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради продовжити дію договору оренди нежилих приміщень територіальної громади

Шевченківського району м. Києва № 1373/1 від 20.03.2006 р., укладеного між

Шевченківською районною у м.Києві радою в особі Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради та Київським дитячим фондом, загальною площею 36,0 кв.м. в будинку № 8а по вул. Софійській в м. Києві на тих самих умовах і на той самий строк.

Стягнуто з Управління з питань комунального майна, приватизації та

підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради на користь Громадської організації „Київський дитячий фонд” 85 грн. витрат по сплаті державного мита та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

У задоволенні зустрічного позову відмовлено.

Постановою Київського апеляційного господарського суду рішення суду першої інстанції змінено. В первісному позові Громадської організаці „Київський дитячий фонд" відмовлено повністю.

Зустрічний позов Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківсько районної у м. Києві ради задоволено частково.

Зобов’язано виселити Громадську організацію „Київський дитячи фонд" з нежитлового приміщення загальною площею 245, кв.м. в будинку за адресою: 01001, м. Київ, вул Софіївська, 8а, передавши приміщення за актом приймання-передачі Управлінню з питань комунального майна приватизації та підприємництва Шевченківської районної м. Києві ради.

В позові Управління з питань комунального майна приватизації та підприємництва Шевченківської районної м. Києві ради до Дочірнього підприємства „Ліра" відмовлено повністю.

Не погоджуючись з постановою суду апеляційної інстанції Громадська організація "Київський дитячий фонд" (позивач за первісним позовом) звернулася до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду від 13.11.2007 р. з підстав неправильного застосування норм матеріального та процесуального права, а рішення господарського суду м. Києва від 21.08.2007 р. залишити без змін.

Розглянувши матеріали справи та касаційної скарги, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів зазначає наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 31 жовтня 2001 р. між Громадською організацією „Київський дитячий фонд” (орендар) та Державним комунальним підприємством по утриманню будівель, споруд та прибудинкової території Печерського району (орендодавець) було укладено договір № 100/301 про оренду нежилого приміщення, що знаходиться в м. Києві, по вул. Софійська, 8а площею 245,7 кв. м.

Відповідно до п. 874 додатку 11 до рішення Київської міської ради від 27.12.2001 р. № 208/1642ІХ „Про формування комунальної власності територіальних громадрайонів міста Києва” нежиле приміщення за адресою м. Київ, вул. Софійська, 8а передано у власність територіальної громади Шевченківського району м. Києва.

Відповідно до рішення Шевченківської районної у м. Києві ради від 25.11.2003р. № 263 „Про реорганізацію Фонду приватизації комунального майна Шевченківського району у м. Києві” з наступними змінами та доповненнями до нього та відповідно до Положення про Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради останнє є правонаступником орендодавця за договором № 100/301 від 31.10.2001р.

Відповідно до умов вищевказаного договору „орендар” зобов'язаний утримувати об'єкт оренди, його обладнання та прибудинкову територію в належному технічному, санітарному і протипожежному стані, вживати заходи щодо забезпечення пожежної безпеки, своєчасно за свій рахунок здійснювати ремонт об'єкта оренди та використовувати його за призначенням, застрахувати об'єкт оренди на весь термін оренди, щомісячно сплачувати орендну плату, а також комунальні послуги.

Пунктами 3.1.1 та 3.5 вказаного договору оренди передбачено, що орендна плата становить 3,00 грн. за один квадратний метр площі і складає 1339,78 грн., крім того ПДВ 267,96 грн., та сплачується до 20 числа поточного місяця .

Відповідно до п. 6.1. договору № 100/301 від 31.10.2001р., строк його дії встановлено до 31.10.2006 р.

20 березня 2006 року між Управлінням з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради (орендодавець) та Громадською організацією „Київський дитячий фонд” (орендар) було укладено договір оренди нежилих приміщень територіальної громади Шевченківського району м. Києва № 1373/1.

Відповідно до договору № 1373/1, „орендодавець” зобов'язався передати, а „орендар” прийняти у тимчасове платне користування (оренду) нежиле приміщення (будівлю, споруду) н/підвал загальною площею 36,0 кв.м, згідно поповерхового плану приміщення, за адресою м. Київ, вул. Софійська, 8а, під дитяче кафе.

Згідно з умовами зазначеного договору орендар - Громадська організація „Київський дитячий фонд” взяв на себе зобов'язання вносити орендні платежі своєчасно і в повному обсязі, використовувати об'єкт оренди тільки за його цільовим призначенням, забезпечити належну експлуатацію і санітарний стан об'єкта оренди, застрахувати об'єкт оренди, сплачувати орендну плату незалежно від наслідків власної господарської діяльності щомісячно не пізніше 20 числа поточного місяця, проводити звірки взаєморозрахунків по орендних платежах і оформляти відповідні акти звірки.

Пунктом 2.1 договору № 1373/1 встановлено, що орендна плата за перший місяць оренди складає 628,86 грн. та ПДВ 125,77 грн., усього 754,63 грн. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається з урахуванням індексу інфляції за попередній місяць.

Відповідно до п. 8.2 вказаного договору строк його дії триває до 01.03.2007 р.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що Громадська організація „Київський дитячий фонд” належним чином виконувала умови договору оренди нежитлового приміщення № 100/301 від 31.10.2001 р. та договору оренди нежилих приміщень територіальної громади Шевченківського району м. Києва № 1373/1 від 20.03.2006 р.

Зокрема, орендар своєчасно та у повному обсязі відповідно до рахунків Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради сплачував передбачені договорами платежі, здійснював страхування об'єктів оренди на випадок пошкодження або знищення майна внаслідок пожежі, удару блискавки, вибуху, впливу води від пошкодження водопостачальних, каналізаційних, опалювальних систем і систем пожежегасіння, що підтверджується договорами страхування орендованого приміщення № 01-11/02 від 01.11.2002 p., № 157-12/03 від 01.12.2003 р., № 10-01/05 від 10.01.2005 р., № 009/0362893-OR від 12.07.2005 р. з додатковою угодою від 12.07.2005 р. до договору, № 1-2823 від 15.08.2006 р., № 115/6 від 16.11.2006 р., платіжними дорученнями, актами звірення розрахунків, складеними між орендарем - Громадською організацією „Київський дитячий фонд” та орендодавцем - Управлінням з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради станом на 31.12.2006 р. та на 31.07.2007 р., довідками експлуатуючої організації - ЖЕК № 1001 Комунального підприємства по утриманню житлового господарства Шевченківської районної у м. Києві ради про відсутність у Громадської організації „Київський дитячий фонд” заборгованості по сплаті за комунальні послуги.

Відповідно до ч. 1 ст. 777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, в розумний строк.

Судами першої та апеляційної інстанції встановлено, що на виконання вищезазначеної норми чинного законодавсва, до закінчення терміну дії договорів оренди нежитлового приміщення №100/301 від 31.10.2001 р. та оренди нежилих приміщень територіальної громади Шевченківського району м. Києва № 1373/1 від 20.03.2006 р., листами від 18.09.2006р., від 18.10.2006р., від 12.02.2007 р. № 27 орендар попередив Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради та Шевченківську районну в м. Києві раду про свій намір скористатися переважним правом і продовжувати орендне користування нежилим приміщенням на новий строк на тих самих умовах, у зв'язку з чим просив надати проект договору оренди.

Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради листом від 23.10.2006 р. № 7/9-296-20/53 повідомило орендаря, що питання про продовження дії договору оренди № 100/301 на новий строк потребує додаткового вивчення, а в листах від 01.11.2006 р. № 7/9-305-18/53, від 30.03.2007 р. № 7/9-089-018/58 вимагав від орендаря звільнити орендовані приміщення і повернути їх за актом приймання-передачі орендодавцю у зв'язку із закінченням терміну дії договорів оренди від 31.10.2001 р. № 100/301, від 20.03.2006 р. №1373/1.

Разом з тим, як було встановлено апеляційним судом, на підставі ст. 118 Закону України „Про державний бюджет України на 2007 рік” від 19.12.2006 р., Управлінням з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради було проведено конкурс на право оренди нежитлових приміщень комунальної власності територіальної громади Шевченківського районну м. Києва.

Комісія з проведення конкурсу на право оренди нежитлових приміщень комунальної власності територіальної громади Шевченківського районну м.Києва визначила переможцем конкурсу ТОВ „Квестор груп”, а 20.04.2007 р. між відповідачем за первісним позовом та ТОВ „Квестор груп” укладено договір № 485/1 оренди нежитлового приміщення загальною площею 309, 6 кв.м., розміщеного за адресою: вул. Софіївська, 8а.

Судова колегія зазначає, що відповідно до ч. 1 ст. 285 ГК України, орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

Положеннями ч. 3 ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” передбачено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за

домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.

З матеріалів справи вбачається, що Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради не направляло позивачу проекту договору оренди та жодних пропозицій щодо умов договору оренди нежилого приміщення не надавало та уклало договір з іншою юридичною особою.

Оскільки, як вбачається з матеріалів справи, орендар належним чином виконував свої обов'язки, він згідно вищенаведених норм законодавства має переважне право на продовження договору оренди на новий термін.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що вимоги позивача за первісним позовом обґрунтовані і підлягають задоволенню.

Також, управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради звернулося до суду із зустрічною позовною заявою до Громадської організації „Київський дитячий фонд”, Дочірнє підприємство „Ліра”, третя особа Шевченківська районна у м. Києві державна адміністрація про виселення Громадської організації „Київський дитячий фонд” та Дочірнє підприємство „Ліра” з нежилого приміщення загальною площею 245,7 кв.м. в будинку за адресою: 01001, м.Київ, вул. Софійвська, 8а, передавши приміщення за актом прийому-передачі Управлінню з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м.Києві ради.

Суди попередніх інстанцій встановили, що 08 вересня 2005 р. між Шевченківською районною у м. Києві радою в особі Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради –„орендодавцем”, Київським дитячим фондом –„орендарем” та Дочірнім підприємством „Ліра” – „суборендарем” було укладено договір суборенди № С102/100/301/1 комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва.

Відповідно до умов вказаного договору, „орендар” передає, а „суборендар” приймає у тимчасове платне користування комунальне майно, яке знаходиться в користуванні орендаря відповідно до договору оренди № 100/301, укладеного 31.10.2001 р. між „орендарем” та „орендодавцем”, а саме 20,0 кв. м. площі нежилого приміщення, розташованого за адресою м. Київ, вул. Софійська, 8а, мета суборенди - під ресторан, кафе, бари, піцерії з реалізацією горілчаних виробів ( пункти 1.1, 1.3 договору суборенди № С102/100/301/1).

Пунктом 3.1 зазначеного договору суборенди встановлено термін суборенди, який триває з моменту підписання договору і до 30.08.2006 р.

Судом встановлено, що по закінченню дії договору, об'єкт оренди - 20,0 кв.м. площі нежилого приміщення було повернено орендарю - Громадській організації „Київський дитячий фонд”, що підтверджується відповідним актом приймання-передачі нежилого приміщення від 30.08.2006 р.

Шевченківська районна у м. Києві рада в особі Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м.Києві ради, як „орендодавець” за договором суборенди № С102/100/301/1 комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва від 08.09.2005 р. протягом терміну дії договору суборенди жодних претензій про порушення орендарем умов договору суборенди не заявляла.

Оскільки Громадська організація „Київський дитячий фонд” не заявляє вимог щодо продовження договору суборенди від 08.09.2005 р. №С102/100/301/1 на новий строк, а суборендар звільнив приміщення і повернув його Громадській організації „Київський дитячий фонд” 30.08.2006 р. згідно з актом приймання-передачі, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що посилання Управлінням з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м.Києві ради на невиконання Громадською організацією „Київський дитячий фонд” умов договорів суборенди від 08.09.2005 р. № С102/100/301/1 як на причину не продовжувати договори оренди №№ 100/301, 1373/1 на новий строк є безпідставними і не стосуються предмету спору як за первісним позовом Громадської організації „Київський дитячий фонд” так і за зустрічним позовом Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради.

Враховуючи всі вищевикладені обставини в їх сукупності, колегія суддів приходить до висновку, що постанова Київського апеляційного господарського суду від 13.11.2007 р. у справі № 8/536 підлягає скасуванню, а законне та обґрунтоване рішення Господарського суду м. Києва у даній справі –залишенню без змін.

Керуючись ст.ст. 111-5, 111-7, 111-9, 111-11 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу Громадської організації "Київський дитячий фонд" задовольнити.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 13.11.2007 р. скасувати.

Рішення господарського суду м. Києва від 21.08.2007 р. у справі № 8/536 залишити без змін.

Витрати по сплаті держмита віднести на відповідача за первісним позовом. Виконання цього пункту постанови покласти на господарський суд м. Києва.

Головуючий суддя Є. Першиков

Судді Т. Данилова

І. Ходаківська