КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01.03.2007                                                                                           № 3/526

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:                              Отрюха  Б.В.

суддів:                                          Верховця А.А.

Тищенко  А.І.

при секретарі:

За участю представників:

від Прокуратури Оболонського району м.Києва: Ноздрякова Ю.В. – помічник прокурора

від позивача:  Савушкіна О.В. - юрист

від відповідача : Новак Н.Ю. -  юрист

від 3-ої особи: Савушкіна О.В. - юрист

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Закрите акціонерне товариство "Богатирський"

на рішення Господарського суду м.Києва від 27.12.2006

у справі № 3/526 (Хілінська В.В.)

за позовом                               Заступник прокурора Оболонського району м.Києва

до                                                   Закрите акціонерне товариство "Богатирський"

третя особа відповідача

третя особа позивача                     Оболонська районна у м. Києві рада

про                                                  виселення

та за зустрічним позовом Закритого акціонерного товариства„Богатирський”

до  Управління комунального майна району виконавчого органу Оболонської районної у м.Києві ради (Оболонської районної у м.Києві державної адміністрації)

про  зобов’язання укласти договір оренди

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду м. Києва від 27.12.2006р. по справі

№ 3/526  первісний позов задоволено повністю. На підставі рішення суду ЗАТ „Богатирський” підлягає виселенню з не житлового приміщення площею 519,0 в.м., розташованого в окремо стоячій будівлі № 2 по вул. Богатирській у м.Києві та зобов’язано передати зазначені приміщення Управлінню комунального майна району виконавчого органу Оболонської районної у м.Києві ради ( Оболонської районної у м.Києві державної адміністрації). З відповідача підлягає стягненню в доход Державного бюджету України 85 грн. державного мита за подання позовної заяви, а також на користь Державного підприємства „Судовий інформаційний центр” 118 грн. на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

В задоволенні зустрічного позову ЗАТ „Богатирський” відмовлено повністю.

Відповідач, не погоджуючись з прийнятим рішенням, звернувся з апеляційною  скаргою, просить його скасувати, оскільки вважає, що судом прийнято рішення, яке не відповідає  обставинам справи, порушено норми матеріального та процесуального права.

В обґрунтування апеляційної скарги відповідач посилається на те, що він протягом всього строку дії договору оренди належним чином виконував обов’язки орендаря, передбачені договором, а саме своєчасно та належним чином вносив орендну плату, використовував об’єкт оренди тільки за призначенням, забезпечував належне збереження, експлуатацію і санітарне утримання орендованих приміщень, виконував вимоги приписів і постанов органів державного пожежного нагляду, орендоване майно було застраховано.

Відповідач вважає, що має переважне право на продовження договору оренди на новий термін перед іншими орендарями.

До початку розгляду апеляційної скарги представник Закритого акціонерного товариства «Богатирський» надав клопотання про зупинення провадження у справі до розгляду Господарським судом м.Києва адміністративної справи № 17/36-А, яка на його думку пов»язана з даною справою.

Вислухавши думку представників сторін, дослідивши матеріали справи, колегія приходить до висновку, що клопотання ЗАТ «Богатирський» є передчасним.

Розглянувши апеляційну скаргу, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, колегія встановила наступне.

01.01.1999 року між Управлінням майном Мінської районної державної адміністрації (правонаступником якого є Управління комунального майна району виконавчого органу Оболонської районної у м.Києві ради (Облонської районної у м.Києві державної адміністрації) на підставі рішення Оболонської районної у м.Києві ради № 2/6 від 27.09.2001р.) та Закритим акціонерним товариством „Богатирський) укладено договір оренди нежитлового будинку (приміщення).

Відповідно до п.1.1. зазначеного договору позивач (орендодавець відповідно до умов договору)  на підставі розпорядження Мінської районної державної адміністрації від 02.04.1996 № 220 та ордеру № У-662 від 23.07.1996 передав, а відповідач (орендар відповідно до умов договору) прийняв в орендне користування нежитлове  приміщення загальною площею 519 кв.м. по вул. Богатирській № 2 у м. Києві для розміщення продовольчого магазину.

01.11.2001р. сторонами було внесено зміни до п.1.1. договору оренди, а саме слова і цифри „для продовольчого магазину” замінено на слова і цифри „продовольчий магазин – 437,0 кв.м; відділ для діабетиків – 30,0 кв.м.; відділ для продажу хліба – 26,0 кв.м; відділ для продажу молока – 26,0 кв.м.

Строк дії договору оренди відповідно до п.7.2  становить з 01.01.1999р. по 23.07.2006р.

Закінчення терміну дії договору оренди відповідно до п.7.6. є підставою для його припинення.

Відповідно до п.4 Прикінцевих положень ЦК України, що набрав чинності 01.01.2004р. Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.

Щодо  цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов’язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

Відповідно до ст. 764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Згідно ч.2 ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Як вбачається з матеріалів справи позивач як орендодавець листом № 635-ум від 01.08.2006р. повідомив відповідача про припинення терміну дії договору оренди у зв’язку із закінченням строку дії та запропонував відповідачу звільнити об’єкт оренди протягом п’яти днів з моменту отримання  листа. 03.08.2006р. відповідач отримав  вищезазначений лист, але вважає що він не може бути належною заявою про припинення дії договору оренди, оскільки підписаний неуповноваженою особою.

Відповідно до ст. 5 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” орендодавцями майна, яке перебуває у комунальній власності є органи, уповноважені органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна.

Рішенням Оболонської районної у м. Києві ради № 2/6 від 27.09.2001р. встановлено, що Управління майном району Оболонської районної у м.Києві державної адміністрації є орендодавцем майна комунальної власності територіальної громади Оболонського району міста Києва.

Згідно з положенням про Управління комунального майна району виконавчого органу Оболонської районної у м.Києві ради ( Оболонської районної у м.Києві державної адміністрації), є також структурним підрозділом виконавчого органу Оболонської районної у м.Києві ради ( Оболонської районної у м. Києві державної адміністрації), підзвітне, підконтрольне та підпорядковане їм.

Виходячи з наведеного колегія погоджується з висновком місцевого суду, що позивач має повноваження виступати орендодавцем за спірним договором та користуватися правами і обов’язками орендодавця, в тому числі вимагати від орендаря повернення приміщення у зв’язку із закінченням терміну дії договору оренди.

Крім того, відповідно до посадових обов’язків заступника керівника Управління майном району Оболонської районної у м.Києві державної адміністрації, лист № 635-ум від 01.08.2006р. підписаний уповноваженою посадовою особою позивача.

Одночасно питання подальшого використання нежилого приміщення площею 519 кв.м. було винесено на розгляд постійної комісії Оболонської районної у м.Києві ради з питань житлово-комунального господарства та комунальної власності. Протокольним рішенням постійної комісії Оболонської районної у м.Києві ради з питань житлово-комунального господарства та комунальної власності № 4 від 26.09.2006 року та Додатком до протоколу від 26.09.2006 року закріплено використання спірного приміщення для власних потреб.

Вищезазначене протокольне рішення комісії підтверджується відповідним розпорядженням голови Оболонської районної у м.Києві державної адміністрації  № 1273 від 21.12.2006р. відповідно до п.2 якого Комунальному підприємству «Житлосервіс»Приозерне» Оболонського району у місті Києві дозволено використовувати на власні потреби нежиле приміщення площею 519,0 кв.м. за адресою: вул.Богатирська,2.

Спірне приміщення площею 519кв.м., що розташоване у м.Києві по вул. Богатирській, 2  є комунальною власністю територіальної громади міста і надання його у використання Комунальному підприємству «Житлосервіс» Приозерне» відповідає вимогам законодавства щодо ефективного  управління комунальним майном. Тому посилання відповідача на те, що позивач використовує спірне приміщення не для власних потреб колегією не приймається до уваги.

З матеріалів справи вбачається, що позивач з серпня 2006 року виставляв відповідачу рахунки за фактичне користування не житловим приміщенням, яке є об’єктом оренди, оскільки п. 2.4. договору оренди встановлено обов’язок орендаря сплачувати орендну плату до дня фактичної передачі об’єкта оренди за актом орендодавцю.

Відповідно до п.7.3. договору оренди після закінчення строку дії договору будинок (приміщення) має бути звільненим.

Акт обстеження нежитлового приміщення у будинок № 2 по вул. Богатирській у м.Києві від 16.10.2006р. свідчить, що відповідач об’єкт оренди не звільнив, за актом приймання-передачі позивачу не передав.

Відповідно до ст. 765 ЦК України наймодавець зобов’язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.

Оцінюючи вищенаведені обставини, колегія погоджується з висновком місцевого суду щодо задоволення основного позову та вважає, що рішення обґрунтоване, відповідає обставинам справи і чинному законодавству, а отже підстав для його скасування в частині задоволення основного позову не вбачається.

Щодо зустрічного позову Закритого акціонерного товариства „Богатирський” до  Управління комунального майна району виконавчого органу Оболонської районної у м.Києві ради (Оболонської районної у м.Києві державної адміністрації) про  зобов’язання укласти договір оренди, колегія приходить до висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню виходячи з наступного.

Відповідно до ч.1 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов’язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Згідно ч.3 ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки, має переважне право, за інших рівних  умов, на продовження договору оренди на новий термін.

Відповідно до п.4.5. договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки за договором, має приоритетне право на повторне укладення договору на це приміщення, крім випадків, коли воно потрібне для власних потреб власника комунального майна або для інших державних чи громадських потреб.

Укладення нового договору  згідно п. 7.4. договору оренди можливе лише в разі видання нових розпорядчих документів ( розпорядження райдержадміністрації, ордеру).

ЗАТ „Богатирський” листом № 47/05-06 від 25.05.2006р. звернулось до голови Оболонської райдержадміністрації з заявою про продовження строку договору оренди від 01.01.1999р. № 6001 на один рік з 24.07.2006р. по 23.07.2007р.

Листом № 04-14459 відповідач за зустрічним позовом повідомив ЗАТ „Богатирський” про відмову у продовжені терміну дії договору у зв’язку з неналежним виконанням останнім умов договору.

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Пунктом 2.3. договору оренди встановлено обов’язок орендаря щомісячно до 15 числа поточного місяця сплачувати орендну плату у повному обсязі.

Як вбачається з матеріалів справи, ЗАТ „Богатирський” періодично допускав прострочення у сплаті орендної плати.

Пунктом 3.3. договору оренди встановлено обов’язок орендаря забезпечити належне збереження,  експлуатацію і санітарне утримання орендованого приміщення, його обладнання, інвентаря і прибудинкової території та запобігати його пошкодженню і псуванню.

Також орендар зобов’язаний розробляти комплексні заходи щодо забезпечення пожежної безпеки та забезпечувати додержання протипожежних вимог, стандартів, норм, правил ( п.3.5. договору).

Як вбачається з матеріалів справи, ЗАТ „Богатирський” допустило порушення умов договору оренди: порушення вимог пожежної безпеки у 2003 році та порушення вимог санітарного утримання об’єкта оренди у 2004 році.

Крім того, ЗАТ „Богатирський” використовувало об’єкт оренди з порушенням його цільового призначення, оскільки використовував частину приміщення під розміщення кафетерію, що підтверджується актом № 4559 від 15.11.2004р.

Статтею 773 ЦК України встановлено, що наймач зобов’язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Орендар зобов’язаний використовувати об’єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства  відповідно до вимог ч.1 ст. 18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.

Враховуючи вищевикладене та ту обставину, що позивач має намір використовувати спірне приміщення для власних потреб,  колегія приходить до висновку, що переважне право на укладення договору оренди на новий строк у ЗАТ „Богатирський” не виникло,  в тому числі і тому, що  ним не належним чином виконувались зобов’язання за договором оренди протягом терміну його дії.

В процесі розгляду справи представник Закритого акціонерного товариства «Богатирський» надав клопотання про зупинення провадження у справі до розгляду Господарським судом м.Києва адміністративної справи № 17/36-А за позовом ЗАТ «Богатирський» до Оболонської районної у м.Києві державної адміністрації про визнання неправомірним та скасування розпорядження Оболонської районної у м.Києві державної адміністрації від 21.12.2006р. № 1273, яка на його думку пов»зана з даною справою.

Розглянувши клопотання колегія вважає що воно задоволенню не підлягає, оскільки справа № 3/526 може окремо розглядатись від справи № 17/36-А.

Оцінюючи вищенаведені обставини, колегія приходить до висновку, що підстав для скасування рішення Господарського суду м. Києва не вбачається, у зв’язку з чим апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Керуючись ст.ст. 101-105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Клопотання ЗАТ «Богатирський» про зупинення провадження у справі № 3/526 до розгляду адміністративної  справи № 17/36-А залишити без задоволення.

Апеляційну скаргу Закритого акціонерного товариства  „Богатирський” на  рішення Господарського суду м. Києва  від  27.12.2006р.  у справі  № 3/526 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду  м. Києва  від 27.12.2006 року по справі № 3/526 залишити без змін.

Матеріали справи № 3/526  повернути Господарському суду м. Києва.

Головуючий суддя                                                                      Отрюх  Б.В.

Судді                                                                                          Верховець А.А.

Тищенко  А.І.