СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

І М Е Н Е
М   У К Р А Ї Н И

"26" грудня 2007 р.
Справа №  16/5720

Господарський суд Черкаської
області в складі судді Спаських Н.М.,
при секретарі судового засідання
Волна С.В. , за участю представників сторін (згідно явки 21.12.07 р.):

позивача -ОСОБА_1  - особисто;

відповідача -Брижатий П.Я. -
сільський голова;

за участі землевпорядника сільради
Скляренко Н.Т.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні матеріали справи за позовом суб'єкта підприємницької діяльності -
фізичної особи ОСОБА_1  до
Хацьківської  сільської ради про визнання
договору недійсним

ВСТАНОВИВ:

Заявлено позов про визнання недійсним
укладеного між сторонами договору оренди землі від 10.02.2007 року, №
реєстрації 01 з підстав невідповідності його вимогам чинного
законодавства. Позивач позов підтримав з підстав викладених у позовній заяві та
просить його задовольнити.

Представник відповідача проти
позову заперечив з мотивів, що спірна угода укладена відповідно до вимог
чинного законодавства і просить у задоволенні позову відмовити та врахувати
громадський інтерес до стягнення плати за оренду землі.

Встановивши на підставі поданих
суду доказів обставини справи, заслухавши пояснення  представників сторін, суд вважає, що   позов підлягає до задоволення з таких
мотивів.

Згідно з ст. 33 ГПК України кожна
сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу
своїх  вимог і заперечень. Згідно ст. 43
ГПК України, господарський суд повинен всебічно, повно і об'єктивно розглянути
всі обставини справі в їх сукупності та прийняти обґрунтоване рішення по суті
спору.

З матеріалів справи вбачається, що
10.02.2007 року між сторонами по справі було укладено договір оренди землі. У
відповідності до п. 1. договору відповідач на підставі рішення Хацьківської
сільської ради від 27.09.2006 року № 4-2 надає, а позивач приймає в строкове
платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення під
розміщення торгівельного приміщення за рахунок земель громадської забудови, яка
знаходиться в адмінмежах Хацьківської сільської ради, в межах населеного
пункту.

Згідно розділу 2 договору в оренду
передається земельна ділянка площею 0,0688 га. і на ній знаходяться будівлі та
об'єкти інфраструктури.

Договір оренди зареєстровано у
книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 10.02.2007 року
за  № 01. Сторонами також
складено акт передачі земельної ділянки позивачу від 10.02.2007 року ( а.с.
16).

Спір між сторонами виник з тієї
причини, що на переданій в оренду земельній ділянці знаходяться як об'єкти
комерційного призначення, так і будівлі житлового і господарського призначення
для обслуговування житлового будинку. За доводами позивача, без врахування цієї
обставини, всю земельну ділянку було віднесено до земель комерційного
призначення, що порушує його права через необхідність нести необґрунтовані
витрати на сплату орендної плати.

У відповідності до ст.  206 Земельного Кодексу України, використання
землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка.

У відповідності до положень ст. 21
Закону України "Про оренду землі" - далі Закон,  -- орендна плата за землю - це платіж, який
орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Згідно ст. 13-15 Закону,  договір оренди землі - це договір, за яким
орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у
володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і
за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Істотними умовами договору оренди
землі є:

об'єкт оренди (місце розташування
та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди;

орендна плата із зазначенням її
розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та
відповідальності за її несплату;  умови
використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;
умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної
ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі
обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони,
яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його
частини; відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди землі
однієї з істотних умов, є підставою для відмови в державній реєстрації договору
оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Невід'ємною частиною договору оренди
землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;
кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її
використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної
ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект
відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом.

З укладеного сторонами спірного
договору оренди вбачається, що земельна ділянка знаходиться в межах населеного
пункту, але точна адреса ділянки (вулиця та номер будинку) не вказана. Земельну
ділянку площею 0,0688 га як таку, на території населеного пункту можна знайти в
безлічі варіантів, ідентифікувати її без поштової адреси  не можливо.

Акт передачі земельної ділянки також
не містить точної адреси місця розташування земельної ділянки.

Рішення Хацьківської сільської ради №
4-2 від 27.09.2006 року, на виконання якого було укладено спірний договір,
також не містить вказівки точної адреси місця розташування орендованої
земельної ділянки.

Крім того, до договору не надані
схема земельної ділянки, яка передається в оренду та акт визначення меж
земельної ділянки в натурі (на місцевості) з погодженням її меж сусідніми
користувачами. У сторін по справі такі документи відсутні.

У відповідності до ст.215 ЦК України
підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину
стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою
та шостою статті 203 цього Кодексу.

У відповідності до ст. 203 ЦК України,
зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного
законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє
правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення
учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути
спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Позивач доводить, що спірний договір
містить не передбачені чинним законодавством умови, зокрема щодо визначення
категорії земель.

Так, п. 4 спірного договору
визначено, що земельна ділянка передається в оренду як землі комерційного
призначення. І цільове призначення ділянки згідно п. 13 договору також вказано
як землі комерційного призначення.

Згідно ст. 18-21 Земельного кодексу
України, землі України поділяються  за основним
цільовим призначенням поділяються на категорії і мають особливий правовий
режим.  Землі України за основним цільовим
призначенням поділяються на такі категорії:

а) землі сільськогосподарського
призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі
природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі
оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі
історико-культурного призначення;

е) землі лісогосподарського
призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту,
зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Земельні ділянки кожної категорії
земель, які не надані у власність або користування громадян чи юридичних осіб,
можуть перебувати у запасі.

Віднесення земель до тієї чи іншої
категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів
місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Зміна цільового
призначення земель провадиться органами виконавчої влади або органами місцевого
самоврядування, які приймають рішення про передачу цих земель у власність або
надання у користування, вилучення (викуп) земель і затверджують проекти
землеустрою або приймають рішення про створення об'єктів природоохоронного та
історико-культурного призначення. Зміна цільового призначення земель, які
перебувають у власності громадян або юридичних осіб, здійснюється за
ініціативою власників земельних ділянок у порядку, що встановлюється Кабінетом
Міністрів України.

Порушення порядку встановлення та
зміни цільового призначення земель є підставою для:

а) визнання недійсними рішень
органів державної влади та органів місцевого самоврядування про надання
(передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам;

б) визнання недійсними угод щодо
земельних ділянок;

в) відмови в державній реєстрації
земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною;

г) притягнення до відповідальності
відповідно до закону громадян та юридичних осіб, винних у порушенні порядку
встановлення та зміни цільового призначення земель.

Таким чином, при  передачі ділянки в оренду орган місцевої
влади повинен визначити своїм рішенням її категорію за цільовим призначенням
згідно переліку, вказаного у ст. 18-19 Земельного Кодексу України.

В рішенні № 4-2 від 27.09.2006 року
категорія земель, з яких виділяється ділянка позивачу, не визначена. В спірному
договорі вона визначена як "землі комерційного призначення" і
фактично визначена за угодою сторін, бо договір оренди -- це  обопільна згода орендаря та орендодавця.

Ст. 18-19 Земельного Кодексу України
не містить такої категорії земель, як землі комерційного призначення.

Посилання відповідача на існування
українського класифікатора цільового використання землі ( а.с. 29) з
віднесенням земель до земель комерційного використання у випадку здійснення
діяльності по роздрібній торгівлі та комерційних послуг суд до уваги не приймає,
оскільки категорії земель (цільове призначення) та класифікатор їх цільового
використання є різними правовими інститутами, врегульованими самостійними
нормами права.

Таким чином, спірний договір порушує
положення ст. 18-19 Земельного Кодексу України щодо визначення категорії землі,
яка передана позивачу в оренду та ст. 15 Закону України "Про оренду
землі", яка вимагає чіткого визначення місця розташування земельної
ділянки.

Крім того, при  розгляді справи судом було встановлено наступне:

Позивач на обґрунтування свого
порушено права також посилається на те, що за змістом спірного договору всю
земельну ділянку було віднесено до земель комерційного використання і
відповідно встановлено і підвищений коефіцієнт для визначення орендної плати.
Позивач вважає, що для цілей комерційної діяльності використовується лише
частина земельної ділянки під магазином, а решта використовується для
обслуговування житлової частини будинку та ведення присадибного господарства.

У відповідності до ст. 19 Конституції
України правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких
ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством.
Органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи
зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що
передбачені Конституцією та законами України.

У відповідності до Порядку
нормативної  грошової оцінки земель
сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджено наказом
Держкомзему України , Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України,
Української Академії аграрних наук від 27.01.2006 року № 18/15/21/11, він
розроблений у відповідності до Земельного кодексу України, Закону України
"Про оцінку земель", Методики нормативної грошової оцінки земель
сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої
постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.95 N 213 і регламентує механізм
нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського
призначення та населених пунктів ( далі - Порядок).

Відповідно до розділу 3 Порядку,
в  основі нормативної грошової оцінки
земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що отримується
залежно від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній,
регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його
території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та
інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної
цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.

У відповідності до п. 3.5. Порядку
коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф)
(додаток 1, табл. 1.1), ураховує відносну прибутковість видів економічної
діяльності. Віднесення земель до категорії земель за функціональним
використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної
статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем, 6а-зем,
6б-зем, 2-зем), затвердженою наказом Держкомстату України від 05.11.98 N 377,
зареєстрованою в Мін'юсті України 14.12.98 за N 788/3228, відповідно до видів
економічної діяльності, зазначених у довідках, що надають органи державної
статистики. Коефіцієнт функціонального використання для земельних ділянок
змішаного використання визначається як середньозважене (за площею) значення
коефіцієнтів функціонального використання окремих частин земельної ділянки
змішаного використання. Підставою для виділення частин земельної ділянки
різного функціонального використання є виключно затверджені дані інвентаризації
земельної ділянки та землеустрою.

Згідно Порядку за функціональним
використанням є, зокрема, землі житлової забудови, промисловості, комерційного
використання, громадського призначення та інші, які мають свої індивідуальні
коефіцієнти ( від 2,5 до 0,5), що слід застосовувати в кінцевому розрахунку
розміру орендної плати.

З
матеріалів справи вбачається, що позивачу видано торговий патент серія
НОМЕР_1 на період з 01 січня по 31 грудня 2007 року на здійснення
підприємницької діяльності у сфері роздрібної торгівлі.

Представниками сторін також
підтверджується, що позивач займається торгівельною діяльністю в магазині, який
розташовано на орендованій земельній ділянці.

На орендованій земельній ділянці
позивач має нерухомі об"єкти, які використовуються як для здійснення
підприємницької діяльності, так і для ведення домашнього господарства, що
підтверджується наступним:

Позивач надав у справу копію
свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 23.01.2007 року, з якого
вбачається, що за адресою АДРЕСА_1
позивач володіє на праві власності нежилим та жилим приміщенням,
гаражем, сауною, погребом, вбиральнею та огорожею. Право власності зареєстровано
в БТІ ( а.с. 19-20).

Право власності за позивачем було
зареєстровано на підставі рішень сільської ради, на підтвердження чого
позивачем у справу надано копії рішення Хацьківської сільської ради від
23.11.2006 року № 57, яким позивачу було дозволено проведення
реконструкції  нежитлової прибудови в
житлову за адресою  АДРЕСА_1.
Рішенням  виконкому Хацьківської
сільської ради від 29.12.2006 року № 77 Черкаському ООБТІ було доручено
провести інвентаризацію та  видати
свідоцтво на право власності на жиле і нежиле приміщення з надвірними спорудами
для позивача по справі за вищевказаною адресою.

Доводи відповідача про те, що позивач
позбавлений права власності на всі приміщення за адресою АДРЕСА_1, бо рішення
виконавчого комітету від 29.12.2006 року № 77 було нібито скасовано самим
виконкомом, суд до уваги не приймає з таких підстав:

- згідно ст. 3 ЦК України, загальними
засадами цивільного законодавства, зокрема є 1) неприпустимість свавільного
втручання у сферу особистого життя людини; 2) неприпустимість позбавлення
права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом;

-
згідно ст. 41 Конституції кожен має право володіти,
користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної,
творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку,
визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права
власності. Право приватної власності є непорушним.

Крім того, доводами про відсутність у
позивача права власності на об'єкти нерухомості на орендовані діяльності
відповідач діє проти себе, оскільки в такому випадку спірний договір оренди
землі взагалі є безпредметним, бо він укладався під  розміщені на земельній ділянці об'єкти.

За доводами позивача, під магазин
використовується лише частина приміщення, а в іншій частині знаходиться його
житлове помешкання.  Гараж, сауна,
погріб, вбиральня та огорожа використовується не для підприємницької діяльності,
а для проживання. Дані доводи позивач також засвідчує і фотографіями забудови
на орендованій ділянці та внутрішнього виду приміщень з речами домашнього
вжитку.

Доводи ж відповідача в частині того,
що позивач використовує надвірні споруди (погріб та гараж) як склад для
зберігання товарів для продажу в магазині і ремонту автомобіля, яким
перевозяться товари на продаж, а сауну для надання банних послуг за винагороду,
суд до уваги не приймає, оскільки вони не підтверджуються жодними доказами крім
слів представника відповідача по справі.

Таким чином, при укладенні спірного
договору відповідач повинен був забезпечити дотримання інтересів орендаря та
належним чином з'ясувати функціональне призначення земельної ділянки, що
передається в оренду та визначити частини, які використовуються з комерційною
метою та без такої мети.

В зв'язку із цим і розмір орендної
плати в договорі оренди між сторонами був би іншим.

На підставі викладеного, при
укладенні спірного договору були порушені норми Земельного Кодексу України в
частині визначення категорії земель, Порядку нормативної  грошової оцінки земель сільськогосподарського
призначення та населених пунктів в частині визначення функціонального
використання ділянки, вимог ст. 15 Закону України "Про оренду землі "
в частині чіткого визначення адреси земельної ділянки, що тягне за собою
безумовне визнання договору оренди землі від 10.02.2007 року недійсним.

Згідно ст. 49 ГПК України, з
відповідача на користь позивача слід стягнути 85,00 грн. державного мита та
118,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Враховуючи викладене, керуючись
ст.ст. 49, 82, 84, 85  ГПК України, суд,
-

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Визнати недійсним договір оренди
землі від 10 лютого 2007 року, який укладено між Хацьківською сільської радою
та суб'єктом підприємницької діяльності-фізичною особою ОСОБА_1 (запис в книзі
записів державної реєстрації договорів оренди землі від 10.02.2007 року №
01).

Стягнути з Хацьківської сільської
ради, ідентифікаційний код 26324384, с. Хацьки Черкаської області, вул. Леніна,
80а на користь суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1,
ідентифікаційний номер НОМЕР_2, АДРЕСА_2 -- 85,00 грн. державного мита та
118,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Наказ видати.

Рішення може бути оскаржено до
Київського міжобласного апеляційного господарського суду протягом 10 днів.

Суддя
Н.М. Спаських