ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

25.12.07                                                                                           Справа№ 21/299

За позовом: Прокурора Сихівського району м. Львова в інтересах держави в особі Львівської міської ради та Управління комунального майна Львівської міської ради, м. Львів

до відповідача: Державного комунального підприємства "Міжлікарняна аптека №269", м. Львів

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійні вимоги на предмет спору, Комунальної 8-ї міської клінічної лікарні м. Львова, м. Львів

про стягнення 16136,68 грн. та розірвання договору оренди нерухомого майна №С-4232-6 від 05.04.2006 року.

суддя Масловська Л.З.

Представникам сторін та третьої особи роз’яснено їх права та обов’язки, передбачені ст.ст. 20, 22 ГПК України.

Суть спору: Позов заявлено Прокурором Сихівського району м. Львова в інтересах держави в особі Львівської міської ради та Управління комунального майна Львівської міської ради, м. Львів до відповідача Державного комунального підприємства "Міжлікарняна аптека №269", м. Львів про стягнення 16 136,68 грн. та розірвання договору оренди нерухомого майна №С-4232-6 від 05.04.2006 року.

Провадження у справі порушено ухвалою господарського суду Львівської області від 29.10.2007року, згідно якої слухання справи було призначене на 22.11.2007 року. Розгляд справи відкладався з підстав, вказаних в ухвалах суду від 22.11.2007року, від 05.12.2007 року, 25.12.07р.

Ухвалою суду від 22.11.2007 року було залучено до участі у справі в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору Комунальну 8-у міську клінічну лікарню м. Львова, оскільки лікарня є балансоутримувачем об'єкта оренди та отримувачем орендних платежів.

У судовому засіданні прокурор Сихівського району підтримав позовні вимоги з підстав, зазначених у позовній заяві. В обґрунтування позовних вимог вказує, що у відповідача, перебувають в користуванні нежитлові приміщення загальною площею 245,5 кв.м., які знаходяться за адресою: м. Львів, вул. Навроцького, 23 спочатку на підставі договору оренди №0533-В від 01.06.1999 року, укладеного між Комунальною 8-ю міською клінічною лікарнею м. Львова та ДКП "Міжлікарняна аптека №269", а на даний час –на підставі договору оренди №С-4232-6 від 05.04.2006 року, укладеного між Управлінням комунального майна Львівської міської ради та ДКП "Міжлікарняна аптека №269". Стверджує, що починаючи з 01.01.2006 року, відповідач несвоєчасно почав сплачувати орендну плату та платежі за комунальні послуги, в зв'язку з чим станом на 01.09.2007 року заборгованість відповідача складає 1507,89 грн. за оренду та податок за землю та 14 628,79 грн. за комунальні платежі. Право на звернення прокурора до господарського суду в інтересах держави обгрунтовує з посиланням на п.6 ст. 20, ст. 36-1 Закону України "Про прокуратуру" та ч.2 ст. 2 ГПК України. Вказує, що підтвердженням того, що позов заявлено в інтересах держави є те, що об’єкт оренди є на балансі Комунальної 8-ї міської клінічної лікарні м. Львова і належить територіальній громаді м. Львова в особі Управління комунального майна Львівської міської ради на праві комунальної власності, а тому несвоєчасна оплата відповідачем орендної плати та комунальних платежів призводить до збитків, що проявляються у виникненні заборгованості і понесенні незапланованих міським бюджетом витрат лікарні перед енергопостачальниим організаціями. Просить позов задоволити.

Позивач Управління комунальної власності Львівської міської ради подало відзив на позовну заяву №1.7-10427/2302 від 10.12.2007 року. Зокрема, вказує, що згідно ухвал Львівської міської ради №880 від 11.01.2001 року, №98 від 31.10.2002 року, №897 від 07.06.2007 року за користування об’єктами оренди, які перебувають на балансі закладів культури, освіти, медицини, орендна плата сплачується орендарями на відповідний рахунок балансоутримувача, а тому отримувачем платежів по спірному договору є балансоутримувач Комунальна 8-а міська клінічна лікарня м. Львова. Крім того, вказує, що Управління комунальної власності як і його попередник Управління комунального майна не є одержувачем орендних платежів згідно спірного договору, і тим більше не є одержувачем плати за землю та плати за комунальні платежі, тому не вважає, що його право в цій частині порушене. Вказує, що згідно ст.258 ГК України, ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" за договором оренди орендар зобов'язаний належним чином виконувати всі умов договору, а в силу ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ст. 193 ГК України, ст. 526 ЦК України одностороння відмова від договору оренди не допускається. На думку Управління комунальної власності, із змісту положень п.5.2. спірного договору оренди, ст. 728 ЦК України випливає, що підставою для дострокового розірвання договору оренди є факт несплати орендної плати протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу, незалежно від наявності заборгованості по орендній платі на момент звернення з позовом. Стверджує, що в разі допущення орендарем порушень договору оренди, таких як несплата орендної плати, не здійснення страхування майна, не забезпечення пожежної безпеки чи несплати комунальних платежів, що вважається односторонньою відмовою від договору, слід ставити питання про розірвання спірного договору оренди.

Позивач Львівська міська рада свого уповноваженого представника в судові засідання не забезпечила, відзиву на позов не подала, хоча належними чином повідомлялася про дату та час судових засідань.

Відповідач ДКП "Міжлікарняна аптека №269" проти позовних вимог заперечує з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву №60 від 21.11.2007 року. Зокрема, вказує, що згідно п.5.5. договору оренди №С-4232-6 від 05.04.2006 року до орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат та плата за користування земельною ділянкою, а тому вважає, що плата за комунальні послуги та плата за користування земельною ділянкою не можуть бути нараховані згідно спірного договору оренди. Вважає, що вказана в позовній заяві сума комунальних платежів безпідставно та односторонньо нарахована третьою особою Комунальною 8-ю міською клінічною лікарнею м. Львова, оскільки остання ухиляється від укладення з відповідачем договору на одержання комунальних послуг. В таких діях третьої особи є ознаки порушення законодавства про захист економічної конкуренції, передбачені п.2 ст. 50 Закону України "Про захист економічної конкуренції", з зловживання монопольним становищем на ринку постачання теплової енергії та гарячого водопостачання у вигляді бездіяльності даного суб'єкта. Відповідач стверджує, що у нього відсутня заборгованість по орендній платі, а, натомість, існує переплата. Вважає, що відсутні правові підстави для розірвання спірного договору оренди нежитлових приміщень. Просить відмовити у задоволенні позову.

Третя особа без самостійних вимог на предмет спору Комунальна 8-а міська клінічна лікарня м. Львова забезпечила явку свого уповноваженого представника в судове засідання, однак письмового відзиву не подала. Представник третьої особи підтримав позовні вимоги Прокурора Сихівського району м. Львова з підстав, викладених у позовній заяві. Просить позов задоволити.

Розглянувши подані докази в їх сукупності, заслухавши пояснення Прокурора, представників сторін та третьої, всебічно та повно з’ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються їх вимоги і заперечення, господарський суд встановив.

05.04.2006 року між Управлінням комунального майна Львівської міської ради (орендодавець) та ДКП "Міжлікарняна аптека №269" (орендар) було укладено договір оренди №С-4232-6 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), згідно якого орендодавець зобов'язувався передати, а орендар прийняти в строкове платне користування нерухоме майно –нежитлові приміщення, позначені в технічній документації під літ. 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, загальною площею 245,5 кв.м., які знаходяться на другому поверсі будинку за адресою: м. Львів, вул. Навроцького, 23 (надалі - об'єкт оренди), що знаходиться на балансі Комунальної 8-ї міської клінічної лікарні м. Львова (балансоутримувач) і належить територіальній громаді м. Львова в особі Львівської міської ради. Цільовим призначенням об’єкта оренди є розміщення аптеки.

Згідно п.4.1. договору оренди №С-4232-6 від 05.04.2006 року договір укладено на термін з 05.04.2006 року до 05.04.2011 року.

Відповідно до п.5.1. спірного договору оренди визначається в розмірі експлуатаційних витрат, річна сума орендної плати на момент укладення договору складає 2356,80 грн. Розмір орендної плати підлягає індексації на визначений індекс інфляції за відповідний період (місяць, квартал, рік).

З п.5.2. договору оренди №С-4232-6 від 05.04.2006 року вбачається, що орендна плата перераховується орендарем на підставі наданих (виставлених) рахунків не пізніше 20 числа місяця у встановленому порядку. Вказані рахунки виставляються органами, визначеними відповідними нормативними документами Львівської міської ради (виконавчого комітету), чинними на час дії цього договору. Несплата орендної плати в повному обсязі протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу є підставою для дострокового розірвання договору оренди.

Згідно до п.5.5. спірного договору оренди до орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат та плата за користування земельною ділянкою.

У відповідності до ухвали Львівської міської ради №880 від 11.01.2001 року "Про врегулювання питання оренди майна територіальної громади м. Львова" (із наступними змінами та доповненнями), ухвали №98 від 31.10.2002 року "Про затвердження методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова" (із наступними змінами та доповненнями), ухвали №897 від 07.06.2007 року "Про врегулювання питання оренди майна територіальної громади м. Львова" за користування об’єктами оренди, які перебувають на балансі закладів культури, освіти, медицини, орендна плата сплачується орендарями на відповідний рахунок балансоутримувача. Відтак, отримувачем орендної плати по договору оренди №С-4232-6 від 05.04.2006 року є балансоутримувач об’єкта оренди - Комунальна 8-а міська клінічна лікарня м. Львова.

В позовній заяві заборгованість по орендній платі в сумі 1507,89 грн. визначена станом на 01.09.2007 року.

До матеріалів справи долучені рахунки Комунальної 8-ї міської клінічної лікарні м.Львова за період квітень-грудень 2006 року, які виставлялися відповідачу за сплату орендної плати та плати за землю, на загальну суму 2442,64 грн., та за період січень-листопад 2007 року на загальну суму 2690,53 грн.

Господарський суд встановив, що відповідачем ДКП "Міжлікарняна аптека №269" сплата орендної плати та плати за землю на підставі договору оренди №С-4232-6 від 05.04.2006 року здійснювалася щомісячно, зокрема, за період квітень-грудень 2006 року відповідачем сплачено 2417,49 грн. та за період січень-листопад 2007 року сплачено 2733, 74 грн., що підтверджується долученими до матеріалів справи платіжними дорученнями №118 від 19.05.2006 року, №133 від 16.06.2006 року, №152 від 30.06.2006 року, №168 від 25.07.2006 року, №284 від 19.08.2006 року, №230 від 20.09.2006 року, №266 від 20.10.2006 року, №301 від 28.11.2006 року, №339 від 29.12.2006 року, №13 від 24.01.2007 року, №56 від 20.02.2006 року, №81 від 20.03.2007 року, №111 від 04.05.2007 року, №140 від 06.06.2007 року (оплачено на рахунок управління комунальної власності), №155 від 26.06.2007 року, №179 від 20.07.2007 року, №226 від 21.08.2007 року, №233 від 20.09.2007 року, №246 від 22.10.2007 року, №270 від 16.11.2007 року.

Таким чином, заборгованість відповідача по сплаті орендної плати та плати за землю по договору оренди №С-4232-6 від 05.04.2006 року як станом на 01.09.2007 року, так і станом на дату пред'явлення позову (24.10.2007 року) була відсутня. Враховуючи наведене, беручи до уваги те, що позивач Управління комунальної власності Львівської міської ради вказує, що його права в частині стягнення заборгованості по орендній платі не порушені, оскільки управління не є її отримувачем, а третя особа Комунальна 8-а міська клінічна лікарня м. Львова не заявила самостійних вимог до відповідача про стягнення заборгованості по орендній платі, господарський суд приходить до висновку, що позов в частині стягнення заборгованості по орендній платі в сумі 1507,89 грн. не підлягає до задоволення.

Прокурор Сихівського району м. Львова також ставить вимогу про стягнення з відповідача суми комунальних платежів в розмірі 14 628,79 грн., однак, ним не долучено до матеріалів справи розрахунку та жодних доказів, що обгрунтовують вказану суму.

Відповідно до п.7.10. договору оренди №С-4232-6 від 05.04.2006 року орендар зобов"язаний був самостійно і від власного імені протягом одного місця з дати укладення договору та підписання акту здачі-приймання укласти договори щодо надання комунальних послуг у повному обсязі із відповідними організаціями, а відповідно до п.12.1. спірного договору –своєчасно проводити оплату за надані комунальні послуги.

З матеріалів справи, зокрема, з листів ЛМКП "Львівтеплоенерго" від 12.10.2006 року №25/1-679. від 16.11.2006 року, листа Львівського обласного територіального відділення Антимонопольного комітету України від 20.06.2007 року №13/04-900, суд встановив, що відповідач не міг самостійно укласти договір на теплопостачання орендованих приміщень, оскільки теплова енергія до будинку №23 по вул. Навроцького у м. Львові постачається вцілому, в тому числі, і до орендованих відповідачем приміщень, на підставі договору №5075/Р від 01.12.2002 року про постачання теплової енергії в гарячій воді, укладеного між ЛМКП "Львівтеплоенерго" та Комунальною 8-ю міською клінічною лікарнею м. Львова. З вказаних листів суд з'ясував, що орендовані приміщення значно не догріваються, а гаряче водопостачання взагалі не працює (закипіли трубопроводи та арматура).

Крім того, незважаючи на неодноразові звернення ДКП "Міжлікарняна аптека №269" на адресу Комунальної 8-ї міської клінічної лікарні м. Львова від 30.10.2006 року №19, від 16.05.2007 року №16, від 06.07.2007 року №46, від 25.10.2007 року №47 з проханням укласти типові договори на комунальні послуги, до цього часу лікарня такі договори із відповідачем не уклала.

Відповідно до ч.2 ст. 613 ЦК України якщо кредитор не вчинив дії, до вчинення яких боржник не міг виконати свій обов'язок, виконання зобов'язання може бути відстрочене на час прострочення кредитора.

Враховуючи наведене, беручи до уваги те, що до матеріалів справи не долучено обгрунтованого розрахунку суми комунальних платежів, доказів, які є підставою для стягнення суми комунальних платежів, зокрема, доказів укладення ДКП "Міжлікарняна аптека №269" із відповідачем договорів про надання комунальних послуг, рахунків на сплату комунальних платежів, тощо, зважаючи на те, що позивачі по справі, в інтересах яких подано позов, не є отримувачами таких платежів, а Комунальною 8-ю міською клінічною лікарнею м. Львова як отримувачем комунальних платежів не заявлено самостійних вимог про їх стягнення, господарський суд приходить до висновку про безпідставність позовних вимог в частині стягнення з відповідача комунальних платежів в розмірі 14 628,79 грн.

Що стосується позовних вимог про розірвання договору оренди №С-4232-6 від 05.04.2006 року, то такі вимоги також не підлягають задоволенню у зв'язку з наступним.

В силу ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Згідно з п. 1 ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не встановлено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала таку пропозицію, у двадцятиденний термін після її отримання повідомляє другу сторону про результати розгляду пропозиції. Пунктом 4 вказаної норми передбачено, що заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду у разі недосягнення сторонами договору згоди щодо його розірвання або у разі неотримання відповіді у встановлений строк з урахуванням поштового обігу.

З п.п.11.1., 11.2. договору оренди №С-4232-6 від 05.04.2006 року вбачається, що даний договір розірванню в односторонньому порядку не підлягає. Даний договір може бути припинений або розірваний за згодою сторін, рішенням суду, господарського суду або з інших підстав, передбачених чинним законодавством України.

Таким чином, суд дійшов висновку, що обов'язковою передумовою для вирішення у судовому порядку питання про розірвання договору оренди №С-4232-6 від 05.04.2006 року є необхідність дотримання порядку розірвання договору, визначеного ст. 188 ГК України. Тобто якщо орендодавець мав намір розірвати договір він повинен був направити орендареві пропозицію про це, і в разі недосягнення згоди щодо дострокового розірвання договору чи неотримання відповіді у встановлений строк з урахуванням поштового обігу, спір міг бути переданий на вирішення господарського суду.

Однак, до матеріалів справи не долучено жодних пропозицій орендодавця Управління комунальної власності Львівської міської ради, адресованих орендареві ДКП "Міжлікарняна аптека №269" щодо дострокового розірвання спірного договору, тобто позивачем не було дотримано порядку розірвання договору оренди, встановленого ст. 188 ГК України.

Відповідно до ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням господарського суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань. Підставою для розірвання договору в такому випадку на вимогу орендодавця може бути невиконання відповідачем належним чином хоча б одного з його зобов'язань за договором оренди.

Статтею 783 ЦК України передбачені випадки, коли наймодавець має право вимагати розірвання договору найму. Зокрема, згідно з цією нормою наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Однак, в позовній заяві Прокурора Сихівського району міста Львова не вказано жодної з підстав для розірвання договору з тих, що визначені ст. 783 ЦК України. Натомість, в позовній заяві як підставу для розірвання договору оренди №С-4232-6 від 05.04.2006 року зазначено несплату ДКП "Міжлікарняна аптека №269" орендної плати та плати за комунальні платежі.

Відповідно до ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Тобто з наведеної норми випливає, що в разі відсутності платежів по орендній платі протягом трьох місяців підряд, орендодавець вправі відмовитися від договору оренди, а не ставити питання про його розірвання. Однак, як зазначалося вище, орендарем ДКП "Міжлікарняна аптека №269" здійснювалася сплата орендних платежів щомісячно, а відтак, ним не допускалася несплата орендних платежів протягом трьох місяців підряд.

Таким чином, враховуючи наведене, що спірний договір оренди №С-4232-6 від 05.04.2006 року не підлягає розірванню з підставі наявності заборгованості по орендній платі та комунальних платежах, що зазначені в позовній заяві.

Враховуючи вищенаведене, господарський суд дійшов висновку, що позов задоволенню не підлягає.

Керуючись ст.ст.188, 291 ГК України, ст.ст.613,782,783 ЦК України, ст.ст.33, 43, 49,75, 82- 85 ГПК України, суд -

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позову відмовити.

Суддя