ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.03.07
Справа №  20/90д/07

Суддя

За
позовом 1. Управління
житлового господарства Запорізької міської ради, м.Запоріжжя 2.Комунального
підприємства “Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання №2, м.
Запоріжжя

До
Приватного підприємця ОСОБА_1, м. Запоріжжя

Про
розірвання договору оренди нежитлового
приміщення та виселення

Суддя  Гандюкова Л.П.

Представники
сторін:

Від
позивача 1  -  не
з'явився

Від
позивача 2  -
Тріус К.О.   (довіреність
№25-01/04 від 05.01.2007р.)

Від
відповідача -  ОСОБА_1(приватний підприємець)

ОСОБА_2  (довіреність НОМЕР_1);

СУТНІСТЬ СПОРУ:

Заявлений  позов
про розірвання договору оренди НОМЕР_2 нежитлового приміщення з
приватним підприємцем ОСОБА_1 та виселення з займаного приміщення.

Ухвалою
господарського суду від 16.02.2007р. позовна заява прийнята до розгляду,  порушено провадження у справі №
20/90д/07,  судове засідання  призначено на 05.03.2007р.

05.03.2007р.
справу розглянуто, за згодою представників сторін оголошено вступну та
резолютивну частини рішення.

Позивач
2 підтримав позовні вимоги, викладені у позові, у судовому засіданні надав
заяву, згідно з якою з метою усунення розбіжностей у позовній заяві у частині
зазначення номеру та дати спірного договору оренди уточнив номер договору
НОМЕР_3 та дату договору 01.03.2006р., на підставі ст.526 Цивільного кодексу
України, п.3 ст.18 Закону України “Про оренду державного та комунального
майна”  просить позов задовольнити. Позов
мотивований наступними обставинами. 01.03.2006р. на підставі рішення
виконавчого комітету Запорізької міської ради НОМЕР_4 між Управлінням житлового
господарства Запорізької міської ради (позивач 1), Комунальним підприємством
“Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання №2” (позивач 2) та приватним
підприємцем ОСОБА_1 в особі ОСОБА_2 згідно з довіреністю (відповідач) було
укладено договір оренди №НОМЕР_3 нежитлового приміщення загальною площею 74,95
кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1. Всупереч п.п.3.1,3.2,3.3,3.4,5.1
договору оренди, п.3 ст.18 Закону України “Про оренду державного та
комунального майна”, ст.526 ЦК України, істотних умов договору,  відповідач своєчасно і в повному обсязі не
проводить оплату орендної плати (розрахунок додається). Станом на 12.01.2007р.
оплата не вносилась жодного разу і заборгованість становить 5507,94 грн.
Листування між сторонами не відбувалося. Такі дії боржника спричиняють
погіршення фінансування КП “ВРЕЖО №2” та спричиняють збитки територіальній
громаді міста Запоріжжя.

Позивач
1 у судове засідання не з'явився, про місце та час судового засідання
повідомлений належним чином. Суд визнав наявні матеріали достатніми для
розгляду справи у порядку ст.75 ГПК України.

Відповідач
позов не визнав. Вважає, що саме позивачі порушують умови договору оренди. Акт
приймання -передачі підготували лише через півроку, не дали ключі і у
відповідача немає доступу до підвального приміщення. Приміщення вимагає
реконструкції, мешканці житлового будинку також не пускають до приміщення.
Підтвердив, що листування між сторонами не відбувалося. Пред'явив позов,
зокрема, зобов'язати передати ключі від нежитлового приміщення, по якому
господарським судом порушено справу №20/91/07.

Розглянувши
матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

На
підставі рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради НОМЕР_4 між
Управлінням житлового господарства Запорізької міської ради (орендодавець,
позивач 1), комунальним підприємством “Виробниче ремонтно -експлуатаційне
житлове об'єднання №2” (балансоутримувач, позивач 2) та приватним підприємцем
ОСОБА_1 в особі ОСОБА_2, що діяла на підставі доручення від 14.03.2006р.
(відповідач, орендар) у простій письмовій формі підписано договір №НОМЕР_3
оренди нежитлового приміщення.

У
судовому  засіданні  представлено
два примірники договору №НОМЕР_3:
від 28.02.2006р. (примірник відповідача) та від 01.03.2006р. (примірник
позивача), предметом якого є передача орендодавцем, та приймання орендарем у
строкове платне користування нежитлового приміщення загальною площею 74,95
кв.м  (у примірнику відповідача -72,95
кв.м. ), розташованого за адресою: АДРЕСА_1, що знаходиться на балансі КП ВРЕЖО
№2. Дане нежитлове приміщення підвалу триповерхового житлового будинку
передається під розміщення комп'ютерного клубу, вартість приміщення згідно з
експертною оцінкою на 28.02.2006р. складає 39191,69 грн.(п.п.1.1,1.2).

Відповідно
до п.1.3 договору він вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з
усіх істотних його умов підписання тексту договору.

Згідно
з п.2.1 договору вступ орендаря у користування нежитловим приміщенням настає
одночасно з підписанням сторонами договору та акту прийому-передачі вказаного
нежитлового приміщення, підписаного з балансоутримувачем.

Пунктами
3.2, 3.4 договору передбачено, що розмір орендної плати за перший місяць оренди
без урахування ПДВ становить - 489,89 грн.(примірник позивача, у примірнику
відповідача 476,81 грн.) х індекс інфляції за період з дати проведення
експертної оцінки до дати укладення цього договору х індекс інфляції за поточний
місяць. Орендна плата перераховується орендарем самостійно до місцевого бюджету
не пізніше 20-го числа поточного місяця.

Згідно
з розділом 5 договору орендар зобов'язався, зокрема, своєчасно і у повному
обсязі вносити орендну плату до місцевого бюджету і сплачувати експлуатаційні
витрати балансоутримувачу, згідно з розділом 7 “Обов'язки  орендодавця і балансоутримувача” вони
зобов'язалися  передати орендарю в оренду
нежитлове приміщення згідно з розділом 1 цього договору по акту прийому
-передачі приміщення, який підписується одночасно із цим договором.

Пунктом
11.1 договору встановлено, що цей договір діє: у примірнику позивача з 1
березня 2006 року до 1 березня 2011 року (п'ять
років), у примірнику відповідача -
з 28 лютого 2006року до 28 лютого 2011 року (п'ять років).
Взаємовідносини сторін, не врегульовані цим договором, регламентуються чинним
законодавством (п.11.9).

01.03.2006р.
КП “ВРЕЖО №2” та ПП ОСОБА_1 складено акт прийому -передачі нежитлового
приміщення про те, що в присутності представників КП “ВРЕЖО №2” проведена
передача нежитлового приміщення загальною площею 74,95 кв.м., розташованого за
адресою: м.Запоріжжя, вул.Жуковського, 59 у подальшу оренду ОСОБА_1 на п'ять
років. Дане нежитлове приміщення підвалу триповерхового житлового будинку
знаходиться у задовільному стані.

Доказів
сплати орендної плати відповідач не надав.

Оскільки
позивач у позовній заяві та в судовому засіданні як на підставу позовних вимог
посилається на договір НОМЕР_3, суд дає оцінки саме цьому примірнику договору.
При цьому суд звертає увагу, що предметом договору в обох примірниках є
нежитлове приміщення. Строк оренди встановлений 5 років.

Проаналізувавши
норми чинного законодавства, оцінивши докази та вислухавши пояснення
представників сторін, суд вважає позовні вимоги такими, що задоволенню не
підлягають на таких підставах.

Предметом
спору є  розірвання договору оренди та
виселення з займаного приміщення.

Приписами  ч.1 ст.13, ч.1,2 ст.14 Цивільного кодексу
України встановлено, що цивільні права особа
здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного
законодавства. Цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором
або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій,
вчинення яких не є обов'язковим для неї.

Статтями 11,509 ЦК України
встановлено, що підставою виникнення зобов'язань (цивільних прав та обов'язків)
є, зокрема, договір. Зобов'язанням є право відношення, в якому одна сторона
(боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію
(передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або
утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання
його обов'язку. Підстави виникнення господарських зобов'язань встановлені також
ст.174 ГК України.

Правовідносини сторін врегульовано
договором оренди нежитлового приміщення, строк оренди -п'ять  років (з 01.03.2006р. по 01.03.2011р.). Про
оренду нежитлового приміщення підвалу триповерхового житлового будинку вказано
в предметі договору. Із матеріалів справи, зокрема, рішення виконавчого
комітету Запорізької міської ради НОМЕР_4, акту прийому - передачі від
01.03.2006р. також слідує, що за адресою: АДРЕСА_1, розташований  будинок, і його складова частина, що передана
в оренду приватному підприємцю ОСОБА_1, є нерухомим майном.

Приписами ч.ч.1,4, ст.203, ч.1
ст.639 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому
Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам
суспільства. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Договір може
бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не
встановлені законом.

Частиною 2 ст.793 ЦК України ( в
редакції, яка була чинна на момент підписання договору) договір найму будівлі
або іншої капітальної споруди  (їх
окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному
посвідченню. Крім того, згідно з ст.974 цього Кодексу договір найму будівлі або
іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше
одного року, підлягає державній реєстрації.

Таким
чином, законом встановлено вимоги щодо форми договору оренди будівлі або іншої
капітальної споруди (їх окремої частини) -нотаріальна, та передбачено
обов'язкову державну реєстрацію.

Однак, договір оренди НОМЕР_3, який
позивачі просять   розірвати,   підписаний сторонами у простій письмовій
формі,  доказів його державної реєстрації
позивачем  також не надано.

Згідно з ч.3 ст. 640 ЦК України
договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є
укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а
в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з
моменту державної реєстрації.

Приписами ст.220 ЦК України
встановлено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне
посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо
усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і
відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася
від його нотаріального посвідчення, суд
може  визнати такий договір
дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Позивач не надав доказів, що договір
оренди №НОМЕР_3  рішенням суду визнано
дійсним, таким чином на час винесення рішення у даній справі №20/90д/07 договір
оренди є нікчемний, оскільки нотаріально не посвідчений.

Відповідно до ч.2 ст.215 ЦК
України  недійсним є правочин, якщо його
недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання
такого правочину недійсним судом не вимагається.

Питання щодо правових наслідків
недійсності правочину регулює ст.216 ЦК України, згідно з якою, зокрема,
недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з
його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана
повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього
правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане
полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, -
відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент
відшкодування. Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину
може бути пред'явлена будь-якою заінтересованою особою.

Таким чином, договір оренди
нежитлового приміщення №НОМЕР_3, укладений між Управлінням житлового
господарства Запорізької міської ради, Комунальним підприємством “Виробниче
ремонтно-експлуатаційне  житлове
об'єднання  №2” та приватним підприємцем
ОСОБА_1, є недійсним (нікчемним) на підставі закону, не створив юридичних
наслідків (виникнення зобов'язань сторін), крім тих, що пов'язані з його
недійсністю.

При цьому суд вважає за необхідне
також зазначити, що відповідно до ст.236 ЦК України нікчемний правочин або
правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо
за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє,
можливість настання їх у майбутньому припиняється.

Із змісту  наведених
вище норм законодавства слідує, що нікчемний правочин

( у тому числі договір
оренди) не є юридичним фактом цивільного права і не породжує будь-яких прав та
обов'язків. У зв'язку з цим, він є недійсним з моменту вчинення.

Вирішуючи
спір, суд враховує також наступне. Предметом спору є розірвання договору та
виселення. Оскільки розірвати можливо лише договір, який є чинним, відсутні
підстави для розірвання нікчемного договору. Суд звертає увагу, що порядок та
підстави розірвання договору, зокрема,  у
зв'язку з істотним порушенням умов договору, встановлені ст.651 ЦК України,
ст.188 ГК України, які не зазначені позивачами як правова підстава позову, і передбачені  ст.188 ГК України пропозиції розірвати
договір чи  направлення встановленого
ст.782 ЦК України повідомлення про відмову від договору у зв'язку з невнесенням
плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд, позивачі також не
надали.

Приписами
ст.ст.33,34 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна
сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу
своїх вимог і заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства
повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть
підтверджуватись іншими засобами доказування.

Позивачем
не наведена норма закону, яка передбачає можливість виселення відповідача з
займаного приміщення та не надав належних доказів що на час розгляду справи
відповідач користується нежитловим приміщенням підвалу триповерхового житлового
будинку за адресою: АДРЕСА_1.

Як
слідує із позовних вимог у справі №20/91/07, ПП ОСОБА_1 пред'явив позов у
зв'язку з тим, що, як він стверджує, йому не передано ключі від приміщення,
жителі будинку чинять перешкоди в користуванні майном, тому незважаючи на
складання акту прийому - передачі, приміщення йому фактично не передано, він
ним не користується, не займає.

Таким чином, суд вважає, що
позивачами не надано належних доказів у обґрунтування своїх вимог. Зазначені
позивачем інші норми права,  посилання на
наданий розрахунок заборгованості з орендної плати не спростовують висновки
суду, наведені вище.

У
задоволенні позовних вимог з підстав, які заявлено, у тому числі виселення у
зв'язку з розірванням договору,
відмовляється у повному обсязі.

Згідно
з ст. 49 ГПК України судові витрати у справі покладаються на позивача.

Керуючись
ст. ст. 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У
задоволенні позову відмовити повністю.

Суддя
Л. П. Гандюкова

Рішення господарського суду набирає
законної сили після закінчення десятиденного строку з дня підписання.
Рішення  підписано у повному обсязі    04.06. 2007 р.