ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  міста КИЄВА
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

справа №  35/459

26.11.07

За позовом   Акціонерного комерційного банку  «Прем’єрбанк»

до                   Приватного підприємства «Кіті»

про                визнання договору частково недійсним та стягнення 307 600, 00 грн.

Суддя  М.Є. Літвінова

Представники:

Від позивача:      не з’явились

(Крикун С.П. –пресдт. за довір. №04/871 від 01.08.07р.

був присутній в судовому засіданні 20.11.07р.)

Від відповідача:  Курчина В.П. –предст. за довір. №1/07 від 23.10.07р.

Рішення прийняте 26.11.2007 року, на підставі ст.77 Господарського процесуального кодексу України, в зв’язку з оголошеною в судовому засіданні перервою з 20.11.2007р. по 26.11.2007 року.

Обставини справи:

На розгляд Господарського суду міста Києва передані позовні вимоги Акціонерного комерційного банку «Прем’єрбанк»до Приватного підприємства «Кіті»про визнання недійсним п. 9.5. Договору №1/02 про оренду нежитлового будинку, укладеного 01.12.2002р. між позивачем та відповідачем, та стягнення з відповідача 307 600, 00 грн.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 05.10.2007р. порушено провадження у справі № 35/459, розгляд справи призначений на 23.10.2007р.

До початку судового засідання, від відповідача, через канцелярію суду, надійшов відзив на позов та документи на виконання вимог ухвали суду від 05.10.07р. про порушення провадження у справі №35/459.

Представником позивача в судовому засіданні було надано письмові пояснення у справі, та документи на виконання вимог ухвали суду від 05.10.07р. про порушення провадження у справі №35/459.

Представник позивача підтримав позовні вимоги та просив суд задовольнити останні.

Відповідач проти позову заперечував, та просив суд відмовити в задоволенні останнього.

В судовому засіданні 23.10.2007р., на підставі ст. 77 ГПК України, оголошувалась перерва до 20.11.2007р.

До початку судового засіданні, через канцелярію суду від позивача надійшла заява про збільшення позовних вимог.

До початку судового засіданні, через канцелярію суду, від відповідача надійшов відзив на заяву про збільшення позовних вимог.

В судовому засіданні представник позивача підтримав позов з урахуванням поданої заяви про збільшення розміру позовних вимог.

Відповідач проти позову заперечував, та просив суд відмовити в задоволенні останнього.

В судовому засіданні 20.11.2007р., на підставі ст. 77 ГПК України, оголошувалась перерва до 26.11.2007р.

В судовому засіданні судом, за згодою сторін, було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін,  Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

01 грудня 2002 року між Приватним підприємством «Кіті»(надалі відповідач) та Акціонерним комерційним банком «Прем’єрбанк»(надалі позивач) було укладено Договір оренди нежитлового будинку №1/02 (надалі Договір).

Відповідно до умов вказаного Договору (п. 1.1.) орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування (оренду) нежитловий двоповерховий цегляний будинок загальною площею 500, 9 квадратних метрів, який знаходиться за адресою: 04070, м. Київ, вул. Ігорівська, 11, літ. «А».

В обґрунтуванні  позовних вимог позивач зазначив наступне.

У ході підготовки приміщень орендованого будинку для розташування філії банку, тобто банківської установи, позивачем були проведені, наступні роботи: встановлення систем пожежної та охоронної сигналізації, провідної розводки системи локальної комп’ютерної мережі, системи кондиціювання повітря, телекомунікаційної системи, метало пластикових конструкцій  та обладнання пункту охорони, касових кабін та сховища. Загальна балансова вартість проведених робіт склала 420 300,00 грн.

Проведені роботи мають природу змін та поліпшення орендованого будинку, при цьому проведені таким чином (способом), що об’єкти поліпшення неможливо відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди.

Крім того, позивач зазначив, що письмової згоди на проведення вказаних видів робіт відповідачем позивачу не надавалось.

Відповідно до п. 9.5. Договору, у разі закінчення терміну дії цього Договору або розірвання його у встановленому порядку, поліпшення орендованого будинку, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого будинку, не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря, а не відокремлені поліпшення –власністю орендодавця, без відшкодування останнім орендарю їх вартості.

09 червня 2005 року позивач звернувся до відповідача з листом №812 (копія в матеріалах справи) про відшкодування (оплату) витрат пов’язаних із проведеними вище об’єктами поліпшення. При цьому до сплати була пред’явлена не початкова балансова (420,3 тис. грн..), а залишкова балансова вартість у розмірі 307, 6 тис. грн..

09 червня 2005 між позивачем та відповідачем було укладено угоду, в якій сторонами було погоджено, відповідно до ст.778 Цивільного кодексу України та п. 9.5. Договору №1/02 від 01.12.2002 року оренди нежитлового будинку, розташованого за адресою за адресою: м. Київ, вул. Ігорівська, 11-А, сторона -1 не має права вимагати від сторони -2 передачі стороні -1 наступного майна АКБ «Прем’єрбанк»: систем пожежної та охоронної сигналізації, провідної розводки системи локальної комп’ютерної мережі, системи кондиціювання повітря, телекомунікаційної системи, метало пластикових конструкцій та обладнання пункту охорони, касових кабін та сховища, балансова вартість яких складає 420,3 тис. грн., а остаточна балансова вартість –307,6 тис. грн., або вимагати від Сторони-2 відшкодування вартості вищезазначеного майна.

З огляду на викладене, та керуючись ч. 3 ст. 215, ч. 2 ст. 216 Цивільного кодексу України, позивач просив суд визнати недійсним п. 9.5 Договору  оренди нежитлового будинку №1/02.

А також стягнути з відповідача вартість проведених робіт в орендованому приміщенні, в розмірі 307 600,00 грн.

Відповідач проти позову заперечував, у відзиві на позов посилався на наступне.

При укладанні Договору оренди сторони домовились, що вносити зміни до складу орендованих приміщень, проводити їх перепланування, реконструкцію та технічне переоснащення (тобто здійснювати поліпшення переданого в найм майна), обумовлені виробничими необхідностями орендаря, останній має право лише»… з письмового дозволу орендодавця (п. 5.3. договору).

Оскільки такої згоди, ні письмової ні в іншій формі, орендодавець орендарю не надав (що визнає й сам позивач), відповідач вважає, що позивач не має права на відшкодування вартості здійснених ним невідокремлених поліпшень орендованого будинку, а твердження позивача про недійсність п. 9.5. Договору оренди вбачається такими, що є хибними.

В ході розгляду справи позивачем була подана заява про збільшення розміру позовних вимог, відповідної до якої останній просив суд визнати недійсним п.5.3. Договору оренди №1/02 від 01.12.02р.

В обґрунтуванні поданої заяви позивач зазначив, що п.5.3 Договору у вказані редакції суперечить п.1.2. Договору оренди про цільове призначення орендованого будинку, а саме для розміщення філії Банку, тобто банківської установи. На думку позивача, умова п.5.3 Договору про надання згоди наймодавця передбачає в тому числі вірогідність відмови від надання такої згоди. Отже у випадку відмови наймодавця на проведення робіт, які є предметом спору та розгляду справи, використання орендованого будинку за призначенням було б неможливим, тобто було б неможливим виконання договору оренди.

Таким чином, допускаючи, що п. 5.3. Договору (міг) суперечити та взагалі виключати дію п. 1.2. договору оренди, при цьому п. 1.2. є первинним (істотним), вважаємо п. 5.3. договору оренди таким, що укладений помилково (під випливом помилки), який на підставі ст. 229 ЦК може бути визнаний судом недійсним.

Відповідачем було подано відзив на заяву позивача  про збільшення позовних вимог, в якому зазначено наступне.

П. 5.3. Договору сторони визначили, що вносити зміни до складу орендованих приміщень, проводити їх перепланування, реконструкцію та технічне переоснащення (тобто здійснювати поліпшення переданого в найм майна), обумовлені виробничими необхідностями орендаря, останній має право з письмового дозволу орендодавця.

Така домовленість сторін повністю відповідає положенням ч. 1 ст. 778 ЦК України про те, що наймач може поліпшити предмет договору найму лише за згодою наймодавця, та, на погляд відповідача не суперечить п. 1.2. Договору або виключає дію зазначеного пункту взагалі.

Крім того, відповідач зазначив, що вказана позивачем сума витрат понесених на поліпшення орендованого приміщення в розмірі 307 600, 00 грн., не підтверджується належними доказами.

Позивачем було надано лише копії договору підряду №1/02 від 11.11.03р. з додатками до нього (кошторис та акт приймання –передачі робіт) на загальну 38 645,00 грн.

При цьому в зазначених документах значиться виконання робіт вартістю 14 245 грн. з перепрограмування базового обладнання пожежної автоматики та охоронно –тривожної сигналізації.

Серед іншого, відповідачем було заявлено про застосування строків позовної давності відповідно до ч. 3 ст. 267 Цивільного кодексу України (заява №11 від 16.11. 2007р. у матеріалах справи).

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об’єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що вимоги позивача  не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Згідно ч.1 ст.32 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Відповідно до ст. 626 Цивільного кодексу України договір є підставою виникнення цивільних прав та обов’язків.

Відповідно  до п. 1 ст. 628 Цивільного кодексу України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними,  та умови, які є обов’язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до п. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України,  за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ст. 778 Цивільного кодексу України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.

Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Пунктом 5.3. Договору передбачено право орендаря, з письмового дозволу  орендодавця, погодженого з органами охорони культурної спадщини, вносити зміни до складу орендованого приміщення, проводити його перепланування, реконструкцію та технічне переоснащення, обумовлені виробничими необхідностями орендаря.

Пунктом 9.5. Договору передбачено, що у разі закінчення терміну дії цього Договору або розірвання його у встановленому порядку, поліпшення орендованого будинку, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого будинку визнаються власністю орендаря, а не відокремлені поліпшення –власністю орендодавця, без відшкодування останнім орендарю їх вартості.

Позивач стверджує, що на підставі ч. 3 ст. 215 та ч. 2 ст. 216 Цивільного кодексу України вказані пункти Договору повинні бути визнанні недійсними.

Суд вважає, такі посилання позивача безпідставними та необґрунтованими виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 3 ст. 215 Цивільного кодексу України, недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом  не вимагається.

Правочин, недійсність якого встановлена законом, є недійсним (нікчемним) з моменту його вчинення. Презумпція його правомірності спростовується безпосередньо законом. Відповідно до ч. 3 ст. 215 ЦК України, таке спростування має бути прямим.

Отже, з ч. 3 ст. 215 та ч. 1 ст. 204 ЦК України, безпосередньо вказується на те, що нікчемним є правочин, недійсність якого в законі установлена прямо. Прямим належить визнати зазначення в законі на те, що відповідні правочини є недійсними або нікчемними.

З правової точки зору «нікчемність договору»означає, що такий договір є недійсним в силу вимог закону і додаткове визнання судом такого правочину недійсним не вимагається.

Позивачем не було надано належного нормативного обґрунтування в чому саме полягає невідповідність вимогам закону пунктів 5.3 та 9.5 Договору, а також яким чином, вказані пункти Договору порушують або обмежують права та законні інтереси позивача.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач без згоди орендодавця здійснив відповідні роботи спрямовані на поліпшення орендованого приміщення, які неможливо відокремити без шкоди вказаного майна.

Даний факт не заперечується позивачем.

Слід зауважити, що відсутність права на відшкодування вартості здійснених наймачем поліпшень орендованого приміщення без згоди на то орендодавця, прямо передбачена законом. Про що було відображено в Договорі, та погоджено сторонами.

Таким чином, вимоги позивача щодо визнання пунктів 5.3. та 9.5 Договору недійсними та відшкодування вартості робіт проведених на поліпшення орендованого приміщення в розмірі 307 600,00 грн., є  безпідставними та необґрунтованими, та такими, що задоволенню не підлягають.

Відповідно до ст. 33 Господарського процессуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Позивачем не були надані суду докази на  підтвердження викладеного в позові.

Витрати по оплаті державного мита, інформаційно-технічного забезпечення судового процесу згідно ст. 49 ГПК України  покладаються  на   позивача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 204, 215, 626, 628, 759, 778 Цивільного кодексу України,  ст. 32, 33, 43, 49, 75, 77, 82-85 Господарського процесуального кодексу України,  Господарський суд міста Києва, -

В И Р І Ш И В:

1.  В позові відмовити повністю.

2. Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня підписання рішення, оформленого відповідно до ст.84 ГПК України.

Суддя                                                                                           М.Є. Літвінова

Дата підписання повного

тексту рішення: 26.12.2007р.