КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.10.2007                                                                                           № 35/382

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:          Корсака В.А.

суддів:

За участю представників:

від позивача -Синявська О.В. -представник за довіреністю,

від відповідача - не з'явився,

выд третьоъ особи -Синявська О.В. -представник за довыреныстю,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради

на рішення Господарського суду м.Києва від 05.02.2007

у справі № 35/382

за позовом                               Шевченківської районної у м. Києві ради

до                                                   Товариства з обмеженою відповідальністю "Княжий меч"

третя особа           Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради

про                                                  дострокове розірвання договору оренди та виселення

та за позовом третьої особи з самостійними вимогами на предмет спору Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради

до  ТОВ „Княжий меч”

про дострокове розірвання договору оренди та виселення

ВСТАНОВИВ:

Шевченківська районна у м. Києві рада звернулася до Господарського суду  з позовом до відповідача, третя особа  Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради про  дострокове розірвання договору № 4903/4 оренди нежилих приміщень від 12.02.2001 р. та виселення відповідача з нежилого приміщення загальною площею 152 кв. м. , розташованого за адресою: вул.. Татарська,21, передавши його за актом приймання-передачі Управлінню з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради.

Крім того, 27.11.2006 року   до суду першої інстанції надійшла позовна заява Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради (третя особа з самостійними вимогами на предмет спору) про розірвання договору № 4903/4 оренди нежилих приміщень від 12.02.2001 р. та виселення відповідача з нежилого приміщення загальною площею 152 кв. м. , розташованого за адресою: вул.. Татарська,21.

Рішенням Господарського суду м. Києва   від 05.02.2007р. по справі  №35/382 у задоволенні  позовних вимог Шевченківської районної у м. Києві ради було відмовлено.  В позові третьої особи з самостійними вимогами на предмет спору  відмовлено.

Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради , не погодившись з прийнятим рішенням, звернулося з апеляційною скаргою та просить його скасувати  та задовольнити позов в повному обсязі, оскільки вважає, що воно прийнято по неповно з’ясованим обставинам, що мають значення для справи, з порушенням норм процесуального та матеріального  права.

В своїй апеляційній скарзі третя особа з самостійними вимогами на предмет спору посилається на те, що відповідач, в супереч умовам договору, не виконував санітарних норм та здійснив перепланування в спірному приміщенні без дозволу на те позивача.  Ці порушення умов договору оренди є підставою для його розірвання.

Відповідач неодноразово у судове засідання не з’являвся, причину неявки не повідомив. Відповідно до довідки ЄДРПОУ юридична адреса відповідача : м. Київ, вул.. Татарська, 2 б, кв. 2. Саме на цю адресу апеляційним судом направлялися ухвали про  дату, місце слухання справи. Однак, ці ухвали суду були повернуті, оскільки за вказаною адресою ТОВ „Княжий меч” не зареєстровано. Таким чином, колегія вважає, що відповідач був  належним чином  повідомлений про розгляд даної справи.

Розглянувши доводи, які вказані в апеляційній скарзі, дослідивши фактичні обставини та матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, колегія  встановила  наступне:

Як свідчать матеріали справи, 12 лютого 2001 року між Комунальним підприємством «Управління житлового господарства» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Княжий меч» укладено Договір №4903/4 оренди нерухомого майна.

Рішенням Шевченківської районної у м. Києві ради №263 від 25.11.2003р. створено Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради, яке стало правонаступником КПУЖГ Шевченківського району в м. Києві в частині орендних відносин комунальної власності територіальної громади Шевченківського району м. Києва.

Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради є виконавчим органом Шевченківської районної у м. Києві ради, якому згідно пункту 1.3. Положення делеговано функції та повноваження щодо управління комунальною власністю територіальної громади Шевченківського району м. Києва. Згідно пункту 3.1.10 Положення Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради виступає від імені райради орендодавцем та укладає договори оренди комунального майна району.

Відповідно до умов зазначеного Договору оренди (п. 1.1) орендодавець передає, а орендар приймає в орендне користування приміщення, розташоване за адресою: м. Київ, вул. Татарська, 21, загальною площею 152,0 кв.м.

Орендар використовує приміщення згідно поданої заяви під оздоровчий комплекс.

Відповідно до ч.5 п. 2.4. Договору орендар зобов'язаний не проводити переобладнання приміщення та інженерних комунікацій без відповідного дозволу орендодавця.

Згідно розпорядження Шевченківської районної у м. Києві державної адміністрації від 11.06.2000 р. № 609 „Про реконструкцію нежилого приміщення на вул. Татарський, 21" Відповідачу надано дозвіл на виконання будівельно-реконструкційних робіт при наявності проектної документації.

Як свідчать матеріали даної справи,  Орендодавець надав дозвіл на виконання будівельно-реконструкційних робіт, під умовою - отримання в установленому законодавством порядку затвердженої відповідними органами проектної документації згідно з будівельними нормами і правилами.

Відповідач, в порушення умов укладеного договору,  не виконав цієї умови,  здійснив перепланування без руйнування капітальних стін і перегородок, з влаштуванням сауни. Проектну та дозвільну документацію на ремонт та влаштування сауни і акт приймання оздоровчого комплексу в експлуатацію Відповідач Орендодавцю не надав.

Як вбачається з вище встановленого, орендоване майно є майном комунальної власності , а тому до правовідносин сторін застосовуються вимоги Цивільного та Господарського Кодексів України га Закону України „Про оренду державного та комунального майна".

На час розгляду справи, договір оренди №4903/4 від 12.02.2001р. є чинним.

Як свідчать матеріали справи, суд першої інстанції відмовив позивачу  у позові в зв’язку з недоведеністю позивачем факту порушення з боку відповідача, наслідком якого є дострокове розірвання договору оренди та звільнення приміщення .

За вищевказаними обставинами суд першої інстанції також відмовив у позові третій особі - Управлінню з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради.

З вищевказаним висновком суду першої інстанції колегія погодитися не може та вважає, що позовні вимоги позивача та третьої особи підлягають задоволенню в повному обсязі з наступних підстав.

Відповідно до ст. 2 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" Управління є органом, уповноваженим здійснювати державну політику у сфері оренди, спрямовану на ефективне використання об'єктів оренди.

Згідно ст.. 32 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" контроль за використанням майна, переданого в оренду (крім іншого окремого індивідуального майна), покладається на органи, які згідно цього Закону здійснюють державну політику у сфері оренди.

Ст. 33 Закону України „Про власність" визначає, що державні органи, уповноважені управляти державним майном, здійснювати контроль за ефективністю використання і схоронністю довіреного їм державного майна.

П. 2.1. Договору оренди встановлено, що Орендодавець має право перевіряти використання приміщення Орендарем за призначенням та відповідність до вимог пожежної безпеки та санітарної дисципліни, перевіряти ефективність використання приміщення та забезпечення його охоронності.

Для встановлення фактичного становища 18 січня 2007 року була здійснена перевірка нежилого приміщення по вул. Татарська, 21 в складі заступника начальника ЖЕК - 1007 Гаркуші А.І., майстра т/д Левицької В.М. та майстра т/д Кучеренко Л.О., про що складено відповідний акт.

Комісією встановлено, що в орендному приміщенні проведено ремонт з влаштуванням додаткових приміщень, басейну та сауни.

Факт влаштування в орендованому приміщенні сауни також підтверджується Актом обстеження оздоровчого комплексу по вул. Татарський, 21 від 25.03.2004 р. складеного державною санітарно-епідеміологічною службою Шевченківського району м. Києва, постановою від 05.04.2004 р. № 100 „Про застосування адміністративно-запобіжних заходів за порушення санітарного законодавства", листом головного управління з питань торгівлі та побуту від 23.06.2006 р. № 041/10-1522 та листами Головного державного санітарного лікаря Шевченківського району м. Києва від 03.07.2006 р. № 1008, від 19.12.2006 р. № 1727, від 29.01.2007 р. №87.

Жодного дозволу на влаштування в орендованому приміщенні сауни від Власника приміщення, Шевченківської районної у м. Києві ради, Відповідач не отримував.

Таким чином, як вважає позивач та третя особа зазначений факт є підставою для дострокового розірвання договору.

Крім того, як зазначають позивачі по даній справі , підставою для розірвання договору на вимогу орендодавця може бути належним чином невиконання відповідачем хоча б одного з його зобов'язань за договором оренди.

Договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору.

Відповідно до ст.. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" істотною умовою договору оренди визначено і виконання зобов'язань. Окрім того встановлено, що за згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.

Сторони досягли згоди з усіх умов договору, в тому числі частина 5 пункт 2.4. Договору передбачає, що Орендар зобов'язаний не проводити переобладнання приміщення та інженерних комунікацій без відповідного дозволу Орендодавця, а згідно частини 7 пункт 2.4. Договору обов'язком Орендаря є виконання вимог пожежної частини та санепідемстанції району.

Таким чином, уклавши договір оренди Відповідач погодився на виконання їм і вище зазначених умов.

Так, Актом обстеження оздоровчого комплексу по вул. Татарський, 21 від 25.03.2004 р. складеного державною санітарно-епідеміологічною службою Шевченківського району м. Києва встановлено, що Відповідачем грубо порушується санітарне законодавство, в частині:

-  проведено перепланування приміщення без розроблення та узгодження у встановленому порядку, в т.ч. із санепідслужбою, проектно-кошторисної документації, вимог до виробничих приміщень;

-    відсутній дозвіл санепідстанції на функціонування оздоровчого комплексу, акт вводу в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкту;

-   система припливно-витяжної вентиляції з механічним спонуканням влаштована з грубим порушеннями санітарних норм, витяжні повітропроводи не виведені вище конька даху;

- відповідно до результатів вимірів еквівалентних рівнів звуку в житлових квартирах № 4 та № 3 в будинку № 21 по вул. Татарський, що утворюється при роботі вентиляційного обладнання, аудіо апаратури Відповідача, в нічний час виявлені перевищення допустимих рівнів шуму;

- не дотримується санітарно-протиепідемічний режим, відсутні дезинфікуючи засоби, не проводиться дезинфекція води басейну.

На підставі цього акту була складена Постанова „Про застосування адміністративно-запобіжних заходів за порушення санітарного законодавства" від 05.04.2004 р. № 100, якою зупинено функціонування оздоровчого комплексу ТОВ „КНЯЖИЙ МЕЧ" по вул. Татарський, 21 до усунення недоліків.

Але Відповідач не виконав вимоги санітарної-епідеміологічної служби і функціонування оздоровчого комплексу не припинив, про що свідчать численні звернення громадян - мешканців будинку № 21 по вул. Татарський, які надходять у різні органи.

В липні 2006 року (03.07.2006р.) від Головного державного санітарного лікаря Шевченківського району міста Києва надійшов лист з вимогою розірвати Договір оренди № 4903/4 на нежиле приміщення загальною площею 152,0 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Татарська, 21, так як Відповідач продовжує систематично порушувати вимоги діючого законодавства та нехтує виконання вимог районних санепідемслужб.

Таким чином, Відповідач грубо порушує обов'язки покладені на нього згідно Договору.

Відповідно до ст. 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння заміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору.

П. 4.1. Договору встановлює, що за невиконання або неналежне виконання умов Договору сторони несуть відповідальність відповідно до умов цього Договору та чинного законодавства України.

П.5.3. Договору передбачає можливість дострокового розірвання Договору, в тому числі при порушенні умов Договору або при невиконанні його додаткових умов.

Відповідно до Роз’яснення Вищого арбітражного суду України від 25.05.2000 р. № 02-5/237 підставою для розірвання договору може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов'язань, передбачених   статтею    18    Закону   України   "Про   оренду   державного   та комунального майна" або договором оренди.

Згідно зі ст. 18 Закону України "Про   оренду   державного   та комунального майна" передбачено, що за договором оренди орендаря може бути зобов’язано використовувати об’єкт  оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар зобов’язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.

Відповідно до ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання стороною договору своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Стаття 188 Господарського кодексу України встановлює, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозицію про це другій стороні за договором, а сторона договору, яка одержала таку пропозицію у двадцятиденний строк після її отримання повідомляє сторону про результати її розгляду.

З метою досудового врегулювання спору за згодою сторін Орендодавцем, 07.08.2006 р., Відповідачу був надісланий цінний лист № 7/9-219-05/53 з пропозицією про дострокове розірвання договору оренди.

Однак Відповідач не надав відповіді на лист у встановлений законом двадцятиденний строк.

Таким чином, суд першої інстанції неправомірно вказав у своєму рішенні,  що не дотримання Відповідачем норм санітарного законодавства не може бути визнано підставою для достроково розірвання договору.

З огляду на викладене, колегія вважає, що місцевим судом не було досліджено повністю всі обставини даної справи.

Згідно зі ст. 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї з сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму в порядку, встановленому ст. 188 ГК України.

Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідач був повідомлений про пропозицію позивача достроково розірвати договір оренди.

Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду. (ст.. 188 Господарського кодексу України).

Таким чином, колегія вважає про те, що договір №4903/4 оренди нежилих приміщень від 12.02.2001р. підлягає розірванню. Крім того, колегія вважає, оскільки договір оренди підлягає розірванню то відповідача слід зобов’язати звільнити з орендованого ним приміщення, яке розташовано за адресою: вул.Татарська,21, передавши його за актом приймання-передачі Управлінню з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради. .

В зв’язку з задоволенням  позовних вимог державне мито, відповідно до ст.49 ГПК України, підлягає стягненню з відповідача.

За вищезазначених обставин, колегія прийшла до висновку, що апеляційна скарга Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради підлягає задоволенню, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню. Позови Шевченківської районної у м. Києві ради та Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві слід задовольнити в повному обсязі.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 103, 104, 105  ГПК України, Київський апеляційний господарський суд, –

ПОСТАНОВИВ:

1.Апеляційну скаргу Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради   задовольнити .

2.Рішення Господарського суду м. Києва від 05.02.2007 р. по справі №35/382   скасувати .

3. Позов Шевченківської районної у м. Києві ради задовольнити в повному обсязі.  Позов третьої особи з самостійними вимогами на предмет спору - Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві задовольнити в повному обсязі. Розірвати договір №4903/4 оренди нежилих приміщень від 12.02.2001р. з моменту прийняття рішення та зобов’язати ТОВ „Княжий меч” звільнити орендоване ним  приміщення , яке розташовано за адресою: вул.Татарська,21, передавши його за актом приймання-передачі Управлінню з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради.

4.  Стягнути з ТОВ „Княжий меч” (04107, м. Київ, вул. Татарська,2-б, кв. 2, 04107, м. Київ, вул.. Татарська,21 , р/р 3888 Шевченківське відділення УСБ м. Києва, МФО 322089, )  на користь  Шевченківської районної у м. Києві ради (01030, м. Київ, вул. Б.Хмельницького,24, р/р 2447 в УДК у м. Києві, МФО 820019, )  85 грн. витрат по сплаті державного мита, 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. Видати наказ.

5. Стягнути з ТОВ „Княжий меч” (04107, м. Київ, вул.. Татарська,2-б, кв. 2, 04107, м. Київ, вул.. Татарська,21 , р/р 3888 Шевченківське відділення УСБ м. Києва, МФО 322089, )  на користь  Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві (01030, м. Київ, бул. Шевченка,26/4, р/р 2508 в УДК м. Києва, МФО 820019, ) 85 грн. витрат по сплаті державного мита, 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу та 42,50 грн. державного мита за подання апеляційної скарги. Видати наказ.”

6. Видачу наказів доручити Господарському суду м. Києва.

7 Матеріали справи №35/382 повернути Господарському суду м. Києва.

Головуючий суддя

Судді

21.11.07 (відправлено)