ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ    УКРАЇНИ

"14" грудня 2007 р.
Справа  №  05/5057

Господарський суд Черкаської
області у складі: головуючого - судді Швидкого В.А., секретаря судового
засідання  Холодної Л.В., за участю
представників:

від позивача:
ОСОБА_1 - за довіреністю;

від  відповідача: Киви О.М. - за
довіреністю;

розглянувши у відкритому судовому
засіданні справу за позовом
суб"єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_2 до  Регіонального відділення Фонду державного майна
України по Черкаській області про
зобов"язання вчинити певні дії, -

ВСТАНОВИВ:

Суб"єктом підприємницької
діяльності-фізичною особою ОСОБА_2 (далі-позивач) заявлено позов до
Регіонального відділення Фонду державного майна України по Черкаській
області  ( далі -відповідач) про
зобов"язання відповідача укласти договір оренди частини приміщення першого
поверху загальною площею 38,1 кв.м. монастиря Василіанів, що знаходиться за
адресою: м. Умань, вул. Радянська, 31, строком на три роки.

Представник позивача позов в судовому
засіданні підтримав  з підстав,
викладених у позовній заяві.

Представники відповідача проти
задоволення позову не заперечив.

Матеріалами справи і в судовому
засіданні встановлено.

30.09. 1998 року між пвідповідачем та
Товариством з обмеженою відповідальністю "Слов'яни" був укладений
охоронно-орендний договір на використання пам'ятки архітектури № 135 (надалі
Договір оренди) приміщення монастиря Василіанів, який знаходиться в м. Умань по
вул. Радянська, 31, строком на 49 років.

Згідно п.п. д) п. 4.3. Договору
оренди ТОВ "Слов'яни" було надано право передавати орендовані
приміщенні в суборенду з обов'язковим отриманням на укладання договору
суборенди згоди орендодавця.

10.01.2001 року між Товариством з
обмеженою відповідальністю фірмою "Слов'яни" (Орендодавець) та
ОСОБА_2 (нині ОСОБА_2) був укладений договір суборенди б/н (надалі Договір
суборенди), згідно якого позивачу  передавалась
в суборенду частина приміщень першого поверху будинку монастиря Василіанів,
загальною площею 36 кв.м., що знаходиться за адресою вул. Радянська, 31, у м.
Умань, для використання під магазин-склад. Даний договір був погоджений з
відповідачем.

Відповідно до п. 1.2. Договору
суборенди термін дії договору встановлюється з моменту вводу орендованих
приміщень в експлуатацію - з 10 січня 2001 року до 10 січня 2031 року, строком
на тридцять років.

Рішенням господарського суду
Черкаської області від 26.12.2005 року охоронно-орендний договір № 135 від
30.09.1998 року був визнаний недійсним на майбутнє, а приміщення монастиря
Василіанів вилучене у ТОВ "Слов'яни" та передане відповідачу.

Після визнання недійсним Договору
оренди № 135 від 30.09.1998 р., позивач продовжував використовувати передане
йому ТОВ "Слов'яни" приміщенням. Заперечення з даного приводу від
відповідача на адресу позивача не надходили.

Відповідач повідомив позивачу
банківські реквізити, на які  слід
перераховувати орендну плату,  а останній
своєчасно та в повному обсязі продовжував сплачувати орендну плату до бюджету,
що підтверджується відповідними платіжними квитанціями.

17.05.2006  р. Державний історико-архітектурний
заповідник "Стара Умань" прийняв у державну власність приміщення
монастиря Василіанів.

06 квітня 2007 року за № 1349/013 на
адресу позивача відповідачем був надісланий лист з повідомленням про те, що до
регіонального відділення надійшла інформація від державного
історико-архітектурного заповідника "Стара Умань" стосовно
використання позивачем державного майна без належного оформлення договору
оренди. У відповідності до Господарського кодексу України з 01.01.2007 р.
орендодавцем нерухомого майна може бути виключно Фонд державного майна України
та його регіональні відділення (ст. 287 п. 1). Згідно з вимогами ст. 118 Закону
України "Про державний бюджет України на 2007 рік", передача в оренду
державного, майна < здійснюється виключно на конкурсних засадах. В даному
листі позивачці було запропоновано вжити невідкладних заходів по приведенню
існуючих договорів оренди у відповідність до вимог чинного законодавства.

24.07.2007 року за № 3011/13 на
адресу позивача надійшов лист від відповідача, в якому зазначалось, що за
наданим позивачем пакетом документів підготовлений проект договору оренди та
направлений до Міністерства регіонального розвитку та будівництва України для
отримання висновків щодо можливості та умов оренди. Після отримання позитивної
відповіді на виконання ст. 118 ЗУ "Про державний бюджет України на 2007
рік" орендар визначатиметься на конкурсних засадах.

Дослідивши матеріали справи,
заслухавши пояснення представників сторін, суд вважає, що позов підлягає до
задоволення.

Позивач стверджує, що такі дії
відповідачів є неправомірними та порушують його права, що стало підставою для
звернення до суду з даним позовом.

Законом України "Про оренду
державного і комунального майна" регулюються правовідносини, пов'язані з
орендою державного майна, майна, що належить АР Крим або перебуває у
комунальній власності. Ці правовідносини регулюються також нормами Цивільного
кодексу України та іншими нормативними актами.

Оскільки вищевказаний Закон є
спеціальним законом, який регулює відносини, пов'язані з орендою державного та
комунального майна, він має вищу силу перед усіма іншими нормативними актами.

Згідно ст. 22 Закону орендар має
право передати в суборенду нерухоме майно, якщо інше не передбачено договором
оренди. При цьому строк надання майна у суборенду не може перевищувати терміну
дії договору оренди.

Відповідно до ст.774 ЦК України
передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за
згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. До договору
піднайму застосовуються положення про договір найму.

Про отримання такої згоди на
укладання договору суборенди б/н від 10.01.2001 року між ТОВ фірма
"Слов'яни" та позивачкою свідчить Погодження цього Договору суборенди
відповідачем.

Згідно п. 4.1. Договору суборенди
позивачка зобов'язалась виконати ремонтно-реставраційні роботи орендованого вим
приміщення власними силами за свій рахунок і своїми матеріалами згідно з
проектно - кошторисною документацією до 01.01.2002 р.

Позивачка за власні кошти та власними
силами провела реконструкцію орендованого приміщення під магазин-склад, що
підтверджується відповідними платіжними документами   та
аудиторськими висновками.

23.03.2007 року Приватним
підприємством "Квадрат ВТ" на замовлення позивача та з дозволу
державного історико-архітектурного заповідника "Стара Умань" № 89 від
25.12.2006 року було виконано Звіт № 147 про оцінку вартості частини приміщень
першого поверху будинку монастиря Василіанів та використовуються позивачкою.

04.07.2007 року за №
2601/02 відповідачем була надана рецензія на звіт про незалежну оцінку вартості
частини приміщення першого поверху будинку монастиря Василіанів, що орендуються
позивачкою.

Згідно даної рецензії ринкова
вартість об'єкта оцінки становить 66282,00 грн., частка держави становить 58 %
- 38908,00 грн., частка орендаря становить 41 % -27374,00грн.

Відповідачем
визнано, що після здійснення реконструкції орендованого приміщення позивачу
належить 41 % орендованого приміщення загальною площею 38,1 кв.м, яке
розташоване на першому поверсі монастиря Василіанів.

Зроблений після реконструкції
позивачкою частини приміщення першого поверху монастиря Василіанів
магазин-склад був прийнятий в експлуатацію 07.03.2003 р. згідно Акту державної
технічної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом
об'єкта, затвердженого рішенням виконавчого комітету Уманської міської ради від
13 березня 2003 року № 113.

В результаті виконаних робіт
позивачем була створена нова річ - об'єкт нерухомості - магазин-склад, яка була
здана та прийнята в експлуатацію у встановленому законом порядку.

Відповідно до п. 4 ст. 778 ЦК
України, якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця,
створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві
власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не
встановлено договором або законом.

Статтею 356 ЦК України визначено, що
власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві
власності є спільною частковою власністю.

У відповідності до ч. І, 2, 3 ст. 358
ЦК України право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за
їхньою згодою. Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та
користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю. Кожен із
співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї
частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної
часткової власності.

Враховуючи
той факт, що станом на сьогоднішній день позивачка продовжує використовувати
спірне приміщення під магазин-склад та сплачує орендну плату до державного
бюджету, а відповідач не виказує жодних заперечень з цього приводу, та після
здійснених поліпшень спірного приміщення фактично є його співвласником, вона
має переважне право на укладання договору оренди зазначеного приміщення.

Відповідно до ч. 3 ст. 17
Закону України "Про оренду державного та комунального майна" після
закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої
обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження строку договору
оренди на новий строк. Такі ж положення містяться і в ст. 777 ЦК України та 285
ГК України.

Відповідно до ч.7 ст. 9  Закону У країни "про оренду державного
та комунального майна" за наявності заяв про оренду нерухомого майна від
двох або більше фізичних чи юридичних осіб орендар визначається орендодавцем на
конкурсних засадах. Такі ж положення містяться в п. 4, 19 Порядку проведення
конкурсу на право оренди державного та комунального майна, затвердженого
наказом ФДМУ від 13.10.2004 року № 2149.

Окрім пропозицій позивачки про
укладення договору оренди спірного приміщення до відповідача інших пропозицій
не надходило.

Згідно п. 19 Порядку проведення
конкурсу на право оренди державного та комунального майна, у разі надходження
однієї пропозиції конкурс не проводиться і комісія приймає протокольне рішення
про розгляд органом приватизації питання про укладення договору оренди
відповідно до вимог чинного законодавства з єдиним заявником.

31 серпня 2007 року позивачка
направила відповідачу для розгляду та підписання договір оренди державного
майна від 01.09.2007 року, предметом якого є частина приміщення монастиря
Василіанів, загальною площею 38,1 кв. м., строком чинності три роки.

Відповіді  за результатами  розгляду
зазначеного  договору  від
відповідача на адресу позивача у встановлений ст. 181 ГК України
двадцятиденний термін не надіслано. Протоколів розбіжностей від відповідача на
адресу позивача не направлено, а отже, можна зробити висновок, що умови
договору оренди державного майна б/н від 01.09.2007 року відповідачем прийняті
в поданій редакції.

Керуючись ст. ст. 49, 82 ГПК України,
суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити  повністю.

Зобов"язати Регіональне
відділення Фонду державного майна України по Черкаській області укласти з
суб"єктом підприємницької діяльності-фізичною особою ОСОБА_2 договір
оренди частини приміщення першого поверху монастиря Василіанів, що
знаходиться  за адресою: м. Умань, вул.
Радянська, 31, загальною площею 38,1 кв. м. в редакції суб"єкта
підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_2.

СУДДЯ                                                                      В.А.
Швидкий