ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  міста КИЄВА
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

справа №  6/572

25.12.07

За позовом          Фонду державного майна України

До відповідача          Приватного вищого навчального закладу «Київський університет культури»

Про                              зобов’язання підписати додаткову угоду до договору оренди в частині розміру орендної плати

Суддя Ковтун С.А.

Представники учасників процесу:

Від позивача          Кравченко Є.Д. (за дов.)

Від відповідача           Кузьменко С.О. (за дов.)

Обставини справи:

До господарського суду міста Києва звернувся з позовом Фонд державного майна України до приватного вищого навчального закладу «Київський університет культури»про зобов’язання відповідача підписати додаткову угоду до договору оренди № 205 від 11.05.2006 в редакції позивача в частині розміру орендної плати відповідно до нових орендних ставок, встановлених постановою Кабінету Міністрів України № 1846 від 27.12.2006 «Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна».

Ухвалою суду від 12.12.2007 було порушено провадження у справі           № 6/572.

Позовні вимоги мотивовані наступними обставинами. За твердженням позивача, між сторонами за договором № 205 від 11.05.2006 (позивачем як орендодавцем та відповідачем як орендарем) було досягнуто згоди стосовно того, що орендна плата визначається відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 786 від 04.10.1995, та може переглядатися на вимогу однієї зі сторін, у тому числі у разі зміни методики її розрахунку.

У зв’язку з тим, що постановою Кабінету Міністрів України № 1846 від 27.12.2006 для приватних навчальних закладів було встановлено орендну ставку у розмірі 10% (замість 1%), позивач звернувся до відповідача з пропозицією підписати додаткову угоду до договору оренди. Відповідач направив позивачеві протокол розбіжностей до договору. Позивач передав спір на вирішення до суду відповідно до ч. 2 ст. 11 Господарського процесуального кодексу України.

Відповідач позовні вимоги відхилив повністю, виклавши свої заперечення у поданому суду відзиві. Відповідач посилається на те, що вимога позивача суперечить умовам договору оренди та вимогам чинного законодавства. Зокрема, пунктом 3.4 згаданого вище договору оренди передбачено, що сторонам надано право, а не обов’язок в разі зміни методики розрахунку, зміни централізованих цін і тарифів провести перегляд розміру орендної плати; пунктом 10.3 договору визначено, що зміни та доповнення або розірвання договору оренди допускаються виключно за взаємною згодою сторін.

Додатково відповідач звернув увагу на ту обставину, що згадана вище методика не підлягає застосуванню, оскільки регулює справляння плати за оренду цілісного майнового комплексу  державного підприємства, організації, їх структурних підрозділів (філії, цеху, дільниці). У той же час, предметом договору між сторонами є оренда нежилого приміщення (навчального корпусу), а цілісного майнового комплексу.

Розглянувши надані учасниками процесу документи і матеріали, заслухавши пояснення представників учасників процесу, всебічно та повно з’ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення, об’єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив:

11.05.2006 між Фондом державного майна України (далі –орендодавець) та приватним вищим навчальним закладом «Київський університет культури»(далі –орендар) було укладено договір оренди № 205 нерухомого майна, що належить до державної власності (далі –Договір).

Відповідно до умов Договору (п. 1.1) орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежилі приміщення загальною площею 574,7 кв. м., що складає 3/100 частин від навчального корпусу загальною площею 16433,4 кв. м., розташованого в місті Києві по вулиці Щорса, 36 (літери А, А1).

Згідно з п. 3.1 Договору розмір орендної плати визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 786 від 04.10.1995.

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом користування орендної за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць (п. 3.2 Договору).

Згідно з розрахунком плати за базовий місяць оренди майна орендна ставка складає 1% (копія –у матеріалах справи).

Пунктом 3.4 Договору встановлено розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї зі сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

27.12.2006 постановою Кабінету Міністрів України № 1846 було введено нові орендні ставки для приватних навчальних закладів, а саме: 10%.

Позивач запропонував відповідачеві підписати додаткову угоду до договору оренду в частині розміру орендної плати відповідно до нових орендних ставок.

Відповідач з пропозицією позивача не погодився, направивши на адресу орендодавця протокол розбіжностей.

Відповідно до ч. 2 ст. 11 ГПК України, якщо підприємства і організації не досягли згоди щодо зміни чи розірвання договору, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення господарського суду.

Підстави для зміни або розірвання договору передбачені статтею 651 Цивільного кодексу України.

Так, умовами останньої визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1). Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2).

Порядок зміни договору у зв'язку з істотною зміною обставин встановлено ст. 652 Цивільного кодексу України.

Зокрема, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Частиною 3 статті 652 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв'язку з виконанням цього договору.

Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (ч. 4 ст. 652 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Зміна орендних ставок за використання нерухомого державного не є істотною зміною обставин у розумінні ст. 562 ЦК України, оскільки одночасно відсутні умови, передбачені ч. 2 ст. 652 ЦК України (виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;  із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона).

Також відсутні підстави для зміни розміру орендної плати на підставі п. 3.4 Договору. Зокрема, даним пунктом передбачено, що розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін в разі зміни методики її розрахунку.

Методика розрахунку орендної плати, відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 786 від 04.10.1995, є сукупністю послідовних дій щодо визначення її розміру за допомогою математичних формул.

Порядок вчинення цих дій і механізм визначення розміру орендної плати, чинний на час укладення Договору, на даний час не змінився.

За таких обставин підстави для задоволення позову відсутні.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 33, 34, 49, 82-85 ГПК України, -

ВИРІШИВ:

У позові відмовити повністю.

Суддя                                                            С.А. Ковтун

Рішення підписано 08.02.2008