ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  міста КИЄВА
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

справа №  32/592

21.12.07

За позовом

Товариства з обмеженою відповідальністю «Столична будівельно-
інвестиційна компанія»

До

1.    Товариство з обмеженою відповідальністю «Зеко»
2.    Товариства з обмеженою відповідальністю «Гранд Буд»
3.     Комунальне підприємство «Київське міське бюро технічної
інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна»

Про
переведення прав і обов’язків покупця

Суддя Хрипун О.О.

Представники:

Від позивача                    Христенко О.О. –предст.

Від відповідача1          Франчук В.В. –предст.

Від відповідача2          Щеглов Є.Є –предст.

Від відповідача3          не з’явився

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Позивач звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом про переведення на Товариство з обмеженою відповідальністю «Столична будівельно-інвестиційна компанія»прав і обов’язків покупця за договором купівлі-продажу нежилого приміщення, яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Лютеранська, 14 літера Б, від 17.10.2006, укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю «Зеко»та Товариством з обмеженою відповідальністю «Гранд Буд»та зобов’язання Комунального підприємства «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна»зареєструвати право власності на нежиле приміщення по вул. Лютеранська, 14 літера Б за Товариством з обмеженою відповідальністю «Столична будівельна інвестиційна компанія».

В обґрунтування своїх позовних вимог позивач посилався на те, що 01.03.2006 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Зеко»та Товариством з обмеженою відповідальністю «Столична будівельно-інвестиційна компанія»було укладено договір оренди нежилого будинку, згідно з яким до позивача перейшло право володіння та користування нежилим приміщенням площею 213,2 кв.м., розташованого за адресою: м. Київ, вул. Лютеранська, 14б. Позивач вказував, що на протязі всього строку договору оренди приміщення ТОВ «Столична будівельо-інвестиційна компанія»добросовісно виконувала обов’язки орендаря та сплачувало орендну плату за користування цим майном.

У квітні 2007 року позивач дізнався, що орендоване ним майно згідно договору купівлі-продажу перейшло у власність відповідача-2. У зв’язку з цим позивач вважає, що в наслідок укладення договору купівлі-продажу були порушені його переважні права як орендаря на придбання вказаного приміщення.

Відповідач-1 заперечив проти задоволення позовних вимог, посилаючись на те, що позивач не мав права на переважне придбання відчуженого відповідачу-2 нерухомого майна, оскільки неналежно виконував свої обов’язки по сплаті орендних платежів по договору оренди.

Відповідач-2 також заперечив проти задоволення позовних вимог, надавши до матеріалів справи письмовий відзив на позовну заяву. Зокрема відповідач-2 зазначив, що 17.10.2006 між ним та відповідачем 1 було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, розташованої за адресою: м. Київ, вул. Лютеранська, 14 літера Б. Відповідно з умовами цього договору відповідач 2 виступив покупцем вказаного майна.

Відповідач-2 зазначив, що умовами договору оренди № Лю-19 від 01.03.2006, укладеного між позивачем та відповідачем-1 не було передбачено право орендаря на викуп орендованого майна як і не передбачено обов’язку орендодавця повідомляти про відчуження цього майна. Відповідач-2 також пояснив, що позивач неналежним чином виконував свої обов’язки по сплаті орендних платежів по договору оренди та що укладення між відповідачами договору купівлі-продажу нерухомого майна відбувалося на законних підставах без порушення інтересів інших осіб.

Відповідач-3 відзиву на позовну заяву не надав, явку повноважних представників у судові засідання не забезпечив.

Відповідно до ст. 75 Господарського процесуального кодексу України справа розглядається за наявними в ній матеріалами.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

01.03.2006 між позивачем та відповідачем-1 було укладено договір оренди нежилого будинку № Лю-19. Відповідно до розділу 1 договору оренди предметом договору було нежиле приміщення, розташоване за адресою: м. Київ, вул. Лютеранська, 14 літера Б, загальною площею 213,2 м.кв. Відповідно до умов цього договору строк оренди встановлювався до 01.02.2007.

Строки сплати орендних платежів сторони договору оренди встановили у п. 3.5 цього договору, в якому передбачено обов’язок орендаря здійснювати орендні платежі кожного першого числа місяця за поточний місяць, але не пізніше 07-го числа кожного місяця.

Згідно з п. 3.1 договору оренди позивач та відповідач-1 встановили розмір орендної плати за користування нежилим приміщенням. Так, сторони погодили, що за перші два місяці оренди (березень, квітень 2006 року) розмір орендної плати буде складати 7800 гривень разом з ПДВ. Починаючи з третього місяця оренди (із травня 2006 року) орендна плата становитиме 12000 гривень і до кінця оренди по договору.

В підтвердження сплати орендних платежів позивач надав до суду банківські виписки по рахунку № 631 по розрахункам з відповідачем-1 за користування орендованим майном (копії в матеріалах справи). Дослідивши цей документ, суд встановив, що позивачем у повному обсязі були проведені виплати за користування орендованим майном на користь відповідача-1, починаючи з початку орендних правовідносин (з березня 2006 року) і закінчуючи жовтнем 2006 року. Враховуючи, що для вирішення справи по суті заявлених позовних вимог має значення саме цей період часу суд обмежився дослідженням сплати орендних платежів саме за цей період часу, оскільки об’єми та строки сплати орендних платежів після укладення договору купівлі-продажу від 17.10.2006 не впливатимуть на вирішення справи по суті.

Судом не можуть бути взяті до уваги твердження відповідача-2 про те, що позивач неналежним чином виконував свої обов’язки по сплаті орендних платежів, оскільки розрахунки, зроблені відповідачем-2 з цього приводу, є помилковими з огляду на неправильність визначення остаточної дати для сплати таких орендних платежів.

Судом також відхиляються твердження відповідача-1 про те, що позивач неналежно виконував свої обов’язки за договором оренди та належним чином не сплачував орендні платежі за договором. По-перше, судом вже було встановлено, що позивачем на користь відповідача-1 та на виконання договору оренди нежилого приміщення від 01.03.2006              № Лю-19 були перераховані орендні платежі за період березень-жовтень 2006 року в повному обсязі; по-друге, відповідачем-1 з приводу сплати орендних платежів позивачем не пред’являлося жодних претензій, що в свою чергу свідчить про те, що орендні платежі за користування майном були повністю прийняті відповідачем-1 як належним чином оплачені. Крім того, відповідачем-1 не було вчинено жодних дій, які визначені в самому договорі оренди та пов’язаних з можливими неналежними орендними платежами. Так, відповідач-1 не використовував своє право на одностороннє припинення договору оренди, передбачене п. 3.6 договору № Лю-19, не виступав з ініціативою про внесення змін до договору               № Лю-19 з несплатою орендних платежів, що передбачено розділом 7 цього договору. Враховуючи досліджені вище обставини справи, суд приходиться до висновку про безпідставність посилань відповідачів, що позивач неналежним чином виконував свої обов’язки по сплаті орендних платежів по договору оренди від 01.03.2006 № Лю-19.

17.10.2006 між відповідачем-1 та відповідачем-2 було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Лютеранська, 14 літера Б, загальною площею 213,2 м.кв. Згідно цього договору відповідач-1 передав, а відповідач-2 прийняв у власність вищевказане нежиле приміщення.

З матеріалів справи вбачається, що укладення договору купівлі-продажу від 17.10.2006 відбулося в період дії договору оренди від 01.03.2006, укладеного між позивачем та відповідачем-1.

Згідно з ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до статті 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Наймодавець, який бажає продати річ, передану в найм, насамперед зобов’язпний повідомити наймача про свій намір і про умови продажу. І лише в разі відмови наймача купити річ на запропонованих умовах наймодавець вправі  запропонувати річ іншим особам.

Отже, суд приходить до висновку, що укладенням договору купівлі продажу було порушене право позивача на першочергове придбання цього майна, передбачене ст. 777 Цивільного кодексу України. Згідно з п. 2 цієї статті наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання. З огляду на вищевикладене суд не може взяти до уваги заперечення відповідача-2, що умовами договору оренди не передбачено право орендаря на викуп орендованого майна, оскільки переважне право орендаря на придбання орендованого майна у разі його продажу передбачено Цивільним кодексом України. Відсутність такого права в тексті договору не відміняє дію положень Цивільного кодексу. Посилання відповідача-2 на те, що в договорі оренди не передбачено обов’язку орендодавця повідомляти про відчуження орендованого майна на користь третіх осіб, а також те, що позивач не звертався до власника з пропозиціями про продаж орендованого майна не позбавляє орендаря його переважного права, визначеного актом цивільного законодавства.

Відповідно до Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затверджене наказом Міністерства юстиції від 28.01.2003 № 6/5, державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно здійснюють підприємства бюро технічної інвентаризації (далі - БТІ) у межах визначених адміністративно-територіальних одиниць.

Державна реєстрація прав власності на нерухоме майно (далі - реєстрація прав) - це внесення запису до Реєстру прав власності на нерухоме майно у зв'язку з виникненням, існуванням або припиненням права власності на нерухоме майно, що здійснюється БТІ за місцезнаходженням об'єктів нерухомого майна на підставі правовстановлювальних документів коштом особи, що звернулася до БТІ (п. 1.4 Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно).

Тому судом визнаються правомірними вимоги позивача щодо зобов’язання відповідача-3 зареєструвати право власності на нежиле приміщення по вул. Лютеранська, 14, літера Б за позивачем.

Статтею 16 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно зі статтею 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

З огляду на вищевикладене, суд прийшов до висновку, що позовні вимоги позивача є законними, обґрунтованими, доведеними належними доказами, та такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі.

Оскільки спір виник з вини Товариства з обмеженою відповідальністю «Зеко», державне мито покладається на відповідача-1, судові витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покладаються на відповідачів відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись ст. ст. 32-34, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Перевести на Товариство з обмеженою відповідальністю «Столична будівельно-інвестиційна компанія»(03022, м. Київ, вул. Кайстрова, 7/9; код № 33098891; рахунок № в АБ «Синтез»м. Києва; МФО 322711) права і обов'язки покупця за договором купівлі-продажу нежилого приміщення, яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Лютеранська, 14, літера Б, від 17.10.2006, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Зеко»(01042, м. Київ, вул. Саперне поле, 26-а; код 33832238; рахунок № 9001 в АТ «Укрінбанк»в м. Києві; МФО 300142) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Гранд Буд»(04050, м. Київ, вул. Білоруська, 2-А; код 32254485).

Зобов’язати Комунальне підприємство «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна»(01601, м. Київ, вул. Трьохсвятительська, 4-в) зареєструвати право власності на нежиле приміщення по вул. Лютеранська, 14 літера Б за Товариством з обмеженою відповідальністю «Столична будівельно-інвестиційна компанія»(03022, м. Київ, вул. Кайстрова, 7/9; код № 33098891; рахунок № в АБ «Синтез»м. Києва; МФО 322711).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Зеко»(01042, м. Київ,                  вул. Саперне поле, 26-а; код 33832238; рахунок № 9001 в АТ «Укрінбанк»в                м. Києві; МФО 300142) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Столична будівельно-інвестиційна компанія»(03022, м. Київ, вул. Кайстрова, 7/9; код № 33098891; рахунок № в АБ «Синтез»м. Києва; МФО 322711) 14 140,00 грн. державного мита та  39,33 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Гранд Буд»(04050, м. Київ, вул. Білоруська, 2-А; код 32254485) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Столична будівельно-інвестиційна компанія» (03022, м. Київ, вул. Кайстрова, 7/9; код № 33098891; рахунок № в АБ «Синтез»м. Києва; МФО 322711) 39,33 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Стягнути з Комунального підприємства «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна»(01601, м. Київ, вул. Трьохсвятительська, 4-в) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Столична будівельно-інвестиційна компанія»(03022,  м. Київ, вул. Кайстрова, 7/9; код № 33098891; рахунок № в АБ «Синтез»м. Києва; МФО 322711)  39,33 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття та може бути оскаржене у порядку та строки, визначені Господарським процесуальним кодексом України.

Суддя                                                                                                        Хрипун О.О.