ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10.09.07                                                                                        Справа №  20/325д/07

Суддя   Гандюкова  Л.П.

За первісним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю “Роджерс”, м. Запоріжжя

До відповідачів: 1 Василівської міської ради, Запорізька область, м.Василівка

2 Василівської районної ради, Запорізька область, м.Василівка

3. Комунального підприємства “Василівське житлово-комунальне господарство”, Запорізька область, м.Василівка

4. Комунального підприємства “Центральна районна аптека №31”, Запорізька область, м. Василівка

Про  визнання договору оренди дійсним

За зустрічним позовом  Комунального підприємства “Центральна районна аптека №31”, Запорізька область, м. Василівка

До відповідачів: 1 Товариства з обмеженою відповідальністю “Роджерс”, м. Запоріжжя

2.Комунального підприємства “Василівське житлово-комунальне господарство”, Запорізька область, м.Василівка

Про  визнання договору оренди недійсним

Суддя  Гандюкова Л.П.

Представники сторін:

Від ТОВ “Роджерс”   –Трачук Н. І. (довіреність №б/н від 09.07.2007р.);

Богацький В.А. (директор, протокол №2006-2 від 20.11.2006р.);

Від Василівської міської ради  –      не з’явився

Від Василівської районної ради –    Ошурков О.В. (дов. №24-08/08 від 24.01.2007р.)

Від КП “Василівське ЖКГ” –           не з’явився

Від КП “Центральна аптека №31” –Мінаєв М.М. (довіреність №б/н від 28.08.2007р.)

СУТНІСТЬ СПОРУ:

Заявлений  позов  про  визнання  дійсним договору оренди нежитлового приміщення №9 від 01.02.2007р., укладеного між КП “Василівське житлово-комунальне господарство” і ТОВ “Роджерс”.

Ухвалою господарського суду від 11.07.2007р. позовна заява прийнята до розгляду,  порушено провадження у справі № 20/325д/07,  судове засідання  призначено на 30.07.2007р. На підставі ст.77 ГПК України розгляд справи відкладено на 16.08.2007р., 28.08.2007р., 10.09.2007р. Ухвалою суду від 16.08.2007р. в порядку ст.60 ГПК України прийнято зустрічну позовну заяву КП “Центральна районна аптека №31” про визнання договору оренди нежитлового приміщення №9 від 01.02.2007р. недійсним для спільного розгляду з первісним позовом. Ухвалою суду від 28.08.2007р. відповідно до ст.24 ГПК України залучено КП “Василівське житлово-комунальне господарство” до участі у справі в якості іншого відповідача за зустрічним позовом.

У судовому засіданні 10.09.2007р. за згодою сторін оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Позивач за первісним позовом підтримує позовні вимоги, викладені у позові та на підставі ст.ст. 179, 181, 188, Господарського кодексу України, ст.ст.203,204,386,393 Цивільного кодексу України, ст.ст.9,12,23,28 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” просить позов задовольнити, визнати договір оренди №9 від 01 лютого 2007 року, укладений між комунальним підприємством “Василівське житлово-комунальне господарство” і товариством з обмеженою відповідальністю “Роджерс”, дійсним. Позовні вимоги мотивовані, зокрема, наступними обставинами. Укладений між сторонами спірний договір оренди в частині істотних умов відповідає  типовому договору оренди відповідного майна, його було узгоджено з власником –Василівською міською радою. Передане в оренду приміщення площею 110 кв.м. за адресою: м.Запоріжжя, вул. Чекістів, буд.8, знаходилося на балансі КП “Василівське житлово-комунальне господарство” . Умови договору сторонами виконано у повному обсязі: приміщення передано в оренду за актом від 01.02.2007р., орендар своєчасно і у повному обсязі сплачує орендну плату, що підтверджується рахунками. Рішенням восьмої сесії п’ятого  скликання Василівської  міської ради №8 від 27.02.2007р. вказане приміщення передано до спільної власності територіальних громад Василівського району. Рішенням одинадцятої сесії п’ятого  скликання Василівської районної ради №14 від 25.04.2007р. вбудоване приміщення за адресою: м.Василівка, вул. Чекіста, буд.8 площею 720,6 кв.м. прийнято до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Василівського району. Відповідно до ч.2 р.1 ст.23 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” у разі переходу права власності до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника. Відповідач 3 повідомив позивача про необхідність переукладення договору оренди з новим орендодавцем. Враховуючи ці обставини позивач звернувся до відповідача –2 із листом про внесення змін у договір оренди №9 від 01.02.2007р. у частині зміни орендодавця та умов оплати орендної плати. Листом №320-08/13 від 22.06.2007р. відповідач-2 повідомив про неможливість внесення змін до договору, так як приміщенння передано на баланс відповідача-4, з яким і необхідно укладати договір, але попередньо узгодити це питання з відповідачем-2, при цьому відповідач-2 також повідомив, що дозвіл на внесення змін до договору надано не буде. Таким чином, відповідач-2 не визнає дійсність договору оренди №9 від 01.02.2007р., так як нібито при його укладенні було порушено вимоги ст.118 Закону України “Про державний бюджет на 2007 рік” в частині укладення його без проведення конкурсу, тому позивач вважає, що на теперішній час виникла необхідність визнати даний договір дійсним. Також визнання договору дійсним необхідно для визначення належного орендодавця з метою подальшого його спонукання для внесення змін у діючий договір. Відповідь на пропозицію про зміну умов договору оренди від відповідача-2 надійшла з порушенням строків, передбачених  п.3 ст.188 ГК України, крім того, сторони не досягли домовленності з приводу внесення змін у договір з причини невизнання відповідачем –2 дійсності договору, що спонукало позивача на звернення до суду з цим позовом. Враховуючи, що при укладенні договору оренди №9 від 01.02.2007р. не було порушено жодну з умов, передбачених ст.203 ЦК України, вказаний договір є дійсним. Крім того, ст.204 ЦК України передбачено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. На підставі викладеного позивач просить первісний позов задовольнити.

Відповідач –1 за первісним позовом  (Василівська міська рада) позов не визнав  з підстав, які викладені у зустрічному позові. Вважає, що договір оренди не містить усіх суттєвих умов договору оренди комунального майна, та не проведено конкурс щодо передачі вказано майна в оренду. На підставі ст.ст.203,628,638 ЦК України, ст.ст.179,180,181,184,287 ГК України, ст.ст.2,10,11 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, ст.118 Закону України “Про державний бюджет України на 2007р.”, Наказу Фонду Державного майна України “Про затвердження договорів оренди” №1774 просить відмовити в позові повністю. При цьому представник відповідача 1 у судовому засіданні пояснив, що на момент укладення договору Василівською міською радою не було затверджено Положення про проведення конкурсу та Типового договору оренди комунального майна.

Відповідач –2 за первісним позовом (Василівська районна рада)  позов не визнав з підстав, аналогічних тим, що викладені у відзиві відповідача-1 та зустрічному позові. Вважає, що КП “Василівське ЖКГ” (орендодавець), як орган, уповноважений Василівською міською радою управляти майном, порушило інтереси територіальної громади м.Василівка при укладенні з ТОВ “Роджерс” договору оренди щодо недодержання суттєвих умов договору оренди комунального майна та не провівши конкурс щодо передачі вказано майна в оренду.

Відповідач –3 за первісним позовом (КП “Василівське житлово-комунальне господарство”) у судовому засіданні 30.07.2007р. надав письмовий відзив, згідно з яким на момент укладення спірного договору повноваження  орендодавця було надано відповідачу –3 міською радою –власником житлового фонду рішенням №4  від 14.09.1999р. 5 сесії ХХШ скликання Василівської міської ради.  З моменту передачі приміщення, в якому розташована аптека №31, до спільної власності територіальних громад Василівського району, відповідач –3 втратив повноваження орендодавця і листом №262 від 05.03.2007р. ТОВ “Роджерс” було повідомлено про розірвання договору оренди між КП “Василівське ЖКГ” та ТОВ “Роджерс” з 01.03.2007р.  На цей час КП “Василівське ЖКГ” знаходиться у стадії ліквідації, тому вважає себе неналежним відповідачем.

Відповідач –4 за первісним позовом (КП “Центральна районна аптека №31 “ Василівської районної ради) письмовий відзив на первісний позов не надав, свої заперечення виклав у зустрічному позові.

Відповідно до зустрічного позову КП “Центральна районна аптека №31” Василівської районної ради  вважає, що спірний договір оренди повинен бути визнаний недійсним на таких підставах. Договором не передбачено усіх істотних умов, які передбачено у ст.10 Закону України “Про оренду державного так  комунального майна”, зокрема: не визначено вартість майна з урахуванням індексу інфляції; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; забезпечення виконання зобов’язань; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об’єкта  оренди; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов’язки  сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна. В порушення ст.11 Закону, постанови Кабінету Міністрів України від 10.08.1995р. №629 оцінка об’єкта  оренди та страхування об’єкту оренди не проводилась. Посилаючись на ст.ст.203,628,638 ЦК України, ч.4 ст.179, ч.1ст.180, ч.8 ст.181, ч.3 ст.184 ГК України, позивач вважає, що договір суперечить Закону України “Про оренду державного та комунального майна” щодо додержання суттєвих умов договору оренди комунального майна. Крім того, при укладенні договору конкурс не проводився, що є порушенням ст.118 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”.  Рішенням одинадцятої сесії районної ради від 25.04.2007р. №14 вбудоване приміщення площею 720,6 кв.м., що розташоване за адресою: м.Василівка, вул. Чекістів,8, прийнято до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Василівського району. Акт приймання-передачі зазначеного приміщення підписаний 27.04.2007р. Приміщення перебуває в господарському віданні комунального підприємства.  Пунктом 5.11 договору передбачено право викупу орендованого майна, що є, на думку позивача, порушенням ст.11 Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)”, якою передбачено, що викуп застосовується щодо об’єктів  малої приватизації: не проданих на аукціоні, за конкурсом; включених до переліку об’єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу; зданих в оренду, якщо право на викуп було передбачено договором  оренди, укладеним до набрання чинності Законом України “Про оренду державного майна”. Відповідний закон прийнятий 10.04.1992р., договір укладено 01.02.2007р. Крім того, наказом Міністерства охорони здоров’я  України №280 від 26.11.99р. затверджений перелік аптечних закладів, які не підлягають приватизації, в тому числі Центральна районна аптека №31.

У судовому засіданні 28.08.2007р. позивач за зустрічним позовом надав письмове клопотання про припинення провадження у справі на підставі п.1-1 ст.80 ГПК України, оскільки КП “Василівське житлово-комунальне господарство” (орендодавець) на момент розгляду справи ліквідовано як юридичну особу.

Ухвалою суду від 28.08.2007р. клопотання відхилено як необгрунтоване, відповідно до довідки Головного управління статистики у Запорізькій області на запит суду станом на 23.08.2007р. КП “Василівське житлово-комунальне господарство” значиться в ЄДРПОУ, предмет спору існує.

Відповідач 1 за зустрічним позовом (ТОВ “Роджерс”) позов не визнав на наступних підставах. Позивач за зустрічним позовом  не є стороною за договором, тому не має права на його пред’явлення. Статтею 9 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” (далі-Закон) встановлений перелік підстав для відмови в укладенні договору оренди. Інших підстав для відмови в укладенні договору оренди законодавством України не передбачено, вказаний перелік є вичерпним. ТОВ “Роджерс” зверталося до власника майна - Василівської міської ради з пропозицією укласти договір оренди частини приміщення площею 110 кв.м. На час звернення нежитлове приміщення площею 740 кв.м. знаходилось на балансі КП “Василівське житлово-комунальне господарство”, тому саме з цим комунальним підприємством було укладено договір, досягнуто  домовленості з усіх умов, договір узгоджено з власником- Василівською міською радою.  Умови договору виконано в повному обсязі. Проведення конкурсу передбачено ст.9 Закону. Враховуючи, що в даному випадку були відсутні підстави для відмови в укладенні договору оренди, відсутні заяви від інших суб’єктів  підприємницької діяльності, не було необхідності у проведенні конкурсу та у відмові від укладення договору оренди.  Пропозицій від нового орендодавця з приводу зміни чи розірвання спірного договору не отримували. Договір оренди на підставі ст.9 Закону, ст.284 ГК України зберігає свою силу для позивача за зустрічним позовом, а передача приміщення на баланс іншому підприємству не є підставою для його розірвання чи зміни. Посилання у позовній заяві на відсутність у договорі істотних умов не відповідає дійсності, так як  відповідно до рішення виконавчого комітету Василівської міської ради №6 від 27.04.2000р. орендна плата за здане в оренду комунальне майно становить 2,20 грн. за 1 кв.м., що передбачено п.3.1 вказаного договору. Пунктом 8.1 передбачено термін дії договору з 01.02.2007р. до 31.12.2009р. Порядок використання амортизаційних відрахувань, відновлення орендованого майна та умови його повернення передбачено п.п.2.3,2.4,5.3,5.4,5.10,7.1-7.4 цього договору. Виконання зобов’язань –п.п.5.1-5.8 та розділом 6 договору; порядок забезпечення виконання зобов’язань –розділом 6; порядок здійснення контролю за станом об’єкта  оренди передбачено п.п.4.6,4.7 договору. Відповідальність сторін –розділом 6. Обов’язок по страхуванню орендарем взятого в оренду майна передбачений п.5.5 договору та виконаний, що підтверджується укладеним договором страхування від 28.02.2007р. Обов’язки  сторін щодо забезпечення пожежної безпеки передбачено п.5.3 договору. Як слідує з позовної заяви, порушення умов укладеного договору відсутні, тому немає підстав для його розірвання. У даному випадку відсутня жодна з умов, встановлених ст.ст.203,204,215 ЦК України для недійсності договору, тому  вказаний правочин є чинним, оскільки законом передбачена  презумпція дійсності договору. Посилаючись на ст.11 Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)”, відповідач вважає, що не відповідає дійсності твердження щодо незаконності включення до спірного договору п.5.12 щодо права орендаря на викуп. Вказаним у позові наказом Міністерства охорони здоров’я  №280 від 26.11.1999р. дійсно затверджено перелік аптечних закладів, які не підлягають приватизації, а не приміщень, переданих вказаним підприємствам в оренду. Крім того, позивач самостійно прийняв рішення про відмову від частини орендованої площі. Просить у позові відмовити.

Відповідач 2  за зустрічним позовом письмовий відзив на зустрічний позов не надав, у судове засідання після прийняття до розгляду зустрічного позову не з’явився, про місце, день та час розгляду справи повідомлений належним чином.

У судове засідання 10.09.2007р. представник Василівської міської ради також не з’явився, направив клопотання про відкладення розгляду справи у зв’язку  з відпусткою представника. Клопотання про відкладення розгляду справи відхилено,  оскільки відповідач –1 за зустрічним позовом не був позбавлений можливості направити в судове засідання іншого представника.

Суд визнав наявні матеріали достатніми для розгляду справи на підставі ст. 75 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

01.02.2007р. між Комунальним підприємством “Василівське житлово-комунальне господарство” (орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю “Роджерс” підписано договір №9 оренди нежилого приміщення, на якому мається відмітка “Узгоджено” за підписом міського голови. Відповідно до п.1.1 договору орендодавець на підставі рішення виконкому Василівської міської ради №4 від 14.09.1999 року передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежиле приміщення, площею 110 кв.м., що знаходиться за адресою: м.Василівка, вул. Чекістів,8 для використання під магазин з продажу непродовольчих товарів. Розділом 2 договору встановлений порядок передачі та повернення орендованого нежилого приміщення.

Згідно з  розділом  3 “Порядок розрахунків” розмір орендної плати визначається на підставі Методики, затвердженої КМУ та рішення Василівської міської ради з урахуванням щомісячного індексу інфляції і складається згідно розрахунку: 110 кв.м. х 2,20 грн. + 20% ПДВ+ 290,40 грн. в т.ч. ПДВ 48,40 грн. Розмір орендної плати може змінюватися при зміні тарифів на підставі рішення виконкому Василівської міської ради не більше одного разу на рік, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством (п.п.3.1,3.3). Відповідно до розділу 4 “Права та обов’язки  орендодавця”, зокрема,  орендодавець зобов’язався один раз на квартал контролювати наявність, стан, напрями та ефективність використання майна, переданого в оренду. Згідно з розділом 5 “Права та обов’язки орендаря”  орендар зобов’язався, зокрема, забезпечити збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, здійснювати заходи протипожежної безпеки; своєчасно здійснювати поточний та інші види ремонтів орендованого майна, нести всі витрати з експлуатації майна; застрахувати орендоване приміщення в порядку, визначеному чинним законодавством.  Пунктом 5.11 передбачено право орендаря відповідно до чинного законодавства України на викуп орендованого майна.  Розділом 6 визначено відповідальність сторін і вирішення спорів за договором.

Згідно з п.8.1 договору він укладений на три роки, дії з 01.02.2007р. до 31.12.2009р. Одностороння відмова від виконання договору та внесених до нього змін не допускається. За ініціативою однієї із сторін цей договір може бути розірвано за рішенням господарського суду м.Запоріжжя у випадках, передбачених чинним законодавством.

Відповідно до акту  від 01.02.2007р. орендодавець передав, а орендар прийняв приміщення  в оренду на підставі цього договору.

Рішенням восьмої сесії п’ятого  скликання Василівської  міської ради №8 від 27.02.2007р. вбудоване приміщення площею 720,6 кв.м. за адресою: м.Василівка, вул..Чекістів,8,  передано до спільної власності територіальних громад Василівського району.

Рішенням одинадцятої сесії п’ятого  скликання Василівської районної ради Запорізької області №14 від 25.04.2007р. вбудоване приміщення площею 720,6 кв.м.  за адресою: м.Василівка, вул. Чекістів, буд.8, в якому знаходиться комунальне підприємство “Центральна районна аптека №31” прийнято до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Василівського району.

На підставі зазначених рішень, акту приймання-передачі, авізо №2 від 04.2007р. вказане приміщення знято з балансу КП “Василівське ЖКГ” та передано на баланс КП “Центральна районна аптека №31”. Із матеріалів справи (зокрема, схеми, листування між сторонами, пояснень представників сторін) слідує, що  нежиле приміщення, площею 110 кв.м., що знаходиться за адресою: м.Василівка, вул. Чекістів,8 та передано в оренду ТОВ “Роджерс”, становить частину приміщення,  яке передано на баланс  КП “Центральна районна аптека №31”.  До цього часу КП “Центральна районна аптека №31” знаходилась в нежилому приміщенні на підставі договору оренди №3 від 02.01.2003р.

У липні 2007р.  ТОВ “Роджерс” пред’явило позов до господарського суду Запорізької області, оскільки  Василівська районна ради не визнає дійсність договору оренди №9 від 01.02.2007р., також визнання договору дійсним необхідно позивачу для визначення належного орендодавця з метою подальшого його спонукання для внесення змін у діючий договір.

Проаналізувавши норми чинного законодавства, оцінивши докази, суд вважає позовні вимоги за первісним позовом та за зустрічним позовом такими, що задоволенню не підлягають на таких підставах.

Позивачем за первісним позовом заявлено позов про визнання дійсним договору оренди нежитлового приміщення №9 від 01.02.2007р., укладеного між КП “Василівське житлово-комунальне господарство” і ТОВ “Роджерс”.

Позовні вимоги обґрунтовані ст.ст. 179, 181, 188 ГК України, ст.ст.203,204,386,393 ЦК України, ст.ст.9,12,23,28 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, які не можуть бути підставою для задоволення позову у зв’язку з наступним.

Згідно з ст.ст. 15,16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов’язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення  правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дії чи бездіяльності органу державної влади, органу  місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений  договором або законом.

Приписами ст.ст. 12,13,14 ЦК України встановлено, що особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд, у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. Цивільні обов’язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.

Із аналізу наведеного вище законодавства слідує, що особа може звернутися до суду за захистом свого права у разі його порушення, невизнання або оспорювання у спосіб, що встановлений договором або законом.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для  чинності правочину, встановлені ст.203 ЦК України.  Так,  зміст правочину  не може суперечити цьому Кодексу,  іншим актам  цивільного  законодавства,  а   також   моральним   засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності;  волевиявлення  учасника  правочину  має  бути  вільним   і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Приписами ст.204 ЦК України встановлена  презумпція правомірності правочину. Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Згідно з ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків.

Законом встановлені конкретні випадки, коли суд може визнати дійсним правочин (договір). Так, Цивільним кодексом України встановлені випадки, коли дійсним може бути визнаний нікчемний правочин (ч.2 ст.215 ЦК України). Зокрема, у разі спору може бути визнаний судом дійсним правочин, для якого законом встановлена його недійсність у разі недодержання вимоги щодо письмової форми, нотаріального посвідчення (ст.ст.218, 219,220 ЦК України). Тобто, суд може визнати договір, який потребував нотаріального посвідчення, сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від нотаріального посвідчення.

Приписами ст.33 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Позивачем не наведена норма закону, яка передбачає можливість із врахування обставин справи визнати дійсним  договір оренди з підстав, які заявлено. Суд також звертає увагу, що незважаючи на те, що згідно з п.8.1 договору він укладений на три роки, однак строк його дії чітко вказано: з 01.02.2007р. до 31.12.2009р., тобто менше трьох років. Відповідно до ст.783 ЦК України він не потребував нотаріального посвідчення і з цих підстав (ухилення іншої сторони від нотаріального посвідчення) позов не заявлено.

Статтею 1 Господарського процесуального  кодексу України встановлено право підприємств та організацій звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів. Із змісту ст.12 ГПК України слідує, що господарський суд розглядає спори.

Як слідує із позовних вимог, пояснень представника позивача та матеріалів справи, фактично позовними  вимогами про визнання дійсними договору від 01.02.2007р. є встановлення факту, що має юридичне значення. Цей факт може встановлюватися господарським судом лише при існуванні та розгляді між сторонами договору спору про право цивільне. Його встановлення є елементом оцінки фактичних обставин справи та обгрунтованості вимог у разі виникнення спору між сторонами і не може самостійно розглядатися в окремій справі.

Таким чином, обраний позивачем предмет позову не відповідає встановленим законом та договором способам захисту прав, тому  у позові слід відмовити.

У зв’язку з викладеним, не можуть бути підставою для задоволення позову у вибраний позивачем спосіб захисту права зазначені в позовній заяві  інші нормативні акти, листування, посилання на  те, що орендар належно виконує умови договору оренди. Зазначені письмові документи можуть бути належними доказами у разі виникнення між сторонами спору , та не спростовують висновки суду, наведені вище.

Вирішуючи спір за зустрічним позовом про визнання недійсним  договору оренди нежитлового приміщення №9 від 01.02.2007р., суд враховує наступне.

Згідно з ч. ч. 1, 2, 3 ст. 180 ГК України зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов’язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов’язкові умови договору відповідно до законодавства. Господарський   договір  вважається  укладеним,  якщо  між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто  згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного  виду,  а  також  умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода. При  укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору. Аналогічний припис містить ст. 638 ЦК України.

Із наведеного слідує, що договір визнається неукладеним тоді, коли у ньому відсутня хоча б одна з істотних  умов. Такий висновок прямо передбачено в п. 8 ст.181 ГК України, а саме: у разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий  договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся).

Згідно з ч. 1 ст. 284 ГК України  істотними умовами договору оренди є:  об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок   використання  амортизаційних  відрахувань;  відновлення  орендованого  майна  та  умови  його  повернення  або викупу.

Із матеріалів справи вбачається, що об’єктом оренди є комунальне майно, тому до правовідносин сторін необхідно застосовувати Закон України “Про оренду державного та комунального майна” (ст.3 даного Закону).

Відповідно до ст.11 цього Закону оцінка об’єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об’єкта оренди передує укладенню договору оренди.

Судом встановлено, що оцінка об’єкту оренди не проводилась, орендна плата розраховувалась на підставі методики, затвердженої рішенням Василівської міської ради №6 від 27.04.2000р. (із змінами, внесеними рішенням №8 від 26.12.2002р.).

Згідно з ст.12 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору.

Відповідно до ст. 10 зазначеного Закону  істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди  (склад  і  вартість  майна  з  урахуванням  її індексації); термін, на  який  укладається  договір  оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання  амортизаційних   відрахувань; відновлення орендованого  майна  та  умови  його  повернення; виконання зобов'язань;  забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука,  завдаток,  гарантія  тощо;  порядок  здійснення  орендодавцем  контролю за станом об'єкта оренди;  відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна;  обов'язки   сторін   щодо   забезпечення   пожежної   безпеки орендованого   майна.

Тобто, цей Закон визначає перелік істотних умов, серед яких об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації ). Умова договору щодо об’єкту оренди (тобто його склад і вартість майна з урахуванням її індексації) не може бути визначена звичайною, оскільки є імперативною,  визначає суть орендних відносин –строкове платне користування майном (ст.2 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”), та потребує  окремого визначення, погодження в порядку, встановленому законом.

Оцінивши представлені сторонами докази, пояснення представників у судовому засіданні, суд прийшов до висновку, що із матеріалів справи не вбачається досягнення сторонами згоди з істотних умов договору. Зокрема, оцінка майна фактично не проводилась, договір не містить вартості майна з урахуванням її індексації. Крім того, у договорі відсутнє забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука,  завдаток,  гарантія  тощо (ст.546 ЦК України).

Таким чином, слід визнати, що сторонами при укладенні договору  №9 від 01.02.2007р. не досягнуто згоди по таких істотних умовах, передбачених законом для договорів оренди як об'єкт оренди (склад та вартість майна з урахуванням її індексації), забезпечення виконання зобов'язань.  Внаслідок чого, відповідно до ст. 638 ЦК України, ч. 2 ст. 180, п. 8 ст. 181  ГК України, ст.12 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”  даний договір є неукладеним, таким що не відбувся, та не породжує для сторін виникнення зобов’язань (прав та обов’язків).

На підставах, наведених вище, суд не бере до уваги заперечення відповідача за зустрічним позовом, зокрема, щодо відсутності повноважень позивача,  сплати ТОВ “Роджерс” орендної плати, виконання інших умов договору. Згідно з ч.8 ст. 181 ГК України якщо одна із сторін здійснила фактичні дії щодо виконання неукладеного договору, правові наслідки таких дій визначаються нормами Цивільного кодексу України.

Таким чином, суд вважає, що вимоги позивача за зустрічним позовом також є необґрунтованими і не доведеними, тому у задоволенні позову з підстав, які викладені в позовній заяві, відмовляється повністю, оскільки відповідно до ст.ст.11, 509, 626,638 ЦК України при наявності підстав визнати недійсним можливо лише укладений договір.

Згідно з ст. 49 ГПК України судові витрати за первісним позовом покладаються на позивача за первісним позовом, судові витрати за зустрічним позовом покладаються  на позивача за зустрічним позовом.

Керуючись ст. ст. 49, 60, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні первісного позову відмовити повністю.

У задоволенні зустрічного позову відмовити повністю.

Суддя                                                                            Л. П. Гандюкова

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня підписання. Рішення  підписано у повному обсязі  19.09. 2007 р.