АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________
__________________________________________________________________________________
3/65  тел.(8-0412) 48-16-02
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"27" грудня 2007 р.
Справа №  1/25"д"

Житомирський
апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого   судді

суддів:

при
секретарі
,

за
участю представників сторін:

від
суб'єкта підприємницької діяльності: ОСОБА_1 ( був присутній в судовому
засіданні 11.12.2007р.),
ОСОБА_2 - представника за довіреністю від 06.06.2007р.,

від  приватного підприємства "Малинська
меблева фабрика":

Науменка
О.В. - директора ( був присутній в судовому засіданні 11.12.2007р.),

Мойсієнка О.В. -
представника за довіреністю № 356 від 01.07.2007р.,

розглянувши
апеляційну скаргу приватного підприємства "Малинська меблева
фабрика", м.Малин Житомирської області

на
рішення господарського суду Житомирської області

від
"12" лютого 2007 р. у справі № 1/25"д" (суддя Сичова
О.П.)

за
позовом суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1, с.Гамарня
Малинського району Житомирської області

до
приватного підприємства "Малинська меблева фабрика", м.Малин
Житомирської області

про
внесення змін до п.1.1 та п.4.2 договору оренди приміщень №11 від 01.05.2003р.,

та
за зустрічним позовом приватного підприємства "Малинська меблева
фабрика",

м.Малин
Житомирської області

до
суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1, с.Гамарня

Малинського
району Житомирської області

про
розірвання договору оренди приміщень №11 від 01.05.2003р., зобов'язання

звільнити
орендовані приміщення та стягнення 28 203,73 грн. заборгованості по

орендній
платі (згідно з заявою про уточнення позовних вимог),

з
перервами в судовому засіданні з 27.11.2007р. по 11.12.2007р., з 11.12.2007р.
по 27.12.2007р. відповідно до ст.77 ГПК України,

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Житомирської області від 12.02.2007р.
у справі №1/25"д" позов суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1
до приватного підприємства "Малинська меблева фабрика" задоволено
частково: пункт 1.1. договору оренди приміщень №11 від 1 травня 2003 року,
укладеного між Малинським колективним меблевим підприємством "Клен"
(м.Малин), правонаступником якого є Приватне підприємство "Малинська
меблева фабрика"  та підприємцем
ОСОБА_1, викладено в наступній редакції: "Орендодавець передає, а орендар
бере у строкове платне користування перший поверх адмінбудинку загальною площею
563,7метрів квадратних..."; пункт 4.2 цього договору викладено в наступній
редакції: "Розмір орендної плати може переглядатись. Розмір орендної плати
може бути змінено на вимогу орендодавця (відповідача) у разі інфляції,
девальвації гривні порівняно з встановленим Національним банком України
офіційним курсом долара США до гривні на день підписання даного договору, зміни
цін та тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.
При цьому орендодавець направляє орендарю (позивачу) проект додаткової угоди до
даного договору про зміну розміру орендної плати".

В задоволенні решти позовних вимог підприємця ОСОБА_1 відмовлено.

Стягнуто з Приватного підприємства "Малинська меблева
фабрика" на користь ОСОБА_1 42,50грн. сплаченого держмита та 59грн. витрат
на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

У зустрічному позові Приватного підприємства "Малинська
меблева фабрика" до ОСОБА_1 відмовлено.

Не погоджуючись з прийнятим судом першої інстанції рішенням,
приватне підприємство "Малинська меблева фабрика" звернулось до суду
з апеляційною скаргою, в якій просить рішення господарського суду Житомирської
області від 12.02.2007р. скасувати з наведених у скарзі підстав та прийняти
нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог підприємця ОСОБА_1;
розірвати договір оренди приміщень №11 від 01.05.2003р., укладений між
Малинським колективним меблевим підприємством "Клен"
(правонаступником якого є ПП "Малинська меблева фабрика") та
підприємцем ОСОБА_1; зобов'язати підприємця ОСОБА_1 звільнити займаний ним
перший поверх адмінбудинку по вул.Грушевського,43 у м.Малині Житомирської
області; визнати правомірним збільшення розміру орендної плати та стягнути
примусово з підприємця на користь ПП "Малинська меблева фабрика"
28203,73грн. заборгованості з орендної плати.

Мотивуючи апеляційну скаргу, ПП "Малинська меблева
фабрика" зазначило наступне:

- господарський суд першої інстанції неправильно застосував                             ст.188
Господарського кодексу України як підставу відмови в задоволенні зустрічного
позову ПП "Малинська меблева фабрика", оскільки на виконання узгодженої
умови договору оренди приміщень №11 від 01.05.2003р. орендодавець - ПП
"Малинська меблева фабрика" направив орендарю - підприємцю ОСОБА_1
вимогу від 23.02.2006 р. та Додаткову угоду від 01.03.2006р. до договору оренди
про збільшення розміру орендної плати до 10 грн. за 1 кв. м., на що орендар
направив орендодавцю листа від 28.02.2006р. з проханням обґрунтувати збільшення
розміру орендної плати і таке обґрунтування орендодавець направив підприємцю
листом від 03.03.2006р., відповіді на який не отримав, що є порушенням п.3, п.4
ст.188 Господарського кодексу України та ст.526 Цивільного кодексу України,
інших актів цивільного законодавства;

- судом не взято до уваги, що правомірність збільшення розміру
орендної плати обґрунтовується п.4.2 договору, в частині, яку не оспорює
орендар та ст.762 Цивільного кодексу України, а також обумовлюється зміною
індексу інфляції, збільшенням мінімальної заробітної плати в Україні (зі
185грн. станом на 01.05.2003р. до 350грн. станом на 01.01.2006р.), значним
зростанням цін (тарифів) на оренду приміщень меблевої фабрики у 2006 році,
зростанням вартості нерухомості по м.Малину та в цілому по Україні;

- господарський суд безпідставно відмовив ПП "Малинська
паперова фабрика" у достроковому розірванні договору оренди, згідно з п.9
якого підставою для дострокового розірвання договору є несплата орендної плати
та/або плати за надані орендарем комунальні послуги протягом трьох місяців з
дня закінчення строку платежу. Так, заборгованість з орендної плати орендаря
складає 28203,73грн. із щомісячною орендною платою 5870грн. Крім того, станом
на 01.02.2007р. орендар мав заборгованість за послуги з електропостачання в
сумі 9562,60грн., за водопостачання та водовідведення - 4093,07грн., за
теплопостачання - 32193,90грн.

Позивач за первісним позовом - підприємець ОСОБА_1 у письмовому
відзиві на апеляційну скаргу, зареєстрованому судом апеляційної інстанції
16.10.2007р. за вх.№02-01/6860/07 (т.3 а.с.73) спростовує доводи ПП
"Малинська меблева фабрика", стверджуючи, що збільшення підприємством
розміру орендної плати до 10грн. є необґрунтованим, а посилання скаржника на
порушення ст.188 Господарського кодексу України щодо неотримання відповіді на
додаткову угоду від 01.03.2006р. не відповідає законодавству. Крім того,
підприємець заперечує наявність заборгованості перед                 ПП "Малинська меблева
фабрика" за орендоване ним приміщення. Просить рішення місцевого
господарського суду у даній справі залишити без змін як обґрунтоване й таке, що
відповідає вимогам законодавства, а подану ПП "Малинська меблева
фабрика" апеляційну скаргу - без задоволення.

Представники ПП "Малинська меблева фабрика" підтримали
доводи апеляційної скарги в повному обсязі та надали пояснення в обґрунтування
своєї позиції. Вважають рішення суду першої інстанції незаконним та
необґрунтованим, а тому просять його скасувати та прийняти новий судовий акт,
яким зустрічний позов задовольнити та відмовити в задоволенні первісного
позову.

Представник позивача за первісним позовом - підприємця ОСОБА_1 -
заперечила проти апеляційної скарги, надавши відповідні пояснення в обґрунтування
своїх заперечень. Вважає рішення господарського суду Житомирської області від
12.02.2007р. у даній справі законним та обґрунтованим, в зв'язку з чим просить
залишити дане рішення без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

ОСОБА_1 підтримав позицію свого представника у повному обсязі та
надав пояснення в обґрунтування своїх тверджень. Зазначає, що рішення суду
першої інстанції прийняте з повним з'ясуванням усіх обставин справи, а тому
просить залишити його без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Заслухавши пояснення учасників судового процесу, розглянувши та
обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи та юридичну
оцінку обставин справи, повноту їх встановлення, дослідивши правильність
застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та
процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, судова колегія дійшла
висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково з наступних
підстав.

Як вбачається з матеріалів справи, 01.05.2003р. між Малинським
колективним підприємством "Клен" та суб'єктом підприємницької
діяльності ОСОБА_1 було укладено договір оренди приміщень за №11 (т.1
а.с.9-14,37-40), відповідно до якого Малинське КМП "Клен" (за
договором "орендодавець") передає, а підприємець ОСОБА_1 (за
договором "орендар") - приймає у строкове платне користування перший
поверх адмінбудинку загальною площею 587кв.м. по вул.Грушевського,45 у м.Малині
Житомирської області згідно додатку №1 до даного договору, який є невід'ємною його
частиною.

Фактично приміщення адмінбудинку знаходиться по
вул.Грушевського,43, що не спростовується сторонами у справі та підтверджується
довідкою Малинського районного комунального підприємства по технічній
інвентаризації від 17.03.2006р., а також листом Малинської меблевої фабрики від
24.05.2006р. про погодження внесення змін до п.1 "б" договору оренди
в частині нумерації будинку (т.1 а.с.85-94, т.2 а.с.4,5).

Пунктом 2.1 вказаного договору передбачено, що приймання-передача
приміщень, які орендуються, здійснюється шляхом складання акту здачі-приймання,
що підписується орендодавцем та орендарем та є невід'ємною частиною даного
договору (додаток №2).

Акт здачі-приймання приміщення, яке є предметом договору оренди
№11 від 01.05.2003р., складено цієї ж дати, тобто 01.05.2003р. (додаток №2 до
договору №11 (зворотна сторона а.с.40 т.1).

Пунктом 4.1 договору оренди сторони обумовили щомісячний розмір
орендної плати в розмірі 4грн. за один квадратний метр загальної площі
приміщень, що орендуються.

Як передбачено пунктом 4.2 договору, розмір орендної плати може
переглядатися та може бути змінено на вимогу орендодавця у разі інфляції,
девальвації гривні порівняно з встановленим Національним банком України
офіційним курсом долара США до гривні на день підписання даного договору, зміни
цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.
При цьому орендодавець направляє орендарю проект додаткової угоди до даного
договору про зміну розміру орендної плати. Якщо орендар протягом десяти
календарних днів з моменту отримання зазначеного проекту не підпише його, даний
договір припиняє свою дію.

Пунктом 3.3 договору сторони погодили, що даний договір припиняє
свою дію у випадку, передбаченому в п.4.2 даного договору, а також у разі
невиконання орендарем вимоги орендодавця про усунення порушень умов даного
договору протягом
10 календарних днів з моменту отримання першим зазначеної вимоги.

З наявного в матеріалах справи витягу з Статуту приватного
підприємства "Малинська меблева фабрика" (т.1 а.с.34-36),
зареєстрованого Малинською райдержадміністрацією 29.01.2004р. за №0166,
вбачається, що ПП "Малинська меблева фабрика" створене гр.Науменком
В.О. і є правонаступником Малинського колективного меблевого підприємства
"Клен".

14.06.2005р. ПП "Малинська меблева фабрика" та
підприємець ОСОБА_1 уклали  додаткову
угоду до договору оренди №11 від 01.05.2003р. (т.1 а.с.41), якою внесли зміни
до п.4.1 договору, змінивши щомісячний розмір орендної плати з 4грн. за 1кв.м.
загальної площі приміщень, що орендуються, до 5грн. (з урахуванням податку на
додану вартість).

Посилаючись на знецінення грошових коштів в зв'язку з інфляційними
процесами, підвищенням цін на енергоносії, сировину та товари народного
споживання, ПП "Малинська меблева фабрика" надіслало підприємцю
ОСОБА_1 вимогу від 23.02.2006р. (т.1 а.с.42), якою повідомило останнього про
збільшення розміру орендної плати з 01.03.2006р. до 10грн. за 1кв.м.
приміщення, що орендується, й направило для підписання два примірники
додаткової угоди від 01.03.2006р. до договору оренди приміщень №11 від
01.05.2003р., а також попередило, що у випадку непідписання цієї додаткової
угоди протягом 10 днів з моменту її отримання та у разі неповернення її
підприємству у встановлений строк, договір оренди приміщень №11 від
01.05.2003р. на підставі п.4.2 цього договору вважається розірваним.

У відповідь на цю вимогу ОСОБА_1 надіслав орендодавцеві лист від
28.02.2006р., в якому не погодився з підвищенням розміру орендної плати,
зазначивши, що орендодавець не обґрунтував економічної доцільності такого
підвищення                          (т.1
а.с.47).

ПП "Малинська меблева фабрика", розглянувши лист
підприємця, надіслало останньому листа від 03.03.2006р. (т.1 а.с.48,49), яким,
обґрунтовуючи  збільшення розміру
орендної плати до 10грн. за 1кв.м., зіслалось на інфляційні процеси в Україні,
підвищення рівня мінімальної заробітної плати до 350грн. станом на
01.01.2006р., а також зростання вартості одного квадратного метра нерухомості.

В подальшому орендодавець надсилав орендарю листи з пропозиціями
усунути порушення, які виникають при виконанні орендарем умов договору й
одночасно зазначав, що при неусуненні порушень буде ставитись питання про
розірвання договору.

Крім того, орендодавець продовжував нараховувати орендну
плату                           (т.4 а.с.3-87), а
27.06.2006р. (після порушення 15.03.2006р. провадження у даній справі) уклав з
орендарем додаткові договори до договору оренди №11 від 01.05.2003р.                    (т.2 а.с.79-82).

06.03.2006р. підприємець ОСОБА_1 звернувся в господарський суд
Житомирської області з позовом до ПП "Малинська меблева фабрика" про
визнання частини договору оренди №11 від 01.05.2003р. недійсним.

В позовній заяві підприємець визначив ціну позову 2935грн. та
поставив вимогу про визнання вимоги відповідача від 23.02.2006р. про збільшення
розміру орендної плати в односторонньому порядку, з посиланням на п.4.2
договору, як зловживання правом, а речення в п.4.2 договору "Якщо орендар
протягом десяти календарних днів, з моменту отримання зазначеного проекту, не
підпише його, даний договір припиняє свою дію" - недійсним.

Обґрунтовуючи заявлені позовні вимоги, підприємець зазначив, що
вищевказана частина договору - речення пункту 4.2 - укладена на вкрай
невигідних умовах, порушує ст.3 Директиви Європейського Союзу №93/13ЄЄС
"Про несправедливі умови в споживчих договорах" та позбавляє орендаря
часу узгоджувати розмір орендної плати, вимагати від орендодавця пояснення щодо
обґрунтованості та доцільності нового розміру орендної плати, що, в свою чергу,
призводить до порушення ч.3 ст.203 Цивільного кодексу України про те, що
волевиявлення учасника правочину має бути вільним та відповідати його
волі,  а припинення договору в разі
непідписання додаткової угоди є зловживанням правом ПП "Малинська меблева
фабрика" на односторонню відмову від договору, передбачену п.4.2 договору.

Як стверджує підприємець, відповідач порушує не тільки баланс
інтересів сторін, а й ст.190 Господарського кодексу України про визначення
вільної ціни за згодою сторін.

14.03.2006р. ПП "Малинська меблева фабрика" направило
підприємцеві вимоги від 13.03.2006р. та 14.03.2006р. (т.1 а.с.140, т.2
а.с.11,12), в яких зазначило, що                     в п.1.1 договору оренди
від 01.05.2003р. предметом оренди є перший поверх адмінбудинку загальною площею
587кв.м., а відповідно до технічної документації, затвердженої Малинським БТІ,
площа першого поверху адмінбудинку складає 620,90кв.м. В зв'язку з цим,
відповідач вимагав від орендаря визначити площу, яка ним орендується, а зайву
площу терміново повернути орендодавцю. Крім того, попередив, що у разі
неповернення цієї площі, орендарю буде нарахована орендна плата за весь час
оренди по 35грн. за 1кв.м., а також витрати орендодавця за користування
земельною ділянкою, на якій знаходиться адмінбудинок.

15.03.2006р. господарський суд Житомирської області виніс ухвалу,
якою прийняв позовну заяву підприємця до розгляду, порушивши провадження у
справі №1/25"д" (т.1 а.с.1).

Після порушення провадження у справі відповідачем були прийняті
рішення від 18.04.2006р. про нарахування підприємцю ОСОБА_1 пені за
прострочення сплати орендних платежів за період з 01.07.2003р. по 18.04.2006р.
в розмірі 2902,77грн.; рішення від 20.04.2006р. про зарахування сплачених
підприємцем 19.04.2006р. коштів в сумі 3511,87грн. в погашення нарахованої пені
та зарахування залишку суми 609,10грн. в погашення поточної заборгованості за
оренду, а також рішення від 01.05.2006р. про донарахування орендарю за
використання зайвої площі, яка не повернута в травні                     2006 року 1186,50грн. (т.1
а.с.135,134,139, т.2 а.с.7,9). Про прийняття вказаних рішень орендодавець
надіслав підприємцеві повідомлення від 11.05.2006р. (т.1 а.с.133,138,               т.2 а.с.6,8,10).

Заявою від 10.08.2006р. (т.1 а.с.81-84) підприємець уточнив
позовні вимоги та, заявивши, що не претендує на можливу зайву площу приміщень
першого поверху адмінбудинку по вул.Грушевського,43 у м.Малині, просив
зобов'язати відповідача погодити зміни до п.1.1 договору оренди №11 від
01.05.2003р. відносно закріплення площі, що орендується, шляхом укладення
додаткової угоди; викладену в п.4.2 умову договору "Якщо орендар протягом
десяти календарних днів, з моменту отримання зазначеного проекту, не підпише
його, даний договір припиняє свою дію" визнати недійсною та виключити її з
договору; визнати рішення відповідача від 18.04.2006р., 20.04.2006р. та
01.05.2006р. неправомірними, а також зобов'язати відповідача припинити дії,
пов'язані з вимогами проведення оплати за теплопостачання.

Заявою від 09.02.2007р. (т.3 а.с.23) підприємець уточнив позовні
вимоги та просив в пункті 4.2 договору оренди приміщень №11 від 01.05.2003р.
речення "Якщо орендар протягом десяти календарних днів, з моменту
отримання зазначеного проекту, не підпише його, даний договір припиняє свою
дію" виключити та внести зміни                         в п.1.1 п.1 договору
та в додатки №№1,2 до договору в частині, що стосується загальної площі
приміщення відповідно до довідки БТІ в розмірі 544,6кв.м., а тому замінити     цифру "587" на "545".

Решта позовних вимог підприємець залишена без змін.

29.09.2006р.  ПП
"Малинська меблева фабрика" звернулось в господарський суд
Житомирської області з зустрічним позовом до підприємця ОСОБА_1 про розірвання
договору оренди приміщень №11 від 01.05.2003р., стягнення 52940,46грн. боргу та
зобов'язання підприємця звільнити займаний ним перший поверх адмінбудинку по
вул.Грушевського,43 у м.Малині (т.2 а.с.27-30).

В обґрунтування цього позову ПП "Малинська меблева
фабрика" зіслалось на порушення підприємцем умови п.6.1 договору щодо
обов'язку орендаря утримувати орендовані приміщення у повній справності,
належному санітарному стані, забезпечувати правопорядок та охорону приміщення
та прилеглої до нього території.

Як стверджує ПП "Малинська меблева фабрика", з метою
усунення підприємцем вказаних порушень умов договору воно надсилало йому вимогу
№70 від 29.07.2003р. (т.1 а.с.43), яка залишена підприємцем без відповіді та
задоволення, в зв'язку з чим йому надіслано вимогу №71 від 06.10.2003р. (т.1
а.с.44), якою застережено підприємця, що при невиконанні вищевказаних умов
договір оренди №11 від 01.05.2003р. припиняє свою дію в односторонньому порядку
згідно п.3.3 розділу 3 договору, проте, визнавши гарантійним листом від
07.10.2003р. перелічені вище порушення, ОСОБА_1 все ж не виконав взяті на себе
обов'язки, а вимогу ПП "Малинська меблева фабрика" від 18.07.2006р.
про усунення порушень умов договору (т.2 а.с.53) знову залишив без відповіді та
задоволення.

Крім того, зазначає ПП "Малинська меблева фабрика",
підприємцем не виконуються умови договору щодо своєчасної сплати орендних
платежів, в зв'язку з чим у орендаря на день подачі зустрічного позову
утворилася заборгованість в сумі 34477,04грн. та борг з послуг по опаленню в
сумі 18463,42грн., загалом - 52940,46грн.
(розрахунок цієї суми знаходиться в матеріалах справи, т.2 а.с.76-78).

В правовій позиції по суті спору від 11.12.2006р. (т.2 а.с.85-86)
та в уточненні №256 від 02.01.2007р. до зустрічної позовної заяви (т.2
а.с.111-112) ПП "Малинська меблева фабрика" просило розірвати договір
оренди приміщень №11 від 01.05.2003р. в зв'язку з невиконанням орендарем умов
цього договору щодо своєчасних та повних розрахунків по орендній платі, а також
створенням своєю недбалою поведінкою загрози цілісності адмінбудинку,
посилаючись, при цьому, на факт підірвання орендованих приміщень.

Крім того, ПП "Малинська меблева фабрика" просило
зобов'язати підприємця звільнити займаний ним перший поверх приміщення
адмінбудинку по вул.Грушевського,43 у м.Малині та стягнути з нього 28203,73грн.
боргу (розрахунок цієї суми знаходиться в матеріалах справи, т.2 а.с.119-120).

Відповідач за зустрічним позовом - підприємець ОСОБА_1 зустрічні
позовні вимоги заперечує повністю та просить суд відмовити в їх задоволенні з
підстав викладених у відзивах на зустрічний позов від 08.12.2006р. (т.2
а.с.88-89), від 09.02.2007р. (т.3 а.с.18-19) та виходячи з обґрунтування
первісного позову.

Місцевий господарський, оцінивши доводи сторін та подані ними
докази в сукупності, прийшов до висновку, що згідно з ст.291 Господарського
кодексу України одностороння відмова від договору оренди не допускається й
законодавством не встановлено такої підстави припинення або односторонньої
відмови від договору, як непідписання стороною договору протягом 10-ти
календарних днів з моменту отримання проекту змін до договору, в зв'язку з чим
така підстава припинення дії договору, яка визначена в п.4.2. договору оренди
приміщень №11 від 01.05.2003р., суперечить нормам господарського законодавства
і не може бути застосована у даних спірних правовідносинах.

Посилаючись на те, що сторонами не були погоджені зміни договору
оренди, які стосуються розміру орендної плати в сумі 10грн. за 1кв.м.,
господарський суд першої інстанції встановив, що позивач обґрунтовано сплачує
вартість орендної плати в розмірі 5грн. за квадратний метр загальної площі
приміщень, що орендується.

Крім того, як правильно встановив суд першої інстанції,
посилаючись на те, що за умовами договору оренди №11 від 01.05.2003р., а саме
п.1.1 цього договору підприємцю ОСОБА_1 було передано в оренду перший поверх
адмінбудинку загальною площею 587 метрів квадратних, тоді як довідкою
Малинського комунального підприємства по технічній інвентаризації Житомирської
обласної ради №04 від 15.01.2007р., експлікацією внутрішніх площ до плану
нежитлового будинку літ."А" по вул.Грушевського,43 у м.Малині та
поповерховим планом цієї будівлі (т.3 а.с.5-7) підтверджується, що загальна
площа орендованого приміщення по внутрішніх обмірах становить 563,7м.кв., то
вимога підприємця ОСОБА_1 про внесення змін до                  п.1.1 договору оренди №11 від
01.05.2003р. є обґрунтованою.

Враховуючи наведене, господарський суд Житомирської області
первісний позов підприємця ОСОБА_1 задовольнив частково, виклавши пункт 1.1
договору оренди приміщень №11 від 1 травня 2003 року, укладеного між Малинським
колективним меблевим підприємством "Клен" (правонаступником якого є
Приватне підприємство "Малинська меблева фабрика") та
підприємцем  ОСОБА_1, в наступній редакції:
"Орендодавець передає, а орендар бере у строкове платне користування
перший поверх адмінбудинку загальною площею 563,7метрів квадратних...", а
також виключивши з п.4.2 вищезазначеного договору оренди речення "Якщо
орендар протягом десяти календарних днів, з моменту отримання зазначеного
проекту, не підпише його, даний договір припиняє свою дію" й виклавши
вказаний пункт в наступній редакції: "Розмір орендної плати може
переглядатись. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу орендодавця
(відповідача) у разі інфляції, девальвації гривні порівняно з встановленим
Національним банком України офіційним курсом долара США до гривні на день
підписання даного договору, зміни цін та тарифів та в інших випадках,
передбачених законодавчими актами України. При цьому, орендодавець направляє
орендарю (позивачу) проект додаткової угоди до даного договору про зміну
розміру орендної плати".

В задоволенні решти позовних вимог місцевий господарський суд
відмовив, не обґрунтувавши, при цьому, свого висновку.

Слід зазначити, що вимоги підприємця ОСОБА_1 про визнання рішень відповідача
від 18.04.2006р., 20.04.2006р. та 01.05.2006р. неправомірними, а також
зобов'язання ПП "Малинська меблева фабрика" припинити дії, пов'язані
з вимогами проведення оплати за теплопостачання, як і вимога про визнання
зловживанням правом вимоги відповідача від 23.02.2006р. про збільшення розміру
орендної плати в односторонньому порядку, з посиланням на п.4.2 договору,
задоволенню не підлягають, оскільки не відповідають способам захисту,
передбаченим ст.16 Цивільного кодексу України.

Проте, суд апеляційної інстанції з висновком господарського суду
Житомирської області про часткове задоволення позовних вимог підприємця ОСОБА_1
погоджується не в повному обсязі та вважає, що судове рішення про часткове
задоволення первісного позову підлягає скасуванню в частині виключення з п.4.2
договору оренди приміщень №11 від 01.05.2003р. речення "Якщо орендар
протягом десяти календарних днів, з моменту отримання зазначеного проекту, не
підпише його, даний договір припиняє свою дію".

Дійсно, статтею 291 Господарського кодексу України встановлено
заборону на односторонню відмову від договору оренди.

Однак,  як випливає із
змісту вищенаведеного речення п.4.2 договору - "Якщо орендар протягом
десяти календарних днів, з моменту отримання зазначеного проекту, не підпише його,
даний договір припиняє свою дію", наведена підстава для припинення
договору оренди не свідчить про відмову від договору в односторонньому порядку
орендодавця чи орендаря.

Як зазначалося вище, підприємець вважає, що вищевказана частина
договору укладена на вкрай невигідних умовах, а припинення договору в разі
непідписання додаткової угоди є зловживанням правом орендодавця на односторонню
відмову від договору, передбачену п.4.2 договору.

За загальним правилом суб'єкти цивільного права вступають у правові
відносини на свій розсуд, за власним бажанням, самостійно визначають порядок і
доцільність своєї поведінки.

Так, відповідно до ч.1 ст.12 та ч.1 ст.13 Цивільного кодексу
України особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд, у межах
наданих їй договором або актами цивільного законодавства.

Як передбачено п.3 ч.1 ст.3 Цивільного кодексу України, однією з
засад цивільного законодавства є свобода договору, що полягає у тому, що
сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов
договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного
законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд
сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів
цивільного законодавства (ч.1 ст.628 Цивільного кодексу України).

Ч.3 ст.6 Цивільного кодексу України надає сторонам договору право
відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої
відносини на власний розсуд. Крім того, як зазначає наведена норма, сторони в
договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо
в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для
сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті
відносин між сторонами.

Особа  не  може бути примушена до дій,  вчинення яких не є обов'язковим для неї (ч.2
ст.14 Цивільного кодексу України).

При укладенні договору сторони керуються правилом ст.203
Цивільного кодексу України, в ч.3 якої зазначено, що волевиявлення учасника
правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Таким чином, підписавши договір оренди №11 від 01.05.2003р.,
підприємець ОСОБА_1 цілком свідомо та добровільно погодився на умову пункту 4.2
договору про те, що у разі, якщо орендар протягом десяти календарних днів, з
моменту отримання зазначеного проекту, не підпише його, даний договір припиняє
свою дію.

Будь-яких застережень про те, що з даною умовою підприємець при
укладенні договору не погоджувався, останній не містить.

В зв"язку з цим, вимога підприємця ОСОБА_1 про
виключення                            з
п.4.2 договору оренди №11 від 01.05.2003р. умову: "Якщо орендар протягом
десяти календарних днів, з моменту отримання зазначеного проекту, не підпише
його, даний договір припиняє свою дію", є безпідставною й такою, що не
підлягає задоволенню.

Стосовно вимоги зустрічного позову ПП "Малинська меблева
фабрика" до підприємця ОСОБА_1 про розірвання договору оренди приміщень
№11 від 01.05.2003р. та випливаючої з неї вимоги про зобов'язання підприємця
звільнити займаний ним перший поверх адмінбудинку по вул.Грушевського,43 у
м.Малині, а також вимоги про стягнення з відповідача за зустрічним позовом
28203,73грн. боргу, колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що такі
вимоги задоволенню не підлягають, зважаючи на наступне.

Як встановлено ч.3 ст.291 Господарського кодексу України, договір
оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін
договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених
Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку,
встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Відповідно до ст.783 Цивільного кодексу України наймодавець має
право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню
речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій
особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження
речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі,
якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

За змістом ч.2 ст.651 ЦКУ договір може бути змінено або розірвано
за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору
другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди
друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при
укладенні договору.

Статтею 782 ЦК передбачено право наймодавця відмовитися від
договору найму (оренди), якщо наймач не вносить плату за користування річчю
протягом трьох місяців підряд.

Пунктом 9.1 договору оренди №11 від 01.05.2003р. передбачені
підстави для дострокового розірвання цього договору орендодавцем. Зокрема, як
передбачено даним пунктом договору, орендодавець має право достроково розірвати
даний договір, якщо орендар:

- користується приміщеннями, що орендуються, не відповідно до
даного договору або призначення приміщень;

- навмисного або з необережності погіршує стан приміщення, що
орендуються;

- не сплатив орендної плати та/або плати за надані орендодавцем
комунальні послуги протягом 3-х місяців з дня закінчення строку платежу;

- здав приміщення, що орендуються, або їх частину у суборенду без
попередньої згоди орендодавця;

- не проводить поточні ремонти.

Відповідно до ч.2 ст.188 Господарського кодексу України від
16.01.2003р., який набрав чинності з 01.01.2004р., сторона договору, яка вважає
за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це
другій стороні за договором
(ч.2 ст.188 ГК України).

Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання
договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу
сторону про результати її розгляду (ч.3 ст.188 ГК України).

У разі недосягнення згоди щодо зміни договору чи неодержання
відповіді в установлений строк, заінтересована сторона має право передати спір
на вирішення суду (ч.4 ст.188 ГК України).

Як зазначалося вище, в обґрунтування своїх вимог за зустрічним
позовом,               ПП "Малинська
меблева фабрика" зіслалось на порушення підприємцем умови п.6.1 договору
щодо обов'язку орендаря утримувати орендовані приміщення у повній справності,
належному санітарному стані, забезпечувати правопорядок та охорону приміщення
та прилеглої до нього території, в зв'язку з чим, з метою усунення підприємцем
вказаних порушень умов договору, воно надсилало йому вимоги №70 від
29.07.2003р., №71, та вимогу від 18.07.2006р. про усунення порушень умов
договору, які залишені ОСОБА_1 без задоволення і в яких останнього
попереджалося про розірвання договору в односторонньому порядку.

У листі-вимозі №70 від 29.07.2003р. орендодавець попередив
підприємця про те, що договір буде розірвано у разі невиконання ним умов,
передбачених розділом 6 цього договору, проте, подальші дії орендодавця, а
саме, надсилання повторної вимоги за №71 від 06.10.2003р., в якій було
викладено вимоги щодо забезпечення орендованого приміщення охороною, приведення
прилеглої території у належний санітарний стан, отримання дозволу ДАІ на
розміщення автостоянки та її облаштування, а також організацію зупинки та
стоянки автотранспорту клієнтів бару "Арго" на ній, встановлення
сталевих грат на вікна в орендованих приміщеннях, у відповідь на яку
07.10.2003р. підприємець надіслав гарантійний лист (зворотня сторона а.с.44
т.1), де зобов'язався протягом десяти днів з дня підписання цього листа
виконати висунуті орендодавцем вимоги, свідчать про погодження орендодавця на
дію договору.

Подальша ж переписка орендодавця з орендарем також не підтверджує,
що         ПП "Малинська меблева
фабрика" зверталось до орендаря з пропозицією про розірвання договору
оренди №11 від 01.05.2003р.

Так, в претензії №10 від 06.04.2004р. (т.1 а.с.150) ПП
"Малинська меблева фабрика"
ставило підприємцю ОСОБА_1 вимогу про сплату заборгованості по орендних
платежах та комунальних послугах в сумі 15587,31грн. й попереджало про наслідки
невиконання цієї вимоги протягом п'яти днів з моменту її отримання -
відключення електроенергії, розірвання договору оренди від 01.05.2003р. та
нарахування на суму боргу пені, інфляційних та 3-х % річних.

Проте, така вимога не являється пропозицією про розірвання
договору в розумінні ч.2 ст.188 Господарського кодексу України.

Не являються такими пропозиціями і вимога від 23.02.2006р. (т.2
а.с.114) та надіслані підприємцю після порушення провадження у даній справі
вимога позивача за зустрічним позовом від 13.03.2006р., в якій лише вказувалося
про те, що за невиконання умов договору в майбутньому буде ставитися питання
про розірвання договору (т.1 а.с.140),  а
також вимога від 18.07.2006р. про усунення порушень умов договору (т.2
а.с.3,53).

Крім того, слід зазначити, що всупереч правилам ст.33
Господарського процесуального кодексу України, яка покладає на сторони
обов'язок доказування та подання доказів в обґрунтування своїх вимог і
заперечень, ПП "Малинська меблева фабрика" належними доказами не
підтвердило порушення підприємцем                      ОСОБА_1 умов розділу 6
договору оренди №11 від 01.05.2003р., на які вказано в листі-вимозі від
18.07.2006р.

Надані ж ПП "Малинська меблева фабрика" копії листів
Малинського МРВ УМВС України в Житомирській області №5976 від 04.10.2006р. та
№6212 від 20.10.2006р., а також копія постанови про порушення кримінальної
справи від 03.10.2003р. не встановлюють вину підприємця ОСОБА_1 у пошкодженні
шляхом вибуху приміщення першого поверху кафе "Арго", розміщеного по
вул.Грушевського у м.Малині (т.2 а.с.62,63).

Відділ Державної служби охорони УМВС України в Житомирській
області листом №7/8-45 від 04.01.2007р. (т.3 а.с.2) повідомив, що між ним та
підприємцем                      ОСОБА_1
13.07.2004р. був укладений договір №2388-М про спостереження за допомогою ПЦС
ДСО та договір від 20.05.2005р. №2935-М про охорону кафе-бару "Арго"
(ксерокопії договорів знаходяться в матеріалах справи, т.2 а.с.90-96, т.3
а.с.9-12), які були розірвані з 01.03.2006р. та умови яких виконувались
підприємцем належно.

Наведене свідчить, що підприємцем вживались заходи, спрямовані на
забезпечення схоронності орендованого об"єкта.

Не доведено належними доказами позивачем за зустрічним позовом і
заборгованості підприємця ОСОБА_1 по орендних платежах .

Більше того, як свідчать надані ПП "Малинська меблева фабрика"
рахунки, які були виставлені останнім орендарю (підприємцю ОСОБА_1) вже після
порушення провадження у справі (т.2 а.с.18, зворотня сторона
а.с.34,35,38,40,42,44,46 т.2) обрахунок орендної плати здійснювався
орендодавцем, виходячи з орендованої площі в кількості 587кв.м., тоді як
фактична площа приміщень першого поверху адміністративного приміщення по
вул.Грушевського,43 у м.Малині, як підтверджується довідкою Малинського РКП по
технічній інвентаризації №04 від 15.01.2007р., експлікацією внутрішніх площ
будинку по вул.Грушевського,43 та по поверховим планом цього будинку (т.,
а.с.5-7), складає 563,7кв.м.

В рахунку-фактурі №СФ-0223 від 04.01.2006р. (т.2 а.с.34) площа
орендованих приміщень вказана взагалі в кількості 598кв.м.

Крім того, з виставлених підприємцю рахунків вбачається, що з
квітня 2006р.      ПП "Малинська
меблева фабрика" орендну плату обчислювало, виходячи з розміру 10грн. за
1кв.м., хоча сторонами не були погоджені зміни договору оренди, які стосуються
розміру орендної плати в сумі 10 грн. за 1 м.кв.

Щодо  боргу по оплаті
орендарем послуг з теплопостачання слід зазначити, що розмір плати за послуги
теплопостачання договором оренди від 01.05.2003р. не передбачено, а рішення про
сплату наданих орендарю послуг з теплопостачання орендодавцем прийняте
27.09.2006р. (т.2 а.с.49), тобто після порушення провадження у даній справі.

З врахуванням наведеного, суд першої інстанції дійшов правильного
висновку про безпідставність вимог зустрічного позову ПП "Малинська
меблева фабрика" та відмову у їх задоволенні.

Підсумовуючи викладене, суд апеляційної інстанції вважає за
необхідне скасувати рішення суду першої інстанції в частині виключення з п.4.2
договору оренди від 01.05.2003р. №11 речення "Якщо орендар протягом десяти
календарних днів, з моменту отримання зазначеного проекту, не підпише його,
даний договір припиняє свою дію" з прийняттям в цій частині нового рішення
- про відмову в позові.

В решті судове рішення слід залишити без змін.

Керуючись ст.ст.101,103
-105 Господарського процесуального кодексу України, Житомирський апеляційний
господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу приватного підприємства "Малинська
меблева фабрика", м.Малин Житомирської області задовольнити частково.

2.  Рішення господарського
суду Житомирської області від 12 лютого 2007 року у справі №
1/25"д"  в частині виключення з
п.4.2 договору оренди від 01.05.2003р. №11 речення "Якщо орендар протягом
десяти календарних днів, з моменту отримання зазначеного проекту, не підпише
його, даний договір припиняє свою дію" скасувати.

Прийняти в цій частині нове рішення - в позові відмовити.

В решті рішення залишити без змін.

3. Справу № 1/25"д" повернути до господарського суду
Житомирської області.

Головуючий - суддя:

судді:

Віддрук. 4 прим.:

1
- до справи

2
- п/п ОСОБА_1

3
- ПП "малинська меблева ф-ка"

4
- в наряд