ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"10" грудня 2007 р.
Справа  № 9/272-07-7901

За позовом: Одеського обласного госпіталю інвалідів Великої Вітчизняної війни;

треті особи, які не заявляють самостійних вимог на стороні позивача: Управління Одеської обласної ради з майнових відносин та Управління охорони здоров’я та медицини катастроф обласної державної адміністрації

До відповідача: Приватного підприємства "Іва-плюс"

про розірвання договору оренди та виселення

Суддя Бакланова Н.В.

Представники:

Від позивача: Михальченко О.М. дов. №б/н від 09.10.2007р.

Від 3-тіх осіб: не з’явились

Від відповідача: не з’явився

СУТЬ СПОРУ: Позивач Одеський обласний госпіталь інвалідів Великої Вітчизняної війни, за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на стороні позивача: Управління Одеської обласної ради з майнових відносин та Управління охорони здоров’я та медицини катастроф обласної державної адміністрації, звернувся до відповідача Приватного підприємства "Іва-плюс"   з позовом про розірвання договору оренди  нежитлового приміщення загальною площею 265,00 кв.м, розташованого за адресою: м. Одеса Фонтанська дорога, 114, укладеного 25.10.2001р. між Одеським обласним госпіталем інвалідів ВВВ та ПП „Іва-Плюс”, та про виселення відповідача з вищевказаного приміщення.

Відповідач позов не визнає з підстав, викладених у відзиві.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд, -

ВСТАНОВИВ:

25.10.2001р. між Одеським обласним госпіталем інвалідів ВВВ та ПП „Іва-плюс” було укладено договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 265,00 кв.м, розташованого за адресою: м. Одеса Фонтанська дорога, 114, з метою розташування офісу строком на 10 років.

Зазначений орендований об'єкт є майном спільної власності територіальних громад області та закріплений за госпіталем як балансоутримувачем.

Договір у встановленому порядку був погоджений Управлінням обласної ради у справах майна, правонаступником якого є Управління обласної ради з майнових відносин.

Відповідно до п. 3.1. договору оренди відповідач зобов'язався сплачувати орендну плату з урахуванням щомісячного індексу інфляції. Підставою розрахунку орендної плати була постанова КМУ від 04.10.1995 р. № 786 «Про методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна»зі змінами і доповненнями від 19.01.2000 р.

Орендна плата була розрахована на підставі експертної оцінки вартості будівлі, яка згідно з актом оцінки від 15.10.2001 р. становить 194 825,00грн., відповідно до цільового призначення приміщень (офіс - 10% від вартості).

Розмір орендної плати відповідно до договору складає 1 623,54 грн.

У 2002 році орендар за погодженням з госпіталем та управлінням обласної ради у справах майна провів капітальні ремонтні роботи та реконструкцію орендованого приміщення з метою організації на його площі тренажерного залу та сауни.

Фактичне цільове використання орендованого об'єкта при проведенні ремонтних робіт та реконструкції були змінені.

Відповідно до п. 3.2. договору розмір орендної плати може бути переглянуто   на   вимогу   однієї  із   сторін   у   разі   зміни   Методики  її розрахунку, зміни централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством України.

Постановою Кабінету Міністрів України від 27.12.2006р. № 1846 внесені зміни до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна. Так, річна орендна ставка за використання майна під розміщення сауни збільшилась з 8% до 25%, під розміщення офісу - з 10% до 15% тощо.

Відповідно до Закону України «Про бюджет України на 2007 рік»всі договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року, у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду. Крім того, ст. 118 Закону України «Про бюджет України на 2007 рік»закріплено, що орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості у порядку, встановленому КМУ.

У зв'язку з тим, що фактичне використання приміщення не відповідає цільовому напрямку його використання за договором оренди, а також з урахуванням вищезазначених положень законодавства України, спірний договір оренди необхідно було привести у відповідність до вимог нормативно-правових актів шляхом підписання додаткової угоди з внесенням змін до п.п. 1.1, 3.1. договору.

Управління обласної ради з майнових відносин як уповноважений орган власника (обласної ради) листом від 26.06.2007 р. № 05-02/1456 повідомило Одеський обласний госпіталь інвалідів ВВВ про необхідність підписання додаткової угоди до договору оренди нежитлового приміщення ПП "Іва-Плюс" з внесенням відповідних змін до розміру орендної плати.

На підставі звернення управління госпіталь відправив орендарю телефонограму від 02.07.2007 р. № 231 про необхідність прибуття до госпіталю для підписання додаткової угоди. 03.07.2007 р. директору ПП "Іва-Плюс" під розпис був наданий лист госпіталю від 03.07.2007 р. № 232, у якому орендодавець повідомляє орендаря ПП «Іва-Плюс»щодо необхідності внесення змін до договору оренди та підписання додаткової угоди.

Однак, у своїй відповіді листом від 04.07.2007 р. ПП "Іва-Плюс" повідомило про відмову вносити зміни до договору оренди.

Пунктом 2 ст. 652 Цивільного кодексу України передбачено, що якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони. Тому, з урахуванням наявності умов, зазначених у даній статті, щодо такого розірвання, позивач вважає, що спірний договір підлягає розірванню.

В момент укладення договору сторонами встановлена орендна плата, підставою розрахунку якої є нормативно-правовий акт - постанова КМУ від 04.10.1995 р. № 786.  Оскільки положення законодавства є обов'язковими для усіх суб'єктів права, то орендодавець комунального майна повинен виконувати вимоги закону щодо перегляду договорів оренди, укладених до 2007 року.  Залишення без змін розміру орендної плати має наслідком значні втрати для обласного бюджету та порушенням положень законодавства, що й обумовило звернення позивача з позовом.

У ході розгляду справи позивач надав уточнення до позовної заяви, згідно яких доповнив додатковою підставою розірвання договору оренди - ч. 1 ст. 783 Цивільного кодексу України, згідно якої орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди, якщо орендар користується річчю всупереч договору або призначенню речі. Таким чином, оскільки ПП «Іва плюс» як орендар використовує об'єкт оренди для розміщення сауни, а за договором оренди від 25.10.2001. р. об'єкт орендується з метою розташування офісу, орендодавець на законних підставах має право вимагати розірвання договору оренди.

Відповідач позовні вимоги не визнає з огляду на наступне.

На думку відповідача, перегляду не підлягають договори оренди державного та комунального майна, укладені бюджетними установами, а тому ч.3 ст.118 Закону України «Про Державний бюджет України на 2007рік»до спірного договору не може застосовуватися, а, отже, позивач не вправі   посилатися на цю норму.

П.9.6 Договору передбачено, що зміна або розірвання договору може мати місце за погодженням сторін з обов'язковим погодженням з власником майна. Одностороння відмова від виконання Договору та внесених змін не допускається. Згідно п.9.7 Договір може бути розірваний на вимогу однієї з сторін за рішенням господарського суду у разі невиконання іншою стороною своїх зобов'язань за цим Договором, а також у випадках, передбачених чинним законодавством України.

В той же час відповідач зі своєї сторони виконував усі зобов'язання по Договору, проводить ремонт приміщення, сплачує орендну плату у розмірі, встановленому Договором. Позивач зі своєї сторони безпідставно заявляє, що відповідач повинен був сплачувати більшу орендну плату у зв'язку з внесенням змін до Методики. У разі спору щодо розміру орендної плати, то позивач повинен був заявити позов про внесення змін до договору в частині зміни розміру орендної плати, а не щодо розірвання договору. І лише у разі, якщо суд прийняв би рішення про внесення змін до договору і відповідач не виконував би договір з врахуванням змін, то лише в цьому разі позивач мав би право заявляти вимогу про розірвання договору. А до тих пір, поки зміни в договір щодо розміру орендної плати не внесені, то відповідач відповідно до ст.193 ГК України вважає, що виконує свої зобов’язання по договору належним чином, що повинен робити і позивач. Інших підстав, передбачених законом для розірвання договору, на даний час не існує.

Суд вивчивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, проаналізувавши на підставі фактичних обставин повноту їх з’ясування і доведеність, дійшов до висновку про  необґрунтованість позовних вимог з наступних підстав.

До орендних відносин між суб’єктами господарювання застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України та, оскільки майно є комунальним,  Законом України “Про оренду державного та комунального майна”.

Порядок зміни та розірвання господарських договорів регулюється ст.188 ГК України. Відповідно до цієї статті встановлений наступний порядок зміни та розірвання господарських договорів: зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Відповідно до п.1 Закону України „Про Державний бюджет України на 2007 рік" орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Також, пунктом 3 ст.118 Закону України „Про Державний бюджет України на 2007 рік" передбачено, що договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007р.(крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів) у шестимісячний термін підлягають обов’язковому перегляду відповідно до встановленої норми.

Ст.21 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” передбачено можливість зміни розміру орендної плати на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України. Спори з питань зміни орендної плати вирішуються відповідно до чинного законодавства.

З огляду на визначення Постановою КМУ та Законом України “Про Державний бюджет України на 2007 рік” нових орендних ставок, позивач (орендодавець) обґрунтовано звернувся до орендаря з пропозицією про внесення до договору змін у частині розміру орендної плати, але у зв’язку з відмовою прийняти пропозицію –повинен був передати спір на вирішення господарського суду.

Укладення будь-якого договору відбувається в інтересах всіх його учасників, на умовах, що забезпечують оптимальний баланс їх інтересів. Будь-яка особа здійснює оцінку свого інтересу від укладення того чи іншого договору не абстрактно, а виходячи з усієї сукупності існуючих зовнішніх обставин і певних прогнозів відносно їх розвитку у майбутньому.

Тому законодавець передбачив, що  зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 651 ЦК України).

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Таким чином, для розірвання договору оренди визначальним є факт невиконання відповідачем договірних зобов’язань, а не розбіжності щодо розміру орендної плати. Розбіжності можуть бути предметом окремого судового розгляду.

Суд погоджується з точкою зору відповідача, що спір про внесення змін у договір оренди щодо розміру орендної плати, повинен був розглядатись в судовому порядку.

Щодо внесення змін в договір оренди в частині цільового використання орендованого майна відповідач не заперечував.

Щодо посилання позивача на ст. 773 ЦК України, згідно якої наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору, а якщо наймач користується річчю, переданою йому у найом, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків, суд зазначає наступне.

Як зазначив позивач в своєму позові, згідно з планом контрольно-ревізійного відділу в м. Одесі на II півріччя 2005 року була проведена ревізія фінансово-господарської діяльності в Одеському обласному госпіталю інвалідів ВВВ за період з 01.12.2003 р. по 20.09.2005 р., який фінансується з обласного бюджету та підпорядкований управлінню охорони здоров'я облдержадміністрації. У ході ревізії було встановлено, що згідно з договором оренди від 25.10.2001 р. Одеським обласним госпіталем інвалідів ВВВ надається в оренду ПП «Іва-Плюс»нежитлове приміщення під офіс, орендна ставка якого становить 10% на дату укладення договору. Фактично дане приміщення використовується під оздоровчий комплекс, який враховує: сауну, басейн та інше.

На прохання КРВ в м. Одесі управління з майнових відносин розрахувало орендну ставку для оздоровчого комплексу (тобто підприємницької діяльності у галузі охорони здоров'я), яка становила на той час 8%, тому було прийнято рішення залишити орендну ставку у розмірі 10% з метою поповнення коштів обласного бюджету.

Таким чином, не внесення змін в договір оренди щодо цільового використання орендованого майна було вчинено за погодженням обох сторін, тому не може бути підставою для розірвання договору з урахуванням приписів ст.773 Цивільного кодексу України. Крім того, як вже зазначав суд розбіжностей щодо внесення змін в цій частині договору у сторін немає і відповідач згоден на внесення таких змін у договір, оскільки, реконструкція орендованого приміщення була погоджена як сторонами по договору оренди, так і управлінням обласної ради з питань майна..

На підстави вищевикладеного, суд вважає, що позовні вимоги  не  підлягають задоволенню.

На підставі ст. ст. 44, 49 ГПК України витрати по сплаті держмита та інформаційно-технічного забезпечення судового процесу віднести за рахунок позивача.

Керуючись ст.  44, 49, 82-85 ГПК України, суд, –

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити.

Рішення набирає чинності в порядку ст. 85 ГПК України.

Суддя                                                                                       Бакланова Н.В.