ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  міста КИЄВА
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

справа №  38/259

11.09.07

За позовом
Товариства з обмеженою відповідальністю “Сентей”

До
Відкритого акціонерного товариства Всеукраїнський Акціонерний Банк –Відповідач 1;
Підприємства “Ресурс” Всеукраїнської організації інвалідів “Союз організацій інвалідів України” –Відповідач 2;
Громадської організації “Народна кредитна спілка “Добробут” –Відповідач 3

Про
визнання частково недійсним договору іпотеки

Суддя Власов Ю.Л.

Представники:

Від позивача
Кочан Ю.М., Дувалка О.І.

Від відповідачів
Відповідач 1 –Наконечний В.О.
Відповідач 2 –Науменко О.Г., Шакірова Т.В.
Відповідач 3 –не з’явились

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Позивач звернувся до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Відповідачів про визнання недійсним іпотечного договору від 15.07.2005р., укладеного між Відповідачем 1 та Відповідачем 2 в частині накладення іпотеки на 149 м. кв. на 1-му нежитловому поверсі за адресою: м. Київ, вул. Борщагівська, 208, згідно плану-схеми, які винесені в осях.

Заявлений позов Позивач обґрунтовує наступним. Згідно з довгостроковим інвестиційним договором, укладеним між Позивачем та Відповідачами 2, 3, Відповідачі 2, 3 повинні негайно повідомляти інвестора про всі обставини, які суттєво заважають або ставлять під сумнів досягнення мети цього договору, але жодного повідомлення Позивач не отримував, і не знав про наміри Відповідачів 2, 3.

У заставу приймається тільки таке майно, яке перебуває у власності позичальника або належить йому на праві повного господарського відання. Заставлене майно при порушенні заставних зобов’язань може бути реалізовано відповідно до чинного законодавства, але повного господарського відання Відповідач 2, 3 на момент укладення кредитного договору не мали.

Всупереч ст.876 Цивільного кодексу України в п.2.1. іпотечного договору вказано, що іпотекодавець засвідчує, що йому невідомі права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, в тому числі ті, що не зареєстровані у встановленому законом порядку.

Згідно з ст.49 Закону України “Про банки і банківську діяльність” банк зобов’язаний при наданні кредитів додержуватись основних принципів кредитування, у тому числі перевіряти кредитоспроможність позичальників та наявність забезпечення кредитів, додержуватись встановлених НБУ вимог щодо конкретизації ризиків. Таким чином, Відповідач 1 міг знати, і знав про існування майнових прав іншої особи, але свідомо проігнорував, що прямо суперечить п.2 ст.6 Закону України “Про іпотеку”. Позивач нотаріально посвідчену згоду на укладення договору іпотеку не надавав, і взагалі не знав про цей правочин.

Враховуючи викладене іпотечний договір слід визнати недійсним на підставі ст.232 Цивільного кодексу України.

Відповідач 1 заперечив проти заявленого Позивачем позову мотивуючи наступним. Після підписання Відповідачем 2 іпотечного договору у Відповідача 1 не виникло сумнівів щодо майнових прав Відповідача 2 на предмет іпотеки згідно довгострокового інвестиційно-підрядного контракту про будівництво житлового комплексу з громадсько-побутовими приміщеннями за адресою: м. Київ, вул. Борщагівська, 208. Тим більше, з урахуванням п.2 додаткової угоди №10 до довгострокового інвестиційно-підрядного контракту право власності на офісні приміщення площею 1281 кв.м. після здачі об’єкта будівництва в експлуатацію належатиме Відповідачу 2 в повному об’ємі.

Пункти 4.1.6., 4.2.7. довгострокового інвестиційного договору не носять забороняючий характер для Відповідача 2 і Відповідача 3 щодо вчинення якихось дій з метою залучення інвестицій в будівництво цього житлового будинку, а лише мають інформаційний характер щодо повідомлення інвесторів про такі дії.

Відповідач 2 визнав позовні вимоги в частині визнання недійсним іпотечного договору, укладеного між Відповідачем 1 та Відповідачем 2 в частині накладення іпотеки на 149 кв.м. на 1-му нежитловому поверсі за адресою: м. Київ, вул. Борщагівська, 208 згідно плану-схеми, які винесені в осях.

Відповідач 3 письмових пояснень з приводу заявленого Позивачем позову або будь-яких інших документів суду не подав, своїх представників у судові засідання взагалі не направляв.

Ухвалою від 22.06.07р. провадження у справі було порушено, позовна заява прийнята до розгляду, розгляд справи був призначений на 18.07.07р.

Ухвалою від 18.07.07р. розгляд справи був відкладений на 30.08.07р., у зв’язку з неявкою представника Відповідача 1 та неподанням сторонами всіх витребуваних документів.

Ухвалою від 30.07.07р. розгляд справи був відкладений на 11.09.07р., у зв’язку з неявкою представників Відповідача1, Відповідача 3 та необхідністю витребування нових доказів по справі.

Судом заслухані пояснення сторін, досліджені надані суду докази та матеріали. В результаті дослідження наданих суду доказів та матеріалів, слухання сторін суд

ВСТАНОВИВ:

18.01.02р. між Відповідачем 2 та Відповідачем 3 був укладений генеральний довгостроковий інвестиційно-підрядний контракт №1/б/02 про будівництво житлового комплексу з громадсько-побутовими приміщеннями за адресою: м. Київ, вул. Борщагівська, 208.

Відповідно до п.3.3. вказаного контракту після здачі об’єкта в експлуатацію площа житлових та нежитлових приміщень розподіляється пропорційно фактичного внеску у будівництво об’єкту інвестування Відповідача 2 та Відповідача 3 за вирахування частки Відповідача 3 та службових квартир.

Відповідно до п.3.7. зазначеного контракту фінансування об’єкту та розподіл житлових та нежитлових приміщень здійснюється в наступному порядку: Відповідачу 3 –70% загальної площі нежитлових приміщень, Відповідачу 2 –30% загальної площі нежитлових приміщень.

Згідно з п.1, 2 додаткової угоди №10 від 11.01.05р. до Генерального довгострокового інвестиційно-підрядного контракту про будівництво житлового комплексу з громадсько-побутовими приміщеннями за адресою: м. Київ, вул. Борщагівська, 208 №1/01-Б-02 від 18.01.02р., в п.3.7. контракту були внесені зміни в частині фінансування та розподілу нежитлових приміщень, а саме: 100% загальної площі нежитлових приміщень об’єкту будівництва закріпити за Відповідачем 2. Право власності на офісні (нежитлові) приміщення, що виділені рожевим кольором в додатках 1 та 2 до даної додаткової угоди, загальною площею 1281 квадратних метрів, після здачі об’єкта будівництва в експлуатацію належатиме Відповідачу 2.

12.03.2003р. між Відповідачем 3, Відповідачем 2 та Позивачем був укладений довгостроковий інвестиційний договір №28/Б/208 про будівництво житлового комплексу з громадсько-побутовими приміщеннями за адресою: м. Київ, вул. Борщагівська, 208, відповідно до якого предметом договору є будівництво житлового будинку в м. Києві по вул. Борщагівській, 208 та підключення його до інженерних мереж міста.

Відповідно до п.3.3. вказаного договору після здачі об’єкта в експлуатацію площа житлових та нежитлових приміщень розподіляється пропорційно фактичного внеску у будівництво об’єкту інвестування Відповідача 2 та Позивача за вирахування частки Відповідача 3 та службових квартир.

Відповідно до п.4.1.7. зазначеного договору Відповідач 3 зобов’язався в двотижневий термін після затвердження акту державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта або його окремих частин надати в межах своєї компетенції Відповідачу 2, Позивачу та їх субінвесторам документи, необхідні інвесторам для оформлення права власності на їх частку приміщень згідно з п.3.1. даного договору .

Згідно з п.7.1. вказаного договору загальна площа квартири, вбудовано-прибудованих приміщень, кошторисна вартість об’єкту, його частин, а також квота кожної із сторін після прийому об’єкту в експлуатацію та інвентаризації приміщень, визначається на стадії “Робоча документація” і оформляється окремо додатковою угодою.

Відповідно до п.1 додаткової угоди до довгострокового інвестиційного договору Позивачу передаються не житлові приміщення, загальна площа яких становить 149 кв. метрів.

14.06.05р. та 15.06.05р. Відповідачем 2 та Відповідачем 3 на адресу Відповідача 1 були направлені листи з проханням надати Відповідачу 2 кредит в розмірі 2000000,00 грн. строком на 6 місяців. Отримані кошти будуть використані на будівництво житлового будинку по вул. Борщагівській, 208, замовником якого виступає Відповідач 3. В забезпечення кредиту пропонуються майнові права на офісні приміщення загальною площею 1281 кв.м. на 1 та 2 поверхах у вищезазначеному об’єкті будівництва.

13.07.05р. між Відповідачем 1 та Відповідачем 2 був укладений кредитний договір №151, відповідно до якого Відповідач 1 надає Відповідачу 2 у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти на умовах визначених цим договором та додатковими угодами до нього, що складають невід’ємну частину договору.

Відповідно до п.1.1.1., 1.1.2., 1.1.3. договору кредит надається в сумі 2000000,00 грн. Термін користування кредитом до 16.00 години 13.01.06р. Процента ставка за користування кредитом 22% річних.

Відповідно до п.1.3., 1.3.1. договору в якості забезпечення Відповідачем 2 своїх зобов’язань щодо повернення кредиту, сплати нарахованих процентів, комісій, важливих штрафних санкцій, а також інших витрат виступає застава. В забезпечення виконання зобов’язань за цим договором Відповідач 2 зобов’язується в триденний строк з моменту його підписання укласти з Відповідачем 1 договір застави особисто або забезпечити їх укладання між Відповідачем 1 та майновим поручителем.

Відповідно до п.2.3. договору повернення кредиту здійснюється до 16-ої години 13.01.06р.

Згідно з п.1 додаткової угоди №1 до кредитного договору Відповідач 1 надає Відповідачу 2 транш кредиту в сумі 2000000,00 грн.

Згідно з п.1, 2 додаткової угоди №2 до кредитного договору повернення кредиту здійснюється до 16-ої години 15.05.06р. Термін користування кредитом до 16-00 години 15.05.06р.

14.07.05р. між Відповідачами 1, 2, 3 був укладений договір поруки, відповідно до якого Відповідач 3 поручився перед Відповідачем 1 за виконання Відповідачем 2 в повному обсязі зобов’язань, що випливають з кредитного договору, а саме погашення основної суми кредиту в сумі 2000000,00 грн. в обумовлений в кредитному договорі термін; погашення процентів згідно з умовами кредитного договору; інші виплати, належні Відповідачу 1, і такі, що випливають з умов кредитного договору.

15.07.05р. між Відповідачем 1 та Відповідачем 2 був укладений іпотечний договір, відповідно до п.1.1. якого Відповідач 2 з метою забезпечення виконання основного зобов’язання, що випливає з кредитного договору передає в іпотеку, а Відповідач 1 приймає в іпотеку предмет іпотеки.

Згідно з вказаним договором предметом іпотеки є всі нежитлові приміщення, що розміщені на першому та другому поверх житлового будинку згідно додатку №1 та додатку №2 до Генерального довгострокового інвестиційно-підрядного контракту №1/Б/02 про будівництво житлового комплексу з громадсько-побутовими приміщеннями за адресою: м. Київ, вул. Борщагівська, 208, що укладений 18.01.02р. між Відповідачем 3 та Відповідачем 2, який будується за адресою (будівельною): м. Київ, вул. Борщагівська, 208, та які стануть власністю Відповідача 2, згідно з Генеральним довгостроковим інвестиційно-підрядним контрактом №1/Б/02 про будівництво житлового комплексу з громадсько-побутовими приміщеннями. Після завершення будівництва цих нежитлових приміщень, здачі їх в експлуатацію та отримання документів, що засвідчують виникнення права власності на вищезазначені нежитлові приміщення, ці нежитлові приміщення залишаються бути предметом іпотеки до моменту припинення зобов’язань за цим договором.

Відповідно до п.1.6. вказаного договору Відповідач 2 документально підтверджує право на набуття ним у власність предмета іпотеки, наданням Генеральним довгостроковим інвестиційно-підрядним контрактом №1/Б/02 про будівництво житлового комплексу з громадсько-побутовими приміщеннями за адресою: м. Київ, вул. Борщагівська, 208, що укладений 18.01.02р. між Відповідачем 3 та Відповідачем 2.

Відповідно до п.2.1., 2.2., 2.3., 2.5. зазначеного договору Відповідач 2 засвідчує, що йому не відомі права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, в тому числі ті, що зареєстровані у встановленому законом порядку. Відповідач 2 гарантує, що немає жодного іншого обтяження щодо предмета іпотеки, яке б мало вищий пріоритет відносно права Відповідача 2, що витікає з цього договору. Відповідач 2 гарантує, що предмет іпотеки не є предметом іпотеки за іншими зобов’язаннями, не переданий третім особам у користування, в тому числі в найм, оренду, лізинг чи на підставі будь-якого іншого правочину, не проданий, не подарований, у спорі та під арештом не перебуває, не знаходиться у спільній власності, податковій заставі, та не є часткою, паєм. Відповідач 2 гарантує, що на підставах, передбачених чинним законодавством України, на момент нотаріального посвідчення цього договору, він має право відчужувати предмет іпотеки та на предмет іпотеки може бути звернене стягнення.

Згідно з витягом про реєстрації в Державному реєстрі іпотек від 15.07.05р., підстава обтяження –договір іпотеки від 15.07.05р.; об’єкт обтяження –нежиле приміщення, нежитлові приміщення, що розташовані на першому поверсі та другому поверсі житлового будинку, м. Київ, вул. Борщагівська, б.208; іпотекодержатель – АТ ВАБанк; боржник за основним зобов’язанням –Підприємство “Ресурс” ВОІ “СОІУ”; розмір зобов’язання –2000000 грн.; застава –немає.

Спір у справі виник з причини того, що Позивач вважає, що спірний договір іпотеки був укладений внаслідок зловмисної домовленості Відповідачів.

Проаналізувавши обставини справи та встановлені факти, суд вважає, що позовні вимоги Позивача задоволенню не підлягають з наступних підстав.

Як встановлено судом Позивач звернувся до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Відповідачів в якій зазначив наступні предмет та підставу позову: предмет позову - визнати недійсним іпотечний договір від 15.07.2005р., укладений між Відповідачем 1 та Відповідачем 2 в частині накладення іпотеки на 149 м. кв. на 1 нежитловому поверсі за адресою: м. Київ, вул. Борщагівська, 208, згідно плану-схеми; підстава позову –дії Відповідачів при укладанні спірного договору підпадають під норму ст.232 Цивільного кодексу України.

Відповідно до ст.232 Цивільного кодексу України правочин, який вчинено внаслідок зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною, визнається судом недійсним. Довіритель має право вимагати від свого представника та другої сторони солідарного відшкодування збитків та моральної шкоди, що завдані йому у зв'язку із вчиненням правочину внаслідок зловмисної домовленості між ними.

Вказана норма права регулює відносини коли особа уповноважує свого представника вчинити правочин з іншим суб’єктом, а представник досягає зловмисної домовленості з цим суб’єктом, та вчинює з ним правочин від імені особи, що його уповноважила на умовах для неї невигідних та збиткових. В такому випадку цей правочин за позовом особи, яка уповноважила представника на його вчинення, може бути судом визнаний недійсним, якщо буде доведена зловмисна домовленість між представником та іншим суб’єктом правочину.

Як встановлено судом Позивач не уповноважував Відповідача 2 на укладання спірного договору іпотеки з Відповідачем 1, спірний договір іпотеки був укладений Відповідачем 2 з Відповідачем 1 від власного імені, а не від імені Позивача, при укладанні цього договору Відповідач 2 не виконував ніяких доручень Позивача.

За вказаних обставин норми ст.232 Цивільного кодексу України не підлягають застосуванню до спірних відносин, а у позовних вимогах Позивача про визнання спірного договору іпотеки недійсним на підставі ст.232 Цивільного кодексу України належить відмовити.

Відповідно до ст.1 Господарського процесуального кодексу України юридичні особи мають право звертатися до господарського суду за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів. Відповідно до ч.1 ст.15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Отже, юридичні особи мають право звертатись до господарського суду за захистом своїх оспорюваних або порушених прав. Як вбачається з матеріалів справи Відповідачі прав Позивача не оспорюють, тому мова може йти лише про порушення Відповідачами спірним договором прав та інтересів Позивача.

Відповідно до ст.331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Отже, лише після завершення будівництва нерухомого майна та прийняття його в експлуатацію у осіб може виникнути право власності на певне нерухоме майно. До цього моменту виникає та існує право власності на будівельні матеріали та обладнання, яке використовується в процесі будівництва.

Як встановлено судом, відповідно до п.3.3. довгостроковий інвестиційний договір №28/Б/208 після здачі об’єкта в експлуатацію площа житлових та нежитлових приміщень розподіляється пропорційно фактично внеску у будівництво об’єкту інвестування Відповідача 2 та Позивача за вирахування частки Відповідача 3 та службових квартир. Відповідно до 4.1.7. вказаного договору в двотижневий термін після затвердження акту державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта або його окремих частин Відповідач 3 зобов’язаний надати Відповідачу 2 та Позивачу документи, необхідні для оформлення права власності на їх частку приміщень згідно з п.3.1. даного договору. Згідно з п.7.1. зазначеного договору загальна площа вбудовано-прибудованих приміщень, кошторисна вартість об’єкту, його частин, а також квота кожної із сторін після прийому об’єкту в експлуатацію та інвентаризації приміщень, визначається на стадії “Робоча документація” і оформляється окремо додатковою угодою.

З наведених норм права та умов укладеного Позивачем договору вбачається, що право власності на проінвестоване нерухоме майно Позивач може отримати лише після завершення будівництва, прийняття будинку в експлуатацію та розподілення нежитлових приміщень вказаного будинку. До цього часу, Позивач має лише право на отримання від Відповідача 2 виконання ним свого обов’язку за укладеним договором, строк виконання якого Відповідачем 2 до того ж сторонами у договорі не встановлений, та на даний час не наступив.

За вказаних  обставин суд вважає, що укладанням спірного договору іпотеки права та інтереси Позивача не порушені, що також є підставою для відмови Позивачу у позові.

Виходячи з вищенаведеного та керуючись ст.4, 33, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -

ВИРІШИВ:

1. У позові відмовити повністю.

Суддя                                                                                                Ю.Л. Власов

Рішення підписане 21.09.2007р.