СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ  АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ   СУД
Постанова

Іменем України

06 листопада 2007 року
Справа № 20-12/176-2/281

Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді                                                  Горошко Н.П.,

суддів                                                                      Голика В.С.,

Гонтаря В.І.,

за участю представників сторін:

позивача: Крічун Марка Михайловича, довіреність б/н від 30.12.06,  приватного підприємства "Агентство нерухомості "Астерія";

відповідача: Михайлової Елени Євгенівни, довіреність №  3018 від 05.09.07,  Фонду комунального майна Севастопольської міської ради;

третьої особи: не з'явився, комунального підприємства Севастопольської міськой Ради "Аррікон";

розглянувши апеляційну скаргу приватного підприємства "Агентство нерухомості "Астерія" на рішення господарського суду міста Севастополя (суддя Шевчук Н.Г.) від 24 вересня 2007 року у справі № 20-12/176-2/281

за позовом           приватного підприємства "Агентство нерухомості "Астерія"

(вул. В. Морська, 50, місто Севастополь, 99011)

(вул. Адм. Октябрського, 15, місто Севастополь, 99011)

(вул. Хрустальова, 83, місто Севастополь, 99040)

до Фонду комунального майна Севастопольської міської ради

(вул. Луначарського, 5,  місто Севастополь, 99011)

(вул.Леніна, 3, місто Севастополь, 99011)

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача  комунального підприємства Севастопольської міської ради "Аррікон"

(вул. Адм. Октябрського, 8, офіс 2, місто Севастополь, 99011)

про визнання права на реконструкцію об'єкта оренди, спонукання дати дозвіл на проведення відповідних робіт по реконструкції об'єкта оренди, зробити відповідні дії по здачі об'єкта оренди в експлуатацію

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду  міста Севастополя від 24 вересня 2007  року у справі № 20-12/176-2/281 (суддя Шевчук Н.Г.) у позові приватного підприємства "Агентство нерухомості "Астерія" до Фонду комунального майна Севастопольської міської ради, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - комунального підприємства Севастопольської міської ради "Аррікон", відмовлено.

Не погодившись з цим судовим актом, приватне підприємство "Агентство нерухомості "Астерія" звернулось до Севастопольського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить  рішення господарського суду  міста Севастополя від 24 вересня 2007  року у справі                        № 20-12/176-2/281 скасувати та прийняти нове рішення, яким  позов задовольнити.

Сторона вважає, що господарський  суд  безпідставно не прийняв до уваги умови укладеного між сторонами договору оренди, оскільки, відповідач добровільно взяв на себе зобов'язання передати  позивачу об'єкт оренди з цільовим призначенням - під офіс, то він взяв на себе  і зобов'язок не перешкоджати орендарю у використанні цим об'єктом оренди.

За клопотанням сторін судочинство здійснювалось  російською мовою, у відсутності представника третьої особи, про час та місце розгляду апеляційної скарги повідомленого належним  чином, але не скориставшогося своїм правом участі у судовому засіданні.

Розпорядження заступника голови Севастопольського  апеляційного господарського суду від 06 листопада 2007 року у зв'язку  з зайнятістю в іншому судовому процесі судді Щепанської О.А., було здійснено її заміну на суддю  Гонтаря В.І.

На підставі статті 101 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія повторно розглянувши  справу, встановила наступне.

Приватне підприємство „Агентство нерухомості „Астерія"  звернулось до господарського суду з позовною заявою до Фонду комунального майна Севастопольської міської ради про визнання права на реконструкцію об'єкта оренди, спонукання дати дозвіл на проведення відповідних робіт по реконструкції об'єкта оренди, вчинити відповідні дії по здачі об'єкта оренди в експлуатацію.

Вподальшому, позивач  змінив предмет  позову і просить визнати за ним право на проведення реконструкції об'єкта оренди, зобов'язати відповідача усунути перешкоди у здійсненні позивачем права оренди на нерухоме майно шляхом надання орендарю згоди на реконструкцію нежитлового приміщення за адресою: вул. Велика Морська, 50, а також зобов'язати відповідача вжити відповідні дії по здаванню об'єкта оренди в експлуатацію.

З матеріалів справи вбачається, що 07 лютого 2003 року  між Управлінням з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації (орендодавець) та приватним підприємством „Агентство нерухомості „Астерія" (орендар) був укладений договір № 13-03 оренди нерухомого майна - вбудованого приміщення загальною площею 32,0 м.кв., яке знаходиться на першому поверсі і розташоване за адресою: м.Севастополь, вул. Велика Морська. 50,  та перебуває на балансі РЕП-3, для використання під офіс.

07 лютого 2003 року був  оформлений акт приймання-передачі орендованого майна приватним підприємством „Агентство нерухомості „Астерія".

Строк дії договору  сторонами визначений до 29 грудня 2003 року.

Оскільки, рішенням господарського суду міста Севастополя від 06 червня 2006 року у справі № 20-3/103 зазначений договір оренди був  пролонгований на той же строк і на тих же  умовах, то договір оренди є діючим і на  теперішній час.

Згідно пункту 4.8 договору оренди, орендар -  приватне підприємство „Агентство нерухомості „Астерія" зобов'язаний своїми силами і за свій рахунок здійснювати поточний і капітальний ремонт об'єкта оренди, профілактичні огляди і відновлювальні ремонти інженерного обладнання об'єкта оренди, забезпечувати життєздатність об'єкта при обов'язковому погодженні з орендодавцем.

Згідно пункту 5.2 договору орендар має право за згодою орендодавця здійснювати реконструкцію, розширення, технічне переобладнання орендованого майна.

Позивач неодноразово звертався, як до Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації, так і у Фонд комунального майна Севастопольської міської  ради з проханням надати згоду на реконструкцію орендованого приміщення.

Однак, орендодавцем така згода надана не була.

Позивачем у 2003-2005 роках була здійснена реконструкція орендованого приміщення, що підтверджується договорами підряду і актами приймання позивачем виконаних підрядних робіт, а також актом перевірки цього приміщення від 28.10.2003.

Згідно статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", що регулює відносини щодо оренди майна, що перебуває у комунальній власності, орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати   реконструкцію,  технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Частиною 1 статті 778 Цивільного кодексу України також передбачено можливість  поліпшення наймачем речі, яка є предметом договору найму лише за згодою наймодавця.

Частиною 5 цієї статті передбачено, що якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Пунктом 2.6 договору сторони встановили, що всі поліпшення об'єкта оренди, які можуть бути відокремлені без шкоди об'єкту, є власністю орендаря.                     Вартість поліпшень об'єкта оренди, виконаних орендарем за рахунок власних коштів, які не можуть бути відокремлені від об'єкта без спричинення шкоди об'єкту, відшкодуванню орендарю орендодавцем не підлягають.

Таким чином, згідно діючого законодавства та умов договору Агентство має право на проведення реконструкції об'єкта оренди лише за згодою орендодавця.

Оскільки така згода на реконструкцію об'єкту позивачем надана не була, то господарський суд правомірно дійшов висновку, що  підстав для  визнання  за позивачем права на  проведення реконструкції орендованого приміщення не вбачається.

Твердження позивача, що, оскільки відповідач добровільно взяв на себе  зобов'язання надати позивачу об'єкт оренди для використання під офіс, то не повинен перешкоджати орендарю у здійсненні права оренди, а  відсутність згоди  на реконстрккцію об'єкта оренди і є такою перешкодою, не може бути прийнято судом до уваги, оскільки  підписання  позивачем спірного договору оренди та  прийняття майна по акту прийому-передачі і є підтвердженням того, що  позивач визнав це приміщення придатним для  використання його  під офіс.

Інших умов по експлуатації зданого  у найм приміщення  умови договору  оренди не передбачають.

Крім того, обгрунтованими є і  висновки господарського суду, що  діючим законодавством  та договором не передбачена можливість покладення на Фонд комунального майна Севастопольської міської ради  обов'язку надати згоду на проведення ремонту і реконструкцію об'єкта оренди.

Доказів спричинення відповідачем перешкод у здійсненні приватним підприємством "Агентство нерухомості "Астерія" права оренди не надано.

Безпідставними, судова колегія вважає і позовні вимоги  приватного підприємства "Агентство нерухомості "Астерія" про зобов'язання Фонда вжити відповідні дії по здаванню об'єкта оренди в експлуатацію, оскільки орендоване позивачем приміщення є частиною, а саме прохідний під'їзд, житлового будинку, який вже був зданий в експлуатацію.

Враховуючи наведене, судова колегія вважає, що підстави для скасування рішення господарського суду відсутні.

Керуючись статтями 101,  пунктом 1 статті 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу  приватного підприємства "Агентство нерухомості "Астерія" залишити без задоволення.

2. Рішення господарського суду міста Севастополя від 24 вересня 2007 року у справі № 20-12/176-2/281 залишити без змін.

Головуючий суддя                                                  Н.П. Горошко

Судді                                                                                В.С. Голик

В.І. Гонтар