ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"13" грудня 2007 р.
Справа  № 17/221-07-8669

За позовом:        Відділу освіти Приморської районної адміністрації Одеської міської ради;

до  відповідача: Малого приватного підприємства „Енергобаланс”;

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних позовних вимог на предмет спору на стороні позивача:  Приморської районної адміністрації Одеської міської ради;

про розірвання договору оренди та виселення.

Суддя           Зуєва Л.Є.

П р е д с т а в н и к и :

Від позивача:      Шер Ю.О. - повірений;

Від відповідача:  не з’явився;

Від 3-ої особи:    не з’явився;

СУТЬ СПОРУ: позивач звернувся до суду з позовом в якому просить суд розірвати договір оренди № 04113 від 20.12.2004р. нежитлового приміщення ДНЗ№39, загальною площею 521,0 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, пров. Цегельний, 4, укладений між відділом освіти Приморської райадміністрації та МПП „Енергобаланс” у зв’язку з систематичним порушенням  відповідача своїх зобов’язань за договором..

Відповідач в судове засідання призначене по справі не з’явився, хоча про час та місце судового засідання був повідомлений належним чином про що свідчать поштові повідомлення про вручення поштового відправлення № 3021353 від 28.11.2007р. та № 3045562 від 06.12.2007р., які наявні в матеріалах справи, відзив на позов не надав, причини поважності своєї неявки суду не повідомив,   у зв’язку з чим справа розглядається за наявними в ній матеріалами в порядку, передбаченому ст.75 ГПК України.

Розглядом матеріалів справи встановлено:

20.12.2004 року між Відділом освіти Приморської районної адміністрації Одеської міської ради та малим приватним підприємством „Енергобаланс” укладено договір оренди № 04113 нежитлового приміщення ДНЗ№39, загальною площею 521,0 кв.м., за адресою: м. Одеса, пров.Цегельний,4.

У відповідності до п. 1.1 укладеного договору позивач передав, а відповідач прийняв в строкове платне користування та володіння приміщення загальною площею 521,0 кв.м.  у закладі ДНЗ №39, з метою розміщення приватного дитячого навчального закладу.

Пусток 1.2 вказаного договору було встановлено, що зазначений договір діє   до 27.12.2012 року.

Рішенням Одеської міської ради від 27.06.2006р. №64-V „Про скасування пільг з орендної плати за орендовані приміщеннях закладам освіти”, з 01.07.2006р. була скасована пільгова ставка з орендної плати, у розмірі 1 грн. за рік, за орендоване приміщення, площею 521,0 кв.м., за адресою: м. Одеса, Пров. Цегельний, 4, за договором оренди №04113 від 20.12.2004р., укладеним між відділом освіти Приморської рай адміністрації та МПП „Енергобаланс”.

На виконання рішення Одеської міської ради від 27.06.2006р. №64-V „Про скасування пільг з орендної плати за орендовані приміщеннях закладах освіти”, між позивачем та відповідачем по справі було внесено зміни до укладеного договору, які є додатком №2 до договору, відповідно до яких орендна плата складається з орендної плати, що нараховуватиметься від експертної оцінки, відшкодування витрат зі сплати земельного податку, ПДВ.

У відповідності до рішення Одеської міської ради від 09.11.2005р. №4830-ІУ „Про нову редакцію Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться в комунальній власності територіальної громади м. Одеси”, для дитячих дошкільних, закладів освіти орендна плата складає 1% від експертної оцінки орендованого майна.

Експертною оцінкою проведеною ПП „Експерт-консалт” була  визначена вартість нежитлового об’єкту, яке є предметом укладеного договору оренди, яка  становить 2601912 грн.

У відповідності до умов п. 4.2 укладеного договору відповідач зобов’язався своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату та відшкодовувати комунальні послуги.

У відповідності до п. 4.6 договору, відповідач зобов’язався застрахувати орендоване майно в порядку. Визначеному чинним законодавством.

Однак відповідач взяті на себе зобов’язання не виконував не належним чином,не сплачував на протязі тривалого часу  оренду та інші передбачені договором платежі,  у зв’язку з чим позивач, а саме відділ освіти Приморської районної адміністрації Одеської міської ради  звернувся до господарського суду Одеської області з позовною заявою за вхід.№11252 від 29.11.2007р. про розірвання договору оренди та  виселення відповідача з орендованого приміщення.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 23.11.2005р. порушено провадження по справі № 17/221-07-8669 за позовом відділу освіти Приморської районної адміністрації до Малого приватного підприємства „Енергобаланс” про розірвання договору оренди та виселення.

Дослідивши обставини справи суд дійшов висновку, що позов  підлягає  задоволенню у повному обсязі з наступних правових  підстав.

У відповідності до ст.11 ЦК України цивільні права та обов’язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а підставою виникнення цивільних прав та обов’язків  є договори та інші правочини. Правочин, різновидом якого є договори-основний вид правомірних дій –це волевиявлення осіб, безпосередньо спрямовані на виникнення, зміну або припинення цивільних прав і обов’язків. При цьому, ст.12 ЦК України передбачає, що особа здійснює свої цивільні  права вільно на власний розсуд.

У відповідності зі ст.204 ЦК України  договір укладений між сторонами по справі, як  цивільно-правовий   правочин  є правомірним  на час розгляду справи , оскільки  його недійсність прямо не встановлена законом, та  він не визнаний судом недійсними, тому зобов’язання за цим договором  мають  виконуватися належним чином.

Відповідно до ст.526 ЦК України № 435-IV від 16.01.2003 р. зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог –відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст.525 ЦК України).

У відповідності до умов п. 4.2 укладеного договору відповідач зобов’язався своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату та відшкодовувати комунальні послуги.

Однак в супереч п. 4.2 договору відповідач не виконував належним чином свої зобов’язання в частині своєчасності сплати орендної плати та комунальних послуг, починаючи з січня 2007 р. оплачував орендну плату не кожного місяця та не у повному обсязі,  у зв’язку з чим у відповідача утворилася заборгованість, яка згідно представленого розрахунку складає 31209,55 грн. Крім того, як вбачається з наданого позивачем розрахунку відповідачем на протязі останніх трьох місяців взагалі не сплачувалася орендна плата за період з вересня 2007р. по листопад 2007р.

У відповідності до п. 7.4 укладеного договору, орендодавець має право виступати з ініціативою розірвання договору в разі невикористання орендованого приміщення на протязі трьох місяців, або не виконання чи порушення умов цього договору.

Відповідно до вимог ст. 18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” орендар зобов’язаний вносити орендну плату своєчасно та в повному обсязі.

Пунктом 4.6 укладеного між сторонами по справі договору встановлено, що орендар зобов’язався застрахувати орендоване майно в порядку, визначеному законодавством.

Однак орендоване приміщення застраховане не було, умови викладені в п. 4.6 відповідачем виконані не були.

Відповідно до п.2 ст. 771 ЦК України договором або законом може бути встановлений обов’язок наймача укласти договір страхування речі, що передана у найм.

При цьому, згідно з вимогами ст. 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, у разі невиконання сторонами своїх зобов’язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами.

Крім цього пунктом 1, 5 ст. 762 ЦК України передбачено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. При цьому, плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до вимог ст. 19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” орендна плата вноситься орендодавцем  незалежно від результатів його господарської діяльності.

У відповідності до вимог ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Відповідно до вимог ст. 610 ЦК України порушення зобов’язання є його неналежне виконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов’язання.

Відповідно до ст. 629 ЦК України, договір є обов’язковим для виконання сторонами.

При  цьому, згідно ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов’язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов’язань внаслідок односторонньої відмови від зобов’язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Вимогами п. 2 ст. 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. При цьому істотним порушенням є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору.

Таким чином враховуючи ті обставини, що відповідачем по справі дійсно не сплачувалася орендна плата на протязі тривалого часу у повному обсязі, а  на протязі   трьох місяців поспіль взагалі не здійснювалась оплата будь-яких платежів та на час розгляду справи у суді заборгованість МПП „Енергобаланс”  з орендної плати становить 26883,28 грн., а з комунальних послуг 4326,27 грн.,  а також враховуючи ті обставини,  що відповідачем не було застраховано об’єкт оренди, суд доходить до висновку, що відповідач взяті на себе по договору оренди зобов’язання виконував не належним чином, у зв’язку з чим наявні правові підстави для розірвання договору оренди в судовому порядку.

Так, у відповідності до вимог п. 1  ст. 27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” у разі розірвання договору оренди,  закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства  орендаря  він зобов'язаний    повернути    орендодавцеві    об'єкт   оренди   на умовах, зазначених  у  договорі  оренди.

Крім того, відповідно до вимог п.1 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов’язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Враховуючи викладене, господарський суд дійшов  висновку про неналежне  виконання з боку ПМП „Енергобаланс” умов договору оренди не житлового приміщення №04113 від 20.12.2004р., тому керуючись ст. 18, 19, 27 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, ст.11,12,204,525,526,610,611,629,651,762,771,782,785 ЦК України, позовні вимоги відділу освіти Приморської районної адміністрації підлягають задоволенню у повному обсязі.

Судові витрати по держмиту, витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покласти на відповідача згідно зі ст.ст. 44, 49 ГПК України.

Керуючись ст. ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1.          Позов задовольнити.

2.          Розірвати договір оренди №04113 від 20.12.2004р., нежитлового приміщення ДНЗ№39, загальною площею 521,0 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, пров. Цегельний,4, укладений між відділом освіти Приморської районної адміністрації Одеської міської ради та малим приватним підприємством „Енергобаланс” /м. Одеса, Катерининська,27, /.

3.          Виселити мале приватне підприємство „Енергобаланс” /м. Одеса, Катерининська,27, / з нежилого приміщення ДНЗ №36, загальною площею 521,0 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, пров. Цегельний,4.

(Стягувач - відділ освіти Приморської районної адміністрації Одеської міської ради /65039, м. Одеса, вул. Канатна, 134, 1/).

Наказ видати.

4.          Стягнути з малого приватного підприємства „Енергобаланс” /м. Одеса, Катерининська,27, / на корить відділу освіти Приморської районної адміністрації Одеської міської ради /65009, м. Одеса, вул. Канатна, 134, р/р 2454 в УДК Одеської області, МФО 828011, /  85 грн. 00 коп. /вісімдесят п’ять грн. 00 коп./ - витрат по держмиту; 118 грн. 00 коп. /сто вісімнадцять грн. 00 коп./ - витрат на ІТЗ судового процесу.

Наказ видати.

Рішення набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 85 ГПК України.

Накази видати після вступу рішення в законну силу.

Рішення підписано 18.12.2007р.

Суддя                                                                                       Зуєва Л.Є.