ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  міста КИЄВА
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

справа №  35/461

19.11.07

За позовом      Товариства з обмеженою відповідальністю „Фота Україна”

до                      Відкритого акціонерного товариства „Завод пластмас”

про                   визнання договору оренди дійсним

Суддя Літвінова М.Є.

Представники:

Від позивача:     Янушевська О.А. –предст. за довір. №б/н від 15.10.2007р.;

Карсим Л.А. –предст. за довір. №б/н від 17.09.07р.

Від відповідача: Перимський О.Ц.- предст.за довір. №01/596 від 10.10.2007 р.

Рішення прийняте 19.11.2007 року, на підставі ст.77 Господарського процесуального кодексу України, в зв”язку з оголошеною в судовому засіданні перервою з 14.11.2007р. по 19.11.2007 року.

В судовому засіданні 19.11.2006 року за згодою представників сторін, на підставі ч. 2 ст. 85 ГПК України, оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

На розгляд Господарського суду міста Києва передані позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю “Фота Україна” до Відкритого акціонерного товариства „Завод пластмас” про визнання договору №57 оренди приміщення у м. Києві по вул. Шахтарська, 5 площа 2484,9 кв.м. та обладнання відповідно до по поверхового плану та додаткову угоду №1 від 27.10.2006р. дійсними.

Разом з позовними вимогами, позивачем заявлене клопотання в порядку ст.ст. 66,67 ГПК України про вжиття заходів до забезпечення позову шляхом заборони відповідачу та третім особам вчиняти будь-які дії, пов”язані з правами та обов’язками орендаря за договором оренди, що є предметом спору, до вирішення справи по суті.

Дане клопотання судом відхилено як безпідставне та необґрунтоване, оскільки позивачем не було надано суду належного обґрунтування підстав здійснення даного засобу запобігання порушення майнових прав та охоронюваних законом інтересів останнього.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 02.10.07 року порушено провадження у справі №35/461, розгляд справи призначений на 16.10.2007р.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 16.10.2007 року №35/461, на підставі ст.77 ГПК України, розгляд справи відкладений до 24.10.07р.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 24.10.2007 року, на підставі ст.77 ГПК України, розгляд справи відкладений до 14.11.2007р.

Представники позивача в судових засіданнях підтримали позовні вимоги в повному обсязі, та просить суд визнати чинним Договір оренди №57 від 01.10.2006., що укладений між позивачем та відповідачем, та Додаткової угоди до нього № 1 від 27.10.2006р., що є невід’ємною частиною даного договору з наступних підстав.

Предметом договору оренди є приміщення, що знаходиться у м. Києві по вул. Шахтарська, 5,  площею 2484,9 кв.м. та обладнання,  відповідно до по поверхового плану. Строк дії договору оренди №57 від 01.10.2006. встановлений сторонами 360  днів, з 01.10.2006р. до 01.10.2007р., а згіно Додаткової угодою № 1 від 27.10.2006 до даного Договору, продовжений до 01.10.2010 року.

Крім того, пунктом 3 Додаткової угоди № 1, укладеною сторонами 27.10.2006р. до Договору оренди №57 від 01.10.2006р., передбачений обов’язок відповідача протягом 320 днів з моменту підписання цієї угоди забезпечити наявність усіх необхідних документів для безперешкодного нотаріального посвідчення договору оренди та державної реєстрації договору оренди, а саме документів, що підтверджують статус юридичної особи орендодавця, документи, що підтверджують повноваження керівника орендодавця на підписання договору оренди, свідоцтво про право власності на об’єкт оренди, довідку - характеристику БТІ.

Відповідачем названі документи не були надані. На лист-пропозицію позивача щодо призначення зустрічі у нотаріуса для нотаріального посвідчення та державної реєстрації Договору № 57 від 01.10.2006., позивача було повідомлено щодо неможливості здійснення дій з надання необхідних документів, зокрема, посилаючись на неможливість отримати довідку-характеристику БТІ, необхідну для нотаріального посвідчення договору, внаслідок здійсненої позивачем реконструкції орендованого приміщення, при наявності останньої, та датована терміном коли всі ремонтні роботи у орендованому приміщенні вже були закінчені.

На думку позивача, зазначені дії відповідача дають підстави вважати їх ухилення від нотаріального посвідчення та державної реєстрації Договору оренди № 57 від 01.10.2006р., та керуючись ч. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України, просить визнати Договір оренди №57 від 01.10.06р. чинним, з огляду на те, що існують всі умови, визначені даною нормою закону, а саме –наявністю домовленістю сторін щодо всіх суттєвих умов договору, здійснення часткового виконання договору, а також ухилення відповідача від нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору.

Представник відповідача в судових засіданнях заперечував проти позовних вимог посилаючи на те, що позивачем в порушення п.2.2.6. Договору оренди № 57 від 01.10.2006р., без дозволу відповідача та відповідних державних органів було здійснене перепланування орендованого приміщення. Відповідач вважає, що назване перепланування не дає йому змоги виправити помилку, якої припустився орган державної реєстрації при видачі свідоцтва про право власності на нерухоме майно (орендовану будівлю, розташовану за адресою м. Київ, вул. Шахтарська, б. 5), оскільки для виправлення помилки органу державної реєстрації необхідно надати довідку-характеристику БТІ про дійсний номер будівлі та поверховий план на вказану будівлю, а БТІ не надає технічну документацію на орендоване приміщення у зв’язку з проведеним позивачем переплануванням (відзив на позов).

Розглянувши подані матеріали справи, та заслухавши пояснення  представників сторін, Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

За результатами засідання Спостережної ради ВАТ „Завод пластмас” №4 від 21.09.2006 року, останнім було прийнято рішення про надання згоди на укладення з ТОВ «Фота Україна»договору про передачу у користування останньому приміщень, розташованих за адресою: м. Київ, вул. Шахтарська, 5, пл. 2484,9 кв. м, що належать ВАТ «Завод пластмас»строком на 5 років, та на проведення їх ремонту.

01.10.2006 року між Товариством з обмеженою відповідальністю „Фота Україна” (позивачем) та Товариством з обмеженою відповідальністю „Завод пластмас” (відповідачем) був укладений договір № 57 (надалі –Договір).

Відповідно до п.1.1 Договору оренди №57, Орендодавець (відповідач) здав, а Орендар (позивач) прийняв в тимчасове користування приміщення й обладнання, розташовані за адресою: м. Київ,  вул. Шахтарська, 5  площею 2484,9 кв. м.  відповідно до по поверхового плану.

01.10.2006 року сторонами підписаний акт приймання-передачі об’єкту оренди (Додаток №1 до Договору).

Орендодавець (відповідач) є власником приміщень відповідно до Свідоцтва про власність №181815 від 10.03.04р. (п.1.4 Договору).

Відповідно до п.1.7 Договору, обсяг, розмір, вартість поліпшень, здійснюваних Орендарем узгоджується з Орендодавцем.

Орендодавець, у відповідності з умовами Договору оренди від 03.08.2005 року №20, виконав роботи з ремонту Об’єкту оренди та отримав від Орендаря аванс. Сума авансу, не зарахована в рахунок орендної плати, складає на момент підписання цього Договору 263 564,86 грн., в тому числі ПДВ 43 927,48 грн., в тому числі завдаток в розмірі 57754,73 грн., в тому числі ПДВ в розмірі 9625,79 грн. (п.1.8 Договору).

27.10.2006 сторонами було укладено Додаткову угоду №1 до даного Договору, відповідно до якої Орендодавець і Орендар у зв’язку з необхідністю конкретизації договірних відносин прийшли до згоди змінити і доповнити Договір оренди №57 від 01.10.2006р., зокрема, щодо строку дії Договору. Сторонами визначено, що строк оренди встановлений 4 (чотири) роки з дати підписання акту прийому-передачі об’єкта оренди згідно Договору (п.1.3 Договору).

Крім того, Пунктом 3 Додаткової угоди №1 до Договору, Розділ 2 Договору був доповнений пунктом 2.16 наступного змісту: „На протязі 320 днів з моменту підписання цієї Угоди Орендодавець зобов’язаний забезпечити наявність усіх необхідних документів для безперешкодного нотаріального посвідчення Договору оренди та державної реєстрації Договору оренди (документи. Що посвідчують статус юридичної особи Орендодавця. Документи, що посвідчують повноваження керівника Орендодавця на підписання Договору оренди, свідоцтво про право власності на Об’єкт оренди, довідка-характеристика БТІ, тощо). Орендодавець гарантує, що не зволікає і не зволікатиме з збором або виготовленням цих документів у повному обсязі. Витрати на нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію Договору оренди №57 від 01.10.2006р. сторони несуть в рівних частках”.

Сторонами визначено, що дана Угода набирає чинності з 27.09.2007р. та діє протягом усього строку дії Договору оренди.

Згідно Додаткової угоди від 31.05.07р. до Договору, сторонами було визначено порядок надання послуг по пропуску автотранспортних засобів на територію Заводу та їх оплати.

Листом від 13.08.2007 року за вих.№230/13 позивач звернувся до відповідача з проханням, на виконання умов Договору, призначити зустріч у нотаріуса з метою нотаріального посвідчення укладеної угоди.

Листом від 16.08.2007 року за вих.№08/480 відповідач повідомив позивача про неможливість надати правовстановлюючі документи посилаючись на те, що в порушення п.2.2.6 Договору, без будь-якого дозволу відповідних державних органів та відповідача, позивачем було здійснено перепланування орендованого приміщення і цей факт було встановлено представником БТІ м. Києва.

У зв’язку з неможливістю укладання Договору на чотири роки, а також у зв’язку із тим, що вказана неможливість укладення договору на строк вказаний п.2 Додаткової угоди №1 від 27.10.2006 року до Договору пов’язана з винними діями позивача, відповідач частково відмовився від зобов’язання щодо забезпечення позивача усіма необхідними документами для безперешкодного нотаріального посвідчення договору та державної реєстрації договору оренди.

Крім того, внаслідок неможливості здійснення нотаріального посвідчення Договору, відповідач вважає, що положення Додаткової угоди №1 втратили свою силу, а тому Договір оренди №57 від 01.10.06р. є таким, що діє в редакції від 01.10.2006 року, тобто строк дії вказаного договору складає 360 днів з моменту його підписання сторонами.

Листом від 05.09.07р. за вих.№241/05 позивачем було запропоновано відповідачу здійснити оплату ремонтних робіт дороги відповідно до рахунку відповідача на суму 5 000,00 грн.

Листом від 06.09.2007 року за вих.№01/518 відповідачем вдруге було повідомлено позивача про неможливість виконати вимоги п.3 Додаткової угоди до Договору, та з метою вирішення питання щодо продовження договірних відносин призначено позивачу зустріч, яка була прийнята останнім  згідно листа від 07.09.07р. за вих.№244/07.

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об’єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що вимоги позивача  підлягають задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ч.1 ст. 778 Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Як вбачається з умов Договору оренди №57 від 01.10.2006 року (п.1.8, п. 10.12), сторони дійшли згоди про те, що відповідачем позивачу надано безумовну згоду на проектування та встановлення за його рахунок окремого входу в орендовані приміщення для найкращого використання властивостей Об'єкту оренди, на упорядження прилеглої території в т.ч. шляхом встановлення асфальтових доріжок, покращення зовнішнього вигляду фасаду шляхом зміни кольору та оздоблення, а також на здійснення за власні кошти внутрішніх оздоблювальних робіт, ремонт стелі, підлоги, даху, стін, електромонтажних робот, облаштування комунікацій та приладів кондиціювання, вентиляції, телефонізації, що є необхідним для господарської діяльності позивача. Згода відповідача на проведення робіт з поліпшення та реконструкції об’єкта оренди та прилеглої території підтверджена також листом відповідача.

На підтвердження орендних правовідносин щодо спірного майна, які існували у сторін починаючи з 2005 року, в т.ч. з правом позивача (дозволом) на проведення необхідних робіт з поліпшення та реконструкції об’єкту оренди, позивачем до матеріалів справи наданий Договір оренди №20 від 3 серпня 2005 року та додаткові угоди до нього - додаткова угода від 3 серпня 2005 року, додаткова угода № 1 від 3 серпня 2005 року, додаткова угода № 2. Пунктами 2.2.9., 10.12. договору оренди № 20 від 3 серпня 2005 року, додатковою угодою від 3 серпня 2005 року до договору оренди № 20 від 3 серпня 2005 року, пунктом 2 додаткової угоди № 1 від 3 серпня 2005 року до договору № 20 від 3 серпня 2005 року, пунктом 5 додаткової угоди № 2 до договору оренди від 3 серпня 2005 року.

Крім того, позивачем надано копію довідки-характеристики БТІ від 20.02.2007. на будівлю, розташовану за адресою м. Київ, вул. Шахтарська, 5, літера Б, що була надана йому відповідачем.

Таким чином, посилання відповідача на здійснення позивачем перепланування об’єкту оренди без згоди відповідача, що призвело до унеможливлення відповідача виконати умови п.3 Додаткової угоди №1 до Договору №57 від 01.10.06р. є необґрунтованими, та документально не підтвердженими.

Відповідно до п.1 ст. 638 Цивільного кодексу України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст.525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідно до Додаткової угоди №1 від 27.10.06 року, яка є невід»ємною частиною Договору, сторони прийшли до згоди щодо зміни терміну дії Договору оренди №57 від 01.10.2006р., строк дії якого був встановлений 4 (чотири) роки з дати підписання акту прийому-передачі об”єкта оренди згідно Договору, тобто до 01.10.2010 року.

Пунктом 3 даної Додаткової угоди №1, Розділ 2 Договору був доповнений пунктом 2.16 наступного змісту: „На протязі 320 днів з моменту підписання цієї Угоди Орендодавець зобов’язаний забезпечити наявність усіх необхідних документів для безперешкодного нотаріального посвідчення Договору оренди та державної реєстрації Договору оренди (документи. Що посвідчують статус юридичної особи Орендодавця. Документи, що посвідчують повноваження керівника Орендодавця на підписання Договору оренди, свідоцтво про право власності на Об’єкт оренди, довідка-характеристика БТІ, тощо). Орендодавець гарантує, що не зволікає і не зволікатиме з збором або виготовленням цих документів у повному обсязі. Витрати на нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію Договору оренди №57 від 01.10.2006р. сторони несуть в рівних частках”.

Як вбачається зі змісту даної умови Додаткової угоди №1  до Договору, відповідач взяв на себе обов’язок забезпечити наявність всіх необхідних документів для безперешкодного нотаріального посвідчення та державної реєстрації даного Договору, чого зроблено не було.

А тому, посилання відповідача на втрату сили положення п.2 Додаткової угоди №1 від 27.10.06р. до Договору оренди №57 від 01.10.06р, який діє в редакції від 01.10.06р., та припинив свою чинність 27.09.2007р., у зв’язку із неможливістю нотаріального посвідчення Договору оренди №57 від 01.10.2006 року є безпідставними та необґрунтованими.

За змістом статті 209 Цивільного кодексу України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Пунктом 2 статті 793 Цивільного кодексу України передбачено, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Згідно ч. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Як вбачається з матеріалів справи укладений між позивачем та відповідачем Договір №57 від 01.10.2006р. містить всі істотні умови що передбачені чинним законодавством, яке регулює орендні правовідносини. Таким чином, сторони Договору оренди №57 від 01.10.2006р. погодили всі істотні умови, здійснили його часткове виконання. Однак на момент пред’явлення позову та розгляду справи в судовому засіданні, дії по нотаріальному посвідченню договору оренди №57 від 01.10.2006р. не виконані.

Відповідно до ст. 33 Господарського процессуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідачем не надані суду належні докази на спростування викладеного в позові.

Враховуючи вищезазначене, позовні вимоги обґрунтовані, документально доведені та підлягають задоволенню в повному обсязі.

Враховуючи вищевикладене, витрати по оплаті державного мита, інформаційно-технічного забезпечення судового процесу згідно ст. 49 ГПК України  покладаються  на  відповідача.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 209, 220, 525, 638, 778, 793 Цивільного кодексу України, ст.ст. 33, 43, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -

В И Р І Ш И В:

1.          Позов задовольнити повністю.

2. Визнати Договір №57 оренди приміщення у м. Києві по вул. Шахтарська, 5 площа 2484,9 кв.м. та обладнання відповідно до по поверхового плану та додаткову угоду №1 від 27.10.2006р. дійсними.

3. Стягнути з Відкритого акціонерного товариства „Завод пластмас” (04074, м. Київ, вул. Шахтарська, 5, рахунок №285 в АТ „ВіЕйБі Банк” м. Києва, МФО 321637, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю “Фота Україна” 04074, м. Київ, вул. Шахтарська, 5, рахунок №8470 АКБ „Райффайзенбанк Україна”, МФО 300528, ), а у випадку відсутності коштів –з будь якого іншого рахунку, виявленого державним виконавцем під час виконання судового рішення 85,00 грн. (вісімдесят п’ять гривень 00 коп.) –державного мита, 118, 00 грн. (сто вісімнадцять гривень 00 коп.) –витрат на інформаційно –технічне забезпечення судового процесу.

4. Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня підписання рішення, оформленого відповідно до ст. 84 ГПК України.

5.          Після набрання рішенням законної сили видати наказ.

Суддя                                                                                                М.Є.Літвінова

Дата підписання

повного тексту рішення 30.11.2007 року.