ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.12.07                                                                                        Справа №  8/274д/07

Суддя   Попова І.А.

05.12.2007 р.

Справа № 8/274д/07

Позивач
Товариство з обмеженою відповідальністю “Житлобуд-сервіс”, м. Запоріжжя

Відповідач
Регіональне відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області, м. Запоріжжя

Суддя

І.А. Попова

Представники

Позивача:
Чалаплюк С.В., дов. від 01.12.2005 р.
Михайленко О.А., дов. № 2 від 23.04.2007 р.

Відповідача:
Чвільова Р.Г., дов. № 22/77 від 22.06.2007 р.
Туринський М.І., дов. № 22/2 від 09.01.2007 р.

Заявлено позовні вимоги про визнання недійсною угоди (в частині).

Розгляд справи відкладався, в засіданні оголошувалися перерви.

Вступну та резолютивну частини рішення оголошено в судовому засіданні 05.12.2007р.

Позивач підтримує вимоги з підстав, викладених у позові. Просить визнати недійсним п. 4.1 додаткової угоди № 3, укладеної 18.07.2006 р. з РВ ФДМ України по Запорізькій області до договору оренди цілісного майнового комплексу, укладеного з відповідачем 02.06.2004 р.

З посиланням на приписи ст.ст. 203, 215, 217, 229 ЦК України  та Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна (затв. Постановою Кабінету міністрів України від 04.10.1995 р. № 786 з наступними змінами), зазначає, що сторонами угоди в редакції оспорюваної додаткової угоди № 3 розмір річної плати визначено невірно, в порушення зазначеної Методики, що робить угоду в цій частині недійсною, як таку, що не відповідає нормам цивільного законодавства. В обґрунтування доводів зазначає, що, по-перше, розмір річної орендної плати за оренду цілісних майнових комплексів має бути розрахованим відповідно до п. 5 Методики за залишковою вартістю орендованих засобів на час оцінки об’єкта оренди, а не за п. 8 Методики, де враховується вартість орендованого нерухомого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки. По-друге, вважає безпідставним ототожнювання визначень –акт незалежної оцінки та акт оцінки за результатами інвентаризації, внаслідок чого не вважає дійсним використання відповідачем у розрахунку річної орендної плати за договором № 1110 оціночної вартості майнового комплексу, здійсненої за результатами інвентаризації станом на 01.07.2004 р. Крім того, як вказує, акт оцінки за результатами інвентаризації затверджено РВ ФДМ України по Запорізькій області 29.04.2005 р. (за результатами інвентаризації станом на 31.03.2005 р.). По-третє, вважає позивач, розмір місячної орендної плати за перший місяць після перегляду розміру орендної плати (тобто із внесенням змін угодою № 3 у липні 2006 р.) має розраховуватися із застосуванням індексу інфляції за період з початку поточного року, а не з дати проведення оцінки. Позивач вважає, що зміни до п.3.1 та п. 3.2 договору оренди № 1110 в редакції п. 1.4 додаткової угоди № 3 від 18.07.2006 р. вчинені ним під впливом помилки.

Відповідач заявлені вимоги вважає безпідставними, у відзиві на позов вказує, що  в зв'язку з вилученням окремих приміщень по вул. 40 років Радянської України, 37 із складу цілісного майнового комплексу колишнього ЖЕУ тресту “Запоріжпромбуд” після їх приватизації чи передачі в оренду іншим юридичним чи фізичним особам, відділом оренди здійснено перерахунок розміру орендної плати відповідно до вимог Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.95 №786 (надалі - Методика).

Перерахунок здійснено шляхом укладення Додаткової угоди №3 від 18.07.2006 з ТОВ “Житлобуд-Сервіс”. Перерахунок виконано по кожному факту вилучення майна за кожний період, на який було здійснено вилучення, наступним чином:

1.          Розрахована площа приміщень майнового комплексу, які залишаються в оренді у

орендаря.

2.          Розрахована вартість майнового комплексу, виходячи із вартості 1 кв.м. площі,

який залишається в оренді у орендаря після кожного вилучення майна.

(довідково: вартість всього майнового комплексу визначена на момент укладення договору оренди (станом на 01.07.2004р.) відповідно до Акту оцінки, затвердженого заступником начальника регіонального відділення 29.04.2005р. і на названу дату вона становила 1674,2 тис. грн.).

3.          Розраховано розмір річної орендної плати (Ор) за користування майновим

комплексом, який залишається в оренді у орендаря після кожного вилучення мана, з

використанням орендної ставки відповідно до додатка 1 до Методики за формулою:

Ор = Вп*Сор/100,де:

Вп - вартість всього майнового комплексу, який залишається в оренді після кожного вилучення.

Сор - орендна ставка, визначена відповідно до додатка №1 до методики - в даному випадку - 3%.

Значення  вартості  всього  майнового  комплексу   ( Вп)   після  кожного вилучення майна застосовується станом на одну і ту ж дату - 01.07.2004р. і на індекс інфляції не збільшується.

4. Розмір місячної орендної плати (Ом) за майно, що залишилось в користуванні

орендаря після кожного вилучення розрахований за формулою:

Ом =  Ор /12 * Іінф * їм., де:

Іінф - індекс інфляції, розрахований за період з моменту оцінки майна

станом на 01.07.2004 до моменту перерахунку орендної плати після кожного вилучення майна.

Заслухавши представників сторін, вивчивши матеріали справи, суд встановив, що сторонами по справі 02.06.2004 р. укладено договір оренди цілісного майнового комплексу колишнього ЖЕУ тресту “Запоріжпромбуд” за умовами якого позивач передав, а відповідач прийняв в строкове платне користування для обслуговування та належного утримання цілісний майновий комплекс колишнього ЖЕУ тресту “Запоріжпромбуд”, склад і вартість якого визначено відповідно до Акта оцінки вартості цілісного майнового комплексу від 22.08.2000 р. та інвентаризаційних описів, загальна вартість якого станом на 01.05.2000 р. становила 2049127,03 грн. Пунктом 11.1 договору сторони узгодили, що після проведення відповідної інвентаризації майна буде здійснено коригування розміру орендної плати та переглянуто її з дати укладення договору.

18 липня 2006 року сторонами укладено додаткову угоду № 3 за умовами якої пункти 3.1 та 3.2 договору, які викладені в редакції угоди № 2 (від 03.06.2005 р.) змінено з урахуванням проведеної оцінки вартості цілісного майнового комплексу (згідно до додатку № 3.1 до додаткової угоди № 3) станом на 01.07.2004 р.

Порядок розрахунку орендної плати за користування цілісним майновим комплексом встановлений Методикою розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна (затв. Постановою Кабінету міністрів України від 04.10.1995 р. № 786 з наступними змінами).

Пунктом 5 Методики встановлено, що розмір річної орендної плати за цілісні майнові комплекси державних підприємств визначається за формулою: Опл = Вз х Сор.ц,     де Опл  - розмір річної орендної плати,  Вз –залишкова (за балансом,  форма N 1) вартість орендованих основних засобів на час  оцінки  об'єкта  оренди;  Сор.ц  -  орендна  ставка за використання цілісних майнових комплексів  державних  підприємств, визначена згідно з додатком 1. Пунктом 12 Методики встановлений порядок розрахунку розміру місячної орендної плати, а саме розмір місячної орендної плати  за  перший  місяць  після укладення договору оренди  чи  перегляду  розміру  орендної  плати розраховується  за формулою:

Опл

Опл.міс. =  ------  х Іп.р. х Ім,

12

де  Опл - річна орендна  плата,  визначена  за  цією  Методикою, грн.;  Іп.р.  - індекс інфляції за період з початку поточного року (у разі оренди нерухомого майна -  з  дати  проведення  незалежної оцінки)  до  дати  укладення договору оренди або перегляду розміру орендної плати; Ім - індекс інфляції за перший місяць оренди.

Тобто, за вказаною Методикою основним елементом у розрахунку орендної плати є визначення вартості орендованих основних засобів, що стосується цілісного майнового комплексу –його залишкової вартості (за балансом) на час оцінки об’єкта оренди. У визначені розміру місячної орендної плати основною складовою у розрахунку є індекс інфляції.

Позивач вказує, що в розрахунках (до додаткової угоди № 3, додаток № 3.1) РВ ФДМ України по Запорізькій області невірно визначено вартість цілісного майнового комплексу та невірно застосовується індекс інфляції у розрахунку розміру місячної орендної плати.

Ці доводи стали предметом судового розгляду.

Як свідчать вивчені матеріали сторони договору оренди № 1110 узгодили, що інвентаризація майна буде проведена після визначення вартості державної частки в цілісному майновому комплексі, внаслідок чого буде переглянуто розмір орендної плати з дати укладення договору.

Оспорюваною додатковою угодою № 3 від 16.07.2006 р. сторонами саме були внесені зміни до визначеного розміру орендної плати з моменту укладення договору, тобто відбулося її корегування (відповідно до п. 11.1 договору). При цьому, як вказував у відзиві відповідач, вартість майнового комплексу визначена на момент укладення договору оренди (станом на 01.07.2004 р.), а розмір інфляції при розрахунку місячної орендної плати за майно, що залишилося в користуванні орендаря після поточного вилучення об’єктів застосовувався за період з моменту оцінки станом на 01.07.2004 р. до моменту  перерахунку орендної плати.

Акт оцінки цілісного майнового комплексу колишнього ЖЕУ Треста “Запоріжпромбуд”, що передано в оренду ТОВ “Житлобуд-Сервіс” затверджено РВ ФДМ України по Запорізькій області 29.04.2005 р. При цьому, в акті зазначено, що комісією розглянуті результати інвентаризації майна і передавального балансу станом на 31.03.2005р. Але в акті прийому-передачі до додаткової угоди  від 18.07.2006 р. вказано, що склад і вартість майна, що передається в оренду, визначені відповідно до Акта оцінки цілісного майнового комплексу від 29.04.2005 р. та інвентарних описів станом на 01.07.2004 р. та на 31.01.2005 р. з урахуванням залишку амортизації. Додані РВ ФДМ України матеріали свідчать, що оцінка майнового комплексу станом на 01.07.2004 року не здійснювалася (інвентаризаційний опис основних засобів станом на 01.07.2004 р., протокол № 1 засідання інвентаризаційної комісії від 18.04.2005 р., наказ № 182 від 29.04.2005 р. РВ ФДМ України  по Запорізькій області про затвердження вартості цілісного майнового комплексу).

Таким чином, розмір річної орендної плати розраховано РВ ФДМ України в порушення приписів п. 5 Методики (не за залишковою вартістю на час оцінки об’єкта оренди, оскільки акт оцінки затверджено із вартості майна станом на 31.03.2005 р., а орендна плата розрахована із цієї вартості за період з моменту укладення договору).

Також, суд вважає, що в оспорюваній угоді № 3 сторонами в порушення п. 12 Методики здійснено розрахунок розміру місячної орендної плати.

В додатку № 3.1 до додаткової угоди № 3 (якою змінено п. 3.1 та п. 3.2 договору оренди) щодо розрахунку розміру плати за оренду вказано, що у розрахунку застосовується індекс інфляції з 01.07.2004 р. Суд вважає хибними доводи відповідача щодо цього з посиланням  на п. 9 наказу Фонду держмайна України № 1765 від 22.08.2000 р. Оскільки оспорюваний позивачем розрахунок здійснено, в тому числі за перший місяць оренди (червень 2004 року) величина Іп.р. повинна визначатися згідно до наказу наступним чином “У разі нової оренди цілісного  майнового  комплексу,  коли залишкова вартість основних засобів визначалася на момент переходу на оренду або на останню  звітну  дату,  -  з  цього  моменту  або зазначеної дати. При наступних переглядах  орендної плати, у зв’язку з вилученням окремого майна має застосовуватися Іп.Р. –індекс інфляції  за період з початку поточного року до дати перегляду розміру орендної плати”.

Як свідчить розрахунок додатку № 3.1 при перегляді розміру орендної плати відповідачем застосовувався індекс інфляції з 01.07.2004 р.

Посилання відповідача на п. 9 Наказу, а саме “у разі продовження оренди цілісного майнового комплексу, коли залишкова  вартість  основних  засобів  визначалася по результатах проведеної інвентаризації,  - з дати інвентаризації і завершується датою укладання договору оренди або перерахунку орендної плати” є безпідставні, оскільки у даних відносинах мав місце перегляд розміру орендної плати, а не продовження оренди (на новий строк).

Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є  недодержання  в момент вчинення  правочину  стороною  (сторонами) вимог,  які встановлені частинами першою - третьою,  п'ятою та  шостою  статті  203  цього Кодексу. Стаття 203 ЦК України встановлює, що зміст  правочину  не може суперечити цьому Кодексу,  іншим актам  цивільного  законодавства,  а   також   моральним   засадам суспільства. Суд вважає, що п. 1.4 додаткової угоди № 3 (про внесення змін до п. 3.1 та п. 3.2 договору) і викладення додатку № 3.1 до договору в новій редакції не відповідає приписам діючого законодавства, ст.ст. 11, 19, 21 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, внаслідок чого є недійсною, оскільки порушує як права орендаря, так і орендодавця  за договором № 1110 від 02.06.2004 р.

Позовні вимоги задовольняються.

Судові витрати покладаються на сторін порівну.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 49, 82-84 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити.

Визнати недійсним з моменту укладання п. 1.4 додаткової угоди № 3 від 18.07.2006 р. до договору оренди № 1110 від 02.06.2004 р. про внесення змін до п. 3.1, 3.2 договору оренди.

Стягнути з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області (69107, м.Запоріжжя, пр. Леніна, 164, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю “Житлобуд-сервіс” (69050, м. Запоріжжя, вул.. Космічна, 119, 5) 101 грн. 50 коп. судових витрат.  Видати наказ.

Суддя                                                                                                І.А. Попова

Рішення підписано 06 грудня 2007 року.