ВИЩИЙ  ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД  УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ
УКРАЇНИ

27 листопада 2007 р.

№ 8/124пд

Вищий  господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого, судді                    В.М.Палій,

судді                                        І.М.Васищака,

судді                                        Б.М.Грека,

розглянувши
касаційну скаргу Закритого акціонерного товариства
"Лугабудсервіс"

на                         постанову Луганського
апеляційного господарського суду від 02.08.2007р.

у справі        №8/124пд

за позовом
Закритого акціонерного товариства "Лугабудсервіс"

до                      Суб'єкта підприємницької
діяльності ОСОБА_1

про                    розірвання договору оренди
та звільнення орендованого приміщення,

за участю представників сторін:

від
позивача: не з'явився,

від
відповідача: не з'явився,

ВСТАНОВИВ:

Закрите акціонерне товариство
"Лугабудсервіс" звернулося до господарського суду Луганської області
з позовом до Суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 і просило суд
розірвати укладений між сторонами договір оренди від 29.11.2002р. та
зобов'язати відповідача звільнити займане приміщення, яке розташоване за
адресою: АДРЕСА_1.

Позовні вимоги обґрунтовані
порушенням відповідачем строків внесення орендної плати, встановлених
договором, нецільовим використанням орендованого приміщення, а також переданням
його частини в суборенду іншій юридичній особі без дозволу позивача.

Відповідач, заперечуючи заявлений
позов, посилається на відсутність підстав для дострокового розірвання договору
оренду, оскільки орендоване приміщення використовується відповідно до цілі,
визначеної договором -для розміщення магазину, заборгованості з орендної плати
немає, орендоване приміщення в суборенду не передавалося.

Рішенням господарського суду
Луганської області від 19.06.2007р. (суддя А.П.Середа) позов задоволено у
повному обсязі: розірвано договір оренди, укладений 29.11.2002р. між ЗАТ
"Лугабудсервіс" та СПД ОСОБА_1, та зобов'язано СПД ОСОБА_1звільнити
займане ним приміщення загальною площею 52,0 кв.м., розташоване за адресою:
АДРЕСА_1, на першому поверсі будівлі.

Вказане рішення мотивовано тим, що
відповідач припустився систематичного порушення термінів сплати орендної плати,
у тому числі і понад три місяці підряд, а також без дозволу позивача передав
орендоване ним приміщення в суборенду іншій особі, що відповідно до ст.783 ЦК
України дає право позивачу (орендодавцю) вимагати дострокового розірвання
договору оренди.

Постановою Луганського апеляційного
господарського суду від 02.08.2007р. (головуючий, суддя Єжова С.С., судді
Баннова Т.М., Парамонова Т.Ф.) рішення суду першої інстанції скасовано та
ухвалено нове рішення про відмову у задоволення позову з мотивів відсутності
порушення відповідачем умов договору оренди.

Зокрема, судом апеляційної
інстанції встановлено, що на день звернення позивача з даним позовом до суду
першої інстанції факт невнесення орендної плати відповідачем протягом трьох
місяців відсутній. Відповідач використовує орендоване приміщення відповідно до
цілі, визначеної договором, а саме для розміщення магазину. Укладений
відповідачем з іншою особою -ДП "Ніколь" договір оренди (співпраці)
від 06.05.2005р. не містить обов'язкових умов договору оренди, а тому не може
бути відповідно до приписів ст.ст.759, 774 ЦК України визначений як договір
суборенди нежитлового приміщення. Цей договір за своєю правовою природою є
договором сумісної діяльності, а не договором суборенди, що виключає порушення
відповідачем умов договору щодо передання орендованого ним приміщення в
суборенду іншій особі без дозволу орендодавця (позивача).

Не погоджуючись з постановою суду
апеляційної інстанції, позивач звернувся до Вищого господарського суду України
з касаційною скаргою, в якій просить суд її скасувати як таку, що ухвалена з
порушенням норм матеріального та процесуального права, та залишити в силі
рішення суду першої інстанції.

Колегія суддів, беручи до уваги
межі перегляду справи у касаційній інстанції, обговоривши доводи касаційної
скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування
судами норм матеріального та процесуального права  при ухваленні оскаржуваного судового акта,
знаходить касаційну скаргу такою, що підлягає
задоволенню з таких підстав.

Як вбачається з матеріалів справи,
між сторонами укладено договір оренди від 29.11.2002р. за умовами якого,
позивач (орендодавець) передав, а відповідач (орендар) прийняв у строкове
користування нежитлове приміщення, загальною площею 52,0 кв.м., яке розташоване
на першому поверсі будинку АДРЕСА_1, для розміщення магазину строком на 10
років.

Пунктами  5.1., 5.2 договору встановлено, що розмір
орендної плати складає 262,12 грн. на місяць, яка сплачується у безготівковому
порядку на банківський рахунок орендодавця авансом не пізніше 10 числа
поточного місяця.

Пунктом 9.1. договору сторони
встановили відповідальність за невиконання відповідачем вказаних умов договору
у вигляді сплати пені у розмірі 0,5% від суми боргу за кожен день прострочки. А
у випадку не цільового використання орендованого майна, орендатор має сплатити
20% від суми річної орендної плати.

Відповідно до пунктів 10.1 та 12.2.
договору даний договір розірванню в односторонньому порядку не підлягає, за
винятком випадків, коли одна із сторін систематично порушує умови договору та
свої зобов'язання, попередив сторону не пізніше чим за один місяць. У випадках,
не передбачених даним договором, сторони керуються діючим законодавством.

Даний договір оренди є підставою
для виникнення у його сторін прав та обов'язків, визначених цим договором.

Відповідно до п.1 ст.193 ГК
України, суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин
повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до
закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо
виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно
ставляться. При цьому, до виконання господарських договорів застосовуються
відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК
України.

В силу ст.526 ЦК України,
зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та
вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких
умов та вимог, відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що
звичайно ставляться.

Звертаючись до суду з даним
позовом, позивач посилається на порушення відповідачем умов договору оренди,
яке полягає у несвоєчасній сплаті орендної плати у період з травня 2004 року по
травень 2005 року, у тому числі чотири рази -у термін понад три місяці, та в
укладанні відповідачем без відома позивача договору суборенди від 06.05.2005р.
з  іншою юридичною особою -ДП
"Ніколь".

Колегія суддів погоджується з
висновком суду апеляційної інстанції про безпідставність посилання суду першої
інстанції на несвоєчасну сплату відповідачем орендних платежів, як на підставу
розірвання договору оренди, оскільки ст. 783 Цивільного кодексу України
передбачає вичерпні підстави розірвання договору оренди на вимогу наймодавця.

Частина 3 ст.651 ЦК України та
ст.782 ЦК України встановлюють для таких випадків право на відмову від
договору.

Так, згідно ч.6 ст.283 ГК України
до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного Кодексу
України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

Відповідно до ч.3 ст.291 ГК України
договір оренди може бути розірваний як за згодою сторін, так і  на вимогу однієї із сторін  з підстав, передбачених ст.ст.783, 784
Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку
встановленому ст.188 цього Кодексу.

В силу ст.188 ГК України зміна та
розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються,
якщо інше не передбачено законом або договором.

Частиною 3 ст.651 ЦК України
встановлено, що у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або
частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом,
договір є відповідно розірваним або зміненим.

Положення статті 782 ЦК України
передбачають право наймодавця відмовитися від договору найму (оренди), якщо
наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
При цьому, у разі відмови наймодавця від договору найму договір є
розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову
від договору.

Отже, існування факту невнесення
відповідачем своєчасно орендної плати, не
звільняє позивача додержуватись порядку відмови від договору найму,
передбаченого ст.782 ЦК України. Проте, за наявності факту несплати відповідачем
орендної плати у період з травня 2004 року по травень 2005 року, у тому числі
чотири рази -у термін понад три місяці, позивач таким правом не
скористався.

Разом з тим, колегія суддів вважає
помилковим висновок суду апеляційної інстанції про відсутність факту порушення
відповідачем прав позивача, як власника орендованого приміщення, а саме
щодо  розпорядження ним.

Так, відповідно до ст.761 ЦК
України, право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать
майнові права.

В силу п.1 ст.283 ГК України, за
договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні
(орендареві) за плату на певний строк у користування майна для здійснення
господарської діяльності.

Згідно п.6 названої статті, до
відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням
особливостей, передбачених ГК України.

Загальні підстави виникнення права
у наймодавця вимагати розірвання
договору найму визначені ст.783 ЦК України, відповідно до якої,
наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо, зокрема, наймач
без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі.

Як вбачається з матеріалів справи,
та встановлено судами двох інстанцій відповідач уклав з ДП "Ніколь"
договір оренди (співпраці) від 06.05.2005р., за умовами якого відповідач
надає ДП "Ніколь" за плату частину площі, розташованої за
адресою: АДРЕСА_1 магазин "Володимирський" для установки гральних
автоматів, а ДП "Ніколь" цим обладнанням притягує на територію
відповідача клієнтів, що і є орендною платою, яка еквівалентна вартості наданої
площі.

Аналізуючи умови вказаного
договору,  суд апеляційної інстанції
дійшов помилкового висновку про те, що вказаний договір за своєю правовою
природою є договором сумісної діяльності, а не договором суборенди.

Відповідно до ч.2 ст.762 ЦК
України, плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у
грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном
встановлюється договором найму.

Так, із змісту умов укладеного
відповідачем з ДП "Ніколь" договору від 06.05.2005р. вбачається, що
відповідач надав ДП "Ніколь" за плату, формою якої є послуги, частину
приміщення, яке орендує у позивача. При цьому, вказаний договір не містить
певної мети, яку сторони прагнуть досягти, що, в силу ст.1130 ЦК України, є
істотною умовою для договорів про спільну діяльність.

Таким чином, колегія суддів
погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що відповідач, без згоди
власника (позивача), розпорядився частиною приміщення, яке йому не належить,
шляхом передачі її в суборенду іншій юридичній особі за певну плату -послуги,
одночасно погодившись на поєднання призначення приміщення магазину із
встановленням та використанням на його площі грального обладнання.

Проте, статтею 774 ЦК України
встановлено, що передання наймачем речі у користування іншій особи (піднайм)
можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або
законом.

Укладений між позивачем та
відповідачем договір оренди від 29.11.2002р. не надає відповідачу право
самостійно вирішувати питання щодо передачі орендованого приміщення в суборенду
та зміни його цільового призначення, у тому числі частково.

Порушення цих приписів, в силу
пп.1, 2 ст.783 ЦК України, дає право позивачу вимагати розірвання договору
оренди.

Відповідно до ст.611 ЦК України, у
разі порушення зобов'язань настають правові наслідки, встановлені договором або
законом, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок розірвання договору.

В силу ст.785 ЦК України, у разі
припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві
річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у
стані, який було обумовлено в договорі.

Враховуючи факт порушення
відповідачем умов договору, яке полягає у передачі ним в суборенду без дозволу
позивача частини орендованого приміщення із зміною її цільового призначення,
колегія суддів вважає правильним висновок суду першої інстанції про наявність
правових підстав для задоволення позову на підставі ст.783 ЦК України. При
цьому, неправильне застосування судом першої інстанції інших норм матеріального
права не впливає, в цілому, на правильний висновок  суду про задоволення позову.

За таких обставин, постанова суду
апеляційної інстанції підлягає скасуванню, як така, що прийнята з порушенням
норм матеріального та процесуального права, із залишенням в силі рішення суду
першої інстанції.

Керуючись ст.ст. 1115,
1117, 1119 -11111 Господарського
процесуального кодексу України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

1. Касаційну скаргу Закритого
акціонерного товариства "Лугабудсервіс" задовольнити.

2. Постанову Луганського
апеляційного господарського суду від 02.08.2007р. у справі №8/124пд  скасувати, залишивши в силі рішення
господарського суду Луганської області від 19.06.2007р.

Головуючий, суддя
В.М.Палій

Суддя
І.М.Васищак

Суддя
Б.М.Грек