ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"20" листопада 2007 р.

Справа  № 30/305-07-8354

За позовом:
Товариство з обмеженою відповідальністю «Югстрой»

До відповідача:           Суб'єкт підприємницької діяльності
-фізична особа ОСОБА_1

Про розірвання
договору оренди та визнання права власності

Суддя
Рога Н.В.

Представники:

Від позивача:
Фірсов Д.О.- довіреність від 05.03.3007р.

Від відповідача:  ОСОБА_2- довіреність №16757 від 12.11.2007р.

СУТЬ СПОРУ:
позивач -Товариство з обмеженою відповідальністю (ділі -ТОВ) «Югстрой»,
звернувся із позовом до Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи
ОСОБА_1 про розірвання договору оренди нежитлових будівель від 24.05.2007р.,
укладеного між сторонами по справі  та
про визнання за позивачем права власності на нерухоме майно, а саме на нежилі
будівлі, які знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Довга, 1, та складаються з:
учбового корпусу літери «А», гаражу літери «В», вбиральні літери «Б», огорожі №
1-4, загальною площею 575,6 кв.м., розташовані на земельній ділянці площею 5217
кв. м.

Представник позивача позовну заяву
підтримує, наполягає на її задоволенні.

Відповідач письмових заперечень на
позов до суду не надав. Представник відповідача в судовому засіданні  проти позову заперечує.

Розглянувши у відкритому судовому
засіданні матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, які
приймали участь у справі, суд встановив:

ТОВ „Югстрой”, згідно Свідоцтва про
право власності на нерухоме майно Серія СВО №222218, є власником нежилих будівель,
загальною площею 575,6 кв.м,
розташованих за адресою м.Одеса, вул..Довга,1.

24 травня 2007 року між ТОВ
„Югстрой” (Наймодавець) та СПД ОСОБА_1 (Наймач)
був укладений договір оренди нежитлових будівель, згідно якого
Наймодавець передає, а Наймач приймає у строкове платне користування нежилі
будівлі, які знаходяться за адресою: м. Одеса,
вул. Довга, 1 та складаються з : учбового корпусу літ.”А”, гаражу
(літ.”В”, вбиральні літ.”Б”, огорожі
№1-4 , загальною площею 575,6 кв.м, що розташовані на земельній ділянці
площею 5217 кв.м, з метою здійснення діяльності , передбаченої статутом
підприємства.  Строк дії договору
-дванадцять календарних місяців.  У той
же день сторони склали Акт приймання-передачі об'єкту оренди .

За умовами розділу 3 Договору Наймач
зобов'язався за користування майном сплачувати орендну плату у розмірі 2000
грн. у місяць не пізніше 5-го числа кожного місяця за яких виконується
розрахунок.

В зв'язку з невиконанням
відповідачем свого зобов'язання по сплаті орендної плати, передбаченого п.
3.1., п. 3.3. Договору оренди  від
24.05.2007р., позивач направив відповідачу лист від 07.08.2007р. з вимогою
погасити заборгованість по орендній платі .

У відповідь на цей лист
позивача  відповідач листом від
04.09.2007р. повідомив  про свій намір
використовувати орендоване майно тривалий строк, здійснити капітальний ремонт з
невід'ємними поліпшеннями, а також зазначив, що відповідно до акту
прийому-передачі від 24.05.2007р. позивач фактично передав у повне
розпорядження відповідача нежилі будівлі, які знаходяться за адресою: м. Одеса,
вул. Довга, 1, та складаються з: учбового корпусу літери «А», гаражу літери
«В», вбиральні літери «Б», огорожі № 1-4, загальною площею 575,6 кв.м.,
розташовані на земельній ділянці площею 5217 кв. м., в зв'язку з чим СПД
ОСОБА_1 запропонував позивачу визнати за ним право власності  на вказане нерухоме майно з наступною оплатою
відповідачем грошових коштів позивачу, які позивач затратив на придбання у
власність майно з урахуванням суми, яку відповідач затратить на проведення
капітального ремонту. При цьому, відповідач у своєму листі від 04.09.2007р.
зазначив, що суму орендної плати за договором оренди нежитлових будівель від
24.05.2007р. відповідач сплатить позивачу у повному обсязі після визнання
позивачем права власності на об'єкт оренди за відповідачем.

Позивач вважає, що своїми
діями  відповідач порушує не тільки
істотні умови договору оренди нежитлових будівель від 24.05.2007р., а саме п.
3.1., п. 3.3. цього договору  щодо  зобов'язання по сплаті орендної плати , що
суперечить ст. 525 ЦК України, яка не допускає односторонньої відмови від
зобов'язання та ст. 526 ЦК України,  яка
вказує на виконання зобов'язання належним чином відповідно до умов договору,
але ще порушує і право власності позивача на нерухоме майно -нежилі будівлі,
які знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Довга, 1, та складаються з: учбового
корпусу літери «А», гаражу літери «В», вбиральні літери «Б», огорожі № 1-4,
загальною площею 575,6 кв.м., розташовані на земельній ділянці площею 5217 кв.
м.

З таких обставин позивач на
підставі ст. 16 Цивільного кодексу
України та ст. 20 Господарського кодексу
України звернувся до господарського суду Одеської області за захистом
своїх прав власника, шляхом визнання права власності та вимогою про розірвання
договору оренди нежитлових будівель від 24.05.2007р. відповідно до статті 651
Цивільного кодексу України.

Представник відповідача в судовому
засіданні  проти позову заперечує,
посилаючись на необгрунтованість та безпідставність  позовних вимог позивача,  оскільки вважає, що не порушував умови
договору оренди та не порушував право власності позивача.

Відповідач вважає, що ним не було
порушено положення ст. 525 Цивільного кодексу України  України, так як він не відмовлявся від оплати
орендної плати за орендоване у позивача майно за договором оренди нежитлових
будівель від 24.05.2007р., а лише запропонував позивачу погодитися на
одноразову орендну плату за весь період оренди.

Також відповідач вважає, що ним не
було порушено ст. 526 Цивільного кодексу
України, так як на думку відповідача пропозиція щодо зміни порядку
виконання зобов'язання не свідчить про неналежне виконання договору оренди
нежитлових будівель від 24.05.2007р.

За таких обставин, відповідач
вважає що у господарського суду немає підстав для розірвання договору оренди
нежитлових будівель від 24.05.2007р. на підставі ст. 651 Цивільного
кодексу  України, так як ніякого
істотного порушення договору оренди нежитлових будівель від 24.05.2007р.
відповідач не припустив, а навпаки має намір використовувати орендоване у
позивача нерухоме майно тривалий строк.

Стосовно позовної вимоги позивача
про визнання за ним права власності на нерухоме майно, а саме на нежилі
будівлі, які знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Довга, 1, та складаються з:
учбового корпусу літери «А», гаражу літери «В», вбиральні літери «Б», огорожі №
1-4, загальною площею 575,6 кв.м., розташовані на земельній ділянці площею 5217
кв. м., відповідач пояснив, що ним не було порушено право власності позивача,
так як у відповідності з ч. 1 ст. 778 Цивільного кодексу України  України, наймач може поліпшити річ, яка є
предметом договору найму (оренди), в зв'язку з чим відповідач направив на
адресу позивача лист від 04.09.2007р., в якому було зазначив, що  має намір використовувати орендоване нерухоме
майно тривалий час та здійснити капітальний ремонт з невід'ємними поліпшеннями.
При цьому, відповідач зазначив, що він не оспорює факт набуття позивачем права
власності на нерухоме майно, яке є предметом договору оренди нежитлових
будівель від 24.05.2007р.

Крім того, відповідач зазначив, що
у ч. 3 ст. 778 Цивільного кодексу України вказано, що якщо поліпшення речі
зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування їх вартості в
рахунок плати за користування річчю.

Також, відповідач вважає, що відповідно
до ч. 3 ст. 203 Господарського кодексу
України господарське зобов'язання припиняється зарахуванням зустрічної
однорідної вимоги. З цього приводу відповідач у своєму листі від 04.09.2007р.
вказав порядок взаємозарахувань при умові визнання позивачем за відповідачем
права власності на предмет оренди. Тобто, відповідач вважає, що ним було
дотримано вимоги ст. 203 Господарського кодексу
України, але замість виконання ч. 3 ст. 188 цього Кодексу, згідно якої
сторона за договором, яка одержала пропозицію про зміну договору, у
двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про
результати її розгляду, відповідач отримав від позивача позовну заяву про
розірвання договору оренди нерухомого майна та визнання права власності.

Таким чином, відповідач вважає, що
позивач подавши позов до господарського суду, порушив вимоги п. 6.2. договору
оренди нежитлових будівель від 24.05.2007р. стосовно зобов'язання позивача не
чинити орендарю перешкод при виконанні ним умов договору.

Відповідач посилався і на те, що
його намір зробити капітальний ремонт орендованого майна не може бути доказом
порушення права власності позивача, а листом від 04.09.2007р. відповідач тільки
запропонував позивачу здійснити правочин щодо переходу права власності на майно.

Розглянувши матеріали справи,  суд доходить до такого висновку:

Згідно ч. 1 ст. 509 Цивільного
кодексу  України, зобов'язанням є
правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь
другої сторони (кредитора) певну дію: передати майно, виконати роботу, надати
послугу, сплатити гроші тощо, або утриматися від певної дії, а кредитор має
право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Частиною 2 ст. 509 Цивільного
кодексу  України встановлено, що
зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Відповідно до частини 1, 2 ст. 11
Цивільного кодексу  України, цивільні
права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного
законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за
аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення
цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Як було встановлено господарським
судом, 24 травня 2007 року між  сторонами
у справі було укладено договір оренди нежитлових будівель, відповідно до умов
якого сторони прийняли на себе певні обов'язки та мають відповідні права за цим
договором.

Відповідно до ч. 1 ст. 626
Цивільного кодексу  України, договором є
домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або
припинення цивільних прав та обов'язків.

Зміст договору становлять умови
(пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ним, та умови, які є
обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Статтею 629 Цивільного кодексу  України встановлено, що договір є
обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до п. 3.1., п. 3.3.
договору оренди нежитлових будівель від 24.05.2007р., відповідач зобов'язався
за користування орендованим майном сплачувати позивачу орендну плату у розмірі
2000 (дві тисячі) грн.. 00 коп. на місяць. Однак, відповідач цього обов'язку
так і не виконав.

Згідно ст. 525 Цивільного
кодексу  України одностороння відмова від
зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається. Отже, відповідач
прийнявши на себе зобов'язання за договором оренди нежитлових будівель від
24.05.2007р. щодо оплати  орендної плати
у визначений договором строк повинен був виконувати своє зобов'язання,  але не виконав.

Статтею 526 Цивільного кодексу  України передбачено, що зобов'язання має
виконуватися належним чином відповідно до умов договору.

Відповідно до ст. 638 Цивільного
кодексу  України  договір є укладеним, якщо сторони в належній
формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є
умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є
необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за
заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Відповідно до ч. 1 ст.
284 Господарського кодексу  України
істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна);
строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її
індексації тощо.

Згідно п. 1.1. розділу 1 договору
оренди нежитлових будівель від 24.05.2007р. його предметом є передача
наймодавцем наймачу у строкове платне користування певного нерухомого майна.
Тобто договір оренди нежитлових будівель від 24.05.2007р. є платним, істотною
умовою якого є умова про його ціну, яка визначена п. 3.1. договору. Отже,
враховуючи положення ст. 638 ЦК України, ст. 284 ГК України та п. 1.1. розділу
1 договору оренди нежитлових будівель від 24.05.2007р., суд погоджується з
доводами позивача і вважає, що умови
договору щодо орендної плати є істотними і при укладенні цього договору
позивач розраховував на отримання від відповідача орендної плати у певному
розмірі і в певні строки.

Згідно ч. 3 ст. 291 Господарського
кодексу  України договір оренди може бути
розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може
бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України.
Відповідно до ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу
України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших
випадках, встановлених договором або законом.

Враховуючи те, що відповідач в
супереч п. 3.1., п. 3.3. договору оренди нежитлових будівель від 24.05.2007р.
до дійсного часу не сплатив позивачу орендну плату, на яку розраховував
позивач,
договором передбачена можливість його розірвання у
судовому порядку та передбачено право позивача у випадках встановлених
договором оренди та діючим законодавством України достроково розірвати договір
(п. 9.4. договору), господарський суд не приймає до уваги ствердження
відповідача про не порушення ним істотних умов договору оренди нежитлових
будівель від 24.05.2007р. та задовольняє вимогу позивача про розірвання
договору оренди нежитлових будівель від 24.05.2007р., укладеного  між позивачем та відповідачем.

Статтею 329 Цивільного кодексу  України встановлено, що юридична особа
публічного права набуває право власності на майно, передане їй у власність, та
майно, набуте нею у власність на підставах, не заборонених законом.           Згідно ч. 1 ст. 328 цього ж
Кодексу  право власності набувається на
підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Статтею 334 Цивільного кодексу  України встановлено, що право власності у
набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не
встановлено договором або законом. Частиною 3 названої статті встановлено, що
право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню,
виникає з моменту такого посвідчення.

Як вбачається з матеріалів справи,
згідно нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу майна спільної
власності територіальних громад сіл, селищ та міст області шляхом викупу від
08.04.2004р., акту передачі майна спільної власності територіальних громад сіл,
селищ та міст області від 09.04.2004р. та витягу від 18.05.2005р. з реєстру
прав власності на нерухоме майно, позивач набув право власності на нерухоме
майно -нежилі будівлі, які знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Довга, 1, та
складаються з: учбового корпусу літери «А», гаражу літери «В», вбиральні літери
«Б», огорожі № 1-4, загальною площею 575,6 кв.м., що розташовані на земельній
ділянці площею 5217 кв. м.

Згідно ст. 204 Цивільного
кодексу  України, правочин є правомірним,
якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний
судом недійсним. До суду не надано жодного документу та не заявлено вимоги
стосовно недійсності договору купівлі-продажу майна спільної власності
територіальних громад сіл, селищ та міст області шляхом викупу від 08.04.2004р.

Згідно ст. 329 Цивільного
кодексу  України, право власності
вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або
незаконність набуття права власності не встановлена судом. До суду не надано
будь-яких доказів того, що нежилі будівлі, які знаходяться за адресою: м.
Одеса, вул. Довга, 1, та складаються з: учбового корпусу літери «А», гаражу
літери «В», вбиральні літери «Б», огорожі № 1-4, загальною площею 575,6 кв.м.,
розташовані на земельній ділянці площею 5217 кв. м., є власністю будь-якої іншої
особи.

За таких обставин, суд вважає, що
власником нежилих будівель, які знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Довга,
1, та складаються з: учбового корпусу літери «А», гаражу літери «В», вбиральні
літери «Б», огорожі № 1-4, загальною площею 575,6 кв.м., розташовані на
земельній ділянці площею 5217 кв. м. є позивач.

Як було встановлено судом,
відповідно до договору оренди нежитлових будівель від 24.05.2007р. та акту
прийому-передачі від 24.05.2007р. відповідач отримав від позивача у володіння і
користування нерухоме майно, а саме: нежилі будівлі, які знаходяться за
адресою: м. Одеса, вул. Довга, 1, та складаються з: учбового корпусу літери
«А», гаражу літери «В», вбиральні літери «Б», огорожі № 1-4, загальною площею
575,6 кв.м., розташовані на земельній ділянці площею 5217 кв. м.

Згідно ст. 319 Цивільного кодексу
України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний
розсуд і відповідно тільки власник може володіти, користуватися і
розпоряджатися майном, а не орендар, в зв'язку з чим, господарський суд вважає,
що ствердження відповідача про наявність в нього можливості володіти,
користуватися і розпоряджатися орендованим майном, свідчить про оспорювання
відповідачем права власності позивача на нежилі будівлі, які знаходяться за адресою:
м. Одеса, вул. Довга, 1, та складаються з: учбового корпусу літери «А», гаражу
літери «В», вбиральні літери «Б», огорожі № 1-4, загальною площею 575,6 кв.м.,
розташовані на земельній ділянці площею 5217 кв. м.

За таких обставин господарський суд
не приймає до уваги твердження відповідача про неправомірність позовної вимоги
позивача стосовно визнання за ним права власності на нежилі будівлі, які
знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Довга, 1, та складаються з: учбового
корпусу літери «А», гаражу літери «В», вбиральні літери «Б», огорожі № 1-4,
загальною площею 575,6 кв.м., розташовані на земельній ділянці площею 5217 кв.
м.

Згідно ст. 41 Конституції України
та ст. 321 Цивільного кодексу  України,
право власності є непорушним і ніхто не може бути протиправно позбавлений цього
права чи обмежений у його здійснені.

Основні положення про захист права
власності втілені у Цивільному кодексі України. Так, згідно ст. 391 цього
Кодексу  України, власник може вимагати
усунення будь-яких порушень його права власності, хоч би ці порушення і не були
поєднані з позбавленням володіння майном.           Також ст. 392 Цивільного кодексу
України передбачено, що власник майна може пред'явити позов про визнання його
права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.

Отже, чинне законодавство України
передбачає один із способів захисту права власності як визнання такого права
судом у випадку, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.

За таких обставин, суд доходить до
висновку, що вимога позивача щодо визнання за ним права власності на нежилі
будівлі, які знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Довга, 1, та складаються з:
учбового корпусу літери «А», гаражу літери «В», вбиральні літери «Б», огорожі №
1-4, загальною площею 575,6 кв.м., розташовані на земельній ділянці площею 5217
кв. м., є обгрунтованою, правомірною, підтвердженою матеріалами справи та
такою, яка підлягає задоволенню.

Згідно ст. ст. 44, 49 ГПК України,
судові витрати по сплаті держмита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення
судового процесу покласти на відповідача.

Керуючись ст. ст. 44, 49, 82-85
ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1.          Позовну заяву Товариства з обмеженою
відповідальністю «Югстрой» задовольнити повністю.

2.           Розірвати договір
оренди нежитлових будівель від 24.05.2007р., укладений між Товариством з
обмеженою відповідальністю «Югстрой»та Суб'єктом підприємницької діяльності
-фізична особа ОСОБА_1.

3.          Визнати за Товариством з обмеженою
відповідальністю «Югстрой»() право власності на нерухоме
майно, а саме на нежилі будівлі, які знаходяться за адресою: м. Одеса, вул.
Довга, 1, та складаються з: учбового корпусу літери «А», гаражу літери «В»,
вбиральні літери «Б», огорожі № 1-4, загальною площею 575,6 кв.м., розташовані
на земельній ділянці площею 5217 кв. м.

4.          Стягнути з Суб'єкта підприємницької
діяльності -фізична особа ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, ідентифікаційний № НОМЕР_1) на
користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Югстрой»(65038, м. Одеса, вул.
Довга, 1, ) держмито у сумі 85 /вісімдесят п'ять/ грн. 00
коп. та витрати на оплату інформаційно-технічного забезпечення судового процесу
у сумі 118 /сто вісімнадцять/ грн. 00 коп.

Рішення
набирає законної сили протягом 10-денного строку з дня його підписання.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення
підписане 27 листопада 2007р.

Суддя                                                                                       Рога Н.
В.