ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09.11.07                                                                                        Справа №  8/448д/07

Суддя   Попова І.А.

Позивач
Товариство з обмеженою відповідальністю “Будмонтаж”, Запорізька область, м.Енергодар

Відповідач
Комунальне підприємство “Підприємство комунальної власності”, Запорізька область, м.Енергодар

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача –Відділ культури Енергодарської міської ради, Запорізька область, м.Енергодар

Суддя    І.А. Попова

Представники

Позивача:
Билець І.І., дов. № 82 від 30.10.2007 р.

Відповідача:
Сущенко П.Г., дов. № 46 від 01.01.2007 р.

Третьої особи: Камисов А.Я., дов. № 1 від 01.02.2007 р.  (в засідання 01.11.2007 р.)

Розглядаються позовні вимоги про визнання дійсним договору оренди.

В судому засіданні оголошувалася перерва.

Вступну та резолютивну частини рішення оголошено в засіданні 09.11.2007 р.

Позивач підтримує вимоги з підстав, викладених у позові. З посиланням на приписи ст.. 215, 220 ЦК України позивач зазначає, що 28 січня 2005 року Товариством з обмеженою відповідальністю “Будмонтаж” та Комунальним підприємством “Підприємство комунальної власності” укладено договір оренди № 47-05 нежитлового приміщення по проспекту Будівельників, 22 в м. Енергодар загальною площею 1116,1 кв.м. Термін дії договору спливав 31.10.2005 р. Відповідно до п. 2.6 договору його дія могла припинитися за згодою сторін. 19 серпня 2005 р. цей договір сторонами достроково був розірваний шляхом укладення нового договору оренди цього ж приміщення за № 61-05 строком до 19.08.2010 р. Суттєві умови договору № 61-05 порівняно з договором за № 47-05 були змінені. З цього часу Товариство з обмеженою відповідальністю орендує приміщення за адресою м.Енергодар, пр. Будильників, 22 на підставі договору № 61-05 від 19.08.2005 р. На виконання умов договору оренди відповідно до акту приймання-передачі від 19.08.2005 р. позивач прийняв орендоване приміщенні та почав сплачувати орендну плату в розмірі та терміни, передбачені вказаною угодою. Договір оренди № 61-05 від 19.08.2005 р. укладений у відповідності до вимог ст.ст. 283-284 ГК України і вимог Закону України “Про оренду державного та комунального майна”. Договір підписаний належними сторонами і зареєстрований в Управлінні комунальної власності Енергодарської міської ради. Всі істотні умови, передбачені ст. 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” були дотримані. Сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору. Товариство з обмеженою відповідальністю “Будмонтаж” застрахувало майно (договір страхування № 15/06м від 11.07.2006 р.), уклало договір на постачання електроенергії № 796 від 01.04.2005 р. Орендодавець виставляв рахунки по сплаті орендної плати по договору №61-05 від 19.08.2005 р. і орендодавець їх сплачував із зазначенням номеру договору, що підтверджується платіжними дорученнями. Орендна плата здійснювалася після припинення договору № 47-05 від 28.01.2005 р. Власник приймає 30% орендної плати по договору оренди до теперішнього часу. Відповідно до ст. 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Зобов'язання повинні виконуватися належним чином у відповідності з умовами договору, вимогами Цивільного кодексу України. Відповідно до умов п.3.1.В договору Товариство з обмеженою відповідальністю “Будмонтаж” звернулося 28.07.2006 р. до нотаріальної контори з проханням засвідчення договору оренди. Нотаріус відмовив в зв’язку з відсутністю правовстановлюючого документу на орендоване приміщення, який не надав орендодавець, про що свідчить відповідна постанова нотаріуса від 28.07.2006 р. Комунальне підприємств “ПКВ” ухилилося від нотаріального посвідчення договору.  Згідно ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. Позивач просить визнати з зазначених підстав дійсним договір оренди № 61-05 від 19.08.2005 р.

Відповідач позовні вимоги не визнав. У відзиві на позов вказує, що рішенням господарського суду Запорізької області, яке не було оскаржене та набуло законної сили, від 21.09.2007 р. по справі № 20/390/07 за позовом відділу культури Енергодарської міської ради до ТОВ “Будмонтаж” про зобов'язання повернути орендоване приміщення встановлено, що договір оренди від 19.08.2005 р. № 61-05 є нікчемним. Також, вказаним рішенням встановлено, що договір оренди № 47-05 від 28.01.2005 р. щодо оренди вказаних приміщень є чинним, отже відсутні підстави для зобов'язання ТОВ “Будмонтаж” повернути майно з оренди. Орендовані приміщення було передано орендарю за актом приймання-передачі саме до договору оренди № 47-05 від 28.01.2005 р., приміщення повернуто не було. В рішенні суду встановлено, що КП “КПВ” грошові кошти, які перераховувалися ТОВ “Будмонтаж” щомісячно після 31.10.2006 р. поверталися ТОВ “Будмонтаж” за виключенням сум, що зараховано в рахунок погашення заборгованості за іншими договорами. Згідно п. 3.1 договору оренди від 19.08.2005 р. № 61-05 строк дії цього договору складає 5 років з моменту державної реєстрації, такої реєстрації проведено не було, отже і строк дії договору діяти не міг розпочатися. Пунктом 1.4 Положення про порядок передачі в оренду нежитлового фонду комунальної власності міста, що знаходиться на балансі комунальних підприємств Енергодарської міської ради, затвердженого рішенням Енергодарської міської ради від 20.11.2002 р. № 10, яке діяло до 27.06.2007 р. передбачено, що договори оренди затверджуються управлінням комунальної власності. Таким чином, твердження позивача, що договір оренди зареєстровано управлінням комунальної власності не обґрунтоване та не відповідає обставинам справи. Відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. КП “ПКВ” жодним чином не ухилялося від нотаріального посвідчення договору. Підприємство правовстановлюючих документів та витягу з реєстру прав власності на вказане нерухоме майно як не мало раніше, так і не має на даний час, оскільки КП “ПКВ” було лише балансоутримувачем майна, а не його власником чи користувачем.

Третя особа у справі –Відділ культури Енергодарської міської ради щодо спірних відносин сторін у справі пояснила, що позивачем в позовній заяві, в порушення п.п .4, 5 ч. 2 ст. 54 ГПК України не викладено зміст позовних вимог, зокрема, зміст позовних вимог до третьої особи на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог, а також не наведений виклад обставин, на яких ґрунтуються позовні вимоги, зазначення доказів, що підтверджують позов. Відділ культури Енергодарської міської ради, залучений до участі у справі в якості третьої особи на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог, ні з однією стороною ніколи не перебував і не перебуває в правових відносинах, тому не може бути стороною по справі. Відповідно до ст.. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Так, згідно зі ст. 794 ЦК України договір найму будівля або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше трьох років (1 рік до 10.01.2007 р.) підлягає державній реєстрації. На сьогодні з метою забезпечення реалізації фізичними і юридичними особами права на визнання державою правочинів, щодо яких передбачена державна реєстрація, до прийняття Верховною Радою України згідно із статтею 210 Цивільного кодексу України відповідно закону діє Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 р. № 671. Пунктом 6 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів передбачено, що державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Реєстру одночасно з його нотаріальним посвідченням. Відповідно до ч. 2 ст. 631 ЦК України договір набирає чинності з моменту його укладення. Відповідно до  ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення і державної реєстрації. Таким чином, договір оренди нежитлового приміщення № 61-05 від 19.08.2005 р., що був вчинений без нотаріального посвідчення та державної реєстрації, яким він підлягав, є неукладеним і на цій підставі не породжує для сторін жодних прав і обов'язків.

Заслухавши представників сторін, дослідивши додані матеріали, суд знаходить позовні  вимоги такими, що не підлягають задоволенню внаслідок наступного:

Як свідчать вивчені матеріали, сторонами по справі 28.01.2005 р. укладено договір оренди нежитлового приміщення № 47-05 за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в тимчасове володіння та користування наступне майно: нежитлові приміщення в житловому будинку, які знаходяться за адресою м. Енергодар, вул. Будівельників, 22, на першому поверсі (інв. № 212), загальною площею 585 кв.м., на другому поверсі (інв. № 212), загальною площею 114,4 кв.м, в підвалі (інв. № 288), загальною площею 416,7 кв.м., які знаходяться на балансі КП “ПКВ”. Пунктом 2.1 договору визначений строк його дії з 01.01.2005 р. до 30.11.2005 р. За актом приймання-передачі приміщення фактично прийнято позивачем у користування.

19 серпня 2005 року сторонами по справі укладено договір № 61-05 за умовами якого відповідач передає, а орендар приймає в тимчасове володіння та користування наступне майно: нежитлові приміщення в житловому будинку, які знаходяться за адресою м. Енергодар, вул.. Будівельників, 22, на першому поверсі (інв. № 212) загальною площею 585 кв.м., на другому поверсі (інв. № 212) загальною площею 114,4 кв.м, в підвалі (інв. № 288), загальною площею 416,7 кв.м., які знаходяться на балансі КП “ПКВ”. Пунктом 2.1 узгоджений строк його дії –п’ять років з моменту державної реєстрації. Розділом 5 договору сторони узгодили, що орендар за свій рахунок здійснює нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію даного договору у встановленому порядку в строк до 30.11.2005 р. Також договір містить застереження, що в разі непосвідчення та державної реєстрації договору в установлений строк орендар повинен негайно повернути приміщення.

Як одна із форм захисту інтересів добросовісного учасника цивільних правовідносин статтею 220 ЦК України передбачено, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і  відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому  разі  наступне  нотаріальне  посвідчення   договору   не вимагається.

Додані матеріли свідчать, що 28.07.2006 р. нотаріусом Енергодарського міського нотаріального округу Запорізької області відмовлено гр. Горяному Ю.В. у посвідченні договору оренди нежитлової будівлі розташованої у м. Енергодар по вул.. Будівельників, 22, так як серед наданих ними документів відсутній правовстановлювальний документ та витяг з Реєстру прав власності  на зазначене нерухоме майно. Таким чином, по-перше, доказів звернення за нотаріальним посвідченням договору та його реєстрацією в строк, передбачений договором (до 30.11.2005 р.) позивач суду не надав. По-друге, наявні матеріали свідчать, що право власності територіальної громади  міста Енергодара  на нежитлове приміщення (магазин “Меблі”) по пр. Будівельників, 22 зареєстровано 04.09.2007 р. на підставі рішення виконкому Енергодарської міської ради від 03.09.2007 р. № 252, про що  свідчить витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно.

З зазначеного випливає, що укладаючи угоду № 61-05 від 19.08.2005 р. сторони прийняли на себе зобов'язання (щодо нотаріального посвідчення та реєстрації договору), неможливість виконання якого існувала в момент виникнення цього зобов'язання. З цього слідує, що відповідач по справі не ухилявся від нотаріального посвідчення договору оренди, а взагалі не мав для цього підстав та можливостей, тобто сторони договору № 614-05 прийняли на себе недійсні зобов'язання.

По-друге, господарським судом Запорізької області  розглянуто справу № 20/390/07 за позовом відділу культури Енергодарської міської ради до ТОВ “Будмонтаж” про зобов'язання повернути орендоване приміщення у зв’язку з закінченням строку дії договору оренди № 47-05 від 28.01.2005 р. Рішенням від 21.09.2007 р. (набрало законної сили) в позові відмовлено. Судом встановлено, що договір оренди № 47-05, укладений сторонами по справі 28.11.2005 р. строком на 11 місяців у простій письмовій формі вважається продовженим ще на 11 місяців, оскільки орендодавець у встановленому законом порядку не заявив про його припинення.

Таким чином, судом у справі № 20/390/07 встановлено, що права та обов’язки сторін щодо користування майном комунальної власності регулювалися умовами договору № 47-05, та саме цей договір ними виконувався, а не договір № 61-05.

Відповідно до ст. 35 ГПК України факти, встановлені рішенням господарського  суду під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони.

Крім того, як свідчать додані матеріали 23 листопада 2005 року підприємством “Підприємство комунальної власності” та орендарем товариством “Будмонтаж” укладено додаткову угоду № 1 до договору оренди № 47-05 від 28.01.2005 р., чим сторони визнали, що договір № 47-05 продовжує діяти, а договір № 61-05 не набрав чинності.

Не відповідають дійсним обставинам справи також доводи позивача щодо внесення ним орендних платежів з серпня 2005 р. з призначенням платежу за договором № 61-05. Вивчені матеріали свідчать, що орендодавець (відповідач по справі) в направлених до сплати рахунках взагалі не вказував будь-якого з договорів, рахунки направлялися з позначкою “за оренду майна”. Підприємство “Будмонтаж” також у платіжних дорученнях 2005 року не вказував призначення платежу, примітку “за договором № 61-05” позивач робив у платіжних дорученнях лише після виникнення спору щодо користування майном.

З огляду на встановлене, суд приходить до висновку, що умови, передбаченої статтею 220 ЦК України щодо повного або часткового виконання умов договору № 61-05, внаслідок чого суд вправі визнати його дійсним, не відбулося.

В позові про визнання дійсним договору № 61-05, укладеного сторонами по справі 19.08.2005 р. з зазначених у позовній заяві підстав відмовляється.

Судові витрати відносяться на позивача.

На підставі викладеного, ст. 220 ЦК України, керуючись ст.ст. 49, 82-84 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

В позові відмовити.

Суддя                                                                                            І.А. Попова

Рішення підписано 28 листопада 2007 року.