ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  міста КИЄВА
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М    У К Р А Ї Н И

№ 35/345
24.09.07 р.

За позовом   Акціонерного товариства закритого типу „Консул”

до                   Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву

про                зобов’язання вчинити певні дії

Суддя  М.Є. Літвінова

Представники:

від позивача       Линник І.В. –прест. за довір. №79 від 12.06.2007р.

Денисенко В.М. –предст. за довір. №б/н від 28.08.2007р.

від відповідача   Костишена В.Л. –предст. за довір. №130 від 14.12.2006р.

В судовому засіданні 24.09.2007р., на підставі ч. 2 ст. 85 ГПК України, за згодою представників сторін, було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Рішення прийняте 24.09.2007р., на підставі статті 77 Господарського процесуального кодексу України, в зв‘язку з оголошеними в судових засіданнях перервами з 04.09.2007р. по 19.09.2007р., з 19.09.2007р. по 24.09.2007р.

Обставини справи:

На розгляд Господарського суду міста Києва передані позовні вимоги  Акціонерного товариства закритого типу „Консул” до Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву про зобов’язання відповідача укласти з позивачем додаткову угоду про внесення зміни та доповнень до Договору купівлі  - продажу об’єкта незавершеного будівництва №723 від 17.11.2000 року, а саме викласти п. 5.4. Договору в наступній редакції:

„Закінчити будівництво об’єкта до 01 липня 2008 року з перепрофілюванням його у торгово –офісний комплекс” .

Ухвалою Господарського суду від 06.08.2007 р. порушено провадження у справі № 35/345, розгляд справи призначений на 04.09.2007 року.

В судовому засіданні 04.09.2007 року представник позивача подав документи на виконання вимог ухвали суду про порушення провадження у справі №35/345 від 06.08.2007р.

Представник відповідача в судовому засіданні надав відзив на позов та копії документів для залучення до матеріалів справи.

Представник позивача підтримав позовні вимоги та просив суд задовольнити останні в повному обсязі.

Представник відповідача проти позову заперечував та просив суд відмовити в задоволенні останнього.

В судовому засіданні 04.09.2007р., на підставі ст. 77 ГПК України, оголошувалась перерва до  19.09.2007р.

Представником позивача, в судовому засіданні були надані копії документи для залучення до матеріалів справи та оригінали для огляду суду.

Представником відповідача, в судовому засіданні були надані копії документи для залучення до матеріалів справи та оригінали для огляду суду.

Представник позивача підтримав позовні вимоги в повному обсязі та просив суд задовольнити останні.

Представник відповідача в судовому засіданні підтримав свої заперечення проти позову, та просив суд відмовити в задоволенні останнього.

В судовому засіданні 19.09.2007р., на підставі ст. 77 ГПК України, оголошувалась перерва до  24.09.2007р.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

17 листопада 2000 року між Акціонерним товариством закритого типу «Консул»(надалі позивач) та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву (надалі відповідач) було укладено Договір купівлі –продажу об’єкта незавершеного будівництва №723 (надалі Договір).

Відповідно до умов Договору (п. 1.1.) продавець продав, а покупець купив об’єкт незавершеного будівництва –енергоцех, який  знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Виборзька, і зобов’язується сплатити за нього  ціну відповідно до умов, що визначені у цьому Договорі.

За твердженням позивача, на виконання умов Договору та за результатами аукціону, останнім було сплачену 514 000,00 грн., що становить ціну вказаного в Договорі об’єкту.

05.08.2004 року  позивачем отримано лист – дозвіл Київської міської ради, на проектування (копія листа в матеріалах справи), та за рахунок позивача здійснено роботи щодо виготовлення та погодження проектно –кошторисної документації.

Відповідно до п. 5.4. Договору покупець зобов’язаний, протягом трьох років з дати підписання договору закінчити будівництво об’єкта.

За взаємною згодою сторін та попередньо отриманими Рішеннями Київської міської ради про надання згоди на продовження регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву, строку завершення будівництва об’єкта, між позивачем та відповідачем було укладено Додаткову угоду від 25.03.2004р. до Договору №723 від 17.11.2000р., якою внесено зміни до Договору та визначено строк завершення будівництва об’єкта до 17.11.2004 року.

Також сторонами було укладено Додаткова угода №723/2 від 07.04.2005 року, якою сторони внесли зміни до Договору  та визначили строк завершення будівництва об’єкта до 17.11.2006р.

Як стверджує позивач, в силу обставин, які склалися та вирішення яких не залежало від волі позивача, останнім було направлено відповідачу письмове прохання №149 від 26.10.2006р., з викладеному обґрунтуванням неможливості завершення будівництва об’єкта в установлені строки і необхідністю продовження терміну завершення  реконструкції об’єкта (копія листа №149 в матеріалах справи).

Крім того, позивач зазначив, що в порядку визначеному п.4.3. Положення, останнім було отримано Рішення Київської міської ради №173/834 від 22.02.2007р. «Про надання згоди на продовження регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву, строку завершення будівництва об’єкта незавершеного будівництва –енергоцеху на вулиці Виборзькій у Солом’янському районі міста Києва з перепрофілюванням його у торговельно –офісний комплекс».

Зазначеним вище рішенням було встановлено, надати згоду на продовження регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву строку завершення акціонерним товариством закритого типу «Консул»будівництва об’єкта незавершеного будівництва - енергоцеху на вулиці Виборзькій у Солом’янському районі міста Києва з перепрофілюванням його у торговельно –офісний комплекс до 01.07.2008р.

Проте, відповідач своїм листом №30-11/2434 від 04.04.2007р. (копія в матеріалах справи), відхилив пропозицію позивача, щодо продовження терміну завершення будівництва об’єкта, та не надав відповідних обґрунтувань відмови.

Позивач, ініціюючи внесення змін до Договору, виходив з наступного.

Відповідно до ч. 14 ст. 24 Закону України «Про планування і забудову територій»дозвіл на будівництво об’єкта містобудування не дає права на початок будівельних робіт без одержання відповідного дозволу місцевої інспекції державного архітектурно –будівельного контролю.

Однією з вимог щодо отримання дозволу на початок будівельних робіт (ч. 3 ст. 24 Закону України «Про планування і забудову територій»), є наявність у заінтересованої особи правовстановлюючого документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.

Позивач не мав змоги отримати зазначений дозвіл без правовстановлюючого документа на земельну ділянку, та розпочати роботи по реконструкції об’єкта, щоб закінчити їх в строк, тому, що не зважаючи на початок відповідних робіт ще в 2004 році, лише 21.12.2006 року Рішенням Київської міської ради за №316/373 про передачу акціонерному товариству закритого типу «Консул», земельної ділянки для реконструкції об’єкта незавершеного будівництва –енергоцеху під торгівельно –офісний комплекс з подальшим його обслуговуванням та експлуатацією, було затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та передано в короткострокову  оренду на два роки земельну ділянку для реконструкції об’єкта.

На даний час, договір оренди земельної ділянки між позивачем та Київською міською радою не укладено, оскільки позивачем здійснюються заходи по виготовленню землевпорядної документації, зазначеної в ч. 4 ст. 15 Закону України «Про оренду землі», та яка є невід’ємною частиною договору оренди, а саме здійснюється оформлення правовідносин із організацією, що має відповідний дозвіл (ліцензію) на здійснення робіт з виготовленням документації із землеустрою.

Зазначені вище обставини не дають змоги позивачу, отримати дозвіл на початок будівельних робіт, т розгорнути в повному обсязі виконання робіт по реконструкції об’єкта.

Враховуючи наведене позивач просить суд зобов’язання відповідача укласти з позивачем додаткову угоду  про внесення зміни та доповнень до Договору купівлі  - продажу об’єкта незавершеного будівництва №723 від 17.11.2000 року, а саме викласти п. 5.4. Договору в наступній редакції:

„Закінчити будівництво об’єкта до 01 липня 2008 року з перепрофілюванням його у торгово –офісний комплекс”.

Відповідач проти позову заперечував, у відзив на позов посилався на наступне.

02.04.2007р. відповідачем було проведено поточну перевірку виконання умов Договору, відповідно до вимог ст. ст. 7, 27 Закону України «Про приватизацію державного майна», ст. 23 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизації)», про що складено акт №34.

В результаті проведеної перевірки виявлено, що умови договору не виконано.

Відповідач зазначив також, що викладаючи позовні вимоги, позивач посилається на Рішення Київської міської ради №173/834 від 22.02.2007р. про надання згоди на продовження строку завершення будівництва об’єкта незавершеного будівництва.

Відповідач звернув увагу суду на Інструктивний лист Фонду державного майна України №23-5-657 від 27.06.2007р., зокрема на абз.5 –рішення органу місцевого самоврядування про продовження терміну завершення будівництва об’єкта незавершеного будівництва є одним із документів, які входять до складу документів, що надаються державному органу приватизації при зверненні до нього власника такого об’єкта (п. 4.3.  «Положення про внесення змін до договорів купівлі –продажу державного майна»затвердженого наказом Фонду від 29.10.1998р. №2041). На підставі цих документів остаточне рішення щодо доцільності продовження терміну виконання відповідної умови договору купівлі –продажу об’єкта незавершеного будівництва приймає державний орган приватизації як сторона договору  і як державний орган виконавчої влади, вповноважений на прийняття таких рішень чинним законодавством.

Відповідно до ст. 19 Закону України «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва»обов’язковими умовами приватизації об’єктів незавершеного будівництва, крім продажу під розбирання є: встановлення строку завершення будівництва об’єкта незавершеного будівництва.

Двічі на підставі рішення органу місцевого самоврядування строк завершення будівництва продовжувався:

-          Додатковою угодою від 25.03.2004р. –до 17.11.2004р.

-          Угодою №723/2 від 07.04.2000р. –до 17.11.2006р.

За підсумком наведеного, відповідач зазначив, що на протязі 6 років з моменту придбання об’єкту незавершеного будівництва позивачем не було виконано свої зобов’язань за Договором.

В ході розгляду даної справи, позивачем були подані додаткові письмові пояснення в яких останні посилався на наступне.

Позивачем листом №68 від 23.12.2004р., було зазначено, що кадастрова справа А-4350 по відведенню земельної ділянки для реконструкції енергоцеху під торгово –офісний комплекс площею 0,67 га. з проханням надати земельну ділянку в довгострокову оренду на 15 років, знаходились на розгляді у Головному управлінні земельних ресурсів КМДА, таким чином, позивач, звертаючись з проханням до відповідача, про продовження терміну реконструкції, сподівався, що питання відведення земельної ділянки  буде вирішено у встановленому порядку до кінця 2004 року. Тим більше, що згідно закону України «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва»від 11.12.2003 року, №1377-ІV –земельні ділянки надаються за бажанням покупця у довгострокову оренду (ст. 3 Закону).

Проте, Головне управління земельних ресурсів КМДА, своїм листом №09-355/38072 від 03.12.2004 року, поставило вимогу про викуп у власність зазначеної земельної ділянки.

Позивач, враховуючи значні витрати на проектування та реконструкцію, не мав змоги на той час викупити земельну ділянку, про що було направлено відповідні листи Головному управлінню земельних ресурсів (лист №62 від 07.12.04р., лист №22/03 від 22.03.05р., лист №16/06 від 16.06.05р.), але вимога про викуп земельної ділянки залишилась, і вирішення питання земле відведення Головним управлінням земельних ресурсів на той час було зупинено.

Лише 09.08.05 року начальником Головного управління земельних ресурсів Муховиковим А.М. було прийнято рішення про виділення вказаної земельної ділянки в оренду терміном на 2 роки з наступним викупом і подальше оформлення та погодження кадастрової справи А-4350 було продовжено.

21.02.2006 року матеріали кадастрової справи у встановленому порядку були винесені на розгляд чергової сесії Київради, але не були розглянуті та перенесені на найближче засідання сесії (лист Управління з питань землекористування та містобудування Київради №225-ПК2-126-з від 18.04.06р.).

В подальшому матеріали кадастрової справи А-4350 були направлені на повторний розгляд у зв’язку з формуванням нових комісій Київради (лист Головного управління земельних ресурсів КМДА №03-16 16581 від 20.06.06р.).

Враховуючи вищезазначену затримку з оформленням документів щодо землеволодіння, позивач звернувся з листом №89 від 02.06.06.р. до Київ міськдержадміністрації, з проханням про підготовку розпорядження та надання дозволу на виконання першочергових демонтажних та будівельно – монтажних робіт на зазначеному Об’єкті, але відповідне рішення не було прийняте у зв’язку з відмовою юридичних підрозділів Головкиївархітектури завізувати такий документ до вирішення питання земле відведення.

Отже, позивач звернув увагу суду на наведені вище обставини які унеможливлювали виконання умов договору та Додаткових угод до нього у визначений строк.

Також, позивач зазначив, що 13 серпня 2007 року між позивачем та Київською міською радою було укладено Договір оренди земельної ділянки в натурі, та підписано акт приймання –передачі земельної ділянки.

На даний час, позивачем подані, зазначені правовстановлюючі документи на право користування земельною ділянкою, до відповідного підрозділу КМДА з метою отримання дозволу на початок будівельних робіт (копія Заяви про надання дозволу на початок виконання будівельних робіт від 17.08.2007р. в матеріалах справи).

Таким чином, позивач у встановленому чинним законодавством України порядку, здійснює всі залежні від нього дії, не виходячи за рамки правового поля, для того щоб виконати зобов’язання за Договором купівлі –продажу та Додатковими угодами до нього, належним чином.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному та об’єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що вимоги позивача підлягають задоволенню з наступних підстав.

Згідно ст. 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Відповідно до п. 1, 2 ст. 652 Цивільного кодексу України,  у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Відповідно до п. 3.1.  Положення про внесення змін до договорів купівлі –продажу державного майна (надалі Положення), зміни до договорів купівлі-продажу стосовно перенесення термінів виконання зобов'язань на більш пізній строк у порівнянні з терміном, установленим договором, вносяться за таких умов:

- достатня обґрунтованість потреби внесення таких змін;

- недопущення зменшення фактичних обсягів зобов'язань, яке може статися внаслідок можливих протягом періоду їх виконання інфляційних процесів.

Як вбачається з матеріалів справи позивач звернувся до відповідача з проханням (лист №149 від 26.10.2006р.) про продовження терміну завершення реконструкції незавершеного будівництвом енергоцеху під торгово –офісний комплекс на вул. Виборзький в м. Києві до 01.07.2008р., а також сприяння в прискоренні вирішення питання земле відведення ділянки під будівництво.

В зазначеному листі позивач обґрунтовано виклав ті обставини, які зумовили неможливість виконання позивачем зобов’язання щодо завершення  реконструкції незавершеного будівництвом енергоцеху під торгово –офісний комплекс на вул. Виборзький в м. Києві у встановлені договором строки.

Відповідно до ч. 8 п 4.3. Положення, у разі внесення змін до договорів купівлі-продажу об'єктів незавершеного будівництва стосовно продовження термінів будівництва, заявник, крім документів, визначених у цьому пункті, повинен надати рішення органу місцевого самоврядування про відповідну згоду.

Матеріали справи містять Рішення Київської міської ради №173/834 від 22.02.2007р. «Про надання згоди на продовження регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву, строку завершення будівництва об’єкта незавершеного будівництва –енергоцеху на вулиці Виборзькій у Солом’янському районі міста Києва з перепрофілюванням його у торговельно –офісний комплекс», відповідно до якого надано згоду на продовження регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву строку завершення акціонерним товариством закритого типу «Консул»будівництва об’єкта незавершеного будівництва - енергоцеху на вулиці Виборзькій у Солом’янському районі міста Києва з перепрофілюванням його у торговельно –офісний комплекс до 01.07.2008р.

Незважаючи на наведені обставини, відповідач відхилив пропозицію позивача (лист від 04.04.2007р. № 30-11/2434) про продовження терміну завершення будівництва об’єкта незавершеного будівництва, не навівши при цьому  належних обґрунтувань своєї відмови.

У відзиві на позов відповідач звертає увагу суду на інструктивний лист Фонду державного майна України №23-5-657 від 27.06.2007р., як на підставу відмови у продовженні терміну завершення будівництва об’єкта незавершеного будівництва,  в якому значиться, що рішення органу місцевого самоврядування про продовження терміну завершення будівництва об’єкта незавершеного будівництва є одним із документів, які входять до складу документів, що надаються державному органу приватизації при зверненні до нього власника такого об’єкта (п. 4.3. «Положення про внесення змін до договорів купівлі –продажу державного майна»затвердженого наказом Фронду  від 29.10.1998р. №2041). На підставі цих документів остаточне рішення щодо доцільності продовження терміну виконання відповідної умови договору купівлі –продажу об’єкта незавершеного будівництва приймає державний орган приватизації як сторона договору і як державний орган виконавчої влади, вповноважений на прийняття таких рішень чинним законодавством.

Суд вважає, що такі посилання відповідача є безпідставними, оскільки не надають належаного обґрунтування наданої відповідачем відмови, а саме в чому полягає недоцільність продовження терміну завершення будівництва об’єкта незавершеного будівництва.

Відповідно до ч. 14 ст. 24 Закону України «Про планування і забудову територій»дозвіл на будівництво об’єкта містобудування не дає  права на початок будівельних робіт без одержання відповідного дозволу місцевої інспекції державного архітектурно –будівельного контролю.

Однією з вимог щодо отримання дозволу на початок будівельних робіт (ч. 3 ст. 24 Закону України «Про планування і забудову територій»), є наявність у заінтересованої особи правовстановлюючих документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.

Як вбачається з матеріалів справи Рішення київської міської ради №316/373 «Про передачу акціонерному товариству закритого типу «Консул», земельної ділянки для реконструкції об’єкта незавершеного будівництва –енергоцеху під торгівельно –офісний комплекс з подальшим його обслуговуванням та експлуатацією»було винесено 21 грудня2006 року.

Відповідно до ч. 3 ст. 125 та ст. 126 Земельного кодексу України приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж в натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

Договір оренди земельної ділянки було укладено між позивачем та Київською міською радою 13 серпня 2007 року.

Матеріали справи містять акти поточних перевірок виконання умов Договору купівлі – продажу об’єкта незавершеного будівництва –енергоцеху, а саме: акт б/н від 28.10.2003 року, акт б/н від 09.12.2004 року, акт б/н від 01.11.2005р., акт №123 від 31.09.2006р., які підтверджують належність виконання позивачем умов Договору.

Отже, позивачем наведені об’єктивні обставини, та надано документальне підтвердження останніх, щодо неможливості виконання зобов’язання по закінчення будівництва у встановлений Договором  термін.

Наявні в матеріалах листи органів місцевого самоврядування, свідчать про вжиття позивачем необхідних заходів щодо належного виконання зобов’язання щодо терміну закінчення будівництва.

Враховуючи наведене, суд дійшов висновку, що відмова відповідача щодо продовження терміну завершення будівництва об’єкта незавершеного будівництва, та укладенні додаткової угоди, є безпідставною та необґрунтованою.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального Кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідачем не були надані суду належні докази на спростування викладеного в позові.

З огляду на наведене, позовні вимоги позивача про зобов’язання відповідача укласти з позивачем додаткову угоду про внесення зміни та доповнень до Договору купівлі  - продажу об’єкта незавершеного будівництва №723 від 17.11.2000 року, а саме викласти п. 5.4. Договору в наступній редакції:

„Закінчити будівництво об’єкта до 01 липня 2008 року з перепрофілюванням його у торгово –офісний комплекс”, є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 49 ГПК України на відповідача покладаються витрати по сплаті державного мита в сумі 85,00 грн. та 118,00 грн. –витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 32, 33, 49, 77, 84, 86 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити повністю.

2.Зобов’язати Регіональне відділення Фонду державного майна України по м. Києву (01032, Україна, м. Київ, бульвар Т. Шевченка, 50 –Г, , п/р 1, в УДК у м. Києві, код ОПЕРУ НБУ по м. Києву та К/обл., МФО 321024) укласти з Акціонерним товариством закритого типу «Консул»(03150, м. Київ, вул. Червоноармійська, 72, , п/р 5001 в ВАТ КБ «Надра»м. Київ, МФО 320003) додаткову угоду про внесення зміни та доповнень до Договору купівлі  - продажу об’єкта незавершеного будівництва №723 від 17.11.2000 року, а саме викласти п. 5.4. Договору в наступній редакції:

„Закінчити будівництво об’єкта до 01 липня 2008 року з перепрофілюванням його у торгово –офісний комплекс”.

3. Стягнути з Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву (01032, Україна, м. Київ, бульвар Т. Шевченка, 50 –Г, , п/р 1, в УДК у м. Києві, код ОПЕРУ НБУ по м. Києву та К/обл., МФО 321024) на користь Акціонерного товариства закритого типу «Консул»(03150, м. Київ, вул. Червоноармійська, 72, , п/р 5001 в ВАТ КБ «Надра»м. Київ, МФО 320003), а у випадку відсутності коштів, з будь - якого іншого рахунку, виявленого державним виконавцем під час виконання судового рішення 85,00 грн. (вісімдесят п”ять гривень 00 коп.) –державного мита; 118,00 грн. (сто вісімнадцять гривень 00 коп.) –витрат на інформаційно–технічне забезпечення судового процесу.

4. Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня підписання рішення, оформленого відповідно до ст. 84 ГПК України.

5. Після набрання рішенням законної сили видати наказ.

Суддя                                                                                           М.Є. Літвінова

Дата підписання

повного тексту рішення: 01.10.2007р