КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13.02.2007                                                                                           № 36/544

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:                              Ропій  Л.М.

суддів:                                          Барицької  Т.Л.

Рябухи  В.І.

при секретарі:

За участю представників:

від позивача - Чумічкін А.В. – юрисконсульт, дов. №129 від 14.12.2006;

від відповідача - КвятковськаО.Ю. – адвокат, дов. б/н від 30.01.2007;

від третьої особи - Завальнюк Г.А. – представник, дов. № 13 від 13.02.2007

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Регіональне відділення Фонду державного майна України по м. Києву

на рішення Господарського суду м.Києва від 13.11.2006

у справі № 36/544 (Трофименко Т.Ю.)

за позовом                               Регіональне відділення Фонду державного майна України по м. Києву

до                                                   Кредитна спілка "Кредитжитлобуд-Київ"

третя особа                     Київський професійний ліцей "Авіант"

про                                                  розірвання договору оренди та виселення

30.01.2007 розгляд справи №36/544 був відкладений на підставі ст.ст.77, 99 ГПК України.

Розпорядженням Голови Київського апеляційного господарського суду від 13.02.2007 № 01-23/1/10 змінено склад колегії суддів.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду міста Києва від 13.11.2006 у справі №36/544 в задоволенні позову відмовлено повністю.

Рішення мотивоване тим, що в матеріалах справи відсутні докази, які свідчать про погіршення технічного та пожежобезпечного стану майна, переданого в оренду за договором оренди № 937 на момент складання актів від 11.05.2006 та 13.06.2006 у порівнянні із технічним та пожежобезпечним станом майна, який існував на момент його передачі в оренду за актом передання-прийняття від 06.09.2004; наявні в матеріалах справи докази свідчать, що поточний ремонт не проводився саме з вини позивача та третьої особи, які перешкоджали відповідачу користуватися орендованим майном, а також орендоване майно потребувало капітального, а не поточного ремонту; рішенням Господарського суду міста Києва від 01.03.2006 у справі № 3/537-4/63, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 19.04.2006, залишеною без змін постановою Вищого господарського суду України від 06.07.2006, в задоволенні позову Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву про розірвання договору оренди № 937 від 06.09.2004 відмовлено повністю; 01.11.2005 та 27.07.2006 відповідач звертався до позивача з листами щодо надання дозволу на проведення ремонтно-будівельних робіт, однак такого дозволу отримано не було; як вбачається з попереднього експертного висновку науково-дослідного інституту будівельного виробництва Держбуду України від 10.07.2006 технічний стан будинку по вул. Гарматна, 10 в м. Києві можна класифікувати за ІV категорією як аварійний та не придатний до експлуатації; відповідач з червня 2005 року по липень 2006 року з вини позивача не міг користуватися орендованим майном відповідно до мети його використання; в матеріалах справи відсутні докази, які свідчать про те, що відповідач повідомлявся про необхідність працівникам позивача та третьої особи провести огляд та перевірку використання орендованого майна та не забезпечив доступ в приміщення працівників позивача та третьої особи.

В апеляційній скарзі позивач просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 13.11.2006 у справі № 36/544 з підстав невідповідності висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи, порушення норм матеріального і процесуального права та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Підстави апеляційної скарги обґрунтовуються наступними доводами.

Заявник вказує, що відповідачем були порушені положення ч. 1 ст. 776 ЦК України, ст. 18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, п. 5.4 договору № 937 щодо своєчасного проведення поточного ремонту та запобіганню пошкодженню, псуванню орендованого майна.

Позивач зазначає, що відповідачем не доведено, що позивач отримував кошторисну документацію на проведення капітального ремонту, крім того, позивач надав відповідь на лист відповідача № 6015 від 27.07.2006 щодо надання дозволу на проведення ремонтно-будівельних робіт та затвердження кошторисної документації на ремонт.

Заявник стверджує, що відповідач перешкоджав співробітникам позивача здійснити перевірку стану орендованого майна, про що були складені акти перевірки від 20.02.2006 та від 27.06.2006, крім того, відповідач допустив погіршення стану орендованого приміщення та не робив його ремонт, що відповідно до п. 10.8 договору № 937 є підставою для розірвання цього договору.

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач заперечує проти доводів скарги, посилаючись, зокрема, на те, що позивачем не надано доказів повідомлення відповідача про проведення перевірки позивачем і третьою особою та вчинення відповідачем будь-яких дій по перешкоджанню у проведенні такої перевірки; позивачем не надано доказів того, що відповідач погіршив стан орендованого майна порівняно з його станом, який існував на момент передачі в оренду за актом передання-прийняття від 06.09.2004.

Розглянувши апеляційну скаргу, перевіривши матеріали справи, заслухавши представників сторін і третьої особи, та враховуючи доводи відзиву на апеляційну скаргу, колегія суддів встановила наступне.

Позивачем до Господарського суду міста Києва подана позовна заява про розірвання договору № 937 від 06.09.2004; виселення відповідача з приміщення площею 850 кв.м., розміщеного за адресою: м. Київ, вул. Гарматна, 10 та зобов’язання передати його за актом приймання-передачі позивачу.

Згідно з договором оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, № 937 від 06.09.2004 позивач, за договором орендодавець, передає, а відповідач, за договором орендар, приймає в строкове платне користування державне майно площею 850 кв.м., розміщене за адресою: м. Київ, вул. Гарматна, 10, що знаходиться на балансі Київського професійного ліцею „Авіант”, вартість якого становить за експертною оцінкою станом на 30.04.2 грн.; майно передається в оренду з метою розміщення громадської організації – Кредитної спілки „Кредитжитлобуд-Київ”.

Відповідно до акту приймання-передачі в оренду нерухомого майна за адресою: м. Київ, вул. Гарматна, 10 від 06.09.2004 позивач згідно з договором № 937 передав, а відповідач прийняв в користування нерухоме майно загальною площею 850 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Гарматна, 10.

Статтею 291 ГК України встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Статтею 188 ГК України передбачено, що розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.

Згідно зі ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Статтею 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” № 2269-ХІІ від 10.04.1992 (далі – Закон № 2269) встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Пунктом 10.8 договору № 937 передбачено, що сторони погоджуються, що цей договір може бути достроково розірваний на вимогу позивача, якщо відповідач, зокрема: користується майном не відповідно до умов договору; навмисно або з необережності погіршує стан майна та іншого обладнання; не робить згідно з умовами договору ремонт орендованого майна; перешкоджає співробітникам орендодавця здійснювати перевірку стану орендованого майна.

Статтею 776 ЦК України, п. 5.4 договору № 937 обов’язок здійснення поточного ремонту покладено на відповідача, а ст. 285 ГК України, ст. 18 Закону № 2269, п. 5.3 договору № 937 встановлений обов’язок відповідача зберігати орендоване майно, запобігати його псуванню або пошкодженню.

В листі Державного комітету України з будівництва та архітектури від 30.04.2003 № 7/7-401 „Щодо віднесення ремонтно-будівельних робіт до капітального та поточного ремонтів” зазначено, що поточний ремонт – це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає систематичне та своєчасне підтримання експлуатаційних якостей та попередження передчасного зносу конструкцій і інженерного обладнання.

Наказом Держкомстату України „Про внесення змін та доповнень до Інструкції щодо заповнення форми державного статистичного спостереження № 1-кб (термінова) „Звіт про виконання будівельних робіт” № 383 від 14.08.2006, зареєстрованим Міністерством юстиції України 31.08.2006 за № 1022/12896, визначено, що поточний ремонт – це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає систематичне та своєчасне підтримання експлуатаційних якостей та попередження передчасного зносу конструкцій і інженерного обладнання.

В акті приймання-передачі від 06.09.2004 визначено, що технічний і пожежнобезпечний стан вказаного орендованого приміщення задовільний.

В акті перевірки від 11.05.2006, складеному працівниками позивача в присутності представників третьої особи та відповідача, зазначено про невикористання приміщення відповідно до мети, вказаної в договорі, оскільки на час перевірки співробітники орендаря в приміщенні відсутні, про знаходження приміщення в занедбаному стані, непроведення поточного ремонту, також в акті перевірки від 13.06.2006 вказано про відсутність у приміщенні співробітників орендаря, про занедбаний стан приміщення, непроведення поточного ремонту, знаходження труб системи опалення в неробочому стані, відключення електроенергії, здійснення перепланування на другому поверсі.

Однак, вказані акти не можуть бути належними доказами погіршення стану орендованого приміщення, адже в актах не відображений стан експлуатаційних якостей конструкцій і інженерного обладнання приміщення як на час передання приміщення відповідачу, так і на час проведення перевірок, в актах від 11.05.2006 та від 13.06.2006 не визначено яким чином погіршився стан приміщення, а термін: „занедбаний” не містить реальних оціночних критеріїв, за якими можна було б дійти висновку про погіршення експлуатаційних якостей конструкцій і інженерного обладнання орендованого приміщення; відсутність співробітників орендаря у приміщенні саме безпосередньо на час здійснення перевірки не свідчить про невиконання орендарем мети, передбаченої п. 1.1 договору № 937; знаходження труб системи опалення в неробочому стані 13.06.2006 та відключення електроенергії може свідчити про здійснення ремонту труб та електромережі; щодо перепланування на другому поверсі, то в акті не наведено жодних даних щодо цієї обставини, тому невідомо про які дії йдеться у терміні: „перепланування” та чи є такі дії орендаря порушенням умов договору № 937 і норм законодавства.

Таким чином відповідно до ст. 33 ГПК України позивачем не доведено факт погіршення стану орендованого приміщення в період з дати прийняття його відповідачем до часу складання актів від 11.05.2006 та від 13.06.2006, а відтак і не доведено тієї обставини, що стан приміщення потребував якогось поточного ремонту на час перевірок.

Відповідно до ч. 2 ст. 776 ЦК України капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

01.11.2005 відповідач звернувся до позивача з листом № 101 від 18.07.2005, в якому просив надати дозвіл на проведення ремонтних робіт, зазначених в цьому листі, за власні кошти без урахування орендної плати.

Позивач в листі за № 30-04/8554 від 18.11.2005 „Щодо ремонту приміщень за адресою: м. Київ, вул. Гарматна, 10, корп. 4” вказав, що договір № 937 від 06.09.2004 розірвано за рішенням суду, у зв’язку з чим звернення відповідача щодо ремонту приміщень буде розглянуто лише після остаточного з’ясування стану договірних відносин.

Постановою Вищого господарського суду України від 22.12.2005 у справі № 3/537 за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву до Кредитної спілки „Кредитжитлобуд-Київ” за участю третьої особи – Київського професійного ліцею „Авіант” про розірвання договору та виселення постанову від 02.11.2005 Київського апеляційного господарського суду та рішення Господарського суду міста Києва від 23.08.2005 у справі № 3/537 скасовано; справу передано на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 01.03.2006 у справі № 3/537-4/63 в первісному позові про розірвання договору № 937 від 06.09.2004 відмовлено повністю; зустрічний позов задоволено повністю, визнано недійсним договір № 937 від 06.09.2004 в частині п. 10.8, а саме в частині: систематично (більше трьох раз) порушення терміну здійснення будь-яких платежів, укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву та Кредитною спілкою „Кредитжитлобуд-Київ”.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 19.04.2006 у справі № 3/537-4/63, залишеною без змін постановою Вищого господарського суду України від 06.07.2006, рішення Господарського суду міста Києва від 01.03.2006 у справі № 3/537-4/63 скасовано частково в частині задоволення зустрічного позову про визнання недійсним п. 10.8 договору № 937; в іншій частині рішення залишено без змін.

27.07.2006 відповідачем був поданий позивачу лист № 25-4 від 25.07.2006, в якому зазначено, що на момент підписання договору приміщення знаходилось в непридатному для експлуатації стані, відповідачем була розроблена кошторисна документація на ремонт, яка була подана позивачу 24.07.2005, але у зв’язку з судовими процесами не була затверджена, а також відповідач просив надати дозвіл на проведення ремонтних робіт в орендованому приміщенні.

В листі позивача за № 30-04/6683 від 11.08.2006 „Щодо ремонту приміщень за адресою: м. Київ, вул. Гарматна, 10, корп. 4” згода на проведення відповідачем ремонту відсутня.

В акті перевірки від 20.02.2006, складеному представниками позивача в присутності представників третьої особи, зазначено, що нежитлові приміщення на момент перевірки були зачинені, представник відповідача відсутній, балансоутримувачу ключі від об’єкта не передавалися.

В акті перевірки від 27.06.2006, складеному представниками позивача в присутності представників третьої особи, вказано, що на момент перевірки представник відповідача не з’явився, доступу до приміщення не надав, приміщення зачинені.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 30.01.2007 у справі № 36/544 було зобов’язано позивача надати докази повідомлення відповідача про проведення співробітниками позивача перевірки стану орендованого відповідачем приміщення.

В засіданні суду 13.02.2007 представником третьої особи надані листи третьої особи № 35 від 15.02.2006 та № 138 від 19.06.2006, в яких Київський професійний ліцей „Авіант” повідомляє відповідача про проведення перевірок 20.02.2006 та 27.06.2006.

Однак, обов’язок відповідача забезпечувати доступ в приміщення працівників позивача для необхідного  огляду та перевірки використання орендованого приміщення встановлений п. 5.10 договору № 937, який укладений між позивачем та відповідачем, тому повідомляти про проведення перевірок повинен саме позивач як орендодавець та сторона за договором, у зв’язку з чим вищезазначені листи третьої особи не є належними доказами повідомлення відповідача про проведення перевірок позивачем.

Докази повідомлення позивачем відповідача про проведення вищевказаних перевірок в матеріалах справи відсутні та позивачем відповідно до ст. 33 ГПК України не надані.

Таким чином, наявності достатніх підстав для розірвання договору № 937 із матеріалів справи не вбачається.

Згідно зі ст.ст. 173, 174 ГК України господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку;господарські зобов'язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Відповідно до ст. 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки; підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Статтею 2 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992 № 2269-ХІІ визначено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Пунктом 10.1 договору № 937 встановлено, що цей договір укладено строком на 3 роки, що діє з 06.09.2004 до 06.09.2007 включно.

Пунктом 2.4 договору № 937 передбачено, що у разі припинення цього договору майно повертається відповідачем позивачу; відповідач повертає майно позивачу аналогічно порядку, встановленому при передачі майна відповідачу цим договором; майно вважається поверненим позивачу з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі.

Таким чином, оскільки договір № 937 від 06.09.2004 станом на день розгляду справи є чинним, а відповідач займає спірні приміщення на підставі саме договору № 937, позовні вимоги позивача про виселення відповідача з приміщення площею 850 кв.м., розміщеного за адресою: м. Київ, вул. Гарматна, 10, та зобов’язання передати його за актом приймання-передачі позивачу є безпідставними.

Апеляційний господарський суд вважає доводи апеляційної скарги необґрунтованими, враховуючи викладене та виходячи з наступного.

Як вже було зазначено вище, позивачем не доведений факт пошкодження, псування орендованого майна саме в період з часу прийняття відповідачем приміщення в користування до часу проведення перевірок позивачем; не доведений факт повідомлення позивачем належним чином відповідача про проведення перевірок, у зв’язку з чим відсутні підстави для твердження, що відповідач перешкоджав працівникам позивача здійснити перевірку стану орендованого приміщення.

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги та зміни чи скасування рішення суду першої інстанції.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1.          Рішення Господарського суду міста Києва від 13.11.2006 у справі №36/544 залишити без змін, а скаргу без задоволення.

2.          Справу № 36/544 повернути до Господарського суду міста Києва.

Головуючий суддя                                                                      Ропій  Л.М.

Судді                                                                                          Барицька  Т.Л.

Рябуха  В.І.