ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД РІВНЕНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

"11" грудня 2007 р.                                                                            Справа  № 14/339

за позовом         Управління економіки міста виконавчого комітету Рівненської міської ради

до відповідача   Приватне підприємство "Сагайдачний М"

про внесення змін в договір оренди

Суддя

Представники:

Від позивача  :    начальник управління Кирея М.І., юрист Борисова І.В.

Від відповідача : Калита Т.М. (довіреність у справі)

Стаття 22 Господарського процесуального кодексу України сторонам роз'яснена

СУТЬ  СПОРУ : Управління економіки міста виконавчого комітету Рівненської міської ради звернулося в господарський суд з позовом до приватного підприємства "Сагайдачний М" в якому просить внести зміни у розділ 1 п. 1.1 та розділ 3 п.3.1 договору оренди №15 від 01.07.2006р., укладеного між Управлінням економіки міста та приватним підприємством «Сагайдачний М», у редакції, що викладено в додатковій угоді від 20.08.2007 року .

Свої вимоги позивач обгрунтовує наступним.

Управлінням економіки міста та приватним підприємством «Сагайдачний М» був укладений договір оренди нежитлового приміщення №15 від 01.07.2006р. за адресою м. Рівне, вул. Поштова, 2 загальною площею 275,62 кв.м.

Відповідно до ст.118 Закону України «Про державний бюджет України на 2007рік» орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості і договори оренди державного та комунального майна укладені до 1 січня 2007р. у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми. Управлінням економіки міста була проведена експертна оцінка нерухомого майна станом на 31.03.2007, зроблено перерахунок орендної плати відповідно до вимог ст. 118 Закону України «Про державний бюджет на 2007 рік», ст.21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та п. 3.4 договору оренди.

Крім того у орендаря змінився розмір орендованої площі з 275,62 кв.м. на 286,25 кв.м. у зв'язку із проведенням 28.03.2007 інвентаризації площ нежитлових приміщень другого поверху адміністративного будинку в м. Рівне по вул. Поштовій,2 (акт затверджено 29.05.2007).

У зв'язку з цим орендодавцем - управлінням економіки міста листом №08-371 від 20.08.2007 відповідачу була направлена пропозиція укласти додаткову угоду від 20.08.2007р. про внесення змін в п.1.1 та п.3.1. договору оренди №15 від 01.07.2006р. разом з її проектом та розрахунком орендної плати.

Однак орендар дану пропозицію залишив без уваги, примірник підписаної додаткової угоди не повернув.

Представник відповідача надав суду письмові заперечення на позов в якому вимог позивача не визнає посилаючись при цьому на те, що п. 10.2. договору оренди визначено, що «Умови цього договору зберігають силу протягом   всього   терміну,   в   тому   числі у  випадках,   коли після його укладання законодавством встановлено правила, що погіршують становище Орендаря». Крім того представник відповідача заперечує проти експертної оцінки вартості орендованого приміщення посилаючись на те, що до експертної оцінки включено вартість площ загальнього користування в той час, як нею користуються інші орендарі.

Розглянувши документи і матеріали, які подані учасниками процесу та зібрані судом, заслухавши пояснення предстаників сторін, всебічно і повно з'ясувавши всі обставини на яких грунтуються  їх вимоги та заперечення, давши оцінку доказам, які мають значення для справи, господарський суд прийшов до висновку, що позов підлягає задоволенню.

При цьому суд керувався наступним.

Управлінням економіки міста, як орендодавцем, та приватним підприємством «Сагайдачний М», як орендарем, був укладений договір оренди нежитлового приміщення №15 від 01.07.2006р. відповідно до умов якого орендодавець    передав,    а    орендар    прийняв    в    строкове    платне користування нерухоме майно, а саме: приміщення другого поверху та підвалу адміністративного будинку (надалі майно), загальною площею 275,62 кв.м (в т.ч підвал 35,1 кв.м; пожежний вихід 15,8 кв.м; торговий зал 163,1 кв.м та 6,0 кв.м; кабінет 10 кв.м та площі загального користування 45,62 кв.м), розміщене за адресою: м.Рівне, вул.. Поштова,2   що знаходиться на балансі Управління економіки міста.

Управлінням економіки міста листом №08-371 від 20.08.2007 підприємству "Сагайдачний М" була направлена пропозиція укласти додаткову угоду від 20.08.2007 про внесення змін в п.1.1 та п.3.1. договору оренди  №15 від 01.07.2006р. разом з її проектом та розрахунком орендної плати. Зміни до договору оренди, запропоновані позивачем, стосувалися розміру орендованих площ та розміру орендної плати.

Відповідач пропозицію позивача залишив без уваги, примірник підписаної додаткової угоди позивачу не повернув.

В зв"язку з не підписанням відповідачем  додаткової угоди до договору оренди позивач звернувся до господарського суду з позовною вимогою про  внесення змін у розділ 1 п. 1.1 та розділ 3 п.3.1 договору оренди №15 від 01.07.2007р., укладеного між Управлінням економіки міста та приватним підприємством «Сагайдачний М», у редакції, викладеній в додатковій угоді від 20.08.2007 року .

Вимога Управління економіки міста виконавчого комітету Рівненської міської ради є обгрунтованою та підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Статтею 118 Закону України «Про державний бюджет України на 2007рік» встановлено, що орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості і договори оренди державного та комунального майна укладені до 1 січня 2007р. у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми. Управлінням економіки міста була проведена експертна оцінка нерухомого майна станом на 31.03.2007 року та  за її результаттами зроблено перерахунок орендної плати відповідно до вимог вищевказаної норми Закону України.

Пунктом 1 статті 651 Цивільного кодексу України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Відповідно до пункту 2 вказаної статті  договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Зокрема випадки зміни або розірвання договору у зв"язку з істотною зміною обставин встановлені статтею 652 Цивільного кодексу України.

Вказаною статтею встановлено, що:

1. У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

2. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Частиною 4 цієї ж статті передбачено, що зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

В даному випадку істотною зміною обставин є  прийняття  Закону України «Про державний бюджет України на 2007рік» відповідно до статті 118 якого встановлено, що орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості і договори оренди державного та комунального майна укладені до 1 січня 2007р. у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми.

Крім того у орендаря змінився розмір орендованої площі з 275,62 кв.м. на 286,25 кв.м. у зв'язку із проведенням 28.03.2007 інвентаризації площ нежитлових приміщень другого поверху адміністративного будинку в м. Рівне по вул. Поштовій,2, що підтверджується актом інвентаризації від 29.05.2007, який підписано керівниками позивача та відповідача і що теж являється істотною зміною обставин.

Зміна вказаних обставин  зумовлена причинами, які заінтересована сторона, в даному випадку Управління економіки міста, не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися.

Крім того в момент укладення договору оренди сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане.

Отже, як випливає з вищенаведеного, наявні  підстави за яких договір оренди нежитлового приміщення №15 ід 01.07.2006р., укладений між Управлінням економіки міста та приватним підприємством «Сагайдачний М», може бути змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони, якою в даному випадку є Управлінням економіки міста.

Заперечення представника відповідача, наведені у відзиві, є необгрунованими і не можуть слугувати підставою неможливості внесення змін в договір оренди нежитлового приміщення №15 від 01.07.2006р., а відтак і для відмови в позові.

Пункт 10.2 договору оренди, на який посилається представник відповідача, не позбавляє  позивача права на внесення змін до договору оренди в судовому порядку, так як даний пункт встановлює дійсність умов договору оренди протягом всього терміну його дії, однак внесення змін до договору оренди за ініціативою однієї із сторін договору не позбавляє дійсності будь-яких умов догвору. Крім того внесені за рішенням суду зміни до догвору оренди, з часу набуття рішенням законної сили і є одними з умов договору.

Також суд зазначає, що в додатковій угоді до договору оренди орендна плата за користування приміщеннями загального користування  (сходові клітки, пожежні виходи, санвузли, тощо) визначена відповідачу пропорційно кількості орендарів, які  ними (площами) користуються.

Враховуючи викладене, керуючись ст.ст. 49,82-85 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задоволити.

2. Внести зміни у розділ 1 п. 1.1 та розділ 3 п.3.1 договору оренди№15 від 01.07.2006р., укладеного між Управлінням економіки міста виконавчого комітету Рівненської міської ради  та приватним підприємством «Сагайдачний М», у редакції Управління економіки міста, що викладена в додатковій угоді від 20.08.2007 року, а саме:

1.1. Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно, а саме приміщення другого поверху та підвалу адміністративного будинку (надалі Майно)

загальною площею 286,25 кв.м., в т.ч.:

- підвал 35,1 кв.м.;

- пожежний вихід 15,8 кв.м.;

- торговий зал 163,1 кв.м. та 6,0 кв.м.;

- кабінет 10 кв.м.;

- площі загального користування 56,25 кв.м.,

розміщене за адресою: м.Рівне, вул. Поштова, 2, що знаходиться на балансі Орендодавця, вартість якого згідно експертної оцінки від 31.03.2007р. становить 3928,80 грн. ( Три тисячі дев'ятсот двадцять вісім грн. 80 коп.) за 1 кв.м. орендованої площі.

3.1. Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України та згідно рішення Рівненського міськвиконкому за № 92 від 11.04.2006р. "Про затвердження орендних ставок за використання нерухомого майна, що є власністю територіальної громади м.Рівне" і становить за базовий місяць розрахунку - липень 2007р. - 8693,82 грн. ( Вісім тисяч шістсот дев'яносто три грн. 82 коп.) без ПДВ.

Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством.

Орендна плата за перший місяць оренди - серпень 2007р. визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за липень 2007 року.

3. Стягнути з рахунку Приватне підприємство "Сагайдачний М" вул. Поштова 2,Рівне,33000 р/р 8001 ВАТ КБ "Надра" МФО 333681 ЗКПО 30032251 на користь Управління економіки міста виконавчого комітету Рівненської міської ради вул. Поштова 2,Рівне,33000, 85 грн. витрат по держмиту, 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Суддя

підписано "17" грудня 2007 р.