ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М      У К Р А Ї Н И

"06" грудня 2007 р.                                                           Справа № 4/471-АП-07

Господарський суд Херсонської області у складі судді  Ємленінової З.І. при секретарі Сокуренко Л.І., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом    приватного підприємства "Трієра" м. Херсон

до   Фонду комунального майна м. Херсона

третя особа  без  самостійних вимог  на предмет  спору на стороні відповідача  - управління комунальної власності м. Херсон

про  спонукання до вчинення дій

за участю  представників сторін:

від  позивача –засновник  Глоба С.Г.

від  відповідача – головний спеціаліст Щербина А.М.

від 3-ї особи -  головний спеціаліст Трибушна Л.В.

Позивач звернувся з позовом, яким просить зобов'язати  відповідача включити до переліку об'єктів приватизації, що  перебувають  у комунальній власності і підлягають  приватизації  на користь  позивача нежилі приміщення цокольного  поверху загальною  площею 185,6кв.м. в будинку №39 по  вул. Червонофлотській  в м. Херсоні.

Він посилається на неправомірність відмови  відповідача в здійснені зазначених  дій підставою якої відповідач вважає те, що орендовані нежилі приміщення в будинку №39 по  вул. Червонофлотській  в м. Херсоні є допоміжними приміщеннями та відчуженню не підлягають. Позивач зазначає, що дані приміщення не мають статусу допоміжних,  підтвердженням чого є акт від 23.01.2006року, який складено  комісією  за участю балансоутримувача будинку –ЖЄУ-1 ТОВ «Наш дім»та  жителів зазначеного будинку. Оскільки  ним  здійсненні поліпшення орендованого  майна вартістю  більш  ніж 25% залишкової  вартості, позивач зазначає, що відповідно до  закону України  «Про державну програму приватизації»та закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств"  він  набував право  на  приватизацію зазначеного  майна шляхом його  викупу.

Відповідач проти позову заперечує,  посилаючись  на те, що орендоване позивачем  нежиле приміщення в будинку №39 по вул.Червонофлотській  загальною площею 185,6 кв.м.  є допоміжним  приміщенням, а тому належить  на праві спільної  власності мешканцям  багатоквартирного  житлового  будинку та відчуженню не підлягає. Крім  того, він  зазначає, що  при зверненні до  органу приватизації  позивачем не  було  надано  аудиторського  висновку щодо  підтвердження вартості здійснених  поліпшень  та їх  фінансування.

Третя особа, не  заперечуючи  того, що  комунальне майно  площею 185,6  кв. м.  в будинку №39  по  вул. Червонофлотській в м.Херсоні знаходиться в користуванні позивача  на умовах  договору оренди, укладеного  між  ним  та позивачем 08.02.2005року, вважає, що  позивачем не  доведено  факту здійснення невід'ємних поліпшень майна  та їх  фінансування орендарем, оскільки  відсутній аудиторський висновок, яким  би це  підтверджувалося.

Дослідивши матеріали  справи, заслухавши представників сторін, суд –

в с т а н о в и в:

Відповідно до  договору оренди №1003 від 08.02.2005року,  укладеного згідно з  рішенням постійно  діючої  комісії  з  питань  оренди нежилих  приміщень Херсонської  територіальної  громади від  24.11.2004року  №1 між приватним  підприємством «Трієра»(позивач по  справі) та управлінням  комунальної  власності м.Херсона,  в користування позивача на умовах  оренди передано комунальне майно -   нежилі приміщення в будинку №39 по  вул. Червонофлотській в м.Херсоні загальною площею 185,6кв.м.  Зазначений договір  оренди  посвідчено  нотаріально  приватним нотаріусом  Херсонського  міського  нотаріального  округу Новіковою Л.В.    08.02.2005року та  включено  до  Державного  реєстру правочинів  за № 463520.

Строк дії  договору відповідно до  пункту 11.1 сторони узгодили з 08.02.2005року по 08.02.2008року. На момент розгляду справи позивач продовжує  використовувати  передане  йому майно  на умовах  оренди.

Пунктом 2 ст.27 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" від 10.04.1992року (зі змінами і доповненнями) передбачено, що у випадку, якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за узгодженням з орендодавцем поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

У відповідності з вказаною нормою Закону, пунктом 6.2.3 договору оренди від  08.02.2005року сторони  погодили,  що орендар має право з дозволу орендодавця  вносити  до  складу  орендованого  майна зміни, проводити  його  реконструкцію, технічне  переобладнання, що  зумовлює  підвищення його  вартості.  Крім того, пунктом 11.3 договору оренди від 08.02.2005року   зазначено, що  при приватизації  об'єкту оренди, поліпшення орендованого  майна, здійснені  орендарем  за рахунок власних  коштів  з  дозволу орендодавця,  визнаються власністю орендодавця та компенсуються при  приватизації  об'єкта орендарем відповідно до  чинного  законодавства.

Таким чином, при  укладенні договору оренди комунального  майна №1003 від 08.02.2005року сторони  в договорі узгодили  порядок здійснення поліпшень  орендованого  майна  та  їх відшкодування в разі  приватизації  майна орендарем.

Матеріалами  справи  підтверджується, що вартість прийнятих позивачем в оренду  приміщень відповідно до  розділу 1 договору оренди від 08.02.2005року  становила  34.580грн.00коп. згідно з експертною оцінкою здійсненою  ПП «СОРБІ»м.Херсона  12.01.2005року.

Орендарем в 2006 році  за згодою  орендодавця, яка  надавалася йому листом управління комунальної власності №2513-10 від 16.01.2006року, здійснені невід'ємні  поліпшення орендованого  майна шляхом проведення  ремонтно-будівельних  робіт  на загальну суму 15.257грн.00коп. Зазначене  підтверджується наступними доказами:  аудиторським висновком  незалежної аудиторської фірми  «Пріоритет»від  26.11.2007року; договором підряду від 03.01.2006року №1, укладеним позивачем  з  ПП Петренко С.С.,  кошторисом на  ремонт приміщень, узгодженим  з заступником міського  голови  Казаковим І.В. та  начальником УКБ виконавчого  комітету С.В.Демидовим  01.04.2006року; актом прийомки  виконаних  підрядних  робіт за січень 2007року;  довідкою   на підтвердження фактичної  оплати  виконаних  робіт  в сумі  15.257грн.00коп. за рахунок власних  коштів ПП «Трієра».

Відповідно до  доданої  до  аудиторського  висновку  відомості  розрахунку  вартості     поліпшень, проведені позивачем ремонтно-будівельні роботи є  невід'ємними  поліпшеннями  орендованого  майна. Джерелом фінансування  здійснених  позивачем невід'ємних поліпшень    є  власні кошти ПП «Трієра».

Приватизація об'єктів  групи А здійснюється відповідно до  Закону України «Про  приватизацію  невеликих  державних  підприємств»(малу приватизацію) та Закону України «Про Державну програму приватизації»від  18.05.2000року №1723-Ш.

Відповідно до  частини 1 ст.7 Закону України «Про  приватизацію  невеликих  державних  підприємств»(малу приватизацію) місцеві ради затверджують  за поданням  органів приватизації  переліки  об'єктів  які перебувають  у комунальній власності відповідної  ради і підлягають  приватизації  певним способом.

Згідно з  частинами  4, 5  зазначеної  норми закону покупці подають  до  відповідного  органу приватизації  заяву про  включення  об'єкту до  переліку об'єктів які підлягають  приватизації, яку орган  приватизації розглядає  і включає  підприємство, у разі відсутності  підстав для відмови,  до  переліку об'єктів, які підлягають  приватизації. При  цьому результат  розгляду заяви  доводиться до  заявника  в письмовій формі не  пізніше  як  через  місяць з  дня подання заяви.

Пунктом 51 Державної програми приватизації на 2000-2002 роки, затвердженої  Законом України «Про  Державну програму приватизації»від  18.05.2000року №1723-Ш передбачено  право пріоритетного  (пільгового) викупу  орендарем орендованого ним   майна, у разі прийняття рішення про  приватизацію орендованого  майна,  за умови здійснення ним за рахунок власних коштів за згодою орендодавця невідокремлених поліпшень орендованого майна, вартістю не менше як 25% залишкової вартості майна (будівлі, споруди, приміщення).

Матеріали  справи  свідчать  про те, що позивачем за згодою  орендодавця за рахунок власних  коштів були здійснені  невід'ємні поліпшення орендованих приміщень більше ніж на 25%  залишкової вартості майна.  Таким чином, позивач отримав право на включення до переліку об'єктів які підлягають  приватизації орендованих приміщень по вул.Червонофлотській  №39 в м.Херсоні площею  185,6кв.м.

З метою забезпечення майнових прав на проведені поліпшення предмету оренди та реалізації першочергового права щодо приватизації шляхом викупу, позивач  звернувся до Фонду комунального майна з проханням включити в перелік об'єктів, які підлягають приватизації  шляхом викупу нежилих приміщень, які знаходяться в його  користуванні на умовах  оренди.

Листом від 16.10.2007року  №1229  відповідач  відмовив  позивачу у включені орендованих  приміщень  площею 185,6кв.м. по  вул. Червонофлотській №39  до  переліку об'єктів, які підлягають  приватизації з  посиланням  на те, що зазначені приміщення  є  допоміжними  приміщеннями житлового  багатоквартирного  будинку які  не  підлягають  окремій приватизації згідно з п.2 ст.10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду».

Відповідно до ст.7 Закону України „Про приватизацію державного майна” №2163-II від 04.03.1992року, ст.4 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств” та   Положення  про  Фонд  комунального  майна м.Херсона, затвердженого  рішенням Херсонської міської  ради №67 від 16.08.2002року, саме на відповідача, як орган приватизації,  створений Херсонською  міською  Радою, покладені повноваження здійснення державної політики в сфері приватизації (владних управлінських функцій). Зокрема, відповідно до  пунктів 3.6, 3.7 зазначеного Положення про Фонд  комунального  майна, відповідач     здійснює повноваження власника комунального  майна м. Херсона  з  розгляду заяв  про  включення підприємств до  переліку об'єктів, що  підлягають  приватизації,  формування та подання на затвердження  міської  ради переліків об'єктів приватизації, що  перебувають  у комунальній власності та  підлягають  приватизації  відповідним  способом. Він  також виступає продавцем об’єктів малої приватизації.

При  цьому відповідно до частини 5 ст. 7 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств” до  повноважень  Фонду відноситься підготовка  та подання на затвердження сесії  Херсонської  міської  ради переліку об'єктів які підлягають  приватизації.

В абзаці 2 частини  5 ст.7 зазначеного Закону перелічені  випадки   відмови у приватизації, зокрема, коли є законодавчо  встановлене  обмеження  на приватизацію  конкретного  об'єкту.

Згідно з  рішенням  Конституційного  суду України від  13.12.2000року  №14-рп/2000 положення частини 5 ст. 7 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств”  (малу приватизацію)  слід  розуміти  так, що  органи  приватизації  зобов'язані розглянути  подані покупцями  заяви, та, у разі відсутності  встановлених  цим Законом підстав для відмови  в приватизації,  включити  конкретне  майно  до  переліку об'єктів, що  підлягають  приватизації, або  прийняти  рішення про  відмову  в приватизації.

У встановлені законодавством строки відповідач не вчинив необхідних дій по  включенню  орендованого  позивачем об'єкту до  переліку об'єктів, які підлягають  приватизації та листом від 16.10.2007року №1229 відмовив позивачеві у приватизації  нежилих  приміщень  по  вул.Червонофлотській №39, посилаючись на те, що  ці приміщення є допоміжними  приміщеннями житлового будинку  і окремій  приватизації не підлягають.

Посилання  відповідача на те, що згідно з п.2 ст.10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", п.40 Положення "Про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян" нежилі приміщення   площею 185,6кв.м. по  вул.Червонофлотській №39  в м.Херсоні   є допоміжними приміщеннями житлового будинку  і окремій  приватизації не підлягають, не  підтверджено  належними доказами і не відповідає фактичним обставинам справи.

Так, в розділі 1 договору оренди №1003  від 08.02.2005року, який укладено позивачем  з  управлінням  комунальної  власності м.Херсона,  зазначено про  те, що  передані в користування позивача нежилі приміщення   належать  орендодавцю згідно з  свідоцтвом  про  право  власності  на нерухоме майно, виданим  Херсонською  міською  радою 20.01.2005року на підставі рішення виконавчого  комітету №54 від 18.01.2005року і зареєстрованого  в Херсонському державному бюро  технічної  інвентаризації за номером 2357 в реєстрову книгу №7. Саме орендодавцеві –управлінню  комунальної  власності,  сплачувалася позивачем орендна плата передбачена пунктом 3.2 договору оренди.

До допоміжних приміщень, які не підлягають приватизації і є спільною власністю всіх мешканців будинку, відносяться приміщення, які знаходяться у багатоквартирних  житлових  будинках, мають технічні та інші комунікації, які забезпечують роботу та догляд за всім будинком.

В даному випадку, орендовані позивачем приміщення розміщені в цокольному поверсі, мають  окремий вихід і не  мають  в собі комунікаційних  вузлів через  які здійснюється життєзабезпечення житлового  будинку та регулювання будь-яких  систем, що  підтверджується наданим  до  матеріалів справи  актом  від 23.01.2006року, складеним  комісією  в складі  обслуговуючої  житлової  організації –ЖЕУ-1 ТОВ «Наш дім»та жителів будинку №39 по  вул. Червонофлотській в м. Херсоні.

Таким чином, орендовані позивачем приміщення виступають окремим об'єктом цивільно-правових відносин,  не  мають законодавчо  встановлених  обмежень  на приватизацію  та підлягають приватизації на  користь  позивача  на загальних підставах.

Відповідач, відповідно до чинного законодавства України, здійснює державну політику в сфері приватизації комунальної власності, включаючи формування довгострокових Програм відчуження (приватизації) комунального майна Херсонської міської територіальної громади та його відчуження. До сфери діяльності відповідача входить і  розгляд  заяви  позивача, та включення об'єкту  до  переліку об'єктів, які підлягають  приватизації.

Таким чином, позивач має  право на пріоритетний (пільговий) викуп орендованого ним   майна, у зв'язку із здійсненням ним за рахунок власних коштів за згодою орендодавця невідокремлених поліпшень орендованого майна, вартістю не менше як 25% залишкової вартості майна.

З урахуванням  викладеного, відмова відповідача щодо  включення орендованих  позивачем    нежилих  приміщень  цокольного  поверху будинку  №39 розташованого  по  вул.Червонофлотській   в м.Херсоні  не ґрунтується на вимогах  закону і є протиправною, тому адміністративний позов про зобов'язання відповідача  включити до переліку об'єктів, які підлягають приватизації на користь приватного підприємства  «Трієра»м.Херсона нежилі приміщення в будинку № 39 по вул.Червонофлотській  в м.Херсоні  загальною площею  185,6 кв.м., суд вважає обґрунтованими,  а вимоги позивача   такими, що підлягають задоволенню.

В засіданні    оголошувалася вступна та резолютивна частина постанови.

На підставі викладеного, керуючись ст. 87, 89, 94, 97, 98, 162, 163, 167,  Кодексу Адміністративного  судочинства України, суд

п о с т а н о в и в:

1. Позовні вимоги  задовольнити.

2. Зобов'язати  фонд   комунального майна м.Херсона проспект Ушакова № 37   включити до переліку об'єктів  приватизації, що перебувають у комунальній власності нежилі приміщення цокольного поверху  загальною площею 185,6кв.м  в будинку № 39 по вул.Червонофлотській  в м.Херсоні на користь приватного підприємства "Трієра" м. Херсон  вул.Червонофлотська № 39 кв. 21.

Заява про апеляційне оскарження постанови суду першої інстанції подається протягом десяти днів з дня її проголошення, а в разі складення постанови у повному обсязі відповідно до статті 160 КАС України з дня складення в повному обсязі. Апеляційна скарга на постанову суду першої інстанції подається протягом двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження. Апеляційна скарга може бути подана без попереднього подання заяви про апеляційне оскарження, якщо скарга подається у строк, встановлений для подання заяви про апеляційне оскарження.

Суддя                                                                  З.І. Ємленінова

Постанова підписана 11.12.2007року.