ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД _________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

"27" листопада 2007 р.

Справа № 30/148-05-4668

Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії
суддів:

головуючого: Жукової А.М.,

суддів:
Величко Т.А., Бойко Л.І.

при секретарі судового засідання:
Лисіній О.В.

за участю представників сторін:

від позивача -не
з'явився

від відповідачів - Глазов О.О.,
Дягілєв О.В.

від прокуратури - Радянський О.Ю.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні апеляційну скаргу Суб'єкта підприємницької
діяльності - фізичної особи ОСОБА_1

на рішення
господарського суду Одеської області від "10" вересня 2007 р.

у справі №30/148-05-4668

за позовом  Суб'єкта підприємницької діяльності -
фізичної особи ОСОБА_1

до
Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської
ради;   Одеської міської ради;

за
участю прокурора Малиновського району м.Одеси на боці відповідача

про визнання недійсним пункту 1.3
розділу 1 договору купівлі-продажу №19 від 30.03.2005р.

встановив:

Рішенням господарського суду Одеської
області від 10.09.2007р. (суддя Рога Н.В.) у позові відмовлено. Судове рішення
вмотивоване посиланням на матеріали справи, норми матеріального права, зокрема,
ст.626; ч.1 ст.638 ЦКУ та зазначено, що при укладанні договору сторони досягли
домовленості по всім умовам договору купівлі -продажу нежитлового приміщення
№19 від 30.03.2005р., про що свідчать підписи представників сторін на договорі,
нотаріально посвідченому. Ціна в договорі встановлюється за домовленістю, а
зміна її після укладення договору  допускається
лише у випадках на умовах, встановлених договором  або законом. Посилання позивача на укладення
договору на край невигідних  для нього
умовах не є підставою для визнання недійсним пункту договору щодо вартості
об'єкту відчуження. За висновками судової будівельно -технічної експертизи Одеського
НДІСЕ №6551 від 11.04.2007р. можлива вартість магазину пл.251,4 кв.м. по вул.
Мельницькій,1 у м. Одесі станом на 30.03.2005р. складала 648890 грн. (без ПДВ).
Отже, підстави вважати ціну об'єкту купівлі -продажу завищеною не ґрунтуються
на фактичних обставинах, матеріалах справи, а тому суд не вбачає підстав для
визнання недійсним  п.1.3 договору
купівлі -продажу №19 від 30.03.2005р.

СПД -фізична особа ОСОБА_1 не
погодившись із висновками місцевого суду, звернувся з апеляційною скаргою, в
якій просить це рішення скасувати, позов задоволити. На обґрунтування своїх
доводів скаржник послався на необ'єктивність висновку судової експертизи
Одеського НДІСЕ №6551 від 11.04.2007р., а надане клопотання про призначення
повторної судової експертизи судом не оголошувалося і не розглядалося. На думку
скаржника, суд безпідставно прийняв висновок експерта щодо  визначення ринкової вартості об'єкту,
оскільки експертом неповно досліджені інформаційні джерела, вихідні дані, тому
такий висновок, згідно з національним стандартом №1 “Загальні засади оцінки
майна і майнових прав” - є необ'єктивним.

Так, приведені у висновку експерта
тексти оголошень про продаж об'єктів нерухомості не відповідають оригіналам
текстів оголошень, опублікованих в газетах “АВІЗО” №11 від 21.03.05р.; №12 від
28.03.05р., що дало  експерту змогу
обґрунтувати відмову від застосування поправки до ціни на торги.

Експертом порушено п.52 Стандарту №1
-не проаналізовано наступні номери газети “АВІЗО”, в яких опубліковано
пропозиції з продажу об'єктів нерухомості та даних НБУ про зміну офіційного
курсу доллара США по відношенню до офіційного курсу валюти України, у зв'язку з
чим ціна пропонованого об'єкту в національній валюті знизилась. Отже, при
розгляді справи та прийнятті рішення судом порушено його обов'язок встановити
наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються заперечення, викладені в
письмових пояснення на висновок судової експертизи.

Представники відповідачів та
прокуратури, заперечуючи доводи скаржника, просять залишити рішення місцевого
суду без змін, а апеляційну скаргу -без задоволення.

Представник позивача не скористався
своїм правом на участь у судовому засіданні, незважаючи на те, що був
повідомлений про час та місце судового розгляду справи належним чином.

Заслухавши пояснення, розглянувши
матеріали справи, судова колегія встановила наступне.

СПД -фізична особа ОСОБА_1 звернувся
4.05.2005р. із позовною заявою про визнання недійсним  пункту 1.1.3 договору купівлі -продажу №19
від 30.03.2005р. Доводи позовної  заяви
ґрунтуються на тому, що  він являючись
співзасновником та директором ТОВ “Аріадна -2” 21.12.99р.  уклав з Представництвом по управлінню
комунальною власністю Одеської міської Ради договір оренди нежитлового
приміщення площею 251,4 кв.м. розташованого по вул. Мельницька,1 в м. Одесі на
термін 5 років. Додатковою угодою від 20.01.05р. термін оренди продовжено до
1.04.2005р. У зв'язку з підвищенням орендної плати дійшов висновку про
необхідність викупу орендованого приміщення. Для проведення незалежної оцінки
об'єкту приватизації було укладено угоду №14-183 від 30.07.04р. з ТОВ
“Регіональне бюро оцінок і експертиз”. Вартість робіт, підлягала сплаті в сумі
900 грн.

Позивач зазначає, що Представництво
по управлінню комунальної власності 23.03.05р. повідомило його, що вартість
майна, яке підлягає викупу складає 602137,92 грн. або 2395 грн. за 1 кв.м. Саме
ця сума покладена в основу вартості об'єкту продажу на який укладено договір
купівлі -продажу №19 від 30.03.2005р. Проте, як вважає позивач, аналогічне
майно продано відповідачем у липні 2004р. ТОВ “Мечта” за ціною 945 грн. за 1
кв.м.

Отже, договір №19 від 30.03.2005р.
укладено на невигідних для покупця умовах, що тягне за собою застосування  приписів ст.3; 217; 232; 632; 651 ЦКУ.

Заперечуючи позовні вимоги,
Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської Ради
відзивом на позов (а.с.97 т.1) пояснило, що укладений договір купівлі -продажу
нерухомого майна укладено з дотриманням норм матеріального права. Ціна продажу
визначена ТОВ “Регіональне бюро оцінок та експертиз” з урахуванням ринкових та
соціально -економічних умов, що склалися на серпень 2004р. При укладені
договору купівлі -продажу у покупця не виникало ніяких претензій щодо оцінки
майна, умов договору. Його доводи про спонукання Представництвом підписати
договір на невигідних умовах є безпідставним. Вимоги про визнання недійсною
умови договору, яка є суттєвою позбавляє дійсності усього договору, тому ці
вимоги не можуть бути предметом розгляду.

Ухвалою господарського
суду Одеської області від 6.05.2005р. було призначено судову будівельно
-технічну експертизу. Об'єктом експертизи є одноповерхова будівля магазину
загальною площею 251,4 кв.м. по вул. Мельницькій,1 в м. Одесі для визначення ринкової
вартості станом на 30.03.2005р. (а.с.123 Т.1).

За висновком №6551 від 11.04.2007р.
вирогідною ринковою вартістю одноповерхової будівлі пл.251,4 кв.м. по вул.
Мельницькій,1 в м. Одесі є 648890 грн. або 122432 у.є.

Для визначення вартості було
застосовано метод аналогів продаж в березні 2005р., опублікованих в газетах
“Маклер” №22 від 22.03.2005р.; №23 від 25.03.2005р.;  “АVISO” №8 від 28.02.2005р., №11 від
21.03.2005р., №12 від 28.03.05р.

Судова колегія погоджується з висновками
місцевого суду та не погоджується  з
доводами скаржника, виходячи із наступного.

Як вбачається із матеріалів справи,
СПД -фізична особа ОСОБА_1 ніколи не був орендарем нежитлового приміщення по
вул. Мельницькій,1 у м. Одесі. Оренда приміщення здійснювалася юридичною особою
-ТОВ “Аріадна -2”. Докази, що саме ТОВ “Аріадна -2” виявила бажання
приватизувати орендоване майно -відсутні. Натомість, Представництво по
управлінню комунальною власністю Одеської міської Ради погодилось продати об'єкт
нерухомості по вул. Мельницькій,1 пл. 251,4 кв.м. СПД -фізичній особі ОСОБА_1,
що підтверджується укладеним договором на проведення незалежної оцінки №14-183
від 30.07.2004р.

Відповідно до ст.901 ЦКУ -за   договором про надання послуг (а проведення
незалежної оцінки є послугою) одна сторона (виконавець) зобов'язується за
завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі
вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов'язується
оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором.

Саме зацікавлена сторона - СПД -
фізична особа визначена у договорі №14-183 від 30.07.2004р. платником, але
результати незалежної оцінки повинні були бути "надані
"виконавцем" саме "замовнику", які покладені в основу
договору купівлі - продажу.

Відповідно до ст. 203 ЦКУ при
укладені договору необхідне дотримання сторонами вимог, необхідних для чинності
правочину, зокрема, зміст правочину не може суперечити ЦКУ іншим актам
цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, що
вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній
волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом та має бути
спрямованим на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Договір
купівлі - продажу №19 від 30.03.2005р. відповідає загальним вимогам, які
необхідні для чинності та дійсності правочину (ст.207-211 ЦКУ).

Безпідставними є вимоги позивача
про визнання недійсним п.1.3 договору, який має редакцію: "об'єкт купівлі
- продажу оцінено у розмірі 602137,92 грн. в т.ч. ПДВ - 100356,32 грн. згідно з
висновками оцінювача про ринкову вартість об'єкта оцінки нежилих приміщень
першого поверху, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Мельницька,1,
виконаними ТОВ "Регіональне бюро оцінок і експертиз" затв. Наказом
№652-п від 30.09.2004р. начальника Представництва по управлінню комунальною
власністю Одеської міської Ради", оскільки, згідно ст.638 ЦКУ, договір є укладеним,
якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені
законом  як істотні або є необхідними для
договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї
із сторін має бути досягнуто згоди. Істотною умовою для договору купівлі
-продажу є ціна. Відсутність в договорі істотних умов має своїм наслідком
неукладення договору.

Позивачем безпідставно обґрунтовані
вимоги позову положеннями ст.217, 232, 632, 651 ЦКУ, оскільки, по -перше:
наслідки недійсності окремих частин правочину, можуть застосовуватися лише у
тих випадках, коли закону суперечать неістотні умови правочину, без яких цей
правочин міг би існувати. По -друге, застосування положень ст.232 ЦКУ підлягає
тоді, коли правочин вчиняється через представника, в результаті зловмисної
домовленості якого з другою стороною довірителю причинено збитки. Так, договір
купівлі -продажу №19  від 30.03.2005р.
укладено від імені СПД -фізичної особи ОСОБА_1 на підставі довіреності від
19.03.05р. ОСОБА_2. Довіритель в порядку ст.232 ЦКУ не оскаржував дії ОСОБА_2.
і не доводив у суді, що останній завдав йому збитків в результаті зловмисної
домовленості з другою стороною. По -третє, ст.632 ЦКУ передбачено, що ціна в
договорі визначається за домовленістю сторін, а у випадках, встановлених
законом, застосовуються ціни, які встановлюються або регулюються уповноваженими
органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Відчуження об'єкту нерухомості
комунальної власності здійснено відповідно до Рішення Одеської міської ради за
ринковою вартістю, що є особливістю, яка не передбачає визначення ціни за
згодою продавця та покупця. Незалежною оцінкою визначено, що вартість об'єкту
відчуження склала 501781,60 грн.+ПДВ-100356,32 грн.

За висновком судової будівельно
-технічної експертизи №6551 від 11.04.2007р. вирогідна вартість об'єкта
приватизації -648890 грн.

Відповідно до ст.42 ГПК -висновок
судового експерта для господарського суду не є обов'язковим і оцінюється
господарським судом на рівні з усіма доказами та обставинами справи в їх
сукупності. Цей висновок побічно підтверджує, що ринкова вартість об'єкту
купівлі -продажу не була завищена.

Не заслуговують на увагу доводи
скаржника щодо його незгоди із експертним висновком №6551 від 11.04.07р. щодо
застосованих експертом оголошень про продаж в газетах “АVISO”, які, на думку
скаржника, є фальсифіковані, оскільки фактором
визначення ринкової вартості для продажу нежилого приміщення був звіт
про незалежну оцінку ринкової вартості, а не експертний висновок.

На підставі викладеного,

керуючись ст.ст.99,101-105 ГПК
України,

суд постановив:

Рішення господарського суду
Одеської області від 10.09.2007р. по справі №30/148-05-4668 залишити без змін,
а апеляційну скаргу - без задоволення.

Постанова апеляційної інстанції
набирає чинності з дня прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку
протягом місяця до ВГСУ.

Головуючий суддя
А.М. Жукова

Судді:
Т.А. Величко

Л.І. Бойко

Л.І.
Бойко