КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13.12.2007                                                                                           № 45/322

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:          Іваненко  Я.Л.

суддів:

при секретарі:

За участю представників:

від позивача -Осока О.В., дов. №44 від 12.06.2007 року

від відповідача - Охрімчук Т.В., дов. № 12/12-07/05 від 12.12.2007 року

Шерстюк Д.В., дов. № 12/12-07/04 від 12.12.2007 року

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Регіональне відділення Фонду державного майна України по Київській області

на рішення Господарського суду м.Києва від 23.10.2007

у справі № 45/322

за позовом                               Регіональне відділення Фонду державного майна України по Київській області

до                                                   Товариство з обмеженою відповідальністю "ТОП"

третя особа відповідача

третя особа позивача

про                                                  розірвання договору купівлі-продажу

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду міста Києва від 23.10.2007 року у справі№ 45/322 в позові Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області (далі-позивач) до Товариства з обмеженою відповідальністю “ТОП” (далі-відповідач) відмовлено повністю.

Не погоджуючись з даним рішенням, позивач подав апеляційну скаргу, в якій просить рішення господарського суду від 23.10.2007 року скасувати та прийняте нове, яким позов задовольнити повністю. Вважає, що зазначене рішення прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права, що призвело до невірного вирішення справи.

В судовому засіданні 13.12.2007 року представник апелянта підтримав вимоги, викладені в апеляційній скарзі.

В судовому засіданні 13.12.2007 року представники відповідача надали суду відзив на апеляційну скаргу, в якому просили рішення Господарського суду міста Києва від 23.10.2007 року у справі № 45/322 залишити без змін, а апеляційну скаргу позивача без задоволення.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм чинного законодавства, Київський апеляційний господарський суд вважає, що скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав:

Судом першої інстанції встановлено, що згідно з договором купівлі-продажу                 № 26-НБ-ЗД від 04.12.1998 (далі - договір), укладеним між позивачем та відповідачем, позивач зобов'язався передати у власність відповідача об'єкт незавершеного будівництва - тепличний комбінат Київської теплоелектроцентралі №6 (ТЕЦ-6), що знаходиться за адресою: Київська область, Броварський р-н, с. Погреби на земельній ділянці розміром 14 га (далі - об'єкт приватизації), а відповідач зобов'язався прийняти цей об'єкт і сплатити за нього ціну, відповідно до умов договору.

Вартість об'єкту приватизації згідно з п. 1.5 договору складає 33 000,00 грн., яку відповідач  сплатив повністю.

Відповідно до п.1.2 договору право власності на об'єкт приватизації переходить до покупця (відповідача) з моменту нотаріального посвідчення цього договору.

Договір було посвідчено приватним нотаріусом Броварського нотаріального округу Київської області В.Г.Базир 04.12.1998 за реєстр.№7219.

Передачу об'єкту приватизації було оформлено Актом прийому-передачі державного майна об'єкту незавершеного будівництва від 07.12.1998.

Обов'язки покупця за договором визначені в розділі 5 договору, серед яких є обов'язок сплатити ціну продажу об'єкту; прийняти об'єкт приватизації; в місячний термін з моменту підписання договору підготувати документи та вчинити відповідні дії щодо переоформлення права забудовника на об'єкт приватизації; зареєструвати договір в місцевій раді; протягом трьох років добудувати об'єкт приватизації з можливою зміною первісного призначення; питання довгострокової оренди земельної ділянки під об'єктом приватизації вирішується покупцем з місцевими органами влади в порядку, встановленому чинним законодавством; на вимогу продавця надавати необхідні матеріали, відомості, документи щодо виконання умов договору.

З матеріалів справи вбачається, що між сторонами були підписані Угоди про внесення змін до договору щодо строків добудови об'єкту приватизації. Так, згідно Угоди від 05.02.2002 відповідач був зобов'язаний добудувати об'єкт протягом п'яти років, а згідно з Угодою №1 від 02.03.2004 - протягом трьох років з моменту підписання цієї угоди.

Таким чином, відповідач був зобов'язаний добудувати об'єкт незавершеного будівництва в строк до 02.03.2007.

На підставі ст.23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та ст.27 Закону України "Про приватизацію державного майна" позивачем було проведено поточну перевірку виконання умов договору та складено Акт від 30.03.2007, з якого вбачається, що позивачем було встановлено невиконання умов договору з боку відповідача в частині проведення будівельних робіт.

Як стверджує позивач, встановлені факти є підставою для дострокового розірвання договору купівлі-продажу з поверненням об'єкту приватизації.

Дослідивши матеріали справи, колегія суддів вважає, що судом першої інстанції дана належна правова оцінка зібраним по справі доказам, відносинам сторін, а тому місцевий суд вірно дійшов висновку про безпідставність позовних вимог.

Відповідно до п.9 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного Кодексу України до договорів, що були укладені до 1 січня 2004 року і продовжують діяти після набрання чинності Цивільним кодексом України, застосовуються правила Цивільного кодексу України щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладення.

Вирішуючи спір про розірвання договору та внесення змін до договору суд застосовує положення ЦК України, оскільки права та обов'язки сторін за договором продовжують існувати.

Відповідно до ст.526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст.525 ЦК України).

Відповідно до ст.611 Цивільного кодексу України, у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, розірвання договору. Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом (ст.651 ЦК України).

Відповідно до статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" та пункту 8 статті 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" органи приватизації здійснюють контроль за виконанням покупцем (відповідачем по справі) умов договору купівлі-продажу, а у разі їх невиконання застосовують санкції, передбачені чинним законодавством, та можуть у встановленому порядку порушувати питання про розірвання договору.

Згідно з п.5 ст.27 Закону України "Про приватизацію державного майна" договір купівлі-продажу на вимогу однієї із сторін може бути розірвано або визнано недійсним за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.

Відповідно до ст. 3акону України “Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва” покупці об’єктів незавершеного будівництва можуть придбати разом з об’єктами незавершеного будівництва земельні ділянки, відведені у встановленому порядку під забудову. За бажанням покупців земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти незавершеного будівництва надаються їм у довгострокову оренду.

Згідно зі ст.8 цього Закону відведення земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, оформляється відповідним рішенням згідно з вимогами законодавства. У разі відсутності рішення про відведення земельної ділянки в натурі, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, за поданням органів приватизації спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його органи на місцях разом з адміністрацією підприємства, установи, організації, на балансі яких перебуває об'єкт незавершеного будівництва, у місячний строк вживають у встановленому порядку заходів щодо відведення земельної ділянки несільськогосподарського призначення, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.

Як вже зазначалось вище, відповідно до п.5.1 договору питання довгострокової оренди земельної ділянки під об'єктом приватизації вирішується покупцем з місцевими органами влади в порядку, встановленому чинним законодавством.

Відповідно до ст.8 Земельного кодексу України від 18.12.1990, який був чинним на момент укладання договору купівлі-продажу, орендодавцями землі є сільські, селищні, міські, районні Ради народних депутатів і власники землі. Умови, строки, а також плата за оренду землі визначаються за угодою сторін і обумовлюються в договорі. Порядок надання земельних ділянок у користування визначений в статті 19 Земельного кодексу України.

Право користування наданою земельною ділянкою виникає після встановлення землевпорядними організаціями меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує це право. Приступати до використання земельної ділянки, в тому числі на умовах оренди, до встановлення меж цієї ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує право власності або право користування землею, забороняється (ст.22 Земельного кодексу України). Право постійного користування землею посвідчується державними актами, які видаються і реєструються сільськими, селищними, міськими, районними Радами народних депутатів (ст.23 Земельного кодексу України).

З матеріалів справи вбачається, що відповідач на виконання вимог законодавства, яке було чинним на момент укладання договору купівлі-продажу, на підставі рішення Погребської сільської ради народних депутатів від 01.03.2001 отримав Державний акт на право постійного користування землею (серія І-КВ №002691 від 22.05.2001) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з встановленням меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

З набранням чинності з 01.01.2002 нового Земельного кодексу України відповідач був зобов'язаний переоформити отриману ним земельну ділянку у відповідності до вимог нового земельного законодавства. Для цього відповідач звертався до Погребської сільської ради з проханням надати йому дозвіл на викуп земельної ділянки тепличного комбінату ТОВ “ТОП”, в чому відповідачу було відмовлено.

З метою захисту своїх прав на користування земельною ділянкою, на якій розташований об'єкт приватизації, відповідач звернувся до суду з позовом про зобов'язання Погребської сільської ради укласти договір купівлі-продажу чи оренди земельної ділянки. Господарський суд Київської області його позовні вимоги задовольнив, а на виконання рішення суду видав наказ №48/7-05 від 30.06.2005 про зобов'язання Погребської сільської ради Броварського району Київської області вчинити дії, передбачені частиною першою ст. 120 Земельного кодексу України щодо вирішення питання укладення договору купівлі-продажу або оренди земельної ділянки, розташованої в с. Погреби Броварського району Київської області, площею 12 га під об'єктом "Тепличний комбінат", який належить відповідачу.

19.12.2006 був прийнятий Закон України "Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо заборони продажу земель сільськогосподарського призначення до прийняття відповідних законодавчих актів", яким було встановлено, що до 01.01.2008 забороняється купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб. Купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв) запроваджується з 1 січня 2008 року за умови набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель, визначивши особливості обігу земель державної та комунальної власності і земель товарного сільськогосподарського виробництва.

З огляду на встановлену законом заборону щодо відчуження земель, наказ Господарського суду Київської області №48/7-05 до цього часу залишається не виконаним.

Відповідно до ст.125 Земельного кодексу України, в редакції, яка є чинною на момент розгляду справи, право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється. Право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

За таких обставин, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що до 01.01.2008 відповідач позбавлений можливості оформити право користування земельною ділянкою, на якій розташований об'єкт приватизації, а тому відповідно до вимог земельного законодавства не може виконувати будівельні роботи по добудові об'єкту.

При вирішенні спору апеляційним судом також приймається до уваги наступне.

Підставою для розірвання договору відповідно до ст.611 ЦК України є порушення зобов'язання однією з сторін за договором.

Згідно зі ст.27 Закону України "Про приватизацію державного майна" на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.

Пунктом 4 мотивувальної частини рішення Конституційного Суду України від 01.07.1998 у справі №01/1501-97 (1-8/98) встановлено, що положення частини п'ятої статті 29 Закону України "Про приватизацію державного майна" регулює наслідки невиконання умов угоди купівлі-продажу. Як окрема юридична категорія угод вони мають назву "угоди приватизації"" (ст.27 Закону) і є особливими договорами купівлі-продажу державного майна, на які поширюються також відповідні норми цивільного законодавства про угоди, якщо інше не випливає із законодавства про приватизацію. Невиконання або часткове невиконання умов договору купівлі-продажу державного майна регулюються нормами зобов'язального права.

Виходячи з викладеного, апеляційний суд погоджується з тим, що договір купівлі-продажу №26-НБ-ЗД від 04.12.1998 є особливим договором купівлі-продажу державного майна (угодою приватизації), невиконання або часткове невиконання умов якого регулюється нормами зобов'язального права, зокрема, ЦК України.

Так, ч.1 ст.614 ЦК України встановлює, що особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Тобто, обов'язковою умовою, необхідною для прийняття господарським судом рішення про розірвання договору купівлі-продажу (угоди приватизації), є наявність вини сторони за таким договором (угодою) у порушенні зобов'язання.

Як вбачається з матеріалів справи відповідач вживав необхідних заходів для виконання зобов'язань за договором купівлі-продажу №26-НБ-ЗД від 04.12.1998, і його вина у невиконанні зобов'язань щодо строків завершення будівництва відсутня, оскільки він не міг виконати відповідного зобов'язання через встановлені земельним законодавством заборони до 01.01.2008 на відчуження земель сільськогосподарського призначення.

З огляду на викладене вище, колегія суддів вважає, що судом першої інстанції вірно відмовлено позивачу в задоволенні позовних вимог, які ґрунтуються на порушенні відповідачем умов договору в частині строків завершення будівництва, оскільки в матеріалах справи відсутні докази вини (умислу або необережності) відповідача в порушенні зобов'язань за договором купівлі-продажу №26-НБ-ЗД від 04.12.1998, а тому відсутні підстави для розірвання укладеного між сторонами договору.

Крім того, оскільки вимога про повернення об'єкту приватизації є похідною від вимоги про розірвання договору, яка не підлягає задоволенню,  в її задоволенні  господарський суд першої інстанції також вірно відмовив.

Згідно із ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Отже, апеляційний суд приходить до висновку, що доводи позивача, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують висновків господарського суду першої інстанції, а тому відсутні підстави для задоволення апеляційної скарги, скасування чи зміни рішення суду першої інстанції.

Враховуючи викладене вище, колегія суддів вважає, що господарський суд першої інстанції вірно встановив фактичні обставини справи, ретельно дослідив наявні в матеріалах справи докази, дав їм належну оцінку, прийняв законне та обґрунтоване рішення у відповідності з вимогами матеріального та процесуального права, а тому, рішення необхідно залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

З огляду на викладене вище та керуючись ст. ст. 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1.Рішення Господарського суду міста Києва від 23.10.2007 року у справі № 45/322 залишити без змін, а апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області без задоволення.

2.Матеріали справи № 45/322 повернути до Господарського суду міста Києва.

Головуючий суддя

Судді

18.12.07 (відправлено)