ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"11" жовтня 2007 р.
Справа  № 16/227-07-6057

Господарський суд Одеської області у складі:

Судді –Желєзної С.П.

Секретаря судових засідань –Шевченко Г.В.

За участю представників сторін:

Від прокуратури:    не з’явився;

Від позивачів:

-          управління з контролю за використанням і охороною земель в Одеській області: не з’явився;

-          Нерубайської сільської ради Біляївського району Одеської області:  не з’явився;

Від відповідача:       Сокур В.В. - директор.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Біляївського міжрайонного прокурора Одеської області в інтересах держави в особі управління з контролю за використанням і охороною земель в Одеській області,  Нерубайської сільської ради Біляївського району Одеської області до  товариства з обмеженою відповідальністю „Базік” про розірвання договору оренди земельної ділянки, -

ВСТАНОВИВ:

Біляївський міжрайонний прокурор Одеської області звернувся до господарського суду Одеської області в інтересах держави в особі управління з контролю за використанням і охороною земель в Одеській області та   Нерубайської сільської ради Біляївського району Одеської області з позовними вимогами до товариства з обмеженою відповідальністю „Базік”  (далі по тексту ТОВ „Базік”) про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного між Нерубайською сільською радою Біляївського району Одеської області та  товариством з обмеженою відповідальністю „Базік” 10.10.2003р.

Свої вимоги Біляївський міжрайонний прокурор Одеської області обґрунтовує неналежним виконанням відповідачем прийнятих на себе зобов’язань з цільового використання земельної ділянки за договором оренди, укладеного між Нерубайською сільською радою Біляївського району Одеської області та  ТОВ „Базік” 10.10.2003р.

В процесі розгляду справи представником управління з контролю за використанням і охороною земель в Одеській області позовні вимоги Біляївського міжрайонного прокурора Одеської області підтримувались у повному обсязі.

Відповідачем позовні вимоги заперечувались у повному обсязі, посилаючись на належне виконання ТОВ „Базік” прийнятих на себе за договором оренди земельної ділянки від 10.10.2003р. зобов’язань.

Біляївський міжрайонний прокурор Одеської області та Нерубайська сільська рада були належним чином повідомлені про час та місце судового розгляду, однак на неодноразові вимоги суду в судові засідання не з'явились.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників управління з контролю за використанням і охороною земель в Одеській області та ТОВ „Базік”, суд встановив наступне.

10.10.2003р. між Нерубайською сільською радою Біляївського району Одеської області (Орендодавець) та ТОВ „Базік” (Орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов п.1.1 якого позивач передає, а відповідач –приймає у тимчасове довгострокове користування земельну ділянку з земель запасу Нерубайської сільської ради, загальною площею 2,3017 га, розташовану за адресою: Одеська область, Біляївський район, селище Усатове, згідно з планом землекористування.

Згідно п. 1.2 договору оренди земельної ділянки від 10.10.2003р. земельна ділянка надається в тимчасове довгострокове користування на умовах оренди строком на 49 років для розміщення складських приміщень з адмінбудинком і автостоянкою.

28.01.2005р. між Нерубайською сільською радою Біляївського району Одеської області та ТОВ „Базік” було укладено додаткову угоду про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 10.10.2003р., якою було встановлено плату за землю у розмірі 1 грн. за 1 кв. м., що складає 23017,00 грн. на рік. Оренда плата вноситься щомісячно у розмірі 1/12 частини річної орендної плати не пізніше 28 числа наступного за звітним місяцем.

У відповідності до ст. 93 Земельного кодексу України в редакції Закону України від 25.10.2001р.  № 2768-III, земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Оренда земельної ділянки може бути короткостроковою - не більше 5 років та довгостроковою - не більше 50 років.

Згідно ч.1 ст. 93 Земельного кодексу України в редакції Закону України від 25.10.2001р.  № 2768-III,  право оренди земельної ділянки - це засноване на  договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Положеннями статті 1 Закону України “Про оренду землі” від 6 жовтня  1998 року № 161-XIV, в редакції яка була чинною на момент укладення спірної угоди,   передбачено, що завданням цього Закону є  регулювання відносин щодо оренди землі з метою створення умов для раціонального користування земельною ділянкою, забезпечення захисту прав орендарів та орендодавців. Правові засади оренди землі визначені статтею 2 цього Закону, якою встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, цим Законом, Цивільним кодексом України, іншими законами України, постановами, виданими Кабінетом Міністрів України, у випадках, передбачених цим Законом, а також договором оренди землі. Згідно статті 12 цього Закону  договір  оренди  землі  -  це угода сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк.

Відповідно до  ст. 125 Земельного кодексу України  право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації.  Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

Згідно зі ст. 96 Земельного кодексу України  землекористувачі зобов'язані: а) забезпечувати використання землі за цільовим призначенням; б) додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля; в) своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату; г) не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; ґ) підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі; д) своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом; е) дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон; є) зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем.

Відповідно до положень статті 14 Закону України  “Про оренду землі” від 6 жовтня  1998 року № 161-XIV, використання земельної   ділянки   за  цільовим  призначенням згідно з договором оренди віднесено законодавцем до істотних умов договору оренди землі.

Відповідно до ст. 15 Закону України „Про оренду землі” в редакції Закону України  від 02.10.2003 року N 1211-IV умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду, також віднесено законодавцем до істотних умов договору оренди землі.

Наведені законодавчі положення знайшли своє відображення і в умовах договору оренди земельної ділянки від 10.10.2003р. у відповідності з п. 3.4.2 якого Орендар зобов’язаний забезпечувати використання землі відповідно до цільового призначення, з дотриманням комплексу природоохоронних заходів по захисту земель.

Як вбачається з акту перевірки дотримання вимог земельного законодавства, складеного Управлінням з контролю за використанням та охороною земель у Одеській області 27.06.2007р., земельна ділянка, загальною площею 2,3017 га, розташована за адресою: Одеська область, Біляївський район, селище Усатове, яка передана в оренду ТОВ „Базік”, не використовується.

Посилаючись на порушення відповідачем прийнятих на себе зобов’язань з цільового використання земельної ділянки за договором оренди, укладеного між Нерубайською сільською радою Біляївського району Одеської області та  ТОВ „Базік” 10.10.2003р., Біляївський міжрайонний прокурор Одеської області звернувся до господарського суду Одеської області про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного між Нерубайською сільською радою Біляївського району Одеської області та  товариством з обмеженою відповідальністю „Базік” 10.10.2003р.

Відповідно до ст.ст. 32, 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. При цьому, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

З огляду на викладене, суд вважає за необхідне звернути увагу сторін на наступному.

Землі України за основним цільовим призначенням поділяються на категорії, які встановленні ст. 19 Земельного кодексу України. Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням означає за своєю сутністю недодержання землекористувачем  цілей експлуатації наданої йому землі, які передбачені у договорі оренди.

У відповідності до п. 1.2 договору оренди земельної ділянки від 10.10.2003р. встановлено, що земельна ділянка надається в тимчасове довгострокове користування для розміщення складських приміщень з адмінбудинком і автостоянкою.

Умовами  п. 3.4.2 договору оренди земельної ділянки від 10.10.2003р. встановлено право Орендаря зводити з дозволу Орендодавця та з дотриманням  вимог Закону України “Про основи містобудування” виробничі приміщення та інші  будівлі та споруди.

Як вбачається з матеріалів справи, ТОВ „Базік” ведеться робота по отриманню всіх передбачених діючим законодавством узгоджень для розміщення складських приміщень з адмінбудинком і автостоянкою.

Відповідно до ч. 1 ст. 22 Закону України „Про основи містобудування" від 16.11.1992 року N 2780-XII забудова земельних ділянок, що надаються для містобудівних потреб, здійснюється після виникнення права власності чи права користування земельною ділянкою у порядку, передбаченому законом, та отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Крім того, згідно із  ст. 24 Закону України „Про планування і забудову територій” від  20 квітня 2000 року N 1699-III фізичні та юридичні особи, які мають намір здійснити будівництво об'єктів містобудування на земельних ділянках, що належать їм на праві власності чи користування, зобов'язані отримати від виконавчих органів відповідних рад, Київської та Севастопольської міської державної адміністрацій, у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами, дозвіл на будівництво об'єкта містобудування (далі - дозвіл на будівництво). Дозвіл на будівництво дає право замовникам на отримання вихідних даних на проектування, здійснення проектно-вишукувальних робіт та отримання дозволу на виконання будівельних робіт у порядку, визначеному цим Законом.

Положеннями ст. 29 Закону України „Про планування і забудову територій” від  20 квітня 2000 року N 1699-III  передбачено також  обов’язкове отримання дозволу на виконання будівельних робіт, яким засвідчується право забудовника та підрядника на виконання будівельних робіт, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд, видачу ордерів на проведення земляних робіт.

Згідно ст. 5 Закону України „Про основи містобудування" при здійсненні містобудівної діяльності повинні бути забезпечені: розробка містобудівної документації, проектів конкретних об'єктів згідно з вихідними даними на проектування, з дотриманням державних стандартів, норм і правил, регіональних і місцевих правил забудови; розміщення і будівництво об'єктів відповідно до затверджених у встановленому порядку містобудівної документації та проектів цих об'єктів.

Як вбачається з матеріалів справи, на замовлення відповідача проектною організацією ТОВ „Мегалайн” був розроблений проект торгівельно-виставкового комплексу, який в нинішній час проходить узгодження з відповідними службами та організаціями. При цьому, з огляду на тривалість виготовлення проектної документації, листами від 24.05.2004р., 23.03.2004р. та від 05.07.2007р. ТОВ “Базік”  звертався до Біляївської районної державної адміністрації, Нерубайської сільської ради  та управління містобудування та архітектури Одеської облдержадміністрації з проханням до початку будівництва надати дозвіл на здійснення підготовчих робіт та тимчасове влаштування огорожі з метою збереження ґрунту та організації охорони території, яка знаходиться у відповідача в оренді. Однак, відповіді на зазначені звернення відповідач від наведених установ не отримав.

Згідно ст. 22 Закону України „Про оренду землі” від 06.10.1998р. № 161-XIV, в редакції яка була чинною на момент укладення спірної угоди, на   орендодавець має право вимагати від орендаря: 1) використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; 2) додержання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів; 3) додержання режиму використання водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони та територій, які особливо охороняються; 4) своєчасного внесення орендної плати.

Орендар, в свою чергу,  відповідно до ст. 23 Закону України „Про оренду землі” від 06.10.1998р.  № 161-XIV  зобов'язаний виконувати встановлені щодо об'єкта оренди зобов'язання, додержувати вимог, встановлених статтею 22 цього Закону, та виконувати обов'язки відповідно до умов договору оренди і Земельного кодексу України.

Наведені положення знайшли своє відображення і в новій редакції Закону України „Про оренду землі”  від 2 жовтня 2003 року N 1211-IV, який є чинним в теперішній час.

За переконанням суду, незважаючи на оформлення відповідачем правовстановлюючих документів  на земельну ділянку, яким в даному випадку є договір оренди від 10.10.2003р., до отримання дозвільних документів на будівництво, передбачених вищенаведеними по тексту рішення законодавчими актами, орендар не вправі здійснювати будь-які будівельні роботи. Крім того, умовами п. 2.2 договору оренди земельної ділянки від 10.10.2003р. фактично  передбачено право Орендаря на тимчасове невикористання земельної ділянки з поважних причин за умови справляння орендних платежів.

Підсумовуючи наведене, суд доходить висновку, що невикористання ТОВ “Базік” земельної ділянки відбулося з поважних причин із-за тривалої розробки та узгодження проектної документації, що, в свою чергу, не дозволяло йому, в силу приписів діючого законодавства, якими врегульовані питання будівництва, приступити до забудови орендованої земельної ділянки.

Крім того, суд вважає за необхідне звернути увагу на наступне. З огляду на той факт, що договір оренди земельної ділянки від 10.10.2003р. був укладений  строком на 49 років при вирішенні спору про розірвання договірних відносин підлягають застосуванню положення Закону України „Про оренду землі” від 06.10.1998р.  № 161-XIV  в редакції Закону України від 2 жовтня 2003 року N 1211-IV.

Так, згідно ст.32 цього Закону, на вимогу однієї із сторін договір  оренди  землі  може  бути достроково   розірваний   за  рішенням  суду  в  разі  невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього  Закону та  умовами  договору,  в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди,  яке істотно перешкоджає  передбаченому  договором використанню земельної ділянки,  а також на підставах,  визначених Земельним кодексом України ( 2768-14 ) та іншими законами України.

Обов’язки Орендаря визначені положеннями ст.25 Закону України від 2 жовтня 2003 року N 1211-IV, якими встановлено, що приступати до  використання  земельної  ділянки   в   строки встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; виконувати встановлені   щодо   об'єкта   оренди    обмеження (обтяження)  в обсязі,  передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та  іншого    природоохоронного    призначення,    оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; у п'ятиденний  строк  після  державної  реєстрації   договору оренди  земельної  ділянки  державної  або  комунальної  власності надати копію договору  відповідному  органу  державної  податкової служби.

Як вбачається із змісту наведеної законодавчої норми, обов’язкове використання орендарем земельної ділянки на протязі всього строку дії договору оренди не віднесено законодавцем до обов’язків орендаря. Умовами договору оренди до переліку зобов’язань орендаря невикористання земельної ділянки також не віднесено.

Крім того, слід зазначити, що умовами договору оренди земельної ділянки від 1010.2003р. строки на протязі яких орендар зобов’язаний приступити до використання земельної ділянки не встановлені. Будь-яких порушень з боку відповідача саме  в частині нецільового використання земельної ділянки  або інших вимог діючого законодавства та умов договору оренди від 10.10.2003р. прокурором та позивачем  суду наведено  не було.

Підсумовуючи наведене, суд доходить висновку, що нецільове використання земельної ділянки, на яке посилається прокурор по тексту позовної заяви взагалі не підтверджується матеріалами справи, інших порушень відповідачем умов договору оренди та вимог діючого законодавства позивачем суду надано не було. Крім того, як було встановлено по тексту рішення вище, тимчасове невикористання  ТОВ “Базік” земельної ділянки пов’язано з тривалим розробленням та узгодженням проектної документації, необхідної орендареві для здійснення забудови земельної ділянки, що в свою чергу, є фактом дотримання відповідачем  приписів діючого законодавства, якими врегульовані питання будівництва.

З огляду на викладене, у суду відсутні правові підстави для задоволення вимог Біляївського міжрайонного прокурору Одеської області  до ТОВ “Базік” про розірвання договору оренди земельної ділянки від 10.10.2003р. у зв’язку з чим в задоволені позову необхідно відмовити.

Судові витрати по держмиту, витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу віднести на рахунок позивача згідно зі ст.ст. 44, 49 ГПК України.

Керуючись ст. ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1.          В позові відмовити.

Рішення набирає чинності в порядку, передбаченому ст. 85 ГПК України.

Рішення підписане 22.10.2007р.

Суддя                                                                                       Желєзна С.П.