ВИЩИЙ  ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 жовтня 2007 р.
№ 21/552-20/365

Вищий господарський  суд  України у складі колегії суддів :

головуючого судді
Овечкіна В.Е.,

суддів
Чернова Є.В.,

Цвігун В.Л.,

розглянув касаційну скаргу

Підприємства з іноземними інвестиціями "Мак Дональдз Юкрейн ЛТД"

на рішення
від 31.05.07 господарського суду міста Києва

та постанову
від 04.07.07 Київського апеляційного господарського суду

у справі
№ 21/552-20/365

за позовом
ЗАТ "М-Сервіс"

до
Підприємства з іноземними інвестиціями "Мак Дональдз Юкрейн ЛТД"

про
внесення змін до договору оренди №40 від 31.07.01

у справі взяли участь представники

позивача: Соколова О.Л. довір. №14/АЧП від 14.02.07

відповідача: Плескач А.В., довір. №17 від 25.05.07, Симанов Д.М.

3-ої особи: не з'явилися

ВСТАНОВИВ:

Від підприємства з іноземними інвестиціями "МакДональдз Юкрейн ЛТД" надійшло клопотання про оголошення повного тексту постанови касаційної інстанції.

В засіданні суду оголошена перерва до 24 жовтня 2007 р. о 9-30.

Постановою Вищого господарського суду України від 23.05.2006 постанова та рішення попередніх судових інстанцій були скасовані і справа направлена на новий розгляд.

Ухвалою Верховного Суду України від 13.07.2006 було відмовлено в порушенні касаційного провадження з перегляду постанови Вищого господарського суду України  від 23.05.2006.

Рішенням господарського суду м.Києва від 31.05.2007 у задоволенні позовних вимог про внесення змін до договору оренди приміщення, що знаходиться за адресою: м.Київ, вул.Л.Українки,26, загальною площею         398 кв.м від 31.07.2001  у вигляді збільшення розміру орендної плати –відмовлено. Суд дійшов висновку, що сторони не досягли згоди при укладенні договору оренди від 31.07.2001 з однієї з істотних умов, а саме не встановили орендну плату з урахуванням її індексації, а тому договір оренди № 040 від 31.07.2001 є неукладеним (суддя В.Палій).

Постановою Київського апеляційного господарського суду   від 04.07.2007 рішення місцевого суду від 31.05.2007 скасовано. Позов задоволений. В договір оренди приміщення внесені зміни щодо збільшення розміру орендної плати. Постанова мотивована тим, що спірний договір оренди є укладеним, оскільки на момент його укладання сторонами були узгоджені всі істотні умови, обов’язковість яких була передбачена законодавством. Суперечок між сторонами не існувало і умови цього договору виконувалися сторонами шість років. Відповідач в засіданні суду пояснив, що він не згоден на розірвання спірного договору оренди і висловив бажання користуватися орендованим приміщенням і в подальшому. Апеляційний суд встановив, що договір оренди не містить в собі застережень або домовленості сторін щодо незастосування до своїх договірних відносин положень Закону  України  "Про оренду державного та комунального майна".

Постанова винесена також з посиланням на наявність підстав для зміни договору, вказаних в ст.652 ЦК України (судді: В.Корсак, П.Авдеєв, Н.Коршун).

Орендар –підприємство з іноземними інвестиціями "МакДональдз Юкрейн ЛТД" в поданій касаційній скарзі просить рішення місцевого суду та постанову апеляційної інстанції скасувати і прийняти нове рішення, яким  в позові відмовити.

Скаржник вважає, що попередні судові інстанції дійшли безпідставного висновку, що правовідносини  сторін повинні регулюватися нормами ЗУ "Про оренду державного і комунального майна".

Судові акти прийняті ними з порушенням вимог ст.652 ЦК України, тобто позивач не надав достатніх доказів в обгрунтування своїх позовних вимог.

Орендар вважає, що зміна кон’юнктури на ринку оренди комерційної нерухомості, втрата орендодавцем доходу від договору оренди, зміни в податковому законодавстві не можуть бути визнані судом істотними змінами обставин в розумінні ст.652 ЦК України і бути підставами для внесення змін в договір сторін від 31.07.2001р.

Ознайомившись з матеріалами та обставинами справи на предмет надання їм попередніми судовими інстанціями належної юридичної оцінки та повноти встановлення обставин, дотримання норм процесуального права, згідно з вимогами ст.1115 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню  з наступних підстав.

Відповідно ст. 1117 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права. Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Судами попередніх інстанцій встановлене наступне.

Сторони 31.07.2001 уклали договір оренди № 040 про оренду відповідачем приміщення площею 398 кв.м в будинку, що знаходиться за адресою: м.Київ, бульв.Лесі Українки,26. Розмір щомісячної орендної плати встановили у сумі, що дорівнює 2,5% чистих продажів, але не менше            13520 грн.

Позивач пропонував внести зміни в договір, а саме, збільшити розмір орендної плати до 190 грн. 75 коп. за один м2, що загалом –75918 грн. 50 коп. з ПДВ щомісячно; встановити право орендодавця переглядати та змінювати розмір орендної плати щорічно. Також запропонував виключити з договору п.п.6.2; 6.4.1; 6.5.

Відповідач пропозиції позивача відхилив.

Виникший спір регулюється нормами Цивільного Кодексу України,        гл. 53, 58 (§ 1, §  4), Законом України "Про оренду державного та комунального майна". Останній відповідно ст.4 ЦК України є також актом цивільного законодавства. В ст.6 ЦК України зазначено, що сторони мають право врегулювати в договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої правовідносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

В Законі України "Про оренду державного та комунального майна" в ст.1 ч.3 зазначено "оренда майна інших форм власності може регулюватися положеннями цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди". Судом апеляційної інстанції встановлено, що у спірному договорі оренди відсутнє інше, тобто умова, що сторони у своїх правовідносинах не регулюються нормами зазначеного Закону (пост.ВСУ        № 12/330-11/495 від 12.08.2003). Відтак, доводи скаржника, що дія цього Закону не поширюється на правовідносини сторін є безпідставними. Судом апеляційної інстанції правильно зазначено, що до спірних відносин сторін можуть бути застосовані норми даного Закону. Зокрема, це стосується застосування статті 21. Зміна розмірів орендної плати.  Серед іншого в статті 21 зазначено, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України. Інші випадки передбачені статтею 652 ЦК України.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що за п’ять років існування орендних правовідносин сторін в суспільстві та сфері господарських відносин суб’єктів  господарювання істотно змінилися  обставини, зокрема законодавство України, зростання орендної  плати на ринку нерухомості в м.Києві. Договір оренди, укладений 31.07.2001 не відповідає вимогам чинного податкового законодавства України

Згідно висновку № 1667 від 01.03.2006 Київського науково-дослідного інституту судових експертиз, зробленого на підставі податкових накладних позивача, договорів оренди та інше, ринковий рівень орендної ставки для вбудованих приміщень 1 поверху будівель, розташованих на розі вулиці Кутузова та бульвару Лесі Українки  складає 175-200 грн. (або 35-40 доларів США) за 1 кв.м на місяць з врахуванням ПДВ та без врахування експлуатаційних витрат орендодавця та комунальних послуг.

Сума орендної плати 190,75 грн. за кв.м. що пропонує позивач як звичайну для спірного договору відповідає розміру щомісячної орендної плати за аналогічні приміщення в Печерському районі м.Києва у першому півріччі 2006 року.

Доводи відповідача про те, що висновок експерта містить помилки стосовно тлумачення норм податкового законодавства і зроблений без врахування інших об’єктивних умов, що можуть вплинути на ціну, колегія суддів до уваги не приймає, оскільки експертиза у встановленому порядку відповідачем не оскаржена.

Апеляційний суд дійшов висновку що зі зміною умов оподаткування позивач зобов’язаний перераховувати до державного бюджету України значно більше ніж отримує прибутку від спірного договору оренди приміщення , що не відповідає цілі для якої він був укладений –отримання прибутку. Спірний договір оренди в редакції 2001 р. порушує співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило позивача того на що він розраховував при укладанні договору. Позивач не міг вплинути на події що відбулися на ринку оренди нерухомості м.Києва, на зростання цін та на зміни в оподаткуванні.

Із суті договору оренди не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона –орендодавець. Відповідно ст.759 ЦК України за договором оренди наймодавець передає майно у користування за плату на певний строк. Отримана сума орендної плати повинна надати можливість покрити витрати наймодавця по утриманню майна і отримати доход.

З огляду на встановлене, касаційна інстанція дійшла висновку, що суд апеляційної інстанції правильно застосував до спірних правовідносин ст.21 Закону України “Про оренду державного і комунального майна ” де підставою зміни орендної плати вказана “зміна цін та тарифів ”, а також ст.652 ЦК України. Доводи касаційної скарги колегія суддів вважає безпідставними. Апеляційний суд розглянув справу з дотриманням вимог ст. ст. 33, 43 ГПК України і правильним застосуванням норм матеріального права, що регулюють спірні правовідносини. Підстави для скасування постанови апеляційного суду відсутні.

Керуючись ст. ст. 1115, 1117, 1119, 11111 ГПК України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу підприємства з іноземними інвестиціями “МакДональдз Юкрейн ЛТД” м.Київ залишити без задоволення, а постанову Київського апеляційного господарського суду від 04.07.2007 у справі                № 21/552-20/365 без змін.

Головуючий, суддя                                                                     В.Овечкін

Судді:                                                                                            Є.Чернов

В.Цвігун