ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"26" липня 2007 р.
Справа  № 30/101-07-2764

За позовом:  Управління Одеської обласної ради з майнових відносин

Третя особа на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Головне управління державного казначейства  в Одеській області

До відповідача: Товариство з обмеженою відповідальністю „БУДСЕРВІС”

Про розірвання договору оренди,  виселення   та стягнення

Суддя   РОГА Н.В.

Представники:

Від позивача:  Поповська І.П.- довіреність №9 від 19.01.2007р.

Від третьої особи: Тупчій Т.В.-  згідно довіреності №15-04-12/49 від 10.01.2007р.;

Від відповідача:  Козирський Є.С.- довіреність від 21.05.2007р.

СУТЬ СПОРУ: Позивач, Управління Одеської обласної ради з майнових відносин (далі-Управління), звернувся до господарського суду Одеської області з позовом  до Товариства з обмеженою відповідальністю  (далі - ТОВ ) „БУДСЕРВІС”  про розірвання договору оренди  від 29.12.2003р., укладеного між Управлінням обласної ради з питань використання майна та приватизації та ТОВ „БУДСЕРВІС”, виселення , виселення відповідача з нежилих  приміщень 2-го, 3-го, 4-го, 5-го поверхів та ліфту пасажирського 500, що  розташовані за адресою:  м. Одеса, вул. Балківська, 42-а, а також стягнення з відповідача на користь Управління заборгованості по орендній платі у сумі 1 291 грн. 02 коп. та заборгованості по сплаті ПДВ, нарахованого на орендну плату у сумі 40 грн. 86 коп., на користь управління державного казначейства в Одеській області заборгованості по орендній платі у сумі 37 614 грн. 77 коп.

В ході розгляду справи позивач надав уточнення до позовної заяви, згідно якого вимагає розірвання договору оренди  від 29.12.2003р., укладеного між Управлінням обласної ради з питань використання майна та приватизації та ТОВ „БУДСЕРВІС”, виселення, виселення відповідача з нежилих  приміщень 2-го, 3-го, 4-го, 5-го поверхів та ліфту пасажирського 500, що  розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42-а, а також стягнення з відповідача на користь Управління заборгованості по орендній платі у сумі 10 495 грн.40 коп. та заборгованості по сплаті ПДВ, нарахованого на орендну плату у сумі 5 755 грн. 91 коп., на обласного бюджету  заборгованості по орендній платі у сумі 64 317 грн. 43 коп.

Представник позивача позовну заяву підтримує, наполягає на її задоволенні..

Ухвалою суду від 07.06.2007р. залучено о участі у справ я кості третьої особи на стороні позивача, яка е заявляє самостійних вимог на предмет спору Управління державного казначейства в Одеській області.  На підставі наданих  пояснень назву змінено на Головне управління  державного казначейства в Одеській області. Представник третьої особи повністю підтримує позовні вимоги.

Відповідач проти позову заперечує з мотивів, викладених у відзиві на позовну заяву.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:

29 грудня  2003р. між Управлінням обласної ради з питань використання майна та приватизації  (Орендодавець) та ТОВ „БУДСЕРВІС” (Орендар)  був укладений   Договір оренди майна, згідно якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне  користування 2-й, 3-й, 4-й та 5-й поверхи будівлі та ліфт пасажирський 500, що  розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42-а., з метою проведення підприємницької діяльності у сфері надання комунальних, побутових послуг.  Термін дії договору-   до 31.12.2008р.

Відповідно до розділу 3  та п.4.1. Договору Орендар зобов’язався своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату , яка перераховується щомісячно не пізніше 10 числа місяця, наступного за звітним, з урахуванням щомісячного індексу інфляції, та складає 6 898 грн. 68 коп.

За умовами  п.3.4. договору оренди  Орендар повинен перераховувати 30% орендної плати та 100 % ПДВ на неї управлінню обласної ради з питань використання майна та приватизації, а 70% орендної плати –Управлінню держказначейства в Одеській області .

Відповідно до п.5.2. Договору Орендар має право передавати за письмовою згодою Орендодавця окремі частки орендованого майна в суборенду юридичним особам в порядку, передбаченому чинним законодавством України. Термін суборенди не повинен закінчуватись пізніше терміну закінчення цього договору.

29 грудня 2003р. був підписаний Акт приймання-передачі майна, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42а.

На виконання п.7.1 Договору, у квітні 2006р. Управлінням було проведено перевірку виконання умов договору оренди майна від 29.12.2003р., в ході якої було виявлено, що приміщення площею 9,7 кв.м, розташоване на 4-му поверсі орендованої  ТОВ „БУДСЕРВІС”  будівлі, використовує СПД Ніколаєв Ю.М. (зі слів –на підставі договору про спільну діяльність), який здійснив у цьому приміщенні ремонт та надає послуги щодо надання автотранспорту в оренду.  На думку членів комісії, надання приміщення у користування СПД Ніколаєву є суборендою, що суперечить умовам договору, так як на це не було згоди Орендодавця.

У приміщенні площею 110,4 кв.м, що розташоване на 4-му поверсі будівлі розташоване обладнання ВКП „Трикотажник”. Інші приміщення 4-го та 5-го поверхів зайняті під виробничу діяльність ВКП „Трикотажник” та СПД Бобикін О.П.

Даний Акт був наданий ТОВ „БУДСЕРВІС” з метою надання  до Управління необхідних документів.

У жовтні 2006р. знов було проведено перевірку виконання умов Договору оренди майна від 29.12.2003р., в ході якої було виявлено, що на 2-му поверсі  приміщення площею 19,5 кв.м. використовує ТОВ „Редакція газети „Все про бухгалтерський облік”, приміщення площею 29, 5 кв.м використовує СПД Гуділін І.А.  з метою розміщення офісу для надання диспетчерських послуг, на 4-му поверсі приміщення площею 18 кв.м. використовує СПД Ніколаєв Ю.М. з метою розміщення офісу для надання диспетчерських послуг. Даний Акт направлений на адресу ТОВ „БУДСЕРВІС”.

За таких обставин, позивач вважає, що відповідач в порушення умов Договору оренди майна від 29.12.2003р. надає орендовані приміщення в суборенду без згоди на то Орендодавця, що є підставою для розірвання Договору.

Крім того, за даними позивача, Орендар несвоєчасно та не в повному обсязі сплачує орендну плату, постійно має заборгованість, яка станом на 28.02.2007р. складала 38 946 грн. 65 коп. (з ПДВ), станом на 25.05.2007р. складає 77 569 грн. 74 коп. (з ПДВ) .

Відповідно до п.3.3. Договору орендна плата, сплачена несвоєчасно або не в повному обсязі, сплачується Орендодавцеві з урахуванням пені у розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діє у період, за який сплачується пеня, за кожен день прострочення, включаючи день оплати.  На підставі зазначеного,  позивач нарахував відповідачу пеню у сумі 413 грн. 82 коп.

Позивач по справі вважає, що несвоєчасна та не у повному обсязі оплата орендної плати  та передача частини об’єкту оренди в суборенду без належного на то дозволу Орендодавця є порушенням як умов договору, так і ст.ст.10, 18,19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.

Позивач також послався на ст..ст.525, 526 Цивільного кодексу України щодо неможливості односторонньої відмови від зобов’язання та обов’язку сторін щодо виконання умов договору.

За таких обставин,  просить розірвати договір оренди  від 29.12.2003р., укладений між Управлінням обласної ради з питань використання майна та приватизації та ТОВ „БУДСЕРВІС”, виселити відповідача з нежилих  приміщень 2-го, 3-го, 4-го, 5-го поверхів та ліфту пасажирського 500, що  розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42-а, а також стягнути з відповідача на користь Управління заборгованість по орендній платі у сумі 10 495 грн.40 коп. та заборгованість по сплаті ПДВ , нарахованого на орендну плату у сумі 5 755 грн. 91 коп., на користь управління державного казначейства в Одеській області заборгованість по орендній платі у сумі 64 317 грн. 43 коп.

Позивач також зазначив, що будь-яких змін у договір  стосовно площі об’єкту оренди та розміру орендної плати сторонами не вносилося, будь-яких додаткових угод не укладалося і відповідач не звертався до Управління з пропозицією щодо внесення змін щодо розміру площі об’єкту оренди. За таких обставин,  позивач вважає, що договір діє у чинній редакції, тому, відповідач має виконувати його умови у повному обсязі.

Відповідач проти позову заперечує, посилаючись на  направлення на адресу Управління листа від 06.06.2006р. за №41 з проханням погодити договори суборенди нежилих приміщень, що розташовані у будівлі по вул. Балківська, 42-а, але згідно відповіді на цей лист питання  може бути розглянуто після закінчення судового процесу щодо спірних приміщень. Ще раз з таким листом відповідач звернувся до Управління 04.04.2007р., але позитивної відповіді також не отримав.

Відповідач зазначив, що неодноразово звертався до Управління з проханням здійснити залік платежів, зроблених ПКФ „Трикотажник” в рахунок майбутніх платежів ТОВ „БУДСЕРВІС”, але позитивної відповіді не отримав.

Крім того, відповідач зазначив, що постановою Одеського апеляційного господарського суду від 19.08.2006р. по справі №9-16315-05-6811 визнано недійсним Договір оренди майна від 29.12.2003р.  у частині приміщень площею 331 кв.м на третьому поверсі , які раніше були надані в оренду ТОВ „Велкам”.  ТОВ „Будсервіс” не використовувало дані приміщення , але орендну плату за них сплачувало, у зв’язку з чим просило Управління зарахувати оплачену суму –41 681 грн. 47 коп. в рахунок орендної плати ТОВ „БУДСЕРВІС”.

Відповідач також просив зарахувати в рахунок орендної плати плату за приміщення площею 449 кв.м, розташовані на 4-му поверсі будівлі по вул. Балківська, 42а, які раніше були надані в оренду ПКФ „Трикотажник”, та у частині яких визнано недійсним договір оренди майна від 29.12.2003р. постановою Одеського апеляційного господарського суду  від 12.09.2006р. по справі № 30-16317-05-6813.

Розглянув матеріали справи суд доходить до висновку про  задоволення позовних вимог з огляду на таке:

Відповідно до ст.626 Цивільного кодексу України договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків. Зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов’язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст.628 Цивільного кодексу України).

Згідно ст..629 Цивільного Кодексу України договір є обов’язковим для виконання сторонами.

Як вбачається з матеріалів справи 29 грудня  2003р. між Управлінням обласної ради з питань використання майна та приватизації ( на даний час Управління обласної ради з майнових відносин)  (Орендодавець) та ТОВ „БУДСЕРВІС” (Орендар)  був укладений   Договір оренди майна, згідно якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне  користування 2-й, 3-й, 4-й та 5-й поверхи будівлі та ліфт пасажирський 500, що  розташовані за адресою:  м. Одеса, вул. Балківська, 42-а., з метою проведення підприємницької діяльності у сфері надання комунальних, побутових послуг.  Термін дії договору -   до 31.12.2008р.

Будь-яких змін у договір щодо розміру площі об’єкту оренди, розміру орендної плати або порядку її оплати сторонами по договору не вносилося.

Отже, уклавши Договір оренди майна від 29.12.2003р. сторони за цим договором прийняти на себе ряд зобов’язань. Зокрема, Орендар прийняв на себе зобов’язання відповідно до розділу 3  та п.4.1. Договору щодо  своєчасної та в повному обсязі оплати орендної плати, яка перераховується щомісячно не пізніше 10 числа місяця, наступного за звітним, з урахуванням щомісячного індексу інфляції, та складає 6 898 грн. 68 коп., та щодо передачі частки орендованого майна в суборенду лише за письмовою згодою на то Орендодавця.

Як вбачається з матеріалів справи, і проти чого відповідач не заперечує, він дійсно надавав частину орендованого майна в користування третім особам, при цьому доказів наявності письмової згоди на це Орендодавця до матеріалів справи не надано.

Крім того,  в порушення умов договору та ст.18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, відповідач орендну плату сплачував несвоєчасно та не в повному обсязі, мав постійну заборгованість по орендній платі, що також підтверджується .

Згідно ст.ст.525, 526 Цивільного кодексу України  зобов’язання має виконуватися належним чином  відповідно до умов договору та вимог законодавства, одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається.

Згідно ст.26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” на вимогу однієї з сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов’язань. За таких обставин, вимога позивача щодо розірвання договору оренди майна  від 29.12.2003р. є обґрунтованою та підлягає задоволенню.

Відповідно до ст.27 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”  у випадку розірвання договору оренди Орендар зобов’язаний  повернути  орендодавцеві об’єкт оренди на умовах, передбачених договором. Згідно п.2.3. Договору майно вважається поверненим Орендодавцю з часу підписання Сторонами акта приймання-передачі. Крім того, відповідно до ч.1 ст.785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов’язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу , або у стані, який було обумовлено в договорі.   Отже, вимога позивача щодо виселення ТОВ „БУДСЕРВІС” з  нежилих  приміщень 2-го, 3-го, 4-го, 5-го поверхів та ліфту пасажирського 500, що  розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42-а, також є обґрунтованою та підлягає задоволенню.

Відповідно до ст.759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймач передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.  Згідно ч.1 ст.762 цього ж Кодексу за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Згідно ст.19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” орендар за користування об’єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Як вже зазначалося вище, відповідачем неналежно виконувалося зобов’язання щодо своєчасної та у повному обсязі оплати орендної плати.  За  матеріалами справи за відповідачем рахується заборгованість по оплаті орендної плати  станом на 25.05.2007р. у сумі 77 982 грн. 56 коп. (з ПДВ), а станом на 24.07.2007р. –95 876 грн. 68 коп.  За таких обставин, правомірною є вимога позивача щодо стягнення з відповідача на користь Управління заборгованість по орендній платі у сумі 10 495 грн.40 коп. та заборгованість по сплаті ПДВ, нарахованого на орендну плату у сумі 5 755 грн. 91 коп., на користь управління державного казначейства в Одеській області заборгованість по орендній платі у сумі 64 317 грн. 43 коп.

Що стосується посилання відповідача на задоволення позивачем його клопотань щодо зарахування плати за приміщення , що ним не використовуються у рахунок орендної плати, то з цього приводу слід зауважити, що орендна плата ним здійснюється на підставі Договору оренди майна від 29.12.2003р., у якій сторони не вносили змін та доповнень, зокрема щодо зменшення розміру орендної плати у зв’язку із зменшенням розміру орендованої площі.  Пропозиція щодо внесення таких змін відповідно до вимог законодавства, може виходити від будь якої сторони за договором.  У випадку відмови сторони від внесення таких змін друга сторона не позбавлена права на звернення до суду за захистом порушеного права.

Судові витрати по сплаті держмита ,витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покласти на відповідача згідно зі ст.ст.44,49 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, –

ВИРІШИВ:

1.          Позовну заяву  Управління Одеської обласної ради з майнових відносин   - задовольнити повністю.

2.  Розірвати Договір оренди майна від   29.12..2003р. , укладений між Управлінням обласної ради з питань використання майна та приватизації та Товариством з обмеженою відповідальністю „БУДСЕРВІС”.

3.          Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю „БУДСЕРВІС” (м. Одеса, вул. Балківська, 42а, код 32316394, рр3700 в АКІБ „Укрсіббанк” м. Харків, МФО 351005)  з нежилих  приміщень 2-го, 3-го, 4-го, 5-го поверхів та ліфту пасажирського 500, що  розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 42-а.

4.          Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „БУДСЕРВІС” (м. Одеса, вул. Балківська, 42а, код 32316394, рр3700 в АКІБ „Укрсіббанк” м. Харків, МФО 351005)  на користь Управління обласної ради з майнових відносин (м. Одеса, пр. Шевченка, 4, код 23212638, рр1405 в ГУДКУ в Одеській області, МФО 828011)  заборгованість по орендній платі у сумі 10 495 грн.40 коп. та заборгованість по сплаті ПДВ, нарахованого на орендну плату у сумі 5 755 грн. 91 коп., витрати по сплаті 864 грн. 50 коп. та витрати на ІТЗ судового процесу у сумі 118 грн.

5.          Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „БУДСЕРВІС” (м. Одеса, вул. Балківська, 42а, код 32316394, рр3700 в АКІБ „Укрсіббанк” м. Харків, МФО 351005) на користь обласного бюджету  ( рахунок №0008 в ГУДКУ в Одеській області , МФО 828011, код 23862106, код бюджетної класифікації –22080400)  борг у сумі 64 317 грн. 43 коп.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення 10-денного строку з дня його підписання.

Накази  видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення підписане 31 липня 2007 р.

Суддя