ВИЩИЙ  ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД  УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ
УКРАЇНИ

09 жовтня 2007 р.

№ 17/640-06

Вищий  господарський суд  України у складі колегії  суддів:

головуючого

Овечкіна В.Е.,

суддів :

Чернова Є.В.,
Цвігун В.Л.,

за участю представників:

позивача

- не з'явився,

відповідача
третіх осіб

- ОСОБА_2., ОСОБА_3., ОСОБА_4., -
ОСОБА_5.,

розглянувши у відкритому  судовому засіданні  касаційну скаргу

ПВКП "Корпункт"

на  постанову

від  20.06.2007 Харківського апеляційного
господарського суду

у справі

№17/640-06

за   позовом

Управління комунального майна та
приватизації Сумської міської ради

до  (треті особи

ПВКП "Корпункт" -
Сумська міська рада, приватний підприємець ОСОБА_1.)

про

розірвання договору оренди та
виселення відповідача  із займаного
приміщення

ВСТАНОВИВ:

Рішенням  господарського  суду Сумської області від 16.11.2006
(суддя  Коваленко О.В.), залишеним без
змін постановою Харківського апеляційного господарського  суду від 20.06.2007 (судді: Шепітько І.І.,
Білоконь Н.Д., Токар М.В.), позов задоволено -на підставі ст.ст.26, 27 Закону
України "Про оренду державного та комунального майна" розірвано
укладений між сторонами договір оренди від 10.05.2000 №ФМ-534 та виселено
відповідача із займаного нежитлового приміщення у зв'язку з систематичним
порушенням орендарем договірних зобов'язань по внесенню орендної плати та
передачею частини приміщень в суборенду без дозволу орендодавця.

ПВКП "Корпункт" в поданій
касаційній скарзі просить рішення та постанову скасувати, прийняти нове рішення
про відмову в позові, посилаючись на порушення судами ст.ст.208,759 Цивільного
кодексу України, ч.2 ст.34 ГПК України та неправильне застосування ч.2 ст.651
Цивільного кодексу України та ч.ч.1,2 ст.188,ч.3 ст.291 Господарського кодексу
України стосовно порядку розірвання господарського договору. Зокрема, скаржник
вважає, що належними доказами суборенди приміщення можуть бути лише відповідні
договори та докази перерахування коштів за піднайм (суборенду) приміщення, а
позивач таких доказів не надав.

Колегія суддів, перевіривши
фактичні обставини справи на предмет правильності застосування судами
попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права та заслухавши
пояснення присутніх у засіданні представників відповідача та третьої особи,
дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а
оскаржувані рішення та  постанова
-скасуванню з передачею справи на новий розгляд
до господарського суду  Сумської
області з наступних підстав.

Залишаючи без змін первісне рішення
про задоволення позову апеляційний господарський суд виходив з того, що факти
використання відповідачем орендованого майна з порушенням умов договору оренди,
а саме шляхом допуску в приміщення інших юридичних осіб (ПП "СДВ" та
ТОВ "Невада") як суборендарів, підтверджуються актами перевірки від
06.09.2002 та від 05.05.2005 (а.с.20-21, том 1), підписаними директором
відповідача та не спростовані останнім, як не спростовано орендарем і факти
несвоєчасної та не в повному обсязі сплати орендної плати. Заборгованість
відповідача по орендній платі на момент звернення позивача з позовом становила
896,44 грн. і була погашена лише в травні 2007 року шляхом перерахування
позивачу 1417,26 грн.

Однак, колегія  не може погодитися з висновками суду
апеляційної інстанції з огляду на таке.

Згідно з ч.3 ст.18 Закону України
“Про оренду державного та комунального майна” орендар зобов'язаний вносити
орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Відповідно до ч.3 ст.26 Закону
України “Про оренду державного та комунального майна” договір оренди може бути
розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може
бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі
невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених
законодавчими актами України.

Згідно з частинами 1, 3 ст.291
Господарського кодексу України одностороння відмова від договору оренди не
допускається. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу
однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав,
передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в
порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу

Судами першої та апеляційної
інстанцій залишено поза увагою ті обставини, що статтею 783 Цивільного кодексу
України встановлено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору
найму, якщо:

- наймач користується річчю
всупереч договору або призначенню речі;

- наймач без дозволу наймодавця
передав річ у користування іншій особі;

- наймач своєю недбалою поведінкою
створює загрозу пошкодження речі;

- наймач не приступив до проведення
капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був
покладений на наймача.

Вказаний перелік підстав для
розірвання договору найму на вимогу орендодавця є вичерпним та розширеному
тлумаченню не підлягає.

Обґрунтовуючи позовні вимоги,
позивач в якості підстави для розірвання договору оренди  зазначає систематичне порушення орендарем
умови договору щодо строку внесення орендних платежів.

В той же час, невиконання умов
договору щодо внесення орендних платежів не може бути підставою його розірвання
в судовому порядку.

Посилання позивача на ст.651
Цивільного кодексу України, як на підставу розірвання в судовому порядку
договору у зв'язку з несплатою орендних платежів, є також необгрунтованим, оскільки
ч.3 цієї статті, так само як і ст.782 цього Кодексу встановлює для таких
випадків право на односторонню відмову від договору.

Касаційна інстанція також враховує,
що наведеної правової позиції дотримується Верховний Суд України при здійсненні
касаційного перегляду судових рішень у справах, пов'язаних з розірванням
договорів оренди (постанова ВСУ від 22.02.2005 у справі №34/400).

З матеріалів справи не вбачається,
судом не встановлено та позивачем не доведено направлення відповідачу
(орендарю) та одержання останнім на підставі ч.2 ст.782 ЦК України повідомлення
наймодавця про відмову від договору у зв'язку з невнесенням орендної плати
протягом трьох місяців підряд.

Таким чином, не виключається
наявність підстав вважати, що пред'явлений Управлінням комунального майна та
приватизації Сумської міської ради позов про розірвання договору оренди з
мотивів прострочення сплати орендної плати не відповідає способам захисту
цивільних прав наймодавця, а тому за вказаних обставин  суд першої інстанції передчасно дійшов
висновку про наявність підстав для розірвання цього договору з наведених
підстав.

Іншою підставою для розірвання
договору оренди судом визначено обставини передачі відповідачем частини
приміщень без дозволу орендодавця в суборенду іншим юридичним особам (ПП
"СДВ" та ТОВ "Невада"), що підтверджуються актами перевірки
від 06.09.2002 та від 05.05.2005 (а.с.20-21, том 1), підписаними директором
ПВКП "Корпункт".

Проте, вказані висновки слід
визнати передчасними, оскільки судами не враховано вимоги ст.208 ЦК України,
відповідно до якої правочини між юридичними особами належить вчиняти в
письмовій формі.

Згідно з ч.1 ст.12 Закону України
"Про оренду державного та комунального майна" договір вважається
укладеним  з моменту досягнення
домовленості з усіх  істотних умов і
підписання сторонами тексту договору.

Окрім того, відповідно до ч.3
ст.774 ЦК України до договору піднайму застосовуються положення про договір
найму, а ч.1 ст.793 цього кодексу вимагає укладення договорів найму будівлі (їх
окремої частини) у письмовій формі.

Таким чином, в даному випадку лише
дотримання письмової форми договорів суборенди нежилих приміщень може свідчити
про існування укладених відповідачем з ПП "СДВ" та ТОВ
"Невада" договорів суборенди, в зв'язку з чим навіть підписані відповідачем
акти перевірки від 06.09.2002 та від 05.05.2005, в яких відповідно зазначається
про передачу в суборенду ПП "СДВ" частини приміщення площею 6 кв.м.
для розміщення обмінного пункту та про перебування в одній з орендованих кімнат
належних ТОВ "Невада" двох ігрових автоматів, не можуть самі по собі
свідчити про доведеність передачі відповідачем частини орендованих приміщень в
суборенду без дозволу орендодавця.

Зазначеним обставинам, які
безпосередньо стосуються предмета даного господарського спору, судами першої та
апеляційної інстанції  всупереч вимогам
ст.43 Господарського процесуального кодексу України не надано ретельної
правової оцінки, а згідно імперативних вимог ч.2 ст.1117
Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція не має права
встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у
рішенні та постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання
про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази чи додатково
перевіряти наявні у справі докази.

Зважаючи на викладене, касаційна
інстанція на підставі ч.2                                ст.1115
Господарського процесуального кодексу України дійшла висновку про неповне
встановлення обставин справи та обумовлену цим неможливість надання належної юридичної
оцінки всім обставинам справи, в зв'язку з чим справа підлягає направленню на
новий розгляд для достовірного з'ясування інших обставин, які мають істотне
значення для правильного вирішення спору.

Враховуючи викладене та керуючись
ст.ст.1115, 1117, 1119-11112
Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ПВКП
"Корпункт" задовольнити частково.

Рішення господарського суду
Сумської області від 16.11.2006  та
постанову Харківського апеляційного господарського  суду від 20.06.2007 у справі №17/640-06
скасувати з передачею справи на новий розгляд до господарського суду Сумської
області.

Головуючий, суддя
В.Овечкін

Судді:
Є.Чернов

В.Цвігун