донецький апеляційний господарський суд
Постанова

Іменем
України

17.10.2007 р.
справа №2/91пн

Донецький апеляційний господарський
суд у складі колегії суддів:

головуючого:

суддів

за участю представників сторін:

від позивача:

ОСОБА_2., дов. б/н,

від відповідача:

Краснов О.В., дов. б/н від
04.10.07р.,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні апеляційну скаргу

Суб"єкта підприємницької
діяльності-фізичної особиОСОБА_1 м.Єнакієве

на рішення (ухвалу)
господарського суду

Донецької області

від

01.08.2007 року

по справі

№2/91пн

за позовом

Суб"єкта підприємницької
діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 м.Єнакієве

до

Банку " Фінанси і кредит"
м.Київ в особі Банку "Фінанси та Кредит"" Донецьке регіональне
управління" товариства з обмеженою відповідальністю м.Донецьк

про

усунення перешкод в здійсненні
права власності та виселення

В С Т А Н О В
И В:

Рішенням господарського суду
Донецької області від 01.08.2007 року у справі           №2/91пн (суддя Мартюхіна Н.О.)
відмовлено у задоволенні позову суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної
особи ОСОБА_1 м. Єнакієве до Банку “Фінанси і кредит” м. Київ в особі Банку
“Фінанси і кредит” “Донецьке регіональне управління” товариство з обмеженою
відповідальністю м. Донецьк про виселення відповідача з 3/25 частини
приміщення, розташованого в будинку АДРЕСА_1, заборону відповідачу здійснювати
перешкоди в здійсненні права власності на 3/25 частини приміщення,
розташованого в будинкуАДРЕСА_1, зобов'язання відповідача за свій рахунок
привести 3/25 частини нежилого убудованого орендного приміщення, розташованого
в будинку АДРЕСА_1, в первісний стан, який був на час укладення договору оренди
від 2 квітня 2004р. та стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю
Банку “Фінанси та кредит” “Донецьке регіональне управління” витрат на
проведення технічної інвентаризації у розмірі 308 грн.

Рішення господарського суду
мотивоване недоведеністю та необґрунтованістю заявлених позовних вимог.

Позивач, суб'єкт підприємницької
діяльності -фізична особа ОСОБА_1 м. Єнакієве, не погоджуючись з рішенням
господарського суду, звернувся з апеляційною скаргою про його скасування, так
як вважає, що воно прийняте з неповним з'ясуванням обставин, які мають значення
для справи та неправильним застосуванням норм матеріального і процесуального
права. Просить позов задовольнити.

В своїй апеляційній скарзі заявник
вказує на те, що відповідач, в порушення пунктів 13 та 15 Договору найму 3/25
частини приміщення від 02.04.2004 року, без письмової згоди позивача та
необхідної процедури узаконювання зробив переобладнання та перепланування
орендованого приміщення. Крім того, відповідачем порушені зобов'язання щодо
утримання приміщення у відповідності до санітарно-технічних правил.

Скаржник вважає хибним висновок
суду першої інстанції про недоведеність ним того, що перепланування приміщення
відповідачем було здійснене без письмової згоди позивача.

Апелянт наполягає на тому, що  господарським судом до спірних
правовідносин  неправильно застосовані
приписи статті 785 Цивільного кодексу України, в той час як згідно зі статтею
386 Цивільного кодексу України позивач як власник має право у будь-який час
звернутись до суду з вимогами на здійснення дій для запобігання порушень.

Відповідач, Банк “Фінанси і кредит”
м. Київ в особі Банку “Фінанси і кредит” “Донецьке регіональне управління”
товариство з обмеженою відповідальністю м. Донецьк, у запереченнях № 01/10-752
від 25.09.07р. та представник відповідача в судовому засіданні  проти апеляційної скарги заперечує, вважає
рішення суду першої інстанції законним та обґрунтованим, тому підстави для його
скасування відсутні. Просить залишити рішення господарського суду без змін.

Відповідно до частини 2 статті 101
Господарського процесуального кодексу України апеляційний господарський суд не
зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість
рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Вивчивши матеріали справи, наявні
докази, заслухавши пояснення, доводи та заперечення  учасників процесу, судова колегія Донецького
апеляційного господарського суду встановила наступне.

13.05.2002 року між Закритим
акціонерним товариством “РИФ” та суб'єкта підприємницької діяльності
-фізичної особи ОСОБА_1 м. Єнакієве  був
укладений договір купівлі-продажу приміщення, відповідно до умов якого  ОСОБА_1 купив
частину будівлі Б-2 площею 689,3 м2, що складає магазин Б-1,
який розташований в АДРЕСА_1

02.04.2004р. суб'єкт підприємницької
діяльності-фізична особа ОСОБА_1 (Наймодавець) та Банк “Фінанси та Кредит”
“Донецьке регіональне управління” товариство з обмеженою відповідальністю
(Наймач) уклали договір найму 3/25 частини приміщення (далі договір від
02.04.04).

Пунктом 1 договору встановлено, що
Наймодавець зобов'язується передати Наймачу у володіння та користування 3/25
частини нежитлового вбудованого приміщення з підвалом Б-2, що розташовано по
площі АДРЕСА_1, загальною площею приміщення 170,9 м2.

Відповідно до п. 2 договору встановлено,
що наймане приміщення передається для розташування відділення філії “ДРУ” Банку
“Фінанси та Кредит” ТОВ.

Термін оренди встановлюється з дня
підписання акту прийому-передачі до 01 квітня 2014 року (п.3 договору від
02.04.04.).

Згідно з п. 7 та 8 цього ж договору
за орендоване приміщення Наймач сплачу договірну ціну в сумі чотири гривні 40
копійок що місяця за 1м2 площі, що орендується. Наймач звільняється від сплати
в потоці 4-х місяців з моменту нотаріального посвідчення договору, на період
проведення ремонтних робіт. Кошторисна вартість робіт доводиться до відома
Наймодавця.

01.07.2004р. між сторонами було
складено акт приймання-передачі майна за Договором оренди нежитлового
приміщення від 02.04.2004р (т.2, арк.12), відповідно до якого Орендодавець
передав, а Орендар прийняв без претензій та зауважень приміщення, що є об'єктом
оренди за договором від 02.04.2004р., та розташоване в будинку за адресою:
АДРЕСА_1. Приміщення знаходиться на 2-му поверсі, загальною площею 160 м2.
Акт підписаний та скріплений печатками з обох сторін.

Перевіривши повноту встановлених
судом  першої інстанції  обставин справи  та правильність їх юридичної оцінки,
заслухавши пояснення та доводи повноважних представників сторін, колегія суддів
Донецького апеляційного господарського суду
дійшла висновку, про необґрунтованість апеляційної скарги. Разом з тим,
господарський суд , оцінюючи надані сторонами докази, припустився
невідповідності зроблених висновків в мотивувальній частині рішення обставинам
, що мають значення для справи з таких підстав.

Орендою   є
засноване   на  договорі
строкове  платне користування   майном, необхідним   орендареві
для  здійснення підприємницької та
іншої діяльності.

Відповідно до положень ст. 765
Цивільного кодексу України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у
користування негайно або у строк , встановлений договором найму.

Пунктом 3 Договору найму 3/25
частини приміщення від 02.04.2004р. передбачено , що термін оренди
встановлюється з дня підписання акту прийому-передачі до 01 квітня 2014року з
дня передачі приміщення по акту прийому-передачі.

Пунктом 5 вищевказаного
договору  передбачено ,що
наймодавець  зобов'язаний в 3- денний
термін з дня підписання акту прийому-передачі
з Наймачем передати йому ключі  та
забезпечити реальну можливість цілодобово використовувати  приміщення.

Відповідний акт прийому-передачі
спірного приміщення сторонами був підписаний 01 липня 2004р.( т.2 а.с. 12).

Таким чином , право відповідача
щодо користування орендованим приміщенням за умовами договору та діючого
законодавства виникло лише з 01 липня 2004р.

Як вбачається з матеріалів справи ,
ще до підписання Акту прийому-передачі, відповідачем були укладені договори №
60 від 01.04.04р. з Комунальним підприємством «ГрадАРпроект»( т. 1 а.с.46) та  договір підряду б/н від 10.05.04р. з приватним
підприємством «ПАЛАНТИР»( т. 1  а.с. 54).

Предметом Договору № 60 від  01.04.2004р. було виконання проектних робіт
по об'єкту: Перепланування частини нежитлового приміщення під відділення банку
по АДРЕСА_1

Предметом договору підряду б/н від
10.05.2004р.  було виконання по завданню
Замовника робіт з перепланування частини нежитлового приміщення, під відділення
банку Замовника розташованого за адресою: АДРЕСА_1, відповідно до
проектно-кошторисної документації.

Як встановлено судом першої
інстанції та підтверджується матеріалами справи підрядні роботи, обумовлені
зазначеним договором, виконувались на протязі червня-вересня 2004р. Зокрема, за
актом приймання виконаних підрядних робіт за червень 2004р., який підписаний та
скріплений печатками з обох сторін цього договору , підрядником були виконані
такі роботи, як: розбивка цегляних перегородок (№ п/п 5/5), пробивання пройомів
в цегляних стінах вручну (№ п/п 11/11), улаштування армірованих цегельних
перегородок товщиною 0,5 цегли (№ п/п 14/14), монтаж металоконструкцій,
розбирання та демонтаж дверних пройомів, металевих гратів, цеглових та
обличковуваних стін, вентиляційних коробів. Також, з найменувань з 2121 до
7070 за вказаним актом видно, що підрядчиком були проведені відновлювальні
роботи у спірному приміщенні, за якими були відбудовані та улаштовані дверні та
інші пройоми у стінах, каркаси стін та перекриття.

Таким чином , на момент складання
та підписання акту приймання-передачі, орендне приміщення вже було
переплановане та переобладнано, а саме: зруйновані перегородки між кімнатами
21-23, 33-36, та встановлені нові перегородки № 16, 20.

Тобто , відповідач всупереч умовам
договору найму та діючого законодавства приступив до використання спірного
приміщення та перепланування цього приміщення.

З цього приводу судова колегія
вважає необхідним зазначити наступне.

Відповідно до пункту 15  Договору найму 3/25 частини приміщення від
02.04.2004р. переобладнання  та
перепланування  орендованого  приміщення
проводиться тільки за письмовою згодою
наймодавця.

Таким чином , при укладанні
спірного договору оренди сторони чітко встановили умови  переобладнання або перепланування -тільки за
письмовою згодою.

При цьому слід зазначити , що в
матеріалах справи не міститься доказів прямої письмової згоди на переобладнання
спірного приміщення, до того ж про існування останнього не було заявлено жодною
з сторін.

Стосовно посилання на лист позивача
на адресу ВАТ “Донецькоблгаз”, де зазначено, що ОСОБА_1, власник частини будівлі
магазину “ІНФОРМАЦІЯ_1”, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 просить дозволу на
газифікацію частини споруди, що розташована на 2-му поверсі магазину, яка
орендується Єнакіївським відділенням Банку “Фінанси та Кредит”; всі  заходи з підготовки документів та
підключенням газу покладаються на орендаря - “ДРУ Банку “Фінанси та кредит” ,
судова колегія вважає необхідним зазначити , що даний лист не має
відношення  до розгляду спору по суті ,
оскільки таке узгодження жодним чином не підтверджує факту отримання  первісної згоди власника на перепланування
спірного приміщення.

Як про це позначено в рішенні суду
першої інстанції , відповідачем надано до матеріалів справи експертний висновок
Донецького експертно-технічного центру Держнадзорохоронпраці від 05.08.05р. про
відповідність здійсненої частини перепланування спірного орендованого
приміщення  вимогам чинного
законодавства. Однак , судова колегія вважає необхідним зазначити , що за
результатами експертизи були виявлені недоліки , а саме : відсутній акт обстеження  технічного стану будівельних конструкцій  реконструйованого приміщення  - п.9.4. ДБН А.3.1-5-96; не пере6дбачений
пантус для інвалідів та інших мало мобільних груп населення -п.п.1.4,3.2 та
додаток «Г»ДБН 2.2-9-99, крім того , рекомендовано  розробити проект здійснення будівельних робіт
у відповідності до вимог п. 1.28. СНиП ІІІ-4-80* та п.3.2. ДБН А.3.1-5-96. Дані
недоліки були відображені у п. 6 Зауваження
в Експертному висновку. До того ж ,зазначено , що даний проект може бути
використаний в роботі лише після усунення зауважень.

Крім того , судом першої інстанції
було встановлено , що відповідачем також були отримані  узгодження управління архітектури та
градобудівництва на проведені роботи з перепланування спірних приміщень, проте,
вказано на необхідність звернення з відповідним оформленням саме власника
майна.

Дійсно , матеріали справи містять в
собі листи № 01-26/135 від 27.03.05р. ( т. 1 а.с. 59) та № 01-23/376 від
16.06.07р. ( т. 1 а.с.56) начальника управління архітектури та містобудування ,
але судова колегія не може погодитись з висновком суду першої інстанції
стосовного того , що дані листи  є
узгодженням , оскільки вони містять в собі лише повідомлення про те , що
погоджувальні документи на ведення будівельних робіт по реконструкції існуючих
приміщень , пов'язаних  з їх
переплануванням, оформлюються у відповідності до вимог діючого законодавства ,
за узгодженням з власником даних приміщень.

Таким чином , з урахуванням
викладеного , судова колегія вважає , що вищевказані документи , не можуть бути
доказом законних дій з приводу перепланування спірних приміщень.

Внаслідок цього , судова колегія не
погоджується з висновком суду першої інстанції стосовно не доведення  позивачем , що відповідач здійснював
перепланування приміщення без письмової згоди власника після передачі
приміщення в оренду та , що перепланування та переобладнання орендованого
приміщення здійснено з відома позивача та ним особисто передано в оренду
відповідачу саме у реконструйованому стані.

Крім того, суд першої інстанції ,
встановивши що , в матеріалах справи містяться письмові докази узгодження
позивачем перепланування орендованого приміщення,  не вказав , які саме письмові докази
підтверджують факт узгодження .

Таким чином , судова колегія вважає
, що мотивувальна частина  рішення
місцевого господарського суду відносно даних
обставин справи має бути скасована.

Стосовно решти мотивувальної
частини рішення, судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції
та вважає необхідним зазначити наступне.

Як встановлено судом та
підтверджено матеріалами справи відповідач на законних підставах користується
орендованим майном, а саме на підставі договору найму 3/25 частини приміщення
від 02.04.2004р., зазначений договір є дійсним та діючим. Доказів розірвання
зазначеного договору суду не надано. На підставі зазначеного вимоги позивача,
щодо виселення відповідача з орендного приміщення , розташованого в будинку
АДРЕСА_1 є необґрунтованими та такими, що задоволенню не підлягають.

Щодо вимог позивача зобов'язання
привести 3/25 частини нежилого убудованого орендного приміщення, розташованого
в будинку АДРЕСА_1, в первісний стан, який був на час укладення договору найму
від 2 квітня 2004р., то суд виходить з наступного.

Зазначені вимоги, в розумінні ст.
785 Цивільного кодексу України, є наслідками припинення договору найму та
обов'язком наймача в разі його припинення.

Відповідно до приписів ст. 785
Цивільного кодексу України встановлено, що у разі припинення договору найму
наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона
була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було
обумовлено в договорі.

Оскільки договір найму 3/25 частини
приміщення від 02.04.2004р. не припинив свою дію та не є розірваний
сторонами  в порядку, передбаченому
чинним законодавством, то вимоги позивача в цій частині є передчасними,
необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню. В цій частині судова
колегія погоджується з висновком суду першоїінтсанції.

З огляду на викладене, судова
колегія вважає, що оскаржуване рішення господарського суду   підлягає скасуванню відносно абз. 9,10,11
л.р. 4 та абз.4 л.р.5 Мотивувальної частини рішення . Разом з тим,  мотиви, з яких надана апеляційна скарга не
можуть бути підставою для його скасування.

Керуючись статтями  91,
99, 101,  103, 104, 105
Господарського процесуального кодексу України, Донецький апеляційний
господарський суд

ПОСТАНОВИВ :

Апеляційну скаргу Суб'єкта
підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1 м. Єнакієве на рішення господарського
суду Донецької області від 01.08.2007 року
у справі №2/91пн залишити без задоволення.

Рішення господарського суду
Донецької області від 01.08.2007 року у справі №2/91пн змінити.

Мотивувальну частину рішення
частково скасувати з мотивів  викладених
в даній постанові.

Резолютивну частину рішення
залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з
дня її прийняття та може бути оскаржена до Вищого господарського суду України у
касаційному порядку через Донецький апеляційний господарський суд протягом
місяця.

Результати розгляду апеляційної
скарги оголошені в судовому засіданні.

Повний
текст постанови підписаний 17.10.07р.

Головуючий

Судді: