ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"27" липня 2007 р.
Справа  № 9/118-07-3054

За позовом  Представництва по управлінню комунальною власністю  Одеської міської ради

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Приморська районна адміністрація Одеської міської ради

до відповідача:  Приватного підприємства „Рипор”

про виселення

за зустрічною позовною заявою: Приватного підприємства „Рипор”

до відповідача: Представництва по управлінню комунальною власністю  Одеської міської ради

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Приморська районна адміністрація Одеської міської ради

про зобов’язання укласти договір оренди

Суддя Бакланова Н.В.

Представники:

Від позивача: Глазов О.О.  дов. №01-13/66 від 12.01.2007р.

Від 3-ої особи: Місік О.В. за довіреністю

Від відповідача: Балякіна Г.Г. дов.№15 від 04.06.2007р.

СУТЬ СПОРУ: Позивач Представництво по управлінню комунальною власністю  Одеської міської ради, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Приморської районної адміністрації Одеської міської ради звернулося до відповідача Приватного підприємства „Рипор” з позовом про виселення відповідача з нежилого приміщення – напівпідвалу площею 29,5 кв.м, яке розташоване за адресою: м. Одеса вул. Канатна, 68.

Відповідач позовні вимоги не визнає, та в свою чергу, звернувся з зустрічним позовом до Представництва по управлінню комунальною власністю  Одеської міської ради, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Приморської районної адміністрації Одеської міської ради про зобов’язання укласти договір оренди  на нежиле приміщення –напівпідвал площею 29,5 кв.м, яке розташоване за адресою: м. Одеса вул. Канатна, 68.

Ухвалою від 04.06.2007р. зустрічний позов прийнято та об’єднано для спільного розгляду з первісним.

Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради позовні вимоги за зустрічним позовом не визнає.

У судовому засіданні оголошувалась перерва з 18.06.2007р. по 21.06.2007р.  в порядку ст. 77 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд, -

ВСТАНОВИВ:

ПП "Рипор" згідно з договором оренди № 592/А/1 від 16.02.2005р., укладеним з Приморською районною адміністрацією, було надано в строкове оплатне користування об'єкт комунальної власності - нежиле приміщення напівпідвалу, загальною площею 29,5 кв. м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Канатна, 68, строком до 15.02.2006р.

Згідно з рішенням Одеської міської ради від 27.06.2006 р. № 56-У "Про впорядкування роботи виконавчих органів Одеської міської ради з виконання функцій орендодавця нежилих приміщень, що знаходяться в комунальної власності територіальної громади м. Одеси" та відповідно до Положення про Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 27.06.2006р. № 20-У, Представництву  були передані повноваження щодо здійснення функцій орендодавця, зокрема по договорам оренди об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які були укладені з райадміністраціями.

11.01.2006р. Приморською районною адміністрацією на адресу ПП "Рипор" було надіслано повідомлення за № 01-02/38 про відсутність наміру орендодавця продовжувати строк договору оренди.  Крім того, повідомлення про відсутність наміру орендодавця продовжувати строк договору оренди були надіслані повторно, що підтверджується листами № 01-02/326 від 14.02.2006 р. та № 01-02/462 від 02.03.2006 р.

Однак, ПП "Рипор" вимоги Приморської райадміністрації не виконав та на повідомлення не відповів.

Згідно документів, надісланих на адресу Представництва з Приморської райадміністрації ПП "Рипор" не був добросовісним орендарем та неналежно виконував обов'язки за договором оренди, що підтверджується  довідками КП ДЕЗ "Арнаутське" про наявність заборгованості по орендній платі та ПЕВ.

У зв'язку с чим, Приморська райадміністрація зверталась до господарського суду Одеської області з позовом к ПП "Рипор" про розірвання договору оренди, виселення та стягнення заборгованості по орендній платі. 01.03.2006 р. ухвалою Господарського суду Одеської області провадження по справі №28/507-05-11243 було припинено на підставі ст. 80 ГПК України, у зв'язку з тим, що Відповідач (ПП "Рипор") виконав вимоги позивача та заборгованість було погашено. Крім того, між Приморської районної адміністрацією та Суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною особою Кашиною Н.С. на нежиле напівпідвальне приміщення, загальною площею 29,5 кв. м., що розташоване за адресою: вул. Канатна, 68 у м. Одеса був укладений договір оренди № 854/А/1 від 30.03.2006 р., але приміщення за актом приймання - передачі не передано.

Зважаючи на той факт, що після передачі Приморською райадміністрацією  документів про оренду нежилих приміщень між Представництвом та ПП "Рипор" не укладався інший договір оренди нежилого приміщення напівпідвалу, загальною площею 29,5 кв. м., що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Канатна, 68, а також інші господарсько - правові угоди, ПП "Рипор" незаконно займає приміщення, яке знаходиться у комунальної власності територіальної громади м. Одеси.

На момент подачі позовної заяви ПП "Рипор" не передав Представництву за актом приймання-передачі ключі та приміщення та продовжує його займати і використовувати для своєї господарської діяльності, що підтверджується актом обстеження, складеним та підписаним співробітниками Представництва.

Враховуючи наведене, Представництво вимагає виселення ПП “Рипор” з нежилого приміщення напівпідвалу, загальною площею 29,5 кв. м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Канатна, 68.

Відповідач ПП „Рипор” позовні вимоги не визнає, та звернувся з зустрічним позовом про зобов’язання укласти договір оренди  на нежиле приміщення –напівпідвал площею 29,5 кв.м, яке розташоване за адресою: м. Одеса вул. Канатна, 68, мотивуючи наступним.

ПП „Рипор” користується нежилим приміщення площею 29,5 кв.м в будинку №68 по вул. Канатній в м. Одесі з 1992р. на підставі рішення виконкому Приморської райради народних депутатів №693 від 24.04.1992 р. та договору оренди на  нежиле приміщення. В подальшому договори оренди поновлювалися.

ПП "Рипор" з 1992 року по теперішній час постійно користується зазначеним приміщенням, тримає його в належному стані, про що не заперечує позивач (акт обстеження від 22.03.2007 р.).

Позивач за зустрічним позовом зазначає, що приміщення було відновлене повністю за власні кошти ПП "Рипор". Останній договір оренди №592/А/1 був укладений 16.02.2005р. на  термін до 15.02.2006року. До закінчення  терміну  дії  договору  оренди,   а  саме: 17.01.2006р.

за вих. №1301/01, ПП „Рипор” звернувся  до орендодавця - Приморської районної адміністрації –про укладення договору оренди на приміщення, яке він займає, на

новий  строк,   як  це  передбачено  законом.

З листами про поновлення строку дії договору оренди, а також надання реквізитів для сплати оренди, позивач за зустрічним позовом  неодноразово звертався до Приморської адміністрації (вих. №0404/01 від 04.04.06 р., №40 від 14.11.06 р.), а також до Представництва по управлінню комунальною власністю (вих. №45 від 20.11.06 р.). Не отримавши мотивованої відповіді на свої листи, ПП „Рипор”  28.12.2006 р. звернувся до них з претензійною заявою, але питання укладення договору оренди не вирішене до теперішнього часу.

ПП„Рипор” вважає, що Представництво порушує його права, як орендаря, які охороняються законом.

ПП „Рипор” не має  заборгованості по сплаті оренди та ПЕВ, що підтверджується платіжними дорученнями, листами КП ДЕЗ "Арнаутське" про відсутність заборгованості по оренді та ПЕВ.

Суд вивчивши матеріали справи,  проаналізувавши на підставі фактичних обставин повноту їх з’ясування і доведеність, дійшов до висновку про необґрунтованість вимог первісного позову та  обґрунтованість зустрічних позовних вимог виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 2 ст. 1 Господарського процесуального кодексу України, юрисдикція судів поширюється  на всі правовідносини , що виникають у державі. Згідно ст. 2 Закону України „Про судоустрій”, суд здійснює правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує захист гарантованих Конституцією України та законами прав і законних інтересів юридичних та фізичних осіб. П.3 ст. 3 зазначеного закону встановлено, що  судова система забезпечує доступність правосуддя для кожної особи в порядку встановленому Конституцією   України та законами. Відповідно до п. 3  ст. 6 зазначеного закону, ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи в суді, до підсудності якого вона віднесена процесуальним законом.

Кожна особа має право вільно обирати не заборонений законом засіб захисту прав, у тому числі судовий захист.

Позивач самостійно визначає та обґрунтовує в позовній заяві, в чому полягає порушення його прав та інтересів, а суд повинен перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, зокрема щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах, і залежно від встановлених обставин вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту.

Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу України  кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Відповідно до ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Наймач вправі звернутися в суд із позовом про примушення орендодавця укласти договір на новий термін, якщо відомо, що він має намір здавати дане майно і надалі, але іншій особі.

У ч.1 ст.777 Цивільного кодексу України закріплене переважне право наймача відновити орендні відносини і визначені умови, при яких воно може бути реалізоване. Відповідним правом наділяється наймач, що належно виконував свої обов’язки за раніш укладеним договором: використовував майно за призначенням, не допускав його істотного погіршення і т.д.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов’язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором –у розумний строк.

Для вирішення питання правомірності користування ПП “Рипор” орендованим приміщенням, суд вважає за необхідне звернути увагу сторін на наступне.

Договір оренди № 592/А/1 від 16.02.2005 р. укладено між Приморською райадміністрацією  та ПП „Рипор” зі строком дії до 15.02.2006 р.

13.01.2006 р. ПП “Рипор” вперше звертається з листом про продовження дії договору оренди на 2006 рік.

Листами від 14.02.2006 р. та 02.03.2006 р. Приморська райадміністрація, не відповідаючи на звернення ПП “Рипор”, надсилає на його адресу  листи про необхідність з’явитися  до Приморської райадміністрації для підписання акту прийому-передачі в зв’язку з закінченням строку дії договору оренди.

При цьому, 30.03.2006р. Приморська райадміністрація укладає новий договір оренди з СПД Кашиною Н.С., усвідомлюючи що приміщення не є вільним та не звертаючись з позовом про виселення ПП ”Рипор” з орендованого приміщення.

Згідно довідки КП ДЕЗ “Арнаутське” № 320 від 27.02.07 р.  з 25.03.2006 р. по теперішній час приміщення по вул.Канатній,68 займає ПП “Рипор”, акт приймання-передачі між Приморською райадміністрацією та СПД Кашиною Н.С. не укладався.

27.06.2006 р. Одеська міська рада приймає рішення № 56-У “Про впорядкування роботи виконавчих органів Одеської міської ради з виконання функцій орендодавця нежилих приміщень”, згідно якого райадміністрації зобов’язанні в 30-денний термін передати за актами приймання-передачі Представництву договори оренди.

Приморська райадміністрація  передала договір оренди та документа на СПД Кашину Н.С., а документи на ПП ”Рипор” передані не були.

При цьому, йде листування між Приморською райадміністрацією та ПП ”Рипор” про можливість продовження терміну дії договору оренди, сплачується орендна плата, і тільки 21.11.2006 р. Приморська РА надсилає ПП ”Рипор” лист, в якому повідомляє про наявність рішення Одеської міської ради від 27.06.2006 р. № 56-У, і що питання про продовження терміну дії договору оренди вже не належать до його компетенції.

Після цього 27.12.2006 р.  ПП ”Рипор” звертається до Представництва з претензійним листом про укладення договору оренди з Представництвом на новий термін.

02.02.2007р. Представництво повідомило “”Рипор”, що не може розглянути цю претензію в зв’язку з відсутністю у нього документів, які повинна була передати Приморська  райадміністрація.

Не отримавши документи від Приморської райадміністрації, Представництво 05.04.2007р. звернулось з позовом до ПП ”Рипор” про виселення.

Ст.17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, п.12 Роз’яснень ВГСУ № 02-5/237 “Про деякі питання практики застосування Закону України “Про оренду державного та комунального майна” передбачено, що за усіх умов після закінчення терміну дії договору оренди, орендар, який належним чином виконував свої обов’язки, має переважне право продовження договору оренди на новий термін. У вирішенні відповідного спору слід виходити, зокрема, з того, що належне виконання орендарем договору презюмується, якщо орендодавцем не було доведено інше.

Відповідно до ст.33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

До матеріалів справи ПП ”Рипор” надані відповідні документи та докази постійного безперервного користування орендованим майном, а відсутність оформленого договору оренди порушує його права орендаря та позбавляє його права на захист прав, передбачених законодавством для орендарів.

Більш того, суд вважає, що в даному випадку посилання Представництва  на норми Закону України “Про власність” неправомірні, оскільки власником майна є Одеська міська рада, зміни власника не відбулося, а змінився лише орган, на який покладено функції щодо укладення від імені Одеської міської ради договорів оренди.

Тобто, Представництво прийняло на себе всі права та обов’язки по договорах, укладених Приморською районною адміністрацією.

До цього часу ПП “Рипор” вносить орендну плату, користується орендованим приміщенням.

В результаті розгляду даної справи, суд дійшов до висновку, що ситуація, яка склалась між позивачем, третьою особою  та відповідачем, стала результатом неврегульованості дій  між виконавчими органами Одеської міської ради, що призводить до законодавчої незахищеності громадян та юридичних осіб відносно їх прав на орендовані приміщення.

Позивач за зустрічним позовом має право на оренду раніш орендованого приміщення та з ним повинно бути оформлено відповідний договір оренди.

При укладенні договору на новий термін умови його можуть бути змінені за згодою сторін. Це стосується будь-яких умов, у тому числі розміру орендної плати. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

На підставі ст. ст. 44, 49 ГПК України витрати по сплаті держмита та інформаційно-технічного забезпечення судового процесу віднести за рахунок відповідача за зустрічним позовом.

Керуючись ст.ст. 44, 49, ст.  82-85 ГПК України, суд, –

ВИРІШИВ:

1.          В задоволенні первісного позову відмовити.

2.          Зустрічний позов задовольнити.

3.          Зобов’язати  Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (65039 м. Одеса вул. Артилерійська, 1, код 26302595, р/р 1909 в УДК в Одеській області МФО 828011) укласти з  Приватним підприємством „Рипор” (65012 м. Одеса вул. Канатна, 68, код 22481431, р/р 6714 ОЦВ ПІБ Одеса МФО 328135) договір оренди на нежиле приміщення –напівпідвал, площею 29,5 кв.м, яке розташоване за адресою: м. Одеса вул. Канатна, 68.

4.          Стягнути з відповідача  Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (65039 м. Одеса вул. Артилерійська, 1, код 26302595, р/р 1909 в УДК в Одеській області МФО 828011) на користь Приватного підприємства „Рипор” (65012 м. Одеса вул. Канатна, 68, код 22481431, р/р 6714 ОЦВ ПІБ Одеса МФО 328135)витрати по сплаті державного мита в сумі 85 /вісімдесят п’ять/ грн. 00 коп., витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в сумі  118 /сто вісімнадцять/ грн. 00 коп.

Рішення набирає чинності в порядку ст. 85 ГПК України.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Суддя