АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________
__________________________________________________________________________________
Путятинський, 3/65  тел.(8-0412) 48-16-02
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"01" листопада 2007 р.
Справа №  11/7383

Житомирський
апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого   судді

суддів:

при
секретарі                                                              ,

представники
сторін в судове засідання не з'явились

розглянувши
апеляційну скаргу суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1,
м. Хмельницький

на
рішення господарського суду Хмельницької
області

від
"07" лютого 2007 р. у справі № 11/7383 (суддя Радченя Д.І.)

за
позовом - Управління житлово-комунального господарства Хмельницької міської
ради, м.Хмельницький,

-
Управління комунального майна Хмельницької міської ради, м.Хмельницький

до
суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1, м.Хмельницький

про
розірвання договору оренди та виселення з приміщення по вул.Озерній,3,

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Хмельницької області від 07.02.2007р.
у справі №11/7383 задоволено в повному обсязі позов  управління житлово-комунального господарства
Хмельницької міської ради та управління комунального майна Хмельницької міської
ради до суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 (м.Хмельницький) про розірвання
укладеного 27 квітня 2006 року між управлінням комунального майна Хмельницької
міської Ради, управлінням житлово-комунального господарства та підприємцем
ОСОБА_1 договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна
- нежитлового приміщення загальною площею 719,3м.кв. по вул.Озерній, 3 в
м.Хмельницькому, належного до комунальної власності, а також виселення
підприємця ОСОБА_1 з займаного ним приміщення. Покладено на відповідача  судові витрати, в тому числі 85грн.00коп.
витрат по оплаті  державного  мита та 118 грн. - витрат на
інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Вважаючи, що рішення судом першої інстанції прийняте з порушенням
норм матеріального та процесуального права, відповідач звернувся до суду з
апеляційною скаргою, в якій просить дане рішення скасувати та прийняти нове
рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

Мотивуючи апеляційну скаргу, відповідач зазначив наступне:

- місцевий господарський суд розглянув справу за правилами
господарського судочинства, хоча вирішення даного спору, відповідно до ч.1 ст.3
та п.4 ч.1 ст.17 Кодексу адміністративного судочинства України, який набрав
чинності з 01.09.2005р., віднесено до компетенції адміністративних судів, яка
поширюється на спори за зверненням суб'єкта владних повноважень, котрими є
позивачі у даній справі;

- при вирішенні спору судом неправильно застосовано вимоги ст.782
Цивільного кодексу України, оскільки моментом припинення договору майнового
найму у разі прострочення оплати, є отримання письмового повідомлення
наймодавця про відмову від договору, однак, такого повідомлення зі сторони
наймодавця не було направлено, доказів, що відповідач повідомлявся про намір
наймодавця розірвати договір, позивачі суду не надали, в зв'язку з чим у суду
не було підстав задовольняти позовні вимоги позивачів;

- судом не надано належної оцінки тому факту, що під час розгляду
справи, до прийняття оскарженого рішення, відповідач повністю сплатив
заборгованість по орендній платі з наданням суду відповідних доказів на
підтвердження даного факту і це, в свою чергу, свідчить про те, що відповідач
вчинив дії, необхідні для належного виконання взятих на себе зобов'язань.

Позивач - Управління житлово-комунального господарства
Хмельницької міської ради - в письмовому відзиві №15-10-780 від 03.05.2007р. на
апеляційну скаргу (а.с.56) проти останньої заперечило, вважаючи скаргу
безпідставною та спростовуючи доводи, викладені у ній. Просить оскаржене
рішення залишити без змін, а подану відповідачем апеляційну скаргу - без
задоволення.

У письмовому відзиві №15-10-973 від 08.06.2007р. (а.с.63) вказаний
позивач зазначив, що продовжувати розгляд апеляційної скарги немає
необхідності, оскільки згідно акту приймання-передачі від 13.04.2007р. (копію
якого надав позивач) відповідач здав приміщення балансоутримувачу (ЖЕК №7), чим
підтвердив відсутність свого наміру продовжувати оспорювати рішення суду першої
інстанції у даній справі.

Позивач - управління комунального майна Хмельницької міської ради
- письмового відзиву на апеляційну скаргу відповідача не надало.

Представники сторін на виклик в судове засідання не з'явились,
хоча про дату, час і місце розгляду справи були повідомлені належним чином
(копії ухвали про призначення судового засідання на 01.11.2007р. надіслано
сторонам 14.09.2007р. згідно реєстру відправки кореспонденції за наявними в
матеріалах справи адресами).

Про причини нез'явлення в засідання суду представника управління
комунального майна Хмельницької міської ради, а також відповідача або
уповноваженого ним представника, суд апеляційної інстанції не повідомлено.
Копії надісланих вказаним особам ухвал відділенням поштового зв'язку не
повертались, що свідчить про отримання поштового відправлення адресатами.

Представник позивача - управління житлово-комунального
господарства Хмельницької міської ради - факсимільним зв'язком 25.09.2007р.
надіслала клопотання (а.с.71) про здійснення розгляду апеляційної скарги,
призначеного на 01.11.2007р., без її участі.

Зважаючи на викладене, враховуючи, що ст.96 Господарського
процесуального кодексу України не встановлює обов'язком подання відзиву на
апеляційну скаргу, а також, беручи до уваги положення ст.101 Господарського
процесуального кодексу України про межі перегляду справ в апеляційній
інстанції, колегія суддів вважає, що неподання позивачем - управлінням
комунального майна Хмельницької міської ради - письмового відзиву на апеляційну
скаргу та нез'явлення в судове засідання представників сторін не перешкоджають
розглядові апеляційної скарги за наявними в матеріалах справи документами.

Розглянувши та обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши
матеріали справи та юридичну оцінку обставин справи, повноту їх встановлення,
дослідивши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм
матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення,
судова колегія дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з
наступних підстав.

Як  передбачено ст.11
Цивільного кодексу України від 16.01.2003р., який набрав чинності з
01.01.2004р., цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені
актами цивільного законодавства,  а також
із дій осіб, що  не передбачені цими
актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами
виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно ст.174 Господарського кодексу України від 16.01.2003р.
господарські зобов'язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору
та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом,
але таких, які йому не суперечать.

У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні
права та обов'язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади,
органів влади Автономної республіки Крим або органів місцевого самоврядування.

Відповідно до п.1 ч.2 ст.11, ч.2 ст.509 Цивільного кодексу України
та                               абз.3
ч.2 ст.174 Господарського кодексу України, укладення між сторонами договору є
однією з підстав виникнення зобов'язання.

27 квітня 2006 року між управлінням комунального майна
Хмельницької міської ради, управлінням житлово-комунального господарства та
фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 з відповідного дозволу виконавчого
комітету Хмельницької міської ради було укладено договір оренди індивідуально
визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності
(а.с.3-4), відповідно до якого управління комунального майна Хмельницької
міської ради (за договором - орендодавець) передало підприємцю ОСОБА_1 (за
договором - орендар) в строкове платне користування з 27.04.2006р. по
22.09.2010р. окреме індивідуально визначене майно - нежитлове приміщення площею
719,3кв.м., розміщене за адресою: м. Хмельницький, вул.Озерна, 3, з метою
використання під лазню.

Оскільки об'єкт оренди є комунальною власністю, спірні
правовідносини підлягають також регулюванню Законом України "Про оренду
державного та комунального майна".

Згідно п.3.1 договору, орендна плата визначається на підставі
Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням міської Ради №11 від
28.12.1999р., №6 від 24.06.2003р. згідно з розрахунком за перший місяць оренди:

538379 х 6% х 1,027125 / 12 = 2764,91грн., де

538379грн. - вартість орендованого майна, встановлена за
результатами проведення незалежної оцінки (експертним шляхом);

6% - орендна ставка нерухомого майна;

1, 027125 - індекс інфляції з дати проведення оцінки до моменту
укладення договору (з 31.12.2005р. по 01.04.2006р.);

2764грн. 91коп. - сума нарахованої орендної плати за перший місяць
оренди без ПДВ (без врахування індексу інфляції за квітень 2006р.).

Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку,
визначеному чинним законодавством і становить за перший місяць оренди
552грн.98коп. Сума орендної плати за перший місяць оренди 3317грн. 90коп. (без
врахування індексу інфляції за квітень 2006р.).

Пунктом 3.2 договору від 27.04.2006р. визначено, що орендна плата
за кожний наступний місяць визначається шляхом корегування орендної плати за
попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Як встановлено п.3.3 договору оренди, орендна плата
перераховується  управлінню
житлово-комунального господарства (за договором - отримувач коштів) щомісяця не
пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним місяцем, на обумовлений
договором рахунок.

Згідно статті 18 Закону України "Про оренду державного та
комунального майна" внесення орендної плати своєчасно та у повному обсязі
є основним обов'язком орендаря.

Обов'язок орендаря сплачувати в повному обсязі орендну плату
щомісяця до           15 числа місяця,
наступного за звітним місяцем, встановлений і п.5.4 договору.

Статтями 526, 530 Цивільного кодексу України визначено, що
зобов'язання має виконуватися належним чином, відповідно до умов договору та
вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності
таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог,
що звичайно ставляться. Якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його
виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк.

Проте, як свідчать матеріали даної справи, підприємецьОСОБА_1 свої
зобов'язання щодо своєчасного та повного перерахування орендної плати належним
чином не виконує.

Даний факт підтверджується також рішенням, прийнятим господарським
судом Хмельницької області 12.01.2007р. у справі №15/6116, яким задоволено
позов управління житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради до
підприємця ОСОБА_1 про стягнення 38289,20грн. боргу по орендній платі, що
виникла за невиконання підприємцем умов договору оренди від 27.04.2006р., який
є предметом розгляду у даній справі (а.с.39-40).

Відомості про скасування зазначеного рішення в матеріалах справи
відсутні.

06.12.2006р. управління житлово-комунального господарства
Хмельницької міської ради та управління комунального майна Хмельницької міської
ради звернулись в господарський суд Хмельницької області з позовом до
підприємця ОСОБА_1 про розірвання договору оренди від 27.04.2006р. та виселення
відповідача з приміщення по вул.Озерній,3 у м.Хмельницькому, орендованого за
цим договором.

Обґрунтовуючи заявлені вимоги, позивачі зазначили, що відповідач,
в порушення ст.286 Господарського кодексу України, ст.ст.526,530 Цивільного
кодексу України та п.3.3 договору оренди від 27.04.2006р., з моменту укладення
договору і до моменту звернення позивачів з позовом до суду, тобто протягом
семи місяців, жодного разу не здійснював перерахування коштів в рахунок плати
за оренду приміщення, в результаті чого у нього утворилася заборгованість по
орендних платежах в сумі 24033,31грн. і в зв'язку з чим у позивачів згідно ч.1
ст.782 Цивільного кодексу України, а також п.9.4 договору оренди, де сторони
передбачили право орендодавця достроково розірвати договір оренди в разі
несвоєчасної сплати орендарем орендної плати, як передбачено цим договором та
чинним законодавством України, та п.10.6 договору, де визначено, що у разі
невиконання орендарем обов'язку щодо повного та своєчасного внесення орендної
плати чинність договору оренди припиняється, виникло право відмовитись від
договору і вимагати повернення приміщення.

Місцевий господарський суд, оцінивши доводи сторін та наявні в
матеріалах справи докази, а також взявши до уваги, що підприємецьОСОБА_1
протягом семи місяців до моменту звернення позивачів з даним позовом до суду не
вносить орендну плату, з посиланням на п.1 ст.782 Цивільного кодексу України та
ст.ст.26,27 “Про оренду державного та комунального майна” дійшов висновку про
обґрунтованість позовних вимог та необхідність їх задоволення.

Проте, колегія суддів з таким висновком суду першої інстанції не
погоджується, виходячи з наступного.

Згідно зі статтею 26 Закону України "Про оренду державного та
комунального майна" на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути
достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання
сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими
актами України.

Згідно з ч.3 ст.291 Господарського кодексу України на вимогу
однієї з сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав,
передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в
порядку, встановленому ст.188 цього Кодексу.

Як зазначалося вище, позивачі свої позовні вимоги про дострокове
розірвання договору оренди в зв'язку з невнесенням орендарем (відповідачем у
справі) орендної плати більш як протягом трьох місяців підряд обґрунтовували
статтею 782 ЦК України та п.9.4 договору оренди від 27.04.2006р. і саме факт
періодичного невнесення відповідачем орендної плати у встановлений строк
покладено судом першої інстанції в основу рішення про задоволення позову про
розірвання договору оренди від 27.04.2006р. та виселення відповідача з орендованого
ним приміщення.

Однак, посилання суду першої інстанції на ч.1 ст.782 ЦК України,
як на підставу розірвання в судовому порядку договору у зв'язку з несплатою
орендних платежів, є необґрунтованим.

Частиною 1 ст.782 Цивільного кодексу України передбачене право
наймодавця відмовитися від договору найму і вимагати  повернення
речі,  якщо  наймач
не  вносить  плату за користування річчю протягом трьох
місяців підряд. У разі такої відмови
договір є розірваним з моменту одержання
наймачем  повідомлення  наймодавця про відмову від договору (ч.2
ст.783 Цивільного кодексу України).

Проте, в матеріалах справи відсутні докази на підтвердження того,
що відповідача було повідомлено про відмову від договору оренди від
27.04.2006р., що виключає право наймодавця на відмову від цього договору в
односторонньому порядку.

Статтею 783 Цивільного кодексу України встановлено вичерпний
перелік підстав для розірвання договору найму на вимогу наймодавця, серед яких
відсутні такі підстави як невнесення орендної плати протягом трьох місяців
підряд чи її несвоєчасне внесення або внесення не в повному обсязі.

Таким чином, невиконання умов договору щодо внесення орендних
платежів не могло бути підставою для його розірвання в судовому порядку.

Колегія враховує, що наведеної правової позиції дотримується
Верховний Суд України при касаційному перегляді судових рішень у справах про
розірвання договору оренди (постанова ВСУ від 22.02.2005р. у справі №34/400).

В зв'язку з цим безпідставною є й вимога позивачів про виселення
відповідача з орендованого ним за договором від 27.04.2006р. приміщення.

Наведене вище свідчить про неповне з'ясування місцевим
господарським судом обставин справи, неправильне застосування норм
матеріального права та є підставою для скасування прийнятого у даній справі
рішення з постановленням нового - про відмову в позові.

Відповідно до ст.49 Господарського процесуального кодексу України
судові витрати за подання позову покладаються на позивачів.

Витрати з державного мита в сумі 42,50грн., сплаченого відповідачем
згідно платіжного доручення №95 від 15.02.2007р. за подання апеляційної скарги,
розподіляються між позивачами у рівних частинах.

Керуючись
ст.ст.101,103-105 Господарського процесуального кодексу України, Житомирський
апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1,
м.Хмельницький задовольнити.

2. Рішення господарського суду Хмельницької області від 07 лютого
2007 року                      у справі
№11/7383 скасувати.

Прийняти нове рішення.

В позові управління житлово-комунального господарства Хмельницької
міської ради та управління комунального господарства Хмельницької міської ради
до суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 про розірвання договору оренди
від 27.04.2006р. та виселення з приміщення по вул.Озерній,3 у м.Хмельницькому
відмовити.

4. Стягнути з управління житлово-комунального господарства
Хмельницької міської ради (м.Хмельницький, вул.Проскурівська,1, ЗКПО 03356163)
на користь суб"єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 (АДРЕСА_1
інд.НОМЕР_1) 21грн.25коп. витрат з державного мита, сплаченого згідно
платіжного доручення №95 від 15.02.2007р. за подання апеляційної скарги.

5. Стягнути з управління комунального майна Хмельницької міської
ради (м.Хмельницький, вул.Володимирьска,1, код 26381695) на користь
суб"єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 (АДРЕСА_1 інд.код НОМЕР_1)
21грн.25коп. витрат з державного мита, сплаченого згідно платіжного доручення
№95 від 15.02.2007р. за подання апеляційної скарги.

6. Видачу наказів доручити господарському суду Хмельницької
області.

7. Матеріали справи №11/7383 повернути до господарського суду
Хмельницької області.

Головуючий - суддя:

судді:

Віддрук. 5 прим.

1
- до справи

2,3-
позивачам

4
- відповідачу

5
-в наряд