АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________
__________________________________________________________________________________
3/65  тел.(8-0412) 48-16-02
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"08" листопада 2007 р.
Справа №  9/257-07

Житомирський
апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого   судді

суддів:

при
секретарі                                                              ,

за
участю представників сторін:

від
позивача: Роздорожного М.І. - представника за довіреністю №128 від
07.11.2007р.,

Німченка О.В. -
представника за довіреністю №39 від 12.01.2007р.

від
відповідача: ОСОБА_2- представника за довіреністю від 08.11.2007р.,

від
третьої особи: Роя В.А. - представника за довіреністю №2244 від
08.11.2007р.

розглянувши
апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1, м. Вінниця

на
рішення господарського суду Вінницької області

від
"22" серпня 2007 р. у справі № 9/257-07 ( суддя Балтак О.О. )

за
позовом Вінницької міської ради, м. Вінниця

до
Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1, м. Вінниця за участю третьої особи, яка не
заявляє самостійних вимог на предмет спору, на

стороні
відповідача - Ленінської районної ради м. Вінниці, м. Вінниця

про
розірвання договору оренди,

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Вінницької області від 22.08.2007 р.
позов Вінницької міської ради до фізичної особи - підприємця ОСОБА_1       ( м. Вінниця ) за участю третьої особи,
яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на  стороні відповідача - Ленінської районної
ради м. Вінниці задоволено.

Розірвано договір найму (оренди) комунального майна від 09.11.2006
р., укладений між Ленінською районною радою та фізичною особою -
підприємцемОСОБА_1,  та зобов"язано
відповідача звільнити  підвальне
приміщення адміністративного будинку за адресою :АДРЕСА_1 на протязі десяти
днів з моменту набрання рішенням законної сили.

Стягнуто з фізичної особи - підприємця  ОСОБА_1
( АДРЕСА_2) на користь Вінницької міської ради ( м. Вінниця, вул.
Соборна, 59,  рр 82 у ВФ ВАТ
ВТБ Банк м. Вінниця )  85
грн. витрат по сплаті державного мита та 118 грн. за інформаційно - технічне
забезпечення судового процесу.

Не погоджуючись з прийнятим судом першої інстанції рішенням,
відповідач у справі подав апеляційну скаргу, в якій просить оскаржене рішення
скасувати з підстав, наведених у скарзі, та прийняти нове рішення, яким у
задоволенні позову Вінницькій міській раді відмовити, вважаючи, що місцевим
судом неповно з"ясовано обставини, які мають значення для справи; не
доведено обставини, які суд визнав встановленими; порушено та неправильно
застосовано норми матеріального і процесуального права; висновки, викладені в
рішенні, не відповідають обставинам справи.

Відповідач зазначив, зокрема таке:

- судом не було достатньо досліджено рішення виконкому від
08.11.2006 р. №74 "Про внесення змін до рішення виконкому від 12.09.2006
р. №60", згідно з яким ОСОБА_1 майно було передано в оренду на 10 років;

- судом не було достатньо досліджено договір оренди, укладений між
підприємцемОСОБА_1 та Ленінською районною радою 01.08.2006 р.; предпроектні
пропозиції, відповідно до яких по реконструкції частини цокольних приміщень під
спортивно-оздоровчий комплекс по планувальним і конструктивним рішенням
запропоновано, зокрема кімнату водних процедур з басейном; в подальшому було
погоджено надання в оренду приміщення площею 280 кв.м. терміном на 5 місяців
розміщення спортивного комплексу, у тому числі басейну;

- в предметі договору оренди, укладеного між Ленінською районною
радою та  підприємцемОСОБА_1, було
наведено перерахунок лише основних видів
використання орендованих приміщень. Інші види передбачені предпроектними
пропозиціями;

- в позовній заяві не зазначено, який саме договір слід розірвати;
заява про зміну позовних вимог не подавалась; прийнявши рішення про розірвання
договору найму від 09.11.2006 р., суд безпідставно вийшов за межі позовних
вимог без відповідного клопотання заінтересованої сторони.

В судовому засіданні представники відповідача та третьої особи
апеляційну скаргу підтримали; представники позивача проти її вимог й доводів
заперечили, вважаючи оскаржене рішення законним і обґрунтованим, просили
залишити його без змін, а скаргу - без задоволення.

Позивач не скористався своїм правом надіслання письмового відзиву
на апеляційну скаргу, передбаченим ст.96 ГПК України.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали
справи, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм
матеріального та процесуального права, обговоривши доводи апеляційної скарги,
суд вважає, що вона підлягає задоволенню з огляду на таке.

Судовою колегією встановлено, що на підставі договору оренди
комунального майна від 01.08.06 р. ( оригінал оглянуто в засіданні апеляційного
суду 08.11.2007 р. ), укладеного між підприємцем ОСОБА_1 ( орендар ) та
Ленінською районною радою м. Вінниці ( орендодавець ) строком до 01.01.2007 р.,
комісія останнього передала, а підприємецьОСОБА_1  прийняв підвальне приміщення адмінбудинку
Ленінської районної ради м. Вінниці за адресою:АДРЕСА_3 загальною площею 260,0
кв.м, про що складено відповідний акт від 01.08.2006 р. ( його копія
знаходиться на а.спр.21, оригінал оглянуто в судовому засіданні апеляційного
суду 08.11.2007 р.).

12.09.06 р. Виконком Ленінської районної ради м. Вінниці,
керуючись рішенням №22 третьої сесії V скликання "Про порядок надання
комунального майна в оренду" прийняв рішення №60 "Про використання
комунального майна" ( а.спр.20, оригінал витягу з рішення подано до
апеляційного суду - а. спр. 102 ), яким надано в оренду СПД      ОСОБА_1 нежитлове приміщення, яке
розташоване за адресою:АДРЕСА_1 (кімнати у підвалі адмінбудинку площею 260,0 м
терміном на чотири роки (до 01.10.2010р.) для здійснення підприємницької
діяльності (розміщення спортивно-оздоровчого комплексу: тренажерний зал,
солярій, душову, масажний та косметичний кабінети) терміном на чотири роки.

Цим же рішенням надано дозвіл СПДОСОБА_1 на проведення
перепланувальних та будівельних робіт в орендованому підвальному приміщенні
площею 260,0м" після отримання відповідного дозволу на проведення
перепланування в управлінні містобудування та архітектури Вінницької міської
ради та подання до виконкому Ленінської районної ради протягом 5 днів після
його отримання.

Рішенням виконкому Ленінської районної ради за №74 від 08.11.2006
р.                    ( засвідчену
належним чином копію рішення подано до апеляційного суду - а.спр.103) внесено
зміни до рішення виконкому від 12.09.2006 р. №60, п.1 якого викладено у новій
редакції, зокрема приміщення надано в оренду терміном на десять років.

Представники позивача та третьої особи пояснили в засіданні
апеляційного суду, що в зв"язку з прийняттям виконкомом рішення №74 від
08.11.2006 р. виникла необхідність в укладенні нового договору, який підлягає
нотаріальному посвідченню. За таких обставин приміщення, передані відповідачу
згідно з договором від 01.08.2006 р., були повернуті Ленінській районній раді.

Так, за актом прийому-передачі від 08.11.2006 р. ( а.спр.66,
оригінал оглянуто в засіданні апеляційного суду 08.11.2007 р. ) відповідач
передав, а комісія Ленінської районної ради прийняла орендовані згідно з
договором від 01.08.2006 р. нежилі приміщення .

09.11.2006р. Ленінська районна рада в особі голови Бондаря
Ю.Г.                                (
наймодавець ) уклала договір найму (оренди) комунального майна з фізичною             особою - підприємцем ОСОБА_1 (
наймач ), відповідно до якого
наймодавець передає наймачу в оренду нежитлове приміщення - частину
підвалу адміністративної будівлі по проспектуАДРЕСА_1 площею 260,0 кв.м для
здійснення підприємницької діяльності (розміщення спортивно-оздоровчого
комплексу: тренажерний зал, солярій, душову, масажний та косметичний кабінет)
терміном до 09.11.2016р. ( а.спр.85 ). Вищевказаний договір посвідчений
нотаріально, його оригінал оглянуто в засіданні апеляційного суду 08.11.2007 р.

В п. 1.1 даного договору оренди зазначено, що наймодавець передає,
а  наймач приймає в строкове платне
користування комунальне майно на підставі рішення 3 сесії Ленінської районної
ради м. Вінниці V скликання від 19.06.06р. №22 "Про порядок надання
комунального майна в оренду" та рішень виконавчого комітету Ленінської
районної ради м. Вінниці від 12.09.2006 р. №60 "Про використання
комунального майна" та від 08.11.2006 р. №74 "Про внесення змін до
рішення виконкому від 12.09.2006 р. №60.

Згідно з поданою до апеляційного суду копією акту
приймання-передачі приміщень від 09.11.2006 р. ( оригінал якого оглянуто в
засіданні апеляційного суду 08.11.2007 р.) комісія Ленінської районної ради
передає, а фізична особа - підприємець ОСОБА_1
приймає   в строкове платне
користування комунальне майно, а саме: частку підвалу "п/А"
приміщення адмінвстративної будівлі, літ. "А", приміщення складу №12,
площею 70,3 кв.м, приміщення складу №13, площею 28,4 кв.м, приміщення коридору
№14, площею 6,0 кв.м., приміщення сховища №15, площею 71,5 кв.м, приміщення  сховища №16, площею 31,3 кв.м., приміщення
коридору №17, площею 30,0 кв.м., приміщення венткамери №18, площею 13,7 кв.м.,
приміщення складу №19, площею     7,3 кв.
м., загальною площею 258,5 кв. м за адресою :АДРЕСА_1        ( а.спр. 104 ).

З матеріалів справи вбачається, що відповідно до рішення
п"ятої сесії п"ятого скликання Вінницької обласної ради від
10.11.2006 р. № 164 ( його копія знаходиться на а.спр.9 ) адміністративний
будинок Ленінської районної ради, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1   розмежовано до комунальної власності
Вінницької міської ради.

Згідно із реєстраційним посвідченням на об'єкт нерухомого майна за
№219 від 16.11.2006 р. ( його копія знаходиться на а.спр.11 ) та свідоцтвом
№337 про право власності від 14.11.2006 р. ( а.спр.12 ) будівля, що знаходиться  за вищевказаною адресою зареєстрована та
належить територіальній громаді м. Вінниці в особі Вінницької міської ради на
праві комунальної власності.

Тобто фактично відбулась зміна власника речі.

Відповідно до ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі,
переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Посилаючись на вищезазначену норму і вважаючи, що мають місце
підстави для розірвання договору оренди, Вінницькою міською радою подано до
господарського суду Вінницької області позов про розірвання на підставі ст.783
ЦК України договору найму ( оренди ) комунального майна, що був укладений між
Ленінською районною радою  та
суб"єктом підприємницької діяльностіОСОБА_1 ( вказану особу зазначено в
якості відповідача ) та зобов"язання відповідача звільнити наймане
підвальне приміщення адмінбудинку по АДРЕСА_1
на протязі 10 днів з моменту набрання рішенням законної сили, вважаючи,
що наймач користується річчю всупереч договору найму, та зазначаючи про
відсутність дозволу на проектування реконструкції орендованих приміщень (
а.спр.2-4 ). При цьому, слід зазначити, що із тексту позовної заяви вбачається,
що позовною вимогою є вимога про розірвання саме договору найму від   09.11.2006 р. ( хоч в резолютивній частині
позовної заяви конкретно не зазначено, який саме договір має бути розірваний ),
а тому безпідставними є доводи скарги в цій частині.

Ухвалою господарського суду Вінницької області від 13.07.2007 р.
порушено провадження у справі №9/257-07 і прийнято вищезазначену позовну заяву
до розгляду    ( а.спр.1 ).

Ухвалою господарського суду Вінницької області від 02.08.2007
р.  ( п.3 ) залучено до участі у справі в
якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на
стороні відповідача - Ленінську районну раду м. Вінниці ( а.спр.80 ).

Як вже зазначалось, господарський суд першої інстанції своїм
рішенням від 22.08.2007 р. позовні вимоги задовольнив, вирішив договір найму
(оренди) комунального майна від 09.11.2006 р., укладений між Ленінською
районною радою та фізичною особою - підприємцемОСОБА_1, розірвати із
зобов"язанням відповідача звільнити
орендоване приміщення, посилаючись на те, що відповідачем здійснюються
будівельні роботи за відсутністю дозволу управління містобудування і
архітектури міської ради на перепланування та виконання будівельних робіт. (
а.спр.89-92 ).

Колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції підлягає
скасуванню, враховуючи наступне.

Відповідно до частини 1 ст.206 ГК України господарське
зобов"язання може бути розірвано сторонами відповідно до правил,
встановлених ст.188 ГК України.

Згідно з п.2 ст.188 ГК України сторона договору, яка вважає за
необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозицію про це
другій стороні за договором.

Тобто пропозиція щодо внесення змін до договору або його
розірвання може виходити від будь-якої сторони і має бути викладена
письмово.

Як   вбачається   з
матеріалів справи, позивач
не   звертався   до
відповідача з пропозицією про розірвання договору від 09.11.2006 р. ( в
матеріалах справи відсутні докази, що свідчать про протилежне ), в засіданні
апеляційного суду представники сторін повідомили, що позивач не звертався з
пропозицією про розірвання спірного договору.

Оскільки господарські суди розглядають справи у спорах, що
виникають при зміні або розірванні договорів, то тільки дотримання сторонами
встановленого статтею 188 Господарського кодексу України порядку зміни та
розірвання договору і
недосягнення
при цьому згоди може свідчити про наявність між ними спору. Якщо ж особа, яка
бажає змінити або розірвати договір, не зверталася з відповідною пропозицією до
іншої сторони, то в цьому разі немає підстав стверджувати про існування спору
між сторонами.

Таким чином, оскільки позивач не звертався до відповідача з
пропозицією про розірвання договору, то у позивача немає підстав стверджувати
про існування між ним та відповідачем спору про розірвання договору та
передавати його на вирішення суду на підставі п.4 ст. 188 ГК України.

Крім того, колегія суддів не погоджується з висновком суду першої
інстанції про те, що здійснення будівельних робіт без відповідного дозволу є
підставою для розірвання договору за п.1 ст.783 ЦК України.

Пункт 1 вказаної статті передбачає, що наймодавець має право
вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч
договору або призначенню речі.

Апеляційний господарський суд вважає, що позивач не довів
факту  користування відповідачем річчю
всупереч умовам договору.

Так, згідно з укладеним договором приміщення передані відповідачу
для розміщення спортивно-оздоровчого комплексу ( п.1.2 договору ).

Проте із змісту договору та пояснень представників сторін в судовому
засіданні вбачається, що передані приміщення не пристосовані для використання
їх як спортивно-оздоровчий комплекс. Тобто необхідно зробити відповідні
перепланування та перебудови.

Здійснення відповідачем будівельних робіт, зазначених в позовній
заяві, свідчить про намагання відповідача використовувати передані йому
приміщення відповідно до умов договору.

При цьому, судова колегія враховує, що 14.11.2006р.
підприємецьОСОБА_1 подав до міського голови м. Вінниці ( управління
містобудування і архітектури Вінницької міської ради ) заяву про надання
дозволу на проектування реконструкції
( капітального ремонту ) орендованих приміщень в будинку по АДРЕСА_1 в
спортивно-оздоровчий комплекс (а.спр. 26, оригінал заяви оглянуто в засіданні
апеляційного суду).

Крім того, ним замовлені 09.06.2006 р. предпроектні пропозиції по
реконструкції частини спірних приміщень під спортивно-оздоровчий комплекс у ПП
„Центр експертних послуг „Сервіс-Центр". По планувальним і конструктивним
рішенням запропоновано: кімнату водних процедур з басейном площею 61.5 кв.м.;
солярій площею 19 кв.м., кімнату для персоналу площею 13,67кв.м., масажний
кабінет площею 10,6 кв.м., тринажорний зал площею 71,5 кв.м., роздягальню
площею 14,5 кв.м., кабінет інфрачервоного опромінення площею 7,1 кв.м.,
санвузол площею 5,7 кв.м., .коридор площею 50,5 кв.м. Ця  інформація зазначена і на кресленнях (план
підвалу) - а.с. 41-55.

Колегія суддів не спростовує факту здійснення відповідачем
будівельних робіт без належного дозволу, проте наголошує, що у зв"язку з
такими діями його може бути притягнуто до відповідальності відповідними
уповноваженими на те державними органами у встановленому чинним законодавством
порядку, що і було зроблено  інспекцією
державного архітектурно-будівельного контролю про адміністративне порушення (
постанова за №547 від 15.12.2006 р. - а.спр.106). Однак, враховуючи умови
договору, у даному випадку вказаний факт не може бути підставою розірвання
договору найму ( оренди) комунального майна.

Підсумовуючи вищенаведене, слід зазначити, що суд першої інстанції
безпідставно задовольнив позов Вінницької міської ради.

Оскаржене рішення підлягає скасуванню у зв"язку з
невідповідністю висновків, викладених у ньому, обставинам справи та порушенням
норм матеріального права з прийняттям нового рішення про відмову   в задоволенні позовних вимог, а апеляційна
скарга - задоволенню.

Керуючись ст.ст.
101,103-105 Господарського процесуального кодексу України, Житомирський
апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1, м.
Вінниця задовольнити.

2. Рішення господарського суду Вінницької області від 22.08.2007р.
у справі №9/257-07 скасувати.

Прийняти нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

3. Справу №9/257-07 повернути до господарського суду Вінницької
області.

Головуючий
- суддя:

судді:

Віддрук.
5 прим.:

-----------------------

1
- до справи

2,3
- сторонам

4
- третій особі

5
- в наряд