СУД ЗАКАРПАТСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Рішення

02.11.2007
Справа  № 2/151

За позовом товариства з обмеженою відповідальністю
«СаТу», м. Ужгород

До відповідача приватного підприємця ОСОБА_1, м. Ужгород

Про повернення орендованого за договором №2 від 02.01.2007р. майна
-облаштованої площадки площею 244кв.м., що знаходиться в м. Ужгород, АДРЕСА_1
шляхом укладення акту прийому-передачі та шляхом демонтажу збірно-розбірного
павільйону та самовільно добудованих до нього конструкцій, а також стягнення
суми 360грн. заборгованості по орендній платі,

А також за заявою третьої особи з самостійними вимогами на
предмет спору -Ужгородської міської ради, м. Ужгород

До товариства з обмеженою відповідальністю «СаТу», м. Ужгород та

До приватного підприємця ОСОБА_1, м. Ужгород

Про визнання недійсним договору оренди облаштованої площадки площею
244кв.м. по АДРЕСА_1 в м. Ужгород, укладеного між сторонами 02.01.2007р.,

-          розірвання
договору на право тимчасового користування землею (на умовах оренди) площею
1,306га по АДРЕСА_1 в м. Ужгород, укладеного 10.12.2001р. між ТОВ «СаТу»та
Ужгородською міською радою,

-          зобов'язання ТОВ
«СаТу»повернути Ужгородській міській раді земельну ділянку площею 1,306га по
АДРЕСА_1 в м. Ужгород, передану за договором від 10.12.2001р.,

Суддя О.Ф. Ремецькі

Представники сторін:

від позивача - Геворкян Д.С. -представник за дорученням від
17.07.07р.

від відповідача - ОСОБА_1 -приватний підприємець

від третьої особи  -Гаврилець О.В.
-предст. за дор. №02-11/186 від 11.05.07р.

СУТЬ СПОРУ:

В засіданні суду 24.10.2007р. судом за згодою представників сторін
в порядку вимог статті 77 Господарського процесуального кодексу України було
оголошено перерву до 02.11.2007р. для надання сторонам можливості подати суду
додаткові докази в обґрунтування своїх доводів та заперечень.

Представник позивача просить позовні вимоги задовольнити в повному
обсязі по мотивах, викладених у позовній заяві, посилаючись на їх
обґрунтованість матеріалами справи. В підставу своїх доводів вказує на
необґрунтованість мотивації відповідача та третьої особи з самостійними
вимогами на предмет спору з тих підстав, що умовами договору оренди
передбачалась передача в тимчасове оплатне користування відповідного майна,
належного

Продовження рішення господарського суду Закарпатської області від
02.11.2007 року по справі №2/151

позивачу -відповідно облаштованої площадки для розміщення
торгового павільйону з метою забезпечення здійснення відповідачем
підприємницької діяльності на ринку. Умовами договору оренди сторонами
досягнуто згоди по всіх істотних умовах даного правочину, в тому числі стосовно
об'єкту договору оренди та  розміру орендної
плати за користування таким. Спростовує твердження відповідача та третьої особи
про те, що договір оренди площадки приховував фактичну оренду землі,
оскільки  умови договору оренди від
02.01.2007р. та актом прийому-передачі орендованого майна сторонами чітко
визначено об'єкт оренди, який враховуючи вид діяльності позивача -облаштування
території ринку, передав в користування відповідачеві відповідно облаштовану
площадку для розміщення на ній збірно-розбірного павільйону для здійснення
підприємницької діяльності відповідачем на ринку.

Відтак, заперечує доводи відповідача про легітимність здійсненого
ним будівництва стаціонарної будівлі на орендованій площадці позивача, оскільки
умовами договору оренди сторонами визначалось необхідним отримання відповідного
письмового погодження орендодавця орендарю на здійснення таких заходів. Крім
того, чинним законодавством визначено необхідність отримання відповідачем
відповідних погоджувальних документів на здійснення будівництва стаціонарної
будівлі на земельній ділянці, яка відповідачу не належить, оскільки є власністю
третьої особи -Ужгородської міської ради, а також є частиною предмету договору
оренди земельної ділянки на умовах тимчасового користування, укладеного між
позивачем та третьою особою. Однак, і такі документи у відповідача відсутні.

З огляду на такі обставини та допущення відповідачем порушення
істотних умов договору оренди облаштованої площадки (несплата орендної плати та
проведення самовільного будівництва за рахунок об'єкта оренди), орендарем було надіслано
відповідачу повідомлення про припинення дії договору оренди та вказано на
необхідність звільнення належного позивачу майна шляхом демонтажу самовільно
побудованих конструкцій. Вважає, що перебування громадянки ОСОБА_1 у складі
засновників товариства не породжує у останньої можливості здійснювати
використання переданого їй, як суб'єкт підприємницької діяльності нерухомого
майна -облаштованої площадки за відсутності відповідних правових підстав
(відповідного договору оренди), а тим більше здійснювати будівництво нерухомого
майна з порушенням вимог чинного законодавства, оскільки товариство не
відповідає за зобов'язаннями своїх засновників.

Відповідач заперечує з приводу поданого позивачем позову в повному
обсязі по мотивах, наведених у поданому суду письмовому поясненні та просить
взяти до уваги те, що використання переданої йому позивачем ділянки
здійснювалось ним на підставі існуючих між сторонами корпоративних
правовідносин, так як він є одним із засновників ТОВ «СаТу»та усної
домовленості між сторонами. Вважає, що ним у визначеному законодавством порядку
отримано відповідні дозволи на встановлення та розміщення на території ринку
кафе «Прерія»(електро-, водопостачання та водовідвення), проект будівництва
будівлі був розроблений архітектурно-планувальним бюро при управлінні
архітектури та містобудування Ужгородської міської ради та 18.04.2007р.
погоджений як робочий проект. Заперечує можливість дострокового розірвання
договору оренди в односторонньому порядку та припиненні договірних відносин з
підстав несплати орендної плати, яка не сплачувалась у зв'язку з поданням всіх
відповідних документів до міської ради для отримання рішення про введення
побудованого об'єкту в експлуатацію.
Просить взяти до уваги те, що з укладенням даного договору оренди облаштованої
площадки позивачем було вчинено відповідні дії на приховування дійсного
правочину -суборенди земельної ділянки, а відтак, порушено основоположні
принципи Закону України «Про оренду землі»та Земельного кодексу

Продовження рішення господарського суду Закарпатської області від
02.11.2007 року по справі №2/151

України, згідно яких орендодавцями земельних ділянок можуть
виступати виключно їх власники або уповноважені особи за рішенням власника.

Третя особа з самостійними вимогами на предмет спору (залучена
судом до участі у справі в даній якості за результатами судового засідання від
02.11.2007р.) пред'явила самостійні вимоги на предмет спору, подавши
відповідний позов до позивача та відповідача у даній справі. В обґрунтування
своїх доводів вказує на те, що позивачем супереч вимогам чинного законодавства
та умовам договору на право тимчасового користування земельною ділянкою,
укладеного між Ужгородською міською радою та ТОВ «СаТу», передано відповідачу в
суборенду її частину, відтак, при укладенні договору оренди від 02.01.2007р.
ним приховано дійсний правочин, який уклали сторони -договір оренди земельної
ділянки. З цих підстав просить визнати укладений між позивачем та відповідачем
договір оренди від 02.01.2007р. недійсним у відповідності до вимог статті 235
Цивільного кодексу України. Разом з тим, вважає, що оскільки укладений між
сторонами договір носить характер договору оренди земельної ділянки, ТОВ «СаТу»
за відсутності відповідної згоди власника земельної ділянки -Ужгородської
міської ради на укладення такої угоди, передало в користування приватному
підприємцю ОСОБА_1 її частину, а відтак, порушило умови договору оренди від
10.12.2001р., що є підставою для його дострокового розірвання та повернення
орендованого майна -земельної ділянки, переданої позивачу для облаштування на
ній ринку.

Вивчивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників
сторін, суд встановив:

Між сторонами, а саме товариством з обмеженою відповідальністю
«СаТу», м. Ужгород та приватним підприємцем ОСОБА_1, м. Ужгород 02.01.2007р.
було укладено договір №2 оренди облаштованої площадки площею 244кв.м. в м.
Ужгород, АДРЕСА_1 для встановлення збірно-розбірного павільйону з метою
організації підприємства громадського харчування (пункт 1.1 договору).

З цих підстав сторонами за договором того ж дня підписано акт
приймання-передачі орендованого майна -облаштованої площадки площею 244кв.м.

За умовами договору оренди сторонами було погоджено розмір
орендної плати в сумі 120грн.в місяць та пунктом 4.3 договору визначено, що у
разі несплати орендної плати протягом трьох місяців договір оренди розривається
в односторонньому порядку. В свою чергу орендарем було взято на себе договірні
зобов'язання (пункт 5.2) своєчасно вносити орендну плату, використовувати
орендоване майно за його цільовим призначенням, а також визначено, що ремонт,
переобладнання та добудову об'єкта, що орендується, здійснювати виключно за
згодою орендодавця.

Як вбачаться з матеріалів справи, відповідачем було порушено умови
договору оренди в частині своєчасного внесення орендної плати (допущено
заборгованість в сумі 360грн.), а також самовільно, без належного письмового
погодження орендодавця здійснено добудову до павільйону, який розміщений на
орендованій площадці та споруджено відповідний нерухомий об'єкт.

З цих підстав орендодавцем листом від 20.06.2007р. було надіслано
орендарю повідомлення про відмову від договору оренди №2 від 02.01.2007р. та
його розірвання в односторонньому порядку у відповідності до вимог статті 782
Цивільного кодексу України. Однак, дане повідомлення, отримане відповідачем,
було залишено без відповідного реагування. В подальшому листами від 22.06.207р.
та від 25.06.2007р. позивачем неодноразово було повідомлено відповідача про

Продовження рішення господарського суду Закарпатської області від
02.11.2007 року по справі №2/151

необхідність повернення орендованого майна та підписання акту
приймання-передачі, які також залишено без відповідного реагування.

З огляду на вищенаведене, враховуючи факт припинення договірних
відносин, позивач звернувся з відповідним позовом про зобов'язання відповідачем
звільнити орендовану площадку шляхом демонтажу самовільно збудованих
конструкцій та підписати акт приймання-передачі за його результатами, а також
сплатити суму 360грн. заборгованості по орендній платі.

Відповідно до ст. 193 Господарського кодексу України та ст. 525,
526 Цивільного кодексу України, зобов'язання має виконуватись належним чином
відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільні
законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв
ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно вимог ч. 2 статті 651 ЦК України Договір  може
бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін
у  разі
істотного  порушення  договору другою  стороною
та в інших випадках,  встановлених
договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору,  коли
внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється
того, на що вона розраховувала при укладенні договору. При цьому під терміном
„шкода” слід розуміти не тільки можливі додаткові витрати, неодержання
прибутку, а й інші наслідки, що суттєво впливають на інтереси сторони.

Позивач подав докази про порушення відповідачем умов договору
оренди в частині своєчасності та повноти проведення платежів за оренду майна, а
також в частині самовільного проведення добудови та переобладнання об'єкту
оренди без погодження орендодавця.

В свою чергу статтею 782 ЦК України визначено, що наймодавець  має
право  відмовитися  від договору найму і вимагати  повернення
речі,  якщо  наймач
не  вносить  плату
за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У  разі
відмови  наймодавця  від договору найму договір є розірваним з
моменту одержання  наймачем  повідомлення
наймодавця про відмову від договору.

Статтею 785 Цивільного кодексу України визначено правові наслідки
припинення умов договору та необхідність орендаря в таких випадках повернути
орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, визначених договором.

Аналізуючи чинне законодавство, яке регулює питання розірвання
договорів оренди (найму) слід відмітити наявність в ньому загальних та
спеціальних норм.

Загальними нормами являються статті Цивільного кодексу України,
які знаходяться в Главі 53 «Укладення, зміна та розірвання договору», а саме,
ст. 651 ЦК України, згідно якої зміна або розірвання договору можливе тільки за
наявності згоди сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Тобто, закон (ЦК України) визначає загальне правило -розірвання
договору за наявності згоди сторін і це в цілому відповідає принципам
цивільного права України. В той же час, ч.3 цієї ж ст. 651 ЦК України
встановлює, що у випадку односторонньої відмови від договору в повному об'ємі
або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом,
договір вважається відповідно розірваним або зміненим.

Таким чином, допускається і фактично одностороннє розірвання
договору через механізм відмови від договору, однак, тільки у випадках,
визначених законом або договором. Такою підставою є зокрема, статті 782
Цивільного кодексу України, яка встановлює право орендодавця відмовитись від
договору найму та вимагати повернення орендованого майна, якщо наймач не
вносить плати за користування річчю на протязі трьох місяців підряд. Таку ж умову
закріплено сторонами і в договорі оренди №2 від 02.01.2007р., за якою (пункт
4.3 договору) у разі несплати орендної

Продовження рішення господарського суду Закарпатської області від
02.11.2007 року по справі №2/151

плати протягом трьох місяців договір оренди розривається в
односторонньому порядку.

Вищенаведене дає підстави стверджувати про відповідне виконання
позивачем договірних зобов'язань в частині належного йому права на односторонню
відмову від договору оренди №2 від 02.01.2007р. та припинення такого договору з
моменту отримання відповідачем письмового повідомлення позивача від
20.06.2007р., тобто з 26.06.2007р., що вбачається з повідомлення про вручення
поштового відправлення (арк. справи 13) та наявності обов'язку у відповідності
до вимог ст. 785 ЦК України орендаря повернути орендодавцю отримане за такою
угодою у тимчасове оплатне користування майно -облаштовану площадку, що
знаходиться в м. Ужгород, АДРЕСА_1.

Заперечення відповідача про те, що ним у визначеному
законодавством порядку отримано відповідні дозволи на встановлення та
розміщення на території ринку кафе «Прерія»(електро-, водопостачання та
водовідвення), проект будівництва будівлі був розроблений
архітектурно-планувальним бюро при управлінні архітектури та містобудування
Ужгородської міської ради та 18.04.2007р. погоджений як робочий проект, не
можуть бути взяті судом до уваги з огляду на те, що умовами договору (пункт
5.2) було визначено обов'язок орендаря отримати відповідне письмове погодження
орендодавця на здійснення ремонту, переобладнання та добудову об'єкта, що
орендується. Натомість, таке погодження відсутнє. Відсутні також відповідні
документи, що передбачали б надання дозволу Ужгородською міською радою на
будівництво даного об'єкту, виділення з цією метою частини земельної ділянки,
що перебуває у користуванні позивача за відповідним договором оренди земельної
ділянки та погодження відповідними службами матеріалів будівництва. Згідно
матеріалів інвентарної справи, що виготовлена відповідачем БТІ, вбачається, що
даний об'єкт -кафе „Прерія”, є самочинним будівництвом.

Ужгородська міська рада подала позовну заяву в порядку ст. 26 ГПК
України, тобто як третя особа, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору.
За даним позовом нею пред'явлено вимоги про визнання недійсним договору оренди
облаштованої площадки площею 244кв.м. по АДРЕСА_1 в м. Ужгород, укладеного між
сторонами 02.01.2007р., розірвання договору на право тимчасового користування
землею (на умовах оренди) площею 1,306га по АДРЕСА_1 в м. Ужгород, укладеного
10.12.2001р. між ТОВ «СаТу» та Ужгородською міською радою та зобов'язання ТОВ
«СаТу»повернути Ужгородській міській раді земельну ділянку площею 1,306га по
АДРЕСА_1 в м. Ужгород, передану за договором від 10.12.2001р.

Виходячи із змісту вказаної статті ГПК України, третя особа,
вважаючи, що саме їй належить право на предмет спору, з метою захисту свого
права, може звернутись до господарського суду, який розглядає справу, з
самостійною вимогою.

Тобто, характерною ознакою третьої особи є заявлення самостійної
вимоги на предмет спору між сторонами (позивачем та відповідачем), що
розглядається у їх справі.

У даному випадку третя особа в частині інших вимог ставить вимогу
про розірвання договору на право тимчасового користування землею (на умовах
оренди) площею 1,306га по АДРЕСА_1 в м. Ужгород, укладеного 10.12.2001р. між
ТОВ «СаТу»та Ужгородською міською радою та зобов'язання ТОВ «СаТу»повернути
Ужгородській міській раді земельну ділянку площею 1,306га по АДРЕСА_1 в м.
Ужгород, передану за договором від 10.12.2001р., що не є предметом
розглядуваного спору.

Продовження рішення господарського суду Закарпатської області від
02.11.2007 року по справі №2/151

Разом з тим, аналізуючи доводи третьої особи стосовно заявлених
нею вимог про визнання договору №2 від 02.01.2007р. недійсним у порядку,
визначеному ст. 235 ЦК України, суд констатує наступне.

Статтею 235 ЦК України визначено, що удаваним є правочин, який
вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили.
Якщо буде встановлено,  що правочин був
вчинений сторонами для  приховання  іншого
правочину,  який  вони насправді вчинили, відносини  сторін
регулюються  правилами  щодо
правочину,   який сторони
насправді вчинили. За аналізом даної статті вчинення сторонами удаваного
правочину не тягне за собою наслідки у вигляді визнання його недійсним.
Оскільки при вчиненні удаваного правочину настання його мети -приховати інший
правочин, бажають досягти обидві сторони, то й до відносин цих сторін
застосовуються правила того правочину, якому відповідала їхня внутрішня воля і
який вони насправді вчинили.

Вищевикладене дає підстави стверджувати, що укладений договір №2
від 02.01.2007р. оренди облаштованої площадки, його предмет, права та обов'язки
сторін за такою угодою відповідають внутрішній волі сторін і свідчать про
відповідність даного правочину тому, який вони вчинили.

За поданими сторонами матеріалами не вбачається намагання сторін
(позивача та відповідача) приховати  мету
укладеного ними договору -оренда відповідного майна, а відтак, доводи третьої
особи з цих підстав є неспроможними. Умовами договору оренди сторонами
досягнуто згоди по всіх істотних умовах даного правочину, в тому числі стосовно
об'єкту договору оренди та  розміру
орендної плати за користування таким. Відповідно, спростовуються твердження
відповідача та третьої особи про те, що договір оренди площадки приховував
фактичну оренду землі, оскільки  умови
договору оренди від 02.01.2007р. та актом прийому-передачі орендованого майна
сторонами чітко визначено об'єкт оренди, який враховуючи вид діяльності
позивача -облаштування території ринку, передав в користування відповідачеві
відповідно облаштовану площадку для розміщення на ній збірно-розбірного
павільйону для здійснення підприємницької діяльності відповідачем на ринку.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 44, 49, 82 -85
Господарського процесуального кодексу України,

СУД ВИРІШИВ:

1. Позов задоволити повністю.

2. Зобов'язати приватного підприємця ОСОБА_1, м. Ужгород, АДРЕСА_2
у строк до 10.12.2007р. повернути на користь товариства з обмеженою
відповідальністю „СаТу”, м. Ужгород орендоване за договором №2 від 02.01.2007р.
майно -облаштовану площадку площею 244кв.м., що знаходиться в м. Ужгород,
АДРЕСА_1 шляхом укладення акту прийому-передачі та шляхом демонтажу
збірно-розбірного павільйону та самовільно добудованих до нього конструкцій.

2.1 Стягнути з приватного підприємця ОСОБА_1, м. Ужгород, АДРЕСА_2
(ідент код НОМЕР_1) на користь товариства з обмеженою відповідальністю „СаТу”,
м. Ужгород, АДРЕСА_1, суму 360грн. заборгованості по
орендній платі, а також суму 187грн. у відшкодування витрат по сплаті
державного мита та 118грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення
судового процесу.

Продовження рішення господарського суду Закарпатської області від
02.11.2007 року по справі №2/151

3. В задоволенні позовних вимог Ужгородської міської ради
відмовити.

4.  Рішення набирає законної
сили в порядку ст. 85 Господарського
процесуального  кодексу  України.

Суддя                                                О.Ф. Ремецькі