СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
І М Е Н Е М      У К Р А Ї Н И
"06" листопада 2007 р.
Справа № 7/473-АП-07
Господарський суд Херсонської
області у складі судді  Задорожної Н.О. при секретарі Степановій
О.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу
за позовом Приватного підприємця ОСОБА_1,
до Фонду комунального майна
про визнання незаконною відмову у
здійсненні відчуження майна
участю представників сторін:
позивача:  ОСОБА_2, представник, дов. від
відповідача:  Щербина А.М., головний
спеціаліст, дор. №746 від 21.06.2007р.
Позивач (приватний підприємець
ОСОБА_1) звернувся з позовом, у якому просить суд визнати незаконною відмову
відповідача (Фонд комунального майна м. Херсона) у здійсненні дій щодо
включення нежилих приміщень цокольного поверху площею 46,6 кв. м. та 133,4 кв.
м. у будинку № 9, що знаходиться у м. Херсоні по вул. Д. Бідного, до переліку
об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.
Просить зобов'язати Фонд комунального майна м.
Херсона здійснити дії по включенню нежилих приміщень площею 46,6 кв. м. та
133,4 кв. м. у будинку №9 по вул.Д. Бідного до переліку об'єктів, що підлягають
приватизації шляхом викупу на користь позивача.
Обґрунтовуючи підстави
позову, посилається на те, що нежиле приміщення загальною площею 46,6 кв. м.
використовується ним для здійснення господарської діяльності (під розміщення
книжкового магазину) на підставі укладеного з управлінням комунальної власності
виконавчого комітету Херсонської міської ради договору оренди комунального
майна міської територіальної громади № 1302 від 07.02.2007р.
Нежиле приміщення загальною площею
133,4 кв. м. використовується ним для здійснення господарської діяльності (під розміщення
книжкового магазину) на підставі укладеного з управлінням комунальної власності
виконавчого комітету Херсонської міської ради договору оренди комунального
майна міської територіальної громади № 1354 від 03.07.2007р.
В процесі використання майна, з
дозволу орендодавця, позивачем за рахунок власних коштів здійснено
ремонтно-будівельні роботи з поліпшення стану орендованого майна, вартість яких
перевищує 25% залишкової вартості, в зв'язку з чим має переважне право на
приватизацію об'єкта нерухомості шляхом викупу.
Вважає безпідставною та незаконною
відмову відповідача у включенні орендованого майна до переліку об'єктів, що
підлягають приватизації шляхом викупу, оскільки має в наявності усі необхідні
документи, що підтверджують правомірність його вимог.
Відповідач позов не визнає, у
наданому відзиві зазначає, що орендовані нежилі приміщення цокольного поверху є
допоміжними будинку № 9 по вул. Д. Бідного у м. Херсоні і окремо приватизації
Також зазначає, що до компетенції
Фонду комунального майна м. Херсона, як органу приватизації, не входить
вирішення питання про включення до Програми відчуження комунального майна
Херсонської територіальної громади. Стверджує, що включення об'єктів до
Програми відчуження комунального майна -виключна компетенція Херсонської
Заслухавши пояснення представників
сторін, дослідивши матеріали справи, суд
На підставі рішення міської ради №
167 від 10.11.06р., та протоколу засідання конкурсної комісії № 5 від
27.04.2007р. між позивачем та управлінням комунальної власності укладено
договори оренди комунального майна № 1302 від 07.02.2007р. та № 1354 від
03.07.2007р. згідно з якими позивач (орендар) прийняв від управління комунальної
власності виконавчого комітету Херсонської міської ради (орендодавець) у
строкове платне користування нежилі приміщення цокольного поверху площею 46,6
кв. м. та 133,4 кв. м. у будинку, що знаходиться у м. Херсоні по вул. Д.
Бідного, 9 під розміщення книжкового магазину з метою здійснення
підприємницької діяльності ( а.с.6-19).
Згідно з оцінним актом, складеним ТОВ
"Центр оцінки та експертизи", ринкова вартість переданих в оренду
підтверджується наданими у справу оцінними актами ( а.с.17,20), затвердженими
управлінням комунальної власності.
У пункті 6.2. договорів оренди
сторони досягли домовленості щодо того, що орендар вправі з дозволу орендодавця
вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію,
технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості.
Позивач у встановленому порядку
узгодив з орендодавцем проведення поліпшень, що підтверджується наданим
кошторисом на капітальний ремонт орендованих приміщень цокольного поверху
загальною площею 180 кв. м. у будинку, що знаходиться у м. Херсоні по вул. Д.
Бідного, 9, затверджений управлінням комунальної власності м. Херсона та
управлінням капітального будівництва міськвиконкому. (а.с.30-36, 54-55)
Розпорядженням міськради від
13.08.2007р. №847-р позивачу надано дозвіл на проектування та реконструкцію
нежилих приміщень цокольного поверху під магазин промислових товарів. (а.с.37)
Отже, невід'ємні поліпшення орендованого
майна проведено з дозволу орендодавця.
Факт здійснення будівельних робіт
підтверджено крім кошторисів, також зведеними кошторисними розрахунками,
локальними кошторисами, відомостями ресурсів, дефектними актами, актами
приймання виконаних робіт. (а.с.30-36, 51-53)
Як встановлено з фактичних матеріалів
справи, вартість майна значно підвищилась в зв'язку з проведенням орендарем
невід'ємних поліпшень -капітального ремонту за рахунок власних коштів у сумі
аудиторським висновком аудиторської фірми „Рада-аудит” за вих. № 96 від
05.11.2007р. (а.с.46-48)
Фінансування витрат, пов'язаних з
проведенням капітального ремонту об'єкта оренди, здійснено за рахунок власних
коштів орендаря (позивача), що підтверджується наданими у справу квитанцією до
бухгалтерською довідкою.  (а.с.49,
50,53).           Відповідач відмовив
позивачу в реалізації права на приватизацію об'єкта оренди з огляду на те, що
нежиле приміщення цокольного поверху є допоміжним житлового будинку і окремо
приватизації не підлягає.
З'ясувавши обставини справи,
дослідивши докази на їх підтвердження, суд визнав позов обґрунтованим і
задовольняє його у повному обсязі з врахуванням наступного.
Наданими доказами доведено, що
позивач орендує нежилі приміщення цокольного поверху на підставі договорів
оренди комунального майна міської територіальної громади, укладених з
уповноваженим органом -управлінням комунальної власності м. Херсона.
Майно в оренду передано під
розміщення книжкового магазину на підставі рішення міської ради № 167 від
10.11.06р., та протоколу засідання конкурсної комісії міської ради № 5 від
27.04.2007р. для здійснення ПП ОСОБА_1 підприємницької діяльності.
Умовами договорів передбачено право
орендаря вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його
реконструкцію, технічне переобладнання з дозволу орендодавця.
Кошториси на капітальний ремонт майна
узгоджено орендодавцем.
Згідно з оцінним актом, складеним ТОВ
"Центр оцінки та експертизи", ринкова вартість переданих в оренду
проведення позивачем будівельних робіт, пов'язаних з капітальним ремонтом
коштів ПП ОСОБА_1          Відповідно до
ст. 51 „Державної програми приватизації на 2000-2002 роки”, затвердженої
Законом України „Про Державну програму приватизації” від 18.05.2000р. №
1723-ІІІ встановлено, що в процесі приватизації орендованого державного майна
(будівлі, споруди, приміщення) орендар одержує право на викуп цього майна, якщо
орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення
орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без
завдання йому шкоди, вартість яких складає не менше як 25 відсотків залишкової
(відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди,
Фактичні обставини справи свідчать
про те, що позивачем за згодою уповноваженої особи було здійснено за рахунок
власних коштів невід'ємні поліпшення орендованих приміщень, які неможливо
відокремити від об'єкту без завдання йому шкоди, вартість яких перевищує 25%
ринкової вартості орендованого приміщення, яка є значно вищою від залишкової
Відповідно до ст. 7 Закону України
„Про приватизацію невеликих державних підприємств” (малу приватизацію), Фонд
державного майна України, Верховна Рада АРК, місцеві Ради затверджують за
поданням органів приватизації переліки об'єктів, які перебувають відповідно у
загальнодержавній власності, власності АРК та комунальній власності і
підлягають продажу на аукціоні, за конкурсом шляхом викупу.
Включення об'єктів малої приватизації
до переліків, зазначених у частині першій цієї статті, здійснюється відповідно
до Державної та місцевих програм чи з ініціативи відповідних
органів приватизації або покупців.
Покупці подають до відповідного
органу приватизації заяву про включення орендованого майна до одного із
зазначених у цій статті переліків об'єктів, що підлягають приватизації.
Частиною 5 ст. 7 Закону України „Про
приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” встановлено,
що відмова у приватизації можлива тільки у випадках, коли:
-          особа, яка подала заяву, не може бути
визнана покупцем згідно з цим законом;
-          є законодавчо встановлене обмеження
на приватизацію цього підприємства;
-          не затверджено переліків,
передбачених частиною першою цієї статті.
Матеріали справи свідчать про
відсутність підстав, перерахованих у названій нормі закону, для відмови
позивачу у включенні орендованих ним приміщень до переліку об'єктів, що
підлягають приватизації шляхом викупу, тому суд визнає відмову Фонду у
включенні приміщень цокольного поверху загальною площею 180 кв. м. у будинку,
що знаходиться у м. Херсоні по вул. Д. Бідного, 9, до переліку об'єктів, що
підлягають приватизації шляхом викупу незаконною та зобов'язує відповідача
включити зазначене майно до переліку об'єктів, що підлягають приватизації
шляхом викупу на користь позивача.
Суд не приймає доводи відповідача
за їх безпідставністю, оскільки позивач мав усі необхідні документи та правові
підстави для позитивного вирішення питання щодо включення орендованого
позивачем майна до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.
Так, нежилі приміщення є
комунальною власністю.
Відповідно до ст. 1 Закону України
„Про приватизацію державного житлового фонду” приватизація -це відчуження
квартир (будинків, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках), де мешкають
два і більше наймачів та належних до них господарських споруд і приміщень
державного житлового фонду на користь громадян України.
За змістом частини 2 ст. 10 цього
Закону власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних
приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.
У відповідності до ст. 1 Закону
України „Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” допоміжні
приміщення багатоквартирного будинку -це приміщення, призначені для
забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців
будинку (сходові клітини, вестибулі, перехідні шлюзи, поза квартирні коридори,
колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення
ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).
Таким чином, при вирішенні питання
щодо належності приміщення до допоміжного, слід виходити не лише з його
місцерозташування у будинку, а також з того, чи є це приміщення допоміжним, в
якому (чи в частині якого) знаходиться технічне обладнання будинку (інженерні
комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення
санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир), без доступу до
яких експлуатація житлового будинку не є можливою, чи використовувалось воно
(чи частина його) для обслуговування будинку.
Відповідно до частин 1, 2 ст. 71
КАС України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на яких ґрунтуються її
вимоги та заперечення, крім випадків, встановлених ст. 72 цього Кодексу.
В адміністративних справах про
протиправність рішень, дій чи бездіяльності суб'єкта владних повноважень
обов'язок щодо доказування правомірності свого рішення дії чи бездіяльності
покладається на відповідача, якщо він заперечує проти адміністративного позову.
Відповідачем не надано доказів на
підтвердження того, що в орендованому цокольному приміщенні наявні комунікації,
які б забезпечували роботу та догляд за квартирами цього будинку.
Сам факт знаходження певних
приміщень у підвалах, цокольних поверхах не може визнаватися безумовною
підставою віднесення їх до допоміжних приміщень у контексті Закону України „Про
приватизацію державного фонду”.
На теперішній час нежилі приміщення
використовуються позивачем на підставі договорів оренди під розміщення
книжкового магазину, отже не відповідають статусу допоміжних, є окремим
об'єктом цивільно-правових відносин, який підлягає приватизації на загальних
Позивачу присуджується з Державного
бюджету 3 грн. 40 коп. судового збору.
У судовому засіданні проголошено
вступну та резолютивну частини постанови та повідомлено про дату, час і місце
складення її повного тексту -12 листопада 2007р. о 15год. 10хв., каб. 324, м.
Херсон, вул. Горького, 18.
Керуючись ст.ст. 94, 98, 158,
160-163, 167, п. 6 Прикінцевих та перехідних положень КАС України, суд
1.          Позов задовольнити.
Визнати незаконною відмову Фонду
комунального майна м. Херсона, код 24958630 у включенні нежилих приміщень
цокольного поверху площею 46,6 кв. м. та 133,4 кв. м. у будинку №9, що
знаходиться у м. Херсоні по вул. Д. Бідного до Державної програми приватизації
до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.
Зобов'язати Фонд комунального майна
м. Херсона, код 24958630 включити нежилі приміщення цокольного поверху площею
46,6 кв. м. та 133,4 кв. м. у будинку, що знаходиться у м. Херсоні по вул. Д.
Бідного, 9 до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу на
користь приватного підприємця ОСОБА_1, АДРЕСА_1, Ідентифікаційний номер
2.          Присудити приватному підприємцю
ОСОБА_1, АДРЕСА_1, Ідентифікаційний номер НОМЕР_1 з Державного бюджету України
3 грн. 40 коп. судового збору.
Постанова набирає законної сили після
закінчення строку подання заяви про апеляційне оскарження, якщо таку заяву не
було подано. Якщо було подано заяву про апеляційне оскарження, але апеляційна
скарга не була подана в строк, встановлений Кодексом адміністративного
судочинства України, постанова або ухвала суду першої інстанції набирає
законної сили після закінчення цього строку. У разі подання апеляційної скарги
судове рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після закінчення
апеляційного розгляду справи.

Заява про апеляційне оскарження
постанови суду першої інстанції подається
протягом десяти днів з дня її проголошення, а в разі складення постанови
у повному обсязі відповідно до статті 160 КАС України з дня складення в повному
обсязі. Апеляційна скарга на постанову суду першої інстанції подається протягом
двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження. Апеляційна скарга
може бути подана без попереднього подання заяви про апеляційне оскарження, якщо
скарга подається у строк, встановлений для подання заяви про апеляційне
оскарження.

Суддя
Н.О. Задорожна

повний
текст постанови

складений
12.11.2007р.