ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ
УКРАЇНИ

20.02.2007р.
Справа № 5/573

За позовом  Приватного підприємця ОСОБА_1, м. Полтава

до  Приватного підприємства
"Кремекспертсервіс", м. Кременчук

про  визнання недійсним Висновку комісійної
будівельно-технічної  експертизи

Суддя
Гетя Н.Г.

Представники:

від позивача:
ОСОБА_2, дов. від 13.03.2006р.

від відповідача: Довбенко О.Ю., дов. від 04.12.2006р.

Рішення приймається  в умовах перерви, згідно ст. 77 ГПК України.

Суть спору: Розглядається
позовна заява  про визнання недійсним
Висновку комісійної будівельно-технічної
експертизи № М-52-06 від 30.10.2006р. та про зобов"язання  ДВС у Ленінському районі м. Полтави
призначити повторну оцінку нерухомого майна, що знаходиться за адресою:
АДРЕСА_1.

В судовому засіданні позивач надав
заяву про зміну предмету позову (вхід. № 02329 від 15.02.2007р.), в якій
просить:

1. Визнати Висновок комісійної
судової будівельно-технічної експертизи № М-52-06 від 30.10.2006р. таким, що
здійснений з порушенням вимог чинного законодавства.

2. Заборонити ДВС у Ленінському
районі м. Полтава (м. Полтава, вул. Чураївни, 1/1) здійснювати реалізацію
нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 з визначенням
початкової вартості на підставі Висновку комісійної судової
будівельно-технічної експертизи № М-52-06 від 30.10.2006р.

3. Зобов"язати ДВС у
Ленінському районі м. Полтава призначити повторну оцінку нерухомого майна (не
житлових  приміщень), що знаходиться за
адресою: АДРЕСА_1. Для повторної оцінки зобов"язати залучити інших
оцінювачів (експертів).

4. До вирішення спору по суті
зупинити виконавче провадження про звернення стягнення на нежитлове  приміщення за адресою: АДРЕСА_1, яке належить
боржнику ОСОБА_1.

Відповідач проти позовних вимог
заперечує з підстав, викладених у відзиві (вхід. № 15168 від 05.12.2006р.),
зокрема, зазначає, що експертизу проводили фізичні особи, які не можуть
бути  відповідачами у господарській
справі. Крім того, висновок експертів не є актом державного чи іншого органу.

Розглянувши матеріали справи, суд
встановив, що в межах  виконавчого
провадження, відповідно до Постанови заступника начальника ДВС в Ленінському
районі м. Полтава від 17.10.2006р. відповідача було призначено експертом для
здійснення оцінки та визначення  ринкової
вартості не житлового приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1
(об"єкт оцінки).

Відповідно до наданого
позивачу  експертного  висновку ринкова вартість об"єкту оцінки
становить  2621477,00 грн., в тому числі
ПДВ 20%.

Відповідно до п. 4.12 Інструкції
про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень,
затвердженої Наказом Міністерства юстиції України № 53/5 від 08.10.1998р. від
експерта вимагається обов"язкове посилання
на нормативні акти, які використовувались при вирішенні поставлених на
експертизу завдань.

Сторінка 2 оскаржуваного висновку
судової експертизи містить перелік нормативних актів та інших матеріалів, які
використовувались  при здійсненні
експертної оцінки майна позивача. Зокрема, при вирішенні експертного завдання
відповідач використовував Постанову Ради Міністрів УРСР № 142 від 19.05.1989р.
При цьому висновки експертної комісії грунтувались на нормативному документі,
який втратив чинність на підставі Постанови
КМУ № 572 від 08.10.1992р. Зазначена обставина є грубим  порушенням визщезазначених нормативних актів
України та призвело  до неправильного та
необ"єктивного по суті експертного висновку.

Крім того, відповідно до п. 1.4
Інструкції про призначення та проведення
судових експертиз та експертних досліджень, затвердженої Наказом
Міністерства юстиції України № 53/5 від 08.10.1998р. Проведення експертиз та
досліджень з оцінки майна здійснюється на умовах і в порядку, передбачених
Законом України "Про судову експертизу", з урахуванням особливостей,
визначених Законом  України "Про
оцінку майна, майнових прав та професійну
оціночну  діяльність в
Україні" щодо методичного регулювання оцінки майна. Стаття 9  закону України  "Про оцінку майна, майнових прав та
професійну  оціночну  діяльність в Україні"  містить норму, відповідно до  якої Методичне регулювання оцінки майна
здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях
(національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів
України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з
урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом
Міністрів України або Фондом державного майна України.

Таким чином, відповідно до норм
чинного законодавства, при здійсненні експертизи з оцінки майна позивача (в
даному випадку - будівель та споруд) відповідач зобов2язаний був
застосовувати  крім іншого Постанову
Кабінету Міністрів України від 28.10.2004р. № 1442 "Про затвердження
Національного стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна" та Постанову
Кабінету Міністрів України від 10.09.2003р. № 1440 "Про затвердження
Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових
прав".

Виходячи з даних, викладених у
спірному експертному висновку, зазначені нормативні акти застосовані не були,
що призвело до необ"єктивної оцінки майна позивача, порушило його права як
учасника виконавчого провадження.

Методика та термінологія спірного
експертного висновку не відповідає зокрема понятійному апарату,
визначеному  у вищенаведених національних
стандартах. Так, експерт виходить з того, що "ринкова вартість - найбільш
вірогідніша  ціна, відповідно до якої
об"єкт може бути продано на відкритому
конкурентному ринку за наявності усіх ознак чесної угоди та за
відсутністю нетипових умов фінансування, з урахуванням того, що сторони угоди
належним чином проінформовані  про
нього".

Проте існує інше, нормативне
визначення  цього поняття. Відповідно до
п. 3 Національного стандарту № 1 ринкова вартість - вартість, за яку можливе
відчуження об"єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за
угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповіного  маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла
із знанням справи, розсудливо і без примусу.

Інший приклад дивної термінології
(понятійний апарат) спірного висновку: "Залишкова вартість - відновна
вартість за вирахуванням усіх видів зносу" значно відрізняється від
нормативного. Нормативне визначення: залишкова варітсть заміщення (відтворення)
- варість заміщення (відтворення) об"єкта оцінки за вирахуванням усіх
видів зносу (для нерухомого майна - з урахуванням ринкової вартості земельної
ділянки при її  існоючому використанні
(прав, пов"язаних із земельною ділянкою).

Експертна вартість об"єкту,
зазначена у спірному висновку, не містить урахування вартості земельної ділянки
або право користувантися нею.

При застосуванні витратного методу
оцінки експертом враховано лише фізичний знос об"єкту оцінки. Відповідно
до п. 3 Національного стандарту № 1 існують
(та нормативно визначені) інші види зносу - фізичний, функціональний,
екномічний. Кожен з цих видів зносу (знецінення) суттєво впливає на витратний
метод оцінки та кінцевий результат оцінки нерухомого майна.

Відповідно до п. 47 Національного
стандарту № 1 порівняльний підхід грунтується на врахуванні принципів  заміщення та попиту і пропонування.
Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного
майна з відповідним коригуванням відмінностей між об"єктами порівняння та
об"єктом оцінки.

Аналіз експертного висновку дає
підстави стверджувати, що для визначення вартості об"єкту були використані
виключно показники пропонування подібного майна. Жодної інформації щодо цін
фактичного продажу. Відсутність показників продажу у експертному висновку є
порушенням вимог нормативного акту.

Відповідно до п. 48 зазначеного
нормативного акту для  визначення
ринкової вартості  об"єка оцінки у
матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про
подібне  майно повинна  відповідати таким критеріям:

- умови купівлі-продажу або умови
пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які
відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості;

- продаж подібного майна відбувся з
дотриманням типових умов оплати;

-
умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або
пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися,
можуть  бути враховані.

Жодна із зазначених умов не знайшла
відображення в спірному експертному висновку у відношенні до
характеристики  подібного майна, яка
покладена в основу всього висновку експертизи.

В силу норми п. 49 Національного
стандарту № 1 основними елементами порівняння є характеристики  подібного майна за місцем його розташування,
фізичними тафункціональними ознаками, умовами продажу тощо.  Зазанчені в оскаржуваному висновку
"подібні об"єкти" взагалі не мають певних арактеристик або
ідентифікаційних ознак. Для порівняння взято три невідомих нежилих приміщення
(магазини). Всі ці "подібні об"єкти" характеризує відсутність
чіткої адреси місцезнаходження, загальної аналітики цих об"єктів. Логічно
виникає питання - які саме об"єкти використовувались для порівняння і чи
існують ці "подібні об"єкти" взагалі? Крім того, для порівняння
(сторінка 6 висновку) взято приміщення магазинів загальною площею 60-100 кв.
метрів при тому, що площа об"єкту експертизи становить більше 700 кв.
метрів.

Об"єкти, які у спірному
експертному висновку наведені як подібні, оцінені та характеризуються без ПДВ
20%.

Згідно наданого звіту про оцінку
майна Нв 7/4 будівель сервісного центру по АДРЕСА_1, виконаний  станом на 30.06.2004р., тобто більше ніж 2
роки назад.

У 2004р.  ринкова вартість того самого
об"єкту   становила 3518650,00 грн.
(вартість встановлена без урахування ПДВ).

Проте, після  того, як протягом останніх 2-х років в м.
Полтава на декілька порядків збільшились ціни на комерційну (та іншу)
нерухомість високоліквідне  майно
позивача (об"єкт експертизи) на дату здійснення експертної оцінки
становить  2621477,00 грн., в тому числі
ПДВ 20%. Без ПДВ 20% вартість об"єкту, за висновком експертів, становить
2097181,60 грн.

Підсумовуючи вищенаведене суд
вважає, що неупереджений аналізоскаржуваної експертизи  дає підстави вважати зазначений
експертний  висновок (оцінку) неякісною
(недостовірною), тобто такою, яка проведена з порушенням принципів, методичних
підходів, методів, оціночних  процедур та
на основі необгрунтованих  припущень.

В даний час ДВС Ленінського району
м. Полтави здійснюється підготовка до здійснення  конкурсної
реалізації нерухомого майна, що було об"єктом оскаржуваної
експертизи. Позивач вважає, що в межах виконавчого провадження у випадку
реалізації вищезазначеного майна на підставі спірного  експертного висновку існує реальна загроза
утруднення виконання або невиконання судового рішення.

Враховуючи вищевикладене,
керуючись  ст.ст. 43, 49, 82-85 ГПК
України, суд, -

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги задовольнити.

2. Визнати Висновок комісійної
судової будівельно-технічної експертизи № М-52-06 від 30.10.2006р. таким, що
здійснений з порушенням вимог чинного законодавства.

3. Заборонити ДВС у Ленінському
районі м. Полтава (м. Полтава, вул. Чураївни, 1/1) здійснювати реалізацію
нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 з визначенням
початкової вартості на підставі Висновку комісійної судової
будівельно-технічної експертизи № М-52-06 від 30.10.2006р.

4. Зобов"язати ДВС у Ленінському
районі м. Полтава призначити повторну оцінку нерухомого майна (не житлових  приміщень), що знаходиться за адресою:
АДРЕСА_1. Для повторної оцінки зобов"язати залучити інших оцінювачів
(експертів).

5. До вирішення спору по суті
зупинити виконавче провадження про звернення стягнення на нежитлове  приміщення за адресою: АДРЕСА_1, яке належить
боржнику ОСОБА_1

6. Стягнути з Приватного підприємця
ОСОБА_1 (АДРЕСА_2) на користь Приватного підприємства
"Кремекспертсервіс" (39600, м. Кременчук, вул. Пушкіна, 15) 85,00
грн. державного мита та 118,00 грн. витрат на інформаційно-технічне
забезпечення судового процесу.

Видати наказ після набрання рішення
законної сили.

Суддя
Гетя Н.Г.