донецький апеляційний господарський суд
Постанова

Іменем
України

26.09.2007 р.
справа №39/74пд

Донецький апеляційний господарський
суд у складі колегії суддів:

головуючого:

Стойка  О.В.

суддів

Діброви  Г.І. , Шевкової  Т.А.

за участю представників сторін:

від позивача:

Лєтова І.В. за довіреністю,

від відповідача:

ОСОБА_2 за довіреністю, ОСОБА_3
за довіреністю, ОСОБА_1- особисто,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні апеляційні скарги

Відкритого акціонерного
товариства "Банк "Фінанси та Кредит" м.Київв особі  філіалу "Донецьке регіональне
управління" Товариства з обмеженою відповідальністю Банка "Фінанси
та кредит" м.Донецьк  та Фізичної
особи підприємця ОСОБА_1 м.Донецьк

на рішення  господарського суду

Донецької області

від

09.08.2007 року

по справі

№39/74пд (Морщагіна Н.С.)

за позовом

Відкритого акціонерного
товариства "Банк "Фінанси та Кредит" м.Київв особі  філіалу "Донецьке регіональне
управління" Товариства з обмеженою відповідальністю Банка "Фінанси
та кредит" м.Донецьк

до

Фізичної особи підприємця ОСОБА_1
м.Донецьк

про

стягнення компенсації за
поліпшення орендованого майна в сумі 42853,67грн., передоплати по  орендній
платі в сумі  44385,89грн.,
збитків в сумі 52269,81грн., витрат  по
охороні орендованого в сумі 7350,95грн.

В С Т А Н О В И В :

У березні  2007 року до господарського суду звернулось
Відкрите  акціонерне товариство  "Банк "Фінанси та Кредит"
м.Київ в особі  філіалу "Донецьке
регіональне управління" Товариства з обмеженою відповідальністю Банка
"Фінанси та кредит" м.Донецьк (позивач) із позовом до Фізичної особи
підприємця ОСОБА_1 м.Донецьк (відповідач) про розірвання договору оренди
нерухомого майна від 29.05.2006р., стягнення компенсації за поліпшення
орендованого майна в сумі  42 853, 97
грн., передоплати по орендній платі за період з 06.02.2007 р. по 01.06.2007 р.,
передоплати по комунальним платежам за період з 06.02.2007 р. по 01.04.2007 р.
в сумі 2 162, 50 грн., збитків в сумі 27 975, 66 грн.

В процесі  розгляду справи позивач неодноразово змінював
позовні вимоги, та  останньою заявою
від  27.06.2007 р. за № 01/8780 позивач
відмовився від позовних вимог в частині розірвання договору оренди нерухомого
майна від 29.05.2006 р., та стягнення передоплати по комунальним платежам за
період з 06.02.2007 р. по 01.04.2007 р. в сумі 2 162,50 грн.; просив суд
стягнути з відповідача компенсацію за поліпшення орендованого майна в сумі
42853, 67 грн., передоплату по орендній платі за період з 06.02.2007 р. по
01.06.2007 р. в сумі 44 385, 89 грн., збитки в сумі 52 269, 81 грн., витрати по
фізичній охороні  орендованого майна у
нічний час за період з 05.02.2007 р. по 29.03.2007 р. в сумі 7 350, 95 грн.

Рішенням господарського суду
Донецької області від 09.08.2007 року по справі
№39/74пд позовні вимоги позивача задоволені в частині стягнення
компенсації за поліпшення орендованого майна в сумі 42853, 67 грн., прийнята
відмова позивача від частини позовних вимог та провадження по  справі
в частині розірвання договору оренди нерухомого майна від 29.05.2006 р.
та стягнення передоплати по комунальним платежам за період з 06.02.2007 р. по
01.04.2007 р. в сумі 2 162, 50 грн. -припинено. В задоволенні інших позовних
вимог відмовлено.

Позивач,  не
погодившись  з  прийнятим рішенням  суду, подав апеляційну скаргу, в якій просить
рішення господарського суду скасувати в частині
відмови  у  задоволенні
позовних  вимог про  стягнення
передплати  по  орендній
платі  з 06.02.07р. по 01.06.07р.
у сумі 44385,89 грн., збитків у  сумі
52269,81 грн., витрат по фізичній охороні
орендованого  приміщення  у  сумі
7350,95грн.

Свої вимоги позивач
обґрунтовує  тим, що  суд
порушив та  неправильно застосував  норми
матеріального  права, крім того
заявник посилається на
невідповідність  висновків  суду
обставинам справи.

Відповідач також  не погодився
із рішенням суду та  подав
апеляційну скаргу, в якій просить рішення господарського суду скасувати та
прийняти нове рішення, яким відмовити позивачу у задоволені позову. Спірне
рішення, в частині задоволення
позовних  вимог, відповідач вважає
необґрунтованим, прийнятим з порушенням норм
матеріального  та  процесуального права.

В судовому засіданні апеляційної
інстанції представник позивача підтримав апеляційні вимоги, а представник
відповідача уточнив апеляційні вимоги за якими просив скасувати рішення
господарського суду в частині задоволення позовних вимог.

Відповідно до статті 101
Господарського процесуального кодексу України у процесі розгляду справи
апеляційний господарський суд за наявними у справі доказами повторно розглядає
справу. Апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги
і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду
у повному обсязі.

Заслухавши пояснення представників
сторін, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши юридичну оцінку
обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність
застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права,
колегія суддів вважає, що в задоволенні апеляційної скарги позивача слід
відмовити, а апеляційна скарга відповідача підлягає задоволенню, виходячи з
наступного.

Як
вбачається з матеріалів справи, позивач володів та користувався
нежитловим приміщенням під офіс, загальною площею 91,3 кв.м., розташованим за
АДРЕСА_1, на підставі договору оренди нерухомого майна від 29.05.2006р. (далі
Договір) з фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4. Вказане приміщення належало
орендодавцю ОСОБА_4 на праві власності на підставі Свідоцтва про право
власності, виданого Управлінням комунального господарства Донецької міської
ради 23 квітня 2002 року і зареєстрованого КП БТІ м.Донецька 25.04.2002р. за
№853.

Власником вказаного приміщення у
теперішній час є відповідач (ОСОБА_1), право власності якої зареєстровано на
підставі договору купівлі-продажу вбудованого приміщення від 28.12.2006р. з
ОСОБА_5 (прізвище та ім'я ОСОБА_4 змінено на ОСОБА_5  на підставі свідоцтва про зміну імені  НОМЕР_1, виданим Донецьким міським відділом
реєстрації актів громадського стану Донецького обласного управління юстиції
20.11.2006 р.).

За
приписами  ст. 770 ЦК України у
разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права
та обов'язки наймодавця.

Пунктом 4.2 Договору передбачено
право позивача за згодою орендодавця
здійснювати поліпшення орендованого майна, а також право на вилучення
цих поліпшень, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без його
пошкодження. Також Договором передбачено, що позивач має право на відшкодування
вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок орендної
плати у разі узгодження даного поліпшення з орендодавцем.

Вказана умова відповідає вимогам
ст.778 Цивільного Кодексу України, на яку посилається позивач в обґрунтування
своїх позовних вимог в частині стягнення з відповідача компенсації за
поліпшення приміщення в сумі 42 853,67 грн.

Встановлено, що позивач за згодою
первісного орендодавця ОСОБА_4 здійснив переобладнання та ремонт орендуємого
приміщення. Розмір витрат, які позивач вимагає компенсувати за рахунок
відповідача складає:

-          оплату ремонтно-будівельних робіт в
сумі 17162,40 грн. за період в червні 2006р.;

-          оплату за монтаж охоронно-пожежної
сигналізації у червні 2006р.;

-          оплату за алюмінієву конструкцію касового
вузла -10500 грн.;

-          оплату за стійку касового вузла -1920
грн. у червні 2006р.

Наявність відповідних переобладнань
відображено в технічному паспорті на спірне приміщення, виданого КП БТІ
м.Донецька №2363 від 25.07.2006р.

Вказані дії позивач вважає
поліпшенням та вимагає стягнути з відповідача розмір витрат в сумі  42 853, 67 грн., на підставі вищевказаних
норм Закону та Договору.

Як вбачається з матеріалів справи,
зазначене переобладнання приміщення було
здійснено  до  того часу,
як  відповідач  став
власником спірного об'єкта нерухомості за договором купівлі-продажу
вбудованого приміщення від 28.12.2006р.

Отже відповідне приміщення з вже
проведеними позивачем переобладнаннями було відплатно придбано відповідачем за
договором купівлі-продажу вбудованого приміщення від 28.12.2006р.

Будь-яких доказів покладення на
відповідача обов'язку відшкодувати вищевказані витрати з боку інших осіб за
будь-якою угодою-позивачем не надано.

Крім того, як вбачається із змісту
Договору оренди нерухомого майна від 29.05.2006р. та Договору купівлі-продажу
вбудованого приміщення від 28.12.2006р., його вартість за даними БТІ (17608
грн. та 15394 грн. відповідно) не збільшилась.

Отже позивачем не доведено факт
поліпшення майна відповідача, що проведено на користь останнього.

За таких підстав висновок суду про
відшкодування вартості проведеного переобладнання саме за рахунок відповідача
не заснований на законі, здійснений внаслідок неправильного застосування судом
норм матеріального права та неповного з'ясування обставин, що мають значення
для справи.

Рішення суду в цій частині підлягає
скасуванню на підставі п.п.1, 4 ч.1 ст.104 ГПК України, а в задоволенні
відповідних вимог слід відмовити.

Отже апеляційна скарга відповідача
є обґрунтованою .

Щодо дослідження законності та
обґрунтованості рішення суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні
позовних вимог про стягнення збитків у вигляді упущеної вигоди в сумі 52 269,
81 грн., витрат на фізичну охорону орендованого майна у нічний час за період з
05.02.2007 р. по 29.03.2007 р. в сумі 7 350, 95 грн.  та
стягнення  з відповідача
попередньої оплати по орендній платі за період з 06.02.2007 р. по 01.06.2007 р.
в сумі 44 385, 89 грн., - судова колегія зазначає наступне.

В обґрунтування зазначених вимог
позивач посилається на таке порушення відповідачем своїх обов'язків
орендодавця, як відключення відповідачем приміщення від системи
енергопостачання  та водопостачання, що
призвело  до  неможливості
подальшої  діяльності  підприємства
позивача  та  як
слідство -не отримання ним прибутків.

Позивач стверджує, що відповідачем
порушено умови Договору в частині не надання можливості повноцінного
використання приміщення, а саме не забезпечення надання комунальних послуг у
спірному приміщенні.

Судова колегія вважає не
обґрунтованими доводи позивача про покладення на відповідача вищевказаного
обов'язку оскільки обов'язок відповідача забезпечувати позивача енерго та  водопостачанням умовами Договору та Законом
не передбачений. Посилання позивача на те, що все це охоплюється предметом
Договору оренди суперечить положенням п.1.1 Договору, за яким позивачу
передається тільки приміщення.

За
приписами п.2.6. та  п. 2.7.
Договору,  позивач  відшкодовує
орендодавцю сплачені
останнім  комунальні  послуги та
інші  витрати по  утриманню
майна щомісячно, не  пізніше  10
числа  місяця наступного за  звітним, на
підставі  рахунків,
виставлених  орендодавцем на  ім.»я
позивача. Орендар  самостійно  сплачує
комунальні  послуги та  здійснює інші
витрати по  утриманню  майна з
моменту  укладення  відповідних
договорів із
спеціалізованими  підприємствами
та організаціями.

Отже цими умовами Договору
передбачені випадки тільки самостійного укладення позивачем договорів з
відповідними організаціями на надання комунальних послуг або відшкодування вже
понесених орендодавцем цих витрат.

Крім того, відключення
позивача  від  відповідних енергоносіїв  було
здійснено не відповідачем, а посадовими особами відповідних служб.

За таких обставин висновок суду
першої інстанції про відсутність причинно-наслідкового зв”язку між діями
відповідача та заявлених збитків у вигляді спірної суми є обґрунтованим.

Встановлено, що в процесі розгляду
справи в суді першої інстанції Договір оренди було розірвано за угодою сторін
та приміщення за актом приймання-передачі від 05.06.07р. було передано
позивачем відповідачу.

Отже вимоги  позивача про стягнення витрат по фізичній
охороні  орендованого майна у нічний час
за період з 05.02.2007 р. по 29.03.2007 р. в сумі 7 350, 95 грн.
задоволенню  не  підлягають
у зв'язку  з їх безпідставністю,
оскільки забезпечення охорони майна, що знаходилося у користуванні позивача,
здійснювалося останнім у власних інтересах, та являлося частиною його
обов'язків, як орендаря вказаного приміщення.

За
приписами  п.п. 2.2, 2.3 Договору
позивач сплачує орендну плату за півроку не пізніше 5-го числа  півріччя, наступного за звітним, на підставі
виставлених відповідачем рахунків, розмір орендної плати за місяць  встановлений за взаємною згодою сторін та
складає 11 615 грн. 00 коп.

Вбачається, що  позивач сплатив встановлену Договором орендну
плату за  січень-червень 2007р. у грудні
місяці 2006 року попередньому орендодавцю (а не відповідачу), що підтверджується
платіжним дорученням № 5112, тому вимоги позивача про стягнення передоплати
орендної плати з відповідача є безпідставними.

Крім того, а ні Договором, а ні
Законом не передбачений обов'язок відповідача по внесенню передоплати з
орендної плати, - що визначено позивачем у якості предмету позову в цій
частині.

За таких підстав судова колегія
вважає вказані вимоги такими, що не підлягають задоволенню.

Отже  суд
першої  інстанції  дійшов
законного та обґрунтованого
висновку  про відмову  позивачу
у задоволенні   вимог  про
стягнення  з  відповідача
збитків  у  сумі
52 269,81грн. та  витрат по
фізичній охороні  орендованого майна в
сумі 7 350, 95 грн. та передоплати по орендній платі у сумі 44 385,89 грн. за
вищенаведених підстав. В цій частині рішення суду першої інстанції підлягає
залишенню без змін, а апеляційна скарга позивача - без задоволення.

З урахуванням вищевикладеного,
судова колегія Донецького апеляційного господарського суду дійшла висновку, що
відповідно до вимог п.1, 4 ч.1 ст.104 Господарського процесуального кодексу
України рішення  господарського суду
Донецької області від 09.08.07р. у справі №39/74пд  підлягає скасуванню в частині задоволення
позовних вимог про стягнення з відповідача на користь позивача 42 853,67 грн.
компенсації за поліпшення орендованого приміщення, а також розподілу судових
витрат - через неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи та
неправильне застосування норм матеріального права. В цій частині слід прийняти
нове рішення, яким у задоволенні відповідних позовних вимог відмовити. В іншій  частині
рішення  господарського  суду Донецької  області
слід залишити без  змін.

Відповідно до ст.49 ГПК
України  судові  витрати по справі слід покласти на позивача.
З урахуванням фактично понесених витрат, слід стягнути з позивача на користь
відповідача 214,26 грн. у якості відшкодування сплаченого державного мита при
поданні апеляційної скарги.

Керуючись ст.ст. 49, 99, 101, 102,
103, 104, 105  Господарського
процесуального кодексу України, суд -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну  скаргу
Відкритого  акціонерного
товариства  "Банк "Фінанси та
Кредит" м.Київ в особі  філіалу
"Донецьке регіональне управління" Товариства з обмеженою
відповідальністю Банка "Фінанси та кредит" м.Донецьк  залишити
без  задоволення.

Апеляційну  скаргу
фізичної особи підприємця ОСОБА_1 м.Донецьк  - задовольнити.

Рішення господарського суду
Донецької області від 09.08.07р. у справі №39/74пд скасувати в частині  стягнення
компенсації  за  поліпшення
орендованого  майна  у  сумі  42853,67грн. та  розподілу судових витрат.

Прийняти в цій частині прийняти
нове рішення, яким у задоволенні
позовних  вимог Відкритого  акціонерного товариства  "Банк "Фінанси та Кредит"
м.Київ в особі  філіалу "Донецьке
регіональне управління" Товариства з обмеженою відповідальністю Банка
"Фінанси та кредит" м.Донецьк про стягнення компенсації за
поліпшення  орендованого  майна
у  сумі  42 853,67грн.- відмовити.

В іншій  частині
рішення  господарського  суду
Донецької  області  від
09.08.07р. у справі №39/74пд
залишити  без  змін.

На підставі ст..49 ГПК України
судові витрати  по справі покласти на
Відкрите  акціонерне товариство  "Банк "Фінанси та Кредит" м.Київ
в особі  філіалу "Донецьке
регіональне управління" Товариства з обмеженою відповідальністю Банка
"Фінанси та кредит" м.Донецьк.

Стягнути з Відкритого  акціонерного товариства  "Банк "Фінанси та Кредит"
м.Київ в особі  філіалу "Донецьке
регіональне управління" Товариства з обмеженою відповідальністю Банка
"Фінанси та кредит" м.Донецьк на користь Фізичної особи підприємця
ОСОБА_1 м.Донецьк 214,26 грн. судових витрат.

Доручити господарському суду
Донецької області видати відповідний наказ.

Головуючий          О.В.
Стойка

Судді:          Г.І.
Діброва

Н.В.
Акулова

Надруковано: 5 прим.

1. позивачу

2. відповідачу

3 у справу

4 ДАГС