ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ
РІШЕННЯ

"24" вересня 2007 р.
справа № 20-12/176-2/281

За позовом
приватного підприємства “Агентство нерухомості „Астерія”
(99011, м. Севастополь, вул. Б.Морська, 50)

до відповідача
Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради
(99011, м. Севастополь, вул. Луначарського, 5)

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача

комунальне підприємство “Аррікон” Севастопольської міської Ради
(99011, м. Севастополь, вул. Адм. Октябрьського, 8 кв. 2)

про
визнання права на реконструкцію об’єкта оренди, спонукання дати дозвіл на проведення відповідних робіт по реконструкції об’єкта оренди, зробити відповідні дії по здачі об’єкта оренди в експлуатацію

Суддя  Шевчук Н.Г.

Представники:

від позивача – Кричун М.М., довіреність б/н від 30.12.2006;

від відповідача – Сарахман С.О., довіреність № 01/06 від 24.09.2007;

третіх осіб –Ігнатенко В.В., довіреність № 97 від 08.02.2007.

СУТЬ СПОРУ:

Приватне підприємство „Агентство нерухомості „Астерія” (далі –Агентство) звернулось до господарського суду з позовною заявою до Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради (далі –Фонд) про визнання права на реконструкцію об’єкта оренди, спонукання дати дозвіл на проведення відповідних робіт по реконструкції об’єкта оренди, вчинити відповідні дії по здачі об’єкта оренди в експлуатацію.

У процесі розгляду спору позивач у передбаченому статтею 22 Господарського процесуального кодексу України 13.08.2007 та 21.08.2007 звертався із заявами про зміну предмету позову і просить визнати за ним право на проведення реконструкції об’єкта оренди, зобов’язати відповідача усунути перешкоди у здійсненні позивачем права  оренди на нерухоме майно шляхом надання орендарю згоди на реконструкцію  нежитлового приміщення за адресою: вул. Велика Морська, 50, а також зобов’язати відповідача вжити відповідні дії по здаванню об’єкта оренди в експлуатацію (арк.. с. 104-105, 113-114).

Позовні вимоги з посиланням на статтю 396, пункт 3 частини 2 статті 768 Цивільного кодексу України Агентство обґрунтовує тим, що Фондом порушується передбачене договором оренди право позивача на проведення реконструкції об’єкта оренди, чим спричиняються перешкоди у здійсненні ним права користування орендованим приміщенням.

Відповідач не скористався правом, передбаченим статтею 59 Господарського процесуального кодексу України - не надав  відзив на позовну заяву.

Представник відповідача у судових засіданнях проти позову заперечує з посиланням на те, що згідно умов договору оренди і діючого законодавства надання згоди на реконструкцію об’єкта оренди є правом, а не обов’язком орендодавця; при прийманні об’єкта оренди позивач не заявляв про недоліки, які перешкоджали б йому використовувати орендоване приміщення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи суд

В С Т А Н О В И В :

Управлінням з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації  (орендодавець) та приватним підприємством „Агентство нерухомості „Астерія” (орендар) 07.02.2003 укладений договір №13-03 оренди нерухомого майна –вбудованого приміщення  загальною площею 32,0 м.кв., яке знаходиться на першому поверсі і розташоване  за адресою: м.Севастополь, вул. Велика Морська. 50, яке перебуває на балансі РЕП-3, для використання під офіс (арк.. с. 21-24).

Майно передане орендодавцем орендарю, що підтверджується актом приймання-передачі орендованого майна  від 07.02.2003.

Строк дії договору встановлений з моменту його підписання до 29.12.2005, тобто, 2 роки 10 місяців і 22 дні.

Рішенням господарського суду міста Севастополя від 06.06.2006 у справі № 20-3/103 за позовом приватного підприємства „Агентство нерухомості „Астерія” до Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради, залишеним в силі постановою Вищого господарського суду України від 15.03.2007, встановлено, що зазначений договір оренди є пролонгованим на той же строк і на тих же умовах (арк.. с. 42-46).

Таким чином, договір №13-03 оренди нерухомого майна від 07.02.2003 (далі –Договір) є діючим на теперішній час.

Цей факт в силу статті 35 Господарського процесуального кодексу України є встановленим і не потребує доведення при розгляді цієї справи.

Орендар відповідно до пункту 4.8 Договору зобов’язаний своїми силами і за свій рахунок здійснювати поточний і капітальний ремонт об’єкта оренди, профілактичні огляди і відновлювальні ремонти інженерного обладнання об’єкта оренди,  забезпечувати життєздатність об’єкта  при обов’язковому погодженні з орендодавцем.

Згідно пункту 5.2 Договору орендар має право за згодою орендодавця здійснювати реконструкцію, розширення, технічне переобладнання  орендованого майна.

Відповідно до Положення про Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради, затвердженого рішенням V сесії Севастопольської міської Ради від 12.11.2002 № 330 (із змінами та доповненнями) Фонд комунального майна є виконавчим органом Севастопольської міської Ради по управлінню майном комунальної власності територіальної громади міста Севастополя, одним із завдань якого є управління у визначених Радою межах майном комунальної власності.

Згідно пункту 2.4 рішення Севастопольської міської Ради від 31.01.2006 № 4657 Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради є правонаступником Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації.

Агентство неодноразово зверталось як в Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації, так і у Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради  з проханням надати згоду на реконструкцію орендованого приміщення (арк.. с. 34-38).

Однак, орендодавцем така згода не була надана.

Проте, позивачем у 2003-2005 роках була здійснена реконструкція орендованого приміщення, що підтверджується договорами підряду і актами приймання виконаних підрядних робіт, а також актом перевірки цього приміщення  від 28.10.2003 (арк.. с. 27, 54-96).

Відповідно до статті 3 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” відносини щодо оренди майна, що перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Орендою згідно статті 2 цього Закону є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

В силу приписів пункту 4 частини 3 статті 23 Закону орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Аналогічна норма міститься і у частині 1 статті 778 Цивільного кодексу України, згідно якої  наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Частиною 5 цієї статті передбачено, що якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Пунктом 2.6 договору сторони встановили, що  всі поліпшення об’єкта оренди, які можуть бути відокремлені без шкоди об’єкту, є власністю орендаря. Вартість поліпшень об’єкта оренди, виконаних орендарем за рахунок власних коштів, які не можуть бути відокремлені від об’єкта без спричинення шкоди об’єкту, відшкодуванню орендарю орендодавцем не підлягають.

Таким чином, згідно діючого законодавства та умов договору Агентство має право на проведення реконструкції об’єкта оренди лише за згодою орендодавця.

Така згода не була надана, а тому і підстав для визнання за позивачем права на проведення реконструкцію орендованого приміщення не вбачається.

Згідно частин 1-3 статті 319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.  Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства.  Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.

Що ж стосується вимоги про усунення перешкод у здійсненні позивачем права оренди на нерухоме майно шляхом зобов’язання відповідача надати згоду на ремонт і реконструкцію орендованого приміщення, то суд вважає її безпідставною.

Факт підписання Агентством Договору оренди та прийняття майна по акту приймання-передачі 07.02.2003 свідчить про те, що позивач визнав це приміщення   придатним для використання під офіс без будь-яких застережень, і зокрема, без реконструкції.

Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради Функції як особа, яка здійснює функції власника комунального майна  щодо розпорядження цим майном,  і діючим законодавством та Договором не передбачена можливість покладення на нього обов’язку надати згоду на проведенні ремонту і реконструкції об’єкта оренди.

Докази спричинення відповідачем перешкод у здійсненні Агентством права оренди відсутні.

Не може бути задоволена і вимога про зобов’язання Фонду вжити відповідні дії по здаванню об’єкта оренди в експлуатацію, оскільки орендоване позивачем приміщення є частиною, а саме прохідний під’їзд, житлового будинку, який вже був зданий в експлуатацію, будь-яка реконструкція об’єкту відповідачем не здійснювалась.

З урахуванням викладеного позовні вимоги не можуть бути задоволені.

Керуючись статтями 49, 75, 82, 84-85   Господарського процесуального кодексу України суд

В И Р І Ш И В :

В позові відмовити.

Суддя                                                                                                                Н.Г.Шевчук

Рішення оформлено відповідно

до вимог ст. 84 Господарського

процесуального кодексу України

і підписано  01.10.2007.