ЖИТОМИРСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________
__________________________________________________________________________________
м.Житомир, майдан Путятинський, 3/65  тел.(8-0412) 48-16-02
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" жовтня 2007 р.
Справа №  11/372

Житомирський апеляційний
господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого   судді                                                  Пасічник С.С.

суддів:
Гулової А.Г.

Щепанської Г.А.

при секретарі                                                             Кулик
О.А. ,

за участю представників сторін:

від позивача: Розіахунової Л.В. -
представника за довіреністю від 20.10.2006р.,                      Чайковського В.О. -
представника за довіреністю № 175 від 16.07.2007р.,

від відповідача: ОСОБА_2 -
представника за довіреністю від 20.02.2007р.                    ОСОБА_3- представника за
довіреністю від 23.10.2007р.,

розглянувши апеляційну скаргу
Суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1, смт. Сатанів Городоцького
району  Хмельницької області

на рішення господарського суду
Хмельницької області

від "04" квітня 2007 р. у
справі № 11/372 (суддя Радчення Д.І.)

за позовом Товариства з обмеженою
відповідальністю "Санаторій "Товтри",           смт Сатанів-2 Городоцького району
Хмельницької області

до Суб'єкта підприємницької
діяльності ОСОБА_1, смт.Сатанів Городоцького району Хмельницької області

про розірвання договору оренди від
01.07.2002р., виселення з приміщення та стягнення 15409,86грн. заборгованості,

ВСТАНОВИВ:

Рішенням
господарського суду Хмельницької області від 04.04.2007р. у справі №11/372
позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Санаторій
"Товтри"            (смт
Сатанів-2 Городоцького району Хмельницької області) до Суб'єкта підприємницької
діяльності ОСОБА_1 (смт Сатанів Городоцького району Хмельницької області)
задоволено: розірвано договір оренди приміщення, розташованого на першому
поверсі клубу ТОВ "Санаторій "Товтри", загальною площею 133
кв.м., що знаходиться за адресою: смт Сатанів-2 Городоцького району
Хмельницької області, від 01.07.2002р., укладений між ТОВ "Санаторій
"Товтри" та Суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_1, виселено
відповідача з займаного приміщення, розташованого  на першому поверсі клубу ТОВ "Санаторій
"Товтри" загальною площею 133 кв.м., що знаходиться за адресою: смт
Сатанів-2 Городоцького району Хмельницької області, а також стягнуто з
відповідача на користь позивача 15409,86 грн. основного боргу, 239,10 грн.
витрат з державного мита та 118,00 грн. витрат на інформаційно-технічне
забезпечення судового процесу.

Не погоджуючись
з прийнятим рішенням, відповідач звернувся до суду з апеляційною скаргою
(а.с.149-150), в якій просить вказане рішення господарського суду скасувати з
підстав, наведених у скарзі, та прийняти нове рішення, яким в позові відмовити.

В апеляційній
скарзі відповідач вказує на порушення господарським судом Хмельницької області
при прийнятті оскарженого рішення норм чинного законодавства, неповне
з'ясування обставин, що мають значення для справи, а висновки суду, викладені у
вказаному рішенні, не відповідають дійсним обставинам справи та наявним в
матеріалах справи доказам, зокрема:

- укладеним між
сторонами договором оренди від 01.07.2002р. було обумовлено розмір орендної
плати, яка становила 5152,56 грн. на рік або 428,00 грн. на місяць, однак,
позивач в власному примірнику договору, окрім суми орендної плати за рік,
зазначив також орендну плату за кв.м. орендованої площі в сумі 5,00 грн., що не
узгоджується з встановленим сторонами розміром орендної плати за рік;

- судом першої
інстанції при розгляді даної справи не було враховано приписи ст.ст.1,3 Закону
України "Про податок на додану вартість", з аналізу яких вбачається,
що станом на 01.04.2007р. відповідач мав переплату по орендній платі, оскільки
податок на додану вартість був включений в розмір орендної плати, хоча в
договорі оренди не було обумовлено, крім розміру орендної плати, сплату податку
на додану вартість, а тому позовні вимоги в цій частині також є необґрунтованими
та безпідставно задоволеними судом;

- судом також
неправомірно задоволено позовні вимоги в частині стягнення з відповідача
заборгованості за опалення в сумі 11263,50 грн., оскільки за заявою відповідача
в 2002р. послуги з опалення орендованого приміщення позивачем не надавались, а
тому, відповідно, не нараховувались й по бухгалтерським документам.

Представники
відповідача в засіданні суду підтримали апеляційну скаргу, вважають рішення
суду першої інстанції незаконним та таким, що винесене без повного з'ясування
обставин справи та  з порушенням норм
чинного законодавства, просять його скасувати та прийняти новий судовий акт,
яким відмовити в задоволенні позову.

Позивач в
запереченнях вх.№02-01/6492/07 від 27.09.2007р. на апеляційну скаргу (а.с.166)
та його представники в засіданні суду заперечили проти апеляційної скарги,
вказавши, що вважають рішення господарського суду Хмельницької області від
04.04.2007р. законним та обґрунтованим. Зокрема, в запереченнях на апеляційну
скаргу позивач вказує, що оскільки відповідачем (орендарем за договором від
01.07.2002р.) несвоєчасно сплачувалась орендна плата, то позивач мав право на
звернення до суду з вимогою про дострокове розірвання договору оренди. Крім
того, як зазначає позивач, термін дії укладеного між сторонами договору оренди
закінчився 01.07.2007р., а тому позивачем 01.08.2007р. було укладено договір
оренди спірного приміщення з іншою особою, однак орендоване приміщення
відповідачем по даний час звільнене не було. Враховуючи вищевикладене, позивач
та його представник в судовому засіданні просять залишити рішення місцевого
господарського суду без змін, а апеляційну скаргу відповідача - без
задоволення.

Заслухавши
пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи
апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування господарським судом
першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті
оскарженого рішення, судова колегія дійшла висновку, що апеляційна скарга
підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

01.07.2002р.
між Товариством з обмеженою відповідальністю "Санаторій "Товтри"
(орендодавцем) та Суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_1 (орендарем) було
укладено договір оренди приміщення (а.с.11-12, 164-165), у відповідності
розділу 1 якого орендодавець передає, а орендар бере у платне володіння окреме
приміщення, що знаходиться на першому поверсі клубу санаторію і складається з
однієї кімнати та підсобного приміщення, за адресою: санаторій
"Товтри", смт Сатанів-2 Городоцького району Хмельницької області,
загальною площею 133,00 кв.м.

Згідно п.2.1
договору орендоване приміщення має використовуватись під бар.

Термін дії
договору з 01.07.2002р. по 01.07.2007р. та може бути продовжений чи скорочений
за письмовою згодою сторін (п.п.4.1 та 4.2 договору).

Відповідно до
розділу 5 зазначеного договору за орендоване приміщення в цілому орендна плата
становить 5152,56 грн. за рік (п.5.1).

При цьому, в
примірнику договору, наданому позивачем (а.с.11-12), зазначено, що розмір
орендної плати за метр квадратний орендованого приміщення становить  5,00 грн., а в примірнику договору
відповідача (а.с.164-165) розмір орендної плати за метр квадратний орендованого
приміщення не зазначений.

Орендна плата
сплачується в безготівковому порядку на розрахунковий рахунок або готівкою в
касу орендодавця не пізніше 5 числа кожного місяця, наступного за розрахунковим
(п.5.2).

Послуги по
опаленню розраховуються, виходячи з діючих цін на витрати по теплопостачанню на
момент надання послуг (п.5.3).

Згідно п.10.1
даний договір достроковому розірванню в односторонньому порядку не підлягає, за
винятком випадків, коли одна із сторін систематично порушує умови даного
договору.

В матеріалах
справи наявні претензія Товариства з обмеженою відповідальністю "Санаторій
"Товтри" від 11.08.2006р. №142 на суму 26448,00 грн. та лист від
29.12.2006р., адресовані Суб'єкту підприємницької діяльності ОСОБА_1, в яких
ставляться вимоги про сплату останнім заборгованості по орендній платі та про
дострокове розірвання договору оренди, відповідно (а.с.18,20).

Вважаючи, що
відповідач належним чином не виконував свої зобов'язання за договором від
01.07.2002р. щодо внесення орендної плати та плати за опалення, в результаті
чого за ним утворилась заборгованість в сумі 9075,33 грн., з яких
заборгованість по орендній платі в сумі 7856,00грн. та  пеня в сумі 1219,33 грн., Товариство з
обмеженою відповідальністю "Санаторій "Товтри" 15.01.2007р.
звернулось до господарського суду Хмельницької області з позовом до Суб'єкта підприємницької
діяльності ОСОБА_1 про розірвання договору оренди приміщення, розташованого на
першому поверсі клубу ТОВ "Санаторій "Товтри", загальною площею
133,00 кв.м., що знаходиться за адресою: смт Сатанів-2 Городоцького району
Хмельницької області, від 01.07.2002р., виселення відповідача з займаного приміщення,
розташованого на першому поверсі клубу ТОВ "Санаторій "Товтри"
загальною площею 133,00 кв.м., що знаходиться за адресою: смт Сатанів-2
Городоцького району Хмельницької області, а також стягнення з останнього
заборгованості по орендній платі в сумі 7856,00 грн. та пені за прострочку
виконання зобов'язання в сумі 1219,33 грн. (а.с.4-5).

В ході розгляду
справи в суді першої інстанції позивач заявою вх.№01-22/3770 від 26.03.2007р.
(а.с.118) уточнив позовні вимоги:

- дійшовши
висновку, що розмір орендної плати за 1 м.кв. орендованої площі становить 3,23
грн., позивач зменшив позовні вимоги на суму 4928,97 грн. та підтримав позовні
вимоги в сумі 4146,36 грн. щодо заборгованості по орендній платі;

- вважаючи, що
згідно п.5.3 договору оренди відповідач повинен був оплачувати послуги з
опалення орендованого приміщення, позивач включив до суми позовних вимог
11263,50 грн. заборгованості по оплаті за опалення, крім того, вказав, що
укладеним між сторонами договором оренди не передбачено виставлення орендодавцем
орендареві рахунків для оплати орендної плати та послуг з опалення.

Отже, згідно
уточнених позовних вимог позивач просив:

- розірвати
договір оренди приміщення, розташованого на першому поверсі клубу ТОВ
"Санаторій "Товтри", загальною площею 133,00 кв.м., що
знаходиться за адресою: смт Сатанів-2 Городоцького району Хмельницької області,
від 01.07.2002р.;

- виселити
відповідача з займаного приміщення, розташованого на першому поверсі клубу ТОВ
"Санаторій "Товтри" загальною площею 133,00 кв.м., що
знаходиться за адресою: смт Сатанів-2 Городоцького району Хмельницької області;

- стягнути з
останнього 4146,36 грн. заборгованості по орендній платі та 11263,50 грн.
заборгованості по оплаті послуг з опалення орендованого приміщення.

Як вже
зазначалось, рішенням господарського суду Хмельницької області від 04.04.2007р.
позов було задоволено.

Однак, судова
колегія апеляційного господарського суду не погоджується з таким рішенням суду
першої інстанції, враховуючи таке.

Згідно п.4
Прикінцевих та Перехідних положень Цивільного кодексу України останній
застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.
Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом
України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов'язків, що
виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

Отже, місцевий
господарський суд дійшов вірного висновку, що до спірних правовідносин
застосовуються положення Цивільного кодексу України від 16.01.2003р., який
набрав чинності з 01.01.2004р.

В позовній
заяві (з врахуванням заяви вх.№01-22/3770 від 26.03.2007р. про уточнення
позовних вимог, а.с.4-5, 118) ТОВ "Санаторій "Товтри"
посилається на те, що СПД ОСОБА_1 в порушення умов договору від 01.07.2002р.
орендна плата вносилась в неналежному розмірі, внаслідок чого утворилась
заборгованість в сумі 4146,36 грн., тому договір оренди слід розірвати й,
відповідно, виселити відповідача з займаного приміщення, а також стягнути з
нього на користь позивача 4146,36 грн. заборгованості по орендній платі та
11263,50 грн. заборгованості по оплаті послуг з опалення орендованого
приміщення.

Як вже
вказувалось в цій постанові, в примірнику договору оренди від 01.07.2002р.,
наданому позивачем (а.с.11-12), зазначено, що розмір орендної плати за метр
квадратний орендованого приміщення становить
5,00 грн., тоді як в примірнику договору відповідача (а.с.164-165)
розмір орендної плати за метр квадратний орендованого приміщення не зазначений,
але узгоджено розмір орендної плати за рік - 5152,56 грн., а тому слід вважати,
що сторони погодили, що розмір плати за 1 кв.м. орендованої площі становить
3,23 грн. з розрахунку: 5152,56 грн. : 12 місяців : 133,00 кв.м. орендованої
площі.

З цим також
погодився позивач, який в заяві про уточнення позовних вимог (а.с.118) заслався
на те, що розмір орендної плати 5 грн. за 1 кв.м. в примірнику договору ТОВ
"Санаторій Товтри"  був
вказаний помилково, адже дійсний розмір орендної плати за 1 кв.м. орендованого
відповідачем приміщення становить 3,23 грн., оскільки в укладеному між сторонами
договорі оренди від 01.07.2002р., а саме його п.5.1 сторонами погоджено, що
орендна плата за орендоване приміщення в цілому за рік становить 5152,56 грн.
(й ця сума є однаковою в обох примірниках договору, належних сторонам).

З наявної в
матеріалах справи розшифровки (розрахунку) по орендній платі, наданої позивачем
(а.с.99), вбачається, що сума боргу по орендним платежам за період
2004р.-2006р. (спірний період) з врахуванням здійснених СПД ОСОБА_1 проплат
склала 4146,36 грн., виходячи з розміру орендної плати за 1 кв.м. орендованого
приміщення - 3,23 грн.

Проте, в цій
розшифровці, незважаючи на зазначення вказаної орендної плати за 1 кв.м. - 3,23
грн., за рік орендна плата вказана не 5152,56 грн., а 6582,12 грн.

В зв'язку з цим
суд апеляційної інстанції витребував у позивача обґрунтований розрахунок, який
було надано в судовому засіданні 23.10.2007р. (а.с.182-183)

Як пояснив
представник позивача в судовому засіданні з посиланням на поданий розрахунок, в
договорі від 01.07.2002р. річна орендна плата в сумі 5152,56 грн. вказана без
врахування ПДВ, тоді як з врахуванням ПДВ вона становить 6183,07 грн.; в
наявній в матеріалах справи розшифровці по орендній платі (а.с.99) річна
орендна плата в сумі 6582,12 грн. вказана помилково, а тому заборгованість по
орендній платі за 2004р.-2006р. становить не 4146,36 грн., а 2942,21 грн.

Проте,
твердження позивача про визначення орендної плати в сумі 5152,56 грн. без
врахування ПДВ до уваги судом не беруться, оскільки в договорі сторони чітко
погодили розмір орендної плати за рік, до якої слід вважати, що включено ПДВ,
адже сама заява про уточнення позовних вимог (а.с.118), розшифровка
(розрахунок, а.с.99) не містили посилань про інше; крім того, в матеріалах
справи наявний розрахунок орендної плати, зроблений головним бухгалтером ТОВ
"Санаторій Товтри" (а.с.130), з якого вбачається включення ПДВ.

Одночасно, суд
проаналізував й залучені до справи рахунки-фактури ТОВ "Санаторій
"Товтри" за 2004р.-2006р., що надавались підприємцю ОСОБА_1 (а.с.86,
184-207), в яких до суми орендної плати включалось ПДВ, хоча й ця орендна плата
була розрахована з 5,00 грн. за 1 кв.м.

Також в
обґрунтованому розрахунку (а.с.182-183) позивач зазначив й про борг відповідача
по платі за землю в сумі 1149,12 грн., проте, колегія суддів не приймає до
уваги наведену обставину, адже питання про заборгованість по платі за землю не
було предметом спору та вимоги в суді першої інстанції (ст.101 ГПК України).

Таким чином,
суд вважає встановленою сторонами орендну плату в договорі від 01.07.2002р. -
5152,56 грн. за рік, а тому й за місяць - 429,39 грн., а за 1 кв.м. - 3,23 грн.

Як вбачається з
наявних у справі фіскальних чеків (а.с.34-68, 110-117), розрахунків СПД ОСОБА_1
(а.с.69-70, 127-129), розрахунків (актів звірки) ТОВ "Санаторій
"Товтри" (а.с.99,107-109) орендна плата підприємцем за користування
приміщенням в 2004р.-2006р. внесена відповідно в сумах 4200,00 грн., 6600,00
грн., 4800,00 грн. і розбіжності по цим сумам у сторін відсутні, а тому з
врахуванням того, що СПД ОСОБА_1 мав за 2004р.-2006р. за умовами договору
сплатити 15457,68 грн. орендної плати (5152,56 грн. х 3), а сплатив 15600,00
грн. (4200,00 грн. + 6600,00 грн. + 4800,00 грн.), то заборгованість
відповідача перед позивачем по орендній платі відсутня.

Щодо
задоволення позову в частині стягнення з СПД ОСОБА_1             11263,50 грн. заборгованості по
оплаті послуг з опалення орендованого приміщення, то слід вказати таке.

Проаналізувавши
укладений між сторонами 01.07.2002р. договір оренди приміщення, зокрема його
п.5.3, судова колегія приходить до висновку, що у вказаному пункті сторони
погодили лише, що послуги по опаленню розраховуються, виходячи з діючих цін на
витрати по теплопостачанню на момент надання послуг, але не обов'язок орендаря
(відповідача у справі) сплачувати окрім орендної плати ще й плату за опалення
орендованого приміщення.

Тобто, оскільки
в договорі від 01.07.2002р. не визначено обов'язку орендаря здійснювати оплату
за послуги з теплопостачання, а також розмір, порядок і строк внесення таких
платежів, то й відсутні підстави для вимоги про стягнення боргу за надані
послуги по опаленню, які не є обґрунтованими, а тому не підлягають задоволенню.

Одночасно,
проаналізував рахунки-фактури, що були надані в матеріали справи позивачем та
відповідачем (а.с.86, 184-207), суд констатує, що останні не містять будь-яких
відомостей (розрахунків, тарифів, сум) для оплати послуг з теплопостачання.

Отже, колегія
суддів приходить до висновку, що позовні вимоги, викладені в позові з
посиланням на норми ст.199 ГК України, ст.ст.651, 783 ЦК України та п.10.1
договору від 01.07.2002р., в частині розірвання договору оренди приміщення,
розташованого на першому поверсі клубу ТОВ "Санаторій "Товтри",
загальною площею 133,00 кв.м., що знаходиться за адресою: смт Сатанів-2
Городоцького району Хмельницької області, від 01.07.2002р.; виселення
відповідача з займаного приміщення, розташованого на першому поверсі клубу ТОВ
"Санаторій "Товтри" загальною площею 133,00 кв.м., що
знаходиться за адресою: смт Сатанів-2 Городоцького району Хмельницької області,
та стягнення з останнього 4146,36 грн. заборгованості по орендній платі та
11263,50 грн. боргу з послуг по теплопостачанню не ґрунтуються на матеріалах
справи та не можуть бути задоволені.

Крім того,
судова колегія вважає за необхідне відзначити наступне.

Згідно
ст.ст.526,530 ЦК України зобов'язання повинні виконуватися належним чином та у
визначений строк.

Відповідно до
ст.611 ЦК України у разі порушення зобов'язання, яким є його невиконання або
виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (ст.610 ЦК
України), настають правові наслідки, встановлені законом або договором,
зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови, якщо це
встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Частина 3
статті 291 ГК України визначає, що на вимогу однієї з сторін договір оренди
може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом
України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому ст.188 ГК
України.

Статтею 783 ЦК
України встановлено вичерпний перелік підстав для розірвання договору найму на
вимогу наймодавця, а саме: наймодавець має право вимагати розірвання договору
найму, якщо:

1) наймач
користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без
дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю
недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не
приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення
капітального ремонту був покладений на наймача, серед яких відсутні такі підстави
як невнесення орендної плати чи її несвоєчасне внесення або внесення не в
повному обсязі.

Проте, несплата
орендної плати протягом трьох місяців підряд є самостійною підставою в порядку
ст.782 ЦК України, але саме для відмови орендодавця (наймодавця) від договору
оренди, правовим наслідком якої є розірвання договору з моменту одержання
орендарем (наймачем) повідомлення наймодавця про відмову від договору, тобто за
положень вказаної статті невнесення орендної плати на протязі трьох місяців, що
йдуть один за одним, дає можливість наймодавцю за своїм повідомленням
відмовитись від договору, результатом чого є розірвання останнього, що не
потребує подальшого вирішення спору про розірвання договору в судовому порядку.

Наведена
правова позиція викладена і в  постанові
Верховного Суду України від 22.02.2005р. при касаційному перегляді справи
№34/400.

Згідно статті
103 ГПК України апеляційна інстанція за результатами розгляду апеляційної
скарги (подання) має право, зокрема, скасувати рішення місцевого господарського
суду повністю або частково і прийняти нове рішення.

Враховуючи
вищевикладене, судова колегія вважає, що апеляційна скарга Суб'єкта
підприємницької діяльності ОСОБА_1 є обґрунтованою та такою, що підлягає
задоволенню, рішення ж господарського суду Хмельницької області від
04.04.2007р. у справі №11/372 прийнято з порушенням норм чинного законодавства,
а тому його слід скасувати та прийняти нове рішення, яким в позові Товариства з
обмеженою відповідальністю "Санаторій "Товтри" до Суб'єкта підприємницької
діяльності ОСОБА_1 про розірвання договору оренди від 01.07.2002р., виселення з
приміщення та стягнення 15409,86грн. заборгованості відмовити.

Керуючись ст.ст.101,103-105 Господарського
процесуального кодексу України, Житомирський апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну
скаргу Суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 (смт. Сатанів Городоцького
району Хмельницької області) задовольнити.

2.  Рішення
господарського суду Хмельницької області від 04.04.2007р. у справі
№11/372 скасувати.

Прийняти нове
рішення.

В позові
Товариства з обмеженою відповідальністю "Санаторій "Товтри"              (смт Сатанів-2 Городоцького
району Хмельницької області) до Суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1
(смт.Сатанів Городоцького району Хмельницької області) про розірвання договору
оренди від 01.07.2002р., виселення з приміщення та стягнення 15409,86грн.
заборгованості відмовити.

3. Стягнути з
Товариства з обмеженою відповідальністю "Санаторій "Товтри"              (Хмельницька область, Городоцький
район, смт Сатанів-2, ) на користь Суб'єкта підприємницької
діяльності ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, ідентифікаційний код НОМЕР_1) - 119,55 грн.
витрат з державного мита за подання апеляційної скарги.

4. Визнати
такими, що втратили чинність, накази господарського суду Хмельницької області
від 11.06.2007р. №11/372, видані на виконання рішення господарського суду
Хмельницької області від 04.04.2007р. у справі №11/372.

5. Видачу
наказів на виконання даної постанови доручити господарському суду Хмельницької
області.

6. Справу
№11/372 повернути до господарського суду Хмельницької області.

Головуючий
суддя:
Пасічник С.С.

судді:

Гулова
А.Г.

Щепанська Г.А.

Віддрук. 4 прим.:

1 - до справи,

2 - позивачу,

3 - відповідачу, 4 - в наряд