ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД РІВНЕНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

"09" липня 2007 р.                                                                            Справа  № 7/188

За позовом приватного вищого навчального закладу Міжнародний економіко-гуманітарний університет імені академіка С.Дем'янчука

Відповідач –мале приватне підприємство «АПМ»

Відповідач –приватне підприємство фірма «Інтерекопласт»

- про переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу

Суддя  Маціщук А.В.

За участю представників сторін :

від поз.- нач-к юр.від-лу Самороков В.О. /пост.дор.№ 01/367 від 11.10.05 р./

від відп.”АПМ”- пред-к Чучалін В.І./пост. дор.№ 01 від 14.06.07 р./

від відп.”Інтерекопласт”- дир-р Василюк В.М.

В судовому засіданні 05.07.07 р. оголошувалась перерва для підготовки повного тексту рішення. Після перерви представники позивача в судове засідання не з'явились.

Позивач у позовній заяві просить перевести права і обов'язки покупця за договором купівлі-продажу, нотаріально посвідченого 16.03.07 р., предметом якого є приміщення площею 252,9 кв.м шостого поверху гуртожитку по вул.Студентській,14 в м.Рівне. Вважає, що позивач як орендар за договором оренди приміщень від 01.11.06 р. має переважне право перед іншими особами на придбання цього приміщення.

24.05.07 р. позивач подав заяву про уточнення позовних вимог, відповідно до якої просить визнати право власності позивача на приміщення шляхом переведення прав і обов'язків покупця за договором купівлі-продажу, нотаріально посвідченого 16.03.07 р. Подання такої заяви не суперечить нормам ст.22 ГПК України і заява приймається до розгляду по суті.

27.06.07 р. позивач подав заяву про уточнення позовної вимоги,  відповідно до якої просить визнати першочергове право ПВНЗ “Міжнародний економіко-гуманітарний університет ім.акедемика С.Дем’янчука” на купівлю орендованих приміщень загальною площею 252,9 м.кв. шостого поверху гуртожитка по вул.Студентський,14 в м.Рівне шляхом переведення прав та обов’язків покупця з посиланням на норми п.1 ч.2 ст.16, ч.2 ст.777, ч.2 ст.822, ст.ст.8,362 ЦК України та ч.1 ст.289 ГК України. Подання такої заяви не суперечить нормам ст.22 ГПК України і заява приймається до розгляду по суті.

Відповідач підприємство «АПМ»позов не визнає, вважає його безпідставним. Зокрема зазначає, що сторонами у договорі оренди приміщень від 01.11.06 р. не було визначено порядок реалізації переважного права наймача на придбання нерухомого майна у випадку її продажу. Спірне приміщення було набуто МПП “АПМ” на підставі мирової угоди, затвердженої ухвалою господарського суду Рівненської області від 29.04.04 р. у справі  № 14/8, і було зареєстроване КП “Рівненське МБТІ” 21 липня 2004 року як приміщення VI-го поверху гуртожитку для холостяків загальною площею 252,9 кв.м. на праві приватної власності з часткою 100%, а відтак, позивач не є суб'єктом права спільної часткової власності, тому норми ст.362 ЦК України в даному випадку не можуть бути застосовані до власника приміщення ідеальною часткою 100% власності. Не погоджується і з посиланням позивача на ч.2 ст.822 ЦК України, де передбачено, що у разу продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне право, перед іншими особами, на його придбання. Зазначає, що відповідно до ст.812 ЦК України предметом договору найму житла можуть бути помешкання - квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому, тоді як спірне приміщення визначено як  приміщення VI-го поверху гуртожитку для холостяків, і згідно зі ст.127 Житлового кодексу України гуртожитки можуть використовуватися для тимчасового проживання громадян у період роботи або навчання. Аналогічна норма міститься в п.2 Примірного положення про гуртожитки, затвердженого РМ УРСР постановою № 208 від 03.06.86 р. Рішенням № 262 від 03 липня 1991 року виконавчий комітет Рівненської міської ради народних депутатів затвердив акт державної комісії про прийняття в експлуатацію гуртожитку на 899 місць по вул.Мануїльського,14, в подальшому перейменовану на вул.Студентську. Статус гуртожитка не змінювався до теперішнього часу. Таким чином, гуртожиток не є житлом придатним для постійного проживання, а тому норма ч.2 ст.822 ЦК України не може бути застосована по відношенню до гуртожитків. У додатковому відзиві, в зв'язку з уточненнями позовних вимог, зазначає, що у ст.777 ЦК України не визначається порядок реалізації переважного права наймача на придбання речі у випадку її продажу, і такий порядок повинен бути встановлений сторонами у договорі. Договором на оренду приміщень, укладеним сторонами 01 листопада 2006 року, не врегулювано порядку реалізації такого права орендаря.

Відповідач приватне підприємство фірма «Інтерекопласт»проти задоволення позову заперечує. Зазначає у відзиві, що предмет позову не відповідає способам захисту цивільних прав, передбачених ст.16 ЦК України. Згідно зі ст.ст.328,329 ЦК України права власності на майно набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема - з правочинів. Відповідач ППФ “Інтерекопласт” на даний час є власником спірного приміщення, і відповідно до ст.55 Закону України “Про власність” власник не може бути позбавлений права власності на своє майно, крім випадків, передбачених цим Законом та іншими законодавчими актами України. З позовом про перевід прав і обов'язків покупця може звернутися лише учасник спільної часткової власності, тобто співласник, яким позивач не був.

Крім того, 15.06.07 р. відповідач підприємство «АПМ»подало зустрічний позов про визнання недійсним договору оренди приміщень від 01.11.06 р. і зустрічний позов прийнятий судом до розгляду у даній справі відповідно до ухвали від 19.06.07 р.

02.07.07 р. відповідач мале приватне підприємство “АПМ” подало суду письмову заяву про відмову від зустрічного позову, пославшись на закінчення дії договору оренди. Така відмова позивача від позову не суперечить чинному законодавству, не порушує інтереси інших осіб і приймається судом після роз’яснення позивачеві підприємству “АПМ” наслідків цієї процесуальної дії. Провадження у справі за зустрічним позовом підлягає припиненню згідно з п.4 ст.80 ГПК України.

Вивчивши матеріали справи та заслухавши в судовому засіданні пояснення представників сторін, суд встановив слідуюче.

Мале приватне підприємство “АПМ” і приватний вищий навчальний заклад “Міжнародний економіко-гуманітарний університет ім.Академика С.Дем’янчука” 01.11.06 р. уклали договір оренди приміщень, відповідно до якого підприємство “АПМ”/орендодавець надало Міжнародному економіко-гуманітарному університету ім.Академика С.Дем’янчука житлове приміщення –частину 6-го поверху площею 250 кв.м за адресою м.Рівне вул.Студентська,14. Строк дії договору сторони визначили з 01.11.06 р. до 31.03.07 р. і погодили, що якщо через місяць після закінчення дії договору оренди ні одна із сторін не заявить про його припинення, договір пролонговується на той же термін /а.с.8-9/.

За умовами п.7.1 договору передбачено, що у випадку продажу об’єкта надати перешочергове право орендарю викупити об’єкт оренди.

Листом № 10 від 19.03.07 р. відповідач підприємство “АПМ” повідомило позивача про припинення дії договору оренди з 31.03.07 р. у зв’язку із закінченням його дії /а.с.12/.

Позивач після закінчення дії договору 04.04.07 р. направив МПП “АПМ” листа            № 01/181, в якому, зокрема, зазначив, що у зв’язку із наміром продати об’єкт, який перебував в оренді, заявляє про своє першочергове право на викуп цього об’єкту. Цей лист є відповіддю на лист позивача від 19.03.07 р. № 10 /а.с.11/. Суд звертає увагу, що доказів направлення відповідачеві листа № 01/164 від 29.03.07 р. немає /а.с.10/, тому робить висновок, що лист     № 01/181 від 04.04.07 р. є єдиною відповіддю і пропозицією про продаж приміщення.

На лист позивача № 01/181 від 04.04.07 р. підприємство “АПМ” надало відповідь за вих.№ 11 від 12.04.07 р. про те, що приміщення продане, поскільки позивач не давав згоди на викуп об’єкту оренди, і на даний час власником є інша юридична особа /а.с.13/.

Приміщення шостого поверху гуртожитку за адресою м.Рівне вул.Студентська,14 площею 252,9 кв.м належало відповідачеві підприємству “АПМ” на праві 100% приватної власності, що підтверджено матеріалами про реєстрацію права власності, наданими суду комунальним підприємством Рівненським міським бюро технічної інвентарізації /оригінали оглянуто, копії на арк.65-69/. Це приміщення відповідач підприємство “АПМ” продало приватному підприємству фірмі “Інтерекопласт” за договором купівлі-продажу, який укладений 16.03.07 р. і посвідчений приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу за № 899. Позивач вважає ціну договору купівлі-продажу прийнятною для нього і, посилаючись на своє першочергове право та норми ч.2 ст.777, ч.2 ст.822, ст.ст.8,362 ЦК України і ч.1 ст.289 ГК України, просить перевести на нього права і обов’язки покупця по укладеному договору.

Обраний позивачем спосіб захисту інтересів не відповідає законодавству. Так, у Цивільному кодексі України відокремлені дві глави, які присвячені найму (оренді) і найму (оренді) житла:  глава 58 формулює загальні положення про найм і загальні норми параграфа 1 цієї глави застосовують до відносин оренди субсідіарно - у тому випадку, якщо інше не передбачено спеціальними нормами;  норми глави 59 регулюють найм (оренду) житла. При цьому визначення договору найму житла наводиться у ст.810 ЦК України і ч.3 ст.810 ЦК України передбачає застосування до відносин щодо найму житла, яке не є об’єктом права державної або комунальної власності, положень цього Кодексу за умови, якщо інше не передбачено законом. Це означає, що переважно перед Цивільним кодексом підлягають застосуванню положення, що сформульовані у главі 6 Житлового кодексу “Користування житловими приміщеннями в будинках (квартирах) приватного житлового фонду”, у розділі першому Житлового кодексу “Загальні положення”, а також –підлягають переважному застосуванню у порівлянні з нормами , які включені до змісту Цивільного кодексу, інші положення, що сформульовані в законах та стосуються найму житла, яке не є об’єктом державної або комунальної власності.

Таким чином, глави 58 та 59 Цивільного кодексу України мають кожна окремий предмет регулювання, і застосування норм, що сформульовані в одній із цих глав, до відносин, які регулюються положеннями іншої глави, можливе у виключних випадках і лише за аналогією. Застосування аналогії законодавства можливе лише у випадках, коли відсутній закон, який регулює певні відносини.

З наведеного суд робить висновок про безпідставність посилання позивачем одночасно на норми ч.2 ст.777, ч.2 ст.822, ст.ст.8,362 ЦК України.

Та обставина, що спірне приміщення є гуртожитком, тобто –житловим приміщенням, не має значення у даному спорі з огляду на характер правовідносин, які склались між сторонами –ці відносини є господарськими, а не житловими. До договорів найму житла не можуть застосовуватись норми, сформульовані стосовно найму (оренди) у ст.ст.759-786 Цивільного кодексу України чи норми Господарського кодексу України.

Договір оренди, укладений сторонами 01.11.06 р., є господарським договором, на підставі якого у сторін виникли господарсько-договірні зобов’язання. Господарські відносини, що виникають в процесі організації та здійснення господарської діяльності між суб’єктами господарювання, а також між цими суб’єктами та іншими учасниками відносин у сфері господарювання регулюються Господарським кодексом України. Відповідно до ч.2 ст.4 ГК України особливості регулювання майнових відносин суб’єктів господарювання визначаються цим Кодексом.

Відповідно до ст.174 ГК України господарські зобов’язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Норми ст.289 ГК України передбачають право орендаря на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди. При цьому не встановлено про переваги орендаря перед іншими особами. За змістом п.7.1 договору оренди  приміщень від 01.11.06 р. визначено, що орендар має першочергове право на викуп об'єкта оренди, однак процедура реалізації такого права (на викуп) сторонами не узгоджена. Відповідно, умови викупу мають визначатись на підставі господарського договору на основі вільного волевиявлення за погодженням сторін. Порядок укладення такого договору визначений згідно зі ст.ст.180-181,184 ГК України. Позивач в установленому порядку не звертався до відповідача підприємства «АПМ»із пропозицію про укладення договору купівлі-продажу. Пропозиція, вчинена позивачем згідно з листом       № 01/181 від 04.04.07 р., не відповідає вищенаведеним нормам і направлена після укладення відповідачами договору купівлі-продажу, тому у відповідача приватного підприємства “АПМ” не було підстав для реагування на таку пропозицію. Умова п.8.1 договору щодо зарахування орендної плати як оплати за придбання приміщення –сторонами не реалізовувалась, поскільки договір купівлі-продажу не укладався, про що пояснили в судовому засіданні представники сторін. За наведених обставин у відповідача приватного підприємства «АПМ»не виникло зобов'язання продати об'єкт оренди саме орендарю приватному вищому навчальному закладу «Міжнародний економіко-гуманітарний університет імені академіка С.Дем'янчука».

Посилання позивача в обгрунтування обраного способу захисту права но норми ст.362 ЦК України взагалі безпідставні, поскільки позивач не був співвласником спірного приміщення, яке повністю на праві приватної власності належало відповідачеві приватному підприємству «АПМ», про що зазначено вище.

Керуючись  ст.49, п.4 ст.80, ст.ст.82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

В И Р І Ш И В :

Відмовити у задоволенні позову приватномц вищому навчальному закладу «Міжнародний економіко-гуманітарний університет імені Академіка С.Дем'янчука»про переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу.

Припинити провадження у справі за зустрічним позовом малого приватного підприємства «АПМ»про визнання недійсним договору оренди.

Суддя                                                           Маціщук А. В.