ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

"23" жовтня 2007 р.
Справа № 9/118-07-3054

Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Гладишевої Т.Я.,

суддів Савицького Я.Ф., Лавренюк О.Т.

при секретарі судового засідання Іоффе С.Б.

за участю представників сторін в судовому засіданні від 23 жовтня 2007 року:

від позивача за первісним позовом: Собітнюк Н.О., за довіреністю;

від відповідача за первісним позовом: Балякіна Г.Г., за довіреністю;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

на рішення господарського суду Одеської області від 27.07.07р.

по справі № 9/118-07-3054

за позовом: Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

за участю третьої особи на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Приморської районної адміністрації Одеської міської ради

до відповідача: Приватного підприємства „Рипор”

про виселення

та за зустрічним позовом: Приватного підприємства „Рипор”

до Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

за участю третьої особи на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Приморської районної адміністрації Одеської міської ради

про зобов’язання укласти договір оренди

Склад судової колегії змінено відповідно до розпорядження голови Одеського апеляційного господарського суду від 11.09.2007 р. № 104

ВСТАНОВИВ:

У квітні 2007 року Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулось з позовом до Приватного підприємства “Рипор” за участю третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору —Приморської райдержадміністрації Одеської міської ради про виселення відповідача з нежитлового напівпідвального приміщення загальною площею 29,5 м.кв., що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Канатна, 68.

Позовні вимоги обґрунтовано відсутністю договору оренди вказаного приміщення між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та ПП “Рипор”, що дає підстави позивачу вважати незаконним користування, володіння відповідачем приміщенням напівпідвалу площею 29,5 кв.м. та зумовлює звернення до суду з позовом про виселення відповідача.

В процесі розгляду справи ПП “Рипор” звернулось до Представництва по управлінню комунальною власністю, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Приморська райдержадміністрація Одеської міської ради про зобов'язання Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради укласти з Приватним підприємством “Рипор” договір оренди на нежиле приміщення —напівпідвал площею 29,5 кв.м., розташоване в місті Одесі вул. Канатна, 68.

Зустрічні позовні вимоги обґрунтовані наявністю договору оренди нежитлового приміщення № 592/А/1 від 16.02.2005 р. зі строком дії до 15.02.2006 р., укладеного між ПП “Рипор” та Приморською райадміністрацією м. Одеси на строкове платне користування напівпідвалом площею 29,5 кв.м. в м. Одесі вул. Канатна, 68; зверненням до Приморської райадміністрації та Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради з листом про поновлення строку дії вказаного вище договору оренди № 592/А/1 від 16.02.2005 р. та неотриманням мотивованих відповідей, а також наявністю відповідно до ст. 777 Цивільного кодексу України у ПП “Рипор” переважного права перед іншими особами на укладання договору оренди на новий строк.

Ухвалою суду від 04.06.2007 р. зустрічний позов ПП “Рипор” прийнято для спільного розгляду з первісним позовом Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради.

Рішенням господарського суду Одеської області від 27.07.07 р. по справі № 9/118-07-3054 (суддя Бакланова Н.В.) у задоволенні первісного позову відмовлено, зустрічний позов —задоволено та зобов'язано Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради укласти з Приватним підприємством “Рипор” договір оренди на нежиле приміщення —напівпідвал площею 29,5 кв.м., яке розташоване за адресою: м. Одеса вул. Канатна, 68.

Судове рішення мотивоване наступним: - згідно ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, п. 12 Роз'яснень Вищого господарського суду України № 02-5/237 “Про деякі питання практики застосування Закону України “Про оренду державного та комунального майна” за всіх умов після закінчення терміну дії договору оренди Орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право на продовження договору оренди на новий термін; - ПП “Рипор” довело належними доказами постійне користування спірним приміщенням, тому відсутність оформленого договору оренди порушує права підприємства та позбавляє його можливості на захист прав, передбачених законодавством для орендарів; - наймач вправі звернутися до суду з позовом про примушення орендодавця укласти договір на новий термін, якщо відомо, що він має намір здавати дане майно і надалі, але іншій особі. Частиною 1 ст. 777 Цивільного кодексу України закріплене переважне право наймача відновити орендні відносини і визначено умови, при яких це право може бути реалізовано.

Не погодившись з рішенням суду від 27.07.2007 р., Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулось з апеляційною скаргою, в якій вказує, що суд припустився порушень норм матеріального і процесуального права, просить оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове рішення про задоволення первісного позову і відмову у зустрічному позові ПП “Рипор”.

Скаржник зазначає, що: - суд першої інстанції, зобов'язавши Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради укласти з ПП “Рипор” договір оренди нежилого приміщення, не врахував ст. 19 Конституції України, відповідно до якої органи місцевого самоврядування можуть діяти лише у спосіб та в межах, передбачених  чинним законодавством України; - в матеріалах справи відсутня жодна угода щодо укладення договору оренди спірного приміщення, тому судом не враховані вимоги ст. 187 Господарського кодексу України; - відповідно до ст 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” та за наявності в матеріалах справи повідомлень Приморської райадміністрації від 11.01.2006 р. № 01-02/38, від 14.02.2006 р. № 01-02/326, від 02.03.2006 р. № 01-02462 про відсутність наміру продовжувати дію договору оренди № 592/А/1 від 16.02.2005 р., вказаний договір припинив свою дію; - судом неправильно застосовано ст. 777 Цивільного кодексу України, оскільки ПП “Рипор” не був добросовісним орендарем  приміщення по вул. Канатній 68 міста Одеси; - судом порушено ст. 84 Господарського процесуального кодексу України, яка містить вимогу про наявність в резолютивній частині рішення у спорі про спонукання укласти договір умов, на яких сторони зобов'язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору.

У відзиві на апеляційну скаргу ПП “Рипор” вважає оскаржене рішення суду об'єктивним, обґрунтованим та таким, що відповідає нормам закону. Підприємство вказує, що Орендар займає спірне приміщення з 1992 року, за власні кошти відновив об'єкт оренди, своєчасно вносить оренду плату; у строк, встановлений ст. 763 Цивільного кодексу України, своєчасно звернувся до орендодавця —Приморської райадміністрації Одеської міської ради з листом від 13.01.06 р. № 1301/ про продовження терміну договору оренди на займане приміщення, на що отримав необґрунтовану відмову; - ПП “Рипор”  надало суду договір оренди № 592/А/1 від 16.02.2005 р., умови якого влаштовують підприємство, тому при зобов'язані Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради укласти з ПП “Рипор” договір оренди на нежиле приміщення —напівпідвал площею 29,5 кв.м. по вул. Канатній 68 міста Одеси, місцевий господарський суд  не порушив вимоги ст. 84 Господарського процесуального кодексу України, вказавши в резолютивній частині рішення, що при укладенні договору оренди на  новий термін умови  договору можуть бути змінені за згодою сторін.

Перевіривши матеріали справи, правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, заслухавши пояснення представників сторін, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з огляду на  наступне.

Місцевим господарським судом  встановлено та  підтверджено в ході апеляційного провадження, що 16.02.2005 року між Приморською районною адміністрацією  м. Одеси (Орендодавець) та Приватним підприємством “Рипор” (Орендар) укладено договір № 592/А/1 оренди нежитлового приміщення, відповідно до якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове  платне користування під склад нежитлове приміщення напівпідвалу, площею 29,5 кв.м., за адресою: м. Одеса, вул. Канатна, 68.

Відповідно до п. 1.2 договору він діє з 16.02.2005 р. до 15.02.2006р.

Пунктом 4.7 договору оренди № 592/А/1 від 16.02.2005 р. встановлено, що після закінчення строку дії договору чи з випадку його дострокового розірвання Орендар зобов'язаний у 15-денний термін передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані. Питання, не врегульовані цим договором, вирішуються у відповідності з чинним законодавством (пункт 7.1. договору).

Листами від 13.01.2006 р. № 1301/01 , від 04.04.2006 р. № 0404/01, від 14.11.2006 р. № 40 ПП “Рипор” звернулось до Приморської районної адміністрації  з питання продовження терміну дії договору оренди нежитлового приміщення № 592/А/1 від 16.02.2005 р. (а.с. 58-60).

20.11.2006 р. ПП “Рипор” звернулось з листом № 45 до Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, в якому Підприємство виклало прохання щодо укладення з Представництвом нового договору оренди приміщення по вулиці Канатній, 68 міста Одеси (а.с. 61).

27.12.2006 р. ПП “Рипор” надіслало на адресу Приморської районної адміністрації Одеської міської ради та Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради претензійний лист (вх. № 48), в якому Підприємство вказало про наявність договору оренди від 16.02.2005 р., неповідомлення сторонами договору один одного про його розірвання на наявність у Підприємства переважного права на укладення договору найму новий строк. З викладених підстав та з посиланням на пункти 7.5., 7.7 договору оренди № 592/А/1 від 16.02.2005 р., Підприємство просило про переукладання, договору оренди нежитлового приміщення площею 29, 5 кв.м. по вулиці Канатній, 68 м. Одеси (а.с.62).

Як вже зазначалось раніше, місцевий господарський суд задовольнив зустрічний позов ПП “Рипор”, зобов'язавши Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради укласти з ПП “Рипор  договір оренди на нежитлове приміщення —напівпідвал площею 26,5 кв.м., яке розташоване за адресою м. Одеса, вул. Канатна, 68.

Проте, суд апеляційної інстанції не погоджується з таким висновком місцевого господарського суду з наступних підстав.

Згідно ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” термін договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.

З матеріалів справи вбачається, що 16.02.2005 р. було укладено договір № 592/А/1 оренди спірного приміщення між Приморською райадміністрацією міста Одеси та ПП “Рипор”  строком до 15.02.2006 р.

Листом № 01-02/38 від 11.01.2006 р., який отримано особисто керівником ПП “Рипор”, Приморська районна адміністрація Одеської міської ради попередила ПП “Рипор” про сплив терміну дії договору оренди № 592/А/1 від 16.02.2005р. та про заперечення наймодавця щодо продовження терміну договору оренди (а.с.20).

Листами № 01-02/326 від 14.02.06 р., № 01-02/462 від 02.03.06 р., надісланими Приватному підприємству “Рипор” рекомендованою поштою, Приморська райадміністрація Одеської міської ради повідомила ПП “Рипор” про своє небажання продовжувати термін дії договору оренди № 592/А/1 від 16.02.2005 р. (а.с. 21-24).

Відповідно до частини 1 ст. 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Приватне підприємство “Рипор”, звернувшись до суду з зустрічним позовом, обґрунтувало свої вимоги цією нормою закону, з чим також погодився господарський суд першої інстанції, вказавши про переважне право Підприємства перед іншими особами на укладання договору найму на новий строк.

Втім, судом не враховано, що наймач може скористатися цим правом за наявності умов, передбачених частиною 1 ст. 777 Цивільного кодексу України, зокрема, якщо наймач звернувся з пропозицією (оферта) укладання договору з зазначенням певних умов цього договору (оплата за користування майном, розподіл обов'язків за договором тощо), і ці умови встановлюються за домовленістю сторін.

Як вбачається з матеріалів справи, ПП “Рипор” жодного разу при зверненні як до Приморської райадміністрації, так і до Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради не надіслало своїх пропозицій щодо умов договору оренди, про укладення якого на новий строк воно зазначало в своїх листах з посиланням на намір скористатися своїм переважним правом на укладення договору найма на новий строк.

А відтак, між ПП “Рипор” та Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради має місце переддоговірний спір, який підлягає вирішенню відповідно до глави 20 “Господарські договори” Господарського кодексу України.

Згідно зі ст. 181 Господарського кодексу України господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками. Допускається укладення господарських договорів у спрощений спосіб, тобто шляхом обміну листами, факсограмами, телеграмами, телефонограмами тощо, а також шляхом підтвердження прийняття до виконання замовлень, якщо законом не встановлено спеціальні вимоги до форми та порядку укладення даного виду договорів.  Проект договору може бути запропонований будь-якою з сторін. У разі якщо проект договору викладено як єдиний документ, він надається другій стороні у двох примірниках. Сторона, яка одержала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір відповідно до вимог частини першої цієї статті і повертає один примірник договору другій стороні або надсилає відповідь на лист, факсограму тощо у двадцятиденний строк після одержання договору. За наявності заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження у договорі, та у двадцятиденний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором.

Відповідно до ч. 1 ст. 187 Господарського кодексу України спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду у разі якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов'язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору.

Враховуючи викладені норми закону, у місцевого господарського суду були відсутні законні підстави для задоволення зустрічного позову ПП “Рипор” та зобов'язання Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради  укласти з ПП “Рипор” договір оренди на нежиле приміщення —напівпідвал площею 26,5 кв.м., яке розташоване за адресою м. Одеса, вул. Канатна, 68.

Крім того, відповідно до ч. 3 ст. 84 Господарського процесуального кодексу України у спорі, що виник при укладанні або зміні договору, в резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір-умови, на яких сторони зобов'язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору.

За таких підстав, рішення суду від 27.07.07р. в частині задоволення зустрічного позову ПП “Рипор” підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову в позові ПП “Рипор” до Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради.

Також, як вже вказувалось раніше, господарський суд першої інстанції дійшов висновку щодо відмови Представництву по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради в позові до ПП “Рипор” про виселення останнього з нежитлового напівпідвального приміщення загальною площею 26,5 кв.м., яке розташоване за адресою м. Одеса, вул. Канатна, 68 з підстав недоведеності заявлених позовних вимог.

Втім, такий висновок суду не відповідає фактичним обставинам справи та зроблений судом за неправильним застосуванням норм матеріального права, що зумовлює скасування оскарженого рішення суду  в частині відмови в первісному позові.

З матеріалів справи вбачається, що відповідно до рішення Одеської міської ради № 56-V від 27.06.2006 р. “Про впорядкування роботи виконавчих органів Одеської міської ради з виконання функції орендодавця нежилих приміщень, що знаходяться в комунальній власності територіальної громади м. Одеси” єдиним уповноваженим органом Одеської міської ради з питань виконання функцій орендодавця нежилих будівель (споруд, приміщень), що знаходяться у комунальній власності територіальної громади міста Одеси, є Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (а.с. 29).

Згідно з п. 2.2.19 Положення про представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, затвердженого рішенням Одеської міської ради № 20-V  від 27.06.06 р., Представництво укладає цивільно - правові угоди (договори  оренди, купівлі-продажу, застави, міни, дарування, користування, концесії майна) відповідно до чинного законодавства.

Враховуючи, що договір оренди  № 592/А/1 від 16.02.2005р., укладений між Приморською районною адміністрацією та ПП “Рипор”, припинив свою дію внаслідок закінчення строку, на який його було укладено, новий договір оренди між ПП “Рипор” та Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради  не укладено, Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради цілком правомірно, керуючись ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, звернулось до суду з позовом про виселення ПП “Рипор” з займаного приміщення площею 26,5 кв.м., яке розташоване по вулиці Канатній 68 в м. Одесі.

З вищевикладених підстав, позов Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради до ПП “Рипор” про його виселення з приміщення напівпідвалу площею 29,5 кв.м., яке розташовано за адресою м. Одеса, вул. Канатна, 68 підлягає задоволенню.

З вищевикладених обставин, рішення суду від 27.07.07р. по справі № 9/118-07-3054 підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення  про задоволення первісного позову Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради до ПП “Рипор” та відмову в зустрічному позові ПП “Рипор” до Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

Керуючись ст. ст. 99, 101-105 ГПК України, судова колегія, -

П О С Т А Н О В И Л А:

1.Апеляційну скаргу задовольнити.

2.Рішення господарського суду Одеської області від 27.07.07р. по справі № 9/118-07-3054 - скасувати.

3.Позов Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради - задовольнити.

4. Виселити Приватне підприємство “Рипор” на користь Представництва по  управлінню комунальною власністю Одеської міської ради з нежилого приміщення, загальною площею 29,5 кв.м., що розташоване за адресою: м. Одеса вул. Канатна 68.

5. В зустрічному позові ПП “Рипор” відмовити.

6. Стягнути з ПП “Рипор” на користь  Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради 85 грн. витрат на оплату державного мита та 118 грн. на ІТЗ судового процесу.

Зобов'язати господарський суд Одеської області видати відповідні накази з зазначенням реквізитів сторін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку.

Головуючий суддя:                                                                                       Т.Я. Гладишева

Суддя:                                                                                             Я.Ф. Савицький

Суддя:                                                                                                О. Т. Лавренюк