СУД
СУД
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20.06.07                                                                                 Справа № 8/280пд

Суддя  господарського суду Луганської області Середа А.П.,  розглянувши матеріали справи за позовом

Приватного підприємства інвестиційна будівельна компанія  «Алчевськ-2015», місто Алчевськ Луганської області,

до Алчевської міської ради, місто Алчевськ Луганської області, -

про визнання договору дійсним, -

при секретарі судового засідання  Качановській О.А.,

в присутності представників сторін:

від позивача – Сторожко І.О., - довіреність №02 від 24.04.07 року;

від відповідача –Ломакіна  О.В. –заступник начальника юридичного відділу, - довіреність №1/с-96 від 07.06.07 року, -

встановив:

суть спору: позивачем заявлено вимогу про:

визнання дійсним договору оренди землі, укладеного 21 вересня 2006 року на підставі рішення 6 сесії Алчевської міської ради 5-го скликання №6/13 від 05 вересня 2006 року між Алчевською міською радою та Приватним підприємством інвестиційною компанією «Алчевськ-2015»;

стягнення з відповідача судових витрат.

На підставі ст. 77 ГПК України у судовому засіданні було оголошено перерву з 15 червня до 20 червня 2007 року –з метою надання сторонам можливості подати до суду додаткові докази.

У судовому засіданні, яке відбулося 20.06.07 року, представниками сторін подано клопотання про відмову від здійснення фіксації судового процесу технічними засобами, яке не суперечить вимогам ст.4-4 та 81-1 ГПК України, а тому його задоволено судом.

Представник позивача у судовому засіданні, яке відбулося 20.06.07 року, звернувся до суду з  заявою (вих. №11 від 18.06.07 року), в  якій ставить суд до відома  про те, що він відмовляється від частини своїх вимог, а саме: від покладення на відповідача судових витрат.

Представник відповідача не заперечує проти зміни позивачем частини своїх позовних вимог.

З урахуванням викладеного, приймаючи до уваги, що статтею 22 ГПК України позивачу надано право змінювати свої позовні вимоги, суд приймає часткову відмову позивача від позову,  вищезгадану заяву долучає до матеріалів справи та враховує при прийнятті кінцевого рішення по ній.

Представник відповідача позов не визнав, про що також  зазначив у відзиві на позовну заяву (вих. №1ю/06-958 від 19.05.07 року), посилаючись на те, що нотаріальне посвідчення спірного договору оренди землі від 21.09.2006 року, укладеного між сторонами по справі,  не було здійснено з вини самого позивача, який своєчасно, до підписання договору, не заявив про своє бажання нотаріально його посвідчити.

Після того, як договір було підписано сторонами та зареєстровано  Алчевським міським реєстраційним  офісом Луганської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України»у книзі договорів оренди землі 24.10.2006 року, № за реєстром 67, - він, відповідно до Закону України «Про оренду землі», набрав чинності.

І.Заслухавши представників сторін, розглянувши і дослідивши обставини справи та додатково надані  матеріали,  суд дійшов  наступного.

1. 19.09.2005 року виконавчим комітетом Алчевської міської ради Луганської області Приватне підприємство інвестиційна компанія «Алчевськ-2015»(далі –Компанія, - позивач), ідентифікаційний код 33758427, зареєстроване в якості суб’єкта підприємницької діяльності –юридичної особи, у зв’язку з чим до ЄДР внесено реєстраційний запис за №0000752, - що підтверджується матеріалами справи.

21.09.2006 року, на підставі рішення шостої сесії Алчевської міської ради 5-го скликання  №6/13 від 05.09.06 року «Про внесення змін до рішення міської ради від 27.07.06 року №5/9,  між  Алчевською міською радою (Орендодавець), - з одного боку, - та Приватним підприємством інвестиційною компанією «Алчевськ-2015» (Орендар), - з іншого боку, - укладено договір оренди земельної ділянки, згідно якому Орендодавець надає, а Орендар  приймає в строкове платне користування земельну ділянку  несільськогосподарського призначення –землі житлової та громадської забудови, площею 0,1078 га, у тому числі: 0,1078 га під іншими відкритими землями, яка знаходиться у місті Алчевську, вул. Леніна, 79-а Луганської області (пункти 1 та 2 договору).

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить:

на період будівництва –61,94 грн. за 1 кв. м (вартість 66771,32 грн.);

на період експлуатації –123,89 грн. за 1 кв.м (вартість –133553,42 грн.) (п.5).

Строк дії договору –до 31.12.2010 року  (п.8).

Земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування  багатоповерхового житлового будинку (п. 18).

Цільове призначення земельної ділянки –землі житлової та громадської забудови (п. 19).

Дослідження судом тексту спірного договору показало, що сторони визначили усі істотні його умови, а саме: крім вищеназваних, - також ще:

про орендну плату (пункти 9-17);

умови і строки передачі земельної ділянки в оренду (пункти 21-23);

умови повернення земельної ділянки (пункти 24-28);

обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки (пункт 29);

інші права та обов’язки орендодавця та орендаря (пункти 30-33);

ризик випадкового знищення або пошкодження об’єкта оренди або його частини (пункт 34);

страхування об’єкта оренди (пункт 35);

зміна умов договору та припинення його дії (пункти 36-40);

відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору (пункти 41-42);

прикінцеві положення (пункти 43-44);

реквізити сторін.

Договір укладено у простій письмовій формі та підписано обома сторонами, з проставленням їх печаток.

Як сказано вище у цьому рішенні, здійснено також його державну реєстрацію.

24.10.06 року сторонами складено акт прийому-передачі земельної ділянки; до договору додано експлікацію земельних угідь; акт від 23.01.06 року встановлення, узгодження та передачу землекористувачу межі земельної ділянки, що розташована у місті Алчевську, по вул. Леніна, біля будинків №87 та 79; плани, складені за матеріалами кадастрової зйомки 2006 року.

Таким чином, договір сторонами повністю виконано, він набрав чинності.

2.Як стверджує позивач, посилаючись на службове листування з відповідачем, - 03.10.06 року за вих. №19, - тобто уже після підписання договору, але ще до його державної реєстрації, - він звернувся до орендодавця з пропозицією нотаріально посвідчити вищезгаданий  договір оренди земельної ділянки, але отримав від нього відповідь (вих. №374 від 10.11.06 року) про те, що для цього потрібно внести зміни до вищезгаданого рішення Алчевської міської ради від 05.09.06 року №6/13.

У  цьому ж листі міська рада поставила орендаря до відома про те, що договір пройшов державну реєстрацію, а значить  –набрав чинності.

З наданих позивачем доказів вбачається, що листування з приводу нотаріального посвідчення мало місце і в 2007 році.

Так, згідно відповіді міської ради на звернення орендаря  від 25.01.07 року за вих. №110, - (вих. №227 від 30.01.07 року) «на момент прийняття рішення міської ради про передачу в оренду данної земельної ділянки та укладення договору оренди землі Ви не повідомили про свій намір нотаріально посвідчити договір оренди.

Відповідно до ст. 18 Закону України «Про оренду землі»договір оренди набирає чинності з моменту його державної  реєстрації.

Порядок нотаріального посвідчення чинних договорів оренди землі чинним законодавством не врегульовано».

За таких обставин Компанія звернулася до господарського суду Луганської області з цим позовом.

ІІ.Заслухавши представників сторін, дослідивши та оцінивши наявні у справі докази, суд вважає, що позов  підлягає задоволенню у повному обсязі з таких підстав.

1.Жодна зі сторін не оспорює будь-яку з умов договору.

Згідно зі статтею 2 Закону України від 16.10.1998року №161-ХІУ «Про оренду землі»(далі –ЗУ №161-ХІУ) встановлено, що  відносини, пов'язані  з орендою землі,  регулюються Земельним кодексом України,   Цивільним   кодексом   України,   цим   Законом,  законами України,  іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Оренда земельної ділянки здійснюється на підставі договору.

Договір оренди  землі  -  це  договір,  за  яким орендодавець зобов'язаний за  плату  передати  орендареві  земельну  ділянку у володіння і  користування на певний строк,  а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до  умов  договору  та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону «Про оренду землі»).

Частиною 1 статті 14 цього Закону встановлено, що  договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

А частиною 2 статті 290 Господарського кодексу України (далі –ГКУ) встановлено, що оренда земельної ділянки без договору, укладеного в письмовій формі та зареєстрованого в установленому законом порядку, не допускається, - на що позивач посилається як на підставу своїх позовних вимог.

Відповідач, заперечуючи проти такого доводу, посилається на те, що згідно частині 1 ст. 4 ГКУ не є предметом його регулювання земельні відносини.

Суд, погоджуючись з вищевикладеною нормою, разом з тим  вважає, що ГКУ дійсно не регулює земельні відносини, але частиною 2  статті 290 ГКУ врегульовано обов’язкові вимоги до договору оренди земельної ділянки як різновиду договорів оренди майна.

ГКУ є спеціальним законом з питань здійснення господарської діяльності; його, а також  частину 2 ст. 290 ГКУ не визнано  нечинними або неконституційними, а тому у суду немає правових підстав для ігнорування  норми, викладеної в частині 2 названої статті, - оскільки позивач вищезгадану земельну ділянку отримав  в оренду саме для здійснення своєї господарської діяльності.

2. Згідно статті 15 Закону «Про оренду землі»істотними умовами договору оренди землі є:

об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

строк дії договору оренди;

орендна плата із зазначенням  її  розміру,  індексації,  форм платежу,   строків,   порядку   її   внесення   і   перегляду   та відповідальності за її несплату;

умови використання та цільове призначення земельної ділянки,

яка передається в оренду;

умови збереження стану об'єкта оренди;

умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

існуючі обмеження  (обтяження)  щодо  використання  земельної ділянки;

визначення сторони,  яка несе ризик  випадкового  пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

відповідальність сторін.

Відсутність у  договорі  оренди землі однієї з істотних умов,  передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору   оренди,   а   також  для  визнання  договору  недійсним відповідно до закону.

За згодою  сторін  у договорі оренди землі можуть зазначатися інші  умови,  зокрема  якісний  стан  земельних   угідь,   порядок виконання зобов'язань сторін,  порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони  і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є:

план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;

кадастровий план земельної ділянки з  відображенням  обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

акт приймання-передачі об'єкта оренди;

проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом.

У разі  якщо  договором оренди землі передбачається здійснити заходи,  спрямовані на охорону та поліпшення  об'єкта  оренди,  до договору  додається  угода  щодо  відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

Договір, укладений між сторонами по цій справі, повністю відповідає вищевикладеним вимогам.

Сторони виконали вимогу ст. 17 ЗУ «Про оренду землі», - тобто  орендодавець  здійснив передачу об'єкта  оренди орендарю у строки та на умовах,  що визначені у  договорі  оренди  землі,  за актом приймання-передачі.

3.Статтею 18 цього Закону встановлено, що договір оренди  землі  набирає  чинності після його державної реєстрації.

Чинним законодавством дійсно не врегульовано порядок нотаріального посвідчення договорів оренди землі, які набрали чинності.

З урахуванням викладеного суд при вирішенні цього спору керується Цивільним кодексом України.

Так, сторонами дотримано вимог пункту 1 частини 1 ст. 208 ЦКУ про те, що у письмовій формі належить вчиняти правочини між юридичними особами.

Частиною 1 статті 209 ЦКУ встановлено, що правочин,  який  вчинений  у  письмовій формі,   підлягає нотаріальному  посвідченню  лише у випадках,  встановлених законом або  за домовленістю  сторін.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач наполягав на нотаріальному посвідченні спірного договору, однак уже після фактичного його укладення  та підписання.

Аналіз чинного законодавства, у тому числі ЦКУ та Закону України «Про оренду землі», показує, що питання нотаріального посвідчення договору оренди землі після його укладення та державної реєстрації –не врегульовано.

Приймаючи до уваги викладене, виходячи з суті заявлених позовних вимог, зважаючи на те, що спірний договір за своїм змістом  повністю відповідає чинному законодавству, у тому числі про оренду землі; його повністю виконано обома сторонами, -  суд керується частиною 2 статті 219 ЦКУ, згідно якій він  може  визнати  такий  правочин  дійсним,  якщо  буде встановлено,  що він відповідав справжній  волі  особи,  яка  його вчинила,   а   нотаріальному  посвідченню  правочину  перешкоджала обставина, яка не залежала від її волі.

Наявні у справі докази дають суду підстави вважати, що вчинений позивачем правочин (укладення  договору оренди земельної ділянки)   відповідав його справжній волі.

З урахуванням викладеного, у суду є підстави для застосування правила частини 2 ст. 220 ЦКУ, якою передбачено, що якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов  договору, що  підтверджується  письмовими  доказами,  і  відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У  цьому  разі  наступне  нотаріальне  посвідчення   договору   не вимагається.

Таким чином, позивач довів законність та обґрунтованість своїх позовних вимог.

Відповідач їх не спростував.

За таких обставин позов підлягає задоволенню у повному обсязі.

Судові витрати покладаються на позивача –відповідно до його заяви.

На підставі викладеного, ст. 158 Земельного кодексу України, ст.ст.1, 2, 13, 14, 15, 35 Закону України «Про оренду землі»; ст.ст.208, 209, 219, 220 Цивільного кодексу України; ст. 290 Господарського кодексу України, керуючись ст.ст. 44, 47, 47-1, 49, 82, 84, 85 ГПК України,  суд

в и р і ш  и в :

1.Позов задовольнити у повному обсязі.

2.Визнати дійсним договір оренди землі, укладений у простій письмовій формі 21 вересня 2006 року, у місті Алчевську Луганської області, -  між  Алчевською міською радою Луганської області (Орендодавець), - з одного боку, - та Приватним підприємством інвестиційною компанією «Алчевськ-2015» (Орендар), ідентифікаційний код 33758427, юридична адреса: місто Алчевськ, вул. Леніна, 13 Луганської області, - з іншого боку, - предметом якого є земельна ділянка  несільськогосподарського призначення –землі житлової та громадської забудови, площею 0,1078 га, у тому числі: 0,1078 га під іншими відкритими землями, яка знаходиться у місті Алчевську, вул. Леніна, 79-а Луганської області.

3.Судові витрати покласти на позивача.

Відповідно до ст. 85 ГПК України у судовому засіданні 20.06.2007 року за згодою представників сторін оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення.

Рішення набуває законної сили після закінчення 10-денного строку з дня його підписання, оформленого відповідно до статті 84 ГПК України.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного господарського суду Луганської області у 10-денний термін з дня його підписання.

Дата підписання рішення – 25 червня 2007 року.

Суддя                                                                                                     А.П.Середа