СУД
РІШЕННЯ

"31" жовтня 2007 р.

Справа №  5/147

Господарський суд Кіровоградської області у
складі судді Шевчук О.Б.,розглянув у відкритому судовому засіданні справу
№5/147

за позовом: Знам'янського міського
Палацу культури, АДРЕСА_1,

до відповідача:  фізичної особи - підприємця ОСОБА_1,
АДРЕСА_1,

за участю третьої особи, яка не
заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: виконавчого комітету
Знам'янської міської ради, Кіровоградська область,  м. Знам'янка, вул. Жовтнева, 19,

про визнання недійсним договору
оренди приміщення від 11.02.2002 р.,

Представники сторін:

від позивача - директор Кравцова
Л.В. та Деньгубов В.С.,  довіреність  б/н
від 03.01.07р., юрисконсульт;

від відповідача - фізична особа -
підприємець ОСОБА_1 та ОСОБА_2, довіреність № ВЕК  093331
від 31.08.07р., представник;

від третьої особи - не брав участі.

Знам'янський міський Палац культури
звернувся до господарського суду з позовною заявою від 01.06.2007 року № 18,
яка містить вимоги до фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 наступного
змісту:  розірвати договір оренди від
11.02.2002 року на нежитлове приміщення Знам'янського міського Палацу культури
загальною площею 79,2 кв. м. для розміщення кафе-бару "Вечірній",
який належить відповідачу та  стягнути з
відповідача судові витрати на користь позивача.

31.08.2007 р. до господарського
суду  позивачем  подано зміни до позовної заяви  № 27 від 29.08.2007 року, відповідно до яких
позивач просить  визнати недійсним
договір оренди приміщення Знам'янського міського Палацу культури, укладений між
Знам'янським  міським Палацом культури та
фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1, від 11.02.2002 року та зобов'язати
відповідача  в термін до 15 жовтня 2007
року звільнити приміщення, що є об'єктом оренди.

Оскільки позивачем  фактично змінено лише предмет позову,
господарський суд прийняв дану заяву до розгляду.

Виконавчий комітет
Знам"янської  міської ради підтримав
позицію позивача.

Відповідач вимоги позивача не
визнав, посилаючись на відповідність договору нормам чинного законодавства.
Просить в задоволенні позову відмовити.

Дослідивши наявні матеріали справи,
заслухавши пояснення представників сторін, господарський  суд

ВСТАНОВИВ:

11.02.2002 р.  між
позивачем та відповідачем укладено договір  на оренду приміщень Знам"янського Палацу
культури (далі - Договір). Даний договір укладено на підставі рішення
виконавчого комітету Знам'янської міської ради № 138 від 15.03.2002 року.

За умовами підпункту  1.1.
цього договору  орендодавець
(позивач) передає в тимчасове користування орендарю (відповідачу) за  плату нежитлове приміщення загальною площею
79,2 кв. м., що розташоване за адресою: м. Знам"янка, вул. Жовтнева, для
розміщення бару-кафе.

Підпунктом 4.3. Договору
передбачено, що  відповідач зобов'язався
за користування орендованим приміщенням сплачувати орендну плату в розмірі
109,44  грн. в місяць

Згідно з підпунктами 6.1.,
6.6.  Договору даний договір вступає
в  силу з 11.02.2002 р. і діє по
11.02.2005 р.; в випадках відсутності заяви однієї із сторін про розрив  чи зміни договору після закінчення терміну
його дії на протязі одного місяця, він вважається продовженим на той же термін
і на тих же умовах, передбачених раніше договором.

27.02.2007 р. сторони  підписали доповнення до договору від
11.02.2002 р.  (т.2, а.с.5), яким
доповнили умови договору наступними пунктами:

"1. Орендар несе повну
відповідальність за протипожежну безпеку орендованого приміщення і відшкодовує
всі матеріальні збитки у випадку пошкоджень
об"єкту оренди.

2. Орендар несе повну матеріальну
відповідальність за нанесення збитків тим приміщенням, які використовуються під
час роботи кафе: а) фойє; б) чоловічий і жіночий туалети; в) приміщення каси і
тамбури фойє.

3. Орендар повинен проводити
прибирання вищевказаних приміщень у дні, коли у Палаці культури не проводяться
масові заходи у глядацькому і малому залах.

4. Орендар повинен відшкодовувати
витрати електроенергії, води та стоків по переліченим приміщенням.

5. Орендодавець зобов"язаний
своєчасно  контролювати правильність
підрахунків витраченої електроенергії та води спільно з орендарем."

Рішенням господарського суду  Кіровоградської області  від 12.02.2007 р. у справі №5/274 за позовом
фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 до Знам'янського міського Палацу культури
за участю в справі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет
спору, на стороні відповідача: виконавчого комітету Знам'янської міської ради
про визнання договору дійсним та зобов'язання не чинити перешкоди у
користуванні майном,  господарським судом
встановлено, що сторони договору оренди від 11.02.2002 року не надсилали один
одному заяви або заперечення про припинення дії договору оренди внаслідок
закінчення терміну на який його було укладено. Тому господарський суд дійшов
висновку про те, що термін дії вказаного договору оренди від 11.02.2002 року
вважається продовженим на той самий термін, тобто до 11.02.2008 року, і на тих
самих умовах, які були передбачені договором. Даний факт не потребує
доказування в силу  ч.2 ст. 35
Господарського процесуального кодексу України, оскільки  рішення від 12.02.2007 р. у справі №5/274 набрало  законної сили.

За висновком позивача  спірний договір  не відповідає вимогам ч.1 ст. 10 Закону
України "Про  оренду державного та
комунального майна". Позивач
просить визнати даний договір недійсним з тих підстав, що    договір укладено з  порушенням
вимог Закону України "Про оренду державного та комунального
майна", зокрема,  в частині
недотримання  вимог щодо   оцінки об"єкта оренди  у встановленому законодавством порядку та
визначення  розміру орендної плати.
Позивач вважає, що даний договір не відповідає типовому  договору оренди  нерухомого майна, який затверджено рішенням  тридцять шостої сесії Знам"янської
міської ради двадцять третього скликання №637 від 28.12.2001 року.

Вирішуючи даний спір по суті,
господарський суд враховує, що на момент укладення сторонами спірного договору
оренди відносини майнового найму, різновидом якого є оренда, були врегульовані
нормами глави 25 ЦК УРСР, який був чинним на момент укладення спірного
договору,  та Законом України "Про
оренду державного та комунального майна".

Відповідно до ст. 2  цього Закону орендою є засноване на договорі
строкове платне  користування
майном,  необхідним  орендареві
для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Частиною 1 ст.10 Закону України
"Про оренду державного та комунального майна", в редакції, яка діяла
на момент укладення  спірного договору,  визначено істотні умови договору оренди,
якими   є:     об'єкт оренди  (склад
і  вартість  майна
з  урахуванням  її індексації); термін, на  який
укладається  договір  оренди;
орендна плата  з урахуванням її
індексації; порядок використання  амортизаційних   відрахувань; відновлення орендованого  майна
та  умови  його
повернення;      виконання
зобов'язань;  відповідальність сторін;
страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки   сторін
щодо  забезпечення   пожежної
безпеки орендованого майна.

Частина наведених  вказаною
нормою  умов   договору
оренди детально
регламентуються  зазначеним
Законом,  тому є звичайними, тобто
такими,  що не потребують спеціального
включення  до  тексту договору,  оскільки вважається, що вони є обов'язковими
для сторін в силу самого факту укладення договору.

Так, частиною 3 ст. 23  Закону
України   "Про   оренду
державного    та комунального
майна" визначені умови щодо порядку
використання   амортизаційних   відрахувань    та відновлення орендованого майна. Умови
щодо страхування  орендарем  взятого
в  оренду  майна регламентовані  статтею
24 цього Закону,  відповідно до
якої ризик випадкової  загибелі чи  пошкодження
об'єкта  оренди  несе орендодавець,  якщо інше не встановлено договором
оренди;      орендоване майно   страхується
орендарем  на  користь
того учасника договору оренди,
який  бере  на
себе  ризик  випадкової загибелі чи пошкодження об'єкта
оренди. Обов'язки  сторін  щодо
забезпечення   пожежної   безпеки орендованого  майна - у загальному вигляді визначені
п.  2 ст.
18 Закону,  відповідно  до
якого  орендар  зобов'язаний використовувати та зберігати
майно за умовами договору, запобігати його пошкодженню,  псуванню (деталізується п.  1 доповнення до   договору від 27.02.2007 р.)

Отже, якщо сторони не обумовили у
договорі оренди  спеціальні умови, діють
правила, визначені вказаними нормами Закону.
Викладене підтверджується і практикою Вищого господарського суду України
у справі №2/90-921.

Щодо  визначення вартості майна, яке передано в
оренду, господарський суд враховує наступне.

Статтею 11 Закону визначено, що
оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом
Міністрів України.

Оцінка об'єкта оренди передує
укладенню договору оренди

Частинами 1, 2 ст.19 цього ж Закону
передбачено, що орендар  за користування
об'єктом оренди  вносить  орендну плату
незалежно  від  наслідків
господарської діяльності.  Річна
орендна  плата  за
користування  цілісним   майновим
комплексом підприємства,  його  структурним
підрозділом не може перевищувати десяти відсотків вартості орендованого
майна.  У
разі  визначення орендаря   на
конкурсних  засадах  умовами
конкурсу  може  бути передбачено більший розмір орендної
плати.

Методика розрахунку та порядок використання
орендної плати визначаються:
Кабінетом  Міністрів  України
-  для  об'єктів, що перебувають   у
державній  власності;  органами,
уповноваженими Верховною
Радою  Автономної  Республіки
Крим, - для об'єктів, що належать
Автономній   Республіці   Крим;
органами   місцевого
самоврядування  -  для
об'єктів,  що  перебувають
у  комунальній власності.

Рішенням тридцять шостої сесії
Знам"янської міської ради двадцять третього скликання №637 від 28.12.2001
року "Про методику розрахунку і порядок використання орендної плати за
користування майном територіальної громади м. Знам"янки" затверджено
методику і порядок використання орендної плати за користування майном  територіальної громади м. Знам"янки
(надалі - Методика) та  типовий договір
оренди нерухомого майна.

Господарський суд враховує, що
об"єктом оренди згідно  спірного
договору оренди є приміщення, яке є частиною будівлі (споруди), що є
комунальною власністю, тому  визначення розміру
орендної плати  повинно було
здійснюватись  з урахуванням положень
викладених, зокрема,  в  пунктах 5, 9, 11, 12, 13, 14 Методики,
затвердженої рішенням №637.

При цьому, господарський суд
враховує узгоджену  позицію сторін щодо
того, що  на момент укладення  договору оренди відповідач  здійснював торгівлю непродовольчими товарами
(крім алкогольних та тютюнових виробів), тому
орендна ставка за користування
орендованим майном підлягала застосуванню в розмірі 5% від вартості  майна визначеної експертним шляхом ( п. 7
додатку до вищезгаданої Методики).

Господарський суд прийняв в якості
належного доказу  Звіт про визначення
ринкової вартості вбудованих приміщень
товариства з обмеженою відповідальністю "Агенство нерухомості "Інкопмарк"  від 31.10.2001 р., яким визначено ринкову
вартість вбудованих приміщень Знам"янського міського Палацу культури
площею 112  кв. м., оскільки висновки
експерта щодо оцінки майна  не
оспорені  в судовому  порядку. Поряд з цим  господарський суд враховує те, що позивачем
не надано інших належних доказів на підтвердження того, що станом на  дату укладення  спірного договору  вартість
всієї будівлі (споруди), в якій знаходиться  орендоване приміщення, та вартість
одного  квадратного метра  цієї будівлі
є  більшою від  вартості
1 кв. м., розрахованого експертним шляхом.

Враховуючи  вартість
1 кв. м.  орендованого приміщення
в сумі  293 грн. 54 коп.,  яка визначена експертним шляхом, позивачем
було розраховано  розмір орендної
плати  за орендоване відповідачем
приміщення площею 79,2 кв. м.  за перший
місяць оренди в сумі  100 грн. 10 коп.
без ПДВ, що підтверджується, наданим відповідачем,  розрахунком
(т.2, а.с.43). В цьому ж розрахунку
зазначено вартість  комунальних
платежів (теплопостачання, водопостачання та водовідведення), яка відповідно до
п.13   Методики та умов   договору
з урахуванням п. 4 доповнення до договору від 27.02.2007 р. підлягала
сплаті  орендарем  орендодавцю
окремо від  орендної плати.

Позивач  надав суду
розрахунок методики і порядок використання орендної плати приміщення,
обслуговування і комунальні платежі на 2002 рік, згідно угоди (т.1, а.с.129),
який затверджено  завідуючою  міським відділом культури  Т.М. Стеблевською  11.02.2002 р., відповідно до якого   місячний розмір орендної плати  по
спірному об"єкту складає 109 грн. 44 коп., виходячи з вартості 1
кв. м. орендуємої площі  325 грн. 44
коп., що є більшою за   вартість, яка
визначена експертним шляхом.

І саме такий розмір орендної
плати  сторони передбачили  в спірному договорі.

Таким чином  господарський суд прийшов до висновку,
що  розмір орендної плати в спірному
договорі станом на дату укладення договору не встановлено в сумі меншій, ніж
передбачено чинним законодавством.

Із матеріалів справи та пояснень
сторін вбачається, що  відповідачу
нараховувалась до сплати орендна плата
без нарахування ПДВ але з урахуванням
індексу інфляції.

Тому господарський суд прийшов до
висновку, що позивачем не доведено, в порядку передбаченому ст.ст. 32, 33, 36
ГПК України,   того, що невизначення
в  спірному договорі  вартості майна  та орендної плати з урахуванням
індексації,  призвели до порушення прав
та охоронюваних законом інтересів позивача.

За викладених обставин,  господарський суд  не вбачає підстав для задоволення    позовних вимог. В задоволенні позову слід
відмовити.

Витрати по сплаті державного мита та
інформаційно-технічних послуг відповідно до ст. 49 Господарського
процесуального кодексу України покладаються на
позивача.

Керуючись ст. ст. 33, 34, 43, 44,
82 - 85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позову відмовити
повністю.

Згідно ч. 3 ст. 85 ГПК України
рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення
десятиденного строку з дня його підписання.

Рішення може бути оскаржене протягом
десяти днів з дня його підписання до Дніпропетровського апеляційного
господарського суду через господарський суд Кіровоградської області.

Суддя                         О.Б.Шевчук

Дата
підписання рішення: 05.11.2007 р.