ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"19" листопада 2007 р.

Справа  № 25-16/394-06-10570

За позовом: Фонду комунального
майна Ізмаїльської міської ради

до відповідача: СПД - ОСОБА_1

Третя особа, яка не заявляє
самостійні вимоги на предмет спору на стороні позивача:

Управління містобудування та архітектури Ізмаїльської міської ради

Третя особа, яка не заявляє
самостійні вимоги на предмет спору на стороні позивача:

Виконавчий комітет Ізмаїльської міської ради

про дострокове розірвання договору оренди

Суддя           Малярчук І.А.

В
судових засіданнях приймали участь представники:

Від
позивача: ОСОБА_2, довіреність № 1060 від 24.07.07р.

Від
відповідача: Волкогонов О.В., довіреність від 29.10.06р.

Від
третьої особи Управління містобудування та архітектури Ізмаїльської міської
ради: Загороднікова  Т.В., заступник
начальника, посв.№14 від 31.03.05 р.

Від
третьої особи Виконавчого комітета
Ізмаїльської міської ради:
Кравченко М.І.. довіреність № 3 від 09.01.07р.

В засіданні  19.11.07 р. приймали участь представники:

Від
позивача: ОСОБА_2, довіреність № 1060 від 24.07.07р.

Від
відповідача: Волкогонов О.В., довіреність від 29.10.06р.

Від
третьої особи Управління містобудування та архітектури Ізмаїльської міської
ради: не з'явився

Від
третьої особи Виконавчого комітета
Ізмаїльської міської ради:
Кравченко М.І., довіреність № 3 від 09.01.07р.

Суть спору: про дострокове розірвання Договору оренди нерухомого майна
від 24.03.06р. №539, укладеного між Фондом комунального майна Ізмаїльської
міської ради  та  СПД
ОСОБА_1.

Фонд комунального майна Ізмаїльської
міської ради  звернувся  до господарського  суду Одеської області з позовом до СПД
фізичної особи ОСОБА_1 про дострокове
розірвання Договору оренди нерухомого майна  від 24.03.06р.

09.11.06 р. СПД ОСОБА_1. подано до
суду зустрічний позов до Фонду комунального майна Ізмаїльської міської
ради   про визнання договору оренди
дійсним.

Рішенням господарського суду
Одеської області від 10.01.07 р., в задоволенні первісного позову Фонду
комунального майна Ізмаїльської міської ради та
в задоволенні зустрічного позову СПД
ОСОБА_1 відмовлено.

Постановою Одеського апеляційного
господарського суду від 03.04.07р. рішення господарського суду Одеської області
від  10.01.07 р. залишено без змін.

Постановою Вищого господарського
суду України від 27.06.07 р. постанову Одеського апеляційного господарського
суду від 10.01.07 р.  та рішення
господарського суду Одеської області від
10.01.07 р. у справі № 16/394-06-10570 в частині розгляду спору за
позовом Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради    до СПД ОСОБА_1 про дострокове розірвання
Договору оренди нерухомого майна скасовано, справу в цій частині  передано на новий розгляд до
господарського  суду Одеської області.

Ухвалою від 18.07.07 р. справу
№16/394-06-10570 було прийнято до свого провадження суддею Малярчук І.А., у
зв'язку з чим справі  присвоєно №
25-16/394-06-10570.

В процесі розгляду справи
представник позивача надав суду лист від 12.09.07р. за вх.№21164, пояснення на
позовну заяву від 19.11.07р. за вх.№26205, де надав обґрунтування заявлених
позовних вимог з посиланням на норми чинного законодавства.

Так, позивач зазнає, що
відповідачем не було виконано умови п.5.2 Договору, оскільки останнім не було
дотримано порядок отримання відповідних дозволів на здійснення капітального
ремонту об'єкту,  проведення будівельних
робіт, та відповідно не введено об'єкт оренди в експлуатацію в двохмісячний
строк з моменту укладення Договору оренди, що є суттєвим порушенням договору та
підставою для його дострокового розірвання.

Відповідач, заявлені позивачем
позовні вимоги не визнає, надав суду відзив на позов від 24.09.07 р. за
вх.№22040, в якому зазначає, що Фондом комунального майна Ізмаїльської міської
ради   не доведено, що не введення
об'єкту оренди в експлуатацію в двохмісячний строк  є суттєвим порушення договору, яке спричинило
йому шкоду.

Відповідач наполягає на тому, що
ним було здійснено саме  капітальний
ремонт  об'єкта, що підтверджується
наданими до матеріалів справи документами. При цьому, відповідач стверджує, що
у відповідності з вимогами п.13 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених
будівництвом об'єктів, затвердженого Постановою КМУ №1243 від 22.09.04р., звертався
із заявою до Управління містобудування та архітектури Ізмаїльської міської ради
про призначення  державної комісії по
прийманню  в експлуатацію  об'єкта оренди після ремонту, однак з
невідомих йому причин робота комісії організована не була, що вважає  навмисно створеною позивачем ситуацією для з
метою дострокового розірвання договору оренди.

Ухвалою від 24.09.07 р. судом
відповідно до  ст. 27 ГПК України
залучено до участі у справі 25-16/394-06-10570 Управління містобудування та
архітектури Ізмаїльської міської ради та Виконавчий комітет Ізмаїльської
міської ради як третіх осіб, які не заявляють самостійні вимоги на предмет
спору на стороні позивача.

Третя особа, яка не заявляє самостійні
вимоги на предмет спору на стороні позивача Управління містобудування та
архітектури Ізмаїльської міської ради надало до суду лист  від 25.10.07 р. за вх.№24469, в якому
Управління зазначило про те, що Фондом комунального майна Ізмаїльської міської
ради  до укладення договору оренди
державного майна, узгоджено перелік
робіт, що не передбачає комплекс будівельних робіт, пов'язаних із
заміною несучих або огороджувальних конструкцій
та інженерного обладнання. З врахуванням цього Виконкомом Ізмаїльської
міської ради   було прийнято рішення №417
від 13.04.06 р., що не передбачало узгодження проектної документації з
вимогами                    ДБН
А.2.2-3-97, отримання дозволу на проведення будівельних робіт в міській
інспекції держархбудконтролю, необхідність здачі об'єкту в експлуатацію  в установленому порядку. В даному випадку,
фактом введення об'єкту  в
експлуатацію  є  акт виконаних робіт, підтверджений службою,
яка здійснює технічний нагляд за виконанням робіт.

Третя особа, яка не заявляє самостійні
вимоги на предмет спору на стороні позивача, Виконком Ізмаїльської міської
ради, надав суду пояснення  на позовну
заяву від   19.11.07 р. за вх.№26205, в
яких з посиланням на ст.ст.24, 29 Закону України „Про планування та забудову
територій” вказує на те, що наданий фізичним та юридичним особам дозвіл
виконавчого  органу відповідної ради на
будівництво об'єкта містобудування   не
дає права на  початок будівельних робіт
без отримання  відповідного дозволу
місцевої інспекції  державного
архітектурно-будівельного контролю.

Однак, як зазначає Виконком Ізмаїльської міської ради, СПД ОСОБА_1 до
теперішнього часу із заявою про проведення капітального ремонту не зверталась
ні до  Виконкому Ізмаїльської міської
ради, ні в Інспекцію державного архітектурно-будівельного контролю за
отриманням дозволу на проведення капітального ремонту.

Ухвалою від 18.09.07 р. строк
розгляду справи №25-16/394-06-10570 було продовжено до 18.11.07 р. на
підставі  ч.4 ст.69 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи,
заслухавши правові позиції сторін, суд встановив наступне:

09.12.05 р. на засіданні
конкурсної  комісії по визначенню
переможцем конкурсу на право оренди
об'єкта комунальної власності по вул. Пушкіна, 58 в м. Ізмаїлі,
оформленого протоколом №3, було визначено переможцем конкурсу на право
оренди  даного об'єкту СПД -фізичну особу
ОСОБА_1.

На підставі протоколу
конкурсної  комісії від 09.12.05 р. за
№3, між Фондом комунального майна Ізмаїльської міської ради   та СПД -фізичною особою ОСОБА_1. був
укладений договір оренди нерухомого майна від 24.03.06 р., згідно п.1.1 якого
Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради (Орендодавець) здає, а  СПД ОСОБА_1 (Орендар) приймає в
користування  нежитлові приміщення  в м. Ізмаїлі за адресою: вул. Пушкіна, 58
загальною площею літ.А-31 кв.м., 1/5 сараю літ.В, 1/5 уборної літ.Д, 1/5
частина надвірних споруд. Цільове використання -торгова діяльність (здійснення
торгівлі продовольчою групою  товарів).
Балансодержатель об'єкта оренди -УЖКГ. Строк оренди  - десять років. Згідно  незалежної оцінки, яка виконана  ТОВ „Транс Марин Сервіс”, вартість  об'єкта оренди  станом на 29.07.05 р. складає  20008 грн.

Відповідно до п.5.2 Договору,
Орендар зобов'язаний використовувати орендоване
майно у відповідності з умовами дійсного договору; своєчасно і в повному
обсязі вносити орендну плату  у
відповідності  з вимогами  дійсного договору; укласти з
Балансоутримувачем договір на відшкодування витрат по оплаті  податку
на землю; забезпечити збирання  та
благоустрій  прилеглої території  за рахунок власних коштів, або укласти
договір  на відшкодування витрат,
пов'язаних з обслуговуванням  дому
та               придомової території, з
організацією, що здійснює відповідне обслуговування; здійснити  капітальний ремонт об'єкту оренди  у відповідності з проектно-кошторисною
документацією, узгодженою з Балансоутримувачем та ввести його в експлуатацію в
двохмісячний строк з моменту укладення
договору оренди; оплачувати
комунальні послуги  по окремим
договорам з підприємствами, що надають дані послуги, або з Балансоутримувачем
приміщення; постійно страхувати об'єкт оренди на користь Орендодавця  і в місячний строк з моменту
затвердження  дійсного договору  надати Орендодавцю копію страхового полісу...

Умовами пп.1, 3 п.6.1 Договору
визначено, що Орендодавець  має право
контролювати наявність, стан та використання орендованого майна у відповідності
з умовами договору оренди; вимагати розірвання договору  у випадках, передбачених нормами  чинного законодавства.

Пунктами 9.1, 9.3 Договору
передбачено, що зміни в договір  оренди
можуть бути внесені тільки за узгодженням сторін. Дострокове  розірвання договору допускається за письмовою
згодою сторін або за вимогою однієї з сторін за рішенням  господарського суду  у випадку
невиконання сторонами  своїх
зобов'язань та з інших підстав, передбаченим нормами чинного законодавства.

05.07.06 р. інженером відділу
оренди Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради    здійснено обстеження  орендованого нежитлового приміщення  по вул. Пушкіна,58 в м. Ізмаїлі, за
результатами якого складено довідку, в якій зафіксовано, що згідно акту
приймання виконаних робіт вартість робіт по капітальному ремонту складає 21
760,8 грн., приміщення в експлуатацію не введено, режим роботи об'єкту  не узгоджений, затрати Фонду комунального майна
Ізмаїльської міської ради  по експертній
оцінці відшкодовані, договір  на
відшкодування витрат по оплаті  податку
на землю не укладений, орендоване майно застраховано, заборгованість по
орендній платі відсутня.

12.07.06р. Фонд комунального
майна Ізмаїльської міської ради звернувся до                       СПД  ОСОБА_1 з претензією №1197, в якій у зв'язку
із невиконанням  орендарем зобов'язань за
договором оренди від 24.03.06 р. щодо введення в експлуатацію  приміщення, після проведення капітального
ремонту, повідомив про дострокове розірвання договору оренди від 24.03.06
р.  та просив  направити відповідь про задоволення або
відмову в задоволенні претензійних вимог.

З огляду на ненадання СПД
ОСОБА_1. відповіді на претензію Фонду комунального майна Ізмаїльської міської
ради, останній  звернувся  до господарського суду з даним позовом.

Проаналізувавши обставини даної
справи, та положення чинного законодавства, суд дійшов висновку про
правомірність заявлених позивачем позовних вимог з огляду на наступне.

Відповідно до ч.1 ст.2 Закону України
„Про оренду державного та комунального майна”
№2269-ХІІ від 10.04.1992 р. орендою
є   засноване   на
договорі  строкове  платне користування майном, необхідним   орендареві
для  здійснення підприємницької та
іншої діяльності.

Частиною 1 ст.10 Закону України „Про
оренду державного та комунального майна”
визначено, що істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди  (склад
і  вартість  майна
з  урахуванням  її індексації); термін, на  який
укладається  договір  оренди; орендна плата  з урахуванням її індексації; порядок
використання амортизаційних  відрахувань;
відновлення орендованого  майна  та
умови  його  повернення; виконання зобов'язань;
забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука,  завдаток,
гарантія  тощо;  порядок
здійснення  орендодавцем  контролю за станом об'єкта оренди;
відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна;
обов'язки сторін щодо   забезпечення   пожежної
безпеки орендованого   майна.

За договором  оренди
орендаря  може  бути
зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням  відповідно до профілю виробничої  діяльності
підприємства,  майно  якого передано в оренду,  та виробляти продукцію в  обсягах,
необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар   зобов'язаний   використовувати   та
зберігати орендоване  майно  відповідно
до  умов договору,  запобігати його пошкодженню, псуванню.   Орендар
зобов'язаний  вносити орендну
плату своєчасно і у повному обсязі.
Капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться
орендодавцем  або іншим  балансоутримувачем  цього  майна
за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. (ст. 18, ч.3 ст.18-1
Закону України „Про оренду державного та комунального майна”).

Як вбачається з матеріалів справи, право
СПД  ОСОБА_1  на укладення з  Фондом комунального майна Ізмаїльської
міської ради договору оренди  нежитлових
приміщень  в   м. Ізмаїлі за адресою: вул. Пушкіна, 58,
було встановлено в порядку конкурсу, та
основним аргументом визнання СПД
ОСОБА_1 переможцем конкурсу  було
погодження останньої на умову Орендодавця щодо здійснення орендарем
капітального ремонту об'єкта оренди у відповідності з проектно-кошторисною
документацією, узгодженою з Балансоутримувачем, та введення його в експлуатацію
в найбільш короткий  строк з моменту
укладення договору оренди, що отримало своє відображення в пп.5 п.5.2  Договору оренди нерухомого майна від 24.03.06
р., укладеного сторонами.

За результатами обстеження об'єкту
оренди, яке було проведено інженером відділу оренди Фонду комунального майна
Ізмаїльської міської ради після сплину трьох місяців з моменту укладення
договору оренди, було встановлено здійснення                                       СПД
ОСОБА_1. робіт по ремонту об'єкту оренди вартістю 21 760,8 грн.   та
не введення даного об'єкту в експлуатацію.

Відповідачем в обґрунтування своїх
доводів стосовно виконання своїх договірних зобов'язань щодо здійснення
капітального ремонту об'єкту оренди, як то передбачено умовами договору
оренди,  надано  рішення Виконкому Ізраїльської міської ради
№417 від 13.04.06 р. про дозвіл на переобладнання 28/75 нежитлових приміщень по
вул. Пушкіна,58 під магазин;
договір  від 29.03.06 р. про
надання послуг по технагляду за капітальним ремонтом  об'єктів фізичними та юридичними особами;
довідку  від 19.05.06 р. про
вартість  виконаних підрядних робіт;  технічний висновок  про можливість  експлуатації нежитлових приміщень по вул.
Пушкіна,58 в м. Ізмаїлі.

Із змісту п.4 ч.2 ст. 17 Закону
України „Про основи містобудування” вбачається, що основою для вирішення питань
щодо розташування та проектування нового будівництва,  здійснення реконструкції,  реставрації, капітального ремонту об'єктів
містобудування та упорядкування територій є містобудівна документація.

Відповідно до ч.ч.2, 3 ст. 18 Закону
України „Про основи містобудування” №2780-ХІІ від 16.11.1992 р.
будівництво   об'єктів   містобудування  незалежно
від  форм власності  здійснюється
з  дозволу відповідних рад. Це
право ради можуть  делегувати відповідним
виконавчим органам. Закінчені будівництвом об'єкти   підлягають
прийняттю  в експлуатацію в
порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Експлуатація не прийнятих у
встановленому законодавством порядку об'єктів
забороняється.

Пунктом 1 Порядку прийняття в
експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого Постановою КМУ
№1243 від 22.09.04 р., визначено, що прийняття в  експлуатацію
закінчених  будівництвом  об'єктів полягає  у
підтвердженні   державними   приймальними   комісіями готовності  до
експлуатації   об'єктів   нового будівництва, реконструкції,
реставрації, капітального ремонту будівель і споруд як житлово-громадського,
так і виробничого призначення...

Замовник   зобов'язаний
після  надходження  повідомлення генерального підрядника про
закінчення будівництвом об'єкта, а по об'єктах,
які  попередньо  приймаються робочими комісіями,  після підписання акта робочої комісії  звернутися
протягом  5  днів
до органу  виконавчої  влади
чи органу місцевого самоврядування, що визначені у пункті 11 цього
Порядку,  з пропозицією щодо утворення
державної приймальної комісії. Орган виконавчої
влади чи орган  місцевого  самоврядування зобов'язаний протягом 10  днів після
надходження  звернення  від замовника утворити відповідно до цього
Порядку державну приймальну комісію (п.13 Порядку прийняття в експлуатацію
закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого Постановою КМУ №1243 від
22.09.04 р.).

В матеріалах справи наявна заява СПД
ОСОБА_1 до начальника Управління
архітектури та містобудування Ізмаїльської міської ради про призначення
державної комісії по прийманню в
експлуатацію об'єкта -магазина непродовольчих  товарів по вул. Пушкіна, 58 в м. Ізмаїлі,
після ремонту.

З пояснень Управління містобудування та
архітектури Ізмаїльської міської ради вбачається, що комісію по прийняттю
об'єкту в експлуатацію не було призначено, оскільки СПД ОСОБА_1  було надано Виконкомом Ізмаїльської міської
ради дозвіл на здійснення переобладнання об'єкту оренди, а заява  СПД ОСОБА_1 була подана про призначення
державної комісії по прийманню в експлуатацію об'єкта після капітального
ремонту, дозвіл на проведення якого  СПД
ОСОБА_1.  відповідними державними
установами не надавався.

Крім того, в листі Управління
містобудування та архітектури Ізмаїльської міської ради від 21.09.07 р. за
вих.№801, адресованому начальнику Фонду комунального майна,  зазначено про неможливість повідомити про
результати  розгляду  заяви СПД ОСОБА_1, оскільки в книзі
реєстрації  вхідних документів заява
останньої не значиться.

З огляду на вищенаведені обставини
справи та документи, суд дійшов висновку про те, що  СПД ОСОБА_1 припустилася істотного порушення
договору оренди нерухомого майна від 24.03.06 р. в частині здійснення
капітального ремонту та введення об'єкту в експлуатацію, оскільки останньою
було отримано від Виконкому Ізмаїльської міської ради, згідно рішення №417 від
13.04.06 р., дозвіл на здійснення переобладнання об'єкту оренди, та подалі
виконано певні будівельно-монтажні роботи без узгодження із Балансоутримувачем.
Як наслідок цього,  державну комісію по
прийняттю даного об'єкту в експлуатацію після капітального ремонту створено не
було, оскільки обсяг виконаних будівель-монтажних робіт не відповідав тому
обсягу робіт, який передбачав наданий Виконкомом Ізмаїльської міської ради
дозвіл на переобладнання об'єкту оренди. Тобто, невиконання  СПД ОСОБА_1. умов п.5.2 Договору було
спричинено недотриманням останньою порядку здійснення капітального ремонту
об'єкту оренди та порядку введення його в експлуатацію.

Частиною 2 ст. 651 ЦК України
передбачено, що договір  може  бути змінено або розірвано за рішенням суду
на вимогу однієї із сторін у  разі  істотного
порушення  договору другою  стороною
та в інших випадках,  встановлених
договором або законом.      Істотним є
таке порушення стороною договору,
коли  внаслідок завданої цим шкоди
друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при
укладенні договору.

Також, ч.3 ст.26 Закону
України „Про оренду державного та комунального майна” визначено, що договір
оренди може бути розірвано за погодженням
сторін. На  вимогу  однієї
із  сторін договір оренди може
бути достроково розірвано за рішенням суду,
арбітражного суду у разі
невиконання сторонами  своїх  зобов'язань
та  з  інших підстав,  передбачених законодавчими актами України.

Приймаючи до уваги те, що позивач  при укладенні Договору оренди нерухомого
майна від 24.03.06 р. розраховував на здійснення відповідачем капітального
ремонту нежитлових приміщень, що є об'єктом оренди та введення його в
експлуатацію в двохмісячний строк з моменту укладення даного договору, однак
цього не сталося внаслідок недотримання відповідачем встановлених чинним  законодавством правил стосовно здійснення
капітального ремонту об'єктів та введення їх в експлуатацію, суд вважає
обгрунтованими заявлені позивачем позовні вимоги щодо дострокового розірвання
Договору оренди нерухомого майна від 24.03.06р. №539, укладеного між Фондом
комунального майна Ізмаїльської міської ради
та  СПД  ОСОБА_1, у зв'язку з чим задовольняє їх в
повній мірі.

Згідно ст.32 ГПК України доказами у
справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у
визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на
яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають
значення для правильного вирішення господарського спору.

Статтею 33 ГПК України передбачено,
що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на
підставу своїх вимог і заперечень.

Господарський суд оцінює докази за
своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і
об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності,
керуючись законом (ст.43 ГПК України).

З огляду на проаналізовані матеріали
справи та чинне законодавство, суд задовольняє заявлені позивачем позовні
вимоги в повній мірі, у зв'язку з чим розриває Договір оренди нерухомого майна
від 24.03.06р. №539, укладений між Фондом комунального майна Ізмаїльської
міської ради  та  СПД
ОСОБА_1.

Витрати по оплаті держмита та витрати
по оплаті  послуг з ІТЗ судового процесу
підлягають відшкодуванню за рахунок відповідача згідно ст. ст.44, 49
Господарського процесуального кодексу України.

Позивачем також заявлено до стягнення
з відповідача судових витрат  в
розмірі         255 грн., а саме  витрат на відрядження, які судом не
підлягають задоволенню у зв'язку із відсутністю їх документального
підтвердження.

Керуючись ст. ст. 49,
82- 85 ГПК  України суд, -

ВИРІШИВ:

1. Задовольнити позов повністю.

2. Розірвати Договір оренди
нерухомого майна від 24.03.06р. №539, укладений між Фондом комунального майна
Ізмаїльської міської ради  та  СПД -ОСОБА_1.

3.
Стягнути з  СПД  ОСОБА_1(АДРЕСА_1, іден. код НОМЕР_1) на
користь Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради (68600, Одеська
область, м. Ізмаїл, пр-т Суворова, 62, )  85 (вісімдесят п'ять ) грн. державного мита
та 118 (сто вісімнадцять) гривень витрат на послуги з ІТЗ судового процесу.

Наказ видати згідно зі ст. 116 ГПК
України.

Рішення господарського суду набирає
законної сили згідно зі ст. 85 ГПК України,
після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття.

Суддя
Малярчук І.А.

Рішення
підписано 23.11.07 р.