Харківський апеляційний
господарський суд
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

3 вересня 2007 року
Справа №11/444-06

Колегія суддів у
складі:головуючого судді Бондаренка В.П.,

судді Лакізи В.В., судді Шепітько
І.І.

при
секретарі Новіковій Ю.В.

за участю представників:

позивача -ОСОБА_1,

відповідача -Казека Е.В.
дов. в матеріалах справи,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні
Харківського  апеляційного господарського
суду апеляційну скаргу відповідача (вх. № 398Х/1-10) на рішення
господарського суду Харківської області від 19.12.06 р. по справі № 11/444-06

за позовом  Суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1,
м. Харків,

до Управління комунального майна та
приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської
ради, м. Харків,

про спонукання до укладення договору оренди
та визнання переважного права

встановила:

Рішенням господарського суду Харківської області від 19.12.06 по
справі № 11/444-06 (суддя Черленяк М.І.) позовні вимоги позивача задоволені
частково - визнано за суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_1 переважне
право на укладення договору оренди на нежитлове приміщення площею 209, 0 кв. м
по АДРЕСА_1 на новий строк, в решті позовних вимог відмовлено.

Відповідач з рішенням господарського суду Харківської області не
погодився, звернувся до апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою,
в якій просить рішення господарського суду Харківської області від 19.12.06 по
справі № 11/444-06 скасувати та прийняти нове рішення, мотивуючи тим, що
вказане рішення прийняте з порушенням норм матеріального права.

Позивач надав заперечення на апеляційну скаргу, в якому просить
суд залишити рішення господарського суду Харківської області від 19.12.06 по
справі № 11/444-06  без змін, а
апеляційну скаргу відповідача без задоволення, мотивуючи тим, що вказане
рішення є законним та обґрунтованим.

Перевіривши
повноту встановлення судом обставин справи та докази на їх підтвердження, їх
юридичну оцінку та доводи апеляційного подання в межах вимог, передбачених
статтею 101 Господарського процесуального кодексу України, заслухавши
представників позивача та відповідача, колегія суддів встановила наступне.

Позивач звернувся з позовною заявою, в якій просив суд визнати за
позивачем переважне право на укладення договору оренди на нежитлове приміщення
площею 209,0 кв. м по АДРЕСА_1 на новий строк та зобов'язати позивача укласти
договір оренди на вищевказане приміщення. В обґрунтування позовних вимог позивач
вказував на добросовісне виконання своїх обов'язків за договором оренди
НОМЕР_1, в зв'язку з чим  позивач вважає,
що має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на
новий строк.

Судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції
щодо  часткового задоволення позовних
вимог позивача, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, 01 вересня 2003 року між
суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_1 (орендар) та Управлінням
комунального майна та приватизації Харківської міської ради (орендодавець) було
укладено договір оренди нежитлового приміщення (будівлі) НОМЕР_1. Підставою для
укладення зазначеного договору  було
рішення НОМЕР_2 Харківської міської ради „Про передачу в оренду нежилих
приміщень".

Предметом вказаного договору є нежитлове приміщення, право на
оренду якого отримано на підставі розпорядження УКМП № 806 від 14.07.2003 року,
наказу УКМП № 2154 від 01.09.2003 року. Нежитлове приміщення загальною площею
209 метрів квадратних - технічний паспорт КП „Харківське бюро технічної
інвентаризації" № 59211 від 06.07.1998 року - знаходиться за адресою:
АДРЕСА_1.

На підставі зазначеного договору 01 вересня 2003 року складено акт
прийому-передачі нежитлового приміщення площею 209 метрів квадратних,
розташованого за адресою: АДРЕСА_1.

До зазначеного договору було укладено додаткові угоди, відповідно
до яких зазначений договір оренди неодноразово пролонгувався - останній раз до
01.07.2006 року.

30 червня 2006 року позивачем у встановлений чинним законодавством
строк надіслано до Управління комунального майна та приватизації Харківської
міської ради лист про пролонгацію договору оренди. Листом НОМЕР_3 Управління
комунального майна та приватизації Харківської міської ради повідомило, що в
зв'язку з неодноразовим порушенням умов договору з боку орендаря, Управління
комунального майна та приватизації згоди на пролонгацію договору оренди
нежитлового приміщення не дає і просить вважати його розірваним у зв'язку із
закінченням терміну дії.

Як вбачається з матеріалів справи, згідно пунктів 3.3 та 4.6
договору НОМЕР_1 позивачем вносилась орендодавцеві орендна плата, яка в свою
чергу зараховувалась на відповідний рахунок відповідача. В підтвердження цього
факту позивачем надано суду відповідні квитанції, які свідчать що в деяких
місяцях позивачем вносилась орендна плата не в повному обсязі, однак за рахунок
наступних місяців залишок погашався. Окрім цього квитанції про сплату орендної
плати також свідчать, що у багатьох випадках позивачем сплачувалась орендна
плата авансом, тобто на два-три місяці наперед. Крім цього, позивач і після
01.07.2006 року продовжує сплачувати орендну плату, що забезпечує надходження
коштів до місцевого бюджету та не створює загрозу економічним інтересам
територіальної громади м. Харкова і відповідного органу місцевого
самоврядування. Зазначене свідчить про те, що вимоги договору та чинного
законодавства стосовно сплати орендної плати позивачем виконуються
добросовісно.

Оскільки в апеляційній скарзі
відповідач зазначив про те, що станом на 01.07.2006 р. заборгованість
позивача по орендній платі складала 4445, 51 грн. та пені 72, 60 грн., при
розгляді апеляційної скарги судова колегія неодноразово зобов'язувала сторони
провести звірку розрахунків по договору оренди НОМЕР_1 нежитлового приміщення
із зазначенням помісячного нарахування та сплати орендної плати з посиланням на
платіжні документи, відповідно до яких були сплачені суми орендної плати. Однак
сторони не надали суду  належного акту,
складеного за результатами звірки розрахунків.

Судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції про
те, що відповідач не надав суду доказів неналежного виконання позивачем
зобов'язань по оплаті орендної плати. Судова колегія також вважає неналежним
доказом в підтвердження невиконання позивачем своїх договірних зобов'язань по
оплаті орендної плати відомості нарахувань та оплат по договору оренди НОМЕР_1,
які були надані відповідачем суду, оскільки
в них зазначені суми, які не співпадають із сумами, зазначеними в
платіжних документах позивача. Наприклад: у вказаних відомостях зазначена
оплата за листопад 2005 р. -1719, 80 грн., за грудень 2005 р. -1135, 60, при
цьому відповідно до меморіальних ордерів, наданих позивачем в судовому
засіданні значиться оплата 2 листопада -1800 грн., 15 грудня 2005 р. -1200 грн.
(при цьому призначення платежу по вказаному меморіальному ордеру значиться
плата за оренду за листопад 2005 р.).

У відповідності до пункту 4.7 договору позивачем укладені договори
на оплату експлуатаційних витрат, які пов'язані з поточним утриманням будівлі і
орендованого приміщення, відповідні відрахування здійснюються у встановленому
законом порядку. На підтвердження вказаного суду надані відповідні платіжні
доручення. Позивачем також виконано вимоги договору стосовно страхування
об'єкту оренди - приміщення площею 209 метрів квадратних, розташованого за
адресою - АДРЕСА_1.

З матеріалів справи вбачається, що згідно приписів статті 774
Цивільного кодексу України та статті 22 Закону України „Про оренду державного
та комунального майна" позивачем передано в суборенду нежитлове приміщення
площею 36,9 кв. м. під магазин „Секонд-Хенд" фізичній особі підприємцю
Тимченко, на що є погодження УКМП НОМЕР_4. Фізичній особі підприємцю ОСОБА_2
передано в суборенду нежитлове підвальне приміщення площею 56 кв. м. для розміщення
більярдної кімнати (погодження УКМП НОМЕР_5). Для передання в суборенду
приміщення приватному підприємцю ОСОБА_3, позивачем надіслано запит на
отримання дозволу орендодавця, який на цей час Управління комунального майна та
приватизації не надало, відмову в наданні такого дозволу також не надано. Отже,
передання приміщень у суборенду в даному випадку не суперечить вимогам діючого
законодавства і позивачем отримані відповідні дозволи на передавання у
суборенду вказаних приміщень.

При таких обставинах  доводи
відповідача про нецільове використання орендованих приміщень не підтверджуються
належними доказами .

Відповідно до статті 33 ГПК України кожна сторона повинна довести
ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Підставою для розірвання договору може бути належним чином доведене невиконання
орендарем хоча б одного з його зобов'язань, відповідно до приписів Закону
України „Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України істотним є
таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга
сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при
укладенні договору. Як свідчать матеріали справи, орендну плату позивач вносить
у встановленому порядку, приміщення використовує згідно умов договору НОМЕР_1
та чинного законодавства України, в зв'язку з чим у спірних правовідносинах
відповідач передчасно дійшов висновку про істотність порушення позивачем умов
договору.

Як встановлено судом першої інстанції посилання відповідача про
постійне порушення істотних умов договору оренди з боку позивача не були  підтверджені належними доказами та
спростовуються наявними матеріалами справи та наданими і дослідженими судом доказами.

Відповідно до статті 777 Цивільного кодексу України наймач, який
належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору
має переважне право перед іншими особами на укладання договору найму на новий
строк. Статтею 17 Закону України „Про оренду державного та комунального
майна" встановлено, що після закінчення терміну договору оренди орендар,
який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших
рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.

Статтею 15 Цивільного кодексу України зазначено, що кожна особа
має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання
або оспорювання. Частиною 2 статті 16 Цивільного кодексу України встановлюються
способи захисту цивільних прав та інтересів, зокрема, визнання права.

Враховуючи викладене, судова колегія погоджується з висновком суду
першої інстанції про те, що позивачем доведено факт добросовісного виконання
обов'язків орендаря за договором НОМЕР_1, укладеним між позивачем та
відповідачем, при таких обставинах, позивач має переважне право, згідно статті
777 Цивільного кодексу України, за інших рівних умов, на укладення на новий
термін договору оренди приміщення площею 209 метрів квадратних, розташованого
за адресою АДРЕСА_1.

Відповідно до статті 777 Цивільного кодексу України наявність
переважного права на укладення договору яке вище визнано судом, дає право
орендареві на укладення такого договору переважно перед іншими особами. При
цьому, сторони повинні узгодити усі суттєві умови нового договору оренди.
Тільки при досягненні згоди щодо усіх суттєвих умов договір оренди буде
укладено з особою, що має переважне право. У разі недосягнення згоди, переважне
право припиняється. У випадку ухилення орендодавця від укладення договору
оренди при досягненні згоди стосовно усіх суттєвих умов, такий спір може бути
передано на розгляд суду в порядку встановленому законодавством.

Таким чином, судова колегія вважає, що суд першої інстанції дійшов
правомірного висновку щодо відмови в задоволенні позовних вимог в частині
зобов'язання відповідача укласти договір оренди на новий строк.

На підставі викладеного судова колегія дійшла висновку, що рішення
господарського суду Харківської області від 19.12.06 р. по справі
№11/444-06  прийняте у відповідності до
чинного матеріального та процесуального права і підстави для його скасування
відсутні, у зв'язку з чим апеляційна скарга відповідача задоволенню не
підлягає.

Керуючись статтями 99, 101, 102, п.1 статті 103, статтею 105
Господарського процесуального кодексу України судова колегія, -

постановила:

Апеляційну скаргу
відповідача залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Харківської області від 19.12.06 р. по
справі № 11/444-06  залишити без змін.

Головуючий суддя           (підпис)                       Бондаренко В.П.

суддя           (підпис)                     Лакіза В.В.

суддя             (підпис)                    Шепітько І.І.

Постанову
підписано 05.09.2007 р.