ЗАПОРІЗЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

Іменем України

07.08.07                                                                                               Справа №20/171д/07

Колегія суддів Запорізького апеляційного господарського суду у складі:

Головуючий суддя Хуторной В.М. судді  Хуторной В.М.    , Кричмаржевський В.А.  , Мірошниченко М.В.

при секретарі Лола Н.О.

В присутності представника позивача ЩедрінаО.П., довіреність № 01 від 20.04.2007 р. Представники відповідачів в судове засідання не з’явились.

Розглянув апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «ЛІТ КОМПАНІ» та Управління житлового господарства Запорізької міської ради на рішення господарського суду Запорізької області від 21.05.2007 р. по справі № 20/171д/07

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ЛІТ КОМПАНІ», м. Запоріжжя (далі ТОВ «ЛІТ КОМПАНІ»);

до відповідача 1: Управління житлового господарства Запорізької міської ради, м. Запоріжжя (далі Управління житлового господарства);

до відповідача 2: Комунального підприємства «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об’єднання № 13», м. Запоріжжя, (далі КП «ВРЕЖО № 13»);

про визнання договору дійсним

ВСТАНОВИВ:

Розпорядженням першого заступника голови Запорізького апеляційного господарського суду № 2278 від 06.08.2007 р. справу № 20/171д/07 передано для розгляду колегії у складі: Хуторного В.М. (доповідач), Кричмаржевського В.А., Мірошниченко М.В., якою справа прийнята до розгляду.

Рішенням господарського суду Запорізької області від 21.05.2007 р. по справі № 20/171д/07 (суддя Гандюкова Л.П.) у задоволенні позову відмовлено повністю.

Рішення господарського суду мотивовано тим, що частиною 2 ст. 220 Цивільного Кодексу України передбачено, що у випадку, коли сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. Договором № 1860/13 від 26.09.06 р. не було передбачено нотаріальне посвідчення та реєстрація договору, про необхідність вчинення цих дій орендаря повідомлено не було і через деякий час він дізнався, що згідно ч. 2 ст. 973 ЦК України договір підлягав нотаріальному посвідченню, тому вказаний договір не посвідчений не у зв’язку з ухиленням відповідачів від нотаріального посвідчення, а зокрема, у зв’язку з незнанням закону позивачем. Доказів звернення позивача до відповідача 1 з проханням нотаріально посвідчити спірний договір оренди та зареєструвати його суду не надано, крім того не було дотримано умов договору щодо строків сплати орендної плати.

Не погоджуючись з рішенням господарського суду, ТОВ «ЛІТ КОМПАНІ» та Управління житлового господарства, позивач та, відповідно, відповідач 1 у справі, звернулися з апеляційними скаргами до Запорізького апеляційного господарського суду, посилаючись на те, що спірний договір оренди в частині істотних умов відповідає вимогам законодавства, проект договору надавався відповідачем 1, відповідачами виконано договір в частині передачі орендованого приміщення, за користування майном сплачувалася орендна плата. Доказом факту звернення позивача до відповідача 1 з пропозицією нотаріально посвідчити договір та зареєструвати його є пояснення представника відповідача 1 та письмовий відзив на позов, доказом ухилення відповідачів від нотаріального посвідчення та реєстрації є сам договір, який не містить таких умов. Крім того, визнання позову відповідачами оформлено відповідно до ст. ст. 22, 78 ГПК України, дії відповідачів не суперечать законодавству і не порушують права та охоронювані законом інтереси інших осіб.

Представник ТОВ «ЛІТ КОМПАНІ» у судовому засіданні підтримав вимоги, викладені в апеляційній скарзі, просить їх задовольнити, а рішення господарського суду Запорізької області скасувати.

КП «ВРЕЖО № 13», відповідач 2 по справі, відзиву на апеляційні скарги не надало, свого представника в судове засідання не направило.

За клопотанням представника позивача судовий процес здійснювався без фіксації технічними засобами, за його згодою у судовому засіданні 07.08.2007 р. оголошено лише вступну та резолютивну частини постанови.

Відповідно до ст. 99 ГПК України, апеляційний господарський суд, переглядаючи рішення в апеляційному порядку, користується правами наданими суду першої інстанції.

Згідно ст. 101 ГПК України, апеляційний господарський суд не зв’язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Сутність спору:

Відповідно до реєстраційного посвідчення серії БД №012000, виданого ОП "Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації", жилий будинок, розташований в м. Запоріжжі по пр. Леніна, №187, в цілому зареєстрований за територіальною громадою м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради на праві комунальної власності, про що 16.11.2000 р. зроблено запис в реєстровій книзі №13 за реєстровим №4402.

Згідно з рішенням №290/34 від 27.07.2006 р. виконавчий комітет Запорізької міської ради вирішив передати в оренду ТОВ "ЛІТ КОМПАНІ" нежитлове приміщення загальною площею 212,9 кв. м. (першого поверху площею 159,6 кв. м., підвалу площею 53,3 кв. м.) в будинку №187 по пр. Леніна, що значиться на балансі комунального підприємства "ВРЕЖО №13", строком на 3 роки для розміщення кафе з виконанням робіт по благоустрою прилеглої території в обсягах, визначених договором оренди.

Пунктом 5 рішення №290/34 від 27.07.2006р. встановлено, що у разі, якщо орендарем договір оренди не буде укладено на протязі двох місяців з дня прийняття даного рішення, останнє вважати таким, що втратило чинність.

26.09.2006р. між Управлінням житлового господарства Запорізької міської ради (орендодавець), комунальним підприємством "Виробниче ремонтно-експлуатаційне об'єднання №13" (балансоутримувач), товариством з обмеженою відповідальністю "ЛІТ КОМПАНІ" (орендар) у простій письмовій формі укладено договір №1860/13 оренди нежитлового приміщення, відповідно до якого орендарю передано в строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 212,9 кв. м. (першого поверху площею 159,60 кв. м., підвалу площею 53,3 кв. м.) за адресою: пр. Леніна, 187, що значиться на балансі КП "ВРЕЖО №13". Вартість нежитлового приміщення згідно з проведеної експертної оцінки на 31.07.2006 р. складає 189211,88 грн. (п/п. 1.1,1.2).

Згідно з розділом 3 договору розмір орендної плати становить за перший місяць оренди 3153,53 грн. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається орендарем самостійно, шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції. Орендна плата перераховується орендарем самостійно щомісячно, не пізніше 20 числа поточного місяця

Відповідно до розділу 5 договору орендар зобов'язаний, зокрема, своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату; на протязі 30-ти календарних днів після укладення договору оренди укласти договори з балансоутримувачем про участь у витратах, пов'язаних з утриманням і експлуатацією будинку та прибудинкової території; з постачальниками комунальних послуг (окремо з кожним із них); із страховою компанією.

Пунктом 11.1 встановлено, що цей договір діє з 26 вересня 2006 р. до 26 вересня 2009 року.

Згідно з актом прийому-передачі орендованого майна 26.09.2006 р. балансоутримувач передав, а орендар прийняв в строкове платне користування на термін, обумовлений у договорі оренди, нежитлове приміщення за адресою: пр. Леніна, 187 площею 212,9 кв. м.

Цього ж дня між КП "ВРЕЖО №13" та ТОВ "ЛІТ КОМПАНІ" укладено угоду №713/13 про участь у витратах, пов'язаних з управлінням і утриманням житлового будинку та прибудинкової території.

22.03.2007 р. ТОВ "ЛІТ КОМПАНІ" звернулося до господарського суду з позовом про визнання договору оренди №1860/13 від 26.09.2006р. дійсним.

Рішенням господарського суду Запорізької області від 21.05.2007 р. у задоволенні позову відмовлено, з чим не погодилися позивач та відповідач 1.

Колегія суддів, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм процесуального права при винесенні оскаржуваного рішення, знаходить апеляційні скарги такими, що підлягають задоволенню з таких підстав.

Згідно частини 2 статті 793 Цивільного кодексу України (в редакції станом на момент укладення договору оренди, тобто 26.09.2006 р.) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої споруди) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню, а згідно зі статтею 794 цього кодексу договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації.

Частиною 2 ст. 220 ЦК України передбачено, що в тому випадку, якщо сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Колегія суддів приходить до висновку, що застосування вказаної правової норми можливе за наявності певних умов: по-перше, повинна бути досягнута домовленість щодо всіх істотних умов договору, по-друге, повинно відбутися повне або часткове виконання договору та по-третє, має бути наявним ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення такого договору.

Згідно ч. 1 ст. 284 Господарського кодексу України істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Законом України «Про оренду державного та комунального майна» від 10 квітня 1992 року № 2269-XII (далі Закон № 2269 – XII) передбачено, що істотними умовами договору оренди є:

- об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

- термін, на який укладається договір оренди;

- орендна плата  з урахуванням її індексації;

- порядок використання амортизаційних відрахувань;

- відновлення орендованого майна та умови його повернення;

- виконання зобов'язань;

- забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо;

- порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди;

- відповідальність сторін;

- страхування орендарем взятого ним в оренду майна;

- обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Колегією суддів досліджено договір оренди нежитлового приміщення №1860/13 від 26.09.06 р., вказаний договір відповідає вимогам ст. 284 та ГК України та ст. 10 Закону № 2269 – XII. Виконання договору підтверджується актом прийому-передачі орендованого майна від 26.09.06 р., угодою про участь у витратах, пов’язаних з управлінням і утриманням житлового будинку та при будинкової території від 26.09.06 р., платіжними дорученням (а. с. 10-15).

Порушення строків сплати орендних платежів не може вважатися абсолютним невиконанням договору, а лише виконанням зобов’язання неналежним чином, але ж суд також враховує, що заборгованість по сплаті орендних платежів відсутня.

Суд першої інстанції дійшов хибного висновку про недоведеність належними засобами доказування факту ухилення відповідачів від нотаріального посвідчення договору.

Стаття 33 ГПК України встановлює, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Згідно ст. 36 ГПК України письмовими доказами є документи і матеріали, які містять дані про обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.

Ухиленням в розумінні частини 2 статті 220 ЦК України може бути не вчинення дій (бездіяльність), тобто не виконання покладених на сторону зобов’язання обов’язків щодо нотаріального посвідчення договору. Обов’язок щодо нотаріального посвідчення договору оренди нежитлового приміщення №1860/13 від 26.09.06 р. покладено, як на позивача, так і на відповідачів, але для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України необхідне встановлення такого діяння хоча б однією із сторін зобов’язання.

Колегія суддів приходить до висновку, що даний факт, тобто ухилення відповідачів від нотаріального посвідчення спірного договору оренди підтверджується письмовими доказами - відзивом відповідачів (а. с. 47-48), яким визнається виконання укладеного договору оренди, відсутність намірів нотаріально посвідчити договір у зв’язку з відсутністю видатків державного бюджету на ці цілі та визнання позову ТОВ «ЛІТ КОМПАНІ».

Колегія суддів також приходить до висновку про неправильне застосування норм процесуального права судом першої інстанції.

Частиною 5 статті 22 ГПК встановлено, що відповідач має право визнати позов повністю або частково. Згідно ч. 6 ст. 22 ГПК господарський суд не приймає визнання позову відповідачем у випадку, якщо ці дії суперечать законодавству або порушують чиї - небудь права і охоронювані законом інтереси.

Статтею 78 ГПК, зокрема, визначено, що визнання позову відповідачем викладається в адресованих господарському суду заявах, що долучаються до справи.

Судом необґрунтовано відхилено визнання позову відповідачами, оскільки воно оформлене в письмовій формі, міститься у відзиві на позовну заяву № 1294 від 21.05.07 р., не порушує права та охоронювані інтереси інших осіб і таким чином відповідає вимогам статей 22, 78 ГПК.

Визнання дійсним договору є одним із можливих способів захисту інтересів добросовісного учасника правовідносин, оскільки наслідки нікчемності договору оренди призведуть до порушення його законних прав та охоронюваних законом інтересів.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 101 - 105 Господарського процесуального кодексу України , суд -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «ЛІТ КОМПАНІ» та Управління житлового господарства Запорізької міської ради задовольнити, рішення господарського суду Запорізької області від 21.05.2007 р. по справі № 20/171д/07 скасувати.

Позов задовольнити. Визнати дійсним договір оренди нежитлового приміщення № 1860/13 від 26.09.06 р., укладений між Управлінням житлового господарства Запорізької міської ради, Комунальним підприємством «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об’єднання № 13» та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЛІТ КОМПАНІ».

Постанову оформлено відповідно до ст. 84 ГПК України 9.08.2007 р.

Головуючий суддя Хуторной В.М.

судді  Хуторной В.М.

Кричмаржевський В.А.  Мірошниченко М.В.