ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ
РІШЕННЯ

Іменем України

19.09.2007
Справа №2-1/10370-2007

За позовом Фонду майна Автономної Республіки Крим, 95015, м. Сімферополь, вул. Севастопольська, 17

До відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Елода», 95022, м. Сімферополь, вул. Ковильна, 70, к. 117

Про спонукання до укладення додаткової угоди до договору оренди

Суддя Л. О. Ковтун

За участю представників:

Від позивача  Камєнєва І. О.,  довіреність у справі

Від відповідача  Ю. В. Шеуркін, директор

Суть спору: Фонд майна АР Крим звернувся до господарського суду АР Крим із позовною заявою про спонукання ТОВ «Елода» до укладення додаткової угоди до договору оренди від 12.12.2005р., реєстровий номер 4722, укладеного між Фондом майна АР Крим (Орендодавець) та ТОВ «Елода» (Орендар), за якою змінюється орендна плата.

Позовні вимоги обґрунтовані збільшенням орендних ставок відповідно Постанови Кабінету Міністрів України від 27.12.2006р. №1846 «Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренди державного майна» та положеннями ч. 3 ст. 118 Закону України «Про Державний бюджет України на 2007рік»

Відповідач  на позовних вимогах заперечує з мотивів, викладених у відзиві на позов. Так, відповідач, зокрема, зазначив, що відповідно до умов договору оренди метою використання об’єкту оренди є розміщення сауни за розміром орендної  ставки – 2% (побутові послуги).  При цьому, відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 27.12.2006р. №1846 «Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренди державного майна», орендна ставка за використання об’єкту державного нерухомого майна з метою розміщення сауни складає 25%. Проте, як вважає відповідач, обов’язковість перерахунку орендних ставок не може бути застосована до договорів оренди, які вже були укладені, оскільки такої вказівки не міститься у зазначеній постанові. Крім того,  відповідач вважає, що збільшення розміру орендних платежів понад 12,5 разів значно погіршує становище орендаря, що у розумінні п. 10.2 Договору оренди обумовлює неможливість застосування положень Постанови Кабінету Міністрів України від 27.12.2006р. №1846 «Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренди державного майна».

Розгляд справи відкладався. По справі оголошувалася перерва у порядку ст. 77 Господарського процесуального кодексу України. Після закінчення перерви слухання по справі було продовжено.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників сторін, суд –

ВСТАНОВИВ:

12.12.2005р. між Фондом майна АР Крим (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Елода» (Орендар) на підставі наказу Фонду майна АР Крим від 06.12.2005р. №1079 «Про передачу державного нерухомого майна – будівлі спортивно-оздоровчого комплексу (сауна) літера З, загальною площею 347,2 кв.м., розташованої у м. Сімферополі по вул. Пушкіна, 46, що знаходиться на балансі Спортивного комбінату «Локомотив» в оренду ТОВ «Елода» і затвердження висновку суб’єкту оціночної діяльності про вартість майна»   був укладений договір оренди державного нерухомого майна, за яким вищенаведене майно було передано в оренду з метою здійснення підприємницької діяльності в сфері надання побутових послуг (розміщення сауни).

Відповідно до п. 2.1 Договору Орендар вступає у платне строкове користування майном у термін, зазначений у цьому договорі, але не раніше дати підписання акту-прийому передачі та з моменту нотаріального посвідчення договору оренди та державної реєстрації договору.

Згідно п. 2.3 Договору передача майна здійснюється за вартістю, визначеною в акті оцінки об’єкту оренди, встановленою у Звіті про незалежну оцінку.

Згідно п. 3.1 Договору оренди орендна плата встановлюється на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786 (зі змінами та доповненнями) та становить без ПДВ за базовий місяць оренди – листопад 2005р. 638,36 грн., у тому числі й 446,85 грн., які сплачуються до Державного бюджету України на розрахунковий рахунок, зазначений у п. 3.5.1 Договору оренди та 191,51 грн., які сплачуються Балансоутримувачу – Спортивному комбінату «Локомотив» АР Крим на розрахунковий рахунок відповідно до п . 3.5.2 Договору.

Відповідно до положень п. 3.4 Договору оренди, розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї зі сторін за договором у разі зміни Методики її розрахунку та в інших випадках, передбачених законом.

За актом прийому-передачі від 12.12.2005р. об’єкт оренди був переданий Орендарю із визначенням ринкової вартості у розмірі 373600,00 грн. відповідно до незалежної оцінки, виконаної виробничо-комерційним підприємством «Яшма».

Листом від 17.04.2007р. вих. №02/1425, Фонд майна АР Крим направив на адресу відповідача зі спору, у зв’язку зі змінами орендних ставок за використання державного нерухомого майна у відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 27.12.2006р. №1846 «Про внесення змін до методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна», екземпляр додаткової угоди до договору оренди від 12.12.2005р. та розрахунок орендних платежів до нього.

Дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають з наступних підстав.

Згідно запропонованої додаткової угоди до договору оренди від 12.12.2005р., була встановлена нова ставка орендних платежів за базовий місяць –грудень 2006р. -8987,18 грн., у тому числі й 70% -6291,03 грн. до Державного бюджету України та 30% - 2696,15 грн. Балансоутримувачу.

Як вбачається із доданого до запропонованої додаткової угоди, в основу розрахунку плати за оренду державного нерухомого майна до додаткової угоди №1 до договору оренди із ТОВ «Елода» від  12.12.2005р. був покладений висновок про визначення ринкової вартості, затверджений 06.12.2005р.

У зв’язку з чим, суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Відповідно до ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Методика розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна була затверджена Постановою Кабінету міністрів України від 04.10.1995р. за №786 із наступними змінами та доповненнями.

Відповідно до п. 8 Методики у разі оренди нерухомого майна, розмір орендної плати визначається шляхом множення вартості об’єкту оренди, визначеної шляхом проведення незалежної оцінки, на орендну ставку, визначену згідно додатку №2 до Методики.

Як вбачається із матеріалів справи, висновок про вартість майна був наданий Виробничо-комерційним підприємством «Яшма» на підставі договору від 30.06.2005р. №62, укладеним між ВКП «Яшма» та Спортивним комбінатом «Локомотив» АР Крим. Згідно проведеної оцінки, ринкова вартість об’єкту оренди склала на час укладення договору оренди із урахуванням 37%-вого фізичного ізносу  373600,00 грн. Оцінка була затверджена наказом Фонду майна АР Крим від 06.12.2005р. №1079.

При цьому, як зазначено, у п. 8 Методики результати незалежної оцінки об’єкту оренди є чинними протягом 6 місяців від дня її проведення, якщо інший термін не передбачений у звіті незалежної оцінки. Іншого терміну звітом оцінки об’єкту оренди за договором оренди державного майна від 12.12.2005р. не встановлено, у зв’язку з чим, суд дійшов висновку, щодо невідповідності запропонованої додаткової угоди до договору оренди від 12.12.2006р. в частині зміни розміру орендних платежів та підстав зміни їх розмірів.

Відповідно до Порядку перегляду договорів оренду нерухомого державного майна, затвердженого Наказом Фонду державного майна України 18.01.2007р. №43, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 06.02.2007р. за №99/13366,  орендодавці не пізніше 28 лютого 2007  р.  мають  письмово попередити  всіх орендарів про перегляд договорів оренди в частині орендної плати.

Згідно п. 5 зазначеного порядку єдиним  базовим  місяцем  для розрахунків орендної плати за новими ставками встановлений січень  2007  року.  При цьому, зазначеним порядком встановлено, що орендна  плата за січень 2007 року визначається  на основі розрахованої відповідно до вимог пунктів 8 і 12 Методики орендної плати за  грудень  2006  р.  з урахуванням зміни розміру орендної ставки та,  відповідно до вимог пункту 13 Методики індексу інфляції за січень 2007 року.

Отже, визначення базовим місяцем – грудень 2006р. у запропонованої додаткової угоді суперечить положенням п. 5 зазначеного Порядку. При цьому, як вбачається з наданого реєстру відправлення кореспонденції Фонду майна АР Крим, останнім у порушення п. 4 Порядку, на який посилається позивач в обґрунтування своїх позовних вимог, порушені строки щодо укладення таких додаткових угод, у зв’язку з тим, що проект запропонованої додаткової угоди був направлений відповідачу зі спору 18.04.2007р., тобто через 2 місяця після встановленого граничного строку для укладення відповідних додаткових угод.

У зв’язку з чим, суд зауважує, що при надсиланні запропонованої додаткової угоди до ТОВ «Елода» Фондом майна АР Крим був порушений порядок проведення оцінки майна, строки укладення додаткових угоди та визначення базового місяця із, як наслідок, помилковим розрахунком ставки орендних платежів за базовий місяць.

Здебільшого, суд вважає за необхідне зауважити наступне.

Відповідно до положень п. 10.2 Договору оренди від 12.12.2005р. умови договору зберігають чинність протягом всього терміну Договору у тому числі й у випадках, коли після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище Орендаря, а в частині зобов’язань Орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов’язань. Адже, збільшення орендної ставки у 12,5 разів є підставою, за якою суттєво погіршується становище орендаря.

За такими обставинами, позовні вимоги задоволенню не підлягають.

На підставі викладеного,  керуючись  ст.ст. 82-84 ГПК України, суд -

В И Р І Ш И В :

У  задоволенні позову відмовити.

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки Крим                                        Ковтун  Л.А.