ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

"18" жовтня 2007 р.
Справа № 6/138-07-3341

Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого - Величко Т.А.

суддів: Бойко Л.І., Жукової А.М.

при секретарі судового засідання Храмшиній І.Г.

за участю представників сторін:

від позивача – Серотюк В.І.;

від відповідачів –Гресь М.В., Анточ Г.С., Гіжица І.В.;

від третьої особи –Гресь М.В.,

розглянувши апеляційну скаргу Одеського національного університету ім. І.І. Мечнікова

на рішення господарського суду Одеської області від 25.05.2007р.

зі справи № 6/138-07-3341

за позовом ТОВ „Університет - 1”

до Регіонального відділення Фонду державного майна України в Одеській області та Міністерства освіти та науки України

3-тя особа без самостійних вимог на стороні відповідача - Одеського національного університету ім. І.І. Мечнікова

про визнання права власності

встановив:

ТОВ „Університет - 1” звернулося до господарського суду з позовом про визнання права власності на 509/1000 нежитлової будівлі загальною площею 2106,1 кв.м., розташованою за адресою: м. Одеса, пров. Шампанський, 2, обгрунтовуючи свої вимоги тим, що з 1995р. являється орендарем вказаної будівлі і за час оренди за згодою орендодавців (Одеського національного університету ім. І.І. Мечнікова та РВ ФДМ України в Одеській області) здійснив за рахунок своїх коштів невід’ємні поліпшення. В результаті виконаних будівельних робіт згідно кошторису, затвердженого наймодавцем, предмет оренди зазнав суттєвих змін, фактично було створено нову річ. Частка наймача у праві власності визначена сертифікованим ПП „Аналітик”.

РВ ФДМ України в Одеській області позовні вимоги щодо визнання права власності визнало такими, що підлягають задоволенню, оскільки згідно положень ст. 778 ЦК України, якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. ТОВ „Університет –1 ” здійснив у відповідності до вимог діючого законодавства невід’ємні поліпшення, які є підставою для визнання його співвласником об’єкту.

Але при цьому РВ ФДМ зазначило, що без здійснення незалежної оцінки (експертизи) стосовно визначення часток держави та орендаря в об’єкті оренди державного нерухомого майна, зазначене питання не можна розглядатися.

В поясненнях по справі ОНУ ім. І.І. Мечнікова заперечував проти визнання права власності на 509/1000 спірної будівлі, посилаючись на те, що таке право договором оренди не передбачено.

Міністерство освіти і науки України у відзиві просило відхилити позовні вимоги позивача, оскільки позивачу не надано дозволу на приватизацію нежитлових приміщень загальною площею 2 106,1 кв.м. в будівлі по пров. Шампанський, 2 в м. Одесі, що перебуває на балансі Одеського національного університету ім. І.І. Мечнікова.

Рішенням господарського суду Одеської області від 25.05.2007р. (суддя Демешин О.А.) позовні вимоги ТОВ „Університет - 1” задоволено у повному обсязі, визнано за ТОВ „Університет - 1” (м. Одеса, пров. Шампанський, 2, код 21004838) право власності на 509/1000 нежитлової будівлі загальною площею 2106,1 кв.м., розташованої за адресою: м. Одеса, пров. Шампанський, 2.

Судове рішення мотивоване тим, що ТОВ „Університет - 1” провело невід’ємні поліпшення, внаслідок чого об’єкт оренди було кардинально змінено як за функціональними, так і за якісними ознаками, що призвело до створення нової речі, та, таким чином, здійсненні позивачем поліпшення за власний рахунок –є його власністю. В основу визначення частки орендаря в об’єкті оренди покладено експертний висновок ПП „Аналітик”, яке має сертифікат ФДМУ № 334105 від 28.04.2005р.

Не погодившись із рішенням суду, 11.06.2007р. Одеський національний університет ім. І.І. Мечнікова звернувся зі скаргою (вх. № 1799) до апеляційної інстанції, в якій просить: скасувати зазначене рішення, у задоволенні позову ТОВ „Університет - 1” відмовити повністю. В скарзі ОНУ ім. І.І. Мечнікова посилається на те, що:

·          в матеріалах справи відсутні документи, які б підтверджували створення ТОВ „Університет - 1” нової речі, тому що не змінилась ні площа, ні цільове призначення оспорюваної будівлі;

·          правомірним було б застосування ч. 3 ст. 778 ЦК України, а саме: право позивача на відшкодування витрат на поліпшення будівлі або зарахування їх вартості в рахунок орендної плати, а ніяк не право власності на 509/1000 оспорюваної будівлі.

18.06.2007р. Регіональне відділення Фонду державного майна України в Одеській області також направило на адресу апеляційного господарського суду  скаргу за № 1/3977, в якій просить відновити пропущений строк для подання апеляційної скарги та скасувати рішення господарського суду Одеської області від 25.05.2007р. з підстав невідповідності обставинам справи, суперечливості нормам матеріального та процесуального права. В своїх доводах Регіональне відділення Фонду державного майна України в Одеській області зазначає, що суд не застосував ЗУ „Про оренду державного та комунального майна”, який є спеціальним для даного виду правовідносин. Ст. 27 зазначеного Закону передбачено, що орендар (в даному випадку ТОВ „Університет - 1”) зобов’язаний повернути об’єкт оренди цілком у стані не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, а невід’ємні поліпшення підлягають лише компенсації, а не визначенню частки орендаря в орендованому майні орендаря. Крім того, апелянт звертає увагу на те, що наданий позивачем до суду Звіт з ідентифікації поліпшень, виконаних орендарем під час оренди, не є звітом про оцінку майна, в якому визначається ринкова вартість орендованого майна, а тому необхідне обов’язкове проведення незалежної оцінки вартості об’єкта оренди з метою визначення ринкової вартості здійснених орендарем невід’ємних поліпшень, оформлене згідно вимог чинного законодавства з питань оцінки майна, а саме, у вигляді Звіту про оцінку майна об’єкту.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 12.06.2007р.

порушено апеляційне провадження по справі № 6/138-07-3341.

26.06.2007р. в судовому засіданні з’ясовано, що доводи скаржників про наявність підстав для скасування рішення господарського суду і відмови ТОВ „Університет - 1” в задоволенні позовних вимог грунтуються на такому:

·          ТОВ „Університет - 1” здійснив у відповідності до вимог діючого законодавства невід’ємні поліпшення орендованого майна і має право на компенсацію цих поліпшень, визначену в установленому законодавством порядку. Діючим законодавством передбачена компенсація проведених орендарем поліпшень шляхом здійснення незалежної оцінки ринкової вартості об’єкта оренди;

·          наданий позивачем „Звіт з ідентифікації поліпшень, виконаних орендарем під час оренди будівлі загальною площею 2106,1 кв.м., розташованої в м. Одеса, пров. Шампанський, 2”, виконаний сертифікованим ПП „Аналітик”, яким визначена частка ТОВ „Університет - 1” у праві власності на вказану житлову будівлю, виконано на замовлення останнього, а не в рамках судового розгляду;

·          питання щодо визначення частки в праві власності є спеціальним, що потребує спеціальних знань і необхідності призначення судової експертизи.

Відповідно до ст. 41 ГПК України, для роз’яснення питань, що виникають при вирішенні господарського спору і потребують спеціальних знань, господарський суд призначає судову експертизу.

Колегія суддів дійшла висновку, що питання визнання права власності орендаря на здійснені ним невід’ємні поліпшення орендованого майна, а саме: визначення вартості поліпшень і визначення часток держави та орендаря у об’єкті оренди державного нерухомого майна –нежитлової будівлі –їдальні загальною площею 2106,1 кв.м., що розташована в м. Одеса, пров. Шампанський, 2, потребує проведення судової будівельно-технічної експертизи.

На підставі цього, ухвалою від 26.06.2007р. було призначено проведення судової будівельно-технічної експертизи у справі №  6/138-07-3341, провадження у цій справі було зупинено.

На розгляд судової будівельно-технічної експертизи було поставлено такі питання:

1.          Яка фактична вартість поліпшень, здійснених орендарем під час оренди вказаної нежитлової будівлі?

2.          Достовірність і повнота документів, наданих для визначення вартості поліпшень, їх відповідність нормативним вимогам.

3.          Чи можна вважати визначеною частку орендаря на підставі наданих документів?

Проти поставлених на розгляд судової експертизи питань сторони не заперечували.

Станом на 30.08.2007р. судом отримано висновок судової будівельно-технічної експертизи № 7207 від 27.08.2007р. за матеріалами справи № 6/138-07-3341, в зв’язку з чим провадження у справі було поновлено і апеляційні скарги розглянуто по суті.

Перевіривши наявні матеріали (фактичні обставини) справи на предмет правильності їх юридичної оцінки господарським судом та заслухавши пояснення присутніх у засіданні представників сторін, колегія суддів встановила таке.

28.02.1995р. між Одеським державним університетом ім.І.І.Мечнікова та ТОВ “Університет-1” було укладено договір оренди нежилого приміщення площею 1926кв.м., розташованого за адресою: м.Одеса, пров.Шампанський, 2.

П. 3.3. Договору передбачалось, що орендар має право за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, необхідний капітальний ремонт будівлі, комунікацій –за згодою орендодавця.

01.01.2004р. набув чинності Цивільний Кодекс України в редакції від 16.01.2003р.,  яким право надання в оренду державного майна було надано Фонду держмайна України та його регіональним відділенням, внаслідок чого 17.06.2004р. за згодою Міністерства освіти та науки України між ТОВ “Університет-1”та Регіональним відділенням ФДМУ в Одеській області було укладено Договір оренди нерухомого майна, що належить до державної вланості, яким орендодавець передав орендарю в строкове платне користування державне нерухоме майно –нежитлову будівлю загальною площею 2106,1кв.м., розташовану за адресою: м.Одеса, пров.Шампенський. 2.

Зазначена будівля була залишена на балансі Одеського національного університету ім.І.І.Мечнікова, з зазначенням того, що цей об`єкт є орендованим (п.2.3.договору).

П. 6.2. цього договору передбачалось право ТОВ “Університет-1” з дозволу орендодавця вносити зміни до складу об`єкту оренди, проводити його капітальний ремонт, реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості.

За період оренди будівлі позивачем за згодою орендаря були здійснені невід`ємні поліпшення будівлі.

Згідно „Звіту з ідентифікації поліпшень, виконаних орендарем під час оренди будівлі загальною площею 2106,1кв.м. розташованою за адресою: м.Одеса, пров.Шампанський. 2”, виготовленою ПП “Аналітик”(сертифікат ФДМУ № 334105 від 28.04.2005р.):

-          невід`ємні поліпшення в результаті капремонту та реконструкції даху склали

1109235грн. без ПДВ;

-          на момент проведення невід`ємних поліпшень залишкова вартість нежитлової

будівля складала 1071211грн.

Частка орендаря в результаті здійснення невід`ємних поліпшень склала 50,9%, тобто 5091000.

З  висновку ПП “Аналітик” вбачається, що при проведенні невід`ємних поліпшень об`єкт оренди було кардинально змінено як за функціональними, так і за якісними ознаками, що призвело до створення нової речі.

Згідно експертного висновку Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз № 7207 від 27.08.2007р. про оцінку  невід`ємних поліпшень  нежитлової будівлі загальною площею 2106,1кв.м. за адресою: м.Одеса, пров.Шампанський. 2:

-          фактична вартість поліпшень, зроблених орендарем під час оренди вказаної нежитлової будівлі, склала 1 109 235грн. (без ПДВ);

-          документи, надані для визначення вартості поліпшень відповідають переліку, передбаченому розділом 2 „Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід’ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації”, таким чином являються достовірними та повними;

-     частку орендаря можна вважати визначеною, а саме: частка наймача у праві власності на нежитлову будівлю складає 50,9% або 509/1000

З  експертного висновку Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз вбачається, що при проведенні невід`ємних поліпшень об`єкт оренди було кардинально змінено як за функціональними (до проведення поліпшень функціональне призначення –їдальня студентів, зараз це –заклад не лише для прийняття їжі, але і для проведення дискотек, конференцій, організації бізнес-тренінгів, корпоративних вечірок тощо), так і за якісними ознаками (до проведення поліпшень більшість приміщень знаходилася в неексплуатаційному стані, зараз мають сучасний ремонт з авторським дизайном, облаштовані усіма сучасними комунікаціями, кардинально змінено конструкцію даху –проведена реконструкція суміщеного даху в горищний з дерев’яною системою крок і покриттям із черепиці), що призвело до створення нової речі.

Таким чином, висновок Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз від 27.08.2007р. № 7207 співпадає із висновком, зробленим ПП “Аналітик”(сертифікат ФДМУ № 334105 від 28.04.2005р.), на підставі якого базується рішення господарського суду Одеської області від 25.05.2007р.

ОНУ ім. Мечнікова та Міністерство освіти і науки України з висновками судової експертизи погодилися без зауважень.

РВ ФДМ України не погодилось з висновками експерта, заявило клопотання про проведення додаткової експертизи з причин невідповідності висновків судової будівельно-технічної експертизи № 7207 від 27.08.2007р. вимогам чинного законодавства та неповному з’ясуванню судовим експертом поставлених судом питань. На думку відповідача, висновок № 7207 не є висновком про ринкову вартість орендованого майна та, в т.ч. виконаних орендарем невід’ємних поліпшень, а тому є необхідність здійснити додаткову експертизу для з’ясування фактичної ринкової вартості поліпшень, здійснених орендарем під час оренди.

Відповідно до ст. 41 ГПК України учасники судового процесу мають право пропонувати господарському суду питання, які мають бути роз’яснені судовим експертом. При призначенні судової будівельно-технічної експертизи по даній справі за клопотанням РВ ФДМ України в Одеській області, від останнього не було запропоновано жодного питання по суті спору.

Відповідно до ст. 42 ГПК України у випадках недостатньої ясності чи неповноти висновку судового експерта господарський суд може призначити додаткову судову експертизу.

Як свідчать матеріали експертизи, поставлені перед експертом питання досліджені в повній мірі, висновок № 7207 містить обгрунтовані відповіді на поставлені судом питання, в зв’язку з чим заявлене клопотання колегією суддів відхилено.

Відповідно до ст. 43 ГПК України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що грунтується на всебічному, повному і об’єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

При цьому, згідно ч. 5 ст. 42 ГПК України, висновок судового експерта для господарського суду не є обов’язковим і оцінюється господарським судом за правилами, встановленими ст. 43 ГПК України, тобто, в сукупності з іншими доказами.

Висновок апеляційної інстанції про відсутність підстав для скасування рішення суду першої інстанції грунтується на матеріалах справи, яким дана належна оцінка господарським судом, додатковим документам, отриманим під час апеляційного розгляду –висновку № 7207, листі директора ПП „Бюро Маркуса” заслуженого експерта-оцінювача, сертифікат № 8 УТД і ВДМУ від 11.04.1995р.

Господарським судом вірно застосовано ч. 4 ст. 778 ЦК України, згідно якої, якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

П. 10.6. Договору оренди від 17.06.2004р.  передбачено, що у разі припинення цього договору, невід`ємні поліпшення об`єкту оренди,  здійснені орендарем за власний рахунок з дозволу орендодавця –є власністю Орендаря.

Колегія суддів згодна з висновком суду першої інстанції відносно того, що  ТОВ “Університет”  слід визнати співвласником нової речі –нежитлової будівлі загальною площею 2106,1кв.м., розташованої за адресою: м.Одеса, пров.Шампанський. 1 з часткою позивача в 5091000.

Із врахуванням зазначеного, рішення господарського суду відповідає фактичним обставинам справи та чинному законодавству, а мотиви відповідача і 3-ої особи, з яких подані апеляційні скарги, не можуть бути підставою для його зміни чи скасування, оскільки спростовуються вищевикладеним.

Керуючись ст. 53, 93, 99, 101, 103 –105 ГПК України, колегія суддів постановила:

1.          Відновити РВ ФДМ України в Одеській області строк на подачу апеляційної скарги.

2.          Рішення господарського суду Одеської області від 25.05.2007р. у справі № 6/138-07-3341 залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення.

Постанова в порядку ст.105 Господарського Процесуального Кодексу України набирає законної сили з дня її прийняття. Постанова апеляційної інстанції може бути оскаржена у касаційному порядку.

Головуючий суддя                                                                       Т.А. Величко

Судді :                                                                                             Л.І. Бойко

А.М. Жукова