ЗАПОРІЗЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

Іменем України

09.02.07                                                                                               Справа №24/417д/06

Колегія суддів Запорізького апеляційного господарського суду у складі:

при секретарі Соколові А.А.

за участю представників: позивача:            Монько Є.М., довіреність від 01.02.2007;

відповідача:        Проход І.В., довіреність № 22/115  від 27.12.2006;

розглянувши у відкритому судовому засіданні

апеляційну скаргу      Регіонального відділення Фонду державного майна України по

Запорізькій області, м. Запоріжжя

на рішення                   господарського суду Запорізької області від 03.11.2006 року

у справі                         № 24/417д/06

за позовом                    Приватного підприємства «Діа Плюс», м. Запоріжжя

до відповідача             Регіонального відділення Фонду державного майна України по

Запорізькій області, м. Запоріжжя

про                                 спонукання до укладення договору оренди

ВСТАНОВИВ:

Приватним підприємством «Діа Плюс», м. Запоріжжя було подано позов до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області, м. Запоріжжя про спонукання до укладення договору оренди нежитлового приміщення (літ. А-5 прим. XVII, XVІII) загальною площею 391,9 кв.м, що розташоване за адресою: м. Запоріжжя, пр. Маяковського, 3.

Розглянувши справу по суті, господарський суд Запорізької області своїм рішенням від 03.11.2006р. у справі № 24/417д/06 (суддя Азізбекян Т.А) позов задовольнив: зобов’язав відповідача укласти з позивачем договір оренди нежитлового приміщення (літ. А-5 прим. XVII, XVII) загальною площею 391,9 кв.м, що розташоване за адресою: м. Запоріжжя, пр. Маяковського, 3.

Не погоджуючись з прийнятим у справі судовим рішенням, у поданій апеляційній скарзі Регіональне відділення ФДМУ по Запорізькій області, відповідач у справі, вказує на те, що рішення суду прийнято з порушенням та неправильним застосуванням норм матеріального права. Зазначає зокрема, що судом першої інстанції при вирішенні справи не були взяті до уваги ст.761 ЦК України, ст.4 Закону України «Про власність», ст.ст. 1, 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду».

Просить рішення господарського суду Запорізької області від 03.11.2006р. у справі № 24/417д/06 скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити.

ПП «Діа Плюс», позивач у справі, у відзиві на апеляційну скаргу вказує на законність та обґрунтованість прийнятого судом рішення. Зазначає зокрема, що на сьогоднішній день за даними балансоутримувача спірні приміщення є вільними, не використовуються мешканцями та ЖКО - як допоміжні та можуть використовуватися під господарські потреби. Відповідачем документально не доведено того, що спірне нежитлове приміщення є допоміжним та використовується для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців.

Просить рішення господарського суду Запорізької області від 03.11.2006р. у справі № 24/417д/06 залишити без змін, а апеляційну скаргу – без задоволення.

В судовому засіданні представники сторін підтримали доводи, викладені в апеляційній скарзі та у відзиві на неї.

Розпорядженням заступника голови Запорізького апеляційного господарського суду № 357 від 08.02.2007р. справу призначено до розгляду у складі колегії – Мірошниченка М.В. (головуючий), суддів Кричмаржевського В.А., Хуторного В.М.

В судовому засіданні 09.02.2007р. за згодою представників сторін оголошено вступну та резолютивну частини постанови суду апеляційної інстанції.

За клопотанням представників сторін розгляд справи вівся без застосування засобів технічного забезпечення фіксації судового процесу.

Як випливає з матеріалів справи, маючи намір на укладення договору оренди нежитлового приміщення загальною площею 391,9 кв.м, що знаходиться по пр. Маяковського, 3 в м. Запоріжжі, позивач звернувся із відповідною заявою до Регіонального відділення ФДМУ по Запорізькій області, зазначивши про те, що назване приміщення планується використовувати для розміщення аптеки, аптечного складу і офісу фірми.

Листом від 14.06.2006р. за № 01-33/1685 відповідач, з посиланням на Рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004р. № 4-рп/2004, повідомив позивача про те, що відповідний договір оренди державного нерухомого майна може бути укладений лише після отримання нотаріально посвідченої згоди співвласників (уповноважених власників квартир) житлового будинку.

Позивач вважає таку відмову відповідача від укладення договору оренди необґрунтованою, вказуючи на те, що предметом оренди не є приміщення, перераховані в Законі України «Про приватизацію державного житлового фонду» та Рішенні КСУ від 02.03.2004р. № 4-рп/2004. Позивач зазначає, що нежитлові приміщення, щодо яких ставиться питання про передачу їх в оренду, з 1956р. використовувались як захисна споруда – протирадіаційне укриття. В липні 2004р. рішенням Комісії з питань техногенно-екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій при Запорізькій ОДА, спірні приміщення переведені в нижчу категорію захисних споруд. Згідно даних Запорізького МБТІ, приміщення XVII, XVІII по пр. Маяковського, 3 значаться нежитловими. На сьогоднішній день, за даними балансоутримувача дані приміщення вільні, не використовуються мешканцями та ЖКО як допоміжні та можуть використовуватися під господарські потреби. У зв’язку з цим, позивач в позові просить спонукати відповідача укласти договір оренди нежитлового приміщення (літ. А-5 прим. XVII, XVІII) загальною площею 391,9 кв.м, що розташоване за адресою: м. Запоріжжя, пр. Маяковського, 3. Позовні вимоги ґрунтуються на приписах ст.20 ГК України, ст.4 ЖК країни, ст.10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», ст.1 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», «Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна», затвердженої Наказом Держбуду України від 24.05.2001р. № 127,

Колегія суддів, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального і процесуального права при винесенні оскаржуваного рішення, знаходить апеляційну скаргу такою, що підлягає задоволенню, з наступних підстав.

Відповідно до п.2 ст.10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку.

Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Згідно до Рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004р. № 4-рп/2004, положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» треба розуміти так. Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

Статтею 1 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначено, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

З матеріалів справи вбачається, що приміщення XVII, XVІII підвалу по пр. Маяковського, 3 в м. Запоріжжі є нежитловими, що підтверджується листом Запорізького МБТІ від 18.05.2006р. за № 12142.

Протокольним рішенням від 01.07.2004р. за № 13  постійної обласної Комісії з техногенно-екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій протирадіаційне укриття № 28104, яке розташоване по пр. Маяковського, 3 в м. Запоріжжі, переведено в нижчу категорію та списано з обліку захисних споруд (ПРУ) Орджонікідзевського району м. Запоріжжя.

Згідно повідомлення ЗМБТІ від 02.11.2006р. за № 17041, приміщення XVII, XVІII літ. А-5 за адресою: м. Запоріжжя, пр. Маяковського, 3, державну реєстрацію прав власності не проходили.

Для вирішення спірних правовідносин, що стосуються укладення договору оренди, слід зазначити наступне.

В силу ст.179 ГК України, майново-господарські зобов'язання, які виникають між суб'єктами господарювання або між суб'єктами господарювання і негосподарюючими суб'єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов'язаннями.

Кабінет Міністрів України, уповноважені ним органи виконавчої влади можуть рекомендувати суб'єктам господарювання орієнтовні умови господарських договорів (примірні договори), а у визначених законом випадках - затверджувати типові договори.

Відповідно до ст.638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови,  щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Аналогічне положення закріплюється в ст.180 ГК України, якою передбачено, що зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов'язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов'язкові умови договору відповідно до законодавства.

Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

При укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

Умови про предмет у господарському договорі повинні визначати найменування (номенклатуру, асортимент) та кількість продукції (робіт, послуг), а також вимоги до їх якості. Вимоги щодо якості предмета договору визначаються відповідно до обов'язкових для сторін нормативних документів, зазначених у статті 15 цього Кодексу, а у разі їх відсутності - в договірному порядку, з додержанням умов, що забезпечують захист інтересів кінцевих споживачів товарів і послуг.

Ціна у господарському договорі визначається в порядку, встановленому цим Кодексом, іншими законами, актами Кабінету Міністрів України. За згодою сторін у господарському договорі може бути передбачено доплати до встановленої ціни за продукцію (роботи, послуги) вищої якості або виконання робіт у скорочені строки порівняно з нормативними.

Строком дії господарського договору є час, впродовж якого існують господарські зобов'язання сторін, що виникли на основі цього договору. На зобов'язання, що виникли у сторін до укладення ними господарського договору, не поширюються умови укладеного договору, якщо договором не передбачено інше. Закінчення строку дії господарського договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, що мало місце під час дії договору.

Загальний порядок укладення господарських договорів встановлений в ст.181 ГК України. Вказаною нормою встановлено наступне.

Господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками. Допускається укладення господарських договорів у спрощений спосіб, тобто шляхом обміну листами, факсограмами, телеграмами, телефонограмами тощо, а також шляхом підтвердження прийняття до виконання замовлень, якщо законом не встановлено спеціальні вимоги до форми та порядку укладення даного виду договорів.

Проект договору може бути запропонований будь-якою з сторін. У разі якщо проект договору викладено як єдиний документ, він надається другій стороні у двох примірниках.

Сторона, яка одержала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір відповідно до вимог частини першої цієї статті і повертає один примірник договору другій стороні або надсилає відповідь на лист, факсограму тощо у двадцятиденний строк після одержання договору.

За наявності заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження у договорі, та у двадцятиденний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором.

Сторона, яка одержала протокол розбіжностей до договору, зобов'язана протягом двадцяти днів розглянути його, в цей же строк вжити заходів для врегулювання розбіжностей з другою стороною та включити до договору всі прийняті пропозиції, а ті розбіжності, що залишились неврегульованими, передати в цей же строк до суду, якщо на це є згода другої сторони.

У разі досягнення сторонами згоди щодо всіх або окремих умов, зазначених у протоколі розбіжностей, така згода повинна бути підтверджена у письмовій формі (протоколом узгодження розбіжностей, листами, телеграмами, телетайпограмами тощо).

У разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся). Якщо одна із сторін здійснила фактичні дії щодо його виконання, правові наслідки таких дій визначаються нормами Цивільного кодексу України.

Оскільки спірні правовідносини сторін стосуються оренди майна, то слід також застосовувати положення ст.ст. 760, 762 та 763 ЦК України, що визначають істотні умови договору оренди.

Так, статтею 760 ЦК України встановлено, що предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Статтею 762 ЦК України передбачено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Статтею 763 ЦК України закріплено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Крім того, обставини справи та пояснення позивача свідчать про намір останнього укласти договір оренди державного майна, у зв’язку з чим до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Статтею 12 названого Закону передбачено, що договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору.

Відповідно до ч.1 ст.10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Фактичні обставини справи, у т.ч. пояснення сторін, свідчать про те, що позивачем у спірних правовідносинах не був дотриманий загальний порядок укладення господарського договору оренди. Так, позивачем не надано до суду доказів того, що він звертався до відповідача з проектом договору оренди, в якому були б визначені такі істотні умови господарського договору, як: предмет, ціна, строк дії договору, тощо.

Відповідно, відповідач не висував своїх заперечень з приводу тих чи інших умов конкретно взятого договору, або договору в цілому.

У зв’язку з цим, суд фактично позбавлений можливості надати оцінку правомірності включення до тексту договору оренди тих чи інших умов, які б були істотними для даного виду договору, а також закріплення в тексті договору всіх інших умов, які були б погоджені сторонами.

Посилання представника позивача в судовому засіданні на те, що договір оренди державного майна є типовим, у зв’язку з чим, на думку позивача, не було необхідності направляти відповідачу проект договору оренди, є необґрунтованими та спростовуються вищенаведеними приписами діючого законодавства, а також наступним.

Частиною 3 ст.184 ГК України встановлено, що укладення господарських договорів на основі примірних і типових договорів повинно здійснюватися з додержанням умов, передбачених статтею 179 цього Кодексу, не інакше як шляхом викладення договору у вигляді єдиного документа, оформленого згідно з вимогами статті 181 цього Кодексу та відповідно до правил, встановлених нормативно-правовими актами щодо застосування примірного або типового договору.

Тобто наявність типового договору оренди державного майна ніяким чином не позбавляє заінтересовану сторону (в даному випадку – позивача) при укладенні господарського договору додержуватись приписів ст.179 ГК України, якою передбачені загальні умови укладання договорів, що породжують господарські зобов'язання, а також приписів ст.181 ГК України, якою встановлений загальний порядок укладання господарських договорів. Чинне законодавство України не містить виключень для типових договорів щодо порядку їх укладення.

Крім того, в силу ст.84 ГПК України, у спорі, що виник при укладанні або зміні договору, в резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов'язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору.

В резолютивній частині оскаржуваного рішення місцевого господарського суду не зазначені будь-які умови, на яких сторони зобов’язані укласти договір оренди, з посиланням на поданий позивачем проект договору, що є порушенням норм процесуального права. Відсутність визначення в рішенні відповідних умов пояснюється у т.ч. неподанням позивачем відповідного проекту договору ані відповідачу під час виникнення між сторонами спірних правовідносин, ані до суду під час розгляду справи в суді.

Відповідно до ст.1 ГПК України, підприємства, установи, організації, інші юридичні особи мають … право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також для вжиття передбачених цим Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Оскільки позивач не направляв відповідачу проект договору оренди нежитлового приміщення, розташованого по пр. Маяковського, 3 в м. Запоріжжі, то відповідно відповідач і не відмовляв позивачу в укладенні конкретно того чи іншого договору, що свідчить про відсутність порушення прав та охоронюваних законом інтересів позивача з питання укладення господарського договору. Підстава позову є необґрунтованою. Вказана обставина є підставою для відмови у задоволенні позову.

З огляду на викладене, у зв’язку з неповним з’ясуванням місцевим господарським судом обставин, що мають значення для справи, що призвело до порушення норм матеріального права, а також порушенням норм процесуального права, оскаржуване рішення суду слід скасувати. Позовні вимоги є необґрунтованими і не підлягають задоволенню.

Судові витрати по розгляду справи в суді першої та апеляційної інстанції, відповідно до ст.49 ГПК України, слід покласти на позивача - ПП «Діа Плюс». Слід зазначити, що в порушення вимог ст.ст. 49, 84 ГПК України, в резолютивній частині рішення суду першої інстанції не вказано про розподіл господарських витрат між сторонами.

Крім того, колегія суддів вважає за необхідне також стягнути з позивача в доход Державного бюджету України суму 76,50 грн. державного мита по розгляду справи в суді першої інстанції, оскільки як вбачається з матеріалів справи позивачем при зверненні до суду з позовом фактично сплачено 8,50 грн. державного мита, що підтверджується квитанцією № 26441 від 06.10.2006р., в той час, коли розмір державного мита за позовною вимогою про спонукання до укладення договору має становити розмір 85,00 грн., що випливає з приписів ст.46 ГПК України і п.п. «в» п.2 ст.3 Декрету КМУ «Про державне мито» від 21.01.1993р. № 7-93.

Керуючись ст. ст. 49, 101-105 Господарського процесуального кодексу України,  Запорізький апеляційний господарський суд –

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області, м. Запоріжжя задовольнити.

Рішення господарського суду Запорізької області від 03.11.2006р. у справі № 24/417д/06 скасувати.

В позові відмовити.

Стягнути з Приватного підприємства «Діа Плюс» в доход Державного бюджету України суму 119,00 грн. державного мита по розгляду справи в суді першої та апеляційної інстанції. Видати наказ.

Видачу відповідного наказу із вказівкою необхідних реквізитів доручити господарському суду Запорізької області.