ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ
РІШЕННЯ

"22" жовтня 2007 р.
справа № 20-5/085-11/350

За позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю «Альта» (49000, м. Дніпропетровськ, вул.. Володарського, б.1, к. 4; 99014 м. Севастополь, вул.. Правди, 10, к. 404;  99011, м. Севастополь, вул.. Новоросійська, б. 51, кв. 5)

до: Товариства з обмеженою відповідальністю «Фортуна Плюс» (99011 м. Севастополь, вул.. Маяковського, 7)

Про розірвання договорів оренди

За зустрічним позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю «Фортуна Плюс» (99011 м. Севастополь, вул. Маяковського, 7)

до:  Товариства з обмеженою відповідальністю «Альта» (49000, м. Дніпропетровськ, вул.. Володарського, б.1, к. 4; 99014 м. Севастополь, вул.. Правди, 10, к. 404; 99011, м. Севастополь, вул.. Новоросійська, б. 51, кв. 5); Відкритого акціонерного товариства «Ремпобудтехника» (99003, м. Севастополь., вул.. Комуністична, 10-А)

Про визнання права власності на 44/100 частині в приміщенні

Суддя    Дмитрієв В.Є.

Представники:

Від позивача -  Рендак С.А., дов. вд 02.09.2007 рік;

Від відповідача ТОВ « Фортуна-Плюс» - Мельниченко Т.С.,  дов. б/н від 02.04.2007р., Тарануха А.А. дов.  б/н 03.04.2006р.

СУТЬ СПОРУ:

Позивач, ТОВ «Альта», звернувся до господарського суду м. Севастополя з позовом до відповідача, ТОВ «Фортуна Плюс», про розірвання договорів оренди № 14 від 25.07.1997 укладеного між ВАТ «Ремпобудтехника»і  ТОВ «Фортуна Плюс»в редакції додаткової угоди № 1 від 27.06.2001, та № 15 від 04.01.1998, укладеного між ВАТ «Ремпобудтехника»і  ТОВ «Фортуна Плюс» в редакції додаткової угоди № 1 від 27.06.2001 згідно зі ст. 652 ЦК України.

В ході розгляду справи відповідач заявив зустрічний позов про визнання договору купівлі-продажу комплексу торгових і виробничо-складських будівель загальної площею 2092,4 кв.м., розташованого за адресою м. Севастополь. вул. Маяковського, 7, вул. Торгова, 2, вул. Торгова, 6 № 60 від 29.12.2003 в частині ім’я покупця недійсним, та скасування державної реєстрації права власності за ТОВ «Альта» на продане майно за даним договором.

Рішенням по справі від 16.08.06 первісний позов був задоволений у повному обсязі, в задоволенні зустрічного позову було відмовлено.

28.08.06 по справі було прийнято додаткове рішення.

19.09.06 постановою Севастопольського апеляційного господарського суду рішення по справі від 16.08.06 та додаткове рішення від 28.08.06 залишено без змін.

07.12.06 постановою Вищого господарського суду України рішення та  додаткове рішення господарського суду м. Севастополя та постанову Севастопольського апеляційного господарського суду було скасоване в частині задоволення первісного позову, справу, в цієї частині направлено на новий розгляд до господарського суду м. Севастополя.

Ухвалою господарського суду від 25.12.06 справу прийнято до провадження та призначений судовий розгляд.

До початку судового засідання на адресу суду надійшла касаційна скарга на постанову Вищого господарського суду України від 22.12.06. Ухвалою суду від 21.01.2007 провадження у справі було зупинене до розгляду Верховним судом України касаційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Фортуна Плюс»на постанову Вищого господарського суду України від 22.12.06 по справі № 20-5/085.

Ухвалою від 08.02.2007 Верховний суд України відмовив у порушенні касаційного провадження з перегляду постанови Вищого господарського суду України від 07.12.06 р. у справі № 20-5/085.

На адресу суду надійшли матеріали справи.

Ухвалою суду від 27.03.2007 провадження у справі було поновлено, розгляд справи був призначений на 12.04.2007.

До початку судового засідання на адресу суду надійшла апеляційна скарга на ухвалу господарського суду м. Севастополя від 27.03.2007.

Ухвалою від 12.04.2007 провадження у справі було зупинено до розгляду Севастопольським апеляційним господарським судом апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Фортуна Плюс»на ухвалу господарського суду м. Севастополя від 27.03.2007.

25.05.2007 на адресу суду надійшла касаційна Товариства з обмеженою відповідальністю «Фортуна Плюс»на ухвалу Севастопольського апеляційного господарського суду від 04.05.2007 та на ухвалу господарського суду м. Севастополя від 27.03.2007.

Ухвалою від 23.98.2007 Верховний суд України відмовив у порушенні касаційного провадження.

25.09.2007 на адресу суду надійшли матеріали справи.

Ухвалою суду від 01.10.2007 провадження у справі було поновлено, розгляд справи був призначений на 11.10.2007.

10.10.2007  Товариство з обмеженою відповідальністю «Фортуна Плюс» звернулося до суду із зустрічною позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Альта», Відкритого акціонерного товариства «Ремпобудтехника»про визнання права власності  на 44/100 часток  приміщенні.

Ухвалою  Господарського суду м. Севастополя від 11.10.2007  була прийнята зустрічна позовна заява до розгляду та порушено провадження по справі. Справа була об’єднана  зі справою № 20-5/085-11/350 для сумісного розгляду, привласнивши справі № 20-5/085-11/350.

В процесі судового розгляду представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Альта»змінив підстави позову, просить розірвати договір майнового найму № 14 від 25.07.1997, який укладений між Відкритим акціонерним товариством «Ремпобудтехника»та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фортуна Плюс»  в редакції додаткової угоди № 1 від 27.06.2001, розірвати договір майнового найму № 15 від 04.01.1998, № 14 від 25.07.1997, який укладений між Відкритим акціонерним товариством «Ремпобудтехника»та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фортуна Плюс»  в редакції додаткової угоди № 1 від 27.06.2001.

Також в процесі судового розгляду представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Альта»заявив клопотання про призначення у справі судової експертизи для визначення діапазону ставок ринкової орендної плати за використання одного квадратного метру площі доходної нерухомості.

Судом розглянуто дане клопотання, в задоволенні його відмовлено з тих підстав, що визначення розміру орендної плати не являється предметом спору, для вирішення спору не потребуються спеціальні знання.  Посилання представника  Товариства з обмеженою відповідальністю «Альта» на невідповідність розміру орендної плати не приймаються судом до уваги у зв`язку з тим, що позивач не звернувся у встановленому Законом порядку з вимогами про зміну умов Договору в частині орендної плати.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши представлені докази, вислухавши пояснення сторін, суд,

ВСТАНОВИВ:

25.07.1997 року між ВАТ «Ремпобудтехника» та ТОВ «Фортуна Плюс»був укладений договір майнового найму №14 виробничих приміщень загальною площею 1033,4 кв.м., розташованих за адресою: м. Севастополь, вул. Маяковського,7 на строк з 01.08.1997 року по 01.08.2022 рік.

27.06.2001 року між ВАТ «Ремпобудтехника» та ТОВ «Фортуна Плюс»була підписана додаткова угода до договору №14 від 25.07.1997 року, яка набула чинності з 01.07.2001 року.

Згідно п.1.2. додаткової угоди, орендодавець передає орендарю в термінове платне користування виробничі приміщення, розташовані за адресою: м. Севастополь, вул.Маяковського,7/вул.Торгова,2,4,6 загальною площею 1423,9 кв.м. Розшифровка та план-схема орендованих приміщень зазначена  в Додатку №2 до договору (а.с. 17-20 т.1).

П.1.7 додаткової угоди сторони змінили розмір орендної плати з 01.07.2001 року, що склала 10368,56 грн.

04.01.1998 року  між ВАТ «Ремпобудтехника»та ТОВ «Фортуна Плюс»був укладений договір №15 оренди виробничих приміщень загальною площею 192,2 кв.м., розташованих за адресою: м. Севастополь, вул. Маяковського,7, термін дії якого сторонами визначений до 04.01.2044 року.

27.06.2001 року між ВАТ «Ремпобудтехника» та ТОВ «Фортуна Плюс»була підписана додаткова угода до договору №15 від 04.01.1998 року.

Згідно п.1.2. додаткової угоди, орендодавець передає орендарю в термінове платне користування виробничі приміщення, розташовані за адресою: м. Севастополь, вул. Маяковського,7/вул.Торгова, 2, 4, 6 загальною площею 193 кв.м. Розшифровка та  план-схема орендованих приміщень указані  в Додатку №2 до договору (а.с.. 29-31 т.1).

П.1.7 додаткової угоди сторони змінили розмір орендної плати з 01.07.2001 року, що склала 2547,60  грн.

Згідно протоколу узгодження (розрахунку орендної плати), що являється додатком №3 до договору №15, орендна плата вводиться з 01.07.2001 року та діє до внесення наступних змін.

29.12.2003 року між ВАТ «Ремпобудтехника» та ТОВ «Альта»був укладений договір купівлі-продажу №60, за умовами якого ВАТ «Ремпобудтехника»продало ТОВ «Альта» комплекс торгових та виробничо-складських  будинків загальною площею 2092,4 кв.м., розташованих  за адресою: м. Севастополь, вул. Маяковського,7, вул. Торгова,2, вул. Торгова,6.

Реєстрація права власності ТОВ «Альта»на зазначений об'єкт зроблена ДКП БТІ та  ДРОНМ м. Севастополя 10.03.2004 року.

У відповідності зі ст.652 ЦК України, у випадку істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладанні договору, договір може бути змінений або розірваний  за згодою сторін, якщо інше не передбачено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин являється істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачати, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Крім того, підставою для відмови у задоволенні позову, стало не настання обставин,  при яких  сторони не уклали б договір. Законодавством передбачений порядок внесення змін в договір, розділом 3 Договорів передбачено можливість зміни умов Договорів № 14, № 15.

Пунктом 1.16  Додаткової угоди № 1 до договорів внесено зміни до п. 7.7  Договорів, відповідно до якої  за ініціативою однієї із сторін даний Договір  може бути змінений або розірваний рішенням арбітражного суду у випадках, передбачених діючим законодавством України або/чи даним договором.

Згідно ч.2 ст. 652 ЦК України, якщо сторони не дійшли згоди про приведення договору відповідно до обставин, які істотно змінилися, або про його розірвання, договір може бути розірваний (змінений) за рішенням суду на вимогу зацікавленої сторони при наявності одночасно наступних умов:

1)          у момент укладання договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не наступить;

2)          зміна обставин обумовлена причинами, які зацікавлена сторона не могла усунути після їхнього виникнення при всій турботі та обачності, які від неї були потрібні;

3)          виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін та позбавило б зацікавлену сторону того, на що вона розраховувала при укладанні договору;

4)          із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе зацікавлена сторона.

Згідно ст. 33 ГПК України, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини на які вона посилається як в обґрунтування своїх вимог або заперечень.

Позивачем по первісному позову не представлено доказів, що підтверджують  як наявність істотних змін обставин,  так і наявність зазначених у ч. 2 ст. 652 ЦК України обов'язкових  умов для розірвання договору.

Як убачається із  протоколу узгодження №3, що являється додатком до договорів №14 від 25.07.1997 року та  №15 від 04.01.1998 року, підписаного ВАТ «Ремпобудтехника»та ТОВ «Фортуна Плюс»(а.с. 42 т.3), орендна плата  за користування спірними приміщеннями встановлена споконвічно зі зниженим коефіцієнтом (К=0,4) у зв'язку з  реконструкцією орендованих виробничих приміщень

Згідно  висновку експертизи  №В-08 від 15.01.2001 року (а.с. 64-67),  проведеною Севастопольською  Торгово-Промисловою Палатою за заявою ВАТ «Ремпобудтехника»за станом на січень 2001 року,  частина орендованих ТОВ «Фортуна Плюс»приміщень перебувають у незадовільному стані з орієнтовним  фізичним зношуванням від 40 до 60%,  частина приміщень перебуває в непридатному, старому стані з орієнтовним фізичним зношуванням від 61 до 100%. Орендарем використовуються  в господарській діяльності 37,4 кв.м.  з орендованих по двох договорах площам.

Таким чином, суд доходить висновку про те, що як при укладанні договорів оренди №14 та №15, так і під час підписання додаткових угод до даних договорів в 2001 році сторони свідомо визначили розмір орендної плати нижче існуючих ринкових цін на аналогічні об'єкти  з урахуванням стану даних приміщень.

Суд не може взяти до уваги представлене позивачем  маркетингове дослідження  від 31.01.2006 року, проведене ПП Шаруба М.А. (а.с. 29-33 т.  2), оскільки фахівцем  не досліджувалися  ціни на об'єкти, що перебувають у старому, непридатному та незадовільному стані, аналогічні спірним приміщенням. Також фахівцем не досліджувалися співвідношення цін на аналогічні спірним приміщення, що існували в 1997, 1998, 2001 і 2004 роках.

Згідно ст. 229 ЦК України (у редакції 1963 року), що діє на момент укладання договору купівлі-продажу №60 від 29.12.2003 року  між ВАТ «Ремпобудтехника»та ТОВ «Альта», при укладанні договору купівлі-продажу продавець зобов'язаний попередити покупця про всі права третіх осіб на продавану річ (праві наймача, праві застави, довічного користування та т.п.).  Невиконання цього правила дає покупцеві право вимагати  зменшення ціни або розірвання договору та відшкодування збитків.

Таким чином, при укладанні договору купівлі-продажу ТОВ «Альта»повинне було бути відомо про права ТОВ «Фортуна Плюс»на спірні приміщення, у тому числі й про розмір орендної плати, оплачуваної відповідачем  Орендодавцю. Оскільки ТОВ «Альта»від договору купівлі-продажу не відмовилося, з вимогами до ВАТ «Ремпобудтехника» про розірвання договору купівлі-продажу та відшкодуванні збитків у встановленому чинним законодавством порядку не зверталося, суд доходить висновку про те, що існуючі на момент укладання договору купівлі-продажу  обставини ( у тому числі й умови оренди спірних приміщень) влаштовували позивача по первісному позову.

При таких обставинах у суду відсутні підстави  для задоволення первісного позову про розірвання договорів.

Зустрічний позов ТОВ «Фортуна Плюс»до ТОВ «Альта»та ВАТ «Ремпобудтехника»суд вважає таким, що підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до п. 4 Заключних та перехідних положень до Цивільного Кодексу  України в редакції 2003 року, положення Кодексу  застосовуються відносно прав та обов'язків, які виникли або продовжують існувати після набуття законної сили Цивільного Кодексу.

У відповідності зі ст. 778 ЦК України, у випадку, якщо в результаті поліпшень, зроблених за згодою орендодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Доля наймача в праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

З матеріалів справи вбачається (а.с. 42-44, 48 т.3), що капітальний ремонт та реконструкція були погоджені сторонами споконвічно при укладанні договорів оренди.

Згідно  висновку фахівця №313 від 14.06.2006 року, складеного Севастопольським відділенням Харківського НДІ судових експертиз  (а.с. 111-112 т.3), обсяг виконаних робіт, зазначений в акті виконаних робіт відповідає фактично виконаним ремонтним роботам з капітального ремонту спірних приміщень.

Вартість ремонтно-будівельних робіт, зроблених у приміщеннях, розташованих за адресою: м. Севастополі, вул. Маяковського,7, вул. Торгова, 2, 4, 6, орендованих ТОВ «Фортуна Плюс»по договорах оренди №15 від 04.01.1998 року та №14 від 25.07.1997 року  за станом на 14.06.2006 рік склала 1057321 грн.

З висновку фахівця №627 від 19.09.2007 року, складеного З Харківського НДІ СЕ ім. Бокаріуса Н.С. встановлено, що  в результаті  зроблених ТОВ «Фортуна Плюс»невіддільних поліпшень у приміщеннях, розташованих за адресою: м. Севастополь, вул.  Маяковського, будинок 7, вул. Торгова, буд. 2, 4, 6  відновлений об'єкт нерухомості з новим цільовим призначенням., частка зроблених поліпшень у ринковій вартості об'єкта в процентному співвідношенні становить 44%.

Також зазначеним висновком фахівця встановлено, що в результаті зроблених будівельних робіт, дані приміщення переустатковані та використовуються як зали для гри в більярд з буфетом, приміщення для ігрових автоматів та кафе.

При таких обставинах суд доходить висновку про те, що в результаті зроблених  позивачем по зустрічному позову та погоджених з орендодавцем невіддільних поліпшень створена нова річ.

У відповідності зі ст. 778 ЦК України, у випадку, якщо в результаті поліпшень, зроблених за згодою орендодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Доля наймача в праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договором майнового найму №14 не передбачено іншого порядку визначення права власності на поліпшення, зроблені за згодою орендодавця, у результаті яких створена нова річ, ніж передбачено ст. 778 ЦК України, у зв’язку з чим є всі підстави вважати позовні вимоги за зустрічним позовом такими, що підлягають задоволенню.

Аналогічна думка з питань визнання права власності на частку в майні викладена в постанові Вищого господарського суду України від 20 вересня 2007 р. у справі № 20-5/043.

22.10.2007 представником ТОВ «Фортуна Плюс»заявлене клопотання про стягнення суми 508,55 грн., сплаченої за виконання будівельно –технічного висновку СВ ХНІІ судових експертиз ім.. Н.С.Бокаріуса   з ТОВ “Альта” в якості судових витрат. Судом відмовлено в задоволенні клопотання у зв`язку  з тим, що вказане дослідження здійснювалося спеціалістом за клопотанням ТОВ «Фортуна Плюс», судова експертиза у справі не призначалася,  отже немає підстав вважати вказану суму судовими витратами в порядку ст. 44 Господарського процесуального кодексу України.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України суд покладає на відповідачів за зустрічним позовом  витрати по сплаті державного мита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу пропорційно сумі задоволених вимог.

На підставі викладеного, у відповідності зі ст. ст. 49, 82-85, 115-116 Господарсько-процесуального кодексу, суд

ВИРІШИВ:

1.  У задоволенні первісного позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Альта»до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фортуна Плюс»про розірвання договорів майнового найму №14 від 25.07.1997 року й №15 від 04.01.1998 року відмовити.

2.  Зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Фортуна Плюс»до Товариства з обмеженою відповідальністю «Альта», відкритого акціонерного товариства «Ремпобудтехника»про визнання права власності задовольнити.

3.   Визнати право власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Фортуна Плюс» (99011 м. Севастополь, вул. Маяковського, 7,   ,  п/р 460 в СФ АКБ “Правекс-Банк”, МФО 324979) на 44/100 частки в приміщеннях загальною площею  1616,9 кв.м., розташованих за адресою: м. Севастополь, вул. Маяковського,7/Торгова, буд. 2, 4, 6.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Альта» (49000, м. Дніпропетровськ, вул. Володарського, б. 1, к. 4, , відомостей про наявність поточних рахунків в установах банків немає)  на користь Товариства з обмеженою відповідальністю  «Фортуна Плюс» (99011 м. Севастополь, вул. Маяковського, 7,   ,  п/р 460 в СФ АКБ “Правекс-Банк”, МФО 324979) судові витрати в розмірі 101,5 грн., з яких 42,5 грн. - держмито, 59 грн. - витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

5. Стягнути з Відкритого акціонерного товариства «Ремпобудтехника» (м. Севастополь, вул. Комуністична, 10 А,  ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю  «Фортуна Плюс» (99011 м. Севастополь, вул. Маяковського, 7,   ,  п/р 460 в СФ АКБ “Правекс-Банк”, МФО 324979)  судові витрати в розмірі 101,5 грн., з яких 42,5 грн. - держмито, 59 грн. - витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Суддя                                                                                                                        В.Є.Дмитрієв

Розсилка:

Товариство з обмеженою відповідальністю ”Альта” - 49000, м. Дніпропетровськ, вул. Володарського, б. 1, к. 4;

99014 м. Севастополь, вул. Правди, 10, к. 404;

99011, м. Севастополь, вул. Новоросійська, б. 51, кв. 5

Товариство з обмеженою відповідальністю “Фортуна Плюс” - 99011 м. Севастополь, вул. Маяковського, 7

Відкрите акціонерне товариство  “Ремпобудтехника”  - 99003 м. Севастополь, вул. Комуністична, 10-А