ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

"06" червня 2007 р.                                                                              Справа № 13/171-07

За позовом Прокурора Вишгородського району Київської області в інтересах держави в особі Лютізької сільської ради Вишгородського району Київської області

до Товариства з обмеженою відповідальністю „Аграрно-будівельна інвестиційна компанія”, м. Вишгород

про визнання договору оренди незавершеного будівництва недійсним

Головуючий суддя   Наріжний С.Ю.

Суддя   Карпечкін Т.П.

Суддя   Маляренко А.В.

За участю представників:

прокурор  не з’явився;

від позивача Нікітченко В.В. –довіреність;

від відповідача: не з’явився;

Суть спору:

Прокурор Вишгородського району Київської області звернувся до господарського суду Київської області в інтересах держави в особі Лютізької сільської ради Вишгородського району Київської області (далі –позивач) до Товариства з обмеженою відповідальністю „Аграрно-будівельна інвестиційна компанія” (далі –відповідач) про визнання договору оренди незавершеного будівництва будівель бувшого піонерського табору від 08.12.2005 р. недійсним.

Позовні вимоги ґрунтуються на невідповідності договору оренди незавершеного будівництва будівель бувшого піонерського табору від 08.12.2005 р. вимогам законодавства щодо досягнення сторонами істотних умов спірного договору.

14.05.2007 р. відповідач надав суду відзив на позов в якому позовні вимоги не визнає повністю та просить відмовити у задоволенні позову виходячи з наступного:

- будівлі незавершеного будівництва є належним об’ктом оренди нерухомого майна

- орендна плата за договором була узгоджена за волею сторін без порушень вимог законодавства України.

- прокурор не навів в чому саме відбулось порушення інтересів держави через укладений договір оренди.

Ухвалою голови господарського суду Київської області від 15.05.2007 р. задоволено заяву представника відповідача та призначено колегіальний розгляд справи №13/171-07 у складі: суддя Наріжний С.Ю. –головуючий, суддів Карпечкіна Т.П. та Маляренка А.В.

Прокурор та представник  відповідача 2 в судове засідання 06.06.2007 р. не з’явились, хоча були належним чином повідомлені про місце і час судового засідання ухвалою суду від 22.05.2007 р. Таким чином, прокурор та відповідач не реалізували своє процесуальне право на участь в судовому засіданні господарського суду. За таких обставин справа розглядається без участі представника відповідача та прокурора, за наявними у справі матеріалами, яких достатньо для розгляду справи по суті.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представника позивача, проаналізувавши представлені докази в їх сукупності, колегія суддів

ВСТАНОВИЛА:

Рішенням Вишгородського районного суду Київської області від 21.05.2005 передано у комунальну власність Лютізької сільської Ради безхазяйну річ –недобудовані самочинні будівлі бувшого піонерського табору, розташовані на території Лютізької сільської Ради.

30 листопада 2005 року Рішенням Лютізької сільської Ради Вишгородського району Київської області вирішено передати в оренду на 49 років будівлі незавершеного будівництва піонерського табору в с. Лютіж відповідачу у справі з правом викупу (далі –рішення). Пунктами 2, 3 рішення встановлено суму орендної плати в розмірі 185,25 грн. щомісячно та доручено сільському голові заключити договір оренди.

У відповідності до зазначеного рішення, 08.12.2005 між Лютізькою сільською радою Вишгородського району Київської області та товариством з обмеженою відповідальністю «Аграрно-будівельна інвестиційна компанія»укладено договір оренди (далі –договір), відповідно до якого позивач надав відповідачу в строкове платне користування, строком на 49 років, з правом викупу будівлі незавершеного будівництва бувшого піонерського табору, а  саме: корпус, зазначений в плані літерою «А»- 51% готовності, корпус «Б» - 45% готовності, корпус «В» - 43% готовності, корпус «Г»- 54% готовності, корпус «Д»- 54% готовності, корпус «Е»- 54% готовності, корпус «Є»- 54% готовності, корпус «Ж»- 45% готовності, корпус «З»- 90% готовності, будівля «И»- 73% готовності, а також вбиральня «І», літній душ –«Ї», пожежні резервуари –«І, ІІ».

Вищезазначений договір був посвідчений приватним нотаріусом Вишгородського нотаріального округу Голуб Л.А. та зареєстрований в реєстрі за № 6449.

В позовній заяві прокурор зазначає, що договір оренди є таким, що суперечить нормам чинного законодавства та інтересам держави, оскільки укладений в формі завідомо невигідній для власника будівельних матеріалів, з яких складаються недобудовані споруди.

Оскільки як вбачається з матеріалів справи та не заперечується відповідачем будівлі незавершеного будівництва по договору оренди є комунальною власністю

Лютізької сільської ради, то до майнових відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності підлягають застосуванню норми  Законом України „Про оренду державного та комунального майна”.

Згідно із ст. 5 Закону  України «Про оренду державного та комунального майна»(далі –Закон) орендодавцями нерухомого майна, що перебуває у комунальній власності є органи, уповноважені органами місцевого самоврядування управляти цим майном.

Статтею 4 цього ж Закону встановлено перелік об’єктів, які можуть виступати предметом оренди, зокрема: 1. цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурні підрозділи (філій, цехів, дільниць); 2. грошові кошти та цінні папери; 3. нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств; 4. майно, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації).

Згідно з ч. ч. 2, 3  ст. 331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

У зв’язку з цим,  суд приходить до висновку, що будівлі незавершеного будівництва не можуть бути об’єктом оренди за визначенням Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Заперечення відповідача, щодо того, що до спірних правовідносин необхідно застосовувати ст. 335 ЦК України при вирішення питання правомірності укладення спірного договору згідно якої Лютізька сільська рада надала як власник позивачу саме безхазяйну нерухому річ судом не застосовується оскільки в п. 1.1, 1.2  договору сторони визначили, що  в оренду відповідачу передавались саме „будівлі незавершеного будівництва”, а не нерухома безхазяйна річ або сукупність речей.

До того ж суд враховує, що згідно ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” однією з істотних мов договору оренди є орендна плата з урахуванням індексації.

Пунктом 2.1 договору оренди встановлено суму орендної плати в сумі 185,25 грн. на місяць.

Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 р. №786 затверджено Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна (далі –Методика). Відповідно до п. 8 Методики, у разі оренди нерухомого майна розмір річної орендної плати визначається за формулою: Опл=Вп х Сор, де Вп –вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки, грн.; Сор –орендна ставка, визначена згідно з додатком 2. Додатком 2 до Методики встановлено, що орендна ставка для розміщення оздоровчих закладів для дітей та молоді становить 5%.

Грошова оцінка вартості будівлі незавершеного будівництва піонерського табору, розташованого на території Лютізької сільської ради Вишгородського району, відповідно до звіту, що складений СПД „Дробишевим О.О.” станом на 20.06.2005 р. склала 222294 грн.

Тобто річна ставка орендної плати мала б складати 222294 х5% = 11114,7 грн. та 926,23 грн. за один місяць оренди без урахування індексації.

Проте, як вбачається з рішення розмір орендної плати встановлено в сумі 185,25 грн., що в 5 разів менше від мінімальної ставки.

Заперечення відповідача щодо того, що методика на яку посилається позивач стосується розрахунку плати за оренду лише державного майна, не приймаються судом до уваги оскільки як встановлено судом передача комунального майна в оренду регулюється  Законом України  „Про оренду державного та комунального майна”, з положень якого вбачається, що законодавець ототожнює поняття державного та комунального майна при наданні його в оренду.

Крім того, відповідно до ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно ч. 1 ст. 10 Закону істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

З аналізу спірного договору вбачається, що в ньому відсутні такі істотні умови як об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Згідно ч.2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах та у спосіб визначений Конституцією та законами України.

Відповідно до ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити ЦК України та іншим актам цивільного законодавства.

Згідно ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч.1-3, 5 та 6 ст.203 ЦК України.

Відповідно до ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов’язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.

Виняток з цього правила становлять угоди, зі змісту яких випливає, що вони можуть бути припинені лише на майбутнє, оскільки неможливо повернути усе одержане за ними. До таких угод, зокрема, належить і договір оренди, який передбачає ви користування предметом оренди,

Укладений між позивачем та відповідачем договір оренди від 08.12.2005 р. суперечить вимогам ч. 1 ст. 203 ЦК України оскільки укладений в порушення норм Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а тому враховуючи вищенаведене, вимога прокурора про визнання недійсним такого договору є  правомірною і обґрунтованою, а тому підлягає задоволенню.

В силу ст.121 Конституції України, на прокуратуру України покладається представництво інтересів держави в суді у випадках, визначених законом.

Так, відповідно до ст.361 Закону України “Про прокуратуру”,  представництво прокуратурою інтересів держави в суді полягає у здійсненні прокурорами від імені держави процесуальних та інших дій, спрямованих на захист у суді інтересів держави у випадках, передбачених законом. Підставою представництва у суді інтересів держави є наявність порушень або загрози порушень економічних, політичних та інших державних інтересів внаслідок протиправних дій (бездіяльності) фізичних або юридичних осіб, що вчиняються у відносинах між ними або з державою.

Однією з форм  представництва, що визначено  ч.3 вказаної норми,  є звернення до суду з позовами або заявами про захист прав і свобод іншої особи, невизначеного кола осіб, прав юридичних осіб, коли порушуються інтереси держави, або про визнання незаконними правових актів, дій чи рішень органів і посадових осіб. При цьому, відповідно до ч.5 ст.361 Закону,  прокурор самостійно визначає підстави для представництва у судах, форму його здійснення і може здійснювати представництво в будь-якій стадії судочинства в порядку, передбаченому процесуальним законом.

Відповідно до рішення Конституційного суду України від 08.04.99р. №3рп/99 у справі за конституційними поданнями Вищого арбітражного суду України та Генеральної прокуратури України щодо офіційного тлумачення положень статті 2 Арбітражного процесуального кодексу України (справа про представництво прокуратурою України інтересів держави в арбітражному суді), прокурори та їх заступники подають до господарського суду позови саме в інтересах держави,  а  не  в  інтересах  підприємств,  установ і організацій незалежно від їх підпорядкування і форм власності.

Відповідно  до  пункту 2 резолютивної  частини  цього рішення під  поняттям  “орган,  уповноважений  державою  здійснювати  відповідні  функції  у  спірних  відносинах”,  зазначеним  у  частині  другій  статті 2  Арбітражного  процесуального  кодексу  України,  потрібно  розуміти  орган  державної  влади  чи  орган  місцевого  самоврядування,  якому  законом  надано  повноваження  органу  виконавчої  влади.

Таким чином суд дійшов висновку, що спірний договір був укладений в формі завідомо невигідній для Лютізької сільської ради чим порушив інтереси держави та територіальної громади села Лютіж у зв’язку з чим прокурор правомірно звернувся до суду з відповідним позовом.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог щодо визнання недійсним договору оренди незавершеного будівництва будівель бувшого піонерського табору від 08.12.2005 р., укладеного між позивачем та відповідачем.

Витрати за розгляд справи відповідно до ст. 49 ГПК України та витрати за інформаційно –технічне забезпечення судового процесу відповідно до ст.44 ГПК України покладаються пропорційно на відповідача.

Керуючись  ст.ст. 44, 49, 75, 82-85 ГПК України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1.          Позов задовольнити повністю.

2. Визнати недійсним на майбутнє договір оренди незавершеного будівництва будівництва будівель бувшого піонерського табору від 08.12.2005 р., укладений між Лютізькою сільською радою Вишгородського району Київської області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Аграрно-будівельна інвестиційна компанія», посвідчений приватним нотаріусом Вишгородського нотаріального округу Голуб Л.А. та зареєстрований в реєстрі за № 6449.

3.          Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „Аграрно-будівельна інвестиційна компанія” (Київська обл.,           Вишгородський р-н, м. Вишгород, вул. Кургузова, 6; код 33430810) в доход державного бюджету України 85 (вісімдесят п’ять) грн. державного мита.

4.          Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „Аграрно-будівельна інвестиційна компанія” (Київська обл.,           Вишгородський р-н, м. Вишгород, вул. Кургузова, 6; код 33430810)  118 (сто вісімнадцять) грн. за            інформаційно-технічне забезпечення судового процесу (р/р 0001, банк ГУ ДКУ у Київській області, МФО 821018, одержувач платежу ГУ УДК у Київській області)

Головуючий суддя                                                                        С.Ю. Наріжний

Суддя                                                                         Т.П. Карпечкін

Суддя                                                                         А.В. Маляренко

Суддя                                                                                Наріжний С.Ю.