ЗАПОРІЗЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

Іменем України

19.01.07                                                                                               Справа №3/376-пн-05

Колегія суддів Запорізького апеляційного господарського суду у складі:

Головуючий суддя Мойсеєнко Т. В. судді  Мойсеєнко Т. В.    , Яценко О.М.  , Юхименко О.В.

при секретарі Акімовій Т.М.

за участю представників

позивача: Пасека В.І., довіреність № 2 від 17.01.2007р.; Синяков В.П., довіреність № 1 від 17.01.2007р.

відповідача - 1: Гладков В.В., довіреність № 965 від 18.12.2006р., начальник відділу претензійно-правової роботи та обліку безхазяйного майна; Трибушна Л.В., довіреність № 19 від 10.01.2007р., головний спеціаліст відділу претензійно-правової роботи та обліку безхазяйного майна;

від відповідача – 2: не з’явився.

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи № 3/376-пн-05 та апеляційну скаргу Управління комунальної власності виконавчого комітету Херсонської міської ради, м.Херсон

на рішення господарського суду Херсонської області від 10.10.2006р. у справі № 3/376-пн-05

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Виробничо – комерційної фірми «Комплекс», м.Херсон

до відповідача 1 Управління комунальної власності виконавчого комітету Херсонської міської ради, м.Херсон

до відповідача 2 Херсонської міської ради, м.Херсон

про стягнення витрат на поліпшення орендованого майна.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Херсонської області від 10.10.2006р. у справі № 3/376-ПН-05 (суддя Ємленінова З.І.) позов задоволено. Стягнуто з управління комунальної власності виконавчого комітету Херсонської міської ради, м.Херсон на користь товариства з обмеженою відповідальністю виробничо – комерційна фірма «Комплекс», м.Херсон – 117 690грн.00коп. основного боргу. Судові витрати покладено на відповідача.

Рішення суду мотивовано тим, що у пункті 3.6 договору орендодавець надав згоду на  відшкодування затрат  на виконані орендарем роботи з поліпшення орендованих приміщень, в тому числі  і вартості  матеріалів, вказаних в пункті 3.4. договору, у випадку припинення договору за ініціативою орендодавця. Під час оренди  позивачем  за рахунок власних коштів були проведені  роботи з капітального ремонту, що підтверджується  кошторисною доку-ментацією на суму 117690грн. Договір оренди  від 02.03.1995р. за позовом орендодавця  рішенням господарського суду Херсонської області  у справі № 13/366-ПД було достроково розірвано. З огляду на зазначене місцевий господарський суд на підставі ст. 526 ЦК України, ч.3 ст.23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визнав позовні вимоги обґрунтованими.

Не погоджуючись з прийнятим у справі судовим рішенням відповідачем подано апеляційну скаргу до Запорізького апеляційного господарського суду, в якій останній просить скасувати рішення господарського суду Херсонської області від 10.10.2006р. у справі № 3/376-ПН-05 у зв’язку з тим, що висновки суду, викладені у судовому рішенні, не відповідають обставинам справи та покласти судові витрати позивача. Заявник апеляційної скарги зазначає, що судом не враховані вимоги статті 778 ЦК України, ст.27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Відповідач зазначає, що сторонами у договорі оренди від 02.03.1995р. були Фонд комунального майна м.Херсона та виробничо – комерційна фірма «Комплекс».Відповідач не є  правонаступником Фонду комунального майна. Фонд комунального майна було ліквідовано у 1995р., а Управління комунальної власності створено у 1997р., як самостійний структурний підрозділ виконкому (юридична особа). Відповідно до Положення про управління комунальної власності, яке затверджено рішенням Херсонської міської ради, відповідач не є правонаступником Фонду комунального майна м.Херсона. Разом з тим, відповідач зазначає, що проведення ремонтних робіт не було погоджено з орендодавцем, тобто орендар не вправі робити будь-що з річчю, яка є предметом договору найму без згоди власника. Також відповідач вказує на той факт, що наданий позивачем зведений кошторис є прогнозованою сумою ремонту, оскільки складення кошторисної документації передує проведенню ремонтних робіт. Крім того, позивач зазначив, що  ремонтні роботи були проведені ним у період 1995 – 1996 року, а кошторис складено майже через 10 років у січні 2004р. Позивач не довів проведення ним поліпшень  на суму 117690грн. Представник відповідача у судовому засіданні підтримав вимоги, викладені у апеляційній скарзі, а також наголосив на тому, що позивач заявив позовні вимоги про стягнення відшкодування проведених поліпшень заявою про уточнення позовних вимог № 3 від 11.01.2006р. після закінчення встановленого ст.786 ЦК України строку позовної давності.

Ухвалою Запорізького апеляційного господарського суду від 07 листопада 2006р. у справі № 3/376-ПН-05 апеляційна скарга відповідача прийнята та призначена до розгляду на 20.12.2006р.

20.12.2006р. ухвалою Запорізького апеляційного господарського суду у справі № 3/376-ПН-05 розгляд справи було відкладено на 19.01.2007р. та залучено до участі у справі у якості відповідача -2 Херсонську міську раду, м.Херсон.

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач-2 зазначає, що доводи заявника апеляційної скарги є обґрунтованими та підлягають задоволенню з огляду на таке: правонаступником Фонду комунального майна не може бути ні ТОВ «Комплекс», ні управління комунальної власності виконавчого комітету Херсонської міської ради, оскільки сторонами за договором оренди від 02.03.1995р. є Фонд комунального майна та виробничо – комерційна фірма «Комплекс», крім того Фонд комунального майна було ліквідовано ще у 1995р., а управління комунальної власності створене лише у 1997р. Разом з тим, відповідач-2 зазначає, що проведення ремонтних робіт не було погоджено з Орендодавцем., тому орендар не має права на їх  відшкодування згідно статті 778 ЦК України та ст.27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Позивачем не доведено проведення робіт на  суму 117690грн., не надано актів виконаних робіт, які б підтверджували вартість ремонтних робіт та матеріалів. Також не враховано судом ч.1 статті 786 ЦК України якою передбачено, що до вимог про відшкодування збитків у зв’язку з пошкодженням речі, яка була передана у користування наймачеві, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в один рік, у зв’язку з чим, позивачем був пропущений строк позовної давності, що виключає можливість задоволення позовних вимог.   Представник відповідача-2 у судовому засіданні підтримав доводи, викладені у відзиві апеляційну скаргу та просить задовольнити її.

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу вказує на те, що відповідно до умов договору на реконструкцію та технічне переоснащення необхідно письмову згоду орендодавця (п.3.5 договору), а на покращення орендованого майна окремий письмовий дозвіл не вимагався. Роботи з поліпшення орендованого майна були виконані позивачем у відповідності до п.3.4 договору оренди за рахунок власних коштів в період 1995 – 1996рр. Крім того, кошторисна документація була затверджена управлінням капітального будівництва Херсонського міськвиконкому на суму 117690грн. та є підтвердженням проведених позивачем поліпшень орендованих приміщень. У доповненні до відзиву на апеляційну скаргу ТОВ ВКФ «Комплекс» зазначає, що у 1994р. було порушено кримінальну відносно підприємства позивача. У 1995році дана кримінальна справа була припинена на підставі п.2 ст.6 КПК України, але документи, які були вилучені в рамках кримінальної справи станом на теперішній час не повернуті, що робить неможливим надати акти виконаних робіт за 1995р. по ремонту орендованих приміщень, які розташовані за адресою: м.Херсон, вул.Горького, 16.   Враховуючи вищевикладене, позивач просить суд у задоволенні апеляційної скарги відмовити, рішення господарського суду Херсонської області у справі № 3/376-пн-05 від 10.10.2006р. залишити без змін.

Склад колегії суддів змінювався. Розпорядженням голови Запорізького апеляційного господарського суду № 68 від 18.01.2007р. справу призначено до розгляду у складі колегії суддів головуючого судді Мойсеєнко Т.В. (доповідач), суддів Юхименко О.В., Яценко О.М., даною колегією прийнято постанову.

За згодою представників сторін судовий процес вівся без застосування засобів технічного забезпечення, та за їх згодою в судовому засіданні оголошено тільки вступну та резолютивну частини постанови.

Суть спору:  З матеріалів справи слідує, що  на підставі розпорядження № 314 від 03.06.02р. виконкому  Херсонської міської ради народних депутатів між Херсонським тролейбусним управлінням та виробничим кооперативом “Комплекс”, правонаступником якого є позивач, укладено договір оренди нежитлових приміщень  площею 171,9м2 по вул.. Горького, 16 у м.Херсоні. строком до 31.12.1993р.(а.с.38,т.1). Вказаним договором проведення поточного та капітального ремонту передбачалося за рахунок  орендаря (п.5 договору).

15.10.1993р. ВК “Комплекс” звернувся до Фонду комунального майна Херсонського міськвиконкому з листом № 241 (а.с.54,т1),  в якому  просив  вирішити питання про надання йому у довгострокову оренду будівлі по вул. Горького,16. У даному листі  зазначалося, що  ВК “Комплекс” проводяться  роботи з переобладнання  напівпідвального приміщення під спеціалізований магазин та вказувалося на те, що будівля  потребує капітального ремонту.

На підставі розпорядження Фонду комунального майна Херсонської міської Ради народних депутатів № 32ф від 02.03.1995р. між Фондом комунального майна м.Херсона та Виробничо-комерційною фірмою «Комплекс» було укладено договір оренди нежитлового приміщення по вул.Горького, 16 в м.Херсоні загальною площею 171,9кв.м. (т.1 а.с.94). Вартість приміщень, переданих в оренду, у договорі при його укладенні не зазначалася.

Пунктом 1.2 наведеного договору передбачено строк оренди до 31.12.2004р.

01.04.2002р. сторонами було укладено додаткову угоду до договору оренди комунального майна від 02.03.1995р., відповідно до якої орендодавцем визначено управління комунальної власності, якому передані функції щодо укладення та виконання договорів оренди, орендарем ТОВ ВКФ “Комплекс”, і внесено зміни до розділу 4 договору відносно розміру орендованої площі та вартості орендної плати.

Згідно п.3.4 договору орендар зобов’язався провадити поточний ремонт орендованого приміщення, крім цього, привести фасад будівлі, внутрішні, напівпідвальні  і інші приміщення у експлуатаційний стан при необхідності із заміною  вікон, дверей, підлоги та електроосвітлення. Укріпити внутрішні перетинки.

Пунктом 3.6 договору оренди сторони домовились, що при достроковому розірванні договору з ініціативи орендодавця або других уповноважених органів, витрати на виконані роботи, включаючи вартість матеріалів, зазначених в ч.2 п.3.4 договору, відшкодовуються орендарю в цінах на день розірвання договору.

У п.3.5 договору сторони домовились, що переобладнання та перепланування орендованого приміщення проводяться тільки за письмовою згодою орендодавця.

Як пояснив позивач, ним у відповідності до умов п.3.4 договору оренди за рахунок власних коштів в період 1995р. – 1996р. виконанні роботи по капітальному ремонту щодо поліпшення орендованого майна. Обсяг виконаних робіт відображено в кошторисній документації, яка 01.01.2004р. була затверджена управлінням капітального будівництва Херсонського міськвиконкому на суму 117690грн.(а.с.18-36,т.1).

Договір оренди було розірвано на вимогу відповідача в судовому порядку 26.11.2004р. у справі №13/366-ПД.

Позивач вказує, що з урахуванням вищевикладених обставин, він набув права вимагати від відповідача відшкодування витрат на здійснені ним поліпшення орендованого майна в розмірі 117 690грн. Вказані вимоги стали предметом спору у господарському суді першої інстанції. Рішенням господарського суду Херсонської області задоволені позовні вимоги, з чим не погодився відповідач і звернувся до Запорізького апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою.

Відповідно до статті 99 ГПК України апеляційний господарський суд, переглядаючи рішення в апеляційному порядку, користується правами, наданими суду першої інстанції.

Згідно статті 101 ГПК України у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Апеляційний суд не зв’язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність та обґрунтованість рішення місцевого суду у повному обсязі.

Колегія суддів, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального і процесуального права при прийняті оскаржуваного рішення, знаходить апеляційну скаргу такою, що підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до п. 4 прикінцевих та перехідних положень  ЦК України до відносин сто-рін застосовується  норми глави 58 Цивільного кодексу України, а також норми Закону України “ Про оренду державного та комунального майна “, який в даному випадку є спеціальним законом, оскільки спірні правовідносини виникли відносно майна, що належить до комунальної власності.

Згідно вимог ст. 778 ЦК України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування  їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо наймач без згоди  наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він  не має права  на відшкодування  їх вартості.

Статтею 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що у разі розірвання договору оренди,  закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства  орендаря  він зобов'язаний    повернути    орендодав-цеві    об'єкт   оренди   на умовах, зазначених  у  договорі  оренди.  Орендар вправі залишити за собою проведені ним  поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо  орендар  за  рахунок  власних коштів здійснив за згодою орендодавця   поліпшення   орендо-ваного   майна,  які   неможливо відокремити  від  майна  без  заподіяння  йому шкоди, орендодавець зобов'язаний  компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких  поліпшень, якщо інше не визна-чено договором оренди.

У частині 2 пункту 3.6 договору оренди від 02.03.95р.орендодавець зобов’язався  відшкодувати у цінах на день  припинення договору витрати  за виконані роботи, включа-ючи вартість матеріалів, зазначені у ч.2.п.3.4 цього договору.

Позивач у позовних вимогах зазначає, що саме у пункті 3.4 договору оренди орендодавець надав згоду на проведення орендарем поліпшень, вказаних у цьому пункті, та зобов’язався при достроковому  припиненні  даного договору  за  ініціати-вою орендодавця  відшкодувати  витрати  на ці роботи, включаючи  вартість  мате-ріалів. Виконання робіт з поліпшення орендованого майна на суму 117690грн. ТОВ ВКФ «Комплекс» підтверджує узгодженим з начальником управління капітального будівництва виконавчого комітету Херсонської міськради зведеним кошторисним розрахунком  від 01.01.04р. (а.с.18,т.1), локальним кошторисом, складеним у цінах  на 15.07.2000р.(а.с19-27,т.1) і дефектною відомістю від 20.02.2002р. та зазначає, що ці роботи були проведені  у1995-1995рр.

Однак, вказані документи не є в розумінні ст. 34 Господарського процесуального кодексу України  належними та допустимими доказами фактичного виконання  ремонт-них робіт, вказаних у п. 3.4 договору оренди, і понесення позивачем витрат на поліпшення орендованого майна на суму 117690грн.

Кошторисна вартість ремонту - це прогнозована сума коштів, необхідних для виконання ремонтних робіт, яка обчислюється на основі чинної кошторисно-нормативної документації та складається з кошторисної вартості ремонтних робіт, устаткування та інших витрат, безпосередньо  пов’язаних з проведенням ремонту. Сам лише кошторис не погоджений орендодавцем не підтверджує факту виконання ремонтних робіт. У наданому позивачем зведеному кошторисному розрахунку та локальному кошторису не зазначено, що вони складені на підтвердження вже виконаних ремонтних робіт.  Наданий позивачем зведений кошторис не погоджений орендодав-цем. Управління капітального будівництва не є орендодавцем за договором оренди. Докази передання останньому таких повноважень відсутні.  Інших доказів проведення ремонтних робіт з поліпшення орендованого майна у період дії договору оренди від 02.03.95р. позивач не надав. Його ствердження, що кошторис від 01.01.04р. підтверджує факт проведення  робіт з капітального ремонту орендованих приміщень у 1995-1996р., спростовується ще й тим, що у звіті від 17.03.04р. про оцінку вбудованих приміщень адмінбудівлі літ.А, яка розташована  за адресою: м.Херсон, вул. Горького, буд.16 (а.с.66,т.1) оцінювач константував, що орендовані приміщення потребують  проведення ремонтних робіт, на які можливо і складався зведений кошторис від 01.01.04р. Наявні у справі локальний кошториси  та дефектний акт також не погоджені позивачем з орендодавцем. Управління капітального будівництва не є орендодавцем за договором. Відсутні також докази того, що йому були делеговані повноваження погоджувати від імені орендодавця проведення поліпшень орендованого майна. Крім того, згідно листа  Управління  капітального будівництва Херсонської міської ради № 1-6-60 від 18.01.07р. управляння узгоджує виконання робіт, які тільки передбачає здійснити орендар. Після узгодження кошторису  з органом, який управляє майном(а.с.80,т.2).

Не можуть бути прийняті до уваги і  посилання позивача на  звіт про експертну оцінку  вбудованих приміщень адмінбудівлі (літ.А) по вул.. Горького .16 у м.Херсоні станом на 17.03.2004р., бо ця оцінка не містить ідентифікації  поліпшень орендованого майна. Так, оцінка орендованого нерухомого майна, що містить невід’ємні поліпшення здійснюється згідно Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід’ємні поліпшення, здійснені під час оренди, під час приватизації, затвердженого  наказом  Фонду державного майна України № 377 від 27.02.04р., який застосовується для оцінки орендованого нерухомого майна, що перебуває також у комунальній власності,  та встановлює вимоги  до процедур ідентифікації невід’ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря (далі-Порядок).

Згідно п.2.1. Порядку ідентифікацією поліпшень орендованого нерухомого майна  є встановлення суб’єктом оціночної діяльності – суб’єктом господарювання факту відповідності підтверджувальних документів , наданих орендарем, про здійснені ним заходи, спрямовані на покращення  фізичного (технічного) стану орендованого неру-хомого майна та (або) його споживчих якостей, наявним поліпшенням, які неможливо  відокремити  від відповідного об’єкта без завдання йому шкоди і які здійснені за рахунок орендаря та за згодою орендодавця. Ідентифікуються поліпшення, що здійснені протягом  строку дії договору оренди та наявні на дату оцінки.

Підтверджувальними документами  про здійснення орендарем поліпшення можуть бути відповідно до п.п.2.2. Порядку погоджена орендодавцем  проектно-кошторисна документація на проведення поліпшень, підписані замовником і підрядником акти виконаних будівельних робіт, копії документів, що підтверджують проведені оренда-рем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо, аудиторський висновок щодо підтвердження  фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря., інші відповідні документи.

Таких документів позивач суду не надав.

Слід також відмітити, що позивач приміщеннями  у будівлі №16  по вул. Горького у м. Херсоні користувався з 1991року та ще до укладення договору оренди  від 02.03.1995р. проводив  переобладнання цих приміщень, про що свідчить зміст листа  ВК «Комплекс» за № 241 від 15.10.1993р.(а.с54,т1), а по договору оренди нежилих приміщень  від 01.07.1992р. капітальний ремонт орендованих приміщень проводився за рахунок  орендаря. Фотознімки (а.с.43-52) також не є належним доказом  проведення  позивачем ремонтних робіт, бо взагалі невідомо коли вони були зроблені та які приміщення на них зображені.

Господарський суд Херсонської області не повністю з’ясував  усі обставини справи та не надав належної правової оцінки наданим позивачем документам, як допустимим доказам по справі, що призвело до прийняття неправильного рішення у справі.

Згідно з вимогами ст.  33  ГПК  України  кожна сторона  повинна довести ті обставини,  на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Позивач всупереч вимогам ст.33 ГПК України не довів, що вартість виконаних ремонтних робіт, які визначені у п.3.4. договору,  складає саме 117690грн. Не надано позивачем і актів виконаних робіт, які б підтвердили факт проведення ремонту орендованого майна. Відсутній аудиторський висновок, якій би підтвердив фактичну суму коштів, витрачених на ремонтні роботи щодо поліпшення орендованого майна, та інші документи, які б підтверджували заявлені позовні вимоги.

Представники позивача  пояснили у судовому засіданні, що у них відсутні такі документи та посилаються на те, що документи щодо проведення  ремонтних робіт були  вилучені правоохоронними органами. Колегія не приймає такі посилання  позивача до уваги, оскільки  протокол  обшуку та вилучення не містить  відомості щодо вилучення саме доку-ментів, які стосуються ремонтних робіт. До того ж, як пояснює сам позивач ремонтні роботи ним проводилися на протязі 1995-1996р., а вилучення проводилося у листопаді 1995р., але останнім не надані документи і у підтвердження проведення ремонтних робіт у 1996р.Немає  також доказів неповернення позивачу вилучених документів і до цього часу.

За таких обставин, висновок суду про стягнення з відповідача на користь позивача витрат на поліпшення орендованого майна відповідно до договору оренди майна в сумі 117690грн є передчасним, оскільки суд першої інстанції не з’ясував вищезазначених обставин справи, що призвело до прийняття господарським судом незаконного рішення.  У зв’язку з чим, у задоволенні позову слід відмовити, а рішення господарського суду Херсонської області від 10.10.2006р. у справі № 3/376-ПН-05 слід скасувати.

Судові витрати за розгляд справи у суді апеляційної інстанції, відповідно до статті 49 ГПК України, слід віднести на позивача.

Керуючись ст. 49, ст. ст. 101-105 Господарського процесуального кодексу України, Запорізький апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Управління комунальної власності виконавчого комітету Херсонської міської ради, м.Херсон задовольнити.

Рішення господарського суду Херсонської області від 10.10.2006р. у справі                           № 3/376-ПН-05 скасувати.

В позові відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю Виробничо-комерційна фірма «Комплекс», м.Херсон на користь Управління комунальної власності виконавчого комітету Херсонської міської ради, м.Херсон 588грн.45коп. державного мита за розгляд справи у  Запорізькому апеляційному господарському суді.

Видачу наказу доручити господарському суду Херсонської області.

Головуючий суддя Мойсеєнко Т. В.

судді  Мойсеєнко Т. В.

Яценко О.М.  Юхименко О.В.