ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД _________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

"18" вересня 2007 р.

СправаНОМЕР_5/411-06-11392

Одеський апеляційний господарський
суд у складі колегії суддів:

головуючого                    Картере В.І.

суддів:                              Пироговського
В.Т., Жекова В.І.

при секретарі судового засідання
-Буравльовій О.М.

за участю представників:

від позивача -не з'явився, належним
чином повідомлений,

від відповідача -Отченаш М.М.,

від Білгород-Дністровської міської
ради -не з'явився, належним чином повідомлений,

від Затоківської селищної ради -не
з'явився, належним чином повідомлений

розглянувши у відкритому судовому
засіданні апеляційну скаргу Суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи
ОСОБА_1

на рішення господарського суду
Одеської області від 04.12.2006р.

по справіНОМЕР_5/411-06-11392

за позовом Фонду приватизації та
управління комунальною власністю Білгород-Дністровської міської ради

до Суб'єкта підприємницької
діяльності -фізичної особи ОСОБА_1

за участю третіх осіб, які не
заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:

Білгород-Дністровська міська рада

Затоківська селищна рада

про розірвання договору оренди

ВСТАНОВИВ:

01 листопада 2006р. Фонд приватизації
та управління комунальною власністю Білгород-Дністровської міської ради (далі
-ФПУКВ Білгород-Дністровської міської ради) звернувся до господарського суду з
позовом до Суб`єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1 (далі
-СПД ОСОБА_1) про розірвання договору оренди НОМЕР_1 від 01.03.2003р.,
обґрунтовуючи свої вимоги порушенням відповідачем пунктів 4.4, 4.11 цього
договору, що відповідно до розділу 4 договору є підставою для дострокового
розірвання договору оренди.

В подальшому позивач уточнив позовні
вимоги та просив господарський суд розірвати договір оренди НОМЕР_1 від
01.03.2003 р., зобов`язати СПД ОСОБА_1 знести самовільно збудовані приміщення
на території бази відпочинку “Цветок” та стягнути з відповідача на користь
ФПУКВ Білгород-Дністровської міської ради судові витрати.

Рішенням господарського суду Одеської
області від 04.12.2006 р. (суддя Власова С.Г.) позов задоволений частково, договір
орендиНОМЕР_1 від 01.03.2003 р., укладений між сторонами був розірваний, з СПД
ОСОБА_1 на користь ФПУКВ Білгород-Дністровської міської ради стягнуто 85 грн.
держмита та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового
процесу. В решті позову було відмовлено.

Не погоджуючись з цим рішенням, СПД
ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, в якій посилаючись на неповне з`ясування
господарським судом першої інстанції обставин, що мають значення для
правильного вирішення справи, просив рішення господарського суду першої
інстанції скасувати та прийняти нове, яким в задоволенні позовних вимог
відмовити.

Одеський апеляційний господарський
суд постановою від 20.02.2007 року рішення господарського суду першої інстанції
скасував в частині розірвання договору оренди, та відмовив у задоволенні
позовних вимог.

Не погодившись з постановою Одеського
апеляційного господарського суду від 20.02.2007р. Фонд приватизації та
управління комунальною власністю Білгород-Дністровської міської ради та
Білгород-Дністровська міська рада подали до Вищого господарського суду України
касаційні скарги, в яких просили постанову апеляційної інстанції скасувати та
залишити без змін рішення господарського суду першої інстанції.

Постановою Вищого господарського суду
від 05.06.2007р. постанову Одеського апеляційного господарського суду від
20.02.2007року скасовано в частині відмови в позові про розірвання договору
оренди. Справу в цій частині направлено на розгляд до Одеського
апеляційного господарського суду. В решті постанову Одеського
апеляційного господарського суду від 20.02.2007року залишено без змін.

Вищий господарський суд України
скасовуючи постанову Одеського апеляційного господарського суду від
20.02.2007р. в частині відмови в позові про розірвання договору оренди
зазначив, що апеляційна інстанція всупереч приписів ст.101 ГПК України, не
навела обґрунтування щодо прийняття додатково поданих доказів та прийняття на
їх підставі рішення по суті спору.

Заслухавши пояснення учасників
судового процесу, дослідивши доводи апеляційної скарги та матеріали справи і
обставини на які посилається апелянт, а також перевіривши додержання та
правомірність застосування судом першої інстанції норм матеріального і
процесуального права та врахувавши вказівки Вищого господарського суду України
викладені в постанові від 05.06.2007р., апеляційний господарський суд дійшов
висновку, що апеляційна скарга в частині відмови у розірванні договору оренди,
підлягає задоволенню з наступних підстав.

Рішенням Білгород-Дністровської міської ради
НОМЕР_2 від 05.06.2001 р. був затверджений перелік об'єктів комунальної
власності територіальної громади м. Білгород-Дністровського, до якого увійшла
база відпочинку “Цветок” по АДРЕСА_1.

Згідно з Положенням про Фонд
приватизації та управління комунальною власністю Білгород-Дністровської міської
ради, затверджений рішенням Білгород-Дністровської міської ради № 143-ХХІІІ від
26.03.1999 р. зі змінами та доповненнями № 552-ХХІV від 27.02.2004 р., Фонд наділяється
міською радою повноваженнями щодо управління нерухомим майном комунальної
власності територіальної громади міста і є юридичною особою.

Рішенням виконкому
Білгород-Дністровської міської ради НОМЕР_3 від 23.01.2003 р. ФПУКВ
Білгород-Дністровської міської ради було доручено укладення з СПД ОСОБА_1
договору оренди на групу інвентарних об`єктів бази відпочинку “Цветок”,
розташований в смт. Затока по вул. АДРЕСА_1, загальною площею капітальних
споруд 126,6 кв. м та малоцінними спорудами терміном на 10 років із збереженням
цільового призначення.

01.03.2003 р. між сторонами був
укладений договір орендиНОМЕР_1, за умовами якого СПД ОСОБА_1 отримав від
позивача у строкове, платне користування групу інвентарних об`єктів бази
відпочинку “Цветок” загальною площею будівель 126,6 кв. м та малоцінними
спорудами, розташованими у центральному курортному районі смт. Затока по вул.
АДРЕСА_1 зі строком дії договору до 01.03.2013 р.

Пунктом 2.3 договору встановлено, що
передача майна в оренду здійснюється по акту прийому-передачі з відображенням у
ньому вартості цього майна.

01.03.2003 р. сторонами був
підписаний акт прийому-передачі в орендне користування групи інвентарних
об`єктів бази відпочинку “Цветок” у смт. Затока по вул. АДРЕСА_1 вартістю 85
564 грн., яка складається з 24 об`єктів та обладнання.

На підставі розпорядження виконкому
Білгород-Дністровської міської ради НОМЕР_4 від 05.09.2006 р. була створена
комісія з перевірки ефективності використання, забезпечення збереження та
достовірності обліку об`єктів права комунальної власності
Білгород-Дністровської територіальної громади.

Перевіркою комісії було встановлено,
що СПД ОСОБА_1 без згоди орендодавця та без отримання відповідних дозволів
побудував одноповерховий будинок відпочинку, один двоповерховий будинок
відпочинку, одноповерховий будинок відпочинку з мансардою та одноповерховий
будинок-бар на території бази відпочинку “Цветок”, про що було складено
протоколНОМЕР_5 від 09.10.2006 р. /а.с. 16/. Це також підтверджується приписом
Білгород-Дністровської міської інспекції ДержархбудконтролюНОМЕР_6 від
10.10.2006 р. /а.с. 15/, постановою Білгород-Дністровської міської інспекції
Держархбудконтролю про розгляд справи про адміністративне правопорушення НОМЕР_7
від 18.10.2006 р. /а.с. 17/, якою на відповідача був накладений
адміністративний штраф у розмірі 170 грн., а також листом КП
“Білгород-Дністровське БТІ” НОМЕР_8 від 25.10.2006 р. /а.с. 18/.

Крім цього, за висновками перевірки,
відповідач порушив умови викладені у пунктах 4.4, 4.11 договору орендиНОМЕР_1
від 01.03.2003 р., щодо щорічного проведення поточного ремонту та своєчасного
здійснення капітального ремонту з попереднім узгодженням з орендодавцем, а
також оформлення правовстановлюючої документації на земельну ділянку бази
відпочинку “Цветок”, в особі власника -Білгород-Дністровської міської ради.

Пунктом 8.4 договору орендиНОМЕР_1
від 01.03.2003 р. передбачено можливість дострокового розірвання договору
оренди у разі в разі невиконання СПД ОСОБА_1 умов, встановлених розділом 4
цього договору.

Місцевий господарський суд, приймаючи
рішення про задоволення позовних вимог ФПУКВ Білгород-Дністровської міської
ради, виходив з того, що наявний факт порушення відповідачем умов договоруНОМЕР_1
від 01.03.2003 р., а саме п. 4.4 і 4.11 цього договору та таке порушення є
істотним.

Однак, місцевим господарським судом
неправильно встановлено фактичні обставини справи, у зв`язку з чим, спірним
правовідносинам не надано належної оцінки.

Статтею 283 ГК України встановлено,
що до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу
України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно з ч. 3 ст. 291 ГК України на
вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з
підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму.
Підстави розірвання договору оренди, укладеного щодо державного і комунального
майна, містяться й в Законі України “Про оренду державного або комунального
майна”.

У відповідності до ч. 2 ст. 773, ч. 3
ст. 776, ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору
найму в разі, коли наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі,
якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Також, частиною 2 ст. 776 ЦК України
передбачено, що капітальний ремонт повинен проводитися у строк, встановлений
договором або, якщо такий строк не вказаний, у розумний строк.

Умовами договору
орендиНОМЕР_1 від 01.03.2003 р. не визначений строк проведення капітального
ремонту. При цьому, пунктом 4.4. договору передбачено необхідність отримання
орендарем згоди орендодавця на проведення капітального ремонту.

Апелянт надав до апеляційної
інстанції копію листа НОМЕР_9 від 28.09.2005р. з відміткою про отримання цього
листа орендодавцем 28.09.2005р., що підтверджував намір відповідача узгодити з
позивачем проведення капітального ремонту та реконструкції бази відпочинку “Цветок”.

Неподання апелянтом вищевказаного
доказу до місцевого господарського суду було обумовлено причинами, які не
залежали від нього, що підтверджується наданими скаржником до апеляційної
інстанції копіями документів, а саме: договором про надання аудиторських послуг
від 10.12.2006р., аудиторським висновком про перевірку документів на проведення
ремонтних робіт бази відпочинку “Цветок” НОМЕР_10 від 10.120.2006р., актами
прийому-передачі документів СПД ОСОБА_1 до АФ “Експрес-Баланс” згідно договору
про надання аудиторських послуг від 10.10.2006р. та від 10.12.2006р.

З наданих документів вбачається, що
СПД ОСОБА_1 у зв'язку з необхідністю отримання аудиторського висновку щодо
проведення поточного ремонту та підготовки до капітального ремонту орендованого
майна, відповідача передав документацію, що стосується даного питання
аудиторській фірмі, а отримав зазначену документацію після прийняття рішення зі
спору судом першої інстанції.

Відповідно до ч.1 ст.101 ГПК України,
апеляційний господарський суд  приймає
додаткові докази, якщо заявник обґрунтував неможливість їх подання суду першої
інстанції.

Враховуючи наведене апеляційний
господарський суд приймає додатковий доказ лист НОМЕР_9 від 28.09.2005р., яким
підтверджуються дії відповідача щодо узгодження із орендодавцем проведення
капітального ремонту та реконструкції бази відпочинку “Цветок”.

В той же час позивач не довів факт
погодження орендодавця на проведення капітального ремонту та реконструкції бази
відпочинку “Цветок” у зв'язку з чим ствердження позивача про не проведення
капітального ремонту з вини відповідача не відповідає фактичним обставинам
справи.

Крім того не відповідає фактичним
обставинам справи й ствердження позивача про непроведення відповідачем
поточного ремонту орендованого майна.

Так відповідач надав до апеляційного
господарського суду докази проведення ним для забезпечення ефективної
експлуатації об'єкту оренди ремонтно-будівельних робіт, а саме: фарбування
віконних рам, фарбування підлоги, заміна водопроводу та каналізації,
виготовлення металевого забору з установкою, металевих воріт, калиток,
установка водопровідного колодязя з водомірним лічильником, заміна кранів,
засувок та санітарних приладів, про що свідчать акти виконаних робіт за грудень
2003 р., за квітень 2006 р., калькуляція, затверджена начальником Затоківського
ПУЖКХ від 26.12.2003 р., технічними умовами НОМЕР_11 на водопостачання та
каналізацію від 16.12.2003 р., схема прокладки водопроводу тощо.

Вказані роботи згідно з Примірним
переліком послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та
послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд, затвердженого наказом Державного
комітету України з будівництва та архітектури від 10.08.2004 р. НОМЕР_13,
зареєстрованого в Мін`юсті України 21.08.2004 р. за НОМЕР_12 відносяться до
поточного ремонту.

До того ж, згідно з протоколомНОМЕР_5
від 09.10.2006 р. комісії з перевірки ефективності використання, забезпечення
збереження та достовірності обліку об`єктів права комунальної власності
Білгород-Дністровської територіальної громади було встановлено, що приміщення
бази відпочинку “Цветок” знаходяться у задовільному стані.

Вказані докази не були надані до суду
першої інстанції з тих же самих причин, що обумовили неподання листа НОМЕР_9
від 28.09.05р., у зв'язку з чим апеляційний господарський суд приймає зазначені
докази, в підтвердження відсутності з боку відповідача порушень умов договору
оренди щодо проведення поточного ремонту орендованого майна..

Також, не може бути підставою
розірвання договору оренди здійснення відповідачем будівництва нових об`єктів
бази відпочинку із порушення приписів законодавства, оскільки в даному випадку
для відповідача наступає або адміністративно-правова відповідальність у вигляді
штрафу, який був застосований до відповідача постановою Білгород-Дністровської
міської інспекції Держархбудконтролю НОМЕР_7 від 18.10.2006 р., або
цивільно-правова, у вигляді відшкодування збитків, але цими обставинами не обумовлено
дострокове розірвання договору оренди.

Крім того, є безпідставним посилання
позивача на порушення відповідачем умов викладених у п. 4.11 договору
орендиНОМЕР_1 від 01.03.2003 р. щодо зобов`язання підготувати правовстановлюючі
документи в особі власника -Білгород-Дністровської міської ради, оскільки зі
згаданих умов договору в цій частині випливає характер вже договору доручення.

При цьому, доказів наділення СПД
ОСОБА_1 відповідними повноваженнями, а також забезпечення його необхідною з
цього приводу документацією для можливості виконання цього доручення та
ефективності оформлення такої документації в органах місцевого самоврядування,
надано не було.

Враховуючи викладене, рішення
господарського суду Одеської області в частині задоволення вимог позивача про
розірвання договору оренди та стягнення судових витрат підлягає скасуванню як
таке, що не відповідає дійсним обставинам справи.

Керуючись ст. ст. 77, 85, 99, 101-105
ГПК України, апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Суб'єкта
підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення господарського суду Одеської
області від 04.12.2006р. по справі №5/411-06-11392 -скасувати в частині
задоволення вимог позивача про розірвання договору оренди та стягнення з
відповідача судових витрат.

В решті рішення залишити без змін.

Постанова в порядку ст. 105 ГПК
України набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в
касаційному порядку.

Головуючий суддя:
В.І. Картере

Судді:
В.Т. Пироговський

В.І. Жеков

Повний текст постанови підписаний
24.09.2007р.