АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30.10.2007
№ 2/216

Київський апеляційний господарський суд у
складі колегії суддів:

головуючого:          Губенко Н.М.

суддів:

при секретарі:

За участю представників:

від позивача - Стовбан Н.І. - нач. юридичного
відділу (дов. №10-743 від 21.03.2007);

від відповідача - ОСОБА_2 - представник (дов.
б/н від 06.08.2007),

розглянувши у відкритому судовому засіданні
апеляційну скаргу Комунального підприємства „Ватутінськінвестбуд”

на рішення Господарського суду м.Києва від
14.08.2007

у справі № 2/216

за позовом                               Комунального
підприємства „Ватутінськінвестбуд”

до                                                   Суб'єкта підприємницької діяльності -
фізичної особи ОСОБА_1

про
зобов'язання укласти договір оренди

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду м. Києва від
14.08.2007 у справі №2/216в позові Комунального підприємства
„Ватутінськінвестбуд” до Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи
ОСОБА_1 про зобов'язання укласти договір оренди відмовлено повністю.

Судове рішення мотивоване тим, що:
згідно із розпорядженням № 1861 від 29.12.2006 Деснянської районної у м. Києві
державної адміністрації позивача було зобов'язано укласти з відповідачем
договір оренди комунальної власності на місця загального користування площею
13,6 кв.м. у нежитловому будинку по АДРЕСА_1, які залишились на балансі
позивача до 30.12.2007; 08.02.2007 позивач направив відповідачу проект договору
оренди комунальної власності для розгляду та підписання, однак, відповідач у
встановлений законодавством 20-денний термін не повідомив позивача про свої
наміри, договір не підписав та не направив своїх пропозицій, що, на думку
позивача, є невиконанням останнім розпорядження Деснянської районної у м. Києві
державної адміністрації та порушенням прав та законних інтересів позивача;
місцевий господарський суд не прийняв до уваги дані посилання позивача,
оскільки дії відповідача ґрунтуються на положеннях чинного законодавства, а
саме: ст. 19 Конституції України, ст. 179 Господарського кодексу України, ст.
627, ч. 1 ст. 628 Цивільного кодексу України, зокрема, відповідно до ст. 627
Цивільного кодексу України сторони є вільними у укладенні договору, виборі
контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу,
інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності
та справедливості; таким чином, місцевий господарський суд прийшов до висновку,
що неукладення відповідачем запропонованого позивачем договору оренди місць
загального користування не порушує прав та законних інтересів позивача, як
власника цих приміщень, а отже, позовні вимоги є нормативно та документально не
обґрунтованими.

Не погоджуючись з вищезазначеним
рішенням, позивач звернувся до Київського апеляційного господарського суду з
апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста
Києва від 14.08.2007 у справі № 2/216 повністю з підстав неповного з'ясування
обставин, що мають значення для справи, та прийняти нове рішення, яким позовні
вимоги задовольнити в повному обсязі.

Підстави апеляційної скарги
обґрунтовуються наступними доводами.

Заявник посилається на те, що
місцевим господарським судом не було прийнято до уваги той факт, що відповідно
до договору оренди від 01.01.2002, укладеного між відповідачем, за договором
орендар, та Управлінням з питань майна Деснянської районної у м. Києві
державної адміністрації, за договором орендодавець, на підставі розпорядження
Деснянської районної у м. Києві державної адміністрації № 434 від 29.12.2001,
відповідач отримав в орендне користування нежитлове приміщення в будинку
АДРЕСА_1 загальною площею 74,90 кв.м., в тому числі: на другому поверсі - 61,50
кв.м.; місця загального користування - 13,40 кв.м. У зв'язку з приватизацією
відповідачем частини нежитлового приміщення, а саме: двох кімнат на другому
поверсі у будинку АДРЕСА_1 загальною площею 61,70 кв.м., шляхом викупу на
підставі договору купівлі-продажу від 11.04.2002 реєстраційний номер 1-983, з
даного договору слідує, що місця загального користування не були викуплені
відповідачем, а отже залишились у його користуванні.

Позивач наголошує на тому, що суд не
прийняв до уваги і акт приймання-передачі нежитлових приміщень, які є
комунальною власністю територіальної громади Деснянського району м. Києва, на
баланс позивача; відповідно до рішення № 10 від 28.11.2002 Деснянської районної
у м. Києві ради, позивача визнано правонаступником Управління з питань майна в
частині функцій орендодавця та визнано орендодавцем нежитлових будівель, споруд
та приміщень комунальної власності територіальної громади Деснянського району
м. Києва, які знаходяться на балансі підприємства.

Так, відповідно до ст. 398 Цивільного
кодексу України право володіння чужим майном виникає лише на підставі договору,
однак, суд не прийняв до уваги той факт, що відповідач користується незаконно
чужим майном (місцями загального користування), чим порушує майнові права
позивача. Разом з тим, знаходження даного майна на балансі позивача вимагає ряд
затрат: сплата земельного податку, витрати по утриманню майна та його
інженерно-технічного забезпечення та інше.

В свою чергу, посилаючись на ст. 19
Конституції України, суд не прийняв до уваги положення ст. 73 Закону України
„Про місцеве самоврядування в Україні” та ст. 23 Господарського кодексу
України, відповідно до яких акти ради та її виконавчого комітету, прийняті в
межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими
на даній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян,
підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, які постійно
або тимчасово проживають на відповідній території; місцеві органи виконавчої
влади, підприємства, установи та організації, а також громадяни несуть
встановлену законом відповідальність перед органами місцевого самоврядування за
заподіяну місцевому самоврядуванню шкоду їх діями або бездіяльністю, а також у
результаті невиконання рішень органів та посадових осіб місцевого
самоврядування, прийнятих у межах наданих їм повноважень. Таким чином, рішення
ради та розпорядження її виконавчого органу, які є в матеріалах справи, є
обов'язковими до виконання.

У відзиві на апеляційну скаргу
відповідач заперечує проти доводів позивача, викладених в апеляційній скарзі,
та просить оскаржуване рішення залишити без змін, а вимоги апеляційної скарги
без задоволення, оскільки доводи позивача є нормативно та документально
необґрунтованими з огляду на наступне: відповідно до п. 2 ст. 10 Закону України
„Про приватизацію державного житлового фонду” власники квартир багатоквартирних
будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання,
елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних
витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно
до своєї частки у майні будинку; допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.)
передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не
підлягають; таким чином, за аналогією закону місця загального користування
мають надаватися відповідачу у власність безоплатно і окремо приватизації не
підлягають, але в будь-якому разі не надаватися в оренду примусово.

Розглянувши апеляційну скаргу,
перевіривши матеріали справи, заслухавши представників сторін, та враховуючи
доводи, викладені відповідачем у відзиві на апеляційну скаргу, колегія суддів
встановила наступне.

01.01.2002 між Управлінням з питань
майна Деснянської районної у м. Києві державної адміністрації, за договором
орендодавець, та Суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною особою
ОСОБА_1, за договором орендар, укладено договір № 1301 оренди нерухомого майна
(будівель, споруд, приміщень), за умовами якого орендодавець на підставі
розпорядження Деснянської районної у м. Києві державної адміністрації від
29.12.2001 № 434 передав, а орендар прийняв в оренду нежитлове приміщення
загальною площею 74,90 кв.м., в тому числі: на 2 поверсі - 61,50 кв.м.; місця
загального користування - 13,40 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1.

На підставі розпорядження
Деснянської районної у м. Києві державної адміністрації від 25.04.2002 №
449&1 у зв'язку з приватизацією приміщення шляхом викупу (договір
купівлі-продажу, реєстраційний номер 1-983, укладений 11.04.2002 між
Представництвом Фонду державного майна України у Деснянському районі м. Києва
та фізичною особою ОСОБА_1), на підставі акту приймання-передачі приміщення від
12.04.2002, довідки-характеристики БТІ від 07.06.1996 за реєстраційним номером
№ 1050-П, Комунальне підприємство „Житлорембудсервіс” станом на 11.04.2002
зобов'язано виключити з балансу нежитлове приміщення другого поверху, що
знаходиться по АДРЕСА_1, залишковою вартістю пропорційно приватизованої 6/100
частини від нежилого будинку, загальною площею 61,7 кв.м.; зобов'язано надати
Управлінню з питань майна підтвердження про виключення з балансу зазначеного
вище нежитлового приміщення за встановленою формою; зобов'язано укласти з
власником приміщень - фізичною особою ОСОБА_1 договір про оплату вартості
комунальних послуг, участь у загальних витратах для всього будинку та
прибудинкової території, пов'язаних з його обслуговуванням та ремонтом.

Рішенням Деснянської районної у м.
Києві ради № 10 від 28.11.2002 „Про оренду майна комунальної власності
територіальної громади Деснянського району міста Києва” реорганізовано
Управління з питань майна Деснянської районної у м. Києві державної
адміністрації в Управління комунальної власності Деснянського району; визнано
Комунальне підприємство „Ватутінськінвестбуд” правонаступником Управління з
питань майна в частині функцій орендодавця; затверджено Положення про порядок
передачі комунальної власності Деснянського району (будівель, споруд,
приміщень) згідно із додатком № 1.

З матеріалів справи вбачається, що
за актом приймання-передачі нежитлового фонду з балансу КП „Житлорембудсервіс”
на баланс КП „Ватутінськінвестбуд” (відповідно до рішення Деснянської районної
у м. Києві ради від 09.07.2002) станом на 01.07.2002 КП „Житлорембудсервіс”
передало, а КП „Ватутінськінвестбуд” прийняло приміщення за адресою: АДРЕСА_1
загальною площею 534,6 кв.м.

11.06.2007 Господарським судом м.
Києва одержано позовну заяву № 10-944 КП „Ватутінськінвестбуд” (далі позивач),
в якій позивач просив суд зобов'язати Суб'єкта підприємницької діяльності -
фізичну особу ОСОБА_1 (далі відповідач) укласти з позивачем договір № 1301 про
передачу майна комунальної власності територіальної громади Деснянського району
м. Києва в оренду місць загального користування загальною площею 13,6 кв.м. у
нежитловому приміщенні по АДРЕСА_1 з 01.01.2007.

Обґрунтовуючи позовні вимоги,
позивач посилався на розпорядження Деснянської районної у м. Києві державної
адміністрації від 29.12.2006 № 1861, відповідно до якого позивача було
зобов'язано укласти з СПД-ФО ОСОБА_1 договір оренди комунальної власності на
місця загального користування площею 13,6 кв.м. у нежитловому будинку по
АДРЕСА_1, які залишилися на балансі позивача; на виконання вимог даного
розпорядження 08.02.2007 позивач у порядку ст. 181 Господарського кодексу
України направив відповідачу для розгляду та підписання проект договору оренди
комунальної власності у двох примірниках, однак, відповідач у встановлений
законодавством термін не повідомив позивача про свої наміри, договір оренди не
підписав та не направив свої пропозиції, тим самим порушив вимоги ст. 73 Закону
України „Про місцеве самоврядування в Україні”, ст. 23 Господарського кодексу
України.

Місцевий господарський суд прийшов
до висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають, оскільки є нормативно
та документально не обґрунтованими.

Апеляційний господарський суд
погоджується з даним висновком місцевого господарського суду з огляду на
наступне.

Як було встановлено вище, договір №
1301 оренди нерухомого майна від 01.01.2002 припинив свою дію на підставі ч. 2
ст. 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна у зв'язку з
приватизацією об'єкта оренди орендарем (договір купівлі-продажу приміщення шляхом
викупу від 11.04.2002, зареєстровано в реєстрі за № 1-983). З огляду на те, що
місця загального користування не були викуплені відповідачем, які відповідно до
наданих позивачем документів на виконання вимог ухвали Київського апеляційного
господарського суду від 09.10.2007 у справі № 2/216 складають 13,58 кв.м.,
позивач вважає, що відповідач, не погоджуючись підписати запропонований проект
договору оренди місць загального користування, порушує його права та інтереси
як балансоутримувача комунального майна, який несе матеріальні затрати
пов'язані з утриманням та обслуговуванням такого майна.

Разом з тим, вирішуючи питання чи
підлягають позовні вимоги задоволенню, необхідно встановити чи передбачено
нормативно-правовими актами України обов'язок відповідача, як орендаря
комунального майна, яке було ним згодом викуплене, укласти договір оренди на
місця загального користування, що залишились на балансі колишнього орендодавця
- позивача у справі.

Статтею 19 Конституцією України
встановлено, що правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно
до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено
законодавством; органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх
посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у
спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до п.2 ст.14 Цивільного
кодексу України особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є
обов'язковим для неї.

Згідно із ч. ч. 1, 3, 7 ст. 179
Господарського кодексу України майново-господарські зобов'язання, які виникають
між суб'єктами господарювання або між суб'єктами господарювання і
негосподарюючими суб'єктами - юридичними особами на підставі господарських
договорів, є господарсько-договірними зобов'язаннями; укладення господарського
договору є обов'язковим для сторін, якщо він заснований на державному
замовленні, виконання якого є обов'язком для суб'єкта господарювання у
випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо
обов'язковості укладення договору для певних категорій суб'єктів господарювання
чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування; господарські
договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з
урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими
нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Статтею 627 Цивільного кодексу
України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними
в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з
урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв
ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Отже, свобода договору полягає
передусім у вільному вияві волі сторін на вступ у договірні відносини,
волевиявлення учасників договору має складатися вільно, без жодного тиску з
боку контрагента або інших осіб і відповідати їхній внутрішній волі. Виключення
з проголошеного принципу свободи договору може мати місце у випадку, коли
обов'язковість укладення такого договору прямо передбачена законодавством
(державне замовлення або із добровільно прийнятого стороною зобов'язання,
наприклад з попереднього договору).

Відповідно до ст. 3 Закону України
„Про оренду державного та комунального майна” відносини щодо оренди державного
майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у
комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими
нормативно-правовими актами.

Умовами договору № 1301 оренди
нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) від 01.01.2002 не передбачено
обов'язку орендаря у випадку приватизації (викупу) об'єкту оренди окремо
укладати договір оренди на місця загального користування. Так, відповідно до
пункту 2.11 договору № 1301 орендар самостійно або через відповідні організації
сплачує відповідним комунальним підприємствам вартість фактично спожитих
комунальних послуг, які надаються, за окремими договорами з цими організаціями
(водопостачання, каналізація, газ, електрична та теплова енергія і т.п.) за
тарифами, які у встановленому законодавством порядку відшкодовують повну
вартість їх надання та пропорційну частку витрат на утримання прибудинкової
території, а також сплачує вартість послуг по технічному обслуговуванню
інженерного обладнання, що знаходиться в орендованому приміщенні.

Відповідно до ч. 2 ст. 25 Закону
України „Про оренду державного та комунального майна” у разі приватизації
орендованих нежилих приміщень у будинку між новим власником та іншими
співкористувачами нежилих приміщень цього будинку, в тому числі закріплених за
ними в установленому порядку на праві повного господарського відання або
оперативного управління, повинна укладатися угода про спільне користування
будинком і прибудинковою територією.

Таким чином, аналіз положень Закону
України „Про оренду державного та комунального майна” дає підстави колегії
суддів прийти до висновку, що передбачена ч. 2 ст. 25 вказаного Закону угода
про спільне користування будинком і прибудинковою територією та договір оренди
місць загального користування є різними видами договірних зобов'язань, так само
відрізняються і за своїм суб'єктним складом, зокрема, угода про спільне
користування будинком має укладатися між усіма співвласниками будинку, які
відповідно до своєї частки у майні (будинку) розподіляють витрати, пов'язані з
його утриманням та утриманням прибудинкової території.

Твердження позивача в апеляційній
скарзі, що відповідно до ст. 398 Цивільного кодексу України право володіння
чужим майном виникає лише на підставі договору, однак, місцевий господарський
суд не прийняв до уваги той факт, що відповідач користується незаконно чужим
майном (місцями загального користування), чим порушує майнові права позивача, а
саме: знаходження даного майна на балансі позивача вимагає ряд затрат, зокрема,
сплата земельного податку, витрати по утриманню майна та його
інженерно-технічного забезпечення та інше, не приймаються апеляційним
господарським судом до уваги, оскільки договір № 1301 про передачу майна
комунальної власності територіальної громади Деснянського району міста Києва в
оренду від 01.01.2007 передбачає сплату орендарем орендної плати за кожен метр
орендованої площі (пункт 3.1 проекту договору № 1301 від 01.01.2007 та додаток
№ 1 до нього) та окремо включає сплату орендарем вартості комунальних послуг,
витрат на утримання прибудинкової території, вартість послуг по технічному
обслуговуванню інженерного обладнання та внутрішньобудинкових мереж спільного
використання (п. 3.7 проекту договору № 1301 від 01.01.2007).

Враховуючи те, що законодавством не
передбачено обов'язку орендаря у випадку приватизації (викупу) об'єкту оренди
окремо укладати договір оренди на місця загального користування, позивач при
понесенні ним витрат пов'язаних з експлуатацією будинку у зв'язку із залишенням
на його балансі місць загального користування, має право вимагати їх відшкодування
від усіх співвласників пропорційно їхній частці у майні будинку або укласти
договір про сплату експлуатаційних витрат.

Відповідно до пункту 1.6 Положення
про оренду нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), що належать до
комунальної власності територіальної громади Деснянського району м. Києва
(додаток до рішення № 14 VII сесії Деснянської районної у місті Києві ради XXIV
скликання від 27.11.2003) місця загального користування (сходові клітини,
тамбури, тощо), які є спільними для кількох орендарів, надаються в оренду
пропорційно площам орендованих приміщень і в інших пропорціях, за згодою
кожного орендаря та співвласника комунальної власності, для яких ці місця є у
спільному користуванні.

Таким чином, твердження позивача,
що посилаючись на ст. 19 Конституції України, місцевий господарський суд не
прийняв до уваги положення ст. 73 Закону України „Про місцеве самоврядування в
Україні” та ст. 23 Господарського кодексу України є безпідставними, оскільки
розпорядженням Деснянської районної у місті Києві державної адміністрації від
29.12.2006 № 1861, на яке посилається позивач, надано вказівки позивачу укласти
договори із співвласниками нежитлових приміщень на оплату за надані комунальні
послуги (п. 2.2 розпорядження), проте, в додатку 2 до даного розпорядження
міститься перелік суб'єктів підприємницької діяльності, установ та організацій,
яким надаються в орендне користування нежитлові приміщення, зокрема, № 35
Приватний підприємець ОСОБА_1 Тобто, додаток 2 протирічить п. 2.2 розпорядження
від 29.12.2006 № 1861 та п. 1.6 Положення про оренду нерухомого майна
(будівель, споруд, приміщень), що належать до комунальної власності
територіальної громади Деснянського району м. Києва.

Таким чином, апеляційний
господарський суд погоджується з висновком місцевого господарського суду, що
відмовившись укласти договір оренди місць загального користування, відповідач
тим самим виявив свою волю не вступати у договірні відносини, обов'язковість
вступу у які не передбачена чинним законодавством України, а відтак такі дії
відповідача в жодному разі не порушують прав та законних інтересів позивача.

З огляду на викладене, немає
підстав визнати доводи позивача, викладені в апеляційній скарзі, переконливими
та такими, що спростовують висновки суду першої інстанції, а тому колегія
суддів вважає, що при прийнятті рішення Господарський суд міста Києва вірно
встановив фактичні обставини справи, ретельно дослідив наявні докази, дав їм
належну оцінку відповідно до ст. 43 ГПК України та прийняв законне та
обґрунтоване рішення у відповідності з вимогами матеріального та процесуального
права.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 103, 105
Господарського процесуального кодексу України, суд -

ПОСТАНОВИВ:

1. Рішення Господарського суду міста Києва від
14.08.2007 у справі №2/216 залишити без змін, а апеляційну скаргу без
задоволення.

2. Справу № 2/216 повернути до Господарського суду міста Києва.

Головуючий суддя

Судді

06.11.07 (відправлено)