ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"03" вересня 2007 р.

Справа  № 30/188-07-5804

За позовом:   Представництва по управлінню комунальною
власністю Одеської міської ради

До відповідача:
Фізична особа -підприємець ОСОБА_1

Про розірвання
договору, виселення та стягнення

Та за зустрічним позовом:   Фізична особа -підприємець ОСОБА_1

Відповідач:
Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

Про розірвання договору оренди та
стягнення

Суддя   РОГА Н.В.

Представники:

Від Представництва:  Севастьянова С.О.- довіреність №01-1361 від
12.01.2007р.,

Від підприємця ОСОБА_1:
ОСОБА_2- довіреність НОМЕР_1 від 25.07.2007р.

СУТЬ СПОРУ:
Позивач, Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської
ради (далі-Представництво), звернувся до господарського суду Одеської області з
позовом до Фізичної особи -підприємця (далі - Підприємець) ОСОБА_1 про
розірвання договору оренди НОМЕР_2 від 05.10.2006р., укладеного між сторонами
по справі, виселення відповідача з нежитлового приміщення підвалу, загальною
площею 269,3 кв.м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 та зобов'язання
відповідача повернути дане приміщення Представництву за актом
приймання-передачі, та стягнення  з
відповідача на користь Представництва
орендної  плати у сумі 7 636 грн.
74 коп.,  пені у сумі 324 грн. 42 коп. та
штрафу у сумі 1700 грн.

Представник позивача позовну заяву
підтримує, наполягає на її задоволенні.

Відповідач проти позову заперечує з
мотивів, викладених у відзиві на позовну заяву.

В ході розгляду справи відповідач
подав зустрічну позовну заяву про розірвання договору оренди НОМЕР_2 від
05.10.2006р., укладеного між сторонами по справі, та стягнення з Представництва
перерахованої орендної плати у сумі 2 442 грн.

Представник Представництва проти
зустрічного позову заперечує, посилаючись на його необґрунтованість та
безпідставність, наявність договору оренди та обов'язковість оплати орендної
плати незалежно від використання або невикористання об'єкту оренди.

Розглянувши у відкритому судовому
засіданні матеріали справи, заслухавши пояснення представників  сторін, суд встановив:

05 жовтня  2006р. між Представництвом по управлінню
комунальною власністю Одеської міської ради (Орендодавець) та Підприємцем
ОСОБА_1 (Орендар)  був укладений  договір НОМЕР_2 оренди  нежитлового
приміщення, згідно якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у
строкове платне користування нежитлове підвальне  приміщення загальною площею 269,3 кв.м ,  розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , з метою
розміщення пункту з ремонту побутової техніки.
Термін дії договору -   до
01.09.2007р.

У той же день сторони підписали Акт
приймання-передачі приміщення, відповідно до якого Орендодавець здав, Орендар
прийняв приміщення, яке знаходиться у незадовільному технічному стані.

Відповідно до розділу 2 Договору за
орендоване приміщення Орендар зобов'язався щомісячно до 15 числа поточного
місяця, незалежно від результатів господарської діяльності, сплачувати орендну
плату, яка за перший місяць оренди складає 1017 грн. 42 коп. (без ПДВ) та
підлягає щомісячній індексації. Але, за даними Представництва, Орендар не
виконує прийняті на себе зобов'язання щодо оплати орендної плати, має заборгованість
у сумі 7636 грн. 42 коп., що є порушенням як умов договору , так і ч.3 ст.18
Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.

Враховуючи несплату орендної плати
протягом чотирьох місяців поспіль Представництво 07.03.2007р. за НОМЕР_3
направило на адресу Орендаря Повідомлення про відмову від договору оренди на
підставі ст.782 Цивільного кодексу України та запропонувало повернути об'єкт
оренди Представництву за актом приймання-передачі та оплатити заборгованість по
орендній платі та пеню. Але, Орендарем дане повідомлення отримано не було.

Згідно п.5.2 Договору за
несвоєчасне внесення орендної плати Орендар сплачує пеню у розмірі подвійної
облікової ставки НБУ, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми
простроченого платежу за кожен день прострочки. За неоплату орендної плати
позивач нарахував відповідачу пеню у сумі 324 грн. 42 коп.

Крім того, позивач зазначив, що в
порушення умов Договору та ст.18 Закону України „Про оренду державного та
комунального майна” відповідач не використовує об'єкт оренди, в порушення  п.4.2.е) Договору об'єкт оренди не
застрахований, а в порушення п.4.3. Договору
не здійснено ремонту об'єкту оренди.

За таких обставин, на підставі
ст.783 та п.2 ст.773 Цивільного кодексу України, ст.26 Закону України „Про
оренду державного та комунального майна”, п.7.3. Договору оренди,   позивач просить розірвати Договір оренди
НОМЕР_2 від 05.10.2006р., а також, на підставі ст.27 Закону України „Про оренду
державного та комунального майна”, виселити відподача з об'єкту оренди -
нежитлового підвального приміщення загальною площею 269,3 кв.м,  розташованого за адресою:  АДРЕСА_1. Крім того, позивач просить стягнути
з підприємця ОСОБА_1 заборгованість по орендній платі у сумі 7636 грн. 42 коп.
та пеню у сумі 324 грн. 42 коп., а також штраф у сумі 1700 грн. згідно п.5.4.
Договору .

Відповідач проти позову заперечує,
посилаючись на невикористання об'єкту оренди у зв'язку із наявністю ухвали
Приморського районного суду м. Одеси від 17.11.2006р. щодо накладення арешту на
підвальне приміщення площею 269,3 кв.м, розташоване у будинку АДРЕСА_1та
заборону ОСОБА_1 здійснювати дії щодо вселення у зазначене приміщення. Дана
ухвала була залишена без змін ухвалою Апеляційного суду Одеської області від
26.02.2007р.  Ухвалу було винесено по
справі за позовом власників квартир будинку АДРЕСА_1 до Представництва по
управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, Одеської міської ради,
виконкому Одеської міської ради, Одеського міського голови та ОСОБА_1 про
визнання недійсним договору оренди, свідоцтва про право власності  та інших документів, а також про усунення
перешкод у здійсненні права власності.
За таких обставин, відповідач вважає, що Представництво не могло не
знати про наявність ухвали суду та неможливість використання об'єкту оренди.

Відповідно до ч.6 ст.762 Цивільного
кодексу України наймач звільняється  від
плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через
обставини , за які він не відповідає.  На
підставі зазначеної статті відповідач вважає, що він не повинен був сплачувати
орендну плату, тому не має підстав і для стягнення заборгованості та пені за
несвоєчасну її сплату, а також для нарахування штрафних санкцій.  Але, незважаючи на неможливість використання
об'єкту оренди по-перше, у зв'язку  із
його непридатністю до використання (незадовільний технічний стан на дату
передачі об'єкту Орендарю), по-друге, у зв'язку із наявністю ухвали
Приморського районного суду, Підприємець ОСОБА_1   22.11.2006р. сплатила  орендну плату у сумі  2 442 грн. (за 2 місяці).

Відповідач також зазначив, що у
зв'язку із невикористанням ним об'єкту оренди та посиланням на це позивачем у
позові, незрозумілою є вимога позивача щодо виселення відповідача з підвального
приміщення площею 269,3 кв.м, розташованого у будинку АДРЕСА_1.

В ході розгляду справи відповідач
подав зустрічну позовну заяву до Представництва про розірвання Договору оренди
НОМЕР_2 від 05.10.2006р. та стягнення з Представництва  отриманих ним коштів за оренду  у сумі 2 442 грн.  В обґрунтування зустрічного позову
Підприємець ОСОБА_1 посилається на наявність у Договорі оренди НОМЕР_2 від
05.10.2006р.  п.3.4 , відповідно  до якого Орендодавець зобов'язався передати
Орендарю в оренду приміщення за актом приймання-передачі, який підписується
обома сторонами.  Позивач за зустрічним
позовом вважає, що Представництво належним чином не виконало своїх зобов'язань
щодо передачі об'єкту у користування, так як само по собі підписання акту
приймання-передачі об'єкту оренди ще не свідчить про фактичну передачу об'єкту.
Зокрема, Представництвом не був наданий доступ до об'єкту оренди, що, на думку
позивача за зустрічним позовом, підтверджується як ухвалою Приморського
районного суду м. Одеси, так і довідкою
дільниці №2 КП „ДЕЗ „Центральний”
виконкому Одеської міської ради від 13.07.2007р. , згідно якої ОСОБА_1
не користується підвальним приміщенням у буд. АДРЕСА_1 з 05.10.2006р. і по
даний час , так як у даному приміщенні розташовані сараї мешканців, елеваторний
вузол та технічні приміщення будинку.  За
таких обставин, на підставі ч.6 ст.762 Цивільного кодексу України  Підприємець ОСОБА_1 вважає, що вона не
повинна сплачувати орендну плату .

Крім того, позивач за зустрічним
позовом зазначив, що відповідно до ч.2 ст.768 Цивільного кодексу України якщо у
речі, яка була передана наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що
перешкоджають її використанню відповідно до договору, наймач має право за своїм
вибором вимагати: заміни речі, якщо це можливо; відповідного зменшення розміру
плати за користування річчю; безоплатного усунення недоліків речі або
відшкодування витрат на їх усунення; розірвання договору і відшкодування
збитків, які були йому завдані.
Підприємець ОСОБА_1 вважає, що при укладанні Договору оренди НОМЕР_2 від
05.10.2006р. Представництво не попередило її про розміщення в об'єкті оренди
сараїв мешканців, елеваторного вузла та технічних приміщень будинку, а також
про можливі претензії мешканців будинку.

На виконання ст.ст.762, 768
Цивільного кодексу України, у зв'язку із неможливістю користування об'єктом оренди,  Підприємець ОСОБА_1 листом, що був отриманий
Представництвом 14.02.2007р. за НОМЕР_4, запропонувала Представництву  розглянути питання щодо надання відстрочки
щодо оплати орендної плати до розгляду Приморським районним судом справи
стосовно об'єкту оренди  або надати їй у
користування інше приміщення, але до цього часу відповіді на цей лист нею
отримано не було.

За таких обставин, Підприємець
ОСОБА_1 просить суд на підставі ч.2 ст.768 Цивільного кодексу України розірвати
Договір оренди НОМЕР_2 від 05.10.2006р. та стягнути з Представництва збитки у
сумі 2 442 грн. - сплачену орендну плату.

Представник  Представництва проти зустрічного позову
заперечує, посилаючись на його необґрунтованість та безпідставність, наявність
договору оренди та обов'язковість оплати орендної плати незалежно від
використання або невикористання об'єкту оренди.

Розглянув матеріали справи суд
доходить до такого висновку :

Відповідно до ст.626 Цивільного
кодексу України договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення,
зміну або припинення цивільних прав та обов'язків . Зміст договору становлять
умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є
обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства ( ч.1 ст.628
Цивільного кодексу України). Згідно ст.631 цього ж Кодексу строком договору є
час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої
обов'язки відповідно до договору. Закінчення строку  договору не звільняє сторони від відповідальності
за його порушення , яке мало місце під час дії договору.

Згідно ч.1 ст.763 Цивільного
кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений
договором.  Відповідно до ч.2 ст.26
Закону України „Про оренду державного та комунального майна” та п.7.9. Договору
оренди НОМЕР_2 від 05.10.2006р.  договір
оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.  Отже, станом на дату винесення судом рішення,
Договір оренди НОМЕР_2 від 05.10.2006р., укладений між Представництвом та
Підприємцем ОСОБА_1 припинився. За таких обставин, провадження у справі у
частині розірвання зазначеного договору підлягає припиненню на підставі п.1-1
ст.80 ГПК України.

За умовами розділу 2 Договору
оренди НОМЕР_2 від 05.10.2006р. Орендар прийняв на себе зобов'язання щодо
щомісячної сплати орендної плати, яку він мав сплачувати до 15 числа поточного
місяця, незалежно від результатів господарської діяльності, та  яка за перший місяць оренди складає 1017 грн.
42 коп. (без ПДВ) та підлягає щомісячній індексації. На виконання прийнятих на
себе зобов'язань Орендар 22.11 2006р. здійснив оплату орендної плати за 2
місяці у сумі 2 442 грн. (з ПДВ). Але, як вбачається з матеріалів справи, крім
того, що орендоване приміщення знаходилося у незадовільному технічному стані і
не могло використовуватися за цільовим призначенням без проведення
ремонту,  ухвалою Приморського районного
суду м. Одеси від 17.11.2006р. було
накладено арешт на підвальне приміщення площею 269,3 кв.м, розташоване у
будинку АДРЕСА_1та заборонено ОСОБА_1 здійснювати дії щодо вселення у зазначене
приміщення.  Отже, з 17.11.2006р. ОСОБА_1
не могла використовувати об'єкт оренди через обставини, за які вона не
відповідає. Відповідно до ч.6 ст. 762 Цивільного кодексу України наймач
звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути
використане ним через обставини, за які він не відповідає.

За таких обставин, вимоги
Представництва щодо стягнення орендної плати у сумі  7 636 грн. 74 коп. та пені у сумі 324 грн. 42
коп. є безпідставними та не підлягають задоволенню.

Як вже зазначалося вище, випливає з
пояснень представника Підприємця ОСОБА_1, листа Підприємця ОСОБА_1 на адресу
Представництва від 14.02.2007р.  та з
Акту обстеження, зробленого працівниками Представництва 08.06.2007р.,
Підприємець ОСОБА_1 не використовує об'єкт оренди, тому безпідставною є вимога
Представництва щодо виселення її з підвального приміщення площею 269,3 кв.м,
розташованого у будинку АДРЕСА_1та повернення приміщення за актом приймання
-передачі.

Що стосується вимоги Представництва
щодо стягнення штрафу у сумі 1700 грн. за невиконання або неналежне виконання
обов'язків за договором, то ця вимога також не підлягає задоволенню, у зв'язку
з тим, що позивачем за первісним позовом
взагалі не визначено за порушення якої саме умови договору нараховано цей
штраф та не доведено вини Орендаря  щодо
застосування до нього штрафних санкцій.

Стосовно вимоги позивача за
зустрічним позовом щодо стягнення з Представництва орендної плати, що була
сплачена підприємцем ОСОБА_1 22.11.2006р.
за два місяці оренди - 2 442 грн., то ця вимога підлягає частковому
задоволенню виходячи з такого: За умовами п.5.1. Договору за невиконання або
неналежне виконання обов'язків за цим договором винна сторона відшкодовує іншій
завдані збитки у відповідності з чинним законодавством. Укладаючи Договір
оренди НОМЕР_2 від 05.10.2006р. Орендодавець прийняв на себе зобов'язання щодо
надання Орендарю в орендне користування
підвального приміщення площею 269,3 кв.м, розташованого у будинку
АДРЕСА_1та передав об'єкт оренди, що підтверджується актом
приймання-передачі.  Орендар знав про
незадовільний технічний стан об'єкту оренди, про що свідчить його підпис на
акті, мав намір привести даний об'єкт у належний стан з метою подальшого
використання для здійснення господарської діяльності.  За таких обставин, до моменту прийняття
Приморським районним судом ухвали щодо заборони ОСОБА_1 здійснювати дії
щодо  використання об'єкту оренди, вона
мала сплачувати орендну плату, сума якої за період з 05.10.2006р. по 17.11.2006р.
складає  1706 грн. 06 коп.

За таких обставин, Представництво
має повернути підприємцю ОСОБА_1 зайве сплачену орендну плату у сумі 732 грн.
40 коп.

Судові витрати по сплаті державного
мита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покласти
на відповідача за зустрічним позовом відповідно до ст.ст.44, 49 ГПК України.

Керуючись  ст.ст. 44, 49, п.1-1 ст.80, ст.ст. 82-85 ГПК
України, суд, -

ВИРІШИВ:

1.          У частині розірвання договору НОМЕР_2
оренди нежитлового приміщення  від
05.10.2006р., укладеного між Представництвом по управлінню комунальною
власністю Одеської міської ради та Фізичною особою -підприємцем ОСОБА_1
щодо  нежитлового приміщення підвалу,
загальною площею 269,3 кв.м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 -провадження у
справі припинити.

2.          У задоволенні вимог Представництва по
управлінню комунальною власністю Одеської міської ради  щодо виселення Фізичної особи -підприємця
ОСОБА_1 з  нежитлового приміщення
підвалу, загальною площею 269,3 кв.м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 та
зобов'язання повернути зазначене приміщення за актом приймання-передачі,
стягнення орендної плати у сумі 7 636 грн. 74 коп.,  пені у сумі 324 грн. 42 коп. та штрафу у сумі
1700 грн. - відмовити.

3.          Зустрічну позовну заяву Фізичної
особи -підприємця ОСОБА_1 задовольнити частково.

4.          Стягнути з Представництва по
управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (м. Одеса, вул.
Артилерійська, 1, код 26302595, рр1909 в ГУДКУ в Одеській області,
МФО 828011) на користь Фізичної особи -підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_2, код
НОМЕР_4) зайве сплачену орендну плату у сумі 732 грн. 40 коп., державне мито у
сумі 51 грн. та витрати на ІТЗ судового процесу у сумі 59 грн.

5.          У задоволенні іншої частини позову
відмовити.

6.          Стягнути з Фізичної особи -підприємця
ОСОБА_1 (АДРЕСА_2, код НОМЕР_4) на користь державного бюджету                                          (р/р
0008, одержувач ГУДКУ в Одеській області, , банк
одержувача ГУДКУ в Одеській області, МФО 828011, код бюджетної
класифікації  22090200) державне мито у
сумі 51 грн.

Рішення суду набирає законної сили
після закінчення 10-денного строку з дня його прийняття.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Суддя