ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"22" серпня 2007 р.
Справа  № 16/224-07-5943

Господарський суд Одеської області

У складі судді Желєзної С.П.

Секретаря судових засідань Шевченко Г.В.

За участю представників сторін:

Від прокуратури: не з’явився;

Від позивача:     Вєлєв В.Д. за дов. №1850 від 25.07.2007р.;

Від відповідача: Васильєв А.С. по дов. №40/5 від 24.07.2007р.;

Розглянувши у відкритому судовому засіданні з оголошенням перерви відповідно до ст. 77 ГПК України справу за позовом заступника прокурора м. Одеси в інтересах держави в особі управління освіти та науки Одеської міської ради до приватного загальноосвітнього навчально-виховного комплексу “НЕУГОМОН” про розірвання договору оренди, виселення та стягнення заборгованості у розмірі 41474,65 грн., -

ВСТАНОВИВ:

Заступник прокурора м. Одеси звернувся до господарського суду Одеської області в інтересах держави в особі управління освіти та науки Одеської міської ради з позовними  вимогами до приватного загальноосвітнього навчально-виховного комплексу “НЕУГОМОН” про розірвання договору оренди нежитлового приміщення №94-г від 01.09.2000р., виселення відповідача із орендованих ним нежитлових приміщень загальною площею 1260 кв.м., що знаходяться у дитячому дошкільному садку №232 за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського 138-а та стягнення заборгованості по орендній платі у розмірі 41474,65 грн. Свої вимоги заступник прокурора м. Одеси обґрунтовує несвоєчасним та не у повному обсязі перерахуванням відповідачем орендних платежів, що призвело до виникнення заборгованості у сумі 41474,65 грн., та є порушенням як умов укладеної між сторонами угоди, так і положень діючого законодавства, якими встановлений обов’язок орендаря сплачувати орендну плату за користування об’єктом оренди.

Управління освіти та науки Одеської міської ради повністю підтримує позовні вимоги заступника прокурора м. Одеси.

Відповідач повністю заперечує проти заявлених позовних вимог з підстав, викладених у відзиві на позов.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне.

Між Управлінням освіти та науки Одеської міської ради (Орендодавець) та приватним загальноосвітнім  навчально-виховним комплексом “НЕУГОМОН” (Орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення №94-г від 01.09.2000р., відповідно до умов розділу 1 якого позивач передає, а відповідач –приймає у строкове (до 01.09.2010р.) платне володіння та користування з метою розміщення дитячого садку-школи приміщення у закладі дитячого садку №232, загальною площею 1260 кв.м., розташовані за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського 138-а.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 2 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно  вимог ч. 3 ст. 18 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР) Орендар зобов’язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Заступник прокурора м. Одеси наполягає на тих обставинах, що з червня 2006 року приватним загальноосвітнім  навчально-виховним комплексом “НЕУГОМОН” договірні зобов’язання по сплаті орендних платежів належним чином не виконувались, внаслідок чого за Орендарем, згідно розрахунку позивача утворилась заборгованість по договору оренди нежитлового приміщення №94-г від 01.09.2000р. на суму у розмірі 41474,65 грн., яку відповідачем до теперішнього часу у добровільному порядку погашено не було.

Згідно ст. 509 ЦК України від 16.01.2003р. №435-ІV (далі по тексту ЦК України) зобов’язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов’язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певні дії (сплатити гроші), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов’язку. При цьому, зобов’язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 цього Кодексу, у тому числі із договорів. Відповідно до ст. 629 ЦК України від 16.01.2003р. №435-ІV договір є обов’язковим для виконання сторонами.

В свою чергу, у відповідності до вимог ст.ст. 525, 526 ЦК України зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу. Одностороння відмова від виконання зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається. Порушенням зобов’язання, згідно ст. 610 ЦК України, є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов’язання (неналежне виконання).

Згідно ч. 2 ст. 615 ЦК України одностороння відмова від зобов’язання не звільняє винну сторону від відповідальності за порушення зобов’язання.

Відповідно до умов п.3.1. договору оренди нежитлового приміщення №94-г від 01.09.2000р. орендна плата перераховується Орендодавцю щомісячно, не пізніше 30 числа поточного місяця, з урахуванням щомісячного індексу інфляції. Пунктом 10 договору встановлено, що згідно рішення Одеської міської ради №1427-ХХІІІ від 10.08.2000р. “Про надання пільг недержавним закладам освіти з орендної плати”  орендна плата становить 1 грн. в рік.

В подальшому, Одеською міською радою 27.06.2006р. було прийнято рішення за №94-V “Про скасування пільг з орендної плати за орендовані приміщення в закладах освіти”, яким з 01.07.2006р. було скасовано пільгову ставку з орендної плати у розмірі 1 грн. за рік за орендовані приміщення між Управлінням освіти та науки Одеської міської ради та приватним загальноосвітнім  навчально-виховним комплексом “НЕУГОМОН”.

Посилаючись саме на рішення Одеської міської ради від 27.06.2006р.  №94-V “Про скасування пільг з орендної плати за орендовані приміщення в закладах освіти” та здійснений позивачем розрахунок орендної плати, яка становить 5828,56 грн. на місяць,  заступник прокурора м. Одеси стверджує про невиконання відповідачем зобов’язань за договором оренди нежитлового приміщення №94-г від 01.09.2000р., внаслідок чого за орендарем, станом на 20.06.2007р., утворилась заборгованість з орендних платежів у сумі 41474,65 грн.

Однак, проаналізувавши матеріали справи, доводи та пояснення представників сторін, суд дійшов висновку про необгрунтованість та безпідставність заявлених позовних вимог з огляду на наступне.

По-перше: як вбачається з тексту рішення Одеської міської ради №1427-ХХІІІ від 10.08.2000р. “Про надання пільг недержавним закладам освіти з орендної плати”, пільгова ставка у розмірі 1 грн. за рік була надана  приватному загальноосвітньому  навчально-виховному комплексу “НЕУГОМОН” за оренду нежитлового приміщення площею 1260 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського   138-а на період дії договору оренди. При цьому, строк дії договору оренди нежитлового приміщення №94-г від 01.09.2000р. був визначений сторонами до 01.09.2010р., тобто договір є діючим до нинішнього часу.

По-друге: суд звертає увагу учасників процесу, що рішенням Одеської міської ради від 27.06.2006р. №94-V “Про скасування пільг з орендної плати за орендовані приміщення в закладах освіти”, яким з 01.07.2006р. було скасовано пільгову ставку з орендної плати у розмірі 1 грн. за рік за орендовані приміщення між Управлінням освіти та науки Одеської міської ради та приватним загальноосвітнім  навчально-виховним комплексом “НЕУГОМОН”, не були ані внесені зміни до рішення Одеської міської ради №1427-ХХІІІ від 10.08.2000р. “Про надання пільг недержавним закладам освіти з орендної плати”, ані скасовані деякі його положення, в той час, як зазначалося по тексту рішення вище, рішення Одеської міської ради №1427-ХХІІІ від 10.08.2000р. було прийнято на весь період дії договору.

По-третє: пунктом 3 рішення Одеської міської ради від 27.06.2006р. №94-V “Про скасування пільг з орендної плати за орендовані приміщення в закладах освіти” було доручено управлінню освіти внести зміни до договорів оренди з орендарями, відносно яких були скасовані пільгові ставки з орендної плати. Як вбачається з матеріалів справи будь-яких угод з приводу внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення №94-г від 01.09.2000р. учасниками договірних відносин не укладалося.

При цьому, позивач посилається на підписання сторонами розрахунку орендної плати та відшкодування комунальних послуг, по тексту якого зазначено, що він діє з 01.07.2006р. та за думкою позивача є підставою для нарахування орендарю сум орендних платежів. З цього розрахунку вбачаться, що він був підписаний начальником відділу матеріально-технічного забезпечення Тодоровою І.В. та орендарем Вішневським С.М. На підтвердження права підпису Тодорової І.В. на розрахунках орендних платежів позивачем була надана довіреність за №1586 від 30.06.2006р.

Розглянувши доводи позивача суд звертає увагу останнього на наступному.

Орендна плата з урахуванням її індексації віднесена Законом України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР) до істотних умов договору оренди (ст.10 Закону). Статтею 12 цього Закону встановлено, що договір  оренди  вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і  підписання  сторонами  тексту договору.

Відповідно до положень ст.654 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору вчиняються в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Враховуючи наведені законодавчі положення, суд зазначає наступне. Будь-які зміни до договору оренди тим більш в частині істотних умов повинні укладатися в тій самій формі, що і договір, до якого вносяться зміни. Заступником прокурора м. Одеси та позивачем не було доведено  суду факт укладення у встановленій формі змін до договору оренди  нежитлового приміщення №94-г від 01.09.2000р. в частині встановлення іншого розміру орендних платежів. Слід зазначити, що, як зазначалося по тексту рішення вище, пунктом 3 рішення Одеської міської ради від 27.06.2006р. №94-V “Про скасування пільг з орендної плати за орендовані приміщення в закладах освіти” управлінню освіти було доручено внести зміни до договорів оренди з орендарями, відносно яких були скасовані пільгові ставки з орендної плати.

Більш того, суд звертає увагу учасників процесу, що  приписами ч.2 ст. 207 Цивільного кодексу України передбачено, що правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства та скріплюється печаткою. Наданий суду розрахунок підписаний Вишневський С.М. без визначення його посади та особи, яку він представляє, при цьому, даний розрахунок взагалі не завірений печатками жодної із сторін.

Підсумовуючи наведене, суд доходить висновку, що між сторонами по справі –учасниками договірних відносин за договором оренди нежитлового приміщення №94-г від 01.09.2000р. –не були внесені відповідні зміни у встановленому законом порядку до існуючого договору в частині розміру орендних платежів, що позбавляє суд оцінити як обґрунтовані та правомірні позовні вимоги в частині стягнення заборгованості по орендним платежам у сумі 41474,65 грн. та навпаки, надає підстави встановити факт відсутності взагалі будь-якої заборгованості відповідача за даним договором. При цьому, судом не приймаються до уваги перерахування відповідачем платежів з огляду на неодноразові вимагання орендаря укласти додаткову угоду з приводу розрахунку розміру орендних платежів та неодноразові заперечення орендаря з приводу розрахунку здійсненого позивачем до подачі позову до суду та в процесі вирішення спору по даній справі. Крім того, факт часткового перерахування відповідачем грошових коштів не може оцінюватися судом як безспірний доказ укладання між сторонами по справі змін до договору оренди в частині визначення сум орендних платежів з огляду на відсутність внесених у встановленому законом порядку змін до договору, що позбавляє суд можливості надати правову та належну оцінку правомірності нарахування суми заборгованості та перерахування деяких платежів орендарем.

При вирішення даного спору заслуговує на увагу суду той факт, що положеннями діючого законодавства, а саме: ч.4 ст.10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР) встановлено, що умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і   у   випадках,   коли   після   його  укладення  (приведення  у відповідність з цим Законом) законодавством  встановлено  правила, які погіршують становище орендаря.

Наведені законодавчі положення знайшли своє відображення у в п.9.1. договору оренди нежитлового приміщення №94-г від 01.09.2000р., якими передбачено, що умови договору зберігають силу протягом всього строку дії договору та у випадках, коли після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.

Як зазначалося вище, відповідно до ст. 629 ЦК України від 16.01.2003р. №435-ІV договір є обов’язковим для виконання сторонами.

В свою чергу, у відповідності до вимог ст.ст. 525, 526 ЦК України зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу. Одностороння відмова від виконання зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається.

За умови відсутності укладеної у встановленої діючим законодавством формі додаткової угоди про внесення змін до договору оренди, наведені положення діючого законодавства та п.9.1. договору оренди нежитлового приміщення №94-г від 01.09.2000р. мають презюмуюче значення при вирішенні даного спору, що свідчить про неправомірність застосування положень рішення Одеської міської ради від 27.06.2006р. №94-V “Про скасування пільг з орендної плати за орендовані приміщення в закладах освіти”, яким з 01.07.2006р. було скасовано пільгову ставку з орендної плати у розмірі 1 грн. за рік за орендовані приміщення між Управлінням освіти та науки Одеської міської ради та приватним загальноосвітнім  навчально-виховним комплексом “НЕУГОМОН”.

Відповідно до вимог ст.ст. 32, 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. При цьому, докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. В свою чергу, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

З огляду на вищенаведений аналіз матеріалів справи та положень діючого законодавства, якими врегульовані спірні відносини, суд оцінює позовні вимоги заступника прокурора м. Одеси заявлені ним  в інтересах держави в особі управління освіти та науки Одеської міської ради до приватного загальноосвітнього навчально-виховного комплексу “НЕУГОМОН” про стягнення заборгованості по орендним платежам у розмірі 41474,65 грн. необґрунтованими, недоведеними відповідно до ст.ст.32, 33 ГПК України,  та такими, що не містяться на законних підставах, у зв’язку з чим  позов в цій частині вимог не підлягає задоволенню.

З урахуванням вищенаведеного суд вважає недоцільним надавати докладну оцінку всім останнім запереченням відповідача та підставам часткового перерахування ним орендних платежів.

Враховуючи висновки, до яких дійшов суд стосовно відсутності у відповідача будь-якої заборгованості по орендним платежам та неправомірності її нарахування приватному загальноосвітньому  навчально-виховному комплексу “НЕУГОМОН”, а також приймаючи до уваги, що наявність заборгованості орендаря  висувалася заступником прокурора м. Одеси як єдина підстав заявлених позовних вимог в частині розірвання договору оренди нежитлового приміщення №94-г від 01.09.2000р. та виселення, суд оцінює позовні вимоги і в цій частині позову необгрунтованими та такими, що не містяться на законних підставах.

Підсумовуючи наведене, позовні вимоги заступника прокурора м. Одеси заявлені ним  в інтересах держави в особі управління освіти та науки Одеської міської ради до приватного загальноосвітнього навчально-виховного комплексу “НЕУГОМОН” про розірвання договору оренди нежитлового приміщення №94-г від 01.09.2000р., виселення відповідача із орендованих ним нежитлових приміщень загальною площею 1260 кв.м., що знаходяться у дитячому дошкільному садку №232 за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського 138-а та стягнення заборгованості по орендній платі у розмірі 41474,65 грн. не підлягають задоволенню у повному обсязі відповідно до ч.2 ст.207, ст.ст. 509, 525, 526, 610, 615, 654, 629, ч.1, 4 ст.10, ст.12 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР).

Судові витрати розподіляються згідно ст.ст.44-49 ГПК України.

Керуючись ч.2 ст.207, ст.ст. 509, 525, 526, 610, 615, 654, 629, ч.1, 4 ст.10, ст.12 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР), ст. ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1.          В позові відмовити.

Рішення набирає чинності в порядку, передбаченому ст. 85 ГПК України.

Рішення підписане 27.08.2007р.

Суддя