ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
м.Донецьк, вул.Артема, 157, тел.381-88-46
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

17.10.07 р.
Справа № 39/276пд

Господарський суд Донецької області
у складі судді Морщагіній Н.С.

при секретарі Бахрамовій А.А.

розглянув у відкритому судовому
засіданні господарського суду справу

За позовом: Суб'єкта
підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1 м. Макіївка

До відповідачів:

Макіївського управління житлово-комунального
господарства м. Макіївка

Товариства з обмеженою
відповідальністю “БК-Сінтез” м. Макіївка

про
визнання недійсними результатів конкурсу, визнання недійсним договору
оренди, та спонукання орендодавця продовжити дію договору від 12.08.2005 р.

за участю третьої особи, що не
заявляє самостійних вимог на предмет спору Управління комунальної власності м
Макіївки

За участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_2 - за
довіреністю;

від відповідача 1: Пащенко В.В. -
за довіреністю;

від відповідача 2 Гончаров О.М. -
за довіреністю;

третя особа:  Мавроді О.І. - за довіреністю.

ВСТАНОВИВ:

Позивач, Суб'єкт підприємницької
діяльності - фізична особа ОСОБА_1 м. Макіївка, звернувся до господарського
суду Донецької області з позовом до відповідачів, Макіївського управління
житлово-комунального господарства м. Макіївка та Товариства з обмеженою
відповідальністю “БК-Сінтез” м. Макіївка,
про визнання недійсними результатів конкурсу, визнання недійсним
договору оренди, та спонукання орендодавця продовжити дію договору від
12.08.2005 р.

В обґрунтування своїх вимог позивач
посилається на рішення Макіївської міської ради № 18/21 від 26.04.2007 р.
договір оренди комунального майна від 12.08.2005 р., додаткове узгодження до
договору від 01.07.2006 р., лист № 05-1985 від 06.07.2007 р., заяву від
20.06.2007 р., лист від 05.07.2007 р., акт прийому-передачі від 12.08.2005 р.,
лист № 08/596-15 від 18.03.2004 р., лист № 08/1755-15 від 31.05.2005 р.,
типовий договір на оренду майна міської комунальної власності від 19.1.12003
р., положення про оренду об'єктів комунальної власності територіальної громади
м. Макіївка.

Відповідач1 надав відзив на позов,
проти позовних вимог заперечив, вважав договір оренди від 12.08.2005 р. таким,
що припинив свою дію.

Відповідач2 надав відзив на позов,
вважав, що не є належним відповідачем у справі, оскільки позивач не є учасником
спірного договору  та жодних позовних
вимог безпосередньо до ТОВ “БК-Сінтез” м. Макіївка не заявляє.

Ухвалою суду від 19.09.2007 р.
судом в якості третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору
залучено Управління комунальної власності м Макіївки.

Третя особа в судове засідання
з'явилася та надала пояснень по справі.

Ухвалою суду від 11.09.2007 р.
судом вжито заходи забезпечення позову в частині шляхом заборони Макіївському
управлінню житлово-комунального господарства м. Макіївка вчиняти будь-які  дії щодо відчуження та передачі в
користування (постійне або тимчасове) приміщення - будівлі колишнього тресту
столових та ресторанів  площею 1465,2
кв.м., що розташоване за адресою: АДРЕСА_1.

До прийняття рішення по справі
позивач, відповідно до ст. 22 ГПК України, уточнив позовні вимоги, та просив
пункт 3 резолютивної частини позовної заяви викласти в наступній редакції
“Вважати договір оренди комунального майна від 12.08.2005 р. із змінами та
доповненнями, укладений між Суб'єктом підприємницької діяльності - фізично
особою ОСОБА_1 м. Макіївка та Управлінням міського житлово-комунального
господарства Макіївської міської ради, продовженими на той же строк, на тих же
умовах”.

Суд розглядає позовні вимоги з
урахуванням уточнень.

Розпорядженням заступника голови
господарського суду Донецької області від 17.10.2006 р. справу призначено до
колегіального розгляду.

Дослідивши матеріали справи,
вислухавши пояснення представників сторін та оцінивши подані докази суд
встановив.

12.08.2005 р. між позивачем,
Суб'єктом підприємницької діяльності - фізично особою ОСОБА_1 м. Макіївка, та
відповідачем1, Управлінням міського житлово-комунального господарства
Макіївської міської ради, укладено договір оренди комунального майна, який за
своїм змістом та своєю правовою природою є договором майнового найму (оренди),
та підпадає під правове регулювання норм статей 759-786 ЦК України та приписів
Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.

Згідно даного Договору відповідач1
передає, а позивач приймає у платне строкове користування з правом викупу
комунальне майно - будівлі колишнього тресту столових і ресторанів, площею
1465,2 кв.м., розміщене за адресою АДРЕСА_1, що знаходиться на балансі
Управління комунальної житлово-комунального господарства, оціночною вартістю
56784 грн. станом на 01.01.2005 р.

Факт передачі майна засвідчено
актом приймання-передачі, підписаного та скріпленого печатками обох сторін без
зауважень та заперечень.

Строк дії Договору визначений
пунктом 12.1 Договору - до 01.07.2006 р., та пролонгований сторонами згідно
додаткової угоди від 01.07.2006 р. до 25.06.2007 р.

Приписи статті 764 ЦК України та
статті 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”
зазначають, що у разі, коли наймач продовжує користуватися майном після
закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця
протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше
встановлений договором.

Визначені сторонами умови пунктів
11.8 та 12.2 Договору передбачають, що про припинення Договору у зв'язку із
закінченням терміну його дії Орендодавець має письмово попередити Орендаря не
пізніше місяця до закінчення терміну Договору, до того ж, Договір є автоматично
пролонгованим на той самий строк і на тих самих умовах у разі відсутності
відповідної заяви однієї із сторін про зазначене протягом місяця до закінчення
строку дії Договору.

Жодних доказів внесення сторонами
заяв про припинення строку дії Договору за місяць до 25.06.2007 р. - суду не
надано.

Посилання відповдіач1 на лист №
05-1985 від 06.07.2007 р. не може бути розцінено судом в якості належного
повідомлення Орендаря про припинення дії договору оренди, оскільки
спростовується змістом самого листа.

Докази повернення Орендодавцеві
Приміщення після 25.06.2007 року - відсутні, до того ж, сторони не заперечують
того факту, що на момент розгляду справи судом Орендар фактично користується
Приміщенням, Орендодавець продовжує виставляти рахунки щодо орендної плати, а
Орендар відповідно виконує обов'язок щодо сплати орендних платежів, що
підтверджується відповідними платіжними документами виставленими рахунками та
банківськими виписками. Докази повернення Орендареві орендних платежів після
25.06.2007 року - суду не надавалися.

З огляду на приписи цивільного
законодавства належне виконання орендарем договору оренди презюмується, якщо
орендодавцем не буде доведено інше.

Як вбачається з представлених суду
доказів позивач є добросовісним орендарем, та іншого відповідачем 1, в
розумінні ст.ст. 33, 34 ГПК України, не доведено.

Таким чином, суд вважає, що згідно
статті 764 ЦК України та статті 17 Закону України „Про оренду державного та
комунального майна” Договір є автоматично пролонгованим на той самий строк (з
урахуванням додаткової угоди від 01.07.2006 р.), на тих самих умовах. Умови
Договору мають належним чином виконуватися на підставі статей 11, 12, 14 та 526
ЦК України як Орендарем, так і Орендодавцем, до моменту закінчення строку дії
автоматично пролонгованого Договору.

Водночас вимоги позивача про
визнання договору оренди комунального майна від 12.08.2005 р. із змінами та
доповненнями, укладеного між Суб'єктом підприємницької діяльності - фізично
особою ОСОБА_1 м. Макіївка та Управлінням міського житлово-комунального
господарства Макіївської міської ради, продовженими на той же строк, на тих же
умовах не можуть бути задоволені судом, оскільки, ці обставини фактично є
визнанням наявності чи відсутності певних юридичних фактів, та є предметом доказування,
а не предметом позову, як випливає зі змісту ст. 16, 20 ЦК України.

Посилання відповідача1 на п. 12.2
Договору в частині обов'язкового погодження з власником майна є безпідставним,
оскільки суперечить положенням ст. 764 ЦК України та статті 17 Закону України
„Про оренду державного та комунального майна”, щодо пріоритетного права
попереднього орендаря на продовження строку дії договору оренди.

Положення наведених норм носять
імперативний характер та передбачають порядок пролонгації договори оренди за
замовчуванням, таким чином, встановлений Договором порядок погодження
продовження дії договору суперечить суті наведених актів цивільного
законодавства.

Свобода договору, визначена як
загальний принцип цивільного права згідно частини 3 статті 6 та статті 627 ЦК
України, не має абсолютного характеру, тобто сторони певним чином обмежені у
власній волі щодо визначення умов Договору. Зокрема, норми частини 3 статті 6
ЦК України зазначають, що сторони в Договорі не можуть відступити від положень
актів цивільного законодавства, якщо обов'язковість для сторін положень актів
цивільного законодавства випливає з їх змісту.

З огляду на наведене, умови пункту
12.2 Договору, які передбачають обов'язкове погодження продовження терміну дії
договору з власником майна, є такими, що прямо суперечать нормам ст. 764 ЦК
України та статті 17 Закону України „Про оренду державного та комунального
майна”, тому суд керуючись п. 1 ч. 1 ст. 83 ГПК України за власною ініціативою
визнає недійсним пункт 12.2 Договору, в частині, що зазначає “...при умові
погодження продовження дії цього Договору Власником майна.”. Правовою підставою
зазначеному є приписи ч. 1 ст. 203 та ч. 1 ст. 215 ЦК України -невідповідність
Договору в певній його частині нормам ст. 764 ЦК України та статті 17 Закону
України „Про оренду державного та комунального майна”.

Крім того, позивачем заявлені
вимоги про визнання результатів проведеного управлінням міського
житлово-комунального господарства Макіївської міської ради конкурсу від
17.07.2007 р. на право оренди приміщення - будівлі колишнього тресту столових
та ресторанів  площею 1465,2 кв.м., що
розташоване за адресою: АДРЕСА_1, переможцем якого є Товариство з обмеженою
відповідальністю “БК-Сінтез” м. Макіївка.

Порядок проведення конкурсу
визначається: Фондом державного майна України - для об'єктів, що перебувають у
державній власності, органами, визначеними Верховною Радою Автономної
Республіки Крим, - для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим;
органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній
власності.

Положення про оренду об'єктів
комунальної власності територіальної громади
м. Макіївки, затверджено  рішенням
Макіївської міської ради № 35/56 від 19.08.2005 р. (№ 571 від 18.04.2007 р.)

З метою проведення конкурсу на
право оренди об'єктів комунального майна м. Макіївки, наказом начальника
управління міського житлово-комунального господарства Макіївської міської ради
№ 27 від 13.03.2007 р. створено конкурсну комісію по проведенню конкурсу на
право оренди об'єктів комунального майна.

Рішення про проведення конкурсу на
право оренди спірного приміщення, прийняте згідно з наказом начальника
управління міського житлово-комунального господарства Макіївської міської ради
№ 76 від 25.06.2007 р.

17.07.2007 р. відповідач1, на
підставі ст. 118 Закону України “Про державний бюджет України на 2007 рік”
провів конкурс на право оренди окремо розташованого нежитлового приміщення за
адресою АДРЕСА_1, за результатами якого переможцем визнано - ТОВ “БК-Сінтез”.

Водночас, посилання відповідача1 на
ст. 118 Закону України “Про державний бюджет України на 2007 рік”, як підставу
проведення конкурсу є необґрунтованими та випливають з хибного розуміння
останнім положень наведеної статті.

Як вбачається зі змісту ч. 3 ст.
118 Закону України “Про державний бюджет України на 2007 рік” договори оренди
державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року (крім договорів
на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами,
Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових
комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду
відповідно до встановленої норми.

Закон України “Про державний бюджет
України на 2007 рік”, згідно п. 1 розділу ІV Прикінцеві положення набрав
чинності - 01.01.2007 р.

Виходячи з системного аналізу
наведених вище норм,  положення ст. 118
наведеного Закону не може слугувати підставою для відмови у продовженні
орендних відносин на новий строк, оскільки передбачає обов'язковість проведення
конкурсу тільки для договорів оренди, що укладаються у 2007 році. Що ж
стосується договорів оренди державного та комунального майна, які укладені до 1
січня 2007 року, то згідно до частини 3 згаданої статті вони (крім окремих
видів договорів) підлягають перегляду з урахуванням нових ставок орендної
плати.

Крім того, норми наведеної статті
не містять положень щодо обмеження пріоритетного права попереднього орендаря на
продовження строку дії договору оренди, що випливає з положень 764 ЦК України
та статті 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.

Посилання відповідачів на те, що
прийнявши участь у конкурсі позивач, фактично погодився з припинення спірного
договору оренди комунального майна, судом до уваги не приймаються, оскільки,
такі дії позивача не свідчать про його намір щодо припинення орендних
правовідносин за спірним договором.

Крім того, участь позивача у
конкурсі, є вимушеним кроком, оскільки
Управління житлово-комунального господарства Макіївської міської ради
листом № 05-1985 від 06.07.2007 р. фактично поставило його перед фактом щодо
прийнятого орендодавцем в односторонньому порядку рішення про виставлення
спірного приміщення на конкурс.

Як зазначалося вище, сторони
протягом місяця до закінчення терміну дії договору з письмовою заявою про
припинення договору один до одного не зверталися, натомість орендодавець
продовжує приймати виконання позивачем умов Договору щодо отримання орендної
плати, а позивач, в свою чергу продовжує користуватися приміщенням.

З огляду на наведене, позовні
вимоги в частині визнання Конкурсу недійсним є цілком обґрунтованими з
доказової та правової точки зору, оскільки суперечать вимогам ст.ст. 525, 526
ЦК України, згідно яких умови Договору мають належним чином виконуватися як
Орендарем, так і Орендодавцем, до моменту закінчення строку дії автоматично
пролонгованого Договору.

З урахуванням викладеного, є
обґрунтованими та підлягають задоволенню позовні вимоги в частині визнання
недійсним договору оренди від 17.07.2007 р., укладеного за результатами
проведеного конкурсу з його переможцем - відповідачем2, ТОВ “БК-Сінтез”.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК
України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення
правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою,
п'ятою та шостою ст. 203 ЦК України.

Згідно ч. 1 ст. 203 ЦК України
зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного
законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Оскільки, підставою укладення
спірного договору оренди є результати конкурсу, який, як зазначалося вище,
суперечить вимогам діючого законодавства та вчинений першим відповідачем з
порушенням переважних прав позивача, як орендаря спірного приміщення, на
продовження терміну дії договору оренди, вказаний договір оренди комунального
майна № 22 від 17.07.2007 р., укладений Управлінням житлово-комунального
господарства Макіївської міської ради з Товариством з обмеженою
відповідальністю “БК-Сінтез” м. Макіївка слід визнати недійсним з підстав
невідповідності його вимогам чинного законодавства.

Судові витрати відповідно до ст. 49
ГПК України підлягають віднесенню на першого
відповідача, оскільки спір виник з його вини.

На підставі ст.ст.204, 391, 396,
525-526, 759-786 ЦК України, ст.ст.2, 17, 26, 27 Закону України „Про оренду
державного та комунального майна”, керуючись ст.ст.22, 24, 33, 36, 43, 49, 75,
82-85 ГПК України, суд -

ВИРІШИВ:

Визнати частково недійсним п. 12.2.
договору оренди комунального майна від 12.08.2005 р. укладений між Суб'єктом
підприємницької діяльності - фізично особою ОСОБА_1 м. Макіївка та Управлінням
міського житлово-комунального господарства Макіївської міської ради в частині
“...при умові погодження продовження дії цього Договору Власником майна.”.

Позовні вимоги Суб'єкта
підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1 м. Макіївка - задовольнити
частково.

Визнати недійсними результати
проведеного управлінням міського житлово-комунального господарства Макіївської
міської ради конкурсу від 17.07.2007 р. на право оренди приміщення - будівлі
колишнього тресту столових та ресторанів
площею 1465,2 кв.м., що розташоване за адресою: АДРЕСА_1, переможцем
якого є Товариство з обмеженою відповідальністю “БК-Сінтез” м. Макіївка.

Визнати недійсним договір оренди
комунального майна укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю “БК-Сінтез”
м. Макіївка за результатами конкурсу від 17.07.2007 р.

Стягнути з управління міського
житлово-комунального господарства Макіївської міської ради на користь Суб'єкта
підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1 м. Макіївка суму сплаченого
державного мита 42, 50 грн. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення
судового процесу 59,00 грн.

В іншій частині позову відмовити.

Рішення суду набирає законної сили
після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття і може бути
оскаржене через господарський суд Донецької області в апеляційному порядку
протягом десяти днів з дня прийняття рішення або в касаційному порядку протягом
одного місяця з дня набрання рішенням законної сили.

Головуючий суддя                                                                         Морщагіна
Н.С.

судді:
- Волошинова Л.В.

-
Мєзєнцев Є.І.