ЗАПОРІЗЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

Іменем України

08.08.07                                                                                       Справа №7/137/07

Колегія суддів Запорізького апеляційного господарського суду у складі:

Головуючий суддя Мірошниченко М.В. судді  Мірошниченко М.В.    , Кричмаржевський В.А.  , Хуторной В.М.

при секретарі Соколові А.А.

за участю представників:

позивача:              Пеньков О.Ю., довіреність від 23.02.2007р.;

відповідача-1:      не з’явився;

відповідача-2:      не з’явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні

апеляційну скаргу      Товариства з обмеженою відповідальністю «Промгруп»,

м. Запоріжжя

на рішення                   господарського суду Запорізької області від 15.05.2007р.

у справі                         № 7/137/07

за позовом                    Товариства з обмеженою відповідальністю «Промгруп»,

м. Запоріжжя

до відповідача-1          Управління комунальної власності

Запорізької міської ради, м. Запоріжжя

до відповідача-2           Комунального підприємства «Виробниче ремонтно-

експлуатаційне житлове об’єднання №13», м. Запоріжжя

про                                  визнання дійсним договору оренди

ВСТАНОВИВ:

Товариством з обмеженою відповідальністю «Промгруп», м. Запоріжжя було подано позов до Управління комунальної власності Запорізької міської ради, м. Запоріжжя (відповідач-1) і Комунального підприємства «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об’єднання № 13», м. Запоріжжя (відповідач-2) про визнання дійсним договору оренди нежитлового приміщення № 805/13 від 23.04.2004р., підписаного між сторонами.

Розглянувши справу по суті, господарський суд Запорізької області своїм рішенням від 15.05.2007р. у справі № 7/137/07 (суддя Кутіщева Н.С.) в позові відмовив.

Рішення суду мотивоване відсутністю порушення інтересів позивача з боку відповідачів і не встановленням факту ухилення відповідачів від нотаріального посвідчення спірного договору.

Не погоджуючись з прийнятим у справі судовим рішенням, у поданій апеляційній скарзі ТОВ «Промгруп», позивач у справі, вказує на те, що суд неправильно дійшов до висновку про те, що для застосування ст.220 ЦК України необхідною умовою є ухилення від нотаріального посвідчення саме відповідача, оскільки ч.2 ст.220 ЦК України встановлено, що необхідною умовою для визнання договору дійсним є ухилення однією з його сторін від нотаріального посвідчення. Тобто ухилення може мати місце як з боку позивача, так і з боку відповідача. Відповідачі ухилися від нотаріального посвідчення договору, оскільки жодного разу не звернулися до позивача з вимогою посвідчення договору оренди. Причини ухилення від нотаріального посвідчення для визнання договору дійсним не мають ніякого значення. Для визнання договору дійсним також не має значення належним чи неналежним чином відбулося виконання зобов’язань за договором. Сторонами досягнута згода по всім істотним умовам договору оренди. Просить рішення господарського суду Запорізької області від 15.05.2007р. у справі № 7/137/07 скасувати і прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.

Від відповідачів відзивів на апеляційну скаргу до суду не надходило. Відповідачі законним правом на участь своїх представників в судовому засіданні не скористались. Про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином. Про причини неявки суду не повідомили. Колегія суддів вважає за можливе на підставі ст. 75 ГПК України розглянути апеляційну скаргу за наявними у справі доказами, у відсутності відповідачів, оскільки неявка вказаних осіб не перешкоджає вирішенню спору.

В судовому засіданні представник позивача підтримав доводи, викладені в апеляційній скарзі.

Розпорядженням першого заступника голови Запорізького апеляційного господарського суду № 2298 від 07.08.2007р. справу призначено до розгляду у складі колегії – Мірошниченка М.В. (головуючий), суддів Кричмаржевського В.А., Хуторного В.М.

В судовому засіданні 08.08.2007р. за згодою представника позивача оголошено вступну та резолютивну частини постанови суду апеляційної інстанції.

За клопотанням представника позивача розгляд справи вівся без застосування засобів технічного забезпечення фіксації судового процесу.

Колегія суддів, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального і процесуального права при винесенні оскаржуваного рішення, знаходить апеляційну скаргу такою, що не підлягає задоволенню, з наступних підстав. Як випливає з матеріалів справи, 25.03.2004р. виконавчим комітетом Запорізької міської ради було прийнято рішення № 100/49, яким вирішено передати в оренду ТОВ «Промгруп» нежитлове підвальне приміщення площею 178,4 кв.м в будинку № 208 по пр. Леніна, що значиться на балансі КП «ВРЕЖО № 13», строком на 5 років для розміщення центру реабілітації слуху у дітей та дорослих з виконанням робіт по благоустрою прилеглої території в обсягах, визначених договором оренди. Пунктом 2 цього рішення Управлінню житлового господарства міської ради доручено укласти договір оренди нежитлового підвального приміщення в будинку № 208 по пр. Леніна з ТОВ «Промгруп». В п.3 цього рішення зазначено, що у разі, якщо орендарем договір оренди не буде укладено на протязі місяця з дня прийняття цього рішення, останнє вважати таким, що втратило чинність.

23.04.2004р. між Управлінням комунальної власності Запорізької міської ради (орендодавець), КП «ВРЕЖО № 13» (балансоутримувач) і ТОВ «Промгруп» (орендар) був підписаний договір № 805/13 оренди нежитлового приміщення, згідно з п.1.1 якого орендодавець на підставі рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від 25.03.2004р. за № 100/49 передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 178,4 кв.м за адресою: пр. Леніна, 208, що значиться на балансі КП «ВРЕЖО № 13». Дане нежитлове приміщення вбудоване в підвал 5-поверхового житлового будинку відповідно до плану з інвентарної справи, доданого до експертної оцінки, виконаної ТОВ «Оціночно-консалтингова фірма «Бізнес-Експерт-Сервіс».

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що з боку орендаря протягом 2004 – 2006 рр. і до цього виконуються всі обов’язки орендаря, а саме: сплачується орендна плата, укладено договори з комунальними службами, триває процедура узгодження зміни цільового призначення тощо. Про необхідність укладення договору № 805/13 в нотаріальній формі позивач дізнався в 2005р., але звернення до орендодавця щодо надання договору необхідної форми не призвели до результату. У зв’язку з цим, позивач звернувся із позовом до суду про визнання дійсним договору оренди нежитлового приміщення № 805/13 від 23.04.2004р., підписаного між сторонами. Позовні вимоги ґрунтуються на приписах ст.ст. 220, 638 ЦК України.

Колегія суддів зазначає, що відповідно до ст.220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

За змістом наведеної норми закону, нотаріальне посвідчення договору може бути компенсовано рішенням суду лише за дотриманням таких вимог: 1) сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору; 2) така домовленість підтверджується письмовими доказами; 3) відбулося повне або часткове виконання договору; 4) одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення.

Позовні вимоги стосуються договору № 805/13 від 23.04.2004р., який за своїм змістом є договором оренди нежитлового приміщення.

За змістом ст.759 ЦК України та ст.283 ГК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ст.793 ЦК України в редакції чинній за станом на момент підписання між сторонами спірного договору, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Статтею 209 ЦК України закріплено, що правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису.

З урахуванням тієї обставини, що строк дії договору оренди № 805/13 сторонами визначений в п’ять років (з 23.04.2004р. до 23.04.2009р.), то в силу ст.ст. 209, 793 ЦК України такий правочин необхідно було посвідчити нотаріально.

Щодо істотних умов договору оренди, то слід зазначити, що у відповідності зі ст.638 ЦК України та ст.180 ГК України, такими умовами є: предмет, ціна та строк дії договору.

Предмет договору № 805/13 від 23.04.2004р. сторонами погоджений в п.1 цього договору. Ціна договору (орендна плата) визначена в п.3 договору. Строк дії договору встановлений в п.11 договору. Договір також містить умови, перелічені в ст.10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». З цього вбачається, що сторони домовились по всім істотним умовам, що необхідні для договорів даного виду. Крім того, така домовленість підтверджується письмовими доказами, а саме, наявністю договору № 805/13 від 23.04.2004р. в письмовому вигляді.

Обставини справи також свідчать про часткове виконання сторонами своїх обов’язків за договором № 805/13. Зокрема, позивачу був переданий об’єкт оренди в користування. Позивачем за певні періоди здійснювалися орендні платежі, що підтверджується платіжними документами.

Що стосується поняття ухилення від нотаріального посвідчення договору, то під цим поняттям слід розуміти умисну відмову від нотаріального посвідчення договору, а також інші дії, які свідчать про наявність наміру перешкоджати такому посвідченню.

З матеріалів справи не вбачається про наявність факту ухилення будь-кого з відповідачів від нотаріального посвідчення договору №805/13. Позивачем не надано суду будь-яких доказів ухилення відповідачів від нотаріального посвідчення правочину, як і не вказано в чому саме полягає ухилення відповідачів від такого посвідчення. Зокрема, позивачем не надано доказів того, що він звертався до відповідачів з вимогою про нотаріальне посвідчення правочину, а останні з будь-яких причин відмовлялись від такого посвідчення.

Посилання позивача на те, що про необхідність укладення договору № 805/13 в нотаріальній формі він дізнався лише в 2005р., не є доказом факту ухилення відповідачів від нотаріального посвідчення правочину.

Доводи відповідача-1 про те, що кошторисом Управління не передбачено видатків на нотаріальне посвідчення договорів оренди нежитлових приміщень, також не може вважатися доказом ухилення сторони від нотаріального посвідчення правочину. В розумінні ст.220 ЦК України, відсутність коштів на нотаріальне посвідчення у будь-якої із сторін не підпадає під поняття відмови від нотаріального посвідчення договору.

Аналіз фактичних обставин справи дає можливість зробити висновок про те, що причиною, з якої договір оренди № 805/13 від 23.04.2004р. не був посвідчений нотаріально, було незнання позивача про обов’язковість нотаріального посвідчення такого договору.

З приводу посилань позивача на те, що за станом на 26.04.2004р. нотаріальне посвідчення договору вже не було можливим, згідно з п.3 рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради № 100/49 від 25.03.2004р., яким передбачено, що у разі якщо орендарем договір оренди не буде укладено на протязі місяця з дня прийняття цього рішення, останнє вважати таким, що втратило чинність, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до ч.5 ст.60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, тощо.

Згідно з ч.6 ст.59 названого Закону, виконавчий комітет сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради в межах своїх повноважень приймає рішення.

За змістом приписів наведених норм, здійснення органом місцевого самоврядування (в даному випадку – виконавчим комітетом міської ради) правомочностей щодо передачі об’єктів права комунальної власності в оренду юридичним та фізичним особам реалізується шляхом прийняття відповідного рішення в межах своїх повноважень.

Як зазначалось вище, рішенням виконавчого комітету Запорізької міської ради від 25.03.2004р. № 100/49 було вирішено передати в оренду позивачу нежитлове підвальне приміщення в будинку № 208 по пр. Леніна. Пунктом 3 цього ж рішення закріплено, що у разі, якщо орендарем договір оренди не буде укладено на протязі місяця з дня прийняття цього рішення (до 25.04.2004р.), останнє вважати таким, що втратило чинність.

Пунктом 1.4 договору № 805/13 закріплено, що рішення виконавчого комітету від 25.03.2004р. № 100/49 є складовою частиною даного договору, і його умови є обов’язковими для сторін.

В силу ч.3 ст.640 ЦК України, договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації.

Оскільки спірний договір не був посвідчений нотаріально, то такий договір у відповідності з ч.3 ст.640 ЦК України вважається неукладеним. А на підставі п.3 рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від 25.03.2004р. № 100/49, зазначене рішення є таким, що втратило чинність (оскільки договір не укладено до дати 25.04.2004р.). У зв’язку з втратою рішенням виконкому від 25.03.2004р. № 100/49 чинності, слід вважати, що відпала передумова для укладення з позивачем договору оренди нежитлового підвального приміщення в будинку №208 по пр. Леніна, оскільки однією з підстав для укладення відповідного договору є наявність рішення виконавчого органу міської ради стосовно надання об’єкту права комунальної власності в оренду певній особі, що випливає з положень ст.ст. 59, 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».

З огляду на вищевикладені обставини справи, місцевий господарський суд дійшов до обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.

Слід також зазначити, що позивач не позбавлений права реалізувати своє право орендаря на зазначене в договорі № 805/13 нежитлове приміщення шляхом укладення іншого договору оренди у встановленому чинним законодавством порядку.

Доводи, наведені позивачем в апеляційній скарзі, є необґрунтованими і не встановлюють підстав для зміни або скасування рішення суду першої інстанції, прийнятого з дотриманням норм матеріального та процесуального права.

Керуючись ст. ст. 101-105 Господарського процесуального кодексу України,  Запорізький апеляційний господарський суд –

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Промгруп», м. Запоріжжя залишити без задоволення, а рішення господарського суду Запорізької області від 15.05.2007р. у справі № 7/137/07 – без змін.

Головуючий суддя Мірошниченко М.В.

судді  Мірошниченко М.В.

Кричмаржевський В.А.  Хуторной В.М.