КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.07.2007                                                                                           № 21/552-20/365

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:                              Корсака В.А.

суддів:

при секретарі:

За участю представників:

від позивача - Соколова О.Л. (за довір.),

від відповідача - Беляневич В.Е. (за довір.),

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Підприємства з іноземними інвестиціями "МакДональдз Юкрейн ЛТД"

на рішення Господарського суду м.Києва від 31.05.2007

у справі № 21/552-20/365

за позовом                               ЗАТ "М-Сервіс"

до                                                   Підприємства з іноземними інвестиціями "МакДональдз Юкрейн ЛТД"

третя особа відповідача

третя особа позивача

про                                                  внесення змін до договору оренди № 040 від 31.07.2001р.

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду із позовом про внесення змін, в частині збільшення орендної плати, до договору оренди приміщення, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Л. Українки, 26 загальною площею 398 кв. м., укладеного 31.07.2001 року між ЗАТ «Гіпросільмаш» (правонаступником якого є позивач), та відповідачем.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 25.11.2005 р у справі №21/552 у задоволенні позовних вимог відмовлено повністю. Постановою Київського апеляційного господарського суду від 22.03.2006р. у справі №21/552 зазначене рішення суду від 25.11.2005р. у справі  №21/552 залишено без змін, а апеляційну скаргу-без задоволення.

Постановою Вищого господарського суду України від 23.05.2006 р. у справі  №21/552 касаційну скаргу ЗАТ «М-Сервіс» задоволено частково, рішення Господарського суду міста Києва від 25.11.2005 р. та постанову Київського апеляційного господарського суду від 22.03.2006р. у справі №21/552 скасовано, справу передано на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

За результатами нового розгляду  справи №21/552-20/365, 31.05.2007 р. Господарським судом м. Києва прийнято рішення про відмову в позові, з посиланням на те, що спірний договір оренди від 31.07.2001 р. не є укладеним.

Не погоджуючись з рішенням суду, відповідач звернувся  до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просив оскаржуване рішення суду від 31.05.2007 р. скасувати з підстав неповного з’ясування обставин справи, порушення норм матеріального права, у справі прийняти нове рішення, яким в позові відмовити, зважаючи на відсутність  підстав внесення змін до договору оренди..

В обґрунтування власної позиції відповідач посилається на помилковість висновків суду щодо встановлення факту не укладення сторонами договору в зв’язку із відсутністю досягнутої згоди  по всіх істотних умовах договору, та необхідність застосування до спірних відносин суто норм ЦК України, якими не встановлено підстав для примусового перегляду розміру орендної плати на вимогу орендодавця, а не положень Закону України „Про оренду державного і комунального майна України”.

Розглянувши в судовому засіданні доводи апеляційної скарги, дослідивши зібрані у справі докази, та вислухавши пояснення представників сторін, судова колегія приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню, виходячи з наступного.

Як  свідчать матеріали справи, спір між сторонами виник з приводу недосягнення домовленості щодо внесення змін до укладеного  31.07.2001 р. договору оренди приміщення, в частині збільшення ставки орендної плати.

Умовами укладеного договору оренди був встановлений розмір орендної плати в сумі, що дорівнює 2, 5 % чистих продажів на місяць закусочної Мак Дональдз. Якщо щомісячна загальна сума відсоткової орендної плати, яка сплачена орендарем за цією статтею не досягає 13520 грн. на місяць («мінімальна орендна плата»), орендар сплачує остаточну різницю між сплаченою відсотковою орендною платою та мінімальною орендною платою (п. 6.1 Договору).

Правонаступник орендодавця, ЗАТ «М-Сервіс»,  22.04.2005 р. звернувся до відповідача із пропозицією внести зміни до п. 6.1 договору оренди, надіславши останньому проект договору від 01.03.2005 р. про внесення змін і доповнень до договору оренди №040 від 31.07.2001 р. (лист №13 від 22.04.2005 р.), запропонувавши відповідачу збільшити розмір орендної плати до 190,75грн. за один квадратний метр, що загалом складає 75918,50грн. з ПДВ щомісячно; включити в договір положення щодо право орендодавця переглядати та змінювати розмір орендної плати щорічно. Також запропонував виключити з договору п. п. 6.2; 6.4.1; 6.5.

У відповіді на лист №13 від 22.04.2005 р. відповідач не прийняв пропозиції позивача щодо внесення змін до договору оренди (лист №442 від 24.05.2005 р.), у зв’язку з чим, позивач був змушений звернутися до суду із відповідним позовом.

В судовому засіданні  представник відповідача підтвердив, що не погоджується на внесення змін, в частині збільшення орендної плати,  до договору. На пропозицію позивача розірвати договір оренди також відповідає відмовою. Зазначає, що зацікавлений в продовженні дії договірних відносин, однак  на умовах, передбачених на час укладення договору.

Судова колегія не може погодитися із висновком суду першої інстанції щодо встановлення факту не укладення між сторонами спірного договору оренди, оскільки на момент укладення договору оренди сторонами були узгоджені всі істотні умови, обов’язковість яких передбачена чинним законодавством, суперечок  між сторонами  не існувало, і відповідно умови укладеного договору виконувалися обома сторонами протягом шести років. Натомість чинним законодавством надано право сторонам у разі відсутності згоди щодо будь-якої умови договору, кожна зі сторін має право звернутися до суду із позовом про внесення змін чи доповнень до договору, чи спонукання до укладення договору, що і було вчинено  позивачем.

Оскільки відповідач не згодний на розірвання договору оренди, і висловив бажання продовжувати користуватися  орендованим приміщенням, колегія вважає висновок суду першої інстанції щодо не укладення між сторонами договору оренди помилковим.

Згідно ст. 632 ЦК України, зміна ціни після укладання договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Якби зміна ціни була б неможлива, учасники цивільного обороту повинні були б наперед прогнозувати рівень інфляції, щоб в момент укладання договору встановити розумну ціну, що складно, а інколи і неможливо. Враховуючи наведене, ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначає серед інших істотних умов договору оренди - орендну плату з урахуванням її індексації.

Судова колегія звертає увагу на те, що відповідно до ч.4 ст.1 зазначеного вище Закону, його дія поширюється і на оренду майна інших форм власності, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди (ст. 19, 20, 21).

Зі змісту дослідженого судовою колегією договору оренди, випливає, що положення спірного договору оренди не містять будь-яких застережень або домовленості сторін щодо не застосовування до своїх договірних відносин положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" .  А тому до спірних відносин правомірно можуть бути застосовані норми даного Закону.

Статтею 652 ЦК України визначені підстави для зміни і розірвання договору за умови зміни тих обставин, які мали місце при укладанні договору і детально встановлює критерії, за якими зміна обставин визнається істотною і договір може бути змінено у виняткових випадках, встановлених ч.2 ст. 652 ЦК України.

В судовому засіданні представник позивача пояснив, що під істотною зміною обставин позивач розуміє істотні зміни, що настали в суспільстві та сфері господарських відносин суб’єктів господарювання за причиною, крім іншого, змін у законодавстві України, а також істотних змін – зростання орендної плати на ринку нерухомості в м. Києві. Позивач пояснив суду, що він хотів би мати можливість щорічно переглядати (збільшувати/зменшувати у разі необхідності) розмір вказаної орендної плати, що має бути зафіксовано в договорі, оскільки він не є застрахованим від змін кон’юнктури ринку, що можуть настати в суспільстві.

Вищий господарський суд України, розглянувши обставини справи і скасовуючи рішення Господарського суду міста Києва від 25.11.2005 р та постанову Київського апеляційного господарського суду від 22.03.2006р. у справі №21/552, прийшов до висновку, що судами попередній інстанцій не було взято до уваги зміни, що відбулися в оподаткуванні, зростання цін на ринку послуг з оренди приміщень, не досліджувалася звичайна ціна за І кв. м. орендованої площі з врахуванням тривалості договірних відносин, враховуючи те, що договір оренди був укладений у 2001 році строком на 25 років. Вказано, що апеляційним судом безпідставно не прийнятий до уваги висновок №1647 від 01.03.2006 спеціаліста Київського науково-дослідного інституту судових експертиз щодо ринкового рівня орендної ставки для вбудованих приміщень по бульв. Лесі Українки. Судами не досліджувалося чи суперечить розірвання спірного договору суспільним інтересам, або яку шкоду потягнуть для сторін зміни договору, як зазначено в ч.4 ст. 652 ЦК України, що на думку Вищого господарського суду України, свідчить про порушення судами норм процесуального права, а саме ст. 43 ГПК України щодо всебічного, повного і об'єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Дослідивши обставини справи, в сукупності з іншими мотивами, колегія приймає до уваги доводи позивача щодо необхідності приведення у відповідність до вимог чинного податкового законодавства України  положень укладеного договору оренди в частині встановлення збільшеної ставки орендної плати у відповідності до нарахованих податкових зобов’язань позивача, при нарахуванні яких він повинен виходити із розміру звичайної ціни. Однак, за звичайних умовах укладеного з відповідачем договору оренди це не є можливим, оскільки встановлена орендна ціна в спірному договорі є значно нижчою ніж звичайні ціни, визначені у тотожних договорах оренди приміщень, укладених позивачем  з іншими контрагентами (договір оренди №4 від 29.04.2005 р. з додатковими угодами, договір оренди №1 від 06.03.2005 р. з додатковими угодами).

Крім того, на підставі надісланого листа Голови правління позивача Київським науково-дослідним інститутом судових експертиз був наданий Висновок №1647 спеціаліста від 01.03.06 р. з поставлених для дослідження питань, який було зроблено на підставі податкових накладних позивача, договорів оренди, витягів з Книги обліку продажів товарів, податкових декларацій позивача за певний період, довідки оцінювача СПДФО від 10.02.06 р.

Згідно вказаної довідки оцінювача, ринковий рівень орендної ставки для вбудованих приміщень 1 поверху будівель, розташованих на розі вулиці Кутузова та бульвару Лесі Українки, складає 175-200 грн. (або 35-40 доларів СІЛА) за 1 кв.м на місяць з врахуванням ПДВ, та без врахування експлуатаційних витрат орендодавця та комунальних послуг.

У відповідності до висновків спеціаліста, встановлено, що протягом квітня-грудня 2005 року позивач визначав податкові зобов'язання з податку на додану вартість з операцій щодо надання в оренду приміщень на умовах договору оренди №40 від 31.07.01 р. з порушенням вимог п.4.1 ст.4 Закону "Про податок на додану вартість" № 168/97-ВР від 03.04.97 в редакції Закону України "Про внесення змін до Закону України "Про державний бюджет України на 2005 рік" та деяких інших законодавчих актів України" №25051-IV від25.03.05 та Закону України "Про внесення змін до Закону України "Про державний бюджет України на 2005 рік" та деяких інших законів України" № 2771- IV від 07.07.2005, яке полягає у застосуванні при визначенні бази оподаткування ставки орендної плати за 1 кв.м, що є значно нижчою від рівня звичайної ціни - звичайної ставки орендної плати за квадратний метр для вбудованих приміщень першого поверху будівель, що розташовані на розі вулиці Кутузова та бульвару Лесі Українки.

Судова колегія також приймає до уваги висновок № 10015 судово-бухгалтерської експертизи від 25.01.07 р., призначеної судом першої інстанції під час розгляду спору,  яким зокрема, підтверджується те, що суми орендної плати, які щомісячно сплачувалась позивачу відповідачем за приміщення, загальною площею 398 м у центрі Києва по бульвару Лесі Українки, 26, за договором оренди № 040 від 31.07.01 р. , не є для позивача звичайною ціною і не відповідає динаміці цін за орендну плату одного квадратного метру аналогічних приміщень, що пропонувались в Печерському районі м. Києва на ринку комерційної нерухомості у першому півріччі 2006 року.

Що ж до суми орендної плати - 190,75 грн. - яка пропонується позивачем в позовних вимогах як звичайна ціна за 1 кв. м, на яку треба опиратися при розрахунку орендної плати, - то відповіді експерта на 1-е та 3-є питання підтвердили, що така ціна за 1 кв м відповідає розміру щомісячної орендної плати за аналогічні приміщення, що пропонувалися в зазначеному районі м. Києва у зазначений період часу. Також така ціна відповідає динаміці цін за оренду одного кв. м аналогічних приміщень у вказаному районі м. Києва у вказаний період часу.

З огляду до вищевикладеного, а також враховуючи те, що із зміною умов оподаткування позивач зобов’язаний перераховувати до державного бюджету України значно більше, ніж отримує прибутку від  спірного договору оренди приміщення, що призводить до неможливості реалізувати повною мірою цілі за для яких був укладений договір оренди – отримання прибутку, в сукупності із іншими суттєвими обставинами – зміною кон’юнктури ринку, зокрема, значне зростання розміру орендної плати на ринку нерухомості в м. Києві, а також враховуючи співвідношення майнових інтересів сторін, судова колегія приходить до висновку про наявність підстав для внесення відповідних змін до укладеного між сторонами договору оренди у відповідності до 652 ЦК України, ст.. 21 Закону України „Про оренду державного і комунального майна”, а відтак обґрунтованість позовних вимог та необхідність їх задоволення.

За таких обставин,  апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, оскаржуване рішення суду першої інстанції не відповідає фактичним обставинам справи та нормам чинного законодавства, а тому підлягає скасуванню. Позов підлягає задоволенню повністю.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 103 - 105 Господарського процесуального кодексу України, суд –

ПОСТАНОВИВ:

1.          Апеляційну скаргу Підприємства з іноземними інвестиціями „Мак Дональдз Юкрейн ЛТД” задовольнити частково.

2.   Рішення Господарського суду  м. Києва від 31.05.2007 р.  у справі №21/552-20/365 скасувати.

„Позов задовольнити повністю.

Змінити положення статті 6 „Орендна плата” в договорі оренди №040 від 31.07.2001 р., виклавши її в наступній редакції:

Пункт 6.1. „Орендар погоджується платити орендодавцю, а орендодавець погоджується  отримувати від орендаря щомісячну орендну плату із розрахунку: 190,75 грн. за 1 кв.м., що загалом складає: 63265,42 грн. + ПДВ в сумі 12653,08 грн., всього – 75918,50 грн. з ПДВ щомісячно. Орендар визнає право орендодавця переглядати/змінювати  розмір орендної плати щорічно.

Пункт 6.2. – виключити.

Пункт 6.3. – залишити без змін.

Пункт 6.4. – залишити без змін.

Пункт 6.4.1. – виключити.

Пункт 6.4.2. – залишити без змін.

Пункт 6.4.3. – залишити без змін.

Пункт 6.5. – виключити.

Пункт 6.6. – залишити без змін.

Пункт 6.7. – залишити без змін.

Пункт 6.8. – залишити без змін.”

Стягнути з Підприємства з іноземними інвестиціями „Мак Дональдз Юкрейн ЛТД” (02140 м. Київ, вул.. Гришка,7,   р/р 2600299 в ВАТ „Райффайзен Банк Аваль” м. Києва, МФО 300335 або з будь-якого іншого рахунку) на користь Закритого акціонерного товариства “М-Сервіс” (01133 м. Київ, бул.. Л. Українки, 26, р/р 528 в ТОВ “Укрпромбанк” м. Київ, МФО 321228, ) 85 грн. - державного мита за подання позову, 118 грн. - витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу  Видати наказ.

Видачу наказу доручити Господарському суду м. Києва.

3.          Матеріали справи №21/552-20/365 повернути Господарському суду м. Києва.

Головуючий суддя

Судді