СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ  АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ   СУД
Постанова

Іменем України

02 жовтня 2007 року
Справа № 2-13/9066-2007

Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді                                                  Гоголя Ю.М.,

суддів                                                                      Борисової Ю.В.,

Горошко Н.П.,

за участю представників сторін:

представник позивача: Антонов Анатолій Олександрович, Директор (повноваження перевірені), Товариство з обмеженою відповідальністю "Фірма "Крим-отдих",

пердставник відповідача: Аметов Сіран Дурсинович, довіреність № 01/3602 від 25.12.06,  Фонд майна Автономної Республіки Крим,

розглянувши апеляційну скаргу Фонду майна Автономної Республіки Крим на рішення господарського суду Автономної Республіки Крим (суддя Жукова А.І.) від 19.07.2007 року у справі № 2-13/9066-2007

за позовом           Товариства з обмеженою відповідальністю "Фірма "Крим-отдих" (вул. Київська, 61,Євпаторія,97411; вул. Фрунзе, 20, м.Євпаторія, 97412)

до Фонду майна Автономної Республіки Крим (вул. Севастопольська, 17,Сімферополь,95015)

про визнання права власності та спонукання до виконання певних дій.

ВСТАНОВИВ:

Позивач –Товариство з обмеженою відповідальністю "Фірма "Крим-отдих" звернувся з позовом до господарського суду та просить визнати фактичну площу земельної ділянки, на якій розташований придбаний   Товариством з обмеженою відповідальністю "Фірма "Крим-отдих" незавершений будівництвом пансіонат для батьків з дітьми в розмірі 4,0500 га, як вихідні дані для подальшого проектування і виконання будівельних робіт наданому об'єкті. Виключити встановлену договором купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва - державної власності пансіонату для батьків з дітьми Міністерства внутрішніх справ України, розташованого за адресою: м. Євпаторія, вул. Київська ємність пансіонату в 1000 місць і визначити її за переробленим робочим проектом. Також просить абзац 3 пункту 5.1. розділу 5 "Обов'язки покупця" договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва державної власності - пансіонату для батьків з дітьми Міністерства внутрішніх справ України, розташованого за адресою: м. Євпаторія, вул. Київська, викласти в наступній редакції: "Завершити будівництво та ввести в експлуатацію об'єкт протягом 5 років після повної переробки проектно-кошторисної документації й узгодження його державною інвестиційною експертизою". Визнати право власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Фірма "Крим-отдих" на об'єкт незавершеного будівництва - пансіонат для батьків з дітьми, розташованого за адресою: м. Євпаторія, вул. Київська, 61.

У судовому засіданні суду першої інстанції позивач уточнив позовні вимоги та просить суд пункт 3 доповнити словами “... зі збереженням профілю”, а пункт 4 викласти в редакції: “Визнати право власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Фірма "Крим-отдих" на:

незавершений   будівництвом   спальний   корпус,   розташований   за   адресою:   м. Євпаторія, вул. Київська, 61.

незавершену будівництвом столову, розташовану за адресою: м. Євпаторія, вул. Київська. 61,

незавершений  будівництвом  лікувальний корпус, розташований  за адресою:  м. Євпаторія, вул. Київська. 61.”

Рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим (суддя    Жукова А.І.) від 19.07.2007 року у справі № 2-13/9066-2007 позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Фірма "Крим-отдих" до Фонду майна Автономної Республіки Крим про визнання права власності та спонукання до виконання певних дій задоволено.

Не погодившись з рішенням суду, Фонд майна Автономної Республіки Крим звернулось до Севастопольського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду першої інстанції скасувати, у позові відмовити.

Заявник апеляційної скарги не погоджується з рішенням суду першої інстанції, оскільки вважає, що зазначене рішення прийнято з порушенням і неправильним застосуванням норм матеріального та процесуального права, а також при неповному з’ясуванні обставин, що мають значення для справи, у зв’язку з чим вищезазначене рішення підлягає скасуванню.

Розпорядженням заступника голови Севастопольського апеляційного господарського суду Латиніна О.А. від 02.10.2007 року, у зв’язку з відпусткою, у складі колегії було замінено суддю Сотула В.В. на суддю Борисову Ю.В.

При повторному розгляді справи в порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України судова колегія встановила наступне.

02 липня 2002 року Позивач придбав на аукціоні з продажу належного державі нерухомого майна та об'єктів незавершеного будівництва в процесі приватизації, проведеного Фондом майна Автономної Республіки Крим, об'єкт незавершеного будівництва - державної власності - пансіонат для батьків з дітьми Міністерства внутрішніх справ України, розташований за адресою: м. Євпаторія, вул. Київська.

Як було встановлено судом першої інстанції, істотні умови договору купівлі-продажу укладеного за результатами аукціону 12.07.2002 року виконані позивачем у повному обсязі. У встановлені договором строки Товариство з обмеженою відповідальністю "Фірма "Крим-отдих" прийняло у власність вказаний об'єкт і сплатило за нього повну вартість у сумі 245 000,00 грн.

Претензій с боку Фонду майна Автономної Республіки Крим та інших контролюючих органів до покупця не надходило.

За умовами договору покупець зобов'язаний завершити будівництво і ввести в експлуатацію об'єкт до 2005 року із збереженням зазначеного профілю. Додатковою угодою продовжив цей термін до 12.07.2007 року. Така умова випливає з кваліфікаційних вимог до учасників аукціону по приватизації, згідно із частиною 2 статті 19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" від 14.09.2000 року №1953-111.

Проте, у ході виконання цього договору, виявилися обставини, які ані продавець, ані покупець не могли передбачати та котрі суттєвим чином вплинули на строки та умови його виконання.

Так, згідно з актом прийому-передачі об'єкту незавершеного будівництва державної власності - пансіонату для батьків з дітьми Міністерства внутрішніх справ України, розташованого у м. Євпаторія, вул. Київська, від 12.08.2002 року безпосередньо з об'єктом будівництва мала бути передана проектно-кошторисна документація в кількості 80 томів. Без такої документації продовження будівництва є неможливим. Однак, вказана умова договору купівлі-продажу не виконана і дана документація Товариству з обмеженою відповідальністю "Фірма "Крим-отдих" на сьогоднішній день не передана.

Це зумовлено тим, що відділ капітального будівництва ГУ МВС України в Криму, як орган, що здійснював управління вказаним об'єктом, в порушення статті 5 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" від 14.09.2000 року № 1953-ІІІ, не передав проектно-кошторисну і технічну документацію органу приватизації після включення об'єкту незавершеного будівництва в перелік об'єктів, що підлягають приватизації.

Як було встановлено, у липні 2002 року ВКБ одержав наказ Фонду майна Автономної Республіки Крим № 553 від 09.07.2002 року, який був підставою для списання незавершеного будівництва пансіонату для батьків з дітьми з балансу відділу капітального будівництва. Проте, не зважаючи на неодноразові звернення Товариства з обмеженою відповідальністю "Фірма "Крим-отдих" про передачу проектно-кошторисної і технічної документації, позивач отримав необгрунтовану відмову, про що повідомив Фонд майна Автономної Республіки Крим листом від 19 серпня 2002 року № 019/08.

Письмові звернення керівництва Фонду майна Автономної Республіки Крим до Головного управління МВС України в Криму на бездіяльність посадових осіб відділу капітального будівництва також виявилися безрезультатними.

Відсутність проектно-кошторисної та технічної документації негативно вплинуло та суттєво сповільнило оформлення документів для одержання, відповідно до статті 24 Закону України "Про планування і забудову території" від 20.04.2000 року № 1699-ІІІ, дозволу на будівництво об'єкта містобудування.

Невирішеним виявилося визначення фактичної площі земельної ділянки. Згідно з пунктом 1.1 договору купівлі-продажу площа земельної ділянки, що відведена рішенням № 40/1 від 31.01.86 року Євпаторійським міськвиконкомом під зазначений об'єкт, складала 8,0 га. На вказану площу земельної ділянки у 1972 році було складено архітектурно-планувальне завдання, а у 1985 році розроблено і погоджено генеральний план з проектно-кошторинсною документацією, що включає комплекс будівель і споруд з відповідною інфраструктурою.

За наявності рішення про відведення земельної ділянки під будівництво, визначення його меж у натурі (на місцевості) і закріплення їх межовими знаками, тобто розробленої у встановленому законом порядку технічної документації, попередній замовник будівництва, згідно статті 125 Земельного кодексу України, зобов'язаний був одержати документ, що посвідчує право користування земельного ділянкою.

Як було зазначено, технічна документація і документ, що посвідчує право користування земельною ділянкою площею 8,0 га для будівництва пансіонату для батьків з дітьми, товариства з обмеженою відповідальністю "Фірма "Крим-отдих", передана не була.

Це призвело до того, що фактично Товариство з обмеженою відповідальністю "Фірма "Крим-отдих" не змогло переоформити право користування земельною ділянкою площею 8,0 га відповідно до статті 8 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" від 14.09.2000 року № 1953-ІІІ та статті 120 Земельного кодексу України, а було змушено пройти нову процедуру оформлення правовстановлюючих документів, як юридична особа, що зацікавлена в отримані земельної ділянки, згідно зі статтями 123, 124 Земельного кодексу України.

Однак, у ході підготовки документів з'ясувалося, що земельна ділянка площею 8,0 га поділена на 4 (чотири) частини і фактично вільна для продовження будівництва площа, визначена в "Умовах відводу земельної ділянки", підписаних державним інспектором по використанню й охороні земель м. Євпаторія Виковим Л.Н. відповідно до матеріалів земельно-кадастрової інвентаризації, складає 4,0500 га.

Одержати відсутні 4,0 га виявилося не можливим, тому що частина земельної ділянки, що залишилася, вже розподілена:

-          16790 м - землі передані в запас;

-          9654 м2 - землі запасу;

-          14674 м - землі прикордонної застави.

Таким чином, Товариству з обмеженою відповідальністю "Фірма "Крим-отдих" фактично передано лише половину земельної ділянки, визначеної рішенням № 40/1 від 31.01.86 року Євпаторійським міськвиконкомом під будівництво пансіонату для батьків з дітьми на 1000 місць, на якій розташований будівельний майданчик з недобудованими двома спальними корпусами, їдальнею і лікувальним корпусом за принципом "як воно є", визначеному пунктом 3.2. договору купівлі-продажу.

У ході розробки проекту відводу земельної ділянки встановлена розбіжність меж суміжних землекористувачів із межами генерального плану пансіонату від 1985 року. Зокрема, санаторій "Ювілейний", за станом на 30.10.2002 рік провів інвентаризацію своєї земельної ділянки і встановив свої межі на місцевості, що заходять на відведену під будівництво пансіонату земельну ділянку.

В результаті, як випливає з висновку Закритого акціонерного товариства "Кримнііпроект", з яким Товариство з обмеженою відповідальністю "Фірма "Крим-отдих" уклало 09.07.2003 року договір на виконання робочого проекту, "для введення в експлуатацію комплексу пансіонату необхідно збільшити ділянку за рахунок території (ділянка котельні і пральні) площею 2500 м ".

Відсутність будь-якої документації не дозволяє визначити причини такої розбіжності.

Для вирішення цієї проблеми Товариство з обмеженою відповідальністю "Фірма "Крим-отдих" було змушено звернутися до Міністерства охорони здоров'я України для одержання згоди на відчуження земельної ділянки, на якій розташована котельня і пральня на умовах проектування і будівництва для санаторію нової котельні і пральні з наступним знесенням існуючих.

Оформлення документів на право користування земельною ділянкою затяглося більш ніж на 2 роки, замість місячного терміну, визначеного частиною 2 статті 8 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва".

Крім неможливості надати всю площу земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, під час оформлення правовстановлюючих документів позначилася недосконалість діючого земельного законодавства.

Так, не було виконане рішення, прийняте 13.02.2003 року 7 сесією 24 скликання Євпаторійської міської ради № 24-7/159 "Про надання в довгострокову оренду, терміном на 50 років Товариству з обмеженою відповідальністю "Фірма "Крим-отдих" земельної ділянки для будівництва й обслуговування пансіонату для батьків з дітьми за адресою: м. Євпаторія, вул. Київська".

Державний нотаріус Першої Євпаторійської державної нотаріальної контори відмовив вчинити нотаріальну дію згідно частини 3 статті 13 Закону України "Про оренду землі" №161-XI від 06.10.1998 року, тобто посвідчити договір оренди терміном на 50 років земельної ділянки загальною площею 405000,28 кв.м. у зв'язку з тим, що міська рада, в порушення частини 1 статті 126 Земельного кодексу України, не має документу, що підтверджує його право власності на землю - тобто державний акт на землю.

Як вихід із скрутного становища Товариство з обмеженою відповідальністю "Фірма "Крим-отдих" знову звернулося до Євпаторійської міської ради з проханням викупу вказаної земельної ділянки у власність.

26 листопада 2003 року рішенням № 24-16/85 Євпаторійська міська рада продала у власність Товариству з обмеженою відповідальністю "Фірма "Крим-отдих" зазначену земельну ділянку.

Проте, державний нотаріус Першої Євпаторійської державної нотаріальної контори 12.01.2004 року знову відмовив вчинити нотаріальну дію і посвідчити вже договір купівлі-продажу земельної ділянки з мотиву відсутності у власника земельної ділянки належного правовстановлюючого документу.

Така правова позиція державного нотаріуса змусила Товариство з обмеженою відповідальністю "Фірма "Крим-отдих" звернутися до місцевого суду зі скаргою на відмову в здійсненні нотаріальної дії.

30.04.2004 року Євпаторійський міський суд АР Крим розглянув у відкритому судовому засіданні в місті Євпаторії справу за скаргою позивача та визнав вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Фірма "Крим-отдих" обгрунтованими і такими, що підлягають задоволенню. 01 червня 2004 року рішення суду набрало законної сили.

Незважаючи на рішення міського суду, нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки загальною площею 405000,28 кв. метрів для будівництва й обслуговування пансіонату для батьків з дітьми за адресою: вул. Київська в м. Євпаторія було вчинено нотаріусом лише через вісім місяців.

Зволікання в вирішенні земельного питання не дозволило своєчасно виконати умови пункту 5.1. договору купівлі-продажу з переоформлення Товариства з обмеженою відповідальністю "Фірма "Крим-отдих" права забудовника на об'єкт та одержання дозволу на виконання будівельних робіт.

Головним документом, що дає на це право згідно із статтею 29 Закону України "Про планування і забудову території" від 20.04.2000 року № І699-ІІІ, є наявність проектної документації.

Під час розробки проекту відводу земельної ділянки керівництвом головного архітектора міста Євпаторія знову було розроблено, як складову частину проекту відводу земельної ділянки. "Архітектурно-планувальне завдання (АПЗ) № 92 на проектування об'єкта архітектури для нового будівництва, розширення, реконструкції, капітального ремонту", та затверджене 25 грудня 2002 року. Однак воно не містить однозначного визначення кількості місць пансіонату, а лише фіксує "площу і межі ділянки проектування орієнтовно - 5,0 га" (п. 5.2). На схемі земельної ділянки під час підписання АПЗ керівництвом головного архітектора визначено: "У зв'язку із зменшенням земельної ділянки необхідно визначитися з ємністю санаторію".

Ємність пансіонату на стадії проектування в 1985 році при площі земельної ділянки 8,0 га була визначена в 1000 місць з розрахунку 80 кв.м. на одне місце. Це відповідало чинним на той період часу будівельним нормам і правилам, зокрема, БНіП 11-60-75. "Планування і забудова міст, селищ і сільських населених пунктів".

Чинні на сьогодні державні будівельні норми України, і зокрема, ДБН 360-92** "Містобудування, планування і забудова міських і сільських поселень" пред'являють більш високі вимоги до нормативів земельних ділянок, що виділяються для розміщення пансіонатів для родин з дітьми і визначають його в межах 140-150 кв.м. на 1 місце. Навіть застосувавши мінімальне нормативне значення розміру земельної ділянки, пансіонат для батьків з дітьми може бути спроектований не більше ніж на 300 місць.

Генеральний план пансіонату передбачає: будівництво 3-х спальних корпусів загальною ємністю 1000 місць.

Згідно з актом прийому-передачі об'єкта незавершеного будівництва державної власності - пансіонату для батьків з дітьми Міністерства внутрішніх справ України, розташованого у м. Євпаторія, по вул. Київська, від 12.08.2002 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Фірма "Крим-отдих" прийняло, згідно пункту 3.2. договору купівлі-продажу за принципом "як воно є", незавершений будівництвом спальний корпус на 300 місць і незавершений будівництвом спальний корпус на 350 місць.

Третій корпус не розпочатий будівництвом тому, що його площа спроектована на території прикордонної застави, яку в ті роки планувалося перенести за межі міста Євпаторії.

Як зазначив суд першої інстанції, ситуація що склалася після встановлення і введення в дію нових державних будівельних норм України стосовно нормативів земельної ділянки, виділена в натурі Товариству з обмеженою відповідальністю "Фірма "Крим-отдих" земельна ділянка із зазначеною площею і розташованими на ній двома недобудованими спальними корпусами, не дозволяє за чинними державними стандартами, нормами та правилами, регіональними і місцевими правилами забудови, обов'язковими для виконання, одержати позитивний висновок державної інвестиційної експертизи, без якого згідно статті 29 Закону України "Про планування і забудову території" від 20.04.2000 року №1699-ІІІ подальше будівництво є не можливим.

З наведених обставин судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що умови договору купівлі-продажу не виконані в повному обсязі з об'єктивних причин, не залежних від продавця, та волі покупця, які неможливо було передбачити або запобігти на жодній зі стадій роботи та які істотно вилинули на терміни виконання вкачаного договору.

Згідно зі статтею 48 Закону України “Про власність” власник має право вимагати усунення будь-яких порушень свого права, а на підставі пункту 1 статті 392 Цивільного кодексу України власник майна має право пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.

На підставі вищевикладеного, апеляційна інстанція вважає, так як і суд першої інстанції, що позовні вимоги підлягають задоволенню у повному обсязі, оскільки підтверджені матеріалами справи та грунтуються на нормах діючого законодавства.

Таким чином, рішення господарського суду прийнято при правильному застосуванні норм матеріального та процесуального  права, у зв’язку з чим підстав для його скасування не існує.

Керуючись статтями 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 19.07.2007 року у справі № 2-13/9066-2007 залишити без змін.

Апеляційну скаргу Фонду майна Автономної Республіки Крим залишити без задоволення.

Головуючий суддя                                                  Ю.М. Гоголь

Судді                                                                                Ю.В. Борисова

Н.П. Горошко