ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

"25" вересня 2007 р.                                                                              Справа № 10/105-07

розглянувши справу за позовом Сільськогосподарського виробничого кооперативу “Агрофірма “Зоря”, с. Саливонки

до 1) Товариства з обмеженою відповідальністю “Техна”, м. Кагарлик

2) Сільськогосподарського виробничого кооперативу “Астра”, с. Саливонки

про визнання Договору оренди недійсним.

Представники:

від  позивача –Москаленко І.О. (довіреність від 05.01.2007р.)

від  відповідача 1 –Тютюник А.Є. (довіреність від 19.03.2007р.)

від відповідача 2 –(ухвалою суду від  25.09.2007р. припинено провадження стосовно відповідача 2)

Обставини справи

У березні 2007 р. позивач звернувся до Господарського суду Київської області з позовом про визнання недійсним договору оренди, укладеного 01.03.2006 р. між Товариством з обмеженою відповідальністю „Техна” і Сільськогосподарським виробничим кооперативом „Астра”.

В обґрунтування позовних вимог Сільськогосподарський виробничий кооператив „Агрофірма „Зоря” посилається на наступне:

- договір оренди приміщення автогаражу площею 770,9 кв.м, укладений 01.03.2006 р. між відповідачем-1 і відповідачем-2 не відповідає вимогам ст.ст. 210, 220 ЦК України, а тому відповідно до ст. 236 ЦК України є недійсним з моменту його укладення;

- відповідачем-1 та відповідачем-2 було порушено положення ст. 793 ЦК України, згідно з якою договір найму будівлі або іншої капітальної споруди строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню;

- порушення відповідачами ст. 794 ЦК України про державну реєстрацію договору найму будівлі або іншої капітальної споруди, укладеного на строк не менше одного року;

- порушення відповідачами ст.ст. 3, 4 Закону України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” щодо обов’язкової державної реєстрації правочинів користування нерухомим майном строком більш як один рік.

- відповідач-1 не виконав вимог ч.3 ст. 214 ЦК України щодо відмови від оспорюваного договору, а лише повідомив позивача про те, що між відповідачами 01.03.2006 укладено договір оренди приміщення автогаражу;

- відповідач-1 продовжує користуватися орендованим майном, а орендну плату отримує відповідач-2, а не позивач, чим порушуються права позивача.

Відповідач-1 у поданому відзиві від 12.04.2007 р. та наданих у судових засіданнях поясненнях просить відмовити у задоволенні позовних вимог, посилаючись на наступне:

- позивачем не обґрунтоване порушення його прав укладенням відповідачами оспорюваного договору оренди від 01.03.2006 р.;

- посилання в тексті позовної заяви на договір оренди від 10.08.2004 р., у відповідності з яким позивач виступає орендодавцем нежилих приміщень, слід розглядати як його твердження про те, що станом на дату укладення оспорюваного договору від 01.03.2006 р. і на дату складання ним позовної заяви від 28.02.2007 він вважає себе власником переданих в оренду нежитлових приміщень;

- згідно Довідки №517 від 29.05.2006, наданої Васильківським бюро технічної інвентаризації Саливонківській сільській раді, за позивачем не зареєстровано об’єкти нерухомого майна;

- позивач не надав документи, які б належним чином засвідчували право власності Сільськогосподарського виробничого кооперативу „Агрофірма „Зоря” на будівлю автогаражу, а відтак його право виступати орендодавцем за договором оренди від 10.04.2004 р.;

- у позовній заяві відсутні посилання на конкретні пункти і статті оспорюваного договору від 01.03.2006 р., які дають підстави для твердження про те, що такий договір у відповідності до чинного законодавства підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації, а тому вимоги позивача, які ґрунтуються на цьому твердженні, є неправомірними;

- оспорюваний договір оренди від 01.03.2006 р. може бути визнаним та припиненим лише на майбутнє.

Відповідач-2 проти позову заперечує і у відзиві на позовну заяву зазначає:

- договором оренди від 01.03.2006 р. права та охоронювані законом інтереси позивача не порушуються;

- будівля автогаражу, що є предметом договору оренди від 01.03.2006 р., належить на праві спільної часткової власності співвласникам реформованого СВК „Агрофірма „Зоря” с. Саливонки;

- під час реформування 01.01.2003 р. комісією було складено перелік розпайованого майна і передано його до Саливонківської сільської ради для видання свідоцтв громадянам, до якого увійшла під №27 будівля автогаражу на 16 автомобілів;

- відповідачем-2 було укладено із співвласниками майнових паїв с.Саливонки 467 договорів оренди майна, до якого входила і будівля автогаражу;

- на підставі укладених договорів оренди майнових паїв відповідач-2 правомірно передав в оренду відповідачеві-1 будівлю автогаражу.

Ухвалою господарського суду Київської області від 25.09.2007р. в порядку п. 6 ч. 1 ст. 80 ГПК України було припинено провадження стосовно відповідача 2 - Сільськогосподарського виробничого кооперативу “Астра”.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 12.03.2007 р. було порушено провадження у справі та прийнято позовну заяву до розгляду, розгляд справи призначено на 16.04.2007 р.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 13.04.2007 р. відповідно до ст. 69 Господарського процесуального кодексу України (далі –ГПК України) було продовжено строк вирішення спору на один місяць до 12.06.2007 р.

У зв’язку із перебуванням судді на лікарняному 16.04.2007 р. судове засідання не відбулося.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 03.05.2007 р. відповідно до приписів ст. 77 ГПК України у зв’язку з необхідністю витребування додаткових доказів розгляд справи було відкладено на 29.05.2007 р.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 29.05.2007 р. суд задовольнив клопотання відповідача-1 від 25.05.2007 р. про витребування додаткових доказів, у зв’язку з цим у порядку приписів ст.38, п.3 ст.77, ст.86 Господарського процесуального кодексу України розгляд справи відкладався на 19.06.2007 р.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 19.06.2007 р. у зв’язку з нез’явленням представника позивача у судове засідання розгляд справи відкладався на 27.07.2007 р.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 27.07.2007 р. у зв’язку з витребуванням додаткових доказів на підставі ст.77 ГПК України розгляд справи відкладався на 14.08.2007 р.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 14.08.2007 р. розгляд справи було відкладено на 25.09.2007 р.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд -

ВСТАНОВИВ:

01.03.2006 р. між Сільськогосподарським виробничим кооперативом „Астра” та Товариством з обмеженою відповідальністю „Техна” було укладено договір оренди, згідно з яким відповідач-2 передав у тимчасове володіння та користування Товариству з обмеженою відповідальністю „Техна” нежиле приміщення  площею 770,9 кв.м за адресою :Київська область, Васильківський район, с. Саливонки.

Відповідно до пунктів 4.1 і 4.2 вказаного договору оренди термін оренди складає один рік з моменту прийняття об’єкта, що орендується, за актом здачі-приймання. Якщо жодна сторона протягом одного місяця до закінчення дії даного договору не заявить про намір його розірвати, його дія продовжується ще на один рік.

Із витягу з книги обліку витрат Сільськогосподарського виробничого кооперативу „Агрофірма „Зоря” по будівництву Р-К151 за 2001-2002 рр. вбачається, що у 2001 році позивач здійснював будівництво гаража на 16 автомашин.

Згідно уточненого переліку майна пайового фонду та його структури від 01.01.2003 р. гараж на 16 автомашин був введений СВК „Агрофірма „Зоря” в експлуатацію у 2001 р., а його залишкова вартість становить 240 489, 00 грн.

Згідно із довідки виконкому Саливонківської сільської ради №31 від 03.03.2005 р. вартість майна СВК „Агрофірма „Зоря”, яке підлягало розпаюванню, становила 2 311 504,00 грн.

Із довідки №30 від 03.03.2005 р. виконкому Саливонківської сільської ради вбачається, що позивач уклав із жителями с.Саливонки Васильківського району Київської області 467 договорів оренди майна на суму 1 011 205,00 грн.

Відповідач-2 надав суду 27 договорів оренди майна (майнових паїв), укладених СВК „Астра” із колишніми співвласниками СВК „Агрофірма „Зоря” протягом 02.03.2005 –30.03.2005 р.

Як вбачається із змісту відомості переліку майна пайового фонду СВК „Агрофірма „Зоря”, переданого СВК „Астра” від 01.08.2007 р., гараж на 16 автомашин відповідачеві-2 не передавався.

З актів передачі майна пайового фонду СВК „Агрофірма „Зоря” до СВК „Астра” від 16.11.2004 р., 04.04.2005р., 14.04.2005р., 23.12.2005 р., не вбачається, що гараж на 16 автомашин передавався відповідачеві-2.

Згідно з витягом з інвентаризаційного переліку майна від 03.11.2006 р., гараж на 16 автомобілів знаходиться на балансі позивача.

Відповідно до інвентаризаційної відомості майна пайового фонду станом на 01.04.2007 р. на балансі позивача залишався гараж на 16 автомашин.

23.03.2006 відповідач-2 направив позивачеві лист за №60, у якому вказувалося на те, що загальні збори власників паїв СВК „Астра” прийняли рішення про здачу в оренду будівлі автопарку ТОВ „Техна”. У якості додатків до листа від 23.03.2006 р. №60 були надіслані: виписка з протоколу загальних зборів орендодавців майнових та земельних паїв СВК „Астра”(додаток №1) та Акт прийомки розпайованого майна власниками СВК „Астра” по відділенню с.Саливонки (додаток №2).

Відповідно до додатку №1, загальні збори орендодавців майнових та земельних паїв СВК „Астра” одноголосно прийняли рішення про вступ керівництва СВК „Астра” у володіння орендованим майном –будівлею автопарку та передачу будівлі автопарку в суборенду ТОВ „Техна” на один рік.

Згідно з Актом прийомки розпайованого майна власниками СВК „Астра” по відділенню с. Саливонки від 14.02.2006 р. СВК „Астра” вступило у володіння будівлею автопарку площею 770,9 кв.м.

Оцінюючи наявні в матеріалах справи та досліджені в судових засіданнях докази, господарський суд вважає позовні вимоги позивача такими, що не підлягають задоволенню. При цьому господарський суд виходить з наступного.

Згідно з ст.ст. 328, 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до п. 9 роз’яснення Вищого арбітражного суду України „Про деякі приписи законодавства, яке регулює питання, пов'язані із здійсненням права власності та його захистом” від 31.01.2001 р. №01-8/98 підтвердженням наявності права власності можуть бути насамперед правовстановлюючі документи. Перелік таких документів наведено у додатку №1 до пункту 2.1 Тимчасового положення про реєстрацію прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 №7/5

При цьому перебування майна, у тому числі приміщень, споруд, будинків, на балансі підприємства (організації) ще не є безспірною ознакою його права власності. Баланс підприємства (організації) є формою бухгалтерського обліку, визначення складу і вартості майна та обсягу фінансових зобов'язань на конкретну дату. Баланс не визначає підстав знаходження майна у власності (володінні) підприємства. Одним з основних критеріїв визначення законності володіння майном і відображення його на балансі підприємства є джерела фінансування (централізоване або власні кошти підприємства), передача підприємству у володіння майна безпосередньо власником (уповноваженим ним органом) чи підприємством, яке володіє майном на праві повного господарського відання.

Позивачем не надано правовстановлюючих документів на будівлю автогаражу, зокрема, свідоцтва про право власності на об'єкт нерухомого майна, виданого органами місцевого самоврядування, місцевою державною адміністрацією, або рішення суду про визнання права власності на даний автогараж (пункти 6, 10 додатку 1 до пункту 2.1 Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно).

З довідки виконавчого комітету Саливонківської сільської ради вбачається, що рішення про виділення земельної ділянки під будівництво автогаражу на 16 автомобілів Сільськогосподарському виробничому кооперативу „Агрофірма „Зоря” в селі Саливонки по вул. Леніна, 11, не приймалося.

Відповідно до ст. 376 ЦК України будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Позивачем не надано суду дозволу на будівництво автогаражу, належним чином затверджених проекту будівництва автогаражу та проекту внутрігосподарського землеустрою Сільськогосподарського виробничого кооперативу „Агрофірма „Зоря” (ст. 62 Земельного кодексу України (1990 р.)), рішення ради про погодження згідно з ст. 9 Земельного кодексу України (1990) будівництва автогаражу на земельній ділянці, що перебуває у користуванні позивача, а також акту державної комісії по прийняттю завершеного будівництвом автогаражу в експлуатацію.

Крім того, Вільшанська сільська рада Недригайлівського району Сумської області в листі від 08.09.2007р. № 306 повідомляє про те, що дозвіл на будівництво автогаражу  на земельній ділянці площею 770,9 кв.м., яка розташована  за адресою: 08665, Київська область, Васильківський район, с. Салівонки не надавався.

За таких обставин до визнання за позивачем у судовому порядку права власності на самочинно збудований автогараж позовні вимоги Сільськогосподарського виробничого кооперативу „Агрофірма „Зоря” задоволенню не підлягають.

Частина 2 статті 208 ГК України, ст. 216 ЦК України передбачають, що у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

За змістом ст. 387 ЦК України власник шляхом пред’явлення віндикаційного позову має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Таким чином, права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захисту шляхом задоволення позову про визнання недійсною угоди, стороною в якій така особа не є, тобто, з застосуванням правового механізму, встановленого ч. 2 ст. 208 ГК України, ст. 216 ЦК України, незалежно від того чи відповідає спірна угода закону.

Результатом задоволення заявленого позову Сільськогосподарського виробничого кооперативу „Агрофірма „Зоря” стало б застосування судом наслідків недійсності угоди, які стосуються сторін угоди і не поширюються на позивача, який вважає себе власником спірного майна, не будучи стороною угоди.

Захист прав такої особи можливий шляхом пред'явлення віндикаційного позову, якщо є підстави, встановлені ст. 387, 388 ЦК України. (З аналогічної позиції виходив Верховний Суд України у постанові від 25.07.2006 р. по справі №69/8-05 та постанові від 27.09.2005 р . у справі №13/529пд).

Проаналізувавши матеріали справи та пояснення представників сторін, суд прийшов до висновку, що позовні вимоги Сільськогосподарського виробничого кооперативу „Агрофірма „Зоря” задоволенню не підлягають.

На підставі ст.ст. 44, 49 ГПК України судові витрати по сплаті державного мита, витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покладаються на позивача.

Враховуючи викладене, керуючись ст.ст. 33, 43, 82 –85 ГПК України, господарський суд, -

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позову Сільськогосподарського виробничого кооперативу „Агрофірма „Зоря” відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня підписання рішення, оформленого відповідно до ст.84 ГПК України.

Дане рішення господарського суду Київської області набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його належного оформлення і підписання та може бути оскаржено в апеляційному або касаційному порядку.

Суддя