ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"20" липня 2007 р.                                                             Справа №  09/1387

Господарський суд Черкаської області в складі колегії суддів: головуючого судді Курченко Н.М., суддів Анісімова І.А., Спаських Н.М., при секретарі Рудь Ю.О.

за участю представників сторін: позивача – Олененка О.В. за довіреністю, 1-го відповідача -  Якимчук Ю.В. начальник відділу, 2-го відповідача –Солієнка О.Б. директор, Татарінова О.С. за довіреністю, від ІІІ-х осіб: ЧФ АКБ “Укрсоцбанк” –Дорош М.О. за довіреністю,   Управління земельних ресурсів та землеустрою виконавчого комітету Черкаської міської ради  - Полішкевич М.В. за довіреністю, розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Черкаси справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Буд-Партнер-Інвест" м. Черкаси до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Черкаській області та товариства з обмеженою відповідальністю "Папірпром" м. Черкаси треті особи, без самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачів – акціонерний комерційний банк  соціального розвитку «Укрсоцбанк»в особі Черкаської обласної філії  та Управління земельних ресурсів та землеустрою виконавчого комітету Черкаської міської ради про визнання недійсним договору купівлі-продажу та зобов’язання повернути все одержане по договору, -

ВСТАНОВИВ :

Заявлено позов, у якому позивач просить визнати недійсним в силу ст.ст.48, 49 Цивільного кодексу УРСР (далі скорочено ЦК УРСР) нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу державного майна від 27 квітня 2001 року, реєстраційний №7050, укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Черкаській області  (продавець за договором, перший відповідач у справі) та товариством з обмеженою відповідальністю „Папірпром” (покупець за договором, другий відповідач у справі) та зобов’язати відповідачів повернути одне одному все одержане по договору (далі по тексту –спірний договір).

Заявою про уточнення позовних вимог позивач просить визнати недійсними в силу ст.48 ЦК УРСР спірний договір та договір про зміни до цього договору від 26.06.2006 року, реєстраційний №9829.

Позовні вимоги мотивовані наступним:

- предметом спірного договору є об’єкт незавершеного будівництва –інженерно-виробничий корпус ОП „Укрлегпромпроект”, що розташований за адресою: м. Черкаси, бульвару Шевченка, 292 на земельній ділянці площею 8130 кв.м, виділеної відповідно до акту визначення та погодження меж земельної ділянки від 25 січня 2000 року;

- рішенням Черкаської міської ради від 24 березня 2006 року №9-344 позивачу виділена  земельна ділянка площею 2554 кв.м по бульвару Шевченка,296 в м.Черкаси під будівництво та подальшу експлуатацію багатоповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями, 30 березня 2006 року укладений договір оренди землі, який зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП „Центр ДЗК при Держкомземі України” 11 квітня 2006 року за №17;

- рішенням Черкаської міської ради від 27 вересня 2006 року №2-85 ТОВ „Папірпром” (другому відповідачу) надано в оренду на 49 років земельна ділянка площею 8131 кв. м, по бульвару Шевченка, 292 в м.Черкаси за рахунок земель Черкаської міської ради під торгово-офісний центр, до якої повністю увійшла земельна ділянка надана позивачу;

- позивач звернувся за захистом порушеного права до суду з позовом про визнання протиправним рішення Черкаської міської ради від 27.09.2006 року №2-85, яким була надана земельна ділянка ТОВ „Папірпром”;

- постановою господарського суду Черкаської області від 21.11.2006 року у справі 03/5036а, яке набрало законної сили, позов задоволено частково, вказане рішення Черкаської міської ради визнане протиправним та скасоване в частині надання ТОВ „Папірпром” земельної ділянки площею 2554 кв.м;

- ТОВ „Папірпром” також звернувся до суду з позовом про визнання протиправним та скасування рішення Черкаської міської ради від 24 березня 2006 року №9-344, яким надана земельна ділянка ТОВ „Буд-Партнер-Інвест” (позивачу), постановою господарського суду Черкаської області у справі №09/5788а  у позову відмовлено повністю;

- ТОВ „Папірпром” своє право на земельну ділянку обґрунтовує договором купівлі-продажу незавершеного будівництва, який був укладений при приватизації об’єкта незавершеного будівництва і про який позивачу стало відомо при вирішенні спору у справі №03/5036а про визнання протиправним рішення міської ради, яким позивачу була надана земельна ділянка під забудову;

- причиною такої ситуації стало те, що при укладенні спірного договору в порушення ст.8 Закону України „Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва” від 14 вересня 2000 року №1953-ІІІ (далі скорочено –ЗУ „Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва”), перший відповідач перед відчуженням об’єкта незавершеного будівництва не здійснив відведення земельної ділянки, а обмежився лише актом визначення та погодження меж земельної ділянки від 25 січня 2000 року, який не надає права користування земельною ділянкою;

- на момент укладення спірного договору діяв Земельний кодекс України від 18.12.1991 року (далі –ЗК), згідно ст.22 якого право власності або право користування земельною ділянкою виникає  після встановлення землевпорядними організаціями  меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує це право, забороняється приступати до використання земельної ділянки, в тому числі на умовах оренди, до встановлення меж цієї ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує  право власності або право користування;

- спірним договором передбачена можлива зміна профілю об’єкта приватизації, відповідно до умов п.5.3 спірного договору покупець на протязі одного року з дати нотаріального посвідчення договору повинен був вчинити дії щодо переоформлення права забудовника на об’єкт приватизації, станом на 27.02.2007 року права забудовника не переоформлені, земельна ділянка під будівництво не відведена, проекту на будівництво торгово-офісного центру не має, проведення добудови об’єкту незавершеного будівництва покупцем не здійснювалось, отже умови договору не виконані;

- спірний договір укладений з порушеннями ст.3, 8 спеціального Закону України „Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва”, статті 22, 23, 24 ЗК України, які призвели до відсутності реєстрації в державному земельному кадастрі земельної ділянки під відчужуваним об’єктом  незавершеного будівництва, тому міська рада розпорядилася земельною ділянкою, як такою, що не надана у власність чи користування, що потягло порушення прав позивача, який отримав під забудову частину земельної ділянки, яку вимагає другий відповідач, посилаючись на спірний договір;

- при визнанні недійсним спірного договору підлягають визнанню недійсними і всі додаткові до нього угоди, тому договір про зміни від 26.06.2006 року також підлягає визнанню недійсним;

- згідно п.9 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, який набув чинності з 01.01.2004 року, до договорів, що були укладені до 01 січня 2004 року і продовжують діяти після набрання ним чинності, застосовуються правила цього Кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від їх укладення, тому в даному випадку необхідно застосовувати норми ЦК УРСР, статтею 48 якого встановлено, що недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону, в тому числі ущемляє особисті або майнові права неповнолітніх дітей. По недійсній угоді кожна з сторін зобов’язана повернути другій стороні все одержане за угодою, а при неможливості повернути одержане в натурі –відшкодувати його вартість у грошах, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом;

- про існування спірного договору позивач дізнався при розгляді справи №03/5036а, провадження у якій відкрито 11.10.2006 року, отже згідно ст.261 ЦК України перебіг позовної давності для захисту порушеного права почався з 11.10.2006 року.

У письмових відзивах на позовну заяву:

1. Перший відповідач позовні вимоги не визнав, посилаючись на наступні обставини:

- відповідно до ЗУ „Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва”, Державної програми приватизації на 2000-2002 роки, затвердженої Законом України від 18 травня 2000 року №1723-ІІІ, на виконання наказу регіонального відділення ФДМУ по Черкаській області від 25.12.2000 року №401-НБ прийнято рішення про повторну приватизацію об’єкта незавершеного будівництва –інженерно-виробничого корпусу ОП „Укрлегпромпроект” по бульвару Шевченка,292 в м.Черкаси шляхом продажі на аукціоні;

- об’єкт незавершеного будівництва знаходиться на земельній ділянці площею 8130 кв.м;

- стаття 3 ЗУ „Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва” передбачає, що покупці об’єкта незавершеного будівництва можуть придбати разом з об’єктом земельні ділянки, відведені в установленому порядку під забудову. За бажанням покупців земельні ділянки, на яких розташовані об’єкти незавершеного будівництва, надаються їм у довгострокову оренду;

- згідно ст.30 ЗК одночасно з правом власності на об’єкт незавершеного будівництва до покупця  переходить і право власності або користування земельною ділянкою;

- відведення земельної ділянки, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва, оформляється відповідним рішенням згідно з вимогами законодавства;

- згідно матеріалів приватизаційної архівної справи земельна ділянка під об’єкт незавершеного будівництва відведена рішенням Черкаського міськвиконкому від 26.12.1989 року №226, відповідно до Акту погодження меж земельної ділянки об’єкту незавершеного будівництва від 25.01.2000 року загальна площа земельної ділянки під об’єктом становила 8130 кв. м;

- приватизація об’єкту проведена відповідно до чинного законодавства.

2. Другий відповідач позовні вимоги не визнав, посилаючись на наступні обставини:

- спірний договір нотаріально посвідчений, укладений повноважними представниками з додержанням вимог чинного законодавства, волевиявлення осіб було вільним, відповідало їх внутрішній волі, спірний правочин спрямований на настання реальних наслідків, підстав для його визнання недійсним не вбачається;

- порушення права позивача при укладенні договору не вбачається, оскільки спірний договір укладений у 2001 році, а земельна ділянка надана позивачу у 2006 році, отже на момент укладення спірного договору ніяких прав та законних інтересів  позивача не виникало;

- позивач не належить до кола осіб, яким надані повноваження щодо перевірки додержання законодавства при укладенні спірного договору та не належить до кола заінтересованих осіб, яким чинним законодавством надано право на оспорювання правочину, укладеного відповідачами, так як усталена судова практика  вказує на те, що підставою визнання недійсним договору та правочину є порушення вимог чинного законодавства в момент укладення договору та порушення прав особи, яка звертається з позовом про визнання недійсним спірного договору;

- позивач не належить до кола осіб, які мають право вимагати подвійної реституції щодо спірного правочину, так як подвійна реституція ніяким чином не вплине на позивача;

- визнання недійсним договору об’єкту нерухомості призведе до позбавлення права власності на майно, яке є непорушним відповідно до вимог Конституції України та порушить право на мирне володіння майном встановлене міжнародними конвенціями;

Треті особи письмові відзиви на позовну заяву не подали.

На підставі ст.77 ГПК України в судовому засіданні оголошувалась перерва з 16 по 20 липня 2007 року.

В судових засіданнях:

- представник позивача підтримав позовні вимоги повністю з підстав, викладених у позовній заяві та заяві про уточнення позовних вимог, доказував, що порушення законодавства при приватизації об’єкту незавершеного будівництва проявились через тривалий час та вплинули на використання великої земельної ділянки в центрі міста, яка пустує, не обліковувалась за покупцем об’єкту незавершеного будівництва, тому позивачу була виділена земля під забудову багатоповерхового житлового будинку, із земель, які не надані у власність чи користування; позивач не може розпочати будівництво, оскільки після надання йому земельної ділянки, другий відповідач виставив претензії на неї, і тільки після цього позивач дізнався про договір купівлі-продажу об’єкту.

- представники відповідачів дотримувались доводів, викладених у відзивах на позовну заяву;

- представник третьої особи АКБ „Укрсоцбанк” позовні вимоги не визнав та пояснив, що банк отримав свою частку від приватизації, претензій не має;

- представник третьої особи Управління земельних ресурсів та землеустрою пояснив, що управління має опосередковане відношення до спірних правовідносин, прийняття рішень про надання земельних ділянок ТОВ „Папірпром” та ТОВ „Буд-Партнер-Інвест”проходив без порушення діючого законодавства.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, третіх осіб, судом встановлено наступне.

Згідно Наказу Фонду державного майна України від 11.04.1997 року №444, зі змінами і доповненнями від 27.08.1997 року №948, об’єкт незавершеного будівництва –інженерно-виробничий корпус, ОП „Укрлегпромпроект” ввійшов у Перелік об’єктів незавершеного будівництва державної власності, що підлягають приватизації шляхом їх продажу на аукціоні або за конкурсом.

Рішенням арбітражного суду Черкаської області від 14 липня 2000 року  у справі 05/1883 був визнаний недійсним договір купівлі-продажу від 14.07.1999 року цього ж об’єкту незавершеного будівництва, інженерно - виробничого корпусу ОП „Укрлегпромпроект”, укладеного між регіональним відділенням ФДМУ по Черкаській області та ТОВ „Євробуд”. Підставою визнання договору недійсним суд вказав порушення п.8 Указу Президента України від 14.10.1993 року №456/93 „Про приватизацію об’єктів незавершеного будівництва”, оскільки регіональним відділенням ФДМУ по Черкаській області в об’яві зазначено, що передається в оренду земельна ділянка площею 0,74 га, що фактично не відповідає дійсності.

Продаж частини об’єкту незавершеного будівництва інженерно-виробничого корпусу ОП «Укрлегпромпроект», що належить Черкаській обласній дирекції АКБ «Укрсоцбанк»разом з частиною даного об’єкту, замовником якої є Український державний інститут по проектуванню підприємств легкої промисловості «Укрлегпромпроект»здійснено згідно Наказу регіонального відділення ФДМУ по Черкаській області від 09.01.2001 року №6-НБ, тобто після прийняття рішення арбітражного суду фактично проводилась повторна приватизація.

За наслідками повторної приватизації 24.04.2001 року між ТОВ “Папірпром” (покупець) та регіональним відділенням Фонду державного майна України по Черкаській області (продавець) укладено спірний договір купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва –інженерно-виробничий корпус ОП “Укрлегпромпроект”, що розташований за адресою: м. Черкаси, бул.Шевченка,292, на земельній ділянці площею 8130 кв.м., виділеної відповідно до акту визначення та погодження меж земельної ділянки від 25.01.2000 року. Згідно умов договору передбачена можлива зміна профілю об’єкту і у зв’язку із зміною можлива зміна порядку ведення відбудови об’єкта етажності та фасадних рішень, що повинні бути розроблені на підставі нового проекту та дозволів і узгоджень, на протязі року з дати нотаріального посвідчення договору необхідно здійснити дії щодо переоформлення права забудовника на об’єкт приватизації; завершення будівництва об’єкта та введення його в експлуатацію протягом п’яти років (пункт 5.3 Договору). Об’єкт проданий за 209594 грн.,  в тому числі ПДВ, який нараховується на частку Черкаської обласної філії АКБ «Укрсоцбанк» у розмірі 15098 грн. (п 1.5 Договору).

Згідно наказу регіонального відділення Фонду державного майна України по Черкаській області від 22.06.2006 року №272-Д  до договору купівлі-продажу об’єкту незавершеного будівництва 26.06.2006 року внесені зміни в частині  продовження терміну будівництва до 16.03.2011 року.

Рішенням виконавчого комітету Черкаської міської ради народних депутатів (далі –Черкаський міськвиконком) від 23.01.1990 року №13 „Про розміщення об’єктів будівництва” виділено земельну ділянку площею 1,7 га Українському інституту по проектуванню та будівництву легкої промисловості “Укрлегпромпроект” для будівництва  об’єднаного науково-інформаційного центра по бульвару Шевченка, 292.

Рішенням Черкаського міськвиконкому від 28.12.1993 року №536 „Про розміщення об’єктів будівництва підприємницьких структур” Черкаській обласній дирекції “Укрсоцбанк” виділено земельну ділянку площею 0,35га в довгострокове тимчасове користування на 25 років під будівництво центрального блоку “А” у вісях 15-32, враховуючи клопотання та згоду Інституту “Укрлегпромпроект”. Тобто частина земельної ділянки із виділеної під будівництво корпусу ПО „Укрлегпромпроект” перейшла у довгострокове тимчасове користування на 25 років Черкаській обласній дирекції “Укрсоцбанк”.

Рішенням Черкаського міськвиконкому від 22.03.1994 року №107 „Про розміщення об’єктів будівництва підприємницьких структур” акціонерному банку „Енергобанк” передано в довгострокове користування на 25 років земельну ділянку площею 0,15 га  по бульвару Шевченка, 292 під будівництво блоку „В” комплексу науково-інформаційного  центру, враховуючи клопотання „Укрсоцбанку”. Тобто частина земельної ділянки із виділеної ЧОД «Укрсоцбанк»перейшла АБ «Енергобанк».

Актом оцінки вартості об’єкту незавершеного будівництва станом на 31 грудня 2000 року, який затверджений наказом регіонального відділення ФДМУ по Черкаській області 19.02.2001 року №21-НБ,  визначена вартість об’єкта незавершеного будівництва в сумі 194 496 грн.

Згідно інформації про продаж на аукціоні об’єкта, опублікованих у „Відомостях приватизації” 28.03.2001 року, зазначено, що об’єкт зі ступенем будівельної готовності 32%, площа земельної ділянки –8130 кв.м,. початкова ціна продажу: 194 496 грн. у тому числі: державна частка –119007 грн., частка Черкаської обласної філії АКБ „Укрсоцбанк” –75 489 грн., аукціон проводиться 6 квітня 2001 року.

Наказом регіонального відділення ФДМУ по Черкаській області від 16.04.2001 року №46-НБ змінений спосіб приватизації на викуп об’єкта ТОВ «Папірпром».

Актом приймання-передачі державного майна об’єкта незавершеного будівництва від 30 травня 2001 року згідно з договором об’єкт переданий. Додатками до акту передачі зазначені: акт приймання-передачі проектно-кошторисної виконавчої документації по об’єкту незавершеного будівництва з додатками №1-3, акт обстеження будівельного майданчика і технічного стану об1єкта незавершеного будівництва, акт визначення та погодження меж земельної ділянки об1єкту.

15.11.2006 року начальник управління Черкаського міського управління земельних ресурсів листом за №3318-25 просить секретаря міської ради розглянути питання про приведення  рішення Черкаської міської ради від 27.09.2006 року №2-85, яким затверджено проект відведення земельної ділянки загальною площею 8131 кв.м по бульвару Шевченка, 292 ТОВ „Папірпром”, у відповідність до чинного законодавства. Проект відведення затверджений з порушеннями статей 123,124 ЗКУ, а саме міською радою не було враховано, що до складу земельної ділянки, наданої ТОВ „Папірпром”, увійшла земельна ділянка площею 2554,0 кв.м  по бульвару Шевченка, 296, яка рішенням сесії Черкаської міської ради від 24.03.2006 року №9-344 надана в оренду ТОВ «Буд-Партнер-Інвест», з яким укладено договір оренди від 11.04.2006 року, номер державної реєстрації 17.

Відповідачами пред’явлена копія Державного акту на право постійного користування землею серії Б №015710, у якому зазначено, що він виданий Українському інституту по проектуванню підприємств легкої промисловості „Укрлегпромпроект”, квартал 221, бульвар Шевченка №292 м.Черкаси, виконавчим комітетом Черкаської районної (міської) ради народних депутатів  у тому, що за вказаним землекористувачем закріплюються в безстрокове і безплатне користування 1.58 гектарів  землі в межах згідно з планом землекористування. Однак вказаний Державний акт на право користування землею  не містить дати та даних щодо його реєстрації в Книзі записів державних актів на право користування.

На вимогу суду  Черкаське міське управління земельних ресурсів довідкою від 12.07.2007 року №970-25 повідомило, що відповідно до відомостей державного земельного кадастру на земельній ділянці, яка розташована на розі вул. Б.Хмельницького та бульвару Шевченка 292 (квартал 221), обліковуються землекористувачі: ТОВ „Буд-Партнер-Інвест” - земельна ділянка площею 2554 кв.м в оренду на 49 років рішенням сесії Черкаської міської ради від 24.03.2006 року №9-344; ТОВ „Папірпром” - земельна ділянка площею 8131 кв.м в оренду на 49 років рішенням сесії Черкаської міської ради від 27.09.2006 року №2-85 під торгово-офісний центр; громадянин  Кавко С.В. - земельна ділянка площею 1714 кв.м в оренду на 49 років  рішенням сесії Черкаської міської ради від 03.03.2005 року №8-37. Відповідно до відомостей державного земельного кадастру державний акт серія Б№015710 в книзі записів державних актів державну реєстрацію не проходив, на земельній ділянці загальною площею 1,58 га (квартал 221) по бульвару Шевченка, 292 Український інститут по проектуванню підприємств легкої промисловості „Укрлегпромпроект”, як землекористувач ніколи не обліковувався.

Після відведення земельної ділянки рішеннями органів місцевого самоврядування в нього вносились численні зміни, які не відомо, яким чином  враховані при приватизації.

Оскільки земельна ділянка, на якій знаходиться об’єкт незавершеного будівництва, що  проданий згідно спірного договору в процесі повторної приватизації, не була відведена в установленому порядку ні  продавцю –регіональному відділенню ФДМУ, ні покупцю - ТОВ «Папірпром», позивач відповідно до ст.151 ЗК України від 25.10.2001 року, Постанови Кабінету Міністрів України від 31.03.2004 року №427 „Про затвердження Порядку вибору земельних ділянок під розміщення об’єктів” провів збір матеріалів попереднього погодження місця розташування об’єкту будівництва житлового будинку, на підставі рішення сесії міської ради від 09.03.2006 року №9-258, у відповідності до ст.123, 124 ЗК України замовив розробку проекту відведення земельної ділянки, який розглянутий сесією міської ради відповідно до вимог законодавства з прийняттям відповідного рішення, з позивачем укладений договір оренди землі площею 2554 кв.м, яка входить межами у площу земельної ділянки, яка за доводами відповідачів повинна бути під об’єктом незавершеного будівництва, що приватизувався.

ТОВ «Буд-Партнер-Інвест»та ТОВ «Папірпром»в судовому порядку оспорювали рішення Черкаської міської ради щодо правомірності відведення земельних ділянок після продажу об’єкта незавершеного будівництва.

Постановою господарського суду Черкаської області від 21.11.2006 року у справі 03/5036а, яка набрала законної сили,  рішення Черкаської міської ради від 27.09.2006 року №2-85, яким була надана земельна ділянка ТОВ «Папірпром»визнане протиправним та скасоване в частині площі земельної ділянки 2554 кв.м, що надана позивачу. Однак покупець об’єкту настоює на своєму праві на земельну ділянку, зазначену у спірному договорі, що породжує спір та унеможливлює освоїти земельну ділянку.

Відповідно до ст.35 ГПК України обставини, встановлені постановою суду у даній справі не доводяться знову при вирішенні спору у даній справі.

Оцінюючи докази у справі в їх сукупності, суд вважає, позовні вимоги підлягаючими задоволенню з огляду на наступне.

Статтею 3 Закону України “Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва” від 14 вересня 2000 року №1953-III, в редакції, що була чинною на час приватизації об’єкту незавершеного будівництва та укладення спірного договору встановлено, що покупці об'єктів незавершеного будівництва можуть придбати разом з об'єктами незавершеного будівництва земельні ділянки, відведені в установленому порядку під забудову. За бажанням покупців земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти незавершеного будівництва, надаються їм у довгострокову оренду. Земельні ділянки, що не підлягають продажу відповідно до Земельного кодексу України, надаються в  довгострокову оренду з правом першочергового їх придбання орендарем у разі зняття заборони на приватизацію зазначених ділянок.

Згідно ст. 8 Закону України “Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва” відведення земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, оформляється відповідним рішенням згідно з вимогами законодавства.  У разі відсутності рішення про відведення земельної ділянки в натурі, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, за поданням органів приватизації спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його органи на місцях разом з адміністрацією підприємства, установи, організації, на балансі яких перебуває об'єкт незавершеного будівництва, у місячний строк вживають у встановленому порядку заходів щодо відведення земельної ділянки несільськогосподарського призначення, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.  Роботи, пов'язані з відведенням земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, та підготовкою технічної документації, необхідної для її придбання, а також оформленням державного акта на право власності на землю, виконуються за рахунок коштів, передбачених на підготовку та проведення приватизації.

З матеріалів справи вбачається, що при приватизації об’єкту незавершеного будівництва, рішення про відведення земельної ділянки площею 8130 кв. м міською радою не приймалось.  Орган приватизації державного акту на право власності (користування) на землю площею 8130 кв. м покупцю не передавав. У договорі купівлі-продажу об’єкту незавершеного будівництва вказано, що об’єкт знаходиться на земельній ділянці площею 8130 кв.м., виділеної  відповідно до акту погодження меж земельної ділянки  від 25 січня 2000 року. Однак Акт погодження меж земельної ділянки не є документом, що підтверджує право власності чи користування земельною ділянкою.

Рішенням Черкаського міськвиконкому від 23.01.1990 року №13 під розміщення об’єктів будівництва - об’єднаного науково-інформаційного центру по бульвару Шевченка, 292 виділено земельну ділянку площею 1,7 га; за рішенням Черкаського міськвиконкому від 28.12.1993 року №536, тобто до приватизації об’єкту незавершеного будівництва, Черкаській дирекції Уксоцбанку передано 0,35 га, залишок площі –1,35 га, а не 8130 кв.м.

Відповідно до ст.1 ЗУ «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва»з питань не врегульованих даним законом застосовується законодавство України.

На час укладення спірного договору купівлі-продажу об’єкту незавершеного будівництва (укладений 27.04.2001 року) діяв Земельний кодекс України від 18.12.1990 року №561-ХІІ, зі змінами і доповненнями (далі скорочено –ЗК України).

Статтею 22 ЗК України передбачалось, що право власності на землю або право користування наданою земельною ділянкою виникає після встановлення землевпорядними організаціями меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує це право. Приступати до використання земельної ділянки, в тому числі на умовах оренди, до встановлення меж цієї ділянки в натурі (на місцевості) і до одержання документа, що посвідчує право власності або право користування землею, заборонялося. В статті 23 ЗК України наводився перелік документів, які посвідчують право на земельну ділянку. Зокрема, право власності або право постійного користування землею посвідчується державними актами, які видаються і реєструються сільськими, селищними, міськими, районними Радами народних депутатів. Відповідно до ст. 24 ЗК України право тимчасового користування землею, в тому числі на умовах оренди, оформляється договором.

Таким чином, згідно чинного на час укладення спірного договору законодавства право на користування земельною ділянкою виникало після встановлення землевпорядними організаціями меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує це право, якими є укладення договору тимчасового користування землею чи видача державного акта на право користування землею. Рішення органів виконавчої влади чи місцевого самоврядування про надання дозволу на виготовлення проекту відведення та використання земельної ділянки само по собі не породжує права користування земельною ділянкою, а є лише необхідною передумовою виникнення цього права.

Аналогічні положення передбачені Земельним кодексом  України, прийнятим 25 жовтня 2001 року, набув чинності з 01.01.2002 року, і визначені статтями 116, 123, 124, 125. Так згідно зі ст. 125  ЗК України в новій редакції, право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації; право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації; приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

Рішення Черкаського міськвиконкому  від 23.01.1990 року № 13, від 28.12.1993 року №536, акт визначення і погодження меж земельної ділянки від 25 січня 2000 року, суд не приймає в якості належних доказів набуття покупцем об’єкту незавершеного будівництва права користування земельною ділянкою, оскільки зазначені документи не надають йому право землекористування. Отже, право на земельну ділянку площею 8130 кв.м, яка зазначена у спірному договорі купівлі-продажу, не мав забудовник об’єкту незавершеного будівництва, не мав продавець  цього об’єкту, відповідно, воно не перейшло  до покупця об’єкту.

При повторній приватизації, укладенні спірного договору регіональне відділення ФДМУ по Черкаській області отримало акт визначення та погодження меж земельної ділянки об’єкту незавершеного будівництва від 25.01.2000 року, однак рішення про відведення земельної ділянки площею 8130 кв. м під даний об’єкт міською радою не приймалось, Державний акт на право користування землею, на якій розміщений об’єкт  незавершеного будівництва,  не одержані, що є обов’язковою умовою при приватизації об’єкта незавершеного будівництва, та  є порушенням ст.ст.3, 8 Закону України „Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва”, ст.ст.22, 23, 24  Земельного кодексу України.

Покупець об’єкту незавершеного будівництва вирішив змінити профіль придбаного ним об’єкта, що можливо за умовами договору.  Однак при цьому згідно умов договору він повинен був протягом року з дати нотаріального посвідчення договору, тобто до 27 квітня 2002 року,  здійснити дії щодо переоформлення права забудовника на об’єкт приватизації (п.5.3 Договору). Покупець звернувся до  міської ради за дозволом на реконструкцію об’єкта незавершеного будівництва під торгово-офісний центр лише 21.02.2005 року. Між прийняттям рішення про надання покупцю дозволу на розробку проекту відведення земельної ділянки по бул. Шевченка, 292 (29.12.2003 року), та направленням проекту (13.07.2005 року), пройшло більше року. Правомірність перепрофілювання об’єкта незавершеного будівництва, не доведена.

Порушення вищезазначених норм законодавства, виявлені при виконанні рішення сесії Черкаської міської ради від 09.03.2006 року про надання позивачу земельної ділянки під забудову багатоквартирного житлового будинку.

Суд вважає, що вищенаведені  порушення закону при проведенні приватизації та укладенні спірного  договору купівлі-продажу об’єкту незавершеного будівництва призвели до відсутності у державному кадастрі земельної ділянки, на якій знаходиться об’єкт, відповідно, порушило права власника землі –територіальної громади міста Черкаси в особі Черкаської міської ради, яка правомірно розпорядилася земельною ділянкою,  як такою, що не надана у власність чи користування, і як наслідок, порушені права позивача, який отримав частину земельної ділянки, на яку претендують відповідачі, як ту, що має бути під придбаним за спірним договором об’єктом незавершеного будівництва.

Доводи позивача щодо наявності у нього порушеного права на земельну ділянку площею 2554 кв. м, виділену йому під забудову багатоквартирного житлового будинку і на яку претендують відповідачі, як на ділянку, що перейшла до покупця у зв’язку з  придбанням згідно спірного договору об’єкту незавершеного будівництва, обґрунтовані. Строк для  захисту порушеного права підлягає обліку згідно ст.261 ЦК України з 11.10.2006 року, тобто з дня коли позивач узнав про порушене право, тому строк позовної давності суд вважає не пропущеним.

Відсутність рішення про відведення земельної ділянки, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва, дало можливість не визначати відповідно до ст.10 ЗУ „Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва” вартість земельної ділянки, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва, що значно занизило  вартість об’єкта  купівлі-продажу за спірним договором, цінність якого не в застарілій недобудові, профіль якої змінений, а в земельній ділянці великої площі, що знаходиться в престижній центральній частині міста.

За таких обставин, суд вважає, що спірний договір відповідно до ст.48 ЦК УРСР, що діяв на час його укладення,  підлягає визнанню недійсним, як такий, що не відповідає вимогам закону. Зважаючи на те, що на час розгляду спору діє Цивільний кодекс України (далі ЦКУ) і вимоги про застосування наслідків недійсності угоди можуть бути заявлені будь-якою заінтересованою стороною в період дії ЦКУ, суд вважає необхідним врахувати вимоги Прикінцевих та перехідних положень ЦКУ, ст.203, 215, 216, 232 ЦКУ та визнати спірні договір та договір про зміни недійсними правочинами в силу недодержання сторонами в момент їх вчинення вимог, які встановлені законом, що порушило права та охоронювані законом інтереси власника землі та в послідуючому права позивача.

При цьому суд виходить також з того, що відповідно до п. 34 ст. 26 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні”, ст. 9 ЗК України вирішення питань землекористування відноситься до виключної компетенції міської ради. Для прийняття  компетентним органом рішень щодо правомірного, раціонального, відповідно до цільового призначення   використання земельної ділянки великої площі, яка знаходиться  в центральній частині міста,  відповідно до вимог ЗК України, Закону України „Про планування і забудову територій” та інтересів територіальної громади міста,  спірний договір купівлі-продажу, укладений с порушенням вимог  вищенаведених норм закону, позбавляє правомірного вирішення вказаного питання власником землі, що також свідчить про необхідність визнання спірного договору недійсним, як такого, що не відповідає вимогам закону.

Нотаріально посвідчений Договір про зміни до спірного договору від 26 червня  2006 року, реєстраційний 9829 стосуються продовження завершення будівництва об’єкту та введення його в експлуатацію до 16 березня 2001 року, є невід’ємною частиною спірного договору, тому підлягає визнанню недійсним разом з основним договором.

Визнаючи спірний договір недійсним, суд вважає необхідним застосувати правові наслідки визнання його недійсним, передбачені ст.48 ЦК УРСР, що діяв на час укладення договору, з врахуванням Закону України «Про Державну програму приватизації»від 18.05.2000 року №1723-ІІІ, Наказу Фонду державного майна України від 15 серпня 2000 року №1701, зареєстрований в Міністерстві юстиції України 31 серпня 2000 року за №567/4788, яким відповідно до пункту 133 Державної програми приватизації на 2000-2002 роки, затверджений Порядок повернення покупцям коштів, сплачених за об’єкт приватизації, у разі розірвання або визнання недійсними договорів купівлі-продажу (далі –Порядок повернення покупця коштів), а також ст.216 ЦК України, що діє на час прийняття судом рішення.

Відповідно до п.133 зазначеного Закону України «Про Державну програму  приватизації» порядок повернення в державну власність об’єктів приватизації в разі розірвання або визнання недійсними договорів купівлі-продажу таких об’єктів затверджується Кабінетом міністрів України. У разі визнання недійсними  в судовому порядку договорів купівлі-продажу об’єктів приватизації повернення покупцям коштів, сплачених за об’єкт приватизації, провадиться на підставі рішення суду, арбітражного суду з коштів позабюджетного Державного фонду приватизації або фонду приватизації автономної Республіки Крим, отриманих від повторного продажу цих об’єктів у порядку, встановленому Фондом.

Відповідно до Порядку повернення покупця коштів при визнанні недійсним договору купівлі-продажу, повернення покупцю коштів, сплачених ним за об’єкт приватизації, здійснюється лише на підставі рішення суду. Джерелом розрахунків з покупцем є кошти одержані органом приватизації від повторного продажу повернутого у власність держави. Розрахунки здійснюються тільки після повторного продажу державою об’єкта приватизації, повернутого у власність держави і прийняття органом приватизації рішення про його повторний продаж.

Виходячи з приписів зазначених норм, об’єкт приватизації –незавершене будівництво підлягає поверненню в державну власність, тому ТОВ „Папірпром” зобов’язаний повернути проданий йому об’єкт незавершеного будівництва і переданий по акту приймання-передачі від 30 травня 2001 року, в свою чергу  регіональне відділення ФДМУ по Черкаській області зобов’язане прийняти рішення про повторну приватизацію об’єкта незавершеного будівництва та з коштів одержаних від повторного продажу об’єкта повернути ТОВ «Папірпром», сплачені ним  за об’єкт кошти в сумі 209594 грн.

Доводи відповідачів, суд вважає такими, що не ґрунтуються на законі та спростовані матеріалами справи. Посилання на акт визначення і погодження меж земельної ділянки від 25 січня 2000 року не можуть бути прийняті в якості належних доказів, оскільки зазначені документи не надають права землекористування. Державний акт на право користування землею, на який посилаються відповідачі, як на правову підставу переходу права на земельну ділянку одночасно з переходом права власності на об’єкт, не має державної реєстрації, тому не є належним доказом такого права. Окрім цього, зазначений акт виданий на земельну ділянку 1.58 га, а не 8130 кв. м. Отже, відсутні правові підстави вважати, що до покупця незавершеного будівництва за таких обставин може перейти право на земельну ділянку, яка виділялась Укрлегпромпроекту рішенням від 23.01.1990 року №13.

З огляду на викладене, позовні вимоги суд вважає обґрунтованими та підлягаючими задоволенню.

Відповідно до ст. 49 ГПК України, на користь позивача з відповідачів в рівних долях підлягають стягненню судові витрати, які складаються зі сплаченого позивачем державного мита у розмірі 85 грн. та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, а всього 203 грн., що становить по 101,50 грн. з кожного.

З огляду на викладене, керуючись ст.ст. 49, 82-84 ГПК України , суд, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Визнати недійсними нотаріально посвідчені договір купівлі-продажу державного майна від 27 квітня 2001 року, реєстраційний №7050 та договір про зміни до цього договору від 26 червня 2006 року, реєстраційний №9829, укладені між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Черкаській області  (продавець за договором) та товариством з обмеженою відповідальністю „Папірпром” (покупець за договором).

Зобов’язати Товариство з обмеженою відповідальністю „Папірпром”, м.Черкаси, вул.Хрещатик, 195, ідентифікаційний код  30070831 повернути в державну власність Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Черкаській області, м. Черкаси, бул. Шевченка, 185, ідентифікаційний код 22808168 об’єкт незавершеного будівництва –інженерно-виробничий  корпус ОП „Укрлегпромпроект”, що знаходиться в місті Черкаси по бульвару Шевченка, 292, переданий по акту приймання-передачі від 30 травня 2001 року.

Зобов’язати  Регіональне відділення Фонду державного майна України по Черкаській області, м.Черкаси, бул.Шевченка, 185, ідентифікаційний код 22808168  повернути Товариству з обмеженою відповідальністю „Папірпром”, м.Черкаси, вул.Хрещатик, 195, ідентифікаційний код  3070831 грошові кошти в сумі 209594 грн. з коштів, отриманих від повторного продажу об’єкту незавершеного будівництва –інженерно-виробничий  корпус ОП „Укрлегпромпроект”, що знаходиться в місті Черкаси по бульвару Шевченка, 292.

Стягнути з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Черкаській області, м. Черкаси, бул. Шевченка, 185, ідентифікаційний код 22808168 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю „Буд-Партнер-Інвест”, м. Черкаси. бул. Шевченка, 264, ідентифікаційний код 33978693 –101,50 грн. судових витрат.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „Папірпром”, м.Черкаси, вул. Хрещатик, 195, ідентифікаційний код  30070831 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю „Буд-Партнер-Інвест”, м. Черкаси. бул. Шевченка, 264, ідентифікаційний код 33978693 –101,50 грн. судових витрат.

Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного господарського суду.

Головуючий  суддя                                                                      Н.М. Курченко

Судді                                                                                          Н.М. Спаських

І.А. Анісімов