ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ
РІШЕННЯ

Іменем України

19.07.2007
Справа №2-13/9066-2007

За позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма «Крим-отдих», м. Євпаторія

До відповідача Фонду майна АР Крим, м. Євпаторія

Про визнання  права власності та спонукання до виконання певних дій..

Суддя ГС  АР  Крим А.І.Жукова

Представники:

Від позивача – Антонов А.А. – директор, наказ 1 від 26.06.2002 року.

Від відповідача – Павленко О.М. – головний спеціаліст відділу, дов. від 06.07.2007 року.

Сутність спору: Позивач звернувся з позовом до суду та просить визнати фактичну площу земельної ділянки, на якій розташований придбаний товариством    з   обмеженою   відповідальністю       "Фірма   "Крим-отдих"    незавершений будівництвом пансіонат для батьків з дітьми в розмірі    4,0500 га, як вихідні дані для подальшого проектування і виконання будівельних робіт наданому об'єкті. Виключити   встановлену   договором   купівлі-продажу   об'єкта   незавершеного будівництва  -  державної  власності   -  пансіонату  для  батьків   з  дітьми   Міністерства внутрішніх справ України,  розташованого за адресою: м. Євпаторія, вул. Київська ємність

пансіонату в 1000 місць і визначити її за переробленим робочим проектом. Також просить Абзац 3 пункту 5.1. розділу 5 "Обов'язки покупця" договору купівлі-продажу

об'єкта незавершеного будівництва державної власності - пансіонату для батьків з дітьми

Міністерства внутрішніх справ України, розташованого за адресою: м. Євпаторія, вул.

Київська викласти в наступній редакції: "Завершити будівництво та ввести в експлуатацію

об'єкт протягом    5 років після повної переробки проектно-кошторисної документації й

узгодження його державною інвестиційною експертизою". Визнати  право   власності  товариства з обмеженою відповідальністю "Фірма "Крим-отдих" на об'єкт незавершеного будівництва - пансіонат для батьків з дітьми.

розташованого за адресою: м. Євпаторія, вул. Київська, 61.

У судовому засіданні позивач уточнив позовні вимоги та просить суд пункт 3 доповнити словами «… зі збереженням профілю», а пункт 4 викласти в редакції: «Визнати  право   власності  товариства з обмеженою відповідальністю "Фірма "Крим-отдих" на:

-  незавершений будівництвом спальний корпус, розташований за адресою: м. Євпаторія, вул. Київська, 61.

-       незавершену будівництвом столову, розташовану за адресою: м. Євпаторія, вул. Київська, 61.

-    незавершений будівництвом лікувальний корпус, розташований за адресою: м. Євпаторія, вул. Київська, 61.»

Відповідач проти позову заперечує, проте відзив на позов суду не представив.

Справа розглядається у порядку статті 75 ГПК України за наявними у ній матеріалами.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши доводи представників, суд –

ВСТАНОВИВ:

02 липня 2002 року    позивач придбав на аукціоні з продажу належного державі нерухомого майна та об’єктів незавершеного будівництва в процесі приватизації, проведеного Фондом майна Автономної Республіки Крим, об'єкт незавершеного будівництва - державної власності - пансіонат для батьків з дітьми Міністерства внутрішніх справ України, розташований за адресою: м. Євпаторія, вул. Київська.

Істотні умови договору купівлі-продажу укладеного за результатами аукціону 12.07.2002 року виконані позивачем у повному обсязі. У встановлені договором строки товариство з обмеженою відповідальністю "Фірма "Крим-отдих" прийняло у власність вказаний об'єкт і сплатило за нього повну вартість у сумі 245 000 грн.

Претензій с боку Фонду майна Автономної Республіки Крим та інших контролюючих органів до покупця не надходило.

За умовами договору покупець зобов'язаний завершити будівництво і ввести в експлуатацію об'єкт до 2005 року із збереженням зазначеного профілю, а потім додатковою угодою продовжив цей термін до 12.07.2007 року. Така умова випливає з кваліфікаційних вимог до учасників аукціону по приватизації, згідно із ч.2 ст.19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" від 14.09.2000 р. № 1953-III.

Проте у ході виконання цього договору виявилися обставини, які ані продавець, ані покупець не могли передбачати та котрі суттєвим чином вплинули на строки та умови його виконання.

Так, згідно з актом прийому-передачі об'єкту незавершеного будівництва -державної власності - пансіонату для батьків з дітьми Міністерства внутрішніх справ України, розташованого у м. Євпаторія, вул. Київська, від 12.08.2002 року безпосередньо з об'єктом будівництва мала бути передана проектно-кошторисна документація в кількості 80 томів. Без такої документації продовження будівництва є неможливим. Однак вказана умова договору купівлі-продажу не виконана і вказана документація товариству з обмеженою відповідальністю "Фірма "Крим-отдих" на сьогоднішній день не передана.

Це зумовлено тим, що відділ капітального будівництва ГУ МВС України в Криму як орган, що здійснював управління вказаним об'єктом, в порушення ст. 5 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" від 14.09.2000 р. № 1953-Ш не передав проектно-кошторисну і технічну документацію органу приватизації після включення об'єкту незавершеного будівництва в перелік об'єктів, що підлягають приватизації.

У липні 2002 року ВКБ одержав наказ Фонду майна Автономної Республіки Крим № 553 від 09.07.2002 року, який був підставою для списання незавершеного будівництва пансіонату для батьків з дітьми з балансу відділу капітального будівництва. Проте, не зважаючи на неодноразові звернення ТОВ "Фірма "Крим-отдих" про передачу проектно-кошторисної і технічної документації, позивач отримав необґрунтовану відмову, про що повідомив Фонд майна Автономної Республіки Крим листом від 19 серпня 2002 р. №019/08.

Письмові звернення керівництва Фонду майна Автономної Республіки Крим до Головного управління МВС України в Криму на бездіяльність посадових осіб відділу капітального будівництва також виявилися безрезультатними.

Відсутність проектно-кошторисної та технічної документації негативно вплинуло та суттєво сповільнило оформлення документів для одержання, відповідно до ст. 24 Закону України "Про планування і забудову території" від 20.04.2000 року № 1699-ПІ, дозволу на будівництво об'єкта містобудування.

Невирішеним виявилося визначення фактичної площі земельної ділянки. Згідно з п. 1.1 договору купівлі-продажу площа земельної ділянки, що відведена рішенням № 40/1 від 31.01,86 р. Євпаторійським міськвиконкомом під зазначений об'єкт, складала 8,0 га. На вказану площу земельної ділянки у 1972 році було складено архітектурно-планувальне завдання, а у 1985 році розроблено і погоджено генеральний план з проектно-кошторисною документацією, що включає комплекс будівель і споруд з відповідною інфраструктурою.

За наявності рішення про відведення земельної ділянки під будівництво, визначення його меж у натурі (на місцевості) і закріплення їх межовими знаками, тобто розробленої у встановленому законом порядку технічної документації, попередній замовник будівництва, згідно ст. 125 Земельного кодексу України, зобов'язаний був одержати документ, що посвідчує право користування земельною ділянкою.

Технічна документація і документ, що посвідчує право користування земельною ділянкою площею 8,0 га для будівництва пансіонату для батьків з дітьми, ТОВ "Фірма "Крим-отдих", передана не була.

Це призвело до того, що фактично, ТОВ "Фірма "Крим-отдих" не змогла переоформити право користування земельною ділянкою площею 8,0 га відповідно до ст. 8 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" від 14.09.2000 р. № 1953-Ш та ст. 120 Земельного кодексу України, а змушено була пройти нову процедуру оформлення правовстановлюючих документів як юридична особа, що зацікавлена в отримані земельної ділянки, згідно зі ст.ст. 123, 124 ЗК України.

У ході підготовки документів з'ясувалося, що земельна ділянка площею 8,0 га поділена на 4 (чотири) частини і фактично вільна для продовження будівництва площа, визначена в "Умовах відводу земельної ділянки", підписаних державним інспектором по використанню й охороні земель м. Євпаторія Виковим Л.Н. відповідно до матеріалів земельно-кадастрової інвентаризації, складає 4,0500 га.

Одержати відсутні 4,0 га. виявилося не можливим, тому що частина земельної ділянки, що залишилася, вже розподілена:

-          16790 м - землі передані в запас;

-          9654 м2 - землі запасу;

-          14674 м - землі прикордонної застави.

Таким чином, товариству з обмеженою відповідальністю "Фірма "Крим-отдих" фактично передано лише половину земельної ділянки, визначеної рішенням № 40/1 від 31.01.86 р. Євпаторійським міськвиконкомом під будівництво пансіонату для батьків з дітьми на 1000 місць на якій розташований будівельний майданчик з недобудованими двома спальними корпусами, їдальнею і лікувальним корпусом за принципом "як воно є", визначеному п. 3.2. договору купівлі-продажу.

У ході розробки проекту відводу земельної ділянки встановлена розбіжність меж суміжних землекористувачів із межами генерального плану пансіонату від 1985 року. Зокрема, санаторій "Ювілейний", за станом на 30.10.2002 р. провів інвентаризацію своєї земельної ділянки  і встановив свої межі  на місцевості, що заходять на відведену під будівництво пансіонату земельну ділянку.

В результаті, як випливає з висновку ЗАТ "Кримнііпроект", з яким ТОВ "Фірма "Крим-отдих" уклало 09.07.2003 р. договір на виконання робочого проекту, "для введення в експлуатацію комплексу пансіонату необхідно збільшити ділянку за рахунок території (ділянка котельні і пральні) площею 2500 м "

Відсутність будь-якої документації не дозволяє визначити причини такої розбіжності.

Для вирішення цієї проблеми ТОВ "Фірма "Крим-отдих" змушено звернутися до Міністерства охорони здоров'я України для одержання згоди на відчуження земельної ділянки, на якій розташована котельня і пральня на умовах проектування і будівництва для санаторію нової котельні і пральні з наступним знесенням існуючих.

Оформлення документів на право користування земельною ділянкою затяглося більш ніж на 2 роки, замість місячного терміну, визначеного ч, 2 ст. 8 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва".

Крім неможливості надати всю площу земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, під час оформлення правовстановлюючих документів позначилася недосконалість діючого земельного законодавства.

Так, не було виконане рішення, прийняте 13.02.2003 року 7 сесією 24 скликання Євпаторійської міської ради № 24-7/159 "Про надання в довгострокову оренду, терміном на 50 років товариству з обмеженою відповідальністю "Фірма "Крим-отдих" земельної ділянки для будівництва й обслуговування пансіонату для батьків з дітьми за адресою: м. Євпаторія, вул. Київська".

Державний нотаріус Першої Євпаторійської державної нотаріальної контори відмовив вчинити нотаріальну дію згідно ч. 3 ст.13 Закону України "Про оренду землі" №161-ХІ від 06.10.1998 р., тобто посвідчити договір оренди терміном на 50 років земельної ділянки загальною площею 405000,28 кв.м у зв'язку з тим, що міська рада в порушення ч.і. ст. 126 Земельного кодексу України не має документу, що підтверджує його право власності на землю - тобто державний акт на землю.

Як вихід із скрутного становища ТОВ "Фірма "Крим-отдих" знову звернулося до Євпаторійської міської ради з проханням викупу вказаної земельної ділянки у власність. 26 листопада 2003 року рішенням № 24-16/85 Євпаторійська міська рада продала у власність ТОВ "Фірма "Крим-отдих" зазначену земельну ділянку.

Проте, державний нотаріус Першої Євпаторійської державної нотаріальної контори 12.01.2004 р. знову відмовив вчинити нотаріальну дію і посвідчити вже договір купівлі-продажу земельної ділянки з мотиву відсутності у власника земельної ділянки належного правовстановлюючого документу.

Така правова позиція державного нотаріуса змусила ТОВ "Фірма "Крим-отдих" звернутися до місцевого суду зі скаргою на відмову в здійсненні нотаріальної дії. 30.04.2004 р. Євпаторійський міський суд АРК розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Євпаторії справу за  скаргою позивача та визнав вимоги ТОВ "Фірма "Крим-отдих" обґрунтованими і такими, що підлягають задоволенню. 01 червня 2004 року рішення суду набрало законної сили.

Незважаючи на рішення міського суду, нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки загальною площею 405000,28 кв. метрів для будівництва й обслуговування пансіонату для батьків з дітьми за адресою: вул. Київська в м. Євпаторія було вчинено нотаріусом лише через вісім місяців.

Зволікання в вирішенні земельного питання не дозволило своєчасно виконати умови п. 5.1. договору купівлі-продажу з переоформлення ТОВ "Фірма "Крим-отдих" права забудовника на об'єкт та одержання дозволу на виконання будівельних робіт.

Головним документом, що дає на це право згідно із ст. 29 Закону України "Про планування і забудову території" від 20.04.2000 року № 1699-Ш, є наявність проектної документації.

Під час розробки проекту відводу земельної ділянки керівництвом головного архітектора м. Євпаторія знову було розроблено, як складову частину проекту відводу земельної ділянки, "Архітектурно-планувальне завдання (АПЗ) № 92 на проектування об'єкта архітектури для нового будівництва, розширення, реконструкції, капітального ремонту", та затверджене 25 грудня 2002 року. Однак воно не містить однозначного визначення кількості місць пансіонату, а лише фіксує "площу і межі ділянки проектування орієнтовно - 5,0 га" (п. 5.2). На схемі земельної ділянки під час підписання АПЗ керівництвом головного архітектора визначено: "У зв'язку із зменшенням земельної ділянки необхідно визначитися з ємністю санаторію".

Ємність пансіонату на стадії проектування в 1985 р. при площі земельної ділянки 8,0 га була визначена в 1000 місць з розрахунку 80 кв. м. на одне місце. Це відповідало чинним на той період часу будівельним нормам і правилам, зокрема, СНиП 11-60-75. "Планування і забудова міст, селищ і сільських населених пунктів".

Чинні на сьогодні державні будівельні норми України, і зокрема, ДЬН 360-92** "Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень" пред'являють більш високі вимоги до нормативів земельних ділянок, що виділяються для розміщення пансіонатів для родин з дітьми і визначають його в межах 140-150 кв. м на 1 місце. Навіть застосувавши мінімальне нормативне значення розміру земельної ділянки, пансіонат для батьків з дітьми може бути спроектований не більше ніж на 300 місць.

А генеральний план пансіонату передбачає будівництво 3-х спальних корпусів загальною ємністю 1000 місць.

Згідно з актом прийому-передачі об'єкта незавершеного будівництва державної власності - пансіонату для батьків з дітьми Міністерства внутрішніх справ України, розташованого у м. Євпаторія, по вул. Київська, від 12.08.2002 року ТОВ "Фірма "Крим-отдих" прийняло, згідно п.3,2. договору купівлі-продажу за принципом "як воно є", незавершений будівництвом спальний корпус на 300 місць і незавершений будівництвом спальний корпус на 350 місць.

Третій корпус не розпочатий будівництвом тому, що його площа спроектована на території прикордонної застави, яку в ті роки планувалося перенести за межі м. Євпаторії.

Ситуація що склалася після встановлення і введення в дію нових державних будівельних норм України стосовно нормативів земельної ділянки, виділена в натурі ТОВ "Фірма "Крим-отдих" земельна ділянка із зазначеною площею і розташованими на ній двома недобудованими спальними корпусами, не дозволяє за чинними державними стандартами, нормами та правилами, регіональними і місцевими правилами забудови, обов'язковими для виконання, одержати позитивний висновок державної інвестиційної експертизи, без якого згідно ст. 29 Закону України "Про планування і забудову території" від 20.04.2000 року №1699-Ш подальше будівництво є не можливим.

З наведених обставин можна зробити висновок про те, що умови договору купівлі-продажу не виконані в повному обсязі з об'єктивних причин, не залежних від продавця, та волі покупця, які неможливо було передбачити або запобігти на жодній зі стадій роботи та які істотно вплинули на терміни виконання вказаного договору.

Згідно зі ст. 48 Закону України «Про власність» власник має право вимагати усунення  будь-яких порушень свого права, а на підставі п. 1 ст. 392 Цивільного кодексу України власник майна має право пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.

За вказаних обставин позовні вимоги підлягають задоволенню у повному обсязі, оскільки підтверджені матеріалами справи та ґрунтуються на нормах діючого законодавства.

Судові витрати суд вважає за можливе віднести на позивача.

З урахуванням викладеного, керуючись  ст. ст. 49, 82-85  Господарського процесуального кодексу України, суд –

В И Р І Ш И В:

Позов задовольнити.

Визнати фактичну площу земельної ділянки, на якій розташований придбаний товариством    з   обмеженою   відповідальністю       "Фірма   "Крим-отдих"    незавершений будівництвом пансіонат для батьків з дітьми в розмірі    4,0500 га, як вихідні дані для подальшого проектування і виконання будівельних робіт наданому об'єкті.

Виключити   встановлену   договором   купівлі-продажу   об'єкта   незавершеного будівництва  -  державної  власності   -  пансіонату  для  батьків   з  дітьми   Міністерства внутрішніх справ України,  розташованого за адресою: м. Євпаторія, вул. Київська ємність

пансіонату в 1000 місць і визначити її за переробленим робочим проектом.

Абзац 3 пункту 5.1. розділу 5 "Обов'язки покупця" договору купівлі-продажу

об'єкта незавершеного будівництва державної власності - пансіонату для батьків з дітьми

Міністерства внутрішніх справ України, розташованого за адресою: м. Євпаторія, вул.

Київська викласти в наступній редакції: "Завершити будівництво та ввести в експлуатацію

об'єкт протягом    5 років після повної переробки проектно-кошторисної документації й

узгодження його державною інвестиційною експертизою, зі збереженням профілю".

Визнати  право   власності  товариства з обмеженою відповідальністю "Фірма "Крим-отдих" (м. Євпаторія вул. Київська, 61, ЗКПО 32057351) на:

-  незавершений будівництвом спальний корпус, розташований за адресою: м. Євпаторія, вул. Київська.

-       незавершену будівництвом столову, розташовану за адресою: м. Євпаторія, вул. Київська.

-    незавершений будівництвом лікувальний корпус, розташований за адресою: м. Євпаторія, вул. Київська.

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки Крим                                        Жукова А.І.