ВИЩИЙ  ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 лютого 2007 р.
№ 125/15-06

Вищий  господарський суд  України у складі колегії  суддів:

головуючого
Овечкіна В.Е.,

суддів :
Чернова Є.В., Цвігун В.Л.,

за участю представників:

позивача –Задвернюк М.І.,

відповідача –Гордієнко А.О.,

третіх осіб - Задвернюк М.І.,

розглянувши  у  відкритому              судовому засіданні
касаційні  скарги

ТОВ “Інвестінтер” та ТОВ “Експоінвест”

на  постанову
від 22.11.2006 Київського міжобласного апеляційного господарського суду

у справі
№125/15-06

за позовом
ТОВ “Інвестінтер”

до
(треті особи –
ТОВ “Агробудпереробка ЛТД”
ТОВ “Роммакс”;
ТОВ “Центрінвестбуд-2000”;
ТОВ “Центробуд-трейд”;
ТОВ “Експоінвест”)

про
примусове виконання обов’язку в натурі

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Київської області від 29.08.2006 (суддя Рябцева О.О.) позовні вимоги задоволено частково. Зобов’язано відповідача:

-передати позивачу майнові права на житлові приміщення –квартири загальною площею 1800 кв.м. за адресою: с. Чубинське Київської області, вул. Погребняка, 14;

-надати позивачу довідку про використання 3330000 грн.;

-надати позивачу довідку на підтвердження внесення ним розміру внеску в будівництво в сумі 3330000 грн.

Рішення мотивоване тим, що позивачем проінвестоване будівництво  1800 кв.м. житла. В задоволенні позовних вимог в частині визначення номерів секцій житлового будинку суд відмовив, оскільки, крім позивача, інвесторами будівництва спірного будинку були інші товариства (треті особи), які інвестували відповідні площі квартир, а тому розподіл конкретних квартир пропорційно здійснених інвестицій із зазначенням секцій, в яких містяться квартири, можливий з врахуванням інтересів інших інвесторів.

Постановою Київського міжобласного апеляційного господарського суду від 22.11.2006 (колегія суддів: Б. Ткаченко, С. Мельник, О. Гаврилюк) рішення місцевого суду скасовано і в задоволенні позовних вимог відмовлено з тих підстав, що інвестиційний договір не був укладений належним чином, сторони не досягли згоди з усіх істотних умов. Судом встановлена відсутність факту укладення договору. Відповідач не мав зобов’язання передавати будь-які  майнові права інвестору. Крім цього, взагалі неможливо визначити, яким саме чином мала б відбуватися така передача. Факт перерахування коштів позивачем підтверджується платіжними дорученнями №227 від 01.09.2005, № 243 від 02.09.2005 та №244 від 05.09.2005.

Доповідач: Цвігун В.Л.

До касаційної інстанції надійшли дві скарги: позивач та третя особа у справі - ТОВ “Експоінвест” просять скасувати постанову апеляційної інстанції і залишити без змін рішення місцевого суду.

Скаржники вважають, що постанова апеляційної інстанції винесена з порушенням ст.180 ГК України, ст.638 ЦК України, ст.9 Закону України “Про інвестиційну діяльність”, а тому її висновок про неукладеність інвестиційного договору не грунтується на законі. Судом не надана юридична оцінка тому факту, що спорудження будинку здійснювалось відповідачем (замовником) на підставі проектно-кошторисної документації, яка відповідно до ч.1 ст.28 Закону України “Про планування і забудову територій” затверджувалась самим замовником та пройшла обов’язкову державну експертизу. За таких обставин замовнику (відповідачу) було відомо, яке житло він мав збудувати і які квартири площею 1800 кв.м. має передати  позивачу. Замовник на ці умови погодився. Судом не надана правова оцінка тому факту, що відповідач виконав свої аналогічні зобов’язання перед іншими інвесторами, зокрема,  по договору №4 від 12.08.2005. Викладене свідчить про порушення вимог ст.43 ГПКУ щодо повного, всебічного, об’єктивного розгляду в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності. В оскаржуваній постанові також ототожнюється передача майнових прав на квартири та передача самих квартир за актом приймання-передачі. Тобто, судом не дотримано вимог ст.ст.177, 190, 656 ЦК України, ч.3 ст.7 Закону України “Про інвестиційну діяльність”, ч.7 ст.26 Закону України “Про планування і забудову територій”, де майнові права визнані самостійним об’єктом цивільних правовідносин.

Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет правильності їх  юридичної оцінки  судом  апеляційної інстанцій та  заслухавши пояснення присутніх у засіданні представників сторін і третіх осіб, дійшла висновку, що касаційні скарги  підлягають задоволенню, а оскаржувана постанова –скасуванню  із  залишенням   без  змін  рішення  від 29.08.2005 з наступних  підстав.

Задовольняючи частково позовні вимоги суд першої інстанції виходив з того, що:

25.08.2005 року між позивачем –ТОВ “Інвестінтер” та відповідачем - ТОВ “Агробудпереробка ЛТД” був укладений інвестиційний договір №21 на будівництво житлового будинку за адресою: с.Чубинське Київської області, вул.Погребняка, 14.

Відповідно до умов договору (п.1.1, 1.2, 1.3, 1.5, 2.1) відповідач здійснює будівництво житлового будинку за вищевказаною адресою, а позивач здійснює фінансування будівництва квартир в сумі 3330000,00 грн., що відповідає загальній площі 1800 кв.м, та за рахунок внесених інвестицій отримує у власність відповідну житлову площу. Вартість 1 кв. м. житла становить 1850 грн.

На   виконання   умов   п. 2.1   інвестиційного   договору  №  21   позивач   здійснив   інвестування  в  обумовленому  обсязі  в  розмірі   3330000,00  грн.,  що  підтверджено платіжними дорученнями №227 від 30.08.2005 р. на суму 464500 грн., №243 від 02.09.2005р. на суму 1500000 грн., №244 від 05.09.2005р. на суму 1365500 грн.

Згідно з умовами п.4.1.12 інвестиційного договору №21 відповідач повинен щомісяця на кожну здійснену інвестицію надавати інвестору довідку про її використання та передавати майнові права на профінансовану площу квартир за актом прийому-передачі майнових прав.

Таким чином, відповідач повинен був у строк до 30.09.2005р. надати позивачеві довідку про використання 3330000 грн. та передати на суму 3330000 грн. - здійсненої позивачем інвестиції майнові права на квартири загальною площею 1800 кв. м.

Відповідач не надав позивачеві довідку про використання 3330000 грн. та не передав майнові права на профінансовану площу квартир (1800 кв. м.).

Пунктами 1.3, 1.5, 4.4.1, 4.1.12 інвестиційного договору   №21 передбачено, що на  етапі будівництва замовник спочатку передає інвестору майнові права на площу квартир, фінансування якої здійснюється з метою залучення останнім інших інвесторів, а після будівництва об'єкту  та  введення  його  в  експлуатацію  замовник  передає  у  власність інвестора, або визначених ним осіб квартири, майнові права на які були передані раніше.

В інвестиційному договорі №21 сторони домовились про наступні            обов’язки відповідача як замовника:

п.4.1.11. В рахунок отриманих коштів оформити документи на право власності інвестора на площі згідно з додатковою угодою протягом одного місяця після прийняття об'єкта в експлуатацію і остаточного розрахунку інвестора.;

п.4.1.12. Щомісяця на отримані кошти надавати інвестору довідку про їх використання  та на кожну інвестицію передавати акт прийому-передачі майнових прав на профінансовану площу квартир, вбудованих приміщень, паркінгів.

Як вбачається із матеріалів справи, відповідачем не надана довідка інвестору про використання отриманих коштів та не передані майнові права на профінансовану площу.

Оформлення документів на право власності інвестора щодо проінвестованих ним площ обумовлене укладенням додаткової угоди протягом 10 днів після прийняття об'єкта в  експлуатацію  (п.п.1.5, 1.7 договору №21),  а передача майнових  прав  на профінансовану площу повинна здійснюватись щомісячно на кожну інвестицію шляхом складання відповідного акта.

Невиконання відповідачем вимог п.4.1.12 інвестиційного договору №21 позбавляє можливості позивача щодо залучення останнім інших інвесторів.

Крім того, пунктом 2.2 договору №21 передбачено, що розмір внеску, який інвестором здійснено у будівництво об’єкту, щомісячно підтверджується замовником офіційною довідкою.

Відповідачем в порушення умов п.2.2 договору не надано позивачу довідку про підтвердження внесення ТОВ «Інвестінтер»розміру внеску в сумі 3330000 грн. на будівництво житлового будинку за адресою: Київська обл., с.Чубинське, вул.Погребняка, 14.

Враховуючи наведене, суд дійшов до висновку, що позивачем належним чином доведено   порушення   його   прав   у   зв'язку   з   невиконанням   відповідачем   договірних     зобов'язань.

Посилання відповідача на те, що сторони не встановили об’єкту інвестування  відповідно до вимог статті 2 Закону України №978-ІУ від 19.06.2003 «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»та не уклали додатків та додаткової угоди, передбаченої п.1.5 Договору,  не взято судом  до уваги з огляду на наступне.

По-перше, відповідно до ст.1 Закону №978 цей Закон встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, отже, зазначений закон не розповсюджується на правовідносини між позивачем та відповідачем за договором №21, які регулюються Законом України «Про інвестиційну діяльність». По-друге, як вбачається з умов договору №21, момент укладення договору та момент укладення додаткової угоди не співпадають, що випливає з п.п.1.5, 1.7 договору. Момент укладення додаткової угоди пов'язаний з моментом передачі вже збудованих квартир, визначених додатковою угодою, у власність інвестора, а передача таких квартир у власність можлива тільки після введення будинку в експлуатацію. По-третє, з матеріалів справи вбачається, що сторонами досягнуто згоди щодо об’єкту інвестування, оскільки в момент укладення договору відповідач передав позивачу «Проектні матеріали для продажу квартир», в яких визначено технічні дані будинку, кількість секцій, черговість здачі будинку в експлуатацію, технічна характеристика квартир, інженерне обладнання, опорядження квартир, плани поверхів та плани квартир. Зазначені документи відповідають за змістом Додаткам №№1-7, надання яких відповідачем прямо передбачено п. 4.1.2 договору.

Посилання відповідача на те, що договір №21 суперечить частині 3 статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», згідно якої об’єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об’єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління; інвестування та фінансування будівництва таких об'єктів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості, також не прийнято судом до уваги, оскільки статтю 4 даного Закону доповнено частиною третьою згідно із Законом України від 15.12.2005р. N3201-IV. Внесення доповнень в статтю 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність»підтверджує те, що до 15.12.2005р. інвестиційні договори, об'єктами інвестування яких було житлове будівництво, мали місце як відокремлений вид інвестування незалежно від фондів фінансування будівництва, інститутів спільного інвестування, безпроцентних облігацій та інших видів інвестування. Відповідно до ст.5 ЦК України акти цивільного законодавства не мають зворотної дії у часі.  Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності. Крім того, статтею 18 Закону  України «Про інвестиційну діяльність»передбачено, що умови договорів, укладених між суб'єктами інвестиційної діяльності, зберігають свою чинність на весь строк дії цих договорів і у випадках, коли після їх укладення встановлено умови, що погіршують становище суб'єктів або обмежують їх права.

Позовними вимогами  позивача є  зобов’язання  ТОВ «Агробудпереробка-ЛТД»виконати обов'язки за інвестиційним договором № 21 на будівництво житлового будинку за адресою: Київська обл., с.Чубинське, вул. Погребняка, 14, а саме: передати ТОВ «Інвестінтер» майнові права на житлові приміщення - квартири в секціях № №1, 2, 3, 4 в будинку за адресою: Київська обл., Бориспільський р-н, с.Чубинське, вул.Погребняка, 14, що буде відповідати загальній проінвестованій площі - 1800 кв.м.; надати довідку про використання 3330000 грн.; надати довідку про підтвердження внесення ТОВ «Інвестінтер»розміру внеску в сумі 3330000 грн. на будівництво будинку за адресою: Київська обл., с. Чубинське, вул. Погребняка, 14.

Проте, як вбачається із матеріалів справи, крім позивача, інвесторами будівництва   будинку за адресою: Київська обл., Бориспільський р-н, с.Чубинське, вул.Погребняка, 14,  виступають інші товариства (треті особи у справі), які інвестували будівництво відповідних площ квартир, а відповідачем станом на час прийняття рішення не виконані зобов'язання щодо передачі ТОВ «Експоінвест»майнових прав на профінансовану площу квартир за інвестиційними  договорами  №№3,  4.  Таким          чином, розподіл  квартир  пропорційно здійснених інвестицій із зазначенням секцій, в яких містяться квартири, можливий  лише з урахуванням інтересів інших інвесторів. За таких обставин, суд задовольнив позовні вимоги в частині зобов'язання ТОВ «Агробудпереробка-ЛТД»виконати обов'язки за інвестиційними договором №21 на будівництво житлового будинку за адресою: Київська обл., с.Чубинське, вул.Погребняка, 14, а саме передати позивачу майнові права на житлові приміщення в житловому будинку за адресою: Київська обл.,  с. Чубинське, вул.Погребняка, 14, що буде відповідати загальній проінвестованій площі - 1800 кв. м.; надати довідку про використання 3330000 грн.; надати довідку про підтвердження внесення ТОВ «Інвестінтер»внеску в сумі 3330000 грн. на будівництво будинку  за адресою: м.Київська область, с.Чубинське, вул. Погребняка, 14 .

Скасовуючи  первісне рішення та приймаючи нове рішення про відмову в позові, апеляційний господарський суд виходив  з того, що :

Відповідно до ст. 638 ЦКУ договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Тобто, для того, щоб договір вважався укладеним, сторони у належній формі повинні досягнути згоди з усіх істотних умов.

Предметом позову є зобов'язання відповідача виконати зобов'язання за договором та передати йому майнові права у вигляді конкретних квартир, але в самому договорі умови, які б визначали та конкретизували предмет договору не визначені.

Таким чином, апеляційний господарський суд прийшов до висновку про недосягнення сторонами інвестиційного договору згоди про предмет договору взагалі, оскільки текст зазначеного договору не містить конкретно визначеного майна, яке повинно бути передано інвестору, а відповідні документи, передбачені інвестиційним договором та які б конкретизували предмет договору, сторонами не були укладені.

Крім того, в п. 6.6 інвестиційного договору сторони встановили, що договір має наступні додатки, які є його невід'ємною частиною:

Додаток  № 1 - Технічні характеристики об'єкту інвестування;

Додаток  № 2 - Лінійний графік виконання робіт по Об'єкту;

Додаток  № 3 - Плани поверхів;

Додаток № 4 - Розподіл квартир та машиномісць між забудовником та інвестором;

Додаток  № 5 - Основні ТЕП будівництва;

Додаток  № 6 - Експлікація усіх типів квартир;

Додаток  № 7 - Ситуаційний план забудови».

Ні під час розгляду справи в суді першої інстанції, ні під час апеляційного провадження позивачем не надано доказів про наявність жодного з відповідних додатків чи будь-яких додаткових угод до інвестиційного договору стосовно об'єкту інвестування, що також свідчить про те, що сторони не досягли згоди з усіх істотних  умов договору.

Відсутність згоди щодо істотних умов договору вказує на відсутність підстав вважати договір укладеним. Зокрема, у ГК України стосовно такого випадку прямо передбачено, що, коли сторони не досягнуть згоди стосовно істотних умов договору, такий договір вважається неукладеним, тобто таким, що не відбувся (ч.8 ст.181 ГК України). Правовий наслідок неузгодження сторонами істотних умов договору полягає у відсутності такого договору.

Згідно п. 1.2 договору об'єктом інвестування є будівництво квартир загальною площею 1800 м2.

Відповідно до ст. 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»об'єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, (гаражний бокс, машиномісце тощо) в об'єкті будівництва, яке після завершення  будівництва стає окремим майном.

Відповідач не міг передати квартири позивачу, оскільки їх не було визначено як  конкретні об'єкти інвестування.

Згідно ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Матеріалами справи підтверджується, що сторонами акти приймання-передачі   квартир згідно договору  № 21 від 25.08.05р. не підписувались.

Таким чином,   апеляційний господарський суд прийшов до висновку   про те, що  відповідний інвестиційній договір не був укладений належним чином, оскільки  сторони не досягли  згоди з усіх істотних умов, а, отже  відповідно до ст.14 ЦК  України,   відповідач  не  може  бути  примушений  до дій,   вчинення  яких  не  є обов'язковим   для   нього.   Встановлення   відсутності   факту   укладення   договору   внаслідок непогодження сторонами всіх істотних умов підтверджує обставини, на   яких ґрунтуються докази відповідача.

Оскільки суду не надано будь-яких документів, які б підтверджували закінчення будівництва та здачу об'єкта в експлуатацію, апеляційний господарський суд зазначив, що позивачем не доведено порушення його прав. Також позивачем не обґрунтовано, які саме його права були порушені відсутністю актів приймання-передачі та яким чином поновляться в зв'язку з їх підписанням, тим більше, що в п.1.7 інвестиційного договору визначено, що після закінчення будівництва і здачі будинку в експлуатацію у власність замовника передається "житло".

Відповідач не мав зобов'язання передавати будь-які майнові права інвестору та, крім того, неможливо визначити, яким саме чином мала б відбуватися така передача.

Колегія  не погоджується з висновком  суду  апеляційної інстанції про неукладеність  інвестиційного договору з огляду  на таке.

Як правильно встановив суд першої інстанції, на спірні інвестиційні правовідносини, пов’язані з невиконанням відповідачем своїх зобов’язань по передачі інвестору майнових прав на проінвестовану (профінансовану) житлову площу в споруджуваному будинку, поширюється дія ст.ст.4, 7, 9 Закону України “Про інвестиційну діяльність” в редакції від 25.03.2005р. (чинній на момент укладення договору від 25.08.2005) та ст.ст.525, 526, 629 ЦК України, чим спростовуються посилання суду апеляційної інстанції на ст.2 Закону України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” (далі –Закон  №978) та ч.2 ст.331, 1212 ЦК України, якими не регулюються спірні відносини. Адже, ст.331 ЦК України регламентує порядок переходу права власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки тощо) після завершення їх будівництва та введення у встановленому порядку в експлуатацію, а не передачу майнових прав на квартири, які ще не збудовані, що є предметом даного спору.

Окрім того, п.1.7 інвестиційного договору від 25.08.2005 №21 (далі-договір) свідчить про дотримання сторонами вимог ч.2 ст.331 ЦК України при його укладенні, так як передбачає обов’язок замовника (відповідача) передати інвестору у власність житло, визначене договором, протягом 10 днів після закінчення будівництва об’єкта і здачі його в експлуатацію. Вміщений же у постанові висновок суду про передачу житла у власність замовника не відповідає фактичним обставинам справи.

Відхиляючи доводи відповідача щодо необхідності застосування до спірних відносин положень Закону №978 місцевий господарський суд правильно врахував те, що заборона визначати об’єктом інвестиційної діяльності об’єкт житлового будівництва, фінансування спорудження якого здійснюється з використанням недержавних коштів, була запроваджена Законом України від 15.12.2005 №3201-ІУ який набрав чинності з 14.01.2006р., а тому не має зворотної дії до інвестиційних відносин, що виникли на підставі договору від 25.08.2005. Отже, чинне до 14.01.2006р. інвестиційне законодавство не містило жодних обмежень щодо права інвесторів укладати інвестиційні договори на будівництво житлових будинків  безпосередньо із забудовниками без участі управителів в якості посередників.

Колегія визнає помилковим застосування апеляційним судом положень абзацу 7 ч.1 ст.2 Закону України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” в редакції від 19.06.2003р. (далі - Закон №978) в обгрунтування висновку про відсутність визначення в інвестиційному договорі такої істотної умови, як предмет договору (об’єкт інвестування), оскільки об’єктом інвестування в розумінні цього закону є квартира в об’єкті будівництва, яка стає окремим майном після завершення будівництва. Тобто об’єкт інвестування є складовою частиною об’єкта будівництва, яким, в свою чергу, згідно з абзацем 5 ч.1 ст.2 Закону №978 є нерухомість, будівництво якої організує забудовник та   фінансування будівництва якої здійснює управитель за рахунок отриманих в управління коштів .

Проте, в даному випадку управитель в розумінні абзацу 3 ч.1 ст.2 Закону №978 не є учасником спірних інвестиційних правовідносин, які виникли безпосередньо між інвестором (позивачем) та забудовником (відповідачем). Окрім того, договір управління майном та угода управителя із забудовником, як це передбачає вищезгаданий закон, за участю сторін даного спору не укладалися.

Більш того, висновки оскаржуваної постанови про невизначеність сторонами предмета інвестиційного договору від 25.08.2005 грунтуються по суті на помилковому ототожненні вже побудованих квартир та майнових прав інвестора на квартири, які ще не побудовані, а тільки споруджуються.

Умовами спірного договору (п.4.1.12) передбачена передача відповідачем позивачу за актами саме майнових прав на профінансовані квартири, тому в позовній заяві не йшлося про  передачу квартир та оформлення документів, що посвідчують право власності на них, а вимоги позивача стосувалися передачі саме майнових прав на квартири.

Виходячи з норм чинного законодавства, зокрема, ст.ст.177, 190 ЦК України, частин 3, 5 ст.7 Закону України “Про інвестиційну діяльність”, ст.16 Закону України “Про іпотеку”, ст.ст.4, 48 Закону України “Про заставу” та положень Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” №2658-ІІІ, майнові права визнані самостійним об’єктом цивільних прав.

Що стосується посилань апеляційного суду на відсутність складання сторонами додатків №№1-7, які б конкретизували предмет договору, а саме  технічні характеристики об’єкта інвестування, то їх відсутність жодним чином не спростовує досягнення сторонами згоди щодо предмета договору (об’єкта інвестиційної діяльності) за умов встановленого судом першої інстанції факту існування затвердженої відповідно до ч.1 ст. 28 Закону України “Про планування і забудову територій” проектно-кошторисної документації, якою власне і керувався відповідач при здійсненні будівництва житлового будинку та яка відповідає за змістом додаткам №№1-7 і надавалася позивачу (інвестору).

Передчасними визнаються також висновки апеляційного суду про те, що предметом позову нібито є  зобов’язання відповідача передати інвестору майнові права  у вигляді конкретних квартир, оскільки це суперечило б вимогам ч.2 ст.331 ЦК України, які дозволяють таку передачу лише після прийняття житлового будинку в експлуатацію. В дійсності ж інвестор пред’явив позовні вимоги про зобов’язання відповідача передати майнові права на квартири  відповідно до проінвестованої (профінансованої) ним площі житла –1800 кв.м.

Касаційна інстанція вважає за необхідне зазначити, що вміщені в оскаржуваній постанові висновки апеляційного суду про те, що інвестиційний договір №21 належним чином не був укладений (абзац 4 стор.5 постанови) суперечать зовсім протилежним висновкам цього ж суду про підтвердження матеріалами справи факту укладення між сторонами вказаного договору (абзаци 4, 13 стор.3 постанови).

Відповідно до ст.9 Закону України  “Про інвестиційну діяльність” основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб’єктами інвестиційної діяльності, є договір. Укладання договорів, вибір партнерів, визначення зобов’язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, є   виключною компетенцією суб’єктів інвестиційної діяльності.

Зважаючи на вищенаведене,  касаційна інстанція дійшла висновку про те, що судом першої інстанції на підставі ретельної правової оцінки положень інвестиційного договору №21  від 25.08.2005 та інших наявних у справі доказів в їх сукупності з достовірністю встановлено, а судом апеляційної інстанції не спростовано ту обставину, що укладаючи інвестиційний договір, позивач та відповідач погодили такі його істотні умови, як-от: предмет, ціну, строк дії договору, порядок передачі майнових прав на профінансоване житло, порядок передачі і оформлення права власності на квартири після введення будинку в експлуатацію, а тому зазначений договір є укладеним та обов’язковим до виконання сторонами  (ст.629 ЦК України).

При цьому судами попередніх інстанцій встановлено, що сторонами вчинено юридично значимі дії, спрямовані на часткове виконання інвестиційного договору. Зокрема, позивач здійснив інвестування коштів на  суму 3330000 грн., а відповідач прийняв ці кошти для фінансування будівельних робіт. Наведене переконливо свідчить про схвалення сторонами інвестиційного договору та додатково підтверджує відсутність спору між сторонами в частині визначення істотних  умов цього договору.

З наведеною правовою позицією погодився також Верховний Суд України,  відмовивши своїми ухвалами  від 10.08.2006, від 14.09.2006 та від 14.09.2006 у порушенні касаційного провадження з перегляду постанов Вищого господарського суду України у справах №№2/17; 02/310; 02/313, пов’язаних з визнанням договорів неукладеними.

Згідно зі ст.ст.525, 526, 629 ЦК України одностороння відмові від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог –відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.  Договір є обов’язковим для виконання сторонами.

Судом першої інстанції встановлено, а апеляційним судом взагалі не спростовувалися факти порушення відповідачем своїх зобов’язань, передбачених п.п.2.2, 4.1.12 інвестиційного договору, які стали підставою для часткового задоволення позовних вимог та спонукання відповідача виконати вказані вище умови (пункти) договору.

Вміщені в оскаржуваній постанові висновки суду про недоведеність порушення відповідачем прав позивача, як інвестора, також спростовуються наданими суду першої інстанції письмовими поясненнями інших інвесторів – третіх осіб у справі, окрім ТОВ “Експоінвест” (а.с.164, том 1), з яких вбачається вибіркове виконання відповідачем своїх зобов’язань по передачі третім особам (окрім ТОВ “Експоінвест”) майнових прав на квартири в житловому будинку, будівництво якого було профінансовано в тому числі і за рахунок коштів позивача та ТОВ “Експоінвест”.

Водночас касаційна інстанція погоджується з відмовою суду першої інстанції в задоволенні позовних вимог про визначення конкретних номерів секцій житлового будинку, майнові права на квартири в якому підлягають передачі позивачу, оскільки суд при прийнятті такого рішення обгрунтовано врахував необхідність недопущення порушення прав іншого інвестора –ТОВ “Експоінвест” на пропорційний розподіл квартир між ним і позивачем в конкретно визначених секціях житлового будинку.

З огляду на те, що підставою скасування рішення від 29.08.2006 судом апеляційної інстанції стало помилкове застосування останнім ст.ст.175, 180, 181 ГК України, ст.ст.14, 331, 509, 638, 1212 ЦК України, ст.2 Закону України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” та водночас незастосування ст.ст.525, 526, 629 ЦК України, ст.4, 7, 9 Закону України  “Про інвестиційну діяльність”, які підлягали застосуванню до спірних інвестиційних відносин, а встановлений судом першої інстанції факт невиконання відповідачем своїх зобов’язань за укладеним з позивачем інвестиційним договором  від 25.08.2005 №21 не спростований апеляційним господарським судом, то первісне рішення про часткове задоволення позову є правомірним та відповідає фактичним обставинам справи.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст.1115, 1117, 1119–11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційні скарги ТОВ “Інвестінтер” та ТОВ “Експоінвест” задовольнити.

Постанову Київського міжобласного апеляційного господарського суду від 22.11.2006 у справі №125/15-06 скасувати, а рішення господарського суду Київської області від 29.08.2006 у даній справі залишити без змін.

Витрати ТОВ “Інвестінтер” та ТОВ “Експоінвест” по сплаті держмита за подання касаційних скарг покласти на відповідача.

Накази доручити видати господарському суду Київської області.

Головуючий, суддя                                                                                       В. Овечкін

Судді:                                                                                                              Є. Чернов

В. Цвігун