СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ  АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ   СУД
Постанова

Іменем України

19 вересня 2007 року
Справа № 24/257-20/6-109-7/251

Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді                                                  Прокопанич Г.К.,

суддів                                                                      Антонової І.В.,

Дугаренко О.В.,

за участю представників сторін:

позивача: Демченко Ірина Вадимівна, довіреність № 776 від 16.07.2007,  Відкрите акціонерне товариство "Універсам "Ахтиар";

відповідача: Міндіч Марина Олександрівна, довіреність № б/н від 19.09.2007,  Товариство з обмеженою відповідальністю "Ахтиар-С";

Шейкін Олег Миколайович, довіреність № б/н від 25.06.2007, Товариство з обмеженою відповідальністю "Ахтиар-С";

третьої особи: Таратуткіна Віта Володимирівна, довіреність № 1 від 20.02.2007, Товариство з обмеженою відповідальністю "Стандарт-строй";

розглянувши апеляційну скаргу відкритого акціонерного товариства "Універсам "Ахтиар" на рішення господарського суду міста Севастополя (суддя  Ілюхіна Г.П.) від 21-22.08.2007 у справі №24/257-20/6-109-7/251

за позовом           відкритого акціонерного товариства "Універсам "Ахтиар" (пр. Жовтневої Революції, 50, місто Севастополь, 99057)

до          товариства з обмеженою відповідальністю "Ахтиар-С" (пр. Жовтневої Революції, 50, місто Севастополь, 99038)

про визнання недійсними договорів оренди об'єктів нерухомості (будівель магазинів) від 15.06.2004 та 01.08.2004, укладених між ВАТ „Універсам „Ахтиар" та ТОВ „Ахтиар-С",

в порядку статті 22 ГПК України, змінено предмет позову:

про визнання  недійсним договору  оренди об'єкту  нерухомості від 01.08.2004, укладеного між ВАТ „Універсам „Ахтиар" та ТОВ „Ахтиар-С",

за позовом:  товариства з обмеженою відповідальністю "Ахтиар-С"

до відкритого акціонерного товариства "Універсам "Ахтиар"

про визнання недійсним договору оренди об'єкту нерухомості (будівлі магазину) загальною площею 4367,30 кв.м., розташованого за адресою: м. Севастополь, пр. Жовтневої Революції, №50 від 01.08.2004, укладеного між ВАТ „Універсам „Ахтиар" та ТОВ „Ахтиар-С",

за позовом:  товариства з обмеженою відповідальністю "Ахтиар-С"

до відкритого акціонерного товариства "Універсам "Ахтиар"

про визнання договору оренди об'єкту нерухомості (будівлі магазину) загальною площею 4367,30 кв.м., розташованого за адресою: м. Севастополь, пр. Жовтневої Революції, №50, від 01.08.2004, укладеного між ВАТ „Ахтиар" та ТОВ „Ахтиар-С" неукладеним,

за зустрічним позовом: відкритого акціонерного товариства "Універсам "Ахтиар"

до  товариства з обмеженою відповідальністю "Ахтиар-С"

3-тя особа: товариство з обмеженою відповідальністю "Стандарт-Строй"  (вул. Брестська, 18-а, місто Севастополь, 99001)

про розірвання договору оренди від 01.08.2004 об'єкту нерухомості -нежитлового приміщення за адресою: місто Севастополь, пр. Жовтневої Революції, 50, зобов'язання ТОВ "Ахтиар-С" повернути орендоване майно.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду міста Севастополя від 21-22.08.2007 відмовлено у задоволенні позову товариства з обмеженою відповідальністю „Ахтиар-С” до відкритого акціонерного товариства „Універсам „Ахтиар” про визнання договору оренди від 01.08.2004 неукладеним та недійсним. Зустрічні позовні вимоги відкритого акціонерного товариства „Універсам „Ахтиар” до товариства з обмеженою відповідальністю „Ахтиар-С” про розірвання договору оренди від 01.08.2004 та зобов’язання повернути орендоване майно також залишені без задоволення.

Не погодившись з постановленим судовим актом, відкрите акціонерне товариство „Універсам „Ахтиар” звернулось з апеляційною скаргою, у якій просить рішення скасувати та прийняти нове, яким у задоволенні позову товариства з обмеженою відповідальністю „Ахтиар-С” до відкритого акціонерного товариства „Універсам „Ахтиар” про визнання договору оренди від 01.08.2004 неукладеним та недійсним –відмовити; зустрічну позовну заяву відкритого акціонерного товариства „Універсам „Ахтиар” до товариства з обмеженою відповідальністю „Ахтивр-С” про розірвання договору оренди та зобов’язання повернути майно від 01.08.2004 задовольнити.

Заперечення на апеляційну  скаргу у матеріалах справи відсутні.

Відповідно до статей 9, 10 Конституції України, статті 18 Закону України “Про мови в Українській РСР” від 28 жовтня 1989 року № 8312-XI та за клопотанням представників сторін провадження у справі здійснювалось російською мовою.

Розглянувши справу повторно, у порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія встановила наступне.

У травні 2006 року відкрите акціонерне товариство „Універсам Ахтиар” звернулось до місцевого господарського суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю “Ахтиар-С”, просило визнати недійсними договори оренди об’єктів нерухомості (будівель магазинів) від 15.06.2004 та 01.08.2004, укладені між відкритим акціонерним товариством „Універсам Ахтиар” та товариством з обмеженою відповідальністю „Ахтиар-С”, з посиланням на статтю 215 Цивільного кодексу України.

Заявою (вх.№ 23760 від 17.07.2007) позивач у порядку статті 22 Господарського процесуального кодексу України змінив предмет позову, просить визнати недійсним договір оренди об’єкту нерухомості від 15.06.2004, укладений між відкритим акціонерним товариством „Універсам „Ахтиар” та товариством з обмеженою відповідальністю „Ахтиар-С”. У частині вимог про визнання договору оренди від 01.08.2004 недійсним відмовився (т.4 арк.с.56).

У квітні 2006 року товариство з обмеженою відповідальністю “Ахтиар-С” звернулось до господарського суду  міста Києва з позовом до відкритого акціонерного товариства „Універсам „Ахтиар”, відкритого акціонерного товариства акціонерний банк „Укргазбанк” про визнання договору оренди об’єкту нерухомості (будівлі магазину) загальною площею 4367,30 кв.м., розташованого за адресою: місто Севастополь, пр.Жовтневої Революції, 50, від 01.08.2004, укладеного між відкритим акціонерним товариством „Ахтиар” та товариством з обмеженою відповідальністю „Ахтиар-С” неукладеним, зобов’язання відкритого акціонерного товариства акціонерний банк „Укргазбанк” вжити заходів до спонукання відкритого акціонерного товариства „Універсам „Ахтиар” до належного виконання умов договору оренди від 15.06.2004, з посиланням на статті 525, 638, 640, 654, 793, 974, 795 Цивільного кодексу України (т.3 арк.1-5).

Ухвалою господарського суду міста Севастополя від 22.06.2006  у справі № 20-1/028-6/038 провадження у справі зупинено до розгляду господарським судом міста Києва справи № 24/257 за позовом товариства з обмеженою відповідальністю „Ахтиар-С” до відкритого акціонерного товариства акціонерний банк „Укргазбанк” про визнання договору оренди об’єкта нерухомості (будівлі магазину) від 01.08.2004 неукладеним.

У листопаді 2006 року товариство з обмеженою відповідальністю “Ахтиар-С” звернулось до господарського суду з позовом до відкритого акціонерного товариства “Універсам “Ахтиар”, просило визнати недійсним договір оренди об’єкта нерухомості (будівлі магазину) загальною площею 4367,30 кв.м., розташованого за адресою: місто Севастополь, пр.Жовтневої Революції, 50 від 01.08.2004, укладений між відкритим акціонерним товариством „Універсам „Ахтиар” та товариством з обмеженою відповідальністю „Ахтиар-С”, з посиланням на статті 203, 215, 525, 654, 795 Цивільного кодексу України (т.1, арк.с.2-4).

Ухвалою господарського суду міста Севастополя  від 14.12.2006 у справі № 20-11/281-6/179 провадження у справі зупинено до розгляду господарським судом міста Києва справ № 24/275 та № 24/585 про визнання договору оренди об’єкта нерухомості (будівлі магазину) від 01.08.2004 неукладеним.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 27.03.2007 у справі № 24/257 відкрите акціонерне товариство акціонерний банк „Укргазбанк” визнано неналежним відповідачем, справу передано за територіальною підсудністю до господарського суду міста Севастополя (том 3, арк.с.169-171).

Ухвалою господарського суду міста Севастополя  від 03.07.2007 у справі № 20-11/281-6/179 поновлено провадження у справі, об’єднано справи № 20-11/281-6/179 та № 24/257-20-6/109 для сумісного провадження, привласнено № 24/275-20-6/109.

Ухвалою господарського суду міста Севастополя від 16.07.2007 у справі № 20-1/028-6/038 поновлено провадження, об’єднано справи № 20-1/028-6/038 та № 24/275-20-6/109 для сумісного провадження, з привласненням справі № 24/275-20-6/109.

04.07.2007 (вх.№1662) відкрите акціонерне товариство „Універсам „Ахтиар” в порядку статті 60 Господарського процесуального кодексу України звернулось до господарського суду міста Севастополя з зустрічним позовом до товариства з обмеженою відповідальністю „Ахтиар-С”, третя особа –товариство з обмеженою відповідальністю „Стандарт-строй” про розірвання договору оренди від 01.08.2004 об’єкту нерухомості –нежитлового приміщення за адресою: місто Севастополь, пр.Жовтневої Революції, 50; зобов’язання товариства з обмеженою відповідальністю „Ахтиар-С” повернути орендоване майно.

Ухвалою господарського суду міста Севастополя від 21-22.08.2007 провадження у справі № 24/257-20-6/109-7/251 в частині вимог відкритого акціонерного товариства „Універсам „Ахтиар” про визнання недійсним договорів оренди від 15.06.2004 та 01.08.2004 припинено.

Відповідач –відкрите акціонерне товариство “Універсам “Ахтиар” заявлені вимоги не визнає, вважаючи їх безпідставними.

Відповідач за зустрічним позовом –товариство з обмеженою відповідальністю „Ахтиар-С” також проти позову заперечує, посилаючись на його необґрунтованість.

Оскаржуване рішення мотивоване загальними положеннями про дійсність правочинів.

Судом встановлено, що 15.06.2004 між відкритим акціонерним товариством “Універсам “Ахтиар” (орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю “Ахтиар-С” (орендар) було укладено договір оренди об’єкта нерухомості (будівлі магазину), який було посвідчено приватним нотаріусом Севастопольського міського нотаріального округу.

Відповідно до пункту 1 договору орендодавець зобов’язується передати орендареві у тимчасове платне користування будівлю магазину загальною площею 4367,30 кв.м., розташовану у місті Севастополі по пр. Жовтневої революції, №50.

У  свою чергу, орендар зобов’язався прийняти об’єкт та сплачувати орендну  плату.

Згідно з підпунктом 2.1. пункту 2 договору об’єкт передається орендарю для  здійснення підприємницької діяльності відповідно до його установчих документів, а саме - для організації оптової та роздрібної торгівлі товарами народного споживання.

Строк  дії  договору  встановлено сторонами у 10 років (п.п.4.1.п.4 договору).

Підпунктом 9.1. пункту 9 договору визначено, що термін оренди за цим договором складає 10 років з дня підписання акта прийому-передачі майна, а термін дії договору - до повного виконання зобов’язань сторонами.

16.06.2004 між сторонами був складений акт прийому-передачі майна до договору від 15.06.2004, відповідно до якого відкрите акціонерне товариство “Універсам “Ахтиар” передає, а товариство з обмеженою відповідальністю “Ахтиар-С” приймає приміщення (торгову площу, складські приміщення, холодильні камери, приміщення під розміщення офісу) загальною площею 4367,30 кв.м.

Згідно з підпунктом 5.1. пункту 5 договору, розмір орендної плати за цим договором було встановлено 250 грн. на місяць.

З матеріалів справи вбачається, що сторони приступили до виконання  зобов’язань за договором оренди від 15.06.2004.

01.08.2004 між відкритим акціонерним товариством “Універсам “Ахтиар” (орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю “Ахтиар-С” (орендар) було укладено договір оренди об’єкта нерухомості (будівлі магазину), предметом якого також була передача  у  платне  користування позивача майна - будівлі магазину загальною площею 4367,30 кв.м., розташованої у місті Севастополі по пр. Жовтневої революції, №50.  Зазначений правочин вчинено сторонами у простій письмовій формі без  нотаріального посвідчення.

Строк дії договору, відповідно до підпункту 4.1 пункту 4, складав 10 місяців.

Одночасно, відповідно до підпункту 9.1. пункту 9 договору, термін оренди за цією угодою становить 10 місяців з дня підписання сторонами акту  прийому-передачі майна, а строк дії договору - до повного виконання  зобов’язань сторонами.

Згідно з підпунктом 5.1. пункту 5 договору розмір орендної плати було встановлено 1% від роздрібного товарообігу орендатора, але не менш ніж 25 000 грн. на місяць.

Додатковою угодою до договору від 01.08.2004 сторонами  встановлено, що у зв’язку з зменшенням орендованої площі з 4367,30 кв.м. до 3493 кв.м. розмір орендної плати встановлюється сторонами у сумі 20 000 грн.

Зазначена додаткова угода набирає чинності з 01.05.2005 та діє до закінчення строку договору оренди об’єкту нерухомості.

Додаткова угода не містіть у собі будь-яких реквізитів щодо дати укладення, у зв’язку з чим господарський суд не мав можливості встановити  фактичний строк внесення змін до договору оренди від 01.08.2004.

Крім  того,  01.01.2006 між сторонами також була укладена додаткова угода  до договору оренди від 01.08.2004, якою внесені зміни до його пункту  5.1 у  частині розміру орендної плати, яка складає 30 000 на місяць, у зв’язку зі  збільшенням площі орендованого приміщення до 3993 кв.м. Вищезгадана угода   набрала чинності з 01.01.2006.

27.05.2004 між товариством з обмеженою відповідальністю “Ахтиар-С” (замовник) та товариством з обмеженою відповідальністю “Стандарт-Строй” (підрядник) було укладено договір підряду № 133, відповідно до якого замовник доручає, а підрядник приймає на себе зобов’язання своїми силами та засобами виконати з 27.05.2004 по 15.10.2004 ремонт крівлі, фасаду, електрообладнання торгівельного залу супермаркету по пр. Жовтневої Революції, №50 у місті Севастополі  вартістю за  кошторисом 791929 грн.

У  подальшому замовник та підрядник укладали додаткові угоди до  договору підряду.

Товариство з обмеженою відповідальністю “Стандарт-Строй” виконало  роботи з реконструкції та капітального ремонту об’єкту оренди, що  підтверджується наданими документами та не заперечується сторонами у  справі.

Вивчивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, вислухавши представників сторін, судова колегія вважає апеляційну скаргу такою, що не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Правовідносини сторін підлягають врегулюванню на підставі норм Цивільного Кодексу України та спеціального законодавства, яким є Господарський Кодекс України.

Відповідно до статті 1 Господарського процесуального кодексу України підприємства, установи, організації мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів.

Перелік способів захисту цивільних прав та інтересів визначений статтею 16 Цивільного Кодексу України.

Стаття 20 Господарського Кодексу України передбачає способи захисту порушених прав та інтересів господарюючих суб’єктів.

Оскільки вимога товариства з обмеженою відповідальністю “Ахтиар-С” про визнання договору від 01.08.2004 неукладеним, як правильно зазначив суд першої інстанції, не призводить до поновлення порушеного права, а лише спрямована на встановлення певного юридичного  факту, рішення про відмову у позові у зазначеній частині відповідає вимогам закону і матеріалам справи.

Однак,  судова  колегія  не  погоджується  с  висновками  суду  першої  інстанції,  викладеними  у  мотивувальній частині оскаржуваного рішення стосовно того, що договір від 01.08.2004 є угодою про зміну умов договору оренди від 15.06.2004.

Навпаки, судова колегія вважає, що договір від 01.08.2004 не укладався між  сторонами, а отже, права та обов’язки за цим договором не можуть бути  виконані сторонами, виходячи з наступного.

Згідно зі статтею 11 Цивільного Кодексу України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але, за аналогією, породжують цивільні права та обов'язки.

Відповідно до пункту 2 вищенаведеної норми, підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є: договори та інші правочини.

Згідно з статтею 638 Цивільного Кодексу України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

На підставі частини 2 статті 640 Цивільного Кодексу України, якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

Відповідно до пункту 6 статті 11 Цивільного Кодексу України, у випадках, встановлених актами цивільного законодавства або договором, підставою виникнення цивільних прав та обов'язків може бути настання або ненастання певної події.

Як було зазначено вище, судом встановлено, що договір оренди від 01.08.2004, укладений між відкритим акціонерним товариством “Універсам “Ахтиар” (орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю “Ахтиар-С” (орендар) містіть у собі умови щодо моменту настання зобов’язань за цим  договором.

Згідно з пунктом 3.2 договору від 01.08.2004 передача приміщень оформлюється актом передачі з зазначенням технічного стану приміщення, наявності обладнання, інвентаря та іншого майна, що належить орендодавцю. Підпункт 3.2. договору визначає, що об’єкт вважається переданим орендарю з моменту підписання акту прийому-передачі.

Так, відповідно до підпункту 9.1. пункту 9 договору, термін оренди за цим  договором складає 10 місяців з дня підписання сторонами акту  прийому-передачі майна, а строк дії договору - до повного виконання  зобов’язань сторонами.

Таким чином, відповідно до вимог статей 11, 638, 640 Цивільного Кодексу України, сторони за договором від 01.08.2004 досягли згоди щодо моменту  настання зобов’язань за цим правочином, а саме - тільки після підписання акту прийому-передачі майна.

Згідно зі статтею 795 Цивільного Кодексу України, передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору та з цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.

Пункт 2 вищенаведеної  норми визначає, що повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору і з цього моменту передбачено припинення зобов’язань за договором найму майна.

Сторони не надали суду акт прийому-передачі майна від орендодавця до орендаря на виконання умов договору від 01.08.2004.

Договір оренди від 01.08.2004 містить умови щодо передачі в оренду  майна, яке вже було передане позивачу  на  підставі договору від 15.06.2004 та  на підставі акту прийому-передачі майна саме до цього договору, тобто, на  момент укладення договору від 01.08.2004 товариство з обмеженою відповідальністю "Ахтиар-С" вже орендувало зазначене майно відповідно до  договору, укладеного раніше.

Враховуючи викладене, судова колегія дійшла висновку, що за договором оренди від 01.08.2004, укладеним між відкритим акціонерним товариством “Універсам “Ахтиар” (орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю “Ахтиар-С” (орендар) зобов’язання щодо виконання умов договору стосовно строку дії, порядку проведення поліпшень та інших умов у  сторін не виникали у зв’язку з відсутністю акту прийому-передачі майна –тобто, ненастанням події, з якою сторони пов’язували виникнення взаємних прав та обов’язків та з якою законодавцем пов’язується момент укладення договору найму.

За таких обставин слід вважати, що єдиним чинним договором, який  регулює взаємовідносини між сторонами щодо оренди будівлі магазину, розташованої у місті Севастополі по Проспекту Жовтневої революції, № 50, є саме договір від 15.06.2004, строк дії якого складає 10 років, оскільки у матеріалах справи відсутні будь-які докази припинення цього договору відповідно до вимог статті 795 Цивільного Кодексу України.

Разом  з  тим,  судова  колегія  вважає, що наслідками підписання договору  від 01.08.2004 є лише фактичне досягнення згоди сторін про новий розмір   орендної плати –не менш як 25 000 грн. на місяць, як це передбачено підпунктом 5.1 пункту 5 договору від 01.08.2004. Зазначений висновок судової колегії ґрунтується на наступних обставинах.

Згідно з частиною 2 статті 642 Цивільного Кодексу України, якщо особа, яка одержала пропозицію укласти договір, у межах строку для відповіді вчинила дію відповідно до вказаних у пропозиції умов договору (відвантажила товари, надала послуги, виконала роботи, сплатила відповідну суму грошей тощо), яка засвідчує її бажання укласти договір, ця дія є прийняттям пропозиції, якщо інше не вказане в пропозиції укласти договір або не встановлено законом.

Статтею 174 Господарського Кодексу України та статтею 11 Цивільного Кодексу України передбачається, що господарські зобов'язання можуть виникати також у результаті різних дій суб'єктів цивільних відносин.

За таких обставин судова колегія вважає, що дії сторін щодо сплати та прийняття орендної плати у новому розмірі свідчать про фактичну зміну  сторонами розміру орендної плати за договором  від 15.06.2004, оскільки відкрите акціонерне товариство „Універсам „Ахтиар” надсилало на  адресу товариства з обмеженою відповідальністю „Ахтиар-С” рахунки, акти виконаних  робіт як з посиланням на договір від 01.08.2004, так і без зазначення підстави платежу.

У свою чергу, товариство з обмеженою відповідальністю „Ахтиар-С”   сплачувало з 01.08.2004 орендну плату у значно більшому розмірі, ніж це  передбачено договором від 15.06.2004, а у платіжних дорученнях щодо сплати  оренди товариство з обмеженою відповідальністю „Ахтиар-С” зазначало   призначення платежу з посиланням, у тому числі, і на договір від 01.08.2004 (т.5, акр.с.19-32).

Отже, дії товариства з обмеженою відповідальністю „Ахтиар-С” та дії відкритого акціонерного товариства „Універсам „Ахтиар” щодо сплати  грошових коштів за користування річчю, що передана в найм та прийняття цих коштів орендодавцем свідчать про те, що сторони досягли згоди щодо зміни  умов договору від 15.06.2004 тільки у частині орендної плати шляхом її збільшення до 25 000 грн. у місяць.

Досягнення згоди про зміну розміру орендної плати не суперечить вимогам цивільного законодавства щодо форми правочину, оскільки пунктом 9.4 нотаріально посвідченого договору від 15.06.2004 була прямо передбачена можливість внесення змін до договору шляхом підписання угод у простій письмовій формі.

З огляду на вищенаведене судова колегія встановила, що договір від 15.06.2004 є діючим щодо всіх його умов, тоді як договір від 01.08.2004 є лише  додатковою угоду про зміну розміру орендної плати за договором від 15.06.2004, отже, всі  додаткові угоди до договору від 01.08.2004 є також  неукладеними, бо передбачають зміну умов неукладеного договору.

Також правильно судом першої інстанції відмовлено у вимогах товариства з обмеженою відповідальністю „Ахтиар-С” про визнання недійсним договору від 01.08.04 з огляду на наступне.

Згідно з статтею 215 Цивільного Кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою – третьою, п’ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до статті 203 Цивільного Кодексу України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Статтею 626 Цивільного Кодексу України встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Отже, за змістом вищенаведених норм, недійсною може бути визнана лише угода, укладена між сторонами, така, щодо якої сторонами у потрібній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов.

Оскільки, як було зазначено вище, судова колегія дійшла висновку про те, що договір від 01.08.2004 між сторонами не укладався, у позові про визнання такого правочину недійсним слід відмовити.

Відмовляючи у зустрічному позові про розірвання договору оренди від 01.08.2004 та про зобов’язання повернути орендоване майно, суд послався на відсутність вини орендаря у несплаті орендної плати та початок відповідачем  капітального ремонту об’єкта оренди до укладення договору від 15.06.2004.

Судом встановлено, що товариством з обмеженою відповідальністю „Ахтиар-С" оплачено без зазначення дати договору оренди чи додаткової угоди орендну плату за період з 01.08.2004 по 30.12.2005 у сумі 291000,00грн., а саме:

27.08.2004 - 20000,00 грн.,

29.09.2004 - 30000,00 грн.,

22.11.2004 - 50000,00 грн.

14.12.2004 - 10000,00 грн.,

20.12.2004 - 50000,00 грн.,

22.02.2005 - 11000,00 грн.,

12.07.2005 –5000,00 грн.,

20.07.2005 - 15000,00 грн.,

19.08.2005 - 20000,00 грн.,

20.09.2005 - 20000,00 грн.,

20.10.2005 - 20000,00 грн.,

21.11.2005 - 20000,00 грн.,

22.12.2005 - 20000,00 грн. (т.5 арк.с. 19-32).

Як свідчать матеріали справи, у липні 2007 року позивач за зустрічним позовом звернувся до суду з заявою про розірвання договору (т.4, а.с. 21-24).

Однак з 09.02.2007 у провадженні господарського суду міста Севастополя знаходиться справа № 20-12/05 за позовом товариства з обмеженою відповідальністю „Ахтиар-С” до відкритого акціонерного товариства „Універсам „Ахтиар” про стягнення збитків у сумі 450 250 грн., викликаних порушенням відповідачем умов договору оренди від 15.06.2006 .

З огляду на вищенаведене відсутні підстави вважати, що товариство з обмеженою відповідальністю „Ахтиар-С” неналежним чином виконує договір оренди у частині сплати орендних платежів.

При цьому судова колегія виходить з встановленого факту про те, що договір  від 01.08.2004 є неукладеним та за цим договором не настав момент  виконання зобов’язань сторонами, а тому відкрите акціонерне товариство „Універсам „Ахтиар” взагалі позбавлено можливості вимагати від орендаря  виконання зобов’язань, обумовлених зазначеною угодою.

Крім того, у зв’язку з встановленням факту зміни договору від 15.06.2004  лише у частині розміру орендної плати судова колегія вважає, що несплата товариством з обмеженою відповідальністю „Ахтиар-С” у певний період  орендної плати не може вважатися неналежним виконанням зобов’язань  орендарем.

Так, відповідно до статті 614 Цивільного Кодексу України, особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом.

Як було зазначено вище, між сторонами з 17.04.2006 існують спори, пов'язані з виконанням умов договору, усуненням перешкод в користуванні,  щодо розміру орендної плати та правомірності користуванням об’єктом  оренди, тому на час розгляду справи відсутні підстави для покладення на товариство з обмеженою відповідальністю „Ахтиар-С” несприятливих наслідків у вигляді розірвання договору, оскільки не доведено, що саме з його вини та дійсно мала місце заборгованість з орендної плати.

До того ж, судова  колегія погоджується також з висновком суду першої  інстанції про те, що зайняття орендодавцем частини орендованих приміщень є  неправомірними діями відкритого акціонерного товариства „Універсам „Ахтиар”, які порушують право орендаря та підлягають захисту, що додатково свідчить про відсутність вини орендаря у несплаті орендної плати у розмірі, який визначено орендодавцем.

Крім того, додатковою підставою для розірвання договору від 01.08.2004  відкрите акціонерне товариство „Універсам „Ахтиар” визначило істотне порушення орендарем умов договору, а саме пункту 6.1.3, який передбачає, що  „орендарем можуть виконуватися реконструкція, капітальний, поточний ремонт, а також будь-які поліпшення орендованого майна виключно з письмового дозволу орендодавця”. Однак, як було зазначено вище, позивач вважає, що у  порушення умов договору та на виконання укладеного між товариством з обмеженою відповідальністю „Ахтиар-С” та товариством з обмеженою відповідальністю „Стандарт-Строй” договору орендовані приміщення були взагалі переплановані, що підтверджується актом зовнішньої перевірки об’єкту оренди від 11.07.2006 та довідкою БТІ міста Севастополя від 16 січня 2007 року за № 1805 (том 4 а.с.52).

Зазначена вимога позивачем нормами матеріального права не обґрунтована, тому суд, аналізуючи спірні правовідносини, застосовує статтю 651 Цивільного Кодексу України.

Підстави для зміни чи розірвання договору передбачені статтею 651 Цивільним Кодексом України, відповідно до якої зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

За загальним правилом, істотним слід вважати таке порушення договору, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення мети договору.

Відповідно до статті 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Згідно з пунктом 1 статті 759 Цивільного Кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Отже, метою договору оренди є отримання однією стороною майна у користування, а другою –відповідної орендної плати.

На думку судової колегії, позивачем за зустрічним позовом не доведена наявність істотного порушення відповідачем умов договору, оскільки, як було встановлено судом першої інстанції, відповідач сплачував орендну плату за користування майном у період з 01.08.2004 по 30.12.2005.

Відповідно  до  статті 783 Цивільного Кодексу України, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Таким  чином,  стаття 783 Цивільного Кодексу України містить вичерпний перелік підстав для дострокового розірвання договору на вимогу наймодавця, але, у порушення статті 33 Господарського процесуального кодексу України, відкрите акціонерне товариство „Універсам „Ахтиар” доказів наявності таких  підстав також не надало.

Одночасно, відповідно до статті 776 Цивільного Кодексу України, поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Згідно  з  статтею 778 Цивільного Кодексу України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.

Частиною 4 з вищенаведеної норми встановлені правові наслідки поліпшення речі  без згоди наймодавця –якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості (ч.5 ст. 778 ЦК України).

Таким чином, діюче законодавство не передбачає факт здійснення орендарем  капітального ремонту без згоди орендодавця в якості підстави для  розірвання договору.

У матеріалах справи відсутні докази письмової згоди орендодавця на проведення реконструкції об’єкта, однак, з врахуванням змісту пункту 6.1.3 договору від 15.06.2006 щодо наявності у орендаря права та обов’язку здійснити капітальний ремонт приміщення за свій рахунок з доведенням кошторисної вартості робіт до відома орендодавця, зазначена обставина не може бути визнана достатньою для задоволення позовних вимог про розірвання договору.

Також відповідає вимогам закону і матеріалам справи висновок суду першої інстанції щодо недотримання позивачем за зустрічним позовом вимог статті 188 Господарського Кодексу України.

Відповідно до пунктів 2, 3 зазначеної норми зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються,  якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона  договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Судом достовірно встановлено, що листом № 745 від 12.04.2007 відкрите акціонерне товариство „Універсам „Ахтиар” повідомило товариство з обмеженою відповідальністю „Ахтиар-С” про відмову від договору. Доводи апеляційної скарги стосовно того, що зі змісту зазначеного звернення випливає саме вимога про розірвання договору, а не про відмову від нього, судовою колегією оцінюються критично, оскільки  вищезгаданий  лист містить посилання  саме на статтю 782 Цивільного Кодексу України.

Згідно з  пунктом 1 статті 782 Цивільного Кодексу України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Одностороння відмова від договору здійснюється без звернення до суду і, відповідно, в силу самого факту її здійснення договір вважається розірваним. Однак  відкрите акціонерне товариство „Універсам „Ахтиар” вважає, що, оскільки така відмова не була прийнята товариством з обмеженою відповідальністю „Ахтиар-С”, договір лишився чинним, про що свідчить і звернення з відповідним позовом про розірвання договору.

За таких обставин судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції, що відкрите акціонерне товариство „Універсам „Ахтиар” належним чином не здійснило відмову від договору та не набуло права на його розірвання.

Крім того, як було зазначено вище, договір від 01.08.2004 є неукладеним.

Оцінивши надані сторонами докази у їх сукупності, судова колегія вважає висновки суду першої інстанції, за винятком зміненої мотивувальної частини, такими, що відповідають вимогам закону і матеріалам справи, тоді як доводи апеляційної скарги їх не спростовують.

Керуючись статтями 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу відкритого акціонерного товариства „Універсам „Ахтиар”  залишити без задоволення.

2. Рішення господарського суду міста Севастополя від 21-22.08.2007                            у справі № 24/257-20/6-109-7/251 залишити без змін.

Головуючий суддя                                                  Г.К. Прокопанич

Судді                                                                                І.В. Антонова

О.В. Дугаренко