ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"02" серпня 2007 р.
Справа  № 16/151-07-4260

Господарський суд Одеської області

У складі судді Желєзної С.П.

Секретаря судових засідань Шевченко Г.В.

За участю представників сторін:

Від позивача:      Яковлева А.О. по дов. №01-13/59 від 12.01.2007р.;

Від відповідача:  Ческідов М.М. по дов. від 21.03.2007р.; Трифонова Т.В. по дов. від 12.06.2007р.; Йолкіна В.Л. –директор;

Розглянувши у відкритому судовому засіданні з оголошенням перерви відповідно до ст. 77 ГПК України справу за позовом Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю “Ліра” про виселення, а також за зустрічним позовом товариства з обмеженою відповідальністю “Ліра” до Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради про визнання договору оренди продовженим, -

ВСТАНОВИВ:

Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (далі по тексту Представництво) звернулось до господарського суду Одеської області з позовною заявою до товариства з обмеженою відповідальністю “Ліра” (далі по тексту ТОВ “Ліра”) про розірвання договору оренди нежитлового приміщення №1365/17 від 30.06.2003р., укладеного між сторонами  по справі, виселення відповідача із орендованих ним нежитлових приміщень підвалу загальною площею 127 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Базарна 40, та  зобов’язання ТОВ “Ліра” здійснити передачу нежитлових приміщень за актом приймання-передачі. Свої вимоги Представництво  обґрунтовує неналежним виконанням відповідачем прийнятих на себе за договором оренди нежитлового приміщення №1365/17 від 30.06.2003р. зобов’язань в частині утримання об’єкту оренди у задовільному стані та не оформлення договору про дольову участь у користуванні земельною ділянкою.

04.07.2007р. до господарського суду надійшли уточнення позовних вимог, відповідно до яких Представництво просить виселити відповідача із орендованих ним нежитлових приміщень підвалу загальною площею 127 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Базарна 40, та  зобов’язати ТОВ “Ліра” здійснити передачу нежитлових приміщень за актом приймання-передачі. Свою правову позицію, викладену у заяві про уточнення позовних вимог позивач обґрунтовує закінченням строку дії договору оренди, укладеного між сторонами по справі та відсутністю наміру орендодавця продовжувати з орендарем договірні відносини  стосовно оренди нежитлового приміщення підвалу, загальною площею 127 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Базарна 40.

Відповідач повністю заперечує проти заявлених позовних вимог та не погоджуючись з позицією Представництва 08.06.2007р. звернувся до господарського суду Одеської області із зустрічними позовними вимогами про визнання договору оренди №1365/17 від 30.06.2003р. продовженим на той самий строк та на тих самих умовах та зобов’язання Представництва по управлінню комунальною власністю виконувати обов’язки орендодавця за вказаним договором. Свої вимоги за зустрічним позовом відповідач обгрунтовує належним виконанням ТОВ “Ліра” умов спірного договору оренди  та порушенням  Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради терміну, передбачено діючим законодавством, на протязі якого сторона за договором вправі відмовитися від пролонгації договірних відносин.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне.

Між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (Орендодавець) та ТОВ „Ліра” (Орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення №1365/17 від 30.06.2003р., відповідно до умов розділу 1 якого позивач передає, а відповідач –приймає у строкове (до 01.04.2005р.) платне володіння та користування з метою розміщення кафе нежитлове приміщення підвалу загальною площею 127 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Базарна 40.

Як вбачається з матеріалів справи, між сторонами вже існував судовий спір, предметом якого були питання припинення між учасниками процесу по даній справі договірних відносин стосовно оренди  нежитлового приміщення підвалу загальною площею 127 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Базарна 40. Так, рішенням господарського суду Одеської області від 17.10.2005р., постановленого за результатами розгляду справи №17/240-05-7750 за позовом Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради до ТОВ “Ліра “ про усунення перешкод у користуванні правом власності шляхом  виселення, у позові Представництву було відмовлено. Як вбачається з даного судового рішення, Представництво  25.02.2005р. звернулося на адресу ТОВ “Ліра” з попередженням про небажання продовжувати договірні відносини та пропозицією звільнити приміщення у 15-денний термін з дати закінчення строку дії договору оренди, тобто до 15.04.2005р. Однак, приймаючи до уваги відсутність підтвердженого факту отримання орендарем зазначеного повідомлення про припинення договірних відносин, суд, керуючись ч.2 ст.17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, дійшов висновку про пролонгацію договору оренди нежитлового приміщення №1365/17 від 30.06.2003р., укладеного між сторонами по справі, у зв’язку з чим відмовив у задоволенні позову Представництву по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради у повному обсязі. Рішення господарського суду Одеської області від 17.10.2005р. було залишено в силі постановою суду апеляційної інстанції від 29.11.2005р.

Відповідно до положень ч. 2 ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР) договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно з п.7.9. договору оренди нежитлового приміщення №1365/17 від 30.06.2003р. договір припиняється внаслідок закінчення строку, на якій його було укладено.

Згідно ч. 1 ст. 785 ЦК України від 16.01.2003р. №435-ІV у разі припинення договору найму наймач зобов’язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана.

Незважаючи на викладене, в порушення вищенаведених вимог Цивільного кодексу України від 16.01.2003р. №435-ІV ТОВ “Ліра” до теперішнього часу не повернуло Орендодавцю нежитлове приміщення підвалу загальною площею 127 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Базарна 40.

Посилаючись на вищевикладені обставини,  вважаючи договір оренди нежитлового приміщення №1365/17 від 30.06.2003р.  таким, що припинив свою дію внаслідок закінчення строку, на якій його було укладено, Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської 17.05.2007р. звернулось до господарського суду Одеської області з позовною заявою про виселення відповідача із нежитлового приміщення підвалу загальною площею 127 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Базарна 40  та зобов’язання передати це приміщення за актом приймання-передачі.

Відповідно до вимог ст.ст. 32, 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. При цьому, докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. В свою чергу, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Відповідач повністю заперечує проти доводів позивача, посилаючись на отримання орендарем повідомлення Представництва про відмову від пролонгації договору оренди №1365/17 від 30.06.2003р. у лютому місяці 2007 року,  тобто після спливу місячного терміну, встановлено положеннями ч. 2 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР), що, за його думкою, тягне за собою необхідність застосування приписів наведеної законодавчої норми та свідчить про пролонгацію договірних відносин між сторонами по справі. При цьому, відповідач звернувся до господарського суду із зустрічними позовними вимогами про визнання договору оренди нежитлового приміщення №1365/17 від 30.06.2003р. продовженим та зобов’язання Представництва по управлінню комунальною власністю виконувати обов’язки орендодавця за вказаним договором.

За переконанням суду, дослідження питання щодо пролонгації договору оренди  нежитлового приміщення №1365/17 від 30.06.2003р. є основним при вирішенні даного спору, в результаті чого суд вважає за необхідне докладно звернутися до положень діючого законодавства, якими врегульовані питання договірних відносин, а також документів, які містяться в матеріалах справи.

Відповідно до положень ч.2 ст.17  цього Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР), якими передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Як зазначалося по тексту рішення вище, приписами ч. 2 ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР) встановлено, що договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. Згідно з п.7.9. договору оренди нежитлового приміщення №1365/17 від 30.06.2003р. договір припиняється внаслідок закінчення строку, на якій його було укладено.

Керуючись вищенаведеними законодавчими нормами та умовами укладеної між сторонами угоди, Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулось на адресу Орендаря з повідомленням від 21.02.2007р. за №01-15/242, яким попередило про закінчення з 01.02.2007р. строку дії договору оренди,  відмову від пролонгації договірних відносин, а також з вимогами про повернення переданого в оренду нежитлового приміщення шляхом його фактичної передачі Орендодавцю по акту приймання-передачі в строк до 01.03.2007р.

При цьому,  договір оренди був укладений 30.06.2003р. на строк до  01.04.2005р., та в результаті пролонгації, яка була встановлена у судовому порядку за матеріалами справи №17/240-05-7750, строк дії договору після пролонгації закінчився 01.01.2007р. Наголошуючи саме на наведених обставинах, відповідач посилається на помилку орендодавця у питанні визначення строку закінчення договору оренди та наполягає на порушенні позивачем місячного терміну попередження орендаря про припинення договірних відносин.

Дійсно, суд погоджується,  з позицією відповідача по справі з питання невірного визначення орендодавцем кінцевого строку дії договору оренди замість 01.02.2007р., як того врахувало Представництво, договір припинив свою дію 01.01.2007р. Однак, суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, листом від 11.05.2006р. за №01-13/5550 Представництво на звернення ТОВ “Ліра” повідомило останнє, що питання пролонгації договору оренди буде розглянуто орендодавцем тільки після закінчення строку дії договору оренди (01.02.2007р.). При цьому, повідомленням від 21.02.2007р. за №01-15/242 Представництво відмовилося від пролонгації договірних відносин. Наведені листи Представництва, а також той факт, що дане питання вже було предметом розгляду у судових інстанціях надає суду можливості дійти висновку про відсутність як після закінчення 01.04.2005р. строку дії договору оренди, укладеного між сторонами по справі, так і після закінчення строку дії договору після його пролонгації наміру орендодавця підтримувати договірні відносини з ТОВ “Ліра”.

Нежитлове приміщення підвалу загальною площею 127 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Базарна 40 є об’єктом комунальної власності територіальної громади м. Одеси.

Відповідно до ст. 19 Конституції України, ст.ст. 16, 41 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” від 21.05.1997р. №280/97-ВР міська рада вправі перерозподіляти частину своїх повноважень виконавчим органам, які діють в обсягах та в межах повноважень, переданих міською радою і визначених відповідними положеннями.

Згідно з Положенням про Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 26.03.2003р. №1040-ХХІV, у компетенцію Представництва входять питання управління нерухомим майном територіальної громади м. Одеси.

Конституція України, ст. 319 ЦК України гарантують право власника на свій розсуд володіти, користуватися та розпоряджатися належним йому майном. Відповідно до ст. 387 ЦК України,  власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Відповідно до умов п. 7.9. договору оренди нежитлового приміщення № 1365/17 від 30.06.2003р.  сторонами було обумовлено, що договір оренди припиняється внаслідок закінчення строку дії договору. При цьому, слід зазначити, що питання пролонгації договірних орендних відносин умовами договору оренди нежитлового приміщення № 1365/17 від 30.06.2003р.  не передбачені. Крім того, звертаючись до положень ч.3 ст.6 Цивільного кодексу України, сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Якщо умовами договору питання пролонгації не передбачені взагалі, то, на думку суду, підлягають застосуванню наведені вище приписи ч.3 ст.6 Цивільного кодексу України, що, в свою чергу, унеможливлює застосування  положень ч.2 ст.17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР).

Більш того, при вирішенні даного спору заслуговує на увагу суду той факт, що орендодавець після спливу строку дії договору, визначеного умовами укладеної угоди, намагався припинити договірні відносини як у судовому порядку так і шляхом листування з орендарем з цього приводу. При цьому, факт надіслання 21.02.2007р. повідомлення на адресу ТОВ “Ліра” з порушенням місячного терміну, встановленого Законом України “Про оренду державного та комунального майна”, за переконанням суду, не має принципового значення з урахуванням вищевикладеної правової позиції суду з питання  застосування норм матеріального права при вирішенні даного спору, а також з огляду на безапеляційну позицію орендодавця з цього приводу, яка ним підтримувалася на протязі всього часу дії договору оренди після первинного спливу строку його дії, тобто після 01.04.2005р.

Більш того, суд звертає увагу відповідача на наступне. За переконанням суду, відповідно до ст.17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР), орендар може реалізувати надане йому переважне право на продовження строку дії договору тільки в тому разі, коди після закінчення останнього орендодавець має намір передати об’єкт оренди іншій особі.

Згідно п.12 Роз’яснень Президії Вищого господарського суду України від 25.05.2000 р. N 02-5/23  “Про деякі питання практики застосування Закону України  "Про оренду державного та комунального майна", у  разі закінчення строку, на який було укладено договір оренди,  за  відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну  договору він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Частиною другою статті 17 Закону встановлено місячний термін, протягом   якого  орендодавець  або  орендар  можуть  заявити  про припинення  або  зміну умов договору після закінчення його строку. Таку   заяву   заінтересована  сторона  може  також  подати  і  до закінчення   строку  дії  договору  оренди.  За  усіх  умов  після закінчення  терміну  дії  договору  оренди  орендар, який належним чином  виконував  свої  обов'язки, має переважне право продовження договору оренди на новий термін. Отже якщо після закінчення строку дії  договору  оренди  орендодавець  передав спірне майно в оренду іншій  особі, орендар за попереднім договором має право звернутися до   господарського суду  із  заявою  про  спонукання  орендодавця продовжити  дію  цього  договору  на  новий термін та про визнання договору  з  новим   орендарем   недійсним  (частини друга і третя статті 17 Закону). У  вирішенні  відповідного  спору  слід  виходити, зокрема, з того, що належне виконання орендарем договору оренди презюмується, якщо  орендодавцем  не  буде  доведено інше. Водночас якщо не буде подано  доказів  того,  що  орендодавець  уклав чи укладає договір оренди  з  іншою  особою, а натомість буде встановлено, що він має намір  використовувати  майно  для власних потреб, то підстави для задоволення  позову  про  спонукання  до  продовження дії договору оренди відсутні.

При цьому, Представництвом по управлінню комунальною власністю наголошується на тому факті, що територіальна громада в особі Одеської міської ради має намір самостійно використовувати майно, яке є комунальною власністю та було предметом договору оренди нежитлового приміщення № 1365/173 від 30.06.2003р., укладеного з ТОВ “Ліра”. Доказів, спростовуючих наведене відповідач, з дотриманням вимог ст.ст.32, 33 ГПК України, суду не довів.

Крім того, заслуговують на увагу суду приписи ст.118 Закону України “Про Державний бюджет України на 2007 рік”, якими встановлено, що у 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми.

Підсумовуючи все наведене, та враховуючи виявлення наміру орендодавця щодо небажання продовжувати з орендарем договірні відносини, що підтверджується листуванням між сторонами по справі, та відсутністю передбачених умовами договору положень про пролонгацію договірних відносин,  а також керуючись положеннями ч.3 ст. 6 Цивільного кодексу України, умовами п.7.9. договору оренди нежитлового приміщення № 1365/173 від 30.06.2003р., та приписами ч. 2 ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР), якими встановлено, що договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено, суд доходить висновку, що договір оренди нежитлового приміщення №1365/173 від 30.06.2003р., укладений між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та ТОВ “Ліра” припинив свою дію з 02.01.2007р., у зв’язку з закінченням строку, на якій його було укладено.

Як зазначалось вище, згідно ч. 2 ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР), ч. 2 ст. 291 ГК України договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

В свою чергу, з урахуванням положень ч. 4 ст. 291 ГК України, вимогами ст. 785 ЦК України передбачено, що у разі припинення договору найму наймач зобов’язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Таким чином, з матеріалів справи вбачається, що починаючи з 02.01.2007р., тобто з моменту закінчення строку дії договору оренди нежитлового приміщення №1365/173 від 30.06.2003р., ТОВ “Ліра” самовільно без правових підстав займає нежитлове приміщення підвалу загальною площею 127 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул.. Базарна 40.

Незаконне володіння та користування ТОВ “Ліра” вищезазначеним нежитловим приміщенням –об’єктом комунальної власності є порушенням ст.ст.319, 387 ЦК України, ст. 60 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” від 21.05.1997р. №280/97-ВР та заважає ефективному використанню і розпорядженню даним об’єктом комунальної власності в інтересах територіальної громади м. Одеси.

Підсумовуючи зазначене, керуючись вищенаведеними положеннями чинного законодавства України, суд доходить висновку щодо правомірності, обґрунтованості позовних вимог Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради про виселення ТОВ “Ліра” з нежитлового приміщення підвалу загальною площею 127 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул.. Базарна 40 та наявності підстав для їх задоволення відповідно до  ст. 17, ч. 2 ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР), ч. 2, 4 ст. 291 ГК України, ст.ст. 319, 386, 387, 785 ЦК України.

При цьому, у зв’язку з тим, що вимоги про виселення відповідачів з незаконно зайнятих нежитлових приміщень та вимоги про зобов’язання передати спірне приміщення за актом приймання-передачі, на думку суду, є однорідними за способом відновлення порушеного цивільного права позивача щодо володіння та користування об’єктом комунальної власності, а також за засобами доказування, суд вважає недоцільним розгляд останньої в якості окремої позовної вимоги.

Як було зазначено по тексту рішення вище, якщо не буде подано  доказів  того,  що  орендодавець  уклав чи укладає договір оренди  з  іншою  особою,  то підстави для задоволення  позову  про  спонукання  до  продовження дії договору оренди відсутні (п.12 Роз’яснень Президії Вищого господарського суду України від 25.05.2000 р. N 02-5/23  “Про деякі питання практики застосування Закону України  "Про оренду державного та комунального майна").

Приймаючи до уваги висновки до яких дійшов суд за результатами розгляду позовних вимог Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради у даній справі про неправомірність та безпідставність користування ТОВ “Ліра” спірним нежитловим приміщенням –об’єктом договору оренди нежитлового приміщення №1365/173 від 30.06.2003р., який фактично припинив свою дію 02.01.2007р., а також з огляду на положення приведених вище норм чинного законодавства України, господарський суд вважає за необхідне відмовити  ТОВ “Ліра”   у задоволенні зустрічного позову про визнання договору оренди нежитлового приміщення №1365/173 від 30.06.2003р. продовженим на той самий строк та на тих самих умовах та зобов’язання Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради виконувати обов’язки орендодавця за вказаним договором.

Судові витрати по держмиту, витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покласти на відповідача згідно зі ст.ст. 44, 49 ГПК України.

Керуючись ст. 17, ч. 2 ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР), ч. 2, 4 ст. 291 ГК України, ст.ст. 319, 386, 387, 785 ЦК України,  ст. ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1.          Позов задовольнити.

2.          Виселити товариство з обмеженою відповідальністю “Ліра” /65014, м. Одеса,             вул. Базарна 40, / з нежитлового приміщення підвалу загальною площею 127 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул.. Базарна 40 на користь Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради / 65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, /.

Наказ видати.

3.          Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю “Ліра” / 65014, м. Одеса, вул. Базарна 40,  р/р 1 в АКБ „Порто-Франко”, МФО 328180, / на користь Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради / 65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, р/р 1909 в УДК у Одеській області, МФО 828011, / 85 грн. /вісімдесят пять грн.00 коп./ - витрати на оплату держмита; 118 грн. /сто вісімнадцять грн. 00 коп./ - витрати на ІТЗ судового процесу.

Наказ видати.

4.          У задоволенні зустрічного позову відмовити.

Рішення набирає чинності в порядку, передбаченому ст. 85 ГПК України.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення підписане 16.08.2007р.

Суддя