ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"10" вересня 2007 р.
Справа  № 9/153-07-4191

За позовом: Комунального підприємства "Міські дороги";

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: –Одеська міська рада

До відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "ДАТУШ"

Про визнання недійсним договору оренди

Суддя  Бакланова Н.В.

Представники:

Від позивача: Косарєва А.В. дов. №344 від 14.07.2006р.

Від третьої особи: Баймуратов М.М. дов. №381/исх-гс від 16.08.2006р.

Від відповідача: Ніколаєнко О.Є. –директор

СУТЬ СПОРУ: Позивач Комунальне підприємство "Міські дороги" звернулася до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "ДАТУШ”  з позовом про визнання недійсним договору оренди  від 30.12.2003р., укладеного між КП „Міські дороги” та ТОВ „Датуш”, та про спонукання відповідача звільнити орендоване приміщення.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 06.06.2007р. до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача залучено Одеську міську раду.

У ході розгляду справи позивач уточнив позовні вимоги та просить суд визнати недійсним договір оренди  від 30.12.2003р., укладений між КП „Міські дороги” та ТОВ „Датуш”.

Відповідач позов не визнає з підстав, викладених у відзиві.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд, -

ВСТАНОВИВ:

30.12.2003 р. між Комунальнім підприємством „Міські дороги" (Позивач), та Товариством з обмеженою відповідальністю „Датуш» (Відповідач) було укладено договір оренди нежилого приміщення, загальною площею 263,3 кв. м., яке розташоване у підземному пішохідному переході на перехресті вул. Преоброженської та вул. Дерибасовської у м. Одеса. Вказаній договір оренди було укладено на термін до 31.12.2009 р., з метою розміщення торгівельно-побутового комплексу.

У відповідності п.2.2. цього Договору, власником орендованого приміщення є Одеська міська Рада.

12.04.2007 р. Орендодавець провів перевірку виконання Орендарем умов Договору оренди та виконання зобов'язань передбачених договором.

Як стверджує позивач, в результаті перевірки було встановлено низку порушень з боку орендаря, а саме: всупереч п.4.10. вищевказаного договору, Орендарем самовільно встановлені лотки для здійснення роздрібної торгівлі, стосовно цього пункту договору, за дане порушення договір оренди має бути припиненим;  розкидані паперові упаковки від промислової продукції, що спричиняє з собою порушення норм пожежної безпеки; всупереч  п.4.8.   договору   оренди,   без   узгодження   з   Орендодавцем, встановлені перегородки при вході в підземний перехід, що значно ускладнює рух пішоходів; технічні приміщення були зайняти; всупереч   п.   4.7.   договору   оренди,   орендоване   приміщення   не   було застраховано; на   момент   обстеження   приміщення   пішохідного   переходу   було  в незадовільному технічному стані (понівечені сходи та стіни, стелі уражені грибком).

Крім того, позивач зазначає, що договором оренди не врегульовані питання індексації орендної плати, відновлення орендованого майна, забезпечення пожежної безпеки нежилого приміщення.

В порушення ст.11 Закону України „Про оренду державного та комунального майна", ст. 7 Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" не було проведено оцінку об'єкту оренди перед укладанням договору, а отже, не визначено вартість майна;

Передача в оренду здійснювалась без розроблення технічної документації на об'єкт оренди.

Відповідно до ст. 215 Цивільного кодексу України недотримання істотних умов (спеціальних умов) договору є підставою для визнання правочину недійсним.

Відповідач проти позовних вимог заперечує з наступних підстав.

Так, відповідач стверджує, що порушення, вказані позивачем у позові, не відповідають дійсності. Так розміщення суборендарів, які встановлювали, на думку позивача, лотки, а насправді павільйони та вітрини, було узгоджено з орендодавцем. Також було надано дозволи на роботу торгівельного комплексу (щорічно) з боку Приморського районного відділу м. Одеси ГУ МНС України в Одеській області, що свідчить про дотримання норм пожежної безпеки. Також ніяких перегородок, окрім вхідних дверей, які узгоджені згідно акту з орендодавцем, не існує. Технічні приміщення зайняті відповідно їх призначення. Щодо відповідного технічного стану приміщення, то орендар неодноразово на потязі строку договору оренди звертався до міського голови, його заступників та інших органів   виконавчої   влади   про   затвердження   проекту   реконструкції   та проведення капітального ремонту, чого не зроблено на цей час. Орендоване приміщення не застраховане у зв'язку з відмовою страхових компаній, так як об'єкт оренди не є цілим майновим комплексом.

Також позивачем  вказано на неврегульованість договором оренди питань індексації орендної плати, відновлення орендованого майна, забезпечення пожежної безпеки нежилого приміщення, які позивач вважає істотними умовами цього договору. Але, зазначає відповідач, оскільки позивач є одночасно орендодавцем, то відсутність деяких істотних умов у договорі є виною позивача-орендодавця, а не відповідача-орендаря, так як орендодавець є комунальним підприємством і повинен був передбачити у договорі оренди усі істотні умови. До того ж, наприклад, п.4.3. договору оренди регулює, що амортизаційні відрахування використовуються на відновлення орендованого приміщення, тому , на думку відповідача, посилання позивача безпідставні.

Представник Одеської міської  ради надав суду рішення № 8 від 17.05.2005 р. комісії з питань техногенно-екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій, згідно якого призупинено експлуатацію даного підземного пішохідного переходу з метою недопущення надзвичайної ситуації, яка може виникнути внаслідок небезпечного стану елементів конструкції і деталей підземного переходу.

Суд, розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, проаналізувавши на підставі фактичних обставин повноту їх  з’ясування і доведеність, дійшов до висновку про обґрунтованість позовних вимог.

Відповідність чи невідповідність угоди вимогам законодавства має оцінюватися судом стосовно того законодавства, яке діяло на момент укладення спірної угоди.

На момент укладення договору оренди діяв Цивільний кодекс України від 18.07.1963р., але оскільки договір оренди продовжує свою дію то згідно прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України від 16.01.2003р. та Господарського кодексу України від 16.01.2003р., що набрали чинності 01.01.2004р., до правовідносин слід застосувати положення цих кодексів, та Закону України “Про оренду державного та комунального майна”.

Згідно Роз’яснень ВГСУ від 12.03.99 р. № 02-5/111 „Про деякі питання практики вирішення спорів, пов’язаних з визнанням угод недійсними” (з подальшими змінами та доповненнями) вирішуючи спори про визнання угод недійсними, суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов’язує визнання угод недійсними і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту угод вимогам закону, додержання встановленої форми угоди, правоздатність сторін за угодою та інші обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.

Згідно ст.638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однією із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", визначено вичерпний перелік істотних умов договору оренди, а саме: „ Істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.”

В свою чергу, в договорі оренди нежитлового приміщення від 30.12.2003р., укладеного між сторонами, не визначений об’єкт оренди, а саме: склад і вартість майна з урахуванням її індексації.

Ст.760 Цивільного кодексу України встановлено, що предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні.

Ст.4 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” визначено, що об’єктом оренди, зокрема, є нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально визначено майно підприємств.

В п.1.1. договору вказано, що предметом договору є  підземний пішохідний перехід загальною площею 263,3 кв.м., а в дислокації та Акті прийому-передачі вказано нежиле приміщення.

Крім того, ст.10 цього Закону встановлено, що укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна.

Спірний договір не відповідає Типовому договору оренди комунального майна, затвердженого Одеською міською радою.

Ст.11 цього ж Закону встановлено, що оцінка об’єкта оренди передує укладенню договору оренди. А п.3.2. Договору передбачає, що розмір орендної плати повинен бути скорегований сторонами після  оцінки об’єкту цього договору, який орендар повинен зробити за власний рахунок та у термін, який не визначений в договорі.

Відповідно до ст.203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу та іншим актам цивільного законодавства.

Ст. 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також право кожної особи на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Одним з способів захисту цивільних прав та інтересів, відповідно до ст.16 цього ж Кодексу, є визнання правочину недійсним.

Договір оренди нежитлового приміщення був укладений сторонам 30.12.2003р. Відповідно до ст.48 Цивільного кодексу УРСР (1963р.). недійсною є угода, яка не відповідає нормам законодавства. Ця норма кореспондується з ст. 215 Цивільного кодексу України, відповідно до якої підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ст.203 цього Кодексу, зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства.

У відповідності до вимог ч. 3 ст. 207 Господарського кодексу України у разі якщо за змістом зобов’язання воно може бути припинено лише на майбутнє, таке зобов'язання визнається недійсним і припиняється на майбутнє.

Відповідно до ст. 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.

Відповідно до ст. 236 Цивільного кодексу України правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Але в разі неможливості повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, такий правочин може бути визнаний судом недійсним на майбутнє.

З вищевикладеного вбачається, що при укладені договору оренди нежитлового приміщення від 30.12.2003р. сторонами не визначено об’єкт оренди, що в свою чергу є порушенням однієї із істотних умом договору оренди. Зазначений факт є підставою для задоволення позову та визнання вказаного договору недійсним на майбутнє.

Судові витрати віднести  на рахунок відповідача на підставі ст.44.49 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 44, 49,  82-85 ГПК України, суд, –

ВИРІШИВ:

1.          Позов задовольнити.

2.          Визнати недійсним на майбутнє  договір оренди нежитлового приміщення, укладений між КП „Міські дороги” та ТОВ „Датуш”, від 30.12.2003 р..

3.          Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „Датуш” (65045 м. Одеса вул. Преображенська, 42/3, код 23834145, р/р 739 в АКБ „Правекс-Банк” МФО 328641 на користь Комунального підприємства „Міські дороги” (65031 м. Одеса вул. Промислова, 37, 3 поверх, код 32642110, р/р 1 в МТБ м. Іллічівськ МФО 328168) витрати по сплаті державного мита в сумі 85 /вісімдесят п’ять/ грн. 00 коп., витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в сумі 118 /сто вісімнадцять/ грн 00 коп.

Рішення набирає чинності в порядку ст. 85 ГПК України.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Суддя