ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ
УКРАЇНИ

25.06.2007
року
Справа № 18/53-07

Дніпропетровський апеляційний
господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого                    Виноградник О.М. (
доповідач)

суддів:             Джихур О.В., Лисенко О.М. (зміни у
складі колегії суддів на підставі розпорядження від 22.06.2007р. № 384)

при секретарі: Геворгян
Е.М.

за участю представників сторін:

позивача -Засуха
О.О., дов. № 873/4 від 14.05.2007р.;

відповідача -не
з'явився; про час та місце судового засідання повідомлений належним чином;

розглянувши у відкритому судовому
засіданні          апеляційні скарги суб'єкта
підприємницької діяльності ОСОБА_1, м.Дніпродзержинськ та комунального
підприємства “Дніпродзержинське житлове об'єднання”, м.Дніпродзержинськ

на рішення господарського суду
Дніпропетровської області від 01.03.2007 року

у справі № 18/53-07

за позовом  комунального підприємства
“Дніпродзержинське житлове об'єднання”, м.Дніпродзержинськ

до суб'єкта
підприємницької діяльності ОСОБА_1, м.Дніпродзержинськ

про  внесення змін до договору оренди

та за зустрічним позовом  суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1,
м.Дніпродзержинськ

до
комунального підприємства “Дніпродзержинське житлове об'єднання”,
м.Дніпродзержинськ

про
визнання недійсним п.4.4 договору

В судовому засіданні 18.06.2007р.
оголошувалась перерва до 21.06.2007р. (ст..77 ГПК України).

За згодою представників сторін,
присутніх в судовому засіданні, було проголошено вступну та резолютивну частину
постанови (ст.ст.85, 99, 105 ГПК України).

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду
Дніпропетровської області від 01.03.2007р. (суддя Петрова В.І.) по справі №
18/53-07 за позовом комунального підприємства “Дніпродзержинське житлове
об'єднання” м.Дніпродзержинськ (далі -КП “Дніпродзержинське житлове
об'єднання”) до  суб'єкта підприємницької
діяльності ОСОБА_1, м.Дніпродзержинськ (далі -СПД ОСОБА_1) про внесення змін до
договору оренди та за зустрічним позовом СПД ОСОБА_1 до КП “Дніпродзержинське
житлове об'єднання” про визнання недійсним п.4.4 договору в задоволенні
первісного позову було відмовлено; в задоволенні зустрічного позову також було
відмовлено.

Рішення
господарського суду Дніпропетровської області мотивовано ненаданням позивачем
доказів проведення експертної оцінки вартості майна для розрахунку орендної
плати, а оскільки експертна оцінка вартості майна здійснюється перед укладенням
договору оренди, внесенням змін до нього, то відсутні правові підстави для
задоволення первісного позову про внесення змін в умови договору оренди; в
частині зустрічного позову - відсутністю правових підстав для визнання
недійсним пункту 4.4 договору.

Не
погодившись з вищезазначеним рішенням господарського суду, в апеляційному
порядку його оскаржує позивач -КП “Дніпродзержинське житлове об'єднання”
м.Дніпродзержинськ (а.с.11-112), посилається на невідповідність висновків,
викладених в рішенні, матеріалам, обставинам справи, порушення господарським
судом норм матеріального та процесуального права, на неповне з'ясування усіх
обставин справи, що мають значення для її правильного вирішення, зокрема:

-
господарським судом не взято до уваги, що фактично орендні правовідносини між
сторонами виникли ще з 13.07.2005р., що підтверджено договором оренди майна,
яке було предметом оренди і по договору від 13.06.2006р., фактично орендне
майно не поверталось “орендодавцеві” та з 13.07.2005р. знаходилось в оренді у
відповідача; експертну оцінку майна було здійснено при укладенні договору
оренди, що підтверджується висновками про вартість майна Бюро судових експертиз
та оцінки майна м.Дніпродзержинська від 25.05.2005р.;

-
господарським судом не взято до уваги, що позивач звернувся з позовом про
внесення змін до договору оренди, а не про укладення договору оренди;

-
господарським судом порушено вимоги п.3 ст.84 ГПК України, згідно якої
мотивувальна частина рішення повинна містити обґрунтування доводів, по яким суд
дійшов до свого висновку та посилання на законодавство, яким суд керувався при
прийнятті рішення.

У
апеляційній скарзі відповідачка -суб'єкт підприємницької діяльності  ОСОБА_1, м.Дніпродзержинськ (а.с.99-101),
посилається на те, що:

-
господарським судом порушено норми процесуального права, зокрема, п.3 ст.84 ГПК
України;

-
господарським судом не дано належної правової оцінки пункту 4.4 договору
оренди, оскільки зазначений пункт не відповідає вимогам чинного законодавства,
зокрема, ст..10, ст..21 Закону України “Про оренду державного та комунального
майна” та умови договору, викладені в п.4.4 слід визнати недійсним на підставі
ч.1 ст.215, п.1 ст.203 ЦК України.

Перевіривши
законність та обґрунтованість рішення господарського суду, дослідивши та
проаналізувавши матеріали справи, вислухав пояснення представників обох сторін,
перевіривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що оскаржуване
рішення слід скасувати на підставі п.3 ч.1 ст.104 ГПК України, виходячи з
наступного.

Як
вбачається з матеріалів справи, пояснень представників сторін, 13.07.2005р. між
КП “Дніпродзержинське житлове об'єднання” (“орендодавець” за договором, позивач
по справі) та СПД ОСОБА_1 (“орендар” за договором, відповідач по справі) було
укладено договір оренди нерухомого майна -нежитлове приміщення, загальною
площею 57 кв.м., розташоване у м.Дніпродзержинську по вул..Республіканській,
під розміщення магазину (а.с.124-126). Строк дії визначено сторонами -з
13.07.2005р. по 13.06.2006р. (п.9.1 договору); пункт 1.6 розділу 1
договору  містив відомості щодо
експертної вартості об'єкта оренди -20 138 грн. 25 коп. Факт наявності між
сторонами зазначеного договору підтверджено матеріалами справи, не спростовано
будь-якими доказами відповідно до ст.ст.32, 33, 36 ГПК України при розгляді
справи судами обох інстанцій.

13.06.2006р. між КП “Дніпродзержинське житлове
об'єднання” (“орендодавець” за договором, позивач по справі) та СПД ОСОБА_1
(“орендар” за договором, відповідач по справі)
було підписано договір оренди нерухомого майна, яке і було предметом
попереднього договору оренди від 13.07.2005р., на строк з 13.06.2006р. по
15.05.2007р., з визначенням експертної вартості об'єкта оренди 20 138 грн. 25
коп. (п.1.6 договору).

Отже,
як свідчать матеріли справи, обставини справи, фактично орендоване майно не
поверталось “орендодавцеві” та знаходилось у користуванні відповідачки з
13.07.2005р., докази протилежного, підтверджуючи факт повернення майна
“орендодавцеві” 13.06.2006р. та повторної передачі “орендареві” відсутні в
матеріалах справи, не надавались судам обох інстанцій відповідно до ст.ст.32,
33, 36 ГПК України. Таким чином, правовідносини по оренді нерухомого майна
між сторонами виникли з 13.07.2005р.

Як
вбачається із матеріалів справи, до укладення договору 13.07.2005р. було
здійснено експертну оцінку вартості об'єкта оренди, що підтверджено висновком
Бюро судових експертиз та оцінки майна від 25.05.2005р. (а.с.127-131).

Пунктом
4.4 розділу 4 договору оренди від 13.06.2006р. сторони передбачили, що розмір
орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики
її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках,
передбачених чинним законодавством (а.с.9).

Пунктом
10.4 розділу 10 договору від 13.06.2006р. сторони одночасно визначили, що при
перегляді діючої методики розрахунку і порядку використання плати за оренду
майна, що належить до комунальної власності міста (перегляд відсоткових ставок)
оплату здійснювати за нововизначеними ставками (а.с.12).

Розрахунком
до договору від 13.06.2006р., п.4.1 зазначеного договору розмір орендної плати
було встановлено -259 грн. 51 коп. (а.с.14).

Рішенням
Дніпродзержинської міської ради від 29.09.2006р. № 51-04/V було
затверджено нову Методику розрахунку пропорцій розподілу між відповідним
бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем порядку використання плати за
оренду майна, що належить до комунальної власності (а.с.24-28). В результаті
чого змінився розрахунок орендної плати та вартість оренди приміщення, яке є
предметом договору від 13.06.2006р., збільшилась (а.с.33; також дивись
розрахунок орендної плати, наданий скаржником в суді апеляційної інстанції).
Вищевказане рішення міської ради було опубліковано в місцевій пресі 25.10.2006р.,
докази публікації залучено до матеріалів справи (а.с.69 (ст.59 Закону України
“Про місцеве самоврядування в Україні”)).

Докази визнання недійсним вищевказаного рішення міської
ради в встановленому законом порядку відсутні в матеріалах
справи, не надавались відповідачем відповідно до ст..33 ГПК України судам обох
інстанцій.

30.10.2006р.
позивач звернувся до відповідача листом НОМЕР_1 з пропозицією щодо підписання
додаткової угоди (а.с.30-31). Зазначений лист з примірниками додаткової угоди
було отримано відповідачкою, що підтверджується підписом відповідачки у лівому
нижньому куті листа НОМЕР_1 (а.с.30), не спростовується відповідачем будь-якими
доказами в розумінні ст.ст.32, 36 ГПК України. Також на екземплярі додаткової
угоди до договору оренди від 13.06.2006р. міститься напис відповідачки про
незгоду з внесенням змін до договору оренди від 13.06.2006р. шляхом підписання
додаткової угоди (а.с.31). Зазначені обставини визнаються представником
відповідача в ході розгляду справи в суді апеляційної інстанції, не спростовано
будь-якими доказами згідно зі ст..33 ГПК України.

Як
вбачається із змісту додаткової угоди (а.с.31) фактично зміни до договору
оренди від 13.06.2006р. вносились в частині зміни розміру орендної плати,
порядку її оплати, майнової відповідальності за невиконання грошових
зобов'язань по повній та своєчасній оплаті вартості оренди, тобто в розділі 4
договору, п.п.4.1- 4.6.

Отже,
оскільки сторони не дійшли згоди щодо зміни розміру орендної плати в сторону
збільшення, то зазначене змусило позивача звернутись з позовом про внесення
зміни до п.4.1 розділу 4 договору оренди від 13.06.2006р. (а.с.2-3).

Остаточно
позовні вимоги було сформульовано позивачем в заяві від 21.02.2007р.
(а.с.71-72), в якості норм матеріального права позивач послався на ст..21
Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, ст.ст.651, 652
ЦК України, ст.188 Господарського кодексу України (а.с.3). Уточнені вимоги
було подано позивачем на підставі ст..22 ГПК України та прийнято господарським
судом до розгляду.

Враховуючи
правовий статус майна, яке є предметом орендних правовідносин сторін, слід
зазначити, що вони регламентовані як нормами Закону України Закону України “Про
оренду державного та комунального майна”, так і нормами діючих Господарського
кодексу України, Цивільного кодексу України.

Так, згідно з ч.2 ст.21 вказаного
вище Закону (в редакції Закону України від 29.11.2005р. № 3126-ІV) розмір
орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін, якщо з незалежних
від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших
випадках, встановлених законодавчими актами України.

Відповідно до ч.2 ст. 651 Цивільного
кодексу України договір може бути змінено або розірвано  за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у
разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках,
встановлених договором або законом.

Пунктом 4.4 договору оренди
передбачена можливість зміни розміру орендної плати на вимогу однієї із сторін
у разі зміни Методики її розрахунку.

Таким чином за умовами договору
оренди орендодавець наділений правом вимагати зміни розміру орендної плати.

Порядок внесення змін до договору
встановлений ст. 188 Господарського кодексу України та п.п.9.4, 9.8 договору
оренди від 13.06.2006р., зазначений порядок, як вбачається з наданих до справи
вищенаведених доказів, дотримано позивачем.

Як свідчать матеріали справи, сторони
не дійшли згоди щодо внесення змін до п.4.1 спірного договору.

За цих обставин позовні вимоги
позивача за первісним позовом слід визнати такими, що ґрунтуються на нормах
закону та умовах укладеного договору (п.п.4.4, 10.4 договору, ст.ст.525, 526 ЦК
України, ч.1 ст.193 Господарського кодексу України). Отже, позовні вимоги за
первісним позовом слід задовольнити частково, шляхом внесення змін до п.4.1
договору оренди від 13.06.2006р., встановив розмір орендної плати 661 грн. 86
коп. (без ПДВ та без урахування індексу інфляції за перший місяць оренди).

Згідно ч.4 ст.85 ГПК України у разі
подання апеляційної скарги або внесення апеляційного подання рішення, якщо його
не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційною
інстанцією.

Таким чином, змінений розмір
орендної плати діє з моменту ухвалення постанови апеляційної інстанції, тобто з
25.06.2007р.

Тому вимога позивача щодо внесення
змін до п.4.1 договору з березня 2007р. є такою, що не відповідає ч.5 ст. 188
Господарського кодексу України.

Щодо індексу інфляції, то він
повинен нараховуватись відповідно до вимог чинного законодавства також з 25.06.2007р.

Щодо висновків господарського суду
про відсутність експертної оцінки майна, то цей висновок слід визнати
помилковим, оскільки: по-перше, майно з 13.07.2005р. фактично знаходилось у
орендаря в користуванні, експертну оцінку було зроблено (а.с.127-131);
по-друге, предметом спору по цій справі не є обставини, пов'язані з укладенням
договору оренди, якому повинні передувати оцінка орендованого майна, тоді як
предметом спору по цій справі є внесення змін до вже укладеного договору
оренди; по-третє, ні Закон України “Про оренду державного та комунального
майна”, ні норми Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України не
пов'язують можливість внесення в діючий договір оренди зі здійсненням
експертної оцінки майна, яке передається в оренду; вчетверте, сторонами без
будь-яких зауважень було погоджено вартість об'єкта оренди в пунктах 1.6
договорів, як від 13.07.2005р., так і в договорі від 13.06.2006р., в сумі 20
138 грн. 25 коп. та п.п.4.4, 10.4 передбачена можливість внесення змін до
договору оренди від 13.06.2006р. внаслідок зміни методики розрахунку орендної
плати; отже, господарським судом взагалі не повинно було досліджуватись питання
щодо здійснення оцінки об'єкта оренди, виходячи із предмету спору.

Відповідно до ст..60 ГПК України
відповідачка звернулась до позивача з зустрічним позовом про визнання недійсним
п.4.4 договору від 13.06.2006р. на підставі ч.1 ст.215, п.1 ст.203 ЦК України,
як такого, що не відповідає ч.4 ст.10 Закону України “Про оренду державного та
комунального майна” (а.с.51-52). Зазначену зустрічну позовну заяву було
прийнято господарським судом до розгляду (ухвала від 12.02.2007р. -а.с.65).

Даючи правову оцінку зазначеному
пункту договору від 13.06.2006р. колегія суддів вважає, що висновок
господарського суду, викладений в рішенні щодо вимог за зустрічним позовом
відповідає вимогам закону, зокрема, ч.3 ст.10, ч.2 ст.21 Закону України “Про
оренду державного та комунального майна”, ч.2 ст.651 ЦК України, матеріалам,
обставинам справи, оскільки саме як ч.2 ст.21 Закону України “Про оренду
державного та комунального майна”, так і ч.2 ст.651 ЦК України містять
відсильну норму на інші випадки, передбачені законодавчими актами України,
зокрема, і Цивільний кодекс, так і на випадки, встановлені договором, тоді як
саме договором оренди від 13.06.2006р., в пунктах 4.4, 10.4 встановлено право
“орендодавця” змінити розмір орендної плати у випадках зміни методики
розрахунку орендної плати.

Враховуючи викладене, керуючись
ст.ст. 99, 101, 103-105 ГПК України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Рішення
господарського суду Дніпропетровської області від 01.03.2007р. по справі №
18/53-07 -скасувати; апеляційну скаргу комунального підприємства
“Дніпродзержинське житлове об'єднання”, м.Дніпродзержинськ -задовольнити
частково; апеляційну скаргу суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1,
м.Дніпродзержинськ -залишити без задоволення.

Первісний позов задовольнити
частково.

Внести зміни до п.4.1 договору оренди
від 13.06.2006р., встановивши розмір орендної плати -661 грн. 86 коп. (без ПДВ
за перший місяць оренди), починаючи з 25.06.2007р.

Стягнути з  суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1,
м.Дніпродзержинськ на користь комунального підприємства “Дніпродзержинське
житлове об'єднання”, м.Дніпродзержинськ 85 грн. витрат по держмиту, 118 грн.
витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, 42 грн. 50 коп.
витрат по держмиту, сплачених при подачі апеляційної скарги.

В задоволенні зустрічного позову
-відмовити.

Видачу відповідних наказів згідно зі
ст.ст.116-118 ГПК України здійснити господарському суду Дніпропетровської
області.

Головуючий                                                                                                    О.М.
Виноградник

Судді
О.В. Джихур

О.М.Лисенко

Дата виготовлення в повному обсязі
27.06.2007р.