ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ
РІШЕННЯ

Іменем України

26.07.2007
Справа №2-26/9174-2007

26.07.2007р. м. Сімферополь                  Справа № 2-26/9174-2007

За позовом     Євпаторійської міської ради (м. Євпаторія, пр. Леніна, 2)

До відповідача ТОВ «Берекет» (м. Євпаторія, вул.. Інтернаціональна,89а)

Про укладення договору

Суддя О. Л. Проніна

представники:

Від позивача  - Карпова О.М., дов. у справі

Від відповідача  - Попович І.Я., дов. у справі

Сутність справи:

Позивач –  Євпаторійська міська рада звернувся до Господарського суду АР Крим з позовною заявою до відповідача - ТОВ «Берекет» та просить суд зобов’язати відповідача  укласти  додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 08.08.2005р. № 961, між Євпаторійською міською радою та ТОВ «Берекет», за адресою: м. Євпаторія, вул.. Караєва – вул.. Караїмська, площею 2328,00 кв.м., на умовах, запропонованих позивачем та наданих суду.

В обґрунтування заявлених вимог позивач посилається на те, що  відповідно  до умов договору оренди земельної ділянки від 08.08.2005р., укладеного з відповідачем, орендна плата може бути змінена у випадку зміни ставок орендної плати згідно рішень Євпаторійської міської ради, та, у даному випадку мають місце всі умови, передбачені ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України для зміни умов договору.

Відповідач заперечує проти позовних вимог з мотивів, викладених у відзиві на позовну заяву, та просить суд в задоволенні позову відмовити.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників позивача та відповідачів, суд   -

В с т а н о в и в :

08 серпня 2005 року між Євпаторійською міською радою та ТОВ „Берекет” було укладено договір оренди земельної ділянки площею 2328,00м2 для будівництва культурно-туристичного торгового центру за адресою: м. Євпаторія, вул. Караєва-вул. Караїмська, який був зареєстрований у Кримській регіональній філії ДП „Центр державного земельного кадастру” при Держкомземі України 29 травня 2006 року під № 961.

Згідно з додатком до вказаного договору „Розрахунок орендної плати за землю” та п.8 договору місячний розмір орендної плати було встановлено 5224,01грн на підставі рішення Євпаторійської міської ради від 03.03.2005р №4-28/8 та данних нормативної грошової оцінки землі в м. Євпаторія.

Пунктом 11 Договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї зі сторін у випадках, зокрема: зміни ставок орендної плати на підставі рішень Євпаторійської міської ради; зміни розміру земельного податку, підвіщення цін, тарифів, в тому числі, внаслідок інфляції.

Відповідно до п. 28 Договору, сторони встановили, що зміна умов договору оренди землі здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, а у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.

Рішенням Євпаторійської міської ради від 28.07.2006р №5-4/7 „Про внесення змін в рішення міської ради про ставки орендної плати за земельні ділянки” були затверджені нові коефіцієнти для розрахунку орендної плати  та було зобов’язано орендарів земельних ділянок, що уклали договори оренди до прийняття міською радою рішення від 05 липня 2006 року №5-3/20 „Про затвердження грошової оцінки земель”, отримати в Управлінні земельних ресурсів витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та надати ці документи в строк до 01 вересня 2006 року до Управління економіки для перерахунку орендної плати за землю.

На підставі ст. 59 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні” рішення  Євпаторійської міської ради від 28.07.2006р №5-4/7 було опубліковано в офіційному друкованому виданні Євпаторійської міської ради – газеті „Євпаторійська здравниця” від 05.08.2007р №147, а отже, набрало сили.

24.05.2007р позивачем на адресу відповідача була спрямована додаткова угода від 07.05.2007р до договору оренди земельної ділянки від 08.08.2005р, згідно з яким було передбачено, зокрема,  викласти п. 8 Договору в новій редакції: з 28.07.06р орендна плата визначається відповідно до рішення міської ради від 28 липня 2006 року №5-4/7, а щомісячний розмір орендної плати складає 10031,36грн.

Також, запропонованим проектом додаткової угоди від 07.05.2007р було передбачено, що ця Угода набирає сили з 05.08.2006р.

Позивач відмовився від підписання запропонованого проекту додаткової угоди від 07.05.2007р про що сповістив позивача відповідним листом від 31.05.2007р.

Після дослідження матеріалів справи та наданих сторонами доказів, вислухавши пояснення представників сторін, суд вважає, що позовні вимоги  Євпаторійської міської ради  не засновані на законі та не підлягають  задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ч.2 ст. 21 Закону України „Про оренду землі” розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю").

Через ст. 632 ЦК України, також передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін, що і мало місце в даному випадку та підтверджується матеріалами справи, оскільки саме в п.8 договору оренди між сторонами було встановлено ціну договору, як місячний розмір орендної плати.

Таким чином, з огляду на наведені норми законодавства суд доходить до висновку, що розмір орендної  плати за договором  оренди землі, в тому числі, земель державної та комунальної власності, є виключно договірною умовою, а не регульованим тарифом.

Аналогічно, відповідно до ч.2 ст. 632 ЦК України у випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Жодним діючим законом  не передбачено право будь-якого уповноваженого  органу  державної влади або органу  місцевого самоврядування, в тому числі, Євпаторійської міської ради,  встановлювати обов’язкові регульовані ціни на оренду земельних ділянок.

Єдине обмеження, передбачене діючим законодавством щодо розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, міститься в Законі України „Про оренду землі”, за змістом ч.4 ст. 21 якого встановлено, що  річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю", та перевищувати 10 відсотків їх нормативної грошової оцінки. У разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати.

З матеріалів справи, а саме з п. 8 договору оренди та з додатку  до вказаного договору „Розрахунок  орендної плати за землю”, судом  вбачається, що встановлений сторонами річний розмір орендної плати за землю цілком відповідає приписам ч.4 ст. 21 Закону України „Про оренду землі” як на момент його укладення, так і в ракурсі нової нормативної грошової оцінки землі, затвердженої рішенням відповідача  від 05 липня 2006 року №5-3/20 „Про затвердження грошової оцінки земель”.

Таким чином, позивач безпідставно вважає, що виконавши вимоги досудової процедури порядку зміни господарського договору, встановлені ст. 11 ГПК України та ст. 188 ГК України, запропоновані ним зміни розміру орендної плати з посиланням на відповідне рішення Євпаторійської міської ради, є безумовною підставою для внесення таких змін до договору в судовому порядку.

Так, за змістом тієї ж ст. 632 ЦК України (п.3) зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Через ст. 651 ЦК України зміна договору припускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлене договором або законом. Договір може бути змінений або розірваний  за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною і в інших випадках, встановлених договором або законом.

Як вже було встановлено судом, порядок внесення змін до договору врегульовано п. 28 Договору, за яким зміна умов договору оренди землі здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін – тобто, обов’язковою умовою для внесення змін до даного договору є взаємна згода сторін, яка в конкретному випадку відсутня з боку орендаря, що підтверджується позицію представника відповідача в судовому засіданні та випливає з матеріалів справи.

До того ж, згода сторін на зміну умов договору цілком відповідає принципам цивільних правовідносин, викладених в ст. ст. 6, 627 ЦК України, відповідно до яких сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Будь-якого іншого – одностороннього порядку внесення змін до договору оренди землі, незалежно від форми власності земельної ділянки, щодо розміру орендної плати, ані законами, ані умовами договору не передбачено, при тому, що позивачем, на порушення вимог ст.. 33 ГПК України,  не надано жодного доказу істотного порушення договору другою стороною – відповідачем.

Єдине виключення, яке передбачено Законом  України „Про оренду землі”  в ст. 23 „Зміна орендної плати” стосується можливості зміни орендної  плати за земельні ділянки державної і комунальної власності, які передані в оренду для сільськогосподарського використання -  переглядається один раз на три роки в порядку, встановленому законом або договором оренди, та взагалі містить відсилочну норму, та аж ніяк не відноситься до конкретного випадку.

Більш того, рішення Євпаторійської міської ради від 28.07.2006р №5-4/7 „Про внесення змін в рішення міської ради про ставки орендної плати за земельні ділянки” взагалі не містить вказівок на обов’язковість зміни розміру орендної плати щодо договорів  оренди, укладених до прийняття міською радою рішення від 05 липня 2006 року №5-3/20 „Про затвердження грошової оцінки земель”, а лише передбачає обов’язок таких орендарів отримати в Управлінні земельних ресурсів витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та надати ці документи в строк до 01 вересня 2006 року до Управління економіки для перерахунку орендної плати за землю.

Також, з огляду на приписи ст. 21 Законом  України „Про оренду землі” та принципи цивільного законодавства, вказане рішення ради є публічною пропозицією Євпаторійської міської ради щодо розміру орендної плати лише стосовно договорів оренди земельних ділянок комунальної власності, які укладаються або будуть укладені після набрання вказаним рішенням законної сили  - тобто, з 05.08.2007р., оскільки розмір орендної плати є виключно договірною умовою і визначається при укладенні договору оренди земельної ділянки.

Суд критично оцінює посилання позивача на ст. 652 ЦК України, за змістом якої, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений за згодою сторін, а якщо сторони не досягли згоди відносно приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінилися, договір може бути  змінений за рішенням суду на вимогу зацікавленої сторони.

Проте, за приписами  ст. 652 ЦК України  зміна договору за рішенням суду може мати місце за наявності одночасно таких умов: 1) у момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не наступить –  що в даному випадку не має місця, оскільки сторони прямо передбачили можливість зміни тарифів і цін; 2) зміна обставин обумовлена причинами, які зацікавлена сторона не могла усунути після їх виникнення при всій дбайливості і обачності, які від неї були потрібними – умова не має  місця в даному випадку, оскільки позивач самостійно змінив розміри коефіцієнтів і ставок орендної платні;  3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б зацікавлену сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору – умова також відсутня, бо  зміна орендної платні у бік збільшення не порушить майнові інтереси сторін; 4) з суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе зацікавлена сторона – дана умова взагалі не стосується предмету змін до договору.

Таким чином, суд вбачає відсутність жодної з чотирьох передбачених законом умов для зміни договору за рішенням суду у разі істотної зміни обставин, тоді як законом передбачена наявність всіх чотирьох умов одночасно, а отже, наведена позивачем підстава і обґрунтування позову нормами ст. 652 ЦК України – є хибними.

Крім того, як вбачається з умов запропонованої позивачем додаткової угоди до договору оренди від 08 серпня 2005 року встановлення нового розміру орендної плати передбачається з 28.07.06р дати прийняття рішення №5-4/7, а набрання угодою законної сили з 05.08.2006р – дати набрання цим рішенням законної сили.

Однак, за змістом ч.5 ст. 188 ГК України  якщо судовим рішенням договір змінено, договір вважається зміненим з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду, а отже, умови угоди в частині набрання нею сили в будь-якому випадку не відповідають закону.

Що ж до встановлення нового розміру орендної плати з 28.07.06р – зміни ціни договору за період після виконання сторонами договору, то суд взагалі вважає цю вимогу позивача безпідставною та протизаконною, тому що відповідно до п.3 ст. 632 ЦК України зміна ціни в договорі після його виконання не припускається.

За таких обставини, судом встановлено одразу декілька самостійних підстав, кожна з яких обумовлює відмову в задоволенні позову.

На підставі викладеного,  керуючись ст.ст. 75, 82-84 Господарського процесуального кодексу України, суд –

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позову відмовити у повному обсязі.

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки Крим                                        Проніна О.Л.