ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М      У К Р А Ї Н И

"10" липня 2007 р.                                                           Справа № 7/301-АП-07

м. Херсон, зал судового засідання № 324, 15 год. 00 хв.

Господарський суд Херсонської області у складі судді  Задорожної Н.О. при секретарі Чуприні О.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "МКП Прозерпіна", м.Херсон

до Фонду комунального майна м. Херсона

про  визнання незаконною відмови  та  зобов'язання до вчинення дій по відчуженню  майна

за участю представників сторін:

від  позивача: Кулік В.М. - юрист, дов. від 03.01.2007р. (у справі);

від відповідача: Пастух І.О. - голова Фонду.

Позивач (ТОВ "МКП "Прозерпіна", м.Херсон, код 21290781)  звернувся з позовом, у якому просить суд визнати незаконною відмову відповідача (Фонд комунального майна м.Херсона, код 24958630) у здійсненні дій щодо включення нежилого приміщення загальною площею 261,9 кв.м. підвалу будинку № 17 по вул.Миру в місті Херсоні до Державної програми приватизації до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу на користь позивача, а також зобов'язати Фонд комунального майна м.Херсона вчинити дії по відчуженню зазначеного об'єкта нерухомості шляхом викупу на користь ТОВ "Прозерпіна", код 21290781.

Обґрунтовуючи підстави позову зазначає, що нежилі приміщення підвалу та першого поверху загальною площею 457 кв.м., розташовані у м. Херсоні по вул. Миру, 17 використовує на підставі нотаріально посвідчених договорів оренди комунального майна міської територіальної громади № 1246 від 17.05.06р. та № 1325 від 12.03.2007р., укладених з управлінням комунальної власності м. Херсона, під розміщення магазину продовольчих та промислових товарів на підставі рішень Херсонської міської Ради №3 від 14.03.06р., №5 від 04.05.06р., № 211 від 22.12.06р.

В процесі використання  майна позивачем з дозволу орендодавця за рахунок власних коштів проведено невід'ємні поліпшення орендованого майна, вартість яких становить 67490 грн., що значно перевищує залишкову вартість об'єкта оренди (49196грн. 05 коп.).

Листом № 2976/04 від 17.04.07р. позивач просив включити до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу нежилі приміщення, що є предметом оренди згідно договорів № 1246 та № 1325.

Розглянувши заяву, Херсонська міська Рада рішенням від 30.05.2007р. № 439 затвердила об'єкт, орендований позивачем як такий, що підлягає відчуженню шляхом викупу, але зазначила, що відчуження нежилих приміщень шляхом викупу можливо за умови обов'язкового дотримання  вимог ст.51 Державної програми приватизації та за умови надання доступу до інженерних мереж та комунікацій будинку працівникам відповідних експлуатаційних та ремонтних служб міста.

З метою вирішення питання щодо відчуження орендованого  майна шляхом викупу, позивачем було надано Фонду комунального майна м. Херсона повний пакет документів, що підтверджують правомірність його вимоги.

У наданій відповіді (лист вих. №674 від 13.06.07р. ) відповідач відмовив позивачу у включенні до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу орендовані приміщення підвалу площею 261,9 кв.м., розташовані у буд. № 17 по вул. Миру у м.Херсоні, з тих підстав, що вони є допоміжними приміщеннями житлового будинку і окремо приватизації не підлягають.

Натомість позивач використовує нежилі приміщення під магазин продовольчих та промислових товарів, провів поліпшення орендованого майна, які перевищують його залишкову вартість, факт знаходження певних приміщень у підвалах не може визнаватися безумовною підставою для віднесення цих приміщень до допоміжних у контексті правових норм, що регулюють правовідносини з приватизації державного фонду.

Не встановлено також порушень ТОВ "Прозерпіна" такої умови включення приміщення підвалу до переліку об'єктів, що підлягають приватизації, як надання доступу працівникам контролюючих та експлуатаційних служб до приміщення підвалу.

Відповідач позов не визнає, посилаючись на те, що орендовані нежилі приміщення підвалу по вул. Миру, 17 є допоміжними приміщеннями житлового будинку і окремо приватизації не підлягають.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд

в с т а н о в и в:

На підставі рішень Херсонської міської Ради  від 14.03.2006р. № 3, від 04.05.2006р. № 5, від 22.12.06р. № 211 між позивачем та управлінням комунальної власності м.Херсона укладено договори № 1246 від 17.05.2006р. та № 1325 від 12.03.07р. згідно яких ТОВ "МКП Прозерпіна" було передано в оренду комунальне майно міської територіальної громади - нежилі приміщення першого поверху та підвалу будинку № 17 по вул.Миру в м. Херсоні (а.с.7-9, 12, 13-18).

Згідно з висновками незалежних оцінок від 10.04.2006р. та 25.12.2006р., проведених ПП "Експерт" м. Херсона та ПП Кожем'якіним В.Л.  вартість переданого в оренду майна становить 620943 (а.с. 11, 19).

Укладені договори є нотаріально посвідченими та зареєстровані  в державному реєстрі правочинів відповідно 17.05.2006р. та 12.03.07р.

У пункті 6.2 вищеназваних договорів сторони досягли домовленості, що орендар вправі з дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості.

На підставі письмових звернень позивача від 19.12.06р. № 2831/12 та від 17.04.2007р. № 2977 (а.с. 77, 79) товариство отримало згоду управління комунальної власності, оформлену листами за вих. № 47 від 23.01.07р. та вих. № 962-10 від 24.04.2007р. (а.с.80, 81) на проведення поліпшень та ремонту орендованих об'єктів за умови надання проектно-кошторисної документації, погодженої управлінням комунального будівництва та відповідними службами міста.

Згідно з затвердженим начальником управління комунальної власності та заступником начальника управління капітального будівництва виконкому міської ради 29.01.2007р. зведеним кошторисним розрахунком вартість будівництва, пов'язаного з ремонтом та поліпшенням орендованого майна складає 67490 грн. (а.с.26-27).

Перелік виконаних підрядних робіт, їх вартість, витрати наведено у наданих ТОВ "МКП Прозерпіна" дефектних актах, узгоджених договірних цінах на будівництво, довідках про виконані підрядні роботи, ітогових відомостях ресурсів (а.с.26-76).

Крім вищеперелічених документів, вартість виконаних робіт підтверджено аудиторським висновком, наданим аудиторською фірмою "Профі-аудит" № 68/02 від 14.05.2007р. (а.с.82-83), у якому зазначено, що загальна сума здійснених поліпшень орендованих позивачем приміщень складає 67490 грн. (у т.ч. ПДВ 11248,33 грн.); поліпшення проведено за рахунок власних коштів орендаря; види виконаних робіт відповідають кошторисній документації та відносяться до переліку робіт, пов'язаних з відновленням та поліпшенням експлуатаційних показників орендованого майна.

З наданої в матеріали справи довідки управління житлового господарства № 148 від 25.01.2007р. (а.с.25) вбачається, що залишкова вартість будинку № 17 по вул. Миру в м.Херсоні загальною площею 3922,63 кв.м. складає 422268 грн. 05 коп., отже, залишкова вартість орендованого позивачем майна становить 49196 грн. 05 коп. (422268 грн. 05коп.: 3922,63 кв.м. х 457 кв.м., у т.ч. 261,9 кв.м. підвальне приміщення).

У включенні приміщенні підвалу загальною площею 261,9 кв.м. до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу відповідач позивачу відмовив з підстав, зазначених у наданих запереченнях.

З'ясувавши обставини справи, дослідивши докази на їх підтвердження, суд визнає позов обґрунтованим і задовольняє його у повному обсязі з врахуванням наступного.

Наданими доказами доведено, що позивач орендує приміщення першого поверху та підвалу загальною площею 457 кв.м. на підставі укладених з уповноваженим власником органом договорів оренди комунального майна територіальної громади.

Умовами договорів передбачено право орендаря вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне обладнання з дозволу орендодавця.

Наданими доказами підтверджено факт узгодження будівельних робіт з поліпшення орендованого майна з уповноваженим органом, здійснення цих робіт, їх вартість та оплата за рахунок власних коштів підприємства.

Відповідно до ст.51 "Державної програми приватизації на 2000-2002 роки", затвердженої Законом України "Про Державну програму приватизації" від 18.05.2000р. №1723-ІІІ встановлено, що в процесі приватизації орендованого державного майна (будівлі, споруди, приміщення) орендар одержує право на викуп цього майна, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, вартість яких складає не менше як 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, приміщення).

Фактичні обставини справи свідчать про те, що вартість проведених позивачем поліпшень орендованого майна (67490 грн.), які неможливо відокремити від об'єкту без завдання йому шкоди значно перевищує його залишкову вартість (49196,05 грн.).

Відповідно до ст.7 Закону України "Про приватизацію" невеликих державних підприємств (малу приватизацію), Фонд державного майна України, Верховна Рада АРК, місцеві Ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об'єктів, які перебувають відповідно у загальнодержавній власності, власності АРК та комунальній власності і підлягають продажу на аукціоні, за конкурсом, шляхом викупу.

Включення об'єктів малої приватизації до переліків, зазначених у частині першій цієї статті, здійснюється відповідно до Державної та місцевих програм чи з ініціативи відповідних органів приватизації або покупців.

Покупці подають до відповідного органу приватизації заяву про включення орендованого майна до одного із зазначених у цій статті переліків об'єктів, що підлягають приватизації.

Частиною 5 ст.7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" встановлено, що відмова у приватизації можлива тільки у випадках, коли:

- особа, яка подала заяву, не може бути визнана покупцем згідно з цим законом;

- є законодавчо встановлене обмеження на приватизацію цього підприємства;

- не затверджено переліків, передбачених частиною першою цієї статті.

Наданими доказами не доведено наявність обґрунтованих підстав для відмови позивачу у включенні орендованих ним приміщень підвалу до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, тому суд визнає відмову Фонду у включенні нежилих приміщень підвалу загальною площею 261,9 кв.м. у будинку № 17 по вул.Миру в м.Херсоні до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу незаконною та зобов'язує відповідача вчинити дії по відчуженню шляхом викупу на користь ТОВ "МКП Прозерпіна" приміщення підвалу площею 261,9 кв.м. у будинку № 17 по вул.Миру в м.Херсоні.

Доводи відповідача до уваги не приймаються за їх безпідставністю з врахуванням наступного.

Орендовані приміщення підвалу є комунальним майном міської територіальної громади і належать орендодавцю на правах власності, що підтверджено свідоцтвами про право власності на нерухоме майно, виданими Херсонською міською Радою і зареєстрованими Херсонським державним бюро технічної інвентаризації (розділ І договорів оренди).

ХІІІ сесією Херсонської міської Ради прийнято рішення № 439 від 30.05.2007р. про затвердження переліку об'єктів, що перебувають у комунальній власності м.Херсона і підлягають відчуженню в 2007 році, до якого включено і орендовані позивачем нежилі приміщення площею 457 кв.м.

При цьому орендар мав дотримуватися вимог ст.51 Державної програми приватизації та надавати доступ до інженерних мереж та комунікацій будинку працівникам експлуатаційних та ремонтних організацій.

Відповідач вважає орендований підвал допоміжним приміщенням, яке не підлягає окремо приватизації.

Натомість статтею 1 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" встановлено, що приватизація - це відчуження квартир (будинків, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках), де мешкають два і більше наймачів та належних до них господарських споруд і приміщень державного житлового фонду на користь громадян України.

За  змістом частини 2 ст.10 цього Закону власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.

Згідно припису ст.1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку"  допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Таким чином, при вирішенні питання щодо належності приміщення до допоміжного, слід виходити не лише з його місцерозташування у будинку, а також з того, чи є це приміщення допоміжним, в якому (чи в частині якого) знаходиться технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир), без доступу до яких експлуатація житлового будинку не є можливою, чи використовувалось воно (чи частина його) для обслуговування будинку.

Відповідно до ч.1 ст.71, ч.2 ст.86 Кодексу адміністративного судочинства кожна сторона повинна довести ті обставини, на яких ґрунтується її вимога та заперечення, ніякі докази не мають для суду наперед встановленої сили.

При цьому суд зазначає, що оскільки відповідач є суб'єктом владних повноважень та заперечує проти адміністративного позову, то згідно припису ч.2 ст.71 КАСУ в адміністративних справах про протиправність рішень (дій, бездіяльності) суб'єкта владних повноважень, обов'язок щодо доказування правомірності свого рішення (дій, бездіяльності) покладається на відповідача, а саме Фонд комунального майна.

Відповідачем не надано доказів на підтвердження того, що в орендованому підвальному приміщенні наявні комунікації, які б забезпечили роботу та догляд за квартирами цього будинку, а сам факт знаходження певних приміщень у підвалах та цокольних поверхах не може визнаватися безумовною підставою віднесення їх до допоміжних приміщень у контексті Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду".

На теперішній час нежиле приміщення підвалу позивачем використовується під розміщення магазину продовольчих та промислових товарів, не відповідає статусу допоміжного, є окремим об'єктом цивільно-правових відносин, який на загальних підставах підлягає приватизації.

Позивачу присуджується з Державного бюджету 3 грн. 40 коп. судового збору.

У судовому засіданні проголошено вступну та резолютивну частини постанови та повідомлено про дату, час і місце складення її повного тексту - 13 липня 2007р. об 11 год. 00хв., каб. № 324, м. Херсон, вул. Горького, 18.

Керуючись ст.ст. 158, 160-163, 167, п.6 Прикінцевих та перехідних положень КАС України, суд

постановив:

1. Позов задовольнити.

Визнати незаконною відмову Фонду комунального майна м. Херсона , код 24958630 у включенні нежилих приміщень загальною площею 261,9 кв.м. підвалу в житловому будинку № 17 по вул. Миру в м. Херсоні  до Державної програми приватизації до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.

Зобов'язати Фонд комунального майна м. Херсона (м. Херсон, код 24958630) вчинити дії по відчуженню шляхом викупу на користь ТОВ "МКП Прозерпіна" (м.Херсон, код 21290781) нежилого приміщення підвалу загальною площею 261,9 кв.м. в житловому будинку № 17 по вул. Миру в м. Херсоні.

2. Присудити товариству з обмеженою відповідальністю "МКП Прозерпіна", м.Херсон, вул. 40 років Жовтня, 31-А, р/р 9001 в ФАБ "Південний" в м.Херсоні, МФО 352640, код 21290781, з Державного бюджету 3 грн. 40 коп. судового збору.

Постанова набирає законної сили після закінчення строку подання заяви про апеляційне оскарження, якщо таку заяву не було подано. Якщо було подано заяву про апеляційне оскарження, але апеляційна скарга не була подана в строк, встановлений Кодексом адміністративного судочинства України, постанова або ухвала суду першої інстанції набирає законної сили після закінчення цього строку. У разі подання апеляційної скарги судове рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після закінчення апеляційного розгляду справи.

Заява про апеляційне оскарження постанови суду першої інстанції подається протягом десяти днів з дня її проголошення, а в разі складення постанови у повному обсязі відповідно до статті 160 КАС України з дня складення в повному обсязі. Апеляційна скарга на постанову суду першої інстанції подається протягом двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження. Апеляційна скарга може бути подана без попереднього подання заяви про апеляційне оскарження, якщо скарга подається у строк, встановлений для подання заяви про апеляційне оскарження.

Суддя                                                                  Н.О. Задорожна

Повний текст постанови

складено 13  липня 2007р.