ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"17" липня 2007 р.
Справа  № 30/77-07-2161

За позовом:  Товариства з обмеженою відповідальністю „Гірничо-будівельне підприємство”

До відповідача:  Управління обласної ради з майнових відносин

Про  визнання договору продовженим та зобов’язання вчинити певні дії

Та за зустрічним позовом: Управління обласної ради з майнових відносин

До відповідача: Товариство з обмеженою відповідальністю „Гірничо-будівельне підприємство”

Про виселення

Суддя   Рога  Н.В.

Представники:

Від ТОВ :  Єлуашвілі І.В.- довіреність від 06.03.2007р.

Від Управління: Гоцуленко В.М.- довіреність №12 від 05.07.2007р.,

Поповська І.П.-  довіреність №9 від 19.01.2007р.

СУТЬ СПОРУ: Позивач, Товариство з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) „Гірничо-будівельне підприємство”, звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до Управління обласної ради з майнових відносин  про визнання  договору оренди від 01.11.2003р. на цілісний майновий комплекс, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Дальницька, 48 –а продовженим на тих же умовах до 01.11.2009р. та про зобов’язання відповідача оформити зміни у договір оренди від 01.11.2003р.  шляхом підписання додаткової угоди.

Представник позивача позовну заяву підтримує, наполягає на своїх вимогах.

Відповідач - Управління обласної ради з майнових відносин проти позову заперечує.                   В ході розгляду справи подав зустрічну позовну заяву про виселення ТОВ  „Гірничо-будівельне підприємство” з  цілісного майнового комплексу обласного комунального гірничо-будівельного підрядного спеціалізованого підприємства, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Дальницька, 48 –а.

ТОВ „Гірничо-будівельне підприємство” проти зустрічного позову заперечує, посилаючись на його необґрунтованість та безпідставність.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:

Рішенням Одеської обласної ради від 01.11.2003р. №232-ХХІУ „Про обласне комунальне гірничо-будівельне підрядне спеціалізоване підприємство” вирішено надати в оренду ТОВ „Гірничо-будівельне підприємство”, створеному трудовим колективом обласного комунального гірничо-будівельного підрядного спеціалізованого підприємства, цілісний майновий комплекс підприємства терміном на 3 роки, реорганізувати у встановленому законом порядку обласне комунальне гірничо-будівельне підрядне спеціалізоване підприємство шляхом його приєднання до орендаря –ТОВ  „Гірничо-будівельне підприємство”, з переходом до останнього всіх прав та обов’язків приєднаного підприємства та доручено Управлінню обласної ради з питань використання майна та приватизації (правонаступником якого є Управління обласної ради з майнових відносин) у місячний термін укласти договір оренди цілісного майнового комплексу обласного комунального гірничо-будівельного підрядного спеціалізованого підприємства з ТОВ  „Гірничо-будівельне підприємство”, створеним трудовим колективом підприємства.

11 листопада 2003р.  між Управлінням обласної ради з питань використання майна та приватизації  (Орендодавець) та  ТОВ  „Гірничо-будівельне підприємство”  (Орендар) був укладений договір оренди цілісного майнового комплексу, згідно якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне  користування цілісний майновий комплекс обласного комунального гірничо-будівельного підрядного спеціалізованого підприємства, що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Дальницька , 48-а, з метою розміщення виробництва. Термін дії договору оренди –три роки, з 01.11.2003р. до 01.11.2006р.

Листом від 06.04.2004р. за №04-01271 Управління обласної ради з питань використання майна та приватизації повідомило, що не заперечує щодо проведення ремонтно-відновлювальних робіт по реконструкції орендованого обласного комунального майна, за умови надання відповідних кошторисів. У подальшому кошторис був погоджений з Управлінням.

01.11.2006р. сторони підписали Додаткову угоду до зазначеного Договору, якою виклали у новій редакції п.1.1. Договору  (змінено вартість об’єкту оренди) та п.3.1 Договору (змінено розмір орендної плати та рахунки, на які вона має перераховуватися).  Крім того, сторони доповнили Договір п.4.12., згідно якого  Орендар повинен у тижневий термін компенсувати управлінню обласної ради з майнових відносин фактичну вартість робіт з проведення оцінки орендованого майна. Зазначеною угодою сторони продовжили строк дії Договору до 28 лютого 2007р. (п.3 Угоди).

Листом від 29.03.2007р. Управління обласної ради з майнових відносин повідомило ТОВ „Гірничо-будівельне підприємство” про перерахунок орендної плати діючого договору оренди  та направило ТОВ зазначений розрахунок для застосування у подальшій роботі, починаючи з 01.01.2007р. При цьому, Управління просило даний лист вважати невід’ємною  частиною відповідного договору оренди.  ТОВ „Гірничо-будівельне підприємство” погодилося з даним розрахунком, про що свідчить печатка та підпис керівника ТОВ.  У зв’язку з отриманням даного листа лише 03.04.2007р., платіжним дорученням №41 від 04.04.2007р. Орендар здійснив доплату за оренду за січень, лютий та березень 2007р. у зв’язку із перерахунком орендної плати.

Листом від 03.04.2007р. за №05-02760 Управління обласної ради з майнових відносин , на лист  ТОВ „Гірничо-будівельне підприємство” від 06.03.2007р. №636, направило на його адресу для підписання  Додаткову угоду до Договору оренди від 01.11.2003р., підписану начальником Управління , якою виклали у новій редакції п.9.1.Договору: „п.9.1. Додаткова угода діє з 01.03.2007р. до 01.10.2007р.”.

ТОВ Гірничо-будівельне підприємство” у своєму листі просило продовжити орендні відносини на той же строк, що був встановлений у Договорі оренди від 01.11.2003 р., тому вважає лист від 03.04.2007 р. відмовою від продовження строку.

Позивач по справі вважає відмову Управління продовжити строк дії Договору  безпідставною та необґрунтованою,  посилаючись на ст.777 Цивільного кодексу України, відповідно до якої наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.  Крім того, ч.4 ст.8 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” також встановлено переважне право товариства, що створено членами трудового колективу перед іншими фізичними та юридичними особами на укладення договору оренди майна того підприємства, де створене це товариство.

Позивач по справі вважає, що він належним чином виконує умови Договору оренди від 01.11.2003р.: здійснює оплату орендної плати у повному обсязі, застрахував об’єкт оренди, підтримує об’єкт оренди у належному стані, здійснив реконструкцію об’єкта оренди та  включив новостворене майно  до складу орендованого майна, у зв’язку з чим  змінилася вартість об’єкта оренди та розмір орендної плати.

Дії відповідача щодо відмови у продовженні Договору оренди на новий строк ТОВ  „Гірничо-будівельне підприємство” розцінює як односторонню відмову від договору, що є неприпустимим відповідно до чинного законодавства.

Крім того, у судовому засіданні представник позивача за первісним позовом зазначив, відповідно до ч.3 ст.17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”   після закінчення строку договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки, має переважне право, за будь-яких рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.

На думку позивача, дії Управління, вчиненні ним після закінчення строку дії договору, є наміром на продовження договору, але, позивач вважає що встановлений у наданій йому для підписання  Додатковій угоді строк оренди (з 01.03. 2007р. до 01.10. 2007р. ) є неефективним для оренди цілісного майнового комплексу.

На підставі зазначеного, враховуючи продовження користування об’єктом оренди після закінчення строку дії договору, позивач просить суд  про визнання  договору оренди від 01.11.2003р. на цілісний майновий комплекс, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Дальницька, 48 –а продовженим на тих же умовах до 01.11.2009р. та про зобов’язання відповідача оформити зміни у договір оренди від 01.11.2003р.  шляхом підписання додаткової угоди.

Відповідач - Управління обласної ради з майнових відносин, проти позову ТОВ „Гірничо-будівельне підприємство” заперечує, посилаючись на те, що згідно п.7.1. Договору оренди від 01.11.2003р. комісією Управління, у зв’язку із зверненням ТОВ щодо продовження Договору , було здійснено перевірку виконання умов Договору оренди від 01.11.2003р., за результатами якої було встановлено, що будівлі та споруди, в основному, знаходяться у незадовільному стані, а саме: протікання та отвори покрівель, викривлення покрівельних балок, тріщини, вибоїни у стінах та перегородках, пошкодження переплетень прорізів вікон та дверей, пошкодження полотен дверей та підлоги. На підставі зазначеного Акту Управління вважає, що ТОВ „Гірничо-будівельне підприємство” порушує ч.3 ст.284 Господарського кодексу України та п.4.2. Договору, які передбачають, що орендар повинен підтримувати орендоване майно у справному стані, запобігати його псуванню та пошкодженню.

Крім того, відповідач за первісним позовом зазначив, що в порушення п.5.2. Договору Орендар самовільно, без дозволу Орендодавця, збудував одноповерхову будівлю  площею 166,1 кв.м, на місці розташування колишньої пилорами, стіну з залізобетонних блоків висотою близько 3,5 м та довжиною  приблизно 35 м, яка примикає до цеху (літ.В) та залізобетонне покриття приблизно площею 270 кв.м.

Акт перевірки був отриманий  Орендарем 28.11.2006р.

У лютому 2007р. Управлінням знов було здійснено перевірку додержання Орендарем умов Договору , а також усунення недоліків та виправлення порушень, що були виявлені попередньою перевіркою. За результатами повторної перевірки комісією були надані пропозиції щодо не продовження Договору оренди від 01.11.2003р. та зобов’язання ТОВ  „Гірничо-будівельне підприємство” повернути об’єкт оренди у 15-ти денний строк. Листом від 21.02.2007р. повторний Акт перевірки був направлений на адресу Орендаря, та його було повідомлено про недоцільність продовження договору та зобов’язано повернути об’єкт оренди у 15-ти денний термін. Проте, у зазначений термін Орендар не здійснив будь-яких заходів щодо повернення орендованого майна.

Листом від 26.03.2007р. Управління знов запропонувало ТОВ „Гірничо-будівельне підприємство” повернути орендоване майно, але останнє продовжує користуватися об’єктом оренди, що, на думку Управління, є порушенням п.4.9. Договору оренди від 01.11.2003р., згідно якого у разі припинення дії договору орендар повинен у тижневий термін повернути орендоване майно.

За таких обставин, Управління вважає, що ТОВ „Гірничо-будівельне підприємство” порушує умови договору оренди, який відповідно до ст.629 Цивільного кодексу України є обов’язковим для виконання сторонами.

На підставі зазначеного Управління вважає, що відповідно до ч.2 ст.26 закону України „Про оренду державного та комунального майна”  та п.9.4. Договору оренди від 01.11.2003р., дія зазначеного Договору припинилася внаслідок закінчення строку , на який його було укладено.  У зв’язку із припиненням терміну дії Договору, на підставі ч.1 ст.785 , ч.1 ст.1212  Цивільного кодексу України , Управління  просить суд виселити ТОВ „Гірничо-будівельне підприємство” з цілісного майнового комплексу обласного комунального гірничо-будівельного підрядного спеціалізованого підприємства , що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Дальницька, 48-а, про що подало в ході розгляду справи  зустрічну позовну заяву.

Розглянув матеріали справи суд доходить до такого висновку :

Згідно ст.15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Відповідно до ст.16 цього ж Кодексу кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Як вбачається з матеріалів справи, ТОВ  „Гірничо-будівельне підприємство” було створено з метою оренди цілісного майнового комплексу обласного комунального гірничо-будівельного підрядного спеціалізованого підприємства, що підтверджується рішенням Одеської обласної ради від 01.11.2003р. №232-ХХІУ „Про обласне комунальне гірничо-будівельне підрядне спеціалізоване підприємство” .

11 листопада 2003р.  між Управлінням обласної ради з питань використання майна та приватизації  (Орендодавець) та  ТОВ  „Гірничо-будівельне підприємство”  (Орендар) був укладений договір оренди цілісного майнового комплексу, згідно якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне  користування цілісний майновий комплекс обласного комунального гірничо-будівельного підрядного спеціалізованого підприємства, що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Дальницька, 48-а, з метою розміщення виробництва. Термін дії договору оренди –три роки, з 01.11.2003р. до 01.11.2006р.

01.11.2006р. сторони підписали Додаткову угоду до зазначеного Договору, якою продовжили строк дії Договору до 28 лютого 2007р. (п.3 Угоди).

Згідно позовних вимог  ТОВ „Гірничо-будівельне підприємство” просить суд визнати  Договору оренди від 01.11.2003р. на цілісний майновий комплекс, розташований за адресою:              м. Одеса, вул. Дальницька, 48 –а продовженим на тих же умовах до 01.11.2009р. та про зобов’язання відповідача оформити зміни у договір оренди від 01.11.2003р.  шляхом підписання додаткової угоди. Отже, мова йде про поновлення  дії Договору, що регулюється ст.764 Цивільного кодексу України.

Відповідно до ст.764 Цивільного кодексу України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення  строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається  поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Дійсно, листом від 21.02.2007р. Орендаря було повідомлено про недоцільність продовження договору та зобов’язано повернути об’єкт оренди у 15-ти денний термін, а листом від 26.03.2007р. Управління знов запропонувало ТОВ „Гірничо-будівельне підприємство” повернути орендоване майно.

Але, в подальшому  Управління вчинило дії, які свідчать про його намір на продовження орендних відносин, а саме: листом від 29.03.2007р. Управління обласної ради з майнових відносин повідомило ТОВ „Гірничо-будівельне підприємство” про перерахунок орендної плати діючого договору оренди  та направило ТОВ зазначений розрахунок для застосування у подальшій роботі , починаючи з 01.01.2007р.  При цьому, Управління просило даний лист вважати невід’ємною  частиною відповідного договору оренди.  ТОВ „Гірничо-будівельне підприємство” погодилося з даним розрахунком , про що свідчить печатка та підпис керівника ТОВ.  У зв’язку з отриманням даного листа лише 03.04.2007р., платіжним дорученням №41 від 04.04.2007р. Орендар здійснив доплату за оренду за січень, лютий та березень 2007р. у зв’язку із перерахунком орендної плати.

Листом від 03.04.2007р. за №05-02760 Управління обласної ради з майнових відносин , на лист  ТОВ „Гірничо-будівельне підприємство” від 06.03.2007р. №636, направило на його адресу для підписання  Додаткову угоду до Договору оренди від 01.11.2003р., підписану начальником Управління, якою викладено у новій редакції п.9.1.Договору: „п.9.1. Додаткова угода діє з 01.03.2007р. до 01.10.2007р.”.

За таких обставин,  не можна вважати, що Управління належним повідомило Орендаря про відмову від продовження договору на новий строк.

Крім того, слід зауважити, відповідно до ч.3 ст.17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” орендар, який належним чином виконував умови договору має переважне право перед іншими особами на продовження договору на новий термін. Як вбачається з матеріалів справи, орендар сплачував орендну плату у повному обсязі, застрахував об’єкт оренди, за згодою орендодавця та за погодженим з ним кошторисом здійснив ремонт та реконструкцію об’єкту оренди, в результаті чого вартість об’єкту оренди збільшилася з 240 895 грн. у 2003р.  на 1 671 022 грн. у 2006р.  Слід також зауважити, що в Актах перевірки виконання умов Договору  оренди від 01.11.2003р. зазначено, що перевірка проводилася у присутності директора ТОВ „Гірничо-будівельне підприємство”, але на Актах відсутній підпис цього представника орендаря, тому можна вважати, що ці Акти були складені без участі представника Орендаря, без участі іншої незацікавленої особи, лише представниками Орендодавця, тому вони не можуть бути належними доказами наявності порушень умов Договору оренди Орендарем.

Слід також звернути увагу на те, що  Управління обласної ради з майнових відносин  і у подальшому має намір надавати цілісний майновий комплекс обласного комунального гірничо-будівельного підрядного спеціалізованого підприємства, що розташований за адресою:                      м. Одеса, вул. Дальницька, 48-а, в орендне користування  з метою розміщення виробництва, адже цей об’єкт не може використовуватися безпосередньо самим орендодавцем або власником –Одеською міською радою, для власних потреб.  Доказів наявності заяв щодо передачі зазначеного об’єкту у користування від інших осіб Управління до суду не надало.

За таких обставин вимоги позивача за первісним позовом - ТОВ „Гірничо-будівельне підприємство” є обґрунтованими, підтверджені матеріалами справи та підлягають задоволенню.

Враховуючи задоволення судом вимоги позивача за первісним позовом, визнання   договору оренди від 01.11.2003р. на цілісний майновий комплекс, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Дальницька, 48 –а продовженим на тих же умовах до 01.11.2009р. та про зобов’язання відповідача оформити зміни у договір оренди від 01.11.2003р.  шляхом підписання додаткової угоди, у суду не має підстав для задоволення зустрічного позову Управління обласної ради з майнових відносин щодо виселення ТОВ „Гірничо-будівельне підприємство” з цілісного майнового комплексу обласного комунального гірничо-будівельного підрядного спеціалізованого підприємства, що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Дальницька , 48-а, у зв’язку із припиненням дії Договору оренди від 01.11.2003р..

Судові витрати по сплаті держмита та витрат на забезпечення судового процесу покласти на відповідача за первісним позовом - Управління обласної ради з майнових відносин  згідно зі ст.ст.44,49 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, –

ВИРІШИВ:

1.          Позовну заяву   Товариства з обмеженою відповідальністю „Гірничо - будівельне підприємство ”   - задовольнити.

2.          Визнати  договір оренди  від 01.11.2003р. на цілісний майновий комплекс, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Дальницька, 48 –а   продовженим на тих же умовах до 01.11.2009р.

3.          Зобов’язати Управління обласної ради з майнових відносин (м. Одеса, пр. Шевченка, 4, , рр 1405, 1405 в ГУДКУ в Одеській області, МФО 828011) оформити зміни у договір оренди від 01.11.2003р.  шляхом підписання додаткової угоди з Товариством  з обмеженою відповідальністю „Гірничо - будівельне підприємство” .

4.          Стягнути з Управління обласної ради з майнових відносин (м. Одеса, пр. Шевченка, 4, , рр 1405, 1405 в ГУДКУ в Одеській області, МФО 828011) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю„Гірничо - будівельне підприємство” (м. Одеса, вул. Коблевська, 45, кв.12, , рр 8980 в філії ОРУ банку „Фінанси та кредит” м. Одеса, МФО 328823)  витрати по сплаті держмита  у сумі 85 грн. та витрати на ІТЗ судового процесу у сумі 118 грн.

5.          У задоволенні зустрічного позову відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення 10-денного строку з дня його  прийняття.

Накази  видати після набрання рішенням законної сили.

Суддя