ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ   УКРАЇНИ

"19" квітня 2007 р.                                                                         Справа №  05-02-11/3159

Господарський суд Черкаської області у складі: головуючого - судді Швидкого В.А., секретаря судового засідання  Ятіній І.О., за участю представників:

Господарський суд Черкаської області  в складі: головуючого- судді  Швидкого В.А., при секретарі Ятіній І.О. , за участю представників:

від позивача:  Сироти  М.С. - директор,  Паляниці М.І., Тимощук О.С., Сироти В.М. - за довіреністю;

від  1-го відповідача:   Лозового В.Є - за довіреністю;

від 2-го відповідача:Слюсаренко А.В. - за довіреністю;

від 3-х осіб: не з"явились;

розглянувши   у відкритому судовому засіданні справу за позовом   Товариства з обмеженою відповідальністю  "Аптека 172"

до   Черкської обласної лікарні та Приватного підприємства "АССПО"  треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на  боці  відповідачів:

Управління охорони здоров"я Черкаської облдержадміністрації, Черкаська обласна рада

про  визнання договору недійсним та про зобов"язання продовжити строк дії договору,                                                                    ВСТАНОВИВ:

Товариством з обмеженою відповідальністю "Аптека № 172" ( далі - позивач)  заявлено позов до Черкської обласної лікарні ( далі - віповідач - 1) та Приватного підприємства "АССПО" ( далі - відповідач - 2) про визнання недійсним договору оренди державного майна № 29 від 01 квітня 2004 року, укладеного між відповідачами, із застосуванням до відповідачів двосторонньої реституції та про спонукання відповідача-1 продовжити на новий термін –5 років 1 місяць, дію договору оренди державного майна №11 від 01грудня 1998 року, що був укладений між позивачем та відповідачем - 1 на оренду (під використання як аптечний пункт) частини першого поверху у вигляді окремої кімнати площею 18 кв.м., що розташована у дев’ятиповерховій будівлі обласної лікарні за адресою: м. Черкаси, вул. Менделєєва, 3. В якості 3-х осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, залучено Управління охорони здоров'я Черкаської облдержадміністрації та Черкаську обласну раду. В обґрунтування позовних вимог позивач вказав на те, що  відповідач -1 безпідставно відмовив позивачу в продовженні строку дії договору оренди нежитлового приміщення, а в подальшому передав це приміщення в оренду вказаного відповідача-2, уклавши з ним спірний договір, чим порушив вимоги частини 3 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Згідно із вказаною статтею після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки, має переважне право, за інших  рівних умов, на продовження  договору    оренди   на   новий термін. Отже, позивач стверджує, що він, як орендар, який належним чином виконує свої обов’язки за договором оренди, має переважне право на продовження договору оренди № 11 від 01грудня 1998 року на новий строк.

Позивач надав суду клопотання від 17 серпня 2005 року, в якому просить суд постановити рішення про те, що термін дії продовженого на новий термін договору оренди державного майна № 11 від 01 грудня 1998 року слід рахувати з дня фактичної передачі об’єкта оренди (приміщення) за актом від  відповідача-1 до позивача.

Крім того, позивач направив до суду 30 вересня 2005 року клопотання № 94, в якому просить суд не застосовувати двосторонню реституцію у разі задоволення позову і визнання недійсним договору оренди № 29 від 01 квітня 2004 року, який оспорюється позивачем.

Представники позивача в судовому засіданні позов підтримали по підставам викладеним у позовній заяві з урахуванням клопотань від 17серпня 2005 року та від 30 вересня 2005 року.

Представники третіх осіб в судове засідання не з"явились.

Суд вважає можливим розглянути справу по наявним у ній матеріалам, відповідно до вимог ст. 75 ГПК України.

Відповідачі проти позову заперечують.

Відповідач-1 надав до суду відзив на позов, в якому просить повністю відмовити в задоволенні позову, виходячи із того, що:

строк дії договору оренди державного майна № 11 від 01грудня 1998 року закінчився 30 грудня 2003 року. До закінчення строку дії договору оренди  № 11 відповідач-1 листами № 01-16/2058 від 21 листопада 2003 року та № 01-16/2302 від 25 листопада 2003 року повідомив позивача про те, що у зв’язку з необхідністю використання орендованого приміщення для власних виробничих потреб та у зв’язку з закінченням строку дії договору оренди № 11, останній продовжуватись не буде, і просив звільнити орендоване приміщення після закінчення терміну дії договору. Відповідач-1 стверджує, що у зв’язку з його небажанням продовжити дію договору № 11 позивач після закінчення терміну дії договору № 11 втратив право на його продовження. Чинним законодавством не встановлено, через який час використання орендодавцем для власних цілей того приміщення, яке було раніше в оренді, звільняє орендодавця від обов’язку дотримуватись вимог щодо переважного права орендаря на продовження договору оренди того ж приміщення. У зв’язку з цим відповідач-1 після закінчення строку дії договору оренди використовував спірне приміщення для власних виробничих потреб у зв’язку з проведенням капітального ремонту адміністративних приміщень лікарні, а після того, як потреба у використанні спірного приміщення для власних цілей відпала, тобто через три місяці після припинення дії договору з позивачем № 11, було укладено договір № 29 від 01 квітня 2004 року з  відповідачем -2.

У судовому засіданні представники відповідачів підтримали заперечення  відповідача-1 і просили у задоволенні позову відмовити повністю.

Матеріалами справи та в судовому засіданні встановлено.

01 грудня 1998 року між позивачем та відповідачем - 1 було укладено договір оренди державного майна №11 від 01 грудня 1998 року, відповідно до умов якого позивач використовував на правах оренди, як аптечний пункт №1, частину 1-го поверху у вигляді однієї окремої кімнати площею 18 кв.м, що розташована у дев’ятиповерховій будівлі за адресою: м. Черкаси, вул. Менделєєва, 3. Предмет оренди використовувався за цільовим призначенням відповідно до профілю діяльності орендодавця.

Термін дії вказаного договору –до 31 грудня  2003 року, тобто 5 років і 1 місяць.

Керуючись ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а також ч. 1 ст. 285 Господарського кодексу України позивач, враховуючи до того ж, що він належним чином виконував свої обов’язки орендаря за договором оренди, мав намір продовжити дію договору оренди №11 від 01 грудня 1998 року на новий термін, починаючи з 01 січня  2004 року.

З цією метою позивач листами № 101 від 16 грудня 2003 року та № 109 від 29 грудня 2003 року повідомив відповідача -1, як орендодавця, про свій намір продовжити дію договору оренди, на що отримав заперечення з такими мотивуваннями, що орендоване позивачем приміщення, необхідне для «виробничих потреб лікувальної установи»(листи відповідача -1) від 21 листопада 2003 року № 01-16/2058;  від 25 грудня 2003 року № 01-16/2302; від 13 січня 2004 року № 01-16/58; від 15 січня 2004 року № 01-16/110).

При цьому відповідач-1, як орендодавець, запропонувавши позивачеві звільнити орендоване приміщення, вказав, що у випадку його відмови це питання буде вирішуватись у судовому порядку (лист від 13 січня 2004 року № 01-16/58). А в листі від 15 січня 2004 року № 01-16/110  відповідач-1 вказав, що в разі невиконання його вимоги звільнити приміщення він змушений буде самостійно зайняти це приміщення та звільнити його від наявних там речей господаря.

Після закінчення терміну дії договору оренди з 01 січня 2004 року аптечний пункт №1 не працював у зв’язку з забороною відповідача-1, але в ньому знаходилось все необхідне обладнання позивача.

02 лютого 2004 року відповідач-1, зламавши вхідні двері аптечного пункту №1, звільнив приміщення від речей позивача, вставив у двері нові замки. Підставою для вчинення цих дій було  розпорядження головного лікаря Черкаської обласної лікарні   (тобто відповідача-1) № 27 від 02 лютого 2004 року.

Вказані дії відповідача-1 за заявою позивача були предметом перевірки Соснівським РВ м. Черкаси УМВС України в Черкаській області, за результатами якої було винесено постанову про відмову в порушенні кримінальної справи від 09 лютого 2004 року у зв’язку з наявністю цивільно-правового спору між сторонами.

15 березня 2004 року  відповідач - 2, як претендент на оренду спірного приміщення, звернувся з заявою до Черкаської міської санепідемстанції про обстеження та видачу висновку на отримання ліцензії на провадження діяльності з роздрібної торгівлі лікарськими засобами в аптечному пункті, який буде знаходитись у спірному приміщенні.

01 квітня 2004 року між відповідачами було укладено договір оренди державного майна №29 від 01 квітня 2004 року.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, суд вважає, що позов підлягає до задоволення .

Відповідно до ч. 3  ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»після закінчення терміну дії договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки, має переважне право, за інших  рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін, тобто на продовження договору оренди без укладання нового договору.

З 01 січня 2004 року набрав чинності Господарський кодекс України, який також  регулює особливості оренди майна у сфері господарювання.

Відповідно до ч. 1 ст. 285 Господарського кодексу України «орендар має переважне право  перед іншими суб’єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди». При цьому відповідно до ч. 1 ст. 285 ГК України, на відміну від вищеназваних положень ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендар  у будь-якому випадку має переважне право  перед іншими суб’єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди, а не тільки той орендар, який належно виконував свої обов’язки за договором оренди. При цьому ч. 1 ст. 285 ГК України не містить застереження «за інших рівних умов»на відміну від вищеназваних положень ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідно до правових  позицій Вищого господарського суду України, викладених у пункті 12 роз’яснення президії Вищого арбітражного суду України «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»від 25 травня 2000 року  № 02-5/237 із змінами, внесеними роз’ясненням президії Вищого господарського суду України від 31 травня 2002 року № 04-5/609, «за усіх умов після закінчення терміну дії договору оренди орендар, який належним чином  виконував свої обов’язки, має переважне право продовження договору оренди на новий термін. Отже, якщо після закінчення строку дії договору оренди орендодавець передав спірне майно в оренду іншій особі, орендар за попереднім договором має право звернутися до господарського суду із заявою про спонукання орендодавця  продовжити дію цього договору на новий термін та про визнання договору з новим орендарем недійсним (частини друга та третя статті 17 Закону)».

Відповідно до положень ч. 4 ст. 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»орендодавцями щодо нерухомого майна площею до 200 кв.м. є безпосередньо підприємства. Таким чином відповідач -1 є безпосередньо орендодавцем спірного приміщення, площа якого становить 18 кв.м.

Намір позивача на продовження (поновлення) договору оренди №11 від 01 грудня 1998 року підтверджується його листами на адресу відповідача-1 № 101 від 16 грудня 2003 року та № 109 від 29 грудня 2003 року, а також його діями, які виявилися у його небажанні звільнити орендоване приміщення після закінчення з 01 січня 2004 року строку дії договору. До 02 лютого 2004 року приміщення було зайняте речами позивача, допоки не було примусово звільнене  відповідачем - 1.

Стадія укладення договору оренди №11 від 01 грудня 1998 року (оферта, акцепт) була завершена 01 грудня 1998 року. Після закінчення зазначеної дати має місце наступна стадія –виконання цього договору, що є окремим право чином відповідно до ч. 1 ст. 202, ч. 3 ст. 206 ЦК України. Суд вважає, що у даному випадку продовження (поновлення) договору не передбачає стадії укладення договору (оферта, акцепт), а отже немає підстав для застосування до таких договорів вимог законів, які передбачають порядок укладання нового договору (ст.ст. 793, 794 ЦК України, ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Твердження відповідача-1 про те, що він не мав наміру після припинення договору оренди №11 від 01 грудня 1998 року, тобто після 31 грудня 2004 року здавати в оренду іншим особам спірне приміщення, спростовується даними в судовому засіданні особистими поясненнями представника позивача Сироти М.С., а також письмовою заявою Приватного підприємця Тернової О.Б. від 03 лютого 2005 року, яка відповідно до ст.ст. 34, 36 ГПК України є належним і допустимим письмовим доказом по справі, про те, що на протязі часу з листопада 2003 року по середину січня 2004 року керівник відповідача-1 обіцяв їй після звільнення позивачем спірного приміщення передати це приміщення в оренду позивачу .

Відповідно до ст. 33 Господарсько процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками процесу.

Відповідачем-1 не доведено, і судом не встановлено факту використання відповідачем - 1 спірного приміщення для власних потреб на протязі часу з 02 лютого 2004 року по 01 квітня 2004 року. Так,  безспірно встановлено, що до 02 лютого 2004 року це приміщення було зайняте речами позивача до примусового звільнення  відповідачем-1.

15 березня 2004 року відповідач - 2, як претендент на оренду спірного приміщення, звернувся з заявою до Черкаської міської санепідемстанції про обстеження та видачу висновку на отримання ліцензії на провадження діяльності з роздрібної торгівлі лікарськими засобами в аптечному пункті, який буде знаходитись у спірному приміщенні.  (а.с.34).

Письмовими поясненнями та даними в суді усними поясненнями представників позивача Сироти В.М., Тимощук О.С. та Сироти М.С., які відповідно до ст.ст. 32, 34 ГПК України є належними і допустимими доказами по справі, встановлено, що на протязі часу з дня фактичного звільнення приміщення 02 лютого 2004 року і до 01 квітня 2004 року це приміщення ніким не використовувалось.

Відповідач -1 не надав суду належних доказів, які б підтверджували його заяву про те, що в період часу з 01 січня 2004 року по 01 квітня 2004 року він фактично здійснював ремонт адміністративних приміщень адмінбудівлі 9-поверхового корпусу Черкаської обласної лікарні, які знаходяться за адресою: м. Черкаси, вул. Менделєєва, 3, у тому числі й кабінету заступника головного лікаря з адміністративно-господарчої частини Бербеги В.С. В судовому засіданні представники як першого, так і другого відповідачів категорично заперечували проти задоволення клопотання позивача від 17 листопада 2006 року про витребування  доказів здійснення такого ремонту від Управління Державного казначейства в Черкаській області. У зв’язку з цим суд критично відноситься до наданого відповідачем -1 письмового пояснення від імені заступника головного лікаря Черкаської обласної лікарні з адміністративно-господарчої частини Бербеги В.С. від 11 жовтня 2006 року про те, що його кабінет у зв’язку з ремонтом адмінприміщень тимчасово з 05 лютого 2004 року по 10 березня 2004 року був розміщений у спірному приміщенні. Крім того, це пояснення особи, яка не є представником сторони, відповідно до ч. 2 ст. 34, ст. 32 ст. 36 ГПК України не є допустимим доказом по господарській справі.

Таким чином суд,  приходить до висновку про те, що спірне приміщення не використовувалось відповідачем-1 для своїх власних потреб після його звільнення 02 лютого 2004 року і до 01 квітня 2004 року.

Згідно з  ч. 3  ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»після закінчення терміну дії договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки, має переважне право, за інших  рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. При цьому вищенаведеним положенням Закону не обумовлюється і не обмежується строк, протягом якого орендар може реалізовувати таке своє переважне право. Зазначено лише, що «після закінчення терміну договору оренди». А тому суд вважає, що у даному випадку незалежно від дати укладання нового договору з іншим орендарем для надання попередньому орендареві переважного права на продовження договору оренди на новий термін вирішальне значення має обізнаність орендодавця про намір попереднього орендаря на продовження договору оренди на новий строк.

У судовому засіданні встановлено, що відповідач -1, достовірно знаючи про те, що позивач має намір і бажання на продовження оренди спірного приміщення, уклав з 01 квітня 2004 року договір оренди № 29 від 01 квітня  2004 року на це ж приміщення з  відповідачем-2, не повідомивши про це позивача. Позивач не був повідомлений  відповідачем-1 ні про свій намір укласти новий договір оренди на спірне приміщення, ні про факт укладення договору оренди № 29 від 01 квітня 2004 року з  відповідачем-2, ні про умови такого договору. Внаслідок цього позивач також був позбавлений можливості використати надане йому частиною 1 статті 777 ЦК України переважне право на укладення нового договору найму (оренди) на новий строк.

За таких обставин договір оренди державного майна № 29 від 01 квітня 2004 року,  як такий, що укладений між відповідачами з порушенням вищенаведених вимог чинного законодавства, на підставі ст. 215 ЦК України, ст. 207 ГК України повинен бути визнаний недійсним із застосуванням наслідків, передбачених ч. 2 ст. 208 ГК України. При цьому порушенням права позивача є порушення його першочергового права, як орендаря за попереднім договором, на продовження дії договору оренди на новий термін.

Відповідно до ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п’ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний договір не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов’язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано за цінами, які існують на момент відшкодування.

За загальним правилом, угода, визнана недійсною, вважається такою з моменту її укладення. Це стосується і угод, визнаних недійсними у судовому порядку. Виняток із цього правила становлять угоди, зі змісту яких випливає, що вони можуть бути припинені лише на майбутнє, оскільки неможливо повернути все одержане за ними. У такому випадку одночасно з визнанням угоди недійсною господарський суд повинен зазначати у рішенні, що вона припиняється лише на майбутнє (абз. 1-3 п.п. 3.2 п. 3 Роз’яснення Вищого арбітражного суду України № 02-5/111 від 12.03.1999 року «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов’язаних з визнанням угод недійсними»).

Отже суд приходить до висновку, що договір оренди комунального майна №29 від 01 квітня 2004 року, укладений між відповідачами, підлягає визнанню недійсним на майбутнє, оскільки суперечить положенням ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»та ч. 1 ст. 285 ГК України.

Щодо застосування реституції, то підлягає поверненню відповідачем-2 відповідачу-1 частина 1-го поверху у вигляді займаної ним окремої кімнати площею 18 кв.м., що розташована у дев’ятиповерховій будівлі за адресою: м. Черкаси, вул. Менделєєва, 3, за актом прийому-передачі. Орендна плата, що сплачена відповідачем - 2 на користь відповідача-1 згідно договору №29 від 01 квітня 2004 року, поверненню не підлягає, оскільки користування об’єктом оренди фактично відбувалося, що підтверджується матеріалами справи  і не заперечується сторонами.

Керуючись ст.ст. 49, 82 ГПК України, суд -

ВИРІШИВ:

Визнати недійсним договір № 29 оренди комунального майна від 01 квітня 2004 року, укладений між Черкаською обласною лікарнею та Приватним підприємством «АССПО».

Зобов’язати Приватне підприємство «АССПО»повернути за актом приймання-передачі Черкаській обласній лікарні окрему кімнату загальною площею 18 кв.м., яка розташована поряд з холом на першому поверсі дев'ятиповерхової будівлі Черкаської обласної лікарні за адресою: м. Черкаси, вул. Менделєєва, 3, а Черкаську обласну лікарню прийняти за актом приймання-передачі від Приватного підприємства «АССПО»вказане приміщення.

Продовжити на строк п’ять років і один місяць дію договору № 11 оренди державного майна від 01 грудня 1998 року, укладеного між Черкаською обласною лікарнею та Товариством з обмеженою відповідальністю «Аптека № 172».

Зобов’язати Черкаську обласну лікарню після приймання від Приватного підприємства «АССПО»передати за актом приймання-передачі Товариству з обмеженою відповідальністю «Аптека № 172»окрему кімнату загальною площею 18 кв.м., яка розташована поряд з холом на першому поверсі дев'ятиповерхової будівлі Черкаської обласної лікарні за адресою: м. Черкаси, вул. Менделєєва, 3.

Початок строку дії договору рахувати з дня фактичної передачі Черкаською обласною лікарнею Товариству з обмеженою відповідальністю «Аптека №172»за актом приймання-передачі окремої кімнати загальною площею 18 кв.м., яка розташована поряд з холом на першому поверсі дев'ятиповерхової будівлі Черкаської обласної лікарні за адресою: м. Черкаси, вул. Менделєєва, 3.

Стягнути з Черкаської обласної лікарні (м. Черкаси, вул. Менделєєва, 3; ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Аптека № 172»(м. Черкаси, вул. Крупської, 54; ) 127 (сто двадцять сім) грн. 50 коп. витрат по сплаті державного мита та 59 (п’ятдесят дев'ять) грн. 00 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Стягнути з Приватного підприємства «АССПО»(м. Черкаси, вул. Р.Люксембург, 220; ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Аптека № 172»(м. Черкаси, вул. Крупської, 54; ) 127 (сто двадцять сім) грн. 50 коп. витрат по сплаті державного мита та 59 (п’ятдесят дев'ять) грн. 00 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

СУДДЯ                                                                                В.А. ШВИДКИЙ