ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

"07" серпня 2007 р.
Справа № 9/536-06-13955

Колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду у складі:

Головуючого судді:  Бєляновського В.В.,

Суддів:  Мирошниченко М.А., Шевченко В. В.,

при секретарі   -   Волощук О.О.,

за участю представників:

Від позивача: Арустамян А.Е., Венглінська Н.П.

Від 1 відповідача: не з’явився

Від 2 відповідача: Бімбас Ю.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні

апеляційну скаргу ВАТ „Котовський цукровий завод”

на рішення господарського суду Одеської області від 20.04.2007 року

у справі № 9/536-06-13955

за позовом: ВАТ по матеріально –технічному і сервісному забезпеченню „Вінницяоблагротехсервіс”

до відповідачів: 1) Білгород –Дністровської районної державної адміністрації;

2) ВАТ „Котовський цукровий завод”

про визнання недійсним договору оренди.

ВСТАНОВИЛА:

У грудні 2006 року Відкрите акціонерне товариство по матеріально-технічному і сервісному забезпеченню „Вінницяоблагротехсервіс” (далі - Товариство) звернулося до господарського суду Одеської області з позовом до Білгород-Дністровської районної державної адміністрації (далі –райдержадміністрація) та Відкритого акціонерного товариства „Котовський цукровий завод” (далі - Завод) про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 20.06.2003р. укладеного між відповідачами в частині земельної ділянки, на якій розташована трансформаторна підстанція під літ. „15” та земельної ділянки, необхідної для обслуговування, загальною площею 0,0515га, зобов'язання райдержадміністрації внести відповідні зміни до договору оренди земельної ділянки від 20.06.2003 року та зобов'язання райдержадміністрації передати земельну ділянку площею 0,0515 га в оренду позивачеві для обслуговування трансформаторної підстанції.

Позовні вимоги обґрунтовувалися тим, що на наданій Заводу в оренду згідно з  оспорюваним договором земельній ділянці загальною площею 0,5024га, розташованій на території Будацької коси біля селища Затока, Білгород –Дністровського району Одеської області, знаходиться трансформаторна підстанція, яка належить позивачеві на праві власності і була побудована в 1995 році для забезпечення електроенергією бази відпочинку „Регіна”, розташованої на суміжній земельній ділянці, власником якої є позивач. Внаслідок укладення спірного договору обмежується право вільного використання та обслуговування позивачем своєї земельної ділянки, яка використовується для розміщення бази відпочинку, яка потребує електрозабезпечення, що здійснюється із використанням трансформаторної підстанції. В свою чергу експлуатація трансформаторної підстанції також потребує обслуговування працівниками позивача, що зумовлює необхідність використання земельної ділянки наданої відповідачеві, оскільки це викликано її місцерозташуванням.

Орендодавець –райдержадміністрація зобов’язана була  пересвідчитись у відсутності на земельній ділянці, що передбачалася для передачі в оренду Заводу, інших землекористувачів. Натомість, внаслідок нездійснення таких дій в оренду Заводу за оспорюваним договором була передана земельна ділянка, на якій розташований об’єкт нерухомості, що належить позивачеві. Таким чином, при укладенні оспорюваного договору були порушені права позивача, як власника зазначеного об’єкта нерухомості.

Завод позов не визнав посилаючись на те, що  з метою укладення договору оренди земельної ділянки ним 03.07.2002 року було отримано проект відведення земельної ділянки з комплектом всіх передбачених документів. Оспорюваний позивачем договір було укладено 20.06.2003 року, а свідоцтво про право власності на нерухоме майно отримано позивачем лише 17.11.2003 року. Враховуючи вказані дати під час укладення спірного договору оренди, будь –якої інформації щодо належності об’єктів нерухомості на земельній ділянці третім особам не існувало. Таким чином, договір оренди земельної ділянки укладено сторонами цілком законно, Завод є належним та добросовісним користувачем земельної ділянки, яка ним використовується за цільовим призначенням.

Відзив на позовну заяву від райдержадміністрації  не надходив.

В процесі розгляду даної справи позивач користуючись своїми процесуальними правами передбаченими ст. 22 ГПК України неодноразово  уточнював свої позовні вимоги і останньою заявою від 20.04.2007 року просив господарський суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 20.06.2003 року укладений між райдержадміністрацією та Заводом, в частині земельної ділянки, на якій розташована трансформаторна підстанція літ. „15” бази відпочинку “Реґіна”  ВАТ “Вінницяоблагротехсервіс” та земельної ділянки, необхідної для її обслуговування, загальною площею 0,0426 га.

Рішенням господарського суду Одеської області від 20.04.2007 року у справі (суддя – Бакланова Н.В.) уточнений позов задоволено з мотивів обґрунтованості позовних вимог, визнано недійсним на майбутнє спірний договір оренди земельної ділянки в частині площі земельної ділянки, на якій розташована трансформаторна підстанція літ. „15” бази відпочинку “Реґіна” ВАТ “Вінницяоблагротехсервіс” та земельної ділянки, необхідної для її обслуговування, загальною площею 0,0426 га.

Завод у поданій до Одеського апеляційного господарського суду апеляційній скарзі просить зазначене рішення місцевого господарського суду скасувати з підстав неправильного застосування норм матеріального права та винести постанову, якою відмовити позивачеві у позові. В обґрунтування своїх вимог скаржник, зокрема, посилається на те, що судом проігноровані положення ст. 24 та ст. 27 Закону України „Про оренду землі”, якими встановлено обов’язок орендодавця не чинити перешкод заважаючих орендарю користуватися орендованою земельною ділянкою, а також забезпечення орендареві захисту права на орендовану земельну ділянку нарівні з захистом права власності. А тому, вважає скаржник, суд не мав підстав для визнання оспорюваного договору недійсним до моменту його закінчення.

У відзиві на апеляційну скаргу Товариство заперечує проти її задоволення вказуючи на помилковість викладених у ній доводів і просить оскаржуване рішення залишити без змін, вважаючи його законним і обґрунтованими.

Обговоривши доводи апеляційної скарги та заперечення на неї, вислухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали наявні у справі та додатково витребувані судом апеляційної інстанції в порядку ст. ст. 99, 101 ГПК України з метою забезпечення всебічного, повного і об’єктивного розгляду в судовому процесі всіх  обставин справи в їх сукупності, перевіривши правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, відповідно до Державного акту на право постійного користування землею, виданого Білгород –Дністровською районною радою Одеської області відповідно до рішення Верховної Ради України від 25.11.1993 р. № 3655 –ХІІ та зареєстрованого  в установленому порядку 24.01.2004 р. за № 01, Вінницькому обласному об’єднанню „Облагросервіс” (правонаступником якого згідно з установчими документами є позивач) було  надано у постійне користування 1.8 гектарів землі в межах згідно з планом землекористування, для будівництва бази відпочинку.

Зазначений державний акт не визнавався в судовому порядку недійсним і не скасовувався. На зазначеній  земельній ділянці позивачем було збудовано та введено в експлуатацію базу відпочинку „Виноградар”.

14.05.1992 року комісією Білгород –Дністровської ради  було складено акт вибору земельної ділянки площею 0,36 га із земель запасу з метою надання її у постійне користування позивачеві для розміщення артезіанської свердловини питної води бази відпочинку „Виноградар”, розташованої на Будацькій косі.

31.05.1995 року Державною приймальною комісією було складено акт про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, а саме:  трансформаторної підстанції, водонапірної башти з артезіанською свердловиною, холодильних камер та льоху бази відпочинку „Виногардар”.

Згідно з рішенням правління ВАТ “Вінницяоблагротехсервіс” від 16.02.1998 року та наказом голови правління даного товариства № 25 від 23.02.1998 р. стару назву бази відпочинку „Виноградар” було змінено на нову - база відпочинку „Регіна”.

18.06.1999 року структурний підрозділ ВАТ “Вінницяоблагротехсервіс” - база відпочинку „Регіна”, розташована біля смт. Затока Білгород –Дністровського району, була включена до ЄДРПОУ.

16.12.2003 року Білгород –Дністровською райдержадміністрацією позивачеві видано свідоцтво про право власності на нерухоме майно - базу відпочинку „Регіна” розташовану на території Будацької коси біля селища Затока, Шабівської сільської ради Білгород –Дністровського району Одеської області, серед об’єктів нерухомості якої під № 15 зазначено трансформаторну  підстанцію.

Згідно з оспорюваним договором, укладеним між Білгород –Дністровською райдержадміністрацією (орендодавець) та ВАТ „Котовський цукровий завод” (орендар) 20.06.2003 року  орендареві надано у довгострокове користування на умовах оренди строком на 25 років земельну ділянку, що знаходиться поза межами населеного пункту, загальною площею 0,5024 га для обслуговування 20/100 частин будівель бази відпочинку „Южанка”, розташовану на Будацькій косі біля селища Затока згідно з планом (схемою) землекористування, який є невід’ємною частиною договору.

З зазначеного плану (схеми) вбачається, що на наданій Заводу в оренду земельній ділянці знаходиться належна позивачеві трансформаторна підстанція бази відпочинку „Регіна”, розташованої на суміжній земельній ділянці, яка була збудована позивачем ще у 1995 році.

Наявне у справі листування між сторонами свідчить про те, що протягом 2003 - 2004 років позивач неодноразово звертався до райдержадміністрації з клопотаннями щодо передачі у користування земельної ділянки, на якій розташована трансформаторна підстанція, і Завод проти цього не заперечував висуваючи однак умови про підключення своєї бази відпочинку до цієї трансформаторної підстанції та артезіанської свердловини, але позитивної відповіді не отримав.

Статтею 152 ЗК України передбачено, що власник  земельної   ділянки   або  землекористувач  може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, визнання угоди недійсною.

Внаслідок укладення спірного договору обмежується право вільного використання та обслуговування позивачем своєї земельної ділянки, оскільки належна позивачеві земельна ділянка використовується ним під розміщення бази відпочинку, а розташовані на ній будівлі та споруди потребують електрозабезпечення, яке здійснюється з використанням трансформаторної підстанції. У свою чергу експлуатація трансформаторної підстанції також потребує обслуговування, що зумовлює необхідність використання земельної ділянки, наданої у користування Заводу згідно з оспорюваним договором.

Згідно з виконаним ТОВ „Регіональне агентство оцінки” планом земельної ділянки необхідної для обслуговування трансформаторної підстанції бази відпочинку „Регіна”, її розмір має становити 0.0426 га.

Між тим, орендодавець –райдержадміністрація в процесі підготовки до укладення спірного договору не пересвідчився у відсутності на земельній ділянці, яка передбачалася для передачі в оренду Заводу, інших землекористувачів і в результаті цього останньому в оренду була надана земельна ділянка, на якій розташований об’єкт нерухомості, що належить позивачеві на праві власності.

Відповідно до ст. 30 Земельного кодексу України в редакції Закону України від 13.03.1992 р. № 2196 –ХІІ, що був чинним на момент набуття позивачем права власності на трансформаторну підстанцію, при переході права власності на будівлю і споруду разом з цими об'єктами переходить у розмірах, передбачених статтею 67 цього Кодексу, і право власності або право користування земельною ділянкою без зміни її цільового призначення і,  якщо інше не передбачено у договорі відчуження - будівлі та споруди. При передачі підприємствами, установами і організаціями будівель та споруд іншим підприємствам, установам і організаціям разом з цими об'єктами до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій знаходяться зазначені будівлі та споруди. Право власності або право користування земельною ділянкою у перелічених випадках посвідчується Радами народних депутатів відповідно до вимог статті 23 цього Кодексу.

Згідно  з ч. 5 ст. 120 Земельного кодексу України в редакції Закону України від 25.10.2001 року № 2768- ІІІ, що був чинним на момент укладення спірного договору, при переході права власності на будівлю або споруду до громадян або юридичних осіб, які не можуть мати у власності земельні ділянки, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля чи споруда.

Статтею 377 ЦК України встановлено, що до особи, яка придбала житловий  будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Відповідно  до ст. 48 ЦК УРСР недійсною є та угода, яка не відповідає  вимогам закону.

Відповідно до роз’яснень Пленуму Верховного Суду України, викладених у п. 5  постанови від 28.04.1978 року № 3 „Про судову практику в справах про визнання угод недійсними”, вирішуючи спір про визнання угоди недійсною з підстави її невідповідності вимогам закону суд повинен з’ясувати наявність тих обставин, з якими закон пов’язує визнання угод недійсними, зокрема встановити, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони. У разі визнання угоди недійсною  за статтею 48 ЦК УРСР суд повинен у рішенні послатись і на нормативний акт, вимогам якого угода не відповідає.

Таким чином, оспорюваний договір в частині площі земельної ділянки, на якій розташована трансформаторна підстанція бази відпочинку „Регіна”, що належить позивачеві, а також земельної ділянки необхідної для обслуговування цієї трансформаторної підстанції, загальною площею 0.0426 га не відповідає вимогам вказаних вище нормативних актів та порушує права і охоронювані законом інтереси позивача.

Отже, позовні вимоги є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Між тим, при прийнятті оскаржуваного рішення місцевим господарським судом не враховано, що відповідність чи невідповідність угоди вимогам законодавства має оцінюватися судом стосовно законодавства, яке діяло на момент укладення  спірної угоди. Спірний договір  був укладений відповідачами до набрання чинності Цивільним кодексом України в редакції Закону України від 16.01.2003 року № 436-ІV, внаслідок цього умови договору, його відповідність чи невідповідність вимогам Закону не може оцінюватися за нормами зазначених нормативних актів.

Окрім того, визнавши частково недійсним договір від 20.06.2003 року, господарський суд при прийнятті рішення не застосував передбачені ч. 2 ст. 48 ЦК УРСР реституційні наслідки, що є обов’язком, а не правом суду (п. 2 постанови Пленуму Верховного суду України від 28.04.1978 р. № 3 „Про судову практику в справах про визнання угод недійсними”). Оскільки неможливо повернути вже здійснене за цим договором користування Заводом спірною земельною ділянкою, то договір підлягає визнанню частково недійсним на майбутнє згідно з ч. 2 ст. 59 ЦК УРСР, а останній зобов’язаний повернути райдержадміністрації земельну ділянку загальною площею 0.0426 га, на якій розташована трансформаторна підстанція бази відпочинку „Регіна”.

З урахуванням наведеного колегія суддів вважає, що з мотиву неправильного застосування норм матеріального права оскаржуване рішення підлягає зміні в частині застосування реституційних наслідків, а в решті частини має бути залишено без змін з урахуванням викладеного  у мотивувальній частині даної постанови.

Викладені скаржником в апеляційній скарзі доводи щодо неправильного застосування норм ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України не приймаються судом до уваги, оскільки такі доводи є наслідком помилкового довільного тлумачення зазначених норм права, що ніяк не впливає на правильність вирішення даного спору.

Твердження про відсутність підстав для визнання спірного договору недійсним до моменту його закінчення є помилковим, оскільки чинне законодавство не пов’язує можливість визнання договору недійсним з моментом його закінчення.

Посилання на невірне визначення розміру земельної ділянки необхідної для обслуговування трансформаторної підстанції нічим об’єктивно не підтверджено.

Інші доводи скаржника, що викладені в апеляційній скарзі, не заслуговують на увагу, оскільки не спростовують висновків господарського суду та з урахуванням всіх встановлених судом обставин даної справи, не впливають на правильність вирішення спору по суті.

Керуючись  ст.ст.  99, 101-105  ГПК України, колегія суддів -,

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу ВАТ „Котовський цукровий завод” залишити без задоволення.

Рішення  господарського  суду  Одеської області  від  22.05.2007 року у справі № 9/536-06-13955 змінити і доповнити п. 2 його резолютивної частини реченням такого змісту: Зобов’язати  ВАТ „Котовський цукровий завод” повернути Білгород –Дністровській районній державній адміністрації Одеської області  зазначену земельну ділянку загальною площею 0.0426 га.

В решті частини рішення залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена  у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.

Головуючий  суддя:                                                Бєляновський В.В.

Судді:                                                                      Мирошниченко М.А.

Шевченко В. В.