ВИЩИЙ  ГОСПОДАРСЬКИЙ
СУД  УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ
УКРАЇНИ

27 червня 2007 р.

№ 16/394-06-10570

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого:

Кравчука Г.А.

суддів:

Мачульського
Г.М.

Шаргала В.І.

розглянувши у відкритому
судовому засіданні

касаційну скаргу

Фонду комунального майна
Ізмаїльської міської ради

на  постанову

Одеського апеляційного
господарського суду

від

03.04.2007р.

у справі  господарського суду

№16/394-06-10570 Одеської області

за позовом

Фонду комунального майна
Ізмаїльської міської ради

до

Суб'єкта підприємницької
діяльності -фізичної особи ОСОБА_1

про

дострокове розірвання договору
оренди

за зустрічним позовом

Суб'єкта підприємницької
діяльності -фізичної особи ОСОБА_1

до

Фонду комунального майна
Ізмаїльської міської ради

про

визнання договору оренди дійсним

за участю представників

- позивача:

не з'явився

- відповідача:

ОСОБА_2 (довіреність ІНФОРМАЦІЯ_1
від 29.10.2006р.), -

В С Т А Н О В
И В:

Постановою Одеського апеляційного
господарського суду від 03.04.2007р. (колегія суддів у складі: головуючого
-судді Колоколова С.І., суддів Разюк Г.П., Петрова М.С.) залишено без змін
рішення Господарського суду Одеської області від 10.01.2007р. (суддя Желєзна
С.П.), яким у задоволенні первісного і зустрічного позовів відмовлено.

В своїй касаційній скарзі позивач за
первісним позовом просить скасувати вказані судові рішення та прийняти нове,
яким позовні вимоги позивача за первісним позовом задовольнити, посилаючись на
порушення господарськими судами попередніх інстанцій норм матеріального і
процесуального права, а саме: ст.ст.173, 193, 205, 291 Господарського кодексу
України, ст.526 Цивільного кодексу України, п.13 Роз'яснення Президії Вищого
арбітражного суду України № 02-5/237 від 25.05.2000р. "Про деякі питання
практики застосування Закону України "Про оренду державного та
комунального майна", ст.33 Господарського процесуального кодексу України.
Таким чином касаційна скарга стосується тієї частини судових рішень, якою вирішено
спір стосовно первісного позову.

Відзиву на касаційну скаргу не
надійшло.

Позивач не використав наданого
законом права на участь свого представника у судовому засіданні.

Переглянувши у касаційному порядку
судові рішення, колегія суддів Вищого господарського суду України, приймаючи до
уваги межі перегляду справи в касаційній інстанції, приходить до висновку, що
касаційна скарга підлягає задоволенню частково з наступних підстав.

Як встановлено господарськими судами
попередніх інстанцій, 09.12.2005р. на засіданні конкурсної комісії по ухваленню
переможця конкурсу на право оренди об'єкта комунальної власності по АДРЕСА_1
складено протокол №3, згідно з яким конкурсна комісія вирішила визнати
переможцем конкурсу на право оренди об'єкта комунальної власності по АДРЕСА_1
відповідача за первісним позовом. Після цього, між позивачем за первісним
позовом (орендодавець) та відповідачем за первісним позовом (орендар)
24.03.2006р. було укладено договір оренди нежитлового приміщення, згідно умов
якого орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове володіння та
користування, з метою здійснення торгівельної діяльності, нежитлове приміщення
площею 31 м2, за адресою: АДРЕСА_1; строк дії договору складає 10
років; орендар зобов'язується використовувати орендоване майно у відповідності
до умов договору; своєчасно та у повному об'ємі вносити орендну плату;
забезпечити вбирання та благоустрій прилеглої території; орендарем також
прийняті на себе обов'язки щодо проведення капітального ремонту об'єкта оренди
у відповідності з проектно-кошторисною документацією, узгодженою з
балансоутримувачем, та введення його до експлуатації у двохмісячний термін з
моменту укладення договору оренди; у випадку розірвання договору оренди або
закінчення строку його дії та відмови від його продовження негайно повернути
орендодавцю об'єкт оренди в належному стані з урахуванням здійснених
нероздільних поліпшень; безперешкодно допускати представників орендодавця в
приміщення з метою перевірки дотримання вимог договору; відшкодувати фонду
комунального майна затрати по експертній оцінці об'єкту оренди; укласти договір
на відшкодування затрат по сплаті податку на землю тощо. Орендодавець
зобов'язувався не здійснювати дій, які б перешкоджали орендарю користуватися
об'єктом оренди на умовах договору; контролювати наявність, стан об'єкта оренди
та надходження орендної плати. Також умовами договору передбачено, що зміни в
договір можуть бути внесені тільки за згодою сторін; дострокове розірвання
договору допускається за письмовою згодою сторін або по вимозі однієї із сторін
по рішенню Господарського суду у випадку невиконання сторонами своїх обов'язків
та з інших підстав, передбачених нормами діючого законодавства; дія договору
оренди припиняється у випадках: закінчення строку, на якій він був укладений,
приватизації об'єкта оренди, загибелі об'єкта оренди, смерті орендаря -фізичної
особи, що не є СПД, виключення з ЄДР фізичної особи, що є СПД, ліквідації
орендаря -юридичної особи, банкрутства орендаря, дострокового розірвання договору
за письмовою згодою або по рішенню Господарського суду.

Вартість об'єкту оренди станом на
29.07.2005р. згідно незалежної оцінки ВАТ "Транс Марин Сервіс" склала
20 008 грн. Підстава укладення договору оренди -протокол конкурсної комісії від
09.12.2005р.

05.07.2006р. інженером відділу оренди
фонду комунального майна здійснено обстеження нежитлового приміщення по
АДРЕСА_1, в м. Ізмаїлі переданого в оренду на конкурсній основі орендарю, на
предмет виконання умов договору оренди від 24.03.2006р. За результатами
обстеження складено довідку, згідно якої актом приймання виконаних робіт
зафіксовано вартість робіт по капітальному ремонту в сумі 21, 7608 тис. грн.,
приміщення в експлуатацію не введено, режим роботи не узгоджений; затрати фонду
комунального майна по експертній оцінці відшкодовані; договір на відшкодування
затрат по сплаті податку на землю не укладений; орендоване майно застраховане;
заборгованість по орендній платі відсутня.

12.07.2006р. орендодавець звернувся
до орендаря з претензією №1197, згідно з якою, у зв'язку з невиконанням
орендарем зобов'язань по договору оренди від 24.03.2006р. в частині не введення
в експлуатацію приміщення, посилаючись на приписи ст.ст.10, 26 Закону України
"Про оренду державного та комунального майна", ст.291 Господарського
кодексу України, повідомив про дострокове розірвання договору оренди від
24.03.2006р. та просив направити відповідь про задоволення або відмову в
задоволенні претензійних вимог.

Ненадання орендарем відповіді обумовило
причину звернення орендодавця до господарського суду з позовом про розірвання
договору оренди нерухомого майна від 24.03.2006р.

В свою чергу орендар звернувся до
господарського суду із зустрічним позовом про визнання договору оренди нерухомого
майна від 24.03.2006р. дійсним.

Приймаючи рішення місцевий
господарський суд виходив з того, що спірні правовідносини сторін щодо
вирішення спору про дострокове розірвання договору оренди не житлового
приміщення за позовом Фонду комунального майна Ізраїльської міської ради
Одеської області мають вирішуватись на підставі норм Господарського кодексу
України та Цивільного кодексу України, зокрема ст.283 ч.6 ГК України,
відповідно до якої до відносин оренди застосовуються відповідні положення
Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим
Кодексом. Також суд послався на приписи ст.783 ЦК України, зазначивши що
наведений у цій статті перелік підстав за якими наймодавець має право вимагати
розірвання договору найму є вичерпним і жодної із перелічених позивачем підстав
для розірвання спірного договору оренди у цій нормі не міститься. При цьому
судом зазначено, що не введення в експлуатацію об'єкту оренди після проведення
капітального ремонту не визначено законодавцем в якості обставини, яка надає
право наймодавцю вимагати дострокового розірвання договору оренди. Крім того,
місцевий господарський суд мотивував своє рішення тим, що відповідно до п.9.4
договору оренди не житлового приміщення орендодавець має право вимагати
розірвання договору оренди у певних випадках, до яких не введення об'єкту в
експлуатацію після проведення ремонту не віднесено.

З такими висновками місцевого
господарського суду погодився суд апеляційної інстанції.

Проте з указаними висновками
погодитись не можна.

Так, із судових рішень вбачається,
що відповідно до п.5.2 договору оренди не житлового приміщення орендар взяв на
себе зобов'язання щодо проведення капітального ремонту об'єкта оренди у
відповідності з проектно-кошторисною документацією та ввести його в експлуатацію
у двохмісячний строк з моменту укладення договору оренди.

Відповідно ж до ст.26 ч.3 Закону
України “Про оренду державного та комунального майна” на вимогу однієї із
сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду,
арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших
підстав, передбачених законодавчими актами України.

Таким чином з викладеного
вбачається, що не введення в експлуатацію об'єкта оренди у двохмісячний строк з
моменту укладення договору оренди, за встановлених судами обставин, вказує на
наявність правових підстав для дострокового розірвання договору оренди.

Посилання судів на положення п.9.4
договору оренди не житлового приміщення, відповідно до якої орендодавець має
право вимагати розірвання договору оренди у певних випадках, до яких не
введення об'єкту в експлуатацію після проведення ремонту не віднесено, не
ґрунтується на фактичних обставинах справи та вимогах чинного законодавства.

Так, як вже зазначалось, введення
об'єкта оренди в експлуатацію у двохмісячний строк з моменту укладення договору
оренди є зобов'язанням відповідача за первісним позовом, визначеним договором
оренди не житлового приміщення, невиконання якого, з урахуванням викладеного та
приписів ст.26 ч.3 Закону України “Про оренду державного та комунального
майна”, може бути підставою для дострокового розірвання договору оренди не
житлового приміщення за рішенням відповідного суду на вимогу однієї із сторін
договору оренди.

Відповідно до приписів ст.111-5 ч.2
ГПК України касаційна інстанція перевіряє юридичну оцінку обставин справи та
повноту їх встановлення у рішенні або постанові господарського суду.

Судами ж попередніх інстанцій
неповно з'ясовано обставини справи щодо дійсних прав та обов'язків сторін в
частині розгляду справи за первісним позовом, а судові рішення, у зв'язку з
цим, прийняті у цій частині з порушенням норм матеріального та процесуального
права.

Так, відповідно до частини першої
статті 4-7 ГПК України судове рішення приймається суддею за результатами
обговорення усіх обставин справи. Частина перша статті 43 названого Кодексу
містить вимоги щодо всебічного, повного і об'єктивного розгляду в судовому
процесі всіх обставин справи в їх сукупності. Згідно приписів частини першої
статті 38 ГПК України за недостатності поданих сторонами доказів господарський
суд зобов'язаний витребувати документи і матеріали, необхідні для вирішення
спору. З огляду на викладені вимоги ГПК України господарський суд повинен
з'ясувати усі обставини справи, що входять до предмету доказування в ній та
мають значення для її розгляду, хоча б сторони та інші учасники судового
процесу й не посилалися на відповідні обставини. Відповідно до вимог ст.84 ч.1
п.3 цього кодексу обставини справи, встановлені місцевим господарським судом,
вказуються в мотивувальній частині рішення суду, а встановлені судом
апеляційної інстанції, згідно ст.105 ч.2 п.7 вказаного кодексу, в постанові.

Оскаржені рішення судів в частині
розгляду справи за первісним позовом вказаним вимогам не відповідають, а тому
підлягають скасуванню.

В порушення вказаних вимог норм
права судами попередніх інстанцій не перевірено належними та допустимими
доказами доводи Фонду комунального майна Ізраїльської міської ради Одеської
області, щодо того, чи дійсно звертався відповідач за первісним позовом до
відповідних органів у передбачений договором двохмісячний строк із відповідними
заявами про введення об'єкту оренди в експлуатацію і чи були підстави та
необхідність такого звернення, що має значення для правильного вирішення спору,
вказані обставини не знайшли свого відображення в судових рішеннях в порядку,
визначеному ст.84 ч.1 п.3 та ст.105 ч.2 п.7 ГПК України. Також позивачем за
первісним позовом зазначалось що відповідач за цим позовом до Фонду
комунального майна Ізраїльської міської ради Одеської області із повідомленням
про неможливість виконання договірних зобов'язань, визначених у п.5.2 договору
оренди не житлового приміщення не звертався. Судами також в порушення
вищевказаних вимог норм процесуального права ці доводи Фонду комунального майна
Ізраїльської міської ради Одеської області не перевірені у порядку визначеному
Господарським процесуальним кодексом України та не дано їм належної правової
оцінки.

Наведені порушення судами
попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права як такі, що
призвели до прийняття неправильних судових рішень в частині розгляду справи за
первісним позовом та не можуть бути усунені касаційною інстанцією в силу
положень ч.2 ст.111-5 та ст.111-7 ГПК України, є підставою для їх скасування в
цій частині з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду справи суду
першої інстанції слід взяти до уваги викладене в цій постанові, всебічно, повно
й об'єктивно встановити обставини справи та вирішити спір відповідно до вимог чинного
законодавства.

Керуючись ст.ст.1115,
1117, 1119 п.3, 11110 ч.1, 11111
Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,
-

П О С Т А Н О
В И В:

Касаційну скаргу Фонду комунального
майна Ізмаїльської міської ради задовольнити частково.

Постанову Одеського апеляційного
господарського суду від 03.04.2007р. та рішення Господарського суду Одеської
області від 10.01.2007р. у справі №16/394-06-10570 Господарського суду Одеської
області в частині розгляду спору за позовом Фонду комунального майна
Ізмаїльської міської ради до Суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної
особи ОСОБА_1 про дострокове розірвання договору оренди скасувати, справу в цій
частині передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

В іншій частині вказані судові
рішення залишити без змін.

Головуючий суддя
Г.А. Кравчук

С у д д і
Г.М. Мачульський

В.І. Шаргало