ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД _________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

"19" червня 2007 р.

Справа № 17/292-06-10099

Одеський апеляційний господарський
суд у складі колегії суддів:

головуючого
судді Гладишевої Т.Я.

суддів
Лавренюк О.Т., Савицького Я.Ф.,

при секретарі судового засідання
Іоффе С.Б.

за участю представників сторін та
третьої особи в судових засіданнях

від позивача: Глазов
О.О., довіреність;

від відповідача:ОСОБА_2,
довіреність;

Воротинець М.В., довіреність;

від третьої особи :ОСОБА_1,
паспорт;

розглянувши у відкритому судовому
засіданні апеляційну скаргу Представництва по управлінню
комунальною власністю Одеської міської ради

на рішення господарського суду
Одеської області

від
28 лютого 2007р.

у справі
№17/292-06-10099

за позовом
Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

до відповідача: Одеської
обласної організації Національної спілки художників України

за участю третьої особи, яка не
заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача:
фізична особа ОСОБА_1

про
розірвання договору оренди та виселення

Сторони належним чином повідомлені
про час і місце засідання суду.

Присутнім в судовому засіданні
представникам сторін та третій особі роз'яснено їх процесуальні права та
обов'язки. Усних клопотань, в тому числі відводу суддям колегії не заявлено.

Відповідно до ст. 77 Господарського
процесуального кодексу України розгляд справи відкладено на 15.05.2007р.,
05.06.2007р., в судовому засіданні 05.06.2007р. оголошено перерву до
19.06.2007р.

В С Т А Н О В И В:

28.09.2006р. до господарського суду
Одеської області від Представництва по управлінню комунальною власністю
Одеської міської ради надійшла позовна заява до Одеської обласної організації
Національної спілки художників України про розірвання договору безстрокового
безоплатного користування нежитловим приміщеннямНОМЕР_3від 03.10.2000р., укладеного
між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради
та Одеською обласною організацією Національної спілки художників України, у
частині передачі нежитлових підвальних приміщень, загальною площею 127,6 кв.м.,
розташованих за адресою: АДРЕСА_1, виселення відповідача з вказаного приміщення
та зобов'язання відповідача передати приміщення позивачу за відповідним актом.

В обґрунтування позовних вимог
позивач посилався на те, що відповідач не виконує належним чином умови договору
безстрокового безоплатного користуванняНОМЕР_3від 03.10.2000р., укладеного між
Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та
Одеською обласною організацією Національної спілки художників України, а саме:
1) відповідач в порушення п. 3.4 договору, ст. ст. 10, 24 Закону України „Про
оренду державного і комунального майна” не застрахував орендоване приміщення у
встановленому чинним законодавством порядку; 2)відповідач не використовує
орендоване приміщення відповідно до умов договору, вказане приміщення перебуває
у незадовільному технічному стані та потребує капітального ремонту.

Ухвалою господарського суду
Одеської області від 29.09.2006р. по справі №17/292-06-10099 порушено
провадження у справі та прийнято вказану позовну заяву до розгляду.

Ухвалою господарського суду
Одеської області від 28.11.2006р. по справі №17/292-06-10099 продовжено строк
розгляду вказаної справи на один місяць до 28.12.2006р..

12.12.2006р. до господарського суду
Одеської області від Одеської обласної організації Національної спілки
художників України надійшло клопотання про припинення провадження у справі,
залучення до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних
вимог на предмет спору, на стороні відповідача -фізичну особуОСОБА_1, з тих підстав,
що відповідно до договору оренди нежитового приміщення НОМЕР_1, укладеного між
відповідачем таОСОБА_1, усі зобов'язання по договору перейшли до фізичної особи
-ОСОБА_1.

20.12.2006р. до господарського суду
Одеської області від Одеської обласної організації Національної спілки
художників України надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач не
погоджувався з позовними вимогами та просив суд залишити їх без задоволення,
мотивуючи це тим, що між відповідачем та фізичною особоюОСОБА_1 -користувачем
творчої майстерні, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, укладено договір
безоплатного користування нежитловим приміщеннямНОМЕР_1 для розміщення творчої
майстерні і проведення виставкової діяльності строком на 4 роки, усі
зобов'язання користувача приміщення надійшли до третьої особи, в тому числі й
по страхуванню об'єкта,ОСОБА_1 звертався до позивача з питання страхування
об'єкта, проте позивачем було відмовлено у підготовці документів для
страхування, отже позивач є ініціатором зупинення страхування даного
приміщення, крім того на момент розгляду справи приміщення застраховані за
договором страхування орендованого майна НОМЕР_2; позивач у позові посилався на
те, що відповідачем не проводиться ремонт приміщення, проте зазначене не
відповідає дійсності, оскільки ремонт проводитьсяОСОБА_2, останній також
проводить прибирання прибудинкової території згідно з вимогами
санітарно-епідеміологічної служби України, отже приміщення використовується у
повному обсязі за його призначенням, твердження позивача щодо використання
приміщення не за призначенням не відповідає дійсності.

Ухвалою господарського суду
Одеської області від 20.12.2006р. по справі №17/292-06-10099 продовжено строк
розгляду вказаної справи на два місяці до 29.02.2007р.

До господарського суду Одеської області
від позивача надійшли додаткові обґрунтування позову, в якому Представництво по
управлінню комунальною власністю Одеської міської ради вказувало на наступні
порушення відповідачем умов договору безоплатного та безстрокового користування
НОМЕР_31)невикористання приміщення у зв'язку з проведенням ремонтно-будівельних
робіт, що зафіксовано в акті обстеження від 06.02.2007р.; 2)відповідачем
проведено капітальний ремонт приміщення без дозволу на це орендодавця, що
порушує вимоги чинного законодавства та умови договору.

До господарського суду Одеської
області від Одеської обласної організації Національної спілки художників
України надійшли заперечення на додаткові обґрунтування позову, в яких
відповідач вказував на те, що твердження позивача щодо проведення відповідачем
капітального ремонту є помилковими, оскільки у приміщенні згідно з актом
обстеження нежитлового приміщення проводиться лише поточний ремонт, що за п.
2.4 договору є обов'язком користувача приміщення.

Рішенням господарського суду
Одеської області від 28.02.2007р. по справі №17/292-06-10099 (суддя Зуєва Л.Є.)
відмовлено у задоволенні позову Представництва по управлінню комунальною
власністю Одеської міської ради до Одеської обласної організації Національної
спілки художників України про розірвання договору оренди та виселення, з
посиланням на те, що: 1) відповідач взяті на себе зобов'язання за укладеним
договором в частині страхування об'єкту оренди в порядку, визначеному чинним
законодавством, виконав на час розгляду справи в суді, про що свідчить договір
страхування НОМЕР_2, який є у матеріалах справи; 2) посилання позивача на той
факт, що відповідач використовує приміщення в порушення умов користування -
самостійно без узгодження з позивачем проводить капітальний ремонт, не
відповідають фактичним обставинам справи, оскільки як вбачається з наданих суду
актів обстеження та фотознімків, які були долучені до матеріалів справи, в
деяких орендованих приміщенням дійсно ведуться ремонтні роботи, але вказані
роботи на думку суду не є капітальними, а являються лише поточними для
підготовки приміщень для подальшої їх експлуатації; 3) твердження позивача, що
відповідачем деякі приміщення взагалі не використовуються, спростовується тим,
що на час проведення обстеження представниками позивача у деяких приміщеннях
велися ремонтні роботи, натомість в інших приміщеннях розміщені мольберти,
фарби та інші приладдя для малювання, картини, столи та інше майно, яке
належить орендареві; 4) з огляду на надані сторонами докази суд дійшов
висновку, що в майстерні проводиться поточний ремонт приміщення, який
відповідно до п. 2.4. Договору оренди є обов'язком наймача; 5)згідно з
матеріалами справи відповідач взяті на себе зобов'язання за договором виконує у
повному обсязі, приміщення використовується під творчу майстерню художника
ОСОБА_1, орендар виконує належним чином вимоги, покладені на нього стосовно
страхування об'єкта оренди, проведення поточного ремонту, підтримує належний
стан орендованого приміщення шляхом проведення в ньому поточного ремонту.

Не погоджуючись з рішенням
місцевого господарського суду, до Одеського апеляційного господарського суду з
апеляційною скаргою №01-13/2437 від 12.03.2007р. звернулося Представництво по
управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, в якій просить
скасувати рішення суду від 28.02.2007р. по справі №17/292-06-10099 та прийняти
нове рішення, котрим задовольнити позовні вимоги у повному обсязі, мотивуючи це
тим, що: 1) господарським судом першої інстанції при прийнятті рішення не
враховано положень ст. 759 Цивільного кодексу України, відповідно до якої
законом можуть бути передбачені особливості укладання та виконання договору
оренди, тобто йдеться мова про необхідність застосування спеціальних норм
права, таких як Закон України „Про оренду державного та комунального майна”, яким
встановлено, що договір оренди може бути розірваний на підставі рішення суду у
разі невиконання сторонами своїх зобов'язань за договором; 2)на момент
звернення позивача з позовом до суду відповідачем не були виконані ряд умов
договору, вже в процесі розгляду справи відповідачем було частково виправлено
порушення договору, які стали підставою для звернення до суду з позовом, а
саме: укладено договір страхування приміщення та вивезено із нього сміття, отже
поведінку відповідача можна характеризувати як недбалу, яка створює загрозу
пошкодження речі, що в свою чергу відповідно до ч. 3 ст. 783 Цивільного кодексу
України є підставою для розірвання договору оренди; 2) крім того відповідачем
не використовувалася деяка частина приміщення у зв'язку з проведенням ремонтно-будівельних
робіт, що зафіксовано в акті обстеження від 06.02.2007р., також відповідачем
проводиться капітальний ремонт приміщення без дозволу на це орендодавця, що
порушує вимоги чинного законодавства та умови договору.

14.05.2007р. до Одеського апеляційного
господарського суду від гр.ОСОБА_1 надійшли заперечення на апеляційну скаргу, в
якому фізична особа -ОСОБА_1. просить суд апеляційної інстанції залишити
рішення господарського суду першої інстанції без змін, оскільки воно прийняте з
врахуванням чинного законодавства та обставин справи, а апеляційну скаргу - без
задоволення.

Ухвалою Одеського апеляційного
господарського суду від 15.05.2007р. по справі №17/292-06-10099 залучено до
участі у справі в якості третьої особи на стороні відповідача, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору, фізичну особуОСОБА_2.

18.06.2007р. до Одеського
апеляційного господарського суду від третьої особи -ОСОБА_1. надійшли
доповнення до заперечень на апеляційну скаргу позивача, в яких третя особа
просить рішення господарського суду залишити без змін, а апеляційну скаргу -без
задоволення, з тих підстав, що строк страхування об'єкта ані договором, ані
законодавством не встановлений. Крім того, третя особа звертає увагу на той
факт, що договір про безстрокове безоплатне користування нежитловим приміщенням
був укладений між сторонами на виконання розділу 3 додатку №3 „Перелік будинків
і приміщень, які є комунальною власністю і рекомендуються для передачі у
власність або у довічне користування творчих спілок України” Постанови Кабінету
Міністрів України від 10.07.1998р. №1058 „Про передачу нерухомого майна творчим
спілкам”, отже законодавство про оренду, яке використав позивач при подачі
позову до суду та оскарженні рішення, має застосовуватись лише для орендних
правовідносин, а ніяк не до відносин, які існують між позивачем та
відповідачем.

Також, як зазначає третя особа, у
відповідності до ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути
змінено або розірвано у разі істотного порушення договору, істотним є таке
порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона
значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні
договору, позивачем при цьому не доведено, в чому саме полягає порушення
договору про безстрокове користування нежитловим приміщенням, та яка шкода
заподіяна позивачу відповідачем.

Розглянувши матеріали справи та
доводи апеляційної скарги Представництва по управлінню комунальною власністю
Одеської міської ради, заслухавши представників сторін, третю особу, перевіривши
правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи,
застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та
процесуального права при прийнятті рішення, колегія суддів Одеського
апеляційного господарського суду вважає, що рішення господарського суду слід
залишити без змін, а апеляційну скаргу -без задоволення з огляду на таке.

Як встановлено господарським судом
першої інстанції, на виконання Постанови Кабінету Міністрів України від
10.07.1998р. №1058 „Про передачу нерухомого майна творчим спілкам” виконавчим
комітетом Одеської міської ради прийняте рішенняНОМЕР_5 „Про передачу творчим
спілкам у безстрокове, безоплатне користування приміщень нежитлового фонду, які
знаходяться у них в оренді і є комунальною власністю територіальної громади м.
Одеси”.

На виконання вказаної Постанови та
рішення між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської
міської ради (власник) та Одеською обласною організацією Спілки художників
України (користувач) укладено договірНОМЕР_3 безстрокового безоплатного
користування нежитловими приміщеннями від 03.10.2000р., відповідно до умов
якого власник передає, а користувач приймає у безстрокове безоплатне
користування 39 нежитлових приміщень, загальною площею 2001,45 кв.м. згідно з додатком
1 з метою розміщення творчих майстерень.

Серед переданих нежитлових
приміщень за вказаним договором користувачу передано і приміщення, загальною
площею 127,6 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1.

Відповідно до умов п.3.2
договоруНОМЕР_3безстрокового безоплатного користування нежитловими приміщеннями
від 03.10.2000р. користувач був зобов'язаний укласти договори з творчими
працівниками (користувачами даних приміщень) на їх використання у відповідності
з призначенням та зобов'язанням сплати комунальних послуг.

На виконання п. 2.3
договоруНОМЕР_3від 03.10.2000р. між Одеською обласною організацією Національної
спілки художників України (користувач) таОСОБА_1 (творчий працівник) згідно з
рішенням ОООНСХУ НОМЕР_4 та рішенням виконавчого комітету Одеської міської
радиНОМЕР_5 укладено договір користування нежитловим приміщенням як творчою
художньою майстернею (студією) від 29.07.2005р., відповідно до умов якого
користувач передав творчому працівнику в користування нежитлове приміщення
-підвал, загальною площею 127,6 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1, з
метою використання вказаного приміщення як творчої майстерні для творчої
діяльності, а також проведення наукової роботи в галузі образотворчого
мистецтва.

31.08.2006р. Представництвом по
управлінню комунальною власністю Одеської міської ради складено акт обстеження
нежитлового приміщення, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, яким встановлено,
що приміщення знаходиться у незадовільному стані, оскільки приміщення тривалий
час зачинено та не використовується в порушення ст.18 Закону України „Про
оренду державного та комунального майна”, якою встановлено, що орендар
зобов'язаний використовувати орендоване приміщення у відповідності з його
призначенням та умовами цього договору в п. 1.1. та п. 3.1..

Крім того, Представництвом по
управлінню комунальною власністю Одеської міської ради на момент проведення
перевірки встановлено, що страхування приміщення не проведено, що порушує п.
3.4. Договору, ст. ст. 10, 24 Закону України „Про оренду державного і
комунального майна”.

Також Представництво по управлінню
комунальною власністю Одеської міської ради посилається на Постанову державної
санітарно-епідеміологічної служби України №178 від 01.04.2005р., відповідно до
якої орендарем порушуються державні санітарні норми та правила.

Невиконання зобов'язань за
договором відповідно до ст. 26 Закону України „Про оренду державного і
комунального майна” та п. п. 6.2., 8.3. ДоговоруНОМЕР_3 безстрокового
безоплатного користування нежитловими приміщеннями, на думку Представництва по управлінню
комунальною власністю Одеської міської ради, є підставою для розірвання
договору щодо надання в користування нежитлового приміщення, загальною площею
127,6 кв.м., розташованого за адресою:АДРЕСА_1.

В порядку ст. 188 Господарського
кодексу України Представництвом направлено пропозицію НОМЕР_6, в якій
повідомлено Одеську обласну організацію Спілки художників України про
розірвання договору оренди в частині оренди нежитлового приміщення загальною
площею 127,6 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1.

Однак відповіді на направлену
пропозицію Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської
ради не отримало, вимоги, викладені у ній, виконані не були.

Приймаючи до уваги ті обставини, що
між сторонами по справі існували цивільно-правові відносини до 2004р. та
продовжують існувати, господарським судом першої інстанції при вирішенні даного
спору правомірно застосовано норми чинного Цивільного кодексу України в
редакції 2003 року, оскільки п. 4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного
кодексу України встановлено, що до цивільних правовідносин, які виникли до
набрання чинності Цивільним Кодексом України, положення цього Кодексу
застосовуються до тих прав та обов'язків, що виникли або продовжують існувати
після набрання ним чинності.

Статтею 526 Цивільного кодексу
України встановлено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно
до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства,
а за відсутності таких умов та вимог -відповідно до звичаїв ділового обороту
або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання
або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено
договором або законом.

Представництво по управлінню
комунальною власністю Одеської міської ради у позові вказує на те, що
відповідачем грубо було порушено умови договору оренди , а саме: відповідач на
протязі тривалого часу не застрахував об'єкт оренди, чим порушив п. 3.4
договору.

За ч. 2 ст.771 Цивільного кодексу
України договором або законом може бути встановлений обов'язок наймача укласти
договір страхування речі, що передана у найм.

В матеріалах справи наявна копія
договору страхування орендованого майна НОМЕР_2, згідно з яким Одеська обласна
організація Національної спілки художників України здійснила страхування
підвального приміщення площею 127,6 кв.м., під розміщення творчої
майстерніОСОБА_2, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, строком з 15.12.2006р. по
14.12.2007р., отже Одеська обласна організація Національної спілки художників
України виконала взяті на себе зобов'язання за укладеним договором в частині
страхування об'єкту оренди в порядку, визначеному законодавством, а тому
вказане порушення умов договору та чинного орендного законодавства відповідачем
усунуто.

У відповідності до вимог ч.1 ст.
773 Цивільного кодексу України наймач зобов'язаний користуватися річчю
відповідно до її призначення та умов договору.

У позові та в апеляційній скарзі
позивач посилається на те, що відповідач використовує приміщення в порушення
умов користування, а саме самостійно без узгодження позивача, як того вимагає
п. 4.2 укладеного договору, проводить ремонтно-будівельні роботи, які позивач
кваліфікує як капітальний ремонт.

Відповідно до листа Державного
комітету України з будівництва та архітектури №7/7-401 від 30.04.2003р.
капітальним ремонтом будівлі вважається комплекс ремонтно-будівельних робіт,
який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання
будівель в зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення
експлуатаційних показників, а також покращання планування будівлі і благоустрою
території без зміни будівельних габаритів об'єкта, капітальний ремонт
передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації будівлі в цілому
або її частин (за умови їх автономності); поточним ремонтом є комплекс
ремонтно-будівельних робіт, який передбачає систематичне та своєчасне
підтримання експлуатаційних якостей та попередження передчасного зносу
конструкцій і інженерного обладнання, якщо будівля в цілому не підлягає
капітальному ремонту, комплекс робіт поточного ремонту може враховувати окремі
роботи, які класифікуються як такі, що відносяться до капітального ремонту
(крім робіт, які передбачають заміну та модернізацію конструктивних елементів
будівлі), поточний ремонт повинен провадитись з періодичністю, що забезпечує
ефективну експлуатацію будівлі або об'єкта з моменту завершення його
будівництва (капітального ремонту) до моменту постановки на черговий
капітальний ремонт (реконструкцію).

Отже, як вбачається з матеріалів
справи та вищенаведеного листа, посилання позивача на проведення відповідачем
капітального ремонту не відповідають фактичним обставинам справи, оскільки
згідно з актами обстеження та фотознімками, які долучені до матеріалів справи,
в частині приміщення дійсно ведуться поточні ремонтні роботи.

Також слід звернути увагу на те, що
позивач в обґрунтування заявленого позову посилається на акт обстеження
нежилого приміщення, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 від 06.02.07 року, в
якому технічний стан приміщення визначений, як такий, що потребує проведення
ремонтних робіт.

Таким чином, колегія суддів
Одеського апеляційного господарського суду приходить до висновку, що
відповідачем та третьою особою правомірно проводяться ремонтні роботи з метою
поліпшення стану нежитлових приміщень та усунення вказаних у наведеному акті
недоліків.

Посилання Представництва по
управлінню комунальною власністю Одеської міської ради на невикористання
відповідачем деяких приміщень спростовується тим, що на час проведення
обстеження представниками позивача в деяких приміщеннях велися ремонтні роботи,
а в інших приміщеннях розміщені речі користувача -творчого працівникаОСОБА_1, а
саме: мольберти, фарби та інші приладдя для малювання, а також - картини, столи
та інше майно, що належить орендареві.

Статтею 26 Закону України „Про
оренду державного та комунального майна” та п. 8.3 договоруНОМЕР_3безстрокового
безоплатного користування нежитловими приміщеннями від 03.10.2000р.
встановлено, що договір може бути на вимогу однієї із сторін розірвано за рішенням
суду у разі невиконання однією із сторін своїх зобов'язань.

Відповідності до ч.2 ст. 651
Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням
суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору
другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, при
цьому істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок
завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона
розраховувала при укладанні договору.

Таким чином, господарським судом
першої інстанції правомірно встановлено, що відповідач взяті на себе
зобов'язання по укладеному договору на час розгляду справи у суді виконує у
повному обсязі, приміщення використовується під творчу майстерню творчого
працівника - художника ОСОБА_1 згідно з договоромНОМЕР_1, користувач та творчий
працівник виконали належним чином вимоги стосовно страхування об'єкта оренди,
проведення поточного ремонту, підтримують належний стан орендованого приміщення
шляхом проведення в ньому поточного ремонту, отже позивачем не доведено
належним чином відповідно до ст. 33-34 Господарського процесуального кодексу
України порушень умов договоруНОМЕР_3
безстрокового безоплатного користування нежитловими приміщеннями від
03.10.2000р., а отже підстави для розірвання вказаного договору в частині
користування нежитловим приміщенням, загальною площею 127,6 кв.м., розташованим
за адресою: АДРЕСА_1, відсутні.

За таких обставин, враховуючи
вищенаведене, колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду приходить
до висновку, що рішення господарського суду першої інстанції слід залишити без
змін, оскільки воно прийняте з врахуванням чинного законодавства та обставин
справи, а апеляційну скаргу Представництва по управлінню комунальною власністю
Одеської міської ради -без задоволення.

Керуючись ст. ст. 99, 101-103, 105
ГПК України, судова колегія, -

П О С Т А Н О В И Л А:

Рішення господарського суду Одеської
області від 28.02.2007р. по справі №17/292-06-10099 залишити без змін,
апеляційну скаргу -без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня
її проголошення та може бути оскаржена у касаційному порядку.

Головуючий суддя:
Т.Я. Гладишева

Суддя:                                                                                    О.
Т. Лавренюк

Суддя:
Я.Ф. Савицький