ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
м.Донецьк, вул.Артема, 157, тел.381-88-46
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

22.06.07 р.
Справа № 40/130пн

Суддя господарського суду Донецької
області Підченко Ю.О.

При секретарі судового засідання
Пальчак О.М.

Розглянув у відкритому судовому
засіданні господарського суду справу

за позовом товариства з обмеженою
відповідальністю Торговельний центр "Лана" м. Горлівка

до відповідача Горлівської міської
ради м. Горлівка

за участю третьої особи суб'єкта
підприємницької діяльності ОСОБА_1 м. Горлівка

про
усунення перешкод у користуванні майном.

за участю: Кисельової М.В. - в.о.
начальника Управління архітектури та містобудування Горлівської міської ради

представників сторін:

від позивача Дражевська С.М. -
керівник, Кабдін А.М. - представник за довіреністю

від відповідача  Спіцина В.О. - юрисконсульт

від третьої особи не з'явився

З метою всебічного повного і об'єктивного розгляду всіх обставин справи,
усунення противоріч  у доводах та доказах
сторін та підготовки процесуального документа у судовому засіданні з 21.06.07р.
до 22.06.07р. було оголошено перерву.

СУТЬ СПОРУ:

Заявлені вимоги про усунення
перешкод у користуванні  нежитловим
приміщенням ( під складське приміщення) площею 81,8 м.кв., розташованого по
вул. Жукова в будинку 2, м. Горлівки згідно договору оренди нежитлових
приміщень від 17.07.06р. за НОМЕР_1.

Відповідач, заперечуючи заявлений
позов, посилається на наступні обставини:

-          відповідачем не створені фактичні та
юридичні перешкоди до користування майном;

-          позивач не надав докази в розумінні
статті 33 ГПК України вчинення відповідачем дій, у тому числі його
висловлювань, які можуть бути розцінені як створення особою, яка е власником
об'єкту, суміжно розміщених з майном, перешкод до користування ним;

-           предмет позову не відповідає
способам захисту порушеного права;

-          приміщення знаходиться в
багатоквартирному будинку та є об'єктом комунальної власності, тому позивач
порушує вимоги частини другої статті 369 ЦК України, де зазначено, що
розпорядження майном, що є у спільної сумісній власності, здійснюється за
згодою всіх власників;

-          балансоутримувачем спірного
приміщення є комунальне підприємство "Наш дім". Відповідно до вимог
п. 2.1  договору оренди, статті 13 Закону
України "Про передачу в оренду державного та комунального майна" акт
прийому - передачі з підприємством позивача не підписувався, а спірне
приміщення не передавалося, про що свідчить довідка управління комунальної
власності Горлівської міської ради від 13.06.07р. за №42.01-12/1659;

-           перепланування та переобладнання,
надбудова, вбудова, прибудова з одночасним приведенням їх показників до
нежитлового приміщення здійснюється на підставі
нормативно - технічних вимог;

-          позивач не став належним користувачем
приміщення, тому він не має  правових
підстав вимагати усунення перешкод при користуванні приміщенням, оскільки не
являвся і не являється фактичним користувачем;

-           орендна плата за спірне приміщення
не нараховується з 01.04.07р., у зв'язку з чим підприємству позивача
запропоновано розірвати договір( лист
відповідача від 13.06.07р. за № 42.09-14/486;

З метою  своєчасного та правильного вирішення спору
ухвалою суду від 29.05.07р. до справи було залучено у якості третьої особи яка
не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача суб'єкта
підприємницької діяльності ОСОБА_1.

Не з'явлення у судове засідання
представника третьої особи не перешкоджає розгляду спору по суті, тому справа
розглядається за наявними у неї матеріалами згідно приписів статті 75 ГПК
України.

Відповідно  до п.8 статті 65 ГПК
України для дачі пояснень по суті спору в судове засідання було викликано
виконуючого обов'язки начальника Управління архітектури та містобудування
Горлівської міської ради Кисельову М.В. яка дала суду пояснення наступного
характеру:

-          згідно з проектом житлового будинку
№2 по вул. Жукова, м. Горлівка  спірне
нежитлове приміщення знаходиться на першому поверсі та мають виходи на сторону
вулиці;

-          у зазначеному нежитловому приміщенні,
підприємство позивача планувало розміщення торгового об'єкту (магазину), який
передбачає постійний підвіз товарів на автотранспорті , який може створити не
передбачену дорожню сітуацію на дворовій території, на якій відпочивають
мешканці з маленькими дітьми;

-          зміна функціонального призначення
приміщення, а саме розміщення в ньому продовольчого магазину, кафе, закусочної
може привести до незручностей мешканців житлового будинку в частині можливості
складання тари торгового об'єкту на дворовій території та її забруднення;

-          таким чином розміщення торгового
об'єкту на першому поверсі житлового будинку з виходом на дворову територію
може привести до погіршення умов проживання власників житлових приміщень
будинку та порушення п. 1.45 "Правил утримання житлових будинків та
прибудинкових територій" затверджених наказом державного комітету України з
питань житлово-комунального господарства від 15.05.05р. за № 76.

З'ясувавши  фактичні
обставини справи, докази на їх підтвердження, надавши правову
кваліфікацію  відносинам сторін і
виходячи з фактів, встановлених у процесі розгляду справи та правову норму, яка
підлягає застосуванню, приймаючи до уваги доводи сторін, інших осіб, суд
встановив:

В обґрунтування позовних вимог
зазначено, що 17.07.06р. між Горлівською міською радою, далі Орендодавець, та
товариством з обмеженою відповідальністю Торговельний центр "Лана",
далі Орендар, було укладено договір НОМЕР_1 оренди нежитлового приміщення та
додаткова угода до нього від 03.10.06р.
загальною площею 81,8 м.кв, розташованого за адресою: вул. Жукова, буд.2
м. Горлівки.

Договір оренди нежитлового
приміщення не зареєстрований приватним нотаріусом, як це вимагає стаття 794 ЦК
України та підпункт "д" п.2 частини 1 статті 4 закону України "
Про державну реєстрацію речових права на нерухоме майно та їх обмежень",
оскільки укладено на строк не більш одного року.

Відповідно до умов п.1.2 договору
об'єкт договору передається по акту прийому - передати балансоутримувачем.

Стаття 12 Закону України "Про
оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992р. № 2269 - ХII, зі
змінами та доповненнями,  далі Закон, ст.638
ЦК України, ст.ст. 180, 181 ГК України підтверджують те, що договір між
сторонами укладеним , тобто подія відносно якої було прагнення сторін
відбулася.

Згідно вимог п.п 4.2.1, 4.2.2 п.4.2
укладеного між сторонами  договору
Орендар має право використовувати орендовані приміщення відповідно до їх  цільового призначення та умов договору, з
дозволу Орендодавця.

Підпункт 4.1.3 п.4.1 договору
забороняє проводити переобладнання та пристосування орендованого приміщення для
свої потреб без письмового дозволу Орендодавця і висновків Управління головного
архітектора міської ради та експлуатаційного підприємства.

Предметом даного позову
(негаторного) є вимога володільця (користувача) нерухомого майна до власника
цього майна про усунення перешкод у здійснені ним права користування нежитловим
приміщенням (складське приміщення) згідно договору оренди.

Правовою підставою  звернення до суду з  позовом є порушення Орендодавцем прав
Орендаря на використання орендованих нежитлових приміщень відповідно до їх
призначення та умов договору, так неможливість їх використовувати.

А саме, позбавлення можливості
входити у це приміщення, і безпідставною відмовою Орендодавця у наданні
Орендарю дозволу провести реконструкцію приміщення з облаштуванням окремого
входу.

Рішенням Горлівської міської ради
від 24.11.06р. за №5/9-6 спірне приміщення було включено до програми
приватизації об'єктів комунальної власності.

На засіданні Управління головного
архітектора міської ради, про що свідчить протокол від 25.10.06р. було
розглянуто заяву підприємства позивача про можливість реконструкції
орендованого приміщення та пропоноване здійснити певні заходи щодо узгодження
технології розміщення  магазину.

Позивачем були виконанні всі
необхідні заходи щодо скорішого узгодження питань щодо розміщення магазину  та переведення його із жилого фонду до
нежилого.

Однак зайве листування  з боку відповідача та його служб позбавляє
позивача як Орендаря спірного приміщення використовувати його за цільовим
призначенням.

Таким чином відповідач порушує
права та охоронювані законом інтереси позивача, зокрема умови статті 28
Закону  та п.4.3.2 договору, а саме
вчиняє дії, які перешкоджають Орендарю в користуванні орендованими нежитловим
приміщенням на умовах укладеного між сторонами договору.

Крім того, відповідач порушує:
вимоги рішення Конституційного суду України №4-рп/2004 від 02.03.2004р. щодо
згоди співвласників багатоквартирного будинку у частині перебудови
перепланування, вбудови додаткових приміщень, вимоги статей 319, 320 ЦК
України, статтю 4 Закону України "Про власність", діючого у той
період, де визначені умови про те, що власник майна на свій розсуд володіє,
користується та розпоряджується спірним майном та здійснює будь-які дії, які не
суперечать законодавству.

Навіть, у матеріалах справи є також рішення(
постанова) з цивільної справи від 07.11.06р. Центрально-міського районного суду
м. Горлівки, зміст якого є обов'язковим для господарського суду щодо фактів,
які встановлені цим судом і мають значення
для вирішення спору в розумінні статті 35 ГПК України.

У спірних правовідносинах позивач
пропонує суду застосувати вимоги СНиП 08.01-89 “ Жилие здания” та лист
державного комітету будівництва і архитекрути та житлової політики України від
05.01.2001р.,  ДБН В.2.2-15-2005 “Житлові
будинки”.

Судом надана належна правова оцінка
правовідносин сторін. На підставі досліджених доказів, суд вважає доводи та
докази позивача хибними, оскільки вони спростовуються наступними обставинами:

Так, особливості регулювання
майнових відносин у сфері господарювання визначаються Господарським кодексом
України, а майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських
відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей
передбачених Господарським кодексом України.

Частина 2 ст. 9 ЦК України вказує
на те, що законом можуть бути передбачені особливості регулювання майнових
відносин у сфері господарювання.

Учасниками спірних правовідносин є
суб'єкти господарювання як це передбачено статтею 55 ГК України.

Пункт 1 ст. 759 ЦК України як загальна
норма права, та стаття 283 ГК України як норма спеціальна встановлюють, що за
договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати
наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За приписами статті 291 ГК України
договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було
укладено.

Стаття 47 Конституції визначає, що
кожен має право на житло. Держава повинна створити умови, за яких кожен
громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або використовувати
у якості оренди.

В силу частини 2 статті 3 ГК
України господарська діяльність, що здійснюється для досягнення економічних і
соціальних результатів та з метою одержання прибутку, є підприємством, а
суб'єкти підприємства - підприємцями.

Згідно частини 3 статті 47 ГК
України встановлено, що майнові права суб'єктів господарювання захищаються
законом і кожен суб'єкт має право на захист своїх прав і законних інтересів.

Право на захист передбачене також
частиною 2 статті 48 Закону України "Про власність", згідно якого
власник може вимагати усунення будь-яких порушень його прав, хоч би ці
порушення і не були поєднані з позбавленням володіння, і відшкодуванням
завданих цим збитків.

Відповідно до статті 4 Житлового
кодексу Української СРС, далі Житловий кодекс, до державного житлового фонду
належать житлові дома та житлові приміщення в інших будівлях, які належать
державі у тому числі які знаходяться у власності територіальної громади.

До житлового фонду не входять
нежитлові приміщення у житлових домах, які належать до торгівельних, бутових та
інших потреб невиробничого характеру і складають саме нежитловий фонд.

За вимогами статті 6 Житлового
кодексу  надання приміщень в житлових
будинках для потреб промислового характеру забороняється.

Нежитлові приміщення розташовані у
жилих будинках , які за свої призначенням виконують функції для торгівельних,
бутових та інших потреб невиробничого характеру
складають нежитловий фонд (стаття 4 Житлового кодексу ).

Згідно статті 10 цього кодексу
житлові будинки та житлові приміщення не можуть бути використані громадянами на
шкоду інтересам суспільства.

З метою планування щодо
використання приміщень для магазинів торгівлі потрібно дотримуватися
будівельних норм та правил, таких як
п.1.36 СНиП 2.08.01-89" Нежилие этажи", далі Правила, де
надається можливості для розміщення магазинів торгівлі тощо.

Однак головна проблема  це розміщення магазину в квартирі -
ізолювання входів та наявність евакуаційних виходів до приміщення відносно
якого буде здійснено переобладнання від житлової частини будівлі,  як це вимагає п.1.38 Правила.

В стаття 8 Житлового кодексу
вказано, що  перевід придатних для
проживання житлових  будинків  та житлових приміщень у будівлях державного та
громадського житлового фонду не припускається.

У виняткових випадках перевід
житлових будинків та житлових приміщень до нежитлових приміщень здійснюється за
рішеннями обласних, міських Рад тощо, тобто органами виконавчої влади.

Вищий господарський суд України, у
своєму інформаційному листі від 07.06.05р №01-8/1051 вказав на те, що положення
частини першої статті 8 Житлового кодексу
відносно порядку переводу житлових будинків та житлових приміщень
державного житлового фонду до нежитлового може хдійснюватися до об'єктів
приватного житлового фонду. Однак він підкреслив , що механізму такого переходу
не існує взагалі.

Пунктом 2 Постанови Кабінету міністрів України "Про удосконалення
порядку здачи в оренду житлових приміщень" від 31.08.96р. за №1029 було
чітко визначено, що здача в оренду житлових приміщень суб'єктам підприємницької
діяльності не потребує їх переводу із житлового фонду до нежитлового.

Однак Постановою Кабінету міністрів України від 11.05.98р.№ 659
вищевказану постанову за №1029 скасовано без наявності на те причин.

Лист Держбудівництва України від 16.04. 99р. за №17/5-92 надавало
можливість використання житлового фонду під розміщення офісів, контор,
торгівельних організацій, однак було відкликано листом Держбудівництва від
05.01.2000р. за №5/2-6.

Наступного листа того ж самого відомства від 02.08.2001р. за №5/3-564
визначено, що приватне житло може бути використане для господарської діяльності
та іншої не забороненої законодавством діяльності невиробничого характеру після
прийняття відповідного рішення співвласниками багатоквартирного будинку.

У листі відомства від 12.02.2002р. за №5/3-114 вказано, що
переобладнання житлових приміщень та використання їх непридатних для проживання
зі майбутнім переводом їх до нежитлових чинним законодавством не передбачено.

Така позиція знаходить своє відображення і у листі Держкомпідприємництва
від 28.01.05р.№561 де вказано, що хоча згідно статті 159 Житлового кодексу
власник квартири і має права володіти, користуватися та розпоряджатися  житлом на свій розсуд, однак перепланування
житлових приміщень для розміщення у них офісів, контор, торгівельних
організацій та інших цілей чинним законодавством не передбачено.

Обов'язковою умовою з цього приводу є переведення цього приміщення до
нежитлового фонду. Слід звернути увагу сторін на те, що перебудоване приміщення
приймається до експлуатації на підставі акту Держбудівництва.

Згоду на переобладнання спірного приміщення яке є предметом спору може
надати територіальна громада та мешканці спірної будівлі.

Це підтверджено тими, що правовий режим майна, що перебуває у спільної
власності власників квартир має визначатися, відповідно до Конституції України
(пункт 7, частини 1 статті 92) та виключно законами України.

Надання дозволу на проведення робіт по реконструкції належить до
повноважень виконавчих органів місцевих рад згідно з пунктом 2 статті 31 закону
України" Про місцеве самоврядування в України".

Оскільки підприємство відповідача в розумінні статті 3 Кодексу
Адміністративного судочинства є суб'єктом владних повноважень як орган самоврядування,
то і питання про організацію окремого входу повинно вирішуватися з урахуванням
вимог цього кодексу та певного предмету позову.

Згідно вимог п.2.1 договору оренди приміщення передається за актом
прийому - передачі балансоутримувачем. До наступного часу,  як свідчать матеріали справи. Спірне
приміщення не передавалося.

Правова характеристика спільного майна визначено в п.4.3 рішення
Конституційного суду України від 02.03.04р., де вказано право на отримання
дозволу від мешканців (співвласників) багатоквартирного будинку, які
заперечують проти перебудови, прибудови переобладнання тощо, та створення
несприятливих на їх думку умов спільного проживання.

Стаття 395 ЦК України визначає види речових прав на чуже майно, зокрема
право володіння і право користування.

Відповідно до статті 396 ЦК України особа, яка має речове право на чуже
майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника.

Стаття 391 ЦК України передбачає права власника майна вимагати усунення
перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

Тобто цивільне законодавство передбачає можливість пред'явлення
негаторного позову, тобто позову про усунення перешкод до користування майном.

Негаторний позов - це досить рідкісне явище у практиці, він
пред'являється у випадках створення фактичних або юридичних перешкод до
користуванням майном.

Фактичні перешкоди до користування майном звичайно створюються особою,
яка є власником об'єктів, суміжно розміщених з майном, перешкоди до користування
яким створюються.

Позивачем не доведені дійсні перешкоди, які здійснюються відповідачем. У
той же час відповідачем доведено, що за вимогами законодавства їм не
створюються такі фактичні та юридичні умови.

Безпосередньо у судовому засіданні представником
позивача надано листа  Горлівської
міської ради від 08.04.07р. за №1-1833
про повідомлення підприємства відповідача про розірвання договору.

Цей доказ у справі приймається судом, однак розцінюється ним поряд зі
іншими доказами у справі згідно вимог статті 43 ГПК України.

Звертаю увагу сторін, що питання розірвання договору здійснюється за
вимогами законодавства.

З урахуванням обставин справи та правової кваліфікації відносин сторін,
виходячи з фактів, встановлених у процесі розгляду справи, суд дійшов висновку,
що позов необґрунтовано, а тому не підлягає задоволенню.

Витрати по державному миту та
забезпечення судового процесу покладаються на позивача згідно вимог ст.ст.
44,49 ГПК України.

У зв'язку з тим, що у судовому
засіданні за згодою сторін було оголошено лише вступну та резолютивну частини
рішення згідно частини третьої ст. 85 ГПК України, воно набирає законної сили
після закінчення десятиденного строку з дня його підписання, оформленого згідно
статті 84 ГПК України.

На підставі викладеного, керуючись
ст.ст. 22, 44, 49, 58, 82, 84, частиною третьою ст.85 ГПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

1.          У задоволенні позову відмовити.

2.          Витрати по державному миту та
судовому процесу відносяться на позивача.

3.          Рішення суду набирає законної сили після
закінчення десятиденного строку з дня його підписання.

Дата підписання рішення,
оформленого у відповідності зі ст. 84 ГПК України: 27.06.07р.

Суддя