ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  РІВНЕНСЬКОЇ  ОБЛАСТІ
ПОСТАНОВА

"28" березня 2007 р.                                                                  Справа №  15/87

За позовом  ТзОВ “Русана”

До відповідача Управління комунальною власністю виконавчого комітету

Рівненської міської ради

Про  зобов`язання відповідача вчинити певні дії.

СУДДЯ         КОЛОМИС В.В.

Секретар судового засідання                        Л.В.Михалевська

В засіданні приймали участь:

Від позивача:  Гарник О.В. –дов. в справі

Від відповідача: Лимар Б.Ф. –дов. в справі

СУТЬ СПОРУ:  Позивач  - ТОВ “Русана”  м.Рівне звернувся до господарського суду з адміністративним позовом, відповідно з яким просить суд зобов`язати управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради виконати вимоги ст.7 Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” від 06 березня 1992 року № 2171-XII та п.51 Державної програми приватизації, затвердженої Законом України від 18 травня 2000 року № 1723-ІІІ  і невідкладно включити орендоване ним нежитлове приміщення по вул.16-го Липня, 59 в м.Рівне до переліку об`єктів, що підлягають приватизації шляхом  викупу, та подати вказаний перелік на затвердження до Рівненської міської ради.

Як вказує позивач, на підставі  відповідних договорів оренди від 12.10.1993 року та 01.06.2000 року, укладених з відповідачем, ТОВ “Русана”  є орендарем  нежитлового приміщення по вул.16-го Липня, 59 в м.Рівне. При цьому 24.10.94 р. орендодавцем було надано погодження на реконструкцію внутрішніх приміщень орендованого нерухомого майна, та конкретно, визначені роботи, які мають бути виконані.  На виконання цього, як зазначає позивач товариством були виконані роботи, пов`язані з поліпшенням орендованого майна і 12 листопада 2004 року комісією орендодавця виконані роботи були прийняті в експлуатацію. Відтак, позивач вважає, що відповідно до ст.51 Державної програми приватизації, ТОВ “Русана”, як орендар, який за згодою орендодавця здійснив  за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менш як 25 відсотків залишкової (відновної за врахуванням зносу) вартості майна, має право на викуп цього майна.

Враховуючи викладене, та зважаючи, що відповідно до висновку про розмір невід`ємних поліпшень орендованого приміщення  наданого управлінням капітального будівництва Рівненського міськвиконкому від 01.06.01 р., вартість здійснених товариством невід`ємних поліпшень становить 37,3%, вважає відмову відповідача у включенні орендованого майна до переліку об`єктів, що підлягають приватизації через відсутність  підстав для підготовки проекту рішення міської ради про включення до переліку об`єктів, що підлягають приватизації, необгрунтованою і протиправною.

Крім того, зазначає, що договір оренди передбачає викуп орендованого майна. відтак об`єкт, на думку позивача  є таким, що підлягає приватизації.

З огляду на це, просить позов задоволити.

Відповідач –управління  комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської  ради позовні вимоги не визнає в зв`язку з їх безпідставністю та необгрунтованістю.Як  на підставу своїх заперечень, посилається, зокрема на те, що управління комунальною власністю, як орендодавець нежитлового приміщення по вул.16-го Липня, 59 дозволу на проведення невід`ємних поліпшень в установленому порядку товариству “Русана”  не надавало, і, відповідно, здійснені останнім поліпшення за актом прийому не приймало.

При цьому, зазначає, що здійснена позивачем реконструкція приміщень мала місце в період дії договору оренди від  12.10.93 р. умови якого не передбачали права викупу орендованого приміщення. Відтак вважає, що на протязі дії  даного договору у орендаря не виникло будь-яких підстав для його приватизації. Щодо  укладеного з позивачем 01.06.00 р. договору оренди, який передбачає викуп орендованого майна, то як зазначив відповідач 12.11.04 р. виконані роботи були ним прийняті, за Актом № 86, відповідно з яким виконані орендарем роботи мали місце в період дії попереднього договору, дозвіл на здійснення невід`ємних поліпшень не надавався, а проведення робіт не погоджено з управлінням містобудування та архітектури.

Оскільки ТОВ  “Русана” здійснило реконструкцію орендованого приміщення до прийняття Закону України “Про державну програму приватизації”  та Положення про надання дозволів та проведення невід`ємних поліпшень орендованого комунального майна, не дотримався процедури отримання дозволу на проведення невід`ємних поліпшень, на думку відповідача, проведені позивачем роботи не можуть вважатися невід`ємними поліпшеннями і відповідно бути підставою для включення орендованого останнім приміщення до переліку об`єктів, що підлягають приватизації.

Враховуючи це, просить в позові відмовити.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши всі фактичні докази у справі, як кожний окремо так і в їх сукупності, давши цьому достатню і об`єктивну оцінку, суд прийшов до висновку про безпідставність позовних вимог.

При цьому суд встановив та врахував таке.

12 жовтня 1993 року між Фондом державно-комунального майна м.Рівного (орендодавець), правонаступником, якого є відповідач та ТОВ “Русана” (орендар) був укладений договір оренди нежилого приміщення за № 334/358 (далі договір 1 а.с. 7,8), відповідно з яким позивач прийняв в орендне користування, в строк до 12 жовтня 1998 року, нежиле приміщення, загальною площею 334,00 кв.м., що знаходиться в м.Рівне по вул.16 Липня, 59 (п.п. 1.1, 2.1 Договору 1).

Додатковою угодою від 04 січня 1995 року (а.с.9) сторони внесли зміни до договору 1, зокрема, щодо строку дії даного договору, встановивши його до 05 січня 2010 року.

Як з`ясовано судом, в  жовтні 1994 року, тобто в період дії договору 1, орендар звернувся до орендодавця з проханням надати погодження на проведення реконструкції орендованих внутрішніх приміщень Листом за № 395 від 24.10.1994 року (а.с.15) орендодавець надав погодження ТОВ  “Русана”  на реконструкцію внітрішніх приміщень будинку № 59 по вул.16 Липня, а саме: заміну матеріалу, перекладення та зміщення перестінків (близкь 50 куб.м.); укріплення дверних прорізів; заміну пічного газового опалення на систему водяного від власного опалювального котла та заміну дощок підлоги (близько  60 кв.м).

Відповідно до наявного в матеріалах справи висновку про розмір невід`ємних поліпшень приміщення за адресою: м.Рівне  вул.16 Липня, 59,  наданого ТОВ “Русана”, управлінням капітального будівництва Рівненського міськвиконкому від 01.06.2001 року (а.с.16-18), відношення вартості здійснених орендарем невід`ємних поліпшень до залишкової балансової вартості становить 37,3%.

При цьому, 01 червня 2000 року сторони укладають новий договір оренди нежитлового приміщення за № 1332 (далі договір 2, а.с. 11-12), відповідно з яким позивач прийняв в орендне користування нежитлове приміщення для офісу –164,8 кв.м., під кафе-бар –144,3 кв.м., для торгівлі продовольчими і непродовольчими товарами –40,8 кв.м., а всьго 349,9 кв.м. по вул.16 Липня, 59 в м.Рівне.

Додатковою угодою від 18.07.02 р. (а.с.10) додатковими договорами від 13.12.05 р.та від 03.10.06 р. (а.с. 13,14) в діючий договір 2 були внесені зміни, щодо розміру орендної плати, яка підлягає сплаті орендарем за користування орендованим  майном.

Крім того, додатковим договором від 13.12.05 р. в договір оренди 2 були внесені зміни, які стосувалися  орендованих площ, експертної оцінки та права орендаря на приватизацію об`єкту оренду.

При цьому, 12 листопада 2004 року  управлінням  комунальною власністю міста було складено акт прийому в експлуатацію робіт, виконаних орендарем –ТОВ “Русана” в нежитловому приміщенні по вул.16 Липня, 59 (а.с.19) відповідно з яким відповідачем підтверджено факт виконання орендарем ремонтних робіт, а саме влаштування цегляних перегородок; монтаж металевих гратів  на вікна та двері; заміну дощок підлоги та монтаж нової системи опалення.

При цьому відповідачем, зазначено, що дозвіл на проведення невід`ємних поліпшень, згідно договору № 1332 від 01.06.00 р. орендодавцем не надавався; перепланування будівлі не погоджено з управлінням містобудування та архітектури; роботи виконані до 1997 року.

Як з`ясовано судом, 19 січня 2006 року та повторно 26 грудня 2006 року ТОВ “Русана” звернулось до управління комунальною власністю з відповідними заявами щодо включення орендованого приміщення до переліку об`єктів, що підлягають приватизації.

Листами від 23.11.06 р. та 23.01.07 року  відповідач повідомив ТОВ “Русана” про неможливість включення нежитлового приміщення по вул.16 Липня, 59 до переліку об`єктів, що підлягають приватизації через відсутність дозволу орендодавця на проведення невід`ємних  поліпшень (а.с. 20, 23).

З огляду на вищевикладене, суд, погоджуючись з такими діями, і, власне доводами відповідача, насамперед врахував таке.

Так, реконструкція приміщень,  на яку орендодавцем було надано згоду, мала місце до 1997 року, тобто в період дії договору № 334/358 від 12.10.93 р. (договору 1). Відповідно до п.3 Розділу V  останнього, орендар зобов`язувався своєчасно робити за свій рахунок необхідний поточний та капітальний ремонт орендованого приміщення. При цьому, відповідно до п.2 цього Розділу, орендар не має права без письмового дозволу орендодавця перебудовувати і переобладнувати орендоване приміщення.

Відповідно до п.1 Розділу VІ Договору 1, передбачено, що цей договір не передбачає права викупу орендованого приміщення.

Викладене свідчить, що орендодавцем в жовтні 1994 року було надано погодження лише на здійснення певної реконструкції приміщень, як то передбачено пунктом 2 розділу V  Договору 1.

Крім того, законодавство України, чинне на момент надання погодження, взагалі не передбачало можливість  приватизації нежитлового приміщення шляхом його викупу після здійснення орендарем 25% невід`ємних поліпшень. Відтак, протягом дії договору 1, у ТОВ “Русана” були відсутні будь-які підстави для його приватизації.

Відповідно до п.51 Закону України “Про Державну програму приватизації” звтвердженої Законом України від 18 травня 2000 року за № 1723-ІІІ, у разі прийняття рішення  про приватизацію орендованого державного майна, (будівлі, споруди, приміщення) орендар одержує право на викуп цього майна, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менш як 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, приміщення).

Натомість, як вбачається з Акту прийому в експлуатацію робіт виконаних орендарем ТОВ “Русана” в нежитловому приміщенні по вул.16 Липня, 59 від 12.11.04р. (а.с.19) незважаючи на підтвердження факту виконання орендарем ремонтних робіт, останньому дозвіл на проведення невід`ємних поліпшень згідно договору  № 1332 від 01.06.00 р. орендарем не надавався, перепланування будівлі не було погоджено з управлінням містобудування  та архітектури. При цьому зазначено, що роботи виконані до 1997 року, що в свою чергу позивачем не оспорюється.

Крім того, наказом ФДМ України від 27.02.04 р. за № 377 затверджено Порядок  оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, пунктом 2.1 якого передбачено, що ідентифікації  підлягають поліпшення, які здійснені протягом строку дії договору оренди та наявні на дату оцінки.

Слід зауважити, що позивач  помилково ототожнює поняття “невід`ємні поліпшення”  з “реконструкцією приміщень”, яка до того ж мала місце до моменту укладення договору № 1332 від 01.06.00 р. (договору 2).

Рішенням виконкому Рівненської міської ради від 14.11.00 р. за № 151 було затверджено Положення про надання дозволів та проведення невід`ємних поліпшень орендованого комунального майна, яким і була визначена процедура надання дозволів на проведення невід`ємних поліпшень, з переліком робіт, які слід зараховувати як невід`ємні поліпшення орендованих приміщень.

Відтак, тільки з моменту прийняття Закону України “Про Державну програму приватизації”, який визначив процедуру приватизації нерухомого майна орендарем, який за згодою  орендодавця здійснив поліпшення орендованого майна на суму не меншу 25% залишкової вартості та вищезазначеного Положення, орендар, який дотримався процедури отримання дозволу на здійснення  невід`ємних поліпшень та здійснив їх, мав право на приватизацію нерухомого орендованого майна, шляхом викупу.

Враховуючи вищевикладене  та зважаючи, що ТОВ “Русана”  здійснило саме реконструкцію орендованого нежитлового приміщення, до прийняття Закону України “Про Державну програму приватизації”  та Положення про надання дозволів та проведення невід`ємних поліпшень орендованого комунального майна, в установленому порядку не дотримався процедури отримання дозволу на проведення таких поліпшень, здійснені товариством роботи не можуть вважатися невід`ємними поліпшеннями.

А так, дії відповідача, щодо відмови товариству “Русана” у включенні орендованого ним  приміщення до переліку об`єктів, що підлягають приватизації є підставними та обгрунтованими.

Відповідно до ч.1 ст. 71 КАС України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на яких грунтуються її вимоги та заперечення.

Відповідач, у відповідності до ч.2 ст.71 КАС України, належним чином довів правомірність  своїх дій.

З огляду на це, підстави для задоволення позову –відсутні.

Керуючись ст.ст. 94, 160-163 КАС України, -

П О С Т А Н О В И В

В  позові відмовити.

Постанова може бути оскаржена до Львівського апеляційного господарського суду через

суд першої інстанції, який ухвалив дану постанову, в порядку і строки, визначені статтею 186

КАС України.

Суддя

Постанова складена в повному обсязі і  підписана суддею  "12" квітня 2007 р.