СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ  АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ   СУД
Постанова

Іменем України

05 липня 2007 року
Справа № 2-21/3112-2007

Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді                                                  Сотула В.В.,

суддів                                                                      Гонтаря В.І.,

Гоголя Ю.М.,

за участю представників  сторін:

позивача :     Кісельова О.О., дов. № 2604 від 08.12.2004

відповідача : не  з'явився

розглянувши апеляційну скаргу комунального підприємства "Ялтажитлоексплуатація" на рішення господарського суду Автономної Республіки Крим (суддя Чонгова С.І.) від 05.04.2007 у справі № 2-21/3112-2007

за позовом           комунального підприємства "Ялтажитлоексплуатація"

(вул. Дзержинського, 4,Ялта,98612)

до           Громадської організації "Ялтинська асоціація сприяння органам МВС" (вул. Дражинського, 8,Ялта,98600)

про розірвання договору оренди та виселення

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду АР Крим від 05.04.2007 у справі № 2-21/3112-2007 частково задоволено позов комунального підприємства "Ялтажитлоексплуатація"

Громадська організація  "Ялтинська асоціація сприяння органам МВС"  виселена з нежитлових приміщень, площею 28,8 кв.м., розташованих за адресою: м. Ялта, вул. Дражинського, 8.

У задоволенні позовних вимог про розірвання  договору оренди  № 54 від 05.07.2001 відмовлено.

При ухваленні вказаного рішення суд, на підставі ст.ст.  26, 27 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” (далі  - Закон), визнав обґрунтованими  позовні вимоги про виселення відповідача зі  спірних нежитлових  приміщень у зв’язку з припиненням 25.06.2006 дії договору оренди № 54 від 05.07.2001.

Відмовляючи в задоволенні вимоги про розірвання спірного договору оренди, суд послався на те, що  оскільки договір  припинив  свою дію у зв’язку  з закінченням строку, на який він укладався сторонами у справі, підстави  для  його розірвання  відсутні.

Комунальне підприємство "Ялтажитлоексплуатація" в поданій апеляційній скарзі просить рішення суду  в частині відмови в позові про розірвання  договору оренди № 54 від 05.07.2001 скасувати та  ухвалити нове рішення, яким заявлені позовні  вимоги задовольнити в повному обсязі.

Сторона вказує на невідповідність висновків, викладених в рішенні суду, фактичним обставинам справи. Так, відмовляючи в задоволенні позовної вимоги  про розірвання спірного  договору оренди, суд, посилаючись на те, що  дія договору припинилась 25.06.2006, не врахував при цьому, що між сторонами було відсутнє будь - яке листування з приводу  припинення дії спірного  договору оренди, тому, він, відповідно до частини 2 статті 17 Закону був пролонгованим та діючим  під час прийняття судового рішення.

Також заявник апеляційної скарги вказує на те, що між орендарем і орендодавцем  08.08.2006   була підписана додаткова угода, на підставі якої строк дії договору було продовжено до 20.06.2007, однак, орендодавцю вона була повернута відповідачем тільки 05.04.2007, що обумовило  неможливість надання  цього документу  під час  розгляду справи судом першої інстанції.

В судове засідання представник  відповідача не з'явився, про час і місце  розгляду справи сторона повідомлялась належним чином, однак,  своїм правом  на участь  в її розгляді не скористалась.

Враховуючи наявні у справі матеріали, судова колегія визнала можливим розглянути  апеляційну скаргу  за відсутністю представника  відповідача.

Розглянувши матеріали справи повторно в  порядку статті 101 ГПК України, судова колегія встановила наступне.

05 липня 2001 між комунальним підприємством «Управління місь кого господарства»Ялтинської міської ради та Громадською організацією "Ялтинська асоціація сприяння органам МВС" був укладений дого вір оренди комунального майна № 54 ( арк..с 28-30).

Предметом укладеного договору є майнові відносини сторін з госпо дарського використання комунального майна під офіс.

Об'єктом оренди визначені  нежитлові приміщення, площею 28.0 кв. м., які розташовані за адресою: м. Ялта, вул,. Дражинського, 8.

Пунктом 3.4.3. договору передбачений обов'язок відповідача (орен даря за договором)  своєчасно та в повному обсязі вносити орендну плату.

Порядок  сплати  орендних платежів за  фактичне користування спірним майном  визначений   в розділі 5 договору (пунктами  5.1.4., 5.1.5. )

Згідно з пунктами  5.1.1. і 5.1.2 договору строк  його дії  встановлений в  три роки,  з 05 липня 2001 року до  05 липня 2004 року

Пунктом  8.1. договору визначено, що, окрім підстав, передбачених чинним законодавством, договір може бути розірваний достроково у випадках: за узгодженням сторін; при приватизації майна орендарем, незалежно від терміну, визначеного п. 5.1. договору; невиконання, або несвоєчасне вико нання орендарем будь-якого з умов договору.

Передача  нежитлових приміщень,  площею 28,0 кв. м., які розташовані за адресою: м. Ялта, вул.. Дражинського, 8, відповідачу була оформлена актом приймання-передачі в оренду майна ( арк..с. 34, без дати).

01 березня 2004 року  сторонами була підписана додаткова угода № 2 до договору оренди від 05 липня 2001 року (арк..с 18-19)

Відповідно до укладеної додаткової угоди, сторони  домовились про внесення  змін до п. 5.1.3 вказаного  договору, якою  врегульовано порядок   внесення орендних платежів.

В пункті 8.1.3 додаткової угоди сторони передбачили, що відмова  орендодавця від договору  здійсняється відповідно до пункту 6.10  договору

Згідно  з пунктом 6.10 орендодавець має право відмовитися від договору  та вимагати  повернення  майна, якщо  орендар  не вносить  орендну плату за користування  майном  на протязі  трьох місяців. У  разі відмови  орендодавця від договору  він є розірваним  з моменту отримання  орендарем  відповідного повідомлення   про відмову орендодавця від договору.

Крім того, відповідно до укладеної сторонами угоди, до розділу 8 до говору добавлений пункт 8.9. договору наступного змісту: «орендодавець має право вимагати розірвання договору у разі невиконання або неналежного виконання орендарем будь-якого з обов'язків, які покладені на його догово ром. У такому випадку договір вважається розірваним з моменту набрання законної сили рішення суду».

Строк дії  договору  також  продовжувався  додатковими угодами  від 04.10.2004, 04.08.2005 ( арк.с. 13,14) , та угодою від 08.08.2006 був визначений   до 20.06.2007 ( арк.с.68 ).

Претензіями від  09.11.2006 та від  04.12.2006  позивач запропонував відповідачу  погасити заборгованість з орендної плати, яка за станом на 01.11.2006 склала  суму 1028,12 грн. та  підписати  узгодження   про розірвання договору. Докази відправки вказаних документів рекомендованими листами підтверджуються копіями   квитанцій , доданих до цих претензій. ( арк.с. 16,17).

Оскільки вказані претензії залишились відповідачем без відповіді, заборгованість в добровільному порядку погашена не була,  комунальне підприємство "Ялтажитлоексплуатація",  на підставі  статей 10,19,26,27 Закону  та  умов пункту 8.1.3 договору оренди № 54 від 05.07.2001, звернулось до господарського суду АР Крим  із позовом до Громадської організації "Ялтинська асоціація сприяння органам МВС", у якому просило розірвати цей договір  та виселити  відповідача   з нежитлових приміщень, розташованих  за адресою: м. Ялта, вул. Дражинського, 8, площею 28,8         кв. м( арк.с. 2).

Рішенням господарського суду АР Крим  від 05.04.2007 у даній справі    на підставі статей 26,27 Закону позов комунального підприємства "Ялтажитлоексплуатація" до Громадської організації "Ялтинська асоціація сприяння органам МВС"  задоволено в частині  вимог про виселення відповідача зі спірних приміщень.

У задоволенні позовних вимог про розірвання спірного договору оренди  відмовлено за тою підставою, що  строк дії  договору закінчився 25 червня 2006 року.

В апеляційному порядку заявником оскаржено рішення суду тільки в частині відмови  в задоволенні позову про розірвання договору оренди № 54 від 05.07.2001.

Судова колегія дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення  представника позивача,  обговоривши доводи апеляційної скарги, вважає, що  рішення суду першої інстанції  в  частині відмови   в задоволенні позовної вимоги про розірвання спірного договору є законним, однак  мотивувальна частина  рішення  в цій частині підлягає  зміні  на нижчевикладену.

Суд першої інстанції, відмовляючи в задоволенні даної вимоги послався на  те, що  підстави  для розірвання договору відсутні у зв’язку з припиненням його  дії 25.06.2006.

Цей висновок не відповідає фактичним обставинам справи, оскільки, як вбачається  із  додаткової угоди від 08.08.2006 (арк..с.68), яка додана до  апеляційної скарги та  не  могла бути надана суду першої інстанції  при  прийнятті  оскаржуваного рішення, строк  дії  договору  був  продовжений  до 20.06.2007, тобто  був діючим на дату прийняття рішення.

При цьому, судова колегія вважає, що в задоволенні вимоги про розірвання спірного договору слід відмовити з таких підстав.

Як вбачається з позовної заяви та підтверджується розрахунком, наданим  орендодавцем (арк.с. 39),  заборгованість за станом на  01.11.2006  склала  суму -1028,12 грн., що доводить факт несплати орендної плати понад трьох місяців.

Згідно з пунктом 6.10 орендодавець має право відмовитися від договору  та вимагати  повернення  майна, якщо  орендар  не вносить  орендну плату за користування  майном  на протязі  трьох місяців.

У  разі відмови  орендодавця від договору  він є розірваним  з моменту отримання  орендарем  відповідного повідомлення   про відмову орендодавця від договору.

Аналогічна норма міститься  в  статті 782 Цивільного кодексу  України.

Як слідує з матеріалів справи, претензіями від 09.11.2006 і 04.12.2006  орендар був повідомлений про наявність заборгованості та попереджений про  необхідність  звільнити  спірні  приміщення. Вказані претензії –повідомлення були  направлені  орендарю рекомендованою кореспонденцією (арк.с. 16,17).

Таким чином, підставою розірвання договору оренди, на думку позивача,  є  несвоєчасне внесення орендарем орендної плати  більш  трьох місяців підряд.

Поширюючи на спірні орендні правовідносини дію статей 26, 27 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” судом залишено поза увагою  те, що згідно з ч.3 статті  291 Господарського кодексу України на вимогу однієї з сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму,   в порядку, передбаченому  статтею 188 цього Кодексу.

Підстави розірвання договорів (оренди, найму) встановлені законодавцем  в статтях 651,783 Цивільного кодексу України.

Стаття 783 Цивільного кодексу України містить вичерпний перелік підстав для розірвання договору найму на вимогу наймодавця, серед яких відсутні така підстава як невнесення орендної плати протягом трьох місяців підряд.

При цьому, стаття 782 Цивільного кодексу України передбачає, що наймодавець має  право  відмовитися  від договору найму і вимагати  повернення  речі,  якщо  наймач  не  вносить  плату  за користування річчю протягом трьох місяців підряд.  Частиною  2 цієї статті передбачено, що у  разі  відмови  наймодавця  від договору найму договір є розірваним з моменту одержання  наймачем  повідомлення  наймодавця про відмову від договору.

Частина  3 статті 651 Цивільного кодексу України також містить посилання на  те, що у разі   односторонньої  відмови  від  договору  у  повному обсязі  або  частково,  якщо  право  на  таку  відмову встановлено договором  або  законом,  договір  є  відповідно  розірваним або зміненим.

Тобто, законодавець  зазначає, що у даному випадку  підлягає застосуванню  частина 2 статті 782 цього Кодексу.

Аналогічної правової позиції також дотримується Верховний Суд України при касаційному перегляді судових рішень у справах про розірвання договору оренди (наприклад, постанова Верховного Суду України від 22.02.2005 у справі №34/400).

Отже, факт існування заборгованості з орендної плати   не може бути  покладений  в основу позову  про  розірвання  спірного договору в судовому порядку або рішення  суду  про задоволення такого позову за цими підставами, оскільки ці обставини,  можуть бути тільки підставою для відмови від договору в розумінні статті 782 Цивільного кодексу України.

У зв’язку з викладеним, судова колегія вважає, що в позові про розірвання договору оренди судом першої інстанції було відмовлено за  неправильними мотивами,  однак, з врахуванням зміни мотивувальної частини, рішення суду від 05.04.2007 залишається –без змін, апеляційна  скарга підлягає залишенню без задоволення.

Керуючись статтями 101, 103 (пункт 1), 105 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Рішення господарського суду Автономної Республіки Крим  від 05.04.2007 у справі № 2-21/3112-2007  залишити без  змін.

Апеляційну скаргу  комунального підприємства "Ялтажитлоексплуатація" залишити без задоволення.

Головуючий суддя                                                  В.В.Сотула

Судді                                                                                В.І. Гонтар

Ю.М. Гоголь