ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Чернігівської області
просп. Миру , 20                                                                                                              тел.  7-38-36
РІШЕННЯ

21 травня  2007 року                                                           справа № 8/105 (15/250)

За позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю „Фармацевтична фірма „Прифарм”,  вул.Вокзальна 40, м.Прилуки

До відповідача: Комунального лікувально-профілактичного закладу “Чернігівська міська лікарня № 2”, вул.1-го Травня 168, м.Чернігів

3-я особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Фонд комунального майна Чернігівської міської ради, вул.Мстиславська 8, м.Чернігів

Про  визнання частково недійсним договору, визнання права на строкове платне користування майном та усунення перешкод у користуванні приміщенням

Суддя   Т.Г.Оленич

ПРЕДСТАВНИКИ   СТОРІН:

від позивача:  Буряк О.І. –представник, довіреність від 26.02.2007

від відповідача: Злобіна О.В. –провідний юрисконсульт, довіреність №1136 від 15.12.2005

від 3-ї особи: Неговська О.М. –спеціаліст І категорії, довіреність № 7-1/170 від 03.02.2007

В судовому засіданні на підставі ч.3 ст.77 Господарського процесуального кодексу України оголошувалася перерва з 17.05.07р. по 21.05.07р. Рішення приймається після оголошеної перерви.

За згодою сторін у судовому засіданні оголошені вступна та резолютивна частини рішення

СУТЬ СПОРУ:

Позивачем заявлено позов про визнання недійсним п.10.6. договору оренди комунального майна №10 від 01.07.2005р., укладеного між ним та відповідачем по справі, визнання за позивачем права на строкове платне користування майном, яке передано йому в оренду на підставі зазначеного договору оренди строком до 29.06.07р. включно та зобов’язати відповідача не чинити будь-яких перешкоди позивачу у користуванні приміщеннями, переданими йому за договором оренди комунального майна.

В поданій суду письмовій заяві від 12.09.06р. позивачем конкретизовані вимоги в частині усунення перешкод у користування орендованим приміщенням, в якій позивач просить зобов’язати відповідача не чинити перешкод у користуванні орендованим приміщенням та демонтувати облаштований ним навісний замок на вхідних дверях орендованого приміщення, а також не вчиняти будь-яких інших перешкод у користуванні приміщенням, яке орендується позивачем згідно договору оренди комунального майна №10 від 01.07.2005р.

Відповідач проти позову заперечує, зазначаючи, що оспорюваний пункт договору відповідає змісту Типового договору оренди об’єктів комунальної власності територіального громади м.Чернігова та вимогам чинного законодавства.  Крім того, відповідач стверджує, що даний пункт договору є обов’язковою умовою, оскільки згідно положень Цивільного кодексу України, договір оренди окремої частини будівлі строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Представник 3-ї  особи в судовому засіданні підтримав підстави, на яких ґрунтуються заперечення відповідача.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення та доводи представників сторін, 3-ї особи, оцінивши докази, надані сторонами, з’ясувавши обставини справи, перевіривши їх доказами, суд ВСТАНОВИВ:

1 липня 2005 року між сторонами укладено договір оренди комунального майна № 10, відповідно до умов якого орендодавець (відповідач у справі) передає, а орендар (позивач) приймає в строкове платне користування майно, яке знаходиться в оперативному управлінні Комунального лікувально-профілактичного закладу „Чернігівська міська лікарня №2” та складається з приміщення загальною площею 29кв.м., розташованого по вул.1-го Травня 168 на першому поверсі (надалі –Майно).

Згідно п.10.1. договору строк оренди визначений сторонами до 29.06.06р. включно. Даний договір погоджений з Фондом комунального майна Чернігівської міської ради, як з органом, який здійснює управління майном комунальної власності територіальної громади міста Чернігова.

Порядок продовження терміну дії договору встановлений сторонами у п.10.6 договору оренди, за змістом якого термін дії договору може бути продовжено тільки шляхом укладення додаткової угоди за наявності письмової заяви орендаря (позивача по справі), наданої орендодавцю (відповідачу по справі) протягом місяця до закінчення строку дії договору.

Посилаючись на суперечливість умов п.10.6. договору оренди комунального майна від 01.07.2005р. №10 вимогам чинного законодавства позивач просить суд визнати зазначений пункт договору недійсним.

Оскільки майно, що було предметом договору оренди,  є комунальною власністю,  тому при розгляді справи судом до спірних правовідносин застосовуються вимоги Закону України “Про оренду державного та комунального майна” (далі по тексту –Закон).

У статті 10 згаданого Закону наведений перелік істотних умов договору оренди, в частині яких, відповідно до ч.2 цієї статті, укладений між сторонами договір повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Приписи ч.3 ст.10 дозволяють за згодою сторін у договорі оренди передбачити й інші умови.

Аналіз Закону України “Про оренду державного та комунального майна” (ст.10) свідчить про те, що таку умову договору як порядок продовження терміну, на який укладався договір,  згадана норма не містить, а отже остання не є істотною.

Вищенаведене приводить суд до висновку, що в частині умов продовження терміну дії укладений між сторонами договір не повинен обов’язково відповідати Типовому договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить територіальній громаді міста Чернігова, затвердженому рішенням Чернігівської міської ради (тринадцята сесія четвертого скликання) від 28.09.2004р.

Разом з тим,  ч.2 ст.17 Закону містить норму, за змістом якої договір оренди вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору протягом одного місяця після закінчення терміну дії цього договору. Аналогічні норми містять приписи ст.764 Цивільного кодексу України та ч.4 ст.284 Господарського кодексу України.

Враховуючи, що чинне законодавство містить імперативну норму, яка регулює порядок продовження договору оренди, і зазначення сторонами у договорі інших умов з цього приводу не виключає застосування визначеного ч.2 ст.17 Закону порядку, суд не вбачає суперечностей п.10.6 договору оренди комунального майна №10 від 01.07.2005р. вимогам чинного законодавства, а отже і підстав для визнання його недійсним. До того ж суд вважає, що подача орендарем письмової заяви на продовження терміну договору оренди є правом орендаря, а не обов’язком, а тому наявність даної норми у договорі не зачіпає права та інтереси позивача.

Відповідно до ч.2 ст.26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено. При цьому, виходячи із змісту ч.2 ст.17 цього ж Закону, про намір припинити договір оренди має бути подана заява будь-якою із сторін договору протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору.

Відповідач, посилаючись на лист від 07.06.2006р. №01-05/651 (а.с.23), стверджує, що позивач попереджався про закінчення терміну дії договору оренди і про відсутність у відповідача наміру продовжувати договір. В якості доказів вручення позивачу згаданого листа відповідачем надані суду копія сторінки журналу вихідної кореспонденції, де був зареєстрований лист, довідка від 07.09.2006р. №01-05/980 про вручення листа працівнику ТОВ „Прифарм”, який на той час працював в орендованому приміщенні, що складена на підставі доповідної записки економіста КЛПФ „Чернігівська міська лікаря №2” від 06.09.2006р. №7, а також на  акт від 29.06.06р. прийому-передачі приміщення комунальної власності області розташованого за адресою: вул.1-го Травня 168, м.Чернігова.

Відповідно до ст..32 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Аналіз  поданих відповідачем доказів свідчить, що таки докази не можуть бути визнані судом за належні, оскільки не містять будь-яких відміток позивача про отримання уповноваженою особою листа, підписання акту прийому-передачі орендованого приміщення, до того ж зазначені докази складені в односторонньому порядку зацікавленими особами. Посилання відповідача на сталі ділові стосунки між сторонами щодо передачі рахунків та інших документів працівникам позивача без будь-яких додаткових відміток в отриманні цих документів судом до уваги не приймається, оскільки позивач заперечує проти факту отримання  його працівником листа від 07.06.06р.

Крім того, позивач стверджує, що вперше про відсутність у відповідача наміру продовжувати договір оренди після закінчення строку позивачу стало відомо із листа відповідача від 15.08.2006р. №01-05/912 (а.с.15), тобто через півтора місяці після закінчення строку, на який укладався договір оренди комунального майна №10 від 01.07.2005р.  Як вбачається із змісту даного листа, він є відповіддю на звернення позивача про неможливість використовувати орендоване приміщення через облаштування на дверях цього приміщення додаткового замку.

Відповідно до ст.33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Стверджуючи, що позивачу було відомо про відсутність наміру у відповідача продовжувати дію договору оренди комунального майна від 01.07.05р., відповідач тим не менше не надав належних та допустимих доказів, які підтверджують, що орендар (позивач у справі) протягом одного  місяця після закінчення терміну дії договору був повідомлений відповідачем належним чином  про такі наміри.

Приймаючи до уваги викладене, суд доходить висновку, що відповідачем не доведений факт вручення позивачу листа від 07.06.2006р. №01-05/651 про закінчення 29 червня 2006р. строку дії договору оренди та відсутність наміру його продовжувати, інших доказів повідомлення позивача протягом місяця після закінчення терміни дії договору про припинення договору не надано, а отже у позивача були всі підстави вважати, що договір оренди продовжений сторонами в порядку ч.2 ст.17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, який кореспондується з нормами ст.764 Цивільного та ч.4 ст.284 Господарського кодексів України, а тому вимоги позивача про визнання його права на строкове платне користування майном, яке було передано за договором оренди комунального майна №10 від 01.07.2005р. строком до 29.06.2007р. включно на умовах, які були передбачені цим договором, є обґрунтованими.

Посилання відповідача на те, що позивач про відсутність у орендодавця наміру продовжувати договір оренди був обізнаний в момент опечатування приміщення, що орендувалося позивачем, тобто 21.07.06р., не може визнатися  судом як доказ повідомлення позивача про відсутність наміру продовжувати дію договору, оскільки дії по опечатуванню приміщення у відсутності уповноважених представників позивача за своєю суттю носять неправомірний характер, що порушують права та інтереси позивача, як орендаря, який, виходячи із змісту ч.2 ст.17 Закону мав право використовувати приміщення до отримання заяви про припинення  договору.

Як вбачається з матеріалів справи, а саме із акту обстеження нежитлового приміщення, який складений комісією у складі представників сторін та Фонду комунального майна Чернігівської міської ради (а.с.31), станом на 06.09.2006р. зафіксовано факт опечатування відповідачем приміщення, що орендується позивачем, та наявності на дверях двох навісних замків, що не заперечується відповідачем.

Відповідно до ст.4 Закону України „Про власність” власник має право вчиняти щодо свого майна  будь-які  дії, що не суперечать закону.  Разом з тим, згідно зі ст.28 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”  орендареві забезпечується захист його права на майно, одержане ним за договором оренди, нарівні із захистом, встановленим законодавством щодо захисту права власності.  Згідно зі ст.396 Цивільного кодексу України особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі від власника майна.  Займаючи спірне приміщення на підставі договору оренди, укладеного з відповідачем,  позивач тим самим набув право володіння  на орендоване приміщення, відповідно до ст.398 Цивільного кодексу України.

Проте, порушуючи права позивача, як орендаря приміщення переданого за договором оренди комунального майна №10 від 01.07.2005р., відповідач чинив позивачу перешкоди у користуванні орендованим приміщенням, що підтверджується матеріалами справи, зокрема актом обстеження нежитлового приміщення, складеного 06.09.06р. комісією у складі представників сторін та Фонду комунального майна Чернігівської міської ради, а також не заперечується відповідачем.

Заявляючи вимоги про усунення перешкод у користуванні орендованим приміщенням, позивач також просить зобов’язати відповідача не чинити будь-яких інших перешкод у користуванні цим приміщенням.

Способи захисту цивільних прав та інтересів  визначені у  ч.2 ст.16 Цивільного кодексу України, відповідно до якої одним із способів захисту є припинення дії, яке порушує право. Тобто, на момент звернення до суду за захистом порушеного права щодо користування майном  мають бути вчиненні дії по чиненню перешкод у користуванні. Як встановлено судом, відповідач чинив перешкоди позивачу у використанні останнім орендованого приміщення, які полягали у облаштуванні додаткового замку на дверях приміщення. Разом з тим, позивач не навів які саме інші перешкоди може чинити відповідач в подальшому, до того ж на момент вирішення спору інші перешкоди відповідачем не чиняться, а тому є безпідставними вимоги позивача щодо зобов’язання відповідача не чинити інші перешкоди у користуванні приміщенням.

З огляду на вищевикладене суд приходить до висновку, що вимоги позивача про визнання його права на строкове платне користування майном, яке було передано за договором оренди комунального майна №10 від 01.07.2005р. строком до 29.06.2007р. включно на умовах, які були передбачені цим договором, та в частині усунення перешкод у користуванні орендованим приміщенням шляхом демонтування облаштованого відповідачем навісного замку на вхідних дверях орендованого приміщення підлягають задоволенню.

Посилання відповідача на порушення позивачем вимог ст.ст.777,793 та 794 Цивільного кодексу України не приймаються судом до уваги виходячи з наступного.

Стаття 777 Цивільного кодексу України містить норми щодо переважного права наймача перед іншими особами на укладення договору найму на новий строку після спливу строку договору. Зокрема, відповідач стверджує, що в порядку ч.1 згаданої статті позивач як наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов’язаний повідомити про це наймодавця (відповідача по справі) до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо не встановлений договором, - в розумний строк.

Проте, порядок продовження терміну дії договору та порядок скористання наймачем переважним правом на укладення договору найму на новий строк є різними поняттями. За змістом позовних вимог питання про переважне право позивача на укладення договору оренди на новий строк позивачем взагалі не ставиться, що виключає застосування судом норм ст.777 Цивільного кодексу України.

В силу ст.793 та ч.1 ст.794 Цивільного кодексу України (в редакції, що діяла на момент укладення між сторонами договору оренди комунального майна №10 від 01.07.2005р.) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладений у письмовій формі строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Посилаючись на згадані вище норми, відповідач зазначає, що продовження терміну дії договору від 01.07.05р. тягне за собою дотримання вимог чинного законодавства в частині нотаріального посвідчення та державної реєстрації, оскільки, за думкою відповідача, строк оренди після його продовження становить більше 1 року.

З позицією відповідача суд не погоджується виходячи з такого.

Відповідно до ч.1 ст.639 Цивільного кодексу України договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо договору не встановлені законом.

За змістом ч.1 ст.12 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору.

Аналіз  договору оренди комунального майна №10 від 01.07.2005р. свідчить про те, що останній укладений сторонами з дотриманням встановленої законом форми і на строк, що не потребував нотаріального посвідчення та державної реєстрації в порядку ст.ст.793, 794 Цивільного кодексу України.

За своєю суттю продовження договору оренди в порядку ч.2 ст.17 Закону не вимагає укладення між сторонами у письмовій формі нового договору, а тому зважаючи на відсутність письмового документу, який би підлягав нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, заперечення відповідача в цій частині є безпідставними.

Приймаючи до уваги викладене, суд доходить висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню.

В силу ст.49 Господарського процесуального кодексу України, оскільки спір виник внаслідок неправомірних дій відповідача, судові витрати покладаються на відповідача в повному обсязі.

Керуючись Законом України “Про оренду державного та комунального майна”, ст.4 Закону України „Про власність”, ст.ст.16,391,396,398,639,777,793,794,864 Цивільного кодексу України, ст.284 Господарського кодексу України, ст.ст.32,33,49,82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

В  И  Р  І  Ш  И  В:

Позов задовольнити частково.

Визнати право Товариства з обмеженою відповідальністю „Фармацевтична фірма „Прифарм”, вул.Вокзальна 40, м.Прилуки (ідентифікаційний код 30148263, п/р 1031 у ВАТ „Банк „Демарк” м.Чернігова, МФО 353575) на строкове платне користування майном – нежитловим приміщенням загальною площею 29кв.м., розташованого по вул.1-гоТравня, 168 на першому поверсі, яке передано йому Комунальним лікувально-профілактичним закладом „Чернігівська міська лікарня №2” (вул.1-го Травня 168, м.Чернігів, ідентифікаційний код 14233274, п/р 1754 в УДК у Чернігівській області, МФО 853592) на підставі Договору оренди комунального майна №10 від 01 липня 2005 року строком до 29 червня 2007 року включно на умовах, передбачених договором.

Зобов’язати Комунальний лікувально-профілактичний заклад „Чернігівська міська лікарня №2” (вул.1-го Травня 168, м.Чернігів, ідентифікаційний код 14233274, п/р 1754 в УДК у Чернігівській області, МФО 853592) усунути перешкоди у користуванні Товариством з обмеженою відповідальністю „Фармацевтична фірма „Прифарм”, вул.Вокзальна 40, м.Прилуки (ідентифікаційний код 30148263, п/р 1031 у ВАТ „Банк „Демарк” м.Чернігова, МФО 353575) приміщенням, яке орендується згідно договору оренди комунального майна №10 від 01.07.2005р., шляхом демонтування облаштованого навісного замку на вхідних дверях орендованого приміщення.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Стягнути з Комунального лікувально-профілактичного закладу „Чернігівська міська лікарня №2” (вул.1-го Травня 168, м.Чернігів, ідентифікаційний код 14233274, п/р 1754 в УДК у Чернігівській області, МФО 853592) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю „Фармацевтична фірма „Прифарм”, вул.Вокзальна 40, м.Прилуки (ідентифікаційний код 30148263, п/р 1031 у ВАТ „Банк „Демарк” м.Чернігова, МФО 353575) 85грн. державного мита та 118грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

В решті позову відмовити.

Суддя                                                           Т.Г.Оленич

Повне рішення оформлено та підписано 22 травня 2007 року.

Суддя                                                           Т.Г.Оленич

22.05.07