ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"04" червня 2007 р.
Справа  № 30-17/211-05-7368

За позовом:  Відкритого акціонерного товариства „Електронмаш”

До відповідача:  Фірма „В.В.С.” у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю

Про розірвання договору оренди  та виселення

Та за зустрічним позовом: Фірма „В.В.С.” у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю

До відповідача: Відкрите акціонерне товариство „Електронмаш”

Про визнання належно виконаними договірних зобов’язань

Суддя   РОГА Н.В.

Представники:

Від ВАТ „Електронмаш”:  Тимченко Т.І.- довіреність від 01.12.2005р.,

Галкін В.К.- довіреність від 01.12.2005р.,

Бєлих О.В.-  довіреність  від 01.02.2006р.

Від Фірми „В.В.С.”: Караштефан О.В.-  згідно довіреності  від 01.08.2006р.,

Пономаренко Д.Е.- директор;

СУТЬ СПОРУ: Позивач, Відкрите акціонерне товариство (далі-ВАТ) „Електронмаш”, звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до Фірми „В.В.С.” у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю  (далі - Фірма „В.В.С.”)  про розірвання договору оренди №47 від 10.01.2003р., укладеного між сторонами по справі та виселення відповідача з об’єкту оренди - окремо стоячої господарської будівлі загальною площею 52,5 кв.м та прилеглої земельної ділянки несільськогосподарського призначення загальною площею 1800 кв.м, розташованого за адресою: м. Одеса, пр.Ак.Глушко, 17а.

Представники позивача позовну заяву підтримують, наполягають на її задоволенні.

Відповідач проти позову заперечує з мотивів, викладених у відзиві на позовну заяву.

В ході розгляду справи Фірма „В.В.С.” подала зустрічну позовну заяву про  визнання Фірми „В.В.С.” такою, що належно виконала свої договірні зобов’язання щодо оплати орендної плати за договором №47 від 10.01.2003р. з Додатковою угодою до нього від 18.06.2003р. за весь час оренди, починаючи з 10.01.2003р. по 31.12.2008р.

Відповідач за зустрічним позовом проти позову заперечує з мотивів, викладених у відзиві на зустрічну позовну заяву.

В ході розгляду справи  Фірма „В.В.С.” заявила клопотання про призначення судової будівельної експертизи  щодо капітальності господарської споруди, розташованої у м. Одеса по пр.Ак.Глушко, 17а та , яка була об’єктом за договором  оренди №47 від 10.01.2003р.  Дане клопотання судом залишено без задоволення виходячи з того, що предметом даного спору є договір оренди №47 від 10.01.2003р.  та виконання сторонами за цим договором його умов. При цьому, для вирішення даної справи не має значення капітальність споруди, що була надана в оренду.

В ході розгляду справи Фірма „В.В.С.” надала  також клопотання про зупинення провадження у справі до  розгляду Київським районним судом м. Одеси справи №2-А-2692007  за позовом Михалець І.І. до ВАТ „Електронмаш”, Овідіопольської райдержадміністрації, Одеської міської ради про визнання втратившим силу Державного акту на право постійного користування землею. Дане клопотання судом залишено без задоволення  у зв’язку із недоведеністю неможливості розгляду даної справи до вирішення по суті спору по справі №2-А-2692007.

Крім того, Фірма „В.В.С.” надала клопотання про залучення до участі у справі у якості третьої особи на стороні відповідача фізичної особи Михальця Ігора Ілліча, як власника нежилого приміщення - пункту охорони загальною площею 19,3 кв.м, розташованого за адресою: м. Одеса, пр.Ак.Глушко, 17а. Дане клопотання судом також залишено без задоволення, виходячи з того, що Фірмою „В.В.С.” не надано доказів того, що Михалець І.І. є власником тієї самої споруди або її частини, яка була об’єктом оренди за договором оренди №47 від 10.01.2003р.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи, заслухавши пояснення представників  сторін , суд встановив:

Згідно Свідоцтва про право власності на будівлю дитячого садка , виданого виконкомом Одеської міської ради 25.01.2001р. ВАТ „Електронмаш” є власником будівлі дитячого садка  (в цілому) , що розташований за адресою : м.Одеса, пр.Ак.Глушко, 17а.

Відповідно до Державного акту на право постійного користування землею І-ОД №004413 ВАТ „Електронмаш” надано у постійне користування земельну ділянку площею 1,1036 га для обслуговування будівель та споруд дитячого садка.

10 січня 2003р. між ВАТ „Електронмаш”  (Орендодавець) та  Фірмою „В.В.С.” (Орендар)  був укладений  договір  оренди №47  , згідно якого Орендодавець передає , а Орендар приймає у строкове платне володіння та користування окремо стоячу господарську споруду загальною площею 52,5 кв.м з прилеглою земельною ділянкою несільськогосподарського призначення загальною площею 1800 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, пр.Ак.Глушко, 17а. Метою оренди є розміщення, експлуатація та обслуговування автомобільної стоянки  Фірми „В.В.С.”.  Термін дії договору  з 10.01.2003р. до 10.01.2004р.

14 січня 2003р. сторони підписали Акт приймання-передачі до договору оренди №47 від 10.01.2003р.

18 червня 2003р. сторони підписали Додаткову угоду до Договору оренди нежитлового приміщення №47 від 10.01.2003р., якою виклали у новій редакції п.8.1. Договору  та зазначили, що договір набирає сили з 18.06.2003р. і діє до 31.12.2008р.

Відповідно до п.8.7. Договору  у разі відсутності заяви однієї з сторін про розірвання Договору після закінчення строку його дії протягом місяця Договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах.

За умовами  розділу 3 договору оренди орендна плата встановлюється у розмірі 333 грн. 90 коп. (з ПДВ) в місяць та сплачується щомісячно на розрахунковий рахунок або до каси Орендодавця не пізніше 10 числа кожного місяця за місяць що пройшов. Але, за даними позивача Фірма „В.В.С.” належним чином свої зобов’язання не виконувала, орендну плату не сплачувала , у зв’язку з чим утворилася заборгованість по орендній платі у сумі 10 350 грн. 90 коп. станом на серпень 2005р.  Позивач по справі вважає, що неоплата орендної плати є істотним порушенням умов договору оренди, тому просить суд розірвати Договір оренди №47 від 10.01.2003р.  та виселити відповідача з об’єкту оренди.

Фірма „В.В.С.” проти позову заперечує, посилаючись на те, що позивачем не було дотримано порядку розірвання договору, передбаченого п.8.4.

Крім того, Фірма „В.В.С.” вважає, що належним чином виконувала зобов’язання щодо оплати орендної плати , що підтверджується платіжними дорученнями №71 від 14.10.2003р. на суму 1335 грн., №85 від 10.12.2003р. на суму 667 грн.

Неможливість подальшої своєчасної оплати орендної плати на рахунок Орендодавця відповідач покладає на Орендодавця, який не повідомив своєчасно про зміну платіжних реквізитів, хоч це і передбачено умовами Договору.  Відповідач також зазначив, що здійснені ним  орендні платежі у 2005р. взагалі поверталися Орендодавцем у зв’язку із відсутність договору оренди.

За таких обставин, відповідач вважає, що в його діях відсутня вина за нездійснення своєчасної і у повному обсязі оплати орендної плати.

В ході розгляду справи відповідач подав зустрічну позовну заяву до ВАТ „Електронмаш” щодо визнання Фірми „В.В.С.” такою, що належно виконала свої зобов’язання по оплаті орендної плати за договором №47 від 10.01.2003р.  та Додаткової угоди до нього від 18.06.2003р. за весь час оренди, починаючи з 10.01.2003р. по 31.12.2008р.

В обґрунтування позову позивач за зустрічним позовом посилається на наявність у Договорі п.3.4. , яким Орендарю надано право сплачувати орендну плату наперед за будь-який період.  Фірма „В.В.С.” належним чином виконала свої зобов’язання щодо оплати орендної плати, що підтверджується  квитанціями №13 від 09.10.2006р. , №15 від 30.11.2006р. та №17 від 14.12.2006р., виданими приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Кот Д.Г. на загальну суму 20034 грн. , що є повною оплатою орендної плати  за весь час дії договору (з 10.01.2003р. по 31.12.2008р.) виходячи з розрахунку 333 грн. 90 коп. в місяць.

Орендар вніс повну оплату орендної плати на депозит нотаріуса виходячи з ч.1 ст.537  Цивільного кодексу України , враховуючи ухилення Орендодавця від отримання орендної плати.

Крім того, позивач за зустрічним позовом вважає, що на даний час ВАТ „Електронмаш” не є належним власником господарської споруди, що була надана в оренду за Договором №47 від 10.01.2003р., яка на даний час перейшла у власність  ТОВ „ТРАНСКОР ПІВДЕНЬ”  та інших осіб , відповідно до Договорів купівлі-продажу будівлі дитячого садка , розташованого за адресою: м.Одеса, пр.Ак.Глушко, 17а.

ВАТ „Електронмаш” проти зустрічного позову заперечує, посилаючись на  оплату орендної плати  за період з січня 2003р. лише у жовтні 2006р., що унеможливлює  визначення Фірми „В.В.С.” належно виконуючою зобов’язання  щодо щомісячної оплати орендної плати за Договором. Посилання ж на ст.531 Цивільного кодексу України відповідач вважає безпідставним, адже у цій статті мова йде про дострокове виконання зобов’язання.

Крім того, ВАТ „Електронмаш” зазначило, що об’єкт оренди за Договором №47 від 10.01.2003р. –господарська споруда з прилеглою земельною ділянкою, не був проданий іншим особам, не є капітальною спорудою.

Розглянув матеріали справи суд доходить до такого висновку :

Як вбачається з матеріалів справи, предметом даного спору є Договір оренди №47  від              10 січня 2003р., укладений між ВАТ „Електронмаш”  (Орендодавець) та  Фірмою „В.В.С.” (Орендар), згідно якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне володіння та користування окремо стоячу господарську споруду загальною площею 52,5 кв.м з прилеглою земельною ділянкою несільськогосподарського призначення загальною площею 1800 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, пр. Ак.Глушко, 17а.  Отже, даний договір було укладено як стосовно  нерухомого майна, так і стосовно земельної ділянки.

Відповідно до ст.626 Цивільного кодексу України договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення , зміну або припинення цивільних прав та обов’язків. Зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов’язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різни договорів (Змішаний договір). До відносин у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору (ст.628 Цивільного кодексу України).  Отже, Договір оренди №47 від 10.01.2003р. має відповідати як вимогам цивільного законодавства стосовно найму майна, так і вимогам земельного законодавства, стосовно оренди земельної ділянки.

Відповідно до Роз’яснення президії Вищого господарського суду України від 12.03.1999р. №02-5/111 (із змінами та доповненнями) відповідність чи не відповідність угоди вимогам законодавства має оцінюватися господарським судом стосовно законодавства, яке діяло на момент укладення спірної угоди

Згідно ст.3 Закону України  „Про оренду землі” (в редакції, що діяла на момент укладення договору) оренда землі-це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності , є органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради, а орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є райдержадміністрації (ст.5 Закону ).  Отже, у будь –якому випадку ВАТ „Електронмаш” не мало встановлених законом повноважень щодо передачі в оренду земельної ділянки.

Відповідно до ч.3 ст.13 Закону України „Про оренду землі” (в редакції Закону від 07.03.2002р. №3116-ІІІ) договір оренди земельної ділянки посвідчується нотаріально за її місцезнаходженням : на строк до 5 років - за бажанням однієї із сторін договору; на строк більше 5 років –в обов’язковому порядку. Як вже зазначалося вище, сторони 18.06.2003р. уклали Додаткову угоду до Договору оренди №47 від 10.01.2003р., якою виклали у новій редакції п.8.1. договору та зазначили, що він діє з 18.06.2003р. до 31.12.2008р., отже , більше 5 років, тому  мав бути посвідченим нотаріально.

Згідно ст.18 зазначеного Закону укладений договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації. Договір оренди №47 від 10.01.2003р. державну реєстрацію не пройшов.

Крім того, відповідно до ст.14  Закону України „Про оренду землі” договір оренди земельної ділянки має містити такі істотні умови як: об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); термін договору оренди ; орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення та перегляду); цільове призначення , умови використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона , яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.  Згідно ч.3 цієї статті відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов , передбачених цією статтею, порушення вимог ст.ст.4,5,6.7.9,13,15 цього Закону є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди згідно із ст.18 цього Закону, а також для визнання недійсним відповідно до законів України.

Отже, як вбачається з тексту Договору оренди №47 від 10.01.2003р. він суперечить земельному законодавству України, зокрема, Закону України „Про оренду землі”.

Згідно ч.1 ст.83 ГПК України господарський суд , приймаючи рішення, має право визнати недійсним повністю чи у певній частині пов’язаний з предметом спору договір, який суперечить законодавству.

Відповідно ч.1 ст.215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною (сторонами) вимог, встановлених частинами 1-3, 5 та 6 ст.203 цього Кодексу.  Відповідно до ч.1 ст.203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити нормам законодавства, а також  моральним засадам суспільства.

За таких обставин, у суду є всі підстави для визнання недійсним Договору оренди №47 від 10.01.2003р. , укладеного між сторонами по справі.

У зв’язку із визнанням судом недійсним Договору оренди №47 від 10.01.2003р., про розірвання якого просить ВАТ „Електронмаш” та належним виконавцем якого на строк його дії (тобто до 31.12.2008р.) просить вважати себе Фірма „В.В.С.” , суд доходить до висновку про відсутність предмету спору та припинення провадження у справі на підставі п.1-1.ст.80 ГПК України  у частині вимоги позивача за первісним позовом щодо розірвання Договору оренди №47 від 10.01.2003р. та стосовно зустрічного позову.

Відповідно до ч.1 ст.216 Цивільного кодексу України  у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов’язана повернути другій стороні в натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а у разі неможливості такого повернення , зокрема, тоді, коли одержане полягає у користуванні майном - відшкодувати вартість того, що одержано  за цінами, які існують  на момент відшкодування.

За таких обставин, суд вважає за необхідне застосувати правові наслідки недійсності право чину, а саме: зобов’язати Фірму „В.В.С.” повернути ВАТ „Електронмаш” об’єкт оренди - господарську споруду площею 52, 5 кв.м з прилеглою земельною ділянкою площею 1800 кв.м, згідно схеми. Стосовно повернення ВАТ „Електронмаш” орендної плати на користь Фірми „В.В.С.” слід зазначити, що в обґрунтування свого зустрічного позову Фірма „В.В.С.”  послалася на перерахування нею  орендної плати на депозитний рахунок нотаріуса, отже, у ВАТ „Електронмаш” не має підстав для повернення орендної плати. Крім того, договори оренди відносяться до того виду договорів, визнання недійсними яких з моменту укладення  є неможливим, у зв’язку із неможливістю повернення користування майном.

Керуючись  п.1-1 ст.80,  п.1 ст.83, ст.86 , ст.82-85 ГПК України, суд, –

ВИРІШИВ:

1. У частині вимоги Відкритого акціонерного товариства „Електронмаш” щодо розірвання Договору оренди   №47 від 10.01.2003р. , укладеного між ВАТ „Електронмаш” та Фірмою „В.В,С,” у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю провадження у справі припинити.

2. Зобов’язати Фірму „В.В,С,” у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю звільнити  об’єкт оренди - окремо стоячої господарської будівлі загальною площею 52,5 кв.м та прилеглої земельної ділянки несільськогосподарського призначення загальною площею 1800 кв.м, розташованого за адресою: м. Одеса, пр.Ак.Глушко, 17а та повернути його ВАТ „Едектронмаш” за актом приймання-передачі.

3. За зустрічним позовом провадження у справі припинити. .

Рішення набирає законної сили протягом 10-денного строку з дня його прийняття.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Суддя