ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"10" січня 2007 р.

Справа  № 16/394-06-10570

Господарський суд Одеської області

У складі судді -Желєзної С.П.

Секретаря судових засідань
-Шевченко Г.В.

За участю представників сторін:

Від позивача:
Щербакова Д.С. по дов. №1249 від
24.07.2006р.;

Від відповідача:  ОСОБА_1 по дов. від 29.10.2006р.,

Розглянувши у відкритому судовому
засіданні (з оголошенням перерви згідно ст..77 ГПК України) справу за позовом
Фонду комунального майна Їзмаїльської міської ради Одеської області до суб'єкта
підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_2 про  дострокове розірвання договору оренди та за
зустрічним позовом суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи
ОСОБА_2  до Фонду комунального майна
Їзмаїльської міської ради Одеської області про визнання договору оренди
дійсним,

ВСТАНОВИВ:

Фонд комунального майна
Їзмаїльської міської ради Одеської області (далі по тексту Фонд комунального
майна) звернувся до господарського суду Одеської області з позовними вимогами
до суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_2 (далі по тексту
СПД ОСОБА_2) про дострокове розірвання договору оренди нерухомого майна від
24.03.2006р., укладеного між сторонами
по справі. Свої вимоги позивач обгрунтовує порушенням відповідачем умов
укладеної угоди, що за думкою Фонду комунального майна є підставою для
дострокового розірвання договірних відносин.

Відповідач повністю заперечує проти
заявлених вимог та 09.11.2006р. звернувся до господарського суду із зустрічним
позовом до Фонду комунального майна про
визнання договору оренди нерухомого майна від 24.03.2006р., укладеного
між сторонами по справі дійсним. Свої вимоги СПД ОСОБА_2 обгрунтовує відмовою
позивача від здійснення нотаріального посвідчення договору оренди від
24.03.2006р., що змусило відповідача звернутися до суду з даними зустрічними вимогами.

Дослідивши матеріали справи,
заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне.

Між Фондом комунального майна
Їзмаїльської міської ради (Орендодавець) та СПД ОСОБА_2 (Орендар) 24.03.2006р.
було укладено договір оренди нежитлового приміщення, відповідно до умов п. 1.1
якого Орендодавець передає, а Орендар -приймає у тимчасове володіння та
користування, з метою здійснення торгівельної діяльності, нежитлове приміщення
площею 31 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1.

Строк дії договору оренди від
24.03.2006р. обумовлений сторонами п.1.1. договору та складає 10 років.

Відповідно до п.5.2. договору
оренди нежитлового приміщення від 24.03.2006р., Орендарем були прийняти на себе
обов'язки щодо проведення капітального ремонту об'єкта оренди у відповідності з
проектно-кошторисною документацією, узгодженою з балансоутримувачем та ввести
його до  експлуатації у  двохмісячний термін з моменту укладення
договору оренди.

Позивач стверджує про невиконання
відповідачем саме цього пункту договору оренди від 24.03.2006р. в частини
невведення об'єкту до експлуатації.
Посилаючись на перевірку, яка була
здійснена інженером відділу оренди Фонду комунального майна 05.07.2006р.
та за результатами якої було встановлено, що передане відповідачу в оренду
приміщення не здано до експлуатації, позивачем, на адресу Орендаря 12.07.2006р.
було надіслано претензію за НОМЕР_1,
якою запропоновано розірвати договір оренди нежитлового приміщення від
24.03.2006р. у зв'язку з невиконанням Орендарем умов укладеної угоди. Дану
претензію було залишено СПД ОСОБА_2 без відповіді та задоволення, що і змусило
позивача звернутися до господарського суду з даними  позовними вимогами.

Відповідач навпаки наголошує на
добросовісному виконанні ним умов укладеної між сторонами угоди. На підтвердження
своїх доводів відповідачем було надано суду технічний висновок про можливість
експлуатації нежитлових приміщень під магазин непродовольчих товарів по
АДРЕСА_1, складений Ізмаїльським відділом комплексного проектування №3 Одеської
філії ДП “НВІпроектреконструкція”, яким встановлено, що нежитлові приміщення,
які існують по АДРЕСА_1 в конструктивному та планіровочному відношенні
відповідають вимогам, у тому числі Сніп ІІ-7-81 “Будівництво у сейсмічних
районах”, ВСН 54-87 “Підприємство роздрібної торгівлі” та можуть
експлуатуватися у якості магазина непродовольчих товарів. Крім того, СПД
ОСОБА_2 була надана довідка про вартість виконаних підрядних робіт за травень
2006 року, якою підтверджується виконання Орендарем умов договору оренди від
24.03.2006р в частини проведення ремонту у переданих в оренду приміщеннях.  Факт невведення об'єкту оренди після
проведеного ремонту до експлуатації відповідачем не заперечується, але
наголошується на належному виконанні Орендарем усіх умов договору оренди від
24.03.2006р.

Відповідно до вимог ч.6 ст. 283
Господарського  кодексу України, до
відносин оренди застосовуються відповідні положення  Цивільного кодексу України з урахуванням
особливостей, передбачених цим Кодексом.

Порядок зміни та розірвання
господарських  договорів встановлений
ст..188 Господарського кодексу України, якою передбачено, що сторона  договору,
яка  вважає  за
необхідне змінити або розірвати договір,
повинна надіслати  пропозиції  про
це  другій стороні за договором.
Сторона  договору,  яка
одержала  пропозицію про зміну чи
розірвання  договору,  у
двадцятиденний  строк  після
одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її
розгляду. У   разі   якщо
сторони  не  досягли
згоди  щодо  зміни (розірвання)  договору
або  у  разі
неодержання   відповіді   у встановлений   строк
з   урахуванням   часу
поштового   обігу, заінтересована
сторона має право передати спір на вирішення суду.

Як вбачається з матеріалів справи,
позивачем були виконані вимоги, встановлені
наведеною законодавчою нормою шляхом надіслання на адресу Орендаря
претензії від 12.07.2006р. за НОМЕР_1,
якою було запропоновано СПД ОСОБА_2
розірвати договір оренди нежитлового приміщення від 24.03.2006р.

Однак, звертаючись до положень
Цивільного кодексу України, які повинні застосовуватися при вирішенні спорів
про розірвання договірних орендних відносин, суд зазначає наступне.

Статтею 783 Цивільного кодексу
України встановлено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору
найму, якщо:

-          наймач користується річчю всупереч
договору або призначенню речі;

-          наймач без дозволу наймодавця передав
річ у користування іншій особі;

-          наймач своєю недбалою поведінкою
створює загрозу пошкодження речі;

-          наймач не приступив до проведення
капітального ремонту речі, якщо
обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Наведений перелік підстав за якими
наймодавець має право вимагати розірвання договору найму є вичерпним та не
підлягає довільному тлумаченню. Жодної із перелічених обставин позивачем в
якості підстав заявлених позовних вимог не висувається. Невведення після
проведення капітального ремонту об'єкту до експлуатації не  визначено законодавцем в якості обставин, які
надають наймодавцю право вимагати розірвання договірних орендних відносин.

Більш того, суд звертає увагу
позивача на наступному. Умовами п.9.4. договору оренди нежитлового приміщення
від 24.03.2006р., сторони домовилися, що Орендодавець має право вимагати
розірвання договору оренди у певних випадках, до яких невведення об'єкта до
експлуатації після проведеного ремонту не віднесено.

Крім того, слід зазначити, що
введення об'єкту до експлуатації не може знаходитися в залежності від дій
виключно тільки Орендаря, так як наведене питання відноситься до компетенції
відповідних органів шляхом створення відповідної комісії, що, в свою
чергу,  потребує значного періоду часу та
не може  знаходитися в залежності від
передбачених умовами договору оренди строків.

Підсумовуючи наведене, суд доходить
висновку, що позовні вимоги Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради
не  ґрунтуються на законних засадах, у
зв'язку з чим позов не підлягає задоволенню.

Проаналізувавши доводи сторін
стосовно заявлених зустрічних вимог, суд зазначає наступне.

Відповідач у своєму зустрічному
позові посилається на положення ч.2 ст. 793 Цивільного кодексу України, якими
передбачено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої
частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню. При цьому,
посилаючись на досягнення сторонами всіх істотних умов договору оренди від
24.03.2006р., СПД ОСОБА_2 стверджує про ухилення Фонду комунального майна від
нотаріального посвідчення договору, що і змусило відповідача звернутися до
господарського суду в межах провадження по даній справі з даними зустрічними
вимогами. На підтвердження правомірності своїх доводів СПД ОСОБА_2 була надана
суду заява від 06.11.2006р., якою останньою запропоновано Орендодавцю за
договором здійснити нотаріальне посвідчення договору оренди нежитлового майна
від 24.03.2006р.

Згідно ч. 2 ст. 220 ЦК України якщо
сторони домовилися щодо усіх істотних умов
договору, що  підтверджується  письмовими
доказами,  і  відбулося повне     або часткове виконання договору, але одна
із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий
договір дійсним. У  цьому  разі
наступне  нотаріальне  посвідчення
договору не вимагається.

За переконанням суду, звертаючись
до положень приведеної законодавчої норми, при вирішенні питання щодо визнання
угоди дійсною основополагаючим фактором є ухилення одної із сторін щодо
нотаріального посвідчення договору. Як вбачається з наданих відповідачем
документів, заява про нотаріальне посвідчення договору оренди від 24.03.2006р.
була ним надіслана на адресу Орендодавця 06.11.2006р., в той час як провадження
у даній справі було відкрито 12.10.2006р., тобто після звернення Фонду
комунального майна до господарського суду з позовними вимогами про розірвання
договірних відносин. Наведене дозволяє суд зробити висновок, що Орендар не
звертався на адресу Орендодавця з даними пропозиціями,  що, в свою чергу свідчить про
відсутність  факту ухилення Фонда від
нотаріального посвідчення договору оренди від 24.03.2006р. У разі відсутності
підтвердженого факту ухилення сторони за договором від нотаріального
посвідчення угоди, не підлягають застосуванню і положення ч.2 ст. 220 ЦК
України.

З огляду на викладене,  у суду відсутні правові підстави для
задоволення зустрічних позовних вимог СПД ОСОБА_2 про визнання  договору оренди нежитлового приміщення від
24.03.2006р., укладеного між сторонами
по справі дійсним.

Згідно вимог ст.ст. 32, 33 ГПК
України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які іншими учасниками
судового процесу. При цьому, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на
підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює
наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення
сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення
господарського спору.

Підсумовуючи наведене, суд оцінює
позовні вимоги Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради Одеської
області необгрунтованими  та
безпідставними, у зв'язку з чим в позові необхідно відмовити. Зустрічний позов
СПД ОСОБА_2 про визнання договору оренди нежитлового приміщення від
24.03.2006р., укладеного між сторонами по справі дійсним також не підлягає
задоволенню  з огляду на недоведеність
обставин,  на які посилається відповідач,
що, в свою чергу виключає можливість застосування положень ч.2 ст. 220 ЦК
України.

Судові витрати по держмиту, витрати
на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу розподіляться згідно зі
ст.ст. 44, 49 ГПК України.

Керуючись
ст.ст. 44, 49,  82-85 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1.          У задоволенні позову відмовити.

2.          У задоволенні зустрічного позову
відмовити.

Рішення набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 85 ГПК
України.

Рішення підписане 31.01.2007р.

Суддя                                                                                       Желєзна
С.П.