ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М      У К Р А Ї Н И

08.06.2007                                                                Справа №  6/118-ПД-07

Господарський суд Херсонської області у складі судді  Пригузи П.Д. при секретарі Андреєвець А.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Акціонерного товариства закритого типу "Молодіжний житловий комплекс", , вул. Ворошилова, 23, м. Херсон,

до Херсонського регіонального управління Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву, , вул. Ворошилова, 23, м. Херсон,

про спонукання внесення змін до інвестиційної угоди,

за участю

представників сторін:

від позивача: Чижихіна Т.М., довіреність в справі;

від відповідача: директор - Волкович Ю.М.; Синицина В.О., Хімченко С.М., довіреності в справі;

Суть справи:  Позивачем заявлено вимоги про внесення змін до пункту 3.4 та пункту 10.2 інвестиційної угоди № 68-Х про будівництво житла від 15.09.2004 року, далі Угода, в редакції позивача.

Позивач просить пункт 3.4. Угоди доповнити другою частиною, яку викласти в наступній редакції: «3.4 Остаточна вартість квартири визначається шляхом розрахунку її вартості з урахуванням вимог ДБН, інших законодавчих актів, а також: додаткових витрат, не передбачених проектом, та коефіцієнта інфляції і уточнюється відповідно до:

зміни в процесі будівництва житлового будинку або при введенні його в експлуатацію нормативних вимог Держбуду України, пожнагляду, Держтехнагляду охорони праці, Держінспещії по енергозбереженню та інших державних органів контролю;

зміни технічних умов виданих технічними службами міста для інженерного забезпечення будівництва;

зміни вартості будівництва на підставі документів, які видаються Держбудом України;

збільшення вартості 1кв.м будівництва при поліпшенні якісних характеристик житла за бажанням позичальника, в межах нормативних вимог Держбуду України;

зменшення вартості 1кв.м будівництва за рахунок виключення окремих   видів   будівельно-монтажних   робіт,   самостійної   поставкиматеріалів та обладнання за бажанням позичальника, в межах, які не суперечать вимогам ДБН України;

врахування страхування будівельно-монтажних ризиків, які можуть виникнути при будівництві будинку;

відрахування на розвиток інфраструктури та соціальної сфери населених пунктів;

відрахування на розвиток пожежної служби;

відрахування на передачу місцевим органам самоврядування частки побудованого житла тощо."

Остаточна договірна вартість одного квадратного метру квартири формується Організацією не пізніше ніж за 180 діб до введення будинку в експлуатацію, та доводиться до фонду та позичальників. У разі незгоди з остаточною договірною вартістю одного квадратного метру квартири позичальник має право відмовитися від отримання побудованої квартири»

Позивач просить змінити пункт 10.2 Угоди виклавши його в наступній редакції:

«п. 10.2. У разі розірвання кредитних угод між Фондом та позичальниками Фонд письмово повідомляє організацію протягом 10 (десяти) робочих днів.

Організація не пізніше ніж 10 (десять) днів після продажу квартири іншому позичальнику або іншій фізичній особі повертає кошти на зазначені Фондом рахунки позичальників.»

Обґрунтовуючи свої позовні вимоги позивач посилається на те, що між Відповідачем та Позивачем 15.09.2004 року укладено Угоду, предметом якої  (згідно додаткового договору №1 до інвестиційної угоди № 68-Х від 15.09.2004р. про будівництво житла від 14.11.2005р. та додаткового договору №2 до інвестиційної угоди № 68-Х від 15.09.2004р. про будівництво житла від 18.09.2006р.) є інвестування коштами позичальників (фізичних осіб) через Фонд будівництва 80-квартирного цегляного житлового будинку №68 в 4-А Таврійському мікрорайоні м. Херсона, який будується Позивачем, здається в експлуатацію та передається позичальникам на заселення в IV кварталі 2008 року.

Згідно пункту 3.4. Угоди - «остаточний розрахунок здійснюється Фондом після затвердження акта державної комісії про прийняття житлового будинку в експлуатацію, за письмовим повідомленням Організації (АТЗТ «МЖК») і наданням копії акта, шляхом перерахування різниці між 100 відсотками фактичної вартості квартири з урахуванням уточненої її вартості на момент затвердження акта державної комісії та загальної площі згідно з технічним паспортом, виданим в бюро технічної інвентаризації та раніше перерахованими сумами».

Наполягаючи на своїх вимогах позивач вказує, що згідно пункту 10.2 Угоди передбачено, що  «у разі розірвання кредитної угоди між Фондом та Позичальниками Фонд письмово повідомляє Позивача протягом 10 робочих днів. Позивач у місячний термін повертає кошти на зазначені Фондом рахунки Позичальників».

Позивач вказує, що на даний час позичальниками з різних причин розірвано 5 кредитних угод з фондом. Згідно умов Угоди, як вимагає відповідач, Позивач повинен повернути на рахунки позичальників більш ніж 750 тисяч гривень.

На підставі розірваних угод по частковому будівництву житла Позивач має повернути позичальникам кошти, які вже вкладено в будівництво.

Не заплановане вилучення коштів, як стверджує Позивач, веде до призупинення фінансування, зриває графік будівництва житла, гальмує строки здачі об'єктів до експлуатації та своєчасної передачі квартир молодим сім'ям, чим спричиняє шкоду не тільки Позивачу, а й іншим позичальникам.

Позивач вважає неможливим виконати умови угоди, а тому ним на адресу  відповідача було надіслано пропозицію про внесення змін до пунктів 3.4 та 10.2 вище зазначеної угоди, виклавши їх в новій редакції.

Введення вище зазначеного пункту, як вважає позивач,  необхідно в зв'язку з тим, що Технічні умови на інженерне забезпечення об'єктів будівництва видаються експлуатуючими організаціями терміном на 2 роки. При подовженні строку дії технічних умов вони можуть змінюватись, що тягне за собою зміни вартості будівництва. У зв'язку з тим, що позивач веде будівництво за договорами дольової участі, то відповідно до ДБН на будівництво об'єктів встановлюється періодична договірна ціна, яка включає в себе динамічну вартість будівельних матеріалів та вартість виконання будівельних робіт; обладнання; устаткування; інших матеріально-технічних ресурсів; трудовитрат; проектно-вишукувальних робіт, відрахування на розвиток інфраструктури та соціальної сфери населених пунктів тощо, а тому позивач вважає за обов'язкове вказати про це в Угоді. Остаточне повернення коштів за розірваними договорами з позичальниками, що приймали участь у будівництві житла, можливо тільки після складання договорів з новими позичальниками. Реально виконати свої зобов'язання щодо повернення отриманих від позичальників коштів Організація зможе тільки після продажу квартир, від яких вони відмовились, впродовж 10 днів після зарахування коштів, сплачених іншою особою.

Відповідач надав суду заперечення на позов, у якому зазначає, що позовні вимоги не визнає у повному обсязі і просить  в задоволенні позову відмовити з наступних підстав.

Відповідач зазначає, що він є юридичною особою,  він являється підрозділом Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву», діє на підставі Положення, затвердженого Головою правління Державної фінансової установи. У своїй діяльності керується, зокрема, Положенням про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла, затвердженого Постановою КМУ від 29.05.2001р. №584 (надалі постанова №584), а також розпорядженнями Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву».

Угода, яка укладена між сторонами, як стверджує відповідач, є типовою інвестиційною угодою про будівництво (реконструкцію) житла, затвердженою рішенням правління Державного Фонду СМЖБ від 03.04.2003р. На її підставі між позивачем і відповідачем укладено Угоду № 68-Х про інвестування коштами позичальників (фізичних осіб) через Фонд будівництва 80-квартирного житлового будинку №68.

Відповідач вказує, що пропозиція позивача від 12.04.2007р. щодо внесення змін до інвестиційної угоди №68-Х в пункти 3-4 та 10.2, але у зв’язку із тим, що відповідач є Державною спеціалізованою фінансовою установою у своїй діяльності підпорядковується, підзвітний та підконтрольний Держфонду (п.1.2. Положення), відповідач надав правлінню Держфонду пропозиції про внесення відповідних змін до редакції типових угод на які отримало відмову листом від 06.06.2006р. у зв'язку з тим, що пропозиція залишити кредитні ресурси позичальника, якій відмовився від наданого кредиту у забудовника до моменту, коли буде укладено відповідний договір з новим позичальником або іншою фізичною особою, порушує один із основних принципів бюджетної системи України - принцип цільового використання бюджетних коштів. При запропонованими змінами кредитні ресурси, після відмови від нього позичальника, фактично безпідставно використовуються забудовником для завершення будівництва житла.

Крім того відповідач вважає, що позивач є суб'єктом господарювання, з метою отримання прибутку в процесі реалізації своєї діяльності, згідно господарського законодавства веде свою діяльність на свій ризик. Запропонованими змінами, на думку відповідача, позивач свій ризик покладає на Державний Фонд.

Крім того, відповідач вказує, що він не має повноважень самостійно вносити зміни та доповнення до договорів, угод, які укладені з контрагентом у відповідності із затвердженими типовими формами, що підтверджується наказом ДФСМЖБ від 04.08.2000р. №14/9 (п.2. наказу: „Заборонити регіональним відділенням Фонду вносити будь-які зміни до змісту зразків документів, що відображають процес надання та обслуговування кредитів...., а саме - кредитної угоди, інвестиційної угоди, угоди з банком"); наказом ДФСМЖБ від 15.06.2001р. №50/9 (п.1 наказу „ Ввести в дію типові: Кредитну угоду, Інвестиційну угоду, договір про дольову участь в будівництві (реконструкції) між Фондом, Позичальником та Підрядником, затверджені рішенням правління ДФСМЖБ від 14.06.2001р., протокол №9") зі змінами внесеними наказом ДФСМЖБ від 07.04.2004р. №61/9 „Про введення в дію типових документів для надання кредитів".

В провадженні господарського суду Херсонської області знаходиться також справа №6/119-ПД-07 за позовом Акціонерного товариства закритого типу «Молодіжний житловий комплекс», , м. Херсон, вул. Ворошилова, 23, до Херсонського регіонального управління Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву», про спонукання до внесення змін до договору, а саме до інвестиційної угоди №10-3 про будівництво житла від 26.03.2004року. Позивач просить внести зміни до пунктів 3.4 та п.10.3 вказаної інвестиційної угоди. Текст вказаних пунктів інвестиційної угоди та вимоги позивача, що висуваються у справі № 6/118-ПД-07 та № 6/119-ПД-07 є аналогічними, укладеними на підставі типових угод, справи є однорідними, зв’язані між собою поданими доказами, а тому суд на підставі ч.2 ст.58 ГПК України об’єднав вказані справи в одну. Далі по тексту матеріали справи № 6/119-ПД-07 значаться як том №2 справи № 6/118-ПД-07.

В судовому засіданні 06.06.2007р. оголошувалася перерва до 08.06.2007р. для надання сторонами додаткових документів, в тому числі зразків типових угод, якими врегульовано правовідносини між учасниками молодіжного житлового будівництва: фонд-забудовник-позичальник.

Заслухавши представників сторін, дослідивши  матеріали справи, суд

в с т а н о в и в:

Між позивачем і відповідачем укладено інвестиційну угоду № 68-Х про будівництво житла від 15.09.2004 року та інвестиційну угоду № 10-3 про будівництво житла від 26.03.2004року, далі Угода, відповідно до яких відповідач зобов’язався внести інвестиції в будівництво квартир у багатоквартирних житлових будинках для позичальників згідно з Положенням “Про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла”, затвердженим постановою  Кабінету Міністрів України за №584 від 29 травня 2001 р., із послідуючими змінами, далі Положення.

Між сторонами при виконанні умов Угоди виник спір щодо зміни умов Угод, викладених у пунктах 3.4 та в пункті 10.2 (п.10.3 в угоді від 26.03.2004р.), який передано на вирішення господарському суду.

Даний спір відповідно до ст. 11, 12 ГПК України підвідомчій господарському суду.  Відповідно до п. 6 ст. 16 ЦК України зміна правовідношення є способом захисту цивільних прав та інтересів.

У відповідності до ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.  Якщо судовим рішенням договір змінено, договір вважається зміненим з дня набрання чинності даним рішенням.

У відповідності до п. 7.1 Угод спірні питання, щодо яких сторони не дійшли згоди, вирішуються судом.

У зазначеному Положенні деякі поняття вживаються в такому значенні:

регіональне управління Фонду - підрозділ Фонду, що є юридичною особою та діє відповідно до положення про нього і надає у порядку, встановленому цим Положенням, пільгові довготермінові кредити молодим сім'ям та одиноким молодим, громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла, обслуговує ці кредити, забезпечує їх цільове використання та своєчасне погашення;

кредит - кошти, матеріальні ресурси, що надаються відповідно до цього Положення молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам цільовим призначенням на будівництво (реконструкцію) і придбання житла у розмірі та на умовах, установлених кредитним договором, і підлягають поверненню в порядку і терміни, визначені зазначеним договором;

кредитний договір - договір на отримання кредиту, що укладається в установленому законодавством порядку між регіональним управлінням Фонду і кандидатом, відповідно до якої здійснюється кредитування будівництва (реконструкції) і придбання житла на умовах, що визначаються згідно з цим Положенням;

позичальник - молода сім'я або одинокий молодий громадянин, які отримали кредит на умовах, визначених кредитним договором;

замовник - Фонд або регіональні управління Фонду, організації молодіжних житлових комплексів, члени Всеукраїнської асоціації "Укрмолодьжитло", інші юридичні особи, яким Фонд в установленому порядку делегував повноваження із замовлення будівництва (реконструкції) житла для молодих сімей та одиноких молодих громадян;

забудовник - особа, яка у встановленому законодавством порядку отримала право на використання земельної ділянки для спорудження об'єктів житлового будівництва або згідно з укладеними договорами має право розпоряджатися житловою площею у будинках, які будуються (реконструюються);

об'єкт кредитування - квартири у багатоквартирних житлових будинках...

договір про інвестування - договір про будівництво (реконструкцію) об'єкта житлового будівництва між позичальником та забудовником.

В зазначених Угодах, про внесення змін до яких заявлено позов, позивач іменується як Організація.

Відповідно до п.3.4. Угод встановлено: “3.4 Остаточний розрахунок здійснюється Фондом після затвердження акта державної комісії про прийняття житлового будинку в експлуатацію, за письмовим повідомленням Організації і наданням копії акта, шляхом перерахування різниці між 100 відсотками фактичної вартості квартири з урахуванням уточненої її вартості на момент затвердження акта державної комісії та загальної площі згідно з технічним паспортом, виданим в бюро технічної інвентаризації та раніше перерахованими сумами».

Позивачем запропоновано доповнити п.3.4: угод новою частиною в наступній редакції: “3.4 …Остаточна вартість квартири визначається шляхом розрахунку її вартості з урахуванням вимог ДБН, інших законодавчих актів, а також: додаткових витрат, не передбачених проектом, та коефіцієнта інфляції і уточнюється відповідно до:

зміни в процесі будівництва житлового будинку або при введенні його в експлуатацію нормативних вимог Держбуду України, пожнагляду, Держтехнагляду охорони праці, Держінспещії по енергозбереженню та інших державних органів контролю;

зміни технічних умов виданих технічними службами міста для інженерного забезпечення будівництва;

зміни вартості будівництва на підставі документів, які видаються Держбудом України;

збільшення вартості 1кв.м будівництва при поліпшенні якісних характеристик житла за бажанням позичальника, в межах нормативних вимог Держбуду України;

зменшення вартості 1кв.м будівництва за рахунок виключення окремих   видів   будівельно-монтажних   робіт,   самостійної   поставкиматеріалів та обладнання за бажанням позичальника, в межах, які не суперечать вимогам ДБН України;

врахування страхування будівельно-монтажних ризиків, які можуть виникнути при будівництві будинку;

відрахування на розвиток інфраструктури та соціальної сфери населених пунктів;

відрахування на розвиток пожежної служби;

відрахування на передачу місцевим органам самоврядування частки побудованого житла тощо."

Остаточна договірна вартість одного квадратного метру квартири формується Організацією не пізніше ніж за 180 діб до введення будинку в експлуатацію, та доводиться до фонду та позичальників. У разі незгоди з остаточною договірною вартістю одного квадратного метру квартири позичальник має право відмовитися від отримання побудованої квартири.”

Суд зазначає, що даний спір виник у зв’язку із невідповідністю умов пункту 3.4. Угод щодо об’єкту інвестування та порядку розрахунку між сторонами Угод Положенню, пропозицією (бажанням) позивача привести його у відповідність шляхом розширення змісту та відмовою відповідача внести зміни до Угод, з мотивів укладання їх за текстом типових угод.

Суд приходить до висновку про необхідність задоволення вимог позивача щодо доповнення умов п.3.4. Угод на підставі наступного.

Положенням відносно вартості будівництва встановлено такі вимоги. Відповідно до п.20 Положення розрахункова вартість 1 кв. метра житла не повинна перевищувати опосередкованої вартості його спорудження, що склалася в регіоні відповідно до даних Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства, і відрахувань на розвиток соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури в межах 25 відсотків розрахункової вартості. Конкретний відсоток таких відрахувань визначається в порядку, визначеному законодавством.

Згідно п. 21 Положення встановлено, якщо фінансування будівництва (реконструкції) житла здійснюється поетапно, сума кредиту може уточнюватися відповідно до змін вартості 1 кв. метра житла та опосередкованої вартості спорудження 1 кв. метра житла, що склалася у регіоні на час введення житла в експлуатацію. У зв'язку з цим проводяться додаткові розрахунки та вносяться відповідні зміни до кредитного договору.

Таким чином, запропонований позивачем текст пункту 3.4. Угод включає в себе перелік можливих факторів, що впливають на вартість житла, що будується. В той же час, даний перелік не є та не може бути остаточно визначений заздалегідь (вичерпним), а тому суд, з урахуванням пропозицій представників сторін, вважає, що частину другу даного пункту слід викласти в редакції, яка носить загальний характер, враховує права та інтереси позивача і відповідача й не суперечить Положенню.

Розглядаючи питання про зміну редакції та умов п.10.2 (10.3 відповідно) Угод судом встановлено, що текст даного пункту угоди є наступним: “У разі розірвання кредитної угоди між Фондом та Позичальниками Фонд письмово повідомляє Організацію протягом 10 робочих днів.

Позивач, у місячний термін, повертає кошти на зазначені Фондом рахунки Позичальників.

Фонд у місячний термін після перерахування коштів з рахунку Організації на рахунок Позичальників та після укладання кредитної угоди між Фондом та новими Позичальниками, перераховує на рахунок Організації кредитні кошти для будівництва (реконструкції) житла новому Позичальнику, згідно умов цієї інвестиційної угоди.”

Позивачем запропоновано нову редакцію пункту 10.2 (10.3) Угод, яку він просить викласти в такій редакції: «У разі розірвання кредитних угод між Фондом та позичальниками Фонд письмово повідомляє організацію протягом 10 (десяти) робочих днів.

Організація не пізніше ніж 10 (десять) днів після продажу квартири іншому позичальнику або іншій фізичній особі повертає кошти на зазначені Фондом рахунки позичальників.»

Суд зазначає, що даний спір виник у зв’язку із невідповідністю умов пункту 10.2 (10.3) Угод Положенню, пропозицією (бажанням) позивача привести його у відповідність шляхом зміни правовідношення та відмовою відповідача внести зміни до Угод, з мотивів укладання їх за текстом типових угод.

Суд приходить до висновку про необхідність задоволення вимог позивача щодо зміни умов п.10.2 (10.3) Угод на підставі наступного.

Суд зазначає, що Угоди укладені між позивачем і відповідачем є правочином, який встановлює цивільні права та обов’язки між ними.

Угоди між позивачем і відповідачем укладені на типових умовах угод, які затверджені рішенням правління Фонду від 03.04.2003р., протокол №6, із змінами від 25.07.2005р., протокол № 30.

Сформульовані сторонами в Угодах п. 10.2 (10.3)  зобов’язання пов’язані та випливають із інших зобов’язань, що містяться в інвестиційних угодах між позивачем і відповідачем; в кредитних угодах між відповідачем та позичальниками; в договорах про дольову участь в будівництві (реконструкції) житла, що укладається між відповідачем і позивачем та погоджується із позичальником.

Суб’єктом інвестування є відповідач, який інвестує в будівництво житла із спеціальних рахунків грошові кошти, надані позичальникам державою (із державного та місцевих бюджетів) та самостійно інвестує в будівництво кошти, які частково вносяться позичальниками на вказані рахунки відповідно до угод та Положення.

Об'єктами інвестиційної діяльності є квартири, які після введення їх в експлуатацію передаються позивачем відповідачеві та позичальникам.

Гарантіями повернення кредитних коштів позичальниками на етапі будівництва є безпосереднє розпорядження відповідачем кредитними коштами та коштами позичальників, а після передачі збудованого житла у власність позичальника –застава нерухомого майна (квартири).

Відповідно до порядку, що визначений Положенням, замовником будівництва є відповідач, якому делеговано повноваження із замовлення будівництва житла для молодих сімей та одиноких молодих громадян. Забудовником є позивач, який має право розпоряджатися житловою площею у будинках, які ним будуються.

У разі розірвання кредитної угоди між Фондом та Позичальниками, відповідно до існуючої редакції п. 10.2 (10.3) Угод, відповідач зобов’язаний письмово повідомити Організацію (позивача) про це протягом 10 робочих днів.

Як зазначає відповідач, метою повідомлення позивача про розірвання кредитної угоди з позичальником є доведення до відома позивача про необхідність повернення усієї суми інвестицій, які були внесені відповідачем. Необхідність повернення коштів, на думку відповідача, обумовлюється потребою перерахування частини коштів позичальникові, яку позичальник вносив додатково до кредитних коштів. Зобов’язання щодо перерахування коштів позичальникові випливає із кредитних угод, якими передбачається (п.6.4. типового кредитного договору), що позичальникові протягом трьох місяців після розірвання цього договору повертаються кошти, які він сплатив у рахунок погашення кредиту, крім відсотків та інших платежів. За логікою типових угод, наданих відповідачем, передбачений другим абзацом п.10.2 (10.3) місячний термін повернення позивачем інвестованих коштів внесений для задоволення інтересів (прав) позичальників.

Суд зазначив, що повідомлення відповідачем позивача про розірвання ним кредитної угоди з позичальником та виконання сторонами обов’язків за абзацами 1-2 п.10.2 (10.3) Угод фактично є повідомленням відповідача про односторонню відмову відповідача від зобов’язань за інвестиційною угодою. Разом з тим, наступний абзац за №3 пункту 10.2 (10.3) вносить елемент невизначеності у правовідносини сторін та обмежує правомочності позивача щодо розпорядження позивачем житлом, від якого відмовився позичальник. Вилучення коштів від позивача, які були інвестовані відповідачем у будівництво роблять продовження робіт неможливими та вцілому значно ускладнює їх.

Суд зазначає, що сторонами не правильно тлумачаться наслідки відмови позичальника від отриманого кредиту, передбачені у п. 10.2 (10.3) Угод. Суд вважає, що розірвання кредитного договору з позичальником не тягне за собою розірвання інвестиційної угоди на будівництво житла, оскільки позичальник не є замовником будівництва. Відповідно до типових умов при розірванні кредитної угоди виникають лише зобов’язання для відповідача (Фонду), який зобов’язаний повернути на протязі трьох місяців позичальникові інвестовану ним  частку у будівництво із визначеними відрахуваннями. Можливість чи необхідність (обов’язок) розірвання інвестиційної угоди між її сторонами у зв’язку із розірванням кредитної угоди між Фондом і позичальником не передбачені Положенням, а зазначена у абзаці третьому п.10.2 (10.3) можливість відповідача перерахувати кошти позивачеві (забудовнику) після укладання нової кредитної угоди між Фондом та новими Позичальниками на умовах цієї інвестиційної угоди вказує на те, що інвестиційна угода не може бути розірвана до завершення будівництва. Так само, суд вважає, що розірвання кредитної угоди із конкретним позичальником не змінює цільового призначення раніше наданих кредитних коштів, оскільки вони (кошти) використані за їх призначенням –для будівництва житла для молоді.

Отже, передбачений п.10.2 (10.3) Угод обов’язок позивача перерахувати на протязі місяця (30 днів) інвестовані кошти кореспондується із обов’язком відповідача перерахувати на протязі трьох місяців (не менше 90 днів) кошти, що були внесені позичальником, тобто, власні кошти позичальника за іншою угодою. Суд вважає, що більшу частину зазначеного тримісячного строку справедливо надати позивачеві, оскільки перерахування ним частини коштів, що підлягає поверненню позичальникові, пов'язане із вилученням обігових коштів із процесу будівництва, із пошуком нових покупців на квартири, які вивільнилися, залученням кредитних коштів та інше, а завдання відповідача полягає лише у оформленні відповідних документів на повернення коштів позичальнику.

Суд зазначає, що даний спір виник у зв’язку із невідповідністю умов пункту 10.2 (10.3) Угод Положенню, пропозицією (бажанням) позивача привести його у відповідність шляхом зміни правовідношення та відмовою відповідача внести зміни до Угод, з мотивів укладання їх за текстом типових угод.

Суд приходить до висновку про необхідність задоволення вимог позивача щодо зміни умов п.10.2 (10.3) Угод на підставі наступного.

Відповідно до п.4 ст.213 ЦК України якщо немає можливості визначити справжню волю особи, яка вчинила правочин, до уваги беруться мета правочину, зміст попередніх переговорів, усталена практика відносин між сторонами, звичаї ділового обороту, подальша поведінка сторін, текст типового договору та інші обставини, що мають істотне значення.

Відповідно до п. 27 Положення термін використання кредитних коштів на будівництво (реконструкцію) житла обумовлюється у кредитному договорі і не повинен перевищувати терміну будівництва (реконструкції) житла, який визначається відповідно до законодавства.

Пунктом 44 Положення передбачено, якщо позичальник відмовляється від наданого кредиту на будь-якому етапі дії кредитного договору, цей договір розривається у порядку, визначеному цим договором. При цьому позичальникові згідно з умовами кредитного договору повертаються перший внесок та кошти, сплачені ним у рахунок погашення кредиту, крім нарахованих відсотків за користування кредитом, коштів на страхування, пені та збитків, завданих внаслідок порушення умов кредитного чи іпотечного договору.

У такому разі регіональне управління Фонду відповідно до цього Положення укладає кредитний договір з іншим кандидатом, який бере на себе зобов'язання щодо подальшого виконання умов кредитного договору, укладеного колишнім позичальником.

За змістом п.33 Положення встановлено, що коли до завершення будівництва Фонд не уклав нової кредитної угоди з новим позичальником, кошти, що були інвестовані у будівництво та надійшли в результаті відмови від наданих кредитів або розірвання кредитного договору зараховуються до відповідного бюджету в порядку, передбаченому абзацами першим та другим цього пункту, та використовуються на подальше надання кредитів. Вказані кошти у Положенні іменуються кредитними ресурсами минулих років.

У відповідності до ст.509 ЦК України зобов'язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Судові витрати покладаються на позивача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.44, 49, 82-85 ГПК України, суд

в и р і ш и в:

1. Позов задовольнити.

2. Змінити п.3.4 інвестиційної угоди №68-Х про будівництво житла від 15.09.2004 року, доповнивши його частиною другою в наступній редакції: “«п.3.4. …Фактична (остаточна) вартість квартири визначається шляхом розрахунку її вартості з урахуванням усіх витрат на будівництво будинку відповідно до вимог законодавчих актів, державних будівельних норм та інших актів, обов’язкових для застосування сторонами та фактичної площі за даними БТІ.

Остаточна договірна вартість одного квадратного метру квартири формується Організацією не пізніше ніж за 180 діб до завершення будівництва будинку та доводиться до Фонду”.

3. Пункт 10.2 Угоди №68-Х про будівництво житла від 15.09.2004 року викласти в наступній редакції:

«п. 10.2. У разі розірвання кредитних угод між Фондом та позичальниками Фонд письмово повідомляє організацію протягом 10 (десяти) робочих днів.

На протязі восьмидесяти днів з моменту отримання Організацією повідомлення вона зобов’язана перерахувати на рахунки відповідних позичальників, що розірвали кредитні угоди, кошти, визначені п. 44 Постанови КМУ № 584 від 29 травня 2001 р. “Про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла”,  розмір яких вказується Фондом.

Організація вправі залучити до участі в будівництві житла замість осіб, які розірвали кредитні угоди, іншу особу.

Організація зобов’язана на протязі 10 днів після відчуження квартири іншій особі (в тому числі іншому позичальнику) повернути в повному обсязі кошти на зазначені Фондом рахунки.»

4. Змінити п.3.4 інвестиційної угоди №10-3 про будівництво житла від 26.03.2004 року, доповнивши його частиною другою в наступній редакції: “«п.3.4. …Фактична (остаточна) вартість квартири визначається шляхом розрахунку її вартості з урахуванням усіх витрат на будівництво будинку відповідно до вимог законодавчих актів, державних будівельних норм та інших актів, обов’язкових для застосування сторонами та фактичної площі за даними БТІ.

Остаточна договірна вартість одного квадратного метру квартири формується Організацією не пізніше ніж за 180 діб до завершення будівництва будинку та доводиться до Фонду”.

5. Пункт 10.3 Угоди №10-3 про будівництво житла від 26.03.2004 року викласти в наступній редакції:

«п. 10.3. У разі розірвання кредитних угод між Фондом та позичальниками Фонд письмово повідомляє організацію протягом 10 (десяти) робочих днів.

На протязі восьмидесяти днів з моменту отримання Організацією повідомлення вона зобов’язана перерахувати на рахунки відповідних позичальників, що розірвали кредитні угоди, кошти, визначені п.44 Постанови КМУ №584 від 29 травня 2001 р. “Про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла”,  розмір яких вказується Фондом.

Організація вправі залучити до участі в будівництві житла замість осіб, які розірвали кредитні угоди, іншу особу.

Організація зобов’язана на протязі 10 днів після відчуження квартири іншій особі (в тому числі іншому позичальнику) повернути в повному обсязі кошти на зазначені Фондом рахунки.»

Суддя                                                                                      П.Д. Пригуза

Дата підписання повного тексту рішення –11.06.2007р.