ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"05" квітня 2007 р.
Справа  № 25/39-07-584

За позовом: Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

до відповідача:  Товариства з обмеженою відповідальністю «Бурьонка»

про розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 6/035 в редакції  від 02.06.06 р.,  виселення з нежитлового приміщення підвалу, загальною площею 170,4 кв.м., розташованого за адресою м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, 62, зобов’язання повернути нежитлове приміщення підвалу згідно з актом приймання-передачі

Суддя          І.А. Малярчук

В судових засіданнях приймали участь представники:

Від позивача:  Халдай І.В., довір. № 01-13/67 від 12.01.07 р.

Від відповідача: Тарасенко В.С., довір. від 16.02.07 р.

В судовому  засіданні суду 05.04.07 р. приймали участь представники:

Від позивача: Халдай І.В., довір. № 01-13/67 від 12.01.07 р.

Від відповідача: Тарасенко В.С., довір. від 16.02.07 р.

Суть спору: про розірвання договору оренди нежитлового приміщення №6/035 в реакції  від 02.06.06 р., укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та ТОВ «Бурьонка», посвідченого Чужовською Н.Ю. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу;

про виселення ТОВ «Бурьонка»з нежитлового приміщення загальною площею 170,4кв.м., розташованого за адресою м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, 62;

про зобов’язання повернути нежитлове приміщення загальною площею 170,4кв.м., розташоване за адресою м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, 62 на користь Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради за актом приймання-передачі.

Представник позивача на заявлених позовних вимогах наполягає, надав суду доповнення до позовної заяви від 22.02.07 р. вх. № 4385, уточнення до позовної заяви від 29.03.07р. вх. № 7279, де виклав позовні вимоги у вищенаведеній остаточні редакції, навів нормативне обгунтування заявлених позовних вимог, пояснив обставини справи.

Первинні позовні вимоги позивача складали: про розірвання договору № 6/035 від 17.06.1996 р., викладеного в новій редакції від 02.06.06 р.; виселення  ТОВ «Бурьонка»з нежитлового приміщення підвалу; зобов’язання передати нежитлове приміщення за актом приймання-передачі; стягнення пені в сумі 289,39 грн.

Обґрунтовуючи заявлені позовні вимоги позивач вказує на те, що несвоєчасне здійснення відповідачем оплати орендних платежів, на думку представництва, свідчить про неефективне використання ТОВ «Бурьонка»власністю територіальної громади і  є підставою для розірвання договору оренди та виселення останнього із орендованого приміщення, стягнення пені в сумі 289,39грн.

Орендарем було порушено встановлений договором оренди та чинним законодавством порядок  оформлення документів на проведення капітального ремонту приміщень, що є власністю територіальної громади м. Одеси. Наведений позивачем перелік документів, які орендар зобов’язаний надати для отримання дозволу на здійснення капітального ремонту згідно Порядку оформлення документів на проведення капітального ремонту приміщень, що є власністю територіальної громади м. Одеси, затвердженого розпорядженням міського голови №1392-01 р. від 07.10.04 р.,   є вичерпним та не підлягає розширенню чи скороченню.

Однак, як відмічає позивач у порушення  зазначеного порядку у вказаному приміщенні були розпочаті роботи по проведенню капітального ремонту, які можуть спричинити істотне порушення стану несучих конструкцій будівлі, збільшити ризик нанесених збитків територіальній громаді, що в свою чергу не лише порушує п.4.4. договору оренди, але й п.1 ст.778 ЦК України, яка прямо передбачає, що наймач має право поліпшити річ, яка є предметом  договору найму, тільки за згодою наймодавця. Також, недотримання встановленого порядку проведення капітального ремонту, порушує ст.60 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні”, яка передбачає, що майно територіальної громади необхідно використовувати ефективно.

Окрім того, з метою підтвердження факту порушення орендарем зобов’язань, взятих на себе за договором № 6/035 від 17.06.96 р., викладеним в новій редакції від 02.06.06р., на запит представництва до КП ДЕЗу „Арнаутський” щодо укладення відповідачем договору на проведення експлуатаційних витрат, що передбачено пп. л) п.4.2. договору оренди, останнім було надано відповідь від 14.02.07 р. № 028, про те, що орендар у порушення умов договору не сплачує платежі за договором на  повернення експлуатаційних витрат Балансоутримувача на утримання  житлового будинку за адресою вул. Пантелеймонівська,62.

Відповідач проти заявленого позивачем позову заперечує, надав суду  відзив на позовну заяву від 22.02.07р. вх. № 4394, від 26.03.07 р. вх. № 6918, де зазначає, що відповідно до акту звірки, укладеного між представництвом та товариством, станом на 14.02.07 р. за підприємством  заборгованості  по орендній платі та по пені не рахується.

Доводи позивача про те, що відповідач здійснює  капітальний ремонт орендованого приміщення, не відповідають дійсності, оскільки товариство згідно п. 4.3. договору оренди здійснює поточний ремонт приміщення без планування приміщення чи будь-яких інших ознак капітального ремонту, в підтвердження чого подав  суду договір № 18/07/06 від 18.06.07 р. на проведення поточного ремонту, договірну ціну, зведений кошторисний розрахунок поточного ремонту, локальний кошторис, відомість ресурсів до локального кошторису. Серед найменування робіт, які підрядник зобов’язався виконати за договором № 18/07/06 були лише роботи, які відносяться до підтримання приміщення в належному стані та не передбачається істотна модернізація конструкцій приміщення.

В підтвердження виконання умов договору оренди щодо застрахування орендованого приміщення відповідач подав суду  договір страхування орендованого приміщення № 071074-06/ИМ від 24.11.06 р.

Також, відповідач відмітив, що добросовісно виконував свої обов’язки орендаря  і в частині суборенди орендованого приміщення, в підтвердження чого подав  до матеріалів справи лист представництва  № 01-13/3861 від 12.05.05 р. щодо узгодження передачі в суборенду ПП Світайло С.В. 77,5 кв.м. орендованого приміщення строком до 12.05.05 р., однак, останній на протязі майже півроку  не бажав  звільнити орендоване приміщення в строк припинення договору суборенди, у зв’язку з чим приміщення площею 77,5 кв.м.  в період з 12.05.06 р. по 05.11.06 р. знаходилось в суборенді ПП Світайло С.В. без погодження   товариства на продовження існування таких правовідносин, за умови вжиття ним усіх заходів щодо врегулювання даних суперечок з суборендарем.

Клопотання відповідача про ознайомлення з матеріалами справи судом  задоволено, про що свідчить відмітка представника відповідача про ознайомлення із справою на даному клопотанні.

05.03.07 р. на адресу суду надійшла позовна заява третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору СПД Світайло С.В, яка ухвалою від 06.03.07 р. була судом повернута без розгляду, у зв’язку з чим клопотання останнього від 05.03.07 р. за вх.№ 5187 про залучення до розгляду даної справи  третьою особою, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору судом не задовольняється.

Клопотання сторін про продовження строку розгляду справи від 26.03.07 р. судом задоволено, у зв’язку з чим, суд, ухвалою від 26.03.07 р. в порядку п.4 ст.69 ГПК України продовжив строк розгляду спору до 26.05.07 р.

В судових засіданнях відповідно до ст. 77 ГПК України оголошувались перерви з 12.03.07р. до 19.03.07р., з 19.03.07р. до 26.03.07 р., з 26.03.07 р. до 29.03.07 р.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши доводи сторін, суд встановив наступне:

17.06.96р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради народних депутатів ( Орендодавець) та ТОВ „Бурьонка” (Орендар) був укладений договір оренди нежитлового приміщення № 6/035, п. 1.1 якого передбачено, що Орендодавець здає,  а Орендар приймає у тимчасове платне користування нежитлове приміщення, розташоване за адресою м. Одеса вул. Пантелеймонівська, 62, цоколь, загальною площею 170,4 кв. м.  під магазин.

02.06.06 р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (Орендодавець) та ТОВ „Бурьонка” (Орендар) на підставі ст.793 ЦК України та за взаємною згодою сторін був переукаледний договір оренди нежитлового приміщення № 6/035 від 17.06.1996 р. у новій редакції, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., зареєстрований в реєстрі за № 2258.

Пунктами 1.1., 1.3  договору оренди нежитлового приміщення  №6/035 в редакції від 02.06.06р. визначено, що Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення № 501, що складається з нежитлових приміщень підвалу, загальною площею 170,4 кв.м., розташоване за адресою: м.Одеса вул. Пантелеймонівська, 62.  Вищезазначені приміщення належать територіальній громаді м.Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності на підставі свідоцтва про право власності на нежилі приміщення № 501, виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради 17.02.04 р. на підставі рішення виконавчого комітету Одеської міської ради № 590 від 16.10.03 р. та зареєстрованого 18.02.04 р. Одеським МБТІ у книзі 2ог на стор. 139 за № 282... Термін дії договору оренди у новій редакції: з 02.06.2006 р. до 02.06.2011 р.

Відповідно до п.п.2.2., 2.3., 2.4. даного договору оренди нежитлового приміщення за орендоване приміщення Орендар зобов’язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору, що становить за перший після підписання договору орендний місяць 4982,63 грн. без врахування податку на додану вартість та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. До орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних  витрат та плата за користування земельною ділянкою. Орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Орендодавець має право проводити реконструкцію або капітальний ремонт будинку (споруди, приміщення). Орендодавець має право контролювати стан, напрямки та ефективність використання приміщення, переданого в оренду. Орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до договору оренди або його розірвання у разі невиконання або неналежного виконання Орендарем обов’язків, передбачених цим договором, у тому числі невикористання орендованого приміщення на потязі 3-х місяців (п.п. 3.1., 3.2., 3.3. договору).

Вказане у п.1.1. приміщення  Орендодавцем передано Орендарю виключно для використання під розміщення кафе. На протязі дії цього договору, крім своєчасного внесення орендної плати, Орендар зобов’язаний: забезпечувати збереження орендованого приміщення, своєчасно проводити капітальний і поточний ремонт приміщення, запобігати його пошкодженню  і псуванню; сплачувати фактичні витрати за користування водою, каналізацією, газом, електроенергією, центральним опаленням, іншими комунальними послугами, а також за користування земельною ділянкою, для чого у місячний термін оформити договори з відповідними службами; застрахувати орендоване приміщення на весь термін дії договору оренди у страховій компанії у порядку, визначеному чинним законодавством та надати Орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують виконання зазначеного обов’язку, протягом 20 днів з моменту укладення цього договору; укласти з Балансоутримувачем орендованого приміщення договір на відшкодування витрат Балансоутримувача на утриманя приміщення будинку та прибудинкової території та надати Орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують виконання зазначеного обов’язку, протягом 30 днів з моменту укладення цього договору (п. 4.1., пп. а), в), е), л) п.4.2. договору).

Пунктами 4.3., 4.7, 4.8., ч.1 п. 4.4. договору передбачено, що орендар зобов’язується своєчасно здійснювати капітальний і поточний ремонт орендованого нежитлового приміщення (будівлі). При проведенні Орендарем капітального ремонту чи переобладнанні приміщень, останній несе матеріальну відповідальність за якість ремонту та пошкодження, викликані ремонтом у будинку, де знаходиться орендоване приміщення. Капітальний ремонт, реконструкція, технічне переобладнання орендованого приміщення, викликані особливостями господарської діяльності Орендаря, проводяться лише з дозволу Орендодавця з наданням проектно-кошторисної документації, виготовленої за рахунок Орендаря до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку. Після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, Орендар зобов’язаний у 15-ти денний термін передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду та відшкодувати Орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об’єкта оренди. Орендар має право передати частину орендованого приміщення в суборенду іншим особам чи організаціям лише за письмовим погодженням Орендодавця. У 5-ти денний термін з дати отримання дозволу на суборенду надати до Представництва копію договору суборенди. В іншому разі дозвіл втрачає силу.

Орендар зобов’язується щоквартально здійснювати перевірку розрахунків з орендної плати з Орендодавцем не пізніше 20 числа наступного місяця звітного кварталу. Результати перевірки оформляються актом, що підписується обома сторонами. За несвоєчасне внесення орендної плати Орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня,  від суми простроченого платежу за кожен день прострочки.  За невиконання  або неналежне виконання Орендодавцем обов’язків, передбачених п. 4.1., п. 4.2. абз. а), г), е) цього договору, Орендодавець має право достроково вимагати розірвання договору оренди у порядку, передбаченому чинним законодавством  (п.п. 4.11, 5.2., 5.6. договору оренди).

Згідно п.п. 7.5., 7.6. договору оренди нежитлового приміщення № 6/035 зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами на протязі 20 днів та нотаріально посвідчуються. Одностороння відмова від виконання умов договору та внесення змін не допускається. Договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством.

Відповідно до п. 7.9. вищезазначеного договору дія договору оренди припиняється внаслідок: закінчення строку на який його було укладено; продажу об’єкта оренди за участю Орендаря; загибелі об’єкта оренди; достроково за згодою сторін або за рішенням господарського суду...

Так, Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради  звернувся до суду з даним позовом  з підстав систематичного не виконання відповідачем умов договору та неефективного використання останнім орендованого приміщення, що полягає у порушенні орендарем термінів  оплати орендних платежів, визначених умовами п. 2.4. договору оренди, проведенні капітального ремонту приміщення з порушенням Порядку оформлення документів на проведення капітального ремонту приміщень, що є власністю територіальної громади м. Одеси, затвердженого розпорядженням Одеського міського голови № 1392-01 від 07.10.04 р. та без згоди Представництва по управлінню комунальною власністю на здійснення такого капітального ремонту. Крім того, позивач вказує про порушення відповідачем умов договору якими визначено письмове погодження Орендодавця на передачу приміщення в суборенду.

Проаналізувавши вимоги чинного законодавства, обставини справи та правові позиції сторін по справі, суд, дійшов висновку про правомірність заявлених Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради  позовних вимог з врахуванням наступного.

Як вбачається із змісту п. 2.4. договору оренди ТОВ „Бурьонка”  зобов’язано було вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, однак із поданих позивачем до матеріалів справи  розрахунків заборгованості по орендній платі за договором № 6/035 за період з 01.01.06 р. по 14.02.07 р.  вбачається, що відповідачем систематично порушувались дані умови договору, оплата орендної плати в січні, березні, квітні, липні, серпні, вересні, грудні 2006 р. та в січні 2007 р.  провадилась ним  з порушенням визначеного договором строку, тобто після 15 числа кожного місяці, а в червні 2006 р. відповідач взагалі не провів оплату орендної плати. Даний факт не заперечує і ТОВ „Бурьонка”, однак при цьому зазначає про здійснення товариством погашення заборгованості по орендній платі та пені, нарахованої представництвом за неналежне виконання умов договору щодо несвоєчасного внесення орендних платежів, в підтвердження чого подало суду акт звірки станом на            14.02.07 р.

Так, засадами  чинного законодавства передбачено, що орендою   є   засноване   на  договорі  строкове  платне користування   майном,   необхідним   орендареві   для  здійснення підприємницької та іншої діяльності (ч.1 ст. 2 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від     10.04.1992 р. N 2269-XII).

Статтею 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” передбачено що істотними умовами договору оренди є  об’єкт оренди ( склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов’язань; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов’язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого  майна.

Із змісту п.п. 2, 3 ст. 18, п.п. 1, 3 ст. 19 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” вбачається, що орендар зобов’язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню. Орендар, зобов’язаний вносити орендну плату своєчасно і в повному обсязі. Орендар за користування об’єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності... Строки внесення орендної плати визначаються у договорі.

Таким чином, за умови систематичного проведення відповідачем  несвоєчасної оплати орендних платежів, суд констатує порушення останнім істотних умов договору оренди нежитлового приміщення № 6/035 та вимог законодавства щодо внесення орендної плати до 15 числа поточного місяця і в повному обсязі.

Порушено ТОВ „Бурьонка” і пп. е) п.4.2. договору оренди № 6/035 стосовно застрахування орендованого приміщення на весь термін дії договору оренди у страховій компанії, оскільки із п.1.4.1. договору добровільного страхування майна № 071074-06/ИМ від 24.11.06р., укладеного між ТОВ „Бурьонка” та ЗАТ Фінансова група „Страхові традиції”,  вбачається, що договір діє до 31.10.07 р., при цьому  п. 7.1. договору передбачає можливість внесення змін до умов договору за взаємною угодою сторін на підставі заяви однієї із сторін протягом п’яти робочих днів з моменту отримання заяви іншою стороною та оформлення додаткової угоди, який сторони договору страхування можуть застосувати для продовження його дії, однак, незалежно від того, що строк дії договору страхування можливо продовжити, відповідачем порушено умови договору оренди нежитлового приміщення №6/035 в редакції від 02.06.06 р., яким чітко визначено обов’язок орендаря  застрахувати орендоване приміщення на весь термін    дії договору оренди, тобто на п’ять років.

Згідно ч. 2 ст. 24 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” орендоване майно страхується орендарем на користь того учасника договору оренди, який бере на себе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об’єкта оренди.

Крім того, позивачем в обґрунтування заявлених позовних вимог щодо розірвання договору, з підстав істотного порушення відповідачем договору, зазначено про порушення останнім  положень чинного законодавства  щодо здійснення орендарем капітального ремонту орендованого приміщення та Порядку оформлення документів на проведення капітального ремонту приміщень, що є власністю територіальної громади м. Одеси, затвердженого розпорядженням Міського голови № 1392-01 від 07.10.04 р.

Досліджуючи дані обставини справи судом було встановлено, що передане в оренду позивачем приміщення, згідно технічного паспорту від 29.08.2005 р., виданого КП „ОМБТІ та РОН” на нежитлові приміщення підвалу, площею 170 кв.м. в житловому будинку,  розташованому за адресою м. Одеса, вул.Пантелеймонівська, 62, складається із 15 кімнат, з яких кімнати площею 15 кв.м., 14 кв.м., 13,7 кв.м., 9,9 кв.м., 39,9 кв.м., визначені в плані приміщення та експлікації під №№ 7, 10, 15, 8, 9, знаходяться в належному стані, а кімнати площею 22,3 кв.м., 19 кв.м., 4,9 кв.м., 1,3 кв.м., 1,7 кв.м., 8,7 кв.м., 5.1 кв.м., 3,4 кв.м. 4,5 кв.м., 5 кв.м.,   визначені в плані приміщення та експлікації під №№ 1, 14, 13, 2, 12, 11, 6, 5, 4, 3, знаходяться в задовільному стані. Зазначені обставини  судом були встановлені в процесі проведення 29.03.07 р. виїзного судового засідання, що підтверджується також  поданими сторонами фотокартками, актами обстеження нежитлового приміщення від 10.08.06 р., від 06.03.07 р.

Так, з огляду на вищенаведені фактичні дані, суд дійшов до висновку, що в орендованому приміщенні площею 77,9 кв.м. відповідачем проводиться капітальний ремонт. Такі висновки судом були зроблені за результатами проведеного 29.03.07 р. виїзного судового засідання, в ході якого встановлено, що в приміщенні площею 77,9 кв.м. кімната площею 22,3 кв.м. відокремлена від кімнати площею 19 кв.м. з лівої сторони дерев’яними підпорами, на місці яких, згідно плану приміщення наведеному в технічному паспорті приміщення від   29.08.05 р., знаходилась стіна,  яка на момент проведення виїзного судового засідання відсутня. Права стіна кімнати, площею 22,3 кв.м. побудована з черепашникових цеглин на якій відсутня штукатурка, з наявними на ній слідами підготовки до оброблення. Стіна, паралельно входу в кімнату частково покрита плиткою, на відстані декількох метрів від неї на висоті біля 2 м. містяться металеві осі наповнені залізобетоном, паралельні підлоги. Між кімнатами площею 19 кв.м. та 4,9 кв.м. відсутня стіна відображена в технічному паспорті. В кімнаті площею 4,9 кв.м. частково відсутня стяжка підлоги та в деяких місцях містяться дірки скрізь які проглядаються дерев’яні балки. В стелі кімнати в лівому кутку наявні частини   дерев’яної поверхні без штукатурки. По периметру стін проглядуються оголені електричні проводи.

Звідси, вбачається, що ТОВ „Бурьонка” проводиться капітальний ремонт з технічним переобладнанням приміщення, знесенням стін, здійснення якого в орендованому нежитловому   приміщенні, яке є власністю територіальної громади, може проводитись тільки за згодою наймодавця, у визначеному договором та законодавством порядку.

Як судом вже було проаналізовано вище, п.п. 4.3., 4.4. договору оренди  в редакції від 02.06.06 р. визначено, що капітальний ремонт, реконструкція, технічне переобладнання орендованого  приміщення, проводяться тільки з дозволу орендодавця з наданням проектно-кошторисної документації, виготовленої за рахунок орендаря до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку. При проведенні орендарем капітального ремонту чи переобладнанні приміщень, останній несе матеріальну відповідальність за якість ремонту та пошкодження, викликані ремонтом у будинку, де знаходиться орендоване приміщення. Однак, в порушення даних умов договору орендарем  не було виготовлено до початку проведення робіт і затверджено в установленому порядку проектно-кошторисну документацію на проведення капітального ремонту в орендованому приміщенні.

Згідно  ч. 4 п.3 ст.23 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.92 р. № 2269-ХІІ із змінами та доповненнями, орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця (п.1 ст.778 ЦК України).

Процедуру оформлення документів на проведення капітального ремонту, реконструкції будівель (споруд, приміщень), що є об’єктами оренди та належать до комунальної власності територіальної громади м. Одеси  регламентує Порядок оформлення документів на проведення капітального ремонту, реконструкції будівель (споруд, приміщень), що є власністю територіальної громади м. Одеси, затверджений розпорядженням Одеського міського голови від 07.10.04р. № 1392-01р, п.п. 2.1., 2.3., 2.4., 2.5. якого передбачено, що орендар, який має намір провести капітальний ремонт, реконструкцію орендованої будівлі (споруди, приміщення), направляє орендодавцю лист з проханням дати дозвіл на проведення капітального ремонту чи реконструкції з наданням переліку необхідних робіт та дефектного акта, виконаного ліцензованою будівельною організацією та погодженого начальником дільниці відповідної ДЄЗ за місцем розташування об’єкта оренди. Отримавши дозвіл на проведення капітального ремонту, реконструкцію, орендар надсилає до районної адміністрації, за місцем розташування орендованого об’єкта, такі документи, перелік яких є вичерпним: заяву про затвердження кошторису на капітальний ремонт, реконструкцію об’єкта оренди; дозвіл орендодавця на проведення капітального ремонту, реконструкції будівлі (споруди, приміщення); копію договору оренди будівлі (споруди, приміщення); копію свідоцтва про реєстрацію заявника як суб’єкта господарювання, громадської чи благодійної організації; експертну оцінку орендованої будівлі (споруди, приміщення); кошторис на проведення капітального ремонту, реконструкції будинку (споруди, приміщення); проект реконструкції приміщення (якщо планується); проект реконструкції фасаду (якщо планується); позитивно-експертний висновок стосовно проектно-кошторисної документації на проведення капітального ремонту, реконструкції приміщення (будівлі, споруди) Одеської обласної служби Української державної інспекції експертизи „Укрінвестекспертиза”. Райадміністарція, при наявності всіх документів, у місячний термін видає розпорядження „Про затвердження проектно-кошторисної документації на проведення капітального ремонту, реконструкції приміщення”. Після отримання розпорядження „Про затвердження проектно-кошторисної документації на проведення капітального ремонту, реконструкції приміщення” орендар надає орендодавцю: розпорядження районної адміністрації „Про затвердження проектно-кошторисної документації на проведення капітального ремонту, реконструкції приміщення”; кошторис на проведення капітального ремонту; графік проведення капітального ремонту; дозвіл Державного архітектурно-будівельного контролю на початок робіт; висновки на проведення капітального ремонту приміщення (будівлі, споруди) Одеської обласної служби Української державної інвестиційної експертизи „Укрінвестекспертиза”.

За таких обставин, має місце  проведення ТОВ „Бурьонка” капітального ремонту орендованого нежитлового приміщення площею 77,9 кв.м., розташованого за адресою                м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, 62 без дозволу Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та без оформлення вищенаведених документів на проведення капітального ремонту, що є порушенням  п.п. 4.3., 4.3. договору оренди в редакції від 02.06.06 р.

Твердження відповідача щодо проведення ним поточного ремонту орендованого приміщення з посиланням на укладений з ТОВ „Комфорт-Юг” договір № 18/07/06 від 18.07.06р., предметом якого є проведення поточного ремонту оспорюваного приміщення, підписанні згідно цього договору договірну ціну на поточний ремонт, зведений кошторис розрахунку поточного ремонту,  локальний кошторис на поточний ремонт, відомість ресурсів до локального кошторису,  спростовується з встановленням судом в процесі виїзного судового засідання, та з врахуванням актів обстеження нежитлового приміщення від          10.08.06р., від 06.03.07р., фактичного проведення ТОВ „Бурьонка”  саме капітального ремонту з переплануванням та технічним переобладнанням   приміщення.

Встановленні судом факти свідчать про проведення відповідачем господарської діяльності у відношенні приміщень площею 77,9 кв.м. з порушенням зобов’язань щодо збереження об’єкту в належному стані, ефективного його використання, що призвело до знаходження приміщення на даний час в технічно незадовільному стані та подальше може призвести до пошкодження будинку, викликаного ремонтом орендованого приміщення. Доречі,  матеріали справи містять скаргу власника приміщення другого поверху будівлі розташованої по вул. Пантелімоніаська, 62  Артьомова О.С. стосовно проведення ТОВ „Бурьонка” незаконної реконструкції орендованого приміщення, в якій зазначено що дані дії відповідача  призвели до виникнення тріщин у капітальних стінах приміщення другого поверху.

Також, відповідачем не виконуються зобов’язання згідно укладеного з КП ДЕЗ „Арнаутське” договору № 156/2 про повернення експлуатаційних витрат балансоутримувача на утримання житлового будинку за адресою вул. Пантелеймонівська, 62, а саме не здійснення з 01.06.06 р. передбачених договором щомісячних платежів, про що свідчить лист  КП ДЕЗ „Арнаутське” від 11.02.07 р. № 028.

Крім того, ТОВ „Бурьонка” порушено умови договору щодо передачі в суборенду приміщення площею 92,5 кв.м., що суд констатує з огляду на договір суборенди приміщення № 4, укладений між відповідачем та ПП Світайло С.В., погодження на передбачу об’єкта в суборенду останньому, надане Представництвом згідно листа від 12.05.05 р. № 01-13/3761 строком з 12.05.05 р. по 12.05.06 р. та знаходження приміщення в суборенді у ПП Світайло   С.В.  в період з 12.05.06 р. по 05.11.06 р. без відповідного погодження з позивачем, оскільки фактичне його повернення останнім відбулось згідно акту приймання-передачі від 05.11.06 р. При цьому, посилання відповідача про навмисне не звільнення приміщення   ПП Світайло С.В. та відсутність його вини в цьому спростовується,  судом тим, що так як згідно п.3 ст.774 ЦК України до договору піднайму застосовуються положення про договір найму, відповідач не довів суду той факту що ним,  у визначеному законом порядку було вжито всіх заходів по захисту своїх порушених з боку ПП Світайло С.В. прав та інтересів.

Враховуючи вищевикладене, судом встановлено неналежне виконання ТОВ „Бурьонка” зобов’язань за договором оренди нежитлового  приміщення № 6/035 в редакції від             02.06.06 р., а саме п.п. 2.4., 4.8., 4.3., 4.4. пп. а), е) п.4.2., що полягає в наступному: несвоєчасному проведенню платежів за користування орендованим приміщенням; застрахування орендованого приміщення на невизначених в договорі оренди № 6/035 умовах щодо строку страхування; проведення без дозволу  Представництва по управлінню комунальною власністю та без оформлення відповідних документів, визначених договором оренди та Порядком оформлення документів на проведення капітального ремонту, реконструкції будівель (споруд, приміщень), що є власністю територіальної громади                      м. Одеси, затвердженим  розпорядженням міського голови від 07.10.04 р. № 1392-01р капітального  ремонту приміщення з технічним переобладнанням; здійснення неефективного використання приміщення, що призвело до  знаходження його у незадовільному стані; знаходженні приміщення в суборенді в термін з 12.05.06 р. по 05.11.06 р. за відсутності письмового погодження орендодавця.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов’язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Наймодавець  має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач  без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює  загрозу пошкодження речі ( п.п.1, 2, 3 ч.1 ст.783 ЦК України).

Частиною 2 ст. 651 ЦК України передбачено, що договір  може  бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у  разі  істотного  порушення  договору другою  стороною  та в інших випадках,  встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору,  коли  внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

З врахуванням встановлених вище обставин справи, суд вбачає порушення ТОВ „Бурьонка”  істотних умов договору оренди нежитлового приміщення № 6/035 в редакції від 02.06.06 р., що в свою чергу є підставою для його розірвання.

Таким чином, є правомірними та обґрунтованими заявлені  позивачем позовні вимоги щодо розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 6/035 в редакції від 02.06.06р., укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та ТОВ „Бурьонка”,  у зв’язку з чим суд задовольняє їх в повному обсязі.

З огляду на розірвання судом договору оренди нежитлового приміщення № 6/035 в редакції від 02.06.06р., є правомірними заявлені позивачем позовні  вимоги про виселення ТОВ «Бурьонка»з нежитлового приміщення загальною площею 170,4кв.м., розташованого за адресою м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, 62 та зобов’язання ТОВ «Бурьонка» повернути нежитлове приміщення загальною площею 170,4кв.м., розташоване за адресою м. Одеса, вул.Пантелеймонівська, 62 на користь Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради за актом приймання-передачі.

Відповідно до ст.32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Статтею 33 ГПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об’єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом (ст.43 ГПК України).

Враховуючи вищевикладене, суд вважає заявлені позивачем позовні вимоги щодо розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 6/035 в реакції від 02.06.06 р., виселення ТОВ «Бурьонка»з нежитлового приміщення загальною площею 170,4кв.м., розташованого за адресою м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, 62, зобов’язання ТОВ „Бурьонка” повернути нежитлове приміщення загальною площею 170,4кв.м., розташоване за адресою м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, 62 на користь Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради за актом приймання-передачі обґрунтованими, доведеними, такими, що відповідають дійсним обставинам справи, у зв’язку з чим  задовольняє їх  в повній мірі

Згідно ст. 49 ГПК України з відповідача на користь позивача підлягає відшкодуванню 85 грн. державного мита та 118 грн. витрат на оплату  інформаційно-технічного забезпечення судового процессу.

Керуючись ст. ст. 44, 49,  82- 85 ГПК  України суд, -

ВИРІШИВ:

1.          Задовольнити  позов повністю.

2.          Розірвати договір оренди нежитлового приміщення № 6/035 в редакції від 02.06.06р., укладений між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та ТОВ „Бурьонка”, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., зареєстрований в реєстрі за № 2258.

3.          Виселети ТОВ „Бурьонка” ( 65012, м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, 62, ) з нежитлового приміщення підвалу, загальною площею 170,4кв.м., розташованого за адресою м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, 62.

4.          Зобов’язати ТОВ „Бурьонка” ( 65012, м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, 62, ) повернути Представництву по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради ( 65039, м. Одеса, вул. Артилерійська,1, ) нежитлове приміщення підвалу, загальною площею 170,4кв.м., розташоване за адресою м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, 62 згідно  акту приймання-передачі.

5.          Стягнути з ТОВ „Бурьонка” ( 65012, м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, 62, ) на користь Представництва по управлінню комунальною власністю  Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, ) 85 (вісімдесят п’ять  грн. державного мита, та 118 (сто вісімнадцять ) грн. витрати на оплату  інформаційно-технічного забезпечення судового процесу.

6.          Видати Представництву по управлінню комунальною власністю  Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська,1, ) надмірно оплачене державне мито в розмірі 100 (сто) грн.

Рішення господарського суду набирає законної  сили згідно зі ст. 85 ГПК України, після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття.

Наказ видати відповідно до ст.116 ГПК України.

Суддя                                                                                       Малярчук І.А.