ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

"18" січня 2007 р.
Справа № 30-17/227-05-7597

Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого Савицький Я.Ф.,

суддів Гладишева Т.Я., Лавренюк О.Т.

при секретарі судового засідання Іоффе С.Б.

за участю представників сторін в судовому засіданні від 16.11.2006 р.

від позивача: Костенков В.А., довіреність №4 від 10.01.2006р.;

Сова А.М., довіреність №5 від 10.01.2006р.;

від відповідачів: Одеська міська рада –Горголюк –Місюра О.С., довіреність №219/исх-и від 05.05.2006р.;

Київська районна адміністрація Одеської міської ради –Старостін С.О., довіреність №01-15/1420 вих. від 10.07.2006р.;

Ліквідаційна комісія комунальних підприємств –не з’явилися;

за участю представників сторін в судовому засіданні від 30.11.2006 р.

від позивача: Костенков В.А., довіреність №4 від 10.01.2006р.;

Сова А.М., довіреність №5 від 10.01.2006р.;

від відповідачів: Одеська міська рада - не з’явилися;

Київська районна адміністрація Одеської міської ради –Старостін С.О., довіреність №01-15/1420 вих. від 10.07.2006р.;

Ліквідаційна комісія комунальних підприємств –Василенко О.О., довіреність №6953 від 31.01.2006р.;

за участю представників сторін в судовому засіданні від 14.12.2006 р.

від позивача: Костенков В.А., довіреність №4 від 10.01.2006р.;

Сова А.М., довіреність №5 від 10.01.2006р.;

від відповідачів: Одеська міська рада –Асташенкова О.І., довіреність №212/исх-гс від 04.05.2006р.;

Київська районна адміністрація Одеської міської ради –не з’явилися;

Ліквідаційна комісія комунальних підприємств –не з’явилися;

за участю представників сторін в судовому засіданні від 18.01.2007 р.

від позивача: Костенков В.А., довіреність №4 від 10.01.2006р.;

Сова А.М., довіреність №5 від 10.01.2006р.;

від відповідачів: Одеська міська рада –не з’явилися;

Київська районна адміністрація Одеської міської ради –Старостін С.О., довіреність №01-15/1420 вих. від 10.07.2006р.;

Ліквідаційна комісія комунальних підприємств –не з’явилися;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу

Товариства з обмеженою відповідальністю „Жилкомунсервіс”

на рішення господарського суду Одеської області

від 10 жовтня 2006р.

у справі №30-17/227-05-7597

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю „Жилкомунсервіс”

до 1) Ліквідаційної комісії комунальних підприємств;

2) Одеської міської ради;

3) Київської районної адміністрації Одеської міської ради;

про визнання права власності

Сторони належним чином повідомлені про час і місце засідання суду.

Повна фіксація судового процесу здійснювалась згідно ст. 129 Конституції України та ст. 4-4 Господарського процесуального Кодексу.

Розпорядженням голови Одеського апеляційного господарського суду №149 від 11.12.2006р. у складі колегії суддів Одеського апеляційного господарського суду здійснено заміну судді Гладишевої Т.Я. суддею Журавльовим О.О..

Відповідно до ст. 77 ГПК України розгляд апеляційної скарги відкладено на 30.11.2006р., 14.12.2006р. та 18.01.2007р..

Рішенням господарського суду Одеської області від 07.12.2005р. по справі №17/227-05-7597 задоволено позов ТОВ „Жилкомунсервіс” до Ліквідаційної комісії комунальних підприємств, Одеської міської ради та Київської державної адміністрації Одеської міської ради.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 06.04.2006р. рішення господарського суду Одеської області від 07.12.2005р. по справі №17/227-05-7597 залишено без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Постановою Вищого господарського суду України від 18.07.2006р. по справі №17/227-05-7597 касаційну скаргу Одеської міської ради задоволено частково, рішення господарського суду від 07.12.2005р. та постанову Одеського апеляційного господарського суду від 06.04.2006р. по справі №17/227-05-7597 скасовано, справу направлено на новий розгляд до господарського суду Одеської області.

В С Т А Н О В И Л А :

Рішенням господарського суду Одеської області від 10.10.2006 року по справі №30-17/227-05-7597 (суддя Рога Н.В.) відмовлено у задоволенні позову ТОВ „Жилкомунсервіс” до Ліквідаційної комісії комунальних підприємств, Одеської міської ради та Київської районної адміністрації Одеської міської ради про визнання права власності, з посиланням на те, що: 1) на момент укладення договору оренди, об’єкт оренди вже був об’єктом права комунальної власності, тому орендні відносини між сторонами за договором у першу чергу мали регулюватися Законом України „Про оренду державного та комунального майна”, а тому внесення у договір оренди комунального майна умови щодо переходу права власності на об’єкт оренди в момент внесення орендарем орендних платежів у сумі, що складає двократну вартість об’єкту, суперечило чинному законодавству, що є підставою для визнання договору недійсним; 2) укладення договору оренди з правом викупу не погоджувалося з власником майна –Одеською міською радою, яка не приймала рішення про відчуження майна, що було об’єктом оренди за договором оренди від 05.09.2001р. на користь ТОВ „Жилкомунсервіс”.

Не погоджуючись з оскаржуваним рішенням місцевого господарського суду до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою №37 від 17.10.2006р. звернулося ТОВ „Жилкомунсервіс”, в якій просить скасувати рішення господарського суду Одеської області від 10.10.2006 року по справі №30-17/227-05-7597, мотивуючи це тим, що : 1) договір від 05.09.2001р. згідно зі ст. 204 Цивільного кодексу України є дійсним (правомірним) правочином, так як на момент його укладення повністю відповідав чинному на той момент законодавству; 2) на момент укладення договору оренди з правом подальшого викупу від 05.09.2001р. ДП „ЖЕО Київського району м. Одеси” мало усі права щодо укладення такого договору оренди, так як було створено на самостійному господарському розрахунку з правами (повноваженнями виробничого об’єднання, було юридичною особою, та його правовий статус не змінювався до самої ліквідації, за ст. 7 Закону України „Про власність” ДП „ЖЕО Київського району м. Одеси” було повним власником майна, придбаного за рахунок власної господарської діяльності та трудового внеску колективу та мало у постійному користуванні за межами м. Одеси на землях Овідіопольського району Одеської області земельну ділянку, надану безпосередньо йому розпорядженням РМ УРСР від 22.12.1986р. №717-р, на якій збудував об’єкт оренди, а тому, враховуючи вищенаведене, згідно з п.5 ст. 10 Закону України „Про підприємства в Україні” мало право передавати в оренду та відчужувати майно іншим підприємствам, установам та організаціям; 3) позивач визнає Одеську міську раду правонаступником ДП „ЖЕО Київського району м. Одеси” тільки за фактом ліквідації останнього; 4) договорі оренди від 05.09.2001р. за звичаєм ділового обороту визнаний дійсним правочином КП „ЖЕО Київського району”, Ліквідаційною комісією комунальних підприємств та Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради за фактом надання орендарю платіжних реквізитів та прийняття від позивача орендних платежів; 5)орендар належним чином виконував свої обов’язки за договором оренди від 05.09.2001р.: №645 сплатив 12144грн., що становить суму більшу за двократну вартість об’єкта оренди, за таких умов згідно з п. 1.4 Договору оренди ТОВ „Жилкомунсервіс” набуло право власності на об’єкт оренди –нежитлове (складське) приміщення, площею 48,3 кв.м., розташоване за адресою : м. Одеса, вул. Академіка Вільямса, 80 (смт Таїрове, вул. 40 років Перемоги, 25); 6) за часів існування ДП „ЖЕО Київського району м. Одеси” Одеська міська рада ніколи не була власником виробничої бази на території Овідіопольського району; 7) за відсутності заяви Одеської міської ради щодо заперечення дійсності договору від 05.09.2001р., укладеного між ТОВ „Жилкомунсервіс” та колишнім ДП „ЖЕО Київського району м. Одеси”, суд цей правочин недійсним не визнав, суд підтвердив правомірність договору від 05.09.2001р., за таких обставин рішення господарського суду Одеської області від 10.10.2006р. є незаконним.

Розглянувши матеріали справи та доводи апеляційної скарги ТОВ „Жилкомунсервіс”, заслухавши представників сторін та третьої особи, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті рішення, колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду вважає, що апеляційну скаргу слід задовольнити, а рішення господарського суду –скасувати, позов задовольнити, з огляду на таке.

05.09.2001р. між ТОВ „Жилкомунсервіс” (Орендар) та ДП „Житлово - експлуатаційне об’єднання Київського району м. Одеси” (Орендодавець) укладений договір оренди з правом подальшого викупу нежитлового (складського) приміщення площею №7 48,3кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Вільямса,80, п.п. 1.2 та 1.3 якого встановлено, що строк дії договору складає 10 років, а орендна плата –580 грн. на рік, п.п. 1.4, 2.3 договору сторони погодили, що орендар має право достроково сплачувати орендну плату, а при сплаті подвійної вартості об’єкта оренди (обумовлена договором вартість нерухомого майна згідно з актом оцінки Овідіопольського РБТІ від 21.06.1996р. складає 5800грн.) набуває на нього право власності, реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов та розірвання договору оренди (п.6.1 договору).

ДП „ЖЕО Київського району м. Одеси” виконало свої зобов’язання за договором та передало орендарю складське приміщення №7 відповідно до акту приймання - передачі від 08.09.01р., а ТОВ „Жилкомунсервіс”, в свою чергу, на виконання зобов’язань по сплаті орендної плати в період з жовтня 2001 року по травень 2002року перерахувало на розрахунковий рахунок орендодавця 4822грн..

В подальшому, ДП „Житлово-експлуатаційне об’єднання Київського району м. Одеси” було ліквідовано та відповідно до рішення Одеської міської ради №1994-ХХІІІ від 26.01.2001р. створено комунальне підприємство „Житлово-експлуатаційне об’єднання Київського району м. Одеси”, яке прийняло на себе обов’язки попереднього орендодавця, а саме: надавало ТОВ „Жилкомунсервіс” можливість користуватись орендованим приміщенням та отримувало від орендаря на свій розрахунковий рахунок 348грн. орендної плати в період з червня 2002 року по січень 2003 року.

На підставі рішення Одеської міської ради від 13.11.2002р. за №701-ХХІV у відношенні КП „Житлово-експлуатаційне об’єднання Київського району м. Одеси” розпочата процедура ліквідації, проте доказів виключення КП „Житлово-експлуатаційного об’єднання Київського району м. Одеси” з ЄДРПОУ Одеською міською радою не було надано.

30.01.2003р. рішенням виконавчого комітету Одеської міської ради №59 „Про вдосконалення роботи з ліквідації житлово-експлуатаційних підприємств територіальної громади міста Одеси” створено ліквідаційну комісію комунальних підприємств: ЖЕО Малиновського району, ЖЕО Іллічівського району, ЖЕО Київського району, ЖЕО Центрального району, житлово-експлуатаційних підприємств Ленінського, Приморського, Суворовського, Жовтневого районів м. Одеси, (котра не являється юридичною особою), у зв’язку з чим ТОВ „Жилкомунсервіс” звернулося до Ліквідаційної комісії комунальних підприємств із запитом щодо надання банківських реквізитів для сплати орендної плати.

Ліквідаційною комісією комунальних підприємств листом №158 від 04.04.2003р. визнано договір оренди дійсним та запропоновано ТОВ „Жилкомунсервіс” нові банківські реквізити для внесення платежів по орендній платі, за якими орендар сплатив за період з лютого 2003р.по липень 2005р. - 1682грн., а платіжними дорученнями №178 від 19.10.2005р. (7000грн.), №183 від 31.10.2005р. (7000грн.), №198 від 21.11.2005р. (7000грн.) сплатив на рахунок КП ЖЕО Київського району м. Одеси 7000грн. –платню за приміщення згідно з договором від 05.09.2001р., вказана сума прийнята КП „Житлово-експлуатаційне підприємство Київського району м. Одеси” та повернута орендарю не була, крім того платіжним дорученням №200 від 28.11.2005р. орендарем сплачено Представництву по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради 7000 грн. –платня за оренду згідно з договором від 05.09.2001р..

Факт використання орендованого майна орендарем, своєчасне внесення орендних платежів за користування майном та отримання цих платежів орендодавцем, а в подальшому КП „Житлово-експлуатаційне об’єднання Київського району м. Одеси”, ліквідаційною комісією комунальних підприємств та представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, протягом тривалого часу коштів свідчить про факт визнання цими особами договору оренди нежитлового приміщення з правом подальшого викупу дійсним правочином.

Частиною 1 ст. 289 Господарського кодексу України встановлено, що орендар має право на викуп об’єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди.

Отже, п. 1.1 та п. 1.4 договору оренди нежитлового приміщення від 05.09.2001р., укладеного між ТОВ „Жилкомунсервіс” та Житлово-експлуатаційним об’єднанням Київського району м. Одеси передбачено право викупу орендарем складського приміщення №7, площею 48,3 кв.м, розташованого в м. Одесі, по вул. Ак. Вільямса, 80 (смт Таїрово, вул. 40 років Перемоги, 25, право власності на об’єкт переходить від орендодавця до орендаря в момент внесення останнім орендних платежів у розмірі, який складає двохкратну вартість об’єкта.

Відповідно до ч. 3 ст.215 Цивільного кодексу України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована сторона заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом не дійсним (оспорюваний правочин).

Судовою колегією під час розгляду справи встановлено, що жоден з учасників спірних правовідносин за позовом до господарського суду не звертався з позовною заявою про визнання договору оренди від 05.09.2001р. недійсним, господарським судом у встановленому чинним законодавством порядку не визнано договір оренди від 05.09.2001р. недійсним, з врахуванням ст.215 Цивільного кодексу України, отже, договір оренди від 05.09.2001р., відповідав на момент його укладення вимогам закону, був спрямований на реальне настання правових наслідків, виконувався сторонами за договором та правонаступниками орендодавця, а тому є дійсним правочином.

В процесі розгляду справи господарським судом встановлено, що власником орендованого майна є Одеська міська рада, у зв’язку з чим позивач платіжним дорученням від 28.11.2005р. перерахував на розрахунковий рахунок Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради 7000 грн. орендної плати, яка Одеською міською радою була прийнята, відповідно до договору від 05.09.2001р..

Сторони у справі не заперечують, що позивачем в рахунок договору оренди сплачено 12144 грн., що перевищує двократну вартість об’єкта оренди. Приймаючи до уваги, що відповідно до п.1.4 договору право власності на об’єкт оренди переходить до орендаря у разі сплати його двократної вартості, господарським судом першої інстанції  необґрунтовано відмовлено у задоволенні позову.

Також слід звернути увагу на те, що договір оренди з правом викупу було укладено між ТОВ „Жилкомунсервіс” та ДП „Житлово-експлуатаційне об’єднання Київського району м. Одеси” 05.09.2001р., тобто до набуття Одеською міською радою у власність спірних нежитлових приміщень, а тому згідно зі ст. 770 Цивільного кодексу України, якою встановлено, що у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця, до Одеської міської ради перейшли права та обов’язки орендодавця за договором оренди з правом викупу –ДП „Житлово-експлуатаційне об’єднання Київського району м. Одеси” і в частині відчуження нежитлового (складського) приміщення, загальною площею 48,3 кв.м.

Одеською міською радою не спростовані доводи ТОВ „Жилкомунсервіс” про те, що спірний об’єкт нерухомості збудований на початку 90-х  років за рахунок госпрозрахункового доходу колективу підприємства, який відповідно до законодавства того часу, мав право їм розпоряджатись. Зазначене узгоджується із даними КП „ОМБТІ та РОН” про те, що нежилі приміщення та споруди літ. „А”, „Б”, „Г” по вул. Ак. Вільямса зареєстровані за Одеською міською радою на підставі свідоцтва про право власності № 027145, виданим виконкомом Одеської міської ради 15.10.2003р. на підставі рішення Одеської міської ради № 514 від 10.09.05р. При цьому окрема реєстрація складських приміщень №7 пл. 48,3 кв.м. по зазначеній адресі не проводилась. Пунктом 6.2 спірного договору визначено, що у випадку переходу права власності на об’єкт оренди іншій особі, договір оренди зберігає свою силу по відношенню до нового власника.

Враховуючи, що зобов’язання має виконуватись належним чином, відповідно до умов договору, право позивача на викуп спірного майна підлягає захисту у спосіб, передбачений цивільним законодавством. У відповідності до п.2 ст. 328 Цивільного кодексу України право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлено судом.

Приймаючи до уваги, що відповідно до п.1.4 договору оренди право власності на спірний об’єкт оренди переходить до орендаря в момент внесення ним орендних платежів в сумі, яка становить двократну вартість об’єкту оренди, і така сума реально сплачена ТОВ „Жилкомунсервіс”, господарський суд апеляційної інстанції прийшов до висновку про те, що орендар у встановленому договором порядку набув право власності на нежитлове (складське) приміщення №7, площею 48,3 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Ак. Вільямса, 80.

Враховуючи вищенаведене, колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду вважає, що апеляційна скарга ТОВ „Жилкомунсервіс” підлягає задоволенню, рішення господарського суду першої інстанції слід скасувати, як таке, що не відповідає чинному законодавству та без врахування обставин справи, прийняти нове рішення, яким позов ТОВ „Жилкомунсервіс” задовольнити.

Керуючись ст. ст. 99, 101-105,  ГПК України, судова колегія, -

П О С Т А Н О В И Л А:

Апеляційну скаргу задовольнити.

Рішення господарського суду Одеської області від 10.10.2006 року по справі №30-17/227-05-7597 скасувати.

Позов задовольнити.

Визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю „Жилкомунсервіс” ( ) право власності на нежитлове (складське) приміщення, площею 48,3 кв.м., що було предметом оренди з подальшим викупом за договором б/н від 05.09.2001р., укладеним між товариством з обмеженою відповідальністю „Жилкомунсервіс” та державним підприємством „Житлово-експлуатаційне об’єднання Київського району м. Одеси”, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Вільямса, 80 (смт Таїрове, вул. 40 років Перемоги, 25).

Головуючий суддя:                                                                                Я.Ф. Савицький

Суддя:                                                                                     О. Т. Лавренюк

Суддя:                                                                                                    О.О. Журавльов