ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М      У К Р А Ї Н И

"12" червня 2007 р.                                                           Справа № 4/220-АП-06

Господарський суд Херсонської області у складі судді  Ємленінової З.І. при секретарі Сокуренко Л.І., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом    приватного  підприємства  "Будсервіс"  м.Херсон

до     Фонду   комунального   майна  Херсонської міської ради   м.Херсон

про  оскарження дій суб'єкту владних повноважень

за участю  судового експерта  Фесун Л.А. (посв. № 0249/05 від 01.08.05р.)

та  представників сторін:

від  позивача -  уповноважена особа Доценко К.С.

від  відповідача  -  голова фонду Пастух  І.О.

в с т а н о в и в:

Позивач звернувся з позовом, в якому просить визнати протиправною відмову відповідача у включенні орендованого згідно з договором оренди № 758-с від 08.09.2003 року майна до програми відчуження комунального майна шляхом викупу. Він посилається на неправомірність відмови, підставою якої відповідач вважає те, що орендоване нежиле приміщення в будинку №5 по вул.Московській  м. Херсона, загальною площею 159 м2  є допоміжним підвальним приміщенням та відчуженню не підлягає. Позивач зазначає, що дані приміщення не мають статусу підвальних  допоміжних, а є цокольними приміщеннями будинку які ніколи  не  використовувалися як допоміжні, оскільки в цих приміщеннях раніше були  розташовані майстерня по ремонту взуття та піонерська  кімната і в плані будівлі від 18.06.1970 року зазначено, що спірні приміщення розміщені на цокольному поверсі.

Крім того, позивач при зверненні з позовом просив зобов'язати відповідача включити об'єкт до програми відчуження та до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу відповідно до вимог ст. ст. 10, 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств", а також визнати право позивача на викуп цього майна і зобов'язати відповідача укласти з ним договір купівлі - продажу майна.

Відповідач проти позову заперечує,  посилаючись  на те, що орендоване нежиле приміщення в будинку №5 по вул.Московській  м. Херсона, загальною площею 159 кв.м.  є допоміжним підвальним приміщенням, а тому належить  на праві спільної  власності мешканцям  багатоквартирного  житлового  будинку та відчуженню не підлягає.

Ухвалою суду від 11 липня 2006 року зупинено провадження у справі та призначено судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено Херсонському відділенню Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз.

В подальшому,  ухвалою від 08.11.2006 року суд доручив проведення експертизи судовому експерту Фесун Ларисі Анатоліївні, оскільки Херсонське відділення Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз відмовилося провести  експертизу з  посиланням  на відсутність  спеціалістів.

11.04.2007 року від судового експерта Фесун Лариси Анатоліївни надійшов висновок по проведеній судовій будівельно - технічній експертизі у зв'язку з  чим провадження у справі поновлено  ухвалою  від 29.05.2007року.

Представник позивача позовні вимоги підтримав  з  урахуванням   заяви  про  уточнення позовних  вимог  від 10.07.2006року (аркуш  справи 123 том 1 ). Він  просить  визнати  протиправними   дії Фонду комунального майна  м.Херсона  по відмові у включенні орендованого майна, розташованого  в м.Херсоні по вул. Московській № 5 загальною площею  159кв.м. до переліку об'єктів, що підлягають приватизації а також  визнати  його  право  на приватизацію  зазначеного  майна шляхом викупу та  зобов'язати  відповідача  включити  нежилі приміщення  до  переліку об'єктів, які підлягають приватизації шляхом їх  викупу.

Дослідивши матеріали  справи, заслухавши представників сторін  та судового  експерта, суд  дійшов до висновку про  те, що позовні вимоги  підлягають  задоволенню  частково з  урахуванням наступного.

Відповідно до  договору оренди №758-с від  08.09.2003року,  укладеного згідно з  розпорядженням  Херсонського  міського  голови №1274-р від 15.08.2003року між приватним  підприємством «Будсервіс»  (позивач по  справі) та управлінням  комунальної  власності м.Херсона,  в користування позивача на умовах  оренди передано комунальне майно -   нежилі приміщення в будинку №5 по  вул. Московській в м.Херсоні загальною площею 159кв.м.

Строк дії  договору відповідно до  пункту 11.1 сторони узгодили з 08.09.2003року по 08.09.2006року та зазначили  в пункті 11.8 договору, що  у разі відсутності  повідомлення  однієї  із  сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом  одного  місяця після закінчення його  дії, він  вважається  продовженим  на той самий період  і на тих самих  умовах, які були передбачені договором. Таким чином  і на момент розгляду справи позивач продовжує  використовувати  передане  йому майно  на умовах  оренди.

Пунктом 2 ст.27 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" від 10.04.1992року (зі змінами і доповненнями) передбачено, що у випадку, якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за узгодженням з орендодавцем поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

У відповідності з вказаною нормою Закону, пунктом 6.2 договору оренди від  08.09.2003року сторони  погодили,  що орендар має право з дозволу орендодавця  вносити  до  складу  орендованого  майна зміни, проводити  його  реконструкцію, технічне  переобладнання, що  зумовлює  підвищення його  вартості.  Крім того, пунктом 11.5 договору оренди від 08.09.2003року   зазначено, що  при приватизації  об'єкту оренди, поліпшення орендованого  майна, здійснені  орендарем  за рахунок власних  коштів  з  дозволу орендодавця,  визнаються власністю орендодавця та компенсуються  ним при  приватизації  об'єкта орендарем.

Таким чином, при  укладенні договору оренди комунального  майна №758-с від 08.09.2003року сторони  в договорі узгодили  порядок  відшкодування поліпшень  орендованого  майна в разі його приватизації орендарем.

Матеріалами  справи  підтверджується, що вартість прийнятих позивачем в оренду  приміщень відповідно до  розділу 1 договору оренди від 08.09.2003року  становила  42.313грн..00коп. згідно з експертною оцінкою здійсненою Незалежною  експертно-консультаційною південноукраїнською  службою «Грунт і дім»28.08.2003року.

Орендарем в 2005 році  за згодою  орендодавця, яка  надавалася йому листом управління комунальної власності №161-10 від 11.02.2004року, здійснені невід'ємні  поліпшення орендованого  майна шляхом проведення  ремонтно-будівельних  робіт  на загальну суму 62.440грн.00коп. без  ПДВ. Зазначене  підтверджується наступними доказами:  аудиторським висновком  аудиторської фірми  «Аудит-М» від  07.04.2006року; договором підряду від 11.11.2005року, укладеним позивачем  з  ТОВ «АДРЕМ-СВ»;  кошторисом на капітальний ремонт приміщень, узгодженим  з заступником міського  голови  Казаковим І.В. та  начальником УКБ виконавчого  комітету В.В.Карауш; актом прийомки  виконаних  підрядних  робіт №1  за грудень 2005року  та довідкою   на підтвердження фактичної  оплати  виконаних  робіт  в сумі  62.440грн.00коп.

Відповідно до  доданої  до  аудиторського  висновку  відомості  розрахунку  вартості   поліпшень, проведені позивачем ремонтно-будівельні роботи є  невід'ємними  поліпшеннями.  Джерелом фінансування  здійснених  позивачем невід'ємних поліпшень  орендованого  майна  є  власні кошти ПП «Будсервіс».

Приватизація об'єктів  групи А здійснюється відповідно до  Закону України «Про  приватизацію  невеликих  державних  підприємств»(малу приватизацію) та Закону України «Про Державну програму приватизації»  від  18.05.2000року №1723-Ш.

Відповідно до  частини 1 ст.7 Закону України «Про  приватизацію  невеликих  державних  підприємств»(малу приватизацію) місцеві ради затверджують  за поданням  органів приватизації  переліки  об'єктів  які перебувають  у комунальній власності відповідної  ради і підлягають  приватизації  певним способом.

Згідно з  частинами  4, 5  зазначеної  норми закону покупці подають  до  відповідного  органу приватизації  заяву про  включення  об'єкту до  переліку об'єктів які підлягають  приватизації, яку орган  приватизації розглядає  і включає  підприємство,  у разі відсутності  підстав для відмови,  до  переліку об'єктів, які підлягають  приватизації. При  цьому результат  розгляду заяви  доводиться до  заявника  в письмовій формі не  пізніше  як  через  місяць з  дня подання заяви.

Пунктом 51 Державної програми приватизації на 2000-2002 роки, затвердженої  Законом України «Про  Державну програму приватизації»   від  18.05.2000року №1723-Ш передбачено  право пріоритетного  (пільгового) викупу  орендарем орендованого ним   майна, у разі прийняття рішення про  приватизацію орендованого  майна,  за умови здійснення ним за рахунок власних коштів за згодою орендодавця невідокремлених поліпшень орендованого майна, вартістю не менше як 25% залишкової вартості майна (будівлі, споруди, приміщення).

Матеріали  справи  свідчать  про те, що позивачем за згодою  орендодавця за рахунок власних  коштів були здійснені  невід'ємні поліпшення орендованих приміщень більше ніж на 25%  залишкової вартості майна.  Таким чином, позивач отримав право на включення до переліку об'єктів які підлягають  приватизації орендованих приміщень по вул.Московській №5  в м. Херсоні загальною площею 159кв.м.

З метою забезпечення майнових прав на проведені поліпшення предмету оренди та реалізації першочергового права щодо приватизації шляхом викупу, позивач  звернувся до Фонду комунального майна з проханням включити в перелік об'єктів, які підлягають приватизації  шляхом викупу нежилих приміщень, які знаходиться в його  користуванні на умовах  оренди.

Листом від 27.04.2006року №352  відповідач  відмовив  позивачу у включені орендованих  приміщень   площею 159кв.м. по  вул. Московській №5  до  переліку об'єктів, які підлягають  приватизації з  посиланням  на те, що зазначені приміщення  є  допоміжними  підвальними  приміщеннями житлового  багатоквартирного  будинку які  не  підлягають  окремій приватизації згідно з п.2 ст.10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду».

Відповідно до ст.7 Закону України „Про приватизацію державного майна” №2163-II від 04.03.1992року, ст.4 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств” та Положення  про  Фонд  комунального  майна м.Херсона, саме на відповідача, як орган приватизації,  створений Херсонською  міською  Радою, покладені повноваження зі здійснення державної політики в сфері приватизації (владних управлінських функцій). Зокрема,  Фонд  комунального   майна  здійснює повноваження власника комунального  майна м. Херсона та виступає продавцем об’єктів малої приватизації.

При  цьому відповідно до частини 5 ст. 7 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств” до  повноважень  Фонду відноситься підготовка  та подання на затвердження сесії  Херсонської  міської  ради переліку об'єктів які підлягають  приватизації.

В абзаці 2 частини  5 ст.7 зазначеного Закону перелічені  випадки   відмови у приватизації, зокрема, коли є законодавчо  встановлене  обмеження  на приватизацію  конкретного  об'єкту.

Згідно з  рішенням  Конституційного  суду України від  13.12.2000року  №14-рп/2000 положення частини 5 ст. 7 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств”  (малу приватизацію)  слід  розуміти  так, що  органи  приватизації  зобов'язані розглянути  подані покупцями  заяви, та, у разі відсутності  встановлених  цим Законом підстав для відмови  в приватизації,  включити  конкретне  майно  до  переліку об'єктів, що  підлягають  приватизації, або  прийняти  рішення про  відмову  в приватизації.

Таким чином, у встановлені законодавством строки відповідач не вчинив необхідних дій по  включенню  орендованого  позивачем об'єкту до  переліку об'єктів, які підлягають  приватизації та листом від 27.04.2006року №352 відмовив позивачеві у приватизації  нежилих  приміщень  по  вул.Московській №5, посилаючись на те, що  ці приміщення є допоміжними  приміщеннями житлового будинку  і окремій  приватизації не підлягають.

Посилання  відповідача на те, що згідно з п.2 ст.10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", п.40 Положення "Про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян", рішення Конституційного суду України від 02.03.2004р. № 4пр/2004 нежилі приміщення   площею 159кв.м. в домі №5 по  вул.Московській  в м.Херсоні   є допоміжними  підвальними приміщеннями житлового будинку  і окремій  приватизації не підлягають не відповідає фактичним обставинам справи.

Так, в розділі 1 договору оренди №758-с від 08.09.2003року, який укладено позивачем  з  управлінням  комунальної  власності м.Херсона  зазначено про  те, що договір  укладено  на підставі розпорядження міського  голови  від 15.08.2003року №1274-р. Відповідно до  цього  розпорядження     управління комунальної  власності  зобов'язується укласти з позивачем договір оренди  комунального  майна за результатами  конкурсу. Тобто, нежилі приміщення площею 159 кв.м. по  вул.Московській №5  в м.Херсоні є власністю територіальної громади м.Херсона , які знаходяться на балансі  міського  управління  житлового  господарства. Саме орендодавцеві –управлінню  комунальної  власності,  сплачувалася позивачем орендна плата передбачена пунктом 3.2 договору оренди.

До допоміжних приміщень, які не підлягають приватизації і є сумісною власністю всіх мешканців будинку, відносяться приміщення, які знаходяться у багатоквартирних  житлових  будинках, мають технічні та інші комунікації, які забезпечують роботу та догляд за всім будинком.

В даному випадку, орендовані позивачем приміщення розміщені в цокольному поверсі, мають  окремий вихід і не  мають  в собі комунікаційних  вузлів через  які здійснюється життєзабезпечення житлового  будинку та регулювання будь-яких  систем.

Згідно з  висновком судової  будівельно-технічної експертизи №59 від 20.04.2007 року орендовані позивачем приміщення не  використовувалися  як  допоміжні, оскільки  вони  раніше, з 1981року,  використовувалися як художня майстерня.  Розміщені в них  транзитні водомережі замінені позивачем і знаходяться в задовільному стані. Поясненням судового експерта в засіданні суду також встановлено, що водомережі не  містять комунікаційних  вузлів через  які здійснюється життєзабезпечення житлового  будинку та регулювання будь-яких  його систем, оскільки  через  орендовані приміщення проходять  лише транзитні мережі, які замінені позивачем на нові, відповідно до  узгодженого з  орендодавцем кошторису та акту виконаних  робіт.

Враховуючи  викладене,  суд  дійшов до  висновку про  те, що  експлуатація житлового  будинку №5 по  вул.Московській в м.Херсоні  може здійснюватися  без  використання мешканцями  нежитлових  приміщень  площею  159кв.м., які передані в оренду позивачу, за умови  безперешкодного  доступу до цих приміщень  персоналу,  який здійснює обслуговування  будинку і транзитних водомереж для їх  огляду та ремонту.

Таким чином, орендовані позивачем приміщення виступають окремим об'єктом цивільно-правових відносин, при  умові  безперешкодного доступу  до них персоналу, який здійснює  обслуговування  будинку  для огляду і ремонту водомереж, не  мають законодавчо  встановлених  обмежень  на приватизацію  та підлягають приватизації на загальних підставах.

Основними функціями Фонду комунального  майна м.Херсона відповідно до п. 3.1 його Положення є організація і проведення відчуження майна, яке перебуває у комунальній власності.

Таким чином, саме  відповідач, відповідно до чинного законодавства України, здійснює державну політику в сфері приватизації комунальної власності, включаючи формування довгострокових Програм відчуження (приватизації) комунального майна Херсонської міської територіальної громади та його відчуження. До сфери діяльності відповідача входить і  розгляд  заяви  позивача, та включення об'єкту  до  переліку об'єктів, які підлягають  приватизації.

З урахуванням  викладеного, відмова відповідача щодо  включення орендованих  позивачем    нежилих  приміщень  цокольного  поверху будинку  №5 розташованого  по  вул.Московській  в м.Херсоні  не ґрунтується на вимогах  закону і є протиправною, тому адміністративний позов в частині визнання   протиправними  дій відповідача та зобов'язання його  включити до переліку об'єктів, які підлягають приватизації на користь приватного підприємства  «Будсервіс»  м.Херсона нежилі приміщення в будинку № 5 по вул.Московській в м.Херсоні  загальною площею  159кв.м., суд вважає обґрунтованими, за умови безперешкодного доступу до цих приміщень  персоналу,  який здійснює обслуговування  будинку і транзитних водомереж  для їх огляду та ремонту, а вимоги позивача в цій частині такими, що підлягають задоволенню.

Разом з  тим, згідно з  рішенням Конституційного  Суду України від 13.12.2000року №14-рп/2000 положення частин 3, 5 ст.7  Закону України «Про  приватизацію  невеликих  державних  підприємств»слід  розуміти  так, що  органи  приватизації  зобов'язані  розглянути  подані покупцями  заяви та, у разі відсутності встановлених  цим Законом підстав для відмови у приватизації, включити  конкретне  майно  до  переліку об'єктів, що  підлягають  приватизації у  встановлений спосіб. Доцільність  застосування того  чи  іншого  способу   приватизації, який пропонує покупець не  є  обов'язковим для органів, які  визначають переліки об'єктів малої  приватизації і визначається  цим органом самостійно.

З урахуванням  зазначеного  рішення, констатуючи  право  позивача на пріоритетний (пільговий) викуп орендованого ним   майна, у зв'язку із здійсненням ним за рахунок власних коштів за згодою орендодавця невідокремлених поліпшень орендованого майна, вартістю не менше як 25% залишкової вартості майна, суд в той же час   відмовляє  в задоволенні вимог  позивача в частині  встановлення способу приватизації  майна  конкретним способом (викупу), оскільки  встановлення способу приватизації  є  правом власника майна –Херсонської  міської  Ради, якою  визначається  той чи  інший спосіб  приватизації  при  затвердженні переліку об'єктів, які підлягають  приватизації.

На підставі викладеного, позовні вимоги підлягають  задоволенню  частково.

За клопотанням  позивача  відповідно до ч. 2 ст. 89 КАСУ підлягає  поверненню  із  державного  бюджету 323грн.00коп.надлишково  сплаченого  державного  мита.

В засіданні за згодою представників сторін  оголошувалася вступна та резолютивна частина постанови.

З урахуванням  викладеного, керуючись  ст. 89, 94, 98, 162, 163, 167  Кодексу Адміністративного  судочинства України, суд

П О С Т А Н О В И В :

1.Позовні вимоги  задовільнити  частково.

2. Визнати протиправними дії Фонду комунального майна  м.Херсона  по відмові  приватному підприємству «Будсервіс»м.Херсона  у включенні орендованого майна, розташованого  в м.Херсоні по вул. Московській № 5 загальною площею  159кв.м. до переліку об'єктів, що підлягають приватизації.

3. Зобов'язати Фонд комунального майна  м.Херсона  включити до переліку об'єктів, які підлягають приватизації на користь приватного підприємства  «Будсервіс»  м.Херсона нежилі приміщення в будинку № 5 по вул.Московській в м.Херсоні  загальною площею  159кв.м., за умови безперешкодного доступу до цих приміщень  персоналу,  який здійснює обслуговування  будинку і транзитних водомереж  для їх огляду та ремонту.

4. Видати довідку приватному  підприємству   «Будсервіс»   м.Херсона  на повернення  із державного бюджету  надлишково сплаченого державного мита в сумі  323грн.00коп., зазначивши в ній, що квитанція №  65 про сплату державного мита від 14.06.2006року  знаходиться в матеріалах справи.

5.В  іншій частині позову відмовити.

Заява про апеляційне оскарження постанови суду першої інстанції подається протягом десяти днів з дня її проголошення, а в разі складення постанови у повному обсязі відповідно до статті 160 КАС України з дня складення в повному обсязі. Апеляційна скарга на постанову суду першої інстанції подається протягом двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження. Апеляційна скарга може бути подана без попереднього подання заяви про апеляційне оскарження, якщо скарга подається у строк, встановлений для подання заяви про апеляційне оскарження.

Суддя                                                                  З.І. Ємленінова

Постанова виготовлена в повному  обсязі

і підписана суддею 14.06.2007року.