ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД _________________________________________________________________________________________
А Н О В А ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ
Справа
№ 4/432/06
Одеський апеляційний
господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Гладишевої Т.Я.
суддів Лавренюк О.Т., Савицького Я.Ф.,
при секретарі судового
засідання Іоффе С.Б.
представників сторін та представника прокуратури в судовому засіданні від
позивача -Крамаренко
-Лушніков В.П., довіреність;
у відкритому судовому засіданні апеляційне подання Першого заступника прокурора
Миколаївської області
рішення господарського суду
Миколаївської області

від 28 лютого 2007р.

у
справі №4/432/06

за
позовом Першого
заступника прокурора Миколаївської області в інтересах держави в особі
Регіонального відділення Фонду державного майна України по Миколаївській
області

до
відповідача
Фермерського господарства „Швець”,

третя
особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні
відповідача - Товариство
з обмеженою відповідальністю „Дев'ятий Легіон”

про визнання недійсним договору від
22.06.2006р. про внесення змін до договору купівлі-продажу № 6-Д об'єкта
незавершеного будівництва “Адміністративна споруда” від 30.07.2001р та
розірвання договору купівлі-продажу №6-Д об'єкта незавершеного будівництва,
проданого на аукціоні, від 30.07.2001р. та повернення об'єкта незавершеного
будівництва

Сторони,
прокуратура та третя особа належним чином повідомлені про час і місце засідання
суду.

Присутнім
в судовому засіданні представникам сторін та прокуратури роз'яснено їх
процесуальні права та обов'язки. Усних клопотань, в тому числі відводу суддям
колегії не заявлено.

Відповідно
до ст. 77 Господарського процесуального кодексу України розгляд апеляційної
скарги відкладався на 05.06.2007р.

В С Т А Н О В И В:

06.12.2006р.
до господарського суду Миколаївської області від першого заступника прокурора
Миколаївської області, який виступає в інтересах держави в особі Регіонального
відділення Фонду державного майна України по Миколаївській області, надійшла
позовна заява до Фермерського господарства „Швець” за участю третьої особи, яка
не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - ТОВ
„Дев'ятий легіон” про визнання недійсним договору від 22.06.2006р. про внесення
змін до договору купівлі-продажу №6-Д від 30.07.2001р.об'єкта незавершеного
будівництва „Адміністративна споруда”, проданого на аукціоні, розірвання
нотаріально посвідченого договору №6-Д від 30.07.2001р. об'єкту незавершеного
будівництва „Адміністративна споруда”, розташованого за адресою: м. Миколаїв,
вул. Чигрина, 127, укладеного між регіональним відділенням Фонду державного
майна України по Миколаївській області та ФГ „Швець”; повернення ФГ „Швець”
вищевказаного об'єкту незавершеного будівництва до Регіонального відділення
ФДМУ України по Миколаївській області.

В
обґрунтування позовних вимог Перший заступник прокурора Миколаївської області
посилається на те, що укладення договору від 22.06.2006р. про внесення змін до
договору №6-Д від 30.07.2001р. купівлі-продажу об'єкта незавершеного
будівництва, проданого на аукціоні, укладеного між регіональним відділенням
Фондом державного майна України по Миколаївській області та ФГ „Швець”, щодо
продовження терміну будівництва суперечить вимогам ст. 19 Закону України „Про
особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва”, якою передбачено,
що строки будівництва можуть бути змінені у разі неможливості завершення
будівництва в установлені строки за наявності необхідних обґрунтувань, проте на
час укладення договору від 22.06.2006р. про внесення змін до договору №6-Д від
30.07.2001р. купівлі-продажу ФГ „Швець” добудова вказаного об'єкту навіть не
була розпочата, що підтверджується укладеним ФГ „Швець” та ПП „Партнер-Юг”
договору про розробку робочого проекту реконструкції існуючої 4-х поверхової
будівлі, за таких обставин вказаний договір від 22.06.2006р., на думку першого
заступника прокурора, слід визнати недійсним.

Крім
того, перший заступник прокурора вказує, що ФГ „Швець” не виконано умови п. 5.5
та п. 5.6 договору №6-Д купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва
„Адміністративна споруда”, розташованого за адресою: м. Миколаїв, вул. Чигрина,
127, що є підставою для його розірвання згідно з ч. 5 ст. 19 Закону України
„Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва” та ч. 2 ст.
651 Цивільного кодексу України, п. 11.3 вказаного договору.

Ухвалою
господарського суду Миколаївської області від 23.09.2005р. по справі №4/432/06
порушено провадження у справі та прийнято вказану позовну заяву до розгляду.

25.01.2007р.
до господарського суду Миколаївської області від ФГ „Швець” надійшов відзив на
позовну заяву про визнання недійсним договору та про розірвання договору
купівлі-продажу, в якому відповідач просить відмовити у задоволенні позовних
вимог Першого заступника прокурора Миколаївської області, який виступає в
інтересах регіонального відділення Фонду державного майна України по
Миколаївській області, з тих підстав, що затримка в будівництві об'єкту
незавершеного будівництва „Адміністративна споруда”, яка була передана у
власність ФГ „Швець” за договором купівлі-продажу №6-Д від 30.07.2001р.,
виникла у зв'язку з вирішенням питання надання в оренду земельної ділянки, на
якій знаходиться об'єкт незавершеного будівництва, відповідно до ч. 3 ст. 125
Земельного кодексу України відповідач не міг приступити до використання
земельної ділянки до встановлення її меж в натурі, одержання документа, що
посвідчує право на неї та державної реєстрації, зважаючи на такі обставини ФГ
„Швець” звернулося до регіонального фонду Державного майна України по
Миколаївській області з пропозицією про внесення змін до умов договору
купівлі-продажу щодо продовження терміну добудови об'єкту. Отже внаслідок
обставин, за які не відповідали ні Регіональне відділення Фонду державного
майна України по Одеській області, ні ФГ „Швець” останній не міг відповідно до
чинного законодавства завершити будівництво у визначений договором строк,
оскільки Миколаївська міська рада не прийняла рішення про передачу в оренду
земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, що
виключало можливість використання її для реконструкції, ці обставини відповідно
до ст.607 та ст. 617 Цивільного кодексу України звільняють відповідача від
застосування до нього несприятливих наслідків -відповідальності за неналежне
виконання умов договору у вигляді розірвання такого договору. За ч. 1 ст. 652
Цивільного кодексу України сторони в разі істотної зміни обставин можуть
змінити договір за взаємною згодою сторін, що і було зроблено сторонами шляхом
укладення договору про внесення змін до договору купівлі-продажу від
22.06.2006р., у зв'язку з чим відсутні правові підстави для розірвання договору
купівлі-продажу.

Щодо
посилань першого заступника прокурора у позові на порушення відповідачем п. 5.5
та п. 5.6 договору купівлі-продажу, ФГ „Швець” пояснює наступне: відповідно до
протоколу загальних зборів учасників ТОВ „Дев'ятий легіон” та акту
прийому-передачі від 10.02.2005р. до статутного капіталу ТОВ „Дев'ятий легіон”
відповідачем передано не об'єкт незавершеного будівництва, а право користування
об'єктом, при цьому у названих документах зазначено, що даний об'єкт є
власністю ФГ „Швець”, за таких обставин, на думку відповідача, продажу або
відчуження об'єкту незавершеного будівництва не відбулося, а отже порушення умов
договору купівлі-продажу, які б призвели до його розірвання, відсутні.

Крім
того, відповідач у відзиві на позов вказує на те, що перший заступник прокурора
у позові просить повернути об'єкт незавершеного будівництва до регіонального
відділення Фонду державного майна України по Миколаївській області, при цьому
ним не наведено, якою нормою чинного законодавства передбачено односторонню
реституцію в разі розірвання договору купівлі-продажу, що порушує права та
охоронювані законом інтереси відповідача, оскільки в разі задоволення позову
він буде позбавлений свого майна -грошових коштів, які ФГ „Швець” сплатило на
виконання умов договору купівлі-продажу.

25.01.2007р.
до господарського суду Миколаївської області від ТОВ „Дев'ятий легіон” також
надійшов відзив на позов, в якому третя особа просить господарський суд першої
інстанції відмовити у задоволенні позову з таких же самих підстав, котрі
зазначені у відзиві на позов ФГ „Щвець”.

Рішенням
господарського суду Миколаївської області від 28.02.2007р. по справі №4/432/06
(суддя Дубова Т.М.) відмовлено у задоволенні позову першого заступника
прокурора Миколаївської області, який виступає в інтересах держави в особі
Регіонального відділення Фонду державного майна України по Миколаївській
області, до ФГ „Швець” за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних
вимог на предмет спору, на стороні відповідача -ТОВ „Дев'ятий легіон”, з
посиланням на те, що: 1) за договором №6-Д купівлі-продажу від
30.07.2001р.відповідач придбав об'єкт незавершеного будівництва, який розташований
на земельній ділянці у межах, що повинні бути встановлені в натурі (на
місцевості), при наявності документа, що посвідчує право на вказану земельну
ділянку, котре зареєстроване в порядку, встановленому ч. 3 ст. 125 Земельного
кодексу України, тому згідно зі ст.ст.3, 5, 8 Закону України „Про особливості
приватизації об'єктів незавершеного будівництва” покупці об'єктів незавершеного
будівництва можуть придбати разом з об'єктами незавершеного будівництва
земельні ділянки, відведені в установленому порядку під забудову, яке
оформляється відповідним рішенням згідно з вимогами законодавства, у разі
відсутності такого рішення за поданням органів приватизації спеціально
уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його органи
на місцях разом з адміністрацією підприємства, установи, організації, на
балансі яких перебуває об'єкт
незавершеного будівництва, у місячний строк вживають у визначеному
чинним законодавством порядку заходи щодо відведення земельної ділянки
несільськогосподарського призначення, на якій розташований об'єкт незавершеного
будівництва; роботи, пов'язані з відведенням земельної ділянки, на якій
розташований об'єкт незавершеного будівництва, підготовкою технічної
документації, необхідної для її придбання, а також оформленням державного акта
на право власності на землю виконуються за рахунок коштів, передбачених на
підготовку та проведення приватизації, отже обов'язки ФГ „Швець”, викладені в
п.5.6 договору купівлі-продажу від 30.07.2001р. не відповідали діючому законодавству,
між тим, відповідач прийняв необхідні заходи щодо виконання цього пункту
договору, про що свідчать інвестиційний контракт по будівництву від
13.04.2005р., договір про надання послуг по виготовленню проекту відводу
земельної ділянки № 350 від 23.06.2005р., договір про надання послуг по
організаційному та інженерно-технічному супроводженню погодження зі службами
міста та надання проекту відводу земельної ділянки від 23.06.2005р. на
експертизу, відповідачем оплачено виготовлення необхідних висновків стосовно
земельної ділянки, укладено договір №6-ПР-06 на виготовлення науково-технічної
продукції „Робочий проект реконструкції існуючої 4-х поверхової будівлі під
Бізнес-Центр” від 15.06.2006р., виконано роботи по очищенню від сміття
земельної ділянки на суму 99600 грн.; 2) матеріалами справи встановлено, що
завершити будівництво об'єкту на протязі 5 років відповідачу не вдалося, тому
за заявою відповідача від 20.03.2006р. виконком Миколаївської міської ради
виніс рішення № 1087 від 26.05.2006р., яким надав ФГ „Швець” дозвіл на
продовження строку завершення будівництва об'єкту незавершеного будівництва
„Адміністративна споруда”, розташованого в м. Миколаєві по вул. Чигирина, 127,
до 30.07.2008р., 14.06.2006р. відповідач звернувся з листом до регіонального
відділення ФДМ України по Миколаївській області щодо продовження на 2 роки
договору № 6-Д купівлі-продажу від 30.07.2001р., в підтвердження клопотання ФГ
„Швець” надало техніко-економічне обґрунтування внесення змін до договору,
довідку бізнес-плану, звіт про стан виконання договірних зобов'язань,
інвестиційний контракт з третьою особою тощо, рішенням комісії з питань
внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна надано згоду
відповідачу на продовження терміну добудови об'єкта, а 22.06.2006р. між регіональним
відділенням Фонду державного майна України по Одеській області та ФГ „Швець”
укладено договір про внесення змін до договору № 6-Д купівлі-продажу об'єкта
незавершеного будівництва „Адміністративна споруда” від 30.07.2001р. в частині
продовження терміну добудови об'єкта до 30.07.2008р. без збереження профілю з
поетапним виконанням залишку будівельно-монтажних робіт в установлені терміни
(п. 5.4. договору), таким чином, посилання першого заступника прокурора
Миколаївської області на невідповідність умов договору про внесення змін до
договору № 6-Д купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва
„Адміністративна споруда” від 30.07.2001р. ст. 19 Закону України „Про
особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва” не приймаються до
уваги, оскільки договір укладено відповідно до вимог чинного законодавства, а
тому відсутні правові підстави для визнання його недійсним за ст.ст. 203, 215
Цивільного кодексу України; 3) 09.02.2005р. ФГ „Швець” стало засновником
третьої особи -ТОВ „Дев'ятий легіон”, про що свідчить статут останнього, в
якості вкладу в статутний фонд відповідачем внесено право користування об'єктом
незавершеного будівництва, про що визначено в протоколі № 2 від 09.02.2005р.
зборів засновників, з цих підстав твердження першого заступника прокурора в
позові про відчуження (продаж) об'єкту в порушення п.5.5 договору № 6-Д
купівлі-продажу від 30.07.2001р. з посиланням на акт оцінки майна від
09.02.2005р. є безпідставним, оскільки вказаний акт не є доказом відчуження
майна, а тим більше, його продажу; 4) ст. 651 Цивільного кодексу України
передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою
сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, при цьому договір може
бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі
істотного  порушення  договору другою стороною та в інших випадках,
встановлених договором або законом, між тим, істотним є таке порушення стороною
договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється
того, на що вона розраховувала при укладенні договору, наведені у позові
підстави не можуть бути визнані істотними порушеннями умов договору, оскільки
перший заступник прокурора Миколаївської області належним чином не довів згідно
зі ст. 33 Господарського процесуального кодексу України, що наведені у позові
порушення можуть спричинити неможливість досягнення мети договору та інші
наслідки, які суттєво впливають на інтереси позивача, відсутні правові підстави
для задоволення позовної вимоги щодо розірвання договору №6-Д від 30.07.2001р.
купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва, проданого на аукціоні.

Не
погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду, до Одеського
апеляційного господарського суду з апеляційним поданням №05-396вих від 26.03.2007р.
звернувся перший заступник прокурора Миколаївської області, в якому просить
скасувати рішення господарського суду Миколаївської області від 28.02.2007р. по
справі №4/432/06 та прийняти нове рішення, котрим задовольнити позовні вимоги у
повному обсязі, мотивуючи це тим, що: 1)покупцем придбано на аукціоні за
договором №6-Д купівлі-продажу від 30.07.2001р. тільки об'єкт незавершеного
будівництва -„Адміністративна споруда”, умови аукціону не передбачали продажу
земельної ділянки, на якій розташований об'єкт приватизації, також діючими на
той момент нормативними актами не було передбачено передачу органом
приватизації будь-яких документів, пов'язаних з відведенням земельної ділянки
власнику приватизованого об'єкта незавершеного будівництва, а тому є безпідставними
та помилковими посилання господарського суду першої інстанції щодо
невідповідності п. 5.6 вказаного договору нормам чинного законодавства;
2)господарським судом першої інстанції безпідставно зроблено висновок, що
відповідач прийняв необхідні заходи до виконання п. 5.6 договору №6-Д
купівлі-продажу від 30.07.2001р., оскільки інвестиційний контракт, укладений
між ФГ „Швець” та ТОВ „Дев'ятий легіон” 17.01.2006р., стосується не оформлення
земельної ділянки, а надання її третьою особою -ТОВ „Дев'ятий легіон” у
тимчасове користування відповідачу на період реалізації даного контракту, тобто
на період будівництва, крім того за умовами інвестиційного контракту інвестор
-ТОВ „Дев'ятий легіон” одержує 99,9% загальної площі будівлі, а ФГ „Швець” -
0,1%, що свідчить про передачу ще до початку будівництва об'єкту приватизації;
3) господарським судом не взято до уваги, що договір оренди землі від
06.04.2006р., укладений між Миколаївською міською радою та ТОВ „Дев'ятий
легіон” на підставі рішення Миколаївської міської ради №43/29 від 24.02.2006р.,
прийнятого з порушенням ст. 120 Земельного кодексу України, яке рішенням
Миколаївської міської ради №9/69 від 22.12.2006р. було скасоване, між тим, ФГ
„Швець” рішенням Миколаївської міської ради №5/19 від 26.09.2002р. земельна
ділянка, на якій знаходиться об'єкт незавершеного будівництва, зарезервована
для виконання проектно-вишукувальних робіт для розміщення бізнес-центру; 4)
неможливо погодитися з висновком суду, що акт оцінки майна від 09.02.2005р. не
є доказом відчуження майна -об'єкту приватизації, оскільки згідно зі статутом
ТОВ „Дев'ятий легіон” внесками учасників товариства є кошти, майно, або інші
майнові права, конкретний перелік майна, що вноситься на момент реєстрації
товариства до його статутного фонду, а також його вартість вказується у
відповідному акті, тобто складення акту стосується лише оцінки внесеного майна,
а не майнових прав, вказаний акт оцінки майна є єдиним документом,
підтверджуючим внесення до статутного фонду ТОВ „Дев'ятий легіон” будівлі об'єкту
незавершеного будівництва, а не права користування ним; 5)укладення договору
від 22.06.2006р. про внесення змін до договору купівлі-продажу №6-Д від
30.01.2007р. щодо продовження терміну будівництва суперечить вимогам ст. 19
Закону України „Про особливості приватизації об'єктів незавершеного
будівництва”, оскільки на момент укладення вказаного договору про внесення змін
до договору купівлі-продажу добудова вказаного об'єкту не була розпочата, про
що свідчать матеріали справи, за таких обставин зазначене є підставою
відповідно до п. 11.3 договору купівлі-продажу для розірвання даного договору,
а не продовження строку його дії.

21.05.2007р.
до Одеського апеляційного господарського суду від ТОВ „Дев'ятий легіон”
надійшли заперечення на апеляційне подання першого заступника прокурора
Миколаївської області, відповідно до яких третя особа, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача просить суд
апеляційної інстанції рішення суду першої інстанції залишити без змін, так як
воно відповідає чинному законодавству та матеріалам справи, а апеляційне
подання -без задоволення, оскільки не можна погодитися з твердженням скаржника
щодо передачі об'єкту незавершеного будівництва у власність ТОВ „Дев'ятий
легіон” до початку будівництва, адже п. 3.1 інвестиційного контракту
встановлено співвідношення розподілу майна за підсумками реалізації проекту,
тобто після введення в експлуатацію (п.1.1. та п. 6.1 Інвестиційного
контракту), а до введення в експлуатацію об'єкта незавершеного будівництва третій
особі надається право користування даним об'єктом, що відповідає ч. 2 ст. 26
Закону України „Про власність” та ст. 13 Закону України „Про господарські
товариства”, вказане підтверджується протоколом загальних зборів учасників ТОВ
„Дев'ятий легіон” №2 від 09.02.2005р. та актом прийому-передачі від
10.02.2005р., в яких зазначено, що ФГ „Швець” передає не об'єкт, а право
користування об'єктом, та визначено право власності ФГ „Швець” на об'єкт
незавершеного будівництва; доводи скаржника щодо надання земельної ділянки ТОВ
„Дев'ятий легіон” в оренду з порушеннями ч. 1 ст. 120 Земельного кодексу
України не відповідають чинному законодавству та обставинами справи, оскільки
ст. 120 Земельного кодексу України регулює земельні відносини лише у випадку
переходу права власності на будівлю чи споруду, разом з тим норм, які регулюють
земельні відносини у випадку набуття права користування будівлею чи спорудою,
Земельний кодекс України не містить, однак ст. 796 Цивільного кодексу України
встановлено, що одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди
наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони
знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до
будівлі та споруди, таким чином, отримавши право користування об'єктом
незавершеного будівництва, ТОВ „Дев'ятий легіон” отримало за ст. 796 Цивільного
кодексу України право на користування земельною ділянкою шляхом укладення
договору оренди землі.

Того
ж дня, 21.05.2007р. до Одеського апеляційного господарського суду від ФГ
„Швець” надійшли також заперечення на апеляційне подання першого заступника
прокурора, в яких відповідач просить рішення господарського суду залишити без
змін, а апеляційне подання - без задоволення з наступних підстав: 1)в
обґрунтування неможливості проведення будівництва об'єкту незавершеного
будівництва відповідач вказує на те, що без проведення відведення земельної
ділянки, на якій знаходиться об'єкт незавершеного будівництва, неможливо було
укласти договір оренди земельної ділянки, а отже й використовувати дану
земельну ділянку для будівництва об'єкта, а тому доводи скаржника з приводу
того, що суд дійшов невірного висновку щодо обов'язків відповідача, викладених
у п. 5.6 договору купівлі-продажу від 30.07.2001р. №6-Д, не відповідають
діючому законодавству, оскільки скаржником невірно застосовані норми
матеріального права, а тому висновок є хибним; 2) твердження скаржника щодо
передачі об'єкту незавершеного будівництва у власність ТОВ „Дев'ятий легіон” до
початку будівництва також є безпідставними та не заснованими на чинному
законодавстві, оскільки п. 3.1 інвестиційного контракту встановлено
співвідношення розподілу майна за підсумками реалізації проекту - після
введення в експлуатацію (п.1.1. та п. 6.1 Інвестиційного контракту), а до
введення в експлуатацію об'єкта незавершеного будівництва третій особі
надається право користування даним об'єктом, а за ФГ „Швець” визначено право
власності на об'єкт незавершеного будівництва, що відповідає ч. 2 ст. 26 Закону
України „Про власність” та ст. 13 Закону України „Про господарські товариства”,
вказане підтверджується протоколом загальних зборів учасників ТОВ „Дев'ятий
легіон” №2 від 09.02.2005р. та актом прийому-передачі від 10.02.2005р., в яких
зазначено, що ФГ „Швець” передає не об'єкт, а право користування об'єктом; 3)
позиція першого заступника прокурора, яка характеризує як помилковий висновок
суду про відповідність чинному законодавству договору від 22.06.2006р. щодо
продовження терміну добудови об'єкту незавершеного будівництва, спростовується
тим, що ст. 19 Закону України „Про особливості приватизації об'єктів
незавершеного будівництва” встановлює строк завершення будівництва об'єкту
незавершеного будівництва, а не граничний строк закінчення робіт, внаслідок
обставин (неможливість отримання дозволу на будівництво об'єкта та не прийняття
Миколаївською міською радою рішення про відведення земельної ділянки), за які
не відповідали ні регіональне відділення Фонду державного майна України по
Миколаївській області, ні ФГ „Швець”, останній не міг відповідно до чинного
законодавства завершити будівництво, ці обставини згідно зі ст. 607 та ст. 617
Цивільного кодексу України звільняють відповідача від застосування до нього
несприятливих наслідків -відповідальності у вигляді розірвання договору
купівлі-продажу за неналежне виконання зобов'язань за вказаним договором, крім
того, ФГ „Швець” вказує, що ст. 19 Закону України „Про особливості приватизації
об'єктів незавершеного будівництва” передбачена можливість зміни за рішенням
органу приватизації та органу місцевого самоврядування строків завершення
будівництва, яка оформлюється у вигляді додаткового договору, таким чином
сторони за договором купівлі-продажу діяли у відповідності з чинним
законодавством, рішення регіонального відділення Фонду державного майна України
по Миколаївській області про продовження строків завершення будівництва та
укладення договору про внесення змін до договору купівлі-продажу не скасоване
та не визнане судом недійсним, отже посилання скаржника на невідповідність
договору про внесення змін до договору купівлі-продажу ст. 19 вказаного вище
Закону є безпідставним; 4) також господарство зазначає, що згідно з ч. 2 ст.
651 Цивільного кодексу України підставою для зміни або розірвання договору є
істотне порушення стороною умов договору, коли внаслідок завданої цим шкоди
друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при
укладенні договору, в даному випадку порушень майнових інтересів держави в
особі регіонального відділення Фонду державного майна України немає, оскільки позивач
отримав повністю оплату за майно, яке передавалося за договором
купівлі-продажу, отже наведені в апеляційному поданні підстави для розірвання
договору купівлі-продажу не можуть бути визнані істотними порушеннями умов
договору, оскільки скаржник не довів наявність цих порушень.

Розглянувши
матеріали справи та доводи апеляційного подання першого заступника прокурора
Миколаївської області, заслухавши представників сторін та прокуратури,
перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин
справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та
процесуального права при прийнятті рішення, колегія суддів Одеського
апеляційного господарського суду вважає, що рішення господарського суду слід
залишити без змін, а апеляційне подання -без задоволення з огляду на таке.

Як
встановлено господарським судом першої інстанції, 30.07.2001р. між Регіональним
відділенням Фонду державного майна України по Миколаївській області (продавець)
та Фермерським господарством „Швець” (покупець) укладено договір №6-Д
купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва, проданого на аукціоні,
-„Адміністративна споруда”, який розташований за адресою: м. Миколаїв, вул.
Чигрина,127, відповідно до умов даного договору продавець зобов'язувався передати
у власність покупця вказаний об'єкт незавершеного будівництва, а покупець -
прийняти та оплатити ціну, визначену у п. 1.4 договору, а саме: 22000 грн..
Право власності на об'єкт незавершеного будівництва виникло у покупця з моменту
підписання акту-приймання передачі (п. 1.2 договору).

Пунктами
5.4, 5.5, 5.6 договору купівлі-продажу встановлено наступні обов'язки покупця:
добудувати об'єкт на протязі 5 років без збереження профілю, не продавати
об'єкт до моменту завершення будівництва та введення його в експлуатацію,
оформити документи на право користування земельною ділянкою.

На
виконання умов договору ФГ „Швець” 21.09.2001р. та 24.07.2001р. перерахувало
регіональному відділенню Фонду державного майна по Миколаївській області
22000грн. - вартість придбаного об'єкта, а продавець передав у власність
покупця згідно з актом прийому-передачі майна від 26.09.01 об'єкт незавершеного
будівництва „Адміністративна споруда”, який розташований за адресою: м.
Миколаїв, вул. Чигрина, 127.

Таким
чином, 26.09.2001р. у ФГ „Швець” виникло право власності на об'єкт
незавершеного будівництва згідно ст.ст.11, 12 Закону України „Про приватизацію
об'єктів незавершеного будівництва” та п.1.2 договору купівлі-продажу від
30.07.2001р..

09.02.2005р.
ФГ „Швець” стало засновником ТОВ „Дев'ятий легіон”, про що свідчить статут
останнього. В якості внеску до статутного фонду ФГ „Швець” внесено право
користування об'єктом незавершеного будівництва, про що визначено в протоколі №
2 від 09.02.2005р. зборів засновників ТОВ „Дев'ятий легіон”.

13.04.2005р.
між ТОВ „Дев'ятий легіон” та ФГ „Швець” укладено інвестиційний контракт по
будівництву у м. Миколаєві, відповідно до умов якого предметом цього контракту
є реалізація Інвестиційного проекту по комплексній забудові за адресою: м.
Миколаїв, вул. Чигрина, 127.

Матеріалами
справи встановлено, що ФГ „Швець” не здійснило добудову об'єкту незавершеного
будівництва відповідно до п. 5.4 договору купівлі-продажу з підстав
неможливості укладення договору оренди земельної ділянки, на якій знаходиться
вказаний об'єкт, а отже відповідач був позбавлений можливості використовувати
дану земельну ділянку для будівництва об'єкта, тому за заявою ФГ „Швець” від
20.03.2006р. виконавчий комітет Миколаївської міської ради виніс рішення № 1087
від 26.05.2006р., яким надав згоду фермерському господарству „Швець” на
продовження строку завершення будівництва об'єкту незавершеного будівництва
„Адміністративна споруда” по вул. Чигирина, 127, до 30 липня 2008р..

14.06.2006р.
ФГ „Швець” звернулося з листом до регіонального відділення Фонду державного
майна по Миколаївській області про продовження на 2 роки договору
купівлі-продажу № 6-Д від 30.07.2001р., при цьому відповідач надав
техніко-економічне обґрунтування внесення змін договору, довідку бізнес-плану,
звіт про стан виконання договірних зобов'язань, інвестиційний контракт з
третьою особою тощо.

Комісією
з питань внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна розглянуто
вищевказані документи та прийнято рішення про надання згоди ФГ „Швець” на
продовження терміну добудови об'єкта на підставі Положення „Про регіональне
відділення Фонду державного майна України”, затвердженого Постановою Кабінету
Міністрів України від 15.06.1994р. № 412, Закону України „Про особливості
приватизації об'єктів незавершеного будівництва”, Державної програми
приватизації на 2000-2002 роки, затвердженої Законом України „Про Державну
програму приватизації на 2000-2002 роки” та Положення про внесення змін до
договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого наказом Фонду державного
майна України від 29.10.1998р. №2041.

22.06.2006р.
між регіональним відділенням Фонду державного майна України по Миколаївській
області та ФГ „Швець” укладено та нотаріально посвідчено договір про внесення
змін до договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва
“Адміністративна споруда” від 30.07.2001р. № 6-Д, проданого на аукціоні,
відповідно до якого продовжено термін добудови об'єкту незавершеного
будівництва „Адміністративна споруда” до 30.07.2008р. з поетапним виконанням
залишку будівельно-монтажних робіт, у зв'язку з чим внесено зміни до п. 5.4
договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва №6-Д від
30.07.2001р..

У
позовній заяві та апеляційному поданні перший заступник прокурора Миколаївської
області посилається на невідповідність договору про внесення змін до договору
купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва “Адміністративна споруда” від
30.07.2001р. № 6-Д, проданого на аукціоні, ст. 19 Закону України „Про
особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва”, за якою
обов'язковими умовами приватизації об'єктів незавершеного будівництва, крім
продажу під розбирання, є: встановлення строку завершення будівництва об'єкта
незавершеного будівництва; заборона відчуження об'єкта незавершеного
будівництва та земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, до
завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію; забезпечення вимог
екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час
добудови та подальшого введення в експлуатацію об'єкта приватизації; у разі
неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності
відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за
рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що
укладається додатковий договір. У разі невиконання умов, зазначених у цій
статті, договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому
законодавством порядку. При цьому покупець, з яким розірвано договір
купівлі-продажу, повертає об'єкт приватизації в державну власність за актом
приймання-передачі, а також відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням
умов договору. Розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного
будівництва є підставою для розірвання договору купівлі-продажу або договору
оренди земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного
будівництва.

Колегія
суддів Одеського апеляційного господарського суду вважає вірним висновок
господарського суду першої інстанції щодо відхилення вищенаведених посилань
першого заступника прокурора Миколаївської області з тих підстав, що ст. 19
Закону України „Про особливості приватизації об'єктів незавершеного
будівництва” встановлює строк завершення будівництва об'єкту незавершеного
будівництва, а не граничний строк закінчення робіт, крім того, вказаною статтею
передбачено, що у разі неможливості завершення будівництва в установлені строки
за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути
змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про
що укладається додатковий договір, отже ФГ „Швець” надало органу приватизації
клопотання про продовження строку будівництва з необхідним обґрунтуванням
пропуску встановленого у п. 5.4 договору купівлі-продажу строку та докази
поважності причин, які призвели до неможливості закінчення будівництва у
встановлений договором строк.

Також
слід зазначити, що згідно з рішенням комісії з питань внесення змін до
договорів купівлі-продажу державного майна від 19.06.2006р., яке відображене у
протоколі засідання вказаної комісії, надана згода ФГ „Швець” на продовження
терміну об'єкта незавершеного будівництва „Адміністративна споруда” без
збереження профілю добудови до 30.07.2008р., вказане рішення про продовження
строків завершення будівництва та укладення договору про внесення змін до
договору купівлі-продажу не скасоване та не визнане судом недійсним, отже
посилання скаржника на невідповідність договору про внесення змін до договору
купівлі-продажу ст. 19 вказаного вище Закону є безпідставним.

Теж є
такими, що не ґрунтуються на нормах чинного законодавства, твердження першого
заступника прокурора щодо порушення відповідачем п. 5.5 умов договору та ст. 19
Закону України „Про особливості приватизації об'єктів незавершеного
будівництва” з підстав відчуження об'єкту незавершеного будівництва третій
особі до закінчення будівництва та введення його в експлуатацію, оскільки п.
3.1 інвестиційного контракту по будівництву у м. Миколаєві, укладеного між ТОВ
„Дев'ятий легіон” та ФГ „Швець”, встановлено співвідношення розподілу майна за
підсумками реалізації проекту - після введення в експлуатацію (п.1.1. та п. 6.1
Інвестиційного контракту), а до введення в експлуатацію об'єкта незавершеного
будівництва третій особі надається право користування даним об'єктом, а за ФГ
„Швець” визначено право власності на об'єкт незавершеного будівництва, що
відповідає ч. 2 ст. 26 Закону України „Про власність” та ст. 13 Закону України
„Про господарські товариства”. Слід також врахувати, що ФГ „Швець” є
засновником ТОВ „Дев'ятий легіон”, в якості внеску до статутного фонду якого
відповідачем передано право користування об'єктом незавершеного будівництва,
вказане підтверджується протоколом загальних зборів учасників ТОВ „Дев'ятий
легіон” №2 від 09.02.2005р. та актом прийому-передачі від 10.02.2005р., в яких
зазначено, що ФГ „Швець” передає не об'єкт, а право користування об'єктом.

Скаржник
вважає, що господарський суд першої інстанції дійшов хибного висновку, що
обов'язки ФГ „Швець”, викладені у п.5.6 спірного договору №6-Д купівлі-продажу
від 30.07.2001р., не відповідають діючому законодавству, з тих підстав, що
придбання покупцями об'єктів незавершеного будівництва разом з об'єктами
незавершеного будівництва земельних ділянок, відведених в установленому порядку
під забудову, є необов'язковим, посилаючись при цьому на ст.ст. 3, 5 ,8 Закону
„Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва”.

Дійсно,
ст. 3 вказаного Закону передбачено право, а не обов'язок покупця придбати разом
з об'єктом незавершеного будівництва земельну ділянку, але у вказаній статті
мова йде про купівлю земельної ділянки, тобто набуття права власності на землю,
а п.5.6 договору купівлі-продажу мова йде про право користування земельною
ділянкою, на якій розташований об'єкт.

Згідно
з ч. 1 ст. 120 Земельного кодексу України при переході права власності на
будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може
переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування земельною
ділянкою - на підставі договору оренди. при цьому укладанню договору оренди земельної
ділянки передує обов'язкове відведення цієї ділянки відповідними органами
виконавчої влади, що вимагається ст. 8 Закону України „Про особливості
приватизації об'єктів незавершеного будівництва”, згідно з якою відведення
земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва,
оформляється відповідним рішенням згідно з вимогами законодавства, у разі
відсутності рішення про відведення земельної ділянки в натурі, на якій
розташований об'єкт незавершеного будівництва, за поданням органів приватизації
спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та
його органи на місцях разом з адміністрацією підприємства, установи,
організації, на балансі яких перебуває об'єкт незавершеного будівництва, у
місячний строк вживають у встановленому порядку заходів щодо відведення
земельної ділянки несільськогосподарського призначення, на якій розташований
об'єкт незавершеного будівництва. Роботи, пов'язані з відведенням земельної
ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, та підготовкою
технічної документації, необхідної для її придбання, а також оформленням
державного акта на право власності на землю, виконуються за рахунок коштів,
передбачених на підготовку та проведення приватизації. Таким чином, ФГ „Швець” не
мало можливості укласти договір оренди земельної ділянки, на якій розташований
об'єкт незавершеного будівництва, без проведення відведення цієї ділянки
відповідними органами. Не маючи змоги використовувати дану земельну ділянку,
відповідач не мав змоги приступити до будівництва об'єкта згідно з ч. 3 ст. 125
Земельного кодексу України.

Що
стосується посилань першого заступника прокурора на Положення „Про порядок
приватизації об'єктів незавершеного будівництва”, затверджене наказом ФДМУ від
11.09.2000р. №1894, зареєстроване в Міністерстві юстиції України 28.09.2000р.
за №664/4885, то вони також є безпідставними, оскільки вказаним підзаконним
актом не визначено порядок переходу права користування земельною ділянкою, на
якій знаходиться об'єкт незавершеного будівництва, крім того необхідно
застосовувати акт, який має вище юридичну силу та яким є Закон України „Про
особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва”.

За
таких обставин, посилання на невідповідність договору про внесення змін до
договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва „Адміністративна
споруда” від 30.07.2001р. № 6-Д ст. 19 Закону України „Про особливості
приватизації об'єктів незавершеного будівництва” та п. 5.4, п.5.5 та п.5.6
договору купівлі продажу не можуть бути прийняті колегією суддів до уваги,
оскільки договір було укладено відповідно до вимог чинного законодавства, а
тому господарським судом першої інстанції цілком вірно зроблено висновок, що
відсутні правові підстави для визнання договору від 22.06.2006р. недійсним
згідно зі ст.ст. 203, 215 Цивільного кодексу України.

У
позові перший заступник прокурора Миколаївської області також просить розірвати
договір №6-Д від 30.07.2001р. купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва
з підстав порушення відповідачем вказаного договору та чинного законодавства з
посиланням на ст. 651 Цивільного кодексу України, котрою передбачено, що зміна
або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не
встановлено договором або законом, договір може бути змінено або розірвано за
рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору
другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Між
тим, істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим
шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала
при укладенні договору.

Як
вбачається з матеріалів справи, ФГ „Швець” оплатило регіональному відділенню
Фонду державного майна України по Миколаївській області відповідно до умов п.
1.4 та розділу 2 договору №6-Д від 30.07.2001р. купівлі-продажу об'єкта
незавершеного будівництва, проданого на аукціоні, вартість об'єкту
незавершеного будівництва, а отже фермерським господарством не було завдано
органу приватизації шкоди та останній не був позбавлений того, на що він
розраховував при укладенні договору.

Наведені
у позові та апеляційному поданні підстави не можуть бути визнані істотними
порушеннями умов договору, оскільки перший заступник прокурора Миколаївської
області належним чином не довів, що такі порушення можуть спричинити
неможливість досягнення мети договору та призвести до інших наслідків, які
суттєво вплинуть на інтереси регіонального відділення Фонду державного майна
України по Миколаївській області.

Враховуючи
вищенаведене, колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду
приходить до висновку, що рішення господарського суду першої інстанції слід
залишити без змін, оскільки воно прийняте з врахуванням чинного законодавства
та обставин справи, а апеляційне подання заступника прокурора Миколаївської
області -без задоволення.

Керуючись
ст. ст. 99, 101-103, 105 ГПК України, судова колегія, -

П
О С Т А Н О В И Л А:

Рішення
господарського суду Миколаївської області від 28.02.2007р. по справі №4/432/06
залишити без змін, апеляційне подання - без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня
її проголошення та може бути оскаржена в касаційному порядку.

Головуючий
суддя:
Т.Я. Гладишева

Суддя:
О. Т. Лавренюк

Суддя:
Я.Ф. Савицький