ВИЩИЙ  ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 травня 2007 р.
№ 18/263

Вищий господарський суду України у складі колегії суддів:

головуючого                                    Невдашенко Л.П.,

суддів:                                               Михайлюка М.В.,

Дунаєвської Н.Г.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу

Закритого акціонерного товариства “Наука-Спорт”, м. Київ

на постанову
від 27.02.2007
Київського апеляційного господарського суду

у справі
господарського суду
№ 18/263
м. Києва

за  позовом

Товариства з обмеженою відповідальністю “Міжнародний тенісний клуб “Наука”, м. Київ

до

Закритого акціонерного товариства “Наука-Спорт”, м. Київ

про
визнання права власності

за участю представників сторін:

від позивача – Захарченко Ю.Ю.

від відповідача –Булгакова І.В., Грибков М.С.

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Міжнародний тенісний клуб «Наука»звернулось до господарського суду м. Києва з позовом про визнання права спільної часткової власності на нежилі приміщення по вул. Вернадського, 32 у м. Києві: приміщення підприємства громадського харчування (ресторан); підтрибунні приміщення центральних кортів (приміщення сауни, роздягалень, гардеробної та тренерської); адміністративний будинок; шість відкритих тенісних кортів, суддівську.

В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач стверджує, що в результаті модернізації та переоснащення об'єкту оренди було перепрофільовано залу важкої атлетики в підприємство громадського харчування (ресторан); перепрофільовано підтрибунні приміщення центральних кортів з облаштуванням приміщення сауни, роздягалень, гардеробної, тренерської; поліпшено тенісні корти, суддівську кімнату, переплановано перший поверх офісних приміщень та приміщень головного корпусу. Зокрема, позивач зазначає, що оскільки ним за згодою відповідача за рахунок власних коштів здійснено модернізацію та проведено комплекс реставраційних і оздоблювальних робіт, внаслідок чого була істотно підвищена вартість об'єкта оренди, то у відповідності до ч. 4 ст.778, ч.1.ст.332 Цивільного кодексу України існують всі належні та достатні правові підстави для виникнення права часткової власності орендаря на об'єкт оренди.

До прийняття рішення по суті заявлених позовних вимог  позивачем було подано заяву про уточнення позовних вимог, в якій він просив визнати право власності на об'єкти нерухомого майна по вул. Вернадського, 32 у м.Києві з компенсацією відповідачеві вартості частки, виходячи з дійсної вартості на дату винесення рішення. Заява мотивована посиланнями на норму ч.4 ст. 778 ЦК України та п.І.ч.1 ст. 365 ЦК України, у відповідності до якої право особи на частку у спільному майні може бути припинене за рішенням суду на підставі позову інших співвласників. Зокрема, позивач зазначав, що оскільки частка Закритого акціонерного товариства „Наука - Спорт" є незначною (4,26 %), вона не може бути виділена в натурі, то за позивачем має бути визнано право власності на об'єкти нерухомого майна по вул.Вернадського, 32, в м. Києві з компенсацією орендодавцю вартості частки, виходячи з її дійсної вартості на дату винесення рішення.

Закрите акціонерне товариство „Наука - Спорт" звернулося із зустрічним позовом до позивача за первісним позовом, в якому просило розірвати договір оренди № 1 від 27.03.1997р.

Рішенням господарського суду м. Києва від 26.12.2006 р. у  справі № 18/263 первісний позов задоволено; визнано за позивачем право власності на нерухоме майно, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Вернадського, 32 та стягнуто з позивача на користь відповідача 556 675,49 грн. компенсації вартості частки ЗАТ „Наука - Спорт" в об'єкті оренди - нерухомому майні, що знаходиться за адресою: м. Київ, бульвар Академіка Вернадського, 32.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 27.02.2007 р. рішення господарського суду м. Києва від 26.12.2006 р. у справі № 18/263 залишено без змін.

Судові акти мотивовані поліпшенням орендарем об'єкта оренди за рахунок власних коштів, в результаті чого створені нові об'єкти іншого функціонального призначення, що стали цілісним майновим виробничим комплексом із повноцінним, завершеним циклом надання послуг у галузі фізкультурної та оздоровчо-спортивної діяльності, а тому позовні вимоги за первісним позовом підлягають задоволенню.

Не погоджуючись з прийнятими у справі судовими актами, ЗАТ „Наука - Спорт" звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою на постанову Київського апеляційного господарського суду від 27.02.2007 р. та рішення господарського суду м. Києва від 26.12.2006 р. у справі № 18/263, просить їх скасувати та винести нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог ТОВ «Міжнародний тенісний клуб «Наука»відмовити повністю. Касаційну скаргу мотивовано неправильним застосуванням судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, невідповідністю висновків судів обставинам справи та покладення в основу судових рішень виключно висновку судової будівельно-технічної експертизи, який у відповідності до ст. 42 Господарського процесуального кодексу України не є обов'язковим та повинен був оцінюватись судами нарівні з іншими доказами.

Розглянувши матеріали справи і доводи касаційної скарги, заслухавши пояснення представників сторін та перевіривши правильність застосування господарськими судами норм матеріального і процесуального права у вирішенні даного спору, з урахуванням меж перегляду справи в касаційній інстанції, колегія суддів знаходить касаційну скаргу такою, що підлягає задоволенню, з наступних підстав.

Судовими інстанціями у справі встановлено, що 27.03.1997 року між ЗАТ „Наука -Спорт" (орендодавець) та ТОВ „МТК „Наука" (орендар) було укладено договір оренди нежилих приміщень № 1, за яким ЗАТ „Наука - Спорт" передало, а ТОВ „МТК „Наука" прийняло у строкове платне користування нерухоме майно, що знаходиться у м. Києві по вул. Вернадського, 32, з метою здійснення діяльності, пов'язаної з наданням послуг у сфері оздоровлення та заняття фізкультурно-спортивною діяльністю.

Відповідно до пункту 1.2. Договору оренди до складу об'єкта оренди увійшли:

–приміщення цоколю під центральною трибунною площею 270,4 кв.м.;

–нежилі приміщення під офіс та магазин загальною площею 480,0 кв.м., що є окремим об'єктом з прилеглою територією - 616 кв.м.;

–шість відкритих тенісних кортів загальною площею 4004,23 кв.м.;

суд енська площею 35 кв.м.;

–приміщення підприємства громадського харчування (відкрите кафе на 15 місць) загальною площею 240 кв.м.

Балансова вартість об'єктів оренди складала:

–зал важкої атлетики - 1958,40 грн.;

–адміністративний будиночок - 3 705,86 грн.;

–підтрибунний простір - 44 010,48 грн.;

–тенісні корти 6 шт. - 5 536,70 грн.;

Загальна вартість переданого майна становила 55 211,44 грн.

Згідно п.2.1.2. Договору оренди Орендар має право зі згоди Орендодавця вносити покращення в Об'єкт оренди в ході його використання В п.2.5. Договору сторони дійшли згоди, що у випадку здійснення Орендарем значних матеріальних вкладень в технічне переобладнання та розвиток Об'єкта оренди, а також з метою створення сприятливих умов для ефективної експлуатації Об'єкта оренди, сторони в будь-який час протягом терміну дії Договору можуть вирішити питання про передачу Позивачу у власність окремих частин або Об'єкта оренди в цілому на взаємовигідних для обох сторін умовах.

Причиною спору в даній справі стало питання щодо можливості виникнення у позивача права власності на спірний об'єкт нерухомості у зв'язку із поліпшенням (покращенням) та переобладнанням об'єктів оренди за власні кошти.

При постановлені рішень суди першої та апеляційної інстанцій вказували на наступне:

–наявні в матеріалах справи докази підтверджують, що виконані позивачем ремонтно-будівельні роботи з поліпшення (покращення) та переобладнання об'єктів оренди  зроблені за згодою відповідача;

–в результаті виконаних позивачем робіт було створено нові об'єкти іншого функціонального призначення, що стали цілісним майновим виробничим комплексом із повноцінним, завершеним циклом надання послуг у галузі фізкультурної та оздоровчо-спортивної діяльності;

–вартість невідокремлюваних поліпшень об'єктів оренди складає 1 239 416,75 грн., в тому числі ПДВ 206 569,46 грн.;

–для визначення співвідношення часток позивача та відповідача слід виходити з визначеної відповідачем балансової вартості об'єктів оренди та сум фактично понесених позивачем витрат на здійснення невід'ємних поліпшень об'єктів оренди;

–розмір часток в об'єкті оренди складає: відповідач - 5,74%; позивач - 94,26%.

–дійсна (ринкова) вартість об'єктів оренди станом і в цінах на момент проведення дослідження становить 8 081 816 грн. Дійсна (ринкова) вартість частки відповідача в об'єкті оренди станом і в цінах на момент проведення дослідження становить 463 896, 24 грн.;

–розмір частки відповідача в об'єкті оренди є незначним і виділення її в натурі є неможливим;

–позивач зобов'язаний компенсувати відповідачеві вартість частки останнього в об'єкті оренди, яка складає 556 675,49 грн.

Мотивуючи прийняті рішення та задовольняючи заявлені позовні вимоги, судові інстанції дійшли висновку про можливість визнання права власності за позивачем на весь об'єкт нерухомості, посилаючись при цьому на приписи статті 332 ЦК України. Втім, колегія суддів вважає такий висновок місцевого та апеляційного судів помилковим з огляду на наступне.

Правовідносини, які виникли між ТОВ „МТК „Наука" та ЗАТ „Наука - Спорт" в результаті укладення договору оренди нежилих приміщень № 1 від 27.03.1997 року, за своєю правовою природою є орендними правовідносинами. Спеціальними правовими нормами, що регулюють орендні правовідносини, є Цивільний кодекс України (ст.ст. 759 - 786) та Закон України „Про оренду державного та комунального майна" від 10 квітня 1992 р. із змінами і доповненнями, оскільки Договором оренди від 27.03.1997 р. не передбачено, що на нього не розповсюджується дія вищезазначеного закону.

У відповідності до статті 778 Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Частиною 4 даної статті встановлено, що якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості (частина 5 статті 778 Цивільного кодексу України).

Згідно п.2.1.2. Договору оренди Орендар має право зі згоди Орендодавця вносити покращення в Об'єкт оренди в ході його використання В п.2.5. Договору сторони дійшли згоди, що у випадку здійснення Орендарем значних матеріальних вкладень в технічне переобладнання та розвиток Об'єкта оренди, а також з метою створення сприятливих умов для ефективної експлуатації Об'єкта оренди, сторони в будь-який час протягом терміну дії Договору можуть вирішити питання про передачу Позивачу у власність окремих частин або Об'єкта оренди в цілому на взаємовигідних для обох сторін умовах.

За змістом частини 2 статті 27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" орендареві надається право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

З огляду на положення вищезазначених норм закону, місцевий господарський суд та суд апеляційної інстанції неправильно застосували до спірних правовідносин норми матеріального права а саме статтю 332 та статтю 365 Цивільного кодексу України, оскільки стаття 332 Цивільного кодексу України є загальною нормою і має застосовуватись лише в частині, що не суперечить вимогам спеціальних норм (в даному випадку статті 778 ЦК України та статті 27 Закон України „Про оренду державного та комунального майна"). Крім того, з огляду на положення статті 778 Цивільного кодексу України та статті 27 Закон України „Про оренду державного та комунального майна" господарські суди мали застосовувати до спірних правовідносин не законодавство, яке регулює відносини власності, а законодавство, яке регулює відносини оренди, тобто спеціальні норми права. Приписи частини 4 статті 778 ЦК України надають право наймачу на визнання за ним права власності лише на таку частину об'єкта оренди, яка є пропорційною розміру його витрат на поліпшення цього майна, та за умови здійснення таких поліпшень за згодою орендодавця. Судами попередніх інстанції не враховано тієї обставини, що стаття 365 Цивільного кодексу України регулює припинення права на частку у спільному майні за вимогою інших співвласників. З огляду на те, що право спільної часткової власності у позивача на нежилі приміщення по вул. Вернадського, 32 не виникло, а відтак воно не є співвласником об'єкта оренду, тому правові підстави припинення права власності ЗАТ „Наука-Спорт" на належне йому майно за позовом ТОВ „МТК „Наука" відсутні.

За таких обставин місцевий та апеляційний суди помилково визнали право власності за позивачем на весь об'єкт нерухомості.

Неправильне застосування місцевим і апеляційним господарськими судами положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" в силу вимог статті 11110 Господарського процесуального кодексу України є підставою для скасування судових актів і ухвалення нового рішення.

Що стосується відмови судами попередніх інстанцій в задоволенні зустрічного позову про розірвання Договору оренди №1 від 27.03.1997 р., то колегія суддів, в цілому, погоджується з висновками місцевого та апеляційного судів про відсутність підстав для його розірвання у зв'язку з наступним.

У відповідності до ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Згідно п.11.1 Договору оренди №1 від 27.03.1997 р. строк дії договору становить десять років.

Загальні підстави для розірвання договору передбачені ст. 651 Цивільного кодексу України, яка визначає, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

У відповідності до п.4.1. Договору оренди одностороння відмова Сторін від Договору не допускається.

П. 4.2. Договору передбачено, що договір оренди припиняється внаслідок:

–за згодою Сторін, в тому числі у випадках, передбачених п. 3.5. цього Договору;

–закінчення строку, на який було укладено Договір, і відмови Орендодавця продовжити його дію;

–знищення Об'єкта оренди;

–рішення суду чи арбітражного суду у разі невиконання однією із Сторін своїх обов'язків;

–з інших підстав, передбачених чинним законодавством;

–передачі Об'єкта оренди у власність Орендарю.

Разом з тим, Договором не передбачено підстав та не встановлено порядок його розірвання.

Спеціальною нормою статті 783 Цивільного кодексу України передбачено підстави розірвання договору оренди за ініціативою Орендодавця. Так, зокрема, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

З огляду на положення вищезазначеної статті,  не підписання акта прийому-передачі до Договору оренди №1 від 27.03.1997 р. та порушення орендарем вимог чинного законодавства в частині пожежної безпеки чи санітарно-епідеміологічних вимог не є підставою для розірвання Договору оренди №1 від 27.03.1997 р.

На думку колегії суддів, місцевий та апеляційний господарські суди правомірно відмовили в задоволенні позову про розірвання Договору оренди №1 від 27.03.1997 р.  з огляду на його необґрунтованість.

Згідно статті 1117 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Судом касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги встановлено, що судами першої та апеляційної інстанції повно з'ясовано фактичні обставини у даній справі, разом з тим, судові рішення не відповідають чинному законодавству України, оскільки судами неправильно застосовано норми матеріального права, що призвело до прийняття неправильних рішень у справі. Неправильне застосування місцевим і апеляційним господарськими судами положень Закону  в силу вимог статті 11110 Господарського процесуального кодексу України є підставою для скасування судових актів і ухвалення нового рішення.

З урахуванням викладеного та керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119 -11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Закритого акціонерного товариства „Наука-Спорт" задовольнити частково.

2.  Рішення господарського суду міста Києва від 26.12.2006 року та постанову Київського апеляційного господарського суду від 27.02.2007 року по справі № 18/263 в частині задоволення первісного позову скасувати.

3.  Прийняти нове рішення, яким в позові Товариства з обмеженою відповідальністю «Міжнародний тенісний клуб «Наука»до Закритого акціонерного товариства „Наука-Спорт" відмовити повністю.

4. В частині відмови в задоволенні зустрічного позову Закритого акціонерного товариства „Наука-Спорт" рішення господарського суду міста Києва від 26.12.2006 року та постанову Київського апеляційного господарського суду від 27.02.2007 року у справі № 18/263 залишити без змін.

Головуючий                                                                                Л.Невдашенко

Судді:                                                                                           М.Михайлюк

Н.Дунаєвська