ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

"29" травня 2007 р.
Справа № 3/591/06

Колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду у складі:

Головуючого судді:  Бєляновського В.В.,

Суддів:  Мирошниченко М.А., Шевченко В. В.,

при секретарі   -   Волощук О.О.,

за участю представників:

Від позивача: Калаянов В.І., Іванцов І.А.

Від відповідача: не з’явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні

апеляційну скаргу Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку „Паризька Комуна”, м. Миколаїв

на рішення господарського суду Миколаївської області від 25.01.2007 року

у справі № 3/591/06

за позовом: Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку „Паризька Комуна”, м. Миколаїв

до відповідача: ТОВ фірма „ACTIV LTD”, м. Миколаїв

про визнання недійсною угоди.

ВСТАНОВИЛА:

У грудні 2006 року Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку „Паризька Комуна” (далі –Об’єднання) звернулося до господарського суду Миколаївської області з позовом до ТОВ фірми „ACTIV LTD” (далі - товариство) про визнання недійсним на підставі ст. ст. 203, 215, 227, 232 ЦК України договору оренди нежитлових приміщень № 7 від 22.12.2005 року, укладеного між сторонами. Позовні вимоги обґрунтовувалися тим, що оспорюваний договір було укладено колишнім головою правління Об’єднання самовільно з порушенням діючого законодавства України та статуту позивача, відповідно до якого прийняття рішення щодо здачі в оренду нежитлових приміщень, що знаходяться у спільному користуванні членів Об’єднання, відноситься до виняткової компетенції загальних зборів.

Товариство позов не визнало посилаючись на те, що оспорюваний договір є фактично пролонгацією багатьох попередніх договорів оренди нежитлових приміщень підвалу, які знаходяться у спільному користуванні членів Об’єднання, які укладалися з відповідачем починаючи з 1992 року. Отже, співвласники багатоквартирного будинку протягом майже п’ятнадцяти років не могли не розглядати на своїх загальних зборах питання  передачі відповідачеві в оренду підвальних приміщень, тобто вирішувати питання про використання об’єктів, що перебувають у спільній власності членів об’єднання.

Рішенням господарського суду Миколаївської області від 25.01.2007 року  у справі у задоволенні позову відмовлено з мотивів необґрунтованості та недоведеності позовних вимог. Рішення суду мотивовано тим, що у спірних правовідносинах відсутні порушення відповідачем матеріального та суб’єктивного права позивача.

Об’єднання у поданій до Одеського апеляційного господарського суду апеляційній скарзі просить зазначене рішення місцевого господарського суду  скасувати, позов задовольнити в повному обсязі та визнати недійсним оспорюваний договір оренди нежитлових приміщень. Скаржник вважає викладені в оскаржуваному рішенні висновки суду такими, що  не відповідають обставинам справи і не ґрунтуються на чинному законодавстві. При цьому скаржник посилається на те, що у позовній заяві відповідачем зазначалося про те, що на загальні збори членів об’єднання питання передачі відповідачеві в оренду нежитлових приміщень не виносилося. В судовому засіданні судом була оглянута книга протоколів загальних зборів членів Об’єднання, яка підтверджувала дану обставину. Проте суд не прийняв до уваги ці досліджені докази. Крім того, без належного обґрунтування судом не прийнято до уваги, що відповідно до ст. 10 Закону України „Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”          прийняття рішень про передачу в оренду об’єктів, які перебувають у спільній власності членів об’єднання, фізичним і юридичним особам віднесено до виключної компетенції загальних зборів членів об’єднання. Аналогічна норма міститься у п. 7.7.4 Статуту позивача. Крім цього, судом не прийнято до уваги, що всупереч вимогам ч. 2 ст. 793 ЦК України оспорюваний договір, який укладено терміном на шість років, не посвідчений у нотаріальному порядку, а тому згідно з ч. 1 ст. 220 ЦК України є нікчемним.

У відзиві на апеляційну скаргу товариство заперечує проти її задоволення вказуючи на невідповідність викладених у ній доводів обставинам справи та чинному законодавству і просить оскаржуване рішення місцевого господарського суду залишити без змін, вважаючи його законним та обґрунтованим.

Про день, час і місце розгляду апеляційної скарги сторони були повідомлені заздалегідь належним чином, проте відповідач не скористався наданим законом правом на участь свого представника в засіданні суду. Нез’явлення у судове засідання представника відповідача, належним чином повідомленого про день, час і місце апеляційного розгляду, не перешкоджає судовому розгляду справи за наявними матеріалами згідно з приписами ст. ст. 75, 101 ГПК України.

Обговоривши доводи апеляційної скарги та заперечення на неї, вислухавши пояснення представників позивача, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, 22.12.2005 року між Об’єднанням (орендодавець) та Товариством (орендар) було укладено договір № 7 оренди нежитлового приміщення загальною площею 375 кв. м. розташованого в підвальному приміщенні Об’єднання по вул. Паризької комуни, 7 в м. Миколаєві, для використання його під діяльність по ремонту касових апаратів, вагів, наданню послуг комп’ютерного центру та продажу торговельного обладнання, строком з 01.01.2006 року по 31.12.2011 року.

Згідно з преамбулою даного договору, від імені Об’єднання договір був укладений головою правління Сіваковським В.О., який діяв на підставі Статуту Об’єднання.

Між тим, відповідно до п. 7.7.4 Статуту Об’єднання прийняття рішення щодо здачі в оренду майна, що знаходиться в спільному користуванні членів Об’єднання відноситься до виняткової компетенції загальних зборів.

Зазначений пункт Статуту позивача кореспондується з ст. 10 Закону України „Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”, якою встановлено, що питання про використання об'єктів, що перебувають у спільній власності членів об'єднання відноситься до виключної компетенції загальних зборів.

Проте, належні докази які б свідчили про те, що загальними зборами членів Об’єднання приймалося рішення щодо передачі відповідачеві в оренду нежитлових приміщень підвалу загальною площею 375 кв. м., що перебувають у спільній власності членів Об’єднання, у справі відсутні.

Таким чином, оспорюваний договір був укладений головою правління Об’єднання  без відповідних повноважень.

Статтею 241 ЦК України передбачено, що правочин, вчинений представником з перевищенням повноважень, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки особи, яку він представляє, лише у разі наступного схвалення правочину цією особою. Правочин вважається схваленим зокрема у разі, якщо особа, яку він представляє, вчинила дії, що свідчать про прийняття його до виконання. Наступне схвалення правочину особою, яку представляють, створює, змінює і припиняє цивільні права та обов'язки з моменту вчинення цього правочину.

Належних доказів, які б підтверджували те, що загальними зборами членів Об’єднання у наступному схвалювався оспорюваний договір у справі не міститься.

Таким чином, оспорюваний договір не відповідає вимогам ст. 10 Закону України „Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” та п. 7.7.4 Статуту Об’єднання, що є підставою для визнання зазначеного договору  недійсним.

Відповідно до ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Викладені відповідачем в обґрунтування заперечень проти позову доводи про те, що протягом майже п’ятнадцяти років члени Об’єднання не могли не розглядати на своїх загальних зборах питання щодо передачі відповідачеві в оренду підвальних приміщень ґрунтуються на припущенні та нічим об’єктивно не підтверджені.

Крім того, частиною 2 ст. 793 ЦК України, в редакції, що була чинною на момент укладення спірного договору,  встановлено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Статтею 794 ЦК України, в тій же редакції передбачено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації.

З наявного у справі договору оренди № 7  від 22.12.2005 року вбачається, що він не посвідчений в нотаріальному порядку та не зареєстрований в державному реєстрі правочинів.

Згідно з приписами ст. 210 ЦК України, правочин, який підлягає державній реєстрації є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

На момент вирішення даного спору жодна із сторін спірного договору не зверталася до суду з позовом про визнання його дійсним і такого судового рішення не існує.

Таким чином, оспорюваний договір оренди є невчиненим та нікчемним і не створює для його сторін ніяких правових наслідків.

Приймаючи оскаржуване рішення місцевий господарський суд зазначеного не врахував, вдався до встановлення та юридичної оцінки обставин, які не мають відношення до предмета спору, не застосував норми матеріального права, які регулюють виниклі між сторонами правовідносини, внаслідок чого прийняв неправильне рішення, яке у зв’язку з цим підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про задоволення позову.

Згідно зі ст. ст. 44, 49 ГПК України позивачеві за рахунок відповідача підлягають відшкодуванню витрати зі сплати державного мита в сумі 127 грн. 50 коп. та витрати на інформаційно - технічне забезпечення судового процесу в сумі 118 грн.

Керуючись  ст.ст.  99, 101-105  ГПК  України, колегія суддів –

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку „Паризька Комуна” задовольнити.

Рішення  господарського  суду  Миколаївської області  від  25.01.2007 року у справі № 3/591/06 скасувати.

Позов задовольнити.

Визнати недійсним договір № 7 оренди нежитлових приміщень від 22.12.2005 року  укладений між Об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку „Паризька Комуна” та ТОВ фірмою „ACTIV LTD”.

Стягнути з ТОВ фірми „ACTIV LTD” (54010, м. Миколаїв, вул. Паризької комуни, 7, кв. 59, р/р 1637 в МФ КБ „Приватбанк”, МФО 326610, код 13855890) на користь Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку „Паризька Комуна” (54010, м. Миколаїв, вул. Паризької комуни, 7, р/р 614 в МФ ТОВ „Укрпромбанк, МФО 326814, код 22439937) судові витрати в сумі 245 грн. 50 коп.

Доручити господарському суду Миколаївської області видати відповідний наказ.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена  у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.

Головуючий  суддя:                                                Бєляновський В.В.

Судді:                                                                         Мирошниченко М.А.

Шевченко В. В.