ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД _________________________________________________________________________________________
А Н О В А ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ
Справа
№ 30/277-06-8278
Одеський апеляційний господарський суд у
складі колегії суддів:
головуючого судді Мишкіної М.А.
суддів Сидоренко М.В.
при секретарі судового
представників сторін:
Л.В. -по довіреності;
відповідачів: Представництва
по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради -Глазов О.О. -по
районної адміністрації Одеської міської ради -не з'явився;
особи-підприємця ОСОБА_1 -не з'явився;
у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги Малого приватного підприємства
„Бавар”; Приморської районної адміністрації Одеської міської ради; Суб'єкта
підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1
рішення господарського
суду Одеської області від 28.02.2007р.

по
справі №
30/277-06-8278

за
позовом Малого
приватного підприємства „Бавар”

до відповідачів: 1. Приморської
районної адміністрації Одеської міської ради;

третя
особа на стороні
відповідача без самостійних вимог на предмет спору: Комунальне підприємство
„Дирекція єдиного замовника „Арнаутське”;

2. Представництва
по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради;

3. Суб'єкта
підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1;

про визнання договору продовженим,
зобов'язання вчинити певні дії та визнання договору недійсним

Сторони
належним чином повідомлені про час і місце судового засідання.

У
судовому засіданні 15.05.2007р. згідно ст.85 ГПК України оголошено вступну та
резолютивну частину постанови.

Встановив:

У
серпні 2006р. МПП „Бавар” звернулось до господарського суду Одеської області з
позовом до Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської
ради, вимагаючи визнати договір оренди нежитлового приміщення по АДРЕСА_1  НОМЕР_1 продовженим на тих же умовах до
08.12.2012р. та зобов'язання відповідача оформити зміни у вищезазначений
договір оренди шляхом підписання додаткової угоди. Обґрунтовуючи позовні вимоги
МПП „Бавар”, посилався на ч.2 ст.17 Закону України „Про оренду державного та
комунального майна” відносно продовження дії договору у разі відсутності заяви
однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди; ст.654 ЦК
України щодо форми вчинення змін в договорі; ст.20 ГК України стосовно права на
захист своїх прав і законних інтересів.

Ухвалою
господарського суду від 17.08.2006р. одночасно з порушенням провадження  у справі до участі у справі в якості третьої
особи на стороні відповідача без самостійних вимог на предмет спору залучено
Приморську районну адміністрацію.

09.11.2006р.
суду першої інстанції подана заява СПД -фізичної особи ОСОБА_1 про визнання
його третьої особою на стороні відповідача, що не заявляє самостійних вимог на
предмет спору.

Ухвалою
суду від 15.11.2006р. до участі у справі в якості третьої особи на стороні
відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, залучено СПД
-фізичну особу ОСОБА_1 та змінено процесуальний статус Приморської районної
адміністрації з третьої особи на стороні відповідача без самостійних вимог на
предмет спору на відповідача по справі.

Розпорядженням
заступника голови господарського суду Одеської області №269-р від 27.11.2006р.
за клопотанням позивача призначено колегіальний розгляд справи у складі колегії
суддів: головуючого судді Роги Н.В., суддів Зуєвої Л.Є., Бакланової Н.В.

В
ході розгляду справи позивач надав доповнення до позовної заяви,
доповнивши позовні вимоги вимогою про визнання недійсним договору оренди
НОМЕР_2 на нежитлове приміщення загальною площею 42,7 кв.м., що розташоване за
адресою: АДРЕСА_1 укладеного між Приморською районною адміністрацією та СПД
-фізичною особою ОСОБА_1 МПП „Бавар” посилалося на невідповідність оспореного договору
оренди п.7 ст.9 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”,
оскільки на дату укладення договору з СПД ОСОБА_1 19.04.20006р. Приморська
районна адміністрація мала дві заяви на оренду нерухомого майна, тому орендар
мав визначатись на конкурсних умовах; крім того, позивач посилався на
продовження користування спірним приміщенням після спливу строку договору
оренди НОМЕР_1, відсутність заяв орендодавця про припинення дії договору
протягом 1 місяця після спливу строку його дії, що є підставою для визнання
його продовженим на той же строк на тих же умовах відповідно до ст.764 ЦК
України, ч.2 ст.17 Закону України „Про оренду державного та комунального
майна”.

Ухвалою
господарського суду Одеської області від 13.02.2007р. змінено процесуальний
статус СПД -фізичної особи ОСОБА_1 з третьої особи на стороні відповідача без
самостійних вимог на предмет спору на відповідача по справі.

Відповідачі
(Приморська райадміністрація та СПД -фізична особа ОСОБА_1) проти позову
заперечували з підстав, викладених у відзивах та поясненнях на позовні вимоги.

Рішенням
господарського суду Одеської області від 28.02.2007р. (головуючий суддя Рога Н.В., судді
Бакланова Н.В., Зуєва Л.Є.) позовну заяву МПП „Бавар” задоволено частково:
визнано недійсним договір оренди НОМЕР_2, укладений між Приморською районною
адміністрацією та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1; стягнуто з Приморської
районної адміністрації Одеської міської ради та з Фізичної особи-підприємця
ОСОБА_1на користь МПП „Бавар” по 21,25грн. витрат по сплаті державного мита та
по 29,50грн.  -витрат на ІТЗ судового
процесу. У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено.

Рішення
суду від 28.02.2007р. мотивоване наступним:

-          підставами для визнання недійсним
договору оренди НОМЕР_2 є те, що фактичної передачі об'єкту оренди не
відбулося, об'єкт оренди на момент укладення вказаного договору не був вільний,
у приміщенні знаходились речі МПП „Бавар”; на момент укладення договору
НОМЕР_2, крім заяви СПД ОСОБА_1 на оренду спірного приміщення існувала також
заява МПП „Бавар” на продовження орендних відносин стосовно цього ж приміщення,
тому Приморською райадміністрацією порушено п.7 ст.9 Закону України „Про оренду
державного та комунального майна” у зв'язку з непроведенням  конкурсу на право оренди приміщення;

-          листи Приморської райадміністрації,
на які вона посилається в якості доказів неналежного виконання МПП „Бавар”
договору НОМЕР_1, не є належними доказами невиконання своїх зобов'язань
останнім, оскільки в листах від 11.04.2006р. та 26.07.2006р. мова йде про
порушення п.2.4. договору, якого у договорі оренди взагалі немає; відсутні
докази направлення листів від 11.04.2006р. та 19.04.2006р. про припинення дії
договору МПП „Бавар”;

-          вимоги позивача про визнання договору
НОМЕР_1 продовженим до 08.12.2012р. та зобов'язання Представництва по
управлінню комунальної власності Одеської міської ради оформити зміни у
договорі оренди не підлягають задоволенню, виходячи з п.9.6. Договору та ст.26
Закону України „Про оренду державного та комунального майна”; договір оренди
припинився з закінченням строку, на який його було укладено; п.9.4. Договору та
ч.3 ст.17 зазначеного Закону передбачає переважне право орендаря на його
продовження у разі належного виконання умов договору, але у даному випадку
наявні дві заяви на оренду одного приміщення, тому питання продовження орендних
відносин мало розглядатись на конкурсних умовах; згідно з п.2 ст.17 Закону
України „Про оренду державного та комунального майна” договір оренди вважається
продовженим на той саме термін і на тих саме умовах у разі відсутності заяви
однієї із сторін щодо припинення або зміни умов договору, але оскільки позивач
звернувся із заявою про продовження договірних відносин, а Приморська
райадміністрація не погодилась на продовження договору оренди, то немає підстав
для визнання договору продовженим на той же строк та на тих же умовах.

Не
погодившись з судовим рішенням, 16.03.2007р. СПД -фізична особа ОСОБА_1, МПП
„Бавар” та Приморська районна адміністрація Одеської міської ради звернулись до
Одеського апеляційного господарського суду з апеляційними скаргами.

СПД
-фізична особа ОСОБА_1
вважає рішення суду першої інстанції незаконним та необґрунтованим, винесеним з
неправильним застосуванням норм матеріального права та таким, що підлягає
скасуванню у зв'язку з невідповідністю висновків суду обставинам справи;
просить суд апеляційної інстанції скасувати рішення суду від 28.02.2007р. та
прийняти нове, яким в задоволенні позовних вимог МПП „Бавар” відмовити в
повному обсязі. Обґрунтовуючи доводи апеляційної скарги, СПД -фізична особа
ОСОБА_1 послався на наступне:

-          висновок суду щодо визнання договору
оренди НОМЕР_2 недійсним не відповідає обставинам справи та нормам
матеріального права, оскільки ст.13 Закону України „Про оренду державного та
комунального майна”, ст.765 ЦК України передбачають передачу об'єкту оренди у
строки та на умовах, визначених в договорі; п.7.12. договору передбачає вступ
орендаря у користування приміщенням з моменту підписання відповідного
розпорядження про передачу в оренду нежитлового приміщення, договору оренди та
акту приймання-передачі, зазначені документи підписані сторонами;
позивачем порушено ст.27 Закону України та п.4.6. договору оренди НОМЕР_1
відносно обов'язку повернути орендодавцю об'єкт оренди в разі припинення
договору незважаючи на письмові вимоги Орендаря у листі НОМЕР_3; передача
об'єкта оренди Фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1 відбулася без порушення прав
та охоронюваних законом інтересів МПП „Бавар”, останнє грубо порушувало умови
договору та закон (ст.785 ЦК України, ст.27 Закону України „Про оренду
державного та комунального майна”);

-          висновок суду про існування двох заяв
на оренду одного приміщення не відповідає обставинам справи, оскільки заява МПП
„Бавар” про продовження терміну оренди і заява про надання в оренду приміщення
не тотожні, більш того Приморською райадміністрацією було відмовлено позивачеві
в продовженні терміну оренди нежитлового приміщення, тобто на момент укладення
договору НОМЕР_2 мала місце тільки заява СПД -фізичної особи ОСОБА_1 і в
проведенні конкурсу не було потреби;

-          неналежне виконання позивачем
договору оренди НОМЕР_1 підтверджують не тільки листи Приморської  райадміністрації, але й  платіжні доручення про сплату орендної плати
з простроченням строку, приписи КП ДЕЗ „Арнаутське” про необхідність з'явитися
на засідання робочої групи з питань орендної плати та інші документи;

-          судом не застосовані ст.ст.215, 203
ЦК України, де зазначені підстави недійсності правочину (договору), які в момент
укладення оспореного договору оренди були відсутні;

МПП
„Бавар” частково не погоджується з рішенням суду, посилається на порушення судом
першої інстанції норм матеріального права та просить  скасувати рішення суду в частині відмови у
позовних вимогах щодо продовження на тих же умовах договору оренди нежитлового
приміщення НОМЕР_1 до 08.12.2012р. та зобов'язання Представництва по управлінню
комунальної власністю Одеської міської ради оформити зміни у договір
оренди  у письмовому вигляді шляхом
підписання додаткової угоди, позов в цій частині задовольнити, мотивуючи свої
вимоги наступним:

-          судом неправомірно не застосована
ст.764 ЦК України, що регулює правові наслідки продовження користування
майном після закінчення строку договору найму, а як було встановлено під час
судового засідання, підтверджується матеріалами справи та відображено в рішенні
МПП „Бавар” продовжує користуватись спірним приміщенням та сплачувати орендну
плату;

-                    згідно зі ст.777 ЦК
України, ч.3 ст.17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”
МПП „Бавар” мав переважне право на продовження договору оренди, а посилання
суду щодо розгляду питання про продовження орендних відносин  на конкурсних умовах безпідставне, оскільки
позивач про це не був повідомлений, інакше скористувався би належним йому
правом;

Приморська
районна адміністрація Одеської міської ради вважає, що рішення суду від 28.02.2007р. винесено з
порушенням норм матеріального права, висновки суду не відповідають обставинам
справи та судом неповно з'ясовані обставин, що мають значення для справи;
просить суд апеляційної інстанції рішення скасувати та прийняти нове, яким
відмовити в задоволенні позовних вимог МПП „Бавар” в повному обсязі. Апеляційна
скарга вмотивована наступним:

-          всупереч ст.14, 610, 762 ЦК України,
ст.2, 18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” позивач
не виконував належним чином взяті на себе договірні зобов'язання, а саме в
порушення п.3.1., 4.2. договору не сплачував своєчасно орендну плату;

-          відповідно до ч.2 ст.17 Закону
України „Про оренду державного та комунального майна” Приморська
райадміністрація зобов'язала позивача здати спірне приміщення по акту
прийому-передачі та погасити існуючу заборгованість з орендної плати; договірні
відносини припинилися за ініціативою орендодавця у зв'язку з систематичним
порушенням МПП „Бавар” умов договору;

-          необхідності проведення конкурсу
згідно з ч.7 ст.9 України „Про оренду державного та комунального майна” не було,
оскільки МПП „Бавар” звернулося саме з заявою про продовження строку дії
договору оренди на тих же умовах, в якій йому мотивовано було відмовлено;

-          у зв'язку із надходженням тільки
однієї заяви на оренду спірного нежитлового приміщення від СПД -фізичної особи
ОСОБА_1 Приморська райадміністрація, приймаючи до уваги доцільність для
територіальної громади передати спірне приміщення в оренду, уклала договір
оренди НОМЕР_2 з добросовісним СПД ОСОБА_1;

-          посилання суду на відсутність у договорі
п.2.4., та співпадіння вхідних номерів листів не можуть вважатись правовими
підставами для визнання договору оренди НОМЕР_2 недійсним.

В
засіданнях суду апеляційної інстанції представники МПП „Бавар” та Приморської
райадміністрації підтримали доводи своїх апеляційних скарг, наполягають на їх
задоволенні.

Представник
МПП „Бавар” уточнив, що ініціюючи судовий спір, позивач мав на увазі саме
продовження дії договору оренди МПП „Бавар” на підставі ст.764 ЦК України, ч.2
ст.17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, а посилання
на переважне право його продовження згідно зі ст.777 ЦК України, ч.3 ст.17
Закону України „Про оренду державного та комунального майна” як правова
підстава вимоги про визнання договору продовженим є помилковим.

Представник
Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради
пояснив, що матеріали щодо оренди спірного приміщення Приморською
райадміністрацією до Представництва не передані; заперечує проти задоволення
апеляційної скарги МПП „Бавар” в тій частині, що стосується зобов'язання
Представництва оформити зміни до договору оренди.

За
заявою СПД -фізичної особи ОСОБА_1 та клопотанням представника Приморської
райадміністрації розгляд апеляційних скарг 03.04.2007р. був відкладений на
24.04.2007р.

Ухвалою колегії суддів апеляційної інстанції
від 24.04.2007р. до участі у справі в якості третьої особи без
самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача залучено Комунальне
підприємство „Дирекція єдиного замовника „Арнаутське”.

14.05.2007р.
суд апеляційної інстанції отримав від СПД -фізичної особи ОСОБА_1 заяву про
перенесення розгляду у зв'язку з його хворобою.

15.05.2007р.
від представника СПД -фізичної особи ОСОБА_1 ОСОБА_2 надійшло клопотання про
перенесення розгляду справи на інший день у зв'язку з відрядженням представника
до м. Києва.

Вказані
клопотання розглянуті та залишені без задоволення судом у засіданні від
15.05.2007р. (третє судове засідання в апеляційній інстанції) у зв'язку з
непідтвердженістю викладених у них відомостей, а також з огляду на відсутність
визначених ст.77 ГПК України процесуальних підстав для відкладення розгляду
апеляційних скарг та закінчення 16.05.2007р. встановленого ст.102 ГПК
України двохмісячного строку розгляду апеляційних скарг.

КП
„Дирекція єдиного замовника „Арнаутське” у засідання суду апеляційної інстанції
свого представника не направило, отже не скористалось своїми правами учасника
судового процесу, що передбачені ст.22 ГПК України, незважаючи на належне
повідомлення про судове засідання 15.05.2007р.

Перевіривши
матеріали справи, повноту встановлення обставин справи і відповідність ним
висновків суду першої інстанції, правильність застосування норм матеріального і
процесуального права, заслухавши пояснення представників сторін, колегія суддів
вбачає підстави для часткового задоволення апеляційної скарги МПП „Бавар” і
відсутність таких підстав для задоволення апеляційних скарг СПД -фізичної особи
ОСОБА_1  та Приморської райадміністрації
Одеської міської ради (виходячи з меж, в яких останні оскаржують ухвалене
рішення тільки в частині визнання договору оренди недійсним), з огляду на
наступне.

Судом
першої інстанції встановлено та підтверджено в ході апеляційного провадження,
що 13.04.2000р. між Приморською районною адміністрацією виконкому Одеської міської
ради (надалі -відповідач -1, Орендодавець, Райадміністрація) та МПП „Бавар”
(надалі -позивач, Орендар) був укладений договір оренди нежитлового приміщення
НОМЕР_1 загальною площею 42,7кв.м. напівпідвального поверху по АДРЕСА_1, з
метою розміщення кафе, на умовах плати з урахуванням щомісячного індексу
інфляції (розрахунок орендної плати -а.с.11звор.).

Строк
дії договору встановлений до 02.04.2006р.

Згідно
п.9.6. договору його дія припиняється, зокрема, у випадку закінчення строку.

За
додатковим погодженням 01.01.2002р. розмір орендної плати становив 214,70грн.,
у т.ч. 20% ПДВ; додатковою угодою від 01.01.2002р. змінені реквізити
Орендодавця, на які повинна надходити орендна плата (рахунок ВДК у м. Одесі,
банк УДК в Одеській області).

Протягом
терміну дії договору МПП „Бавар” використовувало орендоване приміщення під
розміщення кафе „ІНФОРМАЦІЯ_1”, сплачувало орендну плату на рахунки КП „ДЕЗ
„Арнаутське”, яке є балансоутримувачем спірного приміщення, проти чого
Приморська райадмністрація не заперечувала.

У
зв'язку з закінченням строку дії договору 10.04.2006р. позивач звернувся з
листом до голови Приморської райадміністрації (т.1, а.с.12) з проханням
продовжити договір оренди.

При
цьому, твердження МПП „Бавар” про продовження користування орендованим приміщенням
після 02.04.2006р. (закінчення строку дії договору оренди), неповернення
приміщення за актом приймання-передачі Орендодавцю відповідають дійсним
обставинам справи, визнаються Приморською райадміністрацією і підтверджуються
відповідним доказами, зокрема: постановами адмінкомісії Приморської
райадміністрації НОМЕР_4, НОМЕР_5 про притягнення директора МПП „Бавар” до
адміністративної відповідальності за нездійснення вбирання території, прилеглої
до кафе „ІНФОРМАЦІЯ_1” по АДРЕСА_1 (т.1, а.с.54, 55); актом обстеження
нежитлового приміщення від 14.11.2006р., підписаним і затвердженим
посадовими особами Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської
міської ради (т.1, а.с.87).

Знаходження
спірного приміщення у фактичному володінні і користуванні МПП „Бавар” на момент
виникнення спору, як і  його вирішення
судом першої інстанції, неповернення об'єкта оренди Орендодавцю за актом
приймання-передачі фактично не оспорюється жодним учасником судового процесу.

Незважаючи
на те, що спірне приміщення станом на 19.04.2006р. не було звільнено МПП
„Бавар” і повернуто Орендодавцю в порядку, передбаченому п.4.6. договору
оренди, Приморська райадміністрація 19.04.2006р. уклала договір оренди на цей
об'єкт з СПД -фізичною особою ОСОБА_1 НОМЕР_2 (т.2, а.с.28) на підставі
розпорядження Райадміністрації НОМЕР_6, з терміном дії до 18.04.2007р.

При
цьому розрахунок орендної плати (т.2, а.с.35) до договору як його невід'ємна
частина підписаний КП „ДЕЗ „Арнаутське” як балансоутримувачем приміщення і
погоджений першим заступником голови Райадміністрації.

19.04.2006р.
СПД -фізична особа ОСОБА_1 та КП „ДЕЗ „Арнаутське” в особі бухгалтера по
оренді підписали акт приймання-передачі приміщення, в якому зафіксована
наявність певного майна у приміщенні.

В
обґрунтування передачі спірного приміщення в оренду іншій особі Приморська
райадміністрація посилається на припинення договору оренди з МПП „Бавар” з
02.04.2006р. за ініціативою Орендодавця у зв'язку з відмовою позивачу у його
продовженні внаслідок систематичного порушення п.п.3.1., 4.2., договору оренди
(несвоєчасна оплата орендної плати), оформленою листом НОМЕР_3 (т.1, а.с.71)
голови Райадміністрації М.М. Панько.

Цим
листом директор МПП „Бавар” також повідомляється, що 26.04.2006р.
необхідно передати приміщення по акту прийому-передачі та ключі від нього
відповідальній особі.

В
матеріалах справи (т.1, а.с.73) також наявний лист від 19.04.2006р. першого
заступника голови Райадміністрації директору КП „ДЕЗ „Арнаутське” про надання
інформації на предмет наявності або відсутності заборгованості з орендної плати
у МПП „Бавар”, що є необхідною для вирішення питання про продовження договору
оренди за зверненням директора МПП „Бавар” від 10.04.2006р. і його твердженням
про погашення заборгованості .

Попереднім
листом НОМЕР_7 директор МПП „Бавар” повідомлявся заступником голови
Райадміністрації  Н.І. Бузуян про
негативні результати вирішення питання про продовження дії договору оренди у
зв'язку з порушенням Орендарем умов договору.

Проте,
судом апеляційної інстанції встановлено, що докази надсилання Орендодавцем
листів НОМЕР_7, НОМЕР_3 про припинення дії договору оренди НОМЕР_1 в матеріалах
справи відсутні, а за поясненнями представника Приморської райадміністрації
у засіданні суду апеляційної інстанції 24.04.2007р. таких доказів не існує та
взагалі не може існувати, оскільки для простої поштової кореспонденції
журнал реєстрації вихідних листів не ведеться і поштові реєстри не
оформляються.

Таким
чином, після спливу терміну, на якій був укладений договір оренди НОМЕР_1
від  13.04.2000р., МПП „Бавар”
продовжувало користування орендованим приміщенням і підставно наголошує, що не
отримувало будь-яких повідомлень від Приморської райадміністрації про
припинення дії договору, або відповіді іншого змісту за своїм зверненням про
його продовження.

На запитання
колегії суддів щодо обставин „передачі” незвільненого попереднім орендарем
приміщення СПД -фізичній особі ОСОБА_1 за актом приймання передачі від
19.04.2006р. з КП „ДЕЗ „Арнаутське”, представник Приморської райадміністрації
надав пояснення, що у зв'язку з неможливістю розшукати директора МПП „Бавар”
спірне приміщення не приймалось від орендаря за актом приймання-передачі,
доступ нового орендаря -СПД -фізичної особи ОСОБА_1 до об'єкту оренди був
забезпечений шляхом відчинення дверей та потрапляння у приміщення по АДРЕСА_1,
де знаходилось майно МПП „Бавар”, за відсутності при цьому представника МПП
„Бавар”.

Такі
дії відповідачів мають ознаки зловживання правом і суперечать як загальним
принципам здійснення цивільних прав (ч.ч.1, 2, 3 ст.13 ЦК України), так і
законним способам захисту прав Орендодавця у випадку їх порушення Орендарем у
вигляді неповернення об'єкту оренди після припинення дії договору всупереч
умовам договору (п.4.6.), ст.785 ЦК України, ч.1 ст.27 Закону України „Про
оренду державного та комунального майна”.

Способи
захисту цивільних прав встановлені ч.2 ст.16 ЦК України, серед яких
зазначається, зокрема, припинення дії, яка порушує право, та примусове
виконання обов'язку в натурі.

Судом
апеляційної інстанції з матеріалів справи та пояснень сторін встановлено, що
Приморська райадміністрація, вважаючи у зв'язку з припиненням дії договору
оренди з 02.04.2006р. свої права Орендодавця з повернення йому об'єкта оренди
порушеними діями МПП „Бавар”, не  скористалось
правом на судовий захист згідно ст.15, ч.1 ст.16 ЦК України, не зверталось до
суду з позовом про виселення орендаря з спірного приміщення, застосувавши
неправомірний спосіб розв'язання спірних правовідносин.

Повертаючись
до аналізу спрних правовідносин в частині, що стосується припинення
договору  оренди НОМЕР_1, з приводу чого
позивач і  Райадміністрація дотримуються
протилежних думок, суд апеляційної інстанції зазначає наступне.

Ч.2
ст.26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” (надалі
-Закон про оренду) встановлює, що договір оренди припиняється в разі закінчення
строку, на який його було укладено.

Відповідно
до ч.2 ст.17 Закону про оренду у разі відсутності заяви однієї із сторін про
припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після
закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін
і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічне
положення міститься у ч.1 ст.764 Цивільного кодексу України: якщо наймач
продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за
відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається
поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

При
цьому заперечення наймодавця проти автоматичного продовження договору у випадку
продовження наймачем користування майном повинні бути доведені до наймача у
письмовій формі таким способом, котрий забезпечує можливість доказування  у випадку спору того, чи було зроблене таке  попередження.

Як
зазначено вище по тексту мотивувальної частини постанови, Приморська
райадміністрація не надала належних та допустимих доказів направлення протягом
1 місяця після закінчення терміну дії договору МПП „Бавар” листів про
припинення дії договору оренди  і відмову
у його продовженні на новий термін, отже в порушення ст.33 ГПК України не
довела обставину, на яку вона посилається як на підставу своїх заперечень з
позову МПП „Бавар” про визнання договору оренди НОМЕР_1 продовженим на той же
строк і тих же умовах.

В той
же час МПП „Бавар” продовжувало користування спірним об'єктом оренди, після
02.04.2006р., а доказів зворотнього відповідачами не надано.

Суд
першої інстанції, правильно застосувавши до спірних відносин ч.2 ст.17 Закону
України „Про оренду державного та комунального майна” і встановивши вказані обставини,
що мають у даному випадку суттєве значення для вирішення спору, зробив
помилковий висновок про відсутність підстав для визнання договору оренди
продовженим на той же строк і тих же умовах, який не відповідає обставинам
справи.

Виходячи
з вищенаведеного, колегія суддів погоджується в цій частині з доводами
апеляційної скарги МПП „Бавар” і скасовує оскаржуване рішення від 28.02.2007р.
в частині відмови у задоволенні вимог про визнання договору оренди НОМЕР_1
продовженим на тих же умовах і строк, що ним встановлені.

Суд
апеляційної інстанції постановляє в цій частині нове рішення про задоволення
вищевказаних позовних вимог МПП „Бавар”, визнання договору оренди НОМЕР_1
продовженим на встановлених ним умовах на строк до 23.03.2012р. (оскільки
позивач помилково розрахував попередній строк його дії і зазначив неправильну
дату, до якої його слід визнати продовженим -08.12.2012р.)

Посилання  скаржників (Приморської райадміністрації та
СПД -фізичної особи ОСОБА_1) на порушення МПП „Бавар” як наймачем  свого обов'язку своєчасно та у повному обсязі
вносити орендну плату як підстава для припинення дії договору оренди і відмову
у його продовженні в контексті правових підстав задоволення в цій частині
позову не приймаються судовою колегією до уваги, оскільки мають відношення до
зовсім інших правовідносин, що стосуються встановлення у особи, яка належно
виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору
переважного права перед іншими особами на укладення (а не продовження)
договору на новий строк (ч.1 ст.777 ЦК України, ч.3 ст.17 Закону України „Про
оренду державного та комунального майна”).

В
останньому випадку наймодавець повідомляється наймачем не після, а до спливу
строку договору, умови договору на новий строк встановлюються за домовленістю
сторін, а за відсутності такої домовленості переважне право наймача на
укладення договору припиняється.

Слід
зауважити, що Приморська райадміністрація як Орендодавець відповідно до
п.п.7.1., 3.3. договору оренди з МПП „Бавар”, ст.21 Закону про оренду не позбавлена
права вимагати зміни розміру орендної плати, а у випадку недосягнення згоди з
наймачем -вирішити спір з цього питання в судовому порядку.

Як
вбачається зі змісту оскаржуваного рішення від 28.02.2007р., суд першої
інстанції задовольнив позовну вимогу МПП „Бавар” про визнання договору оренди
НОМЕР_2 недійсним, погодившись з думкою позивача про невідповідність договору
п.7 ст.9 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.

Судова
колегія погоджується з висновком місцевого господарського суду відносно
порушення оспорюваним договором оренди, укладеним між Приморською
райадміністрацією та СПД -фізичною особою ОСОБА_1, прав та охоронюваних законом
інтересів МПП „Бавар”, оскільки на момент укладення 19.04.2006р. цього
правочину спірне приміщення не було звільнено МПП „Бавар”, повернення його
наймодавцю не відбулося, акт передачі-приймання не складався, а інших доказів
дотримання сторонами п.4.6. договору суду не надано.

Більш
того, матеріалами справи підтверджується суперечлива позиція Приморської
райадміністрації стосовно цих обставин: пославшись на лист НОМЕР_3, в якому
встановлена дата передачі приміщення за актом приймання-передачі (т.1, а.с.71) 26.04.2006р.,
та попередній лист від 11.04.2006р. (аналогічного змісту в частині, що
стосується повернення приміщення за актом),
відповідач-1 з незрозумілих причин вже 19.04.2006р. видає
розпорядження НОМЕР_6 та підписує договір оренди на фактично зайнятий об'єкт з
СПД -фізичною особою ОСОБА_1

При
цьому, всупереч вимогам суду апеляційної інстанції в ухвалах, розпорядження
НОМЕР_6, на підставі котрого був укладений договір оренди НОМЕР_2, Приморською
райадміністрацією  не надано.

За
наведених вище обставин правомірна передача приміщення в користування СПД
-фізичній особі ОСОБА_1 в порядку, визначеному п.п.7.12. оспорюваного договору
від 19.04.2006р., не могла відбутися за наявності об'єктивних перешкод для
цього, а акт приймання-передачі від 19.04.2006р. (т.2, а.с.36) з врахуванням
дати його складання та підписання не повноважним представником Орендодавця, а
бухгалтером по оренді КП „ДЕЗ „Арнаутське”, не може вважатись допустимим
доказом щодо події фактичної передачі приміщення СПД -фізичній особі
ОСОБА_1   як новому орендарю.

Відповідно
до розділу 8 договору оренди від 19.04.2006р. акт приймання-передачі є
невід'ємною частиною договору, отже повинен бути підписаним з боку Орендодавця
вповноваженою особою Приморської райадміністрації.

Відповідно
до ч.ч.1, 2 ст.4 Закону України „Про власність” власник на свій розсуд володіє,
користується і розпоряджається належним йому майном; власник має право
вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону; він може
використовувати майно для здійснення господарської та іншої не забороненої
законом діяльності, зокрема передавати його безоплатно або за плату у володіння
і користування, а також у довірчу власність іншим особам.

Згідно
ч.1 ст.761 ЦК України право передання майна у найм має власник речі або особа,
якій належать майнові права.

За
змістом ст.2 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, ч.1
ст.759 ЦК України передача майна в оренду (найм) є актом розпорядження майном,
право на яке має  власник або особа, якій
належать майнові права.

На
момент укладення оспорюваного  договору
оренди з СПД -фізичною особою ОСОБА_1 об'єкт оренди знаходився у володінні і
користуванні позивача, Орендодавець не повернув об'єкт оренди і не
пересвідчився у стані спірного приміщення (як окремого індивідуально
визначеного майна) не гіршому, ніж на час передачі МПП „Бавар”, у зв'язку з чим
відносини між ним та позивачем за договором оренди НОМЕР_1 знаходились в
стані правової невизначеності, отже Приморська райадміністрація не мала
законних підстав для розпорядження спірним приміщенням шляхом встановлення
договірних орендних відносин з іншою особою і підписання договору від
19.04.2006р. НОМЕР_2.

На
підставі наведеного, договір оренди НОМЕР_2 не відповідає ч.1 ст.761 ЦК
України, оскільки на момент його укладення МПП „Бавар” належали речові права
володіння і користування спірним приміщенням, це володіння відповідно до ч.3
ст.397 ЦК України було правомірним, не припинилося у зв'язку з обставинами,
зазначеними ст.399 ЦК України, у добровільному або примусовому порядку.

Згідно
ч.1 ст.396 ЦК України  особа, яка має
речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від
власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу.

Відповідно
до ч.5 ст.48 Закону України „Про власність” положення щодо захисту права
власності поширюються також на особу, яка хоч і не є власником, але володіє
майном на праві повного господарського відання, оперативного управління,
довічного успадковуваного володіння або на іншій підставі, передбаченій
законом чи договором. Ця особа має право на захист свого володіння також
від власника.

Згідно
ч.ч.1, 3 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в
момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами
першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу; якщо недійсність
правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша
заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених
законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний
правочин).

Зміст
правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства,
а також моральним засадам суспільства.
(ч.1 ст.203 ЦК України).

Приймаючи
до уваги вищенаведене, договір оренди НОМЕР_2 слід визнати недійсним за позовом
МПП „Бавар” на підставі ст.ст.203, 215 ЦК України у зв'язку з невідповідністю
його умов про передачу в користування на умовах оренди приміщення по АДРЕСА_1,
у м. Одесі, яке станом на 19.04.2006р. знаходилось у користуванні і володінні
іншої особи, положенням ст.761 ЦК України, порушенням при його укладенні вимог
ч.2 ст.4 Закону України „Про власність”.

Правильний
по суті результат вирішення спору в цій частині позовних вимог позивача
помилково обґрунтований в оскаржуваному рішенні висновком про невідповідність
оспореного договору оренди вимогам п.7 ст.9 Закону про оренду. Суд першої
інстанції безпідставно погодився з думкою позивача відносно наявності двох заяв
на оренду одного й того ж об'єкту, на що слушно звертають увагу скаржники
-Райадміністрація та СПД ОСОБА_1, не з'ясував в процесі розгляду справи
визначальні підстави вимог про продовження дії договору оренди МПП „Бавар” на
новий строк, не вжив заходів до з'ясування і конкретизації правових і фактичних
підстав вимог про визнання договору продовженим.

Внаслідок
цього, місцевий господарський суд безпідставно визначив ініційоване МПП „Бавар”
продовження дії договору оренди від 13.04.2000р. як заяву про укладення
договору оренди і зробив висновок про наявність двох заяв на оренду одного
приміщення, який не відповідає обставинам справи і не ґрунтується на змісті ч.1
ст.7, ч.1 ст.9 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.

Помилкова
позиція позивача стосовно невідповідності договору ч.7 ст.9 Закону України „Про
оренду державного та комунального майна” у доповненні до позову (т.2,
а.с.95-96) в цій частині потребувала уточнення судом першої інстанції з метою
усунення певних суперечностей у правових підставах позовних вимог; крім того,
суд мав право вийти за межі заявлених позовних вимог відповідно до п.2 ч.1
ст.83 ГПК України, чим фактично і скористався суд апеляційної інстанції, визнавши
договір оренди НОМЕР_2 недійсним з викладених вище підстав.

Посилання
Райадміністрації та СПД -фізичної особи ОСОБА_1 на належне виконання останнім
своїх зобов'язань як орендаря спірного приміщення, укладення договору з
останнім 19.04.2006р. як з добросовісним орендарем, не мають відношення до
правомірності оспорювання правочину з мотивів його невідповідності  вимогам закону, не впливає на результати
вирішення спору в цій частині, а дотримання Райадміністрацією інтересів
територіальної громади м. Одеси при розпорядженні комунальним майном не
виключає обов'язок відповідача-1 додержуватись вимог законодавства у відносинах
з орендарями і діяти на підставі, в межах та у спосіб, що передбачені законом
та договором.

Беручи
до уваги, що в цілому місцевий господарський суд дійшов правильного висновку
про недійсність договору оренди НОМЕР_2, оскаржуване рішення від 28.02.2007р. у
відповідній частині слід залишити без змін (п.2 резолютивної частини рішення),
а апеляційні скарги Приморської райадміністрації та СПД -фізичної особи ОСОБА_1
-без задоволення.

Відповідно
до ч.2 ст.101 ГПК України апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами
апеляційної скарги (подання) і перевіряє законність і обґрунтованість рішення
місцевого господарського суду у повному обсязі.

Ухвалюючи
рішення про відмову у позові МПП „Бавар” про зобов'язання Представництва по
управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (надалі -
Представництва) оформити зміни у договір оренди у письмовому вигляді шляхом
підписання додаткової угоди, суд першої інстанції пов'язав це з помилковим
висновком про припинення дії договору від 13.04.2000р. НОМЕР_1 і непоновленням
його на той же термін у зв'язку з незгодою Орендодавця на продовження
договірних відносин на тих же умовах.

При
цьому суд правильно встановив, що станом на квітень 2006р. спірний об'єкт
оренди знаходився у комунальній власності, а повноваження Орендодавця щодо
нього належали Приморській райадміністрації: адже рішення Одеської міської ради
№56-V від 27.06.2006р. (т.1,а.с.86), яким Представництво по управлінню
комунальною власністю Одеської міської ради визначено єдиним  уповноваженим органом Одеської міської ради з
питань виконання функцій орендодавця нежитлових будівель (споруд, приміщень),
що знаходяться у комунальній власності, було прийнято Радою після поновлення
договору оренди МПП „Бавар” на новий строк у квітні 2006р.; крім того, за п.1
цього рішення Представництво не виступає орендодавцем нерухомого майна, що
знаходиться на балансі комунальних підприємств.

Матеріалами
справи підтверджується та не оспорюється сторонами, що спірне приміщення
перебуває на балансі КП „ДЕЗ „Арнаутське”, матеріали орендної справи у ведення
Представництва Приморською райадміністрацією не передавались (лист від
27.10.2006р. -а.с.50, т.1); КП „ДЕЗ „Арнаутське” приймало орендну плату як від
МПП „Бавар”, так і від СПД -фізичної особи ОСОБА_1 і уклало з останнім договір
НОМЕР_8 на повернення експлуатаційних витрат (т.2, а.с.15-16).

Слід
зазначити також, що МПП „Бавар” не звертався до Представництва по управлінню
комунальною власністю Одеської міської ради з пропозицією внесення змін до
договору оренди, тобто не дотрималось встановленого порядку зміни господарських
договорів відповідно до ч.2 ст.188 Господарського кодексу України, якщо і
вважав Представництво належним орендодавцем спірного приміщення.

Повідомляючи
у позовній заяві про існування листа від 24.07.2006р.на адресу Представництва ,
позивач не надав суду як цей лист, так і
докази його направлення, а залучений до матеріалів справи в ході
апеляційного провадження лист від 01.02.2006р. МПП „Бавар” не є за своїм
змістом пропозицією внести зміни до договору оренди і взагалі безпідставно був
адресований Представництву.

За
таких обставин, оскаржуване рішення в цій частині вимог МПП „Бавар” є
правильним по суті, тому з врахуванням вищезгаданих мотивів суду апеляційної
інстанції їх незадоволення підлягає залишенню в силі, з відхиленням вимог
апеляційної скарги МПП „Бавар” в цій частині як необґрунтованих і
безпідставних.

Вищевикладеним
у сукупності спростовуються доводи апеляційних скарг Приморської
райадміністрації та СПД - фізичної особи ОСОБА_1, які більшою частиною
стосуються виключно обґрунтування порушення МПП „Бавар” своїх зобов'язань за
договором оренди НОМЕР_1 у вигляді несвоєчасного внесення орендної плати, що за
помилковим уявленням скаржників виключає можливість автоматичної пролонгації
договору на новий строк у зв'язку з відмовою Орендодавця.

Помилковість
такої позиції випливає з неправильного тлумачення положень законодавства і
неврахування наступного: настання передбачених ч.2 ст.17 та ч.3 ст.17 Закону
України „Про оренду державного та комунального майна” різних правових наслідків
(ст.764,777 ЦК України) пов'язується законодавцем з певними фактичними
обставинами у відносинах між Орендодавцем і Орендарем, а для автоматичного
поновлення договору на той же строк і на тих же умовах згідно ч.2 ст.17 Закону
про оренду не має правового значення чи виконує належним чином Орендар свої
зобов'язання.

Приймаючи
до уваги вищенаведене, суд апеляційної інстанції скасовує оскаржуване рішення
від 28.02.2007р. в частині відмови у позовній вимозі МПП „Бавар” про визнання
договору оренди НОМЕР_1 продовженим на тих же умовах до 23.03.2012р., ухвалює
нове рішення про задоволення позову в цій частині; в іншій частині залишає
рішення суду першої інстанції без змін, відхиливши вимоги апеляційних скарг
Приморської райадміністрації Одеської міської ради та СПД -фізичної особи
ОСОБА_1

При
цьому, п.п.3, 4 резолютивної частини рішення підлягають викладенню в новій
редакції у зв'язку з перерозподілом відповідно до ст.ст.44, 49 ГПК України
судових витрат у справі пропорційно задоволеним позовним вимогам.

Витрати
МПП „Бавар” по держмиту за подання апеляційної скарги покладаються в рівних
частинах на відповідачів -Приморську райадміністрацію Одеської міської ради та
СПД -фізичну особу ОСОБА_1 (пропорційно задоволеним вимогам апеляційної скарги
-ст.49 ГПК України).

Керуючись ст.ст.49, 83, 99, 101-105 Господарського
процесуального кодексу України, колегія суддів -

ПОСТАНОВИЛА:

1.
Апеляційну скаргу МПП „Бавар” задовольнити частково.

2.
Рішення господарського суду Одеської області скасувати в частині відмови
у позові МПП „Бавар” про визнання договору оренди НОМЕР_1 продовженим.

Позов
МПП „Бавар” в цій частині позовних вимог задовольнити.

Визнати
договір оренди НОМЕР_1
на нежитлове приміщення загальною площею 42,7кв.м., що розташоване у м. Одесі
по АДРЕСА_1, укладений між МПП „Бавар” та Приморською районною адміністрацією
виконкому Одеської міської ради, - продовженим на встановлених ним умовах до
23.03.2012р.

3. В
іншій частині рішення господарського суду
від 28.02.2007р. залишити без змін, виклавши п.п.3, 4
резолютивної частини в наступній редакції:

„3.
Стягнути з Приморської районної адміністрації Одеської міської ради на користь
МПП „Бавар” 31,88грн. витрат по держмиту та 39,33грн. витрат на ІТЗ судового
процесу.

4.
Стягнути з СПД -фізичної особи ОСОБА_1 на користь МПП „Бавар” 31,88грн. витрат
по держмиту та 39,33грн. витрат на ІТЗ судового процесу.”

4. У
задоволенні апеляційних скарг Приморської районної адміністрації Одеської
міської ради, СПД -фізичної особи ОСОБА_1 відмовити.

5.
Стягнути з СПД -фізичної особи ОСОБА_1 на користь МПП „Бавар” 10,62грн. витрат
за подання апеляційної скарги.

6.
Стягнути з Приморської районної адміністрації Одеської міської ради  на користь МПП „Бавар” 10,62грн. витрат по
держмиту за подання апеляційної скарги.

Доручити
господарському суду Одеської області видати відповідні накази з зазначенням
необхідних реквізитів.

Постанова
в порядку ст. 105 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанова
суду апеляційної інстанції може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого
господарського суду України.

Головуючий
суддя:
Мишкіна М.А.

Судді:
Сидоренко М.В.

Таценко Н.Б.