донецький апеляційний господарський суд
Постанова

Іменем України

13.06.2007 р.                                                                            справа №12/56пд

Донецький апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:
Запорощенка  М.Д.

суддів
Волкова Р.В. , Старовойтової  Г.Я.

за участю представників сторін:

від позивача:
Бєломєстнов О.Ю., дов. № 2/02 від 20.02.06р.
Далеко Є.О., дов. № 15/09-2007 від 12.06.07р. ,

від відповідача:
від третіх осіб:
не з"явився,
не з"явився  (ПВФ " Меотіда")
П"яних О.М., дов. № 09/1059 від 30.08.06р. (ВАТ "ДОПАС")

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу
Приватного підприємства "Інтертрейд" м.Маріуполь, Донецька область

на рішення
господарського суду

Донецької області

від
02.04.2007 року

по справі
№12/56пд

за позовом
Товариства з обмеженою відповідальністю "Автовокзали Донбасу" м.Донецьк

до

Третя особа , яке не заявляє самостійних вимог на предмет спору
Приватного підприємства "Інтертрейд" м.Маріуполь, Донецька область
1. Приватна виробнича фірма   "Меотіда" м.Донецьк
2. Відкрите акціонерне товариство " Донецьке обласне підприємство автобусних станцій" м.Донецьк

про
розірвання договорів оренди та зобов"язання звільнити займані приміщення

В С Т А Н О В И В:

В судовому засіданні 06.06.07р.

було оголошено перерву до 13.06.07р.

Рішенням Господарського суду Донецької області від 02.04.2007р. по справі  № 12/56пд задоволені позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Автовокзали Донбасу»м. Донецьк до Приватного підприємства «Інтертрейд»за участю третіх осіб Приватної виробничої фірми Меотіда»м. Донецьк, Відкритого акціонерного товариства «Донецьке обласне підприємство автобусних станцій»м. Донецьк про розірвання договорів оренди та зобов”язання звільнити займані приміщення.

Розірваний договір оренди від 17.12.2001 року між ВАТ «Донецьке обласне підприємтсов автобусних станцій»та ПП «Інтертрейд»на оренду приміщення за № 112, згідно якого передане в тимчасове платне користування виробничі приміщення площею 105 кв.м. в будівлі Маріупольського автовокзалу по вул. Артема, 115 готельне господарство.

Розірваний договір оренди від 07.02.2000р. між ВАТ «ДОПАС»та ПП «Інтертрейд»за № 51, згідно якого передане в тимчасове користування виробничі приміщення площею 70 кв.м. в будівлі Маріупольського автовокзалу по вул. Артема, 115 готельне господарство.

Зобов’язано Приватне підприєммтво «Інтертрейд»повернути Товариству з обмеженою відповідальністю «Автовокзали Донбасу»виробничі приміщення, що були орендовані за договорам № 51 від 07.02.2000р. та № 112 від 17.12.2001р. з  Відкритим акціонерним товариством «Донецьке обласне об”єднання автобусних станцій».

Рішення господарського суду мотивоване тим , що відповідачем не виконуються умови Договорів оренди  № 51 та 112, щодо  дотримання норм техніки  безпеки , здіснення за власний рахунок всіх встановлених протипожежних заходів та здійснення перепланувань орендованих приміщень  без письмової згоди на це власника цих приміщень.

Відповідач, Приватне підприємство «Інтертрейд», не погоджуючись з рішенням Господарського суду Донецької області від 02.04.2007р. у справі №12/56пд за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Автовокзали Донбасу»м. Донецьк до Приватного підприємства «Інтертрейд»за участю третіх осіб Приватної виробничої фірми Меотіда»м. Донецьк, Відкритого акціонерного товариства «Донецьке обласне підприємство автобусних станцій»м. Донецьк про розірвання договорів оренди та зобов”язання звільнити займані приміщення, звернувся з апеляційною скаргою до Донецького апеляційного господарського суду, оскільки вважає, що воно прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права.

В обґрунтування заявлених вимог скаржник в апеляційній скарзі посилається на порушення судом першої інстанції при винесенні рішення норм матеріального права, неповне з’ясування  обставин , що мають значення для справи. Також вважає , що перепланування приміщень він здійснив на виконання договорів підряду між попереднім власником цих приміщень, як замовником, та ним, як підрядником. Правила пожежної безпеки виконував, виконння припису пожежного нагляду в повному обсязі неможливо, так як проведення цих робіт неможливо без згоди орендодавця.

15.05.07р. до суду надійшли Пояснення б/н від 14.05.07р. ПП «Інтертрейд»м.Маріуполь до апеляційної скарги , де відповідачем зазначено , що оспорюване рішення винесено судом першої інстанції при неповному з’ясуванні обставин, що мають значення для справи,  недоведеності  обставин на які посилається суд, невідповідності  висновків суду обставинам справи , при невірному застосуванні норм матеріального права.

Відповідач вважає , що власником  та орендодавцем спірних приміщень є Відкрите акціонерне товариство «Донецьке обласне підприємство автобусних станцій»м. Донецьк , оскільки всі  рахунки за оренду  спірних приміщень ( т.  2 а.с.69-72) виставлялись останнім та сплачувались відповідачем ( т. 2 а.с. 61-67) на його користь. Про зміну власників  спірних приміщень відповідач повідомлений не був. При цьому , вважає договори купівлі-продажу спірних приміщень  від 05.10.04р. та від 03.12.04р. фіктивними.

Крім того , відповідач посилається на те , що між ним та Відкритим акціонерним товариством «Донецьке обласне підприємство автобусних станцій»м. Донецьк було укладено три договори оренди , однак судом цей факт був прийнятий до уваги та досліджений.  До того , зазначив , що порушення правил пожежної безпеки виявлені саме у приміщенні площею  62кв.м. , яке було орендоване за договором оренди № 99 від 10.11.99р. При цьому, судом не були досліджені питання наявності вини відповідача у порушенні правил пожежної безпеки, та не встановлено факту завдання шкоди  майну власника.

05.06.07р. до суду від відповідача  надійшли доповнення до Пояснень б/н від 14.05.07р.  , в яких представник відповідача повністю підтримує доводи викладені в  поясненнях б/н від 14.05.07р. до апеляційної скарги.

Позивач , Товариство з обмеженою відповідальністю «Автовокзали Донбасу»м. Донецьк , у відзиві  та Доповненнях до відзиву від 06.06.07р. на апеляційну скаргу  та представник позивача в судовому засіданні проти доводів скарги заперечує , вважає рішення господарського суду  законним та обґрунтованим. При цьому , посилається на те , що згідно з наданими відповідачем трьома договорами загальна площа орендованих приміщень складає 237кв.м, а відповідно до технічного паспорту загальна площа приміщень другого поверху складає 210,5кв.м. Крім того , посилається на те , що в матеріалах справи відсутні докази передачі , а саме акт прийому-передачі,  приміщень в оренду за договором № 99 від 10.11.1999р. Вважає , що договір оренди № 99 від 10.11.99р. між відповідачем та ВАТ «ДОПАС» сторонами не виконувався.

Стосовно посилання відповідача  на відсутність шкоди, позивач вважає , що ці посилання не можна брати до уваги , оскільки така умова не є обов’язковою згідно зі ст.. 783 Цивільного кодексу України. Норми ст. 651 ЦК України є загальними у порівнянні із спеціальними нормами ст.. 783 ЦК України , тому вважає , що судом правильно застосовані останні.

Третя особа , відкрите акціонерне товариство «Донецьке обласне підприємство автобусних станцій»  м. Донецьк  , у поясненнях по справі від 05.06.07р. та представник третьої особи в судовому засіданні  пояснив , що на даний час приміщення, яке зазначене в договорі оренди  № 99  приміщення , розташованого на автостанції м.Маріуполя від 10.11.99р. ВАТ «ДОПАС»в користування ПП «Інтертрейд»не передавалось. З моменту підписання вищевказаного договору і по теперішній час розрахунки за оренду  приміщення між ВАТ  «ДОПАС»і ПП «Інтертрейд»не проводились. Таким чином , вважає  даний договір  таким , що не укладений, оскільки обов’язки за ним не виконувались.

Третя особа , приватна виробнича фірма «Меотіда»м. Донецьк, відзиву на апеляційну скаргу не представила , представник  в судове засідання не з’явився , поважних причин не з’явлення суду не повідомлено. Про час та місце розгляду апеляційної скарги сторони були сповіщені належним чином.

Зважаючи  на не з’явлення  третьої особи 1 до суду, достатність наданих сторонами доказів та керуючись ст.75 Господарського процесуального кодексу України -  справа розглядається  за наявними в ній  матеріалами.

Згідно зі ст. 101 Господарського процесуального кодексу України апеляційний господарський суд не зв’язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення  місцевого господарського суду у повному обсязі.

Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, що були присутні в судовому засіданні,  судова колегія встановила наступне.

07.02.2000 року між Відкритим акціонерним товариством «Донецьке обласне підприємтсов автобусних станцій»(орендодавець) та Приватним підприємством «Інтертрейд»(орендатор) було укладено договір оренди приміщення № 51. Предметом даного договору , відповідно до п. 1.1, є виробничі  приміщення площею 70,0 кв.м. у приміщенні Маріупольського автовокзалу по вул. Артема, 115 ( т. 1 а.с. 19).

Строк дії договору встановлений п. 5.4 з 07.02.2000р. до 31.12.2009р.

17.12.2001 року між Відкритим акціонерним товариством «Донецьке обласне підприємство автобусних станцій»(орендодавець) та Приватним підприємством «Інтертрейд»(орендатор) було укладено договір оренди приміщення за № 112. Предметом даного договору , відповідно до п. 1.1,  є  виробничі  приміщення площею 105, кв.м. у приміщенні Маріупольського автовокзалу по вул. Артема, 115 ( т. 1 а.с. 12).

Строк дії договору встановлений п. 5.4 з 01.01.01р. до 31.12.09р.

05.10.2004 року між відкритим акціонерним товариством «Донецьке обласне підприємство автобусних станцій»(продавець) та Приватною виробничою фірмою «Меотіда»(покупець) було укладено договір купівлі-продажу нежитлової будівлі, означеної літ А-2, розташованої за адресою: Донецька область м. Маріуполь вул. Артема б.115  ( т. 1 а.с. 15).

Відповідно до п. 4.2 Договору право власності на придбану будівлю виникає у покупця з моменту державної реєстрації цього Договору.

При цьому  п. 2.1 Договору передбачено , що продавець звільняє будівлю , яка є предметом Договору від майна та майна третіх  осіб , розриває договори оренди  на  вищевказану будівлю.

03.12.04р.  між Приватною виробничою фірмою «МЕОТИДА»м.Донецьк та  Товариством з обмеженою відповідальністю  «Автовокзали Донбасу»м.Донецьк був укладений  договір купівлі-продажу нежитлового приміщення , будівлі автовокзалу ( т. 1 а.с. 17).

Відповідно до п. 1 .1 Договору  предметом є  нежитлова будівля , означена літерою А-2, що розташована за адресою : Донецька область , м.Маріуполь, вул.. Артема, 115.

Положеннями п.  2.1 Договору  передбачено , що продавець звільняє будівлю , яка є предметом Договору від майна та майна третіх  осіб , розриває договори оренди  на  вищевказану будівлю.

Право власності на будівлю , відповідно до п. 4.2 Договору,  виникає у покупця з моменту державної реєстрації  цього Договору.

Вищевказані договори купівлі - продажу у встановленому законом порядку не розірвані та не визнані недійсними, в зв’язку  з чим посилання апелянта  в цій частині є безпідставними

Відповідно до ч. 1 ст. 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої  у найом , до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця.

Таким чином , на даний час власником та орендодавцем  будівлі, що розташована за адресою : Донецька область , м.Маріуполь , вул. Артема , 115  , відповідно до матеріалів справи , є Товариство з обмеженою відповідальністю  «Автовокзали Донбасу»м.Донецьк.

Позивач , Товариство з обмеженою відповідальністю  «Автовокзали Донбасу»м.Донецьк, звернувся  до господарського суду з позовом до  Приватного підприємства «Інтертрейд»м.Маріуполь про  розірвання договорів оренди № 51 від  07.02.2000р. та № 112 від 17.12.01р.

27.03.07р. Позивачем заявлені доповнення ( т. 2 а.с. 73) до позовної заяви , відповідно яких , просить суд зобов’язати приватне підприємство  «Інтертрейд»м.Маріуполь  повернути Товариству з обмеженою відповідальністю «Автовокзали Донбасу»м.Донецьк  виробничі приміщення , що були орендовані за договорами  № 51 від 07.02.2000р. та № 112 від 17.12.01р.

Під час розгляду справи першою інстанцією була проведена пожежно –технічна експертиза. Згідно проведеної експертизи встановлено, що   приміщення готелю не дообладнані автоматичною пожежною сигналізацією ( АПС). Змонтована  ділянка  АПС знаходиться у непрацездатному стані, відсутній прийомно-контрольний прибор, монтаж ділянки АПС проведено без розробленої та узгодженої у встановленому  порядку проектно-кошторисной документації, відсутній акт прийомки її до експлуатації робітниками МЧС міста. Відсутня документація з цього питання ( проект, експертиза, акт прийомки в експлуатацію, сертифікати відповідності на матеріали та обладнання АПС, ліцензія підприємства, яке проводило монтаж).

Автоматична пожежна сигналізація не приведена у відповідність з нормативними вимогами ДБН В 2.5.-12-98. Крім того , як вбачається з висновку експерту , були виявлені інші порушення вимог діючих норм та правил пожежної безпеки при перевірці орендованих приватним підприємством “Інтертрейд” приміщень другого поверху.

Тобто ствердження  заявника  апеляційної скарги , що порушення протипожежних норм з його боку були припущені  лише в одному окремому приміщенні спростовуються матеріалами  справи.

Перевіривши повноту встановлених судом першої інстанції обставин справи та правильність їх юридичної оцінки, заслухавши пояснення та доводи повноважних представників сторін , колегія суддів Донецького апеляційного господарського суду дійшов висновку про  не обґрунтованість апеляційної скарги, та відповідність оскарженого судового акта зі справи вимогам чинного законодавства з таких підстав.

Орендою   є   засноване   на  договорі  строкове  платне користування   майном, необхідним   орендареві   для  здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно з ч.1 ст. 770 Цивільного кодексу України у  разі зміни власника речі,  переданої у найм,  до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. В даному випадку , як вбачається з матеріалів справи власник спірного майна був змінений  .

Положеннями ст.773 Цивільного кодексу України  передбачено , що наймач  зобов'язаний  користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Якщо наймач користується річчю,  переданою йому у найм, не за   її   призначенням  або  з  порушенням  умов  договору  найму, наймодавець   має   право   вимагати   розірвання   договору    та відшкодування збитків.

Такі ж самі положення закріплені  ст. 291 Господарського кодексу України,  підстави та порядок для розірвання договорів найма  передбачені Цивільним кодексом України та  ст.188 Господарського кодексу України.

Як вбачається з матеріалів справи відповідно до порядку закріпленому в ст.188 Господарського кодексу України 02.01.2006 року,  позивач надіслав відповідачу пропозиції щодо розірвання договорів оренди .

Згідно ст. 783 Цивільного кодексу України Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо

-  наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі

-  наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі

-  наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі

-  наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Судова колегія вважає необхідним зазначити , що відповідач , з огляду на матеріали справи , порушив умови договору , а саме в частині не виконання з 2002 року припису Державного пожежного нагляду та продовження користування  орендованими приміщеннями  створює загрозу не тільки   пошкодження переданих в оренду приміщень внаслідок пожежі, а і загрозу для мешканців, які ними користуються та  порушення  відповідачем п. 2.5 договорів оренди , а саме здійснення перепланування та зміну площ орендованих приміщень без згоди  орендодавця.

При цьому , судова колегія вважає зазначити , що як вбачається з матеріалів справи, дозволу на перепланування та зміну площ орендар не отримував , актів щодо прийому виконаних робіт сторонами  не підписувалось.

Таким чином ,  ремонт та перепланування спірних приміщень  не може бути визнані судом такими , що здійснені з дозволу орендодавця.

Стосовно посилань відповідача  на те , що  зарахування  витрат на реконструкцію приміщень за рахунок орендної плати до 2004р. є доказом згоди орендодавця на реконструкцію та зміну площ приміщень , слід зазначити наступне.

По-перше, як позначалось вище , відповідач не надав суду доказів  тих обставин , що ремонтні роботи , які він проводив ,були прийняті за актом прийому-передачі  належним  чином , з узгодженням вартості ремонтних  робіт та  відповідності , в результаті  проведеного ремонту  орендованих приміщень цільовому призначенню будівлі в цілому та  умовам договору.

По-друге, зарахування вартості ремонтних робіт можливе не на майбутній період , як про це фактично заявляє  відповідач, а лише після їх виконання, оскільки вартість таких робіт не може бути визначена на майбутнє.

В зв’язку з чим , ствердження апелянта в цій частині не можуть бути взяті до уваги як необґрунтовані.

Щодо посилань відповідача на те , що усунення деяких порушень правил пожежної безпеки він не мав можливості здійснити без дозволу орендодавця, судова колегія вважає їх необґрунтованими , оскільки  , як це підтверджується матеріалами справи ,   відповідач звернувся  до орендодавців , як попередніх, так і теперішнього про надання дозволу на проведення вказаних робіт лише під час розгляду справи у суді. При цьому ,   не доведено відмову останніх від надання відповідного дозволу до порушення справи у суді.

Стосовно посилань відповідача на договір оренди № 99 від 10.11.1999р.  судова колегія вважає необхідним зазначити наступне.

Як вбачається з матеріалів справи , приміщення за вищевказаним договором у встановленому законом та договором порядку , а саме за актом прийому-передачі,   орендарю орендодавцем не передавались , оплата за договором не здійснювалась . Таким чином , судова колегія дійшла до висновку , що вищевказаний договір сторонами не виконувався , тому не несе для сторін правових наслідків.

Крім того , слід зазначити , що  відповідно до  технічного паспорту , загальна площа приміщень другого поверху  складає  210,5кв.м. з урахуванням не тільки зданих в оренду приміщень , а і конструктивних елементів будівлі , зокрема  сходової клітини, котрі в оренду не передавались , а сумарна площа , як про це стверджує відповідач , за трьома договорами оренди становила 237кв.м., що перевищує фактичну площу  всього другого поверху будівлі.

Відповідно до ст. 785 ЦК України після припинення дії договору оренди орендодавець повинен повернути орендоване приміщення

З огляду на вище викладене позовні вимоги позивача щодо розірвання договору оренди на підставі ст. 783 ЦК України та зобов'язання звільнити приміщення, є такими, що підлягають задоволенню.

Враховуючи викладене, судова колегія дійшла висновку, що рішення господарського суду по даній справі відповідає фактичним обставинам справи, чинному законодавству, а мотиви, з яких надана заява про перевірку рішення не можуть бути підставою для його скасування.

Керуючись ст. 99, 101,103,  105 Господарського процесуального кодексу України суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну  скаргу Приватного підприємства «Інтертрейд»м. Маріуполь, Донецька область на рішення господарського суду Донецької області від 02.04.2007р. у справі № 12/56пд – залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Донецької області від 02.04.2007р. у справі № 12/56пд –без мін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанову апеляційної інстанції може бути оскаржено до Вищого господарського суду України у касаційному порядку через апеляційний господарський суд.

Результати розгляду апеляційної скарги оголошенні в судовому засіданні

Головуючий          М.Д.  Запорощенко

Судді:          Р.В.  Волков

Г.Я.  Старовойтова