СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ  АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ   СУД
Постанова

Іменем України

19 квітня 2007 року

Справа № 2-6/15028-2006А

Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді                                                  Антонової І.В.,

суддів                                                                      Заплава Л.М.,

Котлярової О.Л.,

секретар судового засідання                                        Дворніков М.С.

за участю представників сторін:

позивача: Гришина Ганна Вікторівна, довіреність № б/н від 07.02.07,  Товариство з обмеженою відповідальністю "Руна";

відповідача: Щєбєтіна Наталія Миколаївна, довіреність № 02-6/124 від 29.01.07,  Масандрівська селищна рада;

розглянувши апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Руна" на постанову господарського суду Автономної Республіки Крим (суддя  Шкуро В.М.) від  12 лютого 2007 року у справі № 2-6/15028-2006А

за позовом           товариства з обмеженою відповідальністю "Руна"

(вул. Руданського, 8-б, місто Ялта, Автономна Республіка Крим, 98600)

(пр. Ген. Острякова, 184, кв. 6, місто Севастополь, 99055)

до           Масандрівської  селищної  ради (вул. Стаханівська, 21, смт. Масандра, місто Ялта, Автономна Республіка Крим, 98650)

про скасування в частині рішення та зобов'язання виконати певні дії

ВСТАНОВИВ:

Позивач, товариство з обмеженою відповідальністю „Руна”, звернувся до господарського суду Автономної Республіки Крим з адміністративним позовом до відповідача - Масандрівської селищної ради, про скасування рішення Масандрівської селищної ради „Про включення нежилої будівлі за адресою: будинок №1 по вул. Винороба Єгорова, смт. Масандра до переліку об'єктів, підлягаючих приватизації у 2006 шляхом продажу через конкурс" № 6 від 07.07.2006 в частині обраного способу приватизації та зобов'язанні Масандрівської селищної ради здійснити приватизацію зазначеного майна шляхом його викупу орендарем товариства з обмеженою відповідальністю „Руна".

Позовні вимоги мотивовані тим, що позивач є орендарем вказаних приміщень та за згодою орендодавця здійснив за власний рахунок невід'ємні поліпшення орендованого майна вартістю більше 25% його залишкової вартості, що відповідно до пункту 51 Державної програми приватизації надає йому право на приватизацію об'єкту оренди шляхом викупу.

Постановою господарського суду Автономної Республіки Крим від  12 лютого  2007 року  у справі № 2-6/15028-2006А (суддя  Шкуро В.М.)  у задоволенні позову товариства з обмеженою відповідальністю „Руна” відмовлено.

Не погодившись з постановою суду, товариство з обмеженою відповідальністю "Руна" звернулось до Севастопольського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить постанову господарського суду Автономної Республіки Крим скасувати, прийняти нову про задоволення позову.

Доводи апеляційної скарги обґрунтовані порушенням місцевим господарським судом норм матеріального права, а саме, безпідставним застосуванням пункту 3.7 Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затверджений наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377, згідно з яким ринкова вартість невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна приймається такою, що не перевищує фактично сплачені суми коштів, здійснені орендатором, який суперечить Конституції України та Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”.

У зв'язку з відрядженням судді Лисенко В.А., на підставі розпорядження виконуючого обов'язки голови Севастопольського апеляційного господарського суду від 19.04.2007, здійснено заміну судді Лисенко В.А. на суддю КотляровуО.Л.

Переглянувши постанову суду першої інстанції в порядку статті 195 Кодексу адміністративного судочинства України, судова колегія встановила наступне.

02.12.2002 між Масандрівською селищною радою (орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю „Руна” (орендар) був укладений договір оренди комунального майна, згідно з яким орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне володіння та користування нежиле приміщення загальною площею 171,3 кв.м., що розташоване за адресою: вул. Винороба Єгорова, 1, смт. Масандра.

16.02.2004 між товариством з обмеженою відповідальністю „Руна” (замовник) та товариством з обмеженою відповідальністю „Будтехсервіс" (підрядник) був укладений договір підряду №16/02/1 на виконання ремонтно-будівельних робіт на об'єкті по вул. Винороба Єгорова,1 в смт. Масандра,  загальна вартість робіт за умовами договору складає 19496,00 грн.

Відповідно до довідки про вартість виконаних підрядних робіт, складеної у червні 2004 року, узгодженої сторонами договору, вартість робіт складає 19496,40 грн. з урахуванням ПДВ.

Рішенням виконавчого комітету Масандрівської селищної ради від 30.06.2004 №82 „Про затвердження зведеного кошторисного розрахунку вартості капітального ремонту крівлі нежилої будівлі по вул. В. Єгорова, 1” затверджено зведення витрат з капітального ремонту даху нежилого приміщення по вул. Винороба Єгорова, 1 в смт. Масандра в сумі 15979,00 грн. та дозволено  товариству з обмеженою відповідальністю „Руна" виконати капітальний ремонт даху в об'ємі затвердженого кошторису.

Виконані товариством з обмеженою відповідальністю „Будтехсервіс" підрядні роботи прийняті товариством з обмеженою відповідальністю „Руна”  за відповідним актом від червня 2004 року.

В оплату виконаних підрядних робіт товариством з обмеженою відповідальністю „Руна" платіжним дорученням №28 від 14.06.2004 перераховано товариству з обмеженою відповідальністю „Будтехсервіс" 19496,00 грн.

Рішенням 4 сесії 5-го скликання Масандрівської селищної ради № 6 від 07.07.2006 будинок №1 по вул. Винороба Єгорова в смт. Масандра включений до переліку об'єктів, що підлягають приватизації у 2006 році шляхом продажу через конкурс.

Не погодившись з вказаним рішенням, товариство з обмеженою відповідальністю „Руна" звернулось до господарського суду Автономної Республіки Крим із зазначеним позовом.

Заслухавши пояснення представників сторін, присутніх у судовому засіданні, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, судова колегія дійшла висновку про обґрунтованість доводів, викладених в апеляційній скарзі товариства з обмеженою відповідальністю „Руна”, у зв’язку з чим вважає, що судове рішення підлягає скасуванню, виходячи з наступного.

Згідно з частиною 2 статті 25 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" приватизація об'єкту оренди має здійснюватися відповідно до діючого законодавства.

Пунктом 51 Державної програми приватизації на 2000-2002 роки, затвердженої Законом України „Про Державну програму приватизації"" (статтею 1 названого Закону передбачено дію програми до затвердження чергової Державної програми приватизації), встановлено, що орендар одержує право на викуп орендованого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менше як 25 відсотків залишкової (відновлювальної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, приміщення).

Відповідно до висновків комісійної судової будівельно-технічної експертизи від 15.12.2006, виконаної Севастопольським відділенням Харківського науково-дослідного інституту судових експертиз ім. засл. проф. М.С.Бокаріуса, залишкова вартість нежитлових приміщень, розташованих у смт. Масандра, вул. Винороба Єгорова, 1 складає 91261,00 грн. Вартість невід’ємних поліпшень нежитлових приміщень, здійснених товариством з обмеженою відповідальністю „Руна” протягом дії договору оренди від 02.12.2002, складає 33673,00 грн. Ринкова вартість об’єкту оренди складає 321423,00 грн. без ПДВ.

З доданих до висновків експертизи зведеного кошторисного розрахунку вартості будівництва, локального кошторису 2-1-1, відомості ресурсів до зведеного кошторисного розрахунку вартості будівництва (додаток №1), вбачається, що вартість здійснених позивачем невід'ємних поліпшень орендованого майна розрахована у поточних цінах станом на 11.11.2006.

Місцевий господарський суд, не погодившись  із запропонованим експертами підходом до визначення вартості поліпшень орендованого майна, яке неможливо відокремити від об'єкта без завдання йому шкоди, виходячи із цін на роботи, матеріали, що склалися на 11.11.2006, дійшов висновку, що це суперечить пункту 3.7 Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 №377, і відмовив у задоволенні позову.

Відповідно до пункту 3.7 вказаного Порядку, ринкова вартість невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна приймається такою, що не перевищує фактично сплачені суми коштів, здійснені орендатором на поліпшення  орендованого нерухомого майна.

Разом з тим, основним законодавчим актом, що визначає правові засади здійснення  оцінки  майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів, є Закон України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”.

Відповідно до статті 3 вказаного Закону, під оцінкою майна, майнових прав, розуміється процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону (далі - нормативно-правові акти з оцінки майна), і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності. При цьому процедура оцінки встановлюється нормативно-правовими актами з оцінки майна.

Стаття 9 Закону визначає, що методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.

У свою чергу, Положення (національні стандарти) оцінки майна повинні містити визначення понять, у тому числі поняття ринкової вартості, принципів оцінки, методичних підходів і особливостей проведення оцінки відповідного майна залежно від мети оцінки, вимоги до змісту звіту про оцінку майна і порядок його рецензування. Положення (національні стандарти) оцінки майна є обов'язковими до виконання суб'єктами оцінної діяльності при проведенні ними оцінки майна всіх форм власності і в будь-яких випадках її проведення.

Відповідно до пункту 3 Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 за № 1440 (далі Національний стандарт), під методичними підходами розуміються загальні  способи  визначення  вартості майна, які ґрунтуються на основних принципах оцінки. Під ринковою вартістю розуміється вартість, за  яку  можливе   відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу.

Відповідно до пунктів 13, 14 Національного стандарту, для визначення ринкової вартості враховується найбільш ефективне використання об'єкта оцінки. Визначення ринкової вартості об'єкту оцінки можливо із застосуванням всіх методичних підходів у разі наявності необхідної інформації.

Згідно з пунктом 35 Національного стандарту, оцінка майна проводиться із застосуванням методичних підходів, методів оцінки, які є складовими    частинами методичних підходів або є  результатом комбінування декількох методичних підходів, а також оціночних процедур.

Оцінювач застосовує, як правило, декілька методичних підходів, які найбільш відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення (п. 36 Національного стандарту).

Виходячи з аналізу вказаних вище положень Національного стандарту вбачається, що жодне з його положень не містить принципу прямого обмеження ринкової вартості об'єкту оцінки.

При цьому, визначення ринкової вартості поліпшень, проведених орендарем, вказане у пункті 3.7 Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, суперечить визначенню ринкової вартості об'єкту оцінки, передбаченого Національним стандартом № 1.

Також, обмеження визначення ринкової вартості проведених орендарем поліпшень орендованого майна в рамках фактично проведених орендарем витрат суперечить п. п. 4, 13, 14, 35, 36, 37 Національного стандарту № 1 в частині дотримання принципів оцінки, застосування методичних підходів, методів оцінки, оцінних процедур, що використовуються для визначення суб'єктами оцінної діяльності ринкової ціни об'єкту оцінки.

Згідно з частиною 4 статті 9 Кодексу адміністративного судочинства України у разі невідповідності нормативно-правового акта Конституції України, закону України, міжнародному договору, згода на обов'язковість якого надана Верховною Радою України, або іншому правовому акту суд застосовує правовий акт, який має вищу юридичну силу.

Правовим актом, який має вищу юридичну силу перед Порядком оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377 є  Закон України  „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”, положення якого підлягають застосуванню при вирішенні даного спору.

На підставі викладеного, судова колегія дійшла висновку, що вартість здійснених позивачем поліпшень орендованого нежилого приміщення по вул. Винороба Єгорова, 1 в смт. Масандра, які неможливо відокремити від об’єкта без завдання йому шкоди, складає більш 25 % його остаточної вартості, що дає позивачу право на приватизацію даного приміщення шляхом викупу.

Таким чином, оскільки рішення господарського суду Автономної Республіки Крим винесене з порушенням норм матеріального права, воно підлягає скасуванню, а позов товариства з обмеженою відповідальністю „Руна” - задоволенню.

Керуючись статтями 195, пунктом 3 статті 198, 202, частиною 2 статті 205, статтею 207, частиною 5 статті 254 Кодексу адміністративного судочинства України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю „Руна” задовольнити.

2. Постанову господарського суду Автономної Республіки Крим від 12 лютого  2007 року  у справі № 2-6/15028-2006А скасувати.

3. Прийняти нову постанову.

Визнати протиправним та скасувати рішення Масандрівської селищної ради 4 сесії 5-го скликання № 6 від 07.07.2006 в частині визнання способу приватизації нежилої будівлі за адресою: будинок №1 по вул. Винороба Єгорова в смт. Масандра шляхом конкурсу.

Зобов’язати Масандрівську селищну раду прийняти рішення про приватизацію нежилих будівель загальною площею 171,3 кв.м. (Літ. А, будівлі 1-1, 1-2, 1-3, 1-4, 1-5, 1-6, 1-7, 1-8) по вул. Винороба Єгорова, 1 в смт. Масандра м. Ялти шляхом викупу на користь товариства з обмеженою відповідальністю „Руна”.

Стягнути з Масандрівської селищної ради (вул. Стаханівська, 21, смт. Масандра, місто Ялта, Автономна Республіка Крим, 98650, реквізити невідомі) на користь товариства з обмеженою відповідальністю „Руна” (вул. Руданського, 8-Б, м. Ялта, 98600, реквізити невідомі, ідентифікаційний код 32078167) 5,10 грн. судового збору.

Головуючий суддя                                                  І.В. Антонова

Судді                                                                                Л.М. Заплава

О.Л. Котлярова