Харківський апеляційний господарський суд
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"04" квітня  2007 р.                                                 Справа № 46/69-06

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Шепітько І.І., суддя  Білоконь Н.Д.  суддя   Сіверін В.І.

при секретарі  Криворученко О.І.

за участю представників сторін:

позивача –Клячко М.Ю., довіреність без номера від 01.06.2005р.

відповідача -  Караваєва довіреність № 221 від 28.09.2005р.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу позивача (вх. № 320 Х/1-14) на рішення  господарського суду Харківської області від 18.12.06 р. у справі № 46/69-06

за позовом товариства з обмеженою  відповідальністю «Хадо-Холдінг», м. Харків,

до регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області, м. Харків,

про визнання  недійсним  договору оренди,

встановила:

ТОВ «Хадо-Холдінг», позивач, звернувся до господарського суду Харківської області з позовом про визнання недійсним договору оренди № 461-Н від 01.09.2001р., укладеного з РВ ФДМУ по Харківській області, відповідачем.

Рішенням господарського суду Харківської області  від 18.12.2006 р. у справі № 46/69-06 (колегія суддів у складі головуючого судді Ільїна О.В., судді Білоусової Я.О., судді Швидкіна А.О.) в позові відмовлено повністю.

Позивач  з рішенням місцевого господарського суду не погодився, звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить це рішення скасувати, прийняти нове рішення , яким задовольнити в повному обсязі його позовну заяву, а також розподілити судові витрати в порядку, передбаченому статтею 49 Господарського процесуального кодексу України.

В судовому засіданні позивач апеляційну  скаргу підтримує, просить   задовольнити позовні вимоги.

Відповідач проти апеляційної скарги заперечує, просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення господарського суду першої інстанції  - без змін.

В судовому засіданні було оголошено перерву з 19.03.2007р. до 10 год. 40 хв. 02.04.2007р. для надання сторонами додаткових документів, а 02.04.2007р. - до 16 год. 04.04.2007р.  для виготовлення повного тексту постанови.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія   встановила  наступне.

Між регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області та товариством з обмеженою  відповідальністю «Хадо-Холдінг»01.09.2001р. було укладено договір оренди № 461-Н нежитлових приміщень загальною площею 418,7 кв. м, розміщених за адресою м. Харків, пров. 23-го Серпня, 4 у підвалі житлового будинку, що знаходились на балансі ДП «КЖКГ»ЗАТ «Житлобуд-2»та при приватизації не ввійшли до статутного фонду ЗАТ «Житлобуд-2». Зазначені нежитлові приміщення передані в оренду з метою розміщення складу строком на 1 рік –з 01.09.2001р. до 01.09.2002р.

За актом приймання-передачі орендованого майна від 01.09.2001р. регіональним відділенням ФДМУ по Харківській області зазначені приміщення були передані  в оренду ТОВ «Хадо-Холдінг».

Додатковою угодою № 1 від 30.08.2002р. сторони продовжили термін дії договору оренди № 461-Н від 01.09.2001р. до 01.09.2003р., а додатковою угодою № 3 від 25.08.2003р. термін дії договору оренди № 461-Н було продовжено до 01.09.2004 р.    Додатковою угодою № 2 від 06.12.2002р. до договору оренди № 461-Н сторони внесли зміни до пункту 1.1:  слова «у підвалі житлового будинку»змінили на «у  напівпідвалі житлового будинку». Додатковою угодою № 4 від 11.12.2003р. до договору № 461-Н сторони внесли зміни до третього абзацу пункту 1.1.: слова «розміщення складу»замінили на «проведення діяльності, пов‘язаної з забезпеченням догляду за тілом».

Товариство з обмеженою відповідальністю "Хадо-Холдінг"  в  обгрунтування  позовних вимог та  апеляційної скарги посилається на те, що на  момент укладення  договору  оренди нежитлових приміщень № 461-Н від 01.09.2001р. йому, в будинку, розташованому за  адресою: м. Харків, пров. 23  серпня, 4,   на  праві  власності належали нежитлові  приміщення  першого поверху № 1-10 загальною площею  77 кв.м.,  частина   приміщень цього будинку  належала громадянам, а згідно зі  статтею 10 Закону  України  "Про  приватизацію державного  житлового  фонду"  власники  квартир є співвласниками допоміжних приміщень будинку відповідно  до своєї частки у  майні  будинку, допоміжні приміщення  передаються  у  власність квартиронаймачів безоплатно і  окремій  приватизації не  підлягають, відповідно до статті 113 Цивільного  кодексу  України в  редакції від 08.10.1999 р., яка  діяла  на  момент укладення  договору оренди, володіння, користування і  розпорядження майном при спільній частковій власності провадиться за  згодою всіх співвласників. Тому,   позивач вважає, що оскільки за  договором  оренди   нежитлових приміщень № 461-Н від 01.09.2001р.  допоміжні напівпідвальні  приміщення  передавались   без згоди співвласників цих приміщень, зазначений   договір  не  відповідає вимогам закону (статті  113 Цивільного  кодексу  України в  ред.   від 08.10.1999 р. )і  має бути визнаний  недійсним  на підставі  статті  48 Цивільного  кодексу  України в  редакції від 08.10.1999 р.

Як вбачається з матеріалів справи, житловий будинок за адресою пров. 23-го Серпня, 4 м. Харкова знаходився на балансі ДП «КЖКГ»ЗАТ «Житлобуд-2»(створеного в процесі приватизації та не увійшов до статутного фонду створеного акціонерного товариства).

В плані приватизації орендного підприємства «Житлобуд-2»від 22.06.1993р., затвердженому начальником регіонального відділення ФДМУ по Харківській області 08.07.1993р., в розділі 5  рішення комісії з приватизації ОП «Житлобуд-2»зазначено, що житлові будинки згідно з Законом  України «Про приватизацію майна державних підприємств»необхідно передати на баланси відповідних районних рад народних депутатів м. Харкова до 31.12.1993р. та покласти на підприємство «Житлобуд-2»всі експлуатаційні витрати по господарському утриманню житлових будинків до 31.12.1993р.

Вартість житлових будинків та майна, для яких органом приватизації встановлено особливий режим приватизації, вилучено з акту оцінки вартості цілісного майнового комплексу, про що зазначено в акті, затвердженому начальником РВ ФДМУ по Харківській області 24.06.1993 р.

При укладенні договору купівлі-продажу державного майна № 12 від 08.07.1993р. між РВ ФДМУ по Харківській області та ОП «Житлобуд-2»пунктом 2.2 договору передбачено обов‘язок покупця фінансувати утримання житлових будинків, які згідно з планом приватизації передаються на баланс відповідних районних рад народних депутатів до 31.12.1993р.

Регіональним відділенням  Фонду  державного  майна  України по Харківській  області до матеріалів справи додано договір № 12 купівлі-продажу державного майна від 08.07.1993р. та перелік державного майна, яке передається згідно з договором купівлі-продажу від 08.07.1993р. (додаток № 1 до договору купівлі-продажу № 12 від 08.07.1993р.). Під № 1 переліку зазначено об‘єкт продажу –цілісний майновий комплекс орендного підприємства «Житлобуд-2»станом на 01.05.1993р. згідно з передаточним балансом, складеним за результатами інвентаризації. Пунктом № 2 переліку зазначено, що найменування майна та його кількість визначаються інвентаризаційними описами на 01.05.1993р., складеними в двох екземплярах, один з яких знаходиться у продавця, а другий –у покупця.

В пункті 3 додатку № 1 до договору купівлі-продажу перелічені житлові будинки, які виключені зі складу цілісного майнового комплексу,  в тому числі  під № 5 значиться спірний будинок  по пров. 23-го Серпня,4 в м. Харкові.

Спільним наказом Фонду державного майна України та Міністерства економіки України № 908/68 від 19.05.1999р. «Про управління державним майном, яке не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації, але обліковується на їх балансі»встановлено, що органом управління таким майном є Фонд державного майна та його регіональні відділення.

Таким чином, власником житлового будинку, розташованого за адресою м. Харків,  пров. 23-го серпня,4, була держава Україна.

Однак на момент укладення договору оренди нежитлових приміщень № 461-Н від 01.09.2001р. нежитлові приміщення першого поверху №№ 1-10 загальною площею 77,7 кв. м у житловому будинку за адресою м. Харків,  пров. 23-го серпня, 4 належали позивачеві на праві спільної  власності.

Рішенням господарського суду Харківської області від 25.05.2004р. у справі № 40/150-04 визнані недійсними розпорядження Харківського міського голови від 22.10.2003р. № 2596 та свідоцтво про право власності на нерухоме майно від 23.10.2004р. –нежитлові приміщення напівпідвалу №№ 19-1, 19-4, 19-11, 1, 11, III,  IV у літ «А-5»загальною площею 418,7 кв. м, розташовані у м. Харкові у пров. 23-го Серпня,4, а також відновлено право власності ТОВ «Хадо-Холдінг»на житловий будинок за вказаною адресою та зобов‘язано виконавчий комітет Харківської міської ради, комунальне підприємство «Харківське міське бюро технічної інвентаризації»зареєструвати та оформити у встановленому порядку право власності позивача на цей будинок. Вказане судове рішення набрало законної сили 05.06.2004р.

За  таких обставин, напівпідвальні  приміщення, передані  позивачу відповідачем  по договору оренди нежитлових приміщень № 461-Н від 01.09.2001р., на  момент  його  укладення  належали державі.

Посилання позивача на  п. 2  статті  10 Закону  України "Про приватизацію державного  житлового  фонду" є безпідставним, оскільки по-перше, зазначеним законом  регулюються  відносини  по  приватизації житлових приміщень на  користь громадян, тоді  як  позивач є юридичною особою і, як вже було зазначено,  на  момент  укладення  договору  оренди нежитлових приміщень № 461-Н від 01.09.2001р.  був власником  нежитлових  приміщень першого поверху №№ 1-10 загальною площею 77,7 кв. житлового будинку по   пров. 23-го серпня,4 в  м. Харкові.

По-друге, згідно  зі  статтею 1  Господарського  процесуального  кодексу  України  право  на  звернення  до господарського суду  мають  підприємства, установи, організації, громадяни-суб"єкти підприємницької діяльності за  захистом  своїх порушених прав та  охоронюваних законом  інтересів, а відсутність  згоди співвласників  спірного майна на  передання  його в  оренду позивачеві  не  є порушенням  його  прав або охоронюваних законом  інтересів,  зазначені  громадяни  не  звертались  до суду  з цього  питання за  захистом  своїх прав.

Позивач  в  апеляційній скарзі посилається  на те, що на  момент  укладення  договору  оренди №  461-Р від 01.09.2001 р. держава в  особі  Регіонального  відділення  державного  майна   України по Харківській  області  не  мала  право  розпоряджатись  приміщенням за  цим договором , оскільки  факт  не входження  зазначеного  приміщення   в  процесі   приватизації  ДП «КЖПГ»до статутного фонду ЗАТ «Житлобуд -2»не підтверджує   право власності держави на  це майно, адже право  власності  повинно бути  підтверджено правовстановлювальним документом, вичерпний  перелік  яких зазначений у  додатку №  1 до «Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на  об»єкти нерухомого майна, що  перебувають у  власності юридичних та  фізичних осіб», затвердженого  наказом Державного  комітету  будівництва, архітектури та  житлової політики України № 121 від 09.06.1998 р, зареєстрованого в  Міністерстві юстиції України 26.06.1998 р. за  №  399/2839.

Колегія  суддів  вважає зазначені  доводи  безпідставними,  оскільки «Інструкція про порядок державної реєстрації права власності на  об»єкти нерухомого майна, що  перебувають у  власності юридичних та  фізичних осіб»затверджена 09.06.1998 та    зареєстрована  в  Міністерстві  юстиції 26.06.1998 р. тобто вже  після  приватизації ОП "Житлобуд-2" та як  було  зазначено  вище спільним наказом Фонду державного майна України та Міністерства економіки України № 908/68 від 19.05.1999р. «Про управління державним майном, яке не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації, але обліковується на їх балансі»встановлено, що органом управління таким майном є Фонд державного майна та його регіональні відділення.

Також   позивач безпідставно  посилається  на те, що  на  момент  укладення  договору  оренди  №  461-Н від 01.09.2001 р. він  як  співвласник будинку по  пров. 23 Серпня, 4 в  м. Харкові, згідно з  положеннями Закону  України  "Про об"єднання співвласників багатоквартирного будинку"   був  співвласником напівпідвальних приміщень, переданих йому за  цим договором, оскільки зазначений  закон   було прийнято тільки  29.11.2001 р., тобто вже  після  укладення  договору.

Крім того,  позивач  не довів, що  приміщення, які  йому  були  передані  за спірним  договором  оренди відносяться  до допоміжних.

Так,  місцевим господарським судом  на  виконання  постанови  Вищого   господарського суду України було призначено  будівельно-технічну  експертизу для  з"ясування  питання  чи є спірні  приміщення  допоміжними , в  якому , чи  в  частині  якого, може  знаходитися технічне обладнання  будинку (інженерні комунікації та  технічні  пристрої, які необхідні для  забезпечення  санітарно-гігієнічних умов та  безпечної експлуатації квартир), без доступу до якого експлуатація житлового  будинку не є можливою, чи  використовувалось воно для   обслуговування  будинку. Однак експертною установою було направлено  до суду  повідомлення  про неможливість надання  висновку  із зазначених питань.

Позивач  як на доказ того, що  спірні  приміщення є допоміжними посилається  на   висновок  Харківського державного технічного  університету  будівництва  та  архітектури  про  технічний  стан  основних конструкцій  п"ятиповерхової будівлі по  пров. 23 августа, 4 в м. Харкові про  можливість  його  реконструкції.

Однак  зазначений   висновок  не  може  бути належним  доказом  того, що  спірні  приміщення  є допоміжними, оскільки  цей  висновок складено  стосовно  можливості  реконструкції будівлі по  пров. 23 августа, 4 в м. Харкові, в пункті 2  висновку  зазначено  про  підвальну  частину  будівлі, тоді  як згідно з додатковою угодою  №  2   від 06.12.2002 р. до договору  оренди №  461-Н від 01.09.2001 р. позивачу передано  в  оренду  напівпідвальні  приміщення. До того ж зазначений  висновок  датовано 2003 роком, а  позивач  надав  його  до  суду  апеляційної інстанції тільки  26.02.2007 р. та  не  обгрунтував при цьому причин неможливості  його  надання  до суду  першої інстанції під час  першого  та  нового  розгляду даної  справи.

Також   позивач в  апеляційній  скарзі  посилається на те, що  допоміжне  призначення спірних приміщень напівпідвалу підтверджується наступними доказами:  актом  державного  приймання  будинку (споруди) житлового  будинку, актом  приймання-передачі внутрішньо будинкових мереж від 22.07.2004 р., зведеним оціночним  актом  по домоволодінню  та  актом КП "Харківські  теплові  мережі, оскільки  згідно із   зазначеними документами спірні  приміщення  містять інженерні  комунікації і  технічні  пристрої, які  необхідні для  забезпечення  санітарно-гігієнічних умов та  безпеченої експлуатації квартир, застосовуються  для  обслуговування житлового  будинку і  без доступу  до , яких  є неможливою  експлуатація житлового  будинку.

Колегія  суддів вважає зазначені  доводи  необгрунтованими, виходячи з наступного.

Конституційний  Суд України в  своїй  ухвалі від 12 травня 2004 р. роз"яснив, що "зазначений у  п. 1.1. резолютивної частини Рішення Конституційного  суду  України від 02.03.2004 р. №  4 -рп/2004 р. перелік допоміжних приміщень (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочці і  т.і.) не є офіційним  тлумаченням терміну "Допоміжні  приміщення" та  інших термінів, що вживаються в  законах),

Стаття  1  Закону  України "Про об"єднання співвласників багатоквартироного будинку"  від 29.11.2001 р. №  2866ІІІ визначає, що допоміжні  приміщення багатоквартирного будинку-це приміщення, призначені для  забезпечення експлуатації будинку та  побутового обслуговування  мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машини відділення ліфтів, вентиляційні камери та  інші технічні приміщення). Однак  як  вже  було зазначено цей  закон прийнято  вже  після  укладення спірного договору  оренди.

Тому,  знаходження певних приміщень  у  підвалах, напівпідвалах, не  може визнаватися безумовною  підставою до віднесення їх  до допоміжних приміщень, які  підлягають приватизації разом із приватизацією квартир, а місцевий  господарський  суд вірно  зазначив в  оскаржуваному  рішенні про те, що оскільки чинним законодавством  не  встановлено вичерпного  переліку допоміжних приміщень, суд  в  кожному  конкретному  випадку  досліджує, чи є те  чи  інше нежитлове  приміщення "допоміжним" і  встановлює право  власності.

Як  вірно  зазначено  місцевим господарським судом, спірні  приміщення використовувались позивачем спочатку  як  склад, а  у  подальшому відповідно  до додаткової угоди №  4 до договору  оренди №  461-Н від 01.09.2001 р. для "діяльності, пов"язаної з забезпеченням догляду  за тілом", що  свідчить  про те, що передача  приміщень в  оренду не  чинила перепон в  експлуатації житлового  фонду (не  було перепоною для доступу до інженерних комунікацій та  технічних пристроїв, які  необхідні для  забезпечення санітарно гігієнічних умов та  безпечної експлуатації квартир) та що спірні  приміщення  не відносяться до допоміжних, які  підлягають приватизації разом  з приватизацією квартир.

Виходячи  з наведеного, місцевий  господарський  суд  дійшов  правильного  висновку  про відмову  в  позові, у зв"язку  з чим апеляційну  скаргу  слід залишити без задоволення, а оскаржуване  рішення як  законне  та  обгрунтоване   - без змін .

Керуючись  статтями 33, 43, 99, 101-105 Господарського  процесуального  кодексу  України, колегія  суддів, -

постановила:

Апеляційну  скаргу залишити без задоволення.

Рішення  господарського суду  Харківської області від   18.12.2006 р. у  справі  №  46/69-06 (новий розгляд  справи  №  40/222-05) залишити без змін.

Головуючий  суддя                           (підпис)                   Шепітько І.І.

Суддя                           (підпис)                   Білоконь Н.Д.

Суддя                           (підпис)                   Сіверін В.І,