ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"12" квітня 2007 р.

Справа  № 9/4-07-169

За позовом  Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1;

до відповідача:  Громадської організації "Одеська обласна
рада Українського товариства охорони природи"

про визнання недійсним пункту договору
оренди та рішення

за зустрічною позовною заявою:
Громадської організації "Одеська обласна рада Українського товариства
охорони природи"

до відповідача:
Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1

про
розірвання договору від 02.12.2002р. та про зобов'язання звільнити
приміщення

Суддя Бакланова Н.В.

Представники:

Від позивача: ОСОБА_1

ОСОБА_2 дов. №б/н від
07.02.2007р.

Від відповідачів: Долинський С.К.
дов. №б/н від 07.02.2007р.

Зубкова Л.В. дов. №63
від 29.01.2007р.

СУТЬ СПОРУ: Позивач Фізична
особа-підприємець ОСОБА_1 звернулася до господарського суду Одеської області з
позовною заявою до Громадської організації "Одеська обласна рада Українського
товариства охорони природи"  про
визнання недійсним пункту п.9 договору оренди та рішення.

Відповідач позовні вимоги не визнає з
підстав, викладених у відзиві.

31.01.2007р. до господарського суду
Одеської області надійшов зустрічний позов по справі №9/4-07-169 від
Громадської організації "Одеська обласна рада Українського товариства
охорони природи" до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 про розірвання
договору від 02.12.2002р. та про зобов'язання відповідача звільнити орендоване
за цим договором приміщення площею 62 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 та передати
його Громадській організації "Одеська обласна рада Українського товариства
охорони природи" .

Ухвалою господарського суду Одеської
області від 02.02.2007р. зустрічний позов прийнято та об'єднано для спільного
розгляду з первісним.

У ході розгляду справи позивач за
зустрічним позовом доповнив позовні вимоги вимогою про відшкодування збитків в
сумі 16266,88 грн., завданих внаслідок невнесення плати за користування  орендованим приміщенням.

Відповідач за зустрічним позовом
ОСОБА_1 вимоги Громадської організації "Одеська обласна рада Українського
товариства охорони природи" не визнає.

У ході розгляду справи
оголошувались перерви з 31.01.2007 р. по 14.02.2007 р., з 14.02.2007 р. по
21.02.2007 р., з 12.03.2007 р. по 28.03.2007 р., з 28.03.2007 р. по 12.04.2007
р. в порядку ст.77 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи,
заслухавши представників сторін, суд, -

ВСТАНОВИВ:

02.12.2002р. між   Одеською
обласною   організацією   Українського   товариства охорони природи та ФОП ОСОБА_1
було укладено договір оренди нежилого приміщення площею 46 кв.м за адресою
АДРЕСА_1  під салон з надання
перукарських послуг зі строком дії до 02.12.2007р.

02.07.2003р. сторонами договору
оренди було укладено додаткову угоду до договору про збільшення площі до 62
кв.м та розміру орендної плати до 620 грн.

10.01.2006р. сторонами по договору
було укладено додаткову угоду про збільшення розміру орендної плати з
01.01.2006р. до 930 грн. на місяць, а також сплата комунальних послуг за
рахунок орендаря.

Однак, 08.12.2006р. на адресу
позивача надійшов лист НОМЕР_1 від Одеської обласної ради УкрТОП, згідно якого
відповідач збільшує орендну плату до 5227,50 грн. з 08.01.2007 р., площу
орендованого приміщення до 69,7 кв.м, вимагає погасити заборгованість за
користування 7,7 кв.м не врахованих в договорі оренди за період з 25.11.200 р.
по 25.11.2006 р. в сумі 2310 грн., а також з посиланням на пункт 9 договору
оренди розриває договір оренди з 09.01.2007 р.

Проте, як стверджує ФОП ОСОБА_1, вона постійно
вносить орендну плату встановлену договором, сплачує комунальні послуги та
використовує приміщення виключно за призначенням.

Позивач звертає увагу суду на те,
що саме визнання недійсним п. 9 Договору та заборона відповідачеві розривати
достроково договір оренди в односторонньому порядку є забезпеченням його прав
та законних інтересів як добросовісного орендаря, оскільки ним відповідно до
ст. 778 ЦК України та п. 2 Договору оренди (за погодженням з відповідачем) було
проведено реконструкцію. Вартість проведених
робіт згідно кошторисної документації складає 13 056 грн. Зазначені
кошти відповідачем не було повернуто ПП ОСОБА_1, як цього вимагає діюче
законодавство України.

Тому розірвання відповідачем
договору найму достроково призводить до порушення майнових прав позивача.

Разом з тим, позивач вважає за
доцільне звернути увагу суду на те, що відповідно до рішення Печерського
районного суду м. Києва від 13.12.2006р. № 2-1357-1/06, 2-1358-1/06 на посаді
голови Президії Одеської обласної організації УТОП було поновлено ОСОБА_3 та
допущено негайне виконання рішення.

Окрім того, з порушенням ст. 6
Закону України «Про об'єднання громадян», ст. 14 ЦПК України, Долинським С.К.
було проведено нелегітимну конференцію (за відсутності ОСОБА_3), на якій його
нібито було обрано головою.

Отже, на сьогодні перебування
Долинського С.К. на посаді Голови Президії Одеської обласної організації УТОП є
незаконним, а рішення, прийняті ним від імені Одеської обласної організації
УТОП, не відповідають чинному законодавству та не мають правового підґрунтя.

До того ж, одностороннє розірвання
договору оренди з боку Долинського С.К. порушує права та законні інтереси ПП
ОСОБА_1

В зв'язку з цим позивач просить суд:

1.          Визнати недійсним п. 9 договору
оренди нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 від 02.12.2002р.;

2.           Визнати недійсним рішення
Долинського С.К. про розірвання договору оренди нежитлового приміщення за
адресою: АДРЕСА_1;

3.          Перевірити повноваження представників
Одеської обласної організації УТОП;

4.          Надати роз'яснення щодо легітимності
Голови Президії Одеської обласної організації УТОП;

5.           Направити запит до КП „Одеське
міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості” щодо
проведення контрольних замірів та складення технічного паспорту приміщення за
адресою: АДРЕСА_1 станом на сьогоднішній день;

6.           З метою вжиття запобіжних заходів до
прийняття рішення по суті позовних вимог заборонити Одеській обласній
організації УТОП, а також іншим особам
вчиняти дії щодо виселення ПП ОСОБА_1, з приміщення за адресою: АДРЕСА_1
(салон з надання перукарських послуг).

У ході розгляду справи позивач
уточнив позовні вимоги та просить суд задовольнити п.п. 1, 2, 3, 4.

Відповідач не  погоджується
з позовними вимогами, оскільки вважає, що він односторонньо не
відмовлявся від договору, а вимагав його розірвання в зв'язку з відмовою
позивача доповнити його на умовах, які враховують усі наявні істотні зміни
обставин. Згідно з п.3 ст.291 ГК України договір оренди може бути розірваний
достроково на вимогу однієї із сторін з підстав, передбачених ЦК у порядку
встановленому ст.188 ГК. Відповідно зі ст.188 ГК допускається зміна або
розірвання договорів в односторонньому порядку, якщо це передбачене договором.
П.9 Договору оренди з ПП ОСОБА_1 передбачає
одностороннє розірвання договору.

Як стверджує відповідач,
згідно  з
п.2  Договору  від
02.12.2002р.  встановлена  орендна плата враховувала витрати орендаря на
ремонт орендованого приміщення і була в два рази нижчою  за
орендну  плату  інших
орендарів.  Загалом за період з
02.12.2002р. по 02.12.2006р. за рахунок передбачених у договорі знижок орендної
плати для ПП ОСОБА_1 за проведений нею ремонт приміщення,  який, до речі, не  передбачений договором,  Орендодавець недоотримав 27 420 гривень. У
той час, як вказано у позовній заяві позивача, вартість проведених ПП ОСОБА_1
робіт становить 13 056 гривень. Таким чином станом  на 02.12.2006 р. позивач заборгував
відповідачеві (27 420 - 13 056 грн.) 14364 гривні.

Згідно з Технічним паспортом,
виготовленим у листопаді 2004р. КП «Одеське міське бюро технічної
інвентаризації та реєстрації об'єктів
нерухомості», фактична площа орендованих ПП ОСОБА_1 приміщень
становить  не 62 кв.м, як вказано у
договорі з Додатком від 02.07.2003р., а 69,7 кв.м. Таким чином за рахунок того,
що ПП ОСОБА_1   користувалася надлишковою,
неоплачуваною площею в 7,7 кв.м, громадською організацією тільки з листопада
2004 року по січень 2007 року недоотримано 2325 гривень. Загальна сума упущеної
вигоди  Орендодавця за цими фактами
станом на 02.12.2006р. становить (2325 грн. + 14364 грн.) 16689 гривень.

23.10.2006р. та 08.12.2006р.
Орендодавець надіслав ПП ОСОБА_1 обґрунтоване доповнення  до
Договору  від  02.12.2002 р. щодо необхідності внесення
плати за фактично використовувану, але не оплачувану площу та щодо збільшення
орендної плати за усю орендовану площу. Але Доповнення від 23.10.2006р. ПП
ОСОБА_1 відмовилася підписати . Це стало підставою для розірвання договору, про
що  був повідомлений Орендар.

Згідно з п.2 ст. 652 ЦКУ якщо
сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з
обставинами, які істотно змінилися, або щодо його розірвання, договір може бути
розірваний. Ця обставина також стала підставою вважати договір розірваним.

Відповідач наполягає, що договір
оренди, пункт 9 якого бажає відмінити ПП ОСОБА_1, було укладено за взаємної
згоди у 2002 році. І лише через 5 років Позивач хоче відмінити один із його
пунктів, який раніше її влаштовував.

Щодо твердження Позивача відносно
нібито не легітимності перебування

Долинського С.К. на посаді голови
президії обласної ради,  відповідач
зазначає, що 31.06.2006р. вищим органом УкрТОП - Всеукраїнською радою було
ухвалене рішення про призначення члена обласної ради і президії обласної ради,
заступника голови президії Всеукраїнського товариства УкрТОП Долинського С.К.
виконуючим обов'язки голови президії Одеської обласної ради. Таке рішення не
суперечить Статуту товариства, тому що Долинский С.К. не був призначений на
виборну посаду голови президії обласної ради, а був призначений лише виконувати
обов'язки голови президії обласної ради товариства. Одеська обласна рада
УкрТОП, реалізуючи надані їй Статутом товариства права, Рішенням від 06.12.2006
р. підтвердила повноваження Долинського С.К. і обрала його головою президії
облради УкрТОП.

21.12.2006р. пройшла звітно-виборна
конференція Одеської обласної організації УкрТОП, і новообрана рада товариства
переобрала Долинського С.К. на посаді голови президії облради на новий термін.

Свої вимоги по зустрічному позову
Громадська організація "Одеська обласна рада Українського товариства
охорони природи" мотивує тим, що п. 9 Договору передбачає право сторін в
односторонньому порядку розірвати Договір, попередивши про це іншу сторону не
пізніше ніж за місяць.

Лист НОМЕР_1 від 08.12.2006р.
позивач за зустрічним позовом оцінює, як попередження про необхідність оплати з
09.01.2007р.  неоплачуваної площі в 7,7
кв.м і про необхідність підписати Додаток до договору оренди від 02.12.2002 р.
про підвищення орендної плати за всю орендовану площу у зв'язку з істотними
змінами обставин.

У ході  розгляду
справи позивач за зустрічним позовом доповнив вимоги вимогою про відшкодування
збитків в сумі 16266,88 грн. завданих внаслідок невнесення плати за
користування  приміщенням. Вказана вимога
мотивована наступним.

Відповідач внесла орендну плату
09.01.2007 р. за грудень місяць 2006 р., про що свідчить банківська виписка.
Протягом наступних трьох місяців підряд відповідач не вносила орендної плати,
не звільняючи при цьому приміщення. Через це позивачеві були завдані збитки у
сумі (5227,50 х 3 місяці) 15682,50 грн.

Згідно з Доповненням від
10.01.2006р. до Договору оплата спожитої електроенергії і теплопостачання
повинна оплачуватися Орендарем додатково. Але Відповідачем не оплачено Рахунок
№3 від 22.01.2007 р. за спожиті електроенергію і тепло у сумі 584 гривні 38
копійок.

Таким чином, загальна сума збитків,
завданих Орендодавцю з боку Відповідача становить 16 266 гривень 88 коп.

Заслухавши пояснення представників
сторін, оцінивши наявні в матеріалах та досліджені в судовому засіданні докази,
суд дійшов до наступних висновків.

Згідно з п.4 Прикінцевих та
Перехідних положень Цивільного кодексу України, який набув чинності з
01.01.2004 р., положення ЦК України застосовуються до тих прав і обов'язків, що
виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

До орендних відносин між суб'єктами
господарювання застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з
урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України.

Суд вважає, що позовна вимога про
визнання недійсним п.9 договору виникла з невірного тлумачення сторонами по
договору оренди положень цього пункту.

Відповідно до п. 9 зазначеного
договору про припинення користування приміщенням Орендодавець, як і Орендар,
зобов'язані сповістити іншу сторону не пізніше ніж за місяць. При цьому Орендар
не звільняється від внесення орендної плати до передачі приміщення Орендодавцю.

Отже, даний пункт зовсім не
визначає, що договір може бути розірвано в односторонньому порядку однією із
сторін. Положення цього пункту не дають право сторонам розривати договір в
односторонньому порядку без дотримання відповідних норм Цивільного кодексу
України та Господарського кодексу України щодо розірвання договорів оренди.

Крім того, вказаним пунктом не
визначено додаткові підстави дострокового припинення дії договору в
односторонньому порядку ніж це зазначено в ЦК та ГК

Положення цього пункту договору
кореспондуються з відповідними положеннями статей Цивільного кодексу України та
Господарського кодексу України, що орендодавець вправі вимагати дострокового
розірвання договору тільки після письмового попередження орендарі про необхідність
виконати свої зобов'язання в розумний термін. У противному випадку суд може
відмовити в прийняті позову до розгляду.

Ст.188 Господарського кодексу
України встановлено, що зміна та розірвання господарських договорів в
односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або
договором.

Сторона договору, яка вважає за
необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозицію про це
другій стороні за договором.

Сторона договору, яка одержала
пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після
одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

У разі якщо сторони не досягли
згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у
встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона
має право передати спір на вирішення суду.

Відповідно до ст. 291 Господарського кодексу
України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір
оренди може бути розірваний лише за згодою сторін.

На вимогу однієї із сторін договір
оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним
кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому ст.188
Господарського кодексу України.

Згідно ст. 783 Цивільного кодексу
України наймодавець має право вимагати розірвання договору, якщо: наймач
користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу
наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою
поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення
капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був
покладений на наймача.

Таким чином, підстави, які зазначив
відповідач для розірвання договору оренди не передбачені ні договором, ні
законом.

Відповідач, не отримавши відповіді
позивача у встановлений строк, повинен був передати на вирішення суду спір щодо
розбіжностей з приводу розміру орендної плати та відмовою позивача прийняти
пропозицію другої сторони, щодо збільшення орендної плати, але цього зроблено
не було.

Крім того, ст.654 Цивільного
кодексу України встановлено, що зміна або розірвання договору вчиняється в
такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не
встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Направивши лист НОМЕР_1 від
08.12.2006р. відповідач не дотримався положень цієї норми закону та не направив
текст ні доповнень до договору в новій редакції, ні угоди про розірвання
договору.

Необхідно звернути увагу і на те,
що пропозиції, які направляв відповідач позивачу щодо збільшення розміру
орендної плати, були прийняті тільки 06.12.2006р. рішенням Президії Одеської
обласної ради УкрТООП, а вже 08.12.2006 р. відповідач повідомляє про розірвання
договору в односторонньому порядку.

Окрім того, відповідач зазначає, що
ПП ОСОБА_1 йому винна за три місяці 15 682, 5 грн., зазначаючи, що помісячна
орендна плата складає 5 227,5 грн., хоча сторони не досягли згоди щодо зміни
розміру орендної плати та не передали цей спір на вирішення суду.

Відповідно до ч. 1 ст. 762
Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата,
розмір якої встановлюється договором найму. Відповідно до п. 3 ст. 762 ЦК
України договором оренди може бути встановлено періодичний порядок, зміну
(індексації) розміру плати за використання майна. Проте, відповідно до додатків
до Договору оренди від 02.07.2003р. встановлено суму 930 грн. на місяць.

ПП ОСОБА_1 стверджує, що нею  було внесено орендну плату за січень 2007р.
відповідно до п. 3 Договору оренди, але вона помилково вказала в призначенні
платежу оренда за грудень 2006 р., оскільки за грудень нею вже було
сплачено  згідно квитанції НОМЕР_2 від
11.12.2006 р.

Таким чином, твердження
відповідача, що наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох
місяців підряд, тому це також є підставою для розірвання договору, не
підтверджується матеріалами справи.

На підставі вищевикладеного, суд
вважає, що первісні позовні вимоги в частині визнання недійсним п.9 договору не
підлягають задоволенню, в частині позовних вимог щодо визнання недійсним
рішення Долинського С.К. про розірвання договору оренди нежитлового приміщення
за адресою: АДРЕСА_1, щодо перевірки повноважень представників Одеської
обласної організації УТОП, щодо надання роз'яснення щодо легітимності Голови
Президії Одеської обласної організації УТОП, провадження слід припинити,
оскільки спір не підлягає вирішенню в господарських судах -п.1 ст.80 ГПК
України; зустрічний позов підлягає задоволенню частково, підлягає стягненню
сума заборгованості за оренду за 2 місяці -1860 грн. та оплата за
електроенергії та тепло -584,38 грн., в решті позову слід відмовити.

Судові витрати по сплаті державного
мита та витрати на інформаційне-технічне забезпечення судового процесу покласти
на відповідача відповідно до ст.ст. 44, 49 ГПК України, пропорційно задоволеним
вимогам.

Керуючись, ст.ст. 44, 49, п.1 ст.
80, ст.ст. 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

1.          Провадження в частині позовних вимог
щодо визнання недійсним рішення Долинського С.К. про розірвання договору оренди
нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 -припинити

2.           Провадження в частині позовних вимог
щодо перевірки повноважень представників Одеської обласної організації УТОП
-припинити.

3.          Провадження в частині позовних вимог
щодо надання роз'яснення щодо легітимності Голови Президії Одеської обласної
організації УТОП- припинити.

4.          В решті вимог по первісному позову
відмовити.

5.          Зустрічний позов задовольнити
частково.

6.          Стягнути з Фізичної особи -підприємця
ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, свідоцтво про держ.реєстрацію НОМЕР_3) на користь
Громадської організації „Одеська обласна рада Українського товариства охорони
природи” (м. Одеса вул.Малиновського, 15, код 03920416, р/р 274 в
Одеській обласній філії АКБ „Укрсоцбанк” МФО 328016) заборгованість по орендній
платі за 2 місяця в сумі 1860 /одна тисяча вісімсот шістдесят/ грн.,
заборгованість по оплаті електроенергії в сумі 584 /п'ятсот вісімдесят чотири/
грн.,  витрати по сплаті державного мита
в сумі 102 /сто дві/ грн. 00 коп., витрати на інформаційно-технічне
забезпечення судового процесу в сумі 59 /п'ятдесят дев'ять/ грн. 00 коп.

7.          В решті вимог по зустрічному позову
відмовити.

Рішення
підписано 25 квітня 2007 р.

Рішення
суду набирає законної сили в порядку ст. 85 ГПК України.

Накази
видати після набрання рішенням законної сили.

Суддя
Бакланова Н.В.