ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  міста КИЄВА
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

№  13/785

05.03.07

За позовом     Товариства з обмеженою відповідальністю «Стім-2005»

До                    Відкритого акціонерного товариства «Завод КІНАП»

Про                     стягнення 160 000,80грн.

Суддя  Палій В.В.

Секретар Молочна Н.С.

Представники:

Від позивача          не з’явився

Від відповідача      Гальченко В.Я.- предст. (дов. від 12.12.2006р.)

Обставини  справи:

Позивач звернувся до суду з позовом до Відкритого акціонерного товариства «Завод КІНАП»про стягнення 160 000,80грн.  компенсації затрат на реконструкцію (ремонт) орендованого приміщення.

Ухвалою від 02.11.2006р. №13/785 суддя Євдокимов О.В. порушив провадження у справі та прийняв позовну заяву до розгляду. Розгляд справи призначено на 05.12.2006р.

05.12.2006р. судове засідання не відбулося, у зв’язку з виробничою неможливістю розгляду справи.

05.02.2007р. за Розпорядженням Заступника голови Господарського суду міста Києва Саранюка В.І. справа №13/785 передана на розгляд судді Палію В.В., у зв’язку з тим, що суддя Євдокимов О.В. перебуває на лікарняному та з метою уникнення затягування розгляду справи.

У зв’язку з наведеним, ухвалою від 06.02.2007р. справа №13/785 прийнята до розгляду суддею Палієм В.В., розгляд справи призначено на 21.02.2007р.

У судовому засіданні 21.02.2007р. представник відповідача надав суду відзив на позовну заяву, у якому проти позовних вимог заперечив, з підстав, зазначених у відзиві.

21.02.2007р. розгляд справи відкладено.

У судовому засіданні 05.03.2007р. представник відповідача усно підтримав заперечення на позов, викладені у відзиві.

05.03.2007р. після закінчення судового засідання та  оголошення судом повного тексту рішення по справі №13/785, судом одержано клопотання від позивача про відкладення розгляду справи, у зв’язку із зайнятістю представника позивача у іншому судовому засіданні.

Суд залишає клопотання позивача без розгляду, у зв’язку з тим,  що клопотання одержано судом після оголошення рішення по справі.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд, -

ВСТАНОВИВ:

01.11.2005р. між орендодавцем (відповідач по справі) та орендарем (позивач по справі) укладено договір №А-39 оренди нежитлового приміщення, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове платне користування нежитлові приміщення загальною площею 128,89 квадратних метрів, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Фрунзе, 160, літера Б, поверх 2.

Відповідно до п. 1.4 договору втуп орендаря у строкове користування нежитловими приміщеннями настає з моменту підписання Акту прийому-передачі приміщення (додаток №1), який є невід’ємною частиною цього договору. Орендодавець зобов’язаний передати орендарю об’єкт протягом 1 дня з моменту підписання цього договору по Акту прийому-передачі Об’єкту.

До Акту прийому-передачі Об’єкту додається План приміщення (додаток №2), погоджений представниками сторін, який є невід’ємною частиною цього договору.

Матеріали справи не містять ні додатку №1, ні додатку №2 до договору.

Відповідно до п. 6.1 договору цей договір вступає в силу з моменту підписання сторонами Акту прийому-передачі об’єкта оренди і діє до 30.09.2006р.

Згідно з п. 3.1.1 договору орендар має право за письмовою згодою орендодавця, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне оснащення та поточний ремонт орендованого приміщення. У цьому випадку при припиненні дії Договору, орендар має право забрати зроблені поліпшення, якщо це не призведе до погіршення стану приміщення, що передавалося по Акту прийому-передачі.

01.03.2006р. між сторонами підписано нотаріально посвідчений договір оренди нежилого приміщення, відповідно до умов якого орендодавець (відповідач) зобов’язується передати орендареві в строкове платне користування нежиле приміщення загальною площею 128,89 квадратних метрів, яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Фрунзе, 160, літера Б, поверх 2, а орендар зобов’язується прийняти це майно, своєчасно сплачувати орендну плату та, після припинення цього договору, повернути орендоване майно орендодавцеві в належному стані.

Відповідно до п. 1.5 договору від 01.03.2006р.  вступ орендаря у строкове користування нежитловими приміщення настає  з моменту підписання Акту прийому-передачі приміщення. Орендодавець зобов’язаний передати орендарю об’єкт  протягом 1 дня з моменту підписання цього договору по Акту прийому –передачі об’єкту.

Матеріали справи не містять підписаного сторонами Акту прийому-передачі приміщення.

Відповідно до п. 6.1 договору від 01.03.2006р. договір вступає в силу з дня підписання і діє до 01.03.2011р.

Згідно з п. 3.1.1 зазначеного договору орендар має право за письмовою згодою орендодавця, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне оснащення та поточний ремонт орендованого приміщення. У цьому випадку при припиненні дії договору, орендодавець має право забрати зроблені поліпшення, якщо це не призведе до погіршення стану приміщення, що передавалося по Акту прийому-передачі.

Відповідно до п. 6.5 зазначеного договору, договір припиняється, зокрема, в разі зміни права власності на зазначений об’єкт.

У разі припинення договору у зв’язку зі зміною права власності на зазначений об’єкт орендодавець зобов’язується компенсувати орендарю понесені ним затрати на реконструкцію (ремонт) приміщення, що орендується в повному обсязі протягом 10 днів з моменту надання орендарем підтверджуючих документів, за умови виконання орендарем п. п. 3.1.1 цього Договору. (п. 6.9).

Позивач посилається на те, що ним за погодженням відповідача у відповідності до п. 3.1.1 договору оренди нежилого приміщення від 01.11.2005р., було здійснено реконструкцію та технічне оснащення орендованого приміщення, що підтверджується Актом виконаних підрядних робіт від 28.04.2006р., який підписаний між позивачем та підрядником ПП «Атлант-плюс». Всього виконано робіт на суму 160 000,08грн.

04.08.2006р. позивач одержав від відповідача лист про розірвання договору оренди з 07.08.2006р. у зв’язку із зміною права власності на об’єкт  оренди згідно п. п. 6.5 договору.

28.08.2006р. позивач звернувся до відповідача з листом про компенсацію затрат, понесених у зв’язку із здійсненням ремонтних робіт на підставі п. 6.9 договору.

Оскільки відповідач компенсацію понесених позивачем затрат не здійснив,  позивач просить суд стягнути з відповідача 160 000,80грн. компенсації за здійснені ремонтні роботи.

Відповідач у відзиві проти позовних вимог заперечив, посилаючись на те, що орендодавець не надавав письмової згоди на здійснення реконструкції та технічного оснащення орендованого приміщення. Крім того, сторонами підписано 2 окремих договору оренди нежитлового приміщення щодо одного і того ж самого приміщення. Тобто, потрібно розділяти правовідносини, що існували під час дії кожного з договорів. Орендар не звертався та не отримував від орендодавця письмового дозволу на виконання ремонтних робіт після підписання договору оренди від 01.03.2006р. (п. 6.9 зазначеного договору передбачав обов’язок компенсації орендодавцем понесених орендарем затрат на реконструкцію (ремонт) приміщення). Крім того, у листі від 04.11.2005р. працівники відповідача розглянули лише пропозицію позивача щодо перепланування орендованого приміщення та встановлення гіпсокартонних перегородок. У той же час, позивач вимагає стягнути з відповідача компенсацію за роботи, пов’язані із заливкою підлоги, монтажем модульної стелі,  встановленням цегляних перегородок, установкою дверей, вікон, проведення електромонтажних робіт та компенсувати вартість всіх матеріалів. Проте, відповідач не надавав згоди на проведення таких робіт та застосування вказаних у акті виконаних робіт матеріалів.

Проаналізувавши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд приходить до висновку про необґрунтованість заявлених позовних вимог та відмовляє у їх задоволенні, з огляду на наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, сторонами було укладено 2 окремих договори щодо оренди одного і того ж нежилого приміщення, а саме, договір №А-39 від 01.11.2005р. та договір від 01.03.2006р. Сторони не надали суду доказів існування домовленості  щодо заміни первісного зобов’язання новим зобов’язанням (новація), що було б підставою для припинення зобов’язання, яке виникло за договором №А-39 від 01.11.2005р.  Відповідно у період з 01.03.2006р. по 07.08.2006р. діяли два окремі договори між сторонами щодо оренди одного і того ж приміщення площею 128,90кв. м., яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Фрунзе, 160, літ. Б, другий поверх.

Матеріали справи не містять Акту приймання-передачі приміщення ні за договором №А-39 від 01.11.2005р., ні за договором від 01.03.2006р., проте, ні позивач ні відповідач не заперечили того факту що приміщення фактично орендувалось позивачем, позивач сплачував орендну плату, яка приймалась відповідачем.

Відповідно до ст. 770 ЦК України у разі заміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі, договір найму припиняється.

Договір оренди від 01.11.2005р. не передбачає можливості припинення договору у випадку зміни права власності на об’єкт оренди, проте, таке положення містить договір оренди від 01.03.2006р.

З урахування наведеного, суд приходить до висновку, що договір №А-39 від 01.11.2005р. продовжував діяти до закінчення строку дії договору, який передбачений п. 6.1 договору, а саме, до 30.09.2006р. У той же час, договір оренди нежилого приміщення від 01.03.2006р. припинив свою дію з 07.08.2006р., у зв’язку із зміною власника орендованого майна.

Як зазначає у поясненнях позивач та підтверджується матеріалами справи, листом від 04.11.2005р. позивач звернувся до відповідача, з метою одержання згоди, у відповідності до п. 3.1.1 договору оренди нежилого приміщення №А-39 від 01.11.2005р., на реконструкцію та технічне оснащення орендованого приміщення відповідно до наданого плану. У листі міститься примітка «міжстінні перегородки будуть виготовлені із гіпсокартону».

Суд приходить до висновку про те, що доданий до листа план погоджений відповідачем, оскільки у верхньому лівому кутку плану міститься напис «Погоджено»із підписом уповноваженої особи та відтиском печатки відповідача. Крім того, на листі позивача та доданому до нього плані містяться наступні письмові погодження, які зроблені уповноваженими на розгляд листа позивача особами: «Не заперечую проти виконання робіт у відповідності із доданим планом», «Не заперечую проти виготовлення перегородок із гіпсокартону, так як несучі конструкції  залишаються без змін».

Таким чином, позивачем було одержано згоду відповідача на реконструкцію приміщення у відповідності до п. 3.1.1 договору від 01.11.2005р. Відповідно реконструкція орендованого приміщення здійснювалась позивачем згідно з п. 3.1.1 договору від 01.11.2005р.

Позивач не надав суду доказів того, що ним було одержано згоду відповідача на реконструкцію (ремонт) приміщення після 01.03.2006р., тобто на виконання  п. 3.1.1 договору від 01.03.2006р.

Здійснення компенсації затрат на реконструкцію (ремонт) приміщення у разі припинення дії договору, у зв’язку із зміною права власності на зазначений об’єкт, передбачено п. 6.9 договору оренди нежилого приміщення від 01.03.2006р., проте, така компенсація не передбачалась за договором оренди від 01.11.2005р.

Згідно з п. 3.1.1 договору від 01.11.2005р. орендар має право за письмовою згодою орендодавця, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне оснащення та поточний ремонт орендованого приміщення. У цьому випадку при припиненні дії Договору, орендар має право забрати зроблені поліпшення, якщо це не призведе до погіршення стану приміщення, що передавалося по Акту прийому-передачі.

Як вбачається із листа позивача від 04.11.2005р. та доданого до листа плану, а також погодження відповідача, між позивачем та відповідачем були погоджені роботи щодо встановлення перегородок із гіпсокартону в орендованому приміщенні. Доказів погодження сторонами виконання будь-яких інших ремонтних робіт позивачем, матеріали справи №13/785 не містять.

У той же час, як вбачається із дефектного акту, за замовленням позивача в орендованому приміщенні виконувались не лише роботи щодо встановлення перегородок із гіпсокартону, а й інші роботи, а саме: роботи, пов’язані із заливкою підлоги, монтажем модульної стелі,  встановленням цегляних перегородок, установкою дверей, вікон, проведення електромонтажних робіт та ін. Позивач просить суд компенсувати за рахунок відповідача зазначені роботи та  вартість всіх матеріалів.

Відповідно до ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.

Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Відокремлення встановлених гіпсокартонних конструкцій вцілому не впливає на об’єкт оренди, відповідно позивач має право вилучити зазначені гіпсокартонні конструкції.

Щодо проведених інших ремонтних робіт, а саме: робіт, пов’язаних із заливкою підлоги, монтажем модульної стелі,  встановленням цегляних перегородок, установкою дверей, вікон, проведенням електромонтажних робіт та ін., то матеріали справи не містять доказів того, що зазначені роботи були узгоджені з відповідачем, відповідно, позивач не має право на відшкодування вартості зазначених робіт.

Крім того, суд вважає за необхідне зазначити, що підставою для компенсації понесених затрат на ремонтні роботи, позивач визначає припинення дії договору, у зв’язку із зміною власника речі, проте, як було встановлено судом, договір №А-39 від 01.11.2005р. припинив свою дію не у зв’язку із зміною власника об’єкта оренди, а після закінчення строку дію договору, а саме, 30.09.2006р., оскільки зазначений договір не передбачав можливості припинення дії договору, у разі відчуження наймодавцем об’єкта оренди.

Враховуючи вищенаведене, суд вважає позовні вимоги необґрунтованими та відмовляє у їх задоволенні.

Керуючись ст. ст. 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку протягом 10 днів з дня прийняття.

Суддя                                                                                                                      В.В. Палій