Харківський апеляційний господарський суд
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"15" травня 2007 року                                                        Справа № 13/92-07

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Олійник В.Ф., судді Істоміної О.А., Кравець Т.В.

при секретарі Тяпкіній В.А.

за участю представників сторін:

позивача      –Христофорова О.В., дов.№ХІІ-07 від 28.02.07 р. (у справі)

відповідача –Дудника Д.В., дов.№13 від 07.02.07 р. (копія у справі)

третьої особи –Гирман В.В., дов. № 1-36/87 від 21.03.07 р. (копія у справі)

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна по Харківській області   (вх. № 1333Х/2-5)

на рішення  господарського суду Харківської області від 14 березня 2007 року по справі    № 13/92-07

за позовом  Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Укрспецсервіс", м. Харків

до Регіонального відділення Фонду державного майна по Харківській області, м. Харків

за участю третьої особи Харківського проектного інституту "Промзернопорект", м. Харків

про спонукання до укладання основного договору оренди,  -

встановила:

У лютому 2007 року Товариство з обмеженою відповідальністю фірма "Укрспецсервіс" звернулося до господарського суду Харківської області з позовом, в якому просило зобов'язати Регіональне відділення Фонду державного майна по Харківській області укласти основний договір оренди житлових приміщень загальною площею 1435,5 кв.м, що розміщені за адресою: м.Харків, пр. Леніна, 50 і які знаходяться на балансі Харківського проектного інституту "Промзернопроект", визначивши дату його укладання 29 грудня 2006 року та зобов'язати затвердити звіт по оцінці вартості приміщень Харківського проектного інституту  "Промзернопроект" від 31 жовтня 2006 року, посилаючись на умови попереднього договору №П 3170-Н від 29 грудня 2006 року, приписи ГК УКраїни, Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Рішенням господарського суду Харківської області від 14 березня 2007 року (суддя Водолажська Н.С.) позовні вимоги було задоволено частково. Зобов"язано Регіональне відділення Фонду державного майна по Харківській області укласти основний договір оренди житлових приміщень загальною площею 1435,5 кв.м, що розміщені за адресою: м.Харків, пр. Леніна, 50 і які знаходяться на балансі Харківського проектного інституту "Промзернопроект", визначивши дату його укладання 29 грудня 2006 року та зобов'язано затвердити звіт по оцінці вартості приміщень Харківського проектного інституту  "Промзернопроект" від 31 жовтня 2006 року. Стягнуто з Регіонального відділення Фонду державного майна по Харківській області на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрспецсервіс" 85,00 грн. державного мита та 118,00 грн.  витрт на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Відповідач, Регіональне відділення Фонду державного майна по Харківській області, з рішенням господарського суду Харківської області від 14 березня 2007 року не погодився, надіслав апеляційну скаргу, в якій порушує питання про скасування рішення та прийняття нового, яким відмовити в задоволенні позовних вимог повністю, посилаючись на те, що дане рішення є незаконним та необгрунтованим.

Позивач, Товариство з обмеженою відповідальністю фірма "Укрспецсервіс", у відзиві на апеляційну скаргу просив рішення господарського суду Харківської області від 14 березня 2007 року залишити без змін, як законне та обґрунтоване, а апеляційну скаргу –без задоволення.

Третя особа, Харківський проектний інститут "Промзернопорект", також надав відзив на апеляційну скаргу, в якому просив рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу – без задоволення.

Перевіривши, в межах вимог, передбачених статтею 101 Господарсько процесуального кодексу України, повноту встановлення обставин справи і докази по справі на їх підтвердження та їх юридичну оцінку судом першої інстанції, доводи апеляційної скарги, заслухавши представника позивача, колегія суддів приходить до висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, виходячи з наступного.

Як свідчать матеріали справи, між Товариством з обмеженою відповідальністю „Укрспецсервіс" (орендар) та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області (орендодавець) був укладений попередній договір оренди № П3170-Н від 29 грудня 2006 р., предметом якого є нежилі приміщення загальною площею 1435,5 кв. м, що розміщені за адресою: м. Харків, пр. Леніна, 50 і які знаходяться на балансі Харківського проектного інституту „Промзернопроект". За незалежною оцінкою вартість майна станом на 31 жовтня 2006 р. становить 2121530,00 грн.

Пунктом 1.2 цього договору передбачено, що після затвердження нової незалежної оцінки, погодження проекту договору з органом, уповноваженим управляти майном та при наявності усіх необхідних документів протягом 10 днів сторони мають укласти основний договір оренди на умовах, встановлених попереднім договором.

Згідно з актом від 29 грудня 2006 р. орендодавець передав орендарю визначене в п. 1.1 попереднього договору майно і таким чином відповідно п. 1.3 договору з цієї дати він вступив в дію.

Відповідач наполягає на тому, що визначення плати за користування майном (п. 1.7 попереднього договору) здійснюється після затвердження звіту про незалежну оцінку і розмір орендної плати за попереднім договором повинен відповідати розміру орендної плати за основним договором, який буде укладений сторонами у майбутньому.

Відповідно до статті 7 Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" проведення оцінки майна є обов'язковим, зокрема, у разі приватизації та іншого відчуження у випадках, встановлених законом, оренди, обміну, страхування державного майна, майна, що є у комунальній власності.

В матеріалах справи наявна копія Звіту від 31 жовтня 2006 року по оцінці вартості приміщень Харківського проектного інституту „Промзернопроект" за адресою: м. Харків, пр. Леніна, 50 для розрахунку орендної плати. Зазначена оцінка була зроблена оцінювачем ХНДІСЕ ім. засл. проф. М.С.Бокаріуса (сертифікат №4685/06 від 15 березня 2006 р. з визначенням спеціалізації, зокрема, оцінка нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) за договором від 22 липня 2006 р. з балансоутримувачем майна Харківським проектним інститутом „Промзернопроект" завідуючим лабораторією Кучеренком Р.І. та спеціалістом-оцінювачем Капліним Р.Б. (сертифікат оцінювача № 1548 від 05 лютого 2000 р.).

Згідно з приписами статті 13 Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, у тому числі на вимогу замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування. Таким чином законодавець передбачив певний порядок рецензування Звіту і однією з умов цього порядку є наявність вимоги яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень.

Як вказує відповідач у своєму поясненні, що підставою для проведення рецензування є підпункт 5.1.1.2 Положення про відділ оцінки цілісних майнових комплексів, стандартизованої оцінки, майнових прав та роботи з суб'єктами оціночної діяльності, затвердженого начальником Регіонального відділення ФДМ України по Харківській області від 10 червня 2005 р.

При цьому ні в поданих поясненнях, ні в поясненнях представника в судовому засіданні відповідач не заперечує проти того, що будь-якої вимоги як окремого запиту (заявки, подання тощо) особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень не існує.

В статті 5 Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" визначено, що суб'єктами оціночної діяльності є: суб'єкти господарювання - зареєстровані в установленому законодавством порядку фізичні особи - суб'єкти підприємницької діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач, та які отримали сертифікат суб'єкта оціночної діяльності відповідно до цього Закону; органи державної влади та органи місцевого самоврядування, які отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності в процесі виконання функцій з управління та розпорядження державним майном та (або) майном, що є у комунальній власності, та у складі яких працюють оцінювачі.

При цьому в Законі також передбачено, що рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), якщо зазначена оцінка погоджується, затверджується або приймається органом державної влади або органом місцевого самоврядування, є обов'язковим. Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) оцінювачем, який працює в органі державної влади, на запити органів державної влади або у зв'язку з виконанням своїх посадових обов'язків здійснюється в межах повноважень, визначених посадовими інструкціями.

Пунктом 3 Положення про регіональне відділення Фонду державного майна України, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №412 від 15 червня 1994 р. (з урахуванням змін та доповнень) визначено, що основними завданнями відділення є, зокрема, здійснення повноважень орендодавця державного майна і виступає орендодавцем цілісних майнових комплексів підприємств і організацій, їх структурних підрозділів, що перебувають у державній власності, окремого індивідуально визначеного майна державних підприємств, організацій.

При цьому, відповідно до пункту 5, відділення має право одержувати безплатно від місцевих органів державної виконавчої влади, органів місцевого і регіонального самоврядування, органів державної статистики, підприємств, установ і організацій звітні дані й інформаційні матеріали, необхідні для виконання покладених  на відділення завдань; залучати в установленому порядку до здійснення контролю за виконанням зобов'язань, передбачених у договорах купівлі-продажу об'єктів приватизації, додержанням умов договорів оренди експертів і представників місцевих органів виконавчої влади.

До матеріалів справи була залучена копія рецензії від 29 грудня 2006 р. на Звіт про оцінку вартості приміщень, які є предметом попереднього договору оренди. Проте надана рецензія не містить даних у зв'язку з чим проводилося рецензування (запити органів державної влади або у зв'язку з виконанням своїх посадових обов'язків). Рецензентом є начальник відділу оцінки ЦМК, стандартизованої оцінки та роботи з СОД РВ ФДМУ в Харківській області Щитова Т.М.

Проте, слід відмітити, що відповідач не є органом державної влади (є державним органом, що не є тотожними поняттями), який отримав відповідні повноваження, доказів отримання відповідних повноважень відповідачем не надано, а рецензент не є посадовою особою органу державної влади.

Законом України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" зроблене застереження стосовно того, що рецензування Звітів може проводитися оцінювачі, які мають не менш ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна та працюють у Фонді державного майна України. Оскільки Закон не визначає повноваження оцінювачів, що працюють у регіональних відділеннях, на проведення рецензування Звітів, а таке право надає лише оцінювачам, що працюють у Фонді державного майна України, то відповідач, безпідставно ототожнюючи себе з Фондом державного майна України в питаннях проведення рецензування звітів, помилково наділяє правом проведення рецензування Звітів начальника відділу оцінки ЦМК, стандартизованої оцінки та роботи з СОД РВ ФДМУ в Харківській області Щитову Т.М.

Отже, господарським судом цілком правомірно було зроблено висновок, що у відповідача не існує законних підстав приймати до уваги рецензію на Звіт, яка складена неуповноваженою особою та всупереч приписам чинного законодавства.

За твердженнями відповідача, з посиланням на досліджену судом рецензію від 29 грудня 2006 р., ним був направлений до ХНДІСЕ ім. засл. проф. М.С. Бокаріуса лист від 29 грудня 2006 р. (копія направлена і позивачу), в якому завідуючій лабораторією Кучеренко Р.І. повідомлявся про наявність значних недоліків оцінки, що вплинули на її достовірність. В цьому ж листі відповідач встановив термін доопрацювання Звіту - три дні з моменту отримання зауважень.

Оцінка нерухомості, за результатами якої складений звіт від 31 жовтня 2006 р., проводилася суб'єктом оціночної діяльності ХНДІСЕ ім. засл. проф. М.С.Бокаріуса за договором від 22 липня 2006 року з Харківським проектним інститутом „Промзернопроект". Як пояснив представник третьої особи і це не заперечується представником відповідача, вказаний договір не містив положень, згідно яких право на повернення Звіту на доопрацювання виникало б у Регіонального відділення ФДМУ по Харківській області. Зважаючи на те, що відповідач не був замовником Звіту і йому не передавалися будь-які повноваження, тому повернення його оцінювачу на доопрацювання зроблено без належних на це повноважень.

Статтею 12 Законі України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" передбачено, що звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору і може бути доданий до акту оцінки майна. В цій же нормі вказано, що акт оцінки майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна, здійсненої суб'єктом оціночної діяльності - органом державної влади або (органом місцевого самоврядування самостійно і саме Акт оцінки майна підлягає затвердженню керівником органу    державної влади або органу місцевого самоврядування.

Отже, твердження відповідача про наявність у нього права затверджувати або не затверджувати Звіт від 31 жовтня 2006 року про вартість майна є помилкове і не відповідає положенням вищенаведених норм, що і визначив суд першої інстанції в оскарженому рішенні.

Статтею 5 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що  орендодавцями є, зокрема, Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна. В статті 9 цього Закону вказано, що фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України (далі - матеріали), відповідному орендодавцеві, зазначеному у статті 5 цього Закону. У разі надходження до орендодавця заяви про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), орендодавець у п'ятиденний строк після дати реєстрації заяви надсилає копії матеріалів органу, уповноваженому управляти відповідним майном. Орган, уповноважений управляти державним майном, розглядає подані йому матеріали і протягом п'ятнадцяти днів після їх надходження надсилає орендодавцеві висновки про умови договору оренди або про відмову в укладенні договору оренди.

Орендодавець протягом п'яти днів після закінчення терміну погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном, і органом Антимонопольного комітету України, а у випадках, коли заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом п'ятнадцяти днів після дати її реєстрації дає згоду або відмовляє в укладенні договору оренди майна і повідомляє про це заявника.

Зважаючи на те, що орендодавцем за договором оренди виступає відповідач - Регіональне відділення ФДМ України по Харківській області, то він повинен був у визначений у наведеній нормі строк повідомити позивача про згоду або відмову на укладання договору оренди.

Позивачем до матеріалів справи наданий вищевказаний попередній договір оренди № П3170-И від 29 грудня 2006 року.

Згідно зі статтею 182 ГК України („Особливості укладання попередніх договорів") за попереднім договором суб'єкт господарювання зобов'язується у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором. Попередній договір повинен містити умови, що дозволяють визначити предмет, а також інші істотні умови основного договору. До укладення попередніх договорів не застосовується загальний порядок укладення господарських договорів. Цією ж нормою передбачено, що у разі якщо сторона, яка уклала попередній договір, одержавши проект договору від іншої сторони, ухиляється від укладення основного договору, друга сторона має право вимагати укладення такого договору в судовому порядку.

Статтею 635 Цивільного Кодексу України визначено, що істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Таким чином, що попередній договір має містити істотні умови основного договору і тільки в разі їх відсутності підлягають погодженню при укладанні основного договору.

Як вбачається з наданих сторонами попереднього договір оренди № П3170-И від 29 грудня 2006 року та проекту основного договору оренди, вони містять всі істотні умови для даного виду договорів, в т.ч. розмір орендної плати та порядок і підстави її коригування. В попередньому договорі плата за користування майном відповідає розміру орендної плати, яка визначена в проекті договору, що відповідає приписам п. 1.8 попереднього договору. Таким чином ці показники сторонами узгоджені і на стадії укладання договору не можуть бути змінені.

Крім того, відповідачем не були надані докази того, що ним з цих підстав було відмовлено в укладанні договору оренди, або ним був поданий позивачу інший проект договору оренди з іншим розміром орендної плати ані в суд першої інстанції, ані в суд апеляційної інстанції.

За таких обставин у відповідача відсутні правові підстави для ухилення від укладання договору оренди на умовах, узгоджених попереднім договором. А оскільки майно, що є предметом оренди, фактично передане позивачу і за час після його передачі нараховується орендна плата (сплачений завдаток на підтвердження зобов'язань і на забезпечення його виконання), то слід вважати, що орендні відносини між сторонами виникли з 29 грудня 2006 року і від цієї дати має бути укладений основний договір оренди. Тому позовні вимоги в цій частині підлягають задоволенню.

Відповідно до статті 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається в обґрунтування своїх вимог та заперечень.

Згідно зі статтею 43 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об‘єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Тому, з урахуванням вищевикладеного, колегія суддів дійшла висновку, що рішення господарського суду Харківської області від 14 березня 2007 року по справі № 13/92-07 було прийнято при неповному з’ясуванні обставин, що мають значення для справи та з порушенням норм матеріального права, в зв’язку з чим рішення підлягає скасуванню.

Керуючись статтями 99, 101, 102, статтею 103 пунктом 2, статтею 104 пунктами 1, 4, статтею 105  Господарського процесуального кодексу України,

постановила:

Апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Харківської області від 14 березня 2007 року по справі № 37/16-06 залишити без змін.

Головуючий суддя                                                                     В.Ф. Олійник

суддя                                                                    О.А. Істоміна

суддя                                                                    Т.В. Кравець