ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД
РІШЕННЯ

"05" лютого 2007 р.

справа № 20-8/293

За позовом

Житлово-будівельного кооперативу
„Рибак-9” (адреса для кореспонденції: вул.
Павла Корчагіна, 36-268, місто Севастополь, 99059)

до відповідачів:

-          Товариства з обмеженою
відповідальністю „Уршель” (адреса для кореспонденції: вул. Б. Михайлова,
1 -66, місто Севастополь, 99014),

-          фізичної особи -підприємця  ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, місто Севастополь,
99014)

про визнання недійсними договорів
оренди нежилих приміщень від 30 листопада 2003 року,

суддя
Ткаченко М.І.,

За участю представників:

від позивача  - ОСОБА_5, паспорт  НОМЕР_1;

- ОСОБА_6, паспорт  НОМЕР_2;

від відповідача:
- ОСОБА_1, протокол № НОМЕР_13,

- ОСОБА_2, довіреність №  б/н
від 14.11.2006 року;

Суть спору:  Житлово-будівельний кооператив „Рибак -
9”  (далі -ЖБК „Рибак -9”) звернувся до
господарського суду міста Севастополя із позовом до Товариства з обмеженою
відповідальністю „Уршель” (далі - ТОВ „Уршель”) про визнання недійсними
договорів оренди нежилих приміщень від 30 листопада 2003 року, укладених між
позивачем та ТОВ „Уршель”, фізичною особою
-підприємцем ОСОБА_1 (далі -ФОП
ОСОБА_1.).

Свої вимоги позивач обґрунтовує
тим, що перелічені договори були укладені колишнім головою кооперативу ОСОБА_3.
без обговорення і згоди загальних зборів членів кооперативу, не підписані
бухгалтером кооперативу, нотаріально не засвідчені, не пройшли державну
реєстрацію. Крім того умови договорів є невигідними для членів кооперативу.

Відповідач проти заявлених вимог
заперечує в повному обсязі з підстав, зазначених в відзивах на позов.

Заявою від 9 січня 2007 року за
вхідним № суду 331 позивач уточнив позовні вимоги та просить суд:

-          визнати недійсним договір оренди
нежилого приміщення загальною площею 15 м.кв., розташованого за адресою: місто
Севастополь, АДРЕСА_2, укладений між позивачем та ТОВ „Уршель” 30  листопада 2003 року;

-          визнати недійсним договір оренди
нежилого приміщення загальною площею 30 м.кв., розташованого за адресою: місто
Севастополь, АДРЕСА_2, укладений між позивачем та ФОП ОСОБА_1. 30 листопада
2003 року.

Ухвалою суду від 15 січня 2007 року
до участі у справі в якості іншого відповідача залучений ФОП ОСОБА_1.

Заявою від 5 лютого 2007 року за
вхідним № суду 3045 позивач доповнив позовні вимоги та просить суд додатково
понудити відповідачів провести оплату за використання з 1 жовтня 2006 року
незаконно зайнятих приміщень позивача загальною площею 15 м.кв. та 30 м.кв., які
знаходяться за адресою: місто Севастополь, АДРЕСА_2, виходячи з ціни 2.272,50
грн. в місяць.

Розгляд справи відкладався, в
судовому засіданні оголошувалась перерва за правилами статті 77 Господарського
процесуального кодексу України.

Представникам сторін в судовому
засіданні роз'яснені процесуальні права та обов'язки згідно статей 20, 22
Господарського процесуального кодексу України.

Заслухав пояснення та заперечення
учасників процесу, дослідивши представлені докази, суд

В С Т А Н О В
И В :

Актом державного прийому будівлі -5
поверхового 177 квартирного жилого будинку по АДРЕСА_2 Гагарінського району для
ЖБК „Рибак -9” від 30 жовтня 1974 року та дозволом № НОМЕР_3   введений в експлуатацію житловий будинок за
адресою: АДРЕСА_2.

Згідно довідки статистики № НОМЕР_4
рішенням № НОМЕР_5 Севастопольською міською державною адміністрацією як
юридична особа зареєстрований Житлово -будівельний кооператив „Рибак - 9”.
Організаційно -правова форма кооперативу -обслуговуючий кооператив.

Розпорядженням виконавчого комітету
Севастопольської міської ради депутатів трудящих № НОМЕР_5 зареєстрований
Статут позивача, прийнятий на загальних зборах членів кооперативу 27 січня 1979
року, протокол №19.

Згідно листа Відділу обліку і
розподілу житлової площі СМДА від 8 грудня 2006 року за вихідним № НОМЕР_6
реєстрація внесень змін та доповнень до Статуту позивача за період з 5 квітня
1979 року до наступного часу не проводилась (арк. 142, том 1).

Як вбачається з матеріалів справи,
позивач уклав з відповідачами три договору оренди.

Перший договір був укладений 30
грудня 2001 року між позивачем та ТОВ „Уршель” на оренду нежилого приміщення
загальною площею 36,9 м. кв. по АДРЕСА_2, для використання під офіс та склад.

Строк дії договору згідно пункту
5.1 договору -з 1 січня 2002 року по 30 вересня 2006 року.

Щомісячна орендна платня склала
150,00 грн.

Позивач звертався до господарського
суду міста Севастополя з позовом до МПП “Тарида”, ТОВ “Уршель”  про розірвання договорів оренди, у тому числі
договору оренди від 30 грудня 2001 року (справа № 20-11/298, суддя Дмитрієв
В.Є.).

Рішенням суду від 17 листопада 2005
року в задоволенні позову було відмовлено.

Рішення суду не оскаржувалось.

30 листопада 2003 року позивач та
ТОВ „Уршель” уклали договір оренди (далі - договір №1).

Предметом договору №НОМЕР_7 є
оренда нежилого приміщення загальною площею 15 м. кв. в будинку по АДРЕСА_2,
для використання під офіс та склад.

Щомісячна орендна платня склала
50,00 грн.

Строк дії договору №НОМЕР_7 згідно
пункту 5.1 договору -з 30 листопада 2003 року по 31 грудня 2009 року.

Згідно пункту 6.4 договору №НОМЕР_7
попередній договір оренди того ж самого приміщення, укладений 30 грудня 2001
року, втратив свою чинність.

30 листопада 2003 року позивач та
ФОП  ОСОБА_1. уклали договір оренди (далі
- договір НОМЕР_8).

Предметом договору НОМЕР_8 є оренда
нежилого приміщення загальною площею 30 м. кв. в будинку по АДРЕСА_2, для
використання під офіс та склад.

Строк дії договору НОМЕР_8 згідно
пункту 5.1 договору -з 30 листопада 2003 року по 31 грудня 2009 року.

Щомісячна орендна платня склала
100,00 грн.

Згідно протоколу загальних зборів
членів ЖБК „Рибак -9” НОМЕР_9  на порядку
денному обговорювалося питання вибору голови правління кооперативу.

У зв'язку з тим, що голова
правління ОСОБА_3. переїхав жити в інший район і фактично самоусунувся від
обов'язків голови, а також із причини не проведення зборів членів кооперативу,
відсутності збору засобів (платежів і внесків) на ремонт і обслуговування
будинку, знаходження будинку в аварійному стані ОСОБА_3.  був звільнений із займаної посади та на
посаду голови кооперативу вибраний ОСОБА_4. (арк. 55, т.1).

Згідно акту про прийому -передачу
документів кооперативу від 26 грудня 2004 року в наявності оказався лише
договір оренди від 30 грудня 2001 року (пункт 15 акту).

Ухвалою суду від 21 листопада 2006
року у судове засідання для дачі пояснень щодо суті позовних вимог колишній
голова ЖБК „Рибак -9”  ОСОБА_3.

В судовому засіданні, яке відбулося
5 грудня 2006 року, ОСОБА_3. пояснив суду, що дійсно 30 листопада 2003 року
він, будучи головою кооперативу, уклав з відповідачами договори оренди
№№НОМЕР_7, НОМЕР_8.

В своїх  відзивах
на позов відповідачі заперечують
проти позовних вимог, посилаючись на те, що договори були укладені та
підписані сторонами згідно вимог чинного законодавства, а також на те, що
раніше позивач не заявляв будь-яких заперечень щодо оренди вищезазначених
приміщень.

При вирішенні даного спору суд
керується наступним.

У відповідності до пункту 7
„Прикінцевих та перехідних положень” Цивільного кодексу України від 16 січня
2003 року (далі -ЦК України) до позовів про визнання заперечуваного
правочину недійсним і про застосування наслідків недійсності нікчемного
правочину, право на пред'явлення якого виникло до 1 січня 2004 року,
застосовується позовна давність, встановлена для відповідних позовів
законодавством, що діяло раніше.

Як було встановлено судом, про
порушення свого права позивач фактично дізнався після проведення переобрання
голови кооперативу, тобто після 21 грудня 2004 року.

По акту про прийом -передачу
документів кооперативу від 26 грудня 2004 року спірні договори
№№НОМЕР_7,НОМЕР_8  від 30 листопада 2003
року взагалі не були відображені, а в наявності оказався лише договір оренди
від 30 грудня 2001 року (пункт 15 акту), який на час складання акту не мав
юридичної сили в силу пункту 6.4 договору №НОМЕР_7.

Наведене дає суду право зробити
висновок, що при вирішенні даного спору повинні застосовуються правила про
позовну давність, передбачені ЦК України.

За правилами статті 257 ЦК України
загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Як передбачено статтею 258 ЦК
України, для окремих видів вимог законом може встановлюватися спеціальна
позовна давність: скорочена або більш тривала порівняно із загальною позовною
давністю. Але даною статтею спеціальна позовна давність до вимог про визнання
договору недійсним не передбачена, тому до таких вимог застосовується загальна
позовна давність.

Позивач звернувся до господарського
суду з позовом про визнання договорів оренди недійсними 26 жовтня 2006 року, з
чого випливає, що позивач не пропустив строк позовної давності.

Крім того згідно пункту 4
„Прикінцевих та перехідних положень” ЦК України
Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що
виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до
набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу
застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати
після набрання ним чинності.

Оскільки на момент вирішення спору
в суді строк дії договорів не сплив, відповідач продовжує користуватися
орендованими приміщеннями та сплачувати орендну платню, то при вирішені даного
спору суд керується нормами ЦК України.

Згідно постанови Кабінету Міністрів
України від 28 жовтня 2004 року  № 1442
“Про затвердження Національного стандарту N 2 "Оцінка нерухомого
майна"  приміщення -
частина  внутрішнього об'єму
будівлі,  обмежена будівельними
елементами, з можливістю входу і виходу.

В розумінні статі 181 ЦК України
приміщення є нерухомістю.

У відповідності до статті 793 ЦК
України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої
частини) укладається у письмовій формі.

Договір найму будівлі або іншої
капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає
нотаріальному посвідченню.

Крім того, у відповідності до
частини 1 статті 795 ЦК України передання наймачеві будівлі або іншої
капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом
(актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається
обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Вказаний
акт є невід`ємною частиною договору.

З матеріалів справи та пояснень
учасників процесу суду стало відомо, що договори нотаріально не посвідчувались,
передавання орендованих нежилих приміщень відповідними актами не оформлювалось.

Оскільки договори №№НОМЕР_7,
НОМЕР_8 були укладені в листопаді 2003 року, а ЦК України набрав чинності з 1
січня 2004 року, тому сторони повинні були привести спірні договори у
відповідність до вимог ЦК України.

В матеріалах справи є докази того,
що  позивач  звертався
до  прокуратури  Гагарінського району міста Севастополя з
заявою про незаконні дії голови кооперативу „Рибак -9” ОСОБА_3 щодо укладення
договорів оренди без узгодження цього на загальних зборах членів
кооперативу  з метою вирішення питання
подальшої дії таких договорів (арк. 36, 39, том 1).

Згідно статті 137 Житлового кодексу
Української  РСР від 30 червня 1983 року
5464-Х житлово-будівельний кооператив діє на основі статуту, прийнятого
відповідно до Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу загальними
зборами громадян, які вступають до організовуваного кооперативу, і
зареєстрованого в установленому порядку.

Примірний статут
житлово-будівельного кооперативу затверджується Радою Міністрів Української
РСР.

Відповідно до статті 8 Закону
України „Про кооперацію” від  10 липня
2003 року № 1087 -IV (далі -Закон №1087) статут кооперативу є правовим
документом, що регулює його діяльність.

Статут може містити інші пов'язані
з особливостями діяльності кооперативу положення, що не суперечать
законодавству.

Згідно пункту 23 Статуту позивача органами
управління кооперативу є загальні збори (нарада уповноважених) кооперативу
та правління кооперативу.

Згідно статті 15 Закону №1087
загальні збори членів кооперативу є вищим органом управління кооперативу.

Згідно статті 16 Закону №1087
правління кооперативу є виконавчим органом кооперативу, підзвітне загальним
зборам членів кооперативу і несе перед ним відповідальність за ефективність
роботи кооперативу.

Аналогічна норма міститься в пункті
25 Статуту позивача.

У відповідності до підпункту з)
пункту 23 Статуту загальні збори (нарада уповноважених) кооперативу у тому
числи приймають рішення про порядок експлуатації належних кооперативу житлових
будинків.

Таким чином питання про надання в
оренду приміщень колишньої бібліотеки, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2,
підпадає під компетенцію загальних зборів (нарада уповноважених) кооперативу та
розглядається на таких загальних зборах.

Оскільки відповідно до пункту 25
Статуту правління ЖБК „Рибак - 9” є виконавчим органом кооперативу, то
підпункт ж) пункту 25 Статуту - обов`язок правління укладати договори та інші
угоди від імені кооперативу, слідує толкувати як укладення договорів і
угод  не одноособово, а лише після
попереднього обговорення і прийняття відповідного рішення на загальних зборах
членів кооперативу із занесенням в протокол зборів.

Крім того пунктом 26 Статуту прямо
передбачено підписання договорів і угод не тільки головою правління або його заступником,
а і членом правління, до відому якого відносяться фінансові питання
кооперативу, тобто бухгалтером.

Заперечуванні позивачем договори
підписані лише відповідачами та головою ЖБК „Рибак -9”  ОСОБА_3.

Із вищезазначеного випливає, що
договори  №№НОМЕР_7,НОМЕР_8  були укладені та підписані колишнім головою
ЖБК „Рибак - 9”  ОСОБА_3. з відповідачами
без дотримання вимог Статуту кооперативу, а саме без обговорення і прийняття відповідного
рішення на загальних зборах членів кооперативу із занесенням в протокол зборів
та без участі  бухгалтера.

Згідно частини 3 статті 215 ЦК
України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із
сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах,
встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним
(оспорюємий правочин).

Статтею 216 ЦК України передбачено,
що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з
його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна
із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала
на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема
тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій
послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на
момент відшкодування.

Згідно матеріалів справи
відповідачі користуються приміщеннями загальною площею 15 м. кв. та 30 м. кв.,
сплачує орендну платню, а на позивача по умовам договорів покладений обов`язок
надати вказані приміщення відповідачам в строкове платне користування.

Як вбачається із представленої
позивачем копії договору НОМЕР_10 від 4 березня 2005 року,  в СФ АКБ СР „Укрсоцбанк” відкритий поточний
рахунок НОМЕР_11.

Вивчивши матеріали справи та
заслухавши пояснення представника відповідачів, судом встановлено, що орендна
платня відповідачами перераховувалась на вищевказаний поточних рахунок
позивача.

Але при вирішенні питання
повернення другій стороні у натурі всього, що вона одержала на виконання
договорів №№НОМЕР_7, НОМЕР_8, суд виходить з того, що в квитанціях по оплаті
орендної платні в найменуванні платежу вказувалась дата договору як 30.09.2001
(арк. с. 61-75, том 1) або 1.06.2004 (арк. с. 77-97, том 1; арк. с. 7-8,
том 2), що вказує на те, що таки квитанції не є належними доказами того, що
орендна плата відповідачами проводилась саме по договорам №№НОМЕР_7, НОМЕР_8
від 30 листопада 2003 року.

В зв`язку з наведеним суд приймає
до увазі лише квитанції про сплату орендної платні від липня 2005 року,
листопада 2005 року, грудня 2005 року та за 2006 рік, в яких вказано, що
орендна плата перераховується по договору від 30.11.2003 року. Загальна
сума орендних платежів, яка підлягає поверненню відповідачам, складає  1.900грн
(ТОВ „Уршель” -500,00грн; ФОП ОСОБА_1. -1.400,00грн).

В частини позовних вимог ЖБК „Рибак
-9”  понудити відповідачів провести
оплату за використання з 1 жовтня 2006 року незаконно зайнятих приміщень
позивача загальною площею 15 м.кв. та 30 м.кв., які знаходяться за адресою:
місто Севастополь, АДРЕСА_2, виходячи з ціни 2.272,50 грн. в місяць, суд
відмовляє, виходячи з наступного.

Відповідно до статті 629 ЦК України
договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно статті 762 ЦК України розмір
плати за користування майном встановлюється договором найму. Договором або
законом може бути встановлений періодичний перегляд, зміну розміру плати за
користування майном.

Зміни розміру плати за користування
майном умовами договорів №№НОМЕР_7, НОМЕР_8 не передбачено.

У разі незгоди з розміром орендної
платні позивач мав право звернутися до відповідачів з пропозицією внести зміни
до договорів в частини розміру орендної платні, але своїм правом не
скористався.

Виходячи з вищевикладеного, суд
задовольняє позов частково.

Відповідно до статті 49
Господарського процесуального кодексу України суд покладає судові витрати на
відповідачів пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись статями 8, 15, 16 Закону
України „Про кооперацію”, статтями 181, 215, 216, 257, 258, 629, 762, 793, 795
Цивільного кодексу України, статтями 20, 22, 77, 82-84, 115, 116 Господарського
процесуального кодексу України, суд

вирішив:

1.          Позов задовольнити частково.

2.          Визнати договір
оренди нежилого приміщення загальною площею 15 м. кв., розташованого за
адресою: місто Севастополь, АДРЕСА_2, укладений між Житлово -будівельним
кооперативом „Рибак - 9” (вул. Павла Корчагіна, 34/36, місто Севастополь,
99059, ідентифікаційний код 23204998) та Товариством з обмеженою
відповідальністю „Уршель” (вул. Івана Голубця, 3-6, місто Севастополь,
99011, ідентифікаційний код 22286988)
30  листопада 2003 року -недійсним.

3.          Визнати
договір оренди нежилого приміщення загальною площею 30 м. кв., розташованого за
адресою: місто Севастополь, АДРЕСА_2, укладений між Житлово -будівельним
кооперативом „Рибак - 9” (вул. Павла Корчагіна, 34/36, місто Севастополь,
99059, ідентифікаційний код 23204998) та фізичною особою - підприємцем
ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, місто Севастополь, 99014, ідентифікаційний номер
НОМЕР_12)  30 листопада 2003 року -недійсним.

4.          Зобов'язати
Житлово -будівельний кооператив „Рибак - 9”, Товариство з обмеженою
відповідальністю „Уршель”, фізичну особу -підприємця ОСОБА_1 повернути
друг другу у натурі все, що вони одержали на виконання договорів оренди нежилих
приміщень загальною площею 15 м. кв. та 30 м. кв. від 30 листопада 2003 року, а
саме: Товариство з обмеженою відповідальністю „Уршель”, фізичну особу
-підприємця ОСОБА_1 -повернути Житлово -будівельному кооперативу „Рибак - 9”
орендовані нежилі приміщення загальною площею 15 м. кв. та 30 м. кв.,
розташовані за адресою: місто Севастополь, АДРЕСА_2, оформив повернення
двостороннім актом прийому -передачі; Житлово -будівельний кооператив „Рибак -
9” - повернути Товариству з обмеженою відповідальністю „Уршель”, фізичної особі
-підприємцу ОСОБА_1 -отриману орендну платню по договорам оренди нежилих
приміщень загальною площею 15 м. кв. та 30 м. кв. від 30 листопада 2003 року в
розмірі  1.900 грн. (у тому числі
Товариству з обмеженою відповідальністю „Уршель” -500,00 грн., фізичної особі
-підприємцу ОСОБА_1 -1.400,00 грн).

5.          Стягнути
з Товариства з обмеженою відповідальністю „Уршель” (вул. Івана Голубця, 3-6,
місто Севастополь, 99011, ідентифікаційний код 22286988) на користь Житлово
-будівельного кооперативу „Рибак - 9” (вул. Павла Корчагіна, 34/36, місто
Севастополь, 99059, ідентифікаційний код 23204998) витрати по оплаті
державного мита в сумі 42,50 грн. і витрати по інформаційно-технічному
забезпеченню процесу у розмірі 59,00 грн.

6.          Стягнути
з фізичної особи -підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, місто Севастополь, 99014,
ідентифікаційний номер НОМЕР_12) на користь Житлово -будівельного
кооперативу „Рибак - 9” (вул. Павла Корчагіна, 34/36, місто Севастополь,
99059, ідентифікаційний код 23204998) витрати по оплаті державного мита в
сумі 42,50 грн. і витрати по інформаційно-технічному забезпеченню
процесу у розмірі 59,00 грн.

7.          В решті позову -відмовити.

Копії рішення направити сторонам.

Суддя

Ткаченко М.І.

Розсилка

Житлово -будівельний кооператив
„Рибак - 9”  (адреса для
кореспонденції:  вул. Павла
Корчагіна, 36-268, місто Севастополь, 99059)

1

Товариство з обмеженою
відповідальністю „Уршель”  (адреса
для кореспонденції: АДРЕСА_1, місто Севастополь, 99014; вул. Івана
Голубця, 3-6, місто Севастополь, 99011)

2

Фізична особа - підприємець  ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, місто Севастополь,
99014)

1

В справу

1

В наряд

1