ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М      У К Р А Ї Н И

16.03.2007                                                                       Справа №  4/57-ПН-07

Господарський суд Херсонської області у складі судді  Ємленінової З.І. при секретарі Сокуренко Л.І., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом відкритого акціонерного товариства "Південний електромашинобудівний

завод"   м. Нова Каховка Херсонської області

до товариства з обмеженою відповідальністю "Юг-електо" м.Нова Каховка

Херсонської області

про   усунення перешкод в користуванні майном та стягнення  1.841грн.15коп.

та зустрічний позов

товариства з обмеженою відповідальністю "Юг-електо" м. Нова Каховка

Херсонської області

до    відкритого акціонерного товариства "Південний електромашинобудівний завод"

м. Нова Каховка Херсонської області

про   стягнення  19.075 грн. 01 коп.

за участю  представників сторін:

від  позивача - юрист Антоненко В.В.

від  відповідача  - юрист  Кузуб С.П.

в с т а н о в и в:

Позивач звернувся до господарського суду з позовною заявою, в якій просить зобов'язати відповідача звільнити нежилі приміщення  площею  49,9кв.м, що знаходяться в м.Нова Каховка вул.М.Букіна № 50 Херсонської області та стягнути з нього 1032 грн. 99 коп. заборгованості з орендної плати, а також 7 грн. 24 коп. пені, 115 грн. 69 коп. річних  за несвоєчасну сплату заборгованості та 685 грн. 00 коп. неустойки в розмірі подвійної плати за користування майном за час прострочки  повернення об'єкту оренди.

Підставою  позовних  вимог  позивач зазначив  те, що  відповідно до  статті 782 ЦК України він  відмовився від  договору оренди, укладеного  з  відповідачем 14.09.2000року №21, оскільки  відповідач не  сплачував орендної  плати  більш  ніж  три  місяці підряд, тому договір  є  розірваним і відповідач зобов'язаний  звільнити  орендоване  майно та сплатити борг і штрафні санкції.

Ухвалою господарського суду від  27.02.2007року  суд відповідно до  статті 60 ГПК України  прийняв для спільного  розгляду з  основним  зустрічний          позов відповідача до  позивача   про стягнення  19.075 грн. 01 коп. витрат, понесених відповідачем у зв'язку із поліпшенням орендованого майна за договором оренди № 21  від 14.09.2000 року, на який посилається позивач, як на підставу позовних вимог.

Підставою  позовних  вимог  за зустрічним позовом відповідач вважає те, що  під  час оренди ним здійснені поліпшення орендованого  майна за згодою орендодавця, тому відповідно до  статті 51 Закону України «Про  приватизацію»та наказу Фонду державного  майна  України від 12.07.2001року №1247  вартість  цих  поліпшень  повинна  зараховуватися при  викупі майна, а в разі дострокового   припинення договору, ці витрати орендодавець  повинен  компенсувати в повному обсязі. В засіданнях  суду відповідач  посилається, як на  підставу позову, також на статті 23, 27, 30  Закону України «Про  оренду державного  та комунального майна».

Справа розглядалася з  перервою, яка  оголошувалася в засіданні суду 14.03.2007 року у зв'язку з  необхідністю  подання сторонами  додаткових  доказів на обгрунтування первісного  та зустрічного  позовів.

Позивач   в засіданні суду позовні вимоги за первісним позовом підтримав в повному обсязі, надавши свої доводи та пояснення.

Відповідач у відзиві на позов позовні вимоги визнає в частині суми основного боргу, зазначаючи, що  борг з  орендної  плати  компенсується за рахунок проведених  ним поліпшень  об'єкту оренди. Проти вимог  в частині стягнення нарахованої позивачем пені, неустойки за несвоєчасну сплату заборгованості та  неустойки в розмірі подвійної плати за користування майном заперечує, посилаючись на те, що  зазначені санкції не передбачені договором оренди  від 14.09.2000 року. Але заявою  від 16.03.2007року №6  визнав позовні вимоги в повному обсязі, в тому числі і в частині стягнення пені, річних відсотків та неустойки за несвоєчасне  повернення орендованого  майна.

Позивач зустрічні позовні вимоги не  визнає, посилаючись на те, що  статтею 51 Закону України «Про  приватизацію» та наказом Фонду державного  майна  України від 12.07.2001року №1247 не регулюються правовідносини  щодо  оренди  майна акціонерного  товариства. Згоди на здійснення невідокремлених  поліпшень  орендованого  майна не  було, а тому за умовами  пункту 3.4 договору оренди  вони взагалі  не  могли  проводитися. Згідно з  пунктами 3.3 та 3.5 договору оренди від  14.09.2000року відповідач зобов'язався  за власні кошти  проводити  поточний ремонт, а вартість  здійснених  ним за власні кошти поліпшень, які неможливо  відокремити без спричинення шкоди майну, переходить  у власність  орендодавця. За таких  підстав, позивач вважає, що  згідно зі ст. 778 ЦК України  відповідач не  має  права на відшкодування  вартості поліпшень.

Дослідивши матеріали  справи, заслухавши представників сторін  суд  встановив наступне.

14.09.2000року між  дочірнім  підприємством «Комунальне господарство»відкритого  акціонерного  товариства «Південелектромаш» та товариством з  обмеженою  відповідальністю  «Юг-електо» (відповідач по  справі) укладено  договір  оренди №21, згідно з  яким  в користування  відповідача на правах  оренди передано  нежитлові приміщення  першого поверху будівлі №50 по  вулиці М.Букіна  в місті Нова Каховка  Херсонської  області.

В наступному  майно, яке  є  об'єктом оренди за договором від 14.09.2000року, наказом від 23.10.2003року №331 було  передано  на баланс ВАТ «Южелектромаш», правонаступником якого  відповідно до  пункту 1.1 Статуту ВАТ «Південний електромашинобудівний завод» є позивач по  справі, з  яким  відповідач 15.08.2004року уклав додаткову угоду  №2 до  договору оренди від 14.09.2000року №21, зазначивши нею,  що  орендодавцем та  отримувачем орендної  плати  є  позивач.

Крім  того, реєстраційне  посвідчення  від 04.01.1980року видане Каховським  БТІ за реєстровим  №7 також  свідчить  про  те, що будівля  по  вул. М.Букіна  №50  в м. Нова Каховка  в цілому належить   позивачу. Листом від  08.02.2007року  комунальне підприємство «Каховське бюро  технічної  інвентаризації»  підтвердило  факт  реєстрації   права власності на зазначене  майно за позивачем. Таким чином,  відповідно до  статті  770 ЦК України  права орендодавця за договором оренди від  14.09.2000року №21 перейшли  до  позивача по  справі.

Строк дії договору від 14.09.2000 року пунктом 1.2 договору сторони погодили до 01.10.2001 року, зазначивши пунктом 5.1, що пролонгація договору здійснюється автоматично при відсутності претензій сторін, а при їх наявності сторони складають письмову угоду, якою зазначають нові умови договору.

Пунктами 4.1, 4.4, 4.8  договору оренди від  14.09.2000року ( з урахуванням  додаткових угод від 07.05.2001року про  зміну та доповнення до  договору а також  від 15.08.2004року) відповідач прийняв на себе обов'язки   сплачувати  орендну плату в розмірі  41грн.75коп. згідно калькуляції орендодавця з урахуванням  інфляції та перераховувати  її  орендодавцеві щомісячно до  20  числа наступного  за звітним місяця. З 15.08.2004року  за додатковою  угодою №2 до  договору  орендна плата  погоджена   в розмірі 4грн.50коп. за 1 кв.м  площі, яка  підлягала сплаті  на рахунок орендодавця до 15 числа  поточного  місяця.

Матеріалами справи підтверджується, що відповідач орендну плату сплачував з порушенням вимог  договору. Його заборгованість за період з 01.01.2005року по 01.05.2006року становить  1.032грн.99коп.,  що підтверджується наданим  позивачем розрахунком та не  заперечувалося представником відповідача.

Відповідно до вимог пп. 1, 7 ст. 193 Господарського Кодексу України, ст.526 ЦК України  зобов'язання сторонами повинні виконуватися  належним чином відповідно до вимог договору, Господарського  та  Цивільного Кодексів, інших актів  цивільного законодавства. Відповідач  не   виконав своїх зобов'язань по розрахунках згідно з умовами договору, чим порушив   вимоги  ст.525 ЦК України,  відповідно до  якої  одностороння відмова від зобов'язання  або одностороння  зміна його умов   не допускається.

Оскільки  і в засідання суду відповідач не надав доказів перерахування боргу, вимоги позивача про стягнення  основного боргу підлягають задоволенню.

Крім цього, відповідно до  ч.2 ст. 625 ЦК України, боржник, який прострочив виконання грошового  зобов’язання, повинен  сплатити  борг  з  урахуванням  інфляції  та 3% річних, тому вимоги  позивача про  стягнення 115грн.69коп. річних  відсотків за прострочку перерахування боргу також  підлягають  задоволенню.

Пунктом  4.3 договору оренди від 14.09.2000року передбачено , що  орендна плата,  перерахована несвоєчасно, або  не  в повному розмірі, сплачується з  урахуванням  пені в розмірі 0,5% від  суми  заборгованості за кожний місяць  прострочки, тому вимоги позивача про  стягнення пені в сумі 7 грн.24коп. судом задовольняються.

Згідно зі статтею 782 ЦК України наймодавець  має  право відмовитися від  договору найму і вимагати  повернення речі, якщо  наймач не  вносить  плату  за користування річчю протягом трьох  місяців підряд. У разі відмови  орендодавця від  договору найму договір є  розірваним  з  моменту одержання   наймачем  повідомлення про  відмову від  договору. Крім  цього, пунктом 5.2 договору оренди від 14.09.2000року передбачено  право  орендодавця вимагати розірвання договору у разі  порушення строків внесення орендної  плати  на протязі 6 місяців.

Листом від 30.07.2004року №4028/2423  позивач повідомив відповідача про розірвання договору, а листом від 20.04.2006року №4028/792 він  відмовився від  договору у зв’язку з  несплатою  орендної  плати  та просив  повернути об’єкт  оренди.

З урахуванням  вимог ч.2 статті 782 ЦК України та пункту 5.2 договору оренди договір  від  14.09.2000року   є розірваним, тому  відповідно до  ч.1  статті 785 ЦК України відповідач повинен  повернути орендоване   майно  позивачеві, чого  він  не  виконав, тому вимоги за первісним позовом про звільнення нежилих  приміщень  шляхом виселення відповідача підлягають  задоволенню.

Якщо  наймач не  виконує  обов’язку  щодо  повернення  речі, наймодавець відповідно до ч.2 ст.785 ЦК України  має  право  вимагати  він  нього  сплати  неустойки    у розмірі подвійної плати  за  користування річчю за час прострочки. З урахуванням  зазначеної  норми вимоги позивача за первісним позовом про  стягнення 685грн.23коп. неустойки обгрунтовані і  підлягають  задоволенню.

Суд  відхиляє посилання відповідача на те, що борг з орендної плати погашається за рахунок вартості здійснених ним ремонтних робіт, оскільки згідно з пунктом 4.5 договору від 14.09.2000 року витрати на поточний ремонт враховується в орендній платі згідно з кошторисом. Доказів здійснення цих робіт та кошторису, узгодженого з позивачем, відповідач не надав, тому його посилання на акт виконаних робіт від 31.10.2001 року та акт № 1 від 11.04.2001 року не приймається судом  як належний  та допустимий доказ в розумінні статті 34 ГПК України.

Розглядаючи  позовні вимоги  за зустрічним  позовом  про  стягнення 19.075грн.01коп.  витрат  на поліпшення орендованого  майна суд дійшов до  висновку про  те, що вони задоволенню  не  підлягають з  урахуванням наступного.

Відповідно до вимог  статті 778 ЦК України  наймач  може поліпшити  річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою  наймодавця.  Якщо  поліпшення  здійснено за згодою  наймодавця, наймач має  право    на відшкодування вартості необхідних  витрат  або  на зарахування їх  вартості в рахунок  плати  за користування річчю. Згідно з  частиною 5 зазначеної  норми наймач не  має  права на відшкодування  вартості поліпшень  орендованого  майна, які  не можна відокремити без  шкоди для речі, якщо  він  їх  здійснив без  згоди  наймодавця.

Відповідно до ст. 23 Закону України “Про  оренду державного  та комунального  майна”  орендар  має  право  за погодженням  з  орендодавцем, якщо  інше не  встановлено договором оренди, за рахунок  власних  коштів      здійснювати реконструкцію, технічне  переоснащення, поліпшення орендованого  майна. Статтею 27 зазначеного закону встановлено, що  у випадку якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов’язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не встановлено договором оренди.

З урахуванням  зазначених  норм,  право  на здійснення поліпшень  орендованого  майна у відповідача виникає  лише при  наявності згоди орендодавця, якщо інше не встановлено договором. Пунктом  3.4 договору  оренди від 14.09.2000року сторони також передбачили, що  переобладнання орендованого  майна  без  згоди орендодавця не  допускається. Документального  підтвердження того, що  така згода йому орендодавцем надавалася, відповідач суду не  надав.

До того ж, згідно з пунктом  3.3 договору оренди від 14.09.2000року  відповідач  зобов’язався  провести  за власні кошти  поточний ремонт орендованого  майна, а також  своїми  силами  та коштами  ліквідувати  пошкодження санітарно-технічного  і інженерного  обладнання.

Крім  того, сторони пунктом 3.5 договору  узгодили, що  поліпшення орендованого  майна здійснені орендарем  за власні кошти, які не  можуть  бути  відокремлені від  орендованого  майна, залишаються власністю  орендодавця.

Таким чином, укладаючи  договір  оренди від 14.09.2000року, сторони чітко  встановили, що відповідач зобов’язаний провести  за власні кошти  поточний ремонт орендованого  майна, а також  своїми  силами  та коштами  ліквідувати  пошкодження санітарно-технічного  і інженерного  обладнання, а здійснені поліпшення  у будь-якому разі  залишаються власністю  позивача.

Із  наданих  відповідачем доказів взагалі не  вбачається отримання згоди  орендодавця на здійснення поліпшень. Його  посилання на  лист  від 28.11.2000року №037  не  є  доказом отримання такої  згоди, оскільки за його змістом ДП “Комунальне  господарство“ пропонувалося узгодити ескізну планіровку приміщень, а не  будь-які поліпшення  орендованого  майна та їх  вартість.

Щодо  акту прийому-передачі від 11.04.2001року, то  в ньому зазначена характеристика і технічний стан  приміщень, які передаються в оренду,  але ремонт  їх  за умовами  пункту 3.3 договору оренди відповідач зобов’язаний здійснити  власними  силами  і коштами, при цьому ніяка компенсація договором не  передбачена. З огляду на викладене  не  є  належним  доказом для відшкодування  вартості ремонту і акт  від 31.10.2001року та висновки  експерта від 17.11.2000року відносно  оцінки вартості  об’єкту  приміщень.

Посилання відповідача на ст. 51 Закону України «Про  приватизацію» та наказ Фонду державного  майна  України від 12.07.2001року №1247 безпідставні, оскільки  зазначеними  нормами врегульовані питання зарахування  вартості здійснених  поліпшень при  приватизації  державного  та комунального  майна за рішенням власника, а між  сторонами  договором від  14.09.2000року врегульовані правовідносини  з  оренди майна акціонерного товариства.  До  того ж,  зазначене майно  не  належить  до  державної  чи  комунальної  власності і рішення щодо його приватизації відповідачем не приймалося.

Судові витрати  відносяться на сторони  пропорційно  від  задоволених  позовних  вимог.

В засіданні за згодою  представників сторін  оголошувалася вступна та резолютивна частина рішення.

На підставі вищевикладеного,  керуючись ст.ст. 44, 49, 77, 82-85 ГПК України, суд

в и р і ш и в:

1. Позовні вимоги за первісним позовом задовольнити в повному обсязі.

2. Стягнути з товариства  з обмеженою відповідальністю "Юг-електо"  м.Нова Каховка вул.М.Букіна № 50  Херсонської області код 22748182  на користь відкритого акціонерного товариства "Південний електромашинобудівний завод" м. Нова Каховка  Херсонської області вул.Першотравнева № 35   р/р 26004381 в Херсонській філії ВАТ «Мегабанк»                    МФО 352714 код  00213196  -  1.032грн.99коп. основного боргу, 7грн. 24коп. пені, 115грн.69коп. –3% річних,  685грн.23коп.  штрафу,   187грн.00коп. витрат по сплаті  державного мита  та 118грн.00коп. витрат за інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Наказ   видати  після набрання рішенням   законної сили.

3. Зобов’язати товариство  з обмеженою відповідальністю "Юг-електо"  м.Нова Каховка вул.Букіна № 50  Херсонської області код 22748182 звільнити нежилі приміщення  площею  49,9кв.м, що знаходяться в м.Нова Каховка вул.М.Букіна № 50 Херсонської області шляхом виселення його із зазначених приміщень та передати їх в користування відкритого акціонерного товариства "Південний електромашинобудівний завод" м. Нова Каховка  Херсонської області вул.Першотравнева № 35   р/р 26004381 в Херсонській філії ВАТ «Мегабанк»  МФО 352714 код  00213196.

Наказ   видати  після набрання рішенням   законної сили.

4. В задоволенні  зустрічних позовних вимог про стягнення   19.075грн.01коп.  відмовити.

Суддя                                                                                      З.І. Ємленінова

Рішення оформлено  відповідно до

ст. 84 ГПК України 21.03.2007року.