СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ  АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ   СУД
Постанова

Іменем України

29 березня 2007 року

Справа № 20-11/242

Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді                                                  Сотула В.В.,

суддів                                                                      Гонтаря В.І.,

Прокопанич Г.К.,

за участю представників сторін:

позивача:     Попков О.А., дов. від 27.12.2006 за № 41/02-15

відповідача: Муляр В.Я., дов. від 20.03.2007

розглянувши апеляційну скаргу приватного підприємства "Олан" на рішення господарського суду міста Севастополя (суддя  Дмитрієв В.Є.) від 21 листопада 2006 року у справі № 20-11/242

за позовом           Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Севастополю (майд. Повсталих, 6,Севастополь,99008)

до приватного підприємства "Олан"

(пр. Ген. Острякова, 157-35,Севастополь,99040)

про розірвання договору

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду міста Севастополя   від  21 листопада 2006 року у справі № 20-11/242 задоволені  позовні вимоги Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Севастополю.

Розірвано договір оренди нерухомого майна державної власності від               15 березня 2006 року № 192, укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Севастополю та приватним підприємством "Олан".

Приватне підприємство "Олан" зобов'язано передати Регіональному відділенню Фонду державного майна України по місту Севастополю об'єкт оренди - вбудовані нежитлові приміщення першого і підвального поверху, загальною площею 463,7 кв.м., в будівлі гуртожитку, розташованого за адресою: місто Севастополь, вул. Н.Музики, 78, шляхом підписання акту                          прийому-передачі  протягом 10 днів з моменту набрання рішенням законної сили.

Відповідач, не погодившись з вказаним судовим актом, звернувся з апеляційною скаргою, в якій   вважає, що  рішення суду у даній справі ухвалене  при невідповідності висновків, викладених в рішенні суду, фактичним обставинам справи, з порушенням норм матеріального і процесуального права, просить його скасувати і  постановити нове рішення, яким у задоволенні заявлених позовних вимог повністю відмовити.

Основні аргументи апеляційної скарги є такі:

-  судом не враховано, що  орендовані приміщення  не використовуються, оскільки в оренду вони були прийнятті в незадовільному стані, а під час перевірки їх використання на  об’єкті  здійснювався ремонт, про що було зроблено письмове заперечення в акті № 44 від 07.08.2006, який  прийнятий судом  в якості єдиного доказу порушення відповідачем зобов’язань за спірним договором оренди;

- судом не враховано, що відповідно до пункту 5.4 договору проведення поточного ремонту є обов’язком орендаря;

- судом неправильно застосовані  стаття 26 Закону України  “Про оренду державного та комунального майна” і стаття 783 Цивільного кодексу України, оскільки був встановлений тільки факт невикористання об’єкта оренди, а не користування ним всупереч  договору.;

-  оскільки відповідач не отримав  копії позову і  процесуальні документи, пов’язані з розглядом справи, він був позбавлений можливості брати участь в  її розгляді, що, в силу частини 3 пункту 2 статті  104 Господарського процесуального кодексу України, є підставою  для скасування судового рішення.

Розглянувши в порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія встановила наступне.

15.03.2005  між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Севастополю та приватним підприємством “Олан” був укладений договір № 192 оренди нерухомого майна, що знаходиться в  державній власності  (дали –договір, арк.с. 6-8).

Предметом оренди за цим договором було визначено нерухоме майно –вбудовані нежитлові приміщення першого і підвального поверху, загальною площею 463, 7 кв.м., в будівлі гуртожитку, розташованого за адресою: м. Севастополь, вул. Н. Музики, 78, що знаходиться на балансі ЗАТ “Севастопольбуд”.

Згідно п.1.2 договору майно передається орендарю в оренду  з метою надання побутових послуг населенню.

Пунктом 5.1 договору орендар зобов'язується  використовувати орендоване майно відповідно до його призначення і умов цього договору.

В силу пункту 5.4 договору орендар зобов’язаний своєчасно здійснювати  капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна.

Відповідно до п.5.9 договору орендар у разі припинення або розірвання договору зобов’язаний повернути в установлений договором термін орендодавцеві або підприємству, вказаному орендодавцем, орендоване майно, у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу.

В силу пункту 9.3 договору, якщо орендар користується майном, переданим  йому в оренду не за призначенням або з порушенням його умов, орендодавець має право вимагати розірвання  договору та відшкодування збитків.

Договір, за  згодою  балансоутримувача,  укладено  строком  до 31.12.2015 року (п.10.1 договору).

За ініціативою  однієї із сторін договір може бути  розірвано за рішенням суду у випадках та  порядку, передбачених чинним законодавством та цим договором (п.10.4 договору).

07.08.2006 позивачем, на підставі  п.8.1. договору, була проведена перевірка використання державного майна, переданого в оренду за договором № 192 від 15.03.05, а також своєчасного надходження орендної плати.

За наслідками перевірки було встановлено, що орендарем не виконуються умови договору, а саме: державне майно не використовується за цільовим призначенням, не забезпечується його збереження і не здійснюється його ремонт, що може привести до погрози пожежі або розморожування опалювальної системи в зимовий час, а також впливає на санітарний стан прилеглої території , про що позивачем був складений акт перевірки № 44 від 07.08.06 ( а.с. 12-13).

Згідно з висновком  зазначеного акту регіональним відділенням  Фонду державного майна України по місту Севастополю було запропоновано   приватному підприємству  "Олан"  розірвати  договір оренди нерухомого майна державної власності від 15 березня 2006 року № 192.

Оскільки в добровільному порядку спірний договір сторонами не був розірваний, регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Севастополю звернулось з відповідними вимогами до приватного підприємства "Олан"  в судовому порядку, мотивуючи позов статтями 773,783 ЦК України, 188,285 Господарського кодексу України та 18,26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”.

Рішенням господарського суду міста Севастополя   від  21 листопада 2006 року задоволені   позовні вимоги Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Севастополю до приватного підприємства "Олан" про розірвання договору. Розірвано договір оренди нерухомого майна державної власності від  15 березня 2006 року № 192, укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Севастополю та приватним підприємством "Олан". Відповідач  зобов'язаний передати позивачу об'єкт оренди - вбудовані нежитлові приміщення першого і підвального поверху, загальною площею 463,7 кв.м., в будівлі гуртожитку, розташованого за адресою: місто Севастополь, вул. Н.Музики, 78, шляхом підписання акту                          прийому-передачі  протягом 10 днів з моменту набрання рішенням законної сили.

Підставами для  розірвання договору  суд вказав порушення орендарем  при його виконанні вимог статей  773,783 Цивільного кодексу України, статті 188 Господарського кодексу України  та статей  18,26 Закону України  “Про оренду державного та комунального майна”.

Дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників сторін, судова колегія вважає, що рішення суду підлягає  скасуванню виходячи з наступного.

Оскільки об’єктом оренди є майно, що належить  до державній власності, до спірних правовідносин підлягають застосуванню  норми спеціального законодавства - Закону України “Про оренду державного та комунального майна” ( далі –Закон) та Цивільного кодексу України.

Згідно з частинами 1,2 статті 18  Закону за  договором   оренди  орендаря  може  бути  зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням  відповідно до   профілю   виробничої  діяльності  підприємства,  майно  якого передано в оренду, та виробляти продукцію в  обсягах,  необхідних для задоволення потреб регіону.

Орендар   зобов'язаний   використовувати  та зберігати орендоване  майно  відповідно  до  умов договору,  запобігати його пошкодженню, псуванню.

Аналогічна норма  міститься  в статті 773 Цивільного кодексу України

Згідно акту № 44 від 07.08.2006, складеного за наслідками перевірки позивачем  використання державного майна, орендоване майно  знаходиться в незадовільному стані, за період оренди ремонтно - будівельні роботи на об’єкті не здійснялись, державне майно не використовується за цільовим призначенням, не забезпечується його збереження, що може привести до   загрози пожежі або до розморожування опалювальної системи в зимовий час, а також  до антисанітарного стану в  літній період. .(арк.с.12-13).

При цьому, суд  першої інстанції не врахував в якому стані орендоване майно  було передано приватному підприємству „Олан” в оренду.

Згідно акту  приймання –передачі орендованого майна  від 15.03.2005 (арк..с. 10)  стан об’єктів  нерухомості  на  дату підписання акту був  визначений згідно  матеріалів  експертного висновку.

Судова колегія вважає, що  судом першої інстанції було  допущено неповне з’ясування всіх обставин справи, оскільки саме даний документ  мав суттєве значення для правильного вирішення питання  стосовно визначення стану майна, що було передано в оренду за договором від 15.03.2005 № 192 . Однак, експертний висновок не був витребуваний судом в порядку статті 38 Господарського процесуального кодексу України.

В силу статті 101 Господарського процесуального кодексу України,  у процесі перегляду справи апеляційний господарський  суд  за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу.

Додаткові  докази   приймаються   судом,   якщо   заявник обґрунтував  неможливість  їх  подання  суду  першої  інстанції  з причин, що не залежали від нього.

Апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського  суду  у  повному  обсязі.

Враховуючи, що суд першої інстанції, дослідивши матеріали справи (акт приймання - передачі від 15.03.2005), не звернув уваги на необхідність  дослідження експертного висновку на підставі якого був визначений стан спірного об’єкта  оренди, судова колегія визнала цей документ суттєвим  доказом у даній справі, який необхідно дослідити і оцінити під час апеляційного провадження.

Так, відповідно  до технічного опису об’єкта, зробленого в пункті 4.2 експертного висновку, в будівлі багато років не здійснювався ремонт, внутрішній та зовнішній стан отделки є незадовільним. Внаслідок постійного протікання труб, стіни будинку сирі,  санітарно -  технічне обладнання будинку не відповідає встановленим нормам. В офісно –побутових приміщеннях порвані шпалери, віконні переплети зруйновані сирістю, частина скла в них відсутня,  електричні пристрої пошкоджені повністю. Лінолеум на підлозі пошкоджено, в приміщеннях  душових вікна розбити,  кахельна плитка пошкоджена (арк.с. 66).

Також в експертному висновку вказано, що  в підвальному приміщенні за три роки змінилися 2 орендаря, так як незадовільний стан  каналізації  приводить  к постійному затоплюванню приміщення. На момент оцінки приміщення  недоступно  для  оцінки, так як затоплено на 0,5 м. ( арк.с. 67)

Листом від 10.03.2005 за вих. № 08/03 від 10.03.2005 (арк..с 65)  приватне підприємство „Олан” повідомило позивача  про те, що стан орендуємих приміщень, особливо підвальних, незадовільний , тому  експлуатація  об’єкта оренди  можлива тільки після проведення  ремонту його приміщень..

Також відповідачем були прийняті мери для приведення об’єкта оренди в належний стан.

08.06.2006 між приватним підприємством „Олан” (замовник) і ТОВ „Спеціалізована компанія „Славутич” (підрядник)  був укладений  договір підряду, предметом якого є виконання ремонту приміщень, розташованих  за адресою : вул.. Н Музика, 78, м. Севастополь (арк.с.70-71).

Вказані будівельні роботи були прийняти замовником за актом виконаннях робіт в жовтні 2006 року (арк.с.93-96).

Виконанні підрядником роботи були сплачені в повному обсязі замовником в  листопаді 2006 року (квитанції №№ 15,16,17 , арк..с.97) .

Зазначені обставини, на думку судової колегії, доказують  факт того, що відповідач міг почати використовувати об’єкт оренди тільки  після проведення  всіх необхідних ремонтних робіт.

При цьому, висновок  суду про те, що приватне підприємство „Олан” використовувало  орендоване майно всупереч договору є неправомірним.

В силу статті 104 Господарського процесуального кодексу України, підставами для  скасування  або   зміни   рішення   місцевого господарського суду є: неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи;  недоведеність обставин,  що мають значення для справи, які місцевий господарський суд визнав встановленими.

Оскільки судом не було розглянуто питання можливості використання відповідачем об’єкта оренди, його стан, мери, які відповідач приймав для ремонту цих приміщень, судова колегія вважає, рішення суду таким, що підлягає скасуванню з вищенаведених підстав.

Підстав для  задоволення позову про розірвання договору оренди № 192 від 15.03.2005, згідно статті 783 Цивільного кодексу України, суд апеляційної інстанції  не вбачає.

Порушення процесуального закону, які заявник апеляційної скарги вказує  підставою для скасування оскаржуваного рішення, судовою  колегією не встановлені.

Згідно списку згрупованих  внутрішніх  поштових відправлень від 27.09.2006 (арк.с. 5, зворот) Регіональним  відділенням Фонду державного майна України по місту Севастополю на адресу відповідача пр. Ген. Острякова, буд..157, кв.35, Севастополь, вказану  в реквізитах спірного договору оренди,   була направлена копія позовної заяви.

Згідно відповіді Управління статистики у місті Севастополі від 26.10.2006 № 16-2/2308 ( арк.с. 27) на  запит суду першої інстанції (арк.с. 26), приватне підприємство „Олан” зареєстровано за адресою : пр. Ген. Острякова, буд.157-кв. 35,Севастополь.

Всі процесуальні документи направлялись судом  також на зазначену адресу, про що на них  мається відповідна відмітка ( арк.с. 1,19,31,37 –зворот).

Відповідно до пункту 3.6 Роз’яснень президії Вищого арбітражного суду України від 18.09.1997 № 02-5/289 „Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України”, особи, які беруть участь у справі, вважаються повідомленими про час і місце її розгляду судом, якщо ухвалу про порушення провадження у справі надіслано за поштовою адресою, зазначеною у позовній заяві.

Враховуючи вищевикладене, керуючись статтями 101, пунктом 2 статті 103, пунктами 1,2,4 частини 1 статті 104, 105  Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу приватного підприємства "Олан" задовольнити.

Рішення господарського суду міста Севастополя від 21 листопада 2006 року у справі № 20-11/242 скасувати.

Прийняти нове рішення.

В позові Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Севастополю до приватного підприємства "Олан" про розірвання  договору оренди  нерухомого майна державної власності від 15 березня 2006 року № 192 відмовити.

Головуючий суддя                                                            В.В.Сотула

Судді                                                                                          В.І. Гонтар

Г.К. Прокопанич