ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

"20" березня 2007 р.
Справа № 13/96/06

Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Головуючого :                Михайлова М.В.

Суддів:                             Тофана В.М.,

Журавльова О.О.

При секретарі:             Лисіної О.В.

за участю представників сторін:

від позивача: 1) Соболь Т.Я., за довіреністю; 2) Літкова Л.В., за довіреністю;

від відповідача: Стрілецька М.Ю., за довіреністю;

розглянувши  апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Агентство "Медиус-Плюс", м. Миколаїв

на рішення господарського суду Миколаївської  області від  27 грудня 2006 року

по справі №13/96/06

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Агентство "Медиус-Плюс", м. Миколаїв

до: 1. Коблевської сільської ради, с. Коблево Березанського району Миколаївської області

2. Березанської районної державної адміністрації, смт. Березанка Миколаївської області

3. Товариства з обмеженою відповідальністю фірми "Днестр", м. Миколаїв

про визнання недійсними договорів оренди земельної ділянки, -

ВСТАНОВИВ:

12.09.2006 року Товариством з обмеженою відповідальністю "Агентство "Медиус-Плюс" пред'явлено позов до Коблевської сільської ради Березанського району Миколаївської області, Березанської районної державної адміністрації та Товариства з обмеженою відповідальністю фірми "Днестр" про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного між ТОВ фірмою  "Днестр" і Коблевською сільською радою від 02.09.2003 року; про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного між ТОВ фірмою "Днестр" і Березанською районною державною адміністрацією Миколаївської області від 08.08.2005 року, а також про стягнення з відповідачів на користь ТОВ "Агентство "Медиус-Плюс" судових витрат.

Підставами для визнання вказаних у позовній заяві недійсними договорів оренди Позивач зазначає невідповідність їх вимогам чинного законодавства України, зокрема земельного законодавства.

Позивач вважає, що при укладанні договору земельної ділянки від 02.09.2003 року Коблевська сільська рада перевищила свої повноваження, оскільки об'єкт оренди –земельна ділянка, - знаходиться за межами населеного пункту села Коблево.

В обґрунтування підстав визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 08.08.2005 року Позивач посилається на те, що відсутня реєстрація зазначеного договору державним підприємством "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", як того вимагають приписи ст.126 Земельного кодексу України, ст. 18 Закону України "Про оренду землі" та п.5 Постанови КМУ від 25.12.1998 року № 2073 "Про затвердження порядку державної реєстрації договорів оренди".

Коблевська сільська рада Березанського району Миколаївської області, та Березанська районна державна адміністрація (з усних пояснень представників) позов визнають в повному обсязі.

Товариство з обмеженою відповідальністю фірма "Днестр" вважає, вимоги Позивача безпідставними та просить відмовити в задоволенні позову, посилаючись на те, що рішеннями господарського суду Миколаївської області та апеляційної інстанції у справах № 6/428/05 та 6/544/06  підтверджена законність землекористування спірною земельною ділянкою площею 0,56 га ТОВ фірмою "Днестр", на якій знаходяться об'єкти нерухомості останнього.

Рішенням господарського суду Миколаївської області від 27 грудня 2006 року (суддя Коваль Ю.М.) у задоволенні позову відмовлено.

Рішення господарського суду мотивоване тим, що предмет позову по даній справі пред'явлений особою, яка не має суб'єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист якого подано позов, оскільки земельна ділянка, право оренди якої, на думку позивача, має ТОВ "Агентство "Медиус-Плюс", знаходиться у користуванні ТОВ фірми "Днестр" на законних підставах.

Не погоджуючись з ухваленим рішенням суду першої інстанції, Позивач подав апеляційну скаргу, в якій просить оскаржене рішення господарського суду Миколаївської області від  27 грудня 2006 року скасувати та прийняти нове, яким позов задовольнити: визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений між ТОВ фірмою "Днестр" і Коблевською сільською радою від 02.09.2003 року; визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений між ТОВ фірмою "Днестр" і Березанською районною державною адміністрацією Миколаївської області від 08.08.2005 року; стягнути з відповідачів на користь ТОВ "Агентство "Медиус-Плюс" судові витрати, пов'язані зі сплатою державного мита в розмірі 85,00 (вісімдесят п'ять) гривень та 118,00 ( сто вісімнадцять) гривень на ІТЗ розгляду справи в суді першої інстанції, а також державне мито за подання апеляційної скарги в розмірі 42,50 грн. ( сорок дві гривні п'ятдесят копійок), всього 245,50 грн.( двісті сорок п'ять гривень п'ятдесят копійок).

Свої вимоги Позивач мотивує тим, що суд не повністю з’ясував обставини, що мають значення для справи, та порушив норми матеріального та процесуального права, а саме: суд визнав встановленими такі факти, які Товариством з обмеженою відповідальністю фірмою "Днестр" не були доведені; суд помилково дійшов висновку про те, що Товариство з обмеженою відповідальністю фірма "Днестр" правомірно користується земельною ділянкою на умовах спірних договорів; суд помилково дійшов висновку, що предмет позову в даній справі пред'явлений особою, яка не має суб'єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист якого подано позов.

Сторони, згідно приписів ст. 98 ГПК України, були належним чином повідомлені про день, час і місце розгляду апеляційної скарги.

Колегія суддів, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції при прийнятті рішення норм матеріального та процесуального права, дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

ТОВ  „Агенство „Медіус-Плюс” в апеляційній скарзі від 01.02.2007 року зазначає, що місцевий господарський суд помилково дійшов висновку, що предмет позову в даній справі пред’явлений особою, яка не має суб’єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист якого подано позов.

Колегія суддів вважає, що наявність спірних договорів оренди землі укладених Коблевською сільською радою 02 вересня 2003 року та Березанською райдержадміністрацією 08 серпня 2005 року з Відповідачем-3 (Товариством з обмеженою відповідальністю фірми "Днестр") порушує право Позивача на оренду земельної ділянки.

Стаття 14 Конституції України, гарантує право на землю, яке набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону. Стаття 5 Земельного кодексу гарантує забезпечення рівності права на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад і держави. Це означає, що умови та обсяг реалізації прав на землю є однаковим, суб’єктивні права підлягають захисту в однаковій мірі.

Позивач є законним користувачем земельної ділянки, що межує зі спірною земельною ділянкою. Зазначені обставини підтверджуються договором оренди земельної ділянки від 03 вересня 2003 року; кадастровим планом до договору; актом про встановлення меж земельної ділянки в натурі та передачу - приймання межових знаків під охорону та зберігання; листом  Березанського відділу земельних ресурсів з доданими до нього викопіюваннями, залученими до справи. Позивач прагнув отримати суміжну земельну ділянку у строкове платне володіння на умовах оренди для провадження підприємницької діяльності. Проте, існування спірних договорів оренди землі, що суперечать земельному законодавству, які нібито надають право ТОВ фірмі „Днестр” законно користуватися землею, порушили права Позивача та створили умови нерівності, безпідставно позбавили Позивача можливості реалізувати свої права щодо набуття землі в оренду, що передбачено законодавством.

Як встановлено господарським судом у справі №6/428/05, розпорядження  Березанської районної державної адміністрації №30 від 11.01.2005 року, яким затверджено  проект землеустрою та надано в довгострокову оренду земельну ділянку площею 0,0537 га ТОВ „Агенство „Медіус-Плюс”, було неправомірним і тому визнано недійсним, оскільки таке розпорядження прийнято без вилучення спірної ділянки у ТОВ фірми „Днестр”.  Колегія  суддів  погоджується  з законністю  вказаного рішення. Висновок господарського  суду у цій частині підтриманий постановами Одеського апеляційного господарського та Вищого господарського судів  України (а.с.44 об., 88 об.).

Колегія судідів встановила, що зазаначена земельна ділянка не вилучалась у ТОВ фірми „Днестр” тому, що ним, станом на день винесення розпорядження № 30 від 11.01. 2005 року та включно до цього часу, не виконано рекомендацій, викладених  Коблевською сільською радою у рішенні №14 від 24.02.2003 року.

З матеріалів справи вбачається, що земельні ділянки, фактичним землекористувачем яких вважає себе Відповідач - 3 не мають: меж земельної ділянки винесених в натурі; схеми земельної ділянки, яка передавалась в оренду Відповідачу - 3; кадастрового плану земельної  ділянки з відображенням обмежень у її користуванні; акту приймання передачі  об’єкту оренди; відсутній проект землеустрою відведення земельної ділянки в оренду.  Ці ж самі порушення відображені в листі №905-01-5 від 18.07.2006 року  Березанської  районної  державної  адміністрації  (а.с.28).  Не зміг  надати  вказаних  документів  представник  Відповідача - 3 і при розгляді апеляційної скарги. Таким чином,  в  бездіяльності   ТОВ фірми „Днестр” містяться ознаки правопорушення, передбаченого ст. 211 Земельного  кодексу  України: ухилення від державної реєстрації земельних ділянок.

За таких умов, Відповідач - 3 не набув у відповідності до закону прав землекористувача.

Всі юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок на умовах оренди мають додержуватися загальних норм і принципів набуття земельних ділянок, визначених діючим земельним законодавством. Перелічені порушення земельного законодавства ТОВ фірмою „Днестр” не дає Позивачу можливості скористатися у відповідності до вимог діючого земельного законодавства правом на оренду земельної ділянки, тому що при встановлених судом фактах, Відповідач - 2 (Березанська районна державна адміністрація) не мав законних підстав, вилучати спірну земельну ділянку у Відповідача - 3. Саме в цьому є порушення охоронюваних законом інтересів Позивача.

Колегія суддів вважає необхідним зазначити те, що спір йдеться про земельну ділянку ТОВ  фірми „Днестр”, яка межує з земельною ділянкою ТОВ  Агенство „Медіус-Плюс” і фактично врізається в земельну ділянку, надану в оренду Позивачу на підставі діючого договору оренди від 03 вересня 2003 року.

ТОВ фірма „Днестр”  не має жодних належних документів, які б засвідчили точне місцезнаходження земельної ділянки, однак на підставі нібито дійсних договорів оренди земельної ділянки укладених з Коблевською сільською радою від 02.09.2003 року та з Березанською РДА Миколаївської області від 08.08.2005 року, продовжує безпідставно заявляти про належність йому на підставі зазначених договорів земельної ділянки, яку Позивач прагне отримати на умовах оренди.

На  виконання  ухвали   Одеського апеляційного  господарського  суду  від  06 березня  2007  року  Березанською  районною  державною  адміністрацією  надані  письмові  пояснення, відповідно  до  яких  предметом розгляду справи є недійсність договору оренди земельної ділянки, укладеного між Відповідачем-1 і Відповідачем-3 від 02.09.2003 року. За вказаним договором земельна ділянка, що розташована в межах Коблевської сільської ради, за межами населеного пункту села Коблево, знаходиться в користуванні ТОВ фірми “Днестр”. Цей факт протирічить нормам земельного законодавства, зокрема, пункту 12 Перехідних положень Земельного кодексу України,  де зазначено, що до розмежування земель комунальної і державної власності повноваження стосовно розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські Ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.  У даному випадку  -  Березанська районна  державна адміністрація.

Але, порушуючи вимоги Земельного  кодексу України, Відповідач-1 уклав договір оренди  з Відповідачем-3 від 02.09.2003 року, строком на один рік до 02.09.2004 року.

Спірна   земельна ділянка, що є предметом договору, знаходиться за межами населеного пункту села Коблево. Те, що Коблевська зона відпочинку, де розташована орендована земельна ділянка, не відноситься до населеного пункту, в якому Коблевська сільська рада (Відповідач-1) має право розпоряджатися землями, підтверджується інформаційним листом начальника Березанського відділу земельних ресурсів № 01-6-1099 від 18.08.2003 року, що міститься в матеріалах справи.

Апеляційним  судом залучено  до  справи  рішення  господарського суду  Миколаївської  області від  16.12.2004 року по  справі  №6/437, відповідно до якого    користування  позивачем  земельною  ділянкою  з  вересня  2003  року по  вересень  2004  року  на  підставі  договору  оренди з  Коблевською  сільською  радою  суперечить  нормам  земельного  законодавства,  оскільки земельна  ділянка  знаходиться за  межами  населеного  пункту.

Одеський  апеляційний  господарський  суд  в  своїй постанові  від 21 березня  2006  року у справі  №6/428/05 дійшов висновку,  що земельна ділянка,  передана  ТОВ фірмі „Днестр”  в  оренду знаходиться в  межах  населеного  пункту, тобто  Коблевська  сільська  рада  діяла  правомірно,  укладаючи   договір  оренди  з  ТОВ фірмою  „Днестр”.

Вказані рішення та постанова  виключають одне одного та не можуть бути для  апеляційного  суду належними  доказами,  тому  вона  залишає  їх  поза  увагою.

Відповідно до п. 1,2 статті 173 Земельного кодексу України межа району і села - це замкнена лінія на поверхні землі, що відокремлює територію району і села від інших територій. Межі району і села встановлюються і змінюються за проектами землеустрою, які розробляються відповідно до генеральних планів населених пунктів.

Виконуючи  ухвалу  Одеського  апеляційного  господарського  суду від  06.03.2007  року   Березанський  районний  відділ  земельних  ресурсів листом  від  19.03.2007  року  №01-6-541 повідомив,  що  бази  відпочинку,  які  належать  ТОВ  „Агенство „Медіус-Плюс”  та  ТОВ фірмі „ Днестр”  знаходяться  за  межами населеного  пункту  в  межах території Коблевської  сільської  ради  Березанського  району  Миколаївської  області.  До  листа  надане  викопіювання  на 2  аркушах,  відповідно  до  якого  межі  населеного  пункту села Коблеве  позначені  червоним  кольором, землі  сільської  ради - зеленим  кольором. Синім  кольором  позначені  межі  баз  відпочинку  ТОВ  „Агенство „Медіус-Плюс”  та  ТОВ фірми „Днестр”.  Враховуючи зазначене викопіювання  колегія суддів  дійшла  до  висновку  що ці  бази  відпочинку знаходяться  на  відстані  в  декілька кілометрів  від  населеного  пункту.

Таким чином,  Коблевська сільська рада, укладаючи договір оренди від 02.09.2003 року з ТОВ фірмою “Днестр”, перевищила свої повноваження передбачені статтею 143 Конституції України і статтею 26 Закону України “Про місцеве самоврядування”, всупереч вимог Земельного кодексу України.

В ч.1 ст.124 Земельного кодексу України зазначено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.

Частиною 2 статті 5 Закону України “Про оренду землі” констатовано, що орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради, а  в ч. 3 цієї статті зазначено, що орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська, Севастопольська, міські державні адміністрації у межах їх повноважень.

Таким чином, користування Відповідачем - 3 земельною ділянкою на підставі договору оренди з Коблевської сільською радою - суперечить нормам земельного законодавства наведеним вище і  вказаний  договір  оренди від  03.09.2003  року  слід  визнати  недійсним.

Розглядаючи  касаційну  скаргу  ТОВ  „Агенство” Медіум-Плюс”  на  рішення  господарського  суду Миколаївської  області  та  постанову Одеського  апеляційного  господарського  суду  України,   Вищий  господарський  суд  України  в  своєї  постанові  від   09  листопада 2006  року у справі  6/544/ 05 зазначив,  що „...посилання  скаржника  на  відсутність в  укладеному  позивачем договорі  оренди  істотних умов  та  порушення  ним приписів Закону України „Про  оренду  землі”  не  можуть  бути  прийняті до  уваги,  оскільки  відповідно до  ст.204  Цивільного  кодексу  України  правочин  є  правомірним,  якщо  його  недійсність  прямо  не встановлена законом,  або якщо  він не визнаний  судом  недійсним” (а.с.89 об.).

Враховуючи викладене, Позивач  звернувся  з  позовом про  визнання,  у  тому  числі,  недійсним  договору оренди  від  08.08.2005  року,  укладеного між  ТОВ фірмою  „Днестр” та  Березанською  районною  державною  адміністрацією.

Вказаний договір оренди укладений без відповідної документації, передбаченої розділом II статті 15 Закону України “Про оренду землі”, а саме:

1.Відсутній кадастровий план до договору оренди земельної ділянки.

2.Не має акту встановлення меж в натурі (на місцевості)  землевпорядними організаціями.

3. Відсутній проект відведення земельної ділянки.

4.Не має акту приймання - передачі об'єкту оренди;

5.Відсутній проект відведення земельної ділянки в оренду.

Вказані обставини підтверджуються листом Березанської державної адміністрації Миколаївської області № 905-01-5 від 18.07.2006 року (а.с.28) та листом Коблевської сільської ради №446 від 14.07.2006 року (а.с.17), що містяться в матеріалах справи.

Відсутність у Відповідача-3 плану земельної ділянки, який є необхідним додатком до договору оренди земельної ділянки і відображає зовнішні межі земельної ділянки, унеможливлює точно визначити місцезнаходження земельної ділянки. Зазначений договір не був зареєстрований у відповідності до статті 126 Земельного кодексу України, статті 18 Закону України “Про оренду землі”та п.5 Постанови КМУ № 2073 від 25.12.1998 року “Про затвердження порядку державної реєстрації договорів оренди”.

Колегія  суддів  вважає,  що Відповідач-3 навмисно ухиляється від державної реєстрації земельної ділянки.

Відповідно до ч. 1 статті 193 Земельного кодексу України єдиною системою земельно-кадастрових робіт, яка встановлює процедуру визначення факту права користування земельними ділянками - є Державний земельний кадастр. Державний земельний кадастр включає дані реєстрації договорів оренди землі та ведеться уповноваженим органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Колегія  суддів зазначає, що право на оренду земельної ділянки виникає тільки після її державної реєстрації. Таким чином, без державної реєстрації зазначених договорів не могло виникнути і право користування земельною ділянкою.

Відповідно до ст.125 Земельного кодексу України приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

У зв’язку  з  тим , що при  укладенні  договору  оренди від  08.08.2005  року Відповідачем - 3 не  були  дотримані  вимоги  переліченого   вище  законодавства, договір  оренди  слід визнати  недійсним.

Таким чином,  з  урахуванням  наведеного,  колегія  суддів  дійшла  до  висновку,  що  апеляційна  скарга підлягає  задоволенню, рішення  господарського  суду Миколаївської області –скасуванню,  а  позов –задоволенню  у повному  обсязі.

Керуючись  ст.ст. 99,101, 103-105  ГПК  України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну  скаргу  Товариства  з  обмеженою  відповідальністю  „Агенство „Медіус-Плюс”, м.Миколаїв,  на  рішення  господарського  суду  Миколаївської  області  від  27  грудня  2006 року  у  справі №13/96/06  задовольнити  повністю.

Рішення  господарського суду Миколаївської  області  від  27  грудня  2006 року  у  справі №13/96/06 –скасувати.

Позов Товариства  з  обмеженою  відповідальністю  „Агенство „Медіус-Плюс” про визнання недісними договорів оренди земельної ділянки - задовольнити  повністю.

Визнати  недійсними:

- договір  оренди  земельної  ділянки  від  02 вересня 2003 року,  укладений між Товариством  з  обмеженою  відповідальністю  фірмою  „Днестр”, м.Миколаїв, та Коблевською  сільською  радою, с.Коблеве  Березанського  району  Миколаївської  області;

- договір  оренди  земельної  ділянки  від  08  серпня  2005  року  укладений між Товариством  з  обмеженою  відповідальністю  фірмою  „Днестр”, м.Миколаїв,  та  Березанською  районною  державною  адміністрацією  Миколаївської  області.

Стягнути з Коблевської сільської ради ( 57453, с.Коблево, Березанського району, Миколаївської області, вул. Одеська 4; р/р 0054 УДК в Миколаївській області, код ЕДРПОУ 23627055, МФО 826013, місцевий бюджет Коблевської сільської ради) на користь  Товариства з обмеженою відповідальністю "Агентство "Медиус-Плюс"( м. Миколаїв, вул. Потьомкінська,16, кв.16; п/р9001, УДК в Миколаївській області, МФО 326610, код ЕДРПОУ  25374664) 81(вісімдесят одна) грн.83 (вісімдесят три) коп. судових  витрат, пов'язаних зі сплатою державного мита та витрат на ІТЗ розгляду справи в суді першої інстанції, а також державне мито за подання апеляційної скарги.

Стягнути з  Березанської районної державної адміністрації ( 57400, смт. Березанка, Миколаївської області вул. Леніна,33; р/р 03, у ВДК Березанського району, код  ЕДРПОУ 04056693, МФО 826013)на користь  Товариства з обмеженою відповідальністю "Агентство "Медиус-Плюс"( м. Миколаїв, вул. Потьомкінська,16, кв.16; п/р9001, УДК в Миколаївській області, МФО 326610, код ЕДРПОУ  25374664) 81(вісімдесят одна) грн.83 (вісімдесят три) коп. судових  витрат, пов'язаних зі сплатою державного мита та витрат на ІТЗ розгляду справи в суді першої інстанції, а також державне мито за подання апеляційної скарги.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю фірми "Днестр" (54001, м. Миколаїв, вул. Нікольська, 61, кв.11; офис: 57452, с. Коблево, Миколаївської області, вул. Курортна,1; р/р 730,  НОД УСБ м. Миколаїв, МФО 326018, код ЕДРПОУ 30826111;  р/р 724, МФ АТ "ВАБанк", м. Миклаїв, МФО 326063)  на користь  Товариства з обмеженою відповідальністю "Агентство "Медиус-Плюс"( м. Миколаїв, вул. Потьомкінська,16, кв.16; п/р9001, УДК в Миколаївській області, МФО 326610, код ЕДРПОУ  25374664) 81(вісімдесят одна) грн.83 (вісімдесят три) коп. судових  витрат, пов'язаних зі сплатою державного мита та витрат на ІТЗ розгляду справи в суді першої інстанції, а також державне мито за подання апеляційної скарги.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.

Головуючий суддя:                                                                М.В. Михайлов

Суддя:                                                                                    В. М. Тофан

Суддя:                                                                                     О.О. Журавльов