СУД
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ
УКРАЇНИ

05.03.07
Справа №  20/91/07

Суддя   Гандюкова
Л.П.

За позовом Приватного
підприємця ОСОБА_1, м. Запоріжжя

До відповідачів:1.
Комунального підприємства “Виробниче ремонтно-експлуатаційне

житлове
об'єднання  №2, м. Запоріжжя

2. Управління
житлового господарства Запорізької міської ради,

м.Запоріжжя

Про  зобов'язання
передати ключі від нежитлового приміщення підвалу житлового будинку за
адресою: АДРЕСА_1;

Суддя  Гандюкова Л.П.

Представники сторін:

Від позивача   -
ОСОБА_1(приватний підприємець)

ОСОБА_2  (довіреність НОМЕР_1 від 06.11.2006р.);

Від відповідача 1-
Тріус К.О.   (довіреність №25-01/04 від
05.01.2007р.)

Від відповідача   2 -
не з'явився

СУТНІСТЬ СПОРУ:

Заявлений  позов
про зобов'язання  КП “Виробниче
ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання
№2” передати приватному підприємцю ОСОБА_1 ключі від нежитлового
приміщення підвалу триповерхового житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1;
встановити, що орендна плата за договором оренди нежитлового приміщення НОМЕР_2
від 28.02.2006р. не підлягає сплаті позивачем за період з 01.03.2006р. до
моменту передачі йому КП “Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання
№2” ключів від нежитлового приміщення підвалу триповерхового житлового будинку
за адресою: АДРЕСА_1; встановити, що експлуатаційні витрати за договором оренди
нежитлового  приміщення НОМЕР_2 від
28.02.2006р. не підлягають сплаті приватним підприємцем ОСОБА_1 за період з
01.03.2006р. до моменту передачі йому КП “Виробниче ремонтно-експлуатаційне
житлове об'єднання №2” ключів від нежитлового приміщення підвалу триповерхового
житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1; зобов'язати  Управління житлового господарства Запорізької
міської ради передати у користування приватному підприємцю ОСОБА_1 нежитлове
приміщення підвалу триповерхового житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1.

Ухвалою господарського суду від
16.02.2007р. позовна заява прийнята до розгляду,  порушено провадження у справі №
20/91/07,  судове засідання  призначено на 05.03.2007р.

У судовому засіданні 05.03.2007р.за
згодою представників сторін оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Позивач підтримав позовні вимоги,
викладені у позові, та на підставі договору
НОМЕР_2 оренди нежитлового приміщення від 28.02.2006р.,
ст.ст.526,762,765 Цивільного кодексу України просить позов задовольнити. Позов
мотивований наступним. На підставі рішення виконавчого комітету Запорізької
міської ради НОМЕР_3 від 28.02.2006р. між позивачем (орендар), відповідачем 2
(орендодавець) та відповідачем 1 (балансоутримувач) було укладено договір
оренди нежитлового приміщення НОМЕР_2 від 28.02.2006р., предметом якого є
нежитлове приміщення підвалу триповерхового житлового будинку, що знаходиться
за адресою: АДРЕСА_1. Вхід у приміщення -через під'їзд  будинку АДРЕСА_2. Відповідно до п.7.1
договору відповідачі зобов'язалися передати позивачу в оренду приміщення по
акту приймання-передачі, який підписується разом із договором оренди.
01.03.2006р. відповідачем 1 та позивачем було складено акт прийому-передачі
приміщення і, таким чином, позивач належним чином виконав всі умови договору
оренди. У договорі оренди не передбачений строк передачі приміщення у
користування позивачу, таким чином до існуючих відносин застосовується
положення ст.765 ЦК України, відповідно до яких відповідачі зобов'язані негайно
передати приміщення у користування. В порушення умов договору, відповідач 1
протиправно не надає позивачу можливості користуватися приміщенням,  а саме -відмовляє у видачі ключів, внаслідок
чого позивач фактично позбавлений передбаченого договором права користуватися
приміщенням. Позивач вважає такі дії відповідача 1 протизаконними і такими, що
порушують права та законні інтереси позивача, адже отримання орендарем ключів є
необхідною умовою для здійснення права користування приміщенням. Незважаючи на
те, що з моменту підписання договору (01.03.2006р.) позивач був позбавлений
можливості користуватися орендованим приміщенням з вини відповідача 1, цей
відповідач здійснював нарахування позивачу експлуатаційних витрат і вимагає
сплати цих сум та орендної плати. Вважає вимоги щодо сплати зазначених сум
протиправними на підставі ч.6 ст.762 ЦК України. Крім того, договором оренди не
передбачений ані розмір експлуатаційних витрат, ані порядок їх сплати. Таким
чином, позивач вважає, що відповідач 1 свідомо створює перепони у користуванні
орендованим приміщенням, а відповідач 2 не здійснює передання приміщення.

Відповідач 1 у судовому засіданні
та письмовому відзиві позов не визнав. Вважає, що відповідач 1 належним чином
виконав свої зобов'язання  за договором,
оскільки 01.03.2006р. згідно з п.п.1.1,7.1 договору оренди НОМЕР_2 відповідач 1
передав позивачу по акту прийому-передачі нежитлове приміщення, яке є предметом
договору, і акт був підписаний комісією та безпосередньо позивачем. Ствердження
позивача про неможливість користуватися приміщенням -відмовляє у видачі ключів,
надумане і немає під собою жодних підтверджених фактичних обставин. Це
ствердження спростовується тим, що 28.02.2006р. та 30.11.2006р. без залучення
відповідача 1 на підставі замовлення ПП ОСОБА_1 ПП “Експертне бюро” проведено
обстеження приміщення по АДРЕСА_1. Експлуатаційні витрати є витратами,
пов'язаними  з утриманням житлового фонду
та прибудинкової території і їх розмір та порядок сплати обумовлені п.2.2.9 та
розділом 4 договору про участь у витратах, пов'язаних  з утриманням житлового фонду та прибудинкової
території, який був підписаний сторонами 01.03.2006р. Позивач мав доступ до
приміщення, але не користується ним, порушує ч.ч.1,5 ст. 762 ЦК України,
п.п.3.4, 5.1,5.2 договору оренди, не вносив та не вносить орендну плату та
плату за витрати, пов'язані  з утриманням
житлового фонду та прибудинкової території. Просить відмовити у  позові.

У судове засідання  відповідач 2 не з'явився, про місце та час
повідомлений належним чином.

Суд визнав наявні матеріали
достатніми для розгляду справи на підставі ст.75 ГПК України у відсутність
відповідача 2.

Розглянувши матеріали справи,
вислухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

На підставі рішення виконавчого
комітету Запорізької міської ради НОМЕР_3 від 28.02.2006р. між Управлінням
житлового господарства Запорізької міської ради (орендодавець, відповідач 2),
комунальним підприємством “Виробниче ремонтно - експлуатаційне житлове
об'єднання №2” (балансоутримувач, відповідач 1) та приватним підприємцем
ОСОБА_1 в особі ОСОБА_2, що діяла на підставі доручення від 14.03.2006р.
(позивач, орендар) у простій письмовій формі підписано договір НОМЕР_2 оренди
нежитлового приміщення. У судовому
засіданні  представлено  два примірники договору НОМЕР_2:  від 28.02.2006р.

(примірник позивача) та від
01.03.2006р. (примірник відповідача), предметом якого є передача орендодавцем,
та приймання орендарем у строкове платне користування нежитлового приміщення
загальною площею 72,95 кв.м. (у примірнику відповідача -74,95 кв.м.),
розташованого за адресою: АДРЕСА_1, що знаходиться на балансі КП ВРЕЖО №2. Дане
нежитлове приміщення підвалу триповерхового житлового будинку передається під
розміщення комп'ютерного клубу, вартість приміщення згідно з експертною оцінкою
на 28.02.2006р. складає 39191,69 грн.(п.п.1.1,1.2).

Згідно з п.1.3 договору він
вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних його
умов підписання тексту договору.

Відповідно до п.2.1 договору вступ
орендаря у користування нежитловим приміщенням настає одночасно з підписанням
сторонами договору та акту прийому-передачі вказаного нежитлового приміщення,
підписаного з балансоутримувачем.

Пунктами 3.2, 3.4 договору
передбачено, що розмір орендної плати за перший місяць оренди без урахування
ПДВ становить 476,81 грн.(примірник позивача, у примірнику відповідача - 489,89
грн.) х індекс інфляції за період з дати проведення експертної оцінки до дати
укладення цього договору х індекс інфляції за поточний місяць. Орендна плата
перераховується орендарем самостійно до місцевого бюджету не пізніше 20-го
числа поточного місяця.

Згідно з розділом 5 договору орендар
зобов'язався, зокрема, своєчасно і у повному обсязі вносити орендну плату до
місцевого бюджету і сплачувати експлуатаційні витрати балансоутримувачу, згідно
з розділом 7 “Обов'язки  орендодавця і
балансоутримувача” вони зобов'язалися
передати орендарю в оренду нежитлове приміщення згідно з розділом 1
цього договору по акту прийому -передачі приміщення, який підписується
одночасно із цим договором.

Пунктом 11.1 договору встановлено,
що цей договір діє: у примірнику позивача- з 28 лютого 2006року до 28 лютого
2011 року (п'ять років), у примірнику відповідача - з 1 березня 2006 року до 1
березня 2011 року (п'ять  років).

Взаємовідносини сторін, не
врегульовані цим договором, регламентуються чинним законодавством (п.11.9).

01.03.2006р. відповідачем 1 та
позивачем було складено акт прийому -передачі нежитлового приміщення про те, що
в присутності представників КП “ВРЕЖО №2” проведена передача нежитлового
приміщення загальною площею 74,95 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 у
подальшу оренду ОСОБА_1 на п'ять років. Дане нежитлове приміщення підвалу
триповерхового житлового будинку знаходиться у задовільному стані.

Оскільки позивач у позовній заяві
та в судовому засіданні як на підставу позовних вимог посилається на договір
НОМЕР_2 від 28.02.2006р., суд дає оцінки саме цьому примірнику договору.

Розглянувши матеріали справи,
оцінивши докази та вислухавши доводи представників сторін, суд вважає позовні
вимоги такими, що задоволенню не підлягають з наступних підстав.

Відповідно до ст. 19 Конституції
України правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких
ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством.

Згідно з ч.1 ст.13, ч.1,2 ст.14
Цивільного кодексу України цивільні права особа
здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного
законодавства. Цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором
або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій,
вчинення яких не є обов'язковим для неї.

Статтями 11,509 ЦК України
встановлено, що підставою виникнення зобов'язань (цивільних прав та обов'язків)
є, зокрема, договір. Зобов'язанням є право відношення, в якому одна сторона
(боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію
(передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або
утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання
його обов'язку. Підстави виникнення господарських зобов'язань встановлені також
ст.174 ГК України.

Правовідносини сторін врегульовано
договором оренди нежитлового приміщення, строк оренди -п'ять  років (з 28.02.2006р. по 28.12.2011р.). Про
оренду нежитлового приміщення підвалу триповерхового житлового будинку вказано
в предметі договору. Із матеріалів справи, зокрема, рішення виконавчого
комітету Запорізької міської ради НОМЕР_3 від 28.02.2006р., акту прийому -
передачі від 01.03.2006р., висновку експерта про вартість об'єкта експертної
оцінки, довідки НОМЕР_4 від 17.02.2006р. Орендного підприємства “Запорізьке
міжміське бюро технічної інвентаризації” також слідує, що за адресою: АДРЕСА_1,
розташований  будинок, і його складова
частина, що передана в оренду приватному підприємцю ОСОБА_1, є нерухомим
майном.

Приписами ч.ч.1,4, ст.203, ч.1
ст.639 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому
Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам
суспільства. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Договір може
бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не
встановлені законом.

Відповідно до ч.2 ст.793 ЦК України
( в редакції, яка була чинна на момент підписання договору) договір найму
будівлі або іншої капітальної споруди
(їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному
посвідченню. Крім того, згідно з ст.974 цього Кодексу договір найму будівлі або
іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше
одного року, підлягає державній реєстрації.

Таким чином, законом встановлено
вимоги щодо форми договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх
окремої частини) -нотаріальна, та передбачено обов'язкову державну реєстрацію.

Однак, договір оренди НОМЕР_2 від
28.02.2006р., на підставі якого приватний підприємець ОСОБА_1 просить   зобов'язати
Комунальне підприємство “Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове
об'єднання  №2” передати йому ключі від
нежитлового приміщення підвалу триповерхового житлового будинку за адресою:
АДРЕСА_1, а також  зобов'язати  Управління житлового господарства Запорізької
міської ради передати йому у користування зазначене нежитлове приміщення,   підписаний сторонами у простій письмовій
формі,  доказів його державної реєстрації
позивачем  також не надано.

Згідно з ч.3 ст. 640 ЦК України
договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є
укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а
в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту
державної реєстрації.

Приписами ст.220 ЦК України
встановлено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне
посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо
усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і
відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася
від його нотаріального посвідчення, суд
може  визнати такий договір
дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Позивач не надав доказів, що договір
оренди НОМЕР_2 рішенням суду визнано дійсним, таким чином на час винесення
рішення у даній справі №20/91/07 договір оренди є нікчемний, оскільки
нотаріально не посвідчений.

Відповідно до ч.2 ст.215 ЦК
України  недійсним є правочин, якщо його
недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання
такого правочину недійсним судом не вимагається.

Питання щодо правових наслідків
недійсності правочину регулює ст.216 ЦК України, згідно з якою, зокрема,
недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з
його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана
повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього
правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане
полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, -
відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент
відшкодування. Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного
правочину може бути пред'явлена будь-якою заінтересованою особою.

Таким чином, договір оренди
нежитлового приміщення НОМЕР_2, укладений між Управлінням житлового
господарства Запорізької міської ради, Комунальним підприємством “Виробниче
ремонтно-експлуатаційне  житлове
об'єднання  №2” та приватним підприємцем
ОСОБА_1, є недійсним (нікчемним) на підставі закону, не створив юридичних
наслідків (виникнення зобов'язань сторін), крім тих, що пов'язані з його
недійсністю.

При цьому суд вважає за необхідне
також зазначити, що відповідно до ст.236 ЦК України нікчемний правочин або
правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо
за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє,
можливість настання їх у майбутньому припиняється.

Із змісту  наведених
вище норм законодавства слідує, що нікчемний правочин

( у тому числі договір оренди) не є
юридичним фактом цивільного права і не породжує будь-яких прав та обов'язків. У
зв'язку з цим, він є недійсним з моменту вчинення.

Вирішуючи спір, суд враховує також
наступне. Статтею  20 Господарського
кодексу України визначено, що держава
забезпечує  захист  прав
і  законних  інтересів суб'єктів господарювання та
споживачів. Кожний суб'єкт господарювання та
споживач  має  право
на захист своїх прав і законних інтересів.  Права та законні інтереси зазначених
суб'єктів захищаються шляхом: визнання наявності або відсутності прав;  визнання
повністю  або  частково
недійсними  актів  органів державної  влади та органів місцевого самоврядування,
актів  інших суб'єктів, що суперечать
законодавству, ущемлюють права та законні інтереси  суб'єкта
господарювання  або   споживачів;
визнання недійсними господарських угод з підстав, передбачених законом;
відновлення  становища, яке існувало  до
порушення  прав  та законних інтересів суб'єктів
господарювання;  припинення дій, що
порушують право або створюють загрозу його порушення; присудження до виконання
обов'язку в натурі; відшкодування збитків; застосування штрафних санкцій;
застосування оперативно-господарських санкцій; застосування
адміністративно-господарських санкцій; установлення, зміни і припинення
господарських правовідносин; іншими способами, передбаченими законом. Порядок
захисту прав  суб'єктів   господарювання   та
споживачів визначається цим Кодексом, іншими законами.

Відповідно до ст.ст.15,16
Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду  за
захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його
порушення, невизнання або оспорювання.
Способами  захисту цивільних прав
та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним;
припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до
порушення; примусове виконання обов'язку в натурі; зміна правовідношення;
припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування
майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання
незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади
Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових
осіб і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим
способом, що встановлений договором або законом.

Із аналізу наведеного вище
законодавства слідує, що особа може звернутися до суду за захистом свого права
у разі його порушення, невизнання або оспорювання у спосіб, що встановлений
договором або законом.

Статтею 1 Господарського процесуального  кодексу України встановлено право підприємств
та організацій звертатися до господарського суду згідно з встановленою
підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних
прав і охоронюваних законом інтересів. Із змісту ст.12 ГПК України слідує, що
господарський суд розглядає спори, що виникають при укладанні, зміні,
розірванні і виконанні господарських договорів та з інших підстав, а також
спори про визнання недійсним актів з підстав, зазначених у законодавстві.

Приписами ст.33 Господарського
процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті
обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Позивачем не наведена норма закону,
яка передбачає можливість із врахуванням обставин справи встановити, що орендна
плата за договором оренди нежитлового приміщення НОМЕР_2 від 28.02.2006р. не
підлягає сплаті позивачем за період з 01.03.2006р. до моменту передачі
приватному підприємцю ОСОБА_1 відповідачем 1 ключів від нежитлового приміщення
підвалу триповерхового житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 та встановити, що
експлуатаційні витрати за вказаним договором оренди не підлягають сплаті ним за
період з 01.03.2006р. до цього ж моменту.

Як слідує із позовних вимог,
пояснень представників позивача та матеріалів справи, фактично позовними  вимогами в цій частині є встановлення факту,
що має юридичне значення. Цей факт може встановлюватися господарським судом
лише при існуванні та розгляді між сторонами
спору про право цивільне, або визнання недійсним акту. Його встановлення
є елементом оцінки фактичних обставин справи та обгрунтованості вимог у разі
виникнення спору між сторонами і не може самостійно розглядатися як позовна
вимога.

Згідно з ст.12 Цивільного кодексу
України особа здійснює свої цивільна права вільно, на власний розсуд.
Відповідно до ст. 20 цього Кодексу право на захист особа здійснює на свій
розсуд. Обраний позивачем предмет позову в цій частині позовних вимог не
відповідає встановленим законом  способам
захисту прав.

Таким чином, суд вважає, що позивачем не надано належних доказів у
обґрунтування своїх вимог,  а саме
порушення його прав відповідачами на підставі договору оренди. Зазначені
позивачем інші норми права,  посилання на
надані письмові докази судом до уваги не приймаються, враховуючи предмет та
підстави позову, і не спростовують висновки суду, наведені вище.

У задоволенні позовних вимог
відмовляється у повному обсязі.

Згідно з ст. 49 ГПК України судові
витрати у справі покладаються на позивача. Враховуючи, що позивачем сплачено
державне вимоги фактично лише з однієї позовної вимоги про зобов'язання вчинити
певні дії,  позовна вимоги встановити, що
орендна плата і експлуатаційні витрати за договором оренди нежитлового
приміщення НОМЕР_2 від 28.02.2006р. не підлягають сплаті приватним підприємцем
ОСОБА_1 позивачем  не сплачена, суд
стягує з позивача на користь державного бюджету суму 85 грн. державного мита.

Керуючись ст. ст. 49, 75, 82-85
Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити
повністю.

Стягнути з приватного підприємця
ОСОБА_1 (АДРЕСА_3, ідентифікаційний код НОМЕР_5)  на користь
державного бюджету України (р/р №0007, отримувач Державний
бюджет Орджонікідзевського району, банк отримувач: Головне управління
Державного казначейства у Запорізькій області, МФО 813015, ,
код бюджетної класифікації 22090200, символ звітності банку -095) суму 85 грн.  державного мита. Видати наказ.

Суддя
Л. П. Гандюкова

Рішення господарського суду набирає
законної сили після закінчення десятиденного строку з дня підписання.
Рішення  підписано у повному обсязі    04.04. 2007 р.