ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД _________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

"20" лютого 2007 р.

Справа № 11/411-06-11392

Колегія   суддів
Одеського   апеляційного   господарського  суду
у   складі:

Головуючого
Лашина В.В.

Суддів :
Єрмілова Г.А.                                                                                                                         Воронюка
О.Л.

при секретарі
Ковальчук Р.Л.

за участю представників сторін:

від позивача: Подолько В.В.,
довіреність №29/611 від 06.02.07р.

від відповідача: ОСОБА_2,
довіреність від 26.12.06р.

від 3 особи -Гафійчук С.Д.,
довіреність №29/54 від 10.01.07р.

Розглянувши
у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Суб`єкта підприємницької
діяльності -фізичної особи ОСОБА_1

на рішення
господарського суду Одеської області від 04.12.2006 р.

зі справи
№ 11/411-06-11392

за позовом Фонду
приватизації та управління комунальною власністю Білгород-Дністровської міської
ради

до Суб`єкта
підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1, м. Білгород-Дністровський
Одеської області

треті особи, які не заявляють
самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача -Білгород-Дністровська
міська рада

Затоківська селищна рада

про
розірвання договору оренди

Відповідно до ст.77 ГПК України в
судовому засіданні оголошувалась перерва з 08.02.07р. на 20.02.07р.

В С Т А Н О В
И Л А:

01 листопада 2006р. Фонд
приватизації та управління комунальною власністю Білгород-Дністровської міської
ради (далі -ФПУКВ Білгород-Дністровської міської ради) звернувся до
господарського суду з позовом до Суб`єкта підприємницької діяльності -фізичної
особи ОСОБА_1 (далі -СПД ОСОБА_1) про розірвання договору оренди НОМЕР_1
укладеного між сторонами, обґрунтовуючи свої вимоги порушенням відповідачем
пунктів 4.4, 4.11 цього договору, що відповідно до розділу 4 договору є
підставою для дострокового розірвання договору оренди.

В подальшому позивач уточнив
позовні вимоги та просив господарський суд розірвати договір оренди № НОМЕР_1.,
зобов`язати СПД ОСОБА_1 знести самовільно збудовані приміщення на території
бази відпочинку “ІНФОРМАЦІЯ_1” та стягнути з відповідача на користь ФПУКВ
Білгород-Дністровської міської ради судові витрати.

Рішенням господарського суду
Одеської області від 04.12.2006 р. (суддя Власова С.Г.) позов задоволений
частково, договір оренди № НОМЕР_1., укладений між сторонами був розірваний, з
СПД ОСОБА_1 на користь ФПУКВ Білгород-Дністровської міської ради стягнуто 85
грн. держмита та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового
процесу. В решті позову було відмовлено.

Не погоджуючись з цим рішенням, СПД
ОСОБА_1 в апеляційній скарзі та її просить його скасувати та прийняти нове
рішення, яким в позові відмовити, посилаючись на неповне з`ясування
господарським судом обставин, що мають значення для правильного вирішення
справи, оскільки СПД ОСОБА_1 здійснював поточний ремонт орендованого майна, що
підтверджується актами виконаних робіт за грудень 2003 р., квітень 2006 р.,
калькуляцією, затвердженою начальником Затокського ПУЖКХ від 26.12.2003 р.,
технічними умовами № 27 на водопостачання та каналізацію тощо. Скаржник
зазначає, що, по-перше, строк проведення капітального ремонту не був
обумовлений сторонами договору та, по-друге, орендар не отримав згоди від
орендодавця на проведення капітального ремонту, незважаючи на звернення з цього
приводу.

Представник Затоківської селищної
ради в судове засідання не з'явився, хоча був належним чином повідомлений про
час і місце судового засідання, про що свідчить поштове повідомлення з
відміткою про вручення.

Заслухавши пояснення представників
сторін, перевіривши матеріали справи, судова колегія вважає апеляційну скаргу
підлягаючою задоволенню з наступних підстав.

Рішенням Білгород-Дністровської
міської ради № НОМЕР_2 був затверджений перелік об`єктів комунальної власності
територіальної громади м. Білгород-Дністровського, до якого увійшла база
відпочинку “ІНФОРМАЦІЯ_1” по АДРЕСА_1

Згідно з Положенням про Фонд
приватизації та управління комунальною власністю Білгород-Дністровської міської
ради, затверджений рішенням Білгород-Дністровської міської ради № 143-ХХІІІ від
26.03.1999 р. зі змінами та доповненнями № 552-ХХІV від 27.02.2004 р., Фонд
наділяється міською радою повноваженнями щодо управління нерухомим майном
комунальної власності територіальної громади міста і є юридичною особою.

Рішенням виконкому
Білгород-Дністровської міської ради НОМЕР_3 ФПУКВ Білгород-Дністровської
міської ради було доручено укладення з СПД ОСОБА_1 договору оренди на групу
інвентарних об`єктів бази відпочинку “ІНФОРМАЦІЯ_1”, розташований в АДРЕСА_1,
загальною площею капітальних споруд 126,6 кв.м та малоцінними спорудами
терміном на 10 років із збереженням цільового призначення.

01.03.2003 р. між сторонами був
укладений договір оренди НОМЕР_1, за умовами якого СПД ОСОБА_1 отримав від
позивача у строкове, платне користування групу інвентарних об`єктів бази
відпочинку “ІНФОРМАЦІЯ_1” загальною площею будівель 126,6 кв.м та малоцінними
спорудами, розташованими у центральному курортному районі АДРЕСА_1 зі строком
дії договору до 01.03.2013 р.

Пунктом 2.3 договору встановлено,
що передача майна в оренду здійснюється по акту прийому-передачі з
відображенням у ньому вартості цього майна.

01.03.2003 р. сторонами був підписаний
акт прийому-передачі в орендне користування групи інвентарних об`єктів бази
відпочинку “ІНФОРМАЦІЯ_1” у АДРЕСА_1вартістю 85 564 грн., яка складається з 24
об`єктів та обладнання.

На підставі розпорядження виконкому
Білгород-Дністровської міської ради НОМЕР_4була створена комісія з перевірки
ефективності використання, забезпечення збереження та достовірності обліку
об`єктів права комунальної власності Білгород-Дністровської територіальної
громади.

Перевіркою комісії було
встановлено, що СПД ОСОБА_1 без згоди орендодавця та без отримання відповідних
дозволів незаконно побудував одноповерховий будинок відпочинку, один
двоповерховий будинок відпочинку, одноповерховий будинок відпочинку з мансардою
та одноповерховий будинок-бар на території бази відпочинку “ІНФОРМАЦІЯ_1”, про
що було складено протокол НОМЕР_5. /а.с. 16/. Це також підтверджується приписом
Білгород-Дністровської міської інспекції Держархбудконтролю НОМЕР_6 /а.с. 15/,
постановою Білгород-Дністровської міської інспекції Держархбудконтролю про
розгляд справи про адміністративне правопорушення НОМЕР_7/а.с. 17/, якою на
відповідача був накладений адміністративний штраф у розмірі 170 грн., а також
листом КП “Білгород-Дністровське БТІ” НОМЕР_8./а.с. 18/.

Крім цього, було встановлено
порушення відповідачем пунктів 4.4, 4.11 договору оренди № НОМЕР_1. щодо
щорічного проведення поточного ремонту та своєчасного здійснення капітального
ремонту з попереднім узгодженням з орендодавцем, а також оформлення
правовстановлюючій документації на земельну ділянку бази відпочинку
“ІНФОРМАЦІЯ_1”, в особі власника -Білгород-Дністровської міської ради.

Згідно з п. 8.4 договору оренди №
НОМЕР_1. в разі невиконання СПД ОСОБА_1. умов, встановлених розділом 4 цього
договору, договір може бути достроково розірваний.

Приймаючи рішення про задоволення
позовних вимог ФПУКВ Білгород-Дністровської міської ради, місцевий
господарський суд виходив з того, що наявний факт порушення відповідачем умов
договору № НОМЕР_1., а саме п. 4.4 і 4.11 цього договору та таке порушення є
істотним.

Правильно встановивши
необґрунтованість позовних вимог ФПУКВ Білгород-Дністровської міської ради в
частині зобов`язання відповідача знести самовільно збудовані приміщення,
оскільки у позивача не має відповідної компетенції з цього приводу та позивачем
не доведено, що такі об`єкти згідно зі ст. 376 ЦК України є нерухомим майном,
суд першої інстанції, одночасно з цим, в іншому неправильно встановив фактичні
обставини справи, у зв`язку з чим спірним правовідносинам дав неналежну оцінку,
з огляду на таке.

Статтею 283 ГК України визначено,
що до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу
України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно з ч. 3 ст. 291 ГК України на
вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з
підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму.
Підстави розірвання договору оренди, укладеного щодо державного і комунального
майна, містяться й в Законі України “Про оренду державного або комунального
майна”.

Дійсно, у відповідності до ч. 2 ст.
773, ч. 3 ст. 776, ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання
договору найму в разі, коли наймач не приступив до проведення капітального
ремонту речі, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на
наймача.

Разом з тим, частиною 2 ст. 776 ЦК
України передбачено, що капітальний ремонт повинен проводитися у строк,
встановлений договором або, якщо такий строк не вказаний, у розумний строк.

Умовами договору оренди № НОМЕР_1.
не визначений строк проведення капітального ремонту. При цьому, пунктом 4.4.
договору обумовлено отримання згоди СПД ОСОБА_1 від позивача на проведення
капітального ремонту.

З матеріалів справи вбачається, що
листом № 4 від 28.09.2005 р., отриманого у той же день, СПД ОСОБА_1 звертався з
проханням щодо узгодження проведення капітального ремонту та реконструкції бази
відпочинку “ІНФОРМАЦІЯ_1”, але це звернення було залишено без відповіді. Тобто,
позивач не погодив проведення капітального ремонту орендованого майна.

Крім цього, для забезпечення
ефективної експлуатації об`єкту оренди СПД ОСОБА_1 здійснювалися
ремонтно-будівельні роботи, а саме: фарбування віконних рам, фарбування
підлоги, заміна водопроводу та каналізації, виготовлення металевого забору з
установкою, металевих воріт, калиток, установка водопровідного колодязя з
водомірним лічильником, заміна кранів, засувок та санітарних приладів, про що
свідчать акти виконаних робіт за грудень 2003 р., за квітень 2006 р.,
калькуляція, затверджена начальником Затоківського ПУЖКХ від 26.12.2003 р.,
технічними умовами № 27 на водопостачання та каналізацію від 16.12.2003 р.,
схема прокладки водопроводу тощо. Вказані роботи згідно з Примірним переліком
послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з
ремонту приміщень, будинків, споруд, затвердженого наказом Державного комітету
України з будівництва та архітектури від 10.08.2004 р. № 150,
зареєстрованого  в Мін`юсті України
21.08.2004 р. за № 1046/9645 відносяться до поточного ремонту.

До того ж, згідно з протоколом
НОМЕР_5. комісії з перевірки ефективності використання, забезпечення збереження
та достовірності обліку об`єктів права комунальної власності
Білгород-Дністровської територіальної громади було встановлено, що приміщення
бази відпочинку “ІНФОРМАЦІЯ_1” знаходяться у задовільному стані.

Отже, судова колегія вважає, що СПД
ОСОБА_1 не було порушено п. 4.4 договору оренди № НОМЕР_1. щодо проведення
поточного та капітального ремонту.

Що ж стосується питання нового
будівництва, а саме будування нових об`єктів бази відпочинку, то у даному
випадку наступає адміністративно-правова відповідальність у вигляді штрафу, що
й було зроблено згідно з постановою Білгород-Дністровської міської інспекції
Держархбудконтролю про розгляд справи про адміністративне правопорушення
НОМЕР_7, або цивільно-правова, зокрема, у вигляді відшкодування збитків, але
цими обставинами не обумовлено дострокове розірвання договору оренди.

Не може погодитися судова колегія й
з порушенням відповідачем п. 4.11 договору оренди № НОМЕР_1. щодо зобов`язання
підготувати правовстановлюючі документи в особі власника
-Білгород-Дністровської міської ради, оскільки зі згаданих умов договору в цій
частині випливає характер вже договору доручення.

Водночас, доказів наділення СПД
ОСОБА_1 відповідними повноваженнями, а також забезпечення його необхідною з
цього приводу документацією для можливості виконання цього доручення та
ефективності оформлення такої документації в органах місцевого самоврядування,
надано не було.

Цим обставинам суд першої інстанції
належної оцінки не дав.

Згідно до п. 1 Постанови Пленуму
Верховного Суду України “Про судове рішення” від 29.12.1976 р. № 11 зі змінами
рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального
законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності
з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних
правовідносин, а за їх відсутності -на підставі закону, що регулює подібні
відносини, або виходячи із загальних засад і змісту законодавства України.

Судова колегія не може погодитися з
вимогами апелянта щодо недійсності п. 4.11 договору оренди № НОМЕР_1., оскільки
такі вимоги не були заявлені в місцевому господарському суді, а тому апеляційна
інстанція відповідно до ч. 3 ст. 101 ГПК України позбавлена можливості їх
розглядати.

За таких обставин, судова колегія
вважає, що рішення господарського суду Одеської області не відповідає
обставинам справи, а тому підлягає скасуванню в частині задоволення вимог
позивача про розірвання договору оренди та стягнення з відповідача судових
витрат, в решті рішення підлягає залишенню без змін.

Керуючись ст.ст. 103-105
Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів

П О С Т А Н О
В И Л А :

Апеляційну скаргу Суб`єкта
підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1 задовольнити, а рішення
господарського суду Одеської області від 04.12.2006р. по справі №
11/411-06-11392 - скасувати в частині задоволення вимог позивача про розірвання
договору оренди та стягнення з відповідача судових витрат.

В цій частині в позові відмовити.

В решті рішення залишити без змін.

Головуючий
Лашин В.В.

Суддя
Єрмілов Г.А.

Суддя
Воронюк О.Л.