КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27.02.2007                                                                                           № 18/263

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:                              Андрієнка  В.В.

суддів:                                          Малетича  М.М.

Студенця  В.І.

при секретарі:

За участю представників:

від позивача - Черкашіна Ю.Ю.

від відповідача - Булгакова І.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ЗАТ "Наука-Спорт"

на рішення Господарського суду м.Києва від 26.12.2006

у справі № 18/263 (Мандриченко О.В.)

за позовом                               Товариства з обмеженою відповідальністю "Міжнародний тенісний клуб "Наука"

до                                                   ЗАТ "Наука-Спорт"

про                                                  визнання права власності

ВСТАНОВИВ:

ТОВ «Міжнародний тенісний клуб «Наука» звернулось в Господарський суд м. Києва з позовом про  визнання права спільної часткової власності Товариства з обмеженою відповідальністю „Міжнародний тенісний клуб „Наука” на нежилі приміщення по вул. Вернадського, 32 у м. Києві, а саме – приміщення підприємства громадського харчування (ресторан); підтрибунні приміщення центральних кортів (приміщення сауни, роздягалень, гардеробної та тренерської); адміністративний будинок; шість відкритих тенісних кортів, суддейську площею 35,00 кв.м.

Під час розгляду справи у місцевому господарському суді позивачем було подано заяву про уточнення позовних вимог, відповідно до якої позивач просить суд визнати право власності Товариства з обмеженою відповідальністю „Міжнародний тенісний клуб „Наука” на об’єкти нерухомого майна по вул. Вернадського, 32 у м. Києві з компенсацією Закритому акціонерному товариству „Наука – Спорт” вартості частки, виходячи з дійсної вартості на дату винесення рішення.

Також після порушення провадження у справі за вищезазначеним позовом,  ЗАТ  „Наука – Спорт” подав зустрічний позов до Товариства з обмеженою відповідальністю „Міжнародний тенісний клуб „Наука” із вимогою достроково розірвати договір оренди №1 від 27.03.1997 р.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 26.12.2006 р. первісний позов задоволено, визнно право власності Товариства з обмеженою відповідальністю „Міжнародний тенісний клуб „Наука”  на наступне нерухоме майно, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Вернадського, 32:

-          адміністративна будівля (літера „А”) загальною площею 438,6 кв.м., в тому числі підвал 219,1 кв.м., перший поверх 219,5 кв.м.;

-          підтрибунні приміщення (літера „Б”) загальною площею 276,8 кв.м.;

-          вбудований на першому поверсі ресторан (літера „Д”) площею 249,9 кв.м.;

-          тенісна площадка загальною площею 2043,6 кв.м. з трьома обладнаними кортами;

-          тенісна площадка загальною площею 2068 кв.м. з трьома обладнаними кортами;

-          суддівська площею 35,0 кв.м.;

стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю „Міжнародний тенісний клуб „Наука” на користь Закритого акціонерного товариства „Наука - Спорт” 556 675,49 грн. компенсації вартості частки Закритого акціонерного товариства „Наука – Спорт” в об’єкті оренди – нерухомому майні, що знаходиться за адресою: м. Київ, бульвар Академіка Вернадського, 32; 1 866,44 грн. витрат по оплаті послуг експертизи, судові витрати; у задоволенні зустрічного позову Закритого акціонерного товариства „Наука – Спорт” відмовлено повністю.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, ЗАТ  „Наука - Спорт” звернулось  до Київського апеляційного господарського суду  з апеляційною скаргою,  в якій просить  рішення скасувати та прийняти нове рішення про відмову у позові.

Свої вимоги апелянт обґрунтовує тим, що рішення місцевого господарського суду прийняте з неповним з’ясуванням обставин, що мають значення для справи, місцевий господарський суд неправильно застосував та порушив норми процесуального та матеріального  права.

Зокрема відповідач посилається на те, що акт приймання-передачі об’єкту оренди не підписаний з боку позивача та не зазначена дата його підписання, що свідчить про те, що позивачем об’єкт оренди прийнятий не був. Пунктом 2.1.2. договору позивачеві надане право вносити покращення в об’єкт оренди в ході його використання, але виключно зі згоди відповідача. Відповідач наголошує на тому, що згода на внесення позивачем покращення в об’єкт оренди відповідачем не надавалась. Відповідач також наголошує на тому, що до позовної заяви не додані документи, що підтверджують вартість виконаних робіт на об’єкті оренди.

Позивач  у відзиві просив суд рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу – без задоволення.

Дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів встановила  наступне.

27.03.1997 р. між ЗАТ „Наука - Спорт” та ТОВ „МТК „Наука” був укладений договір оренди нежилих приміщень № 1.

Згідно з умовами даного договору  ЗАТ „Наука - Спорт” передало у строкове платне користування, а ТОВ „МТК „Наука” прийняло у користування нерухоме майно, що знаходиться у м. Києві по вул. Вернадського, 32, з метою здійснення діяльності, пов’язаної з наданням послуг у сфері оздоровлення та заняття фізкультурно-спортивною діяльністю.

Відповідно до пункту 1.2. договору оренди до складу об’єкту оренди входить:

- приміщення цоколю під центральною трибунною площею - 270,4 кв.м.;

- нежилі приміщення під офіс та магазин загальною площею 480,0 кв.м., що є окремим об’єктом з прилеглою територією - 616 кв.м.;

- шість відкритих тенісних кортів;

- судейська площею 35 кв.м.;

- приміщення підприємства громадського харчування (відкрите кафе на 15 місць) загальною площею 240 кв.м., що за згодою сторін підлягає модернізації з метою збільшення посадочних місць та поліпшення категорії обслуговування.

Згідно з пунктом 1.5. договору оренди передача об’єкту оренди ТОВ „МТК „Наука” здійснюється шляхом підписання сторонами акту прийому-передачі № 1, у якому зазначається балансова вартість об’єкту оренди, а також його технічний стан на момент передачі. Акт прийому-передачі № 1 додається до цього договору (додаток № 1) і є його невід’ємною частиною.

Відповідно до акту прийому-передачі (додаток № 1 до договору оренди, який є його невід’ємною частиною) та довідки відповідача про балансову вартість об’єктів оренди відповідач передав, а позивач прийняв об’єкти оренди, а саме:

- зал важкої атлетики—1958,40 грн.;

- адміністративний будиночок—3 705,86 грн.;

- підтрибунний простір—44 010,48 грн.;

- тенісні корти 6 шт. —5 536,70 грн.;

Загальна вартість переданого становила 55 211,44 грн.

Акт прийому-передачі об’єкта оренди підписаний комісією, затверджений керівництвом та скріплений печаткою ЗАТ „Наука - Спорт”.

Твердження ЗАТ „Наука - Спорт” про те, що об’єкт оренди не був прийнятий ТОВ „МТК „Наука”, не можуть бути враховані судом, зважаючи на наступні обставини.

Частиною першою статті 11 Цивільного кодексу України передбачено, що цивільні права та обов’язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов’язки.

Наданими суду матеріалами, фактичними обставинами справи та поясненнями сторін підтверджується факт прийняття ТОВ „МТК „Наука” об’єкта оренди в користування. ЗАТ „Наука - Спорт” своїми діями підтвердило факт прийняття ТОВ „МТК „Наука” об’єкта оренди в користування. Це підтверджується наступним. ТОВ „МТК „Наука” регулярно сплачує на користь ЗАТ „Наука - Спорт” орендну плату за користування об’єктом оренди, а ЗАТ „Наука - Спорт”, відповідно, приймає орендну плату. ТОВ „МТК „Наука” оплачує рахунки ЗАТ „Наука - Спорт” за електроенергію, тепло- та водопостачання. ТОВ „МТК „Наука” постійно здійснює обумовлену договором оренди господарську діяльність в об’єктах оренди. ЗАТ „Наука - Спорт” надало згоду на здійснення ТОВ „МТК „Наука” поліпшень об’єкта оренди в ході його використання, а ТОВ „МТК „Наука”, відповідно, здійснило поліпшення об’єктів оренди.

Відповідно до пункту 2.1.2. договору оренди ТОВ „МТК „Наука” має право:

—самостійно здійснювати господарську діяльність щодо використання об’єкту оренди з урахуванням положень ст.1 цього договору;

—зі згоди ЗАТ „Наука - Спорт” вносити покращення в об’єкт оренди в ході його використання;

—розміщувати в орендованих приміщеннях будь-яке обладнання та інвентар на свій розсуд з метою забезпечення ефективної господарської діяльності.

Згідно з пунктом 1.4. договору оренди використання об’єкту оренди можливо лише за напрямками, визначеними цим договором.

В додатковій угоді від 15.04.1997 р. до договору оренди сторони домовились про те, що нежилі приміщення, зазначені у пункті 1.1. договору оренди, а саме, підприємство громадського харчування відкритого типу (кафе на 15 місць) загальною площею 240 кв.м. надаються ТОВ „МТК „Наука” для модернізації підприємства громадського харчування з метою збільшення кількості посадочних місць та поліпшення категорії обслуговування.

Листом № 11 від 27.03.1997 р., що адресований ТОВ „МТК „Наука”, ЗАТ „Наука - Спорт” засвідчило, що не заперечує проти поліпшення об’єктів оренди і перепрофілювання залу важкої атлетики на підприємство громадського харчування згідно з розділом 2 пункту 2.1.2. договору оренди.

З цією метою ТОВ „МТК „Наука” були розроблені, а ЗАТ „Наука - Спорт” були затверджені плани проведення ремонтно-реставраційних робіт об’єктів оренди, а саме:

—план проведення ремонтно-будівельних робіт в підтрибунних приміщеннях центральних кортів ЗАТ „Наука - Спорт” з прилеглою територією;

—ремонтно-будівельні роботи з улаштування приміщень сауни, роздягалень, гардеробної, тренерської з використанням сучасних оздоблювальних матеріалів і повною комплектацією необхідними меблями і обладнанням, в тому числі:

ремонтно-будівельні роботи на суму 47 000,00 грн.;

вартість матеріалів 67 000,00 грн.;

вартість меблів та обладнання (блок-сауна, ванна „джакузі”) 180 000,00 грн.

Загальна сума витрат 294 000,00 грн.

План проведення ремонтно-будівельних робіт в приміщеннях офісного будинку МТК „Наука”:

—проведення робіт в приміщеннях 1-го поверху будинку, в т.ч. часткове перепланування приміщень, заміна електропроводки, системи вентиляції, ремонт системи опалення з використанням сучасних оздоблювальних матеріалів (пластик, гіпсокартон, ковролін і т.д.) на суму 35 000,00 грн., вартість матеріалів 55 000,00 грн.;

—проведення робіт в приміщеннях підвального поверху з улаштуванням складських приміщень, офісних кімнат, пральні на суму 60 000,00 грн., вартість матеріалів 55 000,00 грн. Загальна сума витрат 205 000,00 грн.

План проведення ремонтних робіт приміщення бухгалтерії ЗАТ „Наука - Спорт”:

—проведення ремонтних робіт, в т. ч. часткове перепланування приміщення, облицювання стін гіпсокартоном, заміна електропроводки і системи вентиляції, заміна дверей і дверних коробок, ремонт підлоги з використанням сучасних опоряджувальних матеріалів на суму 7000 грн.

План проведення ремонтно-реставраційних робіт шести тенісних кортів:

—ремонт мережі зовнішнього освітлення шести тенісних кортів на суму 14 000,00 грн.;

—ремонт суддівської вишки з використанням сучасних опоряджувальних матеріалів (пластик, лінолеум, облицювальна плитка) і огородження тенісних кортів на суму 12 000,00 грн.;

—комплектація та установка нового оснащення тенісних кортів (сітки, суддівські вишки, стійки, пластикові лінії розмітки, обладнання по догляду) на суму 30 000,00 грн. Загальна сума витрат 56 000,00 грн.

План проведення ремонтно-реставраційних робіт з модернізації кафе МТК „Наука”:

—проведення робіт з влаштування загального залу кафе, приміщень кухні, підсобних приміщень, санвузлів (перепланування і оздоблення з використанням сучасних матеріалів – гіпсокартон, пластик, ковролін, лінолеум) з повною наступною комплектацією кухонними меблями і обладнанням, меблями загального залу, барною стійкою, в тому числі:

—ремонтно-будівельні роботи на суму 65 000,00 грн.;

—вартість матеріалів 100 000,00 грн.;

—вартість меблів та обладнання 180 000,00 грн. Загальна сума витрат 345000 грн.

Затверджені ЗАТ „Наука - Спорт” плани проведення ремонтно-будівельних робіт на об’єктах оренди визначають перелік, зміст, витрати на виконання робіт, придбання матеріалів, обладнання.

Твердження ЗАТ „Наука - Спорт” про те, що останній не надавав ТОВ „МТК „Наука” жодних дозволів на поліпшення об’єктів оренди, а також посилання на те, що лист № 11 від 27.03.1997 р. взагалі не надавався, оскільки він відсутній в журналі вихідної кореспонденції ЗАТ „Наука - Спорт”, не містить печатки і є факсимільною копією, не можуть бути прийняті судом до уваги. Оскільки ТОВ „МТК „Наука” в судовому засіданні представив суду та представнику ЗАТ „Наука - Спорт” оригінали затверджених ЗАТ „Наука - Спорт” плану проведення ремонтно-будівельних робіт в підтрибунних приміщеннях центральних кортів ЗАТ „Наука - Спорт” з прилеглою територією, плану проведення ремонтно-будівельних робіт в приміщеннях офісного будинку МТК „Наука”, плану проведення ремонтних робіт приміщення бухгалтерії ЗАТ „Наука - Спорт”, плану проведення ремонтно-реставраційних робіт шести тенісних кортів, плану проведення ремонтно-реставраційних робіт з модернізації кафе МТК „Наука”, листа ЗАТ „Наука - Спорт” № 11 від 27.03.1997 р.

Згідно з частиною другою статті 35 Господарського процесуального кодексу України факти, встановлені рішенням господарського суду під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони.

Суд приймає до уваги, що плани проведення ремонтно-будівельних робіт вже були предметом судового розгляду. З матеріалів справи та пояснень сторін вбачається, що одночасно з договором оренди сторонами був також укладений договір №2 від 31.03.1997 р. про сумісну фінансово-господарську діяльність стосовно завершення будівництва та введення в експлуатацію тенісного павільйону. На виконання договірних зобов’язань сторони затвердили плани проведення ремонтно-реставраційних робіт. Договір № 2 від 31.03.1997 р. про сумісну фінансово-господарську діяльність та плани проведення ремонтних робіт були предметом судового розгляду у справі № 19/184 за позовом ЗАТ „Наука - Спорт” до ТОВ „МТК „Наука” про визнання недійсним договору № 2 від 31.03.1997 р. про сумісну фінансово-господарську діяльність. Постановою Арбітражного суду м. Києва від 07.06.1999 р. у справі № 19/184 встановлено, що плани проведення ремонтно-будівельних робіт „... за свою суттю є кошторисами проектних та будівельних робіт, погодженими сторонами.” Постанова Арбітражного суду м. Києва від 07.06.1999 р. у справі № 19/184 залишена в силі постановою Вищого арбітражного суду України від 30.12.1999 р. № 04-1/11-17/54.

Згідно з договором оренди, додатковою угодою від 15.04.1997 р. до договору оренди, керуючись погоджувальним листом ЗАТ „Наука - Спорт” №11 від 27.03.1997 р. та виконуючи затверджені ЗАТ „Наука - Спорт” плани проведення ремонтно-будівельних робіт об’єктів оренди, ТОВ „МТК „Наука” здійснено поліпшення орендованого майна. Матеріалами справи, виконавчою та бухгалтерською документацією, результатами судової будівельно-технічної експертизи підтверджено, що ТОВ „МТК „Наука” були здійснені наступні поліпшення об’єктів оренди згідно з встановленими договором оренди умовами використання об’єкта оренди.

Надані сторонами матеріали вказують на те, що протягом дії договору оренди належні ЗАТ „Наука - Спорт” приміщення перебували в гостро-аварійному стані. Про це свідчать листи ТОВ „МТК „Наука” вих. № 25 від 25.01.1999 р., вих. № 67 від 18.03.1999 р., вих. № 114 від 18.05.1999 р., вих. № 47 від 20.05.1999 р.

Матеріали справи, пояснення сторін та результати судової будівельно-технічної експертизи засвідчують, що на момент укладення сторонами договору оренди підтрибунні приміщення центральних кортів не використовувались, технічний стан приміщень був незадовільний. ТОВ „МТК „Наука” зі згоди ЗАТ „Наука - Спорт” обладнало підтрибунні приміщення центральних кортів сучасними будівельними та оздоблювальними матеріалами. ТОВ „МТК „Наука” з дозволу ЗАТ „Наука - Спорт” перепрофілювало підтрибунні приміщення центральних кортів (приміщення цоколю під центральною трибуною), внаслідок чого фактично створені нові об’єкти іншого функціонального призначення, а саме: влаштовані приміщення сауни з басейном „джакузі”, чоловіча та жіноча роздягальні, гардеробні, тренерська тощо. ТОВ „МТК „Наука” встановлено системи вентиляції, теплозабезпечення та водопостачання холодної та гарячої води, проведені роботи з гідроізоляції підтрибунних приміщень центральних кортів. Роботи виконані із застосуванням сучасних споряджувальних матеріалів та з комплектацією всім необхідним обладнанням.

Надані суду матеріали, пояснення повноважних представників сторін та результати судової будівельно-технічної експертизи свідчать, що на дату укладення договору оренди приміщення адміністративного будинку були занедбані, всі інженерні комунікації перебували в аварійному стані, приміщення постійно не використовувались. Під час натурного обстеження об’єктів оренди в рамках судової будівельно-технічної експертизи та на підставі пояснень сторін встановлено, що до укладення договору оренди в приміщеннях адміністративного будинку розташовувався спортивний зал для заняття бойовими мистецтвами. ТОВ „МТК „Наука” за погодженням з ЗАТ „Наука - Спорт” проведені загально-будівельні та оздоблювальні роботи, перепланування приміщень, модернізація та повне технічне переоснащення адміністративного будинку. Внаслідок здійснених ТОВ „МТК „Наука” поліпшень створено сучасний офісний комплекс, ігрова кімната, більярдна, пральня та складські приміщення. Частково переплановані приміщення, повністю замінена підлога, здійснено повне технічне переоснащення, замінені всі інженерні комунікації - електропроводка, вентиляція, опалення з використанням сучасних опоряджувальних матеріалів та з повною комплектацією всім необхідним обладнанням.

На момент укладення договору оренди шість відкритих тенісних кортів перебували в незадовільному технічному стані, були непридатними для використання. Про це свідчить затверджений ЗАТ „Наука - Спорт” план проведення ремонтно-реставраційних робіт шести тенісних кортів, що передбачав повне переоснащення тенісних кортів. ТОВ „МТК „Наука” за згодою ЗАТ „Наука - Спорт” здійснено повну модернізацію, комплекс реставраційних та оздоблювальних робіт на шести відкритих тенісних кортах, в суддівській, в тому числі з повною заміною та влаштуванням нового покриття кортів, елементів благоустрою тощо (встановлені мережі зовнішнього освітлення, здійснена повна комплектація і установка нового оснащення тенісних кортів - повністю замінено покриття тенісних кортів, сітки, суддівські вишки, стійки, пластикові смуги розмітки, обладнання по догляду, відремонтована суддівська вишка та огородження тенісних кортів). ТОВ „МТК „Наука” приведено тенісні корти в належний технічний стан, істотно підвищена їх вартість. На орендованих ТОВ „МТК „Наука” відкритих тенісних кортах регулярно проводяться турніри Кубку Девіса, турніри серії Челенджер, інші міжнародні та національні тенісні турніри.

В пункті 1.2. договору оренди сторони позначили зал важкої атлетики як приміщення підприємства громадського харчування (відкрите кафе на 15 місць) загальною площею 240,0 кв.м. Натомість, акт прийому-передачі (додаток № 1 до договору оренди, який є його невід’ємною частиною), лист ЗАТ „Наука - Спорт” № 11 від 27.03.1997 р., довідка ЗАТ „Наука - Спорт” про балансову вартість об’єкта оренди, інші матеріали справи, а також пояснення сторін та результати судової будівельно-технічної експертизи підтверджують, що на момент укладення договору оренди вказане приміщення було залом важкої атлетики та підлягало перепрофілюванню в підприємство громадського харчування безпосередньо коштами та зусиллями ТОВ „МТК „Наука”. ТОВ „МТК „Наука” за погодженням з ЗАТ „Наука - Спорт” перепрофілювало зал важкої атлетики на підприємство громадського харчування (ресторан). А саме, виконало проектні (вишукувальні), загально-будівельні, ремонтно-реставраційні, оздоблювальні та монтажні роботи по влаштуванню кафе, з повним облаштуванням загальної зали кафе, приміщень кухні, підсобних приміщень, санвузлів, вхідної групи до ресторану, встановленням підвісної стелі, систем вентиляції, охоронної та пожежної сигналізації, систем супутникового та ефірного телебачення, з повною заміною підлоги, а також перепланування та оздоблення з використанням сучасних матеріалів з повною комплектацією необхідним обладнанням, здійснено благоустрій території біля підприємства громадського харчування. Внаслідок перепрофілювання залу важкої атлетики ТОВ „МТК „Наука” створено нову річ іншого функціонального призначення, а саме, підприємство громадського харчування (ресторан). На підставі пояснень сторін та матеріалів судової будівельно-технічної експертизи встановлено, що ресторан призначений виключно для обслуговування клієнтів ТОВ „МТК „Наука”. Під час роботи дитячої спортивної академії на базі міжнародного тенісного клубу „Наука” протягом п’яти місяців на рік ресторан забезпечує чотириразове гаряче харчування дітей, які займаються в дитячій спортивній академії.

З метою повного, всебічного та об’єктивного вирішення спору, керуючись статтею 38 ГПК України, господарський суд звернувся до КП „Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна” із судовим запитом № 18/263 від 05.06.2006 р. про надання матеріалів інвентаризаційної справи на об’єкти нерухомого майна, що знаходяться за адресою: 03142, м. Київ, бул. Академіка Вернадського, 32. Відповідно до матеріалів технічної інвентаризації Київського міського БТІ, виконаних станом на 25.03.1998 р., з поточною реєстрацією, згідно записів на штампах поточної реєстрації на планах будівель 09.08.2000 р., 13.03.2003 р., 22.12.2003 р., об’єкти оренди за договором оренди нежилих приміщень № 1 від 27.03.1997 р., а саме: нерухоме майно, що знаходиться за адресою: м. Київ, бульвар Академіка Вернадського, 32, мають такі показники загальної площі:

—адміністративна будівля (літера „А”)—438,6 кв.м., в тому числі: підвал—219,1 кв.м.; перший поверх—219,5 кв.м.; підтрибунні приміщення (літера „Б”)—276,8 кв.м.; вбудований на першому поверсі ресторан (літера „Д”)—249,9 кв.м.

Згідно матеріалів судової будівельно-технічної експертизи в оренді ТОВ „МТК „Наука” перебувають дві діючих тенісних площадки розмірами 52,0х39,3 м. (відповідно 2043,6 кв.м.) та 51,7х40,0 м. (відповідно 2068 кв.м.) з трьома обладнаними кортами кожна.

Матеріали справи, надана ТОВ „МТК „Наука” виконавча та бухгалтерська документація (договори, акти приймання-передачі виконаних робіт та матеріалів, платіжні доручення, видаткові накладні тощо), результати судової будівельно-технічної експертизи підтверджують, що виконані ТОВ „МТК „Наука” ремонтно-будівельні роботи з поліпшення (покращення) та переобладнання об’єктів оренди зроблені за згодою ЗАТ „Наука - Спорт”, є невід’ємними поліпшеннями, які якісно і функціонально змінили об’єкти оренди, значно покращили їх технічний стан та підвищили їх вартість. На базі об’єктів оренди в результаті здійснення їх поліпшень за погодженням з ЗАТ „Наука - Спорт” ТОВ „МТК „Наука” створені нові об’єкти іншого функціонального призначення, що стали цілісним майновим виробничим комплексом із повноцінним, завершеним циклом надання послуг у галузі фізкультурної та оздоровчо-спортивної діяльності. Окремі об’єкти створеного ТОВ „МТК „Наука” цілісного майнового виробничого комплексу функціонують за принципами спільності, узгодженості, у нерозривному та взаємопов’язаному процесі надання послуг у цій сфері. Здійснення фізкультурної та оздоровчо-спортивної діяльності без якого-небудь об’єкта оренди неможливо. Відокремлення будь-якого об’єкту оренди або частини об’єкта оренди від цілісного майнового виробничого комплексу унеможливить проведення вказаної підприємницької діяльності, призведе до істотного знецінення об’єктів оренди. Функціонування кожного об’єкту оренди та всього цілісного майнового виробничого комплексу вцілому є цілісним і нерозривним процесом, всі об’єкти оренди працюють узгоджено в рамках роботи всього цілісного майнового виробничого комплексу. Діяльність окремого об’єкту оренди залежить від діяльності решти об’єктів оренди.

В результаті здійснених ТОВ „МТК „Наука” за згодою ЗАТ „Наука – Спорт” поліпшень об’єкти оренди на сьогоднішній день невід’ємно функціонально взаємозв’язані між собою, забезпечують можливість проведення певної господарської діяльності (бізнесу), ТОВ „МТК „Наука” утворено нову річ - єдиний об’єкт нерухомості як єдиний (цілісний) майновий комплекс, що забезпечує можливість проведення господарської діяльності в сфері оздоровлення та заняття фізкультурно-спортивною діяльністю з використанням всіх активів, що перебувають в оренді. Вказана господарська діяльність буде порушена в разі вилучення будь-якого з об’єктів оренди.

У пункті 2.5. договору оренди сторони погодили, що у випадку здійснення ТОВ „МТК „Наука” значних матеріальних вкладень в технічне переобладнання та розвиток об’єкта оренди, а також з метою створення сприятливих умов для ефективної експлуатації об’єкту оренди, сторони в будь-який час протягом терміну дії договору можуть вирішити питання про передачу ТОВ „МТК „Наука” у власність окремих частин або об’єкта оренди в цілому на взаємовигідних для обох сторін умовах.

В пункті 11.1. договору оренди вказано, що цей договір оренди діє протягом десяти років з моменту його підписання, тобто з 27.03.1997 р. до 27.03.2007 р.

Частиною четвертою Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України передбачено, що цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності. Договір оренди укладений до набрання чинності Цивільним кодексом України та діє після набрання ним чинності. Спірні правовідносини регулюються Цивільним кодексом України.

Згідно частини третьої статті 773 Цивільного кодексу України наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця. На підставі частини першої статті 778 Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Відповідно до частини четвертої статті 778 Цивільного кодексу України, якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. У такий спосіб виникає право спільної часткової власності наймодавця і наймача на нову річ, створену в результаті поліпшення орендованого майна, зробленого за згодою наймодавця. Статтею 332 Цивільного кодексу України передбачені правові підстави набуття права власності на перероблену річ. Переробкою є використання однієї речі (матеріалу), в результаті чого створюється нова річ. Особа, яка самочинно переробила чужу річ, не набуває право власності на нову річ і зобов’язана відшкодувати власникові матеріалу його вартість.

На підставі матеріалів справи, наданої виконавчої і бухгалтерської документації та результатів судової будівельно-технічної експертизи встановлено, що ТОВ „МТК „Наука” з дозволу ЗАТ „Наука - Спорт” здійснені поліпшення, переробка та перепрофілювання об’єктів оренди, в результаті чого були створені нові об’єкти іншого функціонального призначення, що фактично стали цілісним майновим виробничим комплексом.

Розмір витрат на здійснення ТОВ „МТК „Наука” невідокремлюваних поліпшень об’єктів оренди підтверджується наданою виконавчою та бухгалтерською документацією, а саме, договорами, актами прийому-передачі виконаних робіт та матеріалів, платіжними дорученнями, видатковими накладними, а також результатами судової будівельно-технічної експертизи.

При розрахунку загальної вартості фактично здійснених ТОВ „МТК „Наука” невідокремлюваних поліпшень об’єктів оренди враховувались тільки невідокремлювані поліпшення, що не можуть бути відокремлені від об’єктів оренди без їх пошкодження.

Загальна сума витрат ТОВ „МТК „Наука” на здійснення невідокремлюваних поліпшень об’єктів оренди складає 1 239 416,75 грн., в тому числі ПДВ 206 569, 46 грн.

За результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи у даній справі судовими експертами Київського науково-дослідного інституту судових експертиз було встановлено, що дійсна (ринкова) вартість об’єктів оренди за договором оренди нежилих приміщень № 1 від 27.03.1997 р., а саме: нерухомого майна, що знаходиться за адресою: м. Київ, бул. Академіка Вернадського, 32, станом і в цінах на момент проведення дослідження становить 8 081 816,00 грн.

Дійсна (ринкова) вартість частки ЗАТ „Наука - Спорт” в об’єкті оренди за договором оренди нежилих приміщень № 1 від 27.03.1997 р., а саме: нерухомому майні, що знаходиться за адресою: м. Київ, бул. Академіка Вернадського, 32, станом і в цінах на момент проведення дослідження становить 409 748,00 грн.

Стосовно можливості виділити в натурі частку ЗАТ „Наука - Спорт” в об’єкті оренди - нерухомому майні, що знаходиться за адресою: м. Київ, бул. Академіка Вернадського, 32, судовими експертами встановлено, що оскільки в результаті здійснених ТОВ „МТК „Наука” поліпшень, перепланувань та перепрофілювань (зміни функціонального призначення) за договором оренди нежилих приміщень № 1 від 27.03.1997 р. на базі об’єктів оренди було утворено єдиний об’єкт нерухомості – єдиний (цілісний) майновий комплекс, який забезпечує можливість проведення господарської діяльності, яка (господарська діяльність) буде порушена в разі вилучення будь-якого з об’єктів оренди, а частка орендодавця – ЗАТ „Наука - Спорт” в цьому майні є незначною, то надати варіанти виділення (поділу) майна, що перебуває в оренді ТОВ „МТК „Наука”, без порушення цілісності майнового комплексу та господарської діяльності (бізнесу) орендаря - ТОВ „МТК „Наука”, не вбачається можливим.

На питання чи було створено ТОВ „МТК „Наука” новий об’єкт (річ) чи об’єкти (речі) іншого функціонального призначення на базі орендованого майна, що належить на праві власності ЗАТ „Наука - Спорт”, судові експерти дійшли наступних висновків. Виконані ТОВ „МТК „Наука” ремонтно-будівельні роботи з поліпшення (покращення) технічного стану та переобладнання об’єктів оренди є невід’ємними поліпшеннями, які якісно і функціонально змінили ці об’єкти, значно покращили їх технічний стан. Об’єкти оренди на сьогоднішній день невід’ємно функціонально взаємозв’язані між собою, оскільки забезпечують можливість проведення певної господарської діяльності (бізнесу) – надання послуг у сфері оздоровлення та заняття фізкультурно-спортивною діяльністю з використанням всіх активів, що перебувають в оренді. Тобто, внаслідок здійснених ТОВ „МТК „Наука” поліпшень об’єкти оренди за договором оренди нежилих приміщень № 1 від 27.03.1997 р. утворюють нову річ - єдиний об’єкт нерухомості як єдиний (цілісний) майновий комплекс, що забезпечує можливість проведення господарської діяльності і яка (господарська діяльність) буде порушена в разі вилучення будь-якого з об’єктів оренди.

Згідно з частиною п’ятою статті 42 Господарського процесуального кодексу України висновок експерта для господарського суду не є обов’язковим і оцінюється господарським судом за правилами, встановленими статтею 43 цього Кодексу. За статтею 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об’єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Під час проведення судової будівельно-технічної експертизи у даній справі судові експерти виходили з фактичних даних, обставин справи, наданих матеріалів, результатів натурного обстеження об’єктів оренди та пояснень сторін. При здійсненні розрахунку дійсної (ринкової) вартості частки ЗАТ „Наука - Спорт” в об’єкті оренди судові експерти виходили в загальної суми фактичних витрат ТОВ „МТК „Наука” на здійснення невідокремлюваних поліпшень об’єктів оренди.

Матеріалами справи встановлено, що ЗАТ „Наука-Спорт” купило державне майно цілісного майнового комплексу організації орендарів Центрального спортивного комбінату „Наука”, яке знаходиться за адресою: м. Київ, проспект Вернадського, 32, на підставі договору № 93 від 06.05.1994 р. купівлі-продажу державного майна. Як вказано в пункті 1.2. цього договору, вартість відчужуваного цілісного майнового комплексу визначена згідно з актом оцінки, затвердженим розпорядженням Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву від 31.03.1994 р. № 48-р.

Окремі об’єкти нерухомого майна, що було приватизовано ЗАТ „Наука - Спорт”, увійшли до складу об’єктів оренди за договором оренди. Згідно з пунктом 1.5. договору оренди сторони погодили передачу об’єктів в оренду ТОВ „МТК „Наука” за балансовою вартістю, що визначена в акті прийому-передачі (додаток № 1 до договору оренди, який є його невід’ємною частиною). Відповідно до акту прийому-передачі (додаток № 1 до договору оренди, який є його невід’ємною частиною) та довідки ЗАТ „Наука - Спорт” балансова вартість об’єктів, що передаються в оренду, станом на 01.04.1997 р. склала 55 211,44 грн.

Пунктом 2.1.2. договору оренди, додатковою угодою від 15.04.1997 р. до договору оренди та листом ЗАТ „Наука - Спорт” № 11 від 27.03.1997 р. ТОВ „МТК „Наука” надано право зі згоди ЗАТ „Наука - Спорт” вносити покращення в об’єкт оренди в ході його використання.

ТОВ „МТК „Наука” були розроблені, а ЗАТ „Наука - Спорт” були затверджені:

-          план проведення ремонтно-будівельних робіт в підтрибунних приміщеннях центральних кортів ЗАТ „Наука - Спорт” з облаштуванням прилеглої території на суму 294 000,00 грн.;

-          план проведення ремонтно-будівельних робіт в приміщеннях офісного будинку на суму 205 000,00 грн.;

-          план проведення ремонтних робіт приміщення бухгалтерії на суму 7 000,00 грн.;

-          план проведення ремонтно-реставраційних робіт шести тенісних кортів МТК „Наука” на суму 56 000,00 грн.;

-          план проведення ремонтно-реставраційних робіт по модернізації кафе МТК „Наука” на суму 345 000,00 грн.

Всього ЗАТ „Наука - Спорт” були затверджені плани проведення ремонтно-будівельних робіт на об’єктах оренди на загальну суму 907 000,00 грн.

На підставі погоджених з ЗАТ „Наука - Спорт” планів проведення ремонтно-будівельних робіт ТОВ „МТК „Наука” були здійснені невідокремлювані поліпшення об’єктів оренди на загальну суму 1 239 416,75 грн., в тому числі ПДВ 206 569,46 грн., що встановлено в результаті проведення судової будівельно-технічної експертизи та підтверджується наданою виконавчою та бухгалтерською документацією, а саме, договорами, актами прийому-передачі виконаних робіт та матеріалів, платіжними дорученнями, видатковими накладними тощо.

Для визначення співвідношення часток ЗАТ „Наука - Спорт” та ТОВ „МТК „Наука” слід виходити з визначеної ЗАТ „Наука - Спорт” балансової вартості об’єктів оренди та сум фактично понесених ТОВ „МТК „Наука” витрат на здійснення невід’ємних поліпшень об’єктів оренди, що були погоджені ЗАТ „Наука - Спорт”.

Судова колегія погоджується з висновком суду про те, що розмір часток ЗАТ „Наука - Спорт” та ТОВ „МТК „Наука” в об’єкті оренди складає: ЗАТ „Наука - Спорт” - 5,74%; ТОВ „МТК „Наука” - 94,26%.

Згідно з висновком судової будівельно-технічної експертизи дійсна (ринкова) вартість об’єктів оренди станом і в цінах на момент проведення дослідження становить 8 081 816 грн.

Таким чином, дійсна (ринкова) вартість частки ЗАТ „Наука - Спорт” в об’єкті оренди станом і в цінах на момент проведення дослідження становить 463 896, 24 грн., а розмір частки  ЗАТ „Наука - Спорт” в об’єкті оренди є незначним, і виділення її в натурі є неможливим.

Згідно зі статтею 41 Конституції України, статті 321 Цивільного кодексу України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Згідно з пунктом 1 частини першої статті 365 Цивільного кодексу України, якщо частка є незначною і не може бути виділена в натурі, право особи на частку у спільному майні може бути припинене за рішенням суду на підставі позову інших співвласників.

У такому випадку ТОВ „МТК „Наука” зобов’язане компенсувати ЗАТ „Наука - Спорт” вартість частки останнього в об’єкті оренди. Відповідно до пункту 1.4. статті 1, статті 3 Закону України „Про податок на додану вартість” будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за компенсацію незалежно від строків її надання, є об’єктом оподаткування податком на додану вартість. Таким чином, ТОВ „МТК „Наука” зобов’язане компенсувати ЗАТ „Наука - Спорт” вартість частки останнього в об’єкті оренди, яка складає 463 896,24 грн., ПДВ – 92 779,25 грн., всього – 556 675,49 грн.

Згідно зі статтею 3 Закону України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” речові права на нерухоме майно, їх обмеження та правочини щодо нерухомого майна підлягають обов’язковій державній реєстрації в порядку, встановленому цим Законом. Статтею 4 цього ж Закону визначено, що право власності на нерухоме майно підлягає обов’язковій державній реєстрації. Відповідно до пункту 1.3. Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно від 7 лютого 2002 року № 7/5 державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно здійснюють підприємства бюро технічної інвентаризації у межах визначених адміністративно-територіальних одиниць.

Щодо зустрічних позовних вимог судом встановлено наступне.

Доводи ЗАТ „Наука - Спорт” про те, що об’єкт оренди не був прийнятий ТОВ „МТК „Наука”, спростовуються фактичними обставинами справи, наданими суду матеріалами та поясненнями сторін. ТОВ „МТК „Наука” вчинило дії, спрямовані на фактичне прийняття об’єкта оренди в користування, а ЗАТ „Наука - Спорт” прийняло таке виконання як належне.

Свідчення ЗАТ „Наука - Спорт” про те, що ним не надавались жодні дозволи на поліпшення об’єкту оренди, спростовуються матеріалами справи та фактичними обставинами. Суду надані додаткова угода № 1 від 15.04.1997 р. до договору оренди, лист ЗАТ „Наука - Спорт” № 11 від 27.03.1997 р., затверджені ЗАТ „Наука - Спорт” плани проведення ремонтно-будівельних робіт на об’єктах оренди, що підтверджують надання ЗАТ „Наука - Спорт” дозволу на поліпшення об’єкту оренди ТОВ „МТК „Наука”.

Посилання ЗАТ „Наука - Спорт” на значні порушення ТОВ „МТК „Наука” вимог законодавства під час використання об’єктів оренди спростовуються наданими суду ліцензіями, дозволами, погодженнями уповноважених органів на здійснення ТОВ „МТК „Наука” господарської діяльності в об’єктах оренди.

З урахуванням викладеного судова колегія вважає, що рішення Господарського суду м. Києва від 26.12.2006 року у справі № 18/263  прийнято з повним і достовірним встановленням всіх фактичних обставин, які мають значення для вирішення даного спору.

У зв`язку з цим підстав для скасування прийнятого рішення Київський апеляційний господарський суд не вбачає, а отже апеляційна скарга Закритого акціонерного товариства  «Наука-Спорт» підлягає залишенню без задоволення.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд , -

ПОСТАНОВИВ:

Рішення Господарського суду м. Києва від 26.12.2006 року у справі № 18/263 залишити без змін, а апеляційну скаргу Закритого акціонерного товариства  «Наука-Спорт» - без задоволення.

Головуючий суддя                                                                      Андрієнко  В.В.

Судді                                                                                          Малетич  М.М.

Студенець  В.І.

02.03.07 (відправлено)