ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД _________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

"03" квітня 2007 р.

Справа № 16/394-06-10570

Одеський
апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді:
Колоколова С.І.

суддів:
Разюк Г.П., Петрова М.С.

при секретарі судового засідання: Бухтіяровій
О.Г.

за участю представників сторін:

від позивача:
Щербакова Д.С. (довіреність № 1249 від 24.07.2006 року)

від відповідача:
ОСОБА_2 (довіреність НОМЕР_2)

розглянувши у відкритому судовому
засіданні апеляційну скаргу Фонду комунального майна
Ізмаїльської міської ради

на рішення господарського суду Одеської
області від 10.01.2007 року

по справі №
16/394-06-10570

за позовом Фонду
комунального майна Ізмаїльської міської ради, м. Ізмаїл

до Суб'єкта
підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1, м. Ізмаїл

про дострокове
розірвання договору оренди

та за зустрічним позовом Суб'єкта
підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1, м. Ізмаїл

до Фонду
комунального майна Ізмаїльської міської ради, м. Ізмаїл

про визнання
договору оренди дійсним

В С Т А Н О В
И В :

10.10.2006 року Фонд комунального
майна Ізмаїльської міської ради (далі по тексту -позивач, ФКМІМР) звернувся до
господарського суду Одеської області з позовною заявою до Суб'єкта
підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1 (далі по тексту -відповідач,
СПД ОСОБА_1) про дострокове розірвання договору оренди нерухомого майна від
24.03.2006 року в зв'язку з порушенням зобов'язань.

09.11.2006 року Суб'єкт
підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1 звернулася до господарського
суду Одеської області з зустрічною позовною заявою до Фонду комунального майна
Ізмаїльської міської ради про визнання договору оренди нерухомого майна від
24.03.2006 року дійсним, посилаючись на навмисне постійне ухилення Фонду від
нотаріального посвідчення цього договору.

Рішенням господарського суду
Одеської області від 10.01.2007 року, яке підписано 31.01.2007 року (суддя
Желєзна С.П.) в задоволенні позовних вимог Фонду комунального майна
Ізмаїльської міської ради про дострокове розірвання договору оренди та в
задоволенні зустрічних позовних вимог Суб'єкта підприємницької діяльності
-фізичної особи ОСОБА_1 про визнання договору оренди дійсним -відмовлено. Такі
висновки суду мотивовані тим, що як позовні вимоги так і зустрічні позовні
вимоги є необґрунтованими, безпідставними, та не доведені відповідними
обставинами.

Не погоджуючись із зазначеним вище
рішенням місцевого господарського суду, ФКМІМР звернувся до Одеського
апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить це
рішення скасувати та прийняти нове, яким заявлені позовні вимоги задовольнити.
В обґрунтування своїх вимог та заперечень, скаржник посилається на
невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи, порушення і невірне
застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального
права, а саме: Цивільний кодекс України, Господарський кодекс України, Роз'яснення
президії Вищого арбітражного суду України від 25.05.2000 року № 02-5/237, Закон
України „Про оренду державного та комунального майна”, Господарський
процесуальний кодекс України.

На думку скаржника, СПД ОСОБА_1, в
порушення умов оскаржуваного договору та норм діючого законодавства, не
здійснила капітальний ремонт об'єкту оренди та не ввела його в експлуатацію, що
є підставою для дострокового розірвання договору оренди.

СПД ОСОБА_1 надала до суду відзив
на апеляційну скаргу, в якій просила залишити апеляційну скаргу без
задоволення, а рішення місцевого господарського суду без змін, вважаючи його
правомірним, обґрунтованим, відповідаючим вимогам діючого законодавства та
матеріалам справи.

Дослідивши матеріали справи та
вивчивши доводи апеляційної скарги, заслухавши у судовому засіданні пояснення
представників сторін, перевіривши правильність застосування місцевим
господарським судом норм процесуального та матеріального права, судова колегія
дійшла до наступного.

Як вбачається з матеріалів справи,
09.12.2005 року на засіданні конкурсної комісії по ухваленню переможця конкурсу
на право оренди об'єкта комунальної власності АДРЕСА_1 складено протокол № 3,
згідно з яким конкурсна комісія вирішила визнати переможцем конкурсу на право
оренди об'єкта комунальної власності АДРЕСА_1 ОСОБА_1(а.с.12-13).

24.03.2006 року між Фондом
комунального майна Ізмаїльської міської ради (Орендодавець) та СПД ОСОБА_1
(Орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення (а.с.8-10), відповідно
до умов пункту 1.1 якого Орендодавець передає, а Орендар - приймає у тимчасове
володіння та користування, з метою здійснення торгівельної діяльності,
нежитлове приміщення площею 31 кв.м., зАДРЕСА_2. Строк оренди Договору - 10
років, вартість об'єкта оренди станом на 29.07.2005 року, згідно незалежної
оцінки ВАТ „Транс Марин Сервіс”, складає 20 008 грн. Підстава укладення
договору оренди -протокол конкурсної комісії від 09.12.2005 року.

Розділом 5 Договору передбачені
права та обов'язки Орендаря, зокрема, згідно пункту 5.2 Договору, Орендар
зобов'язався використовувати орендоване майно у відповідності до умов даного
Договору; своєчасно та у повному об'ємі вносити орендну плату; забезпечити
вбирання та благоустрій прилеглої території; здійснити капітальний ремонт
об'єкта оренди у відповідності з проектно-звітною документацією, що узгоджена
Балансоутримувачем, та ввести його в експлуатацію в 2-х місячний термін з
моменту укладення договору оренди; у випадку розірвання договору оренди або
закінчення строку його дії та відмови від його продовження негайно повернути
Орендодавцю об'єкт оренди в належному стані з урахуванням здійсненних
нероздільних поліпшень; безперешкодно допускати представників Орендодавця в
приміщення з ціллю перевірки дотримання вимог Договору, відшкодувати фонду
комунального майна затрати по експертній оцінці об'єкту оренди; укласти договір
на відшкодування затрат по сплаті податку на землю, тощо.

Розділом 6 Договору передбачені
права та обов'язки Орендодавця, зокрема згідно пункту 6.2 Договору,
Орендодавець зобов'язався не здійснювати дій, які б перешкоджали Орендарю
користуватися об'єктом оренди на умовах Договору; контролювати наявність, стан
об'єкта оренди та поступлення орендної плати.

Відповідно до розділу 7 Договору,
за невиконання або неналежне виконання зобов'язань по договору оренди сторони
несуть відповідальність, передбачену діючим законодавством України.

Розділом 9 Договору сторонами
передбачені умови зміни та розірвання договору оренди. Зміни в договір можуть
бути внесені тільки за згодою сторін (пункт 9.1 Договору). Дострокове
розірвання договору допускається за письмовою згодою сторін або по вимозі
однієї з сторін по рішенню Господарського суду у випадку невиконання сторонами
своїх обов'язків та з інших підстав, передбачених нормами діючого законодавства
(пункт 9.3 Договору). Дія договору оренди припиняється у випадку: закінчення
строку, на який він був укладений; приватизації об'єкта оренди; загибелі
об'єкта оренди; смерті орендаря -фізичної особи, що не є СПД; виключення з ЄДР
фізичної особи, що є СПД; ліквідації орендаря -юридичної особи; банкрутства
орендаря; дострокового розірвання договору за письмовою згодою або по рішенню
Господарського суду (пункт 9.5 Договору).

05.07.2006 року інженером відділу
оренди фонду комунального майна Шукшиною Л.А. здійснено обслідування
нежитлового приміщення АДРЕСА_1 переданого в оренду на конкурсній основі СПД
ОСОБА_1 на предмет виконання умов договору оренди від 24.03.2006 року.

За результатами проведеного
обслідування складено відповідну довідку, згідно з якою: 1) згідно акту
приймання виконаних робіт вартість робіт по капітальному ремонту складає
21,7608 тис. грн., приміщення в експлуатацію не введено, режим роботи не
узгоджений; 2) затрати фонду комунального майна по експертній оцінці
відшкодовані; 3) договір на відшкодування затрат по сплаті податку на землю не
укладений; 4) орендоване майно застраховане;                            5) заборгованість
по орендній платі відсутня (а.с.11).

12.07.2006 року ФКМ ІМР звернувся
до СПД ОСОБА_1 з претензією НОМЕР_1, згідно з якою, в зв'язку з невиконанням
Орендарем зобов'язань по договору оренди від 24.03.2006 року в частині не
введення в експлуатацію приміщення, на підставі статей 10, 26 Закону України
„Про оренду державного та комунального майна” та статті 291 Господарського кодексу
України, повідомив про дострокове розірвання договору оренди від 24.03.2006
року та просив направити відповідь про задоволення або відмову в задоволенні
претензійних вимог.

Оскільки СПД ОСОБА_1 витребуваної
позивачем відповіді на претензію не надала, ФКМ ІМР звернувся з позовом до
місцевого господарського суду за захистом своїх порушених прав та законних
інтересів з вимогою розірвати договір оренди нерухомого майна від 24.03.2006
року, що, в свою чергу, стало підставою для звернення СПД ОСОБА_1 до місцевого
господарського суду з зустрічною позовною заявою про визнання договору оренди
нерухомого майна від 24.03.2006 року дійсним.

Судова колегія погоджується з
висновками місцевого господарського суду про відмову в задоволення позовних
вимог ФКМ ІМР та відмову в задоволенні зустрічних позовних вимог СПД ОСОБА_1,
вважає, що доводи, вимоги та заперечення скаржника, викладені в позовній заяві
та апеляційній скарзі є безпідставними, необґрунтованими та задоволенню не
підлягають, виходячи з наступного.

Згідно із пунктом 1 статті 193
Господарського кодексу України, суб'єкти господарювання та інші учасники
господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним
чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності
конкретних вимог щодо виконання зобов'язання -відповідно до вимог, що у певних
умовах ставляться.

До виконання господарських
договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з
урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до статті 526 Цивільного
кодексу України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до
умов договору, вимог Цивільного кодексу та інших актів цивільного
законодавства, а за відсутністю таких умов та вимог - відповідно до звичаїв
ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Статтею 283 Господарського кодексу
України встановлено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає
другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для
здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди
передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або
цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї
споживчої якості (неспоживна річ). До відносин оренди застосовуються відповідні
положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених
цим Кодексом (пункти 1-2, 6).

Згідно з статтею 759 Цивільного
кодексу України, за  договором  найму
(оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно
у користування за плату на певний строк.

У відповідності до пункту 1 статті
2 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, орендою є
засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві
для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до пункту 3 статті 291
Господарського кодексу України, договір оренди може бути розірваний за згодою
сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково
розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання
договору найму, в порядку, встановленому статтею 118 цього Кодексу.

Згідно з положеннями статті 783
Цивільного кодексу України, наймодавець має право вимагати розірвання договору
найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі.

У відповідності до статті 26 Закону
України „Про оренду державного та комунального майна”, договір оренди може бути
достроково розірвано на вимогу однієї сторони за рішенням суду у разі
невиконання сторонами своїх зобов'язань.

Заявлені ФКМ ІМР вимоги про
дострокове розірвання договору оренди нерухомого майна від 24.03.2006 року
мотивовані тим, що СПД ОСОБА_1 порушено умови спірного договору, а саме пункт
5.2 Договору, згідно з яким Орендар зобов'язався здійснити капітальний ремонт
об'єкта оренди у відповідності з проектно-звітною документацією, що узгоджена
Балансоутримувачем, та ввести його в експлуатацію в 2-х місячний термін з
моменту укладення договору оренди.

Між тим, такі доводи та посилання
ФКМ ІМР не відповідають дійсності та спростовуються наступним.

Відповідно до пункту 9.3 Договору,
дострокове розірвання договору допускається за письмовою згодою сторін або на
вимогу однієї із сторін за рішенням Господарського суду в разі невиконання сторонами
своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених нормами діючого
законодавства.

Згідно з вимогами суду апеляційної
інстанції, СПД ОСОБА_1 надано проектно-кошторисну документацію на виконання
робіт по здійсненню капітального ремонту об'єкта оренди, яка узгоджена
балансоутримувачем об'єкта оренди -УЖКГ, відповідно до пункту 5.2 договору
оренди нерухомого майна від 24.03.2006 року та акт № 1 приймання виконаних
підрядних робіт за травень 2006 року, із яких вбачається, що відповідачем
здійснено капітальний ремонт об'єкта оренди у відповідності з проектно-звітною
документацією, що узгоджена Балансоутримувачем.

Статтею 1 Законом України „Про
дозвільну систему в сфері господарської діяльності” встановлено, що дозвіл на
введення будівлі в експлуатацію видають міські дозвільні органи -міські ради та
їх виконавчі органи (в особі адміністраторів по організації видачі документів
дозвільного характеру суб'єктам господарювання). Саме до таких органів і
зверталася СПД ОСОБА_1, але введення об'єкту до експлуатації не може
знаходитися в залежності від дій виключно тільки Орендаря, так як наведене
питання відноситься до компетенції відповідних органів шляхом створення
відповідної комісії, що в свою чергу, потребує значного періоду часу та не може
знаходитися в залежності від передбачених умовами договору оренди строків.

Судова колегія вважає правомірними
звертання відповідача до відповідних органів з вимогою про надання дозволу на
введення об'єкту договору оренди нерухомого майна від 24.03.2006 року, а
відмову в наданні відповідачу такого дозволу безпідставним, оскільки орендні
правовідносини в сфері господарювання перш за все регулюються Господарським
кодексом України, яким не передбачено обов'язкове нотаріальне посвідчення
договору оренди строком на один рік і більше, а тому і спірний договір оренди
нерухомого майна від 24.03.2006 року нотаріальному посвідченню не підлягав, що
також підтверджується Законом України „Про оренду державного та комунального
майна”

Крім того, звертаючись до
господарського суду із позовною заявою про дострокове розірвання договору
оренди, позивач не звернув уваги на те, що умовами пункту 9.4 договору оренди
нежитлового приміщення, сторони домовилися, що Орендодавець має право вимагати
розірвання договору оренди у певних умовах, до яких не введення об'єкту до
експлуатації після проведення ремонту не віднесено.

Проаналізувавши зібрані по справі
матеріали та надавши їм юридичну оцінку, колегія суддів на підставі вище
наведених норм діючого законодавства дійшла висновку про належне виконання СПД
ОСОБА_1 умов спірного договору оренди, із чого випливає його дійсність, а тому
і відсутні підстави для його дострокового розірвання.

Вищезазначене повністю спростовує
доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі, на підставі чого судова
колегія дійшла до висновку про правомірність та обґрунтованість винесеного
місцевим господарським судом рішення про відмову в задоволенні позовних та
зустрічних позовних вимог.

За викладених обставин, колегія
суддів вважає, що рішення господарського суду Одеської області від 10.01.2007
року по справі № 16/394-06-10570 відповідає вимогам чинного законодавства та
матеріалам справи, а тому підстави для його скасування або зміні відсутні.

Керуючись
статтями 99, 101-105  Господарського
процесуального кодексу України, колегія суддів, -

П О С Т А Н О
В И Л А:

Рішення господарського суду
Одеської області від 10.01.2007 року по справі № 16/394-06-10570 залишити без
змін, а апеляційну скаргу Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради
без задоволення.

Постанова в порядку статті 105
Господарського процесуального кодексу України набирає законної сили з дня її
прийняття.

Постанову апеляційної інстанції
може бути оскаржено у касаційному порядку до Вищого господарського суду
України.

Головуючий суддя                                                                       С.І.
Колоколов

Суддя
Г.П. Разюк

Суддя
М.С.
Петров