СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
І М Е Н Е М      У К Р А Ї Н И
Справа № 14/360-АП-06
Господарський суд Херсонської
області у складі судді  Скобєлкіна С.В. при секретарі Тереховій
І.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу
за позовом Приватного підприємця ОСОБА_1,
до Херсонської  міської
3-тя особа на стороні відповідача:
Фонд комунального майна  м.Херсона
про  визнання не чинним рішення VІ сесії
Херсонської міської Ради V скликання НОМЕР_1 від 26.09.2006 року в частині
виключення з Програми відчуження комунального майна Херсонської міської
територіальної громади на 2006-2007 рр., затвердженої рішенням міської ради від
23.12.2005 року НОМЕР_2, що перебуває у комунальній власності м.Херсона  і підлягає відчуженню за переліком, згідно із
п.2, а саме нежилих приміщень напівпідвалу житлового будинку, що знаходиться у
АДРЕСА_1 загальною площею 204,4 квадратних метрів.
за участю представників сторін:
ОСОБА_2, довіреність від 21.12.2006р.
ОСОБА_1, підприємець
від  відповідача - Бондар А.В., довіреність №
09-8-12 від 10.01.2006р.
особа: Пастух І.О.,  посвідчення № 1009
Фізична особа - приватний
підприємець ОСОБА_1 звернувся до господарського суду з адміністративним позовом
до Херсонської міської ради про визнання не чинним рішення VІ сесії Херсонської
міської Ради V скликання НОМЕР_1 від 26.09.2006 року в частині виключення з
Програми відчуження комунального майна Херсонської міської територіальної
громади на 2006-2007 рр., затвердженої рішенням міської ради від 23.12.2005
року НОМЕР_2, що перебуває у комунальній власності м.Херсона  і підлягає відчуженню за переліком, згідно із
п.2, а саме нежилих приміщень напівпідвалу житлового будинку, що знаходиться у
АДРЕСА_1 загальною площею 204,4 квадратних метрів.
Свої позовні вимоги ПП ОСОБА_1
обґрунтовує посиланням на Закон України "Про державну програму
приватизації на 2000-2002 роки", вважаючи, що ним набуто право на приватизацію
зазначеного приміщення шляхом його викупу.
У судовому засіданні позивач і його
представник підтримали позов у об'ємі позовних вимог, посилаючись на надані
матеріали та докази, які були досліджені у судовому засіданні.
Відповідач в особі свого представника
беручи участь у розгляді справи,  позов
не визнав, мотивуючи  тим, що відповідно
до положень Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні"
органи місцевого самоврядування здійснюють володіння, користування та
розпорядження об'єктами комунальної власності
виходячи з інтересів територіальної громади та у межах Конституції
Фонд комунального майна м.Херсона,
залучений до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних
вимог на предмет спору на стороні відповідача, будучи неодноразово повідомлений
про розгляд  справи, своїми
процесуальними правами не скористувався, участі у розгляді справи не прийняв.
Розглянувши матеріали справи,
дослідивши надані докази, з'ясувавши правовідносини сторін, заслухавши їх
представників, суд вважає, що адміністративний позов ПП ОСОБА_1 не підлягає
задоволенню виходячи з наступного.
Як встановлено судом та вбачається
з матеріалів справи, депутатами Херсонської міської  ради на VI сесії V  скликання, яка відбулась 26 вересня 2006
року, було прийняте рішення за НОМЕР_1 на підставі результатів  розгляду
заяв орендарів нежилих приміщень про приватизацію, рекомендацій
постійної комісії з питань комунальної власності та з метою  збільшення надходжень до місцевого
бюджету  від оренди комунального майна і
доповнена Програма відчуження комунального майна Херсонської  міської територіальної громади на 2006 рік,
затверджена рішенням  міської ради від
23.12.2005 року НОМЕР_2, переліком об'єктів, що перебувають у комунальній
власності м.Херсона і підлягають відчуженню шляхом викупу, згідно з додатком 1.
Приватизація  об'єктів включених до
зазначеного переліку підлягає здійсненню у 2007 році;
виключені з програми відчуження комунального майна Херсонської міської
територіальної громади на 2006 рік, затвердженої рішенням міської  ради від 23.12.2005 року НОМЕР_2, об'єкти, що
перебувають у комунальній власності м.Херсона і підлягають відчуженню за
переліком  згідно з додатком 2.
Згідно з пунктом 2 Додатку 2 до переліку
об'єктів, що перебувають у комунальній власності м.Херсона і підлягають
виключенню з Програми відчуження комунального майна Херсонської міської
територіальної громади на 2006 рік ввійшов об'єкт, яким є нежилі приміщення
напівпідвалу житлового будинку. що розташовані за адресою АДРЕСА_1, площею
Саме це рішення органу місцевого
самоврядування позивач  - приватний
підприємець ОСОБА_1 просить визнати не чинним.
Відповідно до положень статті 1
Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від 21.05.1997
року (№ 280/97-ВР) визначено, що територіальною громадою є жителі, об'єднані
постійним проживанням, у  тому числі у
межах міста, спільні інтереси яких представляють представницькі органи місцевого
самоврядування  - виборний орган (рада),
який складається з депутатів і відповідно до закону наділяється правом
представляти інтереси територіальної громади і приймати від її імені рішення.
Місцеве самоврядування в Україні -
це гарантоване державою право та реальна здатність територіальної громади -
жителів сіл, селища, міста - самостійно або під відповідальність органів та
посадових осіб місцевого самоврядування вирішувати питання  місцевого значення в межах Конституції і
Основними принципами місцевого
самоврядування в Україні є народовладдя, законність, колегіальність, гласність,
правова, організаційна  та
матеріально-фінансова  самостійність,
забезпеченість судового захисту прав.
На підставі статті 26 п.30 Закону
України № 280/97-ВР до виключної компетенції міських рад,  яка здійснюється лише тільки на
пленарних  засіданнях, віднесено
вирішення таких питань, як прийняття рішень щодо відчуження відповідно до
закону комунального майна, затвердження місцевих програм приватизації, а також
переліку об'єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації,
визначення доцільності, порядку та умов приватизації об'єктів права комунальної
Статтею 60 Закону України "Про
місцеве самоврядування в Україні" закріплено, що територіальним громадам у
містах належить право комунальної власності на
рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, житловий фонд,
нежитлові приміщення, інше майно і майнові права, об'єкти, визначені відповідно
до закону як об'єкти права комунальної власності.
Органи  місцевого самоврядування від імені та в
інтересах територіальних  громад
відповідно до закону здійснюють правоможності щодо володіння користування та
розпорядження об'єктами права
комунальної власності, в тому числі
виконують усі майнові операції, можуть
передавати об'єкти права комунальної власності у  постійне або тимчасове користування юридичним
та фізичним  особам, здавати їх в оренду,
продавати і купувати,  використовувати як
заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах і
договорах  умови використання та фінансування
об'єктів, що  приватизуються та
передаються у користування і оренду.
Доцільність, порядок та умови
відчуження об'єктів права комунальної власності визначаються відповідною радою.
Доходи від відчуження об'єктів права комунальної власності зараховуються  до відповідних місцевих бюджетів і
спрямовуються на фінансування заходів, передбачених бюджетами розвитку.
Майнові операції, які  здійснюються органами місцевого
самоврядування з об'єктами права комунальної
власності, не повинні ослаблювати
економічних основ місцевого самоврядування.
Право комунальної власності
територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності
інших суб'єктів. Об'єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у
територіальних громад і передані іншим
суб'єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади
або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком  випадків, передбачених законом.
У відповідності до положень
статей   140-146 Конституції України здійснення
територіальною громадою місцевого самоврядування через його органи також
поширюється і на управління майном, що є в комунальній власності. При
цьому  рухоме і нерухоме майно, доходи
від нього, є матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування.
Органи місцевого самоврядування в
межах своїх повноважень приймають рішення, які є обов'язковими  до виконання на відповідній території.
З огляду на викладене, суд  вважає, що відповідач - Херсонська міська
рада  приймаючи рішення про
виключення  з Програми відчуження
комунального майна Херсонської міської територіальної громади на 2006 рік  одного з об'єктів, що перебувають у
комунальній власності м.Херсона  і
підлягають відчуженню, яким є нежилі приміщення напівпідвалу житлового будинку
(АДРЕСА_1), діяла  у межах своєї
компетенції щодо розпорядження майном територіальної громади, виходячи з
підстав  економічної доцільності.
Як на підставу своїх порушених прав
позивач - ПП ОСОБА_1 посилається на наявність договірних відносин між
сторонами, а саме - договір НОМЕР_3 оренди комунального майна міської
територіальної громади від 23 липня 2002 року.
Але суд здійснивши дослідження
обставин справи, правовідносин сторін та наданих доказів, прийшов до висновку
про неукладеність вищезазначеного договору з огляду на наступне.
Розпорядженням міського голови
м.Херсона НОМЕР_4 від 01.07.2002 року "Про передачу в оренду нежилих
приміщень" та на підставі  положень
ст.ст.29, 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні",
ст.5 Закону України  "Про оренду державного
та комунального майна" управління комунальної власності було зобов'язано
передати в оренду  строком на 3 роки
нежилі приміщення в будинку АДРЕСА_1, загальною площею 200 кв.метрів
приватному  підприємцю ОСОБА_1 для
розміщення офісу (пункт 1.5.).
Орендарів у 30-денний строк було
зобов'язано укласти договори оренди та скласти акти прийняття-передачі нежилих
приміщень, здійснити страхування орендних об'єктів.
Але управління комунальної
власності (у подальшому - Орендодавець), перевисівши  свої повноваження,  уклало
з приватним підприємцем ОСОБА_1 (у подальшому - Орендар) Договір НОМЕР_3
оренди комунального майна міської територіальної громади 23.07.2002 року не на
200,0 кв.метрів, а на 204,4 кв.метрів нежилого приміщення, що
знаходилось на балансі ТзОВ "Наш дім" у будинку АДРЕСА_1(а.с.6-9).
Фактично, як свідчить Акт
прийому-передачі до Договору НОМЕР_3 оренди від 23.07.2002 року, орендодавець
передав орендарю - ПП ОСОБА_1 25 липня 2002 року напівпідвальне жиле приміщення
з міжкімнатними перегородками, водопровідними, каналізаційними,
радіотрансляційними, телевізійними, електричними мережами, газовим автономним
опаленням, загальною площею 204,4 кв.метрів, з окремим входом з двору.
У тому ж акті відзначено, що на
дане приміщення технічний  паспорт і
поверховий план відсутні (а.с.10).
Дослідженням матеріалів інвентарної
справи НОМЕР_5 встановлено, що її формування почалось у 1995 році і
продовжувалось до червня 2005 року. Але при цьому з'ясовано, що неодноразові
обстеження і вимірювання внутрішніх приміщень підвалу під жилим домом АДРЕСА_1
мали різні результати, і це питання по цей час не вирішено і може вважатися
Так, обстеження здійсненні у січні
1996 року засвідчили розмір підвальних приміщень - 204,4 кв.метрів, у  2003 році - 202,4 кв.метрів, а потім - 318,6
кв.метрів, у червні 2005 року - 201,9 кв.метрів.
В той же час, свідоцтво серії
НОМЕР_6 на право власності на нерухоме майно - нежилі приміщення розташовані у
будинку АДРЕСА_1, від 21.08.2003 року оформлено на загальну площу 202,4
кв.метрів. Цей же розмір підтверджується витягом про реєстрацію права власності
на нерухоме майно Херсонського
державного бюро технічної інвентаризації НОМЕР_7 серії НОМЕР_8 від
Крім того, як встановив суд,
правовий статус приміщень, які знаходяться нижче 1 поверху житлового будинку
АДРЕСА_1   у м.Херсоні як  при здійснені
правовідносин між сторонами та і на даний час, остається  не визначеним.
Так у матеріалах інвентарної справи
вони мають назви: "поверх будівлі літ."А"",
"підвал", "напівпідвал", "нежилі приміщення",
Дані обстежень 1996 року
засвідчують у технічному описі об'єкту, що дім та підвал мають центральне
опалення, водопостачання, газопостачання, підключені до міської каналізації
(акт від 16.01.1996 року).
Обстеження від 29.06.2005 року теж
підтверджують, що при технічному описі конструктивних елементів будівлі -
"підвалу під житловим будинком" зафіксована наявність мереж
електроосвітлення, водопроводу, міської каналізації, газопостачання, вентиляції
У своїх поясненнях позивач
посилається на експертний  висновок
НОМЕР_9 від 30.11.2005 року, але до нього суд ставиться критично, як до одного
з доказів, і при цьому зазначає,  що  експертом був здійснений  лише візуальний огляд приміщень, без
вилучення та вивчення документації про системи і комунікаційні мережі, які  проходять по будинку та підвалу дома
Враховуючи вищезазначене, суд
звертає увагу на ту обставину, що у відповідності до рішення Конституційного
Суду України від 02.03.2004 року по справі
№ 1-2/2004 (№ 4-рп/2004) допоміжні приміщення - підвали, горища та інше,
не приватизуються, а передаються безоплатно у спільну власність громадян
одночасно з приватизацією квартир, а власники
неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласниками допоміжних
приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди
співвласників допоміжних приміщень на вчинення будь-яких дій стосовно цих
допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України,
які визначають правовий режим власності.
Повертаючись до дати підписання
сторонами договору та його умов, звертає на себе увагу і той момент, що договір
про страхування орендного майна НОМЕР_10 з акціонерним товариством
"Українська пожежно-страхова компанія" приватний підприємець ОСОБА_1,
який має назву "страхувальник" уклав з страховою компанією 19.07.2002
року, тобто як до підписання як договору оренди (23.07.2002 року) так і до
фактичного отримання  орендного майна
(25.07.2002р.) та набуття прав орендаря. Тобто, дійсність договору страхування
орендного майна може бути поставлена під сумнів у зв'язку з підписанням його
неправомочною на той час особою, та без зазначення правових підстав його
укладення, оскільки дані про договір оренди у договорі про страхування майна
відсутні. Докази про те, що станом на 19.07.2002 року ПП ОСОБА_1 набув будь-які
права або повноваження щодо орендного майна, у тому числі і по укладенню
будь-яких угод відносно нього, у справі
відсутні, а позивачем не надані. Ним також на вимогу суду не було надано
доказів відносно сплати  страхового
платежу у розмірі  917,67 грн., як то
передбачено  пунктом 1.6. угоди, оскільки
договір  страхування набуває  чинності з моменту надходження цього платежу
відповідно до п.4.1. договору.
Норми господарського, цивільного
кодексів України визначають загальні правила укладення договорів, в тому числі
і господарських, яким є спірний договір.
Укладення господарського договору -
це зустрічні договірно-процедурні дії двох або більше господарюючих суб'єктів
щодо вироблення умов договору, які відповідають їх реальним намірам та
економічним інтересам, а також юридичне оформлення договору, тобто надання цим
умовам певної форми. Виходячи з норм цивільного та господарського
законодавства, договір визнається укладеним, якщо між сторонами досягнуто згоди
щодо його істотних умов (тобто таких, які визнані такими за законом або
необхідні для договорів такого виду), а також всіх умов, щодо яких за заявою
однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до приписів ст.638 ЦК
України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх
істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет
договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для
договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї
із сторін має бути досягнуто згоди.
Згідно зі ст.180 ГК України зміст
господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його
сторін, спрямовані на встановлення, зміну або припинення господарських зобов'язань.
Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених
законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов.
Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного
виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути
досягнута згода. При укладенні договору сторони зобов'язані у будь-якому разі
погодити предмет, ціну та строк дії договору.
Вищезазначене також підтверджується
положеннями ст.ст.283-287, 289, 291 ГК України, ст.ст.759-786, 793-797 ЦК
України, Законом України "Про оренду державного та комунального
майна" (№ 2269-ХІІ) від 10.04.1992 року, Положенням про порядок передачі в
оренду об'єктів комунальної власності Херсонської міської територіальної громади
(з Типовим договором оренди комунального майна), затвердженими Рішеннями ХV
сесії Херсонської міської ради ХХІІІ скликання № 231 від 29.09.2000 року,
Положенням про порядок передачі в оренду об'єктів комунальної власності
Херсонської міської територіальної громади у новій редакції, затвердженим
Рішенням ХХ сесії Херсонської міської ради IV скликання НОМЕР_1342 від
09.11.2004 року.

З огляду на вищезазначене, суд
прийшов до висновку про те, що договір
НОМЕР_3 оренди комунального майна міської територіальної громади від
23.07.2002 року є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, оскільки сторони не
досягли  згоди з його істотних умов,
включаючи предмет договору, його ціну.

До такого висновку суд прийшов на
підставі досліджених доказів та обставин справи.

Так, по-перше, судом встановлені
значні розбіжності у визначенні розміру орендних приміщень: а) між тим, який
встановив власник (200 кв.м.) і тим, яке підпорядковане йому управління
включило у договір (204,4 кв.м.); б) між дійсним розміром підвалу, який  до цього часу є спірним (318,6 кв.м., 204,4
кв.м., 202,4 кв.м., 201.9 кв.м.) і тим, який повинен був отримати або отримав
орендар (200,0 кв.м., 204,4 кв.м.).

По-друге, з урахуванням того, що
сторонами не узгоджений розмір наданого орендарю приміщення і не визначений
фактичний розмір як всього підвального приміщення, так і той, який фактично
зайняв і по цей час ним користується ПП ОСОБА_1, то з цього слід зробити  висновок, що і розмір орендної плати
визначений неправильно.

Крім того, договір не містить
додатка НОМЕР_11, передбаченого пунктом 3.1. цього правочину, у якому повинен
знаходитись розрахунок орендної плати, який повинен був бути здійснений у
відповідності до Положення про розрахунок та порядок використання плати за
оренду об'єктів комунальної власності міської територіальної громади
затвердженого сесійним рішенням Херсонської міської ради НОМЕР_12 від
29.09.2000 року.

Пункти 3.1., 3.2. договору не
містить у собі обов'язкових для цього виду договорів (оренди) даних про те, що
розрахунок орендної плати здійснений з урахуванням поточного індексу інфляції
і  містить у собі як цей показник, так і
нарахування податку на додану вартість, як то передбачено додатком НОМЕР_11 до
Типового договору затвердженого рішенням сесії Херсонської міської ради № 231
від 29.09.2000 року.

Подальші стосунки сторін,
досліджені судом свідчать, що щомісячна сплата орендної плати ПП ОСОБА_1
здійснювалась у розмірі фіксованої суми - 364,16 грн., хоча пунктом 3.2.
договору передбачалось внесення цієї
суми кожен місяць з урахуванням індексу інфляції. Такі фіксовані платежі
мають термін з 2002 до 2007 рік. В той же час, доказів сплати  орендної плати за період 2002-2005 роки
позивачем суду не надано взагалі.

З вищенаведеного слідує, що сторони
не досягли згоди з усіх істотних умов договору оренди комунального майна, які
визнані сторонами і законом необхідними і обов'язковими. У зв'язку з цим, в
силу вимог ст.153 ЦК УРСР (1963р.), 638 Цивільного Кодексу  України, ст.181 ч.8 Господарського кодексу
України такий договір суд визнає неукладеним (таким, що не відбувся).
Неукладений договір не породжує ніяких правових наслідків. Якщо одна зі сторін
здійснила фактичні дії щодо його виконання, правові наслідки цих дій
визначаються нормами Цивільного кодексу України.

Крім вищезазначеного, суд також встановив
наступне.

28 квітня 2005 року було
проведено  засідання постійно діючої
комісії з питань оренди нежилих приміщень - об'єктів комунальної власності
Херсонської міської  територіальної громади.
Своїм рішенням НОМЕР_13, у відповідності до рішення міської ради від 09.11.2004
року НОМЕР_14 "Про затвердження Положення про порядок  передачі в оренду об'єктів комунальної
власності  Херсонської міської
територіальної громади" у новій редакції та визнання таким, що втратив
чинність, п.1.1. рішення міської ради від 11.11.2003 року НОМЕР_15 та протоколу
засідання цієї ж комісії було вирішено відносно приміщень у підвалі будинку
АДРЕСА_1 наступне:

- пункт 7.3. Переукласти договір
оренди нежилого приміщення з ПП ОСОБА_1 до моменту приватизації, але не більше
ні на рік, при умові  отримання
погодження мешканців.

- пункт 7.5. Орендарям зазначеним у
п.п. ...7.3. ...: (ПП ОСОБА_1 - ред.суду).

- пункт 7.5.1. У 60-денний строк
виготовити технічну документацію, здійснити незалежну оцінку приміщення,
укласти договори оренди та експлуатаційних витрат, скласти акт
прийняття-передачі приміщення, здійснити страхування орендного об'єкту на строк
дії договору.

- пункт 7.5.2. Якщо орендар
протягом 60 днів з моменту прийняття рішення про оренду не уклав договір
оренди, рішення комісії стосовно погодження передачі в оренду вважається таким,
що втратило чинність.

Таким чином, суд встановив, а
матеріали справи це підтверджують, що ПП ОСОБА_1 договір оренди від 23.07.2002
року не пролонгував, не переукладав, не вносив зміни або доповнення у текст
договору НОМЕР_3.

За таких обставин, навіть якщо
вважати, що договір  НОМЕР_3 від
23.07.2002 року був укладений належним чином, то на даний час його слід вважати
таким, що закінчив свою дію з 28.06.2005 року, оскільки він не був приведений у
відповідність з вимогами діючого законодавства, Закону України № 2269-XII,
Типовим договором, рішеннями Херсонської міської ради та постійно діючої
комісії при ній.

З урахуванням викладеного  суд не знаходить правових підстав для
задоволення адміністративного позову приватного підприємця ОСОБА_1 по даній
адміністративній справі.

Вжиті у порядку ст.117 Кодексу
адміністративного судочинства України заходи забезпечення адміністративного
позову по даній справі № 14/360-АП-06, викладені в ухвалі господарського суду
Херсонської області від 16.11.2006 року щодо заборони розпорядження спірними
приміщеннями та зупинення дії рішення Херсонської міської ради суд залишає без
їх скасування до набрання судовим рішенням законної сили.

На підставі викладеного,
вищезазначених правових норм та керуючись ст.ст.158-163 Кодексу
адміністративного судочинства України, суд -

постановив:

1.У задоволенні позову Приватного
підприємця ОСОБА_1 до Херсонської міської ради відмовити.

2. Роз'яснити сторонам, що дана
постанова набирає законної сили після закінчення строку подання заяви про
апеляційне оскарження, якщо таку заяву не буде подано. Якщо буде подано заяву
про апеляційне оскарження, але апеляційна скарга не буде подана у строк,
встановлений цим Кодексом, постанова суду першої інстанції набирає законної
сили після закінчення цього строку. У разі подання апеляційної скарги судове
рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після закінчення
апеляційного розгляду справи. Заява про апеляційне оскарження постанови суду
подається протягом десяти днів з дня її проголошення, а в разі складення
постанови у повному обсязі відповідно до ст. 160 КАС України з дня складення в
повному обсязі. Апеляційна скарга на постанову суду подається протягом двадцяти
днів після подання заяви про апеляційне оскарження. Апеляційна скарга може бути
подана без попереднього подання заяви про апеляційне оскарження, якщо скарга
подається у строк, встановлений для подання заяви про апеляційне оскарження.

Суддя
С.В.Скобєлкін

13.03.2007р.